Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Bartjuh]

Fragment uit http://www.ftm.nl/column/piketty-begrijpt-het-net-niet/

...

Illusoire rijkdom

Professionele beleggers maken, terecht, onderscheid tussen reële rijkdom en illusoire rijkdom. Tussen echte waardecreatie enerzijds en gewone prijsstijgingen van bezittingen (zogenaamde ‘asset inflatie’) anderzijds.

Een voorbeeld. Pa en ma hebben een huis. De woningmarkt draait goed en de prijs van de woning stijgt sterk. Pa en ma overlijden en de kinderen erven het huis. Dat het huis in waarde is gestegen is macro bekeken volledig immaterieel. Ze erven gewoon het huis, wat het waard is doet er eigenlijk nauwelijks toe. Als ze met de opbrengst ervan een ander huis willen kopen dan zijn ze er niets mee opgeschoten. Als ze ervan op vakantie willen wellicht wel, als de prijs van woningen harder is gestegen dan die van vakanties, hebben ze geprofiteerd van een verbeterde ruilverhouding tussen wonen en vakanties. De samenleving heeft geen extra huis gebouwd, er zijn geen ‘woondiensten’ bijgekomen, er is alleen een prijsverandering van een productiemiddel. Micro kun je beter ouders hebben mét dan zonder koophuis, maar macro is er geen verschil.

...

Een interessant artikel.

Zoals ik het zie heb je ruwweg twee richtingen die het op kan gaan met de economie;
1. Er komt meer belasting op vermogen, de rentes gaan omhoog (en daarmee ook de kosten voor de HRA, en overheidsbegroting -> onhoudbaar zonder hierin te snijden), het arbeidsdeel stijgt, de lonen stijgen. Maar de verantwoording voor hooggeprijsde assets daalt, huizenprijzen zullen omlaag komen.
2. We gaan op dezelfde voet door, meer werkloosheid, meer inkomensongelijkheid, en uiteindelijk zullen de huizenprijzen omlaag komen omdat we het niet meer kunnen betalen.

Kortom, de huizenprijzen gaan op de (midden)lange termijn hoe dan ook dalen. De kortetermijn "opleving"* door overheidsbeleid van subsidie, stimulering, en schaarstecreatie die we nu zien doet daar weinig aan af.

* Ik noem het liever geen opleving, want dat veronderstelt iets positiefs, maar dat is de gangbare terminologie blijkbaar.

[redwing]

ph4ge schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 09:26:
[...]
Lol, private partijen, huurders, mensen die niet 100% gefinancierd zijn etc hebben veel minder HRA of niets,

Het gros van de mensen heeft wel met HRA te maken. Uitzonderingen zijn te vinden maar die zijn ruim in de minderheid. Huren is iets anders dan kopen dus dat heeft er weinig mee te maken.

en bepaalde groepen hebben juist meer HRA. Nog even los van het gigantische verschil tussen voor en na 31-12-2012.

Het verschil van 31-12-2012 is natuurlijk juist om de invloed van HRA te beperken. Dat kan alleen maar door wijzigingen en zorgt voor marktinvloed (vooral door dalende prijzen omdat iedereen nu minder kan/mag lenen)

Bartjuh schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 10:14:
* Ik noem het liever geen opleving, want dat veronderstelt iets positiefs, maar dat is de gangbare terminologie blijkbaar.

Het feit dat er meer beweging in de markt komt is natuurlijk ook positief. Of het positief of negatief is als de huizenprijzen stijgen is natuurlijk een ander verhaal. Daarvan is het de vraag of de prijs nu reëel is of niet. Als de prijs weer overeen komt met wat mensen er voor kunnen en willen betalen is er natuurlijk niets aan de hand. Daarnaast moet je niet vergeten dat de komende tijd de HRA wordt beperkt. Oftewel een eventuele prijsstijging wordt daardoor al gedempt.

[ Voor 31% gewijzigd door redwing op 07-11-2014 10:53 ]

[ph4ge]

redwing schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 10:46:
Het gros van de mensen heeft wel met HRA te maken. Uitzonderingen zijn te vinden maar die zijn ruim in de minderheid. Huren is iets anders dan kopen dus dat heeft er weinig mee te maken.

Iedereen heeft met de HRA te maken. Het zorgt er voor dat huren relatief duur is, dat is een zeer grote verstoring. Het zorgt er voor dat sparen en aflossen niet beloont of zelfs bestraft wordt, grote verstoring. Het zorgt er voor dat de een veel meer kan aftrekken dan de ander, grote verstoring. The list goes on and on.

redwing schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 10:46:
Het verschil van 31-12-2012 is natuurlijk juist om de invloed van HRA te beperken. Dat kan alleen maar door wijzigingen en zorgt voor marktinvloed (vooral door dalende prijzen omdat iedereen nu minder kan/mag lenen)

Kan zo zijn, maar de eerste 30 jaar zorgt het gewoon voor grote verschillen tussen mensen en kan je dus nooit zeggen dat de HRA voor iedereen gelijk is en dus de markt niet verstoort. We hebben ook geen verschillende BTW tarieven voor mensen die voor 2012 leefden en erna omdat die mensen daarvoor hun leven hebben ingericht op een lager BTW tarief, niks hield de overheid tegen om iedereen gelijk te behandelen.

[Krisp]

Bonsaiboom schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 09:31:
Ik sluit me bij Ph4ge aan. Als je puur naar de koopmarkt kijkt, dan zou je nog kunnen spreken dat er iets van marktwerking is, dat meer gewilde huizen duurder zijn dan minder gewilde huizen. Kijk je echter naar de gehele woningmarkt, of van mijn apart alleen naar de koopmarkt boven de sociale huurgrens, dan zie je hoe verknipt die markt is en dat er toch echt geen sprake is van zuivere marktwerking.

Het feit dat een huis 1200 euro per maand aan huur kost, en slechts 700 euro per maand aan koop, drijft mensen naar de koopbeslissing, ondanks dat zo'n huis misschien op papier overgewaardeerd is.

Soms wil je helemaal geen marktwerking, omdat je bijvoorbeeld gelooft dat kopen een betere beslissing is voor mensen. In het licht van de pensioendiscussie zou ik de HRA bijvoorbeeld prima kunnen verdedigen, omdat dit mensen dwingt een huis te kopen en af te lossen, waardoor het pensioen lager kan zijn. Het hele idee dat alles maar onder de regels van de markt moet vallen omdat die het beste zijn, is een fallacy. Er is geen enkel bewijs dat de markt in alle omstandigheden de juiste keuzes maakt. Eerder het tegenovergestelde; zie de bankencrisis. Dat de overheid dus iets aan invloed wil hebben op de woningmarkt lijkt me heel logisch.

[redwing]

ph4ge schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 10:55:
[...]
Iedereen heeft met de HRA te maken. Het zorgt er voor dat huren relatief duur is, dat is een zeer grote verstoring.

Maar dit heeft niets met de huizenprijzen te maken. En dat is de markt waar het over gaat. Dat huren duurder wordt door duurdere huizen lijkt me logisch.

Het zorgt er voor dat sparen en aflossen niet beloont of zelfs bestraft wordt, grote verstoring.

Waarom dat ? Voorheen was de spaarhypotheek zeer gewild wat er voor zorgt dat je toch echt spaart en dat het nog beloond wordt ook.

Het zorgt er voor dat de een veel meer kan aftrekken dan de ander, grote verstoring. The list goes on and on.

Je kunt pas meer aftrekken als je meer verdient en meestal koop je dan ook een duurder huis. Dit kun je redelijk makkelijk tegen elkaar afzetten en dan zie je dat wat iemand af kan trekken niet echt van belang is. De verstoring is daarmee binnen de goepen hetzelfde en zorgt er dus uiteindelijk alleen voor dat prijzen van huizen hoger worden. Wat mensen netto betalen aan een huis verandert niet door de HRA.

[...]
Kan zo zijn, maar de eerste 30 jaar zorgt het gewoon voor grote verschillen tussen mensen en kan je dus nooit zeggen dat de HRA voor iedereen gelijk is en dus de markt niet verstoort.

Voor alle nieuwe gevallen is de HRA gelijk. Iedereen die een huis koopt moet aan de nieuwe regels voldoen waardoor voor de markt er geen grote verschillen zijn. Iemand die al een huis had van voor 31-12-2012 kan bij het kopen van een nieuw huis niet meer lenen dan wat iemand nu kan krijgen. Aangezien wat je kunt lenen toch aardig van belang is bij het kopen van een huis vallen die verschillen dus heel erg mee.

We hebben ook geen verschillende BTW tarieven voor mensen die voor 2012 leefden en erna omdat die mensen daarvoor hun leven hebben ingericht op een lager BTW tarief, niks hield de overheid tegen om iedereen gelijk te behandelen.

Tja, maar door de BTW te veranderen breng je niet mensen in de problemen en zet je geen markt op slot. Daarnaast is de BTW ook niet plotseling 40% meer geworden, iets wat je bij plotselinge afschaf van HRA wel zou hebben. De enige manier om helemaal geen verschillen te krijgen is trouwens door niets te veranderen, maar dat is volgens mij ook niet wat je wilt

Bonsaiboom schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 09:31:
Het feit dat een huis 1200 euro per maand aan huur kost, en slechts 700 euro per maand aan koop

Als de huren evenredig aan de koop-kosten zouden lopen ben ik met je eens dat het aan de HRA kan liggen. Je moet je alleen afvragen waar die 500 extra verschil vandaan komt en hoe het komt dat huizen toch worden verhuurd. Je zou ten slotte verwachten dat de prijs voor huren richting de koop-kosten gaat (700+onderhoud+x% marge). Aangezien dat niet het geval is moeten er nog andere invloeden zijn (marktwerking, schaarste e.d.)

[ph4ge]

Krisp schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 11:31:
Soms wil je helemaal geen marktwerking, omdat je bijvoorbeeld gelooft dat kopen een betere beslissing is voor mensen. In het licht van de pensioendiscussie zou ik de HRA bijvoorbeeld prima kunnen verdedigen, omdat dit mensen dwingt een huis te kopen en af te lossen, waardoor het pensioen lager kan zijn. Het hele idee dat alles maar onder de regels van de markt moet vallen omdat die het beste zijn, is een fallacy. Er is geen enkel bewijs dat de markt in alle omstandigheden de juiste keuzes maakt. Eerder het tegenovergestelde; zie de bankencrisis. Dat de overheid dus iets aan invloed wil hebben op de woningmarkt lijkt me heel logisch.

Tja, en het enige resultaat is dat de staat elk jaar miljarden euro's kwijt is en grote groepen alleen maar negatief vermogen opbouwen. Ondertussen wordt het mensen verboden om goedkoper te huren dan dat de overheid geschikt voor ze acht. Waarom moet je het vrijwel onmogelijk maken om naast huren te sparen en mensen dwingen om hun spaargeld te stoppen in huizen die op de lange termijn de inflatie volgen om zo te bereiken dat mensen voor hun pensioen sparen?

Ik vind het echt een zeer onfrisse gedachte dat de overheid maar voor je moet bepalen hoe je voor je pensioen spaart, dat je niet goedkoop mag huren en of je flexibel wil wonen of niet. Het is allemaal nog net niet verplicht, maar je loopt wel enorm leeg als je een keuze maakt die de overheid niet aanstaat.

[Krisp]

Je maakt het nu zwart-wit. Immers; de HRA is niet de oorzaak van het feit dat mensen negatieve vermogens opbouwen, maar het gevolg van de dalende huizenmarkt. Bovendien zorgt de huidige aanpassing in de HRA (verplicht aflossen) ervoor dat mensen wel degelijk vermogen opbouwen. Het voordeel zorgt ervoor dat mensen meedoen in het stelsel, wat dat betreft is het goed besteed vermogen. Extra bijstand geven aan gepensioneerde minima is ten slotte ook niet goedkoop.

Volgens mij mag je trouwens prima goedkoop huren, alleen niet bij sociale woningcooperaties. Die zijn ook niet voor dat doel opgericht. Het staat hun vrij om daar selectiebeleid op uit te voeren.

En soms wil je als overheid regisseren. Veel mensen denken verrassend slecht over de langere termijn.

[Bartjuh]

Krisp schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 12:03:
...
En soms wil je als overheid regisseren. Veel mensen denken verrassend slecht over de langere termijn.

Zeker, je kan zeker niet alles aan de markt over laten.

Maar hierin heb je twee type mensen:
1. Mensen die de overheid veel taken toebedelen, en proactief stimuleren/sturen.
2. Mensen die veel zaken aan de markt willen overlaten, en excessen verminderen en via regulering afdwingen.

Ik ben toch meer type 2, een overheid doet geregeld veel dingen verkeerd en ziet vaak lange termijn gevolgen van beleid slecht in (de HRA is daar een uitstekend voorbeeld van, maar ook hun auto-stimulatie beleid: je gaat me niet vertellen dat een Mitsubishi PHEV qua LCA ook maar in de buurt komt van een Panda).

De overheid moet de belasting drastisch versimpelen. Ik ben dan ook groot voorstander van een basisinkomen, en verder alle potjes en aftrekposten schrappen. Daar moet je het mee doen, punt. Geen bijdrage voor een TV, of scholing, of zwemuitjes als moeder in de bijstand, en nog meer van die flauwekul. Of huursubsidie, of sociale huur midden in Amsterdam. Werken gaat ook direct lonen, en goedkopere arbeid wordt ineens haalbaar.

Verder de financiële sector strikt reguleren. Van mij mag er een maximum grootte aan een bank komen, zodat het geen systeemrisico kan worden. Wordt dat punt bereik, dan moet er gesplitst worden. Dan krijg je een Rabobank 1, 2, 35, etc, maar dat is dan zo. Gaat het failliet dan wordt het niet gered met belastinggeld. Daarnaast privé-vermogen weer aansprakelijk kunnen stellen bij falen, zoals het vroeger ook was. En omdat het niet gered gaat worden gaan banken uit zichzelf verstandiger hypotheken verstrekken, geen 100%+ LTV maar gewoon een gezonde 80%- zoals in Duitsland en Zweden.

Daarnaast niet zozeer duurzame energie subsidiëren, maar vieze energie belasten ergo de externalities internaliseren. Dan wordt duurzame energie automatisch interessanter. Hooguit budget-neutrale subsidies (van grijze energie naar groene energie via belasting).

[Wobblier]

Dat de overheid miljarden euros kwijt is vind ik trouwens ook een beetje ongenuanceerd/tendentieus. En het probleem met deze oneliners is dat een gepolariseerde hun/wij discussie promoot.

Het is wel zo dat de overheid inkomsten reduceerd door inkomstenbelasting te korten (!!). Maar het is niet zo dat dit een eenzijdige maatregel is. De belastingdienst int ook een behoorlijk substantieel deel aan woningbezit.

Zelfs het koop vs commerciele huur is niet zo zwart wit als je stelt. Maargoed, ik heb ook geen zin om het allemaal te herhalen.

Ik heb sterk het vermoeden dat we allemaal hetzelfde willen. Betaalbare huizen en een eerlijke huizenmarkt. De HRA is daar niet het instrument voor. Het heeft gebleken dat het vooral dure huizen en rijke banken oplevert. Daartegenover zijn er een groep(je) mensen afhankelijk van de HRA geworden.

De een vind eigen schuld dikke bult. Wat mij betreft is dat ook wat genuanceerder.

Trouwens: wat marktwerking betreft: natuurlijk is er marktwerking. De markt zoekt haar efficiente verhouding op. In dit geval het koophuis van 700 euro maandlast ipv het huurhuis van 1100.

Ik twijfel trouwens over het verschil dat zo groot is. Misschien als je alle bijkomende kosten en aflossing en belastingen overslaat dat je deze casus kan "fingeren".

[ Voor 4% gewijzigd door Wobblier op 07-11-2014 13:01 ]

[assje]

Wobblier schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 12:58:.

Trouwens: wat marktwerking betreft: natuurlijk is er marktwerking. De markt zoekt haar efficiente verhouding op. In dit geval het koophuis van 700 euro maandlast ipv het huurhuis van 1100.

Wat is "maandlast", je kan dit niet vergelijken als je aflossing hier in mee neemt.

[ Voor 18% gewijzigd door assje op 07-11-2014 13:18 ]

[Wobblier]

assje schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 13:18:
Wat is "maandlast", je kan dit niet vergelijken als je aflossing hier in mee neemt.

Tja.. dat verschilt per individu hé. Laten we de blok hypotheek nemen waarin je een aflossingvrij deel aan schuld opbouwt

[ArchitectOfDoom]

Bartjuh schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 12:41:
[...]

Zeker, je kan zeker niet alles aan de markt over laten.

Maar hierin heb je twee type mensen:
1. Mensen die de overheid veel taken toebedelen, en proactief stimuleren/sturen.
2. Mensen die veel zaken aan de markt willen overlaten, en excessen verminderen en via regulering afdwingen.

Ik ben toch meer type 2, een overheid doet geregeld veel dingen verkeerd en ziet vaak lange termijn gevolgen van beleid slecht in (de HRA is daar een uitstekend voorbeeld van, maar ook hun auto-stimulatie beleid: je gaat me niet vertellen dat een Mitsubishi PHEV qua LCA ook maar in de buurt komt van een Panda).

De overheid moet de belasting drastisch versimpelen. Ik ben dan ook groot voorstander van een basisinkomen, en verder alle potjes en aftrekposten schrappen. Daar moet je het mee doen, punt. Geen bijdrage voor een TV, of scholing, of zwemuitjes als moeder in de bijstand, en nog meer van die flauwekul. Of huursubsidie, of sociale huur midden in Amsterdam. Werken gaat ook direct lonen, en goedkopere arbeid wordt ineens haalbaar.

Verder de financiële sector strikt reguleren. Van mij mag er een maximum grootte aan een bank komen, zodat het geen systeemrisico kan worden. Wordt dat punt bereik, dan moet er gesplitst worden. Dan krijg je een Rabobank 1, 2, 35, etc, maar dat is dan zo. Gaat het failliet dan wordt het niet gered met belastinggeld. Daarnaast privé-vermogen weer aansprakelijk kunnen stellen bij falen, zoals het vroeger ook was. En omdat het niet gered gaat worden gaan banken uit zichzelf verstandiger hypotheken verstrekken, geen 100%+ LTV maar gewoon een gezonde 80%- zoals in Duitsland en Zweden.

Daarnaast niet zozeer duurzame energie subsidiëren, maar vieze energie belasten ergo de externalities internaliseren. Dan wordt duurzame energie automatisch interessanter. Hooguit budget-neutrale subsidies (van grijze energie naar groene energie via belasting).

Ik ben het in grote mate eens met je ideeen, maar ik begrijp niet waarom je het een en ander niet doortrekt naar de financiele markt.

Helaas zie ik dat onze samenleving compleet paralyseert op dit vlak. Risico's moeten op elk vlak afgedekt worden en burgers eisen dat ook. We zijn in wezen een bange samenleving. Een aantal voorbeelden.

- Onze wegen zijn ontzettend veilig, terwijl we tegelijkertijd in een van de meest dichtbevolkte landen ter wereld wonen. Wegen worden in mijn ogen overgereguleerd, onder het mom van 'elke dode is er een teveel!'. We zouden ook kunnen accepteren dat er meer doden vallen en hier mankracht op besparen (wat denk je van al die camera's op de snelwegen).
- Overstromingen worden nauwelijks geaccepteerd. Natuurrampen moeten tegen elke prijs afgevangen worden. Het feit dat we onder de zeespiegel leven en in een waterrijk delta gebied wonen doet daar schijnbaar niets aan af. De kosten worden op het collectief afgewenteld.
- Segregratie is slecht en dient ten alle tijden bestreden te worden; een centrale gedachte die in principe nauwelijks gestoeld is op feiten (wel op een wirwar van socialistische en christelijke ideeen). We hebben een monsterlijk apparaat gecreeerd die middels subsidies probeert een participatiesamenleving te creeeren. Een paradox, wanneer je juist stelt dat diezelfde samenleving bottom up moet werken aan verbanden creeeren en een wijk 'rijker maken' . Thanks Prof. Putnam!

Elk risico moet afgevangen worden en risico's worden niet geaccepteerd. Bij een overstroming kijken we naar onze regering, fouten met pasjes bij de rechtbank zijn groot nieuws en een hypotheekbubbel die barst moet ook opgelost worden door de overheid. Zolang we allen in een veilige cocon willen leven, waarin we beschermd worden tot onze dood (nu weer de discussie over ouderen die in de zeik staan) en waarin de bomen in rechte rijen staan (maar niet te dicht langs de weg zonder een vangrail!) , zolang dat is wat we willen - zal de overheid groeien en uitdijen.

Ik ben helemaal voor een kleinere overheid, maar besef ook dat dit pijn gaat doen.

[ph4ge]

redwing schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 11:42:
Maar dit heeft niets met de huizenprijzen te maken. En dat is de markt waar het over gaat. Dat huren duurder wordt door duurdere huizen lijkt me logisch.

Huren en koop zijn niet los te zien, beide leveren "wonen" en concurreren met elkaar.

Het is een simpel feit dat als je koop stimuleert, de prijzen van huren hoger worden. Immers maakt het voor de grond die je koopt of het huis dat je bouwt in prijs niks uit of het koop of huur is.

redwing schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 11:42:
Waarom dat ? Voorheen was de spaarhypotheek zeer gewild wat er voor zorgt dat je toch echt spaart en dat het nog beloond wordt ook.

Een spaar hypotheek heeft de facto niks met sparen te maken, maar is gewoon aflossen. Feit is dat je als huurder wil sparen je dat niet kan doen op dezelfde wijze als een eigenaar en ook geen even zwaar gesubsidieerd alternatief hebt. Plus dat je huur relatief hoog is. Beiden zorgen er voor dat deze mensen niet of nauwelijks vermogen kunnen opbouwen door een maatregel die zoals jij beweert er voor zorgt dat mensen vermogen gaan opbouwen..

redwing schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 11:42:
Je kunt pas meer aftrekken als je meer verdient en meestal koop je dan ook een duurder huis. Dit kun je redelijk makkelijk tegen elkaar afzetten en dan zie je dat wat iemand af kan trekken niet echt van belang is. De verstoring is daarmee binnen de goepen hetzelfde en zorgt er dus uiteindelijk alleen voor dat prijzen van huizen hoger worden. Wat mensen netto betalen aan een huis verandert niet door de HRA.

Nope, als ik 80% leen en jij 100% kan jij meer aftrekken voor hetzelfde huis. Als jij dan ook nog eens meer verdient kan je veel meer aftrekken, terwijl we in het zelfde huis wonen. Een en ander zorgt er voor dat ik niet met jouw kan concurreren op hetzelfde huis.

redwing schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 11:42:
Voor alle nieuwe gevallen is de HRA gelijk. Iedereen die een huis koopt moet aan de nieuwe regels voldoen waardoor voor de markt er geen grote verschillen zijn. Iemand die al een huis had van voor 31-12-2012 kan bij het kopen van een nieuw huis niet meer lenen dan wat iemand nu kan krijgen. Aangezien wat je kunt lenen toch aardig van belang is bij het kopen van een huis vallen die verschillen dus heel erg mee.

Dat is echt belachelijk, iedereen mag zijn hypotheek oversluiten onder de oude regels en als je verhuist val je in het overgangsregime. Ondertussen zijn er nog oudere producten die ook weer onder een ander regime vallen. Het is helemaal niet voor iedereen hetzelfde.

redwing schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 11:42:
Tja, maar door de BTW te veranderen breng je niet mensen in de problemen en zet je geen markt op slot. Daarnaast is de BTW ook niet plotseling 40% meer geworden, iets wat je bij plotselinge afschaf van HRA wel zou hebben. De enige manier om helemaal geen verschillen te krijgen is trouwens door niets te veranderen, maar dat is volgens mij ook niet wat je wilt

Dus de hypotheekverhoging heeft geen invloed op nieuwbouwhuizen? Auto's die nauwelijks meer verkocht worden? Natuurlijk wel.

Ik snap niet waarom je ineens plotseling afschaffen erbij betrekt. Het enige wat ik zeg is gelijke monniken gelijke kappen, ook voor nieuwe gevallen is de HRA niet afgeschaft.

redwing schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 11:42:
Als de huren evenredig aan de koop-kosten zouden lopen ben ik met je eens dat het aan de HRA kan liggen. Je moet je alleen afvragen waar die 500 extra verschil vandaan komt en hoe het komt dat huizen toch worden verhuurd. Je zou ten slotte verwachten dat de prijs voor huren richting de koop-kosten gaat (700+onderhoud+x% marge). Aangezien dat niet het geval is moeten er nog andere invloeden zijn (marktwerking, schaarste e.d.)

De huizen worden verhuurd omdat er een enorme schaarste is en er nou eenmaal een hoop mensen zijn die helemaal niet kunnen kopen of dat gewoon echt niet willen.

Samengevat zorgt de HRA er voor dat het niet loont om huurwoningen bij te bouwen voor iets lagere huurprijzen. Zonder HRA en dus met lagere kosten kan een huurder goedkoper huurwoningen aanschaffen. Als er meer aanbod is dan daalt de vraag in een normale markt. Het kan dan lonend zijn om iets meer aanbod te creëren en met iets lagere huren akkoord te gaan, omdat vaker een kleine marge pakken gunstiger kan zijn dan 1 keer een grote marge. Prijselasticiteit noemt men dat. De HRA neemt dat effect weg. De marge is al relatief klein omdat de aanschafprijs van huurwoningen hoog is door HRA en de vraag naar huur laag is door de hoge prijs die daaruit volgt.

Neem in ogenschouw dat huren steeds populairder wordt en men steeds flexibeler wil zijn en je kan verwachten dat het loont om meer huur te bouwen tegen lagere marges. Alleen die marges zijn al laag door de HRA. De enige manier waarop die marges te handhaven zijn is door de huren heel hoog te houden en zorgen voor heel weinig aanbod door alleen te mikken op die mensen die gewoon niet kunnen kopen of het echt niet willen (tijdelijk). Verdwijnt de HRA, dan ontstaat er wel prijselasticiteit en ligt dat evenwicht heel anders. Kortom: je kan niet zeggen dat omdat er nu een evenwicht is dat de HRA geen invloed heeft op de huurmarkt

[Krisp]

Bartjuh schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 12:41:
[...]

Zeker, je kan zeker niet alles aan de markt over laten.

Maar hierin heb je twee type mensen:
1. Mensen die de overheid veel taken toebedelen, en proactief stimuleren/sturen.
2. Mensen die veel zaken aan de markt willen overlaten, en excessen verminderen en via regulering afdwingen.

Ik ben toch meer type 2, een overheid doet geregeld veel dingen verkeerd en ziet vaak lange termijn gevolgen van beleid slecht in (de HRA is daar een uitstekend voorbeeld van, maar ook hun auto-stimulatie beleid: je gaat me niet vertellen dat een Mitsubishi PHEV qua LCA ook maar in de buurt komt van een Panda).

Dat zaken zoals nivellering veel eenvoudiger uitgevoerd zouden kunnen worden is evident. Daar is progressief en conventioneel, links en rechts het over eens. Dat geldt ook op de huizenmarkt, maar ik wordt wat stekelig van opmerkingen die de sociale huurwoningen willen opdoeken omdat marktwerking het beste is. Juist aan de onderkant van de markt is dat op dit moment niet het geval, dus daar wel je een vorm van bescherming houden. Sociale woningcoöperaties en puntensystemen zijn daar m.i. in principe goede (maar geen heilige) middelen voor.

offtopic:
Travelcard (die het werkelijk verbruik bijhoudt) komt op 3,78l/100km. Niet de fabrieksopgave, maar zuiniger dan een Panda (5,74L/100km) is het zeker.

[Bartjuh]

Krisp schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 15:22:
[...]
....

offtopic:
Travelcard (die het werkelijk verbruik bijhoudt) komt op 3,78l/100km. Niet de fabrieksopgave, maar zuiniger dan een Panda (5,74L/100km) is het zeker.

offtopic:
Maar daar wordt 1. de energie die het kost om de stroom op te wekken die ook wordt gebruikt compleet genegeerd, en 2. de milieu cq resourcekosten om het 1.8 ton zware ding te produceren en transporteren die nodig zijn voor een goede LCA niet meegenomen.

Een Tesla model S rijdt ook niet op gebakken lucht, het is geen perpetuum mobile. Kortom, om een totaalbeeld te krijgen moet je;
1. Het verbruik pakken waar er netto over een rit geen energie uit de accu wordt gebruikt. Volgens mij vreet dat ding dan niet beter dan 1:11 ofzo.
2. Een figure of merit waarin de energie uit de accu is verdisconteerd in het benzineverbruik, of gewoon 2 figures of merit. Bijvoorbeeld 0,04 l/km + 150Wh/km.

[T-MOB]

ph4ge schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 14:03:
[...]

Huren en koop zijn niet los te zien, beide leveren "wonen" en concurreren met elkaar.

Het is een simpel feit dat als je koop stimuleert, de prijzen van huren hoger worden. Immers maakt het voor de grond die je koopt of het huis dat je bouwt in prijs niks uit of het koop of huur is.

Huren wordt vergeleken met kopen dan duurder ja. Dat is het hele punt van het stimuleren van kopen. Als er echt concurrentie zou zijn tussen de twee zou het trouwens betekenen dat huren ook zouden moeten dalen.

Maar goed, de huurmarkt in Nederland is imho vooral verziekt door de superstricte huurdersbescherming. Als verhuurder zit je aan zoveel regeltjes vast dat het gewoon geen interessante investering is. Als je 5% rendement wil halen (wat ik gezien de risico's nog karig vind) dan moet je bij 2.5% aan lasten (onderhoud en overig eigenaarlasten) een huur vragen van 625 euro per maand op een woning van een ton. Dat is een business case die ook zonder HRA moeilijk met kopen concurreert.

[Ikke_Niels]

ph4ge schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 14:03:
Dat is echt belachelijk, iedereen mag zijn hypotheek oversluiten onder de oude regels en als je verhuist val je in het overgangsregime. Ondertussen zijn er nog oudere producten die ook weer onder een ander regime vallen. Het is helemaal niet voor iedereen hetzelfde.

Klopt het alternatief is iedereen in hetzelfde regime laten vallen waarmee oversluiten geen optie meer is.
Dat zorgt ervoor dat de groep die vanaf +-2004/2005 een startershuis heeft gekocht naast de restschuld er nog een extra barriere bijkrijgt om te verhuizen.

En laat dát nou net de groep zijn die huizenmarkt weer opgang moet helpen.
Het is niet voor niets dat de huizenprijzen aan de "onderkant" (lees tot +- 150k) wel stijgen maar alles daarboven niet, dit is simpelweg dat nieuwe starters wél kopen maar de oude starters minder dan eerst doorstromen. (En doordat er minder doorstromers zijn ligt de markt boven de 150k nog steeds stil).

Ik ben het wél met je eens dat de "knip" van nieuwe en oude gevallen wel vrij lomp is het veroorzaakt een tweedeling... echter het neveneffect zou zijn dat de genoemde groep nog minder doorstroomt...

[ph4ge]

De waardeontwikkeling van vastgoed volgt gemiddeld de inflatie plus een beetje, dus de huur hoeft helemaal geen 5% van de waarde te zijn. Daarnaast voegen huurders ook op andere wijze waarde toe, heb je bijv. ook een supermarkt in de buurt dan kan je daar ook meer huur vragen als er een volle flat bewoners naast staat. Bovendien is een lage huur altijd nog beter dan geen huur. Bovendien zijn de meeste huurwoningen al lang en breed afgeschreven. Slechts een aantal voorbeelden waarom huurders best met minder genoegen zouden kunnen nemen los van de bescherming.

Het grote probleem is gewoon dat dezelfde voor een verhuurder bijna 2 keer zo duur is als voor een koper omdat die verhuurder zn financieringskosten niet mag aftrekken. De huur wordt dan dus ook veel duurder dan wat een koper betaalt en dus is er geen prijselasticiteit. Je moet er niet aan denken om 2x zoveel huurders te hebben tegen een iets lagere maandelijkse huur omdat je dan gewoon nooit genoeg huur kan ontvangen om je kosten te dekken. Nee, als verhuurder kan je alleen maar mikken op de kleine groep expats en flexwerkers die wel moeten.

De HRA vermoordt de huurmarkt gewoon. Huurders betalen in feite gewoon de bruto hypotheek plus een beetje en natuurlijk kan en wil niemand dat. Als ik mijn huis zou kunnen huren voor wat ik nu netto betaal plus een beetje dan zou ik het serieus overwegen (nu niet meer omdat ik inmiddels gesetteld ben, maar een paar jaar geleden...)

[TheGhostInc]

T-MOB schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 16:12:
Maar goed, de huurmarkt in Nederland is imho vooral verziekt door de superstricte huurdersbescherming. Als verhuurder zit je aan zoveel regeltjes vast dat het gewoon geen interessante investering is. Als je 5% rendement wil halen (wat ik gezien de risico's nog karig vind) dan moet je bij 2.5% aan lasten (onderhoud en overig eigenaarlasten) een huur vragen van 625 euro per maand op een woning van een ton. Dat is een business case die ook zonder HRA moeilijk met kopen concurreert.

Jouw imho geeft eigenlijk al aan dat je weinig weet van rendement halen op onroerend goed. Je hoeft geen 100% 'cash' op tafel te leggen, meestal is bijvoorbeeld 20% genoeg. De rest financier je dan bij de bank. Met een LTV van 80% is dat veiliger dan de gemiddelde NLse hypotheek.

Dus jouw rekenvoorbeeld, bij een hypotheekrente (die gewoon gedurende de looptijd vast kan staan) van 4% en een huur van 625.
80.000x4% = 3200 (hypotheek), 100.000x5%=5000. Geeft een rendement van 1800/20.000 = 9%. Voor een rendement van 5% (en nog steeds 2,5% onderhoud over de woningwaarde) heb je maar een huur nodig van 560 euro per maand.

Uiteraard verzeker je het pand tegen verlies (brand/etc.) en is er alleen nog het risico van ontwaarding/afschrijving. Maar met een gemiddelde inflatie van 2% heb je na een jaar of 30 nooit een serieus probleem, dan kan de woning bijna 40% minder waard zijn geworden en nog steeds in euro's evenveel opbrengen. De grond levert meestal al genoeg op, laat staan een woning van 'maar' 30 jaar oud.

Dit is trouwens de reden dat pensioenfondsen een redelijke hoeveelheid vastgoed hebben. Goed rendement, risico wat duidelijk in te schatten is en het geld komt op een vast moment weer vrij (vaak bij verkoop bij aflopen van de hypotheek).
En die huurdersbescherming? Daar lacht de gemiddelde verhuurder om, hoe stabieler je huurbestand hoe lager het risico op leegstand en hoe minder kosten je hebt aan verhuizingen en reparaties. Daarom zijn studentenwoningen een vak apart, die zien de woning minder als 'hun' woning en de woning wisselt vaak van eigenaar met alle schade (gaatjes boren, verhuizingen, ...) tot gevolg.

[redwing]

ph4ge schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 14:03:
[...]
Huren en koop zijn niet los te zien, beide leveren "wonen" en concurreren met elkaar.

Het is een simpel feit dat als je koop stimuleert, de prijzen van huren hoger worden. Immers maakt het voor de grond die je koopt of het huis dat je bouwt in prijs niks uit of het koop of huur is.

....

De huizen worden verhuurd omdat er een enorme schaarste is en er nou eenmaal een hoop mensen zijn die helemaal niet kunnen kopen of dat gewoon echt niet willen.

Toch apart dat de huurprijs door schaarste wordt bepaald maar dat de hoogte aan de HRA ligt. Als het echt concurrenten waren zou je nl. verwachten dat die 2 prijzen op 1 lijn zouden zitten. Zou de prijs dan misschien toch bepaald worden door gebrek aan inzicht bij de regering/coorporaties waardoor er een tekort aan goede woningen is ?

[...]
Een spaar hypotheek heeft de facto niks met sparen te maken, maar is gewoon aflossen. Feit is dat je als huurder wil sparen je dat niet kan doen op dezelfde wijze als een eigenaar en ook geen even zwaar gesubsidieerd alternatief hebt. Plus dat je huur relatief hoog is. Beiden zorgen er voor dat deze mensen niet of nauwelijks vermogen kunnen opbouwen door een maatregel die zoals jij beweert er voor zorgt dat mensen vermogen gaan opbouwen..

Een spaarhypotheek heeft juist alles met sparen te maken. Je krijgt alleen het geld aan het eind niet in je hand maar als huis. Maar je bouwt er toch echt gewoon vermogen mee op. Als je huren al met een hypotheek wil vergelijken is dat de aflossingsvrije en dan bouwt een koper net zo min vermogen op. Een spaarhypotheek is niets minder dan die aflossingsvrije hypotheek met een spaarpotje ernaast om vermogen op te bouwen. En je mag mij eens uitleggen waarom een huurder niet datzelfde spaarpotje kan opbouwen.

[...]
Nope, als ik 80% leen en jij 100% kan jij meer aftrekken voor hetzelfde huis. Als jij dan ook nog eens meer verdient kan je veel meer aftrekken, terwijl we in het zelfde huis wonen. Een en ander zorgt er voor dat ik niet met jouw kan concurreren op hetzelfde huis.

Wel yup, want dat is gewoon een eigen keuze. Je bepaald zelf in wat voor huis je wilt zitten en wat je er aan uitgeeft. Zoals ik al zei, als je naar wijken gaat kijken zul je zien dat in soortgelijke huizen 99% van de keren mensen zitten met een bepaald inkomen. Er zal best wel eens iemand tussen zitten die echt meer verdient, maar over het algemeen is dat aardig in balans. Voor eenzelfde huis concurreer je dus vooral met mensen die in dezelfde situatie zitten.

[...]
Dat is echt belachelijk, iedereen mag zijn hypotheek oversluiten onder de oude regels en als je verhuist val je in het overgangsregime. Ondertussen zijn er nog oudere producten die ook weer onder een ander regime vallen. Het is helemaal niet voor iedereen hetzelfde.

Dan moet je de regels eens goed nalezen. Dan zul je nl. zien dat er aan dat oversluiten ook allerlei voorwaardes zitten. Niet te vergeten dat de meeste mensen verhuizen om naar een groter huis te gaan. Daarvoor zul je extra geld en dus een hypotheek moeten hebben en het max van die + je oude valt onder de nieuwe regels. Dus ook hier zul je meestal zien dat mensen met een oude hypotheek amper voordeel hebben. Momenteel zelfs veelal een nadeel omdat ze een restschuld op hun oude huis hebben. Die restschuld moet ook gefinancierd worden en dus heeft zo iemand een hogere hypotheek nodig voor hetzelfde huis.

[...]
Dus de hypotheekverhoging heeft geen invloed op nieuwbouwhuizen? Auto's die nauwelijks meer verkocht worden? Natuurlijk wel.

De HRA heeft WEL invloed op nieuwbouwhuizen. Stel dat iemand 500 euro netto kan betalen. Zonder HRA kan ie bruto dan ook 500 euro betalen. Met de huidige HRA gaat dat echter richting de 800 euro bruto. Omdat iedereen dat heeft zal een huis dus een heel stuk duurder worden. Echter blijft in beide gevallen wat iemand voor die hypotheek betaald hetzelfde (500 euro). Dit geldt trouwens ook voor cooperaties (via andere regeltjes) waardoor die effectief ook die 500 euro voor een huis betalen. Oftewel de nettokosten van een huis zijn niet verandert door de HRA. Alleen de oorspronkelijke koopprijs (maar daar staat dan dus tegenover dat de bijbehorende hypotheek met hetzelfde percentage is gestegen)

Ik snap niet waarom je ineens plotseling afschaffen erbij betrekt. Het enige wat ik zeg is gelijke monniken gelijke kappen, ook voor nieuwe gevallen is de HRA niet afgeschaft.

Maar dat is nu al zo. Je mag nog maar 30 jaar rente aftrekken, HRA wordt jaarlijks voor iedereen verlaagd, bij het afsluiten/oversluiten van een nieuwe hypotheek moet je grotendeels aan die nieuwe voorwaarden voldoen.

Je kunt echter niet verwachten dat de regering bestaande gevallen met veel extra's gaat belasten want dan breng je mensen in problemen die nu al een huis onder water hebben (oftewel krijg je dan veel verplicht verkopen en veel restschulden, beide wil je niet)

[...]
De marge is al relatief klein omdat de aanschafprijs van huurwoningen hoog is door HRA en de vraag naar huur laag is door de hoge prijs die daaruit volgt.

Dit zou normale marktwerking tegen moeten gaan. Aangezien het verschil tussen koop en huur te groot is kun je echter wel stellen dat de huurprijzen niet door de koopprijzen worden bepaald maar door schaarste op de markt (zeg je zelf ook trouwens). De HRA verminderen gaat dat niet verhelpen. Wat je de afgelopen jaren ziet is dat de huurprijzen overeen kwamen met het aantal verkochte woningen. Veel mensen zetten hun koophuis te huur (omdat ze hem niet verkocht krijgen) waardoor de huren daalden. Nu wordt er echter weer meer verkocht en dus minder verhuurd waardoor de huurprijzen weer stijgen. Een van de grote problemen in zowel de koop als de huurmarkt is dan ook dat er te weinig goede type woningen zijn.

Alleen die marges zijn al laag door de HRA.

Ga maar eens rekenen en je zult er achter komen dat die marges niet laag maar juist hoog zijn. Kijk wat iemand netto voor zo'n huis zou betalen, tel daarbij de onkosten op en je komt erachter dat er een aardige marge aangehouden wordt.

De enige manier waarop die marges te handhaven zijn is door de huren heel hoog te houden en zorgen voor heel weinig aanbod door alleen te mikken op die mensen die gewoon niet kunnen kopen of het echt niet willen (tijdelijk). Verdwijnt de HRA, dan ontstaat er wel prijselasticiteit en ligt dat evenwicht heel anders. Kortom: je kan niet zeggen dat omdat er nu een evenwicht is dat de HRA geen invloed heeft op de huurmarkt

De HRA is totaal niet van belang voor prijselasticiteit. Het zorgt ervoor dat het nivo van koopprijzen hoger ligt, maar doet niets aan de elasticiteit. HRA wil je vooral afschaffen om het risico te verkleinen (lagere hyotheken) en verder omdat je geld op een rare/dure manier verdeelt. HRA verlagen/afschaffen gaat alleen niet het huidige probleem op de huurmarkt verhelpen. Daarvoor zullen er eerst heel wat woningen gebouwd moeten worden zodat vraag en aanbod weer in evenwicht is.

[t_captain]

Vrije sector huur krijgt vanzelf meer aanbod als de fiscale discriminatie tussen zelf bewonen (HRA) of verhuren (geen HRA) wegneemt.

Per saldo hebben we geen ongezond tekort aan woningen in NL. De bevolkingsgroei is dermate vertraagd, dat een woningnood zoals in de jaren '70 niet voor de hand ligt.

[redwing]

t_captain schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 08:04:
Vrije sector huur krijgt vanzelf meer aanbod als de fiscale discriminatie tussen zelf bewonen (HRA) of verhuren (geen HRA) wegneemt.

Dus je krijgt meer aanbod als HRA wegvalt ? Ik vraag me af waar dat dan vandaan komt. Het maakt wat nettobedragen die betaald moeten worden nl. geen bal uit of er wel/niet HRA is. Alleen de hypotheken (en dus risico) worden er (veel) hoger door. Waarom komen er dan meer huurwoningen als de HRA weg is ?

Per saldo hebben we geen ongezond tekort aan woningen in NL. De bevolkingsgroei is dermate vertraagd, dat een woningnood zoals in de jaren '70 niet voor de hand ligt.

Per saldo niet, als je echter naar de prijsklasses gaat kijken die gevraagd worden en welke er zijn gebouwd zie je dat dat wel scheef is. Er zijn dus wel genoeg woningen, het zijn alleen niet de goede type woningen.

[filosofem]

t_captain schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 08:04:
Vrije sector huur krijgt vanzelf meer aanbod als de fiscale discriminatie tussen zelf bewonen (HRA) of verhuren (geen HRA) wegneemt.

Per saldo hebben we geen ongezond tekort aan woningen in NL. De bevolkingsgroei is dermate vertraagd, dat een woningnood zoals in de jaren '70 niet voor de hand ligt.

Dan ook het huurwaardeforfait afschaffen.

[Hielko]

redwing schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 08:43:
[...]

Dus je krijgt meer aanbod als HRA wegvalt ? Ik vraag me af waar dat dan vandaan komt. Het maakt wat nettobedragen die betaald moeten worden nl. geen bal uit of er wel/niet HRA is. Alleen de hypotheken (en dus risico) worden er (veel) hoger door. Waarom komen er dan meer huurwoningen als de HRA weg is ?

Omdat huurwoningen nu relatief duur zijn ten opzichte van koopwoningen, dat lijkt me evident. Veel mensen kopen niet omdat ze graag willen kopen, maar ze kopen omdat het veel goedkoper is dan huren en dat komt doordat verhuurders geen HRA op hun hypotheek kunnen toepassen terwijl kopers dat wel kunnen.

[JvS]

Hielko schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 11:50:
[...]

Omdat huurwoningen nu relatief duur zijn ten opzichte van koopwoningen, dat lijkt me evident. Veel mensen kopen niet omdat ze graag willen kopen, maar ze kopen omdat het veel goedkoper is dan huren en dat komt doordat verhuurders geen HRA op hun hypotheek kunnen toepassen terwijl kopers dat wel kunnen.

Het zal inderdaad niet een "in een dag" effect zijn, maar het wegvallen van HRA zorgt voor dalende huizenprijzen (ik gok zo'n 30%) en een stijging van de netto hypotheekkosten (ik zou ook zeggen met 30%). Koopwoningen zullen ongeveer evenduur blijven, maar huurwoningen financieren worden 30% goedkoper (simpelweg omdat de prijs daalt en er geen voordeel wegvalt).

Goedkopere particuliere huurwoningen > Meer mensen willen huren, omdat het dan niet zo extreem veel duurder is dan kopen (zie situatie in grote steden in buitenland, waar je gewoon huurwoningen kunt krijgen) en dat zal vanzelf zorgen voor meer aanbod.

Ik denk niet dat dit een goede reden is om de HRA in een keer af te schaffen, want dat zal veel andere (grotere) problemen met zich meebrengen. Maar het moge duidelijk zijn: HRA is voor de particuliere huurmarkt echt funest.

[ Voor 10% gewijzigd door JvS op 08-11-2014 12:04 ]

[redwing]

Hielko schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 11:50:
[...]
Omdat huurwoningen nu relatief duur zijn ten opzichte van koopwoningen, dat lijkt me evident. Veel mensen kopen niet omdat ze graag willen kopen, maar ze kopen omdat het veel goedkoper is dan huren en dat komt doordat verhuurders geen HRA op hun hypotheek kunnen toepassen terwijl kopers dat wel kunnen.

Wat je vergeet is dat de corporaties die rente net zo goed af kunnen trekken. De HRA heeft dan ook geen bal te maken met het grote verschil in prijs tussen huren en kopen. De HRA afschaffen zal daar dus ook totaal niets aan veranderen.

JvS schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 12:02:
[...]
Koopwoningen zullen ongeveer evenduur blijven, maar huurwoningen financieren worden 30% goedkoper (simpelweg omdat de prijs daalt en er geen voordeel wegvalt).

Deze weet ik dus niet zeker. Momenteel mogen de corporaties hun rente ook aftrekken. Ik weet niet of dat ook aangepakt gaat worden of niet. Mocht daar het voordeel niet wegvallen en de HRA wel zal het verschil inderdaad kleiner worden maar dan krijg je weer hetzelfde probleem maar dan andersom (huurwoningen hebben dan wel een rentevoordeel, koopwoningen niet)

Goedkopere particuliere huurwoningen > Meer mensen willen huren, omdat het dan niet zo extreem veel duurder is dan kopen (zie situatie in grote steden in buitenland, waar je gewoon huurwoningen kunt krijgen) en dat zal vanzelf zorgen voor meer aanbod.

Kijk, en hier heb je wel het grote probleem te pakken. In Nederland zijn er te weinig betaalbare huurwoningen. Voornamelijk omdat de corporaties meer winst maken bij duurdere woningen. Die hebben dus gezorgd voor een scheefgroei wat dan weer de voornaamste oorzaak van het prijsverschil is.

Ik denk niet dat dit een goede reden is om de HRA in een keer af te schaffen, want dat zal veel andere (grotere) problemen met zich meebrengen. Maar het moge duidelijk zijn: HRA is voor de particuliere huurmarkt echt funest.

Nee, dat is me dus totaal niet duidelijk aangezien de corporaties hun rentekosten net zo goed af mogen trekken. Daarmee hebben zowel koop als huur dezelfde voordelen in de hypotheek zitten. Het huidige verschil tussen huren en kopen is dus niet te verklaren met HRA.

Wel is het natuurlijk zo dat logischerwijze huren altijd duurder zou moeten zijn. Een huurpijs is inclusief onderhoudskosten, verzekeringen en moet ook de kosten dekken van de tijd dat een huis niet verhuurd is.

[Bartjuh]

Aerevan schreef op vrijdag 07 november 2014 @ 13:54:
[...]
Ik ben het in grote mate eens met je ideeen, maar ik begrijp niet waarom je het een en ander niet doortrekt naar de financiele markt.

Het probleem met de financiële markt is dat al het verlies op de samenleving wordt verhaald, en alle winst in de zakken van de CEO's komt te zitten.

Dat is hetzelfde als naar het casino gaan en met geld van anderen spelen, als je wint dan steek je de surplus in je eigen zak, als je verliest zeg je toedeledoekie.

Een vrije markt functioneert alleen als je kan verliezen. Daarom moet de financiële markt echt extreem worden gereguleerd. In zoverre dat ze nog geen scheet kunnen laten of er staat iemand op de stoep.

Helaas zie ik dat onze samenleving compleet paralyseert op dit vlak. Risico's moeten op elk vlak afgedekt worden en burgers eisen dat ook. We zijn in wezen een bange samenleving. Een aantal voorbeelden.
....
- Segregratie is slecht en dient ten alle tijden bestreden te worden; een centrale gedachte die in principe nauwelijks gestoeld is op feiten (wel op een wirwar van socialistische en christelijke ideeen). We hebben een monsterlijk apparaat gecreeerd die middels subsidies probeert een participatiesamenleving te creeeren. Een paradox, wanneer je juist stelt dat diezelfde samenleving bottom up moet werken aan verbanden creeeren en een wijk 'rijker maken' . Thanks Prof. Putnam!

Eens. Ik ben dan ook zwaar tegen sociale huur op prime-locaties. Midden in het centrum van Amsterdam hoort geen sociale huur.

Daarnaast meer eigen verantwoordelijkheid, en dat creëer je ook met een basisinkomen. Sommige mensen zijn gewoon niet meer te redden wat betreft arbeid, de onrendabelen. Zij zullen nooit productief worden. Geef ze een basisinkomen, en als ze dan een stuk meer overhouden om leuke dingen te doen als ze in Groningen gaan wonen, tsjah, dan is dat zo. Lost direct een hoop krapte op de woningmarkt op.

Maar goed, Nederland is dan weer zo dat we iedereen overal moeten mixen in wijken, om sociale redenen, koste wat kost. Maakt imho meer kapot dan dat het oplevert.

[Bonsaiboom]

redwing schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 13:06:
Wat je vergeet is dat de corporaties die rente net zo goed af kunnen trekken. De HRA heeft dan ook geen bal te maken met het grote verschil in prijs tussen huren en kopen. De HRA afschaffen zal daar dus ook totaal niets aan veranderen.

HRA heeft wel degelijk een effect op het verschil in prijs tussen huren en kopen:

Neem een volledig gefinancierd huis @ 4% van 200k, iemand met een inkomen dat tegen 42% belast wordt, en een corporatie die 25% vennootschapsbelasting betaald. Eigenaarslasten zet ik voor het gemak even op 1% per jaar.

Box 1 wonen
8000 euro rentelasten betekent netto lasten van 4640. Tel daarbij de 2000 euro op en je hebt een nettolast van 6640, of 553 per maand.

Corporatie koopt en verhuurt
8000 euro rentelasten en de 2000 euro eigenaarslasten zijn hier de kosten. Stel dat ze break-even verhuren onder volledige bezetting, dan moeten ze nog 833 euro vragen aan huur. Nou zijn woningcorporaties ook niet gek, en die hebben zowel andere kosten (kantoor e.d.) als enige leegstand waarmee ze moeten rekenen. Een doelstelling van 3% op het geinvesteerde bedrag van 200k lijkt mij niet onredelijk hiervoor - dus er moet nog 6000 euro extra verdiend worden. Dat brengt dan de opbrengst op 16000 / jaar, oftewel 1333 huur per maand. Tel daar dat stukje leegstand nog bij, en je zit zo op 1400 euro per maand huur voor een huis van 200k.

Stel dat het wonen zonder de HRA is, hebben zowel de koper in situatie 1 als de koper in situatie 2 dezelfde lasten (10000) en is datgene wat je meer betaald aan huur precies het rendement dat de corporatie wil hebben (inclusief risicoafdekking). Het verschil is netto dan 1400 vs 833 in plaats van 1400 vs 553. Dat vertekent de huur markt echt enorm.

[redwing]

Bonsaiboom schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 13:56:
[...]
Corporatie koopt en verhuurt
8000 euro rentelasten en de 2000 euro eigenaarslasten zijn hier de kosten. Stel dat ze break-even verhuren onder volledige bezetting, dan moeten ze nog 833 euro vragen aan huur.

Aangezien een corporatie die rentelasten ook mag aftrekken wordt dat geen 833 maar rond de 650 euro. In de meeste gevallen hebben ze zelf ook nog een aardige vermogen waardoor de hypotheeklasten niet de hoogte van de huizenprijs zijn maar een heel stuk lager. Daarmee zijn de kosten van een huis voor een corporatie zeer waarschijnlijk zelfs lager dan van een normale koper.

Stel dat het wonen zonder de HRA is, hebben zowel de koper in situatie 1 als de koper in situatie 2 dezelfde lasten (10000) en is datgene wat je meer betaald aan huur precies het rendement dat de corporatie wil hebben (inclusief risicoafdekking). Het verschil is netto dan 1400 vs 833 in plaats van 1400 vs 553. Dat vertekent de huur markt echt enorm.

Leuk en goede berekening, maar uiteindelijk is het belangrijkste verschil (voor de HRA dan) het bedrag dat een corporatie rechtstreeks kwijt is aan een huis vergeleken met wat een normale eigenaar kwijt is. De rest zijn nl. de kosten die niets met HRA te maken hebben. Aangezien een corporatie ook rente-aftrek heeft is dat verschil 10-15% en niet ruim 40%. Je moet dus voor een goede vergelijking die 553 met die 650 vergelijken. Zonder HRA zou dat 833 vs 650 worden. Je gaat dan van een voordeel voor de kopers (nu) naar een voordeel voor huurders (zonder HRA).

Tja, ik blijf er van overtuigd dat de echte verschillen niet van de HRA afkomen en ik verwacht dat het probleem veel meer zit in wat Bartjuh zegt en dat het beleid gewoon slecht is (kijk maar eens naar de schandalen van de laatste tijd en hoeveel miljarden daarmee zijn verdwenen..... )

[Bonsaiboom]

Redwing, het klopt dat de corporatie de rentelasten mag aftrekken als kostenpost. Je moet het alleen ietsje verder bekijken - waar mag die corporatie het van aftrekken? Van zijn omzet. Waar komt die omzet vandaan? Van de huurders. Hoe betalen die de huur? Uit netto.

Het is niet zo dat de corporatie woningen koopt om erg zelf in te gaan wonen. In dat geval zou je beredenering kloppen, dat het verschil minder groot is dan dat het nu is.

Het klopt dat de andere kosten er weinig mee te maken hebben, maar anders krijg je weer dat mensen daarover struikelen. Bij de corporatie is het toch echt zo - 16000 euro omzet, - 10000 euro lasten = 6000 euro winst die nog over is om met 25% te belasten. Als jij het zo wil zien, dat die 10000 euro lasten maar 7500 zijn, omdat ze dat van de omzet mogen aftrekken, dan prima, maar wil je dan ook weer 10000 euro bij het rendement optellen? Dan krijg je 16000 euro winst, belast op 25%, en dan kom je uiteindelijk weer op hetzelfde bedrag uit.

Ik weet niet hoe ik het duidelijker kan maken dan dit, HRA zorgt voor betere draagkracht financiering als je vanuit privé koopt. Als je huurt, moet je die financieringslasten vanuit netto betalen, in plaats van uit bruto. Dat zorgt voor een enorm prijsverschil tussen kopen en huren.

[TheGhostInc]

redwing schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 13:06:
[...]

Wat je vergeet is dat de corporaties die rente net zo goed af kunnen trekken. De HRA heeft dan ook geen bal te maken met het grote verschil in prijs tussen huren en kopen. De HRA afschaffen zal daar dus ook totaal niets aan veranderen.

Corporaties kunnen ook doortrekken, de wc bedoel ik dan...

Corporaties kunnen NIET de rente aftrekken van de INKOMSTENBELASTING van de BEWONER.

Dat betekent dat de huur netto betaald wordt en daarvan de rente moet worden betaald door de corporatie, bij een hypotheek kan de rente bruto worden afgerekend en is de last netto veel lager.

Het enige voordeel dat de corporaties hebben is dat van onderhoud de BTW kan worden teruggevraagd en dat er bij de huur geen BTW afdracht is. Echter streept dat vrij snel weg tegen wat 'zelf' doen aan je koopwoning.

redwing schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 13:06:
[...]
Momenteel mogen de corporaties hun rente ook aftrekken. Ik weet niet of dat ook aangepakt gaat worden of niet.

Van welke belasting mogen ze dat dan aftrekken? De winst (nogal wiedes, het zijn kosten), van de BTW (ze betalen geen BTW over de huurpenningen), wegenbelasting?

redwing schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 13:06:
Kijk, en hier heb je wel het grote probleem te pakken. In Nederland zijn er te weinig betaalbare huurwoningen. Voornamelijk omdat de corporaties meer winst maken bij duurdere woningen. Die hebben dus gezorgd voor een scheefgroei wat dan weer de voornaamste oorzaak van het prijsverschil is.

Corporaties maken helemaal niet meer winst bij duurdere woningen, sterker nog, juist de goedkope woningen uit het verleden zijn de cashcow. Onderhoud is marginaal (zeker de eerste 30 jaar), de woning stijgt bijna altijd in waarde, terwijl de financieringskosten gelijk blijven, maar de huur wordt wel aangepast. En ga maar zo door.

Gemeentes geven vaak de sociale huurwoningen voor onder kostprijs weg, dat wordt dan gecompenseerd op de duurdere woningen in een plan.

Maar er staan volgens mij genoeg woningen in NL om een goede huur en koopmarkt te hebben. De gemiddelde woning is kwalitatief ergens tussen geniaal en subliem. Onderhoud is bijna altijd prima in orde en ik durf te wedden dat onze VVE's tot de top van de wereld horen. En geloof je me niet? Ga dan eens naar Canada of de VS, of Australië. Maar ook in Spanje of Italië kun je je lol op.

De enige reden dat we in NL zo in de problemen komen is omdat de overheid zich overal mee loopt te bemoeien (imho). Of het nu HRA, verhuurdersheffing, huursubsidie of sociale huur is.

[redwing]

TheGhostInc schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 16:28:
[...]
Het enige voordeel dat de corporaties hebben is dat van onderhoud de BTW kan worden teruggevraagd en dat er bij de huur geen BTW afdracht is. Echter streept dat vrij snel weg tegen wat 'zelf' doen aan je koopwoning.

Pak die punten bij elkaar van wat de corporatie als extra aftrekposten heeft en je hebt al snel het verschil te pakken die hierboven uitgerekend is tussen wat een corporatie en een koper uit moeten geven. Het gaat daar maar om een paar honderd euro.

Van welke belasting mogen ze dat dan aftrekken? De winst (nogal wiedes, het zijn kosten), van de BTW (ze betalen geen BTW over de huurpenningen), wegenbelasting?

Ik leg het inderdaad wat te simpel uit Maar mijn punt is vooral dat het verschil wat je nu hebt ten eerste grotendeels niet door de HRA komt (833 vs 1400 zonder HRA is nog steeds erg fors, 500 euro onderhoudskosten per maand heb je echt niet.)
Daarnaast zijn de extra kosten die een koper maakt voor eigen rekening. Bij een corporatie mogen ze dat van de belasting afhalen waardoor ze al snel een voordeel van een paar honderd euro hebben ten opzichte van de koper. Uiteindelijk zal het verschil kleiner zijn dan die 533 vs 833 die hier werd genoemd.

[...]
Corporaties maken helemaal niet meer winst bij duurdere woningen, sterker nog, juist de goedkope woningen uit het verleden zijn de cashcow. Onderhoud is marginaal (zeker de eerste 30 jaar), de woning stijgt bijna altijd in waarde, terwijl de financieringskosten gelijk blijven, maar de huur wordt wel aangepast. En ga maar zo door.

Het gaat hier over nieuwbouw en niet wat er al jaren staat. Bij nieuwbouw maken ze meer winst bij de wat duurdere woningen (dus niet de grote villa's, maar wel de 2 onder 1 kappers). Nogal logisch dat woningen die al afbetaald zijn meer winst maken (daar heb je trouwens een gevalletje 533 v/d koper vs 0 euro kosten v/d corporatie)

Als je dit echt goed wilt berekenen moet je veel meer meenemen, maar ik ben er van overtuigd dat de HRA een veel minder grote invloed heeft als hier wordt geschetst. Het zal best invloed hebben (maar dat heb ik nooit ontkend), maar dat de HRA ervoor zorgt dat huren zoveel duurder is als kopen geloof ik niet. Zeker niet omdat corporaties al heel veel vermogen/huizen in eigen beheer hebben (dus zonder hypotheek)

Gemeentes geven vaak de sociale huurwoningen voor onder kostprijs weg, dat wordt dan gecompenseerd op de duurdere woningen in een plan.

Dit dus.

De enige reden dat we in NL zo in de problemen komen is omdat de overheid zich overal mee loopt te bemoeien (imho). Of het nu HRA, verhuurdersheffing, huursubsidie of sociale huur is.

Wat ik al zei, we hebben op zich niet genoeg woningen, vooral omdat mensen steeds vaker met minder mensen in een huis wonen. Daarnaast mis je huizen in de goede sectoren. Starterswoningen zijn er b.v. te weinig. De stap erna zijn er genoeg van, maar als je dan nog een stap wil maken zijn er weer te weinig van. En ja, ik ben het er mee eens dat al die aparte heffingen en subsidies de boel verstoren. Ik zie alleen niet dat daarmee het hele probleem is opgelost.

Net als met de huizenbubbel. Hoe kan zoiets nu ontstaan als er genoeg woningen zijn ? Want dan krijg je concurrentie tussen de woningen en dat houdt de prijs stabiel. Als er echter te weinig woningen zijn bepaalt wat de koper kan lenen uiteindelijk de prijs van het huis. En dat is precies wat er is gebeurt.

Laten we heel simpel zijn, woningcorporaties hebben miljarden verspilt (zie de berichten van de laatste jaren). Dat kan alleen als ze miljarden winst hebben gemaakt en dat komt toch echt voor een groot deel uit de huren. Maak die winst kleiner en je beinvloed de huurprijzen meer dan de HRA ooit kan doen.

[Verwijderd]

Belastingvrij schenken en in mindere mate de startersleningen hebben gezorgd voor een kleine opleving in de huizenmarkt.
Bovenstaande regelingen verdwijnen grotendeels in 2015.

Wat voor effect heeft dat op de huizenmarkt in 2015?
Mijns inziens gaan we dan wéér te maken krijgen met een daling van de huizenprijzen.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op zondag 09 november 2014 @ 21:37:
Belastingvrij schenken en in mindere mate de startersleningen hebben gezorgd voor een kleine opleving in de huizenmarkt.
Bovenstaande regelingen verdwijnen grotendeels in 2015.

Wat voor effect heeft dat op de huizenmarkt in 2015?
Mijns inziens gaan we dan wéér te maken krijgen met een daling van de huizenprijzen.

Snelle rekensom?

Schatting lopen uit een, maar stel dat we 5 Miljard gaan schenken in 2014 en 1 op de 5 is voor de aankoop van een woning, dan zitten we op 1 Miljard aan 'prijsopdrijvend' vermogen.
Met 220.000 euro gemiddeld per woning en en ergens rond de 130.000 woningen die verkocht gaan worden in 2014 zit je op een totale verkoopwaarde van ~30 Miljard, dan zit je op zeker 3% direct effect. Indirect (door treintjes e.d.) kom je waarschijnlijk al richting de 5%. Een verkoop kan immers een andere (hogere) verkoop veroorzaken. Bij 1 op de 3 gevallen schijnt dat te gebeuren.

Overigens weet ik niet wat met die andere 4 Miljard is gebeurd. Een schenking kan gebruikt worden voor een aflossing op een bestaande woning, maar kort daarna kan alsnog een nieuwe woning worden gekocht (fiscaal ongunstig, maar toch mogelijk). Dus die 4 Miljard zal ook in 2015 voor wat prijsopdrijvend vermogen zorgen van door verhuizers met meer geld te besteden. Aan de andere kant kan het ook juist ervoor zorgen dat mensen een lagere prijs accepteren voor hun woning, omdat hij minder onder water staat. Het geld kan dus op die manier bij zowel de koper (lagere prijs) als de verkoper (duurdere volgende woning) terecht komen.

Dus als ik de verlaging van de LTV van 104% naar 103% (overigens de 'value' is inclusief 2% overdrachtsbelasting) mee tel dan zou een daling van 5% in 2015 niet onrealistisch zijn.

Overigens zakt de markt gewoon rustig verder.
Prijs per m2 zakt in alle categorieën rustig door en de tijd dat woningen te koop staan stijgt ook nog steeds. We gaan dit jaar ook alweer richting de 3% daling.

[redwing]

TheGhostInc schreef op zondag 09 november 2014 @ 22:42:
[...]
Snelle rekensom?

Schatting lopen uit een, maar stel dat we 5 Miljard gaan schenken in 2014 en 1 op de 5 is voor de aankoop van een woning, dan zitten we op 1 Miljard aan 'prijsopdrijvend' vermogen.
Met 220.000 euro gemiddeld per woning en en ergens rond de 130.000 woningen die verkocht gaan worden in 2014 zit je op een totale verkoopwaarde van ~30 Miljard, dan zit je op zeker 3% direct effect. Indirect (door treintjes e.d.) kom je waarschijnlijk al richting de 5%. Een verkoop kan immers een andere (hogere) verkoop veroorzaken. Bij 1 op de 3 gevallen schijnt dat te gebeuren.

De belastingvrije schenking gaat weliswaar van 100.000 terug naar 50.000, maar zelfs nu is een lening tussen ouder-kind meestal al goedkoper. En die mogelijkheid blijft gewoon bestaan (met een wat lagere limet door de beperking van de schenking). Voor veel gevallen verandert er dus niet zo heel veel. Van die 3% directe invloed zal een groot gedeelte dus gewoon blijven bestaan.

[t_captain]

TheGhostInc schreef op zondag 09 november 2014 @ 22:42:
[...]


Overigens zakt de markt gewoon rustig verder.
Prijs per m2 zakt in alle categorieën rustig door en de tijd dat woningen te koop staan stijgt ook nog steeds. We gaan dit jaar ook alweer richting de 3% daling.

Ik weet niet hoe je cijfers leest, maar:

* het aanbod van woningen is duidelijk aan het dalen. Inmiddels 11.6% minder dan een jaar geleden, en dat getal accelereert duidelijk.
* Vraagprijs per vierkante meter? Tussen april en septermber 2013 een daling van 3.1% in 5 maanden. Dit jaar januari-oktober -1.8% in 9 maanden. Lijkt op stabilisatie.

Alleen de gemiddelde tijd dat het te koop staat is nog aan het oplopen, Ik moet daar wel bij aantekenen dat het een statistiek is met een sterke capacitieve factor, je meet in feite zowel de verkopen van nu als de aanbiedingen van 1 a 2 jaar geleden.

[Bonsaiboom]

redwing schreef op zaterdag 08 november 2014 @ 17:17:
Laten we heel simpel zijn, woningcorporaties hebben miljarden verspilt (zie de berichten van de laatste jaren). Dat kan alleen als ze miljarden winst hebben gemaakt en dat komt toch echt voor een groot deel uit de huren. Maak die winst kleiner en je beinvloed de huurprijzen meer dan de HRA ooit kan doen.

Goede punten, het is vast zo als je meer effecten meeneemt dat de corporatie-berekening beter uitkomt. Kijk alleen uit met het weglaten van de opportunity cost in het vastgoed zelf, als er geen hypotheek is op dat huis van 200k, betekent niet dat de kosten om dat huis te houden € 0 zijn. Die 200k hadden ze namelijk ook anders in kunnen zetten en een rendement van een 3-4% halen.

Dat neemt niet weg dat er enorm veel verspilt is bij de woningcorporaties. Er zijn miljarden winst, en dat komt inderdaad weer door allerlei subsidiepotjes aan alle kanten.

[Señor Sjon]

Dat niet alleen, maar ze hadden een risicoloze garantstelling als achtervang. Die werd als leverage gebruikt voor meer geld. Er zijn veel corporatiebesturen geweest die bedrijfje gingen spelen zonder een bedrijf te zijn. Soms kom ik in het Kadaster lappen grond tegen van een corporatie 30-40km verderop. Allemaal speculatief gekocht.

[ Voor 7% gewijzigd door Señor Sjon op 10-11-2014 09:30 ]

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op maandag 10 november 2014 @ 09:30:
Dat niet alleen, maar ze hadden een risicoloze garantstelling als achtervang. Die werd als leverage gebruikt voor meer geld. Er zijn veel corporatiebesturen geweest die bedrijfje gingen spelen zonder een bedrijf te zijn. Soms kom ik in het Kadaster lappen grond tegen van een corporatie 30-40km verderop. Allemaal speculatief gekocht.

Punt is alleen dat het wel bedrijven zijn geworden na 1994. Niet dat ik het gedrag goed praat maar juist door de politiek zijn ze gedwongen desinvesteringen te doen om wijken en gebieden op te pimpen
(scholen, buurtcentra, theaters, sportzalen, etc.). Dat is een aantal keer uit de hand gelopen zoals bij de ss Rotterdam maar het idee daar achter was niet zo verkeerd.

Dat gedoe met swaps, chauffeurs en dergelijk moet natuurlijk wel afgestraft worden. Echter zijn swaps geen rare instrumenten om rente risico's af te dekken zolang je maar weet wat je doet.

[fast-server]

Mijn gedachten:
Een hoop mensen (vooral jonge) die de woningmarkt betreden willen graag een nieuwbouw huis omdat ze niet handig zijn of dat ze geen zin hebben in gedoe. (mijn vrouw werkt bij de bank en heeft hier dagelijks mee te maken)

Banken lenen niet zo makkelijk meer geld uit voor renovaties en of onderhoud omdat dit meestal niet meer terug verdiend kan worden.

In mijn woonplaats regio Arnhem zijn een hoop koop woningen gebouwd rond 1970/1980, wegens een gebrek aan echte nieuwbouw zijn deze eengezinswoningen erg snel gestegen de laatste 15 jaar. (gemiddeld 180K)

Je zou dan zeggen als je de KK etc. meetelt dat de "oude" huizen 30K goedkoper zijn als nieuwbouw maar die vlieger gaat niet op.

Het "probleem" van de "oudere" huizen is dat er tussen nu en 10 jaar een hoop aan moet gebeuren.
Een pannendak gaat maar 50 jaar mee, de dak isolatie is vaak matig en de kozijnen hebben vaak ook al hun beste tijd gehad, daarnaast moet er voeg en houtwerk vervangen worden, de tuin ziet er niet uit en de radiatoren hebben ook wel hun beste tijd gehad.
Tel hierbij nog een gedateerde 80er jaren versleten badkamer en keuken bij op en je bent zo 100K verder, geen weldenkende bank leent je dit geld.

Dit heeft echter tot gevolg gehad dat er nu wel weer nieuwbouw is in de regio met torenhoge grondprijzen (425 euro m2, de gemeente vindt het uiteraard prima!)

Deze vergelijkbare huizen worden verkocht vanaf +/- 230K VON ze zijn zo goed als onderhoudsvrij en hebben dus ook veel lagere onderhoudskosten, daarnaast staan ze in een mooie groene omgeving.
Deze nieuwe huizen zijn heel erg snel allemaal verkocht en vooral aan goed opgeleide en verdienende 30ers.


De oudere huizen hier in de stad worden dus maar amper verkocht aangezien de goed verdienende 30ers wegtrekken naar de nieuwbouw in de omliggende dorpen en de meeste andere mensen hebben niet genoeg inkomen om een huis te kopen (gemiddeld inkomen pp is 14,5K, met 29K gezamenlijk kun je maar iets van 130K lenen)

Lijkt wel een beetje op het Amerikaanse klasse systeem, al wonen de mensen met een beter inkomen hier niet in de stad. (beetje vreemd...)

Daarnaast zijn de huren ook erg hoog geworden ten opzichte van het inkomen, het zou mij dan ook niets verbazen als 80+% van de mensen hier in de regio huursubsidie krijgt.

Als kopen en/of huren voor de doorsnee mens te duur is dan kan dit niet anders als fout aflopen.

[Verwijderd]

t_captain schreef op maandag 10 november 2014 @ 08:33:
[...]


Ik weet niet hoe je cijfers leest, maar:

* het aanbod van woningen is duidelijk aan het dalen. Inmiddels 11.6% minder dan een jaar geleden, en dat getal accelereert duidelijk.
* Vraagprijs per vierkante meter? Tussen april en septermber 2013 een daling van 3.1% in 5 maanden. Dit jaar januari-oktober -1.8% in 9 maanden. Lijkt op stabilisatie.

Alleen de gemiddelde tijd dat het te koop staat is nog aan het oplopen, Ik moet daar wel bij aantekenen dat het een statistiek is met een sterke capacitieve factor, je meet in feite zowel de verkopen van nu als de aanbiedingen van 1 a 2 jaar geleden.

De sterke daling in oktober van het aanbod heeft vast te maken met lieden die nog snel gebruik willen maken van het belastingvrij schenken. En de starterslening.

Ik zie het ook érg somber in voor de huizenmarkt in 2015.

[JvS]

Ik weet niet helemaal of je zomaar naar de m2 prijs moet kijken. Een prijsindex lijkt me eerlijker. We stellen de huizenprijzen altijd met een prijsindex van verkochte huizen.

Als je wel naar m2 prijzen gaat kijken, moet je dat wel over de hele periode doen 2007 - 2014. Maar dan nog vind ik het maar een discutabel meetinstrument.

Maar m2 prijs kan ook betekenen dat er een verschuiving is geweest naar minder goed onderhouden woningen of woningen van een goedkoper type (appartementen zijn bijvoorbeeld weer in de lift).

Overigens moet ik het in 2015 ook nog maar zien. Maar ik denk dat de correctie nu wel is geweest. Ik denk dat steden stabiel gaan blijven en dan de provincie nog wat verder gaat dalen (meer verschil daartussen).

Al met al niet zo'n hyper jaar zoals dit.

[ Voor 63% gewijzigd door JvS op 11-11-2014 08:14 ]

[TheGhostInc]

JvS schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 08:10:
Ik weet niet helemaal of je zomaar naar de m2 prijs moet kijken. Een prijsindex lijkt me eerlijker. We stellen de huizenprijzen altijd met een prijsindex van verkochte huizen.

Als je wel naar m2 prijzen gaat kijken, moet je dat wel over de hele periode doen 2007 - 2014. Maar dan nog vind ik het maar een discutabel meetinstrument.

Maar m2 prijs kan ook betekenen dat er een verschuiving is geweest naar minder goed onderhouden woningen of woningen van een goedkoper type (appartementen zijn bijvoorbeeld weer in de lift).

De prijsindex is waarschijnlijk zuiverder op de lange termijn. Het 'leuke' van de m2 prijs is nu juist dat het weer net iets anders meet. Ongeacht wat de precieze uitleg is die je eraan geeft.

JvS schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 08:10:
Overigens moet ik het in 2015 ook nog maar zien. Maar ik denk dat de correctie nu wel is geweest. Ik denk dat steden stabiel gaan blijven en dan de provincie nog wat verder gaat dalen (meer verschil daartussen).

Al met al niet zo'n hyper jaar zoals dit.

True true.

[ph4ge]

redwing schreef op maandag 10 november 2014 @ 07:39:
De belastingvrije schenking gaat weliswaar van 100.000 terug naar 50.000, maar zelfs nu is een lening tussen ouder-kind meestal al goedkoper. En die mogelijkheid blijft gewoon bestaan (met een wat lagere limet door de beperking van de schenking). Voor veel gevallen verandert er dus niet zo heel veel. Van die 3% directe invloed zal een groot gedeelte dus gewoon blijven bestaan.

Het gekke is dus dat we dat ook al zeiden toen de regeling werd ingevoerd, en dat het effect toch groot was. Vermoedelijk omdat de familiebank onbekend of te ingewikkeld is en er een flinke media campagne aan de schenkingsvrijstelling werd opgehangen. De verhoging heeft ontegenzeggelijk een grote impact gehad, er is veel meer geschonken dan verwacht, dus het zou vreemd zijn als het zonder rimpeling weer kan wegvallen. De lobby lijkt er zo ook over te denken.

Vergeet ook niet dat er 4 factoren zijn die de koopkracht weer gaan beperken:
- Strengere Nibud normen per 1-1-2015.
- Lagere LTV.
- Afschaffen starterslening.
- Beperken schenkingsvrijstelling.

Individueel zal het effect wellicht beperkt zijn, maar het is en, en, en, en. Dat is nog los van bijv. de beperking van de HRA die je pas op een lange termijn merkt.

[redwing]

ph4ge schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 11:02:
[...]
Het gekke is dus dat we dat ook al zeiden toen de regeling werd ingevoerd, en dat het effect toch groot was. Vermoedelijk omdat de familiebank onbekend of te ingewikkeld is en er een flinke media campagne aan de schenkingsvrijstelling werd opgehangen. De verhoging heeft ontegenzeggelijk een grote impact gehad, er is veel meer geschonken dan verwacht, dus het zou vreemd zijn als het zonder rimpeling weer kan wegvallen. De lobby lijkt er zo ook over te denken.

Ik krijg het idee dat vooral de mediacampagne eromheen hierbij vooral geholpen heeft. Voorheen was het bij maar weinig mensen bekend dat je toch een aanzienlijk bedrag mocht geven. Maar aangezien dat nu toch goed bekend is verwacht ik dat de impact van de verlaging hiervan minder zal zijn dan bij de invoering.

Vergeet ook niet dat er 4 factoren zijn die de koopkracht weer gaan beperken:
- Strengere Nibud normen per 1-1-2015.
- Lagere LTV.
- Afschaffen starterslening.
- Beperken schenkingsvrijstelling.

Individueel zal het effect wellicht beperkt zijn, maar het is en, en, en, en. Dat is nog los van bijv. de beperking van de HRA die je pas op een lange termijn merkt.

Ik verwacht ook echt wel dat de genoemde punten invload zullen hebben, maar in veel gevallen wel beperkter dan in de post waar ik op reageerde. Hoe het met de economie zal gaan lijkt me veel belangrijker. Als dat slecht gaat dan krijg je weer stagnatie op de markt en blijft die goed gaan dan zal dit de genoemde punten gaan compenseren.

[Mikey5times]

ph4ge schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 11:02:
[...]
Vergeet ook niet dat er 4 factoren zijn die de koopkracht weer gaan beperken:
- Strengere Nibud normen per 1-1-2015.
- Lagere LTV.
- Afschaffen starterslening.
- Beperken schenkingsvrijstelling.

Individueel zal het effect wellicht beperkt zijn, maar het is en, en, en, en. Dat is nog los van bijv. de beperking van de HRA die je pas op een lange termijn merkt.

En op iets langere termijn weer een NHG verlaging, dat betekent ook weer flink hogere maandlasten voor alle woningen vanaf €235.000.

[Bockelaar]

daar staat tegenover dat in 2015 het begrotingstekort fors daalt (naar 2.1%), de economie groeit, de koopkracht toeneemt, de lonen stijgen en de kosten dalen. De economische trend lijkt voor 2015 vooralsnog positief. Het glas is dus niet altijd half leeg, er zijn ook echt positieve signalen van herstel

[JvS]

ph4ge schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 11:02:
[...]

Het gekke is dus dat we dat ook al zeiden toen de regeling werd ingevoerd, en dat het effect toch groot was. Vermoedelijk omdat de familiebank onbekend of te ingewikkeld is en er een flinke media campagne aan de schenkingsvrijstelling werd opgehangen. De verhoging heeft ontegenzeggelijk een grote impact gehad, er is veel meer geschonken dan verwacht, dus het zou vreemd zijn als het zonder rimpeling weer kan wegvallen. De lobby lijkt er zo ook over te denken.

Vergeet ook niet dat er 4 factoren zijn die de koopkracht weer gaan beperken:
- Strengere Nibud normen per 1-1-2015.
- Lagere LTV.
- Afschaffen starterslening.
- Beperken schenkingsvrijstelling.

Individueel zal het effect wellicht beperkt zijn, maar het is en, en, en, en. Dat is nog los van bijv. de beperking van de HRA die je pas op een lange termijn merkt.

Wat zijn de strengere Nibud normen dan?

[Señor Sjon]

Bockelaar schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 13:00:
daar staat tegenover dat in 2015 het begrotingstekort fors daalt (naar 2.1%), de economie groeit, de koopkracht toeneemt, de lonen stijgen en de kosten dalen. De economische trend lijkt voor 2015 vooralsnog positief. Het glas is dus niet altijd half leeg, er zijn ook echt positieve signalen van herstel

Nu pas komen alle lastenverhogingen in vol effect, waaronder bv. de naheffing die we nou al krijgen.
Koopkracht gaat echt niet toenemen als de zorgpremie alweer 10-15 euro per maand stijgt. De energiebelasting stijgt ook weer, meer auto's in hogere bijtellingsklasses. Veel lonen doen nog helemaal niks en de kosten dalen omdat er onder prijzen doorgedoken wordt. Verder is de ECB actief bezig om inflatie te krijgen.

De heilige export is de enige economie de echt groeit (tot de Rusland boycot echt zijn vruchten af gaat werpen). Als we een zachte winter krijgen, dan daalt volgens de berekening de economie ook weer.

Dus nee, als consument zie ik het nog steeds niet rooskleurig in.

[Bartjuh]

Señor Sjon schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 13:48:
[...]
...
De heilige export is de enige economie de echt groeit (tot de Rusland boycot echt zijn vruchten af gaat werpen). Als we een zachte winter krijgen, dan daalt volgens de berekening de economie ook weer.
...

Terwijl een zachte winter juist gunstig zou moeten zijn. Meer gas voor export, en we houden intern meer geld over (minder naar gasrekening) voor consumptie. En als we het aan export niet kwijt kunnen (elders ook milde winter), dan is het gas niet verloren, het zit immers nog gewoon in de grond voor de toekomst.

Maar inderdaad, over het algemeen zijn de signalen voor de woningmarkt/economie bearish.

[ Voor 6% gewijzigd door Bartjuh op 11-11-2014 13:57 ]

[ph4ge]

JvS schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 13:41:
Wat zijn de strengere Nibud normen dan?

Het Nibud is dit jaar laat met het bekend maken van de nieuwe normen, maar als je zelf invult waar ze hun berekeningen op baseren dan kan het haast niet anders als dat we in de meeste gevallen weer minder kunnen lenen. Vorig jaar werd de lage rente als belangrijkste reden genoemd voor de afgenomen leencapaciteit, en die rente is weer fors gedaald.

Bartjuh schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 13:55:
Terwijl een zachte winter juist gunstig zou moeten zijn. Meer gas voor export, en we houden intern meer geld over (minder naar gasrekening) voor consumptie. En als we het aan export niet kwijt kunnen (elders ook milde winter), dan is het gas niet verloren, het zit immers nog gewoon in de grond voor de toekomst.

Maar inderdaad, over het algemeen zijn de signalen voor de woningmarkt/economie bearish.

De zachte winter was echt een slap excuus. In andere landen zoals Amerika gaven ze juist de strenge winter de schuld. Een milde winter betekent dat men positiever is, er meer op uittrekt, de bouw veel productiever is etc.

Men koopt geen huizen als ze niet veilig de straat op kunnen om huizen te bezoeken en het huis niet goed kunnen bekijken omdat je door de sneeuwstorm niet ziet. Seizoensinvloeden zijn heel groot op de woningmarkt, en vorig jaar hebben we het zwakste seizoen min of meer over geslagen door het milde weer.

[redwing]

Señor Sjon schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 13:48:
[...]
Veel lonen doen nog helemaal niks en de kosten dalen omdat er onder prijzen doorgedoken wordt.

Gemiddeld zullen de CAO lonen met zo'n 1.5% omhoog gaan bij een inflatie van rond de 1%. Veel is het dus niet maar het lijkt er wel op dat de lonen weer harder gaan stijgen dan de inflatie. Netto komt er dus net een plusje uit maar echt overtuigend is het natuurlijk nog niet.

[EXX]

Die 0,5% CAO loonsijging wordt IMHO zo 123 opgegeten door lastenverzwaringen.

[redwing]

EXX schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 14:12:
Die 0,5% CAO loonsijging wordt IMHO zo 123 opgegeten door lastenverzwaringen.

Ik zou eigenlijk verwachten dat die lastenverzwaringen worden meegenomen in het inflatiecijfer. Ik heb alleen geen flauw idee of dat zo is (verzekeringen e.d. worden iig wel meegenomen)

[TheGhostInc]

redwing schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 14:02:
[...]
Gemiddeld zullen de CAO lonen met zo'n 1.5% omhoog gaan bij een inflatie van rond de 1%. Veel is het dus niet maar het lijkt er wel op dat de lonen weer harder gaan stijgen dan de inflatie. Netto komt er dus net een plusje uit maar echt overtuigend is het natuurlijk nog niet.

Daarnaast zit er ook gewoon nog een hoop pijn (& puin) in de economie. De hoge werkeloosheid drukt bijvoorbeeld ook nog jaren door, niet alleen direct doordat mensen geen werk hebben, maar ook indirect doordat mensen minder hebben kunnen sparen/opbouwen, carrières zijn later gestart etc. In dat opzicht verwacht ik ook dat de huizenmarkt 'wat later' piekt dan de economie zelf.

Overigens gaat een (grote) groep mensen die 1.5% hard nodig hebben om hun huis weer boven water te krijgen. Dat is denk ik ook het lastige, veel van de groei gaat nog gebruikt worden voor 'herstel'.

[Señor Sjon]

En dat komt omdat er al jaren een echte nullijn heerst. Dus geen schijven/schalen/periodieken, maar echt 0%. Hier staan we al ruim 2 jaar op nul, toen de inflatie ook nog 3+% was. Dus dan loopt de boel hard van je af. Ik denk ook dat herstel pas plaatsvindt nadat men de eigen balans hersteld heeft en uit survival mode gaat. Maar ik ben een beetje bang dat dat zo lang gaat duren dat tegen die tijd de volgende crisis zich aandient.

[ph4ge]

ph4ge schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 14:02:
Het Nibud is dit jaar laat met het bekend maken van de nieuwe normen, maar als je zelf invult waar ze hun berekeningen op baseren dan kan het haast niet anders als dat we in de meeste gevallen weer minder kunnen lenen. Vorig jaar werd de lage rente als belangrijkste reden genoemd voor de afgenomen leencapaciteit, en die rente is weer fors gedaald.

Even schaamteloos mijzelf quoten, want het Nibud heeft gisteren nog de nieuwe normen bekend gemaakt:



Bij 70k inkomen dus weer tot 7% minder lenen dan in 2014...

Jasper Du Pont was zo vriendelijk om uit te rekenen dat dat betekent dat je met 50.000 inkomen per jaar nu 27% minder mag lenen dan in 2008. Dat alleen is dus al een hardere daling dan de daling van de prijzen.

[icecreamfarmer]

ph4ge schreef op woensdag 12 november 2014 @ 09:16:
[...]
Even schaamteloos mijzelf quoten, want het Nibud heeft gisteren nog de nieuwe normen bekend gemaakt:

[afbeelding]

Bij 70k inkomen dus weer tot 7% minder lenen dan in 2014...

Jasper Du Pont was zo vriendelijk om uit te rekenen dat dat betekent dat je met 50.000 inkomen per jaar nu 27% minder mag lenen dan in 2008. Dat alleen is dus al een hardere daling dan de daling van de prijzen.

Zijn de onderliggende cijfers ook beschikbaar?
Wordt wel weer een klap voor de 2 tot 3 ton groep.

Gelukkig groeit mijn vermogen harder dan dat de leennormen worden verlaagd.

[ Voor 5% gewijzigd door icecreamfarmer op 12-11-2014 09:49 ]

[Señor Sjon]

Nog strengere normen? Het werkt nu aan twee kanten op de woningmarkt. De LTV gaat omlaag en de LTI wordt ook met procenten tegelijk verlaagd. Eigenlijk zou je geen rente meer moeten betalen als het zo doorgaat.

Iedereen aan de lage hypotheekrente, bespaart de overheid ook nog eens een hoop HRA.

[Napo]

Señor Sjon schreef op woensdag 12 november 2014 @ 09:44:
Nog strengere normen? Het werkt nu aan twee kanten op de woningmarkt. De LTV gaat omlaag en de LTI wordt ook met procenten tegelijk verlaagd. Eigenlijk zou je geen rente meer moeten betalen als het zo doorgaat.

Iedereen aan de lage hypotheekrente, bespaart de overheid ook nog eens een hoop HRA.

Ligt aan je insteek. Ja de normen worden strenger dan ze waren maar vergeet niet dat ze simpelweg niet streng genoeg waren om mensen verantwoordelijk een huis te laten kopen. De hele situatie dat huizen onder water staan komt onder andere door er meer dan de waarde van het huis werd gehuurd en met de insteek had dat huizenprijzen enkel konden stijgen.

Nu gaan we hopelijk naar een enigszins gezonde markt. Doorslaan zou ik het geeneens willen noemen.

[Señor Sjon]

Het vergelijk met 2008 is ook niet echt kloppend, al in 2005-2006 zijn de normen verzwaard. Voorheen was 6-7x toegestaan. Zou me niet eens verbazen als het nu al 40% gedaald is t.o.v. toen.


De afgelopen jaren zijn al een stuk strenger geworden, waarom daar nu weer 5-10% vanaf moet is mij een raadsel. Of proberen ze aan de financieringskant ook de woningmarkt te beteugelen?

[mazzel123]

Begrijpt iemand het volgende: "De lagere rente zorgt er echter voor dat er minder hypotheekrente kan worden afgetrokken waardoor de leencapaciteit beperkt wordt."?

Nieuwe tabellen 2015

Het Nibud houdt bij het bepalen van de hypotheeknormen rekening met de koopkracht van huishoudens en met de hypotheekrente. De koopkracht laat een wisselend beeld zien wat ook is terug te zien in de tabellen. Daarnaast speelt de daling van de gemiddelde hypotheekrente een rol bij wat er volgend jaar kan worden geleend.

Dit jaar is de rente van een hypotheek waarvan de rente 10 jaar vaststaat, gedaald van rond de 4,25% naar rond de 3,25%. Bij een lage rente kan er in principe meer geleend worden. De lagere rente zorgt er echter voor dat er minder hypotheekrente kan worden afgetrokken waardoor de leencapaciteit beperkt wordt. Het Nibud heeft de tabellen aangepast zodat er beter kan worden ingespeeld op deze renteschommelingen.

[celshof]

Señor Sjon schreef op woensdag 12 november 2014 @ 10:44:
Het vergelijk met 2008 is ook niet echt kloppend, al in 2005-2006 zijn de normen verzwaard. Voorheen was 6-7x toegestaan. Zou me niet eens verbazen als het nu al 40% gedaald is t.o.v. toen.


De afgelopen jaren zijn al een stuk strenger geworden, waarom daar nu weer 5-10% vanaf moet is mij een raadsel. Of proberen ze aan de financieringskant ook de woningmarkt te beteugelen?

Onze hypotheek uit 2010 zat op maximaal 4,5x inkomen met 4,6% rente. Dat ligt tussen de twee genoemde voorbeelden in (4,23x en 4,88x). Lijkt me niet een heel groot verschil in 5 jaar.

[Señor Sjon]

Ik kijk op de site van Nibud zelf voor de tabellen. De grootste 'klap' in de leennorm is al eerder geweest, vandaar mijn verbazing dat het verder omlaag moet met een vrij forse beperking..

[croxz]

Señor Sjon schreef op woensdag 12 november 2014 @ 11:05:
Ik kijk op de site van Nibud zelf voor de tabellen. De grootste 'klap' in de leennorm is al eerder geweest, vandaar mijn verbazing dat het verder omlaag moet met een vrij forse beperking..

Wat een rare tabellen (pdf´s) publiceren ze: tussen de 30k en 55k ontbreken vrijwel alle inkomens... het springt van 30 -> 34 -> 47 -> 55.

[Señor Sjon]

Het zijn van <> tot groepen. Dus alles van 30 tot 55k valt onder dezelfde percentages. In de 2014 tabellen ontbraken de bedragen, dat was helemaal geen feest. Nu staan er in ieder geval weer hoofdsommen bij.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op woensdag 12 november 2014 @ 11:05:
Ik kijk op de site van Nibud zelf voor de tabellen. De grootste 'klap' in de leennorm is al eerder geweest, vandaar mijn verbazing dat het verder omlaag moet met een vrij forse beperking..

In principe verandert er niets aan de rekenwijze. Jaarlijks wordt de norm bepaald aan de hand van een vaststaande rekenmethode. Elk jaar worden gewoon de verschillende variabelen ingevoerd en komen daar maxima uit. Dat het nu weer daalt is geen beslissing, maar gewoon het gevolg van wijzigende variabelen.

Net als dat de naheffing van de EU geen apart besluit was. Er is ooit afgesproken hoe we het bedrag berekenen en als uiteindelijk alle cijfers in de berekening zitten komt de rekening er vanzelf uit.

[croxz]

Señor Sjon schreef op woensdag 12 november 2014 @ 12:16:
Het zijn van <> tot groepen. Dus alles van 30 tot 55k valt onder dezelfde percentages. In de 2014 tabellen ontbraken de bedragen, dat was helemaal geen feest. Nu staan er in ieder geval weer hoofdsommen bij.

Ah, is dat het. Ik zat juist te kijken bij de max leenbedragen en dan ziet het er vreemd uit.

ph4ge schreef op woensdag 12 november 2014 @ 12:22:
[...]

In principe verandert er niets aan de rekenwijze. Jaarlijks wordt de norm bepaald aan de hand van een vaststaande rekenmethode. Elk jaar worden gewoon de verschillende variabelen ingevoerd en komen daar maxima uit. Dat het nu weer daalt is geen beslissing, maar gewoon het gevolg van wijzigende variabelen.

Net als dat de naheffing van de EU geen apart besluit was. Er is ooit afgesproken hoe we het bedrag berekenen en als uiteindelijk alle cijfers in de berekening zitten komt de rekening er vanzelf uit.

Er zijn niet alleen maar externe variabelen in een rekenmodel gestopt, het Nibud heeft zelf ook aan wat variabelen zitten draaien. Ze hebben zelf besloten om hogere buffers af te dwingen en het max leenbedrag bij (extreem) lage rentepercentages te beperken.

[ph4ge]

Dat is geen besluit van nu, maar hoe het model nu eenmaal is. Dat model functioneert al jaren hetzelfde, het is echter voor het eerst dat we zo'n lage rente hebben en dat dit opvalt. Op zich is het logisch dat het zo werkt, het dempt exploderende prijzen door lage rentes en beschermt tegen de onvermijdelijke stijging van de rente.

[ Voor 29% gewijzigd door ph4ge op 12-11-2014 13:45 ]

[Señor Sjon]

Wel hoor:

quote: http://www.nibud.nl/over-...-2015-lager-dan-2014.html

Betere bescherming tegen persoonlijk onvermijdbare uitgaven

Het Nibud heeft voor 2015 de systematiek bij de berekeningen aangepast. Bij de nieuwe berekening wordt beter rekening gehouden met mogelijke persoonlijk onvermijdbare uitgaven. Denk aan bijvoorbeeld hogere zorgkosten of de komst van kinderen. Het Nibud heeft een extra buffer ingesteld omdat gebleken is dat er veel situaties mogelijk zijn waarbij er hogere persoonlijk onvermijdbare uitgaven zijn te verwachten. Hogere inkomens hebben meer ruimte in hun budget om dit te betalen. Voor aantoonbaar niet-kwetsbare situaties mag een uitzondering worden gemaakt. Dit geldt voor alleenstaanden en voor tweeverdieners met een inkomen tot 30.000 euro.

[Dido]

mazzel123 schreef op woensdag 12 november 2014 @ 10:48:
Begrijpt iemand het volgende: "De lagere rente zorgt er echter voor dat er minder hypotheekrente kan worden afgetrokken waardoor de leencapaciteit beperkt wordt."?

Daar ben ik eigenlijk ook wel benieuwd naar...

[redwing]

Dido schreef op woensdag 12 november 2014 @ 13:49:
[...]
Daar ben ik eigenlijk ook wel benieuwd naar...

Het klinkt alsof ze willen zeggen dat je vanwege de lage rente meer kunt lenen maar dat dit gedempt wordt doordat je daardoor minder rente-aftrek krijgt. Als je ten slotte 500 euro rente moet betalen krijg je 200 terug. Als je 250 euro hoeft te betalen krijg je nog maar 100 terug. Alleen waarom ze dan zeggen dat je in het laatste geval minder hypotheek zou kunnen krijgen snap ik ook niet.

[Señor Sjon]

Waarschijnlijk om te voorkomen dat bij een renteverhoging je je huidige hypotheek niet meer kan krijgen bij een andere bank.

[croxz]

In 2013 hanteerde het Nibud nog een ondergrens van 5%: alles daaronder had hetzelfde rentelastpercentage.
In 2014 was die grens verschoven naar 4%, en in 2015 gaat het naar 2,5%.
Het financieringslastpercentage bepaalt het maximimum bruto maandbedrag dat je aan huisvesting (rente+aflossing) mag besteden. In 2013 was dat dus hetzelfde bruto maandbedrag bij 3% rente als bij 5% rente. Maar bij 3% zit er in dat bruto maandbedrag een veel kleiner component aan rente en een veel groter component aan aflossing dan bij 5%. Dus is het netto maandbedrag na HRA bij 3% een stuk hoger dan bij 5%. Dat was alleen een theoretisch probleem zolang de feitelijke rente >5% was, maar met de steeds dalende rente heeft het Nibud besloten om in te grijpen door de ondergrens te verschuiven en nieuwe lagere rentelastpercentages te introduceren.

[Krisp]

mazzel123 schreef op woensdag 12 november 2014 @ 10:48:
Begrijpt iemand het volgende: "De lagere rente zorgt er echter voor dat er minder hypotheekrente kan worden afgetrokken waardoor de leencapaciteit beperkt wordt."?

Dat is vrij simpel: Het Nibud gaat al sinds jaar en dag uit van een annuïteitenhypotheek. Een annuïteitenhypotheek heeft een dempend effect: bij een hoge rente is het totaalbedrag hoger, maar dit wordt gedempt doordat de aflossing (in het begin van de looptijd) verlaagd wordt. Bij een lage rente is dat effect tegenovergesteld: de aflossing van mijn hypotheek is (aan het begin van de looptijd) al bijna de helft van het totaalbedrag dat ik betaal. Dat betekent dat ik van het maanbedrag niet 75%, maar slechts 50% mag aftrekken.

Het netto verschil is (omdat de HRA daarbovenop weer een dempend effect heeft) relatief laag, ongeacht de rente die je betaalt. Dat klinkt gek, maar een snelle berekening (150K, 2,4% vs 4,4% rente) laat zien dat een een bruto verschil van 200 euro netto een verschil van 50 euro betekent.

[croxz]

Rekenvoorbeeldje. In 2013 was het rentelastpercentage voor alles onder de 5% nog 28,5%. Dat komt neer op een bruto maandlast van ongeveer 1300,- euro. Bij 5% werkelijke rente kan je dan annutair ongeveer 242k lenen beginnend met 1008,- euro rente en 291 euro aflossing. Bij 3% werkelijke rente kan je dan ongeveer 309k lenen beginnend met 773,- euro rente en 530,- euro aflossing. Inclusief 42% HRA aftrek heb je bij 5% een netto maanlast van ongeveer 876,- euro en bij 3% ongeveer 978,- euro. Kortom, met de Nibud standaard van 2013 kon een lagere rente onder de 5% zorgen voor >100 euro hogere netto lasten! Dat heeft de Nibud nu voorkomen door lagere rentelastpercentages te introduceren onder de 5%.

[mazzel123]

croxz schreef op woensdag 12 november 2014 @ 14:42:
Rekenvoorbeeldje. In 2013 was het rentelastpercentage voor alles onder de 5% nog 28,5%. Dat komt neer op een bruto maandlast van ongeveer 1300,- euro. Bij 5% werkelijke rente kan je dan annutair ongeveer 242k lenen beginnend met 1008,- euro rente en 291 euro aflossing. Bij 3% werkelijke rente kan je dan ongeveer 309k lenen beginnend met 773,- euro rente en 530,- euro aflossing. Inclusief 42% HRA aftrek heb je bij 5% een netto maanlast van ongeveer 876,- euro en bij 3% ongeveer 978,- euro. Kortom, met de Nibud standaard van 2013 kon een lagere rente onder de 5% zorgen voor >100 euro hogere netto lasten! Dat heeft de Nibud nu voorkomen door lagere rentelastpercentages te introduceren onder de 5%.

Ok, het zijn rentelastpercentages. Dacht dat het ging om wat je totaal netto (rente + aflossing) mocht besteden van je bruto inkomen. Er staat ook misleidend: "De financieringslastpercentages geven weer welk deel van het inkomen er maximaal aan hypotheeklasten kan worden besteed."

Edit: laat maar niet goed gelezen.

[Verwijderd]

Er kan dus minder worden geleend. Belastingvrij schenken verdwijnt. Startersregeling ook.
Ik vermoed dat 2015 weer 'n ouderwets rampjaar voor de huizenmarkt wordt.

[filosofem]

Een ramp is het als een paar honderdduizend mensen onder een brug moeten slapen wegens geen dak boven hun hoofd.
Een laag volume en misschien wat 'lagere' prijzen waardoor er wat minder 'winst' gehaald kan worden op een huis is de realiteit. Waarop 99,9% zich kan aanpassen.

[Krisp]

Verwijderd schreef op donderdag 13 november 2014 @ 07:08:
Er kan dus minder worden geleend. Belastingvrij schenken verdwijnt. Startersregeling ook.
Ik vermoed dat 2015 weer 'n ouderwets rampjaar voor de huizenmarkt wordt.

2014 wordt weer een nieuw jaar waarin we een interessante combinatie krijgen: veel vertrouwen in de huizenmarkt in combinatie met krimpende financieringsmogelijkheden. Een ouderwets rampjaar wordt het zeker niet (dan moest ook het vertrouwen laag zijn), maar stijgende prijzen zoals dit jaar zitten er m.i. ook niet echt in.

Waar ik heel benieuwd naar ben, is het verschil tussen grote steden en het platteland. Dat groeit nu al en ik heb eigenlijk geen reden om aan te nemen dat het verschil kleiner gaat worden. Eigenlijk verwacht ik dat de prijzen in de grote steden volgend jaar weer gaan stijgen.

[redwing]

filosofem schreef op donderdag 13 november 2014 @ 07:33:
Een laag volume en misschien wat 'lagere' prijzen waardoor er wat minder 'winst' gehaald kan worden op een huis is de realiteit. Waarop 99,9% zich kan aanpassen.

Als je hiermee bedoelt dat er momenteel veel mensen fors verlies op een huis hebben en daardoor niet kunnen verhuizen en bij veranderde omstandigheden (b.v. werkeloosheid/scheiding) echt in de problemen komen klopt het. Zo niet snap je nog niet helemaal wat voor impact de lagere prijzen op veel mensen hebben. Als het nl. echt over 'wat' lagere prijzen ging waardoor mensen wat minder winst konden maken hadden we helemaal geen crisis gehad.

Ik geloof niet zo dat het een rampjaar wordt (en ik ben het met je eens dat je ramp in dit geval niet moet gebruiken). Je ziet dat mensen weer graag willen verhuizen en er ook steeds meer mensen zijn die die mogelijkheid hebben. Ze kunnen weliswaar wat minder lenen, maar ik denk dat die 2 elkaar aardig op zullen heffen waardoor de markt op zich niet weer een dal in zal duiken.

[Napo]

Verwijderd schreef op donderdag 13 november 2014 @ 07:08:
Er kan dus minder worden geleend. Belastingvrij schenken verdwijnt. Startersregeling ook.
Ik vermoed dat 2015 weer 'n ouderwets rampjaar voor de huizenmarkt wordt.

Belastingvrij schenken verdwijnt niet, de belastingvrije voet wordt weer teruggebracht naar ~50k.
Startersregeling is al meermaals naar voren gekomen en is gewoon een wanproduct. Als je het bij banken niet mag lenen moet een lokale overheid niet alsnog de normen oprekken, dan hadden net zo goed de banken dit bedrag kunnen lenen aan de kopers.

Zolang we elkaar negativiteit aan blijven praten gaat dat ook wel rondzingen.

[croxz]

For what's it worth: de Rabobank is positief:
http://www.nu.nl/geldzaken/3927509/rabobank-positief-herstel-woningmarkt.html

Ik verwacht zelf ook een rustig jaar doordat wat kleine plusjes en minnetjes elkaar compenseren. Aan de ene kant zakt de max lening van 104% naar 103%, de NHG van 265k naar 225k(?), belastingvrij schenken van 100k naar 50k. Aan de andere kant hebben we een lichte economische groei, lichte groei van koopkracht en lage/nog steeds dalende rente. Ik denk dat het stabiele vooruitzicht veel doorstromers die nu al een tijd wachten om de volgende stap te maken over de streep gaat trekken. Dit mede mogelijk gemaakt door nu al een jaar stabiele/licht stijgende huizenprijzen in combinatie met aflossen waardoor de restschuld te behappen is geworden.

[mazzel123]

Ik denk dat je ook niet meer kunt spreken van De huizenmarkt, maar dat je vooral moeten kijken naar de periferie versus de Randstad. Utrecht, Amsterdam en Den Haag lopen inmiddels al weer goed. In die steden is het gezien de hoge huren, veel lucratiever om te kopen. Zeker als je de rentelasten van een hypotheek vergelijkt met de huur van eenzelfde huis.

[mazzel123]

Oja, en zoals dit bericht weergeeft (tabel 3), kunnen door de lagere rentes mensen meer lenen. Gaat weliswaar om 1%, maar toch.

http://www.iexgeld.nl/Art...3797.116390570.1386249523

[Krisp]

..mits ze 1,5% salarisverhoging krijgen. Per saldo blijft de leencapaciteit ongeveer gelijk dus. Vermoedelijk gaat de rente nog wel iets dalen, wellicht kan er daardoor nog een lichte stijging ontstaan in de huizenprijzen.

[Verwijderd]

Als de Rabobank positief is, krijg ik altijd argwaan.
Zijn zij niet nog steeds de grootste kredietverstrekker van Nederland?

[ph4ge]

Verwijderd schreef op donderdag 13 november 2014 @ 23:31:
Als de Rabobank positief is, krijg ik altijd argwaan.
Zijn zij niet nog steeds de grootste kredietverstrekker van Nederland?

Dat is die club die openlijk uitsprak om alleen nog maar positieve berichten te plaatsen omdat eerlijke berichten de markt zouden beïnvloeden.

[TheGhostInc]

Tja, ze lijken gemist te hebben dat het Nibud nogmaals aan de knoppen is gaan draaien voor 2015:

De eerder al aangescherpte NIBUD-normen

Maar ik ben wel *heel* benieuwd wat nu de reden is voor de stijging die zij verwachten. Want alles boven loonstijging/inflatie heeft (waarschijnlijk) een andere reden dan loonstijging/inflatie.

Dus er is een prijsdruk naar beneden vanuit de hier al eerder aangehaalde maatregelen die aflopen en verdere beperking van HRA/LTV etc. Maar toch verwacht (en misschien gebeurd het ook) de Rabobank een hogere stijging.

Wat is dan die factor die de prijs weer zo omhoog stuwt? Die is dus sterker dan het aflopen van al die stimulatie.

[ph4ge]

In de ogen van Rabobank is dat "vertrouwen". Dat staat als je de onderzoeken mag geloven heel hoog en met genoeg van dit soort berichten denken ze dat het hoog zal blijven. Ze vergeten even dat het vertrouwen altijd piekt vlak voordat er een correctie komt.

[ Voor 19% gewijzigd door ph4ge op 14-11-2014 15:52 ]

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op vrijdag 14 november 2014 @ 15:52:
In de ogen van Rabobank is dat "vertrouwen". Dat staat als je de onderzoeken mag geloven heel hoog en met genoeg van dit soort berichten denken ze dat het hoog zal blijven. Ze vergeten even dat het vertrouwen altijd piekt vlak voordat er een correctie komt.

Ik heb ook heel veel vertrouwen in mijn salaris, maar dat wordt er niet hoger van

[Terpen Tijn]

ph4ge schreef op vrijdag 14 november 2014 @ 15:52:
Ze vergeten even dat het vertrouwen altijd piekt vlak voordat er een correctie komt.

Dit is net zo nietszeggend als erop wijzen dat een beurskrach altijd wordt voorafgegaan door een piek op de aandelenmarkt.

[NiGeLaToR]

Terpen Tijn schreef op vrijdag 14 november 2014 @ 16:49:
[...]


Dit is net zo nietszeggend als erop wijzen dat een beurskrach altijd wordt voorafgegaan door een piek op de aandelenmarkt.

Pcies, of roepen dat er een crisis komt. Of een crash van de huizenprijzen. Of dalende olieprijzen. Ooit krijgt iedereen gelijk - je bent pas een ware magier als je het exacte moment weet, een keer of 5-6.

[ph4ge]

Terpen Tijn schreef op vrijdag 14 november 2014 @ 16:49:
[...]


Dit is net zo nietszeggend als erop wijzen dat een beurskrach altijd wordt voorafgegaan door een piek op de aandelenmarkt.

Natuurlijk niet, vertrouwensindex is een andere indicator. Ik zeg niet dat de huizenprijzen altijd hoog staan voordat ze dalen. Het is gewoon opvallend hoe de vertrouwensindex zich beweegt ten op zichte van de 3 periodes van scherpe daling die we gehad hebben.

[Verwijderd]

ph4ge schreef op vrijdag 14 november 2014 @ 10:31:
[...]

Dat is die club die openlijk uitsprak om alleen nog maar positieve berichten te plaatsen omdat eerlijke berichten de markt zouden beïnvloeden.

Wees gewoon eerlijk. We leven niet meer in de vijftiger jaren, toen de bevolking makkelijk te manipuleren was.
Mensen zijn argwanend geworden. En terecht.

[Hbeez]

Toch merk ik aan mijn omgeving dat veel mensen het idee hebben dat de huizenmarkt in 2015 echt verder gaat aantrekken. Er zijn nu eenmaal veel goed-nieuws berichten, veel meer dan slecht nieuws. Zonder dat ze echt kunnen onderbouwen waarom de markt zou kunnen aantrekken, behalve 'dat het in de kranten staat'. Voor een deel zijn dit trouwens ook huizeneigenaren, die waarschijnlijk graag willen geloven dat de huizenmarkt beter wordt.

Je kunt ook niet verwacht dat elke Nederland kritisch naar elk nieuwsbericht kijkt, bedenkt wie de bron is (bv. Rabobank) en wat zijn/haar agenda zou kunnen zijn (grote kredietverstrekker wil goed consumentenvertrouwen). Huizenmarkt ontwikkelingen is tenslotte 1 van de vele onderwerpen in het nieuws.

[fast-server]

Mijn vrouw en ik willen ook verhuizen, uiteraard zijn we ook aan het kijken naar de kosten.
Ons huidige huis lossen we voor 66% af, maar als we in 2015 verhuizen hebben we een restschuld van 5K (is geen issue en is in het onderstaande berekend).

Als we in 2015 verhuizen dan is dit voor ons toch zo'n 21K goedkoper als in 2016 verhuizen, als we in 2017 zouden verhuizen 32K en in 2018 44K.
Ieder jaar dat je later verhuist betekend ook dat dat je langer voor je nieuwe huis betaald (bij een nieuwe hypotheek) en dat je die zelfde periode ook minder HRA hebt.

Ondanks dat het "nieuwe" huis duurder is zijn we maandelijks toch goedkoper uit (ouder huis kost veel meer onderhoud en energie) en we hebben geen restschuld meer aan het einde van de hypotheek. (dit bedrag is geeneens meegenomen in de berekening)

Een paar duizend euro meer of minder verlies bij de verkoop/aankoop hoeft dus geen issue te zijn.
Het gaat om het totale plaatje en niet alleen wat je nu betaald en wat een huis nu waard is.

[Krisp]

Kun je daar eens een uitgebreide berekening van geven? Ik had het zo nooit bekeken en ben wel benieuwd hoe je dat berekent.

[fast-server]

Natuurlijk, je hebt het me alleen lastig gemaakt aangezien ik de bedragen heb moeten veranderen/aanpassen aangezien ik niet kan en mag zeggen hoeveel de werkgeverskorting van mijn vrouw is op de hypotheekrente.
heb het snel gedaan dus reken me niet af op een klein voutje "P

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Anakha]

Verwijderd schreef op zondag 16 november 2014 @ 00:31:
[...]
Wees gewoon eerlijk. We leven niet meer in de vijftiger jaren, toen de bevolking makkelijk te manipuleren was.
Mensen zijn argwanend geworden. En terecht.

Jij hebt je een maand geleden speciaal geregistreerd om in deze thread doem-bericht na doem-bericht te plaatsen over de huizenmarkt. Is dat veel beter?

De woningmarkt is net als elke andere markt in onze zogenaamde vrije markteconomie niet transparant genoeg om op basis van rationele inhoudelijke argumenten te kunnen voorspellen welke kant het opgaat. Er zit veel emotie in, er zitten nog veel grotere belangen van verschillende (markt)partijen in en er zit ook nog een flinke overheidsvinger in de pap.

Als de emotie naar links wijst en de ratio naar rechts, kan de woningmarkt jarenlang tegen de ratio in naar links blijven gaan. Sterker nog, de emotie kan de ratio bijsturen - als iedereen maar gelooft dat het slecht gaat en zich daar naar gaat gedragen, dan wordt dat een self-fulfilling prophecy en gaan overheid en marktpartijen aan knoppen draaien gebaseerd op die emotionele werkelijkheid. Wat dat betreft heeft het niet zoveel zin om steeds hard te roepen dat de onderliggende harde feiten (voor zover je accepteert dat die er wel/niet zijn) een andere kant op wijzen dan de emotie en dat het dus binnenkort echt beter/slechter zal gaan. Je mist dan gewoon een te groot deel van het plaatje.