Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[RemcoDelft]

Wailing_Banshee schreef op maandag 13 november 2017 @ 14:53:
Voor de rest, hoe bepalen ze zo'n label in een bestaand huis? Gaan ze eerst alles van de muur trekken?

Dat is een goedbewaard geheim waar ik al jaren achter probeer te komen! Helaas kan je NEN 7120 alleen tegen betaling van 204,60 euro inzien.
Wat mij betreft zou wetgeving nooit gebaseerd mogen zijn op niet-openbare eisen.

gr8-jen schreef op maandag 13 november 2017 @ 14:57:
EDIT: Was inderdaad 1 euro

M.a.w. een volledig geautomatiseerde manier om zo goedkoop mogelijk op compleet zinloze wijze aan een wettelijke verplichting to "voldoen".
Ik ben wel benieuwd wat er zou gebeuren als de aanbieder van het energielabel aansprakelijk gesteld kan worden als blijkt dat het een onjuist label is, dat kan je tenslotte zo tienduizenden euro's kosten.

[Hetisookwat]

Hielko schreef op maandag 13 november 2017 @ 13:08:
[...]

De grote vraag is hoe de staat hiervoor was. Als het echt een kluswoning was in de categorie: "niemand kan erin voordat alles vervangen is" dan kan het best wel flink positief zijn. Als het in de categorie, "mwa, het is wat ouderwets" dan kan het juist weer flink negatief zijn.

Het viel duidelijk in de eerste categorie ;-)...
Enige wat degelijk was, was de badkamer.

[ANdrode]

RemcoDelft schreef op maandag 13 november 2017 @ 15:50:
M.a.w. een volledig geautomatiseerde manier om zo goedkoop mogelijk op compleet zinloze wijze aan een wettelijke verplichting to "voldoen".
Ik ben wel benieuwd wat er zou gebeuren als de aanbieder van het energielabel aansprakelijk gesteld kan worden als blijkt dat het een onjuist label is, dat kan je tenslotte zo tienduizenden euro's kosten.

Heb je met de energie-index die voor huurwoningen gebruikt wordt niet al zo'n soort methodiek?

Daar moet een gecertificeerde inspecteur de controle uitvoeren. Dat proces voelt in ieder geval een stuk geloofwaardiger [en duurder] dan het energielabel.

Daar zijn natuurlijk ook meer prikkels voor structurele fraude (hogere huurprijs; subsidies)

[-tom-562]

RemcoDelft schreef op maandag 13 november 2017 @ 15:50:
[...]

Dat is een goedbewaard geheim waar ik al jaren achter probeer te komen! Helaas kan je NEN 7120 alleen tegen betaling van 204,60 euro inzien.
Wat mij betreft zou wetgeving nooit gebaseerd mogen zijn op niet-openbare eisen.


[...]

M.a.w. een volledig geautomatiseerde manier om zo goedkoop mogelijk op compleet zinloze wijze aan een wettelijke verplichting to "voldoen".
Ik ben wel benieuwd wat er zou gebeuren als de aanbieder van het energielabel aansprakelijk gesteld kan worden als blijkt dat het een onjuist label is, dat kan je tenslotte zo tienduizenden euro's kosten.

Ligt er aan 'hoe' verkeerd die is. Heeft het label F/G maar is het in werkelijkheid label B, dan is er niks aan de hand lijkt mij (zoiets is bij ons het geval)?
Andersom, tja, dat is wat anders. Maar ik vermoed dat je er weinig mee kan (als in, de verkoper in gebreke stellen. De wet schrijft alleen voor dat een huis een label moet hebben)

[aicaramba]

https://www.nu.nl/wonen/5...-hypotheken-neemt-af.html

Zoals hier al vaak besproken, lijkt het er op dat 'starters' aan het afhaken zijn op de woningmarkt.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Harrie_]

aicaramba schreef op maandag 20 november 2017 @ 07:46:
Zoals hier al vaak besproken, lijkt het er op dat 'starters' aan het afhaken zijn op de woningmarkt.

Als je die prijzen ziet is dat ook niet zo gek; willen kopen is één ding, je moet het ook kunnen. Ik zie dat in veel courante gebieden/plaatsen 3ton vrij normaal aan het worden is voor een tussenwoning. Dan moet je als startend stel toch aardig verdienen wil je dat kunnen financieren. Om nog maar te zwijgen over de k.k. die je tegenwoordig zelf mag aftikken + eventuele 'inrichtings- of kluskosten'.

[Jannibal23]

En vergeet de behoorlijke maandlasten die er bij het volledig aflossen van je hypotheek in 30 jaar looptijd bijkomen niet.

[qadn]

Jannibal23 schreef op maandag 20 november 2017 @ 09:41:
En vergeet de behoorlijke maandlasten die er bij het volledig aflossen van je hypotheek in 30 jaar looptijd bijkomen niet.

Moeten aflossen kan je toch niet als een negatief iets zien? Dat is vrij gezond.
Bovendien met de rentes van nu mag je daar niet over zeuren

[unezra]

Jannibal23 schreef op maandag 20 november 2017 @ 09:41:
En vergeet de behoorlijke maandlasten die er bij het volledig aflossen van je hypotheek in 30 jaar looptijd bijkomen niet.

Een hypotheekvorm is de enige lening waarbij het ooit mogelijk was 'm niet volledig af te lossen. Dat idee is eigenlijk niet zo absurd als de HRA of de vroegere aftrek van rente op consumptief.

Aflossingsvrij was een heel bizarre en gevaarlijke construnctie. Want wat als je na 30 jaar dat geld *niet* op de bank had staan? De bank wil het dan opeens wel hebben... Of je moet je huis verkopen. Wat dan weer minder fijn is als je de rest van je leven daar wil blijven wonen.

Nee, dat aflossingsvrij d'r aan is gegaan is alleen maar heel gezond en voorkomt juist ellende.

[Odeklontje]

RemcoDelft schreef op maandag 13 november 2017 @ 15:50:
Dat is een goedbewaard geheim waar ik al jaren achter probeer te komen! Helaas kan je NEN 7120 alleen tegen betaling van 204,60 euro inzien.
Wat mij betreft zou wetgeving nooit gebaseerd mogen zijn op niet-openbare eisen.

• NEN 7120+C2:2012 nl, norm (454 pagina's)
• NEN 7120+C2:2012/C3:2013 nl, correctie (14 pagina's)
• NEN 7120+C2:2012/C4:2014 nl, correctie (30 pagina's)
• NEN 7120+C2:2012/C5:2014 nl, correctie (2 pagina's)
• NEN 7120+C2:2012/A1:2017 nl, aanvulling (106 pagina's)

Wailing_Banshee schreef op maandag 13 november 2017 @ 14:53:
Voor de rest, hoe bepalen ze zo'n label in een bestaand huis? Gaan ze eerst alles van de muur trekken?

Het zijn in totaal bijna 600 pagina's. Zover ik kan zien voor bepaling van een label van bestaande bouw:

quote: NEN 7120+C2:2012, pagina 4

Status bestaande bouw
Op termijn zal NEN 7120 de bepalingsmethoden vervangen die momenteel zijn vastgelegd in ISSO 82
(Energieprestatiecertificaat. Woningen) en ISSO 75 (Energieprestatiecertificaat. Utiliteitsbouw).

ISSO 75, Handleiding Energieprestatie-Advies Utiliteitsgebouwen. Deel 1: Energieprestatiecertificaat. Deel 2: Maatwerkadvies. Deel 3: Formulestructuur, ISSO Rotterdam, mei 2007

ISSO 82, Handleiding Energieprestatie-Advies Woningen. Deel 1: Energieprestatiecertificaat. Deel 2: Maatwerkadvies. Deel 3: Formulestructuur, ISSO Rotterdam, mei 2007

[Wailing_Banshee]

@Odeklontje Dan blijft de vraag, hoe gaan ze het bepalen? Zoals deze: leidinglengte badruimte. Nu hebben wij onze leidingen helemaal opnieuw laten trekken (vloer lag er toch uit), maar als ik nou niet weet hoe die leidingen zouden lopen? De oude leiding was een meter of 5, de nieuwe een meter of 15. De oude liep namelijk via het plafond/zolder (zowel ketel als badkamer zitten op de begane vloer en ons huis heeft twee woonlagen) en kon dus rechtstreeks gelegd worden, de nieuwe loopt via een omweg, door de vloer.

Bij nieuwbouw lijkt het me niet zo heel moeilijk, alles is beschreven, je kunt op rekeningen zien welke materialen er gebruikt zijn, etc. Je zou tijdens de bouw zelfs kunnen controleren of het allemaal wel volgens specs gedaan wordt. Maar bij bestaande bouw?

[Alfalva]

Jannibal23 schreef op maandag 20 november 2017 @ 09:41:
En vergeet de behoorlijke maandlasten die er bij het volledig aflossen van je hypotheek in 30 jaar looptijd bijkomen niet.

Die komen er niet bij, die had je immers al. Iedereen met een eigen woning en een hypotheek heeft de bijtelling van het eigenwoningforfait.

[rube]

RemcoDelft schreef op maandag 13 november 2017 @ 15:50:
[...]
Dat is een goedbewaard geheim waar ik al jaren achter probeer te komen! Helaas kan je NEN 7120 alleen tegen betaling van 204,60 euro inzien.
Wat mij betreft zou wetgeving nooit gebaseerd mogen zijn op niet-openbare eisen.

[...]

Het is andersom: normen zijn niet meer en minder dan een stuk gereedschap om op een relatief eenvoudige manier aan te tonen dat je voldoet aan de wet(ten). En de wet(ten) zijn gewoon vrij opvraagbaar.

Het gereedschap, niet eigendom van en/of ontwikkeld door de overheid is (helaas) niet gratis, maar beschikbaar tegen (kost?)prijs of vaak zelfs lager als je ziet welke ontwikkeling daar achter zit.

Ik wil hier mee overigens geen discussie aanwakkeren of dit nu het goed of slecht is, maar het verschil tussen wetgeving en normen aangeven.

On topic, het gaat weer 'lekker' met de prijsstijgingen
https://www.nu.nl/wonen/5...n-bijna-zestien-jaar.html

[Jannibal23]

qadn schreef op maandag 20 november 2017 @ 18:21:
[...]

Moeten aflossen kan je toch niet als een negatief iets zien? Dat is vrij gezond.
Bovendien met de rentes van nu mag je daar niet over zeuren

Ho wacht. Ik vind het ook heel gezond en goed dat men dit recent heeft aangepakt door het verplicht te stellen bij nieuwe hypotheken.

Ik bedoelde alleen dat je maandlasten daardoor nog eens extra hoger worden tov bijvoorbeeld 10 of 20 jaar geleden toen het kiezen voor aflossingsvrij de norm was. Naast te betalen rente moet je dus tegenwoordig ook rekening houden met de kosten voor je aflossing. Aangezien @Harrie_ het over 'je moet het ook kunnen' had. Vandaar mijn opmerking.

unezra schreef op maandag 20 november 2017 @ 19:10:
[...]


Een hypotheekvorm is de enige lening waarbij het ooit mogelijk was 'm niet volledig af te lossen. Dat idee is eigenlijk niet zo absurd als de HRA of de vroegere aftrek van rente op consumptief.

Aflossingsvrij was een heel bizarre en gevaarlijke construnctie. Want wat als je na 30 jaar dat geld *niet* op de bank had staan? De bank wil het dan opeens wel hebben... Of je moet je huis verkopen. Wat dan weer minder fijn is als je de rest van je leven daar wil blijven wonen.

Nee, dat aflossingsvrij d'r aan is gegaan is alleen maar heel gezond en voorkomt juist ellende.

Zoals gezegd: helemaal mee eens.

Alfalva schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 08:46:
[...]

Die komen er niet bij, die had je immers al. Iedereen met een eigen woning en een hypotheek heeft de bijtelling van het eigenwoningforfait.

Zo bedoelde ik het niet. Zie boven.

[unezra]

Jannibal23 schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 09:06:
[...]
Ho wacht. Ik vind het ook heel gezond en goed dat men dit recent heeft aangepakt door het verplicht te stellen bij nieuwe hypotheken.

Ik bedoelde alleen dat je maandlasten daardoor nog eens extra hoger worden tov bijvoorbeeld 10 of 20 jaar geleden toen het kiezen voor aflossingsvrij de norm was. Naast te betalen rente moet je dus tegenwoordig ook rekening houden met de kosten voor je aflossing. Aangezien @Harrie_ het over 'je moet het ook kunnen' had. Vandaar mijn opmerking.

Da's natuurlijk een beetje krom beredeneerd. Met aflossingsvrij is het namelijk wel dat puur je hypotheeklasten per maand lager zijn, maar tenzij je zeker weet dat je vóór het aflopen van je hypotheek je huis wil en met winst kunt verkopen, zul je dat aflossingsvrije deel in die tijd bij elkaar gespaard moeten hebben.

Met andere woorden: De kosten heb je in beide gevallen alleen met aflossingsvrij rekenen mensen zich soms rijk door te denken "dat zien we later wel". Daarmee kun je jezelf lelijk in de vingers hakken als je d'r na 30 jaar nog steeds wil blijven wonen. (Ik wilde nog toevoegen "of je huis in waarde is gedaald" maar dat is niet waar. Voordeel van aflossingsvrij is dat als je je huis wil verkopen, het in feite niet meer op hoeft te brengen dan het aflossingsvrije deel. De rest is technisch wel verlies, maar voel je enkel als je met het vrijgekomen geld weer een deel van je nieuwe huis wil financieren.)

Enige nuance: Inflatie.
Heb je nu zeg 50K aflossingsvrij, dan "voelt" dat hetzelfde als (even voor de vuist weg) 25K na 30 jaar, er vanuit gaande dat je loon is mee gestegen. Inflatie helpt om de last van aflossingsvrij te drukken en vooralsnog hebben we volgens mij in NL nog geen serieuze deflatie meegemaakt. (Of we moeten heel ver terug gaan.)

Hoe dan ook, je maandlasten worden met aflossingsvrij niet lager, maar eerder hoger omdat je als je zeker wilt zijn van de mogelijkheid van aflossing, je ook nog moet gaan sparen of beleggen.

[...]

Zoals gezegd: helemaal mee eens.


[...]

Zo bedoelde ik het niet. Zie boven.

[Señor Sjon]

Zullen we de NEN7120 er even buiten houden, dat gaat namelijk over woningen nieuw en oud. Energielabels en hoe die te verkrijgen zijn hier ook offtopic.

[Jannibal23]

unezra schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 09:15:
[...]
Da's natuurlijk een beetje krom beredeneerd. Met aflossingsvrij is het namelijk wel dat puur je hypotheeklasten per maand lager zijn, maar tenzij je zeker weet dat je vóór het aflopen van je hypotheek je huis wil en met winst kunt verkopen, zul je dat aflossingsvrije deel in die tijd bij elkaar gespaard moeten hebben.

Inderdaad krom, maar ik merk nog wel eens om mij heen dat mensen als maandelijks bedrag rekenen met de bedragen zoals die gebruikelijk waren in de tijd dat je nog niet verplicht hoeft af te lossen. Dus een huis van 250-300k denken te kunnen kopen en dan rekenen op maandlasten van 700-900 euro. Ik had vorige week nog een gesprek met 2 teamgenoten die nu huren in de randstad. Ze vonden het jammer van hun forse huurbedragen (1000+) elke maand (is natuurlijk ook jammer), en gingen er vanuit dat dit beter werd als ze eindelijk wat gekocht zouden hebben. Toen ik zei dat ik op dit moment niet zou kopen als het niet per se moet en dat het er maandelijks niet voordeliger op zou worden met een koophuis keken ze toch enigzins bedenkelijk.

Hoe dan ook, je maandlasten worden met aflossingsvrij niet lager, maar eerder hoger omdat je als je zeker wilt zijn van de mogelijkheid van aflossing, je ook nog moet gaan sparen of beleggen.

Niet lager snap ik, maar hoger? De vergelijking ging toch tussen aflossingsvrij en aflossen?

[Piet_Piraat7]

"Starters hebben nog nooit zoveel moeten lenen voor een huis". Ik ben starter, ik moet nog kopen. Maar waar blijft die bubbel die knapt : (

[Jannibal23]

@Piet_Piraat7 Tsja... https://www.bol.com/nl/p/...spellen/1001004001651727/

[Jiffy]

Piet_Piraat7 schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 09:48:
"Starters hebben nog nooit zoveel moeten lenen voor een huis". Ik ben starter, ik moet nog kopen. Maar waar blijft die bubbel die knapt : (

Reken nergens op. Als een (huizen)bubbel knapt, wil dat niet automatisch zeggen dat starters dan ineens wél een woning kunnen financieren.

[CaLeX]

Piet_Piraat7 schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 09:48:
"Starters hebben nog nooit zoveel moeten lenen voor een huis". Ik ben starter, ik moet nog kopen. Maar waar blijft die bubbel die knapt : (

Als die knapt, zal je het redelijk op tijd aan zien komen. Starterswoningen zijn dan als aan van de laatste aan de beurt.

[banaliteit]

Piet_Piraat7 schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 09:48:
"Starters hebben nog nooit zoveel moeten lenen voor een huis". Ik ben starter, ik moet nog kopen. Maar waar blijft die bubbel die knapt : (

Ik zit er ook diep in Piet... Ik ken nog wel een mooie hoek; zullen we daar samen huilen?

Het enige wat we kunnen doen is flink sparen en hopen dat de NL economie in een depressie raakt met wat deflatie. Ter referentie: laatste crisis daalde de huizenprijzen met 25% over 7 jaar.

[Señor Sjon]

En als ie knapt, wanneer wil je dan instappen? De vorige keer duurder het zes jaar voordat rock bottom bereikt werd (2008-2014) waarna in 2015 voorzichtig prijzen wat stabiliseerden en nu weer (hard) stijgen. De bouwproductie komt echt niet snel veel hoger dan 50k woningen/jaar. Daarvoor is de sector teveel uitgehold. We hebben 40% minder BouwCAO-leden dan in 2000 en niet iedereen is ZZPer geworden. Locaties om te bouwen zijn ook schaars en worden daarom duur.

Cru gesteld, nu te lang gewacht is nu ook te duur kopen.

[superpolm]

Señor Sjon schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 11:38:
En als ie knapt, wanneer wil je dan instappen? De vorige keer duurder het zes jaar voordat rock bottom bereikt werd (2008-2014) waarna in 2015 voorzichtig prijzen wat stabiliseerden en nu weer (hard) stijgen. De bouwproductie komt echt niet snel veel hoger dan 50k woningen/jaar. Daarvoor is de sector teveel uitgehold. We hebben 40% minder BouwCAO-leden dan in 2000 en niet iedereen is ZZPer geworden. Locaties om te bouwen zijn ook schaars en worden daarom duur.

Cru gesteld, nu te lang gewacht is nu ook te duur kopen.

Ik denk dat het de volgende keer nog langer gaat duren voordat we de bodem bereiken. De voornaamste reden dat de prijzen in 2014 stopte met dalen was naar mijn inziens de lage rente. De rente kan nu niet verder meer omlaag gezet worden dus de prijzen kunnen zo met 50% gaan dalen. Alleen niemand weet wanneer.

[Bockelaar]

wat Senor Sjon zegt: er is schaarste, en de nieuwbouw is niet voldoende om de schaarste op te lossen. 50% daling zit er denk ik voorlopig niet in.

[superpolm]

Bockelaar schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 11:58:
wat Senor Sjon zegt: er is schaarste, en de nieuwbouw is niet voldoende om de schaarste op te lossen. 50% daling zit er denk ik voorlopig niet in.

Maar er was in 2011 ook schaarste, toch daalde de prijzen. In Tokio dalen de prijzen als iets van 20 jaar en daar is nog een grotere woningnood dan hier. Als mensen t niet meer kunnen/willen betalen dan dalen de prijzen gewoon.

[Señor Sjon]

superpolm schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 11:46:
[...]

Ik denk dat het de volgende keer nog langer gaat duren voordat we de bodem bereiken. De voornaamste reden dat de prijzen in 2014 stopte met dalen was naar mijn inziens de lage rente. De rente kan nu niet verder meer omlaag gezet worden dus de prijzen kunnen zo met 50% gaan dalen. Alleen niemand weet wanneer.

Als we van de euro naar de neuro gaan, maar dan halveert ook je loonstrook.

Zonder dollen, dit gaat echt niet gebeuren. De rente is een factor in de maandlasten, maar eerder de overheid zelf heeft de crisis langer laten voortduren dan nodig door met pro-cyclisch beleid te komen, zoals leennormen veel strenger maken midden in de crisis, etc.

[superpolm]

Señor Sjon schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 12:05:
[...]


Als we van de euro naar de neuro gaan, maar dan halveert ook je loonstrook.

Zonder dollen, dit gaat echt niet gebeuren. De rente is een factor in de maandlasten, maar eerder de overheid zelf heeft de crisis langer laten voortduren dan nodig door met pro-cyclisch beleid te komen, zoals leennormen veel strenger maken midden in de crisis, etc.

idd de overheid heeft de crisis verergerd. Maar ik sta er niet van te kijken als er binnenkort weer een crisis uitbreekt, het is inmiddels al 10 jaar geleden, normaalgesproken is er 1x in de 6 jaar een recessie/crisis. Het wordt tijd.

[nare man]

Ja, leuk man. Van de ene onwenselijke situatie naar de andere.

Zo houden we elkaar wel bezig .

[hmr]

Ik ben heel erg benieuwd wat de komst van de EMA gaat doen met de prijzen in Amsterdam. Heb begin dit jaar een huis gekocht (70m2 in de Pijp), maar overweeg al om het te laten hertaxeren i.v.m. mogelijk voordeel op mijn hypotheek... Er zijn wel kosten aan verbonden, dus weet niet wanneer dat rendabel wordt...

[Bockelaar]

hmr schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:02:
Ik ben heel erg benieuwd wat de komst van de EMA gaat doen met de prijzen in Amsterdam. Heb begin dit jaar een huis gekocht (70m2 in de Pijp), maar overweeg al om het te laten hertaxeren i.v.m. mogelijk voordeel op mijn hypotheek... Er zijn wel kosten aan verbonden, dus weet niet wanneer dat rendabel wordt...

hebben wij ook gedaan: 400€ voor een taxatie, mailtje naar de hypotheekverstrekker en ruim 2000€ per jaar minder kwijt aan de hypotheeklasten. Die business case was snel rond

superpolm schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 12:04:
[...]

Maar er was in 2011 ook schaarste, toch daalde de prijzen. In Tokio dalen de prijzen als iets van 20 jaar en daar is nog een grotere woningnood dan hier. Als mensen t niet meer kunnen/willen betalen dan dalen de prijzen gewoon.

in 2011 schaarste? In 2013/2014 in ieder geval niet (wij hebben mid 2014 gekocht). Ik zou mijn adem niet inhouden tot de volgende crisis. Volgens mij zitten we aan het begin van de opgaande cysle: de economie groeit, er is ruimte voor salarisstijgingen en de vooruitzichten zijn gunstig. Ik zie niet meteen de volgende crisis komen.

[Señor Sjon]

superpolm schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 12:20:
[...]

idd de overheid heeft de crisis verergerd. Maar ik sta er niet van te kijken als er binnenkort weer een crisis uitbreekt, het is inmiddels al 10 jaar geleden, normaalgesproken is er 1x in de 6 jaar een recessie/crisis. Het wordt tijd.

Je kijkt alleen naar de starttijden, niet naar de lengte ervan?

[RemcoDelft]

Bockelaar schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 11:58:
wat Senor Sjon zegt: er is schaarste, en de nieuwbouw is niet voldoende om de schaarste op te lossen. 50% daling zit er denk ik voorlopig niet in.

DNB is altijd tegenstander geweest van het QE-beleid van ECB. Als die Italiaanse directeur vervangen wordt door een Duitser krijgen we een heel ander (en voor West-Europa veel gezonder) rentebeleid, en dan kan de rente wel eens heel hard stijgen.

[Jannibal23]

Bockelaar schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:06:
[...]

hebben wij ook gedaan: 400€ voor een taxatie, mailtje naar de hypotheekverstrekker en ruim 2000€ per jaar minder kwijt aan de hypotheeklasten. Die business case was snel rond

Inderdaad, same here. Iets minder voordeel maar toch € 600 op jaarbasis. Ik overweeg het om het binnenkort nog eens te laten doen na onze badkamerverbouwing. Vorige taxatie eind 2016 laten doen. Overigens kan je al vanaf € 300 een taxatie uit laten voeren. Als die maar aan de norm voldoet die je hypotheekverstrekker verlangt...

[NiGeLaToR]

De laatste keer dat de bubbel 'knapte', tijdens de grootste financiële crisis die we in 100+ jaar gehad hebben, vielen de prijzen van starterswoningen nog niet gigantisch terug. Dat betekent uiteraard niet dat het niet kan gebeuren, maar als het gebeurt dan moet het wel gepaard gaan met grote werkloosheid en andere misère.. en op dat moment wil je alsnog geen huis kopen, tenzij je heel zeker weet dat je je baan houdt en/of veel spaargeld hebt.

Dus ja, tis een epische shitsituatie: de huidige situatie is feitelijk artificieel. QE is een prijsopdrijver in landen waar het goed gaat en we hebben hier schaarste door gebrek aan visie en beleid voor nieuwbouw. Althans: als huizenbezitter vindt het een shitzooi, want hoewel ook mijn huis nu in ene weer snel meer geld waard wordt is dit geld waar ik weinig aan heb. Ik los liever 200k euro af dan 500k, bij gelijkblijvende maandlasten zeg maar.

[Hielko]

RemcoDelft schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:28:
[...]

DNB is altijd tegenstander geweest van het QE-beleid van ECB. Als die Italiaanse directeur vervangen wordt door een Duitser krijgen we een heel ander (en voor West-Europa veel gezonder) rentebeleid, en dan kan de rente wel eens heel hard stijgen.

En dan, wat als je gelijk hebt? Dan gaan de prijzen van huizen naar beneden, de hypotheekrente gaat omhoog en je bent net zoveel kwijt per maand en blijft het even (on)betaalbaar.

[ninjazx9r98]

unezra schreef op maandag 20 november 2017 @ 19:10:
[...]


Aflossingsvrij was een heel bizarre en gevaarlijke construnctie. Want wat als je na 30 jaar dat geld *niet* op de bank had staan? De bank wil het dan opeens wel hebben... Of je moet je huis verkopen. Wat dan weer minder fijn is als je de rest van je leven daar wil blijven wonen.

Als je na dertig jaar dat geld niet hebt vraag je de bank 'gewoon' om een herfinanciering.
Dat je na dertig hoe dan ook moet aflossen is veels te kort bocht.

[aicaramba]

hmr schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:02:
Ik ben heel erg benieuwd wat de komst van de EMA gaat doen met de prijzen in Amsterdam. Heb begin dit jaar een huis gekocht (70m2 in de Pijp), maar overweeg al om het te laten hertaxeren i.v.m. mogelijk voordeel op mijn hypotheek... Er zijn wel kosten aan verbonden, dus weet niet wanneer dat rendabel wordt...

Hoe kun je lagere hypotheek kosten krijgen als je huis meer waard is geworden? Is dat puur de 50% LTV threshold?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Edit: Ah.. Geldt niet voor hypotheken met NHG, helaas.

[Voor 4% gewijzigd door aicaramba op 21-11-2017 14:23]

[NiGeLaToR]

Hielko schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:41:
[...]

En dan, wat als je gelijk hebt? Dan gaan de prijzen van huizen naar beneden, de hypotheekrente gaat omhoog en je bent net zoveel kwijt per maand en blijft het even (on)betaalbaar.

Maandlasten is maar een deel van het verhaal.

Hoge rente, maar lage koopprijs maakt het makkelijker om af te lossen en levert je meteen veel meer maandlasten besparing op. Lage rente en hoge prijzen maakt het aflossen een beetje gevoelsmatig onzinnig.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[unezra]

ninjazx9r98 schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:41:
[...]

Als je na dertig jaar dat geld niet hebt vraag je de bank 'gewoon' om een herfinanciering.
Dat je na dertig hoe dan ook moet aflossen is veels te kort bocht.

Word het dan niet automatisch consumptief? (Met ditto nogal shitty voorwaarden.)

[NiGeLaToR]

unezra schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:49:
[...]


Word het dan niet automatisch consumptief? (Met ditto nogal shitty voorwaarden.)

Waarom? Je hebt toch nog steeds een huis als onderpand?

[Hielko]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:47:
[...]


Maandlasten is maar een deel van het verhaal.

Hoge rente, maar lage koopprijs maakt het makkelijker om af te lossen en levert je meteen veel meer maandlasten besparing op. Lage rente en hoge prijzen maakt het aflossen een beetje gevoelsmatig onzinnig.

***members only***

Anderzijds betaal je met een hoge rente bij een annuïteitenhypotheek in de eerste jaren vooral rentekosten, en los je weinig af. Met een lage rente gaat een groter deel van het maandbedrag naar de aflossing, en ben je eerder financieel weerbaar

[straaljager27]

hmr schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:02:
Ik ben heel erg benieuwd wat de komst van de EMA gaat doen met de prijzen in Amsterdam. Heb begin dit jaar een huis gekocht (70m2 in de Pijp), maar overweeg al om het te laten hertaxeren i.v.m. mogelijk voordeel op mijn hypotheek... Er zijn wel kosten aan verbonden, dus weet niet wanneer dat rendabel wordt...

Gezien de gekte in Amsterdam: zeker doen! Vergelijking: WOZ waarde (huurhuis) is bij ons in 1 kalenderjaar met 17% gestegen

[hmr]

straaljager27 schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:51:
[...]

Gezien de gekte in Amsterdam: zeker doen! Vergelijking: WOZ waarde (huurhuis) is bij ons in 1 kalenderjaar met 17% gestegen

Mja het is een oud sociaal huurpand wat ik ook nog een volledig heb laten renoveren.. ben benieuwd

[Señor Sjon]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:47:
[...]


Maandlasten is maar een deel van het verhaal.

Hoge rente, maar lage koopprijs maakt het makkelijker om af te lossen en levert je meteen veel meer maandlasten besparing op. Lage rente en hoge prijzen maakt het aflossen een beetje gevoelsmatig onzinnig.

***members only***

Het heeft meer zin als je daardoor in een lagere rente-opslag terechtkomt. Beter kan je een aanzienlijk deel buiten de stenen houden (30-50k oid). Een eenmalige storting betaalt niet de maandlasten, een buffer wel. Het surplus kan je dan extra aflossen tot je in de buurt van de Wet Hillen komt. Dat laatste restantje aflossen wordt straks vrij zinloos.

unezra schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:49:
[...]


Word het dan niet automatisch consumptief? (Met ditto nogal shitty voorwaarden.)

Je hebt geen HRA meer, maar wel een onderpand met als het goed is overwaarde tegen die tijd.

[Voor 16% gewijzigd door Señor Sjon op 21-11-2017 13:58]

[Vanoverdegrens]

RemcoDelft schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:28:
[...]

DNB is altijd tegenstander geweest van het QE-beleid van ECB. Als die Italiaanse directeur vervangen wordt door een Duitser krijgen we een heel ander (en voor West-Europa veel gezonder) rentebeleid, en dan kan de rente wel eens heel hard stijgen.

Dat gaat niet gebeuren, want de ami's zullen erop toezien, dat het plan "de europese ondergang" verder wordt uitgevoerd door o.a. Draghi, Merkel en zonodig hun vervangers/opvolgers.

In Europa, maar vooral NL met z'n torenhoge private schulden, zal er imho veel gaan veranderen als de babyboomgeneratie heel oud wordt en gaat sterven.
Wie gaat dan al hun huizen kopen?
Ze hebben veel te weinig kinderen gebaard, dus er moeten andere kopers op de markt verschijnen.
Wie zullen dat zijn? Ali en Momammed?
Ik vermoed dat die ipv huizengek toch liever bij hun autogekte blijven.

Rond 2030 is het zover en zullen we het zien. Omdat de "smart-money" natuurlijk niet gaat wachten tot het te laat is, verwacht ik rond 2022/23 de eerste serieuze druk op de huizenprijzen. De dip die dan komt, gaat, vrees ik, vele malen heftiger uitvallen dan het minidipje van 2008/13 en deel uitmaken van een heftige economische depressie, die ook het pensioensysteem gaat laten wankelen/omvallen. De nutteloze import uit de 3e wereld gaat het overwinnen van deze depressie nog lastiger maken, en (burger)oorlogen als gevolg van grote onvrede lijken me niet uit te sluiten.

Wie nu zeer optimistisch is, heeft imho z'n kop vrij diep in het zand gestoken, want alle alarmbellen rinkelen eigenlijk al.

[aicaramba]

Vanoverdegrens schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:59:
[...]


Dat gaat niet gebeuren, want de ami's zullen erop toezien, dat het plan "de europese ondergang" verder wordt uitgevoerd door o.a. Draghi, Merkel en zonodig hun vervangers/opvolgers.

In Europa, maar vooral NL met z'n torenhoge private schulden, zal er imho veel gaan veranderen als de babyboomgeneratie heel oud wordt en gaat sterven.
Wie gaat dan al hun huizen kopen?
Ze hebben veel te weinig kinderen gebaard, dus er moeten andere kopers op de markt verschijnen.
Wie zullen dat zijn? Ali en Momammed?
Ik vermoed dat die ipv huizengek toch liever bij hun autogekte blijven.

Rond 2030 is het zover en zullen we het zien. Omdat de "smart-money" natuurlijk niet gaat wachten tot het te laat is, verwacht ik rond 2022/23 de eerste serieuze druk op de huizenprijzen. De dip die dan komt, gaat, vrees ik, vele malen heftiger uitvallen dan het minidipje van 2008/13 en deel uitmaken van een heftige economische depressie, die ook het pensioensysteem gaat laten wankelen/omvallen. De nutteloze import uit de 3e wereld gaat het overwinnen van deze depressie nog lastiger maken, en (burger)oorlogen als gevolg van grote onvrede lijken me niet uit te sluiten.

Wie nu zeer optimistisch is, heeft imho z'n kop vrij diep in het zand gestoken, want alle alarmbellen rinkelen eigenlijk al.

Gemiddelde krijgen vrouwen ongeveer 1,6-1,7 kinderen vanaf 1980 tot 2010.. Het aantal huizen dat vrij komt zal niet gigantisch zijn.

[Tehh]

Vanoverdegrens schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:59:
[...]


Dat gaat niet gebeuren, want de ami's zullen erop toezien, dat het plan "de europese ondergang" verder wordt uitgevoerd door o.a. Draghi, Merkel en zonodig hun vervangers/opvolgers.

In Europa, maar vooral NL met z'n torenhoge private schulden, zal er imho veel gaan veranderen als de babyboomgeneratie heel oud wordt en gaat sterven.
Wie gaat dan al hun huizen kopen?
Ze hebben veel te weinig kinderen gebaard, dus er moeten andere kopers op de markt verschijnen.
Wie zullen dat zijn? Ali en Momammed?
Ik vermoed dat die ipv huizengek toch liever bij hun autogekte blijven.

Rond 2030 is het zover en zullen we het zien. Omdat de "smart-money" natuurlijk niet gaat wachten tot het te laat is, verwacht ik rond 2022/23 de eerste serieuze druk op de huizenprijzen. De dip die dan komt, gaat, vrees ik, vele malen heftiger uitvallen dan het minidipje van 2008/13 en deel uitmaken van een heftige economische depressie, die ook het pensioensysteem gaat laten wankelen/omvallen. De nutteloze import uit de 3e wereld gaat het overwinnen van deze depressie nog lastiger maken, en (burger)oorlogen als gevolg van grote onvrede lijken me niet uit te sluiten.

Wie nu zeer optimistisch is, heeft imho z'n kop vrij diep in het zand gestoken, want alle alarmbellen rinkelen eigenlijk al.

Alarmbellen i.v.m. de vergrijzing is prima. Maar die torenhoge private schulden? Er zit 1.300 MILJARD (1.300.000.000.000) in onze pensioenpotjes, dat hebben veel landen met minder hoge hypotheekschulden niet. Het pensioensysteem wankelt al vanaf 1980, dat valt nu echt niet zomaar om.
Daarbij, de huidige babyboomers wonen over het algemeen niet in starterswoningen, zolang gemeenten niet willen afschrijven op hun vastgoedportefuille (wat de burgers ook weer niet willen want dat moeten ze zelf betalen) zullen de grondprijzen hoog blijven en de starterswoningen duur.

[Vanoverdegrens]

aicaramba schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 14:03:
[...]

Gemiddelde krijgen vrouwen ongeveer 1,6-1,7 kinderen vanaf 1980 tot 2010..

Dat is dus te weinig en bevestigt mijn stelling. De nederlandse bevolkingsgroei kent zijn oorspong in de immigratie, waarbij de "economische kwaliteit" van de immigranten ver onder die van de emigranten ligt. Deze uitholling van de maatschappij gaat NL en andere EU-landen opbreken.
Door kunstmatige schaarste houd je de gevolgen van dit probleem niet duurzaam tegen.

[Vanoverdegrens]

Tehh schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 14:06:
[...]


... Maar die torenhoge private schulden? Er zit 1.300 MILJARD (1.300.000.000.000) in onze pensioenpotjes, ...

En als die potjes te snel geleegd worden, dan zal de waarde van die potjes gaan dalen. (verkoopdruk leidt tot lagere prijzen/koersen. Vooral in een depressie zullen de beurzen waar die potjes opgeslagen zijn, er stevig van langs krijgen.
Ons economische systeem is de laatste decennia tot een pyramidespel verworden, wat helaas nooit oneindig lang goed kan blijven gaan.

[Railgunner]

aicaramba schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:44:
Hoe kun je lagere hypotheek kosten krijgen als je huis meer waard is geworden? Is dat puur de 50% LTV threshold?

Indien je geen NHG hypotheek hebt, kun je mogelijk in een lagere risicoklasse terecht komen als de LTV van je woning is gedaald vanwege de gestegen waarde. De risicoklassen verschillen per geldverstrekker. Sommige hebben voor elke 10% LTV een grens, andere hebben minder klassen. Bij een NHG-hypotheek speelt deze situatie niet omdat je daarmee al in de laagste risicoklasse valt.

unezra schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:49:
Word het dan niet automatisch consumptief? (Met ditto nogal shitty voorwaarden.)

Nee, niet automatisch. Je kunt een nieuwe hypotheek afsluiten, maar je zult bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek geen of minder jaren HRA krijgen (ivm max 30 jaar HRA na 2001) en bij een annuitaire/lineaire hypotheek moeten gaan aflossen (wat je voorheen niet gewend was). Linksom of rechtsom gaan je maandlasten stijgen, tenzij je van 6% rente naar 3% rente gaat.

[aicaramba]

Railgunner schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 14:23:
[...]


Indien je geen NHG hypotheek hebt, kun je mogelijk in een lagere risicoklasse terecht komen als de LTV van je woning is gedaald vanwege de gestegen waarde. De risicoklassen verschillen per geldverstrekker. Sommige hebben voor elke 10% LTV een grens, andere hebben minder klassen. Bij een NHG-hypotheek speelt deze situatie niet omdat je daarmee al in de laagste risicoklasse valt.

Dank je. Ik had het al gevonden. Ik heb dus een NHG hypotheek.. Gaat helaas niet op.

[Ray]

aicaramba schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 14:24:
[...]


Dank je. Ik had het al gevonden. Ik heb dus een NHG hypotheek.. Gaat helaas niet op.

behalve als je een SNS hypotheek hebt. die heeft ook binnen NHG twee klassen

[Compunologist]

Tehh schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 14:06:
[...]


Er zit 1.300 MILJARD (1.300.000.000.000) in onze pensioenpotjes, dat hebben veel landen met minder hoge hypotheekschulden niet.

Dat is ook precies de reden dat Brussel o.a. daar op zit te azen. Degenen die (dachten) hun zaakjes het best voor elkaar (te) hebben straks de eer om "Europa te redden".

[ph4ge]

Tehh schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 14:06:
Alarmbellen i.v.m. de vergrijzing is prima. Maar die torenhoge private schulden? Er zit 1.300 MILJARD (1.300.000.000.000) in onze pensioenpotjes, dat hebben veel landen met minder hoge hypotheekschulden niet.

Oke, dan strepen we mijn problematische schuld weg tegen jouw solide vordering?

Zo werkt het niet, de probleemschulden zijn wel een probleem omdat die niet bij de mensen zitten met grote vermogens (al dan niet in pensioenfondsen). Dat is ook heel simpel, pensioenvermogen zitten bij ouderen, schulden bij jongeren. Economisch gezien zijn starters en mensen met gezinnen de motor van de economie, als zij financiële problemen hebben dan voelt de economie dat. Ouderen gaan dan ook niet extra uitgeven om eventuele wegvallende vraag bij middelbare leeftijd en daaronder op te vangen.

Bovendien staat ons enorme collectieve vermogen voor meer dan 90% in het buitenland en is het maar de vraag hoe zeker het is als de poep de ventilator raakt, terwijl je van de schuld niet zomaar af komt als de poep de ventilator raakt. Dat zorgt er voor dat zelfs als ons collectief vermogen tegengewicht zou geven aan onze collectieve schulden dat in een probleemscenario dat zo niet werkt.

Daarom moet je het karakter van onze gezamenlijke schuld op zichzelf beoordelen en is dat dus op zichzelf een groot risico.

[Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 21-11-2017 14:47]

[Jannibal23]

aicaramba schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:44:
[...]
Hoe kun je lagere hypotheek kosten krijgen als je huis meer waard is geworden? Is dat puur de 50% LTV threshold?

Door het wegvallen van rente-opslagen. Verschilt per verstrekker maar de mijne hanteert 4 tarieven (>90%, t/m 90%, t/m 80% en t/m 60%). Door stijging van de waarde neemt de LTV dus af en val je eventueel in een lager tarief waardoor er een rente-opslag wegvalt. Maar volgens mij snap je wel hoe het werkt

Edit: dus al beantwoord door anderen... Ik liep achter in het draadje.

[Voor 6% gewijzigd door Jannibal23 op 21-11-2017 14:49]

[Magpie]

RemcoDelft schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:28:
[...]

DNB is altijd tegenstander geweest van het QE-beleid van ECB. Als die Italiaanse directeur vervangen wordt door een Duitser krijgen we een heel ander (en voor West-Europa veel gezonder) rentebeleid, en dan kan de rente wel eens heel hard stijgen.

De lange rente volgt de economische groei en hieruit volgende inflatie grosso modo. Beide zijn al decennia aan het vertragen en ik zie deze vanuit de demografische situatie ook niet versnellen. Echte dikke loonstijgingen op grond van groei en inflatie zijn lang geleden. Kijk naar Japan als ons voorland. Het meest waarschijnlijke scenario is m.i. juist een langdurig lage rente en misschien zelfs een nog lagere rente.

Ik denk eerlijk gezegd dat er door het voorgaande ook zeer weinig ruimte is om de korte rente te verhogen. Deze bepaalt de ECB in grote mate. Een hogere korte rente dan lange rente (inverse rentecurve) is historisch gezien een voorbode van recessie.

Maar misschien is er uiteindelijk wel een tijdbom aan het tikken. Vanuit het totaal bezien zitten bedrijven, overheden en burgers naar historische maatstaven nog steeds tot over hun oren in de schulden. De financiële crisis heeft de groei even wat verminderd, maar nu wordt er (juist door de zeer lage rente) weer volop geleend. Deze grote crisis is dus (helaas?) niet benut voor een fikse afbouw van de schuldenlast. Dus nu is een hogere rente sowieso killing. Maar juist ook een economische recessie kan een proces op gang brengen waarin (een deel van) bedrijven en burgers niet meer aan hun verplichtingen (aflossing en rente) kunnen voldoen. En dan kan er een sterke neerwaartse spiraal ontstaan, waarbij de ECB de rente niet verder kan verlagen.

Naar de huizenmarkt geredeneerd: IMHO zal een economische recessie misschien uiteindelijk tot een flinke prijsdaling kunnen leiden. Maar in het scenario hierboven zal dat niet geleidelijk gaan (bijvoorbeeld via geleidelijke verhoging van de rente) maar via gedwongen verkopen omdat mensen door de recessie niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Alleen iemand met spaargeld, een vaste baan en lef zal dan instappen.

Eindnoot: ik besef dat het voorgaande een vrij zwart scenario is. De aanname dat uiteindelijk de verplichtingen uit de hoge schuldenlast niet meer kunnen worden opgebracht is cruciaal. En ook dat we ons hier niet uit kunnen groeien of inflateren. Waar moet groei vandaan komen? Waar moet inflatie zonder groei en met een economie die veel minder draait op grondstoffen vandaan komen? In het scenario hierboven moeten uiteindelijk schulden kwijtgescholden gaan worden (defaults). Ik hoop van harte dat er een denkfout inzit.

Edit: een link naar een exposé met een m.i. verhelderende kijk op het voorgaande. Hierin wordt t.o.v. van de gedoceerde economie op school de cruciale rol van schulden verder uitgewerkt. http://www.economicprinci...ngs_and_deleveragings.pdf

[Voor 5% gewijzigd door Magpie op 21-11-2017 15:16]

[ninjazx9r98]

unezra schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:49:
[...]


Word het dan niet automatisch consumptief? (Met ditto nogal shitty voorwaarden.)

Nee, het kan gewoon weer een hypotheek worden. Kunnen nog wel wat haken en ogen aan zitten zoals voldoen aan nieuwe en strengere normen en een lager inkomen door (aankomend) pensioen maar ook geen renteaftrek kunnen gevolgen hebben.

[Railgunner]

Magpie schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 14:59:
[...]
Maar misschien is er uiteindelijk wel een tijdbom aan het tikken. Vanuit het totaal bezien zitten bedrijven, overheden en burgers naar historische maatstaven nog steeds tot over hun oren in de schulden. De financiële crisis heeft de groei even wat verminderd, maar nu wordt er (juist door de zeer lage rente) weer volop geleend. Deze grote crisis is dus (helaas?) niet benut voor een fikse afbouw van de schuldenlast. Dus nu is een hogere rente sowieso killing. Maar juist ook een economische recessie kan een proces op gang brengen waarin (een deel van) bedrijven en burgers niet meer aan hun verplichtingen (aflossing en rente) kunnen voldoen. En dan kan er een sterke neerwaartse spiraal ontstaan, waarbij de ECB de rente niet verder kan verlagen.

Naar de huizenmarkt geredeneerd: IMHO zal een economische recessie misschien uiteindelijk tot een flinke prijsdaling kunnen leiden. Maar in het scenario hierboven zal dat niet geleidelijk gaan (bijvoorbeeld via geleidelijke verhoging van de rente) maar via gedwongen verkopen omdat mensen door de recessie niet meer aan hun verplichtingen kunnen voldoen. Alleen iemand met spaargeld, een vaste baan en lef zal dan instappen.

Eindnoot: ik besef dat het voorgaande een vrij zwart scenario is. De aanname dat uiteindelijk de verplichtingen uit de hoge schuldenlast niet meer kunnen worden opgebracht is cruciaal. En ook dat we ons hier niet uit kunnen groeien of inflateren. Waar moet groei vandaan komen? Waar moet inflatie zonder groei en met een economie die veel minder draait op grondstoffen vandaan komen? In het scenario hierboven moeten uiteindelijk schulden kwijtgescholden gaan worden (defaults). Ik hoop van harte dat er een denkfout inzit.

Edit: een link naar een exposé met een m.i. verhelderende kijk op het voorgaande. Hierin wordt t.o.v. van de gedoceerde economie op school de cruciale rol van schulden verder uitgewerkt. http://www.economicprinci...ngs_and_deleveragings.pdf

Jouw scenario ondersteunt de wens van DNB om de maximale LTV voor nieuwe hypotheken verder te verlagen, om zodoende de schuldenberg te laten slinken. Of is dat een verkeerde conclusie?

[Magpie]

@Railgunner Wellicht.

Maar ECB zit m.i. in een lastig parket. Want per saldo is het een druppel op een gloeiende plaat. En tot nu toe leidt de lage rente (in ieder geval zeker nog niet) tot hogere groei en daarmee een relatief lagere schuldenberg. Mogelijk dat een onconventionele maatregel als het direct uitkeren van geprint geld aan burgers (helikopter geld) inflatie en groei kan opwekken? Dat zou ruimte geven om de rente te verhogen. Voor de huizenmarkt zou dit een zegen zijn. Wel inkomen om aan de huidige lasten te voldoen, maar een dusdanige rente dat er ook niet meer schulden kunnen worden aangegaan. Dat zou een zachte landing zijn. Het punt is dat dit terrein onbekend is. En hyperinflatie kan op de loer liggen.

Kijk naar de slepende kwestie rond Griekenland. Ook dit land kan zich voorlopig nog niet uit de schuldenberg groeien.

[RemcoDelft]

Magpie schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 14:59:
Maar misschien is er uiteindelijk wel een tijdbom aan het tikken. Vanuit het totaal bezien zitten bedrijven, overheden en burgers naar historische maatstaven nog steeds tot over hun oren in de schulden. De financiële crisis heeft de groei even wat verminderd, maar nu wordt er (juist door de zeer lage rente) weer volop geleend. Deze grote crisis is dus (helaas?) niet benut voor een fikse afbouw van de schuldenlast. Dus nu is een hogere rente sowieso killing. Maar juist ook een economische recessie kan een proces op gang brengen waarin (een deel van) bedrijven en burgers niet meer aan hun verplichtingen (aflossing en rente) kunnen voldoen. En dan kan er een sterke neerwaartse spiraal ontstaan, waarbij de ECB de rente niet verder kan verlagen.

Naar mijn bescheiden mening is QE een laatste wanhoopspoging. Het is geen oplossing, en het is ook geen teken dat het echt goed gaat.
Ondertussen nemen de schulden wel toe, en bij lage rente kan je er ook niet meer op hopen dat je schuld over 30 jaar vrijwel niets meer waard is.
Ik zie nu meerdere redenen waarom prijzen hard stijgen:
-lage rente
-"snel kopen anders wordt het duurder"
-structurele en toenemende schaarste

En dat vooral met geleend geld, wat veel makkelijker uitgeeft dan geld waar je voor gewerkt hebt en de waarde van kan inschatten. Uiteraard in de veronderstelling dat je het later met winst door kan verkopen, want zelf alles betalen doen weinig mensen.

Even kort door de bocht: wonen kost geld! Als je nu winst maakt op een paar jaar wonen, betekent dat dat iemand anders het straks dubbel zo hard moet betalen. Dat piramidespel eindigt een keer met hele grote verliezers.

Op het moment dat politici hard roepen hoe goed het wel niet gaat, kan ik me niet aan de indruk onttrekken dat het voornamelijk politiek wensdenken is.

[Sunri5e]

Jannibal23 schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:30:
[...]

Inderdaad, same here. Iets minder voordeel maar toch € 600 op jaarbasis. Ik overweeg het om het binnenkort nog eens te laten doen na onze badkamerverbouwing. Vorige taxatie eind 2016 laten doen. Overigens kan je al vanaf € 300 een taxatie uit laten voeren. Als die maar aan de norm voldoet die je hypotheekverstrekker verlangt...

Dat je voor 300 euro een taxatie uit kunt laten voeren klopt. Maar verwacht dan ook geen kwaliteit.

[RocketKoen]

Sunri5e schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 18:55:
[...]


Dat je voor 300 euro een taxatie uit kunt laten voeren klopt. Maar verwacht dan ook geen kwaliteit.

Want een goede taxatie kost minstens €497,99?
Er zit niet echt een prijs/kwaliteit relatie bij taxaties.

Hooguit dat de dure taxateur wat sneller klaar is met zijn rapport, omdat je zijn enige klant bent...

[Jannibal23]

Sunri5e schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 18:55:
[...]


Dat je voor 300 euro een taxatie uit kunt laten voeren klopt. Maar verwacht dan ook geen kwaliteit.

Dat heb je ook niet nodig... De juiste waardebepaling voor je situatie en voldoen aan de normen van je hypotheekverstrekker is immers genoeg.

[banaliteit]

Ik ben het wel eens met de opmerkingen dat het geheel "binnenkort" gaat instorten. Het herstel is kunstmatig en lost de structurele problemen niet op.

Zoals eerder is genoemd is een huis kopen tijdens slechte tijden met weinig zekerheid ook niet fijn. Mijn strategie is om binnen 5 jaar 100k te sparen en dan hopen dat de boel in elkaar zakt. Vervolgens iets kopen door zo min mogelijk te lenen. Na het aflossen weer sparen voor een tweede huis.

Bij hoge artificiële prijzen wil je eigenlijk zo min mogelijk betalen, want je betaalt voor iets dat het totaal niet waard is.

Oh ja, en hopen op beleid dat het moeilijker maakt om meer te lenen. Want dan wordt spaargeld meer waard op de woningmarkt.

[ANdrode]

RemcoDelft schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 18:25:
[...]
Naar mijn bescheiden mening is QE een laatste wanhoopspoging. Het is geen oplossing, en het is ook geen teken dat het echt goed gaat.
Ondertussen nemen de schulden wel toe, en bij lage rente kan je er ook niet meer op hopen dat je schuld over 30 jaar vrijwel niets meer waard is.
Ik zie nu meerdere redenen waarom prijzen hard stijgen:
-lage rente
-"snel kopen anders wordt het duurder"
-structurele en toenemende schaarste

offtopic:
Ik geloof dat De Nederlandse Bank jouw mening deelt. Helaas is dit een een ongewenst geluid. Men geloofd dat stijgende huizenprijzen en HRA goed zijn voor de gewone burger, zeker wanneer je "winst" maakt voordat je een duurder huis koopt

Bij huizen in Nederland is de schaarste op korte termijn in ieder geval beter te voorspellen dan bij Bitcoin en Bloembollen. Tegelijkertijd is de investeringstermijn erg lang. Het lijkt mij geen Pareto-optimale situatie.

[Voor 12% gewijzigd door ANdrode op 21-11-2017 20:15]

[Sunri5e]

RocketKoen schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 19:05:
[...]

Want een goede taxatie kost minstens €497,99?
Er zit niet echt een prijs/kwaliteit relatie bij taxaties.

Hooguit dat de dure taxateur wat sneller klaar is met zijn rapport, omdat je zijn enige klant bent...

Als je puur opzoek bent naar de waarde die je nodig hebt en de taxateur schrijft het dan is het prima. Wil je een goed inzicht in de staat van de woning en de bedreigingen en kansen van je woning, omgeving en de huidige markt dan kan dat niet met een afgeraffeld rapport van 300 euro. Een goede onderbouwing van die waarde is dan gewoon niet mogelijk. En dat weet ik uit ervaring.

[Voor 7% gewijzigd door Sunri5e op 21-11-2017 20:23]

[RocketKoen]

Sunri5e schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 20:14:
[...]


Als je puur opzoek bent naar de waarde die je nodig hebt en de taxateur schrijft het dan is het prima. Wil je een goed inzicht in de staat van de woning en de bedreigingen en kansen van je woning, omgeving en de huidige markt dan kan dat niet met een afgeraffeld rapport van 300 euro. Een goede onderbouwing van die waarde is dan gewoon niet mogelijk. En dat weet ik uit ervaring.

De bedreigingen en kansen van je woning en advies over de markt? Dan heb je het ook niet meer over een taxatie.
En het heeft niets te maken met een onderbouwing van de waarde van je woning.

Wat jij bedoelt is een aflevering van House Hunters ofzo.

[Sunri5e]

RocketKoen schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 20:37:
[...]

De bedreigingen en kansen van je woning en advies over de markt? Dan heb je het ook niet meer over een taxatie.
En het heeft niets te maken met een onderbouwing van de waarde van je woning.

Wat jij bedoelt is een aflevering van House Hunters ofzo.

Onee? Kansen en bedreigingen is sinds 1,5 jaar een vast onderdeel van een NWWI taxatierapport.

[Ray]

@Sunri5e ben het volledig met je eens dat je voor 300 euro geen fatsoenlijk rapport kan hebben. Discussie komt hier (en het huizen koop topic) telkens weer voorbij en uitgekauwd tot op het bot maar goed.

als je snel rekent en je haalt de btw en de kadaster en validatie kosten er uit blijft er iets van 180 euro omzet! over voor de makelaar.... reken zelf maar verder

maar goed zoals gezegd is dit een terugkomend item en laat het hier dan ook maar bij

[Voor 3% gewijzigd door Ray op 21-11-2017 22:07]

[Sunri5e]

Ray schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 22:04:
@Sunri5e ben het volledig met je eens dat je voor 300 euro geen fatsoenlijk rapport kan hebben. Discussie komt hier telkens weer voorbij en uitgekauwd tot op het bot maar goed.

als je snel rekent en je haalt de btw en de kadaster en validatie kosten er uit blijft er iets van 180 euro omzet! over voor de makelaar.... reken zelf maar verder

maar goed zoals gezegd is dit een terugkomend item en laat het hier dan ook maar bij

Komt daarbij nog de reiskosten van en naar het pand.

[Ray]

Sunri5e schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 22:08:
[...]


Komt daarbij nog de reiskosten van en naar het pand.

klopt en de vaste lasten van het houden van een kantoor / vergunning etc

vandaar dat ik het ook maar even terugvertaalde naar omzet. Daar gaat dus oa bovenstaande vanaf en daarna mag er nog gewoon belasting betaalt worden zoals je weet.

ja ik ken inderdaad ook een paar van die 'zolderkamer' bulk taxateurs. Maar die zet ik persoonlijk nooit in. Ok in the case at hand wellicht handig voor je LTV taxatie want vaak schrijft deze groep wat hun gevraagd wordt.....

[Voor 21% gewijzigd door Ray op 21-11-2017 22:11]

[Sunri5e]

Ray schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 22:09:
[...]


klopt en de vaste lasten van het houden van een kantoor / vergunning etc

vandaar dat ik het ook maar even terugvertaalde naar omzet. Daar gaat dus oa bovenstaande vanaf en daarna mag er nog gewoon belasting betaalt worden zoals je weet.

ja ik ken inderdaad ook een paar van die 'zolderkamer' bulk taxateurs. Maar die zet ik persoonlijk nooit in. Ok in the case at hand wellicht handig voor je LTV taxatie want vaak schrijft deze groep wat hun gevraagd wordt.....

Dat soort "zolderkamer" taxateurs moeten sowieso uitgeroeid worden. Ze ondermijnen het vak van taxateur.

[NiGeLaToR]

Señor Sjon schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:58:
[...]

Het heeft meer zin als je daardoor in een lagere rente-opslag terechtkomt. Beter kan je een aanzienlijk deel buiten de stenen houden (30-50k oid). Een eenmalige storting betaalt niet de maandlasten, een buffer wel. Het surplus kan je dan extra aflossen tot je in de buurt van de Wet Hillen komt. Dat laatste restantje aflossen wordt straks vrij zinloos.

Momenteel hou ik een lager buffer aan, maar inderdaad, bij de laatste aflossing ontstond dan ook een drietrapsraket: rente-opslag eindelijk omlaag (van 125% naar 100%.. want gemeten over de executiewaarde), rentelasten omlaag en de inleg in een spaardeel gaat omlaag. Komende jaar zorg ik weer voor die 30k, maar kan het daarmee dan in ene een stuk langer uithouden

In dit tempo zijn we over een jaar of 11 hypotheekvrij, wat geen doel op zich was (vaste lasten verlagen wel), maar wel een grappig idee. Dankzij onze geweldige overheid ga ik uiteraard een aflossingsvrij deel met lage rente houden, want er is geen enkele reden om dat helemaal af te lossen als je kunt kiezen tussen een aflossingsboete en vermogen in stenen of een kleine hypotheek en vermogen liquide. *dom*dom*dom*


Qua huizenprijzen: ik ben erg benieuwd naar het effect van vergrijzing op het vrijkomen van woningen en de prijzen. Er zijn zoveel berekeningen geweest en ik weet niet zo goed wat ik er van moet maken.

[Wailing_Banshee]

Señor Sjon schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 13:58:
[...]

Het heeft meer zin als je daardoor in een lagere rente-opslag terechtkomt. Beter kan je een aanzienlijk deel buiten de stenen houden (30-50k oid). Een eenmalige storting betaalt niet de maandlasten, een buffer wel. Het surplus kan je dan extra aflossen tot je in de buurt van de Wet Hillen komt. Dat laatste restantje aflossen wordt straks vrij zinloos.

Dit bedrag is natuurlijk afhankelijk van je situatie. 30 tot 50K buiten de stenen houden heeft alleen zin als je het gaat investeren. Anders betaal je en een hogere hypotheek en meer belasting. Mits je alleenstaand bent.

Ons doel is om het waterpeil weer onder de drempel te krijgen, ons huis staat nog steeds behoorlijk onder water (spaarhypotheek, dus de waarde van het huis, plus de gespaarde som geld is nog steeds minder dan de hypotheek som)

[Señor Sjon]

Bij een hypotheek van ~1500/maand heb je een buffer van ruim twee jaar op die manier. Heb je dat bedrag in de stenen gestoken, dan heb je misschien 1400/maand en geen buffer. Bij onverwacht inkomensverlies is dat een probleem.

[nare man]

NiGeLaToR schreef op woensdag 22 november 2017 @ 10:12:
[...]
Qua huizenprijzen: ik ben erg benieuwd naar het effect van vergrijzing op het vrijkomen van woningen en de prijzen. Er zijn zoveel berekeningen geweest en ik weet niet zo goed wat ik er van moet maken.

Ik heb altijd 't idee (maar dat is niet meer dan een idee) dat dat effect schromelijk overdreven wordt, vooral in de visie van degenen die graag willen dat er een nieuwe crash en neergang komt.

In mijn optiek is er een fundamentele mismatch tussen de woningen die vrijkomen doordat bejaarden overlijden of naar het bejaardentehuis gaan en de woningen waar starters en doorstromers de meeste vraag naar hebben.

Vaker wel dan niet zijn woningen die bejaarden verlaten, namelijk hutten die niet op de beste plekken staan (lees: niet in of bij de grote steden) en vaak is er een kwart eeuw of langer geen serieus onderhoud gedaan.

Dat soort huizen is daarmee slechts interessant voor mensen die a) een hele hoop geld meebrengen, b) de tijd en energie hebben om groot achterstallig onderhoud weg te werken, en c) het niet erg vinden om op een afgelegen plek te wonen.

En ik denk dat dat maar een bescheiden deel van het totaal is.

[Wailing_Banshee]

@nare man je bent nog 1 punt vergeten. Als er wel onderhoud is gepleegd dan is het huis vaak ook aangepast aan de leeftijd van de eigenaar. En dat kan best lastig zijn voor een gezin. Een extra hoge wc pot bijvoorbeeld lijkt wel handig, totdat je peuter naar de wc moet leren gaan en niet eens die wc op kan komen omdat hij zo hoog is...

Wij zijn ook van plan om in ons huis oud te worden, maar daarvoor zullen er uiteindelijk wel aanpassingen nodig zijn, waardoor er bijv. kamers opgeofferd moeten worden om een grotere badkamer te maken (en vooral om een andere ingang naar die badkamer te maken, de huidige ingang kom je niet door met bijv. een rolstoel of rollator)

[Peetman]

nare man schreef op woensdag 22 november 2017 @ 11:09:
[...]


Ik heb altijd 't idee (maar dat is niet meer dan een idee) dat dat effect schromelijk overdreven wordt, vooral in de visie van degenen die graag willen dat er een nieuwe crash en neergang komt.

In mijn optiek is er een fundamentele mismatch tussen de woningen die vrijkomen doordat bejaarden overlijden of naar het bejaardentehuis gaan en de woningen waar starters en doorstromers de meeste vraag naar hebben.

Vaker wel dan niet zijn woningen die bejaarden verlaten, namelijk hutten die niet op de beste plekken staan (lees: niet in of bij de grote steden) en vaak is er een kwart eeuw of langer geen serieus onderhoud gedaan.

Dat soort huizen is daarmee slechts interessant voor mensen die a) een hele hoop geld meebrengen, b) de tijd en energie hebben om groot achterstallig onderhoud weg te werken, en c) het niet erg vinden om op een afgelegen plek te wonen.

En ik denk dat dat maar een bescheiden deel van het totaal is.

Ik denk dat je daarin gelijk hebt. Wij zijn ons aan het oriënteren op een groter huis en de meeste huizen die we zien is echt groot onderhoud aan nodig (+/- 150k - 200k).
Voor ons is dit financieel misschien wel haalbaar, maar het is om reden b. simpelweg niet te doen. Helemaal omdat je dan alsnog met een slecht te isoleren huis overblijft.

Bij een aantal huizen vraag ik me af of je niet beter opnieuw kan beginnen, want de kavels zijn wel aardig.

Ik denk dat redelijk nieuwe of minstens goed onderhouden en recentelijk verbeterde woningen wel redelijk geprijsd blijven. In de opknappertjes komt misschien nog wel een prijscorrectie, waardoor het aantrekkelijker wordt om die wel te renoveren.

[aicaramba]

nare man schreef op woensdag 22 november 2017 @ 11:09:
[...]


Ik heb altijd 't idee (maar dat is niet meer dan een idee) dat dat effect schromelijk overdreven wordt, vooral in de visie van degenen die graag willen dat er een nieuwe crash en neergang komt.

In mijn optiek is er een fundamentele mismatch tussen de woningen die vrijkomen doordat bejaarden overlijden of naar het bejaardentehuis gaan en de woningen waar starters en doorstromers de meeste vraag naar hebben.

Vaker wel dan niet zijn woningen die bejaarden verlaten, namelijk hutten die niet op de beste plekken staan (lees: niet in of bij de grote steden) en vaak is er een kwart eeuw of langer geen serieus onderhoud gedaan.

Dat soort huizen is daarmee slechts interessant voor mensen die a) een hele hoop geld meebrengen, b) de tijd en energie hebben om groot achterstallig onderhoud weg te werken, en c) het niet erg vinden om op een afgelegen plek te wonen.

En ik denk dat dat maar een bescheiden deel van het totaal is.

Ik denk ook niet je moet zien dat starters in die woningen trekken.. De starters van X jaar geleden stromen door naar de woning van de ouderen en laten starterswoningen achter.

[DropjesLover]

Sunri5e schreef op dinsdag 21 november 2017 @ 18:55:
[...]


Dat je voor 300 euro een taxatie uit kunt laten voeren klopt. Maar verwacht dan ook geen kwaliteit.

Onze taxatie was €295 (NWWI) en heeft het gewoon goed gedaan. Alleen via email en (op zijn initiatief) telefonisch contact gehad, was prima en volledig. Bank heeft het rapport ook zonder problemen geaccepteerd.
Wat voor "kwaliteit" verwacht je in hemelsnaam, het is een _onafhankelijk_ poppetje dat even komt kijken en een vergelijking maakt met andere huizen in de buurt, dat is het.

nare man schreef op woensdag 22 november 2017 @ 11:09:
[...]


Ik heb altijd 't idee (maar dat is niet meer dan een idee) dat dat effect schromelijk overdreven wordt, vooral in de visie van degenen die graag willen dat er een nieuwe crash en neergang komt.

In mijn optiek is er een fundamentele mismatch tussen de woningen die vrijkomen doordat bejaarden overlijden of naar het bejaardentehuis gaan en de woningen waar starters en doorstromers de meeste vraag naar hebben.

Vaker wel dan niet zijn woningen die bejaarden verlaten, namelijk hutten die niet op de beste plekken staan (lees: niet in of bij de grote steden) en vaak is er een kwart eeuw of langer geen serieus onderhoud gedaan.

Dat soort huizen is daarmee slechts interessant voor mensen die a) een hele hoop geld meebrengen, b) de tijd en energie hebben om groot achterstallig onderhoud weg te werken, en c) het niet erg vinden om op een afgelegen plek te wonen.

En ik denk dat dat maar een bescheiden deel van het totaal is.

De oudere huizen staan in steden net wel weer vaak dichter bij het centrum, iig dichterbij dan recente nieuwbouw.

Probleem voor de doorstroming is dat de ouderen de laatste jaren net _niet_ zijn doorgegaan naar een bejaardentehuis, maar semi-verplicht langer thuis zijn blijven wonen. Velen in een woning die veel te groot is voor hun alleen, zeker als een partner overlijdt. In combinatie met dat 1 van de twee of beiden langer leven, stokt het gewoon ook enorm aan die kant.

Doe mij maar zo'n ruime jaren '70 woning een kilometer van het stadscentrum! Alleen niet voor de huidige marktprijs, want inderdaad, het onderhoud is enorm.

[Voor 58% gewijzigd door DropjesLover op 22-11-2017 13:17]

[Sunri5e]

DropjesLover schreef op woensdag 22 november 2017 @ 13:11:
[...]

Onze taxatie was €295 (NWWI) en heeft het gewoon goed gedaan. Alleen via email en (op zijn initiatief) telefonisch contact gehad, was prima en volledig. Bank heeft het rapport ook zonder problemen geaccepteerd.
Wat voor "kwaliteit" verwacht je in hemelsnaam, het is een _onafhankelijk_ poppetje dat even komt kijken en een vergelijking maakt met andere huizen in de buurt, dat is het.

"Goed gedaan" in de zin van dat jij je beoogde waarde hebt en dat het NWWI hem goed heeft gekeurd?

[Sport_Life]

DropjesLover schreef op woensdag 22 november 2017 @ 13:11:
[...]

Onze taxatie was €295 (NWWI) en heeft het gewoon goed gedaan. Alleen via email en (op zijn initiatief) telefonisch contact gehad, was prima en volledig. Bank heeft het rapport ook zonder problemen geaccepteerd.
Wat voor "kwaliteit" verwacht je in hemelsnaam, het is een _onafhankelijk_ poppetje dat even komt kijken en een vergelijking maakt met andere huizen in de buurt, dat is het.


[...]

De oudere huizen staan in steden net wel weer vaak dichter bij het centrum, iig dichterbij dan recente nieuwbouw.

Probleem voor de doorstroming is dat de ouderen de laatste jaren net _niet_ zijn doorgegaan naar een bejaardentehuis, maar semi-verplicht langer thuis zijn blijven wonen. Velen in een woning die veel te groot is voor hun alleen, zeker als een partner overlijdt. In combinatie met dat 1 van de twee of beiden langer leven, stokt het gewoon ook enorm aan die kant.

Doe mij maar zo'n ruime jaren '70 woning een kilometer van het stadscentrum! Alleen niet voor de huidige marktprijs, want inderdaad, het onderhoud is enorm.

Bij jaren 70 woningen heb ik altijd het idee dat die vroeg of laat worden platgegooid voor nieuwbouw. De locatie is meestal wel redelijk, maar qua woning is het niks: vaak achterstallig onderhoud, relatief slecht geïsoleerd en het heeft 0,0 uitstraling. Voor de charme en de locatie kiest men een jaren 30 woning, voor de isolatie een nieuwbouwhuis, dus wat zoekt men in een jaren 70 woning behalve de lage prijs? (wat weer gecompenseerd wordt door onderhoud en nieuwe keuken, badkamer en isolatie of zonnepanelen.)

[Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 22-11-2017 13:43]

[kmf]

Sport_Life schreef op woensdag 22 november 2017 @ 13:39:
[...]
Bij jaren 70 woningen heb ik altijd het idee dat die vroeg of laat worden platgegooid voor nieuwbouw. De locatie is meestal wel redelijk, maar qua woning is het niks: vaak achterstallig onderhoud, relatief slecht geïsoleerd en het heeft 0,0 uitstraling. Voor de charme en de locatie kiest men een jaren 30 woning, voor de isolatie een nieuwbouwhuis, dus wat zoekt men in een jaren 70 woning behalve de lage prijs? (wat weer gecompenseerd wordt door onderhoud en nieuwe keuken, badkamer en isolatie of zonnepanelen.)

Dus volgens jou zijn eigenlijk alle woningen tussen 1930 en 2000 niks?

juist woningen vanaf 70 hebben mijn insziens veel potentie.

[Sport_Life]

kmf schreef op woensdag 22 november 2017 @ 14:09:
[...]


Dus volgens jou zijn eigenlijk alle woningen tussen 1930 en 2000 niks?

juist woningen vanaf 70 hebben mijn insziens veel potentie.

Ik doel puur op de jaren 70 woningen, te herkennen aan de schrootjes aan de voorzijde. Die zijn vrij sober gebouwd en inmiddels qua comfort achterhaald. Hele wijken nabij de kleinere stadscentra staan er vol mee. Waar ligt de potentie volgens jou? Veel woningen uit de jaren erna èn ervoor zijn imo minder sober en of hebben meer woon comfort.

Zoals gezegd zie ik het nog wel gebeuren dat projectontwikkelaars bewoners uitkopen en er (smallere en hogere) nieuwbouw woningen voor in de plaats zetten, die wel het huidige wooncomfort bieden. Op een gegeven moment is de ruimte toch op om elders nieuwbouw te plaatsen zou je zeggen.

Stel je zou bewoners voor 200k uitkopen, bouwt er met een kostprijs van 150k grote en hoge nieuwbouw op 20% kleinere kavels, en verkoopt het voor 450k.

[Voor 49% gewijzigd door Sport_Life op 22-11-2017 14:51]

[DropjesLover]

Sunri5e schreef op woensdag 22 november 2017 @ 13:29:
[...]


"Goed gedaan" in de zin van dat jij je beoogde waarde hebt en dat het NWWI hem goed heeft gekeurd?

Zelfs iets er onder, €7k verschil, waardoor onze LTV voor een paar maanden net boven de 90% uit komt
Maar gewoon conform de regels een rapport opgesteld, ons netjes op de hoogte gehouden, netjes zijn werk gedaan voor een goede prijs. Ik zou bij god niet weten wat ik meer van een taxateur zou moeten verwachten.

[nare man]

aicaramba schreef op woensdag 22 november 2017 @ 11:48:
[...]

Ik denk ook niet je moet zien dat starters in die woningen trekken.. De starters van X jaar geleden stromen door naar de woning van de ouderen en laten starterswoningen achter.

Ik vraag me af in hoeverre dat zo is. Mensen die doorstromen hebben vaak jonge kinderen en daardoor minder tijd, energie en vooral ook geld om een zwaar verouderde woning van een bejaarde op te knappen. Om zo'n jaren '60/'70-hut weer helemaal aan te passen aan de eisen van de moderne tijd vraagt nogal wat inspanning en kosten. Het resultaat zal ook nooit zo goed zijn als een nieuwere woning, terwijl een jaren '60/'70 woning ook niet de charme van een vooroorlogse woning heeft om het allemaal te compenseren. Anders gezegd: het is het vaak gewoon niet waard om zo'n hut weer op te knappen als hij door een bejaarde langdurig verwaarloosd is.

[Gebanned]

Sport_Life schreef op woensdag 22 november 2017 @ 13:39:
[...]
Bij jaren 70 woningen heb ik altijd het idee dat die vroeg of laat worden platgegooid voor nieuwbouw. De locatie is meestal wel redelijk, maar qua woning is het niks: vaak achterstallig onderhoud, relatief slecht geïsoleerd en het heeft 0,0 uitstraling. Voor de charme en de locatie kiest men een jaren 30 woning, voor de isolatie een nieuwbouwhuis, dus wat zoekt men in een jaren 70 woning behalve de lage prijs?

De ruimte in en rond je huis? Voor mij in ieder geval genoeg reden om voor een jaren 70 wijk te kiezen. Vaak zijn de wijken relatief ruim opgezet met veel groen wat de wijk een rustige en prettige uitstraling geeft. De huizen zijn door de breedte vaak relatief groot en je krijgt er ook een paar meter tuin meer mee dan in een jaren 80/90/00 wijk.

[CornermanNL]

Señor Sjon schreef op woensdag 22 november 2017 @ 11:00:
Bij een hypotheek van ~1500/maand heb je een buffer van ruim twee jaar op die manier. Heb je dat bedrag in de stenen gestoken, dan heb je misschien 1400/maand en geen buffer. Bij onverwacht inkomensverlies is dat een probleem.

Waarom is het altijd of/of ? Alles er buiten houden en op een spaarrekening zetten, of alles investeren of alles in een huis. Het kan ook heel goed verdeeld worden. Dan hou je de benodigde flexibiliteit en dalen je schulden bij extra aflossen. Een beetje in een beleggingspotje en klaar ben je. Dan loopt je risico harder terug en ben je vrij snel een heel eind verwijderd van die 1500 per maand. En de rest rendeert dan lekker naar jou toe.
Iedere maand een relatief klein vast bedrag extra aflossen doet al wonderen.

De meeste mensen rekenen overigens nooit met inkomensverlies. Ik ken er in ieder geval vrij weinig. Er heerst vooral een " dat gebeurd mij toch niet" mentaliteit.

Als het niet om huizen gaat , dan nemen de meeste mensen van nature dit soort risico's niet. Maar als het op huizen aankomt zijn er ineens allerlei redenen om het wel te doen.

[CornermanNL]

nare man schreef op woensdag 22 november 2017 @ 14:39:
[...]


Ik vraag me af in hoeverre dat zo is. Mensen die doorstromen hebben vaak jonge kinderen en daardoor minder tijd, energie en vooral ook geld om een zwaar verouderde woning van een bejaarde op te knappen. Om zo'n jaren '60/'70-hut weer helemaal aan te passen aan de eisen van de moderne tijd vraagt nogal wat inspanning en kosten. Het resultaat zal ook nooit zo goed zijn als een nieuwere woning, terwijl een jaren '60/'70 woning ook niet de charme van een vooroorlogse woning heeft om het allemaal te compenseren. Anders gezegd: het is het vaak gewoon niet waard om zo'n hut weer op te knappen als hij door een bejaarde langdurig verwaarloosd is.

Hier vliegen ze weg, voor belachelijke prijzen en dan moet alles ook nog opgeknapt worden. Het waarom is simpel. Vaak redelijk dichtbij het centrum, ruime tuinen met uitbouw mogelijkheden. Parkeren op eigen terrein.

En blijkbaar hebben de mensen het geld weer weten te vinden voor de verbouwing.

[Señor Sjon]

Gebanned schreef op woensdag 22 november 2017 @ 15:18:
[...]


De ruimte in en rond je huis? Voor mij in ieder geval genoeg reden om voor een jaren 70 wijk te kiezen. Vaak zijn de wijken relatief ruim opgezet met veel groen wat de wijk een rustige en prettige uitstraling geeft. De huizen zijn door de breedte vaak relatief groot en je krijgt er ook een paar meter tuin meer mee dan in een jaren 80/90/00 wijk.

Er is wel een significant verschil tussen vroeg en laat jaren '70. Tussendoor kwam ook nog een oliecrisis waardoor men wel op isolatie ging letten. Ook werden door oplopende woningprijzen kavels en woningen weer wat kleiner om er meer op een hectare kwijt te kunnen.

CornermanNL schreef op woensdag 22 november 2017 @ 17:00:
[...]


Waarom is het altijd of/of ? Alles er buiten houden en op een spaarrekening zetten, of alles investeren of alles in een huis. Het kan ook heel goed verdeeld worden. Dan hou je de benodigde flexibiliteit en dalen je schulden bij extra aflossen. Een beetje in een beleggingspotje en klaar ben je. Dan loopt je risico harder terug en ben je vrij snel een heel eind verwijderd van die 1500 per maand. En de rest rendeert dan lekker naar jou toe.
Iedere maand een relatief klein vast bedrag extra aflossen doet al wonderen.

De meeste mensen rekenen overigens nooit met inkomensverlies. Ik ken er in ieder geval vrij weinig. Er heerst vooral een " dat gebeurd mij toch niet" mentaliteit.

Als het niet om huizen gaat , dan nemen de meeste mensen van nature dit soort risico's niet. Maar als het op huizen aankomt zijn er ineens allerlei redenen om het wel te doen.

Ik zeg niet of/of. Alleen dat je een deel liquide houdt.

[CornermanNL]

Señor Sjon schreef op woensdag 22 november 2017 @ 17:19:
[...]

Er is wel een significant verschil tussen vroeg en laat jaren '70. Tussendoor kwam ook nog een oliecrisis waardoor men wel op isolatie ging letten. Ook werden door oplopende woningprijzen kavels en woningen weer wat kleiner om er meer op een hectare kwijt te kunnen.


[...]

Ik zeg niet of/of. Alleen dat je een deel liquide houdt.

Mijn excuses dat het ik verkeerd gelezen, het is inderdaad van belang een gedeelte liquide te houden, zonder meer.

[Fiber]

Sport_Life schreef op woensdag 22 november 2017 @ 14:15:
[...]
Ik doel puur op de jaren 70 woningen, te herkennen aan de schrootjes aan de voorzijde. Die zijn vrij sober gebouwd en inmiddels qua comfort achterhaald. Hele wijken nabij de kleinere stadscentra staan er vol mee. Waar ligt de potentie volgens jou? Veel woningen uit de jaren erna èn ervoor zijn imo minder sober en of hebben meer woon comfort.

Zoals gezegd zie ik het nog wel gebeuren dat projectontwikkelaars bewoners uitkopen en er (smallere en hogere) nieuwbouw woningen voor in de plaats zetten, die wel het huidige wooncomfort bieden. Op een gegeven moment is de ruimte toch op om elders nieuwbouw te plaatsen zou je zeggen.

Stel je zou bewoners voor 200k uitkopen, bouwt er met een kostprijs van 150k grote en hoge nieuwbouw op 20% kleinere kavels, en verkoopt het voor 450k.

Ik denk dat er een heleboel mensen dan toch liever in die jaren 70 woning blijven wonen... Goedkoper, breder, grotere tuin, ruimer opgezette wijken, had ik al goedkoper gezegd...? Dat ze niet zo goed geïsoleerd zijn en minder moderne snufjes hebben boeit de meeste mensen niet zo veel volgens mij.

(Jaren 50/60 is al weer een ander verhaal, dat spul is van de wederopbouw, woningnood periode en wellicht her en der wel toe aan de sloopkogel...)

[Voor 5% gewijzigd door Fiber op 22-11-2017 18:48]

[kmf]

Sport_Life schreef op woensdag 22 november 2017 @ 14:15:
[...]
Ik doel puur op de jaren 70 woningen, te herkennen aan de schrootjes aan de voorzijde. Die zijn vrij sober gebouwd en inmiddels qua comfort achterhaald. Hele wijken nabij de kleinere stadscentra staan er vol mee. Waar ligt de potentie volgens jou? Veel woningen uit de jaren erna èn ervoor zijn imo minder sober en of hebben meer woon comfort.

Nou, ik heb net dus een woning van 1980 gekocht vanwege de potentie.
1) heel veel oppervlakte
2) 5 minuten lopen van het centrum, maar wel rustig zijstraatje
3) perfecte ligging voor duurzame maatregelen.

kalkzandsteen binnenmuren zodat aanpassingen veel simpeler te verwezenlijken zijn (in prefab betonnen wanden frezen of dozen zagen is niet fijn)

Het ligt dus absoluut aan het segment toentertijd. Geloof het of niet, ook in eerdere decennia's zijn er verschillen in huizenprijzen en bijbehorende comfort.

comfort achterhaald, maar dat betekent niet dat je geen smak geld tegen aan kan gooien om het te moderniseren. Bij een nieuwbouw is het simpelweg zonde om de ramen, deuren of zelfs elektra te vervangen door iets naar je eigen smaak. Een gedateerde woning geeft genoeg excuses om alles naar wens uit te voeren.

[Gebanned]

Die excuses kan ik beamen . Afgelopen zomer een hut uit 67/68 gekocht. Zwaar veroueiderd, maar wel degelijk en netjes gebouwd. Wel gelijk de nodige aanpassingen kunnen doen: tussenmuur weg, keuken vervangen, wc vernieuwd, elektra uitgebreid en vervangen, kozijnen en glas vervangen. Al het leidingwerk ingefreesd, radiatoren vervangen.

Kost eer hoop werk en geld, maar daarna heb je alles wel precies zoals je het wilt.

[Sport_Life]

kmf schreef op woensdag 22 november 2017 @ 19:29:
[...]


Nou, ik heb net dus een woning van 1980 gekocht vanwege de potentie.
1) heel veel oppervlakte
2) 5 minuten lopen van het centrum, maar wel rustig zijstraatje
3) perfecte ligging voor duurzame maatregelen.

kalkzandsteen binnenmuren zodat aanpassingen veel simpeler te verwezenlijken zijn (in prefab betonnen wanden frezen of dozen zagen is niet fijn)

Het ligt dus absoluut aan het segment toentertijd. Geloof het of niet, ook in eerdere decennia's zijn er verschillen in huizenprijzen en bijbehorende comfort.

comfort achterhaald, maar dat betekent niet dat je geen smak geld tegen aan kan gooien om het te moderniseren. Bij een nieuwbouw is het simpelweg zonde om de ramen, deuren of zelfs elektra te vervangen door iets naar je eigen smaak. Een gedateerde woning geeft genoeg excuses om alles naar wens uit te voeren.

Ja oke ik begin het wel iets meer te begrijpen . Alhoewel ik er persoonlijk nooit voor zal kiezen (ben ook niet handig).
Grappig wat jij zegt over nieuwbouw, dat vind ik juist ontzettend fijn aan nieuwbouw, want we kunnen alles naar onze zin laten maken, zonder zelf bezig te zijn. Kosten zijn wel buiten proportie hoog, met name wat de aannemer in rekening brengt voor meerwerk.

Dat je niet kunt boren in prefab is inderdaad wel een nadeel..

[Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 23-11-2017 22:44]

[kmf]

Sport_Life schreef op donderdag 23 november 2017 @ 22:36:
[...]

Ja oke ik begin het wel iets meer te begrijpen . Alhoewel ik er persoonlijk nooit voor zal kiezen (ben ook niet handig).
Grappig wat jij zegt over nieuwbouw, dat vind ik juist ontzettend fijn aan nieuwbouw, want we kunnen alles naar onze zin laten maken, zonder zelf bezig te zijn.

Bij nieuwbouw ben je gebonden aan de keuze van de projectontwikkelaar/architect. En als je daarvan wilt afwijken, dan betaal je de hoofdprijs*2.

Ik woon nu in een nieuwbouw woning (toentertijd) terwijl ik wacht tot mijn nieuwe oude huis klaar is qua verbouwing. Paar punten wat ik spijtig vind:
ramen van plafond tot grond=geen vensterbanken.
balansventilatie met onzuinige unit
geen mogelijkheid tot extra gaten in gevels voor airco.
alle schakelaars/wcd op 1m hoogte. Overal net te weinig WCD's.

Hoewel ik best handig ben, heb ik zoveel mogelijk uit besteed. In tegenstelling tot mijn studententijd heb ik te weinig privé-tijd en/of energie om de hele verbouwing zelf te doen.
Het heeft wat moeite gekost, maar een goede aannemer gevonden die bijna alles gaat doen in huis (nadat ik een maand lang gesloopt en behang had afgestoomd)

[Gecko123]

Hmm. Vorig jaar samen met mijn vrouw een huis gekocht uit 1986. Lijkt achteraf toch een best goede investering te zijn geweest met een huizen prijsstijging van rond de 7 procent in onze regio.

Op basis van het verleden zijn de huizenprijzen met jaarlijks gemiddeld 5% gestegen inclusief de nodige correcties.

Ik betaal nu zeg 5.000 aan rente op mijn hypotheek. De gestegen woningwaarde zal dan 10.000 per jaar zijn. De rentelasten in de hypotheek nemen ieder jaar af en de woningwaarde neemt verder toe.

Ik kan simpelweg niet geloven dat onze (dan 46e jaar oude) woning over 15 jaar verdubbeld is in waarde uitgaande van 5% stijging.

Hoe kan het toch zijn dat deze prijsstijgingen zo ver van de reguliere inflatiecijfers af liggen. Dit is toch niet houdbaar? Nooit begrepen dat een huis naarmate deze ouder wordt en de onderhoudskosten hoger worden toch in prijs stijgt.

[Voor 5% gewijzigd door Gecko123 op 06-12-2017 15:39]

[RemcoDelft]

Gecko123 schreef op woensdag 6 december 2017 @ 15:37:
Hmm. Vorig jaar samen met mijn vrouw een huis gekocht uit 1986. Lijkt achteraf toch een best goede investering te zijn geweest met een huizen prijsstijging van rond de 7 procent in onze regio.

Heb je het huis al verkocht? Anders ben je te vroeg om van "achteraf" te spreken.

Hoe kan het toch zijn dat deze prijsstijgingen zo ver van de reguliere inflatiecijfers af liggen. Dit is toch niet houdbaar? Nooit begrepen dat een huis naarmate deze ouder wordt en de onderhoudskosten hoger worden toch in prijs stijgt.

Kwestie van de problemen op de woningmarkt vergroten. In 25 jaar van 1 naar 2 werkenden per huis (100% stijging bovenop de inflatie), een kunstmatig lage rente door zuid-Europees inflatiebeleid (nog een enorme stijging), startersleningen (nog meer stijging), langere wachtlijsten dan ooit voor sociale huurwoningen (nog meer stijging), duurdere sociale huurwoningen dan ooit (nog meer stijging), toenemende schaarste (nog meer stijging)...
En ondertussen wordt datzelfde huis steeds ouder, is er een enorm tekort aan vakmensen die daadwerkelijk iets produceren, wordt elk piepkleine stukje "leeg" binnen de steden volgebouwd, en zijn kavels duurder dan ooit.

En hoe ongezonder de huizenmarkt wordt, hoe meer mensen ervan afhankelijk zijn dat het zo blijft.

Ik betaal nu zeg 5.000 aan rente op mijn hypotheek. De gestegen woningwaarde zal dan 10.000 per jaar zijn.

5000 euro winst per jaar! Je zou je haast afvragen waarom de bank dat huis niet zelf gekocht heeft, i.p.v. jou er met de winst vandoor te laten gaan... Het antwoord is natuurlijk dat de bank jou nodig heeft om het risico te lopen.

[Voor 11% gewijzigd door RemcoDelft op 06-12-2017 15:45]

[Gecko123]

RemcoDelft schreef op woensdag 6 december 2017 @ 15:43:
[...]

Heb je het huis al verkocht? Anders ben je te vroeg om van "achteraf" te spreken.


[...]

Kwestie van de problemen op de woningmarkt vergroten. In 25 jaar van 1 naar 2 werkenden per huis (100% stijging bovenop de inflatie), een kunstmatig lage rente door zuid-Europees inflatiebeleid (nog een enorme stijging), startersleningen (nog meer stijging), langere wachtlijsten dan ooit voor sociale huurwoningen (nog meer stijging), duurdere sociale huurwoningen dan ooit (nog meer stijging), toenemende schaarste (nog meer stijging)...
En ondertussen wordt datzelfde huis steeds ouder, is er een enorm tekort aan vakmensen die daadwerkelijk iets produceren, wordt elk piepkleine stukje "leeg" binnen de steden volgebouwd, en zijn kavels duurder dan ooit.

En hoe ongezonder de huizenmarkt wordt, hoe meer mensen ervan afhankelijk zijn dat het zo blijft.


[...]

5000 euro winst per jaar! Je zou je haast afvragen waarom de bank dat huis niet zelf gekocht heeft, i.p.v. jou er met de winst vandoor te laten gaan... Het antwoord is natuurlijk dat de bank jou nodig heeft om het risico te lopen.

Interessante argumenten... Er lijkt geen einde. Gevolg van bevolkingsgroei en dus gebrek aan ruimte?

Natuurlijk moet je het niet zien als winst totdat je het op je bankrekening krijgt. Maar als je gaat rekenen dan valt het op dat er iets niet klopt en er geen einde aan komt.

Met 5% jaarlijkse stijging is mijn huis tegen mijn pensioensleeftijd 1.5 miljoen waard. Ongekend en dit zal vast niet gaan gebeuren. Of wel?

Ach. Eén ding staat nog vaster dan een huis en dat zijn mijn lasten de komende 29 jaar. Word ik misschien toch nog slapend rijk?