Ervaring met huis kopen - Deel 8

[Chaki]

Toke_gt schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 11:17:
[...]

Maar de verhuizer is niet blij met een contante betaling van 2K. Dus ik snap wat je bedoelt hoor, maar ik zou er niet in meegaan als ik dat contant krijg. Maak het maar over, dan is het voor mij niet zwart en mag je de uitleg zelf doen.
Daarom geloof ik niet zo in zwart geld. Wel in het apart betalen van inboedelvergoeding.

Inboedel moet ook via de notaris en het moet wel geloofwaardig blijven.
Ik zou het liever gunnen aan starters met vrijstelling van overdrachtsbelasting dan aan doorstromer/35+ starter die 455k biedt voor een huis dat die 461k waard vindt. Ik weet niet hoe ik dat zou oplossen. Gunnen voor 460k, waarvan 10k roerende goederen? Mijn hele inboedel? Valt niet op dat het "toevallig" max NHG grens is?

[ikt]

€11k cash is niet niks. Daar gaan mensen ook vragen over stellen.
Misschien dat de koper toevallig in een auto reed die de verkoper wilde hebben en zo naast het huis nog een dealtje kon sluiten? "Als ik dit huis voor 450 krijg, mag jij mijn auto overkopen met een leuke korting!"

[Zeewolf]

Misschien was "zwart geld" niet de juiste term en valt die een beetje verkeerd. Ik had het niet letterlijk over een plastic tasje met briefgeld.
De inboedel (of 2 stoelen en de gordijnen die ze toch niet wilde hebben) - met een waarde van 2k - overkopen voor 20k is nog steeds fraude en belastingontduiking maar dat gebeurt zeker. Maar ik ken ook mensen die gedaan hebben, ook rondom NHG/overdrachts grenzen. Dit wasa wel enkele jaren terug toen er nog onderhandeling mogelijk was bij de meeste huizen. Nu gaat het zo hard dat onderhandelen er bij de meeste huizen niet in zit. Je hebt geluk als je misschien een 2e keer mag kijken of een paar dagen kan nadenken over je bod.
Van mijn biedlogboeken is dit de eerste keer dat niet het hoogste bod wint, en dat de hoogste (2) van mij waren. Vandaar dat ik het gek en erg opmerkelijk vind.

Ik heb de verkopende makelaar uiteraard ook gemaild om uitleg, maar ik verwacht hier niet echt antwoord op te krijgen..

Chaki schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 12:33:
[...]
Inboedel moet ook via de notaris en het moet wel geloofwaardig blijven.
Ik zou het liever gunnen aan starters met vrijstelling van overdrachtsbelasting dan aan doorstromer/35+ starter die 455k biedt voor een huis dat die 461k waard vindt. Ik weet niet hoe ik dat zou oplossen. Gunnen voor 460k, waarvan 10k roerende goederen? Mijn hele inboedel? Valt niet op dat het "toevallig" max NHG grens is?

Ik ben een starter en zit zou mijn eerste huis zijn Vrijstelling van overdrachtsbelasting is tot 525k, NHG inderdaad tot 450. Daar ben ik juist net boven gaan zitten, omdat ik al vaker achter het net moest vissen omdat anderen er dan net boven zaten. Nu nam ik het een keer voor lief dat het mij wat hypotheek en eigen geld zou kosten. Tweede bod was omdat de makelaar mij ook telefonisch ophitste om meer te bieden als ik het een leuk huis vond, want met mijn eerste bod zou ik het niet worden.

[Chaki]

Zeewolf schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 17:35:

Ik ben een starter en zit zou mijn eerste huis zijn Vrijstelling van overdrachtsbelasting is tot 525k, NHG inderdaad tot 450. Daar ben ik juist net boven gaan zitten, omdat ik al vaker achter het net moest vissen omdat anderen er dan net boven zaten. Nu nam ik het een keer voor lief dat het mij wat hypotheek en eigen geld zou kosten. Tweede bod was omdat de makelaar mij ook telefonisch ophitste om meer te bieden als ik het een leuk huis vond, want met mijn eerste bod zou ik het niet worden.

Dat laatste snap ik echt niet! Maar mijn makelaar wilde mij ook het hoogste bod door de strot duwen. Had de deal al met de financieel adviseur van dat stel beklonken (dacht hij)

[Koldur]

Het scenario zwart geld gebeurt echt meer dan mensen zich hier bewust van zijn. Makelaars krijgen niet altijd een courtage/percentage van de verkoopprijs, dat is in meer dan een aantal gevallen een vast bedrag.
Wat levert zwart geld de koper/verkoper op? Koper is logisch, maar verkoper ook, minder belasting te betalen en je kunt best veel met zwart geld doen.
Ik zou zelf niet snel met zwart geld een huis kopen (als ik het al had), maar het gebeurt genoeg en er zijn legio voordelen aan. Zeker als de verkoper genoeg mensen kent die klussen (deels) zwart uitvoert bij hun nieuwe huis. Ook kun je er boodschappen van doen en andere semi grote aankopen (een bank, TV, etc.).

Ik ken een geval waarbij er bijna een deal was met zwart geld, maar net afgeketst. Er kleven uiteraard ook genoeg risico's aan.

Vergeet ook niet verkopers die door schulden moeten verkopen, dan is het zwarte geld onzichtbaar voor schuldeisers.

[jeroenkb]

Koldur schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:16:
Het scenario zwart geld gebeurt echt meer dan mensen zich hier bewust van zijn. Makelaars krijgen niet altijd een courtage/percentage van de verkoopprijs, dat is in meer dan een aantal gevallen een vast bedrag.
Wat levert zwart geld de koper/verkoper op? Koper is logisch, maar verkoper ook, minder belasting te betalen en je kunt best veel met zwart geld doen.
Ik zou zelf niet snel met zwart geld een huis kopen (als ik het al had), maar het gebeurt genoeg en er zijn legio voordelen aan. Zeker als de verkoper genoeg mensen kent die klussen (deels) zwart uitvoert bij hun nieuwe huis. Ook kun je er boodschappen van doen en andere semi grote aankopen (een bank, TV, etc.).

Ik ken een geval waarbij er bijna een deal was met zwart geld, maar net afgeketst. Er kleven uiteraard ook genoeg risico's aan.

Vergeet ook niet verkopers die door schulden moeten verkopen, dan is het zwarte geld onzichtbaar voor schuldeisers.

Volgens mij geldt wel een beetje op Tweakers dat stevige uitspraken ook stevige onderbouwing behoeven.

Ik zie dan ook graag enig bewijs voor je stelling dat zwart huizen kopen 'genoeg gebeurt'

Impliceert op zijn minst een netwerk aan corrupte notarissen...

[Koldur]

jeroenkb schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:35:
[...]

Volgens mij geldt wel een beetje op Tweakers dat stevige uitspraken ook stevige onderbouwing behoeven.

Ik zie dan ook graag enig bewijs voor je stelling dat zwart huizen kopen 'genoeg gebeurt'

Impliceert op zijn minst een netwerk aan corrupte notarissen...

Het bewijs is empirisch en zal dat altijd zijn met zwart geld natuurlijk. Het zwarte geld gaat buiten de notaris om. Ik vind het nogal wat risico hebben persoonlijk, maar hoor genoeg om mij heen. Het gebeurt niet massaal, maar wel genoeg.

[jeroenkb]

Koldur schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:37:
[...]


Het bewijs is empirisch en zal dat altijd zijn met zwart geld natuurlijk. Het zwarte geld gaat buiten de notaris om. Ik vind het nogal wat risico hebben persoonlijk, maar hoor genoeg om mij heen. Het gebeurt niet massaal, maar wel genoeg.

En hoe kom je dan aan een koopakte of inschrijving in het kadaster?

[Koldur]

jeroenkb schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:38:
[...]

En hoe kom je dan aan een koopakte of inschrijving in het kadaster?

Even goed lezen, het zwarte geld gaat buiten de notaris om, dat is in de gevallen waar ik van op de hoogte ben altijd "maar" 10-50k. De rest gaat wit.
Heb ik niet expliciet benoemd, maar gaat in dit topic al een aantal berichten over gedeeltelijke zwarte transacties.

[jeroenkb]

Koldur schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:40:
[...]


Even goed lezen, het zwarte geld gaat buiten de notaris om, dat is in de gevallen waar ik van op de hoogte ben altijd "maar" 10-50k. De rest gaat wit.
Heb ik niet expliciet benoemd, maar gaat in dit topic al een aantal berichten over gedeeltelijke zwarte transacties.

Duidelijk.

Dan misschien even je post aanpassen. Las als compleet zwart een huis kopen...

[Wolly]

jeroenkb schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:41:
[...]

Duidelijk.

Dan misschien even je post aanpassen. Las als compleet zwart een huis kopen...

Zo las ik het niet. Koffertje onder de tafel noemden wij het altijd, contant geld is zo besteed als je een huis moet opknappen.

[Chaki]

jeroenkb schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:41:
[...]

Duidelijk.

Dan misschien even je post aanpassen. Las als compleet zwart een huis kopen...

Meer specifiek: je verkoopt het wit tot max NHG grens om koper ter wille te zijn, maar je wil hem de 11k die een ander meer biedt niet cadeau doen

[Crazy D]

Koldur schreef op vrijdag 3 oktober 2025 @ 19:37:
Het bewijs is empirisch en zal dat altijd zijn met zwart geld natuurlijk. Het zwarte geld gaat buiten de notaris om. Ik vind het nogal wat risico hebben persoonlijk, maar hoor genoeg om mij heen. Het gebeurt niet massaal, maar wel genoeg.

Ik weet niet in wat voor kringen jij je bevind, maar ik kom in mijn omgeving niet veel verder dan buiten de makelaar en notaris om voor 2000 euro spullen overnemen, die dat ook wel waard zijn. Ik heb zelf voor 2500 euro een tuinset en een gevulde schuur met tuingereedschap overgenomen waarbij enkel de nieuwwaarde van die tuinset daar al ver overheen ging.

Maar goed, 11k aan contant geld is echt geen probleem. Je kunt overal cash betalen. Supermarkt, bouwmarkt, de pizza's die je besteld, op vakantie en 2 weken lang alles contant betalen. Ik woon vlak bij Duitsland, daar is cash nog steeds de norm. 2 ton aan contanten is wel even wat lastiger, maar 10 of 20k.... echt 0,0 probleem. En als ontvanger kun je niet ruiken of het zwart geld is he. Het is gewoon contant. Het wordt nog even next level anders als ze 2 kilo marihuana op tafel leggen

Enige wat mijn zorg zou zijn is dat het misschien wel opvalt dat het dan precies NHG grens bedrag is dat via notaris en hypotheek gaat. Mijn gevoel zegt me dat transacties die net onder zo'n grens zitten toch wat extra aandacht krijgen. Maar goed geen idee of dat echt gebeurt, ik koop niet wekelijks huizen Al zal 450 of 460 niet heel erg opvallen (zolang de taxatiewaarde wel klopt, als die 575 aangeeft wordt het lastiger verdedigen).

[Koldur]

Crazy D schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 09:48:
[...]

Ik weet niet in wat voor kringen jij je bevind, maar ik kom in mijn omgeving niet veel verder dan buiten de makelaar en notaris om voor 2000 euro spullen overnemen, die dat ook wel waard zijn. Ik heb zelf voor 2500 euro een tuinset en een gevulde schuur met tuingereedschap overgenomen waarbij enkel de nieuwwaarde van die tuinset daar al ver overheen ging.

Maar goed, 11k aan contant geld is echt geen probleem. Je kunt overal cash betalen. Supermarkt, bouwmarkt, de pizza's die je besteld, op vakantie en 2 weken lang alles contant betalen. Ik woon vlak bij Duitsland, daar is cash nog steeds de norm. 2 ton aan contanten is wel even wat lastiger, maar 10 of 20k.... echt 0,0 probleem. En als ontvanger kun je niet ruiken of het zwart geld is he. Het is gewoon contant. Het wordt nog even next level anders als ze 2 kilo marihuana op tafel leggen

Enige wat mijn zorg zou zijn is dat het misschien wel opvalt dat het dan precies NHG grens bedrag is dat via notaris en hypotheek gaat. Mijn gevoel zegt me dat transacties die net onder zo'n grens zitten toch wat extra aandacht krijgen. Maar goed geen idee of dat echt gebeurt, ik koop niet wekelijks huizen Al zal 450 of 460 niet heel erg opvallen (zolang de taxatiewaarde wel klopt, als die 575 aangeeft wordt het lastiger verdedigen).

Ik snap jouw punt naar mij niet zo goed, maar denk dat je het over het risico hebt? Dat risico is vooral dat je als verkoper totaal geen rechten kunt ontlenen aan het zwarte stuk. Is het koopcontract getekend, dan is dat volgens alle regels leidend en heb je als verkoper alleen ter goede trouw "recht" op het geld.
Als kopende partij loop je het risico met je geld op straat "kwijt" te raken. Ik zou zelf niet graag doen.

Ik meld ook juist dat zwart geld best goed te gebruiken is, daar ligt het probleem niet zo wat mij betreft.

De markt is op dit moment alleen zo verrot lastig, dat veel mensen nu risico's nemen, die zij normaliter niet zouden nemen.

[ Voor 3% gewijzigd door Koldur op 04-10-2025 09:53 ]

[Crazy D]

Koldur schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 09:52:
[...]


Ik snap jouw punt naar mij niet zo goed, maar denk dat je het over het risico hebt? Dat risico is vooral dat je als verkoper totaal geen rechten kunt ontlenen aan het zwarte stuk. Is het koopcontract getekend, dan is dat volgens alle regels leidend en heb je als verkoper alleen ter goede trouw "recht" op het geld.
Als kopende partij loop je het risico met je geld op straat "kwijt" te raken. Ik zou zelf niet graag doen.

Ik meld ook juist dat zwart geld best goed te gebruiken is, daar ligt het probleem niet zo wat mij betreft.

De markt is op dit moment alleen zo verrot lastig, dat veel mensen nu risico's nemen, die zij normaliter niet zouden nemen.

Ik verbaasde me over je opmerking dat je dat best wel veel ziet gebeuren

Risico is inderdaad wel een ding, je kunt dat immers niet vastleggen.

[Koldur]

Crazy D schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 09:54:
[...]

Ik verbaasde me over je opmerking dat je dat best wel veel ziet gebeuren

Risico is inderdaad wel een ding, je kunt dat immers niet vastleggen.

Tsja, wat is vaak, beetje een subjectief begrip en niet handig gekozen dan denk ik. Voor mijn gevoel is drie mensen die ik ken vaak. Wel weet ik dat deze mensen het normaal niet gedaan zouden hebben.
Maar als je op deze manier een verkoper die toch zijn verkoopinkomsten naar schuldeisers ziet gaan, kan doen overhalen jou te kiezen en net onder NHG te komen, of sowieso onder NHG te komen of andere redenen, kunnen mensen nog wel eens andere keuzes maken dan normaal.

[Chaki]

Vraag van een vrek!
Wat doe ik met spullen die "ter overname" in de lijst van zaken staan? De kopers hebben er niets over gezegd. Dan mag ik ervan uitgaan dat ze ze niet willen?
Nu komen ze volgende week nog eens langs en zou ik natuurlijk kunnen vragen of ze ze willen, maar ik vind het lullig om er 200 euro voor te vragen.
Als ik ze op Marktplaats gooi, heb ik een zakcentje zonder bij de kopers te hoeven bedelen. Dus als zij er niet over beginnen, kan ik doen alsof mijn neus bloedt?

[Toke_gt]

Chaki schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 15:53:
Vraag van een vrek!
Wat doe ik met spullen die "ter overname" in de lijst van zaken staan? De kopers hebben er niets over gezegd. Dan mag ik ervan uitgaan dat ze ze niet willen?
Nu komen ze volgende week nog eens langs en zou ik natuurlijk kunnen vragen of ze ze willen, maar ik vind het lullig om er 200 euro voor te vragen.
Als ik ze op Marktplaats gooi, heb ik een zakcentje zonder bij de kopers te hoeven bedelen. Dus als zij er niet over beginnen, kan ik doen alsof mijn neus bloedt?

Ze hebben niks aangegeven, dus als ze dat alsnog willen en je hebt het op Marktplaats.verkocht, dan hebben ze pech. Staat het nog te koop, dan hebben ze mazzel. Maar ik zou ervan uitgaan dat die interesse niet meer komt.

[Koldur]

Spullen ter overname, zijn ter overname. Dat hebben zij niet gedaan, verkopen dus! Niets vrekkigs aan, alles kost geld, verhuizen zeer zeker en dan is iedere Euro, beide kanten op, mee genomen.
Lekker spullen verkopen of meenemen.

[Sport_Life]

Chaki schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 15:53:
Vraag van een vrek!
Wat doe ik met spullen die "ter overname" in de lijst van zaken staan? De kopers hebben er niets over gezegd. Dan mag ik ervan uitgaan dat ze ze niet willen?
Nu komen ze volgende week nog eens langs en zou ik natuurlijk kunnen vragen of ze ze willen, maar ik vind het lullig om er 200 euro voor te vragen.
Als ik ze op Marktplaats gooi, heb ik een zakcentje zonder bij de kopers te hoeven bedelen. Dus als zij er niet over beginnen, kan ik doen alsof mijn neus bloedt?

Absoluut niet bij kopers bedelen, wat een treurnis is dat zeg. Gewoon op marktplaats zetten of bij de kringloop brengen.

Ik heb 2x verkocht en beide keren hadden de kopers al die overname zaken in de verkoopprijs bedongen (ook beide keren boven de vraagprijs verkocht). Als kopers dat niet hebben gedaan hebben ze geen interesse..

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 04-10-2025 21:25 ]

[El Capitan]

Sport_Life schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 21:23:
[...]

Absoluut niet bij kopers bedelen, wat een treurnis is dat zeg. Gewoon op marktplaats zetten of bij de kringloop brengen.

Ik heb 2x verkocht en beide keren hadden de kopers al die overname zaken in de verkoopprijs bedongen (ook beide keren boven de vraagprijs verkocht). Als kopers dat niet hebben gedaan hebben ze geen interesse..

Bij ons was het omgekeerd. Kwamen de kopers tussentijds (na verloren bedenktijd en bedingen) vragen om spullen over te nemen die niet op de overname lijst stonden. Maar een nee heb je en een ja kan je krijgen zullen ze gedacht hebben. Kortom: van alles komt voor. Je kan ze attenderen op de spullen op de overname lijst. willen ze niks (soms komt dat inzicht pas later, na tekenen etc) dan even goede vrienden

[Flix20]

Wij kregen paar weken voor de overdracht van de verkopers (de nabestaande) de vraag of er nog meubels waren die we gezien hebben en misschien over willen nemen. Anders gaat het toch weg.

Maar daar zijn we niet op ingegaan gezien we toch de woning compleet leeg gingen trekken. Kon alleen maar in de weg staan.
Ik zag het ook als opening voor hun om maar zoveel mogelijk achter te laten waar ze geen brood in zagen.
Onze makelaar had toevallig het e.e.a. uit de woning al op Catawiki zien staan

[Zeewolf]

Bij mij vroeg de verkopende makelaar nog expliciet of ik interesse had in de ter overname aangeboden hadden. Maar het was allemaal niet helemaal mijn smaak, dus vriendelijk bedankt.

Toen vroegen ze later wel nog of ik het ook niet gratis wide hebben, en heb ik gezegd dat ze het prima gratis mochten laten staan. Het zijn prima meubels voor tijdelijk. Mochten ze vies worden tijdens de verbouwing, het grof vuil moet toch nog langs komen als ik mijn spullen eenmaal heb uitgezocht.

[ Voor 7% gewijzigd door Zeewolf op 06-10-2025 09:47 ]

[Laguna]

Opmerkelijk.. mijn hypotheekaanvraag is al bij 2 hypotheekverstrekkers afgewezen enkel vanwege een kortingsregeling die vanuit de gemeente is toegepast. De achterliggende reden krijg ik ook niet te horen, enkel dat ze het niet doen vanwege "beleid".

[de Peer]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 17:11:
Opmerkelijk.. mijn hypotheekaanvraag is al bij 2 hypotheekverstrekkers afgewezen enkel vanwege een kortingsregeling die vanuit de gemeente is toegepast. De achterliggende reden krijg ik ook niet te horen, enkel dat ze het niet doen vanwege "beleid".

Wat voor een kortingsregeling?

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 17:11:
Opmerkelijk.. mijn hypotheekaanvraag is al bij 2 hypotheekverstrekkers afgewezen enkel vanwege een kortingsregeling die vanuit de gemeente is toegepast. De achterliggende reden krijg ik ook niet te horen, enkel dat ze het niet doen vanwege "beleid".

Niet om in dit topic toe te lichten, maar check waarom je die kortingsregeling precies hebt gekregen en of je een verklaring daarover met je aanvraag kunt meesturen.
Kortingsregeling vanuit gemeente wordt ook gegeven als iemand in schuldsanering zit of laag inkomen heeft. Mogelijk leidt dat eerste tot een soort beleid waar jouw situatie geen betrekking op heeft, maar waar je zonder toelichting wel toe gerekend wordt.

Het gaat om een (soort) antispeculatiebeding, denk ik. Niet de kortingsregeling waar ik in eerste instantie aan dacht.

[ Voor 7% gewijzigd door Toke_gt op 10-10-2025 18:38 ]

[Laguna]

de Peer schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 17:55:
[...]

Wat voor een kortingsregeling?

Er is door de gemeente een maximale prijs vastgesteld voor een aantal appartementen om die betaalbaar te houden. Bij verkoop dien je die korting terug te betalen.

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 18:07:
[...]
Er is door de gemeente een maximale prijs vastgesteld voor een aantal appartementen om die betaalbaar te houden. Bij verkoop dien je die korting terug te betalen.

Oh zo’n kortingsregeling. Een soort antispeculatiebeding.
Heb je het wel met de juiste bewoording aangegeven? Kan me nauwelijks voorstellen dat een bank als beleid heeft dan niet te financieren. Of je moet een financiering boven dat bedrag vragen, maar dan had je de afwijzing wel begrepen.

[ Voor 5% gewijzigd door Toke_gt op 10-10-2025 18:39 ]

[Laguna]

@Toke_gt het betreft nieuwbouw voor mij als starter zonder extra financiering. De regeling is duidelijk op papier gezet en de aanvragen worden gedaan door mijn hypotheekadviseur. Bij de eerste dacht ik nog: ‘ok apart’, maar nu het ook bij de tweede gebeurt vraag je je toch af wat hier de achterliggende reden van is.

Ook omdat het rentepercentage bij iedere nieuwe aanvraag hoger komt te liggen doordat er over het algemeen begonnen wordt bij de hypotheekverstrekker met de laagste rente.

[ Voor 21% gewijzigd door Laguna op 10-10-2025 19:01 ]

[Chaki]

Nvt

[ Voor 99% gewijzigd door Chaki op 10-10-2025 19:20 ]

[Chaki]

snip: geen AI dumps

[ Voor 95% gewijzigd door We Are Borg op 11-10-2025 08:26 ]

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 18:44:
@Toke_gt het betreft nieuwbouw voor mij als starter zonder extra financiering. De regeling is duidelijk op papier gezet en de aanvragen worden gedaan door mijn hypotheekadviseur. Bij de eerste dacht ik nog: ‘ok apart’, maar nu het ook bij de tweede gebeurt vraag je je toch af wat hier de achterliggende reden van is.

Ook omdat het rentepercentage bij iedere nieuwe aanvraag hoger komt te liggen doordat er over het algemeen begonnen wordt bij de hypotheekverstrekker met de laagste rente.

Dank voor je uitleg. Wat zegt je hypotheekadviseur hierover?
Wat @Chaki zegt lijkt me de goede weg. Een lagere hypotheek en een starterslening die gelijk is aan het deel dat je bij verkoop moet terugbetalen. Dat heb je dan namelijk al aan de juiste partij terugbetaald. Als je het van de bank leent en je moet het aan de gemeente terugebtelane, dan snap ik dat de bank nee zegt. Als de gemeente met die kortingsregeling werkt, hebben ze waarschijnlijk ook de starterslening beschikbaar? Check met je hypotheekadviseur de mogelijkheden (die adviseur zou daar zelf mee moeten komen).

[Laguna]

@Chaki een vorm van KoopStart en indien de waarde van de woning zou dalen wordt de daling evenredig van de korting afgetrokken die je moet terugbetalen. Mijn inkomen is toereikend, ik kan ook meer lenen dan de koopsom. Voor een starterslening kom ik dan ook niet in aanmerking.

[Chaki]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 20:01:
@Chaki een vorm van KoopStart en indien de waarde van de woning zou dalen wordt de daling evenredig van de korting afgetrokken die je moet terugbetalen. Mijn inkomen is toereikend, ik kan ook meer lenen dan de koopsom. Voor een starterslening kom ik dan ook niet in aanmerking.

Willen ze je helemaal geen hypotheek verstrekken of alleen niet voor de koopsom?

[Laguna]

Chaki schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 20:20:
[...]

Willen ze je helemaal geen hypotheek verstrekken of alleen niet voor de koopsom?

Zoals eerder gezegd worden er geen inhoudelijke argumenten gegeven en doen ze het af onder het mom van beleid. Wel dat de kortingsregeling de aanleiding voor het afwijzen is.

[ Voor 11% gewijzigd door Laguna op 10-10-2025 20:31 ]

[Rukapul]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 20:29:
[...]


Zoals eerder gezegd worden er geen inhoudelijke argumenten gegeven en doen ze het af onder het mom van beleid. Wel dat de kortingsregeling de aanleiding voor het afwijzen is.

Dan heb je toch een waardeloze adviseur als die van lokale regelingen zelfs niet op de hoogte is?

Ik snap de financierende partij eventueel wel. Afhankelijk van hoe het juridisch is gestructureerd heb je slechts een onderpand van woningwaarde - korting (worst case) of een lening ter hoogte van de korting (best case).

Oplossingen:
• andere geldgever(/adviseur)
• kopen zonder korting
• hypotheek van aankoopwaarde - korting en hopen dat geldgever daar wel mee akkoord gaat

[Laguna]

Rukapul schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 20:37:
[...]

Dan heb je toch een waardeloze adviseur als die van lokale regelingen zelfs niet op de hoogte is?

Ik snap de financierende partij eventueel wel. Afhankelijk van hoe het juridisch is gestructureerd heb je slechts een onderpand van woningwaarde - korting (worst case) of een lening ter hoogte van de korting (best case).

Oplossingen:
• andere geldgever(/adviseur)
• kopen zonder korting
• hypotheek van aankoopwaarde - korting en hopen dat geldgever daar wel mee akkoord gaat

Natuurlijk is de adviseur op de hoogte van de regeling, die maakt ook onderdeel uit van de koopovereenkomst.

De hypotheekaanvraag is enkel voor de koopsom waar de korting dus al van is afgetrokken.

De korting lijkt mij dan ook totaal niet relevant voor de hypotheekverstrekker. Immers die korting wordt bij verkoop gewoon indirect betaald door de volgende koper. Het vormt mijns inziens dan ook geen risico.

[Chaki]

Rukapul schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 20:37:
[...]

Dan heb je toch een waardeloze adviseur als die van lokale regelingen zelfs niet op de hoogte is?

Ik snap de financierende partij eventueel wel. Afhankelijk van hoe het juridisch is gestructureerd heb je slechts een onderpand van woningwaarde - korting (worst case) of een lening ter hoogte van de korting (best case).

Oplossingen:
• andere geldgever(/adviseur)
• kopen zonder korting
• hypotheek van aankoopwaarde - korting en hopen dat geldgever daar wel mee akkoord gaat

Navragen bij eigen bank, niet de laagste rente, maar dan weet je in ieder geval of zij het wel/niet doen
Verder: blijven proberen!
Ik kreeg ooit van mijn eigen adviseur (die vooraf berekend had dat het kon) te horen dat ik geen overbruggingshypotheek kon krijgen en dus hield het op. Andere adviseur: van alle banken een afwijzing. Termijn voorbehoud financiering voorbij. Koop gaat niet door. Belt hij een dag later: toch een bank gevonden die het wel doet!!! Zo'n adviseur moet je dan maar net treffen, die blijft doorgaan!

[Chaki]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 21:10:
[...]


Natuurlijk is de adviseur op de hoogte van de regeling, die maakt ook onderdeel uit van de koopovereenkomst.

De hypotheekaanvraag is enkel voor de koopsom waar de korting dus al van is afgetrokken.

De korting lijkt mij dan ook totaal niet relevant voor de hypotheekverstrekker. Immers die korting wordt bij verkoop gewoon indirect betaald door de volgende koper. Het vormt mijns inziens dan ook geen risico.

Het komt in de vrije verkoop? Of moet je het terug verkopen aan de gemeente? Erfpacht?

[Laguna]

Chaki schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 21:18:
[...]

Het komt in de vrije verkoop? Of moet je het terug verkopen aan de gemeente? Erfpacht?

Mijn adviseur gaat ook gewoon door hoor en heeft de volgende aanvraag al ingediend, maar ik zit natuurlijk niet te wachten op een steeds hogere rente.

Inderdaad vrije verkoop. De gemeente heeft er verder helemaal geen rol in, ook geen erfpacht. De korting betaal je aan de aannemer.

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 21:35:
[...]
Mijn adviseur gaat ook gewoon door hoor en heeft de volgende aanvraag al ingediend, maar ik zit natuurlijk niet te wachten op een steeds hogere rente.

Hypotheken met de laagste rente gaan elk risico uit de weg. Liever kijkt je adviseur naar een partij die juist wel gewend is met zulke constructies om te gaan.

[Laguna]

Toke_gt schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 21:52:
[...]

Hypotheken met de laagste rente gaan elk risico uit de weg. Liever kijkt je adviseur naar een partij die juist wel gewend is met zulke constructies om te gaan.

Hoe is dit een risico? Ik blijf het onbegrijpelijk vinden dat hier moeilijk over wordt gedaan. De partijen waren overigens ING en Nationale Nederlanden.

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 22:03:
[...]
Hoe is dit een risico? Ik blijf het onbegrijpelijk vinden dat hier moeilijk over wordt gedaan. De partijen waren overigens ING en Nationale Nederlanden.

Risico dat verkoop in een instortende markt mogelijk niet genoeg oplevert omdat je ook de korting moet terugbetalen.
Maar als je zegt dat het om ING en NN gaat, lijkt me dat niet zo aan de orde. Dat zijn niet de goedkoopste partijen die alleen de makkelijke situaties pakken. ING heeft vorig jaar zelfs expliciet aangegeven KoopStart(-achtige) financieringen te verstrekken. Rabobank/Obvion en ABNAMRO/Florius doen dat al langer.

Ik vind het net als jij lastig te bedenken wat de angel kan zijn. Je mag me gerust in een DM wat info over het project (of een linkje) sturen om er wat meer in te duiken. Het kan ook helpen om hier een rekenvoorbeeld te geven met fictieve bedragen (verkoopprijs, kortingsbedrag, benodigde hypotheek), dan kunnen meer mensen meedenken.

[ Voor 66% gewijzigd door Toke_gt op 10-10-2025 22:58 ]

[Laguna]

Toke_gt schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 22:35:
[...]

Risico dat verkoop in een instortende markt mogelijk niet genoeg oplevert omdat je ook de korting moet terugbetalen.

Zoals ik reeds had aangegeven is daar geen sprake van. Stel de marktwaarde is vastgesteld op €400.000 en de koopsom op €350.000 dan krijg je dus €50.000 korting. Indien de marktwaarde daalt naar €360.000 dan hoef je nog maar €10.000 terug te betalen. Al is dat geen realistisch scenario, aangezien de prijzen eerder zullen stijgen dan dalen (vooral van nieuwbouw). Zeg de marktwaarde is gestegen naar €440.000 dan betaal je €50.000 aan korting terug en heb je €40.000 winst.

[ Voor 8% gewijzigd door Laguna op 10-10-2025 22:56 ]

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 22:49:
[...]
Zoals ik reeds had aangegeven is daar geen sprake van. Stel de marktwaarde is vastgesteld op €400.000 en de koopsom op €350.000 dan krijg je dus €50.000 korting. Indien de marktwaarde daalt naar €360.000 dan hoef je nog maar €10.000 terug te betalen. Al is dat geen realistisch scenario, aangezien de prijzen eerder zullen stijgen dan dalen (vooral van nieuwbouw). Zeg de marktwaarde is gestegen naar €440.000 dan betaal je €50.000 aan korting terug en heb je €40.000 winst.

Ik had het gelezen, maar probeerde te bedenken waar het bij de bank misgaat. Op deze pagina vind je wat info over een constructie die lijkt op wat jij beschrijft. Starterskorting, geen KoopStart (waarbij je aanvullend leent).
Cruciaal verschil is dat er in de beschrijving van deze starterskorting sprake is van terugbetalen bij winst EN verlies. Alleen de eerste vijf jaar geldt vaak een verrekening zoals jij die hierboven beschrijft. Na die vijf jaar moet je altijd die volledige korting terugbetalen, ook als de verkoopprijs onder het bedrag komt waarvoor jij hebt gekocht. Er staat een rekenvoorbeeld bij.
Als dat dus voor jou ook geldt, snap ik heel goed dat banken hier beleidsmatig nee tegen zeggen, want bij verkoop onder de prijs waarvoor jij koopt, kom je onder het hypotheekbedrag uit en daar houdt een bank niet van. Die wil zeker weten dat het uitgeleende geld terugkomt. Ook al is verlies in de huidige markt haast ondenkbaar.
Als de voorwaarden in jouw situatie toch anders zijn, maak dat dan heel duidelijk bij de aanvraag. Laat zien dat het om een andere constructie met andere voorwaarden gaat.

[Laguna]

@Toke_gt dat is bij mij niet aan de orde en anders had ik de vraag hier niet gesteld omdat ik dan ook wel kon bedenken dat daar een risico aan vast zit. Tevens zit er geen tijdsduur aan verbonden. Ik heb echter niet direct invloed op de aanvraag aangezien de communicatie tussen de hypotheekadviseur en de hypotheekverstrekker loopt, maar de regeling staat duidelijk omschreven in de koopovereenkomst.

[ Voor 16% gewijzigd door Laguna op 10-10-2025 23:22 ]

[Toke_gt]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 23:17:
@Toke_gt dat is bij mij niet aan de orde anders had ik dat wel vermeld. Ook zit er geen tijdsduur aan verbonden.

Dat snap ik, maar snapt de bank dat ook? Als het wordt afgewezen omdat er een vinkje staat bij ‘starterskorting’ dan gaan ze de hele koopovereenkomst niet meer lezen. Laat je adviseur dus aangeven dat er sprake is van een bijzondere starterskorting met afwijkende criteria. En laat hem daarover ook opnieuw bellen met ING en NN. Daar heb je hem voor ingehuurd.

[Chaki]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 23:17:
@Toke_gt dat is bij mij niet aan de orde anders had ik dat wel vermeld. Ook zit er geen tijdsduur aan verbonden. Ik heb niet direct invloed op de aanvraag aangezien de communicatie tussen de hypotheekadviseur en de hypotheekverstrekker loopt, maar de regeling staat duidelijk omschreven in de koopovereenkomst.

Ik snap het ook niet. ING zou het pas sinds juli doen. Volgende: Rabobank/ABN AMRO
https://www.opmaat.nlpart...t-koopstart-en-koopgarant

[Laguna]

Toke_gt schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 23:21:
[...]

Dat snap ik, maar snapt de bank dat ook? Als het wordt afgewezen omdat er een vinkje staat bij ‘starterskorting’ dan gaan ze de hele koopovereenkomst niet meer lezen. Laat je adviseur dus aangeven dat er sprake is van een bijzondere starterskorting met afwijkende criteria. En laat hem daarover ook opnieuw bellen met ING en NN. Daar heb je hem voor ingehuurd.

Dat is ook kenbaar gemaakt, maar toch willen ze het niet financieren. KoopStart en KoopGarant constructies financieren ze juist wel, maar omdat dit een afwijkende opzet heeft en niet ergens is ondergebracht lijken ze moeilijk te doen. Volgens de adviseur was er intern veel discussie en overleg geweest alvorens de aanvraag werd afgewezen, daarnaast hebben ze geen acceptatieplicht.

[Laapo]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 23:34:
[...]


Dat is ook kenbaar gemaakt, maar toch willen ze het niet financieren. KoopStart en KoopGarant constructies financieren ze juist wel, maar omdat dit een afwijkende opzet heeft en niet ergens is ondergebracht lijken ze moeilijk te doen. Volgens de adviseur was er intern veel discussie en overleg geweest alvorens de aanvraag werd afgewezen, daarnaast hebben ze geen acceptatieplicht.

Heb je de makelaar van het project hier naar gevraagd? Die hebben wellicht ervaringen van andere kopers of vooraf al een bank betrokken voor het project.

Speciale constructies die door NHG reeds akkoord zijn bevonden:

https://www.nhg.nl/het-kr...un-in-combinatie-met-nhg/

Misschien kan je adviseur deze afwijkende constructie bij het NHG voorleggen, dat kan nog wat deuren openen:

https://www.nhg.nl/profes...nstructies-en-koperssteun

offtopic:
Ik ga er even uit dat je gemeente deze steun enkel biedt voor woningen onder de NHG grens.

[Laguna]

@Laapo bedankt voor het meedenken. Die mail naar de makelaar had ik toevallig gistermiddag reeds verstuurd, maar nog geen reactie op ontvangen. Ze hadden de regeling wel vooraf laten toetsen bij verschillende banken en die hadden aangegeven dat er geen obstakels waren. Daar lijken ze nu op terug te komen of het zijn andere banken geweest. Je aanname mbt NHG is correct en daar is de regeling inderdaad niet voorgelegd. Mogelijk dient dat alsnog te gebeuren, al zie ik niet in waarom dat een verschil zou maken. Alles staat immers al duidelijk op papier en er is door de regeling geen sprake van extra risico voor de financierder.

[Toke_gt]

@Laguna Misschien kun je de moderators vragen er een apart topic van te maken. Ik vind het een interessant draadje worden, misschien krijg je met een apart topic meer inzicht.

Reagerend op wat je hierboven zegt over NHG: ik denk dat dat voor een bank een fors verschil kan maken. Zelf blijf ik het wat gek vinden dat een projectontwikkelaar bereid is een eventueel verlies van 50K per appartement voor zijn rekening te nemen. Bij tien appartementen gaat het om een half miljoen. Welke projectontwikkelaar doet dat?

Rekensommetje om NHG-aspect te verduidelijken:
Stel, woningwaarde is 400K, je krijgt 50K korting en koopt voor 350K. Maar dan stort economie in, je verliest je baan, kan de hypotheek niet meer betalen en wilt of moet je huis verkopen. Verkoopprijs 330K. Met NHG kun je in zo’n situatie een betalingsregeling treffen of de restschuld kwijtgescholden krijgen, zonder NHG draai je zelf voor de 20K op. Zie daar het risico voor jou en voor de bank.

[ Voor 30% gewijzigd door Toke_gt op 11-10-2025 17:36 ]

[Laguna]

@Toke_gt het is onderdeel van het kopen van een huis en wat mij betreft heeft het geen apart topic nodig, maar misschien denkt een mod daar anders over.

Of registratie bij NHG verschil gaat uitmaken is op voorhand niet te zeggen aangezien ze niet transparant zijn qua argumentatie voor het afwijzen. Ik weet verder de details niet maar ik kan me voorstellen dat de gemeente dat geld inlegt ipv de projectontwikkelaar. Registratie bij NHG voor de kortingsregeling is ook geen vereiste om de hypotheek met NHG te verkrijgen. De hypotheekverstrekker legt het immers bij NHG voor en als dat een issue zou zijn geweest dan mag ik hopen dat ze daar gewoon open over communiceren.

Ik heb overigens zelf NHG als ontbindende voorwaarde laten opnemen.

[ Voor 26% gewijzigd door Laguna op 11-10-2025 17:43 ]

[karelanker]

Bod gedaan op een huis met voorbehoud van financiering. Uiteindelijk ging woning naar een bod zonder voorbehoud financiering maar wel 7K minder. FML.

[Freakie1NL]

karelanker schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 20:27:
Bod gedaan op een huis met voorbehoud van financiering. Uiteindelijk ging woning naar een bod zonder voorbehoud financiering maar wel 7K minder. FML.

Mmm vervelend, heb je feedback dat dit HET verschil was? 7K natuurlijk flink verschil, maar afhankelijk van de woningwaarde kan dit in % minder zijn.

Je kan als je dit voor je zelf wil voorkomen ook bieden met een biedgarantie via bepaalde aanbieders.

Echter ben ik van mening dat een ieder die überhaupt niet 100% zelf kan inbrengen niet zonder voorbehoud van financiering zou mogen bieden. Onze woning gaat binnenkort op de markt en een dergelijke voorbehoud zou mij niet tegenstaan.

[Chaki]

Freakie1NL schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 21:01:
[...]


Mmm vervelend, heb je feedback dat dit HET verschil was? 7K natuurlijk flink verschil, maar afhankelijk van de woningwaarde kan dit in % minder zijn.

Je kan als je dit voor je zelf wil voorkomen ook bieden met een biedgarantie via bepaalde aanbieders.

Echter ben ik van mening dat een ieder die überhaupt niet 100% zelf kan inbrengen niet zonder voorbehoud van financiering zou mogen bieden. Onze woning gaat binnenkort op de markt en een dergelijke voorbehoud zou mij niet tegenstaan.

Voorbehoud financiering koopsom kan met overbieden wel een risico vormen. Als de taxatiewaarde lager uitvalt, kan de koper de financiering misschien niet rond krijgen.
Zonder voorbehoud zou ik nooit bieden, maar een lager voorbehoud helpt wel

[Pat911]

Freakie1NL schreef op dinsdag 14 oktober 2025 @ 21:01:
[...]
Echter ben ik van mening dat een ieder die überhaupt niet 100% zelf kan inbrengen niet zonder voorbehoud van financiering zou mogen bieden. Onze woning gaat binnenkort op de markt en een dergelijke voorbehoud zou mij niet tegenstaan.

Bedoel je dat je alleen zonder voorbehoud zou mogen bieden als je het geld gewoon zelf hebt?

[Freakie1NL]

Pat911 schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 09:31:
[...]

Bedoel je dat je alleen zonder voorbehoud zou mogen bieden als je het geld gewoon zelf hebt?

Ja dat is mijn mening. En uiteraard kan je zeggen ik koop voor 6 ton en ik heb 1 ton beschikbaar dus een voorbehoud van 5 ton. Maar ik ben van mening dat de zwakkere groep (kopers) beschermd moet worden tegen besluiten die op basis van wanhoop worden gemaakt. Het is levensbepalend als je op 6 ton een 10% boete dient te bepalen. En mensen zijn wanhopig na 100* misgrijpen dat ik de beweegredenen zeker snap. Laat de koper concurreren op prijs en niet op risico weerlegging van de verkoper.

[de Peer]

Freakie1NL schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:46:
[...]


Ja dat is mijn mening. En uiteraard kan je zeggen ik koop voor 6 ton en ik heb 1 ton beschikbaar dus een voorbehoud van 5 ton. Maar ik ben van mening dat de zwakkere groep (kopers) beschermd moet worden tegen besluiten die op basis van wanhoop worden gemaakt. Het is levensbepalend als je op 6 ton een 10% boete dient te bepalen. En mensen zijn wanhopig na 100* misgrijpen dat ik de beweegredenen zeker snap. Laat de koper concurreren op prijs en niet op risico weerlegging van de verkoper.

Hier bestaan tegenwoordig verzekeringen voor, waarmee die wanhopige mensen zich kunnen beschermen.

Ben het wel met je eens dat de impact als het fout gaat (zoals 10% boete) echt heel erg groot kan zijn. Zou zo maar kunnen dat ze daardoor hun hele leven geen huis meer zullen kunnen kopen.

[ Voor 11% gewijzigd door de Peer op 15-10-2025 10:50 ]

[Knul]

de Peer schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:49:
[...]

Hier bestaan tegenwoordig verzekeringen voor, waarmee die wanhopige mensen zich kunnen beschermen.

Ben het wel met je eens dat de impact als het fout gaat (zoals 10% boete) echt heel erg groot kan zijn. Zou zo maar kunnen dat ze daardoor hun hele leven geen huis meer zullen kunnen kopen.

Wanhopig? Je betaalt ongeveer €1000 voor zo'n verzekering, waarmee je een potentieel risico van al snel €50.000 afkoopt. Als je gaat overbieden (wat je snel verplicht bent op deze oververhitte markt) is zo'n verzekering wel een uitkomst.

[de Peer]

Knul schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:53:
[...]


Wanhopig? Je betaalt ongeveer €1000 voor zo'n verzekering, waarmee je een potentieel risico van al snel €50.000 afkoopt. Als je gaat overbieden (wat je snel verplicht bent op deze oververhitte markt) is zo'n verzekering wel een uitkomst.

Ja, dat is dus precies mijn punt.

[Pat911]

Freakie1NL schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:46:
[...]


Ja dat is mijn mening. En uiteraard kan je zeggen ik koop voor 6 ton en ik heb 1 ton beschikbaar dus een voorbehoud van 5 ton. Maar ik ben van mening dat de zwakkere groep (kopers) beschermd moet worden tegen besluiten die op basis van wanhoop worden gemaakt. Het is levensbepalend als je op 6 ton een 10% boete dient te bepalen. En mensen zijn wanhopig na 100* misgrijpen dat ik de beweegredenen zeker snap. Laat de koper concurreren op prijs en niet op risico weerlegging van de verkoper.

Kan je gedachtegang wel volgen. Maar als toch iedereen een voorbehoud moet opnemen in het contract, dan kan iemand die het geld makkelijk heeft gewoon meer bieden. Dus naast de bescherming die zwakkere kopers krijgen, zou de prijs nog meer opgedreven kunnen worden.

En alsof een rijke koper niet laat doorschemeren aan de verkoopmakelaar dat hij toch geen hypotheek nodig heeft en het zo wel af kan tikken.

[Laapo]

Knul schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:53:
[...]


Wanhopig? Je betaalt ongeveer €1000 voor zo'n verzekering, waarmee je een potentieel risico van al snel €50.000 afkoopt. Als je gaat overbieden (wat je snel verplicht bent op deze oververhitte markt) is zo'n verzekering wel een uitkomst.

Goed de voorwaarden doornemen dan. Wat als er iets aan het onderpand mankeert waardoor de financiering niet door kan gaan? Denk aan een te lage taxatiewaarde, of de bestemming is niet goed (bedrijfswoning, agrarische bestemming etc).

[Laapo]

Freakie1NL schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:46:
[...]


Ja dat is mijn mening. En uiteraard kan je zeggen ik koop voor 6 ton en ik heb 1 ton beschikbaar dus een voorbehoud van 5 ton. Maar ik ben van mening dat de zwakkere groep (kopers) beschermd moet worden tegen besluiten die op basis van wanhoop worden gemaakt. Het is levensbepalend als je op 6 ton een 10% boete dient te bepalen. En mensen zijn wanhopig na 100* misgrijpen dat ik de beweegredenen zeker snap. Laat de koper concurreren op prijs en niet op risico weerlegging van de verkoper.

Wettelijke bedenktijd oprekken naar 14 of 21 dagen zou al heel veel schelen. Dan kan in de eerste week alvast getaxeerd worden, bouwkundige keuring etc en bij haalbaarheidsproblemen gewoon ontbinden.

De klant met een ingewikkelde situatie zoals een ondernemer met meerdere ondernemingen kan dan daar bovenop nog een voorbehoud opnemen. Of deze nog uitonderhandelen binnen de bedenktijd.

[Chaki]

Laapo schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 23:10:
[...]


Wettelijke bedenktijd oprekken naar 14 of 21 dagen zou al heel veel schelen. Dan kan in de eerste week alvast getaxeerd worden, bouwkundige keuring etc en bij haalbaarheidsproblemen gewoon ontbinden.

De klant met een ingewikkelde situatie zoals een ondernemer met meerdere ondernemingen kan dan daar bovenop nog een voorbehoud opnemen. Of deze nog uitonderhandelen binnen de bedenktijd.

Leuk voor de verkopers! Hier duurde het ruim een week voor het voorlopig koopcontract ondertekend werd + 3 dagen bedenktijd = 2 weken.
Als je biedt zonder bouwtechnische keuring komt er ook geen in de bedenktijd. Ik ben niet verplicht om iemand toegang te verlenen tot mijn huis voor het onder voorbehoud verkocht is. Dus ook geen taxatie

[Knul]

Laapo schreef op donderdag 16 oktober 2025 @ 23:05:
[...]


Goed de voorwaarden doornemen dan. Wat als er iets aan het onderpand mankeert waardoor de financiering niet door kan gaan? Denk aan een te lage taxatiewaarde, of de bestemming is niet goed (bedrijfswoning, agrarische bestemming etc).

Daar bescherm je je dus juist tegen met die verzekering Je kan dan zonder voorbehoud financiering bieden, mocht de financiering dan toch niet lukken, dekt de verzekering de boete.

[Laapo]

Chaki schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 00:01:
[...]

Leuk voor de verkopers! Hier duurde het ruim een week voor het voorlopig koopcontract ondertekend werd + 3 dagen bedenktijd = 2 weken.
Als je biedt zonder bouwtechnische keuring komt er ook geen in de bedenktijd. Ik ben niet verplicht om iemand toegang te verlenen tot mijn huis voor het onder voorbehoud verkocht is. Dus ook geen taxatie

Verkopers gaan ook dikwijls akkoord met 4 of 6 weken financieringsvoorbehoud. Ik zie zo'n langere wettelijke bedenktijd als uitruil. Je zegt zelf ook twee weken kwijt te zijn met de huidige bedenktijd en de neiging van kopers om tactisch te rekken. In de praktijk verandert er niet veel.

Ik zie het als volgt voor me:

- 1 oktober bod geaccepteerd, vanaf dit moment loopt de bedenktijd, overeenkomsten opgesteld en gedeeld
- 5 oktober tekenen, met vermelding datum mondeling akkoord. Start 7 dagen voor een bezoek van de taxateur en eventueel bouwkundige
- 12 oktober - taxatie plaatsgevonden, nog 9 dagen financiering regelen,
- 21 oktober - verkoop definitief of ontbinding danwel verlenging onder financieringsvoorbehoud.

Wat overigens ook een verbetering zou kunnen zijn, verkopers die in de verkooptekst meteen duidelijk maken geen bouwkundige keuringen te accepteren of deze te zien als onderhandelingspunt. Dan weten kopers dat ook vooraf, kunnen ze er op filteren. De verkoper beschikt namelijk al over het te verkopen goed terwijl de koper daar veel lastiger een oordeel over kan vormen. Kopers die elkaar beconcurreren op zulke voorwaarden is riskant.

Geldverstrekkers kunnen zo'n keuring ook eisen, bijvoorbeeld als het dak lek is volgens de taxatie of het geschatte achterstallig onderhoud is groter als 10%. Je zal dan maar net zonder voorbehoud hebben geboden én zonder bouwkundige keuring.

[ Voor 3% gewijzigd door Laapo op 19-10-2025 07:57 ]

[Laapo]

Knul schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 08:59:
[...]


Daar bescherm je je dus juist tegen met die verzekering Je kan dan zonder voorbehoud financiering bieden, mocht de financiering dan toch niet lukken, dekt de verzekering de boete.

Ik zie het nu, de woning wordt ook betrokken in de garantie. Dacht even dat ze alleen de inkomenssituatie bekeken en op basis daarvan een garantie afgeven..

[Pjotr22]

Laguna schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 17:11:
Opmerkelijk.. mijn hypotheekaanvraag is al bij 2 hypotheekverstrekkers afgewezen enkel vanwege een kortingsregeling die vanuit de gemeente is toegepast. De achterliggende reden krijg ik ook niet te horen, enkel dat ze het niet doen vanwege "beleid".

Wat voor kortingsregeling? Door welke geldverstrekker afgekeurd? Valt deze kortingsregeling onder kopperssteun? De meeste geldverstrekkers staan dit toe maar wel alleen met NHG. Een kortingsregeling / koperssteun is per definitie bedoeld voor starters.. Op de website van nhg kan je een lijst vinden met toegestane constructies.

[Laguna]

Pjotr22 schreef op zondag 19 oktober 2025 @ 09:04:
[...]

Wat voor kortingsregeling? Door welke geldverstrekker afgekeurd? Valt deze kortingsregeling onder kopperssteun? De meeste geldverstrekkers staan dit toe maar wel alleen met NHG. Een kortingsregeling / koperssteun is per definitie bedoeld voor starters.. Op de website van nhg kan je een lijst vinden met toegestane constructies.

Bedankt voor je reactie, maar misschien goed om eerst de eerdere reacties op mijn bericht te lezen.

[Jan-man]

de Peer schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:49:
[...]

Hier bestaan tegenwoordig verzekeringen voor, waarmee die wanhopige mensen zich kunnen beschermen.

Ben het wel met je eens dat de impact als het fout gaat (zoals 10% boete) echt heel erg groot kan zijn. Zou zo maar kunnen dat ze daardoor hun hele leven geen huis meer zullen kunnen kopen.

"Wanhopig" is wat kort door de bocht. In de markt waarin wij zaten (ik heb in juli een huis gekocht) sta je al met 1-0 achter als je een voorbehoud in je bod opneemt. Zeker in het segment waar wij naar keken — instapklaar en bouwjaar 2000 of later — verliezen bieders daardoor duidelijk terrein. Bovendien haalt het je veel stress weg. Wij wisten precies wat het huis waard was en hebben dan ook niet extreem overboden. Uiteindelijk kregen wij het huis doordat we het hoogste bod hadden, slechts €700 boven de nummer twee. Zonder die verzekeringsmogelijkheid hadden we een voorbehoud moeten opnemen en het huis gemist — dat werd ook door de verkopers bevestigd.

Die verzekering krijg je niet zomaar; je komt er eigenlijk alleen voor in aanmerking als alle signalen op groen staan. Als er maar één aanwijzing is dat je hypotheek mogelijk niet rondkomt, wordt de verzekering niet verleend. Daarom wordt die optie in de media wel eens gezien als schijnzekerheid: vaak geldt dat wie de verzekering krijgt, de hypotheek ook daadwerkelijk rondkrijgt.

In mijn geval was die €1.000 het dubbel en dwars waard. Dankzij die keuze woon ik nu in een prachtig huis.

[de Peer]

Jan-man schreef op zondag 19 oktober 2025 @ 16:59:
[...]


"Wanhopig" is wat kort door de bocht. In de markt waarin wij zaten (ik heb in juli een huis gekocht) sta je al met 1-0 achter als je een voorbehoud in je bod opneemt. Zeker in het segment waar wij naar keken — instapklaar en bouwjaar 2000 of later — verliezen bieders daardoor duidelijk terrein. Bovendien haalt het je veel stress weg. Wij wisten precies wat het huis waard was en hebben dan ook niet extreem overboden. Uiteindelijk kregen wij het huis doordat we het hoogste bod hadden, slechts €700 boven de nummer twee. Zonder die verzekeringsmogelijkheid hadden we een voorbehoud moeten opnemen en het huis gemist — dat werd ook door de verkopers bevestigd.

Die verzekering krijg je niet zomaar; je komt er eigenlijk alleen voor in aanmerking als alle signalen op groen staan. Als er maar één aanwijzing is dat je hypotheek mogelijk niet rondkomt, wordt de verzekering niet verleend. Daarom wordt die optie in de media wel eens gezien als schijnzekerheid: vaak geldt dat wie de verzekering krijgt, de hypotheek ook daadwerkelijk rondkrijgt.

In mijn geval was die €1.000 het dubbel en dwars waard. Dankzij die keuze woon ik nu in een prachtig huis.

tsja het blijft natuurlijk zuur dat de mensen met het minste budget ook nog eens 1000 euro aan zo'n verzekering kwijt zijn. Maar kan zeker effectief zijn, vandaar dat ik dit noemde.

[Valorian]

de Peer schreef op zondag 19 oktober 2025 @ 17:12:
[...]

tsja het blijft natuurlijk zuur dat de mensen met het minste budget ook nog eens 1000 euro aan zo'n verzekering kwijt zijn. Maar kan zeker effectief zijn, vandaar dat ik dit noemde.

Mensen met het minste budget komen uberhaupt niet (meer) in aanmerking voor een koopwoning. De mensen die er nu nog tussenkomen zijn bovengemiddeld welgesteld. Maar eens, het is natuurlijk bijna pervers te noemen dat de financiele dienstverleners nóg een manier hebben gevonden om meer geld te trekken uit de krapte op de woningmarkt. Al zijn veel “gebruikers” van deze verzekering er wellicht maar wat blij mee, als je voor 1000 euro ineens weer “meedoet” zonder fors risico te lopen dan is dst op de totale exercitie van het kopen van een huis verwaarloosbaar.

[Chaki]

Ervaring met huis kopen volgens de Wet van Murphy. Ik ben in een hele slechte film beland ...

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Chaki]

Laapo schreef op zondag 19 oktober 2025 @ 07:55:
[...]

Verkopers gaan ook dikwijls akkoord met 4 of 6 weken financieringsvoorbehoud.

Doorgaans 6 tot 8 weken, maar dan is de bedenktijd al voorbij. Dan kun je alleen nog ontbinden op basis van het voorbehoud.

Ik zie zo'n langere wettelijke bedenktijd als uitruil. Je zegt zelf ook twee weken kwijt te zijn met de huidige bedenktijd en de neiging van kopers om tactisch te rekken. In de praktijk verandert er niet veel.

Uitruil met wat? Had in mijn geval zowel met koop als verkoop niets te maken met tactisch rekken. Notarissen hebben het te druk.

Ik zie het als volgt voor me:

- 1 oktober bod geaccepteerd, vanaf dit moment loopt de bedenktijd, overeenkomsten opgesteld en gedeeld
- 5 oktober tekenen, met vermelding datum mondeling akkoord. Start 7 dagen voor een bezoek van de taxateur en eventueel bouwkundige
- 12 oktober - taxatie plaatsgevonden, nog 9 dagen financiering regelen,
- 21 oktober - verkoop definitief of ontbinding danwel verlenging onder financieringsvoorbehoud.

- 1 oktober MONDELINGE overeenkomst is geen overeenkomst, mailtje met blabla ook niet
- 5 oktober voorlopige koopovereenkomst tekenen. Dat valt mee met de overvolle agenda's van notarissen.
Met vermelding datum mondeling akkoord??? Nutteloos, maar heb ik geen last van, je doet maar.
- Start 7 dagen voor een bezoek van de taxateur en eventueel bouwkundige???
Ofwel bied je onder voorbehoud van een bouwtechnische keuring. Als de biedingen niet teveel verschillen gun ik het een ander.
ZONDER bouwtechnische keuring = GEEN bouwtechnische keuring voor het einde van de bedenktijd!
Taxatie???? Pas na de bedenktijd is het (onder voorbehoud) verkocht. Als er niks verkocht is, valt er ook niets te taxeren. Die taxateur komt er niet in!

Wat overigens ook een verbetering zou kunnen zijn, verkopers die in de verkooptekst meteen duidelijk maken geen bouwkundige keuringen te accepteren of deze te zien als onderhandelingspunt

Dit is ALTIJD een onderhandelingspunt. Gunning geschiedt op basis van bod + voorwaarden + datum overdracht + gunfactor + whatever! Ik ben nergens principieel tegen. Van mij mag je 6 bouwtechnische keuringen laten uitvoeren als je bod significant hoger is dan dat van een ander

[Laapo]

Chaki schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 19:52:
[...]

Doorgaans 6 tot 8 weken, maar dan is de bedenktijd al voorbij. Dan kun je alleen nog ontbinden op basis van het voorbehoud.

[...]

Uitruil met wat? Had in mijn geval zowel met koop als verkoop niets te maken met tactisch rekken. Notarissen hebben het te druk.

[...]

- 1 oktober MONDELINGE overeenkomst is geen overeenkomst, mailtje met blabla ook niet
- 5 oktober voorlopige koopovereenkomst tekenen. Dat valt mee met de overvolle agenda's van notarissen.
Met vermelding datum mondeling akkoord??? Nutteloos, maar heb ik geen last van, je doet maar.
- Start 7 dagen voor een bezoek van de taxateur en eventueel bouwkundige???
Ofwel bied je onder voorbehoud van een bouwtechnische keuring. Als de biedingen niet teveel verschillen gun ik het een ander.
ZONDER bouwtechnische keuring = GEEN bouwtechnische keuring voor het einde van de bedenktijd!
Taxatie???? Pas na de bedenktijd is het (onder voorbehoud) verkocht. Als er niks verkocht is, valt er ook niets te taxeren. Die taxateur komt er niet in!


[...]

Dit is ALTIJD een onderhandelingspunt. Gunning geschiedt op basis van bod + voorwaarden + datum overdracht + gunfactor + whatever! Ik ben nergens principieel tegen. Van mij mag je 6 bouwtechnische keuringen laten uitvoeren als je bod significant hoger is dan dat van een ander

Je beschrijft de huidige situatie en helemaal vanuit de positie van de verkoper, ik heb het over een naar mijn mening betere meer gebalanceerde situatie voor kopers en verkopers. Daarin zie ik een langere fase voor een bedenktijd die voor iedere koper geldt. Zodat kopers elkaar er niet meer uit hoeven te concurreren op het risico om een financiering rond te krijgen of een woning met bouwkundig gebreken te kopen.

Voordeel voor verkopers: die zien geen 'zonder voorbehoud' korting op de bieding. Ook de koper zonder financiering moet dan een bod neerleggen dat net zo hoog of beter is als de koper die de financiering wel nodig heeft.

[Chaki]

Laapo schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 22:27:
[...]
Je beschrijft de huidige situatie en helemaal vanuit de positie van de verkoper, ik heb het over een naar mijn mening betere meer gebalanceerde situatie voor kopers en verkopers. Daarin zie ik een langere fase voor een bedenktijd die voor iedere koper geldt. Zodat kopers elkaar er niet meer uit hoeven te concurreren op het risico om een financiering rond te krijgen of een woning met bouwkundig gebreken te kopen.

Voordeel voor verkopers: die zien geen 'zonder voorbehoud' korting op de bieding. Ook de koper zonder financiering moet dan een bod neerleggen dat net zo hoog of beter is als de koper die de financiering wel nodig heeft.

In jouw voorstel accepteer ik een bod, voorbehoud onbekend. Dit kan een serieuze koper met een flinke spaarpot zijn, maar ook iemand die nog geen financieel adviseur heeft gesproken en denkt: Wie niet waagt, wie niet wint!
Een maand later hoor ik dat de koop ontbonden wordt, omdat de koper die zijn bod baseerde op een online tool de financiering niet rondkreeg.
Nee, nog gekker! Ik accepteer een bod en twee weken later gaan we na de bouwtechnische keuring opnieuw onderhandelen. In een voorbehoud staat een bedrag genoemd: bij 10k meer dan de normale kosten voor onderhoud kan de koop worden ontbonden. Bij een ander staat 20k. Wie kies ik, denk je? Maar nee, eerst de keuring en dan beslis je: 10k is teveel, ik wil ontbinden.
En dat is een voordeel voor mij als verkoper???

[naitsoezn]

Freakie1NL schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 10:46:
[...]


Ja dat is mijn mening. En uiteraard kan je zeggen ik koop voor 6 ton en ik heb 1 ton beschikbaar dus een voorbehoud van 5 ton. Maar ik ben van mening dat de zwakkere groep (kopers) beschermd moet worden tegen besluiten die op basis van wanhoop worden gemaakt. Het is levensbepalend als je op 6 ton een 10% boete dient te bepalen. En mensen zijn wanhopig na 100* misgrijpen dat ik de beweegredenen zeker snap. Laat de koper concurreren op prijs en niet op risico weerlegging van de verkoper.

Die 10% is niet verplicht he . Helemaal als dit jouw mening is als verkoper zijnde, dan hoeft er niemand in de problemen te komen als er geen financiering gevonden kan worden na het tekenen van het koopcontract. Gewoon de boete achterwege laten in het contract (of niet opeisen op het moment dat het opeisbaar is) en er is geen wanhopige koper die in de problemen komt .