Het (projectmatige) nieuwbouwwoning topic - Deel 3

[Analamoebe]

Blik1984 schreef op woensdag 6 december 2023 @ 14:39:
[...]


Ik spuit niet zelf, deel alleen mijn ervaring met spuiten. Was er niet bij toen het werd uitgevoerd, dus geen idee of het wel/niet airless was

Een pro spuit normaal gespoten airless en dan heb je echt weinig spuitnevel hoor.

Farmerwood schreef op woensdag 6 december 2023 @ 14:41:
[...]


Kijken we hier nou naar de enige wijk in NL waar zowel glasvezel, coax als koper nog niet uitgevonden zijn dat er op elk dak een schotel staat?

Waar zijn de beerputten?

Als je een beetje opgelet hebt, zie je Duitse Leitpfosten staan verderop.
Dus, doe even een aanname, zal dit wel een Nederlandse enclave zijn en hun schotel nodig hebben om Canal Digitaal te kunnen ontvangen.

SquareOne schreef op woensdag 6 december 2023 @ 14:26:
[...]


Overal die verspringende panelen, dan weer een gat ergens voor een dakraam. Type panelen is ook al niet fraai. En dan staat er ook nog een schotel op het dak.

Maar goed, in de huidige woningmarkt is het ook niet echt een disqualifier voor een woning. Die panelen wil je gewoon hebben, en waarschijnlijk ligt er daar geen kabel van Ziggo of KPN. En een beetje daglicht is ook nog fijn.

Het is Duitsland, hier doen ze gewoon wat uitkomt, niet te moeilijk denken.

[Blik1984]

Analamoebe schreef op woensdag 6 december 2023 @ 14:52:
[...]

Een pro spuit normaal gespoten airless en dan heb je echt weinig spuitnevel hoor.
[...]

Weinig is niet gelijk aan helemaal geen. Onze spuiters hadden niet alles afgeplakt en trapleuningen, thermostaat, deurklinken, etc zaten onder de miniscule spettertjes omdat ze niet waren afgeplakt

[keeperson]

Farmerwood schreef op woensdag 6 december 2023 @ 14:41:
[...]


Kijken we hier nou naar de enige wijk in NL waar zowel glasvezel, coax als koper nog niet uitgevonden zijn dat er op elk dak een schotel staat?

Waar zijn de beerputten?

Ik had het er nog bij willen vermelden. Dit is in de Duitse grensstreek met Nederland. Mijn vader woont net over de grens en als ik een rondje met de hond ging lopen zag ik dit monstrositeit altijd op de weg terug.

Overigens, in dat deel van Duitsland hebben ze wel al glasvezel. Alleen in de kleine dorpen, want in de steden is het niet gesubsidieerd. Veel mensen stoken hun huis daar nog met hout of olie.

[keeperson]

In deze hoek is het beter te zien.

[Brains Bush]

Vooroplevering prima verlopen. Ingehuurde 'uitvoerder' prettige kerel en noteerde zelf al een paar kleine aandachtspunten. Hij deed zijn werk prima.

Enige echte verbeterpunt is de glazendouchewand die ze twee centimeter te ver hebben geplaatst. Daardoor sluit deze niet netjes aan bij de overgang tussen de twee verschillende tegels. Gaat opgelost worden, maar kost ze best veel tijd/arbeid en dus geld. Andere dorpel, wandtegels opnieuw erin ivm boorgaatjes van de douchewand. Balen (voor hun, maar wordt ingecalculeerd). Dit valt allemaal reuze mee. vloer, muren, plafond allemaal al netjes en klaar. wifi thermostaten komen (ivm mogelijke diefstal) later erin.

De wandelroute naar ons gebouw was een modderpartij dus de nieuwe bestrating/weg moet echt wel eerst worden aangelegd. Daarom nog een week of zeven/acht geduld hebben. Voordeel: zij voeren nu al het stookprotocol uit op kosten van de aannemer. Nadeel: maand extra dubbele woonlasten en langer wachten.

Al met al tevreden en we kijken uit naar de definitieve oplevering.

A.s. vrijdag is de vooroplevering van de algemene ruimtes, dat wordt uitgevoerd door onze net geïnstalleerde VVE bestuur.

[Blurk62]

keeperson schreef op woensdag 6 december 2023 @ 17:40:
In deze hoek is het beter te zien.

[Afbeelding]

Nou, daar hadden er nog best 2 bij gepast

[Smartbikers]

keeperson schreef op woensdag 6 december 2023 @ 13:43:
In het kader van tetris zonnepanelen. Vanaf deze hoek is het redelijk slecht te zien; IRL ziet het er echt verschrikkelijk uit.

[Afbeelding]

Niet alleen die panelen maar ook die schotels. welkom op de ufolaan

[Miezie]

Toch jammer dat bij ons energielabel blijkt dat het dak niet conform bouwbesluit is (Rc=5,7 volgens het label...) en confrom vergunde en conform meerkwerklijst (Rc=6,3).

Gaan we weer....

[ Voor 10% gewijzigd door Miezie op 07-12-2023 11:47 ]

[jweetje]

Miezie schreef op donderdag 7 december 2023 @ 11:40:
Toch jammer dat bij ons energielabel blijkt dat het dak niet conform bouwbesluit is (Rc=5,7 volgens het label...) en confrom vergunde en conform meerkwerklijst (Rc=6,3).

Gaan we weer....

Ik heb mogelijk ook iets vergelijkbaars aan de hand. Hoe ga je met zoiets om richting de aannemer?

[Miezie]

jweetje schreef op donderdag 7 december 2023 @ 14:21:
[...]

Ik heb mogelijk ook iets vergelijkbaars aan de hand. Hoe ga je met zoiets om richting de aannemer?

Melden, gelul aanhoren, geen oplossing krijgen, handhaving inroepen vanuit gemeente, geschil aan gaan en naar de rechter.

Of ze zeggen: hmm, foutje, we fixen het. Maar ik denk dat het wat lastig voor ze is om te erkennen dat het hele dak opnieuw moet.

Idem voor de vloer overigens.

[Draakje5]

Miezie schreef op donderdag 7 december 2023 @ 15:23:
[...]

Melden, gelul aanhoren, geen oplossing krijgen, handhaving inroepen vanuit gemeente, geschil aan gaan en naar de rechter.

Of ze zeggen: hmm, foutje, we fixen het. Maar ik denk dat het wat lastig voor ze is om te erkennen dat het hele dak opnieuw moet.

Idem voor de vloer overigens.

Toch wel vrij frappant. Er van uit gaande dat je een prefab dak hebt? 6.3rc is toch de minimale eis dacht ik tegenwoordig.

[El-Vder]

@Miezie @jweetje Volgens mij kan je bij je energielabel zien hoe de berekening is gemaakt. Of hier gebruik is gemaakt van aannames of daadwerkelijke gebruikte materialen. Waarschijnlijk zijn ze uit gegaan van een aanname, maar voldoet je huis gewoon aan de normen van bouwbesluit.

[Farmerwood]

El-Vder schreef op donderdag 7 december 2023 @ 16:06:
Waarschijnlijk zijn ze uit gegaan van een aanname, maar voldoet je huis gewoon aan de normen van bouwbesluit.

Wij zeggen hier op werk vrij vaak: "Assumption is the mother of all fuckups" + "Meten is weten" en helaas blijkt dat maar al te vaak waar.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Miezie]

Farmerwood schreef op donderdag 7 december 2023 @ 16:29:
[...]


Wij zeggen hier op werk vrij vaak: "Assumption is the mother of all fuckups" + "Meten is weten" en helaas blijkt dat maar al te vaak waar.


***members only***

Vertel vertel!

Ik ga wel horen wat ze er over te zeggen hebben, maar in het traject hebben we iets te vaak kromme dingen zegt zien worden zegmaar…

Deze bouwer gaat iets te makkelijk om met de regels, net iets… en daar manipuleren en intimederen ze dan ook wel op als je het aankaart en gelijk hebt. Maar eens te meer is het hoor en wederhoor…

[Miezie]

Draakje5 schreef op donderdag 7 december 2023 @ 15:27:
[...]

Toch wel vrij frappant. Er van uit gaande dat je een prefab dak hebt? 6.3rc is toch de minimale eis dacht ik tegenwoordig.

We hebben klassieke bouw waar de isolatie later is opgebracht. Frappant is het niet, we hebben meer bijzondere dingen gezien 👍

[Miezie]

El-Vder schreef op donderdag 7 december 2023 @ 16:06:
@Miezie @jweetje Volgens mij kan je bij je energielabel zien hoe de berekening is gemaakt. Of hier gebruik is gemaakt van aannames of daadwerkelijke gebruikte materialen. Waarschijnlijk zijn ze uit gegaan van een aanname, maar voldoet je huis gewoon aan de normen van bouwbesluit.

Ik hoop het oprecht.

[Farmerwood]

Miezie schreef op donderdag 7 december 2023 @ 17:48:
[...]

Vertel vertel!

Ik ga wel horen wat ze er over te zeggen hebben, maar in het traject hebben we iets te vaak kromme dingen zegt zien worden zegmaar…

Deze bouwer gaat iets te makkelijk om met de regels, net iets… en daar manipuleren en intimederen ze dan ook wel op als je het aankaart en gelijk hebt. Maar eens te meer is het hoor en wederhoor…

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 12% gewijzigd door Farmerwood op 08-12-2023 15:29 ]

[Sharonh]

Gisteren Startbouwfeest gehad. Flink teleurgesteld over de opleverdatum die ze daar noemden. Niets te zien van die 7 - 12 maanden die ze eerst fluisterden tegen ons

[lizard87]

Sharonh schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 10:41:
Gisteren Startbouwfeest gehad. Flink teleurgesteld over de opleverdatum die ze daar noemden. Niets te zien van die 7 - 12 maanden die ze eerst fluisterden tegen ons

Dat is vrij standaard. Een officiele datum is altijd heel laat, omdat ze een slag om de arm houden. WIj kregen elke 2 maanden een update, en daarin werd de opleverdatum ook steeds weer met een paar maanden naar voren gehaald. Het kan natuurlijk lang duren als eea tegenzit, maar de datum die ze op dat soort momenten noemen is doorgaans worst-case scenario.

[Sharonh]

lizard87 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 11:15:
[...]


Dat is vrij standaard. Een officiele datum is altijd heel laat, omdat ze een slag om de arm houden. WIj kregen elke 2 maanden een update, en daarin werd de opleverdatum ook steeds weer met een paar maanden naar voren gehaald. Het kan natuurlijk lang duren als eea tegenzit, maar de datum die ze op dat soort momenten noemen is doorgaans worst-case scenario.

Oh dat maakt de teleurstelling iets beter. Thanks. We zitten ook helemaal aan het begin van het project met onze kavel, dus hopelijk valt het allemaal mee.

[ Voor 0% gewijzigd door Sharonh op 08-12-2023 14:39 . Reden: typo ]

[jvdmeer]

Sharonh schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 12:58:
[...]

Oh dat maakt de teleurstelling iets beter. Tanks. We zitten ook helemaal aan het begin van het project met onze kavel, dus hopelijk valt het allemaal mee.

Met een beetje geluk gaat het goed komen.
Onze eerste voorspelling was april 2024
Toen werd het week 8
Toen werd het week 4
En vorige week bericht gehad dat het 20 december is.

Dus afgelopen week druk bezig geweest om de rest allemaal naar voren te verhuizen. Waarbij de vloerenleverancier helaas niet meer naar voren kon dan 2e week februari. Maar al-met-al niet ontevreden tot nu toe. 1e paal ging er ceremonieel in op 17-12-2022, maar in het echt op 20-12-2022. Dus precies in het jaar. En dan zitten wij op circa driekwart van de rij woningen. 1e opleveringen waren al eind oktober.

[Blik1984]

Sharonh schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 10:41:
Gisteren Startbouwfeest gehad. Flink teleurgesteld over de opleverdatum die ze daar noemden. Niets te zien van die 7 - 12 maanden die ze eerst fluisterden tegen ons

Bij ons werd gezegd dat we uit moesten gaan van eind Q4-23. Sleutel uiteindelijk ontvangen op 13 juli

[Miezie]

Farmerwood schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 00:11:
[...]


***members only***

Herkenbaar bij twee keer nieuwbouw. Minder erg, maar het zit ze in het bloed.

[Cordon]

Blik1984 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 13:55:
[...]


Bij ons werd gezegd dat we uit moesten gaan van eind Q4-23. Sleutel uiteindelijk ontvangen op 13 juli

Zo, hopelijk gaat het ook zo bij ons.. Geen zin in nog 12 maanden te wachten

[miezziej]

Het kan ook de andere kant op, wij gingen van Q4 2023 naar Q1 2024 en nu Q2 2024 (vlak voor de bouwvak, hopelijk halen ze dat anders zit ik echt in de stress met planning (o.a. door nieuwe basisschool kinderen).

Dat het Q4 2023 niet zou worden wist ik al vrij snel, ze zijn pas begonnen met het boren van de bronnen in maart 2023. Verder zijn ze heel erg vaag over de oplevering en zeggen ze eigenlijk niets met heel veel woorden eromheen

[twi]

Blik1984 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 13:55:
[...]


Bij ons werd gezegd dat we uit moesten gaan van eind Q4-23. Sleutel uiteindelijk ontvangen op 13 juli

En bij ons was de oplevering Q4 2023. En wordt het februari 2024, áls het meezit. Sorry de positiviteit te drukken, maar het kan dus ook flink uitlopen t.o.v. oorspronkelijke planning.

[Blik1984]

twi schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 16:51:
[...]

En bij ons was de oplevering Q4 2023. En wordt het februari 2024, áls het meezit. Sorry de positiviteit te drukken, maar het kan dus ook flink uitlopen t.o.v. oorspronkelijke planning.

Dat heeft denk ik alles te maken met hoe positief/negatief ze de planning doorgeven aan de kopers. Q4-23 was bij ons ook het einde van de werkbare dagen qua contract en ruim anderhalve jaar na start bouw. Er was dus ook geen ruimte om later op te leveren qua boetes.

[Frantic]

Hoor komende week de minderprijs voor het vervallen van de garage, ben benieuwd..

[Brains Bush]

Bij ons was het vanaf begin Q1CY24 dat is tussendoor (informeel) een paar keer gewijzigd naar eerder en later . Nu is het nog steeds eind januari/begin februari, dus Q1CY24. Strakke planning, alhoewel ik eerder, als in voor de Kerst, best prettig had gevonden. Het is klaar, alleen de openbare weg nog.

[Draakje5]

Frantic schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 17:54:
Hoor komende week de minderprijs voor het vervallen van de garage, ben benieuwd..

Hier kost een aangebouwde garage ( niet geisoleerd ) 40.000 euro bij een ander project (belachelijk als je het mij vraagt).

[ Voor 42% gewijzigd door Draakje5 op 08-12-2023 18:34 ]

[IkWilbert]

Zo vandaag was het eindelijk zover, verhuisdag. Vanavond onze eerste nacht in de nieuwe woning. Nog veel uitpak werk in het vooruitzicht haha.







Vanavond meteen de belangrijkste zaken getest en geïnstalleerd;) Even op een tijdelijke opstelling... veel meubels nog niet klaar.

[Farmerwood]

Draakje5 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 18:29:
[...]

Hier kost een aangebouwde garage ( niet geisoleerd ) 40.000 euro bij een ander project (belachelijk als je het mij vraagt).
[Afbeelding]

De mensen die voor deze optie getekend hebben moeten bij oplevering eens goed naar de eisen kijken die het Bouwbesluit, Woningborg (en ik neem aan ook vergelijkbare partijen) m.b.t ventilatie stellen.

Er wordt namelijk een duidelijk onderscheid gemaakt tussen berging en garage. In een garage liggen de eisen veel hoger omdat het de bedoeling is daarin motorvoertuigen te stallen en dus ook in- en uit te rijden.

Bij ons werd door de aannnemer steeds heel duidelijk gemaakt dat het een berging betrof en geen garage omdat de natuurlijke ventilatie met een ventilatierooster en dakdoorvoer niet voldoende zijn voor een garage.

En gezien de overige fouten die ze m.b.t. de ventilatie gemaakt hebben gaf dit dan toch aan dat er wel enige kennis over aanwezig was.

Bronnen:

Bouwbesluit:

Een stallingruimte voor motorvoertuigen heeft een niet afsluitbare voorziening voor luchtverversing met een volgens NEN 1087 bepaalde capaciteit van ten minste 3 dm³/s per m² vloeroppervlakte van die ruimte.

Bron: https://rijksoverheid.bou...3/afd3-6/par3-6-1/art3-32

Het vijfde lid heeft betrekking op een stallingsruimte voor motorvoertuigen met een gebruiksoppervlakte van ten hoogste 50 m². In artikel 3.32, vijfde lid, is op grond van Stb. 2013, 75, "met een gebruiksoppervlakte van niet meer dan 50 m²" vervallen. Hiermee is duidelijk dat de eisen aan de luchtverversing voor parkeergarages ongeacht de omvang gelden. Met deze wijziging is het voorschrift in overeenstemming met de regels voor het bieden van parkeergelegenheid in een parkeergarage krachtens het Besluit algemene regels voor inrichtingen milieubeheer (Activiteitenbesluit).Grotere stallingsruimten vallen onder de Wet milieubeheer.

Bron: https://rijksoverheid.bou...3/afd3-6/par3-6-1/art3-32


Bron: https://alphaventilatie.n...ouwbesluit-en-ventilatie/
Garage: 3 dm3 per seconde, per netto vloeroppervlak.
Berging en schuur: 1 dm3 per seconde, per m2 netto vloeroppervlak, met een minimum van 7 dm3 per seconde.

[rubenos]

Sharonh schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 12:58:
[...]

Oh dat maakt de teleurstelling iets beter. Thanks. We zitten ook helemaal aan het begin van het project met onze kavel, dus hopelijk valt het allemaal mee.

Ik wil ook de pret niet drukken, maar:

Verkoop eind 21: zomer 2023.
Passeren april 22: geen prognose
Start bouw aug 22: geen prognose (informeel ergens Q3 23 losgekregen)
Maart 23: prognose Q4 23
September 23: begin Q1 24
November 23: eind Q1 24

En deze week, NUTS, je hoort binnenkort nog wat de extra vertraging is

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[.NCK]

Ook wij gaan zeer waarschijnlijk het nieuwbouwavontuur aan.
In de overeenkomst vonden wij een artikel die we niet goed begrijpen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 26% gewijzigd door .NCK op 08-12-2023 20:03 ]

[Swinta]

.NCK schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 19:56:
Ook wij gaan zeer waarschijnlijk het nieuwbouwavontuur aan.
In de overeenkomst vonden wij een artikel die we niet goed begrijpen.


***members only***

Vanaf hoerabrief tot aan passeren notaris ben je rente verschuldigd over de grondprijs. Hoe eerder je passeert, hoe minder het je kost.

[Draakje5]

Farmerwood schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 19:38:
[...]


De mensen die voor deze optie getekend hebben moeten bij oplevering eens goed naar de eisen kijken die het Bouwbesluit, Woningborg (en ik neem aan ook vergelijkbare partijen) m.b.t ventilatie stellen.

Er wordt namelijk een duidelijk onderscheid gemaakt tussen berging en garage. In een garage liggen de eisen veel hoger omdat het de bedoeling is daarin motorvoertuigen te stallen en dus ook in- en uit te rijden.

Bij ons werd door de aannnemer steeds heel duidelijk gemaakt dat het een berging betrof en geen garage omdat de natuurlijke ventilatie met een ventilatierooster en dakdoorvoer niet voldoende zijn voor een garage.

En gezien de overige fouten die ze m.b.t. de ventilatie gemaakt hebben gaf dit dan toch aan dat er wel enige kennis over aanwezig was.

Bronnen:

Bouwbesluit:

[...]

Bron: https://rijksoverheid.bou...3/afd3-6/par3-6-1/art3-32


[...]

Bron: https://rijksoverheid.bou...3/afd3-6/par3-6-1/art3-32


Bron: https://alphaventilatie.n...ouwbesluit-en-ventilatie/
Garage: 3 dm3 per seconde, per netto vloeroppervlak.
Berging en schuur: 1 dm3 per seconde, per m2 netto vloeroppervlak, met een minimum van 7 dm3 per seconde.

Ja ik heb daar ook veel over gelezen toen we er achter kwamen dat onze berging helemaal niet geventileerd werd. Bij ons werd de term garage en berging ook door elkaar gebruikt.
Ik denk dat veel aannemers die de optielijst opstellen, hier geen rekening mee houden of niet bewust zijn van het onderscheid dat ze moeten maken garage -/- berging.

[.NCK]

Swinta schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 20:07:
[...]


Vanaf hoerabrief tot aan passeren notaris ben je rente verschuldigd over de grondprijs. Hoe eerder je passeert, hoe minder het je kost.

Begrijp ik dan goed dan zowel beide artikelen eigenlijk eenzelfde doel nastreven?

Dat betekent dus ook dat we pas nadat de verkopende partij alle vinkjes heeft gezet (omgevingsvergunning, verkregen grond, bouwrijp maken, definitieve aanneemovereenkomst) we een goednieuwsbrief ontvangen en we naar de notaris moeten. Tot die tijd is de enige overeenkomst de koop- en aanneemovereenkomst?

[Draakje5]

Swinta schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 20:07:
[...]


Vanaf hoerabrief tot aan passeren notaris ben je rente verschuldigd over de grondprijs. Hoe eerder je passeert, hoe minder het je kost.

Kleine toevoeging: vanaf 14 dagen na de hoerabrief.

[Draakje5]

.NCK schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 20:17:
[...]


Begrijp ik dan goed dan zowel beide artikelen eigenlijk eenzelfde doel nastreven?

Dat betekent dus ook dat we pas nadat de verkopende partij alle vinkjes heeft gezet (omgevingsvergunning, verkregen grond, bouwrijp maken, definitieve aanneemovereenkomst) we een goednieuwsbrief ontvangen en we naar de notaris moeten. Tot die tijd is de enige overeenkomst de koop- en aanneemovereenkomst?

Juist. Als al die zaken onder de opschortende voorwaarden vallen wel.

[ Voor 5% gewijzigd door Draakje5 op 08-12-2023 20:20 ]

[Farmerwood]

Swinta schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 20:07:
[...]


Vanaf hoerabrief tot aan passeren notaris ben je rente verschuldigd over de grondprijs. Hoe eerder je passeert, hoe minder het je kost.

Toch kan het zo tegen het einde van het jaar goed zijn om even te kijken of het zinvol is om het passeren even over de jaarwisseling heen te trekken.
Sommige gemeentes heffen behoorlijke bedragen aan belasting over de grond als de bouw nog niet begonnen is. En die rekening gaat naar degene die op 1 januari eigenaar is van de grond. Dat beetje extra rente betalen bleek voor ons veeel goekdoper te zijn.

Dus even goed afstemmen met je financieel adviseur voor wie in die situatie komt.

[ Voor 5% gewijzigd door Farmerwood op 08-12-2023 20:22 ]

[Blik1984]

Farmerwood schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 19:38:
[...]


De mensen die voor deze optie getekend hebben moeten bij oplevering eens goed naar de eisen kijken die het Bouwbesluit, Woningborg (en ik neem aan ook vergelijkbare partijen) m.b.t ventilatie stellen.

Er wordt namelijk een duidelijk onderscheid gemaakt tussen berging en garage. In een garage liggen de eisen veel hoger omdat het de bedoeling is daarin motorvoertuigen te stallen en dus ook in- en uit te rijden.

Bij ons werd door de aannnemer steeds heel duidelijk gemaakt dat het een berging betrof en geen garage omdat de natuurlijke ventilatie met een ventilatierooster en dakdoorvoer niet voldoende zijn voor een garage.

En gezien de overige fouten die ze m.b.t. de ventilatie gemaakt hebben gaf dit dan toch aan dat er wel enige kennis over aanwezig was.

Bronnen:

Bouwbesluit:

[...]

Bron: https://rijksoverheid.bou...3/afd3-6/par3-6-1/art3-32


[...]

Bron: https://rijksoverheid.bou...3/afd3-6/par3-6-1/art3-32


Bron: https://alphaventilatie.n...ouwbesluit-en-ventilatie/
Garage: 3 dm3 per seconde, per netto vloeroppervlak.
Berging en schuur: 1 dm3 per seconde, per m2 netto vloeroppervlak, met een minimum van 7 dm3 per seconde.

Ik zit hier dus een beetje mee. We hebben een garage, maar enkel natuurlijke ventilatie. Dit is als opleverpunt genoteerd en de aannemer moet bewijzen dat er genoeg ventilatie is.

Hoe kan de aannemer dit gaan oplossen? Ik ben een beetje bang voor een hele lelijke oplossing met een losse niet energiezuinige ventilator achtige oplossing. Terwijl ik het liever op de mechanische ventilatie aangesloten zou willen hebben.

[lleroy]

Hoe staat het in de Technische omschrijving van de woning?

Bij ons staat het als volgt;

Benaming op tekening - Benaming volgens Bouwbesluit
Garage - Bergruimte

Communicatie als Garage, maar in werkelijkheid een bergruimte..

[Draakje5]

lleroy schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 20:30:
Hoe staat het in de Technische omschrijving van de woning?

Bij ons staat het als volgt;

Benaming op tekening - Benaming volgens Bouwbesluit
Garage - Bergruimte

Communicatie als Garage, maar in werkelijkheid een bergruimte..

Als je er ook geen auto stalt, dan zit je natuurlijk ook helemaal niet te wachten op de ventilatie volgens bouwbesluit van een garage.

[Farmerwood]

Blik1984 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 20:21:
[...]

Ik zit hier dus een beetje mee. We hebben een garage, maar enkel natuurlijke ventilatie. Dit is als opleverpunt genoteerd en de aannemer moet bewijzen dat er genoeg ventilatie is.

Hoe kan de aannemer dit gaan oplossen? Ik ben een beetje bang voor een hele lelijke oplossing met een losse niet energiezuinige ventilator achtige oplossing. Terwijl ik het liever op de mechanische ventilatie aangesloten zou willen hebben.

Toevallig deze week met de advocaat over gehad nog.
In eerste instantie is het aan de aannemer om aan te tonen dat de huidige ventilatie voldoet en zo niet om dan met een oplossing te komen. Zij mogen aangeven hoe ze het willen gaan oplossen. Maar uiteraard kunnen ze zonder jouw goedkeuring niet aan de werkzaamheden beginnen.

Als jij je niet in de gekozen oplossing kunt vinden dan moet je in eerste instantie onderling proberen om eruit te komen met de aannemer.
Lukt dat niet, dan eindig je waarschijnlijk bij de rechter. Als die vindt dat de oplossing van de aannemer redelijk is en hij dus gelijk krijgt, dan kun je nog voorstellen om de aannemer een bedrag over te laten maken vergelijkbaar aan de kosten van die oplossing en dan zelf bijleggen voor de oplossing die je wel wilt en dat in eigen beheer (laten) realiseren.

Maar je kan er in ieder geval vanuit gaan dat de aannemer voor de goedkoopst mogelijk oplossing zal gaan en dat zou in jou geval inderdaad wel kunnen uitdraaien op een losse ventilatieunit in de berging. Dan hoeft ook niet de volledige ventilatieberekening weer opnieuw met wellicht een nieuwe MV box.

[ Voor 3% gewijzigd door Farmerwood op 09-12-2023 14:36 ]

[Blik1984]

Draakje5 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 20:35:
[...]

Als je er ook geen auto stalt, dan zit je natuurlijk ook helemaal niet te wachten op de ventilatie volgens bouwbesluit van een garage.

Nee, maar je wilt in de toekomst het ook wel weer kunnen verkopen als garage.

[Wanne-B88]

Farmerwood schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 20:19:
[...]


Toch kan het zo tegen het einde van het jaar goed zijn om even te kijken of het zinvol is om het passeren even over de jaarwisseling heen te trekken.
Sommige gemeentes heffen behoorlijke bedragen aan belasting over de grond als de bouw nog niet begonnen is. En die rekening gaat naar degene die op 1 januari eigenaar is van de grond. Dat beetje extra rente betalen bleek voor ons veeel goekdoper te zijn.

Dus even goed afstemmen met je financieel adviseur voor wie in die situatie komt.

Gouden tip dit.

Er moest bij ons met alle geweld voor jaareinde gepasseerd worden. Notaris tot half elf in de avond afspraken, etc. Op 30 december mochten wij. Alles leuk en aardig tot we een tijd later de heffing kregen, pas toen begrepen we de haast om te passeren voor jaareinde. Waarbij de gemeente Nijmegen onbebouwde bouwgrond (ik leg het vast niet goed uit) extra zwaar belast. Het was goedkoper geweest als men wel met de bouw begonnen was. Zure dobber van - als ik het mij goed herinner - €2000.

[Farmerwood]

Wanne-B88 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 21:24:
[...]


Gouden tip dit.

Er moest bij ons met alle geweld voor jaareinde gepasseerd worden. Notaris tot half elf in de avond afspraken, etc. Op 30 december mochten wij. Alles leuk en aardig tot we een tijd later de heffing kregen. Waarbij de gemeente Nijmegen onbebouwde bouwgrond (ik leg het vast niet goed uit) extra zwaar belast. Het was goedkoper geweest als men wel met de bouw begonnen was. Zure dobber van - als ik het mij goed herinner - €2000.

He, mede Nijmegenaar.
Hier ging het dus precies zo bij veel mensen in de wijk.

Als ik het me goed herinner was het detail idd dat het belastingtarief (in Nijmegen) voor grond zonder bestemming hoger is dan dat van grond waar een woning (in aanbouw) op staat. Waarbij het kromme is dat de grond allang de bestemming voor wonen heeft, want het bestemmingsplan is allang rond en de vergunningen vergeven...

[ Voor 19% gewijzigd door Farmerwood op 09-12-2023 01:00 ]

[PrixV]

miezziej schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 16:50:
Het kan ook de andere kant op, wij gingen van Q4 2023 naar Q1 2024 en nu Q2 2024 (vlak voor de bouwvak, hopelijk halen ze dat anders zit ik echt in de stress met planning (o.a. door nieuwe basisschool kinderen).

Dat het Q4 2023 niet zou worden wist ik al vrij snel, ze zijn pas begonnen met het boren van de bronnen in maart 2023. Verder zijn ze heel erg vaag over de oplevering en zeggen ze eigenlijk niets met heel veel woorden eromheen

Niet toevallig Eindhoven toch? 😅

[Eierkoekie]

Vandaag een kijkje genomen in de meterkast en blijkt dat de elektricien destijds niet genoeg gekleurde draad had en het zo heeft opgelost met tape om de kleurcodering kloppend te maken.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Kan verder geen kwaad denk ik. Of toch op laten corrigeren binnen de 3 maanden na oplevering.

[KoudeAardbei]

Eierkoekie schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 07:27:
Vandaag een kijkje genomen in de meterkast en blijkt dat de elektricien destijds niet genoeg gekleurde draad had en het zo heeft opgelost met tape om de kleurcodering kloppend te maken.


***members only***


Kan verder geen kwaad denk ik. Of toch op laten corrigeren binnen de 3 maanden na oplevering.

Wat is dit voor prutswerk Laten corrigeren

[Draakje5]

Farmerwood schreef op dinsdag 5 december 2023 @ 23:39:
[...]


Hij is inmiddels een stuk duurder geworden zie ik, maar ik had deze mee bij de oplevering. (klik voor details)

Geeft direct netjes aan of alles goed bedraad en geaard is en met een druk op de knop hoort ook de aardlek eruit te knallen.

[Afbeelding]
Link: https://www.sandervunderi...-aardlek-tester-230v.html

Voor de liefhebber in regio Nijmegen is hij evt ook te leen. (Via PM)

In hoeverre is de aardlektester nodig? Volstaat de knop op de meterkast niet?
En ik zie dat je ook varianten met 'vingercontact' hebt. Hier helaas een leek en kan er ook niks over vinden wat dat precies inhoud.

[wortelsoft]

Eierkoekie schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 07:27:
Vandaag een kijkje genomen in de meterkast en blijkt dat de elektricien destijds niet genoeg gekleurde draad had en het zo heeft opgelost met tape om de kleurcodering kloppend te maken.


***members only***


Kan verder geen kwaad denk ik. Of toch op laten corrigeren binnen de 3 maanden na oplevering.

Omdat het een kracht groep is, is het mogelijk een kabel die gebruikt is, in plaats van losse draden en dat zijn de aders vaak hetzelfde gekleurd en in dat geval is dit een prima oplossing.

Edit: blauwe ader over het hoofd gezien

[ Voor 3% gewijzigd door wortelsoft op 09-12-2023 21:31 ]

[miezziej]

PrixV schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 23:54:
[...]


Niet toevallig Eindhoven toch? 😅

Nee, Geldermalsen Helaas zijn wij een van de laatste woningen die zal worden opgeleverd, de eerste staan nog wel op de planning voor (eind) Q1.

Een ander project daar (waarvoor we niet waren ingeloot) ging op hetzelfde moment in de verkoop en is inmiddels al opgeleverd

Ze zijn inmiddels wel begonnen met metselen bij ons blok Door de vorst/slecht weer hebben ze op de buitenwerkzaamheden een paar weken vertraging. Hopelijk geven ze de komende 2 weken even gas voor de kerstvakantie!

[PrixV]

miezziej schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 09:44:
[...]


Nee, Geldermalsen Helaas zijn wij een van de laatste woningen die zal worden opgeleverd, de eerste staan nog wel op de planning voor (eind) Q1.

Een ander project daar (waarvoor we niet waren ingeloot) ging op hetzelfde moment in de verkoop en is inmiddels al opgeleverd

Ze zijn inmiddels wel begonnen met metselen bij ons blok Door de vorst/slecht weer hebben ze op de buitenwerkzaamheden een paar weken vertraging. Hopelijk geven ze de komende 2 weken even gas voor de kerstvakantie!

Hahaha loopt vrij gelijk op met ons. Bij ons staan nu de steigers om de benedenverdieping en de stenen staan bij de achterburen er al op. Dus hopelijk voor de kerst nog een beginnetje en anders hopelijk daarna gunstige weersomstandigheden en dat ze gas kunnen geven!

[Frantic]

Draakje5 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 18:29:
[...]

Hier kost een aangebouwde garage ( niet geisoleerd ) 40.000 euro bij een ander project (belachelijk als je het mij vraagt).
[Afbeelding]

Als ze die 40k er bij mij afhalen: dikke prima 😅 ik wil zelf 4x8 of 4x10 zetten. Overweeg gewoon houtskeletbouw omdat ik dat in principe zelf kan (ben geen metselaar), mits ik wat hulp inschakel voor een waterdichte aansluiting op de woning.

Ziet er uit als een Heijmans screenshot?

Farmerwood schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 19:38:
[...]

Bronnen:

Bouwbesluit:

[...]

Bron: https://rijksoverheid.bou...3/afd3-6/par3-6-1/art3-32


[...]

Bron: https://rijksoverheid.bou...3/afd3-6/par3-6-1/art3-32


Bron: https://alphaventilatie.n...ouwbesluit-en-ventilatie/
Garage: 3 dm3 per seconde, per netto vloeroppervlak.
Berging en schuur: 1 dm3 per seconde, per m2 netto vloeroppervlak, met een minimum van 7 dm3 per seconde.

Ah dit verklaart veel idd heb het bouwbesluit zelf nog niet 100% doorgeploegd.

[ Voor 32% gewijzigd door Frantic op 09-12-2023 11:58 ]

[SquareOne]

Frantic schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 11:54:
[...]


Als ze die 40k er bij mij afhalen: dikke prima 😅 ik wil zelf 4x8 of 4x10 zetten. Overweeg gewoon houtskeletbouw omdat ik dat in principe zelf kan (ben geen metselaar), mits ik wat hulp inschakel voor een waterdichte aansluiting op de woning.

Ziet er uit als een Heijmans screenshot?

Op zo’n bedragen hopen kan . Maar in de praktijk kost alles extra miljoenmiljard. En alles wat je achterwege laat levert je vrijwel niet op.

[Frantic]

SquareOne schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 11:57:
[...]


Op zo’n bedragen hopen kan . Maar in de praktijk kost alles extra miljoenmiljard. En alles wat je achterwege laat levert je vrijwel niet op.

Haha ja, ik wacht af. gaat er te weinig af dan gaat het hele feest wss niet door.

[Draakje5]

Frantic schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 11:54:
[...]


Als ze die 40k er bij mij afhalen: dikke prima 😅 ik wil zelf 4x8 of 4x10 zetten. Overweeg gewoon houtskeletbouw omdat ik dat in principe zelf kan (ben geen metselaar), mits ik wat hulp inschakel voor een waterdichte aansluiting op de woning.

Ziet er uit als een Heijmans screenshot?


[...]


Ah dit verklaart veel idd heb het bouwbesluit zelf nog niet 100% doorgeploegd.

Stelis vastgoedontwikkeling, huizen zijn van CLT bouw gemaakt. Aannemer is volgens mij gewoon een lokale aannemer uit de buurt naam zegt me verder niks.

[Blihi]

Eierkoekie schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 07:27:
Vandaag een kijkje genomen in de meterkast en blijkt dat de elektricien destijds niet genoeg gekleurde draad had en het zo heeft opgelost met tape om de kleurcodering kloppend te maken.


***members only***


Kan verder geen kwaad denk ik. Of toch op laten corrigeren binnen de 3 maanden na oplevering.

Dit is heel fout! Dit mag echt niet en moet fatsoenlijk hersteld worden.

Alleen bij gebruik van kabel mag eventueel de grijze draad als nul gebruikt worden en die moet blauw gemarkeerd worden.

[Blihi]

wortelsoft schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 09:01:
[...]


Omdat het een kracht groep is, is het mogelijk een kabel die gebruikt is, in plaats van losse draden en dat zijn de aders vaak hetzelfde gekleurd en in dat geval is dit een prima oplossing.

Niet waar. Blauw mag nooit als fase gebruikt worden, echt helemaal nooit

[Source90]

Blihi schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 13:15:
[...]


Niet waar. Blauw mag nooit als fase gebruikt worden, echt helemaal nooit

Sommige keuzes van elektriciens 🫠

[ Voor 18% gewijzigd door Source90 op 09-12-2023 15:37 ]

[Blihi]

Source90 schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 15:35:
[...]
Sommige keuzes van elektriciens 🫠

En tape zo in de groepenkast mag natuurlijk ook niet. Dat hoort netjes met gekleurde krimpkousjes (blauw over grijs, anders niets).

[PotatoChip]

Blihi schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 17:45:
[...]


En tape zo in de groepenkast mag natuurlijk ook niet. Dat hoort netjes met gekleurde krimpkousjes (blauw over grijs, anders niets).

Bij omkleuren moet de ader over de hele lengte omgekleurd worden met tape/krimpkous... (succes bij een kabel). Naar mijn weten mag grijs ook nooit blauw worden.

Gevalletje bedrading voor een kookgroep er in getrokken een een kast met een 3 fase alamat gekregen geweest...

[ Voor 12% gewijzigd door PotatoChip op 09-12-2023 18:07 ]

[GeeMoney]

Frantic schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 11:54:
[...]


Als ze die 40k er bij mij afhalen: dikke prima 😅 ik wil zelf 4x8 of 4x10 zetten. Overweeg gewoon houtskeletbouw omdat ik dat in principe zelf kan (ben geen metselaar), mits ik wat hulp inschakel voor een waterdichte aansluiting op de woning.

Ziet er uit als een Heijmans screenshot?


[...]


Ah dit verklaart veel idd heb het bouwbesluit zelf nog niet 100% doorgeploegd.

Controleer je vergunning even, de kans dat je 4x10 mag neerzetten lijkt mij redelijk klein. Helemaal als hij aangebouwd wordt met een doorgang en je een klein perceel hebt. Dat is een voordeel van vanuit de bouw laten doen, geen gezeik met eventuele vergunningen of verschil in bouw/aanheling.
En reken maar dat je slechts een klein gedeelte van de prijs “terug” krijgt. Het voorwerk is namelijk sowieso al gedaan en die betaal je dan natuurlijk hoe dan ook al.

[Smartbikers]

Wij willen een dimmer plaatsen bij de keuken maar ik kom er niet echt uit.

We denken dat we de bruine draad naar de dimmer moeten doen en daarna de schakeldraad naar de lamp.
Moeten we nog wat met bruin (2) of zou die helemaal weg kunnen ?

[GeeMoney]

Smartbikers schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 18:26:
Wij willen een dimmer plaatsen bij de keuken maar ik kom er niet echt uit.

We denken dat we de bruine draad naar de dimmer moeten doen en daarna de schakeldraad naar de lamp.
Moeten we nog wat met bruin (2) of zou die helemaal weg kunnen ? [Afbeelding]

Naar je dimmer gaat blauw en bruin.
Vanaf je dimmer normaal gesproken een (afgetakte) blauw en zwart naar je lamp.

[Blihi]

PotatoChip schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 18:01:
[...]


Bij omkleuren moet de ader over de hele lengte omgekleurd worden met tape/krimpkous... (succes bij een kabel). Naar mijn weten mag grijs ook nooit blauw worden.

Gevalletje bedrading voor een kookgroep er in getrokken een een kast met een 3 fase alamat gekregen geweest...

Bij kabel mag dat als de kabel gebruikt wordt voor een kookgroep. Dan mag grijs blauw gemaakt worden en dan zijn de uiteindes voldoende.

Ook bij een 3-aderige kabel grijs, bruin, zwart (of 4-aderig met geel/groen) mag je de grijze als nul gebruiken, zolang je de eindes omkleurt. Dat kan handig zijn als je buiten een schakeldraad en een fasedraad wilt combineren in 1 kabel.

[leeri003]

Wanne-B88 schreef op vrijdag 8 december 2023 @ 21:24:
[...]


Gouden tip dit.

Er moest bij ons met alle geweld voor jaareinde gepasseerd worden. Notaris tot half elf in de avond afspraken, etc. Op 30 december mochten wij. Alles leuk en aardig tot we een tijd later de heffing kregen, pas toen begrepen we de haast om te passeren voor jaareinde. Waarbij de gemeente Nijmegen onbebouwde bouwgrond (ik leg het vast niet goed uit) extra zwaar belast. Het was goedkoper geweest als men wel met de bouw begonnen was. Zure dobber van - als ik het mij goed herinner - €2000.

Dank voor het delen ben benieuwd of onze aannemer haast gaat maken, hypotheek is bijna rond en in december zouden ze beginnen met de bouw. Denk dat wij even wachten en spontaan op vakantie zijn in december.

[Eierkoekie]

Blihi schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 19:56:
[...]


Bij kabel mag dat als de kabel gebruikt wordt voor een kookgroep. Dan mag grijs blauw gemaakt worden en dan zijn de uiteindes voldoende.

Ook bij een 3-aderige kabel grijs, bruin, zwart (of 4-aderig met geel/groen) mag je de grijze als nul gebruiken, zolang je de eindes omkleurt. Dat kan handig zijn als je buiten een schakeldraad en een fasedraad wilt combineren in 1 kabel.

Dank allen voor de reacties. Ik schrik hier wel van. Nam aan dat de aannemer niet zo veel grenzen zou opzoeken.

Mij is nog niet helemaal helder wat ik zou moeten verwoorden in zijn reparatieverzoek. Het betreft inderdaad een kookgroep voor een 3fase kookplaat. Ik durf niet te zeggen of er een 3fase kabel rechtstreeks ononderbroken naar de keuken loopt. Stel dat dat zo is, dan moeten ze de kabel opnieuw trekken. Of volstaat t om de meterkast correct te kleurcoderen en juiste kleur kabels en hoezen?

[Blihi]

Waarschijnlijk lopen er 4 draden. Eentje moet vervangen worden. Een blauwe moet er uit en daar moet een bruine in.

Klusje van niets als je er bij kunt.

[Eierkoekie]

Blihi schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 21:17:
Waarschijnlijk lopen er 4 draden. Eentje moet vervangen worden. Een blauwe moet er uit en daar moet een bruine in.

Klusje van niets als je er bij kunt.

En is dat dan een kabel dat begint en eindigt in de meterkast of eentje die begint in de meterkast en eindigt bij de kookplaat?

Mijn aannemer begint heel lastig te doen met nieuwe verzoeken omdat ze bezig zijn met de eindsprint opleveringen voor het einde van het jaar. Kan ik beter inschatten wat voor moeite ze moeten doen.

[Blihi]

Ik denk niet dat het kabel is. Er zijn geen kabels met 2x blauw.

Het gaat dus om een installatiedraad tussen meterkast en Perilex.

[ Voor 35% gewijzigd door Blihi op 10-12-2023 06:58 ]

[Roy]

Wat is een reële verdeling van termijnen voor de aanschaf van een nieuwbouwappartement? Het betreft hier een verbouwing van een klein kantoorgebouw naar een 7 tal appartementen. De helft van het gebouw is al bestaand, en de andere helft wordt bijgebouwd. De verbouwing van het bestaande gedeelte is bijna klaar, en ze zijn net begonnen aan de nieuwbouw van de andere helft (waaronder het appartement waar ik interesse in heb). Oplevering mei 2024

De volgende termijnen staan in de concept koopovereenkomst. Ik vind het eerste termijn nogal hoog, of heb ik dat mis?

Termijnen:

1. Te declareren bij juridische overdracht 70%
2. Te declareren zodra de gevels en vloeren zijn gereedgekomen 20%
3. Te declareren zodra de binnenwanden en plafonds zijn gereedgekomen 3%
4. Te declareren zodra installatie van de ruwbouw zijn gereedgekomen 3%
5. Te declareren zodra de af montage van de elektra zijn gereedgekomen 1%
6. Te declareren bij oplevering tot woonappartement 3%

[Dronium]

Roy schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 23:58:
Wat is een reële verdeling van termijnen voor de aanschaf van een nieuwbouwappartement? Het betreft hier een verbouwing van een klein kantoorgebouw naar een 7 tal appartementen. De helft van het gebouw is al bestaand, en de andere helft wordt bijgebouwd. De verbouwing van het bestaande gedeelte is bijna klaar, en ze zijn net begonnen aan de nieuwbouw van de andere helft (waaronder het appartement waar ik interesse in heb). Oplevering mei 2024

De volgende termijnen staan in de concept koopovereenkomst. Ik vind het eerste termijn nogal hoog, of heb ik dat mis?

Termijnen:

1. Te declareren bij juridische overdracht 70%
2. Te declareren zodra de gevels en vloeren zijn gereedgekomen 20%
3. Te declareren zodra de binnenwanden en plafonds zijn gereedgekomen 3%
4. Te declareren zodra installatie van de ruwbouw zijn gereedgekomen 3%
5. Te declareren zodra de af montage van de elektra zijn gereedgekomen 1%
6. Te declareren bij oplevering tot woonappartement 3%

Ik vind de verdeling ook wel heel erg in het voordeel van de bouwer/ontwikkelaar . . . Normaal gezien hou je bij nieuwbouw de laatste 5% achter (via de notaris of een bankgarantie) tot ook alle rest punten afgehandeld zijn.
Valt het progject onder Woningborg, SWK of BouwGarant? Zo ja dan daar eerst eens navragen of dit zo wel mag.

[Brains Bush]

Roy schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 23:58:
Wat is een reële verdeling van termijnen voor de aanschaf van een nieuwbouwappartement? Het betreft hier een verbouwing van een klein kantoorgebouw naar een 7 tal appartementen. De helft van het gebouw is al bestaand, en de andere helft wordt bijgebouwd. De verbouwing van het bestaande gedeelte is bijna klaar, en ze zijn net begonnen aan de nieuwbouw van de andere helft (waaronder het appartement waar ik interesse in heb). Oplevering mei 2024

De volgende termijnen staan in de concept koopovereenkomst. Ik vind het eerste termijn nogal hoog, of heb ik dat mis?

Termijnen:

1. Te declareren bij juridische overdracht 70%
2. Te declareren zodra de gevels en vloeren zijn gereedgekomen 20%
3. Te declareren zodra de binnenwanden en plafonds zijn gereedgekomen 3%
4. Te declareren zodra installatie van de ruwbouw zijn gereedgekomen 3%
5. Te declareren zodra de af montage van de elektra zijn gereedgekomen 1%
6. Te declareren bij oplevering tot woonappartement 3%

Hieronder een voorbeeld van de termijn die bij ons gelden. Is wel 100% nieuwbouw appartement.
Wellicht heb je er iets aan?

Die eerste 70% lijkt me ook wel fors en niet in lijn met de verschillende fases van de bouwvorderingen.
Bij "jouw" appartement begint men ook zo'n beetje vanaf nul. Wellicht dat de fundering al gedaan is?
Dan zou je wellicht een andere verdeling van die 70%+ andere percentages per periode/fase verwachten.
90% al betaald nadat de vloer/gevels klaar zijn is best een risico voor de koper. Weet niet of er voor combi bestaand/nieuwbouw andere regels gelden of dat daar een andere leidraad voor is qua termijnverdeling

[twain4me]

Eierkoekie schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 07:27:
Vandaag een kijkje genomen in de meterkast en blijkt dat de elektricien destijds niet genoeg gekleurde draad had en het zo heeft opgelost met tape om de kleurcodering kloppend te maken.


***members only***


Kan verder geen kwaad denk ik. Of toch op laten corrigeren binnen de 3 maanden na oplevering.

laten corrigeren. en dan vooral die 2e blauwe. Bruin aan het einde een kleurtje even om aan te geven welke fase het is is geen probleem. die blauwe draad als fase draad zou ik niet willen. en is niet nodig want het is geen kabel. dus ze hebben keus welke kleur erin gaat. zo te zien waren het 2 groepen (of een kookgroep) die samen een 3fase groep zijn geworden.

[Blihi]

Roy schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 23:58:
Wat is een reële verdeling van termijnen voor de aanschaf van een nieuwbouwappartement? Het betreft hier een verbouwing van een klein kantoorgebouw naar een 7 tal appartementen. De helft van het gebouw is al bestaand, en de andere helft wordt bijgebouwd. De verbouwing van het bestaande gedeelte is bijna klaar, en ze zijn net begonnen aan de nieuwbouw van de andere helft (waaronder het appartement waar ik interesse in heb). Oplevering mei 2024

De volgende termijnen staan in de concept koopovereenkomst. Ik vind het eerste termijn nogal hoog, of heb ik dat mis?

Termijnen:

1. Te declareren bij juridische overdracht 70%
2. Te declareren zodra de gevels en vloeren zijn gereedgekomen 20%
3. Te declareren zodra de binnenwanden en plafonds zijn gereedgekomen 3%
4. Te declareren zodra installatie van de ruwbouw zijn gereedgekomen 3%
5. Te declareren zodra de af montage van de elektra zijn gereedgekomen 1%
6. Te declareren bij oplevering tot woonappartement 3%

Is er wel een bouwverzekeraar, zoals SWK of Woningborg? Zo ja, wat zegt die er van? Zo nee, denk er nog eens heel goed over na, want die 70% ben je bij een eventueel faillissement gewoon kwijt.

[Blihi]

twain4me schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:45:
[...]


laten corrigeren. en dan vooral die 2e blauwe. Bruin aan het einde een kleurtje even om aan te geven welke fase het is is geen probleem. die blauwe draad als fase draad zou ik niet willen. en is niet nodig want het is geen kabel. dus ze hebben keus welke kleur erin gaat. zo te zien waren het 2 groepen (of een kookgroep) die samen een 3fase groep zijn geworden.

Bruin een kleurtje geven mag. Dat met tape doen mag niet. Dat hoort dan met krimpkous.

Eenvoudiger is om met een zwarte stift 1, 2 of 3 stipjes te zetten op het uiteinde, zodat je weet welke draad welke is.

[Farmerwood]

Eierkoekie schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 07:27:
Vandaag een kijkje genomen in de meterkast en blijkt dat de elektricien destijds niet genoeg gekleurde draad had en het zo heeft opgelost met tape om de kleurcodering kloppend te maken.

***members only***

Kan verder geen kwaad denk ik. Of toch op laten corrigeren binnen de 3 maanden na oplevering.

Om er ook nog even een positieve draai aan te geven: Je aannemer/electricien heeft wel netjes een krachtgroep geplaatst i.p.v. een kookgroep. (Dit was voor de kookplaat toch las ik ergens.) Dus die discussie hoef je dan in ieder geval niet meer aan te gaan.

Verder eens met bovenstaande commentaren.
Dit mag zo niet. Zeker geen blauwe draad als fase gebruiken. Kans dat dat verkeerd gaat is gewoon te groot.

Beste oplossing is draden vervangen door de correcte kleur, maar zoals al aangegeven mag een alternatief met krimpkous ook. Tape mag niet omdat dat er te makkelijk vanaf gaat.

[Source90]

/flauw
En als ze moeilijk doen; tape van de blauwe draad af, twee blauwe losmaken van ALS een foto naar bouwer sturen met de opmerking “de keukenleverancier wilt het niet opleveren, want ik heb twee blauwe draden”

[ Voor 3% gewijzigd door Source90 op 10-12-2023 13:49 ]

[Roy]

Brains Bush schreef op zondag 10 december 2023 @ 10:18:
[...]


Hieronder een voorbeeld van de termijn die bij ons gelden. Is wel 100% nieuwbouw appartement.
Wellicht heb je er iets aan?

Die eerste 70% lijkt me ook wel fors en niet in lijn met de verschillende fases van de bouwvorderingen.
Bij "jouw" appartement begint men ook zo'n beetje vanaf nul. Wellicht dat de fundering al gedaan is?
Dan zou je wellicht een andere verdeling van die 70%+ andere percentages per periode/fase verwachten.
90% al betaald nadat de vloer/gevels klaar zijn is best een risico voor de koper. Weet niet of er voor combi bestaand/nieuwbouw andere regels gelden of dat daar een andere leidraad voor is qua termijnverdeling

[Afbeelding]

Het betreft een nieuwe verdieping die nog op de bestaande bouw geplaatst moet worden, dus fundering ligt er al, maar de hele opbouw moet nog gebeuren.

Blihi schreef op zondag 10 december 2023 @ 11:56:
[...]


Is er wel een bouwverzekeraar, zoals SWK of Woningborg? Zo ja, wat zegt die er van? Zo nee, denk er nog eens heel goed over na, want die 70% ben je bij een eventueel faillissement gewoon kwijt.

Dat is een goed punt, ik kan er niets over vinden, dus die heb ik op mijn vragenlijstje voor de makelaar gezet

[Frantic]

GeeMoney schreef op zaterdag 9 december 2023 @ 18:01:
[...]


Controleer je vergunning even, de kans dat je 4x10 mag neerzetten lijkt mij redelijk klein. Helemaal als hij aangebouwd wordt met een doorgang en je een klein perceel hebt. Dat is een voordeel van vanuit de bouw laten doen, geen gezeik met eventuele vergunningen of verschil in bouw/aanheling.
En reken maar dat je slechts een klein gedeelte van de prijs “terug” krijgt. Het voorwerk is namelijk sowieso al gedaan en die betaal je dan natuurlijk hoe dan ook al.

Projectontwikkelaar beweert dat ik tot 10m diep en tot aan de perceelgrens vergunningsvrij mag aanbouwen.

Uiteraard check ik eea met de gemeente alvorens een krabbel te zetten.

[Source90]

Frantic schreef op zondag 10 december 2023 @ 13:59:
[...]


Projectontwikkelaar beweert dat ik tot 10m diep en tot aan de perceelgrens vergunningsvrij mag aanbouwen.

Uiteraard check ik eea met de gemeente alvorens een krabbel te zetten.

Hier ook een vergunning ingediend bij de gemeente voor een garage naast de woning, kreeg ik terug dat het vergunningsvrij was.

[Frantic]

Source90 schreef op zondag 10 december 2023 @ 14:02:
[...]

Hier ook een vergunning ingediend bij de gemeente voor een garage naast de woning, kreeg ik terug dat het vergunningsvrij was.

ja tegenwoordig mag er best veel vergunningsvrij

[Blihi]

Farmerwood schreef op zondag 10 december 2023 @ 13:23:
[...]


Om er ook nog even een positieve draai aan te geven: Je aannemer/electricien heeft wel netjes een krachtgroep geplaatst i.p.v. een kookgroep. (Dit was voor de kookplaat toch las ik ergens.) Dus die discussie hoef je dan in ieder geval niet meer aan te gaan.

Verder eens met bovenstaande commentaren.
Dit mag zo niet. Zeker geen blauwe draad als fase gebruiken. Kans dat dat verkeerd gaat is gewoon te groot.

Beste oplossing is draden vervangen door de correcte kleur, maar zoals al aangegeven mag een alternatief met krimpkous ook. Tape mag niet omdat dat er te makkelijk vanaf gaat.

Er hoeft maar 1 draad vervangen te worden.

Een krachgroep mag prima bedraad worden met blauw, geel/groen en drie keer bruin.

Als je die bruine wilt markeren doe je dat met krimpkousjes of gewoon stipjes.

[MisterX333]

Zijn er hier nog mensen die geprobeerd hebben om in de aanneemovereenkomst iets op te laten nemen over inspanningen van de aannemer om de nutsvoorzieningen op tijd aan te vragen? Ik lees steeds meer berichten van overbelasting op het net en nieuwbouwhuizen die zwaar vertraagd worden opgeleverd door ontbreken elektriciteit aansluiting. In de koop/aanneem overeenkomst zie ik hier niks over opgenomen.

Daarbij ook over afwijking van het perceel. Als het minder is, is er geen enkel recht op verrekening. Accepteren jullie dat zo maar?

[Brains Bush]

MisterX333 schreef op zondag 10 december 2023 @ 20:28:
Zijn er hier nog mensen die geprobeerd hebben om in de aanneemovereenkomst iets op te laten nemen over inspanningen van de aannemer om de nutsvoorzieningen op tijd aan te vragen? Ik lees steeds meer berichten van overbelasting op het net en nieuwbouwhuizen die zwaar vertraagd worden opgeleverd door ontbreken elektriciteit aansluiting. In de koop/aanneem overeenkomst zie ik hier niks over opgenomen.

Daarbij ook over afwijking van het perceel. Als het minder is, is er geen enkel recht op verrekening. Accepteren jullie dat zo maar?

De aannemer dient zich aan de werkbare dagen te houden, overschrijding hiervan is dan van kracht. Ga er maar vanuit dat de aannemer ook zo snel mogelijk het project opgeleverd wil hebben. Al is het alleen maar voor de facturen te innen . NUTS is extern en is dan een lastige.

Aannemer vraagt nu ook eerder dan voorheen de NUTS voorzieningen aan. Dat wordt gepland. Uitdaging kan zijn dat als de bouw eerder klaar is dat men toch moet wachten op de reeds geplande NUTS aansluiting. Die planning aanpassen (bv vervroegen) schijnt bijna onmogelijk te zijn.

Zie ook bv dit artikel: https://tenholternoordam....ke-partij-ligt-het-risico

Ben inderdaad ook wel benieuwd hoe zich dit de komende maanden/jaren gaat ontwikkelen met al die verontruste berichten in de media.

PS Vergeet ook niet de, zoals in ons geval, aanleg van de openbare voorzieningen. weg, trottoir, lantaarnpalen, afvalverzameling etc. Ook daar hebben ze vanaf het begin de planning met de gemeente afgestemd .Die houden zich -netjes- aan deze planning. Echter zijn onze appartementen al opleverklaar. Nu twee maandjes wachten totdat de weg naar onze voordeur begaanbaar is.

[IAMsterdam]

MisterX333 schreef op zondag 10 december 2023 @ 20:28:
Zijn er hier nog mensen die geprobeerd hebben om in de aanneemovereenkomst iets op te laten nemen over inspanningen van de aannemer om de nutsvoorzieningen op tijd aan te vragen? Ik lees steeds meer berichten van overbelasting op het net en nieuwbouwhuizen die zwaar vertraagd worden opgeleverd door ontbreken elektriciteit aansluiting. In de koop/aanneem overeenkomst zie ik hier niks over opgenomen.

Daarbij ook over afwijking van het perceel. Als het minder is, is er geen enkel recht op verrekening. Accepteren jullie dat zo maar?

Dit soort problemen worden in de praktijk eigenlijk meestal afgevangen door het garantiefonds. Voor uitloop van de bouw is er al een regeling dmv de werkbare dagen die genoemd staan in de overeenkomst. Als daaraan voorbij wordt gegaan is er al een vergoedingsregeling. Idem voor afwijkingen van de perceelgrootte, hoewel die wat minder zwart-wit zijn. Minder dan 5% wordt als normale afwijking gezien. Van 5-10% is het een schemergebied en daarboven bijna altijd een standaard tegemoetkoming.

[MisterX333]

Bedankt, is de kans dan alleen niet groot dat een aannemer zich zal beroepen op overmacht (gezien afhankelijkheid van de netbeheerder) en een termijnverlenging van werkbare dagen wordt goedgekeurd? Maw. geen schade vergoeding voor mensen die hun nieuwe huis veel te laat krijgen opgeleverd....

[Farmerwood]

Blihi schreef op zondag 10 december 2023 @ 16:17:
[...]


Er hoeft maar 1 draad vervangen te worden.

Een krachgroep mag prima bedraad worden met blauw, geel/groen en drie keer bruin.

Als je die bruine wilt markeren doe je dat met krimpkousjes of gewoon stipjes.

Netto hoeft er inderdaad maar 1 draad vervangen te worden, maar in de praktijk zie je vaak dat ze de hele set draden er in één keer uit trekken en een volledig nieuwe set erin trekken omdat dat makkelijker gaat.
Daarom had ik het over meervoud.

[Blihi]

Farmerwood schreef op maandag 11 december 2023 @ 09:36:
[...]


Netto hoeft er inderdaad maar 1 draad vervangen te worden, maar in de praktijk zie je vaak dat ze de hele set kabels draden er in één keer uit trekken en een volledig nieuwe set erin trekken omdat dat makkelijker gaat.
Daarom had ik het over meervoud.

Draden, niet kabels. Als er gebruik gemaakt is van losse buis, dan is het vervangen van 1 draad eenvoudiger dan het vervangen van alles, maar ieder zijn ding.

[IAMsterdam]

MisterX333 schreef op maandag 11 december 2023 @ 09:35:
Bedankt, is de kans dan alleen niet groot dat een aannemer zich zal beroepen op overmacht (gezien afhankelijkheid van de netbeheerder) en een termijnverlenging van werkbare dagen wordt goedgekeurd? Maw. geen schade vergoeding voor mensen die hun nieuwe huis veel te laat krijgen opgeleverd....

Ze kunnen het proberen maar dat is nog niet eenvoudig. Zie https://tenholternoordam....ke-partij-ligt-het-risico

Ik zou je vraag vooral eens neerleggen bij het garantiefonds (als dat van toepassing is), die hebben er inmiddels misschien wat ervaring mee.

[ColeJ]

Naast ons net opgeleverde woning komt een steeg waar een stukje schutting komt vanuit de aangrenzende huurhuizen. Nu wilde ze beginnen met plaatsen van die schutting maar ze zijn weer vertrokken omdat er een HWA buis precies onder de erfgrens loopt. De HWA buis zit echt recht onder onze erfgrens (meters lang). Hoe zullen ze dit oplossen?

[Fedde]

ColeJ schreef op maandag 11 december 2023 @ 12:09:
Naast ons net opgeleverde woning komt een steeg waar een stukje schutting komt vanuit de aangrenzende huurhuizen. Nu wilde ze beginnen met plaatsen van die schutting maar ze zijn weer vertrokken omdat er een HWA buis precies onder de erfgrens loopt. De HWA buis zit echt recht onder onze erfgrens (meters lang). Hoe zullen ze dit oplossen?

HWA omleggen of de schutting verplaatsen zijn je enige opties. Ik zou voor de eerste gaan. HWA is prima om te leggen, wel wat krom gemaakt.

[Rubenus]

ColeJ schreef op maandag 11 december 2023 @ 12:09:
Naast ons net opgeleverde woning komt een steeg waar een stukje schutting komt vanuit de aangrenzende huurhuizen. Nu wilde ze beginnen met plaatsen van die schutting maar ze zijn weer vertrokken omdat er een HWA buis precies onder de erfgrens loopt. De HWA buis zit echt recht onder onze erfgrens (meters lang). Hoe zullen ze dit oplossen?

Weet je van wie de HWA is? Van jou of van de buren?

[ColeJ]

Rubenus schreef op maandag 11 december 2023 @ 13:53:
[...]


Weet je van wie de HWA is? Van jou of van de buren?

Die is denk ik van de gemeente. Hij loopt namelijk naar een put toe in de steeg.

[Treepata]

Hoi allen,

Onze vloerenlegger heeft vrijdag 1 december keramische tegels gelegd. Bij een nadere inspectie vandaag (toevallig, want de bouwlamp staat erop), zag ik dat enkele tegels waren verzakt. Ongeveer op dezelfde lijn. Zie foto's hieronder, vooral op de schaduwplekjes.

Waar zou dit aan kunnen liggen? De vloerenlegger moest wel extra cement gebruiken om de vloer te egaliseren, maar is dit het resultaat daarvan?

Afgelopen donderdag 7 december hebben ze de keuken geplaatst, maar de vloerenlegger zei van te voren dat dit geen probleem zou moeten zijn. De dag na het leggen zou je erop moeten kunnen lopen, aldus hem.

Ik wil graag een second opinion, voordat ik met de vloerenlegger contact opneem.

Alvast dank voor de reacties!

[RobbieB]

Treepata schreef op dinsdag 12 december 2023 @ 11:59:
Hoi allen,

Onze vloerenlegger heeft vrijdag 1 december keramische tegels gelegd. Bij een nadere inspectie vandaag (toevallig, want de bouwlamp staat erop), zag ik dat enkele tegels waren verzakt. Ongeveer op dezelfde lijn. Zie foto's hieronder, vooral op de schaduwplekjes.

Waar zou dit aan kunnen liggen? De vloerenlegger moest wel extra cement gebruiken om de vloer te egaliseren, maar is dit het resultaat daarvan?

Afgelopen donderdag 7 december hebben ze de keuken geplaatst, maar de vloerenlegger zei van te voren dat dit geen probleem zou moeten zijn. De dag na het leggen zou je erop moeten kunnen lopen, aldus hem.

Ik wil graag een second opinion, voordat ik met de vloerenlegger contact opneem.

Alvast dank voor de reacties!


[Afbeelding]

[Afbeelding]

Waarom een second opinion als je nog geen first opinion hebt gevraagd bij de tegelzetter? Als jij het niet normaal vindt is dat de eerste partij om het bij neer te leggen.

[Treepata]

RobbieB schreef op dinsdag 12 december 2023 @ 12:04:
[...]

Waarom een second opinion als je nog geen first opinion hebt gevraagd bij de tegelzetter? Als jij het niet normaal vindt is dat de eerste partij om het bij neer te leggen.

Omdat 1) de tegelzetter nogal een... energieke man is - en 2) omdat ik graag zelf een beeld wil krijgen van de situatie en mogelijke oorzaken. Ik vertrouw hem op zich wel, maar wil graag eerst zelf wat onafhankelijke informatie inwinnen voordat ik het gesprek aan ga met hem. Uiteindelijk moet ik er wel met hem uit kunnen komen, en het helpt mij als ik zelf eerst een beter beeld heb van de situatie. Dat is dan ook de reden dat ik hier veel mee lees in dit forum en hier zelf soms wat post. Om van een andere bron aanvullende informatie te krijgen.

[Patox]

Treepata schreef op dinsdag 12 december 2023 @ 11:59:
Hoi allen,

Onze vloerenlegger heeft vrijdag 1 december keramische tegels gelegd. Bij een nadere inspectie vandaag (toevallig, want de bouwlamp staat erop), zag ik dat enkele tegels waren verzakt. Ongeveer op dezelfde lijn. Zie foto's hieronder, vooral op de schaduwplekjes.

Waar zou dit aan kunnen liggen? De vloerenlegger moest wel extra cement gebruiken om de vloer te egaliseren, maar is dit het resultaat daarvan?

Afgelopen donderdag 7 december hebben ze de keuken geplaatst, maar de vloerenlegger zei van te voren dat dit geen probleem zou moeten zijn. De dag na het leggen zou je erop moeten kunnen lopen, aldus hem.

Ik wil graag een second opinion, voordat ik met de vloerenlegger contact opneem.

Alvast dank voor de reacties!


[Afbeelding]

[Afbeelding]

Heeft hij een leveling systeem (plastic clips) gebruikt? Geluk bij een ongeluk passen de oneffenheden wel bij de 'stijl' van de tegels (ruwere houten vloer look), maar ik zou me hier wel aan storen denk ik. In principe zouden er enkele tegels vervangen moeten kunnen worden.