Financiële onafhankelijkheid - Deel 3

[kabelmannetje]

Corrit schreef op maandag 20 november 2017 @ 15:34:
[...]
Hoe bereken je dit dan precies? Als je dmv een hypotheek een hefboom kan creëren dan kun je toch juist met minder eigen geld en meer risico de zelfde 'winst' behalen, of ben ik nu gek?

Niet lullig bedoeld overigens, ben oprecht benieuwd naar jouw redenatie hier achter.

Hierboven had ik ergens een bierfiltjes-rekenmethode neergezet.
Van dat bedrag (275 opbrengst dacht ik) gaat ook nog eens de maandelijkse aflossing af.

Inkomsten: 900. Uitgaven:
Uitgerekend: 2% hypotheek (145K, waarde woning 140K) is 536 maandlasten.
10% leegstand: -90/maand
VVE: -125/-150/maand
Intern opknappen/keuken/badkamer/cv/ketel/etc. -75/maand.
Verzekeringen/nuts/belasting: -50/maand (?)
"Gedoe" met huurders: hang daar zelf een prijskaartje/uur aan. Uitbesteden: -50/maand.
900-536-90-125-75-50-50

Kom je op -26 euro uit. Trek bij warme verhuur er nog eens 100 euro af. Hier en daar zou je wellicht nog wat kunnen winnen (ben geen expert, zijn er hier ervaringsdeskundigen?), maar het is marginaal. Je mag dus blij zijn als je maandelijks positief uitkomt. Pas na verkoop woning (en het is maar afwachten wat de markt doet) zou je je winst kunnen halen, wat grotendeels gokken op waardestijging woning is.
Natuurlijk heb je na 30 jaar wel een woning, maar een woning kan je ook bijeen sparen door 30 jaar lang wat opzij te zetten en te investeren in REITS. Persoonlijk werk ik liever 2 uur extra in de week dan zo'n avontuur aan te gaan en mij vast te leggen aan de nukken van huurders en een pand.

[ Voor 20% gewijzigd door kabelmannetje op 20-11-2017 15:59 ]

[ybos]

kabelmannetje schreef op maandag 20 november 2017 @ 15:44:
[...]

Hierboven had ik ergens een bierfiltjes-rekenmethode neergezet.
Van dat bedrag (275 opbrengst dacht ik) gaat ook nog eens de maandelijkse aflossing af.

Inkomsten: 900. Uitgaven:
Uitgerekend: 2% hypotheek (145K, waarde woning 140K) is 536 maandlasten.
10% leegstand: -90/maand
VVE: -125/-150/maand
Intern opknappen/keuken/badkamer/cv/ketel/etc. -75/maand.
Verzekeringen/nuts/belasting: -50/maand (?)
"Gedoe" met huurders: hang daar zelf een prijskaartje/uur aan. Uitbesteden: -50/maand.
900-536-90-125-75-50-50

Kom je op -26 euro uit. Trek bij warme verhuur er nog eens 100 euro af. Hier en daar zou je wellicht nog wat kunnen winnen (ben geen expert, zijn er hier ervaringsdeskundigen?), maar het is marginaal. Je mag dus blij zijn als je maandelijks positief uitkomt. Pas na verkoop woning (en het is maar afwachten wat de markt doet) zou je je winst kunnen halen, wat grotendeels gokken op waardestijging woning is.
Natuurlijk heb je na 30 jaar wel een woning, maar een woning kan je ook bijeen sparen door 30 jaar lang wat opzij te zetten en te investeren in REITS. Persoonlijk werk ik liever 2 uur extra in de week dan zo'n avontuur aan te gaan en mij vast te leggen aan de nukken van huurders en een pand.

Misschien snap ik je rekensom niet, maar maak je niet een fout bij de maandlasten van de hypotheek

[johanmulder]

kabelmannetje schreef op maandag 20 november 2017 @ 15:44:
[...]

Hierboven had ik ergens een bierfiltjes-rekenmethode neergezet.
Van dat bedrag (275 opbrengst dacht ik) gaat ook nog eens de maandelijkse aflossing af.

Inkomsten: 900. Uitgaven:
Uitgerekend: 2% hypotheek (145K, waarde woning 140K) is 536 maandlasten.
10% leegstand: -90/maand
VVE: -125/-150/maand
Intern opknappen/keuken/badkamer/etc. -75/maand.
Verzekeringen/nuts/belasting: -50/maand (?)
"Gedoe" met huurders: hang daar zelf een prijskaartje/uur aan. Uitbesteden: -50/maand.
900-536-90-125-75-50-50

Kom je op -26 euro uit. Hier en daar zou je wellicht nog wat kunnen winnen (ben geen expert, zijn er hier ervaringsdeskundigen?), maar het is marginaal. Je mag dus blij zijn als je maandelijks positief uitkomt. Pas na verkoop woning (en het is maar afwachten wat de markt doet) zou je je winst kunnen halen, wat grotendeels gokken op waardestijging woning is.
Natuurlijk heb je na 30 jaar wel een woning, maar een woning kan je ook bijeen sparen door 30 jaar lang wat opzij te zetten en te investeren in REITS. Persoonlijk werk ik liever 2 uur extra in de week dan zo'n avontuur aan te gaan en mij vast te leggen met een pand.

En voor de volledigheid ook nog een mogelijkheid waarbij je het zelf financiert:

Inkomsten: 900.
Uitgaven:
5% leegstand: -45/maand (Groningen is misschien 10%, maar in de randstad is het zaterdag eruit, zondag nieuwe erin)
VVE: -125/-150/maand (niet mee eens, maar dat moge duidelijk zijn uit de eerdere berichten)
Intern opknappen/keuken/badkamer/etc. -75/maand.
Verzekeringen/nuts/belasting: -50/maand (?)
"Gedoe" met huurders: hang daar zelf een prijskaartje/uur aan. Uitbesteden: -50/maand.
900 - 45 - 125 - 75 - 50 - 50 = 555,-

Dat is dan toch een bruto rendement van 4,6% zonder inflatiecorrectie/waardeschommelingen.
Onrealistisch? Waarschijnlijk, maar hierdoor kan je het hopelijk wat beter in perspectief plaatsen.

[kabelmannetje]

ybos schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:02:
[...]
Misschien snap ik je rekensom niet, maar maak je niet een fout bij de maandlasten van de hypotheek

https://www.berekenhet.nl...ek-netto-maandlasten.html
Waarde 140K. Annuïtair, 145K, 30 jaar, 2%. Maandlasten 536, geen recht op HRA.

[ Voor 3% gewijzigd door kabelmannetje op 20-11-2017 16:08 ]

[CaLeX]

kabelmannetje schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:06:
[...]

https://www.berekenhet.nl...ek-netto-maandlasten.html
Annuïtair, 145K, 30 jaar, 2%. Maandlasten 536.

Met een hypotheek voor de verhuur kan je maximaal 70% van de woningwaarde lenen

&

Je bent dan niet verplicht om een annuïteiten hypotheek te nemen of om überhaupt in 30 jaar af te lossen.


Daarnaast natuurlijk lullig om de aflossing niet mee te rekenen. Dat geld is natuurlijk niet ineens verdwenen....

[ Voor 3% gewijzigd door CaLeX op 20-11-2017 16:09 ]

[kabelmannetje]

CaLeX schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:08:
[...]
Met een hypotheek voor de verhuur kan je maximaal 70% van de woningwaarde lenen
&
Je bent dan niet verplicht om een annuïteiten hypotheek te nemen
Daarnaast natuurlijk lullig om de aflossing niet mee te rekenen. Dat geld is natuurlijk niet ineens verdwenen....

Klopt, probleem voor mijzelf dat kan je pas na verkoop aan kan komen. Dus niet liquide.
Jouw voorbeeld is weer anders. Zal je dus 43K eigen vermogen moeten overhevelen en 200/maand uitbespaarde verplichte aflossing uitsparen met de hoop op winst na verkoop.

[ Voor 15% gewijzigd door kabelmannetje op 20-11-2017 16:12 ]

[CaLeX]

kabelmannetje schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:09:
[...]

Klopt, probleem voor mijzelf dat kan je pas na verkoop aan kan komen. Dus niet liquide.

Het hoeft niet liquide te zijn om een winstcomponent te zijn.

Daarnaast zijn de meeste van dut soort hypotheken aflossingsvrij

[kabelmannetje]

CaLeX schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:11:
[...]
Het hoeft niet liquide te zijn om een winstcomponent te zijn.
Daarnaast zijn de meeste van dut soort hypotheken aflossingsvrij

Klopt, en dan gok je toch met name op waardestijging van het pand zelf? Of mis ik wat? Opportunity costs van ingelegde 43K is ook 1700/jaar.
Persoonlijk gaat het mij vooral om: liquide, geen gedoe, flexibelheid. Met een klein verschil opbrengst afgezet tegen ETF's, begin ik er niet aan.

[ Voor 23% gewijzigd door kabelmannetje op 20-11-2017 16:17 ]

[johanmulder]

kabelmannetje schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:13:
[...]

Klopt, en dan gok je toch met name op waardestijging van het pand zelf? Of mis ik wat?

Je mag het gerust een gok (jouw definitie van hoog risico met een in jouw ogen laag rendement) blijven noemen, maar waar baseer je dat op? Bronnen?

[rayparlour]

140k woning, 70% aflossingsvrije lening = 98k lening
2% rente = 163/maand
leegstand = 90
VVE = 125
Intern Opknappen = 75
Verzekeringen = 50
Uitbesteden = 50
Totale kosten per maand = 553

Inkomsten = 900, 'winst' per maand = 347euro oftewel €4,160/jaar op een eigen inleg van 42k (140k-98k lening) is 9.9% rendement, waarbij je dus niet uitgaat van waardestijging.

[CaLeX]

kabelmannetje schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:13:
[...]

Klopt, en dan gok je toch met name op waardestijging van het pand zelf? Of mis ik wat?

Ongeacht of het pand van waarde stijgt of daalt, na 30 jaar is het in jouw voorbeeld volledig van jou toch. volgens mij mis je dan inderdaad, want wat is de kans dat je pand dat precies 0 euro waard is?

aflossing ≠ kosten

Opportunity costs van ingelegde 43K is ook 1700/jaar.
Persoonlijk gaat het mij vooral om: liquide, geen gedoe, flexibelheid. Met een klein verschil opbrengst afgezet tegen ETF's, begin ik er niet aan.

Ik heb het met je eens dat het veel werk is en dat je een groot risico loopt. Ik zou er ook niet snel aan beginnen, maar je berekening hierboven klopt gewoon van geen kant.

rayparlour schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:22:
140k woning, 70% aflossingsvrije lening = 98k lening
2% rente = 163/maand
leegstand = 90
VVE = 125
Intern Opknappen = 75
Verzekeringen = 50
Uitbesteden = 50
Totale kosten per maand = 553

Inkomsten = 900, 'winst' per maand = 347euro oftewel €4,160/jaar op een eigen inleg van 42k (140k-98k lening) is 9.9% rendement, waarbij je dus niet uitgaat van waardestijging.

https://www.vastgoedhypotheek.nl/ een rente tussen de 3 en 4.5% is reëler

[ Voor 25% gewijzigd door CaLeX op 20-11-2017 16:24 ]

[kabelmannetje]

Calex:
Ik zeg niet dat waarde 0 is. Ik zeg dat je waarde hypotheek ook op andere manieren bijeen kan krijgen in 30 jaar. We zijn het eens dat geen gedoe, veel flexibelheid en risico een prijs heeft.
Met 3-4,5% hypotheek dan zal mijn leken-bierrekenfiltje nog negatiever worden.

[rayparlour]

Prima 3.0-4.5%, zolang de rente op de lening lager is dan je rendement op 100% zelf-financieren is je return on equity nog steeds hoger dan zonder lening. 100% zelf gefinancierd is 4.4% rendement, dus een lening onder de 4.4% zal positief je rendement beinvloeden (let wel op, dat leegstand een enorme impact op je rendement heeft, dus langdurige leegstand is killing voor je rendement)

Een ander voordeel van 70% lening is dat je daardoor 3x een pandje kan kopen (in plaats van 1x 100% eigen inleg) en daardoor je risico's kan spreiden

[ Voor 16% gewijzigd door rayparlour op 20-11-2017 16:33 ]

[Tommie12]

Je vergeet de notaris en registratiekosten van zowel de woning als de hypotheek. .
Als je een appartement van 140k koopt, dan moet je wel 160k naar de notaris dragen.

In België, als een huurder niet betaalt, dan duurt het in de praktijk makkelijk 6 maand voor je die er uit hebt.
Dat is killing voor je rendement, zeker omdat je nog eens kosten moet maken bij een advokaat, en je de boel nadien waarschijnlijk mag opknappen.
En dat gebeurt echt wel regelmatig!

[MB83]

Vergeet de aflossing niet. Die zorgt er voor dat je steeds minder rente betaald en is eigenlijk een soort verschuiving van vermogen. Ook al is je winst in geld dan misschien laag per maand, je huis wordt er stap voor stap mee afbetaald.

[kabelmannetje]

rayparlour schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:30:
Prima 3.0-4.5%, zolang de rente op de lening lager is dan je rendement op 100% zelf-financieren is je return on equity nog steeds hoger dan zonder lening. 100% zelf gefinancierd is 4.4% rendement, dus een lening onder de 4.4% zal positief je rendement beinvloeden (let wel op, dat leegstand een enorme impact op je rendement heeft, dus langdurige leegstand is killing voor je rendement)

Een ander voordeel van 70% lening is dat je daardoor 3x een pandje kan kopen (in plaats van 1x 100% eigen inleg) en daardoor je risico's kan spreiden

Hoe dan? Als ik 4% (dat is alleen de rente-component) van 145K neem, dan zit ik maandelijks al op zowat op een uitgave van 500e van de 900e die er binnenkomt. Bij 3.0% wordt het iets maar niet veel beter.
Trek je er de rest (45+125+50+50 = 270) vanaf, dan speel je toch nauwelijks quitte (+130, gaan risico's gedrag huurders nog vanaf) en komt je potentiële winst pas na verkoop en hopen op waardestijging? Let wel: 1 verkeerde huurder en je bent de sjaak. Bij geen aflossen/verkoop zal de bank je na 30 jaar nog steeds weten te vinden. Ik begin er niet aan.

[CaLeX]

kabelmannetje schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:30:
Calex:
Ik zeg niet dat waarde 0 is. Ik zeg dat je waarde hypotheek ook op andere manieren bijeen kan krijgen in 30 jaar. We zijn het eens dat geen gedoe, veel flexibelheid en risico een prijs heeft.
Met 3-4,5% hypotheek dan zal mijn leken-bierrekenfiltje nog negatiever worden.

Zolang je het op een bierviltje blijft doen en je er niet meer in verdiept dan zal het inderdaad negatief blijven.

Aan alle kanten zijn mensen bezig om huisbaas te worden en die zitten het allemaal verkeerd?

rayparlour schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:30:
Prima 3.0-4.5%, zolang de rente op de lening lager is dan je rendement op 100% zelf-financieren is je return on equity nog steeds hoger dan zonder lening. 100% zelf gefinancierd is 4.4% rendement, dus een lening onder de 4.4% zal positief je rendement beinvloeden (let wel op, dat leegstand een enorme impact op je rendement heeft, dus langdurige leegstand is killing voor je rendement)

Een ander voordeel van 70% lening is dat je daardoor 3x een pandje kan kopen (in plaats van 1x 100% eigen inleg) en daardoor je risico's kan spreiden

Helemaal mee eens, het zal zeker de moeite waard zijn, anders gebeurde het niet.


Een kennis van me heeft een appartement voor de verhuur kunnen kopen (met huurder) voor 65k en kan hier een huur voor vragen van 710 euro (En dan staan ze nog in de rij ook). Dan blijft er ruimte zat over om alle kosten te betalen. _{Maar elke case is afhankelijk van heel veel zaken meer dan alleen de koopprijs.}

[kabelmannetje]

Tommie12 schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:44:
Je vergeet de notaris en registratiekosten van zowel de woning als de hypotheek. .
Als je een appartement van 140k koopt, dan moet je wel 160k naar de notaris dragen.

In België, als een huurder niet betaalt, dan duurt het in de praktijk makkelijk 6 maand voor je die er uit hebt.
Dat is killing voor je rendement, zeker omdat je nog eens kosten moet maken bij een advokaat, en je de boel nadien waarschijnlijk mag opknappen.
En dat gebeurt echt wel regelmatig!

Ik rekende er 5.000 voor, met 20.000 wordt het plaatje nog slechter.
Hier kan je een verhuur-beheerbedrijf inschakelen zodat zij het geld overmaken ipv de huurder. Zij nemen de risico's en zorgen voor inning. Dat is een percentage van prijs verhuur, is incl. afhandeling schade en reparatie.

Dan heb ik het nog niet eens over het punt van huurbescherming.
Als je ooit denkt je woning te liquideren en de huurder vindt dat 'ie wil blijven, dan kan dat nog wel eens vies tegenvallen. Een woning verkopen met huurder levert een stuk minder op dan een woning zonder.

[ Voor 4% gewijzigd door kabelmannetje op 20-11-2017 17:02 ]

[kabelmannetje]

CaLeX schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:50:
[...]
Zolang je het op een bierviltje blijft doen en je er niet meer in verdiept dan zal het inderdaad negatief blijven.
Aan alle kanten zijn mensen bezig om huisbaas te worden en die zitten het allemaal verkeerd?

Helemaal mee eens, het zal zeker de moeite waard zijn, anders gebeurde het niet.

Ik ben geen expert, maar de kosten van de grote lijnen zal toch niet radicaal veel verschillen?
Sommige mensen vinden het prima om rendement te halen met alle gedoe en risico's. Natuurlijk is de uitkomst positief, dat betwist ik toch niet? Het gaat om verhouding risico/gedoe/rendement. Persoonlijk zou ik daar dan ook niet aan beginnen.

[rayparlour]

Prima kabelmannetje, waarschijnlijk is de verhuur dan niks voor jou, maar het dan afzetten als iets onrendabels en zeggen dat REITS per definitie beter zijn is pertinente onzin. Kijk maar eens naar de prestaties van bepaalde Mall REITS in de US dit jaar (-30% voor sommige), daar ben je dan snel klaar mee.

Verhuur van panden is zo oud als de mensheid en er zijn een hoop mensen aardig rijk mee geworden. Zoals ik al stelde kan je door 70% LTV 3 pandjes kopen, waardoor je risico-spreiding aanzienlijk vergroot. Langdurige leegstand en huurders die niet betalen zijn inderdaad killing. Hier zal iedereen zelf een inschatting van moeten maken, 10% leegstand meenemen vind ik al een aanzienlijk buffer daarvoor (36.5dag per jaar!)

[CaLeX]

kabelmannetje schreef op maandag 20 november 2017 @ 16:59:
[...]

Ik ben geen expert, maar de kosten van de grote lijnen zal toch niet radicaal veel verschillen?
Sommige mensen vinden het prima om rendement te halen met alle gedoe en risico's. Natuurlijk is de uitkomst positief, dat betwist ik toch niet? Het gaat om verhouding risico/gedoe/rendement. Persoonlijk zou ik daar dan ook niet aan beginnen.

Nou ja, we zijn al van -26 naar + 130 gegaan in 2 uur tijd op een huur van 900 vind ik dat al significant.

veel gedoe en veel risico. Maar als je dit huis koopt, wat kosten koper (20k is overdreven in NL) en wat vernieuwd (vloertje/muren/plafonds een nieuw laagje en de bandkamer aanpakt)

https://www.funda.nl/koop...9337245-altingstraat-179/
en het net als de buren verhuurd
https://www.funda.nl/huur...5704376-altingstraat-128/

Lijkt het mij wel de moeite waard (maar heb heen viltje bij de hand).

[kabelmannetje]

rayparlour schreef op maandag 20 november 2017 @ 17:02:
Prima kabelmannetje, waarschijnlijk is de verhuur dan niks voor jou, maar het dan afzetten als iets onrendabels en zeggen dat REITS per definitie beter zijn is pertinente onzin. Kijk maar eens naar de prestaties van bepaalde Mall REITS in de US dit jaar (-30% voor sommige), daar ben je dan snel klaar mee.

Verhuur van panden is zo oud als de mensheid en er zijn een hoop mensen aardig rijk mee geworden. Zoals ik al stelde kan je door 70% LTV 3 pandjes kopen, waardoor je risico-spreiding aanzienlijk vergroot. Langdurige leegstand en huurders die niet betalen zijn inderdaad killing. Hier zal iedereen zelf een inschatting van moeten maken, 10% leegstand meenemen vind ik al een aanzienlijk buffer daarvoor (36.5dag per jaar!)

Selectief een slechte REIT kiezen ondersteunt je argument niet. Zoals ik zei: spreiding. Een wereldwijde index als Think Global Real estate deed +90% in 7 jaar. Ook dit is uniek wegens crisisjaren in bouwland, maar je zal vast wel 4% halen. Heb je geen gedoe en slapeloze nachten wegens misdragende huurders.
10% vind ik redelijk. Een niet-betalende huurder heb je er echt niet morgen uit.

[Tommie12]

CaLeX schreef op maandag 20 november 2017 @ 17:09:
[...]
Nou ja, we zijn al van -26 naar + 130 gegaan in 2 uur tijd op een huur van 900 vind ik dat al significant.

veel gedoe en veel risico. Maar als je dit huis koopt, wat kosten koper (20k is overdreven in NL) en wat vernieuwd (vloertje/muren/plafonds een nieuw laagje en de bandkamer aanpakt)

https://www.funda.nl/koop...9337245-altingstraat-179/
en het net als de buren verhuurd
https://www.funda.nl/huur...5704376-altingstraat-128/

Lijkt het mij wel de moeite waard (maar heb heen viltje bij de hand).

Ze hebben wel eerst 1450 huur gevraagd, en nu moeten ze zakken.
Dat eerste pand voor 175k staat ook al 4 weken te koop, dat zal wel zijn omdat de staat een heel stuk minder is dan het tweede.

Laat ons maar eens realistischer zijn en uitgaan van 1000€ huur voor een appartement dat inclusief notaris 250k kost.
Dat is een bruto huurrendement van net geen 5%.

[kabelmannetje]

CaLeX schreef op maandag 20 november 2017 @ 17:09:
[...]
Nou ja, we zijn al van -26 naar + 130 gegaan in 2 uur tijd op een huur van 900 vind ik dat al significant.

Wegens verschil in risico leegstand en verhouding aflossen.

veel gedoe en veel risico. Maar als je dit huis koopt, wat kosten koper (20k is overdreven in NL) en wat vernieuwd (vloertje/muren/plafonds een nieuw laagje en de bandkamer aanpakt)

https://www.funda.nl/koop...9337245-altingstraat-179/
en het net als de buren verhuurd
https://www.funda.nl/huur...5704376-altingstraat-128/

Lijkt het mij wel de moeite waard (maar heb heen viltje bij de hand).

Hyp 182K, 3% alleen aflossen: 455/maand en 4% = 600. Dat % neem ik over van een eerdere reageerder.
Onderhoud binnen en buiten: 1-1,5%: 175-220/maand
Verzekeringen/gedoe/risico's/onderhoud binnen/etc: 150.
Zit je toch al op een kleine 800, wat kan je vragen hiervoor?

[boombes]

kabelmannetje schreef op maandag 20 november 2017 @ 15:44:
[...]

Hierboven had ik ergens een bierfiltjes-rekenmethode neergezet.
Van dat bedrag (275 opbrengst dacht ik) gaat ook nog eens de maandelijkse aflossing af.

Inkomsten: 900. Uitgaven:
Uitgerekend: 2% hypotheek (145K, waarde woning 140K) is 536 maandlasten.
10% leegstand: -90/maand
VVE: -125/-150/maand
Intern opknappen/keuken/badkamer/cv/ketel/etc. -75/maand.
Verzekeringen/nuts/belasting: -50/maand (?)
"Gedoe" met huurders: hang daar zelf een prijskaartje/uur aan. Uitbesteden: -50/maand.
900-536-90-125-75-50-50

Kom je op -26 euro uit. Trek bij warme verhuur er nog eens 100 euro af. Hier en daar zou je wellicht nog wat kunnen winnen (ben geen expert, zijn er hier ervaringsdeskundigen?), maar het is marginaal. Je mag dus blij zijn als je maandelijks positief uitkomt. Pas na verkoop woning (en het is maar afwachten wat de markt doet) zou je je winst kunnen halen, wat grotendeels gokken op waardestijging woning is.
Natuurlijk heb je na 30 jaar wel een woning, maar een woning kan je ook bijeen sparen door 30 jaar lang wat opzij te zetten en te investeren in REITS. Persoonlijk werk ik liever 2 uur extra in de week dan zo'n avontuur aan te gaan en mij vast te leggen aan de nukken van huurders en een pand.

Hier een ervaringsdeskundige (sinds 2 maanden) maar toch, ook omdat mijn geld op de bank niks opleverde ben ik gaan zoeken naar andere oplossingen en ben zo op een appartement uitgekomen dat 57k kostte en al een huurder, die elke maand netjes betaalde, erin. Geen hypotheek afgesloten want een 2de "inversteringshypotheek" heeft een rente opslag van zo'n 2 / 2,5%, en voor een paar tiende meer kun je een persoonlijke lening afsluiten waarbij je altijd af mag lossen en je geen hypotheekakte voor hoeft te laten maken.

Geen woning maar een appartement waarbij de VVE heel veel doet, zelfs het glaswerk en rolluiken van de woning.

Globale rekensom:

Huurinkomsten: 600
VVE kosten (incl verwarming): 170
Huur geiser: 10
Persoonlijke lening kosten + aflossing: 460 euro

Dus over / achteruitgang in vrij te besteden inkomen: 600 - 170 - 10 - 460 = -40 euro

In 10 jaar tijd betaald deze woning zichzelf, natuurlijk heb ik wel eigen financiële middelen mee moeten nemen om dat plaatje kloppend te krijgen zodat zonder dat ik er teveel op achteruit ga maandelijks. De bedoeling is om het zeer versneld af te lossen en in 3.5 jaar klaar te zijn.

Heb gekozen voor een vorm van lening waarbij de aflossing gelijk blijft maar de looptijd korter wordt bij aflossen.

[kabelmannetje]

boombes schreef op maandag 20 november 2017 @ 17:20:
[...]
Heb gekozen voor een vorm van lening waarbij de aflossing gelijk blijft maar de looptijd korter wordt bij aflossen.

Wat hou je uiteindelijk maandelijks netto over van je 57000 investering? Ergens tussen 275-325/maand?

[ Voor 5% gewijzigd door kabelmannetje op 20-11-2017 18:01 ]

[CaLeX]

kabelmannetje schreef op maandag 20 november 2017 @ 17:19:
[...]

Wegens verschil in risico leegstand en verhouding aflossen.

[...]

Hyp 182K, 3% alleen aflossen: 455/maand en 4% = 600. Dat % neem ik over van een eerdere reageerder.
Onderhoud binnen en buiten: 1-1,5%: 175-220/maand
Verzekeringen/gedoe/risico's/onderhoud binnen/etc: 150.
Zit je toch al op een kleine 800, wat kan je vragen hiervoor?

Dat was ik, in hetzelfde bericht stond een link waarin je kon zien dat dit met 70% LTV is, maar dat terzijde.

De buren vragen er 1400 huur voor. Zeg dat ze 1200 krijgen, blijft er volgens mij toch een leuk bedrag per maand over.

[Tommie12]

Als die privéhuur allemaal zo ongelooflijk winstgevend was, en huizen zichzelf betaalden, waarom zijn er dan geen bedrijven die ze op grote schaal opkopen, en die op de beurs genoteerd staan?

Of waarom zou een projectontwikkelaar de gebouwen niet zelf houden als ze zichzelf toch betalen?

Feit is, wil je dat professioneel doen, dan zit er al rap een boel werk in, het is zeker niet risicoloos, en niemand wordt er slapend rijk van.
Net zoals met alle beleggingen: no risk, no fun.

[rube]

Ik zie zoveel onvolledige en verkeerde zaken voorbij komen mbt het verhuren van vastgoed dat ik er niet eens op ga reageren.
Hey, nu doe ik het toch

Nou ja, ik lees het later wel weer wat de conclusie is. Of eigenlijk conclusies

[rayparlour]

Niemand zegt toch dat er geen risico's aan verbonden zijn. Dat er geen beursgenoteerde woningspelers zijn heeft voornamelijk met de nederlandse geschiedenis te maken, Europees gezien is het ook een onderontwikkelde markt. Met Duitsland (en Zweden) front-runner door een aantal IPO's 5-10jaar terug.

Er zijn voldoende partijen die investeren in de Nederlandse woningmarkt, waaronder ook een aantal hele grote Amerikaanse Private Equity partijen, de return criteria voor dergelijke partijen laat zich raden. Ook zijn er een hoop Nederlanders aardig rijk geworden met het opkopen van woningportefeuilles (namen zal ik niet noemen, maar kijk maar eens in de Quote, daar worden een hoop Nederlanders die in Belgie wonen niet eens meegenomen). Tuurlijk wordt dit professioneel gerund, maar ik ben er serieus van overtuigd dat een aantal apartementen voor de verhuur een goede manier is om FO te worden/blijven. Dat je niet al je geld in de stenen moet stoppen is logisch, spreiding is key (cash, aandelen, vastgoed etc.)

[kabelmannetje]

rube schreef op maandag 20 november 2017 @ 17:43:
Ik zie zoveel onvolledige en verkeerde zaken voorbij komen mbt het verhuren van vastgoed dat ik er niet eens op ga reageren.
Hey, nu doe ik het toch

Nou ja, ik lees het later wel weer wat de conclusie is. Of eigenlijk conclusies

Rube, verlicht ons!

[Verwijderd]

Er zit een vrij groot verschil tussen beleggen in vastgoed en vastgoedhandel! Met het eerste pak je een paar procent per jaar met het tweede kun je in de quote500 belanden.

[rube]

@kabelmannetje Sorry, niet echt te doen om uitgebreid op mijn telefoon te antwoorden en geen tijd om op de laptop e.e.a. te doen.

In het algemeen zijn de berekeningen en aannames wel erg kort door de bocht. En in een aantal gevallen gewoon ronduit fout.
Ook vergelijken mensen diverse regio's met elkaar zonder dat ze zich daar bewust van lijken te zijn.

Mijn conclusie: laten mensen die het niets vinden het gewoon lekker links liggen. Mensen die het mogelijk wel interessant vinden, verdiep je er verder in en wellicht zit je later naast Prins Bernhard jr.

[kabelmannetje]

rube schreef op maandag 20 november 2017 @ 18:07:
@kabelmannetje Sorry, niet echt te doen om uitgebreid op mijn telefoon te antwoorden en geen tijd om op de laptop e.e.a. te doen.
Mijn conclusie: laten mensen die het niets vinden het gewoon lekker links liggen. Mensen die het mogelijk wel interessant vinden, verdiep je er verder in en wellicht zit je later naast Prins Bernhard jr.

Hoor graag jouw verhaal later. Die conclusie kunnen we zeker delen.

[JURIST]

Wat voor mij ook een rol begint te spelen in de afweging wel/niet direct investeren in vastgoed, is de doorschietende woningprijzen in de grote steden. De betaalbaarheid voor huurders neemt af, bubblevorming ligt op de loer, terwijl de nieuwbouw nog op gang moet komen. Niet dat ik vastgoedinvesteringen mijd - voor de lange termijn en de stabiele cashflow (=belangrijkste voor FO) is het nog altijd interessant - maar persoonlijk zou ik wel oog hebben voor een al te groot concentratierisico in NL gegeven ook de investering in mijn eigen woning.

[Sunri5e]

Gewoon in VXUS en VTI beleggen ipv vastgoed.

[johanmulder]

Sunri5e schreef op maandag 20 november 2017 @ 19:28:
Gewoon in VXUS en VTI beleggen ipv vastgoed.

Over speculaties en risico's gesproken... Een nog grotere bubbel dan vastgoed is het nog wel de aandelenhandel met al zijn derivaten. Ik hoop van harte dat je nog wat in crypto's of grondstoffen hebt zitten anders wordt het een tranendal

[GeFoX]

Altijd weer leuk om de vooroordelen over verhuurd vastgoed te lezen.

- Elke huurder is een onderwereldfiguur.
- Elke huurder betaald niet.
- Elke huurder sloopt het volledige pand.
Etc...

[Skyaero]

boombes schreef op maandag 20 november 2017 @ 17:20:
[...]
Huurinkomsten: 600
VVE kosten (incl verwarming): 170
Huur geiser: 10
Persoonlijke lening kosten + aflossing: 460 euro

OZB? Rioolheffing eigenarendeel? Waterschapsbelasting eigenarendeel?
Je mist nog wel een paar kosten.

[Pannencouque]

Sunri5e schreef op maandag 20 november 2017 @ 19:28:
Gewoon in VXUS en VTI beleggen ipv vastgoed.

Of andere dividendaandelen. Uiteindelijk krijg je na een tijdje dan ook cashflow, soms maandelijks, soms per kwartaal. Plus aandelen die meegroeien, als het goed is

[armageddon_2k1]

johanmulder schreef op maandag 20 november 2017 @ 19:39:
[...]


Over speculaties en risico's gesproken... Een nog grotere bubbel dan vastgoed is het nog wel de aandelenhandel met al zijn derivaten. Ik hoop van harte dat je nog wat in crypto's of grondstoffen hebt zitten anders wordt het een tranendal

Ben maar een noob, maar domme vragen bestaan niet toch? Waarom is een tracker een risico-volle investering? Het is toch juist de spreiding die hier goed is?

[Sunri5e]

armageddon_2k1 schreef op maandag 20 november 2017 @ 21:14:
[...]


Ben maar een noob, maar domme vragen bestaan niet toch? Waarom is een tracker een risico-volle investering? Het is toch juist de spreiding die hier goed is?

Klopt + het dividend. Gewoon een BS post.

[Sissors]

armageddon_2k1 schreef op maandag 20 november 2017 @ 21:14:
[...]


Ben maar een noob, maar domme vragen bestaan niet toch? Waarom is een tracker een risico-volle investering? Het is toch juist de spreiding die hier goed is?

Het probleem is dat door lage rente van centrale banken alle rentes laag zijn, en zowel particulieren als bedrijven / (pensioen) fondsen hun rendement ergens anders gaan zoeken, waardoor er weer veel cash de aandelenmarkt op gaat, waardoor de koersen omhoog zijn gegaan, en het de vraag is als de rente door centrale banken verhoogd wordt of dan de hele handel onderuit gaat. Sommige denken van wel, sommige van niet. Ik denk niet en spreid.

Ik weet niet precies waar hij op doelt met grondstoffen. Als hij bedrijven bedoelt die grondstoffen omhoog halen, die zitten uiteraard ook in de index fondsen. Als hij grondstoffen zelf bedoelt: Ik heb geen vat olie in mijn bijkeuken staan. Misschien bedoelt hij goud, en hoewel dat een waarde laat zien ruwweg omgekeerd met aandelenkoersen, blijf ik het niks vinden. (Het is een klomp goud, over 10 jaar is dat nog steeds een klomp goud, terwijl bedrijven waar je in investeert in 10 jaar een hoop produceren).

En crypto, als we het over een verschrikkelijk volatiele optie hebben is dat het wel. Kan ook niet ontkennen dat er een hoop mensen rijk mee zijn geworden. Ook redelijk wat arm trouwens, maar zolang koersen omhoog schieten zal meerderheid rijk worden. Persoonlijk zie ik het als een gigantische bubbel. En misschien knalt die pas als Bitcoin op €40k zit, en zakt hij naar €20k, dus alsnog veel meer dan nu. Maar ik blijf er ver vandaan.

[Pater]

rube schreef op maandag 20 november 2017 @ 17:43:
Ik zie zoveel onvolledige en verkeerde zaken voorbij komen mbt het verhuren van vastgoed dat ik er niet eens op ga reageren.
Hey, nu doe ik het toch

Nou ja, ik lees het later wel weer wat de conclusie is. Of eigenlijk conclusies

Inderdaad rube! Laat ze maar lekker, des te minder mensen zich op de onroerend goed markt begeven.

Ik kan genieten van al die fouten in de aannames! Bijvoorbeeld dat mensen aflossing van een hypotheek meenemen als kosten en dat van hun rendement aftrekken.

Mijn reactie als mensen tegen mij zeggen dat investeren in onroerend goed een slecht idee is:

[Accountant]

Pater schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 00:21:
[...]

Ik kan genieten van al die fouten in de aannames! Bijvoorbeeld dat mensen aflossing van een hypotheek meenemen als kosten en dat van hun rendement aftrekken.

Aflossing bouwt wel kapitaal op maar om FO te worden/zijn zul je toch moeten kijken naar de cashflow die verhuur genereert en niet naar het rendement als je het ovject gefinancierd hebt. Als de hypotheekverstrekker je verplicht tot aflossen is dat toch een vorm van kosten of een stukje vermogen wat vaster zit als bij aandelen. Je kunt het minder direct consumeren.

[ Voor 5% gewijzigd door Accountant op 21-11-2017 07:22 ]

[Pater]

Accountant schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 07:11:
[...]

Aflossing bouwt wel kapitaal op maar om FO te worden/zijn zul je toch moeten kijken naar de cashflow die verhuur genereert en niet naar het rendement als je het ovject gefinancierd hebt. Als de hypotheekverstrekker je verplicht tot aflossen is dat toch een vorm van kosten of een stukje vermogen wat vaster zit als bij aandelen. Je kunt het minder direct consumeren.

Je kan naar beide kijken. Naar de waardestijging of naar de cashflow die eruit komt.

Aandelen is hetzelfde: je kan leven van de cashflow van dividend of je hoopt op waardestijging (die je later kunt verzilveren).

Zelfs als zou onderstaande quote waar zijn:

kabelmannetje schreef op maandag 20 november 2017 @ 15:44:
[...]

Hierboven had ik ergens een bierfiltjes-rekenmethode neergezet.
Van dat bedrag (275 opbrengst dacht ik) gaat ook nog eens de maandelijkse aflossing af.

Inkomsten: 900. Uitgaven:
Uitgerekend: 2% hypotheek (145K, waarde woning 140K) is 536 maandlasten.
10% leegstand: -90/maand
VVE: -125/-150/maand
Intern opknappen/keuken/badkamer/cv/ketel/etc. -75/maand.
Verzekeringen/nuts/belasting: -50/maand (?)
"Gedoe" met huurders: hang daar zelf een prijskaartje/uur aan. Uitbesteden: -50/maand.
900-536-90-125-75-50-50

Kom je op -26 euro uit. Trek bij warme verhuur er nog eens 100 euro af. Hier en daar zou je wellicht nog wat kunnen winnen (ben geen expert, zijn er hier ervaringsdeskundigen?), maar het is marginaal. Je mag dus blij zijn als je maandelijks positief uitkomt. Pas na verkoop woning (en het is maar afwachten wat de markt doet) zou je je winst kunnen halen, wat grotendeels gokken op waardestijging woning is.
Natuurlijk heb je na 30 jaar wel een woning, maar een woning kan je ook bijeen sparen door 30 jaar lang wat opzij te zetten en te investeren in REITS. Persoonlijk werk ik liever 2 uur extra in de week dan zo'n avontuur aan te gaan en mij vast te leggen aan de nukken van huurders en een pand.

Dan nog lever ik maar 26 euro in voor EUR 294 waardeopbouw. Ik hoef zelfs geen vermogen mee te nemen! Top!


Maar nee, nee, nee, jullie hebben helemaal gelijk. Vastgoed slecht, ver van wegblijven. Niet aan beginnen, joh!

[michel91]

Zo een reactie zegt meer dan genoeg, laat ik mij er maar snel in gaan verdiepen.

[Tazzios]

Even een informatief bericht voor de nieuwe mensen, discuseer gerust verder.

Hoe een vastgoed verhuur conversatie verloop in het FO topic hangt af van hoe het onderwerp ter sprake komt. Het onderwerp kan op 2 manieren ter sprake komen:
1. Iemand zegt dat een vastgoed investering een SLECHT idee is en iedereen valt over elkaar heen met voorbeelden hoe goed het wel niet is stabiel inkomen en alternatieve opties (aandelen, REIT vastgoed etc) een slecht idee zijn. Hoe hoog rendement je wel niet kunt halen, zeker met een hefboom (deels hypotheek).
2. Iemand zegt dat een vastgoed investering een GOED idee is en er wordt verteld wat alle risico`s zijn met verhuurders, huizenprijsbubbel, minder liquide en natuurlijk het gevaar van een hefboom.

Daarbij de worden natuurlijk als goede FO`r en tweaker betaamd druk gerekend met, afhankelijk hoe het onderwerp ter sprake is gekomen, negatieve of positieve N=1 voorbeelden gegeven.

[boombes]

Skyaero schreef op maandag 20 november 2017 @ 20:06:
[...]


OZB? Rioolheffing eigenarendeel? Waterschapsbelasting eigenarendeel?
Je mist nog wel een paar kosten.

Vergeleken met de rest van de kosten zijn deze echt minor.

[Lointje]

Nu kunnen we in Belgie ook ons toekomstig pensioen eenvoudig bekijken op mypension.be (met de grote kanttekening erbij dat het gaat om de raming adhv de huidige wetgeving uiteraard en de gegevens die fod economie bezit over jou). Tof is dat ook aanvullend pensioen van de werkgever er bij staat. Waardoor er nu toch wel een beter overzicht is over alles.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Hoewel het niet mijn plan is om tot 63 of 67 te blijven werken, is het wel mooi om te weten hoeveel je zou krijgen als je "nu" stopt met werken bv. Maakt het sommetje weer iets gemakkelijker. Maar ja, de vraag is eerder of het over 30 jaar nog altijd zo is dat we een wettelijk pensioen krijgen als je ietwat vermogen bezit.

[kabelmannetje]

Pater schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 00:21:
[...]
Ik kan genieten van al die fouten in de aannames! Bijvoorbeeld dat mensen aflossing van een hypotheek meenemen als kosten en dat van hun rendement aftrekken.

Dit zijn maandelijkse kosten, je koopt er bakstenen voor. Je krijgt deze inleg pas terug als je bakstenen weer verkoopt.
Maar;
- Huurbescherming. Zorgt ervoor dat je een huurder er niet uitkrijgt op moment dat jij wil verkopen.
- De verkoopwaarde van een woning een stuk lager is als je er een huurder in hebt die er niet uit wil.
- Dit verplichte aflossen levert je tijdens inleggen nauwelijks rendement op. Dit zijn de gemiste opportunity costs.

[boombes]

kabelmannetje schreef op maandag 20 november 2017 @ 17:25:
[...]

Wat hou je uiteindelijk maandelijks netto over van je 57000 investering? Ergens tussen 275-325/maand?

410 euro (ex OZB, deel waterschap en andere belastingen, dus trek er nog 10 euro per maand vanaf ongeveer)

Dus op 57000 euro hou ik 400 per maand over. Lijkt mij een prima investering?

[TechHunter]

kabelmannetje schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:00:
[...]

Dit zijn maandelijkse kosten, je koopt er bakstenen voor. Je krijgt deze inleg pas terug als je bakstenen weer verkoopt.
Maar;
- Huurbescherming. Zorgt ervoor dat je een huurder er niet uitkrijgt op moment dat jij wil verkopen.
- De verkoopwaarde van een woning een stuk lager is als je er een huurder in hebt die er niet uit wil.
- Dit verplichte aflossen levert je tijdens inleggen nauwelijks rendement op. Dit zijn de gemiste opportunity costs.

Hier moet ik toch echt even op reageren. Aflossingen zijn geen kosten maar verschuivingen van vermogen. Huizen kan je als vermogen op de balans zetten, kosten zijn meteen weg.

Wat betreft de huurdersbescherming, hier voor zou je inderdaad een percentage van de waarde kunnen aftrekken, kan bij WOZ volgensmij ook.

Wat betreft het rendement, je rente daalt dan natuurlijk ook. dit is wel afhankelijk van je hypotheekvorm.

[!null]

Ik heb zelf een woning in de goede tijd gekocht in wat nu een oververhitte stad is. Dit is dus geen eerlijke vergelijking met iets nu te kopen puur voor verhuur..
Ik kan twee dingen doen op de lange termijn (nu wonen we er lekker).

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Voor mij persoonlijk zou ik het prettiger vinden om het huis aan te houden.
Er zullen wellicht tijden zijn dat je meer rendement op de beurs kan halen met minder gedoe, maar ik denk niet dat ik 1 van de mensen ben die er goed tegen kan om verlies te lijden. Daarbij komt dat ik toch een beetje akelig gevoel krijg bij hoe hard alles aan het stijgen is. Ik kan het niet inschatten, maar het kan zo weer klappen.
Uiteraard zakt een huis dan ook weer in waarde, maar dat zal ik op de lange termijn minder voelen.

[B-Real]

Ik zie hier heel vaak voorbij komen dat als mensen plannen om een huis te verhuren dat ze dit aan expats doen. Zijn deze er zoveel in ons land?
Ik kom voor mijn werk toch bij heel wat bedrijven en ik ken er eigenlijk geen één die met expats werkt. Nu woon/werk ik met name in het oosten van het land.

Rekent iedereen zich nou rijk met die dik betalende expats of is dat echt booming in het westen van het land?

[boombes]

B-Real schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:33:
Ik zie hier heel vaak voorbij komen dat als mensen plannen om een huis te verhuren dat ze dit aan expats doen. Zijn deze er zoveel in ons land?
Ik kom voor mijn werk toch bij heel wat bedrijven en ik ken er eigenlijk geen één die met expats werkt. Nu woon/werk ik met name in het oosten van het land.

Rekent iedereen zich nou rijk met die dik betalende expats of is dat echt booming in het westen van het land?

Hier het zuiden van het land op een bedrijf van 160 mensen zijn er 50 a 60 expat

[!null]

B-Real schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:33:
Ik zie hier heel vaak voorbij komen dat als mensen plannen om een huis te verhuren dat ze dit aan expats doen. Zijn deze er zoveel in ons land?
Ik kom voor mijn werk toch bij heel wat bedrijven en ik ken er eigenlijk geen één die met expats werkt. Nu woon/werk ik met name in het oosten van het land.

Rekent iedereen zich nou rijk met die dik betalende expats of is dat echt booming in het westen van het land?

Ja en nee. Er zijn complete bedrijven die draaien met expats (Tuurlijk werken daar dan ook Nederlanders)

Je ziet nu ook weer dat bijvoorbeeld het EU afdeling EMA van London naar Amsterdam komt, hup, weer een berg expats over de vloer. En je komt ze dus ook vanzelf veel tegen buiten het zaken doen om.

Onze woning is hier in ieder geval heel geschikt voor. En expat verhuur heeft als voordeel dat je wat vaker keuzemomenten krijgt, ipv een huurder die er 20 jaar gaat zitten.

Wel is het zo dat er met expat verhuur verschillende bedrijven/organisaties zijn met verschillende vormen van dekking. Althans dat is hetgene wat ik belangrijk vind om uit te zoeken.

[TmZ]

B-Real schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:33:
Ik zie hier heel vaak voorbij komen dat als mensen plannen om een huis te verhuren dat ze dit aan expats doen. Zijn deze er zoveel in ons land?
Ik kom voor mijn werk toch bij heel wat bedrijven en ik ken er eigenlijk geen één die met expats werkt. Nu woon/werk ik met name in het oosten van het land.

Rekent iedereen zich nou rijk met die dik betalende expats of is dat echt booming in het westen van het land?

Heel specifiek per stad. Kijk maar naar het nieuws, EMA naar Amsterdam, 900(!) expats erbij.
Internationele bedrijven zitten vooral in grote steden, dat trekt expats. Verder zorgen universiteiten ook voor veel expats.

[Railgunner]

B-Real schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:33:
Rekent iedereen zich nou rijk met die dik betalende expats of is dat echt booming in het westen van het land?

Hier in Den Haag wordt de vastgoedmarkt voor een deel bepaald door expats, die er o.a. zijn vanwege de talloze ambassades. Ook zijn er hier aardig wat internationale bedrijven met deels internationale werknemers.

Ik kijk voor de lol wel eens naar advertenties bij makelaars en daar zie ik regelmatig eensgezinswoningen in de betere buurten voor €3000/maand. Dit zijn wel huizen van minimaal 600K en minimaal 150 m2.

[Tommie12]

36000€ /600.000€ = 6% bruto huurinkomen.

Niet slecht, maar besef wel dat die expats een onmiddellijke service verwachten, en bellen voor elk klein detail dat niet in orde is.
Als die expats er 2 jaar in gewoond hebben, dan kan je alles opniew schilderen voor de volgende. Dat vreet allemaal aan het rendement.
Dat heb ik niet van horen zeggen, maar van een collega die een woning verhuurt in Brussel aan expats.
Zodra je een probleem wat laat aanslepen laten ze je onmiddellijk wachten op de huur.
Hij heeft hiervoor een bureel ingeschakeld die telkens inspringen (48h reactietijd) als er iets defect gaat.
Dat kost hem ca 10% van de huur. De afwasmachine bv gaat om de 2 jaar buiten wegens defecten.

[kabelmannetje]

Tazzios schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 07:46:
Hoe een vastgoed verhuur conversatie verloop in het FO topic hangt af van hoe het onderwerp ter sprake komt. Het onderwerp kan op 2 manieren ter sprake komen:
1. Iemand zegt dat een vastgoed investering een SLECHT idee is en iedereen valt over elkaar heen met voorbeelden hoe goed het wel niet is stabiel inkomen en alternatieve opties (aandelen, REIT vastgoed etc) een slecht idee zijn. Hoe hoog rendement je wel niet kunt halen, zeker met een hefboom (deels hypotheek).
2. Iemand zegt dat een vastgoed investering een GOED idee is en er wordt verteld wat alle risico`s zijn met verhuurders, huizenprijsbubbel, minder liquide en natuurlijk het gevaar van een hefboom.

Stel je maakt volgens de perfect berekende businesscase 5% rendement op een pand.
Stel, je maakt volgens diezelfde perfect berekende businesscase 5% op REITS.
Persoonlijk wil ik mij niet uitspreken voor voor het een of het ander. Wel kies ik altijd voor de REITS (optie 2), omdat het veel minder gedoe oplevert (zie voorbeeld hierboven) en het in de woning geïnvesteerde bedrag liquide is. Dat heeft m.i. ook "waarde".

[B-Real]

Oke, duidelijk. Ik woon/werk blijkbaar in het verkeerde deel van het land, want ik zie hier echt nooit expats voorbij komen. Overigens ook logisch dat dit meer speelt bij grote internationale bedrijven en ambassades.

[!null]

@kabelmannetje Als jij een percentage rendement noemt van in dit geval REITS, hoe moet ik dat dan lezen? Als iets waar je dus directe inkomsten uit haalt (cashflow), al dan niet jaarlijks, of simpelweg vermogensgroei?
Uiteraard heb je daar keuze in, maar het bepaalt het totale plaatje nogal.

Als jij rekent met 5% rendement als vermogensgroei, of juist volledig als (jaarlijkse) cashflow en geen vermogensgroei, dan is het m.i. geen volledige vergelijking.

[jmderonde]

@kabelmannetje en welke REIT bij welke aanbieder zou jij dan aanbevelen?

[CornermanNL]

Ik denk dat de voordelen de nadelen ook bij verhuur op de lange termijn overvleugelen. Het geeft een prima passief inkomen en ik denk dat als je eenmaal een leuke portefeuille hebt het nog wel eens erg goed door een crisis heen komt. Het is gewoon een mentale kwestie om in een keer een enorm bedrag weg te zetten. Los van rendementen etc, op de beurs koop je eens in de maand bij.

Voor mij is het nu gewoon te duur om in te stappen. Of ik heb niet genoeg geld het is maar hoe je het bekijkt.
Wellicht heb ik toentertijd ook de onderhoudskosten te hoog ingeschat. Als ik kijk naar wat ik aan mijn eigen huis kwijt ben valt dat reuze mee. En als ik zie wat ik in mijn oude berekeningen heb staan.

Mensen moeten nu eenmaal wonen en als ze ergens naar hun zin zitten , blijven ze er meestal. Dus als dat in jouw huurpand is zit je uitstekend. Wellicht is de verhandelbaarheid minder, maar dat heb je ook niet nodig als er een prima cash flow uit komt waar je van kan leven.

[kabelmannetje]

jmderonde schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 14:49:
@kabelmannetje en welke REIT bij welke aanbieder zou jij dan aanbevelen?

Persoonlijk zit ik niet in REITS maar in ETF's. Die natuurlijk ook in verbinding met bouw/woonsector staan.
https://thinketfs.nl/prod...ate-UCITS-ETF/9/overzichtDeze uit NL? Krijg je vast 3,2% dividend. Vanguard heeft er vast ook nog wel wat.

[ Voor 10% gewijzigd door kabelmannetje op 21-11-2017 16:34 ]

[pirke]

VNQ en VNQI zijn REIT ETFjes. Gecombineerd heb je wereldwijde vastgoed exposure.

[kabelmannetje]

pirke schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 16:08:
VNQ en VNQI zijn REIT ETFjes. Gecombineerd heb je wereldwijde vastgoed exposure.

VNQ Annual return 8.8% sinds 2004. https://personal.vanguard...sable_redirect=true#tab=1.
Vandaar ook mijn vraag, waarom zou je verhuurder zijn als je met 6-8% (percentages voorbij zien komen) alle gedoe en potentiele risico's op je neemt? "Gedoe/risico's" zou in mijn optiek een veel hogere opslag verdienen.
Aan verhuurders: zit 'm dat in de '"stabielere" inkomsten? Of is jullie percentage hoger?

[ Voor 7% gewijzigd door kabelmannetje op 21-11-2017 16:44 ]

[pirke]

Stabiele inkomsten zijn ook maar relatief. Als er geen huurder is heb je alleen stabiele uitgaven...

[TucanoItaly]

Een tijdje terug zijn er twee huizen vlak na elkaar verkocht in mijn straat. Het duurt altijd even voordat de koopsom op te vragen is bij het Kadaster, maar ik heb net even gekeken: mijn net worth is met 100k gestegen

Originele aankoopsom van mijn huis was 330k in 2011. De huizen in m'n straat zijn weggegaan voor 430k. Geen idee wat ik met deze papieren "winst" aan moet, behalve meer OZB betalen natuurlijk.

Dus alhoewel mijn NW omhoog gaat, zorgt de stijgende OZB er voor dat mijn pensioendatum feitelijk later wordt. Klopt mijn gedachtengang?

[CornermanNL]

TucanoItaly schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 16:50:
Een tijdje terug zijn er twee huizen vlak na elkaar verkocht in mijn straat. Het duurt altijd even voordat de koopsom op te vragen is bij het Kadaster, maar ik heb net even gekeken: mijn net worth is met 100k gestegen

Originele aankoopsom van mijn huis was 330k in 2011. De huizen in m'n straat zijn weggegaan voor 430k. Geen idee wat ik met deze papieren "winst" aan moet, behalve meer OZB betalen natuurlijk.

Dus alhoewel mijn NW omhoog gaat, zorgt de stijgende OZB er voor dat mijn pensioendatum feitelijk later wordt. Klopt mijn gedachtengang?

Het komt juist dichterbij, maar dan ga ik uit van een strategie waarbij je je huis verkoopt als je met pensioen gaat. Dan helpt een ton extra hard mee.

Anders is het leuk voor de overzichten. Een van de redenen dat ik mij meer ben gaan toeleggen op cash flow. Al de papieren winsten zijn leuk , maar worden pas gerealiseerd als er verkocht is. Met name door de gekke situatie op de huizenmarkt. Als ik nu kijk naar de prijs stijgingen in de buurt mag ik ook een en ander bijschrijven.

Ik ga uit van het bedrag uit het taxatierapport bij de aanschaf van de woning. Ik zou dat kunnen aanpassen naar de absurde verkoopprijzen die nu gelden maar dat doe ik niet. Heb daar nu niets aan.

[!null]

kabelmannetje schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 16:28:
[...]

VNQ Annual return 8.8% sinds 2004. https://personal.vanguard...sable_redirect=true#tab=1.
Vandaar ook mijn vraag, waarom zou je verhuurder zijn als je met 6-8% (percentages voorbij zien komen) alle gedoe en potentiele risico's op je neemt? "Gedoe/risico's" zou in mijn optiek een veel hogere opslag verdienen.
Aan verhuurders: zit 'm dat in de '"stabielere" inkomsten? Of is jullie percentage hoger?

Annual return is dus divident uitkering en groei in waarde in 1 percentage, correct?

Zoals ik het nu uitreken, kan ik dus %5,6 aan inkomsten genereren (met de mogelijkheid tot een stuk meer door expats), en dit is geheel los van groei van de woningwaarde. Gaat nu heel hard, maar ik denk dat het veilig is om te zeggen dat dit zal stabiliseren en mee zal gaan met inflatie.

Het is wat koffiedik kijken, maar ik denk dat ik ook wel dat soort rendementen wel vrij makkelijk kan halen (in mijn geval)

Ik snap helemaal wat je bedoelt met het voorkomen van al het gedoe, door het in een REIT te steken. Maar voor mij heeft dat wat nedelen. Dat is wat het persoonlijk maakt.
- Ik moet voldoende vertrouwen in de beurs hebben met dergelijke vermogens, ik weet niet of ik daar geschikt voor ben. Het huis geeft wat meer gedoe wellicht, maar is iets concreter voor mij.
- Door de woning te verhuren, hebben we altijd nog een kans om er zelf weer in te trekken. Dit speelt voor ons mee, als we uit de stad gaan, maar later toch weer terug willen.

@pirke Als ik, puur voor mijn woning gezien (dus absoluut niet landelijk) geen huurder kan vinden dan hebben we het wel over een bijzondere tijd. Het kan wel zijn dat expat verhuur in elkaar dondert door een crisis, dat is wel realistisch.

[Railgunner]

TucanoItaly schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 16:50:
Een tijdje terug zijn er twee huizen vlak na elkaar verkocht in mijn straat. Het duurt altijd even voordat de koopsom op te vragen is bij het Kadaster, maar ik heb net even gekeken: mijn net worth is met 100k gestegen

Originele aankoopsom van mijn huis was 330k in 2011. De huizen in m'n straat zijn weggegaan voor 430k. Geen idee wat ik met deze papieren "winst" aan moet, behalve meer OZB betalen natuurlijk.

Dus alhoewel mijn NW omhoog gaat, zorgt de stijgende OZB er voor dat mijn pensioendatum feitelijk later wordt. Klopt mijn gedachtengang?

Je gedachtegang klopt, maar ik zie twee uitzonderingen naast het punt van CornermanNL:
1. Het zou kunnen dat je door de hogere waarde een lagere LTV op je hypotheek krijgt, waardoor je met een verse taxatie in een lagere risicoklasse bij je geldverstrekker terecht komt. Een lagere risicoklasse levert doorgaans een lagere rente op en is dus de moeite van het uitzoeken waard.
2. Je krijgt niet per se te maken met een stijgende OZB. Mijn gemeente heeft het percentage dit jaar laten dalen t.o.v. het jaar er voor. Mijn WOZ-waarde ging omhoog, maar dit werd (deels) gecompenseerd door een lager belastingpercentage.

[Pater]

kabelmannetje schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:00:
[...]

Dit zijn maandelijkse kosten, je koopt er bakstenen voor. Je krijgt deze inleg pas terug als je bakstenen weer verkoopt.
Maar;
- Huurbescherming. Zorgt ervoor dat je een huurder er niet uitkrijgt op moment dat jij wil verkopen.
- De verkoopwaarde van een woning een stuk lager is als je er een huurder in hebt die er niet uit wil.
- Dit verplichte aflossen levert je tijdens inleggen nauwelijks rendement op. Dit zijn de gemiste opportunity costs.

Je hebt helemaal gelijk, niet aan beginnen aan dat vastgoed. Vastgoed slecht, negatieve rendementen. Vooral niet doen!

Ik bedoel, daar zit ik met een vastgoedportefeuille wat in waarde verdubbeld is in de afgelopen jaren. Daar kom ik nooit van af! Ik wou dat ik meer naar jullie geluisterd had!

[Metro2002]

Pater schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 21:03:
[...]


Je hebt helemaal gelijk, niet aan beginnen aan dat vastgoed. Vastgoed slecht, negatieve rendementen. Vooral niet doen!

Ik bedoel, daar zit ik met een vastgoedportefeuille wat in waarde verdubbeld is in de afgelopen jaren. Daar kom ik nooit van af! Ik wou dat ik meer naar jullie geluisterd had!

En als je in 2005 ingestapt was dan zat je nu met een vastgoedportefeuille dat in waarde gehalveerd was vol met mensen die ontslagen waren en de huur niet meer konden betalen.

Vastgoed kan uitstekend renderen maar is gewoon , net als aandelen, behoorlijk riskant.

[Sissors]

Mensen worden wel redelijk emotioneel blijkbaar als het over vastgoed gaat, van beide kanten overigens.

Vooral als je een hefboom gebruikt, is er gewoon een goed rendement te halen in vastgoed, en zonder hefboom nog steeds fatsoenlijk. Je hebt een redelijk stabiele inkomstenstroom. Tegelijk is het idee om aan expats te verhuren natuurlijk leuk, maar behalve dat het lang niet altijd een realistische optie zal zijn, heb je ook expats uit culturen waarnaar je waarschijnlijk het halve huis kan vervangen. Dan kan je wel ook die uitsluiten van verhuur, maar het wordt er dan niet makkelijker op.

En bij gewone verhuur kan het natuurlijk zijn dat het echt een keer mis gaat, en dan is je spreiding wel beperkt. En ik zou het zelf nooit doen vanwege de hoeveelheid potentieel gedoe. Dat kan je weer verminderen door een vast iemand / bedrijf in te huren om alles problemen (zoals CV die niet werkt, vaatwasser die lekt, etc) te verhelpen, maar dat gaat ook weer van je rendement af.

Onder de streep is het simpelweg niet mijn ding en ga ik er nooit aan beginnen. Maar dat veranderd er niks aan dat je wel gewoon een grote kans hebt op een stabiele inkomensstroom. Nadeel overigens van aan expats verhuren zal zijn dat die weer weggaan, wat het voordeel ook is, maar dan moet je wel weer een nieuwe huurder zoeken.

[rube]

@Metro2002 net als met elke investering zijn er risico's aan verbonden.
Maar welke huizen zijn er gehalveerd t.o.v. 2005?
En ook in de crisis zijn er maar weinig wanbetalers (huurders) geweest.
Goede nieuws: huren zijn in die 12 jaar enorm gestegen.
Je kan ook overdrijven

Maar zoals Pater zegt, huizenprijzen zijn nu te veel opgelopen, te veel risico nu en geen rendement meer mee te halen. Ik zou het niet doen!

(Heel misschien blijven er zo nog 1 of 2 over voor mij over een tijdje, want het is nu inderdaad wel een stuk moeilijker geworden om (naar mijn maatstaven) interessante panden te vinden )

[Railgunner]

Een halvering in waarde t.o.v. 2005 is natuurlijk je grootste onzin. We zien hiervoor graag een bron om deze stelling te staven. In de crisisjaren zij bepaalde panden in slechte regio's zeker 30% in waarde gedaald, maar sinds 2015 zit de waarde flink in de lift, terwijl de leegstand steeds verder terugloopt.

[Tommie12]

Ik heb mijn huis nu 20 jaar.
Het heeft me ca 150.000€ gekost, en als ik alles reken wat ik er in heb gestoken, inclusief een uitbreiding, nieuwe keuken en nieuwe badkamer, 2 kamers op zolder en een douchecel, dan heb ik er zeker nog eens 120k bij gelegd.
Dat geeft dus ca 6000€ per jaar, en ik kan me wel inbeelden dat ik dat mag volhouden in de komende jaren.

Als ik het vandaag zou verkopen, dan denk ik ca 360k te kunnen vragen.
Ik heb daar geen spijt van, maar een super investering is het zeker niet.

[Tommie12]

TmZ schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:45:
[...]


Heel specifiek per stad. Kijk maar naar het nieuws, EMA naar Amsterdam, 900(!) expats erbij.
Internationele bedrijven zitten vooral in grote steden, dat trekt expats. Verder zorgen universiteiten ook voor veel expats.

Denk je nu echt dat die allemaal een expat contract gaan krijgen?
Daar zitten ook gewoon administratieve bedienden bij die voor een sub mediaan salaris werken. Kans is klein dat die zelfs maar denken aan verkassen naar Amsterdam.
Dat de top 100-200 al een expat contract heeft, en nu moet verhuizen is eerder realistisch.
Er zijn binnenkort gewoon wat extra vacatures in Amsterdam.

[rube]

@Tommie12 je eigen huis heb je ook niet behandeld als investering. Jij hebt bij die 120K vast niet afgevraagd krijg ik dat er voor terug etc. maar meer gekeken naar woongenot.
Daarnaast zijn de huurinkomsten, net als bij aandelen het dividend, wat grotendeels het lange termijn rendement maakt.
Bovendien is de Nederlandse huurmarkt niet met de Belgische te vergelijken..

[Lethalis]

Metro2002 schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 21:34:
[...]
En als je in 2005 ingestapt was dan zat je nu met een vastgoedportefeuille dat in waarde gehalveerd was vol met mensen die ontslagen waren en de huur niet meer konden betalen.

Vastgoed kan uitstekend renderen maar is gewoon , net als aandelen, behoorlijk riskant.

Net zoals dat de waarde van aandelen geschat wordt op de gemiddelde waarde + het dividend op de lange termijn, moet je de waarde van vastgoed ook zien als de verkoopwaarde + de huurinkomsten op de lange termijn.

Gezien de huren alleen maar gestegen zijn, ook toen de huizenprijzen laag waren, was de totale waarde nog steeds niet catastrofaal ingestort.

Elk jaar dat je huur ontvangt, compenseert de prijsdaling. En op de lange termijn herstellen de prijzen zich en dan heb je dus dubbel winst.

Het grote nadeel van vastgoed is dat het lastiger te spreiden is. Je koopt veel makkelijker aandelen van 10 verschillende bedrijven dan dat je 10 verschillende panden koopt

In dat opzicht neem je meer risico.

Voor de rest zijn de wetten in Nederland nogal beschermend voor de huurder en kan het lastig zijn om van een rotte huurder af te komen.

Een kennis van mij verhuurde luxe appartementen en had dus helaas een huurder die simpelweg niet meer betaalde maar ook niet weg wou. Hij ving als verhuurder elke keer bot en heeft toen ten einde raad diegene keihard weggepest.

Niet netjes, maar wel begrijpelijk. In totaal is hij toen bijna anderhalf jaar aan huurinkomsten misgelopen van wat ik mij kan herinneren. Toch zuur.

Maar over een periode van 10 jaar zal hij alsnog vrij zeker 7 jaar huur hebben ontvangen en zal het pand ook niet veel minder waard geworden zijn

PS
Dit gaat wel over iemand die al veel geld bezit en dus dure appartementen kocht en verhuurde. Dat is een heel andere situatie dan wanneer wij dat zouden proberen. Want hij kan wel 10 appartementen kopen (spreiding), die bovendien nieuw waren (weinig risico qua onderhoud).

[ Voor 14% gewijzigd door Lethalis op 21-11-2017 23:06 ]

[johanmulder]

Tommie12 schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 22:15:
[...]


Denk je nu echt dat die allemaal een expat contract gaan krijgen?
Daar zitten ook gewoon administratieve bedienden bij die voor een sub mediaan salaris werken. Kans is klein dat die zelfs maar denken aan verkassen naar Amsterdam.
Dat de top 100-200 al een expat contract heeft, en nu moet verhuizen is eerder realistisch.
Er zijn binnenkort gewoon wat extra vacatures in Amsterdam.

Ervaring hier (Vinex regio Utrecht) is dat 1 op de 10 huishoudens expats zijn. vergis je niet in de aantallen zo op een half uur rijden van de Zuidas of t Binnenhof. plus het feit dat de vraag voor huurwoningen voor gezinnen het aanbod enorm overstijgt leidt dit tot absurde bedragen.

[Chief]

Tommie12 schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 14:10:
36000€ /600.000€ = 6% bruto huurinkomen.

Niet slecht, maar besef wel dat die expats een onmiddellijke service verwachten, en bellen voor elk klein detail dat niet in orde is.
Als die expats er 2 jaar in gewoond hebben, dan kan je alles opniew schilderen voor de volgende. Dat vreet allemaal aan het rendement.
Dat heb ik niet van horen zeggen, maar van een collega die een woning verhuurt in Brussel aan expats.
Zodra je een probleem wat laat aanslepen laten ze je onmiddellijk wachten op de huur.
Hij heeft hiervoor een bureel ingeschakeld die telkens inspringen (48h reactietijd) als er iets defect gaat.
Dat kost hem ca 10% van de huur. De afwasmachine bv gaat om de 2 jaar buiten wegens defecten.

Is dat niet een beetje n = 1? Wij hebben nl sinds enkele jaren twee woningen in de verhuur, toevallig aan expats. Die hadden zelden klachten en als er iets was dan werd er iig nooit gedreigd met inhouden van huur.
Wij hebben pas 1 keer een gezin zien vertrekken uit 1 vd woningen en die hadden het netjes achtergelaten.

Wat denk ik scheelt is dat dat gezin zelf hun woning in hun eigen land ook in verhuur had. Dan denken ze een beetje met je mee lijkt het.

Anyway, het is wel raadzaam om rekening te houden met werkzaamheden/reparaties bij het vaststellen van rendement/verhuur prijs.

[Tommie12]

rube schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 22:15:
@Tommie12 je eigen huis heb je ook niet behandeld als investering. Jij hebt bij die 120K vast niet afgevraagd krijg ik dat er voor terug etc. maar meer gekeken naar woongenot.
Daarnaast zijn de huurinkomsten, net als bij aandelen het dividend, wat grotendeels het lange termijn rendement maakt.
Bovendien is de Nederlandse huurmarkt niet met de Belgische te vergelijken..

Klopt, maar als je een huis 20 jaar hebt, en je doet helemaal niks, dan zal de waarde ook niet meestijgen.
Ik zie regelmatig rond mij huisjes verkocht worden van mensen die overlijden of naar een rusthuis gaan.
Dat zijn typisch huizen van de jaren 60, dikwijls zonder echte badkamer, zonder CV, soms nog enkel glas, een keuken die direct gesloopt moet worden etc.
Die huizen zijn niet echt klein, maar raken moeilijk verkocht en aan lage prijzen omdat het zowat half gesloopt moet worden.

[kabelmannetje]

Pater schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 21:03:
[...]
Ik bedoel, daar zit ik met een vastgoedportefeuille wat in waarde verdubbeld is in de afgelopen jaren. Daar kom ik nooit van af! Ik wou dat ik meer naar jullie geluisterd had!

Prima voorbeeld. Ik ga ook panden kopen, over een paar jaar immers verdubbeld in waarde! Wat kan er mis gaan... Wat voor jou goed uitpakte, kan je niet 1 op 1 projecteren op nu. De rente hoeft maar naar een historisch gemiddelde te gaan en het dondert weer als een kaartenhuis inelkaar.

[ Voor 17% gewijzigd door kabelmannetje op 22-11-2017 09:55 ]

[kabelmannetje]

TucanoItaly schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 16:50:
Een tijdje terug zijn er twee huizen vlak na elkaar verkocht in mijn straat. Het duurt altijd even voordat de koopsom op te vragen is bij het Kadaster, maar ik heb net even gekeken: mijn net worth is met 100k gestegen

Originele aankoopsom van mijn huis was 330k in 2011. De huizen in m'n straat zijn weggegaan voor 430k. Geen idee wat ik met deze papieren "winst" aan moet, behalve meer OZB betalen natuurlijk.

Dus alhoewel mijn NW omhoog gaat, zorgt de stijgende OZB er voor dat mijn pensioendatum feitelijk later wordt. Klopt mijn gedachtengang?

Gefeliciteerd! Zoals een eerdere reageerder al aangaf, komt je FO-datum dichterbij. Moet je wel het huis verkopen, anders is het een papieren waarde waar je voor betaald.
Heb je plannen om het leven anders in te vullen tegen die tijd? Wil je kleiner wonen, heb je minder zin in het onderhoud en bijv. een tuin? Ben je emotioneel verbonden aan dit pand? Zou je ook gelukkig zijn in een goedkopere regio waar je de helft voor een woning betaald? Weegt een paar jaar extra werken op tegen voorgaande?
Met alleen al die ton extra vermogen kan je heel lang huren. Of kan je een camperbusje kopen om jarenlang de wereld rond te rijden, mocht je die behoefte hebben.

[ Voor 6% gewijzigd door kabelmannetje op 22-11-2017 10:00 ]

[rube]

@kabelmannetje zoals jij altijd lekker positief bent over 'de index' en het FO-leven met een relatief klein vermogen, zo is Pater altijd lekker positief over vastgoed ;-).
N=1, zwart/wit en extreeem, in het verleden etc.

Aan alle anderen, denk gewoon goed na, verdiep je in zaken en kijk dan welke mogelijkheden je ziet en bij je passen. Er is niet maar 'één' of 'de' weg naar FO, er zijn er vele.

Wat wel bij allemaal gelijk is, is dat je gewoon een stuk minder moet uitgeven als dat er binnenkomt om vermogen op te bouwen .

[Sissors]

kabelmannetje schreef op woensdag 22 november 2017 @ 08:59:
[...]

Prima voorbeeld. Ik ga ook panden kopen, over een paar jaar immers verdubbeld in waarde! Wat kan er mis gaan...

Wel vreemd dat je dan wel naar een REIT linkt, waar uiteraard diezelde steiging van vastgoed waarde ook in verwerkt is ter vergelijking. Als jij een eerlijke vergelijking wil met een REIT, dan moet je ook de waarde stijging van panden meenemen.

Uiteraard is die waardestijging van vastgoed niet houdbaar over langere termijn. Dus ik ben het met je eens dat die post ook niet helemaal 100% is. Maar jouw vergelijkingen met een REIT zijn dat ook niet als je die stijging niet meeneemt.

[kabelmannetje]

Sissors schreef op woensdag 22 november 2017 @ 09:22:
[...]
Wel vreemd dat je dan wel naar een REIT linkt, waar uiteraard diezelde steiging van vastgoed waarde ook in verwerkt is ter vergelijking. Als jij een eerlijke vergelijking wil met een REIT, dan moet je ook de waarde stijging van panden meenemen.

Uiteraard is die waardestijging van vastgoed niet houdbaar over langere termijn. Dus ik ben het met je eens dat die post ook niet helemaal 100% is. Maar jouw vergelijkingen met een REIT zijn dat ook niet als je die stijging niet meeneemt.

Klopt, en ik brand mij niet aan de complexe berekening van deze materie. Mijn essentie is: als een REIT historisch gezien een mooi rendement oplevert (die dicht bij % ligt die mensen hier geven, plus eventueel hogere verkoopwaarde pand), waarom dan zelf al het "gedoe" op je nemen met verhuur, dat heeft ook een waarde.
Zoals iemand al aangaf, schommelingen vastgoed op beurs zijn niet zijn ding en ziet liever een maandelijkse vaste cashflow. Een ander geeft de mogelijkheid aan om er later zelf nog in te gaan wonen. Dat zijn absoluut goede argumenten om te verhuren.

[ Voor 3% gewijzigd door kabelmannetje op 22-11-2017 09:54 ]

[kabelmannetje]

rube schreef op woensdag 22 november 2017 @ 09:21:
@kabelmannetje zoals jij altijd lekker positief bent over 'de index' en het FO-leven met een relatief klein vermogen, zo is Pater altijd lekker positief over vastgoed ;-).
N=1, zwart/wit en extreeem, in het verleden etc.

Aan alle anderen, denk gewoon goed na, verdiep je in zaken en kijk dan welke mogelijkheden je ziet en bij je passen. Er is niet maar 'één' of 'de' weg naar FO, er zijn er vele.

Wat wel bij allemaal gelijk is, is dat je gewoon een stuk minder moet uitgeven als dat er binnenkomt om vermogen op te bouwen .

Klopt. Wat bij mij meespeelt (prio 1, waar ik alle beslissingen rond plan) is dat ik flexibel en vrij wil zijn. Het hele idee dat ik ergens een pand heb waar ik tijd en energie in moet steken en ruimte in mijn hoofd inneemt terwijl ik aan het fietsen ben in bijv. Costa Rica, staat mij enorm tegen. Dus dan past gewoon ETF's, lekker simpel, beter bij mij.
Ticket Spanje is al geboekt, we gaan een paar maanden fietsend overwinteren in Spanje, Portugal en pakken Marokko ook mee.

[johanmulder]

kabelmannetje schreef op woensdag 22 november 2017 @ 10:35:
[...]

Klopt. Wat bij mij meespeelt (prio 1, waar ik alle beslissingen rond plan) is dat ik flexibel en vrij wil zijn. Het hele idee dat ik ergens een pand heb waar ik tijd en energie in moet steken en ruimte in mijn hoofd inneemt terwijl ik aan het fietsen ben in bijv. Costa Rica, staat mij enorm tegen. Dus dan past gewoon ETF's, lekker simpel, beter bij mij.
Ticket Spanje is al geboekt, we gaan een paar maanden fietsend overwinteren in Spanje, Portugal en pakken Marokko ook mee.

Kan ik me volkomen in vinden. Het is voor iedereen ook anders. Een verhuurobject kost tijd en energie maar als dat je grootste zorg is moet je het ook gewoon niet willen. Het is maar net hoe het in verhouding staat met je andere beslommeringen en voor mij persoonlijk is het verhuren van vastgoed niet 1 van de dingen waar ik me het meeste zorgen over maak.

[TucanoItaly]

CornermanNL schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 17:13:
Het komt juist dichterbij, maar dan ga ik uit van een strategie waarbij je je huis verkoopt als je met pensioen gaat. Dan helpt een ton extra hard mee.

Yep, die strategie ligt er wel inderdaad. Maar dat is pas over een jaar of 15, als de kleine het huis uit is. Lastig om zo ver in de toekomst te kijken.

Ik ga uit van het bedrag uit het taxatierapport bij de aanschaf van de woning. Ik zou dat kunnen aanpassen naar de absurde verkoopprijzen die nu gelden maar dat doe ik niet. Heb daar nu niets aan.

Maar waarom niet? Je net worth klopt toch gewoon niet als je 1 of andere oude waarde daarin opneemt. Niet dat dat getal zo waardevol is, natuurlijk.

Railgunner schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 18:17:
1. Het zou kunnen dat je door de hogere waarde een lagere LTV op je hypotheek krijgt
2. Je krijgt niet per se te maken met een stijgende OZB

Ja, aan punt 1 moest ik ook denken. De vraag is echter of het zoveel zin heeft. Ten eerste heb ik een ouderwetse bankspaarhypotheek, dus dan gaat de rente op die bijbehorende rekening omlaag. Ik moet maar eens gaan rekenen. Punt 2 had ik niet aan gedacht, opstekertje dus.

kabelmannetje schreef op woensdag 22 november 2017 @ 09:07:
Gefeliciteerd! Zoals een eerdere reageerder al aangaf, komt je FO-datum dichterbij. Moet je wel het huis verkopen, anders is het een papieren waarde waar je voor betaald.

Ha ja, en daar heb ik nog wel moeite mee. Ik zie ons niet zo snel verhuizen, want we hebben het hier ontzettend naar onze zin. Al m'n vrienden dichtbij, plus heel fijne buurt met prettige mensen. Desalniettemin, niet bewegen is ook een keuze...

[ Voor 16% gewijzigd door TucanoItaly op 22-11-2017 11:28 ]

[Railgunner]

Het verkopen van je huis voor je pensioen is voor mij ook een tegenovergesteld iets t.o.v. FO. Als ik mijn huis moet verkopen om financieel vrij te zijn, zou ik dat een flink nadeel vinden. Het zou mij juist geen vrijheid geven als ik het MOET verkopen. Daarom streef ik er naar om op een bepaalde leeftijd te kunnen stoppen met werken EN uiterlijk op uiterlijk dat moment volledig hypotheekvrij te zijn (eerder mag altijd).

[JURIST]

rube schreef op woensdag 22 november 2017 @ 09:21:
@kabelmannetje zoals jij altijd lekker positief bent over 'de index' en het FO-leven met een relatief klein vermogen, zo is Pater altijd lekker positief over vastgoed ;-).
N=1, zwart/wit en extreeem, in het verleden etc.

Aan alle anderen, denk gewoon goed na, verdiep je in zaken en kijk dan welke mogelijkheden je ziet en bij je passen. Er is niet maar 'één' of 'de' weg naar FO, er zijn er vele.

Wat wel bij allemaal gelijk is, is dat je gewoon een stuk minder moet uitgeven als dat er binnenkomt om vermogen op te bouwen .

Eens. Je moet investeringen case by case vergelijken en je er zelf goed bij voelen. Nu iedereen op vastgoed duikt is het m.i. alleen wel reden om gezond kritisch te zijn over exposure en daarvoor geldt hetzelfde als bij de aandelenmarkt, alleen kan je bij direct en standalone investeren in vastgoed geen DCA toepassen.

@kabelmannetje ik ben wel benieuwd hoe jouw assetallocatie is over ETF's. Kan je dat delen?

[kabelmannetje]

JURIST schreef op woensdag 22 november 2017 @ 12:06:
[...]
@kabelmannetje ik ben wel benieuwd hoe jouw assetallocatie is over ETF's. Kan je dat delen?

ISHARES EURO STX50 25%
THINK GLOBAL EQ. 25%
VANGUARD TOTAL STOCK MARKET ETF 50%
Rond 425K totaal vermogen. 50K uitgeleend voor fam-hypotheken.
Firecalc.com: portfolio 425K | spending 19K | inflatie 2,1% | TER0.7 | Pensioen 6000/jr op 67ste. Success rate > 98% 30jr (start AOW). Avg return: 1,080,419. | 80% equities|
Veiligheden: werk af en toe, kan nog meer werken, hoger pensioen, fikse erfenis, vergoeding vrijwilligerswerk nog niet berekend, kan nog zuiniger leven, recht op toeslagen, vriendin deelt in kosten huur/gwl,etc . Die 19K onttrekking/jaar haalde ik dit jaar lang niet, eerder richting 10-11-12K. En: elk jaar dat er geen crash zoals 1927 komt, ziet het beeld er beter uit.

[ Voor 9% gewijzigd door kabelmannetje op 22-11-2017 13:50 ]

[Verwijderd]

Mijn woonhuis staat buiten het benodigde bedrag voor FO. Mijn doelstelling is dan ook om een "zak geld" te hebben wat genoeg is om mijn lasten te betalen en om daarnaast een afbetaald huis te hebben.

Door het aan beide kanten weg te strepen (niet meerekenen in vaste lasten, niet meerekenen in nettowaarde) is het makkelijker te berekenen wanneer / of je FO bent.

Dat mijn huis in waarde stijgt heeft daarom geen impact op mijn FO datum. Ik kan er immers geen dividend uit halen, het is ook niet liquide. Ik moet allicht iets meer belasting betalen, waardoor mijn FO datum misschien juist verder weg ligt.

[ Voor 24% gewijzigd door Verwijderd op 22-11-2017 13:05 ]

[Tommie12]

Je huis verkopen en dan gaan huren levert een pak meer onzekerheid op.
Je weet niet hoe lang je nog leeft, en je moet je geld dan op zijn minst inflatiebehoudend kunnen beleggen.
De huur zal zeker stijgen, en neemt dus telkens grotere happen uit je kapitaal of dividendenstroom.

Ik ben altijd voorstander geweest van 1 belegging in 'stenen', en dat is mijn eigen huis.
Door toeval ben ik nu ook naakte eigenaar van 2 "halve appartementen" als successieregeling.
Die constructie is legaal, en vermijdt de erfbelasting volledig, maar je weet natuurlijk niet wanneer je aan je geld kan.
Dan ga ik niet nog eens iets kopen om te verhuren.

[kabelmannetje]

Tommie12 schreef op woensdag 22 november 2017 @ 13:11:
Je huis verkopen en dan gaan huren levert een pak meer onzekerheid op.
Je weet niet hoe lang je nog leeft, en je moet je geld dan op zijn minst inflatiebehoudend kunnen beleggen.
De huur zal zeker stijgen, en neemt dus telkens grotere happen uit je kapitaal of dividendenstroom.

Ik ben altijd voorstander geweest van 1 belegging in 'stenen', en dat is mijn eigen huis.
Door toeval ben ik nu ook naakte eigenaar van 2 "halve appartementen" als successieregeling.
Die constructie is legaal, en vermijdt de erfbelasting volledig, maar je weet natuurlijk niet wanneer je aan je geld kan.
Dan ga ik niet nog eens iets kopen om te verhuren.

Je kan ook budgetteren zodat je zorgt dat je met AOW+pensioen je vaste lasten kan betalen. Die paar ton extra uit verkoop van je woning smeer je uit over de jaren om er wat leuks mee te doen.
We hebben het er eerder over gehad, wanneer ga je je huis dan verkopen? 60, 70, 80 of pas als je dood bent?
Op je 60ste kan je nog heel veel leuks ervaren met een paar ton. Op je 80ste kan je veel ervaringen vergeten. Na je dood doe je zelf helemaal niks meer..

[ Voor 4% gewijzigd door kabelmannetje op 22-11-2017 13:43 ]

[Tommie12]

Ik ga er altijd van uit dat mijn huis voor mijn kinderen is, en ik wil proberen te leven van rente en kapitaalopbrengsten.
Als het op je 80ste ineens helemaal op is, en je bent nog in goede staat, dat zou ik pas een verschrikkelijke situatie vinden.