Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Ray]

de regel moet inderdaad nog in gaan.

waar heb je deze info gevonden ?

een persoonlijke lening van 600 euro / 25 maand over 2 jaar heeft ongeveer een impact van 6k

bij een inkomen van 34 - 54K bij 10 jr vast 2%

zoals je ziet is een effect van 16K dan wel erg fors (omgerekend een phone van rond de 1500 euro)

bij 15 euro per maand kom ik inderdaad ronnd de 4k uit

[ Voor 26% gewijzigd door Ray op 20-05-2016 19:41 ]

[Wackmack]

CPB waarschuwt politiek: Ingreep hypotheekrenteaftrek funest

DEN HAAG - Een nieuwe beperking van de hypotheekrenteaftrek raakt met name jongere woningeigenaren keihard in de portemonnee. Het Centraal Planbureau (CPB) verwacht dan een ’prijsschok’, waar twintigers en dertigers de dupe van worden.

Uit een studie die de rekenmeesters van het kabinet vandaag presenteren blijkt dat de huizenprijzen vermoedelijk zullen dalen als er opnieuw gerommeld wordt aan de fiscale voordelen voor huizenbezitters. Jongere woningeigenaren hebben meestal nog maar weinig kunnen aflossen, waardoor hun huis bij een prijsdaling snel ’onder water’ komt te staan.

Her en der wordt geopperd dat het volgende kabinet opnieuw het mes moet zetten in de hypotheekrenteaftrek en dat het eigenwoningforfait verhoogd moet worden.

Het huidige kabinet heeft al ingevoerd dat de hypotheekrenteaftrek voor huizenbezitters ieder jaar met een half procentpunt wordt verminderd vanaf de hoogste schijf. Een nieuwe ingreep raakt woningeigenaren op korte termijn wéér in de portemonnee, waarschuwt het planbureau vandaag.

http://www.telegraaf.nl/d...reep_aftrek_funest__.html

Met deze redenatie kan je nooit iets aan de HRA doen. Op de lange termijn heeft toch iedereen hier baat bij, Scheelt de overheid ook heel veel geld en de markt corrigeert de prijs wel.

[ Voor 7% gewijzigd door Wackmack op 23-05-2016 07:45 ]

[RemcoDelft]

Wat het het CPB opeens begaan met jonge huiseigenaren!

De hypotheekrente is minder dan 2% ondertussen, dit is het moment om de hele renteaftrek compleet af te schaffen, na het drempelbedrag is er zelfs nog veel minder van over.
Als de rente met 6% en aftrek te behappen was, dan is-ie bij 2% zonder aftrek zelfs gewoon lager.

[ Voor 71% gewijzigd door RemcoDelft op 23-05-2016 08:26 ]

[Krisp]

Om meteen maar eens het effect van framing te zien, een vergelijking met de NOS:

'Afbouw hypotheekrenteafrek gunstig voor woningmarkt'

Het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek zal op lange termijn een gunstig effect hebben op de woningmarkt. En in de huursector zouden verhuurders onder meer hogere huren moeten kunnen vragen om tot een beter aanbod te komen. Dat stellen het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CPB) in een onderzoek naar de woningmarkt.

[...]

http://nos.nl/artikel/210...tig-voor-woningmarkt.html

Dit is dan ook het moment om naar het persbericht -of beter het rapport zelf- van het CPB te kijken:

PBL en CPB: woonbeleid kan efficiënter
Hervorming van het Nederlandse woonbeleid kan grote doelmatigheidswinsten opleveren. Na hervormingen zullen mensen gemakkelijker een woning kunnen vinden die beter aansluit bij hun voorkeuren, zonder dat dit ten koste gaat van de overheidsfinanciën. Maatregelen die op lange termijn de meeste winst opleveren, vergroten op korte termijn echter vaak het risico dat mensen maandelijks moeilijk kunnen rondkomen of met hun hypotheek ‘onder water’ komen te staan. Door opbrengsten van hervormingen terug te sluizen naar huishoudens, kunnen deze risico’s wel weer worden verkleind.

[...]

http://www.cpb.nl/persber...oonbeleid-kan-efficienter

Kortom: op de korter termijn hebben we prijsschokken die voor jonge huishoudens problematisch zijn, maar voor de langere termijn is het een kosteneffectieve manier om ervoor te zorgen dat mensen een woning vinden die aansluit bij hun wensen.

Edit: De effect op jonge huishoudens valt wel mee: deze huishoudens lossen af en hebben de rente langdurig vastgezet op een erg laag niveau (<3%). Het effect van het afschaffen van de HRA is daarop relatief gering, zelfs al zouden de huizenprijzen 10-20% dalen.

[ Voor 8% gewijzigd door Krisp op 23-05-2016 08:19 ]

[ph4ge]

Sissors schreef op vrijdag 20 mei 2016 @ 15:56:
Maar dat is ook de reden dat huizen prijzen omhoog schieten, als iedereen op hele specifieke locaties wil zitten dan stijgen de prijzen net zo lang tot vraag weer gelijk is aan aanbod.

Nee, locatie verklaart waarom huis A duurder is dan huis B, maar niet waarom de prijzen stijgen. Die stijgen namelijk gemiddeld met meer dan 4%, de huizen met een goede locatie nog veel harder. Dat terwijl huizen statistisch zijn en gewoon op dezelfde plek blijven staan.

Krisp schreef op maandag 23 mei 2016 @ 08:06:
Om meteen maar eens het effect van framing te zien, een vergelijking met de NOS:

[...]

http://nos.nl/artikel/210...tig-voor-woningmarkt.html

Dit is dan ook het moment om naar het persbericht -of beter het rapport zelf- van het CPB te kijken:

[...]
http://www.cpb.nl/persber...oonbeleid-kan-efficienter

Kortom: op de korter termijn hebben we prijsschokken die voor jonge huishoudens problematisch zijn, maar voor de langere termijn is het een kosteneffectieve manier om ervoor te zorgen dat mensen een woning vinden die aansluit bij hun wensen.

Edit: De effect op jonge huishoudens valt wel mee: deze huishoudens lossen af en hebben de rente langdurig vastgezet op een erg laag niveau (<3%). Het effect van het afschaffen van de HRA is daarop relatief gering, zelfs al zouden de huizenprijzen 10-20% dalen.

Bovendien gaan de meeste plannen er vanuit dat het geld wat je bespaart op de HRA wordt teruggeven middels lagere loonbelastingen. Ja, als je gewoon een lastenverhoging van 16 miljard Euro toepast hakt dat er in natuurlijk, maar dat is misleidend. Waarschijnlijk zijn het ook juist de werkende jongeren die profiteren van lagere IB (politieke keuze). Bovendien zullen die jongeren relatief gezien vaker naar een duurder huis willen verhuizen op termijn en dus netto profiteren van prijsdalingen.

De schok is er wellicht voor investeerders, bankiers, makelaars en bouwers, maar inderdaad niet voor de jongeren. Al zal die impact door de record lage rente ook wel beperkt zijn en het hangt er ook vanaf hoe je het doet. Maarja, het framen als zielig voor jongeren zorgt er natuurlijk voor dat die jongeren die het grootste belang hebben niet in hun eigen belang handelen en dat de rest van Nederland een goed excuus heeft.

[Sissors]

ph4ge schreef op maandag 23 mei 2016 @ 08:46:
[...]
Nee, locatie verklaart waarom huis A duurder is dan huis B, maar niet waarom de prijzen stijgen. Die stijgen namelijk gemiddeld met meer dan 4%, de huizen met een goede locatie nog veel harder. Dat terwijl huizen statistisch zijn en gewoon op dezelfde plek blijven staan.

Locatie is statisch, maar de populariteit van die locatie is niet statisch. Als steeds meer mensen per sé midden in het centrum willen wonen, ja dan wordt dat steeds duurder totdat vraag en aanbod weer in evenwicht zijn.

Enige wat je verder hebt dat speelt is dat mensen die er willen wonen meer te besteden hebben voor hun huis.

[...]

De schok is er wellicht voor investeerders, bankiers, makelaars en bouwers, maar inderdaad niet voor de jongeren.

Nou ja, zover wil ik ook niet gaan. Diegene die net een huis hebben gekocht zullen er wel wat van merken. Degene die nog geen huis hebben gekocht hebben dan weer voordeel bij een lagere huizenprijs (al zal dat op korte termijn denk ik wel teniet gedaan worden door hogere netto maandlasten).

Het ligt er natuurlijk ook compleet aan hoe de HRA wordt beperkt. Als je het HRA percentage limiteert (dus niet van je loon maar van je hypotheekrente) merken jongeren er als laatste wat van gezien die nu tegen relatief lage rentes hun hypotheek hebben. Al zullen er waarschijnlijk ook een hoop zijn die het niet eerlijk vinden om als eerst het te limiteren bij degene die veel hypotheekrente betalen.

[NiGeLaToR]

RemcoDelft schreef op maandag 23 mei 2016 @ 08:03:
Wat het het CPB opeens begaan met jonge huiseigenaren!

De hypotheekrente is minder dan 2% ondertussen, dit is het moment om de hele renteaftrek compleet af te schaffen, na het drempelbedrag is er zelfs nog veel minder van over.
Als de rente met 6% en aftrek te behappen was, dan is-ie bij 2% zonder aftrek zelfs gewoon lager.

Ik ben voor, mits ik dan nu direct mijn rente kosteloos mag oversluiten
Heb nu namelijk 6%, maar oversluiten kost een fortuin uiteraard. Als ik daarna 2,6% heb betaal ik netto het zelfde en kan de aftrek er wat mij betreft af.

Starters hebben overigens maar nauwelijks aftrek; eigenwoning forfait is al hoog en de belastingschijven zijn al omhoog geschoven. Als je jan modaal bent heb je weinig voordeel van aftrek. Als je 3+ x modaal verdient en een bijpassend huis hebt schiet dat meer op.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op maandag 23 mei 2016 @ 08:06:
Om meteen maar eens het effect van framing te zien, een vergelijking met de NOS:

En om maar meteen te zien dat het CPB & PBL gewoon politiek bedrijven:
De maatregelen die geanalyseerd worden, zijn ontleend aan eerdere plannen van politieke partijen of maatschappelijke organisaties, of aan voorbeelden uit de internationale literatuur
Dus blijven we in het cirkeltje HRA, LTI/LTV en nog wat andere zaken waar we gewoon al JAREN over bakkeleien. Aangezien het meeste 'geluid' rechts van het midden is, zie je dit hele rapport volstaan met rechtse oplossingen.
Gewoon sociale huur weer onderdeel van de gemeente? (Bij ProRail/NS kan dit ineens wel?)
Ik ben echt geen communist of socialist, maar af en toe wil ik ook weleens een geluid horen dat niet volledig financieel is en op rechts leunt, al is het maar om 'het alternatief' te weten, zodat ik kan kiezen.

Het woord 'nieuwbouw' komt 5x! voor in 122 pagina's! Gemeenten worden slechts 3x! genoemd.
Dat betekent grofweg dat we het hier voor 99,9% hebben over de VRAAG kant van de woningmarkt en de AANBOD kant weer compleet wordt vergeten. Dus een prijsdaling zal alleen worden bereikt als we de kopers maar zo ver pesten en irriteren dat ze niet kunnen/willen kopen.
Dus het hele rapport staat vol met hoe je 'pest'. En dan zie je inderdaad een paar jaar lagere prijzen en daarna.. verrek, dan lopen de prijzen weer op. Hoe KAN dat toch?

In HRA, NHG, LTV, LTI & huursubsidie kun je niet wonen!

[Bockelaar]

ik kan prima wonen zonder NHG, een LTV van 100%, een LTI van 70% en met de HRA

[Sport_Life]

RemcoDelft schreef op maandag 23 mei 2016 @ 08:03:
Wat het het CPB opeens begaan met jonge huiseigenaren!

De hypotheekrente is minder dan 2% ondertussen, dit is het moment om de hele renteaftrek compleet af te schaffen, na het drempelbedrag is er zelfs nog veel minder van over.
Als de rente met 6% en aftrek te behappen was, dan is-ie bij 2% zonder aftrek zelfs gewoon lager.

Wat te denken van alle hypotheken die voor 2015 voor langere tijd (>10 jr) zijn vastgezet? Rabobank heeft berekend dat de gemiddelde rente van hun hypotheekbestand momenteel 4% is. Dat wil dus zeggen dat iedere huiseigenaar die 2% rente heeft, daar een huiseigenaar met 6% tegenover staat.

Ik heb zelf 5,5%, dus mocht het plan werkelijk doorgaan of de geruchten sterker worden dan zorg ik wel dat ik genoeg spaargeld heb om de boeterente in 1x te betalen zodat die nog aftrekbaar is.

ph4ge schreef op maandag 23 mei 2016 @ 08:46:
[...]
Nee, locatie verklaart waarom huis A duurder is dan huis B, maar niet waarom de prijzen stijgen. Die stijgen namelijk gemiddeld met meer dan 4%, de huizen met een goede locatie nog veel harder. Dat terwijl huizen statistisch zijn en gewoon op dezelfde plek blijven staan.

Wat je bij ons ziet is dat er enorm weinig aanbod is momenteel, het aanbod dat er is dat is na >10 biedingen met een week verkocht. Zo was ik laatst bij een huis wezen kijken en bij binnenkomst kreeg ik gelijk een praatje van de verkoopmakelaar dat ik vooral snel ("voor het weekend") een hoog bod neer moest leggen, anders was ik al te laat. Zijn redenatie was dat de huizenprijzen volgend jaar toch wel met 5% gaan stijgen, dus ik was sowieso "slim" om nu dit huis te kopen. Om die reden heb ik alles afgeblazen, mocht het huis over een maand nog te koop staan plan ik weer een afspraak in.

Toevallig weet ik dat er in deze straat al 2 huizen opnieuw de verkoop zijn ingegaan na voorlopig koopcontract omdat de bank het huis (veel) lager taxeerde dan de verkoopprijs.... Tja.

[ Voor 42% gewijzigd door Sport_Life op 23-05-2016 11:29 ]

[Krisp]

TheGhostInc schreef op maandag 23 mei 2016 @ 11:10:
[...]

En om maar meteen te zien dat het CPB & PBL gewoon politiek bedrijven:
De maatregelen die geanalyseerd worden, zijn ontleend aan eerdere plannen van politieke partijen of maatschappelijke organisaties, of aan voorbeelden uit de internationale literatuur
Dus blijven we in het cirkeltje HRA, LTI/LTV en nog wat andere zaken waar we gewoon al JAREN over bakkeleien. Aangezien het meeste 'geluid' rechts van het midden is, zie je dit hele rapport volstaan met rechtse oplossingen.
Gewoon sociale huur weer onderdeel van de gemeente? (Bij ProRail/NS kan dit ineens wel?)
Ik ben echt geen communist of socialist, maar af en toe wil ik ook weleens een geluid horen dat niet volledig financieel is en op rechts leunt, al is het maar om 'het alternatief' te weten, zodat ik kan kiezen.

[...]

Ik snap je stelling, maar ben het niet met je eens. Juist door slechts bekende oplossingen (nationaal en internationaal) door te rekenen, voorkom je politieke stellingname. Bovendien zijn de door jou gehinte oplossingen buiten scope van dit onderzoek: het gaat om de economische effecten van landelijke belastingtechnische maatregelen. Natuurlijk zijn er meer oplossingen als je de scope verbreedt.

[JvS]

Sport_Life schreef op maandag 23 mei 2016 @ 11:16:
[...]

Wat te denken van alle hypotheken die voor 2015 voor langere tijd (>10 jr) zijn vastgezet? Rabobank heeft berekend dat de gemiddelde rente van hun hypotheekbestand momenteel 4% is. Dat wil dus zeggen dat iedere huiseigenaar die 2% rente heeft, daar een huiseigenaar met 6% tegenover staat.

Niet zo heel gek, aangezien hypotheekrente meestal wel 10 jaar wordt vastgezet en die zit pas sinds 2016 in de buurt van de 2% natuurlijk.

De acht jaar ervoor was het eerder 5% gemiddeld. Dus maar 10% van de hypotheken heeft die 2% waarschijnlijk.

---

Er is overigens nog een voordeel van stijgende huizenprijzen voor zittende bewoners. Je kunt heel erg makkelijk je verbouwingen financieren en die zijn ook nog eens waanzinnig betaalbaar door de lage rente .

Mijn huis kostte me in dec13 160k, hypotheek was 168k, heb 12k eigen geld ingelegd (er moest veel / alles aan gebeuren). Totale kosten waren dus 180k. Ik wil nu verder verbouwen (voor 40k, dan is alles helemaal weer tiptop) en de huidige schuld is 160. Huis laten taxeren en dat is zonder verbouwing al 210k waard. Na verbouwing zelfs 235. Dus ik kon heel erg makkelijk een extra hypotheek krijgen.

[ Voor 29% gewijzigd door JvS op 23-05-2016 11:26 ]

[Sport_Life]

JvS schreef op maandag 23 mei 2016 @ 11:23:
[...]

Niet zo heel gek, aangezien hypotheekrente meestal wel 10 jaar wordt vastgezet en die zit pas sinds 2016 in de buurt van de 2% natuurlijk.

De acht jaar ervoor was het eerder 4-5% gemiddeld. Dus maar 10% van de hypotheken heeft die 2% waarschijnlijk.
[afbeelding]

Precies. Dus "zomaar" de HRA afschaffen "omdat de rente toch laag is" is veel te kortzichtig.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op maandag 23 mei 2016 @ 11:20:
[...]

Ik snap je stelling, maar ben het niet met je eens. Juist door slechts bekende oplossingen (nationaal en internationaal) door te rekenen, voorkom je politieke stellingname. Bovendien zijn de door jou gehinte oplossingen buiten scope van dit onderzoek: het gaat om de economische effecten van landelijke belastingtechnische maatregelen. Natuurlijk zijn er meer oplossingen als je de scope verbreedt.

Het gaat hier over 'woonbeleid'.
Jouw 'versmalling' staat volgens mij niet in het rapport, alvast niet in de inleiding of samenvatting.

Ik 'beticht' het CPB niet van oneerlijk gedrag, maar de kleur van dit rapport is wel duidelijk door de huidige politieke situatie. Het beleid van de PVV om alle asielzoekers terug te sturen heeft ook impact (volgens hun!), maar dat wordt niet doorgerekend bijvoorbeeld.

[JvS]

Sport_Life schreef op maandag 23 mei 2016 @ 11:24:
[...]

Precies. Dus "zomaar" de HRA afschaffen "omdat de rente toch laag is" is veel te kortzichtig.

Ik ben overigens wel voor afschaffing, maar dan door gewoon dit jaar nog te roepen: Hypotheekrenteaftrek wordt in 2047 afgeschaft. Hypotheken hebben dit jaar nog 30 jaar HRA, dan nog maar 29 jaar, 28, 27, etc en de leenquota worden elk jaar aangepast aan hoe lang er nog HRA is. Daarmee maak je het erg voorspelbaar, duurt het erg lang, maar heb je geen één groep die ineens hard de klappen op hoeft te vangen,

[Señor Sjon]

Of je laat iedereen gratis oversluiten, maar dat zit er denk ik niet in.

[RM-rf]

Het is erg onwaarschijnlijk te denken dat de politiek 10 maanden voor de tweede kamerverkiezingen de HRA opeens grondig gaat aanpakken..
uiteindelijk zal het hooguit een vooruitlopen op een eventueel thema in de verkiezingscampagne zijn, die kennelijk momenteel ook langzaam vorm gaat aannemen.


Ik denk wel dat de situatie enorm veranderd is tov 2012, toen er nog een geloof was in beweringen als 'Aan de HRA wordt niet getornd', waarmee de VVD toen aankwam...

wat er echter gebeurt is was vooral een twijfelachtige oplossing waarbij bestaande hypotheken opeens voordelen mochten blijven genieten, terwijl opeens de nieuwkomers te maken kregen met een steeds strenger beleid...

Imho moet dat absoluut gecorrigeerd worden, het kan niet doorgaan dat een generatie die 10 jaar eerder een huis kocht telkens weer mag door blijven profiteren, en die bestedingsruimte die zij extra krijgen opens betaald moet worden door nieuwkomers...
juistd at is catasttrophaal voor de huizenmarkt en vooral een eerlijke doorstroming..


Imho is het eenvoudig zo dat de mensen die bv 10 jaar terug een hypotheek afgesloten hebben verdomd weinig recht hebben zich te beklagen.
zelfs als ze toentertijd een rente van 5% voor heel lang vastlegden, is dat hun eigen vrije keuze geweest en imho is het heel normaal als ze ook toen hadden moeten meewegen dat er een kans _is_ dat de HRA 10 jaar later niet meer bestaan kan, en ze dat moeten meewegen in hun eigen afwegingen qua financiering en aflossen.


Maar, evenetueel politiek beleid tov de HRA zal pas _na_ de verkiezingen van maart 2017 doorgevoerd worden..
interssant kan wel worden of er partijen de durf hebben ook minder leuzke ingrepen gewoon eerllijk aan te kondigen en niet weer telkens te doen alsof ze dat nooit zouden doen, om na de verkiezingen hun beloftes te breken (en kiezers die in zulke doorzichtige leugentjes trappen zijn imho zelf even dom)

[Verwijderd]

In Brussel willen ze toch blijkbaar ook op een iets korter termijn actie zien vanuit Den Haag (artikel FTM)

In Nederland leeft het idee dat met die maatregelen van vier jaar geleden, definitief is gekozen voor een geleidelijke afbouw van de renteaftrek en dat dit voldoende is. Vanuit Brussel wordt er echter op gehamerd dat de fiscale renteaftrek verder moet worden teruggedrongen.

[NiGeLaToR]

RM-rf schreef op maandag 23 mei 2016 @ 12:23:
Imho is het eenvoudig zo dat de mensen die bv 10 jaar terug een hypotheek afgesloten hebben verdomd weinig recht hebben zich te beklagen.
zelfs als ze toentertijd een rente van 5% voor heel lang vastlegden, is dat hun eigen vrije keuze geweest en imho is het heel normaal als ze ook toen hadden moeten meewegen dat er een kans _is_ dat de HRA 10 jaar later niet meer bestaan kan, en ze dat moeten meewegen in hun eigen afwegingen qua financiering en aflossen.

Pertinente onzin, in mijn opinie. Je zet burgers weg als vooruitziende mensen met oneindige kennis van politiek, financiën en financiële producen. En dat is niet waar - de meeste mensen hebben geen idee. Ze gaan uit van advies van adviseurs en besluiten met de regels die er dan zijn zonder er (lang) bij stil te staan dat het over 10 jaar anders is.

Daarbij; deze groep kocht het duurst en heeft in veel gevallen > 50% aflossingsvrij. Of ze volgens jou het recht hebben om zich te beklagen of niet doet er niet toe - deze generatie/groep is failliet als de HRA onhandig wordt afgebouwd Daarom dat de politiek er voorzichtig mee om gaat en om moet gaan - niemand wil die 1% huiseigenaren die z'n huis uit moet door een HRA-aanpassing op z'n geweten hebben. Laat staan als die groep groter is.

HRA is een draak van een systeem geworden, afschaffen is belangrijk, maar de manier waarop is gewoon lastig.

[Sport_Life]

RM-rf schreef op maandag 23 mei 2016 @ 12:23:
Imho is het eenvoudig zo dat de mensen die bv 10 jaar terug een hypotheek afgesloten hebben verdomd weinig recht hebben zich te beklagen.
zelfs als ze toentertijd een rente van 5% voor heel lang vastlegden, is dat hun eigen vrije keuze geweest en imho is het heel normaal als ze ook toen hadden moeten meewegen dat er een kans _is_ dat de HRA 10 jaar later niet meer bestaan kan, en ze dat moeten meewegen in hun eigen afwegingen qua financiering en aflossen.

Als mensen hadden kunnen voorzien dat de rente nu zo historisch laag zou zijn, zouden er heel veel mensen ontzettend rijk zijn geworden (m.n. bankiers). Renteschommelingen van ca 1% zijn ingecalculeerd (en betaal je voor als de rente lang vast staat), maar 3,5% lager niet.

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 23-05-2016 12:48 ]

[RM-rf]

NiGeLaToR schreef op maandag 23 mei 2016 @ 12:33:
[...]


Pertinente onzin, in mijn opinie. Je zet burgers weg als vooruitziende mensen met oneindige kennis van politiek, financiën en financiële producen.

je denkt imho verkeerd om. Alsof de Overheid _altijd_ verantwoordelijk is voor de keuzes die die burgers zelf ooit maakten

het gaat er niet om of burgers alles weten, maar vooral of de Staat opeens voor een selecte groep burgers verantwoordelijkheid moet nemen om hen meer geld te geven, terwijl diezelfde staat dat andere burgers ontzegd.

In de maatregelen die er de laatste paar jaren genomen zijn, is er heel sterk gekeken naar het beschermen van mensen met bestaande hypotheken.
dat kan best een goede grond gehad hebben, maar kun je niet eindeloos blijven doorvoeren.

eens komt gewoon de tijd waar de regels gelijk getrokken moeten worden en imho kun je niet mensen die al tien jaar de tijd ehad hebben hun financiele zaakjes op orde te krijgen, voordelen blijven geven, die je anderen ontzegt

zeker niet als er momenteel steeds meer mensen met nieuwe hypotheken komen of die nieuw binnenkomen op de markt voor wie duidelijk strengere regels gelden.


Het is overigens heus niet alsof de Overheid dat bij andere beleidsmaatregelen opeens wel doet... dat ze bv zeggen dat ze de uitkeringen of huursubsidie niet mogen verlagen of regels veranderen, omdat er mensen zijn die qua financiele planning ooit tien jaar terug vonden dat 'dat ze daarop konden rekenen'...

Volgens mij is het best wel uniek dat een bepaalde generatie hypotheekbezitters zo 'beschermd' wordt, dat wordt ook en steeds kleinere groep en een verdomd groot deel heeft daaraan heus geen 'bestaansbedreigend' nadeel, als de regelgeving gelijkgetrokken wordt, integendeel, ik denk dat dat een groep is die vooral reuze profiteert

[GH45T]

NiGeLaToR schreef op maandag 23 mei 2016 @ 12:33:
[...]


Pertinente onzin, in mijn opinie. Je zet burgers weg als vooruitziende mensen met oneindige kennis van politiek, financiën en financiële producen. En dat is niet waar - de meeste mensen hebben geen idee. Ze gaan uit van advies van adviseurs en besluiten met de regels die er dan zijn zonder er (lang) bij stil te staan dat het over 10 jaar anders is.

Daarbij; deze groep kocht het duurst en heeft in veel gevallen > 50% aflossingsvrij. Of ze volgens jou het recht hebben om zich te beklagen of niet doet er niet toe - deze generatie/groep is failliet als de HRA onhandig wordt afgebouwd Daarom dat de politiek er voorzichtig mee om gaat en om moet gaan - niemand wil die 1% huiseigenaren die z'n huis uit moet door een HRA-aanpassing op z'n geweten hebben. Laat staan als die groep groter is.

HRA is een draak van een systeem geworden, afschaffen is belangrijk, maar de manier waarop is gewoon lastig.

Van de andere kant, de mensen welke voor pakweg 1995 hebben gekocht hebben over het algemeen best wat overwaarde opgebouwd of hooguit een hypotheek welke niet al te hoog is ten opzichte van de woning.

De mensen welke in de hoge prijzen van een jaar of 10 geleden hebben gekocht kunnen wel eens lastig zitten, maar de kans is groot dat ze nu net een nieuw rentepercentage vast kunnen zetten. Aangezien die rente laag is zal de pijn van wegvallende HRA klein zijn of helemaal niet aanwezig.

Mensen met een aflossingsvrije hypotheek welke al jaren loopt hadden de afgelopen jaren ook kunnen anticiperen en kunnen gaan aflossen of verhuizen naar een goedkoper huis. Ik ben het er helemaal mee eens dat je mensen de kans moet geven om zich aan te passen op wijzigende regelgevingen maar dat wil niet zeggen dat voordelen decenia lang moeten blijven.

Mij lijken de verkiezen volgend jaar de uitgelezen kans. Enkele partijen welke aangeven dat, indien ze worden verkozen, de HRA wordt afgeschaft over 4 jaar (einde regeringsperiode). Laat ze helder en duidelijk uitleggen waarom en dat dit voor de meeste mensen alleen maar voordelen heeft als de inkomstenbelasting bijvoorbeeld ook omlaag kan. Dan hebben alle mensen welke er volgens hen zelf op achteruit gaan nog 4 jaar de tijd om zich aan te passen aan de nieuwe situatie.

[Señor Sjon]

Die mensen hebben alleen al 6% overdrachtsbelasting meegefinancierd wat voor een instant onderwaarde zorgde.

Ik begreep van een notaris dat er hoog in de boom sowieso gesproken wordt over het verhuizen naar box 3 van de eigen woning.

[NiGeLaToR]

RM-rf schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:02:
[...]


je denkt imho verkeerd om. Alsof de Overheid _altijd_ verantwoordelijk is voor de keuzes die die burgers zelf ooit maakten

Nou, ben nog net geen libertarier, maar vind juist dat gepamper van de overheid zeer irritant. Gaat er imho niet om wat ik vind, maar wat ik denk te observeren. En dat is dat de overheid zich wel verantwoordelijk maakt voor keuzes, bijvoorbeeld met de NHG.

Volgens mij is het best wel uniek dat een bepaalde generatie hypotheekbezitters zo 'beschermd' wordt, dat wordt ook en steeds kleinere groep en een verdomd groot deel heeft daaraan heus geen 'bestaansbedreigend' nadeel, als de regelgeving gelijkgetrokken wordt, integendeel, ik denk dat dat een groep is die vooral reuze profiteert

Dat kun jij vinden en wie weet heb je gelijk, maar dat zal dondersgoed uitgedokterd moeten worden. Wij profiteren ook flink van de HRA, omdat we een grote hypotheek hebben. Kan ik dat betalen zonder HRA, zonder compensatie? Ik betwijfel het - tenzij ik de huidige rente mag gaan betalen. Schroef je mijn netto inkomen op ter compensatie van de HRA, dan lost zich dat (deels) zo wel weer op, maar uiteindelijk moet dat wel goed doordacht zijn en worden.

Misschien is de ingeslagen weg versnellen en met plafonds de totale HRA-ruimte inperken een idee, maar dat leidt op de korte termijn niet tot afschaffing. Al zal men de eigenwoningforfait naarmate meer mensen meer aflossen ook graag verhogen - dus wie weet wordt dat 'm wel:
- plafond voor iedereen, evt verlagend over de tijd.
- percentage blijvend verlagen, misschien sneller dan nu
- eigen woning forfait stijgt toch wel, dus op een gegeven moment heft dat de laatste HRA op

En voila: HRA bestaat niet meer. Begint met een plan met doel om het helemaal af te schaffen. Zover is men natuurlijk nog niet

Overigens is de 25% die het meeste profiteert van de HRA ook de 25% die 75% van de (inkomsten)belasting bij elkaar scharrelen - dus het nivelleren werkt ondanks de HRA nog steeds prima.

Señor Sjon schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:08:
Die mensen hebben alleen al 6% overdrachtsbelasting meegefinancierd wat voor een instant onderwaarde zorgde.

Ik begreep van een notaris dat er hoog in de boom sowieso gesproken wordt over het verhuizen naar box 3 van de eigen woning.

Die 6% was voor ons in 2011 de grootste klapper - we zaten er net een maandje naast. Maar, draag nu eenmaal graag veel bij aan onze zorgstaat, dus graag gedaan

Toch goed dat men belastingstelsel nog steeds wel wil aanpakken - tis ook 1 grote onoverzichtelijke janboel.

[ Voor 12% gewijzigd door NiGeLaToR op 23-05-2016 13:17 ]

[ArchitectOfDoom]

NiGeLaToR schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:14:
[...]


Nou, ben nog net geen libertarier, maar vind juist dat gepamper van de overheid zeer irritant. Gaat er imho niet om wat ik vind, maar wat ik denk te observeren. En dat is dat de overheid zich wel verantwoordelijk maakt voor keuzes, bijvoorbeeld met de NHG.


[...]


Dat kun jij vinden en wie weet heb je gelijk, maar dat zal dondersgoed uitgedokterd moeten worden. Wij profiteren ook flink van de HRA, omdat we een grote hypotheek hebben. Kan ik dat betalen zonder HRA, zonder compensatie? Ik betwijfel het - tenzij ik de huidige rente mag gaan betalen. Schroef je mijn netto inkomen op ter compensatie van de HRA, dan lost zich dat (deels) zo wel weer op, maar uiteindelijk moet dat wel goed doordacht zijn en worden.

Misschien is de ingeslagen weg versnellen en met plafonds de totale HRA-ruimte inperken een idee, maar dat leidt op de korte termijn niet tot afschaffing. Al zal men de eigenwoningforfait naarmate meer mensen meer aflossen ook graag verhogen - dus wie weet wordt dat 'm wel:
- plafond voor iedereen, evt verlagend over de tijd.
- percentage blijvend verlagen, misschien sneller dan nu
- eigen woning forfait stijgt toch wel, dus op een gegeven moment heft dat de laatste HRA op

En voila: HRA bestaat niet meer. Begint met een plan met doel om het helemaal af te schaffen. Zover is men natuurlijk nog niet

Overigens is de 25% die het meeste profiteert van de HRA ook de 25% die 75% van de (inkomsten)belasting bij elkaar scharrelen - dus het nivelleren werkt ondanks de HRA nog steeds prima.


[...]


Die 6% was voor ons in 2011 de grootste klapper - we zaten er net een maandje naast. Maar, draag nu eenmaal graag veel bij aan onze zorgstaat, dus graag gedaan

Toch goed dat men belastingstelsel nog steeds wel wil aanpakken - tis ook 1 grote onoverzichtelijke janboel.

Sowieso is met de huidige hypotheekrente een gunstig moment aangebroken om het nu af te schaffen.

[NiGeLaToR]

Aerevan schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:21:
[...]
Sowieso is met de huidige hypotheekrente een gunstig moment aangebroken om het nu af te schaffen.

Voor nieuwe hypotheken wel, maar wat heeft de rest daar aan?

[RemcoDelft]

NiGeLaToR schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:23:
Voor nieuwe hypotheken wel, maar wat heeft de rest daar aan?

Dus omdat jij hebt gekozen voor een langdurig vaste hoge rente, moet de belastingbetaler daar langdurig voor opdraaien?
Vergeet niet dat de (weinige) mensen die niet profiteren van de vele subsidies op de woningmarkt (AKA de private huurders) degenen zijn die wel de volle mep betalen en niets terugkrijgen.
Schaf de 16 miljard rondpompen af, en verlaag de belastingen met 16 miljard, dan profiteren deze mensen ook eens. En ja, wij zitten ook in die groep.

[Sport_Life]

RemcoDelft schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:39:
[...]

Dus omdat jij hebt gekozen voor een langdurig vaste hoge rente, moet de belastingbetaler daar langdurig voor opdraaien?

NiGeLaToR schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:14:
[...]


[...]


Die 6% was voor ons in 2011 de grootste klapper - we zaten er net een maandje naast. Maar, draag nu eenmaal graag veel bij aan onze zorgstaat, dus graag gedaan

* Sport_Life zat er in 2011 twee weken naast

Ik wil maar even aangeven dat iedereen zijn aandeel meebetaald cq profiteert aan/van de staat, zij het via huursubsidie, studiebeurs en/of HRA.

Overigens vergeet iedereen dat HRA geen uitkering is, maar een korting op belasting.

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 23-05-2016 14:01 ]

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:39:
[...]

Dus omdat jij hebt gekozen voor een langdurig vaste hoge rente, moet de belastingbetaler daar langdurig voor opdraaien?
Vergeet niet dat de (weinige) mensen die niet profiteren van de vele subsidies op de woningmarkt (AKA de private huurders) degenen zijn die wel de volle mep betalen en niets terugkrijgen.
Schaf de 16 miljard rondpompen af, en verlaag de belastingen met 16 miljard, dan profiteren deze mensen ook eens. En ja, wij zitten ook in die groep.

Degene met die hoge rente is vaak 'de belastingbetaler'

Is het nog wel 16 miljard? Rente*40,4% - EWF komt al steeds dichter bij nul, zeker nu men aflost en dus de HRA navenant afneemt..

[RM-rf]

Sport_Life schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:59:
[...]


[...]

* Sport_Life zat er in 2011 twee weken naast

Ik wil maar even aangeven dat iedereen zijn aandeel meebetaald cq profiteert aan/van de staat, zij het via huursubsidie, studiebeurs en/of HRA.

Overigens vergeet iedereen dat HRA geen uitkering is, maar een korting op belasting.

wat wil je daarmee zeggen, aftrekposten gelden an sich gewoon voor ieder belastingjaar en kunnen in theorie ieder belastingjaar verschillen, dat is ook de normale vorm... geen bedrijf of burger kan claimen dat een aftrekpost die vorig jaar nog bestond, ook het volgende belastingjaar moet gelden.

Of beweer je dat de aftrekpost voor gescheiden vaders die alimentatie konden aftrekken tot 1 januari 2015, dit ook dit jaar moeten kunnen ..?
immers, de gescheiden vader heeft ermee gerekend en misschien was hij wel niet gescheiden als hij wist dat je dat jaren later niet meer zou mogen aftrekken van je belasting.
stel je dan bv voor dat gescheiden vaders die voor 1 januari gescheiden zijn, dat wel moeten kunnen blijven aftrekken en de regel van afschaffing enkel mag gelden voor vaders die na 1 januari 2015 gescheiden zijn?


Dat iedereen gewoon meebetaald aan bepaalde collectieve kosten, en ook kan profiteren van bepaalde voordelen is juist een reden om te stellen dat eventuele voordeeltjes ook 'gelijk' moeten gelden en het heel gevaarlijk is als de Staat bv een bepaalde aftrekpost aan de ene groep enkel verstrekt onder hoge voorwaarden, maar opeens andere regels aanhoud voor een groep, enkel op basis ervan dat die al langer er gebruik vaan maakt (en ook een substantieel hoger voordeel eruit haalt).

[ Voor 21% gewijzigd door RM-rf op 23-05-2016 14:17 ]

[Bockelaar]

RemcoDelft schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:39:
[...]

Dus omdat jij hebt gekozen voor een langdurig vaste hoge rente, moet de belastingbetaler daar langdurig voor opdraaien?
Vergeet niet dat de (weinige) mensen die niet profiteren van de vele subsidies op de woningmarkt (AKA de private huurders) degenen zijn die wel de volle mep betalen en niets terugkrijgen.
Schaf de 16 miljard rondpompen af, en verlaag de belastingen met 16 miljard, dan profiteren deze mensen ook eens. En ja, wij zitten ook in die groep.

omdat huurders er ook voor kiezen, zeker een groter deel van de private huurders. die nemen dus door te huren minder risico, waarom zouden die moeten profiteren? Ik snap wat je zegt over het afschaffen enzo (ben het niet eens met de big bang methode) maar wat hebben huurders te maken met het afschaffen van HRA, en waarom zouden ze er uberhaupt van moeten mee profiteren? Waarom zou je niet zeggen: over 30 jaar vanaf 1-1-2017 is de HRA afgelopen, en we bouwen hem elk jaar dus een jaar af. Dan sloop je niet iedereen die een financiele toekomst geplant heeft in een keer onderuit en schep je duidelijkheid naar de toekomst. Die big bang lijkt me politiek niet heel erg haalbaar, daaraan vast houden is in mijn ogen dan ook de deur sluiten naar discussie's over de aftrek HRA en de afbouw daarvan

[TheGhostInc]

NiGeLaToR schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:23:
[...]


Voor nieuwe hypotheken wel, maar wat heeft de rest daar aan?

Je kunt altijd nog verhuizen, mag je gewoon weer een verse hypotheek afsluiten!

Maar ik raad iedereen om even het rapport goed door te kijken, want het is gewoon geneuzel in de marge.
Alleen de verhuizing van de woning naar Box 3 zonder subsidie levert een daling van de huizenprijs op van 11,9%, de rest van de maatregelen zit allemaal ruim onder de 4%.
Effectief betekent het dus dat al deze maatregelen op 1 uitzondering na, geen noemenswaardig effect gaan hebben op de betaalbaarheid van de woning! We zitten namelijk nu op 4% stijging op jaarbasis, dan zouden we een keer een jaar op 0 uitkomen.

Dus 122 pagina's bewijzen dat praktisch alle maatregelen gemiddeld genomen geen schokkende effecten gaan hebben. En van de maatregelen die wel grotere effecten hebben voor specifieke groepen, daarvan geven ze aan dat ze dat niet kunnen bepalen, omdat ze daarvoor geen model hebben.
(Bijvoorbeeld de impact van het afschaffen van HRA op huizenprijzen in het hogere segment).

[NiGeLaToR]

RemcoDelft schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:39:
[...]

Dus omdat jij hebt gekozen voor een langdurig vaste hoge rente, moet de belastingbetaler daar langdurig voor opdraaien?
Vergeet niet dat de (weinige) mensen die niet profiteren van de vele subsidies op de woningmarkt (AKA de private huurders) degenen zijn die wel de volle mep betalen en niets terugkrijgen.
Schaf de 16 miljard rondpompen af, en verlaag de belastingen met 16 miljard, dan profiteren deze mensen ook eens. En ja, wij zitten ook in die groep.

Waaruit maak je dat op? Ik pleit voor afschaffing, doch op een manier waarop je kunt anticiperen.
Ik vind het niet meer dan terecht dat dit eerlijk(er) wordt verdeeld over de samenleving, maar ik vind ook dat je mensen die je in een constructie hebt laten participeren voor een termijn van 30 jaar niet plotsklaps een afgrond in kunt duwen.

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op maandag 23 mei 2016 @ 13:08:
Die mensen hebben alleen al 6% overdrachtsbelasting meegefinancierd wat voor een instant onderwaarde zorgde.

Ik begreep van een notaris dat er hoog in de boom sowieso gesproken wordt over het verhuizen naar box 3 van de eigen woning.

Waarom zouden ze dat doen? Om de babyboomers af te romen?

Overigens halen al die maatregelen niets uit zolang er niet meer bouwgrond vrijgegeven wordt en er gebouwd kan worden. Er is gewoon een tekort.

[Señor Sjon]

Dan is de HRA defacto afgeschaft en kan hij bij de VRH terecht komen als bezit.

[FunkyTrip]

Poeh, ik ben al vet gestraft door een huis in 2008 aan te schaffen, vlak voor de klap, op top hypotheekrente en met volle KK (185k gekocht, huidige verkoop waarde: 145k max). Daarnaast niet mee gedaan aan de gekkigheid van aflossingsvrij, maar braaf veilige spaarhypo, voor zekerheid gekozen, dus 30 jaar vast. Altijd weten wat mijn kosten zijn. En straks extra gestraft worden doordat mensen de HRA met een big bang willen afschaffen zonder voor mij een mogelijkheid om bijv. te herfinancieren tegen de huidige lage rente omdat ik graag zekerheid wilde hebben? Zuur hoor.

[rik86]

tja, als de overheid op visie te betrappen was, hadden ze wel iets aan de HRA gedaan (of de hele woningmarkt)... Helemaal omdat door de lage rente de impact lager is voor veel mensen.

[Fiber]

Wellicht dat de overheid dan de oversluit boetes zou kunnen betalen voor schrijnende gevallen zoals FunkyTrip. Ik denk ook dat dit het moment is om door te pakken en de HRA direct en voor iedereen af te schaffen. En niet uitsmeren over tientallen jaren, dat schiet niet op. En ook geen verschil tussen bestaande en nieuwe gevallen, dat werkt marktverstorend. Wel compenseren via de algemene belasting en, zoals gezegd, in bepaalde gevallen de oversluit boetes betalen.

[t_captain]

HRA heeft zichzelf al grotendeels opgeheven.

Tien jaar geleden financierde je voor 4.5% minus 0.55% EWF = aftrekpost 3.95% over 110% aanschafwaarde (gelijkblijvend), aftrekken tegen 52%.

Anno nu financier je voor pakweg 2.25%, minus 0.75% EWF = aftrekpost 1.5% over 103% aanschafwaarde van een woning die nog 85% kost, aftrekbaar tegen 50%.

Twee derde deel van de renteaftrek is verdwenen, en omdat nieuwe hypotheken allemaal annuïtair inlossen, gaat er nog pakweg 1/3e deel van het restant af.

Direct afschaffen zou wat dat betreft al niet zoveel pijn meer moeten doen.

Van een wat gedateerd cijfer staat me bij dat subsidies voor de woningmarkt ooit 30G euro kostten, dat was 20% van de opbrengst van loon- en inkomstenbelasting en premies VV. Persoonlijk had ik veel liever 20% belastjngkorting gehad dan HRA

[t_captain]

FunkyTrip schreef op maandag 23 mei 2016 @ 16:55:
Poeh, ik ben al vet gestraft door een huis in 2008 aan te schaffen, vlak voor de klap, op top hypotheekrente en met volle KK (185k gekocht, huidige verkoop waarde: 145k max). Daarnaast niet mee gedaan aan de gekkigheid van aflossingsvrij, maar braaf veilige spaarhypo, voor zekerheid gekozen, dus 30 jaar vast. Altijd weten wat mijn kosten zijn. En straks extra gestraft worden doordat mensen de HRA met een big bang willen afschaffen zonder voor mij een mogelijkheid om bijv. te herfinancieren tegen de huidige lage rente omdat ik graag zekerheid wilde hebben? Zuur hoor.

Wellicht is dat een van de conclusies: zekerheid is iets anders dan geen risico lopen. Je situatie doet jn zekere mate denken aan het dossier van de renteswaps.

Je hebt zekerheid in je maandlasten, maar qua waarde sta je flink in de min. De waarde van je woning is gezakt en de waarde van je lening is flink negatief (afkoopsom die je zou moeten betalen als je nu zou willen vereffenen met de bank).

[Sissors]

Fiber schreef op maandag 23 mei 2016 @ 17:45:
En niet uitsmeren over tientallen jaren, dat schiet niet op.

En wat maakt dat uit? Ja de HRA moet worden afgeschaft, maar ik snap niet de haast waarom het nu in 1x zou moeten worden afgeschaft. Gewoon rustig aan afschaffen zorgt ervoor dat zo min mogelijk mensen er door getroffen worden.

[NiGeLaToR]

FunkyTrip schreef op maandag 23 mei 2016 @ 16:55:
Poeh, ik ben al vet gestraft door een huis in 2008 aan te schaffen, vlak voor de klap, op top hypotheekrente en met volle KK (185k gekocht, huidige verkoop waarde: 145k max). Daarnaast niet mee gedaan aan de gekkigheid van aflossingsvrij, maar braaf veilige spaarhypo, voor zekerheid gekozen, dus 30 jaar vast. Altijd weten wat mijn kosten zijn. En straks extra gestraft worden doordat mensen de HRA met een big bang willen afschaffen zonder voor mij een mogelijkheid om bijv. te herfinancieren tegen de huidige lage rente omdat ik graag zekerheid wilde hebben? Zuur hoor.

TheGhostInc schreef op maandag 23 mei 2016 @ 14:57:
[...]

Je kunt altijd nog verhuizen, mag je gewoon weer een verse hypotheek afsluiten!

Enfin, goed om te zien dat alleen in dit topic de tegenstellingen al zo groot zijn - kun je nagaan hoe groot die is in de grote mensen wereld Blijft complex.

Overigens Funkytrip, stel dat je uiteindelijk groot deel van de HRA aftrekbaarheid krijgt in de vorm van belastingkorting op je IB dan hoeft het niet zo slecht uit te pakken voor je. Met een hypotheek < 200k zullen je lasten niet extreem hoog zijn, maar als je salaris in principe meegroeit sinds 2008 en je daar netto flink meer van overhoudt kan het zomaar in je voordeel zijn om de HRA af te schaffen.

[JvS]

Sissors schreef op maandag 23 mei 2016 @ 18:54:
[...]

En wat maakt dat uit? Ja de HRA moet worden afgeschaft, maar ik snap niet de haast waarom het nu in 1x zou moeten worden afgeschaft. Gewoon rustig aan afschaffen zorgt ervoor dat zo min mogelijk mensen er door getroffen worden.

Er is natuurlijk een reden dat we HRA af willen schaffen (het is een subsidie die prijsopdrijvend werkt en alleen voor banken echt voordelig is, wij consumenten betalen gewoon netto wat we max willen/kunnen betalen). Dat effect zou je zo snel mogelijk weg willen.

Alleen wil je niet een generatie opzadelen met een slechte financiele situatie, dus doe je het geleidelijker.

[RemcoDelft]

JvS schreef op maandag 23 mei 2016 @ 19:58:
Alleen wil je niet een generatie opzadelen met een slechte financiele situatie, dus doe je het geleidelijker.

Op deze manier is het voor de volgende generatie ook niet mogelijk een betaalbaar huis te vinden. Die hele HRA zou geen probleem zijn als het gebruikt zou worden voor groter/beter/mooier wonen i.p.v. duurder wonen.
Bouwen dus, ga de economie eens aanjagen door iets te produceren i.p.v. van achter een bureau regeltjes te veranderen.

[FunkyTrip]

NiGeLaToR schreef op maandag 23 mei 2016 @ 19:43:
[...]


[...]


Enfin, goed om te zien dat alleen in dit topic de tegenstellingen al zo groot zijn - kun je nagaan hoe groot die is in de grote mensen wereld Blijft complex.

Overigens Funkytrip, stel dat je uiteindelijk groot deel van de HRA aftrekbaarheid krijgt in de vorm van belastingkorting op je IB dan hoeft het niet zo slecht uit te pakken voor je. Met een hypotheek < 200k zullen je lasten niet extreem hoog zijn, maar als je salaris in principe meegroeit sinds 2008 en je daar netto flink meer van overhoudt kan het zomaar in je voordeel zijn om de HRA af te schaffen.

Sinds 2008 is het crisis he, dus mijn salaris is amper gegroeid

[GH45T]

FunkyTrip schreef op maandag 23 mei 2016 @ 16:55:
Poeh, ik ben al vet gestraft door een huis in 2008 aan te schaffen, vlak voor de klap, op top hypotheekrente en met volle KK (185k gekocht, huidige verkoop waarde: 145k max). Daarnaast niet mee gedaan aan de gekkigheid van aflossingsvrij, maar braaf veilige spaarhypo, voor zekerheid gekozen, dus 30 jaar vast. Altijd weten wat mijn kosten zijn. En straks extra gestraft worden doordat mensen de HRA met een big bang willen afschaffen zonder voor mij een mogelijkheid om bijv. te herfinancieren tegen de huidige lage rente omdat ik graag zekerheid wilde hebben? Zuur hoor.

Je kunt het ook anders bekijken. In zekere zin heb je al meer hypothe ekrente kunnen aftrekken dan anderen met hun nieuwe hypotheek over de gehele looptijd kunnen aftrekken, laat staan als de HRA geheel wordt afgeschaft.

Een spaarhypotheek is voor de tijd waarin je hebt afgesloten inderdaad een financieel bewuste keuze, maar wel een welke alsnog behoorlijk was gestoeld op veel HRA. Dat is begrijpelijk, niemand zal zo'n voordeel laten liggen als je het kunt krijgen. Maar aan de andere kant kun je ook moeilijk verwachten dat zo'n voordeelpositie altijd zal blijven bestaan. En hoe lang is de HRA niet al onderdeel ter discussie?

Begrijp me niet verkeerd, ik gun je financieel het beste en jouw situatie is wel behoorlijk ongunstig voor afschaffing van HRA maar als het eventueel wegvallen van HRA zou worden omgezet in minder IB in de eerste plaats dan zou het zomaar eens kunnen dat ook jij erop vooruit gaat.

[Biggg]

FunkyTrip schreef op maandag 23 mei 2016 @ 16:55:
Poeh, ik ben al vet gestraft door een huis in 2008 aan te schaffen, vlak voor de klap, op top hypotheekrente en met volle KK (185k gekocht, huidige verkoop waarde: 145k max). Daarnaast niet mee gedaan aan de gekkigheid van aflossingsvrij, maar braaf veilige spaarhypo, voor zekerheid gekozen, dus 30 jaar vast. Altijd weten wat mijn kosten zijn. En straks extra gestraft worden doordat mensen de HRA met een big bang willen afschaffen zonder voor mij een mogelijkheid om bijv. te herfinancieren tegen de huidige lage rente omdat ik graag zekerheid wilde hebben? Zuur hoor.

Wie denk je dat het meest profiteert van de HRA? Dat zijn echt niet de mensen met huisjes onder de 200k. Geloof me, bij afschaffen van de HRA (ook bij big bang) en teruggeven via verlaging van de inkomstenbelasting ga jij er op vooruit.

Wie gaan er op achteruit? Ondernemers met een huis van 7 ton, geleend vanuit hun eigen BV (voor het hoogst toegestane rente percentage).

[RemcoDelft]

Biggg schreef op maandag 23 mei 2016 @ 23:10:
Wie denk je dat het meest profiteert van de HRA? Dat zijn echt niet de mensen met huisjes onder de 200k. Geloof me, bij afschaffen van de HRA (ook bij big bang) en teruggeven via verlaging van de inkomstenbelasting ga jij er op vooruit.

Wie gaan er op achteruit? Ondernemers met een huis van 7 ton, geleend vanuit hun eigen BV (voor het hoogst toegestane rente percentage).

Het overgrote deel van de HRA gaat naar een klein groepje, wat dat betreft zou elke politicus daar simpel stemmen mee kunnen scoren: een belastingverlaging die iets groter is dan wat je aan HRA misloopt.

Maar gezien het aantal mensen dat zelfs klaagt dat ze minder renteaftrek krijgen als de belastingschijf omlaag gaat, denk ik dat weinig mensen het snappen.

[ Voor 10% gewijzigd door RemcoDelft op 23-05-2016 23:20 ]

[GH45T]

RemcoDelft schreef op maandag 23 mei 2016 @ 23:19:
[...]

Het overgrote deel van de HRA gaat naar een klein groepje, wat dat betreft zou elke politicus daar simpel stemmen mee kunnen scoren: een belastingverlaging die iets groter is dan wat je aan HRA misloopt.

Maar gezien het aantal mensen dat zelfs klaagt dat ze minder renteaftrek krijgen als de belastingschijf omlaag gaat, denk ik dat weinig mensen het snappen.

Of mensen welke denken dat je het beste niet te veel kunt aflossen omdat je dan HRA misloopt. Dat die rente in dat geval in de eerste plaats al niet betaald hoeft te worden vergeten ze vervolgens maar even. Toen ik mijn hypotheek lineair afsloot genoeg opmerkingen over gekregen dat ik dan minder HRA zou ontvangen. In de eerste plaats is het een belastingaftrek dus geen bedrag wat je direct ontvangt en in de tweede plaats loop ik dan belastingaftrek mis van kosten welke ik in eerste instantie al niet maak. Ja, minder belastingvoordeel maar dat wil niet zeggen dat het mij onder aan de streep meer kost. In tegendeel zelfs.

Overigens, nu iedereen verplicht hypotheekadvies moet krijgen (wat ook gedeeltelijk een wassen neus is gezien de online aanbieders), zou bij dat verplichte advies ook wel een duidelijke en heldere uitleg mogen zitten over wat HRA is en hoe het werkt. Ja, het is eigenlijk werk van een belastingadviseur maar je krijgt er alleen mee te maken als je een hypotheek afsluit. Misschien doen sommige adviseurs dat al maar ik heb mijn online aanbieder er niet op kunnen betrappen.

[RemcoDelft]

GH45T schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 08:25:
Overigens, nu iedereen verplicht hypotheekadvies moet krijgen (wat ook gedeeltelijk een wassen neus is gezien de online aanbieders), zou bij dat verplichte advies ook wel een duidelijke en heldere uitleg mogen zitten over wat HRA is en hoe het werkt.

Ook dit is een reden om HRA gewoon op te doeken. Het maakt het nodeloos ingewikkeld, en voor de meeste mensen is het gerommel in de marge bij de huidige rente. En "ingewikkeld" is een bestaansrecht voor heel veel ambtenaren, dus dat zal nog wel even blijven. Ze noemen het alleen "vereenvoudigen" als ze nieuwe belastingregels bijverzinnen.
^{Net zoals Bijtelling: doordat elke auto-advertentie dat laat zien zijn er mensen die denken dat je dat ook moet betalen als je zelf de auto koopt/least.}

[NiGeLaToR]

Goed. We zijn het eens, al een aantal pagina's lang - HRA moet eruit. Alleen, Nederland is een land van concessies en een traditie van sociaal-democratische keuzes en dat zal hierin niet heel anders zijn.

Dus: wat zouden we onze bewindvoerders adviseren om te doen - is een snelle afbouw realistisch en zo ja, hoe ga je de pijn voor de niches wegnemen? Of kies je liever voor een langzame afbouw, waarbij het op zich niet per se duidelijker is, maar misschien beter voor de emotionele gewenning?

[5-o-clock-shade]

In respons op het onderzoek van het PBL en CPB hebben de regeringspartijen al laten weten op dit moment nog niets te gaan doen aan de regels, en de woonmarkt met rust te laten. Het wordt dus voer voor de komende verkiezingen volgend jaar.

http://www.nu.nl/wonen/42...van-huis-eenvoudiger.html

Ik heb er wel vrede mee dat de regels nu even met rust worden gelaten na de recente wijzigingen: juist de overheid wijzigt erg vaak de (belasting)regelgeving. En hypotheken zijn niet erg flexibel om mee te bewegen als de regels weer anders worden.

[Krisp]

5-o-clock-shade schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 09:31:
In respons op het onderzoek van het PBL en CPB hebben de regeringspartijen al laten weten op dit moment nog niets te gaan doen aan de regels, en de woonmarkt met rust te laten. Het wordt dus voer voor de komende verkiezingen volgend jaar.

http://www.nu.nl/wonen/42...van-huis-eenvoudiger.html

Ik heb er wel vrede mee dat de regels nu even met rust worden gelaten na de recente wijzigingen: juist de overheid wijzigt erg vaak de (belasting)regelgeving. En hypotheken zijn niet erg flexibel om mee te bewegen als de regels weer anders worden.

Spijtig dat nu.nl over de dag heen het bericht aanpast, want de originele quote van de VVD was een stuk pittiger: iets in de trant dat mensen tot 40 jaar geen huis zouden kunnen kopen.

Het is een natuurlijk nijging om het bij het bestaande te houden. Echter: haalbaar is dat in dit geval niet. De kosten om de huizenmarkt (koop en huur) te reguleren zijn domweg te hoog.

[Jiffy]

Krisp schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 10:31:
[...]

Spijtig dat nu.nl over de dag heen het bericht aanpast, want de originele quote van de VVD was een stuk pittiger: iets in de trant dat mensen tot 40 jaar geen huis zouden kunnen kopen.

Dat staat er toch nog steeds?

VVD-Kamerlid Roald van der Linde laat aan NU.nl weten niets te zien in verdere ingrepen in de hypotheekrenteaftrek.

"Ik voel er niks voor om alles weer open te gooien. Wat ons betreft blijft het hierbij", stelt hij. "We hebben net nieuwe kaders vastgesteld waardoor huizenbezitters weten waar ze de komende twintig à dertig jaar aan toe zijn. Er is nu rustig nodig op de woningmarkt."

Volgens hem leggen onderdelen uit de studie "een bom" onder de woningmarkt. "Door het aanscherpen van de leennormen zou je onder je veertigste geen huis meer kunnen kopen. Bovendien zou 10 tot 15 procent van de woningvoorraad direct onder water komen te staan."

[Krisp]

Jiffy schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 11:00:
[...]


Dat staat er toch nog steeds?


[...]

Ah, daar heb ik fijn overheen gelezen. Grappig genoeg gebeurt bij veel van de maatregelen juist het tegenovergestelde: jongeren kunnen eerder een huis kopen, omdat deze domweg goedkoper worden. Wat dat betreft merk je dat de VVD de verkiezingsretoriek weer van stal haalt.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 11:02:
[...]

Ah, daar heb ik fijn overheen gelezen. Grappig genoeg gebeurt bij veel van de maatregelen juist het tegenovergestelde: jongeren kunnen eerder een huis kopen, omdat deze domweg goedkoper worden. Wat dat betreft merk je dat de VVD de verkiezingsretoriek weer van stal haalt.

Ik denk dat je net iets te kort door de bocht redeneert.
Het idee dat lagere huizenprijzen ervoor zorgen dat jongeren eerder een huis kunnen kopen is echt niet altijd waar. Bijvoorbeeld als je de LTV naar 80% zet, dan jaag je vooral de jongeren zonder spaargeld meteen weg. Een absurd lage LTI zorgt er ook voor dat vooral jongeren aan het begin van hun carrière meteen geen enkele mogelijkheid hebben.

Wat er (vaak) effectief gebeurd is dat als je de hypotheek 'ruimte' met 10% verlaagt, dat je dan bijvoorbeeld 5% daling van de huizenprijzen krijgt. De 'toegankelijkheid' van huizen neemt daarbij dus af in plaats van toe. En juist de mensen met 'rijke ouders' en andere mogelijkheden profiteren, terwijl de jongeren zonder vangnet achter het net vissen.
Een LTV van 120% heeft als 'voordeel' dat iedereen elk huis kan financieren op basis van je max LTI. Het lijkt daarbij een beetje op de oude StuFi, iedereen had dezelfde mogelijkheden.

RemcoDelft schreef op maandag 23 mei 2016 @ 20:35:
Die hele HRA zou geen probleem zijn als het gebruikt zou worden voor groter/beter/mooier wonen i.p.v. duurder wonen.

Helemaal waar!

RemcoDelft schreef op maandag 23 mei 2016 @ 23:19:
Het overgrote deel van de HRA gaat naar een klein groepje, wat dat betreft zou elke politicus daar simpel stemmen mee kunnen scoren: een belastingverlaging die iets groter is dan wat je aan HRA misloopt.

Maar dat is ook meteen de groep die veel belasting betaald en het werkt ook nog een stukje nivellerend.

Als voorbeeld:
Ik verdien een miljoen per jaar en koop mijn villa voor 5 miljoen. Mooi bedragje HRA!
Nu verdien ik een paar jaar later 2 miljoen per jaar, maar mijn villa geeft mij nog steeds dezelfde hoeveelheid HRA. Effectief worden dus de 'extra' inkomsten tegen 52% belast.
Zonder HRA ga ik geen 52% belasting betalen, dan word dat lager. Dus de extra inkomsten worden ook 'lager' belast. Hoewel de 'villa subsidie' dus voor een (effectief) lager toptarief zorgt, zorgt het er ook voor dat extra inkomsten wel belast worden tegen het hoge tarief.

De HRA zorgt er daarnaast ook voor dat grootverdieners ervoor zorgen dat ze genoeg belasting betalen om ook genoeg aftrek te houden. Het afschaffen van de HRA maakt het ook weer interessanter om het salaris 'verder' te drukken en andere constructies te gebruiken om minder belasting te betalen.
Die villa van 5 miljoen in een BV houden kan dan ineens weer interessanter worden, waarbij al het onderhoud via die BV loopt en het bruto inkomen gebruikt kan worden voor alle kosten (ex. BTW). De 'marktconforme' huur kan dan weer creatief gedrukt worden met kantoor aan huis en de garage waar de bedrijfsauto staat.
(Vergis je ook niet in wat de 'rijken' allemaal verbouwen/kopen aan hun huis, als dat allemaal zonder BTW kan is dat al een aardige motivatie)

Daarom ben ik niet voor 'zomaar' van vandaag op morgen HRA afschaffen. Een geleidelijk pad zorgt ervoor dat je nog kunt ingrijpen als je dergelijke verschuivingen ziet. Niemand betaald graag belasting en helemaal als de belastingdruk begint op te lopen, loopt ook de motivatie om daar iets aan te doen op! Dan kunnen we heel verontwaardigd gaan doen, maar ik ga geen euro extra belasting betalen ook al vinden 'Henk & Ingrid' van wel.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 14:24:
Wat er (vaak) effectief gebeurd is dat als je de hypotheek 'ruimte' met 10% verlaagt, dat je dan bijvoorbeeld 5% daling van de huizenprijzen krijgt. De 'toegankelijkheid' van huizen neemt daarbij dus af in plaats van toe

De "toegankelijkheid" blijft simpelweg 100%. Zolang er niet gebouwd wordt is het enige wat er gebeurt dat er iets geschoven wordt in wie wel/geen fatsoenlijk huis heeft. Het maakt daarbij niet uit of je 80 of 120% kan lenen, een tekort is een tekort.

Ik verdien een miljoen per jaar en koop mijn villa voor 5 miljoen. Mooi bedragje HRA!
Nu verdien ik een paar jaar later 2 miljoen per jaar, maar mijn villa geeft mij nog steeds dezelfde hoeveelheid HRA. Effectief worden dus de 'extra' inkomsten tegen 52% belast.
Zonder HRA ga ik geen 52% belasting betalen,

Het is natuurlijk vrij eenvoudig om het wegvallen van de HRA te compenseren door de lagere schijven te verlagen, of de heffingskorting te verhogen, of hey, schaf dat inkomensafhankelijke verlagen van de heffingskorting weer af. Die 52% in stand houden is geen probleem, ook al zal de politiek dat niet willen omdat zijzelf daar niet van profiteren.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 14:31:
[...]

De "toegankelijkheid" blijft simpelweg 100%. Zolang er niet gebouwd wordt is het enige wat er gebeurt dat er iets geschoven wordt in wie wel/geen fatsoenlijk huis heeft. Het maakt daarbij niet uit of je 80 of 120% kan lenen, een tekort is een tekort.

Toegankelijkheid betekent bij mij hoeveel 'hulp' je nodig hebt om te kopen. Als een starter 5 jaar moet sparen voor een huis betekent dat de markt veel minder toegankelijk is, dan als je zonder spaargeld de markt op kunt.
Jouw 'schuiven' is dus precies waar ik het over heb, schuif je op basis van het bedrag dat je kunt lenen (cq. je salaris), of ga je ook andere 'eisen' stellen aan een koper.

RemcoDelft schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 14:31:
Het is natuurlijk vrij eenvoudig om het wegvallen van de HRA te compenseren door de lagere schijven te verlagen, of de heffingskorting te verhogen, of hey, schaf dat inkomensafhankelijke verlagen van de heffingskorting weer af. Die 52% in stand houden is geen probleem, ook al zal de politiek dat niet willen omdat zijzelf daar niet van profiteren.

Ik blijf dat altijd grappig vinden, dat je de politiek in gaat omdat het zo lekker veel geld verdienen is.
Je moet wel een enorme sadist zijn wil je jezelf voor de lol/het geld aan een dergelijke behandeling bloot stellen.
Pak dan lekker een luizenbaantje ergens in de EU, waar je anoniem een beetje kunt rondrommelen. Maar ik heb niet het idee dat Rutte 'ze makkelijk binnenharkt'. Tenzij jij in je werk nu al regelmatig voor rotte vis wordt uitgemaakt en je de personificatie bent voor alles wat er misgaat in een land/afdeling/bedrijf. Nog even los van de bedreigingen en impact voor de rest van je familie.
Mijn vrouw wordt op straat niet herkent en al helemaal niet nageroepen, maar als we even de reacties over 'mevrouw balkenende' lezen, waarbij deze dame nog even vergelijken wordt met een paard, dan begrijp ik soms niet dat er mensen blij zijn met een dergelijke baan.
(En deze reacties zijn eigenlijk wel mild, want ik kom ook weleens reacties tegen waarbij 'hoer' nog het prettigste stuk van de reactie is.)

Maar goed, gooi die belasting maar naar 52% en kom er dan achter dat je als miljonair ook prima in België of Duitsland kunt wonen. Voor het verschil kun je waarschijnlijk nog een mooi appartementje ergens in het centrum van Amsterdam of Den Haag aanhouden.
Want wees nou eens eerlijk, die miljonairs kunnen we missen als kiespijn, als ze nou enorm veel bedrijven met werkgelegenheid zouden runnen, dan had ik er nog vrede mee, maar de meesten zijn vooral aan het showboaten met hun vrouw of auto.... (ja, dat was sarcastisch)

[Señor Sjon]

t_captain schreef op maandag 23 mei 2016 @ 17:56:
HRA heeft zichzelf al grotendeels opgeheven.

Tien jaar geleden financierde je voor 4.5% minus 0.55% EWF = aftrekpost 3.95% over 110% aanschafwaarde (gelijkblijvend), aftrekken tegen 52%.

Anno nu financier je voor pakweg 2.25%, minus 0.75% EWF = aftrekpost 1.5% over 103% aanschafwaarde van een woning die nog 85% kost, aftrekbaar tegen 50%.

Twee derde deel van de renteaftrek is verdwenen, en omdat nieuwe hypotheken allemaal annuïtair inlossen, gaat er nog pakweg 1/3e deel van het restant af.

Direct afschaffen zou wat dat betreft al niet zoveel pijn meer moeten doen.

Van een wat gedateerd cijfer staat me bij dat subsidies voor de woningmarkt ooit 30G euro kostten, dat was 20% van de opbrengst van loon- en inkomstenbelasting en premies VV. Persoonlijk had ik veel liever 20% belastjngkorting gehad dan HRA

Vergeet niet dat de EWF eerder stijgt dan daalt en gebaseerd is op de huidige WOZ waarde. Los je je hypotheek af, dan wordt het EWF steeds groter. het sommetje 2,25%-0,75% is alleen bij een hypotheek gelijk aan de woningwaarde.

Overigens heeft bij het afschaffen van de HRA de overheid geen middel meer om verplicht aflossen te forceren. Ik begrijp dat nu al meer aflossingsvrije hypotheken gesloten worden omdat het met de lage rente, en hoge EWF niet zoveel meer uitmaakt.

Overigens is Funkytrip verder de klos. De spaarrente voor zijn spaarhypotheek zal bij een verlenging lager zijn, waardoor zijn inleg zal moeten stijgen.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 15:32:
Toegankelijkheid betekent bij mij hoeveel 'hulp' je nodig hebt om te kopen. Als een starter 5 jaar moet sparen voor een huis betekent dat de markt veel minder toegankelijk is, dan als je zonder spaargeld de markt op kunt.
Jouw 'schuiven' is dus precies waar ik het over heb, schuif je op basis van het bedrag dat je kunt lenen (cq. je salaris), of ga je ook andere 'eisen' stellen aan een koper.

Is het slecht als mensen eerst een paar jaar moeten sparen voordat ze kunnen kopen? Als ze eenmaal gekocht hebben zullen ze ook moeten sparen voor bijv onderhoud. Dat sparen voor een huis op dit moment lastig is heeft ook vooral met de huizenmarkt te maken, de huizenprijzen stijgen sneller dan valt te sparen, de huizen zijn duur (mede) doordat er niet gespaard hoeft te worden en dat zorgt er ook weer voor dat de huren een stuk duurder zijn wat sparen weer lastiger maakt.

Veel problematiek is juist ontstaan omdat mensen te vroeg worden gedwongen om te kopen. Als je jong bent dan is flexibiliteit vaak meer waard dan als je ouder bent, maar omdat huren zo duur is geworden of gewoon compleet onmogelijk wordt er toch maar gekocht. Ondanks dat de baan en relatie nog niet zo vast zijn.

TheGhostInc schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 15:32:
Maar goed, gooi die belasting maar naar 52% en kom er dan achter dat je als miljonair ook prima in België of Duitsland kunt wonen. Voor het verschil kun je waarschijnlijk nog een mooi appartementje ergens in het centrum van Amsterdam of Den Haag aanhouden.
Want wees nou eens eerlijk, die miljonairs kunnen we missen als kiespijn, als ze nou enorm veel bedrijven met werkgelegenheid zouden runnen, dan had ik er nog vrede mee, maar de meesten zijn vooral aan het showboaten met hun vrouw of auto.... (ja, dat was sarcastisch)

De 1% betaalt toch al geen belasting in Nederland en niet in Duitsland, dat loopt via "Panama". Als je het over de rijkste 10% hebt dan zijn die ook niet zo flexibel, ze hebben ook gewoon hun werk (bedrijf) en familie hier. Overigens loont verhuizen naar Duitsland met de woningmarkt als argument al lang, geen HRA maar wel veel goedkopere huizen. En die 10% profiteert ook mee van de lastenverlaging die mogelijk is zonder HRA, maar allicht niet zoveel als ze aan de HRA verdienen.

Dat een zeer rijke groep mensen probeert landen tegen elkaar uit te spelen is al lang aan de gang en geen reden om dit soort structurele problemen niet op te lossen.

Het simpelweg afschaffen van de papierwinkel en fraudebestrijding aan de kant van de overheid bespaart al geld. Het aanzienlijk beperken van de lasten aan administratie en advies voor de belastingbetalers bespaart ook veel geld. Zelfs als we de HRA op een of andere manier op zo'n manier konden teruggeven dat niemand er netto op achteruit gaat besparen we met zn allen geld zonder de HRA, maar het lijkt mij alleen maar mooie bijvangst dat producten als banksparen, familiebank en aan jezelf lenen niet meer gesubsidieerd worden. Ja, die mensen ontvangen minder subsidie maar die subsidie had toch geen doel.

Señor Sjon schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 15:51:
Overigens heeft bij het afschaffen van de HRA de overheid geen middel meer om verplicht aflossen te forceren. Ik begrijp dat nu al meer aflossingsvrije hypotheken gesloten worden omdat het met de lage rente, en hoge EWF niet zoveel meer uitmaakt.

Dat men nu de HRA gebruikt is een compromis naar de banken die toch graag aflossingsvrij wilden blijven aanbieden, maar niks houdt de overheid tegen om het op andere wijze te verbieden of te ontmoedigen. Dat doen ze toch overal ter wereld?!

Señor Sjon schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 15:51:
Overigens is Funkytrip verder de klos. De spaarrente voor zijn spaarhypotheek zal bij een verlenging lager zijn, waardoor zijn inleg zal moeten stijgen.

Niks houdt hem dan tegen om net als de starters nu een normale lening met aflossing te nemen. Minder voordeel zou ik niet "de klos" willen noemen. Bovendien stijgt de waarde van zijn huis bij die lagere rente.

[ Voor 16% gewijzigd door ph4ge op 24-05-2016 16:08 ]

[T-MOB]

ph4ge schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 15:56:
[...]
Dat men nu de HRA gebruikt is een compromis naar de banken die toch graag aflossingsvrij wilden blijven aanbieden, maar niks houdt de overheid tegen om het op andere wijze te verbieden of te ontmoedigen. Dat doen ze toch overal ter wereld?!

Hoe dan? Je kunt moeilijk een verbod op geld lenen in algemene zin invoeren. Je kunt gewoon maandelijks je verplichte aflossing bijlenen om een defacto aflossingsvrije hypotheek.

Niks houdt hem dan tegen om net als de starters nu een normale lening met aflossing te nemen. Minder voordeel zou ik niet "de klos" willen noemen. Bovendien stijgt de waarde van zijn huis bij die lagere rente.

De fiscale behandeling van de spaarpolis houdt hem tegen. Aan waardestijging van je huis heb je niet zoveel als je er in woont. Je kunt moelijk 5% van je huis verkopen om je gestegen maandlasten te compenseren.

[t_captain]

Señor Sjon schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 15:51:
[...]


Vergeet niet dat de EWF eerder stijgt dan daalt en gebaseerd is op de huidige WOZ waarde. Los je je hypotheek af, dan wordt het EWF steeds groter. het sommetje 2,25%-0,75% is alleen bij een hypotheek gelijk aan de woningwaarde.

Goed punt. De gemiddelde hypotheek bedraagt 70% van de woningwaarde ofzo. Eignelijk is het gat dus nog veel verder gedicht dan ik al dacht.

Overigens heeft bij het afschaffen van de HRA de overheid geen middel meer om verplicht aflossen te forceren. Ik begrijp dat nu al meer aflossingsvrije hypotheken gesloten worden omdat het met de lage rente, en hoge EWF niet zoveel meer uitmaakt.

Prima ontwikkeling imho.

De overheid zit al veel te diep in de woningmarkt. Hoe het imho zou moeten werken, is dat de overheid (bij voorkeur in internationaal verband) boekhoudkundige principes dicteert. Banken zijn gehouden aan die principes. De prijs waartegen zij hun kapitaalbehoefte financieren is afhankelijk van het risicoprofiel, en op die manier komt er een prijsverschil tussen risicovolle aflossingsvrije 100% hypotheken en veilige lineaire 70% hypotheken in de markt.

Nog even zorgen dat de NHG wordt opgedoekt en de schaalgrootte van banken flink terugschroeven en dan heeft de overheid ook geen reden meer om zich met het dossier te bemoeien. Een flinke zorg minder voor de overheid, en mijn hypotheek is weer gewoon een zaak van mijn bank en mij, zonder 17 miljoen derden.

ph4ge schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 15:56:
[...]

Is het slecht als mensen eerst een paar jaar moeten sparen voordat ze kunnen kopen? Als ze eenmaal gekocht hebben zullen ze ook moeten sparen voor bijv onderhoud. Dat sparen voor een huis op dit moment lastig is heeft ook vooral met de huizenmarkt te maken, de huizenprijzen stijgen sneller dan valt te sparen,

[...]

Als een woning pakweg 5 jaarsalarissen kost en een bank pakweg 20% aanbetaling verlangt, dan is je spaardoel 1 jaarsalaris (geindexeerd). Mensen bereiken dat bedrag vaak pas tussen 30 en 50% van hun werkende leven.

De huurmarkt zou daarvoor veel groter moeten worden. Het gaat hier niet om lage inkomens maar om modaal en daarboven, dus je hebt het over de commerciele huurmarkt.

HRA en een erg grote gesubsidieerde huursector zijn twee van de hoofdredenen waarom deze traditioneel klein is, die moeten we dus z.s.m. kwijt.

[ph4ge]

T-MOB schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 16:21:
Hoe dan? Je kunt moeilijk een verbod op geld lenen in algemene zin invoeren. Je kunt gewoon maandelijks je verplichte aflossing bijlenen om een defacto aflossingsvrije hypotheek.

Tja, dat is dan een consumptief krediet waar geen hypothecair onderpand bij hoort, waar bijbehorende BKR eisen bij komen kijken en wat nooit kan oplopen tot het bedrag wat gelijk is aan de hypotheekwaarde, bij lange na niet. Voor zowel bank als consument is dat niet interessant (sterker nog, zoiets bestaat al en noemen we de Blok hypotheek, en die is compleet mislukt).

Niks houdt de overheid tegen om ergens in een wet te schrijven dat aan een hypothecaire lening voor een woonhuis altijd een afbetaling gekoppeld moet worden. Je zou ook creatief kunnen zijn dat een eigen huis alleen in Box 1 mag vallen als er geen hypotheek of een hypotheek met aflossing op zit.

T-MOB schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 16:21:
De fiscale behandeling van de spaarpolis houdt hem tegen. Aan waardestijging van je huis heb je niet zoveel als je er in woont. Je kunt moeilijk 5% van je huis verkopen om je gestegen maandlasten te compenseren.

Hij schrijft zelf dat hij een probleem heeft omdat hij onder water staat, dat probleem wordt dan toch opgelost? Als je dat als nadeel noemt dan is een prijsstijging een voordeel.

En of het fiscaal niet kan is maar de vraag, maar dit soort bijzondere gevallen kan je natuurlijk prima regelen op het moment dat de HRA afgeschaft wordt, dat je ook wat andere zaken moet regelen als je de HRA afschaft is geen reden om het dan maar niet te doen. Natuurlijk kan een overheid gewoon aflossen verplicht of bevorderen en ja, voor sommige gevallen zal er dan een overgangsregelingtje moeten komen.

t_captain schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 16:26:
Als een woning pakweg 5 jaarsalarissen kost en een bank pakweg 20% aanbetaling verlangt, dan is je spaardoel 1 jaarsalaris (geindexeerd). Mensen bereiken dat bedrag vaak pas tussen 30 en 50% van hun werkende leven.

Dat is een grote als, 5 salarissen zal niet meer nodig zijn in een Nederland zonder HRA. Als iemand een huis koopt wordt hij geacht om dat in 30 jaar 100% af te lossen, dus waarom zou het dan een probleem zijn om 10% te sparen? (ja, in de praktijk hebben we huren zo duur gemaakt dat dat onmogelijk is)

t_captain schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 16:26:
De huurmarkt zou daarvoor veel groter moeten worden. Het gaat hier niet om lage inkomens maar om modaal en daarboven, dus je hebt het over de commerciele huurmarkt.

HRA en een erg grote gesubsidieerde huursector zijn twee van de hoofdredenen waarom deze traditioneel klein is, die moeten we dus z.s.m. kwijt.

De gesubsidieerde huursector is een gevolg, geen oorzaak. Wonen wordt (mede door de HRA) voor iedereen duurder gemaakt en daarom haken er aan de onderkant steeds meer mensen af. Het domste wat je kan doen is precies wat nu gebeurt, de sociale huursector afbreken terwijl de noodzaak nog steeds groot is en juist alleen maar toeneemt.

De huurmarkt moet sowieso toenemen. Het is van de zotte dat onze regering de mond vol heeft over flexibilisering van de arbeidsmarkt en de samenleving en ondertussen mensen dwingt om zich vast te leggen in een koopwoning.

[ Voor 45% gewijzigd door ph4ge op 24-05-2016 16:50 ]

[Señor Sjon]

Het is absurd dat de sociale huursector tot 710 euro per maand loopt. Dat is al veel te hoog.

Maar als er geen HRA is, dan mag de bank en de klant toch zelf bepalen hoe de hypotheek eruit ziet? Immers zijn de huidige randvoorwaarden gekoppeld aan de mogelijkheid tot het krijgen van HRA. Overigens blijft hier wel de Tweakers valkuil actief van zogenaamd lage woonlasten + hoog inkomen om maar 'even' 20-40k te sparen. Dat geeft een veel groter probleem voor starters, laat staan als ze toevallig ook nog eens jong kinderen hebben gekregen.

[RM-rf]

t_captain schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 16:26:
[...]


Goed punt. De gemiddelde hypotheek bedraagt 70% van de woningwaarde ofzo. Eignelijk is het gat dus nog veel verder gedicht dan ik al dacht.

"de Statisticus verdronk in een plas water van gemiddeld 5 cm diep"

een gemiddelde hypotheek als overkoepelend getal nemen zegt eigenlijk te weinig, daarbij is het zeer goed mogelijk dat een grote groep erg 'veilige hypotheken' verhullen dat er een groep evengoed erg risicovolle leningen uitstaan...

Ook bv 15-20% hypotheken die _niet_ binnen een veilige marge staan, kan voor de individuele personen die zulk een hypotheek hebben uitstaan best behoorlijk risicovol zijn.


naar ik meen is volgens het CBS ruim de helft van de huishoudends relatief 'veilig', 800.00 hebben geen hypotheekschuld, 400.00 hebben een hypotheek met een LTV tussen de 0% en 25%
1.1 miljoen hebben tussen de .25 en .75% LTV
vervolgens komt een groep van 625.000 hypotheken tussn de 0.75% en 100%
en 1.4 miljoen hebben een hypotheekschuld boven de 100% LTV


En zelfs dan is het bv ook een afweging hoe oud een hypotheek is... iemand die twee jaar terug een hypotheek afgesloten heeft en nu net onder de 98% LTV zit zal niet eens zo heel gevaarlijk lenen.
anders wordt het als iemand bv al 15 jaar een hypotheek heeft, maar hooguit 10% afgelost heeft... dan zit je eigenlijk op de helft van de 'normale hypotheekperiode en diegene heeft dan eigenlijk praktisch niks aan 'waarde' weten op te bouwen en met een beetje pech zal ook de komende 15 jaar het hard werken worden om meer af te betalen.

600.000 huishoudens hebben overigens een hypotheekschuld welke meer dan 7x hun besteedbaar inkomen is (cbs definieert besteedbaar inkomen als je brutto inkomen minus belastingen, sociale premies, alimentaties en onderhoudsplichten en verplichte verzekeringen)

(getallen van eind 2015: http://statline.cbs.nl/St...DM=SLNL&PA=81702NED&LA=NL )

[Señor Sjon]

Die 70% sloeg op de EWF.
Voorbeeldje:
WOZ is 200k, dan is EWF 1.500 euro. 140k hypotheek @2,25% = 3.150 euro/jaar.
Restant aftrekbaar: 1.650 euro bruto. Met 40% is de aftrek 660 euro. Dat is nog geen 21% van de bruto rente. Al met al een stuk minder HRA dan de getallen eerst lijken.

[Krisp]

ph4ge schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 16:31:
[...]
Tja, dat is dan een consumptief krediet waar geen hypothecair onderpand bij hoort, waar bijbehorende BKR eisen bij komen kijken en wat nooit kan oplopen tot het bedrag wat gelijk is aan de hypotheekwaarde, bij lange na niet. Voor zowel bank als consument is dat niet interessant.

Niks houdt de overheid tegen om ergens in een wet te schrijven dat aan een hypothecaire lening voor een woonhuis altijd een afbetaling gekoppeld moet worden. Je zou ook creatief kunnen zijn dat een eigen huis alleen in Box 1 mag vallen als er geen hypotheek of een hypotheek met aflossing op zit.

Consumptief krediet is juist heel erg interessant voor banken, de VS drijft erop. Zelfs al zou je een bepaling in een wet kunnen omzetten (ik betwijfel het), dan zul je zien dat mensen domweg de lening niet koppelen aan het huis (inschrijven in het Kadaster). Dan betaal je wel wat meer, maar kun je alsnog goedkoop lenen.

Dat is ook het hele bezwaar tegen een maximale LTV. Alles wat daarboven zit wordt alsnog geleend, maar dan tegen hogere rentes. Daar is alleen een financiële instelling bij gebaad, maar een consument zeker niet. Voorbeelden staan hier. Tenzij je persoonlijke leningen verbiedt, kom je hier niet onderuit.

[...]

Hij schrijft zelf dat hij een probleem heeft omdat hij onder water staat, dat probleem wordt dan toch opgelost? Als je dat als nadeel noemt dan is een prijsstijging een voordeel.

En of het fiscaal niet kan is maar de vraag, maar dit soort bijzondere gevallen kan je natuurlijk prima regelen op het moment dat de HRA afgeschaft wordt, dat je ook wat andere zaken moet regelen als je de HRA afschaft is geen reden om het dan maar niet te doen. Natuurlijk kan een overheid gewoon aflossen verplicht of bevorderen en ja, voor sommige gevallen zal er dan een overgangsregelingtje moeten komen.

Het kabinet kan een regeling maken waarbij bankspaartegoeden 'naheffingsvrij' vrijgegeven kunnen worden, mits het product wordt omgezet naar een annuiteitenhypotheek. Tegelijk kan de Belastingsdienst ook de spaartegoeden opvragen en die domweg in mindering te brengen op de uitstaande hypotheek, zodat er minder HRA teruggevraagd kan worden.

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 17:20:
Die 70% sloeg op de EWF.
Voorbeeldje:
WOZ is 200k, dan is EWF 1.500 euro. 140k hypotheek @2,25% = 3.150 euro/jaar.
Restant aftrekbaar: 1.650 euro bruto. Met 40% is de aftrek 660 euro. Dat is nog geen 21% van de bruto rente. Al met al een stuk minder HRA dan de getallen eerst lijken.

Toch kost de HRA de overheid per hypotheek gemiddeld enkele duizenden euro's per jaar. Jouw berekening sluit mooi aan bij mijn stelling dat de meeste mensen beter af zijn met een belastingverlaging ter compensatie van het wegvallen van de HRA.
Als miljoenen mensen het met 660 euro per jaar "voordeel" moeten doen, betekent dat ook dat een veel kleiner groepje de vele miljarden renteaftrek pakt.

[Krisp]

RemcoDelft schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 17:33:
[...]

Toch kost de HRA de overheid per hypotheek gemiddeld enkele duizenden euro's per jaar. Jouw berekening sluit mooi aan bij mijn stelling dat de meeste mensen beter af zijn met een belastingverlaging ter compensatie van het wegvallen van de HRA.
Als miljoenen mensen het met 660 euro per jaar "voordeel" moeten doen, betekent dat ook dat een veel kleiner groepje de vele miljarden renteaftrek pakt.

Je kunt maatregel K2: Aftoppen aftrekbare rente toepassen. Daar wordt een grens van €20K besproken, wat overeenkomt met een hypotheek tussen de 333K (6% rente) en €1M (2% rente). Dat scheelt €400M op de rijksbegroting in 2021, en wat mij betreft mag het bedrag in de jaren daarna omlaag, met 1000 euro per jaar. Zo ben je ook in 20 jaar van de HRA af.

Alhoewel dit het belastingstelsel wat complexer maakt, valt dat ook wel weer mee. Er zijn meer aftrekposten die een limiet kennen.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 17:42:
Alhoewel dit het belastingstelsel wat complexer maakt, valt dat ook wel weer mee. Er zijn meer aftrekposten die een limiet kennen.

Het is zelfs raar dat renteaftrek geen limiet kent, vrijwel alles, van medische kosten tot studiekosten, kent boven- en/of onderlimieten.
Schaf dan meteen dat EWF met al z'n complicaties af, en vervang dat door een boven- en onderlimiet op de HRA. Mensen die minder rente betalen dan sociale huur kost zouden dat zonder aftrek ook moeten kunnen betalen, mensen die een modaal inkomen aftrekken zouden heb ook niet nodig moeten hebben.

[ph4ge]

Krisp schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 17:21:
Consumptief krediet is juist heel erg interessant voor banken, de VS drijft erop. Zelfs al zou je een bepaling in een wet kunnen omzetten (ik betwijfel het), dan zul je zien dat mensen domweg de lening niet koppelen aan het huis (inschrijven in het Kadaster). Dan betaal je wel wat meer, maar kun je alsnog goedkoop lenen.

Dat is ook het hele bezwaar tegen een maximale LTV. Alles wat daarboven zit wordt alsnog geleend, maar dan tegen hogere rentes. Daar is alleen een financiële instelling bij gebaad, maar een consument zeker niet. Voorbeelden staan hier. Tenzij je persoonlijke leningen verbiedt, kom je hier niet onderuit.

Nogmaals, ik zie het probleem niet. Als je nu een hypotheek wil afsluiten wordt er al gekeken of je geen andere leningen hebt, en als dat wel zo is gaat dat van je LTI af. Niks houdt de banken tegen om het ook met de LTV mee te tellen, en niks houdt de overheid tegen om dat verplicht te stellen/sterk aan te moedigen.

Het feit dat bijna geen bank de Blok hypotheek interessant vindt toont ook al aan dat lenen om af te lossen helemaal niet zo interessant is voor banken. Het risico profiel is compleet anders dan voor een hypotheek.

Dit is echt problemen zoeken.

[Krisp]

ph4ge schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 20:00:
[...]

Nogmaals, ik zie het probleem niet. Als je nu een hypotheek wil afsluiten wordt er al gekeken of je geen andere leningen hebt, en als dat wel zo is gaat dat van je LTI af. Niks houdt de banken tegen om het ook met de LTV mee te tellen, en niks houdt de overheid tegen om dat verplicht te stellen/sterk aan te moedigen.

Het feit dat bijna geen bank de Blok hypotheek interessant vindt toont ook al aan dat lenen om af te lossen helemaal niet zo interessant is voor banken. Het risico profiel is compleet anders dan voor een hypotheek.

Dit is echt problemen zoeken.

De Blok-hypotheek was een wezenlijk ander product: ingewikkelder vooral. Dit zijn domweg twee leningdelen: een hypotheek en een persoonlijke lening. Bovendien -zo blijkt uit mijn vorige post- doen banken het al, voor het deel wat niet de financieren valt met een hypotheek. Dit wordt nu al toegepast in het geval van restschuld en de totale hypotheek hoger van 102/106% is. De stap naar lagere LTV-waarden (en een frequentere toepassing) is dan niet ver weg.

Dit is geen probleem, verlaging van de LTV gaat alleen veel geld voor starters kosten. Ze moeten het deel van het huis wat ze niet zelf kunnen betalen noch kunnen financieren via een hypotheek, dus met een persoonlijke lening financieren. Dat kost gemakkelijk 4,5% of meer, waardoor er nog meer geld richting de banken gaat. Daarom is verlaging van de LTV domweg geen goed idee.

Wat dat betreft is het CPB-rapport een verademing: eindelijk wat meer informatie en onderbouwing voor bepaalde keuzes. Er staat ontzettend nuttige informatie in over het verplaatsen van de eigen woning naar box 3, eventueel in combinatie met het defiscaliseren ervan.

[ph4ge]

Krisp schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 21:12:
De Blok-hypotheek was een wezenlijk ander product: ingewikkelder vooral. Dit zijn domweg twee leningdelen: een hypotheek en een persoonlijke lening. Bovendien -zo blijkt uit mijn vorige post- doen banken het al, voor het deel wat niet de financieren valt met een hypotheek. Dit wordt nu al toegepast in het geval van restschuld en de totale hypotheek hoger van 102/106% is. De stap naar lagere LTV-waarden (en een frequentere toepassing) is dan niet ver weg.

Dit is geen probleem, verlaging van de LTV gaat alleen veel geld voor starters kosten. Ze moeten het deel van het huis wat ze niet zelf kunnen betalen noch kunnen financieren via een hypotheek, dus met een persoonlijke lening financieren. Dat kost gemakkelijk 4,5% of meer, waardoor er nog meer geld richting de banken gaat. Bovendien blijkt uit onderzoekt dat Daarom is verlaging van de LTV domweg geen goed idee.

Tja, hoe vaak je het ook herhaalt, het maakt het niet waar. Gewoon andere schulden meetellen bij de LTV en dit probleem bestaat domweg niet. Dat kost de starters geen geld, en de lagere huizenprijzen (en lagere lasten door minder risico en lagere hypotheek) die het meebrengt is in hun voordeel.

En een Blok hypotheek is niet exact hetzelfde, maar het toont wel aan dat er geen vraag en geen aanbod is voor leningen naast de hypotheek ten behoeve van een huis. Het zelfde argument werd gebruikt tegen verplicht aflossen en tegen verlaging LTV naar 100 procent, mensen zouden dat dan gewoon op een andere manier gaan lenen, en dat is niet waar gebleken.

[t_captain]

Ergens is de toegenomen bemoeienis van de rijksoverheid met de particuliere woningmarkt een soort wanhoopsoffensief.

In de afgelopen tien jaar zijn de regels rond hypotheekrenteaftrek meermaals aangescherpt. Kennelijk bood dat niet voldoende grip op de zaak, want de overheid heeft ook de AFM gebruikt om banken naar centraal gedicteerde leennormen te bewegen. En niet in de laatste plaats hebben ze zichzelf tussen de bankiers genesteld. Een bepaalde bank was iets te enthousiast met krediteren, dus die moest vooral niet worden gered bij faillissement. Een andere, grotere speler werd wel gered, en vervolgens jarenlang in rijksbezit gehouden. Nog een andere grote bank kreeg noodlredieten met concurrentiebeperkende voorwaarden. Een middengrote bank uit Brabant was al ruim voor het faillissement te redden door gedwongen splitsing, maar daar lieten de toezichthouders het juist afweten. Zodoende kon het ministerie van financiën nog een bank toevoegen aan de eigen collectie.

Ik vermoed dat de huidige hoeveelheid inmenging in de markt bij veel bedrijven en mensen voorbij de itritatiegrens zit.

En dan krijg je een grassroots beweging de andere kant op. Nu is de overheid nog heer en meester. Over tien jaar heeft ze niets meer te vertellen in dit domein. Globalisering, peer to peer en cryptocurrency gaan het stelsel compleet veranderen. Daar zullen flinke problemen door ontstaan, maar ten dele is het wel een ontwikkeling die we zelf hebben afgeroepen.

[redwing]

ph4ge schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 22:23:
[...]
Het zelfde argument werd gebruikt tegen verplicht aflossen en tegen verlaging LTV naar 100 procent, mensen zouden dat dan gewoon op een andere manier gaan lenen, en dat is niet waar gebleken.

Dit heb ik ook vaak gehoord en nooit gesnapt waarom iemand denkt dat dat argument waar is. Via een hypotheek betaal je uiteindelijk 50-60% van de rente zelf, via een andere lening 100%. Dus als je via een hypotheek 100 euro kwijt bent zou zijn is dat bij een andere lening 166-200 euro. Het lijkt me nogal logisch dat mensen daar dus niet voor gaan kiezen en in plaats daarvan toch maar wat geld gaan sparen.

[Krisp]

ph4ge schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 22:23:
[...]

Tja, hoe vaak je het ook herhaalt, het maakt het niet waar. Gewoon andere schulden meetellen bij de LTV en dit probleem bestaat domweg niet. Dat kost de starters geen geld, en de lagere huizenprijzen (en lagere lasten door minder risico en lagere hypotheek) die het meebrengt is in hun voordeel.

Als ik het goed begrijp wil je domweg alle bestaande en nieuwe schulden optellen en dat meenemen in de maximale LTV? Dan mag ik daarbij denken aan studieschulden, alimentatie en persoonlijke leningen? Dat is om allerlei redenen geen oplossing. Hooguit kun je andere schulden net zo meerekenen als alimentatie en studieschuld: je neemt dus de maandelijkse last.

Het kan dan wel als een 'simpele' optie klinken, maar dat maakt het nog niet haalbaar. In de wetenschap dat 2/3 van de hoger opgeleiden tegenwoordig van school komt met een (forse) studielening, maar het zelfs praktisch onmogelijk. En dat weet jij ook. Daarmee kunnen mensen wellicht echt geen lening meer afsluiten die hoger is dan 90% LTV, maar heb je tegelijkertijd een groot deel van de vraag naar koophuizen weggenomen.

En een Blok hypotheek is niet exact hetzelfde, maar het toont wel aan dat er geen vraag en geen aanbod is voor leningen naast de hypotheek ten behoeve van een huis. Het zelfde argument werd gebruikt tegen verplicht aflossen en tegen verlaging LTV naar 100 procent, mensen zouden dat dan gewoon op een andere manier gaan lenen, en dat is niet waar gebleken.

Dit wordt een welles-nietes-spelletje, dus dit is voor mij de laatste keer: de vraag is er al. Restschulden worden al op deze manier gefinancierd, zie de bronnen die ik heb aangevoerd. Een blokhypotheek is iets wezenlijk anders: een product dat bedoeld is om de maandlasten te verlagen, niet om de LTV en de maandlast te verhogen. Dat de vraag nu nog beperkt is, komt omdat starters door slimme trucs nog steeds 106% kunnen lenen, omdat er significant geschonken wordt en omdat het nu alleen een deel van de K.K. betreft.

[GoldenSample]

t_captain schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 16:26:
[...]


Goed punt. De gemiddelde hypotheek bedraagt 70% van de woningwaarde ofzo. Eignelijk is het gat dus nog veel verder gedicht dan ik al dacht.


[...]


Prima ontwikkeling imho.

De overheid zit al veel te diep in de woningmarkt. Hoe het imho zou moeten werken, is dat de overheid (bij voorkeur in internationaal verband) boekhoudkundige principes dicteert. Banken zijn gehouden aan die principes. De prijs waartegen zij hun kapitaalbehoefte financieren is afhankelijk van het risicoprofiel, en op die manier komt er een prijsverschil tussen risicovolle aflossingsvrije 100% hypotheken en veilige lineaire 70% hypotheken in de markt.

Nog even zorgen dat de NHG wordt opgedoekt en de schaalgrootte van banken flink terugschroeven en dan heeft de overheid ook geen reden meer om zich met het dossier te bemoeien. Een flinke zorg minder voor de overheid, en mijn hypotheek is weer gewoon een zaak van mijn bank en mij, zonder 17 miljoen derden.


[...]


Als een woning pakweg 5 jaarsalarissen kost en een bank pakweg 20% aanbetaling verlangt, dan is je spaardoel 1 jaarsalaris (geindexeerd). Mensen bereiken dat bedrag vaak pas tussen 30 en 50% van hun werkende leven.

De huurmarkt zou daarvoor veel groter moeten worden. Het gaat hier niet om lage inkomens maar om modaal en daarboven, dus je hebt het over de commerciele huurmarkt.

HRA en een erg grote gesubsidieerde huursector zijn twee van de hoofdredenen waarom deze traditioneel klein is, die moeten we dus z.s.m. kwijt.

Lol vergeet je niet dat heel veel van dit soort 'verstorende' maatregelen nu niet zomaar afgeschaft kunnen worden omdat de er gewoonweg al jaren acute woningnood HRA en huursubsidie wakkeren de vraag verder aan, alsnog wordt er te kort gebouwd. Hoe je het ook went of keert blijft de overheid altijd betrokken en sturend aan de aanbod zijde door bouwvergunningen/bestemmingsplannen. Of je moet willen dat je op elke willekeurige vierkante meter een huis mag bouwen.

Momenteel is het vraag/aanbod spelletje bij huizen vrijwel volledig inelastisch. Overigens iets wat massaal over het hoofd gezien wordt. Middelbareschool economie, niets meer niets minder: Wikipedia: Prijselasticiteit

---

Resultaat is wel dat je als jongere volkomen de lul bent, afgelopen jaar om en nabij de 10K gespaard (meer dan 30% van mijn besteedbare inkomen), huizenprijzen zijn echter meer gestegen Echt het wordt tijd voor de hooivorken om iedereen die staat te hossen vanwege 'de woningmarkt die in de lift zit' op de brandstapel te jagen.

Conclusie is dat er een paar opties zijn:
- Hopen dat mijn ouders snel dood gaan (liever niet)
- Hopen dat mijn meer vermogende broer + vrouw snel dood gaan (ook liever niet)
- Een rijke vrouw trouwen (doe maar)
- Wie niet steelt of erft blijft arm totdat hij... (ook liever niet)
- Mijn ziel verpanden en in de financiëlesector de maatschappij verder verkrachten (ook liever niet)
- Onder een brug wonen om mijn woonlasten te drukken en nog meer te kunnen sparen (heeft ook niet mijn voorkeur)
- Carrière teleportatie: nog sneller 'carrière' maken (hoe dan? )
- Sociaaleconomisch vluchteling worden (waar wordt je geaccepteerd?)

[ Voor 13% gewijzigd door GoldenSample op 25-05-2016 08:09 ]

[Stoney3K]

Krisp schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 23:10:
[...]

Als ik het goed begrijp wil je domweg alle bestaande en nieuwe schulden optellen en dat meenemen in de maximale LTV? Dan mag ik daarbij denken aan studieschulden, alimentatie en persoonlijke leningen? Dat is om allerlei redenen geen oplossing. Hooguit kun je andere schulden net zo meerekenen als alimentatie en studieschuld: je neemt dus de maandelijkse last.

Tenzij de huizenprijzen straks gaan zakken naar een tiende van de huidige prijs zul je daar niks mee opschieten.

Als je een halve ton studieschuld 1-op-1 zou moeten 'dekken' met een halve ton aan spaargeld om 100% van je woningwaarde te kunnen lenen dan blijft er voor veel schoolverlaters straks geen huis meer over.

Ik zou eerder verwachten dat eigen vermogen of spaargeld een bepaalde 'leverage' oplevert die een hogere LTV mogelijk maakt, net zoals banken een fractie van het uitgeleende geld aan eigen vermogen moeten hebben.

[ph4ge]

Krisp schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 23:10:
Als ik het goed begrijp wil je domweg alle bestaande en nieuwe schulden optellen en dat meenemen in de maximale LTV? Dan mag ik daarbij denken aan studieschulden, alimentatie en persoonlijke leningen? Dat is om allerlei redenen geen oplossing. Hooguit kun je andere schulden net zo meerekenen als alimentatie en studieschuld: je neemt dus de maandelijkse last.

Het kan dan wel als een 'simpele' optie klinken, maar dat maakt het nog niet haalbaar. In de wetenschap dat 2/3 van de hoger opgeleiden tegenwoordig van school komt met een (forse) studielening, maar het zelfs praktisch onmogelijk. En dat weet jij ook. Daarmee kunnen mensen wellicht echt geen lening meer afsluiten die hoger is dan 90% LTV, maar heb je tegelijkertijd een groot deel van de vraag naar koophuizen weggenomen.

We hadden het over persoonlijke leningen, ik zou dus gewoon leningen waar een BKR registratie bij verplicht is meerekenen. Je focussen op details doet niks af aan dat het in essentie een simpele oplossing is, voor een probleem wat jij constateert (namelijk dat mensen anders gaan lenen) maar wat tot nu toe niet gebleken is. In andere landen lukt dat ook.

Het leenstelsel is een ander probleem, dat kan ook beter gisteren dan vandaag verdwijnen. Als daar een zetje vanuit de woningmarkt voor nodig is is dat alleen maar mooi meegenomen. Hoe dan ook is er in de uitwerking best wat voor te zeggen om studieschulden anders te behandelen, want lager risico en goedkoper dan een hypotheek, maar dat zijn details. max 100% LTV incl studieschuld en max 90%LTV ex studieschuld bijvoorbeeld is ook een flinke verbetering tov nu. Er zijn genoeg oplossingen voor dit soort details te bedenken.

Krisp schreef op dinsdag 24 mei 2016 @ 23:10:
Dit wordt een welles-nietes-spelletje, dus dit is voor mij de laatste keer: de vraag is er al. Restschulden worden al op deze manier gefinancierd, zie de bronnen die ik heb aangevoerd. Een blokhypotheek is iets wezenlijk anders: een product dat bedoeld is om de maandlasten te verlagen, niet om de LTV en de maandlast te verhogen. Dat de vraag nu nog beperkt is, komt omdat starters door slimme trucs nog steeds 106% kunnen lenen, omdat er significant geschonken wordt en omdat het nu alleen een deel van de K.K. betreft.

De financiering van restschulden wordt gestimuleerd en had een hele stevige duw vanuit de overheid nodig om überhaupt mogelijk te worden, banken zitten daar nog steeds niet op te wachten. Het is pure noodzaak dat dat nu wel gebeurt.

Een Blok hypotheek is een vergelijkbare oplossing voor een vergelijkbaar probleem. Het probleem dat werd geconstateerd is dat zowel banken als kopers niet zaten te wachten op volledige aflossing van schulden en dan op een andere manier zouden gaan terug lenen. Daar is de Blok hypotheek voor bedacht en dat is geen succes gebleken, zowel banken als kopers snappen en voelen een wezenlijk verschil tussen een hypotheekschuld en een persoonlijke lening, zelfs als die gekoppeld zijn (en de persoonlijke lening veel dezelfde voordelen als een hypotheek heeft). De maandlasten zijn in het begin nauwelijks lager en al vrij snel hoger, dus dat was geen reden om het in te voeren.

Over die slimme truc, die heb ik ook hier (of in een andere topic) een keer aangehaald als voorbeeld dat mensen makelaars en hypotheekadviseurs moeten blijven wantrouwen, en toen werd mij door de vertegenwoordiging van die beroepsgroep toch echt op het hart gedrukt dat dat uitzonderingen waren en bovendien gefixed werd. Typisch zo'n detail wat je ook moet oplossen.

Hoe dan ook staar je je stuk op details. Natuurlijk zullen er altijd manieren kunnen worden gevonden om fraude te plegen of het doel wat de wet te omzeilen, maar dat geldt voor letterlijk elke andere maatregel (zoals de verlaging naar 100% LTV zoals jij al aangaf). Overigens was een LTV van 125%+ nog niet zo lang geleden normaal, men financierde gelijk de meubels en een nieuwe keuken, een ook bij die verlaging werd er gewaarschuwd voor een toename van andere schulden en ook dat gebeurt gewoon niet. Nederland, zowel consumenten als banken, is hypotheekverslaafd, niet persoonlijke lening verslaafd. Een persoonlijke lening is lastiger en veel duurder om te krijgen en er zit geen overheidssubsidie op.

Het is gewoon zaak om een simpele basisregel wat verder uit te werken, elke wet begint als een simpele maatregel die uitgewerkt moet worden voordat het wet wordt en vervolgens door de rechter nog verder uitgewerkt wordt. Het is helemaal geen wetmatigheid dat mensen dan maar anders gaan lenen of er heel veel last van krijgen, dat is alleen als je heel strak door de huidige kaders kijkt en op zoek gaat naar lastige details.

[t_captain]

GoldenSample schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 00:12:
[...]

Lol vergeet je niet dat heel veel van dit soort 'verstorende' maatregelen nu niet zomaar afgeschaft kunnen worden omdat de er gewoonweg al jaren acute woningnood HRA en huursubsidie wakkeren de vraag verder aan, alsnog wordt er te kort gebouwd. Hoe je het ook went of keert blijft de overheid altijd betrokken en sturend aan de aanbod zijde door bouwvergunningen/bestemmingsplannen. Of je moet willen dat je op elke willekeurige vierkante meter een huis mag bouwen.

Woningnood wordt niet direct groter of kleiner door de fiscale regels aan te pakken. Het is gewoon de verhouding tussen beschikbare woningvoorraad en de (actuele of latente) vraag naar woningen. Beide blijven in eerste instantie gelijk.

Hooguit heb je een indirect effect: als de prijzen te ver zakken, gaat weer de rem op de bouwproductie.

Als je HRA afschaft en het geld middels een evenredige belastingkorting teruggeeft, is het netto-effect vooral een stukje herverdeling van koopkracht op de woningmarkt. Per saldo zal het niet tot meer dan 10% prijsdaling leiden. En na enkele jaren is die alweer opgeveerd, omdat de besteedbare inkomens in het hogere deel van de arbeidsmarkt aardig oplopen.

Conclusie is dat er een paar opties zijn:
- Hopen dat mijn ouders snel dood gaan (liever niet)
- Hopen dat mijn meer vermogende broer + vrouw snel dood gaan (ook liever niet)
- Een rijke vrouw trouwen (doe maar)
- Wie niet steelt of erft blijft arm totdat hij... (ook liever niet)
- Mijn ziel verpanden en in de financiëlesector de maatschappij verder verkrachten (ook liever niet)
- Onder een brug wonen om mijn woonlasten te drukken en nog meer te kunnen sparen (heeft ook niet mijn voorkeur)
- Carrière teleportatie: nog sneller 'carrière' maken (hoe dan? )
- Sociaaleconomisch vluchteling worden (waar wordt je geaccepteerd?)

Je mist tussen alle dramatiek een heel belangrijke optie. Je hebt als Nederlander recht op vrije vestiging in de hele EU. In Duitsland liggen de banen voor het oprapen (vooral in het zuiden), betalen ze beter en zit je 1 uur vliegen of 1 dag rijden van jefamilie in NL af. Er zijn ook goedkopere, meer exotische en warmere opties, voor ieder wat. Ierland en Malta trekken bijvoorbeeld ook aan ons IT-talent.

Als teveel mensen van die optie gebruik gaan maken, wordt het wel een maatschappelijke kopzorg. Je verliest immers juist die jonge mensen, die iets te kiezen hebben. Voor de lange termijn niet gunstig.


Iedereen heeft zijn voorkeuren, maar in de financiele sector werken is imho iets anders dan je ziel verpanden. Het is geen onoirbaar beroep ofzo

[Sport_Life]

GoldenSample schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 00:12:
[...]

Lol vergeet je niet dat heel veel van dit soort 'verstorende' maatregelen nu niet zomaar afgeschaft kunnen worden omdat de er gewoonweg al jaren acute woningnood HRA en huursubsidie wakkeren de vraag verder aan, alsnog wordt er te kort gebouwd. Hoe je het ook went of keert blijft de overheid altijd betrokken en sturend aan de aanbod zijde door bouwvergunningen/bestemmingsplannen. Of je moet willen dat je op elke willekeurige vierkante meter een huis mag bouwen.

Momenteel is het vraag/aanbod spelletje bij huizen vrijwel volledig inelastisch. Overigens iets wat massaal over het hoofd gezien wordt. Middelbareschool economie, niets meer niets minder: Wikipedia: Prijselasticiteit

---

Resultaat is wel dat je als jongere volkomen de lul bent, afgelopen jaar om en nabij de 10K gespaard (meer dan 30% van mijn besteedbare inkomen), huizenprijzen zijn echter meer gestegen Echt het wordt tijd voor de hooivorken om iedereen die staat te hossen vanwege 'de woningmarkt die in de lift zit' op de brandstapel te jagen.

Conclusie is dat er een paar opties zijn:
- Hopen dat mijn ouders snel dood gaan (liever niet)
- Hopen dat mijn meer vermogende broer + vrouw snel dood gaan (ook liever niet)
- Een rijke vrouw trouwen (doe maar)
- Wie niet steelt of erft blijft arm totdat hij... (ook liever niet)
- Mijn ziel verpanden en in de financiëlesector de maatschappij verder verkrachten (ook liever niet)
- Onder een brug wonen om mijn woonlasten te drukken en nog meer te kunnen sparen (heeft ook niet mijn voorkeur)
- Carrière teleportatie: nog sneller 'carrière' maken (hoe dan? )
- Sociaaleconomisch vluchteling worden (waar wordt je geaccepteerd?)

Wat is de reden dat je je nu pas op de woningmarkt begeeft ipv 2-5 jaar geleden? Ik maak uit je usericon en je besteedbaar inkomen van netto >30k uit dat je rond de 30 bent.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 25-05-2016 09:19 ]

[Bockelaar]

GoldenSample schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 00:12:
[...]

Lol vergeet je niet dat heel veel van dit soort 'verstorende' maatregelen nu niet zomaar afgeschaft kunnen worden omdat de er gewoonweg al jaren acute woningnood HRA en huursubsidie wakkeren de vraag verder aan, alsnog wordt er te kort gebouwd. Hoe je het ook went of keert blijft de overheid altijd betrokken en sturend aan de aanbod zijde door bouwvergunningen/bestemmingsplannen. Of je moet willen dat je op elke willekeurige vierkante meter een huis mag bouwen.

Momenteel is het vraag/aanbod spelletje bij huizen vrijwel volledig inelastisch. Overigens iets wat massaal over het hoofd gezien wordt. Middelbareschool economie, niets meer niets minder: Wikipedia: Prijselasticiteit

---

Resultaat is wel dat je als jongere volkomen de lul bent, afgelopen jaar om en nabij de 10K gespaard (meer dan 30% van mijn besteedbare inkomen), huizenprijzen zijn echter meer gestegen Echt het wordt tijd voor de hooivorken om iedereen die staat te hossen vanwege 'de woningmarkt die in de lift zit' op de brandstapel te jagen.

Conclusie is dat er een paar opties zijn:
- Hopen dat mijn ouders snel dood gaan (liever niet)
- Hopen dat mijn meer vermogende broer + vrouw snel dood gaan (ook liever niet)
- Een rijke vrouw trouwen (doe maar)
- Wie niet steelt of erft blijft arm totdat hij... (ook liever niet)
- Mijn ziel verpanden en in de financiëlesector de maatschappij verder verkrachten (ook liever niet)
- Onder een brug wonen om mijn woonlasten te drukken en nog meer te kunnen sparen (heeft ook niet mijn voorkeur)
- Carrière teleportatie: nog sneller 'carrière' maken (hoe dan? )
- Sociaaleconomisch vluchteling worden (waar wordt je geaccepteerd?)

of accepteren dat je op je 26e start in iets van 100K ipv een woning van 240K. Van 100K is de 2% kk gewoon van die 10K betaalbaar

[Fiber]

GoldenSample schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 00:12:

[...]

Conclusie is dat er een paar opties zijn:
- Hopen dat...

Of je stelt je eisen wat bij qua lokatie en kwaliteit van het huis... Er zijn nog steeds genoeg gewone fatsoenlijke huizen te koop voor rond de de 100k. F*ck de HRA en ga voor (gedeeltelijk) aflossingsvrij. Aan de rente kun je je nauwelijks meer een buil vallen...

[GoldenSample]

Sport_Life schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 09:18:
[...]

Wat is de reden dat je je nu pas op de woningmarkt begeeft ipv 2-5 jaar geleden? Ik maak uit je usericon en je besteedbaar inkomen van netto >30k uit dat je rond de 30 bent.

Zie onderstaand, ik ben wat jonger & zit iets onder/bijna op de 30k netto.

Bockelaar schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 09:24:
[...]

of accepteren dat je op je 26e start in iets van 100K ipv een woning van 240K. Van 100K is de 2% kk gewoon van die 10K betaalbaar

Zie onderstaand: Verder is het 'probleem' dat je simpelweg niet tegen de prijsstijging op kan sparen. Verder is er voor mij (door mijn relatief goede positie op de arbeidsmarkt, zit je dus wel weer in een duurdere regio dan de randen van het land) nog wel iets te regelen uiteindelijk (en doordat ik zonder schulden mijn studie af heb weten te maken). Ik 'kan' nog mee in deze zeepbel, iets er onder is gewoon weg kansloos zonder hulp van buitenaf (of relatie)

Fiber schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 11:07:
[...]

Of je stelt je eisen wat bij qua lokatie en kwaliteit van het huis... Er zijn nog steeds genoeg gewone fatsoenlijke huizen te koop voor rond de de 100k. F*ck de HRA en ga voor (gedeeltelijk) aflossingsvrij. Aan de rente kun je je nauwelijks meer een buil vallen...

Ah kijk, komt het 'huren van de bank' weer langs Moet ik je nu echt uitleggen (oa. iets met risico management & afschrijving die je 'vergeet') dat dat een vrij onverstandig plan is en nee het argument is niet direct de HRA.

Verder staat de het merendeel van deze huizen in regio's waar de werkgelegenheid nogal laag is voor mijn profiel (leuk en aardig allemaal maar dan sta je stil qua functie waardoor je zeker weet dat je voor eeuwig in z'n schoenendoos zit en het lekker gezellig gaat worden als je ooit een gezin hebt). De huizen die wel in een regio met werk op niveau (en toekomst) zijn belanden al helemaal in de categorie: nog 50k er tegenaan om het bewoonbaar te maken/houden.

Tja een plek onder de brug in een stuk karton is ook helemaal niet duur zullen we maar zeggen.

t_captain schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 08:59:
[...]


Woningnood wordt niet direct groter of kleiner door de fiscale regels aan te pakken. Het is gewoon de verhouding tussen beschikbare woningvoorraad en de (actuele of latente) vraag naar woningen. Beide blijven in eerste instantie gelijk.

Hooguit heb je een indirect effect: als de prijzen te ver zakken, gaat weer de rem op de bouwproductie.

Het stukje over inelastisch vraag/aanbod gelezen?

Verder blijft bouwen vrijwel irrelevant (een huis bouwen is zo duur niet), grondprijzen & politiek dat is waar het om gaat. De rede voor een de facto bouwstop toen 'de woningcrisis' (de 'klassieke term' waar mensen lagere woningprijs als een probleem zien ipv. juist die hoge prijs) het 'hevigst' was komt puur door speculatie met grondprijzen.

Als je HRA afschaft en het geld middels een evenredige belastingkorting teruggeeft, is het netto-effect vooral een stukje herverdeling van koopkracht op de woningmarkt. Per saldo zal het niet tot meer dan 10% prijsdaling leiden. En na enkele jaren is die alweer opgeveerd, omdat de besteedbare inkomens in het hogere deel van de arbeidsmarkt aardig oplopen.

Mwah, de HRA zorgt er gewoon voor dat mensen zich nog dieper in de schulden kunnen steken voor een woning, zeker als de rente weer oploopt wordt de impact weer groter (gezien dan het besteedbaar inkomen de rem wordt ipv de 4 a 5x je jaarsalaris kunnen lenen).

[...]


Je mist tussen alle dramatiek een heel belangrijke optie. Je hebt als Nederlander recht op vrije vestiging in de hele EU. In Duitsland liggen de banen voor het oprapen (vooral in het zuiden), betalen ze beter en zit je 1 uur vliegen of 1 dag rijden van jefamilie in NL af. Er zijn ook goedkopere, meer exotische en warmere opties, voor ieder wat. Ierland en Malta trekken bijvoorbeeld ook aan ons IT-talent.

Eh die mis ik helemaal niet, 'sociaaleconomisch vluchteling' niets meer en niets minder ben je dan, het 'asiel' hoef je niet aan te vragen maar voor de rest? Geeft overigens wel schitterend de verhoudingen aan. De 'gewone' burger als dienaar van het kapitaal die lekker geld verdiend aan een bubbel. Mag ik een teiltje?

Echt heb je door wat je zelf zegt: 'Ok, je bent dan wel 'hoog opgeleid' in een sector waar we een 'schreeuwend gebrek' aan hebben, echter runnen we dit land om een financiële bovenlaag in het zadel te houden/verder te verrijken. Zodoende krijg je ondanks die technische WO opleiding maar zeer moeizaam perspectief op normale woonruimte die je niet tot lengte van dage met 'huisgenoten' hoeft te delen (luxe toch, wie heeft er nu een dak boven zijn hoofd nodig?). Dit vind ik verder niet vreemd ofzo, dan verhuis je toch lekker naar een ander land, andere taal, een dag reizen van vrienden/familie weg?

Echt zijn we nu echt zo gek geworden als het om de waarde van een huis, dat 95% van de mensen toch niet wil verkopen, gaat?

Als teveel mensen van die optie gebruik gaan maken, wordt het wel een maatschappelijke kopzorg. Je verliest immers juist die jonge mensen, die iets te kiezen hebben. Voor de lange termijn niet gunstig.

Geloof je dat echt? Vind ik een erg naïeve gedachte dit argument blijkt ook amper invloed te hebben als we zien hoeveel intellect er verloren gaat aan niet productieve sectoren & mensen die worden opgeleid op een opleiding waar geen baan voor is.

Iedereen heeft zijn voorkeuren, maar in de financiele sector werken is imho iets anders dan je ziel verpanden. Het is geen onoirbaar beroep ofzo

Tja dat is persoonlijk, voor mij staat het op 1 lijn met de kankerindu eh, tabaksindustrie, wapenindustrie & huursoldaten in een blackwater-achtig bedrijf. Nee ik bedank er voor om de rest van Nederland een oor aan te naaien.


En ja ik stel hem afentoe een beetje scherp, omdat 'het normaal' dat veel mensen vinden in mijn opinie helemaal niet zo 'normaal' is, maar knettergek als je het op iets anders dan een huis toepast. Ik heb goede hoop dat op een dag het raam van Overton op een heel andere plek beland.

[ Voor 22% gewijzigd door GoldenSample op 25-05-2016 18:37 ]

[Sport_Life]

GoldenSample schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 18:24:
[...]

[..]Zodoende krijg je ondanks die technische WO opleiding

[..]

Tja dat is persoonlijk, voor mij staat het op 1 lijn met de kankerindu eh, tabaksindustrie, wapenindustrie & huursoldaten in een blackwater-achtig bedrijf. Nee ik bedank er voor om de rest van Nederland een oor aan te naaien.

Niet iedereen heeft de capaciteiten om een technische WO opleiding te volgen. Wees blij, anders zat jij ook nooit aan 30k netto per jaar . (schaarste , jeweetwel, net als de huizenmarkt ).

Overigens zou ik hypotheekadviseurs eerder plaatsen naast de autoverkopers, alleen als je naar de autodealer gaat weet je dat je genaaid wordt, blijkbaar denken veel mensen daar bij het kopen van een huis anders over. Al je andere vergelijkingen zijn natuurlijk onzin en zelfs flauw te noemen.. Laat ieder lekker zijn ding doen .

(overigens werk ik niet in de financiële sector - wel met cijfertjes en berekeningen).

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 25-05-2016 19:12 ]

[Wackmack]

Kwam net dit artikel tegen, https://slimbeleggen.com/...er-moment-elkaar-spatten/

Wat vinden de kenners ervan? Rente nu zelfs onder de 1%. Dit moet toch weer kopers over de streep zetten. Hopelijk heb ik snel een nieuwbouw woning.

[Sissors]

Komt nogal schreeuwerig over op redelijk Telegraaf niveau. Oh er zit een kern van waarheid in, maar op wat specifieke plaatsen na waar de prijzen exploderen valt het volgens mij momenteel wel mee.

En vast met uitzonderingen hoor, maar die plaatsen waar het explodeert komt het gewoon doordat iedereen in een hele specifieke locatie wil wonen. Daar kan je niet tegen bouwen omdat er al huizen staan. Je kan wel ergens anders bouwen, maar dat lost niet het 'probleem' op dat iedereen op die specifieke locatie wil wonen.

@GoldenSample, misschien heb ik nu ergens wat gemist, maar zelfs met wat je in één jaar gespaard hebt kan in je Nederland, in tegenstelling tot heel veel andere landen, gewoon een huis kopen. Moet je wel een hypotheek hebben ja.

[RemcoDelft]

Wackmack schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 19:08:
Kwam net dit artikel tegen, https://slimbeleggen.com/...er-moment-elkaar-spatten/

"In plaats van dat we evenveel lenen en minder afbetalen, lenen we meer om evenveel af te betalen. "
Klopt helemaal. Het is zo enorm zonde dat 1993 herhaald wordt. Toen was de NVM-verwachting dat kleine woningen niets meer waard zouden zijn omdat gezinnen (kopen op 2 salarissen) veel meer konden lenen en dus groter zouden gaan wonen. De realiteit was anders: meer betalen voor hetzelfde, en dat herhalen we nu weer dankzij de lage rente.
Waarom niet in 25 jaar aflossen bij lagere rente? Of hey, waarom stelt de overheid geen belasting in op hypotheken? Dus 1% rente voor Gerrit, en 4% rente voor de Staat, om te voorkomen dat je leven lang rente betalen goedkoper is dan aflossen. Dan mag je over die 5% gewoon je renteaftrek houden

[ Voor 18% gewijzigd door RemcoDelft op 25-05-2016 20:37 ]

[GoldenSample]

Sport_Life schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 19:05:
[...]

Niet iedereen heeft de capaciteiten om een technische WO opleiding te volgen. Wees blij, anders zat jij ook nooit aan 30k netto per jaar . (schaarste , jeweetwel, net als de huizenmarkt ).

Overigens zou ik hypotheekadviseurs eerder plaatsen naast de autoverkopers, alleen als je naar de autodealer gaat weet je dat je genaaid wordt, blijkbaar denken veel mensen daar bij het kopen van een huis anders over. Al je andere vergelijkingen zijn natuurlijk onzin en zelfs flauw te noemen.. Laat ieder lekker zijn ding doen .

(overigens werk ik niet in de financiële sector - wel met cijfertjes en berekeningen).

'Ondanks', ja daar ben ik me van bewust maar dat betekend niet dat je het er mee eens moet zijn, mijn grote punt is juist dat iedereen die maar net een treetje lager zit helemaal geen kant meer op kan.

Verder heb ik het niet over hypotheekverkoper (als ik naar 'de financiële sector' zou wisselen, dan wordt ik geen hypotheekverkoper, nofi maar dat is toch iets anders qua niveau), ik heb het over functies waar je betaald word om woekerpolis/derivaat 2.0 te bedenken.

Sissors schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 19:36:
Komt nogal schreeuwerig over op redelijk Telegraaf niveau. Oh er zit een kern van waarheid in, maar op wat specifieke plaatsen na waar de prijzen exploderen valt het volgens mij momenteel wel mee.

Tov. van het reeële inkomen uit arbeid in het licht van de afgelopen 30 jaar zie je halverwege de jaren 90 nog steeds een explosie, het minieme beetje lucht dat er in 2008 ontsnapte (en er nu weer in gepompt is) doet daar niets aan af.

En vast met uitzonderingen hoor, maar die plaatsen waar het explodeert komt het gewoon doordat iedereen in een hele specifieke locatie wil wonen. Daar kan je niet tegen bouwen omdat er al huizen staan. Je kan wel ergens anders bouwen, maar dat lost niet het 'probleem' op dat iedereen op die specifieke locatie wil wonen.

@GoldenSample, misschien heb ik nu ergens wat gemist, maar zelfs met wat je in één jaar gespaard hebt kan in je Nederland, in tegenstelling tot heel veel andere landen, gewoon een huis kopen. Moet je wel een hypotheek hebben ja.

Een hypotheek voor wat? Die kartonnen doos.

En ja ik weet dat ik in mijn eigen situatie nog net uit kan komen met een huis. Wat ik echter zie dat iedereen die een paar honderd euro per maand minder verdiend gewoon weg _niet_ uitkomt en nog erger klem zit. Verder zie ik ook dat langer sparen geen nut heeft, huizenprijzen stijgen toch harder dan dat je sparen kan. Alleen roepen: maar jij kan wel net aan *flatje kopen* dan ga je voorbij aan mijn punt.

[Onbekend]

Even de vraag vanuit een andere richting:

Stel je koopt een kaal stuk grond (in de stad) en laat daar een huis op bouwen en afwerken zodat je er daarna direct in kan.
Hoeveel geld kost dat, en hoeveel procent is dat goedkoper t.o. de huidige huizen die te koop staan aangeboden?

Veel goedkoper? Waarom doen weinig mensen dat dan?
Niet veel goedkoper? Dan zijn de huizenprijzen normaal en niet excessief hoog.

[t_captain]

@GoldenSample: in een markt met lage rene is sparen voor een woning sowieso nauwelijks mogelijk.

Denk aan een modale koopwoning, waarde pakweg 220k. Vergeet HRA, grondprijzen en dergelijke, want deze woning is niet te koop. Hij is eigendom van een vastgoedfonds en wordt verhuurd. Kale huur pakweg 1000 euro. Bij de huidige rentestand en goede perspectieven voor de bezettjngsgraad kun je een kapitalisatiefactor van 15 a 17 veronderstellen. Daarmee heeft de woning een waarde van 180 a 205k, los van belastingbemoeienis.

Bij een gelijkblijvende rente, gemiddelde inflatie van pakweg 1% en een gemiddelde economische groei van 1.5%, zullen woningprijzen met 2% per jaar oplopen.

Om de huur netjes te betalen moet je bruto ongeveer 4500 euro verdienen. Om daarbovenop met je spaarpot bij te blijven bij de toenemende prijs van het huis, moet er 300 netto = 600 bruto bij.

Voor alleenverdieners is een gedereguleerde woningmarkt, met LTV van 80 of 90% en zonder HRA, dus helemaal niet zo toegankelijk.

[NiGeLaToR]

Sissors schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 19:36:
Komt nogal schreeuwerig over op redelijk Telegraaf niveau. Oh er zit een kern van waarheid in, maar op wat specifieke plaatsen na waar de prijzen exploderen valt het volgens mij momenteel wel mee.

Vraag me af of dit over 3-6 maanden nog steeds zo is. Ik denk op plaatsen waar aanbod groot is, de prijs door de marktwerking niet zo fluctueert als in A'dam (100k voor een huis van 170k erbij in 4 jaar tijd, als je in de Pijp kocht in 2012). Maar als in randdorpjes van slaapsteden de jaren 70 huizen als warme broodjes gaan dan gebeurt er iets aparts. Want die huizen wil je niet kopen en zeker niet voor meer dan de prijs in 2003.

Ik mocht een jaartje terug in het FD als economische 'nitwit' wat roepen over de QE maatregelen die toen ingezet waren en ik voorspelde dat het de reële economie niets zou opleveren, niet wetende dat het doorgeduwd zou worden tot dit niveau - zonder (positief) resultaat voor de inwoners van de EU. Of ik zie het niet, want volgens mij is de lage rente tot nu toe vooral een reden voor de volgende schuldenberg met crisispotentie?

In een paar jaar tijd in ieder geval bijna 100.000 te koop staande woningen van Funda af.

Vond hier ook nog wat duiding over de hoeveelheid aflossingsvrije hypotheken die nu worden afgesloten. Het blijkt toch echt te gebeuren. Daar is dus geen HRA over mogelijk - dat is dan weer een lichtpuntje?

[ Voor 16% gewijzigd door NiGeLaToR op 25-05-2016 22:58 ]

[RemcoDelft]

Onbekend schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 21:18:
Even de vraag vanuit een andere richting:

Stel je koopt een kaal stuk grond (in de stad) en laat daar een huis op bouwen en afwerken zodat je er daarna direct in kan.
Hoeveel geld kost dat, en hoeveel procent is dat goedkoper t.o. de huidige huizen die te koop staan aangeboden?

Veel goedkoper? Waarom doen weinig mensen dat dan?
Niet veel goedkoper? Dan zijn de huizenprijzen normaal en niet excessief hoog.

1 woord: bestemmingsplan!
Er zijn diverse aanbieders van "standaard" huizen, vooral op Duitse sites kan je die vinden incl. prijs. Dat stuk grond is of heel duur of je mag er niets op bouwen.

[NiGeLaToR]

RemcoDelft schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 23:01:
[...]

1 woord: bestemmingsplan!
Er zijn diverse aanbieders van "standaard" huizen, vooral op Duitse sites kan je die vinden incl. prijs. Dat stuk grond is of heel duur of je mag er niets op bouwen.

Nou, ik zou 'm nog anders insteken - puntje bij paaltje 'onderneemt' de lokale overheid door de grond op zo'n manier te prijzen dat de grond + potentieel bouwwerkje concurreert met bestaande bouw. De woningen zijn meestal iets goedkoper dan bestaande bouw die vergelijkbaar zou moeten zijn maar dan levert men 'm tegenwoordig onbewoonbaar casco op. Kan soms iets goedkoper of duurder zijn, maar meestal is de klei/zand duurder dan de woning zelf.

Even kort gekeken en 250,- per m2 voor Groningen tot 2000+ per m2 voor A'dam centrum. Kom je dus regelmatig tussen de 400-500 per m2 uit blijkbaar. Kost je 300m2 voor je 2-onder-1kapper dus 150k. De woning erop zetten zou zomaar 150k incl keuken/vloeren/badkamer/tuin kunnen worden, dus dan is je 2-onder-1-kapper 300k. Best gangbaar.

Ziet de gemeente dat het bij hun net anders ligt, dan draaien ze gewoon wat aan de knopjes.. huisje groter, ander plannetje, meer kaveltjes/kleinere huisjes, m2-prijs wat omlaag. Tadaa!

[GoldenSample]

Het verschild natuurlijk qua kosten (project omvang/schaal, benodigde infrastructuur, ondergrond etc.) maar voor een bedrag van +/- 100k zet men in een grote vinexwijk met tunnelbouw een best aardige hoekwoning neer of een flink huis in een rijtje, min of meer woon klaar.

wrang, gezien 'industrie' grond (waar dan vrachtwagens op staan & een autobedrijf terwijl een ander industrieterreintje verloederd achterblijft) op veel plekken bijna weggegeven lijkt te worden. (want goed voor 'de werkgelegenheid')

t_captain schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 21:51:
@GoldenSample: in een markt met lage rene is sparen voor een woning sowieso nauwelijks mogelijk.

Denk aan een modale koopwoning, waarde pakweg 220k. Vergeet HRA, grondprijzen en dergelijke, want deze woning is niet te koop. Hij is eigendom van een vastgoedfonds en wordt verhuurd. Kale huur pakweg 1000 euro. Bij de huidige rentestand en goede perspectieven voor de bezettjngsgraad kun je een kapitalisatiefactor van 15 a 17 veronderstellen. Daarmee heeft de woning een waarde van 180 a 205k, los van belastingbemoeienis.

Bij een gelijkblijvende rente, gemiddelde inflatie van pakweg 1% en een gemiddelde economische groei van 1.5%, zullen woningprijzen met 2% per jaar oplopen.

Om de huur netjes te betalen moet je bruto ongeveer 4500 euro verdienen. Om daarbovenop met je spaarpot bij te blijven bij de toenemende prijs van het huis, moet er 300 netto = 600 bruto bij.

Voor alleenverdieners is een gedereguleerde woningmarkt, met LTV van 80 of 90% en zonder HRA, dus helemaal niet zo toegankelijk.

Je snapt hopelijk al lang dat een woning huren juist voor de mensen net boven de sociale huurgrens tot de minste van alle mogelijkheden behoord? Je schrijft het hier dus zelf al, mensen in z'n situatie huren dus absoluut geen woning die ook maar ergens in de buurt komt van wat ze zouden kopen.

Maw: die mensen kunnen meer vele meer sparen doordat ze onder de brug, in een caravan, met z'n 5en in een huis, op een bank of bij hun ouders wonen. En nog houden ze het niet bij. En inderdaad, mijn punt: die toegankelijkheid voor een alleenverdiener is marginaal!

NiGeLaToR schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 22:53:
[...]


Vraag me af of dit over 3-6 maanden nog steeds zo is. Ik denk op plaatsen waar aanbod groot is, de prijs door de marktwerking niet zo fluctueert als in A'dam (100k voor een huis van 170k erbij in 4 jaar tijd, als je in de Pijp kocht in 2012). Maar als in randdorpjes van slaapsteden de jaren 70 huizen als warme broodjes gaan dan gebeurt er iets aparts. Want die huizen wil je niet kopen en zeker niet voor meer dan de prijs in 2003.

Ik mocht een jaartje terug in het FD als economische 'nitwit' wat roepen over de QE maatregelen die toen ingezet waren en ik voorspelde dat het de reële economie niets zou opleveren, niet wetende dat het doorgeduwd zou worden tot dit niveau - zonder (positief) resultaat voor de inwoners van de EU. Of ik zie het niet, want volgens mij is de lage rente tot nu toe vooral een reden voor de volgende schuldenberg met crisispotentie?

In een paar jaar tijd in ieder geval bijna 100.000 te koop staande woningen van Funda af.

Vond hier ook nog wat duiding over de hoeveelheid aflossingsvrije hypotheken die nu worden afgesloten. Het blijkt toch echt te gebeuren. Daar is dus geen HRA over mogelijk - dat is dan weer een lichtpuntje?

Wat is er een lichtpuntje aan huren van de bank terwijl je zelf het risico draagt (=aflossingsvrije hypotheek)? En dat dat nu meer voorkomt is niet zo vreemd, de rente is zo laag dat wel/geen HRA absoluut gezien minder uitmaakt. Je wordt echter wel nog gevoeliger voor een rentestijging, (effectief is de achterlijke HRA natuurlijk ook een demper op dat risico, verder blijft de som geld waar je rente over betaald bij een aflossingsvrijehypotheek natuurlijk altijd hoog.)ideaal recept voor problemen.

[ Voor 5% gewijzigd door GoldenSample op 25-05-2016 23:40 ]

[Sissors]

GoldenSample schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 20:43:
[...]

Een hypotheek voor wat? Die kartonnen doos.

Oh het gaat alleen om klagen dat je huis op een gewilde plek niet groot genoeg voor je is terwijl in de meeste landen je het uberhaupt kan vergeten om te kopen. My bad.

En ja ik weet dat ik in mijn eigen situatie nog net uit kan komen met een huis. Wat ik echter zie dat iedereen die een paar honderd euro per maand minder verdiend gewoon weg _niet_ uitkomt en nog erger klem zit. Verder zie ik ook dat langer sparen geen nut heeft, huizenprijzen stijgen toch harder dan dat je sparen kan. Alleen roepen: maar jij kan wel net aan *flatje kopen* dan ga je voorbij aan mijn punt.

Uiteraard onzin. Als je het hebt over de mogelijkheid om een huis te kopen dan neem je alsnog een hypotheek als we een beetje realistisch zijn. Als jij 10k per jaar spaart dan blijft voorlopig het percentage van het huis wat je cash kan afrekenen heel snel stijgen, ook al stijgt de huizenprijs ook 10k per jaar. Wat nog maar afhangt van de plaats en in hoeverre dat stand gaat houden de komende jaren of meer een correctie is.

Anyway ik vind het wel grappig om te zien hoe snel het in dit topic is gegaan van "Niemand koopt huizen en dat is verschrikkelijk" naar "Iedereen koopt huizen en dat is verschrikkelijk". Vooral gezien de conclusie die aan dat laatste wordt gehangen is dat doordat iedereen huizen koopt niemand een huis kan kopen.

[TheGhostInc]

Sissors schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 19:36:
Komt nogal schreeuwerig over op redelijk Telegraaf niveau. Oh er zit een kern van waarheid in, maar op wat specifieke plaatsen na waar de prijzen exploderen valt het volgens mij momenteel wel mee.

Volgens mij valt het NIET mee.
Alle grote steden zijn krap, niet alleen Amsterdam of Utrecht. Maar ook steden zoals Eindhoven 'kraken in hun voegen'. Daar zie je ook al huizen die binnen 24 uur verkocht worden.
Huizenzoeker.nl houdt het bij voor de grote steden (kijk bij cijfers). Eindhoven had in December 2008 1.440 woningen te koop staan. In April 2016 is dit ondertussen nog 1.250 woningen en de trend is naar beneden.
Daarnaast staan er op Funda ook gewoon huizen die niet verkoopbaar zijn. Een huis dat ruim onder water staat, maar de bank eist soms bij tijdelijke verhuur dat de woning te koop moet blijven staan. Of een andere situatie waarbij de woning eigenlijk niet te koop is, maar wel op Funda staat.

Je ziet dat we nu landelijk hard richting pre-2008 getallen gaan... terwijl er (in krimpregio's) nog veel bagger te koop staat... dat betekent dat de markt gewoon fors krapper is dan pre-2008. En ondertussen neemt het aantal verkopen alleen maar toe en neemt ook de huizenprijs toe (dus ook de 'ellende' verdwijnt van de markt).
En die krapte zorgt ervoor dat alleen de 'haves' nog kunnen kopen en niet de 'have-not's. Daarmee neemt het risico van een crash op zich wel af. Want die hoogopgeleide tweeverdiener met spaargeld is betrouwbaarder dan 'Henk & Ingrid' die met hun 120% LTV aflossingsvrije hypotheek geen idee hebben wat de risico's zijn als hun distributiecentrum (werk) sluit.

Sissors schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 19:36:
En vast met uitzonderingen hoor, maar die plaatsen waar het explodeert komt het gewoon doordat iedereen in een hele specifieke locatie wil wonen. Daar kan je niet tegen bouwen omdat er al huizen staan. Je kan wel ergens anders bouwen, maar dat lost niet het 'probleem' op dat iedereen op die specifieke locatie wil wonen.

Hoe lang duurt de trein erover van Utrecht naar Amsterdam? 27 minuten! Vanaf Almere is het 21 minuten naar Amsterdam. Dat is voor een dagelijks tripje prima te doen. Daarom noemen we het ook 'randstad'. Bij Londen is een rijstijd tot ongeveer een uur of 2 nog acceptabel voor een groep.
Dus bijbouwen in andere gebieden is prima mogelijk, aangezien de rijstijd prima acceptabel is. Dat het centrum van Amsterdam niet kan worden uitgebreid is logisch, maar als jij voor de helft een 2x zo groot huis kunt kopen in Almere of Haarlem, dan is dat een prima optie... helaas bouwen ze daar niet voor die prijzen, maar volgen ze (verdacht ) de prijzen van andere gebieden en houden ze het aanbod nog 'schaars'.

Onbekend schreef op woensdag 25 mei 2016 @ 21:18:
Stel je koopt een kaal stuk grond (in de stad) en laat daar een huis op bouwen en afwerken zodat je er daarna direct in kan.
Hoeveel geld kost dat, en hoeveel procent is dat goedkoper t.o. de huidige huizen die te koop staan aangeboden?

Niks,
Dat heet met een mooi woord residuele grondwaardebepaling of berekening.

Dus de gemeente zal een stuk van de winst gewoon afromen op basis van de verwachte opbrengst.
In de UK is het zelfs nog erger. Stel je koopt een watertoren of iets anders geks van de gemeente dat midden in een veld staat. Daarna moet je ook nog een weg hebben naar je nieuwe stulpje over de grond van de gemeente. Dan gaat de gemeente de waarde van de weg bepalen door een percentage (10-20%) van de waardetoename van het object te nemen en dat mag je dan betalen om toegang te mogen hebben. (Bij een normaal huis is dat dus al 100-200k, een beetje fancy huis van 500k en je mag 100k aan de gemeente betalen... voor een weg die er ligt, maar waar je geen gebruik van mag maken). Besluit je tijdens de verbouwing dat je een kleine aanbouw wilt hebben, dan zal de gemeente opnieuw kijken hoeveel dit toevoegt en dan mag je dus gewoon bijbetalen.

In bijna elk land is er een manier om te voorkomen dat je goedkoop grond kunt kopen en daarna daar flink aan kunt verdienen door het te bebouwen. Projectontwikkelaars hebben niet alleen grondposities voor de winst, maar vooral ook om 'aan tafel' bij de gemeente te zitten. ALS er gebouwd mag worden willen zij dat dan doen. Soms levert de grond effectief niks op, maar het project levert wel miljoenen omzet en winst op. Of de grond moet gebruikt worden voor infrastructuur (en de gemeente kan dan onteigenen, maar dat kost enorm veel tijd en geld), maar vaak wordt er dan een deal gesloten, waarbij er ergens anders dan gebouwd mag worden.
Daarom zie je soms ook dat gemeentes 'doorduwen' omdat de projectontwikkelaar dat wil. Het is niet alleen lobby werk, maar soms is er jaren daarvoor al een contract gesloten vanwege een situatie aan de andere kant van de gemeente. Een dergelijk contract openbreken kan ineens HEEL duur worden. Immers kan de projectontwikkelaar ineens een claim op basis van omzet & winst leggen, terwijl de gemeente met een stuk weiland of een leeg plein of pand blijft zitten.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op donderdag 26 mei 2016 @ 13:35:
Dat heet met een mooi woord residuele grondwaardebepaling of berekening.

We hebben de afgelopen 8 jaar gezien dat dit slechts 1 kant op kan: omhoog! En de vervijfvoudiging van de grondquote de laatste decennia heeft ook de schaarste enorm vergroot. En juist doordat de "residuele grondwaarde" afhangt van het aantal bouwkavels, kunnen ze de prijs op die manier zo hoog maken als ze maar willen.

Erger nog: er zijn nu veel meer mensen dan in 2008, maar amper meer woningen. Dankzij de lage rente kunnen prijzen vrijwel onbeperkt stijgen.

[ Voor 11% gewijzigd door RemcoDelft op 26-05-2016 14:04 ]

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op donderdag 26 mei 2016 @ 13:54:
Erger nog: er zijn nu veel meer mensen dan in 2008, maar amper meer woningen. Dankzij de lage rente kunnen prijzen vrijwel onbeperkt stijgen.

Het is zo jammer dat we die lage rente (& hoge prijzen) niet gewoon gebruiken om huizen te bouwen.

Als je kijkt naar de 'crisis' dan is die voor een groot gedeelte gekomen door de bouw die gewoon compleet stil viel. Vooral de bouw is een ideale plaats voor de onderkant van de maatschappij om te beginnen. Heel veel 'drop outs' begonnen met stenen sjouwen op de bouwplaats.
Echter door 8 jaar crisis is er van de bouw ook niet veel meer over.

Het idee dat er 'veel aan de strijkstok' bleef hangen in de bouw vind ik ook altijd wel erg makkelijk. Daarnaast denk ik dat de hoeveel bijstand en WW die op dit moment naar ex-bouw gaat dusdanig is, dat een beetje 'smering' van de economie een stuk minder impact had gehad.
Plus dat de bouw nu gewoon minder capaciteit heeft om te bouwen, wat je ook niet zomaar terug krijgt, helemaal niet nadat er zoveel aannemers failliet zijn gegaan. De banken denken wel 2x na!

[GoldenSample]

Sissors schreef op donderdag 26 mei 2016 @ 07:44:
[...]

Oh het gaat alleen om klagen dat je huis op een gewilde plek niet groot genoeg voor je is terwijl in de meeste landen je het uberhaupt kan vergeten om te kopen. My bad.


[...]

Uiteraard onzin. Als je het hebt over de mogelijkheid om een huis te kopen dan neem je alsnog een hypotheek als we een beetje realistisch zijn. Als jij 10k per jaar spaart dan blijft voorlopig het percentage van het huis wat je cash kan afrekenen heel snel stijgen, ook al stijgt de huizenprijs ook 10k per jaar. Wat nog maar afhangt van de plaats en in hoeverre dat stand gaat houden de komende jaren of meer een correctie is.

Wat er over 5 jaar het geval is daar koop ik nu letterlijk geen huis van. Verder is die stijging leuk en aardig en loop ik qua percentage wel 'in', echter zit er ook nog een knelpuntje in het bedrag dat je maximaal kan lenen.

Anyway ik vind het wel grappig om te zien hoe snel het in dit topic is gegaan van "Niemand koopt huizen en dat is verschrikkelijk" naar "Iedereen koopt huizen en dat is verschrikkelijk". Vooral gezien de conclusie die aan dat laatste wordt gehangen is dat doordat iedereen huizen koopt niemand een huis kan kopen.

Tja dat is een andere groep & natuurlijk preken voor eigen parochie (hoewel iedereen die ooit nog naar een groter/duurder/luxer/hoger in de markt huis wil verhuizen helemaal niet blij moet zijn met stijgingen op de woningmarkt).

Verder is er al vaker aangetoond dat de markt toch enorm inelastisch is. Het aanbod groeit amper bij een stijging van de prijs.