Financiële onafhankelijkheid - Deel 4

[verstappen33]

Het ligt er ook aan welke doelgroep je wilt bedienen met je vastgoed..
Wil je tokkies huisvesten, of richt je op een meer stabielere groep mensen..
Ja risico heb je altijd, maar ik zal ook niet zorgen dat ik 100% afhankelijk ben van deze inkomsten,

Daarnaast is het directe rendement rond de 5% (waar ik mee reken), maar het indirecte rendement mag je ook meetellen, woningwaarde stijgt natuurlijk ook, en die % kun je ook meenemen in je balans, alleen is het niet liquide (alleen bij verkoop).

[ Voor 4% gewijzigd door verstappen33 op 21-01-2021 11:28 ]

[Remcoder]

DualDevil schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 11:12:
Mijn drie grootste persoonlijke tegenwerpingen bij vastgoed zijn:

- Dat het stiekem behoorlijk op werk zou lijken. Kost stevig meer tijd dan maandelijks een of twee keer op je beleggingsrekening kijken en af en toe balanceren op basis van eenvoudige formule.
- Dat het op particuliere schaal altijd "weinig gespreid" is. Daarmee bedoel ik, stel je hebt 6 panden in noord Nederland en er blijkt naast aardbevingen ook een * insert rampzalige situatie voor woningwaarde* gebeuren, dan ben je maar mooi de sjaak Of je hebt er een aantal in het westen en de overheid besluit dat dijkonderhoud toch niet houdbaar is en dat we massaal moeten emigreren naar Duitsland (immers, Sie shaffen das!). Door heel NL gespreid is dan fijn, maar wel ver rijden als je een onderhoudsklusje zou moeten doen.
- Het moeten maar net constructief goede panden en mentaal en financieel stabiele huurders zijn. Een paar rotte appels en je rendement voor het pand is weg.

Heb er stevig over nagedacht, maar nu érg blij dat ik het niet gedaan heb. Waarmee ik niet wil zeggen dat het niet interessant kan zijn, maar ik vind mijn eigen huis voorlopig voldoende blootstelling aan vastgoed en kan er de komende jaren mijn overtollige centjes wel in kwijt naast de beleggingen.

Voor aandelen kan je hetzelfde stellen, er kan een wereldoorlog uitbreken waardoor de aandelenmarkten flink crashen.

[Tk55]

phantom09 schreef op woensdag 20 januari 2021 @ 19:27:
[...]
Ik heb niks tegen belasting betalen, echter moet dit wel enigszins redelijk blijven. Vaak wordt er gedacht dat mensen die beleggen rijke stinkers zijn. Dat is vaak niet het geval. Er zijn genoeg hardwerkende mensen die rond modaal verdienen en het beetje extra geld wat ze over hebben o.a. gaan beleggen.

Eens, ik denk ook niet dat kleine beleggers hard aanpakken een goed idee is. Zowel voor deze mensen als voor de waarschijnlijk minimale opbrengst voor de belastingdienst. Maar het is altijd lastig wanneer je het gaat hebben over "hardwerkende mensen". Ik denk dat er maar weinig mensen zijn die vinden dat zij niet hard werken.

Voor de overheid gaat het puur om inkomsten en uitgaven. We hebben gezien bij de toeslagen affaire dat dit compleet uit de hand is gelopen terwijl het juist goed is (als het goed uitgevoerd wordt). Laten we eerlijk zijn, we willen toch allemaal dat iedereen die er recht op heeft dit krijgt en iedereen die hier misbruik van maakt gestraft wordt?
Wat er nu gaat gebeuren is dat men niet meer zo streng zal zijn en dat er minder jacht gemaakt wordt op mensen die misbruik maken van voorzieningen. Dat vindt ik jammer.

Beetje offtopic, maar het probleem is inderdaad de specifieke aanpak, niet het idee dat fraude wordt aangepakt. Maar het hele (belasting)systeem is gewoon behoorlijk ingewikkeld. Dat maakt het voor de overheid moeilijk om uit te voeren en voor de burger moeilijk om te doorgronden (en dus te weten wat wel en niet te doen).

[DualDevil]

Remcoder schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 11:32:
[...]

Voor aandelen kan je hetzelfde stellen, er kan een wereldoorlog uitbreken waardoor de aandelenmarkten flink crashen.

Klopt, maar dan zijn mijn zorgen van een andere orde. Als het om risicobeheersing gaat is een wereldoorlog minder waarschijnlijk dan een lokale oorlog, en een wereldwijde ramp minder waarschijnlijk dan een lokale ramp, etc.

[Rubbergrover1]

Remcoder schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 11:32:
[...]

Voor aandelen kan je hetzelfde stellen, er kan een wereldoorlog uitbreken waardoor de aandelenmarkten flink crashen.

Dat is dan meer vergelijkbaar met een algehele crash op de huizenmarkt. Maar het kopen en verhuren van één of enkele panden (in plaats van in een gespreid fonds investeren) is in de aandelen-analogie eerder vergelijkbaar met bijna je hele vermogen in één bedrijf steken. Daar zit wel iets meer risico aan dan als je je vermogen in een wereldwijde tracker stopt.

[indexample]

writser schreef op woensdag 20 januari 2021 @ 14:14:
[...]

Wat mij betreft is FIRE een middel, geen doel. Het doel is: je levensgeluk maximaliseren. En dat is een balans vinden tussen hoe je nu gelukkig wordt en hoe je over 5/10/20/50 jaar gelukkig wordt. En zoals ik eerder zei: geluk in de toekomst moet je disconteren, want de toekomst is onzeker. Dat zorgt bij elke uitgave voor een tweestrijd: moet ik dit nu uitgeven of kan ik beter sparen?

eens, 1 eenheid geluk (een kop koffie) nu is meer waard dan een kop koffie morgen, vanwege de onzekerheid. Maar door nu een bakkie koffie minder te drinken, kun je er morgen 1.1 kopen. Er is een persoonlijk omslagpunt is tussen enerzijds verdisconteerd geluk (per eenheid) en anderzijds verwacht rendement (meer eenheden).

[Tehh]

DualDevil schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 10:35:
[...]

Nou is mijn portfolio nu ook veel eenvoudiger met NT fondsen voor >95%, en omdat je minder keuzes maakt voelen schommelingen ook minder als fouten / minder persoonlijk. Enige waar ik graag nog een stapje in wil maken is mijn laatste losse positie die ik nog heb, Shell, verkopen. Ik denk alleen dat dat beter zal gaan als lockdowns worden afgebouwd, dus die hou ik nog even aan voordat dat ook richting NT fondsen gaat.

Verwacht je dat het rendement van Shell harder stijgt dan dat van de NT fondsen wanneer de lockdowns worden afgebouwd? Zo ja: waarom verhoog je dan je inleg niet. Zo nee: waarom verkoop je Shell dan niet vandaag nog om de switch naar NT te maken?

[Tommie12]

verstappen33 schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 10:27:
Precies, daarom zit ik ook te kijken naar andere passieve inkomsten bronnen..
Denk hierbij aan verhuren van vastgoed.

Hier in de regio heb je genoeg appartementen die rond de 200k te koop staan en in de vrije verhuur rond de 850-900 euro huur per maand kunnen opbrengen (excl servicekosten). De de huurprijs kun je ook langzaam mee laten stijgen in de jaren erna.

Met 3 appartementen ben je bijvoorbeeld 600k investering kwijt, maar levert je 32k per jaar aan huur opbrengst op. 4-5k per jaar reserveren voor onderhoud etc en dan heb je 27k als passief inkomen.. Bijna 5% rendement op je inleg..

Dit zal al voldoende zijn voor mijn primair levensonderhoud.

Daarnaast stijgt de woningwaarde de komende jaren nog wel door, en bouw je ook meer vermogen op.

Met die cijfers...
Waarom wordt er dan in NL gesproken over een enorm dure woonmarkt?
Als je in B een maandelijkse huurprijs van 900€ wil vangen, dan kan je netjes 300-350k neer leggen.

Zelfs met een modaal inkomen kan je toch makkelijk 200k financieren en zelfs afbetalen op 20-25 jaar.
Waar zit het probleem nu echt?

[verstappen33]

Tommie12 schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 12:33:
[...]


Met die cijfers...
Waarom wordt er dan in NL gesproken over een enorm dure woonmarkt?
Als je in B een maandelijkse huurprijs van 900€ wil vangen, dan kan je netjes 300-350k neer leggen.

Zelfs met een modaal inkomen kan je toch makkelijk 200k financieren en zelfs afbetalen op 20-25 jaar.
Waar zit het probleem nu echt?

Waarom is ruim 28% nog steeds een huur huis en als het zo makkelijk was om te kopen waarom koopt niet iedereen??

Huren zullen echt niet ineens omlaag gaan met 20-30%, ik zie ze eerder gewoon doorstijgen..
Zolang de lonen de komende jaren gewoon stijgen zullen alle prijzen gewoon mee stijgen (ook voor al het andere)..

Daarnaast als je een koophuis hebt, heb je naast je hypotheek kosten ook al het onderhoud erbij.. Gemiddeld 1% van de waarde van je huis per jaar..
Veel mensen hebben hier ook geen zin in, die bellen liever de verhuurder met de opmerking "fix it"..

Voorbeeld, mijn huidige huis heb ik de laatste jaren gerenoveerd, badkamer/keuken/buitenboel etc.. totale kosten rond de 50-60k over de afgelopen 12 jaar..
Komende 10-15 jaar staat er weer voor 30k onderhoud te wachten, misschien nog wel meer als ik ook nog besluit om de badkamer of keuken opnieuw te vervangen..
Een huurder koopt van dit geld nu een mooie auto en heeft geen omkijken naar een andere keuken of badkamer of een dak wat vervangen dient te worden..

[ Voor 19% gewijzigd door verstappen33 op 21-01-2021 13:05 ]

[Rubbergrover1]

verstappen33 schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 10:27:
Precies, daarom zit ik ook te kijken naar andere passieve inkomsten bronnen..
Denk hierbij aan verhuren van vastgoed.

Hier in de regio heb je genoeg appartementen die rond de 200k te koop staan en in de vrije verhuur rond de 850-900 euro huur per maand kunnen opbrengen (excl servicekosten). De de huurprijs kun je ook langzaam mee laten stijgen in de jaren erna.

Ik ken eerlijk gezegd weinig appartementen van 2 ton die je zonder hoge overige maandlasten voor rond de 850-900 zou kunnen verhuren. Ik zie dan vooral jaren '60 flats voor me met servicekosten van 200+ euro per maand en nog een hoop aanstaande renovatiekosten die als een zwaard van Damocles boven je hoofd hangen.

Maar als het om 'gewone' flats gaat die goed bij de tijd zijn, met een gezonde vve en redelijke vve-lasten, dan denk ik dat dit voor een hoop mensen een zeer interessante investering zou zijn.
(Met daarbij tegelijk de logische kanttekening: in dat geval zouden die andere mensen ook in de markt zijn voor de woning en zou de woningprijs dus ook wel een flink stuk hoger hebben gelegen.)

[DualDevil]

Tehh schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 12:26:
[...]


Verwacht je dat het rendement van Shell harder stijgt dan dat van de NT fondsen wanneer de lockdowns worden afgebouwd? Zo ja: waarom verhoog je dan je inleg niet. Zo nee: waarom verkoop je Shell dan niet vandaag nog om de switch naar NT te maken?

Ik verwacht inderdaad dat het iets sneller stijgt dan de NT fondsen maar met veel meer risico, en liep vroeger op allerlei individuele posities meer risico dan nu met NT. Dat heb ik afgebouwd door steeds posities op een naar mijn idee geschikt moment te verkopen. Ik ben nog steeds DCA mijn positie in NT aan het opbouwen volgens vaste verdeling en inlegmoment, omdat mijn vriendin zich bij die periodieke inleg beter voelt. Zolang ik kan kiezen om die DCA inleg te financieren uit cash of aandelen wacht ik met verkopen als ik nog een kleine versnelling voorzie voor Shell (2% van portfolio). Dat dat niet logisch is, ben ik me van bewust.

Als ik het alleen had beslist had ik sowieso alles over NT verdeeld op het moment van beschikbaar komen van de gelden terwijl er nu nog voor zeker een half jaar duizenden euro's langs de zijlijn staan. Ik moet bekennen dat we nog meer doen dat ik niet logisch vind, zoals ons huis een beetje versneld aflossen ondanks ernstig lage rente en investeringen in de woning doen die, rekening houdend met opportunity costs, meer kosten dan ze opbrengen. Maar mijn vriendin is er blij mee en ze is aan boord, dat maakt mijn leven ook makkelijker en maakt FIRE meer iets dat we samen doen. Dat vind ik toch een stuk fijner dan wanneer ik alleen mijn eigen financiële vrijheid zou nastreven.

[verstappen33]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 13:11:
[...]

Ik ken eerlijk gezegd weinig appartementen van 2 ton die je zonder hoge overige maandlasten voor rond de 850-900 zou kunnen verhuren. Ik zie dan vooral jaren '60 flats voor me met servicekosten van 200+ euro per maand en nog een hoop aanstaande renovatiekosten die als een zwaard van Damocles boven je hoofd hangen.

Maar als het om 'gewone' flats gaat die goed bij de tijd zijn, met een gezonde vve en redelijke vve-lasten, dan denk ik dat dit voor een hoop mensen een zeer interessante investering zou zijn.
(Met daarbij tegelijk de logische kanttekening: in dat geval zouden die andere mensen ook in de markt zijn voor de woning en zou de woningprijs dus ook wel een flink stuk hoger hebben gelegen.)

Het ligt aan de regio waar je kijkt, in Amsterdam vind je natuurlijk niets voor 200k,

Maar in het oosten natuurlijk wel.. Vrienden van ons doen hetzelfde, enkele jaren geleden zijn ze gaan samenwonen en hij heeft zijn appartement aangehouden in het centrum van een leuk stadje..
Toen hij er woonde had hij het al helemaal gerenoveerd, en daarna gewoon in de verhuur..
Dit levert hem ook een bedrag op van ruim 800 euro per maand.
Wil je hetzelfde appartement nu kopen, dan is de prijs tussen de 140-160k..
Maar veel starters willen niet een appartement kopen, maar gelijk een mooi huis.. Tot die mogelijkheid er is vinden ze een appartementje huren vaak geen probleem..

Een andere doelgroep is 55+ers zonder veel eigen vermogen die niet in aanmerking komen voor een hypotheek omdat hun pensioen te laag is om de hypotheeklasten te dragen of ivm leeftijd/looptijd.

[ Voor 6% gewijzigd door verstappen33 op 21-01-2021 13:21 ]

[Rubbergrover1]

verstappen33 schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 13:18:
[...]


Het ligt aan de regio waar je kijkt, in Amsterdam vind je natuurlijk niets voor 200k,

Maar in het oosten natuurlijk wel..

Uiteraard kijk ik dan niet naar Amsterdam... Maar het verbaast mij wel dat je deze huur kunt vragen (en krijgen ) voor een appartement met zulke koopprijzen. Ik zou verwachten dat de huur dan ook navenant lager zou liggen.

[verstappen33]

Kwestie van vraag en aanbod natuurlijk..

Kijk naar dit object, iets duurder dan 200k, maar is ook gelijk 100% afgewerkt van binnen
https://www.funda.nl/koop...1257254-langestraat-35-c/
https://www.funda.nl/koop...ment-41276340-librije-52/

[ Voor 14% gewijzigd door verstappen33 op 21-01-2021 13:37 ]

[Get!em]

Zo, even weer een rondje verzekering gedaan. (Auto, huis, aansprakelijkheid, rechtsbijstand, etc) Scheelt me weer 13% premie. Makkelijk verdiend zo.

Was eigenlijk een uitvloeisel van mijn zoektocht naar een zorgverzekering. Ik kwam er achter dat een aantal verzekeraars ook collectiviteitskorting boden op hun schadeverzekeringen.
Na wat rekenen, en opvragen, kwam ik erachter dat Unive, de collectiviteit en de pakketkorting kon stapelen.
En bovendien dat je bij Unive een gratis collectiviteit hebt, die voor iedereen beschikbaar is: COOP (klantenkaart).

[lbreman]

Get!em schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 15:31:
En bovendien dat je bij Unive een gratis collectiviteit hebt, die voor iedereen beschikbaar is: COOP (klantenkaart).

Snel verdiend inderdaad! Enkel niet vergeten om 2x per jaar een aankoop te doen met de klantenkaart.

[Juut1]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 07:11:
[...]

De afweging of je interen op vermogen wel of niet wilt meenemen is wel een tamelijk essentiële vraag, omdat de hoeveelheid benodigd kapitaal bij de 'interen'-variant beduidend lager kan liggen en je dus veel eerder FO zou kunnen zijn.

Een en ander hangt daarbij ook af van de andere uitgangspunten die je hebt. Ik heb zelf de tijd opgesplitst in een periode voor en na AOW leeftijd. Het inkomen na de AOW leeftijd is bij mij behoorlijk 'geborgd' door AOW en pensioen. Mijn FO budget zal dus voornamelijk dienen voor de periode vóór AOW. Het verschil tussen benodigd kapitaal bij alleen rendement en bij rendement plus interen is dan erg groot. Reken je echter met een 'levenslang' FO-bedrag (bv omdat je geen pensioenregeling hebt of daar weinig vertrouwen in hebt), dan is het verschil tussen leven van alleen rendement en het kapitaal in bv 50 jaar op maken niet heel groot.

Dank voor de heldere uitleg over de impact van wel of niet interen. Ik reken overigens met 2% inflatie. Voor mij wordt het waarschijnlijk gedeeltelijk interen tot aan AOW/pensioen maar zeker nog 500k hebben op dat moment.
Nu 480k in vastgoed, 140k in ETF en huis LTV ong. 45%. 44 jaar overigens.

[Tehh]

DualDevil schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 13:12:
[...]

Ik verwacht inderdaad dat het iets sneller stijgt dan de NT fondsen maar met veel meer risico, en liep vroeger op allerlei individuele posities meer risico dan nu met NT. Dat heb ik afgebouwd door steeds posities op een naar mijn idee geschikt moment te verkopen. Ik ben nog steeds DCA mijn positie in NT aan het opbouwen volgens vaste verdeling en inlegmoment, omdat mijn vriendin zich bij die periodieke inleg beter voelt. Zolang ik kan kiezen om die DCA inleg te financieren uit cash of aandelen wacht ik met verkopen als ik nog een kleine versnelling voorzie voor Shell (2% van portfolio). Dat dat niet logisch is, ben ik me van bewust.

Als ik het alleen had beslist had ik sowieso alles over NT verdeeld op het moment van beschikbaar komen van de gelden terwijl er nu nog voor zeker een half jaar duizenden euro's langs de zijlijn staan. Ik moet bekennen dat we nog meer doen dat ik niet logisch vind, zoals ons huis een beetje versneld aflossen ondanks ernstig lage rente en investeringen in de woning doen die, rekening houdend met opportunity costs, meer kosten dan ze opbrengen. Maar mijn vriendin is er blij mee en ze is aan boord, dat maakt mijn leven ook makkelijker en maakt FIRE meer iets dat we samen doen. Dat vind ik toch een stuk fijner dan wanneer ik alleen mijn eigen financiële vrijheid zou nastreven.

Mooie reactie. Ik speelde ook even advocaat van de duivel. Emotie vs logica is altijd lastig. Ik had enige tijd geleden ook losse posities welke in no time waren gegroeid tot 20% van mijn totale portfolio. Ik merkte dat ik m.n. van speculatieve posities onrustig werd. Dagelijks meerdere malen koersen kijken, bij stijging van >10% in <5 dagen winst pakken. Opnieuw instappen als de koers weer dipte daarna (omdat ik wel in de achterliggende bedrijven geloof(de)). Het was leuk, en met wat speculaties had ik in een paar weken tijd bijna € 1.000 verdiend. Uiteindelijk toch besloten om alles in 1 klap te verkopen, ook posities die in de min stonden (Shell). Alles + een bak spaargeld in NT gestopt. Mijn portfolio is nu het dubbele van wat ik had voor ik begon met speculeren en ik slaap er een stuk beter door. Ik heb overigens nog wel 1 losse positie, betreft aandelen in het bedrijf waar ik werk. Ik had er eigenlijk nog wel 10k in willen stoppen maar dat gaat tegen mijn eigen regel in om zo'n grote exposure te hebben op 1 bedrijf. Zeker als dat het bedrijf is waar ik ook mijn salaris van moet krijgen.

En verder, m.i. moet FO/FIRE een streven zijn, en niet het doel op zich. Logisch dat je dan investeringen doet die zichzelf niet helemaal terug kunnen betalen. Immers, anders zou je alleen maar moeten leven op water & havermout (of zoals we vroeger (nu nog?) wel eens zeiden: droog brood en spinnenkoppen).

Een rondje verzekeringen is inderdaad wel weer eens goed. Univé had vorig jaar extreem aantrekkelijke autoverzekeringen (ik was € 11,- per maand kwijt aan onze Civic), misschien toch maar eens kijken wat ze nog meer in de aanbieding hebben. En Ziggo tv&internet gaat er binnenkort bij ons uit. Ik denk dat er alleen glasvezel internet voor terug komt. NLZiet er in (heb ik nu toch gratis voor 6 mnd gekregen bij overstappen van energieleverancier) en dan misschien maar eens een Disney+/Amazon/Netflix groepje maken.

[Rubbergrover1]

Tehh schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 16:36:
[...]
En Ziggo tv&internet gaat er binnenkort bij ons uit. Ik denk dat er alleen glasvezel internet voor terug komt. NLZiet er in (heb ik nu toch gratis voor 6 mnd gekregen bij overstappen van energieleverancier) en dan misschien maar eens een Disney+/Amazon/Netflix groepje maken.

Volgens mij is een los glasvezelabonnement plus NLZiet duurder dan een Ziggo abonnement met internet + TV. Maar als je dat NLZiet gratis hebt, dan is dat wel voordeliger.
(Ik zou zelf eerlijk gezegd wel een flink aantal zenders missen als ik alleen dat NLZiet zou hebben en ben dus wel blij met mijn simpele Ziggo abonnement.)

[Get!em]

lbreman schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 16:23:
[...]

Snel verdiend inderdaad! Enkel niet vergeten om 2x per jaar een aankoop te doen met de klantenkaart.

1x per 12 maanden is voldoende.

[Tehh]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 16:46:
[...]

Volgens mij is een los glasvezelabonnement plus NLZiet duurder dan een Ziggo abonnement met internet + TV. Maar als je dat NLZiet gratis hebt, dan is dat wel voordeliger.
(Ik zou zelf eerlijk gezegd wel een flink aantal zenders missen als ik alleen dat NLZiet zou hebben en ben dus wel blij met mijn simpele Ziggo abonnement.)

Internet + tv abonnement (start) bij Ziggo = € 53,50 p/m (ik zie dat ze nu ook internet basic en tv start kunnen aanbieden voor € 42,50, dan heb je 25mb download)
Goedkoopste glasvezel abonnement = € 30,-. NL Ziet = € 8,-
Daar zit hoe dan ook een gat tussen. Nu kijken wij bijzonder weinig televisie, dus sportzenders, Discovery of National Geographic mis ik toch niet. Of ik het de € 8 waard vind weet ik ook nog niet.
Voornaamste reden dat we bij Ziggo zaten is overigens analoge radio. En die gaat er nu echt uit.

[ Voor 5% gewijzigd door Tehh op 21-01-2021 17:07 ]

[TechLight]

indexample schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 12:25:
eens, 1 eenheid geluk (een kop koffie) nu is meer waard dan een kop koffie morgen, vanwege de onzekerheid. Maar door nu een bakkie koffie minder te drinken, kun je er morgen 1.1 kopen. Er is een persoonlijk omslagpunt is tussen enerzijds verdisconteerd geluk (per eenheid) en anderzijds verwacht rendement (meer eenheden).

Ook nog een leuke: voorpret. Ik ben wel eens bijna een jaar bezig geweest* met het plannen van een vakantie van 3 weken ver weg. Dat proces van rondkijken, puzzelen, en bijschaven was ook heel leuk. Dan is er dus eigenlijk sprake van een 'aankoop' uitstellen, en daardoor bovendien nog meer plezier te hebben.

Natuurlijk werkt dat niet zo extreem bij alles, maar ook een aankoop een week of wat uitstellen om er nog even over na te denken kan dat effect hebben. Ofwel wat extra voorpret door je er al op te verheugen, ofwel besluiten dat het niet nodig is en geld besparen (en dáár dan weer plezier van hebben).

* Oke, dat was natuurlijk niet voltijd, maar toch iedere week wel even verder zoeken en kijken naar mogelijkheden en de plannen wat verder bijschaven tot het ideaal.

[oscar82]

Hier geen kabel tv of streaming diensten. Levert naast geld ook direct veel tijd op.
Het scheelt dat ik persoonlijk van een goed boek of papieren krant hou.
Verder stream ik wel eens wat voor de kinderen via NPO of YouTube. Want de game pc hangt natuurlijk wel aan het tv-scherm.
Glasvezel is 25 euro p maand. Ik geloof dat het langzaamste abo zelfs voor 22,50 kon met korting omdat we ook een mobiel abo bij dezelfde roze aanbieder hebben.

[rube]

verstappen33 schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 13:30:
Kwestie van vraag en aanbod natuurlijk..

Kijk naar dit object, iets duurder dan 200k, maar is ook gelijk 100% afgewerkt van binnen
https://www.funda.nl/koop...1257254-langestraat-35-c/
https://www.funda.nl/koop...ment-41276340-librije-52/

Die zijn best mooi, maar reken nu eens uit wat je netto cashflow is over een jaar en je totale investering, hoeveel % is dat?

[Tommie12]

verstappen33 schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 13:30:
Kwestie van vraag en aanbod natuurlijk..

Kijk naar dit object, iets duurder dan 200k, maar is ook gelijk 100% afgewerkt van binnen
https://www.funda.nl/koop...1257254-langestraat-35-c/
https://www.funda.nl/koop...ment-41276340-librije-52/

En krijg je voor dat 2de pand ook 800€ huur per maand? Met 1 slaapkamer lijkt me dat toch aan de hoge kant.

[Wozmro]

Ik moest onlangs voor mijn werk in centrum Gent zijn bij een nieuwbouwproject, soort van luxe cité-pleintje met 16 huisjes van 140m² met 40m² tuin, met parkeerplaats en eigen berging ondergronds.

Prijs: 500k, allemaal verkocht.

Je vraagt je toch af je dit nog kan zien als een investering? Dit is volgens mij gericht op hoogopgeleide tweeverdieners die geen kinderen willen en er lang willen blijven wonen.

[_l_Arjan_l_]

Tommie12 schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 19:25:
[...]


En krijg je voor dat 2de pand ook 800€ huur per maand? Met 1 slaapkamer lijkt me dat toch aan de hoge kant.

In veel grote steden in Nederland levert dat makkelijk 1000 euro pm op.

[!null]

In veel grote steden in Nederland zijn dit soort woningen ook een heeel stuk duurder, gaat natuurlijk om locatie.

[Z___Z]

Wozmro schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 19:45:
Ik moest onlangs voor mijn werk in centrum Gent zijn bij een nieuwbouwproject, soort van luxe cité-pleintje met 16 huisjes van 140m² met 40m² tuin, met parkeerplaats en eigen berging ondergronds.

Prijs: 500k, allemaal verkocht.

Je vraagt je toch af je dit nog kan zien als een investering? Dit is volgens mij gericht op hoogopgeleide tweeverdieners die geen kinderen willen en er lang willen blijven wonen.

Waarom zou je niet kunnen wonen met kinderen op 140m2 en 40m2 tuin? Dat is toch een prima formaat huis voor een gezin? Ik weet niet wat gebruikelijk in België is, maar in Nederland is 140m2 boven gemiddeld.

[Carfanatic]

_l_Arjan_l_ schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 19:57:
[...]


In veel grote steden in Nederland levert dat makkelijk 1000 euro pm op.

Dan is de vraagprijs ook heel anders.

[Get!em]

Wozmro schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 19:45:
Ik moest onlangs voor mijn werk in centrum Gent zijn bij een nieuwbouwproject, soort van luxe cité-pleintje met 16 huisjes van 140m² met 40m² tuin, met parkeerplaats en eigen berging ondergronds.

Prijs: 500k, allemaal verkocht.

Je vraagt je toch af je dit nog kan zien als een investering? Dit is volgens mij gericht op hoogopgeleide tweeverdieners die geen kinderen willen en er lang willen blijven wonen.

Hier in het dorp is een hele wijk van dezelfde zwarte baksteen, rijtjeshuizen, 120m2 (waarvan 20m2 zolder), 10m2 tuin/terras, met VVE kosten. Huurhuizen zijn >€1200/m, koophuizen >400k. Berging van 1,5m2, geen mogelijkheid om uitbouw of extra berging te maken (zelfs verboden door VVE). Auto staat niet voor de deur, maar wel eigen parkeerplaats verderop.
Eis voor huurhuis is bruto inkomen > 4x de huur.

Toch staat er geen enkele leeg, en zijn ze continu verhuurd/verkocht. Hele wijk is gemiddeld 2 kinderen per woning. (er zijn zelfs gezinnen met 6 kinderen...)

[Rubbergrover1]

Tommie12 schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 19:25:
[...]


En krijg je voor dat 2de pand ook 800€ huur per maand? Met 1 slaapkamer lijkt me dat toch aan de hoge kant.

Nog los van de vraag voor welke prijs het werkelijk weg gaat. Ik zie ook wel eens woningen van iets boven de 2 ton op Funda die uiteindelijk voor bijna 3½ ton weg gaan.

[Afas]

De eerste maandelijkse overboekingen naar Fitvermogen is eruit dus het eerste stapje in het LT plan is gezet. Best getwijfeld tussen Fitvermogen en NT fondsen en voorlopig voor NN gekozen.
Heb de standaard verhouding aangehouden tussen het fonds dat de MSCI world nabootst en het EM fonds.

Ik wil nog een small caps fonds erbij, die heeft NN zover ik kan zien niet. Is daar een goede lage kosten ETF voor in de kernselectie van degiro?

Daarnaast heb ik afgelopen maand ook de investeringen in hypothecair gedekte crowdfundleningen wat opgevoerd.

[LennG]

Skyaero schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 08:58:
[...]


Let wel: je moet het vermogen dan als aandelenkapitaal plaatsen. Als vreemd vermogen kan niet, omdat je over uitgeleend geld nog altijd VRH moet betalen.

Dat levert wel een aantal beperkingen op. Je mag alleen dividend uitkeren als het eigen vermogen hoger is dan het nominaal geplaatst kapitaal.

Wil je je inleg weer terug, dan moet je het bedrijf liquideren.

Wat je schrijft is niet juist. Uitgeleend geld aan een eigen BV valt niet in de VRH maar in de TBS-regeling (Box 1). Dit heb ik bewust achterwege gelaten omdat dit nog andere vraagstukken met zich meebrengt.
Geld wat je hebt geleend bij een BV (dus vanuit de natuurlijk persoon een schuld) valt wel in Box 3.

Het liquideren van je bedrijf is eveneens niet juist, intrekken van aandelen (en dat kan stapsgewijs) is voldoende. Door bijvoorbeeld 500.000 aandelen uit te geven bij oprichting van 1 euro stuk, kan je in tranches geld opnemen indien gewenst. Enige kanttekening is dat daarvoor een notariële akte is vereist, maar dat kost ook de wereld niet.

[ Voor 4% gewijzigd door LennG op 21-01-2021 21:06 ]

[Tommie12]

Get!em schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 20:21:
[...]

Hier in het dorp is een hele wijk van dezelfde zwarte baksteen, rijtjeshuizen, 120m2 (waarvan 20m2 zolder), 10m2 tuin/terras, met VVE kosten. Huurhuizen zijn >€1200/m, koophuizen >400k. Berging van 1,5m2, geen mogelijkheid om uitbouw of extra berging te maken (zelfs verboden door VVE). Auto staat niet voor de deur, maar wel eigen parkeerplaats verderop.
Eis voor huurhuis is bruto inkomen > 4x de huur.

Toch staat er geen enkele leeg, en zijn ze continu verhuurd/verkocht. Hele wijk is gemiddeld 2 kinderen per woning. (er zijn zelfs gezinnen met 6 kinderen...)

Randstad?

Maar dus als je maar 1200€ huur krijgt voor een investering van 400k+ wat kosten, dan vind ik dat een mager rendement.

[Tommie12]

_l_Arjan_l_ schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 19:57:
[...]


In veel grote steden in Nederland levert dat makkelijk 1000 euro pm op.

Inderdaad, we hadden het over appartementjes van 70m2 in de pampa’s.

[thatanas]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 16:46:
[...]

Volgens mij is een los glasvezelabonnement plus NLZiet duurder dan een Ziggo abonnement met internet + TV. Maar als je dat NLZiet gratis hebt, dan is dat wel voordeliger.
(Ik zou zelf eerlijk gezegd wel een flink aantal zenders missen als ik alleen dat NLZiet zou hebben en ben dus wel blij met mijn simpele Ziggo abonnement.)

Mijn persoonlijke ervaring is dat Ziggo de kabel niet afkoppelt. Je kunt dus gratis gebruik maken van het beperkte digitale pakket.

Eventuele aanvullende truc is een familielid met Ziggo voor 2,50€ per maand een extra decoder laten nemen of hun Ziggogo.tv accountgegevens lenen.

Het is een frugal leefstijl en ongetwijfeld niet helemaal de bedoeling, maar dat geldt ook voor het delen van een Spotify, Netflixaccount enzovoort.

Ik kijk overigens helemaal geen televisie. Mis ik ook echt niets aan.

Ik heb zelf een 100mbit internetlijn voor 22€ per maand. Lekker elk jaar overstappen om kortingen binnen te hengelen

[Rubbergrover1]

Tehh schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 17:06:
[...]


Internet + tv abonnement (start) bij Ziggo = € 53,50 p/m (ik zie dat ze nu ook internet basic en tv start kunnen aanbieden voor € 42,50, dan heb je 25mb download)
Goedkoopste glasvezel abonnement = € 30,-. NL Ziet = € 8,-
Daar zit hoe dan ook een gat tussen. Nu kijken wij bijzonder weinig televisie, dus sportzenders, Discovery of National Geographic mis ik toch niet. Of ik het de € 8 waard vind weet ik ook nog niet.
Voornaamste reden dat we bij Ziggo zaten is overigens analoge radio. En die gaat er nu echt uit.

Ik dacht dat glasvezel bij iets van 50 euro begon, maar met een abo van 30 euro ben je in de basis inderdaad iets goedkoper uit. Maar dan wel behoorlijk uitgekleed, voor 38 euro alleen de Nederlandse zenders. Ik kijk bijvoorbeeld regelmatig de BBC (en af en toe ook andere niet-standaard Nederlandse zenders) en die zou ik toch wel missen. En aangezien ik met ziggo ook 5 euro korting op mobiele abonnementen van Vodafone krijg, is het werkelijke verschil nog weer wat kleiner.

Maar in essentie is het zeker goed om af en toe je abonnementen na te gaan om te kijken wat je werkelijk wilt of nodig hebt en of dat niet voordeliger of beter zou kunnen.

[Rubbergrover1]

thatanas schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 07:33:
[...]

Mijn persoonlijke ervaring is dat Ziggo de kabel niet afkoppelt. Je kunt dus gratis gebruik maken van het beperkte digitale pakket.

Eventuele aanvullende truc is een familielid met Ziggo voor 2,50€ per maand een extra decoder laten nemen of hun Ziggogo.tv accountgegevens lenen.

Het is een frugal leefstijl en ongetwijfeld niet helemaal de bedoeling, maar dat geldt ook voor het delen van een Spotify, Netflixaccount enzovoort.

Dat vind ik niet meer onder frugal vallen, maar onder illegaal. Zou niet mijn keus zijn.

[writser]

DualDevil schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 11:12:
Mijn drie grootste persoonlijke tegenwerpingen bij vastgoed zijn:

- Dat het stiekem behoorlijk op werk zou lijken. Kost stevig meer tijd dan maandelijks een of twee keer op je beleggingsrekening kijken en af en toe balanceren op basis van eenvoudige formule.
- Dat het op particuliere schaal altijd "weinig gespreid" is. Daarmee bedoel ik, stel je hebt 6 panden in noord Nederland en er blijkt naast aardbevingen ook een * insert rampzalige situatie voor woningwaarde* gebeuren, dan ben je maar mooi de sjaak Of je hebt er een aantal in het westen en de overheid besluit dat dijkonderhoud toch niet houdbaar is en dat we massaal moeten emigreren naar Duitsland (immers, Sie shaffen das!). Door heel NL gespreid is dan fijn, maar wel ver rijden als je een onderhoudsklusje zou moeten doen.
- Het moeten maar net constructief goede panden en mentaal en financieel stabiele huurders zijn. Een paar rotte appels en je rendement voor het pand is weg.

Heb er stevig over nagedacht, maar nu érg blij dat ik het niet gedaan heb. Waarmee ik niet wil zeggen dat het niet interessant kan zijn, maar ik vind mijn eigen huis voorlopig voldoende blootstelling aan vastgoed en kan er de komende jaren mijn overtollige centjes wel in kwijt naast de beleggingen.

Ook wel eens leuk om te horen. Ik sta er hetzelfde in. Veel mensen vinden het misschien een leuke hobby of een statussymbool, een tweede huis, of voelen zich er prettig bij dat ze een 'tastbare' belegging hebben of 'mooie deals' kunnen sluiten.

Maar volgens mij, praktisch gezien, als je vastgoed wil kun je ook op de beurs een vastgoedfonds kopen en dan heb je betere spreiding, schaalvoordeel, veel betere liquiditeit, geen gezeur met huurders, je hoeft niet naar de bank / notaris, je hebt een simpelere belastingaangifte en wellicht is het ook nog fiscaal voordeliger. Aan de andere kant moet je wel een beetje weten wat je koopt dus als je geen financieel-economische achtergrond hebt dan zal je je daar in moeten verdiepen en misschien vind je dat niks.

Waarschijnlijk ook een kwestie van persoonlijke voorkeur. Als je een 'hands-on' persoonlijkheid hebt dan is een huisje kopen en verhuren wellicht een prettige manier van geld verdienen en dan put je er misschien zelfs voldoening uit. Ik heb dat zelf absoluut niet. Ik lees liever een jaarverslag dan dat ik onderhandel met een makelaar en ik zie liever een koers omlaag stuiteren dan dat ik een schilder of loodgieter moet inhuren (laat staan dat ik zelf aan de slag moet ).

[ Voor 12% gewijzigd door writser op 22-01-2021 09:47 ]

[Zr40]

Ik sla zelf twee vliegen in één klap: ik zit in een in vastgoed beleggend groenfonds. Woningen verspreid over heel Nederland, met uitzondering van 'krimpgemeenten'. Het geprognosticeerde netto rendement zonder het belastingvoordeel is wat je kan verwachten van huurinkomsten min kosten, gecombineerd met vreemd vermogen rond de 50-60% LTV.

Ik ben hier klein ingestapt aan het eind van 2020 en ben van plan dit in de komende jaren op te bouwen naar het fiscaal maximum.

[orf]

Zr40 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 09:42:
Ik sla zelf twee vliegen in één klap: ik zit in een in vastgoed beleggend groenfonds. Woningen verspreid over heel Nederland, met uitzondering van 'krimpgemeenten'. Het geprognosticeerde netto rendement zonder het belastingvoordeel is wat je kan verwachten van huurinkomsten min kosten, gecombineerd met vreemd vermogen rond de 50-60% LTV.

Ik ben hier klein ingestapt aan het eind van 2020 en ben van plan dit in de komende jaren op te bouwen naar het fiscaal maximum.

Welk fonds is dat?

[Afas]

writser schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 09:34:
[...]


Ook wel eens leuk om te horen. Ik sta er hetzelfde in. Veel mensen vinden het misschien een leuke hobby of een statussymbool, een tweede huis, of voelen zich er prettig bij dat ze een 'tastbare' belegging hebben of 'mooie deals' kunnen sluiten.

Maar volgens mij, praktisch gezien, als je vastgoed wil kun je ook op de beurs een vastgoedfonds kopen en dan heb je betere spreiding, schaalvoordeel, veel betere liquiditeit, geen gezeur met huurders, je hoeft niet naar de bank / notaris, je hebt een simpelere belastingaangifte en wellicht is het ook nog fiscaal voordeliger.

Waarschijnlijk ook een kwestie van persoonlijke voorkeur. Als je een 'hands-on' persoonlijkheid hebt dan is een huisje kopen en verhuren wellicht een prettige manier van geld verdienen en dan put je er misschien zelfs voldoening uit. Ik heb dat zelf absoluut niet. Ik lees liever een jaarverslag dan dat ik onderhandel met een makelaar en ik zie liever een koers omlaag stuiteren dan dat ik een schilder of loodgieter moet inhuren (laat staan dat ik zelf aan de slag moet ).

Er is een groot verschil tussen direct vastgoed en indirect vastgoed en dat is het diversificatievoordeel. Direct vastgoed diversificeert veel beter met de aandelenmarkt waardoor het een veel beter dempend effect heeft op de schommelingen in je portefeuille. Indirect vastgoed noteert vaak tegen een discount op de nominale waarde en schommelt eigenlijk grotendeels met de aandelenmarkt mee. Dat is de reden waarom grote pensioenfondsen vaak kiezen voor direct vastgoed omdat ze dan in slechte beurstijden minder en trager af hoeven te waarderen op het vastgoed waardoor ze stabieler kunnen opereren.

[Zr40]

orf schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 09:48:
[...]
Welk fonds is dat?

Die van Credit Linked Beheer; er zijn vandaag geen andere aanbieders van vastgoedgroenfondsen. Specifiek zit ik in het Groenwoningenfonds.

[ Voor 12% gewijzigd door Zr40 op 22-01-2021 09:52 ]

[oscar82]

Afas schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 20:51:
De eerste maandelijkse overboekingen naar Fitvermogen is eruit dus het eerste stapje in het LT plan is gezet. Best getwijfeld tussen Fitvermogen en NT fondsen en voorlopig voor NN gekozen.
Heb de standaard verhouding aangehouden tussen het fonds dat de MSCI world nabootst en het EM fonds.

Ik wil nog een small caps fonds erbij, die heeft NN zover ik kan zien niet. Is daar een goede lage kosten ETF voor in de kernselectie van degiro?

Daarnaast heb ik afgelopen maand ook de investeringen in hypothecair gedekte crowdfundleningen wat opgevoerd.

Die crowdfundleningen he... Dat moeten toch wel op z'n minst twijfelachtige constructies zijn? Hoe kan de lener anders al na (meestal) 5 jaar je oorspronkelijke bedrag terugbetalen?
In die 5 jaar zal hij iets moeten doen wat hij nu nog niet wil doen.

Ik heb er ook naar gekeken in mijn zoektocht naar rendement om FO te worden. Maar de enige legale manier die ik kon bedenken om dit voor de leningnemer rendabel te maken was het eeuwig aangaan van meer riskantere leningen of bijvoorbeeld het verkopen van het ene pand om de inleg van het andere pand te dekken. Dat heeft voor mijn gevoel veel weg van een pyramidespel.

En gebeurt er in die 5 jaar iets waardoor de leningnemer failliet gaat, bijv. een kleine daling van woningwaardes, of stijging rente op zijn andere leningen, dan kan je waarschijnlijk fluiten naar een groot deel van je centen.

Dit is een kwestie van "please, change my view" maar jaarlijks 9 tot 12 5 tot 9% rente én na 5 jaar je inleg terug klonk voor mij enerzijds te goed om waar te zijn. En anderzijds toch heel beperkt omdat je er zelf niet tussentijds uit kan stappen zoals op de beurs of (tegen een boete) bij deposito's.

[ Voor 5% gewijzigd door oscar82 op 22-01-2021 10:01 . Reden: rente iets te hoog ingeschat ]

[Afas]

oscar82 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 09:50:
[...]

Die crowdfundleningen he... Dat moeten toch wel op z'n minst twijfelachtige constructies zijn? Hoe kan de lener anders al na (meestal) 5 jaar je oorspronkelijke bedrag terugbetalen?
In die 5 jaar zal hij iets moeten doen wat hij nu nog niet wil doen. Het enige legale dat ik kon bedenken was bijvoorbeeld het verkopen van het ene pand om de inleg van het andere pand te dekken. Dat heeft voor mijn gevoel veel weg van een pyramidespel.

En gebeurt er in die 5 jaar iets waardoor de leningnemer failliet gaat, bijv. een kleine daling van woningwaardes, of stijging rente op zijn andere leningen, dan kan je waarschijnlijk fluiten naar een groot deel van je centen.

Dit is een kwestie van "please, change my view" maar jaarlijks 9 tot 12% rente én na 5 jaar je inleg terug klonk voor mij enerzijds te goed om waar te zijn. En anderzijds toch heel beperkt omdat je er zelf niet tussentijds uit kan stappen zoals op de beurs of (tegen een boete) bij deposito's.

Het zijn vooral particuliere vastgoedbeleggers die de panden verhuren en er zit een eerste hypotheek op met een LTV van 50% in de eerste schijf. Dus het risico is mijns inziens beperkt. Je ziet dat veel van deze hypotheken of geherfinancierd worden door hetzelfde platform of als de LTV dat toelaat op een andere (bancaire) manier geherfinancierd worden. Het is zeker niet risicoloos, voor in de hogere LTV schijven maar in de laagste schijf vind ik het risico goed te overzien.

Ik heb het ook over nogal verschillende rentepercentage. Variërend van 5,45% (tot 50% LTV) tot ongeveer 7% richting de 100% LTV

[ Voor 4% gewijzigd door Afas op 22-01-2021 09:58 ]

[writser]

Afas schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 09:48:
[...]
Er is een groot verschil tussen direct vastgoed en indirect vastgoed en dat is het diversificatievoordeel. Direct vastgoed diversificeert veel beter met de aandelenmarkt waardoor het een veel beter dempend effect heeft op de schommelingen in je portefeuille. Indirect vastgoed noteert vaak tegen een discount op de nominale waarde en schommelt eigenlijk grotendeels met de aandelenmarkt mee. Dat is de reden waarom grote pensioenfondsen vaak kiezen voor direct vastgoed omdat ze dan in slechte beurstijden minder en trager af hoeven te waarderen op het vastgoed waardoor ze stabieler kunnen opereren.

Het feit dat je trager afwaardeert hoeft niet te betekenen dat je vastgoed waardevast is - misschien betekent het wel dat jij achter de zaken aanloopt. Als je een pand aanhoudt in een beursgenoteerd fonds dan lijkt de prijs zeer volatiel omdat je elke dag de koers heen en weer ziet schieten, als je datzelfde pand prive aanhoudt kijk je misschien naar de WOZ waarde van vorig jaar en dan lijkt de prijs zeer stabiel. Maar in beide gevallen bezit je precies hetzelfde vastgoed dat, als je het nu verkoopt, dezelfde prijs oplevert en dat op de lange termijn precies hetzelfde waard is. Die stabiliteit is (deels) een wassen neus - tenzij je gedwongen moet kopen of verkopen op de korte termijn.

Overigens, prijsfluctuaties lijken me een pluspunt, geen minpunt, als je als particulier belegt voor de lange termijn met geld dat je kan missen. Je kan opportuun kopen (afgelopen maart) en opportuun verkopen. Volatiliteit biedt juist mogelijkheden.

[ Voor 4% gewijzigd door writser op 22-01-2021 10:09 ]

[Afas]

writser schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 10:08:
[...]


Het feit dat je trager afwaardeert hoeft niet te betekenen dat je vastgoed waardevast is - misschien betekent het wel dat jij achter de zaken aanloopt. Als je een pand aanhoudt in een beursgenoteerd fonds dan lijkt de prijs zeer volatiel omdat je elke dag de koers heen en weer ziet schieten, als je datzelfde pand prive aanhoudt kijk je misschien naar de WOZ waarde van vorig jaar en dan lijkt de prijs zeer stabiel. Maar in beide gevallen bezit je precies hetzelfde vastgoed dat, als je het nu verkoopt, dezelfde prijs oplevert en dat op de lange termijn precies hetzelfde waard is.

Overigens, prijsfluctuaties lijken me een pluspunt, geen minpunt, als je als particulier belegt voor de lange termijn en niet gedwongen moet handelen. Je kan opportuun kopen (afgelopen maart) en opportuun verkopen. Het biedt juist mogelijkheden.

Dat ligt er aan wat je doel is met het vastgoed. Voor een institutionele belegger kunnen grote schommelingen erg vervelend zijn en dan helpt het dat je iets meer flexibiliteit en diversificatie hebt. Daarbij is het zo dat de beurs vaak over-reageert op schokken. Je kunt daar vanuit je persoonlijk perspectief een eigen visie op hebben, feit is dat direct vastgoed in de literatuur over portfoliomanagement als een goede diversificatiebron gezien wordt terwijl dat voor indirect vastgoed minder geldt. Belangrijkste voordeel van indirect vastgoed is natuurlijk dat het veel meer liquide is.

[Rubbergrover1]

Afas schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 09:56:
[...]
Het zijn vooral particuliere vastgoedbeleggers die de panden verhuren en er zit een eerste hypotheek op met een LTV van 50% in de eerste schijf. Dus het risico is mijns inziens beperkt. Je ziet dat veel van deze hypotheken of geherfinancierd worden door hetzelfde platform of als de LTV dat toelaat op een andere (bancaire) manier geherfinancierd worden. Het is zeker niet risicoloos, voor in de hogere LTV schijven maar in de laagste schijf vind ik het risico goed te overzien.

Ik heb het ook over nogal verschillende rentepercentage. Variërend van 5,45% (tot 50% LTV) tot ongeveer 7% richting de 100% LTV

Daarbij heb ik toch vaak het gevoel: als je als 'gewone' particuliere vastgoedbelegger via een normale geldverstrekker in een normale situatie een veel lager rentepercentage kunt krijgen, dan is er vast een goede reden waarom die geldverstrekker dat in dit geval niet wil doen. Het lijkt mij dan dat het in werkelijkheid niet zo vaak zal gaan om een risico-arme lening in de eerste schijf (die zou hij in de normale situatie immers bij een gewone geldverstrekker kunnen krijgen), maar dat daar een heel verhaal nog achter schuil gaat. En dat je dat verhaal vaak niet helemaal te weten komt.

[writser]

Afas schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 10:12:
[...]
Dat ligt er aan wat je doel is met het vastgoed. Voor een institutionele belegger kunnen grote schommelingen erg vervelend zijn en dan helpt het dat je iets meer flexibiliteit en diversificatie hebt.

Yes, daarom noemde ik het ook een pluspunt voor de particuliere belegger die geen verdere constraints heeft.

[ Voor 4% gewijzigd door writser op 22-01-2021 10:18 ]

[Rubbergrover1]

Afas schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 09:48:
[...]
Er is een groot verschil tussen direct vastgoed en indirect vastgoed en dat is het diversificatievoordeel. Direct vastgoed diversificeert veel beter met de aandelenmarkt waardoor het een veel beter dempend effect heeft op de schommelingen in je portefeuille. Indirect vastgoed noteert vaak tegen een discount op de nominale waarde en schommelt eigenlijk grotendeels met de aandelenmarkt mee. Dat is de reden waarom grote pensioenfondsen vaak kiezen voor direct vastgoed omdat ze dan in slechte beurstijden minder en trager af hoeven te waarderen op het vastgoed waardoor ze stabieler kunnen opereren.

Ik denk dat voor veel mensen de duidelijkheid over de relatief stabiele en inflatie-gerelateerde huuropbrengsten bij eigen bezit een grote trigger is om zelf vastgoed te kopen in plaats van indirect vastgoed. Waarbij de waardeontwikkeling tijdens het bezit van het vastgoed van ondergeschikt belang is. Terwijl dit bij indirect beleggen juist wel veel impact heeft. (Vandaar dus die grotere volatiliteit bij indirect.)

Grote achilleshiel hierbij is dat huuropbrengsten en de kosten van het vastgoed niet gelijk op gaan. Je hebt vaak onregelmatige kosten voor onderhoud en evt. leegstand, zodat onder de streep er toch geen stabiel inkomen is. Keerzijde is dat je veel periodiek onderhoud ook wel kunt 'sturen' en dat een VvE soms ook voor stabiliteit van de grote onderhoudsuitgaven kan zorgen.

[Afas]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 10:13:
[...]

Daarbij heb ik toch vaak het gevoel: als je als 'gewone' particuliere vastgoedbelegger via een normale geldverstrekker in een normale situatie een veel lager rentepercentage kunt krijgen, dan is er vast een goede reden waarom die geldverstrekker dat in dit geval niet wil doen. Het lijkt mij dan dat het in werkelijkheid niet zo vaak zal gaan om een risico-arme lening in de eerste schijf (die zou hij in de normale situatie immers bij een gewone geldverstrekker kunnen krijgen), maar dat daar een heel verhaal nog achter schuil gaat. En dat je dat verhaal vaak niet helemaal te weten komt.

Het is zeker zo dat er risico aan zit. Ik doe dit nu al een paar jaar en tot nu toe presteert dit dit van mijn crowdfund portefeuille een stuk beter dan sommige andere leningen omdat er amper defaults zijn
De belangrijkste reden voor eigenaren om op deze wijze te financieren is dat ze een hogere LTV kunnen financieren en dus sneller een portefeuille op kunnen bouwen. Daarom kies is voor zo laag mogelijke LTV binnen de schijven om mijn risico te beperken.

Een paar zaken zijn voor mij van belang:
- Ik heb regelmatig wat twijfel bij de taxaties. Daarom ga ik altijd uit van de WOZ waarde en kies ik de financieringsschijf die daar ruim onder blijft. Mijn idee daarbij is dat de WOZ waarde van woningen vaak conservatief is ten opzichte van de marktwaarde en dat bij executieverkoop de laagste schijf altijd als eerste terugbetaald wordt.
- Ik doe niet mee aan kamerverhuur financieringen, ook omdat ik daar principieel geen voorstander van ben.
- Ik doe mee aan een beperkt aantal financieringen per natuurlijke of rechtspersoon zodat het risico gespreid wordt.
- Spreiding over een aantal platforms die dit soort leningen aanbieden
- Tenslotte: Bij twijfel sla ik over.

[ Voor 6% gewijzigd door Afas op 22-01-2021 10:25 ]

[Snuf.]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 10:20:
[...]

Ik denk dat voor veel mensen de duidelijkheid over de relatief stabiele en inflatie-gerelateerde huuropbrengsten bij eigen bezit een grote trigger is om zelf vastgoed te kopen in plaats van indirect vastgoed. Waarbij de waardeontwikkeling tijdens het bezit van het vastgoed van ondergeschikt belang is. Terwijl dit bij indirect beleggen juist wel veel impact heeft. (Vandaar dus die grotere volatiliteit bij indirect.)

Grote achilleshiel hierbij is dat huuropbrengsten en de kosten van het vastgoed niet gelijk op gaan. Je hebt vaak onregelmatige kosten voor onderhoud en evt. leegstand, zodat onder de streep er toch geen stabiel inkomen is. Keerzijde is dat je veel periodiek onderhoud ook wel kunt 'sturen' en dat een VvE soms ook voor stabiliteit van de grote onderhoudsuitgaven kan zorgen.

Volledig eens met jouw verhaal. Verder denk ik dat je bij particuliere directe vastgoedinvesteringen toch ook rekening moet houden met een worst-case scenario, dat wil zeggen een huurder die niet meer betaalt. In mijn omgeving heb ik dat wel eens voor zien komen. Wanneer een huurder (om wat voor reden dan ook) stopt met betalen, duurt het minstens 6 maanden voordat je de huurder uit de woning hebt en een nieuwe huurder gevonden hebt. Dat is een behoorlijke aanslag op je rendement, vooral voor particulieren die een beperkt aantal panden bezitten.

Natuurlijk weet ik dat goede screening van huurders dit risico beperkt, maar geheel uitsluiten kun je het niet.

[writser]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 10:20:
[...]

Ik denk dat voor veel mensen de duidelijkheid over de relatief stabiele en inflatie-gerelateerde huuropbrengsten bij eigen bezit een grote trigger is om zelf vastgoed te kopen in plaats van indirect vastgoed. Waarbij de waardeontwikkeling tijdens het bezit van het vastgoed van ondergeschikt belang is. Terwijl dit bij indirect beleggen juist wel veel impact heeft. (Vandaar dus die grotere volatiliteit bij indirect.)

Ik denk ook dat veel mensen zo denken, maar dat is voornamelijk een gevoelskwestie wat mij betreft. Of je nou een pand direct koopt of via een beleggingsfonds, op de lange termijn is zowel de groei van de huurinkomsten als de waardeontwikkeling van het pand identiek (even afgezien van de specifieke rentelasten, overheadkosten, belasting, etc.). Je bezit hetzelfde pand, alleen gevoelsmatig heb je in het eerste geval een tastbaar bezit en elke maand huur op je betaalrekening en in het tweede geval voelt het alsof je aan het speculeren met een nummertje op je scherm dat elke dag heen en weer stuitert.

Als je prettiger voelt bij het direct aanhouden en het verwachte rendement is ongeveer hetzelfde dan is daar helemaal niks mis mee natuurlijk, maar dat wil niet zeggen dat je dan daadwerkelijk minder risico loopt. Je steekt gewoon een beetje je kop in het zand betreffende de waardeontwikkeling, rentefluctuatie, etc. Misschien is dat wel slim.

[ Voor 5% gewijzigd door writser op 22-01-2021 10:35 ]

[Afas]

writser schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 10:30:
[...]


Ik denk ook dat veel mensen zo denken, maar dat is voornamelijk een gevoelskwestie wat mij betreft. Of je nou een pand direct koopt of via een beleggingsfonds, op de lange termijn is zowel de groei van de huurinkomsten als de waardeontwikkeling van het pand identiek (even afgezien van de specifieke rentelasten, overheadkosten, belasting, etc.). Je bezit hetzelfde pand, alleen gevoelsmatig heb je in het eerste geval een tastbaar bezit en elke maand huur op je betaalrekening en in het tweede geval voelt het alsof je aan het speculeren met een nummertje op je scherm dat elke dag heen en weer stuitert.

Als je prettiger voelt bij het direct aanhouden en het verwachte rendement is ongeveer hetzelfde dan is daar helemaal niks mis mee natuurlijk, maar dat wil niet zeggen dat je dan daadwerkelijk minder risico loopt.

Er is nog een ander punt en dat is dat in Nederland er maar weinig mogelijkheden zijn om indirect te beleggen in woningen, het zijn vooral bedrijven die voornamelijk in commercieel vastgoed zitten. En het risicoprofiel op kasstroom van woningbeleggingen is veel kleiner dan dat van commercieel vastgoed.

[writser]

Afas schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 10:34:
[...]
Er is nog een ander punt en dat is dat in Nederland er maar weinig mogelijkheden zijn om indirect te beleggen in woningen, het zijn vooral bedrijven die voornamelijk in commercieel vastgoed zitten. En het risicoprofiel op kasstroom van woningbeleggingen is veel kleiner dan dat van commercieel vastgoed.

Yep, dat is helaas absoluut waar in de praktijk. Je moet eigenlijk al over de grens kijken (Duitsland of Amerika bieden wat dat betreft veel meer opties) maar daar zit ook niet iedereen op te wachten.

[ Voor 7% gewijzigd door writser op 22-01-2021 10:38 ]

[finsdefis]

thatanas schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 07:33:
[...]

Mijn persoonlijke ervaring is dat Ziggo de kabel niet afkoppelt. Je kunt dus gratis gebruik maken van het beperkte digitale pakket.

Eventuele aanvullende truc is een familielid met Ziggo voor 2,50€ per maand een extra decoder laten nemen of hun Ziggogo.tv accountgegevens lenen.

Het is een frugal leefstijl en ongetwijfeld niet helemaal de bedoeling, maar dat geldt ook voor het delen van een Spotify, Netflixaccount enzovoort.

Ik kijk overigens helemaal geen televisie. Mis ik ook echt niets aan.

Ik heb zelf een 100mbit internetlijn voor 22€ per maand. Lekker elk jaar overstappen om kortingen binnen te hengelen

Wat mij opviel is dat ik een 50/50 glasvezelabo heb hier en dat er geen cap op zit. Ik kan gewoon met 500 Mbps up- en downloaden... Wie weet geldt dat voor wel meer providers.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Eerlijk gezegd zou ik niet meer terug willen naar de daadwerkelijke snelheid van 50/50, vooral omdat ik nogal eens impulsief dingen download om te kijken/spelen. Maar in het kader van frugality zou ik het waarschijnlijk vertikken om te upgraden.

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 09:14:
[...]

Dat vind ik niet meer onder frugal vallen, maar onder illegaal. Zou niet mijn keus zijn.

Illegaal vind ik wat zwaar. Het is wel zeker tegen de voorwaarden en de kans bestaat altijd dat je account geblokkeerd wordt. Veel meer zullen ze niet doen. Net zoals bij de vele VPN-trucs voor Netflix e.d.

[mountainbiker]

Nog een tip voor de alleen internet afnemers (geen TV abbo).

Ik heb een digitenne ontvanger DVB-T2 (let op! de oude DVB-T werken niet meer) goedkoop gescoord via marktplaats, de antenne op zolder geinstalleerd voor een goede ontvangst en dan kan je gratis NPO 1,2,3 kijken. een modernere tv heeft waarschijnlijk al een DVB-T2 ontvanger geintegreerd, in dat geval hoef je alleen de antenne te regelen (bv zelfbouw, we blijven tweakers).

Terugkijken/streamen kan via de NPO app en casten naar een chromecast.

Persoonlijk voor mij voldoende, ik kijk eigenlijk weinig en vaak alleen NPO 1,2,3.

[R.van.M]

Zr40 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 09:48:
[...]

Die van Credit Linked Beheer; er zijn vandaag geen andere aanbieders van vastgoedgroenfondsen. Specifiek zit ik in het Groenwoningenfonds.

Het klinkt inderdaad erg mooi als je de verwachte rendementen en belastingvoordelen ziet. Als ik door de prospectus blader dan valt me als eerste dit op;

Credit Linked Beheer B.V., de beheerder van het Groenwoningen fonds, ontvangt op jaarbasis een
beheervergoeding van 0,60% van het balanstotaal van de werkmaatschappijen. Daarnaast ontvangt
Credit Linked Beheer B.V. een jaarlijkse winstdeling van 20% van de bruto winst van de
werkmaatschappijen, alsmede een vergoeding voor de toezicht- en administratiekosten van jaarlijks €
4.000 plus 0,044% van het balanstotaal van het Groenwoningen fonds.

oor de selectie- en acquisitie van woningen ontvangt Credit Linked Beheer B.V. een vergoeding van 1,0%
van de koopprijs (inclusief B.T.W.). De structureringsvergoeding voor Credit Linked Beheer B.V. bedraagt
(inclusief BTW) 2,0% van de waarde van de nieuw uitgegeven participaties

De kosten die Credit Linked beheer in rekening brengt zijn best fors. Ongeacht de leegstand, rente etc komen zij er goed vanaf.

Vervolgens zie ik dat de BAR 4,5% is, wat ik vrij laag vind. Daar gaan dus de kosten nog vanaf dus een groot deel van het voorgespiegelde rendement is dus waardestijging. Indien de rente harder stijgt dan verwacht is je gehele rendement weg.

Wat ik wel erg goed vind aan dit project is de informatie voorziening. Er staat veel in de prospectus en het is allemaal duidelijk vermeld.

[Zr40]

R.van.M schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 11:23:
[...]
De kosten die Credit Linked beheer in rekening brengt zijn best fors. Ongeacht de leegstand, rente etc komen zij er goed vanaf.

Vervolgens zie ik dat de BAR 4,5% is, wat ik vrij laag vind. Daar gaan dus de kosten nog vanaf dus een groot deel van het voorgespiegelde rendement is dus waardestijging. Indien de rente harder stijgt dan verwacht is je gehele rendement weg.

Wat ik wel erg goed vind aan dit project is de informatie voorziening. Er staat veel in de prospectus en het is allemaal duidelijk vermeld.

Ook relevant is dat de woningen binnen 10 jaar na acquisitie verkocht worden. Dit omdat de groenverklaring na 10 jaar vervalt.

[Rubbergrover1]

Zr40 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 11:38:
[...]

Ook relevant is dat de woningen binnen 10 jaar na acquisitie verkocht worden. Dit omdat de groenverklaring na 10 jaar vervalt.

Het lijkt mij dat dit voor veel beleggers juist een pre is, omdat na 10 jaar de eerste wat hogere (en minder planbare) onderhoudskosten om de hoek komen kijken.

[Rubbergrover1]

writser schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 10:30:
[...]


Ik denk ook dat veel mensen zo denken, maar dat is voornamelijk een gevoelskwestie wat mij betreft. Of je nou een pand direct koopt of via een beleggingsfonds, op de lange termijn is zowel de groei van de huurinkomsten als de waardeontwikkeling van het pand identiek (even afgezien van de specifieke rentelasten, overheadkosten, belasting, etc.). Je bezit hetzelfde pand, alleen gevoelsmatig heb je in het eerste geval een tastbaar bezit en elke maand huur op je betaalrekening en in het tweede geval voelt het alsof je aan het speculeren met een nummertje op je scherm dat elke dag heen en weer stuitert.

Dat is eigenlijk wat ik zeg. Voor je gevoel heb je een stabiele inkomensstroom, maar in werkelijkheid zijn er een hoop onverwachte of fluctuerende kosten, zodat de werkelijke opbrengst sterk varieert.

[Rubbergrover1]

finsdefis schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 10:55:
[...]

Eerlijk gezegd zou ik niet meer terug willen naar de daadwerkelijke snelheid van 50/50, vooral omdat ik nogal eens impulsief dingen download om te kijken/spelen. Maar in het kader van frugality zou ik het waarschijnlijk vertikken om te upgraden.

Hier eigenlijk precies omgekeerd. Ik doe nagenoeg alles over de wifi, waarbij dus niet de internetsnelheid van mijn abonnement de bottleneck is, maar de snelheid van de wifi. Daarom is het goedkoopste abo meer dan zat.

Illegaal vind ik wat zwaar. Het is wel zeker tegen de voorwaarden en de kans bestaat altijd dat je account geblokkeerd wordt. Veel meer zullen ze niet doen. Net zoals bij de vele VPN-trucs voor Netflix e.d.

Is iets wat niet toegestaan is niet per definitie illegaal? OK, je gaat niet direct tegen de wet in, maar je handelt wel in strijd met de gemaakte afspraken.

[finsdefis]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 12:55:
[...]

Hier eigenlijk precies omgekeerd. Ik doe nagenoeg alles over de wifi, waarbij dus niet de internetsnelheid van mijn abonnement de bottleneck is, maar de snelheid van de wifi. Daarom is het goedkoopste abo meer dan zat.

Oh ik ook, maar heb daarvoor een ethernet backhaul naar mijn meshnetwerk dus dan merk je er in de praktijk niks van.

Als het echt 15 euro p/m zou gaan schelen, zou ik zonder al te grote ergernis gewoon de goedkoopste houden hoor. Als ik uitreken wat dat extra kost over al die jaren ga ik echt geen 15 euro * 12 mnd * yy jaar extra betalen voor een paar minuten minder wachten.

[...]

Is iets wat niet toegestaan is niet per definitie illegaal? OK, je gaat niet direct tegen de wet in, maar je handelt wel in strijd met de gemaakte afspraken.

Ja, is een beetje arguing semantics. Maar als je je bijv. niet aan de huisregels houdt van een café is het niet illegaal, maar wel tegen de regels. En kun je er dus (terecht) uitgeknikkerd worden. Gierig zijn op eigen risico en morele afweging noem ik het maar

[writser]

R.van.M schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 11:23:
[...]


Het klinkt inderdaad erg mooi als je de verwachte rendementen en belastingvoordelen ziet. Als ik door de prospectus blader dan valt me als eerste dit op;


[...]


De kosten die Credit Linked beheer in rekening brengt zijn best fors. Ongeacht de leegstand, rente etc komen zij er goed vanaf.

Vervolgens zie ik dat de BAR 4,5% is, wat ik vrij laag vind. Daar gaan dus de kosten nog vanaf dus een groot deel van het voorgespiegelde rendement is dus waardestijging. Indien de rente harder stijgt dan verwacht is je gehele rendement weg.

Wat ik wel erg goed vind aan dit project is de informatie voorziening. Er staat veel in de prospectus en het is allemaal duidelijk vermeld.

Helemaal mee eens, dit zou ik ook nooit kopen. Foute toko die in een opgaande markt zaaltjes huurt bij van der Valk om naieve beleggers veel te dure fondsen in de maag te splitsen. Hebben een beloningsstructuur die je bij een hedge fund zou verwachten en het enige dat ze doen is pandjes kopen van grote projectontwikkelaars - die verkopen ze echt niet op een bodemprijs. Gegarandeerde winnaars van deze constructie: de projectontwikkelaar, de hypotheekverstrekker en de fondsbeheerder. Wie draagt het risico? Juist ..

Dit jaar willen ze 37.8 miljoen ophalen, waarvan 2.2 miljoen gebruikt wordt voor marketing en een kadootje van een paar ton voor de fondsmanager. Loop je meteen al 6% achter de wagen. En dan is er ook nog een winstdeling van 20%, bovenop de vaste kosten .. Koekoek .

Als je in het huidige economische klimaat 1.5m aan reclame moet uitgeven om 40m voor je vastgoedproject aan te trekken dan moge het duidelijk zijn dat er geen enkele serieuze partij geinteresseerd is in wat je verkoopt. Een boevenclub, zo zou ik dit willen betitelen. Maar goed, het belastingvoordeel is een leuk plusje.

[ Voor 8% gewijzigd door writser op 22-01-2021 14:20 ]

[Zr40]

writser schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 14:03:
[...]
En dan is er ook nog een winstdeling van 20%, bovenop de vaste kosten .. Koekoek .

Ware het niet dat die winstdeling alleen plaats kan vinden als de vaste rentevergoeding volledig is uitgekeerd aan het fonds. Zie pagina 74 prospectus. Er is pas sprake van winstdeling zodra 6% per jaar (oplopend tot 7,2% in latere jaren) is uitgekeerd.

[ Voor 12% gewijzigd door Zr40 op 22-01-2021 14:38 ]

[writser]

Zr40 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 14:23:
[...]

Ware het niet dat die winstdeling alleen plaats kan vinden als de vaste rentevergoeding volledig is uitgekeerd aan het fonds. Zie pagina 74 prospectus. Er is pas sprake van winstdeling zodra 6% per jaar (oplopend tot 7,2% in latere jaren) is uitgekeerd.

Wat is je punt? Zoals ik zei, een hedgefund-compensatiestructuur, vaste kosten en een performance fee met een hurdle rate van 6% a 7%. De fondsbeheerder krijgt geen performance fee over de (geschatte) huurinkomsten maar vangt wel 20% over eventuele winst bij verkoop.

En, nog belangrijker, we zijn nu haren aan het splitten over de precieze invulling van de performance fee maar dat is helemaal niet relevant in het grote plaatje. Namelijk: in het 'beleggen'- en in het 'FO'-topic wordt altijd gefocust op kosten, kosten, kosten. Beleggers hoppen van de ene ETF naar de andere omdat die 0.08% per jaar kost in plaats van 0.09%. En wat hebben we hier? Hoppata, 4% reclamekosten, een kadootje van 2% voor de fondsbeheerder, nog 20% aan winstdeling hier, 0.60% beheerskosten daar, 1% acquisitievergoeding hier, afsluitprovisie voor de financiering, oh ja, we dragen ook het risico voor de bouwkosten en leegstandskosten en de hele meuk is gefinancierd met kortlopende leningen om het er nu zo mooi mogelijk uit te laten zien. Ik hoef de verdere details niet eens te weten om te zien dat dit het equivalent van een woekerpolis anno 2020 is. Zo lang de markt omhoog gaat lijkt het allemaal prachtig.

En om toch nog wat positiefs te zeggen: het belastingvoordeel is wel degelijk leuk. Maar er zijn efficientere, meer liquide en minder risicovolle manieren om dat voordeel mee te pakken als dat je doel is.

[ Voor 17% gewijzigd door writser op 22-01-2021 17:30 ]

[Zr40]

Vertel mij dan eens, hoe is dit wezenlijk anders dan zelf vastgoed verhuren met financiering zonder je eigen tijd als gratis te beschouwen? Alles op een grote hoop gooien is makkelijk, maar je vergeet te vergelijken. Ik zie kosten die je anders ook gemaakt zou hebben en kosten die ik als totaalplaatje redelijk acht voor de benodigde werkzaamheden en het uitbesteden. Evenals het risico, ook dat is gelijk aan wanneer je het zelf zou doen.

[writser]

Zr40 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 15:51:
Vertel mij dan eens, hoe is dit wezenlijk anders dan zelf vastgoed verhuren met financiering zonder je eigen tijd als gratis te beschouwen? Alles op een grote hoop gooien is makkelijk, maar je vergeet te vergelijken. Ik zie kosten die je anders ook gemaakt zou hebben en kosten die ik als totaalplaatje redelijk acht voor de benodigde werkzaamheden en het uitbesteden. Evenals het risico, ook dat is gelijk aan wanneer je het zelf zou doen.

Waarom moet ik dingen voor jou gaan vergelijken? Ik vind dit fonds in absolute zin een dramatische investering, daarmee is voor mij de kous af. De kosten zijn w.m.b. schandalig, ik zou het nooit kopen en dat X of Y of Z al dan niet slechtere of betere opties zijn verandert daar niets aan. Als dit je beste optie is om in particulier vastgoed te beleggen dan zou ik niet in particulier vastgoed beleggen.

[ Voor 23% gewijzigd door writser op 22-01-2021 16:51 ]

[R.van.M]

Zr40 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 15:51:
Vertel mij dan eens, hoe is dit wezenlijk anders dan zelf vastgoed verhuren met financiering zonder je eigen tijd als gratis te beschouwen? Alles op een grote hoop gooien is makkelijk, maar je vergeet te vergelijken. Ik zie kosten die je anders ook gemaakt zou hebben en kosten die ik als totaalplaatje redelijk acht voor de benodigde werkzaamheden en het uitbesteden. Evenals het risico, ook dat is gelijk aan wanneer je het zelf zou doen.

Als het mag geef ik hier antwoord op Mee eens, in mijn excel bereken ik ook kosten voor adminstratie & beheer. Op het moment dat je zelf het beheer doet bespaar je deze kosten, maar ze weglaten is jezelf rijk rekenen want dat zijn gewoon uren arbeid.

Het verschil met dit aanbod is natuurlijk de extra kosten die ze maken voor marketing en extra vergoedingen voor zichzelf. Het risico op leegstand en waardedaling ligt volledig bij de participanten van het project. Daar staat tegenover dat je met dit project een veel grotere spreiding hebt en een fiscaal voordeel. Uiteindelijk denk ik dat je qua risico zelfs nog beter uitkomt dan 1 van deze panden zelf te kopen.

Waar voor mij de schoen wringt als ik naar dit project kijk is het lage bruto rendement. Het bruto rendement waarmee ze rekenen is 4,59%. Hier gaan nog alle kosten die ze maken voor financiering en explotatie vanaf.

Voor mij is de BAR een goede indicator dat dit geen goede investering is omdat ik ook deze panden niet zou kopen los. De huuropbrengst is te laag ten opzichte van de waarde van het pand en de winst wordt gemaakt door middel van goedkope financiering en geprognostiseerde waardestijging. Stijgt de rente of vlakt de woningprijsstijging af dan daalt het rendement snel.

Ik ben iets minder stellig dan @writser en vind deze investering een twijfelgeval.
Voordelen;
- Vastgoedspreiding
- Groene status voor extra %

Nadelen;
- Laag basis rendement
- Hoge aanvangskosten die terugverdient moeten worden

[ Voor 6% gewijzigd door R.van.M op 22-01-2021 16:55 ]

[JURIST]

R.van.M schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 11:23:
[...]


Het klinkt inderdaad erg mooi als je de verwachte rendementen en belastingvoordelen ziet. Als ik door de prospectus blader dan valt me als eerste dit op;


[...]


De kosten die Credit Linked beheer in rekening brengt zijn best fors. Ongeacht de leegstand, rente etc komen zij er goed vanaf.

Vervolgens zie ik dat de BAR 4,5% is, wat ik vrij laag vind. Daar gaan dus de kosten nog vanaf dus een groot deel van het voorgespiegelde rendement is dus waardestijging. Indien de rente harder stijgt dan verwacht is je gehele rendement weg.

Wat ik wel erg goed vind aan dit project is de informatie voorziening. Er staat veel in de prospectus en het is allemaal duidelijk vermeld.

Ik vond dit een interessante optie omdat er weinig mogelijkheden zijn om gespreid in woningen te investeren, maar ben na specificatie ook afgehaakt op de hoge kosten. Er zouden meer van dit soort fondsen op de markt moeten komen voor kostenconcurrentie

[HereIsTom]

[assje]

finsdefis schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 10:55:
Wat mij opviel is dat ik een 50/50 glasvezelabo heb hier en dat er geen cap op zit. Ik kan gewoon met 500 Mbps up- en downloaden... Wie weet geldt dat voor wel meer providers.

Hier hetzelfde met dezelfde provider, dit is bij mij de Wifi:

[ Voor 6% gewijzigd door assje op 22-01-2021 19:14 ]

[assje]

Rubbergrover1 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 12:55:
Hier eigenlijk precies omgekeerd. Ik doe nagenoeg alles over de wifi, waarbij dus niet de internetsnelheid van mijn abonnement de bottleneck is, maar de snelheid van de wifi. Daarom is het goedkoopste abo meer dan zat.

Wifi is dus niet noodzakelijk de bottleneck (ok dit is wel als ik er vlak naast sta )

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 22-01-2021 19:14 ]

[assje]

Hier ook geen televisieabbonement meer, scheelt ook nog paar tientjes per jaar stroomverbruik door het achterlijke idle verbruik dat die 2 boxjes hadden.

Hier dan wel weer Spotify, Netflix, CuriosityStream en soms doelgericht nog tijdelijk een ander abbonement, gaat dus wel genoeg naar beeldbuisvermaak.

Downloaden doe ik helemaal niets meer dus simpelste abbonement is prima (zeker als je dan gewoon volledige snelheid krijgt).

[ Voor 17% gewijzigd door assje op 22-01-2021 19:21 ]

[Zr40]

R.van.M schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 16:52:
[...]
Als het mag geef ik hier antwoord op Mee eens, in mijn excel bereken ik ook kosten voor adminstratie & beheer. Op het moment dat je zelf het beheer doet bespaar je deze kosten, maar ze weglaten is jezelf rijk rekenen want dat zijn gewoon uren arbeid.

Het verschil met dit aanbod is natuurlijk de extra kosten die ze maken voor marketing en extra vergoedingen voor zichzelf. Het risico op leegstand en waardedaling ligt volledig bij de participanten van het project. Daar staat tegenover dat je met dit project een veel grotere spreiding hebt en een fiscaal voordeel. Uiteindelijk denk ik dat je qua risico zelfs nog beter uitkomt dan 1 van deze panden zelf te kopen.

Waar voor mij de schoen wringt als ik naar dit project kijk is het lage bruto rendement. Het bruto rendement waarmee ze rekenen is 4,59%. Hier gaan nog alle kosten die ze maken voor financiering en explotatie vanaf.

Voor mij is de BAR een goede indicator dat dit geen goede investering is omdat ik ook deze panden niet zou kopen los. De huuropbrengst is te laag ten opzichte van de waarde van het pand en de winst wordt gemaakt door middel van goedkope financiering en geprognostiseerde waardestijging. Stijgt de rente of vlakt de woningprijsstijging af dan daalt het rendement snel.

Ik ben iets minder stellig dan @writser en vind deze investering een twijfelgeval.
Voordelen;
- Vastgoedspreiding
- Groene status voor extra %

Nadelen;
- Laag basis rendement
- Hoge aanvangskosten die terugverdient moeten worden

Bedankt voor het uitgebreide antwoord

Voor mijn beeld, waar ligt voor jou de grens wat BAR betreft? Ik heb de prospectussen van hun andere vastgoedfondsen (zonder groenstatus) ook eens doorgebladerd, de hoogste die ik daar ben tegengekomen is 5,05%. Die status als groenfonds lijkt mij netto meer waard dan die halve procent BAR.

writser schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 14:03:
[...]
Als je in het huidige economische klimaat 1.5m aan reclame moet uitgeven om 40m voor je vastgoedproject aan te trekken dan moge het duidelijk zijn dat er geen enkele serieuze partij geinteresseerd is in wat je verkoopt.

Wie/wat beschouw jij als 'serieuze partij'?

Ik zag net hun nieuwste fonds met minimale deelname vanaf 2,5 miljoen, dus niet zomaar iedere particulier met een beetje geld kan meedoen. Iets zegt mij dat jij participanten in dit fonds ook niet beschouwt als serieuze partij.

Dit fonds heeft trouwens een BAR van 4,4% en (natuurlijk, gezien de minimale deelname) geen groenstatus. Als het eerder besproken fonds niet interessant is, dan is dit zeker niet interessant. Toch denk ik dat het ze gaat lukken om die 100 miljoen te plaatsen.

(2,42 miljoen aan reclame.)

[Tazzios]

writser schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 15:27:
[...]

[Afzeik modus]
Wat is je punt? Zoals ik zei, een hedgefund-compensatiestructuur, vaste kosten en een performance fee met een hurdle rate van 6% a 7%. De fondsbeheerder krijgt geen performance fee over de (geschatte) huurinkomsten maar vangt wel 20% over eventuele winst bij verkoop.

En, nog belangrijker, we zijn nu haren aan het splitten over de precieze invulling van de performance fee maar dat is helemaal niet relevant in het grote plaatje. Namelijk: in het 'beleggen'- en in het 'FO'-topic wordt altijd gefocust op kosten, kosten, kosten. Beleggers hoppen van de ene ETF naar de andere omdat die 0.08% per jaar kost in plaats van 0.09%. En wat hebben we hier? Hoppata, 4% reclamekosten, een kadootje van 2% voor de fondsbeheerder, nog 20% aan winstdeling hier, 0.60% beheerskosten daar, 1% acquisitievergoeding hier, afsluitprovisie voor de financiering, oh ja, we dragen ook het risico voor de bouwkosten en leegstandskosten en de hele meuk is gefinancierd met kortlopende leningen om het er nu zo mooi mogelijk uit te laten zien. Ik hoef de verdere details niet eens te weten om te zien dat dit het equivalent van een woekerpolis anno 2020 is. Zo lang de markt omhoog gaat lijkt het allemaal prachtig.
[/Af zeik modus]
En om toch nog wat positiefs te zeggen: het belastingvoordeel is wel degelijk leuk. Maar er zijn efficientere, meer liquide en minder risicovolle manieren om dat voordeel mee te pakken als dat je doel is.

Fixed!
Onbekend maakt onbemind zullen we maar denken.

[TmZ]

oscar82 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 09:50:
[...]

Die crowdfundleningen he... Dat moeten toch wel op z'n minst twijfelachtige constructies zijn? Hoe kan de lener anders al na (meestal) 5 jaar je oorspronkelijke bedrag terugbetalen?
In die 5 jaar zal hij iets moeten doen wat hij nu nog niet wil doen.

Ik denk ook niet dat het zonder risico is, maar denk dat er nuance is. Zit in de reden om voor dure crowdfunding te kiezen t.o.v. de goedkopere bank, namelijk:
- Banken financieren niet zo'n hoog % van een woning, crowdfunding biedt mogelijkheid om minder eigen geld in te brengen en sneller te groeien (risico voor leningnemer dus hoger)
- Maar net zo relevant: Banken zijn voor particuliere vastgoedbeleggers niet zo fijn in een uitbreidingsfase, ze financieren portefeuilles, je belt ze niet elke drie maanden als je weer een pandje gescoord hebt. Zo werkt het gewoon niet en dat kan bij crowdfunding wel.

De leningen zullen dus niet met eigen geld terugbetaald worden na 5 jaar, maar opnieuw gefinancierd worden. Mogelijk via crowdfunding, maar het doel zal eerder zijn om in 5 jaar tijd op te bouwen tot X panden en dan bij afloop deze als portefeuille te herfinancieren tegen betere voorwaarden bij een bank.

Niet zonder risico natuurlijk, als op het herfinancieringsmoment de markt niet goed is wordt het een probleem. Dan zou het onderpand verkocht moeten worden maar dat is in die markt natuurlijk ook niet gunstig. Er wordt wel wat aflossing gedaan maar dat is meestal maar 1% per jaar zeg ik uit mijn hoofd dus dat heeft na 5 jaar nog niet heel veel gedaan.

[Tehh]

Afgelopen week maar weer een stapje gemaakt richting FO. Inleg bij Meesman verhoogd met € 200 per maand naar € 700. Totaal nu € 500 world ontwikkelde landen, 100 em opkomende landen, 100 small caps kleine bedrijven. Inleg in small caps kleine bedrijven is nieuw, world ontwikkelde landen is verhoogd. Daarnaast lump sum 5k ingelegd in NT world en EM in een grofweg 88/12 verdeling. Gevoel zegt dat de markt hoog staat, maar de markt kan je toch niet timen. Mocht er een correctie komen van zeg 25% dan leg ik gewoon nog een keer 5k in. En nog een keer. En nog een keer. Dan heb ik alsnog DCA te pakken

Verder nog het plan om dit jaar gebruik te maken van de onbenutte jaarruimte van de afgelopen jaren voor zowel mijn vrouw als ik. Ik denk dat ik dat pas na de zomer doe. Daar moet ik ook nog wel e.e.a. voor uitzoeken qua factor A enzo. Gelijk een vraag daarover;
Ik heb eerst circa 5 jaar bij 2 verschillende pensioenfondsen gezeten. Premie was 20-25% van de pensioengrondslag. Nu zit ik al ruim 3 jaar bij een pensioenverzekeraar. Premie is circa 7% van de pensioengrondslag. Kan je dan eenvoudig stellen dat ik véél meer jaarruimte heb in de laatste 3 jaren of werkt dat niet zo makkelijk?
Voor mijn vrouw heb ik het al eens uitgerekend, die zit al jaren bij dezelfde werkgever & pensioenfonds. Jaarruimte was gemiddeld € 170 per jaar. Dat vond ik vrij laag, maar ze verdiend krijgt ook niet de wereld aan loon (20k bruto/jaar ofzo voor 4 dagen/week werk).

[ Voor 4% gewijzigd door Tehh op 23-01-2021 12:39 . Reden: Juiste benaming Meesman fondsen toegevoegd. ]

[noslen]

Ik hou het bij in Excel met (loon januari*12*1,08-aowfranchise)*opbouwpercentage. Komt overeen met de a-factor in mijn UPO.

[Neutron]

Tehh schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 22:33:
Voor mijn vrouw heb ik het al eens uitgerekend, die zit al jaren bij dezelfde werkgever & pensioenfonds. Jaarruimte was gemiddeld € 170 per jaar. Dat vond ik vrij laag, maar ze verdiend krijgt ook niet de wereld aan loon (20k bruto/jaar ofzo voor 4 dagen/week werk).

Toen ik checkte wat ik in 2020 had mogen inleggen kwam er zelfs een bedrag van 0,- uit, dat heeft mij heel erg verbaasd..

Overigens ben ik in 2019 begonnen met pensioenbeleggen bij BND. Destijds heb ik de website van de belastingdienst gebruikt om mijn jaarruimte te achterhalen. Ik weet nog dat ik maanden heb moeten wachten totdat de website bijgewerkt was voor het betreffende jaar.

Het valt mij op dat de pagina nog niet ge-update is voor 2021 maar dat dit medio dit jaar wel zo zou moeten zijn. Echter, mijn factor A van 2020 staat al vermeldt in het overzicht van mijn pensioenuitvoerder en kan ik zo invullen in mijn voorlopige aangifte van 2021, samen met mijn loon uit 2020 onder uitgaven > uitgaven voor lijfrente. Daar komt dus ook gewoon een bedrag uit aan jaarruimte wat ik in mijn beleving dan ook gewoon kan doorboeken naar BND.

Of zie ik wat over het hoofd?

[ Voor 24% gewijzigd door Neutron op 23-01-2021 02:27 ]

[Kalentum]

Tehh schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 22:33:
Afgelopen week maar weer een stapje gemaakt richting FO. Inleg bij Meesman verhoogd met € 200 per maand naar € 700. Totaal nu € 500 world, 100 em, 100 small caps. Inleg in small caps is nieuw, world is verhoogd. Daarnaast lump sum 5k ingelegd in NT world en EM in een grofweg 88/12 verdeling. Gevoel zegt dat de markt hoog staat, maar de markt kan je toch niet timen. Mocht er een correctie komen van zeg 25% dan leg ik gewoon nog een keer 5k in. En nog een keer. En nog een keer. Dan heb ik alsnog DCA te pakken

Verder nog het plan om dit jaar gebruik te maken van de onbenutte jaarruimte van de afgelopen jaren voor zowel mijn vrouw als ik. Ik denk dat ik dat pas na de zomer doe. Daar moet ik ook nog wel e.e.a. voor uitzoeken qua factor A enzo. Gelijk een vraag daarover;
Ik heb eerst circa 5 jaar bij 2 verschillende pensioenfondsen gezeten. Premie was 20-25% van de pensioengrondslag. Nu zit ik al ruim 3 jaar bij een pensioenverzekeraar. Premie is circa 7% van de pensioengrondslag. Kan je dan eenvoudig stellen dat ik véél meer jaarruimte heb in de laatste 3 jaren of werkt dat niet zo makkelijk?
Voor mijn vrouw heb ik het al eens uitgerekend, die zit al jaren bij dezelfde werkgever & pensioenfonds. Jaarruimte was gemiddeld € 170 per jaar. Dat vond ik vrij laag, maar ze verdiend krijgt ook niet de wereld aan loon (20k bruto/jaar ofzo voor 4 dagen/week werk).

Ja je hebt dan inderdaad veel meer jaarruimte. Mijn vrouw zit ook rond de 25% pensioenpremie en haar jaaruimte is 0. Het hangt puur af van hoe de pensioenregeling eruit ziet. Ik heb het idee dat die percentages bij CAO's veel hoger liggen dan bij gewone arbeidsovereenkomsten.

Ik heb trouwens toen de Excel van Bright Pensioen gebruikt https://brightpensioen.nl...aarruimte-berekenen-tool/ Maar goed, als je hetzelf uitrekent dan vind je vanzelf de jaarruimte.

[Kalentum]

Neutron schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 02:23:
[...]


Toen ik checkte wat ik in 2020 had mogen inleggen kwam er zelfs een bedrag van 0,- uit, dat heeft mij heel erg verbaasd..

Overigens ben ik in 2019 begonnen met pensioenbeleggen bij BND. Destijds heb ik de website van de belastingdienst gebruikt om mijn jaarruimte te achterhalen. Ik weet nog dat ik maanden heb moeten wachten totdat de website bijgewerkt was voor het betreffende jaar.

Het valt mij op dat de pagina nog niet ge-update is voor 2021 maar dat dit medio dit jaar wel zo zou moeten zijn. Echter, mijn factor A van 2020 staat al vermeldt in het overzicht van mijn pensioenuitvoerder en kan ik zo invullen in mijn voorlopige aangifte van 2021, samen met mijn loon uit 2020 onder uitgaven > uitgaven voor lijfrente. Daar komt dus ook gewoon een bedrag uit aan jaarruimte wat ik in mijn beleving dan ook gewoon kan doorboeken naar BND.

Of zie ik wat over het hoofd?

ja ik denk dat dat wel gaat werken. En anders, mocht je teveel storten, dan kun je altijd nog de inleg verlagen of tijdelijk stopzetten. Ik denk niet dat opeens je jaarruimte naar 0 gaat.

[PaulBloem]

Hoop gelezen hier zonder te posten, dus laat mij beginnen met een welgemeende dank voor de vele discussies, argumenten en inspiratie omtrent het FO-schap en in het algemeen omgaan met je financiën. Dank u

Een blik op onze situatie...
Ben erg blij dat we deze week de hypotheek aan het oversluiten zijn.
We hebben gigantische overwaarde op het huis (nieuwbouwhuis gekocht eind 2014 en nu x2 waard),
zodoende kunnen we nu alles aflossingsvrij kunnen gaan doen. Tegen 0.8% rente met 1 jaar vast.

Redenen voor 1 jaar vast:
- Geeft ons flexibiliteit om het langer vast te zetten wanneer de financiële markt omdraait en rentes gaan stijgen (dit zal uiteraard op gevoel gaan... maar we houden het wel bij van 10 verschillende aanbieders elke maand om in ieder geval een betere feeling te krijgen hiermee)
Uiteraard het laagste rente percentage op dit moment mogelijk zo ongeveer.

Het verschil met de huidige hypotheek qua cashflow leggen we volledig in bij Meesman.
Dit geeft ons een savingsrate van 45%, erg blij mee op dit moment.

Zo hebben we hoop gedaan aan de maandelijkse kostenkant de laatste tijd:
- Privatelease auto de deur uit en tweedehands gekocht uit 2014
- Hypotheek omgezet (van 2,4% naar 0,8%, en van annuïtair naar aflossingsvrij)

Just sharing an update...
Maar ik ga graag op onze gemaakte keuzes in en de redenen daarvoor.

[R.van.M]

Zr40 schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 19:35:
[...]

Bedankt voor het uitgebreide antwoord

Voor mijn beeld, waar ligt voor jou de grens wat BAR betreft? Ik heb de prospectussen van hun andere vastgoedfondsen (zonder groenstatus) ook eens doorgebladerd, de hoogste die ik daar ben tegengekomen is 5,05%. Die status als groenfonds lijkt mij netto meer waard dan die halve procent BAR.
[...]

Het ligt eraan in welke markt je investeerd. Hoe risicovoller de markt, hoe hoger de BAR moet zijn om je voor dit risico te vergoeden. In basis is een BAR van 7% of hoger een goede indicator. Voor gebouwen die in perfecte staat verkeren en in een zeer gewild deel van het land staan kan je zakken naar 6%, misschien 5,5%.

Onder zulke percentages is naar mijn mening het niet waard. Je kan namelijk dan met minder risico's in aandelen investeren waarbij je zonder extra uren een beter rendement verkrijgt. Dat betekend inderdaad dat er op dit moment niet veel interessante vastgoedinvesteringen zijn in Nederland

[R.van.M]

PaulBloem schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 08:42:
Hoop gelezen hier zonder te posten, dus laat mij beginnen met een welgemeende dank voor de vele discussies, argumenten en inspiratie omtrent het FO-schap en in het algemeen omgaan met je financiën. Dank u

Een blik op onze situatie...
Ben erg blij dat we deze week de hypotheek aan het oversluiten zijn.
We hebben gigantische overwaarde op het huis (nieuwbouwhuis gekocht eind 2014 en nu x2 waard),
zodoende kunnen we nu alles aflossingsvrij kunnen gaan doen. Tegen 0.8% rente met 1 jaar vast.

Redenen voor 1 jaar vast:
- Geeft ons flexibiliteit om het langer vast te zetten wanneer de financiële markt omdraait en rentes gaan stijgen (dit zal uiteraard op gevoel gaan... maar we houden het wel bij van 10 verschillende aanbieders elke maand om in ieder geval een betere feeling te krijgen hiermee)
Uiteraard het laagste rente percentage op dit moment mogelijk zo ongeveer.

Het verschil met de huidige hypotheek qua cashflow leggen we volledig in bij Meesman.
Dit geeft ons een savingsrate van 45%, erg blij mee op dit moment.

Zo hebben we hoop gedaan aan de maandelijkse kostenkant de laatste tijd:
- Privatelease auto de deur uit en tweedehands gekocht uit 2014
- Hypotheek omgezet (van 2,4% naar 0,8%, en van annuïtair naar aflossingsvrij)

Just sharing an update...
Maar ik ga graag op onze gemaakte keuzes in en de redenen daarvoor.

Inderdaad een mooie savingsrate. Ik denk dat bovenstaande zeker een discussie teweeg zal brengen tussen het risico-averse deel van de groep ten op zichte van diegene die daar wat minder moeite mee hebben.

Ik denk inderdaad dat het een prima keuze is. Op dit moment staan de rentes enorm laag en het ziet er niet naar uit dat dit snel zal veranderen. Er is ook niet direct een reden om een huis helemaal af te lossen, zeker als je LTV onder de 50% ligt.

[Jasper]

Tehh schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 22:33:
Inleg bij Meesman verhoogd met € 200 per maand naar € 700. Totaal nu € 500 world, 100 em, 100 small caps. Inleg in small caps is nieuw, world is verhoogd.

Had je gezien dat world ook al em en small caps bevat? Dat is het voordeel van world: je hoeft zelf niet te balanceren, dat doet meesman met Wereldwijd totaal al.

Meesman Indexfonds Aandelen Wereldwijd Totaal is een indexfonds dat een marktgewogen mix van de volgende drie MSCI indexen volgt: de MSCI World Custom ESG Index, de MSCI Emerging Markets Custom ESG Index en de MSCI World Small Cap Custom ESG Low Carbon Index

[Rubbergrover1]

Tehh schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 22:33:

Ik heb eerst circa 5 jaar bij 2 verschillende pensioenfondsen gezeten. Premie was 20-25% van de pensioengrondslag. Nu zit ik al ruim 3 jaar bij een pensioenverzekeraar. Premie is circa 7% van de pensioengrondslag. Kan je dan eenvoudig stellen dat ik véél meer jaarruimte heb in de laatste 3 jaren of werkt dat niet zo makkelijk?

Nee, dat kun je niet zo makkelijk stellen. Het hangt sterk af van de soort pensioenregeling.

Fijn een uitkeringsregeling is de factor A niet afhankelijk van hoeveel premie je ervoor betaalt, maar van hoeveel pensioen je opbouwt. De premie is daarbij voor jong en oud gelijk. Bij die eerste 2 pensioenfondsen was dit vermoedelijk het geval.

Bij een beschikbare premie regeling is niet duidelijk hoeveel pensioen je opbouwt (je niet immers alleen een onzekere pot geld op) en wordt gekeken naar een combinatie van premie en leeftijd. Idee is: als je jong bent kan je geld langer renderen en levert een betaalde euro uiteindelijk veel meer pensioen op dan als je ouder bent. Daarom 'mag' je als je jong bent veel minder fiscaal vriendelijk skaten dan als je oud bent. Die 7% kan als je heel jong bent dus relatief veel pensioen betekenen (en een hoge factor A), maar als je ouder bent is 7% misschien een zeer mager pensioen en heb je een heel lage factor A.

[dyrc]

Jasper schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 09:09:
[...]


Had je gezien dat world ook al em en small caps bevat? Dat is het voordeel van world: je hoeft zelf niet te balanceren, dat doet meesman met Wereldwijd totaal al.


[...]

deze "fout" (?) komt waarschijnlijk door de introductie van de world twe jaar geleden. daarvoor was de meesman 80 ontwikkeld/10/10 een redelijk gebalanceerde verdeling. world hebben ze ernaast gezet, en de aanname dat world=ontwikkeld is snel gemaakt (menu opmaak dingetje meesman?).
ik heb zelf ook een maand scheef gezeten voordat ik dat doorhad.

[SqnLdr]

Mogelijk dat de Northern Trust fondsen ook een bijdrage leveren aan de verwarring. Die komen ook regelmatig voorbij hier. Daarbij zijn world, emering markets en small cap niet overlappend.

[ Voor 11% gewijzigd door SqnLdr op 23-01-2021 10:29 ]

[Get!em]

noslen schreef op vrijdag 22 januari 2021 @ 23:16:
Ik hou het bij in Excel met (loon januari*12*1,08-aowfranchise)*opbouwpercentage. Komt overeen met de a-factor in mijn UPO.

Factor A is in excel wel te doen als je de percentages kent. Jaarruimte heb je echt de tool of de cijfers nodig per jaar, gezien de jaarlijkse aangepaste correctie, die ook nog eens anders is voor fonds en verzekeringen.

[Afas]

Ik heb me nooit echt verdiept in de factor A of aanvullende pensioenregelingen omdat mijn basis pensioen robuust is. Met de discussie hier vraag ik me nu wel af of ik iets mis?

[tomtom901]

Afas schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 10:55:
Ik heb me nooit echt verdiept in de factor A of aanvullende pensioenregelingen omdat mijn basis pensioen robuust is. Met de discussie hier vraag ik me nu wel af of ik iets mis?

Dat weet je alleen als je het berekent..

https://www.belastingdien...ereken-ik-mijn-jaarruimte

In combinatie met je verwachtte pensioen kun je kijken of dat aansluit bij je verwachtingen en wat je nodig hebt, of dat je actie moet ondernemen.

[Tommie12]

Concrete vraag.

In mijn straat staat een gebouw met 3 appartementen te koop voor 650k.
Huurinkomsten ca 2100€ per maand.
Totale aankoopkost met notariskosten zouden zo’n 740k bedragen.
Ik kan vrij makkelijk 500k lenen aan een rente van 1,3% op 20 jaar.

Gebouw is in redelijk goede staat, ik schat bouwjaar 1995, maar alles op electrische verwarming, dus niet met gas of een WP. Nu zijn die kosten wel voor de huurders, maar ik verwacht dat dat een druk zet op de huurprijzen.
De keukens zullen zeker binnen de 5 jaar moeten gerenoveerd worden.

Hoe schatten jullie dit in (Belgische situatie).

Als ik het doe, is het plan om bij stoppen met werken de lening ineens af te lossen zodat ik een inflatiegecorrigeerd inkomen heb van ca 2000€ per maand.
Maar wat me tegen houdt is dat het wel wat werk zal zijn, en ik momenteel meer rendement haal met beleggen op de beurs.

[Afas]

tomtom901 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 11:01:
[...]


Dat weet je alleen als je het berekent..

https://www.belastingdien...ereken-ik-mijn-jaarruimte

In combinatie met je verwachtte pensioen kun je kijken of dat aansluit bij je verwachtingen en wat je nodig hebt, of dat je actie moet ondernemen.

Gedaan en de uitkomst is:
U hebt geen jaarruimte voor 2020.

[Afas]

Tommie12 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 11:03:
Concrete vraag.

In mijn straat staat een gebouw met 3 appartementen te koop voor 650k.
Huurinkomsten ca 2100€ per maand.
Totale aankoopkost met notariskosten zouden zo’n 740k bedragen.
Ik kan vrij makkelijk 500k lenen aan een rente van 1,3% op 20 jaar.

Gebouw is in redelijk goede staat, ik schat bouwjaar 1995, maar alles op electrische verwarming, dus niet met gas of een WP. Nu zijn die kosten wel voor de huurders, maar ik verwacht dat dat een druk zet op de huurprijzen.
De keukens zullen zeker binnen de 5 jaar moeten gerenoveerd worden.

Hoe schatten jullie dit in (Belgische situatie).

Als ik het doe, is het plan om bij stoppen met werken de lening ineens af te lossen zodat ik een inflatiegecorrigeerd inkomen heb van ca 2000€ per maand.
Maar wat me tegen houdt is dat het wel wat werk zal zijn, en ik momenteel meer rendement haal met beleggen op de beurs.

De vraag is wat je over houdt van de €2100 bruto. Met reserveringen voor onderhoud en belastingen (weet niet hoe dat in België zit) zal je verwacht ik ruim onder de 2000 per maand uitkomen. De BAR is erg laag en dat is een signaal dat de huur te laag is of de vraagprijs te hoog

[oscar82]

Tommie12 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 11:03:
Concrete vraag.

In mijn straat staat een gebouw met 3 appartementen te koop voor 650k.
Huurinkomsten ca 2100€ per maand.
Totale aankoopkost met notariskosten zouden zo’n 740k bedragen.
Ik kan vrij makkelijk 500k lenen aan een rente van 1,3% op 20 jaar.

Gebouw is in redelijk goede staat, ik schat bouwjaar 1995, maar alles op electrische verwarming, dus niet met gas of een WP. Nu zijn die kosten wel voor de huurders, maar ik verwacht dat dat een druk zet op de huurprijzen.
De keukens zullen zeker binnen de 5 jaar moeten gerenoveerd worden.

Hoe schatten jullie dit in (Belgische situatie).

Als ik het doe, is het plan om bij stoppen met werken de lening ineens af te lossen zodat ik een inflatiegecorrigeerd inkomen heb van ca 2000€ per maand.
Maar wat me tegen houdt is dat het wel wat werk zal zijn, en ik momenteel meer rendement haal met beleggen op de beurs.

Vraagje: Hebben jullie in België ook overdrachtsbelasting? Die is hier in NL sinds dit jaar voor beleggers / verhuurders verhoogd (van 2) naar 8%.
Je leent 500k. Dan is het in ieder geval wel een hele lekkere hefboom om met weinig eigen geld toch goede huurinkomsten [cash flow] te genereren.

[ Voor 12% gewijzigd door oscar82 op 23-01-2021 11:26 . Reden: ik zie nu pas dat je niet alles leent ]

[Rubbergrover1]

Afas schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 11:09:
[...]

Gedaan en de uitkomst is:
U hebt geen jaarruimte voor 2020.

Eventueel kun je ook jaarruimte hebben tot 7 jaar terug. Daar zou je nog naar kunnen kijken.

Belangrijkste vraag vooraf is eigenlijk of je je vermogen na je pensioen nodig hebt of juist voor je pensioen. Als je al een goed standaardpensioen hebt, dan heb je misschien veel meer aan vermogen vóór je pensioenleeftijd en zit je straks misschien met een 'gebrek' aan geld omdat dat in een pensioenvoorziening zit. Dat zelfde heb je als je je geld ergens anders in zou willen investeren (denk aan een woning voor jezelf, kinderen of verhuur). Als het in zo'n pensioenproduct zit, dan krijg je dat er niet meer zonder kosten uit.

Ik heb zelf om deze redenen weinig aanvullende pensioenvoorzieningen geregeld. De belangrijkste overweging om het een keer wel te doen was dat dit het fiscaal inkomen verlaagt. In de paar jaar dat wij hoge uitgaven aan kinderopvang hadden, betekende een verlaging van het fiscaal inkomen namelijk een significant hogere kinderopvangtoeslag. Het was toen dus wel heel interessant om geld in een pensioenvoorziening te stoppen om het fiscaal inkomen te verlagen.

[Rubbergrover1]

Tommie12 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 11:03:
Concrete vraag.

In mijn straat staat een gebouw met 3 appartementen te koop voor 650k.
Huurinkomsten ca 2100€ per maand.
Totale aankoopkost met notariskosten zouden zo’n 740k bedragen.
Ik kan vrij makkelijk 500k lenen aan een rente van 1,3% op 20 jaar.

Gebouw is in redelijk goede staat, ik schat bouwjaar 1995, maar alles op electrische verwarming, dus niet met gas of een WP. Nu zijn die kosten wel voor de huurders, maar ik verwacht dat dat een druk zet op de huurprijzen.
De keukens zullen zeker binnen de 5 jaar moeten gerenoveerd worden.

Hoe schatten jullie dit in (Belgische situatie).

Als ik het doe, is het plan om bij stoppen met werken de lening ineens af te lossen zodat ik een inflatiegecorrigeerd inkomen heb van ca 2000€ per maand.
Maar wat me tegen houdt is dat het wel wat werk zal zijn, en ik momenteel meer rendement haal met beleggen op de beurs.

Geen ervaring met de Belgische situatie, maar je schrijft hier over een "inflatiegecorrigeerd inkomen" van ca 2000€ per maand. Besef je wel dat het hier om de huuropbrengst gaat en niet om het inkomen. Bij verhuur zijn juist de kosten/uitgaven vaak zeer variërend en kunnen zo onder aan de streep tot een instabiel inkomen leiden. Dan vind ik een aanvangsrendement van 3,4% niet echt zo heel interessant klinken, ook niet als je dat met een hefboom kunt opkrikken.

[Afas]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 11:32:
[...]

Eventueel kun je ook jaarruimte hebben tot 7 jaar terug. Daar zou je nog naar kunnen kijken.

Belangrijkste vraag vooraf is eigenlijk of je je vermogen na je pensioen nodig hebt of juist voor je pensioen. Als je al een goed standaardpensioen hebt, dan heb je misschien veel meer aan vermogen vóór je pensioenleeftijd en zit je straks misschien met een 'gebrek' aan geld omdat dat in een pensioenvoorziening zit. Dat zelfde heb je als je je geld ergens anders in zou willen investeren (denk aan een woning voor jezelf, kinderen of verhuur). Als het in zo'n pensioenproduct zit, dan krijg je dat er niet meer zonder kosten uit.

Ik heb zelf om deze redenen weinig aanvullende pensioenvoorzieningen geregeld. De belangrijkste overweging om het een keer wel te doen was dat dit het fiscaal inkomen verlaagt. In de paar jaar dat wij hoge uitgaven aan kinderopvang hadden, betekende een verlaging van het fiscaal inkomen namelijk een significant hogere kinderopvangtoeslag. Het was toen dus wel heel interessant om geld in een pensioenvoorziening te stoppen om het fiscaal inkomen te verlagen.

Ik bouw vooral vermogen op om eerder te kunnen stoppen met werken, op het moment dat ik de pensioengerechtigde leeftijd bereikt heb kan ik terugvallen op een goed inkomen. Het feit dat ik geen fiscale ruimte heb voor een aanvulling zegt ook iets over het pensioen dat ik heb gerelateerd aan mijn inkomen.

Heb er al eerder iets over gezegd: als ik nu zou stoppen met werken, is mijn aanvullend pensioen bruto ongeveer gelijk aan mijn AOW en als ik door zou werken tot aan het pensioen kom ik uit op ongeveer 2x modaal. Dat laatste ben ik niet van plan
Soms schrik ik best van cijfers: de gezamenlijke inleg van mijn werkgever en mij samen in het pensioen is ongeveer 15k per jaar