Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Oscar Mopperkont]

Het is volgens mij weer eens tijd om een positieve noot te raken. Er zijn weer nieuwe cijfers voor de NL-huizenmarkt en vooralsnog lijkt het nog steeds de goede kant op te gaan:

http://www.telegraaf.nl/d...open_meer_woningen__.html

Wat vooral opvalt is dat er kennelijk in oktober 60% meer huisbezoeken waren dan in september (327k vs 200k).

_{Overigens lijkt het plaatje bij het bericht eerder 227k aan te geven dan 327k...., maar in originele bericht staat echt 327k http://www.makelaarsland.nl/blog/huizenmarkt-booming}

Als dat dan ook geldt voor het aantal verkopen, dan zou dat niet gek zijn. Onafhankelijk van welke kant de prijsontwikkeling opgaat, is het aantal transacties immers een goede indicator dat het de goede kant op gaat.

[ Voor 13% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 03-11-2014 13:31 ]

[TheGhostInc]

Krisp schreef op zondag 02 november 2014 @ 14:52:
[...]

Kinderen die in 2008 geboren zijn, hebben hele andere problemen dan geen huis kunnen krijgen. Ik ben ervan overtuigd dat de huizen in 2028 goedkoper zijn dan nu, omdat die kinderen geen baan kunnen krijgen. En als ze die baan al hebben, mogen ze hun studieschuld afgaan lossen. Die kids gaan zich afvragen waarom ze überhaupt studeren, gezien de kosten. Linksom of rechtsom, genaaid worden ze sowieso.

Ergens ben ik er blij om.
Als een studie de schuld niet waard is, dan mag iemand daar wel 2x over nadenken voordat hij.zij daaraan begint.
Goede techneuten verdienen hun studie zo snel terug dat die nauwelijks een probleem zullen hebben. En zo zijn er genoeg studies die prima vooruitzichten geven. Maar de 'leuke' studies, waarbij je vooral 'persoonlijk' jezelf mag ontwikkelen.... dat mag ook gewoon na je studie als je geld aan het verdienen bent.

Ik hoorde laatst van iemand die aan het eind van zijn carrière filosofie was gaan studeren. Top toch? Die mensen kunnen het betalen, hebben hun geld al opgebracht en zo houden we deze kennis toch beschikbaar in de maatschappij, zonder dat we daarvoor arbeidsproductiviteit kwijtraken.

Ik vind opleiding heel belangrijk, maar ook daar mag gewoon pragmatisch naar gekeken worden. De tijd dat je 'iets' moest gaan doen wat je 'leuk' vond is wel voorbij.

Krisp schreef op zondag 02 november 2014 @ 14:52:
Enige uitzondering zijn de kids wier ouders voor hen gespaard hebben. Die hebben waarschijnlijk een leven in luilekkerland: goedkope huizen en een aardige startersfunctie omdat zij wel konden studeren tegen een redelijke prijs.

Vergeet ook de opa's en oma's niet. Die pensionada kunnen ook een beetje meehelpen. We hebben geen VS taferelen, waarbij je tonnen moet meebrengen. En daarnaast kunnen die pensionada ook meteen een beetje bijles geven. De kennis in NL is enorm en er zitten dadelijk enorme groepen mensen achter de geraniums die nog een aardige bijdrage kunnen leveren.

Maar goed, woningmarkt, anders kunnen we dadelijk nog een discussie over Peak Oil of goud gaan houden, omdat dat vast en zeker impact gaat hebben op de woningmarkt.

Ik miste de laatste tijd de optimistische geluiden, maar gelukkige heeft makelaarland de glazen bol naar de marketingafdeling gestuurd.
Het kadaster lijkt overigens nog steeds weinig stijging in de verkopen te laten zien. Maar ook het aantal hypotheekaanvragen lijkt weer een beetje af te vlakken.

Misschien dat we de schenkingen wel een eind hebben gehad?

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 03 november 2014 @ 13:29:
Het is volgens mij weer eens tijd om een positieve noot te raken. Er zijn weer nieuwe cijfers voor de NL-huizenmarkt en vooralsnog lijkt het nog steeds de goede kant op te gaan:
...

"De goede kant..."

De goede kant op zou zijn als al deze groei in verkoopaantallen veroorzaakt zou worden door forse additionele nieuwbouw op flink goedkopere grond, terwijl het nu eigenlijk hoofdzakelijk komt door perverse marktmanipulatie tot het uiterst walgelijke aan toe (met name richting de toekomstige generaties en vrije sector huurders). NL is er wat dat betreft nog zieker aan toe dan 2008, want we hebben het compleet verkeerd aangepakt. Niet geleerd. Iedereen voor eigen gewin (HRA), terwijl we als samenleving daardoor op de lange termijn gewoon fors slechter af zijn. Tragedy of the commons op de woningmarkt.

TheGhostInc schreef op maandag 03 november 2014 @ 14:06:
[...]

Ergens ben ik er blij om.
Als een studie de schuld niet waard is, dan mag iemand daar wel 2x over nadenken voordat hij.zij daaraan begint.
Goede techneuten verdienen hun studie zo snel terug dat die nauwelijks een probleem zullen hebben. En zo zijn er genoeg studies die prima vooruitzichten geven. Maar de 'leuke' studies, waarbij je vooral 'persoonlijk' jezelf mag ontwikkelen.... dat mag ook gewoon na je studie als je geld aan het verdienen bent.

Ik hoorde laatst van iemand die aan het eind van zijn carrière filosofie was gaan studeren. Top toch? Die mensen kunnen het betalen, hebben hun geld al opgebracht en zo houden we deze kennis toch beschikbaar in de maatschappij, zonder dat we daarvoor arbeidsproductiviteit kwijtraken.

Ik vind opleiding heel belangrijk, maar ook daar mag gewoon pragmatisch naar gekeken worden. De tijd dat je 'iets' moest gaan doen wat je 'leuk' vond is wel voorbij.

Eens. Alleen voor de leuk moet eens afgelopen zijn, wij betalen als maatschappij allemaal mee aan goed onderwijs, en ik vind het belangrijk dat het voor iedereen betaalbaar blijft, maar w.m.b. mag er veel meer worden afgestemd met vraag vanuit het bedrijfsleven & aanbod. Harde quota's. Niet meer universiteiten waar gewoon een kwart van alle studenten psychologie studeert ( ), of business dit en dat. Of dat praktisch elke MBO'r schoonheidsspecialiste of kapster wordt.

Dit vind ik wel een mooie samenvatting van het onderschatte Nederlandse probleem m.b.t. het "doen wat je leuk vind"-onderwijs:
[YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=-BVZ_HIj5rg]

[ Voor 47% gewijzigd door Bartjuh op 03-11-2014 14:29 ]

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op maandag 03 november 2014 @ 14:06:
[...]

Ergens ben ik er blij om.
Als een studie de schuld niet waard is, dan mag iemand daar wel 2x over nadenken voordat hij.zij daaraan begint.
Goede techneuten verdienen hun studie zo snel terug dat die nauwelijks een probleem zullen hebben. En zo zijn er genoeg studies die prima vooruitzichten geven. Maar de 'leuke' studies, waarbij je vooral 'persoonlijk' jezelf mag ontwikkelen.... dat mag ook gewoon na je studie als je geld aan het verdienen bent.

In zekere zin met je eens echter hebben we hier in NL niet te maken van een belastingdruk van 20% maar van 40%. Voor zoveel geld mag de overheid ook wel iets doen.

[TheGhostInc]

Bartjuh schreef op maandag 03 november 2014 @ 14:13:
[...]

"De goede kant..."

De goede kant op zou zijn als al deze groei in verkoopaantallen veroorzaakt zou worden door forse additionele nieuwbouw op flink goedkopere grond, terwijl het nu eigenlijk hoofdzakelijk komt door perverse marktmanipulatie tot het uiterst walgelijke aan toe (met name richting de toekomstige generaties en vrije sector huurders). NL is er wat dat betreft nog zieker aan toe dan 2008, want we hebben het compleet verkeerd aangepakt. Niet geleerd. Iedereen voor eigen gewin (HRA), terwijl we als samenleving daardoor op de lange termijn gewoon fors slechter af zijn. Tragedy of the commons op de woningmarkt.

Juist, dus jij wilt terug naar 2008, want toen was het beter?

Je snapt dat gemeentes nu bezig zijn om hun grondprijzen juist af te waarderen zodat ze de grond voor de juiste prijzen kunnen verkopen?
Het 'detail' is alleen dat veel gemeentes dat geld al (gedeeltelijk) hebben uitgegeven... die zullen dus flink moeten gaan bezuinigen om dat weer recht te breien.

[Bartjuh]

TheGhostInc schreef op maandag 03 november 2014 @ 14:32:
[...]

Juist, dus jij wilt terug naar 2008, want toen was het beter?

In een zekere zin wel, want toen hadden we de uitgelezen kans om zaken goed en drastisch aan te pakken. We hebben het sindsdien compleet verkeerd aangepakt en daardoor sleurt het voort, en zal het nog vele jaren doorsleuren. Dit terwijl we bij een goede aanpak we nu hoogstwaarschijnlijk het gros van de pijn al hadden genomen en er veel gezonder voor hadden gestaan.

Je snapt dat gemeentes nu bezig zijn om hun grondprijzen juist af te waarderen zodat ze de grond voor de juiste prijzen kunnen verkopen?
Het 'detail' is alleen dat veel gemeentes dat geld al (gedeeltelijk) hebben uitgegeven... die zullen dus flink moeten gaan bezuinigen om dat weer recht te breien.

Nu pas, en die pijn moet eens genomen worden. Daarnaast zorgt het aan de andere kant voor minder uitkeringsgerechtigden en meer belastingbetalende mensen (meer bouwvakkers en werk bij toeleveranciers door meer nieuwbouw), dus de inkomstenkant offset ook een beetje de verliezen op korte-termijn.

[TheGhostInc]

icecreamfarmer schreef op maandag 03 november 2014 @ 14:18:
[...]
In zekere zin met je eens echter hebben we hier in NL niet te maken van een belastingdruk van 20% maar van 40%. Voor zoveel geld mag de overheid ook wel iets doen.

Maar dit is toch het hele probleem.

Wij 'verwachten' iets voor 40% en de overheid kan dat niet leveren. Dan zijn er 2 opties, Of meer belastingdruk, zodat de overheid het wel kan leveren, Of we gaan de verwachtingen naar beneden bijstellen.

Een 'efficiëntere' overheid is grotendeels een illusie. We roepen het 'pas' 20 jaar en het schiet nog niet echt op. We kunnen ook gaan zoeken naar goud, dat heeft in NL ook weinig kans van slagen .

De overheid komt niet veel verder dan geld herverdelen (en rondpompen) en wat regelgeving en wetten om gedrag af te dwingen. Maar uiteindelijk doen we het echt zelf. De overheid (ver)koopt zelden huizen, heeft maar een paar huizen in bezit (vallen de paleizen hier onder?) en de 99% van de rest van de markt doen we toch echt zelf.

[TheGhostInc]

Bartjuh schreef op maandag 03 november 2014 @ 14:51:
[...]
Nu pas, en die pijn moet eens genomen worden. Daarnaast zorgt het aan de andere kant voor minder uitkeringsgerechtigden en meer belastingbetalende mensen (meer bouwvakkers en werk bij toeleveranciers door meer nieuwbouw), dus de inkomstenkant offset ook een beetje de verliezen op korte-termijn.

Dan gaan we toch de goede kant op?
Als iets langzaam de goede kant op gaat is dat toch ook iets? Of ga je dan liever hard de verkeerde kant op?

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op maandag 03 november 2014 @ 14:54:
[...]

Maar dit is toch het hele probleem.

Wij 'verwachten' iets voor 40% en de overheid kan dat niet leveren. Dan zijn er 2 opties, Of meer belastingdruk, zodat de overheid het wel kan leveren, Of we gaan de verwachtingen naar beneden bijstellen.

Een 'efficiëntere' overheid is grotendeels een illusie. We roepen het 'pas' 20 jaar en het schiet nog niet echt op. We kunnen ook gaan zoeken naar goud, dat heeft in NL ook weinig kans van slagen .

De overheid komt niet veel verder dan geld herverdelen (en rondpompen) en wat regelgeving en wetten om gedrag af te dwingen. Maar uiteindelijk doen we het echt zelf. De overheid (ver)koopt zelden huizen, heeft maar een paar huizen in bezit (vallen de paleizen hier onder?) en de 99% van de rest van de markt doen we toch echt zelf.

Betere prioriteiten stellen. IPV te investeren in de toekomst (onderwijs) investeren we enmasse in het verleden (ouderen zorg). Gevolg is dat straks een hele generatie jongeren een forse schuld heeft voordat ze ook maar de woningmarkt betreden, jij kunt wel gaan raden wat dat voor de prijzen zal doen.
En dit alles om voor de overheid klein geld te besparen.

[Oscar Mopperkont]

Cijfers van Makelaarsland van gisteren worden overigens bevestigd door het aantal hypotheekaanvragen:

Weer meer hypotheekaanvragen

De huizenmarkt blijft aantrekken. In oktober verwerkte het Hypotheken Data Netwerk (HDN) zo'n 24.500 hypotheekaanvragen, 58 procent meer dan in oktober 2013 en 20 procent meer dan in september.

HDN verwerkt de hypotheekaanvragen voor banken en andere hypotheekverstrekkers. Alle grote hypotheekverstrekkers zijn aangesloten bij HDN, behalve de Rabobank.

HDN verwacht ook de rest van dit jaar meer hypotheekaanvragen. Vorig jaar werden in de maanden oktober, november en december in totaal zo'n 50.000 hypotheekaanvragen gedaan. Dit jaar is alleen al in oktober bijna de helft daarvan behaald.

http://nos.nl/artikel/717...r-hypotheekaanvragen.html

De stijging van september op oktober is qua hypotheekaanvragen minder fors dan stijging in bezichtigingen, maar dat is natuurlijk ook niet gek dat dit uiteenloopt. Eerst bezichtigen dan kopen.

Beeld is in ieder geval wel gelijk: het aantal transacties gaat omhoog. Anders dan Bartjuh vind ik dat wél een goede indicator. Als mensen immers weer verhuizen, betekent dat dat ze kennelijk minder vast zitten aan waar ze wonen en weer ergens heen kunnen gaan waar ze liever woonden dan eerst. Verhuizen gebeurt immers in het grootste deel nog steeds vrijwillig.

Ben benieuwd waar het totaal in 2014 op uit gaat komen.

[ph4ge]

Er is natuurlijk ook steeds meer aanleiding en aandacht voor het oversluiten van hypotheken, dus de HDN schatting vertroebelt. Makelaarsland is niks waard, die roepen maar wat.

Mijn verwachting is dat we nog een stevige piek in transacties (en ook prijzen) zien doordat mensen gebruik willen maken van de starterslening, de hoge LTV en de schenkingsvrijstelling en dat het vervolgens weer stil valt zoals begin 2013. Tenzij de politiek nog bezwijkt onder de lobby natuurlijk en het een en ander toch verlengd wordt of er wat nieuws bedacht wordt.

Een gemiddelde winter, laat staan een strenge winter, zullen ook hun weerslag krijgen als we straks gaan vergelijken met de meest milde winter sinds de metingen zijn begonnen die 2014 was.

[ Voor 24% gewijzigd door ph4ge op 04-11-2014 10:47 ]

[Oscar Mopperkont]

Ik las dat het oversluiten juist een heel klein onderdeel maar uitmaakt, dus dat zal de cijfers niet zo vertroebelen. Een hypotheek kun je immers ook niet zomaar overzetten. Dan zou je immers zomaar kunnen oversluiten als de rente gunstig is en het zo houden als de rente nog even ongunstig is.

[ph4ge]

Dat blijkt niet uit hun eigen persbericht en ik vraag me af of ze het wel weten want ze rapporteren het nooit. Dat bijv. 30% van de nieuwe hypotheken aflossingsvrij is is een behoorlijke aanwijzing dat er best wat overgesloten wordt, want hele nieuwe hypotheken mogen niet meer aflossingsvrij zijn voor de HRA.

[ Voor 47% gewijzigd door ph4ge op 04-11-2014 11:35 ]

[EXX]

Dat je oude aflossingvrije hypotheken nog kan oversluiten naar een nieuwe van hetzelfde type met behoud van HRA is eigenlijk krankjorem. Oversluiten = nieuwe hypotheek = alleen HRA bij annuïteit/lineair.

[Wobblier]

Oversluiten onder huidige voorwaarden is beperkt. Het mag mits er aan de verhoudingen niets veranderd.

Je kan eigenlijk alleen maar je huidige hypotheek verplaatsen naar eenandere bank met behoud van de fiscale regels.

Dit is noodzakelijk; anders verlies je je onderhandelingspositie met je bank, die eventueel wel misbruik wil maken door de kosten zo te verhogen dat het net gunstiger blijft dan de nieuwe fiscale regels.

[Help!!!!]

Kadaster: Starters zorgen minder vaak voor doorstroming

[ Voor 27% gewijzigd door Help!!!! op 04-11-2014 13:15 ]

[EXX]

Tsjonge, zijn ze er nu al achter? Op Follow The Money stond vorig jaar al dit artikel.

[ph4ge]

FTM heeft er over gesproken, maar dat is hier ook al regelmatig besproken en vaak al jaren geleden. Leuk dat er zo af en toe wel kritische geluiden door druppelen in de reguliere media, ergens is het jammer dat wij een aantal jaar voorlopen. Ben benieuwd of lobby clubjes zoals de NVM, EIB en SVN er nog op gaan reageren.

[EXX]

SVN en co zullen dit direct aangrijpen om luid voor doorstroomleningen te gaan roepen, zeker nu de starterslening waarschijnlijk gaat verdwijnen.

[ Voor 25% gewijzigd door EXX op 04-11-2014 13:54 ]

[ph4ge]

Het zou wel sneu zijn dat dezelfde generatie die een starterslening opgedrongen kreeg straks de doorstroomlening in de maag gesplitst krijgt, al sta ik een stuk negatiever tegen een doorstroomlening als een starterslening. Een starterslening lost een probleem op wat niet bestaat en helpt niet de mensen die het claimt te helpen. Een doorstroomlening is dan een veel beter alternatief.

[Help!!!!]

Vanochtend ergens tussen 7 en 8.30 op Radio 1 werd dit rapport van het Kadaster besproken.

Op bijv. de telegraaf zag ik rond het middaguur zo snel nog niets staan.

[TheGhostInc]

Help!!!! schreef op dinsdag 04 november 2014 @ 13:14:
Kadaster: Starters zorgen minder vaak voor doorstroming

Er is ook gewoon nog een hele bult met woningen die verkocht moeten worden, door leegstand of veranderende gezinssamenstelling etc.

Ik ken genoeg koppels die zijn gaan samenwonen en dan de eerste flat in de verkoop zetten en dan na jaren pas de eerste verkocht hebben. En dan kunnen ze pas echt gaan zoeken naar een volgende woning in de hoop dat de 2de flat 'ook nog een keer' verkocht gaat worden.
En de prijs extreem verlagen is vaak ook geen optie, ken genoeg flatgebouwen waarbij 1 eigenaar gaat 'stunten' met de prijs (bijvoorbeeld door de parkeergarage/berging er af te halen) En dan nog steeds geen kijkers. Vaak pas na een kleine renovatie wordt de woning dan verkocht, vaak voor meer dan de 'bodem' prijs van voor de renovatie.

Overigens woon ik nu ook in een flat, waarbij leegstand hooguit €10.000 per jaar kost, de top lag ergens rond de €340k en voor €250k zijn er op het moment nog steeds geen kijkers. Terwijl de flats van €400k+ in hetzelfde complex als warme broodjes gaan (met misschien 10% prijsdaling in de afgelopen jaren)..
'Mijn' doelgroep is gewoon helemaal niet aan het zoeken, met een huurder erin haal je alle kosten makkelijk terug, dus als er geen hypotheek op rust (veel erfenissen), dan is verkopen gewoon geen goede keus, dan beter nog 10? jaar in de verhuur, dan hopen dat je hem met €100k 'boekverlies' kunt verkopen.

Elke keer als de markt een beetje opleeft trekken gewoon hele volksstammen zich terug van de markt, het volume van woningen dat geen doorstroming veroorzaakt (corporatie, naar huur, 2de woning, ...) blijft gewoon hoog op de markt. Dat gaat nog wel een paar jaar duren ben ik bang.

[Bartjuh]

EXX schreef op dinsdag 04 november 2014 @ 13:53:
SVN en co zullen dit direct aangrijpen om luid voor doorstroomleningen te gaan roepen, zeker nu de starterslening waarschijnlijk gaat verdwijnen.

Als er voor één subsidie gepleit moet worden is het wel een vrije-sector-huurders-subsidie, om de te hoge huren gecreëerd door allerlei koopwoningsubsidies en beleid teniet te doen.

[Krisp]

Bartjuh schreef op dinsdag 04 november 2014 @ 15:25:
[...]

Als er voor één subsidie gepleit moet worden is het wel een vrije-sector-huurders-subsidie, om de te hoge huren gecreëerd door allerlei koopwoningsubsidies en beleid teniet te doen.

Wat wil je daarmee bereiken? Ik snap de frustratie, maar elke subsidie verstoort de markt. Uiteindelijk zal de particuliere huur ook dalen naarmate HRA en huursubsidie weg vallen. Uiteindelijk moet het aantrekkelijker worden om met meerdere mensen één eenheid te huren en daarmee geld (en ruimte) te besparen. Niet dat het luxe is, maar het is eigenlijk vreemd dat singles alleen moeten wonen om zo hun financiële huishouding op orde te krijgen.

[Bartjuh]

Krisp schreef op dinsdag 04 november 2014 @ 15:42:
[...]
...
Wat wil je daarmee bereiken? Ik snap de frustratie, maar elke subsidie verstoort de markt. Uiteindelijk zal de particuliere huur ook dalen naarmate HRA en huursubsidie weg vallen. Uiteindelijk moet het aantrekkelijker worden om met meerdere mensen één eenheid te huren en daarmee geld (en ruimte) te besparen. Niet dat het luxe is, maar het is eigenlijk vreemd dat singles alleen moeten wonen om zo hun financiële huishouding op orde te krijgen.

Dat is ook precies wat ik wil Ik toon alleen maar de asymmetrische gekte aan op de woningmarkt, het is compleet geaccepteerd om miljarden subsidie in de koopmarkt te stoppen, maar als het om de vrije-sector huur gaat is het ineens iets raars.

Het liefst zie ik alle subsidie en het bizarre grondbeleid verdwijnen.

[Wobblier]

Het klopt wat je zegt dat de subsidieregeling asymetrisch is. Daar staat tegenover dat de koopwoning asymetrisch belast word.

Er moet aan 9 miljard per jaar aan huurwaardeforfait / BTW / overdrachtsbelasting binnengeharkt worden, belastingen die je niet terugvind in de (commerciele) huur.

[ph4ge]

Wobblier schreef op dinsdag 04 november 2014 @ 16:35:
Het klopt wat je zegt dat de subsidieregeling asymetrisch is. Daar staat tegenover dat de koopwoning asymetrisch belast word.

Er moet aan 9 miljard per jaar aan huurwaardeforfait / BTW / overdrachtsbelasting binnengeharkt worden, belastingen die je niet terugvind in de (commerciele) huur.

Waar haal je die 9 miljard vandaan? Huurwaardeforfait is vooral een korting op de HRA. Behalve een deel van de overdrachtsbelasting zitten deze belastingen gewoon in je huur, want de verhuurder betaalt dat en rekent het gewoon door. Daarnaast heb je nog miljarden aan verhuurdersheffingen die doorberekend worden en een koper niet heeft.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op dinsdag 04 november 2014 @ 14:38:
[...]

Er is ook gewoon nog een hele bult met woningen die verkocht moeten worden, door leegstand of veranderende gezinssamenstelling etc.

Ik ken genoeg koppels die zijn gaan samenwonen en dan de eerste flat in de verkoop zetten en dan na jaren pas de eerste verkocht hebben. En dan kunnen ze pas echt gaan zoeken naar een volgende woning in de hoop dat de 2de flat 'ook nog een keer' verkocht gaat worden.
En de prijs extreem verlagen is vaak ook geen optie, ken genoeg flatgebouwen waarbij 1 eigenaar gaat 'stunten' met de prijs (bijvoorbeeld door de parkeergarage/berging er af te halen) En dan nog steeds geen kijkers. Vaak pas na een kleine renovatie wordt de woning dan verkocht, vaak voor meer dan de 'bodem' prijs van voor de renovatie.

Overigens woon ik nu ook in een flat, waarbij leegstand hooguit €10.000 per jaar kost, de top lag ergens rond de €340k en voor €250k zijn er op het moment nog steeds geen kijkers. Terwijl de flats van €400k+ in hetzelfde complex als warme broodjes gaan (met misschien 10% prijsdaling in de afgelopen jaren)..
'Mijn' doelgroep is gewoon helemaal niet aan het zoeken, met een huurder erin haal je alle kosten makkelijk terug, dus als er geen hypotheek op rust (veel erfenissen), dan is verkopen gewoon geen goede keus, dan beter nog 10? jaar in de verhuur, dan hopen dat je hem met €100k 'boekverlies' kunt verkopen.

Elke keer als de markt een beetje opleeft trekken gewoon hele volksstammen zich terug van de markt, het volume van woningen dat geen doorstroming veroorzaakt (corporatie, naar huur, 2de woning, ...) blijft gewoon hoog op de markt. Dat gaat nog wel een paar jaar duren ben ik bang.

Het is meer dat starters beter zijn gaan nadenken door de prijsdaling en er daarom voor kiezen geen starterswoning meer te kopen. Nu pas komen veel mensen er achter wat verhuizen kost en dat het goedkoper is dat appartement over te slaan als je een kinderwens hebt.

[Napo]

Bartjuh schreef op dinsdag 04 november 2014 @ 15:25:
[...]

Als er voor één subsidie gepleit moet worden is het wel een vrije-sector-huurders-subsidie, om de te hoge huren gecreëerd door allerlei koopwoningsubsidies en beleid teniet te doen.

Van de portemonnee van de huurder direct naar de broekzak van de verhuurder. Kost een jaartje of twee en dan is de hele subsidie 'rechtgetrokken' en is daarmee de prijs van de woning verhoogd.

[Wobblier]

ph4ge schreef op dinsdag 04 november 2014 @ 16:51:
Waar haal je die 9 miljard vandaan? Huurwaardeforfait is vooral een korting op de HRA.

http://financieel.infonu....hypotheekrenteaftrek.html

Klopt. Maar gesproken in de context van (commerciele) vrij sector huur en het ontvangen van HRA is huurwaardeforfait een bijtelling resulterend in meer belasting.

Behalve een deel van de overdrachtsbelasting zitten deze belastingen gewoon in je huur, want de verhuurder betaalt dat en rekent het gewoon door.

Overdrachtsbelasting, maar ook BTW op onderhoud en bouw.

Daarnaast heb je nog miljarden aan verhuurdersheffingen die doorberekend worden en een koper niet heeft.

Verhuurdersheffing geld voor sociale huur. Dit is context van commerciële huur, daarvoor geld deze heffing niet.

Geeft prima aan hoe ziek de geldstromen binnen de woningmarkt lopen. Een fatsoenlijk geïnformeerde discussie houden is gewoon onmogelijk vanwege de ondoorzichtigheid.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 03 november 2014 @ 14:32:
Je snapt dat gemeentes nu bezig zijn om hun grondprijzen juist af te waarderen zodat ze de grond voor de juiste prijzen kunnen verkopen?
Het 'detail' is alleen dat veel gemeentes dat geld al (gedeeltelijk) hebben uitgegeven... die zullen dus flink moeten gaan bezuinigen om dat weer recht te breien.

Gemeenten waarderen juist amper af, ze geven het liever weg als landbouwgrond dan dat ze de verkoopprijs verlagen (zie Almere).
Je redenering gaat trouwens niet op: ja ze hebben al 100.000 euro uitgegeven, maar dat krijgen ze niet terug als ze die kavel niet verkopen. Als ze de kavel voor 50.000 euro zouden verkopen, hebben ze in ieder geval de helft echt in handen. Nu missen ze het hele bedrag, de schuld staat net zo hard, alleen staat het nu "in de boeken". Eigenlijk een vorm van fraude.

Bartjuh schreef op dinsdag 04 november 2014 @ 15:46:
..., het is compleet geaccepteerd om miljarden subsidie in de koopmarkt te stoppen, maar als het om de vrije-sector huur gaat is het ineens iets raars.

Misschien leuk om de term "vrije-sector koop" te introduceren? Dus naast het reguleren van 90% van de huurmarkt ook de koopmarkt een vrij deel geven. Zeg 10% zonder HRA en andere rechten, die wel de hoofdprijs mogen betalen. Zomaar, om een punt te maken hoe krom het systeem is...
Dan hebben we:
a) 90% gesubsidieerde sociale huur
b) 10% dure vrije-sector huur
c) 90% gesubsudieerde sociale koop (=de huidige woningen met rentesubsidie)
d) 10% dure vrije-sector koop (=een nieuwe categorie kopers die nettobetalers zijn. Dat kunnen dan bijvoorbeeld nieuwe instromers (jongeren) op de markt zijn, die dan netto kunnen betalen voor de bestaande belanghebbenden. Net zoals b)

[ Voor 34% gewijzigd door RemcoDelft op 04-11-2014 21:15 ]

[Verwijderd]

De huizenmarkt wordt onder leiding van de VVD echt niet hervormd, daar hoef je niet bang voor te zijn.
En juist omdat de VVD weigert te hervormen, zal de huizenmarkt in 2015 zonder de voordeeltjes (zoals de starterslening en belastingvrij schenken) wéér in elkaar donderen.

Dit jaar een kleine plus, maar volgend jaar een dikke min.

[Señor Sjon]

Er is anders nooit zoveel gerommeld aan o.a. de HRA als tijdens VVD-coalities.

[Oscar Mopperkont]

Wou net zeggen. Je kunt veel van jet ingrijpen op de huizenmarkt vinden, maar moeilijk dat er onder de VVD weinig zou zijn gebeurd! HRA gehalveerd en wordt ook nog eens verder afgebouwd naar 42% max, leennormen fors aangescherpt en regels op huurmarkt overhoop gegooid. Stuk voor stuk bijna allemaal waardeloze maatregelen, maar zeker ingrijpend! Heeft een prijsdaling van ongeveer 20% tot gevolg gehad en de hele markt op slot gegooid. Gelukkig krabbelen we nu weer langzaam uit het dal

[redwing]

Verwijderd schreef op woensdag 05 november 2014 @ 03:05:
De huizenmarkt wordt onder leiding van de VVD echt niet hervormd, daar hoef je niet bang voor te zijn.

Kijk eens naar de grootste wijzigingen in de afgelopen jaren en je zult zien dat de VVD elke keer betrokken was. Ondanks wat ze dus zelf roepen kun je juist het beste de VVD hebben als je iets wil aanpassen

En juist omdat de VVD weigert te hervormen, zal de huizenmarkt in 2015 zonder de voordeeltjes (zoals de starterslening en belastingvrij schenken) wéér in elkaar donderen.

Zo groot zijn die voordeeltjes helemaal niet als je er eens goed naar kijkt. In plaats van die 100k mag je weliswaar nog maar 50k schenken maar als je naar de beste constructies kijkt zie je dat je met leningen meesal op veel voordeligere wijze geld kunt schenken.

Dit jaar een kleine plus, maar volgend jaar een dikke min.

Zoveel verandert er anders niet op de markt. Ik verwacht dat het eerder wederom een kleine plus zal worden en als het al een min wordt een kleine min.

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 05 november 2014 @ 09:32:
Stuk voor stuk bijna allemaal waardeloze maatregelen, maar zeker ingrijpend!

Waarom waardeloos ? Het is een grotere stap in de goede richting dan we in de afgelopen tig jaar hebben gehad. Lijkt me dus verreweg van waardeloos, het enige wat ik jammer vind is de timing. Hadden ze dezelfde maatregelen voor de crisis gedaan hadden we alleen een rem op de huizenprijs-stijgingen gehad. Nu zorgt het voor het versterken van de problemen op de markt.

[ Voor 20% gewijzigd door redwing op 05-11-2014 09:36 ]

[WiLLoW_TieN]

Volgens mij wordt in stapjes van 0,5% de HRA afgebouwd naar 38%.

[Bartjuh]

Señor Sjon schreef op woensdag 05 november 2014 @ 08:58:
Er is anders nooit zoveel gerommeld aan o.a. de HRA als tijdens VVD-coalities.

Al was de HRA 0,00001% verlaagd, dan was er nog steeds "nog nooit zoveel aan gerommeld"

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 05 november 2014 @ 09:32:
Wou net zeggen. Je kunt veel van jet ingrijpen op de huizenmarkt vinden, maar moeilijk dat er onder de VVD weinig zou zijn gebeurd! HRA gehalveerd en wordt ook nog eens verder afgebouwd naar 42% max, leennormen fors aangescherpt en regels op huurmarkt overhoop gegooid. Stuk voor stuk bijna allemaal waardeloze maatregelen, maar zeker ingrijpend! Heeft een prijsdaling van ongeveer 20% tot gevolg gehad en de hele markt op slot gegooid. Gelukkig krabbelen we nu weer langzaam uit het dal

Nee, het genoemde heeft op zichzelf geen 20% prijsdaling tot gevolg gehad, dat is echt een waardeloze conclusie, nofi. Dan heb je je echt niet verdiept in de woningmarkt, in een globale en economische context.

En gehalveerd, hoe is het gehalveerd? Krijgt iedereen nu ineens 0,5*HRA? Niet te zien aan de begroting, de totale HRA kosten stijgen nog immers elk jaar.

En de regels op de huurmarkt zijn overhoop gegooid ja.... huurdertje pesten om ze in een koopwoning te krijgen.

[Oscar Mopperkont]

Bartjuh schreef op woensdag 05 november 2014 @ 09:42:
Nee, het genoemde heeft op zichzelf geen 20% prijsdaling tot gevolg gehad, dat is echt een waardeloze conclusie, nofi. Dan heb je je echt niet verdiept in de woningmarkt, in een globale en economische context.

Dat mag je vinden, maar dat maakt het nog niet waar. De prijsdalingen kun je niet enkel en alleen aan de crisis toerekenen, maar hangen wel degelijk ook samen met het overheidsbeleid. Zie de eerdere posts van Senor Sjon en kijk bijvoorbeeld ook eens naar België.

En gehalveerd, hoe is het gehalveerd? Krijgt iedereen nu ineens 0,5*HRA? Niet te zien aan de begroting, de totale HRA kosten stijgen nog immers elk jaar.

Reken eens uit wat je aan HRA kreeg over de looptijd en wat je nu zult krijgen.

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 05 november 2014 @ 09:58:
[...]
Dat mag je vinden, maar dat maakt het nog niet waar. De prijsdalingen kun je niet enkel en alleen aan de crisis toerekenen, maar hangen wel degelijk ook samen met het overheidsbeleid. Zie de eerdere posts van Senor Sjon en kijk bijvoorbeeld ook eens naar België.

Ok, je bedoelt moedwillig grond schaars houden en schulden niet afboeken, stoppen met nieuwbouw, en huurders uit huis pesten, zodat er prijsdruk omhoog ontstaat? Zonder voorgenoemde zou er al 30% af zijn.

[...]
Reken eens uit wat je aan HRA kreeg over de looptijd en wat je nu zult krijgen.

Annuïteit, 42% loonbelasting categorie, 30 jaar, .... marginaal?

Tegen de tijd dat het 38% is, is de rente nauwelijks een onderdeel meer van je annuïteit.

Over 30 jaar moeten we 0% HRA hebben, waarbij elk jaar de loonbelasting voor alle schijven daalt op een budgetneutrale manier. Met bijkomend voordeel dat werken meer gaat lonen.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 05 november 2014 @ 09:58:
Reken eens uit wat je aan HRA kreeg over de looptijd en wat je nu zult krijgen.

Even ter aanvulling, dat is dus als je de oude - inmiddels afgeschafte voor nieuwe gevallen - bankspaar hypotheek neemt vs de huidige annuitaire hypotheek. Bij aflossingsvrij vs liniair is dat verschil nog veel groter.

Overigens kan je het overheidsingrijpen niet los zien van de crisis. Het systeem was gewoon onhoudbaar geworden en de crisis maakte dat pijnlijk duidelijk. Ons financiele systeem was ongekend kwetsbaar, is nog steeds zwak (de stresstest is een grap, dat onze banken slaagden is puur het resultaat van een zware lobby) en was als er niets was gedaan nog veel zwakker geweest. De wal (de crisis) keerde het schip (de overheid), de maatregelen die genomen zijn waren nauwelijks nog een keuze. De VVD heeft er wel alles aan gedaan om de maatregelen zoveel mogelijk af te zwakken, bestaande gevallen geheel buitenschot te houden en allerlei nieuwe regelingen in te voeren om het effect te beperken, maar uiteindelijk zag zelfs de VVD zich gedwongen om te doen wat er gedaan is; een klein stapje de goede kant op maar lang niet genoeg.

Dat de dalingen meevallen is voor een belangrijk deel het gevolg van de extreem lage rentestanden, die weer veroorzaakt zijn door de crisis, het crisismes snijdt aan twee kanten.

[Señor Sjon]

Wat is dan wel genoeg? De kredietbeperking en nieuwe regels komen grofweg overeen met de prijsdaling. De waardedaling is hier niet volledig mee te verklaren, maar het hielp niet mee.

[ph4ge]

Zoals al zo vaak hier is besproken: We moeten op termijn naar gehele afschaffing van de HRA, grond waarderen op marktwaarde en een LTV <100%. Daarnaast moeten we af van allerlei overige kostbare marktverstoringen zoals NHG, volledig meetellen van een tweede inkomen, startersleningen, schenkingsvrijstelling en crisismaatregelen en moeten we af van discriminerende regels op basis van het moment van aankoop of begin huur. Dit zorgt voor een veel hoger besteedbaar inkomen, economische activiteit een gezonde en flexibele huur- en koopmarkt en beperkte risico's voor alle partijen, nog los van vagere begrippen als "vrijheid" en "rechtvaardigheid".

Uiteindelijk moet de overheid kaders afbakenen en daar binnen de markt gewoon loslaten en zn ding laten doen en geen miljarden meer rondpompen en mensen keuzevrijheden ontzeggen dmv allerlei kunstmatige prikkels. Er moet ook een cultuuromslag komen, geen focus meer op het omhoog jagen van de prijzen en de belangen van allerlei commerciële partijen, maar focus op betaalbaar en goed wonen voor de burgers.

We hebben een stap in de goede richting genomen, maar we zijn er nog lang niet. Ik zeg niet dat het bovenstaande morgen moet zijn bereikt, maar we kunnen morgen wel een route afspreken om er te komen. Zeker ook omdat je er vergif op kan innemen dat als we ooit nog echt uit de crisis komen er weer grote krachten vrij komen die alles weer willen terugdraaien.

[TheGhostInc]

Bartjuh schreef op woensdag 05 november 2014 @ 09:42:
[...]
En gehalveerd, hoe is het gehalveerd? Krijgt iedereen nu ineens 0,5*HRA? Niet te zien aan de begroting, de totale HRA kosten stijgen nog immers elk jaar.

Stop nu eens met niet onderbouwde onzin de wereld in te slingeren.

Als ik naar de miljoenennota 2015 kijk, dan zie ik in 2015 een half miljard minder Eigen Woning inkomsten derving (Tabel 5.3.1) t.o.v 2014. En dat was in 2014 ook al 200 miljoen minder dan 2013.
Bekijk ik dan ook even de miljoenennota van 2011, dan zie ik dat we waarschijnlijk nog een half miljard minder stijging hebben dan oorspronkelijk verwacht.

Neem nu eens de moeite om dit soort zaken gewoon even te onderbouwen.
(Zodat als ik of jij iets fout interpreteer we dat gewoon kunnen checken & corrigeren)

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op woensdag 05 november 2014 @ 10:41:
Zoals al zo vaak hier is besproken: We moeten op termijn naar gehele afschaffing van de HRA, grond waarderen op marktwaarde en een LTV <100%. Daarnaast moeten we af van allerlei overige kostbare marktverstoringen zoals NHG, volledig meetellen van een tweede inkomen, startersleningen, schenkingsvrijstelling en crisismaatregelen en moeten we af van discriminerende regels op basis van het moment van aankoop of begin huur. Dit zorgt voor een veel hoger besteedbaar inkomen, economische activiteit een gezonde en flexibele huur- en koopmarkt en beperkte risico's voor alle partijen, nog los van vagere begrippen als "vrijheid" en "rechtvaardigheid".

Uiteindelijk moet de overheid kaders afbakenen en daar binnen de markt gewoon loslaten en zn ding laten doen en geen miljarden meer rondpompen en mensen keuzevrijheden ontzeggen dmv allerlei kunstmatige prikkels. Er moet ook een cultuuromslag komen, geen focus meer op het omhoog jagen van de prijzen en de belangen van allerlei commerciële partijen, maar focus op betaalbaar en goed wonen voor de burgers.

We hebben een stap in de goede richting genomen, maar we zijn er nog lang niet. Ik zeg niet dat het bovenstaande morgen moet zijn bereikt, maar we kunnen morgen wel een route afspreken om er te komen. Zeker ook omdat je er vergif op kan innemen dat als we ooit nog echt uit de crisis komen er weer grote krachten vrij komen die alles weer willen terugdraaien.

Dit is een nobel streven, maar daarvoor moet er zoveel geld van de markt verdwijnen dat we de komende 50 jaar in een crisis zitten. Linksom of rechtsom komt het afwaarderen van grondposities ook bij de burger terecht.

[Bonsaiboom]

redwing schreef op woensdag 05 november 2014 @ 09:33:
Kijk eens naar de grootste wijzigingen in de afgelopen jaren en je zult zien dat de VVD elke keer betrokken was. Ondanks wat ze dus zelf roepen kun je juist het beste de VVD hebben als je iets wil aanpassen

Dit omdat de VVD een gezonde begroting nog belangrijker vindt dan de HRA en andere vermogenden-voordeeltjes. In het politieke spel hebben ook zij zich genoodzaakt gezien om iets te veranderen. Ik verwacht dat bij een andere regering er toch wat meer aangepakt zou zijn dan nu de VVD heeft gedaan. Tenminste, dat is mijn perspectief.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op woensdag 05 november 2014 @ 10:44:
Dit is een nobel streven, maar daarvoor moet er zoveel geld van de markt verdwijnen dat we de komende 50 jaar in een crisis zitten. Linksom of rechtsom komt het afwaarderen van grondposities ook bij de burger terecht.

Dat is een schromelijke overdrijving waar je geen enkele onderbouwing voor kan hebben. In andere landen vielen de gevolgen van dergelijke maatregelen ook mee, en de huidige stap die gezet is viel ook mee. De duidelijkheid die het schept en het lichtpuntje wat je creëert aan het einde van de tunnel werken bovendien juist positief, naast dat de andere voordelen ook snel voelbaar zullen zijn.

De gevolgen van uitstellen van de afboeking op grondposities komt ook bij de burger terecht en daarmee voorkom je niet dat de uiteindelijk noodzakelijke afboeking ook bij de burger terecht komt. De burger zit nu zonder werk of zonder huis omdat er niet gebouwd kan worden en betaalt zich krom aan rente.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 05-11-2014 11:03 ]

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op dinsdag 04 november 2014 @ 21:04:
[...]
Gemeenten waarderen juist amper af, ze geven het liever weg als landbouwgrond dan dat ze de verkoopprijs verlagen (zie Almere).
Je redenering gaat trouwens niet op: ja ze hebben al 100.000 euro uitgegeven, maar dat krijgen ze niet terug als ze die kavel niet verkopen. Als ze de kavel voor 50.000 euro zouden verkopen, hebben ze in ieder geval de helft echt in handen. Nu missen ze het hele bedrag, de schuld staat net zo hard, alleen staat het nu "in de boeken". Eigenlijk een vorm van fraude.

Lekker makkelijk en volstrekt losgeslagen van de werkelijkheid.

De reden dat ze het verkopen is als landbouwgrond is omdat het wel bebouwen enorme kosten met zich meebrengt.
Toen de plannen gemaakt werden zijn er zaken afgesproken, in de trant van: Als er 1000 woningen bijkomen, dan wordt er een nieuwe sportzaal gebouwd, worden de sportvelden uitgebreid, wordt weg x verlegd en worden uitgangswegen x,y & z geschikt gemaakt voor de groeiende verkeersstromen.
Daar is 'niet onder uit te komen', want als het hele plan verworpen wordt mag er niemand meer bouwen, dan hoeft letterlijk maar 1 buurman een klacht in te dienen en de bouw ligt maanden of jaren stil.

Dus de grond verkopen voor 50.000 betekent dat 'ergens' nog 50.000 gevonden moet worden voor al die afgesproken extra's. Het hele plan in de prullenbak gooien betekent alleen de gemaakte kosten 'afschrijven'. Dat is dus goedkoper. Kan daarna een nieuw plan worden bedacht wat wel haalbaar is.

[Bartjuh]

TheGhostInc schreef op woensdag 05 november 2014 @ 10:41:
[...]
Stop nu eens met niet onderbouwde onzin de wereld in te slingeren.

Als ik naar de miljoenennota 2015 kijk, dan zie ik in 2015 een half miljard minder Eigen Woning inkomsten derving (Tabel 5.3.1) t.o.v 2014. En dat was in 2014 ook al 200 miljoen minder dan 2013.
Bekijk ik dan ook even de miljoenennota van 2011, dan zie ik dat we waarschijnlijk nog een half miljard minder stijging hebben dan oorspronkelijk verwacht.

Neem nu eens de moeite om dit soort zaken gewoon even te onderbouwen.
(Zodat als ik of jij iets fout interpreteer we dat gewoon kunnen checken & corrigeren)

Maar dat is niet gelijk aan de HRA.

Helaas gaat dit grafiekje niet verder, maar:


http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2012/2012-3676-wm.htm

Het vlakt inderdaad af, of daalt het inmiddels marginaal (?), maar dat zal voor het grootste deel komen door de ECB die de rentes fiks heeft verlaagd de afgelopen jaren (0,05 % nu ), niet door overheidsbeleid of zogenaamde halveringen.

[Maarten21]

Bartjuh schreef op woensdag 05 november 2014 @ 11:09:
[...]

Maar dat is niet gelijk aan de HRA.

Helaas gaat dit grafiekje niet verder, maar:
[afbeelding]

http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2012/2012-3676-wm.htm

Het vlakt inderdaad af, of daalt het inmiddels marginaal (?), maar dat zal voor het grootste deel komen door de ECB die de rentes fiks heeft verlaagd de afgelopen jaren (0,05 % nu ), niet door overheidsbeleid of zogenaamde halveringen.

Je snapt dat de halvering die genoemd is het gevolg is van de verplichting van aflossen? Dus ipv aflossingsvrij 30 jaar lang profiteren van HRA, nu nog maar de helft, doordat je na 30 jaar verplicht alles hebt afgelost.
Dit ga je trouwens niet nu in de statistieken vinden omdat het geldt voor nieuwe hypotheken sinds 2013. Daarnaast heeft dit pas een significant effect na de eerste paar jaar van een hypotheek, vanwege het verloop van de aflossing in een annuiteitenhypotheek.
Dus over 30 jaar zullen we inderdaad kunnen spreken van een halvering van de HRA

[Bartjuh]

Maarten21 schreef op woensdag 05 november 2014 @ 12:44:
[...]
Je snapt dat de halvering die genoemd is het gevolg is van de verplichting van aflossen? Dus ipv aflossingsvrij 30 jaar lang profiteren van HRA, nu nog maar de helft, doordat je na 30 jaar verplicht alles hebt afgelost.
Dit ga je trouwens niet nu in de statistieken vinden omdat het geldt voor nieuwe hypotheken sinds 2013. Daarnaast heeft dit pas een significant effect na de eerste paar jaar van een hypotheek, vanwege het verloop van de aflossing in een annuiteitenhypotheek.

Dus over 30 jaar zullen we inderdaad kunnen spreken van een halvering van de HRA

Ik wist dat hij daarop doelde, maar ondanks dat een behoorlijk bijzonder ongezond fors aandeel van de hypotheken voor aflossingsvrij heeft gekozen is dit niet 100% van de hypotheken. Je kan pas van een halvering spreken als alle hypotheken aflossingsvrij waren, en nu annuïtair of lineair moeten zijn.

Maar dan eigenlijk nog niet.... het aandeel rente van de annuiteit is niet linear, maar een concave functie. Kortom, als je geometrisch een rechthoek zou maken om de rente naar jaren, dan is de oppervlakte minder dan 2x zo groot als de oppervlakte onder de concave functie van de rente.

[Oscar Mopperkont]

Bartjuh schreef op woensdag 05 november 2014 @ 13:08:
Ik wist dat hij daarop doelde, maar ondanks dat een behoorlijk bijzonder ongezond fors aandeel van de hypotheken voor aflossingsvrij heeft gekozen is dit niet 100% van de hypotheken. Je kan pas van een halvering spreken als alle hypotheken aflossingsvrij waren, en nu annuïtair of lineair moeten zijn.

En toch ging je er gemakshalve even aan voorbij

Maar dan eigenlijk nog niet.... het aandeel rente van de annuiteit is niet linear, maar een concave functie. Kortom, als je geometrisch een rechthoek zou maken om de rente naar jaren, dan is de oppervlakte minder dan 2x zo groot als de oppervlakte onder de concave functie van de rente.

En dan ga je er weer gemakshalve aan voorbij dat het hoogst aftrekbare tarief daalt van 52% naar 38% (of was het 42%?). Tel dat bij elkaar op en je zit bijna aan een halvering van het bedrag dat je terugkrijgt over de looptijd van je hypotheek. Dat geldt natuurlijk niet voor iedereen en ook niet voor diegenen die verhuizen met behoud van hypotheek, maar het heeft natuurlijk wel een prijsdrukkend effect als mensen zien dat in het nieuwe systeem bij dezelfde bruto hypotheeklast de netto-maandlasten omhoog gaan.

Het scheelt dat de lage rente e.e.a. weer deels compenseert, maar het effect van dat soort overheidsmaatregelen kan niet buiten beschouwing worden gelaten. Daarbij realiseer ik me natuurlijk dat het wel lekkerder bekt om te zeggen dat er "lucht" in de huizenprijs zat of zit, maar de realiteit is dat het een behoorlijk speculatievrije markt is de huizenmarkt en de markt zich aanpast naar de omstandigheden.

Zelf had ik liever gehad dat er op een andere manier en op een ander moment aan de HRA zou worden gesleuteld, aangezien het een ongewenste regeling is die marktverstorend werkt. Overigens zie ik niet in waarom de regeling "onhoudbaar" zou zijn geweest (dat even meer in reactie op ph4ge) of het argument moet zijn dat het onhoudbaar is omdat het onwenselijk was.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op woensdag 05 november 2014 @ 11:01:
[...]

Dat is een schromelijke overdrijving waar je geen enkele onderbouwing voor kan hebben. In andere landen vielen de gevolgen van dergelijke maatregelen ook mee, en de huidige stap die gezet is viel ook mee. De duidelijkheid die het schept en het lichtpuntje wat je creëert aan het einde van de tunnel werken bovendien juist positief, naast dat de andere voordelen ook snel voelbaar zullen zijn.

De gevolgen van uitstellen van de afboeking op grondposities komt ook bij de burger terecht en daarmee voorkom je niet dat de uiteindelijk noodzakelijke afboeking ook bij de burger terecht komt. De burger zit nu zonder werk of zonder huis omdat er niet gebouwd kan worden en betaalt zich krom aan rente.

Daar had je één probleem tegelijk. Eerdere cold-turkey afschaffingen gingen namelijk niet goed. Tel hierbij op de uitgegeven gelden en te hoge boekwaarde van gronden en er komt dus ook een probleem vanuit de overheid bij. We hebben een bepaald voorzieningenniveau met zwembaden, bibliotheken, buurthuizen, wijkbeheer, maar ook bv. NGO's die vanuit de lokale overheid betaald worden. Dat is gewoon niet vol te houden. Daarbij komt nu ook nog de zorg.

[Bonsaiboom]

Ik kan me ook niet vinden in een cold-turkey aanpak. In Nederland krijg je dan problemen met de boekwaarde van de grond, met de NHG die niet houdbaar blijkt te zijn, met banken die omvallen tenzij de overheid weer bijspringt etc etc.

Ik ben echter ook niet voor een enorme lange glijvlucht zoals we nu hebben. De cold-turkey-in-de-toekomst is in my opinion de meest elegante aanpak. Over 10 jaar houdt het feestje van het ene op het andere jaar simpelweg op. Dan kan de markt daar alvast zich op voorbereiden, hebben mensen de mogelijkheid om te kiezen waar ze willen zitten, en daarna is het probleem weg.

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 05 november 2014 @ 13:18:
[...]

Het scheelt dat de lage rente e.e.a. weer deels compenseert, maar het effect van dat soort overheidsmaatregelen kan niet buiten beschouwing worden gelaten. Daarbij realiseer ik me natuurlijk dat het wel lekkerder bekt om te zeggen dat er "lucht" in de huizenprijs zat of zit, maar de realiteit is dat het een behoorlijk speculatievrije markt is de huizenmarkt en de markt zich aanpast naar de omstandigheden.

Laten we wel even alles in de juiste volgorde zetten. Tot 2010 ging de maximale hypotheek niet omlaag, sterker: in 2008 werd deze nog verder opgevoerd.

Pas na 2010 zijn er steeds meer maatregelen geweest om de maximale hypotheek in te perken, met als 'hoogtepunt' 2013 waarin de aflossingsvrije hypotheek werd afgeschaft voor nieuwe gevallen. Rond die tijd zijn ook de leennormen verder aangescherpt. Waar een modale eenverdiener (€35K) in 2010 ±€170K kon lenen, kan hij er nu €144K lenen. Dat is een verschil van 16%. Niet zichtbaar is nog een verschil waarbij starters meer konden lenen dan de norm. Voorlopig lijkt het er echter op dat dit alleen van toepassing is op uitzonderingen bij banken zoals de DSB.

Je moet met die veranderingen wel 21% waardedaling verklaren. Er zit dus nog een gat van 5% daling (25%-punt) om te overbruggen. Dat is m.i. best significant. Daarbij is je volgordelijkheid ook onjuist: de daling qua maximale hypotheek volgde de daling van de huizenprijs, niet andersom.

Natuurlijk is dit niet het hele verhaal. Gisteravond was er een prachtig stukje toneel in DWDD dat perfect duidelijk maakte dat de huizenmarkt wel degelijk speculatief was. Mensen namen hogere hypotheken en anticipeerden op waardestijging. Banken gaven die hypotheken en gingen daar in mee. 99% van Nederland achtte een huis een goede 'belegging' vanwege de waardestijging. Dan kan het op basis van de cijfers wel meevallen, maar alleen al deze kwalitatieve beschrijving maakt duidelijk dat speculatie wel degelijk onderdeel was van de huizenmarkt. Dat verklaart ook waarom gezinnen nu onder water staan.

Bonsaiboom schreef op woensdag 05 november 2014 @ 13:41:
Ik kan me ook niet vinden in een cold-turkey aanpak. In Nederland krijg je dan problemen met de boekwaarde van de grond, met de NHG die niet houdbaar blijkt te zijn, met banken die omvallen tenzij de overheid weer bijspringt etc etc.

Ik ben echter ook niet voor een enorme lange glijvlucht zoals we nu hebben. De cold-turkey-in-de-toekomst is in my opinion de meest elegante aanpak. Over 10 jaar houdt het feestje van het ene op het andere jaar simpelweg op. Dan kan de markt daar alvast zich op voorbereiden, hebben mensen de mogelijkheid om te kiezen waar ze willen zitten, en daarna is het probleem weg.

Die glijvlucht krijg je ook als je een maatregel over 10 jaar invoert. Het is dan simpelweg een berekening om te bepalen hoeveel HRA je nog krijgt. Ik vind zelf die glijvlucht niet verkeerd. De komende jaren gaan huizenprijzen niet noemenswaardig omhoog, en waarschijnlijk ook niet noemenswaardig omlaag. Dat is ook een vorm van helderheid: de restschuld die je nu hebt moet je gewoon gaan betalen, linksom of rechtsom. Er is geen inflatiecorrectie die je daarbij gaat helpen. Ondertussen loopt de markt wel weer.

[TheGhostInc]

Bonsaiboom schreef op woensdag 05 november 2014 @ 13:41:
Ik kan me ook niet vinden in een cold-turkey aanpak. In Nederland krijg je dan problemen met de boekwaarde van de grond, met de NHG die niet houdbaar blijkt te zijn, met banken die omvallen tenzij de overheid weer bijspringt etc etc.

Ik ben echter ook niet voor een enorme lange glijvlucht zoals we nu hebben. De cold-turkey-in-de-toekomst is in my opinion de meest elegante aanpak. Over 10 jaar houdt het feestje van het ene op het andere jaar simpelweg op. Dan kan de markt daar alvast zich op voorbereiden, hebben mensen de mogelijkheid om te kiezen waar ze willen zitten, en daarna is het probleem weg.

In het verleden al zo vaak gezien dat het niet werkt. Of je hebt over de industrie (RoHS) of de banken (Basel II/III) of zaken als IBAN.

Maar we zitten in een heerlijk polder model, de ene helft hebben we cold-turkey gedaan (-20% in 1-2 jaar) en de rest gaat in langzame glijvlucht met een half procentje links (HRA -> 38%) en een procentje rechts (LTV -> 100%).

[TheGhostInc]

Krisp schreef op woensdag 05 november 2014 @ 13:53:
[...]
Je moet met die veranderingen wel 21% waardedaling verklaren. Er zit dus nog een gat van 5% daling (25%-punt) om te overbruggen. Dat is m.i. best significant. Daarbij is je volgordelijkheid ook onjuist: de daling qua maximale hypotheek volgde de daling van de huizenprijs, niet andersom.
[...]

Het 'systeem' was al onrustig sinds 2008, zeker in een speculatieve markt zul je dan juist een beweging zien die vooruit loopt op de markt. Hoe vaak is op de beurs 'slecht nieuws al verwerkt in de koers', nog voordat het slechte nieuws daadwerkelijk naar buiten komt (met harde cijfers).

In deze is dat ook gebeurd in de huizenmarkt, hoe hard iedereen ook riep dat onze huizenmarkt gezond was, toch begon de markt in te zakken, daardoor werden de problemen heel pijnlijk zichtbaar en moest de overheid ingrijpen. Maar de daling vanaf 2008 anticipeert op ingrijpen vanuit de overheid..

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op woensdag 05 november 2014 @ 13:37:
Daar had je één probleem tegelijk. Eerdere cold-turkey afschaffingen gingen namelijk niet goed. Tel hierbij op de uitgegeven gelden en te hoge boekwaarde van gronden en er komt dus ook een probleem vanuit de overheid bij. We hebben een bepaald voorzieningenniveau met zwembaden, bibliotheken, buurthuizen, wijkbeheer, maar ook bv. NGO's die vanuit de lokale overheid betaald worden. Dat is gewoon niet vol te houden. Daarbij komt nu ook nog de zorg.

De overheid leent tegen +-0 procent, de staatsschuld staat op 460 miljard Euro. Stel dat je via de landelijke overheid 2 miljard euro afschrijft op grond, daar merken de overheidsfinanciën "niks" van. Het is een fractie van de bail out die bijv. de banken kregen en een investering die zich terugverdient.

Dat we zwembaden uit grondopbrengsten bepalen is gewoon een door en door rot systeem waar we ook vanaf moeten. Maak dit soort kosten inzichtelijk ipv het via boekhoudkundige trucjes te verbergen en verhoog dus gewoon de belasting in een gemeente als men daar een zwembad wil.

Of de prijsdaling het gevolg zijn van wijzigende regelgeving is niet te bepalen. In de eerste plaats omdat die hypotheekregels niet zomaar uit het niets en voor de lol werden veranderd. In de tweede plaats omdat de grootste wijziging - verplicht aflossen - geen invloed heeft op de leen capaciteit en pas over een langere periode voelbaar wordt. In de derde plaats hebben we nu met een absurd lage rente te maken, het spreekt voor zich dat als de rente op 2008 niveau staat dat de prijzen veel verder zouden dalen dan de 21% die ze nu zijn gedaald en toevallig in de buurt komt bij de beperking van het maximale leenbedrag. Bovendien hebben we allerlei leuke nieuwe regeltjes bedacht zodat mensen toch meer uit konden geven dan ze konden lenen.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op woensdag 05 november 2014 @ 14:07:
[...]
In de tweede plaats omdat de grootste wijziging - verplicht aflossen - geen invloed heeft op de leen capaciteit en pas over een langere periode voelbaar wordt.

Ja wel hoor, als ik van het Nibud max. €1000 per maand aan hypotheek 'kwijt' mag zijn, dan scheelt dat nogal of ik dan max. €1000 rentekosten heb, of max. €650 en dan nog €350 moet aflossen. Aangezien we op 50% aflossingsvrij zitten zal het effect toch fors oplopen.

[Wobblier]

Maar ja. Wat wil je dan? Lagere huizenprijzen, dat is duidelijk. Dat wil iedereen wel. De discussie is wie dat gaat betalen en wanneer het betaald wordt.

Je voorbeeld van de bouw van het zwembad uit baten van wijkontwikkeling is helemaal niet zo raar als je schetst. Voorzieningen zoals een zwembad verhogen de aantrekkelijkheid en de waarde van de gemeente en ook de te ontwikkelen wijk. Dat noemen we economie.

Je alternatief is (even gechargeerd) een zwembad 75km verderop met kaartjes zo duur dat alleen de elite er nog kan zwemmen. Dat gaat ten koste van de zwemvaardigheid van onze kinderen!

[Oscar Mopperkont]

Krisp schreef op woensdag 05 november 2014 @ 13:53:
Laten we wel even alles in de juiste volgorde zetten. Tot 2010 ging de maximale hypotheek niet omlaag, sterker: in 2008 werd deze nog verder opgevoerd.
[afbeelding]
Pas na 2010 zijn er steeds meer maatregelen geweest om de maximale hypotheek in te perken, met als 'hoogtepunt' 2013 waarin de aflossingsvrije hypotheek werd afgeschaft voor nieuwe gevallen. Rond die tijd zijn ook de leennormen verder aangescherpt. Waar een modale eenverdiener (€35K) in 2010 ±€170K kon lenen, kan hij er nu €144K lenen. Dat is een verschil van 16%. Niet zichtbaar is nog een verschil waarbij starters meer konden lenen dan de norm. Voorlopig lijkt het er echter op dat dit alleen van toepassing is op uitzonderingen bij banken zoals de DSB.

In 2008 brak er een crisis uit. Ik zeg niet dat die geen invloed heeft gehad, verre van. Wat ik zeg dat een significant deel van de daling kan worden gekoppeld aan overheidsmaatregelen.

Je moet met die veranderingen wel 21% waardedaling verklaren. Er zit dus nog een gat van 5% daling (25%-punt) om te overbruggen. Dat is m.i. best significant. Daarbij is je volgordelijkheid ook onjuist: de daling qua maximale hypotheek volgde de daling van de huizenprijs, niet andersom.

Dat is 5%. Kijk eens hoe de AEX per dag schommelt. Daar zeggen we na een slechte beursweek toch ook niet dat het allemaal "lucht" was dat in de prijzen zat? Tweedehands auto's zijn ook gemiddeld goedkoper geworden. Is dat dan ook "lucht" dat er in de prijzen zat?

Natuurlijk is dit niet het hele verhaal. Gisteravond was er een prachtig stukje toneel in DWDD dat perfect duidelijk maakte dat de huizenmarkt wel degelijk speculatief was. Mensen namen hogere hypotheken en anticipeerden op waardestijging. Banken gaven die hypotheken en gingen daar in mee. 99% van Nederland achtte een huis een goede 'belegging' vanwege de waardestijging. Dan kan het op basis van de cijfers wel meevallen, maar alleen al deze kwalitatieve beschrijving maakt duidelijk dat speculatie wel degelijk onderdeel was van de huizenmarkt. Dat verklaart ook waarom gezinnen nu onder water staan.

Hence mijn opmerking dat het een "behoorlijk speculatievrije" markt was. De meeste mensen kopen immers om daadwerkelijk te wonen en het enige speculatieve element is dat ze meer durven te betalen in licht van een verwachte prijsstijging.

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op woensdag 05 november 2014 @ 13:37:
[...]


Daar had je één probleem tegelijk. Eerdere cold-turkey afschaffingen gingen namelijk niet goed. Tel hierbij op de uitgegeven gelden en te hoge boekwaarde van gronden en er komt dus ook een probleem vanuit de overheid bij. We hebben een bepaald voorzieningenniveau met zwembaden, bibliotheken, buurthuizen, wijkbeheer, maar ook bv. NGO's die vanuit de lokale overheid betaald worden. Dat is gewoon niet vol te houden. Daarbij komt nu ook nog de zorg.

Dat is een ander probleem. Verder staat fictieve boekwaarde niet gelijk aan cashflow.
Waar we langzaam aan achter aan het komen zijn is dat we jaren lang op te grote voet hebben geleefd.

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 05 november 2014 @ 14:20:
[...]

In 2008 brak er een crisis uit. Ik zeg niet dat die geen invloed heeft gehad, verre van. Wat ik zeg dat een significant deel van de daling kan worden gekoppeld aan overheidsmaatregelen.

Dan heb ik je waarschijnlijk onjuist gelezen. Ik denk persoonlijk dat het echte effect door de dalende rente onderbelicht is gebleven: met gelijkblijvende rente (±5%) was het effect veel groter geweest dan 21%, wellicht in de ordegrootte van 30-35%. Dat is nog steeds significant, maar daarmee is de huizenmarkt ook gevoelig voor economisch tij en ontij.

[...]

Hence mijn opmerking dat het een "behoorlijk speculatievrije" markt was. De meeste mensen kopen immers om daadwerkelijk te wonen en het enige speculatieve element is dat ze meer durven te betalen in licht van een verwachte prijsstijging.

Vergeef mij mijn slechte gevoel voor tinten grijs, maar als je tot 125% LTV leent terwijl je verwacht er zonder verlies uit te komen, noem ik dat behoorlijk speculatief. Er zijn aandelenhandelaars die met minder ook genoegen nemen.

TheGhostInc schreef op woensdag 05 november 2014 @ 14:13:
[...]

Ja wel hoor, als ik van het Nibud max. €1000 per maand aan hypotheek 'kwijt' mag zijn, dan scheelt dat nogal of ik dan max. €1000 rentekosten heb, of max. €650 en dan nog €350 moet aflossen. Aangezien we op 50% aflossingsvrij zitten zal het effect toch fors oplopen.

Het Nibud rekent al sinds jaar en dag met annuïteitenhypotheken. Anders was de maximale hypotheek in 2013 echt wel verder gedaald dan 8-12%.

[ Voor 18% gewijzigd door Krisp op 05-11-2014 17:18 ]

[Bartjuh]

Wobblier schreef op woensdag 05 november 2014 @ 14:17:
Maar ja. Wat wil je dan? Lagere huizenprijzen, dat is duidelijk. Dat wil iedereen wel. De discussie is wie dat gaat betalen en wanneer het betaald wordt.
...

Inkoppertje: de mensen die ook geprofiteerd hebben van de waardestijging. Dat bereik je het best door waardedaling en voor de jongere mensen schuldsanering. Onrechtvaardige verliezers heb je bij elke overgang.

[redwing]

Bartjuh schreef op woensdag 05 november 2014 @ 14:56:
[...]
Inkoppertje: de mensen die ook geprofiteerd hebben van de waardestijging. Dat bereik je het best door waardedaling en voor de jongere mensen schuldsanering. Onrechtvaardige verliezers heb je bij elke overgang.

Alleen krijg je dat nooit of te nimmer voor elkaar. Met de waardedaling pak je nl. net zo goed de mensen die op de top gekocht hebben (en dat zijn niet alleen jongeren) en dus niets hebben kunnen profiteren. Daarnaast heb je mensen die hun geld in een nieuw (groter) huis hebben gestopt. De enige manier om die hun geld af te pakken is door ze te dwingen weer een kleiner huis te kopen (lijkt me niet gewenst) en je hebt mensen die hun winst al gepakt hebben en die dus niets merken van een waardedaling.

En dus ontkom je er niet aan om dingen geleidelijk te laten lopen en kun je dus niet binnen een paar jaar besluiten om b.v. de hele HRA af te schaffen. Op de lange termijn is dat (gemiddeld) misschien wel beter alleen breng je er wel heel veel mensen mee in de problemen wat op de kortere termijn erg nadelig is.

[Arnout]

Dan heb ik liever een snelle waardedaling, dan een langer durende. Met het eerste pak je nog zoveel mogelijk mee van diegenen die ervan geprofiteerd hebben. Hoe langer de daling uitgesmeerd wordt, hoe meer mensen er worden gepakt die er niet van geprofiteerd hebben.

Nog los van het feit dat het langer uitsmeren van de pijn eigenlijk opportunisme is, omdat er (impliciet) ook wordt gehoopt dat de huizenmarkt weer 'aantrekt' (en de hele ellende weer opnieuw begint).

[ph4ge]

redwing schreef op woensdag 05 november 2014 @ 15:20:
Alleen krijg je dat nooit of te nimmer voor elkaar. Met de waardedaling pak je nl. net zo goed de mensen die op de top gekocht hebben (en dat zijn niet alleen jongeren) en dus niets hebben kunnen profiteren. Daarnaast heb je mensen die hun geld in een nieuw (groter) huis hebben gestopt. De enige manier om die hun geld af te pakken is door ze te dwingen weer een kleiner huis te kopen (lijkt me niet gewenst) en je hebt mensen die hun winst al gepakt hebben en die dus niets merken van een waardedaling.

En dus ontkom je er niet aan om dingen geleidelijk te laten lopen en kun je dus niet binnen een paar jaar besluiten om b.v. de hele HRA af te schaffen. Op de lange termijn is dat (gemiddeld) misschien wel beter alleen breng je er wel heel veel mensen mee in de problemen wat op de kortere termijn erg nadelig is.

De kunst is dus om een deel van het geld wat bespaard wordt te gebruiken om de pijn van de "echte slachtoffers" te verlagen. Los daarvan blijft natuurlijk de essentie dat iedereen zn eigen schuld betaalt, wat ook gewoon moet kunnen als je annuitair aflost. Zelfs als je precies boven op de top hebt gekocht kan en hoor je na 10 jaar niet meer onder water te staan met de huidige daling (nogmaals, buiten echte slachtoffers).

We vergeten dat veruit de meeste mensen onder water staan omdat ze gewoon weinig tot niks afgelost hebben, of zelfs extra hebben bijgeleend. Deze mensen moeten en kunnen gewoon het probleem wat ze zelf hebben gecreeerd oplossen door net als de starters van nu ook af te lossen, die zijn niet zielig en hoeven niet geholpen te worden met prijsstijgingen.

Denk in oplossingen ipv problemen.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op woensdag 05 november 2014 @ 15:33:
[...]
We vergeten dat veruit de meeste mensen onder water staan omdat ze gewoon weinig tot niks afgelost hebben, of zelfs extra hebben bijgeleend. Deze mensen moeten en kunnen gewoon het probleem wat ze zelf hebben gecreeerd oplossen door net als de starters van nu ook af te lossen, die zijn niet zielig en hoeven niet geholpen te worden met prijsstijgingen.

Dit is meer 'schuld' schuiven. Daar gaat het amper meer om.
Het vertrouwen in de markt is gewoon laag, mensen durven in de huidige economische situatie gewoon niet een dergelijke verplichting meer aan te gaan. Dan kun je de prijzen nog 10-20% omlaag drijven, maar dan nog blijven mensen massaal zitten. Ook degene die best een stap willen maken.

Starters stappen in om een fatsoenlijk huis te hebben, wat door de crisis soms ook een paar jaar is uitgesteld. Tegen voorwaarden die voor hun prima zijn te overzien, die hoeven echt geen jaren te gaan wachten om een paar procent op de waarde te besparen.
Voor doorstromers/uitstromers is het veel lastiger, die hebben voornamelijk onzekerheid.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op woensdag 05 november 2014 @ 15:43:
Dit is meer 'schuld' schuiven. Daar gaat het amper meer om.
Het vertrouwen in de markt is gewoon laag, mensen durven in de huidige economische situatie gewoon niet een dergelijke verplichting meer aan te gaan. Dan kun je de prijzen nog 10-20% omlaag drijven, maar dan nog blijven mensen massaal zitten. Ook degene die best een stap willen maken.

Het vertrouwen staat op record hoogtes (oke, bron is niet erg betrouwbaar). Onderzoek laat zien dat men wel wil verhuizen maar niet kan verhuizen. Wonen betaalbaar maken is een logische oplossing.

[Krisp]

Je ziet nu een groep doorstromers die hun verlies inmiddels neemt en 'herstart'. De groep die er serieus last van heeft wordt steeds kleiner. Het probleem lost zich uiteindelijk ook gewoon op. Door de verplichting om af te lossen zal de nieuwe groep niet of nauwelijks last hebben van de eventuele prijsdaling.

Eigenlijk is het huizenmarktprobleem opgelost, maar kost het tijd om de gevolgen zichtbaar te maken.

[redwing]

ph4ge schreef op woensdag 05 november 2014 @ 15:33:
[...]
De kunst is dus om een deel van het geld wat bespaard wordt te gebruiken om de pijn van de "echte slachtoffers" te verlagen.

En hoe ga je die groep van 'echte' slachtoffers dan bepalen ?

We vergeten dat veruit de meeste mensen onder water staan omdat ze gewoon weinig tot niks afgelost hebben, of zelfs extra hebben bijgeleend. Deze mensen moeten en kunnen gewoon het probleem wat ze zelf hebben gecreeerd oplossen door net als de starters van nu ook af te lossen, die zijn niet zielig en hoeven niet geholpen te worden met prijsstijgingen.

Jij vergeet dat de markt zo was dat veel mensen alleen een huis konden kopen als ze niet gingen aflossen. Die mensen kunnen dus niet betalen om af te lossen (max hypotheek). Je kunt dat niet afdoen met dat ze het zelf gecreeerd hebben, want dat is helaas niet zo. Als de regering de regels zo maakt dat je alleen met max hypotheek een huis kunt kopen, maar met datzelfde salaris alleen in nog duurdere huurhuizen kunt zitten is de keuze al gemaakt.

Denk in oplossingen ipv problemen.

Dat doe ik ook, maar een oplossing die voor nog meer problemen zorgt is voor mij geen oplossing. Daarnaast is de oplossing voor een groot deel ook afwachten wat de huidige aanpassingen al doen. Die zorgen er nl. al voor dat je in de toekomst veel makkelijk de HRA kunt gaan verlagen omdat bijna iedereen zijn hypotheek aflost en er dus ruimte is voor verdere aanpassingen zonder dat iemand er echt last van krijgt.

Arnout schreef op woensdag 05 november 2014 @ 15:27:
Dan heb ik liever een snelle waardedaling, dan een langer durende. Met het eerste pak je nog zoveel mogelijk mee van diegenen die ervan geprofiteerd hebben. Hoe langer de daling uitgesmeerd wordt, hoe meer mensen er worden gepakt die er niet van geprofiteerd hebben.

Je pakt hoe dan ook vooral de mensen die onder water staan. De rest heeft nl. weinig last van waardedalingen. Die eerste groep hard aanpakken levert echter alleen een woningmarkt op die nog langer op slot zit en zorgt voor meer mensen met schulden. En dat is ook geen goed ding.

[T-MOB]

ph4ge schreef op woensdag 05 november 2014 @ 14:07:
[...]
Dat we zwembaden uit grondopbrengsten bepalen is gewoon een door en door rot systeem waar we ook vanaf moeten. Maak dit soort kosten inzichtelijk ipv het via boekhoudkundige trucjes te verbergen en verhoog dus gewoon de belasting in een gemeente als men daar een zwembad wil.

Dat zwembaden, wegen, etc uit grondopbrengsten worden betaald is geen rot systeem. Het is logisch om dat zo te doen omdat je extra capaciteit nodig hebt voor de mensen die op de vers verkochte grond gaan wonen. Ga je grond goedkoper verkopen dan blijft er simpelweg minder geld over om de publieke ruimte rond de kaveltjes mee in te richten. Dus minder park / speeltuin / school / sportvoorziening / theater of wat dan ook. Want dat is waarom wonen in Nederland zo duur is: we hebben het op voorzieningengebied gewoon heel goed voor elkaar. Dat het opgebouwd is met geleend geld en dat we het misschien eigenlijk niet kunnen betalen, tja. Daar zijn we dan nu misschien achter.

[Arnout]

redwing schreef op woensdag 05 november 2014 @ 16:07:
Je pakt hoe dan ook vooral de mensen die onder water staan. De rest heeft nl. weinig last van waardedalingen. Die eerste groep hard aanpakken levert echter alleen een woningmarkt op die nog langer op slot zit en zorgt voor meer mensen met schulden. En dat is ook geen goed ding.

Het is niet hard of minder hard aanpakken. Er is gewoon pijn te nemen (20% - 25% waardedaling) en dat kun je langdurig doen of kort doen. Ik zeg: kort (en relatief hevig). Dan kun je je sneller richten op daarna, en is er meer duidelijkheid. Aanpassing HRA bijvoorbeeld wordt over 30 jaar in de markt geprijsd. Veel te lang.

[Blik1984]

Krisp schreef op woensdag 05 november 2014 @ 15:53:
Je ziet nu een groep doorstromers die hun verlies inmiddels neemt en 'herstart'. De groep die er serieus last van heeft wordt steeds kleiner. Het probleem lost zich uiteindelijk ook gewoon op. Door de verplichting om af te lossen zal de nieuwe groep niet of nauwelijks last hebben van de eventuele prijsdaling.

Eigenlijk is het huizenmarktprobleem opgelost, maar kost het tijd om de gevolgen zichtbaar te maken.

Dat denk ik dus inderdaad ook. Naast de al genomen maatregelen mbt de hypotheken met aflossingsverplichting en de LTV en LTI verlagingen is er ook veel meer aandacht gegeven aan de noodzaak van aflossen, dus zelfs de mensen met een 100% aflossingsvrije hypotheek zullen langzaamaan ook hun risico verlagen door middel van aflossingen.

[TheGhostInc]

Blik1984 schreef op woensdag 05 november 2014 @ 16:13:
[...]


Dat denk ik dus inderdaad ook. Naast de al genomen maatregelen mbt de hypotheken met aflossingsverplichting en de LTV en LTI verlagingen is er ook veel meer aandacht gegeven aan de noodzaak van aflossen, dus zelfs de mensen met een 100% aflossingsvrije hypotheek zullen langzaamaan ook hun risico verlagen door middel van aflossingen.

(Max. was overigens 50% aflossingsvrij)
Maar ook het idee dat je je huis kon verkopen is op losse schroeven komen te staan. Normaal verkoop je een woning binnen een redelijke termijn voor een normale prijs, maar nu kan het zijn dat je zelfs met een bodemprijs nog steeds niemand vindt.
"Ik ga wel goedkoper wonen" is totaal niet meer vanzelfsprekend.

[Blik1984]

TheGhostInc schreef op woensdag 05 november 2014 @ 16:26:
[...]

(Max. was overigens 50% aflossingsvrij)

Sinds kort ja, maar daarvoor mocht 100% aflossingsvrij ook gewoon. Sterker nog, het merendeel van de hypotheken die in de eerste decade van de jaren 2000 zijn afgesloten was 100% aflossingsvrij en daar werd niks tot nauwelijks wat op afgelost. Dat is nu wel veranderd door alle aandacht voor dalende huizenprijzen en berichten in de media over dat aflossen "hot" is.

[redwing]

Arnout schreef op woensdag 05 november 2014 @ 16:10:
[...]
Het is niet hard of minder hard aanpakken. Er is gewoon pijn te nemen (20% - 25% waardedaling) en dat kun je langdurig doen of kort doen. Ik zeg: kort (en relatief hevig). Dan kun je je sneller richten op daarna, en is er meer duidelijkheid. Aanpassing HRA bijvoorbeeld wordt over 30 jaar in de markt geprijsd. Veel te lang.

Het verschil dat je hebt is kort en mensen failliet laten gaan (en de markt nog een paar jaar op slot zetten) of lang en mensen de tijd te geven om zich aan te passen (en als je het goed aanpakt de markt gewoon aan de gang te laten)

Vergeet niet dat iemand met een hypotheek van 200.000 en 4% rente (redelijk gebruikelijk voor mensen die een paar jaar geleden gekocht hebben) 8k rente betaald. Daarvan krijgt hij nu 3.2k terug oftewel 265 euro per maand. Wil je dat binnen een paar jaar aanpassen naar geen HRA krijg je dat ze dus in die paar jaar 265 euro per maand extra ergens vandaan moeten halen. Op een modaal inkomen (1850 euro) spreek je dan dat zo iemand plotseling ruim 15% meer van zijn salaris kwijt is aan zijn hypotheek.

Dat zijn getallen die je gewoon niet kunt maken en waarmee je heel veel mensen in grote problemen brengt. Iets dat in tientallen jaren is scheefgegroeid moet je niet binnen een paar jaar op willen lossen.

[TheGhostInc]

redwing schreef op woensdag 05 november 2014 @ 16:55:
[...]
Vergeet niet dat iemand met een hypotheek van 200.000 en 4% rente (redelijk gebruikelijk voor mensen die een paar jaar geleden gekocht hebben) 8k rente betaald. Daarvan krijgt hij nu 3.2k terug oftewel 265 euro per maand. Wil je dat binnen een paar jaar aanpassen naar geen HRA krijg je dat ze dus in die paar jaar 265 euro per maand extra ergens vandaan moeten halen. Op een modaal inkomen (1850 euro) spreek je dan dat zo iemand plotseling ruim 15% meer van zijn salaris kwijt is aan zijn hypotheek.

Je bent zelfs nog optimistisch.

Maar goed, voor herstel van de woningmarkt is ook gewoon herstel van de economie nodig (en het liefst ook weer wat bouwnijverheid). 2015 wordt sowieso een interessant jaar en dit topic heeft nog wel een jaar bestaansrecht ben ik bang .

[croxz]

TheGhostInc schreef op woensdag 05 november 2014 @ 16:26:
[...]

(Max. was overigens 50% aflossingsvrij)

Dat was als je NHG wilde, zonder NHG kon 100% aflossingsvrij ook.

[Wobblier]

Ik vind het ook niet een heel erg sociaal idee. Je raakt niet de groep waar a. de oorzaak en b. het geld zit.

Ik ben eigenlijk van mening dat de banken hun zorgplicht hebben verzuimd en dat er bewust gestuurd is op het maximaal lenen. Daar ligt ook motivatieprikkel: winst. Risico hypotheken leveren hogere percentages op. De HRA maakt deze betaalbaar. De NHG socialiseert het risico.

Elk jaar maken banken een verslag met hun visie op de markt. Natuurlijk wisten ze de gevolgen te voorspellen. Maar geen bank durfde haar beleid aan te scherpen uit angst dat de concurrentie de klant krijgt. Marktwerking heet dat.

[redwing]

Wobblier schreef op woensdag 05 november 2014 @ 19:28:
Ik vind het ook niet een heel erg sociaal idee. Je raakt niet de groep waar a. de oorzaak en b. het geld zit.

Ik ben eigenlijk van mening dat de banken hun zorgplicht hebben verzuimd en dat er bewust gestuurd is op het maximaal lenen. Daar ligt ook motivatieprikkel: winst. Risico hypotheken leveren hogere percentages op. De HRA maakt deze betaalbaar. De NHG socialiseert het risico.

Elk jaar maken banken een verslag met hun visie op de markt. Natuurlijk wisten ze de gevolgen te voorspellen. Maar geen bank durfde haar beleid aan te scherpen uit angst dat de concurrentie de klant krijgt. Marktwerking heet dat.

Yup, en als je ergens de pijn niet neergelegd krijgt is het wel bij de banken. Eigenlijk zouden die gewoon verplicht bij alle hypotheken 10% kwijt moeten schelden aangezien zij toch degenen zijn waar de hele crisis bij begonnen is.

[Arnout]

TheGhostInc schreef op woensdag 05 november 2014 @ 17:37:
[...]

Je bent zelfs nog optimistisch.

Maar goed, voor herstel van de woningmarkt is ook gewoon herstel van de economie nodig (en het liefst ook weer wat bouwnijverheid). 2015 wordt sowieso een interessant jaar en dit topic heeft nog wel een jaar bestaansrecht ben ik bang .

Laat nu de inzakking van de huizenprijzen pijnlijk duidelijk hebben gemaakt dat de de economische voorspoed die we hadden ('95-'08) voor een flink deel bestond uit de huizenmarkt.

[ph4ge]

redwing schreef op woensdag 05 november 2014 @ 19:39:
Yup, en als je ergens de pijn niet neergelegd krijgt is het wel bij de banken. Eigenlijk zouden die gewoon verplicht bij alle hypotheken 10% kwijt moeten schelden aangezien zij toch degenen zijn waar de hele crisis bij begonnen is.

"Pijn" is uiteindelijk voor de meeste mensen relatief. Ze zijn een hypotheek aangegaan die rekening hield met aflossen, en aflossen is iets wat we ondertussen allemaal heel normaal en wenselijk vinden. Ze zijn een stuk goedkoper uit dan huren en na 30 jaar wonen ze gratis. Als de huizenprijzen dalen merk je daar niks van zolang je er woont, en als je verhuist verhuis je naar huizen die ook gedaald zijn. De waardeontwikkeling doet de meeste mensen daarom niks, behalve dat het in het hoofd speelt of dat ze misschien verleidt worden om extra te lenen.

De enige pijn zit bij mensen die uitstromen, dit zijn voornamelijk mensen wiens huis nog altijd veel meer waard is dan wat ze er zelf voor betaalt hebben en/of mensen die uitgebreid de tijd hebben gehad om af te lossen. Alleen de kleine groep die voorbarig en vaak noodgedwongen uitstroomt heeft echt pijn. En dan hebben we het alleen over mensen die hebben gekocht sinds laten we zeggen 2005. Als je eerder bent heb je 10 jaar de tijd gehad om af te lossen en maar een heel beperkte daling gehad, dus die pijn is ook niet groot. De hier besproken hervormingen zorgen er echter met gemak voor dat er geld overblijft om ook deze mensen tegemoet te komen en we kunnen ook de banken tot een bijdrage dwingen. Daarom vind ik de discussie over "pijn" best wel misplaatst, deze pijn is vooral psychologisch.

Daarnaast is er nog een groep doorstromers. De ruime meerderheid stroomt omhoog en zal te maken hebben met een volgend huis wat zowel relatief als absoluut meer in waarde is gedaald. Die hebben er praktisch last van dat de bank moeilijk doet over de restschuld, maar ook dat is simpel op te lossen. Omlaag stromen ligt wat lastiger, maar ook daar is wel een mouw aan te passen (ja, je LTV verslechtert, maar je LTI daalt ook zodat je op termijn de LTV weer omlaag kan brengen dus banken moeten in probleemgevallen dat maar accepteren).

Pijn bestaat alleen als je uit je je koopwoning verkoopt en er geen een terug koopt, de rest van de pijn zit tussen de oren.

[T-MOB]

Alsof vast zitten in je huis geen pijn kan betekenen. Er zijn ook mensen die verhuizen omdat ze op een andere plek willen of moeten wonen. Niet "omhoog" of "omlaag", maar gewoon horizontaal naar een andere plek in het land. Dat vast zitten is vervelend voor de mensen zelf en schadelijk voor de economie. En de vastzitters zijn precies de groep (dertigers) die je (als maatschappij) mobiel wil hebben op de arbeidsmarkt ivm hun carriere.

[ph4ge]

T-MOB schreef op donderdag 06 november 2014 @ 10:39:
Alsof vast zitten in je huis geen pijn kan betekenen. Er zijn ook mensen die verhuizen omdat ze op een andere plek willen of moeten wonen. Niet "omhoog" of "omlaag", maar gewoon horizontaal naar een andere plek in het land. Dat vast zitten is vervelend voor de mensen zelf en schadelijk voor de economie. En de vastzitters zijn precies de groep (dertigers) die je (als maatschappij) mobiel wil hebben op de arbeidsmarkt ivm hun carriere.

Goed lezen, zoals ik al zei, het vast zitten is simpel op te lossen.

[T-MOB]

Ik zie geen oplossing in je post, anders. Je bagatelliseert de problematiek van onder-water staan. Dat gaat nu al om meer dan een miljoen hypotheken. Als je de huzenprijs nog een 20% omlaag brengt stijgt het aantal navenant. Waar is het geld om dat "simpel op te lossen"?

[ph4ge]

Het is al zo vaak hier ter sprake gekomen, maar ik zal het nog een keer benoemen. Het moet mogelijk worden om te verhuizen met een LTV die hetzelfde is als voor het oude huis, mits uiteraard je wel aan de andere voorwaarden (LTI!) voldoet om dit te kunnen dragen. Dit kan of door doorstroomleningen of door andere regels voor banken (als ze mee willen werken regels maken die het mogelijk maken als ze niet willen meewerken regels maken die ze dwingen om mee te werken). Beiden is niet ingewikkeld te realiseren en niet bijzonder kostbaar. Overigens moet een dergelijke doorstroming naar mijn mening wel betekenen dat je verplicht gaat aflossen net als elk ander als je dat nog niet deed. De enige reden dat dit er nog niet is is omdat men bang is dat mensen dan hun verlies nemen wat natuurlijk de balansen van oa. banken raakt, liever laat men starters meer lenen in de hoop dat dat de prijs opdrijft.

De restschuld verdwijnt vanzelf als men gewoon aflost. Voor het gros van de mensen hebben we het over een klein bedrag waar ze tientallen jaren de tijd voor hebben (of hadden) en die aflossingen zijn al mee is genomen in de berekeningen toen ze de lening aangingen. Voor die kleine groep pechvogels kan je nog een aanvullende regeling bespreken van al het geld wat de voorgestelde hervormingen opleveren.

De restschuld hoeft dus geen probleem te zijn om te verhuizen en is geen probleem wat de meeste mensen niet zelf op kunnen lossen. Ja, er zijn mensen wiens huis in een paar jaar tijd 25% gedaald is, dat is een probleem en die kan je helpen. Voor de meeste mensen hebben we het echter over een daling van enkele procenten over meerdere jaren. Voor dergelijke dalingen geldt gewoon dat je net als de rest van Nederland en de wereld je lening langzaam moet aflossen zoals het hoort en dat je er pas wat van merkt als je uitstroomt, en dat moment van uitstromen zal voor de overgrote meerderheid zijn pas op het moment dat het huis grotendeels is afbetaald.

Het "1 miljoen mensen onder water" vertekent ook enorm omdat men niet aflost maar vaak wel apart vermogen opbouwt omdat de belasting dat stimuleert.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 06-11-2014 11:24 ]

[Wobblier]

[b]ph4ge schreef op donderdag 06 november 2014 @ 09:59:[/
"Pijn" is uiteindelijk voor de meeste mensen relatief.

Pijn bestaat alleen als je uit je je koopwoning verkoopt en er geen een terug koopt, de rest van de pijn zit tussen de oren.

Pijn is helemaal niet zo relatief wanneer de huizenprijzen dalen als gevolg van het "direct" afschaffen van de HRA. De reactie ging over het "versneld pijn nemen".

[T-MOB]

ph4ge schreef op donderdag 06 november 2014 @ 11:08:
Het is al zo vaak hier ter sprake gekomen, maar ik zal het nog een keer benoemen. Het moet mogelijk worden om te verhuizen met een LTV die hetzelfde is als voor het oude huis, mits uiteraard je wel aan de andere voorwaarden (LTI!) voldoet om dit te kunnen dragen. Dit kan of door doorstroomleningen of door andere regels voor banken (als ze mee willen werken regels maken die het mogelijk maken als ze niet willen meewerken regels maken die ze dwingen om mee te werken). Beiden is niet ingewikkeld te realiseren en niet bijzonder kostbaar. Overigens moet een dergelijke doorstroming naar mijn mening wel betekenen dat je verplicht gaat aflossen net als elk ander als je dat nog niet deed.

Bedankt voor de verduidelijking, want deze simpele oplossing had ik niet uit je post gehaald. Het klinkt schappelijk. Maar maak dan de hele restschuld mee te financieren en niet de LTV. Anders wordt het erg lastig om goedkoper te gaan wonen. Verder ben ik bang dat de overheid hier garant zal moeten staan, anders gaan banken ofwel niet meewerken ofwel hoge rentes vragen. Intact laten van LTI leidt er dan toe dat mensen alsnog vast zitten (immers goedkoper nieuw huis betekent ongunstigere LTV, betekent hogere rente betekent een lagere verantwoorde LTI).

Het "1 miljoen mensen onder water" vertekent ook enorm omdat men niet aflost maar vaak wel apart vermogen opbouwt omdat de belasting dat stimuleert.

Ik weet het. Een van de (mijn) irritaties rond berichtgeving (over de huizenmarkt). Er worden met halve getallen hele verhalen gehouden. Bij een "modaal inkomen" wordt nooit gespecificeerd of het om het modale inkomen van een werkende (~34K) of van een huishouden (~45K) gaat. Bij schulden wordt niet vermeld of het om de schuldpositie of de hoogte van de schuld gaat, en bij onderwaterhypotheken wordt niet vermeld of dat in- exclusief de verpande spaarpolis is, etc..

[Arnout]

Coen Teulings heeft een stuk geschreven "Wat kunnen we leren van de Nederlandse recessie?".
De huizenmarkt is een centraal onderwerp.

Les 1: huizenprijscrises leiden tot een vermogensoverdracht van huidige naar toekomstige generaties. Huidige generaties verliezen door de waardedaling van hun bezit, toekomstige generaties winnen doordat ze de huidige generaties minder hoeven te betalen om dat bezit te verkrijgen. Deze vermogensover-dracht is gigantisch: omdat de huizenvoorraad bij benadering tweemaal de waarde van het bbp vertegenwoordigt, leidt een daling met 30% tot een over-dracht van 60% van het bbp.

Hij kijkt hier slechts naar de 'huidige generatie' (huidige huizenbezitters) en niet naar het verleden. Hij ziet alleen een dip, waar je ook kunt spreken van een bubble die leegloopt.

http://www.tpedigitaal.nl...mer/1_Teulings-3-2014.pdf

[Bartjuh]

Mooie twist is dat, toekomstige generaties winnen ten koste van huidige generaties

Als we 50+ ers de verleden generatie noemen, de huidige generatie is rond de 30+-10, en de toekomstige generatie is nu 10+-10, dan is er maar één conclusie: de verleden generatie zijn de grote winnaars. Zij hebben de goedkope olie/energie gehad, enorme stijgingen in huizenprijzen kunnen incasseren, de grootste economische welvaartstijging ooit, en natuur/milieu dat nog niet echt verprutst was.

De huidige generatie heeft vooral op de top gekocht, waar de verleden generaties van hebben geprofiteerd. En ja, de toekomstige generaties krijgen lagere huizenprijzen, maar die hebben straks ook gewoon minder. Globalisering, uitputting van resources (je ziet het overal, van visstanden, tot bodemuitputting, tot olie, tot ruimte), technologische werkloosheid, Islamisering van de westerse wereld (primitieve moraal komt terug), en gewoonweg teveel mensen. De carrying capacity wordt bereikt. Kortom, daar hoef je echt niet jaloers op te zijn

[beschuitfluiter]

Banken gaan niet mee werken met de onder-water problematiek door het simpele feit dat ze onder de loep liggen bij de ECB. Leningen met een LTV van boven de 100% worden als zéér riskant beschouwd, ondanks de hoge betalingsmoraal in ons landje.

Dat betalingsmoraal waar we zo trots op zijn met zijn allen, is overigens steeds minder aan het worden. Steeds meer huishoudens betalen niet op tijd of gewoon niet. Op het moment dat je je dak boven je hoofd niet meer betaald of kan betalen, heb je serieuze schuldproblemen te pakken dus die zijn niet zomaar bij.

De banken hebben dit tot aan de AQR van de ECB nog redelijk onder de pet kunnen houden, maar je wilt de bijzonder beheer afdelingen van banken écht niet mee maken op dit moment; is doffe ellende! Daarom daalt de rente minder hard mee dan de Euribor; is puur risico opslag wat (nog steeds) hoog is. Zelfs bij de lagere verplichte LTI/LTV en verbod op aflossingsvrije hypotheken.

[ph4ge]

beschuitfluiter schreef op donderdag 06 november 2014 @ 14:42:
Banken gaan niet mee werken met de onder-water problematiek door het simpele feit dat ze onder de loep liggen bij de ECB. Leningen met een LTV van boven de 100% worden als zéér riskant beschouwd, ondanks de hoge betalingsmoraal in ons landje.

Voor een bank verandert er niet zoveel als je van het ene huis wat 20k onder water staat verhuist naar het andere huis wat 20k onder water staat. Sterker nog, als het een duurder huis is verbetert de LTV. Daarnaast is het voor de banken commercieel aantrekkelijk, het is toch een grotere lening en dus elke maand meer rente.

[t_captain]

Dat zou je inderdaad verwachten. Het probleem is dat een klant met onderdekking een hete aardappel is. Voor de bank als geheel zal de verhuizing niet negatief uitpakken, maar er zijn wel mensen die een handtekening moeten zetten onder een hypotheekaanvraag met onderdekking.

[beschuitfluiter]

Elke maand meer rente lijkt mij niet bij een nieuwe hypotheek icm de huidige rentestanden. Dan moet je een behoorlijk groter leendeel betrekken wil je de lage rente offsetten

[Arnout]

Bartjuh schreef op donderdag 06 november 2014 @ 14:31:
Mooie twist is dat, toekomstige generaties winnen ten koste van huidige generaties

Als we 50+ ers de verleden generatie noemen, de huidige generatie is rond de 30+-10, en de toekomstige generatie is nu 10+-10, dan is er maar één conclusie: de verleden generatie zijn de grote winnaars. Zij hebben de goedkope olie/energie gehad, enorme stijgingen in huizenprijzen kunnen incasseren, de grootste economische welvaartstijging ooit, en natuur/milieu dat nog niet echt verprutst was.

Hij begint bij 2008 (de daling) en doet net of de periode daarvoor niet meegenomen moet worden want 'economisch evenwicht', 'alleen de HRA werkte prijsopdrijvend' (want: er zijn maatregelen genomen vwb HRA en daardoor zijn de huizenprijzen gekrompen).

[ Voor 8% gewijzigd door Arnout op 06-11-2014 16:24 ]

[TheGhostInc]

t_captain schreef op donderdag 06 november 2014 @ 15:43:
Dat zou je inderdaad verwachten. Het probleem is dat een klant met onderdekking een hete aardappel is. Voor de bank als geheel zal de verhuizing niet negatief uitpakken, maar er zijn wel mensen die een handtekening moeten zetten onder een hypotheekaanvraag met onderdekking.

Het verschil is of je snoeiharde gegevens hebt over onderdekking of dat het boterzacht is.

Als ik in een rijtje woon, en mijn buurman verkoopt voor 20K minder dan mijn hypotheek een vergelijkbaar huis, dan heb ik 'waarschijnlijk' 20K onderdekking.
Echter in het systeem van de bank staat nog braaf de oude waarde, of misschien een licht gecorrigeerde waarde, maar hoe hard kun je maken dat ik daadwerkelijk 20K onder water sta? Pas bij een formele waardebepaling kan ik echt hard maken wat de waarde is (binnen een bepaalde bandbreedte)

Ook binnen de hypotheken portefeuille wordt er vanuit gegaan (tenzij het tegendeel wordt bewezen) dat de gemiddelden wel kloppen. Een gedeelte is sowieso al niet relevant, want alles met NHG loopt geen risico. Ze zitten wel vast, maar het kost de bank alvast niks. Dan blijft alleen het gedeelte over dat onder water staat, zonder NHG waar dan een verhoogd risico van toepassing is. Maar omdat de bank het formeel nog niet weet, is er nog niet heel veel aan de hand. Zolang het een beperkt percentage is (zonder NHG misschien 10% van het totaal) en een deel ook nog spaargeld/beleggingen ter compensatie heeft zal er vanuit een stresstest (of Basel) niet direct een probleem zijn.

Daarom moet je ook zo uitkijken met bijzonder beheer. Als zij in beeld komen wordt er WEL een analyse gemaakt van de situatie. Als dan blijkt dat je 20K onder water staat krijg je die rekening meteen op de mat, omdat ze dat moeten (Basel ...).
Zo is er ook een verhaal van een vastgoedhandelaar te vinden die prima zijn rentelasten kon betalen maar wilde kijken of hij tijdelijk minder kon aflossen ivm de crisis. Hij kwam direct bij Bijzonder Beheer, die constateerden dat hij 'onder water' stond en eisten het verschil direct op. Dat verschil liep snel op tijdens de volgende periode en eindigde in een executieverkoop van al zijn bezitting (incl privé ivm persoonlijk mee getekend).

Ga je nu echter verhuizen dan staat er gewoon zwart op wit dat je (fors) onder water staat, zelfs het aanvragen van een hypotheekofferte bij je huidige bank of het laten bepalen van de waarde van je huis kan al gevolgen hebben.

[Verwijderd]

Wobblier schreef op woensdag 05 november 2014 @ 19:28:
Ik vind het ook niet een heel erg sociaal idee. Je raakt niet de groep waar a. de oorzaak en b. het geld zit.

Ik ben eigenlijk van mening dat de banken hun zorgplicht hebben verzuimd en dat er bewust gestuurd is op het maximaal lenen. Daar ligt ook motivatieprikkel: winst. Risico hypotheken leveren hogere percentages op. De HRA maakt deze betaalbaar. De NHG socialiseert het risico.

Elk jaar maken banken een verslag met hun visie op de markt. Natuurlijk wisten ze de gevolgen te voorspellen. Maar geen bank durfde haar beleid aan te scherpen uit angst dat de concurrentie de klant krijgt. Marktwerking heet dat.

Wat voor effect heeft de HRA op de marktwerking? Kun je dan nog wel van een vrije markt spreken?

[redwing]

Verwijderd schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 02:09:
[...]
Wat voor effect heeft de HRA op de marktwerking? Kun je dan nog wel van een vrije markt spreken?

Tuurlijk kan dat. Op de marktwerking heeft het nl. weinig te maken omdat iedereen die 40% belastingaftrek heeft. Wat betaalbaarheid betreft doet de HRA dan ook niets. Het enige wat gebeurt is dat iedereen meer kan/mag lenen en dat gecombineerd met een markt waarbij er te weinig huizen zijn zorgt dat ervoor dat de huizenprijzen stijgen.

Punt is nl. dat mensen een bepaald netto-bedrag kunnen uitgeven aan een huis. Door de HRA krijg je alleen dat je met hetzelfde netto bedrag je meer kunt lenen.

[ph4ge]

redwing schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 09:13:
Tuurlijk kan dat. Op de marktwerking heeft het nl. weinig te maken omdat iedereen die 40% belastingaftrek heeft.

Lol, private partijen, huurders, mensen die niet 100% gefinancierd zijn etc hebben veel minder HRA of niets, en bepaalde groepen hebben juist meer HRA. Nog even los van het gigantische verschil tussen voor en na 31-12-2012.

[Bonsaiboom]

Ik sluit me bij Ph4ge aan. Als je puur naar de koopmarkt kijkt, dan zou je nog kunnen spreken dat er iets van marktwerking is, dat meer gewilde huizen duurder zijn dan minder gewilde huizen. Kijk je echter naar de gehele woningmarkt, of van mijn apart alleen naar de koopmarkt boven de sociale huurgrens, dan zie je hoe verknipt die markt is en dat er toch echt geen sprake is van zuivere marktwerking.

Het feit dat een huis 1200 euro per maand aan huur kost, en slechts 700 euro per maand aan koop, drijft mensen naar de koopbeslissing, ondanks dat zo'n huis misschien op papier overgewaardeerd is.