Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Krisp]

fast-server schreef op zondag 16 november 2014 @ 11:31:
Natuurlijk, je hebt het me alleen lastig gemaakt aangezien ik de bedragen heb moeten veranderen/aanpassen aangezien ik niet kan en mag zeggen hoeveel de werkgeverskorting van mijn vrouw is op de hypotheekrente.
heb het snel gedaan dus reken me niet af op een klein voutje "P

Dank. Ik snap nu wat je bedoelt, maar een groot deel van jouw verhaal is natuurlijk persoonlijk. Anderzijds zijn er naar mijn mening wel een paar discutabele aannames (ik moet even gokken, omdat ik niet alle bedragen kan terugvinden):
[list]• Je rekent de volledige hypotheek van het volgende huis als 'besparing'. Die volg ik domweg niet, en is volgens mij ook geen besparing;
• Je gaat er vanuit dat de huizenprijzen gaan stijgen. Nu weet ik niet waar je nu woont, maar alhoewel ze in de grote steden nog wel eens willen stijgen, doen ze dat op het platteland zeker niet. Een hogere huizenprijs zou ik dan ook niet meerekenen. Je berekent vervolgens dat voordeel ook door in de hypotheekprijs, wat ook een discutabel voordeel is;
• Het voordeel in onderhoud en energie is er natuurlijk. Nu vind ik 75 euro per maand aan onderhoud vrij weinig, ook voor een nieuwe woning.
• Verder mis ik in je berekening de gemeentelijke lasten, die waarschijnlijk iets hoger zullen zijn.
Het staat je natuurlijk vrij zo te rekenen, maar ik schat je voordeel lager in:
[list]• 150 euro per maand minder onderhoud;
• 80 euro minder verzekeringen en autokosten;
• 100 euro (netto) hogere hypotheeklasten.
Dat maakt een voordeel van 130 euro per maand, grofweg 1500 euro per jaar. Nog steeds een goede reden om te verhuizen (zeker als je de andere woning liever hebt), maar het voordeel is m.i. zeker niet zo groot als jij beschrijft. Het overgrote deel van het voordeel is ook alleen op jouw scenario van toepassing. Er zijn niet zo veel mensen voor wie dat scenario geldt.

[fast-server]

De gemeentelijke lasten zijn daar +/- 100 euro per jaar lager.

Ik woon zelf in Arnhem en het andere huis in Huissen (3Km verder op) de huizenprijzen stijgen of zaken daar net zoveel.
Als ik hier 2k meer of minder voor mijn huis krijg zakken daar de prijzen met een zo goed als gelijk bedrag.
voor de berekening maakt dit niet zoveel verschil aangezien het verschil ongeveer gelijk blijft.

De huizen daar zijn zo goed als onderhoudsvrij (b.j. 2008), dus geen hout en alles is kunststof (afwerking en kozijnen)
Een pannendak en kunststof kozijnen gaan 50 jaar mee, een CV ketel 20 jaar, je hoeft de buitenzijde niet te schilderen etc.
Daarnaast doe ik het meeste onderhoud zelf dit scheelt vaak al de helft, voor die 75 euro per maand kan ik over een jaar of 13 prima een CV ketel vervangen en de keuken vernieuwen... paar jaartjes later de badkamer.

Je rekent de volledige hypotheek van het volgende huis als 'besparing'. Die volg ik domweg niet, en is volgens mij ook geen besparing;

Het maand bedrag is inderdaad maar een euro of 130 lager t.o.v. nu maar de winst zit in het einde.

Verhuizen ga ik toch en als ik in in 2015 verhuis dan is dat huis in 2045 afbetaald, als ik een jaar later verhuis pas in 2046 = 12 maanden en 2017 = 24 maanden meer bruto hypotheek aangezien er geen renteaftrek meer is.
Daarnaast betaal je de overlijdensrisicoverzekering ook door gedurende die tijd.
Deze bedragen betaal je gewoon aangezien je deze niet meer zou hebben als ik in 2045 al hypotheek vrij was geweest.

Een aantal bedragen zijn inderdaad persoonlijk, maar ieder jaar dat je later verhuist kost je gewoon veel meer bij het aangaan van een nieuwe hypotheek en daar is niet tegen aan te sparen.

[Señor Sjon]

Hoho, slow down tiger.

Je rekent wel heel erg een kant op.
- Restschuld van 77k? Hoe komt die zo hoog en hoezo komt ie nergens terug? Verdwijnt die zomaar?
- Weleens een 50 jaar oud kunststof kozijn gezien? Tenzij je huidige huis echt oud is, zal de besparing op onderhoud niet zo hoog zijn. Vergis je je onderhoud niet met upgrades? In een nieuw huis steek je ook rustig 3k/jaar aan allerlei dingen. 75 euro/jaar is echt bare minimum. Het kan, maar die staan nu te koop met 'oorspronkelijke details'.
- duurder huis is vaker hoger opstalverzekering. Differentiaties worden vaak gemaakt op basis van pannendak/rietendak, aantal mensen in huishouden, WOZ en postcode.
- goedkopere auto kan je nu ook doen, het is onterecht die bij je nieuwe huis te rekenen.
- jaar langer betalen klinkt leuk, maar je hebt niet opeens een jaar nul hypotheek of woonlasten. Je vergeet het jaar dat je nu woont hier vanaf te halen.
- je houdt HRA over de meerwaarde t.o.v. je huidige aftrek. Dus ga je van 180k naar 300k, dan heb je over 120k 30 jaar HRA.
- je hebt verhuis- en verbouwkosten (ander laminaatje, wanden sausen, etc). Stel dat op 6k en het is 200 euro per jaar. Dat is al dik 20% van je geraamde onderhoudsbudget.

Ik zou je sommetje dus even overnieuw doen.

[Verwijderd]

Blijft bizar, he. Gewoon 120 K HRA over 30 jaar hypotheek. Gratis geld.

[Dido]

Verwijderd schreef op zondag 16 november 2014 @ 23:24:
Blijft bizar, he. Gewoon 120 K HRA over 30 jaar hypotheek. Gratis geld.

Er is een subtiel verschil tussen 120K HRA over 30 jaar en 30 jaar HRA over 120K

Het ging in het genoemde voorbeeld over dat laatste. Dat betekent dus, als je (dat kan niet meer want je moet minimaal annuitair aflossen, maar goed) 30 jaar lang 3% rente betaalt over die 120K, je in het totaal 30*3600 = 108k mag aftrekken van je inkomen, waardoor je dus maximaal zo'n 50k gratis geld krijgt uitgespreid over die 30 jaar. Blijft een leuk zakcentje, maar het is toch wel een verschil.

[Oscar Mopperkont]

Ondertussen blijft de huizenmarkt maar aantrekken. Flinke plus tov vorig jaar oktober en ook tov september:

http://m.telegraaf.nl/art...ingen-verkocht-in-oktober

Ben benieuwd of herstel van de prijzen ook blijft voortzetten. Belangrijkste is mi iig dat transacties omhoog gaan. Dat laat zien dat mensen steeds minder "vast" zitten.

[ Voor 32% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 17-11-2014 11:17 ]

[ph4ge]

De prijs zal ongetwijfeld stijgen. Het gaat om kopers die haast hebben ivm aflopende startersleningen, schenkingsvrijstelling en andere beperkingen. Iemand die een fors bedrag krijgt en zich haast om hier nog gebruik van te maken zal niet scherp over de prijs onderhandelen.

[Oscar Mopperkont]

Dat is natuurlijk maar een beperkt deel van de kopers en ik vraag me af of er dan ineens niet meer scherp onderhandeld wordt. Er staat nog zat te koop. Maar, neemt niet weg dat ook ik hoop dat die stijgende lijn wat doorzet. Daardoor komen namelijk ook weer meer mensen onder het water vandaan / dichter bij het wateroppervlak waardoor ze makkelijker kunnen verhuizen. Restschuld financieren blijft immers lastiger dan iets hogere koopprijs nieuw huis. Dus dat kan dan bijdragen aan het welbekende "treintje" (hoewel het treineffect kleiner is dan gedacht is het er tot op zekere hoogte natuurlijk wel nog steeds).

[Krisp]

Beweging is altijd goed, zeker als daardoor verlies in kleine stapjes genomen wordt. Het is makkelijker praten als je 'maar' 10K restschuld hebt, in plaats van 20K-40K. Dan doet een bank opeens ook een stuk minder moeilijk. In die zin is de daling de afgelopen jaren te snel gegaan en ben ik blij dat hij nu gestut wordt. Anderzijds wordt het gestut met regelingen die eind dit jaar aflopen, dus ik ben benieuwd in hoeverre de prijs volgend jaar ook constant blijft. Ik betwijfel het.

[EXX]

Ik pak even mijn glazen bol en voorspel dat na een flinke eindejaarsrally de verkopen in het eerste kwartaal van 2015 flink omlaag zullen kukelen, net zoals dat in 2013 gebeurde bij het invoeren van de nieuwe hypotheekregels. Als dan in 2015 de rente niet meer daalt (of zelfs weer iets omhoog gaat) zijn de rapen gaar en zal er direct weer een hoop op de tam-tam geslagen worden mbt het herinvoeren van startersleningen.

[Oscar Mopperkont]

@Krisp: Je hebt helemaal gelijk dat volgend jaar de "remmende" maatregelen tov de stimulerende maatregelen steeds meer de overhand krijgen en dat de overheidsmaatregelen veel invloed hebben, zagen we de afgelopen jaren wel. Ik ben dus ook benieuwd of het "sentiment" sterk genoeg zal zijn om lijn omhoog vast te houden in weerwil van de overheidsmaatregelen.

[EXX]

Van sentiment koop je geen huis, dat kan alleen maar met geld.

[redwing]

EXX schreef op maandag 17 november 2014 @ 13:16:
Van sentiment koop je geen huis, dat kan alleen maar met geld.

Maar bij een slecht sentiment gebruiken mensen het geld niet, zelfs als ze het wel zouden kunnen lenen. Pas als mensen willen en kunnen gebeurt er iets. Er zijn straks minder mensen die kunnen, maar als van de mensen die wel kunnen er meer zijn die ook willen trekt de markt toch aan. Het blijft dus afwachten wat er precies gaat gebeuren.

[Krisp]

EXX schreef op maandag 17 november 2014 @ 13:14:
Ik pak even mijn glazen bol en voorspel dat na een flinke eindejaarsrally de verkopen in het eerste kwartaal van 2015 flink omlaag zullen kukelen, net zoals dat in 2013 gebeurde bij het invoeren van de nieuwe hypotheekregels. Als dan in 2015 de rente niet meer daalt (of zelfs weer iets omhoog gaat) zijn de rapen gaar en zal er direct weer een hoop op de tam-tam geslagen worden mbt het herinvoeren van startersleningen.

Over rente gesproken: een zekere hypotheekadviseur stelt dat de rente volgend jaar omhoog gaat. Ik betwijfel het overigens: de rente kan in Nederland nog ongeveer 0,8% zakken. Kijk bijvoorbeeld naar Duitsland.

[EXX]

redwing schreef op maandag 17 november 2014 @ 13:23:
[...]

Maar bij een slecht sentiment gebruiken mensen het geld niet, zelfs als ze het wel zouden kunnen lenen. Pas als mensen willen en kunnen gebeurt er iets. Er zijn straks minder mensen die kunnen, maar als van de mensen die wel kunnen er meer zijn die ook willen trekt de markt toch aan. Het blijft dus afwachten wat er precies gaat gebeuren.

Ook de afgelopen jaren waren er een hoop mensen die wel wilden kopen, maar niet konden doordat ze gewoonweg geen of niet genoeg hypotheek kregen. Vandaar de startersleningen en schenkingsregeling. Beide verdwijnen nu, waardoor kopers gewoonweg minder budget hebben. Dan kan het sentiment nog zo goed zijn, als je de hypotheek niet (meer) kan krijgen houdt het op. De prijzen zullen zich eerst aan deze nieuwe situatie moeten aanpassen.

Krisp schreef op maandag 17 november 2014 @ 13:23:
[...]

Over rente gesproken: een zekere hypotheekadviseur stelt dat de rente volgend jaar omhoog gaat. Ik betwijfel het overigens: de rente kan in Nederland nog ongeveer 0,8% zakken. Kijk bijvoorbeeld naar Duitsland.

De vergelijking met Duitsland gaat mank. Duitse banken hanteren een heel ander risicoprofiel en daar hoort bv. 20% eigen geld bij.

[ph4ge]

redwing schreef op maandag 17 november 2014 @ 13:23:
Maar bij een slecht sentiment gebruiken mensen het geld niet, zelfs als ze het wel zouden kunnen lenen. Pas als mensen willen en kunnen gebeurt er iets. Er zijn straks minder mensen die kunnen, maar als van de mensen die wel kunnen er meer zijn die ook willen trekt de markt toch aan. Het blijft dus afwachten wat er precies gaat gebeuren.

Er is nooit enig bewijs geleverd dat er sprake is dat mensen wel konden en willen kopen, maar dat niet deden omdat ze negatief dachten of geen vertrouwen hadden. Er zijn alleen verschillende onderzoeken geweest die aantoonden dat miljoenen mensen niet kochten omdat ze het simpelweg niet konden. Vandaar dat het ook niet vreemd is dat er een opleving kwam toen er ineens veel geld in de markt gepompt werd en het logisch is dat het weer inzakt als dat infuus er uit getrokken wordt.

[ Voor 12% gewijzigd door ph4ge op 17-11-2014 15:41 ]

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op maandag 17 november 2014 @ 15:26:
[...]

Er is nooit enig bewijs geleverd dat er sprake is dat mensen wel konden en willen kopen, maar dat niet deden omdat ze negatief dachten of geen vertrouwen hadden. Er zijn alleen verschillende onderzoeken geweest die aantoonden dat miljoenen mensen niet kochten omdat ze het simpelweg niet konden. Vandaar dat het ook niet vreemd is dat er een opleving kwam toen er ineens veel geld in de markt gepompt werd en het logisch is dat het weer inzakt als dat infuus er uit getrokken wordt.

N=1:
Maar ik zie toch wel dat mensen zijn gaan wachten. Pas nadat de markt in 2013 even flink onderuit ging kwam er meer vertrouwen dat er 'genoeg' lucht uit de markt was gelopen.
Ondertussen is er een groep mensen die 'maar' gewoon zijn gaan kopen, omdat nog langer wachten eigenlijk ook niks meer oplevert. Een paar procent daling is op 30 jaar uiteindelijk ook prima te overzien. Een jaar langer alles 'op pause' zetten is ook niet altijd een optie.

[Krisp]

EXX schreef op maandag 17 november 2014 @ 14:28:
[...]

De vergelijking met Duitsland gaat mank. Duitse banken hanteren een heel ander risicoprofiel en daar hoort bv. 20% eigen geld bij.

Er zijn genoeg huizen in Nederland die voor minder dan 80% van de waarde gefinancierd zijn en die hebben die rentekorting echt nog niet gezien. Het minimale waarvoor je in Nederland kunt lenen is 2,1% (<65% LTV bij de Rabobank), maar in Duitsland gaat 1,2% ook over de toonbank.

[redwing]

ph4ge schreef op maandag 17 november 2014 @ 15:26:
[...]

Er is nooit enig bewijs geleverd dat er sprake is dat mensen wel konden en willen kopen, maar dat niet deden omdat ze negatief dachten of geen vertrouwen hadden.

Ik ken verschillende mensen die hebben gewacht omdat de huizenprijzen aan het dalen waren en nu wel gaan kopen of er iig weer over aan het denken zijn.

Er zijn alleen verschillende onderzoeken geweest die aantoonden dat miljoenen mensen niet kochten omdat ze het simpelweg niet konden.

Ik wil die onderzoeken wel eens zien waarbij miljoenen mensen niet kochten die wel wilden maar niet konden. Die miljoenen is nl. zwaar overdreven (dat is meer dan er in jaren aan huizen in de topjaren verkocht werd) Als het goede onderzoeken zijn moet je nl. zien dat het aantal verkochte huizen harder is gedaald dan het aantal mensen dat niet konden.

Vandaar dat het ook niet vreemd is dat er een opleving kwam toen er ineens veel geld in de markt gepompt werd en het logisch is dat het weer inzakt als dat infuus er uit getrokken wordt.

Ja, klopt helemaal maar dit is gewoon niet het hele verhaal. Je hebt gewoon geld en de wil om te kopen nodig. Mis je 1 van die 2 gebeurt er helemaal niets. Het is echt een wisselwerking tussen die 2.

[EXX]

Krisp schreef op maandag 17 november 2014 @ 17:00:
[...]

Er zijn genoeg huizen in Nederland die voor minder dan 80% van de waarde gefinancierd zijn en die hebben die rentekorting echt nog niet gezien. Het minimale waarvoor je in Nederland kunt lenen is 2,1% (<65% LTV bij de Rabobank), maar in Duitsland gaat 1,2% ook over de toonbank.

Dat komt omdat de banken de rente afstellen op hun gemiddelde risicoprofiel. En dat ligt in Nederland, waar er ook behoorlijk wat hypotheken > 100% LTV zijn, heel anders dan in Duitsland.

Ik vermoed dat als Nederlandse banken de rentepercentages voor leningen met LTV < 80% zouden verlagen richting het Duitse percentage, de leningen > 80% LTV ineens een heel stuk duurder zouden worden. Dat zou niet echt een pluspunt zijn voor de huizenmarkt.

[Mfpower]

EXX schreef op maandag 17 november 2014 @ 17:27:
[...]
Dat komt omdat de banken de rente afstellen op hun gemiddelde risicoprofiel. En dat ligt in Nederland, waar er ook behoorlijk wat hypotheken > 100% LTV zijn, heel anders dan in Duitsland.

Ik vermoed dat als Nederlandse banken de rentepercentages voor leningen met LTV < 80% zouden verlagen richting het Duitse percentage, de leningen > 80% LTV ineens een heel stuk duurder zouden worden. Dat zou niet echt een pluspunt zijn voor de huizenmarkt.

Wij hebben de NHG om het risicoprofiel van de banken te verlagen. Ik snap daarom nog steeds niet dat wij zulke hoge rentepercentages hebben.
Ander verschil is dat looptijd voor Duitse hypotheken over het algemeen 20 jaar is ipv 30. Ik weet niet of dat een factor is voor het verschil in rente.

[ph4ge]

redwing schreef op maandag 17 november 2014 @ 17:09:
Ik ken verschillende mensen die hebben gewacht omdat de huizenprijzen aan het dalen waren en nu wel gaan kopen of er iig weer over aan het denken zijn.

Nogmaals, n=1, verhalen genoeg in de woningmarkt maar feiten en onderzoeken ontbreekt het aan. Ik denk in ieder geval dat je niet goed bij je hoofd bent als je speculeert op prijsdalingen of stijgingen, maar dat je gewoon moet wonen. Daarnaast was bijv. 2012 een jaar waarin veel mensen kochten ondanks dat het heel voorspelbaar was dat de prijs ging dalen, omdat het verplichte aflossen meer zou kosten dan de verwachte daling.

redwing schreef op maandag 17 november 2014 @ 17:09:
Ik wil die onderzoeken wel eens zien waarbij miljoenen mensen niet kochten die wel wilden maar niet konden. Die miljoenen is nl. zwaar overdreven (dat is meer dan er in jaren aan huizen in de topjaren verkocht werd) Als het goede onderzoeken zijn moet je nl. zien dat het aantal verkochte huizen harder is gedaald dan het aantal mensen dat niet konden.

Hier wordt gesproken over meer dan 2,1 miljoen huishouden. Doe dat keer 2,2 voor het aantal personen. EDIT: Gaat natuurlijk niet alleen over koop, maar verhuizen in zn algemeenheid.

redwing schreef op maandag 17 november 2014 @ 17:09:
Ja, klopt helemaal maar dit is gewoon niet het hele verhaal. Je hebt gewoon geld en de wil om te kopen nodig. Mis je 1 van die 2 gebeurt er helemaal niets. Het is echt een wisselwerking tussen die 2.

Wonen is een eerste levensbehoefte. Het is vrijwel onmogelijk en onbetaalbaar om dat lang uit te stellen. Niet voor niets is het aantal starters gedurende de crisis onveranderd gebleven.

Ik zeg niet dat het helemaal niet meespeelt, maar ik geloof absoluut niet dat men de koop 6 jaar uitstelt en zich dan door een paar optimistische geluiden in de media laat overtuigen om wel te kopen. Het zijn mensen die toch al toe waren aan een nieuwe woning die kopen, natuurlijk neem je iets meer of minder de tijd maar je gaat het echt geen jaren uitstellen. Je zal wat sneller zijn als je weet dat je over een paar maanden verplicht moet aflossen of geen ton meer van Oma kan krijgen, en je zal wat langzamer zijn als dat niet speelt. Maar je gaat niet je hele leven af stemmen op een gevoel van onbehagen of optimisme.

Mfpower schreef op maandag 17 november 2014 @ 17:30:
Wij hebben de NHG om het risicoprofiel van de banken te verlagen. Ik snap daarom nog steeds niet dat wij zulke hoge rentepercentages hebben.
Ander verschil is dat looptijd voor Duitse hypotheken over het algemeen 20 jaar is ipv 30. Ik weet niet of dat een factor is voor het verschil in rente.

De NHG is een wassen neus die geen soelaas biedt als het echt mis gaat. Het is simpel, mijn huis kan wel Duits gefinancierd zijn, maar als de rest van de straat dat niet is dan is mijn risico een stuk hoger dan als het huis in Duitsland staat.

Bovendien willen banken helemaal niet zo graag nieuwe hypotheken. De grote spelers zitten nog steeds met te grote portefeuilles met bijbehorende risico's in hun maag, hemel en aarde is bewogen om te zorgen dat dat buiten beschouwing werd gelaten bij de banken stresstest maar daarmee verdwijnt het probleem niet. Ze zullen daarom helemaal niet keihard concurreren op rente. Ze zijn er op gericht om de waarde van hun huidige portefeuille omhoog te praten, niet om hun portefeuille noemenswaardig uit te breiden.

[ Voor 26% gewijzigd door ph4ge op 17-11-2014 17:39 ]

[Oscar Mopperkont]

En hoe verklaar je dan dat er in pakweg 2006 bijna 2x zoveel verhuisbewegingen waren dan op dieptepunt van de markt ergens 1 a 2 jaar geleden? Ben het helemaal eens met stelling dat mensen kopen om te wonen en niet om te speculeren (daarom is die term "lucht" ook altijd zo misplaatst), maar er zit wel degelijk een significant sentiment-element in waardoor mensen verhuizen uitstellen, liever gaan huren en/of minder snel bereid zijn een bepaalde prijs voor een woning neer te leggen, ook al kunnen ze het prima betalen.

Overigens betekent "significant" natuurlijk niet dat het het enige element is. Zoals terecht al werd opgemerkt door EXX is een groot deel (zo niet het grootste) van de huizenprijsdaling simpelweg te verklaren doordat mensen het niet meer konden betalen omdat de geldkraan dicht ging doordat de regels van het spel veranderden. Zelf denk / vermoed ik dat daar, naast de crisis, ook nog een schep "sentiment" bij is gekomen waardoor we wat zijn doorgeslagen en een kleine opvering best kan die zelfs de beperktere verdere dichtdraaiing van de kredietkraan volgend jaar zou kunnen "overleven". Klinkt wat cryptisch, maar denk dat stiekem toch wel duidelijk is . En verder: time will tell!

[ Voor 39% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 17-11-2014 17:49 ]

[ph4ge]

Ik begrijp je vraag niet? Er zijn veel minder verhuisbewegingen doordat men niet kan verhuizen, dat was juist het punt van mij vorige posts.

[Oscar Mopperkont]

Jouw reactie op Redwing dat verhuizen niet uitgesteld zou kunnen worden omdat wonen een eerste levensbehoefte is.

[ph4ge]

Tenzij het niet anders kan.

[Hbeez]

ph4ge schreef op maandag 17 november 2014 @ 17:32:
[...]

Wonen is een eerste levensbehoefte. Het is vrijwel onmogelijk en onbetaalbaar om dat lang uit te stellen. Niet voor niets is het aantal starters gedurende de crisis onveranderd gebleven.

Ik zeg niet dat het helemaal niet meespeelt, maar ik geloof absoluut niet dat men de koop 6 jaar uitstelt en zich dan door een paar optimistische geluiden in de media laat overtuigen om wel te kopen.

Mijn vriendin/ik huren nu, over ~5 jaar willen we kinderen en dan ook een woonhuis kopen. Tot die tijd willen we in een centraal gelegen appartement wonen, we hebben dus twee opties:
1] Appartement huren.
2] Appartement kopen.

Wij hebben niet het idee dat een startersappartement kopen en over ~5 jaar verkopen een goed idee is, omdat we de risico's te hoog vinden. We zien toch in onze omgeving dat huizenbezit een blok aan je been kan zijn, zowel financieel als qua flexibiliteit.

Zeker het segment van de wat duurdere startersappartementen is tijdens de crisis kwetsbaar gebleken en hard geraakt. Ook met het oog op de potentiele toekomstige eis dat men 20% spaargeld moet inleggen voor de koop van een woning denk ik dat men vaker first-time right koopt en daarmee de vraag naar de wat duurdere appartement sterk afneemt. Hoeveel jonge kinderloze stellen gaan nu 20% + 5% k.k. van ~3/4 ton, dus 75 a 100k inleggen in een appartement als ze een paar jaar later opnieuw een huis willen kopen waarbij spaargeld moet worden ingelegd.

Daarom stellen wij de koop uit, slaan we de koop v/e startersappartement over, en gaan we over 5-6 jaar gelijk een woonhuis kopen.

Als de geluiden uit de media mbt de woningmarkt veel positiever zouden zijn, dan zou de kans een stuk groter zijn dat we nu gelijk zouden kopen.

[Wceend]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 17 november 2014 @ 17:43:
En hoe verklaar je dan dat er in pakweg 2006 bijna 2x zoveel verhuisbewegingen waren dan op dieptepunt van de markt ergens 1 a 2 jaar geleden? Ben het helemaal eens met stelling dat mensen kopen om te wonen en niet om te speculeren (daarom is die term "lucht" ook altijd zo misplaatst), maar er zit wel degelijk een significant sentiment-element in waardoor mensen verhuizen uitstellen, liever gaan huren en/of minder snel bereid zijn een bepaalde prijs voor een woning neer te leggen, ook al kunnen ze het prima betalen.

Wat denk je van het feit dat banken strenger zijn geworden en dus minder snel een leningverstrekken?
Neem daarmee dalende huizenprijzen en niet evenredig dalende schuldenlast en je komt op een punt waarin verhuizen voor een grote groep "tijdelijk" niet meer betaalbaar is.

[Krisp]

Hbeez schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 08:52:
[...]

Zeker het segment van de wat duurdere startersappartementen is tijdens de crisis kwetsbaar gebleken en hard geraakt. Ook met het oog op de potentiele toekomstige eis dat men 20% spaargeld moet inleggen voor de koop van een woning denk ik dat men vaker first-time right koopt en daarmee de vraag naar de wat duurdere appartement sterk afneemt. Hoeveel jonge kinderloze stellen gaan nu 20% + 5% k.k. van ~3/4 ton, dus 75 a 100k inleggen in een appartement als ze een paar jaar later opnieuw een huis willen kopen waarbij spaargeld moet worden ingelegd.

Die 80% LTV is er echt niet zomaar. De komende jaren gaat het naar 100% en als de politiek dan al besluit dat het naar 80% LTV moet, dan gaat daar weer een aantal jaar overheen. Nadat men het besloten heeft gaat het vermoedelijk in stapjes van 1-2% per jaar. Dus we praten over 2030 op zijn vroegst voordat we daar zijn. In mijn geval heb ik tegen die tijd mijn hypotheek afgelost, en verhuur ik het appartement wel. De huurinkomsten kan ik dan weer bij mijn inkomen optellen voor de hypotheek.

Desalniettemin ligt het segment van duurdere appartementen (400K+) behoorlijk op z'n gat, ook in de grote steden. Ik heb van het weekend eens voor de aardigheid rondgekeken wat je in Utrecht als topappartement kunt kopen, en die prijzen vielen me zeker niet tegen.

[Hbeez]

Krisp schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 09:05:
[...]

Die 80% LTV is er echt niet zomaar. De komende jaren gaat het naar 100% en als de politiek dan al besluit dat het naar 80% LTV moet, dan gaat daar weer een aantal jaar overheen. Nadat men het besloten heeft gaat het vermoedelijk in stapjes van 1-2% per jaar. Dus we praten over 2030 op zijn vroegst voordat we daar zijn. In mijn geval heb ik tegen die tijd mijn hypotheek afgelost, en verhuur ik het appartement wel. De huurinkomsten kan ik dan weer bij mijn inkomen optellen voor de hypotheek.

Om te weten hoe snel we naar 80% LTV gaan heb je een glazen bol nodig, het gebeurt na 2018 maar of het 2018 is of 2030 weten we niet. Het is in ieder geval voor mij als potentiele koper een risico op prijsdaling dat ik niet wil lopen en 1 van de redenen om koop uit te stellen, als reactie op ph4dge die stelt dat men niet 6 jaar gaat wachten om te kopen.

[Krisp]

Hbeez schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 09:10:
[...]


Om te weten hoe snel we naar 80% LTV gaan heb je een glazen bol nodig, het gebeurt na 2018 maar of het 2018 is of 2030 weten we niet. Het is in ieder geval voor mij als potentiele koper een risico op prijsdaling dat ik niet wil lopen en 1 van de redenen om koop uit te stellen, als reactie op ph4dge die stelt dat men niet 6 jaar gaat wachten om te kopen.

Ik denk dat je een van de weinigen bent die zo denkt. Mensen werken met vuistregels. Die zijn in 2008 wel gewijzigd (huizen worden meer gekocht op de toekomst, daarom verkopen 2-kamerappartementen niet meer), maar de vuistregel met betrekking tot 80% LTV zit daar nog niet bij imo.

[Hbeez]

Krisp schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 10:03:
[...]

Ik denk dat je een van de weinigen bent die zo denkt. Mensen werken met vuistregels. Die zijn in 2008 wel gewijzigd (huizen worden meer gekocht op de toekomst, daarom verkopen 2-kamerappartementen niet meer), maar de vuistregel met betrekking tot 80% LTV zit daar nog niet bij imo.

Dat ben ik met je eens, misschien dat ik daar nu ook teveel nadruk op leg in mijn vorige post. Het is meer een laag vertrouwen dat een koop voor 5-6 jaar een slim idee is, op basis van gevoel ('geluiden vanuit de media') verder onderbouwt met ervaringen (vrienden/familie met dubbele woonlasten, die niet kunnen verhuizen omdat ze onder water staan, die een restschuld hebben), feiten (minder kunnen lenen, wegvallen vd startersleningen, hoge werkeloosheid, trage economische groei, etc). 80% LTV is puur glazen-bol werk en ga ik niet op wachten en speelt een kleine rol in mijn beslissing om te wachten.

[Krisp]

Goed verhaal. Er speelt overigens nog iets anders: als ik kijk naar wat ik uitgeef aan mijn huis ten opzichte van huren, dan scheelt dat iets minder dan 500 euro per maand. Dat betekent dat ik in 5 jaar een 'saldo' opbouw van 30K die ik kan stukslaan aan kosten koper (7K) en een eventuele daling van de waarde van mijn huis. Kopen kan dus ook interessant zijn, mits je inderdaad de eventuele restschuld aankunt.

[mazzel123]

Krisp schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 10:53:
Goed verhaal. Er speelt overigens nog iets anders: als ik krijg naar wat ik uitgeef aan mijn huis ten opzichte van huren, dan scheelt dat iets minder dan 500 euro per maand. Dat betekent dat ik in 5 jaar een 'saldo' opbouw van 30K die ik kan stukslaan aan kosten koper (7K) en een eventuele daling van de waarde van mijn huis. Kopen kan dus ook interessant zijn, mits je inderdaad de eventuele restschuld aankunt.

Zo heb ik ook gerekend. Dit geldt zeker voor de grote steden. Bij mij is het 700 euro aan rente betalen of 1200 euro aan huur. Bedenk ook dat je in de regel naar groter verhuist, dus een daling kan gunstig zijn voor je zijn bij de aanschaf van een nieuw huis.

[redwing]

ph4ge schreef op maandag 17 november 2014 @ 17:32:
[...]
Daarnaast was bijv. 2012 een jaar waarin veel mensen kochten ondanks dat het heel voorspelbaar was dat de prijs ging dalen, omdat het verplichte aflossen meer zou kosten dan de verwachte daling.

Hier heb je toch al sentiment te pakken ? Je zult toch echt een huis moeten kunnen betalen om deze afweging te maken. Als je nl. de hypotheek niet kunt krijgen is het leuk dat je beter nu dan later kunt kopen maar die keuze heb je dan niet. Je geeft hier dus juist een goed voorbeeld waarbij je ziet dat mensen wel zelf beslissen wanneer ze nu precies kopen en niet zodra ze de hypotheek kunnen krijgen.

[...]
Wonen is een eerste levensbehoefte. Het is vrijwel onmogelijk en onbetaalbaar om dat lang uit te stellen. Niet voor niets is het aantal starters gedurende de crisis onveranderd gebleven.

Het is heel simpel om in je huidige huis te blijven zitten en niet te verhuizen naar een groter huis. Het is ook heel simpel om in je huurhuis te blijven ipv te kopen. Het is ook heel simpel om nog een jaartje op je studentenflat of bij je ouders te blijven wonen. Het is voor de meeste mensen dus totaal niet onmogelijk en onbetaalbaar om dat uit te stellen. Sterker nog, voor bijna iedereen is het gewoon een keuze.

Ik zeg niet dat het helemaal niet meespeelt, maar ik geloof absoluut niet dat men de koop 6 jaar uitstelt en zich dan door een paar optimistische geluiden in de media laat overtuigen om wel te kopen. Het zijn mensen die toch al toe waren aan een nieuwe woning die kopen, natuurlijk neem je iets meer of minder de tijd maar je gaat het echt geen jaren uitstellen.

Jawel hoor, er zijn genoeg mensen die graag groter willen wonen, maar wel de tijd hebben om te wachten. Daarnaast zijn er veel mensen die eerst moeten verkopen. Dat zijn mensen die hem pas te koop zetten als er positieve geluiden hebben en verwachten een kans te hebben om hem voor een goede prijs te verkopen,

Wat jij vergeet is dat er heel veel mensen zijn die al in een huis wonen en wel willen/kunnen maar niet moeten verhuizen. Dat zijn mensen die gewoon wachten totdat de markt er naar hun idee goed/beter uitziet.

[mazzel123]

Ook wel een factor voor de lange termijn. Piketty heeft onderzocht dat de rol van erfenissen en schenkingen is toegenomen en nog steeds toeneemt. Het gaat hier om 20% van het nationaal inkomen. Dit lijkt me de prijzen van vooral het hogere segment doen opdrijven. Oftewel puur kijken naar wat mensen op basis van het inkomen kunnen betalen, wordt minder relevant.

[Señor Sjon]

2012 vs 2013 scheelde gewoon tienduizenden euro's (bankspaar vs. annuitiair, beide lossen de hele hypotheek af). Natuurlijk koopt men dan een woning als men in de gelegenheid is.

Tsja, Piketty... laten we zeggen dat ik zijn standpunten niet deel.

[ph4ge]

redwing schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 11:10:
Hier heb je toch al sentiment te pakken ?

Ik zeg niet dat sentiment totaal niet mee speelt, maar dat is een kwestie van maanden. Natuurlijk was men vorig jaar wat afwachtender en is men nu gehaast, maar ik geloof er absoluut niets van dat mensen jaren extra in hun starterswoning blijven wonen die al lang te klein is vanwege gezinsuitbreiding terwijl ze wel kunnen verhuizen maar in de media het gevoel krijgen dat ze nog even moeten wachten (nog los van dat dat nooit het overheersende geluid in de media is geweest). Je zal misschien eerder geneigd zijn om eens weg te lopen bij een huis waar je er niet uit komt en nog eens bij een ander huis gaan kijken, maar je past niet heel je levensloop aan. Op een gegeven moment ga je gewoon uit huis of koop je een gezinswoning omdat je het kan betalen en omdat je het nodig hebt.

De meeste mensen kijken vooral wat het nu kost. Inderdaad, zoals hier boven ook al staat, de maandlasten zijn te dragen en zullen niet ver oplopen en het verlies zal te dragen zijn. Het is leuk als je iets meer of minder haast hebt, maar je gaat toch. Tenzij je niet kan, en daar hebben miljoenen mensen last van. Zodra er iets meer geld in de markt kwam waren er gelijk mensen die ineens net wel konden en dus gelijk gingen.

[ Voor 9% gewijzigd door ph4ge op 18-11-2014 12:27 ]

[Krisp]

mazzel123 schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 11:34:
Ook wel een factor voor de lange termijn. Piketty heeft onderzocht dat de rol van erfenissen en schenkingen is toegenomen en nog steeds toeneemt. Het gaat hier om 20% van het nationaal inkomen. Dit lijkt me de prijzen van vooral het hogere segment doen opdrijven. Oftewel puur kijken naar wat mensen op basis van het inkomen kunnen betalen, wordt minder relevant.

Piketty onderzoekt niet specifiek de Nederlandse situatie, dus 20% is nogal een ongefundeerd getal voor Nederland. Daarbij is jouw aanname dat er een groter verschil gaat ontstaan tussen het lagere segment en het hogere segment. Ik zou niet weten waarom: voorlopig is het overgrote deel van de beweging van het hoogste segment omlaag, percentueel groter dan de beweging van het laagste segment. Ik zie niet in waarom schenkingen die beweging zullen doorbreken.

Señor Sjon schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 11:42:
2012 vs 2013 scheelde gewoon tienduizenden euro's (bankspaar vs. annuitiair, beide lossen de hele hypotheek af). Natuurlijk koopt men dan een woning als men in de gelegenheid is.

Tsja, Piketty... laten we zeggen dat ik zijn standpunten niet deel.

Die tienduizenden euro's worden vooral verdiend aan het einde van de looptijd van de hypotheek. Ik schat in dat de HRA dan al ongeveer afgeschaft is.

[mazzel123]

Krisp schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 12:45:
[...]

Piketty onderzoekt niet specifiek de Nederlandse situatie, dus 20% is nogal een ongefundeerd getal voor Nederland. Daarbij is jouw aanname dat er een groter verschil gaat ontstaan tussen het lagere segment en het hogere segment. Ik zou niet weten waarom: voorlopig is het overgrote deel van de beweging van het hoogste segment omlaag, percentueel groter dan de beweging van het laagste segment. Ik zie niet in waarom schenkingen die beweging zullen doorbreken.

Piketty heeft volgens mij wel onderbouwd dat de rol van schenkingen en erfenissen groter wordt in Europese landen en de VS. Er is geen reden om aan te nemen dat NL een uitzondering is. De precieze hoogte is niet zo van belang, maar wel de trend die opwaarts is. Mijn aanname is dat voor het hogere segment een andere dynamiek geldt en dat daar schenkingen en erfenissen een grotere rol gaan spelen. Oftewel rijke Pa en Ma kopen graag iets duurs voor hun dochter op een goede locatie in een van de grote steden.
Enfin, het gaat hier over een lange termijn effect. De schokken in het hoge segment hebben vooral te maken met het krapper worden van de financiering.

[redwing]

ph4ge schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 12:22:
[...]
Ik zeg niet dat sentiment totaal niet mee speelt, maar dat is een kwestie van maanden.
Natuurlijk was men vorig jaar wat afwachtender en is men nu gehaast, maar ik geloof er absoluut niets van dat mensen jaren extra in hun starterswoning blijven wonen die al lang te klein is vanwege gezinsuitbreiding terwijl ze wel kunnen verhuizen maar in de media het gevoel krijgen dat ze nog even moeten wachten (nog los van dat dat nooit het overheersende geluid in de media is geweest).

En ik denk dat je je hier heel erg mee vergist. Als je al in een huis zit kan er best een kind bijkomen maar meestal is dat goed in te passen. Je wilt dan vaak wel groter gaan wonen maar het is absoluut geen must. Als je dan ziet dat je in een dalende markt zit en weet dat je je huis nog moet verkopen nemen veel mensen de beslissing om dan maar even te wachten.

De meeste mensen kijken vooral wat het nu kost. Inderdaad, zoals hier boven ook al staat, de maandlasten zijn te dragen en zullen niet ver oplopen en het verlies zal te dragen zijn.

Het blijft een grote investering en op een onzekere markt wachten veel mensen liever af.

Het is leuk als je iets meer of minder haast hebt, maar je gaat toch.

Waarom zou je gaan als je geen haast hebt ? Dan is het toch niet gek om op meer zekerheid te wachten ?

Tenzij je niet kan, en daar hebben miljoenen mensen last van. Zodra er iets meer geld in de markt kwam waren er gelijk mensen die ineens net wel konden en dus gelijk gingen.

Dat zijn tijdelijke maatregelen. Door die maatregelen kun je ook groter gaan wonen dan je anders zou kunnen en als gevolg daarvan zullen veel mensen die kans pakken. Dan heb je dus niet alleen de mensen te pakken die voorheen niet konden maar ook de mensen die wel konden maar het nu met veel minder risico kunnen doen.

Mensen die niet hoeven hebben de mogelijkheid om rustig af te wachten. Daar zitten mensen die hun huis nog wat te duur in de markt hebben omdat ze hopen wat meer geld te krijgen. Daar zitten mensen bij die wachten totdat hun huis waar ze naar toe gaan (meestal groter duurder, maar ook sneller zakkend in prijs) beter geprijst is e.d. Als je niet hoeft wil je zekerheid en als je daar een paar jaar op moet wachten is er geen reden om dat niet te doen. Het is echt niet zo dat iedereen die geld heeft om een groter huis te kopen dat ook gelijk wil doen.

[TheGhostInc]

mazzel123 schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 13:33:
[...]
Piketty heeft volgens mij wel onderbouwd dat de rol van schenkingen en erfenissen groter wordt in Europese landen en de VS. Er is geen reden om aan te nemen dat NL een uitzondering is. De precieze hoogte is niet zo van belang, maar wel de trend die opwaarts is. Mijn aanname is dat voor het hogere segment een andere dynamiek geldt en dat daar schenkingen en erfenissen een grotere rol gaan spelen. Oftewel rijke Pa en Ma kopen graag iets duurs voor hun dochter op een goede locatie in een van de grote steden.
Enfin, het gaat hier over een lange termijn effect. De schokken in het hoge segment hebben vooral te maken met het krapper worden van de financiering.

Wat is er veranderd sinds 2008 dat er ineens meer erfenissen en schenkingen zijn?
Dat ene jaartje opgerekte schenkingsvrijstelling is echt geen enorme schok in de markt op de lange termijn. Daarnaast is het 'maar' een ton geweest... leuk, maar alleen als je 'net' in het hogere segment zit kun je meedoen. Je zult nog significant veel moeten 'verdienen' om boven de 300-400K te willen kopen.

Simpel gezegd:
Alles boven de 500K is sowieso al niet meer echt relevant, dan moet je meer dan 100K verdienen, wat 1,8% van de markt is. Zelfs 2 verdieners komen hier niet zomaar aan, want slechts 7% verdient pas 60K+.

Ik wordt dan ook een beetje moe van het idee dat een rijke pa wel genoeg is om de rest van de tijd een beetje te lanterfanten in een dikke villa. De belastingdienst komt dan ook gewoon langs en schenken is dusdanig duur dat je bijvoorbeeld max. €5.229 aan rente mag schenken (familiebank). Daarmee kom je misschien op €150.000 wat je 'gratis' kunt lenen. Veel meer dan 'een beetje hulp' kun je dat niet noemen, het grootste gedeelte zul je gewoon zelf moeten verdienen.

[T-MOB]

TheGhostInc schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 14:15:
[...]
Wat is er veranderd sinds 2008 dat er ineens meer erfenissen en schenkingen zijn?
Dat ene jaartje opgerekte schenkingsvrijstelling is echt geen enorme schok in de markt op de lange termijn. Daarnaast is het 'maar' een ton geweest... leuk, maar alleen als je 'net' in het hogere segment zit kun je meedoen. Je zult nog significant veel moeten 'verdienen' om boven de 300-400K te willen kopen.

Meer erfenissen is een gevolg van demografische ontwikkelingen. Na een vergrijzingsgolf volgt logischerwijs een erfenissengolf.

Simpel gezegd:
Alles boven de 500K is sowieso al niet meer echt relevant, dan moet je meer dan 100K verdienen, wat 1,8% van de markt is. Zelfs 2 verdieners komen hier niet zomaar aan, want slechts 7% verdient pas 60K+.

Je negeert voor het gemak de factor vermogen? Als je twee ton gespaard, gekregen of geerfd hebt hoef je voor dat huis van 5 ton "maar" 3 ton te lenen. Als je bekijkt dat een Nederlands huishouden gemiddeld een 45K aan spaargeld/beleggingen heeft (ok, had in 2009), daarbij in acht neemt dat vermogens bij ouderen veel groter zijn dan bij jongeren, dan is het helemaal niet zo extreem bijzonder om na een of twee erfenissen richting die 2 ton eigen geld te gaan.

[Pooh]

TheGhostInc schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 14:15:
Ik wordt dan ook een beetje moe van het idee dat een rijke pa wel genoeg is om de rest van de tijd een beetje te lanterfanten in een dikke villa. De belastingdienst komt dan ook gewoon langs en schenken is dusdanig duur dat je bijvoorbeeld max. €5.229 aan rente mag schenken (familiebank). Daarmee kom je misschien op €150.000 wat je 'gratis' kunt lenen. Veel meer dan 'een beetje hulp' kun je dat niet noemen, het grootste gedeelte zul je gewoon zelf moeten verdienen.

Een rijke pa kan toch gwoon een dikke villa cadeau doen? De belastingdienst pikt hooguit 187k in van een schenking van een miljoen aan een kind, vrijstellingen niet meegerekend.

[mazzel123]

Pooh schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 15:19:
[...]

Een rijke pa kan toch gwoon een dikke villa cadeau doen? De belastingdienst pikt hooguit 187k in van een schenking van een miljoen aan een kind, vrijstellingen niet meegerekend.

En er staat pa ook niks in de weg om eventueel een verbouwinkje, keuken of badkamer contant af te rekenen. Zolang je geen gekke dingen doet heeft de belastingdienst niks in de gaten. Ook dat heeft Piketty aangetoond.

[TheGhostInc]

Pooh schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 15:19:
[...]

Een rijke pa kan toch gwoon een dikke villa cadeau doen? De belastingdienst pikt hooguit 187k in van een schenking van een miljoen aan een kind, vrijstellingen niet meegerekend.

Hoeveel zouden er nu echt 1 miljoen 'op de bank' hebben staan?

mazzel123 schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 15:21:
[...]
En er staat pa ook niks in de weg om eventueel een verbouwinkje, keuken of badkamer contant af te rekenen. Zolang je geen gekke dingen doet heeft de belastingdienst niks in de gaten. Ook dat heeft Piketty aangetoond.

Geweldig, maar daarvoor hoef je niet 'vermogend' te zijn. Sterker nog, ik zie het juist ook veel gebeuren bij mensen die juist niet zoveel te besteden hebben. Dan gaat er bijvoorbeeld €10K van de broer naar de zus voor een keuken om dan een paar jaar later het bedrag weer de andere kant op te zien gaan. Nog los van al die bouwvakkers die voor een habbekrats een woning verbouwen door allerlei vriendendiensten heen en weer. De economie is meer dan 'de standaard' hypotheek.

Het klinkt een beetje als 'verantwoording' om de rijken maar wat meer te belasten, maar ergens boeit het natuurlijk niks. Dat villa's 2x te duur zijn is sowieso een rijke mensen probleem. Het gaat juist om woningen van ~200K, snel daarboven begint het segment waarbij we het alleen nog maar over luxe (moeten) hebben.

[Pooh]

TheGhostInc schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 16:28:
[...]

Hoeveel zouden er nu echt 1 miljoen 'op de bank' hebben staan?

Wilde gok: een kwart daarvan, dus misschien 40.000 ouders die hun kind een flinke opstap naar een villa kunnen geven.

En hoeveel villa's hebben we in Nederland? Laat 1 op de 100 woningen een 'villa' zijn, dat zijn op 7.5 miljoen huishoudens dus 75000 woningen. Het is niet zo gek om te veronderstellen dat die ofwel bewoond worden door die 40.000 miljonairs, of gekocht worden door hun kinderen met hulp van de ouders.

[TheGhostInc]

Pooh schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 16:37:
[...]

Wilde gok: een kwart daarvan, dus misschien 40.000 ouders die hun kind een flinke opstap naar een villa kunnen geven.

En hoeveel villa's hebben we in Nederland? Laat 1 op de 100 woningen een 'villa' zijn, dat zijn op 7.5 miljoen huishoudens dus 75000 woningen. Het is niet zo gek om te veronderstellen dat die ofwel bewoond worden door die 40.000 miljonairs, of gekocht worden door hun kinderen met hulp van de ouders.

Dus? Jij bent op zoek naar een woning van 1 miljoen en voelt je nu flink benadeelt?
Er staan meer dan een miljoen woningen onder water en we gaan hier lopen 'klagen' dat woningen van boven het miljoen overpriced zijn? Of is dit de voorbode om maar gewoon de bankrekening van 'Dagobert Duck' te plunderen? Immers het geld komt alleen maar terecht bij mensen die lekker anoniem zijn!

[Pooh]

TheGhostInc schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 16:52:
[...]

Dus? Jij bent op zoek naar een woning van 1 miljoen en voelt je nu flink benadeelt?
Er staan meer dan een miljoen woningen onder water en we gaan hier lopen 'klagen' dat woningen van boven het miljoen overpriced zijn? Of is dit de voorbode om maar gewoon de bankrekening van 'Dagobert Duck' te plunderen? Immers het geld komt alleen maar terecht bij mensen die lekker anoniem zijn!

Er is volgens mij helemaal niks overpriced. Ik zie ook het probleem helemaal niet? Waar zie je mij klagen?

[Anakha]

Pooh schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 16:37:
[...]

Wilde gok: een kwart daarvan, dus misschien 40.000 ouders die hun kind een flinke opstap naar een villa kunnen geven.

Inderdaad een nogal wilde gok. Om een idee te geven van waar we het hier over hebben: 61% van de miljonairs bezit minder dan 2 miljoen euro en slechts 11% bezit meer dan 5 miljoen euro.

CBS Statline laat vervolgens zien dat 68% van het vermogen in Nederland in onroerend goed zit en slechts 15% in bank- of spaartegoeden. Miljonairs die minder dan 5 miljoen bezitten, zullen dus meestal geen miljoen+ aan geld hebben rondslingeren om te schenken. Jouw kwart lijkt me dan ook overdreven.

Illustratie daarvan uit dezelfde bron als het eerste stukje: In 2009 waren er bijna 200.000 verkrijgers van een nalatenschap van een overledene. Bij 370 daarvan (0,2%) bedroeg het netto ontvangen bedrag 1 miljoen euro of meer.

[TheGhostInc]

Pooh schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 17:00:
[...]

Er is volgens mij helemaal niks overpriced. Ik zie ook het probleem helemaal niet? Waar zie je mij klagen?

Piketty klaagt

[Pooh]

Anakha schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 17:04:
[...]


Inderdaad een nogal wilde gok. Om een idee te geven van waar we het hier over hebben: 61% van de miljonairs bezit minder dan 2 miljoen euro en slechts 11% bezit meer dan 5 miljoen euro.

CBS Statline laat vervolgens zien dat 68% van het vermogen in Nederland in onroerend goed zit en slechts 15% in bank- of spaartegoeden. Miljonairs die minder dan 5 miljoen bezitten, zullen dus meestal geen miljoen+ aan geld hebben rondslingeren om te schenken. Jouw kwart lijkt me dan ook overdreven.

Uit jouw bron: 92k huishoudens met een vrij vermogen van 1 miljoen of meer. Kortom, mijn gok was heel voorzichtig.

[ Voor 12% gewijzigd door Pooh op 18-11-2014 17:46 ]

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op donderdag 13 november 2014 @ 07:08:
Er kan dus minder worden geleend. Belastingvrij schenken verdwijnt. Startersregeling ook.
Ik vermoed dat 2015 weer 'n ouderwets rampjaar voor de huizenmarkt wordt.

De grote vraag is met welke stimuleringsmaatregelen de overheid straks last-minute op de proppen komt. Tot nog toe hebben ze (uit m'n hoofd) zo'n 10 tot 15 verschillende prijssteunende maatregelen gehad sinds 2008.

fast-server schreef op zondag 16 november 2014 @ 11:31:
Natuurlijk, je hebt het me alleen lastig gemaakt aangezien ik de bedragen heb moeten veranderen/aanpassen aangezien ik niet kan en mag zeggen hoeveel de werkgeverskorting van mijn vrouw is op de hypotheekrente.
heb het snel gedaan dus reken me niet af op een klein voutje "P

Nu reken je erg creatief door aan te nemen dat 1 euro nu net zo veel waard is als 1 euro over 30 jaar. Dat is natuurlijk niet zo, daarvoor moet je corrigeren. En dan wordt het verschil aanzienlijk kleiner.
Als je een jaar later koopt kan je ook een jaar korter hypotheek nemen. Reken dan nog eens uit wat het verschil in kosten is!

ph4ge schreef op maandag 17 november 2014 @ 11:27:
De prijs zal ongetwijfeld stijgen. Het gaat om kopers die haast hebben ivm aflopende startersleningen, schenkingsvrijstelling en andere beperkingen. Iemand die een fors bedrag krijgt en zich haast om hier nog gebruik van te maken zal niet scherp over de prijs onderhandelen.

Om je punt kracht bij te zetten: mocht iemand mij dit jaar nog 100k schenken, wil ik best dit jaar nog een huis kopen

[Verwijderd]

*Dat doen we via PM* Ben ik te pessimistisch als ik stel dat 2015 weer een ouderwets rampjaar voor de huizenmarkt wordt?

Mijn verwachting is op de volgende zaken gebaseerd:

-Gemiddeld 6% minder hypothecair kunnen lenen (Nibud)
-Versobering belastingvrij schenken
-Verdwijnen startersregeling
-Beperkte economische groei of zelfs krimp

[ Voor 14% gewijzigd door Krisp op 18-11-2014 22:30 ]

[Wceend]

Verwijderd schreef op dinsdag 18 november 2014 @ 22:28:
[mbr]*Dat doen we via PM*[/mbr] Ben ik te pessimistisch als ik stel dat 2015 weer een ouderwets rampjaar voor de huizenmarkt wordt?

Mijn verwachting is op de volgende zaken gebaseerd:

-Gemiddeld 6% minder hypothecair kunnen lenen (Nibud)
-Versobering belastingvrij schenken
-Verdwijnen startersregeling
-Beperkte economische groei of zelfs krimp

rampjaar vind ik overdreven maar ideaal zal het niet worden.
Ik verwacht een neutraal jaar.
Veel maatregelen die je noemt zijn al bekend dus daar kunnen mensen rekening mee houden. We leven nu al een aantal jaar met verplicht 100% aflossen na 30 jaar en met de versobering van de regelingen. Mensen gaan naar mijn idee daar rekening mee houden door te sparen of door hun wensen bij te stellen.

Een terugval als in 2008-2012 verwacht ik daarom niet. Het zal naar mijn idee niet meer als een kleine hobbel zijn in de veranderende tijden.

[AMDFreak]

Ik verwacht eerder een probleem bij startersappartementen.

Starterslening wordt niet meer bijgevuld. Waardoor het starters (alleenstaande) lastiger wordt om een woning/appartement aan te schaffen. Want veel appartementen worden nu verkocht met starterslening (of dat verstandig is, is een tweede).

Ik verwacht wel dat de doorsnee eensgezinswoningen nog wel een aardige doorloop hebben, omdat je daar toch gauw als stelletje wilt wonen.
En per 2015 is het toch 103% van de koopsom financieren? Dit houd in dat je al een kleine eigenbijdrage mag leveren.

[Don Quijote]

CBS heeft weer nieuwe cijfers gepubliceerd. Waarbij ze stellen dat de woningprijzen voor de zevende maand op rij zijn gestegen, en weer 3,2% van de bodem af zijn. Mogen we ondertussen spreken van een herstel?

[GH45T]

DivWhis schreef op vrijdag 21 november 2014 @ 15:41:
CBS heeft weer nieuwe cijfers gepubliceerd. Waarbij ze stellen dat de woningprijzen voor de zevende maand op rij zijn gestegen, en weer 3,2% van de bodem af zijn. Mogen we ondertussen spreken van een herstel?

Het is maar net wat je als herstel ziet. Een toename in transacties zie ik als herstel, een toename van huizenprijzen allerminst. Niet iedereen zal het er mee eens zijn en dat hoeft ook niet, maar mij doet dat denken aan de bubbel weer opnieuw op proberen te blazen.

Daarbij, de afgelopen maanden wordt gemeld dat de prijzen zijn gestegen ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. Dat wil dus niet zeggen dat de prijzen maand-op-maand stijgen. Dat samen met de run welke is ontstaan nu de verhoogde schenkingsvrijstelling aktief is en er nog iets meer geleend kan worden als volgend jaar maakt mij toch wat skeptisch over dit soort berichten.

Als laatste, iedereen kan fouten maken, maar nadat het CBS die mege blunder eerder dit jaar heeft gemaakt over de hoeveelheid brandstofverkopen wat op dat moment een enorm heet hangijzer was waar nogal wat belangen bij speelden, maakt mij zelfs over CBS cijfers skeptisch. Wat moet je dan wel nog geloven? Geen idee. Ik zie en hoor nog veel te veel over failissementen, ontslagen, lastenverzwaringen en noem maar op.

[Señor Sjon]

DivWhis schreef op vrijdag 21 november 2014 @ 15:41:
CBS heeft weer nieuwe cijfers gepubliceerd. Waarbij ze stellen dat de woningprijzen voor de zevende maand op rij zijn gestegen, en weer 3,2% van de bodem af zijn. Mogen we ondertussen spreken van een herstel?

Nope, de overheid doet zijn best door elke vorm van herstel z.s.m. de grond in te boren. De Rabobank heeft haar prognose ook weer aangepast na het uitkomen van de NIBUD cijfers. Over de linie is ongeveer 5% minder geld beschikbaar. Dat tikt hard aan. We zullen voornamelijk weer het segment tot 250k zien bewegen en daarboven marginaal.

[ph4ge]

Rabobank... Eerst met veel bombarie een heel optimistische prognose publiceren terwijl de Nibud cijfers al lang en breed bekend waren en dan stilletjes klagen dat het allemaal wat tegen gaat vallen door diezelfde Nibud cijfers.

Hoe kan het dat ik kan voorspellen dat de Nibud normen strenger worden en zo'n machtige club compleet verrast is? En dat ze er vervolgens meer dan week over moeten nadenken dat zoiets een impact gaat hebben?

[Señor Sjon]

Dat is niet helemaal waar. De NIBUD cijfers werden een dag voor die van het Rabobericht gepubliceerd. Die berichten worden natuurlijk al eerder gemaakt.

[Oscar Mopperkont]

GH45T schreef op vrijdag 21 november 2014 @ 15:56:
[...]

Het is maar net wat je als herstel ziet. Een toename in transacties zie ik als herstel, een toename van huizenprijzen allerminst. Niet iedereen zal het er mee eens zijn en dat hoeft ook niet, maar mij doet dat denken aan de bubbel weer opnieuw op proberen te blazen.

Daarbij, de afgelopen maanden wordt gemeld dat de prijzen zijn gestegen ten opzichte van dezelfde maand vorig jaar. Dat wil dus niet zeggen dat de prijzen maand-op-maand stijgen. Dat samen met de run welke is ontstaan nu de verhoogde schenkingsvrijstelling aktief is en er nog iets meer geleend kan worden als volgend jaar maakt mij toch wat skeptisch over dit soort berichten.

Toename in prijs is op dit moment denk ik nodig voor een toename in transacties, omdat mensen dan steeds minder vast zitten. Bovendien hebben we het nu over kleine stijgingen, dus die angst dat er ineens - om in jouw woorden te blijven - een "bubbel" zou ontstaan enkel omdat de prijzen omhoog gaan, lijkt me niet gegrond. Zeker niet omdat de overheid ook volgend jaar weer met name prijsdrukkende maatregelen neemt.

En mbt je tweede punt: als je het geposte nieuwsbericht had gelezen, dan zag je dat er maand-op-maand een stijging is, maar veel belangrijker nog de jaar-op-jaar stijging is groter dan in september.

[redwing]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 04:46:
[...]
Toename in prijs is op dit moment denk ik nodig voor een toename in transacties, omdat mensen dan steeds minder vast zitten.

Dit zal inderdaad meespelen. Je zult kopers en verkopers moeten hebben. Zolang verkopers vast zitten omdat ze niet lager kunnen verkopen in verband met de hypotheek kan er ook niet gekocht worden. De prijzen zullen dus rustig moeten dalen of iets stijgen om beweging in de markt te kunnen houden.

[Hielko]

Stukje van de volkskrant over de nieuwe Nibud-normen: http://www.volkskrant.nl/...a3794887/?akamaiType=FREE Wordt in dit topic veel geklaagd over te positieve berichtgeving over de huizenmarkt, maar kan in dit stukje weinigs positief ontdekken.

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 04:46:
Toename in prijs is op dit moment denk ik nodig voor een toename in transacties

Hogere prijzen nodig hebben voor meer transacties is haast per definitie bubbelvorming op je agenda...

Wat denk je van de stelling dat lagere prijzen leidt tot meer transacties, zoals vrijwel overal in de economie het geval is?

Hielko schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 13:13:
Stukje van de volkskrant over de nieuwe Nibud-normen: http://www.volkskrant.nl/...a3794887/?akamaiType=FREE Wordt in dit topic veel geklaagd over te positieve berichtgeving over de huizenmarkt, maar kan in dit stukje weinigs positief ontdekken.

Inderdaad, nog jarenlang meer mogen lenen dan het huis waard is is weinig positiefs aan...
En een paar procent minder mogen lenen... ach, dat zet niet aan! Als potentiele koper zie ik veel liever dat iedereen minder mag lenen dan meer, maar dat is iets wat bij de meeste belanghebbenden niet zo is, omdat ze al een schuld hebben en hopen dat iemand die overneemt.

[redwing]

RemcoDelft schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 13:29:
[...]

Hogere prijzen nodig hebben voor meer transacties is haast per definitie bubbelvorming op je agenda...

Wat denk je van de stelling dat lagere prijzen leidt tot meer transacties, zoals vrijwel overal in de economie het geval is?

Ik denk dat het beste is dat er een evenwicht in zit. Tomaten kun je ook niet voor 1 cent per stuk kopen ook al zou je dan meer transacties krijgen. Het gaat om de balans en als die klopt dan is de prijs ook goed.

[...]
Inderdaad, nog jarenlang meer mogen lenen dan het huis waard is is weinig positiefs aan...
En een paar procent minder mogen lenen... ach, dat zet niet aan!

Als je kijkt wat je de afgelopen tijd al minder mag lenen zet dat echt wel aan. Meer als een paar procent per jaar zorgt er alleen maar voor dat iedereen straks in zijn huis vast zit en de rest geen huis meer kan kopen. Al die paar procenten van de afgelopen jaren is dus stiekem toch al een aardige stap in de tussentijd.

Als potentiele koper zie ik veel liever dat iedereen minder mag lenen dan meer, maar dat is iets wat bij de meeste belanghebbenden niet zo is, omdat ze al een schuld hebben en hopen dat iemand die overneemt.

Het heeft niets te maken met een schuld overnemen. Het heeft er mee te maken dat mensen ook nog een nieuw huis willem kunnen kopen. Een restschuld zal nl. ergens van betaald moeten worden. Aangezien je in de tussentijd alleen nog ongeveer de kosten van een huis + bijbehorende vaste kosten kunt lenen beteknd dat mensen die restschuld moeten sparen en dat duurt even. Niet te vergeten dat je met dalende huizenprijzen steeds meer zult moeten sparen om alleen al de hogere schuld op te vangen.

Jij zou dus als potentieel koper ook blij moeten zijn dat dingen niet nog sneller gaan. Was dat nl. wel het geval zou je voorlopig nog wel een potentiele koper blijven De huizenmarkt nog harder op slot zetten is gewoon niet de oplossing.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op vrijdag 21 november 2014 @ 19:08:
Dat is niet helemaal waar. De NIBUD cijfers werden een dag voor die van het Rabobericht gepubliceerd. Die berichten worden natuurlijk al eerder gemaakt.

Er zat 4 dagen tussen, en dan is het nog hopeloos naïef als je denkt dat s lands grootste hypotheekverstrekker niet iets eerder signalen van Nibud krijgt.

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 04:46:
Toename in prijs is op dit moment denk ik nodig voor een toename in transacties, omdat mensen dan steeds minder vast zitten. Bovendien hebben we het nu over kleine stijgingen, dus die angst dat er ineens - om in jouw woorden te blijven - een "bubbel" zou ontstaan enkel omdat de prijzen omhoog gaan, lijkt me niet gegrond. Zeker niet omdat de overheid ook volgend jaar weer met name prijsdrukkende maatregelen neemt.

Minder vastzitten wordt bereikt als men gewoon spaart en aflost, telkens maar roepen dat prijzen vanzelf zullen stijgen en mensen vanzelf weer uit de problemen komen is een beetje struisvogelgedrag. Zo groot is de prijsdaling helemaal niet geweest, in het verleden zijn de prijzen weleens veel harder gedaald en we staan nog steeds ruim boven de top van de volgende bubbel.

redwing schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 16:57:
Ik denk dat het beste is dat er een evenwicht in zit. Tomaten kun je ook niet voor 1 cent per stuk kopen ook al zou je dan meer transacties krijgen. Het gaat om de balans en als die klopt dan is de prijs ook goed.

We hebben te maken met een eerste levensbehoefte, waar structurele schaarste heerst en waar jaarlijks miljarden euro's en pagina's beleid door de overheid tegenaan gegooid wordt.

De huizenmarkt is helemaal niet klaar voor het simpele denken in de wetten van vraag een aanbod en vrije markt. Vele hier pleiten er voor om de markt daarvoor klaar te maken, dus weg met alle subsidies etc, maar nu is het zo ver nog lang niet. Als je nu iedereen ineens 2x zoveel laat lenen schieten zowel de transacties als de prijzen omhoog. Er ontstaat een nieuw evenwicht waar kopers en verkopers elkaar makkelijk kunnen vinden. Als ik jou mag geloven is dat een goed teken, ondanks dat dat betekent dat vrijwel iedereen met onbetaalbaar hoge woonlasten zit.

redwing schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 16:57:
Als je kijkt wat je de afgelopen tijd al minder mag lenen zet dat echt wel aan. Meer als een paar procent per jaar zorgt er alleen maar voor dat iedereen straks in zijn huis vast zit en de rest geen huis meer kan kopen. Al die paar procenten van de afgelopen jaren is dus stiekem toch al een aardige stap in de tussentijd.

Het hangt er vanaf wat je referentie is. Als je de situatie van voor 2010 als normaal ziet, ja, dan is er veel gedaan. Het is echter maar een fractie van de beweging die we in de jaren 90 en 00 de andere kant op hebben gehad.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 22-11-2014 17:49 ]

[Bart2005]

redwing schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 16:57:
[...]

Ik denk dat het beste is dat er een evenwicht in zit. Tomaten kun je ook niet voor 1 cent per stuk kopen ook al zou je dan meer transacties krijgen. Het gaat om de balans en als die klopt dan is de prijs ook goed.

[...]

Als je kijkt wat je de afgelopen tijd al minder mag lenen zet dat echt wel aan. Meer als een paar procent per jaar zorgt er alleen maar voor dat iedereen straks in zijn huis vast zit en de rest geen huis meer kan kopen. Al die paar procenten van de afgelopen jaren is dus stiekem toch al een aardige stap in de tussentijd.

[...]

Het heeft niets te maken met een schuld overnemen. Het heeft er mee te maken dat mensen ook nog een nieuw huis willem kunnen kopen. Een restschuld zal nl. ergens van betaald moeten worden. Aangezien je in de tussentijd alleen nog ongeveer de kosten van een huis + bijbehorende vaste kosten kunt lenen beteknd dat mensen die restschuld moeten sparen en dat duurt even. Niet te vergeten dat je met dalende huizenprijzen steeds meer zult moeten sparen om alleen al de hogere schuld op te vangen.

Jij zou dus als potentieel koper ook blij moeten zijn dat dingen niet nog sneller gaan. Was dat nl. wel het geval zou je voorlopig nog wel een potentiele koper blijven De huizenmarkt nog harder op slot zetten is gewoon niet de oplossing.

Samen met ph4ge lijk jij de enige realist te zijn. In tegenstelling tot de posters die stijgende prijzen zien als iets positiefs en dat zoiets goed zou zijn voor de economie... Onbegrijpelijk.
Ik zie jou al jaren verstandige, realistische dingen schrijven. Jammer dat het niet overkomt.

Zoals jij al zo vaak beschreven hebt: meer betalen voor hetzelfde, en dat als iets positiefs zien...

En sorry Redwing. Deze was bedoeld als een quote op RemcoD... Verkeerd geklikt.

[ Voor 4% gewijzigd door Bart2005 op 22-11-2014 17:58 ]

[redwing]

ph4ge schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 17:48:
[...]
[...]
Als ik jou mag geloven is dat een goed teken, ondanks dat dat betekent dat vrijwel iedereen met onbetaalbaar hoge woonlasten zit.

Dan lees je niet wat ik zeg. Ik zeg dat je op een nivo moet zitten waar verkopers kunnen verkopen en kopers kunnen kopen. En dat krijg je alleen door niet teveel ineens omhoog of omlaag te gaan. Te hard omhoog en de kopers hebben een probleem (zie de bubbel die we gehad hebben en de huidige situatie), te hard omlaag en de verkopers kunnen niets omdat ze met teveel restschuld blijven zitten.
Dat is dus niet 2* zoveel lenen (alhoewel met de huidige regels wat betreft aflossingsvrij zal zelfs dat nog wel mee vallen in de prijzen omdat je max dan op wat je kunt betalen ligt en daar zit echt wel een max aan). Maar dat is dus ook niet wat je kunt lenen opeens halveren.

[...]
Het hangt er vanaf wat je referentie is. Als je de situatie van voor 2010 als normaal ziet, ja, dan is er veel gedaan. Het is echter maar een fractie van de beweging die we in de jaren 90 en 00 de andere kant op hebben gehad.

Als je dit een fractie noemt van wat er in de jaren 90-00 is overschat je heel erg wat er toen gebeurt is. Wat er tot nu toe is gebeurt is gewoon al een grote stap (welke nog jaren nodig heeft om goed in de prijzen verwerkt te worden) . En we zijn er nog niet, maar dit pas een fractie noemen klopt gewoon niet.

[Help!!!!]

Bart2005 schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 17:54:
[...]

Samen met ph4ge lijk jij de enige realist te zijn. In tegenstelling tot de posters die stijgende prijzen zien als iets positiefs en dat zoiets goed zou zijn voor de economie... Onbegrijpelijk.
Ik zie jou al jaren verstandige, realistische dingen schrijven. Jammer dat het niet overkomt.

Zoals jij al zo vaak beschreven hebt: meer betalen voor hetzelfde, en dat als iets positiefs zien...

En sorry Redwing. Deze was bedoeld als een quote op RemcoD... Verkeerd geklikt.

QFT !

^{en EXX}

[Bart2005]

Help!!!! schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 18:45:
[...]

QFT !

^{en EXX}

Dank!
En Oscar M. zegt met droge ogen dit:
Toename in prijs is op dit moment denk ik nodig voor een toename in transacties, omdat mensen dan steeds minder vast zitten.

Het beats me hoe je zo kan denken en dat geloven.. Het slaat werkelijk nergens op.

[Bart2005]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 04:46:
[...]

Toename in prijs is op dit moment denk ik nodig voor een toename in transacties, omdat mensen dan steeds minder vast zitten. Bovendien hebben we het nu over kleine stijgingen, dus die angst dat er ineens - om in jouw woorden te blijven - een "bubbel" zou ontstaan enkel omdat de prijzen omhoog gaan, lijkt me niet gegrond. Zeker niet omdat de overheid ook volgend jaar weer met name prijsdrukkende maatregelen neemt.

En mbt je tweede punt: als je het geposte nieuwsbericht had gelezen, dan zag je dat er maand-op-maand een stijging is, maar veel belangrijker nog de jaar-op-jaar stijging is groter dan in september.

Oscar, het zal je ongetwijfeld al meer gevraagd zijn, wat is jouw belang en vanwaar het positivisme in verband met stijgende prijzen? In welk universum is meer betalen voor hetzelfde uit te leggen als een gunstige ontwikkeling?
Als brood duurder wordt is dit wellicht gunstig voor de bakker, maar w.s. dat niet eens omdat hij meer moet betalen voor zijn grondstoffen. Dus het is het traject voor de bakker. Maar het is voor de consument op geen enkele manier uit te leggen als "gunstig". En dan heb ik het nog niet eens over de bierprijzen gehad.
Dus. Want. Waarom schrijf je bovenstaande eerste zin? Een toename in prijs is doorgaans niet goed voor een toename in transacties omdat het salaris van de klanten geen gelijke tred houdt met stijgende prijzen.

[ Voor 4% gewijzigd door Bart2005 op 22-11-2014 21:13 ]

[Señor Sjon]

Uhm, onze hele economie is gebaseerd op prijsstijgingen d.m.v. inflatie.

[Bart2005]

Flauw meneer Sjon, dat kan beter. Het heeft niets te maken met wat ik hierboven schrijf.
En je opereert denk ik ook aan de kant waar stijgende prijzen "een positieve ontwikkeling" is.
Of heb ik het mis?
Verder vind ik het normale vragen waar Oscar best zelf antwoord op kan geven.

[ Voor 98% gewijzigd door Bart2005 op 22-11-2014 23:24 ]

[Switchie]

Bart2005 schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 23:03:
Flauw meneer Sjon, dat kan beter. Het heeft niets te maken met wat ik hierboven schrijf.
En je opereert denk ik ook aan de kant waar stijgende prijzen "een positieve ontwikkeling" is.
Of heb ik het mis?
Verder vind ik het normale vragen waar Oscar zelf best antwoord op kan geven.

Zoals señor sjon al aangeeft is onze economie gebaseerd op stijgende prijzen. Hier is in mijn ogen ook helemaal niets mis mee. Huizenprijzen mogen imho prima de inflatie van +/- 2% volgen.
Afgelopen jaren hebben we echter een exorbitante stijging gezien waardoor een correctie op zijn plaats is. Nu de markt weer wat stabiliseert zie ik niet in waarom de prijzen niet meer zouden mogen stijgen.

[Bart2005]

Jaja. Hoe die inflatie daar nu bij gehaald wordt snap ik niet. Ik heb het daar niet over gehad.

Het ging mij om wat Oscar schreef:

Toename in prijs is op dit moment denk ik nodig voor een toename in transacties, omdat mensen dan steeds minder vast zitten.

Misschien kun je daar iets over zeggen. Zonder inflatie graag.

_{En inflatie is het mechanisme dat prijzen stijgen maar dat is niet erg omdat de lonen automatisch meestijgen, de loon-prijsspiraal. Alleen gaat dat laatste niet vanzelfsprekend meer op. Ook daarom zijn prijsstijgingen niet gunstig voor de consument.}

[ Voor 28% gewijzigd door Bart2005 op 22-11-2014 23:43 ]

[Switchie]

Bart2005 schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 23:36:
Jaja. Hoe die inflatie daar nu bij gehaald wordt snap ik niet. Ik heb het daar niet over gehad.

Het ging mij om wat Oscar schreef:

Toename in prijs is op dit moment denk ik nodig voor een toename in transacties, omdat mensen dan steeds minder vast zitten.

Misschien kun je daar iets over zeggen. Zonder inflatie graag.

_{En inflatie is het mechanisme dat prijzen stijgen maar dat is niet erg omdat de lonen automatisch meestijgen, de loon-prijsspiraal. Alleen gaat dat laatste niet vanzelfsprekend meer op. Ook daarom zijn prijsstijgingen niet gunstig voor de consument.}

Wat Oscar schrijft zal ongetwijfeld een kern van waarheid bevatten. Persoonlijk acht ik het echter alles behalve wenselijk.
De correctie die we gezien hebben is imho een logisch (en gezond) gevolg van een veel te groot opgeblazen bubbel. Uiteraard zullen transacties toenemen als er minder huishoudens onder water staan, maar hiermee verplaats je het probleem alleen maar.
Gezinnen die op de top hebben gekocht moeten nu helaas even door de zure appel heen bijten.
Inflatie is zoals ik al zei prima, maar geen cent meer dan dat.

[Krisp]

Bart2005 schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 20:21:
[...]

Dank!
En Oscar M. zegt met droge ogen dit:
Toename in prijs is op dit moment denk ik nodig voor een toename in transacties, omdat mensen dan steeds minder vast zitten.

Het beats me hoe je zo kan denken en dat geloven.. Het slaat werkelijk nergens op.

Dat slaat wel degelijk ergens op. Veel verkopers zitten 'vast' omdat ze niet het vermogen hebben om de restschuld te kunnen betalen. Een iets hogere prijs zorgt voor verlichting en bewegingen. Daarbij wijst de praktijk uit (hoe gek ook) dat een stijging in de prijzen ervoor zorgt dat mensen in willen stappen. Dat is niet rationeel, maar we zagen het tot 2008 en we zien het nu weer. Men denkt dat het dieptepunt voorbij is en stapt in. Die omslag was in enkele maanden gebeurd en met name in de grote steden is de gekte echt losgebarsten. Niet dat ik rationeel snap waarom, maar ik zie het wel gebeuren.

Het is afwachten wat er volgend jaar gebeurt, de markt krijgt serieuze tegenslagen te verwerken. Dat weet de Rabobank, en die timet alles prima. Ik geloof best dat ze ook dit (semi-)geregisseerd hebben. Zeker weten doe ik het niet. Ook niet of ze hier voorkennis van hadden: de overheid communiceert wel van tevoren, maar dit is een kwestie van dagen, zeker geen weken.

Positieve note: de leennormering is inmiddels wel gezond. Waar ik vroeger nevernooitniet maximaal zou lenen, zou ik dat inmiddels wel aandurven.

[Oscar Mopperkont]

@Bart2005: m.b.t. waarom prijsstijging positief is: zie hierboven de heldere uitleg van Krisp En daarnaast wat Señor Sjon zegt over inflatie.

Wat mijn belang verder is? Ik heb geen belang anders dan dat ik graag zie dat we een goed draaiende Nederlandse economie hebben. Maar mijn "voorspellingen" of hoe je het ook wil noemen, zijn gebaseerd op het idee dat ik er niet zo in geloof dat het nooit meer goed zou komen. Hoewel het kabinet en de EU uitblinken in het nemen van slechte maatregelen, geloof ik dat onze economie sterk genoeg is om uit de grootste economische recessie sinds de jaren 30 te komen. Je ziet dan ook dat het beter gaan met de huizenmarkt gepaard gaat met een betere arbeidsmarkt en betere overheidsfinanciën. Dat zijn factoren die elkaar allemaal versterken (en om verwarring te voorkomen: dat de huizenmarkt door mij als eerste wordt genoemd, is omdat we in een huizenmarkt-topic zitten).

@ph4ge: je hebt helemaal gelijk dat sparen en aflossen ook de mogelijkheid tot bewegen geven. Daarom zei ik al heel lang geleden in dit topic dat de markt - ondanks de kabinetsmaatregelen - na verloop van tijd wel weer in beweging zou komen. De meeste mensen doen dat namelijk automatisch in de hypotheek. Ook de mensen met een aflossingsvrije hypotheek hebben immers meestal een spaar- of beleggingsgedeelte (de hogere beurskoersen zijn voor die mensen overigens ook zeer gunstig. Je hoort momenteel dan ook veel minder klachten over dit type product). Als het "gat" echter ook van de andere kant wordt gedicht door prijsstijgingen, gaat het natuurlijk wel sneller.

Tot slot: als gezegd, ben ik niet vang dat er weer snel een oververhitting van de markt komt. De leennorm wordt jaarlijks verlaagd, alsmede de HRA. Op termijn is een prijsontwikkeling die rond de inflatie ligt dus meer voor de hand liggend dan een jarenlange prijsontwikkeling van tussen de 5 en 10%. Daar is het geld simpelweg niet voor. Een korte opleving met een prijsontwikkeling boven inflatieniveau zou denk ik wel kunnen. Net als in 2008 de markt oververhit was, was deze nu immers "onderkoeld".

[ Voor 40% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 23-11-2014 03:27 ]

[redwing]

Bart2005 schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 20:21:
[...]

Dank!
En Oscar M. zegt met droge ogen dit:
Toename in prijs is op dit moment denk ik nodig voor een toename in transacties, omdat mensen dan steeds minder vast zitten.

Het beats me hoe je zo kan denken en dat geloven.. Het slaat werkelijk nergens op.

Het beats me hoe je kan denken dat dalende prijzen alleen maar positief zijn. Als je eens naar de markt kijkt zie je dat die vooral op slot zit omdat mensen niet kunnen verkopen. Dan kun je wel blijven hameren op dalende prijzen maar als niemand verkoopt kan ook niemand kopen en zit de markt vast.

Het hele punt is dat je weer een markt moet krijgen waarbij kopers kunnen kopen en verkopers kunnen verkopen. En daarvoor is op het moment eerst rust nodig. Het beste zou naar mijn idee zijn om prijzen te hebben die net onder de inflatie zitten. Daarmee worden huizen relatief goedkoper terwijl het mensen niet vast zet in hun huidige huis. Zoals hierboven ook al gezegd, vergeet niet dat het voor elke economie goed is om een kleine inflatie te hebben. Voor de huizenmarkt is dat niet anders.

Maar de belangrijkste stap om de markt weer gezond te krijgen is al genomen, dat is nl. verplicht aflossen. Daarmee krijg je vanzelf dat mensen niet meer in de problemen gaan komen. Je moet nl. verplicht vermogen opbouwen dus bouw je binnen een paar jaar al een aardige buffer op.

[ph4ge]

Het niet kunnen verkopen los je makkelijk op met verplicht aflossen, genoeg goedkoop aanbod en doorstroomleningen. Daar zijn echt geen hogere woonlasten voor nodig, daarmee stel je alleen maar problemen uit.

[Rukapul]

Het gaat helemaal niet om dalende of stijgende prijzen. Het gaat erom dat prijs in lijn ligt met waarde.

Switchie schreef op zaterdag 22 november 2014 @ 23:28:
Huizenprijzen gecorrigeerd voor onderhoudstoestand mogen imho prima de inflatie van +/- 2% volgen uitgaande van een juist prijs-waardeverhouding in de begintoestand.

bold tekst door ondergetekende

Afgelopen jaren hebben we echter een exorbitante stijging gezien waardoor een correctie op zijn plaats is. Nu de markt weer wat stabiliseert zie ik niet in waarom de prijzen niet meer zouden mogen stijgen.

Dat de markt stabiliseert zegt niets over de prijs-waarde verhouding. De stijging heeft veel te lang voortgeduurd. De daling is ook traag verlopen En in die chaos is er nu een korte periode waarbij prijzen enigszins stabiel zijn, maar daar valt m.i. nog geen conclusie uit te trekken in het grotere plaatje.

Overigens was het het gezondst geweest als de prijzen direct met 30% in elkaar waren geklapt ipv daar 5 jaar over te hebben moeten doen. Dan hadden mensen veel sneller actie ondernomen (bv door het gat te dichten). Het aantal transacties was dan waarschijnlijk sneller weer op gang gekomen (wat wel een goede indicator is voor de werking van een markt in tegenstelling tot prijs).

[RemcoDelft]

Krisp schreef op zondag 23 november 2014 @ 00:19:
Dat slaat wel degelijk ergens op. Veel verkopers zitten 'vast' omdat ze niet het vermogen hebben om de restschuld te kunnen betalen. Een iets hogere prijs zorgt voor verlichting en bewegingen.

Oftewel een korte-termijn-oplossing waarbij de problemen die veroorzaakt zijn door veel te hoge schulden nog een aantal jaar vooruitgeduwd kunnen worden...
Hoeveel mensen ken jij die hun auto/bankstel/fiets/computer niet kunnen verkopen omdat ze te weinig geld hebben? Ik niet een! Over het algemeen levert iets verkopen namelijk geld op, tenzij je meer schuld hebt dan het hele ding waard is! En dat is zelfs met nieuwe hypotheken nog steeds toegestaan, 104% schuld zorgt er voor dat je bij verkoop direct alweer onder water staat, en dus "vast zit".

Dus ja, prijzen opdrijven is voor een klein groepje mensen nu gunstig, waarna ze vervolgens over 2 jaar met precies hetzelfde probleem zitten, alleen dan tegen een nog iets hogere schuld!

Oscar Mopperkont schreef op zondag 23 november 2014 @ 03:08:
Net als in 2008 de markt oververhit was, was deze nu immers "onderkoeld".

Het IMF en vrijwel elk ander internationaal instituut denkt hier toch echt anders over.

redwing schreef op zondag 23 november 2014 @ 07:27:
Het beats me hoe je kan denken dat dalende prijzen alleen maar positief zijn. Als je eens naar de markt kijkt zie je dat die vooral op slot zit omdat mensen niet kunnen verkopen.

Als lege zandvlaktes net zo hard in prijs gedaald waren als de rest van de huizenmarkt, zou dat "op slot zitten" compleet irrelevant zijn: starters zouden dan massaal mooie nieuwe huizen kopen, en "de oude garde" zoekt het dan maar uit! Leuk joh, dat iemand 80k onder water staat, maar waarom zou de koper dat moeten oplossen?
Daarbij zie ik het probleem niet zo, als iemand "niet kan verhuizen"... Ik zou willen zeggen: "nou en!", dat geldt voor miljoenen mensen in sociale huurwoningen net zo hard, en hangt compleet samen met de schaarste aan woningen. Let wel: zonder kunstmatige schaarste waren prijzen niet geexplodeerd sinds 1993 (het jaar van 2 salarissen voor de hypotheek), maar waren nieuwe huizen groter, mooier en beter geworden. Dan had je onderliggende waarde gehad, en een complete spreiding van hele oude goedkope tot hele mooie nieuwe dure huizen.
De compleet verziekte markt red je niet door op de oude voet door te gaan, dat is hooguit uitstel.

Het echt grote probleem komt trouwens pas als de rente gaat stijgen... Overheden doen er alles aan om dat te voorkomen, maar voor zover ik macro-economie snap, kunnen ze dat niet onbeperkt blijven forceren. En daar zit je dan, met je gestegen huizenprijs hypotheeksom, als na 10 jaar je 3% rente 8% rente wordt, en de overheid tegelijkertijd de 30 miljard renteaftrek niet meer kan opbrengen...

[Krisp]

ph4ge schreef op zondag 23 november 2014 @ 10:34:
Het niet kunnen verkopen los je makkelijk op met verplicht aflossen, genoeg goedkoop aanbod en doorstroomleningen. Daar zijn echt geen hogere woonlasten voor nodig, daarmee stel je alleen maar problemen uit.

Door verplicht aflossen krijg je in beginsel hogere woonlasten, tenzij de rente significant hoger was. In dat geval krijg je een boete voor het openbreken van het contract. Sommige mensen trekken dat niet, met name de mensen die rond 2008 maximaal hebben geïnvesteerd in een huis.

RemcoDelft schreef op zondag 23 november 2014 @ 11:13:
[...]

Oftewel een korte-termijn-oplossing waarbij de problemen die veroorzaakt zijn door veel te hoge schulden nog een aantal jaar vooruitgeduwd kunnen worden...
Hoeveel mensen ken jij die hun auto/bankstel/fiets/computer niet kunnen verkopen omdat ze te weinig geld hebben? Ik niet een! Over het algemeen levert iets verkopen namelijk geld op, tenzij je meer schuld hebt dan het hele ding waard is! En dat is zelfs met nieuwe hypotheken nog steeds toegestaan, 104% schuld zorgt er voor dat je bij verkoop direct alweer onder water staat, en dus "vast zit".

Dus ja, prijzen opdrijven is voor een klein groepje mensen nu gunstig, waarna ze vervolgens over 2 jaar met precies hetzelfde probleem zitten, alleen dan tegen een nog iets hogere schuld!

Wie drijft de prijzen op? Dat zijn nog steeds de kopers zelf. Kennelijk zijn kopers -zelfs met de wetenschap van een crisis in het achterhoofd- bereid om topprijzen te betalen voor een huis.

Wat me stoort is dat je een fait accompli niet accepteert noch met een fatsoenlijke oplossing komt voor die groep die vast zit. Je kunt wel willen dat mensen gaan aflossen, maar er is een groep waarbij dat niet (snel genoeg) gaat. Dan kun je er wel met een zweep bij gaan staan en roepen dat ze moeten aflossen, maar het gaat niet. Gebrek aan loonstijgingen, een inflatie die een tijd lang nog doorliep, steeds hogere belastingen en lagere toeslagen spelen allemaal mee. Dan is een kleine prijsstijging voor die verkopers een hele goede oplossing. Ze kunnen hun huis verkopen, een nieuwe hypotheek afsluiten en wel gaan aflossen.

Dalende huizenprijzen zijn voor veel mensen in Nederland funest. De groep die aflost is nog klein en het duurt nog dertig jaar voordat iedereen aan het aflossen is. Tot die tijd is een gelijkblijvende huizenprijs (aangenomen dat dit een acceptabele prijs is) het beste. Op die manier blijven de verkopen aanwezig, en uiteindelijk is het vooral belangrijk dat er beweging is, ongeacht de prijs.

[TheGhostInc]

redwing schreef op zondag 23 november 2014 @ 07:27:[...]
Het beats me hoe je kan denken dat dalende prijzen alleen maar positief zijn. Als je eens naar de markt kijkt zie je dat die vooral op slot zit omdat mensen niet kunnen verkopen. Dan kun je wel blijven hameren op dalende prijzen maar als niemand verkoopt kan ook niemand kopen en zit de markt vast.
[...]

Maar waarom willen die mensen überhaupt verkopen?
We hebben NHG voor alle meest voorkomende gevallen in het segment waar mensen kochten 'om te wonen' en daarboven hebben we het over een luxe product. Waarbij de financiële risico's sowieso al beter begrepen (zouden moeten) worden.
Je koopt een huis voor 7+ jaar, anders ben je gewoon aan het speculeren (of als huren geen optie is, maar dat is een ander probleem). Dus iedereen die in 2007-2008 gekocht heeft, heeft nu überhaupt pas iets te zoeken op de markt. En als de financiële situatie niet is veranderd, dan moeten ze toch ook geen ander huis?

Het is net zoiets als verbaasd zijn dat er minder nieuwe auto's worden verkocht omdat mensen langer met de oude doorrijden... een auto gaat gewoon 10+ jaar mee, je kunt de auto vervangen na 3 jaar, maar ook prima na 4 of 5 jaar. En in een Aygo (of 1 maatje groter) past ook gewoon een gezin, want vroeger deden we dat standaard (Opel Kadett).

[Bart2005]

Als ik het goed begrijp zijn hogere prijzen dus gunstig vanuit het perspectief van de verkoper die "vast" zit en dat dit opgebracht mag worden door de koper die dus meer voor hetzelfde moet betalen. Duidelijk.

[Krisp]

Correctie: niet moet, maar meer wil betalen. De koper is geen lijdend voorwerp die maar moet voldoen aan de eisen die de verkoper stelt. Het aanbod van huizen is nog erg groot.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op zondag 23 november 2014 @ 12:31:
Wie drijft de prijzen op? Dat zijn nog steeds de kopers zelf. Kennelijk zijn kopers -zelfs met de wetenschap van een crisis in het achterhoofd- bereid om topprijzen te betalen voor een huis.

Ik zou zeggen dat de overheid prijzen opdrijft, door kavels duur, schaars en klein te houden, huren een aantal keer sneller dan de inflatie te laten stijgen, en mensen op alle mogelijke manieren richting koophuis te dwingen.

Ze kunnen hun huis verkopen, een nieuwe hypotheek afsluiten en wel gaan aflossen.

Dan zitten ze in hun nieuwe huis, met waarschijnlijk een hogere totale schuld en in ieder geval een hogere restschuld (dus "dieper onder water"), en hoeven ze hun oude hypotheek nog steeds niet af te lossen, want die kunnen ze gewoon aflossingsvrij meenemen!

Dalende huizenprijzen zijn voor veel mensen in Nederland funest.

Nu draai je de boel om: gestegen huizenprijzen zijn voor heel veel mensen in Nederland funest! Dat los je hooguit tijdelijk op door prijzen verder te laten stijgen.

Krisp schreef op zondag 23 november 2014 @ 12:50:
Correctie: niet moet, maar meer wil betalen. De koper is geen lijdend voorwerp die maar moet voldoen aan de eisen die de verkoper stelt. Het aanbod van huizen is nog erg groot.

Het aanbod van huizen is helemaal niet groot, het overgrote deel van het "aanbod" is compleet onrealistisch en dus afgezien van het "te koop"-bord totaal niet beschikbaar voor de markt.
Maar dat is waarschijnlijk het verschil in perspectief tussen "the haves" die zich al ingekocht hebben in een flinke schuld, en "the have nots" die gewoon een betaalbaar huis willen hebben. 30 jaar afbetalen voor iets wat met een half arbeidsjaar wordt geproduceerd is gewoon enorm veel, zeker als het dan al 80 jaar oud is...

[Bart2005]

Reactie op Krisp:

Zeker. Maar het mechanisme is blijkbaar noodzakelijk om de "problemen" van de verkoper op te lossen.
De onder water staande verkoper moet gered worden door hogere prijzen.
Ik welke zin dat economisch een positieve ontwikkeling zou zijn daar ben ik nog niet helemaal uit :-)

Verder helemaal eens met RemcoD. Standpunten zijn afhankelijk van de positie die men in het geheel inneemt.

[RemcoDelft]

Bart2005 schreef op zondag 23 november 2014 @ 13:00:
Verder helemaal eens met RemcoD. Standpunten zijn afhankelijk van de positie die men in het geheel inneemt.

Uitzondering is wellicht ph4ge, die ondanks z'n dure huis toch nog graag een gezondere markt zou zien.

Ik herinner me net dat (met name op Fok!) in het huizenmarkt(troll)topic de huis"eigenaars" jarenlang riepen dat dalende prijzen geen enkel probleem zijn, zolang ze hun lasten maar kunnen betalen. Kreten als: "het maakt me niets uit, al is m'n huis niets meer waard, ik woon er goed!" kwamen veelvuldig langs. Vreemd genoeg lijkt de "publieke opinie" hier in het topic onder huiseigenaars te zijn omgeslagen richting "het is een enorm probleem want die mensen zitten vast"! Dus nogmaals: nou en!... Ze wonen toch in het huis dat ze zo graag wilden hebben tegen die prijs, waarbij ze totaal niet werden gedwongen?

Sowieso mis ik de argumentatie waarom "vastzitten" een probleem zou zijn, te meer omdat 95+% van de Nederlanders dit jaar helemaal niet verhuist. Waarom is het zo verschrikkelijk als iemand met een negatief vermogen van 40.000 euro niet kan verhuizen naar een ander huis waar hij 60.000 euro negatief vermogen aan overhoudt? Noem voor de gein eens een paar landen waar dat wel mogelijk zou zijn...

[ Voor 10% gewijzigd door RemcoDelft op 23-11-2014 13:06 ]

[Bart2005]

Zelf ben ik geen koper en ook geen verkoper. Wel "trotse" eigenaar van een "eigen" huis wat niet onder water staat. Dit omdat wij een aanzienlijk bedrag aan eigen geld hadden waardoor de hypotheek een stuk lager uitviel dan de aankoopprijs. Dit aanzienlijke bedrag was overigens volledig afkomstig van in de "juiste" tijd (in retrospectief) kopen en ook weer verkopen. Zogenaamd gratis geld, je verdiende toen geld louter door er te wonen.
Dat dit een ongezonde ontwikkeling was (want gebaseerd op een "harde" schuld op een "zacht" onderpand) had ik toen ook al in de gaten. Ook omdat de ontwikkeling van de lonen zwaar achterbleef bij de stijging van onroerend goed.
We zouden hier uit kunnen leren dat we niet opnieuw die richting uit moeten gaan.

[ Voor 6% gewijzigd door Bart2005 op 23-11-2014 13:31 ]

[Krisp]

RemcoDelft schreef op zondag 23 november 2014 @ 12:57:
[...]

Ik zou zeggen dat de overheid prijzen opdrijft, door kavels duur, schaars en klein te houden, huren een aantal keer sneller dan de inflatie te laten stijgen, en mensen op alle mogelijke manieren richting koophuis te dwingen.

Juist, en daarom scherpen ze ook de hypotheeknormen aan, is aflossen verplicht geworden en werken we naar een scenario waar er maximaal 100% gefinancierd moet worden. Ik herken je punt, maar de overheid is vooral bezig om wonen duurder te maken (helaas), niet alleen de huurmarkt.

Dan zitten ze in hun nieuwe huis, met waarschijnlijk een hogere totale schuld en in ieder geval een hogere restschuld (dus "dieper onder water"), en hoeven ze hun oude hypotheek nog steeds niet af te lossen, want die kunnen ze gewoon aflossingsvrij meenemen!

Al van het begrip 'herstarters' gehoord? De restschuld is overigens altijd annuïtair gefinancierd, net als het extra deel. Veel herstarters kijken naar dezelfde eengezinswoningen die starters nu ook bekijken. Zo ontzettend veel duurder zijn die ook weer niet. En waarom? Mensen willen kinderen, hebben een andere baan op het oog, etc. Allemaal zaken waar mensen gelukkig van worden, waar de samenleving van profiteert. Nogmaals: beweging is uitstekend, stilstaan komt niemand mee verder.

Nu draai je de boel om: gestegen huizenprijzen zijn voor heel veel mensen in Nederland funest! Dat los je hooguit tijdelijk op door prijzen verder te laten stijgen.

Beide zijn funest: normaliter is een prijsstijging tussen 0 en inflatieniveau goed. Alles daaronder is drama (alhoewel een correctie noodzakelijk was), alles daarboven ook. Daarmee stijgt de woonquote en verschuift vermogen van jong naar oud.

Het aanbod van huizen is helemaal niet groot, het overgrote deel van het "aanbod" is compleet onrealistisch en dus afgezien van het "te koop"-bord totaal niet beschikbaar voor de markt.
Maar dat is waarschijnlijk het verschil in perspectief tussen "the haves" die zich al ingekocht hebben in een flinke schuld, en "the have nots" die gewoon een betaalbaar huis willen hebben. 30 jaar afbetalen voor iets wat met een half arbeidsjaar wordt geproduceerd is gewoon enorm veel, zeker als het dan al 80 jaar oud is...

Je verwart nu het de looptijd van de bouw van een huis met het aantal manjaren die daarbij betrokken zijn. Ik heb daar geen inschatting van, maar ik vermoed dat er ongeveer 3 manjaren bij een huis betrokken zijn die over de looptijd van 30 jaar met ±25% van het inkomen worden terugbetaald. De rest is materiaalkosten en grondkosten. Die laatste zijn te hoog (daar worden we het snel over eens), maar de rest is niet onredelijk dunkt me. En een (casco van een) huis kent doorgaans geen economische afschrijving zoals veel andere producten. Leuk dat je dat idee graag wil toepassen, maar niet alles is economisch rationeel uit te leggen.

En voor je me als 'have' beschouwt: ik heb als starter wel degelijk belang bij een goedkoop huis. Immers: mijn volgende huis wordt waarschijnlijk 2-3 keer zo duur. Van elke euro die mijn huis nu daalt, verdien ik er dus minstens 3 terug. Wat mij betreft mogen de huizenprijzen nog met 33% zakken en dan lach ik nog steeds.

[redwing]

ph4ge schreef op zondag 23 november 2014 @ 10:34:
Het niet kunnen verkopen los je makkelijk op met verplicht aflossen, genoeg goedkoop aanbod en doorstroomleningen. Daar zijn echt geen hogere woonlasten voor nodig, daarmee stel je alleen maar problemen uit.

Verplicht aflossen voor bestaande gevallen gaat niet gebeuren. Goedkoop aanbod helpt niet omdat mensen juist door willen stromen en niet terug nar een kleiner huis. Doorstroomleningen wil je juist absoluut niet omdat je daarmee weer een volgende bubbel gaat bouwen. Je gaat dan ten slotte er weer voor zorgen dat mensen met hetzelfde salaris meer kunnen lenen en dus de huizen gelijk duurder worden. Iets wat je nu net wilde voorkomen. Subsidies zijn simpelweg niet de oplossing. Die kun je alleen voor een heel beperkte groep gebruiken omdat je anders alleen maar zorgt voor duurdere huizen.

Zo simpel als jij hier iedere keer roept dat alles is is het gewoon niet. Alles zal met beleid moeten gebeuren en heeft dus tijd nodig. Je kuntgewoon niet verwachten dat je dit op een goede manier binnen een paar jaar compleet op kan lossen.

TheGhostInc schreef op zondag 23 november 2014 @ 12:34:
[...]
Maar waarom willen die mensen überhaupt verkopen?

Omdat ze in de tussentijd een gestegen salaris hebben en daarmee makkelijk een groter huis zouden kunnen betalen. Alleen door deonderwaarde moeten ze meer financieren dan het huis kost en dat mag niet meer. Oftewel ze hebben een salaris waarmee ze makkelijk een ton meer kunnen lenen alleen mogen dat niet omdat hun huidige huis minder waard is geworden.

Bart2005 schreef op zondag 23 november 2014 @ 13:00:
Reactie op Krisp:

Zeker. Maar het mechanisme is blijkbaar noodzakelijk om de "problemen" van de verkoper op te lossen.
De onder water staande verkoper moet gered worden door hogere prijzen.

Nee, de verkoper moet niet gered worden. De markt moet gered worden en dat doe je door ervoor te zorgen dat zowel de verkoop als de koop kant op orde is. Zolang huizen ver onder water staan kunnen verkopers niet verkopen en kunnen kopers dus niet kopen omdat er geen huizen te koop staan. Om de markt dus op gang te brengen moeten de huizenprijzen niet al te snel dalen.

Verder helemaal eens met RemcoD. Standpunten zijn afhankelijk van de positie die men in het geheel inneemt.

Niet echt, voor mij zou het beter zijn als ze niets zouden veranderen. Toch zie ik graag veranderingen alleen dan wel op een manier dat niet half Nederland failliet gaat. Dus ik hoop dat ze de huidige veranderingen rustig aan door zetten zodat we pover 25 jaar een gezonde markt hebben.

Je wilt uiteindelijk toe naar een markt waarbij mensen volledig aflossen binnen de hypotheek-tijd en toch een goed huis kunnen kopen. Daarbij moeten de huizenprijzen dan stijgen met een percentage op of net onder de inflatie (iig boven 0 en niet hoger dan de inflatie)

[ Voor 45% gewijzigd door redwing op 23-11-2014 18:10 ]

[Bart2005]

redwing schreef op zondag 23 november 2014 @ 18:00:
Nee, de verkoper moet niet gered worden. De markt moet gered worden en dat doe je door ervoor te zorgen dat zowel de verkoop als de koop kant op orde is. Zolang huizen ver onder water staan kunnen verkopers niet verkopen en kunnen kopers dus niet kopen omdat er geen huizen te koop staan. Om de markt dus op gang te brengen moeten de huizenprijzen niet al te snel dalen.

Dit vind ik wel een heel aparte redenering.. De "markt" hoeft niet gered te worden. Die kan prima voor zichzelf zorgen. Als je met de "markt" een bepaalde groep bedoelt dan klopt het allemaal weer.
En dat er geen huizen te koop staan lijkt me lastig te bewijzen. Wel dat hier enige frictie is tussen wat men hiervoor wil hebben en wat men kan betalen.
De verkopers zijn naarstig op zoek naar een groep die de restschulden van ze kunnen overnemen en dat noem je de dan de "markt". Sorry dat ik het vooralsnog niet anders kan zien.

[ Voor 14% gewijzigd door Bart2005 op 23-11-2014 18:34 ]

[redwing]

Bart2005 schreef op zondag 23 november 2014 @ 18:21:
[...]
Dit vind ik wel een heel aparte redenering.. De "markt" hoeft niet gered te worden. Die kan prima voor zichzelf zorgen. Als je met de "markt" een bepaalde groep bedoelt dan klopt het allemaal weer.
En dat er geen huizen te koop staan lijkt me lastig te bewijzen. Wel dat hier enige frictie is tussen wat men hiervoor wil hebben en wat men kan betalen.
De verkopers zijn naarstig op zoek naar een groep die de restschulden van ze kunnen overnemen en dat noem je de dan de "markt". Sorry dat ik het vooralsnog niet anders kan zien.

Ik bedoel met de markt zowel kopers als verkopers. Als je ze liever als 2 groepen ziet is dat mij best, voor mij vormen die 2 samen gewoon de markt.

De verkopers kunnen trouwens vaak niet anders omdat ze de restschuld niet mee mogen financieren. Oftewel die zullen of moeten sparen (dus nog wat jaren blijven zitten) of die zullen hun huis voor een prijs moeten verkopen waardoor ze weinig restschuld hebben (vaak duurder dan de huidige markt). Beide zorgen ervoor dat ze simpelweg niet anders kunnen dan blijven wonen.

Je ziet pas het afgelopen jaar dat er een groep mensen komt die gespaard hebben en daarmee kunnen verhuizen. Als de huizenprijzen weer zouden zakken valt ook deze groep weg omdat ze dan toch weer met een restschuld komen te zitten. Voor zowel kopers als verkopers is het dus helemaal niet goed als de huizenprijzen nog hard door zouden zakken.

[Bart2005]

Je bent in mijn ogen een verkoper als je ook kunt verkopen. Kun je dat niet om jou moverende redenen dan ben je niet in de "markt" en dus geen verkoper. Dat is logisch. Dat je zou willen verkopen omdat je allerlei plannen hebt met je leven maar dat niemand de vraagprijs wil of kan betalen is toch echt jouw probleem en niet een probleem van de "markt". Lage prijzen zijn gewoon goed voor iedereen. Dan hou je ook nog wat over om te spenderen aan luxegoederen. En dat is wel goed voor de economie. Er is dan sprake van productie en dat is de enige weg.
Dit in tegenstelling tot steeds meer betalen voor hetzelfde.

[redwing]

Bart2005 schreef op zondag 23 november 2014 @ 19:23:
Je bent in mijn ogen een verkoper als je ook kunt verkopen. Kun je dat niet om jou moverende redenen dan ben je niet in de "markt" en dus geen verkoper. Dat is logisch. Dat je zou willen verkopen omdat je allerlei plannen hebt met je leven maar dat niemand de vraagprijs wil of kan betalen is toch echt jouw probleem en niet een probleem van de "markt".

Klopt helemaal, maar dat ontken ik ook niet. Ik zeg alleen dat zolang het merendeel van de huiseigenaren simpelweg niet kunnen verkopen je er daarmee ook voor zorgt dat er geen huizen zijn voor kopers. Daarmee zit de markt ook gelijk grotendeels op slot.

Lage prijzen zijn gewoon goed voor iedereen. Dan hou je ook nog wat over om te spenderen aan luxegoederen. En dat is wel goed voor de economie. Er is dan sprake van productie en dat is de enige weg.
Dit in tegenstelling tot steeds meer betalen voor hetzelfde.

Lage prijzen zijn niet goed voor de meeste mensen die nu al een woning hebben. Je wilt dus inderdaad dat de prijzen omlaag gaan maar je wilt ook dat er nog een markt overblijft. Als nu plotseling de huizen 30% in waarde zouden dalen zet je de meeste huidige eigenaren vast in hun huidige huis. En aangezien nieuwbouw maar een klein gedeelte van de hele markt is wil je dat ook niet. Je zult dus een gulden middenweg moeten vinden waarbij de prijzen wel omlaag gaan, maar je niet de hele markt op slot zet. En de enige manier daarvoor is precies zoals nu gebeurt, jaarlijks wat stappen nemen waarmee je op termijn de lucht uit de markt haalt en weer terug gaat naar een 'normale' markt.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op zondag 23 november 2014 @ 13:32:
Je verwart nu het de looptijd van de bouw van een huis met het aantal manjaren die daarbij betrokken zijn. Ik heb daar geen inschatting van, maar ik vermoed dat er ongeveer 3 manjaren bij een huis betrokken zijn die over de looptijd van 30 jaar met ±25% van het inkomen worden terugbetaald.

Ik denk dat een half manjaar dichter in de buurt komt, als ik kijk hoe weinig mensen er op een grote bouwplaats werken. 3 manjaren zou al snel 150k kosten, terwijl dat huis 100k kost om te bouwen... Dus een half manjaar, zeg 25k, is qua kosten al een groot deel van de prijs.
SenorSjon heeft hier vast een antwoord op.

En een (casco van een) huis kent doorgaans geen economische afschrijving zoals veel andere producten.

Een 40-200 jaar oud casco is technisch compleet verouderd, dat maakt haast per definitie dat het economisch ook minder waard is geworden. Historisch gaan huizenprijzen (zie de herengrachtindex) van grofweg 20% naar 100%, waarbij 100% de piek in 2008 is. Aannemen dat je niet hoeft af te schrijven is dus een gok.

redwing schreef op zondag 23 november 2014 @ 19:32:
Ik zeg alleen dat zolang het merendeel van de huiseigenaren simpelweg niet kunnen verkopen je er daarmee ook voor zorgt dat er geen huizen zijn voor kopers. Daarmee zit de markt ook gelijk grotendeels op slot.

Onzin. Er staan grofweg een miljoen huizen "onder water", dat is amper een kwart van de koopwoningen. Dat is geen "merendeel", het is een klein deel. Het merendeel van de koopwoningen levert gewoon geld op bij verkoop.

Lage prijzen zijn niet goed voor de meeste mensen die nu al een woning hebben. Je wilt dus inderdaad dat de prijzen omlaag gaan maar je wilt ook dat er nog een markt overblijft. Als nu plotseling de huizen 30% in waarde zouden dalen zet je de meeste huidige eigenaren vast in hun huidige huis.

En stel nou dat die 30% er in 2008 afgegaan was... Dan was het hele probleem nu al zo goed als opgelost geweest i.p.v. nog jaren door te modderen.
En nogmaals: dat "vast zitten" is helemaal zo erg niet, dan reis je maar wat langer naar je werk, wat heel veel mensen doen, totdat je je restschuld kan betalen.

[ Voor 9% gewijzigd door RemcoDelft op 23-11-2014 20:21 ]

[Bart2005]

redwing schreef op zondag 23 november 2014 @ 19:32:
[...]

Klopt helemaal, maar dat ontken ik ook niet. Ik zeg alleen dat zolang het merendeel van de huiseigenaren simpelweg niet kunnen verkopen je er daarmee ook voor zorgt dat er geen huizen zijn voor kopers. Daarmee zit de markt ook gelijk grotendeels op slot.

[...]

Lage prijzen zijn niet goed voor de meeste mensen die nu al een woning hebben. Je wilt dus inderdaad dat de prijzen omlaag gaan maar je wilt ook dat er nog een markt overblijft. Als nu plotseling de huizen 30% in waarde zouden dalen zet je de meeste huidige eigenaren vast in hun huidige huis. En aangezien nieuwbouw maar een klein gedeelte van de hele markt is wil je dat ook niet. Je zult dus een gulden middenweg moeten vinden waarbij de prijzen wel omlaag gaan, maar je niet de hele markt op slot zet. En de enige manier daarvoor is precies zoals nu gebeurt, jaarlijks wat stappen nemen waarmee je op termijn de lucht uit de markt haalt en weer terug gaat naar een 'normale' markt.

Duidelijk. Ik vraag me trouwens af of er ooit sprake is geweest van een "normale" markt in Nederland.
Die heeft nooit zonder talloze geldstromen in diverse richtingen kunnen functioneren. Dan snap je wel dat er geen sprake kan zijn van een normale markt. Het is lastig om een Duitser gelijk te geven maar daar hebben ze het toch een stuk verstandiger aangepakt. Net als Noorwegen heeft gedaan met de energieopbrengsten. Dit staat in schril contrast met hoe er hier met de aardgasbaten is omgegaan.
Het kan dus blijkbaar wel, maar dat vraagt om verstandige mensen die de dollartekens voor de ogen weten te negeren. Maar dat is weer een andere discussie.

[ Voor 4% gewijzigd door Bart2005 op 23-11-2014 19:49 ]

[Bart2005]

Krisp gelooft:
en een (casco van een) huis kent doorgaans geen economische afschrijving zoals veel andere producten.

Krisp, het is niet waar. Ook een huis (of het casco) ontkomt daar niet aan. Dat is logisch (volgens Cruyff).
Hooguit blijft de grond iets waard, maar dat hangt ook erg af van het moment. Je hebt altijd weer iemand nodig waar je het aan zou moeten verkopen. En als niemand het kan of wil betalen is de waarde eigenlijk nihil. Althans op dat moment in de geschiedenis.

[ Voor 4% gewijzigd door Bart2005 op 23-11-2014 19:58 ]