Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[icecreamfarmer]

Stoney3K schreef op dinsdag 21 juni 2016 @ 14:12:
[...]


Dus de woningcorporaties moesten eerst honderden woningen tegen een dumpprijs afstoten omdat ze te veel kapitaal hebben en nu willen ze ineens huurwoningen bij gaan bouwen?

Dat is overheidsbeleid. Ipv het huurderskapitaal te moeten storten in de schatkist had men ze ook kunnen dwingen meer woningen te bouwen.

Die Blok is echt een lul van een vent.

[ Voor 4% gewijzigd door icecreamfarmer op 22-06-2016 13:17 ]

[euchromatic]

Stoney3K schreef op dinsdag 21 juni 2016 @ 14:12:
[...]


Dus de woningcorporaties moesten eerst honderden woningen tegen een dumpprijs afstoten omdat ze te veel kapitaal hebben en nu willen ze ineens huurwoningen bij gaan bouwen?

Dat kan ook strategie geweest zijn: de huurwoningen die recent zijn verkocht waren waarschijnlijk van goede kwaliteit (door bouw of locatie) waardoor deze in het hogere segment van de sociale huur zaten. Veelal gebouwd voor 2009 toen het salarismaximum voor sociale huur verlaagd werd van 42K (?) naar 34K.

Nieuwbouw kan nu gebeuren in het lagere huursegment, wat beter past bij de functie van de sociale woningbouw.

[TheGhostInc]

euchromatic schreef op woensdag 22 juni 2016 @ 15:48:
[...]

Dat kan ook strategie geweest zijn: de huurwoningen die recent zijn verkocht waren waarschijnlijk van goede kwaliteit (door bouw of locatie) waardoor deze in het hogere segment van de sociale huur zaten. Veelal gebouwd voor 2009 toen het salarismaximum voor sociale huur verlaagd werd van 42K (?) naar 34K.

Nieuwbouw kan nu gebeuren in het lagere huursegment, wat beter past bij de functie van de sociale woningbouw.

De strategie die sommige corporaties aanhouden is dat een woning na ~30-50? jaar sowieso verkocht wordt.
Zo'n woning is dan vaak uit de tijd, heeft groot onderhoud nodig aan zaken die je amper kunt doen met bewoners erin (technische installaties zijn 'op') en heeft zijn geld ruim opgebracht.
Als een corporatie zo'n woning zou willen opknappen moeten ze een aannemer gaan inschakelen (=duur) of een afdeling gaan runnen die zo'n renovatie kan uitvoeren/begeleiden (=ook duur)

Een normale leasemaatschappij van auto's gaat ook geen auto compleet restaureren, sterker nog, die repareren soms niet eens de schade, maar gooien hem zo in de verkoop. In de automarkt is dat trouwens prima, daardoor heb je veel recent aanbod dat aardig is onderhouden.

Corporaties 'mogen' dus ook best woningen waar zij 'geen zin' meer in hebben gewoon op de markt dumpen van mij. Zolang ze daar tegenover ook maar gewoon nieuwbouw plaatsen.Dat laatste verzuimen gemeentes en corporaties te doen. Daardoor leveren de verkopen 'problemen' op. Maar an sich is er niks mis met een corporatie die zijn aanbod 'verjongt'.
Overigens gaan gemeenten echt niet zomaar bijbouwen. Rotterdam is daar bijvoorbeeld heel eerlijk over. Kom maar met de hoogopgeleiden en koopkrachtige gezinnen!

Volgend jaar hebben ze overigens misschien wel geld voor 300.000 woningen! En het jaar daarop misschien wel nog meer! Zolang je niks bouwt is het 'potentieel' enorm en neemt alleen maar toe

[ Voor 7% gewijzigd door TheGhostInc op 23-06-2016 00:49 . Reden: rotterdam ]

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 00:46:
[...]

De strategie die sommige corporaties aanhouden is dat een woning na ~30-50? jaar sowieso verkocht wordt.
Zo'n woning is dan vaak uit de tijd, heeft groot onderhoud nodig aan zaken die je amper kunt doen met bewoners erin (technische installaties zijn 'op') en heeft zijn geld ruim opgebracht.

Dat een hoop woningen op een gegeven moment afgeschreven zijn: Check. Vooral als je het over jaren 50 of jaren 60 woningen hebt, dan is het voor een woningcorporatie goedkoper om de woning te verkopen dan hem op te knappen. En de volgende bewoner met de asbestproblemen op te zadelen. Vooral als het om flatgebouwen gaat waar de gemeenschappelijke voorzieningen te veel geld kosten, maar dan zouden ze veel beter af zijn om die woningen te slopen en daarvoor in de plaats nieuwe woningen te bouwen.

In plaats daarvan verkopen ze de woningen en roepen ze 'maar de grond is op!' en alle woningen die wél beschikbaar zijn worden 'passend' toegewezen aan 55+'ers of mensen die in aanmerking komen voor urgentie.

Vraag en aanbod? Nooit van gehoord.

[TheGhostInc]

Stoney3K schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 09:26:
maar dan zouden ze veel beter af zijn om die woningen te slopen en daarvoor in de plaats nieuwe woningen te bouwen.

Dat is nog een groter drama.
Dan krijg je 'Henk & Ingrid' die al 30 jaar in hetzelfde huis wonen en die gaan zich bemoeien met wat er gaat gebeuren. Voor je het weet staan er tientallen huizen jaren leeg omdat er 1 gezin een bezwaar maakt over de kleur van het grit in de voeg rondom de brievenbus.
Een sterfhuis constructie waarbij je gewoon alles verkoopt dat vrij komt scheelt vaak gewoon veel ellende. Je houdt dan nog wel wat 'losse' huizen over, maar dat is fors goedkoper dan mensen moeten gaan uitkopen met verhuisvergoedingen, inspraakrondes, terugkeer regelingen.

Stoney3K schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 09:26:
In plaats daarvan verkopen ze de woningen en roepen ze 'maar de grond is op!' en alle woningen die wél beschikbaar zijn worden 'passend' toegewezen aan 55+'ers of mensen die in aanmerking komen voor urgentie.

Ik zie ook wel eens die 55+ woningen langs komen, maar dat zijn toch vaak woningen die ook echt wel beter zijn voor 55+-ers. Bijvoorbeeld met een verzorgingstehuis om de hoek die ondersteuning kunnen bieden.
Dan is het jammer dat dat 20-jarig stelletje die woning aan zich voorbij ziet gaan, maar juist bij 55+-ers is er heel veel geld te besparen door langer thuis te blijven met beperkte ondersteuning.

Maar goed, als corporaties roepen dat er geen grond is dan geloof ik ze op zich wel. Het zijn uiteindelijk de gemeentes die bepalen wat er gebeurd (lees: hoeveel geld ze nodig hebben).

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 11:15:
[...]

Dat is nog een groter drama.
Dan krijg je 'Henk & Ingrid' die al 30 jaar in hetzelfde huis wonen en die gaan zich bemoeien met wat er gaat gebeuren. Voor je het weet staan er tientallen huizen jaren leeg omdat er 1 gezin een bezwaar maakt over de kleur van het grit in de voeg rondom de brievenbus.

Tja, waar gehakt wordt vallen spaanders. Je krijgt nu een enorme leegloop van huurwoningen terwijl er geen huurwoningen bij komen. Als Henk en Ingrid daardoor moeten verkassen dan hebben ze het er maar mee te doen, die wachtlijsten moet je op één of andere manier toch weg werken.

Ik zie ook wel eens die 55+ woningen langs komen, maar dat zijn toch vaak woningen die ook echt wel beter zijn voor 55+-ers. Bijvoorbeeld met een verzorgingstehuis om de hoek die ondersteuning kunnen bieden.
Dan is het jammer dat dat 20-jarig stelletje die woning aan zich voorbij ziet gaan, maar juist bij 55+-ers is er heel veel geld te besparen door langer thuis te blijven met beperkte ondersteuning.

Dat ligt maar net aan de woningcorporatie. In Brabant worden er genoeg 'leuke' woningen aangeboden (kleine eensgezinswoningen), maar ze staan allemaal met de voorwaarde 'minimumleeftijd 55 jaar'. En dat zijn geen zorgwoningen of aanleunwoningen maar juist woningen waar een jong stel prima in zou passen.

Anders gezegd: Hoe zijn die wachtlijsten van >10 jaar, demografisch gezien, eigenlijk opgebouwd? Is het grootste aandeel daarvan 55+, of is het grootste aandeel te vinden in de leeftijd tussen 20 en 35 jaar?

[Milmoor]

Er zit in ieder geval aardig wat dood hout in de wachtlijsten. Mensen die woonduur willen opbouwen voor het geval zij ooit willen verhuizen, bijv. als die ene woning in die ene straat beschikbaar komt. 55+'ers die huren komen naar mijn idee normaal gesproken vanuit huur. Dus daar komt ook een woning voor vrij. Misschien is die niet wat jij zoekt, maar het is wel zo'n veelbesproken treintje.

Denk er ook aan dat woningbouw voor de echte doelgroep vaak verliesgevend is (de onrendabele top) en dat die vanuit andere activiteiten bekostigd moet worden. Ja, er zijn excessen geweest (en nog steeds), maar gemiddeld gesproken doet men heel erg hun best om de doelgroep te helpen.

[ph4ge]

Milmoor schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 11:46:
Er zit in ieder geval aardig wat dood hout in de wachtlijsten. Mensen die woonduur willen opbouwen voor het geval zij ooit willen verhuizen, bijv. als die ene woning in die ene straat beschikbaar komt. 55+'ers die huren komen naar mijn idee normaal gesproken vanuit huur. Dus daar komt ook een woning voor vrij. Misschien is die niet wat jij zoekt, maar het is wel zo'n veelbesproken treintje.

Denk er ook aan dat woningbouw voor de echte doelgroep vaak verliesgevend is (de onrendabele top) en dat die vanuit andere activiteiten bekostigd moet worden. Ja, er zijn excessen geweest (en nog steeds), maar gemiddeld gesproken doet men heel erg hun best om de doelgroep te helpen.

In principe moet je het heel bont maken om geen winst te maken met de verhuur van huizen in deze tijd. De echte doelgroep krijgt ook nog huurtoeslag en betaalt dus ook veel meer dan ze eigenlijk kunnen betalen voor wonen.

Vergis je niet, het gros van de huizen is in principe economisch al afgeschreven, de 30 jaar zijn voorbij en de kosten om te bouwen zijn lang en breed terugverdiend. Ondertussen zijn ze wel snel 6 keer zoveel waard als dat ze ooit gekost hebben om te bouwen. Van die winst alleen kan je al veel kosten dragen.

[TheGhostInc]

Stoney3K schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 11:21:
Tja, waar gehakt wordt vallen spaanders. Je krijgt nu een enorme leegloop van huurwoningen terwijl er geen huurwoningen bij komen. Als Henk en Ingrid daardoor moeten verkassen dan hebben ze het er maar mee te doen, die wachtlijsten moet je op één of andere manier toch weg werken.

Dat klinkt allemaal leuk en aardig. Maar als 'Henk & Ingrid' het recht hebben om een procedure te starten, dan hebben ze dat recht. Als zij zichzelf benadeeld voelen (lees: er valt meer uit te slepen), tja, dan kun je alle plannen in de ijskast zetten. 'Dan hebben ze het er maar mee te doen' is in NL meestal het recept voor een ellenlange procedure.
In Den Bosch zag je dat gebeuren, toen hebben ze op een gegeven moment maar gewoon alle woningen rondom die 2 of 3 woningen gesloopt. Daarmee was het idee dat er een kans was dat het proces nog om te keren was ook meteen gesloopt.

Maar dat 'geintje' kan de samenleving dus goed tonnen gekost hebben aan juridische kosten, aanvullende rapporten en andere 'ellende'. Zonder partij te kiezen voor een van de 2 kanten, kan het een stuk efficiënter zijn om deze woningen maar gewoon op de markt te verkopen en aan de andere kant van de stad een nieuw wijkje neer te zetten. Of alles over te dragen aan een projectontwikkelaar, zodat die tijdelijke huur en dergelijken kunnen gaan doen in plaats van gewoon weer de volgende generatie huurders erin te zetten die er nooit meer uit willen.

Stoney3K schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 11:21:
Dat ligt maar net aan de woningcorporatie. In Brabant worden er genoeg 'leuke' woningen aangeboden (kleine eensgezinswoningen), maar ze staan allemaal met de voorwaarde 'minimumleeftijd 55 jaar'. En dat zijn geen zorgwoningen of aanleunwoningen maar juist woningen waar een jong stel prima in zou passen.

Anders gezegd: Hoe zijn die wachtlijsten van >10 jaar, demografisch gezien, eigenlijk opgebouwd? Is het grootste aandeel daarvan 55+, of is het grootste aandeel te vinden in de leeftijd tussen 20 en 35 jaar?

Een corporatie is een 'zelfstandige' entiteit. In Brabant zie je dan ook dat ze bepaalde groepen 'belangrijker' vinden dan anderen. Tja, dat is ook een beetje hun 'recht'. In mijn optiek sluit dat ook wel aan bij het idee van 'sociale' huurwoningen.
Ik stond ook lange tijd op de wachtlijst in Den Bosch (ooit ingeschreven en daarna maar laten lopen), maar je ziet daar al een jaar of 10 een beleid dat duidelijk gericht is op speciale groepen. Voor de 'gewone' huurder blijft gewoon amper iets over. Daar zijn ze overigens wel transparant over!.

Milmoor schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 11:46:
Er zit in ieder geval aardig wat dood hout in de wachtlijsten. Mensen die woonduur willen opbouwen voor het geval zij ooit willen verhuizen, bijv. als die ene woning in die ene straat beschikbaar komt. 55+'ers die huren komen naar mijn idee normaal gesproken vanuit huur. Dus daar komt ook een woning voor vrij. Misschien is die niet wat jij zoekt, maar het is wel zo'n veelbesproken treintje.

Hoewel mensen misschien hele specifieke wensen hebben, dan staan ze niet meteen 'onterecht' op de lijst.
Maar hier wringt de schoen. Als je 15 jaar inschrijftijd nodig hebt voor woning X, maar ook minimaal 10 jaar voor 'de eerste' woning die vrijkomt, dan is het lastig om die eerste groep een beetje van de lijst af te gooien.
Loopt je lijst 'goed' door, dan kun je op een gegeven moment ook mensen weer van de lijst 'afgooien'. Als je een fatsoenlijk huis na 2 jaar wachten kunt krijgen, dan kun je na 5 jaar mensen ook weer van de lijst 'afgooien'.Of dat als je na 5 jaar nergens op hebt gereageerd, dan ben je dus ook niet op zoek. Reageer je wel, maar wijs je alles af kun je nu ook al worden teruggezet.
Daarmee kun je de wachtlijst opruimen.
Maar ook die 'geweldige' woning zou je kunnen toewijzen aan mensen die 'bewezen' hebben dat ze fatsoenlijk met een huurhuis kunnen omgaan. Dus na een paar jaar in een minder huis door verhuizen. Nu is het een grote loterij.

ph4ge schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 12:10:
Ondertussen zijn ze wel snel 6 keer zoveel waard als dat ze ooit gekost hebben om te bouwen. Van die winst alleen kan je al veel kosten dragen.

Dat is niet helemaal waar.
De huizen heb je nodig om te verhuren, dus of die huizen 0 euro of 1 miljoen waard zijn is eigenlijk niet echt relevant. Pas als je een huis verkoopt krijg je dat geld in handen. Als een nieuw huis even duur is als de huidige waarde van je huurhuis is al dat 'extra' geld nodig om een nieuw huurhuis te kopen.
Een hypotheek nemen op een huurhuis is een vorm van speculeren, als de woning uiteindelijk niet genoeg waard is heb je een nog groter probleem.

[Fiber]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 12:35:
[...]

Dat klinkt allemaal leuk en aardig. Maar als 'Henk & Ingrid' het recht hebben om een procedure te starten, dan hebben ze dat recht. Als zij zichzelf benadeeld voelen (lees: er valt meer uit te slepen), tja, dan kun je alle plannen in de ijskast zetten. 'Dan hebben ze het er maar mee te doen' is in NL meestal het recept voor een ellenlange procedure.
In Den Bosch zag je dat gebeuren, toen hebben ze op een gegeven moment maar gewoon alle woningen rondom die 2 of 3 woningen gesloopt. Daarmee was het idee dat er een kans was dat het proces nog om te keren was ook meteen gesloopt.

Maar dat 'geintje' kan de samenleving dus goed tonnen gekost hebben aan juridische kosten, aanvullende rapporten en andere 'ellende'. Zonder partij te kiezen voor een van de 2 kanten, kan het een stuk efficiënter zijn om deze woningen maar gewoon op de markt te verkopen en aan de andere kant van de stad een nieuw wijkje neer te zetten. Of alles over te dragen aan een projectontwikkelaar, zodat die tijdelijke huur en dergelijken kunnen gaan doen in plaats van gewoon weer de volgende generatie huurders erin te zetten die er nooit meer uit willen...

Helemaal mee eens. Het probleem is alleen dat dat verkopen voor mijn gevoel veel sneller en gemakkelijker gaat dan dat nieuwe huizen bijbouwen...

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 12:35:
Dat is niet helemaal waar.
De huizen heb je nodig om te verhuren, dus of die huizen 0 euro of 1 miljoen waard zijn is eigenlijk niet echt relevant. Pas als je een huis verkoopt krijg je dat geld in handen. Als een nieuw huis even duur is als de huidige waarde van je huurhuis is al dat 'extra' geld nodig om een nieuw huurhuis te kopen.
Een hypotheek nemen op een huurhuis is een vorm van speculeren, als de woning uiteindelijk niet genoeg waard is heb je een nog groter probleem.

Ja, maar wat ik bedoel aan te geven is dat aan het gros van de huizen in principe nauwelijks kosten meer zitten, ze zijn al lang en breed terugverdiend. Dus alleen het onderhoud, verzekeringen en een beetje administratie hoeven te worden betaald uit de huur, de rest is winst.

De huizen die nu worden verkocht zijn misschien al winstgevend geweest zelfs als er nooit een cent huur was betaald.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 23-06-2016 12:43 ]

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 12:35:
[...]

Dat klinkt allemaal leuk en aardig. Maar als 'Henk & Ingrid' het recht hebben om een procedure te starten, dan hebben ze dat recht. Als zij zichzelf benadeeld voelen (lees: er valt meer uit te slepen), tja, dan kun je alle plannen in de ijskast zetten. 'Dan hebben ze het er maar mee te doen' is in NL meestal het recept voor een ellenlange procedure.

Voor Henk en Ingrid maakt het toch niet uit of de woning waar ze net uit zijn vertrokken wordt verkocht, of gesloopt zodat er een nieuwe huurwoning voor in de plaats kan komen?

Met grote flatgebouwen wordt dat inderdaad een stuk lastiger, maar je kan een wijk ook met 1 straat tegelijk slopen en opnieuw opbouwen. Wat je nu krijgt is dat een hoop "rommel" op de koopmarkt gedumpt wordt terwijl er geen huurhuis meer overblijft, waardoor je bijna gedwongen wordt om te kopen. Als je niet kan kopen, dan heb je gewoon pech.

[Fiber]

Stoney3K schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 12:51:
[...]


Voor Henk en Ingrid maakt het toch niet uit of de woning waar ze net uit zijn vertrokken wordt verkocht, of gesloopt zodat er een nieuwe huurwoning voor in de plaats kan komen?

Met grote flatgebouwen wordt dat inderdaad een stuk lastiger, maar je kan een wijk ook met 1 straat tegelijk slopen en opnieuw opbouwen. Wat je nu krijgt is dat een hoop "rommel" op de koopmarkt gedumpt wordt terwijl er geen huurhuis meer overblijft, waardoor je bijna gedwongen wordt om te kopen. Als je niet kan kopen, dan heb je gewoon pech.

Daarom wordt er ook nadrukkelijk bijgezegd dat er niet alleen verkocht moet worden, wat in mijn ogen gewoon verstandig is, maar dat er ook bijgebouwd moet worden. Liefst nog wat meer zelfs dan er verkocht wordt. Maar daar schort het momenteel een beetje aan.

[TheGhostInc]

Stoney3K schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 12:51:
Voor Henk en Ingrid maakt het toch niet uit of de woning waar ze net uit zijn vertrokken wordt verkocht, of gesloopt zodat er een nieuwe huurwoning voor in de plaats kan komen?

Met grote flatgebouwen wordt dat inderdaad een stuk lastiger, maar je kan een wijk ook met 1 straat tegelijk slopen en opnieuw opbouwen.

Maar als er dus nog 1 iemand in de straat woont loopt dat plan ook meteen in het honderd.
In mijn voorbeeld stonden er van de 3 rijtjes dus nog... 3 huizen. Elke straat had wel 1 iemand die categorisch weigerde om mee te werken.
Daarnaast zou in een wijk met 10 straten of 'rijtjes' jouw voorstel tot 20 jaar (2 jaar van sloop tot af?) duren om de wijk te vernieuwen, dat betekent dus dat je hele wijk 20 jaar lang een bouwput is. Ik vond 1 jaar al mooi zat, ik zou niet graag 20 jaar lang bouwverkeer in mijn 'kind vriendelijke' straat willen.

Stoney3K schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 12:51:
Wat je nu krijgt is dat een hoop "rommel" op de koopmarkt gedumpt wordt terwijl er geen huurhuis meer overblijft, waardoor je bijna gedwongen wordt om te kopen. Als je niet kan kopen, dan heb je gewoon pech.

Gewoon 'verse' huurhuizen bouwen is ook prima.
Die 'rommel' kan prima op de markt gedumpt worden, want die wordt netjes opgeknapt en geeft mogelijkheden voor de koper om zelf te bepalen hoe ze de woning willen. Ikea keuken of iets spannends. Zelf een laminaatvloertje klikken of een aannemer alles voor je laten doen. Het geeft meer mogelijkheden op de koopmarkt voor sommigen. Zoals geleidelijk de zaak verbeteren in plaats van in 1 keer alles te moeten doen.

Zolang er geen overschot aan koopwoningen is, is het omzetten van huur naar koop geen directe ramp voor de markt als geheel, alle woningen blijven benut. Dat de onderkant van de markt de klappen krijgt is wel heel kwalijk uiteraard. Maar dat is eigenlijk al heel lang zo, het word alleen maar erger.

[Milmoor]

ph4ge schreef op donderdag 23 juni 2016 @ 12:10:
[...]

In principe moet je het heel bont maken om geen winst te maken met de verhuur van huizen in deze tijd. De echte doelgroep krijgt ook nog huurtoeslag en betaalt dus ook veel meer dan ze eigenlijk kunnen betalen voor wonen.

Vergis je niet, het gros van de huizen is in principe economisch al afgeschreven, de 30 jaar zijn voorbij en de kosten om te bouwen zijn lang en breed terugverdiend. Ondertussen zijn ze wel snel 6 keer zoveel waard als dat ze ooit gekost hebben om te bouwen. Van die winst alleen kan je al veel kosten dragen.

Klopt, maar dat zijn toch de juist de huizen die verkocht worden volgens Stoney3K. Dus dat komt het geld niet meer vandaan . De onrendabele top spreekt vooral bij nieuwbouw, boten en rigoureuze renovaties zoals nul op de meter. Kijk maar eens naar studentenhuizen, die nieuw neerzetten verdien je nooit meer terug. Maar ze zijn wel nodig.

[pingkiller]

http://www.volkskrant.nl/...erdam-na-brexit~a4327652/

Dat betekend nog meer vraag naar huizen in Amsterdam en gaan we echt Londense taferelen krijgen. Niet zoveel aan te doen als je het mij vraagt maar ben wel benieuwd wat de gevolgen zullen zijn. Ik verwacht dat Amsterdam-Noord heel hard in de lift gaat. De vraag is of ze ook nieuw-west en zuid-oost in de lift kunnen krijgen.

[eamelink]

Het viel me onlangs op dat tegenwoordig bij veel hypotheken de rente van de laagste non-NHG risicoklasse (vaak < 60% LTV), de rente later is dan de rente voor dezelfde hypotheek met NHG.

Hier goed te zien: http://www.actuelerentest...eek/5-jaar-rente-vast.asp, van de goedkoopste 10 hypotheken zijn er 7 waarvan de 60% klasse goedkoper is dan de NHG klasse, 2 waarvan ze gelijk zijn, en 1 waar de NGH klasse goedkoper is.

Volgens mij was dit enkele jaren geleden zo'n beetje nergens het geval, of laat mijn geheugen me nu in de steek?

[RM-rf]

eamelink schreef op maandag 27 juni 2016 @ 12:15:
Het viel me onlangs op dat tegenwoordig bij veel hypotheken de rente van de laagste non-NHG risicoklasse (vaak < 60% LTV), de rente later is dan de rente voor dezelfde hypotheek met NHG.

Hier goed te zien: http://www.actuelerentest...eek/5-jaar-rente-vast.asp, van de goedkoopste 10 hypotheken zijn er 7 waarvan de 60% klasse goedkoper is dan de NHG klasse, 2 waarvan ze gelijk zijn, en 1 waar de NGH klasse goedkoper is.

Volgens mij was dit enkele jaren geleden zo'n beetje nergens het geval, of laat mijn geheugen me nu in de steek?

Ik verwacht dat dat verschil snel sterker gaat worden:

Zoals het er nu voorstaat mag onder de verscherpte voorwaarden van de Solvency-II richtlijn vanaf 1 januari 2018 een bank NHG niet meer aanvoeren als een 'garantie' en geld het gewoon als ongedekt krediet.

daardoor worden dit soort hypotheeken veel duurder (boekhoudkundig, maar alsnog betekent het gewoon dat ze hun krediet moeten 'bijverzekeren')
http://www.z24.nl/geld/re...eigt-te-verdwijnen-605184

DE reden is overigens dat het NHG-fonds zelf eigenlijk veel te weinig vermogen bevat om bij een crash daadwerkelijk alle gegarandeerde kredieten uit te betalen en dat dan alsnog de overheid moet bijspringen... sinds de laatste kredietcrissen zijn de regels steeds strenger geworden voor zulke 'garantie-fondsen' die vooral gedekt zijn 'mits er niks misgaat' en die bij een eventuele crash terug moeten grijpen op overheidssteun..
Imho niet meer dan normaal dat ook het NHG zich hieraan moet aanpassen, aan voorwaarden die voor andere kredietverzekeringen al langer gelden.

Imho is het ook belachelijk als het goedkoper is met overheidssteun te lenen maar dan risicovol, dan gewoon een hypotheek af te sluiten waarbij je zelf als hypotheekgever erop let dat je eigen risico laag is (en daarvoor je eigen geld inlegt)...

[ Voor 6% gewijzigd door RM-rf op 27-06-2016 13:24 ]

[anandus]

Geen verrassing:

quote: http://nos.nl/artikel/211...lijker-een-hypotheek.html

Alleenstaande starter krijgt steeds moeilijker een hypotheek

Het wordt voor alleenstaanden steeds moeilijker om een eerste huis te kopen. Dat komt door de stijgende huizenprijzen en de strengere wetten en regels voor het afsluiten van een hypotheek. Het probleem speelt vooral in de grotere steden, waar alleenstaanden het liefst wonen.

Het aantal alleenstaande starters is het afgelopen jaar met 28 procent gedaald vergeleken met het jaar ervoor. Dat blijkt uit de Hypotheek Index van hypotheekadviseur De Hypotheker.

[JB]

anandus schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 09:48:
Geen verrassing:

[...]

Triest om te zien inderdaad.

Zelf zitten we met een huis wat door kosten koper (dat werd toentertijd meegefinancierd in 2010) 30K onder water staat... Je kunt op dit moment dus helemaal niks mbt aanbouwen omdat de bank eerst het gat van 30K wil dichten. Huis zal ongeveer hetzelfde waard zijn, maar aanbouwen middels je hypotheek lijkt in ons geval onmogelijk. De hut verkopen lijkt het enige scenario wil je een groter huis realiseren, maar wat als je niet weg wil.

Krediet rijst de pan uit mbt kosten ivm korte looptijd en hoge rente. Voor een 30K ben ik onderhand de helft aan kosten kwijt tov mijn huidige hypotheek...

[NiGeLaToR]

JB schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 10:55:


Krediet rijst de pan uit mbt kosten ivm korte looptijd en hoge rente. Voor een 30K ben ik onderhand de helft aan kosten kwijt tov mijn huidige hypotheek...

Maar je hebt in 6 jaar tijd nog niets afgelost dus?
Wij wonen 5 jaar op dezelfde plek en hebben ervoor gekozen extra af te lossen om in ieder geval onder de WOZ waarde uit te komen. Dat is gelukt. Kan dus, mocht het nodig zijn, weg kunnen etc. Ga nu proberen onder de risico opslag uit te komen voor onze 125% hypotheek.

[JB]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 11:04:
[...]


Maar je hebt in 6 jaar tijd nog niets afgelost dus?
Wij wonen 5 jaar op dezelfde plek en hebben ervoor gekozen extra af te lossen om in ieder geval onder de WOZ waarde uit te komen. Dat is gelukt. Kan dus, mocht het nodig zijn, weg kunnen etc. Ga nu proberen onder de risico opslag uit te komen voor onze 125% hypotheek.

We hebben in 6 jaar tijd nog niets extra afgelost inderdaad. Die 30K kan ik wel wegpoetsen door eigen geld in de hypotheek te duwen maar dat geld heb ik graag beschikbaar voor de verbouwing want met de 30K die je eventueel wil lenen, ben je er niet in ons geval.

WOZ waarde heb ik in die 6 jaar steeds aangevochten om te verlagen zodat gemeentekosten enz lager zijn. Ik neem aan dat die WOZ waarde er ook echt niet toe doet bij de bank want dat is een wassen neus WOZ waarde was in het eerste jaar precies de taxatiewaarde en de taxatiewaarde was precies het bedrag wat wij geboden hebben Dan hebben we goed geboden of niet

De buren hadden de WOZ een ton lager staan dan ons (1e bewoners). Er valt bij de buren net zoveel regen als bij ons op het dak.

[ Voor 13% gewijzigd door JB op 05-07-2016 11:17 ]

[Sissors]

JB schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 10:55:
[...]

Triest om te zien inderdaad.

Zelf zitten we met een huis wat door kosten koper (dat werd toentertijd meegefinancierd in 2010) 30K onder water staat... Je kunt op dit moment dus helemaal niks mbt aanbouwen omdat de bank eerst het gat van 30K wil dichten. Huis zal ongeveer hetzelfde waard zijn, maar aanbouwen middels je hypotheek lijkt in ons geval onmogelijk. De hut verkopen lijkt het enige scenario wil je een groter huis realiseren, maar wat als je niet weg wil.

Krediet rijst de pan uit mbt kosten ivm korte looptijd en hoge rente. Voor een 30K ben ik onderhand de helft aan kosten kwijt tov mijn huidige hypotheek...

Volgens mij is de algemene conclusie hier dat er teveel wordt geleend. Dus als je een tophypotheek neemt ver boven de waarde van het huis, en dan niks (extra) aflost op je hypotheek in 6 jaar, ja dan is het twijfelachtig of het een goed idee is om nog meer te lenen voor datzelfde huis wat onderwater staat.

[JB]

Sissors schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 11:17:
[...]

Volgens mij is de algemene conclusie hier dat er teveel wordt geleend. Dus als je een tophypotheek neemt ver boven de waarde van het huis, en dan niks (extra) aflost op je hypotheek in 6 jaar, ja dan is het twijfelachtig of het een goed idee is om nog meer te lenen voor datzelfde huis wat onderwater staat.

Of het een goed idee is heeft er geen zak mee te maken. We verdienen inmiddels fiks meer. De hypotheek toentertijd was incl. kostenkoper (6% ipv 2% nu). Stoere vent als jij toentertijd 30K kon ophoesten om k.k. zelf te financieren en daarnaast ook nog een inboedel moest realiseren als starter...

De waarde van het huis is nog steeds reëel (eerder iets gestegen in waarde), maar de k.k. laten het huis nu onder water staan omdat je dat met de nieuwe regels niet mag/kan meefinancieren.

[ Voor 15% gewijzigd door JB op 05-07-2016 11:23 ]

[Sissors]

JB schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 11:19:
[...]

Heeft er geen zak mee te maken. De hypotheek toentertijd was incl. kostenkoper (6% ipv 2% nu). Stoere vent als jij toentertijd 30K kon ophoesten om k.k. zelf te financieren en daarnaast ook nog een inboedel moest realiseren als starter...

De waarde van het huis is nog steeds reëel (eerder iets gestegen in waarde), maar de k.k. laten het huis nu onder water staan omdat je dat met de nieuwe regels niet mag/kan meefinancieren. Het huis staat

Dat heeft er alles mee te maken, jij hebt een huis wat ver onder water staat en je wilt meer lenen. Het is twijfelachtig of dat een goed idee is voor jou persoonlijk, en het is zeker dat het voor de huizenmarkt in zijn algemeenheid geen goed idee is om iedereen ver boven de waarde van de woning te laten lenen.

Overigens met 30k kk zat je dus op een woningwaarde van 500k? Niet echt wat ik noem een startersoptrekje...

[Napo]

JB schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 11:19:
[...]

Of het een goed idee is heeft er geen zak mee te maken. We verdienen inmiddels fiks meer. De hypotheek toentertijd was incl. kostenkoper (6% ipv 2% nu). Stoere vent als jij toentertijd 30K kon ophoesten om k.k. zelf te financieren en daarnaast ook nog een inboedel moest realiseren als starter...

De waarde van het huis is nog steeds reëel (eerder iets gestegen in waarde), maar de k.k. laten het huis nu onder water staan omdat je dat met de nieuwe regels niet mag/kan meefinancieren.

Het is niet meer dan meedoen aan de race to the bottom (of top afhankelijk van hoe je het ziet). Mijn inziens is het sowieso onverstandig om een woning 100% te financieren laat staan additionele kosten als KK in de hypotheek mee te nemen. Ongeacht het huidige economische klimaat.

Dat men daar nu de vruchten van plukt is een gevolg en niet een probleem.

[Señor Sjon]

Die lopen hier genoeg rond hoor.

Maar merk het zelf ook. Onderwaarde via een krediet kan rustig x4 of x5 gedaan worden wat betreft 'hit' op je hypotheekruimte. Via een hypotheek mag het maximaal 75k zijn, maar dan krijg je weer ellende dat je huidige huis eerst verkocht moet zijn (want onderwaarde bekend) en je tussendoor een nieuw huis moet kopen en laten passeren. In het huis (ver)kopentopic was net iemand die eerst van de bestaande woning af moest zijn voor de onderwaarde hypotheek. Kansloos, moet je dan 2 maanden op een camping gaan wonen?!

Normen zijn wel heel veel strenger geworden in de jaren. Het oude was niet goed, maar nu is het wel heel erg doorgeslagen. Tekenen bij het kruisje. De online tooltjes zijn ook wat een adviseur kan regelen. Geen maatwerk mogelijk, want de AFM kruisigt je.

Nog grappiger is dat je nu voor rentemiddeling e.d. vaak ook de buidel kan trekken, terwijl wij nog een hypotheek uit de provisietijd hebben. Betaal je dus 2x...

Er zullen veel meer doorstromers uit de 2e helft van de zero's zijn met deze problemen. Nog een hoge rente, spaar/belegging/aflossingsvrije hypotheek etc. Soms kunnen ze niet eens een hypotheek afsluiten incl. 100% aflossing voor lagere maandlasten dan ze nu hebben vanwege de nieuwe normen.

[ Voor 12% gewijzigd door Señor Sjon op 05-07-2016 11:29 ]

[NeFoRcE]

Het is echt om te huilen. M'n vriendin en ik willen ook graag kopen. Hebben beide een goede baan (hbo en post-uni), maar wonen nu aardig prijzing in een huurwoning. Willen we kopen, dan zien we toch dat de huizenprijzen te duur zijn. We - doordat we huren - niet genoeg kunnen sparen omdat de hyptoheeklasten sneller stijgen dan wij kunnen sparen. Kortom. Een finish die niet te halen is omdat ie sneller bij je vandaan gaat dan dat je er naar toe kunt. Wij balen. En dan is dat nog zeer zacht uitgedrukt.

[Napo]

NeFoRcE schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 11:32:
Het is echt om te huilen. M'n vriendin en ik willen ook graag kopen. Hebben beide een goede baan (hbo en post-uni), maar wonen nu aardig prijzing in een huurwoning. Willen we kopen, dan zien we toch dat de huizenprijzen te duur zijn. We - doordat we huren - niet genoeg kunnen sparen omdat de hyptoheeklasten sneller stijgen dan wij kunnen sparen. Kortom. Een finish die niet te halen is omdat ie sneller bij je vandaan gaat dan dat je er naar toe kunt. Wij balen. En dan is dat nog zeer zacht uitgedrukt.

Wellicht wil je als starter op een locatie wonen die gewoonweg niet bereikbaar is voor starters?
Eisen bijstellen?

Genoeg plaatsen waarik graag zou willen wonen maar waar ook voor mij de finish niet te halen is op dit moment.

[NiGeLaToR]

JB schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 11:14:
[...]
We hebben in 6 jaar tijd nog niets extra afgelost inderdaad. Die 30K kan ik wel wegpoetsen door eigen geld in de hypotheek te duwen maar dat geld heb ik graag beschikbaar voor de verbouwing want met de 30K die je eventueel wil lenen, ben je er niet in ons geval.

WOZ waarde heb ik in die 6 jaar steeds aangevochten om te verlagen zodat gemeentekosten enz lager zijn. Ik neem aan dat die WOZ waarde er ook echt niet toe doet bij de bank want dat is een wassen neus WOZ waarde was in het eerste jaar precies de taxatiewaarde en de taxatiewaarde was precies het bedrag wat wij geboden hebben Dan hebben we goed geboden of niet

De buren hadden de WOZ een ton lager staan dan ons (1e bewoners). Er valt bij de buren net zoveel regen als bij ons op het dak.

De WOZ waarde kan een indicatie zijn voor de executiewaarde en voor je hypotheekvertrekker een reden zijn om je een lagere rente te geven. In ons geval mag ik kiezen, woz waarde of taxatie bij aankoop - daar zit inmiddels 50k tussen. WOZ waarde speelt wel een rol bij je bank, al voldoet het niet voor het afsluiten van een hypotheek maar kan het wel een rol spelen in de risico-opslag bijvoorbeeld.

Onze WOZ was overigens bij aanschaf woning 70k meer dan betaalde prijs, maar na 4 jaar 30k onder betaalde prijs. Buren hebben met oversluitpogingen veel last van de door ons betaalde prijs gehad, daardoor 'verloren' ze in ene flink WOZ waarde waarop taxateur ook niet meer 'hoog' durfde te taxeren. Want als de woz waarde in ene 50k onder taxatiewaarde ligt dan klopt er iets niet - hoewel een woz waarde niet super precies is, moet het wel enigszins de markt volgen op basis van feitelijke verkoopprijzen. Check je woz-taxatierapport maar, vooral rekensommetje met vergelijking van andere woningen in je wijk die recent verkocht zijn.

Gevoelsmatig lijkt met in jullie geval daarom dus het beste om niet meer te lenen maar meer af te lossen/sparen. Niet de makkelijkste weg, wellicht. Je kunt ook wachten tot de gekte nog grotere vormen aan genomen heeft en je woz waarde voldoende gestegen is. Tenzij je in noord-Groningen woont is gebeurt dat vrij rap geloof ik

[TheJason]

NeFoRcE schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 11:32:
Het is echt om te huilen. M'n vriendin en ik willen ook graag kopen. Hebben beide een goede baan (hbo en post-uni), maar wonen nu aardig prijzing in een huurwoning. Willen we kopen, dan zien we toch dat de huizenprijzen te duur zijn. We - doordat we huren - niet genoeg kunnen sparen omdat de hyptoheeklasten sneller stijgen dan wij kunnen sparen. Kortom. Een finish die niet te halen is omdat ie sneller bij je vandaan gaat dan dat je er naar toe kunt. Wij balen. En dan is dat nog zeer zacht uitgedrukt.

Misschien is het mogelijk om naar een locatie te kijken die je budget dan wel toelaat?
Of begrijp ik het probleem niet helemaal?

[NeFoRcE]

TheJason schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 12:32:
[...]


Misschien is het mogelijk om naar een locatie te kijken die je budget dan wel toelaat?
Of begrijp ik het probleem niet helemaal?

Het probleem is dat we de maandlasten prima kunnen betalen, maar het aanbod in ons bereik er weinig tot niet is. Hypotheek zal niet veel hoger/lager zijn dan onze huur nu. Maar er is gewoon bizar weinig aanbod (Utrecht Leidsche Rijn) in onze range. Veel zit in de prijsrange van 3 ton en hoger. Het is een helse zoektocht.

Sissors schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 13:12:
[...]

Kan je dan een paar getallen geven waar het hier over gaat? Want een stel met beide een goede baan zouden toch wel moeten kunnen kopen in een realistische locatie zou ik verwachten. En ook wel kunnen sparen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 49% gewijzigd door NeFoRcE op 05-07-2016 13:19 ]

[Sissors]

NeFoRcE schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 11:32:
Het is echt om te huilen. M'n vriendin en ik willen ook graag kopen. Hebben beide een goede baan (hbo en post-uni), maar wonen nu aardig prijzing in een huurwoning. Willen we kopen, dan zien we toch dat de huizenprijzen te duur zijn. We - doordat we huren - niet genoeg kunnen sparen omdat de hyptoheeklasten sneller stijgen dan wij kunnen sparen. Kortom. Een finish die niet te halen is omdat ie sneller bij je vandaan gaat dan dat je er naar toe kunt. Wij balen. En dan is dat nog zeer zacht uitgedrukt.

Kan je dan een paar getallen geven waar het hier over gaat? Want een stel met beide een goede baan zouden toch wel moeten kunnen kopen in een realistische locatie zou ik verwachten. En ook wel kunnen sparen.

[JB]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 12:14:
[...]


Je kunt ook wachten tot de gekte nog grotere vormen aan genomen heeft en je woz waarde voldoende gestegen is. Tenzij je in noord-Groningen woont is gebeurt dat vrij rap geloof ik

Hoe bedoel je dit? Ik heb 5 jaar op rij juist de WOZ waarde aangevochten en die is steeds verlaagd. Ik wil die helemaal niet omhoog hebben ivm vaste lasten vanuit gemeente en waterschap

[TheGhostInc]

JB schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 11:19:
daarnaast ook nog een inboedel moest realiseren als starter...

^^ DIT ^^^

(PS. Dit is NIET persoonlijk!)
WTF heeft dit met een hypotheek te maken?
'Ouderen' hebben nog verhalen over sinaasappelkistjes en andere 'creatieve' oplossingen voor meubelen.
Maar dit komt echt uit de tijd dat mensen bij wijze van spreken nog €10.000 extra zouden lenen voor een lange vakantie, onder het mom: "Verhuizen is ECHT heel stressvol, dan MOET ik daarna ff weg".
Ook een bekende is om maximaal te lenen en daarna van het spaargeld een dure auto te kopen, 5 jaar later is die auto bijna afgeschreven en compleet vergeten, maar dan wel gaan 'klagen' over onderwaarde en dat de overheid ....

En het grote probleem met 'extra' lenen is dat je vooral veel extra kunt lenen op een huis dat duurder is. Als je 10% 'extra' kunt lenen, dan is dat op een huis van 200k dus 20k, daarvoor kun je je huis echt leuk inrichten. Koop je een huis van 350k, dan kun je ineens voor 35k 'gaan shoppen'.
Maar dat is dus wel 35k die je afschrijft in 5-10 jaar en die NIKS te maken heeft met de waarde van je huis.

@JB (bovenstaande was niet persoonlijk, dit was gewoon de tijdsgeest):
Eigenlijk zou je een keer de facturen erbij moeten pakken (als je ze nog hebt) om te zien wat je allemaal hebt uitgegeven naast kosten die strict alleen voor het huis zijn (de pot verf reken ik dan bij het huis, een dure houten vloer is al op het randje). Een nieuwe zithoek, een eetkamer set of een paar grote kasten zijn, als je niet bij de Ikea shopt, flinke uitgaven.
Om dus een 'eerlijke' berekening te maken zou je dat gedeelte van je hypotheek moeten bestempelen als 'consumptief krediet' en moet je niet bij de onderwaarde rekenen.
Dat stuk aflossen zou (volgens de huidige regels) normaal zijn, want dat had je sowieso niet kunnen lenen. Dat geld staat eigenlijk nu op je spaarrekening, terwijl de huidige koper dat dus direct vanuit zijn spaarrekening had moeten betalen.

[ Voor 6% gewijzigd door TheGhostInc op 05-07-2016 13:20 . Reden: aflossen ]

[JB]

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 13:17:
[...]

^^ DIT ^^^

(PS. Dit is NIET persoonlijk!)
WTF heeft dit met een hypotheek te maken?
'Ouderen' hebben nog verhalen over sinaasappelkistjes en andere 'creatieve' oplossingen voor meubelen.
Maar dit komt echt uit de tijd dat mensen bij wijze van spreken nog €10.000 extra zouden lenen voor een lange vakantie, onder het mom: "Verhuizen is ECHT heel stressvol, dan MOET ik daarna ff weg".
Ook een bekende is om maximaal te lenen en daarna van het spaargeld een dure auto te kopen, 5 jaar later is die auto bijna afgeschreven en compleet vergeten, maar dan wel gaan 'klagen' over onderwaarde en dat de overheid ....

En het grote probleem met 'extra' lenen is dat je vooral veel extra kunt lenen op een huis dat duurder is. Als je 10% 'extra' kunt lenen, dan is dat op een huis van 200k dus 20k, daarvoor kun je je huis echt leuk inrichten. Koop je een huis van 350k, dan kun je ineens voor 35k 'gaan shoppen'.
Maar dat is dus wel 35k die je afschrijft in 5-10 jaar en die NIKS te maken heeft met de waarde van je huis.

@JB (bovenstaande was niet persoonlijk, dit was gewoon de tijdsgeest):
Eigenlijk zou je een keer de facturen erbij moeten pakken (als je ze nog hebt) om te zien wat je allemaal hebt uitgegeven naast kosten die strict alleen voor het huis zijn (de pot verf reken ik dan bij het huis, een dure houten vloer is al op het randje). Een nieuwe zithoek, een eetkamer set of een paar grote kasten zijn, als je niet bij de Ikea shopt, flinke uitgaven.
Om dus een 'eerlijke' berekening te maken zou je dat gedeelte van je hypotheek moeten bestempelen als 'consumptief krediet' en moet je niet bij de onderwaarde rekenen.

Daar heb je helemaal gelijk in. Vroegah lagen we ook met meerderen op 1 slaapkamer, tegenwoordig "hoort" elk kind een eigen slaapkamer te hebben.

Wij hebben persoonlijk "last" van de huidige regels waardoor je ivm oude voorwaarden (die toentertijd door de adviseur geadviseerd werden) niets tot weinig meer kunt door de nieuwe regels. Die aanbouw is ook niet noodzakelijk, maar geeft je wel meer levensgenot.

Aan de andere kant kunnen mensen prima een krediet opnemen om die verbouwing toch te realiseren waardoor ze alleen maar verder in de shit raken (kortere looptijd, hogere rente) en dat snap ik niet.

[ Voor 3% gewijzigd door JB op 05-07-2016 13:24 ]

[Sissors]

NeFoRcE schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 13:12:
[...]


Het probleem is dat we de maandlasten prima kunnen betalen, maar het aanbod in ons bereik er weinig tot niet is. Hypotheek zal niet veel hoger/lager zijn dan onze huur nu. Maar er is gewoon bizar weinig aanbod (Utrecht Leidsche Rijn) in onze range. Veel zit in de prijsrange van 3 ton en hoger. Het is een helse zoektocht.

Gewoon als random voorbeeld, mijn eerste funda resultaat: http://www.funda.nl/koop/...0580-korianderstraat-120/. Waarom valt die buiten jullie eisen?

[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[NeFoRcE]

Sissors schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 13:24:
[...]

Gewoon als random voorbeeld, mijn eerste funda resultaat: http://www.funda.nl/koop/...0580-korianderstraat-120/. Waarom valt die buiten jullie eisen?


[...]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Precies. Maat van me heeft vlak bij ons een prima woning gekocht, voor nog het budget wat wij ook hebben. Echter heeft hij heel veel geluk gehad denk ik. Zo eenvoudig ligt dat nu niet meer (was 1,5 jaar terug).

Verder hebben we nu een huurwoning van 110m2. We willen graag in een woning die wat meer op de toekomst is gericht (mogelijk kids nog) en wel wat eisen dus; 100m2+, 3-4 slaapkamers, en geen appartement meer maar gewoon een eengezinswoning. En dan is de keus zeker kleiner. Mede omdat we nu in een nieuwe woning zitten (2006), en we ook graag weer in een soortgelijk iets willen...

[Sissors]

Ik begrijp het geheel, ik mis het partner gedeelte nog, maar anders zou ik iets soortgelijks willen inderdaad. Maar het probleem blijft dat je een nieuwe, moderne woning wil die redelijk formaat heeft, genoeg slaapkamers, moet een woonhuis zijn en in een hippe wijk. Je bent simpelweg niet de enige met die eisen lijst.

Oftewel het wordt of: Wachten of de hele handel nog een keer crasht (zou me niet verbazen in Utrecht, maar kan nog hele tijd duren), of andere locatie, of lagere eisen qua woning. Persoonlijk zou ik voor de tweede optie gaan, maar goed dat verschilt voor iedereen hoe belangrijk ze de locatie vinden.

[NeFoRcE]

Sissors schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 13:33:
Ik begrijp het geheel, ik mis het partner gedeelte nog, maar anders zou ik iets soortgelijks willen inderdaad. Maar het probleem blijft dat je een nieuwe, moderne woning wil die redelijk formaat heeft, genoeg slaapkamers, moet een woonhuis zijn en in een hippe wijk. Je bent simpelweg niet de enige met die eisen lijst.

Oftewel het wordt of: Wachten of de hele handel nog een keer crasht (zou me niet verbazen in Utrecht, maar kan nog hele tijd duren), of andere locatie, of lagere eisen qua woning. Persoonlijk zou ik voor de tweede optie gaan, maar goed dat verschilt voor iedereen hoe belangrijk ze de locatie vinden.

Waar we nu wonen, is gewoon écht een toplocatie. Kijken we wat verder. Vianen, Woerden, etc. Dan verschillende de prijzen amper. Maar de buurt waar we nu wonen, daar wonen we echt heel graag. Ik heb echt het gevoel dat die maat de laatste woning zeg maar genomen heeft. Er wordt wel volop bij ons in de buurt gebouwd, maar weinig woningen voor ons budget én daar zitten natuurlijk al 10 miljoen anderen op te azen.

[TheGhostInc]

NeFoRcE schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 13:27:
Verder hebben we nu een huurwoning van 110m2. We willen graag in een woning die wat meer op de toekomst is gericht (mogelijk kids nog) en wel wat eisen dus; 100m2+, 3-4 slaapkamers, en geen appartement meer maar gewoon een eengezinswoning. En dan is de keus zeker kleiner. Mede omdat we nu in een nieuwe woning zitten (2006), en we ook graag weer in een soortgelijk iets willen...

Tja, dan moet je gewoon netjes in de rij aansluiten, want dit wil ongeveer half de regio daar en die woningen zijn er simpelweg niet.

Het komt vaker hier terug in dit topic, maar een huis is een primaire levensbehoefte en een stukje luxe in 1. Jouw balans ligt toch echt wel een stukje richting het luxe plaatje, zeker voor je portemonnee en levensfase.

Dus een jaartje of 2 sparen klinkt niet als heel onlogisch en een kind 'gaat niet stuk' als hij/zij niet direct de tuin in kan rennen, ik kan je zo al vertellen dat het nog wel even duurt voordat een kind begint te rennen (vooral als er eerst nog gesport moet worden)
Als je nu aan kinderen zou beginnen, dan zou het logisch zijn om over 2-3 jaar inderdaad door te verhuizen en dan heb je dus ook mooi je spaarpotje klaar. Nu verhuizen voor iets dat misschien nog 5 jaar niet nodig is....
(Plus 2 jaar carrière is ook niet verkeerd voor je max. hypotheek normaal gesproken)

[ Voor 3% gewijzigd door TheGhostInc op 05-07-2016 13:39 ]

[NeFoRcE]

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 13:38:
[...]

Tja, dan moet je gewoon netjes in de rij aansluiten, want dit wil ongeveer half de regio daar en die woningen zijn er simpelweg niet.

Het komt vaker hier terug in dit topic, maar een huis is een primaire levensbehoefte en een stukje luxe in 1. Jouw balans ligt toch echt wel een stukje richting het luxe plaatje, zeker voor je portemonnee en levensfase.

Dus een jaartje of 2 sparen klinkt niet als heel onlogisch en een kind 'gaat niet stuk' als hij/zij niet direct de tuin in kan rennen, ik kan je zo al vertellen dat het nog wel even duurt voordat een kind begint te rennen (vooral als er eerst nog gesport moet worden)
Als je nu aan kinderen zou beginnen, dan zou het logisch zijn om over 2-3 jaar inderdaad door te verhuizen en dan heb je dus ook mooi je spaarpotje klaar. Nu verhuizen voor iets dat misschien nog 5 jaar niet nodig is....
(Plus 2 jaar carrière is ook niet verkeerd voor je max. hypotheek normaal gesproken)

Haha, daar heb je gelijk in. Duurt ook nog wel even, maar we willen liever gewoon alles goed. We zijn van de instelling goedkoop is duurkoop. Als we en koopwoning hebben, leggen we er liever gelijk een hele goede vloer in. Ipv zo'n cheapass laminaatvloertje zoals wat we nu hebben (toch huurwoning). Maar k denk dat het dan inderdaad toch kleiner wonen wordt (en dan onze eettafel van 225cm de deur uit, want die kunnen we dan niet meer kwijt). We hebben nu een woonkamer van 44m2. Dat gaan we niet snel terugkrijgen. Bah.

[GioStyle]

Grappig om te zien hoe graag mensen in Leidsche Rijn willen wonen en daar flink de knip voor willen open trekken (Leidsche Rijn is prijziger dan omgeving en huizen gaan daar voor meer dan de vraagprijs weg), terwijl ik daar juist niet zou willen wonen.

[NeFoRcE]

GioStyle schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 13:58:
Grappig om te zien hoe graag mensen in Leidsche Rijn willen wonen en daar flink de knip voor willen open trekken (Leidsche Rijn is prijziger dan omgeving en huizen gaan daar voor meer dan de vraagprijs weg), terwijl ik daar juist niet zou willen wonen.

Zou je kunnen toelichten waarom je daar niet zou willen wonen?

[Rukapul]

Toch mooi dat de markt zijn werk doet: het oplossen van een allocatieprobleem.

Als 25k trouwens tussen mij en m'n droom zou staan - wat niet snel het geval zal zijn voor iets als een huis dan zou ik die 25k gewoon regelen in plaats van te 'zeuren' om de financieringsmogelijkheden. Een verruiming van financieringsmogelijkheden geldt voor iedereen, maar verandert in de basis weinig aan de volgorde van degenen die willen/kunnen kopen.

[Meekoh]

NeFoRcE schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 14:01:
[...]


Zou je kunnen toelichten waarom je daar niet zou willen wonen?

Omdat iedereen het wil en het te duur is.
en dan zou ik te dicht bij mijn werk wonen...

[ Voor 9% gewijzigd door Meekoh op 05-07-2016 14:23 ]

[Bockelaar]

NeFoRcE schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 14:01:
[...]

Zou je kunnen toelichten waarom je daar niet zou willen wonen?

ik wil er niet wonen want:
vinexwijk waar je in de file de wijk in en uit moet, ontbrekende faciliteiten, kracht euhrm, prachtwijk van de toekomst, nep jaren-20 stijl woningen, krap op elkaar gebouwd, te vol, ow en daar bovenop way overpriced

[NeFoRcE]

Bockelaar schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 14:28:
[...]

ik wil er niet wonen want:
vinexwijk waar je in de file de wijk in en uit moet, ontbrekende faciliteiten, kracht euhrm, prachtwijk van de toekomst, nep jaren-20 stijl woningen, krap op elkaar gebouwd, te vol, ow en daar bovenop way overpriced

Dan ontkracht ik je even helemaal:

- Vinexwijk, ja. file in en uit? Nope. Best rustig eigenlijk! (en ik kom uit een dorp in Groningen).
- Ontbrekende faciliteiten? Euh? Zoals wat? Alles is op loopafstand; Bios, mediamarkt, apotheek/dokter/tandarts,ziekenhuis, winkelcentrum, en binnenkort een compleet nieuw winkelcentrum.
- Krap op elkaar? moah, genoeg parkeergelegenheid en groen hoor!
- Overpriced? Mja, alles is duur. Amsterdam al helemaal.

[GioStyle]

NeFoRcE schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 14:01:
[...]


Zou je kunnen toelichten waarom je daar niet zou willen wonen?

Jawel, maar het is grotendeels gebaseerd op gevoel dat ik daar krijg of juist niet krijg en om het in perspectief te plaatsen: ik woon zelf in Nieuwegein-Zuid.

Ik heb familie/kenissen die daar al jaren wonen. Jarenlang is het daar 1 grote bouwput geweest. Nu begint het eindelijk 'af' te voelen, maar ik heb nog steeds het gevoel dat het niet af is en dat er nog het een en ander ontbreekt. Begrijp me niet verkeerd: ik hou van modern en nieuwbouw, maar voor mij ontbreekt daar gewoon een bepaalde sfeer. Hetzelfde gevoel heb ik bij Galecop/Blokhoeve in Nieuwegein.

Het klinkt vaag en dat is het ook, maar ik denk ook dat het iets te maken heeft met mijn buitenlandse roots, in Nederland kent men dit gevoel niet. Voorbeeld: ik woon in een simpel rijtjeshuis waar ik het prettig vind om in te wonen. Een straat verderop met precies dezelfde huizen zou ik absoluut niet willen wonen, terwijl er nauwelijks verschillen zijn dan behalve locatie (100m verderop).

[Bockelaar]

NeFoRcE schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 14:35:
[...]


Dan ontkracht ik je even helemaal:

- Vinexwijk, ja. file in en uit? Nope. Best rustig eigenlijk! (en ik kom uit een dorp in Groningen).
- Ontbrekende faciliteiten? Euh? Zoals wat? Alles is op loopafstand; Bios, mediamarkt, apotheek/dokter/tandarts,ziekenhuis, winkelcentrum, en binnenkort een compleet nieuw winkelcentrum.
- Krap op elkaar? moah, genoeg parkeergelegenheid en groen hoor!
- Overpriced? Mja, alles is duur. Amsterdam al helemaal.

prima, zoals ik al zei: het is wat IK ervan vind.
ow en http://economie.eenvandaa...oor_leidsche_rijn_centrum

[NiGeLaToR]

JB schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 13:16:
[...]
Hoe bedoel je dit? Ik heb 5 jaar op rij juist de WOZ waarde aangevochten en die is steeds verlaagd. Ik wil die helemaal niet omhoog hebben ivm vaste lasten vanuit gemeente en waterschap

Maar je wilt toch meer geld opnemen uit je hypotheek om te verbouwen, terwijl je nu onder water staat?

Er is nu eenmaal een verband tussen je WOZ en je taxatiewaarde voor de hypotheek. Woz is gebaseerd op een taxatie inschatting. Zodra de waarde van je woning stijgt, stijgt je WOZ en sta je minder onder water en maak je een grotere kans om je hypotheek te verhogen voor een verbouwing. Als je je WOZ laag wilt houden moet je voorkomen dat huizen in je omgeving duurder verkocht gaan worden

Woz stijgt wel wat trager mee, omdat de peildatum altijd een jaar terug ligt.

[euchromatic]

JB schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 13:16:
[...]
Hoe bedoel je dit? Ik heb 5 jaar op rij juist de WOZ waarde aangevochten en die is steeds verlaagd. Ik wil die helemaal niet omhoog hebben ivm vaste lasten vanuit gemeente en waterschap

De WOZ met -zeg- 10k naar beneden praten bespaart je een beetje belasting. Als je door een hogere WOZ de risico-toeslag op jouw hypotheekrente verlaagt bespaar je honderden euros per maand.

De Rabobank rekent +0,9% bij een LTV >90%. Dat is 900 euro extra rente per 100k per jaar, voor een gemiddelde woning dus zo'n ~2000 euro per jaar. Kom je door een hogere WOZ onder die 90% grens bespaar je een hoop geld.

10K lagere WOZ scheelt je 13 euro OZB belasting per jaar + ca. 380 euro eigenwoningforfait + nog wat waterschap.

Zolang je nog een significante hypotheek hebt is een hogere WOZ is beter dan een lagere.

[JB]

euchromatic schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 15:29:
[...]

De WOZ met -zeg- 10k naar beneden praten bespaart je een beetje belasting. Als je door een hogere WOZ de risico-toeslag op jouw hypotheekrente verlaagt bespaar je honderden euros per maand.

De Rabobank rekent +0,9% bij een LTV >90%. Dat is 900 euro extra rente per 100k per jaar, voor een gemiddelde woning dus zo'n ~2000 euro per jaar. Kom je door een hogere WOZ onder die 90% grens bespaar je een hoop geld.

10K lagere WOZ scheelt je 13 euro OZB belasting per jaar + ca. 380 euro eigenwoningforfait + nog wat waterschap.

Zolang je nog een significante hypotheek hebt is een hogere WOZ is beter dan een lagere.

Dat is voor mij complexe materie, ik ga eens even Googlen op je termen De WOZ is in 6 jaar tijd 50K omlaag gegaan door jaarlijks te mailen naar de gemeente.

[Meekoh]

NeFoRcE schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 14:35:
[...]


Dan ontkracht ik je even helemaal:

- Vinexwijk, ja. file in en uit? Nope. Best rustig eigenlijk! (en ik kom uit een dorp in Groningen).
- Ontbrekende faciliteiten? Euh? Zoals wat? Alles is op loopafstand; Bios, mediamarkt, apotheek/dokter/tandarts,ziekenhuis, winkelcentrum, en binnenkort een compleet nieuw winkelcentrum.
- Krap op elkaar? moah, genoeg parkeergelegenheid en groen hoor!
- Overpriced? Mja, alles is duur. Amsterdam al helemaal.

Nou wat betreft die files. Als ik uit mijn werk(ook leidsche rijn) naar de snelweg rijd en er is iets na de tunnel aan de hand, met andere woorden Tunneldosering staat aan. Dan staat er een gigantische file van mensen die om de tunnel heen willen of door dat nieuwe zij tunneltje willen. Staat dan compleet vast. Gebeurd de laatste tijd wat minder, maar het is daar om de haverklap raak hoor.

[NeFoRcE]

Bockelaar schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 15:00:
[...]

prima, zoals ik al zei: het is wat IK ervan vind.
ow en http://economie.eenvandaa...oor_leidsche_rijn_centrum

Excuus dat je het zo hebt opgevat. Bedoelde het niet als flame. Wat je link betreft, dat is wel zorgwekkend ja. Al vraag ik mij af in hoeverre dat nog actueel is. Er wordt echt massaal gebouwd, en de woningen zijn overal al verkocht voor er nog maar een schop in de grond gezet is. Nu weet ik niet echt wat het originele plan was, maar de tijd zal leren of het een fiasco wordt of niet. Hopelijk loopt het met een sisser af.

[stok]

euchromatic schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 15:29:
[...]

De WOZ met -zeg- 10k naar beneden praten bespaart je een beetje belasting. Als je door een hogere WOZ de risico-toeslag op jouw hypotheekrente verlaagt bespaar je honderden euros per maand.

De Rabobank rekent +0,9% bij een LTV >90%. Dat is 900 euro extra rente per 100k per jaar, voor een gemiddelde woning dus zo'n ~2000 euro per jaar. Kom je door een hogere WOZ onder die 90% grens bespaar je een hoop geld.

10K lagere WOZ scheelt je 13 euro OZB belasting per jaar + ca. 380 euro eigenwoningforfait + nog wat waterschap.

Zolang je nog een significante hypotheek hebt is een hogere WOZ is beter dan een lagere.

Wordt die eventuele risicotoeslag jaarlijks bekeken door de bank of moet je dit zelf inzetten?
En wanneer je door evt. extra aflossen de openstaande schuld <90% krijgt geldt dit ook?
(heb geen hypotheek en ben bezig zoveel mogelijk op een rij te krijgen voor wanneer het zover is)

[ Voor 3% gewijzigd door stok op 05-07-2016 15:40 ]

[euchromatic]

stok schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 15:39:
[...]

Wordt die eventuele risicotoeslag jaarlijks bekeken door de bank of moet je dit zelf inzetten?
En wanneer je door evt. extra aflossen de openstaande schuld <90% krijgt geldt dit ook?
(heb geen hypotheek en ben bezig zoveel mogelijk op een rij te krijgen voor wanneer het zover is)

Die opslag zit in je rente verwerkt en veranderd niet tenzij je daar zelf om vraagt - en bewijzen levert zoals een WOZ beschikking of recente taxatie. En zelfs dan kan een bank nog moeilijk doen, zie ook hier en hier bijvoorbeeld.

Extra aflossen werkt net zoals een WOZ stijging; het gaat om de verhouding tussen de schuld en de huidige waarde.

Als je eigen geld in een nieuwe hypptheek brengt zijn deze opslag-grenzen ook interessant: iets meer inleggen kan je een hoop rente schelen.

[Ray]

stok schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 15:39:
[...]

Wordt die eventuele risicotoeslag jaarlijks bekeken door de bank of moet je dit zelf inzetten?
En wanneer je door evt. extra aflossen de openstaande schuld <90% krijgt geldt dit ook?
(heb geen hypotheek en ben bezig zoveel mogelijk op een rij te krijgen voor wanneer het zover is)

in tegenstelling tot de andere reactie kan ik melden dat er ook verstrekkers zijn die dit volledig automatisch doen. Dus op het moment dat door regulier aflossen een andere risicoklasse wordt bereikt zelf de rente hierop aanpassen. Of dit tussentijds op eigen aangeven zonder problemen verwerken

Hieruit blijkt maar weer dat niet alleen de rente bij de keuze van een verstrekker van belang is maar zeer zeker ook de overige voorwaarden

[ Voor 4% gewijzigd door Ray op 05-07-2016 18:17 ]

[Terpen Tijn]

euchromatic schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 16:12:
[...]

Die opslag zit in je rente verwerkt en veranderd niet tenzij je daar zelf om vraagt - en bewijzen levert zoals een WOZ beschikking of recente taxatie. En zelfs dan kan een bank nog moeilijk doen, zie ook hier en hier bijvoorbeeld.

Extra aflossen werkt net zoals een WOZ stijging; het gaat om de verhouding tussen de schuld en de huidige waarde.

Als je eigen geld in een nieuwe hypptheek brengt zijn deze opslag-grenzen ook interessant: iets meer inleggen kan je een hoop rente schelen.

Belangrijk is om hierbij op te merken dat deze opslag vaak irrelevant is als de hypotheek met NHG is afgesloten. NHG wordt gezien als een zeer laag risico, en zorgt dus voor een heel lage opslag. Enige jaren terug was alleen een hypotheek van 60% woningwaarde in een nog lagere klasse ingedeeld (bij onze bank).

[pingkiller]

Prijzen in Amsterdam-noord zitten ook flink in de lift,mooi voorbeeldje
250k voor 96m2 op de bovenste verdieping. Grappig is dat ik in de toren pal er naast een appartement van 110m2 huur voor 1050 per maand. De netto maandlasten voor de hypotheek van 250k bedragen iets van 850e.
Goed geval om huren VS kopen te vergelijken.

[assje]

pingkiller schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 18:32:
Prijzen in Amsterdam-noord zitten ook flink in de lift,mooi voorbeeldje
250k voor 96m2 op de bovenste verdieping. Grappig is dat ik in de toren pal er naast een appartement van 110m2 huur voor 1050 per maand. De netto maandlasten voor de hypotheek van 250k bedragen iets van 850e.
Goed geval om huren VS kopen te vergelijken.

Behalve dat maandlasten vergelijken compleet zinloos is, je moet kijken naar kosten en risico.

[Ray]

Terpen Tijn schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 18:25:
[...]


Belangrijk is om hierbij op te merken dat deze opslag vaak irrelevant is als de hypotheek met NHG is afgesloten. NHG wordt gezien als een zeer laag risico, en zorgt dus voor een heel lage opslag. Enige jaren terug was alleen een hypotheek van 60% woningwaarde in een nog lagere klasse ingedeeld (bij onze bank).

Waarbij ik dan weer opmerk dat zelfs binnen NHG er een opkomst is van verschillende klassen. SNS is hier pas ook mee begonnen. NHG > 90% en NHG < 90% waarschijnlijk omdat tegenwoordig de eerste 10% voor risico is van de verstrekker

[TheGhostInc]

euchromatic schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 16:12:
Die opslag zit in je rente verwerkt en veranderd niet tenzij je daar zelf om vraagt - en bewijzen levert zoals een WOZ beschikking of recente taxatie. En zelfs dan kan een bank nog moeilijk doen, zie ook hier en hier bijvoorbeeld.

&

Ray schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 18:15:

in tegenstelling tot de andere reactie kan ik melden dat er ook verstrekkers zijn die dit volledig automatisch doen. Dus op het moment dat door regulier aflossen een andere risicoklasse wordt bereikt zelf de rente hierop aanpassen. Of dit tussentijds op eigen aangeven zonder problemen verwerken

Hieruit blijkt maar weer dat niet alleen de rente bij de keuze van een verstrekker van belang is maar zeer zeker ook de overige voorwaarden

Even als aanvulling op dit. Er zijn sowieso al 2 scenario's die verschillend zijn.
Als de woning stijgt in waarde kan het zijn dat de risico-opslag omlaag kan, maar aan de andere kant hebben we de afgelopen jaren ook niet massaal correcties de andere kant op gehad. Dat een bank met een taxatierapport of WOZ waarde niet meteen de risico-opslag doorstreept valt IMHO onder dezelfde situatie.

Aan de andere kant zit gewoon een groot IT probleem. Ik heb gewerkt aan een hypotheeksysteem en 'de uitdaging' voor die systemen is dat je niet de hele portefeuille ELKE maand volledig wilt doorrekenen. Helemaal als je bijvoorbeeld een spaarhypotheek hebt kan het zijn dat het spaardeel ergens anders 'geparkeerd' staat, dan moet je dus die systemen ook gaan bevragen. En wat doe je met een beleggingshypotheek, de dag voor het referendum peilen geeft een compleet ander resultaat dan de dag erna, maar over 10 jaar genomen maakt het niet uit. Maar dan kan je dus 'ineens' een risico opslag EXTRA krijgen als de koersen 'even' 5% dalen.
Maar ook de regels veranderen continu, een aanvraag in 2008 ziet er anders uit dan in 2016. Hoe 'dommer' het systeem, hoe minder last je hier van hebt. Simpel voorbeeldje is dat je vroeger de executiewaarde bepaalde, maar die gebruik je tegenwoordig niet meer.
Stel je zou ook een link maken naar de WOZ dan betekent dat dat ook die systemen elke maand moeten worden bevraagd of updates moeten worden doorgestuurd.
En dan? Je maakt vaak automatisch geld over naar de bank, dan moeten die bedragen dus ook automatisch worden aangepast etc. etc.
Je kan het callcenter dan al snel verdubbelen door alle automatische dingen die gebeuren waar iedereen dan weer bezwaar tegen gaat maken etc. etc.

Dus simpel gezegd zitten er zoveel haken en ogen aan dat het niet echt iets is dat je 'de banken' kunt aanrekenen als een bewuste manier om de klant te pakken oid. Het is een bijkomstigheid van onze continu veranderende hypotheekregels met 100 en 1 uitzondering en de steeds complexere IT systemen erachter.

Overigens zijn er wel 'trucjes' uit te halen. Sommige systemen doen een herberekening als een deel van de hypotheek is afgelost of als een rentevast periode afloopt. Een collega die exact wist hoe het systeem de hypotheek verwerkte had dan ook een compleet aanvalsplan bedacht om exact op het juist moment de herberekening te triggeren. Bijvoorbeeld door 1 hypotheekdeel van €1000 na 3 jaar af te lossen of af te laten lopen.

Als je ooit aan een hypotheeksysteem gewerkt hebt, dan weet je dat wat je als consument op de achterkant van een bierviltje even kunt berekenen/uitschrijven een draak van een systeem wordt door alle (historische) ellende en complexiteit.
Ik ben niet echt onder de indruk van de 'daadkracht' in IT binnen die organisaties, maar aan de andere kant is het wel gewoon de werkelijkheid waar we in leven.

[Stoney3K]

Ergens vind ik het nog altijd vreemd dat er wel een herberekening van de rente is op zo'n moment, maar geen herbeoordeling van de hypotheeknemer. Er wordt nooit de vraag gesteld "Kan deze klant zijn hypotheek nog wel betalen?" tot het te laat is.

Je kan vandaag een huis kopen en morgen ontslagen worden, en de bank zal het worst wezen als je je hypotheek blijft betalen. Het is niet zo dat ze na een jaar een waarschuwing sturen in de trant van: "Let op, U verdient te weinig om uw huidige hypotheek nog op te brengen, wij raden U aan om iets anders te zoeken voordat U een achterstand heeft"...

[FreezingPixels]

Stoney3K schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 11:50:
Ergens vind ik het nog altijd vreemd dat er wel een herberekening van de rente is op zo'n moment, maar geen herbeoordeling van de hypotheeknemer. Er wordt nooit de vraag gesteld "Kan deze klant zijn hypotheek nog wel betalen?" tot het te laat is.

Je kan vandaag een huis kopen en morgen ontslagen worden, en de bank zal het worst wezen als je je hypotheek blijft betalen. Het is niet zo dat ze na een jaar een waarschuwing sturen in de trant van: "Let op, U verdient te weinig om uw huidige hypotheek nog op te brengen, wij raden U aan om iets anders te zoeken voordat U een achterstand heeft"...

Dit was wel het geval bij BijBouwe, daar stond tot voor kort in de voorwaarde dat je elk jaar je inkomensgegevens door moest sturen zodat ze daar de risico klasse op konden aanpassen. Dit vonden een hoop mensen niet prettig en kozen daardoor voor een andere verstrekker. Van de adviseur begreep ik dat dit inmiddels niet meer in de voorwaarde staat.

Het is daarbij ook erg vervelend als je twee keer word afgestraft voor het verliezen van je baan.. Nog dieper in de shit daarna en wellicht dat je eerst het bedrag prima kon betalen maar doordat je in een ander risicoklasse valt opeens niet meer. Je zit er wel 20/30 jaar aan vast...

[Stoney3K]

robin222 schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 12:42:
[...]
Het is daarbij ook erg vervelend als je twee keer word afgestraft voor het verliezen van je baan.. Nog dieper in de shit daarna en wellicht dat je eerst het bedrag prima kon betalen maar doordat je in een ander risicoklasse valt opeens niet meer. Je zit er wel 20/30 jaar aan vast...

'Afstraffen' voor het verliezen van je inkomen werkt averechts, als je in een hogere risicoklasse valt en dus meer rente moet betalen terwijl je je inkomen kwijt bent, dan is dat een dubbelop risicoverhoging voor de bank.

Ik zou het wel netjes vinden van de bank om je te waarschuwen en als je het echt bont maakt vriendelijk (en misschien toch echt dringend) te verzoeken om de boel voor een fatsoenlijke prijs te verkopen, vóórdat ze tot executie over gaan omdat je de boel niet meer kan betalen.

Het doel is immers om te voorkomen dat mensen achterstand oplopen, dan moet je wel meer doen dan alleen een momentopname maken met het aangaan van het krediet en daarna voor 30 jaar denken van 'het zal wel goed zitten'. Juist omdat de arbeidsmarkt flexibiliseert moeten banken ook actiever gaan monitoren.

[TheGhostInc]

Stoney3K schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 13:56:

Ik zou het wel netjes vinden van de bank om je te waarschuwen en als je het echt bont maakt vriendelijk (en misschien toch echt dringend) te verzoeken om de boel voor een fatsoenlijke prijs te verkopen, vóórdat ze tot executie over gaan omdat je de boel niet meer kan betalen.

Het doel is immers om te voorkomen dat mensen achterstand oplopen, dan moet je wel meer doen dan alleen een momentopname maken met het aangaan van het krediet en daarna voor 30 jaar denken van 'het zal wel goed zitten'. Juist omdat de arbeidsmarkt flexibiliseert moeten banken ook actiever gaan monitoren.

Maar als de bank ACTIEF zou monitoren, dan zouden ze dus ook ineens torenhoge restschulden gaan zien.
De huidige 'onderwater' hypotheken zijn dan een groot gevaar en een bank zou dan dus kunnen gaan 'sleutelen' aan de hypotheek om dat gevaar in te calculeren.
Dus een onderwaarde van 30k wordt dan dus gewoon een persoonlijk krediet van 30k tegen een procent of 10, met een looptijd van een jaar of 10? Of de risicocategorie gaat ineens naar absurde niveau's.

Maar bedenk ook goed wat dat zou betekenen voor je hypotheekvoorwaarden. Als de bank 'mede verantwoordelijk' is voor jouw werksituatie, dan kunnen zij in de voorwaarden daar dus ook afspraken over gaan maken. Bijvoorbeeld het niet toestaan om als ZZP-er aan de slag te gaan vanuit een vast dienstverband bij 'goedkope' hypotheken.

De 'blindheid' van banken voor jouw hypotheek werkt beide kanten op.
Als banken bijvoorbeeld mede verantwoordelijk worden voor restschulden zullen ze ook minder geneigd zijn een oogje dicht te knijpen als je huis onder water staat. Dan zullen ze gewon meteen willen dat je 'af tikt'. Ongeacht of er een probleem is.

[Stoney3K]

Dat is toch ook precies wat er in de VS ook aan de gang is? Daar is de bank samen met de hypotheeknemer verantwoordelijk voor de dekking van het onderpand. Dat betekent ook dat het risico voor onderwaarde gedeeld wordt en de bank dat moet happen als er wordt verkocht.

Gevolg: Als een lening geëxecuteerd wordt dan lever je de sleutel van het huis in en pak je je biezen. no questions asked. Huis is weer van de bank die het kan verkopen om zijn geld terug te krijgen. Keerzijde is ook dat de bank jou er op elk moment uit mag kukelen als ze bang zijn dat het onderpand niet meer voldoende wordt gedekt.

En dat is vooral een gevolg van het heel soepele, liberale arbeidsrecht dat in de VS heerst, want je kan daar zo maar zonder reden op staande voet worden ontslagen. Veel succes om dan de hypotheek van je huis van een miljoen nog te betalen voor het einde van de maand.

[ Voor 8% gewijzigd door Stoney3K op 06-07-2016 15:44 ]

[Sissors]

Stoney3K schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 11:50:
Ergens vind ik het nog altijd vreemd dat er wel een herberekening van de rente is op zo'n moment, maar geen herbeoordeling van de hypotheeknemer. Er wordt nooit de vraag gesteld "Kan deze klant zijn hypotheek nog wel betalen?" tot het te laat is.

Maar ze kunnen toch niet meer doen dan een waarschuwing. En dat is er vanuitgaande dat ze uberhaupt toegang hebben tot je salaris gegevens, wat zeker niet altijd het geval is. En om nou elk jaar opnieuw je financiele situatie door te sturen enkel zodat je bank je kan waarschuwen als je werkloos bent is ook weer een beetje overdreven imo.

Mensen uit hun huis zetten omdat ze minder inkomsten hebben en dus het misschien in de toekomst niet meer kunnen betalen schiet een bank ook niks mee op.

[TheGhostInc]

Daarnaast is er ook iets met 'kind en badwater'.

We hebben banken die 'niet moeilijk doen' als er tussendoor iets verandert en we hebben eigenaren die 'gewoon betalen zolang het kan'.

Het spel 'harder' spelen is altijd gevaarlijk.

Een klein voorbeeldje uit het commerciële vastgoedwereldje in NL:
Bijzonder beheer doet een 'executie' van een stel panden. Deze panden worden gekocht op een (praktisch gefingeerde) veiling en worden 'toevallig' gekocht door de vastgoedtak die direct gekoppeld is aan de Bijzonder beheer afdeling. Daarmee is het broekzak/vestzak geworden voor de bank, met de originele eigenaar die 'de restschuld' meekrijgt.

Met woningen kun je dat spelletje ook prima spelen.

[anandus]

quote: http://nos.nl/artikel/211...prijzen-stijgen-door.html

Recordaantal huizen verkocht, prijzen stijgen door

Een nieuw record op de huizenmarkt. NVM-makelaars hebben nog nooit zoveel huizen verkocht als afgelopen kwartaal: 42.800. Het oude record dateert uit 2006. Volgens de NVM zijn er alles bij elkaar, dus ook door niet-NVM-makelaars, een geschatte 55.500 woningen verkocht en is ook dat een record.

Vooral de lage rente stimuleert de huizenverkoop. "De daaruit volgende lage hypotheeklasten maken het gunstig om nu een woning te kopen", zegt NVM-voorzitter Ger Jaarsma.

De verkoop steeg in het tweede kwartaal met zo'n 15 procent ten opzichte van een jaar eerder en de huizenprijzen stegen gemiddeld 5,6 procent in een jaar tijd.

De verkoopprijs van een gemiddelde woning is nu 14 procent hoger dan op het dieptepunt van de crisis, maar wel nog bijna 7 procent onder het hoogtepunt voor de crisis. De gemiddelde woning kost nu 234.000 euro.

[eamelink]

Ja, dat ziet er niet best uit. Nu plukken we de zure vruchten van jarenlang te weinig bouwen.

[Lekkerboeie86]

http://www.nu.nl/wonen/42...in-bijna-negen-jaar-.html

Het kan ook te hard gaan natuurlijk, maar berichten dat de prijzen elk jaar 4% dalen maakt me ook niet erg gelukkig. Nu lekker aan het aflossen terwijl de woning 10k per jaar in waarde stijgt. De komende 30 jaar hoef ik niet te verhuizen

[ybos]

euchromatic schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 15:29:
[...]

De WOZ met -zeg- 10k naar beneden praten bespaart je een beetje belasting. Als je door een hogere WOZ de risico-toeslag op jouw hypotheekrente verlaagt bespaar je honderden euros per maand.

De Rabobank rekent +0,9% bij een LTV >90%. Dat is 900 euro extra rente per 100k per jaar, voor een gemiddelde woning dus zo'n ~2000 euro per jaar. Kom je door een hogere WOZ onder die 90% grens bespaar je een hoop geld.

10K lagere WOZ scheelt je 13 euro OZB belasting per jaar + ca. 380 euro eigenwoningforfait + nog wat waterschap.

Zolang je nog een significante hypotheek hebt is een hogere WOZ is beter dan een lagere.

Je kan ook gewoon WOZ naar beneden praten, taxatie (eenmalig voor je hypotheek a +/- 400) en je hebt beide voordelen.

[Z___Z]

Meekoh schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 15:33:
[...]

Nou wat betreft die files. Als ik uit mijn werk(ook leidsche rijn) naar de snelweg rijd en er is iets na de tunnel aan de hand, met andere woorden Tunneldosering staat aan. Dan staat er een gigantische file van mensen die om de tunnel heen willen of door dat nieuwe zij tunneltje willen. Staat dan compleet vast. Gebeurd de laatste tijd wat minder, maar het is daar om de haverklap raak hoor.

Komt een beetje door de manier hoe ze de wegen in Lijdsche Rijn hebben neergelegd. Afhankelijk in wel deel je woont, duur het gewoon lang voordat je op de snelweg bent. Helemaal als je in Vleuten woont. Heb er een paar jaar geleden gekeken voor een woning in Terwijde. Opzich een mooie wijk met ruime straten en veel groen. Alleen er waren 4 jaar geleden totaal geen voorzieningen. Er was een supermarkt bij het station. De rest was een bouwput. Het is nu wellicht iets beter, maar inmiddels al elders een woning gekocht
Ben wel weer aan het rondkijken om te verhuizen, om van m'n hoge hypotheekrente af te komen

[t_captain]

Sissors schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 15:57:
[...]

[...]En om nou elk jaar opnieuw je financiele situatie door te sturen enkel zodat je bank je kan waarschuwen als je werkloos bent is ook weer een beetje overdreven imo.[...]

De gedachte al, lol:)

[StealthyPeanut]

*knip* Een persoonlijke situatie is niet geschikt voor dit topic.


Ik ben meer benieuwd naar wat jullie verwachting is van de huidige markt; hoe lang kan dit nog doorgaan met die belachelijke prijsstijgingen? Klapt zo weer die luchtbel? Hoelang blijft de rente nog zo laag?

Niemand die het weet, maar beide opties hebben hun sterke kanten. Het past niet in het "verkoop" of "koop" topic thuis, dus dan maar hier i.v.m. te verwachten huizenmarkt ontwikkelingen.

[ Voor 57% gewijzigd door naitsoezn op 21-07-2016 19:13 . Reden: Een nieuw topic is aanstaande.. ]

[NiGeLaToR]

Wow, makelaar in de straat zet op verkochte woningen tegenwoordig 'kans verkeken!'.
4 jaar terug nog huilend langs de deuren en nu weer lekker kek en bijdehand

Hoogleraar huizenmarkt uit Delft zei op de radio dat ie de huisige prijsstijgingen nog aan de lage kant vindt. Bizar.

[President]

*knip*

Ik ben meer benieuwd naar wat jullie verwachting is van de huidige markt; hoe lang kan dit nog doorgaan met die belachelijke prijsstijgingen? Klapt zo weer die luchtbel? Hoelang blijft de rente nog zo laag?

Vragen waar geen antwoord op zijn. Vooralsnog lijkt het alsof de rente nog wel een jaar zo laag zal staan en dat de markt nog wel zal stijgen. Maar er kan elke dag iets gebeuren in de wereld waardoor de hele markt instort... Er is gewoon geen eenduidig antwoord voor je

[ Voor 55% gewijzigd door naitsoezn op 21-07-2016 19:16 . Reden: quote geknipt en reactie ook ]

[StealthyPeanut]

*knip*

Vragen waar geen antwoord op zijn. Vooralsnog lijkt het alsof de rente nog wel een jaar zo laag zal staan en dat de markt nog wel zal stijgen. Maar er kan elke dag iets gebeuren in de wereld waardoor de hele markt instort... Er is gewoon geen eenduidig antwoord voor je

Waarheid als een koe inderdaad. Wel moeilijk om een beslissing te maken.

[ Voor 56% gewijzigd door naitsoezn op 21-07-2016 19:18 . Reden: quote en reactie geknipt ]

[Cobb]

Er zijn wel een paar gezonde aannames:

HRA gaat er ooit aan, met de huidige lage rentes misschien geen ramp. Maar de politiek kennende zullen ze in paniek schieten als de rentes weet eens gaan stijgen...

[t_captain]

HRA is structureel al voor 60% geëlimineerd door de effecten van reeds ingevoerde wetswijzigingen (de volle 60% wordt na 30 jaar behaald, we zijn nu ongeveer 5 jaar onderweg).

De lage marktrente heeft in zichzelf al 10 a 20% van de HRA afgehaald, zeer snel oplopend vanwege oversluitingen, aflopende rentevaste perioden etc.

Als men HRA wil afschaffen, nú is het moment. Gewoon de 42% naar 35% en 52% naar 45%, inkomensafhankeijkheid uit heffingskortingen, en iedereen is blij

[GoldenSample]

t_captain schreef op donderdag 21 juli 2016 @ 19:55:
HRA is structureel al voor 60% geëlimineerd door de effecten van reeds ingevoerde wetswijzigingen (de volle 60% wordt na 30 jaar behaald, we zijn nu ongeveer 5 jaar onderweg).

De lage marktrente heeft in zichzelf al 10 a 20% van de HRA afgehaald, zeer snel oplopend vanwege oversluitingen, aflopende rentevaste perioden etc.

Als men HRA wil afschaffen, nú is het moment. Gewoon de 42% naar 35% en 52% naar 45%, inkomensafhankeijkheid uit heffingskortingen, en iedereen is blij

Gewoon nu een plan maken om die meuk af te schaffen. Dan de grond politiek normaliseren en ja dan is iedereen blij en moet 'de gemiddelde Nederlander' nog even een jaar of 10 wennen aan het nieuwe idee dat duur wonen niet goed is en je de makelaar (welke gewoon een verkopertje is zonder inhoudelijke kennis van huizen) lekker moet laten huilen.

[redwing]

t_captain schreef op donderdag 21 juli 2016 @ 19:55:
Als men HRA wil afschaffen, nú is het moment. Gewoon de 42% naar 35% en 52% naar 45%, inkomensafhankeijkheid uit heffingskortingen, en iedereen is blij

Het grote probleem hiermee is dat als de rente gaat stijgen je weer heel veel mensen met problemen gaat krijgen zodra de rentevast periode voorbij is. Je gaat dan dus weer meer risico introduceren. Langzaamaan afschaffen blijft dus toch echt beter.

[t_captain]

Je verplaatst risico van de rijksbegroting naar de mensen die de hypotheken zelf hebben gekozen. Imho risico dat niet in de rijksbegroting thuis hoort.

[Rukapul]

t_captain schreef op donderdag 21 juli 2016 @ 19:55:
HRA is structureel al voor 60% geëlimineerd door de effecten van reeds ingevoerde wetswijzigingen (de volle 60% wordt na 30 jaar behaald, we zijn nu ongeveer 5 jaar onderweg).

De lage marktrente heeft in zichzelf al 10 a 20% van de HRA afgehaald, zeer snel oplopend vanwege oversluitingen, aflopende rentevaste perioden etc.

Als men HRA wil afschaffen, nú is het moment. Gewoon de 42% naar 35% en 52% naar 45%, inkomensafhankeijkheid uit heffingskortingen, en iedereen is blij

Behalve de mensen met nog een lange renteperiode. Vergeet niet dat er in de periode rond 2008 heel veel hypotheken met 20-30-jarige rentevastperiodes zijn verstrekt tegen renteniveaus ruim boven de 5%. De rentecurve zag er toen heel anders uit.

De lage marktrente is maar voor een minderheid van toepassing (verhuizers en verlengers).

[NiGeLaToR]

Rukapul schreef op vrijdag 22 juli 2016 @ 00:29:
[...]

Behalve de mensen met nog een lange renteperiode. Vergeet niet dat er in de periode rond 2008 heel veel hypotheken met 20-30-jarige rentevastperiodes zijn verstrekt tegen renteniveaus ruim boven de 5%. De rentecurve zag er toen heel anders uit.

De lage marktrente is maar voor een minderheid van toepassing (verhuizers en verlengers).

En als je dan een 2008 prijs hebt betaalt met ±5% rente en je HRA valt 'in ene weg' omdat het nu kan kom je zomaar 500-1500,- netto per maand te kort in de prijscategorie tot 500k. Dat zijn niet per se hele rijke mensen, maar veel startende 2-verdieners die je dan (weer) aanpakt.

Zou er eerder voor zijn plafond te verlagen. Maximale aftrekbare bedrag, maximale % IB, zodat je op die manier ook die groepen de kans geeft zich aan te passen. En: Aflossen moet lonen, ipv je hypotheek oversluiten zoals nu het geval is.

[t_captain]

Je kunt kiezen om banken te laten delen in de pijn, bijvoorbeeld door de boetes te maximeren.

Daarnaast: 500 euro netto aan 5% rente telt op tot een hypotheek van pakweg 280-300k, Bijbehorend inkomen 70k. Als je de 3e en 4e schijf met 7% verlaagt, heb je de eerste 200 alweer terug. Als je ook het idee meeneemt on de heffingskortingen weer vlak te maken, zit je ergens tussen de 250 en 300 netto.

Het gat is dan 200 a 250 netto per maand, bij een inkomen van 70k moet dat te overbruggen zijn.

[NiGeLaToR]

t_captain schreef op vrijdag 22 juli 2016 @ 08:05:

Het gat is dan 200 a 250 netto per maand, bij een inkomen van 70k moet dat te overbruggen zijn.

Dat is een aanname. Helaas zijn en waren te veel gezinnen aangewezen op de laatste euro's - 250,- per maand is best veel geld op een netto salaris. Geen heel goed huishouden, maar als je ook weinig vooruitzicht hebt in loongroei zoals in veel sectoren is het al met al een domper.

[Krisp]

Het ligt niet in de lijn der verwachtingen dat de afschaffing van de HRA zich 1:1 gaat terugvertalen in een verlaging van de tarieven in Box 1. Gezien de vergrijzing, de druk op het kabinet om pensioentekorten op te vangen, elementaire gaten bij andere ministeries (justitie, onderwijs, gezondheidszorg) en tegelijkertijd de begroting onder controle, zal een deel van het geld aan andere zaken besteed gaan worden. Het argument aanhalen dat het op een manier terugvloeit naar de zwaarst getroffenen snijdt daarom geen hout, ook omdat het een beperkte groep betreft (2-4%) en het onmogelijk is om specifiek voor die groep regels op te stellen. Daar maken ze zelf -helaas- ook te weinig stampij over.

Natuurlijk kan deze groep zich wel voorbereiden: verhuis (ironisch genoeg kun je dan je lasten behoorlijk verlagen), los af (al dan niet via een vervroegde schenking), breek je rente open (is aftrekbaar ten slotte) of ga des noods een rentemiddelingstraject in.

[Rukapul]

t_captain schreef op vrijdag 22 juli 2016 @ 08:05:
Je kunt kiezen om banken te laten delen in de pijn, bijvoorbeeld door de boetes te maximeren.

Daarnaast: 500 euro netto aan 5% rente telt op tot een hypotheek van pakweg 280-300k, Bijbehorend inkomen 70k. Als je de 3e en 4e schijf met 7% verlaagt, heb je de eerste 200 alweer terug. Als je ook het idee meeneemt on de heffingskortingen weer vlak te maken, zit je ergens tussen de 250 en 300 netto.

Uit de vorige reactie was niet direct duidelijk dat het hele belastingsysteem aangepast zou worden. Met de extra punten wordt het effect in de breedte wel gedempt.

Maar eigenlijk heeft dat niet extreem veel met de lage rente te maken. Het kan bijna op elk moment ingevoerd worden. Dat bij een bepaalde groep van beperkte omvang de verschuiving relatief beperkt is een klein voordeel (lees: die groep zal minder politieke weerstand oproepen).

[redwing]

t_captain schreef op donderdag 21 juli 2016 @ 23:24:
Je verplaatst risico van de rijksbegroting naar de mensen die de hypotheken zelf hebben gekozen. Imho risico dat niet in de rijksbegroting thuis hoort.

Klopt, alleen verplaats je dat risico nadat mensen gekozen hebben voor een constructie. Achteraf de regels aanpassen moet je altijd mee opletten. Vandaar ook dat ik het er helemaal mee eens ben dat het moet veranderen, alleen dan wel op een manier met zo weinig mogelijk impact voor de mensen die al gekozen hebben.

[t_captain]

Rukapul schreef op vrijdag 22 juli 2016 @ 08:27:
[...]

Uit de vorige reactie was niet direct duidelijk dat het hele belastingsysteem aangepast zou worden. Met de extra punten wordt het effect in de breedte wel gedempt.

Maar eigenlijk heeft dat niet extreem veel met de lage rente te maken. Het kan bijna op elk moment ingevoerd worden. Dat bij een bepaalde groep van beperkte omvang de verschuiving relatief beperkt is een klein voordeel (lees: die groep zal minder politieke weerstand oproepen).

Nog een andere dempende factor. Dwing banken om mee te werken aan kosteloze omsluiting van spaarhypotheken naar annuiteitenhypotheken. De kosten van een annuiteitenhypotheek zijn veel lager. Een spaarhypotheek van 3 ton doet 30 a 50 euro aan poliskosten die niet bijdragen aan inlossing of overlijdensrisico.

[Ray]

t_captain schreef op vrijdag 22 juli 2016 @ 09:19:
[...]


Nog een andere dempende factor. Dwing banken om mee te werken aan kosteloze omsluiting van spaarhypotheken naar annuiteitenhypotheken. De kosten van een annuiteitenhypotheek zijn veel lager. Een spaarhypotheek van 3 ton doet 30 a 50 euro aan poliskosten die niet bijdragen aan inlossing of overlijdensrisico.

Hoewel die kosten imho verwaarloosbaar zijn (dit zijn kosten per jaar!) zie je dat veel KEW spaarhypotheken inmiddels al om zijn of om gaan naar een SEW waar deze kosten niet in zitten en het ORV deel tegen een veel lagere premie opnieuw wordt afgesloten.

buten die kosten om is in vijrwel alle gevallen, met inachtneming van de hra..., een kew / sew over de hele looptijd vele malen voordeliger

[t_captain]

Ray schreef op vrijdag 22 juli 2016 @ 09:34:
[...]


Hoewel die kosten imho verwaarloosbaar zijn (dit zijn kosten per jaar!) zie je dat veel KEW spaarhypotheken inmiddels al om zijn of om gaan naar een SEW waar deze kosten niet in zitten en het ORV deel tegen een veel lagere premie opnieuw wordt afgesloten.

Poliskosten van 5 a 7 euro per maand + 7% van de premie zijn bij een spaarhypotheek niet ongebruikelijk.
Als je 400 per maand aan premie betaalt (spaarhypotheek 300k, 30 jaar, 5%, ruwe schatting), zit je op 30 a 35 euro per maand aan kosten. Die poliskosten vervallen als je omsluit naar annuiteiten.

buten die kosten om is in vijrwel alle gevallen, met inachtneming van de hra..., een kew / sew over de hele looptijd vele malen voordeliger

Mijn hele plan was om de HRA af te schaffen ten gunste van een verlaging van de 3e en 4e schijf IB.

[Ray]

die kosten ben je ook kwijt als je hem simpel omzet naar een SEW en je bespaart dan nog eens op je risico premie.
Tevens een perfect moment om weer te kijken of de de hoogte vd orv nog passend is.

[Z___Z]

Gewoon HRA afschaffen vanaf 2017 voor alle nieuwe hypotheken, met als voorwaarde dat de marktrente in 2017 voor 10 jaar vast < 2% blijft. Dat zal weinig invloed hebben op de huizenmarkt. Het remt misschien de stijging een beetje, maar bij een rente van 2% - EWF van 0,75 heb je maar HRA over 1,25% wat effectief dus maar 0,625% is. Veel mensen kiezen nu 20 jaar vast waardoor je 3% betaalt. Dat is al meer verschil dan de HRA.

Bestaande hypotheken hebben dan nog wel HRA, maar dus niet meer als je gaat verhuizen. Meeste bestaande hypotheken hebben ook nog > 4% rente en betalen inclusief HRA dus meer dan nieuwe hypotheken zonder HRA.

[President]

Zorgt een afschaffing van de HRA niet voor een (flinke) daling van de huizenprijzen?

[Jiffy]

Daar zorgt een stijgende rente ook voor.

[Z___Z]

tweakerdennis schreef op vrijdag 22 juli 2016 @ 14:57:
Zorgt een afschaffing van de HRA niet voor een (flinke) daling van de huizenprijzen?

Wel als de HRA een groot netto verschil in maandlasten betekent. Met de huidige marktrente is dat niet en zal daarom ook weinig invloed hebben op de marktprijs van huizen. Op dit moment heeft het meenemen van eigen geld meer invloed op de prijs dan de maandlasten. Waar je vroeger met 2 startsalarissen makkelijk 300k kon lenen, moet je nu ook 10k spaargeld hebben, naast het geld wat je nodig hebt voor je eerste inboedel. Neemt niet weg dat courante huizen onder de 400k op dit moment verkocht zijn op het moment dat ze op funda komen.