Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[t_captain]

De overheid is notoir slecht in het inzicht in de economische cycli. Dat zijn we allemaal, maar de traagheid van ambtelijke en politieke besluitvorming maakt het er niet beter op.

[filosofem]

De overheid moet eens wat minder aan de huizen/huurmarkt zitten, dan wordt het er wel weer beter op.

[maniak]

Ik vind al die grafieken over de huizenprijzen maar suggestief. Er wordt maar geroepen dat de prijzen van de huizen te hoog is maar als ik dan vraag wat zou mijn huis dan wel waard moeten zijn kan niemand mij een antwoord geven.

Wat er verrot is, zijn niet de huizenprijzen maar de te hoge belastingdruk, de inkomens nivellering en de verplichte extreem hoge pensioenopbouw. Dit drukt het besteedbaar inkomen wat de betaalbaarheid van wonen relatief duur maakt.

Daarbij komt dat ik mijn koopwoning niet als spaarpot zie maar een zekerheid die een huurwoning niet kan bieden. Ik heb geen last van stijgende huren of slecht onderhoud aan mijn woning. En over 30 jaar zal de huidige lening laag zijn tov mijn besteedbaar inkomen.

Als laatste wil ik toevoegen dat de overheid sparen en geld opzij zetten extreem straft. Uiteindelijk ben je verplicht je eigen vermogen/woning "op te eten" voordat je geld krijgt van de overheid. Terwijl anderen, die niets hebben, dezelfde behandelingen krijgen zonder ook maar 1 cent te hoeven betalen. We leven op dit moment in een vreemde tijd waar echt wat moet veranderen. Geld sparen en je schulden inlossen moet weer iets opleveren want het gaat nergens meer over!

[ph4ge]

maniak schreef op dinsdag 29 juli 2014 @ 22:29:
Ik vind al die grafieken over de huizenprijzen maar suggestief. Er wordt maar geroepen dat de prijzen van de huizen te hoog is maar als ik dan vraag wat zou mijn huis dan wel waard moeten zijn kan niemand mij een antwoord geven.

Dat is natuurlijk niet waar. Ja, er is geen 1 duidelijk en algemeen geaccepteerd prijsniveau, maar in dit topic komt genoeg ter sprake. Het lang jarig (400 jaar) gemiddelde, Internationale vergelijkingen, vergelijkingen tov inkomen etc, allemaal komt het uitgebreid te sprake. Welke mix de juiste is kom je nooit uit, maar alle liggen ze ruim onder het huidige prijsniveau.

Alleen tov de huren zijn de huizenprijzen in NL enigszins redelijk, maar dat komt omdat wij een van de weinige landen zijn waar de huren van de koopwaarde worden afgeleid. Wat een gevolg is van enorme schaarste en overheidsbeleid.

maniak schreef op dinsdag 29 juli 2014 @ 22:29:Wat er verrot is, zijn niet de huizenprijzen maar de te hoge belastingdruk, de inkomens nivellering en de verplichte extreem hoge pensioenopbouw. Dit drukt het besteedbaar inkomen wat de betaalbaarheid van wonen relatief duur maakt.

Feit is dat de Nederlander relatief weinig overhouden, maar de relatief hoge kosten van wonen zijn daar mede voor verantwoordelijk.

maniak schreef op dinsdag 29 juli 2014 @ 22:29:
Daarbij komt dat ik mijn koopwoning niet als spaarpot zie maar een zekerheid die een huurwoning niet kan bieden. Ik heb geen last van stijgende huren of slecht onderhoud aan mijn woning. En over 30 jaar zal de huidige lening laag zijn tov mijn besteedbaar inkomen.

Dat is een onjuiste verwachting die valt of staat bij de goede wil van de overheid. Ja, die is op dit moment zeer koopgezind. Dat is echter niet per definitie het geval.

Ook zonder overheid is er overigens meer risico voor de koper dan voor de huurder, zeker op een korte termijn.

maniak schreef op dinsdag 29 juli 2014 @ 22:29:
Als laatste wil ik toevoegen dat de overheid sparen en geld opzij zetten extreem straft. Uiteindelijk ben je verplicht je eigen vermogen/woning "op te eten" voordat je geld krijgt van de overheid. Terwijl anderen, die niets hebben, dezelfde behandelingen krijgen zonder ook maar 1 cent te hoeven betalen. We leven op dit moment in een vreemde tijd waar echt wat moet veranderen. Geld sparen en je schulden inlossen moet weer iets opleveren want het gaat nergens meer over!

Het probleem is vooral dat de overheid fictief rente belast en begint bij zeer kleine vermogens. Het alternatief is nog hogere belasting op arbeid (economische activiteiten).

[TheGhostInc]

maniak schreef op dinsdag 29 juli 2014 @ 22:29:
Ik vind al die grafieken over de huizenprijzen maar suggestief. Er wordt maar geroepen dat de prijzen van de huizen te hoog is maar als ik dan vraag wat zou mijn huis dan wel waard moeten zijn kan niemand mij een antwoord geven.

Je huis is waard wat de gek ervoor geeft... als je in de buurt van een gekkenhuis (populaire stad) woont is dat hoger.

Maar dit topic/deze discussie gaat niet over 1 huis, het gaat erover wat de huizenprijzen gedaan hebben, doen en gaan doen. En dan heb je allerlei manieren om trends te bekijken:
Financieringsruimte & loonontwikkeling/economische stand, vraag & aanbod, belastingmaatregelen, demografische trends, bouwvolume en nog tig andere zaken.

In mijn optiek (maar dat is dus persoonlijk), staan er een stel (korte termijn) indicatoren op groen, zoals de lage rente, schenkingsvrijstelling, verhoogde NHG, lage overdrachtsbelasting/kosten koper, veel aanbod/lage vraag.
Maar aan de andere kant zie je ook dat er aan nogal wat knoppen is gedraaid door de politiek en dat de economie ook wat inhoud, wat samen tot een (op de iets langere termijn) lagere prijs zou kunnen leiden.
Vanuit historisch perspectief zitten we nog hoog (of op z'n minst halverwege), dus zowel een daling als een stijging zou prima kunnen zonder direct een 'extreme' situatie te krijgen.

Als ik alles een beetje bij elkaar op tel dan neigt dit naar een dubbele dip, dus een tijdelijk opleving voordat de markt weer terugzakt... of we dan echt weer prijsdalingen gaan zien of stijgingen onder inflatie niveau is afwachten.

Wat jouw huis dus waard was, is en wordt? Het was meer waard voor de crisis (nu ~ -20%), als je een modale woning hebt is de prijs redelijk stabiel de laatste tijd en is het goed verkoopbaar als de prijs klopt. En waar het heen gaat... hoe goedkoper de woning hoe waarde vaster waarschijnlijk.

[maniak]

Zoals ik er tegenaan kijk is de huizenmarkt een normale gezonde markt welke de regels volgt van vraag en aanbod. En zoals elke markt ook onderhevig aan sentiment en vertrouwen. Wat deze markt bijzonder maakt is dat het in zeer hoge mate afhankelijk is van leningen en dus rente ontwikkelingen. Wat heeft de prijzen van de huizen doen dalen? De combinatie van lagere inkomsten, strengere leen regels en een te hoge opslag op de hypotheekrente. De inkomsten stijgt al jaren niet meer mee met de inflatie.

In de tijd van Balkenende werd al opgeroepen om de 0-lijn te behouden. Tijdens de crisis kwam de hoge flexibilisering van de arbeidsmarkt hier nog over heen. Resultaat: Lonen zijn ver achter gebleven. Er zijn genoeg nieuws items te vinden die dit onderbouwen zoals een startende HBO'er die meer dan 300 euro minder verdient dan een paar jaar geleden.

De regels om geld te mogen lenen en hoeveel is veel strenger geworden. Daar kan je alles van vinden maar het heeft zeker geleid tot een daling van de huizenprijzen. De combinatie van een hoge flexibilisering van de arbeidsmarkt en de eis van een vast contract is één van de meest prominente redenen. Andere factoren, zoals verplichte aflossing hebben hierbij ook aangedragen. Nogmaals, of de nieuwe regels beter zijn of niet is in mijn betoog niet belangrijk alleen het feit of ze bijdragen aan lagere huizenprijzen.

Laatste punt is toch wel de hoge opslag op de hypotheekrente. Waar een paar jaar geleden de hypotheekrente maximaal 1 procentpunt boven de euribor lag is dit nu vele procentpunten. Mijn ouders betaalde vorige maand nog 3,4% variabele rente op een hypotheek van €280.000 (waarde woning: €575.000). Daarbij maak ik wel de kanttekening dat de hypotheekrente wel extreem laag is. Was de opslag op de hypotheekrente niet aangepast waren mensen in staat om meer te lenen en dus in staat een huis te kopen in een hoger segment.

Ter afsluiting een reactie op: "Je huis is waard wat de gek ervoor geeft... als je in de buurt van een gekkenhuis (populaire stad) woont is dat hoger.". Dat klopt maar iedereen heeft specifieke eisen. Sommige dingen worden door het merendeel geëist, zoals dicht bij je werk wonen. De verruiming van het schenkingsrecht tot €100.000 heeft er niet toe geleid dat mensen een lagere schuld aangingen maar juist een grote woning ging kopen. Dit suggereert dat de huizenprijzen helemaal niet te hoog wordt gevonden door de consument, immers ze gaan nog steeds de maximale schuld aan ondanks de €100.000 schenking voor de aanschaf van de woning. Hooguit staat de bereikbaarheid van een eigen woning onder druk door de verschillende factoren wat de huizenprijs drukt.

[Radical1980]

Ik kreeg vandaag goed nieuws binnen als reclame!

"De hypotheekrente is historisch laag en huizenprijzen zijn aantrekkelijk. Ideaal als u van plan bent om een huis te kopen! En als u op zoek bent naar een huis of een hypotheek, dan heeft u vast veel vragen."

Het klopt dat de hypotheekrente historisch laag is maar de opslag is (hystorisch) hoog. Beide componenten bepalen de rente die ik als consument betaal. Dit vind ik misleidend.

Dat huizenprijzen aantrekkelijk zijn is relatief. De vraag is nog steeds wat mensen kunnen/willen lenen of willen uitgeven. Een Rolex kan 20% in prijs zakken maar dat betekent nog niet dat ik dit artikel nu wel koop.

De nieuwe hypotheekregels hebben er toe geleid dat in theorie de financieringsruimte is verkleint. Een euro is minder waard. Woningen met een bepaald prijskaartje zijn voor starters niet te financieren. Aanbod en financiering zullen elkaar ergens moeten raken. Of de lonen stijgen of de prijzen van woningen zakken.

Het bericht dat er meer woningen zijn verkocht, vond ik persoonlijk ook wat misleidend. Dit was namelijk niet overal in Nederland het geval. Het was een percentage ten opzichte van een vorig moment. Als je kijkt naar de specifieke aantallen dan is dat nihil. Daarnaast is er niets gezegd over de prijs van de woning. Feitelijk is er alleen gekeken naar afzet versus een moment in het verleden.

Persoonlijk heb ik het idee dat er nog te veel lucht in de markt zit. De nieuwe hypotheekregels zijn niet slecht maar ze zijn alleen minder gunstig voor de financieringsruimte. In een tijd waar baanzekerheid en loonstijging niet vanzelfsprekend is, is dit volgens mij alleen vervelend voor de verkopende partij.

[Maarten21]

Zijn er hier meer mensen die de woningmarkt in Amsterdam volgen?
Ik vind het fascinerend hoe deze markt zich zo anders gedraagt dan de rest van Nederland.

Volgens mij vanwege het volgende:
- hoge (particuliere) huren,
- schaarste in koopwoningen (1/3 van de markt),
- expats en andere buitenlanders die de globale conjunctuur volgen en niks te maken hebben met Nederlands financieringsbeleid

wellicht ook (pure speculatie):
- Economische groei van Amsterdam -> Bouw van Zuid-as, explosie aantal toeristen.
- Meer Nederlanders (bv na afstuderen) trekken vaker naar Amsterdam (geen quant. onderbouwing)
- A'dam-Noord wordt uit 't slop getrokken. Er wordt veel ontwikkeld en gehypt.
- Door erfpacht heeft de gemeente een grote standaard cashflow beschikbaar (meer dan andere gemeenten?) voor nieuwe ontwikkelingen en het aantrekkelijk maken van de algemene leefruimte.

Iemand andere ideeën?

[t_captain]

Trend tot urbanisatie. Zie ook London <--> UK

[TheGhostInc]

maniak schreef op woensdag 30 juli 2014 @ 15:01:
Zoals ik er tegenaan kijk is de huizenmarkt een normale gezonde markt welke de regels volgt van vraag en aanbod. En zoals elke markt ook onderhevig aan sentiment en vertrouwen. Wat deze markt bijzonder maakt is dat het in zeer hoge mate afhankelijk is van leningen en dus rente ontwikkelingen. Wat heeft de prijzen van de huizen doen dalen? De combinatie van lagere inkomsten, strengere leen regels en een te hoge opslag op de hypotheekrente. De inkomsten stijgt al jaren niet meer mee met de inflatie.

Sorry? Een normale gezonde markt? Als we het hebben over auto's, fietsen of computers, tja, dat is redelijk normaal, maar de huizenmarkt is 1 grote puinhoop als je het bekijkt vanuit de markt.

Begin maar met de overdrachtsbelasting... welke normale markt kent dat? En BTW is echt iets anders (wat eigenlijk een veel mooier systeem zou zijn voor huizen). Dan komen via de startersleningen en NHG rustig aan bij de hypotheken. De gemiddelde hypotheek (+ condities) staat bol van de regels, van LTI, LTV, inzet bouwdepot, gedragsregels en dan nog even niet gekeken naar de financieringsregels voor banken.
De rente is daarnaast een instrument van de overheid, heeft bijna niks meer te maken met het risico op geld (dat zit alleen in de opslag), de hele ellende rondom de Euribor geeft ook goed aan hoe de marktwerking daar is gegaan. Dan gaan we rustig door naar de tussenpersonen, notarissen en makelaars, die zijn door allerlei wetgeving ondertussen gedwongen fatsoenlijk te werken, ook de producten die verkocht werden waren dusdanig afgrijselijk dat veel mensen gecompenseerd zijn na rechtzaken. Dan komen we langzaamaan bij de daadwerkelijke huizen, de grondpolitiek is een chaos, de bouwfraude geeft aan hoe goed die markt werkt en de woningcorporaties hebben ook nog een duit in het zakje gedaan.

Ik wil het geen maffia noemen, want uiteindelijk stonden we er allemaal bij en is het ondertussen (redelijk) opgelost, maar een normale gezonde markt is het al jaren niet.

Ter afsluiting een reactie op: "Je huis is waard wat de gek ervoor geeft... als je in de buurt van een gekkenhuis (populaire stad) woont is dat hoger.". Dat klopt maar iedereen heeft specifieke eisen. Sommige dingen worden door het merendeel geëist, zoals dicht bij je werk wonen. De verruiming van het schenkingsrecht tot €100.000 heeft er niet toe geleid dat mensen een lagere schuld aangingen maar juist een grote woning ging kopen. Dit suggereert dat de huizenprijzen helemaal niet te hoog wordt gevonden door de consument, immers ze gaan nog steeds de maximale schuld aan ondanks de €100.000 schenking voor de aanschaf van de woning. Hooguit staat de bereikbaarheid van een eigen woning onder druk door de verschillende factoren wat de huizenprijs drukt.

Dit zul je toch echt even moeten onderbouwen met wat cijfers, nu blijft het bij onderbuik gevoel.
Daarnaast zou ik waarschijnlijk ook (ongeveer) de maximale schuld aangaan als ik ook €100.000 zou krijgen... maar dat zegt niks over wat ik van de huizenprijzen vind.

[Oscar Mopperkont]

Maarten21 schreef op woensdag 30 juli 2014 @ 15:43:
Zijn er hier meer mensen die de woningmarkt in Amsterdam volgen?
Ik vind het fascinerend hoe deze markt zich zo anders gedraagt dan de rest van Nederland.

Volgens mij vanwege het volgende:
- hoge (particuliere) huren,
- schaarste in koopwoningen (1/3 van de markt),
- expats en andere buitenlanders die de globale conjunctuur volgen en niks te maken hebben met Nederlands financieringsbeleid

wellicht ook (pure speculatie):
- Economische groei van Amsterdam -> Bouw van Zuid-as, explosie aantal toeristen.
- Meer Nederlanders (bv na afstuderen) trekken vaker naar Amsterdam (geen quant. onderbouwing)
- A'dam-Noord wordt uit 't slop getrokken. Er wordt veel ontwikkeld en gehypt.
- Door erfpacht heeft de gemeente een grote standaard cashflow beschikbaar (meer dan andere gemeenten?) voor nieuwe ontwikkelingen en het aantrekkelijk maken van de algemene leefruimte.

Iemand andere ideeën?

Amsterdam wordt met regelmaat besproken in dit topic. Enerzijds omdat het populair is om te zeggen dat daar veel "lucht" in de prijzen zit, anderzijds om aan te geven dat "de" Nederlandse markt niet bestaat. Een Vinex-wijk is wat anders dan het centrum van een grote stad of een klein pittoresk dorpje naast een grote stad.

Enniehoe: nu je er toch over begint. Las op Telegraaf.nl dat de huren in Amsterdam inmiddels op recordhoogte zitten:

AMSTERDAM -
De prijs van een huurwoning in de hoofdstad is terug op het niveau van voor de crisis. De prijs per vierkante huurmeter steeg met 5,6 procent naar 19,31 euro gemiddeld, het hoogste bedrag ooit.

[...]

In 2008 stond het record op 18,97 euro per meter per maand, waarna dit door de recessie snel ineen zeeg.

http://www.telegraaf.nl/o...am_op_recordhoogte__.html

Dat is wel een opvallende ontwikkeling en verklaart misschien dat de prijzen in Amsterdam nu ook wat harder opveren dan in de rest van Nederland.

Geeft maar weer aan dat het allemaal een kwestie is van vraag en aanbod. Door hoge huren stijgt de vraag voor koopwoningen. Dat zijn deels communicerende vaten.

[ph4ge]

maniak schreef op woensdag 30 juli 2014 @ 15:01:
Zoals ik er tegenaan kijk is de huizenmarkt een normale gezonde markt welke de regels volgt van vraag en aanbod.

En daar ga je al compleet de mist in, zoals hierboven al werd aangehaald is deze markt tot in den treure gereguleerd en speelbal van allerlei belangen. Maar nog veel belangrijker; Het is een eerste levensbehoefte. Men moet altijd wonen, er is altijd vraag. Vraag verandert dus in principe niet. In 2008 was er niet ineens 20% minder vraag, toch daalden de prijzen. Je gaat ook niet stoppen met eten als de voedselprijzen stijgen, totdat het punt is bereikt dat voedsel feitelijk onbereikbaar is voor je.

Dan het aanbod. Dat is vrijwel volledig inelastische. Je kan niet snel huizen bijbouwen of verplaatsen om in te spelen op veranderende vraag. Bovendien is er een fors structureel tekort, eigenlijk al sinds de oorlog. Een tekort wat ook gedurende de crisis onverminderd groot was, zelfs bleef groeien.

Dus nog los van dat de overheid de markt volledig in zn greep heeft gelden de wetten van vraag en aanbod vrijwel niet in onze huizenmarkt. Je hoeft ook alleen maar naar de ontwikkeling van de prijzen en transactie aantallen om te zien dat het onmogelijk is om die bewegingen te verklaren met "er was meer of minder vraag".

Vandaar dit topic. Met een dooddoener als "de markt is de markt" zouden dit soort discussies niet bestaan.

[Z___Z]

Een dak boven je hoofd is in het Nederlandse klimaat inderdaad 1e levensbehoefte, maar een eigen dak boven je hoofd niet. Vandaar dat prijzen kunnen dalen en stijgen, afhankelijk van hoe graag mensen een eigen dak boven hun hoofd hebben met bepaalde woonruimte.
De vraag naar koophuizen is dus met de crisis wel degelijk gedaald en nu de crisis afgelopen lijkt te zijn, stijgen de prijzen weer. Wel gecorigeerd met door de overheidsmaatregelen, maar wel stijgende.

[maniak]

TheGhostInc schreef op woensdag 30 juli 2014 @ 16:05:
Dit zul je toch echt even moeten onderbouwen met wat cijfers, nu blijft het bij onderbuik gevoel.
Daarnaast zou ik waarschijnlijk ook (ongeveer) de maximale schuld aangaan als ik ook €100.000 zou krijgen... maar dat zegt niks over wat ik van de huizenprijzen vind.

Dat was nog niet zo lang geleden in het nieuws dat mensen grotere huizen gingen kopen dankzij die €100.000 en niet gebruiken voor het aflossen of verkleinen van hun hypotheek. Dat suggereert dat mensen de prijzen niet te hoog vinden.

[GH45T]

maniak schreef op woensdag 30 juli 2014 @ 17:59:
[...]


Dat was nog niet zo lang geleden in het nieuws dat mensen grotere huizen gingen kopen dankzij die €100.000 en niet gebruiken voor het aflossen of verkleinen van hun hypotheek. Dat suggereert dat mensen de prijzen niet te hoog vinden.

Ergens heb je een punt, maar volgens jou zouden dus alle mensen wie huizen duur vinden maar ergens in een flatje moeten gaan wonen omdat dat de goedkoopste oplossing is? Verder, in sommige gevallen kost een veel beter huis niet enorm veel meer dan een oud, uitgeleefd huis. Goedkoop willen wonen wil niet per se zeggen dat je ook een goedkoop huis koopt, denk aan isolatie, tijd welke je in een huis kunt blijven wonen voordat het te klein wordt etc.

Daarbij stijgen de huren ook gestaag. Betaalbare en onderhouden huizen verkopen nog altijd goed. Mensen zullen toch ergens heen moeten.

[maniak]

GH45T schreef op woensdag 30 juli 2014 @ 18:35:
[...]

Ergens heb je een punt, maar volgens jou zouden dus alle mensen wie huizen duur vinden maar ergens in een flatje moeten gaan wonen omdat dat de goedkoopste oplossing is? ...
Daarbij stijgen de huren ook gestaag. Betaalbare en onderhouden huizen verkopen nog altijd goed. Mensen zullen toch ergens heen moeten.

Ze moeten niets. Deze mensen kiezen vaak voor een huurwoning of verhuizen naar een regio waar de prijzen aanzienlijk lager liggen. Oh en de huren stijgen niet gestaag maar juist erg sterk. http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2013/2013-3887-wm.htm

[Bartjuh]

maniak schreef op woensdag 30 juli 2014 @ 15:01:
Zoals ik er tegenaan kijk is de huizenmarkt een normale gezonde markt welke de regels volgt van vraag en aanbod. En zoals elke markt ook onderhevig aan sentiment en vertrouwen. Wat deze markt bijzonder maakt is dat het in zeer hoge mate afhankelijk is van leningen en dus rente ontwikkelingen. Wat heeft de prijzen van de huizen doen dalen? De combinatie van lagere inkomsten, strengere leen regels en een te hoge opslag op de hypotheekrente. De inkomsten stijgt al jaren niet meer mee met de inflatie.

Gezonde markt? Dat meen je?

De woningmarkt in NL is maximaal verziekt, van sociale huur op de duurste locaties, de overdreven dure private huur door de HRA, en de nog steeds veel te hoge huizenprijzen door al die marktverstoringen (HRA, grondbeleid, etc). Het beste is als de markt veel vrijer wordt dan het nu is, HRA afschaffen, sociale huur alleen op B-locaties, en grondbeleid radicaal wijzigen: baten naar centrale overheid ipv lokaal.

[maniak]

Bartjuh schreef op woensdag 30 juli 2014 @ 19:05:
[...]

Gezonde markt? Dat meen je?

De woningmarkt in NL is maximaal verziekt, van sociale huur op de duurste locaties, de overdreven dure private huur door de HRA, en de nog steeds veel te hoge huizenprijzen door al die marktverstoringen (HRA, grondbeleid, etc). Het beste is als de markt veel vrijer wordt dan het nu is, HRA afschaffen, sociale huur alleen op B-locaties, en grondbeleid radicaal wijzigen: baten naar centrale overheid ipv lokaal.

De huizenmarkt is een gezonde markt. Waar de problemen zitten zijn de hypotheken en de bijbehorende rente(aftrek).

[ph4ge]

maniak schreef op woensdag 30 juli 2014 @ 17:59:
Dat was nog niet zo lang geleden in het nieuws dat mensen grotere huizen gingen kopen dankzij die €100.000 en niet gebruiken voor het aflossen of verkleinen van hun hypotheek. Dat suggereert dat mensen de prijzen niet te hoog vinden.

Heb je hier een onderbouwing voor? Voor zover je er al conclusies aan kan verbinden toont dit aan dat kopers zonder gift niet kunnen kopen, cq ontevreden zijn met wat ze zelf kunnen kopen zonder hulp van derden. En vergis je niet, de groep die een forse gift krijgt is nog altijd maar een kleine minderheid.

maniak schreef op woensdag 30 juli 2014 @ 19:04:
Ze moeten niets. Deze mensen kiezen vaak voor een huurwoning of verhuizen naar een regio waar de prijzen aanzienlijk lager liggen. Oh en de huren stijgen niet gestaag maar juist erg sterk. http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2013/2013-3887-wm.htm

Als je de prijs van wonen te hoog vindt kan je wel goedkoper gaan wonen, maar dan krijg je minder dus dan kan je nog net zo goed vinden dat je teveel betaalt. Bovendien is er nou eenmaal een forse drempel om te emigreren of ver weg te verhuizen, komen daar allerlei kosten en onzekerheid bij, moet het maar net kunnen met je werk etc. Dat is nog een reden waarom je de huizenmarkt niet als een simpele markt met vraag- en aanbod kan vergelijken.

Ik snap verder absoluut niet dat jij denkt dat mensen iets te vinden en iets te kiezen hebben. We hebben te maken met een zeer schaarse eerste levensbehoefte, er is verdomd weinig te kiezen. Helemaal als je niet in aanmerking komt voor sociale huur.

maniak schreef op woensdag 30 juli 2014 @ 19:09:
De huizenmarkt is een gezonde markt. Waar de problemen zitten zijn de hypotheken en de bijbehorende rente(aftrek).

Je begint op een trol te lijken. Onderbouw nou eens een keer die loze oneliners die je hier neergooit.

Wat versta je onder een gezonde markt? Dat is namelijk helemaal niet te definieren. Maar een markt waar de overheid jaarlijks tientallen miljarden euro's tegenaan moet gooien, die valt of staat met overheidsingrijpen, waar miljoenen huishouden willen verhuizen maar dat niet kunnen, waar men door de overheid wordt gedwongen om te kopen waar flexibiliteit sociaal/economisch gezien gewenst is, die in de greep is van belangenverenigingen (makelaars, bankiers, speculanten), waar structurele schaarse heerst en waar wachtlijsten tot ver boven de 10 jaar zijn opgelopen is moeilijk gezond te noemen (en dan vergeet ik vast nog wel het een en ander).

Verder zijn hypotheken gewoon onderdeel van die markt. De hoeveelheid geld die beschikbaar is bepaalt vrijwel 1 op 1 de prijzen. Je kan niet zeggen dat de woningmarkt gezond is terwijl je wel erkent dat er een groot probleem is op een belangrijk onderdeel van die markt.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 30-07-2014 21:49 ]

[naitsoezn]

Ach laat ook maar

[ Voor 95% gewijzigd door naitsoezn op 30-07-2014 21:27 . Reden: ... ]

[righthand]

Wat ik een beetje in jullie analyses mis, zijn de investeringen die worden gedaan door buitenlandse investeerders. Ik zag laatst een documentaire op de BBC (maand geleden geloof ik, was een tweeluik van ieder een uur) over startende autochtone Londenaren die een huisje probeerden te kopen in de buitenwijken van Londen. Boodschap: dat kunnen ze niet. Chinese particuliere investeerders kopen alles wat los en vast zit in Londen. Puur omdat het, in de ogen van de investeerders, een goede investering is met de huidige ROI (pyramide belegging anyone). Daarbij werd ook door dezelfde investeerder aangegeven dat ze het waarschijnlijk binnen een paar jaar weer verkopen zonder er in te wonen of te verhuren. Reden dat ze dit doen? Ze hebben in China niet veel investeringsmogelijkheden en dus waar ze binnenlands mogen investeren kent dit al een redelijke afgevlakte bubbel en dus een lagere ROI. Dus zoeken ze hun investeringsheil in Europa. Berlijn is nu ook al prooi gevallen van dergelijke beleggers en het zou me persoonlijk niet verbazen wanneer een grote opleving in Amsterdam ook een dergelijke basis zal hebben (heb geen cijfers, maar toch).

In Londen heeft dit tot veel leegstaande woningen en grote woede van de originele Londenaren geleid. Boris Johnson heeft dan ook beleid opgesteld waarbij in elke nieuwbouwproject er minimaal een percentage, voor de burger betaalbare woningen moet worden opgeleverd. Dit heeft dan weer tot gevolg dat dergelijke appartmentencomplexen twee ingangen krijgen; voor de luxe en normale woningen. Kortom, daar zitten ze in een leeglopende stad die steeds sterker verdeeld wordt in de have's die er nooit zijn en have not's die er wel zijn maar niets kunnen. Volgens mij funest voor een stad als Londen...

Dus om hoofdsteden in Europa te gebruiken in analyses van nationale woningmarkten lijkt me niet verstandig; in deze nieuwe globale economie spelen in deze steden hele andere krachten die erg moeilijk zijn tegen te gaan.

Daarnaast denk ik dat we moeten accepteren (of niet) dat we in een gewild plekje in de wereld wonen en dat steeds meer wereldbewoners daar een flink bedrag voor willen betalen. Dan wel om te wonen, dan wel om te investeren. Het is helaas niet anders...

[beschuitfluiter]

ph4ge schreef op woensdag 30 juli 2014 @ 17:18:
[...]

En daar ga je al compleet de mist in, zoals hierboven al werd aangehaald is deze markt tot in den treure gereguleerd en speelbal van allerlei belangen. Maar nog veel belangrijker; Het is een eerste levensbehoefte. Men moet altijd wonen, er is altijd vraag. Vraag verandert dus in principe niet. In 2008 was er niet ineens 20% minder vraag, toch daalden de prijzen. Je gaat ook niet stoppen met eten als de voedselprijzen stijgen, totdat het punt is bereikt dat voedsel feitelijk onbereikbaar is voor je.

Dan het aanbod. Dat is vrijwel volledig inelastische. Je kan niet snel huizen bijbouwen of verplaatsen om in te spelen op veranderende vraag. Bovendien is er een fors structureel tekort, eigenlijk al sinds de oorlog. Een tekort wat ook gedurende de crisis onverminderd groot was, zelfs bleef groeien.

Dus nog los van dat de overheid de markt volledig in zn greep heeft gelden de wetten van vraag en aanbod vrijwel niet in onze huizenmarkt. Je hoeft ook alleen maar naar de ontwikkeling van de prijzen en transactie aantallen om te zien dat het onmogelijk is om die bewegingen te verklaren met "er was meer of minder vraag".

Vandaar dit topic. Met een dooddoener als "de markt is de markt" zouden dit soort discussies niet bestaan.

Tekort is er niet in absolute zin, maar er is een tekort aan betaalbare woningen. Kleine nuance, groot probleem.

Zelfs sociale huur is voor de minima niet meer betaalbaar, zelfs met alle toeslagen. 25~30% van de sociale huurwoningen hebben inmiddels betalingsproblemen.

Daarbij is er aan de koperskant een financierings aanscherping gekomen waardoor een groot deel van de aangeboden huizen niet meer binnen bereik liggen voor het gros van de mensen. Hierdoor zijn er voldoende woningen te koop, maar niet te betalen zonder een klap eigen geld mee te brengen.

Ik ben ook enorm benieuwd naar de transacties in steden als Amsterdam; wie koopt dat? En is dat met hypotheek, of worden deze panden contant afgerekend? In London zie je bijvoorbeeld dat de panden gekocht worden om geld te parkeren in de hoop dat deze beter renderen dan spaardeposito's of veilige obligaties. Beiden schurken namelijk tegen de 0% aan. In Kensington heb je straten waar niemand écht woont maar een paar keer per jaar de ramen tegen elkaar open gezet worden. Je moet je afvragen of dat een ontwikkeling is waar je blij van moet worden.

/edit
Zie dat mijn bovenbuurman hetzelfde verhaal postte zojuist

[TheGhostInc]

righthand schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 09:05:
Wat ik een beetje in jullie analyses mis, zijn de investeringen die worden gedaan door buitenlandse investeerders.

Dat is weleens langs gekomen, maar een investering moet wel fatsoenlijk renderen.
Als ik (als particulier) een woning koop, dan krijg ik een vrij forse korting op de hypotheek, helemaal als je NHG meetelt waartegen (als commerciële) partij niet op te boksen is.
Een woning van €200K zou, met een beetje rendement (zeg 5%) alleen op investeringskosten al >€800 per maand kosten. Terwijl ik als particulier waarschijnlijk bijna de helft minder kwijt ben.
Dan moet je als investeerder ook nog even 2% aftikken, waarbij 'snel handelen' of zoals ze dat in de VS doen, kopen, opknappen en verkopen meteen alweer 2% over de aankoopwaarde kwijt bent.

De enige partijen die hier geen last van hebben zijn de corporaties, want die hebben voor een appel en een ei enorme ladingen woningen 'gekregen', ondertussen alle kosten terugverdiend

Daarnaast denk ik dat we moeten accepteren (of niet) dat we in een gewild plekje in de wereld wonen en dat steeds meer wereldbewoners daar een flink bedrag voor willen betalen. Dan wel om te wonen, dan wel om te investeren. Het is helaas niet anders...

Tja, sommige kaviaar of truffel is ook onbetaalbaar, zolang het maar beperkt blijft tot een paar locaties/producten is er niks aan de hand. We leven niet in een socialistische planeconomie, waarbij een trabantje en een Ferrari 'uitwisselbaar' zijn.
Zolang de welstandscommissies geen gedrochten toestaan heb ik daar geen moeite mee, je hebt het nog niet eens over een procent van de woningen die echt zo interessant zijn.

beschuitfluiter schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 09:38:
[...]
Tekort is er niet in absolute zin, maar er is een tekort aan betaalbare woningen. Kleine nuance, groot probleem.

Onzin
Er is gewoon een absoluut (oplopend) tekort.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 09:48:
Onzin
Er is gewoon een absoluut (oplopend) tekort.

Even een stukje uitlichten:

Capital Value verwacht dat het aantal huishoudens dat gebruik moet maken van ‘Bewoonde Andere Ruimten’(BAR) zal toenemen van 440.000 in 2012 naar 520.000 in 2020.

Nu al wonen honderdduizenden mensen dus op locaties die daar eigenlijk niet voor bedoeld zijn. Zolang bouwgrond onbetaalbaar^* blijft, wordt dat alleen maar meer.

^*En met "onbetaalbaar" bedoel ik dat het slechts voor enkelen per jaar mogelijk is om een nieuw huis te kopen.

Daarbij groeit de koopsector met name aan de onderkant van de prijsladder. Tot 2020 komen er 150.000 woningen bij met een prijs onder de 215.000 euro.

Toch zijn dit enorme bedragen voor kleine huizen "aan de onderkant van de markt"...

[ Voor 14% gewijzigd door RemcoDelft op 31-07-2014 09:57 ]

[t_captain]

beschuitfluiter schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 09:38:
[...]

Zelfs sociale huur is voor de minima niet meer betaalbaar, zelfs met alle toeslagen.

Mijn indruk is dat de problemen met de woningmarkt hoofdzakelijk een probleem van achtergebleven koopkracht is. Je kunt stellen dat een woning van 500 euro per maand te duur is, maar die woning is helemaal niet zo extreem duur als je hem vergelijkt met de kosten van de boodschappen, energie, vervoer en zorgverzekering voor een gezin.

25~30% van de sociale huurwoningen hebben inmiddels betalingsproblemen.

Toenemen van betalingsproblemen is een reden om de kapitalisatiefactor te verlagen. Woningcooperaties hebben misschien wel een groter probleem op hun balans dan die derivaten.

RemcoDelft schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 09:56:
[...]

(over koopsom tot 215.000)
[...]

Toch zijn dit enorme bedragen voor kleine huizen "aan de onderkant van de markt"...

De onderkant van de koopmarkt is niet de onderkant van de woningmarkt. De sociale huur bedient het lagere segment, waardoor deze woningen in de middengroep van de hele woningmarkt vallen.

Bovendien: de klasse van 0-215.000 euro is nogal breedt bevat naast huizen van 2 ton ook appartementen van 120k. Die woning van 215k bevindt zich waaschijnlijk tussen de 60e en 70e percentiel van de hele markt.

[ Voor 28% gewijzigd door t_captain op 31-07-2014 10:03 ]

[TheGhostInc]

t_captain schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 09:59:
Mijn indruk is dat de problemen met de woningmarkt hoofdzakelijk een probleem van achtergebleven koopkracht is.
[...]

Mijn indruk is dat het eerder zit in het onttrekken van geld uit de woningmarkt voor andere doeleinden:

Woningcorporaties die enorme bedragen verkwisten, gemeentes die torenhoge grondprijzen rekenen en daarmee allerlei 'fun' projecten financieren en door de hoge huizenprijzen/financieringsruimte niet te remmen zijn enorme bedragen 'geconsumeerd' waar nu hoge hypotheken tegenover staan.

En de enige plaats waar die rekening neer kan komen is bij de burger (direct of indirect).

In dat licht ben ik ook voorstander om een 'leegstandsbelasting' oid in te voeren voor kantoren, omdat die 17% leegstand betaald wordt door ons allemaal. Omdat de rekening niet direct op mijn deurmat valt, betekent dat niet dat ik die niet betaal... Een beetje 'speling' hoort er te zijn, maar nu betalen we in NL dus gewoon teveel voor alles, omdat alle kantoren duurder zijn dan nodig.

[t_captain]

TheGhostInc schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 10:38:
[...]

Mijn indruk is dat het eerder zit in het onttrekken van geld uit de woningmarkt voor andere doeleinden:

Woningcorporaties die enorme bedragen verkwisten, gemeentes die torenhoge grondprijzen rekenen en daarmee allerlei 'fun' projecten financieren en door de hoge huizenprijzen/financieringsruimte niet te remmen zijn enorme bedragen 'geconsumeerd' waar nu hoge hypotheken tegenover staan.

[...]

Uit de interviews in het parlementaire onderzoek zijn inderdaad de gekste plannen naar voren gekomen. Sponsoren van culturele festivals, cruiseschip SS Rotterdam, sportfaciliteiten, het was een heel rijtje van rare plannen die soms zijn doorgezet en soms gelukkig tegengehouden. Kennelijk hebben bestuurders van woningcooperaties niet altijd een helder beeld van de taak van hun organisatie.

De kosten van een huurwoning vind ik niet schrikbarend. 500 euro huur betekent dat de woning zo'n 80 a 90k waard is. Als de gemiddelde koopwining ergens tussen de 200 en 250k zit, dan is zo'n bedrag voor een huurwoning toch niet extreem?

En de enige plaats waar die rekening neer kan komen is bij de burger (direct of indirect).

In dat licht ben ik ook voorstander om een 'leegstandsbelasting' oid in te voeren voor kantoren, omdat die 17% leegstand betaald wordt door ons allemaal. Omdat de rekening niet direct op mijn deurmat valt, betekent dat niet dat ik die niet betaal... Een beetje 'speling' hoort er te zijn, maar nu betalen we in NL dus gewoon teveel voor alles, omdat alle kantoren duurder zijn dan nodig.

Waarom zou je een belasting willen heffen? De overcapaciteit van kantoren ligt voor het grootste gedeelte in handen van vastgoedbedrijven en is ook hun probleem. Het is een competitieve sector (door de leegstand veel meer dan voorheen) en er zijn talloze partijen actief. Het gevolg van de leegstand is dan ook niet dat de huren op de wel verhuurde units worden verhoogd. Integendeel, leegstand is prijsdrukkend. Het komt gewoon ten laste van het bedrijfsresultaat van de vastgoedfirma.

Het wordt pas een maatschappelijk probleem als de firma failliet gaat en er matig gedekte kredieten achterblijven in de boedel. Een belasting gaat daar niet tegen helpen.

[TheGhostInc]

t_captain schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 11:07:
De kosten van een huurwoning vind ik niet schrikbarend. 500 euro huur betekent dat de woning zo'n 80 a 90k waard is. Als de gemiddelde koopwining ergens tussen de 200 en 250k zit, dan is zo'n bedrag voor een huurwoning toch niet extreem?

Maar stel even dat je 1000 woningen hebt, die je hebt aangekocht voor 100K, met als voorwaarde sociale huur, en je verkoopt ze daarna voor 150K. Die 50K is geen 'winst', maar is de subsidie die je ontvangen hebt om 1 huis 'uit te baten'. Als een corporatie gewoon marktconform had moeten inkopen, dan hadden ze gewoon 150K moeten betalen.

En daar wringt de schoen. De 'korting' die corporaties hebben gekregen is betaald door de (grotere) woningen die in de buurt zijn gebouwd en direct zijn verkocht. En zo is het (eerste) gedeelte van de rekening direct bij de burger terecht gekomen, het andere (tweede) gedeelte landt nu bij de burger door oplopende huren en minder sociale huur, want alle gesubsidieerde woningen worden nu op de markt gegooid en van de winst worden geen nieuwe gesubsidieerde woningen neergezet.

In dat opzicht is de 1,7 Miljard heffing dus gewoon terecht. Als die corporaties hun taak verzaken mogen ze hun voordeel terug gaan betalen. Eigenlijk zou je daarom die sociale woningen ook gewoon moeten onderbrengen in een (gemeentelijke) stichting en de uitbating aan een commerciële partij overlaten. Zo blijft de boekwinst van de gemeente, maar heb je wel de voordelen van een efficiënte uitbating. Zo'n stichting kan dan ook besluiten om bijvoorbeeld 100 woningen te verkopen om ergens anders weer 100 woningen nieuw neer te zetten.

Waarom zou je een belasting willen heffen? De overcapaciteit van kantoren ligt voor het grootste gedeelte in handen van vastgoedbedrijven en is ook hun probleem. Het is een competitieve sector (door de leegstand veel meer dan voorheen) en er zijn talloze partijen actief. Het gevolg van de leegstand is dan ook niet dat de huren op de wel verhuurde units worden verhoogd. Integendeel, leegstand is prijsdrukkend. Het komt gewoon ten laste van het bedrijfsresultaat van de vastgoedfirma.

Het wordt pas een maatschappelijk probleem als de firma failliet gaat en er matig gedekte kredieten achterblijven in de boedel. Een belasting gaat daar niet tegen helpen.

Het maatschappelijk probleem is dat grond een bestemming heeft en die bestemming dus niet vervuld wordt. Ik ken oude bedrijventerreinen die praktisch helemaal leegstaan en verloederen, terwijl een paar KM verderop de op/afrit de load niet aan kan naar een spiksplinternieuw terrein waar druk wordt bijgebouwd. Waar parkeerproblemen ontstaan, waar allerlei dure OV verbindingen moeten worden aangelegd etc. etc.
Terwijl je een paar KM verderop die problemen allemaal niet hebt.

Maar vergis je ook niet in de koehandel die bij dit soort projecten plaats vindt, een projectontwikkelaar laat een EOL pand goed een paar jaar verpauperen om 'de druk' bij de gemeente op te voeren voor een betere deal en een beter rendement.
Die projectontwikkelaars/onroerendgoed jongens leggen de rekening keurig bij de gemeente neer... want zij willen toch af van die slechte kantoren en er iets nieuws hebben? En die vervuilde grond, tja, dat kan echt niet uit in het budget, dus mag er nog een flatje extra bij om die kosten te dekken? En zonder goede OV-verbinding gaat het niet door... gemeente wilt u dat even regelen (lees: betalen)?

Op 3G frequenties hebben we toch ook contracten zitten die verplichten het nuttig in te zetten, waarom kan dat niet met andere beperkte middelen zoals bestemde grond....

En bedenk maar zo:
Welke industrie kan tientallen jaren probleemloos 10-20% overcapaciteit hebben zonder gevolgen?
En het wordt alleen maar erger:
http://www.mejudice.nl/ar...uctureel-dreigt-te-worden

[t_captain]

10-20% is niet extreem. Zeker bij versproducten en producten met grote diversiteit is dat de normaalste zaak van de wereld. Paar voorbeelden:

* bezettingsgraad NL industrie mei 2014: 80.2% (link)
* AF-KLM passagiersvluchten: 86.2%
* hotelkamers NL 2012: 67%

We zijn uit het verleden gewoon dat kantoorruimte een kwalitatief vrij stabiele markt is. De laaste jaren is dat wel aan het veranderen, omdat de manier waarop we naar werk kijken verandert. Op de tijdschaal van onroerend goed is dat een vrij plotse verandering. We zijn dus gewend aan een situatie waarin je goed kunt plannen en met >95% bezetting kunt werken, maar door de toegenomen diversiteit en dynamiek zullen we moeten wennen aan een wat lagere bezettingsgraad.

Overigens hebben we ook een probleem met de lange doorlooptijd van investeringstrajecten en de matige forecast van capaciteitsvraag. We zijn eigenlijk iets te lang doorgegaan met meters bijbouwen.

[ph4ge]

t_captain schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 11:07:
De kosten van een huurwoning vind ik niet schrikbarend. 500 euro huur betekent dat de woning zo'n 80 a 90k waard is. Als de gemiddelde koopwining ergens tussen de 200 en 250k zit, dan is zo'n bedrag voor een huurwoning toch niet extreem?

Dit is krom. Normaal gesproken wordt de waarde van een object bepaald door het verwachte rendement, niet zoals jij hier doet een rendement bepalen aan de hand van een vooraf bepaalde waarde. Dat geldt voor vrijwel elke andere investering.

Als je geen huurders kan vinden die meer dan 500 euro per maand kunnen bepalen, dan is het object die 80k a 90k en niet meer. Het feit dat we vastgoed veel hoger waarderen dan wat redelijkerwijs betaalbaar is geeft aan dat er iets niet klopt.

500 euro is gewoon een enorm bedrag voor een gemiddeld huishouden, laat staan voor mensen die daar onder zitten. Hoe lager de woonquote, hoe meer geld je overhoudt voor de werkelijke economie.

Mediane woonquote EU:

Bekijk het bovenstaande plaatje en dan snap je dat wij hier misschien 500 euro per maand betaalbaar vinden, maar dat eigenlijk een enorm bedrag is. Dat dat bedrag vervolgens tegenover de verkoopwaarde nog laag is zegt alles over de verkoopwaarde, niet over de huur die laag zou zijn.

Overigens is die hoge woonquote nog exclusief de vele miljarden die de overheid jaarlijks tegen de huur en koopmarkt aangooit om de boel een beetje betaalbaar te houden, maar in feite is dat natuurlijk ook een sigaar uit eigen doos (de overheid, dat zijn wij).

[j_du_pee]

ph4ge schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 13:38:
[...]

Mooi plaatje Waar komt die vandaan? (hij wijkt iets af van de set die ik van eurostat ken)

Zie ook een mooi grafiekje op FTM met de historische ontwikkeling van de huurquote.

[ Voor 18% gewijzigd door j_du_pee op 31-07-2014 14:27 ]

[RemcoDelft]

j_du_pee schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 14:22:
Mooi plaatje Waar komt die vandaan?

Volgens Google hiervandaan.

[j_du_pee]

Ah, thanks. O.b.v. dezelfde onderzoeken, maar dan de 2007 data dus, dat verklaart het verschil

[t_captain]

ph4ge schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 13:38:
[...]

Dit is krom. Normaal gesproken wordt de waarde van een object bepaald door het verwachte rendement, niet zoals jij hier doet een rendement bepalen aan de hand van een vooraf bepaalde waarde.

Dat is ook precies wat ik doe. Ik neem een vrij gemiddelde sociale woning met een huur van 500 per maand. Daaruit bereken ik de waarde van het object en kom ik op 80 a 90k.

(ik reken met een kapitalisatiefactor van 13.5 a 15. Bij de huidige lange rente, het in ons land geldende indexatiebeleid, en de vooruitzichten voor toekomstige verhuurbaarheid lijkt dat op zijn plaats).

Als je geen huurders kan vinden die meer dan 500 euro per maand kunnen bepalen, dan is het object die 80k a 90k en niet meer. Het feit dat we vastgoed veel hoger waarderen dan wat redelijkerwijs betaalbaar is geeft aan dat er iets niet klopt.

Nee, dan is het minder waard dan die 80 a 90k. Die waarde is immers herleid van de huuropbrengst van 500 per maand

Overigens kun je vaak bij verkoop van een huurwoning meer vangen dan de normale waarde in verhuurde staat. Daty appartement van 500 per maand zou bij verkoop wel eens 110 a 120k kunnen opbrengen en dus een boekwinst opleveren.

Dat is een beetje strijdig met de normale methodiek van vastgoedwaardering, want normaal moet je een afslag hanteren voor onverhuurde staat. Ik denk dat het verschil wordt verklaard door de hypotheekrenteaftrek. De netto kapitaallasten op een woning die je koopt voor 110 liggen op vergelijkbaar niveau met een woning die een ander koopt voor 90 om hem aan jou te verhuren.

500 euro is gewoon een enorm bedrag voor een gemiddeld huishouden, laat staan voor mensen die daar onder zitten.

(plaatje woonquote EU)

Waar in west-Europa kun je voor minder dan 500 een driekamerappartement in een grote stad huren? Ik zou het in ieder geval niet weten. Voor mijn gevoel is het overal duurder als hier, maar dat kan komen omdat ik geen inzicht heb in de sociale sector buiten NL.

Woonquote heeft twee kanten, woonlasten en inkomen. Ik blijf vooralsnog bij mijn inzicht dat het inkomen van gezinnen te laag is.

[RemcoDelft]

t_captain schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 14:49:
Waar in west-Europa kun je voor minder dan 500 een driekamerappartement in een grote stad huren? Ik zou het in ieder geval niet weten. Voor mijn gevoel is het overal duurder als hier, maar dat kan komen omdat ik geen inzicht heb in de sociale sector buiten NL.

In Nederland kan je voor die prijs ook geen driekamerappartement meer huren in een grote stad. Een betere vergelijking met de rest van West-Europa is wellicht het percentage "sociale" woningen te vergelijken.

[t_captain]

Percentage sociale woningen heeft heel veel te maken met HRA. Dat systeem maakt het middensegment van particuliere / vrije sector huur onaantrekkelijk, waardoor er naar beide kanten vlucht optreedt. Dus enerzijds meer eigen huizen en anderzijds meer behoefte aan sociale huur.

Deze link http://www2.deloitte.com/...ien-europese-landen.html# onderbouwt mijn indruk dat de huizenprijzen en woonlasten wel meevallen. Allebei in de europese middenmoot.

Wat mij betreft blijft het een inkomensprobleem Als je geen 500 euro huur kunt opbrengen, hoe doe je dan boodschappen, hoe rijd je auto, hoe verzeker je je gezin etc?

[TheGhostInc]

Hoorde net op BNR al een interview:

Woningmarkt nog niet uit het slop

Het geeft wel een aardig (redelijk objectief) beeld over de huidige stand van de markt.

[t_captain]

Dat artikel is toch geen nieuws?

Wat er eigenlijk wordt gezegd is: er vinden weer meer transacties plaats, de transactieprijzen zijn gestabiliseerd, maar nog steeds hebben veel verkopers een restschuld.
Als de prijzen 20% zijn gedaald en daarna gestabiliseerd, sta je natuurlijk nog steeds 20% onder de top. Het restschuldprobleem is pas over een aantal jaar achter de rug. Om al die tijd (ook als de prijzen weer stijgen) te blijven spreken van een "markt in het slop", gaat me wat ver.

De AEX staat op 400 punten. Dat is ver onder de historische piek van 7xx die we 14 jaar geleden hebben genoteerd. Zit de AEX in het slop? De afgelopen 3 jaar hebben we toch een jaarlijks rendement van 10% gehad excl dividend.

[EXX]

Het rendement van de AEX is anders in 2014 tot nu toe vrijwel nihil

Wat men wil aangeven is dat er meer transacties plaatsvinden en dat de transactieprijzen zijn gestabiliseerd, maar dat dit voornamelijk komt doordat er veel vers geld in de markt wordt gepompt door de schenkingsvrijstelling. Als dit ophoudt, daalt de markt gewoon weer verder.

[Oscar Mopperkont]

TheGhostInc schreef op vrijdag 01 augustus 2014 @ 09:30:
Hoorde net op BNR al een interview:

Woningmarkt nog niet uit het slop

Het geeft wel een aardig (redelijk objectief) beeld over de huidige stand van de markt.

Ik ben er altijd een beetje verbaasd over dat het als nieuws wordt gebracht dat de markt nog niet op het niveau van voor de crisis is. De transactieprijzen en verkoopaantallen zijn over een periode van 6 jaar behoorlijk gedaald en dan is er een jaar lang sprake van stabilisatie en een paar maanden van enige opleving en dan komt er een soort zwartgallig bericht: het is allemaal nog K* hoe de woningmarkt ervoor staat. Wat denken ze zelf. Alsof de woningmarkt in twee maanden ineens weer op het oude niveau zou zijn

Herstel heeft gewoon tijd nodig en vooralsnog is de weg naar herstel nog steeds ingezet voor veel plekken in Nederland. Er zijn ook nog plekken waar het niet zo is. Verder is het herstel ook nog steeds broos en de meeste partijen zijn dan ook conservatief met schattingen van prijsstijgingen van zo'n 2%. Misschien zouden de notarissen daar ook eens naar moeten kijken en dan zullen ze snappen dat het met een dergelijk tempo nog wel even duurt voordat alle restschulden zijn verdwenen.

Waar ze wel gelijk mee hebben, is dat alle maatregelen te veel kijken naar starters en te weinig naar mensen met restschulden. Maar daar was in dit topic al behoorlijk consensus over.

[NiGeLaToR]

Vergelijken met een situatie die niet meer vergelijkbaar is, is zowaar nog idioter.

Ik weet het, we hebben niets anders om mee te vergelijken en soms kun je het met inflatiecorrecties etc nog wel enigszins recht fantaseren, maar feit blijft dat de situatie van 2008 en er voor nu niet meer bestaat. De wereld is flink veranderd, waardoor de woningmarkt nu niet meer dezelfde is als toen. Wat nu dus normaal is, moet nog blijken - verlangen naar 'herstel' zoals het 'toen' was is echt onzinnig. Ik denk dat herstel niet betekent dat de huizen duurder worden, maar dat mensen hun onderwaarde compenseren. Het zou zeer kwalijk zijn als de woningprijzen op het oude niveau kwamen in korte tijd, dan opteren we hooguit voor nog een periode van fluctuatie. Laat de babyboomers hun overwaarde maar doorvloeien naar starters, dat helpt allicht (al ben ik niet in het geluk van het hebben van babyboomende ouders met overwaarde).

[TheGhostInc]

t_captain schreef op vrijdag 01 augustus 2014 @ 10:31:
Dat artikel is toch geen nieuws?

Wat er nieuwswaardig aan is, is dat een partij actief in de huizenmarkt een genuanceerd beeld geeft.

Daarnaast vind ik dat ze duidelijk onderbouwen waarom zij voorzichtig zijn met deze opleving als herstel te beschouwen. Waar de NVM, Rabobank, S&P (e.a.) over elkaar heen vallen om maar prijsstijgingen te prediken (zonder enige onderbouwing) is dit een van de weinige partijen die een duidelijke slag om de arm houden.

Een belangrijke ontwikkeling in de huizenmarkt die moet komen is een stuk realisme... en dat is niet alleen realisme van de verkopers & kopers, maar ook alle partijen erom heen....

[Z___Z]

ph4ge schreef op donderdag 31 juli 2014 @ 13:38:
[...]

Dit is krom. Normaal gesproken wordt de waarde van een object bepaald door het verwachte rendement, niet zoals jij hier doet een rendement bepalen aan de hand van een vooraf bepaalde waarde. Dat geldt voor vrijwel elke andere investering.

Als je geen huurders kan vinden die meer dan 500 euro per maand kunnen bepalen, dan is het object die 80k a 90k en niet meer. Het feit dat we vastgoed veel hoger waarderen dan wat redelijkerwijs betaalbaar is geeft aan dat er iets niet klopt.

500 euro is gewoon een enorm bedrag voor een gemiddeld huishouden, laat staan voor mensen die daar onder zitten. Hoe lager de woonquote, hoe meer geld je overhoudt voor de werkelijke economie.

Mediane woonquote EU:

[afbeelding]Bekijk het bovenstaande plaatje en dan snap je dat wij hier misschien 500 euro per maand betaalbaar vinden, maar dat eigenlijk een enorm bedrag is. Dat dat bedrag vervolgens tegenover de verkoopwaarde nog laag is zegt alles over de verkoopwaarde, niet over de huur die laag zou zijn.

Overigens is die hoge woonquote nog exclusief de vele miljarden die de overheid jaarlijks tegen de huur en koopmarkt aangooit om de boel een beetje betaalbaar te houden, maar in feite is dat natuurlijk ook een sigaar uit eigen doos (de overheid, dat zijn wij).

Hoe hoger de welvaart in een land/regio, hoe hoger de woonquote. Dat is ook goed te zien in jouw grafiek. Ga maar na wat de woonquote in London, Parijs, New York, Tokyo of Moscow is en vergelijk dat met de woonquote in Noord Engeland, Midden Frankrijk, Midden USA, Noord Japan, Oost Rusland. Inderdaad een veel lagere woonquote, en een veel lagere welvaart.

Dichter bij huis, vergelijk de woonquote in Amsterdam, Utrecht en Den Haag met Groningen, Friesland en Zuid Limburg. Tadaa hetzelfde geld voor Nederland.

[ Voor 4% gewijzigd door Z___Z op 01-08-2014 11:49 ]

[ph4ge]

Hoe verklaar je dan dat Luxemburg en Finland tot de laagste woonquotes behoren? En Roemenië en Slowakije tot de hoogste?

Heb je overigens cijfers voor 'dichtbij'?

[ Voor 15% gewijzigd door ph4ge op 01-08-2014 11:57 ]

[Bartjuh]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 01 augustus 2014 @ 10:41:
[...]

Ik ben er altijd een beetje verbaasd over dat het als nieuws wordt gebracht dat de markt nog niet op het niveau van voor de crisis is. De transactieprijzen en verkoopaantallen zijn over een periode van 6 jaar behoorlijk gedaald en dan is er een jaar lang sprake van stabilisatie en een paar maanden van enige opleving en dan komt er een soort zwartgallig bericht: het is allemaal nog K* hoe de woningmarkt ervoor staat. Wat denken ze zelf. Alsof de woningmarkt in twee maanden ineens weer op het oude niveau zou zijn

Herstel heeft gewoon tijd nodig en vooralsnog is de weg naar herstel nog steeds ingezet voor veel plekken in Nederland. Er zijn ook nog plekken waar het niet zo is. Verder is het herstel ook nog steeds broos en de meeste partijen zijn dan ook conservatief met schattingen van prijsstijgingen van zo'n 2%. Misschien zouden de notarissen daar ook eens naar moeten kijken en dan zullen ze snappen dat het met een dergelijk tempo nog wel even duurt voordat alle restschulden zijn verdwenen.

Waar ze wel gelijk mee hebben, is dat alle maatregelen te veel kijken naar starters en te weinig naar mensen met restschulden. Maar daar was in dit topic al behoorlijk consensus over.

Herstel?

T/m 2008 ging het imo hard achteruit, sindsdien is er de afgelopen 6 jaar langzaam herstel geweest naar een ietsjepietsje minder verziekte woningmarkt. Helaas lijkt de woningmarkt nu even een terugval te hebben door grove kunstmatig gecreëerde woningschaarste in de betaalbare huurmarkt en talloze extra koopsubsidies en maatregelingen. Kortom, de overheidsbemoeienis blijft de woningmarkt verzieken.

[merauder]

Qua beleid is het de afgelopen jaren 'alles voor de starter' geweest. De doorstromers ( wellicht een grotere groep dan de starters) hebben ze wat minder rekening mee gehouden.

De enige reden die ik kan bedenken om op dit moment door te stromen is danwel een moetje ( met een gezin in een veel te klein huis, of een scheiding ) of dat je het huis van je dromen tegen een erg gunstige prijs kan kopen. Verhuizen omdat je 'toe bent aan wat anders' is op dit moment niet mogelijk op de markt.

[RemcoDelft]

merauder schreef op maandag 04 augustus 2014 @ 18:32:
Qua beleid is het de afgelopen jaren 'alles voor de starter' geweest.

Ik neem aan dat jij niet als starter spreekt... Torenhoge prijzen die je in 360 termijnen moet betalen, terwijl je aanzienlijk meer belasting moet betalen dan mensen die al langer een huis bezitten. Ondertussen zijn kavelprijzen hoger dan in 2008 en is nieuwbouw helemaal naar de knoppen gegaan.
Nee, als starter koop je nog steeds andermans ellende.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op maandag 04 augustus 2014 @ 18:44:
[...]

Ik neem aan dat jij niet als starter spreekt... Torenhoge prijzen die je in 360 termijnen moet betalen, terwijl je aanzienlijk meer belasting moet betalen dan mensen die al langer een huis bezitten. Ondertussen zijn kavelprijzen hoger dan in 2008 en is nieuwbouw helemaal naar de knoppen gegaan.
Nee, als starter koop je nog steeds andermans ellende.

Wilt u een huis erbij, of is voor een dubbeltje op de eerste rij genoeg?

In een markt waar een chronisch te kort is, waar de meeste recente kopers onder water staan, inclusief dus alle nieuwbouw van de afgelopen 10 jaar, dan is het niet gek dat 'jouw droom' misschien niet haalbaar is.
Maar je gaat toch niet met droge ogen beweren dat jij veel liever de markt van 2007/2008 had? Lekker aflossingsvrij met 125% hypotheek voor 4x je salaris?

Ik kom ook mensen tegen die maar blijven klagen over de huizenprijzen, daarna een bod doen en dan erachter komen dat iemand anders veel meer wil betalen. Het blijft een markt van vraag en aanbod, als iemand anders bereid is meer te betalen, dan heb je kortweg gezegd... pech.

[Bartjuh]

Huizen zijn net zoals eten: een primaire levensbehoefte. Als je AL het eten, ALLES, verdubbeld in prijs zullen mensen nog steeds moeten eten. Het is niet alsof je een keuze hebt om iets anders te gaan eten want dat is ook 2x zo duur geworden.
Gelukkig is het in de praktijk echter zo dat je voor eten veel keuze hebt, wordt het ene te duur (seizoensgroenten buiten seizoen bijv.) dan heb je de keuze om iets anders te kiezen. Met huizen heb je dat niet, het is allemaal te duur. Daarom is er slechts schijn-keuze, schijn-vrijheid, schijn-vrije-wil, in werkelijkheid zijn wij slechts slaven van het systeem van HRA-subsidie op schuld, huren die omhoog worden gestuwd door de overheid, moedwillig schaarste creëren, belangenverstrengeling bij de gemeentes, etc etc.

[pedorus]

Tsja, op deze "markt" bepaald de staat zo'n beetje alles. De huidige 'aantrekking' in de verkopen lijkt toch wel zeer sterk te komen door schenkingen/beleggers, en ook dat wordt gedreven door de overheid (schenkingsvrijstelling / extreem lage CEB rente). Hoe kan het anders dat we een historisch dieptepunt hebben in hoeveel mensen op hypotheek zoeken?

quote: http://www.google.nl/trends/explore#q=hypotheek

Het lijkt eerder op recessie!

[TheGhostInc]

Bartjuh schreef op dinsdag 05 augustus 2014 @ 10:37:
[...]
Met huizen heb je dat niet, het is allemaal te duur. Daarom is er slechts schijn-keuze, schijn-vrijheid, schijn-vrije-wil, in werkelijkheid zijn wij slechts slaven van het systeem van HRA-subsidie op schuld, huren die omhoog worden gestuwd door de overheid, moedwillig schaarste creëren, belangenverstrengeling bij de gemeentes, etc etc.

Voor huizen tot €150-175k zou je betoog op kunnen gaan, met startersleningen en NHG wordt die groep flink (extra) geholpen. Daar heeft de overheid dus duidelijk oog voor.
Maar je hoeft bij mij niet met een degelijk betoog aan te komen als je eisenpakket meer bevat dan 'dak boven mijn hoofd'. Jaren 30-woning, tuin op het zuiden, in de stad, maar wel in een groene buurt, goede parkeermogelijkheden, dicht bij winkels, scholen, ... etc.
Alles boven je minimale behoefte is gewoon luxe, een iPhone vinden sommige mensen ook 'te duur', tja, je koopt een smartphone voor €100 die functioneel mee kan, dus die €500 extra is gewoon luxe. Prima als iemand dat wil betalen, maar de overheid hoeft zich daar niet mee te bemoeien.

Met huizen is iets vergelijkbaars, de mensen die nu in financiële problemen komen door hun huis zitten (praktisch) allemaal boven de NHG-grens. Dat was dus een luxe aankoop en niet de primaire behoefte. Dan kun je dingen op 'de tijdsgeest' gooien, de makelaars mag je ook vervloeken omdat ze gouden bergen beloofden, maar als je in het Financiële Onafhankelijkheid(FO) topic kijkt zijn er genoeg mensen die zich niet gek laten maken en kiezen voor een ander pad.

Dus 'te duur' voor de hele huizenmarkt vind ik veels te kort door de bocht.

Ps. Blijkbaar houden de verkopen toch nog even aan en is de 'hype' nog niet voorbij.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 augustus 2014 @ 11:15:
de mensen die nu in financiële problemen komen door hun huis zitten (praktisch) allemaal boven de NHG-grens.

Heb je hier een bron bij?

[Bartjuh]

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 augustus 2014 @ 11:15:
[...]
Voor huizen tot €150-175k zou je betoog op kunnen gaan, met startersleningen en NHG wordt die groep flink (extra) geholpen. Daar heeft de overheid dus duidelijk oog voor.

Eerst de prijzen laten verdubbelen, en vervolgens 5% subsidie geven is niet helpen

Maar dat doet niets af aan het betoog dat we gewoon slaven zijn van de belangenverstrengeling, nepotisme, en lobbyisme van de gemeentes tot Den Haag. Zij bepalen de regels en sturen daarmee (bewust en onbewust) ons koopgedrag. Het lijkt alsof we keuze hebben, maar dat hebben we niet.

Iemand die veel geld verdient en heeft zal bijvoorbeeld niet in een klein appartement gaan wonen, ook al heeft hij zelf zoiets van: ik hoef niet groot en luxe te wonen. Die keuze heeft hij praktisch gezien niet, want dan krijgt hij veel minder HRA-subsidie. Sociale huur kan niet. Particulier huren is echt niet slim, want dan betaalt hij vooral veel belasting en krijgt hij niets. Het geld wat hij op de bank heeft staan investeert hij niet in zijn huis, maar in beter renderende investeringen. Wat makkelijk is omdat bijna de helft van de rente over zijn schuld voor de staat is (ergo: alle belastingbetalers incl. huurders). Hij kan dus niet echt kiezen.

Als de overheid echt in our best interest handelt dan moet het:
- Beslissing starten bouwprojecten naar de centrale overheid ipv gemeentes om belangenverstrengeling te minimaliseren. Gemeentes kunnen hooguit een goed onderbouwde en openbare aanvraag indienen. Daarnaast heeft een centraal orgaan oog op het geheel van de binnenlandse migratie (en dus vraag en aanbod). Huizen bouwen dus in de randstad, en niet in Groningen. Daarnaast complete stop op nieuwe winkelcentra (en vele andere prestigeprojecten). De leegloop van winkels is al gigantisch, meer bouwen is onzin. Laatst is er zelfs een gemeente begonnen om winkelpanden in te richten als woonruimtes
- HRA afschaffen. Afbouwen naar 0 over periode van 30 jaar. Geld dat vrij komt gebruiken voor loonbelasting verlaging en schuldafhandeling. Dit zorgt er ook voor dat particuliere huur minder duur wordt tov koop, en komt ten goede van de arbeidsmigratie.
- Veel meer bouwgrond voor een lagere prijs uitgeven.
- Complete stop voor alle subsidies die met de koopsector te maken hebben. In plaats daarvan focussen op schuldafhandeling.

Kortom, een veel vrijere woningmarkt creëren en belangenverstrengeling minimaliseren. Dat mensen zelf kunnen kiezen hoe en waar ze willen wonen ongeacht salaris: klein, B-locatie, en goedkoop, of groot, A-locatie, en duur.

[Oscar Mopperkont]

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 augustus 2014 @ 11:15:
Ps. Blijkbaar houden de verkopen toch nog even aan en is de 'hype' nog niet voorbij.

Las ook dat de hypotheekaanvragen aanhoudend "hoog" blijven (relatief gezien natuurlijk, in vergelijking met afgelopen jaren). Zou mooi zijn als het treintje steeds meer op gang komt. Dat betekent dat mensen kennelijk weer kunnen verhuizen naar de plekken die ze willen

[t_captain]

Klinkt als een goed plan. Alleen zou ik graag zien dat de stimulering van de sociale sector even snel wordt afgebouwd als de HRA. En drie jaar lijkt me een betere termijn dan 30.

[EXX]

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 augustus 2014 @ 11:15:
Ps. Blijkbaar houden de verkopen toch nog even aan en is de 'hype' nog niet voorbij.

Hmm, de jongens en meisjes van Makelaarsland. Die de zaak consequent vooraf groter voorstellen dan achteraf in werkelijkheid blijkt.

[t_captain]

Dit getal wordt bevestigd door HDN. Dat lijkt me een iets meer objectieve bron.

[j_du_pee]

t_captain schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 11:47:
Dit getal wordt bevestigd door HDN. Dat lijkt me een iets meer objectieve bron.

Lijkt ja HDN is ook maar een commerciële partij. In het begin deden ze voorspellingen over het aantal verkopen die kant noch wal raakten. Gelukkig beperken ze zich inmiddels tot het aantal hypotheekaanvragen via het eigen netwerk.
Maar ook dat is beïnvloedbaar. Zo kan het aantal aangesloten hypotheekverstrekkers fluctueren. Rabo is bijvoorbeeld niet aangesloten en die verliezen marktaandeel, dat verstoort het cijfer van HDN al 'naar boven'.

Uiteindelijk hebben makelaarsland, Era, HDN allemaal hun marktindicator om zichzelf te promoten en is de representativiteit van de cijfers niet altijd om over naar huis te schrijven.

Buiten dat alles kom ik op basis van funda ook op zo'n 37% j-o-j in juli.

[Oscar Mopperkont]

Leuke grafiek en ook mooi dat die bevestigt wat al een tijdje wordt gezegd

[j_du_pee]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 13:22:
Leuke grafiek en ook mooi dat die bevestigt wat al een tijdje wordt gezegd

Weet niet helemaal welke je bedoelt. Hetgeen gezegd werd (aantrekkende markt) liep wel een maandje of zes voor op daadwerkelijk iets betere cijfers w.m.b. (maart '13 tegen okt. / nov. '13)

[Bonsaiboom]

Bartjuh schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 11:10:
[...]
Iemand die veel geld verdient en heeft zal bijvoorbeeld niet in een klein appartement gaan wonen, ook al heeft hij zelf zoiets van: ik hoef niet groot en luxe te wonen. Die keuze heeft hij praktisch gezien niet, want dan krijgt hij veel minder HRA-subsidie. Sociale huur kan niet. Particulier huren is echt niet slim, want dan betaalt hij vooral veel belasting en krijgt hij niets. Het geld wat hij op de bank heeft staan investeert hij niet in zijn huis, maar in beter renderende investeringen. Wat makkelijk is omdat bijna de helft van de rente over zijn schuld voor de staat is (ergo: alle belastingbetalers incl. huurders). Hij kan dus niet echt kiezen.

Dit is niet waar, om te zeggen dat hij die keuze praktisch bezien niet heeft. Ik begrijp wel dat je mogelijk je wel hypotheek zou nemen ook op een klein appartement, omdat je inderdaad voor een heel laag effectief rente percentage woont dan. Je woonlasten gaan nog steeds erg omlaag ten opzichte van particuliere huur.

Wat wel een goede reden is is dat je voor 450k meer dan 3 keer zoveel huis koopt dan voor 150k. De onderkant van de markt is ook wel wat gedaald, maar voor 450k kan je op het moment echt bijzonder leuke huizen kopen.

[TheGhostInc]

Bartjuh schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 11:10:
[...]
Maar dat doet niets af aan het betoog dat we gewoon slaven zijn van de belangenverstrengeling, nepotisme, en lobbyisme van de gemeentes tot Den Haag. Zij bepalen de regels en sturen daarmee (bewust en onbewust) ons koopgedrag. Het lijkt alsof we keuze hebben, maar dat hebben we niet.

Leuk, maar dit is een politieke discussie. We hebben een democratie, als die niet werkt is dat voer voor een ander topic.

Bartjuh schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 11:10:
Iemand die veel geld verdient en heeft zal bijvoorbeeld niet in een klein appartement gaan wonen, ook al heeft hij zelf zoiets van: ik hoef niet groot en luxe te wonen. Die keuze heeft hij praktisch gezien niet, want dan krijgt hij veel minder HRA-subsidie. Sociale huur kan niet. Particulier huren is echt niet slim, want dan betaalt hij vooral veel belasting en krijgt hij niets. Het geld wat hij op de bank heeft staan investeert hij niet in zijn huis, maar in beter renderende investeringen. Wat makkelijk is omdat bijna de helft van de rente over zijn schuld voor de staat is (ergo: alle belastingbetalers incl. huurders). Hij kan dus niet echt kiezen.

HRA is wel een stimulans om te kopen, maar als jij moet kiezen tussen een appartement van €250K of een huis van €1M, dan kun je praten wat je wilt, maar dan is het appartement gewoon goedkoper. Dat een huis gunstiger is met een hypotheek dan zonder is enigszins vreemd, maar een duurder huis blijft duurder.

Maar er zijn genoeg mensen die anders kiezen... het 'moeten' mee doen aan de 'ratrace' blijf ik nog steeds een zwak excuus vinden om maar groter en meer te willen/moeten. Hetzelfde gedoe met merkkleding... ik koop geen polo van €100+.

Maar goed, als je gevoelig bent om als 'slaper' te worden gezien of bang bent de 'boot' te missen, dan is het misschien eerder tijd voor een goed gesprek dan een nieuw huis oid.

RemcoDelft schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 09:37:
[...]

Heb je hier een bron bij?

NHG is uiteindelijk een verzekering tegen de financiële risico's van een hypotheek. Aangezien (helemaal in het verleden) praktisch iedereen die het kon doen een hypotheek met NHG heeft genomen is de 'ellende' daar nog enigszins te overzien.
Het is juist (net) boven de NHG grens dat de ellende forser is (relatief veel woningen), die niet een dergelijk vangnet hebben.

[Martin Sturm]

merauder schreef op maandag 04 augustus 2014 @ 18:32:
Qua beleid is het de afgelopen jaren 'alles voor de starter' geweest. De doorstromers ( wellicht een grotere groep dan de starters) hebben ze wat minder rekening mee gehouden.

De enige reden die ik kan bedenken om op dit moment door te stromen is danwel een moetje ( met een gezin in een veel te klein huis, of een scheiding ) of dat je het huis van je dromen tegen een erg gunstige prijs kan kopen. Verhuizen omdat je 'toe bent aan wat anders' is op dit moment niet mogelijk op de markt.

Ik weet niet hoor, maar het feit dat je nu nog maar 104% van de waarde van je huis aan hypotheek was, (en volgend jaar volgens mij 103%, terwijl dat 2 jaar geleden nog 106% was) is al een voorbeeld van een maatregel die zeker niet gunstig is voor de starter.
Ook het afschaffen van spaarhypotheken is niet gunstig voor een starter.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 15:27:
NHG is uiteindelijk een verzekering tegen de financiële risico's van een hypotheek. Aangezien (helemaal in het verleden) praktisch iedereen die het kon doen een hypotheek met NHG heeft genomen is de 'ellende' daar nog enigszins te overzien.
Het is juist (net) boven de NHG grens dat de ellende forser is (relatief veel woningen), die niet een dergelijk vangnet hebben.

NHG helpt je helemaal niets als je net als 1,x miljoen andere huishouders "onder water" staat met je hypotheek en wil verhuizen...

[Bartjuh]

TheGhostInc schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 15:27:
[...]
Leuk, maar dit is een politieke discussie. We hebben een democratie, als die niet werkt is dat voer voor een ander topic.

De ontwikkelingen in de woningmarkt == een politieke discussie. Kortom, 100% on-topic.

Daarnaast, in de VS is er officieel ook een democratie, maar de facto heeft het gewone volk allang geen stem meer.

Hier zijn we gelukkig een stuk beter af, maar bij uitstek de woningmarkt is hier doordrenkt van belangenverstrengeling, korte-termins maatregelingen, en gebrek aan visie. Een beetje meritocratie zou daar niet verkeerd zijn, zoals staat in een manifest van economen over de aanpak van de woningmarkt.
http://frontpage.fok.nl/n...enteaftrek-aanpakken.html

[...]
HRA is wel een stimulans om te kopen, maar als jij moet kiezen tussen een appartement van €250K of een huis van €1M, dan kun je praten wat je wilt, maar dan is het appartement gewoon goedkoper. Dat een huis gunstiger is met een hypotheek dan zonder is enigszins vreemd, maar een duurder huis blijft duurder.

Maar er zijn genoeg mensen die anders kiezen... het 'moeten' mee doen aan de 'ratrace' blijf ik nog steeds een zwak excuus vinden om maar groter en meer te willen/moeten. Hetzelfde gedoe met merkkleding... ik koop geen polo van €100+.

Op een Polo van 100+ euro krijg je geen subsidie, en aan 20 euro polo's is geen schaarste. Naast het feit dat je ook nog eens t-shirts en overhemden kunt dragen ipv polo's.

Ja, een huis kan zeker goedkoper zijn mt hypotheek. Bijv. X-kapitaal en X-hypotheek, 3% brutorente hypotheek, 1,5% netto. 3% rendement uit kapitaal, weggestreept tegen hypotheek 1,5% in de plus. HRA zorgt dus bij de rijkere medemens voor goedkoper krediet om te investeren. Aflossen is in dit geval zwaar ongunstig.

Daarnaast is het goedkoper voor 2x modaal om hetzelfde huis te kopen als 1x modaal, en dit verschil wordt in absolute termen groter bij duurdere huizen.

[naitsoezn]

Bartjuh schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 11:10:
[...]

*knip* Het lijkt alsof we keuze hebben, maar dat hebben we niet.

Iemand die veel geld verdient en heeft zal bijvoorbeeld niet in een klein appartement gaan wonen, ook al heeft hij zelf zoiets van: ik hoef niet groot en luxe te wonen. Die keuze heeft hij praktisch gezien niet, want dan krijgt hij veel minder HRA-subsidie. Sociale huur kan niet. Particulier huren is echt niet slim, want dan betaalt hij vooral veel belasting en krijgt hij niets. Het geld wat hij op de bank heeft staan investeert hij niet in zijn huis, maar in beter renderende investeringen. Wat makkelijk is omdat bijna de helft van de rente over zijn schuld voor de staat is (ergo: alle belastingbetalers incl. huurders). Hij kan dus niet echt kiezen.
*knip*

Serieus? Meen je dit nu serieus? Je denkt echt dat iemand die 80k per jaar verdient (veel, maar niet uitzonderlijk) liever een hypo neemt van 400K terwijl een hypo van 250k ook voldoet?

[Bartjuh]

naitsoezn schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 19:42:
[...]
Serieus? Meen je dit nu serieus? Je denkt echt dat iemand die 80k per jaar verdient (veel, maar niet uitzonderlijk) liever een hypo neemt van 400K terwijl een hypo van 250k ook voldoet?

Nee, wel lezen en begrijpen. Uiteraard heeft hij de keuze, maar toch niet echt.

Zie het als een fysisch systeem. Prijzen zijn krachten, een huis stelt energie voor, je geld potentiele energie, en de hra als energie als functie van inkomen, dus vermogen (in fysische zin, fluxi(energie)). Als je de huidige voorraad huizen (koop en huur) modelleert met een NL inkomensverdeling en de juiste randvoorwaarden(hra, sociale huur,etc), en verschillende voorkeuren, zal je hoogst waarschijnlijk telkens opnieuw bij elke simulatie zeer dicht bij de werkelijke verdeling in NL komen. Waarom? Juist, omdat we geen echte keuze hebben. In vrijere woningmarkten zullen verschillende simulaties met andere voorkeuren tot een significant andere uitkomst leiden.

[merauder]

Bartjuh schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 11:10:
Iemand die veel geld verdient en heeft zal bijvoorbeeld niet in een klein appartement gaan wonen, ook al heeft hij zelf zoiets van: ik hoef niet groot en luxe te wonen. Die keuze heeft hij praktisch gezien niet, want dan krijgt hij veel minder HRA-subsidie.

Allereerst is de HRA geen subsidie, maar een aftrekpost op de inkomstenbelasting, het heet daarom ook Hypotheekrente Aftrek, zonder de bijvoeging subsidie. De huurtoeslag daarentegen is wel een subsidie.

En ik heb als woningeigenaar zeker een keus. Met ons gezamenlijk inkomen hadden we een huis kunnen kopen van +/- 320K, maar dat hebben we niet gedaan. Sterker nog, we hebben een bouwval gekocht van 150K omdat ik naast mijn hypotheeklasten ook graag wil kunnen leven.

Sociale huur kan niet. Particulier huren is echt niet slim, want dan betaalt hij vooral veel belasting en krijgt hij niets. Het geld wat hij op de bank heeft staan investeert hij niet in zijn huis, maar in beter renderende investeringen. Wat makkelijk is omdat bijna de helft van de rente over zijn schuld voor de staat is (ergo: alle belastingbetalers incl. huurders). Hij kan dus niet echt kiezen.

Sociale huur is een voorziening voor de minder sterke schouders onder ons. Mensen die geen hypotheek kunnen opbrengen, of een particuliere huurwoning niet kunnen betalen. Particulier huren kan best slim zijn.

Als ik nu tijdelijk ergens zou moeten wonen, bijvoorbeeld Middelburg, zonder de wens daar permanent te vestigen, dan is voor mij particuliere huur een meer dan prima oplossing.

[b]Bartjuh schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 19:14:
Daarnaast is het goedkoper voor 2x modaal om hetzelfde huis te kopen als 1x modaal, en dit verschil wordt in absolute termen groter bij duurdere huizen.

Voor mijn huis heb ik 150K betaald, en ik verdien 1,5x modaal. Raad eens wat voor bedrag de vakkenvuller bij de lokale supermarkt betaald voor dit zelfde huis

[pedorus]

merauder schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 22:38:
Allereerst is de HRA geen subsidie, maar een aftrekpost op de inkomstenbelasting, het heet daarom ook Hypotheekrente Aftrek, zonder de bijvoeging subsidie. De huurtoeslag daarentegen is wel een subsidie.

offtopic:
Ongelofelijk, in de honderden pagina's van deze serie is deze grap nog niet gemaakt...

En ik heb als woningeigenaar zeker een keus. Met ons gezamenlijk inkomen hadden we een huis kunnen kopen van +/- 320K, maar dat hebben we niet gedaan. Sterker nog, we hebben een bouwval gekocht van 150K omdat ik naast mijn hypotheeklasten ook graag wil kunnen leven.

2 inkomens was vroeger niet nodig om zo'n huis te kopen.

Als ik nu tijdelijk ergens zou moeten wonen, bijvoorbeeld Middelburg, zonder de wens daar permanent te vestigen, dan is voor mij particuliere huur een meer dan prima oplossing.

Met 1.5 keer modaal voldoe je maar net aan de inkomenseisen. Vreemd dat je bij huur wel aan het maximum wil zitten dan, en niet snel een klein appartementje zou willen kunnen huren. En een klein appartementje is in Nederland per definitie sociale huur.

Voor mijn huis heb ik 150K betaald, en ik verdien 1,5x modaal. Raad eens wat voor bedrag de vakkenvuller bij de lokale supermarkt betaald voor dit zelfde huis

Netto of bruto? Op 1 vakkenvullerssalaris gaat kopen iig sowieso niet werken, dus de berekening is lastig.

Ik vind het wel grappig hoe mensen blijven doen alsof we een normale woningmarkt hebben, terwijl in 2 andere draadjes hier op het forum mensen een stacaravan wordt aangeraden, of mensen het zien als onmogelijk. Mensen die wel buiten de box denken en zich wel eens verplaatsen door Nederland zien groene weilanden die weinig waard zijn en makkelijk bebouwd kunnen worden. En ook bouwvakkers die thuiszitten. Maar he, wie wil nu niet dat een koe meer ruimte heeft dan een mens?

[Bartjuh]

merauder schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 22:38:
[...]
Allereerst is de HRA geen subsidie, maar een aftrekpost op de inkomstenbelasting, het heet daarom ook Hypotheekrente Aftrek, zonder de bijvoeging subsidie. De huurtoeslag daarentegen is wel een subsidie.

Een aftrek=een vorm van subsidie.

Bijvoorbeeld:
Ik schaf particulier een elektrische auto aan en trek de btw van mijn loonbelasting af. Netto exact hetzelfde effect voor de portemonnee als een subsidie van 100-(100/121)*100%.

Als dit mogelijk zou zijn, en ineens geen subsidie meer is, laten we het dan doen voor ALLE duurzame producten. Makkelijke stimulans en gratis!! Kan er ook niet meer geklaagd worden dat duurzame energie draait op subsidies

[t_captain]

merauder schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 22:38:
[...]

[...]

Voor mijn huis heb ik 150K betaald, en ik verdien 1,5x modaal. Raad eens wat voor bedrag de vakkenvuller bij de lokale supermarkt betaald voor dit zelfde huis

Een woning met een vrije waarde van 150k zal in de sociale huur waarschijnlijk zo'n 500 a 550 per maand doen. Als je die huur kapitaliseert naar een woningwaarde, betaalt de vakkenvuller dus ongeveer 95.000 voor de woning.

Laat de levensduur van de woning 60 jaar zijn. Dan betaalt de koper t.o.v. de vakkenvuller een extra afschrijving van 75 euro per maand + extra rente van gemiddeld 90 euro per maand omdat de woning in de vije verkoop een hogere kapitalisatie heeft dan in de verhuur (afschrijven 55k/60 jaar, rente 4% over 27.5k).

Dat verschil in kapitalisatie wordt voor een flink deel door HRA veroorzaakt. Zo geeft HRA veel minder voordeel aan woningkopers dan het lijkt. Je hebt aan de ene kant het voordeel van belastingaftrek. Bij deze woning (hypotheek 160k a 4%, eigenwoningforfait 1000) bedraagt het netto-voordeel van HRA zo'n 200 euro
per maand, maar daarvan gaat dus 80% op aan de kosten die indirect door HRA worden veroorzaakt. Onder de streep blijft slechts een klein voordeel voor de woningkoper over.

Daar staat een huurtoeslag tegenover. Bij een huur van 525 per maand en een (minimum)loon van 1500 euro bruto levert deze een voordeel van 125 euro per maand op.

In dit geval is de vakkenvuller dus beter uit.

[Oscar Mopperkont]

Bartjuh schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 00:09:
[...]

Een aftrek=een vorm van subsidie.

Bijvoorbeeld:
Ik schaf particulier een elektrische auto aan en trek de btw van mijn loonbelasting af. Netto exact hetzelfde effect voor de portemonnee als een subsidie van 100-(100/121)*100%.

Als dit mogelijk zou zijn, en ineens geen subsidie meer is, laten we het dan doen voor ALLE duurzame producten. Makkelijke stimulans en gratis!! Kan er ook niet meer geklaagd worden dat duurzame energie draait op subsidies

Voor het gemak ga je er even aan voorbij dat er op de woningmarkt een zekere krapte is waardoor de prijs door HRA gewoon op wordt gedreven. Uiteindelijke effect is dat mensen qua netto maandlasten nog steeds hetzelfde kwijt zijn en het enige dat er echt gebeurt, is dat de banken meer bruto rente krijgen. De HRA is dan ook een bankensubsidie en daarnaast een huizenprijskatalysator (overwaarde profiteert de huizenbezitter bij prijsstijgingen wel harder van, maar dat werkt twee kanten op).

Maw: HRA is een irritant (niet alleen omdat mensen ten onrechte denken dat het in de zakken van huizenbezitters zou verdwijnen en heel kinderachtig en ten onrechte roepen dat het gaat om een "villasubsidie" en dat vooral "de" rijken het meest profiteren) en marktverstorende maatregel die moet worden afgeschaft. Alleen niet in een keer.

[Verwijderd]

Bartjuh schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 22:25:
[...]

Nee, wel lezen en begrijpen. Uiteraard heeft hij de keuze, maar toch niet echt.

Zie het als een fysisch systeem. Prijzen zijn krachten, een huis stelt energie voor, je geld potentiele energie, en de hra als energie als functie van inkomen, dus vermogen (in fysische zin, fluxi(energie)). Als je de huidige voorraad huizen (koop en huur) modelleert met een NL inkomensverdeling en de juiste randvoorwaarden(hra, sociale huur,etc), en verschillende voorkeuren, zal je hoogst waarschijnlijk telkens opnieuw bij elke simulatie zeer dicht bij de werkelijke verdeling in NL komen. Waarom? Juist, omdat we geen echte keuze hebben. In vrijere woningmarkten zullen verschillende simulaties met andere voorkeuren tot een significant andere uitkomst leiden.

Veel blabla, weinig bewijs van je stelling. "Als je modelleert....hoogst waarschijnlijk..." Hou de discussie dan aub bij zaken die daadwerkelijk bewezen zijn. Wellicht heb je gelijk ook nog, maar dit is natuurlijk enkel je eigen redenering steunen met....je eigen redenering.

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 08:01:
[...]

Voor het gemak ga je er even aan voorbij dat er op de woningmarkt een zekere krapte is waardoor de prijs door HRA gewoon op wordt gedreven. Uiteindelijke effect is dat mensen qua netto maandlasten nog steeds hetzelfde kwijt zijn en het enige dat er echt gebeurt, is dat de banken meer bruto rente krijgen. De HRA is dan ook een bankensubsidie en daarnaast een huizenprijskatalysator (overwaarde profiteert de huizenbezitter bij prijsstijgingen wel harder van, maar dat werkt twee kanten op).

Maw: HRA is een irritant (niet alleen omdat mensen ten onrechte denken dat het in de zakken van huizenbezitters zou verdwijnen en heel kinderachtig en ten onrechte roepen dat het gaat om een "villasubsidie" en dat vooral "de" rijken het meest profiteren) en marktverstorende maatregel die moet worden afgeschaft. Alleen niet in een keer.

bij de echt rijken zijn het wel die mensen die profiteren, omdat dan gewoon door het eigen bedrijf een zo hoog mogelijke hypotheek wordt uit gegegeven met en zo gunstig mogelijke rente.

In die zin is het wel een villa subsidie. Maar ik ben het met je eens. Het is vooral een bankensubsidie. Eentje die je maar moeilijk afschaft...

[GH45T]

Het echte probleem is eigenlijk, en dat gaat veel breder dan alleen de wonen-markt, dat via een heel spinneweb van subsidies, regelingen en belastingaftrek mensen een bepaalde richting in worden gestuurd omdat dat financieel het meest interessant is.

Scheefhuren in gesubsidieeerde huurwoningen is fout, maar eigenlijk zou die sociale huur helemaal niet moeten bestaan. Hef dan minder belasting bij de minima en laat ze gewoon betalen voor wat het huis waard is. Inkomensafhankelijke huur, kan het nog gekker?

HRA is ook zoiets vreemds. De banken vinden het prachtig natuurlijk, laat iedereen maar schulden maken. Schenkingsvrijstellingen zijn een oplossing voor een klein deel van de starters maar lossen diverse andere problemen niet op. Zolang de hete hangijzers niet aangepakt worden denk ik dat de woningmarkt blijft kwakkelen. Zachte heelmeesters maken stinkende wonden..

[Oscar Mopperkont]

Om er maar weer een nieuwsbericht in te gooien: de Rabobank ziet nu ook dat de huizenmarkt harder aantrekt dan eerder gedacht:

Rabobank verwacht dat de huizenprijzen dit jaar met 0,5 tot 1,5 procent stijgen ten opzichte van 2013. Ook het aantal transacties zit in de lift.

Dat stelt het economisch bureau van de bank in een vrijdag verschenen kwartaalrapport. De analisten verwachten dat er dit jaar zo'n 135.000 tot 145.000 woningen verkocht worden.
Bij het vorige kwartaalrapport in mei, ging de grootste hypotheekverstrekker nog uit van een prijsstijging van 0 tot 1 procent en 130.000 tot 140.000 verkopen.

http://www.nu.nl/economie...ijging-huizenprijzen.html

Dat soort berichten zullen we denk ik wel vaker gaan krijgen, zeker nu de hypotheekrente weer verder is gedaald (iets dat niet zou kunnen volgens sommigen in dit topic, maar iets dat daarna toch al meerdere keren daarna weer is gebeurd).

[GH45T]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 08:53:
Om er maar weer een nieuwsbericht in te gooien: de Rabobank ziet nu ook dat de huizenmarkt harder aantrekt dan eerder gedacht:

Leuk die berichten van de Rabobank. Toen de markt en waarde nog zakte een bericht de wereld insturen dat je geen voorspellingen meer gaat doen over de woningmarkt. Nu het weer stijgt bericht na bericht.

Iets over belangen...

[Wobblier]

Niet overdrijven. Dit bericht komt uit een kwartaalrapport van de Rabobank. Elk kwartaal is een grote onderneming (met investeerders) verplicht te beschrijven wat het verwacht het komende financiële jaar.

De Rabobank voorziet meer volume in hypotheken dan dat ze het vorige kwartaal "verwachte". Het is heel normaal om verwachtingen bij te stellen als daar genoeg reden voor is.

Geld trouwens ook voor de hypotheekrenteaftrek: want natuurlijk is een aftrek geen subsidie. Anders heette het wel hypotheekrentetoeslag.

Maar bij een subsidie hebben mensen eerder het beeld dat een selecte groep wordt bevoordeeld dan een bij een aftrek. (iedereen trekt wel iets af) De hypotheekrenteaftrek te stigmatiseren als subsidie dan veel effectiever om het punt te schetsen dat het oneerlijk is.

Wat mij betreft onnodig. Het is al voldoende duidelijk dat de HRA niet deugt. Met hyperbolen gooien werkt eerder contraproductief.

[Verwijderd]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 08:01:
[...]

Voor het gemak ga je er even aan voorbij dat er op de woningmarkt een zekere krapte is waardoor de prijs door HRA gewoon op wordt gedreven. Uiteindelijke effect is dat mensen qua netto maandlasten nog steeds hetzelfde kwijt zijn en het enige dat er echt gebeurt, is dat de banken meer bruto rente krijgen. De HRA is dan ook een bankensubsidie en daarnaast een huizenprijskatalysator (overwaarde profiteert de huizenbezitter bij prijsstijgingen wel harder van, maar dat werkt twee kanten op).

Maw: HRA is een irritant (niet alleen omdat mensen ten onrechte denken dat het in de zakken van huizenbezitters zou verdwijnen en heel kinderachtig en ten onrechte roepen dat het gaat om een "villasubsidie" en dat vooral "de" rijken het meest profiteren) en marktverstorende maatregel die moet worden afgeschaft. Alleen niet in een keer.

Niet alleen de banken, maar een heel 'systeem' van grondhandelaren profiteert van deze stijging. De bouwkosten an sich zijn in de afgelopen jaren niet of nauwelijks gestegen (ook voorafgaand aan de bubbel); de grondprijzen daarentegen wel. Waarom denk je, nog even los van de decentralisaties, dat gemeenten het op dit moment zo zwaar hebben? Mede omdat die vette ruif van de grondbank, vaak schimmige constructies met allerlei projectontwikkelaars, niet zo vet meer is. Kostte Apeldoorn al de kop (Die brave CDA gemeente naar Artikel 12). We hebben in Nederland bewust schaars gebouwd; ik heb wel eens in mijn RO commissie voorgesteld om grond te 'dumpen' (verlies nemen als gemeente). Zelden het CDA zo gepassioneerd tegen iets gezien...

Wobblier schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 09:45:


Geld trouwens ook voor de hypotheekrenteaftrek: want natuurlijk is een aftrek geen subsidie. Anders heette het wel hypotheekrentetoeslag.

Een vestzak/broekzak discussie.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 08-08-2014 09:51 ]

[rik86]

Wat misschien wel een goede oplossing is, is het afschaffen van de HR-aftrek en de sociale huur in 5 jaar. Alle huren van de nu nog sociale huur-woningen worden in 5 jaar opgetrokken naar 80-90% van de max die mag via het puntensysteem. De HR-aftrek wordt elk jaar met 20% beperkt en iedereen krijgt een inkomensafhankelijke woontoeslag. Dit i.c.m. een vangnet voor mensen die in financiële problemen komen door deze plotse stijging van huur/ hypotheeklasten welke in 10 jaar afgebouwd wordt, wat in mijn ogen lang zat is om naar een goedkoper huis te gaan verhuizen, en dan kan stapsgewijs ook de belasting om laag.

Het rare/lastige aan de huurmarkt is namelijk dat die aan 2 kanten gesubsidieerd wordt: De verhuurder wordt gesubsidieerd en de huurder krijgt een toeslag. Dat maakt scheefwonen mogelijk.

[Wobblier]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 09:47:
Een vestzak/broekzak discussie.

Precies. En dat leidt de discussie alleen maar af.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 08:27:
[...]
Veel blabla, weinig bewijs van je stelling. "Als je modelleert....hoogst waarschijnlijk..." Hou de discussie dan aub bij zaken die daadwerkelijk bewezen zijn. Wellicht heb je gelijk ook nog, maar dit is natuurlijk enkel je eigen redenering steunen met....je eigen redenering.

Omdat je er bij wijze van spreken op zou kunnen promoveren zo'n model. Je zou er ook nog zoiets als een figure of merit voor de 'vrijheid' van de desbetreffende woningmarkt uit destilleren, een soort vrijheidsfactor. Ik zal het wat makkelijker maken, wat GH45T hieronder schrijft is wat ik min of meer bedoel (iig een belangrijk gevolg ervan, maar niet exclusief):

GH45T schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 08:52:
Het echte probleem is eigenlijk, en dat gaat veel breder dan alleen de wonen-markt, dat via een heel spinneweb van subsidies, regelingen en belastingaftrek mensen een bepaalde richting in worden gestuurd omdat dat financieel het meest interessant is.
...

[ Voor 10% gewijzigd door Bartjuh op 08-08-2014 10:33 ]

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 08:01:
Maw: HRA is een irritant (niet alleen omdat mensen ten onrechte denken dat het in de zakken van huizenbezitters zou verdwijnen en heel kinderachtig en ten onrechte roepen dat het gaat om een "villasubsidie" en dat vooral "de" rijken het meest profiteren) en marktverstorende maatregel die moet worden afgeschaft. Alleen niet in een keer.

Ga je nu serieus ontkennen dat rijken meer profiteren van HRA dan armen? Er zijn genoeg mensen die ruim een modaal salaris als aftrekpost hebben!

Je hebt wel gelijk dat het voornamelijk een bankensubsidie is. Het tricky ding eraan is dat vrijwel elke huizenbezitter daadwerkelijk gelooft dat-ie beter af is dan als HRA nooit zou hebben bestaan.
Het is zelfs nog erger: ondanks dat de overheid 14 miljard euro per jaar via de HRA direct aan banken geeft, hadden diezelfde banken alsnog staatssteun nodig. Winsten snel privaat veiligstellen, verliezen op de belastingbetaler afwentelen. Des te meer reden om de financiele sector zo klein mogelijk te maken, en HRA afschaffen zou daar een goed begin voor zijn. Vervolgstap zou zijn hypotheken maximaal 20 jaar, en eventueel later zelfs nog korter. Snel afbetalen dus, en dan evt. verhuizen naar een groter/duurder huis.

De renteopslag van banken (bovenop de winst) neemt de laatste tijd behoorlijk toe. Dat alleen leidt al tot enkele miljarden meer kosten voor de overheid aan renteaftrek.

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 08:53:
Om er maar weer een nieuwsbericht in te gooien: de Rabobank ziet nu ook dat de huizenmarkt harder aantrekt dan eerder gedacht:

Dat is dezelfde bank die geen voorspellingen meer zou doen, en nu 0,5 tot 1,5% procent een "sterke stijging" noemt?
De titel klinkt meer als pure propaganda om mensen bang te maken "de boot te missen" (niet te verwarren met "het schip ingaan"!). En zoals ik al eerder heb uitgerekend: zelfs als dit leidt tot een minieme toename van het aantal verkopen, levert het Rabo al vele miljoenen euro's op! Zo'n piepklein gesponsord (?) berichtje op nu.nl is dus veel efficienter dan een dure reclamecampagne.

GH45T schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 08:52:
Het echte probleem is eigenlijk, en dat gaat veel breder dan alleen de wonen-markt, dat via een heel spinneweb van subsidies, regelingen en belastingaftrek mensen een bepaalde richting in worden gestuurd omdat dat financieel het meest interessant is.

En dat hangt weer samen met de enorme belangen van machtige partijen. Niet in de laatste plaats politici en ambtenaren, die hun bestaansrecht ontlenen aan ingewikkelde regelingen.

[EXX]

RemcoDelft schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 10:33:
Dat is dezelfde bank die geen voorspellingen meer zou doen, en nu 0,5 tot 1,5% procent een "sterke stijging" noemt?
De titel klinkt meer als pure propaganda om mensen bang te maken "de boot te missen" (niet te verwarren met "het schip ingaan"!). En zoals ik al eerder heb uitgerekend: zelfs als dit leidt tot een minieme toename van het aantal verkopen, levert het Rabo al vele miljoenen euro's op! Zo'n piepklein gesponsord (?) berichtje op nu.nl is dus veel efficienter dan een dure reclamecampagne.

Bovendien lijkt/meent de Rabo al te weten dat de schenkingsvrijstelling volgens jaar ook van kracht zal zijn.

[t_captain]

RemcoDelft schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 10:33:
[...]

Ga je nu serieus ontkennen dat rijken meer profiteren van HRA dan armen? Er zijn genoeg mensen die ruim een modaal salaris als aftrekpost hebben!

Hier de gegevens: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2012/2012-3676-wm.htm

De grote vraag is of je wilt kijken naar het absolute voordeel van HRA, of het relatieve (hoeveel % minder inkomstenbelasting je betaalt vanwege HRA). In het eerste geval zijn het de rijksten hoogste verdieners die natuurlijk het meeste baat hebben. In het tweede geval is Jan modaal de profiteur.

Als je HRA inwisselt voor een evenredige verlaging van inkomstenbelasting, zal Jan modaal achteruit gaan en de bovenste inkomens vooruit.

[ Voor 38% gewijzigd door t_captain op 08-08-2014 10:55 ]

[merauder]

[b]pedorus schreef op donderdag 07 augustus 2014 @ 23:18:2 inkomens was vroeger niet nodig om zo'n huis te kopen.

Nog steeds is het mogelijk op 1 inkomen te kopen. Betekend wel dat je op 1 of meerdere vlakken concessies moet doen, zoals kleiner wonen, niet je droomhuis, achterstallig onderhoud of een combinatie hiervan.

Met 1.5 keer modaal voldoe je maar net aan de inkomenseisen. Vreemd dat je bij huur wel aan het maximum wil zitten dan, en niet snel een klein appartementje zou willen kunnen huren. En een klein appartementje is in Nederland per definitie sociale huur.

Ik verdien net teveel voor de sociale huur. Verder heeft sociale huur het probleem van wachtlijsten. Erg onhandig als je 2 jaar ergens zit, er niet permanent wil vestigen en eigenlijk op korte termijn woonruimte nodig hebt. Juist in zo'n situatie is particuliere huur best een alternatief.

Netto of bruto? Op 1 vakkenvullerssalaris gaat kopen iig sowieso niet werken, dus de berekening is lastig.

Iedereen die een hypotheek voor 150K kan afsluiten, of 150K in een oude sok heeft liggen, kan een huis van 150K kopen, hoewel het mij inderdaad weinig waarschijnlijk lijkt dat een vakkenvuller 150K als eigen vermogen heeft. Ofwel niet onmogelijk, maar inderdaad niet heel realistisch. In beide gevallen moet er op een of andere manier 150K boven tafel komen om het huis van eigenaar te laten wisselen.

Een vakkenvuller verdient trouwens € 1770,08 bruto op dit moment. Geen vetpot, maar op deze manier kan je alsnog € 95K lenen. In Friesland kan je voor dit bedrag al een redelijk leuk huis kopen.

Ik vind het wel grappig hoe mensen blijven doen alsof we een normale woningmarkt hebben, terwijl in 2 andere draadjes hier op het forum mensen een stacaravan wordt aangeraden, of mensen het zien als onmogelijk. Mensen die wel buiten de box denken en zich wel eens verplaatsen door Nederland zien groene weilanden die weinig waard zijn en makkelijk bebouwd kunnen worden. En ook bouwvakkers die thuiszitten. Maar he, wie wil nu niet dat een koe meer ruimte heeft dan een mens?

Het oerwoud van aftrekposten en subsidies zie ik op zich als vooral naar, en minder als een 'probleem'. Ik ben echter een voorstander van alles stevig vereenvoudigen.

Het probleem van de woningmarkt in Nederland is dat we met z'n allen op een kluitje willen zitten genaamd 'Randstad'. Dit drijft in sommige gebieden de huizenprijzen enorm op, zorgt voor wachtlijsten van vele jaren etc.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 10:33:
Ga je nu serieus ontkennen dat rijken meer profiteren van HRA dan armen? Er zijn genoeg mensen die ruim een modaal salaris als aftrekpost hebben!

Dit valt me dan serieus tegen Remco. Ja ze hebben een modaal salaris aftrekpost. Maar als de HRA er niet was, dan hadden ze geen modaal salaris aftrekpost en was hun villa gewoon goedkoper en de nettomaandlast nog steeds gelijk voor ze. Met andere woorden: ook dat modale salaris aan aftrek wordt gewoon netjes naar de bank gebracht.

De grappen en grollen die JvS benoemt zijn natuurlijk wel manieren waarbij de huizenbezitter zelf wel profiteert.

Je hebt wel gelijk dat het voornamelijk een bankensubsidie is. Het tricky ding eraan is dat vrijwel elke huizenbezitter daadwerkelijk gelooft dat-ie beter af is dan als HRA nooit zou hebben bestaan.
Het is zelfs nog erger: ondanks dat de overheid 14 miljard euro per jaar via de HRA direct aan banken geeft, hadden diezelfde banken alsnog staatssteun nodig. Winsten snel privaat veiligstellen, verliezen op de belastingbetaler afwentelen. Des te meer reden om de financiele sector zo klein mogelijk te maken, en HRA afschaffen zou daar een goed begin voor zijn. Vervolgstap zou zijn hypotheken maximaal 20 jaar, en eventueel later zelfs nog korter. Snel afbetalen dus, en dan evt. verhuizen naar een groter/duurder huis.

Het is inderdaad jammer dat vrijwel iedereen een verkeerd beeld heeft van de HRA. Ook om die reden gaat er nooit draagvlak komen voor afschaffing ineens. De HRA is nu al gehalveerd en wordt elk jaar in stapjes afgebouwd. De glijdende schaal is er nu en je kunt er vergif op innemen dat als de overheid over een aantal jaar weer meer tekorten krijgt, het heel verleidelijk zal zijn om de afbouw van de HRA toch een heel klein beetje sneller te laten gaan. Maw: op termijn is de HRA gewoon weg.

[ Voor 3% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 08-08-2014 11:19 ]

[t_captain]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 11:08:
[...]

De HRA is nu al gehalveerd en wordt elk jaar in stapjes afgebouwd. De glijdende schaal is er nu en je kunt er vergif op innemen dat als de overheid over een aantal jaar weer meer tekorten krijgt, het heel verleidelijk zal zijn om de afbouw van de HRA toch een heel klein beetje sneller te laten gaan. Maw: op termijn is de HRA gewoon weg.

De maatregelen die zijn genomen, maken het probleem op lange termijn al beheersbaar:

* bestaande hypotheken hebben sinds 10-1-2001 max 30 jaar renteaftrek
* nog oudere hypotheken zijn ook beperkt tot 1-1-2031
* maatregelen m.b.t. de financieringsruimte van hypotheekklenten en de balansverhoudingen van banken hebben de prijzen 20% doen dalen. Daarbij zijn de bijkomende kosten met 4% gedaald. Nieuwe hypotheken hebben een kleinere omvang dan voorheen. De LTV wordt geleidelijk nog wat verlaagd.
* nieuwe hypotheken zijn annuitair dalend, waardoor je op termijn niet meer de hele mik van de afgelopen 30 jaar hebt openstaan maar een aflopend bedrag naar jaartal.
* aftrek wordt afgebouwd van 52% naar 38%.

[beschuitfluiter]

t_captain schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 11:19:
[...]


De maatregelen die zijn genomen, maken het probleem op lange termijn al beheersbaar:

* bestaande hypotheken hebben sinds 10-1-2001 max 30 jaar renteaftrek
* nog oudere hypotheken zijn ook beperkt tot 1-1-2031
* maatregelen m.b.t. de financieringsruimte van hypotheekklenten en de balansverhoudingen van banken hebben de prijzen 20% doen dalen. Daarbij zijn de bijkomende kosten met 4% gedaald. Nieuwe hypotheken hebben een kleinere omvang dan voorheen. De LTV wordt geleidelijk nog wat verlaagd.
* nieuwe hypotheken zijn annuitair dalend, waardoor je op termijn niet meer de hele mik van de afgelopen 30 jaar hebt openstaan maar een aflopend bedrag naar jaartal.
* aftrek wordt afgebouwd van 52% naar 38%.

Aardig pakket idd; daardoor denk ik dat er nog steeds een daling in prijzen aan zit te komen. Met name de 200k+ klasse.

Als je kijkt naar de betalingsproblemen die alsmaar stijgen (zelfs sociale huur zoals eerder gezegd). De druk op hypotheekverstrekkers om eindelijk dat verlies eens te nemen en te gaan executere begint te groeien in het kader van de stresstesten. (NPL's drukken nogal op de balans). Op dit moment accepteren sommige hypotheekverstrekkers zelfs dat je eventjes alleen rente betaald of zelfs even de helft... Dat geeft aan dat er nog heel veel pijn in de pijp zit wat er uit moet.

Deze verhalen worden langzaam aan wat openbaar waardoor de vrees om je in de schulden te steken met een LTI van 4 groeit bij starters. Hierdoor wordt de vraagkant enigszins afgeremd natuurlijk.

Feit blijft dat mensen moeten wonen. Afhankelijk van de situatie waarin je je bevindt blijf je zitten waar je zit of ga je verhuizen. Kopen en jezelf behoorlijk vastpinnen aan een locatie is in de huidige arbeidsmarkt ook nogal een risico. Vooral als straks D66 ook nog eens groot wordt en de arbeidsmarkt verder geflexibiliseerd gaat worden.

Wat we ook niet moeten vergeten is dat de Eurocrisis weer verder smeult wat weer veel geld gaat kosten; Portugal heeft weer een bank moeten redden wat Spanje en Italie hard raakt. Italië weer vol in recessie en Griekenland weer meer geld nodig etc.

De zorgkosten gaan per 2015 ook weer enorm omhoog waardoor de woonquote extra hard gaat drukken op het besteedbaar inkomen bij mensen.

Al met al denk ik echt dat we ons in een stilte voor de storm bevinden waardoor ik persoonlijk absoluut niets ga kopen het komende jaar.

[ph4ge]

Topman van Delta Loyd geeft in het AD aan dat de grotere rentemarges en het wegbliven van buitenlandse hypotheek verstrekkers worden veroorzaakt door de grote risico's op de Nederlandse huizenmarkt. Uiteraard vindt hij het zelf overdreven, maar het toont eens temeer aan dat het enthousiasme van de Nederlandse belanghebbende niet gedeeld wordt door de onafhankelijke buitenlandse partijen.

Overigens noemt hij de aantrekkende markt als oorzaak voor z'n toegenomen marktaandeel. Toch nog even genoemd dat de markt waarin hij actief is aan zou trekken, terwijl dat natuurlijk niks met z'n marktaandeel te maken heeft.

[GH45T]

ph4ge schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 12:58:
Topman van Delta Loyd geeft in het AD aan dat de grotere rentemarges en het wegbliven van buitenlandse hypotheek verstrekkers worden veroorzaakt door de grote risico's op de Nederlandse huizenmarkt. Uiteraard vindt hij het zelf overdreven, maar het toont eens temeer aan dat het enthousiasme van de Nederlandse belanghebbende niet gedeeld wordt door de onafhankelijke buitenlandse partijen.

Overigens noemt hij de aantrekkende markt als oorzaak voor z'n toegenomen marktaandeel. Toch nog even genoemd dat de markt waarin hij actief is aan zou trekken, terwijl dat natuurlijk niks met z'n marktaandeel te maken heeft.

Als de rentes lager zijn dan blijft er meer geld over om af te lossen. Uiteraard is het dan tegelijk ook aantrekkelijk om de schuld langer aan te houden maar dan kan de looptijd verkort worden en moet er wel afgelost worden.

En dat die topman het verschil tussen marktaandeel en een aantrekkende markt niet snapt is inderdaad bijzonder knullig.

[ph4ge]

Nee, als de rentes lager zijn kan en wordt er meer geleend, wat een probleem is zodra de rentes weer gaan stijgen Dan zijn bestaande leningen duurder en kunnen nieuwe kopers minder betalen. Maar stijgende rente is op de korte termijn een verwaarloosbaar risico, de huizenmarkt heeft wel grotere uitdagingen waar de buitenlandse partijen op afknappen.

[TheGhostInc]

beschuitfluiter schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 12:02:
[...]
Als je kijkt naar de betalingsproblemen die alsmaar stijgen (zelfs sociale huur zoals eerder gezegd). De druk op hypotheekverstrekkers om eindelijk dat verlies eens te nemen en te gaan executere begint te groeien in het kader van de stresstesten. (NPL's drukken nogal op de balans). Op dit moment accepteren sommige hypotheekverstrekkers zelfs dat je eventjes alleen rente betaald of zelfs even de helft... Dat geeft aan dat er nog heel veel pijn in de pijp zit wat er uit moet.

Deze verhalen worden langzaam aan wat openbaar waardoor de vrees om je in de schulden te steken met een LTI van 4 groeit bij starters. Hierdoor wordt de vraagkant enigszins afgeremd natuurlijk.

Van afremmen door de risico's merk ik alvast helemaal niks. Als we alle restschulden zouden 'wegstrepen' denk ik dat het aantal transacties ongekende hoogtes zou bereiken. Daarnaast is nu kopen gewoon 10x minder risicovol dan 5 jaar geleden. Met een max. van 104%, verplicht aflossen & lagere k.k. loop je als stabiele starter (helemaal met NHG) geen risico. (Binnen 3 jaar zit je bij 104% lening al onder de 100%)
Als je als starter een 'standaard planning' hebt, enkele jaren wonen en daarna 2 kids, dan heb je al overwaarde in je hypotheek voor dat de eerste naar school gaat en ga je dan naar 14,4 jaar scheiden staat je huis echt niet meer onder water, zelfs met het grootste doemscenario wat hier bedacht wordt.

Wat we ook niet moeten vergeten is dat de Eurocrisis weer verder smeult wat weer veel geld gaat kosten; Portugal heeft weer een bank moeten redden wat Spanje en Italie hard raakt. Italië weer vol in recessie en Griekenland weer meer geld nodig etc.

De zorgkosten gaan per 2015 ook weer enorm omhoog waardoor de woonquote extra hard gaat drukken op het besteedbaar inkomen bij mensen.

Al met al denk ik echt dat we ons in een stilte voor de storm bevinden waardoor ik persoonlijk absoluut niets ga kopen het komende jaar.

Tja, het hangt heel erg van je persoonlijke situatie af en in welk segment je zoekt.
Maar als je onderin de markt kijkt, dan is er op veel plaatsen gewoon krapte op de huizenmarkt, mensen worden uit hun huurhuis gedreven en veel mensen (proberen te) sparen voor een koophuis. Dan is er voor iedereen die 'afhaakt' door de hogere zorgkosten ook wel iemand die aanhaakt door wat extra spaargeld of een kleine promotie/salarisverhoging.
Daarnaast moet je niet vergeten dat de 'druk' op de onderkant van de markt alleen maar toeneemt als de prijzen verder onder druk komen te staan. Als mensen 'goedkoper' moeten gaan wonen kunnen ze proberen hun droom huis goedkoper te kopen, maar ook gewoon voor een goedkoper huis gaan. En die mensen zullen normaal gesproken ook meer eigen middelen hebben, aangezien ze al een hoger salaris hebben en dus ook makkelijker konden/kunnen sparen.

Een 20% daling die soms voorspeld wordt zou weleens zwaar onevenredig over de markt verdeeld kunnen worden. Een courante woning van 200K zie ik niet zomaar zoveel dalen dat het de moeite van het wachten waard is.

[EXX]

Dat denk ik ook. Hoe duurder, hoe gevoeliger voor prijsdaling.

[Iblies]

ph4ge schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 13:55:
Nee, als de rentes lager zijn kan en wordt er meer geleend, wat een probleem is zodra de rentes weer gaan stijgen Dan zijn bestaande leningen duurder en kunnen nieuwe kopers minder betalen. Maar stijgende rente is op de korte termijn een verwaarloosbaar risico, de huizenmarkt heeft wel grotere uitdagingen waar de buitenlandse partijen op afknappen.

Op zich geen kwalijke zaak als er een gezonde mate van aflossing plaatsvind.
De annuïteithypotheek lost daarvoor te weinig af. Na 5 a 10 jaar heb je maar een marginaal deel afgelost.

Dan krijg je achteraf de discussie met de adviseur. Een goede adviseur zou niemand een maximale lening aansmeren behalve als er een goed uitzicht is op stijgende of andere bron van inkomsten.

[beschuitfluiter]

toevallig vandaag ook weer een relativerend artikeltje met filmpje:

http://biflatie.nl/artike.../herstel-huizenmarkt-nep/

[Help!!!!]

TheGhostInc schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 13:56:
[...]

Van afremmen door de risico's merk ik alvast helemaal niks. Als we alle restschulden zouden 'wegstrepen' denk ik dat het aantal transacties ongekende hoogtes zou bereiken. Daarnaast is nu kopen gewoon 10x minder risicovol dan 5 jaar geleden. Met een max. van 104%, verplicht aflossen & lagere k.k. loop je als stabiele starter (helemaal met NHG) geen risico. (Binnen 3 jaar zit je bij 104% lening al onder de 100%)
Als je als starter een 'standaard planning' hebt, enkele jaren wonen en daarna 2 kids, dan heb je al overwaarde in je hypotheek voor dat de eerste naar school gaat en ga je dan naar 14,4 jaar scheiden staat je huis echt niet meer onder water, zelfs met het grootste doemscenario wat hier bedacht wordt.

Zijn volgensmij wel hoop aannames en overdrijvingen (10x minder) die je doet.
Ja risico’s zijn deels verminderd door:
* Max 104% en afbouwend
* Verplicht aflossen
* Lagere K.K.
* Gedeeltelijke afbouw HRA

Echter risico zijn er nog steeds vollop:
* Afbouwende max% en HRA zal financierbaarheid doen afnemen.
* Werkgelegenheid, economische groei het is allemaal net niks en ik zie dat ook niet beter worden.
* Aflossen is maar heel beperkt bij Annuiteitvorm in de eerste 10 a 15 jaar
* Er kan nog steeds op >1 inkomen gefinancierd worden.
* Rentestijging leidt tot sterke vermindering betaalbaarheid en overheid zal sneller gedwongen zijn tot verdere HRA ingrepen.
* Inflatie is laag
* ...

Voor mijn gevoel zijn er juist nu vollop risico’s die door de goed nieuws show/propaganda berichten versluierd worden.

Maar goed wie ben ik....

[EricChang]

Dat een LTV van 104% 'geen risico' oplevert is ook alleen maar ingegeven doordat de LTV eerst veel hoger was.

Zou je het een Zwitser vragen (LTV maximaal (!) 80 %) dan zou hij direct zeggen dat 30% meer lenen met zelfde waarde onderpand uitermate risicovol is.

(En die 80% LTV heeft niet direct te maken met de huidige zeepbel in de Zwitserse huizenmarkt, die LTV voorwaarde is er langere tijd en is er juist omdat men weet dat de markt af en toe overspannen raakt --> risicoberekening van de bank)

[TheGhostInc]

Iblies schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 15:51:
[...]

Op zich geen kwalijke zaak als er een gezonde mate van aflossing plaatsvind.
De annuïteithypotheek lost daarvoor te weinig af. Na 5 a 10 jaar heb je maar een marginaal deel afgelost.

Marginaal? Wat ik al zei, binnen 3 jaar is de 'top' van de hypotheek af en zit iedereen onder de 100% van de aankoopwaarde. Bij een 104% lening, wat nu de max is, dan kom je na 5 jaar uit op iets meer dan 95% en na 10 jaar op 85%. Dat is meer dan genoeg om ook nog een fikse correctie op de markt te kunnen opvangen en te verkopen zonder restschuld.

En dat is eigenlijk het belangrijkste, dat je 'MOET' verkopen is niet erg, dat is een reëel scenario, dat kan gebeuren, je wilt alleen niet compleet failliet gaan als dat gebeurd (het 'niet kunnen').

Help!!!! schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 16:26:
[...]

Zijn volgensmij wel hoop aannames en overdrijvingen (10x minder) die je doet.
Ja risico’s zijn deels verminderd door:
* Max 104% en afbouwend
* Verplicht aflossen
* Lagere K.K.
* Gedeeltelijke afbouw HRA

Als ik een 50% aflossingsvrije, 50% beleggingshypotheek op 110% LTV vergelijk met de huidige hypotheek, dan is een factor 10 denk ik nog conservatief. Maar ik maak geen enkele aanname behalve de factor.

Help!!!! schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 16:26:
Echter risico zijn er nog steeds vollop:
* Afbouwende max% en HRA zal financierbaarheid doen afnemen.
* Werkgelegenheid, economische groei het is allemaal net niks en ik zie dat ook niet beter worden.
* Aflossen is maar heel beperkt bij Annuiteitvorm in de eerste 10 a 15 jaar
* Er kan nog steeds op >1 inkomen gefinancierd worden.
* Rentestijging leidt tot sterke vermindering betaalbaarheid en overheid zal sneller gedwongen zijn tot verdere HRA ingrepen.
* Inflatie is laag
* ...

Voor mijn gevoel zijn er juist nu vollop risico’s die door de goed nieuws show/propaganda berichten versluierd worden.

Maar goed wie ben ik....

De overheid is niet helemaal gek en heeft met sommige punten al rekening gehouden, zoals dat je pas met een lagere rente mag rekenen voor je max. als je ook meteen 10 jaar vast zet, anders zit je vast op 4%. De eerste groep heeft pas over 10 jaar een probleem met de rente, heeft dan nog 85% LTV en om in de problemen te komen met de correctie groter zijn dan er al geweest is (en geen NHG). De 2de groep loopt iets meer risico, maar 4% is nog prima en waarschijnlijk nog wel een paar procent hoger ook, maar heeft ook minder geleend en loopt daardoor dus weer minder risico.

Verdere politieke ingrepen, tja zou kunnen, maar 1/3 van de NLse hypotheken is een ramp, hoeveel 'meer' kan de politiek nog doen?
De NLse economie en het herstel, tja, dat is bijna per persoon wisselend. Zit je in de hoek waar de klappen vallen zou ik ook voorzichtiger zijn, zelf als IT-er maak ik me niet druk, het tekort aan IT-ers loopt nog steeds op.
Op een gegeven moment kan elk beetje onzekerheid een reden zijn om niet te kopen. Rusland die boos kijkt of China met teveel staatssteun of de VS met een nieuwe oorlog.

Ik kan me in deze markt dan ook prima voorstellen dat iemand een huis koopt zonder knikkende knieën, maar kan ook goed begrijpen als iemand dat uitstelt.

EricChang schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 17:09:
Dat een LTV van 104% 'geen risico' oplevert is ook alleen maar ingegeven doordat de LTV eerst veel hoger was.

Zou je het een Zwitser vragen (LTV maximaal (!) 80 %) dan zou hij direct zeggen dat 30% meer lenen met zelfde waarde onderpand uitermate risicovol is.

Tja, heb je daar NHG? Ben je daar als hypotheekgever altijd & volledig de slaaf van de bank?

Maar elke financiële verplichting is een risico. Sommige verhuurders laten je ook een contract van een jaar tekenen.

[Xanaroth]

TheGhostInc schreef op vrijdag 08 augustus 2014 @ 17:21:

Tja, heb je daar NHG? Ben je daar als hypotheekgever altijd & volledig de slaaf van de bank?

Maar elke financiële verplichting is een risico. Sommige verhuurders laten je ook een contract van een jaar tekenen.

Erm, verslik je niet in de NHG. Dat is voornamelijk een schijnconstructie, waar veel mensen uiteindelijk meer last dan plezier van hebben. Denk bijvoorbeeld aan 'herstructurering' van de hypotheek, waardoor je deze kunt aanhouden tegen veel hogere LTI (5,7x inkomen in plaats van 4,27 bij een voorbeeld).
Dan ga je scheiden, en is 1 van de 2 verplicht de woning aan te houden terwijl je er beiden vanaf wilt...

Als je het gehele programma gaat uitpluizen, zou je nog wel eens nare dingen kunnen ontdekken waardoor je beter het risico kunt hebben van geen NHG en lagere LTV, dan hoge LTV met NHG.