Financiële onafhankelijkheid - Deel 4

[President]

Unif schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 08:41:
Wat ook scheelt is dat ik aardig zuinig ben, heb een modaal salaris en heb daarvan 77.28% gespaard over de eerste drie maanden van het jaar. (reserveringen tel ik niet mee)

Je hebt een modaal salaris, dus iets van 2200 netto per maand of minder. Als je 77% hebt gespaard, heb je dus minder dan 550 per maand uitgegeven.

Dan moet je nog thuis wonen zonder auto, want anders is dat niet te doen... Zeker niet als je het echt over je SR hebt, waarbij je dus ook gemeentelijke belastingen, waterschapsbelasting, etc. zou hebben betaald in de afgelopen drie maanden :-P

[Unif]

@President

Daar zit alles bij in, dus ook gemeentelijke lasten.

Heb een eigen huis, hypotheek vrij.

Gemiddeld uitgaven € 619,40

[ Voor 6% gewijzigd door Unif op 31-03-2020 09:11 ]

[TucanoItaly]

Unito schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 06:23:
Echter gaan we uiteindelijk met zijn allen flink meebetalen (via belasting) aan alle reddingsmaatregelen. Per saldo (richting fire) pakt het eerder negatief dan positief uit imho. Hoe zien jullie dit?

Ja, dat lijkt iedereen te vergeten in dit verhaal. Alle noodmaatregelen worden door de overheid betaald, en dat wordt geleend op de kapitaalmarkt. Doordat vrijwel alle Europese landen staatsobligaties gaan uitschrijven, is een vervelend mogelijk scenario dat de rente en mogelijk de inflatie stijgen.

Maar goed, da's koffiedik kijken. Maar hoe dan ook, we gaan dit met geleend geld betalen, en leningen moet je uiteindelijk terugbetalen.

Plus, in dit hele verhaal is nog niet verdisconteerd dat we dit jaar een enorme tegenvaller gaan krijgen qua bruto nationaal product, en dus belastingopbrengst. Hele bedrijfstakken zijn buiten werking gesteld, zo te zien voor ettelijke maanden. Dit heeft werkeloosheid en maandenlang niks doen tot gevolg. We zaten Europees gezien al op het randje van nul-groei, dus sowieso zitten we dit jaar in recessie.

[CurlyMo]

Anoniem: 677216 schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 08:53:
[...]

Je hebt een 0 te veel

Oftewel, teveel moeite om niet gewoon een mixfonds te pakken.

[CornermanNL]

Ik zou zeker niet op de rem trappen, het heeft totaal geen zin. Je kan nu zelfs het bespaarde geld op je gemak extra beleggen of extra aflossen, anders had je het toch uitgegeven. De reeds aanwezige cash buffers zijn voor de meeste in dit topic wel voldoende om het een tijdje uit te zingen.

Al het overige is koffiedik kijken. Gaat er nog de helft af? Zou kunnen , maakt niets uit op de lange termijn. Er wordt ineens een hoop getwijfeld terwijl alle maatregelen die iedereen heeft genomen , cash buffers , aflossen op hypotheek juist precies bedoeld zijn om dit soort tijden door te komen. Waarom dan nu extra buffers maken ?

Ik zou zeggen, je zou het toch uitgeven aan dingen (vakanties, hobby, koffie in de stad) dus je bent het niet ineens kwijt als je nu extra inlegt in je ETF's.

Dit is nu de situatie waar al die voorbereidingen voor zijn geweest. Benut het.

[Metro2002]

PM_Petrol schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 00:29:
[...]

Waarom? Uiteindelijk moet je het toch betalen. Bij sommige banken zelfs met extra rente.
Of heb je op dit moment geen inkomen meer?

Ik bedoelde extra aflossen, de gewone hypotheek loopt uiteraard gewoon door.

[Tdem]

Toch krijg ik in deze tijd wel de behoefte om extra te hamsteren voor op mijn spaarrekening.

[Wozmro]

Als je nog uitgaven moet of wil doen is dit nu wel een gunstige periode. Voor zo ver het momenteel praktisch mogelijk is. Maar er komt ook nog wel een lastige economische periode nadat het virus weg is.

Ik zou nu niet graag een huis, auto of iets dergelijks moeten verkopen omdat je de cash nodig hebt.

[Ko.Kane]

Wozmro schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 11:39:
Als je nog uitgaven moet of wil doen is dit nu wel een gunstige periode. Voor zo ver het momenteel praktisch mogelijk is. Maar er komt ook nog wel een lastige economische periode nadat het virus weg is.

Ik zou nu niet graag een huis, auto of iets dergelijks moeten verkopen omdat je de cash nodig hebt.

Omgekeerd: over tijdje is het waarschijnlijk mooi kopen. Zeker tweedehands auto's of motoren. (Of was dat @TucanoItaly die een motor zoekt?)

[Rubbergrover1]

Ko.Kane schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 12:01:
[...]

Omgekeerd: over tijdje is het waarschijnlijk mooi kopen. Zeker tweedehands auto's of motoren. (Of was dat @TucanoItaly die een motor zoekt?)

Inderdaad. Waarschijnlijk zijn een heleboel mensen de komende maanden toch erg angstig en willen ze liever eerst de kat uit de boom kijken. Dus dat is eigenlijk hét moment om toe te slaan en mooie dealtjes te sluiten.

[TucanoItaly]

Ko.Kane schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 12:01:
Of was dat @TucanoItaly die een motor zoekt?

Yep, maar ik ga even niks kopen totdat ik m'n rijbewijs kan halen. In ieder geval is dat tot 6 april gestopt, maar mijn vermoeden is dat het nog wel even stil ligt.

[Ko.Kane]

TucanoItaly schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 13:52:
[...]


Yep, maar ik ga even niks kopen totdat ik m'n rijbewijs kan halen. In ieder geval is dat tot 6 april gestopt, maar mijn vermoeden is dat het nog wel even stil ligt.

Veel mensen houden motoren te lang aan. Omdat ze zo goedkoop te houden zijn (In NL). Eerste wat in de verkoop gaat, als er geld gezocht wordt. Maar als er verkoop piek komt, komt die later.

Denk dat voor de meeste mensen de gevolgen nog niet duidelijk zijn financieel gezien. Wij zitten natuurlijk boven op onze maandbudgetten/uitgaven, maar de meeste mensen merken het pas als ze rood staan.

[finsdefis]

Wij geven echt veel minder uit in deze tijden. Onze 'basisuitgaven' zitten op zo'n 1700 euro p/m (alles van boodschappen tot mobiliteit tot hypotheek tot verzekeren). Maar daarbovenop komt meestal nog gemiddeld zo'n 700 euro p/m aan hobby's en luxe, waarvan het meeste nu wegvalt. Denk aan vakantie, uit eten, tripjes, sport.

Wel gunstig dat we tijdig de vakantie hebben kunnen annuleren. Dat was zo'n 1100 euro aan vliegtickets en daarbovenop een niet-restitueerbare hotelboeking die we via een beleefd mailtje alsnog teruggestort kregen. Even compleet individualistisch via een omweg alsnog een refund kunnen krijgen voor de vliegtickets. Eigenlijk wilden ze ons een voucher aanbieden nadat zij één v/d vluchten geannuleerd hadden.

Luxeprobleem: hoe ga ik hier mee om in de administratie

Ik hoor wel van veel mensen dat het 'thuiszitten' (zelfs zonder kinderen) ze tegenvalt. Zo ervaar ik het totaal niet met mijn partner. In die zin wel een goede oefening voor een karige vorm van FO.

[ Voor 3% gewijzigd door finsdefis op 31-03-2020 14:28 ]

[AceAceAce]

CurlyMo schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 09:23:
[...]

Oftewel, teveel moeite om niet gewoon een mixfonds te pakken.

Mwoah, uitgaande van 4% rendement pre-cost, 30 jaar looptijd, 200k eenmalige inleg, is het verschil tussen 1.03% of 1.2% kosten toch uiteindelijk €23.272, ~5% van het totaalbedrag na 30 jaar. En het verschil wordt alleen maar groter als we ook andere kosten meenemen zoals inflatie, belastingen, e.d.

Te veel moeite? I think not.

Op een ander vlak; ik wordt nu op FB wel gebombardeerd met gedeelde posts over huizen die te koop staan. Ligt het aan mij of is de vraag naar koophuizen al ingestort?

[ Voor 25% gewijzigd door AceAceAce op 31-03-2020 14:39 ]

[Bulder]

AceAceAce schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 14:34:
[...]

Op een ander vlak; ik wordt nu op FB wel gebombardeerd met gedeelde posts over huizen die te koop staan. Ligt het aan mij of is de vraag naar koophuizen al ingestort?

Ik zie het inderdaad ook ineens voorbijkomen, dat gebeurde tot voor kort bijna nooit. Dat zou mooi zijn, want dan kunnen wij dit jaar ook de overstap naar koop maken. Ik denk dat menig FO'er een hartverzakking krijgt als 'ie hoort wat we aan huur betalen, en ik zelf ook een beetje nu ik erover nadenk.

Volgens mij blijven prijzen van huizen wat langer stabiel door de mogelijkheid om koop/verkoop uit te stellen. Pas als het nijpender wordt gaan er een paar overstag en dondert de bende in elkaar. Iemand met wat ervaring van de vorige crisis die een indicatie kan geven wanneer we een grote daling zouden kunnen verwachten?

[MrAcid]

Bulder schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 14:53:
[...]


Ik zie het inderdaad ook ineens voorbijkomen, dat gebeurde tot voor kort bijna nooit. Dat zou mooi zijn, want dan kunnen wij dit jaar ook de overstap naar koop maken. Ik denk dat menig FO'er een hartverzakking krijgt als 'ie hoort wat we aan huur betalen, en ik zelf ook een beetje nu ik erover nadenk.

Volgens mij blijven prijzen van huizen wat langer stabiel door de mogelijkheid om koop/verkoop uit te stellen. Pas als het nijpender wordt gaan er een paar overstag en dondert de bende in elkaar. Iemand met wat ervaring van de vorige crisis die een indicatie kan geven wanneer we een grote daling zouden kunnen verwachten?

https://www.cbs.nl/nl-nl/...s/monitor-koopwoningmarkt

[CurlyMo]

AceAceAce schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 14:34:
Te veel moeite? I think not.

Zou je je rekenvoorbeeld wat meer kunnen toelichten?

[!null]

MrAcid schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 14:58:
[...]

https://www.cbs.nl/nl-nl/...s/monitor-koopwoningmarkt

Dit is allemaal tot 4e kwartaal 2019

[Pistachenootje]

CurlyMo schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 15:01:
[...]
Zou je je rekenvoorbeeld wat meer kunnen toelichten?

Met rente op rente effect kunnen kleine verschillen over 30 jaar een groot verschil maken.

[CurlyMo]

Pistachenootje schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 15:22:
[...]

Met rente op rente effect kunnen kleine verschillen over 30 jaar een groot verschil maken.

Als je uitgaat van die eenmalige 200k inleg ja. Als je maandelijks zeg € 200,- inlegt speelt die rente op rente veel minder mee.

[Pistachenootje]

CurlyMo schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 15:51:
[...]

Als je uitgaat van die eenmalige 200k inleg ja. Als je maandelijks zeg € 200,- inlegt speelt die rente op rente veel minder mee.

Ook dan zal het om duizenden euro's verschil gaan...

[Rubbergrover1]

CurlyMo schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 15:51:
[...]

Als je uitgaat van die eenmalige 200k inleg ja. Als je maandelijks zeg € 200,- inlegt speelt die rente op rente veel minder mee.

Het lijkt weinig, 0,17%. Maar als het gaat om 0,17 procentpunt van bijvoorbeeld 4% rendement, dan heb je het over 0,17/4 = 4,25% van je rendement wat je per jaar kwijt raakt. Waar de ene belegging 100 euro rendement behaalt, haalt de andere belegging dus 95,75 euro rendement. En dat jaar op jaar. Aangezien je kapitaal op de termijn van zo'n 30 jaar vooral uit rendement bestaat, en de oorspronkelijke inleg een kleiner deel, ben je ook een relatief groot deel van je geld kwijt als je jaarlijkse rendement iets lager uitvalt.

Uiteraard hangt een en ander vooral ook af van hoe de beleggingen zelf renderen. Ik vind het zelf nog altijd belangrijker wat je onderaan de streep overhoudt dan wat je aan kosten kwijt bent...

[AceAceAce]

CurlyMo schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 15:01:
[...]

Zou je je rekenvoorbeeld wat meer kunnen toelichten?

Je kan voor het gevoel eens een kopie maken van de Google Sheet die in deze post in het beleggers topic genoemd wordt.
Vervolgens verander je de TER van 2 Broker/Fonds combinaties, waarbij de ene 1.03% is, en de andere 1.2%, en kijk je op andere tabbladen wat er gebeurt met de accumulated costs, waarbij het verschil effectief verlies betekent.

[ThinkPad]

Ik ben wat aan het puzzelen met jaarruimte en reserveringsruimte. Heb een pensioenrekening geopend bij BrandNewDay waar ik extra wil sparen voor m'n pensioen. Vind het alleen wel ingewikkelde materie

Als ik op de site van de Belastingdienst m'n jaarruimte 2019 en reserveringsruimte van eerdere jaren bereken dan komt er het volgende uit:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[tomtom901]

ThinkPadd schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 16:24:
Ik ben wat aan het puzzelen met jaarruimte en reserveringsruimte. Heb een pensioenrekening geopend bij BrandNewDay waar ik extra wil sparen voor m'n pensioen. Vind het alleen wel ingewikkelde materie

Als ik op de site van de Belastingdienst m'n jaarruimte 2019 en reserveringsruimte van eerdere jaren bereken dan komt er het volgende uit:

***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Dooxed]

tomtom901 schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 16:26:
[...]
Na dit belastingjaar kun je vervolgens enkel je jaarruimte van dat jaar inleggen op basis van factor-A.

Wat? Gaan ze de terugwerking beperken tot 1 jaar?

[ Voor 0% gewijzigd door Dooxed op 31-03-2020 16:34 . Reden: Typo ]

[de Peer]

Dooxed schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 16:29:
[...]

Wat? Gaan ze de terugwerking beperking tot 1 jaar?

Dat is uiteraard niet wat hij bedoelde.

[Dooxed]

Ah, check, hij had het over die specifieke situatie. Thanks
De overheid is van alles aan het tweaken, had niet verbaast als ik die aanpassing gemist had.

[Wozmro]

Ko.Kane schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 12:01:
[...]

Omgekeerd: over tijdje is het waarschijnlijk mooi kopen. Zeker tweedehands auto's of motoren. (Of was dat @TucanoItaly die een motor zoekt?)

Ik heb het mij ook bedacht. Mijn autootje is +15 jaar en ik moet in november naar de autokeuring. Kan misschien een goede periode zijn om rond te kijken voor een nieuwe tweedehands.

Nu nog niet want alles is dicht. Gelukkig pas een paar weken geleden een groot onderhoud laten doen.

[MrAcid]

!null schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 15:10:
[...]


Dit is allemaal tot 4e kwartaal 2019

Ja, de glazen bol van het CBS is stuk.

Maar er werd gevraagd om ervaringen met de vorige crisis.

[AceAceAce]

MrAcid schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 16:52:
[...]

Ja, de glazen bol van het CBS is stuk.

Maar er werd gevraagd om ervaringen met de vorige crisis.

Maar toch, ik vind die data daaromheen matig, een aantal diagrammen begint pas op 2009, andere pas in 2015.
Eigenlijk ben ik wel benieuwd naar een diagram die de MSCI world index afzet tegen deze CBS statistieken, kijken hoeveel 'lag' er in de huizenmarkt zit in een crisis tov de aandelenmarkt.
Met een beetje 'geluk' kunnen we dan met een soort van herstelde aandelenportfolio instappen in een nog ingekakte huizenmarkt. Maar wellicht is dat wishful thinking

[ Voor 14% gewijzigd door AceAceAce op 31-03-2020 17:09 ]

[CurlyMo]

AceAceAce schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 16:13:
[...]


Je kan voor het gevoel eens een kopie maken van de Google Sheet die in deze post in het beleggers topic genoemd wordt.
Vervolgens verander je de TER van 2 Broker/Fonds combinaties, waarbij de ene 1.03% is, en de andere 1.2%, en kijk je op andere tabbladen wat er gebeurt met de accumulated costs, waarbij het verschil effectief verlies betekent.

In de € 500 / maand / 30 jaar scheelt dat € 65.210,28 over € 56.924,90, dus € 8.285,38
In de € 500 / maand / 15 jaar scheelt dat € 9.905,80 over € 11.449,75, dus € 1.543,95

Dank! Goed om in overweging te nemen

[RichieB]

CurlyMo schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 15:01:
[...]

Zou je je rekenvoorbeeld wat meer kunnen toelichten?

1,2 % na 30 jaar is 1,012 ^ 30 = 1,43
1,03 % na 30 jaar is 1,0103 ^ 30 = 1,36
1,36 / 1,43 = 0,95

Oftewel: met 1,03% kosten heb je na 30 jaar 5% minder kosten-op-kosten betaald dan bij 1,2% kosten.

[Longcat]

CurlyMo schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 08:26:
[...]

Als ik het goed begrijp.

Het ASN Duurzaam Mixfonds Offensief belegt:
- 70% in aandelen
- 22% in obligaties
- 8% in microfinancieringsinstellingen

Daar betaal ik 1,2% fondskosten over.

Of je zegt dit:
- 70% in het ASN Duurzaam Aandelenfonds tegen 1,15% kosten
- 30% in het ASN Duurzaam Obligatiefonds tegen 0,75% kosten

Dan betaal ik totaal 1,03% aan kosten. Dat scheelt wel heel weinig met het mixed fonds. Maar inderdaad over € 200.000 wel € 3400, oftewel de moeite niet.

Of die 30% verdelen over 15% obligaties en 15% spaargeld.

Ik ga erover nadenken.

Denk dat je hem verkeerd begrijpt. Je hebt nu 50% offensief en 50% neutraal? In plaats daarvan kan je (volgens @TechLight ) beter een percentage stoppen in een 100% aandelenfonds en het restant in een deposito. Redenering is dat deposito grofweg hetzelfde rendement oplevert als obligaties, zonder kosten. Kosten van ASN aandelenfonds zijn 0.85%.

Steek je dus bijv. 60% in dat fonds en 40% in een deposito, dan zijn je totale kosten maar 0.85% * 60% = 0.51% in plaats van de 1.3% die je nu kwijt bent aan die mixfondsen. Doe dat sommetje maar eens op die 200k éénmalig dan wel 200 p/m.

[coldasice]

Bulder schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 14:53:
[...]


Ik zie het inderdaad ook ineens voorbijkomen, dat gebeurde tot voor kort bijna nooit. Dat zou mooi zijn, want dan kunnen wij dit jaar ook de overstap naar koop maken. Ik denk dat menig FO'er een hartverzakking krijgt als 'ie hoort wat we aan huur betalen, en ik zelf ook een beetje nu ik erover nadenk.

Volgens mij blijven prijzen van huizen wat langer stabiel door de mogelijkheid om koop/verkoop uit te stellen. Pas als het nijpender wordt gaan er een paar overstag en dondert de bende in elkaar. Iemand met wat ervaring van de vorige crisis die een indicatie kan geven wanneer we een grote daling zouden kunnen verwachten?

Hierbij mijn eigen bijgehouden historie van het aantal te koop staande huizen, ik ben dit in 2010 begonnen, ver na de echte crisis, maar zoals je ziet duurt het echt wel heel erg lang voordat het dieptepunt in de huizenmarkt wordt bereikt. Daarna komt de verkoop langzaam op gang maar dalen typisch de prijzen nog steeds omdat iedereen de kans ziet om er "eindelijk" vanaf te komen...

Dit zijn de huizen die tekoop stonden op de site: huizenzoeker

[CurlyMo]

Longcat schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 20:34:
[...]

Redenering is dat deposito grofweg hetzelfde rendement oplevert als obligaties, zonder kosten.

Ik ken aandelen, obligaties, fondsen, derivaten, maar wat is een deposito?

[Zr40]

Een deposito open je bij een bank. Je legt geld in voor een vaste periode en een vaste rente en dat geld komt pas weer beschikbaar na afloop van de periode.

Deposito's zijn vergelijkbaar met obligaties, maar zijn niet tussentijds verhandelbaar. En ze vallen net als je betaal- en spaarrekeningen wel onder het depositogarantiestelsel.

[ Voor 38% gewijzigd door Zr40 op 31-03-2020 21:38 ]

[CurlyMo]

Zr40 schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 21:32:
Een deposito open je bij een bank. Je legt geld in voor een vaste periode en een vaste rente en dat geld komt pas weer beschikbaar na afloop van de periode.

Deposito's zijn vergelijkbaar met obligaties, maar zijn niet tussentijds verhandelbaar. En ze vallen net als je betaal- en spaarrekeningen wel onder het depositogarantiestelsel.

Aha, ik kende de term depositogarantiestelsel wel

De rente op duurzame deposito's is ook niet echt om naar huis te schrijven, bij ASN 0,35% en bij Triodos 0,15% voor 10 jaar. Maar de besparing op de kosten van beleggen is dan wel dusdanig dat de opbrengst van de deposito wel weer iets minder mag zijn

Stel dat ik vanuit die € 100,- p/m denk en er € 40,- naar een deposito gaan en € 60,- naar aandelen, dan win ik daar qua deposito € 102,- op

[ Voor 9% gewijzigd door CurlyMo op 31-03-2020 22:33 ]

[RobertMe]

CurlyMo schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 21:56:
[...]

Aha, ik kende de term depositogarantiestelsel wel

De rente op duurzame deposito's is ook niet echt om naar huis te schrijven, bij ASN 0,35% en bij Triodos 0,15% voor 10 jaar. Maar de besparing op de kosten van beleggen is dan wel dusdanig dat de opbrengst van de deposito wel weer iets minder mag zijn

Stel dat ik vanuit die € 100,- p/m denk en er € 40,- naar een deposito gaan en € 60,- naar aandelen, dan win ik daar qua deposito € 102,- op

Een deposito is een spaarrekening. Alleen dan eentje waar je bij aanmaken meteen geld op zet, en vervolgens kun je niks meer met dat geld. Het geld komt na 10 jaar (bv) weer vrij, en je krijgt dan wel elk jaar een X percentage rente (waarschijnlijk die 0,35% of 0,15% die je zegt).
Bij het afsluiten van het deposito geef je dus meteen aan "ik zet dit geld voor een X aantal maanden / jaren vast" daardoor dat je dan ook de hogere rente krijgt. Immers weet de bank dat je het geld niet tussentijds zult opnemen en zij dat geld dus ook zo lang kunnen uitlenen. Er zijn wel uitzonderingen m.b.t. openbreken van deposito. Een van de dingen is bv als je een hypotheek afsluit, of als je werkloos bent, dan mag je deposito bij sommige banken kostenloos stopzetten. Maar dat is wel bank specifiek.

[CurlyMo]

RobertMe schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 22:43:
[...]

Een deposito is een spaarrekening.

Behalve dat je er vrij weinig op verdient voor de starheid die het heeft.

[Hielko]

CurlyMo schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 22:50:
[...]

Behalve dat je er vrij weinig op verdient voor de starheid die het heeft.

Ten opzichte van obligaties met min of meer hetzelfde risicoprofiel anders een fantastisch rendement. Want dan kijk je gewoon aan tegen een stevig negatief rendement.

[Longcat]

CurlyMo schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 21:56:
[...]


De rente op duurzame deposito's is ook niet echt om naar huis te schrijven, bij ASN 0,35% en bij Triodos 0,15% voor 10 jaar.

Obligaties leveren ook niets op momenteel. Dat is de gedachte achter spaarrekening of deposito ipv obligaties. Eventueel kun je het deel dat in obligaties zou zitten gewoon op je vrij opneembare spaarrekening laten staan, met 0 rente.

Kanttekening is dat obligaties toenemen in waarde als de rente daalt en een spaarrekening niet.

[CurlyMo]

Longcat schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 22:57:
[...]
Obligaties leveren ook niets op momenteel. Dat is de gedachte achter spaarrekening of deposito ipv obligaties. Eventueel kun je het deel dat in obligaties zou zitten gewoon op je vrij opneembare spaarrekening laten staan, met 0 rente.

Ik begrijp de keuzes. Ik ben wel overtuigd van het afstappen van het mixfonds en beter gewoon een deel kan sparen of in een deposito kan stoppen en een ander deel in puur het aandelen fonds van ASN. De kosten die dat op de lange termijn bespaart, maakt het sparen naar 0% zelfs voordeliger.

Nu even wachten tot mijn mixfonds inleg € 101,- waard is

---

Wat ook wel raar is dat het Duurzame Mixfonds (45% aandelen en 55% obligaties) van ASN op het niet doelbeleggen deel van de site een stuk goedkoper is.
https://www.asnbank.nl/be...sn-duurzaam-mixfonds.html

0,65% fondskosten tegenover die 0,9% fondskosten van de Doelbelegging Mixfondsen waar ik nu in ingelegd had.

Misschien wordt het dan wel (in de richting van) 50% puur aandelen, 25% dit mixfonds en 25% deposito.

[ Voor 23% gewijzigd door CurlyMo op 31-03-2020 23:32 ]

[TechLight]

Longcat schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 20:34:
Denk dat je hem verkeerd begrijpt. Je hebt nu 50% offensief en 50% neutraal? In plaats daarvan kan je (volgens @TechLight ) beter een percentage stoppen in een 100% aandelenfonds en het restant in een deposito. Redenering is dat deposito grofweg hetzelfde rendement oplevert als obligaties, zonder kosten.

Ja, geef mij de schuld maar . Maar dat is inderdaad wat ik bedoelde (als idee, niet als advies).

Fondskosten van mix offensief zijn overigens 0.9%, samen met de bewaarkosten van ASN 1.2% totaal. Bij die 60/40 moet je dus nog 60% van 0.3% bijtellen. Het eerlijke vergelijk is dan 1.2% voor het mixfonds, versus 0.69% voor de 'eigen' mix. Scheelt alsnog ruim een half procent. Plus/min depositorendement versus (staats)obligaties waar het mixfonds in zit, dat is wat lastiger te vergelijken. Met dit soort kleine verschillen kan dat nog wel relevant zijn. Maar je neemt toch met staatsobligaties weer wat meer risico ook dan een spaardeposito (tot 100k dan).

In ieder geval gaat het vooral om het idee dat het helemaal niet zo moeilijk is om een eigen mix samen te stellen als ze vertellen wat er in hun eigen mixfonds zit. Je krijgt dan geen automatische herbalancering, maar vaak zijn mixfondsen wel extra duur. Volgens mij doen ze het bij ASN redelijk eerlijk, want alhoewel hun obligatiefonds maar een TER heeft van 0.45% zit er in hun mix offensief ook nog wat microkrediet en die heeft een TER van 2.3%. In hun 70/22/8 verdeling met losse fondsen kom je dan op een TER van 0.878%, bijna gelijk aan die 0.9% die hun mix offensief rekent, en waarbij je wel herbalancering gratis krijgt.

Je kunt echter kiezen om microkrediet uit je eigen mix te halen (bijvoorbeeld als je meer om milieu dan mensen geeft ) en een eigen 75/25 verdeling te maken voor een TER van 0.75%. Dat scheelt al iets meer.

En als je een beetje aan je rendement/risico gaat rommelen (maar dan moet je wel even bedenken wat je aan het doen bent) kun je dus die obligaties voor een deposito/spaarrekening uitwisselen. Scheelt je ook nog aan- en verkoopkosten voor dat deel, als je nog niet weet of je het voor de lange termijn zo wilt blijven doen. Dacht dat ASN ook aan/verkoopkosten rekende, wellicht is dat veranderd of ben ik in de war met een andere bank.

En dan nog even voor de lange termijn, want het blijft hier het FO topic en niet beleggen;

Ook bij de kleine kostenverschillen is het wat mij betreft vooral leerzaam om er wat dieper in te duiken omdat het je beter laat begrijpen wat er allemaal gebeurt. Dan gaat het in het begin nog helemaal niet zo om die kosten zelf, maar om de ervaring, en die kun je op het pad naar FO goed gebruiken.

Als je een paar jaar bezig bent en veel meer weet kun je prima verder optimaliseren. En dan kom je er ook achter dat kosten in de loop van de tijd ook veranderen, en dat je dus voor je ergens heen overstapt ook even moet kijken naar eventuele verkoop of overstap kosten om daar weer weg te gaan, want anders kom je met een lokkertje binnen en doen ze na een paar maanden de kosten wat omhoog en maak je uiteindelijk dus meer kosten dan je bespaart (als je niet op tijd weer weg bent).

@CurlyMo: Dat kostenverschil met het niet-doelbeleggen mixfonds zit ook in de andere mix die je krijgt. Mix de kosten van de losse fondsen met de percentages aandelen en obligaties maar eens, dan kom je vlakbij die TER van 0.65%. Je kunt ook best voorlopig die kleine potjes laten staan en verder bouwen met je nieuwe inzichten. Dat scheelt je dus iedere keer aan- en verkoopkosten, en kun je ook mooi 'live' zien wat die fondsen in vergelijking met elkaar doen qua rendement. Als je voldoende weet wat je wilt, kun je natuurlijk best wat oude potjes weer opruimen ook

[Exar]

offtopic:
@TechLight ASN rekent geen aan- en verkoopkosten.

[ Voor 5% gewijzigd door Exar op 01-04-2020 01:22 ]

[MrAcid]

AceAceAce schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 17:08:
[...]


Maar toch, ik vind die data daaromheen matig, een aantal diagrammen begint pas op 2009, andere pas in 2015.
Eigenlijk ben ik wel benieuwd naar een diagram die de MSCI world index afzet tegen deze CBS statistieken, kijken hoeveel 'lag' er in de huizenmarkt zit in een crisis tov de aandelenmarkt.
Met een beetje 'geluk' kunnen we dan met een soort van herstelde aandelenportfolio instappen in een nog ingekakte huizenmarkt. Maar wellicht is dat wishful thinking

Dat ziet er zo uit. CBS indexjaar = 2015.

Databronnen:
MSCI: https://nl.investing.com/indices/msci-world-historical-data
CBS: https://opendata.cbs.nl/s...ED/table?ts=1585724274461

[ Voor 10% gewijzigd door MrAcid op 01-04-2020 09:24 ]

[radeoxx]

MrAcid schreef op woensdag 1 april 2020 @ 09:13:
[...]

[Afbeelding]

Dat ziet er zo uit. CBS indexjaar = 2015.

Databronnen:
MSCI: https://nl.investing.com/indices/msci-world-historical-data
CBS: https://opendata.cbs.nl/s...ED/table?ts=1585724274461

En nu ben ik benieuwd hoe de lijn zou lopen als je ook nog verhuuropbrengst meerekent..

[Rubbergrover1]

Of het verloop van de kapitaalmarktrente of hypotheekrente

[CurlyMo]

TechLight schreef op woensdag 1 april 2020 @ 00:08:
[...]
Dan gaat het in het begin nog helemaal niet zo om die kosten zelf, maar om de ervaring, en die kun je op het pad naar FO goed gebruiken.

Alleen al het hebben van die eerste € 100,- euro heeft voor deze nieuwe inzichten gezorgd. Alle reden dus om ervaring op te doen en van jullie te leren

Ik heb gisterenavond ook de beleggersrekening geopend en ga daar ook eens mee spelen.

Mijn inleg staat overigens vandaag op winst met € 100,32

[AceAceAce]

CurlyMo schreef op woensdag 1 april 2020 @ 11:13:
[...]

Alleen al het hebben van die eerste € 100,- euro heeft voor deze nieuwe inzichten gezorgd. Alle reden dus om ervaring op te doen en van jullie te leren

Ik heb gisterenavond ook de beleggersrekening geopend en ga daar ook eens mee spelen.

Mijn inleg staat overigens vandaag op winst met € 100,32

Als je meer input wilt hebben rondom beleggen zelf, kan je ook, of zelfs beter, terecht in het Beleggen op de beurs in the praktijk thread

[CurlyMo]

AceAceAce schreef op woensdag 1 april 2020 @ 11:22:
[...]


Als je meer input wilt hebben rondom beleggen zelf, kan je ook, of zelfs beter, terecht in het Beleggen op de beurs in the praktijk thread

Ik ken dat topic, maar dat gaat heel erg over beleggen in individuele aandelen. Dit veel meer over de fondsen in de buy and hold strategie en het er dan niet meer over hebben

[RobertMe]

CurlyMo schreef op woensdag 1 april 2020 @ 11:33:
[...]

Ik ken dat topic, maar dat gaat heel erg over beleggen in individuele aandelen. Dit veel meer over de fondsen in de buy and hold strategie en het er dan niet meer over hebben

Het beleggen topic gaat over alles ETFs, fondsen, en buy and hold komen er net zo goed langs.

[Aghanim]

CurlyMo schreef op woensdag 1 april 2020 @ 11:13:
[...]

Alleen al het hebben van die eerste € 100,- euro heeft voor deze nieuwe inzichten gezorgd. Alle reden dus om ervaring op te doen en van jullie te leren

Ik heb gisterenavond ook de beleggersrekening geopend en ga daar ook eens mee spelen.

Mijn inleg staat overigens vandaag op winst met € 100,32

Die is al weer weg, maar jouw fonds loopt qua koers achter

[CurlyMo]

Aghanim schreef op woensdag 1 april 2020 @ 11:36:
[...]

Die is al weer weg, maar jouw fonds loopt qua koers achter

Dammit

[CurlyMo]

RobertMe schreef op woensdag 1 april 2020 @ 11:35:
[...]

Het beleggen topic gaat over alles ETFs, fondsen, en buy and hold komen er net zo goed langs.

Ik heb er zoals jullie van jullie al hadden gezien onlangs een vraag gesteld, maar dat sneeuwde vrij snel onder in de wel of niet Shell aandelen kopen discussie. Een andere ervaring dan in dit topic. Hier gaat het écht over de langere termijn strategieën waarbij de 0,5% grote impact kan hebben.

[Zwelgje]

Unif schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 09:09:
@President

Daar zit alles bij in, dus ook gemeentelijke lasten.

Heb een eigen huis, hypotheek vrij.

Gemiddeld uitgaven € 619,40

netjes hoor! wij zitten op 801,49 (net gechecked aan de hand van de laatste gegevens) maar daar zitten veel goede doelen nog piano/dwarsfluitlessen van mijn vrouw. in het slechtste geval kunnen dat soort zaken weg en duik ik naar de 550/600 per maand, maar ach je wilt ook een beetje plezier hebben.

het blijft toch een sport om elk jaar weer minder uit te geven, vorig jaar was het 837 per maand nu dus nog minder

Wij vinden het prima zo, op 1 salaris als een konining en koningin kunnen leven en wat ik verdien is 'voor erbij in de pot' .

[Tdem]

Nette uitgaven hoor! Hier zijn de uitgaven zo'n 750 euro per persoon. Dat is het huis, auto, boodschappen en andere vaste lasten. Doel is dat om de komende jaren ook omlaag te krijgen.

Moet wel altijd opletten dat ik niet doorschiet in het vrekken, haha.

[Maahes]

MrAcid schreef op woensdag 1 april 2020 @ 09:13:
[...]

[Afbeelding]

Dat ziet er zo uit. CBS indexjaar = 2015.

Databronnen:
MSCI: https://nl.investing.com/indices/msci-world-historical-data
CBS: https://opendata.cbs.nl/s...ED/table?ts=1585724274461

Nu het over huizen gaat: Een heleboel mensen in het FO en beleggen topic hanteren een zo gespreid mogelijk portfolio van aandelen. Daarbij spreiden de meeste mensen door indextrackers te kopen en bijvoorbeeld maandelijks aan te kopen. Maar een woning kopen is wel het beste voorbeeld van extreme market timing en slecht spreiden. Een enkele woning kopen, met grote leverage (hypotheek), zit denk ik niet dichtbij de 'efficient frontier' van de moderne portefeuilletheorie. Hoe denken jullie hierover?

[RichieB]

Ook bij een huis kopen geldt: time in the market beats market timing. Natuurlijk kan je pech of geluk hebben, maar je moet toch ergens wonen. Zitten wachten in je huurhuis tot het perfecte moment om een huis te kopen kost ook geld en je mist de eventuele stijgingen van vastgoed waarde terwijl je wacht.

[JURIST]

Unito schreef op dinsdag 31 maart 2020 @ 06:23:
Wij geven ook minder uit.
Echter gaan we uiteindelijk met zijn allen flink meebetalen (via belasting) aan alle reddingsmaatregelen. Per saldo (richting fire) pakt het eerder negatief dan positief uit imho. Hoe zien jullie dit?

Nederland kan de grootschalige extra overheidsuitgaven goed hebben bleek uit scenario's van het CPB. Met een staatschuld die oploopt van 50% naar 75% BBP worst case gaan de belastingen niet omhoog, daar ben ik niet zo bang voor. Sommigen zien de inflatie op termijn fors oplopen, maar ook daar is in eerste instantie weinig aanwijzing voor.
De beurscorrectie zorgt natuurlijk nu voor forse vermogensschade bij iedereen, voor de langere termijn heb ook analyses gezien die erop wijzen dat die duizenden miljarden wereldwijde overheidstimulering en opkoping van bonds ook weer tot opdrijving van assetprijzen (aandelen/vastgoed) kunnen leiden.

[TechLight]

Maahes schreef op woensdag 1 april 2020 @ 17:58:
Nu het over huizen gaat: Een heleboel mensen in het FO en beleggen topic hanteren een zo gespreid mogelijk portfolio van aandelen. Daarbij spreiden de meeste mensen door indextrackers te kopen en bijvoorbeeld maandelijks aan te kopen. Maar een woning kopen is wel het beste voorbeeld van extreme market timing en slecht spreiden. Een enkele woning kopen, met grote leverage (hypotheek), zit denk ik niet dichtbij de 'efficient frontier' van de moderne portefeuilletheorie. Hoe denken jullie hierover?

Ik denk dat je een huis toch in eerste instantie koopt om in te wonen en dus voor het 'woongenot' en pas als ruime tweede als FO gerelateerde investering. Dan is de timing/spreiding dus niet zo van toepassing, alhoewel ik wel begrijp dat je het zo ook kunt zien als je er puur financieel naar kijkt.

Blijft natuurlijk wel spannend, zo'n grote uitgave doen, maar ook een met doorgaans veel begeleiding (makelaars, hypotheekadviseurs, notarissen) en eentje waar je normaal ook ruim de tijd voor neemt. 'Time in the market' geldt tot nu toe zeker, maar dit is vanwege de hoge kosten en slechte liquiditeit niet eentje om dan maar snel even te doen. Dan liever een jaar langer rondkijken naar wat je echt wilt, dan een huis kopen puur op FOMO, of omdat het financieel historisch beter gebleken is.

[Maahes]

TechLight schreef op woensdag 1 april 2020 @ 21:39:
[...]

Ik denk dat je een huis toch in eerste instantie koopt om in te wonen en dus voor het 'woongenot' en pas als ruime tweede als FO gerelateerde investering. Dan is de timing/spreiding dus niet zo van toepassing, alhoewel ik wel begrijp dat je het zo ook kunt zien als je er puur financieel naar kijkt.

Blijft natuurlijk wel spannend, zo'n grote uitgave doen, maar ook een met doorgaans veel begeleiding (makelaars, hypotheekadviseurs, notarissen) en eentje waar je normaal ook ruim de tijd voor neemt. 'Time in the market' geldt tot nu toe zeker, maar dit is vanwege de hoge kosten en slechte liquiditeit niet eentje om dan maar snel even te doen. Dan liever een jaar langer rondkijken naar wat je echt wilt, dan een huis kopen puur op FOMO, of omdat het financieel historisch beter gebleken is.

Vrijwel elk type woning dat je kunt kopen, kun je ook huren. Wat dat betreft is het dus slechts een financiele beslissing of je koopt of huurt. Wat ik mij afvraag is of het vanuit het oogpunt van moderne portefeuille theorie niet veel efficienter is om te huren en tegelijk een efficiente portefeuille op te bouwen. Het is natuurlijk best mogelijk dat er een aanzienlijke component residentieel vastgoed in de portefeuille zit, maar het punt is dat ik denk dat je dan veel dichterbij de best mogelijke risico-rendement verhouding kunt komen.

[Anoniem: 677216]

Maahes schreef op woensdag 1 april 2020 @ 17:58:
[...]


Nu het over huizen gaat: Een heleboel mensen in het FO en beleggen topic hanteren een zo gespreid mogelijk portfolio van aandelen. Daarbij spreiden de meeste mensen door indextrackers te kopen en bijvoorbeeld maandelijks aan te kopen. Maar een woning kopen is wel het beste voorbeeld van extreme market timing en slecht spreiden. Een enkele woning kopen, met grote leverage (hypotheek), zit denk ik niet dichtbij de 'efficient frontier' van de moderne portefeuilletheorie. Hoe denken jullie hierover?

Het nadeel van je woning als deel van een portefeuille beschouwen is dat het alternatief (huren) niet op je balans staat maar wél flinke financiële gevolgen heeft.
Eigenlijk zou je de toekomstige kosten van een huurhuis als contante waarde moeten opnemen om een goede vergelijking te maken. Wel lastig om daar een rendement en risico op te plakken natuurlijk.

Edit, toevoeging: ik zie het kopen van een huis ook als het hedgen tegen grote stijgingen van de huizenprijzen. De woningmarkt, en daarmee ook de huurprijs, kan lange tijd veel harder stijgen dan de brede aandelenmarkt. Dus ook al koop je je maar op 1 item in, je hebt wel exact de benodigde blootstelling aan de markt (namelijk 1 woning) met heel voorspelbare kosten.

[ Voor 15% gewijzigd door Anoniem: 677216 op 01-04-2020 21:56 ]

[Rubbergrover1]

Maahes schreef op woensdag 1 april 2020 @ 17:58:
[...]


Nu het over huizen gaat: Een heleboel mensen in het FO en beleggen topic hanteren een zo gespreid mogelijk portfolio van aandelen. Daarbij spreiden de meeste mensen door indextrackers te kopen en bijvoorbeeld maandelijks aan te kopen. Maar een woning kopen is wel het beste voorbeeld van extreme market timing en slecht spreiden. Een enkele woning kopen, met grote leverage (hypotheek), zit denk ik niet dichtbij de 'efficient frontier' van de moderne portefeuilletheorie. Hoe denken jullie hierover?

Klopt, is een behoorlijk eenzijdige onroerend goed investering. Maar het rendement ervan is anders dan een gewone investering. Namelijk vooral woongenot en de besparing op huurkosten. En het grootste verschil is dat het jaarlijkse 'dividend' (het woongenot) onafhankelijk is van het 'koersverloop'. Dus ook als de waarde keldert, blijft het 'dividend' constant.


Desalniettemin is het inderdaad in het kader van een goed gespreide portefeuille niet logisch als je hiernaast in nog veel meer onroerend goed of onroerend goed fondsen zou investeren.

[squaddie]

JURIST schreef op woensdag 1 april 2020 @ 21:21:
[...]
Nederland kan de grootschalige extra overheidsuitgaven goed hebben bleek uit scenario's van het CPB. Met een staatschuld die oploopt van 50% naar 75% BBP worst case gaan de belastingen niet omhoog, daar ben ik niet zo bang voor. Sommigen zien de inflatie op termijn fors oplopen, maar ook daar is in eerste instantie weinig aanwijzing voor.
De beurscorrectie zorgt natuurlijk nu voor forse vermogensschade bij iedereen, voor de langere termijn heb ook analyses gezien die erop wijzen dat die duizenden miljarden wereldwijde overheidstimulering en opkoping van bonds ook weer tot opdrijving van assetprijzen (aandelen/vastgoed) kunnen leiden.

In de laatste alina beschrijf je in feite inflatie, het is immers niet dat bijvoorbeeld vastgoed meer waard wordt, het is de valuta waarin het vastgoed wordt gewaardeerd minder waard wordt en geldontwaarding is ander woord voor inflatie. Je spreekt daarmee jezelf tegen dat er weinig aanwijzingen zijn voor oplopende inflatie, misschien niet zichtbaar in het officiele inflatiemandje, maar dat wil niet zeggen dat het er niet is.

Tenzij er concrete stappen op het vlak van medicijnen en vaccins tegen covid-19 worden gezet voorzie ik dat een deel van de maatregelen ook na april van kracht zullen zijn en hoeveel bedrijven zullen bestand zijn tegen langdurige covid-19 beperkingen, een hoop bedrijven teren nu hard in op hun reserves. Hoe gaat het komende vakantie- en festivalseizoen eruit zien als er dan nog steeds beperkingen van kracht zijn, ik vrees dat er zware klappen gaan vallen in deze sector en daaraan gelieerde sectoren.

En dan hebben natuurlijk ook het issue dat een aantal landen hun huishoudboekje al jaren niet op orde hebben, met de italianen voorop die voor de crisis al tot hun nek in de staatsschulden zitten en nu dreigen kopje onder te gaan en aangezien we een gezamenlijke munt hebben zullen wij uiteindelijk ook een slok uit de gifbeker moeten nemen, het steekspel is reeds begonnen.

Met de huidige ontwikkelingen zie ik niet hoe de regering in het najaar een reeele begroting kan presenteren zonder maatregelen te nemen en deze maatregelen gaan links- of rechtsom pijn doen bij de burger en daarmee gevolgen hebben voor FO of FMA.

[HereIsTom]

Precies, hou er maar rekening mee dat we na de Corona crisis, straks ook een financiële crisis hebben en dan ook nog een Euro crisis.

[rube]

@HereIsTom wat adviseer je dan te doen voor de (bijna) FO'er

[squaddie]

Het is iets waarmee ik ook worstel, maar een financiele buffer heb ik, het deel van mn vermogen dat in beurs zit voornamelijk in wereldwijde trackers. Wel ben ik bezig mn p2p portfolio te reduceren vanwege het hoge risico en het feit dat dit de eerste crisis zal zijn voor deze markt en de uitkomst erg ongewis is. Voor de rest kan ik niet zo veel doen, anders dan de achtbaanrit uitzitten en tzt de scherven bij elkaar te vegen en kijken waar mijn strategie bijstelling behoeft.

[Xanaroth]

Maahes schreef op woensdag 1 april 2020 @ 17:58:
[...]


Nu het over huizen gaat: Een heleboel mensen in het FO en beleggen topic hanteren een zo gespreid mogelijk portfolio van aandelen. Daarbij spreiden de meeste mensen door indextrackers te kopen en bijvoorbeeld maandelijks aan te kopen. Maar een woning kopen is wel het beste voorbeeld van extreme market timing en slecht spreiden. Een enkele woning kopen, met grote leverage (hypotheek), zit denk ik niet dichtbij de 'efficient frontier' van de moderne portefeuilletheorie. Hoe denken jullie hierover?

Uitgangspunt: je moet ergens wonen.

Een woning bezitten is pas van invloed op timing/spreiding, en daarmee onderdeel van je porfolio, als je doel is om EN te verkopen EN daarbij kleiner/goedkoper te wonen om zo cash vrij te maken.
Dat is je basis, niet je portfolio balans.

Voor de vergelijking moet je dus uitgaan van wonen, ofwel kopen vs huren voor de lange termijn. Je huurt tegen zeg 800/maand (+2%/jaar), met daarbij zowel de maandelijkse last en verhoging oneindig lang doorlopend. Daarmee moet je een koopwoning vergelijken, waarbij je uitgave naar max 30 jaar gewoon stopt.

Koop je dan zeg 300k woning tegen 1,5%, inclusief HRA, zijn je kosten over 30 jaar 357k+kk, laten we zeggen 370k voor het gemak. Huur je tegen 800/maand, jaarlijks stijgend, zit je over diezelfde periode op 390k. Met als kanttekening dat woningbezit in jaar 31 pakweg 0,- kost, terwijl die huurwoning >1400/maand bereikt heeft.

Dat maakt woning bezit het niveau van obligatie/deposito, niet een belegging. Namelijk vergelijkbaar met een risicovrij gegarandeerd rendement. En hoe langer je woont, hoe hoger je rendement, want na 30 jaar 20k winst is niet heel boeiend. Maar na 31 jaar heb je ineens 37k 'winst' tegenover huren...

[AceAceAce]

Xanaroth schreef op donderdag 2 april 2020 @ 09:10:
[...]

Voor de vergelijking moet je dus uitgaan van wonen, ofwel kopen vs huren voor de lange termijn. Je huurt tegen zeg 800/maand (+2%/jaar), met daarbij zowel de maandelijkse last en verhoging oneindig lang doorlopend. Daarmee moet je een koopwoning vergelijken, waarbij je uitgave naar max 30 jaar gewoon stopt.

Koop je dan zeg 300k woning tegen 1,5%, inclusief HRA, zijn je kosten over 30 jaar 357k+kk, laten we zeggen 370k voor het gemak. Huur je tegen 800/maand, jaarlijks stijgend, zit je over diezelfde periode op 390k. Met als kanttekening dat woningbezit in jaar 31 pakweg 0,- kost, terwijl die huurwoning >1400/maand bereikt heeft.

Neem je wel de belastingen mee voor een koophuis die een huurder niet heeft, ook al is het huis afbetaald?


Ook al neig ik naar een keer kopen, blijf ik ook in dubio; kopen of zoals nu blijven huren.
Ten eerste, als ik blijf huren, is de projectie (volgens financieel plannings programma dat ABN AMRO gebruikt, zelfde soort als wat @crosscarver gebruikt) dat hoewel huren nu 10% van ons gezamelijk bruto inkomen kost, dat over 50 jaar, 35% van ons gezamelijk AOW+Pensioen bruto inkomen is. Uitgaande van een 2% huurkostenstijging per jaar. 35% is echt veel, op een bruto inkomen, ook al is dat tijdens AOW leeftijd met lagere belastingen.

Ten tweede, hieronder een plaatje dat ik al eerder heb gepost, waarbij in geel huren+beleggen staat afgebeeld, en in de zwarte lijn kopen en 30 jaar annuitair aflossen en beleggen, uitgaande van 3% rendement op beleggingen.
Als je koopt, wordt de vermogensopbouw vertraagd, maar dit vermogen blijft doorstijgen nadat pensioen+AOW beiden gestart zijn, terwijl de hoge huur in je vermogen blijft vreten.
(de dipjes zijn de wens van half jaar sabbaticals om de 5 jaar).

Wat ik nog mis in mijn eigen gedachtengang, is of het als FIRE-wannabe het niet handiger is om je eerste huis 50% linear/annuitair en 50% aflossingsvrij aan te kopen, met het verschil van de lagere aflossingsbedragen in beleggingen (bv VWRL) te duwen. HRA is toch zo laag nu.
@crosscarver , heb jij hier input hier?

[Skyaero]

Xanaroth schreef op donderdag 2 april 2020 @ 09:10:
[...]
Koop je dan zeg 300k woning tegen 1,5%, inclusief HRA, zijn je kosten over 30 jaar 357k+kk, laten we zeggen 370k voor het gemak. Huur je tegen 800/maand, jaarlijks stijgend, zit je over diezelfde periode op 390k. Met als kanttekening dat woningbezit in jaar 31 pakweg 0,- kost, terwijl die huurwoning >1400/maand bereikt heeft.

Je vergeet onderhoud (jaarlijks 1% van de woningwaarde) en belastingen (ruwweg 0,2% per jaar). Na 30 jaar komt daar dus nog eens 108 k€ bij dat je gespendeerd hebt.

En dan neem je aan dat je 30 jaar in de woning blijft wonen. Bij verhuizen krijg je opnieuw met kosten koper + verkoopkosten te maken.

[tomtom901]

AceAceAce schreef op donderdag 2 april 2020 @ 09:50:
[...]


Wat ik nog mis in mijn eigen gedachtengang, is of het als FIRE-wannabe het niet handiger is om je eerste huis 50% linear/annuitair en 50% aflossingsvrij aan te kopen, met het verschil van de lagere aflossingsbedragen in beleggingen (bv VWRL) te duwen. HRA is toch zo laag nu.
@crosscarver , heb jij hier input hier?

Ik heb recentelijk gekocht en dezelfde overweging gemaakt, maar voor mij persoonlijk geeft een afgelost huis toch ook een stukje rust en spreiding van mijn vermogen. Daarom zelf 30 jaar annuitair (met de verwachting dat de HRA steeds verder afgebouwd zal worden) met 10 jaar rentevast gekozen. Afweging was voor mij niet zo moeilijk, ik zit nu in de particuliere huur sector (11xx,-) die per juli met minimaal 2,5% jaarlijkse stijging geconfronteerd wordt. Tel daar bij op dat de beheerder ook niet top is en al met al zie ik er wel een voordeel in..

[Xanaroth]

@Skyaero @AceAceAce .

Belastingen en kosten zijn voor huurder vrijwel gelijk als koper. Tenminste, degene die ik ken (zelf ook gehad) krijgen gewoon de volledige rits van VVE/waterschap/riool/.. etc voor hun kiezen.
Dat maakt onderhoud-technisch verschil tussen huurder en koper eigenlijk alleen paar punten zoals keuken/badkamer. Gaat dan al snel over tientjes per maand verschil hooguit.

Met als kanttekening dat je voor 300k een serieus woonhuis met tuin hebt, alles erop en eraan, en voor 800,- een basic 3-kamer appartementje. Dus ja, wat vergelijk je nou eigenlijk...


Als je echt eerlijk wilt vergelijken, zou je die 300k woning moeten vergelijken met een huur van 1750/maand en niet 800/maand. Jullie mogen raden wat dan de uitkomst wordt, als je met een huur van 800/maand al op eenzelfde basis zit kwa totale kosten.

[3x3]

Skyaero schreef op donderdag 2 april 2020 @ 10:01:
[...]

Je vergeet onderhoud (jaarlijks 1% van de woningwaarde) en belastingen (ruwweg 0,2% per jaar). Na 30 jaar komt daar dus nog eens 108 k€ bij dat je gespendeerd hebt.

En dan neem je aan dat je 30 jaar in de woning blijft wonen. Bij verhuizen krijg je opnieuw met kosten koper + verkoopkosten te maken.

Hoe kom jij up zulke lage gemiddelde belastingen? Het eigenwoningforfait is al 0,6% daar bovenop komen nog lokale lasten voor waterschap, gemeenten etc.

[Anoniem: 677216]

@Xanaroth @Skyaero Belangrijk om alle relevante verschillen (onderhoud, belastingen, eenmalige kosten) mee te nemen. Al laat niet alles zich goed vergelijken (hoe vaak je verhuist maakt een groot verschil).

Waar ik het meest mee zit: een huis van 300k hier in de buurt zou je nooit voor 800/m kunnen huren, dat zal eerder 1100-1200/m zijn. Dan staat 'huren' direct al flink op achterstand.

Edit @3x3 EWF is een bijtelling op je inkomen. Je betaalt inkomstenbelasting + afbouw AHK over 0,6% van de WOZ. Effectief is EWF dus ongeveer 0,25-0,3% belasting.
De 0,6% wordt de komende jaren afgebouwd naar 0,45%.

[ Voor 21% gewijzigd door Anoniem: 677216 op 02-04-2020 10:16 ]

[tomtom901]

Xanaroth schreef op donderdag 2 april 2020 @ 10:08:
@Skyaero @AceAceAce .

Belastingen en kosten zijn voor huurder vrijwel gelijk als koper. Tenminste, degene die ik ken (zelf ook gehad) krijgen gewoon de volledige rits van VVE/waterschap/riool/.. etc voor hun kiezen.
Dat maakt onderhoud-technisch verschil tussen huurder en koper eigenlijk alleen paar punten zoals keuken/badkamer. Gaat dan al snel over tientjes per maand verschil hooguit.

Niet helemaal natuurlijk, een huurder heeft bijvoorbeeld geen opstalverzekering, OZB, maar meestal zitten dat soort dingen mooi gediscontinueerd in een post die men servicekosten noemt.

[Xanaroth]

tomtom901 schreef op donderdag 2 april 2020 @ 10:10:
[...]


Niet helemaal natuurlijk, een huurder heeft bijvoorbeeld geen opstalverzekering, OZB, maar meestal zitten dat soort dingen mooi gediscontinueerd in een post die men servicekosten noemt.

En die huurder heeft ook 3-kamer basic appartementje van 60m2, in plaats van 120m2 woning met bigass tuin.


Waarom zit iedereen hier toch blind te staren op die 1-2 tientjes per maand, en heeft niemand door dat de hele vergelijking op zichzelf al genoeg illustratie is om te laten zien dat het nergens op slaat? Als je voor relatief gelijke maandlasten zulke verschillende kwaliteit aankoopt, dan snapt toch iedereen dat als je een gelijk uitgangspunt neemt als kwaliteit kopen al snel in de honderden euro's per maand goedkoper uit zal zijn... Hoef je echt geen detail berekening voor te maken.

[Tsurany]

tomtom901 schreef op donderdag 2 april 2020 @ 10:10:
[...]


Niet helemaal natuurlijk, een huurder heeft bijvoorbeeld geen opstalverzekering, OZB, maar meestal zitten dat soort dingen mooi gediscontinueerd in een post die men servicekosten noemt.

Uiteindelijk betaald de huurder natuurlijk alle belastingen die de eigenaar moet betalen, alleen zit dat verwerkt in de huur zelf. In de servicekosten mogen geen belastingen verwerkt zitten, enkel kosten die daadwerkelijk onder servicekosten vallen, zie ook hier: https://www.rijksoverheid...-kosten-nutsvoorzieningen

Maar dat neemt niet weg dat je voor een juiste vergelijking natuurlijk gewoon belastingen mee moet nemen, evenals onderhoud. Als ik hier 30 jaar blijf wonen dan heb ik in totaal, zonder verhogingen, ruim 40.000 euro aan belasting betaald. Die 40.000 euro moet je er dus ook bij op tellen om met de huur te vergelijken.

Maar onder een streep is huur natuurlijk altijd duurder als je niet elke twee a drie jaar gaat verhuizen. Immers een verhuurder heeft de volledige eigenaarslasten en wilt nog een gezond rendement maken. Je betaald meer voor flexibiliteit.

[assje]

Xanaroth schreef op donderdag 2 april 2020 @ 10:24:
Waarom zit iedereen hier toch blind te staren op die 1-2 tientjes per maand, en heeft niemand door dat de hele vergelijking op zichzelf al genoeg illustratie is om te laten zien dat het nergens op slaat? Als je voor relatief gelijke maandlasten zulke verschillende kwaliteit aankoopt, dan snapt toch iedereen dat als je een gelijk uitgangspunt neemt als kwaliteit kopen al snel in de honderden euro's per maand goedkoper uit zal zijn... Hoef je echt geen detail berekening voor te maken.

Het is sowieso een onzinnige vergelijking aangezien het hoofdzakelijk een afweging van risico is, niet van rendement. Als je bijvoorbeeld uitgaat van 7% rendement op aandelen dan is een afgelost koophuis waarschijnlijk het slechtste wat je kan overkomen.

[Xanaroth]

assje schreef op donderdag 2 april 2020 @ 10:35:
[...]


Het is sowieso een onzinnige vergelijking aangezien het hoofdzakelijk een afweging van risico is, niet van rendement. Als je bijvoorbeeld uitgaat van 7% rendement op aandelen dan is een afgelost koophuis waarschijnlijk het slechtste wat je kan overkomen.

Weet je wat, prima, ik bijt. Voor alle pro-huurders, reken eens een realistische casus uit. Voel je vrij om een andere woning te zoeken, zolang je maar van een woning zowel actuele huur als koopprijs beschikbaar hebt. Uitgangspunt is immers puur huren vs kopen, niet een fiat panda vergelijken met een mercedes c-klasse.

Hint: onze woning huren of kopen betekend (vrije sector) een huur van 1750,- (+2%/jaar correctie) moet je rekenen op een hypotheek van grofweg 940,- maandlast na aftrek van de HRA in geval van kopen. Ga daarbij ook vooral uit van de huidige levensverwachting (84?) dus we wonen nog minimaal 50 jaar in.

Ben echt super benieuwd hoe die huurder, die begint met 800/maand minder te besteden, en 20 jaar extra maandlasten mag ophoesten, dan toch in staat is meer per maand te beleggen en beter af is overall.

[ Voor 12% gewijzigd door Xanaroth op 02-04-2020 10:43 ]

[Anoniem: 604938]

Goed om te zien dat dit topic het market timen weer achter zich heeft gelaten en we terug zijn bij de huren versus kopen discussie. Ergste van deze recessie lijkt achter de rug te zijn.

[de Peer]

AceAceAce schreef op donderdag 2 april 2020 @ 09:50:
[...]

Wat ik nog mis in mijn eigen gedachtengang, is of het als FIRE-wannabe het niet handiger is om je eerste huis 50% linear/annuitair en 50% aflossingsvrij aan te kopen, met het verschil van de lagere aflossingsbedragen in beleggingen (bv VWRL) te duwen. HRA is toch zo laag nu.

Dat is wel onze keuze geweest inderdaad. 50% aflossingsvrij en de daarmee bespaarde maandelijkse aflossing beleggen in indexfondsen.

tomtom901 schreef op donderdag 2 april 2020 @ 10:04:
[...]

Ik heb recentelijk gekocht en dezelfde overweging gemaakt, maar voor mij persoonlijk geeft een afgelost huis toch ook een stukje rust en spreiding van mijn vermogen.

Ik zie het persoonlijk als 'zonde' en 'verliesgevend' om meer dan verplicht af te lossen, nu de hypotheekrente zo laag is. Dus dat is mij spreiding niet waard. Deposito kan dan misschien zelfs interessant(er?) zijn soms. Paar jaar terug kreeg je nog 1.0% rente als je dat wat langer vastzet.

[ Voor 6% gewijzigd door de Peer op 02-04-2020 11:00 ]

[GioStyle]

Huren is alleen goedkoper als je in eerste instantie een koopwoning hebt, deze tegen een hogere prijs kan verkopen en je stapt over naar de huurmarkt. Dat je dus je overwaarde incasseert.

[ Voor 32% gewijzigd door GioStyle op 02-04-2020 12:22 ]

[de Peer]

GioStyle schreef op donderdag 2 april 2020 @ 11:01:
Huren is alleen goedkoper als je in eerste instantie een koopwoning hebt, deze tegen een hogere prijs kan verkopen en je stapt over naar de huurmarkt. Dat je dus je overwaarde incasseert.

Waarom zou huren daardoor goedkoper worden?

[Anoniem: 677216]

GioStyle schreef op donderdag 2 april 2020 @ 11:01:
Huren is alleen goedkoper als je in eerste instantie een koopwoning hebt, deze tegen een hogere prijs kan verkopen en je stapt over naar de huurmarkt. Dat je dus je overwaarde incasseert.

Als mijn ouders dat doen, dan hebben ze een winst van €250/€300k. Daar kan je heel wat jaartjes voor huren. Damn, als ik er zo over nadenk, dan zijn mijn ouders allang FO.

Als je een nieuwe hypotheek op je huis neemt, heb je dat vermogen ook beschikbaar. I.p.v. huur betaal je dan de hypotheek ermee.
Maar dat moet natuurlijk wel kunnen in je persoonlijke situatie (inkomen, leeftijd, etc).

Los daarvan: huren wordt nooit goedkoper door een voorgaande actie.

[R.van.M]

Volgens mij hebben we deze discussie al heel vaak gevoerd.

Kopen heeft een paar extra risico's, maar voor diegene die langere tijd op dezeflde plek wil blijven is het financieel voordeliger, zeker nu er nog HRA is. Daar staat tegenover dat je zelf de kosten moet dragen voor (groot) onderhoud, een paar extra belastingen krijgt en zowel negatief als positieve waardeontwikkeling kan hebben van de huizenmarkt.

Huren heeft het voordeel dat je niet plaatsgebonden bent, vaak met wat minder genoegen neemt en geen risico's draagt. Het nadeel is dat huur altijd blijft doorlopen.

Vandaar dat ik meestal adviseer aan jonge mensen om te huren en pas op het moment dat je zeker weet dat je ergens wil blijven iets kopen. Op die manier kun je dicht bij je werk wonen en direct een woning kopen die aan je wensen voldoet.

[HereIsTom]

rube schreef op donderdag 2 april 2020 @ 06:50:
@HereIsTom wat adviseer je dan te doen voor de (bijna) FO'er

Tja wist ik dat maar. Het is allemaal natte vingerwerk geworden nu.
Het ligt eraan hoe lang het allemaal gaat duren en hoe erg het dan allemaal wordt.
Las vandaag een bericht dat de huidige maatregelen hoogst waarschijnlijk wel tot minstens juli gaan duren en dan nog is alles niet in ėén keer over.
Ons plan was om in 2025 FO te zijn, maar dit is door de huidige crisis zeer onzeker geworden.
Aangezien een groot deel in aandelen zit en deze dus nu een stuk minder waard zijn is het afwachten wat die de komende jaren gaan doen.
Maar goed in deze tijd is het stil zitten en maar doorgaan zoals we dat al deden en afwachten wat er komen gaat.
Maar als er iemand is die nu een beter advies heeft dan lees ik dat graag.

[Ko.Kane]

Ik zie wel erg lage maandkosten langskomen. Wij zitten op normaal ong 1800-1700 per persoon / mnd. Dus 3500e in de maand samen. Dat is wel inclusief alles, daadwerkelijke uitgaven. Sport, vakanties, uiteten etc.

Alleen wonen en auto is al ~750e voor mij, onderstaande is dus mijn bijdrage, vriendin betaalt (ong) hetzelfde. Merk op alles in Oostenrijk vandaar wat rare groeperingen, maar bv MRB en WA is 1 bedrag.

Wonen: totaal 552,- (met LTV van onder 50% en 0.8% rente)

• Hypotheek: 324,-
• Nuts: 22,50
• Verzekering inboedel: 6,-
• Inrichting/huishoud geschat op 1000e pj; 41,67
• VvE (onderhoud, belasting, service): 158,-

Vervoer: totaal 257,18

• Verzekering en MRB: 38,06
• OAMTC: 10,70
• Autobahn Vignet: 3,72
• Brenner Vignet: 2,60
• Onderhoud, schatting 1000e pj, incl banden: 41,67
• Afschrijving, 2k p/j: 83,33
• Diesel: 62,50
• OV: 14,60

Dan is er nog:
Basis leven (eten, kleding, kapper, ziektekosten, etc): 487
Fietssport: 250
Vrij tijd (wintersport, vakantie, uiteten): 306


YTD trouwens op 1200e per maand wegens Corona. (Als ik corrigeer voor grote aankoop die net in januari viel, die zet ik voor 5 jaar tegen 66 euro op de lijst)

[Wozmro]

Eerlijk gezegd: ik heb nu al een beetje een FO-gevoel.

Deze week 1 dag gewerkt, volgende week waarschijnlijk ook 1 dag, de week er na had ik al een week vakantie gepland. Verder dan dat ga ik niet vooruitkijken.
Op de dagen dat ik niet werk ontvang ik een uitkering die ook voldoende is om gewoon te leven zoals ik altijd al leef.
Ik ga in de komende weken wel enkele dagen werken voor een bevriende landbouwer.
Als vriendendienst help ik hem al jaren met het uitwerken van zijn technische ideeën. We zijn nu bezig met het testen van een opensource GPS-systeem voor oa ploegen tot op de cm.
Omdat niet-essentiële verplaatsingen momenteel niet toegelaten zijn en ik een uitkering ontvang moet ik mij daarvoor nu inschrijven als seizoensarbeider bij een interimbureau.
Veel gedoe voor een financieel lagere verloning dan gewoon thuis zitten, maar ja het is wel veel leuker.

Ik zal maar genieten van deze FO-periode want ik ziet het gebeuren dat al het werk dat nu stil ligt zal moeten ingehaald worden eind dit jaar of begin volgend jaar.
Het zou mij niet verbazen dat vakantiedagen opnemen dan niet zal toegelaten worden.

[GioStyle]

de Peer schreef op donderdag 2 april 2020 @ 11:08:
[...]


Waarom zou huren daardoor goedkoper worden?

Omdat je pas profiteert van je overwaarde als je de huizenmarkt uitstapt en je immers toch ergens moet gaan wonen.

[de Peer]

GioStyle schreef op donderdag 2 april 2020 @ 12:34:
[...]


Omdat je pas profiteert van je overwaarde als je de huizenmarkt uitstapt en je immers toch ergens moet gaan wonen.

Dat is toch geen antwoord op de vraag.

[GioStyle]

de Peer schreef op donderdag 2 april 2020 @ 12:36:
[...]


Dat is toch geen antwoord op de vraag.

Klopt, ik heb het verkeerd verwoord. En zoals het er staat heb je gelijk: huren wordt nooit goedkoper als je de koopwoningmarkt uitstapt.

[R.van.M]

HereIsTom schreef op donderdag 2 april 2020 @ 12:08:
[...]

Tja wist ik dat maar. Het is allemaal natte vingerwerk geworden nu.
Het ligt eraan hoe lang het allemaal gaat duren en hoe erg het dan allemaal wordt.
Las vandaag een bericht dat de huidige maatregelen hoogst waarschijnlijk wel tot minstens juli gaan duren en dan nog is alles niet in ėén keer over.
Ons plan was om in 2025 FO te zijn, maar dit is door de huidige crisis zeer onzeker geworden.
Aangezien een groot deel in aandelen zit en deze dus nu een stuk minder waard zijn is het afwachten wat die de komende jaren gaan doen.
Maar goed in deze tijd is het stil zitten en maar doorgaan zoals we dat al deden en afwachten wat er komen gaat.
Maar als er iemand is die nu een beter advies heeft dan lees ik dat graag.

Volgens mij doe je het precies goed. Het grote voordeel is natuurlijk dat je niet in 2025 FO moet zijn. Een jaar langer doorwerken kan dan bijvoorbeeld je hele financien in 1x weer recht trekken.

[R.van.M]

Ko.Kane schreef op donderdag 2 april 2020 @ 12:18:
Ik zie wel erg lage maandkosten langskomen. Wij zitten op normaal ong 1800-1700 per persoon / mnd. Dus 3500e in de maand samen. Dat is wel inclusief alles, daadwerkelijke uitgaven. Sport, vakanties, uiteten etc.

Alleen wonen en auto is al ~750e voor mij, onderstaande is dus mijn bijdrage, vriendin betaalt (ong) hetzelfde. Merk op alles in Oostenrijk vandaar wat rare groeperingen, maar bv MRB en WA is 1 bedrag.

Wonen: totaal 552,- (met LTV van onder 50% en 0.8% rente)

• Hypotheek: 324,-
• Nuts: 22,50
• Verzekering inboedel: 6,-
• Inrichting/huishoud geschat op 1000e pj; 41,67
• VvE (onderhoud, belasting, service): 158,-

Vervoer: totaal 257,18

• Verzekering en MRB: 38,06
• OAMTC: 10,70
• Autobahn Vignet: 3,72
• Brenner Vignet: 2,60
• Onderhoud, schatting 1000e pj, incl banden: 41,67
• Afschrijving, 2k p/j: 83,33
• Diesel: 62,50
• OV: 14,60

Dan is er nog:
Basis leven (eten, kleding, kapper, ziektekosten, etc): 487
Fietssport: 250
Vrij tijd (wintersport, vakantie, uiteten): 306


YTD trouwens op 1200e per maand wegens Corona. (Als ik corrigeer voor grote aankoop die net in januari viel, die zet ik voor 5 jaar tegen 66 euro op de lijst)

Volgens mij prima balans. Zelf zit ik op 1900pm met alles erin (vakantie's, uit eten, biertjes, gadgets). Mijn vaste lasten inclusief eerste levensbehoeften is 1350. Het voordeel is wel dat ik geen auto heb. Voor mijn vriendin liggen de lasten iets lager aangezien we naar rato salaris betalen.

[assje]

Xanaroth schreef op donderdag 2 april 2020 @ 10:41:
Weet je wat, prima, ik bijt. Voor alle pro-huurders, reken eens een realistische casus uit. Voel je vrij om een andere woning te zoeken, zolang je maar van een woning zowel actuele huur als koopprijs beschikbaar hebt. Uitgangspunt is immers puur huren vs kopen, niet een fiat panda vergelijken met een mercedes c-klasse.

Ik ben helemaal geen pro-huurder, je schets enkel nogal een eenzijdig beeld van de voordelen van kopen/aflossen. Zo ver hoef ik zelf ook niet te zoeken voor de vergelijking huur v.s. koop aangezien ik het huis dat ik voorheen huurde gekocht heb; mijn bruto hypotheek is exact gelijk aan de huur die ik in het laatste jaar voor aankoop betaalde.

Maar, dat is niet waar het me om gaat, maandlasten van een hypotheek zonder enige overweging vergelijken met huur is gewoon onzin en daar hebben we het inderdaad al vaker over gehad. Als koper neem je ook het risico van waardeontwikkeling, je hebt aanvullende verzekering, belasting, en onderhoud.

Vervolgens reken jij met een besparing na 30 jaar omdat de hypotheek dan afgelost is. Echter, afhankelijk van je uitgangspunt is een afgeloste hypotheek juist een kostenpost. Namelijk, al dat geld dat afgelost is had ook kunnen renderen tegen 7% (stel dat dat je uitgangspunt zou zijn).

Ofwel, het is een afweging van risico. En dát was het argument dat ik maakte, niet dat huren beter zou zijn dan kopen.

[Rubbergrover1]

Xanaroth schreef op donderdag 2 april 2020 @ 10:24:
[...]


En die huurder heeft ook 3-kamer basic appartementje van 60m2, in plaats van 120m2 woning met bigass tuin.


Waarom zit iedereen hier toch blind te staren op die 1-2 tientjes per maand, en heeft niemand door dat de hele vergelijking op zichzelf al genoeg illustratie is om te laten zien dat het nergens op slaat? Als je voor relatief gelijke maandlasten zulke verschillende kwaliteit aankoopt, dan snapt toch iedereen dat als je een gelijk uitgangspunt neemt als kwaliteit kopen al snel in de honderden euro's per maand goedkoper uit zal zijn... Hoef je echt geen detail berekening voor te maken.

Je moet inderdaad geen appels met peren vergelijken. En dus niet sec de hypotheekrente van de ene woning vergelijken met de totale huur van een andere woning.

Ik heb het eerder al ergens geschreven, als je alleen naar de rentelasten kijkt, dan is kopen met de huidige rentestanden goedkoop. Maar daarmee ben je er nog niet. Even een bierviltjesberekening, een huurhuis van 1000 euro kost in koop bv. 240.000. Dat betekent dat je bij 30 jaar zekerheid over de rente je nu (dankzij de extreem lage rente) nog maar zo'n 400 euro per maand aan rente moet rekenen. Dan komt er nog zo'n 100 euro voor verzekeringen en belastingen bij. En zo'n 200 euro voor (reservering voor) onderhoud. Dan heb je de eenmalige kosten koper die, als je het moet uitsmeren over de ongeveer 10 jaar dat iemand gemiddeld in een woning woont, ook zo'n 100 euro per maand bedragen. Dan zit je dus zonder verdere aflossing al op 800 euro per maand.

Je 'betaalt' als huurder in dit geval dus ongeveer 200 euro per maand meer, voor de vrijheid om je huur zo te kunnen opzeggen (wat kosten alle extra maanden de woning aanhouden als de verkoopdatum ongunstig valt?) , het 'afkopen' van het risico op waardeveranderingen (of het te hoog inschatten van de koopprijs) en voor de luxe dat als er iets kapot gaat, je zo de verhuurder kunt bellen. En als je na vijf jaar al zou willen verhuizen, dan moet je per maand die eenmalige kosten nog wat hoger rekenen en kom je op zo'n 900 euro waar je maandelijks op moet rekenen. Dan houd je nog maar 100 euro 'winst' over als je koopt. (Waarbij je als koper vanwege de maandelijkse aflossing dus in feite meer per maand kwijt bent dan als je zou huren. Maar dit terzijde.)

Natuurlijk is kopen op de lange termijn dan goedkoper, maar het scheelt niet extreem veel als je alle kosten van vergelijkbare woningen meeneemt én een redelijke prijs neemt voor het extra risico en de extra service bij huren. Maar als je alleen naar die 400 euro rente kijkt, bij de huidige lage rentestanden, dan zul je zeker het idee krijgen dat bv. 1000 euro huur afzetterij is. Maar wat nu als je wilt verhuizen op het moment dat de rente gestegen is naar bijvoorbeeld 4%? Dan ben je bijna twee keer zo veel rente kwijt én je woningwaarde is waarschijnlijk gekelderd.

Ik ken trouwens iemand die nu 30 jaar zijn vrije-sector huis huurt. Bewuste keus. Begon iets onder de 1000 gulden en zit nu ongeveer op de liberaliseringsgrens. Die heeft in 30 jaar inderdaad ongeveer evenveel huur betaald als wat hij kwijt zou zijn aan het in 30 jaar aflossen van zijn hypotheek. Hij moet nu dus nog steeds huur betalen, maar heeft de afgelopen geen onkosten of gedoe gehad van het inhuren van schilders, het vernieuwen van het dak en de CV, overige reparaties etc. Dat scheelt tienduizenden euro's en een hoop stress en gedoe. (Nog los van de extra eigendomslasten en verzekeringen die je als eigenaar moet betalen.) Binnenkort is hij toe aan een nieuwe badkamer en keuken, waarbij zijn enige 'zorgen' zijn dat hij de kasten leeg moet halen.

Hij heeft wel de keus gehad om de woning te kopen, maar hij piekerde er niet over. Geen zorgen en gedoe aan zijn kop is hem ook wel wat waard. Dus hij betaalt nu een huur die hij makkelijk kan betalen, terwijl de kopers van de buurhuizen die verkocht worden heel wat hogere lasten hebben.

[CornermanNL]

Ik denk dat wanneer je kijkt naar kopen versus huren het meer beschikbaarheid en tijd zijn die meetellen. En onderschat niet het potje wat je ongemerkt achter de hand hebt. De kosten zullen elkaar wellicht niet ontlopen , maar de eindstreep wel. 30 jaar in een koopwoning en je hebt restwaarde over. 30 jaar in een huurwoning niet.

En de start bedragen verschillen niet zo veel wellicht maar de uitkomst wel. Dus wanneer je veel verhuist is huren slim. En wanneer je langer dan 10 jaar verwacht niet te verhuizen dan kom je dicht in de buurt dat kopen dan goedkoper gaat worden.

Dan nog risico. Als je aflost wordt je risico profiel lager. Je hebt door de bank genomen lagere maandlasten.
Overstappen naar een kleinere koopwoning of huren met een potje achter de hand gaat ook makkelijker.

De meeste mensen verhuizen niet zo bar vaak. Dan wordt kopen al snel voordeliger en het risico al snel minder. Je leent een enorme zak geld bij aanvang en die los je af, je huurt simpelweg van jezelf. Je moet ergens wonen.

Voor mensen die FO nastreven is het voor het opbouwen van vermogen wellicht geen halszaak kopen of huren, maar voor de gemiddelde mens is het een van de weinige zaken waar ze vermogen mee opbouwen zonder dat ze er expliciet iets voor moeten doen.

Dan nog beschikbaarheid, en dat is en blijft persoonlijk. Toen ik begon op de woningmarkt was sociale huur voor mij niet bereikbaar , particulier huren was amper te krijgen in een prijsklasse die ik zou kunnen betalen.

Ook toen al was er een enorme mismatch , dus is het kopen geworden. Waar ik nu woon is in de verste verte geen huis te huren voor onder de 1800 euro per maand. Dat kan ik niet betalen. Kopen kon wel met de overwaarde uit de andere woning. Als ik had gehuurd had ik op basis van de inkomenstoets daar nooit voor in aanmerking gekomen. Ook al zou ik vermogen hebben opgebouwd om het verschil bij te passen.

Wonen is een aparte eend in de bijt wat mij betreft , voor FO zie ik het maar als het zo makkelijk afdekken van een eerste levensbehoefte, en dat is in mijn geval altijd kopen geweest. Huren is en was altijd duurder en amper tot niet te verkrijgen. Na 30 jaar kopen heb ik straks nog een potje over op het moment dat ik het huis verkoop en kleiner of in een minder duur deel van het land ga wonen. En met een beetje geluk bestaan 55 plus woningen nog tegen die tijd om te huren. Wie weet.

[JURIST]

squaddie schreef op woensdag 1 april 2020 @ 23:42:
[...]

In de laatste alina beschrijf je in feite inflatie, het is immers niet dat bijvoorbeeld vastgoed meer waard wordt, het is de valuta waarin het vastgoed wordt gewaardeerd minder waard wordt en geldontwaarding is ander woord voor inflatie. Je spreekt daarmee jezelf tegen dat er weinig aanwijzingen zijn voor oplopende inflatie, misschien niet zichtbaar in het officiele inflatiemandje, maar dat wil niet zeggen dat het er niet is.

Met de huidige ontwikkelingen zie ik niet hoe de regering in het najaar een reeele begroting kan presenteren zonder maatregelen te nemen en deze maatregelen gaan links- of rechtsom pijn doen bij de burger en daarmee gevolgen hebben voor FO of FMA.

Hogere prijzen van vermogenstitels vertalen zich slechts ten dele in hogere inflatie (CPI). Er zijn op dit moment deflatoire krachten zoals vergrijzing en producten en diensten die in prijs dalen die de inflatie drukken. De afgelopen jaren in de opgaande aandelenmarkt hebben centrale banken grote moeite gehad om hun inflatiedoelstelling van dichtbij maar onder 2% in zicht te houden.

Het is naief om te denken dat het begrotingstekort niet uit de bocht schiet dit jaar, maar een staatschuld lager dan 100% is conform consensus geen reden tot zorg, zeker niet omdat de staat zich zeer voordelig financiert. Het zou kunnen calvinistisch nederland snel wil bezuinigen om de staatsschuld te drukken, maar dan frustreer je economisch herstel. Dit zal dan tenminste over langere tijd uitgesmeerd worden.
Maar goed: collectief worden we er natuurlijk ook niet beter van.

[Wozmro]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 2 april 2020 @ 14:28:
[...]

Je moet inderdaad geen appels met peren vergelijken. En dus niet sec de hypotheekrente van de ene woning vergelijken met de totale huur van een andere woning.

Ik heb het eerder al ergens geschreven, als je alleen naar de rentelasten kijkt, dan is kopen met de huidige rentestanden goedkoop. Maar daarmee ben je er nog niet. Even een bierviltjesberekening, een huurhuis van 1000 euro kost in koop bv. 240.000. Dat betekent dat je bij 30 jaar zekerheid over de rente je nu (dankzij de extreem lage rente) nog maar zo'n 400 euro per maand aan rente moet rekenen. Dan komt er nog zo'n 100 euro voor verzekeringen en belastingen bij. En zo'n 200 euro voor (reservering voor) onderhoud. Dan heb je de eenmalige kosten koper die, als je het moet uitsmeren over de ongeveer 10 jaar dat iemand gemiddeld in een woning woont, ook zo'n 100 euro per maand bedragen. Dan zit je dus zonder verdere aflossing al op 800 euro per maand.

Je 'betaalt' als huurder in dit geval dus ongeveer 200 euro per maand meer, voor de vrijheid om je huur zo te kunnen opzeggen (wat kosten alle extra maanden de woning aanhouden als de verkoopdatum ongunstig valt?) , het 'afkopen' van het risico op waardeveranderingen (of het te hoog inschatten van de koopprijs) en voor de luxe dat als er iets kapot gaat, je zo de verhuurder kunt bellen. En als je na vijf jaar al zou willen verhuizen, dan moet je per maand die eenmalige kosten nog wat hoger rekenen en kom je op zo'n 900 euro waar je maandelijks op moet rekenen. Dan houd je nog maar 100 euro 'winst' over als je koopt. (Waarbij je als koper vanwege de maandelijkse aflossing dus in feite meer per maand kwijt bent dan als je zou huren. Maar dit terzijde.)

Natuurlijk is kopen op de lange termijn dan goedkoper, maar het scheelt niet extreem veel als je alle kosten van vergelijkbare woningen meeneemt én een redelijke prijs neemt voor het extra risico en de extra service bij huren. Maar als je alleen naar die 400 euro rente kijkt, bij de huidige lage rentestanden, dan zul je zeker het idee krijgen dat bv. 1000 euro huur afzetterij is. Maar wat nu als je wilt verhuizen op het moment dat de rente gestegen is naar bijvoorbeeld 4%? Dan ben je bijna twee keer zo veel rente kwijt én je woningwaarde is waarschijnlijk gekelderd.

Ik ken trouwens iemand die nu 30 jaar zijn vrije-sector huis huurt. Bewuste keus. Begon iets onder de 1000 gulden en zit nu ongeveer op de liberaliseringsgrens. Die heeft in 30 jaar inderdaad ongeveer evenveel huur betaald als wat hij kwijt zou zijn aan het in 30 jaar aflossen van zijn hypotheek. Hij moet nu dus nog steeds huur betalen, maar heeft de afgelopen geen onkosten of gedoe gehad van het inhuren van schilders, het vernieuwen van het dak en de CV, overige reparaties etc. Dat scheelt tienduizenden euro's en een hoop stress en gedoe. (Nog los van de extra eigendomslasten en verzekeringen die je als eigenaar moet betalen.) Binnenkort is hij toe aan een nieuwe badkamer en keuken, waarbij zijn enige 'zorgen' zijn dat hij de kasten leeg moet halen.

Hij heeft wel de keus gehad om de woning te kopen, maar hij piekerde er niet over. Geen zorgen en gedoe aan zijn kop is hem ook wel wat waard. Dus hij betaalt nu een huur die hij makkelijk kan betalen, terwijl de kopers van de buurhuizen die verkocht worden heel wat hogere lasten hebben.

Dan heeft die huurder het geluk van een goede verhuurder te hebben.

Ik moest onlangs een inspectie doen in een gebouw met vier studio's. De nieuwe eigenaar van dat gebouw, de verhuurder dus vertelde dat 1 van de studio's al 1 jaar geen warm water had, boiler defect. (En dit bij een gezin met twee kleine kinderen.)
De verhuurder mocht dus al direct beginnen met een nieuwe boiler plaatsen. En na mijn inspectie heeft ze nu nog een mooi lijstje er bij met onkosten die ze mag/moet maken om de boel in orde te krijgen.
Laat ons zeggen dat de staat van het gebouw zodanig is dat ik er zelfs niet zou willen wonen als men mij geld zou toegeven.

Zoals in veel gevallen is het ook een kwestie van geluk hebben zowel bij huren als kopen. Ik kom situaties tegen waar soms de tranen in de ogen staan zowel bij eigenaren als bij huurders.

En dat was nog allemaal voor de corona-toestand. Hoeveel verhuurders zitten nu zelf niet financieel krap en willen van hun verhuurpanden af? Dat is ook onzekerheid voor de huurder, zelf al betaalt ie stipt zijn huur.

[Highland]

Naast alle genoemde argumenten speelt in de vergelijking huur - koop ook mee:
- locatie: in veel stedelijke gebieden is huren boven de liberalisatiegrens gelijk extreem duur. In die gebieden valt de vergelijking anders uit dan in Emmen of Heerlen.
- verduurzaming: ergens in de komende 30 gaat de gaskraan dicht en moet je overstappen naar een alternatief (kiezen tussen all-electric of warmtenet). Je woningcorporatie kan verduurzaming een stuk grootschaliger en voortvarender oppakken dan wanneer je zelf je woning van het gas af wil halen (vooral die van voor 1992).
- de winst van langdurig eigenaarschap zit hem in de grote hefboom: er is geen andere asset waarvoor de bank je zo makkelijk geld leent. Bij prijsstijging maakt dat koop aan het eind van de rit interessant. Volgens de mooie http://www.huizenmarkt-ze...008/de-herengracht-index/ zijn er lange perioden van prijsstijging, maar ook perioden van daling. Die periodes hebben meer te maken met demografie of geopolitieke positie van NL dan met koopkrachtplaatjes. Het is de vraag of je dit aspect van vermogenswinst mee moet/wil rekenen in je vergelijking.