Financiële onafhankelijkheid - Deel 4

[CurlyMo]

assje schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 18:20:
[...]


Folders en dagbladen betaalt niets nee (ook nog gedaan). Ochtendkrant betaalt over het algemeen vrij goed, zeker voor een 15 jarige vergeleken met de alternatieven.

Ik deed hier de buitenwijken van onze gemeente. Dat was weinig huizen maar grote afstanden. Uurloon was daarmee wel dubbel zo hoog en ik fietste liever wat langere stukken met weinig huizen, dan andersom. Dat leverde dan ook € 300,- p/m op. Dat was best aardig voor een 15 jarige.

[!null]

Na een krantenwijk en supermarkten had ik op mijn 18e al een bijbaan als programmeur, terwijl ik nog geen diploma had hiervoor. Dit verdiende een stuk beter en ik leerde er erg veel van.
Ik gaf verder ook niet erg veel uit aan nutteloze dingen behalve dan uitgaan. Resultaat was dat ik redelijk spaarde (dit ging vanzelf), maar daar vervolgens een auto van kocht. Dus ja, dan reed ik wel een bovengemiddelde auto voor mijn leeftijd, maar daar wordt je alleen maar armer van.

[Tommie12]

-AzErTy- schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 16:19:
[...]

Zo zou ik het inderdaad interpreteren. Sinds jaar en dag wordt eigen woning bezit in België zwaar gepromoot en fiscaal gesponsord Het spreekwoord is hier niet voor niets dat de Vlaming geboren wordt met een baksteen in de maag.

Nota: hier is het ook altijd de gewoonte geweest een aflossingshypotheek te hebben niet enkel rente.

Klopt. De standaard hypotheek die in België wordt verkocht is een aflossingshypotheek op 20 of 25 jaar.
Er wordt relatief minder verhuisd en later overgeschakeld naar iets groter.
Een afbetaald huis wordt ook gezien als een stuk van je pensioen.

Er zijn dus nogal wat mensen die kopen rond hun dertigste, afbetalen tegen dat ze 50 zijn, en er blijven wonen tot ze moeten verhuizen naar het rusthuis.
Mijn buurvrouw is 94, en woont al meer dan 65 jaar in haar woning. Haar man is een jaar of 10 geleden overleden, en ze blijft er wonen tot ze echt niet meer kan.
Er zijn meer gelijkaardige situaties in mijn straat.

Mijn huis is ook al een paar jaar afbetaald.

[GAIAjohan]

Tommie12 schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 22:33:
[...]


Klopt. De standaard hypotheek die in België wordt verkocht is een aflossingshypotheek op 20 of 25 jaar.
Er wordt relatief minder verhuisd en later overgeschakeld naar iets groter.
Een afbetaald huis wordt ook gezien als een stuk van je pensioen.

Er zijn dus nogal wat mensen die kopen rond hun dertigste, afbetalen tegen dat ze 50 zijn, en er blijven wonen tot ze moeten verhuizen naar het rusthuis.
Mijn buurvrouw is 94, en woont al meer dan 65 jaar in haar woning. Haar man is een jaar of 10 geleden overleden, en ze blijft er wonen tot ze echt niet meer kan.
Er zijn meer gelijkaardige situaties in mijn straat.

Mijn huis is ook al een paar jaar afbetaald.

Maar in Nederland bestaat voor nieuwe hypotheken ook al enige jaren niks anders meer dan annuïtair of lineair.
Dan heb je de hypotheek na 30 jaar volledig afgelost, alleen de manier is een beetje anders.
Annuïtair heb je steeds hetzelfde bedrag, en betaal je in het begin vooral veel rente, maar los je weinig af. Op het einde veel aflossing maar weinig rente.
Lineair heeft continu dezelfde aflossing, alleen omdat het afgeloste deel kleiner wordt betaal je minder rente, waardoor je steeds minder betaalt aan de bank.

Jongeren kiezen vaak voor annuïtair omdat de kosten in het begin dan niet torenhoog zijn. Maar uiteindelijk is annuïtair iets duurder.
Ik heb zelf voor lineair gekozen, maar achteraf had ik wellicht beter voor annuïtair kunnen gaan met extra aflossingen. Dan behoud je toch de flexibiliteit van annuïtair en qua HRA kan het iets gunstiger uitpakken volgens mij, zeker gezien de hra wordt afgebouwd. Voordeel is wel weer dat mijn hypotheekkosten steeds lager worden, en ik me nu totaal geen zorgen over de betaalbaarheid maak..

[ Voor 5% gewijzigd door GAIAjohan op 27-08-2019 22:47 ]

[de Peer]

GAIAjohan schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 22:42:
[...]

Maar in Nederland bestaat voor nieuwe hypotheken ook al enige jaren niks anders meer dan annuïtair of lineair.
Dan heb je de hypotheek na 30 jaar volledig afgelost, alleen de manier is een beetje anders.
Annuïtair heb je steeds hetzelfde bedrag, en betaal je in het begin vooral veel rente, maar los je weinig af.
Lineair heeft continu dezelfde aflossing, alleen omdat het afgeloste deel kleiner wordt betaal je minder rente.

Jongeren kiezen vaak voor annuïtair omdat de kosten in het begin dan niet torenhoog zijn. Maar uiteindelijk is annuïtair iets duurder.
Ik heb zelf voor lineair gekozen, maar achteraf had ik wellicht beter voor annuïtair kunnen gaan met extra aflossingen. Dan behoud je toch de flexibiliteit van annuïtair en qua HRA kan het iets gunstiger uitpakken volgens mij, zeker gezien de hra wordt afgebouwd.

Je kunt nog steeds 50 procent aflossingsvrije hypotheek afsluiten hoor. Deed ik 2 jaar geleden ook.

Je krijgt alleen geen hra meer over dat deel als je geen hypotheek had voor 2013.

[GAIAjohan]

de Peer schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 22:47:
[...]


Je kunt nog steeds 50 procent aflossingsvrije hypotheek afsluiten hoor. Deed ik 2 jaar geleden ook.

Je krijgt alleen geen hra meer over dat deel als je geen hypotheek had voor 2013.

Hmm, dat is bij ons tijdens de gesprekken met de adviseur nooit voorgesteld, wat dan vast door het ontbreken van hra komt.
Is het voor banken dan ook niet meer een interessante constructie?

[Longcat]

@GAIAjohan Meeste mensen willen Max HRA. Voor een adviseur heeft het weinig zin om te noemen wat allemaal mogelijk is, dat verwart een klant alleen maar voor wie een hypotheek sowieso al complex en eng is.

[merauder]

Wozmro schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 21:55:
Ik ben zelf bijna 40 jaar.

De lifestyle inflatie van mijn leeftijdsgenoten begint mij echt wel op te vallen; vrienden, ouders van klasgenoten van mijn zoon,...

Er wordt genieuwbouwt, gereden met grote SUV's, ski-vakantie,...

Ik sta er toch wat naar te kijken...

Sinds de rentes laag zijn zie ik dit ook in mijn omgeving. Mensen geven geld uit omdat het 'straks toch niks meer waard is', is de reactie als je hier over praat. De lage rente is ook een veelgehoorde reden om te verhuizen naar een duurder huis.

Uiteindelijk komt het neer op keuzes. Mijn keuze is levensvrijheid en niet de SUV of nieuwbouwhuis.

[rube]

Inderdaad, wij zijn nu ook bezig voor een nieuwe hypotheek, waarvan 50% aflossingsvrij. Dat is in de toekomst alleen maar gunstiger (bij geen box 1 inkomen heb je geen hra, box 3 schuld gaat af van vermogen en dus minder vrh).
Maar dit soort situaties is niet van toepassing voor >99% van de mensen dus niet standaard voor een hypotheekadviseur.

[GAIAjohan]

Longcat schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 23:02:
@GAIAjohan Meeste mensen willen Max HRA. Voor een adviseur heeft het weinig zin om te noemen wat allemaal mogelijk is, dat verwart een klant alleen maar voor wie een hypotheek sowieso al complex en eng is.

Mja, maar bij de kennismaking, nog voordat we een huis gevonden hadden werd gezegd dat men de beste opties zou doorlichten. Toen werd gezegd: "of het nu lineair, annuïteiten, of een combinatie van beide bv 40% annuïteiten en 60% lineair zal allemaal wel uit het gesprek rollen als jullie eenmaal in de running zijn"

En dat is dus óók niet echt gebeurd..

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 5% gewijzigd door GAIAjohan op 27-08-2019 23:51 ]

[Verwijderd]

GAIAjohan schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 23:44:
[...]

Mja, maar bij de kennismaking, nog voordat we een huis gevonden hadden werd gezegd dat men de beste opties zou doorlichten. Toen werd gezegd: "of het nu lineair, annuïteiten, of een combinatie van beide bv 40% annuïteiten en 60% lineair zal allemaal wel uit het gesprek rollen als jullie eenmaal in de running zijn"

En dat is dus óók niet echt gebeurd..

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Vind het eigenlijk wel goed dat ze aflossingsvrij niet standaard noemen. Voor de doorsnee Nederlander is het niet zo'n goed idee (zie de aflossingsblij campagne).

Als je je niet verdiept hebt in wat het is en niet weet dat het mogelijk is zou ik het onverantwoord vinden dat een adviseur het je wel gaat aanpraten. Als je financieel bekwaam genoeg bent om te weten dat het bestaat weet je vast ook wel of het iets voor jou is.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[CurlyMo]

GAIAjohan schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 23:44:
[...]

Mja, maar bij de kennismaking, nog voordat we een huis gevonden hadden werd gezegd dat men de beste opties zou doorlichten.

Nog voordat we hier op huizenjacht gingen ben ik zelf de beste opties gaan doorlichten en heb ik net als vele tweakers hier alles in Calc (Excel van LO) uitgewerkt. Dat was ook de reden dat in ons hypotheekaanbod bij "achtergrond verkopers" o.i.d. staat "Klant heeft hypotheek al helemaal doorgerekend"

Oftewel, je hoeft niet (volledig) afhankelijk van een hypotheekadviseur te zijn, maar je kan ook als leek al een hele hoop zelf. Zolang je maar een beetje heb opgelet met wiskunde en economie

[de Peer]

Inderdaad niet te veel verwachten van een hypotheekadviseur. Die van mij vertelde na een aantal gesprekken dat hij niet eens enige vorm van opleiding heeft gehad. Hij zei dat iedereen morgen adviseur zou kunnen worden.

[R.van.M]

merauder schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 23:18:
[...]

[..] De lage rente is ook een veelgehoorde reden om te verhuizen naar een duurder huis.[..]

Vergis je niet hoeveel impact de rente heeft op de maandlasten. Een vriend van mij heeft zijn huis verkocht (met overwaarde), een groter nieuw huis gekocht en gaat per maand minder betalen doordat zijn rente meer dan halveert.

[crosscarver]

Het hele hypotheken stuk is is aan de ene kant door de vereenvoudiging in 2011 voor nieuwe klanten (zonder eerdere hypotheek) heel gemakkelijk/overzichtelijk geworden --> minder noodzaak voor een expert/adviseur.

Aan de andere kant is door het overgangsrecht over hypotheken van voor 2011, de eigenwonings schuld, de eigenwonings reserve,de aflossingsstand, de 30jaars/360 maanden termijn etc. Het stuk voor bestaande hypotheken, die eventueel meegenomen worden naar een volgende woning, extreem ingewikkeld geworden.

Ik was laatst op een congres waar de spreker voorrekende dat als je bijvoorbeeld een samengesteld gezin hebt, die uit verschillende huizen komen, waar ook nog bijvoorbeeld met nieuwe hypotheek verbouwd is. Je makkelijk op 7-9 verschillende leningdelen kan komen, die allemaal onder ander recht/ rente termijn etc vallen. Dit past soms niet eens meer in de software van de bank. Hier kan alleen een echte expert/specialist iets voor je betekenen. Met als gevolg dat er, zoals hij dacht , in Nederland heel veel "illegale" leningsdelen zijn ook door de kwaliteit van de adviseurs. Een verdere voorspelling was dat dit uiteindelijk niet meer draagbaar was en er grootte veranderingen/vereenvoudigingen van het systeem aan zitten te komen

[Ortep]

crosscarver schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 09:43:
Je makkelijk op 7-9 verschillende leningdelen kan komen, die allemaal onder ander recht/ rente termijn etc vallen. Dit past soms niet eens meer in de software van de bank. Hier kan alleen een echte expert/specialist iets voor je betekenen. Met als gevolg dat er, zoals hij dacht , in Nederland heel veel "illegale" leningsdelen zijn ook door de kwaliteit van de adviseurs. Een verdere voorspelling was dat dit uiteindelijk niet meer draagbaar was en er grootte veranderingen/vereenvoudigingen van het systeem aan zitten te komen

Ik denk dat dat probleem wel meevalt. Juist die extra 'delen' bestaan natuurlijk al een flinke tijd. Die verdwijnen vanzelf na een tijdje en komen een voor een in een soort rest deel. Alles wat na 2011 is gedaan valt onder de eenvoudige regels. De rest is binnen een jaar of 20 weg. En na 10 jaar eigenlijk niet meer van belang. In zijn voorbeeld heeft hij natuurlijk het meest extreme geval gekozen om zijn punt duidelijk te maken.
Echt veel geld zal het ook niet kosten. Ten eerste gaat het bij de HRA door de lage rente niet meer om echt grote bedragen. En soms zal het in het voordeel van de persoon zijn, soms in het nadeel. Het middelt wel uit. En vergeet niet dat als de hypotheek 250K is en je hebt 7-9 delen dat je praat over een een waarde van rond de 30-40K En dan daar de rente weer van. Tientjes werk als die verkeerd zijn ingeboekt

[crosscarver]

Ortep schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 10:05:
[...]


Ik denk dat dat probleem wel meevalt. Juist die extra 'delen' bestaan natuurlijk al een flinke tijd. Die verdwijnen vanzelf na een tijdje en komen een voor een in een soort rest deel. Alles wat na 2011 is gedaan valt onder de eenvoudige regels. De rest is binnen een jaar of 20 weg. En na 10 jaar eigenlijk niet meer van belang. In zijn voorbeeld heeft hij natuurlijk het meest extreme geval gekozen om zijn punt duidelijk te maken.
Echt veel geld zal het ook niet kosten. Ten eerste gaat het bij de HRA door de lage rente niet meer om echt grote bedragen. En soms zal het in het voordeel van de persoon zijn, soms in het nadeel. Het middelt wel uit. En vergeet niet dat als de hypotheek 250K is en je hebt 7-9 delen dat je praat over een een waarde van rond de 30-40K En dan daar de rente weer van. Tientjes werk als die verkeerd zijn ingeboekt

Thema van mijn post was dat het of zo simpel is dat je het "bijna" zelf kunt (zeg nieuw na 2013) of dat je in het geval van oud in het slechtste geval tot 2043 (2013+30 jaar) aan een leningsdeel met overgangsrecht vast zit. Hier heb je dan een expert voor nodig (niet een random hypotheek verkoper) zeker als dat zeg in 2040 (bij verkoop woning etc.) het geval is. Dit word nu langzaam onderkend dat dat niet echt draagbaar is. Daar zullen dus meer vereenvoudigende maatregelen voor komen (zoals die er bijvoorbeeld al zijn door het afschaffen van de tijdsklemmen op de KEW/SEW)

Je kunt natuurlijk altijd argumenteren dat het wel zal loslopen. Echter wanneer het op de (belasting)radar komt voor de individuele klant kunnen de rekeningen om alles weer recht te breien best hoog zijn. Misschien wel hoger dan eventuele belasting boetes.

[!null]

de Peer schreef op maandag 26 augustus 2019 @ 15:41:
[...]
De vraag is ook of je onafhankelijk (van voedselfabrikanten) zou moeten willen zijn terwijl we fantastische technologie hebben, die voor particulieren niet of nauwelijks beschikbaar zijn. Je gaat dan toch bij wijze van spreken tientallen jaren terug in de tijd qua technologie. Ik moet er niet aan denken dat iedereen zelfvoorzienend zou worden. Dán hebben we pas een paar aardes tekort

Als jij actief een voedselbos gaat bouwen, dan loop je misschien juist voor ipv achter.
Ja we hebben een hoop technologie en we kunnen zeker in Nederland megaveel voedsel verbouwen op een klein oppervlakte. Mega exporteur van voedsel zijn we.
Maar tegelijkertijd zijn de huidige succesvolle vormen van landbouw niet echt heel goed bestand tegen de klimaatverandering. Vooral als het droger wordt en er dan heel veel regen in een korte tijd valt e.d.
Ook moeten er voedingstoffen aan de bodem worden toegevoegd, of kunnen ze even niks of een bepaalde type niet op de grond verbouwen.
Een goed werkend voedselbos of met dat idee opgezette landbouw heeft deze problemen niet. Dat heeft verder ook niks nodig. Water wordt veel beter vastgehouden e.d.
1e jaar kost heel veel tijd, en daarna valt het mee. Maar ja, plukken wordt natuurlijk lastiger dan op land met monocultuur en een groot apparaat erover heen.

Het heeft niet direct met FO te maken nee. Maar ik snap de gedachte van @Longcat wel, want je wordt er wel onafhankelijker door.

Als de opwarming en klimaatverandering zich flink door gaat zetten, dan kan dit een groot issue worden. Dan zou ik het ook fijn vinden om zelf wat te kunnen verbouwen, of in ieder geval de ervaring ermee te hebben.

Ik zou hier dan ook wat mee willen doen, maar we dan richten op wat makkelijk is. We hebben nu ook een appelboom, daar hoef je vrijwel niks aan te doen en op een gegeven moment heb je gratis appels.
Zet je er een paar meer neer, dan moet je inderdaad dingen van gaan maken en in potten opslaan. Dan wordt het alweer werk

[ Voor 8% gewijzigd door !null op 28-08-2019 10:56 ]

[Longcat]

@!null Commercieel zie ik het nog niet zo gauw gebeuren, al zijn ze in Schijndel met een soort proof of concept bezig daarvoor.

Het heeft niet direct met FO te maken nee. Maar ik snap de gedachte van @Longcat wel, want je wordt er wel onafhankelijker door.

Voor mij is het een soort van fat FIRE, maar dan meer immaterieel. Een flinke lap grond kost (vooral in Nederland) een hoop geld, dus je zal dan langer moeten doorwerken.

Zet je er een paar meer neer, dan moet je inderdaad dingen van gaan maken en in potten opslaan. Dan wordt het alweer werk

Daar krijg je al minder last van als je veel verschillende planten en rassen hebt. Een dehydrator is denk ik ook handig om o.a. fruit te drogen.

Een beetje off-topic, maar ik zat laatst te denken dat we over het algemeen echt weinig verschillende soorten planten eten. Hoeveel planten (in brede zin, dus ook fruit en groenten) kun je vinden in de supermarkt? Vergelijk dat eens met deze bestellijst van deze kweker, gericht op voedselbossen. Volgens mij zijn al die planten eetbaar. Als je dat allemaal plant, dan eet je pas echt gevarieerd, het hele jaar door.

[de Peer]

R.van.M schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 09:13:
[...]


Vergis je niet hoeveel impact de rente heeft op de maandlasten. Een vriend van mij heeft zijn huis verkocht (met overwaarde), een groter nieuw huis gekocht en gaat per maand minder betalen doordat zijn rente meer dan halveert.

Dat klopt. maar het punt was nu juist dat mensen dat aangrijpen om een éxtra duur huis te kopen. Terwijl vanuit de FO gedachte kan je beter een huis van dezelfde prijsklasse kopen, zodat je meer geld overhoudt om passief inkomen mee op te bouwen.

[--Erik--]

R.van.M schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 09:13:
[...]


Vergis je niet hoeveel impact de rente heeft op de maandlasten. Een vriend van mij heeft zijn huis verkocht (met overwaarde), een groter nieuw huis gekocht en gaat per maand minder betalen doordat zijn rente meer dan halveert.

De lage rente is wel lekker, maar de hoge aankoopprijs is erg gevaarlijk. Uiteraard allemaal speculatief, maar wat als de huizenprijzen dalen (wat niet onmogelijk is) en je je huis moet verkopen (scheiden, arbeidsongeschikt en niet genoeg geld meer, etc). Dan ga je toch wel even flink onderuit en zit je met een enorm verlies te kijken. Met een beetje geluk ben je zo slim geweest om extra af te lossen, maar ook dat geld ben je kwijt. Net als je meegebrachte overwaarde. En in het ergste geval dus een enorme restschuld..

[de Peer]

--Erik-- schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 12:50:
[...]
en je je huis moet verkopen

Ook daarom is de FO-mindset fijn. Verkopen is dan een keuze, niet een must. Want als het goed is heb je dan vermogen zat, tenzij je iets overkomt in de eerste jaren van je FO traject.

[--Erik--]

de Peer schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 12:59:
[...]


Ook daarom is de FO-mindset fijn. Verkopen is dan een keuze, niet een must. Want als het goed is heb je dan vermogen zat, tenzij je iets overkomt in de eerste jaren van je FO traject.

Niet helemaal waar. Bij een scheiding zul je toch echt het huis moeten gaan verdelen. Er is een kans dat dat lukt en je in het hele dure huis kan blijven wonen. Maar in een huis wat minder duur is, maar nog steeds voldoet aan al je wensen is die kans vele malen groter.

[de Peer]

!null schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 10:53:
[...]


Als jij actief een voedselbos gaat bouwen, dan loop je misschien juist voor ipv achter.
Ja we hebben een hoop technologie en we kunnen zeker in Nederland megaveel voedsel verbouwen op een klein oppervlakte. Mega exporteur van voedsel zijn we.
Maar tegelijkertijd zijn de huidige succesvolle vormen van landbouw niet echt heel goed bestand tegen de klimaatverandering. Vooral als het droger wordt en er dan heel veel regen in een korte tijd valt e.d.
Ook moeten er voedingstoffen aan de bodem worden toegevoegd, of kunnen ze even niks of een bepaalde type niet op de grond verbouwen.
Een goed werkend voedselbos of met dat idee opgezette landbouw heeft deze problemen niet. Dat heeft verder ook niks nodig. Water wordt veel beter vastgehouden e.d.
1e jaar kost heel veel tijd, en daarna valt het mee. Maar ja, plukken wordt natuurlijk lastiger dan op land met monocultuur en een groot apparaat erover heen.

Het heeft niet direct met FO te maken nee. Maar ik snap de gedachte van @Longcat wel, want je wordt er wel onafhankelijker door.

Als de opwarming en klimaatverandering zich flink door gaat zetten, dan kan dit een groot issue worden. Dan zou ik het ook fijn vinden om zelf wat te kunnen verbouwen, of in ieder geval de ervaring ermee te hebben.

Ik zou hier dan ook wat mee willen doen, maar we dan richten op wat makkelijk is. We hebben nu ook een appelboom, daar hoef je vrijwel niks aan te doen en op een gegeven moment heb je gratis appels.
Zet je er een paar meer neer, dan moet je inderdaad dingen van gaan maken en in potten opslaan. Dan wordt het alweer werk

Tsja klinkt allemaal heel leuk en idyllisch. Persoonlijk zie ik het als een hype die over zal waaien. Ik kan er niet bij dat mensen vrijwillig afstand doen van al onze technogie die we juist in de toekomst (minder land beschikbaar, minder water, warmer) zeer hard nodig gaan hebben. Hooguit als hobby of als leerproject voor de kinderen ofzo is moestuin of voedselbos 'leuk'.
Ik lees ook dat mensen werkelijk geloven dat de voedingswaarde hoger zal zijn of dat je dan gevarieerder eet (groente = groente, zo ongeveer voor het lichaam). Kunt ook prima (en veel goedkoper)_gevarieerd eten uit de supermarkt.

Ik ben voor schaalvergroting, genetische modificatie en vooral niet biologisch. Ja dan blijf je afhankelijk maar hoe erg is dat nu. Compleet geisoleerd leven kan vandaag de dag gewoon (bijna) niet meer en dat is geen ramp, vind ik. Op het moment dat je leven afhangt van het voedselbos, dan is dat bos niet eens meer van jou en is het al lang leeg geroofd.

[de Peer]

--Erik-- schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 13:05:
[...]


Niet helemaal waar. Bij een scheiding zul je toch echt het huis moeten gaan verdelen. Er is een kans dat dat lukt en je in het hele dure huis kan blijven wonen. Maar in een huis wat minder duur is, maar nog steeds voldoet aan al je wensen is die kans vele malen groter.

Met een FO-mindset heb je over het algemeen geen duur huis, en kun je makkelijk de partner uitkopen. Andersom kan natuurlijk ook, dat jij uitgekocht wordt. Dat kan wel gebeuren als je allebei kapitaalkrachtig bent.

[--Erik--]

de Peer schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 13:08:
[...]


Met een FO-mindset heb je over het algemeen geen duur huis, en kun je makkelijk de partner uitkopen. Andersom kan natuurlijk ook, dat jij uitgekocht wordt. Dat kan wel gebeuren als je allebei kapitaalkrachtig bent.

Dat snap ik, alleen ging het in dit geval om een duurder huis kopen omdat de rente zo laag is. Wat dus, in mijn ogen, geen ongevaarlijke FO overweging is, ondanks dat je maandlasten dalen door het lage maandbedrag wat je aan de hypotheek kwijt bent.

[!null]

de Peer schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 13:07:
[...]


Tsja klinkt allemaal heel leuk en idyllisch. Persoonlijk zie ik het als een hype die over zal waaien. Ik kan er niet bij dat mensen vrijwillig afstand doen van al onze technogie die we juist in de toekomst (minder land beschikbaar, minder water, warmer) zeer hard nodig gaan hebben. Hooguit als hobby of als leerproject voor de kinderen ofzo is moestuin of voedselbos 'leuk'.
Ik lees ook dat mensen werkelijk geloven dat de voedingswaarde hoger zal zijn of dat je dan gevarieerder eet (groente = groente, zo ongeveer voor het lichaam). Kunt ook prima (en veel goedkoper)_gevarieerd eten uit de supermarkt.

Ik ben voor schaalvergroting, genetische modificatie en vooral niet biologisch. Ja dan blijf je afhankelijk maar hoe erg is dat nu. Compleet geisoleerd leven kan vandaag de dag gewoon (bijna) niet meer en dat is geen ramp, vind ik. Op het moment dat je leven afhangt van het voedselbos, dan is dat bos niet eens meer van jou en is het al lang leeg geroofd.

De landbouw staat (zeker mondiaal gezien) echt wel voor een uitdaging. En dan zitten we hier nog wel aardig goed, maar er zijn ook genoeg andere bevolkte regios die hard aan het uitdrogen zijn waar op een gegeven moment niks meer verbouwd kan worden.
Ik sprak eens een bekende (die weliswaar bloemen verbouwd ipv voedsel) en ik dacht dat hij blij zou zijn dat het zoveel geregend had na de superlange droge periode. Maar nee, eerst kwam hij zwaar water te kort en daarna stond zijn land half onder water omdat het water niet zo snel opgenomen kon worden. Dat geeft wel een beetje de uitdagingen aan voor de moderne landbouw, die opzichzelf heel goed werkt, maar het niet persee makkelijk gaat krijgen met de verdere klimaatverandering. Er is nu al genoeg gedoe over boeren die water willen uit sloten e.d. maar daar natuurlijk limieten op zitten.

Ze gaan ook niet allemaal voedselbossen aanleggen natuurlijk. Maar ze gaan zeker wel technieken eruit gebruiken denk ik. Zoals zaken erbij planten voor waterhuishouding, dan wel voedingsstoffen etc.
De [url="https://www.nrc.nl/nieuws/2019/08/08/vn-klimaatorganisatie-voedselproductie-moet-radicaal-veranderen-a3969473"]VN[ is er ook mee bezig/url] , het is wel een "dingetje" voor de toekomst. Maar dan zitten we hier nog redelijk goed. En het is lange termijn werk.

Maar goed, heeft niet veel meer met FO te maken. Het gaat dan meer richting een preppers dicussie als je het heel ver trekt.

Wel is het relevant als tijdsbesteding als je FO bent, als je het uiteraard leuk vindt. Want het is zo'n hobby/tijdsbesteding die wat oplevert in plaats van geld kost (zoals reizen of wat dan ook)
Dit alles naast de gigantische kwaliteitsverschillen die er in eten kan zitten, dat kan ook een beweegreden zijn.

[HereIsTom]

--Erik-- schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 13:10:
[...]


Dat snap ik, alleen ging het in dit geval om een duurder huis kopen omdat de rente zo laag is. Wat dus, in mijn ogen, geen ongevaarlijke FO overweging is, ondanks dat je maandlasten dalen door het lage maandbedrag wat je aan de hypotheek kwijt bent.

Tja waarom een groter/duurder huis kopen als het niet echt nodig is.
Een beter huis, bijvoorbeeld een zelfvoorzienend/duurzaam huis, lijkt me wel weer goed in het kader van FO.

[TucanoItaly]

rube schreef op dinsdag 27 augustus 2019 @ 23:19:
bij geen box 1 inkomen heb je geen hra, box 3 schuld gaat af van vermogen en dus minder vrh

Hoe zit dit ook al weer? Je kunt het huis en de bijbehorende hypotheek in box 3 stoppen, toch? Dan heb je geen HRA meer, maar schuld in box 3 waardoor je minder VRH hoeft te betalen.

Onder welke voorwaarden mag een hypotheek in box 3?

[Zr40]

TucanoItaly schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 16:00:
[...]

Onder welke voorwaarden mag een hypotheek in box 3?

Wanneer je geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek moet de hypotheek in box 3. Net zoals die in box 1 moet wanneer je daar wel recht op hebt. Je hebt geen vrije keuze bij een bestaande hypotheek.

Maar je kan natuurlijk wel de hypotheek aanpassen of oversluiten naar een die niet voldoet aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek. Bijvoorbeeld aflossingsvrij.

De eigen woning (in de vorm van eigenwoningforfait) zit altijd in box 1.

[ Voor 18% gewijzigd door Zr40 op 28-08-2019 16:22 ]

[HereIsTom]

TucanoItaly schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 16:00:
[...]


Hoe zit dit ook al weer? Je kunt het huis en de bijbehorende hypotheek in box 3 stoppen, toch? Dan heb je geen HRA meer, maar schuld in box 3 waardoor je minder VRH hoeft te betalen.

Onder welke voorwaarden mag een hypotheek in box 3?

In de praktijk bijna nooit;

https://www.homefinance.n...hypotheek-box-1-of-box-3/

[!null]

HereIsTom schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 16:22:
[...]

In de praktijk bijna nooit;

https://www.homefinance.n...hypotheek-box-1-of-box-3/

Maar wat als je een (na 2011) aflossingsvrije hypotheek hebt of kiest? Of een andere vorm waarbij je geen HRA krijgt?

Ik dacht dat het een beetje HRA was versus box3, als in, alles of niets, maar het is een tijdje terug dat ik me er op heb ingelezen.

[R.van.M]

--Erik-- schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 13:10:
[...]


Dat snap ik, alleen ging het in dit geval om een duurder huis kopen omdat de rente zo laag is. Wat dus, in mijn ogen, geen ongevaarlijke FO overweging is, ondanks dat je maandlasten dalen door het lage maandbedrag wat je aan de hypotheek kwijt bent.

Weet ik zo net nog niet. Als jij in 30 jaar met lagere lasten je huis aflost, heb je uiteindelijk een groter vermogen, ongeacht of de huizenprijzen dalen of niet.

[--Erik--]

R.van.M schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 16:50:
[...]


Weet ik zo net nog niet. Als jij in 30 jaar met lagere lasten je huis aflost, heb je uiteindelijk een groter vermogen, ongeacht of de huizenprijzen dalen of niet.

Je hebt met minder lasten een grotere hypotheek afgelost, maar dat zegt toch niets over je vermogen? Als je 6 ton hebt afgelost maar je huis is nog maar 2 ton waard, ben je 4 ton kwijt.
Of snap ik je niet goed?

[merauder]

R.van.M schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 16:50:
[...]

Weet ik zo net nog niet. Als jij in 30 jaar met lagere lasten je huis aflost, heb je uiteindelijk een groter vermogen, ongeacht of de huizenprijzen dalen of niet.

Voor de overwaarde ben ik ook al zo'n 10 jaar aan het lenen. Als ik verhuis heb ik lagere maandlasten waarvoor ik 30 jaar moet betalen, terwijl mijn huidige hypotheek binnen 10 jaar wel afgelost is.

[TechLight]

Er gaan denk ik twee dingen door elkaar. Als je iets omzet naar 'lagere lasten' (totaal gezien, dus niet stiekem de looptijd verlengen), dan kun je meer sparen en heb je uiteindelijk dus een groter vermogen. Moet je het wel sparen en niet uitgeven.

Het andere is de overweging om een groter huis te kopen (of preciezer om aan te rekenen: een huis dat meer waard is). Het spreekt voor zich dat een huis dat meer waard is ook meer kost. Dat staat los van het feit dat (door andere redenen) de lasten omlaag gegaan zijn. Omdat bij de aankoop van een huis geld betaald wordt (of een lening aangegaan) verandert dat de vermogenspositie niet. [Zal in de praktijk iets afnemen door verhuiskosten, overdrachtsbelasting, e.d.].

De lasten hadden dus nóg lager gekund als de persoon was verhuisd naar een vergelijkbaar ipv duurder huis.

Als vervolgens het huis minder waard wordt, neemt het vermogen af. Dat staat weer geheel los van de lasten / aflossing (die je immers kan doen onafhankelijk van de waardeverandering van het huis). Interessant is daarbij dat de waardedaling van een groter huis doorgaans - in euros - groter zal zijn dan een kleiner huis (als ze niet bijvoorbeeld respectievelijk in een groei- en krimpregio staan).

Overigens zijn het verhuizen op zich en de lagere lasten alleen met elkaar verweven als er bijvoorbeeld sprake is van een hypotheek met lange rentevastperiode waar je alleen zonder boete onderuit kan door te verhuizen. Als een rentevastperiode afloopt kun je óók die lagere lasten krijgen zónder te verhuizen.

[GAIAjohan]

CurlyMo schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 08:11:
[...]

Nog voordat we hier op huizenjacht gingen ben ik zelf de beste opties gaan doorlichten en heb ik net als vele tweakers hier alles in Calc (Excel van LO) uitgewerkt. Dat was ook de reden dat in ons hypotheekaanbod bij "achtergrond verkopers" o.i.d. staat "Klant heeft hypotheek al helemaal doorgerekend"

Oftewel, je hoeft niet (volledig) afhankelijk van een hypotheekadviseur te zijn, maar je kan ook als leek al een hele hoop zelf. Zolang je maar een beetje heb opgelet met wiskunde en economie

Mja, maar bij ons ging het eigenlijk onbewust.. we waren nog helemaal niet echt bezig ermee, omdat we het nog wat vroeg vonden eigenlijk.
Eigenlijk waren we bezig met de vakantie naar IJsland voorbereiden, (aangezien we altijd met alle vakanties alles zelf voorbereiden zit er best wat tijd in), en opeens zagen we ons huis.
Daarnaast moesten we vooral kijken hoe het goedgekeurd zou worden gezien m'n vrouw een zzp'er is die destijds nog maar 1 jaar of zo werkte, zodat dat loon ook mee kon tellen, anders hadden we het sowieso niet kunnen kopen.. Met name dat deel goedgekeurd krijgen was prio 1 en het lastigst.. dus ook tijdens de gesprekken hadden we lichtelijk andere prios.

Maar gelukkig allemaal gelukt want daarna nooit meer een vergelijkbaar huis gezien voor dat bedrag, en nu een erg goede positie door een vrij stevige waardestijging

[ Voor 5% gewijzigd door GAIAjohan op 28-08-2019 22:11 ]

[Tommie12]

R.van.M schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 09:13:
[...]


Vergis je niet hoeveel impact de rente heeft op de maandlasten. Een vriend van mij heeft zijn huis verkocht (met overwaarde), een groter nieuw huis gekocht en gaat per maand minder betalen doordat zijn rente meer dan halveert.

Hij zou nog minder betaald hebben als hij een nieuwe hypotheek voor zijn bestaand huis had genomen.

Wat is dat toch met die overwaarde in NL.
Voor mij is dat gewoon het stuk dat al afbetaald is of dat je niet geleend hebt.

Als je een huis koopt van 500k, en je leent maar 250k, heb je dan een overwaarde van 250k....

Sorry hoor, maar als Belg klinkt dat echt wel raar. Wij willen normaal zo snel mogelijk van die lening af.

[GAIAjohan]

Tommie12 schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 22:30:
[...]


Hij zou nog minder betaald hebben als hij een nieuwe hypotheek voor zijn bestaand huis had genomen.

Wat is dat toch met die overwaarde in NL.
Voor mij is dat gewoon het stuk dat al afbetaald is of dat je niet geleend hebt.

Als je een huis koopt van 500k, en je leent maar 250k, heb je dan een overwaarde van 250k....

Sorry hoor, maar als Belg klinkt dat echt wel raar. Wij willen normaal zo snel mogelijk van die lening af.

Overwaarde is de huidige woningwaarde min je hypotheekwaarde.
In jouw voorbeeld zou het 250k kunnen zijn.
Maar stel de waarde van je huis is gestegen naar 600k, dan heb je een overwaarde van 350k.

Een voordeel van de overwaarde is bv dat je rente lager kan worden.
Ik heb bv een vermoeden wat mijn WOZ volgend jaar is. Indien het is wat ik verwacht, zit ik volgend jaar op een LTV van <67,5%. Terwijl ik met de waarde waarop ik het huis gekocht heb in een taxatierapport (die de bank dus heeft) op 79% blijf steken.

Dus stap ik met de WOZ naar de bank, en zeg ik: kijk mijn overwaarde is groter dan in jullie systeem staat. Mijn huis is meer waard geworden. ik wil van de renteopslag af. Dat scheelt weer 0,4 procentpunt rente. 2,7 IPV 3,1%

Verder kun je met de overwaarde ook andere zaken financieren, bv een investering in zonnepanelen oid, of een complete verbouwing van je huis.

[ Voor 4% gewijzigd door GAIAjohan op 28-08-2019 22:53 ]

[CaLeX]

--Erik-- schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 18:33:
[...]


Je hebt met minder lasten een grotere hypotheek afgelost, maar dat zegt toch niets over je vermogen? Als je 6 ton hebt afgelost maar je huis is nog maar 2 ton waard, ben je 4 ton kwijt.
Of snap ik je niet goed?

In die situatie is een huis van 3 ton nog maar 1 ton waard, maar heb je wel meer kunnen sparen omdat je lagere lasten hebt. Dan kan je in de situatie met 6 ton toch veel meer opbouwen?

Tommie12 schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 22:30:
[...]


Hij zou nog minder betaald hebben als hij een nieuwe hypotheek voor zijn bestaand huis had genomen.

Wat is dat toch met die overwaarde in NL.
Voor mij is dat gewoon het stuk dat al afbetaald is of dat je niet geleend hebt.

Als je een huis koopt van 500k, en je leent maar 250k, heb je dan een overwaarde van 250k....

Sorry hoor, maar als Belg klinkt dat echt wel raar. Wij willen normaal zo snel mogelijk van die lening af.

Je kan vaak niet een nieuwe hypotheek afsluiten tegen een lagere rente als je een lange rente vast periode hebt.

Een collega van mij is vorig jaar verhuist naar een nieuwbouw ( waarde huis ~250k verschil). De bank wilde/kon de hypotheek niet aanpassen, de enige voorwaarde waarmee ze onder de "dure" hypotheek uit kon was verhuizen. Ze betaalt nu hetzelfde aan de bank alleen lost ze nu veel meer af.

De term overwaarde is inderdaad wel een rare en weinig zeggende.

[de Peer]

Tommie12 schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 22:30:
[...]


Hij zou nog minder betaald hebben als hij een nieuwe hypotheek voor zijn bestaand huis had genomen.

Helaas niet mogelijk in Nederland , dat zou iedereen wel willen met de dalende rentes. Je moet toch echt je rentevasteperiode uitzitten. Je kunt wel rente middelen, vaak met een boete.

Het kan in Nederland dus echt aantrekkelijk zijn om 'te verhuizen vanwege de lage rente' als je bijvoorbeeld je rente van 4 a 5 % vast hebt staan voor 20-30 jaar.

[ Voor 16% gewijzigd door de Peer op 29-08-2019 07:34 ]

[crosscarver]

de Peer schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 07:33:
[...]


Helaas niet mogelijk in Nederland , dat zou iedereen wel willen met de dalende rentes. Je moet toch echt je rentevasteperiode uitzitten. Je kunt wel rente middelen, vaak met een boete.

Het kan in Nederland dus echt aantrekkelijk zijn om 'te verhuizen vanwege de lage rente' als je bijvoorbeeld je rente van 4 a 5 % vast hebt staan voor 20-30 jaar.

Tuurlijk is dat mogelijk. Je kunt gewoon de hypotheek oversluiten in de rentevaste periode. Je moet alleen boeterente betalen (de bank derft rente door het oversluiten). Het beste is gewoon een aanbod aanvragen en dan berekenen in hoeverre je over de rest van de oude rentevaste periode bespaard door het oversluiten + boete betalen. Wat je hier ook in mee moet nemen is dat je de boeterente ook in box 1 kan aftrekken. Het zijn gewoon kosten gerelateerd aan je lening (dit realiseren/weten de meeste mensen niet).

Overigens zijn de regels/agreements voor het berekenen van de boeterente pas nog aangepast in het voordeel van de klant. Vroeger werd er door sommige banken meer naar de bank toe gerekend....

[Tommie12]

crosscarver schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 09:47:
[...]


Tuurlijk is dat mogelijk. Je kunt gewoon de hypotheek oversluiten in de rentevaste periode. Je moet alleen boeterente betalen (de bank derft rente door het oversluiten). Het beste is gewoon een aanbod aanvragen en dan berekenen in hoeverre je over de rest van de oude rentevaste periode bespaard door het oversluiten + boete betalen. Wat je hier ook in mee moet nemen is dat je de boeterente ook in box 1 kan aftrekken. Het zijn gewoon kosten gerelateerd aan je lening (dit realiseren/weten de meeste mensen niet).

Overigens zijn de regels/agreements voor het berekenen van de boeterente pas nog aangepast in het voordeel van de klant. Vroeger werd er door sommige banken meer naar de bank toe gerekend....

Dat kennen we in België ook.
Je betaalt dan "wederbeleggingsvergoeding".
Die betaal je soms ook als je je huis verkoopt, en de lening af sluit.

Ik heb ooit mijn lening van 6% heronderhandeld naar 3,5%, en dat zonder enige boete. De marktrente was toen ca 3%, maar dan moest ik dus een boete betalen, en de hypotheek naar een andere bank over brengen, wat in het geheel meer ging kosten.

[B-Real]

crosscarver schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 09:47:
[...]


Tuurlijk is dat mogelijk. Je kunt gewoon de hypotheek oversluiten in de rentevaste periode. Je moet alleen boeterente betalen (de bank derft rente door het oversluiten). Het beste is gewoon een aanbod aanvragen en dan berekenen in hoeverre je over de rest van de oude rentevaste periode bespaard door het oversluiten + boete betalen. Wat je hier ook in mee moet nemen is dat je de boeterente ook in box 1 kan aftrekken. Het zijn gewoon kosten gerelateerd aan je lening (dit realiseren/weten de meeste mensen niet).

Overigens zijn de regels/agreements voor het berekenen van de boeterente pas nog aangepast in het voordeel van de klant. Vroeger werd er door sommige banken meer naar de bank toe gerekend....

Klopt, maar zo'n boeterente voelt dan (onterecht) een beetje als geld weggooien.
Als je alles op een rijtje zet kan de aanschaf van een andere grotere/duurdere woning dan misschien wel voordeliger zijn omdat je dan wel je hypotheek kunt oversluiten zonder boeterente te betalen.

Doet me overigens denken aan een verhaal van mijn schoonouders. Die hadden jaaaaaaren terug een hypotheek met een rente van 12%. Hoog, maar voor die tijd niet schokkend volgens mij.
Toen de rente eenmaal een heel stuk lager stond gingen ze naar de bank om dit over te laten sluiten, qua maandlasten gingen ze er een paar honderd gulden per maand op vooruit. Toch lekker!
Alleen wilde de bank niet meewerken want, "dat kunnen jullie maandelijks niet opbrengen". Terwijl ze de jaren ervoor, met hetzelfde inkomen, al een veel hogere last moesten ophoesten

[crosscarver]

B-Real schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 10:09:
[...]


Klopt, maar zo'n boeterente voelt dan (onterecht) een beetje als geld weggooien.
Als je alles op een rijtje zet kan de aanschaf van een andere grotere/duurdere woning dan misschien wel voordeliger zijn omdat je dan wel je hypotheek kunt oversluiten zonder boeterente te betalen.

Doet me overigens denken aan een verhaal van mijn schoonouders. Die hadden jaaaaaaren terug een hypotheek met een rente van 12%. Hoog, maar voor die tijd niet schokkend volgens mij.
Toen de rente eenmaal een heel stuk lager stond gingen ze naar de bank om dit over te laten sluiten, qua maandlasten gingen ze er een paar honderd gulden per maand op vooruit. Toch lekker!
Alleen wilde de bank niet meewerken want, "dat kunnen jullie maandelijks niet opbrengen". Terwijl ze de jaren ervoor, met hetzelfde inkomen, al een veel hogere last moesten ophoesten

Als je geen boeterente kunt betalen heb je misschien iets te veel huis gekocht als iemand die FO nastreeft. Ligt natuurlijk ook aan je prioriteiten.

Wat ik mij er nog van kan herinneren is dat in 2013 onze hypotheek 5 jaar vast was en we 2 jaar in de rentevaste periode zaten. Met het aanbod van de bank om naar een lagere flexibele rente te gaan zou ik in totaal ca. 2000 euro minder rente betalen tot het einde van de rentevaste periode (boeterente van ca. 4000 inbegrepen). Dus totale besparing 2000 plus nog eens in die tijd 52% van 4000 belasting vermeden.

Bijkomend voordeel, waar we het eigenlijk ook voor deden, is dat je met een flexible rente meer dan de normale 10% van de lening per jaar extra kunt aflossen. We hebben toen van 2013 tm 2018 de hele hypotheek afgelost en zijn nu hypotheek vrij. Dit was voor ons belangrijk. Ook daar maakt iedereen zijn eigen afwegingen in.

[--Erik--]

CaLeX schreef op woensdag 28 augustus 2019 @ 23:59:
[...]

In die situatie is een huis van 3 ton nog maar 1 ton waard, maar heb je wel meer kunnen sparen omdat je lagere lasten hebt. Dan kan je in de situatie met 6 ton toch veel meer opbouwen?
[...]

Ik heb er zojuist heel wat excel sommen gemaakt maar ik zie het niet. Zelf als je een huis met hypotheek van 300k met 7% rente naar een huis van 450k met 3% rente gaat en je beide huizen in 30 jaar afbetaald is het niet aantrekkelijk bij een waardevermindering van de helft. Je bespaart aan hypotheek zo'n 35k op basis van je maandelijkse inleg (HRA even niet meegerekend). Maar het verlies in waarde compenseert dit niet: bij het huis van 300k heb je 150k verlies, bij het huis van 450k heb je 225k-35k = 190k verlies.

Wellicht zie ik het te simpel en vergeet ik een paar variabele?

[Tommie12]

Ik heb niks tegen een groter huis kopen, maar in het zicht van FO is het gewoon dom om dat te doen als je het niet nodig hebt.
Buiten de lening, zit je ook nog met onderhoud, stookkosten etc.

Natuurlijk, als je als koppel kinderen aan het krijgen bent, en je zit op een 60m2 flatje, dan wil je wel naar iets groters.
Maar ik zie ook mensen verhuizen van 200m2 naar 300m2 op een moment dat je denkt... binnen 3 jaar zijn die studenten de deur uit, en dan zit je daar met al die lege kamers.

[CaLeX]

--Erik-- schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 10:59:
[...]


Ik heb er zojuist heel wat excel sommen gemaakt maar ik zie het niet. Zelf als je een huis met hypotheek van 300k met 7% rente naar een huis van 450k met 3% rente gaat en je beide huizen in 30 jaar afbetaald is het niet aantrekkelijk bij een waardevermindering van de helft. Je bespaart aan hypotheek zo'n 35k op basis van je maandelijkse inleg (HRA even niet meegerekend). Maar het verlies in waarde compenseert dit niet: bij het huis van 300k heb je 150k verlies, bij het huis van 450k heb je 225k-35k = 190k verlies.

Wellicht zie ik het te simpel en vergeet ik een paar variabele?

Kijk eens naar de opbouw en niet alleen het verlies.

In beide gevallen heb je een afgelost huis die xxxk gekost heeft

In de 300k situatie waren de kosten xxxk en is je waarde 150k
In de 450k situate waren de kosten xxxk-35k en is je waarde 225k

Iets wat minder kost maar wel een hogere eindwaarde heeft lijkt mij altijd wel een goede deal.

[RikTW]

Je kunt natuurlijk ook een nieuw huis kopen van 300K, en alsnog profiteren van de lage rente

[Milo85]

Momenteel hebben mijn vrouw en ik een volledig afbetaalde woning van 300K en zijn allebei in de 30. Hypotheekvrij wonen is natuurlijk wel lekker, maar toch zit ik er aan te denken een tweede woning te kopen en deze te verhuren. Zo bouw ik ook een extra pensioen op voor later of ik kan het tegen de tijd dat mijn kinderen groot zijn verkopen en zodoende hun helpen met de koop van een woning.

[!null]

@Tommie12 Ik vind de term overwaarde vooral relevant in discussies over de (door de markt) verkregen overwaarde. Daat komt de term volgens mij ook vandaan.

Ik vind het ook krom om te spreken van overwaarde, als je een huis hebt gekocht van 300K, ook 300K waard is, en je hypotheek hebt van 200K. Maar dit wordt in Nederland wel overwaarde genoemd, vooral wanneer het gebruikt gaat worden bij aankoop volgend huis. Of op andere manier in te zetten.

Ik vind het relevanter om het woord overwaarde te gebruiken bij overwaarde verkregen door waardestijging van het huis.

[Longcat]

@Milo85 Mocht je dat gaan doen, kijk even goed of het niet handiger is om opnieuw een hypotheek te nemen op je eigen woning en de opbrengst te gebruiken voor de aankoop van de tweede woning. Rente voor hypotheek eigen woning is een stuk lager. Ik weet niet of dit bij elke verstrekker (of überhaupt) mogelijk is, want je moet wel het bestedingsdoel aangeven, geloof ik.

[Tommie12]

!null schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 13:12:
@Tommie12 Ik vind de term overwaarde vooral relevant in discussies over de (door de markt) verkregen overwaarde. Daat komt de term volgens mij ook vandaan.

Ik vind het ook krom om te spreken van overwaarde, als je een huis hebt gekocht van 300K, ook 300K waard is, en je hypotheek hebt van 200K. Maar dit wordt in Nederland wel overwaarde genoemd, vooral wanneer het gebruikt gaat worden bij aankoop volgend huis. Of op andere manier in te zetten.

Ik vind het relevanter om het woord overwaarde te gebruiken bij overwaarde verkregen door waardestijging van het huis.

Blijf het raar vinden.
Eigenlijk is overwaarde het gedeelte dat "echt" van jou is, de rest is van de bank.
Wellicht komt het uit de traditie van aflossingsvrije hypotheken. Hebben we in B nooit gehad.

Ik moet eerlijk zeggen dat ik de waarde van mijn eigen woning enkel zie als een zeer passief vermogen dat vermijdt dat ik elke maand 1000€ of zo aan huur moet uitgeven, en dat me vrijwel zekerheid biedt dat niemand me kan vragen op te zouten.

Of de waarde van mijn huis morgen stijgt of daalt door de markt zal me echt worst wezen.
Als ik wil verhuizen, dan zal dat huis in waarde ook wel gesteken zijn zeker... En als het daalt, tja dan zal een ander huis ook wel gezakt zijn als er verder niks bijzonder gebeurd is.

[!null]

@Tommie12 Misschien komt het wel van de aflossingsvrije hypotheken tijd. Maar ik zie het meer als iets om actief wat mee te doen. Dat wil zeggen, je kan (en moet) er meerekenen als je een ander huis wil gaan kopen.

In de kring van relatief jonge mensen die we kennen wordt er wel veel over gesproken. Maar dat komt dan ook omdat het gaat om veel mensen die op dieptepunt crisis hun huis hebben gekocht wat nu 2x zoveel waard is bijvoorbeeld.
Uiteraard stelt iedereen dan vast dat een andere huizen ook duurder zijn geworden. Maar deze waardestijging is redelijk lokaal. Als je besluit een half uur rijden verderop te gaan wonen begint het al enorm te lonen. Dit is natuurlijk allemaal erg regioafhankelijk.

Maar gaat dus simpelweg verkregen overwaarde en dan mogelijk uit de regio stappen en er je voordeel mee doen.
Of, met wat constructies, een deel van de overwaarde inzetten om er een huis bij te kopen voor verhuur of opknappen en verkopen. Wordt volgens mij heel weinig gedaan maar ik hoor mensen er wel over.

[Longcat]

@Tommie12 Komt volgens mij uit de tijden van maximale (106% of nog meer) financiering. Als je wat 'overwaarde' had opgebouwd, kon je dit gebruiken om nóg meer te lenen.

[RoNoS]

Belastingtechnisch is overwaarde nu alles wat overblijft bij verkoop (na inlossing hypotheek). Dat noemen ze overwaarde en krijg je nog steeds hra over en kost je geen vrh mits je het in je nieuwe huis stopt.

[Tsurany]

!null schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 13:34:
Of, met wat constructies, een deel van de overwaarde inzetten om er een huis bij te kopen voor verhuur of opknappen en verkopen. Wordt volgens mij heel weinig gedaan maar ik hoor mensen er wel over.

Ik vind dat de term "overwaarde inzetten" hier aardig misbruikt wordt. Je koopt niet iets met die overwaarde, je gaat gewoon een extra lening aan op basis van de niet gerealiseerde waardestijging van een onderpand.

[Tommie12]

Tsurany schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 13:44:
[...]

Ik vind dat de term "overwaarde inzetten" hier aardig misbruikt wordt. Je koopt niet iets met die overwaarde, je gaat gewoon een extra lening aan op basis van de niet gerealiseerde waardestijging van een onderpand.

Zo lang je dat gebruikt voor een ander huis, of een investering in je huis die ook echt de waarde doet stijgen.
(wat lang niet altijd het geval is bv een keuken van 20k zal je huis heel misschien 10k meer waard maken), dan kan het nog zin hebben.
Maar het doet me denken aan de crisis van 2008-2009 toen pakken huiseigenaars en banken omvielen omdat amerikanen massaale hun huis overwaardeerden, en dan maar eens een boot, vakantie of dikke auto gingen kopen.
Als de huiswaarde dan sterk zakt, dan zaten die banken massaal met ongedekte hypotheken.

[fonsoy]

Het is vrij waarschijnlijk dat de waarde van een huis minimaal meegroeit met de inflatie, als je het over de langere termijn bekijkt. Aangezien spaargeld op een spaarrekening 0,02% oplevert kan ik me goed voorstellen dat je een duur huis als prima investering ziet. Bovendien heb je er ook nog eens wat aan.

[JURIST]

--Erik-- schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 10:59:
[...]


Ik heb er zojuist heel wat excel sommen gemaakt maar ik zie het niet. Zelf als je een huis met hypotheek van 300k met 7% rente naar een huis van 450k met 3% rente gaat en je beide huizen in 30 jaar afbetaald is het niet aantrekkelijk bij een waardevermindering van de helft. Je bespaart aan hypotheek zo'n 35k op basis van je maandelijkse inleg (HRA even niet meegerekend). Maar het verlies in waarde compenseert dit niet: bij het huis van 300k heb je 150k verlies, bij het huis van 450k heb je 225k-35k = 190k verlies.

Wellicht zie ik het te simpel en vergeet ik een paar variabele?

Waarom ga je uit van een stress case van -50%? Dit lijkt me een overshoot. In de grote recessie vanaf eind 2008/begin 2009 daalden de huizenprijzen met zo'n 20% en dat was al ongekend. Kijk naar de ontwikkeling van het aantal huishoudens vs. de bouwproductie die structureel te laag is en tegenvalt en constateer dan dat er voorlopig aanbodschaarste in de meeste (stedelijke) regio's.

[Tazzios]

RoNoS schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 13:41:
Belastingtechnisch is overwaarde nu alles wat overblijft bij verkoop (na inlossing hypotheek). Dat noemen ze overwaarde en krijg je nog steeds hra over en kost je geen vrh mits je het in je nieuwe huis stopt.

Over de overwaarde krijg je juist GEEN HRA meer. en wees blij want anders zou dat negatief.

Idee is dat je de overwaarde gebruikt bij het kopen van je nieuwe huis. om te voorkomen dat mensen het gaan uitgeven aan bv auto en een nieuwe hypotheek afsluiten met opnieuw HRA. Waardoor de nieuwe hypotheek indirecte eigenlijk een lening voor de auto is gesponsord door de HRA van de overheid.
Indien je een aantal jaar niet koopt kan het wel weer.
De term zal wel eens bij de belastingdienst verzonnen kunnen zijn om bovenstaande makkelijker uit te kunnen leggen.

Dat het geen VRH kost indien het je huis zit is in alle situaties al het geval niet iets specifiek voor overwaarde.

[RoNoS]

Tazzios schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 14:01:
[...]

Over de overwaarde krijg je juist GEEN HRA meer. en wees blij want anders zou dat negatief.

Inderdaad, over je hypotheek min je overwaarde krijg je hra. Indien je de overwaarde niet in je huis stopt krijg je over dat bedrag minder hra.

Tazzios schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 14:01:
[...]

Dat het geen VRH kost indien het je huis zit is in alle situaties al het geval niet iets specifiek voor overwaarde.

Jawel, want je hebt al die tijd over dat bedrag (dat het in je huis zat) geen vrh hoeven te betalen, als je het laat uitkeren moet je dat wel gaan doen. En als je het nooit in je huis gestopt zou hebben, had je al die tijd vhr betaald.
Maar niet iets specifieks voor overwaarde in de zin dat je er ook een auto van had kunnen kopen (of een schilderij of iets anders wat wel waarde houd).

[!null]

@Tommie12 Ja dat is precies het gevaar als je die overwaarde gaat gebruiken terwijl je nog in het huis blijft zitten. Dan ben je alleen maar meer geld aan het lenen.

Ik vind het vooral relevant, ook daadwerkelijk voor ons geval, waarin we een gigantische overwaarde hebben en we vermoedelijk de stad uit gaan en kleiner zullen gaan wonen. Dit zal vermoedelijk gaan betekenen dat we geen hypotheek meer nodig hebben of daarin in ieder geval genoeg keuze mogelijkheden hebben.
Maar goed, dat wordt pas duidelijk en concreet als we daadwerkelijk een verhuizing gaan doen.

Verder is overwaarde ook gewoon een term om het verschil tussen je hypotheek en je woningwaarde aan te duiden.

Tsurany schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 13:44:
[...]

Ik vind dat de term "overwaarde inzetten" hier aardig misbruikt wordt. Je koopt niet iets met die overwaarde, je gaat gewoon een extra lening aan op basis van de niet gerealiseerde waardestijging van een onderpand.

Ben ik het wel mee eens. Met de kanttekening dat die overwaarde er wel moet zijn voordat je dat kan doen.
Verder is het inderdaad gewoon extra lenen.

Maar toch kan het blijkbaar interessant zijn. Vrienden van vrienden (dus uit 2e hand gehoord) hebben dat gedaan. Daarmee woning gekocht, opgeknapt en weer verkocht ook nog in redelijk korte tijd en daar een gigantische winst mee gemaakt.
Echter moet je wel geluk hebben een geschikt pand hiervoor te vinden, en het heeft meer risico's dan mensen denken.

[ Voor 13% gewijzigd door !null op 29-08-2019 14:36 ]

[Shapeshifter]

de Peer schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 07:33:
[...]


Helaas niet mogelijk in Nederland , dat zou iedereen wel willen met de dalende rentes. Je moet toch echt je rentevasteperiode uitzitten. Je kunt wel rente middelen, vaak met een boete.

Het kan in Nederland dus echt aantrekkelijk zijn om 'te verhuizen vanwege de lage rente' als je bijvoorbeeld je rente van 4 a 5 % vast hebt staan voor 20-30 jaar.

Nog even over dat middelen, ik snap dat daarvan je maandlasten lager kunnen worden, maar ik snap niet dat mensen altijd zeggen dat het verder geld oplevert. Voor zover ik het begrijp wordt het verschil in rente verdeeld over je nieuwe looptijd en rente, plus de boete en sommige aanbieders doen er nog wat kosten bij. Netto levert het dan toch alleen maar geld op als vanaf dat moment de rente opeens stijgt ofzo, verder is het gewoon een sigaar uit eigen doos toch, of zie ik iets over het hoofd hier.

Huidige rentevastperiode loopt nog 4 jaar en met een hypotheek van 4.1% kan ik niet wachten tot die afgelopen is (maar openbreken levert volgens mij geen geld op). Als ik naar een lagere rente ga houd ik opeens bizar veel geld over om te sparen en komt mijn FO doel een stuk sneller dichterbij...

[ Voor 5% gewijzigd door Shapeshifter op 29-08-2019 14:53 ]

[crosscarver]

RoNoS schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 13:41:
Belastingtechnisch is overwaarde nu alles wat overblijft bij verkoop (na inlossing hypotheek). Dat noemen ze overwaarde en krijg je nog steeds hra over en kost je geen vrh mits je het in je nieuwe huis stopt.

De "overwaarde" heet belastingtechnisch: Eigen Woning Reserve (EWR). Eigen woning omdat het over de woning in box 1 gaat. Reserve omdat het over het bedrag gaat dat je overhoud na verkoop Eigen Woning en aflossen hypotheek. Wanneer je een nieuwe woning koopt krijg je over dit bedrag geen hypotheekrente aftrek meer.

Dit ter voorkoming dat mensen inderdaad met fiscaal voordeel boten, auto´s, tweede huizen etc gaan aanschaffen en het volgende huis volledig met HRA weer financieren. Wat er dus meestal gebeurt is dat de EWR in het volgend huis gestort word en voor de rest (wanneer het huis duurder is) een hypotheek met HRA in Box 1 genomen wordt.

Als je toch je boten, auto´s, tweede huizen etc wilt gaan aanschaffen kun je ook je overwaarde/EWR geld in de pocket houden en de EWR die in het het nieuwe huis moet met een box 3 hypotheek (dus zonder HRA) dekken. Dit is niet echt de FO gedachte en je moet ook nog even een bank vinden die hierin meegaat.

[JURIST]

crosscarver schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 16:10:
[...]


De "overwaarde" heet belastingtechnisch: Eigen Woning Reserve (EWR). Eigen woning omdat het over de woning in box 1 gaat. Reserve omdat het over het bedrag gaat dat je overhoud na verkoop Eigen Woning en aflossen hypotheek. Wanneer je een nieuwe woning koopt krijg je over dit bedrag geen hypotheekrente aftrek meer.

Dit ter voorkoming dat mensen inderdaad met fiscaal voordeel boten, auto´s, tweede huizen etc gaan aanschaffen en het volgende huis volledig met HRA weer financieren. Wat er dus meestal gebeurt is dat de EWR in het volgend huis gestort word en voor de rest (wanneer het huis duurder is) een hypotheek met HRA in Box 1 genomen wordt.

Als je toch je boten, auto´s, tweede huizen etc wilt gaan aanschaffen kun je ook je overwaarde/EWR geld in de pocket houden en de EWR die in het het nieuwe huis moet met een box 3 hypotheek (dus zonder HRA) dekken. Dit is niet echt de FO gedachte en je moet ook nog even een bank vinden die hierin meegaat.

Je kan de EWR met een FO-visie natuurlijk ook gebruiken om te investeren bij verhuizing naar een andere eigen woning. Dat is wat wij gaan doen, althans voor een groot deel.

[crosscarver]

Shapeshifter schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 14:52:
[...]

Nog even over dat middelen, ik snap dat daarvan je maandlasten lager kunnen worden, maar ik snap niet dat mensen altijd zeggen dat het verder geld oplevert. Voor zover ik het begrijp wordt het verschil in rente verdeeld over je nieuwe looptijd en rente, plus de boete en sommige aanbieders doen er nog wat kosten bij. Netto levert het dan toch alleen maar geld op als vanaf dat moment de rente opeens stijgt ofzo, verder is het gewoon een sigaar uit eigen doos toch, of zie ik iets over het hoofd hier.

Bij rentemiddeling wordt er in principe de hypotheek overgesloten en de boeterente word uitgesmeerd over de resterende looptijd van de hypotheek. Vandaar dat de rentes "gemiddeld" worden en je niet de huidige marktrente bij de middeling krijg. Je zou het zo kunnen zien dat je je boeterente financiert aan een lager percentage dan je huidige hypotheek voor oversluiting. Daar zit hem de winst.

[crosscarver]

JURIST schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 16:17:
[...]


Je kan de EWR natuurlijk ook gebruiken om te investeren bij verhuizing naar een andere eigen woning. Dat is wat wij gaan doen, althans voor een groot deel.

Investeren als in investeren in vastrentende en zakelijke waarden? Of investeren als in de overwaarde/EWR gewoon in het nieuwe huis storten--> dit is meestal wat gedaan word?

[thejoker80]

crosscarver schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 16:10:
[...]


De "overwaarde" heet belastingtechnisch: Eigen Woning Reserve (EWR). Eigen woning omdat het over de woning in box 1 gaat. Reserve omdat het over het bedrag gaat dat je overhoud na verkoop Eigen Woning en aflossen hypotheek.

Hoe zit dat dan met reeds afgeloste bedragen. Ik neem aan dat als ik een hypotheek afsluit van 500k, in 5 jaar 150k aflos, mijn huis weer verkoop voor 500k dat die 150k niet 'extra' belast wordt? Maw, dat is helemaal geen overwaarde?

[Zr40]

Je betaalt geen belasting over overwaarde. Het is alleen fiscaal relevant als je na verkoop van het huis binnen 3 jaar opnieuw een hypotheek afsluit. Voor de rente over de eerste X euro (X = de overwaarde) van die hypotheek ontvang je geen HRA.

[ Voor 8% gewijzigd door Zr40 op 29-08-2019 16:53 ]

[JURIST]

crosscarver schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 16:34:
[...]


Investeren als in investeren in vastrentende en zakelijke waarden? Of investeren als in de overwaarde/EWR gewoon in het nieuwe huis storten--> dit is meestal wat gedaan word?

ja, investeren in ander vastgoed, bijvoorbeeld via een ETF. Er komt dus een hogere hypotheek op het nieuwe pand, waarvan een deel niet aftrekbaar is.

[crosscarver]

thejoker80 schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 16:45:
[...]


Hoe zit dat dan met reeds afgeloste bedragen. Ik neem aan dat als ik een hypotheek afsluit van 500k, in 5 jaar 150k aflos, mijn huis weer verkoop voor 500k dat die 150k niet 'extra' belast wordt? Maw, dat is helemaal geen overwaarde?

Die 150k is gewoon EWR. En zoals als Zr40 zegt word je niet extra belast. Je mag alleen je hypotheek rente over die 150k bij de volgende woning niet aftrekken. Dus gooien de meeste mensen de overwaarde weer in de nieuwe woning in plaats van 150k hypotheek zonder HRA te hebben.

De EWR blijft inderdaad 3 jaar staan. Dus je kunt verkopen, 3 jaar huren en dan weer een nieuw huis kopen. Wel een beetje bewerkelijk voor die paar HRA knaken :-)

[crosscarver]

JURIST schreef op donderdag 29 augustus 2019 @ 16:58:
[...]


ja, investeren in ander vastgoed, bijvoorbeeld via een ETF. Er komt dus een hogere hypotheek op het nieuwe pand, waarvan een deel niet aftrekbaar is.

Prima

Zo is de belasting cirkel rond. Je hebt dan een stuk hypotheek in box 3 om te investeren in ander vastgoed, bijvoorbeeld via een ETF. Echter hiervan kun je niet je HRA aftrekken (want het gaat niet om een eigen woning). Dus voor de belastingdienst/nederlandse staat klopt het.

Wel even voor jezelf duidelijk maken dat je belegd met geleend geld. Als je dat geen probleem vindt en het risico kan dragen. Waarom niet.

[TechLight]

Kunnen we misschien weer terug naar het topic? Prima om allerlei gerelateerde discussies te voeren, maar het wordt wat mij betreft nu wat lang en eenzijdig over overwaarde, huizen en hypotheken.

[TucanoItaly]

@TechLight dit is wat mij betreft juist volledig ontopic. Belasting efficiency is het mooiste rendement wat je kan krijgen.

[Magpie]

Voor mij is de aanstaande verhuizing naar een nieuwbouwwoning inderdaad een mooie gelegenheid om een belangrijk deel van mijn huidige hypotheekvrije woning weer liquide te maken. Die aflossing was destijds vooral ingegeven omdat ik 5,5% mega lang vast had staan (keuze uit verleden, destijds leek dat verstandig).

Overigens is de stelling dat je belegd met geleend geld niet persé 100% terecht. De gehele balans moet je bekijken met als bezittingen bijvoorbeeld woning, beleggingen en cash. En als financiering schuld hypotheek en eigen vermogen.

Voorbeeld. Mijn tegenwoordige risico tolerantie is dat ik bij zeg 80% LTV geen noodzaak meer zie om extra af te lossen bij de huidige hypotheekrentes. Veel liever beleg ik de rest, waarbij dit ook dient als buffer. Ben ik dan aan het beleggen met geleend geld? Je zou ook kunnen stellen dat zo lang LTV goed onder de 100% is en ik de hypotheekfinanciering even koppel aan de woning, ik beleg met eigen middelen. Natuurlijk is dit geen statisch gegeven omdat de woning in waarde fluctueert.

Het risicoprofiel op totaalniveau is natuurlijk wel anders. Geen of lagere schulden is altijd veiliger, maar een behoorlijk bedrag in snel liquide te maken beleggingen, maakt je wel wendbaar. Bijvoorbeeld in geval van baanverlies. Of bij stijging rente kun je, als je beleggingen niet te rentegevoelig zijn, besluiten om extra af te lossen. Moraal van het verhaal: onderschat de waarde van een flink bedrag aan cash en beleggingen niet!

[crosscarver]

Magpie schreef op vrijdag 30 augustus 2019 @ 08:59:


Overigens is de stelling dat je belegd met geleend geld niet persé 100% terecht. De gehele balans moet je bekijken met als bezittingen bijvoorbeeld woning, beleggingen en cash. En als financiering schuld hypotheek en eigen vermogen.

Als je kijkt naar constructie van JURIST is deze iets risicovoller dan gewoon het geld in de nieuwe woning laten. Het is niet zo risicovol als aandelenlease (voor de ouderen onder ons) daar de waarde van het huis er nog achter zit. Maar je creëert wel een kleine hefboom die naar boven: verschil tussen hypotheekrente en mogelijk rendement op je vastgoed(fonds) en naar onder kan werken. Naar onder door koersdaling en daling waarde eigen woning (en dan toch natuurlijk die hypotheek moeten aflossen) Wanneer je je dit bewust bent en dit kunt dragen (je kapitaal is groot genoeg / je kunt kun koers/waarde dalingen uitzitten) is dit prima.

Wat betreft generiek risicoprofiel. De discussie of je met extra geld je hypotheek aflost of beter belegd is zo oud als Methusalem. Daar zijn hele fora over vol geschreven. Uiteindelijk komt het neer op persoonlijke voorkeur en risicotolerantie.
Echter het inschatten van de risico's (hoeveel kan het omhoog of omlaag gaan) en de persoonlijke risicotolerantie is niet voor iedereen even makkelijk. Dat mensen die zeiden dat ze een hoge risicotolerantie hadden op het laagste punt bij een koersdaling de boel verkopen komt toch wel eens voor.

[!null]

Begin situatie:

Huis A: 200K LTV 50% 100K hypotheek
Vermogen 100K, resterende 100K schuld is gedekt.

Je gaat een beleggers/verhuurhypotheek aan op huis B (voor verhuur of opknappen/flippen)
Nieuwe situatie:

Huis A: 200K LTV 75% 150K hypotheek
Huis B: 200K LTV 75% 150K hypotheek
Vermogen nog steeds 100K maar schuld flink toegenomen tot 300K weliswaar nog gedekt, maar dus hoger risico.

Eigenlijk is op dit punt huis B al LTV 100%! want die 25% heb je ook gewoon geleend uit huis A.

Huizenmarkt dondert in elkaar:

Huis A: 150K LTV 100% 150K hypotheek
Huis B: 150K LTV 100% 150K hypotheek
Vermogen: 0K, dus verlies van 100K


Alternatief is iemand die zijn eerste pand koopt zonder geld uit een ander huis te onrtrekken:

Koopt Huis A: 200K 100% LTV hypotheek 200K
Vermogen 0

Huizen markt dondert in elkaar:

Huis A: 150K 133% LTV hypotheek 200K
Vermogen -50K

Bovenstaande is heel simpel, en sommigen zullen hieruit concluderen dat de eerste persoon beter bezig is of weerbaarder was. Want persoon 2 heeft schuld.
Maar persoon 1 is veel meer geld verloren.

[Longcat]

@!null Persoon 1 heeft gewoon een grotere balans.

[Xanaroth]

@!null Absolute getallen en percentages bewegen nou eenmaal niet hetzelfde.

Net zoals je bij een schuld van 300k minder kan aflossen dan bij 200k (o.a. meer rentekosten), waardoor de lagere schuld exponentieel veel sneller is afbetaald (want meer aflossen op een lager bedrag).

[JURIST]

crosscarver schreef op vrijdag 30 augustus 2019 @ 09:56:
[...]


Als je kijkt naar constructie van JURIST is deze iets risicovoller dan gewoon het geld in de nieuwe woning laten. Het is niet zo risicovol als aandelenlease (voor de ouderen onder ons) daar de waarde van het huis er nog achter zit. Maar je creëert wel een kleine hefboom die naar boven: verschil tussen hypotheekrente en mogelijk rendement op je vastgoed(fonds) en naar onder kan werken. Naar onder door koersdaling en daling waarde eigen woning (en dan toch natuurlijk die hypotheek moeten aflossen) Wanneer je je dit bewust bent en dit kunt dragen (je kapitaal is groot genoeg / je kunt kun koers/waarde dalingen uitzitten) is dit prima.

Wat betreft generiek risicoprofiel. De discussie of je met extra geld je hypotheek aflost of beter belegd is zo oud als Methusalem. Daar zijn hele fora over vol geschreven. Uiteindelijk komt het neer op persoonlijke voorkeur en risicotolerantie.
Echter het inschatten van de risico's (hoeveel kan het omhoog of omlaag gaan) en de persoonlijke risicotolerantie is niet voor iedereen even makkelijk. Dat mensen die zeiden dat ze een hoge risicotolerantie hadden op het laagste punt bij een koersdaling de boel verkopen komt toch wel eens voor.

In feite is de constructie die ik opzet dezelfde als die van @Magpie. Wij kopen een andere bestaande woning en we sluiten een hypotheek tot 85% LTV in plaats van 55% waarmee een flink bedrag voor investeringen vrijvalt. Dit is voor mij mede gezien resterend overig vermogen acceptabel. Verschil is m.i. alleen dat @Magpie nu hypotheekvrij is en wij niet.

[HereIsTom]

Magpie schreef op vrijdag 30 augustus 2019 @ 08:59:

Overigens is de stelling dat je belegd met geleend geld niet persé 100% terecht. De gehele balans moet je bekijken met als bezittingen bijvoorbeeld woning, beleggingen en cash. En als financiering schuld hypotheek en eigen vermogen.

Je kunt het noemen zoals je wilt voor jezelf zodat het veilig klinkt, maar het blijft toch echt beleggen met geleend geld, want je hebt het niet cash!

[Longcat]

@HereIsTom Als ik mijn eerste huis koop voor 200k met 100% LTV, nooit extra aflos, maar wel beleg, beleg ik dan met geleend geld?

[HereIsTom]

Longcat schreef op zaterdag 31 augustus 2019 @ 13:37:
@HereIsTom Als ik mijn eerste huis koop voor 200k met 100% LTV, nooit extra aflos, maar wel beleg, beleg ik dan met geleend geld?

Ja want je hebt toch 200k schuld?

[Longcat]

HereIsTom schreef op zaterdag 31 augustus 2019 @ 13:40:
[...]

Ja want je hebt toch 200k schuld?

Het enige waar ik met geleend geld in beleg is vastgoed (de woning).

Doe ik ook boodschappen met geleend geld zolang ik die schuld op mijn woning heb?

[ Voor 15% gewijzigd door Longcat op 31-08-2019 13:51 ]

[HereIsTom]

Longcat schreef op zaterdag 31 augustus 2019 @ 13:48:
[...]

Het enige waar ik met geleend geld in beleg is vastgoed (de woning).

Tja het is maar hoe je er tegenaan kijkt, maar als je geld belegd met een (hypotheek)schuld, blijft het beleggen met geleend geld.

[Oilman]

Die schuld is toch gedekt met het huis? Althans zo denkt de hypotheekverstrekker er over.

Risico staat en valt met het ltv percentage.

@Magpie beleggingen zien wij niet als buffer, maar een investering voor lange termijn. Als de buffer nodig is ivm ontslag staat de beurs doorgaans ook niet sky high.

[HereIsTom]

Oilman schreef op zaterdag 31 augustus 2019 @ 13:52:
Die schuld is toch gedekt met het huis? Althans zo denkt de hypotheekverstrekker er over.

Risico staat en valt met het ltv percentage.

@Magpie beleggingen zien wij niet als buffer, maar een investering voor lange termijn. Als de buffer nodig is ivm ontslag staat de beurs doorgaans ook niet sky high.

Ja de hypotheekschuld is gedekt met het huis zolang die zijn waarde behoudt, maar in het verleden is vaak genoeg gebleken dat die waarde ook wel eens flink onderuit kan gaan, het zogenaamde onderwater staan, uitstel van executie wel eens gezien?
Als dan ook de beurs inzakt ben je dat geld, voor een groot gedeelte, ook kwijt.

[Zr40]

Ik ben zelf ook van mening dat je het bezit van het huis en de hypotheeklening waarmee je het huis oorspronkelijk hebt gefinancierd apart zou moeten zien.

Nadat je het geleende geld hebt gebruikt voor de aankoop van het huis, is de enige connectie tussen de twee dat de bank je kan dwingen je huis te verkopen wanneer je niet meer voldoet aan de verplichtingen. Een garantie voor de bank.

Maar voor jou is het slechts een lening met een forse hoofdsom, een relatief lage rente, en een paar belastingregels. Vanuit een FO perspectief maakt het geen verschil waar je de lening oorspronkelijk voor hebt gebruikt. Het blijft een schuld met een bepaalde effectieve rente en bepaalde maandlasten, en dat zou je uitgangspunt moeten zijn om te beschouwen of je je geld liever gebruikt voor beleggingen of om extra af te lossen.

[JURIST]

@HereIsTom hypotheeklening en huis zijn gewoon vermogensbestanddelen. Als je een balans van je eigen financiën opstelt dan blijkt dat snel genoeg. Netto gezien is er eigen vermogen. Zo lang dat zo is, zie ik beleggen door opname van een hogere hypotheek niet als beleggen met geleend geld. Je bekijkt het bredere plaatje. Onderpand (recht van hypotheek) verstrekken is een instrument om goedkoop aan funding te komen.

[Magpie]

Oilman schreef op zaterdag 31 augustus 2019 @ 13:52:

@Magpie beleggingen zien wij niet als buffer, maar een investering voor lange termijn. Als de buffer nodig is ivm ontslag staat de beurs doorgaans ook niet sky high.

Een beleggingsportfolio van een paar ton heeft ook altijd een bijkomende bufferfunctie omdat deze snel in liquiditeit is om te zetten. Ook al hoeft deze functie niet het doel te zijn en ja, de noodzaak tot liquidatie kan op een vervelend komen.

Daarom heb ik ook geen 100% aandelen en prevaleert vermogensbehoud boven rendement. Hoe minder volatiel mijn portfolio, hoe meer deze in de praktijk ook kan dienen als buffer. Het gaat er dan om dat een portfolio is samengesteld op basis van zo laag mogelijke drawdown. Al genoeg over geschreven. Het risicoprofiel van de investeringen moet met mijn risicotolerantie omlaag omdat ik in de verhouding eigen vermogen - schuld meer risico neem en ik de 'bufferfunctie in geval van nood' hiervan zo hoog mogelijk wil hebben.

Dat laatste zie je ook bij de zogenaamde maximale Safe Withdrawal Rate, deze is voor meer uitgebalanceerde minder volatiele portfolio's hoger dan 100% aandelen. Daarmee kun je zeggen dat de bufferfunctie beter is, maar dit natuurlijk ten koste van de extreem hoge mogelijke uitkomsten bij 100% aandelen.

Maar goed, mijn pleidooi is slechts te kijken naar het totale plaatje van bezittingen en schulden, de kosten/rendementen/interactie/correlatie hierin tussen bestanddelen en je eigen risico tolerantie. En niet persé schuld daarin als iets te zien dat altijd zo snel mogelijk moet worden afgelost. Dat is IMHO een te eenzijdige blik.

[HereIsTom]

JURIST schreef op zaterdag 31 augustus 2019 @ 14:34:
@HereIsTom hypotheeklening en huis zijn gewoon vermogensbestanddelen. Als je een balans van je eigen financiën opstelt dan blijkt dat snel genoeg. Netto gezien is er eigen vermogen. Zo lang dat zo is, zie ik beleggen door opname van een hogere hypotheek niet als beleggen met geleend geld. Je bekijkt het bredere plaatje. Onderpand (recht van hypotheek) verstrekken is een instrument om goedkoop aan funding te komen.

Als het huis op 200k is getaxeerd en je hebt een hypotheek van 200k, dan heb je dus geen vermogen, maar een lening om je huis af te betalen, als je dan gaat beleggen i.p.v. aflossen, dan beleg je dus met geleend geld.
Er komt een dag dat je die lening terug moet betalen, als dan je beleggingen gehalveerd zijn heb je dus niet genoeg om de lening af te betalen, als dan ook nog de huizenmarkt is ingestort dan is je huis nog bijv. 100k waard, dan heb dus ook nog eens een extra tekort van 100k.

[oscar82]

@HereIsTom zou men dan alleen zonder geleend geld kunnen beleggen als men daarnaast geen hypotheek heeft?

[Zenix]

In het voorbeeld zie ik ook niet direct een probleem. Stel je hebt dat scenario dat je huis 100k minder waard is geworden, wat is dan het probleem? Het is pas een probleem als je het huis moet verkopen.

Met lineair en annuïtair is het sowieso geen probleem. Want je lost dan al af en je hebt de lening gewoon binnen 30 jaar afgelost. Met aflossingsvrij is het natuurlijk een groter risico.

Ik heb net nieuwbouwwoning gekocht voor zo'n 200k. Hierbij moest ik zelf ook nog geld inleggen, ook al leen ik maximaal. Ik had nog meer kunnen inleggen, maar dat doe ik niet. Omdat ik altijd genoeg cash wil hebben, dat geeft mij meer financiële onafhankelijkheid.

Mijn plan is dus om te beleggen, sparen en daarnaast investeren in zonnepanelen etc. Dan heb ik een buffer voor tegenvallers, over 10 jaar (na rentevaste periode) een bedrag op de beleggersrekening staan om mijn hypotheek grotendeels te kunnen aflossen wanneer de rentes een stuk hoger zijn. Als de rentes dan nog steeds laag zijn, dan blijf ik gewoon beleggen. Stort de boel in, geen probleem, want ik los toch binnen 30 jaar het huis af. Als mijn salaris nog een stuk gaat groeien en ik genoeg buffer heb, dan ben ik wel van plan om deels te gaan aflossen.

[ Voor 6% gewijzigd door Zenix op 31-08-2019 18:28 ]

[HereIsTom]

Tuurlijk kan het allemaal, maar aan de reacties te lezen kan je zien dan men in deze situatie nog geen echte crisis hebben mee gemaakt. Als alles goed gaat is er inderdaad niks aan de hand, maar als fout gaat dan heb je een probleem en ik heb toch echt al 2x in mijn leven een flinke crisis mee gemaakt, waarbij ik menig college heb zien huilen dat ie alles kwijt was.
We leven nu in een zeer goed tijd, banen voor het oprapen, maar nog niet zolang geleden was dat toch heel anders met massa ontslag e.d.

[Zenix]

Hadden die mensen waarbij het mis gaan een FO plan? Hadden ze een buffer? Hadden ze een hypotheek die redelijk betaalbaar was, of maximaal met twee inkomens? Zaten ze alleen in aandelen zonder spreiding?

Ik bedoel maar te zeggen. Als je een goede buffer hebt, verstandig belegt geen gekke dingen doet je best wel wat risico kan nemen. In dit topic vallen de meeste mensen wel in die categorie.

In de TS staat het volgende:

1.Geef minder geld uit dan je aan inkomsten binnen krijgt.
2. Zet het geld dat je overhoudt opzij met als doel het te laten groeien.
3. Wacht tot het voldoende gegroeid is om (zonder verdere extra inleg) je uitgaven af te dekken voor zolang als nodig.

Mijn geld gaat niet groeien als ik mijn hypotheek ga aflossen met 1,62% rente. Mijn geld gaat ook niet groeien met sparen. De beste optie als ik ooit FO wil worden is dan beleggen. Dat is natuurlijk een risico, maar andersom ook. Want nou als alleen zou gaan aflossen en daardoor veel minder rendement maak, waardoor FO buiten bereik is? Of ik veel langer bezig ben?

Met weinig risico FO worden is lastig in deze tijd. Tenzij je inkomen dusdanig hoog is. Maar dat is bij veel mensen niet het geval.

[Roamor]

Hoogtepunt van het jaar weer gehad; een energierekening van -60 euro.

Heerlijk als "energie" niet in het kostentabblad van je Excel staat maar bij de inkomsten.

[TechLight]

Eens met Zenix, alles wat hier in dit topic langskomt heeft met risico te maken. Meer of minder risico voor meer of minder rendement. Inderdaad, als je FO wilt worden kun je niet zonder risico. Je weegt het geschatte rendement af tegen het bijbehorende risico. En dat kun je in principe ook prima voor geleend cq gedekt geld doen.

Het is vooral onverstandig om met maximale lening / hypotheek dan risicovol te gaan beleggen. Maar het is ook niet nodig om een lening / hypotheek tot de laatste cent af te lossen voor je risico neemt.

Je zou zelfs nog kunnen stellen dat 'beleggen met geleend geld' dan ook overeenkomt met 'sparen met geleend geld'. En toch houdt iedereen wat euro's op de bank om 'liquide' te zijn, in plaats van daarmee de hypotheek verder af te lossen. Maar goed, dat is natuurlijk wel weer een uiterste.

Ik denk persoonlijk dat één makkelijke grens (of ijkpunt) is dat je de hypotheek minimaal annuitair in 30 jaar zou moeten aflossen. Dat is eigenlijk 'de norm' in Nederland. Over wat je daarnaast overhoudt (spaart) kun je dus met meer of minder risico rendement proberen te maken. Een andere grens of ijkpunt is de LTV van de woning. Die wil je ruim onder de 100% hebben om een beetje (>80%), meer (~65%) of zeer (<50%) crisisbestendig te zijn (een beetje afhankelijk van waar je woont, de staat van het huis, etc.)

(edit: dat doet dus een beetje denken aan die vuistregels van een amerikaan (ik ben vergeten wie het was) over wat doen met geld dat je 'over' houdt: eerst dure leningen afbetalen, dan een kleine buffer aanleggen, dan verder. Voor NL kun je dan dus bijvoorbeeld de LTV terugbrengen naar x%, en daarna beleggen)

En zoals al vaker besproken, je moet er bij kunnen slapen, dat maakt de grens voor eenieder ook wat persoonlijk.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 7% gewijzigd door TechLight op 31-08-2019 20:48 ]

[HereIsTom]

Dat zeg ik ook allemaal niet, het ging om beleggen met ‘geleend geld’.
Als je een LTV hebt van 30% hoef je je inderdaad niet zoveel zorgen te maken en kun je gerust beleggen met het geld dat je over hebt, maar als je een LTV hebt van 100% is dat een heel ander verhaal.

[TechLight]

Dan zijn we het eens
Ik denk dat gezien de reacties mensen het wat meer zwart-wit lazen, of in ieder geval zo reageerden, dus wilde ik ook wat duidelijker de nuance er in brengen. De laatste pagina's hier zijn er meer discussies die m.i. wat zwart-wit verlopen terwijl iedereen in het spectrum zijn eigen keuzes moet maken, en elkaar wat beter mag begrijpen - maar dat is alleen mijn mening natuurlijk.