Financiële onafhankelijkheid - Deel 3

[Baytep]

@Ko.Kane
Is het niet mogelijk om verschillende hyotheekdelen op ieders naam te zetten?
Dus jij 1 deel van 50% variable
zij 1 deel van 25% 10jaar vast
zij 1 deel van 25% variabel

En als dat al kan heb je best kans dat de hypotheekverlener dit een goede reden vindt om dan ook maar drie keer afsluitkosten te rekenen.

Maar als jullie enkel een hypotheek nodig hebben voor de helft van het bedrag (50% LTV) en jij de liquide midellen beschikbaar hebt om jouw deel af te tikken terwijl je vriendin er 7 jaar over doet... Dan lijkt me het risico dusdanig overzichtelijk dat ik de oplossing binnen de relatie zou zoeken, waarbij zij zich bij jouw verzekerd tegen te hoge rente oid...

[Tsurany]

@Baytep dit moet je echt zelf regelen, geen bank gaat akkoord met diverse leningdelen die verdeeld worden over de eigenaren. Beide eigenaren zijn gewoon voor 100% aansprakelijk voor de voledige hypotheekschuld.

[Ko.Kane]

@Baytep If shit hits the fan qua rente zou ik zowel mijn deel als haar deel kunnen afbetalen indien absoluut noodzakelijk. Er zijn echter twee redenen waarom ik dat wil voorkomen:

1) Dan zet ik groot deel van mijn FU money in. Als ik dat als het ware morgen al zou doen zou mijn buffer terug zijn naar nul. Hoe verder in de toekomst hoe meer tijd natuurlijk om te sparen. Onder voorbehoud van huidige inkomsten zou dat na paar jaar niet echt meer uitmaken, maar altijd een gok hoelang je goed blijft verdienen natuurlijk ivm loopbaan en markt ontwikkelingen.

2) Wij willen eigenlijk financiële gelijkheid in onze relatie en een afhankelijkheid creëren door geld intern tussen elkaar te lenen is vragen om spanningen, omdat ik mijn FU money mis, omdat ik hogere rente wil omdat ik opportunity costs heb omdat ik dat niet kan beleggen op dat moment, omdat mijn vriendin natuurlijk lage rente wil, etc dat lijkt mij alleen maar vragen om stress.

@Tsurany Ik heb inderdaad gevraagd of de bank een voorstel op papier zet met 1 financiering voor ons beiden met 75% variabel en 25% vaste rente. En onderling hebben wij dan de afspraak dat rente vast gedeelte voor mijn vriendin is.

[TucanoItaly]

Kapotlood schreef op woensdag 2 januari 2019 @ 16:27:
Zijn hier mensen die jaardeposito's aanhouden bij een buitenlandse EU-bank

Ik zit bij Advanzia, zitten in Luxemburg maar richten zich op de Duitse markt. Rente 0,5%.

[Mirved]

TucanoItaly schreef op donderdag 3 januari 2019 @ 07:34:
[...]


Ik zit bij Advanzia, zitten in Luxemburg maar richten zich op de Duitse markt. Rente 0,5%.

Is dit de basis rente of voor een jaardeposito?

[TucanoItaly]

Mirved schreef op donderdag 3 januari 2019 @ 07:46:
[...]


Is dit de basis rente of voor een jaardeposito?

Basis, ze hebben geen deposito's.

[Bulldock]

Ko.Kane schreef op woensdag 2 januari 2019 @ 18:36:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Wat zouden jullie doen in dit specifieke geval?

Kun je niet de rente 2 x variabel doen (50/50) en zodra de rente gaat stijgen zet je een deel (of twee) vast voor hoe lang je op dat moment wilt? Vastzetten koste mij niets.

Zo profiteer je voor beide delen van de lagere rente, maar kun je ook inspelen op de gewenste zekerheid per deel als daar aanleiding voor is.

[Kluifjes]

Members only: title

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Pannencouque]

Leuke sidehustle wel, als die zo lucratief is. Da's altijd mooi om erbij te kunnen (blijven) doen.

[Kapotlood]

Om ook even een update te geven en voor mezelf een stok achter de deur zodat ik er ook daadwerkelijk m'n best voor ga en blijf doen:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Ko.Kane]

Pascal.A schreef op donderdag 3 januari 2019 @ 08:47:
[...]

Kun je niet de rente 2 x variabel doen (50/50) en zodra de rente gaat stijgen zet je een deel (of twee) vast voor hoe lang je op dat moment wilt? Vastzetten koste mij niets.

Zo profiteer je voor beide delen van de lagere rente, maar kun je ook inspelen op de gewenste zekerheid per deel als daar aanleiding voor is.

Ik zal het zo nog navragen, maar uit mijn gesprek gister met de bank en uit de voorwaarden lijkt het veranderen van een hypotheek vorm: looptijd, vast naar fix steeds weer geld te kosten.

Moet zeggen dat me dat ook niet zo aantrekkelijk lijkt, maar meer last resort. Wij vinden nu de opslag voor van ongeveer 0,7% rente 10 jaar vast tov van 1 % flexibel al te "duur". Als de rente stijgt ben je vaak reactief dus, de rente gaat naar 2% en dan denk je: "tijd om vast te zetten". Dan is de kans dat de bank optie geeft voor 2,7-3% voor 10 jaar vast. Stopt uiteraard de excessen wel, dus zal het zeker vragen.

[Bulldock]

Ko.Kane schreef op donderdag 3 januari 2019 @ 10:52:
[...]

Ik zal het zo nog navragen, maar uit mijn gesprek gister met de bank en uit de voorwaarden lijkt het veranderen van een hypotheek vorm: looptijd, vast naar fix steeds weer geld te kosten.

Moet zeggen dat me dat ook niet zo aantrekkelijk lijkt, maar meer last resort. Wij vinden nu de opslag voor van ongeveer 0,7% rente 10 jaar vast tov van 1 % flexibel al te "duur". Als de rente stijgt ben je vaak reactief dus, de rente gaat naar 2% en dan denk je: "tijd om vast te zetten".

Klopt, je bent reactief, je gokt er dan eigenlijk op dat het voordeel dat je met de variabele rente haalt groter is dan de extra kosten door de hogere vaste rente die je bij het vastzetten hebt tov nu. Aan de andere kant kun je in theorie ook nog profiteren van tussentijdse dalingen (dat was in mijn geval zo), waardoor je op een lager % kunt vastzetten dan nu wordt aangeboden.

Variabele rente omzetten naar vaste rente
..Als u nu een variabele rente heeft, kunt u deze altijd omzetten naar een vaste rente. Dat regelt u makkelijk via Internet Bankieren en kost u niets.

https://www.abnamro.nl/nl...ente/variabele-rente.html

[Verwijderd]

Recent overgestapt naar Meesman maar wat ik wel jammer vind is de actualiteit van de koersen. Mijn portefeuille is nog steeds gebaseerd op koersen van 21 december 2018. Ik snap dat het allemaal low-budget is maar dit moet tegenwoordig toch niet zo moeilijk zijn.

Vraagje: wat betreft de transactiekosten, is dit per fonds bij Meesman of per totale periodieke inleg?

[ Voor 16% gewijzigd door Verwijderd op 03-01-2019 11:47 ]

[CaLeX]

Verwijderd schreef op donderdag 3 januari 2019 @ 11:45:
Recent overgestapt naar Meesman maar wat ik wel jammer vind is de actualiteit van de koersen. Mijn portefeuille is nog steeds gebaseerd op koersen van 21 december 2018. Ik snap dat het allemaal low-budget is maar dit moet tegenwoordig toch niet zo moeilijk zijn.

Klopt is ook niet zo moeilijk, maar geheel tegen de gedachtegang van meesman. Dus waarom zou het nodig zijn?

Alle opdrachten vanaf 21 december worden toch pas morgen uitgevoerd.

[Dennis606]

Verwijderd schreef op donderdag 3 januari 2019 @ 11:45:
Recent overgestapt naar Meesman maar wat ik wel jammer vind is de actualiteit van de koersen. Mijn portefeuille is nog steeds gebaseerd op koersen van 21 december 2018. Ik snap dat het allemaal low-budget is maar dit moet tegenwoordig toch niet zo moeilijk zijn.

Vraagje: wat betreft de transactiekosten, is dit per fonds bij Meesman of per totale periodieke inleg?

Is eenmalig dat het lang duurt door de timing van de feestdagen (allemaal op werkdagen). Normaal wordt het elke week bijgewerkt! Maandag om 18:00 uur zie je de nieuwe koers. Even geduld nog

[Sissors]

Verwijderd schreef op donderdag 3 januari 2019 @ 11:45:
Recent overgestapt naar Meesman maar wat ik wel jammer vind is de actualiteit van de koersen. Mijn portefeuille is nog steeds gebaseerd op koersen van 21 december 2018. Ik snap dat het allemaal low-budget is maar dit moet tegenwoordig toch niet zo moeilijk zijn.

Vraagje: wat betreft de transactiekosten, is dit per fonds bij Meesman of per totale periodieke inleg?

Transactiekosten zijn allemaal relatief aan inleg, er zijn geen vaste kosten. Dus maakt niet uit hoe het wordt berekend.

En tja, zoals andere al schreven is het idee van Meesman toch dat je niet continue naar de koersen kijkt. Ik kijk zelf paar keer per jaar: Een aantal keer omdat er hier wat over genoemd wordt en ik toch even ook kijk, en 1-2 keer per jaar om mijn grafiekje van mijn beleggingen te updaten. Die ik ook alleen voor de lol heb.

[Tdem]

Storender vind ik het dat Brand New Day gewoon nu al meer dan een week de mogelijkheid tot het aanpassen van inleg geblokt heeft...

[Verwijderd]

Tdem schreef op donderdag 3 januari 2019 @ 12:22:
Storender vind ik het dat Brand New Day gewoon nu al meer dan een week de mogelijkheid tot het aanpassen van inleg geblokt heeft...

Die module is altijd inactief tussen incasso en handelsmoment.

Je volgende inleg wordt pas over 3 weken afgeschreven, dus het maakt vrij weinig uit.
Alternatief kan je altijd zelf een bedrag overmaken (als je meer wil inleggen).

[Tdem]

Verwijderd schreef op donderdag 3 januari 2019 @ 12:36:
[...]

Die module is altijd inactief tussen incasso en handelsmoment.

Je volgende inleg wordt pas over 3 weken afgeschreven, dus het maakt vrij weinig uit.
Alternatief kan je altijd zelf een bedrag overmaken (als je meer wil inleggen).

Klopt. Maar ik wil het even stopzetten. En dan nu eerst buffer maximaliseren tot vermogensrendementheffing. En dan aan het einde van het jaar 1x extra inleggen en restant in hypotheek storten.

[Xanaroth]

Xanaroth schreef op vrijdag 5 januari 2018 @ 10:17:
Maar eens een 2017 post, kijken naar de eindstand.

- Savingsrate behaald van 11,47%.
Op zich is dat belabberd laag, maar gezien woning kopen+verhuizen, en alles wat daarbij komt kijken, in mijn ogen zeer acceptabel. Had al een aardige reservering liggen van 16k (kk etc) waardoor het toch lukte iets te sparen.

- Aandelen groei van 4,96%.
Geen recordjaar, met name door de wisselkoers (EUR/USD -12%) waar 30% van mijn vermogen zit. Maar goed, met een 0,05% spaarrente kan het natuurlijk nog veel slechter.

- Dividend groei van 34,26%.
Dat zijn veel leukere getallen dan de vermogens toename an sich, voornamelijk omdat dit volgt uit beleggingen in 2016 die pas in 2017 voor het eerst (volledig) dividend betaalden. Met een betere EUR/USD koers had dit nog wat hoger kunnen zijn, maar op zich is dit al voldoende groei om tevreden te zijn. Hiermee ook de grens van 1000 euro/jaar aan passief inkomen doorbroken.


Voor 2018 verwacht ik een betere vermogensgroei gezien er dit jaar geen nieuw huis op de planning staat. De savingsrate zal echter wel onder druk blijven staan, gezien ik alle kosten nog moet uitvogelen (gas/water/elektra/verzekeringen/belastingen/..) en de reserves weer aangevuld moeten worden. Wordt dus 2018 uitzitten tot de jaarrekeningen van een heel calenderjaar binnen zijn voor ik weer aan de getallen kan sleutelen. Krijg ook nog paar duizend van de belastingdienst, vanwege de kk die je deels kunt terugvorderen, maar dat zal helaas eenmalig zijn haha.
Zal dit jaar ook een mindere dividendgroei zien vanwege gebrek aan inleg in 2017, waardoor de groei voornamelijk moet komen uit dividend verhogingen.
Sta voor nu op +7% dividendgroei tegenover vorig jaar, en als die in december in elk geval >15% staat (paar dividendverhogingen, paar aankopen die in elk geval gedeeltelijk nog wel dit jaar uitkeren) ben ik tevreden. Met de belastingteruggave zal in elk geval 2019 weer een gezonde groei hebben.

Eens terugkijken op 2018, een jaar later.

- Savingsrate van 30,00% (kid you not) behaald op totale inkomen (werk+dividend etc). Mooie milestone gezien het voorgaande jaar, en exclusief zaken als aflossing hypotheek of stijging woningwaarde.

- Aandelen zijn kut. Uiteindelijk een rendement van -4,08% op de portefeille. Gelukkig lang niet zo erg als sommigen van -10/-20%, dus de keuze voor dividend (en defensieve) aandelen alsmede genoeg spreiding lijkt tot nu toe te werken.
Ondertussen ook een paar gekocht die al >50% daling achter de rug hebben, wat ervoor zou moeten zorgen dat ik straks bij herstel weer ook kan profiteren.

- Vermogen gaat gelukkig nog top, +14,92%. Niet slecht met dergelijk rendement. Laat ook zien dat ik nog in de echte opbouwfase zit waar rendement van ondergeschikt belang is, en vooral de inleg leidend is.

- Dividendgroei van 17,02%. Helaas geen herhaling van vorig jaar, ook al was het verwacht door de lage savingsrate in 2017. Toch nog altijd ruimschoots boven mijn target (13%+inflatie) of verwachting (15%) dus niet iets om over te treuren.

Al met al een respectabel jaar, met goede stijgingen all around.


2019 beloofd een bijzonder jaar te worden op financieel vlak. Meisje, liefde, samenwonen.. was niet het originele plan, maar de woning van +-1,5 jaar terug aangekocht staat weer in de verkoop. Zal naar verwachting richting de 40k opleveren (overwaarde+stuk afgeloste hypotheek+cash voorzieningen die vrijvallen) en veruit mijn beste belegging worden, dus echt treuren kan ik er niet om.
Betekend ook dat de lasten gehalveerd zullen worden ergens in de loop van het jaar.

Salarisontwikkeling zit ook weer in de lift. Moet de definitieve print nog krijgen, verwachting is dat de loonstrook in januari na wat verbeteringen in salaris en secundaire voorwaarden zo'n 10-15% hoger zal zijn.

Combinatie van hoger salaris en lagere kosten (afhankelijk van verkoop van de woning), betekend dat ik een 32,5-35% savingsrate verwacht aan het einde van dit jaar. Dat is exclusief wat er vrijkomt bij de verkoop, en ook afhankelijk van wanneer de woning van de hand gaat.

[Verwijderd]

Tdem schreef op donderdag 3 januari 2019 @ 13:00:
[...]

Klopt. Maar ik wil het even stopzetten. En dan nu eerst buffer maximaliseren tot vermogensrendementheffing. En dan aan het einde van het jaar 1x extra inleggen en restant in hypotheek storten.

Over een paar dagen kan je het weer aanpassen, dat is niet zo'n probleem toch?
Als je echt niet kan wachten misschien even de klantenservice mailen, die zijn meestal erg snel.

[Ko.Kane]

Bulldock schreef op donderdag 3 januari 2019 @ 11:05:
[...]


Klopt, je bent reactief, je gokt er dan eigenlijk op dat het voordeel dat je met de variabele rente haalt groter is dan de extra kosten door de hogere vaste rente die je bij het vastzetten hebt tov nu. Aan de andere kant kun je in theorie ook nog profiteren van tussentijdse dalingen (dat was in mijn geval zo), waardoor je op een lager % kunt vastzetten dan nu wordt aangeboden.


[...]

https://www.abnamro.nl/nl...ente/variabele-rente.html

Hier kost het 200€ Bearbeitungsgebühr... Maar het kan wel ieder moment. En 200€ is nog wel ok in geval van omzetten.

Aanbieding vandaag was: Variabele rente is 1%, en variabel is 1,79%, mede wegens lage LTV en goede krediet waardigheid.

[RichieB]

Bulldock schreef op donderdag 3 januari 2019 @ 11:05:
Klopt, je bent reactief, je gokt er dan eigenlijk op dat het voordeel dat je met de variabele rente haalt groter is dan de extra kosten door de hogere vaste rente die je bij het vastzetten hebt tov nu. Aan de andere kant kun je in theorie ook nog profiteren van tussentijdse dalingen (dat was in mijn geval zo), waardoor je op een lager % kunt vastzetten dan nu wordt aangeboden.

Waarom zou je het uiteindelijk toch vast willen zetten? Zeker als je van plan bent je hypotheek versneld af te lossen betaal je een flinke opslag waar je weinig aan hebt. Ik hou de hypotheekrentes van de Rabobank bij en de opslag voor het vastzetten voor 10 jaar^* is gegroeid van 13% in 2010 (1 jaar vast 4,5% vs 10 jaar vast 5,1%) naar 60% nu (1 jaar vast 1,5% 10 jaar vast 2,4%). Echt niet dat ik 60% meer rente ga betalen voor 9 jaar extra zekerheid. Tegen die tijd heb ik het grootste deel (waarschijnlijk compleet) al afgelost. Voor elke extra aflossing die je doet heb je wel die opslag voor 10 jaar vast betaald terwijl je daar helemaal geen risico mee liep (want je loste het eerder af).

* ik vergelijk met de rente voor 1 jaar ipv variabel omdat sinds eind 2011 de rente voor 1 jaar vast lager is dan de maandrente

[Ko.Kane]

@RichieB Bv het voorbeeld wat Bullock is een reden: als een dip voorzien is, kun je rente vast zetten in de buurt vd bodem.

Of zoals jouw data aangeeft 8 jaar geleden was de rente bijna 4x zo veel als nu. Stel dat ik nu variabel 1% heb, en nu zou fix 1,79% zijn (dat was mijn aanbod vd bank vandaag) Dan zou ik bv op moment dat het variabele rente 1,79% word serieus gaan verdiepen in de prognoses, wat is bv beleid van ECB misschien is er over 5 jaar een beleid om de Euribor weer naar 4% te brengen over periode van x jaar. In dat geval kun je het dan bv vast zetten op 2,3%.

Wat je wel feitelijk doet in beide gevallen is: timing the market.




Andere reden is dat als je bijvoorbeeld over 5 jaar door omstandigheden, zowel intern (kinderen, werk met lager inkomen kiezen), alsmede extern (gedwongen ontslag, zeikte, verlies op de beurs van je buffer) je je intentie om het snel af te betalen moet veranderen naar een long term aflossing over de gehele looptijd. In zo'n geval is het verschil tussen flexibel en vast momenteel erg weinig in procentpunten, voor mij is het momenteel 0,8% bij Rabobank dus blijkbaar nu 0,9% en in 2010 was dat 0,6%.

Niet dat ik nu dus voor vast kies, maar ik kan dus wel redenen verzinnen of groepen mensen die er verstandig aan doen om vaste rente te hebben.

[RichieB]

@Ko.Kane ik kan ook redenen bedenken om je rente langere tijd vast te willen zetten en jij noemt er een paar. Maar als je bezig bent met FO, je geld voor je laten werken, investeren in aandelen, etc voelt een grote opslag betalen voor 10 jaar (of zelfs langer) extra zekerheid niet echt logisch. Juist met de grote bedragen die er geleend worden kan het je geld opleveren door niet klakkeloos de rente lang vast te zetten.

Ik heb mijn eerste huis gekocht in 1999. Ik weet niet meer wat de rente was, maar hij stond wel 10+ jaar vast. Het was een starterswoning die ik na 5 jaar weer heb verkocht. De beleggingshypotheek was niet zo goed/bijzonder om mee te nemen naar het nieuwe huis. Het was gewoon heel slecht advies om de rente zo lang vast te zetten. Sindsdien heb ik de rente nooit langer dan 5 jaar vast gezet en achteraf gezien had ik dat nooit langer dan 1 jaar moeten doen.

Kies je bewust voor het langer vast zetten: prima! Maar reken wel door wat dit je kost en wat je daarvoor krijgt.

[Kapotlood]

Daar kwam ik ook achter, en niet eens omdat ik door had wat dat qua opslag extra kost (ben ik net even niet hypotheek-smart genoeg voor denk ik). Het hele simpele dat je voor langer de rente vastleggen ook automatisch hogere rente betaalt.

Dat lijkt me alleen interessant als je ook daadwerkelijk lang in hetzelfde huis verwacht te wonen, of de rente dusdanig laag staat dat het interessant is om je hypotheek mee te nemen naar je volgende huis.

Ik doe het zelf in ieder geval niet zo snel meer 😁

[ImaPseudonym]

Ik ben me voorzichtig aan het orienteren op de koop van een huis ergens later dit jaar. Wat verschillende scenarios doorrekenen m.b.t. de maandlasten om erachter te komen wat voor hypotheekbedrag we acceptabel vinden. Nu maakt een rentepercentage van 1.2 (5jr vast) vs 1.7(10jr vast) nogal uit voor de maandlasten, en is het uberhaupt nog maar de vraag of we 10 jaar gaan volmaken in dat huis of voor die tijd alweer verkast zijn.

In die zin zou ik graag 5jr vast nemen en het verschil in maandelijkse annuiteit t.o.v. 10jr vast extra aflossen. Het verschil in aflossing aan het einde van die 5 jaar is natuurlijk makkelijk door te rekenen.

Waar ik nu echter mee zit is het volgende:
Om deze keus weloverwogen te maken wil ik graag een soort worst-case scenario doorrekenen. Dus, tussen afsluiten hypotheek en einde van die 5 jaar is er een behoorlijke stijging van de hypotheekrente. Dat resulteert in een stijging van maandlasten na het aflopen van de rentevaste periode. Maar hoe kies je een rente voor dit worst-case scenario?
Ik zou natuurlijk een 'break-even point' kunnen berekenen: uitrekenen bij welke x de aflossing na 10jr rentevast a 1.7% gelijk is aan de aflossing na 5jr rentevast a 1.2% en 5jr a x%, maar dat vertelt me nog niet of x een redelijke inschatting is van de rente over 5 jaar of juist te positief of te negatief.

[ Voor 0% gewijzigd door ImaPseudonym op 04-01-2019 09:57 . Reden: Fix styling ]

[Kapotlood]

Het is denk ik ook een beetje koffiedik kijken: je weet namelijk niet hoe de economie en rente er over 5 jaar uit ziet, maar evenmin of je inkomen omhoog of omlaag gaan. Hoewel je met dat laatste waarschijnlijk wel een redelijke inschatting kan maken.

Daarnaast: wat doe je als je je armen of benen breekt over twee jaar?

Het is persoonlijk, maar ik zou eerder kijken naar wat je nu beter kunt gebruiken en hoe lang je inderdaad in het huis wilt blijven wonen.

[Lointje]

Hier mijn overzichtje voor 2018. Even ter herinnering dat het gaat om België dus dat sommige dingen absurd hoog kunnen lijken (internet + tv) en andere absurd laag (waar is je zorgverzekering).

ugh je kan geen tabel maken in Members only tags

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Xanaroth]

ImaPseudonym schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 09:55:
Ik ben me voorzichtig aan het orienteren op de koop van een huis ergens later dit jaar. Wat verschillende scenarios doorrekenen m.b.t. de maandlasten om erachter te komen wat voor hypotheekbedrag we acceptabel vinden. Nu maakt een rentepercentage van 1.2 (5jr vast) vs 1.7(10jr vast) nogal uit voor de maandlasten, en is het uberhaupt nog maar de vraag of we 10 jaar gaan volmaken in dat huis of voor die tijd alweer verkast zijn.

In die zin zou ik graag 5jr vast nemen en het verschil in maandelijkse annuiteit t.o.v. 10jr vast extra aflossen. Het verschil in aflossing aan het einde van die 5 jaar is natuurlijk makkelijk door te rekenen.

Waar ik nu echter mee zit is het volgende:
Om deze keus weloverwogen te maken wil ik graag een soort worst-case scenario doorrekenen. Dus, tussen afsluiten hypotheek en einde van die 5 jaar is er een behoorlijke stijging van de hypotheekrente. Dat resulteert in een stijging van maandlasten na het aflopen van de rentevaste periode. Maar hoe kies je een rente voor dit worst-case scenario?
Ik zou natuurlijk een 'break-even point' kunnen berekenen: uitrekenen bij welke x de aflossing na 10jr rentevast a 1.7% gelijk is aan de aflossing na 5jr rentevast a 1.2% en 5jr a x%, maar dat vertelt me nog niet of x een redelijke inschatting is van de rente over 5 jaar of juist te positief of te negatief.

Hoe lang je de rente vastzet heeft namelijk significant invloed op je maandlasten, maar ook wat je kunt lenen. Bijvoorbeeld bij 10jr 1,7% krijg je 180k en bij 5jr moeten ze 5% (?) rekenrente hanteren en kun je ineens 150-160k lenen, zo niet minder.
Verder is 1,2% (zeg 0,6% na HRA) en 1,7% (zeg 0,8% na HRA) echt peanuts, bijna niet merkbaar.

Ter vergelijking, ik heb 2 componenten van 1,6% 10jr en 2,4% 20jr. Verschil ertussen in maandbedrag is 10%. Ik betaal 50% meer rente, maar mijn bruto lasten zijn 10% hoger. Bruto, want ik krijg meer HRA dus netto is het verschil kleiner.

Volgens mij kun je beter eerst eens internetten en met mensen praten die verstand hebben (adviseurs), in plaats van jezelf gekmaken in een race-to-the-bottom.

[Ko.Kane]

Xanaroth schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 10:09:
[...]


Hoe lang je de rente vastzet heeft namelijk significant invloed op je maandlasten, maar ook wat je kunt lenen. Bijvoorbeeld bij 10jr 1,7% krijg je 180k en bij 5jr moeten ze 5% (?) rekenrente hanteren en kun je ineens 150-160k lenen, zo niet minder.
Verder is 1,2% (zeg 0,6% na HRA) en 1,7% (zeg 0,8% na HRA) echt peanuts, bijna niet merkbaar.

Ter vergelijking, ik heb 2 componenten van 1,6% 10jr en 2,4% 20jr. Verschil ertussen in maandbedrag is 10%. Ik betaal 50% meer rente, maar mijn bruto lasten zijn 10% hoger. Bruto, want ik krijg meer HRA dus netto is het verschil kleiner.

Volgens mij kun je beter eerst eens internetten en met mensen praten die verstand hebben (adviseurs), in plaats van jezelf gekmaken in een race-to-the-bottom.

@ImaPseudonym als bovenstaande tekst van Xanaroth niet extreem logisch voor je klinkt en je niet uit je hoofd weet wat logische worst case rente is: dan inderdaad goed advies in winnen EN zelf inlezen want adviseurs die zelf ook hypotheken aanbieden hebben natuurlijk ook wat andere incentives.

En maak een sheet om te rekenen: ik heb een sheet gemaakt met deze info: http://www.hypotheekrente...l/annuiteit-berekenen.php

Impact stijgende rente (nog zonder HRA), bij 200k hypotheek, looptijd 25 jaar, maand bedrag:

1.1%: 754€
1,7%: 819€
3.0%: 948€
5.0%: 1169€

5% is absoluut normaal getal, dat was nog in 2010. HRA is waarschijnlijk tegen einde looptijd van hypotheek toch afgebouwd, juist in periode dat de kans op hogere rente reëler is.

Maar kijk long term: https://www.businessinsid...d-laag-de-hypotheekrente/


De huidige situatie is best wel exceptioneel: Euribor negatief, hypotheekrente onder de inflatie.. Op korte termijn gaat dat niet zo maar weer na 5% dat zou altijd langzaam gefaseerd gaan omdat het anders schokken in de economie brengt die geen EU of ECB wil riskeren. Het is ook maar de vraag of, en hoe snel, we weer terug komen in 'normale' rentetarieven tov inflatie etc. (Merk op aanhalingstekens om normaal, want misschien is huidige situatie en systeem het nieuwe normaal voor komende tig jaar)

Mijn inziens is hoelang je ergens gaat wonen maar beperkt interessant omdat je je hypotheek kan overzetten naar volgend huis. Het is meer de vraag hoelang je denkt te moeten financieren in je leven in algemeen. Voor mij is dat extreem kort en dus ik hoef alleen maar inschatting te hebben van de komende jaren.

Is het nu zo dat je waarschijnlijk wel 20-30 jaar aan een hypotheek vast zit, of je hebt de intentie om je 30jaar hypotheek in 20 jaar af te lossen, dan is het extreem lastige keuze. Historisch gezien en ook mathematisch kun je eigenlijk nauwelijks lager vastzetten dan nu: Bij mijn bank is namelijk rentepercentage Euribor+1,25%, maar nooit lager dan 0%, maw euribor -1,5% dan is mijn hypotheekrente 0% ipv -0,25%. Fix tarief is variabele plus ~0,x-1,x punt erboven op. Dus heel misschien heb je nog ooit kans op een fix tarief van 1%, maar alleen indien Euribor nog lager gaat.

Andere optiek is, of keerzijde van de medaille is: gewoon variabel nemen want nu goedkoper, en mocht de rente stijgen en dus je maandkosten is het maar afwachten of dat een reëel issue is, want: inflatie en loonontwikkeling/indexatie. Nu is de inflatie hoger dan de hypotheekrente, maw je schuld wordt al minder zou je aflossingsvrij hebben. Het is goed mogelijk dat "1.1%: 754€" nu en "5.0%: 1169€" in 10 jaar tijd de zelfde waarde of zelf minder vertegenwoordigd. Dan is het getal wel hoger maar is het minder deel van je maandbudget in de toekomst.

Belangrijk is er een gevoel voor te ontwikkelen en te snappen dat het een multi-variabel probleem is waar een perfecte keuze erg lastig is. Maar je probeert een zo goed passende keuze te maken. Een deel daarvan is ook je eigen psychologie en risicoprofiel: als je door het kiezen van variabel een app op je mobiel installeert en je elke dag de rente stand controleert en je bij elke 0,1% stijging een hartverzakking krijgt zou ik dat ook mee laten wegen.

Als laatste is er natuurlijk in veel advies van mensen een winner of losers bias, gebaseerd op hun N=1 situatie. Iedereen die de afgelopen jaren had vastgezet zegt "had ik nooit moeten doen", dat zeggen ze alleen maar omdat de rente nu (nog) lager staat. Als we terug waren op jaren tachtig stand hadden dezelfde mensen gezegd "vastzetten is mijn beste keus ooit geweest".

[murphsy]

Bedankt voor het delen @Lointje. Wat mij opvalt is dat je boodschappen kostenpost enorm laag is, en je kleding ook. En € 0 voor vakantie. Is dat houdbaar en wenselijk? Ik zie ook niet hoe je je auto afschrijft, die dingen gaan helaas niet eeuwig mee. Zet je die gewoon in één keer als uitgave neer, mocht je hem moeten vervangen? De kosten voor meubels lijk je namelijk wel te spreiden over de maanden?

[Baytep]

Vind het ook best een dure brandverzekering

[ph4ge]

Ko.Kane schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 11:27:
Als laatste is er natuurlijk in veel advies van mensen een winner of losers bias, gebaseerd op hun N=1 situatie. Iedereen die de afgelopen jaren had vastgezet zegt "had ik nooit moeten doen", dat zeggen ze alleen maar omdat de rente nu (nog) lager staat. Als we terug waren op jaren tachtig stand hadden dezelfde mensen gezegd "vastzetten is mijn beste keus ooit geweest".
[Afbeelding]

Het enige wat je zeker weet is dat zekerheid ook geld kost. In principe zou dat er voor moeten zorgen dat de kans dat vastzetten duurder is dan variabel net iets groter is. Dat is uiteindelijk een deel van het business model van hypotheekverstrekkers.

[Lointje]

murphsy schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 11:55:
Bedankt voor het delen @Lointje. Wat mij opvalt is dat je boodschappen kostenpost enorm laag is, en je kleding ook. En € 0 voor vakantie. Is dat houdbaar en wenselijk? Ik zie ook niet hoe je je auto afschrijft, die dingen gaan helaas niet eeuwig mee. Zet je die gewoon in één keer als uitgave neer, mocht je hem moeten vervangen? De kosten voor meubels lijk je namelijk wel te spreiden over de maanden?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 4% gewijzigd door Lointje op 04-01-2019 13:50 ]

[VidaR-9]

@ImaPseudonym wat je ook in de overweging kan meenemen is in hoeverre je richting je max hypotheek zit; welke loonstijgingen je verwacht in je carrière.

In mijn geval is dit juist relevant bijv: ga aardig richting mijn max leenbedrag - verwacht geen super stappen in carrière. Dit maakt dat ik risicoprofiel voor mezelf aan pas, want: relatief beperkte mogelijkheden om versneld af te lossen EN om maandlasten bij grote rentestijgingen op te vangen.

[Verwijderd]

Lointje schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 10:08:
Hier mijn overzichtje voor 2018. Even ter herinnering dat het gaat om België dus dat sommige dingen absurd hoog kunnen lijken (internet + tv) en andere absurd laag (waar is je zorgverzekering).

ugh je kan geen tabel maken in Members only tags

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Mr. Awesome]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 14:05:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Hij zegt al 2 posts op rij dat hij dit jaar geen geld aan vakantie heeft (kunnen) uitgegeven wegens ziekte.

[Sissors]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[finsdefis]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 14:05:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Het is altijd goed om een spiegel voor te houden en kritische vragen te stellen, denk ik. Is het op dit moment gebalanceerd of schiet je te ver door naar kant x of y?

Maar sommige mensen hebben gewoon niet zulke luxe en dure hobby's, zoals je zelf ook al suggereert in je laatste zin. Bovendien kan ik best veel verzinnen met dat bedrag per maand als ik (in mijn eigen geval) alcohol/eten buiten de deur buiten beschouwing laat. Van museumkaart tot activiteiten in de natuur en van spellen/gamen met vrienden tot lezen. Meer uitgeven staat niet per definitie gelijk aan leukere activiteiten voor ieder indvidu

_{ik doe dit even buiten de mo-tags, vanwege de algemene aard van mijn reactie.}

[Verwijderd]

[quote]Sissors schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 14:10:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Lointje]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 14:05:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Baytep]

Lointje schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 14:49:
[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Soort Belgische Hollander dus...

[Sissors]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 14:22:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Je bedoelt behalve dat hij dat letterlijk al twee keer had geschreven?

Niet alleen hobby's, maar ook dagjes uit, etentjes, kroegbezoek, museum, noem het maar op.

Dat zijn allemaal dingen waar ik ook niet veel aan besteed. Etentje weleens, maar kroegbezoek echt alleen een enkele keer bij een sociale verplichting, museums heb ik op een enkele uitzondering niks mee. Mijn laatste dagje uit was naar de hoge veluwe, zoveel kost de entree daar ook niet

[capellio]

Voor het gevoel heb ik ook maar eens de balans van 2018 opgemaakt.

Wat ik al wist is dat mijn SR omhoog gestuwd wordt door extra aflossingen in de woning. Discussie rondom wel/niet aflossen i.p.v. beleggen is hier niet aan de orde, daar ben ik eerder op in gegaan.

Wat ik me afvraag is of jullie de woning meerekenen in het vermogen en op basis van welke basisgegevens?

Bijv. Ik heb het huis 3 jaar geleden gekocht en eigenlijk extreem veel afgelost. Vorige maand een taxatie gedaan en daardoor een LTV <55%. Nu kan ik de woning als vermogen zijnde op 3 manieren benaderen:
1) Taxatiewaarde - resterende schuld = vermogen
2) Aankoopwaarde - resterende schuld = vermogen
3) is geen vermogen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Verwijderd]

Sissors schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 15:24:
[...]


Je bedoelt behalve dat hij dat letterlijk al twee keer had geschreven?

Het staat er gewoon niet. Het heeft te maken met de ziekte, maar er staat gewoonweg niet dat hij te ziek was om op vakantie te kunnen. Je kan dus net zo goed erin lezen dat hij per se op een bepaalde savings rate uit wil komen, en daarom niet op vakantie is gegaan. Wat gelukkig dus niet zo is.

Dat zijn allemaal dingen waar ik ook niet veel aan besteed. Etentje weleens, maar kroegbezoek echt alleen een enkele keer bij een sociale verplichting, museums heb ik op een enkele uitzondering niks mee. Mijn laatste dagje uit was naar de hoge veluwe, zoveel kost de entree daar ook niet

Whatever floats your boat. Ik ben hier niet om waardeoordelen te geven, volgens mij heb ik dat vaak genoeg duidelijk gemaakt.

[Hmmbob]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 15:30:
Het staat er gewoon niet. Het heeft te maken met de ziekte, maar er staat gewoonweg niet dat hij te ziek was om op vakantie te kunnen. Je kan dus net zo goed erin lezen dat hij per se op een bepaalde savings rate uit wil komen, en daarom niet op vakantie is gegaan. Wat gelukkig dus niet zo is.

Ik snap echt niet hoe je dit anders kan interpreteren :

Lointje schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 10:08:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Lointje schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 14:49:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 24% gewijzigd door Hmmbob op 04-01-2019 15:35 ]

[Sissors]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 15:30:
[...]

Het staat er gewoon niet. Het heeft te maken met de ziekte, maar er staat gewoonweg niet dat hij te ziek was om op vakantie te kunnen. Je kan dus net zo goed erin lezen dat hij per se op een bepaalde savings rate uit wil komen, en daarom niet op vakantie is gegaan. Wat gelukkig dus niet zo is.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

...

De eerste zou je misschien nog anders kunnen lezen (al kan je ook wel 1+1=2 doen en ervan uitgaan dat het met elkaar te maken heeft).

[ Voor 7% gewijzigd door Sissors op 04-01-2019 15:34 ]

[zeeg]

Update per 31-12-2017:

code:

activa                     passiva
7,9% spaargeld             50% hypotheekschuld 
0,2% beleggingen           50% eigen vermogen
7,9% bankspaarpolis
84,0% vastgoed
===+                       ===+
100%                       100%

Update per 31-12-2018:

code:

activa                     passiva
21,1% spaargeld            27,3 % hypotheekschuld 
1,2% beleggingen           72,7% eigen vermogen
77,7% vastgoed
===+                       ===+
100%                       100%

(bankspaarpolis nu van hypotheek afgetrokken, schenking ontvangen en huis meer waard geworden).

[Ko.Kane]

ph4ge schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 13:36:
[...]

Het enige wat je zeker weet is dat zekerheid ook geld kost. In principe zou dat er voor moeten zorgen dat de kans dat vastzetten duurder is dan variabel net iets groter is. Dat is uiteindelijk een deel van het business model van hypotheekverstrekkers.

Dat is lastige, want ik werk niet bij een bank, maar het kan niet anders zijn dat ook een bank van zekerheid houdt. Zekerheid werkt twee kanten op. Zij sluiten echter continue een batch hypotheken af met steeds een risico opslag. Ik vermoed dat een deel component voor een bank ook zekerheid boekhoudkundig op de longterm is. Maw de bank denkt dus bij het bieden van een 1,7% vaste rente voor 10 jaar nu, niet perse dat de gemiddelde rente over 10 jaar net iets lager ligt, bv 1,6%, dat kan misschien ook wel op 2,5% liggen. Maar als de rente stijgt sluiten ze volgend jaar 10jaar vast af op 1,9%. En zo hebben ze stack van langlopende hypotheken waar bij over 9 jaar de rente misschien 2% is maar die van 1,7% loopt binnen jaar af en die van 1,9% over twee jaar, maar de laatste vaste rente hypotheek die ze hebben afgesloten is tzt 2,9 die nog 10 jaar loopt. Zo hebben ze altijd een mix van verschillende looptijden met deel misschien onder de huidige rente, maar toch het meeste met langste looptijden erboven.

De Bank zijn voordeel is ook vaste langlopende contracten, die ze het liefst niet versneld afgelost zien (ontmoedigingsbeleid met boete rente) omdat je daar beter beleid op kan voeren als bank. (Zelfde reden dat een deposito spaarrekening hoger rendement heeft).

Als huizenkoper bezit je maar 1 hypotheek en zou best kunnen zijn dat nu 10jr vast zetten voor 1,7% of 20jr voor 2,3% een goede opportunity is! Maar dat weet je helaas pas echt zeker over 20!
Het lijkt mij statistisch wel evident dat hypotheek vastzetten in periode dat de rente 5% is stuk meer kans heeft of slecht uitpakken dan dan nu vastzetten op 1,7%. Ook de impact van foute keuze is nu minder: als je nu vast zet en het blijft rond 1% variabel voor 20jr dan betaal je 1% teveel, als je in 2010 had vast gezet op 5% en het blijft zo door gaan of desnoods naar 2,5% dan betaal je dus 1%-2,5% te veel.

[Verwijderd]

capellio schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 15:26:
Wat ik al wist is dat mijn SR omhoog gestuwd wordt door extra aflossingen in de woning.

Hoe bedoel je dit? Aflossen is een verschuiving van vermogen, daar komen geen inkomsten of uitgaven aan te pas (dus geen verandering in SR). Je verschuift geld dat je op een eerder moment hebt gespaard.

Of bedoel je dat door de aflossingen je maandlasten lager zijn waardoor je meer overhoudt elke maand?

[Ko.Kane]

capellio schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 15:26:
Voor het gevoel heb ik ook maar eens de balans van 2018 opgemaakt.

Wat ik al wist is dat mijn SR omhoog gestuwd wordt door extra aflossingen in de woning. Discussie rondom wel/niet aflossen i.p.v. beleggen is hier niet aan de orde, daar ben ik eerder op in gegaan.

Wat ik me afvraag is of jullie de woning meerekenen in het vermogen en op basis van welke basisgegevens?

Bijv. Ik heb het huis 3 jaar geleden gekocht en eigenlijk extreem veel afgelost. Vorige maand een taxatie gedaan en daardoor een LTV <55%. Nu kan ik de woning als vermogen zijnde op 3 manieren benaderen:
1) Taxatiewaarde - resterende schuld = vermogen
2) Aankoopwaarde - resterende schuld = vermogen
3) is geen vermogen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik zeg nummer 1: je begint met nummer 2 totdat je gegronde reden hebt om waarde van woning te veranderen (hertaxatie, renovaties, verkoop van identieke woning van buren etc). Je houdt als het ware de laatst gegeneerde marketprice aan net als met je ETF's. Met de opmerking dat het dus ongerealiseerde winst is, net als ETF die je bezit en niet verkoopt.
Optie 3 is mijn inziens niet praktisch, geeft ook vertekend beeld, want:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

---

Ik denk dat je bv op een budget van een bijstandstrekker nog een goed FO leven kan hebben, door de juiste keuzes te maken. Want even heel erg stigmatiserend: veel mensen op bijstandsnivo gaan helemaal niet goed met geld om, en hebben geen beleid, maar wel TV op afbetaling en drinken op de pof in de buurt kroeg...

Ik denk dat hebben of vinden van alternatieve hobbies die je plezier maken maar goedkoper zijn wel aansluit bij FO.

---

Mensen die dividend inkomsten melden: waar krijgen jullie dat uit? Tips voor dividend uitkerende (ETF) fondsen of aandelen? (Bij voorkeur via deGiro)

[Verwijderd]

Hmmbob schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 15:32:
[...]

Ik snap echt niet hoe je dit anders kan interpreteren :

[...]


[...]

Interpreteren, exact. Het staat er dus niet. Het is jouw perceptie van wat iemand ander wel eens zou kunnen bedoelen. Maar het staat er niet, vandaar dat ik er naar vraag. Assumption is the mother, je kent het wel.

Nu heb ik er wel genoeg woorden aan vuil gemaakt.

[x37]

@Ko.Kane @Xanaroth @ImaPseudonym
Vergeet ook niet dat bij een annuitaire hypotheek het rentepercentage een grote invloed heeft op de verdeling van de aflossing gedurende de looptijd van de hypotheek. E.g. bij 0% is het gelijk aan een lineaire hypotheek en bij een hoog percentage ga je juist pas in de laatste jaren veel aflossen. Effect is dat bij een annuitaire hypotheek met een lager percentage niet alleen je maandbedrag over de hele looptijd lager is, maar ook dat je zelfs met een lager maandbedrag in de eerste jaren meer aflost dan met een hoger percentage.

Contraintuitief misschien, maar dat verschil moet je wel meenemen. Het verschil in extra aflossing na X jaar is daarom niet alleen het lagere maandbedrag wat je in extra aflossing steekt, maar ook dat je uberhaupt meer aflost in de eerste jaren.

Je kunt ook nog simpel redeneren:
Banken kunnen echt wel beter rekenen dan jij, dus die opslag voor een langere periodes vast dekt zeker wel het risico voor de bank op misgelopen renteopbrengst. Bij die berekening gaat de bank ook uit van de minimale aflossing, dus als je van plan bent (veel) extra af te lossen, dan is het zeker gunstiger om een korte rentevaste periode te kiezen. Vermits je het risico kunt dragen.

IIRC kon @Ko.Kane het risico eigenlijk wel zelf dragen. Basically kom je dan hier op uit:
http://www.mrmoneymustach...ople-who-are-bad-at-math/
Helemaal variabel en het risico lekker zelf verzekeren.

Wij hebben 20jr vast genomen, omdat dat volgens ons de termijn is dat we de Hypotheek wel afgelost kunnen hebben. Strikt genomen hadden we dan nog steeds beter een kortere vast periode kunnen kiezen, maar volgens vriendinlief was dit al het compromis. Toen waren onze financien ook nog minder, minder zeker en waren we niet echt met FO bezig.

[Aikon]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 15:30:
[...]

Het staat er gewoon niet.

Het staat er wel degelijk duidelijk. Net als zijn verzoek e.e.a. tussen membersonly tags te houden dus pas je post nog even aan aub.

[Hmmbob]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 16:08:
[...]

Interpreteren, exact. Het staat er dus niet. Het is jouw perceptie van wat iemand ander wel eens zou kunnen bedoelen. Maar het staat er niet, vandaar dat ik er naar vraag. Assumption is the mother, je kent het wel.

Ok, ik merk dat het me heel veel moeite kost om normaal op je te reageren. Ik doe nog 1 poging, met een hele simpele quote van maar een paar woorden: misschien dat dat lukt.

Lointje schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 14:49:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 52% gewijzigd door Hmmbob op 04-01-2019 18:44 ]

[x37]

Naar aanleiding @assje's post ben ik even aan het rekenen geslagen. Die tabel was namelijk al uit 2016. Verschillende dingen zijn anders:
- IB tarief is gewijzigd
- Eigen Woning Forfait is gewijzigd
- assje nam de AHK niet mee, terwijl de meeste mensen toch in het degressieve deel van de AHK zitten
- 'Wet Hillen' wordt uitgefaseerd beginnend dit jaar met 1/30ste per jaar

Grafiek:


Uitleg:
Hypotheekrenteaftrek verminderd je belastbare inkomen. Daardoor hoef je minder inkomstenbelasting te betalen én krijg je meer algemene heffingskorting (AHK) (bij inkomens van ~20k tot ~68k). Daar tegenover staat een bijtelling, namelijk het eigen woning forfait (EWF). Deze verhoogd je belastbare inkomen (en daarmee je inkomstenbelasting én verlaagd je AHK) en hangt af van de WOZ-waarde. Minister Hillen heeft echter weer een extra heffingskorting ingevoerd (heffingskorting geringe of geen eigen woning schuld aka 'Wet HIillen') die deze bijtelling ongedaan maakt als de aftrekbare rente minder is dan het EWF. Daardoor heb je effectief 0 voordeel van je renteaftrek als deze minder is dan je EWF. Alleen het deel renteaftrek hoger dan het EWF levert effectief voordeel op. Dit is dus effectief een drempel die je van de aftrekbare hypotheekrente af moet trekken. Echter is met Belastingplan 2019 een afbouw van Wet Hillen geïntroduceerd die deze in met 1/30 per jaar afbouwt tot hij 0 is in 2048. In 2019 is daardoor nog 96,667% van deze aftrek toepasbaar.

Source:
Als iemand de grafiek wil namaken, dan is hier de formule:

code:

=if((LTV*Rente-EWF*EWFPERC)/(Rente*LTV)*IB<0;0;(Rente*LTV-EWF*EWFPERC)/(LTV*Rente)*IB)

TL;DR:
Er is een 30 jaar lineair afbouwende heffingskorting ter compensatie van een bijtelling die afhankelijk is van je WOZ en HRA die daardoor fungeert als een drempel voor de HRA.


Deze tabel is voor mensen die in schijf 2 & 3 vallen. Ik weet niet hoe de maximering van de aftrekbare rente exact geïmplementeerd is en of deze daardoor ook het voordeel AHK beperkt. Dit jaar blijven mensen in schijf 2 & 3 zelfs met de AHK onder de maximering van de aftrek, dus maakt het niet zo veel uit. Als iemand mij kan uitleggen hoe die maximering exact wordt toegepast dan kan ik ook gemakkelijk de grafiek voor schijf 4 maken. Trouwens ook voor alle toekomstige jaren, want door die afbouw van Wet Hillen wordt het voordeel van aftrekken steeds ietsjes groter. Alvast bedankt!

[ Voor 2% gewijzigd door x37 op 11-03-2019 22:11 . Reden: grafiek bijgewerkt n.a.v. @kpg ]

[Verwijderd]

@x37 Mooi overzicht weer, alleen is het tarief voor EWF 0,65% in 2019.
Ook de afbouw arbeidskorting lijkt me te ontbreken. Daarmee komen veel mensen op een marginaal belastingtarief van 49,25%.
Daarbij is er de afbouw HRA, waarbij je eigenlijk al vanaf een inkomen van 34k op het maximale aftrektarief van 49% zit

[x37]

@kpg waar heb jij het EWF voor 2019 gevonden? Ik kan namelijk niet recenter dan 2018 vinden. Als het klopt dan pas ik de grafiek namelijk graag aan.

Arbeidskorting wordt over het arbeidsloon berekend en niet over alle inkomsten, dus voor zover ik kan vinden wordt die niet beïnvloed door de HRA.

[Verwijderd]

x37 schreef op zaterdag 5 januari 2019 @ 10:07:
@kpg waar heb jij het EWF voor 2019 gevonden? Ik kan namelijk niet recenter dan 2018 vinden. Als het klopt dan pas ik de grafiek namelijk graag aan.

Arbeidskorting wordt over het arbeidsloon berekend en niet over alle inkomsten, dus voor zover ik kan vinden wordt die niet beïnvloed door de HRA.

Je hebt gelijk, arbeidskorting doet niets voor hypotheekrenteaftrek. Toch wat geleerd vandaag

EWF voor 2019 kan ik zo snel niet vinden op de site van de belastingdienst, maar was deel van een meerjaren belastingplan van de regering dus wel definitief. Zie bijvoorbeeld hier.

[capellio]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 15:54:
[...]
Hoe bedoel je dit? Aflossen is een verschuiving van vermogen, daar komen geen inkomsten of uitgaven aan te pas (dus geen verandering in SR). Je verschuift geld dat je op een eerder moment hebt gespaard.

Of bedoel je dat door de aflossingen je maandlasten lager zijn waardoor je meer overhoudt elke maand?

Eigenlijk gooi ik alles wat ik inzet t.b.v. FO op 1 hoop, of dat nu pensioen, aandelen, cash of aflossing is (buffer laat ik hierbuiten). En die hoop projecteer ik tegen mijn netto inkomen en dat percentage noem ik mijn SR, de verdeling van die hoop staat daar wat mij betreft los van.

Ik spaar ook niet apart voor de aflossingen (niet meer, wel gedaan, beviel niet). Ik betaal maandelijks mijn aflossing (en rente) en los vervolgens iedere maand extra af om gemiddeld hetzelfde uit te geven.

De eigen woning blijft een raar ding.

Ko.Kane schreef op vrijdag 4 januari 2019 @ 16:07:
[...]
Optie 3 is mijn inziens niet praktisch, geeft ook vertekend beeld, want:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Dat is precies wat ik bedoel, waar laat je de waarde van de woning. Waarde in de woning is bij mij ongeveer gelijk aan de pensioenpot dus ik weet dat het bij mij wel goed zit maar het kan al snel een vertekend beeld geven.

Dividend uitkeringen kun je bij binck/fundcoach/degiro gewoon bij je transacties terugvinden, volgens mij bij beide in een apart tabblad (gisteren nog erbij gehaald)

[Verwijderd]

capellio schreef op zaterdag 5 januari 2019 @ 11:19:
[...]

Eigenlijk gooi ik alles wat ik inzet t.b.v. FO op 1 hoop, of dat nu pensioen, aandelen, cash of aflossing is (buffer laat ik hierbuiten). En die hoop projecteer ik tegen mijn netto inkomen en dat percentage noem ik mijn SR, de verdeling van die hoop staat daar wat mij betreft los van.

Ik spaar ook niet apart voor de aflossingen (niet meer, wel gedaan, beviel niet). Ik betaal maandelijks mijn aflossing (en rente) en los vervolgens iedere maand extra af om gemiddeld hetzelfde uit te geven.

De eigen woning blijft een raar ding.

Maar als je niet extra had afgelost, zou je meer cash hebben gespaard. Je SR was dan hetzelfde geweest.
Niet het aflossen (of investeren) bezorgt je een hogere SR, maar het niet uitgeven van een deel van je inkomsten

[Ko.Kane]

capellio schreef op zaterdag 5 januari 2019 @ 11:19:
[...]

Eigenlijk gooi ik alles wat ik inzet t.b.v. FO op 1 hoop, of dat nu pensioen, aandelen, cash of aflossing is (buffer laat ik hierbuiten). En die hoop projecteer ik tegen mijn netto inkomen en dat percentage noem ik mijn SR, de verdeling van die hoop staat daar wat mij betreft los van.

Ik spaar ook niet apart voor de aflossingen (niet meer, wel gedaan, beviel niet). Ik betaal maandelijks mijn aflossing (en rente) en los vervolgens iedere maand extra af om gemiddeld hetzelfde uit te geven.

De eigen woning blijft een raar ding.


[...]


Dat is precies wat ik bedoel, waar laat je de waarde van de woning. Waarde in de woning is bij mij ongeveer gelijk aan de pensioenpot dus ik weet dat het bij mij wel goed zit maar het kan al snel een vertekend beeld geven.

Zo gek is het toch niet? Het is toch feitelijk iets wat je bezit? Uiteindelijk kan je het ook meenemen in verdeling van 'portfolio": x% stenen, x% cash, x% aandelen, x%obligaties, x% pensoenverzekering/lijftrente etc.

Dividend uitkeringen kun je bij binck/fundcoach/degiro gewoon bij je transacties terugvinden, volgens mij bij beide in een apart tabblad (gisteren nog erbij gehaald)

Wat ik probeerde te vragen was: Mensen die dividend kerende uitkeringen hebben, welke aandelen of dividend uitkerende fondsen hebben jullie of kunnen jullie aanraden om eens in te verdiepen? En dan liefst voorbeelden verkrijgbaar bij deGiro.

[capellio]

Verwijderd schreef op zaterdag 5 januari 2019 @ 11:35:
[...]

Maar als je niet extra had afgelost, zou je meer cash hebben gespaard. Je SR was dan hetzelfde geweest.
Niet het aflossen (of investeren) bezorgt je een hogere SR, maar het niet uitgeven van een deel van je inkomsten

Lijkt mij dus ook. In de SR zou jij hem dus ook meerekenen?

En qua vermogen?
Zoals @Ko.Kane zegt is het vermogen want je bezit het. Ik denk dat ik echter bij optie 2 blijf (aankoop - restschuld = vermogen) omdat dit me om één of andere reden een veiliger idee geeft (en niet mee te gaan in de gekte van waardestijgingen)

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Verwijderd]

capellio schreef op zaterdag 5 januari 2019 @ 11:53:
[...]


Lijkt mij dus ook. In de SR zou jij hem dus ook meerekenen?

En qua vermogen?
Zoals @Ko.Kane zegt is het vermogen want je bezit het. Ik denk dat ik echter bij optie 2 blijf (aankoop - restschuld = vermogen) omdat dit me om één of andere reden een veiliger idee geeft (en niet mee te gaan in de gekte van waardestijgingen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Ik reken in drie stappen:
1. Inkomsten en uitgaven duidelijk hebben
2. Verschil daartussen (niet uitgegeven inkomsten) gedeeld door inkomsten is SR
3. Het spaarbedrag waaiert uit over aflossen, beleggen en sparen (met ieder hun eigen reden, rendement en risico), maar is niet van invloed op de SR.

Qua vermogen hou ik een dubbele balans bij: WOZ waarde en saldi als activa, hypotheek en eigen vermogen als passiva.
Een enkel overzicht waar je die twee mixt (WOZ min hypotheek en overzicht van saldi) werkt natuurlijk ook.

[Ko.Kane]

@capellio Nu ben je conservatief met je schatting, maar je beperkt je zelf misschien ook. Omdat je zelf armer rekent dan je bent, stel je wilt verhuizen naar goedkoper buiten gebied, dan wil je gewoon rekenen met wat je huis nu waard is om te bepalen of je dat aan kan.
En je rekent je rijk in een dalende huizenmarkt door aankoopbedrag vast te houden in plaats de huidige waarde.

[Aikon]

capellio schreef op zaterdag 5 januari 2019 @ 11:53:
[...]


Lijkt mij dus ook. In de SR zou jij hem dus ook meerekenen?

En qua vermogen?
Zoals @Ko.Kane zegt is het vermogen want je bezit het. Ik denk dat ik echter bij optie 2 blijf (aankoop - restschuld = vermogen) omdat dit me om één of andere reden een veiliger idee geeft (en niet mee te gaan in de gekte van waardestijgingen)

Maar zou je ook zo rekenen bij een waardedaling? Dan is het een schijnveiligheid. Ik zou met een conservatieve schatting van de huidige waarde rekenen, dat is nu eenmaal het meest realistische.

[capellio]

@Ko.Kane ik ben van huis uit opgevoed met het idee dat als je uit gaat van het ergste het altijd mee kan vallen en dat pas ik ook in de financiën toe.

Ik heb deze woning 3 jaar geleden gekocht om er in te blijven wonen. Misschien nog een verbouwing in de toekomst maar ik blijf hier lang zitten. Qua vermogen boeit me de waarde van de woning daarom ook niet veel maar ik denk dat ik, net als @Verwijderd en @Aikon aangeven, idd beter de WOZ aan kan houden (conservatief genoeg maar toch reëel).

Als ik uit zou gaan van de laatste taxatie dan zou ik me voor mijn gevoel veel te rijk mogen rekenen (31% sinds aankoop).

[Xanaroth]

Woning waarde/aflossing meenemen werkt enkel als je deze gaat verkopen en kleiner wonen dan wel huren. En dan alleen voor het stuk 'overwaarde' dat op je rekening terecht komt.

Moet je natuurlijk wel in geval van huren rekenen met een lagere SR, aangezien bij huur je kosten hoger zullen uitvallen.


Het heeft geen zin bedragen mee te nemen in SR die geen rendement opleveren (dus aandelen/obligaties/crowdfunding/verhuur...). Dan gaan de stelregels zoals hoe lang je moet sparen tot FO niet langer op, en wordt het een nietszeggend en onvergelijkbaar getal.

[Knakker]

Mijn savingsrate is (toename vermogen - beleggingsrendement in geld) / (netto inkomsten + bruto pensioeninleg). Deze vier ‘grootheden’ zijn objectief te meten dus voor mij de meest pragmatische oplossing.

Ik classificeerde aanvankelijk alle uitgaven in detail a.d.h.v. CSVs met transacties en hield zelfs cash uitgaven bij. Dat heeft me geleerd goed maar bewust te leven, en geld uit te geven wat ik echt belangrijk vind. Ik heb echter al een paar jaar een savingsrate rond de 60% dus ik ben gestopt met het maken van gedetailleerde overzichten.

Bovenstaande definitie werkt uitstekend om er ‘grip’ op te houden.

[ Voor 5% gewijzigd door Knakker op 05-01-2019 13:45 ]

[CornermanNL]

Ik hanteer mijn eigen woning als kostenpost, echter wel eentje die ik makkelijk wat naar beneden kan krijgen door af te lossen. Op moment van verkoop komt er geld vrij dat je noodzakelijkerwijs weer voor wonen moet gaan inzetten. Op een moment gaat dat er van komen. Voorlopig is het met de rentestanden een makkelijke keuze, echter is het echt grote besparen er nu wel af, alsmede ook de lol van het aflossen.

Zonder de extra aflossingen op de hypotheek mee te rekenen zit ik op een savingsrate van 47,8% , best redelijk. De aandacht gaat voor 2019 meer naar beleggen toe dan naar aflossen. Dan springt de savingsrate ook weer wat omhoog. Dus dat is tevens het doel voor 2019 , meer investeren.

[Verwijderd]

Xanaroth schreef op zaterdag 5 januari 2019 @ 13:04:
Woning waarde/aflossing meenemen werkt enkel als je deze gaat verkopen en kleiner wonen dan wel huren. En dan alleen voor het stuk 'overwaarde' dat op je rekening terecht komt.

Moet je natuurlijk wel in geval van huren rekenen met een lagere SR, aangezien bij huur je kosten hoger zullen uitvallen.


Het heeft geen zin bedragen mee te nemen in SR die geen rendement opleveren (dus aandelen/obligaties/crowdfunding/verhuur...). Dan gaan de stelregels zoals hoe lang je moet sparen tot FO niet langer op, en wordt het een nietszeggend en onvergelijkbaar getal.

Ik vind een SR waar ook aflossing en sparen in zit júist goed om te vergelijken. Het geeft bijvoorbeeld aan hoe goed je de kosten onder controle kunt houden, dat je niet meedoet aan lifestyle inflation, en hoe afhankelijk je bent van beide gezinsinkomens. Als ik aflossing niet meetel lijk ik niet geweldig bezig, maar niet alleen levert het wel degelijk rendement op (minder rente en VRH, minder aflossing in de toekomst), de complete SR geeft ook aan dat ik, zodra de woning is afgelost (veel eerder dan zonder extra aflossing), veel meer beschikbaar heb om te investeren.

Daarnaast ben ik zeker van plan te verhuizen (kan 2 jaar duren of 20). Woning(over)waarde tel ik dus gewoon mee, want die valt een keer vrij. Zo niet, is het deel van de erfenis, ook mooi toch?

Zoals met alles: als je maar voor jezelf (en voor anderen als je het wilt bediscussiëren) helder hebt wat je meetelt en waarom, mag je het van mij rekenen zoals je wilt.

Stelregels zijn leuk voor als je je net in het FI(RE) concept verdiept, maar uiteindelijk moet je toch een persoonlijk plan maken. Dan kan je maar beter rekenen op een manier die het best bij je eigen situatie past.

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 05-01-2019 15:34 ]

[x37]

Verwijderd schreef op zaterdag 5 januari 2019 @ 10:34:
[...]

Je hebt gelijk, arbeidskorting doet niets voor hypotheekrenteaftrek. Toch wat geleerd vandaag

EWF voor 2019 kan ik zo snel niet vinden op de site van de belastingdienst, maar was deel van een meerjaren belastingplan van de regering dus wel definitief. Zie bijvoorbeeld hier.

Ik had de grafiek al aangepast o.b.v. jouw bron, maar ik kwam net ook de authoritieve bron tegen:
https://www.rijksoverheid...et-belastingplan-2019.pdf

Daarin staat trouwens ook dat in 2019 de arbeidskorting met 6% afbouwt vanaf ~34k. Dit was 3,6% in 2018. Deze stijging eet dus bijna volledig het verlagen van de inkomstenbelasting op boven de 34k. Samen met de degressie van de AHK wordt daardoor de marginale belastingdruk op arbeid voor velen:
IB: 38,1% + AHK: 5,15% + AK: 6% = 49,25%

[Verwijderd]

@x37 Klopt, de belastingverlaging in schijf 2 is een sigaar uit eigen doos. Maar daar hoor je niemand over... Die 49,25% is (een fractie) hoger dan het marginale tarief in 2018.

[CornermanNL]

Verwijderd schreef op zaterdag 5 januari 2019 @ 18:50:
@x37 Klopt, de belastingverlaging in schijf 2 is een sigaar uit eigen doos. Maar daar hoor je niemand over... Die 49,25% is (een fractie) hoger dan het marginale tarief in 2018.

Idd, en wordt ruimschoots gecompenseerd door de btw verhoging.

[x37]

@Verwijderd @CornermanNL Dat is natuurlijk niet helemaal waar, want het deel tussen de ~21k en ~36,5k is weldegelijk minder belast nu. Per saldo betaal je waarschijnlijk minder, maar het marginale tarief boven de 34k is gewoon nog steeds hoog nu.

[TucanoItaly]

Dat nieuws over belastingen... Ik denk wellicht te simpel, maar als het niet gepaard gaat met een substantiële verkleining van het overheidsapparaat, dan kan het nooit echt iets opleveren voor de burger. Immers, aan de uitgaven kant van de overheid verandert weinig.

[Magpie]

@TucanoItaly als de economie reëel dus na inflatie groeit en de overheidsuitgaven blijven gelijk of groeien maximaal met zeg de inflatie, dan kunnen de belastingen omlaag. Groeicijfers zijn erg belangrijk.

[ Voor 8% gewijzigd door Magpie op 05-01-2019 20:24 ]

[JURIST]

Verwijderd schreef op zaterdag 5 januari 2019 @ 15:24:
[...]

Ik vind een SR waar ook aflossing en sparen in zit júist goed om te vergelijken. Het geeft bijvoorbeeld aan hoe goed je de kosten onder controle kunt houden, dat je niet meedoet aan lifestyle inflation, en hoe afhankelijk je bent van beide gezinsinkomens. Als ik aflossing niet meetel lijk ik niet geweldig bezig, maar niet alleen levert het wel degelijk rendement op (minder rente en VRH, minder aflossing in de toekomst), de complete SR geeft ook aan dat ik, zodra de woning is afgelost (veel eerder dan zonder extra aflossing), veel meer beschikbaar heb om te investeren.

Daarnaast ben ik zeker van plan te verhuizen (kan 2 jaar duren of 20). Woning(over)waarde tel ik dus gewoon mee, want die valt een keer vrij. Zo niet, is het deel van de erfenis, ook mooi toch?

Zoals met alles: als je maar voor jezelf (en voor anderen als je het wilt bediscussiëren) helder hebt wat je meetelt en waarom, mag je het van mij rekenen zoals je wilt.

Stelregels zijn leuk voor als je je net in het FI(RE) concept verdiept, maar uiteindelijk moet je toch een persoonlijk plan maken. Dan kan je maar beter rekenen op een manier die het best bij je eigen situatie past.

Eens. De SR is in de eerste plaats een nuttige sturingsindicator voor jezelf. Je kan jaar op jaar je eigen voortgang meten. Als je onderling wil vergelijken is definitie wel cruciaal. Aflossingen op de hypotheek/inleg spaarpolis en inkomsten uit vermogen kunnen veel verschil maken. Pensioeninleg meetellen maakt ook nogal wat verschil. Bij een goede pensioenregeling van een werknemer kan dit zomaar 20% van het brutosalaris omvatten.

Nog even over de discussie hypotheekrente langer vastzetten ja/nee: mijn uitgangspunt is altijd geweest: als je eigen risico kan dragen met een relatief lage hypotheek in relatie tot leencapaciteit, een stevige SR en je kan de middelen vrijmaken om bij noodzaak een flink deel af te lossen, of aflossingen bij oplopende variabele rente op te voeren: dan is kort vastzetten vaak interessant (bij een normale rentestructuur).
Spaargeld op een lopende rekening is ook een hedge voor variabele hypotheekrente.

In geval van hogere hypotheken en lage SR of andere onzekerheid kan langer zekerheid wel degelijk nuttig zijn. Langer dan 10 jaar zou ik echter nooit doen, gezien de relatief hoge opslag die je dan betaalt voor zekerheid.

Rentevisie kan zeker ook een rol spelen bij de keuze. De rente zal niet snel fors gaan oplopen de komende jaren, gezien monetaire situatie/druk op inflatie/economie, maar ook door demografische invloeden (spaaroverschot).

[johan12]

Onder andere naar aanleiding van dit topic ben ik me meer gaan verdiepen in FO. Een hele interessante podcast vind ik financial freedom van grant sabatier. Dit is wel op het Amerikaanse belastingstelsel gericht natuurlijk maar er komen veel interessante sprekers voorbij.

Mijn situatie is dat ik momenteel 4 appartementen verhuur, daarnaast heb ik zelf ook een koopwoning met nog een schuld van ca. 360k. Van de huurinkomsten kan ik op dit moment alle lopende hypotheken inclusief de eigen woning hypotheek betalen. Door de lineaire aflossing van de verhuurhypotheken wordt mijn budget steeds groter, echter lopen deze hypotheken pas af in 2043. Ik wil natuurlijk veel eerder voor die tijd echt FO zijn. Ik heb nu ca. 65k aan spaargeld.

Ik ben me nu aan het oriënteren hoe ik het dusdanig voor mezelf kan inrichten om over zeg maar 5 jaar te kunnen stoppen met werken. Dit topic in ieder geval gebookmarkt en tips natuurlijk zeer welkom

[ybos]

johan12 schreef op zondag 6 januari 2019 @ 14:00:
Onder andere naar aanleiding van dit topic ben ik me meer gaan verdiepen in FO. Een hele interessante podcast vind ik financial freedom van grant sabatier. Dit is wel op het Amerikaanse belastingstelsel gericht natuurlijk maar er komen veel interessante sprekers voorbij.

Mijn situatie is dat ik momenteel 4 appartementen verhuur, daarnaast heb ik zelf ook een koopwoning met nog een schuld van ca. 360k. Van de huurinkomsten kan ik op dit moment alle lopende hypotheken inclusief de eigen woning hypotheek betalen. Door de lineaire aflossing van de verhuurhypotheken wordt mijn budget steeds groter, echter lopen deze hypotheken pas af in 2043. Ik wil natuurlijk veel eerder voor die tijd echt FO zijn. Ik heb nu ca. 65k aan spaargeld.

Ik ben me nu aan het oriënteren hoe ik het dusdanig voor mezelf kan inrichten om over zeg maar 5 jaar te kunnen stoppen met werken. Dit topic in ieder geval gebookmarkt en tips natuurlijk zeer welkom

Belangrijkste vraag hierbij: Hoeveel heb je voor jezelf nodig en hoeveel schiet er nu per maand al over
Als je nu van je salaris redelijk wat overhoudt (lijkt me wel omdat je geen hypotheek hoeft te betalen) lijkt het me makkelijk haalbaar om met extra aflossen komende 5 jaar te kunnen leven van alleen de huuropbrengsten
Daarnaast: elk jaar ongeveer 2% huurverhoging terwijl de hypotheek gelijk blijft is "gratis" elk jaar 2% extra aflossen. Dat moet toch prima haalbaar zijn dan

met een horizon van de gewenste 5 jaar zou ik niet (meer) gaan beleggen, waarom pomp je niet een deel van je spaargeld in een hypotheek van de appartementen (in ieder geval tot onder de VRH-grens)? Als laatst pas aflossen op je eigen woning want daar heb je nog renteaftrek op.

Ow enne: dik voor elkaar!

[Ko.Kane]

@johan12 ik sluit me bij @ybos aan: als je het netto overschot per woning naar 400e kan brengen (dus ook incl aftrek hypotheek eigenwoning) heb je al een 1600€ budget per maand. Vraag is inderdaad: is dat genoeg voor je?

Aangezien je al goed in de verhuurbusiness zit: kun je ook 5de woning erbij nemen met behulp van je spaargeld? Ik neem aan dat je nu nog gewoon een baan hebt? Dus het wordt ook exponentieel beter: sparen uit salaris wat je kan gebruiken voor extra aflossing en door lineaire hypotheek maandelijks steeds meer over.

Ik zou als ik jouw was gewoon mooi excel sheet maken waar je kan zien hoe je erover 5 jaar voorstaat als je gewoon zo door gaat. En daarna beetje kan kijken hoe het verloopt met nu 65k gebruiken om 1 hypotheek te verlagen, of andere huurwoning bijkopen, zelf goedkoper gaan wonen etc. Om voor je zelf beetje beeld te hebben wat elk scenario ongeveer doet.

Gewoon uit interesse: hou oud ben je?

[johan12]

@ybos en @ko.kane
Ik hou op dit moment onder aan de streep dus huurinkomsten minus alle hypotheken (inclusief de eigen woning) en alle VvE kosten €269 in de maand over, daar kan ik nog niet van leven. Hier heb ik overigens de renteaftrek nog niet in meegenomen, dat zie ik meer als een extraatje eens per jaar.

Maar goed punt, ik ga eens een Excel maken met meenemen jaarlijkse huurverhogingen en de aflopende hypotheeklasten. Rentes staan allemaal nog zo'n 9 jaar vast.

Ik ben zzp'er en elke maand komt er bruto aan omzet tussen de 7 en 9k binnen. Dit in combinatie met de huurinkomsten maakt het gemakkelijk om te sparen, maar ik wil natuurlijk minder gaan werken. Ik ben 34 jaar trouwens. Mijn huidige eigen woning is een woning waar ik niet snel uit hoef ook niet met het oog op eventueel kinderen in de toekomst.

[Kluifjes]

Klinkt al heel goed. Ik heb (helaas) geen ervaring met verhuur. Voor m'n gevoel doen dit toch de meer ondernemersachtige mensen hier, die ook wat dat betreft wat meer risico durven nemen. Ik zit dan toch vooral aan de behoudende kant met aflossen en beleggen, de "rompslomp" die gepaard kan gaan met verhuur bij verkoop 2e woning weerhoudt mij hiervan.

[kabuer3]

johan12 schreef op zondag 6 januari 2019 @ 14:00:
Onder andere naar aanleiding van dit topic ben ik me meer gaan verdiepen in FO. Een hele interessante podcast vind ik financial freedom van grant sabatier. Dit is wel op het Amerikaanse belastingstelsel gericht natuurlijk maar er komen veel interessante sprekers voorbij.

Mijn situatie is dat ik momenteel 4 appartementen verhuur, daarnaast heb ik zelf ook een koopwoning met nog een schuld van ca. 360k. Van de huurinkomsten kan ik op dit moment alle lopende hypotheken inclusief de eigen woning hypotheek betalen. Door de lineaire aflossing van de verhuurhypotheken wordt mijn budget steeds groter, echter lopen deze hypotheken pas af in 2043. Ik wil natuurlijk veel eerder voor die tijd echt FO zijn. Ik heb nu ca. 65k aan spaargeld.

Ik ben me nu aan het oriënteren hoe ik het dusdanig voor mezelf kan inrichten om over zeg maar 5 jaar te kunnen stoppen met werken. Dit topic in ieder geval gebookmarkt en tips natuurlijk zeer welkom

[ Voor 26% gewijzigd door kabuer3 op 07-01-2019 16:22 ]

[Baytep]

@johan12 lekker bezig!
enige nuance over het gebruik van de 65k spaargeld:
Er geld hier een soort gouden regel dat je niet gaat beleggen als je horizon (de tijd waarover je de aandelen wilt houden) minder dan 25 a 30 jaar is. Daarom wordt geadviseerd om geen aandelen te kopen.
Op zich klopt dit wel als je over 5 jaar alles weer cash zou willen hebben. Maar aangezien jouw vastgoed voldoende cashflow oplevert tegen die tijd lijkt het me dat je niet over 5 jaar al je aandelen gaat verkopen.
Dus aandelen zou ik juist niet afraden omdat je hierdoor niet alles in vastgoed zet. Je blijft daardoor wat flexibeler en gespreider geinvesteerd.

[johan12]

@kabuer3
Ik snap zeker je gedachtegang alleen is de markt voor huurwoningen op dit moment niet meer zo interessant qua rendement door de giga prijsstijgingen in Amsterdam en Utrecht. Ik wacht daar wel mee totdat de markt weer wat daalt en de rendementen weer beter worden. Ik heb net in 2018 al veel geherfinancierd om gunstige rentes te krijgen.

@Baytep
Beleggen heeft zeker mijn interesse alleen ben ik er nog niet helemaal uit op welke manier ik dat zou willen invullen en of ik daar zelf veel mee bezig zou willen zijn of het beheerd laten doen. Die 65k is niet heilig.

[HereIsTom]

@johan12 Is het dan niet beter om extra af te lossen op je huurapartementen zodat je maandlasten lager worden en je meer overhoudt?

[johan12]

Ja dat is zeker een mogelijkheid, en gemakkelijk te berekenen wat het scheelt per maand. Het is voor mij op dit moment dat of geld investeren in bijvoorbeeld beleggingen, daarvan weet je weer niet precies welk rendement je krijgt. De rentes op de verhuurhypotheken die ik heb variëren van 1,81% tot 2,92%, over het algemeen zou je op dit moment meer kunnen moeten maken met beleggen. Ik ben bezig met het in elkaar flansen van een Excel om te bekijken waar ik zou staan over 5 jaar als ik niets ergens in zou investeren.

[klaasvaak1853]

johan12 schreef op maandag 7 januari 2019 @ 00:44:
Ja dat is zeker een mogelijkheid, en gemakkelijk te berekenen wat het scheelt per maand. Het is voor mij op dit moment dat of geld investeren in bijvoorbeeld beleggingen, daarvan weet je weer niet precies welk rendement je krijgt. De rentes op de verhuurhypotheken die ik heb variëren van 1,81% tot 2,92%, over het algemeen zou je op dit moment meer kunnen moeten maken met beleggen. Ik ben bezig met het in elkaar flansen van een Excel om te bekijken waar ik zou staan over 5 jaar als ik niets ergens in zou investeren.

Lage rentes zijn dat, mag ik vragen bij welke bank/hypotheekverstrekker je zit? Ik heb laats bij mijn huisbank geïnformeerd naar verhuurhypotheken maar zelf de rente bij de laagste LTV-ratio was nog hoger dan 3.5%

[johan12]

Dat mag, dat is ING en dan de verhuurafdeling (kap). Uiteraard geshopt en zij hebben een nogal ontransparant rentebeleid, als in de rentes staan nergens vast en is maatwerk, maar ze waren het voordeligst. Voorwaarde bij hun is wel max financiering van 65% dus daarmee is ook de eerdere suggestie van @kabuer3 beantwoord, extra opnemen is voor mij (op dit moment) niet meer mogelijk.

[CaLeX]

johan12 schreef op maandag 7 januari 2019 @ 00:44:
Ja dat is zeker een mogelijkheid, en gemakkelijk te berekenen wat het scheelt per maand. Het is voor mij op dit moment dat of geld investeren in bijvoorbeeld beleggingen, daarvan weet je weer niet precies welk rendement je krijgt. De rentes op de verhuurhypotheken die ik heb variëren van 1,81% tot 2,92%, over het algemeen zou je op dit moment meer kunnen moeten maken met beleggen. Ik ben bezig met het in elkaar flansen van een Excel om te bekijken waar ik zou staan over 5 jaar als ik niets ergens in zou investeren.

Het afgelopen jaar was je waarschijnlijk niet boven die 2.92% gekomen met beleggen, zo een slecht (en risico-arm) rendement is dat m.i. niet. _{Dan ga ik wel van een etf uit}

[Fr33z]

CaLeX schreef op maandag 7 januari 2019 @ 14:10:
[...]

Het afgelopen jaar was je waarschijnlijk niet boven die 2.92% gekomen met beleggen, zo een slecht (en risico-arm) rendement is dat m.i. niet. _{Dan ga ik wel van een etf uit}

edit: scratch that, iets te kort gekeken.

Je bedoelde natuurlijk dat het aflossen op die hypotheken een rendement van 2.92% betekende, wat je afgelopen jaar niet had gehaald met ETFs. Dit is natuurlijk iets wat je achteraf pas weet, dus ik zou niet zomaar stoppen met beleggen en alleen maar aflossen op hypotheken.

@CaLeX ik had het verkeerd begrepen, je hebt gelijk.

[ Voor 33% gewijzigd door Fr33z op 07-01-2019 15:06 ]

[CaLeX]

Fr33z schreef op maandag 7 januari 2019 @ 14:40:
[...]


edit: scratch that, iets te kort gekeken.

Je bedoelde natuurlijk dat het aflossen op die hypotheken een rendement van 2.92% betekende, wat je afgelopen jaar niet had gehaald met ETFs. Dit is natuurlijk iets wat je achteraf pas weet, dus ik zou niet zomaar stoppen met beleggen en alleen maar aflossen op hypotheken.

ook maar even een edit.

Helemaal mee eens, ik wil alleen aangeven dat een zekere 2.92% helemaal niet zo slecht is gezien het risicoprofiel. Ook vergeleken met de rendement over langere periode (hier wordt altijd uitgegaan van ~8%)

Aikon schreef op maandag 7 januari 2019 @ 14:45:
Maar beleggen gaat hier ook altijd over langetermijn, dus dat laatste jaar is niet relevant. Het gaat om de totale 'looptijd', en wat je daar aan rendement van verwacht.

Ik las hierboven iets over een horizon van 5 jaar.

[ Voor 79% gewijzigd door CaLeX op 07-01-2019 14:49 ]

[Aikon]

edit: achteraf vrijwel heel je post editten (Waardoor mijn opmerking context mist) en dan in een eerdere post antwoord geven, werkt heel slecht.

[ Voor 75% gewijzigd door Aikon op 07-01-2019 14:57 ]

[Ko.Kane]

@johan12 Met zon korte horizon en omdat het lijkt of je de boel al goed geoptimaliseerd hebt en je daarboven nu nog hoog inkomen hebt, is er gewoon best kans dat je nu in het saaie 'grind' gedeelte zit: Gewoon zo doorgaan, werken, sparen en aflossen voor misschien maar 5 jaar.

Evt kun je gaan kijken naar spreiding in door maandelijks in ETF te beleggen maar verwacht er momenteel geen wonders van.

[Oilman]

@johan12 geeft aan 34 te zijn, dan kan het geld nog lang genoeg renderen op de markt om een interessante investering te zijn. Persoonlijk verbaas ik me er over dat er door sommige advies wordt gegeven om nog verder het vastgoed in te duiken, terwijl ik 4 appartementen al behoorlijk fors vind. Stukje diversificatie zou persoonlijk mijn voorkeur hebben, alles op 1 paard wedden terwijl je nog een heel leven voor je hebt is wel erg riskant.

[ybos]

Oilman schreef op maandag 7 januari 2019 @ 15:53:
@johan12 geeft aan 34 te zijn, dan kan het geld nog lang genoeg renderen op de markt om een interessante investering te zijn. Persoonlijk verbaas ik me er over dat er door sommige advies wordt gegeven om nog verder het vastgoed in te duiken, terwijl ik 4 appartementen al behoorlijk fors vind. Stukje diversificatie zou persoonlijk mijn voorkeur hebben, alles op 1 paard wedden terwijl je nog een heel leven voor je hebt is wel erg riskant.

Ik vind meerdere appartementen aanschaffen niet echt wedden op 1 paard. Juist door meerdere appartementen aan te schaffen is de procentuele leegstand wanneer er eentje leeg komt te staan minder. En op leegstand is niet zo gek veel kans op dit moment.
Hij heeft de middelen en een flinke dot spaargeld. Als je nou 1 groot vet kantoorpand koopt vind ik het wedden op 1 paard maar dit niet.
Ik begrijp wel wat je bedoeld hoor, het aandeel vastgoed is wel hoog maar door het te verdelen in diverse appartementen lijkt het risico minimaal.

[johan12]

Ko.Kane schreef op maandag 7 januari 2019 @ 15:43:
@johan12 Met zon korte horizon en omdat het lijkt of je de boel al goed geoptimaliseerd hebt en je daarboven nu nog hoog inkomen hebt, is er gewoon best kans dat je nu in het saaie 'grind' gedeelte zit: Gewoon zo doorgaan, werken, sparen en aflossen voor misschien maar 5 jaar.

Evt kun je gaan kijken naar spreiding in door maandelijks in ETF te beleggen maar verwacht er momenteel geen wonders van.

Inderdaad en het is misschien de 'saaiheid' van die grind dat me soort van onrustig maakt van ik moet iets haha, als ik zelf zou gaan beleggen zou het zeker middels etf's zijn, maar ik ben er zoals je weet nog niet uit.

[Verwijderd]

25 jaar lang al te kort om te beleggen.... dat is wel heel conservatief