HereIsTom schreef op zaterdag 22 februari 2020 @ 12:38:
[...]
Dit bedoel ik dus, men gaat er maar vanuit dat alles in waarde stijgt, maar als je een crisis mee maakt dan weet je dat het ook ineens kan halveren, dan staat je huis ineens “onderwater”, zoals bij de vorige crisis miljoenen huiseigenaren hebben meegemaakt en dus gedwongen hun huis moesten verkopen en ook nog met een restschuld achter bleven.
Je kan geluk hebben en nooit een echte crisis mee maken, maar met de huidige huizenprijzen en rente is het niet vraag of, maar wanneer er een correctie komt.
https://www.elsevierweekb...uizen-onder-water-508251/
Ik heb inmiddels een aantal crisis meegemaakt, onderwater is alleen een probleem bij een acuut liquiditeitsprobleem, men is zo langzaamaan vergeten dat er voor de huizencrisis veel mensen hun huis aflossingsvrij gefinancierd hadden. Met de tuinaanleg, de caravan en de vakantie erbij. (gechargeerd maar er waren erbij) Nu zit er een aflossingsverplichting voor de meeste mensen in de hypotheek dus loopt je risico er automatisch uit.
Ik had net voor de crisis een huis gekocht , heel 'duur' dus, echter mijn maandlasten waren 30% lager dan wanneer ik exact hetzelfde huis zou huren, niet veel later een baan die op de tocht stond en er ook aanging.
Het risico was voor mij dus al 30% lager bij aanvang, dan wanneer ik was gaan huren.
Ik had al wat afgelost en had snel weer een baan, aantal jaar geleden een persoonlijke gezondheidscrisis gehad waardoor mijn verdiencapaciteit naar nul ging. Ik had inmiddels een leuke som belegd en afgelost en kon heel makkelijk schuiven op het moment dat ik ten behoeve van mijn gezondheid wilde verhuizen. Makkelijker dan wanneer ik alles in mijn huis zou hebben zitten.
Vermogen buiten vastgoed waarin je woont groeit nu eenmaal een stuk sneller, ik ben het met je eens dat je zeker in het begin als je een loan to value hebt het een no brainer is om af te lossen. Het wordt echter een liquiditeitsprobleem op het moment dat je teveel geld vast hebt zitten. Grote crisissen in de wereld hebben een relatief korte implosie en langere hersteltijd. Het is aan ieder persoonlijk om te bepalen wat je moet doen. Maar afwegen tegen alternatieven en dan je persoonlijke risico bepalen is voor mij de weg. Dus als je al qua lasten (benodigde liquiditeit) lager zit dan het voor jou beschikbare alternatief dan is het eerder zaak om aan passief inkomen te werken.
Daarnaast stijgt inderdaad alles in waarde, ik reken heel conservatief qua rendement. Het is namelijk een eenvoudige wiskundige rekensom dat je inkomen uit vermogen (beleggingen, verhuurd vastgoed en obligaties) sneller en oneindiger kan groeien dan je inkomen uit arbeid. Je kan dus behalve naar nul met je hypotheek en ieder jaar gokken op loonsverhoging niet zonder inkomensopbouw ten behoeve van passief inkomen.
Ons systeem is gebaseerd op ruwweg 30 jaar werken en pensioenopbouw, met FO streef je ernaar sneller je passieve inkomen op het niveau te krijgen van wat effectief je pensioen zou zijn. Hoe jonger je begint hoe makkelijker.
Het probleem met vastgoed waar je zelf in woont is dat je direct vervanging nodig hebt. nu is het ten tijde van de crisis niet zo geweest dat de huren ineens naar beneden gingen. Sterker die bleven stijgen.
Je acute vervangingsmogelijkheid met een huis is dus zeer beperkt, zelfs in tijden van crisis. Dus kom je op een punt dat je al goedkoper bent dan het (goedkoopste) alternatief in de markt dan creëer je een stuwmeer van passief geld dat niets doet. Het rendeert niet en het verzekerd je niet verder tegen risico's.
Als daar dan onvoldoende liquide middelen tegenover staan ben je slecht gepositioneerd voor een crisis. Op persoonlijk vlak zowel als algemeen.
Ik reken met de sociale huurgrens , de goedkoopste variant in de markt. Niet dat ik er voor in aanmerking kom maar het is een eenvoudige. Kom je daaronder dan is verder aflossen nutteloos. Je risico wordt er niet minder door. En je rendement in andere beleggingen is veruit beter.
De tijd werkt in je voordeel, door dat voordeel sterk te remmen terwijl je risico's al verzekerd zijn is een garantie op scheve verhoudingen in je portefeuille creëren.
[
Voor 1% gewijzigd door
CornermanNL op 22-02-2020 18:16
. Reden: typo's gecorrigeerd ]