Ervaring met huis kopen - Deel 7

[Rainesh]

Ik krijg net een email van de notaris met een overzicht van de kosten + het onderstaande:

Dit tarief is exclusief het inschrijven van de koopovereenkomst, de makelaar heeft dit wellicht al met u besproken. Zie bijlage voor meer informatie ( dit is niet verplicht ). Wanneer u besluit om de koopovereenkomst toch in te laten schrijven bedragen de extra kosten €195,-- inclusief btw.

Is dit verstandig om te doen? Ik heb geen aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar heeft hier niks over verteld.

[ Voor 8% gewijzigd door Rainesh op 12-01-2015 15:51 ]

[Tjoekie]

Rainesh schreef op maandag 12 januari 2015 @ 15:50:
Ik krijg net een email van de notaris met een overzicht van de kosten + het onderstaande:

Dit tarief is exclusief het inschrijven van de koopovereenkomst, de makelaar heeft dit wellicht al met u besproken. Zie bijlage voor meer informatie ( dit is niet verplicht ). Wanneer u besluit om de koopovereenkomst toch in te laten schrijven bedragen de extra kosten €195,-- inclusief btw.

Is dit verstandig om te doen? Ik heb geen aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar heeft hier niks over verteld.

Als je even in dit topic zoekt op "inschrijven kadaster" dan vind je genoeg info over de voors en tegens. Een klein maandje geleden is deze vraag ook voorbij gekomen.

[Osxy]

Rainesh schreef op maandag 12 januari 2015 @ 15:50:
Ik krijg net een email van de notaris met een overzicht van de kosten + het onderstaande:

Dit tarief is exclusief het inschrijven van de koopovereenkomst, de makelaar heeft dit wellicht al met u besproken. Zie bijlage voor meer informatie ( dit is niet verplicht ). Wanneer u besluit om de koopovereenkomst toch in te laten schrijven bedragen de extra kosten €195,-- inclusief btw.

Is dit verstandig om te doen? Ik heb geen aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar heeft hier niks over verteld.

In mijn ogen alleen als je reden hebt om aan te nemen dat er voor de overdracht een beslag word gelegd op het huis. Anders is er geen echte reden voor.

[ph4ge]

Rainesh schreef op maandag 12 januari 2015 @ 15:50:
Ik krijg net een email van de notaris met een overzicht van de kosten + het onderstaande:

Dit tarief is exclusief het inschrijven van de koopovereenkomst, de makelaar heeft dit wellicht al met u besproken. Zie bijlage voor meer informatie ( dit is niet verplicht ). Wanneer u besluit om de koopovereenkomst toch in te laten schrijven bedragen de extra kosten €195,-- inclusief btw.

Is dit verstandig om te doen? Ik heb geen aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar heeft hier niks over verteld.

Dat is eigenlijk alleen interessant als de verkoper failliet is of dreigt te gaan. Het zorgt ervoor dat mensen geen beslag kunnen leggen op het huis voor de verkoop of dat het hele feest niet door gaat omdat de verkoper failliet is. Daarnaast is er nog een theoretische kans dat de verkoper het huis snel nog even verhuurt, maar ik neem aan dat je de standaard bepaling in het contract hebt dat het huis vrij van huurdersrechten moet worden opgeleverd.

[Rainesh]

Ok duidelijk.

1) Uit kadasterdata blijkt dat er ooit (2012) een executoriaal beslag op het huis geweest is. Dit was een beslag door de gemeente. Deze beslaglegging is er niet meer, was doordat er een betalingsachterstand was.
2) De verkopers (familie) hebben zelf aangegeven dat zij het huis zo snel mogelijk willen verkopen. Omdat de eigenaar nu in een verzorgingstehuis is gaan wonen.

Ik heb het voorlopig koopcontract nog niet gezien/gelezen, dat wordt aanstaande woensdag. Ik ga dit overleggen, want 195 euro erbij vind ik wel een flink bedrag.

Toch maar even de gemeente bellen en een navraag doen....

[ Voor 6% gewijzigd door Rainesh op 12-01-2015 16:38 ]

[Kju]

Verzorgingshuis, verkopers zijn geen eigenaar.. Misschien toch wel verstandig om in te schrijven bij het Kadaster en controleer goed dat, als de eigenaar niet zelf tekent, de volmachten wel geldig zijn (minimaal gelegaliseerde handtekeningen). Doksa moet je uitstellen als hij van verzorgingshuis naar lijkenhuis gaat voordat de overdracht plaats vind

[Rainesh]

Kju schreef op maandag 12 januari 2015 @ 16:46:
Verzorgingshuis, verkopers zijn geen eigenaar.. Misschien toch wel verstandig om in te schrijven bij het Kadaster en controleer goed dat, als de eigenaar niet zelf tekent, de volmachten wel geldig zijn (minimaal gelegaliseerde handtekeningen). Doksa moet je uitstellen als hij van verzorgingshuis naar lijkenhuis gaat voordat de overdracht plaats vind

Inderdaad verzorgingshuis...typo

De verkopers zijn de kinderen en huidige eigenaar. Net een gesprek gehad met de makelaar en die kon geen antwoord geven op mijn vraag over het inschrijven. Maar volgens hem hoef ik me geen zorgen te maken.

Ik ga ervan uit dat de huidige eigenaar aanwezig zal zijn, maar zal er op letten. Bedankt voor de tip!

Doksa...haha nee, wordt gewoon winter bbq

[Free rider]

Mlchel schreef op maandag 12 januari 2015 @ 12:15:
Het is een huis die wordt aangeboden in een executieveiling. Onderhands een huis verkopen vonden we al spannend, dus dit wordt helemaal zenuwslopend mochten we ermee doorgaan :-). Ben benieuwd of er iemand is met executieveilingervaring.

Een X-aantal pagina's terug kwam ik met een bijna vergelijkbare situatie, al wordt daar nog getracht om onderhands te verkopen. (Update van mijn situatie: het gaat allemaal uiterst langzaam. Niemand ljikt haast te hebben... Een poging tot een tweede bezichtiging is al twee keer uitgesteld, de eerste bezichtiging is inmiddels twee maanden geleden...)
Maar ik ben alvast gaan onderzoeken wat er gebeurt als het tot een veiling komt ipv een onderhandse verkoop. Lees in ieder geval de voorwaarden op de site van veilingbiljet.nl.

Als je zoekt op executieveilingen vind je doorgaans dat er voor 70-80% van de taxatiewaarde wordt verkocht. Kan alleen nergens vinden of dat percentage inclusief de extra kosten (zoals kosten notaris, openstaande schulden bewoner, etc.) is. Zouden de kosten er nog bij op komen, dan zal een 'goedkoop' huis relatief duurder zijn dan een duur huis, aangezien veel van die kosten vaste tarieven zijn.

Prijs is exclusief bijkomende kosten. Dit zijn o.a. veilingkosten, overdrachtskosten, kadasterkosten enz.enz. Bijzonder is de inzetpremie of plokgeld, de koper moet een bedrag van 1% betalen aan de hoogste bieder die niet het object koopt. Maar goed, lees voorgaande link. Overigens: openstaande schulden van de bewoner gaan niet mee. Alleen als er sprake is van een VvE kan je hiermee te maken krijgen, dit ligt aan de reglementen van die VvE. Op internet is e.e.a. te vinden.
NB De verkoopprijs ligt doorgaans onder de waarde, volgens mij op 60 tot 70%. Ik kan hiervoor een aantal redenen bedenken. De belangrijkste is dat de verkoper niet meewerkt, als je later een gebrek vindt kan je hem moeilijk aansprakelijk stellen - als hij al aansprakelijk is dan is hij nog altijd zo goed als failliet en dan heb je nog niets. Verder moet de koper binnen een week 10% betalen en binnen zes weken de rest betalen, wat potentiele kopers zonder eigen geld uitsluit.

Het huis wat we interessant vinden heeft een tijd geleden te koop gestaan voor rond de 140k. Onlangs is er in dezelfde straat een huis voor rond de 130k verkocht. We willen misschien al een bod uitbrengen bij de notaris zodat het niet tot een veiling hoeft te komen. Stel de extra kosten voor de veiling is 10k, wat zal dan een redelijk bod zijn waarbij de bank eventueel akkoord gaat. Zelf zitten we te denken aan 100k, maar dit is meer een gevoel dan dat het ergens op gebaseerd is.

Je kan natuurlijk altijd een bod uitbrengen zodat de verkoper een optie heeft om het niet te laten veilen, met de onvoorspelbare uitkomst die daar bijhoort. En dus kan je te laag bieden, als het iets hoger moet zijn dan krijg je dat wel te horen.

Tenslotte: ik ben benieuwd hoe het gaat! Houd ons op de hoogte!

[deWit]

Ook maar eens hier gaan rondkijken en lezen en vooral de komende tijd eens kijken wat er mogelijk gaat zijn.

Situatieschets:
Ik ben 2 jaar geleden begonnen aan een promotieonderzoek in Enschede (Chemie) terwijl mijn vriendin 1 februari zal beginnen als arts-onderzoeker in Groningen. Om de reistijd behapbaar te houden (en elkaar toch nog wel eens te zien) is onze voorkeur om in Zwolle te gaan wonen. Beide een goede treinverbinding en acceptabele (1 uur) reistijd.

Zelf heb ik dus nog een contract voor de komende 2 jaar (met vaste einddatum), mijn vriendin heeft een contract voor 4 jaar (met vaste einddatum). Uiteraard zijn Universiteiten/UMC's niet zo happig op het tekenen van een intentieverklaring wat ons eigenlijk als flexwerker neer zet. Echter, de kans op dat we beide een leuke, vaste, baan vinden na onze promoties op reisafstand van Zwolle is best groot.

Hypotheek:
Voor zover ik weet zal men bij een tijdelijk contract zonder intentieverklaring normaal gesproken het gemiddelde inkomen over de afgelopen 3 jaar nemen. Mocht dat het geval zijn dan komen we op dit moment uit op (0 + 0 + 0) / 3 = 0 en (0 + 30000 + 33000) / 3 = 21000. Tel daarbij op dat ik nog een studieschuld heb met een aflossingsverplichting van € 250 in de maand en de gemiddelde hypotheekberekening komt uit op een hypotheekbedrag van 10k en een toegestane maandlast van € 35,-

Gek genoeg als ik dezelfde berekening over 2 jaar maak, waarin we dus minder vastigheid hebben wbt loopduur van contract dan komen we uit op: (33000 + 36000 + 39000) / 3 = 36000 en (0 + 36000 + 38000) / 3 = 24600 geeft een gezamelijk jaarinkomen van 60k, dat zou met een studieschuldverplichting van €250/maand een hypotheek van 2 ton opleveren.

Realistisch bekeken is voor ons een maandlast van 1000 euro zeer goed te doen (Zeker aangezien we als we zouden huren ook in die categorie uitkomen).

Binnenkort hebben we dus wat orienterende gesprekken her en der. Ik ben benieuwed want uiteraard hebben wij een stuk minder risico dan iemand met een halfjaarcontract + intentieverklaring. We hebben sowieso 4 jaar een voldoende inkomen om een hypotheek te dragen, daarnaast is de kans op een baan best groot. Je zou denken dat een bank realistisch kijkend naar het risico hier geen issue in zou moeten zien

Huis:
Ohwja, het gaat ook nog om een huis. We zoeken niets bijzonders maar wel iets waar we de komende 4+ jaar fijn in kunnen wonen. We hebben niet eens veel eisen, behalve; Zwolle, relatief nieuw (niet ouder dan een jaar of 20 oid), tuin en garage/schuur met auto bereikbaar (ivm hobby). 2 kamer of meer (Slaap/Studeer) en eigenlijk zonder al te veel verbouwwerk. Een korte zoektocht heeft al best wat leuke opties opgeleverd rond de 2 ton, dus het zal vooral op de hypotheek vastlopen.

[ Voor 6% gewijzigd door deWit op 13-01-2015 10:09 ]

[naitsoezn]

Succes!

[Baldertt]

Mijn vriendin en ik hebben op dit moment allebei 1 dag per week ouderschapsverlof en hebben dus tijdelijk minder inkomen. We hebben een huis op het oog maar de hypotheek die we verwachten nodig te hebben is net iets meer (paar %) dan het maximum leenbedrag op basis van het gereduceerde inkomen. De maandlasten kunnen we prima dragen.

Heeft iemand ervaring met een hypotheek aanvragen terwijl je tijdelijk minder werkt?

[ Voor 4% gewijzigd door Baldertt op 13-01-2015 10:46 ]

[BlueMotion]

Heeft iemand ervaring met een hypotheek aanvragen terwijl je tijdelijk minder werkt?

Ja, mevrouw BlueMotion heeft 1 dag verlof vanwege studie. Wij hebben bij de werkgeversverklaring een aparte verklaring dat dit verlof tot 1 augustus duurt (wordt elk jaar opnieuw toegekend) Als die datum minder dan een half jaar (?) vooruit is, dan kan/mag er gerekend worden met volledig inkomen dacht ik.

In ons geval was dat dus niet zo, Daarom zitten we op dit moment ook op max LTI maar na de studie is er ineens wat meer ruimte

[Baldertt]

BlueMotion schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 10:56:
[...]
Ja, mevrouw BlueMotion heeft 1 dag verlof vanwege studie. Wij hebben bij de werkgeversverklaring een aparte verklaring dat dit verlof tot 1 augustus duurt (wordt elk jaar opnieuw toegekend) Als die datum minder dan een half jaar (?) vooruit is, dan kan/mag er gerekend worden met volledig inkomen dacht ik.

In ons geval was dat dus niet zo, Daarom zitten we op dit moment ook op max LTI maar na de studie is er ineens wat meer ruimte

Ah tnx. Als dat zo is (datum minder dan half jaar vooruit) dan komt het bij ons goed. Dat we allebei minder werken is maar 4 maanden. Daarna zitten we weer ruim onder de max LTI.

Binnenkort maar eens met wat banken afspreken.

[Rainesh]

Gemeente net gesproken, zij gaan een betalingsachterstand + kosten via de notaris opeisen. De notaris zal het openstaande bedrag overmaken naar de gemeente. Mocht dit niet kunnen vanwege onvoldoende financiële middelen dan zal ik enkel het achterstallig canon (800 euro) moeten betalen. Daarnaast zal ook het VVE een bedrag van 500 euro via de notaris claimen. Omdat zij het huis 40 jaar geleden gekocht hebben, ga ik ervan uit dat ze sowieso winst op het huis maken en dus voldoende geld aanwezig is voor de schuldeisers.

Wordt steeds spannender...ben benieuwd of ik nog meer verrassingen tegenkom. Gisteren hypotheekofferte getekend, morgen koopcontract.

Oja, wat betreft morgen aanwezigheid van huidige eigenaar......hij komt niet, zoonlief gaat met het contract naar vader toe om het te laten ondertekenen. Heb wel aangegeven dat ik voor het einde van deze week een ondertekend exemplaar moet hebben ivm hypotheek en transportdatum.

Vergeet ik iets?Tips? Dan hoor ik het graag:)

[Wceend]

ja je contract inschrijven bij het kadaster!
Daar is het voor om zulk gedoe te voorkomen.

[Rainesh]

Ok, dat ga ik dan doen. 195 euro tov veel gezeik/gedoe is dan verstandig. Bedankt heren!

[Baldertt]

Baldertt schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 11:21:
[...]
Binnenkort maar eens met wat banken afspreken.

Als ik reken met 5% rente kom ik trouwens op 4.26 x gezamenlijk bruto jaarsalaris voor AFM norm en 4.35 x gezamenlijk bruto jaarsalaris met Nibud norm.

Klopt die 5% of wordt er tegenwoordig een ander percentage gebruikt?

[beschuitfluiter]

Baldertt schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 11:41:
[...]

Als ik reken met 5% rente kom ik trouwens op 4.26 x gezamenlijk bruto jaarsalaris voor AFM norm en 4.35 x gezamenlijk bruto jaarsalaris met Nibud norm.

Klopt die 5% of wordt er tegenwoordig een ander percentage gebruikt?

10 jaar annuitair kun je tegenwoordig voor rond de 3% krijgen

[zonoskar]

Baldertt schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 11:41:
Klopt die 5% of wordt er tegenwoordig een ander percentage gebruikt?

Die 5% klopt. Alleen als je de hypotheek 10 jaar of langer vastzet, rekenen ze met de huidige rente.

[ Voor 21% gewijzigd door zonoskar op 13-01-2015 12:39 ]

[Steefmeister]

liquid_ice schreef op maandag 12 januari 2015 @ 12:47:
Vanmorgen weer even een bezoekje gebracht naar de verkopend makelaar om de resultaten van de technische keuring door te spreken.

De geschatte kosten zijn 2000 euro meer, de kruipruimte is niet gekeurd en er zijn nog enkele andere twijfel punten die kosten gaan opleveren. Aan mijn kant heb ik het voorstel neergelegd om de koopprijs met 5K te verlagen. Ben benieuwd

Interessant. Laat even weten hoe dit afloopt.

[chrisborst]

deWit schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 10:02:
[knip] Tel daarbij op dat ik nog een studieschuld heb met een aflossingsverplichting van € 250 in de maand en de gemiddelde hypotheekberekening komt uit op een hypotheekbedrag van 10k en een toegestane maandlast van € 35,-

Er zijn ook genoeg mensen die de studieschuld niet vermelden. De meeste financieel adviseurs zijn hier ook redelijk vaag over en spreken over een "grijs" gebied. Vaak is het namelijk zo dat als je braaf je studieschuld opgeeft, dat ze met een standaard formule op een niet realistische maandlast komen. (0.75% van je schuld als maandlast) Gevolg ik dus dat je geen huis kan kopen en moet gaan huren wat zelfs kan zorgen voor een hogere maandlast. Bijv 10K studieschuld betekend 35K minder lenen. Zeker met het huidige rentepercentage is dat totaal niet realistisch.
Dus gewoon voor jezelf de aflossing meenemen in je financiële plaatje, en gezien jullie hoge opleiding moeten jullie dat prima kunnen. Maar een goed financieel adviseur zal ook vaak hetzelfde advies geven.

[Baldertt]

zonoskar schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 12:37:
[...]

Die 5% klopt. Alleen als je de hypotheek 10 jaar of langer vastzet, rekenen ze met de huidige rente.

Met een lagere rente zou het maximum te lenen bedrag dus nog hoger worden.
Zag ook dat variabel inkomen meegerekend mag worden. Neem je dan een meerjarig gemiddelde of hoe werkt dat?

[Kju]

Lol, ik snap wel dat velen met zulke vragen zitten maar, zonder afbreuk te willen doen aan de meestal zeer nuttige reacties van velen die de tijd nemen om vaak terugkerende vragen opnieuw te beantwoorden, serieus, noteer al je vragen en stel ze in één keer of nog beter: vraag je FA tzt het hemd van het lijf, hem betaal je, hij is deskundig. In mijn ervaring bestaat de kant-en-klaar-standaard-situatie-financiering niet.

Edit: https://voorwaardenennormen.nhg.nl/ goed doornemen is vaak al voldoende om antwoord te krijgen op veel voorkomende vragen.

[ Voor 22% gewijzigd door Kju op 13-01-2015 13:05 ]

[Baldertt]

Snap ik.
Ik vraag me meer af wat de achterliggende gedachte is. Studiefinanciering zorgt bij mij voor dat ik bijna 50K minder mag lenen, maar als ik mijn variabele loon invul dan kan ik weer 40K meer lenen. En aangezien het variabel is kan ik daar prima een paar duizend euro extra invullen.

Krom systeem toch? Tenzij er hele strikte richtlijnen zijn. Vandaar mijn vraag.

edit: NHG is niet van toepassing hier overigens

[ Voor 6% gewijzigd door Baldertt op 13-01-2015 13:43 ]

[TheJason]

Er zijn toch ook juist strenge richtlijnen? Ik snap niet waarom jij het systeem krom vind eigenlijk.
Mij lijkt het niet meer dan logisch dat je studieschuld wordt meegenomen bij het bepalen van wat de bank aan jou willen lenen.
En het verzwijgen een grijs gebied noemen vind ik ook niet terecht. Je wordt door de hypotheeknemer gevraagd of jij alle relevante informatie aan hun hebt gegeven. Als jij dan je studieschuld verzwijgt kan dat later natuurlijk tot problemen leiden. Maar goed als alles goed loopt zal het niet zo snel gaan. Ik zou het echter of gewoon aangeven of afbetalen.... Maar niet anderen adviseren het maar niet aan te geven iig.

[ATS]

Nouja, een beetje krom is het wel natuurlijk.

Ik heb ook een studieschuld, die netjes meegenomen is in de berekeningen. Maar ik heb ook enkele andere lasten die veel meer impact hebben: kinderopvang bijvoorbeeld, maar ook het energieverbruik van de woning. Deze hebben geen enkele impact op de berekening. Is dat niet vreemd? Een huis waar je je helemaal suf moet stoken om warme voeten te houden zorgt voor hogere lasten dan een huis met dezelfde aanschafprijs maar met degelijke isolatie, LTV en een moderne verwarmingsinstallatie. Op je financiering heeft het echter geen impact. En die kinderopvang kost bijna een factor 10 meer dan de aflossing van mijn studieschuld...

[Rainesh]

Ik heb net mijn concept koopovereenkomst ontvangen en weet nu even niet hoe ik het volgende moet interpreteren:

6.1 De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

en het volgende (wat dus nog niet gebeurd is):

6.12 Verkoper verklaart dat de lasten over voorgaande jaren, voor zover de aanslagen zijn opgelegd en de canons die verschuldigd zijn geworden, zijn voldaan.

[dion_b]

Rainesh schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 14:04:
Ik heb net mijn concept koopovereenkomst ontvangen en weet nu even niet hoe ik het volgende moet interpreteren:

Wat is exact onduidelijk?

6.1 De onroerende zaak zal aan koper worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan.

Lijkt me vrij standaard: je krijgt wat je gezien hebt bij bezichtiging, specifieker exact zoals het huis was op moment dat je tekent.

Dus als tussen dat moment en transport iets kapot gaat, moet verkoper het fixen. Omgekeerd moet jij niet zeuren over dingen die je er (niet) in wilt hebben anders dan wat op dat moment het geval is.

en het volgende (wat dus nog niet gebeurd is):

6.12 Verkoper verklaart dat de lasten over voorgaande jaren, voor zover de aanslagen zijn opgelegd en de canons die verschuldigd zijn geworden, zijn voldaan.

Dus alle schulden zijn voldaaen, jij draait pas op voor dit soort zooi vanaf moment van transport.

[ATS]

Rainesh schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 14:04:

6.12 Verkoper verklaart dat de lasten over voorgaande jaren, voor zover de aanslagen zijn opgelegd en de canons die verschuldigd zijn geworden, zijn voldaan.

Dat zou betekenen dat je hier dus geen last van gaat krijgen:

Gemeente net gesproken, zij gaan een betalingsachterstand + kosten via de notaris opeisen. De notaris zal het openstaande bedrag overmaken naar de gemeente. Mocht dit niet kunnen vanwege onvoldoende financiële middelen dan zal ik enkel het achterstallig canon (800 euro) moeten betalen. Daarnaast zal ook het VVE een bedrag van 500 euro via de notaris claimen. Omdat zij het huis 40 jaar geleden gekocht hebben, ga ik ervan uit dat ze sowieso winst op het huis maken en dus voldoende geld aanwezig is voor de schuldeisers.

[Rainesh]

Ja dat is het dus juist, hij moet ze dus nog voldoen. Moet dat dan gebeurd zijn voor het tekenen van het koopcontract of mag dat ook in de periode tussen het koopcontract en transport?

[dion_b]

Bij transport moet alles op orde zijn. Notaris regelt afrekeningen (ook dingen die daarna nog binnen komen).

[FreakNL]

ATS schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 13:52:
Nouja, een beetje krom is het wel natuurlijk.

Ik heb ook een studieschuld, die netjes meegenomen is in de berekeningen. Maar ik heb ook enkele andere lasten die veel meer impact hebben: kinderopvang bijvoorbeeld, maar ook het energieverbruik van de woning. Deze hebben geen enkele impact op de berekening. Is dat niet vreemd? Een huis waar je je helemaal suf moet stoken om warme voeten te houden zorgt voor hogere lasten dan een huis met dezelfde aanschafprijs maar met degelijke isolatie, LTV en een moderne verwarmingsinstallatie. Op je financiering heeft het echter geen impact. En die kinderopvang kost bijna een factor 10 meer dan de aflossing van mijn studieschuld...

Stoken is een keuze, je studieschuld aflossen niet. Kinderopvang is grijs gebied. Maar als 1 van de 2 zijn baan verliest vallen die kosten ook weg. En als je het niet meer kan betalen zijn er altijd nog gastouders of zelfs familie.

Ik snap wat je zegt, maar op een gegeven moment houdt het gewoon op met het meenemen van factoren. Iemand die van uit eten houdt heeft ook hogere lasten. Iemand die rookt ook. Iemand die vaak op vakantie gaat ook. Iemand die geen leaseauto heeft kan ook ineens meer kwijt zijn dankzij stijgende brandstofkosten. Iemand die wel een leaseauto heeft kan ook ineens meer kwijt zijn dankzij stijgende bijtellingskosten.

Het is gewoon lastig dat soort factoren mee te nemen. Een studieschuld is een vast iets waarvan je zeker weet dat je hem af moet lossen, daarom erg makkelijk om "gewoon" mee te nemen in de berekening.

[Rainesh]

Ik heb het al paar keer gelezen, maar ik kom er niet uit. Wat wordt precies met het onderstaand bedoeld?

2.2 Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en de heffingsgrondslag wordt verminderd door toepassing van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer, zal koper aan verkoper wel uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat het genoemde verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met de betaling van de koopsom plaatsvinden.

[Osxy]

Klinkt mogelijk heel hard, maar waarom heb je geen aankoopmakelaar in de arm genomen als je met zoveel twijfels zit over de technische details?

[ATS]

Waarom bel je je notaris niet even? Het is vrij gebruikelijk om even snel het koopcontract door te lopen met je notaris op rare dingen en dingen die je niet begrijpt...

[Rainesh]

Osxy schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 15:16:
Klinkt mogelijk heel hard, maar waarom heb je geen aankoopmakelaar in de arm genomen als je met zoveel twijfels zit over de technische details?

Nooit over nagedacht, werd vooral tegen mij gezegd dat het niet nodig was.

ATS schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 15:19:
Waarom bel je je notaris niet even? Het is vrij gebruikelijk om even snel het koopcontract door te lopen met je notaris op rare dingen en dingen die je niet begrijpt...

Zal ik doen.

[Kju]

Rainesh schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 15:15:
Ik heb het al paar keer gelezen, maar ik kom er niet uit. Wat wordt precies met het onderstaand bedoeld?

2.2 Indien de overdrachtsbelasting voor rekening van koper komt en de heffingsgrondslag wordt verminderd door toepassing van artikel 13 Wet op belastingen van rechtsverkeer, zal koper aan verkoper wel uitkeren het verschil tussen enerzijds het bedrag dat aan overdrachtsbelasting verschuldigd zou zijn zonder vermindering van de heffingsgrondslag en anderzijds het werkelijk aan overdrachtsbelasting verschuldigde bedrag. Indien partijen overeenkomen dat het genoemde verschil aan verkoper wordt uitgekeerd zal dit via de notaris gelijktijdig met de betaling van de koopsom plaatsvinden.

Is voor jou niet van toepassing, je gaf aan dat de eigenaar al 40 jaar eigenaar is. Bij verkoop binnen 3 jaar (binnenkort 1 jaar, vroeger 6 maanden) krijgt de koper volgens de wet de overdrachtsbelasting terug die de verkoper had betaald. Dit artikel zorgt ervoor dat dat voordeel voor de verkoper is en niet voor de koper. Dit is heel gebruikelijk bij doorverkoop door handelaren.

Voor de rest +1 voor de posts van Osxy en ATS

[Rainesh]

Net notaris gesproken en inderdaad niet van toepassing voor mij.

Het stomme is dat ik in het begin geen vragen had, alles was duidelijk maar door het hele "beslaglegging verhaal" kreeg ik opeens vraagtekens. Maar ik hoef me dus geen zorgen te maken.

Excuus voor vele vragen...maar ben jullie antwoorden/hulp erg dankbaar

[ Voor 13% gewijzigd door Rainesh op 13-01-2015 15:39 ]

[Pred]

Ook al heb je een aankoopmakelaar lijkt het me vanzelfsprekend dat je wel weet waar je je handtekening onder zet.

[Osxy]

Uiteraard, maar je aankoopmakelaar zal elk klein vraagstukje volledig uitleggen.

[dion_b]

Als het een goede is...

Ik zou een makelaar vooral zien als ontzorging, niet als vervanging voor jezelf goed in de materie te verdiepen.

[Osxy]

dion_b schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 15:51:
Als het een goede is...

Ik zou een makelaar vooral zien als ontzorging, niet als vervanging voor jezelf goed in de materie te verdiepen.

Dat is waar maar om heel eerlijk te zijn zou ik nooit voor een "redelijke" makelaar willen betalen.

On that note.
Ons dossier staat pas de 20e op de boeken bij de bank Heb officieel tot de 29e om het rond te krijgen.

[dion_b]

Ben er nog niet een tegengekomen (als verkoper of koper) waar ik geheel tevreden mee ben. Zo erg als de verkoopmakelaar waar ik nu mee te maken heb - die bijv de voorwaarden van ons (door hem, in hun naam aanvaardde) bod nooit aan de verkopers had doorgegeven - heb ik het zelden gezien, maar ik zou ook bij een 'goede' werkelijk alles driedubbel controleren.

Bij ons gaan we richting eindstreep. Volgende week vrijdag is transport en alles is rond. Heb zelfs _{had enige voeten in aarde} toegang geregeld voor as vrijdag om alvast de boel op te kunnen meten voor bestellingen enzo. Na overdracht volgt een drukke maand inrichten en verhuizen - en dan genieten van alle rust, ruimte en hopelijk geen gezeik in het nieuwe huis

[Pred]

dion_b schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 16:05:
Ben er nog niet een tegengekomen (als verkoper of koper) waar ik geheel tevreden mee ben. Zo erg als de verkoopmakelaar waar ik nu mee te maken heb - die bijv de voorwaarden van ons (door hem, in hun naam aanvaardde) bod nooit aan de verkopers had doorgegeven - heb ik het zelden gezien, maar ik zou ook bij een 'goede' werkelijk alles driedubbel controleren.

Hier ook louter negatieve ervaringen met makelaars. De huidige heeft een bod gewoon een week laten liggen (nul reactie), en vervolgens niet terugbellen na een terugbelverzoek.

[Beekforel]

Gisteren een financieel adviseur over de vloer gehad en komende maandag een bezichtiging.

Financieel adviseur was best positief, hij kwam met een aardig hoger hypotheekbedrag dan verwacht (bijna 50k meer). Hierdoor bleek, na berekenen van hem, de woning die ik gezien had financieel wel interessant. Daarom nu bezichtigen!

Heb op basis van de foto's en een keertje langsrijden gezien dat het schilderwerk buitenom zeker aandacht nodig heeft, is volgens de gegevens ook al 4 jaar geleden gedaan. Maar verder lijkt het zeker een mooie woning, gebouwd in 1997, vrijstaand, zo goed als nieuwe keuken, garage, rookkanaal/houtkachel, grootste gedeelte van ons wensenlijstje wordt aan voldaan.

Wel "irritant" dat de tuin erg aangeprezen wordt, recent aangelegd en ontworpen door een tuinarchitect. "Prachtige tuin" etc. Ik vind het helemaal niks. Maar ja, als zoon van een hovenier zie ik daar niet echt een probleem in...

[Kju]

commentaar op makelaars

Er zijn niet veel makelaars die zowel klantgericht, productiegericht als prestatiegericht (tegelijk) zijn. Het no-cure no pay verdienmodel zorgt ervoor dat de meeste makelaars alleen maar productiegericht werken en daarom nergens tijd voor hebben en ook overal zo min mogelijk tijd aan besteden. De makelaars die wel overal de tijd voor nemen en keurig alles op orde hebben vragen daar gewoon veel geld voor omdat ze minder dossiers aankunnen als de tijdsbesteding per zaak hoger ligt.
Gewoon de makelaar aanspreken, altijd schriftelijk bevestigen voor het geval dat je het ooit nodig hebt voor een klachtenprocedure of als je echt pissig bent een klacht indienen bij de club waar de makelaar is aangesloten. Klachtenprocedure kost afhankelijk van welke club ergens tussen de 7 tot 12 tientjes, makelaar kost het (ongeacht wie gelijk krijgt) altijd ongeveer 5k (serieus), die wil daar echt niet in terecht komen.

[ Voor 4% gewijzigd door Kju op 13-01-2015 17:37 ]

[nokiaan958GB]

no-cure no-pay? Bestaat dat nog?

Dat is zo achterhaald.Wordt leuk want dan wil je aankoopmakelaar je altijd een huis aansmeren terwijl misschien geen eens een verstandige keus is.

[JvS]

Osxy schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 15:16:
Klinkt mogelijk heel hard, maar waarom heb je geen aankoopmakelaar in de arm genomen als je met zoveel twijfels zit over de technische details?

Omdat het echt dikke onzin is om 2000 euro te betalen voor een beetje juridische tekstverklaring.

Als je ineens voor het eerst zo'n contract ziet, is het allemaal maar wat. Ik vind het prima om een beetje rond te zoeken rond te vragen. Een aankoopmakelaar moet je alleen nemen als je zelf niet kunt of wilt onderhandelen of voor gemak ofzo (of voor bijzondere en schaarse panden ofzo).

[Beekforel]

JvS schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 18:48:
[...]

Omdat het echt dikke onzin is om 2000 euro te betalen voor een beetje juridische tekstverklaring.

Als je ineens voor het eerst zo'n contract ziet, is het allemaal maar wat. Ik vind het prima om een beetje rond te zoeken rond te vragen. Een aankoopmakelaar moet je alleen nemen als je zelf niet kunt of wilt onderhandelen of voor gemak ofzo (of voor bijzondere en schaarse panden ofzo).

Ik ging ooit een bank kopen, ik deed een bod en uiteindelijk ging de verkoper daar nog weer onder zitten. Ik overweeg dus sterk wel een verkoopmakelaar in de arm te namen.

[DrivinUCrazy]

JvS schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 18:48:
[...]

Omdat het echt dikke onzin is om 2000 euro te betalen voor een beetje juridische tekstverklaring.

Als je ineens voor het eerst zo'n contract ziet, is het allemaal maar wat. Ik vind het prima om een beetje rond te zoeken rond te vragen. Een aankoopmakelaar moet je alleen nemen als je zelf niet kunt of wilt onderhandelen of voor gemak ofzo (of voor bijzondere en schaarse panden ofzo).

En anders: de notaris wordt toch al betaald, daar mag die ook wel even een vraagje voor beantwoorden.

[Baldertt]

TheJason schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 13:47:
Er zijn toch ook juist strenge richtlijnen? Ik snap niet waarom jij het systeem krom vind eigenlijk.
Mij lijkt het niet meer dan logisch dat je studieschuld wordt meegenomen bij het bepalen van wat de bank aan jou willen lenen.

Ik doelde niet op de studieschuld, maar op de variabele inkomsten.
Als ik x duizend euro variabele inkomsten opgeef kan ik ~4 keer x extra lenen. Dat is toch krom? Vandaar mijn vraag waar je die variabele inkomsten op kunt baseren (bijvoorbeeld meerjarig gemiddelde).

Overigens vind ik het meenemen van de studieschuld ook wat dubieus, zoals hierboven ook al beargumenteerd is.

[ Voor 22% gewijzigd door Baldertt op 13-01-2015 19:19 ]

[technorabilia]

ATS schreef op zondag 11 januari 2015 @ 23:14:
Wen er maar aan: huurbescherming is sterk in Nederland. Er zijn maar weinig gronden op basis waarvan een verhuurder de huurder de huur kan opzeggen, en verkoop van het pand is er daar geen van. Dat mag je vaag of onredelijk of wat dan ook vinden, maar dat doet er niet toe. Zo werkt het, dus daar heb je mee te dealen. Een einddatum in een huurcontract betekent dus in feite meestal niets.

Laatste vraag hierover hoop ik...
Men stelt nu voor dat de huurder een afstandverklaring tekent waarbij de huurder afstand doet van de huurovereenkomst. Dat lijkt mij voldoende?

[naitsoezn]

Baldertt schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 19:19:
[...]

Ik doelde niet op de studieschuld, maar op de variabele inkomsten.
Als ik x duizend euro variabele inkomsten opgeef kan ik ~4 keer x extra lenen. Dat is toch krom? Vandaar mijn vraag waar je die variabele inkomsten op kunt baseren (bijvoorbeeld meerjarig gemiddelde).

Op basis waarvan denk jij dat je zomaar even wat variabele inkomensten mag verzinnen om een hogere hypotheek te krijgen? Ik kan me niet voorstellen dat een hypotheekverstrekker niet gewoon duidelijke richtlijnen (of regels) heeft over wat je wel en niet als inkomen mag meetellen, en wat je moet meenemen om één en ander aan te tonen. 'Zomaar' even wat extra's opvoeren kan ik me niet voorstellen.

[ Voor 21% gewijzigd door naitsoezn op 13-01-2015 19:47 ]

[mefjoew]

Ik meld me nog maar eens voor wat laatste vragen. Wij staan op het punt een nieuwbouwwoning (die al wel praktisch af is) te kopen voor € 158.500. Daarbij willen we een bouwdepot van € 30.000 opnemen. Totale hypotheek komt op € 192.231, volgens de berekeningen die de HA gisteren maakte. De vragen die ik heb:
1.
Uitgaande van 103% mogen wij maximaal € 194.155 financieren. Onze HA benoemde gisteren slechts kosten als die van de notaris, afsluiten van de hypotheek en dergelijke. Volgens mij zijn er echter nog meer kosten die om de hoek komen kijken bij het kopen van een nieuwbouwwoning, zoals bouwrente. Heeft iemand enig idee waarom onze HA niet op deze maximale financiering inzet? Ziet zij die andere kosten simpelweg over het hoofd? Uiteraard heb ik haar in ons gesprek gevraagd of de door haar benoemde kosten echt de enige zijn en zij zei dat dit zo was.. Het verschil tussen de berekende hypotheek en hetgeen gezien de woningwaarde maximaal mogelijk is bemerk ik pas net, dus natuurlijk zal ik dit ook aan onze HA voorleggen. Ben echter benieuwd naar de reactie van de deskundigen hier.
2.
Vervolgvraag op bovenstaande: ik heb met de makelaar ‘onderhandeld’ dat wij pas bouwrente gaan betalen vanaf het moment van overeenkomen koopcontract. Oplevering woning zal binnen nu en twee maanden zijn, dus bouwrente is dan te overzien denk ik? Daarnaast zijn de onderhandelmogelijkheden ook beperkt, toch?
3.
Ons bouwdepot van 30k is bestemd voor badkamer, wc, keuken, vloer, stucwerk en tuin. Ons huis heeft een woonoppervlakte van 128 m2. Wij willen een en ander voldoende luxe (dus badkamer met bad, A-merk apparaten in de keuken, kwalitatief goede vloer) laten opleveren, dus vraag is of naar jullie mening/ervaring dit bouwdepot ruim genoeg is. We kunnen qua hypotheek nog zo’n 50k extra opnemen, dus die mogelijkheid is aanwezig.
Bij voorbaat dank voor de ongetwijfeld goede adviezen weer!

Ohja, linkje naar ons toekomstige paleisje: http://www.funda.nl/koop/...8986238-wijnrank-type-e3/

[jappas]

Eergisteren zijn we naar de (Rabo)bank om onze mogelijkheden te bespreken. Een veelbelovend gesprek. Wat inkomen en vermogen betreft zijn er geen problemen gezien en verwachten we dat het snel kan passeren :-). Een (30-jarige) annuïteitenhypotheek sluit het best aan bij onze wensen. Wat rentevastperiode betreft hebben we 3 rentescenario's besproken:

1. 10 jaar vast voor 2,8% (bruto € 931; netto € 805 per maand)
2. 15 jaar vast voor 3,3% (bruto € 992; netto € 841)
3. 20 jaar vast voor 3,5% (bruto € 1018; netto € 856)

Bedragen zijn gemiddeld, gemakshalve er van uitgaande van dat deze rente 30 jaar lang geldt. Voor HRA: 42% inkomstenbelasting (of moeten we hiervoor beide inkomens bij elkaar optellen?) en een daling van de HRA tot 38% in 2041.

Gaan we nu voor zekerheid en hiervoor betalen of (flink) lagere kosten op dit moment. 15 of 20 jaar lijkt me hierin geen optie. We betalen over de eerste 10 jaar dusdanig meer (~€ 10.000) rente, die we in extra aflossing kunnen steken. Als we jaarlijks € 1000 euro extra aflossen zou het rente percentage voor de laatste 20 jaar 4,9% mogen zijn om op een netto gemiddelde van € 841 uit te komen. Daarbij kunnen we (nu starters) ons tegen die tijd vermoedelijk meer veroorloven.

Dingen die me nog onduidelijk zijn (ik moet hierover nog contact opnemen, maar misschien weet hier iemand dit ook):

- Ik mag jaarlijks 20% boetevrij aflossen. Wordt deze 20% gewoonlijk berekend over het hypotheekbedrag of over de restschuld?

- Deze hypotheekrente mag worden meegenomen bij verhuizing. Komt dit dan in feite op het volgende neer?

1. Ik sluit (nu) een hypotheek van € 225.000 af.
2. Over 9 jaar gaan we verhuizen. Er is dan € 50.000 afgelost en de restschuld is € 175.000.
3. Aan de woningwaarde (zeg € 220.000) is niets veranderd en ik heb in totaal € 275.000 nodig voor een nieuwe woning. Wat ik nog nodig heb is € 55.000.

Wordt deze € 55.000 bij € 175.000 opgeteld tot een totaal van € 230.000 waarover de dan geldende rente (nog binnen de 10 jaar, dus 2,8%) wordt geheven?

[EddoH]

mefjoew schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 09:46:

Ons bouwdepot van 30k is bestemd voor badkamer, wc, keuken, vloer, stucwerk en tuin. Ons huis heeft een woonoppervlakte van 128 m2. Wij willen een en ander voldoende luxe (dus badkamer met bad, A-merk apparaten in de keuken, kwalitatief goede vloer) laten opleveren, dus vraag is of naar jullie mening/ervaring dit bouwdepot ruim genoeg is. We kunnen qua hypotheek nog zo’n 50k extra opnemen, dus die mogelijkheid is aanwezig.
Bij voorbaat dank voor de ongetwijfeld goede adviezen weer!

Ohja, linkje naar ons toekomstige paleisje: http://www.funda.nl/koop/...8986238-wijnrank-type-e3/

Normaalgesproken laat je een aannemer offertes maken voor de gewenste werkzaamheden, of zet je zelf de geschatte kosten op een rij, daar stem je vervolgens je bouwdepot op af. Daarnaast heb je die offertes of kostenraming volgens mij ook nodig voor de waardebepaling (taxatie) na verbouwing,en dus de maximale hoogte van je bouwdepot. Hou er rekening mee dat je waarschijnlijk niet 100% van de kosten van verbouwing kan financieren, omdat de waardestijging van een woning met een nieuwe badkamer niet recht evenredig is met de kosten die gemaakt zijn voor de nieuwe badkamer.

Bij ons (een bestaand huis), konden we ongeveer 70% van de totale kosten van de verbouwing financieren met het bouwdepot.

Bij een nieuwbouwwoning kan dit natuurlijk afwijken, omdat daar nog helemaal geen badkamer inzit, maar persoonlijk zou ik er wel vanuit gaan dat je nog wat eigen geld moet meebrengen.
Dit zou je HA overigens allemaal perfect voor je moeten kunnen voorrekenen. Anders moet je op zoek gaan naar een andere.

[mefjoew]

EddoH schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 10:12:
[...]


Normaalgesproken laat je een aannemer offertes maken voor de gewenste werkzaamheden, of zet je zelf de geschatte kosten op een rij, daar stem je vervolgens je bouwdepot op af. Daarnaast heb je die offertes of kostenraming volgens mij ook nodig voor de waardebepaling (taxatie) na verbouwing,en dus de maximale hoogte van je bouwdepot. Hou er rekening mee dat je waarschijnlijk niet 100% van de kosten van verbouwing kan financieren, omdat de waardestijging van een woning met een nieuwe badkamer niet recht evenredig is met de kosten die gemaakt zijn voor de nieuwe badkamer.

Bij ons (een bestaand huis), konden we ongeveer 70% van de totale kosten van de verbouwing financieren met het bouwdepot.

Bij een nieuwbouwwoning kan dit natuurlijk afwijken, omdat daar nog helemaal geen badkamer inzit, maar persoonlijk zou ik er wel vanuit gaan dat je nog wat eigen geld moet meebrengen.
Dit zou je HA overigens allemaal perfect voor je moeten kunnen voorrekenen. Anders moet je op zoek gaan naar een andere.

Uit ons gesprek bleek dat alle kosten 1:1 meegefinancieerd kunnen worden; zolang we maar bonnetjes kunnen overdragen mag al het meerwerk uit het bouwdepot worden vergoed. We krijgen vrijdag een adviesdocument, waarbij we moeten aangeven voor welke zaken we het bouwdepot willen gaan gebruiken. Denk dus inderdaad dat de regels bij nieuwbouw anders zijn, ook aangezien wij de financiering krijgen op basis van de huidige woningwaarde+meerwerk (lees: al het meerwerk wordt als waardeverhogend gezien).

[EddoH]

Ok, ik wist niet dat bij nieuwbouw de kosten voor verbouwing ook daadwerkelijk 100% waardevermeerderend worden gezien.

[Pred]

jappas schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 10:03:
...

Waar wij over nadenken is een mixvorm vwb rentevasteperiode en hypotheekvorm. Dwz:

- 1/3 20jr vast
- 2/3 10jr vast

- 1/3 annuïteit
- 2/3 lineair

Uiteraard kan hierin geschoven worden, maar de percentages staan bij ons vast.

[Baldertt]

naitsoezn schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 19:41:
[...]

Op basis waarvan denk jij dat je zomaar even wat variabele inkomensten mag verzinnen om een hogere hypotheek te krijgen? Ik kan me niet voorstellen dat een hypotheekverstrekker niet gewoon duidelijke richtlijnen (of regels) heeft over wat je wel en niet als inkomen mag meetellen, en wat je moet meenemen om één en ander aan te tonen. 'Zomaar' even wat extra's opvoeren kan ik me niet voorstellen.

Op basis van de afgelopen 5 jaar, waar ik gemiddeld 20% van mijn jaarloon aan variabele inkomsten had.
Het lijkt me niet reëel om dit mee te nemen in de berekening van de maximale hypotheek. Het kan immers ook best een jaar 0 zijn. Dat vind ik krom.

[chrisborst]

[b]mefjoew schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 09:46:
3.
Ons bouwdepot van 30k is bestemd voor badkamer, wc, keuken, vloer, stucwerk en tuin. Ons huis heeft een woonoppervlakte van 128 m2. Wij willen een en ander voldoende luxe (dus badkamer met bad, A-merk apparaten in de keuken, kwalitatief goede vloer) laten opleveren, dus vraag is of naar jullie mening/ervaring dit bouwdepot ruim genoeg is. We kunnen qua hypotheek nog zo’n 50k extra opnemen, dus die mogelijkheid is aanwezig.
Bij voorbaat dank voor de ongetwijfeld goede adviezen weer!

Ohja, linkje naar ons toekomstige paleisje: http://www.funda.nl/koop/...8986238-wijnrank-type-e3/

Als je een hoger depot neemt kan je altijd het geld dan overblijft gebruiken voor de aflossing van je hypotheek. Dit gebeurd standaard. Dus je kan beter 10K teveel hebben in je depot en die dan weer van je hypotheek bedrag afhalen. Je moet enkel oppassen dat je niet dat extra geld ook gaat uitgeven aan extra dingen.


Nog een grootte FUUUUUU momentje. De geldverstrekking moet perse een loonstrook hebben van januari omdat dan mijn nieuwe contract in is gegaan. Maar loonstrookjes komen overal pas aan het einde van de maand, dus ik moet de overdracht gaan uitstellen
Ze hebben een werkgeversverklaring en arbeidsovereenkomst, ze kunnen de fin. directeur bellen, maar nee, het moet perse een niets zeggend loonstrookje zijn. FUUU

[ Voor 16% gewijzigd door chrisborst op 14-01-2015 11:57 ]

[Rainesh]

mefjoew schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 10:17:
[...]


Uit ons gesprek bleek dat alle kosten 1:1 meegefinancieerd kunnen worden; zolang we maar bonnetjes kunnen overdragen mag al het meerwerk uit het bouwdepot worden vergoed. We krijgen vrijdag een adviesdocument, waarbij we moeten aangeven voor welke zaken we het bouwdepot willen gaan gebruiken. Denk dus inderdaad dat de regels bij nieuwbouw anders zijn, ook aangezien wij de financiering krijgen op basis van de huidige woningwaarde+meerwerk (lees: al het meerwerk wordt als waardeverhogend gezien).

Ik heb dus verschillende aannemers langs laten komen voor offertes en heb een excel bestand gemaakt met alle kosten per categorie. Daarnaast heeft de taxateur bepaald hoeveel procent het waardeverhogend was, wij hebben het geluk gehad dat het 100% verhogend is.

Laten jullie de woning kaal opleveren? Lijkt mij dat dan alles waardeverhogend is.

[naitsoezn]

Baldertt schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 11:53:
[...]

Op basis van de afgelopen 5 jaar, waar ik gemiddeld 20% van mijn jaarloon aan variabele inkomsten had.
Het lijkt me niet reëel om dit mee te nemen in de berekening van de maximale hypotheek. Het kan immers ook best een jaar 0 zijn. Dat vind ik krom.

Jaar na jaar een variabele inkomstenbron hebben is natuurlijk net zo variabel als jaar na jaar een 'vast' inkomen van telkens een andere werkgever. Dat je dit kunt meenemen is toch niet vreemd? Als jij de kans zeer reeel acht dat binnenkort je variabele inkomsten een stuk lager worden, wie hou je dan voor de gek om dit voor de volle mep mee te laten tellen?

[PaveloW]

jappas schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 10:03:
Wat rentevastperiode betreft hebben we 3 rentescenario's besproken:

Wat Pred ook al zei; in principe kan je je hypotheek gewoon opdelen in verschillende stukken en hiervoor verschillende looptijden vastzetten.
Wij zelf hebben een hypotheek in drieen:
40% lineair voor 10 jaar
30% annuïteit voor 5 jaar
30% annuïteit voor 2 jaar

Op die manier kan je ook spreiden in vele opzichten.

[ATS]

chrisborst schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 11:55:
[...]


Als je een hoger depot neemt kan je altijd het geld dan overblijft gebruiken voor de aflossing van je hypotheek. Dit gebeurd standaard. Dus je kan beter 10K teveel hebben in je depot en die dan weer van je hypotheek bedrag afhalen. Je moet enkel oppassen dat je niet dat extra geld ook gaat uitgeven aan extra dingen.


Nog een grootte FUUUUUU momentje. De geldverstrekking moet perse een loonstrook hebben van januari omdat dan mijn nieuwe contract in is gegaan. Maar loonstrookjes komen overal pas aan het einde van de maand, dus ik moet de overdracht gaan uitstellen
Ze hebben een werkgeversverklaring en arbeidsovereenkomst, ze kunnen de fin. directeur bellen, maar nee, het moet perse een niets zeggend loonstrookje zijn. FUUU

Bel even je salarisadministratie en vraag of ze je een pro-forma loonstrook kunnen sturen voor januari.

[mefjoew]

Rainesh schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 11:56:
[...]


Ik heb dus verschillende aannemers langs laten komen voor offertes en heb een excel bestand gemaakt met alle kosten per categorie. Daarnaast heeft de taxateur bepaald hoeveel procent het waardeverhogend was, wij hebben het geluk gehad dat het 100% verhogend is.

Laten jullie de woning kaal opleveren? Lijkt mij dat dan alles waardeverhogend is.

De woning wordt standaard opgeleverd met sanitair, maar wellicht kiezen wij inderdaad voor een casco oplevering. Via de aannemer kunnen tevens keuken en vloeren geleverd worden (meerprijs € 14.000 voor 'luxe afwerkpakket', dus ook wat luxere sanitaire voorzieningen). Morgen gaan we een dagje alle toko's langs om opties te bespreken. Daarmee gaan we dan weer kijken wat voordelen zijn van casco oplevering en alles zelf laten doen t.o.v. alles via de aannemer laten lopen.
Vraag in dat kader: als je de boel gestukadoord wilt hebben, is het dan gebruikelijk dat je dit kunt laten doen vóórdat de vloer wordt gelegd? Normaliter mogen wij namelijk pas na oplevering in de woning aan de slag, maar als we de vloer ook via de aannemer laten doen is dit niet zo praktisch...

[maartendd]

Deze maand officieel begonnen met zoeken..:-)

Wel al een half jaartje serieus aan het rondkijken en vooral hier meelezen over de ontwikkelingen.
Helaas tot nu moeten wachten omdat ik zelfstandig ben. zodat mochten we nu wat vinden alle papier werk op orde is en ik 2 afgeronde jaren kan tonen. Geen NHG maar kijkende dat we rond de 3 ton prijs zoeken was dit hierbij toch al niet van toepassing. Bedoeling is om ongeacht de prijs 10% (ex k.k) direct in te leggen en zo ook de k.k voor eigen rekening te nemen. Zo zou mijn deel waar de hypotheek op berust zal worden minimaal zijn, kijkende dat mijn vrouw ook goed verdiend.
Dit is puur gedaan om de kansen voor het verkrijgen van een nieuwe hypotheek te vergroten.
Mochten er meer zelfstandigen zijn, ik hoor graag jullie ervaringen. Hebben zelf een adviseur die de kansen goed inschat.

Gisteren helaas een niet al te beste eerste bezichtiging gehad.
Huis had potentie qua specificaties, alleen was in praktijk echt te slecht.
huis uit 1969 bewoond door eerste kopers, maar sinds aankoop geen enkele verbetering gemaakt aan het huis. alles enkel glas, alles oud. maar wel de hoofdprijs vragen alsof het volledig nieuw en direct bewoonbaar is (en ook zo geadverteerd). daarnaast waren het stevige rokers, 20 min rondlopen en ik had het gevoel alsof ik een pakkie had weg gerookt. Maar ja verklaard wel waarom het al 3 jaar te koop stond,..... morgen de volgende bezichtiging.

[Baldertt]

naitsoezn schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 12:06:
[...]

Jaar na jaar een variabele inkomstenbron hebben is natuurlijk net zo variabel als jaar na jaar een 'vast' inkomen van telkens een andere werkgever. Dat je dit kunt meenemen is toch niet vreemd? Als jij de kans zeer reeel acht dat binnenkort je variabele inkomsten een stuk lager worden, wie hou je dan voor de gek om dit voor de volle mep mee te laten tellen?

Goed punt.

[woutertje]

jappas schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 10:03:
- Ik mag jaarlijks 20% boetevrij aflossen. Wordt deze 20% gewoonlijk berekend over het hypotheekbedrag of over de restschuld?

Dit is volgens mij vrijwel altijd over de hoofdsom (het oorspronkelijke hypotheekbedrag).

[jappas]

woutertje schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 17:05:
[...]


Dit is volgens mij vrijwel altijd over de hoofdsom (het oorspronkelijke hypotheekbedrag).

Dat heb je goed (toevallig ben ik straks nog teruggebeld met antwoord hierover).

[Stoney3K]

En wij zijn inmiddels ook al een paar huisjes kijken verder.

Inmiddels duidelijk dat we zo'n 130 kunnen lenen, dus in die prijsklasse (125-150) hebben we gezocht. Een huis konden we in principe zo in, zonder veel gezeur, als we op een goeie prijs uitkomen, een paar andere huizen die we vonden waren echt fikse opknappers.

Nu maar eens kijken om alle kortlopende schulden eerst de nek om te draaien zodat het BKR weer happy is, dan kunnen we aan de hypotheek gaan beginnen.

Prognose is om er zo'n 7-10 jaar te zitten, dus daar zetten we de looptijd van de hypotheek ook op. Daarna heb ik mijn studieschuld afbetaald (of is de rest kwijtgescholden) en kunnen we wat groters gaan zoeken.

[ Voor 18% gewijzigd door Stoney3K op 14-01-2015 17:41 ]

[Stoney3K]

chrisborst schreef op dinsdag 13 januari 2015 @ 12:55:
[...]

Er zijn ook genoeg mensen die de studieschuld niet vermelden. De meeste financieel adviseurs zijn hier ook redelijk vaag over en spreken over een "grijs" gebied.

NHG is er anders heel duidelijk over. Als je financiële verplichtingen hebt maar die niet vermeldt, dan ben je gewoon fraude aan het plegen omdat je (onterecht) een hogere leencapaciteit opgeeft. En een adviseur wil daar zijn vingers niet aan branden, want als hij het advies geeft om de studieschuld niet op te geven en daardoor komt er gedonder, dan is ie zelf de lul, en niet zijn klant.

[dion_b]

jappas schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 10:03:
[...]

Gaan we nu voor zekerheid en hiervoor betalen of (flink) lagere kosten op dit moment. 15 of 20 jaar lijkt me hierin geen optie. We betalen over de eerste 10 jaar dusdanig meer (~€ 10.000) rente, die we in extra aflossing kunnen steken. Als we jaarlijks € 1000 euro extra aflossen zou het rente percentage voor de laatste 20 jaar 4,9% mogen zijn om op een netto gemiddelde van € 841 uit te komen. Daarbij kunnen we (nu starters) ons tegen die tijd vermoedelijk meer veroorloven.

Exact onze afweging. Wij gaan voor 10 jaar vast annuiteit, maar we reserveren maandbedrag die we bij 20 jaar nodig zouden hebben gehad. Verschil lossen we extra af.

Heb zitten rekenen met verschillende scenario's, het blijft altijd een gok, maar rente zou >6.5% (incl NHG) moeten uitkomen over 10 jaar om verlies te lijden, en gemiddelde rente over afgelopen 30 jaar is zo'n 7% ex NHG, dus ~6% incl NHG. Maw het is een goede gok

Bijkomend voordeel van relatief lage lasten + veel extra aflossen is dat we in geval van terugval in inkomsten simpelweg kunnen stoppen met extra aflossen en dan gelijk flink bedrag netto besparen, sterker nog, hoe langer we extra aflossen, des te lager dat bedrag wordt. Dat is gelijk ook de reden dat we voor een 30-jaars hypotheek zijn gegaan: met extra aflossen kunnen we eerder klaar zijn. Als we een 25-jaars hypotheek zouden hebben en we kwamen in de knoop met aflossen zouden we hele hypotheek moeten oversluiten om kosten te verlagen, wat een dure grap is.

Stoney3K schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 17:39:
En wij zijn inmiddels ook al een paar huisjes kijken verder.

Inmiddels duidelijk dat we zo'n 130 kunnen lenen, dus in die prijsklasse (125-150) hebben we gezocht. Een huis konden we in principe zo in, zonder veel gezeur, als we op een goeie prijs uitkomen, een paar andere huizen die we vonden waren echt fikse opknappers.

[...]

Prognose is om er zo'n 7-10 jaar te zitten, dus daar zetten we de looptijd van de hypotheek ook op. Daarna heb ik mijn studieschuld afbetaald (of is de rest kwijtgescholden) en kunnen we wat groters gaan zoeken.

Huh? Met een looptijd van 10 jaar kun je maar een fractie lenen van wat bij 30 jaar kan, dus als je 130k kunt lenen (jaarsalaris rond de 28k gok ik) met 30j en NHG 3%, kun je met 10j en NHG 3% hooguit zo'n 50k lenen

Omgekeerd, als je met 10j en NHG 3% nog steeds 130k kunt lenen, kun je met 30 jaar rustig richting 3 ton gaan (geen NHG meer).


Even uitgaande van eerste situatie zou ik sowieso aanraden om 30j te nemen en dan extra af te lossen. Best-case heb je het alsnog binnen 10 jaar afgelost, worst case (inkomen ontwikkelt zich niet zoals geplanned) heb je veel lagere minimale lasten voordat je helemaal vastloopt.

Stoney3K schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 17:57:
[...]


NHG is er anders heel duidelijk over. Als je financiële verplichtingen hebt maar die niet vermeldt, dan ben je gewoon fraude aan het plegen omdat je (onterecht) een hogere leencapaciteit opgeeft. En een adviseur wil daar zijn vingers niet aan branden, want als hij het advies geeft om de studieschuld niet op te geven en daardoor komt er gedonder, dan is ie zelf de lul, en niet zijn klant.

Tussenvorm:

In z'n intakegesprek zegt adviseur vrolijk dat je daar helemaal niet naar hoeft te kijken, geen probleem etc. En dan moet bij hypotheekofferte opeens alsnog bewijs overlegd worden en blijkt het een probleem te zijn icm creditcards (waar we ons ook al niet druk over moesten maken in de intake)

Had ik al De Hypotheker v Baerlestraat A'dam afgeraden?

[ Voor 13% gewijzigd door dion_b op 14-01-2015 18:05 ]

[Stoney3K]

[b]dion_b schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 18:03:Huh?

Met een looptijd van 10 jaar kun je maar een fractie lenen van wat bij 30 jaar kan, dus als je 130k kunt
lenen (jaarsalaris rond de 28k gok ik) met 30j en NHG 3%, kun je met 10j en NHG 3% hooguit zo'n 50k lenen:o

Omgekeerd, als je met 10j en NHG 3% nog steeds 130k kunt lenen, kun je met 30 jaar rustig richting 3 ton gaan (geen NHG meer).

Waarom laat de berekening bij de Hypotheker dan een heel ander plaatje zien?

Jaarsalaris is inderdaad 30k bruto, partner met 14k bruto (Wajong), met variabel overwerk. Studieschuld van een halve ton. Starter, dus niet aflossingsvrij.

Berekening kwam voor 2,7% met 10 jaar vast uit op 133k (NHG), terwijl dat voor 30 jaar zakte naar 128k vanwege hogere rente.

[T-MOB]

Jullie praten langs elkaar heen. Looptijd is niet hetzelfde als rentevaste periode...

[Sissors]

Er is dan ook geen enkele reden die ik ken voor een kortere looptijd.

[TheJason]

Met een halve ton studieschuld lijkt het mij sterk dat jij nog 130k kan lenen eigenlijk. Is dat wel meegenomen in de berekening?

[Stoney3K]

TheJason schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 18:23:
Met een halve ton studieschuld lijkt het mij sterk dat jij nog 130k kan lenen eigenlijk. Is dat wel meegenomen in de berekening?

Ja, studieschuld is meegenomen. Inkomen is 30k bruto, maar op mijn werkgeversverklaring is nog eens 2,2k aan overwerk ingevuld.

Lening is ook berekend op basis van mij én mijn partner, niet afzonderlijk.

[TheJason]

Ok, verrassend dan voor mij:p

[Stoney3K]

Wat ik me trouwens ook afvraag is of ze de looptijd van die studieschuld wel in de berekening meenemen. De studieschuld is immers na (maximaal) 10 jaar afgelopen, dus die hoort maar voor een derde mee te tellen op een looptijd van 30 jaar.

Bij een looptijd van 10 jaar klopt het inderdaad om hem voor de volle lengte als verplichting mee te nemen.

[ninjazx9r98]

Stoney3K schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 18:07:
[...]


Waarom laat de berekening bij de Hypotheker dan een heel ander plaatje zien?

Jaarsalaris is inderdaad 30k bruto, partner met 14k bruto (Wajong), met variabel overwerk. Studieschuld van een halve ton. Starter, dus niet aflossingsvrij.

Berekening kwam voor 2,7% met 10 jaar vast uit op 133k (NHG), terwijl dat voor 30 jaar zakte naar 128k vanwege hogere rente.

De hypotheek loopt dertig jaar (vandaar de term looptijd en die 30 jaar is zo'n beetje standaard) en binnen die 30 jaar heb je één of meerdere rentevaste periodes (flexibel bestaat overigens ook nog).
Die 10 jaar vast betekent dat je de eerste 10 van de 30 jaar een rente moet betalen van 2,7% en ergens in het tiende jaar doet de bank dan een voorstel voor de volgende rentevaste periode.
Hoe korter de rentevaste periode hoe lager de rente maar hoe eerder je weer toe bent aan een nieuwe rentevaste periode met het risico dat de rente weer hoger is of mazzel dat deze lager is.
Bij 30 jaar rentevast betaal je wat meer rente, kun je minder lenen maar weet je wel weer dat je rente gelijk blijft voor de volledige looptijd.

Zelfs zonder het tot op de laatste cent te berekenen is het natuurlijk totaal onlogisch dat je bij een kortere looptijd ineens meer zou kunnen lenen. Wat je dan eigenlijk zegt is dat je in een kortere tijd meer kunt terugbetalen dan in een langere tijd (dat kleine beetje rente verschil buiten beschouwing gelaten, dat is lang niet genoeg om dit te kunnen verklaren).

[ Voor 13% gewijzigd door ninjazx9r98 op 14-01-2015 19:01 ]

[Osxy]

Stoney3K schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 18:07:
[...]


Waarom laat de berekening bij de Hypotheker dan een heel ander plaatje zien?

Jaarsalaris is inderdaad 30k bruto, partner met 14k bruto (Wajong), met variabel overwerk. Studieschuld van een halve ton. Starter, dus niet aflossingsvrij.

Berekening kwam voor 2,7% met 10 jaar vast uit op 133k (NHG), terwijl dat voor 30 jaar zakte naar 128k vanwege hogere rente.

Wajong van voor 2010 word zonder problemen meegerekend (let wel, je moet bewijs overleggen dat hij onder de oude regels valt). Alles wat na 2010 is toegewezen is stuk moeilijker.

[JvS]

Stoney3K schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 18:30:
Wat ik me trouwens ook afvraag is of ze de looptijd van die studieschuld wel in de berekening meenemen. De studieschuld is immers na (maximaal) 10 jaar afgelopen, dus die hoort maar voor een derde mee te tellen op een looptijd van 30 jaar.

Bij een looptijd van 10 jaar klopt het inderdaad om hem voor de volle lengte als verplichting mee te nemen.

Nee het is bijna juist andersom. Omdat de looptijd 15 jaar is tegen 30 jaar van een hypotheek, zijn de maandlasten hoger en hakt het er op je huidige financiele ruimte nagenoeg dubbel op in (bij gelijke rente)

[chrisborst]

ATS schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 12:18:
[...]
Bel even je salarisadministratie en vraag of ze je een pro-forma loonstrook kunnen sturen voor januari.

Super bedankt voor je tip!!
Mijn FA heeft de bank gebeld en die zijn uiteindelijk akkoord gegaan met een pro-forma loonstrook. Dus morgen even vragen of ze zo'n pro-forma loonstrook uitdraaien. Dus zoals het er nu naar uitziet gaat mijn overdracht op de geplande datum nog gewoon door!

[JvS]

Fijn dat zo'n vent die je een paarduizend betaalt dat zelf niet bedenkt het

[Stoney3K]

JvS schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 19:52:
[...]

Nee het is bijna juist andersom. Omdat de looptijd 15 jaar is tegen 30 jaar van een hypotheek, zijn de maandlasten hoger en hakt het er op je huidige financiele ruimte nagenoeg dubbel op in (bij gelijke rente)

Dat klopt, maar die maandlasten zijn niet over de hele looptijd van de hypotheek gelijk. Het zou kloppen als je het over een hypotheek zou hebben die dezelfde of een kortere looptijd heeft dan je studieschuld, maar als de looptijd langer wordt, moeten die maandlasten eigenlijk in verhouding worden geschaald.

Denk bijvoorbeeld aan iemand die in het laatste jaar van zijn aflossing zit en dus nog €5.000 moet aflossen, dat wordt voor de rest van de looptijd meegeteld alsof de hoofdsom uit blijft staan.

Anders gerekend: Er wordt aangenomen dat je voor de hele looptijd van de hypotheek (30 jaar) 0,75% van de hoofdsom (50.000 euro) aan maandlasten hebt: Dat zou dus gaan om een totaal van 0,75% * 50.000 * 30 * 12 = 135.000 euro. Dat is het dubbele van de hele lening inclusief aflossing en rente.

De juiste manier zou zijn om een fractie van de studieschuld mee te rekenen: Namelijk de resterende looptijd van de studieschuld gedeeld door de totale looptijd van de hypotheek.

Dat wordt straks met het sociale leenstelsel nog een erg interessante kwestie.

Ik heb overigens even met de rekentool van NHG gespeeld: Zelfs als je voor 1 maand een schuld van X euro hebt open staan, wordt die schuld voor de volledige looptijd meegerekend. Iets klopt daar niet

[ Voor 16% gewijzigd door Stoney3K op 14-01-2015 21:19 ]

[chrisborst]

Stoney3K schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 20:59:
[...]

Dat klopt, maar die maandlasten zijn niet over de hele looptijd van de hypotheek gelijk. Het zou kloppen als je het over een hypotheek zou hebben die dezelfde of een kortere looptijd heeft dan je studieschuld, maar als de looptijd langer wordt, moeten die maandlasten eigenlijk in verhouding worden geschaald.

Denk bijvoorbeeld aan iemand die in het laatste jaar van zijn aflossing zit en dus nog €5.000 moet aflossen, dat wordt voor de rest van de looptijd meegeteld alsof de hoofdsom uit blijft staan.

Anders gerekend: Er wordt aangenomen dat je voor de hele looptijd van de hypotheek (30 jaar) 0,75% van de hoofdsom (50.000 euro) aan maandlasten hebt: Dat zou dus gaan om een totaal van 0,75% * 50.000 * 30 * 12 = 135.000 euro. Dat is het dubbele van de hele lening inclusief aflossing en rente.

De juiste manier zou zijn om een fractie van de studieschuld mee te rekenen: Namelijk de resterende looptijd van de studieschuld gedeeld door de totale looptijd van de hypotheek.

Dat wordt straks met het sociale leenstelsel nog een erg interessante kwestie.

Begrijp je nu de opmerking van de financieel adviseur? De regels zijn niet realistisch en dat is de reden dan veel mensen het niet melden. Maar wel er zelf rekening mee laten houden.

Maar dit is wel vaker een probleem dat de regels apart zijn. Ik kende iemand die netjes geld had gespaard (met een uitkering) en daarom geen kwijtschelding zou krijgen voor bepaalde belastingen, want ze had teveel geld op haar rekening staan. Terwijl iemand met dezelfde inkomsten, maar die gewoon het geld had uitgegeven aan een mooie TV, wél die kwijtschelding zou krijgen.

[Stoney3K]

chrisborst schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 21:20:
[...]

Begrijp je nu de opmerking van de financieel adviseur? De regels zijn niet realistisch en dat is de reden dan veel mensen het niet melden. Maar wel er zelf rekening mee laten houden.

Maar dit is wel vaker een probleem dat de regels apart zijn. Ik kende iemand die netjes geld had gespaard (met een uitkering) en daarom geen kwijtschelding zou krijgen voor bepaalde belastingen, want ze had teveel geld op haar rekening staan. Terwijl iemand met dezelfde inkomsten, maar die gewoon het geld had uitgegeven aan een mooie TV, wél die kwijtschelding zou krijgen.

Dat klopt, maar zoals ik al zei, de rekenmethode klopt niet. NHG heeft een invulveld waar je een aantal maanden/jaren van een verplichting in kan vullen, maar alles behalve 0 heeft geen invloed. Of je nu 1 maand invult of levenslang, er wordt niet mee verder gerekend.

https://www.nhg.nl/consum...u-kunt-lenen-met-nhg.html

Verzwijgen is natuurlijk één ding, maar hoe zou zou'n adviseur er in meegaan als je het schuldbedrag in verhouding zou schalen?

Dan zou het bij mij gaan om een som van 12/30 * 50.000 = 20.000 euro, en kom ik op een maximumbedrag van 168.799 euro uit met NHG (uitgaande van 3% rente).

[ Voor 12% gewijzigd door Stoney3K op 14-01-2015 21:39 ]

[Roenie]

Op de site van de belastingdienst kwam ik iets vreemds tegen, maar misschien zie ik het helemaal verkeerd. Het gaat om deze pagina over de eigenwoningreserve: http://www.belastingdiens...men_of_vervallen_reserve/

Hierop staat dat door aflossing, de eigenwoningreserve daalt. Maar het lijkt mij juist dat hij stijgt. Je overwaarde wordt immers meer (of je onderwaarde minder).

Dat zou betekenen dat je door af te lossen een groter bedrag mag aftrekken, terwijl het tegendeel vaak beweerd wordt.

Iemand een idee?

[naitsoezn]

Stoney3K schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 20:59:
[...]


Dat klopt, maar die maandlasten zijn niet over de hele looptijd van de hypotheek gelijk. Het zou kloppen als je het over een hypotheek zou hebben die dezelfde of een kortere looptijd heeft dan je studieschuld, maar als de looptijd langer wordt, moeten die maandlasten eigenlijk in verhouding worden geschaald.

Je maandlasten zijn ook niet over de hele looptijd gelijk, met of zonder studielening. . Niets vreemds dus, want je hypotheek wordt je gegund op basis van je huidige situatie, niet op basis van een mogelijke situatie in een verre onzekere toekomst. Als jij nu op welk gebied dan ook hoge lasten hebt, zul jij nu minder te besteden hebben aan hypotheek. Over 15 jaar is je situatie sowieso anders dan nu

[Stoney3K]

Roenie schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 21:26:
Hierop staat dat door aflossing, de eigenwoningreserve daalt. Maar het lijkt mij juist dat hij stijgt. Je overwaarde wordt immers meer (of je onderwaarde minder).

De eigenwoningreserve is het bedrag wat nog over is waar geen onroerend goed tegenover staat. Stel je hebt een huis van 3 ton met een hypotheek, en €50.000 op de bank die uit de overwaarde van een ander huis komt.

Los je nu die hypotheek van 3 ton af tot €250.000, dan wordt de totale eigenwoningreserve weer vertegenwoordigd door onroerend goed, en wordt dus nul.

Die €50.000 is dan vrij belastbaar vermogen geworden.

Verkoop je dat huis uiteindelijk voor €350.000, dan heb je weer een eigenwoningreserve opgebouwd van €50.000.

[Stoney3K]

naitsoezn schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 21:58:
[...]

Je maandlasten zijn ook niet over de hele looptijd gelijk, met of zonder studielening. . Niets vreemds dus, want je hypotheek wordt je gegund op basis van je huidige situatie, niet op basis van een mogelijke situatie in een verre onzekere toekomst. Als jij nu op welk gebied dan ook hoge lasten hebt, zul jij nu minder te besteden hebben aan hypotheek. Over 15 jaar is je situatie sowieso anders dan nu

Dat kan zeker kloppen, maar de maandlasten van een lang lopende schuld zijn natuurlijk prima voor 100% voorspelbaar. Zoals ik al zei, zelfs als je een schuld van 1 maand in zou vullen, dan wordt er voor de gehele looptijd mee gerekend. Terwijl je al weet dat die maandlasten over een X aantal maanden weg zullen vallen.

Wat is dan het nut nog om er een invulvakje 'looptijd van schulden' in te bouwen?

[naitsoezn]

Stoney3K schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:03:
[...]


Dat kan zeker kloppen, maar de maandlasten van een lang lopende schuld zijn natuurlijk prima voor 100% voorspelbaar.

Huh? Bedoel je hier nu dat je voor een hypo met een looptijd van 30 jaar een 30-jaar-vaste rente moet nemen? Want anders zijn je maandlasten niet 'prima 100%' voorspelbaar Om nog maar te zwijgen over je inkomsten en toekomstige uitgavenpatroon (met eventuele kinderen of anderszins onverwachtte omstandigheden)

[ Voor 14% gewijzigd door naitsoezn op 14-01-2015 22:08 ]

[Stoney3K]

naitsoezn schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:06:
[...]

Huh? Bedoel je hier nu dat je voor een hypo met een looptijd van 30 jaar een 30-jaar-vaste rente moet nemen? Want anders zijn je maandlasten niet 'prima 100%' voorspelbaar Om nog maar te zwijgen over je inkomsten

Ik had het over de maandlasten van andere schulden behalve de hypotheek (in dit geval een studieschuld), waarvan de looptijd korter is dan die van de hypotheek zelf.

Volgens NHG moet er dan over de gehele looptijd gerekend worden met 0,75% van de hoofdsom (en niet het nog openstaande bedrag), waar natuurlijk een kromme denkfout in wordt gemaakt.

In de rekentool van NHG zelf kun je invullen hoe lang die schulden nog lopen samen met het maandbedrag, maar de lengte die je invult maakt niet uit op je leencapaciteit.

Stel ik heb bijvoorbeeld een studieschuld van €50.000 en ik heb al 3 jaar afbetaald met het bedrag volgens de NHG-norm, namelijk €375 per maand. Dan staat er, inclusief rente, nog €54.000 open, waar ik nog 12 jaar over af moet betalen.

Vraag ik nu een hypotheek aan, dan wordt er gerekend dat ik €50.000 studieschuld heb (hoofdsom), en mijn maandlasten over de gehele 30 jaar daarvan €375 bedragen. Dat betekent dat ik in totaal €135.000 aan maandlasten van die studieschuld zou hebben betaald, wat €81.000 te veel is.

Zou ik over 10 jaar mijn hypotheek herbeoordelen omdat de rentevaste periode is afgelopen, dan staat er nog €9.000 open, terwijl de NHG-norm nog steeds zegt dat ik daar €375 per maand aan betaal voor de gehele looptijd.

Terwijl ik dus heb afgelost wordt mijn leencapaciteit niet groter. Pas als ik door de resterende 12 jaar heen ben, dan vervalt de studieschuld en gaat mijn maandlast daarvan naar nul. (In het geval van een studieschuld is dit zelfs altijd zo, want bij onvoldoende afloscapaciteit wordt het resterende bedrag kwijt gescholden.)

Een eerlijker berekening zou zijn om die studieschuld in de eerste situatie mee te rekenen als 0,4 keer de hoofdsom (dus in verhouding meerekenen alsof hij over de hele looptijd wordt afgelost), waardoor de uiteindelijke maandlasten op 150 euro uitkomen, en in de tweede situatie op 2 / 30 deel van €375, waardoor de maandlasten op 25 euro uitkomen.

Daardoor schaalt je leencapaciteit ook in verhouding mee als je je (studie)schuld aflost.

[ Voor 3% gewijzigd door Stoney3K op 14-01-2015 22:19 ]

[naitsoezn]

Stoney3K schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:17:
[...]

Stel ik heb bijvoorbeeld een studieschuld van €50.000 en ik heb al 3 jaar afbetaald met het bedrag volgens de NHG-norm, namelijk €375 per maand. Dan staat er, inclusief rente, nog €54.000 open, waar ik nog 12 jaar over af moet betalen.

Maar dan moet je die 12 jaar wel volhouden (en dan nog heb je de rente nog niet afbetaald). Er is geen regel die zegt dat je na 12 jaar sowieso van je schuld af bent. Die kwijtschelding is aan regels gebonden, en die regesl zijn niet alleen maar 'tijd'.

[ Voor 5% gewijzigd door naitsoezn op 14-01-2015 22:27 ]

[chrisborst]

Stoney3K schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:17:
[...]
[knip]

Daardoor schaalt je leencapaciteit ook in verhouding mee als je je (studie)schuld aflost.

Ik begrijp je redenatie, maar de NHG rekent als volgt. Bij inkomen x, mag je 22.5% van je bruto inkomen uitgeven aan wonen per jaar (de woonquote). Dus bij 32K wordt het 32K*0.225/12= 600 euro per maand aan woonlasten. Bij die 600 wordt er gekeken hoeveel hypotheek daarbij hoort.
De schulden worden dan met die 0.75% van de 600 euro afgetrokken, dus die 375 bij jou. Dus 600-375= 225 per maand mag je dan aan woonlasten uitgeven.
Vandaar dat het niet uitmaakt of het 1 maand of 10 jaar is. Het blijft een momentopname.

[Stoney3K]

naitsoezn schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:25:
[...]

Maar dan moet je die 12 jaar wel volhouden (en dan nog heb je de rente nog niet afbetaald). Er is geen regel die zegt dat je na 12 jaar sowieso van je schuld af bent. Die kwijtschelding is aan regels gebonden, en die regel is niet alleen maar 'tijd'.

De aflosfase duurt (meestal) vijftien jaar. Als de aflosfase is afgelopen, wordt een eventuele restschuld kwijtgescholden. Dit gaat automatisch, u hoeft hiervoor geen actie te ondernemen. Eventuele achterstallige maandbedragen schelden we niet kwijt.

De enige uitzonderingen zijn als de aflossingen zijn stopgezet, of als je je maandbedrag verlaagt en daarbij het inkomen van je partner verzwijgt.

Let wel, ik val onder de oude regeling.

Vandaar dat het niet uitmaakt of het 1 maand of 10 jaar is. Het blijft een momentopname.

Leg mij dan eens uit waarom ik wel de looptijd van mijn verplichtingen in moet vullen als ik mijn maximale capaciteit wil berekenen?

@Hieronder: Dat is dus niet zo. Alles wat over blijft aan het einde van de looptijd wordt geschrapt, mits er natuurlijk met een maandbedrag is terugbetaald.

[ Voor 21% gewijzigd door Stoney3K op 14-01-2015 22:36 ]

[naitsoezn]

Stoney3K schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:28:
[...]


[...]


De enige uitzonderingen zijn als de aflossingen zijn stopgezet, of als je je maandbedrag verlaagt en daarbij het inkomen van je partner verzwijgt.

Let wel, ik val onder de oude regeling.

Volgens mij moet je inkomen onder een bepaald minimum vallen voordat je in aanmerking komt voor kwijtschelding

@Hierboven: Misschien kun je ipv 'volgens mij' en 'oude/nieuwe' regels beter eerst de juiste regeling voor jou opvragen. Scheelt een hoop discussie op een forum als deze. 'volgens mij' namelijk niet, maar ik weet dan ook niet wat jij onder 'oude regels' verstaat

[ Voor 22% gewijzigd door naitsoezn op 14-01-2015 22:32 ]

[rewind.]

Wat zou je met een inkomen van 80k kunnen lenen (gezin 1 verdiener)? Als ik de rekentools gebruik kom ik op 400k uit, echter zie ik hier ook andere cijfers voorbij komen? Door een contract ( toekomstige bonussen) ben ik wel in staat de hele hypotheek in 10 jaar af te lossen.

Zodra huidige huis te koop staat en ik contracten rond heb ga ik sowieso naar m'n adviseur maar ben benieuwd waar ik rekening mee kan houden.

[ Voor 20% gewijzigd door rewind. op 14-01-2015 22:40 ]

[Stoney3K]

naitsoezn schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:28:
[...]
@Hierboven: Misschien kun je ipv 'volgens mij' en 'oude/nieuwe' regels beter eerst de juiste regeling voor jou opvragen. Scheelt een hoop discussie op een forum als deze. 'volgens mij' namelijk niet, maar ik weet dan ook niet wat jij onder 'oude regels' verstaat

Simpel.

Klikkerdeklik! (Ik val overigens onder de oude regeling, daar heb ik bewust voor gekozen.)

Geen verschil in kwijtscheldingsnormen, alleen in te betalen maandbedrag.

[ Voor 7% gewijzigd door Stoney3K op 14-01-2015 22:49 ]