Ervaring met huis kopen - Deel 7

[Pred]

Ik heb zelf nog niet (goed genoeg) gekeken naar voorwaarden van verschillende hypotheekverstrekkers. Kunnen jullie misschien de hoofdpunten aangeven waar wij op zouden moeten letten? Ik begrijp dat het een nogal allesomvattende vraag is, maar met alle kleine stukjes informatie zijn wij al heel veel geholpen.

[ATS]

Dit zijn er vast een paar:
1) hoeveel mag je tussentijds boetevrij aflossen? 10% per jaar is standaard, maar Rabo biedt bijvoorbeeld 20%
2) mag je boetevrij aflossen bij verkoop?
3) hoe lang je offerte geldig?
4) welke rente ga je betalen bij het afsluiten? De offerterente, of de actuele rente als die dan al weer lager staat?

Ray heeft er vast nog veel meer die relevant zijn

[Pred]

Ah, ontzettend bedankt! Drie van de vier hadden bij mij al de revue gepasseerd, dus da's mooi

[chrisborst]

Pred schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 11:57:
[...]


Wij zitten beide niet bij de Rabobank (met betaalpakket). Een betaalpakketkorting zit er helaas niet in. Bij de andere grote banken (ING / ABN / SNS) ben je ~2100 euro kwijt aan advies + afsluiten. Dat scheelt wel. Ik merk dat verschillende aanbieders een groot verschil kennen in rentes voor verschillende rentevaste periodes. We willen tweederde voor 10j en één derde voor 20j vast, of vice versa, afhankelijk van de hoogte van de rente per rentevasteperiode.

Dan ga je toch gewoon naar de Rabobank? Kost je 20 euro per jaar. Enkel je salaris laten storten en je hypotheekbedrag eraf halen. Doen heel veel mensen om zo die korting te pakken.

Over die voorwaarden:

1) hoeveel mag je tussentijds boetevrij aflossen?
10% per jaar is standaard, maar Rabo biedt bijvoorbeeld 20%
2) mag je boetevrij aflossen bij verkoop?
Ja, bij de rabo mag dit
3) hoe lang je offerte geldig?
12 maanden, en na 3 maanden wordt de rente definitief vastgesteld.
4) welke rente ga je betalen bij het afsluiten?
De offerterente, of de actuele rente als die dan al weer lager staat? Bij rabo de eerste 3 maanden de dagrente, dus de laagste rente wordt gepakt, de offerte rente of de dagrente.

Alle belangrijke dingen op een rij: https://www.independer.nl/hypotheek/334/productdetails.aspx
Ze geven cijfers voor de voorwaarden, de rabo scoort een 7.5 en het hoogste cijfer is een 7.7, dus ga maar na.

[ Voor 4% gewijzigd door chrisborst op 09-01-2015 12:42 ]

[Ray]

wellicht nog wel de belangrijkste: met wie doe je nu eigenlijk zaken ?

wat is de achtergrond van de geldverstrekker, wat weet je van zijn funding en zijn marktpositie en visie mbt de NL hypotheekmarkt. Hoelang zit hij op die markt en wat zijn de ervaringen en handelingen uit het verleden waar je van kan leren. Hoe gaat men met je om als het niet goed gaat ? denk bij werkeloosheid of scheiding en zo kan ik nog wel even doorgaan.

en vraag je dan af > wil ik wel zaken doen met die partij ?

daarna ga je pas verder met de rest van het lijstje

bovenstaande is dus de reden waarom wij geen zaken doen met bepaalde aanbieders

Weet overigens dat je bijvoorbeeld niet verplicht bent bij de Rabo om alle producten af te nemen. Je kan daar inderdaad prima het geld lenen en de eventuele bijproducten elders sluiten. Die lijken bij de Rabo soms voordelig (maar let weer goed op de voorwaarden!) vergeet echter niet dat er € 25,-- per jaar per product bijkomt als doorlopende kosten!!! daarmee wordt een orv van 30 jaar opeens wel € 750,-- duurder en is het schijnbare voordeel in de eerste kosten totaal verdampt.

https://www.rabobank.nl/p...zekeren/advies_en_kosten/

[ Voor 45% gewijzigd door Ray op 09-01-2015 13:21 ]

[chrisborst]

Ray schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 12:41:
wellicht nog wel de belangrijkste: met wie doe je nu eigenlijk zaken ?

wat is de achtergrond van de geldverstrekker, wat weet je van zijn funding en zijn marktpositie en visie mbt de NL hypotheekmarkt. Hoelang zit hij op die markt en wat zijn de ervaringen en handelingen uit het verleden waar je van kan leren. Hoe gaat men met je om als het niet goed gaat ? etc etc.

en vraag je dan af > wil ik wel zaken doen met die partij ?

daarna ga je pas verder met de rest van het lijstje

Een heel goed punt. Ik ben naar de hypotheker gegaan want mijn vader liep bij dat filiaal (franchise) al 30 jaar en de adviseur kent hij al ruim 15 jaar. Die had ook hem erg goed advies gegeven en hem al het nodige geld bespaard. Dus ik wist precies met wie ik in zee ging. Uiteindelijk is alles tot nu erg soepel verlopen en ging al het regelwerk erg snel. Ik had bijv binnen 1 week de offerte voor de hypotheek en in 2 dagen het akkoord voor de ORV.

@ Ray, idd die 25 euro per jaar zijn erg hoog voor bijv een orv van 1 euro per maand.

[ Voor 4% gewijzigd door chrisborst op 09-01-2015 13:01 ]

[liquid_ice]

Ray schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 12:41:
wellicht nog wel de belangrijkste: met wie doe je nu eigenlijk zaken ?

wat is de achtergrond van de geldverstrekker, wat weet je van zijn funding en zijn marktpositie en visie mbt de NL hypotheekmarkt. Hoelang zit hij op die markt en wat zijn de ervaringen en handelingen uit het verleden waar je van kan leren. Hoe gaat men met je om als het niet goed gaat ? denk bij werkeloosheid of scheiding en zo kan ik nog wel even doorgaan.

en vraag je dan af > wil ik wel zaken doen met die partij ?

daarna ga je pas verder met de rest van het lijstje

bovenstaande is dus de reden waarom wij geen zaken doen met bepaalde aanbieders

Bovenstaande is leuk en aardig, maar voor een niet econoom weinig waardevol (no offence)
Ik bedoel, Ik zie geen enkele reden waarom het geld van de een beter zou zijn dan het geld van de ander...
De rabobank (een bank die bekend staat als betrouwbaar) heeft ook woekerpolissen en euribor fraudes gepleegd.

Daarbij, hoe beoordeel je dit?
Op de blauwe ogen van de hypotheek verstrekker of adviseur?

[IceM]

Kijk ook goed naar hoeveel procent je van die advieskosten je terugkrijgt door belastingaftrek. Gezien de meeste mensen in de 42% schaal zitten krijg je hier vrij veel van terug. De vergelijking tussen 1000 en 2100 wordt dan ineens een vergelijking tussen 580 en 1218. Nog steeds 638 euro maar al een stuk minder.

[ Voor 4% gewijzigd door IceM op 09-01-2015 13:34 ]

[Ray]

liquid_ice schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 13:28:
[...]


Bovenstaande is leuk en aardig, maar voor een niet econoom weinig waardevol (no offence)
Ik bedoel, Ik zie geen enkele reden waarom het geld van de een beter zou zijn dan het geld van de ander...
De rabobank (een bank die bekend staat als betrouwbaar) heeft ook woekerpolissen en euribor fraudes gepleegd.

Daarbij, hoe beoordeel je dit?
Op de blauwe ogen van de hypotheek verstrekker of adviseur?

tja nu mis je dus precies de essentie van wat ik daar stel. Wat betekent de keuze voor geldverstrekker X voor mij (als ik in positie Y zit) ? Dus wel degelijk van belang voor iedere klant!

Veel van de zaken zijn inderdaad niet zomaar te vinden maar behoren tot de kennis van een FA. voor de wetswijziging die het verplicht stelt bij verlengen het zelfde tarief te bieden als bij afsluiten was het juist de Rabo die bestaande klanten in de kou liet staan (samen met de ING) door enorme opslagen te hanteren bij het verlengen van je hypotheek rente. Geen probleem als je voor 30 jaar vast kiest maar als dat zes jaar was (toen het meest gesloten) kon je toch echt wel een probleem verwachten. Zo zijn er nog tientallen voorbeelden, ook in de huidige markt, die belangrijk kunnen zijn voor de klant en dus wel benoemd en gewogen dienen te worden! Dus onderbouwd met feiten en niet op de blauwe ogen

[ Voor 6% gewijzigd door Ray op 09-01-2015 13:53 ]

[jappas]

Waarom is mijn baas zo moeilijk/achterdochtig. Laatst heb ik hem met veel moeite al moeten overtuigen dat een intentieverklaring letterlijk de lading dekt en is die ingevuld om (digitaal) toe te voegen aan mijn hypotheekdossier. Nu moet ik ook een hard copy hebben, begint hetzelfde riedeltje weer .

[Anakha]

Je hebt blijkbaar een tijdelijk contract? Als je baas zó zeker wil weten dat hij niet verplicht is om je langer in dienst te houden, dan zou ik me wel even achter mijn oren krabben of je in die situatie wel een hypotheek zou moeten afsluiten, tenzij je al een andere bron van inkomsten achter de hand hebt.

[jappas]

Ik heb inderdaad een tijdelijk contract (vandaar ook deze verklaring). Ik heb nog wel een periode te gaan en ook een redelijke buffer achter de hand.

Daarnaast hoef ik er niet heel erg over achter de oren te krabben, gezien hij nogal achterdochtig naar wel meer is (denk aan leveranciers, klanten etc.) en de intentie er wel is om verder te gaan .

[StecaGrid]

Mijn vrouw heeft ook hemel en aarde bewogen voor een intentieverklaring omdat de HR-directeur niet akkoord ging. Uiteindelijk een schriftelijke verklaring afgegeven dat zij zich niet beroept op deze intentieverklaring op het moment dat haar contract om welke reden dan ook niet verlengd zou worden. De HR-directeur heeft al eens een akkefietje gehad met een werknemer die dacht hier rechten uit te kunnen ontlenen, wat formeel natuurlijk zo is wanneer er geen wezenlijke veranderingen zijn opgetreden sinds het ondertekenen van de intentieverklaring.

[Pred]

Mijn baas ondertekende een intentieverklaring van een werknemer die de volgende maand zou vertrekken (beiden wisten dat). Risico ligt natuurlijk bij de werknemer.

[KillaZ]

Meh, heb je op 31 dec. de passeerdatum, stuur je €14k aan declaraties in voor het bouwdepot, hoor je vandaag dat alles klaar staat voor betaling maar dat de ABN nog steeds geen akte van passeren van de notaris heeft ontvangen.

*zucht

Daar betaal je dan bijna €1200 voor....

[Help!!!!]

Ray schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 13:46:
[...]


tja nu mis je dus precies de essentie van wat ik daar stel. Wat betekent de keuze voor geldverstrekker X voor mij (als ik in positie Y zit) ? Dus wel degelijk van belang voor iedere klant!

Veel van de zaken zijn inderdaad niet zomaar te vinden maar behoren tot de kennis van een FA. voor de wetswijziging die het verplicht stelt bij verlengen het zelfde tarief te bieden als bij afsluiten was het juist de Rabo die bestaande klanten in de kou liet staan (samen met de ING) door enorme opslagen te hanteren bij het verlengen van je hypotheek rente. Geen probleem als je voor 30 jaar vast kiest maar als dat zes jaar was (toen het meest gesloten) kon je toch echt wel een probleem verwachten. Zo zijn er nog tientallen voorbeelden, ook in de huidige markt, die belangrijk kunnen zijn voor de klant en dus wel benoemd en gewogen dienen te worden! Dus onderbouwd met feiten en niet op de blauwe ogen

Alleen, wat als die geldverstrekker besluit zijn (hypotheek) portefeuille na X jaar aan een ander te verkopen

[Ray]

Help!!!! schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 19:57:
[...]

Alleen, wat als die geldverstrekker besluit zijn (hypotheek) portefeuille na X jaar aan een ander te verkopen

Ook dat is een van de factoren die je afweegt. Vanzelfsprekend heeft niemand de bekende glazen bol maar ook de mate van securisatie en mogelijk fusie of doorverkoop is voor een deel in te schatten. Zo is dit bij de Rabo zeer laag maar bijvoorbeeld imho bij bepaalde delen vd hypotrust portefeuille een stuk groter. Overigens hoeft dat ook weer geen nadeel te zijn. Kijk naar de delen van Gmac waar klanten een zeer interssant afkoopvoorstel hebben gekregen. Echter De rest die nu onder cmis zit is dan weer een mooi voorbeeld hoe het kan negatief lopen als een buitenlandse verstrekker de markt verlaat

[technorabilia]

kraades schreef op woensdag 31 december 2014 @ 21:26:
Ik heb een appartement op het oog van €175k, bouwjaar 2001, bovenwoning en op het oog geen vreemde zaken (maar ik heb er ook totaal geen verstand van).
Is het gebruikelijk om een bouwtechnische keuring uit te voeren voor deze leeftijd?

Zou een bouwtechnische keuring ook vochtproblemen in een huis achterhalen?

[StecaGrid]

Als die zichtbaar is wel.

[Valorian]

kraades schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 21:28:
[...]


Zou een bouwtechnische keuring ook vochtproblemen in een huis achterhalen?

Bij een bouwtechnische keuring wordt daar normaliter zeker naar gekeken, denk dan aan een bezoekje kruipruimte, metingen bij binnenzijdes schoorstenen, etc. Maar ze kunnen niet meer doen dan wat ze 'van buiten' kunnen zien, er wordt immers niets opengehaald ofzo. Ter illustratie: mijn huis is uit de jaren 20, daarbij kwam uit de bouwkeuring bijvoorbeeld dat de muur van een van de schoorstenen aan de binnenzijde vochtiger was dan normaal zou moeten zijn. Oorzaak: geen goed regenkapje aan de buitenzijde op dak, opgelost met een paar honderd euro of tientjeswerk als je het zelf doet. Verder is de kruipruimte open geweest, maar die is in mijn huis zo krap dat je alleen onder de gang kan kijken, wil je kruipen dan zal je moeten graven onder de balken door .. dus dan zegt zo'n keurder: het ziet er voor zover zichtbaar prima uit, en lucht lijkt ook ok (als er zwammen groeien e.d. of het daar heel vochtig is dan merken ze dat wel).

Kortom, een bouwkeurder ziet net even wat meer dan een leek maar ook niet veel meer dan iemand die zelf weet waar hij/zij op moet letten. Immers, een vochtplek in de muur of plafond zie je zelf ook. Een slecht gerepareerde lekkage aan een dak waar wel een mooi nieuw wit latex-laagje op het plafond zit kun je niets aan zien zolang het niet fors regent, maar ziet zo'n keurder dus ook niet (tenzij vanaf dak echt zichtbaar), etc.

Verder kun je bijna onmogelijk een keurder ergens 'aansprakelijk' voor houden, dit is wat ze zien en daar moet je het maar mee doen. Als je niet zoveel ervaring hebt en zeker bij een oud huis zou ik die 500-1000 euro gewoon uitgeven en als 'onkosten' zien die komen kijken bij het kopen van een huis van 2 ton (even zomaar wat bedragen), bij relatief nieuwe huizen/appartementen (zeker met actieve vve) is het misschien minder nodig. Verder kan je online ook een hoop vinden over dingen waar je op moet letten, denk bij huizen met houten vloeren (pre WO II ongeveer) aan of de balken goed zijn, niet rot, geen zwammen, etc. en bij huizen uit de jaren 60/70 aan betonrot (erg duur grapje) bij bepaalde betonvloeren, en aan asbest bij jaren 60-80 , etc.

Bovenstaande is misschien niet helemaal antwoord op je vraag maar wellicht voor anderen ook weer interessant, is zomaar even wat er nog in mij opkomt, ben zelf een leek hoor dus val me niet teveel aan op onjuistheden haha.

EDIT: de keurder had een mooi vochtmetertje waarmee je vocht in de muren kan meten. Zoiets zou je zelf natuurlijk ook kunnen kopen, maar dan moet je ook weer weten hoe ermee om te gaan, welke waarden 'normaal' zijn voor een bepaald type huis en wat afwijkend/mogelijk problematisch is, etc.

[ Voor 5% gewijzigd door Valorian op 09-01-2015 21:46 ]

[technorabilia]

Bedankt voor de info! Vochtmetertje kan ik wel naar vragen en is ook best objectief te gebruiken.

[nokiaan958GB]

Bij een apartement in een VvE komen de kosten van vochtproblemen in de constructie (gevels of dak) voor rekening van de VvE. Maar uiteindelijk moeten de gezamenlijk bewoners de pot van de VvE vullen om eventuele gebreken te herstellen. Indirect betaal je het dus toch zelf.

Een bouwjaar van 2001 is in principe geen aanleiding om een bouwkundige keuring te laten doen. Maar elke bouwer maakt wel eens een (constructie)fout en dat kan net bij jou het geval zijn.
Ook kunnen vorige eigenaren geprutst hebben met installaties waar je last van kunt krijgen.

[sambalbaj]

Pred schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 15:56:
Mijn baas ondertekende een intentieverklaring van een werknemer die de volgende maand zou vertrekken (beiden wisten dat). Risico ligt natuurlijk bij de werknemer.

dat zou een curator zomaar eens aan kunnen merken als faillissementsfraude mocht de werknemer persoonlijk failliet gaan en er blijft een schuld over.

Zo vrijblijvend is die verklaring niet al zal het vaak niet te bewijzen zijn. Maar in dit soort voorbeelden dus best wel aannemelijk.

[ Voor 13% gewijzigd door sambalbaj op 10-01-2015 02:59 ]

[dion_b]

kraades schreef op vrijdag 09 januari 2015 @ 22:20:
Bedankt voor de info! Vochtmetertje kan ik wel naar vragen en is ook best objectief te gebruiken.

Bedenk dat een verkoper verplicht is verborgen gebreken te noemen. Enige wat hij niet hoeft te noemen zijn duidelijk zichtbare. Dat is waar je de bouwkundige keuring voor laat doen: om dat laatste aantoonbaar af te dekken. Als blijkt dat er niet zichtbare gebreken waren die redelijkerwijs bekend hadden moeten zijn bij de verkoper, en hij heeft die niet genoemd, dan kun je - kort door de bocht - rekening die kant op sturen.

Dus ipv te prutsen met een vochtmeter gewoon:
- bouwkundige keuring (voor het zichtbare)
- verkoper/makelaar vragen of er (vocht)problemen zijn (voor het niet-zichtbare)

Daarmee heb je voldaan aan je onderzoeksplicht.

[technorabilia]

Ja, klopt. Ik doe sowieso een bouwkundige keuring waar ik zal aangeven dat men moet letten op eventuele vochtproblemen. Verder heb ik via de makelaar expliciet gevraagd naar vochtproblemen en een reactie gekregen van de verkoper met een aannemelijke verklaring van de tijdens de bezichtiging geconstateerde vermeende vochtproblemen.

[Roenie]

Ik heb eens zitten kijken naar NHG, maar vind vreemde informatie op de site: https://www.nhg.nl/consum...rwaarden-bij-aankoop.html

Volgens deze pagina is de maximale hypotheek, 265k, maar later wordt gesproken over een huis met een maximale waarde van 250k. Dat is toch raar? Het zou toch juist gunstig voor NHG zijn als de koopprijs bijvoorbeeld 300k is met een hypotheek van bijvoorbeeld 250k?

[Ray]

Roenie schreef op zaterdag 10 januari 2015 @ 10:44:
Ik heb eens zitten kijken naar NHG, maar vind vreemde informatie op de site: https://www.nhg.nl/consum...rwaarden-bij-aankoop.html

Volgens deze pagina is de maximale hypotheek, 265k, maar later wordt gesproken over een huis met een maximale waarde van 250k. Dat is toch raar? Het zou toch juist gunstig voor NHG zijn als de koopprijs bijvoorbeeld 300k is met een hypotheek van bijvoorbeeld 250k?

Dat is echter niet de basis doelstelling van NHG dus daarom zit die harde grens gebaseerd op waarde vd woning er in. Je kan natuurlijk wel een dag later deze woning herfinancieren met een extra pot verf en alsnog NHG krijgen als je dat graag wilt. Het gaat je dan echter voornamelijk om het rente voordeel en niet meer om de bescherming bij een verliesverkoop lijkt me. Want in jou voorbeeld zit er dus al een 'buffer' van 50k in de constructie waardoor NHG mogelijk nooit zal hoeven uitkeren bij een gedwongen verkoop.

https://www.nhg.nl/over-n.../missie-en-strategie.html

[ Voor 10% gewijzigd door Ray op 10-01-2015 10:59 ]

[Tjoekie]

dion_b schreef op zaterdag 10 januari 2015 @ 09:54:
[...]
Als blijkt dat er niet zichtbare gebreken waren die redelijkerwijs bekend hadden moeten zijn bij de verkoper, en hij heeft die niet genoemd, dan kun je - kort door de bocht - rekening die kant op sturen.

Het stukje "die redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn" klopt niet helemaal in deze. Immers, als een potentiële koper een gebrek niet kan zien tijdens bijvoorbeeld een bezichtiging, hoe kan een verkoper deze dan wel zien zonder uitgebreid onderzoek?

Verkopers hebben geen onderzoeksplicht en alleen een meldingsplicht van de niet zichtbare gebreken waarvan ze zelf op de hoogte zijn. Komt er dus een verborgen gebrek aan het licht waar de verkoper ook niets vanaf wist dan kun je de rekening dus niet zonder meer bij de verkoper neerleggen.

[T-MOB]

Tjoekie schreef op zaterdag 10 januari 2015 @ 11:06:
[...]
Het stukje "die redelijkerwijs bekend hadden kunnen zijn" klopt niet helemaal in deze. Immers, als een potentiële koper een gebrek niet kan zien tijdens bijvoorbeeld een bezichtiging, hoe kan een verkoper deze dan wel zien zonder uitgebreid onderzoek?

Een verkoper woont doorgaans in het huis. Als er bij oostenwind en meer dan 10mm regen per uur water de keuken inkomt, dan is dat iets dat je weet als bewoner van het huis. Maar ook aangebrachte veranderingen weet je als eigenaar, als je een stookoliet buiten gebruik hebt gesteld weet je als het goed is wel of dat netjes is gebeurd,etc.

[DaWaN]

Ik heb besloten dat ik een huis wil kopen, ik liep al een jaar met dit idee en nu krijgt het handen en voeten. Voordeel is dat ik nog bij mijn ouders woon, ik hoef daar niet weg dus het is geen absolute must om direct een woning te hebben (luxe positie bij onderhandelingen).
Ik wil eigenlijk wat eigen klusruimte en ruimte om mijn tweede auto kwijt te kunnen thuis. Dat in combinatie met mijn salaris is een enigszins lastig eisenpakket, maar aangezien ik flexibel ben qua locatie moet het mogelijk zijn iets te vinden voor zo'n 225k rond Utrecht.

Ben eerder deze week bij een huis bij ons in het dorp (Benschop) wezen kijken. Huis is uit de jaren 70 en in de afgelopen 10 jaar flink verbouwd. Redelijk ruime garage op eigen grond en ook een ruime oprit met ruimte voor een carport voor 1 á 2 auto's. Volledig betegelde achtertuin op het zuiden. Voortuin ook netjes. Keuken en badkamer zijn zeer recent en fraai. Op de benedenverdieping is een nieuwe vloer gestort met vloerverwarming waardoor de vloer een goede 5 cm hoger ligt. Totaal aantal slaapkamers is 4, waarvan 2 krappe kamers op de 2e verdieping. Staat van onderhoud lijkt voor zover ik kan beoordelen goed, het schilderwerk buiten is zeer recent en ook binnen is het het schilderwerk goed.

Voordelen:
-Zo goed als af, geen reden om keuken / douche te verbouwen
-Vloeren en schilderwerk binnen netjes
-Genoeg ruimte (zowel leefruimte als garage ruimte en oprit ruimte)
Nadelen:
-Bouwjaar 1974
-De wat hoge vloer
-Geen verdere uitbreidingen woning mogelijk (extra klusruimte / bedrijfsruimte / appartement)
-De plaats (17km van mijn werk, eigenlijk zou ik wat dichterbij Utrecht willen wonen)

Funda link:
http://www.funda.nl/koop/...5871-prins-clausstraat-5/

Vandaag ook nog bij een ander huis wezen kijken.
Dit huis voldeed ook aan alle eisen en bood wat meer mogelijkheden dan bovenstaande woning. Meer woonoppervlakte en de begane grond kan voor andere doeleinden ingericht worden. Zonder begane grond nog steeds de beschikking over 3 slaapkamers.
Staat van het huis was echter wat minder, schilderwerk binnen is een vereiste en ook de keuken was minder. Schilderwerk buiten was echter minder dan een jaar oud, dus in prima staat. Het huis is echter nog steeds direct bewoonbaar, ik kan leven met de 18 jaar oude inrichting as-is. Bouwjaar is 1997 dus een stuk recenter

Voordelen:
Bouwjaar 1997 (isolatie, dubbelglas, onderhoud)
Meer oppervlakte en mogelijkheid tot bedrijf / klusruimte / appartement op begane grond
Gunstigere ligging t.o.v. Utrecht

Nadelen:
Schilderwerk binnen essentieel
Keuken zal een keer moeten verhuizen naar 1e verdieping
Badkamer zou ook een keer vernieuwd mogen worden, maar met de huidige badkamer kan ik leven
Geen tuin (alhoewel mij dit niets uitmaakt)

Funda link:
http://www.funda.nl/koop/...533215-thorbeckepark-211/

Volgende week ga ik ook nog bij een ander huis kijken, maar dit huis is qua oppervlakte een stuk kleiner, vraagprijs is ook iets lager. Geen idee of dat huis mij gaat bekoren, maar we zullen zien.

Dan zal ik toch een keuze moeten maken en het liefst zou ik voor mijn vakantie (23 januari vertrek ik) een bod willen uitbrengen. Mijn voorkeur ligt op dit moment bij het wat minder nette huis omdat het wat meer mogelijkheden biedt voor de toekomst. Schilderwerk wat binnen gedaan moet worden zie ik wel zitten.

Mijn eerste probleem zou zijn wat ik precies moet bieden, wordt ik serieus genomen wanneer ik 20k onder de vraagprijs ga bieden? Ik heb ook geen aankoopmakelaar in de hand genomen tot nu. Kan iemand hier iets zinnigs over zeggen?

Wat betreft financiering ben ik niet zo bang, ik heb een goede adviseur gevonden via independer en volgens diverse online berekeningen moet een huis van 225k te financieren zijn met mijn geld/salaris. Ik zal volgende week een introductiegesprek maken met de financieel adviseur zodat ik zeker ben van de financiën.

Als iemand tips of opmerkingen heeft, ik doe dit immers voor de eerste keer, dan hoor ik het graag

[naitsoezn]

DaWaN schreef op zaterdag 10 januari 2015 @ 16:41:
het is geen absolute must om direct een woning te hebben (luxe positie bij onderhandelingen).

het liefst zou ik voor mijn vakantie (23 januari vertrek ik) een bod willen uitbrengen.

Luxe? Welke luxe? Oftwel: Laat je niet gek maken en neem gewoon je tijd om de juiste woning te vinden

Nadelen:
-Bouwjaar 1974

Voordelen:
Bouwjaar 1997

Wat is precies het voordeel van een woning uit '97 versus een woning uit '74?

wordt ik serieus genomen wanneer ik 20k onder de vraagprijs ga bieden?

Dat hangt vooral van verkoper af. Oftewel: Bied gewoon (eventueel iets onder) wat jij realistisch vindt, en kijk waar het schip strandt.

Ik heb ook geen aankoopmakelaar in de hand genomen tot nu. Kan iemand hier iets zinnigs over zeggen?

Daar verschillen de meningen nogal over, maar als ik zo kijk naar je eisen, wensen en inspanningen zou ik zeggen dat je het wel zonder afkunt. Met een aankoopmakelaar koop je vooral gemak. Als jij je absoluut niet zeker voelt in de onderhandelingen moet je absoluut een makelaar inschakelen, maar anders zou ik het niet doen. Maar misschien dat anderen daar anders over denken .

[Pred]

DaWaN schreef op zaterdag 10 januari 2015 @ 16:41:
Mijn eerste probleem zou zijn wat ik precies moet bieden, wordt ik serieus genomen wanneer ik 20k onder de vraagprijs ga bieden? Ik heb ook geen aankoopmakelaar in de hand genomen tot nu. Kan iemand hier iets zinnigs over zeggen?

Wij hebben ons eerste bod erg laag gedaan. Werd afgewezen, daarna iets hoger geboden en daar is wel op in gegaan. We weten nu iig dat we echt op minimumprijs van de verkopers zijn gestart.

[DaWaN]

naitsoezn schreef op zaterdag 10 januari 2015 @ 17:10:
Luxe? Welke luxe? Oftwel: Laat je niet gek maken en neem gewoon je tijd om de juiste woning te vinden

Ik laat mij ook niet gek maken, maar beide woningen staan voor scherpe vraagprijs aangeboden. Een aantal maanden terug ook een scherp geprijsd huis verkocht zien worden binnen een aantal weken, dus als ik geen reden heb om niet te bieden dan wil ik dat gewoon doen.

Wat is precies het voordeel van een woning uit '97 versus een woning uit '74?

Overal dubbel glas, ik kan energielabel A op het huis krijgen. Mechanische ventilatie, het dak is 20 jaar jonger. Alles waar ik nu niet aan denk is 20 jaar jonger.

Dat hangt vooral van verkoper af. Oftewel: Bied gewoon (eventueel iets onder) wat jij realistisch vindt, en kijk waar het schip strandt.

Ik moet mij nog even verdiepen in kosten koper e.d.
Dat zal wel volgen bij de adviseur volgende week. Ik zal mij ook verdiepen in de mogelijke valkuilen en het huis van mijn voorkeur dan nog een keer bezoeken. Ik denk dat ik dan voldoende geïnformeerd ben om zeker een bod uit te bregen.

Pred schreef op zaterdag 10 januari 2015 @ 17:13:
[...]
Wij hebben ons eerste bod erg laag gedaan. Werd afgewezen, daarna iets hoger geboden en daar is wel op in gegaan. We weten nu iig dat we echt op minimumprijs van de verkopers zijn gestart.

Zou je hier eens concrete getallen aan kunnen verbinden ? Werd het huis ook tegen een scherpe prijs aangeboden ?

Bedankt voor de reacties! Hier ben ik erg mee geholpen

[JvS]

Het lijkt me nogal evident dat een huis uit de jaren 70 behoorlijk gehoriger, kouder etc is dan een modern huis. De kwaliteit van het huis is iig minder. Je kan wel de stijl van de jaren 70 beter vinden.

[naitsoezn]

DaWaN schreef op zaterdag 10 januari 2015 @ 17:22:
[...]

Ik laat mij ook niet gek maken, maar beide woningen staan voor scherpe vraagprijs aangeboden. Een aantal maanden terug ook een scherp geprijsd huis verkocht zien worden binnen een aantal weken, dus als ik geen reden heb om niet te bieden dan wil ik dat gewoon doen.

Prima, maar leg jezelf dan geen deadline "voor de vakantie" op

Overal dubbel glas, ik kan energielabel A op het huis krijgen. Mechanische ventilatie, het dak is 20 jaar jonger.

Ja, dit zijn "algemene" dingen. Het gaat nu toch over 2 specifieke huizen? Ik durf te wedden dat er voldoende huizen uit '74 zijn met dubbel glas, mechanische ventilatie (ik zou het liever zonder doen, maar á la), vernieuwd dak, etc. Oftwel: Kijk eens naar de details van de huizen die je op het oog hebt ipv te vervallen in generalisaties . Als je dat doet kan een bouwjaar niet snel meer een reden zijn om een voorkeur te hebben, maar dan zou de voorkeur gebasseerd zijn op het mogelijke kluspotentieel

Ik moet mij nog even verdiepen in kosten koper e.d.

Je reageert met deze opmerking op mijn opmerking over je mogelijke bod, maar ik zie het verband niet tussen een bod en de k.k. Die k.k. hangen in gedeeltelijk af van jouw vindingrijkheid als koper en gedeeltelijk van de overheid. In geen enkele mate heeft de verkoper hier iets mee te maken

Edit:

JvS schreef op zaterdag 10 januari 2015 @ 17:23:
Het lijkt me nogal evident dat een huis uit de jaren 70 behoorlijk gehoriger, kouder etc is dan een modern huis. De kwaliteit van het huis is iig minder. Je kan wel de stijl van de jaren 70 beter vinden.

Moah, ik weet zeker dat ik nu in een oud huis woon, wat minder gehorig is, minder oud, en moderner dan een jaren 90 huis is. Natuurlijk zie je zulke eigenschappen wel vaak, maar als je nu al 2 woningen op het oog hebt, vind ik het vreemd dat je de leeftijd an sich als voor- of nadeel meeneemt. Je kunt dan op z'n minst kijken of die eigenschappen voor die specifieke woningen ook opgaan. Oftwel: In sommige gevallen zou het kunnen kloppen, maar in specifieke gevallen hoor ik liever specifieke argumenten

[ Voor 22% gewijzigd door naitsoezn op 10-01-2015 17:34 ]

[chrisborst]

DaWaN schreef op zaterdag 10 januari 2015 @ 17:22:

Ik moet mij nog even verdiepen in kosten koper e.d.
Dat zal wel volgen bij de adviseur volgende week. Ik zal mij ook verdiepen in de mogelijke valkuilen en het huis van mijn voorkeur dan nog een keer bezoeken. Ik denk dat ik dan voldoende geïnformeerd ben om zeker een bod uit te bregen.

Globaal zijn je Kosten koper k.k het volgende:
Overdrachtsbelasting a 2%
Notariskosten (koopakte en hypotheekactie) rond de 1100 euro (zitten enorme verschillen dus lekker rondkijken)
Taxatierapport, rond de 300 euro.
Eventueel bouwkundige keuring, rond de 300 euro
Als je een finacieel adviseur hebt, rond de 3000 euro.
Zonder adviseur rond de 1000 euro (bij de rabo bijvoorbeeld)

Dit zijn globaal de kosten. Gemiddeld zit je rond de 6% van de koopprijs. Ik zelf zat rond de 5%, maar ik kreeg een lagere rente, anders was het 4% geweest.

[Pred]

DaWaN schreef op zaterdag 10 januari 2015 @ 17:22:
[...]
Zou je hier eens concrete getallen aan kunnen verbinden ? Werd het huis ook tegen een scherpe prijs aangeboden ?

Zie PM vanwege gevoelige info.

Altijd rustig blijven, je niet gek laten maken. Mocht het tot onderhandeling komen, altijd zeggen dat je het thuis gaat bespreken en er dan op terug komt. De makelaar wil altijd snel en zo gauw mogelijk tot overeenkomst komen, maar het is niet niks: een huis kopen, en dat mag je ook gerust zeggen.

[technorabilia]

dion_b schreef op vrijdag 17 oktober 2014 @ 22:12:
[...]

Vraagprijs 189.5k, openingsbod 160k.

'Laatste bod' van verkoper was 176.5k, de mijne 171.5k

M'n streefbedrag was trouwens 170k, m'n max 175k, dus niet perfect, maar meer dan goed genoeg.

Over het openingsbod.
Ik heb nu een appartement op het oog vraagprijs 173k waar nog best e.e.a. aan moet gebeuren nieuwe keuken, badkamer, behangen/verven en wat algemeen onderhoud.
Is het in de huidige markt gangbaar om 10% onder de vraagprijs te openen?

[Pred]

kraades schreef op zondag 11 januari 2015 @ 11:05:
[...]


Over het openingsbod.
Ik heb nu een appartement op het oog vraagprijs 173k waar nog best e.e.a. aan moet gebeuren nieuwe keuken, badkamer, behangen/verven en wat algemeen onderhoud.
Is het in de huidige markt gangbaar om 10% onder de vraagprijs te openen?

Hangt volledig van het huis af. Hoe lang staat het te koop? Ik vind 10% echt het minimum om eronder te gaan zitten. Ik zelf ben 15% eronder gestart.

[JvS]

kraades schreef op zondag 11 januari 2015 @ 11:05:
[...]


Over het openingsbod.
Ik heb nu een appartement op het oog vraagprijs 173k waar nog best e.e.a. aan moet gebeuren nieuwe keuken, badkamer, behangen/verven en wat algemeen onderhoud.
Is het in de huidige markt gangbaar om 10% onder de vraagprijs te openen?

Dat hangt toch helemaal af van hoe realistisch die 173K is? Als het huis 30k aan opknappen nodig heeft en het dan iets van een waarde van 210 heeft, dan is de vraagprijs niet echt gek.

Er is helemaal niets "gangbaar". Ikzelf ben niet zo van het onderbieden geweest en heb gewoon altijd mijn prijs genoemd en die werd dan wel of niet geaccepteerd.

[technorabilia]

Dat is waar.
Er staan meerdere appartementen te koop in hetzelfde gebouw allemaal in die prijsrange.
Qua interieur het minste en qua ligging wel in orde qua zon en bovenverdieping.
Woz ongeveer 8-10k minder.

Alles staat "6+ maanden" te koop op Funda.
Ik denk zelf al langer dan >>1 jaar. Er zit nu een huurder in.
Kun je dit nog nakijken hoelang het precies te koop staat?

[ Voor 33% gewijzigd door technorabilia op 11-01-2015 11:38 ]

[JvS]

Als die andere appartementen geen nieuwe keuken enzo nodig hebben en voor dezelfde prijs te koop staan, zou ik het niet eens met dit appartement proberen.

Tenzij zon en bovenverdieping zo anders zijn, dat de appartementen eigenlijk niet vergelijkbaar zijn.

[dion_b]

Pred schreef op zondag 11 januari 2015 @ 11:20:
[...]


Hangt volledig van het huis af. Hoe lang staat het te koop? Ik vind 10% echt het minimum om eronder te gaan zitten. Ik zelf ben 15% eronder gestart.

Hangt zoals je zelf zegt af van huis, die getallen die je noemt zijn allerminst harde regels. Als het aantrekkelijk en scherp geprijsd is, net op de markt en in populaire deel van A'dam, Utrecht of Nijmegen, is überhaupt onder vraagprijs gaan zitten vrij kansloos. Als het daarentegen in Oost-Groningen al jaren te koop staat voor een hoge prijs en in discutabele staat zou ik nog veel lager gaan zitten (als ik al zou bieden, wat dus reden is dat het al jaren te koop staat ).

JvS schreef op zondag 11 januari 2015 @ 11:44:
Als die andere appartementen geen nieuwe keuken enzo nodig hebben en voor dezelfde prijs te koop staan, zou ik het niet eens met dit appartement proberen.

Tenzij zon en bovenverdieping zo anders zijn, dat de appartementen eigenlijk niet vergelijkbaar zijn.

Bovenste verdieping is vaak significant meer waard alleen al omdat het bovenste verdieping is, dus "meer status" en practischer gezien ook geen bovenburen, beste uitzicht en minste last van bomen enzo. Bij nieuwbouw zie je vaak 30% meer gevraagd worden voor bovenste verdieping tov identieke appartement halverwege het gebouw.

Of je het zelf die meerprijs waard vindt is een tweede, maar het is allerminst gek dat iemand meer ervoor vraagt dan iets eronder cq ondanks mindere interieur evenveel vraagt.

Dat laatste lijkt me trouwens van veel minder belang: het interieur ga je toch onder handen nemen, waar je in het gebouw zit blijft - en zal ook factor zijn bij eigen verkoop.


Dat gezegd, hoeft niet zo te lopen. Wij hebben een 'maisonette' op onderste twee verdiepingen gekocht. Normaliter zie je dat dat ook duurder is dan middenin (want buitenruimte, geen trap, en vaak aanzienlijk lagere servicekosten aangezien je niet meebetaalt voor liften/schoonmaken galerijen), maar wij hebben 6 kamers voor minder gekocht dan een 5-kamer appartement vijf verdiepingen erboven. Die staat nog te koop overigens

[Osxy]

kraades schreef op zondag 11 januari 2015 @ 11:34:
Dat is waar.
Er staan meerdere appartementen te koop in hetzelfde gebouw allemaal in die prijsrange.
Qua interieur het minste en qua ligging wel in orde qua zon en bovenverdieping.
Woz ongeveer 8-10k minder.

Alles staat "6+ maanden" te koop op Funda.
Ik denk zelf al langer dan >>1 jaar. Er zit nu een huurder in.
Kun je dit nog nakijken hoelang het precies te koop staat?

Via huizenzoeker.nl is het vaak te zien inclusief de historie van prijs etc.

[technorabilia]

Goeie tip! 3 jaar te koop. Destijds aangeboden voor €195k.
Bedankt voor de input iedereen.

[ph4ge]

dion_b schreef op zondag 11 januari 2015 @ 12:01:
Hangt zoals je zelf zegt af van huis, die getallen die je noemt zijn allerminst harde regels. Als het aantrekkelijk en scherp geprijsd is, net op de markt en in populaire deel van A'dam, Utrecht of Nijmegen, is überhaupt onder vraagprijs gaan zitten vrij kansloos. Als het daarentegen in Oost-Groningen al jaren te koop staat voor een hoge prijs en in discutabele staat zou ik nog veel lager gaan zitten (als ik al zou bieden, wat dus reden is dat het al jaren te koop staat ).

Een vraagprijs is geen objectieve onafhankelijk bepaalde prijs, er zit geen wetenschappelijk bewijs achter. Het is een uit de duim gezogen bedrag van de verkoper. De ene verkoper gaat hoog in de boom zitten, de ander laag, dat is net wat zijn omstandigheden zijn en wat zijn idee is. Het kan prima dat een verkoper in een heel populaire buurt ver boven de prijs gaat zitten en er dus heel veel af onderhandeld moet worden of dat iemand in Oost-Groningen zijn huis heel scherp prijst en er geen cent vanaf hoeft/kan.

Bieden boven de vraagprijs is wel uitzonderlijk, maar ook weer van alle tijden en alle gebieden. Dit kan gebeuren als een huis heel scherp geprijsd is (verkooptactiek), bij een veiling, bij een "bieden vanaf"tactiek, als het een uniek object is waar moeilijk een redelijke schatting van de waarde is te maken etc. Tegenwoordig komt het vaker voor omdat kopers geen verbouwingen etc meegefinancierd krijgen, er wordt dan een hogere prijs afgesproken mits de verkopers bijv. een nieuwe keuken plaatsen voor verkoop want dan kan het wel gefinancierd worden.

Kortom, het advies om altijd X% lager te bieden en minimaal X% onder de vraagprijs uit te komen is veel te kort door de bocht, maar je moet je ook heel goed afvragen waarom je een bod zou doen van dichtbij of boven de vraagprijs. Je moet ook zeker niet denken: "het is binnen de ring van Amsterdam dus ik moet meer bieden of het ligt in Oost Groningen dus ik moet er ruim onder duiken." De eerste stap is altijd proberen om zelf een redelijke schatting van de waarde van het huis te maken zonder dat de vraagprijs daarbij een rol speelt. Voor veel huizen is dat niet ingewikkeld, maar je kan er altijd een expert bijhalen (die ook weer geld kost). Dan merk je vanzelf wat een redelijke transactieprijs voor een huis zou zijn en kan je bepalen wat je onderhandelingstactiek wordt.

[Osxy]

kraades schreef op zondag 11 januari 2015 @ 12:29:
Goeie tip! 3 jaar te koop. Destijds aangeboden voor €195k.
Bedankt voor de input iedereen.

Houd er rekening mee dat zolang te koop staan zowel positief als negatief kan zijn. Kan ook betekenen dat de verkopende partij 0 haast heeft en de hoofdprijs wilt hebben.

[Pred]

Osxy schreef op zondag 11 januari 2015 @ 12:16:
[...]

Via huizenzoeker.nl is het vaak te zien inclusief de historie van prijs etc.

Ik kom ook vaak op www.miljoenhuizen.nl . Staat veel informatie op en ook historie van de prijs idd. Maar goed, als je serieus met een huis bent, dan Google je natuurlijk even en kom je automatisch op dit soort sites.

[finsdefis]

kraades schreef op zondag 11 januari 2015 @ 11:34:
Dat is waar.
Er zit nu een huurder in.

Misschien zie ik iets over het hoofd, maar heeft dit geen enorme invloed op de prijs? Lijkt me dat je hier minstens duidelijke afspraken over moet maken, toch?

[technorabilia]

finsdefis schreef op zondag 11 januari 2015 @ 14:53:
[...]


Misschien zie ik iets over het hoofd, maar heeft dit geen enorme invloed op de prijs? Lijkt me dat je hier minstens duidelijke afspraken over moet maken, toch?

De huurder heeft nu een huurcontract dat op korte termijn afloopt maar wel later dan dat wij het huis willen betrekken. Dus de verkoper moet met de huurder overleggen dat deze afstand doet van het contract. De huurder lijkt wel mee te willen werken maar dat moeten we nog afwachten.

Je bedoelt dat als er een huurder in zit de prijs lager zou zijn? Het huis ziet er nu ook niet uit hoor. Mega veel troep in het huis. Zou zelf wel wanhopig moeten zijn voordat ik zou verhuren...

[Osxy]

Inmiddels zitten wij in de laatste fase en is het daarna wachten tot de overdracht.

Afgelopen week de laatste (als het goed is) aanvullende stukken ingediend.
Je komt wel aparte dingen tegen, werkgever die gewoon niet lezen en tot 2 maal toe de werkgeversverklaring niet juist invullen. Loonstroken zonder rekeningnr. dus toon maar aan dat het gestort is.
Allemaal simpel op te lossen maar kost wel weer tijd.

Rest is al allemaal geregeld, ORV is al akkoord.

En na het finale akkoord is het dus rustig afwachten tot 16 maart, de overdracht.

[ATS]

finsdefis schreef op zondag 11 januari 2015 @ 14:53:
[...]


Misschien zie ik iets over het hoofd, maar heeft dit geen enorme invloed op de prijs? Lijkt me dat je hier minstens duidelijke afspraken over moet maken, toch?

Dan zie je zeker iets over het hoofd. Het is niet voor niets dat hypotheekverstrekkers niet graag meewerken met het laten verhuren van je woning, en je altijd toestemming laten vallen. Huurders genieten in Nederland een enorme bescherming: je krijgt ze er niet zomaar uit.

Er is eigenlijk maar één uitzondering: huur onder de leegstandwet. Als dit dat niet is, dan bestaat tijdelijke verhuur niet, of er nu een einddatum in het contract staat of niet. Deze is gewoon waardeloos.

En ja: dat heeft dus impact op de waarde en dus op de koopprijs.

[technorabilia]

Het betreft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Dat moet toch wel iets waard zijn?
En ik kan toch in de koopovereenkomst laten opnemen dat het huis vrij van verhuur moet zijn.
Zie ook https://forum.www.radartv.nl/viewtopic.php?f=90&t=128419.

[Hielko]

kraades schreef op zondag 11 januari 2015 @ 18:49:
Het betreft een huurovereenkomst voor bepaalde tijd. Dat moet toch wel iets waard zijn?

Nee, zie: https://www.jurofoon.nl/h...st-voor-bepaalde-tijd.asp

En ik kan toch in de koopovereenkomst laten opnemen dat het huis vrij van verhuur moet zijn.
Zie ook https://forum.www.radartv.nl/viewtopic.php?f=90&t=128419.

Ja, maar zorg wel dat je precies weet wat je doet en je zou mijn inziens gek zijn om de hoofdprijs te bieden gezien de onzekerheid en risico's die er zijn dat de koop uiteindelijk niet doorgaat omdat de huurders er toch niet uit gaan. Op basis van wat je tot nu toe in dit topic hebt gepost heb ik nog niet direct het idee dat je weet waar je aan begint.

[finsdefis]

ATS schreef op zondag 11 januari 2015 @ 17:22:
[...]

Dan zie je zeker iets over het hoofd. Het is niet voor niets dat hypotheekverstrekkers niet graag meewerken met het laten verhuren van je woning, en je altijd toestemming laten vallen. Huurders genieten in Nederland een enorme bescherming: je krijgt ze er niet zomaar uit.

Er is eigenlijk maar één uitzondering: huur onder de leegstandwet. Als dit dat niet is, dan bestaat tijdelijke verhuur niet, of er nu een einddatum in het contract staat of niet. Deze is gewoon waardeloos.

En ja: dat heeft dus impact op de waarde en dus op de koopprijs.

Ik impliceerde ook dat het een flinke impact zou hebben tenzij ik iets over het hoofd zag denk aan eerdere afspraken met huurder o.i.d.

Ik zou in ieder geval een schriftelijke opzegging willen zien van de huurders per een bepaalde datum. En zelfs al is het bevestigd dat ze eruit gaan, dan nog zou het m.i. invloed kunnen hebben op de prijs i.v.m. de hierboven ook genoemde onzekerheid. Eventueel hangt de onderhoudsstaat ook samen met het feit dat er lang verhuurd is.

[ Voor 18% gewijzigd door finsdefis op 11-01-2015 19:04 ]

[technorabilia]

Bedankt, ik ga er nog eens over nadenken.

Zeker het volgende is echt een heel aparte regeling mijns inziens:
(uit je link https://www.jurofoon.nl/h...st-voor-bepaalde-tijd.asp)

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet automatisch als de periode verstreken is waarvoor de huurovereenkomst is aangegaan. De huurder geniet namelijk huurbescherming. Indien de verhuurder de huurovereenkomst voor bepaalde tijd wil beëindigen, dan dient hij deze op te zeggen.

Indien de huurder niet akkoord gaat met opzegging, dan blijft de huurovereenkomst in stand. Slechts met toestemming van de rechter kan de huurovereenkomst dan ontbonden worden. Een rechter zal doorgaans tot ontbinding overgaan indien er sprake is van een wettelijke opzeggingsgrond.

[ATS]

Wen er maar aan: huurbescherming is sterk in Nederland. Er zijn maar weinig gronden op basis waarvan een verhuurder de huurder de huur kan opzeggen, en verkoop van het pand is er daar geen van. Dat mag je vaag of onredelijk of wat dan ook vinden, maar dat doet er niet toe. Zo werkt het, dus daar heb je mee te dealen. Een einddatum in een huurcontract betekent dus in feite meestal niets.

[Roenie]

Met een leuk huis op het oog ben ik aan het kijken naar een goede hypotheek. Uiteraard ga ik bij een adviseur langs, maar ik vroeg me af wie hier ervaring heeft met een hypotheek als je flexwerker bent? Op internet vind je daar niet veel over. Triodos wil mijn salaris van de laatste drie jaren uitgaan. Maar welke nog meer?

[ Voor 14% gewijzigd door Roenie op 12-01-2015 00:31 ]

[technorabilia]

ATS schreef op zondag 11 januari 2015 @ 23:14:
Wen er maar aan: huurbescherming is sterk in Nederland. Er zijn maar weinig gronden op basis waarvan een verhuurder de huurder de huur kan opzeggen, en verkoop van het pand is er daar geen van. Dat mag je vaag of onredelijk of wat dan ook vinden, maar dat doet er niet toe. Zo werkt het, dus daar heb je mee te dealen. Een einddatum in een huurcontract betekent dus in feite meestal niets.

Maar als de verhuurder laten we zeggen 2 maanden van tevoren tekent voor het afzien van zijn huurcontract voor bepaalde tijd en akkoord gaat met de opzegging door de verhuurder/verkoper dan lijkt het mij wel in orde?

Edit: typo; moest huurder zijn i.p.v. verhuurder.

[ Voor 4% gewijzigd door technorabilia op 12-01-2015 11:05 ]

[Osxy]

Roenie schreef op zondag 11 januari 2015 @ 23:31:
Met een leuk huis op het oog ben ik aan het kijken naar een goede hypotheek. Uiteraard ga ik bij een adviseur langs, maar ik vroeg me af wie hier ervaring heeft met een hypotheek als je flexwerker bent? Op internet vind je daar niet veel over. Triodos wil mijn salaris van de laatste drie jaren uitgaan. Maar welke nog meer?

Volgens mij zal je door de banken als ZZP'er worden gezien en dan is het standaard dat ze je laatste 3 "boekjaren" gebruiken.

[ATS]

kraades schreef op maandag 12 januari 2015 @ 08:05:
[...]


Maar als de verhuurder laten we zeggen 2 maanden van tevoren tekent voor het afzien van zijn huurcontract voor bepaalde tijd en akkoord gaat met de opzegging door de verhuurder/verkoper dan lijkt het mij wel in orde?

Nee. De huurder moet opzeggen. Wellicht bedoelde je dat ook?

Laat ik het zo zeggen: ik zou geen huis kopen waar momenteel een huurder in zit en waarbij ik niet zwart op wit heb dat de huurder per xxx heeft opgezegd en er geen achterblijvende of nieuwe huurders zijn. En zelfs dan zou ik enige huiver hebben (wat als de huurder weigert te vertrekken?)

[Pred]

ATS schreef op maandag 12 januari 2015 @ 08:09:
[...]

Nee. De huurder moet opzeggen. Wellicht bedoelde je dat ook?

Laat ik het zo zeggen: ik zou geen huis kopen waar momenteel een huurder in zit en waarbij ik niet zwart op wit heb dat de huurder per xxx heeft opgezegd en er geen achterblijvende of nieuwe huurders zijn. En zelfs dan zou ik enige huiver hebben (wat als de huurder weigert te vertrekken?)

Is een ontbindende voorwaarde als "Levering ontruimd, vrij van huur en andere gebruiksrechten en aanspraken wegens huurbescherming" niet voldoende?

[Kju]

Ook al neemt de verkoper geen voorbehoud in het kader van beëindiging van de huurovereenkomst op lijkt het mij niet wenselijk dat de koop straks niet doorgaat en jij al verhuisklaar zit te wachten, je al kosten hebt gemaakt voor hypotheekadvies, taxatie, bouwkundige keuring, notaris etc. In het geval de verkoper geen voorbehoud heeft gemaakt is het natuurlijk een kwestie van nakoming vorderen en, indien niet voldaan aan de termijn, een boete van 10% verbeuren. Of je die 10% ook gemakkelijk kan innnen om je schade te dekken is maar de vraag...

[Ray]

Als aanvulling op Kju kan je voor die 10% een bankgarantie eisen van verkoper. Meestal is het de koper die in ieder geval deze moet stellen maar in specifieke situaties zoals deze kan je het ook van verkoper verlangen.

Echter als er een taxatie komt waarin staat dat er een huurder is waarvan niet zeker weet dat hij er echt uitgaat is de kans zeer klein dat een bank de financiering goed gaat keuren!

[ATS]

En dat laatste vind ik dan weer een heel strakke tip. Daaraan zie je denk ik het verschil tussen een amateur-lurker hier en een professionele adviseur

Overigens heb ik als verkoper meegemaakt dat de koper gewoon niet voldeed aan de contractuele afspraak om een bankgarantie te stellen of waarborgsom te storten. En dan kan je dus nog steeds helemaal niets, behalve de overeenkomst ontbinden. Daar zit je ook niet echt op te wachten.

[Roenie]

Osxy schreef op maandag 12 januari 2015 @ 08:07:
[...]


Volgens mij zal je door de banken als ZZP'er worden gezien en dan is het standaard dat ze je laatste 3 "boekjaren" gebruiken.

Is op zich ook niet erg. Het inkomen is ruim genoeg voor wat ik wil lenen. Het enige is dat enkele banken dat maar doen. MoneYou doet daar bijvoorbeeld niet aan. Nu is dat natuurlijk een budgethypotheek, maar toch. Kennelijk staan banken niet te springen je in dit soort gevallen geld te lenen, terwijl steeds meer mensen een flexibele arbeidsverhouding hebben tegenwoordig.

[naitsoezn]

Ik wil absoluut de gevaren van huurders niet bagatelliseren hoor, maar tegenwoordig met woningen die >2 jaar te koop staan is het toch helemaal niet ongebruikelijk dat er (al dan niet legaal volgens de leegstandswet) huurders in zitten? Gewoon vragen naar het verhaal van die huurders, dan kun je zelf wel inschatten of het een probleem gaat worden of niet, lijkt me (de standaard tips van Kju / Ray sowieso in acht nemend).

In ons geval zat er ook een huurder in, die mensen hadden hun eigen huis verkocht, hadden daarna een ander huis gekocht waar flink wat aan verbouwd moest worden en hadden voor een periode van ~ 6/8 maanden een woning nodig. Dat was allemaal natuurlijk niet ons pakkie an (hadden wij ook verder nul mee te maken) maar bepaalde slechts in grote mate te overdrachtsdatum. Uiteraard is alles getaxeerd alsof er geen huurders in zaten, waren de huurders er netjes op tijd uit en was alles keurig in orde achter gelaten.

[Archiebald]

Bericht gekregen van de makelaar dat de verkopers aan het bieden zijn op een nieuwe woning en de uitkomst daarvan is bepalend of zij concessies doen op hun bodemprijs.

Daarop gereageerd met de vraag wanneer de makelaar verwacht dat de verkopers er meer over kunnen zeggen. Gelijk aangegeven dat we er best op willen wachten, maar dat we niet te lang willen wachten.

In de tussentijd hebben wij ook niet stilgezeten en twee andere huizen gevonden die er in eerste instantie goed uit zien. Wanneer de verkopers van het eerste huis niet binnen 3 weken reageren, dan gaan we bij die huizen eens een kijkje nemen.

[EddoH]

Ik zou nu al bij die andere huizen gaan kijken. Hoe meer vergelijkingsmateriaal hoe beter, en kun je tijdens het bieden op dit huis ook met recht zeggen dat je ook interesse hebt in andere huizen.

[Kju]

naitsoezn schreef op maandag 12 januari 2015 @ 08:54:
Ik wil absoluut de gevaren van huurders niet bagatelliseren hoor, maar tegenwoordig met woningen die >2 jaar te koop staan is het toch helemaal niet ongebruikelijk dat er (al dan niet legaal volgens de leegstandswet) huurders in zitten? Gewoon vragen naar het verhaal van die huurders, dan kun je zelf wel inschatten of het een probleem gaat worden of niet, lijkt me (de standaard tips van Kju / Ray sowieso in acht nemend).

In ons geval zat er ook een huurder in, die mensen hadden hun eigen huis verkocht, hadden daarna een ander huis gekocht waar flink wat aan verbouwd moest worden en hadden voor een periode van ~ 6/8 maanden een woning nodig. Dat was allemaal natuurlijk niet ons pakkie an (hadden wij ook verder nul mee te maken) maar bepaalde slechts in grote mate te overdrachtsdatum. Uiteraard is alles getaxeerd alsof er geen huurders in zaten, waren de huurders er netjes op tijd uit en was alles keurig in orde achter gelaten.

Ik heb het over de gevallen waarin er niet in het kader van de Leegstandswet is verhuurd. Er zijn best veel verkopers die, omdat ze niet aan de voorwaarden konden voldoen, zonder toestemming van de bank hebben verhuurd. Die huurders hebben reguliere huurbescherming en kunnen alleen er uit worden gezet als de bank het huurbeding inroept.

[naitsoezn]

Kju schreef op maandag 12 januari 2015 @ 09:08:
[...]

Ik heb het over de gevallen waarin er niet in het kader van de Leegstandswet is verhuurd. Er zijn best veel verkopers die, omdat ze niet aan de voorwaarden konden voldoen, zonder toestemming van de bank hebben verhuurd. Die huurders hebben reguliere huurbescherming en kunnen alleen er uit worden gezet als de bank het huurbeding inroept.

Ja, dat snap ik, maar ook in veel van die gevallen zal de soep niet zo heet gegeten worden bedoel ik. Uiteraard is het iets om eventueel rekening mee te houden, maar luister gewoon naar het verhaal van de verkopers en maak je eigen inschatting. Niet elke verhuur die niet volgens leegstandswet is, resulteert in een verhuur door mensen die nooit meer weg willen.

[ph4ge]

Verhalen zal de verkopende makelaar vast wel voor je klaar hebben liggen, dat is het probleem niet. Je moet in dit soort gevallen altijd gaan voor harde garanties en zekerheden. Zorg dat je alles zwart op wit hebt en dat je het als ontbindende voorwaarde opneemt (eventueel met een schade vergoeding inclusief, omdat de 10% boete vaak lastig is te verhalen maar je met bijv. 5000 euro vaak wel uit de kosten bent).

[naitsoezn]

Alsof de hele huizenmarktwereld alleen maar bezig is om mensen te naaien

Nou ja, ik geef het op

@hieronder: Dat zeg ik ook, en beaam ik ook. Ik zeg daarbij alleen ook, dat je het per geval apart moet bekijken en je niet gek moet laten maken door doemscenario's op internet.

[ Voor 47% gewijzigd door naitsoezn op 12-01-2015 09:34 ]

[Kju]

lol, je hebt wel gelijk hoor. Zonder vertrouwen en met alleen een achterdochtige instelling zou niemand zaken doen. Maar mocht het niet duidelijk zijn, mijn vorige posts zijn alleen met het oog op "wees op je hoede en zoek het goed uit", vooral als er niet in het kader van de Leegstandswet is verhuurd.

[liquid_ice]

ATS schreef op zondag 11 januari 2015 @ 17:22:
[...]
... Het is niet voor niets dat hypotheekverstrekkers niet graag meewerken met het laten verhuren van je woning, en je altijd toestemming laten vallen. ...

Klopt wat je zegt, maar er zijn ook meerdere banken die het wel toestaan (zolang het gaat om een kamer in het huis waas je zelf ook woont)

Ik dacht dat Hypothrust en MUNT dit toestonden en bij de ING hanger er specifieke financieringsregels aan (max zoveel % van waarde van de woning)

en ze kunnen vragen om een ontruimingsclausule bij executie verkoop oid.

[Rainesh]

Na flink onderhandelen ga ik binnenkort mijn eerste woning kopen.

- Oorspronkelijke vraagprijs: 147.500.........geaccepteerd bod: 127.000
- Taxatie-waarde: 132k, na verbouwing: 185k
- Bouwdepot van 53k wordt dus volledig toegekend.
- Bouwkundig rapport geeft niks nieuws aan. Heb het huis al grondig doorgenomen met diverse aannemers. Huis is in een slechte staat.....moet volledig gerenoveerd worden.

Hypotheekofferte in 2014 al aangevraagd, dus heb nog 104% ipv 103% met een rentepercentage van 2,95%.

Vanavond komt de hypotheekadviseur langs en dan tekenen we de hypotheekofferte. Woensdag tekenen we het voorlopig koopcontract.

Omdat de verkopende partij de overdracht snel plaats wilt laten vinden, houden wij de 1ste week van februari als overdracht aan. Des te beter, want het verbouwen zal ook wel een tijdje duren. Zal het huis "afwerk-klaar" laten verbouwen zodat ik derest zelf doe.

[ Voor 8% gewijzigd door Rainesh op 12-01-2015 09:52 ]

[Ray]

vertrouwen is goed maar garantie is beter.... Kju zal het met me eens zijn dat de taxerend makelaar die garantie ook zal willen omdat hij simpelweg in zijn rapport moet melden dat er een huurder is. En vrijwel geen enkele bank financiert een woning met een huurder erin. Ik heb gevallen bij de hand gehad waarbij er pas finaal akkoord kwam zodra de huurder er ook echt fysiek uit was. Dit was ook een situatie van niet toegestane verhuur door de oude geldverstrekker overigens.

[Ray]

Rainesh schreef op maandag 12 januari 2015 @ 09:51:
Na flink onderhandelen ga ik binnenkort mijn eerste woning kopen.

- Oorspronkelijke vraagprijs: 147.500.........geaccepteerd bod: 127.000
- Taxatie-waarde: 132k, na verbouwing: 185k
- Bouwdepot van 53k wordt dus volledig toegekend.
- Bouwkundig rapport geeft niks nieuws aan. Heb het huis al grondig doorgenomen met diverse aannemers. Huis is in een slechte staat.....moet volledig gerenoveerd worden.

Hypotheekofferte in 2014 al aangevraagd, dus heb nog 104% ipv 103% met een rentepercentage van 2,95%.

Vanavond komt de hypotheekadviseur langs en dan tekenen we de hypotheekofferte. Woensdag tekenen we het voorlopig koopcontract.

Als je dit eerlijk doet met de werkelijk genoemde datums gaat dit dus niet goed. De 2014 regels gelden alleen als de koopovereenkomst en de hypotheek offerte beide in 2014 getekend zijn. Als je dus op 14-1 -2015 pas je koopcontract tekent heb je de regels van 2015

[Rainesh]

Ray schreef op maandag 12 januari 2015 @ 09:59:
[...]


Als je dit eerlijk doet met de werkelijk genoemde datums gaat dit dus niet goed. De 2014 regels gelden alleen als de koopovereenkomst en de hypotheek offerte beide in 2014 getekend zijn. Als je dus op 14-1 -2015 pas je koopcontract tekent heb je de regels van 2015

! dat is iets wat mij niet verteld is...vanavond gelijk even vragen.

[Ray]

Rainesh schreef op maandag 12 januari 2015 @ 10:01:
[...]


! dat is iets wat mij niet verteld is...vanavond gelijk even vragen.

ik zit nu even naar de wettekst te zoeken zelf. Er wel discussie over het teken moment versus offerte moment van de lening us hou me dat even ten goede. Maar ik weet eigenlijk wel zeker dat de koopovereenkomst ook in 2014 moet vallen. Heb je NHG ? dan bel ik het waarborgfonds zo eens even want nu kom ik ook aan het twijfelen....

[Osxy]

Rainesh schreef op maandag 12 januari 2015 @ 10:01:
[...]


! dat is iets wat mij niet verteld is...vanavond gelijk even vragen.

Voorzover mij ook bekend is gelden de regels van het moment van tekenen niet van offerte.

[Rainesh]

Ik heb NHG ja. Mijn hypotheekadviseur kwam zelf met het voorstel om in 2014 de hypotheekofferte aan te vragen, vooral omdat ik dan nog dat ene procentpuntje mee kon pakken.

[Osxy]

Rainesh schreef op maandag 12 januari 2015 @ 10:11:
Ik heb NHG ja. Mijn hypotheekadviseur kwam zelf met het voorstel om in 2014 de hypotheekofferte aan te vragen, vooral omdat ik dan nog dat ene procentpuntje mee kon pakken.

Ik zat verkeerd. Heb de info bij de NHG gevonden:

Vraag 1: Welke datum is leidend voor het toepassen van de Normen?
De offertedatum is leidend. In Norm 1.1.3 is opgenomen dat de datum van de offerte bepaalt aan welke Normen van NHG moet worden voldaan.

http://www.nhg.nl/?id=725

[Ray]

Rainesh schreef op maandag 12 januari 2015 @ 10:11:
Ik heb NHG ja. Mijn hypotheekadviseur kwam zelf met het voorstel om in 2014 de hypotheekofferte aan te vragen, vooral omdat ik dan nog dat ene procentpuntje mee kon pakken.

NHG is tot 11 uur niet bereikbaar. Gevoelsmatig zeg ik dat je wellicht voor je LTI wel de 2014 regels hebt maar voor je LTV 2015 voor zover dit überhaupt kan. Beste een leuke case. Ben al druk aan het bellen inmiddels

Ok offerte datum is dus leidend, mits je wel binnen de acceptatie termijn deze weer bij de geldverstrekker retour hebt gestuurd want anders vervalt formeel het voorstel.

blijft de vraag of enkel de financieringsaanvraag leidend is voor de regels of ook het aankoopmoment.

vooralsnog heb ik 1 antwoord die stelt dat je gelijk hebt! dus dat inderdaad enkel het offerte moment bepalend is. Damm weer wat geleerd

Mits natuurlijk wel in de offerte deze woning al als onderpand staat. Daar zit natuurlijk ook de crux van het verhaal.

Ik zal na 11.00 ook NHG nog even bellen.

[ Voor 36% gewijzigd door Ray op 12-01-2015 10:27 ]

[Rainesh]

Ray schreef op maandag 12 januari 2015 @ 10:17:
[...]

Ok offerte datum is dus leidend, mits je wel binnen de acceptatie termijn deze weer bij de geldverstrekker retour hebt gestuurd want anders vervalt formeel het voorstel.

blijft de vraag of enkel de financieringsaanvraag leidend is voor de regels of ook het aankoopmoment.

vooralsnog heb ik 1 antwoord die stelt dat je gelijk hebt! dus dat inderdaad enkel het offerte moment bepalend is. Damm weer wat geleerd

Mits natuurlijk wel in de offerte deze woning al als onderpand staat. Daar zit natuurlijk ook de crux van het verhaal.

Ik zal na 11.00 ook NHG nog even bellen.

Dat is dus de reden dat wij vanavond al de hypotheekofferte tekenen. In de aanvraag zit deze woning al als onderpand. Komt omdat ik het huis in 2014 heb laten taxeren en bouwkundig laten keuren voordat ik de hypotheekaanvraag had gedaan.

Ik had alles al vooraf uitgezocht en laten doen. Zo was het voor ons essentieel hoe hoog de verbouwkosten zouden zijn en of dit 100% waardeverhogend zou zijn. Daarom had ik het huis laten taxeren.

[ Voor 91% gewijzigd door Rainesh op 12-01-2015 10:50 ]

[loewie1984]

Ik zit een beetje te dubben of we nog een opleverkeuring moeten doen (buiten de oplevering met de project ontwikkelaar) van onze nieuwbouw woning. We hebben op alles garantie, en op bouwkundige 'fouten' sowieso 10 jaar garantie. En ondanks het geld ca. 250/300 eu, kunnen we elke euro gebruiken.

[technorabilia]

Ik weet niet hoe het tegenwoordig gaat maar wij hebben er destijds 10 jaar terug bij de oplevering van ons nieuwbouwhuis wel profijt van gehad.
40 verbeterpunten waarvan we er echt een aantal hadden gemist. En het is toch wel fijn als alles wordt opgelost in de eerste dagen waar de bouwer nog on-site is.

[EddoH]

Daarnaast wil je niet net als je alles mooi afgewerkt en geschilderd hebt erachter komen dat er toch iets niet goed is....

[bord4kop]

Zie hierboven.. Ik zou daarop niet besparen, lijkt me valse zuinigheid.

[loewie1984]

Ja, het is tegen beter weten in. Denk dat we het ook maar gewoon doen inderdaad.

[Kju]

loewie1984 schreef op maandag 12 januari 2015 @ 10:50:
Ik zit een beetje te dubben of we nog een opleverkeuring moeten doen (buiten de oplevering met de project ontwikkelaar) van onze nieuwbouw woning. We hebben op alles garantie, en op bouwkundige 'fouten' sowieso 10 jaar garantie. En ondanks het geld ca. 250/300 eu, kunnen we elke euro gebruiken.

Gewoon doen. En niet tekenen voor oplevering zo lang ze niet alle punten hebben opgelost. Iets niet naar je zin? Gewoon je mond opentrekken, maakt niet uit hoe klein of onbenullig.

[Ray]

Rainesh schreef op maandag 12 januari 2015 @ 10:44:
[...]


Dat is dus de reden dat wij vanavond al de hypotheekofferte tekenen. In de aanvraag zit deze woning al als onderpand. Komt omdat ik het huis in 2014 heb laten taxeren en bouwkundig laten keuren voordat ik de hypotheekaanvraag had gedaan.

Ik had alles al vooraf uitgezocht en laten doen. Zo was het voor ons essentieel hoe hoog de verbouwkosten zouden zijn en of dit 100% waardeverhogend zou zijn. Daarom had ik het huis laten taxeren.

Heb het toch even bij het waarborg fonds / nhg nagevraagd en formeel gezien kan deze constructie niet.

volgens NHG norm 1.1.3.b https://voorwaardenennorm...1-algemeen/11-normen.html dient er ten tijden van het offreren een getekende koop overeenkomst te zijn norm 2.1 https://voorwaardenennorm...op-woning/21-koopsom.html . Maar dit geld ook voor een taxatie / werkgeversverklaring etc. zaken die ook vaak pas later beschikbaar zijn. waarbij het koopcontract wel een zwaardere factor is. In de praktijk komt dit dus wel vaker voor maar het kan in theorie tot een probleem leiden als er ooit een verlies moet worden gedeclareerd.

Als je adviseur / geldverstrekker het kan verantwoorden dan zul je hier als consument dus niet snel nadeel aan ondervinden. Mits Tenzij het misgaat en ze ooit dit topic vinden

[ Voor 23% gewijzigd door Ray op 12-01-2015 19:41 ]

[Mlchel]

Na nu twee keer een bod gedaan te hebben op hetzelfde huis waarbij beide keren werd akkoord gegaan, maar waarna de verkoopster uiteindelijk toch te angstig werd om te tekenen, hebben we nu een nieuw interessant huis gevonden.

Het is een huis die wordt aangeboden in een executieveiling. Onderhands een huis verkopen vonden we al spannend, dus dit wordt helemaal zenuwslopend mochten we ermee doorgaan :-). Ben benieuwd of er iemand is met executieveilingervaring.

Als je zoekt op executieveilingen vind je doorgaans dat er voor 70-80% van de taxatiewaarde wordt verkocht. Kan alleen nergens vinden of dat percentage inclusief de extra kosten (zoals kosten notaris, openstaande schulden bewoner, etc.) is. Zouden de kosten er nog bij op komen, dan zal een 'goedkoop' huis relatief duurder zijn dan een duur huis, aangezien veel van die kosten vaste tarieven zijn.

Het huis wat we interessant vinden heeft een tijd geleden te koop gestaan voor rond de 140k. Onlangs is er in dezelfde straat een huis voor rond de 130k verkocht. We willen misschien al een bod uitbrengen bij de notaris zodat het niet tot een veiling hoeft te komen. Stel de extra kosten voor de veiling is 10k, wat zal dan een redelijk bod zijn waarbij de bank eventueel akkoord gaat. Zelf zitten we te denken aan 100k, maar dit is meer een gevoel dan dat het ergens op gebaseerd is.

[EddoH]

Mlchel schreef op maandag 12 januari 2015 @ 12:15:
Na nu twee keer een bod gedaan te hebben op hetzelfde huis waarbij beide keren werd akkoord gegaan, maar waarna de verkoopster uiteindelijk toch te angstig werd om te tekenen, hebben we nu een nieuw interessant huis gevonden.

Het is een huis die wordt aangeboden in een executieveiling. Onderhands een huis verkopen vonden we al spannend, dus dit wordt helemaal zenuwslopend mochten we ermee doorgaan :-). Ben benieuwd of er iemand is met executieveilingervaring.

Als je zoekt op executieveilingen vind je doorgaans dat er voor 70-80% van de taxatiewaarde wordt verkocht. Kan alleen nergens vinden of dat percentage inclusief de extra kosten (zoals kosten notaris, openstaande schulden bewoner, etc.) is. Zouden de kosten er nog bij op komen, dan zal een 'goedkoop' huis relatief duurder zijn dan een duur huis, aangezien veel van die kosten vaste tarieven zijn.

Het huis wat we interessant vinden heeft een tijd geleden te koop gestaan voor rond de 140k. Onlangs is er in dezelfde straat een huis voor rond de 130k verkocht. We willen misschien al een bod uitbrengen bij de notaris zodat het niet tot een veiling hoeft te komen. Stel de extra kosten voor de veiling is 10k, wat zal dan een redelijk bod zijn waarbij de bank eventueel akkoord gaat. Zelf zitten we te denken aan 100k, maar dit is meer een gevoel dan dat het ergens op gebaseerd is.

Wat ik weet van een executieveiling is dat je het geld vrij snel, zo niet direct, beschikbaar moet hebben. Dit kan de 'gewone man' dus vaak niet ophoesten.

Ik heb dus zelf geen ervaring met kopen van een executieveiling, maar dit is wat ik ervan begrepen heb (via via).

[liquid_ice]

Vanmorgen weer even een bezoekje gebracht naar de verkopend makelaar om de resultaten van de technische keuring door te spreken.

De geschatte kosten zijn 2000 euro meer, de kruipruimte is niet gekeurd en er zijn nog enkele andere twijfel punten die kosten gaan opleveren. Aan mijn kant heb ik het voorstel neergelegd om de koopprijs met 5K te verlagen. Ben benieuwd

[Mlchel]

EddoH schreef op maandag 12 januari 2015 @ 12:25:
[...]


Wat ik weet van een executieveiling is dat je het geld vrij snel, zo niet direct, beschikbaar moet hebben. Dit kan de 'gewone man' dus vaak niet ophoesten.

Ik heb dus zelf geen ervaring met kopen van een executieveiling, maar dit is wat ik ervan begrepen heb (via via).

Klopt. Je koopt niet onder voorbehoud van financiering, dus je moet zeker zijn dat je het geld hebt, of bijvoorbeeld een toezegging van de bank.

[ATS]

Ray schreef op maandag 12 januari 2015 @ 11:47:
[...]

Als je adviseur / geldverstrekker het kan verantwoorden dan zul je hier als consument dus niet snel nadeel aan ondervinden. Mits het misgaat en ze ooit dit topic vinden

Bedoel je niet "tenzij" in plaats van "mits"?

[Rainesh]

Ray schreef op maandag 12 januari 2015 @ 11:47:
[...]


Heb het toch even bij het waarborg fonds / nhg nagevraagd en formeel gezien kan deze constructie niet.

Als je adviseur / geldverstrekker het kan verantwoorden dan zul je hier als consument dus niet snel nadeel aan ondervinden. Mits het misgaat en ze ooit dit topic vinden

Hmmm...interessant! Ik ga er van uit dat mijn hypotheekadviseur er goed over nagedacht heeft. Wat zouden de gevolgen zijn (naast een nieuwe offerte met 103%) als het misgaat.

[Kju]

Mlchel schreef op maandag 12 januari 2015 @ 12:15:
Na nu twee keer een bod gedaan te hebben op hetzelfde huis waarbij beide keren werd akkoord gegaan, maar waarna de verkoopster uiteindelijk toch te angstig werd om te tekenen, hebben we nu een nieuw interessant huis gevonden.

Het is een huis die wordt aangeboden in een executieveiling. Onderhands een huis verkopen vonden we al spannend, dus dit wordt helemaal zenuwslopend mochten we ermee doorgaan :-). Ben benieuwd of er iemand is met executieveilingervaring.

Als je zoekt op executieveilingen vind je doorgaans dat er voor 70-80% van de taxatiewaarde wordt verkocht. Kan alleen nergens vinden of dat percentage inclusief de extra kosten (zoals kosten notaris, openstaande schulden bewoner, etc.) is. Zouden de kosten er nog bij op komen, dan zal een 'goedkoop' huis relatief duurder zijn dan een duur huis, aangezien veel van die kosten vaste tarieven zijn.

Het huis wat we interessant vinden heeft een tijd geleden te koop gestaan voor rond de 140k. Onlangs is er in dezelfde straat een huis voor rond de 130k verkocht. We willen misschien al een bod uitbrengen bij de notaris zodat het niet tot een veiling hoeft te komen. Stel de extra kosten voor de veiling is 10k, wat zal dan een redelijk bod zijn waarbij de bank eventueel akkoord gaat. Zelf zitten we te denken aan 100k, maar dit is meer een gevoel dan dat het ergens op gebaseerd is.

Weet waar je aan begint. Ik koop haast niet meer op veilingen, in het reguliere aanbod kan je veel leukere deals vinden en, afhankelijk van de regio, is het totaal van koopsom plus kosten in verhouding tot de marktwaarde helemaal niet zo interessant als je alle mogelijke koppijn en rompslomp meerekent.
Let ook op dat je niet naar een bod word geleid. Vroeger stuurde de bank iemand naar de veiling om mee te bieden om de opbrengst te beinvloeden. Tegenwoordig nog steeds maar dan laten ze die persoon vanuit de zaal meebieden via internet
Stuur daarom liever een derde (makelaar of iemand anders die er geen belang bij heeft) om namens jou te bieden met een duidelijk vooraf afgesproken maximum.

[Ray]

ATS schreef op maandag 12 januari 2015 @ 14:37:
[...]


Bedoel je niet "tenzij" in plaats van "mits"?

inderdaad. staat er nu ook

Het kan zijn dat wellicht in de beoordeling de acceptant er ook over zal vallen. In dat geval zal je dus mogelijk naar normen 2015 moeten. Dat is dan niet alleen die 103% maar ook een lagere maximale lening in de meeste gevallen voor zover dit van toepassing is op je situatie (maw als je nu maximaal leent is de kans groot dat het onder 2015 normen niet meer past)

[ Voor 14% gewijzigd door Ray op 12-01-2015 19:42 ]