Financiële onafhankelijkheid - Deel 4

[Verwijderd]

Voor verhuurders lijkt het nog wel mee te vallen qua huurprijs:

quote: Trouw

Met de maatregel creëert Den Haag geen tweede beschermde woonlaag bovenop de sociale huursector, benadrukt de wethouder. “Anders dan wat Amsterdam en Utrecht nastreven, stellen we niet de maximale huurprijs vast. We bepalen alleen wie toegang heeft tot de huizen.” Met andere woorden: Als de gemeentelijke puntentelling beslist dat een huis tot het middensegment behoort, mag het alleen verhuurd worden aan mensen met een inkomen tot 57.000 euro. Welke prijs een huisbaas in de praktijk vraagt, is aan hem.

Je kan dus nog steeds meer huur vragen dan de puntentelling 'adviseert'. Je moet het alleen hebben van huurders met wat lagere inkomens.

[Tommie12]

Verwijderd schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 12:25:
Voor verhuurders lijkt het nog wel mee te vallen qua huurprijs:

[...]

Je kan dus nog steeds meer huur vragen dan de puntentelling 'adviseert'. Je moet het alleen hebben van huurders met wat lagere inkomens.

En dat is ineens ook een hoger risico. Hogere kans op huurachterstand etc.

Als Belg lees is dat het zowat onmogelijk is om een huurder uit je woning te krijgen, dat leidt er dan toe dat verhuurde woningen moeilijk verkoopbaar zijn, want je krijgt er veel moeilijker een hypotheek voor.
Beetje meer soepelheid inbouwen, en dan denk ik ook dat er meer mensen met geld gaan denken aan het verhuren van woningen. Meer aanbod leidt dan tot prijzen die redelijker zijn.

In België heb je nogal wat mensen die naast hun huis een appartement kopen voor de verhuur.
Als er dan één van de kinderen begint te werken, dan gebeurt het nogal eens dat die daar in trekt voor een paar jaar, en daarna gaat het weer de verhuur in.
Ook kan je makkelijk een huurder (mits een relatief lange opzeg) opzeggen om het zelf of door je kinderen te laten bewonen. En een verhuurd huis of appartement is hier niet goedkoper dan een ander huis. Ook is het geen probleem om daarvoor een hypotheek te krijgen.

Dus als je 50k spaargeld hebt kan je een appartement van 200k kopen, en verhuren. Met de huurinkomsten kan je dan vrijwel volledig je lening afbetalen. Enkel onderhoud moet je nog bijleggen.
Die rekening verandert langzaam naarmate de huur geïndexeerd wordt, en na een 5-10 jaar betaalt het appartement zich verder zelf af.

Natuurlijk, als er geen plaats is om bij te bouwen schiet het ook niet op.

[Verwijderd]

Tommie12 schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 12:44:
[...]


En dat is ineens ook een hoger risico. Hogere kans op huurachterstand etc.

Als Belg lees is dat het zowat onmogelijk is om een huurder uit je woning te krijgen, dat leidt er dan toe dat verhuurde woningen moeilijk verkoopbaar zijn, want je krijgt er veel moeilijker een hypotheek voor.
Beetje meer soepelheid inbouwen, en dan denk ik ook dat er meer mensen met geld gaan denken aan het verhuren van woningen. Meer aanbod leidt dan tot prijzen die redelijker zijn.

In België heb je nogal wat mensen die naast hun huis een appartement kopen voor de verhuur.
Als er dan één van de kinderen begint te werken, dan gebeurt het nogal eens dat die daar in trekt voor een paar jaar, en daarna gaat het weer de verhuur in.
Ook kan je makkelijk een huurder (mits een relatief lange opzeg) opzeggen om het zelf of door je kinderen te laten bewonen. En een verhuurd huis of appartement is hier niet goedkoper dan een ander huis. Ook is het geen probleem om daarvoor een hypotheek te krijgen.

Dus als je 50k spaargeld hebt kan je een appartement van 200k kopen, en verhuren. Met de huurinkomsten kan je dan vrijwel volledig je lening afbetalen. Enkel onderhoud moet je nog bijleggen.
Die rekening verandert langzaam naarmate de huur geïndexeerd wordt, en na een 5-10 jaar betaalt het appartement zich verder zelf af.

Natuurlijk, als er geen plaats is om bij te bouwen schiet het ook niet op.

Uiteraard neemt het risico daarmee wel toe. Maar het is dus geen regulering van de prijzen, zoals sommigen wel denken getuige het artikel dat door @Pater werd aangehaald:

'Het lijkt er nu op dat als een woning volgens de puntentelling €950 kost, maar je die nu voor €1200 verhuurt, de huur terug moet naar €950', zegt Peter Helfrich, directeur Noord-West Europa van de Duitse belegger Patrizia.

Dat is dus niet het geval.

Daarbij is het probleem in Nederland gewoon dat er te weinig huizen zijn. Regels om nog meer investeerders te trekken maken de prijzen alleen maar hoger. Als de markt echt vrij zou zijn (lage drempels voor nieuwbouw, betaalbare grond) zouden de prijzen een stuk lager kunnen liggen.

Maargoed, we hoeven er ook weer geen huizenmarkt-topic van te maken...

[Orangelights23]

Los van het feit dat deze maatregel al dan niet geïmplementeerd gaat worden, zijn hier zoveel personen die vastgoed bezitten? Ik zou het lastig vinden i.v.m. de 'etische' bezwaren. Aan de ene kant levert het vast en zeker een mooi percentage op, maar aan de andere kant zijn er te weinig betaalbare woningen en moeten veel mensen noodgedwongen andere oplossingen vinden (bij ouders blijven wonen, bewust niet samenwonen, niet vrijwillig in de vrije sector moeten huren, etc.). Hoe gaan jullie hiermee om?

[Baytep]

Mwah, met die brillenprins heb ik ethische bezwaren. Met mensen die een paar appartementen als oude dags voorziening hebben niet.

[Sissors]

Orangelights23 schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 14:16:
Los van het feit dat deze maatregel al dan niet geïmplementeerd gaat worden, zijn hier zoveel personen die vastgoed bezitten? Ik zou het lastig vinden i.v.m. de 'etische' bezwaren. Aan de ene kant levert het vast en zeker een mooi percentage op, maar aan de andere kant zijn er te weinig betaalbare woningen en moeten veel mensen noodgedwongen andere oplossingen vinden (bij ouders blijven wonen, bewust niet samenwonen, niet vrijwillig in de vrije sector moeten huren, etc.). Hoe gaan jullie hiermee om?

Mensen klagen dat particuliere verhuur zo goed als niet bestaat tussen sociale huur en kopen in, en mensen klagen dat er een huis wordt verkocht om te verhuren. Oftewel het is ook nooit goed.

Zelf zie ik dus ook absoluut nul ethische bezwaren met normale verhuur. Mijn probleem is het wel dat het kost, gebrek aan diversificatie, en het belabberde rendement. Alleen als je een grote hefboom gaat gebruiken, of als je er studentenkamers van maakt, is het rendement interessant.

[Wozmro]

Ik denk dat, zoals bij veel zaken, de middenklasse er tussenuit gaat bij huurwoningen.

Aan de ene kant de huizen die verhuurd worden aan arme mensen, mbv overheidsgarantie voor de verhuurder zodat die zeker zijn geld heeft maar wel met een rendement net genoeg om het te overwegen en mogelijk uit ethische overwegingen.

Aan de andere kant de topluxe op toplocaties, denk aan +2500€/maand. Voor rijke mensen die voor een middellange termijn ergens willen verblijven voor het werk of gewoon voor de afwisseling.

Zijn de huizenprijzen te hoog of de huurprijzen te laag? Het is in ieder geval een aandachtspunt voor wie fo nastreeft.

[trekker22]

ik verhuur ook aantal panden, voor mij was het gewoon een goede investering en met de bank er bij (hefboom) is het rendement zeer netjes. Alleen zo kun je met begin kapitaal en de bank er bij je geld meer laten doen.

Ethisch vind ik het weinig bezwaar gezien voor sommige dingen toch echt geldt, je moet het zelf maar voor elkaar boksen. De overheid werkt je vaak meer tegen dan mee.

Ik ben in principe FO maar blijf vaak wel twijfelen of ik "genoeg" heb en hoeveel ik moet sparen en wat uit te geven.
Ik ben 38 en vrouw 33 met 2 kinderen. Geen pensioen opbouw. Stel ik kan goed leven met 4.5k netto (hoef je nauwelijks ergens na te kijken), is het dan in Excel dit gewoon doorwerken naar xxx jaar rekening houdend met een inflatie van bv 2%?

Lastige is dat mijn vastgoed voor 50% verpand is tegen nu een redelijke scherpe rente... maar ja wat doet het over 5,10,15 jaar. Dus moet ik nu al meer reserveren /sparen / beleggen.
Aflossen is juist NIET te bedoeling omdat het nu een goede hefboom oplevert; Levert nu een goede 50k per jaar op, die zou je langzaam aan kwijt raken door aflossen). Blijft een lastig verhaal.

Komende week ga ik met de bank juist om tafel zitten om dingen te laten (her)taxeren en dan juist uit te breiden in vastgoed. Moet een 2k aan extra cashflow per maand opleveren maar is ook weer meer risico op de lange termijn.

https://geenbaanmeer.nl/2...-onafhankelijk-te-worden/
"Optie 4: €60.000 netto uitgaven per jaar
Met dit bedrag kom je toch aardig in de “FAT-FIRE” categorie uit. Dit wil zeggen dat je een zeer comfortabel leven kan hebben. Ook met een (zeer) grote familie. Echter, hiervoor moet je wel een flink vermogen opbouwen. Dit is dan ook (helaas) niet weggelegd voor het grootste deel van de Nederlandse bevolking.

Hoeveel heb je dan nodig? Een hoop, om precies te zijn moet je een portfolio hebben van ongeveer €2.205.000. Met zo’n vermogen kom je al aardig in de top van de meest vermogende Nederlandse huishoudens."
Deze richting moet je dus op denken en dan even wel goed beheren/beleggen.

[ Voor 21% gewijzigd door trekker22 op 13-06-2019 15:03 ]

[Fuff]

Tommie12 schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 11:42:
[...]


Goed je huiswerk maken als je individuele aandelen koopt, en zoals ook al vermeld niet met al te kleine bedragen per aandeel werken.
Je transactiekost is al rap 25€, en als je dan met 1000€ speelt per aandeel ben je al 2,5% kwijt.
Ik werk met minstens 3000€ per aandeel, maar liever nog 10k.
Om een beetje gespreid te zitten moet je echt minstens 10 verschillende aandelen in portefeuille nemen (hoeft niet direct, maar daar moet je wel naar toe). Of anders uitgedrukt: max 5-10% van je belegd vermogen in één aandeel.

Als je die spreiding niet kan aanhouden, denk dan maar aan minstens 50% van je vermogen in een paar gespreide ETFs.

Sowieso geen geld in aandelen dat je de volgende 5 jaar denkt nodig te hebben.

Wat een hoge transactiekosten, ik heb echt veel lagere transactiekosten, vaak is het €2 (beursnotering) + €0,50-3 per transactie a €1-5k per aandeel.

Ben het wel met je eens dat je >10 aandelen nodig hebt voor een beetje spreiding en de regel van <10% belegd vermogen in één aandeel houd ik zelf ook aan.

[Tommie12]

Fuff schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 15:36:
[...]


Wat een hoge transactiekosten, ik heb echt veel lagere transactiekosten, vaak is het €2 (beursnotering) + €0,50-3 per transactie a €1-5k per aandeel.

Ben het wel met je eens dat je >10 aandelen nodig hebt voor een beetje spreiding en de regel van <10% belegd vermogen in één aandeel houd ik zelf ook aan.

Kan zijn dat het wat lager is als je koopt in NL of B.
25€ is wat ik betaal als ik een aandeel koop op de NYSE of NASDAQ.
In B komt daar nog beurstaks bij, maar dat is een percentage.

Feit is, ik doe niet aan daytraden, en meestal is mijn laagste transactie 4000€. Dan maakt 5 of 25€ niet zo veel uit.

[Fuff]

Tommie12 schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 15:40:
[...]


Kan zijn dat het wat lager is als je koopt in NL of B.
25€ is wat ik betaal als ik een aandeel koop op de NYSE of NASDAQ.
In B komt daar nog beurstaks bij, maar dat is een percentage.

Feit is, ik doe niet aan daytraden, en meestal is mijn laagste transactie 4000€. Dan maakt 5 of 25€ niet zo veel uit.

Ja klopt, ik zie nu dat mijn aankopen aan NYSE wat duurder zijn, afhankelijk ook van het bedrag, maar meeste is <€2

[Longcat]

@Fuff Bij degiro ben ik goedkoper uit met USA dan NL. Voor aandelen aan NYSE betaal ik 0.50 EUR + 1 cent per aandeel of zoiets. Daarom hanteer ik voor US aandelen een minimum van ong. 200 euro en bij NL aandelen 1000 euro.

[ Voor 26% gewijzigd door Longcat op 13-06-2019 15:58 ]

[RichieB]

trekker22 schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 15:00:
[...]
Ik ben in principe FO maar blijf vaak wel twijfelen of ik "genoeg" heb en hoeveel ik moet sparen en wat uit te geven.
[...]
Lastige is dat mijn vastgoed voor 50% verpand is tegen nu een redelijke scherpe rente... maar ja wat doet het over 5,10,15 jaar. Dus moet ik nu al meer reserveren /sparen / beleggen.

Ik zou mezelf niet FO durven noemen als ik afhankelijk zou zijn van een bank. Stel de rente schiet omhoog, of de bank wil de lening niet verlengen en geen andere bank wil de financiering overnemen.. wat doe je dan?

Aflossen is juist NIET te bedoeling omdat het nu een goede hefboom oplevert; Levert nu een goede 50k per jaar op, die zou je langzaam aan kwijt raken door aflossen). Blijft een lastig verhaal.

Als je aflost (met geld dat je over hebt) vergroot je toch juist je opbrengsten? Je hoeft namelijk minder rente te betalen aan de bank terwijl je inkomsten (huur) hetzelfde blijven.

Ik begrijp dat je met een hefboom meer winst kan maken, maar je loopt daarmee ook extra risico en blijft afhankelijk van een bank voor je inkomen.

[TucanoItaly]

trekker22 schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 15:00:
Moet een 2k aan extra cashflow per maand opleveren maar is ook weer meer risico op de lange termijn.

Jij runt eigenlijk gewoon een vastgoed bedrijf. Lijkt me verstandig om jezelf minder afhankelijk te maken van vastgoed.

[Baytep]

trekker22 schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 15:00:
Lastige is dat mijn vastgoed voor 50% verpand is tegen nu een redelijke scherpe rente... maar ja wat doet het over 5,10,15 jaar. Dus moet ik nu al meer reserveren /sparen / beleggen.
Aflossen is juist NIET te bedoeling omdat het nu een goede hefboom oplevert; Levert nu een goede 50k per jaar op, die zou je langzaam aan kwijt raken door aflossen). Blijft een lastig verhaal.

Aflossen kost je inderdaad hefboom. Daarnaast zet je dat vermogen ook vast in stenen, en vergroot je jouw vastgoed risico.
Om toch voorbereid te zijn op eventuele renteverhoging is het dus handig om het op een flexibele manier te investeren.
Mij lijkt dan een min of meer normale ETF strategie het handigst. Misschien specifiek van REITS wegblijven, en iets meer cash / goud aanhouden om de volatiliteit te dempen.
(en dan niet stiekum toch een huisje financieren van het overgebleven kapitaal "omdat het kon", want dan is je risico management dus weg. En dat is hoe de boertjes met maar een paar koeien failliet gaan).

[ImaPseudonym]

Maar vergroot je echt je vastgoedrisico door die hypotheek af te lossen?

Ik ben geen vastgoedexpert. Maar het lijkt me zo dat je vastgoedrisico afhankelijk is van de waarde van het pand, en die verandert niet als je aflost. Het lijkt me dat de hefboom die je door de hypotheek hebt inderdaad je rendement vergroot, maar werkt dat dan niet evengoed op je risico? Dus door af te lossen neemt inderdaad je eigen vermogen in vastgoed toe, maar de hefboom (die zowel rendement als risico uitvergroot) neemt dan toch ook af?

Moeilijk om dit duidelijk onder woorden te brengen... Als ik ernaast zit dan hoor ik dat natuurlijk graag!

[Baytep]

@ImaPseudonym
Als je aflost neemt je hefboom (en dus je rendement) af.
Een kleinere hefboom is in principe een kleiner risico, maar als je het aflosbedrag ergens anders veilig wegzet neemt je totale risico net zo hard af.

Dus als je een zak cash geld hebt en je gebruikt die om af te lossen op (verhuurd) vastgoed om je hefboom te verkleinen dan verklein je misschien je risico wel, maar je vergroot het vastgoed in je portfolio -> je verhoogt je "vastgoedrisico"

Daarom kan het handig zijn om te diversificeren. Het houdt het rendement op vastgoed hoog, en verdeelt het risico. Daarnaast zijn andere investeringen vaak makkelijker liquide te maken.

De valkuil voor veel mensen is dan dat ze op hun beleggingsrekening kijken en denken "daar kan ik makkelijk een huisje mee financieren bij de bank".

[trekker22]

TucanoItaly schreef op vrijdag 14 juni 2019 @ 08:02:
[...]


Jij runt eigenlijk gewoon een vastgoed bedrijf. Lijkt me verstandig om jezelf minder afhankelijk te maken van vastgoed.

inderdaad is het soort vastgoed bedrijf in box3.

Echter nu heb ik de leeftijd dat je dit ook nog wel wil doen.

Sinds 2013 en sinds begin 2016 met financiering.

Als ik een nieuwe stap kan maken en de rente redelijk lang kan vastzetten tegen een redelijk percentage (3-3,5 bv voor 15 jaar) en ik heb dan een surplus per maand van 3.000 en kan dit juist 15 jaar aan de kant zetten want is extra bovenop mijn uitgaven dan kun je 36k per jaar sparen en dat 15 jaar met daar rente op rente op, dan ben ik met 53 helemaal op het droge.
Dit lijkt me beter te realiseren dan nu van de 4.5k netto die ik uitgeef terug te gaan naar 1.5k netto uitgeven en 3k exta sparen.
Aflossing is een termijn van 50 jaar, als ik dan 65 ben is ook daarvan minstens 50% afgelost en is de schuldenlast in verhouding minimaal tov vermogen.
Tevens wil ik wel een clausule dat bij sterk verhogende rente er wel meer afgelost kan worden.

Maar wat inderdaad gezegd wordt: niet in de verleiding komen om toch nog maar meer in vastgoed te stappen. Echter heb ik afgelopen 7 jaar alleen maar vastgoed gedaan (daarvoor kon je op bank / deposito lekker 4-5% pakken!!) dat ik het nu lastig vind waar dat loskomende geld in te stoppen.

Aan de ene kant voelt het van los maar af, dat levert zeker rendement op; want als ik aandelen koop kan het verdampen; ook in een fonds etc. Dus stel je zou structureel 3k per maand kunnen sparen/beleggen, waar stop je het in? En op lange termijn moet het dan meer opleveren dan wat ik aan rente betaal (stel 3,5%).

Kanttekening is ook: nu werk ik/we nauwelijks, behalve de uren voor vastgoed en wat website verdiensten. Indien nodig kunnen we zo met 2 personen gaan werken en nog eens 2k netto er extra bij verdienen. Op moment dat beiden kids fulltime naar school gaan zal dit ook weer een optie worden.

[ Voor 10% gewijzigd door trekker22 op 14-06-2019 09:31 ]

[Tommie12]

Orangelights23 schreef op donderdag 13 juni 2019 @ 14:16:
Los van het feit dat deze maatregel al dan niet geïmplementeerd gaat worden, zijn hier zoveel personen die vastgoed bezitten? Ik zou het lastig vinden i.v.m. de 'etische' bezwaren. Aan de ene kant levert het vast en zeker een mooi percentage op, maar aan de andere kant zijn er te weinig betaalbare woningen en moeten veel mensen noodgedwongen andere oplossingen vinden (bij ouders blijven wonen, bewust niet samenwonen, niet vrijwillig in de vrije sector moeten huren, etc.). Hoe gaan jullie hiermee om?

Dat er mensen aan 100 verhuurbare woningen geraken, tja... dat is misschien niet ethisch, maar die woningen worden wel verhuurd, en zijn dus beschikbaar.

[Baytep]

trekker22 schreef op vrijdag 14 juni 2019 @ 09:27:
[...]
Echter heb ik afgelopen 7 jaar alleen maar vastgoed gedaan (daarvoor kon je op bank / deposito lekker 4-5% pakken!!) dat ik het nu lastig vind waar dat loskomende geld in te stoppen.

Volledig Dirk Scheringa gaan een bank beginnen!
Om een bankvergunning aan te vragen heb je 10 a 20 miljoen nodig. Dat moet wel lukken samen met nog wat deelnemers aan dit forum.
En dan zelf geld gaan "creeren" om uit te lenen.
Om dit platform te blijven gebruiken voor overleg geven we de moderatie af en toe een vrijkaartje voor de Bilderberg conferentie. Dan knijpen ze wel een oogje toe.

[ImaPseudonym]

@Baytep Ik snap je redenering. Maar dan ga je dus wel uit van het 'veilig' stallen van dat geld. En het enige echt veilige is dan een deposito en dan krijg je er minder voor dan je betaalt aan rente op je vastgoedhypotheek. Dan houd je het rendement op je vastgoed inderdaad lekker hoog, maar om het risico af te dekken zet je daar een 'belegging' met een zeer laag rendement naast. Gevoelsmatig doe je daarmee hetzelfde als aflossen, met dat verschil dat je de spaarrekening inderdaad kan gebruiken om je hypotheek te blijven betalen als je huurders stoppen met betalen. Voor het rendement op vastgoed+laagrisicobelegging lijkt het me dus weinig uit te maken of je aflost of veilig spaart.

Met aandelen kun je wel boven die 3-4% rente uitkomen, maar dan loop je wel het risico dat de huizenmarkt tegelijk met de aandelenmarkt instort en hoe goed is je risico dan afgedekt?

[ Voor 7% gewijzigd door ImaPseudonym op 14-06-2019 09:45 ]

[trekker22]

ImaPseudonym schreef op vrijdag 14 juni 2019 @ 09:45:
@Baytep Ik snap je redenering. Maar dan ga je dus wel uit van het 'veilig' stallen van dat geld. En het enige echt veilige is dan een deposito en dan krijg je er minder voor dan je betaalt aan rente op je vastgoedhypotheek. Dan houd je het rendement op je vastgoed inderdaad lekker hoog, maar om het risico af te dekken zet je daar een 'belegging' met een zeer laag rendement naast. Gevoelsmatig doe je daarmee hetzelfde als aflossen, met dat verschil dat je de spaarrekening inderdaad kan gebruiken om je hypotheek te blijven betalen als je huurders stoppen met betalen. Voor het rendement op vastgoed+laagrisicobelegging lijkt het me dus weinig uit te maken of je aflost of veilig spaart.

Met aandelen kun je wel boven die 3-4% rente uitkomen, maar dan loop je wel het risico dat de huizenmarkt tegelijk met de aandelenmarkt instort en hoe goed is je risico dan afgedekt?

dat is inderdaad de lastige keuze, wat doe je met overtollige cashflow uit vastgoed; tot nu toe dus herinvesteren in vastgoed, maar dat wil ik dus veranderen. Ik denk bv 30% cash / 30% aandelen 30% ?? / 10% ???

[TucanoItaly]

trekker22 schreef op vrijdag 14 juni 2019 @ 09:27:
Echter heb ik afgelopen 7 jaar alleen maar vastgoed gedaan (daarvoor kon je op bank / deposito lekker 4-5% pakken!!) dat ik het nu lastig vind waar dat loskomende geld in te stoppen.

En precies dat probleem heeft iedereen hier Je doet je dingetje, en dat loopt lekker, en dan is het lastig om iets anders op te pakken. Een deel van de FO gedachte is echter wel dat je wed op meerdere paarden.

De meesten hebben een baan en kopen aandelen-ETFs. Zelf ben ik ZZP'er en heb ik een meer gemixte portefeuille, met obligaties en goud er in. Maar het is, voor zover ik kan zien, altijd een meersporen-beleid.

[Baytep]

@ImaPseudonym @trekker22
Uiteindelijk is het natuurlijk een heerlijk rekensommetje met een hele berg variabelen die gedurende de tijd veranderen. Behalve dat het voor een bepaalde situatie al heel moeilijk is om een goede keuze te kunnen maken, veranderd die situatie ook nog eens over de tijd. beetje vierdimensionaal speculeren dus.

Zover ik het zie en op mijn eigen situatie toe kan passen wil ik voorlopig de LTV van mijn verhuurde vastgoed niet kleiner maken om:

• Hefboom niet verder te verkleinen
• Niet nog meer blootstelling aan vastgoed te hebben.

(let wel, deels is annuitair gefinancierd, dus ik wordt al geforceerd om langzaam af te betalen)

Dan zou het natuurlijk mooi zijn om de rest can je cashflow beter te investeren dan de rente op je vastgoed leningen. Bovendien wil je dit ook enigzins veilig doen en liquide houden.
Dan kom ik tot de volgende opties:

• Brede ETF in dollars (vastgoed is Euro, dus dan los je globaal gezien wat valuta risico op).
• Geen REITS (ook niet Amerikaanse) want dat is ook vastgoed
• Misschien focus op dividend omdat dit minder risico tegen lagere groei geeft (handig bij recessies).
• Goud! vastgoed mannetjes willen nu eenmaal dingen in hun handen hebben, en je vrouw diamanten geven betekent niet dat je ze terug krijgt als je ze nodig hebt.
• Cash, en daarvan een deel in depositos.

Dan lijkt me de volgende verdeling wel logisch:
33% US S&P500 ETF
33% US dividend ETF
10% goud
25% cash (deels deposito's)

Let wel, als je vaststaande rente hebt is vastgoed best een stabiele investering. huizenprijzen boeien pas als je wilt verkopen. Wordt de huur te duur en de huurder vertrekt in een recessie dan kun je ook kortstondig tegen een gereduceerd tarief verhuren. Daarom hoeft voor mij de "hedge" investering niet zonder risico te zijn. Van bovenstaande kun je bijna altijd wel 2/3 liquideren zonder veel verlies te leiden mocht de bank het op z'n heupen krijgen.

Wat voor mij een veel belangrijkere vragen zijn: Wanneer kun je dan weer een pandje kopen, en moet je wachten op een recessie?

[trekker22]

Baytep schreef op vrijdag 14 juni 2019 @ 10:19:
@ImaPseudonym @trekker22
Uiteindelijk is het natuurlijk een heerlijk rekensommetje met een hele berg variabelen die gedurende de tijd veranderen. Behalve dat het voor een bepaalde situatie al heel moeilijk is om een goede keuze te kunnen maken, veranderd die situatie ook nog eens over de tijd. beetje vierdimensionaal speculeren dus.

Zover ik het zie en op mijn eigen situatie toe kan passen wil ik voorlopig de LTV van mijn verhuurde vastgoed niet kleiner maken om:

• Hefboom niet verder te verkleinen
• Niet nog meer blootstelling aan vastgoed te hebben.

(let wel, deels is annuitair gefinancierd, dus ik wordt al geforceerd om langzaam af te betalen)

Dan zou het natuurlijk mooi zijn om de rest can je cashflow beter te investeren dan de rente op je vastgoed leningen. Bovendien wil je dit ook enigzins veilig doen en liquide houden.
Dan kom ik tot de volgende opties:

• Brede ETF in dollars (vastgoed is Euro, dus dan los je globaal gezien wat valuta risico op).
• Geen REITS (ook niet Amerikaanse) want dat is ook vastgoed
• Misschien focus op dividend omdat dit minder risico tegen lagere groei geeft (handig bij recessies).
• Goud! vastgoed mannetjes willen nu eenmaal dingen in hun handen hebben, en je vrouw diamanten geven betekent niet dat je ze terug krijgt als je ze nodig hebt.
• Cash, en daarvan een deel in depositos.

Dan lijkt me de volgende verdeling wel logisch:
33% US S&P500 ETF
33% US dividend ETF
10% goud
25% cash (deels deposito's)

Let wel, als je vaststaande rente hebt is vastgoed best een stabiele investering. huizenprijzen boeien pas als je wilt verkopen. Wordt de huur te duur en de huurder vertrekt in een recessie dan kun je ook kortstondig tegen een gereduceerd tarief verhuren. Daarom hoeft voor mij de "hedge" investering niet zonder risico te zijn. Van bovenstaande kun je bijna altijd wel 2/3 liquideren zonder veel verlies te leiden mocht de bank het op z'n heupen krijgen.

Wat voor mij een veel belangrijkere vragen zijn: Wanneer kun je dan weer een pandje kopen, en moet je wachten op een recessie?

goede post met voor mij zeer interessante punten, dank hiervoor!

[Ko.Kane]

@trekker22 Even een andere insteek: Wat is er mis met het runnen van een 'vastgoed bedrijf"? Je weet wat je doen moet, het lijkt je succesvol af te gaan. En je zegt dat het je weinig uren kost. Eigenlijk zit je al op het 4 hour workweek scheme.

Als ik mocht kiezen tussen 4hr work week NU met directe ingang of FO over 10 jaar, dan zou ik kiezen voor 4hr work week NU. (met voorwaarden dat netto besteding ruimte gelijk is).

Spreiding is leuk en aardig, maar als je in wezen een 'vastgoed bedrijf" runt, dan ben je ondernemer. En er zijn er veel ondernemers die succesvol zijn (Ik noem 2x modaal al succesvol) met weinig diversificatie, die zijn afhankelijk van hun winkel, handel in niche goed X, restaurant, praktijk, etc. Als je er prettig bij voelt, prima toch?

36k per annum sparen is in de orde grote van een basis voor volgend pandje. Als je van plan bent uit te breiden zou ik het lekker op rekening laten staan. 5% van 36k is dan wel 1800€, maar met een horizon van ~1jr is de potentiele downside zo hoog dat het risico het niet waard is. Tevens zijn er in je positie betere posten om die 1800e te 'verdienen' met onderhandelen, huurprijs, aanschafprijs, (verbouw/opknap)kosten etc.

[Tommie12]

Vergeet de mogelijkheid niet om via de beurs in vastgoed te beleggen.

Als Belg ken ik vooral:

WDP: logistiek vastgoed
VGP : logistiek vastgoed
XIOR: Studentenwoningen
Cofinimmo: divers vastgoed

Daar kan je instappen met 1000€, en deze bedrijven zorgen zelf voor de hefboom.
Dikke voordelen zijn: geen werk aan, beperkt risico, en volledig liquide (als je geld nodig hebt kan je direct verkopen)

[Duci]

Ha, weer wat geleerd over die hefboom. Kende het concept nog niet, maar zeker interessant. Voor de andere lezers die het concept niet kennen:

https://geldinstenen.nl/hoe-werkt-een-hefboom-in-vastgoed/

[Wozmro]

@trekker22

Ben je persoonlijk aansprakelijk voor die leningen?

Of zit je vastgoed en je lening in een bv?

[trekker22]

Duci schreef op vrijdag 14 juni 2019 @ 12:13:
Ha, weer wat geleerd over die hefboom. Kende het concept nog niet, maar zeker interessant. Voor de andere lezers die het concept niet kennen:

https://geldinstenen.nl/hoe-werkt-een-hefboom-in-vastgoed/

Eigenlijk is het concept dood simpel. Stel je kan voor 30 jaar vast 1000k lenen tegen 2,5% en je hebt gegarandeerd 6,5% rendement voor 1000k

Dan verdien je hier mee 40k per jaar en als je dat minder werkt kost dan 40 uur bij de baas werken is het zeer interessant.

Leningen heb ik in Prive en geen BV. Wel maar max 50% financiering.
Geen idee hoe het zit met bv. Denk minder risico maar geen idee qua rendement? Kosten, btw, belasting vpb, stijging waarde etc etc

[Pater]

Wozmro schreef op vrijdag 14 juni 2019 @ 12:21:
@trekker22

Ben je persoonlijk aansprakelijk voor die leningen?

Of zit je vastgoed en je lening in een bv?

Box 3 gaf hij aan, dus persoonlijk aansprakelijk (anders is het box 2).

[rube]

Ook in box 2 kan de bank nog verlangen dat je persoonlijk meetekent?

[CornermanNL]

@trekker22 persoonlijk zou ik er wel voor kiezen om de hefboom te verkleinen, niet gelijk met grote stappen maar met het geld waar je nu even 'niets' mee kan en geen doel voor hebt. Pak daar een deel van. Je kan dan in de tussentijd een beetje uitzoeken wat je ermee wil gaan doen.

Investeren in een brede ETF kan sowieso weinig kwaad, dus gewoon beginnen is ook een optie natuurlijk. Je bent tenslotte ook zo begonnen in het vastgoed. Maar als je je daar niet prettig bij voelt is het makkelijk om extra af te lossen op je vastgoed portefeuille.

Door die risico afbouw worden de mogelijkheden om iets uit te bouwen denk ik niet veel minder. Het investeringsobject wordt niet ineens onmogelijk als je iets meer aflost en iets minder hefboomwerking hebt dan in het verleden.

Op het moment dat je dan een plan hebt kun je weer kijken naar mogelijkheden om je hefboom weer toe te passen. De tijd doet de rest.

[rube]

het gaat om het totale plaatje en risico management: totale balans, LTV, hoe lang lopen de rente periodes nog, welke rentes betaal je, annuitair/aflossingsvrij, hoeveel staat aan einde nog open, uitgaven, inkomsten, liquide middelen. Kun je in de toekomst wel/niet weer makkelijk lenen (@CornermanNL hefboom weer toepassen kan niet altijd even makkelijk, soms heb je box 1 inkomen nodig, soms is de kaptiaalmarkt "op slot" of duur etc. Het kost bovendien altijd geld aan bemiddeling, taxatie etc.) en ook verwachte inkomsten/uitgaven in de toekomst, hoe zijn je verantwoordelijkheden, ben je jong en single of ouder met een gezien, waar voel je jezelf prettig bij etc.

Veel mensen zijn hier voor het verkleinen van de hefboom. Dat kan prima zijn, maar is echt niet altijd de beste oplossing vanuit risico perspectief. Maar soms kun je beter wat schulden hebben en liquide middelen dan geen/minder schulden en geen/minder liquide middelen. Wanneer het wel/niet beter is, is dus erg situatie (en persoons)-afhankelijk.

Wij zitten nu in een beetje een vergelijkbaar situatie. Zijn nog meer vastgoed aan het aankopen en kunnen dat in principe uit eigen middelen doen. Toch ga ik lenen. Dat levert weliswaar iets minder op, maar maakt ons juist minder kwetsbaar/meer flexibel.

[murphsy]

Waarom niet gewoon vrije cash gaan investeren in een cashflow genererende ETF? In plaats van de hefboom (versneld) afbouwen zou je een potje VWRL (all word tracker die dividend uitkeert) kunnen gaan opbouwen. De jaarlijkse uitkering schommelt tussen de 1.7% en 2.0% de afgelopen jaren. Daarnaast is er mogelijk waardegroei op de lange termijn (Vanguard zelf schat 4% tot 6%). Daar gaan de meeste belegger wel van uit in elk geval.

Doordat het ETF's betreft kan je ze letterlijk in een paar minuten liquide maken.

Diversificatie, geldstroom en makkelijk(er) bereikbaar. Prima om naast je vastgoed te doen!

[trekker22]

murphsy schreef op vrijdag 14 juni 2019 @ 14:20:
Waarom niet gewoon vrije cash gaan investeren in een cashflow genererende ETF? In plaats van de hefboom (versneld) afbouwen zou je een potje VWRL (all word tracker die dividend uitkeert) kunnen gaan opbouwen. De jaarlijkse uitkering schommelt tussen de 1.7% en 2.0% de afgelopen jaren. Daarnaast is er mogelijk waardegroei op de lange termijn (Vanguard zelf schat 4% tot 6%). Daar gaan de meeste belegger wel van uit in elk geval.

Doordat het ETF's betreft kan je ze letterlijk in een paar minuten liquide maken.

Diversificatie, geldstroom en makkelijk(er) bereikbaar. Prima om naast je vastgoed te doen!

Klinkt interessant. Is er bij een ETF nog reden om bij bepaalde broker te doen wegens snelheid/kosten. Heb nu alleen rekeningen bij Rabo en Handelsbanken.

Edit: heb wel degiro maar nooit geverifieerd of gebruikt. Dit lijkt wel de goedkoopste

Kwam dit nog tegen over een custody of normaal account bij DeGiro. Kan iemand nog iets nuttigs over melden?
https://www.financemonkey...rmaal-of-custody-account/

[ Voor 12% gewijzigd door trekker22 op 14-06-2019 15:25 ]

[CornermanNL]

@rube klopt helemaal, het is soms handiger om schulden te maken en meer vrije cash flow te hebben en dat hangt af. Ik kreeg een beetje het gevoel dat er weinig risicobereidheid was en er dus relatief veel geld cash overbleef. Dan is het niet onhandig om een klein deel alvast af te lossen op schulden. Anders verdampt het simpelweg door de inflatie. Dan is 3,5% besparen op rentekosten ineens best aantrekkelijk. Dit was even afgaande op het onderliggende gevoel wat ik uit de post haalde. Er zijn zat prima ETF's waar je zonder probleem in kan stappen.

Verder is risico of schokbestendigheid altijd een punt dat lastig te bepalen is. Zoals je al schetst is het enorm afhankelijk van allerlei factoren. Ik heb alleen best veel mensen gezien die nooit verwachten dat de hefboom zich tegen ze zou keren. Redelijk behoudende tot vrij behoudende mensen die ineens alles tegelijk kregen.

Het gebeurd nooit, tot het wel gebeurd. En daarvan terugkomen is niet veel mensen gegeven.

[trekker22]

Ja dat is zeker mijn angst nu loopt het super en wil nog een stap maken om de cashflow groter te maken en wat daar uit overblijft op andere manieren te beleggen.

Mijn vrouw heeft liefst alles afgelost, zeker eigen huis.

Maar als ik deze verhuur nooit was begonnen had je nooit constante stroom van huur om van te leven.
Dus maandag overleg, kan zeker bijlenen voor 5 jaar tegen 2,8%. Maar ben benieuwd wat er mogelijke is op een langere horizon.
Stel 30 jaar vast tegen 3,5% zou ik geen nee op zeggen. Een pand levert altijd wel 6-7%

[rube]

@trekker22 vastgoed hypotheken hebben volgens mij nooit een renteperiode die > 10 jaar is.
Voor eigen huis is > 10 jaar duidelijk wel mogelijk. Wellicht is eigen huis 30 jaar mogelijk, 50% aflossingsvrij/50% annuitair. Daarmee kun je dan wellicht geld vrijmaken/houden om flexibeler te zijn met de vastgoed financiering(en).

[Tommie12]

In B kan je zeker een periode van 20j en 30j krijgen die rentevast is.
3% betaal je in België alleen voor de hoogste risico's, en aflossingsvrij bestaat gewoon niet.
30jaar geraakt in onbruik, meestal wordt er richting 20 en 25jaar gewerkt.
Met een quotiteit van 70% en 20 jaar kan je nu zonder gekke andere voorwaarden makkelijk onder de 1,7% duiken.

[Philflow]

@trekker22 als je VWRL wil kopen kun je beter een basic account nemen. Bij een custody account moet je betalen als er dividend wordt uitgekeerd.

[rube]

Tommie12 schreef op vrijdag 14 juni 2019 @ 15:46:
In B kan je zeker een periode van 20j en 30j krijgen die rentevast is.
3% betaal je in België alleen voor de hoogste risico's, en aflossingsvrij bestaat gewoon niet.
30jaar geraakt in onbruik, meestal wordt er richting 20 en 25jaar gewerkt.
Met een quotiteit van 70% en 20 jaar kan je nu zonder gekke andere voorwaarden makkelijk onder de 1,7% duiken.

Maar Belgische bank werkt niet in Nederland?
Franse bank trouwens ook niet (ik heb wel eens via een Franse collega die vastgoed in Frankrijk heeft laten informeren).

[Aikon]

Even snel berekend, je moet wat he Als ik uit ga van m'n huidige uitgaven (alleen afbetaling hypotheek meegenomen) en 4% rendement, 2% inflatie en elk jaar 1% meer spaarcapaciteit kan ik momenteel op m'n 53e stoppen. Dan ga ik uit van nul inkomsten tussen stoppen met werken en m'n 67e en dat m'n pensioen precies m'n uitgaven dekt.

Geeft toch een aardig beeld denk ik

[edit]
Heb m'n berekening eens aangepast, ik had eerst 4% rendement op al m'n vermogen. Stel dat ik nu idd 80% beleg van m'n spaarcapaciteit (rendement 4%) en 20% spaar (rendement 0,25%). Dan moet ik toch zeker een jaar langer werken. En bij 3% nog eens 4 jaar langer. Dat laatste jaartje werken scheelt sowieso enorm...

En als ik 7% rendement pak hoef ik nog maar 1/3 te sparen van wat ik nu doe. Kan ik bij wijze van nu al een dag minder gaan werken.

En: tot hoe laag laat ik dan de buffer zakken op de spaarrekening? Oftewel: wanneer teer ik 100% in op de beleggingen en niet meer op m'n spaargeld. Zoveel factoren. Ga ik toch voor een vrijstaande bungalow of blijf ik hier zitten? Ziekte, werk, relaties.

En ik heb het niet meegenomen in de berekening, maar op een gegeven moment erf ik toch een half huis + nog wat. Ik hoop dat het nog lang duurt, maar ik gok dat er best een kans is dat dat de dag is waarop ik FO zal zijn. Lekker dubbel...

[ Voor 57% gewijzigd door Aikon op 15-06-2019 14:42 ]

[Playa del C.]

trekker22 schreef op vrijdag 14 juni 2019 @ 15:29:
Stel 30 jaar vast tegen 3,5% zou ik geen nee op zeggen. Een pand levert altijd wel 6-7%

Is dat altijd waar?

[TucanoItaly]

@Aikon da's toch mooi 14 jaar eerder dan de gemiddelde Nederlander

Mooie leeftijd, daar mik ik ook op.

[coldasice]

Trapt niet in de denkfout dat een hefboom verkleinen geen rendement oplevert. Soms denken mensen dat het verkleinen van je rendementspercentage door de hefboom je geld kost, maar het absolute rendement stijgt gewoon.

[Tommie12]

Playa del C. schreef op zaterdag 15 juni 2019 @ 11:56:
[...]

Is dat altijd waar?

Tuurlijk niet....
6% betekent dat je voor een degelijk appartement van 300k meer dan 1500€ huur per maand moet krijgen, want kosten en belastingen zijn er ook nog.

[JURIST]

coldasice schreef op zaterdag 15 juni 2019 @ 13:46:
Trapt niet in de denkfout dat een hefboom verkleinen geen rendement oplevert. Soms denken mensen dat het verkleinen van je rendementspercentage door de hefboom je geld kost, maar het absolute rendement stijgt gewoon.

Kan je dit uitleggen?
Voorbeeld: wij zijn aan het kijken naar andere huizen. Stel ik leen 150/k meer dan ik nodig heb bij aankoop van het nieuwe pand op de overwaarde op ons huidige pand en koop daarmee een klein appartement of ik beleg het in een ETF. Voor de extra hypotheek op de eigen woning betaal ik 2% en het rendement dat ik maak is 5%. Ik betaal dan 3/k extra hypotheekrente en ik ontvang dan 7,5/k rendement. Stel de rest van mijn belegd vermogen is ook 150/k en rendeert ook 5%. Mijn absolute rendement op beleggingen is dan 7,5/k + (7,5/k-3/k) = 11,5/k en relatief: ca. 7,7%. Beide hoger dan als ik het niet zou doen.

[RichieB]

Tommie12 schreef op zaterdag 15 juni 2019 @ 17:35:
[...]
Tuurlijk niet....
6% betekent dat je voor een degelijk appartement van 300k meer dan 1500€ huur per maand moet krijgen, want kosten en belastingen zijn er ook nog.

Dat klopt.. en dat is in de randstad best haalbaar.

[Tommie12]

RichieB schreef op zaterdag 15 juni 2019 @ 17:58:
[...]

Dat klopt.. en dat is in de randstad best haalbaar.

Ik begrijp dat je in de randstad amper 50-60m2 krijgt voor dat bedrag. Wordt daar dan echt 1500€ per maand voor betaald?

Mijn zoon zoekt momenteel iets in Leuven om samen met een vriend te huren.
Hij heeft een paar nieuwbouwappartementen gezien die verkocht worden voor 500k, en de huur is 1100€ per maand. Slecht rendement denk ik dan voor de investeerder.

[TmZ]

RichieB schreef op zaterdag 15 juni 2019 @ 17:58:
[...]

Dat klopt.. en dat is in de randstad best haalbaar.

Alleen heb je dan geen 6% rendement want je hebt ook altijd kosten.

Maar 300K tegenover 1500 euro huur moet zeker lukken. En dan heb je echt wel meer dan een appartjementje. Daar kan je in een buitenwijk in de randstad nog een eengezinswoning van kopen.

[coldasice]

JURIST schreef op zaterdag 15 juni 2019 @ 17:57:
[...]


Kan je dit uitleggen?
Voorbeeld: wij zijn aan het kijken naar andere huizen. Stel ik leen 150/k meer dan ik nodig heb bij aankoop van het nieuwe pand op de overwaarde op ons huidige pand en koop daarmee een klein appartement of ik beleg het in een ETF. Voor de extra hypotheek op de eigen woning betaal ik 2% en het rendement dat ik maak is 5%. Ik betaal dan 3/k extra hypotheekrente en ik ontvang dan 7,5/k rendement. Stel de rest van mijn belegd vermogen is ook 150/k en rendeert ook 5%. Mijn absolute rendement op beleggingen is dan 7,5/k + (7,5/k-3/k) = 11,5/k en relatief: ca. 7,7%. Beide hoger dan als ik het niet zou doen.

Als je daarna gaat aflossen neemt je hefboom af, omdat je meer geïnvesteerd hebt, maar je hoeft geen rente meer te betalen over het afgeloste bedrag dus neemt je absolute rendement toe.

[Unito]

Leuk topic! Ik heb hier al een aantal mooie tips vandaan gehaald! Inmiddels groeit mijn vermogen langzaam maar het voelt soms een beetje ontastbaar.

Zou het kunnen stimuleren als je je vermogensopbouw iets meer via cash flows laat verlopen? Hiermee bedoel ik bijvoorbeeld dat je uitkeringen ontvangt vanuit obligaties of aandelen (dividend).

Rationeel snap ik dat dit niet veel toevoegt. Immers ga je het dan vaak toch weer herbeleggen. Maar gevoelsmatig kan ik het me voorstellen dat dit wel eens stimulerend kan werken.

Iemand die dit herkent? En die dit toepast? Ik ben benieuwd naar jullie ideeen!

[Verwijderd]

Mwa... Alleen de eerste keer dividend ontvangen voelde voor mij bijzonder.
Nieuw; spannend; leuk dat het 'echt werkt' .
Ik ken real-live niemand die aandelen heeft (of daarover praat ) en ben er ook zeker niet mee opgegroeid.

Maar de keren daarna is het niks bijzonders. Het stimuleert mij in ieder geval niets. Ik voel er niets bij.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 15-06-2019 22:14 ]

[Wozmro]

Ik zet al mijn passieve inkomsten op een aparte rekening. Dat motiveert wel voor mij.

Onder passief versta ik: dividenden, intresten uit spaarrekening/deposito's, huurinkomsten.

[JURIST]

Unito schreef op zaterdag 15 juni 2019 @ 22:00:
Leuk topic! Ik heb hier al een aantal mooie tips vandaan gehaald! Inmiddels groeit mijn vermogen langzaam maar het voelt soms een beetje ontastbaar.

Zou het kunnen stimuleren als je je vermogensopbouw iets meer via cash flows laat verlopen? Hiermee bedoel ik bijvoorbeeld dat je uitkeringen ontvangt vanuit obligaties of aandelen (dividend).

Rationeel snap ik dat dit niet veel toevoegt. Immers ga je het dan vaak toch weer herbeleggen. Maar gevoelsmatig kan ik het me voorstellen dat dit wel eens stimulerend kan werken.

Iemand die dit herkent? En die dit toepast? Ik ben benieuwd naar jullie ideeen!

Ik herken dit wel ook al is het irrationeel. Mensen zijn nu eenmaal niet rationeel en dividend en andere inkomsten die zichtbaar binnenkomen hebben voor mij psychologisch ook wel een effect. Ik kies daarom ook voor uitkerende ETF's ook al is automatische herbelegging beter.

[toolatetoplay]

FO worden is een marathon, dus de juiste mindset en motivatie is key;

Iedere maand, nadat het salaris op de rekening staat herverdeel ik het geld handmatig(aflossen, sparen, beleggen). Daarnaast update ik maandelijks mijn excel sheet, zodat ik overzicht hou. Deze overzichten bekijk ik ook met Mrs, zodat we beiden gemotiveerd blijven.

Interessant punt. Als iemand meer ideeen om gemotiveerd te blijven, hoor ik het graag.

[Playa del C.]

toolatetoplay schreef op zondag 16 juni 2019 @ 09:31:
FO worden is een marathon, dus de juiste mindset en motivatie is key;

Iedere maand, nadat het salaris op de rekening staat herverdeel ik het geld handmatig(aflossen, sparen, beleggen). Daarnaast update ik maandelijks mijn excel sheet, zodat ik overzicht hou. Deze overzichten bekijk ik ook met Mrs, zodat we beiden gemotiveerd blijven.

Interessant punt. Als iemand meer ideeen om gemotiveerd te blijven, hoor ik het graag.

Zelf maak ik mij niet zo druk. Ik doe mijn best en dan zie ik wel hoe ver ik kom. Vooral omdat de toekomst financieel onzeker is, op zowel positieve of negatieve manier. Politiek kan roet in het eten gooien, een erfenis kan de boel flink versnellen.

Ik ben gemotiveerd door te beseffen dat ik mijn best doe om het vermogen zo goed mogelijk te laten groeien. Ik werk echter bewust vier dagen per week, i.v.m. kinderen. Plus, ik wil niet te gierig of inhalig zijn. Rustig doorgaan, aflossen, beleggen, werken en elk jaar even de balans opmaken.
Het heeft meer te maken met kansen zien, dan een vantevoren uitgestippelde route te blijven volgen.
Doel bij mij is om voor mijn 55e (over 20 jaar) het punt bereikt te hebben dat ik niet meer hoef te werken. Liever eerder, maar niet ten koste van de tijd tussen nu en dan. Hobby's, kinderen, gaan voor.

De sport die ik bijvoorbeeld nu graag wil doen, kan ik na mijn 55e lang zo goed niet of helemaal niet meer doen. Dus besteed ik daar nu geld en tijd aan, ten koste van een eerdere FO datum.

[finsdefis]

Aan het begin van elk jaar bespreek ik met mijn vrouw de financiële situatie. Elke maand beleggen we 1.xxx euro, lossen we automatisch xxx euro af en jaarlijks gaat al het overige naar de spaarrekening (meestal zo'n 1x.xxx euro). Meer om een idee te geven van de verhoudingen.

Dan beslissen we op dat moment wat we gaan doen met ons spaargeld dat boven onze minimale gewenste buffer van 20k uitkomt. Vaak een combinatie van 1/3 aflossen, 1/3 beleggen, 1/3 hoog-risico crowd-funding. Bij veel brokers kan je in 1x een bedrag overmaken en daarmee vervolgens alsnog gespreid fondsen/ETFs aankopen.

Wat ons motiveert is dat we tot nu toe jaar-op-jaar niet alleen onze nettowaarde toe zien nemen, maar ook het groeitempo daarvan. Dat geef ik dan zo aantrekkelijk mogelijk weer in een grafiek om het inzichtelijk te maken.

Het is niet helemaal practice what you preach ihkv FO, maar we merken dat we ons toch nog wel vergelijken met anderen en/of landelijke gemiddeldes. En dan vooral in de zin van "ik had echt niet in die schoenen willen staan" qua financiën. Niet dat we ooit ongevraagd tendentieus advies geven, overigens. Maar ergens wringt dat wel, want het hele idee van FO is dat je je juist niet meer gaat verhouden t.o.v. anderen.

[ Voor 4% gewijzigd door finsdefis op 16-06-2019 19:33 ]

[President]

toolatetoplay schreef op zondag 16 juni 2019 @ 09:31:
FO worden is een marathon, dus de juiste mindset en motivatie is key;

Iedere maand, nadat het salaris op de rekening staat herverdeel ik het geld handmatig(aflossen, sparen, beleggen). Daarnaast update ik maandelijks mijn excel sheet, zodat ik overzicht hou. Deze overzichten bekijk ik ook met Mrs, zodat we beiden gemotiveerd blijven.

Interessant punt. Als iemand meer ideeen om gemotiveerd te blijven, hoor ik het graag.

Ik doe gewoon zoals mijn ouders: normaal leven, bij elke grote aankoop nadenken of het nodig is en welke keuze verstandig is (bijvoorbeeld tweedehands ipv nieuwe auto, liever 100 voor goede schoenen dan 50 voor slechts of 300 voor merk), etc.

Gezien die met gewoon leven uiteindelijk op hun 60e een vermogen hebben van 800k zijn ze ook FO. Wel werken ze nog gewoon, omdat ze daar totaal niet tegenop kijken. Daarnaast studies betaald, etc.

We sparen op die manier ongeveer 15k op jaarbasis (gezamenlijk 3800 netto per maand aan inkomsten, exclusief vakantiegeld, 13e maand en kinderopvangtoeslag/belasting teruggave/kindgeld). Daarnaast uiteraard gewoon hypotheek van 125k nog die over 20 jaar is afgelost. Alles boven de 3000 euro gaat op de laatste van de maand (na salaris) automatisch naar de spaarrekening.

Gaat prima. Noteer maandelijks de meterstanden en zie jaarlijks bij belasting aangifte wel hoeveel er netto bij is gekomen in het afgelopen jaar.

FO worden hoort naar mijn mening ook zonder zorgen, zonder irritaties vanwege geld uitgeven of doel niet behaald, etc.

Ondertussen zit ik in de Drievliet aan een patatje ;-)

[JURIST]

Playa del C. schreef op zondag 16 juni 2019 @ 09:51:
[...]

Zelf maak ik mij niet zo druk. Ik doe mijn best en dan zie ik wel hoe ver ik kom. Vooral omdat de toekomst financieel onzeker is, op zowel positieve of negatieve manier. Politiek kan roet in het eten gooien, een erfenis kan de boel flink versnellen.

Ik ben gemotiveerd door te beseffen dat ik mijn best doe om het vermogen zo goed mogelijk te laten groeien. Ik werk echter bewust vier dagen per week, i.v.m. kinderen. Plus, ik wil niet te gierig of inhalig zijn. Rustig doorgaan, aflossen, beleggen, werken en elk jaar even de balans opmaken.
Het heeft meer te maken met kansen zien, dan een vantevoren uitgestippelde route te blijven volgen.
Doel bij mij is om voor mijn 55e (over 20 jaar) het punt bereikt te hebben dat ik niet meer hoef te werken. Liever eerder, maar niet ten koste van de tijd tussen nu en dan. Hobby's, kinderen, gaan voor.

De sport die ik bijvoorbeeld nu graag wil doen, kan ik na mijn 55e lang zo goed niet of helemaal niet meer doen. Dus besteed ik daar nu geld en tijd aan, ten koste van een eerdere FO datum.

Ik vind het wel slim om om af te wegen welke koers persoonlijk het beste werkt. Een beetje uitstel kan natuurlijk, maar ook tijdens de weg naar moet je gelukkig zijn. En zeker als het gaat om vrije tijd voor hobby's en tijd investeren in kinderen en persoonlijke relaties dan is het heden ook belangrijk.

Maatschappelijke welvaart is meer dan economische groei. Ook vrije tijd, fysieke en mentale gezondheid, veiligheid, schone leefomgeving etc. heeft een waarde. Zo is het m.i. ook op microniveau. Meer vermogen helpt, maar eendimensionaal bezig zijn is voor persoonlijke welvaart en geluk niet altijd het beste.

[TucanoItaly]

finsdefis schreef op zondag 16 juni 2019 @ 11:03:
en gaat al het overige naar de spaarrekening (meestal zo'n 1x.xxx euro)

Nice

[tomtom901]

finsdefis schreef op zondag 16 juni 2019 @ 11:03:
Elke maand beleggen we 1.xxx euro, lossen we automatisch xxx euro af en gaat al het overige naar de spaarrekening (meestal zo'n 1x.xxx euro).

Jullie sparen 10+k per maand? Lekker

[finsdefis]

tomtom901 schreef op zondag 16 juni 2019 @ 19:25:
[...]


Jullie sparen 10+k per maand? Lekker

Lol, oeps. Was het maar zo. Dan hoefden we nog maar eventjes

[toolatetoplay]

Playa del C. schreef op zondag 16 juni 2019 @ 09:51:
[...]

Zelf maak ik mij niet zo druk. Ik doe mijn best en dan zie ik wel hoe ver ik kom. Vooral omdat de toekomst financieel onzeker is, op zowel positieve of negatieve manier. Politiek kan roet in het eten gooien, een erfenis kan de boel flink versnellen.

Ik ben gemotiveerd door te beseffen dat ik mijn best doe om het vermogen zo goed mogelijk te laten groeien. Ik werk echter bewust vier dagen per week, i.v.m. kinderen. Plus, ik wil niet te gierig of inhalig zijn. Rustig doorgaan, aflossen, beleggen, werken en elk jaar even de balans opmaken.
Het heeft meer te maken met kansen zien, dan een vantevoren uitgestippelde route te blijven volgen.
Doel bij mij is om voor mijn 55e (over 20 jaar) het punt bereikt te hebben dat ik niet meer hoef te werken. Liever eerder, maar niet ten koste van de tijd tussen nu en dan. Hobby's, kinderen, gaan voor.

De sport die ik bijvoorbeeld nu graag wil doen, kan ik na mijn 55e lang zo goed niet of helemaal niet meer doen. Dus besteed ik daar nu geld en tijd aan, ten koste van een eerdere FO datum.

Begrijp me niet verkeerd, ik doe een hele hoop leuke dingen en ik ben juist erg goed om veel geld uit te geven ;-) Ik zal proberen om mijn eerdere post ietwat te nuanceren.

Ik kwam er een aantal jaren geleden achter dat, hoewel ik hard werkte, mijn geld er net zo snel weer uit vloog. Dit besef heeft me meer bewust gemaakt van mijn uitgaven patroon; veel verre reizen, veel feesten, veel weekenden weg... Ik ben wat ouder geworden en ben me meer bewust geworden wat me echt blij maakt.

Daarnaast heeft dit topic, verschillende blogs en een podcast hebben me meer ideeen gegeven. Het maken van een overzicht en brainstormen waar verbeteringen vallen te behalen (zonder dat ik moet inboeten op kwaliteit van leven) zie ik meer als hobby, dan als een must-do lijst ;-)

[ Voor 3% gewijzigd door toolatetoplay op 17-06-2019 15:00 ]

[Playa del C.]

@toolatetoplay Mee eens. Ik had het inderdaad ook alleen over het verplichte deel. Alles wat je er tussendoor puur uit interesse of voor de lol bij doet, is prima.
Ben er in die zin zelf ook dagelijks mee bezig.
Geld kunnen uitgeven, is naar mijn mening een belangrijke eigenschap van een rijk mens...

[trekker22]

rube schreef op vrijdag 14 juni 2019 @ 15:34:
@trekker22 vastgoed hypotheken hebben volgens mij nooit een renteperiode die > 10 jaar is.
Voor eigen huis is > 10 jaar duidelijk wel mogelijk. Wellicht is eigen huis 30 jaar mogelijk, 50% aflossingsvrij/50% annuitair. Daarmee kun je dan wellicht geld vrijmaken/houden om flexibeler te zijn met de vastgoed financiering(en).

bank op bezoek gehad.

kwamen zelf met idee om mijn eigen woonhuis wat nu middels zakelijke lening zit om te zetten naar lening eigen woning. Kan de rente van 2,8 naar 1,95% tegen 10 jaar vast.
Alleen dat levert al goeie 3k per jaar besparing op :-)

Echter zou die ook voor 20 jaar vast kunnen zetten tegen 2,55% en dit wordt dan gebruikt om mijn vast goed te financieren.

Op zich de zekerheid van 20 jaar tegen 2,55% zou me misschien meer rust geven.

[ Voor 12% gewijzigd door trekker22 op 17-06-2019 15:54 ]

[Tommie12]

President schreef op zondag 16 juni 2019 @ 11:22:
[...]

Ik doe gewoon zoals mijn ouders: normaal leven, bij elke grote aankoop nadenken of het nodig is en welke keuze verstandig is (bijvoorbeeld tweedehands ipv nieuwe auto, liever 100 voor goede schoenen dan 50 voor slechts of 300 voor merk), etc.

Gezien die met gewoon leven uiteindelijk op hun 60e een vermogen hebben van 800k zijn ze ook FO. Wel werken ze nog gewoon, omdat ze daar totaal niet tegenop kijken. Daarnaast studies betaald, etc.

We sparen op die manier ongeveer 15k op jaarbasis (gezamenlijk 3800 netto per maand aan inkomsten, exclusief vakantiegeld, 13e maand en kinderopvangtoeslag/belasting teruggave/kindgeld). Daarnaast uiteraard gewoon hypotheek van 125k nog die over 20 jaar is afgelost. Alles boven de 3000 euro gaat op de laatste van de maand (na salaris) automatisch naar de spaarrekening.

Gaat prima. Noteer maandelijks de meterstanden en zie jaarlijks bij belasting aangifte wel hoeveel er netto bij is gekomen in het afgelopen jaar.

FO worden hoort naar mijn mening ook zonder zorgen, zonder irritaties vanwege geld uitgeven of doel niet behaald, etc.

Ondertussen zit ik in de Drievliet aan een patatje ;-)

Dus met wat geluk valt er vrij laat een mooie erfenis...
Daarom hoef je je leven nog niet aan te passen, maar het kan alvast wat gemoedsrust geven, en je kan denken aan de volgende generatie.

Ik merk bij mijn kinderen dan een duwtje in de rug rond hun 25e echt een enorm verschil kan maken.
Dat heb ik ze beloofd, en daar heeft er een al van gebruik gemaakt.

Is een beetje een familietraditie. Mijn ouders hebben het ooit gehad, ik ook toen ik mijn eerste huis kocht, en nu zet ik het door.

[President]

Tommie12 schreef op maandag 17 juni 2019 @ 15:55:
[...]


Dus met wat geluk valt er vrij laat een mooie erfenis...
Daarom hoef je je leven nog niet aan te passen, maar het kan alvast wat gemoedsrust geven, en je kan denken aan de volgende generatie.

Ik merk bij mijn kinderen dan een duwtje in de rug rond hun 25e echt een enorm verschil kan maken.
Dat heb ik ze beloofd, en daar heeft er een al van gebruik gemaakt.

Is een beetje een familietraditie. Mijn ouders hebben het ooit gehad, ik ook toen ik mijn eerste huis kocht, en nu zet ik het door.

Och, voor mijn part geven ze alles nog voor die tijd uit aan vakanties. Ik vind erfenis geen recht.

Als we over 20 jaar verstandige kinderen hebben dan schenk ik ze vast wel 50k-100k

[coldasice]

trekker22 schreef op maandag 17 juni 2019 @ 15:48:
[...]

bank op bezoek gehad.

kwamen zelf met idee om mijn eigen woonhuis wat nu middels zakelijke lening zit om te zetten naar lening eigen woning. Kan de rente van 2,8 naar 1,95% tegen 10 jaar vast.
Alleen dat levert al goeie 3k per jaar besparing op :-)

Echter zou die ook voor 20 jaar vast kunnen zetten tegen 2,55% en dit wordt dan gebruikt om mijn vast goed te financieren.

Op zich de zekerheid van 20 jaar tegen 2,55% zou me misschien meer rust geven.

En als je in die eerste 10 jaar met laag rentepercentage, die bijna 30k meteen aflost, levert je dat 35k extra aflossing op....zou je dan nog steeds voor 20 jaar kiezen? Ik kan het totaalbedrag niet overzien, maar door inflatie is het eindbedrag ook nog eens 20%....ten opzichte van de huidige boekwaarde....

[trekker22]

coldasice schreef op maandag 17 juni 2019 @ 16:54:
[...]


En als je in die eerste 10 jaar met laag rentepercentage, die bijna 30k meteen aflost, levert je dat 35k extra aflossing op....zou je dan nog steeds voor 20 jaar kiezen? Ik kan het totaalbedrag niet overzien, maar door inflatie is het eindbedrag ook nog eens 20%....ten opzichte van de huidige boekwaarde....

gaat om 350k. Ik mag ook boetevrij 10% per jaar aflossen, dus mocht binnen die 10 jaar zich dingen voordoen kan ik tijdig bijsturen.

15 jaar is 2,4% dat scheelt weinig met 20 jaar...

[oscar82]

toolatetoplay schreef op maandag 17 juni 2019 @ 14:58:
[...]


...

Daarnaast heeft dit topic, verschillende blogs en een podcast hebben me meer ideeen gegeven. Het maken van een overzicht en brainstormen waar verbeteringen vallen te behalen (zonder dat ik moet inboeten op kwaliteit van leven) zie ik meer als hobby, dan als een must-do lijst ;-)

Welke podcast?

[toolatetoplay]

Dave Ramsey; heel erg Amerikaans. Poulaire podcast gericht op uit de schulden komen wat zeer typisch is in Amerika. Ik vind het vermakelijk..

[TucanoItaly]

trekker22 schreef op maandag 17 juni 2019 @ 15:48:
kwamen zelf met idee om mijn eigen woonhuis wat nu middels zakelijke lening zit om te zetten naar lening eigen woning.

Dus in essentie kan de rente omlaag, omdat je je huis als onderpand hebt gegeven voor een zakelijke lening?

[Wozmro]

toolatetoplay schreef op maandag 17 juni 2019 @ 21:45:
Dave Ramsey; heel erg Amerikaans. Poulaire podcast gericht op uit de schulden komen wat zeer typisch is in Amerika. Ik vind het vermakelijk..

Inderdaad topentertainment.


Ik ben zelf zeer avers op gebied van schulden.

Net zoals investeren exponentieel werkt op termijn is dat net zo met schulden als het misloopt; het gaat steeds sneller mis.

Waarmee ik niet wil zeggen dat schuld geen nuttig instrument kan zijn. Als ik ooit nog een lening zou aangaan voor een (groot) project dan zou ik zelf goed onderzoeken of ik het niet kan verpakken in een BV om de mogelijke risico's zo goed mogelijk af te bakenen, dan maar wat minder rendement.

Ik wil zelf, in de mate van het mogelijke, vermijden dat ik in zo'n hopeloze financiële situatie terechtkom. Dat zou voor mij mentaal heel belastend zijn.

[Mirved]

Wozmro schreef op dinsdag 18 juni 2019 @ 12:03:
[...]


Waarmee ik niet wil zeggen dat schuld geen nuttig instrument kan zijn. Als ik ooit nog een lening zou aangaan voor een (groot) project dan zou ik zelf goed onderzoeken of ik het niet kan verpakken in een BV om de mogelijke risico's zo goed mogelijk af te bakenen, dan maar wat minder rendement.

Banken geven geen grote leningen zonder onderpand of privé aansprakelijkheid. Banken zijn zeer risico avers.

[Wozmro]

Dat weet ik. Dan zou ik indien nodig privé onderpand in een bv stoppen.

Zodanig dat de bv op zichzelf rijk genoeg is om te lenen.

Privé dan enkel een cashbuffer aanhouden.

[ColeJ]

Zal me even voorstellen, ik ben Cole en 27 jaar oud. Ik lees hier al een tijd mee en ga nu ook maar eens meepraten .

Mijn huidige situatie:

Samenwonend met vriendin in een koopappartement (van haar). Mijn appartement (koop middels financiering) is in de verhuur met aardig rendement. Tevens een Meesman portefeuille waar ik iedere maand een vast bedrag op stort.

Om maar meteen met de deur in huis te vallen, ik zit met een dingetje waar ik maar niet uit kom. Per 1 januari 2020 verlaten mijn huurders mijn appartement, dit was een kortlopend huurcontract (1 jaar). Ik twijfel om het appartement te verkopen (daar hou ik dan een goede 60k aan over). Dit kan ik dan natuurlijk investeren in Reits, Meesman of een mooie combinatie met het risico dat ik het geld een keer nodig ga hebben om samen met mijn vriendin een grotere woning te kopen. De andere kant van het verhaal is het opnieuw te verhuren. Twijfels...

Wij werken overigens allebei 40u.

[rube]

Vergelijk investering A (verhuur appartement) met investering B (elke andere investering die je kan bedenken). Welke levert naar verwachting meer op?
Zijn er daarnaast andere redenen om te verkopen? (b.v. financiering, risico's verhuur). Je kan natuurlijk altijd weer voor 12 of 24 maanden verhuren om ook op nog relatief korte termijn weer vrij kunnen maken.

[ColeJ]

Mijn appartement is in een korte tijd behoorlijk in waarde gestegen. Daardoor lonkt het om het te verkopen voordat... Natuurlijk kun je de markt niet timen en weet je niet wat er gaat gebeuren maar toch. Ergens denk ik: winst op het pand pakken en ondertussen heb je een jaar mooie huurpenningen ontvangen.

[rube]

Dat begrijp ik, maar wat ga je er dan mee doen? Je moet dus bepalen of het alternatief beter is.
Niet zomaar winst pakken om het winst pakken.

[Oilman]

Weet jouw hypotheek verstrekker dat je het verhuurt? Bij een niet-vastgoed hypotheek is dat namelijk niet toe gestaan. Je kan natuurlijk de hypotheek over sluiten, maar dan zal je hypotheekrente wel wat stijgen.

[ColeJ]

Oilman schreef op dinsdag 18 juni 2019 @ 16:05:
Weet jouw hypotheek verstrekker dat je het verhuurt? Bij een niet-vastgoed hypotheek is dat namelijk niet toe gestaan. Je kan natuurlijk de hypotheek over sluiten, maar dan zal je hypotheekrente wel wat stijgen.

Mijn hypotheekverstrekker weet dat ik het verhuur dus dat is geen probleem. Bij dit onderwerp komen er altijd enorme horrorverhalen maar niemand kent eigenlijk iemand waar zo'n horrorsituatie gespeeld heeft. Ik ken in ieder geval een aantal mensen die verhuren zonder toestemming en dit gaat al jaren zonder problemen.

[rube]

ColeJ schreef op dinsdag 18 juni 2019 @ 16:14:
[...]
maar niemand kent eigenlijk iemand waar zo'n horrorsituatie gespeeld heeft.

Jawel hoor. Ik ben bij een aantal executieveilingen geweest waar dit voor bij kwam

[Oilman]

Zolang het allemaal goed gaat zal het inderdaad niet snel mislopen. Maar je hypotheekpapieren staat netjes dat als je het niet mag verhuren en dat is voor de bank genoeg om de hypotheek terug te kunnen trekken en dan heb je een probleem. Zoals Rube al zegt eindig je in de meeste gevallen met een executieveiling (en dus zeer waarschijnlijk ook restschuld) als het misloopt.

Er is overigens ook een goede reden voor deze regels, want een verhuurde woning is 20% minder waard en dat is voor de bank geen acceptabele som als er voor 100% een hypotheek afgesloten is.

[ Voor 13% gewijzigd door Oilman op 18-06-2019 16:22 ]

[aegis]

@ColeJ vriend van mij is verhuur makelaar die heeft een keer gehad met een klant van hem ondanks waarschuwingen van die vriend toch niet de bank op de hoogte gesteld, De bank heeft toen het hele bedrag in 1 keer opgeeist. Dat zorgt voor die persoon wel voor wat problemen, huis is toen gedwongen verkocht waar die niet veel van overhield.

[ColeJ]

Een verhuurde woning is voor de bank inderdaad minder waard. Zolang iedereen gewoon netjes zijn hypotheek in de maand betaald is er geen haan die er naar kraait.

Een oud collega van mij heeft zelfs bij de ING gewerkt en die moest mensen met betalingsachterstanden bellen, soort debiteurenbeheer. Er waren soms gewoon mensen die zeiden: ja maar volgende week krijg ik weer huur binnen dus dan kan ik het betalen... Zijn antwoord was dan: ik heb u niet goed verstaan meneer, we beginnen even opnieuw.

Maar goed, in mijn geval is er toestemming haha.

[Tommie12]

ColeJ schreef op dinsdag 18 juni 2019 @ 16:24:
Een verhuurde woning is voor de bank inderdaad minder waard. Zolang iedereen gewoon netjes zijn hypotheek in de maand betaald is er geen haan die er naar kraait.

Een oud collega van mij heeft zelfs bij de ING gewerkt en die moest mensen met betalingsachterstanden bellen, soort debiteurenbeheer. Er waren soms gewoon mensen die zeiden: ja maar volgende week krijg ik weer huur binnen dus dan kan ik het betalen... Zijn antwoord was dan: ik heb u niet goed verstaan meneer, we beginnen even opnieuw.

Maar goed, in mijn geval is er toestemming haha.

Dat je 60k winst kan maken is mooit, maar je moet beide opties vergelijken.

Momenteel heb je daar dus 60k eigen geld in zitten (of je dat er ook echt in gestoken hebt maakt vandaag niks uit, want je kan het verkopen en met een cheque van 60k naar huis wandelen.

Daarnaast moet je kijken hoeveel je aan je hypotheek kwijt bent, hoe lang die nog loopt, en wat daar voor huurinkomsten tegenover staan.

Stel: je hypotheek loopt nog 20 jaar en elke maand betaal je daar 700€ aan, en je huurinkomsten zijn 750€.
Reken maar dat je die 50€ nu op zij zet om je kosten te dekken.
Met een inflatie van 1,5% zijn de huurinkomsten binnen 5 jaar zo'n 807€, dus je houdt sowieso 57€ per maand extra over, maar ondertussen wordt je lening ook verder afbetaald, en kan je bij een verkoop ipv met 60k met bv 80k naar buiten wandelen. (meerwaarde is onzeker, maar ik neem aan dat je ook verder afbetaalt).
Hiertegenover staat wat werk. Af en toe een nieuwe huurder zoeken, iets repareren, achter je huur aan zitten en in het slechtste geval met een advokaat en deurwaarder je huurder er uit zetten en je wonden likken.

Ik ken jouw cijfers niet, maar het valt uit te rekenen.

Dat moet je vergelijken met een medium risk belegging waar je met wat geluk ca4% per jaar aan rendement op haalt. Dan wordt 60k na 5 jaar 73k @4%.

In het tweede geval kan je 5 jaar 's avonds op je luie kont liggen, en helemaal risicoloos is het zeker niet.
In het eerste geval heb je natuurlijk het risico en wat werk, maar ook heb je iets om op terug te vallen als je de relatie verbreekt.

Het is een keuze die je weloverwogen moet maken.

[President]

ColeJ schreef op dinsdag 18 juni 2019 @ 15:41:
Zal me even voorstellen, ik ben Cole en 27 jaar oud. Ik lees hier al een tijd mee en ga nu ook maar eens meepraten .

Mijn huidige situatie:

Samenwonend met vriendin in een koopappartement (van haar). Mijn appartement (koop middels financiering) is in de verhuur met aardig rendement. Tevens een Meesman portefeuille waar ik iedere maand een vast bedrag op stort.

Om maar meteen met de deur in huis te vallen, ik zit met een dingetje waar ik maar niet uit kom. Per 1 januari 2020 verlaten mijn huurders mijn appartement, dit was een kortlopend huurcontract (1 jaar). Ik twijfel om het appartement te verkopen (daar hou ik dan een goede 60k aan over). Dit kan ik dan natuurlijk investeren in Reits, Meesman of een mooie combinatie met het risico dat ik het geld een keer nodig ga hebben om samen met mijn vriendin een grotere woning te kopen. De andere kant van het verhaal is het opnieuw te verhuren. Twijfels...

Wij werken overigens allebei 40u.

Wat zijn jullie plannen met betrekking tot eigen huisvesting? Zijn jullie van plan om een kind te gaan krijgen en een eengezinswoning te gaan kopen? Kun je die kopen en je appartement aanhouden? Of moet je daarvoor je eigen appartement sowieso verkopen?

Is je VVE financieel erg gezond? Hoe energie 'zuinig' is het complex? Dus; welke kosten verwacht je in de komende jaren?

[ Voor 4% gewijzigd door President op 18-06-2019 18:03 ]

[klaasvaak1853]

ColeJ schreef op dinsdag 18 juni 2019 @ 15:41:
Zal me even voorstellen, ik ben Cole en 27 jaar oud. Ik lees hier al een tijd mee en ga nu ook maar eens meepraten .

Mijn huidige situatie:

Samenwonend met vriendin in een koopappartement (van haar). Mijn appartement (koop middels financiering) is in de verhuur met aardig rendement. Tevens een Meesman portefeuille waar ik iedere maand een vast bedrag op stort.

Om maar meteen met de deur in huis te vallen, ik zit met een dingetje waar ik maar niet uit kom. Per 1 januari 2020 verlaten mijn huurders mijn appartement, dit was een kortlopend huurcontract (1 jaar). Ik twijfel om het appartement te verkopen (daar hou ik dan een goede 60k aan over). Dit kan ik dan natuurlijk investeren in Reits, Meesman of een mooie combinatie met het risico dat ik het geld een keer nodig ga hebben om samen met mijn vriendin een grotere woning te kopen. De andere kant van het verhaal is het opnieuw te verhuren. Twijfels...

Wij werken overigens allebei 40u.

Wat is het huidige nettorendement t.o.v. het eigen vermogen(de 60k) van het appartement?

[ Voor 6% gewijzigd door klaasvaak1853 op 18-06-2019 20:36 ]

[CornermanNL]

Playa del C. schreef op zondag 16 juni 2019 @ 09:51:
[...]

Zelf maak ik mij niet zo druk. Ik doe mijn best en dan zie ik wel hoe ver ik kom. Vooral omdat de toekomst financieel onzeker is, op zowel positieve of negatieve manier. Politiek kan roet in het eten gooien, een erfenis kan de boel flink versnellen.

Ik ben gemotiveerd door te beseffen dat ik mijn best doe om het vermogen zo goed mogelijk te laten groeien. Ik werk echter bewust vier dagen per week, i.v.m. kinderen. Plus, ik wil niet te gierig of inhalig zijn. Rustig doorgaan, aflossen, beleggen, werken en elk jaar even de balans opmaken.
Het heeft meer te maken met kansen zien, dan een vantevoren uitgestippelde route te blijven volgen.
Doel bij mij is om voor mijn 55e (over 20 jaar) het punt bereikt te hebben dat ik niet meer hoef te werken. Liever eerder, maar niet ten koste van de tijd tussen nu en dan. Hobby's, kinderen, gaan voor.

De sport die ik bijvoorbeeld nu graag wil doen, kan ik na mijn 55e lang zo goed niet of helemaal niet meer doen. Dus besteed ik daar nu geld en tijd aan, ten koste van een eerdere FO datum.

Er moet altijd een balans zijn denk ik, als je hobby's , reizen enzovoorts hebt of wil gaan doen die beter in je jongere jaren kan doen, plan een sabbatical in of iets in die richting. Het helpt denk ik om niet zozeer in het halen van een eindstreep te denken. Feitelijk is FO een stuk tijd kopen of verplichting afkopen (in de vorm van niet meer verplicht hoeven werken).

Hoe langer je ermee bezig bent hoe onbelangrijker de einddatum wordt, werk is geen verplichting meer dus je kan de voor jouw leuke dingen doen, hobby's en ontspanning krijgen meer ruimte, dus je houdt werk ook makkelijker vol. Of je maakt van een van je hobby's je werk.

[ColeJ]

klaasvaak1853 schreef op dinsdag 18 juni 2019 @ 20:33:
[...]

Wat is het huidige nettorendement t.o.v. het eigen vermogen(de 60k) van het appartement?

Welk rendement? BAR? NAR?

[Highland]

IRR (internal rate of return). Met een enkel appartement is een BAR/NAR veel te grof, dan kun je net zo goed op de achterkant van een sigarendoosje gaan rekenen.
En in je discounted cashflow-berekening kwantificeer je alle overwegingen/risico's die je in je overweging wil meenemen. De IRR die er vervolgens uit rolt vergelijk je met een alternatieve belegging. Voila: een klassieke hold/sell-analyse.

[Zr40]

Zr40 schreef op maandag 10 juni 2019 @ 10:07:
Nu alleen nog de UPO van dit jaar afwachten voordat ik weer kan inleggen. (Waarom duurt dat zo lang altijd?)

UPO is binnen

Toch een mooie € 1654 aan jaarruimte. Net iets minder dan de jaarlijkse inleg in het werkgeverspensioen

[Mirved]

President schreef op dinsdag 18 juni 2019 @ 17:54:
[...]

Wat zijn jullie plannen met betrekking tot eigen huisvesting? Zijn jullie van plan om een kind te gaan krijgen en een eengezinswoning te gaan kopen? Kun je die kopen en je appartement aanhouden? Of moet je daarvoor je eigen appartement sowieso verkopen?

Is je VVE financieel erg gezond? Hoe energie 'zuinig' is het complex? Dus; welke kosten verwacht je in de komende jaren?

Buiten enkel financiële afwegingen zou ik bovenstaande overwegingen van President zeker meewegen. Ga je ieder jaar opnieuw iemand zoeken (kans op leegstand en wat doet dat met je rendement?) of ga je iemand langdurig laten huren met het risico dat je er dan nog maar heel moeilijk vanaf komt.

Daarnaast idd wat zijn jullie plannen op de lange termijn. Wil je over een paar jaar samen een huis kopen dan kan die hypotheek op het verhuurde pand een groot probleem worden en de verkoop van het appartement is dan mogelijk ook een probleem als er een huurder in zit.

[ColeJ]

Mirved schreef op woensdag 19 juni 2019 @ 09:23:
[...]


Buiten enkel financiële afwegingen zou ik bovenstaande overwegingen van President zeker meewegen. Ga je ieder jaar opnieuw iemand zoeken (kans op leegstand en wat doet dat met je rendement?) of ga je iemand langdurig laten huren met het risico dat je er dan nog maar heel moeilijk vanaf komt.

Daarnaast idd wat zijn jullie plannen op de lange termijn. Wil je over een paar jaar samen een huis kopen dan kan die hypotheek op het verhuurde pand een groot probleem worden en de verkoop van het appartement is dan mogelijk ook een probleem als er een huurder in zit.

Qua financiering zal ik waarschijnlijk niet te maken krijgen met een reguliere bank/geldverstrekker maar dit zal komen uit de kring van ouders/schoonouders. Hierdoor zal een eventuele financiering op een vastgoedbelegging niet in de weg staan. Ik zal straks eens even het rendement uitrekenen.

Hypotheek annuiteit: EUR 700
Aflossing: EUR 320
VVE: EUR 150
Overig EUR 75 (verzekering etc)

Huuropbrengst: 1100 EUR

Ik betaal dus netto ongeveer EUR 600 (hyp-aflossing + VVE + Overig) en het brengt 1100 euro op. Ik kom hierbij uit op 500 euro netto per maand. Het pand is op dit moment EUR 225.000 waard en gefinancierd met op dit moment EUR 165.000.

[Sibylle]

ColeJ schreef op woensdag 19 juni 2019 @ 10:00:
[...]


Qua financiering zal ik waarschijnlijk niet te maken krijgen met een reguliere bank/geldverstrekker maar dit zal komen uit de kring van ouders/schoonouders. Hierdoor zal een eventuele financiering op een vastgoedbelegging niet in de weg staan. Ik zal straks eens even het rendement uitrekenen.

Hypotheek annuiteit: EUR 700
Aflossing: EUR 320
VVE: EUR 150
Overig EUR 75 (verzekering etc)

Huuropbrengst: 1100 EUR

Ik betaal dus netto ongeveer EUR 600 (hyp-aflossing + VVE + Overig) en het brengt 1100 euro op. Ik kom hierbij uit op 500 euro netto per maand. Het pand is op dit moment EUR 225.000 waard en gefinancierd met op dit moment EUR 165.000.

Je vergeet nog:
Leegstand (bijv. gemiddeld 1 maand per jaar): € 1100 / jaar
Beheerskosten (je moet toch de telefoon oppakken en dingen regelen): € ??/ jaar
Gemeentebelasting (OZB, waterschap, riool etc.): € 450/ jaar
Afschrijving en onderhoud (alle normale onderhoud buiten VVE): € 1000 / jaar

Echte bedragen zijn sterk afhankelijk van de specifieke situatie, maar toch al snel €2000-€2500,- per jaar aan extra kosten die je niet mag vergeten.

[ Voor 3% gewijzigd door Sibylle op 19-06-2019 10:59 ]

[rube]

Sibylle schreef op woensdag 19 juni 2019 @ 10:58:
[...]
Je vergeet nog:
Leegstand (bijv. gemiddeld 1 maand per jaar): € 1100 / jaar
Beheerskosten (je moet toch de telefoon oppakken en dingen regelen): € ??/ jaar
Gemeentebelasting (OZB, waterschap, riool etc.): € 450/ jaar
Afschrijving en onderhoud (alle normale onderhoud buiten VVE): € 1000 / jaar

Echte bedragen zijn sterk afhankelijk van de specifieke situatie, maar toch al snel €2000-€2500,- per jaar aan extra kosten die je niet mag vergeten.

Mee eens hoor, maar is heel erg afhankelijk van de situatie. Leegstand heb je in deze tijd als je het goed doet vrijwel niet. Gemeentebelasting kan al onder "overige" zitten. Beheerskosten: kun je waarschijnlijk ook wegstrepen tegen de beheerskosten van je aandelen portefeuille, tenzij je het uitbesteed natuurlijk.

Afschrijving en onderhoud: ja, is erg afhankelijk van het appartement, maar op langere termijn moet je wel wat reserveren.

Hij neemt echter ook niet de potentiële waarde stijging (op lange termijn) mee. Dat middelt dat wellicht weer wat uit met de afhscrijving en onderhoud buiten VVE.

[Tommie12]

ColeJ schreef op woensdag 19 juni 2019 @ 10:00:
[...]


Qua financiering zal ik waarschijnlijk niet te maken krijgen met een reguliere bank/geldverstrekker maar dit zal komen uit de kring van ouders/schoonouders. Hierdoor zal een eventuele financiering op een vastgoedbelegging niet in de weg staan. Ik zal straks eens even het rendement uitrekenen.

Hypotheek annuiteit: EUR 700
Aflossing: EUR 320
VVE: EUR 150
Overig EUR 75 (verzekering etc)

Huuropbrengst: 1100 EUR

Ik betaal dus netto ongeveer EUR 600 (hyp-aflossing + VVE + Overig) en het brengt 1100 euro op. Ik kom hierbij uit op 500 euro netto per maand. Het pand is op dit moment EUR 225.000 waard en gefinancierd met op dit moment EUR 165.000.

Dan zou ik het houden!

[ColeJ]

Opbrengsten:
Huur: EUR 13.200

Kosten:
Hypotheek: EUR 8.364 (annuiteiten)
VVE: EUR 1.776
Verzekeringen: EUR 480
Gemeente/WOZ: EUR 660
Totaal: EUR 11.280

Bruto winst: EUR 1.920 (cash)

Aflossing: EUR 4.080 (annuiteiten)

Netto winst: EUR 6.000

Als ik naar de marktwaarde van het pand kijk zit er momenteel een overwaarde op van ongeveer EUR 60.000. Dit komt neer op een rendement van 10,00%

[ Voor 178% gewijzigd door ColeJ op 19-06-2019 16:43 ]