Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Maverick]

Piet_Piraat7 schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 08:54:
Ik zit behoorlijk in dubio over wat een goed moment is om te kopen. Aan de ene kant lees ik dat huizenprijzen blijven stijgen, de rente nog nooit zo laag is geweest en de woningschaarste alleen maar zal oplopen. Aan de andere kant lees ik dat een economische crisis er weer aan zit te komen en de huizenprijzen weer kunnen kelderen als in 2008. Nu kopen? Jaar wachten? Jaren wachten?

Had iemand maar een glazen bol

tja, een goed moment om te kopen was 4 jaar geleden Maar toen wist je dat ook niet.

My 2 cents, De huizenprijzen zullen nog wel een tijdje stijgen. De economie draait prima en de schaarste loopt de komende 2 jaar alleen maar op. Als de rente verder stijgt zal dit wel een dempend effect hebben op de prijzen, dus zo hard als de afgelopen tijd zal het niet meer gaan. Hoewel ik wel denk dat de rente tamelijk vlak zal blijven totdat de ECB de rente zal verhogen. Wellicht ergens volgend jaar? Wellicht dat dan de huizenprijzen stoppen met stijgen of zelfs wat dalen.
Echter zie je dat bijv in Amsterdam veel huizen verkocht worden zonder hypotheek. Daar heeft de rente dus minder invloed op de prijs.

Allemaal speculatie overigens. Als volgende maand Amsterdam Airbnb (en soortgelijke praktijken) verbiedt en handhaaft zullen huisjesmelkers wegtrekken en de prijzen flink kelderen. Dit zal het landelijk gemiddelde flink onderuit schoppen. Wat dit met de daadwerkelijk prijs van woning elders doet is dan ook maar weer afwachten.

Gen peil op te trekken dus

[Verwijderd]

Piet_Piraat7 schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 08:54:
Ik zit behoorlijk in dubio over wat een goed moment is om te kopen. Aan de ene kant lees ik dat huizenprijzen blijven stijgen, de rente nog nooit zo laag is geweest en de woningschaarste alleen maar zal oplopen. Aan de andere kant lees ik dat een economische crisis er weer aan zit te komen en de huizenprijzen weer kunnen kelderen als in 2008. Nu kopen? Jaar wachten? Jaren wachten?

Had iemand maar een glazen bol

Ik kan je maar één tip geven: koop op het moment dat jij wil kopen en het kan betalen.
Koop je nu en dalen de prijzen? Pech hebben, je betaalt voor woongenot en je voelt de pijn pas als je verkoopt. Mogelijk duurt dat nog heel lang en is de boel dan weer gestegen.
Koop je nu en stijgen de prijzen? Leuk voor het idee, hogere belastingen door hogere WOZ, je hebt er nog steeds geen hol aan totdat je verkoopt (en dan moet je ook weer duurder terugkopen).
Koop je nu niet en dalen de prijzen? Mooi, dan heb je mazzel en kun je goedkoper kopen. Echter, als de rentes weer stijgen wordt een deel van dat voordeel teniet gedaan.
Koop je nu niet en stijgen de prijzen? Dan ben je dubbel het bokkie: de rentes zijn stijgende en als de prijzen dat ook zijn, betaal je volgend jaar nog veel meer voor je woning.

Kortom: je hebt geen glazen bol. Als je nu kan en wil kopen en je kunt de lasten (niet alleen de hypotheek!) de komende tijd betalen, kun je het doen. Of niet.

[Harrie_]

Piet_Piraat7 schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 08:54:
Ik zit behoorlijk in dubio over wat een goed moment is om te kopen. Aan de ene kant lees ik dat huizenprijzen blijven stijgen, de rente nog nooit zo laag is geweest en de woningschaarste alleen maar zal oplopen. Aan de andere kant lees ik dat een economische crisis er weer aan zit te komen en de huizenprijzen weer kunnen kelderen als in 2008. Nu kopen? Jaar wachten? Jaren wachten?

Had iemand maar een glazen bol

Als je nu de lage rente lang vast kunt zetten en je pakt een hypotheekverstrekker waarbij je de hypotheek kunt meeverhuizen, waarom niet?

De rente staat historisch laag en dat is binnenkort dus gewoon afgelopen. Komt er een nieuwe crisis en de huizenprijzen zakken in dan merk je daar in feite, zolang je niet verkoopt, niets van. Wil je toch verkopen in een crisis dan kun je ook weer goedkoop terugkopen natuurlijk.

Niemand heeft een glazen bol inderdaad maar persoonlijk zou ik nu profiteren van de lage rente; wat de huizenprijzen ook doen je mag er vanuit gaan dat je in de toekomst gewoon meer rente gaat betalen.

[MeZZiN]

Precies kopen wanneer je het kan en koop iets wat klopt met de prijs zelfs in een overspannen markt kan je dingen kopen alleen misschien niet in amsterdam maar iets daar buiten bijvoorbeeld.

Er is geen goede tijd behalve wanneer jij een huis vind dat jij voor die prijs wilt kopen. (even helemaal los van de vraagprijs)

Het helpt nu wel dat de hypotheek niet veel kost. Wij hebben nu een woning van ruim 1.5 de prijs van onze vorige woning maar betalen bruto 200 euro meer. Dan de vorige hypotheek.

De markt zal altijd stijgen en dalen en al je je droom huis heb dan koop je hem. Simpel. En je huis als belegging is niet zo handig omdat je altijd moet verkopen om je geld te kunnen krijgen. Dus wat heb je daar aan ben je eindelijk aan je pensioen toe moet je je huis verkopen om er van te kunnen genieten. En ga je van een paradijsje terug naar een rijtjes woning of zo iets. Dat is is niet nuttig.

[Johnny]

Piet_Piraat7 schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 08:54:
Ik zit behoorlijk in dubio over wat een goed moment is om te kopen. Aan de ene kant lees ik dat huizenprijzen blijven stijgen, de rente nog nooit zo laag is geweest en de woningschaarste alleen maar zal oplopen. Aan de andere kant lees ik dat een economische crisis er weer aan zit te komen en de huizenprijzen weer kunnen kelderen als in 2008. Nu kopen? Jaar wachten? Jaren wachten?

Had iemand maar een glazen bol

Als je af wil van gevoelens van onmacht en twijfel dan is jezelf verdiepen in de materie en op basis daarvan je eigen plan trekken een manier om rust te krijgen. Ikzelf vond het boek "Deflatie in aantocht" erg interessant en verhelderend omdat het over marktontwikkelingen op lange termijn gaat.

[SPT]

Piet_Piraat7 schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 08:54:
Ik zit behoorlijk in dubio over wat een goed moment is om te kopen. Aan de ene kant lees ik dat huizenprijzen blijven stijgen, de rente nog nooit zo laag is geweest en de woningschaarste alleen maar zal oplopen. Aan de andere kant lees ik dat een economische crisis er weer aan zit te komen en de huizenprijzen weer kunnen kelderen als in 2008. Nu kopen? Jaar wachten? Jaren wachten?

Had iemand maar een glazen bol

Ik denk dat de huizenprijzen nu weer redelijk in de buurt liggen van wat je op de wat langere termijn kunt verwachten, gegeven de beperkte mogelijkheden om in Nederland te bouwen. En ik denk dat de prijzen zeker nog een aantal jaren blijven doorstijgen (dit jaar komen we wel op +7% uit, en de trend in huizenprijzen wordt op korte termijn door een hoge mate van autocorrelatie bepaald), zodat uitstellen ook meteen betekend dat je de aankoop wel met 5-30 jaar moet uitstellen.

Als je nog geen huis hebt, zou ik dat nu als de wiedde weerga kopen, in verband met de grote kostenvoordelen. Bij het huidige prijsniveau zijn de maandlasten van een eigen woning zoveel lager, ik denk dat je in een huurwoning wel 4-5.000 euro duurder uit bent. Na een aantal jaren loopt dat dus op tot enorme bedragen. Zoals gezegd ben je eigenlijk al te laat met kopen, als je nu nog langer wacht loop je het risico weer in een overgewaardeerde markt te kopen. Als je al een woning hebt telt dat kostenvoordeel niet, dus dan zou ik er eerder naar neigen te wachten. Maar ga er dan wel vanuit dat het zeer lastig is te voorspellen wanneer de volgende correctie zich voordoet, dat kan over 5 jaar zijn maar ook pas over 30 jaar. Dan moet je dus wel al die tijd wachten. Dus misschien is het ook voor een stapje omhoog nog niet zo'n slechte tijd. Zeker na de prijsstijgingen die ons de komende jaren nog te wachten staan verwacht ik dat er wel weer een keer een correctie komt, als de rente gaat stijgen.

Een markt als de Amsterdamse zou ik overigens wel mijden, met bijna 50% prijsstijging in 4 jaar tijd. Al blijft het ook daar koffiedik kijken, vergeleken bij steden als San Francisco, New York en Vancouver is Amsterdam niet overgewaardeerd, dus het is ook mogelijk dat de herwaardering van die stad aanhoudt.

[ Voor 9% gewijzigd door SPT op 02-08-2017 13:58 ]

[MeZZiN]

Laat ben je nog niet alleen als je in de steden kopen wilt daar is de markt weer wat ongezond de rest van het land verkoopt lekker en voor nette prijzen nog. Dus als je niets heb gewoon doen als je wel wat heb doen en als je niet kan vinden lekker niet doen.

Wij hebben ooit ook bedacht met voordeel te kopen maar goed dat viel vies tegen (rest schuld van 30k+) goed onze nieuwe woning was in verhouding nog meer gedaald die was rond dezelfde tijd 150k duurder. Dus we doen het nu een stuk beter. Maar goed je moet gewoon kopen wat je nu mooi en fijn vind en natuurlijk voor een nette prijs. Maar als je koop ben je vaak op de langer termijn goedkoper uit behalve sociale huur woningen.

[Piet_Piraat7]

Bedankt voor de tips mijn persoonlijke situatie maakt het wat lastiger om nú te kopen maar over een half jaar moet lukken. Rente zal dan ietsje hoger liggen wellicht, maar geen enorme verschillen hopelijk.

[RM-rf]

MeZZiN schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 14:17:

Maar goed je moet gewoon kopen wat je nu mooi en fijn vind en natuurlijk voor een nette prijs.

ik zou het anders definieren:
Koop wat realistisch is binnen je budget. Zorg dat je financiering gewoon solide in elkaar zit zodat je rekening houd met welk risico je loopt; Dat je aflost zodat je risico snel daalt, en probeer ook te voorkomen dat je erg lang vaststaande contracten afsluit waar je enkel met boete weer tussentijds uitkomt.

Wat je 'mooi' vind of wat een nette prijs zou zijn, is altijd erg subjectief en kan ook juist risico opleveren.
Waarbij het grootste gevaar is dat bepaalde kosten naar een toekomstig moment geschoven worden om de maandlasten op oog zo laag mogeljk te houden, maar wat je uiteindelijk juist een groot risico kan opleveren en vaak ook veel duurder kan uitkomen.

Kopen is op de lange termijn zeker goedkoper dan huren, maar nog altijd is het veelal zo dat je gemiddeld pas een echte winst gaat boeken tov huren na iets van 5 jaar.
Als je op de lange termijn gewoon redelijk risicoloos financiert is de kans laag dat je voortijdig moet verkopen en zal het je verder geen reet uitmaken op binnen die termijn de markt veel verder stjgt of juist daalt, aangezien je juist daarvan helemaal geen nadeel ondervind.

[MeZZiN]

Piet_Piraat7 schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 14:19:
Bedankt voor de tips mijn persoonlijke situatie maakt het wat lastiger om nú te kopen maar over een half jaar moet lukken. Rente zal dan ietsje hoger liggen wellicht, maar geen enorme verschillen hopelijk.

Dan doe je er goed aan om te wachten wij hadden dachten we alles netjes op orde en we konden toen dachten we X leren met deze voorwaarden etc. Maar toen we gekocht hadden bleek het toch anders in elkaar te zitten door veel redenen uiteindelijk allemaal wel opgelost alleen nu wel met een veel lagere hypotheek en veel eigen geld er in moeten proppen. Blij met de koop alleen we moeten gewoon een jaartje 'bij komen' maar dat kan alleen als je je zaken goed op orde heb. Dan kan je problemen opvangen die je tegen komt.

[kazz1980]

Piet_Piraat7 schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 14:19:
Bedankt voor de tips mijn persoonlijke situatie maakt het wat lastiger om nú te kopen maar over een half jaar moet lukken. Rente zal dan ietsje hoger liggen wellicht, maar geen enorme verschillen hopelijk.

Ik zou niet al te veel speculeren over het exacte moment van kopen en of dat nou nu is, over een half jaar, over een jaar? Het blijft toch flink koffiedik kijken de komende tijd. En op dit moment zijn rentes nog laag, zijn de huizenprijzen niet gek hoog (lijkt het - beetje afhankelijk van waar je koopt) en zijn de regels om te kopen nog niet heel streng.... Ik vrees persoonlijk namelijk dat het percentage dat je kan financieren de komende jaren enkel blijft dalen... Vanaf volgend jaar mag je nog 'maar' 100% van de woningwaarde financieren. En dat was het doel van Den Haag ook. Maar ik heb een sterk vermoeden dat de daling doorgaat en je straks dus nog maar een deel van de woningwaarde mag financieren en dus steeds meer eigen geld nodig hebt.
Deze regeling maakt voor mij dat ik geen huis meer kan kopen (terwijl ik jáárenlang een eigen huis gehad heb).
Betaal me nu scheel aan hoge huur, maar kopen lukt dus niet - mede omdat sparen niet zo hard gaat door die hoge huur

MeZZiN schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 15:19:
Dan doe je er goed aan om te wachten wij hadden dachten we alles netjes op orde en we konden toen dachten we X leren met deze voorwaarden etc. Maar toen we gekocht hadden bleek het toch anders [...]

Dit is goed om in gedachten te houden ja. Maakt ook dat ik écht eerst het eigen geld spaar, inclusief een goede marge. Alleen gaat deze vlieger niet op als straks na 2018 het percentage dat gefinancierd mag worden blijft dalen... Ik wil nu circa 10% van de woningwaarde aan eigen geld hebben. Daarvoor moet ik nu nog twee jaar sparen in ieder geval. Maar ja als dan tegen die tijd de financiering op 99% of nog minder zit moet ik weer meer sparen. Duurt het dus weer langer gaat dat percentage met een beetje pech verder omlaag.... enzovoorts.

[ Voor 24% gewijzigd door kazz1980 op 02-08-2017 15:44 ]

[Verwijderd]

Kopen is verstandig als je hebt besloten dat je een langere periode, zeg tenminste ongeveer vijf tot zeven jaar, in een bepaald huis wilt wonen. Bij gelijkblijvende huizenprijzen ben je dan ongeveer 'uit de kosten'.

Gokken op stijgende of juist dalende prijzen blijft koffiedik kijken. In 2007 leek het alsof de bomen tot in de hemel groeiden, maar kwam er een diepe crisis. In die diepe crisis waren er vervolgens heel wat mensen die riepen dat we nu toch echt in een andere tijd zaten, dat de prijzen nooit meer hetzelfde zouden worden, maar inmiddels zitten we weer in de volgende upturn. Nu zijn er weer mensen die roepen dat dat binnenkort ophoudt...

Bottom line: je wéét het gewoon niet. Koop daarom wat je - verantwoord - kunt en wilt betalen. En zorg ervoor dat je een courant huis koopt.

[Verwijderd]

kazz1980 schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 15:31:
[...]

Deze regeling maakt voor mij dat ik geen huis meer kan kopen (terwijl ik jáárenlang een eigen huis gehad heb).
Betaal me nu scheel aan hoge huur, maar kopen lukt dus niet - mede omdat sparen niet zo hard gaat door die hoge huur

Heb je een eigen huis gehad, of heb je een volledig aflossingsvrije hypotheek gehad?
Het lijkt me namelijk sterk dat als je in het afgelopen decennium e.e.a. hebt afgelost en je dat als eigen geld kan inbrengen, je geen huis zou kunnen kopen. Natuurlijk heb ik geen inzicht in je privésituatie

De keuze voor volledig aflossingsvrij zoals die jarenlang populair is geweest, heeft natuurlijk ook consequenties. Het is gewoon verkapt huren, en dan is het niet gek dat je door de huidige regels wat krapper komt te zitten. De vraag is echter of dat de schuld is van de veranderde regels.

[jag0_]

Ik heb mijn appartement voor 132k gekocht (05-2017), nu zie ik in het zelfde complex zelfde soort appartement voor 165k aangeboden worden.

Prijzen in Rotterdam gaan rap.

[kazz1980]

Verwijderd schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 15:44:

Heb je een eigen huis gehad, of heb je een volledig aflossingsvrije hypotheek gehad?
Het lijkt me namelijk sterk dat als je in het afgelopen decennium e.e.a. hebt afgelost en je dat als eigen geld kan inbrengen, je geen huis zou kunnen kopen. Natuurlijk heb ik geen inzicht in je privésituatie

De keuze voor volledig aflossingsvrij zoals die jarenlang populair is geweest, heeft natuurlijk ook consequenties. Het is gewoon verkapt huren, en dan is het niet gek dat je door de huidige regels wat krapper komt te zitten. De vraag is echter of dat de schuld is van de veranderde regels.

Wij hadden destijds een deel afgelost en hadden dus aardig geld over na de verkoop. Maar was verkoop ivm een scheiding - en dat was destijds nog een dure aangelegenheid! Dus... moest noodgedwongen drie jaar huren (indien je binnen drie jaar weer een huis koopt moet je namelijk overwaarde van verkoop vorige woning in de nieuwe hypotheek stoppen - en dat geld was er niet meer!).
Het plan was dus ook drie jaar huren en dan weer kopen. Inmiddels zijn we alweer 7 jaar verder Ik red het eigen geld gewoon niet helaas.... Ben nu een herstarter in de woningmarkt... Wel de nadelen van iemand die al hypotheek gehad heeft (bv. geen 30 jaar aftrek meer), maar niet de voordelen. Beetje ongelukkige situatie dus.

Maar goed, is beetje offtopic hier. Waar het om gaat is dat je als (her)starter op de woningmarkt rekening moet houden met het feit dat je flink eigen geld mee moet nemen en ik hou er dus een beetje rekening mee dat dat ook na 2018 enkel meer en meer zal zijn. En in het kader van de ontwikkelingen binnen de huizenmarkt is dat wel een belangrijk gegeven mbt het kiezen van het juiste moment om te kopen - ALS je de middelen hebt om te kopen dus....

[ Voor 5% gewijzigd door kazz1980 op 02-08-2017 15:53 ]

[Verwijderd]

jag0_ schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 15:50:
Ik heb mijn appartement voor 132k gekocht (05-2017), nu zie ik in het zelfde complex zelfde soort appartement voor 165k aangeboden worden.

Prijzen in Rotterdam gaan rap.

In Rotterdam is het momenteel inderdaad totale gekte.

https://www.businessinsid...-even-hard-als-amsterdam/

http://www.ad.nl/rotterda...-weken-verkocht~abff4daa/

Zelf heb ik het geluk gehad om begin 2011 een appartement te kopen in Blijdorp. Destijds 267k voor betaald, volgende week vrijdag zit ik bij de notaris om het over te dragen voor 370k.

[jag0_]

Verwijderd schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 15:56:
[...]


In Rotterdam is het momenteel inderdaad totale gekte.

https://www.businessinsid...-even-hard-als-amsterdam/

http://www.ad.nl/rotterda...-weken-verkocht~abff4daa/

Zelf heb ik het geluk gehad om begin 2011 een appartement te kopen in Blijdorp. Destijds 267k voor betaald, volgende week vrijdag zit ik bij de notaris om het over te dragen voor 370k.

Dan heb jij helemaal een mooie deal gemaakt. Gefeliciteerd

[Verwijderd]

Puur geluk. Ik heb op het dieptepunt van de markt gekocht en ging destijds uit van 7 jaar daar wonen en quitte spelen. Het liep iets anders.

[kazz1980]

Verwijderd schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 15:56:
Zelf heb ik het geluk gehad om begin 2011 een appartement te kopen in Blijdorp. Destijds 267k voor betaald, volgende week vrijdag zit ik bij de notaris om het over te dragen voor 370k.

Damn... Daar valt haast niet tegenop te werken... Goeie deal! 16,5 duizend euro op verdiend per jaar - ommenabij.

[Verwijderd]

Puur geluk. Ik heb op het dieptepunt van de markt gekocht en ging destijds uit van 7 jaar daar wonen en quitte spelen. Het liep iets anders. De woning waar ik naartoe ben verhuisd ligt ook in Rotterdam en is ook flink in prijs gestegen, maar omdat ik een mooie winst heb kunnen pakken op mijn vorige woning die ik in de nieuwe hypotheek moet inbrengen, voel ik dat niet zo.

[kazz1980]

Verwijderd schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 16:12:
Puur geluk. Ik heb op het dieptepunt van de markt gekocht en ging destijds uit van 7 jaar daar wonen en quitte spelen. Het liep iets anders. De woning waar ik naartoe ben verhuisd ligt ook in Rotterdam en is ook flink in prijs gestegen, maar omdat ik een mooie winst heb kunnen pakken op mijn vorige woning die ik in de nieuwe hypotheek moet inbrengen, voel ik dat niet zo.

Soms moet je ook gewoon wat geluk hebben...
Ik probeer dat iedere maand, zo ronde de 10e... Tot zover met weinig succes. Voorlopig dus nog maar door sparen om een huis te kunnen kopen ooit eens. Zou alleen zo jammer zijn als tegen die tijd de rente weer flink gestegen is en de huizenprijzen omhoog... Maar ja - wat doe je d'r aan!

[Verwijderd]

kazz1980 schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 15:51:
[...]

Beetje ongelukkige situatie dus.

Maar goed, is beetje offtopic hier. Waar het om gaat is dat je als (her)starter op de woningmarkt rekening moet houden met het feit dat je flink eigen geld mee moet nemen en ik hou er dus een beetje rekening mee dat dat ook na 2018 enkel meer en meer zal zijn. En in het kader van de ontwikkelingen binnen de huizenmarkt is dat wel een belangrijk gegeven mbt het kiezen van het juiste moment om te kopen - ALS je de middelen hebt om te kopen dus....

Inderdaad ongelukkig. Hopelijk lukt het je op termijn om e.e.a. bij te trekken. Geen idee hoe het ervoor staat hoor, maar is het geen idee om bijv. twee jaar goedkoper te gaan wonen (antikraak bijv.) en dan keihard te werken aan je spaarpotje?

Ik vind het wel een goede ontwikkeling dat niet iedereen zomaar kan lenen en dat je wel al een beetje toegewijd moet zijn om het voor elkaar te krijgen. Maar je hebt daardoor altijd mensen die tussen wal en schip vallen.

[kazz1980]

Verwijderd schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 19:47:
[...]
Inderdaad ongelukkig. Hopelijk lukt het je op termijn om e.e.a. bij te trekken. Geen idee hoe het ervoor staat hoor, maar is het geen idee om bijv. twee jaar goedkoper te gaan wonen (antikraak bijv.) en dan keihard te werken aan je spaarpotje?

Ik vind het wel een goede ontwikkeling dat niet iedereen zomaar kan lenen en dat je wel al een beetje toegewijd moet zijn om het voor elkaar te krijgen. Maar je hebt daardoor altijd mensen die tussen wal en schip vallen.

Ik heb kinderen, huisdieren en een piano . Dus dan valt antikraak af. Voor goedkoop huren verdien ik teveel. Dus inderdaad val ik precies tussen wal en schip. Kan een hypotheek voor een huis dat ik wil met groot gemak opbrengen, maar ja. Toch mag het niet omdat de overheid mij financieel wil beschermen
Knap balen, maar vind het prima dat deze regeling er is in huidige vorm. Maar als ze daadwerkelijk onder de 100% financiering van de woningwaarde gaan vind ik dat men doorschiet. Dus hoop heel erg dat dat niet gaat gebeuren. Maar ben er bang voor...

[Z___Z]

kazz1980 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 13:16:
[...]

Ik heb kinderen, huisdieren en een piano . Dus dan valt antikraak af. Voor goedkoop huren verdien ik teveel. Dus inderdaad val ik precies tussen wal en schip. Kan een hypotheek voor een huis dat ik wil met groot gemak opbrengen, maar ja. Toch mag het niet omdat de overheid mij financieel wil beschermen
Knap balen, maar vind het prima dat deze regeling er is in huidige vorm. Maar als ze daadwerkelijk onder de 100% financiering van de woningwaarde gaan vind ik dat men doorschiet. Dus hoop heel erg dat dat niet gaat gebeuren. Maar ben er bang voor...

Als LTV < 100% wordt, dan kan je nog steeds > 100% financieren, alleen niet in je hypotheek. Dus als je bijvoorbeeld 105% nodig hebt en max LTV is 95% moet je die 10% of zelf bijleggen of een PL afsluiten. Zo werkt het in het buitenland ook. Dat is IMHO een goede stok achter de deur om mensen bewust te maken van wat voor financiële transactie ze aan het uitvoeren zijn bij het kopen van een huis. Zal wel inhouden dat mensen die graag een huis willen kopen langer bij hun ouders blijven wonen of langer in hun studentenkamer blijven hangen. Mensen die een gat in hun hand hebben zullen dan geen huis meer kunnen kopen. Maar dit zijn ook precies de mensen die meteen in de problemen komen bij de kleinste financiële tegenslag. Dat risico betalen dus alle andere hypotheeknemers met een hogere renteopslag.

[unezra]

kazz1980 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 13:16:
[...]

Ik heb kinderen, huisdieren en een piano . Dus dan valt antikraak af. Voor goedkoop huren verdien ik teveel. Dus inderdaad val ik precies tussen wal en schip. Kan een hypotheek voor een huis dat ik wil met groot gemak opbrengen, maar ja. Toch mag het niet omdat de overheid mij financieel wil beschermen
Knap balen, maar vind het prima dat deze regeling er is in huidige vorm. Maar als ze daadwerkelijk onder de 100% financiering van de woningwaarde gaan vind ik dat men doorschiet. Dus hoop heel erg dat dat niet gaat gebeuren. Maar ben er bang voor...

Ik denk ook dat het zal gebeuren en ik vraag me af of het een slechte ontwikkeling is.
Het maakt mensen meer bewust van het feit dat ze een serieus grote financiële verantwoordelijkheid aan gaan en juist als mensen tevoren moeten sparen voordat ze uberhaupt kunnen kopen, voorkomt dat misschien de nodige ellende.

Je ziet nu dat mensen (nog steeds) boven hun macht kopen en kunnen kopen omdat de banken welliswaar nog 100% financieren, maar een financiering per inkomen willen afgeven die behoorlijk stevig is. (Ik denk dat ze veel te soepel zijn.)

Dan kunnen de banken strenger worden, maar dat willen ze niet want ze willen immers geld verdienen. Dus grijpt de overheid in en mag je volgend jaar nog maar 100% financieren en later misschien 99% of lager.

In beide gevallen is het eindresultaat dat mensen minder makkelijk een te duur huis kopen dat ze net of net niet kunnen betalen en dat ze bij de eerste de beste tegenslag moeten verkopen. (Met alle gevolgen van dien.)

Lijkt me prima ontwikkeling. (Misschien drukt het dan eindelijk ook eens die totaal ontspoorde huizenprijzen.)

[Piet_Piraat7]

Ik ben benieuwd wat een lagere maximaal te lenen hypotheek gaat beteken voor de huizenmarkt. Dalen de huizenprijzen omdat men minder kan lenen? Komt er grotere run op starterswoningen omdat van meer en meer mensen het budget niet toereikend is voor een grotere woning? Kopen mensen pas later een huis omdat ze eerst moeten sparen voor kosten koper, en wat zal dit doen met de huizenmarkt?

disclaimer: ik bedoel dit niet zoals mijn voorgaande post op een manier van 'moet ik wachten met kopen'. Ik vraag mij gewoon hardop af wat een lagere hypotheek voor impact zal gaan hebben

[ Voor 20% gewijzigd door Piet_Piraat7 op 03-08-2017 15:17 ]

[RocketKoen]

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 15:15:
Ik ben benieuwd wat een lagere maximaal te lenen hypotheek gaat beteken voor de huizenmarkt. Dalen de huizenprijzen omdat men minder kan lenen? Komt er grotere run op starterswoningen omdat van meer en meer mensen het budget niet toereikend is voor een grotere woning? Kopen mensen pas later een huis omdat ze eerst moeten sparen voor kosten koper, en wat zal dit doen met de huizenmarkt?

disclaimer: ik bedoel dit niet zoals mijn voorgaande post op een manier van 'moet ik wachten met kopen'. Ik vraag mij gewoon hardop af wat een lagere hypotheek voor impact zal gaan hebben

Starterswoningen worden juist onbereikbaarder.
Doorstromers hebben vaak een overwaard op hun oude huis. Door het aflossen van de hypotheek of waardestijging van het huis. Dit geld kunnen ze inzetten als aanbetaling op een nieuw huis.

Je 1e huis kopen wordt moeilijker, omdat je tienduizenden euro's aan spaargeld mee moet nemen. Daarom zal vooral de leeftijd van starters omhoog gaan. Want je kan pas echt beginnen met sparen als je fulltime aan het werk bent. Terwijl je vroeger zodra je een fulltime baan had, je meteen een huis kon kopen.

Maar ik verwacht geen prijsdaling. In tegenstelling. "goedkope" kleine woningen worden populair bij ouderen. Die moeten hun oude grote huis verkopen omdat een groot deel van hun vermogen daar in zit. En dat kun je alleen opmaken als je goedkoper gaat wonen.

[ Voor 9% gewijzigd door RocketKoen op 03-08-2017 15:26 ]

[Lekkerboeie86]

Ik denk daarom dat het ook zal stoppen bij 100%. Eigenlijk zit niemand met belangen op dit onderwerp te wachten op 90% LTV. Lobbyisten hebben genoeg invloed om te zorgen dat er eerder verruiming komt. Nu nieuwe hypotheken veelal afgelost worden lijkt me het niet wenselijk om het te moeilijk te maken. Als mensen aflossingsvrij nemen moeten ze dat zelf weten. Inmiddels is iedereen wel gewaarschuwd voor de mogelijke gevolgen.

[Ray]

@kazz1980 welke regio ben je zoekende en in welke prijsklasse ? soms is namelijk die 101% toch iets flexibel waardoor je wellicht net dat stukje extra lucht krijgt

[Railgunner]

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 15:15:
Ik ben benieuwd wat een lagere maximaal te lenen hypotheek gaat beteken voor de huizenmarkt. Dalen de huizenprijzen omdat men minder kan lenen? Komt er grotere run op starterswoningen omdat van meer en meer mensen het budget niet toereikend is voor een grotere woning? Kopen mensen pas later een huis omdat ze eerst moeten sparen voor kosten koper, en wat zal dit doen met de huizenmarkt?

Als je kijkt naar de verlaging van de max. LTV van 106% naar 100%, dan zie je dat dit geen dalende huizenprijzen of grotere run op starterswoningen heeft veroorzaakt. Ik denk idd wel dat mensen pas later een 1e huis kopen omdat ze eerst moeten sparen. Maar het percentage starters is normaal gesproken een stuk kleiner dan het percentage doorstromers, dus dit zal niet direct tot een schok leiden.

[Z___Z]

Gemiddelde woningprijs in Nederland is iets van 250k? Je moet nu zo'n 4% K.K. meenemen (2% overdracht belasting, 1k notaris, 2k hypotheekkosten). Een starterswoning kost meestal minder dan een gemiddelde koopwoning, want anders is het geen starterswoning meer. Je moet dus zo'n 10k meenemen. Als je geen 10k kan sparen zou je ook geen huis moeten kopen.

Voor 250k moet je 250k/4,5 (is dit nog steeds de norm?) = 55k bruto jaarsalaris hebben. Als je daarmee in 1 jaar geen 10k kan sparen, liggen je prioriteiten verkeerd als je van plan bent om een huis te kopen.

[assje]

Z___Z schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:03:
Voor 250k moet je 250k/4,5 (is dit nog steeds de norm?) = 55k bruto jaarsalaris hebben. Als je daarmee in 1 jaar geen 10k kan sparen, liggen je prioriteiten verkeerd als je van plan bent om een huis te kopen.

Nouja vanuit een huurhuis dat hogere lasten heeft dan je toekomstige koophuis kan dat dus juist best tegenvallen.

Alsnog is er dan de valide mogelijkheid om een persoonlijke lening af te sluiten, beperking op basis van LTI blijft maar dat is logisch. Je bent dus wellicht beperkt in je keuze als je vergelijkt met mensen die wél hebben kunnen sparen maar onmogelijk zou het niet moeten zijn.

[pedorus]

kazz1980 schreef op woensdag 2 augustus 2017 @ 16:12:
[...]

Damn... Daar valt haast niet tegenop te werken... Goeie deal! 16,5 duizend euro op verdiend per jaar - ommenabij.

Dit is een verkeerde manier van voorstellen. Hij is verhuisd naar een ander huis dat ook is gestegen en waarschijnlijk meer. Dus hij had een huis en hij heeft nu nog steeds een huis. Omdat de huizenprijzen fors gestegen zijn moet je dan meer betalen (overdrachtsbelasting, andere dingen met percentage, nieuwe huis is groter en duurder en meer gestegen, enz.), maar eigenlijk heb je niet meer dan dat de huizenprijzen zouden zijn gedaald. Het enige is dat je meer moet betalen, en dat lijkt mij geen "goede deal".

Mijn eigen woning is ook een ton gestegen in een paar jaar tijd. Slaat helemaal nergens op. Wat ik daarvan merk is dat vrienden niet meer bij mij in de buurt kunnen komen wonen want dat is onbetaalbaar geworden. Goede deal?!

Ik noem dat gewoon inflatie / hogere kosten / slecht beleid.

Lekkerboeie86 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 15:37:
Ik denk daarom dat het ook zal stoppen bij 100%. Eigenlijk zit niemand met belangen op dit onderwerp te wachten op 90% LTV. Lobbyisten hebben genoeg invloed om te zorgen dat er eerder verruiming komt. Nu nieuwe hypotheken veelal afgelost worden lijkt me het niet wenselijk om het te moeilijk te maken. Als mensen aflossingsvrij nemen moeten ze dat zelf weten. Inmiddels is iedereen wel gewaarschuwd voor de mogelijke gevolgen.

90% LTV drukt de prijzen en risico's en dat lijkt me gunstig voor vrijwel iedereen met 0 of 1 woning. Echter, ik vrees dat de meesten te dom zijn om dat te snappen.

[Z___Z]

@assje 55k bruto is 2900 netto/maand. Om 10k te sparen moet je 800/maand sparen. Zelfs als je 1000 euro/maand aan huur betaalt, heb je nog 1100 euro vrij besteedbaar inkomen. GWE, huishoudelijke uitgaven eraf (500 euro) houd je nog 600 euro over. Zoals ik zeg het is een kwestie van prioriteiten stellen, of je wel of geen huis kan kopen als je minder dan 100% mag lenen.
Als je een goedkoper huis koopt (150k bijvoorbeeld, dan hoef je "maar" 6k eigen geld mee te nemen).

[Railgunner]

pedorus schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:06:
[...]
90% LTV drukt de prijzen en risico's en dat lijkt me gunstig voor vrijwel iedereen met 0 of 1 woning. Echter, ik vrees dat de meesten te dom zijn om dat te snappen.

Klopt, helaas is er een sterke lobby van verschillende belanghebbenden (makelaars, bouwers, etc) om de LTV niet verder te verlagen. Maar vanuit risicoperspectief is een LTV van 100% nog steeds erg risicovol. Veel mensen willen NU een huis kopen en niet eerst nog 2-3 jaar sparen, terwijl dat een stuk van het risico voor ze zou wegnemen. Jammer dat mensen de recente geschiedenis zo snel vergeten.

[assje]

Z___Z schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:11:
@assje 55k bruto is 2900 netto/maand. Om 10k te sparen moet je 800/maand sparen. Zelfs als je 1000 euro/maand aan huur betaalt, heb je nog 1100 euro vrij besteedbaar inkomen. GWE, huishoudelijke uitgaven eraf (500 euro) houd je nog 600 euro over. Zoals ik zeg het is een kwestie van prioriteiten stellen, of je wel of geen huis kan kopen als je minder dan 100% mag lenen.
Als je een goedkoper huis koopt (150k bijvoorbeeld, dan hoef je "maar" 6k eigen geld mee te nemen).

Ongetwijfeld maar toch kunnen de meeste mensen niet even €800,- extra overhouden dan ze normaal doen.

Die €55k kan ook een gezamelijk inkomen zijn waar ook twee auto's voor noodzakelijk zijn + kind met KDV en je krijgt een heel andere berekening.

Het kan zomaar zijn dat de hyptheek + bijkomende kosten fors lager uitvalt dan de huur dus een prima reden om die persoonlijke lening gewoon te nemen tegen bijvoorbeeld 4%.

Daarom blijf ik het herhalen, de LTV die verlaagd wordt zegt helemaal NIETS over hoeveel je mag lenen. Het zegt alleen iets over hoeveel je kan lenen als hypotheek waar je HRA over krijgt.

Vreemd dat hier zo paniekerig over gedaan blijft worden, niemand doet moeilijk om een financiering van 7% voor een auto maar een lening voor een inboedel en niemand kan plotseling meer een huis kopen?

[ Voor 21% gewijzigd door assje op 03-08-2017 16:22 ]

[RocketKoen]

assje schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:19:
[...]


Ongetwijfeld maar toch kunnen de meeste mensen niet even €800,- extra overhouden dan ze normaal doen.

Die €55k kan ook een gezamelijk inkomen zijn waar ook twee auto's voor noodzakelijk zijn + kind met KDV en je krijgt een heel andere berekening.

Het kan zomaar zijn dat de hyptheek + bijkomende kosten fors lager uitvalt dan de huur dus een prima reden om die persoonlijke lening gewoon te nemen tegen bijvoorbeeld 4%.

Daarom blijf ik het herhalen, de LTV die verlaagd wordt zegt helemaal NIETS over hoeveel je mag lenen. Het zegt alleen iets over hoeveel je kan lenen als hypotheek waar je HRA over krijgt.

Misschien in het buitenland. Maar hier telt een PL gewoon mee bij je hypotheekaanvraag. Staat bij het BKR geregistreerd.
En omdat een PL een hogere rente en een kortere looptijd heeft, kun je waarschijnlijk minder krijgen aan hypotheek + PL, dan wanneer je een hypotheek zonder PL neemt.

[assje]

RocketKoen schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:22:
[...]
Misschien in het buitenland. Maar hier telt een PL gewoon mee bij je hypotheekaanvraag. Staat bij het BKR geregistreerd.
En omdat een PL een hogere rente en een kortere looptijd heeft, kun je waarschijnlijk minder krijgen aan hypotheek + PL, dan wanneer je een hypotheek zonder PL neemt.

Dat zeg ik, alle leningen bij elkaar zullen gewoon moeten doen aan de eisen aan LTI (loan to income).

Dat heeft dus helemaal niets te maken met een LTV (loan to value) die verlaagd wordt.

Het enige effect is dat je iets minder kunt lenen (in totaal) doordat de laatste 10% die je leent een hoger rentepercentage heeft (en dus zwaarder weegt). Dat effect zal echt marginaal zijn en wordt in principe op lange termijn uitgevlakt doordat het algehele risico's op hypotheken lager wordt en de tarieven dus omlaag kunnen.


Vreemd is een hypotheek (lening met onderpand) die hoger is dan de waarde van het onderpand.

Niets vreemd als er gewoon een nieuwe markt komt voor financiering van bijkomende kosten bij aankoop van een huis met een rente passend bij het risico.

Positief hieraan dat de kosten liggen bij de personen die er gebruik van maken (i.p.v. iedereen) en dat de incentive om het gedeelte met het hoogste risico af te lossen groter is.

[ Voor 28% gewijzigd door assje op 03-08-2017 16:27 ]

[RocketKoen]

assje schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:24:
[...]


Dat zeg ik, alle leningen bij elkaar zullen gewoon moeten doen aan de eisen aan LTI (loan to income).

Dat heeft dus helemaal niets te maken met een LTV (loan to value) die verlaagd wordt.

Het enige effect is dat je iets minder kunt lenen (in totaal) doordat de laatste 10% die je leent een hoger rentepercentage heeft (en dus zwaarder weegt). Dat effect zal echt marginaal zijn en wordt in principe op lange termijn uitgevlakt doordat het algehele risico's op hypotheken lager wordt en de tarieven dus omlaag kunnen.

Ah zo.. Verkeerd begrepen.
Ja, je maximale hypotheek gaan omlaag door een PL. Maar je kan op die manier inderdaad wel die laatste 10% van de LTV financieren.

Maar dan zou het netto effect zijn, dat je met hetzelfde inkomen (en geen spaargeld) je maximale lening flink omlaag gaat, en je kosten omhoog.

[assje]

RocketKoen schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:27:
[...]

Ah zo.. Verkeerd begrepen.
Ja, je maximale hypotheek gaan omlaag door een PL. Maar je kan op die manier inderdaad wel die laatste 10% van de LTV financieren.

Maar dan zou het netto effect zijn, dat je met hetzelfde inkomen (en geen spaargeld) je maximale lening flink omlaag gaat, en je kosten omhoog.

Waarom flink?

Huidige situatie bij een woning van €200K en €10 bijkomende kosten:
LTV 101% (huidig):
Hypotheek van €202k tegen 2% -> €4040 bruto
PL van €8k tegen 4% -> €320
Totaal € 4.360

LTV 90% (toekomst):
Hypotheek van €180k tegen 2% -> €3600 bruto
PL van €30k tegen 4% -> €1200
Totaal €4800

Verschil 10%, dat zou dus ook ongeveer het effect op de maximale lening zijn.

De vraag is natuurlijk wel hoe hoog de rente op een persoonljike lening voor dit doel zou worden, dat zal afhangen van het risico dat er in de praktijk aan blijkt te zitten. Op dit moment kan je een nieuwe auto financieren tegen 3% als je goed zoekt dus ik denk dat 4% niet te pessimistisch is. Ook de hypotheekrente die omlaag kan is hier nog niet in verrekend (het risico van de >90% LTV dat vervalt).

NHG wordt ook veel minder zinvol dus daar is ook nog besparing mogelijk.

[ Voor 21% gewijzigd door assje op 03-08-2017 16:33 ]

[RocketKoen]

assje schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:31:
[...]


Waarom flink?

Huidige situatie bij een woning van €200K en €10 bijkomende kosten:
LTV 101% (huidig):
Hypotheek van €202k tegen 2% -> €4040 bruto
PL van €8k tegen 4% -> €320
Totaal € 4.360

LTV 90% (toekomst):
Hypotheek van €180k tegen 2% -> €3600 bruto
PL van €30k tegen 4% -> €1200
Totaal €4800

Verschil 10%, dat zou dus ook ongeveer het effect op de maximale lening zijn.

"Flink" stond bij je maximale lening.
Die hangt af van je maandlasten. Een PL heeft niet alleen een hogere rente, maar ook een veel kortere looptijd. En dus veel hogere maandlasten dan een hypotheek. Een PL van 30k kan dus betekenen dat je maximale hypotheek (obv je inkomen) zo'n 100k lager uitkomt.

[assje]

RocketKoen schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:35:
[...]

"Flink" stond bij je maximale lening.
Die hangt af van je maandlasten. Een PL heeft niet alleen een hogere rente, maar ook een veel kortere looptijd. En dus veel hogere maandlasten dan een hypotheek. Een PL van 30k kan dus betekenen dat je maximale hypotheek (obv je inkomen) zo'n 100k lager uitkomt.

Daarom denk ik dat er nieuwe producten zullen komen om hier een oplossing te bieden specifiek voor dit "probleem".

Alsnog denk ik dat we veilig kunnen stellen dat mensen die vermogen tot hun beschikking hebben in de toekomst relatief beter af zullen zijn.

[ Voor 11% gewijzigd door assje op 03-08-2017 16:39 ]

[Z___Z]

assje schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:19:
[...]


Ongetwijfeld maar toch kunnen de meeste mensen niet even €800,- extra overhouden dan ze normaal doen.

Die €55k kan ook een gezamelijk inkomen zijn waar ook twee auto's voor noodzakelijk zijn + kind met KDV en je krijgt een heel andere berekening.

Het kan zomaar zijn dat de hyptheek + bijkomende kosten fors lager uitvalt dan de huur dus een prima reden om die persoonlijke lening gewoon te nemen tegen bijvoorbeeld 4%.

Daarom blijf ik het herhalen, de LTV die verlaagd wordt zegt helemaal NIETS over hoeveel je mag lenen. Het zegt alleen iets over hoeveel je kan lenen als hypotheek waar je HRA over krijgt.

Vreemd dat hier zo paniekerig over gedaan blijft worden, niemand doet moeilijk om een financiering van 7% voor een auto maar een lening voor een inboedel en niemand kan plotseling meer een huis kopen?

Natuurlijk weet ik dat mensen liever een OLED tv kopen, mooie auto, een tuinset etc dan dat men gaat sparen voor een huis. Om met z'n tweeen 250k te lenen kan al met 35k+20k inkomen. Dat is netto een stuk meer dan een 1 verdiener met 55k. Met een gezamelijk inkomen van 55k krijg je een groot deel van de KDV kosten terug. Als je de combinatiekorting meeneemt krijg je zo goed als alle KDV kosten terug. Kinderen kosten daarnaast natuurlijk ook geld, maar voor 600 euro/maand is er veel mogelijk. Mijn voorbeeld 500 euro/maand aan huishoudelijke uitgaves is al niet eens aan de lage kant.
Ik zeg dan ook dat het een kwestie van prioriteiten stellen is. Wij zijn met z'n alle gewend dat we geen geld hoeven mee te nemen om een huis te kopen. Je hoeft die 10k natuurlijk niet in 1 jaar te sparen, als je het in 2 jaar doet, hoef je "maar" 5k/jaar te sparen, of 400 euro/maand. De helft heb je al door 1x minder vakantie te gaan (vakantiegeld).

Als de LTV laag is zou de LTI meer uit hoeven maken. Want als je minder dan de executiewaarde hebt geleend en je kan het niet betalen, dan executeert de bank en ben je klaar. Geen restschuld problemen. Je moet wel een ander huis zoeken natuurlijk...
Als je eigen geld meegenomen hebt doe je ook meer je best om te zorgen dat je huis niet geëxecuteerd wordt. Want je voelt de pijn dat je spaargeld in rook op gaat.

[RocketKoen]

assje schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:36:
[...]


Daarom denk ik dat er nieuwe producten zullen komen om hier een oplossing te bieden specifiek voor dit "probleem".

Er staat in de wet al dat je moet rekenen met maandlasten van 2% van de hoofdsom. De enige uitzondering is een studieschuld.
Daarom wordt nu al geadviseerd om je creditcard op te zeggen en rood staan bij de bank onmogelijk te maken. Want dat telt nu ook al mee als krediet.

Die 30k die ik eerder noemde zou dus tellen als €600/maand.
Die 100k die ik eerder gokte, komt dus meer in de richting van 150k minder hypotheek.

[assje]

Z___Z schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:41:
[...]

Wat mij betreft irrelevant want er zullen altijd situaties zijn dat het niet wenselijk is om te sparen.

Ga dan even uit van de fictieve situatie dat je kan kiezen tussen een huur van €1.200,- of een woning van €100k kopen. Uiteindelijk wil je een optimale keuze kunnen maken en is het alleen maar redelijk dat je betaalt voor het risico dat je lening draagt.

We hebben gewoon een norm die bepaald hoeveel je mag lenen gerelateerd aan je inkomen dus waarom maken we dit zo moeilijk?

Je hoeft niet te sparen, je moet alleen sparen wat je wil kunnen kopen zonder te lenen. Er is geen wezelijk verschil tussen lenen voor je huis, inboedel, TV of auto.

Ik snap daarom helemaal de focus op het moeten sparen niet.

RocketKoen schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:45:
[...]

Er staat in de wet al dat je moet rekenen met maandlasten van 2% van de hoofdsom. De enige uitzondering is een studieschuld.
Daarom wordt nu al geadviseerd om je creditcard op te zeggen en rood staan bij de bank onmogelijk te maken. Want dat telt nu ook al mee als krediet.

Die 30k die ik eerder noemde zou dus tellen als €600/maand.
Die 100k die ik eerder gokte, komt dus meer in de richting van 150k minder hypotheek.

Dat is de huidige situatie waar we een LTV van 101% hebben.

Lijkt me dus duidelijk en logische dat daar iets moet veranderen als we naar 90% willen.

Waarom zou je wat je nu leent in je hypotheek anders meerekenen dan je straks doet met hetzelfde geld wat buiten de hypotheek geleend wordt?

Ik ben er niet zo bang voor dat er op zijn minst een transitiefase komt en er sowieso nagedacht gaat worden hoe lening mee te nemen in de berekeningen.

Een oplossing kan ook zijn Hypotheek minder rooskleurig te gaan berekenen en zo het verschil kleiner te maken (en het totale risico ook).

[ Voor 41% gewijzigd door assje op 03-08-2017 16:55 ]

[Z___Z]

@assje omdat een heel klein deel sparen van de koopsom een veel grotere bewustheid geeft aan mensen aan wat ze aan het doen zijn bij het kopen van een huis. Die les is IMHO heel belangrijk om later niet in financiële problemen te komen. Het gaat hier niet om 20% zoals je in Duitsland moet sparen (wat je dus wel weer gedeeltelijk kan financieren).

[kazz1980]

Z___Z schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:03:

Voor 250k moet je 250k/4,5 (is dit nog steeds de norm?) = 55k bruto jaarsalaris hebben. Als je daarmee in 1 jaar geen 10k kan sparen, liggen je prioriteiten verkeerd als je van plan bent om een huis te kopen.

Ik verdien kleine 65k. Maar alleenstaande met kinderen en belachelijk hoge huur... Dus spaar met moeite zo'n 3-4000 per jaar, eerder was dat minder, zelfs jaar gehad dat ik negatief uitkwam...
Ik hoef maar een huis rond de 2 ton. Kan op basis inkomen over de 3 ton hypotheek krijgen... Maar ja, ik mis dus het eigen geld.
En dat is wel krom aan de regeling, die houdt geen rekening met de hoogte van de hypotheek... Als ik wel eigen geld zou hebben en maximale hypotheek zou nemen zou ik financieel echt totaal klem zitten, maar dat mag gewoon prima. Maar huis van 2 ton en ik hou ruim genoeg over om extra af te lossen. Maar toch mag het niet.... Dus zie ik iedere maand weer mijn geld in rook opgaan aan hoge huur voor een stom appartement waar ik helemaal niet wil wonen... (sorry, moest even mopperen )

Een PL begin ik niet aan... bovendien gaat wat ik dan aan hypotheek kan krijgen meteen zo'n end omlaag dat die twee ton al een uitdaging wordt.

Ik ben groot voorstander van het principe dat mensen niet zomaar een hypotheek krijgen zoals dat ' vroeger ' ging. Maar zoals het nu gaat is voor mij (en niet voor mij alleen) erg zuur.

[ Voor 27% gewijzigd door kazz1980 op 03-08-2017 17:16 ]

[assje]

@Z___Z Persoonlijk ben ik er ook helemaal voor om te sparen, maar ik ben ook voor vrijheid.

Als een elektrische auto (inclusief lening) een positieve TCO heeft sluit ik vandaag nog een lening af om hem te kopen, waarom niet?

Als een persoonlijke lening voor de bijkomende kosten + de hypotheek niet past binnen je financieringsruimte dan kan je dus blijkbaar de lening die je wilt niet betalen (volgens huidige regels).

Toen ik mijn hypotheek afsloot had ik zonder enig probleem alles boven de 90% als persoonlijke lening kunnen nemen.

Deze transitie wordt gelijdelijk doorgevoerd en e.e.a. zal dus echt wel in balans gehouden worden.

Duidelijk dus dat je met spaargeld het "voordeel" hebt dat je meer kunt lenen binnen je LTI. Afhankelijk van de hoeveel mensen gaan sparen is er dus een nadeel voor de koper zonder spaargeld (die krijgt relateif minder budget).

Ik blijf alleen moeite houden met de steeds terugkomende opmerking dat straks "niemand meer kan kopen zonder te sparen". Je spaart of je maximale hypotheek wordt lager in verhouding met je inkomen, dat is de keuze. Kunnen beide niet zal je je eisen/wensen moeten aanpassen of inderdaad moeten gaan sparen.

kazz1980 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 17:06:
[...]

Ik verdien kleine 65k. Maar alleenstaande met kinderen en belachelijk hoge huur... Ik hoef maar een huis rond de 2 ton. Kan op basis inkomen over de 3 ton hypotheek krijgen... Maar ja, ik mis eigen geld.
En dat is wel krom aan de regeling, die houdt geen rekening met de hoogte van de hypotheek... Als ik wel eigen geld zou hebben en maximale hypotheek zou nemen zou ik financieel echt totaal klem zitten. Maar huis van 2 ton en ik hou ruim genoeg over om extra af te lossen. Maar toch mag het niet....

Inkomen van €63k en een lening van €20k kom ik op een maximaal hypotheekbedrag van €211k, ik zie het probleem dus niet (tenzij er ook nog alimentatie en allerlei andere zaken spelen).

[ Voor 28% gewijzigd door assje op 03-08-2017 17:14 ]

[unezra]

RocketKoen schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:45:
[...]

Er staat in de wet al dat je moet rekenen met maandlasten van 2% van de hoofdsom. De enige uitzondering is een studieschuld.
Daarom wordt nu al geadviseerd om je creditcard op te zeggen en rood staan bij de bank onmogelijk te maken. Want dat telt nu ook al mee als krediet.

Als een beetje roodstand en creditcard er voor zorgen dat je het huis dat je wil kopen niet meer kunt kopen, is het een goed moment om even te kijken of je niet te duur wil kopen.

Creditcard hoef je ook niet op te zeggen. Dat is al heel lang verleden tijd. Het enige dat verstandig kan zijn is de mogelijkheid tot gespreid betalen uit te zetten. Zonder dat, word een CC niet gezien als krediet en telt dus ook niet mee voor je hypotheekberekening.

Nu vind ik dat sowieso wel een goed idee. Een CC is handig om dingen te kopen waarbij pin lastig of onmogelijk is. Je zoeft een heel stuk makkelijker over de peage met een CC in je handen dan met een NL pinpas. CC word vrijwel overal geaccepteerd en is een handig betaalmiddel, maar wel ingezet als debit kaart, niet als daadwerkelijke creditcard. (In feite heb je dan een debit kaart met creditcard nummer.)

[kazz1980]

assje schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 17:07:

Inkomen van €63k en een lening van €20k kom ik op een maximaal hypotheekbedrag van €211k, ik zie het probleem dus niet (tenzij er ook nog alimentatie en allerlei andere zaken spelen).

Studieschuld
En ik wil gewoon geen lening (anders dan hypotheek en de studieschuld dus). Juist omdat ik verantwoordelijk met mijn geld om ga.... Wat deze regelgeving ook wil stimuleren.
Als ik een keer een financiële tegenvaller mocht hebben wil ik dat kunnen opvangen, in plaats van dan noodgedwongen nog meer schulden aan te moeten gaan bovenop hypotheek en stevige lening. Ik spaar, ik leen niet. Alleen wordt dat hiermee dus afgestraft in feite... En dat was nu net niet de bedoeling van deze regelgeving

[ Voor 4% gewijzigd door kazz1980 op 03-08-2017 17:23 ]

[assje]

kazz1980 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 17:20:
[...]

Studieschuld
En ik wil gewoon geen lening (anders dan hypotheek dus). Juist omdat ik verantwoordelijk met mijn geld om ga.... Wat deze regelgeving ook wil stimuleren.

Verantwoordelijk met geld omgaan doe je door de beste keuze te maken gebaseerd op TCO. Als je het mij vraagt is dat dus juist het afsluiten van een lening als dat een netto positief resultaat geeft. Dat dan los van of het de juiste keuze is in jouw situatie.

Als ik een keer een financiële tegenvaller mocht hebben wil ik dat kunnen opvangen, in plaats van dan noodgedwongen nog meer schulden aan te moeten gaan bovenop hypotheek en stevige lening. Ik spaar, ik leen niet. Alleen wordt dat hiermee dus afgestraft in feite...

Dat is een goede overweging maar in het geval dat jij schets zou het een dure oplossing kunnen zijn. Wat als de maandalst van de hypotheek + lening voor verhuizing + doorlopend krediet voor noodgevallen lager is dan je huidige huur? (extreem geval).

Dat je afgestraft wordt zie ik ook anders. Ik ben het met je eens dat sommige leningen (zoals studieschuld) wel heel zwaar meegerekend worden (niet in verhouding met het risico). Alsnog zijn het je eigen keuzes die je in deze situatie brengen en kan je zelf kiezen hoe je het op wil lossen.

Mogelijkheden genoeg, je hebt in ieder geval een riant inkomen!

[ Voor 14% gewijzigd door assje op 03-08-2017 17:26 ]

[kazz1980]

assje schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 17:24:
[...]

Verantwoordelijk met geld omgaan doe je door de beste keuze te maken gebaseerd op TCO. Als je het mij vraagt is dat dus juist het afsluiten van een lening als dat een netto positief resultaat geeft. Dat dan los van of het de juiste keuze is in jouw situatie.


[...]


Dat is een goede overweging maar in het geval dat jij schets zou het een dure oplossing kunnen zijn. Wat als de maandalst van de hypotheek + lening voor verhuizing + doorlopend krediet voor noodgevallen lager is dan je huidige huur? (extreem geval).

Dat je afgestraft wordt zie ik ook anders. Ik ben het met je eens dat sommige leningen (zoals studieschuld) wel heel zwaar meegerekend worden (niet in verhouding met het risico). Alsnog zijn het je eigen keuzes die je in deze situatie brengen en kan je zelf kiezen hoe je het op wil lossen.

Mogelijkheden genoeg, je hebt in ieder geval een riant inkomen!

Lening plus hypotheek plus onderhoud /afschrijvingen woning plus worst case scenario dat ik nog extra moet lenen wegens tegenvallers en ik zit financieel zomaar in de knoei. Ga ik dus niet doen! Ook al is er een best case scenario waarbij ik wel eens redelijk vlot uit de rode cijfers zou kunnen zijn....

Dus, ik blijf sparen. En als de financiering op 100% blijft heb ik over circa twee, tweeëneenhalf jaar een huis, zonder verdere schulden. Maar ja, als de financiering straks onder de 100% van de woningwaarde gaat zal ik toch eens moeten gaan overwegen deze strategie te herzien.

Ik heb een bijzonder net salaris inderdaad, waar ik ook keihard voor werk... Maar ja, inclusief het sparen is het iedere maand toch weer puzzelen... Rare situatie wel. Maar kwestie van prioriteiten.

[ Voor 6% gewijzigd door kazz1980 op 03-08-2017 17:36 ]

[assje]

kazz1980 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 17:34:
[...]
Rare situatie wel. Maar kwestie van prioriteiten.

Daar zijn wij en @Z___Z het helemaal eens denk ik


Wat ik vooral vreemd vind is dat er een wereld van verschil zit in beoordeling van een hypotheek en ander krediet.

Als ik vandaag een hypotheek afsluit en morgen een krediet van €50k geen enkel probleem maar doe je het andersom kan het opeens niet.

Mijn inziens wordt dus ofwel te streng gerekend bij hypotheek ofwel te makkelijk bij ander krediet (ik neig meer naar het 2e).

In bepaalde mate logisch omdat de looptijd van een hypotheek langer is maar het verschil is mijn inziens te groot. Als je een hypotheek naast een bestaande lening niet moet willen zou andersom precies hetzelfde moeten gelden.

Weet iemand hoe dit precies werkt? Hie wordt kredietruimte berekend of is dat echt per geval?

[ Voor 60% gewijzigd door assje op 03-08-2017 18:09 ]

[Ray]

@kazz1980 al een boel data gezien maar nog niet de regio waar je zoekt. Het is anno 2017 onder bepaalde omstandigheden nog steeds mogelijk om vrijwel zonder eigen geld te kopen in jou prijsklasse....

[superpolm]

Z___Z schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 16:03:
Gemiddelde woningprijs in Nederland is iets van 250k? Je moet nu zo'n 4% K.K. meenemen (2% overdracht belasting, 1k notaris, 2k hypotheekkosten). Een starterswoning kost meestal minder dan een gemiddelde koopwoning, want anders is het geen starterswoning meer. Je moet dus zo'n 10k meenemen. Als je geen 10k kan sparen zou je ook geen huis moeten kopen.

Voor 250k moet je 250k/4,5 (is dit nog steeds de norm?) = 55k bruto jaarsalaris hebben. Als je daarmee in 1 jaar geen 10k kan sparen, liggen je prioriteiten verkeerd als je van plan bent om een huis te kopen.

denk niet dat veel mensen dat geld hebben liggen. dat zou betekenen dat het goed mogelijk is dat de prijzen de komende jaren gaan dalen omdat je steeds meer geld mee moet nemen voor een huis. is dit een realistische voorspelling?

[Bart2005]

superpolm schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 20:25:
[...]

denk niet dat veel mensen dat geld hebben liggen. dat zou betekenen dat het goed mogelijk is dat de prijzen de komende jaren gaan dalen omdat je steeds meer geld mee moet nemen voor een huis. is dit een realistische voorspelling?

Dat zou je wel denken. Maar hier gooit de schenkingsvrijstelling roet in het eten. Verder wordt een steeds groter deel der aankopen zonder hypotheek gefinancieerd. Dat is dus slecht nieuws voor hen die hopen op prijsdalingen. Er is blijkbaar geld zat. Alleen niet bij iedereen.

[Z___Z]

2008-2014 6 jaar aan uitgestelde woningkopers die nu op de markt snel iets willen kopen stroomt nu allemaal de markt op. Allemaal flink gespaard dus veel cash over. Lage rente en strakke leennorm plus verplicht aflossen betekent dat er veel geld over is voor doorstromen naar het volgende huis. Dus denk niet dat de prijzen snel gaan zakken. De rente blijft ook laag, aangezien alle landen faliet gaan als de rente boven 4% komt.

kazz1980 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 17:06:
[...]

Ik verdien kleine 65k. Maar alleenstaande met kinderen en belachelijk hoge huur... Dus spaar met moeite zo'n 3-4000 per jaar, eerder was dat minder, zelfs jaar gehad dat ik negatief uitkwam...
Ik hoef maar een huis rond de 2 ton. Kan op basis inkomen over de 3 ton hypotheek krijgen... Maar ja, ik mis dus het eigen geld.
En dat is wel krom aan de regeling, die houdt geen rekening met de hoogte van de hypotheek... Als ik wel eigen geld zou hebben en maximale hypotheek zou nemen zou ik financieel echt totaal klem zitten, maar dat mag gewoon prima. Maar huis van 2 ton en ik hou ruim genoeg over om extra af te lossen. Maar toch mag het niet.... Dus zie ik iedere maand weer mijn geld in rook opgaan aan hoge huur voor een stom appartement waar ik helemaal niet wil wonen... (sorry, moest even mopperen )

Een PL begin ik niet aan... bovendien gaat wat ik dan aan hypotheek kan krijgen meteen zo'n end omlaag dat die twee ton al een uitdaging wordt.

Ik ben groot voorstander van het principe dat mensen niet zomaar een hypotheek krijgen zoals dat ' vroeger ' ging. Maar zoals het nu gaat is voor mij (en niet voor mij alleen) erg zuur.

Heeft te maken met risico van de lening. Ik mag bij Binck als ik obligaties koop, voor elke euro anderhalve euro aan obligaties kopen. Ik hoef daarvoor geen enkele informatie over mijn inkomsten aan Binck te geven. Zij lenen mij geld door het onderpand wat ik ze geef. Hoe kleiner het deel dat jezelf inlegt, hoe groter de hefboom. Als je meer mag lenen dan het onderpand gaat de hefboom naar oneindig. Dat is in geen enkel economieboek verantwoord. Daarom mag ik ook bij Binck niet 15k obligaties kopen zonder eerst zelf 10k mee te nemen. Hoe waardevaster het onderpand, hoe groter de hefboom mag zijn zonder extreme risico.

[ Voor 69% gewijzigd door Z___Z op 03-08-2017 21:37 ]

[RocketKoen]

Z___Z schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 21:07:
2008-2014 6 jaar aan uitgestelde woningkopers die nu op de markt snel iets willen kopen stroomt nu allemaal de markt op. Allemaal flink gespaard dus veel cash over. Lage rente en strakke leennorm plus verplicht aflossen betekent dat er veel geld over is voor doorstromen naar het volgende huis. Dus denk niet dat de prijzen snel gaan zakken. De rente blijft ook laag, aangezien alle landen faliet gaan als de rente boven 4% komt.

Dat verplicht aflossen is er nog niet zo lang. Al die mensen die tussen 2008 en 2014 niet door konden stromen zitten nog met de oude regels. En dus vaak (een groot deel) aflossingsvrij.

[Z___Z]

@RocketKoen klopt, maar inmiddels zijn de prijzen bijna overal hoger dan in 2008. Als je in die 9 jaar 0 euro bijgespaard hebt, mag je IMHO ook miet klagen dat je niet kan doorstromen. Als je in 2008 de lasten kon dragen kan je met 9 jaar inflatie de lasten nog veel makkelijker dragen. De enigen die pech hebben met de dalende woningprijzen zijn de mensen die in die periode uitgestroomd (zoals @kazz1980) zijn of kleiner zijn gaan wonen. Om dat leed in de toekomst te voorkomen moeten we tegenwoordig verplicht aflossen.

[Bart2005]

FTM heeft weer een interessant en diepgravend artikel over de huurtoeslag:

https://www.ftm.nl/artike...ent-meer-aandacht?share=1

[kazz1980]

Ray schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 19:17:
@kazz1980 al een boel data gezien maar nog niet de regio waar je zoekt. Het is anno 2017 onder bepaalde omstandigheden nog steeds mogelijk om vrijwel zonder eigen geld te kopen in jou prijsklasse....

Regio Oost. Prijzen zijn hier dus relatief laag, al zijn ze in de grote steden uiteraard hoger.
Ik heb mij overigens wel laten informeren door bevriende hypotheek adviseur en via een voorgaande klus bij een bank waar ik meegewerkt heb om de hypotheek applicatie te bouwen. Dus de hypotheek experts zaten daar bij mij dagelijks aan tafel... Die bevestigden enkel dat de route van eerst sparen het meest veilig was, ondanks dat dat niet in het belang van de bank is uiteraard. Ik kies voor de veilige route. En dat is een prioriteiten kwestie. Ik heb ooit een hypotheek én een lening gehad. En vervolgens tegenvallers waardoor de lening enkel groter werd... Dát wil ik nooit weer!

Zonder lening en beperkt eigen geld kopen kan enkel als ik een opknapper woning koop óf in combinatie met investeringen in milieuvriendelijke voorzieningen. Maar goed, die kosten natuurlijk ook gewoon geld. Maar in dat geval is een kleine lening wel mogelijk
omdat de energie lasten dan weer zakken.

Ook relevant in de keuze die ik maak . Ik heb spaargeld en dat wordt enkel meer. Dus het is wel reëel dat ik het eigen geld voor mekaar krijg. Alleen moet ik dan wat geduld opbrengen. En dat is vervelend. Maar ook weer prima. Want in je eentje een huis kopen vind ik toch wel knap spannend...

[ Voor 23% gewijzigd door kazz1980 op 03-08-2017 23:38 ]

[Ray]

kazz1980 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 23:28:
[...]
Regio Oost. Prijzen zijn hier dus relatief laag, al zijn ze in de grote steden uiteraard hoger.
Ik heb mij overigens wel laten informeren door bevriende hypotheek adviseur en via een voorgaande klus bij een bank waar ik meegewerkt heb om de hypotheek applicatie te bouwen. Dus de hypotheek experts zaten daar bij mij dagelijks aan tafel... Die bevestigden enkel dat de route van eerst sparen het meest veilig was, ondanks dat dat niet in het belang van de bank is uiteraard. Ik kies voor de veilige route. En dat is een prioriteiten kwestie. Ik heb ooit een hypotheek én een lening gehad. En vervolgens tegenvallers waardoor de lening enkel groter werd... Dát wil ik nooit weer!

Tja dat is een mening waar je afhankelijk van je situatie andere gedachten over kan hebben.

je praat over een regio (waar ik woon en werk) waar je meestal nog onder de vraagprijs kan kopen. Dat geeft onder NHG mogelijkheden.

Laat ik het zo stellen dat een kennis recent een huis van rond de 150K heeft gekocht. bouwdepot van 7K en dat met 100 euro eigen geld. Dus een volledige financiering. Daarbij was er inderdaad ook nog ruimte voor EBV van 9K. die heeft hij niet gebruikt

Daardoor heeft hij dus grofweg 8K meer geleend wat in maandlasten totaal niet merkbaar is. Hij heeft nu een eigen woning voor minder dan zijn huur en mocht het toch mis gaan is daar de NHG dekking

dus waarom sparen per definitie beter is laat ik in deze case dan maar in het midden (sterker nog bij een verliesverkoop ben je dan je spaargeld kwijt) Overigens had hij nooit tegen de prijsstijgingen aan kunnen sparen. Iets waar jij ook mee te maken hebt

Ik geeft enkel aan dat er wel opties kunnen zijn. In jou case dus mogelijk een iets hogere lening en daardoor behoud van een stuk spaargeld als buffer plus de mogelijkheid nu te kopen ipv over een paar jaar

overigens zijn er maar enkele verstrekkers waar dit kan dus wellicht is er nooit over gesproken bij de club waar jij je werk hebt gedaan / niet bekend bij je kennis.

[ Voor 9% gewijzigd door Ray op 03-08-2017 23:45 ]

[Sport_Life]

Ook maar eens melden.. We hebben een nieuwbouw woning gekocht welke pas eind volgend jaar wordt opgeleverd. Op dit moment hebben we een eigen appartement gekocht in 2011 met veel overwaarde. Nu is de waarde op dit moment sky high, maar nu verkopen betekent een jaar huren. Dat willen we niet. Vroeg me af of het vaker voorkomt om een huis te verkopen met oplevering een (half) jaar later? Risico is bij prijsstijging dat we daar niet van profiteren, maar ik heb liever zekerheid. Niemand heeft een glazen bol natuurlijk, maar is het aannemelijk dat de huizenmarkt stagneert of daalt?

[ Voor 20% gewijzigd door Sport_Life op 03-08-2017 23:59 ]

[Bart2005]

Ray schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 23:34:
Daardoor heeft hij dus grofweg 8K meer geleend wat in maandlasten totaal niet merkbaar is.

Dat maakt e.e.a. juist zo trickey. We hebben het over "8K" of over "20K" of over "50K" net alsof dat geen "echt" geld is. We kijken er uitsluitend naar wat het effect is op de maandlasten. Dat is m.i. verkeerd. Het is wel echt geld. En dat ga je merken als het tegenzit en het "vangnet" van NHG sleets wordt. Al die bedragen zijn echt: het is schuld. En een mens met een prudente visie op zijn financiën vermijdt dat als de pest. Dat is verstandig.

In het algemeen is het zeer lastig om "50K" bij elkaar te sparen. Maar qua extra lenen en schuld vinden we dat peanuts. Ergens gaat er dan iets verkeerd qua gevoel voor verhoudingen en de perceptie wat die bedragen betekenen.

[ Voor 14% gewijzigd door Bart2005 op 03-08-2017 23:55 ]

[Bart2005]

Sport_Life schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 23:44:
maar nu verkopen betekent een jaar huren. Dat willen we niet.

Als je het niet "wilt" dan moet je gewoon alle consequenties van dat niet willen aanvaarden. Niemand kan zeggen of dat verstandig is. Enkel in retrospectief. Maar dat "willen" moet wel een goede theoretische basis hebben. En die ontbreekt vaak. "Willen" is doorgaans niet gebaseerd op ratio. Daardoor kan het alle kanten op. Ratio is beter.

[ Voor 12% gewijzigd door Bart2005 op 04-08-2017 00:02 ]

[Sport_Life]

Bart2005 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 23:59:
[...]

Als je het niet "wilt" dan moet je gewoon alle consequenties van dat niet willen aanvaarden. Niemand kan zeggen of dat verstandig is. Enkel in retrospectief. Maar dat "willen" moet wel een goede theoretische basis hebben. En die ontbreekt vaak.

Ik heb geen zin om te verhuizen naar een huurwoning met mijn gezin. Puur vanwege het ongemak. En een beetje afscheid nemen van mijn appartement, we gaan een stukje buiten de stad wonen dus nog even genieten van alles lekker dichtbij .

[ Voor 13% gewijzigd door Sport_Life op 04-08-2017 00:04 ]

[Bart2005]

Sport_Life schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 00:02:
[...]
Ik heb geen zin om te verhuizen naar een huurwoning met mijn gezin. Puur vanwege het ongemak.

Inderdaad. Dus niemand kan jou adviseren of dat "niet willen" en "geen zin" verstandig is op voorhand.

[Valorian]

Sport_Life schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 23:44:
Ook maar eens melden.. We hebben een nieuwbouw woning gekocht welke pas eind volgend jaar wordt opgeleverd. Op dit moment hebben we een eigen appartement gekocht in 2011 met veel overwaarde. Nu is de waarde op dit moment sky high, maar nu verkopen betekent een jaar huren. Dat willen we niet. Vroeg me af of het vaker voorkomt om een huis te verkopen met oplevering een (half) jaar later? Risico is bij prijsstijging dat we daar niet van profiteren, maar ik heb liever zekerheid. Niemand heeft een glazen bol natuurlijk, maar is het aannemelijk dat de huizenmarkt stagneert of daalt?

Tsja, lastig om iets over te zeggen inderdaad. Ik denk dat de vráág niet snel zal afnemen op plekken waar deze nu enorm is. Het aanbod zal ook niet snel toenemen (de bouw van nieuwbouw gaat niet heel hard). Wat ik me wel kan voorstellen is dat de hypotheekrente op termijn weer harder gaat stijgen (heb het even niet bijgehouden, maar volgens mij ís 'ie alweer aan het stijgen toch?). Dat kan betekenen dat mensen straks simpelweg minder kunnen lenen en dat zou weer kunnen leiden tot het zakken van de prijzen. Maar dat is heel erg speculeren én de rente stijgt of zakt normaliter ook niet zo heel hard. Bovendien kan het licht stijgen van de rente zelfs nog leiden tot nog meer druk op de huizenmarkt omdat iedereen 'snel nog wil kopen voor het echt weer omhoog gaat'. Kortom, aan bovenstaande reactie heb je weinig maar mijn onderbuikgevoel zegt: gewoon nog even wachten en dan verkopen als de tijd rijp is.

Nu te koop zetten met oplevering over een jaar kan volgens mij overigens prima, er is vast wel iemand die daarmee akkoord gaat. Maar dat betekent wel dat die vijver met kopers waaruit je vist kleiner is én dat jíj extra wensen hebt, en dat geeft de koper een betere onderhandelingspositie dus meer kans op een lagere prijs dan wanneer je hem in 2017 nog zou opleveren...

[Sport_Life]

Valorian schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 00:04:
[...]


Tsja, lastig om iets over te zeggen inderdaad. Ik denk dat de vráág niet snel zal afnemen op plekken waar deze nu enorm is. Het aanbod zal ook niet snel toenemen (de bouw van nieuwbouw gaat niet heel hard). Wat ik me wel kan voorstellen is dat de hypotheekrente op termijn weer harder gaat stijgen (heb het even niet bijgehouden, maar volgens mij ís 'ie alweer aan het stijgen toch?). Dat kan betekenen dat mensen straks simpelweg minder kunnen lenen en dat zou weer kunnen leiden tot het zakken van de prijzen. Maar dat is heel erg speculeren én de rente stijgt of zakt normaliter ook niet zo heel hard. Bovendien kan het licht stijgen van de rente zelfs nog leiden tot nog meer druk op de huizenmarkt omdat iedereen 'snel nog wil kopen voor het echt weer omhoog gaat'. Kortom, aan bovenstaande reactie heb je weinig maar mijn onderbuikgevoel zegt: gewoon nog even wachten en dan verkopen als de tijd rijp is.

Nu te koop zetten met oplevering over een jaar kan volgens mij overigens prima, er is vast wel iemand die daarmee akkoord gaat. Maar dat betekent wel dat die vijver met kopers waaruit je vist kleiner is én dat jíj extra wensen hebt, en dat geeft de koper een betere onderhandelingspositie dus meer kans op een lagere prijs dan wanneer je hem in 2017 nog zou opleveren...

Toenemende druk bij iets stijgende rente zou best wel eens goed uit kunnen komen idd. Overigens vind ik het natuurlijk heel vervelend voor de eventuele kopers dat ze zoveel voor een appartement moeten betalen, maar aan de andere kant heb ik dat geld natuurlijk ook hard nodig voor mijn nieuwe woning .

[Bart2005]

Sport_Life schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 00:09:
[...]

Toenemende druk bij iets stijgende rente zou best wel eens goed uit kunnen komen idd. Overigens vind ik het natuurlijk heel vervelend voor de eventuele kopers dat ze zoveel voor een appartement moeten betalen, maar aan de andere kant heb ik dat geld natuurlijk ook hard nodig voor mijn nieuwe woning .

Het "huizentreintje" komt weer op gang. Het is allemaal handel zonder toegevoegde waarde. En we vinden het prachtig als we ons aan de goede kant bevinden. Het zijn verdiensten waar we niets voor hebben hoeven doen. In de basis deugt dat niet, dat volledige gebrek aan toegevoegde waarde en zonder inspanning.

[Sport_Life]

Bart2005 schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 00:17:
[...]

Het "huizentreintje" komt weer op gang. Het is allemaal handel zonder toegevoegde waarde. En we vinden het prachtig als we ons aan de goede kant bevinden. Het zijn verdiensten waar we niets voor hebben hoeven doen. In de basis deugt dat niet, dat volledige gebrek aan toegevoegde waarde en zonder inspanning.

Het doet mij een beetje denken aan de mandemakers keukens. Mensen kopen liever een keuken van 15k met 30% korting dan dezelfde keuken voor 8k zonder korting. Helaas is die formule door het internet (mensen plaatsen ervaringen) ouderwets en daar heeft zo'n keuken boer last van. Met huizen zie ik een beetje dezelfde trent. De enige die flink profiteren zijn mensen die een woning kopen die minder waard is. (kleiner of mindere locatie).

[Ray]

Bart2005 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 23:52:
[...]

Dat maakt e.e.a. juist zo trickey. We hebben het over "8K" of over "20K" of over "50K" net alsof dat geen "echt" geld is. We kijken er uitsluitend naar wat het effect is op de maandlasten. Dat is m.i. verkeerd. Het is wel echt geld. En dat ga je merken als het tegenzit en het "vangnet" van NHG sleets wordt. Al die bedragen zijn echt: het is schuld. En een mens met een prudente visie op zijn financiën vermijdt dat als de pest. Dat is verstandig.

In het algemeen is het zeer lastig om "50K" bij elkaar te sparen. Maar qua extra lenen en schuld vinden we dat peanuts. Ergens gaat er dan iets verkeerd qua gevoel voor verhoudingen en de perceptie wat die bedragen betekenen.

je gaat wel heel makkelijk van 8K waardoor iemand een normale woning kan kopen zonder extra luxe maar in zijn primaire behoefte kan voorzien naar 50K wat daar niet veel meer mee te maken heeft...

als uitgangspunt NBI / CBI is met een betaalbaarheid bij overlijden / ao / ww / pensioen en die laat de maandlast van de extra 8k toe kan het een overweging zijn. Sure waar is dan de grens ? Ik denk in de praktijk voor dergelijke gevallen tm de NHG grens. Want dergelijke casu voldoen namelijk volledig aan de NHG regels en bieden dus volledige dekking.

Soms er is gewoon een situatie waarin het overwogen kan worden. Na een scheiding met een verliesverkoop waar al het spaargeld verdampt is maar met toch weer een dak boven het hoofd nodig heeft bijvoorbeeld ?

[kazz1980]

Ray schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 23:34:
[...]
Ik geeft enkel aan dat er wel opties kunnen zijn. In jou case dus mogelijk een iets hogere lening en daardoor behoud van een stuk spaargeld als buffer plus de mogelijkheid nu te kopen ipv over een paar jaar

overigens zijn er maar enkele verstrekkers waar dit kan dus wellicht is er nooit over gesproken bij de club waar jij je werk hebt gedaan / niet bekend bij je kennis.

Dat laatste dus... Er is een reden dat maar enkele verstrekkers mee gaan in dat soort creatieve oplossingen.
Zoals hierboven al gezegd werd. Een schuld is een schuld. Niet enkel die nauwelijks merkbare hogere maandlasten. En een schuld van 15K wordt in de praktijk zomaar 20K. En als je dan even niet uitkijkt en wat tegenvallers hebt 25K.... Ik begin er dus niet aan! Ook al betekent dat in een best case scenario dat ik onder de streep geld verlies. Afweging van risico's tov de voordelen. Ik ben in staat om te sparen. Ik zit al 7 jaar in een huis waar ik liever niet zit... Die 2 jaar (en als het mee mocht zitten kan het ook zomaar 1 jaar worden) kan er nog wel bij. Heb geen haast...(ook geen tijd uberhaupt om momenteel te verhuizen!).
Vind het vooral bizar dat deze regelgeving van 100% financiering er is om mij financieel te beschermen, maar ik vervolgens het toch zou kunnen oplossen met allemaal trucs waardoor ik juist gigantisch in de schulden kan raken. Dat is nu precies niet hoe die regeling bedoeld was Het moest een bescherming zijn - niet een extra en onnodig risico om financieel aan de grond te geraken....

[assje]

kazz1980 schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 09:20:
[...]
Vind het vooral bizar dat deze regelgeving van 100% financiering er is om mij financieel te beschermen, maar ik vervolgens het toch zou kunnen oplossen met allemaal trucs waardoor ik juist gigantisch in de schulden kan raken. Dat is nu precies niet hoe die regeling bedoeld was Het moest een bescherming zijn - niet een extra en onnodig risico om financieel aan de grond te geraken....

Volgens mij werkt het anders wel, nu denk je er over na en zie je het als risico, toen de LTV nog 110% was had je hem gewoon direct afgesloten.


Ik ben ook helemaal voor terughoudendheid met leningen en financieringen, ik zou nooit geld lenen voor een TV bijvoorbeeld. Alsnog vind ik ook dat je nuchter moet zijn in de benadering en moet kijken naar kosten, baten en risico's.

[Verwijderd]

kazz1980 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 23:28:Ook relevant in de keuze die ik maak . Ik heb spaargeld en dat wordt enkel meer. Dus het is wel reëel dat ik het eigen geld voor mekaar krijg. Alleen moet ik dan wat geduld opbrengen. En dat is vervelend. Maar ook weer prima. Want in je eentje een huis kopen vind ik toch wel knap spannend...

Mja, je draagt in je eentje het risico, dat is inderdaad een nadeeltje. Maar dat is dan ook het enige . Verder is het heerlijk om overal zeggenschap over te hebben.

Als ik je cijfers zo zie, moet een hypotheek van twee ton makkelijk kunnen.
Is het geen optie om ergens te familiebanken tegen spaarrente, om zo de aanvullende kosten koper te lenen? Want 1.200 huur is veel geld en je hypotheek komt geheid lager uit. Ja, het is een extra krediet. Anderzijds: ga over met alles wat je nu hebt, gooi voor een paar honderd euro wat verf tegen de muren en je kunt er prima twee jaar zitten. In die twee jaar spaar je je 3000-4000 euro per jaar die je nu ook kan sparen plus het voordeel van koop vs. huur. Dan heb je die familielening binnen anderhalf jaar terugbetaald en kun je vanaf dan gaan profiteren.
Zo ontzettend veel geld hoeft de aankoop van een huis niet te kosten hoor. Die 6% kosten koper is het al lang niet meer; slim shoppen en je kan zomaar rond de 3,5 à 4% uitkomen, waarvan je een deel ook nog terugkrijgt.

[assje]

Bart2005 schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 23:52:
[...]

Dat maakt e.e.a. juist zo trickey. We hebben het over "8K" of over "20K" of over "50K" net alsof dat geen "echt" geld is. We kijken er uitsluitend naar wat het effect is op de maandlasten. Dat is m.i. verkeerd. Het is wel echt geld. En dat ga je merken als het tegenzit en het "vangnet" van NHG sleets wordt. Al die bedragen zijn echt: het is schuld. En een mens met een prudente visie op zijn financiën vermijdt dat als de pest. Dat is verstandig.

In het algemeen is het zeer lastig om "50K" bij elkaar te sparen. Maar qua extra lenen en schuld vinden we dat peanuts. Ergens gaat er dan iets verkeerd qua gevoel voor verhoudingen en de perceptie wat die bedragen betekenen.

Ik heb echt wel een prudente visie op mijn financien maar als ik €20.000,- moet lenen tegen een rente van 4% en mij dat een zekere besparing van €1.200,- per jaar oplevert dan doe ik het direct.

Juist doordat ik een prudente visie heb zijn er mogelijkheden om risico op te vangen en deze afweging gewoon te maken gebaseerd op beoordeling van risico en rendement(i.p.v. emotie).

Wel helemaal eens dat er door de meeste mensen veel te makkelijk wordt gedacht over lenen trouwens. €10k sparen is een gigantisch bedrag maar €100k lenen hoor je niemand over (en dat is dus extreem de andere kant op).

[ Voor 9% gewijzigd door assje op 04-08-2017 09:34 ]

[gr8-jen]

Sport_Life schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 23:44:
Ook maar eens melden.. We hebben een nieuwbouw woning gekocht welke pas eind volgend jaar wordt opgeleverd. Op dit moment hebben we een eigen appartement gekocht in 2011 met veel overwaarde. Nu is de waarde op dit moment sky high, maar nu verkopen betekent een jaar huren. Dat willen we niet. Vroeg me af of het vaker voorkomt om een huis te verkopen met oplevering een (half) jaar later? Risico is bij prijsstijging dat we daar niet van profiteren, maar ik heb liever zekerheid. Niemand heeft een glazen bol natuurlijk, maar is het aannemelijk dat de huizenmarkt stagneert of daalt?

hmm onze situatie is gelijkwaardig:

Huisje uit 2011 en overwaarde en nu aan het kijken naar een iets ruimer huis. Er staat een optie op dus ik hoop dat ik snel bij de bank langs kan voor "het" gesprek.

Ik weet niet hoeveel speling je neemt bij je overwaarde. Wij zelf vergelijken ons huis met huizen uit de buurt ( 1 hooguit 2 straten verderop) die minder grond hebben, tuin op het noorden ipv zuiden en plat dak. Als we dan de prijs pakken van dat huis die in 4 weken op verkocht staat voelt het voor ons veilig om dat als overwaarde te nemen.

We hebben ook een keer een makelaar op bezoek gehad die ook zei dat er meer mensen zijn die de oplevering pas over 1 jaar zetten. het is dus blijkbaar niet ongewoon. of het een strategische goede zet is kan ik pas over een jaar beantwoorden .

als je de huidige hypotheek, nieuwe hyptheek en financiering overwaarde kan hebben is het ook geen probleem. Je gaat doordoor niet in de schulden maar spaart alleen even wat minder.

Ik verwacht ook met de huidige trend van 2 inkomen huishoudens dat de meeste mensen nog voorlopig wel een opvolger van hun startershuis kunnen betalen. (via mijn glazen bol)

[RemcoDelft]

kazz1980 schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 09:20:
Vind het vooral bizar dat deze regelgeving van 100% financiering er is om mij financieel te beschermen, maar ik vervolgens het toch zou kunnen oplossen met allemaal trucs waardoor ik juist gigantisch in de schulden kan raken. Dat is nu precies niet hoe die regeling bedoeld was

Lokale overheden doen er ook aan mee, door zelf een extra lening bovenop het maximum te verstrekken. Dat geld krijgt de lokale overheid direct terug in de kavelprijs, en de komende jaren nogmaals als de lening wordt afbetaald.
En het Nibud hoor je er niet over dat er op deze manier toch teveel geleend wordt.

[kazz1980]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 09:28:
[...]
Mja, je draagt in je eentje het risico, dat is inderdaad een nadeeltje. Maar dat is dan ook het enige . Verder is het heerlijk om overal zeggenschap over te hebben.

Als ik je cijfers zo zie, moet een hypotheek van twee ton makkelijk kunnen.
Is het geen optie om ergens te familiebanken tegen spaarrente, om zo de aanvullende kosten koper te lenen? Want 1.200 huur is veel geld en je hypotheek komt geheid lager uit. Ja, het is een extra krediet. Anderzijds: ga over met alles wat je nu hebt, gooi voor een paar honderd euro wat verf tegen de muren en je kunt er prima twee jaar zitten. In die twee jaar spaar je je 3000-4000 euro per jaar die je nu ook kan sparen plus het voordeel van koop vs. huur. Dan heb je die familielening binnen anderhalf jaar terugbetaald en kun je vanaf dan gaan profiteren.
Zo ontzettend veel geld hoeft de aankoop van een huis niet te kosten hoor. Die 6% kosten koper is het al lang niet meer; slim shoppen en je kan zomaar rond de 3,5 à 4% uitkomen, waarvan je een deel ook nog terugkrijgt.

Je getallen kloppen nagenoeg precies met de rekensom die ik maak Ik reken er op dat inclusief de verhuizing, wat inrichten, verven etc. ik ongeveer 10% nodig heb aan eigen geld. Dat is 20K dus. Familie die dat geld even over heeft heb ik niet. Dus ik zou daarvoor richting de bank moeten.

Wel relevant ook: kinderen! Ikzelf heb er geen enkele moeite mee om een paar jaar in een woning te zitten die nog niet helemaal top ingericht/opgeknapt is en daar gewoon de tijd voor te nemen (sterker nog: zou dat zelfs leuk vinden.... Ik hou van het inrichten/verbeteren van m'n huis!). De kinderen daarentegen zien dat totaal niet zitten terwijl die mijn huidige appartement prima vinden. Dat maakt de genoemde optie van twee jaar in een huis zitten dat nog niet helemaal op orde is tot geen optie!
Ik waardeer dat jullie zo meedenken en het geeft mij absoluut weer nuttige inzichten en dingen ter overweging!! Dus daarvoor niets dan mijn grote dank! Maar ik heb wel degelijk reeds alle opties overwogen en mijn keuze is vooralsnog nog even verder sparen. En afhankelijk van wat de huizenmarkt en de wetgeving rondom hypotheken doet zal ik de strategie gaan herzien. Bijvoorbeeld als blijkt dat het percentage financiering na 2018 verder blijft zakken of de rente en/of huizenprijzen ineens nadelig gaan uitpakken (in mijn regio valt dat vooralsnog wel mee).

Ik blijf er wel bij dat ik het in mijn specifieke geval een beetje een zotte situatie vind die mij enkel geld kost en de financiële risico's vergroot ipv dat het mij financieel beschermd zoals met de regelgeving beoogd is. Had dan liever gezien dat ze bv de regels mbt de hoogte van de af te sluiten hypotheek verscherpt hadden... Want zoals gezegd kan ik meer dan 3 ton hypotheek krijgen! Dat is bizar, want in maandlasten kan ik dat totaal niet opbrengen.... En dat houdt mij tegen om dus zo'n hypotheek aan te gaan - maar er zijn ongetwijfeld genoeg mensen die toch verliefd worden op dat ene dure huis en een dergelijke hypotheek alsnog aangaan.

[ Voor 12% gewijzigd door kazz1980 op 04-08-2017 09:43 ]

[Verwijderd]

Kinderen zijn inderdaad relevant, die had ik wellicht iets te makkelijk doorgestreept . Maar 10% is wel veel hoor. Ik zit, ondanks wat nieuwe meubels, na een tijdje nog steeds niet op 10% geïnvesteerde kosten voor het nieuwe huis. Natuurlijk maakt ieder z'n eigen afweging en keuzes, maar door het zo 'vast' te zien maak je het voor jezelf ook niet makkelijk.

Voordeel daarvan is dat áls je gaat verkassen, de risico's laag zijn. Nadeel is dat je jezelf mogelijk langer klem zet dan nodig is...

[Glenfiddich]

Ray schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 23:34:
[...]


Laat ik het zo stellen dat een kennis recent een huis van rond de 150K heeft gekocht. bouwdepot van 7K en dat met 100 euro eigen geld. Dus een volledige financiering. Daarbij was er inderdaad ook nog ruimte voor EBV van 9K. die heeft hij niet gebruikt

Daardoor heeft hij dus grofweg 8K meer geleend wat in maandlasten totaal niet merkbaar is. Hij heeft nu een eigen woning voor minder dan zijn huur en mocht het toch mis gaan is daar de NHG dekking

(...)

overigens zijn er maar enkele verstrekkers waar dit kan dus wellicht is er nooit over gesproken bij de club waar jij je werk hebt gedaan / niet bekend bij je kennis.

Financieringskosten verstoppen in een bouwdepot, teneinde die kosten in strijd met de regels toch mee te financieren?

Als het mis gaat is die NHG dekking heel leuk.... voor de hypotheekverstrekker.

NHG is vooral een bescherming voor de hypotheekverstrekker. Die kennis moet de restschuld nog altijd aan NHG terugbetalen hoor.

Nu heeft NHG natuurlijk wel een bepaald kwijtscheldingsbeleid onder bepaalde voorwaarden, maar ik hoop persoonlijk van harte dat NHG uitkering cq kwijtschelding weigert in een geval als dit.

Als je welbewust de boel zit te flessen, je daarbij wordt betrapt en vervolgens met de gebakken peren blijft zitten dan is dat mijns inziens je verdiende loon.

[Z___Z]

Ray schreef op donderdag 3 augustus 2017 @ 23:34:
[...]
dus waarom sparen per definitie beter is laat ik in deze case dan maar in het midden (sterker nog bij een verliesverkoop ben je dan je spaargeld kwijt) Overigens had hij nooit tegen de prijsstijgingen aan kunnen sparen. Iets waar jij ook mee te maken hebt
[...]

Dat is dus precies de reden waarom je vanuit de maatschappij gezien wel moet sparen. Natuurlijk vanuit een enkele individu gezien is sparen de minder aantrekkelijke optie. Ik heb zelf ook gewoon max geleend en m'n spaargeld lekker op m'n spaarrekening gehouden.
Doordat je nu een huis kan kopen en als het slecht gaan (met NHG) gewoon zonder financiële consequenties het huis kan verlaten, worden huizen gekocht alsof mensen brood kopen bij de bakker. Sparen is dan ook niet wenselijk om mensen pijn te doen, maar om mensen bewust te maken waarmee ze bezig zijn.

[Bart2005]

Z___Z schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 09:47:
Doordat je nu een huis kan kopen en als het slecht gaan (met NHG) gewoon zonder financiële consequenties het huis kan verlaten.

Dat is natuurlijk een wat optimistische voorstelling van hoe het werkt. Zoals boven gezegd (door Glenfiddich en al veel vaker in dit topic..) De bank krijgt haar geld. NHG is er voor de banken. Jij hebt een schuld bij NHG. Wat misschien iets gunstiger is. Maar je krijgt dus niet "zomaar" een bail-out.

[ Voor 26% gewijzigd door Bart2005 op 04-08-2017 09:54 ]

[kazz1980]

Verwijderd schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 09:43:
Kinderen zijn inderdaad relevant, die had ik wellicht iets te makkelijk doorgestreept . Maar 10% is wel veel hoor. Ik zit, ondanks wat nieuwe meubels, na een tijdje nog steeds niet op 10% geïnvesteerde kosten voor het nieuwe huis. Natuurlijk maakt ieder z'n eigen afweging en keuzes, maar door het zo 'vast' te zien maak je het voor jezelf ook niet makkelijk.

Voordeel daarvan is dat áls je gaat verkassen, de risico's laag zijn. Nadeel is dat je jezelf mogelijk langer klem zet dan nodig is...

Yep. Dat zijn de voor- en nadelen. En dat is een keuze Die in mijn geval inderdaad óók door de kinderen gemaakt wordt.

Die 10% is wel reëel. 5% kosten koper en aanvullende kosten, 0,5 - 1% verhuizing (ik heb piano's - dus dat gaat niet middels een busje huren). 0,5% overbrugging dubbele lasten e.d. 3% voor inrichten en evt. klein verbouwen. 0,5 - 1% marge.

Z___Z schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 09:47:
[...]
Ik heb zelf ook gewoon max geleend en m'n spaargeld lekker op m'n spaarrekening gehouden.

Die optie is natuurlijk voor mij tzt ook mogelijk. De schuld an sich is niet het probleem - mits ik maar de mogelijkheden heb om ten alle tijden zonder diepe schulden de dans te ontspringen als alles mis mocht gaan, om wat voor reden dan ook (althans - het risico moet heel klein zijn - 100% garanties heb je natuurlijk nooit!). En de regels gaan verbuigen -zoals hierboven ergens gesuggereerd werd - en de boel, al dan niet net binnen de regels, gaan flessen - dat gaat dus niet gebeuren. Als er mogelijkheden zijn waarvoor je naar bepaalde specifieke geldverstrekkers moet omdat andere geldverstrekkers er (terecht) niet aan gaan, dan ga ik dus niet een dergelijke financiële constructie aan. En de NHG ga ik niet als vangnet gebruiken nee - die is er inderdaad vooral voor de banken.

[ Voor 33% gewijzigd door kazz1980 op 04-08-2017 10:06 ]

[Z___Z]

Bart2005 schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 09:50:
[...]

Dat is natuurlijk een wat optimistische voorstelling van hoe het werkt. Zoals boven gezegd (door Glenfiddich en al veel vaker in dit topic..) De bank krijgt haar geld. NHG is er voor de banken. Jij hebt een schuld bij NHG. Wat misschien iets gunstiger is. Maar je krijgt dus niet "zomaar" een bail-out.

nee snap ik ook wel. Het wordt in sommige gevallen kwijt gescholden. Maar goed mijn mening is, dat als je een initiële investering moet doen, je veel meer je best doet om die niet kwijt te raken, dan als je alleen maandelijkse betalingen doet. Vergelijking met veel goedkopere producten, mensen die een auto kopen zijn er zuiniger mee dan mensen die een auto leasen. Mensen die een mobiel kopen zijn er zuiniger mee dan mensen die hem "gratis" krijgen bij hun abonnement. En dat zijn maar producten van honderden/duizenden euro's, niet honderdduizenden euro's zoals huizen.

[Ray]

Glenfiddich schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 09:44:
[...]


Financieringskosten verstoppen in een bouwdepot, teneinde die kosten in strijd met de regels toch mee te financieren?

Als het mis gaat is die NHG dekking heel leuk.... voor de hypotheekverstrekker.

NHG is vooral een bescherming voor de hypotheekverstrekker. Die kennis moet de restschuld nog altijd aan NHG terugbetalen hoor.

Nu heeft NHG natuurlijk wel een bepaald kwijtscheldingsbeleid onder bepaalde voorwaarden, maar ik hoop persoonlijk van harte dat NHG uitkering cq kwijtschelding weigert in een geval als dit.

Als je welbewust de boel zit te flessen, je daarbij wordt betrapt en vervolgens met de gebakken peren blijft zitten dan is dat mijns inziens je verdiende loon.

Wat is dit voor een BS reply. Sorry dat ik het zo zeg maar je suggereert hiermee dat ik een frauduleuse opzet zit te maken.

Elke cent in het bouwdepot is gebruikt voor verbouwing.(en zonder bouwdepot was het ook vrijwel zonder eigen geld rond gekomen. het is ook niet gekoppeld aan het depot en schimmige bonnetjes...)

Deze constructie is 100% NHG volgend. en daar zit ook precies de bottleneck. Niet alle verstrekkers volgen zuiver. Rabo bijvoorbeeld wel en daar doen ze dit doorlopend. Dit voorbeeld was ook wel het einde van het elastiekje zeg maar. Soms kan een paar duizend euro (een jaar sparen ?) net de doorslag geven die op een bepaald moment gewenst is (omdat men anders bijvoorbeeld simpelweg dakloos is)

Dit heeft dus niets met de zaak flessen te maken en in het geval van een verlies declaratie bij NHG kan ik je met zekerheid zeggen (indien voldaan aan de overige voorwaarden) dat de klant zijn kwijtschelding zal krijgen. Immers de regels zijn 100% gevolgd.

Overigens is NHG primair een bescherming van de consument. Die krijgt bijna in alle gevallen zijn kwijting.De verstrekker schiet er minimaal 10% bij in. Als het dossier niet correct is krijgt de vertrekker geen kwijting maar de consument wel

Let wel dat ik deze constructie ook niet promoot. Het is echt maatwerk en soms toepasbaar als aan alle voorwaarden wordt voldaan. Ik noem het hier enkel omdat ik van mening ben dat een adviseur alle mogelijkheden dient te bespreken. Het is dan aan de klant om zijn keuze daarin te maken. Ik kon tot voor kort het ook niet aanbieden en moest dan doorverwijzen. Ook dat een advies zijn

ik doe tientallen NHG dossiers per jaar inclusief de verliesposten ik weet echt wel hoe dit spel gespeeld wordt

@kazz1980 Ik kan overigens je schrik reactie op mijn vorige posting niet goed plaatsen. Ik geef je deze volledige legitieme tip puur ter kennisgeving en je reageert alsof ik je een piramide spel wil verkopen...

[ Voor 20% gewijzigd door Ray op 04-08-2017 11:07 ]

[Glenfiddich]

Ray schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 10:39:
[...]


Wat is dit voor een BS reply. Sorry dat ik het zo zeg maar je suggereert hiermee dat ik een frauduleuse opzet zit te maken.

Elke cent in het bouwdepot is gebruikt voor verbouwing.

Deze constructie is 100% NHG volgend. en daar zit ook precies de bottleneck. Niet alle verstrekkers volgen zuiver.

Dat is wel wat je leek te suggereren met het verhaal 150k +7k bouwdepot en (slechts) 100 euro eigen geld.
Mijn excuses dat ik het heb opgevat als een frauduleuze opzet. Het zal de schrijfstijl zijn geweest die een beetje een sfeertje ademde van een constructie die niet helemaal door de beugel kon

Maar artikel 2.2.1 van de Voorwaarden en Normen NHG goed doorlezend snap ik nu wel hoe de constructie in elkaar zit (huis gekocht, getaxeerd ruim boven de koopsom, daar bouwdepot overheen, daar weer 6% overheen voor de financieringskosten en dat geheel blijft binnen het maximale NHG bedrag).

[Ray]

Glenfiddich schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 11:06:
[...]


Dat is wel wat je leek te suggereren met het verhaal 150k +7k bouwdepot en (slechts) 100 euro eigen geld.
Mijn excuses dat ik het heb opgevat als een frauduleuze opzet. Het zal de schrijfstijl zijn geweest die een beetje een sfeertje ademde van een constructie die niet helemaal door de beugel kon

Maar artikel 2.2.1 van de Voorwaarden en Normen NHG goed doorlezend snap ik nu wel hoe de constructie in elkaar zit (huis gekocht, getaxeerd ruim boven de koopsom, daar bouwdepot overheen, daar weer 6% overheen voor de financieringskosten en dat geheel blijft binnen het maximale NHG bedrag).

Het zit hem inderdaad in de lagere aankoopwaarde die volgens taxatie hoger uit bleek te vallen (in sommige regio's kan dat nog spelen) Nu kan je daar ook weer diverse complotverhalen op los laten natuurlijk maar goed. Zoals je zelf ziet zodra hij voldoet aan 2.2.1 is daarmee is voor zuiver volgende verstrekkers de kous af. Ook volgens de eigen NHG rekentool (online beschikbaar / inlog nodig) en het excel blad https://www.nhg.nl/Professional/Tools-en-applicaties netjes volgens de regels.
Overigens moet je in de optelsom die je maakt nog steeds rekening houden met je 101% MW natuurlijk, want dat is de wet die gewoon blijft gelden.

edit. wellicht dat ik het ook wat in telegram stijl neerzet. Heb ik eindelijk vakantie ben ik nog met mijn werk bezig.... Het was enkel een goed bedoelde eye opener naar @kazz1980 dat er wellicht meer mogelijk was dan hem bekend was en dat hij dat zou kunnen overwegen. Inmiddels is het uitgelopen tot een halve 'rel' en vreet mijn vakantie tijd op. Ik stop er dus nu ook maar mee

[ Voor 27% gewijzigd door Ray op 04-08-2017 11:28 ]

[kazz1980]

Ray schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 11:10:
[...]
edit. wellicht dat ik het ook wat in telegram stijl neerzet. Heb ik eindelijk vakantie ben ik nog met mijn werk bezig.... Het was enkel een goed bedoelde eye opener naar @kazz1980 dat er wellicht meer mogelijk was dan hem bekend was en dat hij dat zou kunnen overwegen. Inmiddels is het uitgelopen tot een halve 'rel' en vreet mijn vakantie tijd op. Ik stop er dus nu ook maar mee

Haha... Super bedankt hoor Waardeer het echt dat mensen hier mee willen denken (zelfs in hun vakantie dus!).

Deze optie was mij echter al wel bekend, ook al besproken met hypotheek adviseurs. Hier is echter wel vereist dat je een woning vindt die verkocht wordt onder zijn waarde óf een opknapper waarvan je voldoende aannemelijk kan maken dat die met een bepaalde investering vervolgens meer waard is dan aankoopwaarde plus die investering (of investering uit eigen geld betalen dus). Deze optie kan in principe trouwens gewoon bij iedere bank, want is gewoon hoe het werkt in de wet - het gaat bij genoemde 100% om de werkelijke woningwaarde - niet om de koopsom.
Alleen dat aannemelijk maken verschilt nogal per bank hoe makkelijk ze daar in mee gaan.

[Ray]

kazz1980 schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 11:38:
[...]

Haha... Super bedankt hoor Waardeer het echt dat mensen hier mee willen denken (zelfs in hun vakantie dus!).

Deze optie was mij echter al wel bekend, ook al besproken met hypotheek adviseurs. Hier is echter wel vereist dat je een woning vindt die verkocht wordt onder zijn waarde óf een opknapper waarvan je voldoende aannemelijk kan maken dat die met een bepaalde investering vervolgens meer waard is dan aankoopwaarde plus die investering (of investering uit eigen geld betalen dus). Deze optie kan in principe trouwens gewoon bij iedere bank, want is gewoon hoe het werkt in de wet - het gaat bij genoemde 100% om de werkelijke woningwaarde - niet om de koopsom.
Alleen dat aannemelijk maken verschilt nogal per bank hoe makkelijk ze daar in mee gaan.

kijk hebben we het toch over hetzelfde.

met die kanttekening dat het inderdaad in de wet staat maar de meeste verstrekkers hier eigen regelgeving op hebben die er voor zorgt dat niet de werkelijke marktwaarde (zoals NHG dat stelt) maar de lagere aankoopsom bepalend wordt (ook bij een verbouwing kijkt men dan naar de laagste waarde als die lager is dan de getaxeerde waarde na verbouwing. ) en daardoor je dus lager uitkomt in je leenbedrag. maw onder de 101% van de getaxeerde marktwaarde

[ Voor 6% gewijzigd door Ray op 04-08-2017 11:43 ]

[kazz1980]

Ray schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 11:40:
[...]
kijk hebben we het toch over hetzelfde.

met die kanttekening dat het inderdaad in de wet staat maar de meeste verstrekkers hier eigen regelgeving op hebben die er voor zorgt dat niet de werkelijke marktwaarde (zoals NHG dat stelt) maar de lagere aankoopsom bepalend wordt en daardoor je dus lager uitkomt in je leenbedrag

Als een geldverstrekker zelf de regels niet kent en/of weigert correct toe te passen ben ik er snel klaar mee Ik heb de mazzel veel van hypotheken af te weten - althans, bovengemiddeld veel... Aangezien ik software heb helpen maken die in basis het gehele hypotheek advies gesprek over kan nemen

[Ray]

kazz1980 schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 11:43:
[...]

Als een geldverstrekker zelf de regels niet kent en/of weigert correct toe te passen ben ik er snel klaar mee Ik heb de mazzel veel van hypotheken af te weten - althans, bovengemiddeld veel... Aangezien ik software heb helpen maken die in basis het gehele hypotheek advies gesprek over kan nemen

dan weet je als het goed is ook dat er maar 5 a 6 verstrekkers van de inmiddels 50 plus zijn die het op de zuivere manier doen. De rest 'rond allemaal naar beneden af'

vandaar dat het soms dus vergeten wordt dat het inderdaad wettelijk gewoon mogelijk is maar in de praktijk dus slecht verkrijgbaar is. Ergo de insteek van mijn eerste posting!

edit. en geen enkel softwarepakket kan ooit een echte adviseur vervangen

[ Voor 17% gewijzigd door Ray op 04-08-2017 11:47 ]

[kazz1980]

Ray schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 11:44:
[...]
dan weet je als het goed is ook dat er maar 5 a 6 verstrekkers van de inmiddels 50 plus zijn die het op de zuivere manier doen. De rest 'rond allemaal naar beneden af'

Dat dan weer niet - aangezien ik maar voor 1 van die geldverstrekkers gewerkt heb om dit pakket te maken Overigens eentje die wel (redelijk) zuiver met de getallen omgaat. De overige 49+ ken ik dus minder goed! En had geen idee dat zovelen het dus niet zo nauw nemen met de regelgeving (in nadeel van de klant). Wel goed om in het achterhoofd te houden! Thx.

edit. en geen enkel softwarepakket kan ooit een echte adviseur vervangen

Haha... Software als bedreiging van banen
Maar je hebt voor nu geheel gelijk. Vandaag de dag kan software de hypotheek adviseur geenszins geheel vervangen. Enkel in een relatief rechttoe rechtaan scenario lukt dat. Het pakket dat wij schreven had dan ook op menig plek in het proces een escape dat wanneer er sprake was van bepaalde bijzonderheden het advies gegeven werd om een afspraak te maken met de hypotheekadviseur

[ Voor 28% gewijzigd door kazz1980 op 04-08-2017 11:50 ]

[Ray]

kazz1980 schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 11:47:
[...]

Dat dan weer niet - aangezien ik maar voor 1 van die geldverstrekkers gewerkt heb om dit pakket te maken Overigens eentje die wel (redelijk) zuiver met de getallen omgaat. De overige 49+ ken ik dus minder goed! En had geen idee dat zovelen het dus niet zo nauw nemen met de regelgeving (in nadeel van de klant). Wel goed om in het achterhoofd te houden! Thx.

Dat is dus knelpunt van deze discussie.... Die overige verstrekkers vinden juist dat de zuiver volgende het niet goed doen en dat er een manipuleerbaar hiaat (taxatie) in de regelgeving zit. waardoor er dus overcreditering plaats vindt

Ik dacht dus dat jij mogelijk voor zo'n verstrekker gewerkt had en dus vanuit dat perspectief je reactie gaf.(als je terugleest lijkt het daar ook erg op toch?) .. zo zie je maar weer

waar het dus voor verstrekker A common daily bussiness is kan het dus in een ander perspectief 'ontduiking van regels' zijn terwijl het nogmaals gewoon in de regelgeving staat

edit. ik geloof ik best in fintech hoor. Echter wat ik tot nu toe heb gezien komt inderdaad niet verder dan 'alleenstaande starter' zonder problemen. Gooi er een stukje overgangsrecht een fiscale voortzetting in en een scheiding bij in en computer says NO . Ik verwacht ook niet dat dit ooit helemaal gaat lukken omdat de klant in de praktijk niet de juiste informatie aanlevert en daarbij toch hulp nodig zal hebben. Ons vak zal wel steeds meer op die klanten komen te liggen maar dan gaat het tarief vanzelf ook omhoog.....

[ Voor 35% gewijzigd door Ray op 04-08-2017 12:26 ]

[RemcoDelft]

Ray schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 10:39:
Deze constructie is 100% NHG volgend.

Hoe past het in de regelgeving dat je maximaal 1% meer mag lenen dan het onderpand waard is, als je in ieder geval 2% overdrachtsbelasting volledig leent?
Als dat creatief taxeren is, wordt het hoog tijd om met executiewaarden te gaan rekenen.

[Bart2005]

Bovenstaande (boven RemcoD) vind ik ook weer zo'n typische post... Je gaat eerst alles wat er mogelijk is lenen en dan ga je.. sparen... Dan kan het opeens wel wat je altijd nagelaten hebt. Dat moet andersom. Waarna dat extra lenen vaak helemaal niet nodig is. Hier zien we ook weer de misconceptie dat spaargeld "echt" is, dat willen we behouden. Geleend geld zien we als een getal, niet als geld. Dit idee is waarschijnlijk niet uit te roeien, blijkbaar typisch "menselijk".

Edit: dit had betrekking op een post die nu opeens weg is...

Edit op edit: was de post van Piet Piraat onderaan vorige pagina. Stukje:

Als ik je cijfers zo zie, moet een hypotheek van twee ton makkelijk kunnen.
Is het geen optie om ergens te familiebanken tegen spaarrente, om zo de aanvullende kosten koper te lenen? Want 1.200 huur is veel geld en je hypotheek komt geheid lager uit. Ja, het is een extra krediet. Anderzijds: ga over met alles wat je nu hebt, gooi voor een paar honderd euro wat verf tegen de muren en je kunt er prima twee jaar zitten. In die twee jaar spaar je je 3000-4000 euro per jaar die je nu ook kan sparen plus het voordeel van koop vs. huur. Dan heb je die familielening binnen anderhalf jaar terugbetaald en kun je vanaf dan gaan profiteren.

Waarom moet je ergens het luttele bedrag voor kosten koper nota bene lenen als je blijkbaar 3000-4000 euro per jaar kunt sparen... Beats me.

[ Voor 53% gewijzigd door Bart2005 op 04-08-2017 13:08 ]

[Glenfiddich]

Ray schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 11:10:
[...]


Het zit hem inderdaad in de lagere aankoopwaarde die volgens taxatie hoger uit bleek te vallen (in sommige regio's kan dat nog spelen) Nu kan je daar ook weer diverse complotverhalen op los laten natuurlijk maar goed. Zoals je zelf ziet zodra hij voldoet aan 2.2.1 is daarmee is voor zuiver volgende verstrekkers de kous af. Ook volgens de eigen NHG rekentool (online beschikbaar / inlog nodig) en het excel blad https://www.nhg.nl/Professional/Tools-en-applicaties netjes volgens de regels.
Overigens moet je in de optelsom die je maakt nog steeds rekening houden met je 101% MW natuurlijk, want dat is de wet die gewoon blijft gelden.

edit. wellicht dat ik het ook wat in telegram stijl neerzet. Heb ik eindelijk vakantie ben ik nog met mijn werk bezig.... Het was enkel een goed bedoelde eye opener naar @kazz1980 dat er wellicht meer mogelijk was dan hem bekend was en dat hij dat zou kunnen overwegen. Inmiddels is het uitgelopen tot een halve 'rel' en vreet mijn vakantie tijd op. Ik stop er dus nu ook maar mee

Wat mij betreft geen rel hoor! Ik had je bericht gewoon verkeerd geïnterpreteerd. Geniet van je vakantie

[karbonkel777]

Bart2005 schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 13:01:
Bovenstaande (boven RemcoD) vind ik ook weer zo'n typische post... Je gaat eerst alles wat er mogelijk is lenen en dan ga je.. sparen... Dan kan het opeens wel wat je altijd nagelaten hebt. Dat moet andersom. Waarna dat extra lenen vaak helemaal niet nodig is. Hier zien we ook weer de misconceptie dat spaargeld "echt" is, dat willen we behouden. Geleend geld zien we als een getal, niet als geld. Dit idee is waarschijnlijk niet uit te roeien, blijkbaar typisch "menselijk".

Ik ben het met je eens dat mensen die niet met geld kunnen omgaan vóórdat ze een hypotheek afsluiten, dat niet opeens op miraculeuze wijze kunnen na het afsluiten.

Maar er zijn prima valide argumenten te bedenken waardoor iemand die veel kan sparen toch beter geld kan lenen. Denk aan de starter die €1000,- euro per maand betaalt voor een huurflatje, terwijl datzelfde flatje - mits gekocht- netto € 500,- kost. Dan kun je na je aankoop nog eens €6000,- extra sparen per jaar

[Bart2005]

karbonkel777 schreef op vrijdag 4 augustus 2017 @ 13:23:
[...]


Ik ben het met je eens dat mensen die niet met geld kunnen omgaan vóórdat ze een hypotheek afsluiten, dat niet opeens op miraculeuze wijze kunnen na het afsluiten.

Maar er zijn prima valide argumenten te bedenken waardoor iemand die veel kan sparen toch beter geld kan lenen. Denk aan de starter die €1000,- euro per maand betaalt voor een huurflatje, terwijl datzelfde flatje - mits gekocht- netto € 500,- kost. Dan kun je na je aankoop nog eens €6000,- extra sparen per jaar

Hoewel ik het met je eens ben is het rekensommetje wel ietsje negatiever natuurlijk. Kopen is (doorgaans en als de markt meezit, denk hier ook aan restschuld..) goedkoper. Maar je moet niet denken dat je het verschil tussen de huur en de aflossing/rente overhoudt. Je moet de overige kosten meerekenen. Waardoor het verschil helemaal niet zo groot is als wij doorgaans denken. Het rekensommetje is m.i. veel te optimistisch.

[ Voor 3% gewijzigd door Bart2005 op 04-08-2017 15:00 ]

[Verwijderd]

Mee eens. Er wordt heel vaak gerekend met het netto hypotheekbedrag, terwijl er zó veel kosten bij komen als je je huis ook nog een beetje goed wil houden en geen ruzie wil met de gemeente. Plus sommige mensen huren inclusief, dan is de rekensom helemaal niet meer betrouwbaar.