Ervaring met huis kopen - Deel 7

[Woy]

Noord27 schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 08:52:
[...]


Hoe kun je eigenlijk het beste een reële prijs vast stellen? Een vraagprijs is dat vrijwel nooit..

Vergelijken met vergelijkbare objecten die de afgelopen tijd verkocht zijn. Maar er zit natuurlijk ook een flink stuk subjectiviteit bij.

Een vraagprijs zal doorgaans altijd boven of in de buurt van een reële prijs liggen. Maar de grote vraag is hoever dat is, en wat de verkopers denken dat een reële prijs is. Uiteindelijk wil je op een prijs terecht komen die zowel jij als de koper reëel vinden. Voor de koper is dat het liefst zo laag mogelijk, voor de verkoper zo hoog mogelijk.

[ Voor 32% gewijzigd door Woy op 19-02-2015 08:58 ]

[naitsoezn]

Noord27 schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 08:52:
[...]


Hoe kun je eigenlijk het beste een reële prijs vast stellen?

Recente transacties van vergelijkbare panden in de directe omgeving bekijken, eventueel corrigeren voor de staat van de woning en het verschil in woonoppervlakte (vergelijk bv de prijs / m2 ipv de werkelijke transactieprijs). Maar één intrinsieke waarde zal er niet zijn, er zal altijd een bandbreedte zijn (officiële taxateurs zijn het immers ook niet altijd eens).

Een vraagprijs is dat vrijwel nooit..

Dit vind ik trouwens een beetje kort door de bocht. Voldoende woningen die wel gewoon reëel geprijsd zijn.

[Noord27]

Realistisch is grotendeels perceptie. Plus ik zie hier in de buurt legio huizen voor dezelfde vraagprijs staan als 2-3 jaar geleden. Het is geen rocket-science dat dat niet realistisch is. En de huizen die wel een realistische vraagprijs hebben zijn er zo uit te pikken. Dat zijn er hier maar erg weinig.

Taxateurs heb ik geen hoge pet van op. Die verschilden tussen 235K en 280K voor hetzelfde huis hier in de straat als potentiele verkoop makelaar.

Onze aankoopmakelaar is nu in feite de realistische waarde van de beoogde woning aan het bepalen. Even geduld hebben..

[ Voor 11% gewijzigd door Noord27 op 19-02-2015 09:10 ]

[Thecola]

De juiste prijs bieden is de prijs waar jij/jullie je goed bij voelen.

[Noord27]

Dat is reeds gedaan. Schijnbaar was dat niet realistisch genoeg in de optiek van de verkopers. Vandaar mijn vraag wat realistisch is.

Ons probleem is dat de wijk niet vergelijkbaar is met dit huis. De overige huizen zijn vrijwel allemaal groter qua inhoud en hebben meer perceel. En als men richtlijnen aan gaat houden van de buurt/straat vinden wij persoonlijk dat niet realistisch.

[ Voor 48% gewijzigd door Noord27 op 19-02-2015 09:43 ]

[deWit]

Gisteren bezichtiging gehad in een huis waar we beide bij het naar buiten lopen zoiets hadden van: dit is hem.

Vandaag onze aankoopmakelaar wat dingen uit laten zoeken en een bod laten doen. Vraagprijs 222000, in 2007 aangekocht voor 211000 en in die tussentijd de tuin laten doen en een glazen overkapping laten plaatsen. We mikken op 2 ton, afwachten dus

[Pred]

deWit schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 10:25:
Gisteren bezichtiging gehad in een huis waar we beide bij het naar buiten lopen zoiets hadden van: dit is hem.

Vandaag onze aankoopmakelaar wat dingen uit laten zoeken en een bod laten doen. Vraagprijs 222000, in 2007 aangekocht voor 211000 en in die tussentijd de tuin laten doen en een glazen overkapping laten plaatsen. We mikken op 2 ton, afwachten dus

Spannend! Veel succes!

[Elahkneh]

Casus vrijstaand huis :

Begin juli kwam dit huis op de markt met een vraagprijs van 220k , bezichtiging gedaan en 2 weken later ook een 2e bezichtiging . We hebben een bod uitgebracht van 198k , werd niet afgewezen maar ook niet geaccepteerd . Zij willen verhuizen naar een groter perceel en kwamen er zelf met de bank niet uit . Gesprek aangevraagd bij de makelaar wat de opties nog waren .
Ronduit belachelijk gesprek werd het ... We mochten het wel kopen voor 215 , maar dan sprak ze voor haar beurt

Na enig beraad thuis hebben we besloten een niet onderhandelbaar bod neer te leggen van 201 .
De makelaar belde met de melding dat het bod te laag was en de verkopers er geen heil in zagen op deze manier . Prima , verder kijken en dit uit ons hoofd gezet.

Gisteravond belde die makelaar of we misschien nog interesse hadden , ze hadden geen liefhebbers en wilden zelf graag verder .
We hebben ondertussen een ander huis bezichtigd in hetzelfde dorp en die staat ook hoog op het lijstje . Ik heb haar meteen verteld dat mochten we nog een bezichtiging eraan wagen dat het bod sowieso lager zal worden en we mét aankoopmakelaar komen.

Hoe melken we deze koe het beste in deze situatie ?

[DrivinUCrazy]

Lager dan wat? Lager dan 215, ok. Lager dan 201 snap ik niet, dat heb je al eens geboden en vond je het dus waard.


De aankoopmakelaar heeft imho geen toegevoegde waarde meer op dit punt. Nu gaat het er alleen nog om een prijs overeen te komen. Als jij de eerste keer al zo hard onderhandelde, wat gaat de aankoopmakelaar dan nu nog toevoegen?
Maar als zij de onderhandelingen weer openen, zouden ze van mij ook het eerste bod weer mogen doen. Van daar uit nadenken over de volgende stap.

[Noord27]

Elahkneh schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 11:06:
Casus vrijstaand huis :

Begin juli kwam dit huis op de markt met een vraagprijs van 220k , bezichtiging gedaan en 2 weken later ook een 2e bezichtiging . We hebben een bod uitgebracht van 198k , werd niet afgewezen maar ook niet geaccepteerd . Zij willen verhuizen naar een groter perceel en kwamen er zelf met de bank niet uit . Gesprek aangevraagd bij de makelaar wat de opties nog waren .
Ronduit belachelijk gesprek werd het ... We mochten het wel kopen voor 215 , maar dan sprak ze voor haar beurt

Na enig beraad thuis hebben we besloten een niet onderhandelbaar bod neer te leggen van 201 .
De makelaar belde met de melding dat het bod te laag was en de verkopers er geen heil in zagen op deze manier . Prima , verder kijken en dit uit ons hoofd gezet.

Gisteravond belde die makelaar of we misschien nog interesse hadden , ze hadden geen liefhebbers en wilden zelf graag verder .
We hebben ondertussen een ander huis bezichtigd in hetzelfde dorp en die staat ook hoog op het lijstje . Ik heb haar meteen verteld dat mochten we nog een bezichtiging eraan wagen dat het bod sowieso lager zal worden en we mét aankoopmakelaar komen.

Hoe melken we deze koe het beste in deze situatie ?

Ben je al concreet geweest over de opleverdatum en de roerende zaken?

[ Voor 71% gewijzigd door Noord27 op 19-02-2015 11:34 ]

[ATS]

Elahkneh schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 11:06:
Gisteravond belde die makelaar of we misschien nog interesse hadden , ze hadden geen liefhebbers en wilden zelf graag verder .
We hebben ondertussen een ander huis bezichtigd in hetzelfde dorp en die staat ook hoog op het lijstje . Ik heb haar meteen verteld dat mochten we nog een bezichtiging eraan wagen dat het bod sowieso lager zal worden en we mét aankoopmakelaar komen.

Hoe melken we deze koe het beste in deze situatie ?

Naar welk huis gaat je voorkeur uit? Hoe ver ben je met dat andere huis? Niets verbiedt jou om om beide huizen te bieden (en als je wil, dat ook gewoon te zeggen). De meerwaarde van met makelaar komen snap ik niet zo goed. Of je nu nog 201 zou moeten betalen? Ach, ik kan me voorstellen dat je zegt: dat bod staat nog, maar ik kan me ook voorstellen dat je zegt dat je inmiddels andere huizen gezien hebt voor een interessantere prijs... Ik denk niet dat je nu veel onder de prijs gaat uitkomen die je toen wilde bieden.

[Elahkneh]

DrivinUCrazy schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 11:32:
Lager dan wat? Lager dan 215, ok. Lager dan 201 snap ik niet, dat heb je al eens geboden en vond je het dus waard.


De aankoopmakelaar heeft imho geen toegevoegde waarde meer op dit punt. Nu gaat het er alleen nog om een prijs overeen te komen. Als jij de eerste keer al zo hard onderhandelde, wat gaat de aankoopmakelaar dan nu nog toevoegen?
Maar als zij de onderhandelingen weer openen, zouden ze van mij ook het eerste bod weer mogen doen. Van daar uit nadenken over de volgende stap.

We hebben destijds uitdrukkelijk gemeld dat het bod van 201 alleen voor 2014 telde , in 2015 moeten we een procent meer zelf financieren .
Dat zij een huis via een veiling van de bank willen kopen met een groot risico op meer kosten wil ik niet voor opdraaien.

Er word een nieuwe autoweg op circa 400m afstand aangelegd door de landerijen waar uitzicht op is , we willen door die makelaar dit laten onderzoeken wat voor invloed dit heeft . Dit was vorig jaar nog niet concreet en er moest nog grond aangekocht worden .
Natte vingerwerk in deze situatie kan kostbaar zijn.

Noord27 schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 11:33:
[...]


Ben je al concreet geweest over de opleverdatum en de roerende zaken?

Er ligt ligt een verwarmd zwembad in de tuin van 10x5 waar ze met veel bravoure over spreken , ik zie het als een grote kuil die veel geld kost .
De andere roerende zaken is een beetje het standaard spul , parket vloer blijft sowieso liggen . En de rest mag mee , wij hebben ons eigen en een hele andere smaak.

ATS schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 11:42:
[...]

Naar welk huis gaat je voorkeur uit? Hoe ver ben je met dat andere huis? Niets verbiedt jou om om beide huizen te bieden (en als je wil, dat ook gewoon te zeggen). De meerwaarde van met makelaar komen snap ik niet zo goed. Of je nu nog 201 zou moeten betalen? Ach, ik kan me voorstellen dat je zegt: dat bod staat nog, maar ik kan me ook voorstellen dat je zegt dat je inmiddels andere huizen gezien hebt voor een interessantere prijs... Ik denk niet dat je nu veel onder de prijs gaat uitkomen die je toen wilde bieden.

De voorkeur gaat heel stiekem toch wel uit naar het eerste huis (jaren 80 , traditioneel gebouwd , 850m2 , in het dorp ) vs jaren 30 compleet gerenoveerd (buiten bebouwde kom , 750m2) we hebben een 2e bezichtiging gepland staan omdat het toch echt wel in aanmerking komt .

Het bod was geldig tot augustus , er was van hun kant destijds haast en wij konden haast bieden. Er was van hun kant toen geen ruimte meer in de prijs .
Ze hebben nu wat gevonden waar dat wel het geval is , daarom namen ze ook contact op .

Waarom zou ik dan 201 gaan bieden als er meer ruimte is en ze nu toch echt graag weg willen
We zijn de enigen die 2 keer bezichtigd hebben en ook geboden hebben , om verder te kunnen zullen ze tocht echt ons nodig zijn

[ Voor 28% gewijzigd door Elahkneh op 19-02-2015 11:59 ]

[Fromz]

Woy schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 08:23:
[...]

Mja, focus je niet teveel op de vraagprijs, in plaats op wat een reële prijs is?

Dat is lastig Inderdaad, naar onze inschattingen staat het als scherp in de markt tov vergelijkbare woningen.

[Bockelaar]

Elahkneh schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 11:48:
[...]

je hebt gelijk. Zij komen naar jullie toe, en zoals je zelf aangaf, er zijn opties. Ik zou een laag bod doen en zo eens kijken hoe ver zij omlaag willen. Die 201K zeker niet lijkt mij. Bepaal wat je het zelf waard vindt, neem mee dat die weg er komt, dat levert geluid op, zeker in de zomer als je in je tuin wil zitten. Dat kost ook wat. Denk dat als ze nog een jaar wachten en die weg er ligt of in aanleg is, ze nooit never meer gaan krijgen wat ze vragen, dat maakt jullie positie wel sterk hoor

Succes!

[ATS]

Elahkneh schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 11:48:
We hebben destijds uitdrukkelijk gemeld dat het bod van 201 alleen voor 2014 telde , in 2015 moeten we een procent meer zelf financieren .
Dat zij een huis via een veiling van de bank willen kopen met een groot risico op meer kosten wil ik niet voor opdraaien.

Er word een nieuwe autoweg op circa 400m afstand aangelegd door de landerijen waar uitzicht op is , we willen door die makelaar dit laten onderzoeken wat voor invloed dit heeft . Dit was vorig jaar nog niet concreet en er moest nog grond aangekocht worden .
Natte vingerwerk in deze situatie kan kostbaar zijn.

Ok, heldere punten wat mij betreft!

Die weg lijkt me zeker een issue, en dat je nu een procent minder kan financieren is ook waar. 199k max dus, zonder invloed van de weg...

[bord4kop]

Elahkneh schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 11:48:
[...]


We hebben destijds uitdrukkelijk gemeld dat het bod van 201 alleen voor 2014 telde , in 2015 moeten we een procent meer zelf financieren .
Dat zij een huis via een veiling van de bank willen kopen met een groot risico op meer kosten wil ik niet voor opdraaien.

Er word een nieuwe autoweg op circa 400m afstand aangelegd door de landerijen waar uitzicht op is , we willen door die makelaar dit laten onderzoeken wat voor invloed dit heeft . Dit was vorig jaar nog niet concreet en er moest nog grond aangekocht worden .
Natte vingerwerk in deze situatie kan kostbaar zijn.


[...]

De weg kan zeker van invloed zijn op de waarde. Dus hoe graag jij en anderen er straks nog willen wonen.

Dat je een procent minder kan lenen heeft natuurlijk geen invloed op een reële vraagprijs..

[...]


De voorkeur gaat heel stiekem toch wel uit naar het eerste huis (jaren 80 , traditioneel gebouwd , 850m2 , in het dorp ) vs jaren 30 compleet gerenoveerd (buiten bebouwde kom , 750m2) we hebben een 2e bezichtiging gepland staan omdat het toch echt wel in aanmerking komt .

Het bod was geldig tot augustus , er was van hun kant destijds haast en wij konden haast bieden. Er was van hun kant toen geen ruimte meer in de prijs .
Ze hebben nu wat gevonden waar dat wel het geval is , daarom namen ze ook contact op .

Waarom zou ik dan 201 gaan bieden als er meer ruimte is en ze nu toch echt graag weg willen
We zijn de enigen die 2 keer bezichtigd hebben en ook geboden hebben , om verder te kunnen zullen ze tocht echt ons nodig zijn

Zou het gewoon laten gaan en voor het andere huis gaan.
Dit huis heeft eigenlijk niet je voorkeur, maar nu toch misschien wel weer omdat je een kans ruikt om het heel goedkoop kan uit onderhandelen? Maar je hebt stiekem liever dat andere huis..

Laat het gaan zou ik zeggen (dan gun je de verkopers ook duidelijkheid )

[Elahkneh]

De procent minder heeft invloed op het bod , daar hebben we ze van op de hoogte gebracht mochten ze het voor 2015 niet rond krijgen.

Dit huis (eerste) heeft stiekem de voorkeur , dat hangen we bij haar niet aan de grote klok .Ja als ik het kan kopen voor enkele duizenden minder dan eerst ben ik daar wel voor te porren wie niet ?

Een vergelijkbaar huis (10m2 groter , perceel iets kleiner) op dezelfde buurt is 2 maand geleden voor 189kk verkocht ,vraagprijs was 225 .

Reden genoeg om als potentieel koper als je gebeld word met de vraag als je alsnog interesse hebt eens even goed te onderhandelen. Eerst afkappen en dan met hangende pootjes terug komen kost geld

[ Voor 35% gewijzigd door Elahkneh op 19-02-2015 18:15 ]

[bord4kop]

ha! Dat snap ik en terecht

Klinkt alsof het huis ook misschien niet geheel reëel geprijst is/was misschien?

Al vind ik een vrijstaand huis op 850m2, of 750m2 in goede staat voor 225 ... euhh.. als ik zoiets hier zou vinden, voor dat geld?? Een no-brainer


Ik snapte even niet meer welk huis je nou het liefste had btw.. Nu snap ik em, ga voor optie 1, je hebt die het liefste en je kunt nu inderdaad misschien een betere prijs bedingen.

[Typhone]

Zo, nu komt de tijd om ook eens raad te vragen.

Situatie: We hebben besloten om een huis te kopen, vraagprijs 270k. We hebben enkele bezichtigingen gehad en toen hebben we 240k geboden. Na bijna een week stilte krijgen we van de makelaar de reactie: ze vonden het een vies bod en willen eigenlijk helemaal niet zakken. Ze hebben zelf 30k (eigen zeggen) in het huis gestoken en hebben het in 2010 voor 290k gekocht.
Onderhandelingsruimte is er niet of nauwelijks op deze manier maar het is mijn eerste koophuis dus ik ken de rattige spelletjes van de makelaars nog niet...

Nu is de situatie eigenlijk een dilemma aan het worden. We kunnen een hypotheek krijgen van 455k als we zouden willen. Dan komen we in een achterlijk groot huis terecht met dito lasten en dat is niet wenselijk. Wanneer we een hypotheek met NHG zouden krijgen scheelt ons dat 960 euro aan NETTO kosten op jaarbasis. Met een looptijd van 30 jaar is dat toch een fors bedrag. Het is echter wel zo dat we het huis zeer graag willen hebben maar er zijn enkele punten.

1) Huizenprijs van 290k in 2010 zou volgens de prijsindex nu rond de 246k schommelen.
2) Het interesseert mij geen biet wat mensen in hun huis hebben gedaan. Als het zo goed beviel waarom ben je dan zo dom om te verhuizen of waarom doe je dergelijke uitgaven als je binnen 5 jaar toch weer weg bent? (4,5 jaar om precies te zijn...). Ik hoef toch niet op te draaien omdat anderen geld ergens in hebben gepompt en vervolgens 'kwijt' zijn omdat ze gaan verhuizen
3) Vasthouden aan het 265k bij een vraagprijs van 269k geeft heel weinig hoop voor verdere onderhandelingen.
4) We willen het huis wel graag hebben en we kunnen makkelijk aan de vraagprijs gaan voldoen. Voor ons betekent dat echter de sloop van een badkamer (die is nieuw maar ziekelijk onlogisch ingericht). Er zijn echter enkele andere perks die voor ons zeer belangrijk zijn en waar we allebei veel waarde aan hechten.
5) Qua onderhandeling ligt er 2 deuren verder nog een huis te koop waar 240k voor gevraagd wordt. Dit huis is alleen in de kelder iets kleiner maar rechtvaardigt dat kleine verschil 30k extra?

Wat is een logische stap die we nu kunnen doen? NHG op de schop gooien en hoger gaan zitten? Keihard spelen of niet? We hebben geen aankoopmakelaar ingeschakeld omdat wij daar het nut niet direct van zien. Echter wanneer we met deze lijst aan argumenten komen staat een makelaar daar natuurlijk niet van te kijken. Er zijn er vast die ervaring hebben met situaties als deze die ik momenteel niet heb dus brand maar eens los!

Mijn idee was een eindbod doen van 250K, het huis op de zo kortst mogelijke termijn overnemen en voorstellen dat ze verder niks meer hoeven te doen aan afwerking et cum suis . Met bovenstaande argumenten in het oog natuurlijk. Het nadeel is dat we daarna niet 'alsnog' overstag kunnen gaan want dan kunnen ze van alles doen met de vraagprijs natuurlijk en zijn we onze credibility kwijt.

[ Voor 12% gewijzigd door Typhone op 19-02-2015 20:21 ]

[DonMetal]

Niet dat ik overmatig veel ervaring heb, maar de verkopende makelaar zal je natuurlijk proberen wijs te maken dat het een vies bod is met alle beargumentatie van hun kant. Zoals je zelf in punt 2 aangeeft heb je daar weinig mee te maken.

Je zult op een of andere manier duidelijk moeten maken dat het huis voor jou een reële en realistische waarde heeft die sterk onder hun getal ligt. Zij zullen het zien als een eigen kind enzo en dat is natuurlijk altijd het meest waard, ruim boven de 3 ton natuurlijk.

En waarom zouden ze inderdaad nu al willen verkopen? Geldproblemen? Is niet echt een lekkere tijd om zo snel weer door te willen groeien. Zij hebben ook al in de crisis gekocht.

[naitsoezn]

Mijn eerste inschatting is, dat die mensen niet willen zakken. Kun je stom vinden, kan onterecht, onlogisch en onrealistisch zijn, maar als die mensen niet willen dan gebeurt het niet. En jullie zullen niet gelukkig worden als je 'weet'/vind dat je minimaal 20k teveel betaald.

That said, als je 455k kunt lenen, heb je dan niet ergens een potje spaargeld staan om een NHG-achtige rente te bedingen? Met een ~80%-financiering kom je al een heel eind in de richting.... Want als dat je enige argument is om niet boven die 250k te willen gaan zitten, vind ik dat namelijk niet zo'n sterk argument. Ja, voor jullie financien misschien wel, maar de NHG-norm heeft vrij weinig met de waarde van het huis te maken. Al die argumenten van verkopers zijn ook niet zo sterk trouwens. Lekker boeiend hoeveel geld ze erin hebben zitten . Kijk eens naar transacties van vergelijkbare panden om de makelaar mee om de oren te smijten

[ATS]

Ik vind al die argumenten zo onzinnig. Wat maakt het nu uit waarom je wel/niet wil stijgen/zakken? Het gaat er om bij welke prijs de partijen bereid zijn een transactie te doen. Komt dat niet bij elkaar, dan dus geen transactie.

Ik zou die eindbodstrategie zeker overwegen. Kan prima werken, maar wat mij betreft is het wel: niet dan niet. Je kan er natuurlijk altijd op terugkomen als je dat toch wil, maar dat zou m.i. niet de insteek moeten zijn. Je kan subtiel wijzen op de aankomende verlaging van de nhg-grens, en dat het daarmee alleen maar lastiger gaat worden.

Of dit huis inderdaad 30k meer waard is: wie zal het zeggen? Jullie bieden ook op het duurdere huis. Als ze echt zo vergelijkbaar zijn, waarom biedt je dan niet op het huis van 240 ipv die dan 270? Kennelijk is het toch aantrekkelijker...

[Verwijderd]

Iemand ervaring met nieuw bouw woning en welke opties een must zijn?

Denk zelf aan volgende;
*WCD in dubbele inbouw doos 34,- x12 = 408,-
(Anders hebben alle dubbel stopcontacten een enkel inbouw doos wat neer kom op half opbouw)
*Ledige leiding naar slaapkamers, zolder en trapkast (voor netwerk) 68,- x4
*Extra ledige leiding naar andere kant van huiskamer 68,-
(TV plek is origineel aan de oost kant in de huiskamer maar dat lijk mij niet handig in verband met de zon. (Ramen in huiskamer zitten op de zuid kant en huidige aansluting wil ik toch graag laten zitten voor geval dat ik toch de tv op de originele plek wil hangen)
*Extra ledige leiding in huiskamer voor luidspreker snoeren 68,- x2
*Dubbel stopcontact voor onder eet tafel en extra licht punt boven eet tafel 224,-
*Dubbel stopcontact in trapkast 95,- (Voor printer en accespiont)
*Stopcontacten op 30cm in de huiskamer en slaapkamers 11,- x9
*Extra stopcontact in de slaap kamers naast de licht knoppen voor het stofzuigen.
*Verwarmingsbuizen in de muren in plaats van uit de vloer
(Geen idee of dit mogelijk is, makkelijker met vloer leggen en stofzuigen)
*Gat door muur afzuigkap 115,-
(Advies gekregen om apart afzuig kanaal te hebben voor de keuken)
*Dakraam zolder 114x118 cm witte kunststof uitvoering €916,-
(Ik denk er aan om er meteen 4 stuks te laten plaatsen)


En andere vraag. Waar zouden jullie een computer meubel plaatsen in de huiskamer?
Want ik heb geen idee terwijl het wel handig is om van te voren te weten in verband met de benodigde aansluitingen.

[Typhone]

DonMetal schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 20:30:
Niet dat ik overmatig veel ervaring heb, maar de verkopende makelaar zal je natuurlijk proberen wijs te maken dat het een vies bod is met alle beargumentatie van hun kant. Zoals je zelf in punt 2 aangeeft heb je daar weinig mee te maken.

Je zult op een of andere manier duidelijk moeten maken dat het huis voor jou een reële en realistische waarde heeft die sterk onder hun getal ligt. Zij zullen het zien als een eigen kind enzo en dat is natuurlijk altijd het meest waard, ruim boven de 3 ton natuurlijk.

En waarom zouden ze inderdaad nu al willen verkopen? Geldproblemen? Is niet echt een lekkere tijd om zo snel weer door te willen groeien. Zij hebben ook al in de crisis gekocht.

De andere partij woont er inmiddels niet meer. Dat was ik nog vergeten te melden. Ze wilden landelijker wonen. Lijkt me dus ofwel dubbele lasten ofwel genoeg geld.

[Noord27]

Wow, daar rekenen ze met grove meerprijzen. Beetje leidingen leggen voor stroomkabels heb je zo gedaan en je kan daarmee veel geld besparen.

[Typhone]

naitsoezn schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 20:39:
Mijn eerste inschatting is, dat die mensen niet willen zakken. Kun je stom vinden, kan onterecht, onlogisch en onrealistisch zijn, maar als die mensen niet willen dan gebeurt het niet. En jullie zullen niet gelukkig worden als je 'weet'/vind dat je minimaal 20k teveel betaald.

That said, als je 455k kunt lenen, heb je dan niet ergens een potje spaargeld staan om een NHG-achtige rente te bedingen? Met een ~80%-financiering kom je al een heel eind in de richting.... Want als dat je enige argument is om niet boven die 250k te willen gaan zitten, vind ik dat namelijk niet zo'n sterk argument. Ja, voor jullie financien misschien wel, maar de NHG-norm heeft vrij weinig met de waarde van het huis te maken. Al die argumenten van verkopers zijn ook niet zo sterk trouwens. Lekker boeiend hoeveel geld ze erin hebben zitten . Kijk eens naar transacties van vergelijkbare panden om de makelaar mee om de oren te smijten

We kunnen zelf behoorlijk wat erin stoppen maar ik vind het onzin voor een huis. De materie qua waarde vind ik erg lastig en NHG is ook deels een wassen neus. Feit zit hem meer in het feit dat we het huis graag willen hebben maar ik ga niet de enige in Nederland zijn die 5000 euro van een huis af krijgt waar de rest veel meer eraf krijgt. Dan zeg ik op mijn beurt tegen die lui dan blijf lekker betalen :-)

[naitsoezn]

Typhone schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 22:26:
[...]


We kunnen zelf behoorlijk wat erin stoppen maar ik vind het onzin voor een huis.

Huh? De rente is anders momenteel ook niet je van het, en bovendien is aflossen nu al een poosje verplicht dus vroeg of laat gaat dat eigen geld er toch in Kun je imho beter zo weinig mogelijk rente betalen door zo'n laag mogelijke lening aan te gaan. Maar goed, 5k van de prijs af is altijd beter natuurlijk

[Verwijderd]

Noord27,
Maar dan vergeet je het vrezen en het daarna netjes stukken zodat je er niks meer van ziet. Als je kiest voor ledige pvc buis in plaats dubbel stopcontact dat bespaar je 27 euro. Maar dan moet je voor de 27 euro nog wel de schakel materiaal aanschaffen + bedrading en de tijd die je er aan kwijt bent.
En voor rest is ook wel beetje de tactiek van het boud bedrijf om zo met de prijzen te zitten dat net niet loont om zelf te doen.
Maar je mag van mij gerust langs komen als je het goedkoper kan .

[Noord27]

Ik werkte in de installatietechniek. Sleuven frezen is een koud kunstje als je voor een dag een frees huurt. Afwerken van de muren moet je toch doen. Buis erin, wat knauf er overheen en stucen maar. Schakelmateriaal, pvc buis en draad kost erg weinig. Zelf klussen zijn de eerste grote verdiensten is mijn ervaring.

Heb mijn hele nieuwbouw huis 10 jaar geleden afgewerkt op de gespoten plafonds en marmeren vloer na. Keuken/badkamer zaten er in 3 dagen in. Je hebt vast klussers in de familie of vriendenkring.

[ Voor 31% gewijzigd door Noord27 op 19-02-2015 22:57 ]

[Verwijderd]

Dankje. De muren worden behang klaar op geleverd, maar ik snap wat je bedoelt
De stopcontacten naast schakelaars kan ik prima zelf doen.
(Moet alleen wel even boor regelen waarmee ik de gaten kan boren in het gasbeton voor de inbouw dozen)
Ombouwen half opbouw stopcontact naar inbouw kost zeg maar 14 euro aan materiaal (bouw bedrijf rekent 34,- per stopcontact).
Extra stopcontact voor in huiskamer kan ikl zelf aanleggen van af naast gelegen stopcontact, alleen in de trapkast is weer lastiger gezien niet weet waar ik die van af kan tappen. (Van plafon blijf ik liever af omdat die al volledig is afgewerkt.

Het aanleggen van extra loze leidingen, hoe doe je dat?
Want van keuken naar de meter kast zit je met de voordeur ten zijn je de buis door plafon of vloer legt. En van meterkast naar trapkast zit je met de betegelde toilet. Of kan je ongestraft een gat in vloer boren en gebruik maken van de kruipruimte?

[Noord27]

Behang klaar is standaard oplevering en is de laatste stap in de muren afwerken. Eerst alle leidingen doen. Loze leidingen standaard naar alle vertrekken maken zou ik willen adviseren. Kun je later veel gedoe en kosten mee besparen. Kruipruimte is idd een mooie oplossing icm PVC buizen.


Wijzelf hebben nu een compleet plaatje neer gelegd (via de aankoopmakelaar) bij de aanbieder van onze beoogde woning:

...

Heb jij een idee wat de bodemprijs kan zijn van deze woning?

Graag zou mijn klant ook nog het volgende willen weten:

* energielabel al aanwezig?
* wat is er aan isolatie allemaal gedaan
* is het leidingwerk nog vernieuwd?
* leeftijd c.v.-ketel
* leeftijd schilderwerk
* weet jij de WOZ-waarde
* is er een bouwkundig rapport

Heb jij voor mij de akte van levering, lijst van zaken en vragenlijst?

...

Concrete vragenlijst dus. Benieuwd wat er zo naar voren komt. Om zo een realistisch beeld te krijgen bij zowel ons als bij de verkopers qua prijsstelling. En dus een onderbouwd bod te kunnen plaatsen, na een 2e bezichtiging in de nabije toekomst.

[ Voor 8% gewijzigd door Noord27 op 20-02-2015 08:38 ]

[bord4kop]

Verwijderd schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 22:03:
Iemand ervaring met nieuw bouw woning en welke opties een must zijn?

stel die vragen in dit topic..

[afbeelding]

En andere vraag. Waar zouden jullie een computer meubel plaatsen in de huiskamer?
Want ik heb geen idee terwijl het wel handig is om van te voren te weten in verband met de benodigde aansluitingen.

Persoonlijk: niet. lelijk ding in je kamer

Laptop voor in de woonkamer en evt op eettafel met papierwerk -> Draadloos.
PC Spul in aparte ruimte bekabeld en/of draadloos.

[ATS]

Verwijderd schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 22:03:
Waar zouden jullie een computer meubel plaatsen in de huiskamer?
Want ik heb geen idee terwijl het wel handig is om van te voren te weten in verband met de benodigde aansluitingen.

Als je het kan voorkomen: gewoon niet. Als je het niet kan voorkomen: er zijn kasten die gewoon als kast in de woonkamer bruikbaar zijn, maar die als je ze open doet bruikbaar zijn als werkplek (uitschuifblad voor toetsenbord e.d.). Ik zou dan kiezen voor een dergelijke oplossing. Ben je (of je kinderen) niet met de computer bezig, dan is hij uit het zicht.

[T i M]

Typhone schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 22:26:
[...]


We kunnen zelf behoorlijk wat erin stoppen maar ik vind het onzin voor een huis. De materie qua waarde vind ik erg lastig en NHG is ook deels een wassen neus. Feit zit hem meer in het feit dat we het huis graag willen hebben maar ik ga niet de enige in Nederland zijn die 5000 euro van een huis af krijgt waar de rest veel meer eraf krijgt. Dan zeg ik op mijn beurt tegen die lui dan blijf lekker betalen :-)

Je hele strategie baseren op het feit dat je graag veel minder dan de vraagprijs wilt betalen is naar mijn mening nogal nutteloos. Daarbij zijn er genoeg mensen die een huis gewoon kopen voor de vraagprijs, omdat het dat gewoon waard is. Daar kunnen tientallen redenen voor zijn. Zo zijn er ook nog genoeg huizen die wel populair en gewild zijn, waar veel op geboden wordt. Lang niet iedereen zit in een voorkeurspositie als koper zijnde.

Je kunt de situatie van de verkopers nooit 100% goed inschatten. Als ze een bepaald minimum hebben en daar echt niet onder willen gaan dan zul je nooit tot een transactie komen. Als jij echt zin hebt in dat huis en daar helemaal voor wilt gaan probeer dan nader tot elkaar te komen. Wat betreft de NHG, verlaag je Hypotheek door je spaargeld te gebruiken. Scheelt je uiteindelijk weer aan rente aflossing en je hebt het NHG voordeel.

Als ik iedereen in dit topic moet geloven dan is geen enkel huis realistisch geprijsd en wordt iedere transactie gesloten met een substantieel bedrag in het voordeel van de koper. Beoordeel de situatie niet alleen op de meningen en ervaringen uit dit topic. Het klinkt nu alsof je je bod niet wilt verhogen omdat je anders niet genoeg van de vraagprijs af hebt gekregen.

Je voert ook als argument aan dat het je niet boeit dat de verkopers 30k hebben geinvesteerd in de woning. Als ze daarmee bepaalde waardevermeerderingen hebben gerealiseerd dan kunnen ze daardoor een hogere vraagprijs hanteren. Dat jij vervolgens besluit om een nieuwe badkamer te slopen moet je zelf weten, maar dat betekent niet dat daardoor het huis minder waard zou zijn. Je geeft aan dat het huis nu omgeveer 250K waard is tov de oorspronkelijke aankoopprijs uit 2010. Het lijkt mij best realistisch om een waardevermeerdering te creeren van 20K door een investering van 30K. Een vraagprijs van 270 is dan niet vreemd.

Als de verkopers inderdaad dubbele lasten hebben en er verder geen interesse is in het huis heb je een goede kans ze willen zakken. Je kunt ook de verkopende partij een (serieus) tegenbod laten doen, zodat je een beter beeld krijgt waar ze naartoe willen. Als reactie daarop kun je een bod neerleggen waar je niet meer vanaf wilt wijken.

[Railgunner]

T i M schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 11:40:
Wat betreft de NHG, verlaag je Hypotheek door je spaargeld te gebruiken. Scheelt je uiteindelijk weer aan rente aflossing en je hebt het NHG voordeel.

In dit topic is meerdere keren gezegd dat het bij de NHG draait om de koopsom, niet om het bedrag dat je wilt financieren. Als dat waar is, gaat het met de door jou voorgestelde manier niet lukken om een NHG-hypotheek te krijgen.

[JvS]

Overigens heb ik in december 2013 een huis gekocht dat voor 167.500 te koop stond voor 160.000...

[Roenie]

T i M schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 11:40:
[...]... Het klinkt nu alsof je je bod niet wilt verhogen omdat je anders niet genoeg van de vraagprijs af hebt gekregen...

Op zich is dat natuurlijk ook een valide reden om niet hoger te gaan.

Normaal zijn Nederlanders niet van het afdingen, maar bij een huis is het redelijk normaal. Je wilt als koper vaak toch het gevoel hebben dat je er redelijk wat af hebt kunnen krijgen. Het is over en weer een kwestie van het idee hebben dat je beiden een goede deal hebt gemaakt. Emotie is een belangrijk aspect bij het kopen van een huis.

Zelf zit ik nu ook in de situatie dat de verkopers en ik nog 1% van elkaar afzitten. Zij willen niet zakken en ik wil op dit moment niet meer bieden. De makelaar zegt: "daar laat je het toch niet op stuklopen Roenie?" En ik zeg: "daar laten de verkopers het toch niet op stuk lopen?"

En daar is de patstelling geboren. Dus dan maar zo'n zelfde huis in de straat bezocht en een bod gedaan. Als de ene niet wil, dan misschien de andere wel.

[JvS]

Vasthouden aan een maximum is heel wat anders dan je maximum baseren op het feit dat je perse wilt afdingen en daarop je maximum prijs baseert.

Dat eerste is goed. Dat tweede is echt nonsense. Je onderhandelt voor een goede prijs, maar die prijs is niet perse ver onder de vraagprijs...

[Fromz]

Fromz schreef op woensdag 18 februari 2015 @ 22:18:
[...]


bod van 290k van de tegenpartij ligt nu bij ons. Aan de ene kant denk ik "maar" 9k van de vraagprijs af, maar aan de andere kant zijn ze in totaal al 58k gezakt tov vorig jaar.
we slapen er nog een nacht over maar gevoel zegt doen. De buren waren super positief, eigenlijkalles wat we 4 maanden geleden wilden behalve dat het 10m2 kleiner is. Maar opties genoeg om uit te bouwen.

Zo ik ben het ook weer kwijt

Mail naar de makelaar verzonden met de boodschap dat we het weekend willen nadenken hierover. Vannochtend via de telefoon toegelicht "met de kleine kosten gaat dit toch richting ons plafond". 30 minuten later belt de makelaar terug, dat de verkopers hadden verwacht elkaar op 287,500 te vinden en dat ze dat dus alsnog willen voorstelen.. Best raar, maar prima!

Ik kan het online niet vinden, heeft er iemand een Excell voor Annuiteit over de looptijd met rente en extra aflossing ?

[ Voor 6% gewijzigd door Fromz op 20-02-2015 19:36 ]

[naitsoezn]

Fromz schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 19:35:
[...]

Ik kan het online niet vinden, heeft er iemand een Excell voor Annuiteit over de looptijd met rente en extra aflossing ?

http://annuiteitenhypothe...teitenhypotheek-berekenen ?

Hij is ook vrij simpel zelf op te stellen (na je extra aflossing de annuiteit opnieuw uitrekenen en klaar), vooral als je alleen in de bruto lasten geinteresseerd bent

[ Voor 8% gewijzigd door naitsoezn op 20-02-2015 20:02 ]

[frG]

Verwijderd schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 22:03:
Iemand ervaring met nieuw bouw woning en welke opties een must zijn?

Denk zelf aan volgende;
....

En andere vraag. Waar zouden jullie een computer meubel plaatsen in de huiskamer?
Want ik heb geen idee terwijl het wel handig is om van te voren te weten in verband met de benodigde aansluitingen.

Wij hebben ook recent onze meerlijst ontvangen kwa opties, helaas wordt ik misselijk van de bedragen die ze vragen voor sommige opties... helaas zelf geen echte klusser, dus sommige opties zullen wij toch laten doen.

Wat betreft je vraag over de computer in de huiskamer, wij zetten deze lekker op zolder, inderdaad omdat het vrij lelijk is om deze in de woonkamer te plaatsen, als het echt niet anders kan zou ik de aansluiting dicht in de hoek laten plaatsen. In ieder geval niet voor WiFi gaan..

[naitsoezn]

frG schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 20:48:
[...]

Wat betreft je vraag over de computer in de huiskamer, wij zetten deze lekker op zolder, inderdaad omdat het vrij lelijk is om deze in de woonkamer te plaatsen, als het echt niet anders kan zou ik de aansluiting dicht in de hoek laten plaatsen. In ieder geval niet voor WiFi gaan..

Even los van het computermeubel in de woonkamer (beter niet doen idd), volgens mij is het wel goed om een netwerk-kabel bij je tv-uitgang uit te laten komen Kun je bv je Horizon of je console op aansluiten

[frG]

naitsoezn schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 20:53:
[...]

Even los van het computermeubel in de woonkamer (beter niet doen idd), volgens mij is het wel goed om een netwerk-kabel bij je tv-uitgang uit te laten komen Kun je bv je Horizon of je console op aansluiten

Ja, dat is zeker waar, eigen switch in de tv kast, want uiteraard heb je 2 a 3 ethernet kabels nodig tegenwoordig.

[Baldertt]

Ik heb een vraag over een schenking/het "kasrondje" (http://www.eigenhuis.nl/d...uders-helpen-kinderen.pdf)

wanneer ouders 50k willen schenken voor een huis, is het dan niet slimmer om deze 50k onderhands te lenen en hier rente over te betalen?

Stel:

• onderhandse lening 50k
• rente 5%
• met annuitaire aflossing komt dit neer op zo'n 265 euro per maand, waarvan ongeveer 200 euro rente is en 65 euro aflossing.
• schenking per jaar van ouders van 12 x 265 = 3180 (binnen schenkvrijstelling)
• HRA over 200 euro per maand

netto kom je dan veel gunstiger uit. Toch? Of mis ik iets?

[GioStyle]

Ja, maar je ouders betalen VRH, maar krijgen niets voor terug. Je zou je 'winst' bijvoorbeeld eerlijk kunnen delen.

[ph4ge]

Baldertt schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 21:48:
Ik heb een vraag over een schenking/het "kasrondje" (http://www.eigenhuis.nl/d...uders-helpen-kinderen.pdf)

wanneer ouders 50k willen schenken voor een huis, is het dan niet slimmer om deze 50k onderhands te lenen en hier rente over te betalen?

Stel:

• onderhandse lening 50k
• rente 5%
• met annuitaire aflossing komt dit neer op zo'n 265 euro per maand, waarvan ongeveer 200 euro rente is en 65 euro aflossing.
• schenking per jaar van ouders van 12 x 265 = 3180 (binnen schenkvrijstelling)
• HRA over 200 euro per maand

netto kom je dan veel gunstiger uit. Toch? Of mis ik iets?

Google eens op ''familiebank"

[Sissors]

naitsoezn schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 20:53:
[...]

Even los van het computermeubel in de woonkamer (beter niet doen idd), volgens mij is het wel goed om een netwerk-kabel bij je tv-uitgang uit te laten komen Kun je bv je Horizon of je console op aansluiten

Ik vind het makkelijk gezegd dat je geen PC in je woonkamer moet zetten, maar waar dan? Op zolder zoals iemand boven je? Ook lekker gezellig. Als je een kamer aan de woonkamer hebt zitten zou ik dat ideaal vinden, maar als de keuze is tussen of in de woonkamer of op een andere verdieping, dan denk ik toch dat ik voor de woonkamer zou gaan. Hoef je niet helemaal afgezonderd te zitten als je wat op de PC wil doen.

Overigens zou ik dan zelf vaak eerder voor een normaal bureau gaan dan een computermeubel. Diegene die ik heb gezien zijn vaak compleet onpraktisch, met bijvoorbeeld een plank voor je printer waar een normaal persoon zijn knieën heeft zitten.

[CAP-Team]

Ik ben ivm scheiding ook bezig met een ander huis. Schiet aardig op, ben bezig met de financiering. Als het goed is begin mei de sleuteloverdracht.

Ik zit ook in dubio. Het huis heeft drie slaapkamers en een zolder kamer. Ik heb twee zoontjes die zowiezo hun eigen slaapkamer krijgen. Ik heb in mijn huidige huis een pc kamer op zolder, wat op zich prettig is, hoewel niet in de zomer..

PC in de woonkamer vind ik geen optie. Dan dus een van de slaapkamers of de zolder. Op zich zou een van mijn zoontjes ook op zolder kunnen slapen (mooi ruim!) aan de andere kant, wel warm in de zomer en misschien last van de wasmachine/droger.
Op zich heb ik niet veel ruimte nodig dus ff kijken hoe we dat gaan doen..

[Noord27]

CAP-Team schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 23:32:
Ik ben ivm scheiding ook bezig met een ander huis. Schiet aardig op, ben bezig met de financiering. Als het goed is begin mei de sleuteloverdracht.

Ik zit ook in dubio. Het huis heeft drie slaapkamers en een zolder kamer. Ik heb twee zoontjes die zowiezo hun eigen slaapkamer krijgen. Ik heb in mijn huidige huis een pc kamer op zolder, wat op zich prettig is, hoewel niet in de zomer..

PC in de woonkamer vind ik geen optie. Dan dus een van de slaapkamers of de zolder. Op zich zou een van mijn zoontjes ook op zolder kunnen slapen (mooi ruim!) aan de andere kant, wel warm in de zomer en misschien last van de wasmachine/droger.
Op zich heb ik niet veel ruimte nodig dus ff kijken hoe we dat gaan doen..

Kun je de zolderkamer niet opsplitsen dmv een simpel scheidingswandje in een kamer een 'utility' room voor CV/wasmachine/droger?

[c0ne]

CAP-Team schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 23:32:
Ik ben ivm scheiding ook bezig met een ander huis. Schiet aardig op, ben bezig met de financiering. Als het goed is begin mei de sleuteloverdracht.

Ik zit ook in dubio. Het huis heeft drie slaapkamers en een zolder kamer. Ik heb twee zoontjes die zowiezo hun eigen slaapkamer krijgen. Ik heb in mijn huidige huis een pc kamer op zolder, wat op zich prettig is, hoewel niet in de zomer..

PC in de woonkamer vind ik geen optie. Dan dus een van de slaapkamers of de zolder. Op zich zou een van mijn zoontjes ook op zolder kunnen slapen (mooi ruim!) aan de andere kant, wel warm in de zomer en misschien last van de wasmachine/droger.
Op zich heb ik niet veel ruimte nodig dus ff kijken hoe we dat gaan doen..

2 opties, qua kosten (goed gedaan) redelijk vergelijkbaar:

- Airco installeren voor jezelf, lekker ruime werkzolder.
- Scheidingswand installeren en/of overdag drogen&wassen als je zoontje er slaapt. Als je een degelijke scheidingswand maakt van steen is dat laatste misschien niet eens nodig.

Of je doet beide, kun je je zoontjes een kamer laten kiezen.

[naitsoezn]

Sissors schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 23:04:
[...]

Ik vind het makkelijk gezegd dat je geen PC in je woonkamer moet zetten, maar waar dan? Op zolder zoals iemand boven je? Ook lekker gezellig. Als je een kamer aan de woonkamer hebt zitten zou ik dat ideaal vinden, maar als de keuze is tussen of in de woonkamer of op een andere verdieping, dan denk ik toch dat ik voor de woonkamer zou gaan. Hoef je niet helemaal afgezonderd te zitten als je wat op de PC wil doen.

Da's de reden dat ik een laptop prefereer boven een desktop . Wij hebben een desktop in een andere ruimte staan wanneer één van ons echt serieus moet thuiswerken, maar voor de rest gebruik ik eigenlijk alleen m'n laptop.

Maar ieder z'n eigen toch? Als je liever een computer in de woonkamer zet, is er geen tweaker hier op dit forum die je tegen zal houden hoor

[DrivinUCrazy]

Ik heb op de begane grond een ruimte die vroeger dienst deed als kantoor aan huis. Ideaal! Kan het iedereen aanraden.

Over netwerkkabels naar de tv: Maak daar 2 stuks van. Sommige decoders zitten in een ander vlan dan je internetsignaal. Je kunt dat met dure switches oplossen, of met twee kabels. Je reguliere lan kun je dan altijd nog uitbreiden met een switch voor je mediaspeler, tv, console, enz.

[Baldertt]

ph4ge schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 22:51:

[...]

Google eens op ''familiebank"

gedaan. En het is me niet duidelijk waarom je zou willen schenken ipv onderhands lenen. Het laatste is toch altijd voordeliger?

[naitsoezn]

Baldertt schreef op zaterdag 21 februari 2015 @ 08:50:
[...]

gedaan. En het is me niet duidelijk waarom je zou willen schenken ipv onderhands lenen. Het laatste is toch altijd voordeliger?

Als ik me niet vergis, verandert er niets aan je LTI / LTV door een familiebank-constructie, terwijl je met een schenking dus effectief 50k meer in je huis kunt stoppen. Verder zou ik persoonlijk niet graag de familierelatie op het spel willen zetten door voor een paar centen voordeel een zakelijke relatie met familie aan te gaan, maar dat moet iedereen zelf weten.

[ph4ge]

Baldertt schreef op zaterdag 21 februari 2015 @ 08:50:
[...]

gedaan. En het is me niet duidelijk waarom je zou willen schenken ipv onderhands lenen. Het laatste is toch altijd voordeliger?

Familiebank is inderdaad een keuze die men vaak maakt. Nadelen zijn dat je totale schuld te hoog kan worden en dat eigen geld gebruikt kan worden om de rente op de rest naar beneden te krijgen. Ook is het allemaal meer gedoe en zijn er kosten verbonden aan het opzetten van een familiebank.

[Baldertt]

naitsoezn schreef op zaterdag 21 februari 2015 @ 09:25:
[...]

Als ik me niet vergis, verandert er niets aan je LTI / LTV door een familiebank-constructie, terwijl je met een schenking dus effectief 50k meer in je huis kunt stoppen. Verder zou ik persoonlijk niet graag de familierelatie op het spel willen zetten door voor een paar centen voordeel een zakelijke relatie met familie aan te gaan, maar dat moet iedereen zelf weten.

Ah. Die LTV is wel belangrijk. Met schenking komen we onder 90% MW.
Ik ga het nog even verder uitzoeken, maar dat zou wel een showstopper kunnen zijn.
Tnx.

[ATS]

Precies. Als je het geld nodig hebt om het rond te krijgen, dan is een familiebank waarschijnlijk niet voor jullie. Heb je het niet nodig (maar is het wel lekker) dan kan het goed werken. Wij hebben een annuitaire lening afgesloten bij mijn ouders en die gebruikt om direct weer een deel van de lening bij de bank af te lossen. Kosten zitten er niet aan (wel een weer aftrekbare afsluitprovisie betaald die we vervolgens als gift terug hebben gekregen). Wij delen de opbrengsten: wij netto 0% rente, zij aanmerkelijk meer rendement dan een spaarrekening oplevert. Wel hebben we natuurlijk alles netjes zwart op wit gezet.

[Noord27]

Ondanks dat wij in de running zijn om de woning te verhuren (vergunning moet over een week op de mapo vallen) aanstaande dinsdag weer kijkers. Dus vaart maken met de aankoop van volgende woning; waarom zijn zoveel makelaars gesloten tijdens carnaval..?

Als men een bod wil plaatsen, staan we overigens wel sterk. Omdat we weten voor welke prijs we de woning zouden kunnen verhuren.

[ Voor 31% gewijzigd door Noord27 op 21-02-2015 11:57 ]

[Shadow_Agent]

Even een korte vraag op basis van fictieve getallen over NHG en eigen geld:

Stel dat je dit kunt lenen:

Met NHG:
Maximale Hypotheek = € 200.000
Maximale koopsom = € 190.000

Eigen geld = € 20.000

Je wilt een huis kopen van 210.000 dan kun je dit wel kopen (door het "tekort" aan te vullen met eigen geld) maar kun je niet gebruik maken van NHG?

Met andere woorden: je zult als je NHG wilt, maximaal een huis kunnen kopen met een koopsom van 190.000 euro?

Correct?

[Noord27]

NHG is puur gebaseerd op de koopsom en die mag niet meer als 250K bedragen. De grens is gesteld op 265K, maar er wordt standaard gerekend met bij komende kosten waardoor de transactieprijs effectief maximaal 250K is.

Hoe hoog je hypotheek is en hoeveel je daarvan zelf betaald maakt niets uit. Als je minder als 250K aan hypotheek (koopsom) wil lenen kom je in aanmerking voor NHG.

[Shadow_Agent]

Noord27 schreef op zaterdag 21 februari 2015 @ 13:50:
NHG is puur gebaseerd op de koopsom en die mag niet meer als 250K bedragen. De grens is gesteld op 265K, maar er wordt standaard gerekend met bij komende kosten waardoor de transactieprijs effectief maximaal 250K is.

Hoe hoog je hypotheek is en hoeveel je daarvan zelf betaald maakt niets uit. Als je minder als 250K aan hypotheek (koopsom) wil lenen kom je in aanmerking voor NHG.

Ah ja tuurlijk...! Totaal die maximale grens vergeten, beetje dom van mezelf Nu hoef ik mij daar niet zo druk over te maken want daar kom ik toch niet in de buurt.

Dank!

[ Voor 10% gewijzigd door Shadow_Agent op 21-02-2015 13:54 ]

[Noord27]

Hypotheek met bijkomende kosten: maximaal 265K voor de NHG.

Effectief: 250K maximaal te lenen met NHG (bij bestaande woning) zonder de bijkomende kosten (zoals notariskosten, overdrachtsbelasing, etc.).

[ATS]

Nee, dat klopt niet. Koopprijs is bepalend, niet het hypotheekbedrag.

[markolino33]

Heeft iemand ervaring met het kopen van een huis met nhg voor het maximale nhg bedrag 250 en er geld bijleggen voor bijvoorbeeld gordijnen (ter overname)...? Ik zit in een onderhandeling waarin de vraagprijs van 280 naar een uiterste prijs vanuit de verkoper is neergelegd van 255. De koper wil niet verder bewegen richting 250, maar ik wil wel de nhg

[bord4kop]

Lees ff vorige pagina of nog eentje verder terug

[Noord27]

ATS schreef op zaterdag 21 februari 2015 @ 14:53:
Nee, dat klopt niet. Koopprijs is bepalend, niet het hypotheekbedrag.

Yup,

Klopt, ik vertel het wellicht niet helemaal zoals bedoeld. Want wij zitten momenteel op een huis wat voor 275-280K ons gegunt zou kunnen gaan worden. Maar ondanks de 50K spaargeld is er dan geen NHG mogelijk. Je kan niet 250K hypotheek doen (met NHG voordeel rente) en dan 25-30K van je spaargeld gebruiken.

Echt een kromme regel!

markolino33 schreef op zaterdag 21 februari 2015 @ 16:55:
Heeft iemand ervaring met het kopen van een huis met nhg voor het maximale nhg bedrag 250 en er geld bijleggen voor bijvoorbeeld gordijnen (ter overname)...? Ik zit in een onderhandeling waarin de vraagprijs van 280 naar een uiterste prijs vanuit de verkoper is neergelegd van 255. De koper wil niet verder bewegen richting 250, maar ik wil wel de nhg

Regels zijn te buigen. 5K opennemen als roerend goed of een zeer tijdelijk PL-tje van 5K. Zo heeft onze aankoopmakelaar (tevens fiscaal adviseur) het al een keer voorgerekend. Echter voor 25-30K roerende zaken of of een PL-tje valt niet te verantwoorden aan de dieven van de belastingdienst.

[ Voor 43% gewijzigd door Noord27 op 21-02-2015 19:02 ]

[ATS]

Hoe zou een pl. helpen? Daar verandert de aankoopprijs toch niet van?

[Napo]

ATS schreef op zaterdag 21 februari 2015 @ 19:43:
Hoe zou een pl. helpen? Daar verandert de aankoopprijs toch niet van?

Op papier koop je het huis voor minder en betaal je, buiten het zicht van de belasting/NHG, direct aan de verkoper Xk.

[Bart2005]

Noord27 schreef op zaterdag 21 februari 2015 @ 18:58:
Klopt, ik vertel het wellicht niet helemaal zoals bedoeld. Want wij zitten momenteel op een huis wat voor 275-280K ons gegunt zou kunnen gaan worden. Maar ondanks de 50K spaargeld is er dan geen NHG mogelijk. Je kan niet 250K hypotheek doen (met NHG voordeel rente) en dan 25-30K van je spaargeld gebruiken.

Wat heb je toch met NHG? En waarom moeten daarom constructies verzonnen worden om de NHG-regels te omzeilen? NHG is bedoeld als bescherming voor de banken. En als je het een aantrekkelijke verkoopprijs vindt en je kunt het betalen, dan koop je het toch gewoon? Ik snap dat moeilijke gedoe niet.
Kun je met je 50K spaargeld niet een gunstiger rente bedingen zonder NHG?

[Noord27]

Niet zo passief agressief AUB.

Uitgerekend scheelt het onder aan de streep 45K excl de kosten van NHG zelf. 2.4 of 3.3% renteverschil.

Gewoon jammer dan toch? Als je dan 5K erboven zou komen scheelt dat ongeveer 35K. Daarom is het zo interessant.

[ Voor 30% gewijzigd door Noord27 op 21-02-2015 20:05 ]

[Ray]

Noord27 schreef op zaterdag 21 februari 2015 @ 20:02:
Niet zo passief agressief AUB.

Uitgerekend scheelt het onder aan de streep 45K excl de kosten van NHG zelf. 2.4 of 3.3% renteverschil.

Gewoon jammer dan toch?

dat is feitelijk wel waar het op neer komt inderdaad.....

heb je nog wat met de tips gedaan die ik je heb gegeven ? je kan het of accepteren of er daadwerkelijk wat aan doen.

[Noord27]

Aankoopmakelaar (tevens financieel adviseur) is er nog actief mee bezig. Verkopende makelaar is deze week op vakantie geweest. Dus wij verwachten aankomende week een hoop antwoorden. Van daaruit kunnen we concreet worden.

[Bart2005]

Noord27 schreef op zaterdag 21 februari 2015 @ 20:02:
Niet zo passief agressief AUB.

Uitgerekend scheelt het onder aan de streep 45K excl de kosten van NHG zelf. 2.4 of 3.3% renteverschil.

Gewoon jammer dan toch?

Sorry als het agressief overkwam.
Maar als je zeg 230K wilt lenen met een onderpand van 280K dan heb je een hogere rente dan als je 250K leent, zonder eigen geld, voor een onderpand van 250K met NHG? Dat is wel bizar. En zoveel verschil. De eerste situatie is voor de consument natuurlijk veel gezonder. Er is een hoop mis op dat gebied.

[Noord27]

Van de 50K spaargeld gaat er minimaal de helft op aan woningverbetering. Misschien zelfs 40K. Stuccen, carport, veranda, erker, gevels en kozijnen wit schilderen, badkamer, keuken..

[ Voor 32% gewijzigd door Noord27 op 21-02-2015 20:16 ]

[Baldertt]

markolino33 schreef op zaterdag 21 februari 2015 @ 16:55:
Heeft iemand ervaring met het kopen van een huis met nhg voor het maximale nhg bedrag 250 en er geld bijleggen voor bijvoorbeeld gordijnen (ter overname)...? Ik zit in een onderhandeling waarin de vraagprijs van 280 naar een uiterste prijs vanuit de verkoper is neergelegd van 255. De koper wil niet verder bewegen richting 250, maar ik wil wel de nhg

ik denk dat er niemand is die 255K gaat betalen als de NHG grens 250K is. Persoonlijk zou ik stug aan de NHG grens vasthouden. Als de verkoper dat echt niet wil, zou ik het laten lopen.

[naitsoezn]

Baldertt schreef op zondag 22 februari 2015 @ 08:08:
[...]

ik denk dat er niemand is die 255K gaat betalen als de NHG grens 250K is. Persoonlijk zou ik stug aan de NHG grens vasthouden. Als de verkoper dat echt niet wil, zou ik het laten lopen.

Die grens wordt over een paar paar maanden verlaagd, dus tijd is in het 'voordeel' van verkopers hier . Als ik een woning zocht in die categorie, zou ik me trouwens niet tegen laten houden door NHG. Je aanname over 'niemand' gaat dus niet op

[ Voor 5% gewijzigd door naitsoezn op 22-02-2015 08:35 ]

[ph4ge]

naitsoezn schreef op zondag 22 februari 2015 @ 08:32:
[...]

Die grens wordt over een paar paar maanden verlaagd, dus tijd is in het 'voordeel' van verkopers hier . Als ik een woning zocht in die categorie, zou ik me trouwens niet tegen laten houden door NHG. Je aanname over 'niemand' gaat dus niet op

Waarom niet? Die 5000 euro op papier leidt soms tot richting een verdubbeling van je netto kosten over de looptijd. Dan kan je beter de grens los laten en naar huizen zoeken rond de 3 ton, dan krijg je er tenminste ook meer. Tenzij je een grote verhouding eigen geld in gaat zetten, maar die mensen zitten vaak niet in deze prijsklasse.

[Baldertt]

OK, ik wist niet dat de NHG grens weer omlaag gaat (ik zoek in een andere prijsklasse).
Toch zou ik nu geen 255 betalen. Het scheelt je zo 15 a 20K netto, oftewel meer dan 500 euro netto per jaar.

[ Voor 7% gewijzigd door Baldertt op 22-02-2015 11:18 ]

[naitsoezn]

ph4ge schreef op zondag 22 februari 2015 @ 10:33:
[...]

Waarom niet?

Omdat ik zelf spaargeld mee zou nemen (heb genomen; ben niet meer in de markt voor een nieuwe woning. True, niet voor een woning binnen de NHG-categorie, maar daar zochten we in eerste instantie wel), en het verschil is dan imho minimaal. En ik denk (weet zeker) dat ik niet de enige ben die voldoende spaargeld meeneemt om een NHG-achtige rente te bedingen. 'Doorgaans' misschien niet, maar 'niemand' vind ik een beetje erg weinig

@totale kosten: Daar moet ik altijd wel een beetje om gniffelen, aangezien annuiteiten-hypotheek momenteel de meeste gekozen hypotheek is ipv lineair. Maar ja, da's vast een heel andere afweging, nietwaar?

[ Voor 52% gewijzigd door naitsoezn op 22-02-2015 11:47 ]

[Baldertt]

Goed punt.
Wat wel een valide vergelijking blijft zijn de netto maandlasten imo. Komt bijna op hetzelfde neer.

edit; en over de verlaging van de NHG grens: de netto maandlasten van 250k nu met NHG zijn ongeveer hetzelfde als de netto maandlasten van 240K zonder NHG. Lijkt me als verkoper dus niet per definitie slim om te wachten tot de NHG grens omlaag gaat.

[ Voor 53% gewijzigd door Baldertt op 22-02-2015 12:58 ]

[naitsoezn]

Baldertt schreef op zondag 22 februari 2015 @ 12:34:
Goed punt.
Wat wel een valide vergelijking blijft zijn de netto maandlasten imo. Komt bijna op hetzelfde neer.

Tuurlijk. En ik zeg ook niet dat iedereen zomaar NHG aan de kant moet zetten, of dat iedereen gewoon zomaar 5k meer voor een huis moet neertellen (alsjeblieft niet zeg ), maar sommige woningen vallen gewoon nét boven die grens. En ik weet uit eigen ervaring hoe 'traumatisch' een woningzoektocht kan zijn, dus als je dan eindelijk die geschikte woning hebt gevonden zou ik het zonde vinden als je het stuk liet lopen op die NHG-grens. Wanneer je voldoende keus hebt: Tuurlijk. Weglopen en niet weer omkijken. Maar ondanks dat het momenteel (toch nog steeds wel) een kopersmarkt is, zie ik het aanbod (da's regio-afhankelijk, absoluut) niet verbeteren. Ja, er staat misschien relatief méér te koop, maar dat wil niet zeggen dat het geschikte aanbod ruimer is. Maar goed, genoeg offtopic geluld

[Torrie844]

Hoi allen,

Kort vraagje. Tijdje geleden hier een verhaal opgezet over een huis waar we interesse in hadden. Onderhandelingen gestart, verkopers wilden eigenlijk absoluut niet zakken bij een te hoge vraagprijs. Wilden er minimale bedragen afhalen (500 euro, 1000 euro op een huis van 290.000). Nouja, prima, wij een eindbod aangegeven. Op dat eindbod kwam een zeer aggresieve (bijna op de man af) reactie van de makelaar. Hij vond het echt onzin, gaf aan dat wij dit niet konden menen want het huis was in zo'n verdomde goede staat en geeft aan dat er de laatste weken veel mensen zijn komen kijken (huis staat 3 jaar te koop) die wel serieuze interesse hadden (ons bod is serieus / 3% onder taxatiewaarde inmiddels).

Is dit een alom bekende makelaarstruc? Wij houden voet bij stuk en zijn inmiddels verder aan het kijken..

[ Voor 8% gewijzigd door Torrie844 op 22-02-2015 13:26 ]

[naitsoezn]

Torrie844 schreef op zondag 22 februari 2015 @ 13:22:

Is dit een alom bekende makelaarstruc?

Ja. All's fair in love and war . Gewoon weglopen en niet meer omkijken . Als er werkelijk zoveel interesse in het huis was, waarom zou ie dan z'n tijd aan een (in zijn ogen) 'achterlijk bod' besteden ipv de mensen met serieuze interesse proberen binnen te harken

[ Voor 32% gewijzigd door naitsoezn op 22-02-2015 13:30 ]

[Torrie844]

naitsoezn schreef op zondag 22 februari 2015 @ 13:25:
[...]

Ja. All's fair in love and war . Gewoon weglopen en niet meer omkijken . Als er werkelijk zoveel interesse in het huis was, waarom zou ie dan z'n tijd aan een (in zijn ogen) 'achterlijk bod' besteden ipv de mensen met serieuze interesse proberen binnen te harken

Ik denk omdat we nog in onderhandeling waren. Die hebben wij nu dus afgekapt

[BFmango]

Goed gedaan. Als de verkoopmakelaar agressief is en de verkopers amper 1k van hun vraagpijs willen afwijken dan komt daar toch niks goeds uit.

[markolino33]

Ik ga volgende week een eerste bod doen op een woning. Nu heb ik een bieding brief concept klaarstaan maar vraag ik mij af of ik daar ook al alle (ontbindende) voorwaarden moet benoemen? Dit is wat ik nu heb:

• Voorbehoud financiering voor 100 % van de koopsom inclusief k.k.
• Voorbehoud NHG verstrekking
• Oplevering in overleg, uiterlijk per 1 juni 2015
• Uit de bouwtechnische keuring, die koper laat uitvoeren, blijken: geen direct noodzakelijke voorzieningen groter dan € 500
• Levering ontruimd, vrij van huur en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming.

Deze bod heeft een geldigheid van 5 dagen tot .... 18:00 uur

[Noord27]

Uiterlijk per 1 juni is aardig krap als de bewoners 3 maanden te tijd hebben om iets anders te vinden. Of dat moeten ze al gevonden hebben?

Koopsom plus 6% bijkomende kosten als ontbindende voorwaarde voor financiering lijkt mij meer correct? Oftewel 100% excl k.k. ipv incl k.k.?

[ Voor 34% gewijzigd door Noord27 op 22-02-2015 16:42 ]

[ATS]

100%? Geen 103%? En die 500 zou ik als verkoper niet in mee gaan. Twee loszittende loodslabjes en je gaat daar al overheen. En het is "dit" bod, niet "deze" bod.

[naitsoezn]

ATS schreef op zondag 22 februari 2015 @ 16:34:
100%? Geen 103%?

Idd, hier is wel wat duidelijkheid nodig. Ik las hem als "100% van de koopsom, plus (daar bovenop) de k.k.", iets wat sowieso niet meer gaat lukken

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 22-02-2015 16:50 ]

[NoepZor]

Ik heb een akkoord met de verkoper ruime tussenwoning voor 126K. Nu nog de financiering in orde maken, morgen gesprek. Benieuwd wat er allemaal op me af komt

[Engineer Stewie]

Baldertt schreef op zondag 22 februari 2015 @ 08:08:
[...]

ik denk dat er niemand is die 255K gaat betalen als de NHG grens 250K is. Persoonlijk zou ik stug aan de NHG grens vasthouden. Als de verkoper dat echt niet wil, zou ik het laten lopen.

Als ik het echt wou zou ik 5k cash betalen en op papier dus 250k betalen.
Iedereen happy...

Gelukkig hebben wij geen NHG, we hebben dit dus ook nooit voor .

[Noord27]

Engineer Stewie schreef op maandag 23 februari 2015 @ 10:19:
[...]


Als ik het echt wou zou ik 5k cash betalen en op papier dus 250k betalen.
Iedereen happy...

Gelukkig hebben wij geen NHG, we hebben dit dus ook nooit voor .

Dat kan dus niet. Het gaat om de koopsom en die blijft 255K, of je nu 5K zo betaald of niet. Anders hadden wij nu al een overeenkomst 275K met een verkoper (waarvan wij 25K dan zelf zouden betalen cash).

NHG grens = koopsom grens.

[Gizz]

Zo bedoelt Stewie het niet. In ieder geval lees ik het niet zo.

Wat hij bedoelt en wat ik ook zou proberen:
Spreek af dat de koopsom €250.000 wordt. Dit is het bedrag op alle papieren en wat bij de notaris heen en weer geschoven wordt. Geef los daarvan €5.000 aan de verkopers. Of zij het verder opgeven bij de belastingdienst als schenking of zo is hun zaak.

Het gaat hier om 2% van de koopsom, niet om tienduizenden euro's. Lijkt me het proberen waard

[Engineer Stewie]

Zo bedoel ik het, maar denk dat het in Nederland (net zoals in België) niet mag. Er moet belasting op het aankoopbedrag betaald worden (5 of 10% van de aankoopsom) en 5000€ buiten de koopsom is voor de overheid een aderlating van 250 of 500€.

Het is zelfs zo dat in België geen enkel cash geld betrokken mag zijn bij een transactie van onroerend goed, enkel de notariskosten mogen cash betaald worden (tot max 3000€, dat is de cashlimiet in België).
Makelaars horen hun klanten die 'zwart' geld voorstellen zelfs aangeven bij de fiscus, maar vrees dat die (in België althans) dan snel de boeken zal kunnen neerleggen...

[Kju]

Makelaars en taxateurs vallen onder de WWFT http://www.belastingdiens...en_terrorismefinanciering

[Domino]

Daarom betaal je die €5000 ook aan roerende goederen welke overgenomen worden.
Ook al is dat enkel een bankje in de tuin wat toch achtergelaten word.

[Pooh]

Daar is een maximum aan, daarna wil de notaris (en daarna de belastingdienst) bewijs zien. Volgens mij is dat exact 5000, maar het zou ook 2500 kunnen zijn. Een heel klein verschil valt zo wel te overbruggen.

[ Voor 25% gewijzigd door Pooh op 23-02-2015 13:47 ]

[Noord27]

Domino schreef op maandag 23 februari 2015 @ 13:14:
Daarom betaal je die €5000 ook aan roerende goederen welke overgenomen worden.
Ook al is dat enkel een bankje in de tuin wat toch achtergelaten word.

Mijn financieel adviseur dringt er op aan dat de roerende zaken aangetoond moeten kunnen worden als de belasingdienst daarom vraagt. Zeker in zaken waarbij daarmee exact op de NHG grens komt wordt vaker gecontroleerd als men denkt.

[Kju]

Logisch, het is een ongebruikelijke transactie en die moet hij melden

[smuurmans]

Ja, maar dan laat je wat rotzooi taxeren op € 5.000,- of je benoemt het simpelweg als zodanig en je bent ook klaar.