Financiële onafhankelijkheid - Deel 4

[Highland]

Het is prima om beslissingen te nemen o.b.v. (deels) emotionele argumenten. Maar probeer ze niet te verwarren met (of om te praten tot) rationele argumenten

In plaats van rationele argumenten kun je het beter rekenkundige argumenten noemen: je excel kan laten zien wat de waarde is van een lening tegen 0% die je weg zet tegen een rendement van ...%.

Er speelt echter een psychologisch effect: wanneer je met behulp van je leningen gaat beleggen, verleng je daarmee je balans. Het geeft een rijk gevoel om aan de ene kant een hypotheek van 300.000 en studieschuld van € 40.000 te hebben, en aan de andere kant een spaarrekening met € 30.000 en een beleggingspot van € 100.000 (waarde is per saldo: 210.000 negatief).

Door dat psychologische gevoel van rijkdom ga je makkelijker meer geld uit geven of meer risico's aan dan wanneer je vanuit dezelfde startsituatie er voor had gekozen om je hypotheek af te lossen naar € 250.000, studieschuld naar € 0, een spaarrekening van € 30.000 en beleggingspot van € 10.000 (waarde is per saldo nog steeds 210.000 negatief).

In de eerste situatie ga je misschien overwegen of je met je beleggingspot een appartement zou moeten gaan kopen. In de tweede situatie ga je je beleggingspotje rustig uitbouwen. Dit gedragseffect zie je niet terug in je excel, maar is wel echt. (en dus rationeel). Dit effect heeft Erika Verdegaal wel eens beschreven, maar ik kan het artikel niet meer terugvinden. Dit artikel https://ericaverdegaal.nl...-financiele-bijziendheid/ over financiële bijziendheid komt aardig in de buurt.

[Herko_ter_Horst]

Of om het iets plastischer uit te drukken: kun jij bij het afrekenen in de supermarkt zien welke euro's geleend zijn en welke verdiend? Ik beleg wat dat betreft zelfs m'n boterham met geleend geld. Ik heb namelijk een hypotheek, maar ik kies ervoor om in plaats van die af te lossen, eten te kopen.

"Beleggen met geleend geld" is dus net zulke grote onzin als "deze studielening heb ik gebruikt voor m'n studie en telt dus niet mee als lening" (of: "mijn huis is van de bank" voor iemand die een hypotheek heeft).

Je hebt schulden en je hebt bezittingen. Beleggen is een verschuiving aan de bezittingen-kant (van "geld" naar "aandelen"). Aan de schulden verandert dan niks. Wat verandert is je blootstelling aan risico.

[ Voor 25% gewijzigd door Herko_ter_Horst op 16-01-2020 19:33 ]

[Wozmro]

Studielening en hypotheeklening aanhouden om meer te kunnen beleggen is zeker en vast de meest rationele beslissing.

Maar hoe lang kan je rationeel blijven als:

BREAKING NEWS: 'PANIC ON WALL STREET' omgeroepen wordt via alle mogelijke kanalen?

Wat als je dan op de verkoopknop drukt?

1 beslissing gebaseerd op emoties en je mag opnieuw beginnen.

[Magpie]

@Highland In je voorbeeld is het IMHO hoogst ongelukkig dat je maar een deel van de balans laat zien. Is de waarde van het huis bijvoorbeeld 2 mln, dan zou ik me niet zo druk maken... kortom, bekijk altijd alle bezittingen en schulden. Het totaalplaatje dus.

[GioStyle]

Herko_ter_Horst schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 19:20:
Of om het iets plastischer uit te drukken: kun jij bij het afrekenen in de supermarkt zien welke euro's geleend zijn en welke verdiend?

Ja, want ik heb geen schulden.

[Xanaroth]

Echt rationeel is schuld aflossen en vermogen opbouwen tegelijk. Vermogen bouw je op bij een basis van 100% aandelen, relatief hoog risicoprofiel dus. Schuld bouw je af op een basis van 100% obligatie, vrijwel geen risico en gegarandeerd rendement.
Kwestie van balanceren tussen hoeveel je belegt en hoeveel je aflost, naar keuze van je risicoprofiel.


De reden: een typische beleggingsportfolio heeft namelijk een aantal zaken rond diversificatie. Waaronder meerdere risicoklassen. Denk aan 90/10 of 80/20 aandelen+obligaties of zelfs 60/40 en 50/50 soms.
Op een obligatie krijg je een gegarandeerd rendement, meestal 0-1%, en gegarandeerd je geld terug (zover er iets als 100% garantie bestaat).


Ik snap nooit waarom men zegt 'beleggen, niet aflossen' om dan vervolgens.. een deel van dat portfolio braaf in obligaties te stoppen wat eigenlijk dezelfde winst geeft als gewoon aflossen zou doen. Alleen met iets meer risico, zonder verdere upside.
Schulden aanhouden is dan ook zowiezo geen rationele beslissing, puur een emotionele (fear of missing out, hebberigheid, whatever).


Wij doen dan ook een 100% aandelen portefeuille, hoog risico dus, en daarnaast aflossen. Op dit moment ongeveer 50-50, omdat we zo snel mogelijk <50% LTV willen duiken (ander renteniveau voor tiental jaren geeft relatief veel hoger rendement op de huidige stortingen dan veel andere opties).
Daarna zullen we overgaan naar een 80-20 opzet, over de jaren verder afbouwen tot 90-10. Iets dan deels vanzelf gaat, want met elke aflossing is er meer geld om te beleggen de maand erop. Om vervolgens pas een percentage obligaties te gaan opbouwen als we onder de 100k schuld zitten.

[ Voor 27% gewijzigd door Xanaroth op 17-01-2020 10:41 ]

[rube]

@Xanaroth grotendeels eens met je betoog, maar naast aandelen en obligaties zijn er nog meer mogelijkheden, allen met voor en nadelen en risico profiel.

Al vaker gezegd (en eigenlijk wat Robert Kiyosaki zegt), het gaat om de juiste combinatie van cashflow, balans en daarbij het (je) risico profiel.

Schuld hoeft niet erg te zijn als het maar goed gemanaged wordt.

Bijvoorbeeld, als de belasting plannen voor Box 3 doorgaan, kan het soms beter zijn meer te lenen zolang je dat lager kan doen waartegen je die schuld in box 3 mag aftrekken (3,03%) van je eigen vermogen. Je hoeft over dat geleende geld (tot circa 400K) geen belasting te betalen. Daardoor betaal je (iets) minder VRH belasting en heb je wel een goede cashbuffer gecreëerd voor als tshtf. Je balans lijkt hierdoor achteruit te gaan (percentage eigen vermogen gaat omlaag) maar je risico gaat ook naar beneden en wat je moet betalen aan VRH gaat ook iets naar beneden.
(uiteraard kunnen percentages veranderen, is dit wel erg persoonsafhankelijk e.d. maar in ons geval zou dit mogelijk interessant zijn)

[Baytep]

rube schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 18:06:
Wat betreft de discussie om wel of niet de studieschuld af te lossen: het gaat (in dit geval) maar om 12K. Op je hele fo-planning/begroting is dit peanuts, ik zou er niet al te veel tijd aan besteden. Je kan beter goed aan je FO plan werken, geeft een hogere ROI.

12k x 5% rendement x 30 jaar = 52k

[rube]

@Baytep: Je kan dat niet echt 30 jaar doorrekenen, waar het over ging kon de betaling 5 jaar stopgezet worden, daarna moet het toch terugbetaald gaan worden (bovendien weet je niet of in die periode daarna de rente nog 0% is). En dit bekijken met een beleggingshorizon van maar 5 jaar is vrij kort om te rekenen met 5% (in de meeste gevallen). Een maar faire berekening zou dat zijn om die 12.5K 5 jaar vast te zetten in een deposito of een andere redelijke veilige lening (b.v. uitlenen met een goed onderpand).

Ik bedoelde met mijn opmerking overigens niet dat je helemaal niet na moet denken over dit soort dingen, maar dat dit gewoon een van de vele punten is die je mee moet nemen in een totaal FO plan.

[Baytep]

@rube Dan denken we er het zelfde over.
Ik wou even aanstippen dat het geen "peanuts" is (en daar heb ik de berekening lekker voor uit het verband getrokken).
Het gaat er als persoon met een normaal inkomen en een studieschuld die FO wil worden om dat er een mindset is om al dit soort beslissingen zo strak mogelijk te regelen, hierdoor krijg je een opstapeling van voordelen die heel hard gaan meetellen.

[Torgo]

Xanaroth schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 10:33:

Wij doen dan ook een 100% aandelen portefeuille, hoog risico dus, en daarnaast aflossen. Op dit moment ongeveer 50-50, omdat we zo snel mogelijk <50% LTV willen duiken (ander renteniveau voor tiental jaren geeft relatief veel hoger rendement op de huidige stortingen dan veel andere opties).
Daarna zullen we overgaan naar een 80-20 opzet, over de jaren verder afbouwen tot 90-10. Iets dan deels vanzelf gaat, want met elke aflossing is er meer geld om te beleggen de maand erop. Om vervolgens pas een percentage obligaties te gaan opbouwen als we onder de 100k schuld zitten.

Wat is de ratio achter deze verdeling vs tijdspad? Aan het begin van je FO traject (opbouw fase) ga je voor laag risico (max 50% aandelen) om dit vervolgens op te bouwen naar hoog risico (90% aandelen). Zou het niet logischer zijn om dat om te draaien?

[Verwijderd]

Torgo schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 10:49:
[...]


Wat is de ratio achter deze verdeling vs tijdspad? Aan het begin van je FO traject (opbouw fase) ga je voor laag risico (max 50% aandelen) om dit vervolgens op te bouwen naar hoog risico (90% aandelen). Zou het niet logischer zijn om dat om te draaien?

Ik vind het wel logisch. Als (relatieve) starter zit je misschien nog in een situatie met een relatief laag salaris en een periode van hoge lasten (volledige hypotheek, wellicht jonge kinderen met opvangkosten, etc). Dan wil je niet te veel risico lopen. Als je een paar jaar verder bent, de helft van de hypotheek hebt afgelost en je salaris is gestegen, dan kan je een stuk meer risico aan.
In een (veel) latere fase kan je natuurlijk altijd nog afbouwen van aandelen naar obligaties o.i.d.

[oscar82]

Ik heb een vraag. Wat zouden jullie doen als je een gouden sieraad hebt. Ooit gekregen, je draagt het nooit en heeft ook (bijna) geen emotionele waarde voor je. In je beleggingsportefeuille moet je niks weten van goud. Daar heb je 100% aandelen. Cash buffer is niet groot maar wel in orde.
De waarde van het sieraad is ongeveer wat je in een maand inlegt in je beleggingsrekening. Is er een rationele reden om het sieraad te houden?

Edit: als ik de status quo bias goed begrijp, zou je je moeten afvragen of je met je volgende maandinleg nog zo’n gouden sieraad zou kopen. (Hell no!)
Nog andere denkrichtingen?

[ Voor 17% gewijzigd door oscar82 op 18-01-2020 11:42 ]

[Verwijderd]

oscar82 schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 11:23:
Ik heb een vraag. Wat zouden jullie doen als je een gouden sieraad hebt. Ooit gekregen, je draagt het nooit en heeft ook (bijna) geen emotionele waarde voor je. In je beleggingsportefeuille moet je niks weten van goud. Daar heb je 100% aandelen. Cash buffer is niet groot maar wel in orde.
De waarde van het sieraad is ongeveer wat je in een maand inlegt in je beleggingsrekening. Is er een rationele reden om het sieraad te houden?

Edit: als ik de status quo bias goed begrijp, zou je je moeten afvragen of je met je volgende maandinleg nog zo’n gouden sieraad zou kopen. (Hell no!)
Nog andere denkrichtingen?

Rationeel inderdaad verkopen. Kennis van de status quo bias geeft de juiste denkrichting.

Tenzij er bijzondere externe omstandigheden zijn natuurlijk (je hebt het gekregen van een familielid dat het niet waardeert als je het wegdoet en je wilt geen gedoe, bijvoorbeeld).

[fsfikke]

oscar82 schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 11:23:
Ik heb een vraag. Wat zouden jullie doen als je een gouden sieraad hebt. Ooit gekregen, je draagt het nooit en heeft ook (bijna) geen emotionele waarde voor je. In je beleggingsportefeuille moet je niks weten van goud. Daar heb je 100% aandelen. Cash buffer is niet groot maar wel in orde.
De waarde van het sieraad is ongeveer wat je in een maand inlegt in je beleggingsrekening. Is er een rationele reden om het sieraad te houden?

Edit: als ik de status quo bias goed begrijp, zou je je moeten afvragen of je met je volgende maandinleg nog zo’n gouden sieraad zou kopen. (Hell no!)
Nog andere denkrichtingen?

Hoe is de verhouding tussen de waarde van het sieraad en de daadwerkelijke verkoopprijs die je zou kunnen krijgen?

[Aikon]

oscar82 schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 11:23:
Ik heb een vraag. Wat zouden jullie doen als je een gouden sieraad hebt. Ooit gekregen, je draagt het nooit en heeft ook (bijna) geen emotionele waarde voor je. In je beleggingsportefeuille moet je niks weten van goud. Daar heb je 100% aandelen. Cash buffer is niet groot maar wel in orde.
De waarde van het sieraad is ongeveer wat je in een maand inlegt in je beleggingsrekening. Is er een rationele reden om het sieraad te houden?

Edit: als ik de status quo bias goed begrijp, zou je je moeten afvragen of je met je volgende maandinleg nog zo’n gouden sieraad zou kopen. (Hell no!)
Nog andere denkrichtingen?

Ik heb wel meer zaken die ik bewaar (vanwege de waarde), maar niet nogmaals zou kopen. Ik snap die redenering niet.

Je kan dat sieraad zien als een diversificatie van je portefeuille, die je geen vermogensbelasting kost en makkelijk te liquideren is. Maar aangezien het slechts 1 sieraad is, je niet van plan bent om uit te breiden gok ik, en je het wellicht kwijt kan raken... verkopen dat ding

fsfikke schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 12:08:
[...]

Hoe is de verhouding tussen de waarde van het sieraad en de daadwerkelijke verkoopprijs die je zou kunnen krijgen?

Tenzij je verwacht dat die verhouding gunstiger wordt voor verkoop maakt dat toch niet uit? TS geeft aan er zelf geen waarde aan te hechten, dus het is gewoon de 2e hands goudprijs die je krijgt.

[ Voor 16% gewijzigd door Aikon op 18-01-2020 13:01 ]

[Longcat]

Aikon schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 12:59:
[...]

Ik heb wel meer zaken die ik bewaar (vanwege de waarde), maar niet nogmaals zou kopen. Ik snap die redenering niet.

Het was niet helemaal correct uitgelegd. Zie het zo: als je de zaken (bijv. Sieraad) nog niet had, en in plaats daarvan cash (of aandelen), zou je dan de zaak kopen? Als je het niet zou kopen als je het nog niet had, dan is het logisch om te verkopen.

Met aandelen werkt dit ook goed: als je de aandelen niet op de huidige prijs zou kopen, omdat je de prijs te hoog vindt, zou je moeten verkopen.

[ Voor 13% gewijzigd door Longcat op 18-01-2020 13:13 ]

[Zr40]

Longcat schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 13:12:
[...]


Het was niet helemaal correct uitgelegd. Zie het zo: als je de zaken (bijv. Sieraad) nog niet had, en in plaats daarvan cash (of aandelen), zou je dan de zaak kopen? Als je het niet zou kopen als je het nog niet had, dan is het logisch om te verkopen.

Met aandelen werkt dit ook goed: als je de aandelen niet op de huidige prijs zou kopen, omdat je de prijs te hoog vindt, zou je moeten verkopen.

Weliswaar met de kanttekening dat dit alleen op gaat als de prijs de reden is om niet te willen kopen. Er kunnen ook andere redenen zijn om niet te willen kopen die niet aanleiding hoeven te geven om te verkopen (zoals grootte van huidige positie, om maar iets te noemen).

Daarnaast heb je natuurlijk ook nooit een absoluut omslagpunt van koop naar verkoop. Bijvoorbeeld "op 45,27 zou ik nog willen kopen, maar op 45,28 niet meer dus dat is de prijs waarop ik bereid ben te verkopen". In werkelijkheid zit er altijd nog enige ruimte tussen 'dit is te hoog om te kopen' en 'dit is hoog genoeg om te verkopen'.

[Torgo]

Longcat schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 13:12:
[...]


Het was niet helemaal correct uitgelegd. Zie het zo: als je de zaken (bijv. Sieraad) nog niet had, en in plaats daarvan cash (of aandelen), zou je dan de zaak kopen? Als je het niet zou kopen als je het nog niet had, dan is het logisch om te verkopen.

Met aandelen werkt dit ook goed: als je de aandelen niet op de huidige prijs zou kopen, omdat je de prijs te hoog vindt, zou je moeten verkopen.

Dit is niet helemaal vergelijkbaar, immers:

Wat zijn de aan- en verkoop kosten?
Hoe snel kan ik het aan- en verkopen?
Hoe makkelijk kan ik het aan- en verkopen?

Ander voorbeeld: Je auto. Die verkoop je ook niet omdat je hem tijdelijk minder gebruikt als je weet dat dat in de toekomst misschien weer anders is.

[Torgo]

Verwijderd schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 11:14:
[...]

Ik vind het wel logisch. Als (relatieve) starter zit je misschien nog in een situatie met een relatief laag salaris en een periode van hoge lasten (volledige hypotheek, wellicht jonge kinderen met opvangkosten, etc). Dan wil je niet te veel risico lopen. Als je een paar jaar verder bent, de helft van de hypotheek hebt afgelost en je salaris is gestegen, dan kan je een stuk meer risico aan.
In een (veel) latere fase kan je natuurlijk altijd nog afbouwen van aandelen naar obligaties o.i.d.

Je loopt minder risico op koersschommelingen maar je bent minder liquide. Lijkt me als je weinig vermogen hebt en hoge lasten ook niet ideaal. Waarschijnlijk kan je dan beter bijv. 80% aandelen en 20% cash aanhouden tegen hetzelfde of een hoger gemiddeld rendement.

Ik zeg niet dat de keuze fout is, maar vraag mij af of hij echt rationeel is.

[ Voor 11% gewijzigd door Torgo op 18-01-2020 13:38 ]

[President]

oscar82 schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 11:23:
Ik heb een vraag. Wat zouden jullie doen als je een gouden sieraad hebt. Ooit gekregen, je draagt het nooit en heeft ook (bijna) geen emotionele waarde voor je. In je beleggingsportefeuille moet je niks weten van goud. Daar heb je 100% aandelen. Cash buffer is niet groot maar wel in orde.
De waarde van het sieraad is ongeveer wat je in een maand inlegt in je beleggingsrekening. Is er een rationele reden om het sieraad te houden?

Edit: als ik de status quo bias goed begrijp, zou je je moeten afvragen of je met je volgende maandinleg nog zo’n gouden sieraad zou kopen. (Hell no!)
Nog andere denkrichtingen?

Heeft het verkopen van het sieraad een significante meerwaarde voor de kwaliteit van je leven, nu of in de toekomst?

Gezien het een maand inleg is, is het simpele antwoord 'nee'. Maakt dus weinig uit.

Maar, stel dat het het een sieraad is van je moeder; voor je dochter kan het later wel veel waarde hebben als erfstuk...

[Baytep]

oscar82 schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 11:23:
Nog andere denkrichtingen?

Gewoon aanhouden zoals het is.
Een beetje fysiek goud kan echt geen kwaad, en als het een maand inleg is is het volume (of gewicht) waarschijnlijk te laag om een goede tweedehands prijs voor te krijgen.

En zo ben je een van de enige die lachend de derde wereldoorlog ingaat:"kan ik eindelijk dat stomme ding goed verkopen!"

[Aikon]

Longcat schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 13:12:
[...]


Het was niet helemaal correct uitgelegd. Zie het zo: als je de zaken (bijv. Sieraad) nog niet had, en in plaats daarvan cash (of aandelen), zou je dan de zaak kopen? Als je het niet zou kopen als je het nog niet had, dan is het logisch om te verkopen.

Ja, zo begreep ik het ook. Nogmaals: waarom zou ik iets verkopen (wat al jaren op zolder oid ligt), alleen maar omdat ik het niet nu zou willen kopen?

Verkoop is logischer als:
- het in de weg ligt
- je er gewoon vanaf wilt
- de waarde waarschijnlijk alleen nog maar zal dalen
- je het geld beter kan gebruiken/inzetten
- etc

De vergelijking met aandelen gaat niet op, het is op alle punten anders dan een sieraad die je al hebt liggen.

[oscar82]

Aikon schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 14:12:
[...]

Ja, zo begreep ik het ook. Nogmaals: waarom zou ik iets verkopen (wat al jaren op zolder oid ligt), alleen maar omdat ik het niet nu zou willen kopen?

Verkoop is logischer als:
- het in de weg ligt
- je er gewoon vanaf wilt
- de waarde waarschijnlijk alleen nog maar zal dalen
- je het geld beter kan gebruiken/inzetten
- etc

De vergelijking met aandelen gaat niet op, het is op alle punten anders dan een sieraad die je al hebt liggen.

Dank voor alle antwoorden. Zowel de serieuze als de grappige waardeer ik.

Ik ging over deze situatie nadenken omdat de status quo bias laatst langskwam. Op de Wikipedia pagina daarvan lees je dat het een nuttig gedachte-experiment kan zijn om je af te vragen of je de investering zou herhalen. In dit geval: nog een sieraad aanschaffen. Een auto heeft nog een praktisch nut. Sieraad zou dat kunnen hebben als je m wel eens draagt, maar één genoeg vind.
Er zijn meer dingen te bedenken die niet in de weg zouden liggen, maar toch geen wenselijke situatie zou vormen. Bijv. Een matras vol cash.
Ik hoef ook niet van het sieraad af. Maar dat is dus een irrationele bias om alles maar bij het oude te willen laten.
De waarde kan ik niet timen. Ik ben wel bang voor spijt als de waarde verder zou stijgen en de beurs zou dalen. Wederom irrationeel: regret-bias.

[ Voor 10% gewijzigd door oscar82 op 18-01-2020 15:16 ]

[Longcat]

Torgo schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 13:33:
[...]


Ander voorbeeld: Je auto. Die verkoop je ook niet omdat je hem tijdelijk minder gebruikt als je weet dat dat in de toekomst misschien weer anders is.

Dat zou dus betekenen dat als je nog geen auto had, je er wel een zou kopen, ook al zou je hem (tijdelijk) niet zo veel gebruiken.

Aikon schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 14:12:
[...]

Ja, zo begreep ik het ook. Nogmaals: waarom zou ik iets verkopen (wat al jaren op zolder oid ligt), alleen maar omdat ik het niet nu zou willen kopen?

Je hebt iets op zolder liggen van 1000 euro en je hebt 10.000 euro aan cash. Als je er voor kiest om niet te verkopen, dan heb je dus liever deze situatie dan 11.000 euro aan cash. Natuurlijk is dit wat kort door de bocht als je een praktijkvoorbeeld er naast legt. Er is wat frictie in de vorm van transactiekosten, 'moeite', etc. Dit kun je van de verkoopprijs halen (bijv. 100 euro er af). Dan is de keuze dus tussen 1000 euro op zolder + 10.000 cash vs. 10.900 cash.

[freaky89]

Wat moet je nou eigenlijk per maand opzij leggen? Kan wel spaarrekening laten groeien alleen ligt dit geld stil... Leg iedere maand een dikke 500 opzij tot ik een adviesbuffer bereik. Heb op mijn 23e een opknapper gekocht voor 93k + 25k bouwdepot, huidige taxatiewaarde 170k met nog een restwaarde van 107k. Ga nog in zonnepanelen en inductie koken investeren om energie neutraler te worden. Heb een giro account, maar geen idee wat ik ermee moet aangezien ik leek ben op dit gebied. Heb een plus500 account waarbij ik met het demo account speel wat ik wel leuk vindt. Aandelen zoals IBM, JSW, ING, Netflix, BAM, Boskalis, Microsoft, Xiaomi, NVIDIA, FUGRO, BASF, Sempra Energy, Sociedad Quimica, Tilray, Taiwan Semi, Albemarle, Panasonic, SMA Solar Technology, KPN, Alibaba, Beyond Meat, Adobe, Alphabet. Gronstoffen zoals: koper, zilver, goud, aardgas. Indexen zoals: Lithium & batterijindex, bitcoin, Chinese internet reuzen-index.

[pedorus]

Aikon schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 14:12:
- je het geld beter kan gebruiken/inzetten
- etc

De vergelijking met aandelen gaat niet op, het is op alle punten anders dan een sieraad die je al hebt liggen.

Voor dingen die je niet gebruikt, en die wel redelijk wat geld waard zijn, is het toch bijna altijd zo dat je het geld beter kan inzetten? Op de lange termijn doen aandelen het vrijwel altijd beter dan goud, tenzij we hele vreemde tijden tegemoet gaan. Daarnaast: Als goud wordt vastgehouden stijgt de prijs, wat milieuvervuiling tot gevolg heeft. Ook kan het gestolen worden. Dus het is zowel goed voor je portemonnee, goed voor de veiligheid, en goed voor het milieu om het gewoon te verkopen.

Zie ook: Selling the Family Jewels

oscar82 schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 14:52:
Er zijn meer dingen te bedenken die niet in de weg zouden liggen, maar toch geen wenselijke situatie zou vormen. Bijv. Een matras vol cash.

Zou persoonlijk juist denken dat een matras vol cash wel gewenst is, maar ook in de weg ligt omdat het vrij onbruikbaar is. Snel cashen zoiets

[Longcat]

@freaky89 Waarom plus500? Doen zij niet alleen maar CFDs (aka shit product)?
Wat betreft je vraag: als je al genoeg gespaard hebt, zodat je een buffer hebt tegen werkloosheid e.d., kun je prima 100% van het geld dat je overhoud beleggen. Mocht je grote bestedingen hebben in de nabije toekomst, dan kun je natuurlijk beter meer geld op je spaarrekening zetten.

[freaky89]

@Longcat waarom niet plus500 ? Het is het demo account, dus geen echt geld, wat wel zou kunnen als je overschakeld naar echt geld account.
Wat zie jij al een buffer?
Beleggen? Hoe?

[Longcat]

@freaky89 oh laat maar dan, had gemist dat het demo is.
Buffer moet je zelf bepalen, bijv. aan de hand van hoeveel maanden je nodig denk te hebben om werk te vinden na ontslag en daar wat veiligheidsmarge op. Veel mensen houden 6-12 maanden aan vaste kosten aan voor hun cash buffer.
Beleggen kun je het best maandelijks doen. Er zijn veel aanbieders die soortgelijke producten aanbieden. Is al genoeg over gezegd in dit topic en het beleggen topic.

[ Voor 77% gewijzigd door Longcat op 18-01-2020 16:06 ]

[Aikon]

pedorus schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 15:35:
[...]

Voor dingen die je niet gebruikt, en die wel redelijk wat geld waard zijn, is het toch bijna altijd zo dat je het geld beter kan inzetten?

Ligt er maar net aan toch? Als je een deel goud wilt, dan zijn die oude sieraden op zolder een goed alternatief. Of bijv. m'n oude NES nog in doos, die gebruik ik niet, ligt niet in de weg. Die paar euro die het nu oplevert boeit me niet zoveel, wellicht wordt het veel geld waard, wellicht niet. Die fles whisky, gaat die 10x over de kop, of drink ik 'em zelf op en ga ik zelf over de kop?

Daarnaast houden de meeste mensen wel geld aan wat 'beter' ingezet kan worden: je buffer/spaargeld. Dat is ook onderdeel van je portefeuille.

Maar goed, alles in verhouding he. Maar nogmaals, ik snap gewoon niet waarom je iets zou moeten verkopen als je het op een later moment niet wilt kopen. Dát alleen is gewoon geen goede reden.

[Longcat]

Aikon schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 16:29:
[...]

Maar goed, alles in verhouding he. Maar nogmaals, ik snap gewoon niet waarom je iets zou moeten verkopen als je het op een later moment niet wilt kopen. Dát alleen is gewoon geen goede reden.

Omdat je anders jezelf voor de gek houdt.

Je hebt 10.000 euro en een item 'X' waarvoor je van een mede-Tweaker 1.000 euro zou kunnen krijgen. Je kiest er voor om het niet te verkopen. X > 1.000 euro waarde (voor jou). Nu stellen we een alternatief scenario voor waarin je 11.000 euro hebt, en geen item X. Je kan hem nu van een mede-Tweaker kopen voor 1.000 euro. Voor jou was het meer dan 1.000 waard, zoals je in vorig scenario zag. Je zou dus van 11.000 aan waarde kunnen gaan naar meer dan 11.000. Maar nu zeg je dat je in dit scenario item X niet zou kopen. Niet nodig of wat dan ook. Dat zou betekenen dat het items minder dan 1.000 waard is. Dit kan niet allebei tegelijk waar zijn.

[Phyrozi]

Longcat schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 17:07:
[...]

Omdat je anders jezelf voor de gek houdt.

Je hebt 10.000 euro en een item 'X' waarvoor je van een mede-Tweaker 1.000 euro zou kunnen krijgen. Je kiest er voor om het niet te verkopen. X > 1.000 euro waarde (voor jou). Nu stellen we een alternatief scenario voor waarin je 11.000 euro hebt, en geen item X. Je kan hem nu van een mede-Tweaker kopen voor 1.000 euro. Voor jou was het meer dan 1.000 waard, zoals je in vorig scenario zag. Je zou dus van 11.000 aan waarde kunnen gaan naar meer dan 11.000. Maar nu zeg je dat je in dit scenario item X niet zou kopen. Niet nodig of wat dan ook. Dat zou betekenen dat het items minder dan 1.000 waard is. Dit kan niet allebei tegelijk waar zijn.

Interessant! Dit betreft dus de status quo bias?
Ik ga daar eens over lezen! Dank.

[Longcat]

Phyrozi schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 17:19:
[...]


Interessant! Dit betreft dus de status quo bias?
Ik ga daar eens over lezen! Dank.

Kan ook nog andere namen hebben. Zoek ook maar eens op behavioral economics (icm biases).

[Verwijderd]

Phyrozi schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 17:19:
[...]


Interessant! Dit betreft dus de status quo bias?
Ik ga daar eens over lezen! Dank.

Ja, in combinatie met het endowment effect (iets wat je hebt ken je een hogere waarde toe dan hetzelfde wat je niet hebt) en regret aversion/spijtaversie (je bent banger om spijt te krijgen van acties (sieraden kopen of verkopen) dan van inacties (sieraden níet kopen of verkopen) en dus doe je maar niets).

Stel: je hebt geen bitcoins, en je gelooft er ook niet in dat ze in de toekomst meer waard worden. Dus je koopt ze niet want je bent bang je geld te verliezen. Als ze in de toekomst toch meer waard worden, heb je waarschijnlijk niet zoveel spijt dat je geen risico hebt genomen.

Nu kom je er achter dat je van 10 jaar terug nog een wallet hebt met een stukje bitcoin t.w.v. €50. Gebaseerd op je eerste gedachte zou het logisch zijn die direct te verkopen, want je gelooft niet in bitcoin. Maar de kans is groot dat je denkt: "wat nou als ze in de toekomst tóch veel meer waard worden, dan heb ik spijt als ik ze nu verkoop. Die €50 kan ik nu wel missen, en wie weet wordt het nog een keer €50.000 waard. Ik verkoop het toch niet".

En zo kan je o.b.v. een andere beginsituatie toch tot een andere keuze (wel of geen bitcoins bezitten) komen.

[Phyrozi]

@Longcat @Verwijderd Dankje. Ik ga na de tentamens eens lezen over dat soort dingen! Nu eerst nog 2 weken leven als een kluizenaar

[Aikon]

Longcat schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 17:07:
[...]

Omdat je anders jezelf voor de gek houdt.

Je hebt 10.000 euro en een item 'X' waarvoor je van een mede-Tweaker 1.000 euro zou kunnen krijgen. Je kiest er voor om het niet te verkopen. X > 1.000 euro waarde (voor jou). Nu stellen we een alternatief scenario voor waarin je 11.000 euro hebt, en geen item X. Je kan hem nu van een mede-Tweaker kopen voor 1.000 euro. Voor jou was het meer dan 1.000 waard, zoals je in vorig scenario zag. Je zou dus van 11.000 aan waarde kunnen gaan naar meer dan 11.000. Maar nu zeg je dat je in dit scenario item X niet zou kopen. Niet nodig of wat dan ook. Dat zou betekenen dat het items minder dan 1.000 waard is. Dit kan niet allebei tegelijk waar zijn.

Het is voor mij geen rekensom

Ik heb genoeg geld, ik heb leuke spullen op mijn veels te grote zolder (bij wijze van), dus ik verkoop t nie

[Phyrozi]

Aikon schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 21:15:
[...]

Het is voor mij geen rekensom

Ik heb genoeg geld, ik heb leuke spullen op mijn veels te grote zolder (bij wijze van), dus ik verkoop t nie

Ik denk ook niet dat @Longcat het als harde rekensom bedoelt. Ik vermoed dat je niet helemaal begrijpt wat er gezegd wordt. Er wordt namelijk gezegd dat een theorie als deze kan bijdragen aan een (verstandige) keuze, dus wanneer je hier zelf niet uitkomt om welke reden dan ook, heb je hier een paar handvatten aan.

Dat jij een grote zolder en genoeg geld hebt en verder geen afweging hoeft te maken, betekent dat het besluitvormingsproces bij jou prima gaat

[Longcat]

Phyrozi schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 21:18:
[...]


Ik denk ook niet dat @Longcat het als harde rekensom bedoelt. Ik vermoed dat je niet helemaal begrijpt wat er gezegd wordt. Er wordt namelijk gezegd dat een theorie als deze kan bijdragen aan een (verstandige) keuze, dus wanneer je hier zelf niet uitkomt om welke reden dan ook, heb je hier een paar handvatten aan.

Dat jij een grote zolder en genoeg geld hebt en verder geen afweging hoeft te maken, betekent dat het besluitvormingsproces bij jou prima gaat

In principe is het een harde rekensom voor een ‘rational agent’, maar mensen handelen niet rationeel zoals je ook aan de reactie van @Aikon kan zien.

[TechLight]

Ik vond het voorbeeld van de tweedehands auto ook wel aardig. Want die verkoop je niet, niet alleen vanwege biases, maar ook bijvoorbeeld omdat het verkopen en opnieuw kopen (extra) geld kost. Als de kans groot is dat je de auto dus over niet al te lange tijd nodig hebt, kun je hem alsnog beter nu niet verkopen. Je neemt met de verkoop dus wel degelijk ook een risico. (Overigens is 'weinig' gebruik ook tricky, want dan levert de auto momenteel ook gemak op, dat een waarde heeft. Het voorbeeld is dus pas scherp als je de auto een bepaalde periode echt niet nodig hebt (jaar overzee in het buitenland?), of daar anders in ieder geval een bijzonder lage waarde aan geeft).

Nu daalt de waarde van een auto in het algemeen gestaag, dus zul je die sneller verkopen dan een gouden ketting om de goudwaarde. Als we even aannemen dat de de ketting zijn goudwaarde behoudt (los van goudprijs schommelingen), dan hoef je hem niet per se meteen te verkopen. Dan speelt ook mee of de verwachting is dat je er later een sentimentele waarde aan zou kunnen gaan toekennen, ook al doe je dat vandaag niet. Zo'n ketting kun je immers maar 1x verkopen om de goudwaarde en zie je dan gegarandeerd nooit meer terug. Dat kan dus ook een rationele reden zijn om niet te verkopen (de reden is rationeel ook al is de potentiele uitkomst later emotioneel).

Als laatste is verkopen natuurlijk ook 'werk', dat je soms beter aan iets kunt besteden dat meer oplevert. In die zin is het dus ook best rationeel om 'troep op zolder' te laten liggen als je er geen last van hebt, in plaats van het voor een paar tientjes op marktplaats te proberen te verkopen. (hangt natuurlijk af van de waarde van de 'troep' en de verkoop moeite).

Die biases zijn er zeker weten, maar er zitten soms ook meer (onbewust) rationele redenen achter een beslissing dan je in eerste instantie ziet. Je kunt nog haast filosofisch worden of een rationele beslissing die met emotie rekening houdt uiteindelijk in de rationele of emotionele categorie moet vallen

[Phyrozi]

TechLight schreef op zondag 19 januari 2020 @ 09:56:
Ik vond het voorbeeld van de tweedehands auto ook wel aardig. Want die verkoop je niet, niet alleen vanwege biases....... ......an je in eerste instantie ziet. Je kunt nog haast filosofisch worden of een rationele beslissing die met emotie rekening houdt uiteindelijk in de rationele of emotionele categorie moet vallen

Mooi voorbeeld, want ik zit in exact dat "dilemma".
Ik heb tot afgelopen winter aan topsport gedaan en daarvoor een auto gehad zijnde student. Momenteel heb ik het te druk met mijn studie en heb besloten om het sporten op niveau te stoppen. Dit resulteert in een stilstaande auto die al sinds nieuwjaarsdag niet meer gebruikt is en de komende weken ook geen significant gebruik gaat hebben.

Over 18 maanden ga ik werken en de som om hem nu weg te doen + kostenbesparing of over 18 maanden weg te doen (hogere km's, ouderdom, maandelijkse kosten) komt neer op een netto besparing van +- €3000.

Dus nu weg doen levert €3000 meer op dan over 18 maanden. Ik heb nog OV tot en met de zomer, maar gebruik het toch nauwelijks.

Ook al levert dit zoveel op, het is gemakkelijk om te hebben en "heb hem toch al in bezit" is snel de gedachte.

Rationeel gezien is dit natuurlijk erg onverstandig en dat ding gaat volgende maand dan ook in de verkoop

[Xanaroth]

Torgo schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 10:49:
[...]


Wat is de ratio achter deze verdeling vs tijdspad? Aan het begin van je FO traject (opbouw fase) ga je voor laag risico (max 50% aandelen) om dit vervolgens op te bouwen naar hoog risico (90% aandelen). Zou het niet logischer zijn om dat om te draaien?

Eerst wat achtergrond: Mijn 1,8% rente en 0,05% rente per LTV stap lijkt niet veel. Maar als ik zeg 10,000 moet investeren om op een bedrag van 250.000 0,1% rente minder te betalen heb ik ineens een rendement van grof gezegd:

- 250 euro/jaar (rente verlaging op de hoofdsom)
- 108 euro/jaar (1,8% over die 10k minus HRA)

Effectief dus 358 euro/jaar op een investering van 10,000 of 3,6% per jaar op een basis van 0 risico.

Verder, afhankelijk van je bank, ben je afhankelijk van dit doorvoeren binnen 6-12 maanden na taxatie of van WOZ-waardes (1-2 jaar vertraging, en afhankelijk van waardeontwikkelingen). Dat betekend dat, als ik dit gewoon laat gebeuren door de standaard maandaflossing er een aanzienlijke tijd overheen zou gaan om anders om <50% LTV uit te komen. Gevolg is dat dit voordeel tussen de 5-10 jaar eerder geld dan als ik het via standaard aflossingen laat gebeuren.


Daarnaast zijn aandelen niet 'hoog risico' - daarbinnen heb je nog steeds verschillende klassen. Je kan prima 100% aandelen hebben in bedrijven die maar 2-5% per jaar doen als long-term gemiddelde en heel defensief een portfolio opzetten (utilities etc). Je hebt een hele scala aan aandelen en portfolio's, van gemiddeld 5% tot >9% per jaar.


Ik kan door dit hoge rendement op mijn aflossing dus ook een stuk van de 'laag risico' aandelen verplaatsen naar extra aflossing, en daardoor het portfolio risico/speculatie overweight maken met bijvoorbeeld banken/vastgoed/biotech elk tegen de 10% weging te hebben.


Met in het achterhoofd dat '100% aandelen' dus niet per definitie '100% risicovol' betekend, en dat mijn effectieve rendement op schuld aflossen VEEL hoger ligt dan de rente an sich, kan ik zowel een stuk 'bonds' budget als 'low risk stock' verplaatsen zonder mijn lange termijn doel te vertragen.

[ Voor 6% gewijzigd door Xanaroth op 19-01-2020 16:23 ]

[Magpie]

@Xanaroth moet van de renteverlaging op de hoofdsom ook niet de HRA af? Maar wie weet zie ik wat over het hoofd. Ik zou zelf nog in de afweging de grotere liquiditeit van beleggen meenemen.

[oscar82]

Xanaroth schreef op zondag 19 januari 2020 @ 11:48:
[...]


Eerst wat achtergrond: Mijn 1,8% rente en 0,05% rente per LTV stap lijkt niet veel. Maar als ik zeg 10,000 moet investeren om op een bedrag van 250.000 0,1% rente minder te betalen heb ik ineens een rendement van grof gezegd:

- 250 euro/jaar (rente verlaging op de hoofdsom)
- 108 euro/jaar (1,8% over die 10k minus HRA)

Effectief dus 358 euro/jaar op een investering van 10,000 of 3,6% per jaar op een basis van 0 risico.

Verder, afhankelijk van je bank, ben je afhankelijk van dit doorvoeren binnen 6-12 maanden na taxatie of van WOZ-waardes (1-2 jaar vertraging, en afhankelijk van waardeontwikkelingen). Dat betekend dat, als ik dit gewoon laat gebeuren door de standaard maandaflossing er een aanzienlijke tijd overheen zou gaan om anders om <50% LTV uit te komen. Gevolg is dat dit voordeel tussen de 5-10 jaar eerder geld dan als ik het via standaard aflossingen laat gebeuren.


Daarnaast zijn aandelen niet 'hoog risico' - daarbinnen heb je nog steeds verschillende klassen. Je kan prima 100% aandelen hebben in bedrijven die maar 2-5% per jaar doen als long-term gemiddelde en heel defensief een portfolio opzetten (utilities etc). Je hebt een hele scala aan aandelen en portfolio's, van gemiddeld 5% tot >9% per jaar.


Ik kan door dit hoge rendement op mijn aflossing dus ook een stuk van de 'laag risico' aandelen verplaatsen naar extra aflossing, en daardoor het portfolio risico/speculatie overweight maken met bijvoorbeeld banken/vastgoed/biotech elk tegen de 10% weging te hebben.


Met in het achterhoofd dat '100% aandelen' dus niet per definitie '100% risicovol' betekend, en dat mijn effectieve rendement op schuld aflossen VEEL hoger ligt dan de rente an sich, kan ik zowel een stuk 'bonds' budget als 'low risk stock' verplaatsen zonder mijn lange termijn doel te vertragen.

Ik zit in soortgelijke uitgangspositie. Alleen moet ik mijn LTV met 5%-punt laten dalen om 0,05% minder over de hoofdsom te hoeven betalen. In jouw voorbeeld betekent dat €25.000 extra aflossen voor 10%-punt LTV daling en daaruitvolgend 0,1%-punt minder hypotheekrente.
ik niet gekozen voor extra aflossen. Ik heb gelukkig geen last van VRH. En de lagere rentekosten zijn bruto. Is toch weer minder gunstig als je een deel terugkrijgt van de belasting.
Bij mij is elke WOZ-verhoging tot nu toe reden voor lagere LTV. nog een jaar of 2 regulier tempo aflossen en 2 of 3 woz stijgingen en ik zit toch wel onder de 50% LTV.
Berekenhet.nl heeft een goede tool om puur de lagere netto rentekosten te berekenen. Dat is toch realistischer dan alleen de bruto lagere maandlasten die de bank voor je uitrekent.

[ Voor 3% gewijzigd door oscar82 op 19-01-2020 13:08 ]

[Xanaroth]

oscar82 schreef op zondag 19 januari 2020 @ 13:06:
[...]

Ik zit in soortgelijke uitgangspositie. Alleen moet ik mijn LTV met 5%-punt laten dalen om 0,05% minder over de hoofdsom te hoeven betalen. In jouw voorbeeld betekent dat €25.000 extra aflossen voor 10%-punt LTV daling en daaruitvolgend 0,1%-punt minder hypotheekrente.
ik niet gekozen voor extra aflossen. Ik heb gelukkig geen last van VRH. En de lagere rentekosten zijn bruto. Is toch weer minder gunstig als je een deel terugkrijgt van de belasting.
Bij mij is elke WOZ-verhoging tot nu toe reden voor lagere LTV. nog een jaar of 2 regulier tempo aflossen en 2 of 3 woz stijgingen en ik zit toch wel onder de 50% LTV.
Berekenhet.nl heeft een goede tool om puur de lagere netto rentekosten te berekenen. Dat is toch realistischer dan alleen de bruto lagere maandlasten die de bank voor je uitrekent.

Wat bedoel je met bruto, en minder gunstig bij teruggave?

Als je bedoeld dat je een deel HRA mist - vergeet dan ook niet dat je hiermee mogelijk ook vermogensbelasting kan ontwijken. Die is een stuk hoger dan eventueel HRA voordeel, dus je zal in Juni meer terugkrijgen (danwel minder moeten bijbetalen) bij de extra aflossing tegenover houden van hogere schuld.

Voor mij voorlopig even niet, want grens zit >70k ofzo. Maar als ik binnen de komende 5-10 jaar boven de VRH grens kom (waarschijnlijk van toepassing in 2022, wanneer ze kijken naar 01-01-2021), komt mijn rendement dus nog (veel) hoger komen te liggen dan de 3,6% die nu voor onze situatie geld.
Dan ga ik richting een gemiddeld rendement van >4% ondanks mislopen van eventuele HRA.

Magpie schreef op zondag 19 januari 2020 @ 11:58:
@Xanaroth moet van de renteverlaging op de hoofdsom ook niet de HRA af? Maar wie weet zie ik wat over het hoofd. Ik zou zelf nog in de afweging de grotere liquiditeit van beleggen meenemen.

Idem als hierboven, ik heb ook de VRH niet meegenomen in mijn verhaal bedenk ik me. Dus hoewel je uitgangspunt technisch gezien klopt, en die 250/jaar eerder een 150/jaar is, zal er in de belastingen een meevaller zijn die hoger is dan die 100/jaar.

[ Voor 32% gewijzigd door Xanaroth op 19-01-2020 16:22 ]

[oscar82]

Xanaroth schreef op zondag 19 januari 2020 @ 16:15:
[...]


Wat bedoel je met bruto, en minder gunstig bij teruggave?

Als je bedoeld dat je een deel HRA mist - vergeet dan ook niet dat je hiermee mogelijk ook vermogensbelasting kan ontwijken. Die is een stuk hoger dan eventueel HRA voordeel, dus je zal in Juni meer terugkrijgen (danwel minder moeten bijbetalen) bij de extra aflossing tegenover houden van hogere schuld.

Voor mij voorlopig even niet, want grens zit >70k ofzo. Maar als ik binnen de komende 5-10 jaar boven de VRH grens kom (waarschijnlijk van toepassing in 2022, wanneer ze kijken naar 01-01-2021), komt mijn rendement dus nog (veel) hoger komen te liggen dan de 3,6% die nu voor onze situatie geld.
Dan ga ik richting een gemiddeld rendement van >4% ondanks mislopen van eventuele HRA.


[...]


Idem als hierboven, ik heb ook de VRH niet meegenomen in mijn verhaal bedenk ik me. Dus hoewel je uitgangspunt technisch gezien klopt, en die 250/jaar eerder een 150/jaar is, zal er in de belastingen een meevaller zijn die hoger is dan die 100/jaar.

Ja ik doelde op VRH ja.
Weet je zeker dat je 0,1% minder rente over de hoofdsom hoeft te betalen als je 10 k extra aflost? En heb je die 10 k daar nu voor beschikbaar? Heb je ook 20 k en zou dat leiden tot 0,2% minder rente?

Hoeveel jaar duurt het voordat je die 10k hebt ‘terugverdient’ met de besparing op je rentelasten?

[ Voor 3% gewijzigd door oscar82 op 19-01-2020 23:30 ]

[Xanaroth]

oscar82 schreef op zondag 19 januari 2020 @ 23:27:
[...]

Ja ik doelde op VRH ja.
Weet je zeker dat je 0,1% minder rente over de hoofdsom hoeft te betalen als je 10 k extra aflost? En heb je die 10 k daar nu voor beschikbaar? Heb je ook 20 k en zou dat leiden tot 0,2% minder rente?

Hoeveel jaar duurt het voordat je die 10k hebt ‘terugverdient’ met de besparing op je rentelasten?

Niet direct cash beschikbaar, vandaar eerst 50-50 aandelen en aflossen. Doe 0,1% bij 50% LTV staat vast, dat is onderdeel van het afsluiten van de hypotheek.

En nee, rente gaat bij geen enkele bank naar 0 (tenzij je volledig aflost xD) dus dat feestje blijft niet doorgaan.

Terugverdientijd bestaat niet. Het is een schuld, dus of ik het nu in 1x doe of in stapjes over 5/16/23 jaar... De uitgave krijg je toch wel, ongeacht hoe de som uitvalt. Je kan het dus niet vergelijken met iets als zonnepanelen of andere investering.
Je kunt enkel afvragen 'los ik extra af of pak ik extra aandelen'

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 20-01-2020 06:57 ]

[rube]

Veel mensen hebben nog (gedeeltelijk) aflossingsvrij (en tot 50% is nog steeds mogelijk). In die situatie kun je het (aflossen om tot een lager rentepercentage te komen) wellicht toch vergelijken met andere investeringen (niet alleen aandelen). Maar je blijft, zoals meestal met dit soort zaken, toch afhankelijk van een aantal aannames die nooit 100% zeker/nauwkeurig zijn. Je kan wel tot op 10 cijfers achter de komma gaan rekenen, maar dat zegt niets over de nauwkeurigheid.

[ Voor 4% gewijzigd door rube op 20-01-2020 07:52 ]

[Verwijderd]

Je kan altijd op basis van een cash flow vergelijking het rendement van een investering berekenen (Excel XIRR). Het maakt daarbij niet uit wat voor type investering het is.
De verwachte toekomstige opbrengst is natuurlijk wel een (deels) onbekende variabele.

[Lointje]

Ik weet ook weer waar mijn geld de komende twee jaar naartoe gaat. Noodzakelijke verbouwingen: kelder droog maken gronddrainage + muurdrainage + opstijgend vocht tegen gaan, ... Helaas een noodzaak Duur kostprijsje ( +-25k) door grote kelder maar iets waar ik niet onderuit kan. De schimmel begint er door te komen. Voordeel is dat we de kelder dan wel normaal kunnen gebruiken voor opslag erna. Iets dat we nu niet doen.

Jammere setback voor mijn spaargeld maar ja, anders komt de gezondheid ook in gedrang.

[R.van.M]

Lointje schreef op maandag 20 januari 2020 @ 08:30:
Ik weet ook weer waar mijn geld de komende twee jaar naartoe gaat. Noodzakelijke verbouwingen: kelder droog maken gronddrainage + muurdrainage + opstijgend vocht tegen gaan, ... Helaas een noodzaak Duur kostprijsje ( +-25k) door grote kelder maar iets waar ik niet onderuit kan. De schimmel begint er door te komen. Voordeel is dat we de kelder dan wel normaal kunnen gebruiken voor opslag erna. Iets dat we nu niet doen.

Jammere setback voor mijn spaargeld maar ja, anders komt de gezondheid ook in gedrang.

We hebben het al lang niet meer over kopen/huren gehad Bovenstaande is natuurlijk een nadeel als je een koophuis hebt.

[writser]

Xanaroth schreef op zondag 19 januari 2020 @ 11:48:Daarnaast zijn aandelen niet 'hoog risico' - daarbinnen heb je nog steeds verschillende klassen. Je kan prima 100% aandelen hebben in bedrijven die maar 2-5% per jaar doen als long-term gemiddelde en heel defensief een portfolio opzetten (utilities etc). Je hebt een hele scala aan aandelen en portfolio's, van gemiddeld 5% tot >9% per jaar.

Misschien heb jij een andere definitie van 'hoog risico' dan ik maar ik vind dit een beetje een optimistische kijk op de zaak. Ook defensieve aandelen gaan naar de kloten als paniek uitbreekt op de beurs. De MSCI World Utility Index ging -30% in 2008. Dat is toch even een ander risicoprofiel dan een deposito of je hypotheek aflossen. Ik zou aandelen kwalificeren als 'vrij hoog risico' tot 'enorm hoog risico' .

[ Voor 4% gewijzigd door writser op 20-01-2020 11:13 ]

[Lointje]

R.van.M schreef op maandag 20 januari 2020 @ 10:41:
[...]


We hebben het al lang niet meer over kopen/huren gehad Bovenstaande is natuurlijk een nadeel als je een koophuis hebt.

Hier moest ik wel even om gniffelen Maar dat is inderdaad een nadeel. Anders is het voor de huisbaas om te betalen. Maar laten we die discussie niet weer escaleren.

[Xanaroth]

writser schreef op maandag 20 januari 2020 @ 11:10:
[...]


Misschien heb jij een andere definitie van 'hoog risico' dan ik maar ik vind dit een beetje een optimistische kijk op de zaak. Ook 'defensieve aandelen' gaan naar de kloten als paniek uitbreekt op de beurs. De MSCI World Utility Index ging -30% in 2008. Dat is toch even een ander risicoprofiel dan een deposito of je hypotheek aflossen. Ik zou aandelen kwalificeren als 'vrij hoog risico' tot 'enorm hoog risico' .

Ik volg je even niet. Defensief heeft niets te maken met hoe hard iets omlaag of omhoog gaat. Maar met hoe het zich verhoudt tot andere sectoren (sneller/trager). Tegenover risicovol iets als vastgoed aandelen (-50% in 2008) is -30% aardig defensief. Scheelt je best wat euro's in zo een jaar. Tot zover stap 1.

Stap 2 is dus, dat ik aangeef dat mijn rendement-op-aflossen initieel op het niveau zit wat je kunt verwachten van dergelijk defensieve aandelen. Want in ruil voor dergelijk zachtere landing tijdens crisis, heb je ook minder upside in goede jaren. Alleen mijn aflossing is dan zonder enige vorm van risico (0 downside grof gesteld).

Stap 3 is dan ook terug naar mijn eerdere reactie, waarom ik 50-50 aandelen/schuldreductie kan verantwoorden in mijn financiële allocatie. Want zowel een stuk obligaties (of het nu 90-10 of 80-20 allocatie is) als een stuk budget voor 'defensieve' aandelen kan ik prima toewijzen aan verlagen van schuld zonder echt in te leveren op het verwachtte rendement.


Dat heeft dus niks te maken met wat je persoonlijk acceptabel acht als 'hoog risico' of 'laag risico', maar puur dat het financieel voor mij nu erg interessant is extra aflossingen te doen. Dat jij een ander risicoprofiel nastreeft kan, iedereen heeft een eigen insteek in wat acceptabel is en kan het daarmee naar eigen situatie vertalen.

[ Voor 9% gewijzigd door Xanaroth op 20-01-2020 11:40 ]

[BTU_Natas]

Lointje schreef op maandag 20 januari 2020 @ 11:31:
[...]

Hier moest ik wel even om gniffelen Maar dat is inderdaad een nadeel. Anders is het voor de huisbaas om te betalen. Maar laten we die discussie niet weer escaleren.

Hier wordt cost of ownership weer eens (pjjnljjk) duidelijk. Ik ben overigens huurder, hiervoor 10jaa r koper geweest. Met dikke winst er uitgestapt (domme boer dikke aardappelen ) ik kan de reken som niet in het voordeel van kopen krijgen

[Leipo]

Lointje schreef op maandag 20 januari 2020 @ 11:31:
[...]
Anders is het voor de huisbaas om te betalen.

in de praktijk zou er dan dus niets gebeuren en de huisbaas zou het geld lekker in z'n zak houden en jij zou in de schimmel zitten

[finsdefis]

Leipo schreef op maandag 20 januari 2020 @ 12:00:
[...]

in de praktijk zou er dan dus niets gebeuren en de huisbaas zou het geld lekker in z'n zak houden en jij zou in de schimmel zitten

Dit wilde ik dus ook aangeven. Niet om die eeuwige discussie weer op te rakelen (zoveel financiële variabelen die je kan manipuleren richting beide kanten), maar bij je eigen huis is het feit dat je zelf verantwoordelijk bent voor (noodzakelijk) onderhoud zowel een voor- als een nadeel.

Ik heb een verhuurder gehad die je bij lekkages rustig maanden liet wachten. Eigenlijk ook gek, want het gaat wel om zijn eigen bezit wat in waarde vermindert. Dan kan je natuurlijk op je juridische strepen gaan staan, maar dat is ook niet altijd goed voor het stress- of geluksniveau. Toen ik aan mijn koophuis een kleine lekkage had heb ik meteen doorgepakt en is het binnen 3 dagen gefixt. Levert ook gemoedsrust op.

Maar goed, ik ben zelf best gevoelig voor onopgeloste zaken en losse eindjes zoals dit. Misschien dat anderen daar minder om geven.

[ Voor 13% gewijzigd door finsdefis op 20-01-2020 12:07 ]

[GioStyle]

finsdefis schreef op maandag 20 januari 2020 @ 12:05:

Ik heb een verhuurder gehad die je bij lekkages rustig maanden liet wachten. Eigenlijk ook gek, want het gaat wel om zijn eigen bezit wat in waarde vermindert.

Dat boeit de verhuurder toch niet? Het gaat de verhuurder alleen maar om de maandelijkse cashflow.

[finsdefis]

GioStyle schreef op maandag 20 januari 2020 @ 12:08:
[...]


Dat boeit de verhuurder toch niet? Het gaat de verhuurder alleen maar om de maandelijkse cashflow.

Klopt, maar die cashflow of in elk geval de onderliggende waarde van zijn pand kan best kelderen als een lekkage doorzet en van alles gaat rotten/schimmelen.

Vandaar dat ik het vreemd vind. Fix je liever een lekkage nu voor 1000 euro of ga je het risico lopen om vervolgschade van 10k te hebben over een x aantal jaren/maanden?

[writser]

Xanaroth schreef op maandag 20 januari 2020 @ 11:37:
Ik volg je even niet.

Het is niet zo ingewikkeld . Ik snap wat je doet, ik zeg ook niet dat het verkeerd is. Ik denk alleen dat dit een rooskleurige kijk op de zaak is:

Daarnaast zijn aandelen niet 'hoog risico' - daarbinnen heb je nog steeds verschillende klassen.

Yes, er zijn verschillende klasses aandelen. Echter, die zou ik allemaal classificeren als behorende tot de categorie 'hoog risico'. Tuurlijk, het ene aandeel is veel riskanter dan het andere, maar ook als je belegt in utilities en consumer staples gaat het af en toe flink verkeerd.

En zeker in de context hier: "wat moet ik doen, beleggen of aflossen?" zou ik niet zo snel zeggen: "aflossen is risicovrij, maar ik kan ook aandelen kopen zonder al te veel risico". Dat suggereert dat beide opties niet zo veel van elkaar verschillen. Echter, het risicoprofiel van de tweede optie is veel en veel hoger. Daarom los jij je hypotheek af.

[ Voor 9% gewijzigd door writser op 20-01-2020 12:22 ]

[GioStyle]

finsdefis schreef op maandag 20 januari 2020 @ 12:10:

Vandaar dat ik het vreemd vind. Fix je liever een lekkage nu voor 1000 euro of ga je het risico lopen om vervolgschade van 10k te hebben over een x aantal jaren/maanden?

Ik denk dat de gedachtegang van de verhuurder anders is. Vanuit het perspectief van de verhuurder is het meer: ga ik het nu laten maken voor €1000 of doe ik niets en hou ik die €1000 in mijn zak?

[Xanaroth]

writser schreef op maandag 20 januari 2020 @ 12:15:
[...]


Het is niet zo ingewikkeld . Ik snap wat je doet, ik zeg ook niet dat het verkeerd is. Ik denk alleen dat dit een rooskleurige kijk op de zaak is:


[...]


Yes, er zijn verschillende klasses aandelen. Echter, die zou ik allemaal classificeren als behorende tot de categorie 'hoog risico'. Tuurlijk, het ene aandeel is veel riskanter dan het andere, maar ook als je belegt in utilities en consumer staples gaat het af en toe flink verkeerd.

En zeker in de context hier: "wat moet ik doen, beleggen of aflossen?" zou ik oppassen met suggereren: "nou ja, aflossen is laag risico, maar ik kan ook aandelen kopen met een laag risico'. Het risicoprofiel van beide opties is totaal verschillend. Daarom los jij je hypotheek toch af?

Er zit wel degelijk verschil in risicoprofiel tussen verschillende soorten aandelen, met bijbehorend andere te verwachtten rendementen.

Ik heb sterk het gevoel dat je 'risico' en 'rendement' als losstaande entiteiten ziet. En daardoor geen onderscheid kan maken tussen risk/reward voor zaken als aflosen/sparen/deposito/aandelen.
Of misschien vind je persoonlijk alles aan aandelen hoog risico, omdat het buiten je risicoprofiel ligt. Dat kan, maar dan hoeft het niet voor anderen te gelden.

In elk geval in antwoord op je vraag; Nee. Ik los niet extra af omdat het risico lager is dan aandelen. Ik los af extra omdat het financieel interessanter is dan een subset aan aandelen - risk/reward verhouding dus. Ik geef aan dat ik nog steeds beleg, maar op een overweight risicovolle manier en niet op geen gezond-portfolio-balans manier. Dat stukje wat ik anders uitgeef voor een gezonde balans (low risk aandelen, bonds etc) stop ik extra in aflossen.
Wanneer ik onder de LTV grens kom slaat de risk-reward om, ga ik minder aflossen en meer in aandelen stoppen en het portfolio langzaam aan terug naar een verantwoorde mix.

[writser]

Xanaroth schreef op maandag 20 januari 2020 @ 12:25:
[...]


Er zit wel degelijk verschil in risicoprofiel tussen verschillende soorten aandelen, met bijbehorend andere te verwachtten rendementen.

Zeg ik ergens dat dat niet zo is? Volgens mij niet, en voor de duidelijkheid, dat ben ik helemaal met je eens. Ik zeg alleen dat in vergelijking met aflossen / sparen / deposito's, alle aandelen een hoog risicoprofiel hebben, ook al is er onderling nog een enorm verschil tussen bijv. biotech en utilities.

En als, in een thread waar het ook gaat over aflossen / sparen / deposito's, de karmakoning het heeft over "aandelen met een laag risico" dan brengt hij mensen misschien op verkeerde ideeën. Ik vond je woordkeuze daarom een beetje onhandig. Niks meer, niks minder. Jij lijkt het echter op te vatten als inhoudelijke kritiek op je beleggingsfilosofie / aanpak. Dat was het niet en in die discussie ben ik ook niet geinteresseerd, dus ik zal het hier bij laten.

[ Voor 54% gewijzigd door writser op 20-01-2020 13:18 ]

[Wozmro]

GioStyle schreef op maandag 20 januari 2020 @ 12:08:
[...]


Dat boeit de verhuurder toch niet? Het gaat de verhuurder alleen maar om de maandelijkse cashflow.

Daarom dat ik van mezelf denk dat ik geen goede verhuurder zou zijn, voor mijn eigen cashflow dan.

Mijzelf een beetje kennende zou ik bij het minste defectje dat de huurder mij meldt bij hen aan de deur staan om het te fixen. Als een soort van (gratis) conciërge.

Daarom dat ik er zelf ook niet aan begin en liever kies voor onpersoonlijke aandelen.

[Mirved]

Op het internationale FO forum op Reddit stond laatst een leuk topic van iemand die de afgelopen jaren had verhuurd en nu verkocht. Hij liet zien wat hij aan tijd er in had gestoken, wat hij allemaal had meegemaakt en wat hem dit had opgeleverd over de hele periode. Speelde zich af in de US dus wel een andere markt. Maar zijn conclusie was dat je beter gewoon in aandelen kon zitten. Minder werk, zorgen en gedoe en bijna hetzelfde rendement.

[ Voor 3% gewijzigd door Mirved op 20-01-2020 13:27 ]

[Xanaroth]

writser schreef op maandag 20 januari 2020 @ 12:42:
[...]

Zeg ik ergens dat dat niet zo is? Volgens mij niet, en voor de duidelijkheid, dat ben ik helemaal met je eens. Ik zeg alleen dat in vergelijking met aflossen / sparen / deposito's, alle aandelen een hoog risicoprofiel hebben, ook al is er onderling nog een enorm verschil tussen bijv. biotech en utilities.

En als, in een thread waar het ook gaat over hypotheken aflossen en deposito's, de karmakoning het heeft over "aandelen met een laag risico" dan brengt hij mensen misschien op verkeerde ideeën. Ik vond je woordkeuze daarom een beetje onhandig. Niks meer, niks minder. Jij lijkt het echter op te vatten als inhoudelijke kritiek op je beleggingsfilosofie / aanpak. Dat was het niet en in die discussie ben ik ook niet geinteresseerd, dus ik zal het hier bij laten.

Natuurlijk zijn er binnen aandelen smaken van laag tot hoog risico. Idem bij sparen/deposito's/obligaties...

Bijvoorbeeld obligaties zijn over het algemeen veiliger dan aandelen - minder risicovol dus. Maar zal je waarschijnlijk slechts een paar minuten kosten om een obligatie te vinden met meer risico dan een laag-risico aandeel. Risico hangt namelijk van meer af dan het labeltje, ook al vind jij misschien dat aandelen per definitie meer risico hebben.

Dus ja, ik praat bewust over 'aandelen met laag risico' en 'aandelen met hoog risico'. Anders valt niet aan te geven waarom of hoe ik zo significant buiten de 90/10 or 80/20 verhouding ga, en welke keuzes ik erin maak.

[rube]

@Leipo @finsdefis @GioStyle jullie hebben wel een slecht beeld van (particuliere) verhuurders. Komt niet overeen met de mensen die ik ken in vastgoed en hoe zelf ben. Tuurlijk maak je een afweging soms over wanneer dingen vervangen/gerepareerd moeten worden, maar als er lekkages zijn of er werkt echt iets niet dan word dat gewoon snel opgelost. Ook als dat op korte termijn niet ten gunste is van mijn cashflow.
Dit is trouwens niet alleen ter bescherming van je eigen bezit, maar ook is het gewoon beter om goede/tevreden huurders te hebben, dat maakt het verhuren makkelijker. Bij mij heeft dit ook al een paar keer geresulteerd dat huurders die weg gingen mij een presentje gaven en/of zelf vrienden hadden voor gedragen als nieuwe huurders.Maar natuurlijk zijn er zoals overal ook slechte verhuurders.

[ Voor 3% gewijzigd door rube op 20-01-2020 13:28 ]

[finsdefis]

rube schreef op maandag 20 januari 2020 @ 13:28:
@Leipo @finsdefis @GioStyle jullie hebben wel een slecht beeld van (particuliere) verhuurders. Komt niet overeen met de mensen die ik ken in vastgoed en hoe zelf ben. Tuurlijk maak je een afweging soms over wanneer dingen vervangen/gerepareerd moeten worden, maar als er lekkages zijn of er werkt echt iets niet dan word dat gewoon snel opgelost. Ook als dat op korte termijn niet ten gunste is van mijn cashflow.
Dit is trouwens niet alleen ter bescherming van je eigen bezit, maar ook is het gewoon beter om goede/tevreden huurders te hebben, dat maakt het verhuren makkelijker. Bij mij heeft dit ook al een paar keer geresulteerd dat huurders die weg gingen mij een presentje gaven en/of zelf vrienden hadden voor gedragen als nieuwe huurders.Maar natuurlijk zijn er zoals overal ook slechte verhuurders.

Ja, we hebben het hier natuurlijk over jouw N=x en mijn N=y. Ik geloof best dat bijvoorbeeld 80%-99,9% van de verhuurders wél op de lange termijn denkt. Heb als huurder echter al slechte ervaringen met zowel corporaties als particuliere verhuurders.

Als je het in de bredere zin van onafhankelijkheid trekt zou ik zelf niet zo snel willen huren, omdat je dan weer afhankelijk bent van een externe partij. Aan de andere kant voel ik er zeker wel wat voor om mijn huis t.z.t. te liquideren om te gaan huren. Dat schuurt een beetje.

Dan is de afweging voor mij als potentiële huurder hetzelfde als dat van de verhuurder: hoe de kans zo klein mogelijk maken dat je met een slechte partij te maken hebt. En qua prijs/kwaliteit moet het niet te gortig zijn.

[Phyrozi]

Ik kan je wel vertellen dat de meeste kamerverhuur in stadje Groningen om te janken is.
Ik heb nog nooit in zo'n verrot huis gewoond als mijn eerste 1,5 jaar en daar telde ik ook nog eens 430 per maand neer voor 18m2.

Alle lasten op mijn naam en maar hopen dat je medestudenten op tijd betalen.

Ik snap dat dit niet representatief is voor overige, maar kamerverhuur algemeen is wel om te janken. Nog niet gesproken over het feit dat er ongeveer om de twee weken 6 Polen gewoon vrolijk binnenkomen met een sleutel op zondagochtend om 8 uur. Stelletje idioten.

Daarna samen wat gehuurd met mijn vriendin. Was al beter, maar alle klussen werden gedaan door een externe partij waar echt de grootste beunhazen uit Noord Nederland werken.

Nou, mij niet meer gezien bij huren zodra het niet meer nodig is.

[ Voor 17% gewijzigd door Phyrozi op 20-01-2020 14:01 ]

[j4y]

Yup, particulier is echt een drama. Verhuurder rekende bemiddelingskosten die ik pas na een paar keer dreigen en brieven sturen (deels) terug kreeg. En hij rekende een flink hogere huurprijs dan toegestaan (+200 p/m te veel!). Dat moest bij de Huurcommissie terecht komen en zelfs toen nog een aangetekende herinnering erachteraan voordat ik het terug had... (en een telefonische bedreiging van zijn kant toen hij de uitnodiging kreeg van de Huurcommissie). En bij een andere verhuurder de borg pas terug gekregen na tig brieven. Het feit dat de Huurcommissie wachttijden heeft van x maanden zegt genoeg over de verhuurders

https://eenvandaag.avrotr...vreden-huurders-niet-aan/

[Zenomyscus]

Tja, huurwoningen.. Zelf heb ik geen last gehad tijdens het huren. Maar zowel mijn broertje als mijn vriendin hebben andere ervaringen. Mijn vriendin had bij haar huurwoning last van een lekkage. Na melding heeft zij daar niets van gehoord, tot er op een dag in oktober zonder aankondiging bouwvakkers aan de deur stonden om het dakraam te vervangen. Zij konden dit niet in één dag doen, maar gaven aan een nieuwe afspraak te maken. Ondertussen zat er wel een raam in, maar deze was een stuk kleiner. Dus er zat een houten plaat naast. Omdat er sprake was van lekkage hadden ze een deel van het gips ook weggehaald. Gevolg: een flink gat waardoor je de dakpannen kon zien (geen isolatie..) en heel veel tocht. Dat bleef maanden zo. We weten niet of het nu is opgelost, aangezien zij op 1 januari weg ging.

Zo zijn er nog tig andere vergelijkbare situaties. Met tocht, muizen, lekkages en lelijke/gevaarlijke oplossingen tot gevolg.

Als ik nu een probleem heb in mijn appartement ben ik blij dat ik het gewoon op mijn manier kan oplossen. Gelukkig heb ik nu steeds meer gereedschap en ervaring, dus de meeste dingen zijn eenvoudig op te lossen. Al schuif ik het wel regelmatig op als het niet belangrijk is, na mijn werk heb ik er meestal geen zin meer in

[Tommie12]

Huren, kopen, verhuren..
Altijd een lastige discussie.
Ik heb het mijn grootvader zien doen.
Zo lang hij zelf wat fit was, kon hij kleine herstellingen zelf doen, en dan was dat behapbaar. Nadien viel die taak op mijn vader, en dat was niet altijd leuk.

Feit is, als je iets verhuurt wat ouder is dan 20 jaar, dan is er elk jaar wel iets dat moet gebeuren, en als je dat niet bij houdt, dan wordt het hele huis een bouwval, waar je waarde omzet in een maandelijks bedrag.
Als je dan in een wat lagere categorie zit, dan is dat maandelijks bedrag ook nog niet zo zeker.
In België kan het iets makkelijker zijn om een huurder uit je huis te krijgen, maar als die niet betaalt en geen geld heeft, en daarbij nog ziek is, of kleine kinderen heeft, dan kan je makkelijk 6 maand huur verspelen, en met wat pech kan je nadien nog een container vuil uitruimen en de hele boel renoveren.
Een kale kei kan je niet villen.

Ik heb voor mezelf beslist dat ik één huis wil, en dat is het huis waar ik zelf in woon. Of een huis huren goedkoper is op termijn ... ik twijfel, maar het zelf kunnen beslissen wanneer je je badkamer renoveert, of een nieuwe ketel hangt, en het feit dat ik niet door een verhuurder kan uitgezet worden vind ik belangrijker.

Als je van verhuren een inkomen wil maken, dan zou ik sowieso relatief nieuw vastgoed kopen, en dan zorgen dat je in een ietwat hogere prijsklasse zit, zodat je niet aan de meest arme mensen moet verhuren.
Eigenlijk moet je dan zorgen dat je er ineens 3-4 hebt om je risico wat te beperken. Als je dan één slechte huurder hebt, dan is niet al je rendement naar de maan.
En daar heb ik dan niet genoeg geld voor.

Ik heb een paar vastgoedaandelen. Die zijn relatief veilig, leveren een mooi dividend (zeker omdat ze op 10 jaar x4 gegaan zijn in waarde), en die huurders bellen met niet om te zeggen dat de stroom uit ligt of het dak lekt. Geen zorgen, ik werk al hard genoeg.

[merauder]

Investeren in vastgoed kan je ook doen dmv live-in flip, oftewel koop een huis, ga er in wonen en creëer meerwaarde.

Als je investeert in de casco (iedereen waardeert strakke gevels, zonnepanelen of vloerverwarming) en wat minder in de badkamer en keuken, want die gaan er toch uit, dan kan je leuke winsten op maken op vastgoed zonder te verhuren.

[Wozmro]

Ik vind dat mensen veel te emotioneel omgaan met hun woning.

Men wil zijn eigen paleisje creëren en denkt dat dat paleisje voor eeuwig zal bestaan zoals de piramides in Egypte.

Voor mijn werk kom ik veel in woningen die net verkocht zijn of te koop staan. In veel gevallen van oudere mensen die naar het rusthuis gaan of overleden zijn.

Werkelijk al die woningen zijn nog net goed genoeg om af te breken. Alles is verouderd, oubollig en kapot.

En dan zwijg ik nog over de gigantisch grote (>400m2 woonoppervlakte) huizen die gebouwd werden in de jaren 80 en 90. Vrijstaande villa's, zwembad, gigantische stookolie cv,...
En dan kan je heel goed zien dat de mensen die er wonen 90% van hun tijd doorbrengen in de keuken aan de keukentafel. De rest van de kamers zijn in het beste geval leeg maar in veel gevallen volgestapeld met levenslang verzamelde spullen.

Kapitaalvernietiging tot en met en diegene die na hen komt mag beginnen de puin opruimen en stressen omdat niemand die woning wil kopen.

Ik streef nu al naar zo weinig mogelijk materieel bezit en tegen dat ik echt oud ben wil ik er eigenlijk gewoon voor zorgen dat ik niets meer heb behalve geld op de bank en aandelen. Zodanig dat mijn zoon er zo weinig mogelijk last mee heeft, enkel wat erfenis- of schenkbelasting betalen en wat overschrijvingen doen.

[PLAE]

Wozmro schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 21:07:


Kapitaalvernietiging tot en met en diegene die na hen komt mag beginnen de puin opruimen en stressen omdat niemand die woning wil kopen.

Nou laat mij daar dan maar eens een paar voorbeelden van zien
Puin ruimen zal kloppen....maar voor de rest.
Die huizen hebben over het algemeen een gigantische overwaarde. En het maakt de nabestaanden met een beetje geluk voor de kopers weinig uit of het 50k meer of minder oplevert.

[Wozmro]

Bij die hele grote woningen merk ik meestal twee dingen als ik er langs kom:

- het staat al heel lang te koop en leeg en dan zie je de woning bijna voor je ogen kapotgaan.
- of het is net verkocht en dat is ook bijna het eerste wat de verkoper zegt omdat ie zo opgelucht is.

Ik vermoed dat dergelijke woningen uiteindelijk voor een prijsje opgekocht worden door ontwikkelaars die het afbreken en er een appartement op zetten.

[Verwijderd]

Als ik me niet vergis is @Wozmro Belg, dus zijn er wel behoorlijke verschillen in woningmarkt en bouwstijl t.o.v. Nederland.

[ph4ge]

j4y schreef op maandag 20 januari 2020 @ 14:17:
Yup, particulier is echt een drama. Verhuurder rekende bemiddelingskosten die ik pas na een paar keer dreigen en brieven sturen (deels) terug kreeg. En hij rekende een flink hogere huurprijs dan toegestaan (+200 p/m te veel!). Dat moest bij de Huurcommissie terecht komen en zelfs toen nog een aangetekende herinnering erachteraan voordat ik het terug had... (en een telefonische bedreiging van zijn kant toen hij de uitnodiging kreeg van de Huurcommissie). En bij een andere verhuurder de borg pas terug gekregen na tig brieven. Het feit dat de Huurcommissie wachttijden heeft van x maanden zegt genoeg over de verhuurders

https://eenvandaag.avrotr...vreden-huurders-niet-aan/

Het is ook een boterzacht systeem, de meeste huurders weten er uberhaupt niet van of zijn bang om er gebruik van te maken, of te laat. Het moet gewoon strafbaar worden als een verhuurder zich niet aan de wet houdt, en de overheid moet dat handhaven.

[TucanoItaly]

In plaats van verhuren, kreeg ik het volgende idee.

Je geeft iemand een gift, bijv. een 25k. Voorwaarde is:
- je koopt er een woning van
- bij verkoop betaal je me terug, en als er overwaarde is, dan deel ik daarin mee, naar rato

Vroeger zou dat vreemd klinken, een lening van 0%. Momenteel is dat echter geen gekke gedachte. Weet iemand of bovenstaande wel eens gebeurd?

[appelflap1992]

TucanoItaly schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 10:09:
In plaats van verhuren, kreeg ik het volgende idee.

Je geeft iemand een gift, bijv. een 25k. Voorwaarde is:
- je koopt er een woning van
- bij verkoop betaal je me terug, en als er overwaarde is, dan deel ik daarin mee, naar rato

Vroeger zou dat vreemd klinken, een lening van 0%. Momenteel is dat echter geen gekke gedachte. Weet iemand of bovenstaande wel eens gebeurd?

Dat lijkt mij een zeer goed idee. Ik wil binnenkort een huis kopen namelijk. Weetje, laten we van die 25k 250k maken

[Lointje]

Probleem is dat weinig mensen verkopen om terug te gaan huren. En als ze verkopen om ergens anders te kopen en ze weten dat ze 25k+ de x%van de overwaarde kwijt zijn, is het waarschijnlijk financieel al niet haalbaar/ de moeite om te verhuizen... Waardoor het meer op een gift lijkt dan op een investering...

[underrated]

TucanoItaly schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 10:09:
In plaats van verhuren, kreeg ik het volgende idee.

Je geeft iemand een gift, bijv. een 25k. Voorwaarde is:
- je koopt er een woning van
- bij verkoop betaal je me terug, en als er overwaarde is, dan deel ik daarin mee, naar rato

Vroeger zou dat vreemd klinken, een lening van 0%. Momenteel is dat echter geen gekke gedachte. Weet iemand of bovenstaande wel eens gebeurd?

Super idee! Maar ik heb geen geld en vind sparen lastig. Weet je wat: als je nou 100% financiert en dan ook 100% van de overwaarde houd bij verkoop. En dan betaal ik je maandelijks een vergoeding voor je investering + onderhoud

[Wozmro]

Ik denk wel dat de woningmarkt stilaan klaar is voor disruptie. Eigenlijk gaat het er nu nog heel oubollig en inefficiënt aan toe. Je kan kopen of huren elk met elk zijn voor en nadelen.

Op technisch, wettelijk en sociaal vlak kan er nog veel verbeterd worden zodat woningen zo goed mogelijk passen bij de mensen die er wonen.

Een soort van airbnb, al dan niet peer tot peer, app maar dan voor de wat langere periodes.

In combinatie met bouwtechnieken die niet zo star zijn als nu het het geval is. Modulair, verplaatsbaar,...

In plaats van een woning te kopen zou je ook kunnen een aandeel kopen in een coöperatieve die deze vorm van dienstverlening aanbiedt en waarbij je dan ook een zeker financieel rendement kan maken.

[ Voor 15% gewijzigd door Wozmro op 23-01-2020 10:55 ]

[MicroWhale]

PLAE schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 23:43:
[...]


Nou laat mij daar dan maar eens een paar voorbeelden van zien
Puin ruimen zal kloppen....maar voor de rest.
Die huizen hebben over het algemeen een gigantische overwaarde. En het maakt de nabestaanden met een beetje geluk voor de kopers weinig uit of het 50k meer of minder oplevert.

In de wijk waar ik woon staat/stond zo'n huis. De bewoners hebben er sinds 1976 weinig tot niks aan gedaan. De nabestaanden hebben het huis leeggeruimd en voor een maximale prijs (gangbare prijs in de wijk) te koop gezet. Daarbij niet nagedacht over de staat van de woning (die had serieus wat onderhoud nodig) of het 'verkoopklaar maken' van de woning. Ze hadden simpelweg alles er uit gehaald en het te koop gezet.
Na 2 jaar ging het te koop bord er weer af. Daarna heeft het nog 2 jaar leeg gestaan. Je wilt niet weten wat leegstand met een huis doet. Echt bizar. Er is in die 4 jaar verschillende keren op geboden, maar de nabestaanden wilden blijkbaar de hoofdprijs.

Het is laatst verkocht aan een aannemer, dus ik vermoed dat het voor 50-60% verkocht is van wat ze er potentieel voor hadden kunnen krijgen als ze er zelf een klein beetje geld in hadden gestoken.

En zo gaat het de komende jaren denk ik nog wel even. Veel van de eerste bewoners van de wijk wonen er nog. Die hebben een andere kijk op onderhoud. Dat zijn voor hun namelijk kostenposten terwijl ze er zelf (volgens hun denkwereld) niet beter van worden. De huizen die over zijn naar een jongere generatie worden rigoreus aangepakt en zien er doorgaans een stuk beter en degelijker uit. ... en worden ultimo ook voor een hogere prijs verkocht.

[TucanoItaly]

Lointje schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 10:41:
als ze weten dat ze 25k+ de x%van de overwaarde kwijt zijn, is het waarschijnlijk financieel al niet haalbaar/ de moeite om te verhuizen

Ah, daar had ik niet aan gedacht... ik nam aan dat je, gemiddeld genomen, kan aannemen dat men binnen de gemiddelde 7 jaar verhuisd vanwege persoonlijke redenen. Maar nu werp je eigenlijk een drempel op...

Wozmro schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 10:53:
Ik denk wel dat de woningmarkt stilaan klaar is voor disruptie.

Zillow.com doet dat in de VS. Die maakt het mogelijk om, via de site, een huis te kopen. Ik hoorde dit op een podcast en herinner me geen details, maar de strekking was dat men makelaars en notarissen overslaat.

[ Voor 29% gewijzigd door TucanoItaly op 23-01-2020 11:03 ]

[Tommie12]

Ik zie toch wel een andere mentaliteit in België.
Baksteen in de maag weet je wel.
Als je niet echt marginaal bent, dan probeert elke belg wel zijn huis te bouwen of the kopen en te verbouwen. We blijven in een huis ook wat langer wonen, en we beschouwen het als een pijler van ons pensioen.

Dat je je huis wat met "bijhouden" en af en toe renoveren is logisch, anders zakt de waarde ook in.

En in de meeste gevallen is kopen met hypotheek ook een goede en veilige investering, maar zonder extreem rendement.
Als ik het voorbeeld van mijn zoon bekijk.
Appartement gekocht voor 150k + notariskosten + renovatie = 180k.
Lening aan 1,7% rente vast op 20 jaar kost hem 650€ per maand, zelf ingelegd een kleine 50k

Hetzelfde appartement huren kost nu 750€ per maand. De rentekost is amper 150€ per maand nu, maar smelt langzaam weg.
Op die manier bekeken levert zijn 50k hem een maandelijkse besparing van ca 600€ (500€ kapitaalaflossing en 100€ minder maandelijkse kost). Dat is 7200€ per jaar of meer dan 10%.
Dan ga ik er van uit dat de meerwaarde ofwel =0 is, ofwel gecompenseerd wordt door extra investeringen.

[waspp23]

Baytep schreef op zaterdag 18 januari 2020 @ 14:06:
[...]

Gewoon aanhouden zoals het is.
Een beetje fysiek goud kan echt geen kwaad, en als het een maand inleg is is het volume (of gewicht) waarschijnlijk te laag om een goede tweedehands prijs voor te krijgen.

En zo ben je een van de enige die lachend de derde wereldoorlog ingaat:"kan ik eindelijk dat stomme ding goed verkopen!"

In het geval van een derde wereld oorlog heb je meer aan een kelder met gedroogd voedsel ;-)
Dus verkopen dat goud en ga preppen ;-)

[Sander B]

TucanoItaly schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 10:09:
In plaats van verhuren, kreeg ik het volgende idee.

Je geeft iemand een gift, bijv. een 25k. Voorwaarde is:
- je koopt er een woning van
- bij verkoop betaal je me terug, en als er overwaarde is, dan deel ik daarin mee, naar rato

Vroeger zou dat vreemd klinken, een lening van 0%. Momenteel is dat echter geen gekke gedachte. Weet iemand of bovenstaande wel eens gebeurd?

Woningcorporatie Trudo doet zoiets in Eindhoven (voor lage inkomens). Geen idee of en hoe ze nog extra kosten rekenen tijdens de bewoning - ze impliceren van niet. Maar privé lijkt me dit geen handige investering. Je hebt er totaal geen idee en controle over wanneer je geld weer vrijkomt, en in de tussentijd heb je niets. Als je dat vergelijkt met een huis verhuren waarmee je naast de waardeverandering ook nog maandelijkse huurinkomsten hebt lijkt het me geen beste deal

In die prijsklasse is een garagebox voor de verhuur misschien nog een idee

[jordyc]

Wozmro schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 10:53:
Ik denk wel dat de woningmarkt stilaan klaar is voor disruptie. Eigenlijk gaat het er nu nog heel oubollig en inefficiënt aan toe. Je kan kopen of huren elk met elk zijn voor en nadelen.

Op technisch, wettelijk en sociaal vlak kan er nog veel verbeterd worden zodat woningen zo goed mogelijk passen bij de mensen die er wonen.

Een soort van airbnb, al dan niet peer tot peer, app maar dan voor de wat langere periodes.

In combinatie met bouwtechnieken die niet zo star zijn als nu het het geval is. Modulair, verplaatsbaar,...

In plaats van een woning te kopen zou je ook kunnen een aandeel kopen in een coöperatieve die deze vorm van dienstverlening aanbiedt en waarbij je dan ook een zeker financieel rendement kan maken.

Mijn zusje heeft voor het eindscriptie makelaardij een heel klant en markt onderzoek gedaan naar wat generatie Y nou precies wil.

Daaruit kwam voort dat er wens is om de vermogensopbouw van koop te combineren met de flexibiliteit van huur, waarbij ze best extra kosten wilde maken. Hoe ze dit voor zich zagen was door binnen een regionale/landelijke organisatie samen te werken en daarbij een soort van lease constructie op te zetten, waarna je na zeg 30 jaar de mogelijkheid had om een woning te kopen voor een extra bedrag.

Opzich een heel interessant systeem en er was vanuit de wat vooruitstrevendere cooperaties interesse naar, maar ik weet niet wat ze er uiteindelijk nog mee gedaan heeft.

[ApexAlpha]

jordyc schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 12:38:
[...]


Mijn zusje heeft voor het eindscriptie makelaardij een heel klant en markt onderzoek gedaan naar wat generatie Y nou precies wil.

Daaruit kwam voort dat er wens is om de vermogensopbouw van koop te combineren met de flexibiliteit van huur, waarbij ze best extra kosten wilde maken. Hoe ze dit voor zich zagen was door binnen een regionale/landelijke organisatie samen te werken en daarbij een soort van lease constructie op te zetten, waarna je na zeg 30 jaar de mogelijkheid had om een woning te kopen voor een extra bedrag.

Opzich een heel interessant systeem en er was vanuit de wat vooruitstrevendere cooperaties interesse naar, maar ik weet niet wat ze er uiteindelijk nog mee gedaan heeft.

https://arrivedhomes.com/

[Ko.Kane]

ApexAlpha schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 13:01:
[...]


https://arrivedhomes.com/

* 7% of your Monthly Rent will build towards your Investment Return.

Na 60 maanden met een rent van 1000 zit je op en return van ~8k....~150 p/m.

Dit is opgezet voor investors en niet voor de homeowners.

[ Voor 22% gewijzigd door Ko.Kane op 23-01-2020 13:07 ]

[ApexAlpha]

Ko.Kane schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 13:04:
[...]


[...]

Tja, beter dan 0% bij normale huur zou ik zeggen?

[Ko.Kane]

ApexAlpha schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 13:06:
[...]


Tja, beter dan 0% bij normale huur zou ik zeggen?

Ik denk dat de huur 7% hoger is dan normale huur.

[jordyc]

ApexAlpha schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 13:01:
[...]


https://arrivedhomes.com/

Idee is inderdaad hetzelfde alleen dan wel iets eerlijker opgezet, waarbij er niet volle gas verdiend wordt, maar meer richting een kosten "neutrale" bedrijfsvoering en niet [e-mail] aangeeft opgezet door en voor investeerders.

[Red devil]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Jasper]

Red devil schreef op vrijdag 24 januari 2020 @ 10:12:
***members only***

En wat als de koersen dalen? Heb je genoeg buffer om dat af te dekken?

[Red devil]

Jasper schreef op vrijdag 24 januari 2020 @ 10:17:
En wat als de koersen dalen? Heb je genoeg buffer om dat af te dekken?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[coelho]

Red devil schreef op vrijdag 24 januari 2020 @ 10:22:
[...]


***members only***

Mocht het op voorhand al voldoende zijn, dan kun je overwegen om de inkomstenbelasting vooraf te betalen, dan krijg je een paar honderd euro korting. Dan doet je geld niet heel veel, maar nog altijd meer dan op de bank.

[Red devil]

coelho schreef op vrijdag 24 januari 2020 @ 11:01:
[...]

Mocht het op voorhand al voldoende zijn, dan kun je overwegen om de inkomstenbelasting vooraf te betalen, dan krijg je een paar honderd euro korting. Dan doet je geld niet heel veel, maar nog altijd meer dan op de bank.

Ah goeie, wist ik niet. Alleen is het lastig in te schatten wat de totale omzet zal zijn. Dus die zal uiteindelijk anders uitpakken.

[coelho]

Red devil schreef op vrijdag 24 januari 2020 @ 11:04:
[...]


Ah goeie, wist ik niet. Alleen is het lastig in te schatten wat de totale omzet zal zijn. Dus die zal uiteindelijk anders uitpakken.

Als het goed is ontvang je rond deze tijd van de belastingdienst een voorlopige aanslag inkomstenbelasting en ook zorgverzekeringswet 2020. De kortingsbedragen staan op de 3e pagina van de respectievelijke brieven. En uiteraard kun je eea nog verrekenen met de definitieve aanslag.