Het (projectmatige) nieuwbouwwoning topic - Deel 1

[vandermark]

Señor Sjon schreef op vrijdag 24 november 2017 @ 09:17:
Ligt aan de aannemer. Sommigen sluiten dakkapellen uit icm uitbouwen om deze reden. Maar het ligt maar net aan de berekening, de capaciteit van de panelen en de voor de EPC benodigde opbrengst.

In de EPC berekening staat 'minimale belemmering'... Maar dat staat overal.

[ Voor 25% gewijzigd door vandermark op 24-11-2017 22:32 ]

[Verwijderd]

Kom er 4 weken voor de oplevering achter dat ze aan de achtergevel een spatwateredichte wcd vergeten zijn. Meteen gemaild, maar kunnen ze dat nog zonder enige schade maken? Of moet ik het laten gaan...
Het lijkt me dat er flink wat hak en breekwerk voor nodig is..

[SjaakDeBeer]

Of het bouwbedrijf je spatwaterdichte stopcontact nog zonder veel problemen kan plaatsen is niet relevant. Jij hebt een overeenkomst met daarop dat stopcontact. Als er een fout wordt gemaakt is het aan het bouwbedrijf om dit op te lossen.

[power_user]

Kan iemand een indicatie uit eigen ervaring geven over de verwachte energiekosten op jaarbasis bij een nieuwbouw tussenwoning:

Oppervlakte 140m2
epc 0.4
Warmtepomp dus zonder gasaansluiting
3 zonnepanelen
2 volwassenen en 1 pasgeboren kind.
3 verdiepingen vloerverwarming

Edit: vloerverwarming toegevoegd.

[ Voor 11% gewijzigd door power_user op 26-11-2017 10:28 ]

[MeltedForest]

power_user schreef op zondag 26 november 2017 @ 09:14:
Kan iemand een indicatie uit eigen ervaring geven over de verwachte energiekosten op jaarbasis bij een nieuwbouw tussenwoning:

Oppervlakte 140m2
epc 0.4
Warmtepomp dus zonder gasaansluiting
3 zonnepanelen
2 volwassenen en 1 pasgeboren kind.

Ik had in mijn tussenwoning met warmtepomp een energieverbruik van ongeveer 4400kwh (voorschot van €840). Mijn woning was iets kleiner maar ook met een andere epc. Dus wellicht middelt het zich uit.

[power_user]

MeltedForest schreef op zondag 26 november 2017 @ 09:58:
[...]

Ik had in mijn tussenwoning met warmtepomp een energieverbruik van ongeveer 4400kwh (voorschot van €840). Mijn woning was iets kleiner maar ook met een andere epc. Dus wellicht middelt het zich uit.

Zo dat valt me erg mee. Ik woon nu op 43m2 (met een baby? Ja met een baby, lekker knus ) en betaal aan gas en licht ongeveer 1100 euro per jaar. Had niet verwacht er met 100m2 meer woning op vooruit te gaan. Bedankt voor je input.

Zijn er nog meer mensen die vergelijkbaar wonen die een ruwe indicatie kunnen geven?

[Ghotirey]

power_user schreef op zondag 26 november 2017 @ 10:30:
[...]


Zo dat valt me erg mee. Ik woon nu op 43m2 (met een baby? Ja met een baby, lekker knus ) en betaal aan gas en licht ongeveer 1100 euro per jaar. Had niet verwacht er met 100m2 meer woning op vooruit te gaan. Bedankt voor je input.

Zijn er nog meer mensen die vergelijkbaar wonen die een ruwe indicatie kunnen geven?

Ha :-) ik zit nu op 75m2 met mijn vrouw en 3 kinderen, betaal om en anbij de 1700 per jaar dus dat zijn mooie vooruitzichten :-)

[MeltedForest]

power_user schreef op zondag 26 november 2017 @ 10:30:
[...]


Zo dat valt me erg mee. Ik woon nu op 43m2 (met een baby? Ja met een baby, lekker knus ) en betaal aan gas en licht ongeveer 1100 euro per jaar. Had niet verwacht er met 100m2 meer woning op vooruit te gaan. Bedankt voor je input.

Zijn er nog meer mensen die vergelijkbaar wonen die een ruwe indicatie kunnen geven?

Viel ons ook mee ja, inmiddels verhuisd naar een 2^1 kap van 200m² met cv ketel en moet weer €160 per maand betalen.

[My-life]

SjaakDeBeer schreef op zaterdag 25 november 2017 @ 13:45:
Of het bouwbedrijf je spatwaterdichte stopcontact nog zonder veel problemen kan plaatsen is niet relevant. Jij hebt een overeenkomst met daarop dat stopcontact. Als er een fout wordt gemaakt is het aan het bouwbedrijf om dit op te lossen.

Het lijkt mij juist zeer relevant. Als het niet mogelijk is om alsnog een WCD aan te leggen dan komt hij er niet, of het nou in de overeenkomst staat of niet. Denk je dat je de aannemer kunt verplichten om het huis weer af te breken omdat het stopcontact in de overeenkomst staat?
Het zal lastiger zijn om hem nu nog te plaatsen dan wanneer dit gelijk was gedaan. Hoeveel lastiger het is zal bepalen of het nog gaat gebeuren of niet.

@Verwijderd Wellicht kan het WCD geplaatst worden met een leiding die buitenom de kruipruimte ingaat (als die er is) of zoiets dergelijks. Een leiding achteraf in de muur verwerken zal wellicht lastig zijn.

MeltedForest schreef op zondag 26 november 2017 @ 09:58:
[...]

Ik had in mijn tussenwoning met warmtepomp een energieverbruik van ongeveer 4400kwh (voorschot van €840). Mijn woning was iets kleiner maar ook met een andere epc. Dus wellicht middelt het zich uit.

Dat lijkt me ontzettend zuinig. Her Nibud zegt: "Het elektriciteitsverbruik is vooral afhankelijk van het aantal personen in uw huis." en geeft voor 2-3 personen 2.930-3.590 kWh op. (https://www.nibud.nl/consumenten/energie-en-water/)

Hierbij wordt vermoed ik geen rekening gehouden met zonnepanelen of een warmtepomp. Op andere websites zie ik allerlei berekeningen voor het energieverbruik van warmtepompen, maar ze komen al snel op duizenden kWh's. Dat gaan drie zonnepanelen niet compenseren helaas.

[Joopieboy]

Zelfde hier, ik zit met een boiler het warm water, douchen en (vloer)verwarming. Zeker dat laatste loopt hard in de kosten aangezien de vaste lasten tegen de maximaal gestelde prijs zitten van de overheid, de gebruikskosten liggen lager. Die boiler zorgt er ook voor dat mijn energiezuinige appartement ineens een B label krijgt...

[MadEgg]

Verwijderd schreef op zaterdag 25 november 2017 @ 09:32:
Kom er 4 weken voor de oplevering achter dat ze aan de achtergevel een spatwateredichte wcd vergeten zijn. Meteen gemaild, maar kunnen ze dat nog zonder enige schade maken? Of moet ik het laten gaan...
Het lijkt me dat er flink wat hak en breekwerk voor nodig is..

Lijkt me niet zo'n probleem. Het is goed mogelijk om achteraf geulen in muren te frezen en daarna af te stucen, en een gat naar buiten boren is ook niet zo'n punt. Het zal natuurlijk een redelijke klus worden, maar daar zie je achteraf niets meer van. Probleem van de aannemer, die heeft zich niet volledig aan de tekening gehouden, dus die mag het oplossen.


Qua energielasten ben ik ook zeer benieuwd wat wij kwijt zullen zijn. We betalen nu in een rijwoning van 101 m² uit 1990 €80,- per maand voor gas en elektra. We gaan naar een 2^1-woning van 153 m², maar wel een stuk beter geïsoleerd en met PV-panelen. Het wordt vast wat duurder maar hoop wel rond de €100-€120 te kunnen blijven eigenlijk. En anders wordt het PV-panelen bijplaatsen tot dat wel zo is

[My-life]

@MadEgg Zou een aannemer een aftakking maken van een binnen stroompunt en deze simpelweg door de buitenmuur heen boren?

[Sport_Life]

Ben ook wel benieuwd wat het gwe voorschot gaat worden. We gaan van een appartement van 75m2 uit 1896 naar een nieuwbouwhuis van 175m2 mèt zonnepanelen . Ik schat zo'n 1.200 per jaar gas/electra.

Wat gebeurt er trouwens met de vloerverwarming als de gasaansluiting ooit door de gemeente wordt stopgezet? Kunnen we dan een warmtepomp erop aansluiten? Koken gaan we op inductie doen. (meer vanwege het makkelijk schoonmaken)

[Jheroun]

MeltedForest schreef op dinsdag 14 november 2017 @ 12:58:
[...]

Inmiddels ervaring met twee VEH opleverkeuringen. Om het kort te houden: absoluut de moeite waard, mits hij de tijd neemt om overal goed naar te kijken. In ons geval bijvoorbeeld een scheur in het glas (die ik zelf niet had opgemerkt) dus nieuw raam erin, en inderdaad het geld ruimschoots terugverdiend.

Het geeft sowieso een goed gevoel dat er iemand met verstand meekijkt, zodat je niet te snel door de aannemer de mond laat snoeren.

Ik deel bovenstaande ervaring! Of je VEH gebruikt of iemand anders is persoonlijke voorkeur (hoewel ik iedere huiseigenaar aan zou raden VEH lid te worden) maar doe altijd een keuring van je huis, hoe oud of nieuw het ook is.

In ons geval is op de dag van oplevering nog bepaald dat een constructie waar twee deuren bij elkaar komen niet kon volgens bouwbesluit, dat is men ook gewoon meteen gaan fixen (deur smaller gemaakt, stukje muur erbij en alles weer netjes betegelen).

Bij nieuwbouw is een belangrijkere tip om met iedereen in je project samen met VEH te gaan praten, dan krijg je ook keuringen tijdens de bouw. Hadden wij er ook twee van, dan kan er al veel eerder bijgestuurd worden en weet de bouwer ook meteen dat hij met tig opleveringskeuringen te maken krijgt waar iemand bij is die veel gevalletjes 'ik vind het wel meevallen' pareert met 'fixen of er wordt niet voor de oplevering getekend'.

Wij zijn nu zelf weer een beetje de nieuwbouwprojecten in de gaten aan het houden en die nieuwbouwservice gaan wij zeker weer doen als we ingeloot raken bij iets interessants.

[MadEgg]

My-life schreef op maandag 27 november 2017 @ 12:47:
@MadEgg Zou een aannemer een aftakking maken van een binnen stroompunt en deze simpelweg door de buitenmuur heen boren?

Geen idee. Waarom niet? In mijn huidige woning loopt de stroomleiding vanaf de meterkast naar de hal onderaan de trap naar het toilet en dan door de meur naar de schuur, vanwaar hij weer ondergronds naar buiten loopt. Op elk van de genoemde locaties is dus een lichtpunt en/of WCD. Maar ik weet niet of dit door de aannemer is aangelegd in 1990 of dat een van de vorige eigenaren dat er zelf bijgeklust heet natuurlijk.

[De Rikster]

Jheroun schreef op maandag 27 november 2017 @ 13:45:
en weet de bouwer ook meteen dat hij met tig opleveringskeuringen te maken krijgt waar iemand bij is die veel gevalletjes 'ik vind het wel meevallen' pareert met 'fixen of er wordt niet voor de oplevering getekend'.

Dan heb je aan mij een kwaaie, kan je mooi naar huis om al je klussers en hulpjes te gaan vertellen dat ze voorlopig niet hoeven te komen.

Het is goed of niet goed (en meneer VEH en ik weten dat precies even goed) maar de eerste de beste die begint met dreigen/chanteren van het niet tekenen staat binnen 15 seconden buiten zònder sleutel van de nieuwe woning...

Staat overigens ook prima uitgelegd op de site van VEH wat de gevolgen zijn van het niet tekenen (buiten gebreken die de woning onbewoonbaar maken). Daar gaat geen opleveraar van VEH mee schermen trouwens, ze komen niet verder dan een: "ik zou u adviseren om ..."

[Wackmack]

De laatste foto's, dit weekend verhuisd 😎
Alles is goed gegaan, beneden is al redelijk ver. We missen nog de stalen deuren, vandaag zijn ze niet geplaatst, ze waren te groot. Foutje van het meten van d'r leverancier. Verder nog de TV ophangen.





Hoogte puntje is toch wel de vloer, wow!

[ Voor 5% gewijzigd door Wackmack op 27-11-2017 21:04 ]

[bonyuri]

Worden er standaard iets van hekjes geleverd in je woning, of heb je dat zelf moeten regelen?

Vloer is parket, laminaat, tegel?

[Tassadar32]

Hier ook volledig op elektra (en dus geen gas). Warmtepomp (water/water), inductie koken en een buts panelen om het theoretisch Nul op de Meter te maken. Bij die berekening is overigens wel uitgegaan van 5 personen (aantal slaapkamers+1) en we zijn met twee en werken allebei fulltime. Wel een PHEV dus 1-2x 10kwh per dag extra verbruik (gecompenseerd door de baas).

We zitten nu te kijken naar vloeren op onze 1e verdieping en zolder, maar twijfelen erg tussen laminaat en PVC. Met vloerverwarming (LTV) en koeling zou PVC "beter" moeten zijn. Verschil in offertes PVC en zelf laminaat leggen (vaker gedaan, kan hulptroepen inschakelen) is ongeveer 2000 euro. Ga ik dat er ooit in stookkosten uithalen? Voor ons is de look&feel van laminaat ook nog iets wenselijker dan die van PVC.

[Sport_Life]

Wackmack schreef op maandag 27 november 2017 @ 21:03:
De laatste foto's, dit weekend verhuisd 😎
Alles is goed gegaan, beneden is al redelijk ver. We missen nog de stalen deuren, vandaag zijn ze niet geplaatst, ze waren te groot. Foutje van het meten van d'r leverancier. Verder nog de TV ophangen.

[afbeelding]
[afbeelding]
[afbeelding]

Hoogte puntje is toch wel de vloer, wow!

Wow, echt heel gaaf! Begin toch wel weer te twijfelen aan visgraat, is toch wel erg mooi. Wat heb je boven neergelegd en op de trap? Prijstechnisch lijkt ons laminaat interessant (we krijgen laminaat bij het parket tegen inkoopprijs - wel zelf leggen), maar dan wordt het weer zo'n contrast als je boven komt.. als je begrijpt wat ik bedoel.

Mbt de deuren, heb je nog iets gewijzigd aan de deurposten?

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 27-11-2017 21:31 ]

[Wackmack]

Sport_Life schreef op maandag 27 november 2017 @ 21:30:
[...]

Wow, echt heel gaaf! Begin toch wel weer te twijfelen aan visgraat, is toch wel erg mooi. Wat heb je boven neergelegd en op de trap? Prijstechnisch lijkt ons laminaat interessant (we krijgen laminaat bij het parket tegen inkoopprijs - wel zelf leggen), maar dan wordt het weer zo'n contrast als je boven komt.. als je begrijpt wat ik bedoel.

Mbt de deuren, heb je nog iets gewijzigd aan de deurposten?

Boven hebben we vloerbedekking liggen. De deuren is een raar verhaal. Ik was bang ivm een gestuct plafond dat het niet zou passen. Het stomme is dat de deuren niet goed dicht paste dus de zijkanten zijn niet goed ingemeten. Morgen maar is bellen.

bonyuri schreef op maandag 27 november 2017 @ 21:22:
Worden er standaard iets van hekjes geleverd in je woning, of heb je dat zelf moeten regelen?

Vloer is parket, laminaat, tegel?

Zitten zeker hekjes bij, die zouden vandaag worden geleverd echter is het poedercoaten verkeerd gegaan ivm een verkeerde kleur.

De vloer is parket.

[ Voor 49% gewijzigd door Wackmack op 27-11-2017 22:17 ]

[Señor Sjon]

Je hebt toch voor de baluster gekozen dus.

Wackmack in "Het (projectmatige) nieuwbouwwoning topic"

[BFmango]

De Rikster schreef op maandag 27 november 2017 @ 19:26:
[...]

Dan heb je aan mij een kwaaie, kan je mooi naar huis om al je klussers en hulpjes te gaan vertellen dat ze voorlopig niet hoeven te komen.

Het is goed of niet goed (en meneer VEH en ik weten dat precies even goed) maar de eerste de beste die begint met dreigen/chanteren van het niet tekenen staat binnen 15 seconden buiten zònder sleutel van de nieuwe woning...

Staat overigens ook prima uitgelegd op de site van VEH wat de gevolgen zijn van het niet tekenen (buiten gebreken die de woning onbewoonbaar maken). Daar gaat geen opleveraar van VEH mee schermen trouwens, ze komen niet verder dan een: "ik zou u adviseren om ..."

Hey, gaaf! Grootspraak. Dat was hier tijdens de bouw ook gebeurd en iedereen had toch getekend om gezeik te voorkomen. We zijn nu drie maanden verder en vorige week is de directie van de projectontwikkelaar hier geweest om toch eens in levende lijven naar de klachten c.q. gebreken te kijken. En nu gaan toch die steigertjes weer opgebouwd worden want de problemen worden opgelost. En die bouwopzichter? Die heb ik niet meer gezien want dat station zijn we al gepasseerd. Maar die zal z'n eindejaarsbonus niet krijgen dit jaar gok ik ;-) Dus zorg jij maar gewoon dat er goed gebouwd wordt en dan hoeft niemand te dreigen met het weigeren van een oplevering ;-)

[vandermark]

Onze oplevering komt ook steeds dichterbij. Via de appgroep bespreken we resultaten van vooropleveringen en ik verbaas over het (naar mijn idee) grote aantal fouten wat er in sluipt bij de bouwer, een kleine greep wat ik al heb gezien bij ons voor de vooroplevering (als ik een keer langs kwam spontaan en met toestemming naar binnen ging) en heb gehoord van anderen:

- Extra stopcontacten meer dan 30cm van de gewenste plek af (4x)
- Douchemuur te dicht op buitenmuur waardoor inloopdouche 78cm ipv 88cm breed was
- Vensterbank te smal waardoor kier van >1cm ontstaat die ze dichtkitten
- Extra lichtpunt aan plafond >50cm van afgesproken plek af.
- Erg slordige getegelde douchevloer waardoor die er weer uit gaat
- Toch bovenlicht boven deur terwijl in meerwerklijst en meerwerk tekening duidelijk staat dat die komt te vervallen door een doorgetrokken muur

En dit is dus al voor de vooroplevering. Alles wordt wel hersteld overigens, doen ze (terecht) niet lastig over maar ik snap echt niet waarom de bouw niet beter georganiseerd kan worden: alles staat namelijk wel duidelijk op de overeengekomen meerwerk tekeningen...

Is lokale bouwer trouwens.

[bonyuri]

Je vraagt je af of het allemaal niet beter (goedkoper) kan als ze gewoon alles in 1 keer goed doen...
Je gaat me niet vertellen dat achteraf een tegelvloer er weer uitslopen en opnieuw leggen goedkoper is dan het in 1 keer goed laten doen door een fatsoenlijke tegelzetter die de juiste hoeveelheid tijd krijgt.

Alles staat onder druk en moet snel, en ik vraag me echt af hoeveel zaken onopgemerkt blijven.

Succes met de oplevering!

[Ghotirey]

bonyuri schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 09:04:
Je vraagt je af of het allemaal niet beter (goedkoper) kan als ze gewoon alles in 1 keer goed doen...
Je gaat me niet vertellen dat achteraf een tegelvloer er weer uitslopen en opnieuw leggen goedkoper is dan het in 1 keer goed laten doen door een fatsoenlijke tegelzetter die de juiste hoeveelheid tijd krijgt.

Alles staat onder druk en moet snel, en ik vraag me echt af hoeveel zaken onopgemerkt blijven.

Succes met de oplevering!

Zal het niet een kwestie zijn van alles snel doen is goedkoper, als er dan 1 van de 10 klaagt herstel je het bij diegene en de doordat de rest niet klaagt ben je alsnog een stuk goedkoper uit. Als ze bij allemaal goed doen is het duurder? (Moet ik in mijn beroep niet proberen trouwens al zie ik het wel gebeuren soms helaas)

[TommyGun]

bonyuri schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 09:04:
Je vraagt je af of het allemaal niet beter (goedkoper) kan als ze gewoon alles in 1 keer goed doen...
Je gaat me niet vertellen dat achteraf een tegelvloer er weer uitslopen en opnieuw leggen goedkoper is dan het in 1 keer goed laten doen door een fatsoenlijke tegelzetter die de juiste hoeveelheid tijd krijgt.

Alles staat onder druk en moet snel, en ik vraag me echt af hoeveel zaken onopgemerkt blijven.

Succes met de oplevering!

Jup, bij mijn huurappartement (7 jaar oud) zag ik ook dingen waarvan ik dacht; lekker slordig opgeleverd.

Moet allemaal snel en goedkoop... triest.

[Ghotirey]

vandermark schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 08:03:
Onze oplevering komt ook steeds dichterbij. Via de appgroep bespreken we resultaten van vooropleveringen en ik verbaas over het (naar mijn idee) grote aantal fouten wat er in sluipt bij de bouwer, een kleine greep wat ik al heb gezien bij ons voor de vooroplevering (als ik een keer langs kwam spontaan en met toestemming naar binnen ging) en heb gehoord van anderen:

- Extra stopcontacten meer dan 30cm van de gewenste plek af (4x)
- Douchemuur te dicht op buitenmuur waardoor inloopdouche 78cm ipv 88cm breed was
- Vensterbank te smal waardoor kier van >1cm ontstaat die ze dichtkitten
- Extra lichtpunt aan plafond >50cm van afgesproken plek af.
- Erg slordige getegelde douchevloer waardoor die er weer uit gaat
- Toch bovenlicht boven deur terwijl in meerwerklijst en meerwerk tekening duidelijk staat dat die komt te vervallen door een doorgetrokken muur

En dit is dus al voor de vooroplevering. Alles wordt wel hersteld overigens, doen ze (terecht) niet lastig over maar ik snap echt niet waarom de bouw niet beter georganiseerd kan worden: alles staat namelijk wel duidelijk op de overeengekomen meerwerk tekeningen...

Is lokale bouwer trouwens.

Bij ons hebben we ook al een aantal dingen gezien die ik raar vind, bijvoorbeeld inderdaad locaties van dingen in de muur die totaal ergens anders staan dan op de tekening. Kan iemand toevallig vertellen waarom dit gedaan wordt? En in hoeverre sta je in je recht als je dat niet wilt? Bij ons is het in 1 geval beter dan op de tekening om eerlijk te zijn maar de andere weer totaal niet. En veel wordt gecommuniceerd naar ons maar die keuzes dan weer niet?

Iemand een idee?

[Tremio]

Twee dagen geleden wezen kijken bij de nieuwe woning.
En wat valt meteen op? Onderdorpel is niet recht.





Dus meteen even gemaild, maar ik denk bij mezelf... dit zie je toch als bouwer of ben je blind?

[Señor Sjon]

BFmango schreef op maandag 27 november 2017 @ 23:23:
[...]

Hey, gaaf! Grootspraak. Dat was hier tijdens de bouw ook gebeurd en iedereen had toch getekend om gezeik te voorkomen. We zijn nu drie maanden verder en vorige week is de directie van de projectontwikkelaar hier geweest om toch eens in levende lijven naar de klachten c.q. gebreken te kijken. En nu gaan toch die steigertjes weer opgebouwd worden want de problemen worden opgelost. En die bouwopzichter? Die heb ik niet meer gezien want dat station zijn we al gepasseerd. Maar die zal z'n eindejaarsbonus niet krijgen dit jaar gok ik ;-) Dus zorg jij maar gewoon dat er goed gebouwd wordt en dan hoeft niemand te dreigen met het weigeren van een oplevering ;-)

Niet tekenen levert de koper meer problemen op dan verkoper. Je nieuwe keuken in de regen voor de deur zetten is ook zo wat.

bonyuri schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 09:04:
Je vraagt je af of het allemaal niet beter (goedkoper) kan als ze gewoon alles in 1 keer goed doen...
Je gaat me niet vertellen dat achteraf een tegelvloer er weer uitslopen en opnieuw leggen goedkoper is dan het in 1 keer goed laten doen door een fatsoenlijke tegelzetter die de juiste hoeveelheid tijd krijgt.

Alles staat onder druk en moet snel, en ik vraag me echt af hoeveel zaken onopgemerkt blijven.

Succes met de oplevering!

Dat probleem hebben we al tijdens de bouw... Alles in 1x goed is blijkbaar een utopie.

@Tremio Projectblindheid is een bekende aandoening. Als je elke dag ergens langs loopt, valt het niet meer op. Dit is tijdens na het metselen fout gegaan, steiger is weg en niemand kijkt meer naar de gevel.

[ Voor 6% gewijzigd door Señor Sjon op 28-11-2017 09:17 ]

[Tremio]

Overigens vind ik het vreemd dat je dus bij de oplevering binnen twee uur moet bepalen of je tekent of niet. Ik betaal f*cking meer dan drie ton voor een woning, en het wordt opgeleverd alsof je een tweedehands mobieltje voor een paar honderd euro koopt.

[ Voor 7% gewijzigd door Tremio op 28-11-2017 09:17 ]

[Señor Sjon]

Als jij 2 uur over het kopen van een 2ehands telefoon doet...

Maar ga je op je knietjes door een ruimte heen? In twee uur tijd ben je er zelf ook wel klaar mee. Dan heb je echt het hele huis wel gehad, zeker bij relatief standaard projectbouw.

[bonyuri]

Dat ben ik wel eens inderdaad. 15 minuten per ruimte moet je meer dan genoeg idee of het allemaal in orde is.
Uiteindelijk sta je ook nog in je recht als je achteraf gebreken vindt (ten minste, dat was de laatste keer bij ons)
Niet tekenen doe je enkel als je gebreken vindt die bewoning onmogelijk maken, en niet als je raamdorpel scheef zit

[Tremio]

Señor Sjon schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 09:19:
Als jij 2 uur over het kopen van een 2ehands telefoon doet...

Maar ga je op je knietjes door een ruimte heen? In twee uur tijd ben je er zelf ook wel klaar mee. Dan heb je echt het hele huis wel gehad, zeker bij relatief standaard projectbouw.

Je zou gewoon 3 of 5 jaar garantie er op moeten krijgen. Zelfs een mobieltje heeft 2 jaar garantie, een KIA zelfs 7 jaar. :-)

@bonyuri Maar ik ben perfectionistisch en symmetrisch ingesteld Ik stoor me hier dus aan.

[ Voor 9% gewijzigd door Tremio op 28-11-2017 09:22 ]

[Señor Sjon]

Je hebt 10 jaar garantie op constructiefouten. Probeer dat maar eens op je KIA te krijgen.

Die raamdorpel is zo gefixt en daar zie je niks meer van. Erger nog, de eerder genoemde Kia is vaak al gerepareerd voordat ie de showroom verlaat. Menig nieuwe auto heeft wel een vorm van transportschade. Maar voor oplevering wordt het opgelost en dan heb je er geen last meer van.

[ Voor 66% gewijzigd door Señor Sjon op 28-11-2017 09:25 ]

[bonyuri]

Tremio schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 09:21:
[...]
@bonyuri Maar ik ben perfectionistisch en symmetrisch ingesteld Ik stoor me hier dus aan.

Ik bedoelde niet dat je niet moet klagen over zulke fouten, ik zou er gek van worden
Het is meer dat dat geen reden is om niet te tekenen voor oplevering. Je maakt er melding van, bouwer geeft een tijd op waarin het opgelost wordt en je begint lekker met klussen

[Sarrr]

Ik had de tijd bij de vooroplevering anders wel nodig! Je kunt wel rekenen met 15 minuten per ruimte, maar als je zoals bij ons veel te noteren hebt, dan kost dat opschrijven en ondertussen de aandacht erbij houden ook een hoop tijd. Snap wel dat een aannemer er geen zin in heeft als ik op mijn knieën door de ruimte ga, maar dat ga ik bij wijze van spreken dus wel doen. Ik betaal er toch voor?

[Verwijderd]

Wij krijgen geen vooroplevering. Wel mag ik zelf een keer gaan kijken 2 weken van te voren.

Daarnaast is het vooral belangrijk dat je beschadigingen constateert bij de opleveringsinspectie. Zodra je beschadigingen hierna ontdekt, zijn ze niet meer verantwoordelijk.

Voor de rest krijg je gewoon garantie op gebreken e.d. na de oplevering.

[Jheroun]

De Rikster schreef op maandag 27 november 2017 @ 19:26:
[...]

Dan heb je aan mij een kwaaie, kan je mooi naar huis om al je klussers en hulpjes te gaan vertellen dat ze voorlopig niet hoeven te komen.

Het is goed of niet goed (en meneer VEH en ik weten dat precies even goed) maar de eerste de beste die begint met dreigen/chanteren van het niet tekenen staat binnen 15 seconden buiten zònder sleutel van de nieuwe woning...

Staat overigens ook prima uitgelegd op de site van VEH wat de gevolgen zijn van het niet tekenen (buiten gebreken die de woning onbewoonbaar maken). Daar gaat geen opleveraar van VEH mee schermen trouwens, ze komen niet verder dan een: "ik zou u adviseren om ..."

Waar het in ons geval om ging was een situatie waardoor mensen mogelijk opgesloten konden raken in een kamer doordat de deur van een andere kamer die deur blokkeerde. Dat was inderdaad een gevalletje waardoor de woning niet voldeed en er dus niet in gewoond mocht worden. Vraag me de details niet, die weet ik namelijk niet, daarom namen wij iemand mee.

Ik begrijp niet zo goed waarom je je als een 'kwaaie' wil profileren hier trouwens. Toen wij die keuring hadden was er zeker geen sprake van dreigen of chanteren, er werd gewoon een gebrek vastgesteld dat echt niet kon (naast een lijstje mindere zaken die bewoning niet in de weg stonden en ook gewoon netjes gerepareerd zijn). De heren gingen ook zeer gemoedelijk met elkaar om, de sfeer was echt top in dat project toen.

Maar dit alles was het punt ook niet. Het punt is dat ik een aankoopkeuring door een bouwtechnisch onderlegd persoon een goede tip vind. Als jij er zelf genoeg van weet geldt dat voor jou waarschijnlijk niet. Veel mensen laten zich overrompelen door zo'n aannemer die bij een gebrek stelt dat 'het allemaal wel meevalt', dan helpt het als je een expert bij je hebt. Ik vind het sowieso absurd dat iemand anders over jouw huis van X ton gaat stellen dat een gebrek wel meevalt, die persoon hoeft er niet in te wonen, of je iets erg vind of niet is ook niet waar het om gaat, het gaat erom of iets op een acceptabele manier is opgeleverd. En dat betekent soms dat een koper kleine dingetjes gewoon moet accepteren en soms dat de bouwer een stukje werk even opnieuw moet doen.

[De Rikster]

BFmango schreef op maandag 27 november 2017 @ 23:23:
[...]

Hey, gaaf! Grootspraak.

Nee hoor, geen grootspraak maar gewoon hoe het gaat. "Fixen anders wordt er niet getekend" is grootspraak.
Pasgeleden nog iemand gehad die weigerde te tekenen omdat er een paar krimpscheurtjes aanwezig waren (verder geen enkel punt gevonden/aanwezig mét een VEH opleveraar erbij). "Prima en tot ziens, u hoort van ons wanneer we een nieuwe afspraak voor u kunnen inplannen".

Reageer voor het gemak ook even op de rest van mijn post anders.

Dus zorg jij maar gewoon dat er goed gebouwd wordt en dan hoeft niemand te dreigen met het weigeren van een oplevering ;-)

Daar hoef jij je iig geen zorgen over te maken, dat doe ik al op dagelijkse basis.

[Ghotirey]

De Rikster schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 11:56:
[...]

Nee hoor, geen grootspraak maar gewoon hoe het gaat. "Fixen anders wordt er niet getekend" is grootspraak.
Pasgeleden nog iemand gehad die weigerde te tekenen omdat er een paar krimpscheurtjes aanwezig waren (verder geen enkel punt gevonden/aanwezig mét een VEH opleveraar erbij). "Prima en tot ziens, u hoort van ons wanneer we een nieuwe afspraak voor u kunnen inplannen".

Reageer voor het gemak ook even op de rest van mijn post anders.

[...]

Daar hoef jij je iig geen zorgen over te maken, dat doe ik al op dagelijkse basis.

Aangezien dit mijn eerste nieuwbouw huis is en ik best wel op zie tegen dit soort momenten (heb nu al een vraag/mening/foutmelding staan bij de aannemer waar ik maar geen reactie op krijg helaas)

Wat is nu de correcte manier om met die opleveringen om te gaan, ik begrijp van jou dat je eigenlijk in veel gevallen gewoon moet tekenen maar ik hoor dan ook weer verhalen hier op het forum dat die mensen die dat gedaan hebben vervolgens weken/maanden mogen wachten totdat het probleem ook is opgepakt.

Ik heb bijvoorbeeld nu een probleem dat 2 loze leidingen niet geplaatst zijn terwijl ze wel op de tekening staan. Ze staan echter niet in de meerwerklijst maar ik heb altijd alleen een tekening gekregen na aanpassingen ter goedkeuring. Als dit probleem blijft tot de oplevering, hoe kan ik daar dan het beste mee omgaan?

[vandermark]

Ghotirey schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 12:05:
[...]


Aangezien dit mijn eerste nieuwbouw huis is en ik best wel op zie tegen dit soort momenten (heb nu al een vraag/mening/foutmelding staan bij de aannemer waar ik maar geen reactie op krijg helaas)

Wat is nu de correcte manier om met die opleveringen om te gaan, ik begrijp van jou dat je eigenlijk in veel gevallen gewoon moet tekenen maar ik hoor dan ook weer verhalen hier op het forum dat die mensen die dat gedaan hebben vervolgens weken/maanden mogen wachten totdat het probleem ook is opgepakt.

Ik heb bijvoorbeeld nu een probleem dat 2 loze leidingen niet geplaatst zijn terwijl ze wel op de tekening staan. Ze staan echter niet in de meerwerklijst maar ik heb altijd alleen een tekening gekregen na aanpassingen ter goedkeuring. Als dit probleem blijft tot de oplevering, hoe kan ik daar dan het beste mee omgaan?

Een beetje flauw maar je had zelf de meerwerklijst (met prijzen en totaalbedrag) moeten controleren naast de tekening. In mijn optiek is de meerwerklijst met prijzen en totaalbedrag leidend. De tekening is enkel om aan te geven waar de overeengekomen meerwerkzaken gerealiseerd gaan worden. Hierbij is dus een fout gemaakt door de aannemer maar die heb je zelf niet op tijd aangekaart dus?

[ArCadE]

Tremio schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 09:17:
Overigens vind ik het vreemd dat je dus bij de oplevering binnen twee uur moet bepalen of je tekent of niet. Ik betaal f*cking meer dan drie ton voor een woning, en het wordt opgeleverd alsof je een tweedehands mobieltje voor een paar honderd euro koopt.

Daarom heb je de 5% regeling. Heb je nog 3 maanden de tijd om fouten te melden. We hebben daar bij ons huidige huis gebruik van gemaakt en dat zal bij ons nieuwe huis ook weer gebeuren,

[BFmango]

De Rikster schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 11:56:
[...]

Nee hoor, geen grootspraak maar gewoon hoe het gaat. "Fixen anders wordt er niet getekend" is grootspraak.
Pasgeleden nog iemand gehad die weigerde te tekenen omdat er een paar krimpscheurtjes aanwezig waren (verder geen enkel punt gevonden/aanwezig mét een VEH opleveraar erbij). "Prima en tot ziens, u hoort van ons wanneer we een nieuwe afspraak voor u kunnen inplannen".

Vreemd. Want in mijn ervaring (twee bouwprojecten meegemaakt met telkens vrij hechte groepen kopers) zijn de meeste kopers best wel realistisch wanneer er wel of niet getekend kan worden. Ik ben vrij coulant geweest en anderen rondom mij ook.

Want je kan die mensen toch ook gewoon uitleggen wat het niet-tekenen inhoudt? Als ik of een van mijn collega's op mijn werk, onze klanten of leveranciers een fout maakt dan wordt er hier niet zo drastisch gereageerd als jij nu doet voorstellen. Je moet niet vergeten dat mensen iets laten bouwen dat enorm veel geld kost en ze daar best wel zenuwachtig van kunnen worden. Als je mensen rustig informeert dan kom je volgens mij veel verder.

[Ghotirey]

vandermark schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 12:47:
[...]


Een beetje flauw maar je had zelf de meerwerklijst (met prijzen en totaalbedrag) moeten controleren naast de tekening. In mijn optiek is de meerwerklijst met prijzen en totaalbedrag leidend. De tekening is enkel om aan te geven waar de overeengekomen meerwerkzaken gerealiseerd gaan worden. Hierbij is dus een fout gemaakt door de aannemer maar die heb je zelf niet op tijd aangekaart dus?

Nou nee die is er tussendoor geschoten. Ik heb genoeg andere dingen aangekaart wat er allemaal niet goed was aan de meerwerklijst. Maar dat ging allemaal om dingen die verkeerd aangegeven stonden (verkeerde locatie/aantallen/prijzen) en niet om dingen die er niet op stonden. Daarbij hebben we na de eerste gesprekken ook altijd alleen de tekeningen gekregen om goed te keuren (de wijzigingen die wij dan wilden) en ook deze tekeningen zijn ondertekend. Pas op het allerlaatste moment is de meerwerklijst daar ook bij komen kijken. Dan heb je het over maanden verder. Ook staan er op de tekening een hoop dingen op die wel geplaatst worden maar die niet onder meerwerkvallen. Ook daarbij zitten loze leidingen. Dus ja dat die er door heen geschoten zijn, ik ben niet perfect en ik vraag me af of ze dat ook van een particulier mogen verwachten. Ik heb zelfs de bouwtekeningen moeten corrigeren omdat de maten niet overal goed stonden...

Ook in mailverkeer noemen we die loze leidingen en nooit wordt mij gezegd dat ze er helemaal niet komen. Er wordt zelfs in mailverkeer gezegd dat wat op de tekening staat klopt (gaat om dezelfde groep van elementen maar niet om de loze leiding) en niet wat in de lijst staat/stond.

Wat moet ik dan nog als particulier die hier weinig tot geen verstand van heeft? Ik ben het met je eens dat je altijd moet nakijken of alles goed is en dat heb ik ook flink gedaan, ik kan je een hoop mail laten zien met dingen die ik vraag om zeker van te zijn dat alles klopt en dergelijke. En ik heb echt een heleboel dingen eruit gehaald die incorrect waren etc. ook dingen die in mijn voordeel waren (te weinig gerekend voor dingen).

En nee, niet op tijd aangekaart, alhoewel dit pas het eerste moment is dat het voor mij zichtbaar werd. Ik heb het gelijk gemaild en volgens mij is de bouw nog niet zo ver dat die loze leidingen niet als nog geplaatst kunnen worden.

[asdf25]

Het is denk ik verstandig om eerst eigen middelen op te maken alvorens de hypotheek op te slokken? Volgende week namelijk de grond passeren, dan moet ik ook gelijk 1e termijn betalen.

[Lordp!]

Ghotirey schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 13:03:
[...]


Nou nee die is er tussendoor geschoten. Ik heb genoeg andere dingen aangekaart wat er allemaal niet goed was aan de meerwerklijst. Maar dat ging allemaal om dingen die verkeerd aangegeven stonden (verkeerde locatie/aantallen/prijzen) en niet om dingen die er niet op stonden. Daarbij hebben we na de eerste gesprekken ook altijd alleen de tekeningen gekregen om goed te keuren (de wijzigingen die wij dan wilden) en ook deze tekeningen zijn ondertekend. Pas op het allerlaatste moment is de meerwerklijst daar ook bij komen kijken. Dan heb je het over maanden verder. Ook staan er op de tekening een hoop dingen op die wel geplaatst worden maar die niet onder meerwerkvallen. Ook daarbij zitten loze leidingen. Dus ja dat die er door heen geschoten zijn, ik ben niet perfect en ik vraag me af of ze dat ook van een particulier mogen verwachten. Ik heb zelfs de bouwtekeningen moeten corrigeren omdat de maten niet overal goed stonden...

Ook in mailverkeer noemen we die loze leidingen en nooit wordt mij gezegd dat ze er helemaal niet komen. Er wordt zelfs in mailverkeer gezegd dat wat op de tekening staat klopt (gaat om dezelfde groep van elementen maar niet om de loze leiding) en niet wat in de lijst staat/stond.

Wat moet ik dan nog als particulier die hier weinig tot geen verstand van heeft? Ik ben het met je eens dat je altijd moet nakijken of alles goed is en dat heb ik ook flink gedaan, ik kan je een hoop mail laten zien met dingen die ik vraag om zeker van te zijn dat alles klopt en dergelijke. En ik heb echt een heleboel dingen eruit gehaald die incorrect waren etc. ook dingen die in mijn voordeel waren (te weinig gerekend voor dingen).

En nee, niet op tijd aangekaart, alhoewel dit pas het eerste moment is dat het voor mij zichtbaar werd. Ik heb het gelijk gemaild en volgens mij is de bouw nog niet zo ver dat die loze leidingen niet als nog geplaatst kunnen worden.

Als je nu even sec kijkt waar welk document voor is. Op de meerwerklijst staan prijzen van het meerwerk wat je hebt afgenomen en op de tekening staat ingetekend waar wat moet komen. Uiterrraard worden beide documenten door de koper gecontroleerd en vervolgend ondertekend. Je krijgt ze normaalgesproken ook allebei mocht er wat wijzigen.

Wat locatie van leidingen ed betreft is de tekening leidend.

[De Rikster]

Ghotirey schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 12:05:
[...]

Wat is nu de correcte manier om met die opleveringen om te gaan, ik begrijp van jou dat je eigenlijk in veel gevallen gewoon moet tekenen maar ik hoor dan ook weer verhalen hier op het forum dat die mensen die dat gedaan hebben vervolgens weken/maanden mogen wachten totdat het probleem ook is opgepakt.

Indien je woning daadwerkelijk onbewoonbaar is (niet wind- en/of waterdicht, niet afsluitbaar, niet aangesloten op nutsvoorzieningen) dan moet je sowieso niet tekenen (en de aannemer in gebreke stellen). Zijn er onvolkomenheden dan noteer je die op het proces verbaal van oplevering en dan ontvang je na het tekenen hiervan de sleutels (als je alle termijnen plus meerwerk hebt voldaan).

Veelal loopt er ook een handig ventje rond om de kleine puntjes direct op te lossen tijdens de oplevering maar dat is geen gegeven.

De aannemer heeft normaal gesproken drie maanden de tijd om de genoteerde punten op te leveren, de meeste aannemers streven ernaar om dit binnen drie weken te doen behoudens levertijden. Om dit te organiseren en samen te voegen (om niet iedereen voor elk trutdingetje apart te laten komen zijn die drie weken vaak ook wel echt nodig.

Deze drie maanden zijn ook om andere tekortkomingen te melden die je bij een optische inspectie (oplevering) niet kan constateren, denk hierbij aan verkeerd geschakelde lichtpunten, meerwerk leidingen niet aangebracht of op de juiste positie etc.) Later geconstateerde beschadigingen kan je niet meer na de oplevering melden ivm de overdracht van het eigendom en dus de verantwoordelijkheid.

Je moet de aannemer wel de gelegenheid bieden om daadwerkelijk zijn punten te verhelpen, moet hij nog wat stucwerk herstellen maar heb jij dezelfde middag al een behanger ingepland dan kan dat wel eens misgaan, geef dit soort dingen daarom al bij de voorschouw aan en de meeste uitvoerders zullen hier (iig proberen) rekening mee te houden.

Als er een garantieregeling van toepassing is dan blijft er 5% op de derdengeldrekening van de notaris staan die automatisch vrijvalt na drie maanden tenzij je aangeeft dat er nog onvolkomenheden niet zijn opgelost en wat daar naar redelijkheid voor bedrag achtergehouden moet worden. (€ 10.000,- achterhouden voor een beschadigde vensterbank bijvoorbeeld staat niet in verhouding). Geef dit dus tijdig aan bij de notaris (ongeveer twee maanden na de oplevering zal de betere notaris hier zelf naar informeren maar hou dit zelf in de gaten).

Ik heb bijvoorbeeld nu een probleem dat 2 loze leidingen niet geplaatst zijn terwijl ze wel op de tekening staan. Ze staan echter niet in de meerwerklijst maar ik heb altijd alleen een tekening gekregen na aanpassingen ter goedkeuring. Als dit probleem blijft tot de oplevering, hoe kan ik daar dan het beste mee omgaan?

Al aankaarten bij de kopersbegeleiding en even nagaan waarvoor (en waarop dus) je hebt getekend voor akkoord. Over het algemeen geldt dat de geschreven bevestiging voorrang heeft op de tekeningen welke ter indicatie wordt gebruikt.
Heb je de extra loze leidingen wel betaald?

BFmango schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 13:02:
[...]

Vreemd. Want in mijn ervaring (twee bouwprojecten meegemaakt met telkens vrij hechte groepen kopers) zijn de meeste kopers best wel realistisch wanneer er wel of niet getekend kan worden. Ik ben vrij coulant geweest en anderen rondom mij ook.

Want je kan die mensen toch ook gewoon uitleggen wat het niet-tekenen inhoudt? Als ik of een van mijn collega's op mijn werk, onze klanten of leveranciers een fout maakt dan wordt er hier niet zo drastisch gereageerd als jij nu doet voorstellen. Je moet niet vergeten dat mensen iets laten bouwen dat enorm veel geld kost en ze daar best wel zenuwachtig van kunnen worden. Als je mensen rustig informeert dan kom je volgens mij veel verder.

Je moet ook niet vergeten dat omdat het zo'n grote aankoop is voor mensen het aan te raden is dat zij zich voldoende inlezen op voorhand wat de implicaties zijn van het niet tekenen. Hier is genoeg over te vinden als je googelt op "oplevering nieuwe woning". Snap dan ook niet dat mensen op een woning van 400k gaan lopen kijken waar ze de goedkoopste opleverkeuring kunnen laten doen en niet iemand ook met de voorschouw meenemen.

Mensen die roepen: "fixen of ik teken niet" zijn vaak weinig voor rede vatbaar, ik blijf altijd rustig maar daar worden kwade mensen vaak nog kwader van. Heb ook weleens vijf uur gespendeerd om iemand uit te leggen waarom hij wel moest tekenen en als hij niet zou tekenen wat de consequenties waren voor hem. Toen was ik het wel zat en heeft de politie hem uit zijn eigen toekomstige woning verwijderd. Sindsdien besteed ik er ook geen tijd meer aan als een discussie die kant opgaat. Je moet eens weten wat een dingen je meemaakt als je gaat opleveren, mensen die de laatste termijn + meerwerk contant meenemen naar de oplevering en oprecht verbaasd en geïrriteerd dat je geen anderhalve ton wil aannemen

Scheelt misschien dat ik nooit een woning heb opgeleverd die in mijn ogen niet minimaal voldoet aan hetgeen je redelijkerwijs mag verwachten. VEH komt altijd graag naar woningen die ik oplever want die staan er gewoon goed bij.

[Ghotirey]

Peter86 schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 13:08:
[...]


Als je nu even sec kijkt waar welk document voor is. Op de meerwerklijst staan prijzen van het meerwerk wat je hebt afgenomen en op de tekening staat ingetekend waar wat moet komen. Uiterrraard worden beide documenten door de koper gecontroleerd en vervolgend ondertekend. Je krijgt ze normaalgesproken ook allebei mocht er wat wijzigen.

Wat locatie van leidingen ed betreft is de tekening leidend.

Ja maar nu is er dus een discrepantie tussen die twee. En ik heb ze dus niet beide gehad in bijna alle gevallen. Telkens alleen een aangepaste tekening. Ik heb duidelijk aangegeven aan de aannemer dat ik die loze leidingen nodig had (wat ook het geval is). Ik heb zelf de fout niet gemaakt. Hoe kan ik daar dan verantwoordelijk voor worden gehouden? Helemaal als je kijkt naar de vele momenten dat hij me had kunnen corrigeren als ik weer over niet bestaande loze leidingen sprak?

Maar goed, ik begrijp het sentiment en ik heb ze gemist. Dat staat buiten twijfel. Ik ben het er echter niet mee eens dat het dan ook geheel mijn probleem is gezien de rest van de communicatie altijd beide partijen praten alsof ze gewoon geplaatst worden.

De Rikster schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 13:14:
[...]

Indien je woning daadwerkelijk onbewoonbaar is (niet wind- en/of waterdicht, niet afsluitbaar, niet aangesloten op nutsvoorzieningen) dan moet je sowieso niet tekenen (en de aannemer in gebreke stellen). Zijn er onvolkomenheden dan noteer je die op het proces verbaal van oplevering en dan ontvang je na het tekenen hiervan de sleutels (als je alle termijnen plus meerwerk hebt voldaan).

Dank je voor deze duidelijke en uitgebreide info

De Rikster schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 13:14:
[...]

Al aankaarten bij de kopersbegeleiding en even nagaan waarvoor (en waarop dus) je hebt getekend voor akkoord. Over het algemeen geldt dat de geschreven bevestiging voorrang heeft op de tekeningen welke ter indicatie wordt gebruikt.
Heb je de extra loze leidingen wel betaald?

Nee helaas niet. Maar dat zou ik met liefde doen om het zo maar te zeggen. Als dat wel het geval was, was er geen probleem geweest, dan was er geen verwarring of onduidelijkheid, dan stond ik volledig in mijn recht en was er geen speld tussen te krijgen. Alhoewel ik nog steeds vind dat we hier gezamelijk een oplossing voor moeten vinden, vind ik wel dat de fout meer bij de aannemer ligt dan bij mij. Helemaal zeggen "staat niet op de lijst" dus doen we er niets mee vind ik hoe dan ook een verkeerde instelling in deze.

[Lordp!]

Ghotirey schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 13:24:
[...]


Ja maar nu is er dus een discrepantie tussen die twee. En ik heb ze dus niet beide gehad in bijna alle gevallen. Telkens alleen een aangepaste tekening. Ik heb duidelijk aangegeven aan de aannemer dat ik die loze leidingen nodig had (wat ook het geval is). Ik heb zelf de fout niet gemaakt. Hoe kan ik daar dan verantwoordelijk voor worden gehouden? Helemaal als je kijkt naar de vele momenten dat hij me had kunnen corrigeren als ik weer over niet bestaande loze leidingen sprak?

Maar goed, ik begrijp het sentiment en ik heb ze gemist. Dat staat buiten twijfel. Ik ben het er echter niet mee eens dat het dan ook geheel mijn probleem is gezien de rest van de communicatie altijd beide partijen praten alsof ze gewoon geplaatst worden.

Je hebt absoluut een punt, je zou ze eens kunnen confronteren, ik heb deze tekeningen ondertekend en verder duidelijk aangegeven wat ik wil. De tekeningen zijn leidend dus zorg ervoor dat het erin komt...

Dat zij dan die meerwerklijst niet aanpassen is ook laks van de aannemer.

[Ghotirey]

Peter86 schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 14:26:
[...]


Je hebt absoluut een punt, je zou ze eens kunnen confronteren, ik heb deze tekeningen ondertekend en verder duidelijk aangegeven wat ik wil. De tekeningen zijn leidend dus zorg ervoor dat het erin komt...

Dat zij dan die meerwerklijst niet aanpassen is ook laks van de aannemer.

Ik heb het inderdaad op die manier aangepakt. Ik heb aangegeven dat ik het niet eens met de stelling was en dat ik hoop dat we tot een bevredigende oplossing kunnen komen. Ik wil het ook helemaal niet rot spelen ofzo, ik vind het prima om er voor te betalen, is niet meer dan logisch. Er is ook altijd een prima verstandsverhouding geweest en een goede communicatie. Maar er is ook nog niets echt misgegaan tot nu toe.

Alleen krijg ik maar geen reactie vandaar dat ik me er alvast op voorbereid dat dit een issue wordt bij de oplevering.

[Jaded]

Fase 3A en 3C van het Koningskwartier hebben dit weekend te horen gekregen dat de aannemer pas in week 5 van 2018 pas gaat beginnen met tunnelbouw, terwijl de vloeren er al in liggen bij het eerste blok. Is dit een normale gang van zaken? Het komt op ons allemaal over alsof er gewoon even 2 maanden vertraging ingelast wordt. Dat is toch een dure grap.

[vooghel]

Goh, tunnelbouw is bij ons al begonnen (Squares Rotterdam, ook van Thunnissen). Misschien kunnen ze maar 1 project tegelijk doen?

[Jaded]

Ik denk het ja, en dan gok ik dat ze bij jullie ergens in januari klaar zijn met de tunnelbouw?

[vandermark]

Ghotirey schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 13:03:
[...]


Nou nee die is er tussendoor geschoten. Ik heb genoeg andere dingen aangekaart wat er allemaal niet goed was aan de meerwerklijst. Maar dat ging allemaal om dingen die verkeerd aangegeven stonden (verkeerde locatie/aantallen/prijzen) en niet om dingen die er niet op stonden. Daarbij hebben we na de eerste gesprekken ook altijd alleen de tekeningen gekregen om goed te keuren (de wijzigingen die wij dan wilden) en ook deze tekeningen zijn ondertekend. Pas op het allerlaatste moment is de meerwerklijst daar ook bij komen kijken. Dan heb je het over maanden verder. Ook staan er op de tekening een hoop dingen op die wel geplaatst worden maar die niet onder meerwerkvallen. Ook daarbij zitten loze leidingen. Dus ja dat die er door heen geschoten zijn, ik ben niet perfect en ik vraag me af of ze dat ook van een particulier mogen verwachten. Ik heb zelfs de bouwtekeningen moeten corrigeren omdat de maten niet overal goed stonden...

Ook in mailverkeer noemen we die loze leidingen en nooit wordt mij gezegd dat ze er helemaal niet komen. Er wordt zelfs in mailverkeer gezegd dat wat op de tekening staat klopt (gaat om dezelfde groep van elementen maar niet om de loze leiding) en niet wat in de lijst staat/stond.

Wat moet ik dan nog als particulier die hier weinig tot geen verstand van heeft? Ik ben het met je eens dat je altijd moet nakijken of alles goed is en dat heb ik ook flink gedaan, ik kan je een hoop mail laten zien met dingen die ik vraag om zeker van te zijn dat alles klopt en dergelijke. En ik heb echt een heleboel dingen eruit gehaald die incorrect waren etc. ook dingen die in mijn voordeel waren (te weinig gerekend voor dingen).

En nee, niet op tijd aangekaart, alhoewel dit pas het eerste moment is dat het voor mij zichtbaar werd. Ik heb het gelijk gemaild en volgens mij is de bouw nog niet zo ver dat die loze leidingen niet als nog geplaatst kunnen worden.

Dat is dan wel erg slecht inderdaad...
Bij ons was meerwerk lijst & tekening altijd samen in één pdf.

[De Rikster]

Jaded schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 14:50:
Fase 3A en 3C van het Koningskwartier hebben dit weekend te horen gekregen dat de aannemer pas in week 5 van 2018 pas gaat beginnen met tunnelbouw, terwijl de vloeren er al in liggen bij het eerste blok. Is dit een normale gang van zaken? Het komt op ons allemaal over alsof er gewoon even 2 maanden vertraging ingelast wordt. Dat is toch een dure grap.

Wat staat er in je koop-/aanneemovereenkomst vermeld? Staat er een clausule in waar de aannemer zich verplicht de werkzaamheden aansluitend te laten plaatsvinden?

[Appie76]

Nu we het erover hebben: wat is een geaccepteerde / reëele marge om te hanteren mbt de plaats van WCD's, lichtpunten, -schakelaars etc t.o.v. tekening? Is daar een richtlijn / afspraak voor/over?

[De Rikster]

Appie76 schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 19:31:
Nu we het erover hebben: wat is een geaccepteerde / reëele marge om te hanteren mbt de plaats van WCD's, lichtpunten, -schakelaars etc t.o.v. tekening? Is daar een richtlijn / afspraak voor/over?

Voornamelijk ter indicatie, wil je vaste maten zul je ze moeten vastleggen.

[Appie76]

Ja maar waar trek je de grens tussen "acceptabel" en "wanprestatie"?

[vandermark]

Appie76 schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 19:40:
Ja maar waar trek je de grens tussen "acceptabel" en "wanprestatie"?

Een extra dubbel stopcontact op 30cm van de positie op tekening was bij ons niet acceptabel en is direct aangepast (was in betonnen prefab wand)

[Sport_Life]

Ghotirey schreef op dinsdag 28 november 2017 @ 14:40:
[...]


Ik heb het inderdaad op die manier aangepakt. Ik heb aangegeven dat ik het niet eens met de stelling was en dat ik hoop dat we tot een bevredigende oplossing kunnen komen. Ik wil het ook helemaal niet rot spelen ofzo, ik vind het prima om er voor te betalen, is niet meer dan logisch. Er is ook altijd een prima verstandsverhouding geweest en een goede communicatie. Maar er is ook nog niets echt misgegaan tot nu toe.

Alleen krijg ik maar geen reactie vandaar dat ik me er alvast op voorbereid dat dit een issue wordt bij de oplevering.

Voor jou helaas te laat; maar controleer altijd zowel tekening als de meerwerklijst en meld meteen verschillen of fouten. Zo'n verkoopbegeleider is vaak met tientallen woningen tegelijk bezig en veel gaat nog handmatig.

Bij ons stonden er ook meerdere fouten in, waaronder 540 euro dubbel voor aanpassingen in de keuken.. (eenmaal onder kopje keuken gesaldeerd en eenmaal bij algemeen).

[mrkleze]

Wat vinden jullie van het idee dat onze bouwer de vloerverwarming direct op de kanaalplaten legt? en er niet een zwevende vloer, en dus isolatie onder de dekvloer legt?

Naar mijn idee lekt er dan veel warmte weg, omdat de kanaalplaten via de oplegnokken direct op de funderingsbalken ligt, en ook alle betonnen wanden staan op de kanaalplaten, dus deze lekken ook warmte weg. Daarbij is de langste muur (13,5m) niet geisoleerd omdat deze aan de burenzijde zit.

Ook moet er veel massa opwarmen waardoor het minder comfortabel wordt omdat het slechter te regelen is door al die thermische massa.

[De Rikster]

mrkleze schreef op woensdag 29 november 2017 @ 09:58:
Wat vinden jullie van het idee dat onze bouwer de vloerverwarming direct op de kanaalplaten legt? en er niet een zwevende vloer, en dus isolatie onder de dekvloer legt?

Prima zolang de kanaalplaten aan de onderzijde geïsoleerd zijn. Mag je trouwens voor 99,999% vanuit gaan tegenwoordig.

Naar mijn idee lekt er dan veel warmte weg, omdat de kanaalplaten via de oplegnokken direct op de funderingsbalken ligt, en ook alle betonnen wanden staan op de kanaalplaten, dus deze lekken ook warmte weg.

Als je een inschatting maakt van het % vloeroppervlakte wat daadwerkelijk uit nokken bestaat zie je dat dit marginaal is.

Daarbij is de langste muur (13,5m) niet geisoleerd omdat deze aan de burenzijde zit.

Welke ook stoken/binnen een de geïsoleerde buitenschil staat. In de transmissieberekening kan je terugvinden met welke comfortklasse is gerekend en of er uit is gegaan van opzichzelf stoken van elke installatie of dat er een gelijktijdigheidsfactor in opgenomen is.

Ook moet er veel massa opwarmen waardoor het minder comfortabel wordt omdat het slechter te regelen is door al die thermische massa.

Hoe hoger je thermische massa hoe comfortabeler want stabielere temperatuur. Dat de constructie langer nodig heeft om op te warmen is omgekeerd ook van toepassing op afkoeling. Hoe meer thermische massa hoe gelijkmatiger je opwarming en afkoeling dus minder temperatuurschommelingen.

[Señor Sjon]

mrkleze schreef op woensdag 29 november 2017 @ 09:58:
Wat vinden jullie van het idee dat onze bouwer de vloerverwarming direct op de kanaalplaten legt? en er niet een zwevende vloer, en dus isolatie onder de dekvloer legt?

Naar mijn idee lekt er dan veel warmte weg, omdat de kanaalplaten via de oplegnokken direct op de funderingsbalken ligt, en ook alle betonnen wanden staan op de kanaalplaten, dus deze lekken ook warmte weg. Daarbij is de langste muur (13,5m) niet geisoleerd omdat deze aan de burenzijde zit.

Ook moet er veel massa opwarmen waardoor het minder comfortabel wordt omdat het slechter te regelen is door al die thermische massa.

Kort gezegd: je maakt je druk om niks.

De begane grondvloer is ribcasette of kanaalplaat. Beiden varianten zijn geïsoleerd. De oplegnokken zijn een marginale koudebrug en de isolatie van de spouw gaat hier ook nog langs. Voor de rest zit dit zo 30-40cm onder de grond. De woningscheidende wand wordt niet geïsoleerd omdat je buurman ook voor jou stookt. Qua energieprestatie is de winst daar nihil. Vloerverwarming werkt juist met het concept van een stabiele temperatuur, mede dankzij al die massa.

Edit:
@De Rikster was sneller... eerder refreshen.

[ Voor 6% gewijzigd door Señor Sjon op 29-11-2017 10:43 ]

[mrkleze]

Señor Sjon schreef op woensdag 29 november 2017 @ 10:41:
[...]

Kort gezegd: je maakt je druk om niks.

De begane grondvloer is ribcasette of kanaalplaat. Beiden varianten zijn geïsoleerd. De oplegnokken zijn een marginale koudebrug en de isolatie van de spouw gaat hier ook nog langs. Voor de rest zit dit zo 30-40cm onder de grond. De woningscheidende wand wordt niet geïsoleerd omdat je buurman ook voor jou stookt. Qua energieprestatie is de winst daar nihil. Vloerverwarming werkt juist met het concept van een stabiele temperatuur, mede dankzij al die massa.

De kanaalplaten zijn geisoleerd, maar omdat de vloerverwarming door al die thermische massa altijd aan staat, tellen koudebruggen zoals oplegnokken en niet geisoleerde muren wel mee. De spouw met de buren moet ook worden geventileerd dus in hoeverre is deze geisoleerd. Ook zie je in de winter, ook bij nieuwbouw, dat er geen sneeuw ligt boven de spouw. Er is dus sprake van warmteverlies.

Wat betreft al die thermische massa, hoe sneller er valt te regelen, hoe comfortabeler het wordt.

Er kan wel worden gezegd, het valt wel mee, maar waar is dit op gebaseerd? Heeft iemand dit ooit eens uitgerekend bijv? En bovendien, hoeveel moeite is het om een folie eronder te leggen? Dit zijn de kosten niet, al moet het wel nut hebben uiteraard.

[ Voor 8% gewijzigd door mrkleze op 29-11-2017 10:54 ]

[Señor Sjon]

Jarenlange ervaring met vloerverwarming?

De vloerverwarming staat in huidige woningen nauwelijks aan en op de verdiepingen heb je eigenlijk al helemaal geen verwarming meer nodig in een nieuw huis. Dan is een IR-paneel of enkel elektrisch radiatortje beter om even snel wat op te warmen.

En snel regelen betekent ook snelle afkoeling. Dat ga je niet meer krijgen.

[mrkleze]

In mijn woning (2011) hebben wij de vewarming boven ook nooit aan, dus dat ben ik met je eens.

Wat betreft je stelling over dat een nieuwbouwwoning amper verwarming nodig heeft, snap ik je niet. Gemiddeld ligt het verbruik van een gezin met vloerverwarming en nieuwe woning toch nog op 1500 m3 per jaar. Dit is 1500*0,62 euro is 930 euro per jaar aan gas waarvan het grootste gedeelte gaat net het verwarmen van de woning. Hier valt nog wel veel winst te halen lijkt mij.

[De Rikster]

mrkleze schreef op woensdag 29 november 2017 @ 10:46:
[...]
De kanaalplaten zijn geisoleerd, maar omdat de vloerverwarming door al die thermische massa altijd aan staat, tellen koudebruggen zoals oplegnokken en niet geisoleerde muren wel mee.

Tellen wel mee maar zijn marginaal. Door die thermische massa staat de vloerverwarming minder aan want afkoelen gaat ook langzamer.

De spouw met de buren moet ook worden geventileerd dus in hoeverre is deze geisoleerd.

De spouw met de buren geventileerd? Hoezo? Is er uberhaupt een spouw met de buren of is het een massieve wand?

Ook zie je in de winter, ook bij nieuwbouw, dat er geen sneeuw ligt boven de spouw. Er is dus sprake van warmteverlies.

Ik weet nu even niet waar je het over hebt.

Wat betreft al die thermische massa, hoe sneller er valt te regelen, hoe comfortabeler het wordt.

Nee, sneller regelen betekent een grotere spreiding in je temperatuurgelaagdheid en meer koudeval tpv de ventilatieopeningen wat juist als oncomfortabel wordt ervaren. Een gelijkmatige temperatuur door een hogere massa icm een lage stooklijn is de optimale situatie.

Er kan wel worden gezegd, het valt wel mee, maar waar is dit op gebaseerd?

Op ervaring, berekeningen en bouwfysische kennis.

Heeft iemand dit ooit eens uitgerekend bijv?

Voornamelijk uit laten rekenen maar dat gebeurt elk project opnieuw.

En bovendien, hoeveel moeite is het om een folie eronder te leggen? Dit zijn de kosten niet, al moet het wel nut hebben uiteraard.

Wat is de isolatiewaarde van een laagje folie? Er ligt trouwens waarschijnlijk al rubber onder de oplegnokken (met een hele andere reden dan isolatie).

[ Voor 3% gewijzigd door De Rikster op 29-11-2017 11:35 ]

[mrkleze]

Isolatiewaarde (R-waarde) van folie is 0,375.

wat betreft de spouwmuur, deze is opgebouwd met 2 betonnen muren van 8cm dik met daartussen een 4cm luchtspouw. Deze is rondom geisoleerd, maar lijkt mij dat deze ook geventileerd moet worden om vocht af te voeren.

Wat betreft de sneeuw die weg smelt op het dak precies boven de spouw, bedoelde ik dat daarmee warmte weg lekt omdat de muur niet geisoleerd is. Dit gebeurt ook bij nieuwbouwwoningen. Waarschijnlijk heeft dit te maken met dat de R waarden wel worden gehaald omdat de buren ook stoken.

Helaas ligt er helemaal niks tussen de oplegnokken en de funderingsbalken. Soms zie je ook wel vilt ertussen.

[ Voor 9% gewijzigd door mrkleze op 29-11-2017 11:54 ]

[Señor Sjon]

Die luchtspouw wordt niet geventileerd. Er wordt juist aangeraden om de eerste 60cm voor/achter te voorzien van isolatie en ook de bovenkant af te dichten. Dat gebeurt lang niet altijd, dat ben ik met je eens, vooral omdat de gevelisolatie al voorlangs gaat (en zoveel sneeuw zien we ook niet meer).

Dat oplegvilt is voor egalisatie van de ondergrond en geluidsoverdracht. Nog steeds is een nok van grofweg 10x10cm maal 2 op een lengte van 120cm niet zoveel. Maar 17% van de breedte is oplegging.


1500 m3 gas (waar heb je dat vandaan?) is een verbruik wat algemeen gerekend wordt voor 2 ouders + 2 kinderen in een standaard woning met label C dacht ik. Een nieuwe tussenwoning kan al ver onder de 1.000 m3 presteren. Warm water wordt wel steeds meer verbruikt met o.a. regendouches. Dat gaat bepalender worden dan warmte.

Maar waar ben je bang voor? Je focust je nu extreem op een paar puntjes met een winstmarge van nog geen % op de totale installatie.

[mrkleze]

ik ben bang dat het meer dan een procent is Wat betreft de oplegnokken(4 per plaat) is het inderdaad maar een heel klein oppervlak, alleen met wel heel veel capaciteit(thermische massa van de funderingsbalken die tegen de koude grond aan ligt). Misschien valt dit allemaal wel mee, het valt ook lastig uit te rekenen helaas.

gasverbruik komt van http://www.energiesite.nl...en-gemiddeld-gasverbruik/

Maar ook hebben wij zelf met 2 jonge kinderen 1400 m3 per jaar met tussenwoning uit 2011. Verwarming en bad staan vaak aan Hoe dan ook valt er op verwarmen te besparen.

[ Voor 4% gewijzigd door mrkleze op 29-11-2017 12:29 ]

[Señor Sjon]

Ik heb 1.600 m3 met dezelfde configuratie, maar dan een tweekapper uit 1992.

Die oplegnokken zijn niet van Arctic Silver gemaakt om maar zo snel mogelijk warmte te geleiden. Bij een fundering met verloren EPS bekisting is zelfs de fundering geïsoleerd.

Maar goed, de kachel een halve graad lager (of zelfs maar goed inregelen op je werkelijke gebruik en aanwezigheid) bespaart meer dan een folie onder je dekvloer leggen.

[ Voor 9% gewijzigd door Señor Sjon op 29-11-2017 12:31 ]

[MadEgg]

mrkleze schreef op woensdag 29 november 2017 @ 12:23:
Maar ook hebben wij zelf met 2 jonge kinderen 1400 m3 per jaar met tussenwoning uit 2011. Verwarming en bad staan vaak aan Hoe dan ook valt er op verwarmen te besparen.

Jemig, hoe hoog heb je de thermostaat dan? Wij (2 volwassen, 2 jonge kinderen) in een tussenwoning (101 m²) uit 1990 verstoken +- 630 m³ per jaar.

Ik zat me steeds ook al te verbazen over het gemiddelde gebruik wat ik overal zie voor vergelijkbare gezinssamenstellingen. Maar zelfs in nieuwbouw dus?

[mrkleze]

MadEgg schreef op woensdag 29 november 2017 @ 12:41:
[...]


Jemig, hoe hoog heb je de thermostaat dan? Wij (2 volwassen, 2 jonge kinderen) in een tussenwoning (101 m²) uit 1990 verstoken +- 630 m³ per jaar.

Ik zat me steeds ook al te verbazen over het gemiddelde gebruik wat ik overal zie voor vergelijkbare gezinssamenstellingen. Maar zelfs in nieuwbouw dus?

21 graden. Wij koken ook op gas en groot bad. Ik zal mij een storten op cv tuning, want ik zie de ketel zo nu en dan op 90 graden staan ondanks dat alles modulerend is.

Bedankt voor jullie inzichten!

[MadEgg]

mrkleze schreef op woensdag 29 november 2017 @ 13:17:
[...]
21 graden. Wij koken ook op gas en groot bad. Ik zal mij een storten op cv tuning, want ik zie de ketel zo nu en dan op 90 graden staan ondanks dat alles modulerend is.

Bedankt voor jullie inzichten!

21 graden is wel een aardig verschil. Wij hebben de thermostaat op 19.5 graden met een een strak ingestelde klokthermostaat. Overigens niets aan CV tuning gedaan - de ketel is al een jaar of 14 oud en zo langzamerhand aan vervanging toe. Of ik dat nog ga doen of dat aan de nieuwe bewoners overlaat zodra onze nieuwe woning opgeleverd wordt weet ik nog niet.

[keanu_]

Binnenkort hoop ik iets te horen van mijn inschijving voor een nieuwbouwproject. Nu probeer ik mij al het een en ander te orienteren op het gesprek waar ik mij als koper toch zeker op moet voorbereiden. De bouw zal waarschijnlijk 3 jaar duren en ik was benieuwd of mensen hier ook ervaring hadden met een aanzienlijke bouwtermijn (>2 jaar).

Hebben jullie zwart op wit gepoogd afspraken te maken m.b.t. oplevering?
Wat als de termijn niet wordt gehaald?
Zijn er nog andere belangrijke punten wat ik zeker moet meenemen in een dergelijk lange bouwtermijn?

Het wordt mijn eerste koophuis, en ben helaas nog zo groen als gras op dit gebied. Ik heb al veel online gelezen, maar praktijkervaring is toch waar ik vaak op vaar.
Uiteraard blijf ik kritisch en wil ik ook zeker niet alles rooskleuring laten voorstellen door de projectontwikkelaar en makelaar.
Want, projecten lopen uit, afspraken worden niet altijd nagekomen, dus kritisch zal ik moeten zijn!

[jasperdeman]

keanu_ schreef op woensdag 29 november 2017 @ 14:34:
Binnenkort hoop ik iets te horen van mijn inschijving voor een nieuwbouwproject. Nu probeer ik mij al het een en ander te orienteren op het gesprek waar ik mij als koper toch zeker op moet voorbereiden. De bouw zal waarschijnlijk 3 jaar duren en ik was benieuwd of mensen hier ook ervaring hadden met een aanzienlijke bouwtermijn (>2 jaar).

Hebben jullie zwart op wit gepoogd afspraken te maken m.b.t. oplevering?
Wat als de termijn niet wordt gehaald?
Zijn er nog andere belangrijke punten wat ik zeker moet meenemen in een dergelijk lange bouwtermijn?

Het wordt mijn eerste koophuis, en ben helaas nog zo groen als gras op dit gebied. Ik heb al veel online gelezen, maar praktijkervaring is toch waar ik vaak op vaar.
Uiteraard blijf ik kritisch en wil ik ook zeker niet alles rooskleuring laten voorstellen door de projectontwikkelaar en makelaar.
Want, projecten lopen uit, afspraken worden niet altijd nagekomen, dus kritisch zal ik moeten zijn!

Drie jaar is wel heel lang voor projectbouw. Hoe kan het zo lang duren? In welke fase zit de bouw nu?

[Señor Sjon]

1) de aannemer/projectontwikkelaar zal zich niet vastpinnen op de door jou gewenste datum.
2) in de koop-/aannemingsovereenkomst staan artikelen met het aantal toegestane werkbare dagen en wat er gebeurt als de aannemer daar overheen gaat.

[mrkleze]

Bij ons staat er in de KAO (koopaanneemovereenkomst) dat de bouw binnen 190 werkbare dagen afgerond moet zijn. Verder kun je daar weinig op afdingen. De bouwers hebben tijd nodig, en met slecht weer kunnen ze soms niet door.

[keanu_]

jasperdeman schreef op woensdag 29 november 2017 @ 15:07:
[...]


Drie jaar is wel heel lang voor projectbouw. Hoe kan het zo lang duren? In welke fase zit de bouw nu?

Persoonlijk vind ik 3 jaar ook erg lang. Daarom heb ik, ondanks dat ik het een droomproject vind, wel mijn twijfels over het (onzekere) beloop.

Het duurt zo lang, omdat het een behoorlijk groot project is met meerdere flats. 11 koopflats en enkele hogere flats voor de verhuur
De bouw zal i.p per januari 2018 starten. Nu wordt de grond door de gemeente helemaal schoongemaakt, zodat kan worden gestart met de parkeergarage, welke onder alle appartementen gelegen is.

[jasperdeman]

keanu_ schreef op woensdag 29 november 2017 @ 16:45:
[...]


Persoonlijk vind ik 3 jaar ook erg lang. Daarom heb ik, ondanks dat ik het een droomproject vind, wel mijn twijfels over het (onzekere) beloop.

Het duurt zo lang, omdat het een behoorlijk groot project is met meerdere flats. 11 koopflats en enkele hogere flats voor de verhuur
De bouw zal i.p per januari 2018 starten. Nu wordt de grond door de gemeente helemaal schoongemaakt, zodat kan worden gestart met de parkeergarage, welke onder alle appartementen gelegen is.

Ah ja, appartementen. Dat verklaard. Ik weet niet of ik zo lang zou kunnen wachten (en al moeten betalen...) ik vind het verwachtte jaar voor mijn tussenwoning al lang.

[President]

jasperdeman schreef op woensdag 29 november 2017 @ 16:56:
[...]


Ah ja, appartementen. Dat verklaard. Ik weet niet of ik zo lang zou kunnen wachten (en al moeten betalen...) ik vind het verwachtte jaar voor mijn tussenwoning al lang.

+ Dat er in drie jaar erg veel kan gebeuren met de woning waarde... Zowel positief als negatief. Daarnaast kan je in drie jaar tijd zomaar onverwachts een vrouw en kind rijker zijn... Vind het een behoorlijke termijn!

[keanu_]

Dat is juist die onzekerheid. En ik begrijp jullie twijfels!
Emoties, emoties.. en toch proberen zoveel mogelijk een rationele keuze te maken in Rotterdam waar de woningmarkt met de prijzen echt oververhit is...

[ Voor 13% gewijzigd door keanu_ op 29-11-2017 17:12 ]

[jasperdeman]

keanu_ schreef op woensdag 29 november 2017 @ 17:11:
Dat is juist die onzekerheid. En ik begrijp jullie twijfels!
Emoties, emoties.. en toch proberen zoveel mogelijk een rationele keuze te maken in Rotterdam waar de woningmarkt met de prijzen echt oververhit is...

Ja, lijkt me lastig. Ik verlaat juist een appartement oververhitte centrum van Rotterdam voor een wat rustiger en betaalbaarder woning met ruime tuin in de polder tussen Rotterdam en Utrecht, met het oog op gezinsuitbreiding.

Ik vind het nu bijvoorbeeld al lastig in te schatten wat mijn huidige appartement kan opleveren als we gaan verhuizen.

[Sport_Life]

Ik vind t al spannend om 1 jaar een dubbele woning te hebben (met dus dubbel risico op prijs verlaging), zou 3 jaar ook niet volhouden..

[miles]

keanu_ schreef op woensdag 29 november 2017 @ 17:11:
Dat is juist die onzekerheid. En ik begrijp jullie twijfels!
Emoties, emoties.. en toch proberen zoveel mogelijk een rationele keuze te maken in Rotterdam waar de woningmarkt met de prijzen echt oververhit is...

Maar als het het je droomwoning is. Wij zijn in fase 5 ingeloot, uiteindelijk dus 4 x uitgeloot. Was steeds heel vervelend. Zaten dan overigens geen financiële consequenties aan, maar je bent er wel steeds mee bezig. Maar als het je droom is. Je weet niet of een volgend droomproject wel sneller opgeleverd wordt.

[tiswat]

Sport_Life schreef op woensdag 29 november 2017 @ 17:34:
Ik vind t al spannend om 1 jaar een dubbele woning te hebben (met dus dubbel risico op prijs verlaging), zou 3 jaar ook niet volhouden..

Valt relatief gezien in het begin wel mee. Dan betaal je niet de volle mep.

[keanu_]

tiswat schreef op woensdag 29 november 2017 @ 19:48:
[...]

Valt relatief gezien in het begin wel mee. Dan betaal je niet de volle mep.

Dat klopt, zal initieel misschien 300,- per maand zijn, stijgend naar de volle hypotheek na 3 jaar..
Even afwachten wat het gesprek gaat brengen!

[RvH photo]

tiswat schreef op woensdag 29 november 2017 @ 19:48:
[...]

Valt relatief gezien in het begin wel mee. Dan betaal je niet de volle mep.

Dat ligt er aan. Bij mijn aankomende woning is de grond al de helft van de waarde.

[Sport_Life]

tiswat schreef op woensdag 29 november 2017 @ 19:48:
[...]

Valt relatief gezien in het begin wel mee. Dan betaal je niet de volle mep.

Ik doel meer op de onvoorspelbare huizenmarkt. Tenzij je nu huurt natuurlijk. Maar dan nog kan ook het nieuwe appartement in waarde dalen.

De meeste mensen zijn het alweer vergeten, maar het is niet eens zo lang geleden dat mensen met dubbele woningen flink in de problemen kwamen. Maar ja we zijn inmiddels weer gewend aan appartementen die jaarlijks 20% stijgen

[ Voor 40% gewijzigd door Sport_Life op 29-11-2017 20:54 ]

[Osxy]

RvH photo schreef op woensdag 29 november 2017 @ 20:35:
[...]


Dat ligt er aan. Bij mijn aankomende woning is de grond al de helft van de waarde.

En vergeet je aflossing niet, die begint full-on op dag 1

[Morty]

3 jaar is een significant deel van je leven. Zo lang zou ik nooit wachten, zeker niet voor een appartement. Je bent nu alleen? Binnen 3 jaar kan dat zomaar anders zijn, en dan zijn je woon wensen ook weer totaal anders.

[De Uitsmijter]

Ik ben tegen een probleem aangelopen met de kavelgrootte. Daar is al veel over te vinden op het internet, maar mijn geval is weer net een beetje anders.

In de verkoopdocumentatie en in de Koopakte staat vermeld dat onze kavel 452m2 groot is. Toen we later de Leveringsakte gingen tekenen stond daar ineens 4 are en 72 centaire vermeld. Daarbij hebben we nog gevraagd of dat inderdaad 472m2 betekent (wisten wij veel?!?), omdat we uit eerdere documentatie een ander getal dachten te hebben onthouden. Notaris gaf aan dat dit echt juist was. Nou, dat is mooi, zomaar 20m2 erbij, dacht wij nog. Sindsdien hebben wij altijd in de veronderstelling geleefd dat we dus 472 m2 grond hadden gekocht.

Nu kregen we onlangs een situatieschets van de kavel waar de exacte (papieren) afmetingen op stonden en toen ik dat ging narekenen kwam ik op 447m2 uit. Dat matcht natuurlijk heel mooi met de 452, maar niet met de 472 omdat dit meer dan 5% afwijking is.

Mijn vraag is nu: wat is leidend, de koopakte of de leveringsakte. Dat is namelijk bepalend of er sprake is van een significante afwijking tussen wat er is overeengekomen en wat er bij nameting van het kadaster daadwerkelijk geleverd is. Heeft iemand hier daar ervaring mee?

En overigens is het dan nog steeds de vraag of er sprake kan zijn van vergoeding, want het schijnt dat tussen 5 en 10 procent afwijking dit nog wel eens verschilt... voor bijna 900 euro per m2 gaat het wel echt ergens over hier aan de rand van Amsterdam.

[jip_86]

keanu_ schreef op woensdag 29 november 2017 @ 16:45:
[...]


Persoonlijk vind ik 3 jaar ook erg lang. Daarom heb ik, ondanks dat ik het een droomproject vind, wel mijn twijfels over het (onzekere) beloop.

Het duurt zo lang, omdat het een behoorlijk groot project is met meerdere flats. 11 koopflats en enkele hogere flats voor de verhuur
De bouw zal i.p per januari 2018 starten. Nu wordt de grond door de gemeente helemaal schoongemaakt, zodat kan worden gestart met de parkeergarage, welke onder alle appartementen gelegen is.

Drie jaar is een hoop tijd. Heb zelf 2,5 jaar gewacht, maar dan door fuckups van van andere partijen (zorgwoningen) die ook op dat stuk grond gebouwd zouden worden. Heeft een hoop stress opgeleverd maar achter was die tijd ook voorbij gevlogen
Met die kennis van nu zou ik zeggen goed doorvragen of dan ook echt alles gaat beginnen in januari en niet door een of andere fuckup de woningstichting nog niet rond is en de huurflats jouw koopwoningen nog een jaar vertragen oid. Dan zit je dus wel 4 jaar vast omdat jouw krabbel al staat

[Timmy]

De Uitsmijter schreef op woensdag 29 november 2017 @ 21:52:
Mijn vraag is nu: wat is leidend, de koopakte of de leveringsakte. Dat is namelijk bepalend of er sprake is van een significante afwijking tussen wat er is overeengekomen en wat er bij nameting van het kadaster daadwerkelijk geleverd is. Heeft iemand hier daar ervaring mee?

Als ik naar mijn nieuwbouw akte van levering kijk dan is daar onderstaand in opgenomen. Over het algemeen worden de oppervlakten initieel op een kaart berekend en pas later door het kadaster ter plaatse opgemeten.

aan het gekochte zijn kadastraal voorlopige grenzen en oppervlakten toegekend, waardoor de berekende oppervlakte en de nieuwe grenzen van het nieuwe perceel slechts een voorlopige status hebben, hetgeen betekent dat na verificatie van de nieuwe grenzen in het terrein de perceelsgrootte definitief door het kadaster zullen worden vastgesteld. De verificatiekosten zijn reeds voldaan bij de hierna vermelde akte van levering op x y z.

[De Uitsmijter]

Timmy schreef op woensdag 29 november 2017 @ 22:12:
[...]


Als ik naar mijn nieuwbouw akte van levering kijk dan is daar onderstaand in opgenomen. Over het algemeen worden de oppervlakten initieel op een kaart berekend en pas later door het kadaster ter plaatse opgemeten.


[...]

Klopt, maar dat is niet wat ik bedoel. Zoiets staat er bij mij ook. Dan gaat het om bewoordingen als "ongeveer " en "circa". Die vraag is hier al eerder gesteld: hoeveel mag er dan van het overeengekomene afgeweken worden met het geleverde. Daar is jurisprudentie over: onder de 5% is binnen de marge, tussen de 5 en 10% wordt per geval bekeken, boven de 10% moet de verkoper vergoeden, ongeacht welke additionele formulering er verder nog in de akte staat.

Mij gaat het om de vraag wat hier precies is overeengekomen: is dat 452 of 472? En dan pas bij nameting van het kadaster kunnen we vaststellen of er meer of minder dan 5 of misschien wel 10% verschil zit tussen het overeengekomene en het geleverde. Maar dan moet ik wel eerst weten wat er is overeengekomen. Hopelijk is het zo duidelijker wat mijn vraag is.

[Sport_Life]

In de KOA staat vermeld 452m2, dus ik denk dat je "pech" hebt. En volgens mij is de kavel schets ook nooit definitief, pas als de woningen er staan kun je gaan meten.

[WNT]

De Uitsmijter schreef op woensdag 29 november 2017 @ 22:32:
[...]


Klopt, maar dat is niet wat ik bedoel. Zoiets staat er bij mij ook. Dan gaat het om bewoordingen als "ongeveer " en "circa". Die vraag is hier al eerder gesteld: hoeveel mag er dan van het overeengekomene afgeweken worden met het geleverde. Daar is jurisprudentie over: onder de 5% is binnen de marge, tussen de 5 en 10% wordt per geval bekeken, boven de 10% moet de verkoper vergoeden, ongeacht welke additionele formulering er verder nog in de akte staat.

Mij gaat het om de vraag wat hier precies is overeengekomen: is dat 452 of 472? En dan pas bij nameting van het kadaster kunnen we vaststellen of er meer of minder dan 5 of misschien wel 10% verschil zit tussen het overeengekomene en het geleverde. Maar dan moet ik wel eerst weten wat er is overeengekomen. Hopelijk is het zo duidelijker wat mijn vraag is.

Ben je lid van eigen huis? Die hebben een gratis juridische helpdesk, zou je vraag dat even neerleggen.

[Señor Sjon]

De koopakte is leidend, de leveringsakte wordt naar aanleiding hiervan opgesteld. Heeft een buurperceel toevallig die oppervlakte? Het kan iets heel simpels zijn als een verkeerd gekoppeld bestand zijn (notarissen maken ook fouten, trust me, I know). Je hebt dus 452 gekocht, notaris denkt 472 en maakt jou blij, maar de notaris is niet je contractpartij.

De definitieve inmeting zal altijd iets afwijken. Maar je koopt 452 en krijgt 447? Dat is 1% verschil en ruim binnen enig marge.

[Jheroun]

Het denk, plan en rekenfeest is voor ons ook begonnen :X*O*. We waren voorzichtig aan het kijken naar een wat rustiger gelegen woning in Utrecht (we wonen nu in Ondiep), zagen een leuk project in Leidsche Rijn waar we ons toch maar op hadden ingeschreven en zijn ingeloot op onze eerste keus. Toch wat onverwacht moet ik zeggen .

De detailfolder is er nog niet dus we zijn nog heel ver van de overeenkomst af maar supertof natuurlijk. We wonen nu ook in een nieuwbouwwoning dus we zijn deze hele riedel al eens door geweest en dat is toen prima bevallen dus we hebben er in ieder geval zin in .