Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[RemcoDelft]

Geenstijl heeft een pakkend stukje over hoe absurd de woningmarkt in Nederland is. Probeer dat inderdaad maar eens uit te leggen aan bijvoorbeeld een Amerikaan. Of zelfs aan een Nederlander...
Het artikel richt zich met name op antikrakers die plaats moeten maken voor asielzoekers, maar de veel diepere kern van het probleem op de woningmarkt komt er ook in voor.

[Wobblier]

Beetje ongeinformeerd venten, dat geenstijl. En het doogen van kraken valt best uit te leggen. Als eigenaar van een pand heb je een verantwoordelijkheid naar de samenleving (je weet wel, je omgeving) deze enigszins zinvol te gebruiken.

We vinden dat iedereen een recht heeft op een dak boven z'n hoofd. Automatisch moeten we dan verplicht huisvesten. En dat betekent ook dat je niet zomaar iemand uit zijn woonomgeving mag jagen. Ook al woont hij daar niet juridisch "legaal". Hoeveel eigenaar of hoeveel geld je ook hebt.

Ik ben niet eens zo heel links (wel linkser dan ons huidig kabinet) maar naar mijn mening: als je pand gekraakt wordt ligt dat meestal aan jezelf.

Ook wel apart dat het socialisme en daaruit volgend de sociale huur en haar woningcorperaties een sneer krijgt. Terwijl dat toch echt het gevolg is van de geforceerde marktwerking in die sector.

[Oscar Mopperkont]

Ik pak ook met enige regelmaat de fiets of auto van een ander als ik zie dat deze even niet wordt gebruikt. Moet de eigenaar maar niet zo laks zijn.

[Señor Sjon]

Kraken is niets anders dan willen wonen op plekken die je niet kan betalen. 99% van die mensen zou elders in het land gewoon een huis kunnen huren. Er wordt een sausje overheen gegoten die de boel romantiseert, maar het is gewoon gelegaliseerde diefstal.

Het geenstijl artikel gaat erover dat anti-kraak bewoners dakloos worden omwille het huisvesten van illegalen. Wie heeft er dan meer recht op een dak boven zijn/haar hoofd?

Maar dit kan beter in een vers topic. Het is nou niet echt een ontwikkeling op de huizenmarkt.

[ Voor 10% gewijzigd door Señor Sjon op 23-06-2014 11:13 ]

[Mfpower]

Onze woningmarkt kent natuurlijk een geschiedenis, met bepaalde principes, waarbij regulering hoorde om deze principes te kunnen hanteren (bijv. lage woonlasten, relatief lage lonen, goede concurrentiepositie voor bedrijven). De principes zijn losgelaten, de regulering niet of slechts deels, anders krijgen we teveel daklozen. En dat is wat ons nekt, de scheefgroei in de woningmarkt. En daarom vind ik het stukje van Geenstijl mateloos slecht omdat het de principes waaruit de huidige markt voortvloeit niet meeneemt. En als je dan een momentopname neemt van de markt van nu, dan is het niet uit te leggen nee. Het hele kraakbeleid/illegalenhuisvestingsprobleem is slechts een gevolg van de problemen op de woningmarkt, niet de ziekte van de woningmarkt zelf.

[Wobblier]

Señor Sjon schreef op maandag 23 juni 2014 @ 11:13:
Maar dit kan beter in een vers topic. Het is nou niet echt een ontwikkeling op de huizenmarkt.

Volgens mij is het inderdaad geen ontwikkeling: de wetgeving is er vrij duidelijk over, er is namelijk een verbod op het kraken van panden. Het is niet legaal om te kraken. Echter, je mag alleen de krakers er niet uitzetten zonder dat de rechter het heeft beoordeeld of het strookt met de grondwet en internationale verdragen.

Maar kraken is denk ik wel een gerelateerd aan de woningmarkt, uitgaande dat de (slechte situatie) op de woningmarkt een noodzaak voor kraken creeëert.

Oscar Mopperkont schreef op maandag 23 juni 2014 @ 11:11:
Ik pak ook met enige regelmaat de fiets of auto van een ander als ik zie dat deze even niet wordt gebruikt. Moet de eigenaar maar niet zo laks zijn.

Als we gaan vast leggen dat iedereen recht op een auto en fiets heeft in de grondwet, samen het idee dat mobiliteit een primair gemeengoed wordt dan zou je dat best kunnen denken

[ Voor 0% gewijzigd door Wobblier op 23-06-2014 11:50 . Reden: Ik ben geen kenner, maar in de grondwet staat dat inderdaad iedereen recht heeft op onderdak. Vast ook iets over voedsel, inkomen en scholing. En niet alleen de grondwet maar ook in de universele rechten van de mens staat hier wat over. ]

[Oscar Mopperkont]

Wobblier schreef op maandag 23 juni 2014 @ 11:49:
Als we gaan vast leggen dat iedereen recht op een auto en fiets heeft in de grondwet, samen het idee dat mobiliteit een primair gemeengoed wordt dan zou je dat best kunnen denken

offtopic:
Staat in de grondwet dat iedereen recht heeft op een huis? Maar los daarvan: kraken is "een daad van verzet" en heeft niets meer te maken met het niet kunnen vinden van een woning.

[Wilke]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 23 juni 2014 @ 12:01:
[...]

offtopic:
Staat in de grondwet dat iedereen recht heeft op een huis? Maar los daarvan: kraken is "een daad van verzet" en heeft niets meer te maken met het niet kunnen vinden van een woning.

Art. 22 "Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid." bron.

Dus niet exact met zoveel woorden als "iedereen heeft recht op een huis" nee.

[EXX]

De NVB is flink aan het lobbyen ivm de komende verschuiving van het toezicht richting ECB. Ze zijn bang dat als de ECB gewoon de regels toepast (zoals die ook op andere landen worden toegepast), de NL banken fors grotere buffers moeten gaan aanhouden. Dus probeert men de ECB ervan te overtuigen dat Nederland "anders" is (goh, klinkt bekend), en dat de hoge LTV en LTI hier helemaal géén probleem zijn mbt de risico's. Bovendien hebben we hier NHG, dus ECB, terug in je hok lijkt het devies.

[Señor Sjon]

Ik zou me drukker maken om Rehn en zijn jaarlijkse briefje over de HRA. Tot nu toe wordt dat zinnetje elke keer aangepast, maar dat zal niet blijven duren.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 11:09:
Ik zou me drukker maken om Rehn en zijn jaarlijkse briefje over de HRA. Tot nu toe wordt dat zinnetje elke keer aangepast, maar dat zal niet blijven duren.

Ik vind het jammer dat Nederland zoveel politiek kapitaal inzet om iets wat duidelijk scheef is keer op keer recht te praten. Dat is precies wat we niet moeten hebben in de EU, waardoor er zoveel mis is gegaan in de Eurozone, dat landen elkaar politiek rugdekking geven om zwaktes te maskeren en moeilijke beslissingen uit de weg te gaan. In plaats van dat de landen elkaar dit soort zwaktes gunnen zouden de landen elkaar juist moeten aanspreken op die zwaktes. Vrijwel de hele Nederlandse bankensector is genationaliseerd (geweest), dus Europa is terecht kritisch.

[RemcoDelft]

Wilke schreef op maandag 23 juni 2014 @ 12:39:
Art. 22 "Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid." bron.

Iets waar de overheid grondig in faalt door torenhoge grondprijzen te rekenen waardoor er gigantische wachtlijsten en hoge huizenprijzen zijn ontstaan.
Probleem is natuurlijk dat degenen die er buiten vallen niet georganiseerd zijn. Er is een "Vereniging Eigen Huis" voor mensen die belang hebben bij het hooghouden van prijzen, er zijn huurdersclubs, maar er is geen "vereniging van woningzoekenden". Waarschijnlijk omdat die groep relatief klein is en een groot verloop heeft. Zodoende is er geen lobby tot het naleven van de Grondwet, terwijl dit me een heel leuk artikel lijkt om eens door een rechter te laten toetsen.

^{@Hieronder: serieus? Wat is dan het nut van de Grondwet, als je naleving niet kan controleren, laat staan afdwingen?}

[ Voor 6% gewijzigd door RemcoDelft op 24-06-2014 11:41 ]

[ph4ge]

Toetsen aan de Grondwet kan in Nederland niet.

[Señor Sjon]

@ph4ge: De banken zijn niet gered vanwege de Nederlandse woningmarkt, maar de Amerikaanse en allerhande derivaten (waar hebben we dat later gehoord, o ja, Vestia).
@Remco: in feite valt iemand altijd wel onder een belangenclub, je huurt of koopt. Dus je kan kiezen.

[ATS]

RemcoDelft schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 11:21:
^{@Hieronder: serieus? Wat is dan het nut van de Grondwet, als je naleving niet kan controleren, laat staan afdwingen?}

Dat is aan de Eerste Kamer (en in een eerdere fase: de Raad van State die dit in haar advies hoort mee te nemen). Nederland heeft (wat mij betreft helaas) geen constitutioneel hof.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 11:31:
@ph4ge: De banken zijn niet gered vanwege de Nederlandse woningmarkt, maar de Amerikaanse en allerhande derivaten (waar hebben we dat later gehoord, o ja, Vestia).
@Remco: in feite valt iemand altijd wel onder een belangenclub, je huurt of koopt. Dus je kan kiezen.

Er is geen belangenclub van toekomstige kopers en/of huurders. Alleen de gevestigde belangen worden vertegenwoordigd.

Er is wel bijv. een Stichting Starter, die in de media weleens "de Starter" mag vertegenwoordigen, maar dat is gewoon de Hypotheekshop. Maar iemand die daadwerkelijk nog moet beginnen wordt nooit wat gevraagd.

[Señor Sjon]

Dan heb je het specifiek over 0 tot 25 jaar die nog thuis woont? Vanaf dat iemand een studentenwoning huurt, geniet men al belangenbehartiging van o.a. woonbond, puntenstelsel, rechtssysteem in voordeel huurder, etc.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 12:17:
Dan heb je het specifiek over 0 tot 25 jaar die nog thuis woont? Vanaf dat iemand een studentenwoning huurt, geniet men al belangenbehartiging van o.a. woonbond, puntenstelsel, rechtssysteem in voordeel huurder, etc.

Nee, want ook een ander kan later in zn leeftijd gaan kopen. Sterker nog, daar wordt door de overheid met man en macht op aangestuurd. Bovendien is bovenstaande helemaal niet in het voordeel van de huurder, althans niet in verhouding tot de lobby en steun voor de eigenaren.

Plus natuurlijk de mensen die nog geboren moeten worden. Natuurlijk kunnen die zichzelf niet organiseren, maar er wordt geen enkele rekening met toekomstige Nederlanders gehouden. Elke prijsstijging moet ook weer betaald worden. Er is vrijwel niemand, geen partij of belangenvereniging, die zich niet inzet voor gevestigde belangen of het algemeen belang.

[EXX]

Restschuldfinanciering, ook hier is er vaker over gesproken. De SVn is er nu ook mee bezig: lees bv. hier.

Op zich kan het werken, maar (1) waarom weer extra geld naast de (onzinnige) startersleningen in plaats van als vervanging van die starterlening en (2) waarom moet de belastingbetaler weer garant staan hiervoor?

[j_du_pee]

EXX schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 15:38:
Restschuldfinanciering, ook hier is er vaker over gesproken. De SVn is er nu ook mee bezig: lees bv. hier.

Op zich kan het werken, maar (1) waarom weer extra geld naast de (onzinnige) startersleningen in plaats van als vervanging van die starterlening en (2) waarom moet de belastingbetaler weer garant staan hiervoor?

(3) waarom alleen voor mensen die weer een koopwoning kopen

Je was zo snel dat je mijn update voor was

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op dinsdag 24 juni 2014 @ 12:14:
[...]

Er is geen belangenclub van toekomstige kopers en/of huurders. Alleen de gevestigde belangen worden vertegenwoordigd.

Er is wel bijv. een Stichting Starter, die in de media weleens "de Starter" mag vertegenwoordigen, maar dat is gewoon de Hypotheekshop. Maar iemand die daadwerkelijk nog moet beginnen wordt nooit wat gevraagd.

Dat heet gewoon de markt, we hoeven niet overal een clubje voor op te richten.
Als 'de starter' zich niet thuis voelt op de markt, dan start hij niet. Als starter is er genoeg te vinden op de markt wat 'wij' (iedereen) dus normaal vinden. Dat het eenheidsworstflat is geworden heeft niks met VEH te maken. Iets met grond politiek e.d.

Daarnaast was 80% van de markt pre-crisis gewoon door verhuizer, dus vertegenwoordigde VEH ook direct 80% van de kopers.

Maar wat zou die club überhaupt moeten regelen?
Anders zou een clubje voor gratis geld ook een leuke illusie kunnen zijn.

[pieturp]

Er moet niet zo zeer een clubje voor opgericht worden, maar de notie moet er zijn (bij een ieder) dat de gevestigde belangen (zij die bezitten) op allerlei manieren invloed kunnen uitvoeren, terwijl zij die geen bezit hebben dit niet (of in heel beperkte mate) kunnen.
De politiek wordt bespeeld via allerhande lobbygroepen, de media wordt door diezelfde groepen bespeeld, maar de starters (of voor mijn part de toekomstige generaties) kunnen dit niet (want zij zijn niet gegroepeerd).

Als je dit in je achterhoofd houd, zie je dat er dus veel meer kans is dat de gevestigde belangen worden bediend; hun opinie en hun belangen worden immers verspreid en verteld. Het belang van de (toekomstige-) starters is zodoende ondergeschikt.

In mijn opinie is dat laatste een kwalijke zaak en zou de politiek dit zich moeten aantrekken.

[TheGhostInc]

pieturp schreef op zaterdag 28 juni 2014 @ 13:20:
In mijn opinie is dat laatste een kwalijke zaak en zou de politiek dit zich moeten aantrekken.

Volgens mij heb je dan niet goed gekeken, want de politiek is zeker betrokken en ermee bezig!

Sterker nog de huizenmarkt drijft op dit moment op de starters, wat niet zo gek is, want die zitten niet met overgewaardeerde huizen, tophypotheken en andere pre-crisis ellende. Maar krijgen op dit moment wel lagere prijzen, super lage rente en flink wat voordeeltjes (startersleningen, lage overdrachtsbelasting, lagere kosten, etc.) zonder de hoge(re) risico's van aflossingsvrije & beleggingshypotheken. Tel daarbij nog even de gunstige schenkingen op en het 'feest' is compleet.

En dat zie je ook gewoon terug in de prijzen/verkopen, in de populaire regio's/wijken is het gewoon weer dringen geblazen voor de starter.

[EXX]

Als het weer zo goed gaat met het starterssegment, kunnen we die startersleningen per direct afschaffen.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 30 juni 2014 @ 12:20:
Sterker nog de huizenmarkt drijft op dit moment op de starters, wat niet zo gek is, want die zitten niet met overgewaardeerde huizen, tophypotheken en andere pre-crisis ellende. Maar krijgen op dit moment wel lagere prijzen, super lage rente en flink wat voordeeltjes (startersleningen, lage overdrachtsbelasting, lagere kosten, etc.) zonder de hoge(re) risico's van aflossingsvrije & beleggingshypotheken. Tel daarbij nog even de gunstige schenkingen op en het 'feest' is compleet.

Nu bekijk je het vanuit de huizenverkoper... De starter hikt wel tegen overgewaardeerde huizenprijzen aan. De internationale vergelijking qua over- en onderwaardering komt hier regelmatig langs. Prijzen zijn historisch dan ook nog steeds hoog.
Als starter zou ik willen dat de rente veel hoger was, en de huizenprijzen zich daar op aanpasten!

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op maandag 30 juni 2014 @ 12:20:
Volgens mij heb je dan niet goed gekeken, want de politiek is zeker betrokken en ermee bezig!

Sterker nog de huizenmarkt drijft op dit moment op de starters, wat niet zo gek is, want die zitten niet met overgewaardeerde huizen, tophypotheken en andere pre-crisis ellende. Maar krijgen op dit moment wel lagere prijzen, super lage rente en flink wat voordeeltjes (startersleningen, lage overdrachtsbelasting, lagere kosten, etc.) zonder de hoge(re) risico's van aflossingsvrije & beleggingshypotheken. Tel daarbij nog even de gunstige schenkingen op en het 'feest' is compleet.

En dat zie je ook gewoon terug in de prijzen/verkopen, in de populaire regio's/wijken is het gewoon weer dringen geblazen voor de starter.

Starters zijn nooit gestopt met kopen, zie verschillende onderzoeken in dit topic. Er is echter ook geen hard bewijs dat ze nu meer kopen. Dat komt voornamelijk uit de corporatiewoningen die verkocht worden. Wat een misleidend verhaal is het verder.

De starters moeten natuurlijk verplicht aflossen waardoor ze geen gunstige regelingen zoals banksparen kunnen gebruiken, wat je hypotheek over 30 jaar looptijd al snel 20% duurder maakt. Ze krijgen minder HRA en slechtere NHG voorwaarden. Lage prijzen krijgen ze niet, die zijn nog steeds 3 keer zo hoog na inflatie als 20 jaar geleden. Kosten zijn toegenomen omdat de regels veel strenger zijn en eigen geld meebrengen is inmiddels een noodzaak. Ja, ze kunnen een starterslening krijgen, alleen die leningen zijn er uitsluitend op gestoeld om de starter meer te laten betalen voor hetzelfde huis, daar heeft hij zelf niks aan. Schenken kon altijd al, en tot +-50k was de familiebank er ook al. De eerste +- 75k kon altijd al heel gunstig aan je kinderen "geschonken" worden voor een huis. Dat dat nu wordt opgerekt is ook maar voor een klein groepje welgestelde interessant en de vraag is of zulke welgestelde mensen zich tegen lieten houden door het beetje belasting wat ze moesten betalen. Het verlagen van de overdrachtsbelasting ten slotte vertaalt zich 1 op 1 in een hogere aankoopprijs.

Of een huis populair is of niet heeft tenslotte helemaal niks met de waan van de dag te maken, maar puur met de verhouding vraagprijs en aanbodprijs. Zelfs in rampzalige economische tijden is een huis populair als de vraagprijs maar goed genoeg is.

Dat een starter nu ineens zou moeten dringen in sommige buurten is dus bezijden de waarheid. Goed geprijsde huizen krijgen altijd aandacht en de starters is gewoon onafgebroken blijven kopen tijdens de crisis en niet ineens meer gaan kopen. Verder is de starter nu wel iets minder slecht af dan 6 jaar geleden toen we dit topic opende, maar de suggestie dat hij goed af is is ook verre van waar.

Uiteindelijk moet iemand gewoon wonen net zo goed als dat je moet eten en ademen en heb je als starter geen andere keus dan mee te gaan met de meute. En de meute is dat kopen steeds meer wordt aangemoedigd en huren steeds meer ontmoedigd, voor zover je er al tussenkomt.

[Hielko]

RemcoDelft schreef op maandag 30 juni 2014 @ 14:10:
[...]

Nu bekijk je het vanuit de huizenverkoper... De starter hikt wel tegen overgewaardeerde huizenprijzen aan. De internationale vergelijking qua over- en onderwaardering komt hier regelmatig langs. Prijzen zijn historisch dan ook nog steeds hoog.

Zulke grafiekjes komen inderdaad wel vaker langs, maar je kan vaak niet zomaar de vergelijking maken met andere landen of andere periodes. Als je bijvoorbeeld vergelijkt met historische prijzen in Nederland dan moet je meenemen dat rentes ook historisch laag zijn en daardoor de hypotheek een stuk betaalbaarder is. Wat dat betreft zou er juist iets niet kloppen als prijzen op dit moment rond het gemiddelde zouden zitten. Lage rente -> hoge prijzen!

Met internationale vergelijkingen moet je ook goed opletten op allerlei factoren waarbij het effect van de HRA niet gering is. Daarnaast spelen ook dingen mee zoals bevolkingsdichtheid of het gemiddelde inkomen.

Als starter zou ik willen dat de rente veel hoger was, en de huizenprijzen zich daar op aanpasten!

Daar heb je als starter toch niks aan? De prijs van het huis wordt lager maar je betaalt meer rente (of je zou kunnen zeggen je hebt een hogere opportunity cost op het geld wat je in het huis hebt gestoken).

[EXX]

Zeker heb je er voordeel van. Bij een hogere rente zijn de prijzen lager: je lening wordt dus kleiner. Voor je maandlast zal het weinig of niks schelen, maar vervroegde aflossingen bv. wegen een stuk zwaarder: voor hetzelfde bedrag los je een groter deel van de hoofdsom af.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op maandag 30 juni 2014 @ 14:10:
[...]

Nu bekijk je het vanuit de huizenverkoper... De starter hikt wel tegen overgewaardeerde huizenprijzen aan. De internationale vergelijking qua over- en onderwaardering komt hier regelmatig langs. Prijzen zijn historisch dan ook nog steeds hoog.
Als starter zou ik willen dat de rente veel hoger was, en de huizenprijzen zich daar op aanpasten!

Ik vermoed dat we in NL wel tegen een overwaardering 'aanhikken', maar wat vooral opvalt zijn de regionale verschillen. 20% overwaardering kan best kloppen in Groningen, Friesland, ..., maar in de randstad zie je NU al dat de prijzen in bepaalde wijken alweer onder druk staan de andere kant op.
Met een continu groei van 50K huishoudens per jaar is er gewoon nog steeds een tekort aan woningen, wat alleen maar groter wordt door de tegenvallende bouwproductie.

Dus als starter heb je het op dit moment echt GOED, lage rente in een kopersmarkt met alle voordelen gaat echt niet zomaar meer gebeuren (in het segment rond de €200K). Tel daarbij ook nog even de corporatiewoningen op die gedumpt worden, wat ook alleen maar in het voordeel is van (klusbereide) starters.

Het idee dat er 20% van de prijzen af 'moet' is niet meer dan een wens, in de 'leuke' wijken is een 20% premium niet gek, die woningen hebben echt de bodem al bereikt (en daarmee niet overgewaardeerd).

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 30 juni 2014 @ 14:46:
Dus als starter heb je het op dit moment echt GOED, lage rente in een kopersmarkt met alle voordelen gaat echt niet zomaar meer gebeuren (in het segment rond de €200K). Tel daarbij ook nog even de corporatiewoningen op die gedumpt worden, wat ook alleen maar in het voordeel is van (klusbereide) starters.

Ik zou zeggen: "wat let je?"?!
Wil jij 150.000 euro betalen voor een uitgeleefde, afgeschreven, terugbetaalde en ongeisoleerde corporatiewoning in een slechte buurt, waar ook nog eens haken en ogen aan zitten zoals "duokoop" en andere prijsopdrijvende trucs van de verkoper? Als jij dat een buitenkansje vindt, moet je daar zeker een huis kopen! Wij slaan deze liever over...

[EXX]

TheGhostInc schreef op maandag 30 juni 2014 @ 14:46:
[...]
NU al dat de prijzen in bepaalde wijken alweer onder druk staan de andere kant op.
Met een continu groei van 50K huishoudens per jaar is er gewoon nog steeds een tekort aan woningen, wat alleen maar groter wordt door de tegenvallende bouwproductie.

Van die 50K is echter het grootste deel 65+. Dat zijn over het algemeen toch niet de nieuwe kopers, eerder verkopers.

[Señor Sjon]

Waarom wordt de rente niet meegenomen in die startersverhalen? De rente staat historisch laag. Ja, je moet 100% aflossen, maar je rente + aflossing is ongeveer hetzelfde als mensen die een bankspaar of beleggingsproduct hebben met hoge rente.

[ph4ge]

EXX schreef op maandag 30 juni 2014 @ 14:42:
Zeker heb je er voordeel van. Bij een hogere rente zijn de prijzen lager: je lening wordt dus kleiner. Voor je maandlast zal het weinig of niks schelen, maar vervroegde aflossingen bv. wegen een stuk zwaarder: voor hetzelfde bedrag los je een groter deel van de hoofdsom af.

Als de rentes dalen word je huis meer waard wordt en dalen je maandlasten. Kopen op een diepterecord qua rentestanden betekent dus dat je maandlasten vrijwel zeker alleen maar kunnen oplopen en je huis minder waard wordt zodra de rentes stijgen. Wat mensen maandelijks aan een huis kunnen betalen verandert immers niet, dus als de maandelijkse kosten stijgen dalen de prijzen.

Je kan dus altijd beter kopen met hoge rentes, wat spaargeld telt dan ook echt mee. De HRA compenseert sowieso een hoop natuurlijk. Het zijn juist de verkopende partijen die nu een ideaal moment hebben om te kopen. De rentes kunnen zomaar verdubbelen en dan kan een koper ineens minder voor jou huis betalen.

[ATS]

Wil je nu echt beweren dat op dit moment de huizenprijzen op hun top zijn? Ze kunnen vast nog verder omlaag, maar het lijkt me momenteel toch echt geen top, terwijl de hypotheekrentes weldegelijk historisch laag te noemen zijn.

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op maandag 30 juni 2014 @ 15:37:
Waarom wordt de rente niet meegenomen in die startersverhalen? De rente staat historisch laag. Ja, je moet 100% aflossen, maar je rente + aflossing is ongeveer hetzelfde als mensen die een bankspaar of beleggingsproduct hebben met hoge rente.

Een lage rente als starter positief noemen betekent eigenlijk dat je nogal een korte-termijn-visie hebt. Op lange termijn moet je een hoog bedrag terugbetalen, en loop je een enorm risico als de rente gaat stijgen (en de renteaftrek gaat dalen)!
Dat is het grote nadeel van hoge prijzen bij lage rente, en het grote voordeel van "het omgekeerde".

[ATS]

RemcoDelft schreef op maandag 30 juni 2014 @ 16:01:
[...]

Een lage rente als starter positief noemen betekent eigenlijk dat je nogal een korte-termijn-visie hebt. Op lange termijn moet je een hoog bedrag terugbetalen, en loop je een enorm risico als de rente gaat stijgen (en de renteaftrek gaat dalen)!
Dat is het grote nadeel van hoge prijzen bij lage rente, en het grote voordeel van "het omgekeerde".

Óf het betekent dat je een langetermijn-visie hebt, omdat je de rente lang vast zet en gewoon van plan bent om in dat huis te blijven wonen. Dan is het namelijk compleet irrelevant of de huizenprijzen om je heen stijgen of dalen, dan is alleen de rente die je hebt afgesproken nog relevant. Maargoed, ik ben nog altijd niet overtuigd dat lage rente == hoge prijzen altijd opgaat, onder verwijzing naar de huidige tijd.

[EXX]

ATS schreef op maandag 30 juni 2014 @ 15:49:
Wil je nu echt beweren dat op dit moment de huizenprijzen op hun top zijn? Ze kunnen vast nog verder omlaag, maar het lijkt me momenteel toch echt geen top, terwijl de hypotheekrentes weldegelijk historisch laag te noemen zijn.

Ja, de huidige huizenprijzen zijn op hun top, gerelateerd aan de huidige marktsituatie van lage rente, starterleningen en het HRA regime. Alle 3 de factoren vergroten het budget voor de koper, en alle 3 de factoren zullen in de nabije toekomst ongustiger worden mbt de "leencapaciteit". Vooralsnog verdwijnt de starterslening in 2015 (maar IMHO zal die worden voortgezet), de rente kan eigenlijk alleen maar omhoog en de HRA wordt alleen maar minder. Dan heb ik het nog niet over de verdere daling van de NHG grens en de daling van de LTV waarde.

[ Voor 5% gewijzigd door EXX op 30-06-2014 16:13 ]

[Señor Sjon]

Als je 30 jaar voor 3-4% vast hebt, dan ben je toch spekkoper? Relatief lage rente en aan het eind ben je klaar met betalen en heb je een afbetaald huis. Ik snap het probleem niet zo.

[ph4ge]

ATS schreef op maandag 30 juni 2014 @ 15:49:
Wil je nu echt beweren dat op dit moment de huizenprijzen op hun top zijn? Ze kunnen vast nog verder omlaag, maar het lijkt me momenteel toch echt geen top, terwijl de hypotheekrentes weldegelijk historisch laag te noemen zijn.

Hangt er vanaf wat je bedoelt onder "top". Als de overheid de leennormen gaat oprekken en de HRA gaat uitbreiden kunnen ze veel hoger. Simpelweg subsidie geven kan ook. Er kan altijd lucht in gepompt worden van overheidswegen, dan zitten we niet op een top. Andersom kan de overheid de grondprijzen verlagen en veel meer gaan bouwen en dan kunnen de prijzen ook weer dalen.

Echter, binnen het huidige kader is het rente tarief de belangrijkste variabele die invloed heeft op de prijs, die een incidentele plus of min kan vormen. De record lage rente standen betekenen een maximale plus. Lager kan haast niet. Andere variabele zijn het weer en het vertrouwen en ook deze staan maximaal in het groen en kunnen haast niet positiever.

Aangezien 3 belangrijke variabele maximale opwaartse prijsdruk geven met als resultaat ongeveer een groei van de prijzen gelijk aan inflatie, spreekt het voor zich dat als deze variabele weer verslechteren - wat onvermijdelijk is - dat de opwaartse druk verdwijnt en waarschijnlijk dat de prijzen weer zakken. Als de rente, het weer en het vertrouwen weer gemiddeld zijn dan gaan de prijzen weer zakken, tenzij er dan weer structurele wijzigingen zijn die dat dempen, daar is vrijwel iedereen het over eens.

Er is nog een vierde variabele, dat is de staat van de economie. In een land van structureel enorme schaarste is die invloed minimaal. Ik zou zeggen dat deze variabele op dit moment op neutraal staat, het kan veel slechter maar ook veel beter.

We moeten door de variabele plussen en minnen heen kijken. Je kan geen beleid maken wat hoopt op altijd mooi weer en lage rente. Bovenstaande staat nog even los van sociale ontwikkelingen. Processen zoals vergrijzing en flexibilisering van de arbeidsmarkt gaan ook steeds meer invloed krijgen.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 30-06-2014 16:16 ]

[EXX]

Señor Sjon schreef op maandag 30 juni 2014 @ 16:13:
Als je 30 jaar voor 3-4% vast hebt, dan ben je toch spekkoper? Relatief lage rente en aan het eind ben je klaar met betalen en heb je een afbetaald huis. Ik snap het probleem niet zo.

Je moet wel die hoge hoofdsom afbetalen, behorende bij die lage rente. Of andersom:bij een hogere rente heb je gewoon een lagere hoofdsom om af te betalen.

[ph4ge]

EXX schreef op maandag 30 juni 2014 @ 16:15:
Je moet wel die hoge hoofdsom afbetalen, behorende bij die lage rente. Of andersom:bij een hogere rente heb je gewoon een lagere hoofdsom om af te betalen.

Plus dat de waarde van je huis een stuk hoger is als je die gekocht hebt met hoge rentes en verkoopt met lage rentes dan andersom.

Uiteindelijk zijn je maandlasten altijd een percentage van je inkomen, en dat verschilt niet of je nu koopt met lage prijzen en hoge rente of met hoge prijzen en lage rente. Echter, als je koopt met een hoge rente heb je alle voordelen van een dalende rente, terwijl als je koopt met lage rente je alleen de nadelen van stijgende rentes hebt.

[ Voor 30% gewijzigd door ph4ge op 30-06-2014 16:22 ]

[Baldertt]

Señor Sjon schreef op maandag 30 juni 2014 @ 16:13:
Als je 30 jaar voor 3-4% vast hebt, dan ben je toch spekkoper? Relatief lage rente en aan het eind ben je klaar met betalen en heb je een afbetaald huis. Ik snap het probleem niet zo.

Helemaal waar, als je in die 30 jaar niet verhuist.

[TheGhostInc]

Baldertt schreef op maandag 30 juni 2014 @ 16:45:
[...]
Helemaal waar, als je in die 30 jaar niet verhuist.

Zoveel 'meer' wordt er niet verhuisd, even mezelf quoten:

TheGhostInc schreef op maandag 19 mei 2014 @ 23:09:
Iets minder 'onderbouwd', maar daarmee niet meteen onjuist:
De gemiddelde woonduur (koop) van appartementen zit al jaren op 12-14 en 20+ voor eensgezinswoningen.
Nog even de verdeling erbij, 1/3 appartement, 2/3 eensgezins... reken reken...
Gemiddelde woonduur in een koopwoning van 18 jaar.

Als je bewust een toekomstbestendig huis koopt is de verwachting daar 20+ of zelfs 30 jaar te blijven wonen niet eens zo onrealistisch.

[EXX]

Baldertt schreef op maandag 30 juni 2014 @ 16:45:
[...]

Helemaal waar, als je in die 30 jaar niet verhuist.

Dat ligt eraan wat je verwachtingen zijn.

Je kunt een maandlast van 750 euro per maand ophoesten. Daarvoor kun je zo een 230.000 euro krijgen aan hypotheek bij een rente van 3%. Bij een rente van 7% krijg je budget nog maar 190.000 euro en bij 10% nog ongeveer 155.000 euro.

Je koopt nu het huis, zet de ultralage rente voor 30 jaar vast en neemt dus die hypotheek van 230k. Na 30 jaar verkoop je en dan staat de rente 10% en is datzelfde huis een stuk minder waard, nl. 155k. Het verlies is voor jouw.

Omgekeerd: je koopt hetzelfde huis bij een rente van 10% voor 155k. Je zet die rente heel kort vast, want daling is zeer reëel. In 30 jaar daalt de rente naar 3% en is het huis 230k waard. Bovendien ben je in de loop van de tijd een steeds lager rentetarief gaan betalen. Kassa! Precies het scenario van degenenen die in de jaren 80 gekocht hebben.

[TheGhostInc]

EXX schreef op maandag 30 juni 2014 @ 17:13:
[...]

Dat ligt eraan wat je verwachtingen zijn.

Je kunt een maandlast van 750 euro per maand ophoesten. Daarvoor kun je zo een 230.000 euro krijgen aan hypotheek bij een rente van 3%. Bij een rente van 7% krijg je budget nog maar 190.000 euro en bij 10% nog ongeveer 155.000 euro.

Je koopt nu het huis, zet de ultralage rente voor 30 jaar vast en neemt dus die hypotheek van 230k. Na 30 jaar verkoop je en dan staat de rente 10% en is datzelfde huis een stuk minder waard, nl. 155k. Het verlies is voor jouw.

Omgekeerd: je koopt hetzelfde huis bij een rente van 10% voor 155k. Je zet die rente heel kort vast, want daling is zeer reëel. In 30 jaar daalt de rente naar 3% en is het huis 230k waard. Bovendien ben je in de loop van de tijd een steeds lager rentetarief gaan betalen. Kassa! Precies het scenario van degenenen die in de jaren 80 gekocht hebben.

Dat is vooral handig als je gaat 'handelen'. Tuurlijk is kopen op de absolute piek niet handig, en is kopen in het dal uiteindelijk gunstiger. Maar na 30 jaar en alle inflatie die je dan ondertussen gezien hebt, dan is je aankoopbedrag sowieso een fractie van je woningwaarde. Zelfs al kocht je in 2008 op de top, dan nog zal de woningprijs (met de maximale 40% correctie) in 2038 boven je aankoopprijs zitten.

Als je in de jaren 80 een woning hebt gekocht, dan is die nu door inflatie ongeveer 2x zoveel waard. Volgens mij zitten we nu op 2, 5x zoveel, dus ongeveer een 0,5x de aankoopprijs is 'extra' door de overspannen markt, de rest had je 'kunnen verwachten'.

[ Voor 0% gewijzigd door TheGhostInc op 30-06-2014 17:30 . Reden: ..€? ]

[EXX]

Ik heb huizen wel veel meer waard zien worden dan die 2,5 keer. Weliswaar N=1, maar gekocht in 1985 voor 380k gulden en nu te koop voor 790k euro. Ka-tsjing!

Reken er ook even mee dan de inflatie nu echt aan de grond is gelopen, ondanks alle geldcreatie. Deflatie ligt op de loer. Dan gaat de hoogte van hoofdsom ineens veel meer tellen en gaat het riedeltje "de inflatie laat de hoofdsom wel verdampen" veel minder op.

[Ortep]

EXX schreef op maandag 30 juni 2014 @ 17:21:
Ik heb huizen wel veel meer waard zien worden dan die 2,5 keer. Weliswaar N=1, maar gekocht in 1985 voor 380k gulden en nu te koop voor 790k euro. Ka-tsjing!

Nog een N=1, maar dan mijn huis

1980 gekocht voor Fl 159000. Vandaag is de WOZ waarde 149000. Dat is net iets meer dan een factor 2. En dan is het nog niet eens meer hetzelfde huis. De woningverbeteringen zijn niet meegerekend. Spouwmuurisolatie, vloer isolatie, echte badkamer ipv lavet, dakkapel en enkel glas-> HR++ glas.

Geen spat winst dus. Dat hoeft van mij ook niet, ik heb er tenslotte ook gewoond. Maar er zijn maar weinig mensen die echt veel verdiend hebben. Alleen de mensen die in 1985 kochten (Dieptepunt van de markt toen (-42%) en verkochten in 2008 op het hoogtepunt (vergeleken met nu +25% ) hebben flink gewonnen.

Mijn huis was in 1985 iets van Fl 109000 waard en in 2008 was het waarschijnlijk net iets over de E 200000. Dat is een aardige winst, maar nog steeds niet extreem.

Maar als ik het in 2008 verkocht had, had ik ook een duur ander huis moeten kopen. De enige plaats waar 'winst' zit is kopen op de bodem van een crash. Dan zijn ze door de schrik min of meer ondergewaardeerd.

[ Voor 17% gewijzigd door Ortep op 30-06-2014 17:38 ]

[Señor Sjon]

ph4ge
Ik zou jouw indicatoren als vertrouwen niet op maximaal groen zetten. Wellicht voor mensen zonder restschuld, maar voor de meeste doorstromers staat ie nog op dieprood. Je ziet nu ook dat de overheid maximaal bezig is met kredietbeperking, weer een rood sein. De lage rente is een groen sein.

[TheGhostInc]

EXX schreef op maandag 30 juni 2014 @ 17:21:
Ik heb huizen wel veel meer waard zien worden dan die 2,5 keer. Weliswaar N=1, maar gekocht in 1985 voor 380k gulden en nu te koop voor 790k euro. Ka-tsjing!

Reken er ook even mee dan de inflatie nu echt aan de grond is gelopen, ondanks alle geldcreatie. Deflatie ligt op de loer. Dan gaat de hoogte van hoofdsom ineens veel meer tellen en gaat het riedeltje "de inflatie laat de hoofdsom wel verdampen" veel minder op.

De inflatie is nog steeds positief, deflatie wil de overheid, DNB, Europese centrale bank, ... niet hebben. Het is voor mij zoiets als oorlog met Rusland... het is een mogelijkheid.

Maar even terugkomend op woningmarkt boven €500K. Wie gaat/kan die woningen betalen?
'Vroeger' was het een soort piramide spel. Je kocht een huis, dat huis werd snel 10-20% meer waard, met die overwaarde kon je dan makkelijker het volgende huis kopen dat daarna weer meer waard werd. En zo pompten we miljarden in de markt.
Maar nu is het bijna andersom. Iedereen die 'nu' zou willen door verhuizen staat fors of enigszins in de min. Helemaal de 'snelle' stijgers zijn nu juist de snelle dalers, dus iedereen die 'een stapje' zou willen maken na 5-10 jaar is al blij als ze niet onder water staan.
De mensen die wel in de plus staan hebben waarschijnlijk weinig behoefte (20 jaar een woning, nu 45+, geen 30 jaar hypotheek meer te gaan...) aan groter/duurder.

Ik ben dus ook erg benieuwd naar 'signalen' uit de markt van ~€300K - €600K/€800K
(Daarboven wordt het steeds meer 'wat de gek ervoor geeft' en is elk object al snel erg uniek)

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op maandag 30 juni 2014 @ 16:13:
Als je 30 jaar voor 3-4% vast hebt, dan ben je toch spekkoper? Relatief lage rente en aan het eind ben je klaar met betalen en heb je een afbetaald huis. Ik snap het probleem niet zo.

Met het risico dat je heel lang vast zit in je huis...

EXX schreef op maandag 30 juni 2014 @ 17:13:
Je kunt een maandlast van 750 euro per maand ophoesten. Daarvoor kun je zo een 230.000 euro krijgen aan hypotheek bij een rente van 3%. Bij een rente van 7% krijg je budget nog maar 190.000 euro en bij 10% nog ongeveer 155.000 euro.

Nu reken je te optimistisch, door alleen naar het maandbedrag in het eerste jaar te kijken. Bij 3% rente neemt het maandbedrag over 30 jaar niet veel toe, bji 10% rente stijgt het grofweg 3 keer zo hard.
Als je naar het netto maandbedrag gedurende de looptijd kijkt, kan je bij 10% dus veel minder lenen dan 155k, als je op 750 euro per maand uit wil komen. De oorzaak is logisch: bij 10% rente over 30 jaar los je de eerste jaren nauwelijks af, en krijg je dus een gigantische renteaftrek.
Het effect van een hogere rente op maandlasten is dus veel hoger dan je hier doet lijken. Kijk anders eens naar bruto maandlasten, dan valt het verschil in het eerste jaar ook veel sterker op.

[JvS]

Ortep schreef op maandag 30 juni 2014 @ 17:32:
[...]

Nog een N=1, maar dan mijn huis

N = 2 mijn huis, 1989 gekocht voor Fl. 65.000 en in 2014 verkocht (aan mij, kwam erachter toen ik die akte kreeg ) voor E 160.000. Kan dus ook. De wijk is wel stevig verbeterd en de woning is gerenoveerd en gemoderniseerd.

[Ortep]

JvS schreef op maandag 30 juni 2014 @ 18:17:
[...]

N = 2 mijn huis, 1989 gekocht voor Fl. 65.000 en in 2014 verkocht (aan mij, kwam erachter toen ik die akte kreeg ) voor E 160.000. Kan dus ook. De wijk is wel stevig verbeterd en de woning is gerenoveerd en gemoderniseerd.

Dat is dus precies wat ik schreef. De markt stond in 1980 op zijn top en in 1985 op het absolute dieptepunt. Dat daalde toen een dikke 42% gemiddeld. Dat jij in 1989 kocht houdt in dat je vlak na de bodem hebt gekocht. Het is niet zo dat de prijzen na 1985 plotseling omhoog schoten. Dat gebeurde pas na 1995. Die 15 jaar was nodig om langzaam weer op het oude niveau te komen. En dat zonder rekening te houden met de inflatie.
Gek veel gunstiger dan wat jij gedaan hebt kan niet. Jouw huis is in 1980 waarschijnlijk Fl 110000 waard geweest.
Ik heb de paniek gezien in 1981-82. Huizen van 100000 gingen er voor 30000 uit. Restschuld? Jouw probleem. De bank eiste het gewoon. Zodra je hypotheek hoger was dan de _executiewaarde_ van je huis kreeg je gewoon geen verlenging na het einde van je rentevaste periode. Jouw keuze: Aanvullen of gedwongen verkopen.
Dan blijkt het grootste deel van Nederland plotseling heel goed te kunnen (be)sparen om extra af te lossen.

[ Voor 5% gewijzigd door Ortep op 30-06-2014 20:22 ]

[EXX]

RemcoDelft schreef op maandag 30 juni 2014 @ 18:09:
Nu reken je te optimistisch, door alleen naar het maandbedrag in het eerste jaar te kijken. Bij 3% rente neemt het maandbedrag over 30 jaar niet veel toe, bji 10% rente stijgt het grofweg 3 keer zo hard.
Als je naar het netto maandbedrag gedurende de looptijd kijkt, kan je bij 10% dus veel minder lenen dan 155k, als je op 750 euro per maand uit wil komen. De oorzaak is logisch: bij 10% rente over 30 jaar los je de eerste jaren nauwelijks af, en krijg je dus een gigantische renteaftrek.
Het effect van een hogere rente op maandlasten is dus veel hoger dan je hier doet lijken. Kijk anders eens naar bruto maandlasten, dan valt het verschil in het eerste jaar ook veel sterker op.

Dat maakt het door mij beschreven effect nog sterker, want het budget is nog lager, dus de huizenprijzen staan nog meer onder druk naar beneden.

[pedorus]

TheGhostInc schreef op maandag 30 juni 2014 @ 14:46:
[...]

Met een continu groei van 50K huishoudens per jaar is er gewoon nog steeds een tekort aan woningen, wat alleen maar groter wordt door de tegenvallende bouwproductie.

Dus als starter heb je het op dit moment echt GOED, lage rente in een kopersmarkt met alle voordelen gaat echt niet zomaar meer gebeuren (in het segment rond de €200K). Tel daarbij ook nog even de corporatiewoningen op die gedumpt worden, wat ook alleen maar in het voordeel is van (klusbereide) starters.

Het idee dat er 20% van de prijzen af 'moet' is niet meer dan een wens, in de 'leuke' wijken is een 20% premium niet gek, die woningen hebben echt de bodem al bereikt (en daarmee niet overgewaardeerd).

Ik weet niet of het toeval is, maar ik hoorde net dit toen ik dit las: Go to school, get a job, get a mortgage. All I'm really doing is dying... Het is maar net wat je "echt GOED" vind. Ik denk dat er genoeg mensen zijn die er reeds achter zijn hoe overpriced Nederlandse huizen nu zijn, voor die 200K kun je vele jaren over de wereld reizen bijvoorbeeld. Dat is een groep.

Een andere groep bestaat uit mensen die het simpelweg niet kunnen betalen. Er kunnen nog miljoenen gezinnen zijn die allemaal slechts 10K voor een huis kunnen bieden, maar die hebben precies 0 effect op de huizenprijs. Eerder omgekeerd, wellicht zorgen ze er voor, net zoals de babyboomers, dat er eens een keer gebouwd gaat worden, werkloze bouwvakkers genoeg. Het aantal werkenden stijgt niet, en lijkt nog te dalen ivm werkloosheid/opgeven.

Berichtje vandaag: 'Verlaging grens NHG raakt huizenmarkt niet'. Das toch gek, toen het werd ingevoerd had het wel effect, en de verkopen zijn nu opvallend hoog. Het aantal mensen dat op "hypotheek" zoekt is verder nog steeds op crisisniveau volgens Google, dus verder lijkt de markt niet echt aan te trekken.

[EXX]

pedorus schreef op maandag 30 juni 2014 @ 21:07:
Berichtje vandaag: 'Verlaging grens NHG raakt huizenmarkt niet'. Das toch gek, toen het werd ingevoerd had het wel effect, en de verkopen zijn nu opvallend hoog. Het aantal mensen dat op "hypotheek" zoekt is verder nog steeds op crisisniveau volgens Google, dus verder lijkt de markt niet echt aan te trekken.

Dat de NHG verlaging geen effect heeft, is dan ook onzin en niets anders dan spin. Je ziet inderdaad weer (zoals altijd) een piekje in de verkoop voor de datum, en een dal erna. Kijken of dat laatste net zo breed wordt gedragen in de media als nu al die positivo geluiden.

[wowly]

Grappig dat er zo wordt gegoocheld met cijfers. Hoe je het ook wend of keert; een huis bouwen kost geld. Een tussenwoning bouwen van 5 meter breed kost nu eenmaal een ton aan materiaal en arbeid. Een gemiddeld vrijstaand huis bouwen kost nu eenmaal 250K of meer. Grond kopen kost nu eenmaal minimaal 250 euro per m2.

Dát is wat je huis nu nieuw waard is. Als je het slecht onderhoud wordt het wat minder waard, anders blijft ie zijn waarde houden mits deflatie niet komt kijken, wat ik zéééér onwaarschijnlijk acht. Beetje inflatie en hup het wordt al weer duurder.
Op dit moment is er een correctie, maar dat zal met woningnood op de loer tzt veranderen.

Mijn advies: koop als je er van droomt en ervoor wil bloeden, huur als het niet nodig is om te kopen en je niet teveel geld hebt. Als je maar gelukkig bent waar en waarin je woont. De tijden van speculatie zijn echter voorbij. Gelukkig maar zou ik zeggen; iemand moet de rekening betalen.
Het moment van instappen is nooit belangrijk geweest. Lood om oud ijzer. Doe wat je wil en kunt op het moment dat je er klaar voor bent. Onafhankelijk van de rente en toekomstvoorspellingen

[RemcoDelft]

wowly schreef op maandag 30 juni 2014 @ 21:59:
Grappig dat er zo wordt gegoocheld met cijfers. Hoe je het ook wend of keert; een huis bouwen kost geld. Een tussenwoning bouwen van 5 meter breed kost nu eenmaal een ton aan materiaal en arbeid.

En de verkoopprijs is nou eenmaal het dubbele? "Het is nou eenmaal zo" is nogal een dooddoener in een discussie.

Grond kopen kost nu eenmaal minimaal 250 euro per m2.

Dat is politiek, meer niet.

Op dit moment is er een correctie, maar dat zal met woningnood op de loer tzt veranderen.

"Op de loer"? Woningnood is al grofweg een eeuw niet weggeweest!

huur als het niet nodig is om te kopen en je niet teveel geld hebt.

Waar kan ik een woning huren tegen lagere maandlasten dan kopen? Dat doe ik namelijk graag!

De tijden van speculatie zijn echter voorbij.

Waar baseer je dat op?

Het moment van instappen is nooit belangrijk geweest.

Vertel dat aan de mensen die 6 jaar geleden een tophypotheek namen en nu die 50k restschuld niet kunnen ophoesten...

[ATS]

RemcoDelft schreef op maandag 30 juni 2014 @ 22:06:
Vertel dat aan de mensen die 6 jaar geleden een tophypotheek namen en nu die 50k restschuld niet kunnen ophoesten...

Hebben die mensen niet meer last van het moment van uitstappen dan het moment van instappen?

[Mfpower]

Het grote probleem waar wij (ik dus) onder lijden is dat veel van bovenstaande wellicht waar is, maar in mijn geval (n=1) moeten we op een gegeven moment door met ons leven. Wij hebben net een nieuwbouwhuis gekocht van 202K en een hypotheek van 220K (12K meerwerk meegefinancierd) + 15K meerwerk uit eigen vermogen.
Ik heb net mijn rente vast gezet voor 20 jaar voor 4,0%. Netto ongeveer 800 euro pm, wat ik idioot veel geld vind voor een rijtjeswoning.
Ik reken dat als wij ons huis willen verkopen we er direct na oplevering en meerwerk zo'n 200K voor kunnen krijgen. Na 5 jaar zouden we zoveel afgelost hebben dat de schuld nog maar 200K is. Dat is dan break-even. In het ergste geval daalt de waarde nog meer, iets waar we rekening mee houden. Ik geloof dat we in de bull trap zitten en dat het ergste nog moet komen. En toch kopen we...

Waarom? ik ben 34 en we zitten met kinderen op een huurappartement van 60m^2 waar we letterlijk uitgroeien. Scheefhuren kan en mag niet meer, maar men vindt dat we dat doen dus onze huur gaat naar de 785 euro per maand, waar we over een jaar of 2 op zitten. Wat we echt een idioot hoog bedrag vinden, maar ja, kopen kost net zoveel en dan hebben we 3x zoveel ruimte en een mooie tuin. Kopen stellen we al een jaar of 7 uit, door die huizenbubble. We kopen "veilig" alles op 1 inkomen. Een eengezinswoning huren kost me zeker 1000-1200 per maand. Dat is 400 per maand meer. Dus zelfs al daalt de huizenprijs lineair met onze aflossing mee, dan is kopen een betere optie. Daarnaast hebben we voor een huis gekozen waar we als het moet tot ons pensioen in kunnen wonen.

Dus ik ben het eens met alles wat hier boven staat, en dat de rente alleen maar kan stijgen, maar wat moeten we dan? Eeuwig blijven zitten waar we zitten? Of de andere optie: emigreren, maar daar wil mijn vrouw niet aan (en dat snap ik ook wel). Ja, n=1 maar op een gegeven moment kun je niet maar blijven uitstellen met kinderen krijgen, verhuizen, noem maar op. En zo zijn er vast meer met mij. In een normale markt zou ik kopen niet zo eng gevonden hebben en huren als goed "vrij" alternatief gezien hebben. In zekere zin voel ik me dan ook geforceerd om te kopen, ondanks dat je weet dat het alleen maar erger wordt (dalende huizenprijzen). Maar we doen het nu maar, omdat ik niet weet wat het goede alternatief is. In elk geval, wat er ook gebeurt, over maximaal 30 jaar zijn we hypotheekvrij.

edit:

Nog een toevoeging: buiten bovenstaande is er 1 ding waar ik ECHT van baal; en dat is niet de lage rente, niet de mindere HRA of de aflossingsverplichting, maar het feit dat je ALLEEN als starter MOET aflossen, en dat de gevestigde orde niet hoeft af te lossen. Dit verschil vind ik serieus idioot en onrechtvaardig, en ik hoop dat daar nog wat aan gedaan wordt.

[ Voor 7% gewijzigd door Mfpower op 30-06-2014 22:36 ]

[Bartjuh]

RemcoDelft schreef op maandag 30 juni 2014 @ 22:06:
[...]
Waar kan ik een woning huren tegen lagere maandlasten dan kopen? Dat doe ik namelijk graag!

Inkoppertje: anti-kraak.

Daarnaast zitten veel mensen op prime-grond midden in centrum Adam/Utrecht/Rotterdam voor een prikkie in sociale huur. Niet dat je dat nu nog kan verkrijgen met decennia-lange wachtlijsten, maar je hebt een boel gelukkige huurders.

[JvS]

Ortep schreef op maandag 30 juni 2014 @ 20:20:
[...]

Dat is dus precies wat ik schreef. De markt stond in 1980 op zijn top en in 1985 op het absolute dieptepunt. Dat daalde toen een dikke 42% gemiddeld. Dat jij in 1989 kocht houdt in dat je vlak na de bodem hebt gekocht.

Ik heb het in 2014 gekocht hè? in 1989 was ik meer met huizen van lego bezig

[Ortep]

JvS schreef op dinsdag 01 juli 2014 @ 08:20:
[...]

Ik heb het in 2014 gekocht hè? in 1989 was ik meer met huizen van lego bezig

Ik zie het nu ook, je hebt gelijk...ik heb de woorden "aan mij" over het hoofd gezien. Maar goed, dat rendement was dus voor de vorige eigenaar. En dat was dus ook niet echt sensationeel.

Het is zoals altijd dat de echte extremen halen het nieuws, juist omdat het extremen zijn. Alle mensen die een huis hebben gekocht, een crisis of 2-3 hebben overleefd en dan terug rekenen dat ze net de inflatie hebben bijgehouden roepen dat niet van de daken. Zeker niet als ze ook nog eens gaan rekenen wat ze in die jaren hebben uitgegeven aan het upgraden van hun huis.
Mensen die bv in een gedwongen verkoop ee huis zoals het mijne voor Fl 50000 hebben gekocht roepen nu natuurlijk dat ze een enorme winst hebben gemaakt omdat hun huis nu rond de 150000 euro waard is. Natuurlijk, die winst hebben ze ook gemaakt. Maar het was zeker niet standaard

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op maandag 30 juni 2014 @ 17:36:
ph4ge
Ik zou jouw indicatoren als vertrouwen niet op maximaal groen zetten. Wellicht voor mensen zonder restschuld, maar voor de meeste doorstromers staat ie nog op dieprood. Je ziet nu ook dat de overheid maximaal bezig is met kredietbeperking, weer een rood sein. De lage rente is een groen sein.

Soms vraag ik me echt af of je bewust aan het trollen bent. Vertrouwen heeft niets te maken met kunnen. Keer op keer wordt hier aangehaald dat het vertrouwen een probleem was en dat omdat het stijgt men weer gaat kopen. Dat mensen aankopen uitstelden. Maandelijks worden de vertrouwensindexen hier geplaatst omdat het weer "goed nieuws is". En nu zegt het ineens niks

Daarnaast slaat vertrouwen niet op mensen die niet kunnen. Dat heb je altijd. Je moet niet telkens zo het restschulden probleem opblazen, want zelfs als we niet kijken naar spaartegoeden en andere vermogens staat het overgrote deel van de Nederlanders niet onderwater en een groot deel nauwelijks onder water.

We zien gewoon nu een huizenmarkt waar de structurele ontwikkelingen de prijs drukken, maar waar de incidentele ontwikkelingen de eerste maanden ongekend gunstig zijn. Deze heffen elkaar op dit moment op, waardoor de markt zijwaarts beweegt. Het probleem is echter dat de structurele minnen blijven, en zelfs groter worden, terwijl de incidentele plussen niet oneindig zijn en je er nauwelijks invloed op hebt (al geloof ik wel dat de media campagne die vanaf september is ingezet zeker effect heeft op het vertrouwen).

Ortep schreef op woensdag 02 juli 2014 @ 10:05:
Ik zie het nu ook, je hebt gelijk...ik heb de woorden "aan mij" over het hoofd gezien. Maar goed, dat rendement was dus voor de vorige eigenaar. En dat was dus ook niet echt sensationeel.

Het is zoals altijd dat de echte extremen halen het nieuws, juist omdat het extremen zijn. Alle mensen die een huis hebben gekocht, een crisis of 2-3 hebben overleefd en dan terug rekenen dat ze net de inflatie hebben bijgehouden roepen dat niet van de daken. Zeker niet als ze ook nog eens gaan rekenen wat ze in die jaren hebben uitgegeven aan het upgraden van hun huis.
Mensen die bv in een gedwongen verkoop ee huis zoals het mijne voor Fl 50000 hebben gekocht roepen nu natuurlijk dat ze een enorme winst hebben gemaakt omdat hun huis nu rond de 150000 euro waard is. Natuurlijk, die winst hebben ze ook gemaakt. Maar het was zeker niet standaard

Er is echt niemand die voor midden jaren 90 gekocht heeft en niet de inflatie heeft verslagen, daarom hoor je dat niet. Zelfs in enorme krimp gebieden niet. De huizenprijzen zijn na inflatie nog altijd aanzienlijk hoger dan op de laatste piek in 1978, en dat was op dat moment de hoogste prijs in de historie van Nederland. Zelfs de ultieme pechvogel die en bovenop de piek kocht en zn buurt achteruit heeft zien gaan heeft na inflatie geen verlies, maar voor het overgrote deel geldt natuurlijk dat ze niet zoveel pech hadden.

Plus dat mensen die meerdere crisissen hebben meegemaakt het geluk hadden dat ze eigen geld mee moesten brengen, op 1 salaris mochten lenen en verplicht moesten aflossen en dus uberhaupt praktisch immuun zijn voor crisissen op de huizenmarkt. Het probleem is niet dat de huizenprijzen dalen, dat is de essentie van een vrije markt, het probleem is dat de markt zo is opgeblazen dat een daling een probleem wordt. In andere landen en hier in 1981 daalden de prijzen veel verder en harder maar bestaan de problemen die we nu kennen met restschulden etc haast niet.

kosten voor onderhoud en bij de tijd houden rekenen we natuurlijk niet mee. Wonen kost nou eenmaal geld, het zit ook in je huur. Het is logisch dat een huis waar je niks aan doet onverkoopbaar en praktisch waardeloos is na 30 jaar bewoond te zijn. De huizenprijsindexen zijn er op ingericht om hiervoor te compenseren. Een goed onderhouden huis nu zal al snel - na inflatie - 2 x zo duur zijn als hetzelfde goed onderhouden huis in 1994, ondanks dat de technologie alleen maar beter is geworden.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op woensdag 02 juli 2014 @ 10:40:
[...]

Soms vraag ik me echt af of je bewust aan het trollen bent. Vertrouwen heeft niets te maken met kunnen. Keer op keer wordt hier aangehaald dat het vertrouwen een probleem was en dat omdat het stijgt men weer gaat kopen. Dat mensen aankopen uitstelden. Maandelijks worden de vertrouwensindexen hier geplaatst omdat het weer "goed nieuws is". En nu zegt het ineens niks

Daarnaast slaat vertrouwen niet op mensen die niet kunnen. Dat heb je altijd. Je moet niet telkens zo het restschulden probleem opblazen, want zelfs als we niet kijken naar spaartegoeden en andere vermogens staat het overgrote deel van de Nederlanders niet onderwater en een groot deel nauwelijks onder water.

We zien gewoon nu een huizenmarkt waar de structurele ontwikkelingen de prijs drukken, maar waar de incidentele ontwikkelingen de eerste maanden ongekend gunstig zijn. Deze heffen elkaar op dit moment op, waardoor de markt zijwaarts beweegt. Het probleem is echter dat de structurele minnen blijven, en zelfs groter worden, terwijl de incidentele plussen niet oneindig zijn en je er nauwelijks invloed op hebt (al geloof ik wel dat de media campagne die vanaf september is ingezet zeker effect heeft op het vertrouwen).

Ik zal je post even afpellen, dan snap je wat ik bedoel.

ph4ge schreef op maandag 30 juni 2014 @ 16:14:
[...]

Hangt er vanaf wat je bedoelt onder "top". Als de overheid de leennormen gaat oprekken en de HRA gaat uitbreiden kunnen ze veel hoger. Simpelweg subsidie geven kan ook. Er kan altijd lucht in gepompt worden van overheidswegen, dan zitten we niet op een top. Andersom kan de overheid de grondprijzen verlagen en veel meer gaan bouwen en dan kunnen de prijzen ook weer dalen.

Eens, de overheid draait aan de knoppen qua financieringsmogelijkheden. We hebben na een periode van ongebreidelde financiering al sinds 2006/7 steeds strengere leennormen.

Echter, binnen het huidige kader is het rente tarief de belangrijkste variabele die invloed heeft op de prijs, die een incidentele plus of min kan vormen. De record lage rente standen betekenen een maximale plus. Lager kan haast niet.

Ook eens, hoewel ik de rente nog weleens naar de 2% zie gaan als het zo doorgaat.

Andere variabele zijn het weer en het vertrouwen en ook deze staan maximaal in het groen en kunnen haast niet positiever.

Hier ben ik het dus niet mee eens en daardoor beschouw je mij als troll. Het vertrouwen is helemaal niet maximaal groen, verre van zelfs. Maximaal vertrouwen is als het consumentenvertrouwen op een piek staat, gelijk aan het diepste dal van afgelopen jaren. Het vertrouwen is wel stijgende, maar verre van groen. De restschuldproblematiek is nog een probleem wat de economie de komende 10 jaar gaat hinderen.

Aangezien 3 belangrijke variabele maximale opwaartse prijsdruk geven met als resultaat ongeveer een groei van de prijzen gelijk aan inflatie, spreekt het voor zich dat als deze variabele weer verslechteren - wat onvermijdelijk is - dat de opwaartse druk verdwijnt en waarschijnlijk dat de prijzen weer zakken. Als de rente, het weer en het vertrouwen weer gemiddeld zijn dan gaan de prijzen weer zakken, tenzij er dan weer structurele wijzigingen zijn die dat dempen, daar is vrijwel iedereen het over eens.

Die drie variabelen geven dus niet maximale prijsdruk.

Er is nog een vierde variabele, dat is de staat van de economie. In een land van structureel enorme schaarste is die invloed minimaal. Ik zou zeggen dat deze variabele op dit moment op neutraal staat, het kan veel slechter maar ook veel beter.

We moeten door de variabele plussen en minnen heen kijken. Je kan geen beleid maken wat hoopt op altijd mooi weer en lage rente. Bovenstaande staat nog even los van sociale ontwikkelingen. Processen zoals vergrijzing en flexibilisering van de arbeidsmarkt gaan ook steeds meer invloed krijgen.

De staat van de economie wordt weer beïnvloedt door de overheid en het vertrouwen.

[rube]

wowly schreef op maandag 30 juni 2014 @ 21:59:
Hoe je het ook wend of keert; een huis bouwen kost geld. Een tussenwoning bouwen van 5 meter breed kost nu eenmaal een ton aan materiaal en arbeid. Een gemiddeld vrijstaand huis bouwen kost nu eenmaal 250K of meer. Grond kopen kost nu eenmaal minimaal 250 euro per m2.

Dát is wat je huis nu nieuw waard is.

Je haalt prijs en waarde door elkaar. Zie verder opmerkingen @remcodelft

[ph4ge]

Verschillende vertrouwensindexen specifiek voor de woningmarkt (ik ken er 3, waarom zoveel?) staan allemaal op of rond het niveau van de piek in 2008, vooral onder potentiële kopers zou het vertrouwen hoog zijn. Daarmee is dat signaal als zeer groen te beschouwen.

Al ben ik het wel met je eens dat je het met een flinke korrel zout moet nemen wat deze belanghebbende schrijven over het vertrouwen, maar hardere cijfers zijn er niet. Ik ben het ook met je eens dat je met vertrouwen niet kan betalen en het geen enorme impact heeft.

[Ortep]

ph4ge schreef op woensdag 02 juli 2014 @ 10:40:
[...]
Er is echt niemand die voor midden jaren 90 gekocht heeft en niet de inflatie heeft verslagen, daarom hoor je dat niet. Zelfs in enorme krimp gebieden niet. De huizenprijzen zijn na inflatie nog altijd aanzienlijk hoger dan op de laatste piek in 1978, en dat was op dat moment de hoogste prijs in de historie van Nederland. Zelfs de ultieme pechvogel die en bovenop de piek kocht en zn buurt achteruit heeft zien gaan heeft na inflatie geen verlies, maar voor het overgrote deel geldt natuurlijk dat ze niet zoveel pech hadden.

Zucht...ik hebt het pas een keer of 10 aangegeven. Ik heb de inflatie bij lange na niet verslagen...en hier ongeveer het hele dorp niet. Ik ben er vet op achteruit gegaan. En dat is geen klacht, ik heb er immers ook gewoond, maar pure praktijk en geen theoretisch model

Nogmaals, Gekocht in 1980 voor 159000 gulden (72000 euro), het was 2 jaar later nog maar 109000 (49000 euro) waard. Pas rond 1995 was de waarde ongeveer de aankoopprijs Maar daar moet je dan wel weer 15 jaar inflatie aftrekken. En wat je er ook bij moet rekenen dat het in 1995 niet meer hetzelfde huis was als in 1980. Want het huis dat ik in 1980 kocht had enkelglas vuren kozijnen en geen dakkapel. Het huis in 1995 had dubbelglas op de begane grond, hardhouten kozijnen en wel een dakkapel. Het geld dat daar aan uit gegeven is moet je eigenlijk bij de oorspronkelijke koopprijs optellen. Ik heb het alleen in kleine stukjes uitgegeven en het staat nergens bij een notaris of het kadaster vermeld en is dus niet in de statistieken terug te vinden
Daarna gingen de huizenprijzen flink stijgen, met een piek rond 2008. Nu zijn ze weer een stukje gedaald

Op dit moment is de WOZ waarde van mijn huis 149000 euro.

Dat is dus een factor 2 hoger dan de oorspronkelijke koopprijs. Maar daar zit dus wel 34!!!! jaar inflatie achter van rond de 2% gemiddeld.
Dat is door de samengestelde interest ook ongeveer een factor 2. De inflatie is in deze omgeving dus maar net bijgehouden.
(En het huis van nu kan je weer niet vergelijken met het huis uit 1995. Het jaren '80 dubbelglas inmiddels vervangen door HR++ glas in het hele huis en de spouwmuren en de bodem zijn geïsoleerd. )

Maar laten we eens gek doen...onze gemeente is echt maf en heeft de WOZ waarde echt heeeeeeeel laag gezet. Ze zitten er gewoon een vette 20% onder. Dan nog heb ik maar nauwelijks de inflatie verslagen als je kijkt naar de verkoop prijs van een bepaald perceel.

Een stukje verder hier in de straat stond een huis in 'de oorspronkelijke staat met tal van authentieke details' MAW niets aan gedaan behalve een likje verf zo nu en dan. Gewoon enkel glas, geen dakkapel, basis keuken. Ik kan je vertellen dat die bij lang niet de 149 heeft opgebracht die mijn huis nu als WOZ heeft.

Jij rekent consequent het opwaarderen van de huizen niet mee. Huizen blijven niet hetzelfde, er komt meer luxe in, er worden isolatie maatregelen genomen, er komen dakkapellen op of een uitbouw. Dat maakt de waarde van het huis volgens het kadaster wel hoger. Maar het is dus niet meer het oorspronkelijke object wat je koopt. Of nog erger: Iemand koopt een perceel met een oud vervallen slooprijp boerderijtje er op. Voor weinig meer dan de grondprijs. Dan sloopt hij het, en zet er een prachtige vrijstaande villa op. Na een paar jaar verkoopt hij het weer. Als je dan naar de verkoop prijzen kijkt zie je dat in 5 jaar tijd de waarde van het huis aan de XXX straat 120 van 200K naar 800K is gegaan. (Vrienden van mij hebben dat dus gedaan) Dat soort effecten zit ook in de stijgende huizenprijzen. Het omgekeerde komt niet voor, niemand koopt een duur huis en gaat het downgraden.

Als ik mijn huis in 1985 had gekocht was ik er wel goed uitgesprongen. Dat klopt, maar dat is dus de bodem van de markt. Jij zegt dat _iedereen_ die voor 1995 gekocht heeft bakken winst heeft gemaakt. Ikz eg het omgekeerd...alleen de mensen die tussen 1983 en 1993 hebben gekocht hebben winst gemaakt en minder dan het lijkt door dingen als verbouwingen

[ Voor 3% gewijzigd door Ortep op 02-07-2014 13:22 ]

[ph4ge]

Ortep schreef op woensdag 02 juli 2014 @ 13:12:
En wat je er ook bij moet rekenen dat het in 1995 niet meer hetzelfde huis was als in 1980. Want het huis dat ik in 1980 kocht had enkelglas vuren kozijnen en geen dakkapel. Het huis in 1995 had dubbelglas op de begane grond, hardhouten kozijnen en wel een dakkapel. Het geld dat daar aan uit gegeven is moet je eigenlijk bij de oorspronkelijke koopprijs optellen. Ik heb het alleen in kleine stukjes uitgegeven en het staat nergens bij een notaris of het kadaster vermeld en is dus niet in de statistieken terug te vinden
Daarna gingen de huizenprijzen flink stijgen, met een piek rond 2008. Nu zijn ze weer een stukje gedaald

Waarom zou je de kosten erbij op moeten tellen? Bij de tijd houden zijn logische kosten, kosten die een verhuurder ook heeft. Zoals ik al zei, uiteraard, een huis waar 30 jaar niks aan gebeurt verliest zn waarde. Daar wordt inderdaad voor gecompenseerd bij een prijsindex (een 30 jaar verouderd huis nu is ongeveer 2 keer zoveel oud als een 30 jaar verouderd huis 30 jaar geleden, als je begrijpt wat ik bedoel). Het is gewoon een denkfout van jou dat je het onderhoud en het bijhouden van de tijd moet terug krijgen in winst. In principe kan je nog zoveel verbouwen, maar met nieuwbouw kan je kwalitatief niet concurreren.

Verder klinkt het vooral als een uitzondering die de regel bevestigt icm een matige WOZ waarde bepaling (wat gunstig is voor jou natuurlijk). Waarschijnlijk zit je in een buurt die gewoon enorm achteruit gegaan is (krimp gebied). Dan ben je dus een enorm "pech geval", je hebt zowel op een enorm slecht moment gekocht en ook nog eens op een enorme verkeerde plek, en dan nog geef je zelf al aan dat je de inflatie verslagen hebt!!1 Dat toont dus aan dat inderdaad vrijwel iedereen er op vooruit gegaan is, zelfs de pechgevallen die precies in de vorige bubbel kochten en wiens schuld al lang verdwenen is. Natuurlijk staan tegenover elk pech geval tenminste 20 mensen die het veel beter gedaan hebben en zullen veel mensen niet in hun "pech geval" zijn blijven wonen maar ergens anders naartoe gegaan zijn waar ze wel volop meeprofiteerden.

Overigens is het ook niet helemaal eerlijk om steeds te verwijzen naar mensen die op een dal zouden hebben gekocht. Dat niveau lag nog steeds boven het historische gemiddelde. Dat je niet op de piek koopt wil niet zeggen dat je in het dal koopt.

Ik ben trouwens ook benieuwd of je met het salaris van een vergelijkbare startende collega het huis kan kopen wat jij toen kocht op een (neem aan startend) salaris. (32000 per jaar). Of had je al meegeprofiteerd toen de bubbel werd opgeblazen?

[ Voor 10% gewijzigd door ph4ge op 02-07-2014 13:45 ]

[Krisp]

Natuurlijk reken je onderhoudskosten mee als je een vergelijking maakt tussen huur en kopen. Wanneer je als koper een bedrag ontvangt bij de verkoop van je huis, trek je daar alle gemaakte kosten vanaf. Dat blijft niet bij de aankoopprijs, maar ook de onderhoudskosten en alle andere kosten die je als huurder niet hebt. Dat vergelijk je met de huurprijs. Dat zal voor veel mensen een minder gunstige berekening zijn dan simpelweg sec de netto hypotheekkosten vergelijken met de huurprijs van eenzelfde soort huis.

[ph4ge]

Krisp schreef op woensdag 02 juli 2014 @ 13:48:
Natuurlijk reken je onderhoudskosten mee als je een vergelijking maakt tussen huur en kopen.

Het is toch volstrekt onrealistisch om te verwachten dat je alle kosten maar terug moet verdienen op het moment dat je een huis verkoopt? Rente, onderhoud, belastingen, bij de tijd houden etc ben je gewoon kwijt, net als een huurder. Het is gewoon raar om te zeggen dat je huis meer waard is geworden dan wat je er zelf voor hebt betaald, ook na inflatie, omdat je er ook instandhoudingskosten aan hebt gehad in de tussentijd. Al zijn er inderdaad hele generaties die dit wel hebben gekregen.

[Krisp]

Ik zeg niet dat je het terug moet verdienen, maar als je zegt dat je de inflatie 'verslaat', ga ik er vanuit dat je minus kosten positief uitkomt. Dan kun je verschillende definities hanteren:

• Je neemt de aankoopprijs en de onderhoudskosten en kijkt je of minimaal de gemiddelde inflatie als rendement behaalt.
• Je pakt alle kosten als totaal (aankoopprijs, KK, onderhoud, financiering, belastingen), trekt die af van de opbrengst en vergelijkt dit met de totale kosten van huren. Daar een inflatiepercentage overheen halen (uiteraard gecorrigeerd op jaar) en je weet of je 'rendement gemaakt' hebt.
• Je bekijkt de aankoopprijs, de verkoopprijs en vergelijkt het rendement met de gemiddelde inflatie.

Ik denk dat de eerste de meest correcte vergelijking is. Bij deze tweede ga je creatief rekenen met rendement, dat wordt complex. De derde is te eng gedefinieerd: het laat inderdaad allerlei kwaliteitsverhogende investeringen achterwege, wat een vertekend beeld geeft. Als ik een krot koop, daar een prachtig huis van maak en dat tegen een hoge prijs verkoop, heb ik ook niet een torenhoog rendement. Daar trek ik ook mijn investering vanaf.

[ph4ge]

Nee, de eerste 2 zijn incorrect omdat je er dan vanuit gaat dat wonen gratis is. Dan moet je op zn minst de huurwaarde meenemen als rendement, je woont er zonder huur te betalen. Reken eens uit wat 30 jaar huur je had gekost en hou dan vol dat je geen dikke winst hebt.

Je kan niet verwachten dat de generaties die na je komen ook even jouw kosten om te wonen op zich nemen door ook nog eens voor allerlei kosten op te draaien die jij had toen je er woonde. Stel je voor dat je een pand koopt van 100+ jaar oud en ook voor 100+ jaar onderhoud moet betalen. . Dat is lekker, jij koopt een nieuwbouw huis, ik koop een huis met 30 jaar onderhoud in de kosten en over 30 jaar verkoop ik het aan iemand met 60 jaar onderhoud in de kosten. Jij en ik wonen er gratis en hoeven alleen de kosten voor te schieten en de volgende in de rij moet maar zorgen dat hij 60 jaar onderhoud uit de hoge hoed tovert, incl inflatie! En dan het liefst ook nog een beetje rendement.

Als we het hebben over de waarde van het huis dan hebben we het over hetzelfde huis gedurende 30 jaar, daar worden de indexen op gecompenseerd. Dus stel nieuwbouwhuis uit 1990 "helemaal up to date" wordt vergeleken met een nieuwbouwhuis in 2014 "helemaal up to date". Als je hem niet bijhoudt dan vervalt je huis inderdaad uit de categorie "helemaal up to date" en stijgt hij dus niet gelijk met de markt mee. Echter, iemand die nu een zelfde categorie huis koopt is veel duurder uit, ook na inflatie en ook ten opzichte van zn inkomen.

[Señor Sjon]

Dat is dezelfde redenatie als waarop het Huurwaardeforfait is gebaseerd. Je koopt een huis, dus je huurt niet, dus je hebt geen huurkosten, dus je kan dat geld vrij besteden?

Maar je zult upgrades en onderhoud uit elkaar moeten trekken. Nu zijn de jaren '80 woningen soms wel goed onderhouden, maar niet geupgrade. Te moderniseren is het dan. En ontwikkelingen qua isolatie en kierdichting zijn niet 1-op-1 te vertalen tussen een nieuw en een oud huis.

[Franck]

Particulier huren zal toch nooit goedkoper moeten zijn dan kopen? De verhuurder moet risico's afdekken, wat verdienen etc.

Misschien kan een cooperatie dat goedkoper vanwege de schaalvoordelen maar zelfs daar heb ik mn vraagtekens bij. Subsidie is het enige dat hier verandering in kan brengen.

Dat idee van mensen dat huren relatief zo duur is...

[ Voor 34% gewijzigd door Franck op 02-07-2014 15:50 ]

[EXX]

Ja, vrije sector huren in NL is relatief duur tov koop, door het fiscale klimaat op de koopmarkt. Bij een koopwoning heb je HRA, bij een huurhuis niet (ook de verhuurder niet). Dus is het huurhuis alleen daardoor fors duurder per maand: nette (koop) tov bruto (vrije sector huur) maandlast.

Oftewel: zonder HRA regeling zouden de koophuizen goedkoper zijn en het verschil tussen koop en vrije sector huur een heel stuk kleiner.

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op woensdag 02 juli 2014 @ 16:21:
Oftewel: zonder HRA regeling zouden de koophuizen goedkoper zijn en het verschil tussen koop en vrije sector huur een heel stuk kleiner.

Exact: daarom zouden we op termijn ook van de HRA af moeten stappen. Het is nu enkel een bankensubsidie (geen woonsubsidie) die werkt als dikke katalysator op de economie. Als het goed gaat, kan iedereen keukens kopen van de overwaarde op hun huis (die met een huizenprijs die 30-40% hoger is, ook 30-40% hoger is) en als het slecht gaat, dan is iedereen extra lang bezig met het inlossen van de restschuld (die dus ook hoger is).

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op woensdag 02 juli 2014 @ 15:03:
[...]
Echter, iemand die nu een zelfde categorie huis koopt is veel duurder uit, ook na inflatie en ook ten opzichte van zn inkomen.

Dit is een discussie waar je bijna niet uitkomt. Alleen al de vraag wat 'onderhoud' is en wat 'opwaarderen' is, is iets wat al niet te bepalen is. Een (versleten) VR-ketel vervangen door een HR-ketel, dat is regulier onderhoud, maar ook opwaarderen.
Maar zelfs ruiten hebben een technische levensduur, na 50 jaar zien ze er vaak meer uit als een loep dan een ruit.

Maar ik denk dat we in Nederland dusdanig verdienen dat 'duurder' echt relatief is. Wat wij betalen voor huizen is onbetaalbaar in bijna alle andere landen, maar we verdienen dan ook relatief veel. Daar zit een wisselwerking tussen. Wil je goedkopere huizen, dan hoort daar ook een lagere standaard bij.

Heeft iemand toevallig een artikel over hoe efficiënt NL is, dus hoeveel corruptie en andere ellende we hebben ten opzichte van het wel goed besteed geld? Volgens mij doen we dat wel aardig en wordt er maar weinig verspild.

[Sibylle]

-Verplaats naar ervaringen met huizen kopen-topic-

[ Voor 80% gewijzigd door Sibylle op 03-07-2014 21:51 ]

[Arnout]

TheGhostInc schreef op woensdag 02 juli 2014 @ 18:07:
[...]
Heeft iemand toevallig een artikel over hoe efficiënt NL is, dus hoeveel corruptie en andere ellende we hebben ten opzichte van het wel goed besteed geld? Volgens mij doen we dat wel aardig en wordt er maar weinig verspild.

10 jaar geleden had ik dat idee ook, dat er weinig corruptie in Nederland was en dat dat vooral ver-van-mijn-bed gebeurde.

Nu denk ik het omgekeerde. Vooral de 'witteboorden' maken er een mooi potje van (en dat gaat dan ook gelijk om grote bedragen), zie de woningcorporaties, de enorme leegstand in het vastgoed en toch bouwen, de uit de hand gelopen zorgkosten en het belastingparadijs wat Nederland is, maar vooral niet voor zijn burgers...

[Wobblier]

EXX schreef op woensdag 02 juli 2014 @ 16:21:
Ja, vrije sector huren in NL is relatief duur tov koop, door het fiscale klimaat op de koopmarkt. Bij een koopwoning heb je HRA, bij een huurhuis niet (ook de verhuurder niet). Dus is het huurhuis alleen daardoor fors duurder per maand: nette (koop) tov bruto (vrije sector huur) maandlast.

Oftewel: zonder HRA regeling zouden de koophuizen goedkoper zijn en het verschil tussen koop en vrije sector huur een heel stuk kleiner.

Is dat wel zo? Is het niet dat HRA niet geld voor de (vrije sector) huur in verband met belastingen die je bij een koophuis wel kent en bij een huurhuis niet. Met name BTW? Zoals op die HR ketel 2 posts terug.

Eens hoor: kosten vrije sector zijn groter door bijv. HRA, maar ik heb het vermoeden dat zodra de HRA wordt afgebouwd er een BTW gaat komen op huur (ofzo).

[t_captain]

Wobblier schreef op donderdag 03 juli 2014 @ 12:31:
[...]

Eens hoor: kosten vrije sector zijn groter door bijv. HRA, maar ik heb het vermoeden dat zodra de HRA wordt afgebouwd er een BTW gaat komen op huur (ofzo).

HRA wordt toch al afgebouwd? Dit jaar geen 52% maar 51.5% en uiteindelijk slechts 38% aftrek. Daarnaast geleidelijk lagere LTV en de aflossingsverplichting. De exposure van de overheidsfinancien aan de woningmarkt is hierdoor op termijn een stuk kleiner.

[gerrutcamaro]

Hoe zit dat: als je een huis verhuurt zijn eventuele hypotheeklasten toch gewoon een zakelijke investering & dus aftrekbaar? Of ziet de bd je niet als ondernemer?

[T-MOB]

Als particulier geldt een huis in verhuur als vermogen in box 3 (en wordt dus belast met 1.2% van de waarde van het onroerend goed). De hypotheekschuld kun je natuurlijk wel aftrekken van de waarde van het goed, maar de hyoptheeklasten zijn niet aftrekbaar.

Als je zakelijk gaat verhuren zijn hypotheeklasten vziw wel aftrekbaar, maar dan zijn de huuropbrengsten ook belast. En niet alleen de huuropbrengst, ook eventuele waardestijgingen (of dalingen) tellen bij het bedrijfsresultaat.

[TheGhostInc]

gerrutcamaro schreef op vrijdag 04 juli 2014 @ 09:54:
Hoe zit dat: als je een huis verhuurt zijn eventuele hypotheeklasten toch gewoon een zakelijke investering & dus aftrekbaar? Of ziet de bd je niet als ondernemer?

Allereerst zijn hypotheeklasten geen zakelijke investering, maar zijn hooguit zakelijke kosten. (Investering moet je afschrijven etc.)

Maar het belangrijkste probleem van verhuren is dat praktisch elke hypotheek expliciet verhuren verbied. Huurrecht gaat namelijk boven hypotheekrecht. Dus een huurder is niet uit een woning te zetten als de hypotheek niet is betaald of als de woning verkocht wordt (tenzij.... ).
Er is dus geen bank die zomaar akkoord gaat met een hypotheek op een (toekomstige) huurwoning.

Maar er is voor de rest niks dat je tegenhoud om huisjesmelker te worden. Alleen verwacht niet dat de overheid/belastingdienst je heel gunstig gezind zijn, die hebben hun hele budget aan woningcorporaties/HRA besteed en willen het terug.

Overigens is het op het nieuws front vrij rustig... volgens mij is het 'forse herstel' weer terug gezakt naar het niveau waarop we pas een hele tijd zitten:



Je mag zelf de 'piep' toon erbij denken... de flat-line zet rustig door. Ook het aantal hypotheekaanvragen is niet verder aan het stijgen. Na een eventuele piek van juni vanwege wat NHG 'fans' verwacht ik een vroege herfst. Zelfs de NVM houd zich stil...

[Oscar Mopperkont]

Je zet een prijsgrafiek neer. Wanneer was er het nieuws dat de prijzen de lucht in aan het schieten waren? Dan heb ik denk ik even iets gemist. Het is al een jaar behoorlijk vlak en dat is ook al een hele tijd de berichtgeving.

Het aantal transacties is weer een beetje op gang aan het komen. Maar daar zegt die grafiek weinig over.

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 05 juli 2014 @ 09:59:
Je zet een prijsgrafiek neer. Wanneer was er het nieuws dat de prijzen de lucht in aan het schieten waren?

Sorry, was gewoon een illustratie, deze was direct linkbaar.

Wat mij echter wel opvalt is dat als ik kijk naar cijfers van het CBS, dan zie ik dat de vraagprijs per m2 nog steeds fors aan het dalen is (3-8%), terwijl de vraagprijs per woning wel (licht) oploopt en het aantal woningen ook iets afneemt. Snelle rekensom en dat betekent dat de 'goedkope' & 'kleine' woningen van de markt aan het verdwijnen zijn en dat de dure/grote woningen nog steeds aan het zakken zijn in prijs. Gelukkig dus ook wat realisme in de markt.
Ergens natuurlijk ook wel logisch, het aantal starters is hoog en die zitten veelal aan de onderkant van de markt. En er komt een moment dat daar het overschot weg is... dat zou dan ook wel de ontwikkeling van 2015 kunnen worden: dure starterswoningen en goedkope 'villa's'.

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 05 juli 2014 @ 09:59:
Het aantal transacties is weer een beetje op gang aan het komen. Maar daar zegt die grafiek weinig over.

Ik wil niet het feestje bederven, maar de laatste signalen zijn niet uitsluitend positief. Voor juni verwacht ik nog wel aardige aantallen ivm NHG perikelen, maar juli/augustus kunnen weleens tegen gaan vallen.

[NiGeLaToR]

De verhouding tussen woon- en perceeloppervlak en prijs was ook een beetje zoek. Een huis wat twee keer zo groot is hoeft niet (meer dan) twee keer zo duur te zijn. Een groter huis bouwen is niet meteen twee keer zo duur uiteraard. Maargoed, daar speelt het onvermogen veel geld te lenen voor meer mensen ook een rol - het leenplafond is naar beneden gedonderd en mensen hebben eindelijk het besef dat ze de boel moeten terugbetalen ook. Woon zelf in een duurder huis, dus vind het voor mijn onderwaarde niet per se prettig dat onze categorie woning minder waard is/wordt/blijft, maar het is wel realistischer. Wellicht gaat kwaliteit van de woning een grotere rol spelen - wij betalen aan energie bijvoorbeeld nog 60,- per maand. Mijn broertje woont in een sociale woningbouw woning uit jaren 70' in zijn eentje, 1/3 de grootte van ons huis en hij komt nauwelijks onder de 200,- per maand aan energie (ondanks zonneboiler van de woningbouw).

[Krisp]

Opvallend bericht vandaag (nu.nl/Blendle): 10-15% van de starters krijgt een bedrag van hun ouders bij de aankoop van hun huis (gemiddeld €60K). 8-9% krijgt een familiebanklening, en 4-6% krijgt een starterslening. Meer dan een kwart van de starters wordt dus geholpen. Hoewel ik het in elk individueel geval erg tof vind dat ouders zo bijspringen, blijft de druk op de markt op deze manier wel hoog. Ik vind het daarom ook niet verbazingwekkend dat de prijzen nu stabiliseren.

Ik verwacht niet dat schenken een trend is die weer verdwijnt. De maximale schenking gaat terug van 100K naar 50K, wat de gemiddelde schenking terug zal brengen naar ±40K. Anderzijds zal de familiebankconstructie dan waarschijnlijk weer populairder worden, om zo de limiet te omzeilen. Kennelijk zijn veel Nederlanders bewust geworden van het feit dat eigen geld inleggen in een huis verstandig is, en zijn veel ouders nu bereid om in te stappen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[RemcoDelft]

Krisp schreef op zaterdag 12 juli 2014 @ 08:53:
Anderzijds zal de familiebankconstructie dan waarschijnlijk weer populairder worden, om zo de limiet te omzeilen.

Er wordt nog een andere limiet mee omzeild, namelijk de maximum leennorm. De AFM stelt vast dat je met salaris x maximaal y mag lenen. Via de familiebank kan je meer lenen, dat is iets wat de overheid niet kan verbieden. Maar wat de overheid wel zou kunnen (moeten!) aanpassen, is de renteaftrek die je op die manier krijgt. Want een hogere rente dan de marktrente betalen over een hoger bedrag dan je eigenlijk zou moeten kunnen lenen geeft een enorme renteaftrek. Wat mij betreft wordt renteaftrek gelimiteerd tot het bedrag dat je volgens AFM maximaal kan lenen, tegen een normale marktrente.
Dus: nu 3 ton lening tegen 6% rente bij de familiebank, terwijl je bij de bank 2 ton maximaal kan lenen tegen 4%? Dan geen 18k per jaar renteaftrek, maar "slechts" 8k!
Op die manier verdwijnt het grootste voordeel van dergelijke constructies.

[Krisp]

Voor zover ik weet moeten banken toch rekening houden met andere lopende leningen, waaronder familiebankconstructies? Op het moment dat je een lening afgesloten hebt, zal een bank je dus minder geld willen uitlenen. Ik weet niet of dat opgeheven wordt door een notarieel vastgelegde jaarlijkse schenking.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op zaterdag 12 juli 2014 @ 09:11:
Voor zover ik weet moeten banken toch rekening houden met andere lopende leningen, waaronder familiebankconstructies? Op het moment dat je een lening afgesloten hebt, zal een bank je dus minder geld willen uitlenen. Ik weet niet of dat opgeheven wordt door een notarieel vastgelegde jaarlijkse schenking.

Voor zover ik weet kan je dat zo inderdaad "opheffen". Maar helemaal zonder bank kan je prima 18k renteaftrek genieten terwijl je eigenlijk maar 8k renteafrek kan betalen. Juist doordat HRA geen maximum kent is het gunstiger naarmate je meer te besteden hebt (of die mensen in je familie hebt). Of je eigen BV of waar je het maar kan lenen.

[Krisp]

Dat de HRA verdwijnen moet is dus ook evident. Juist om dit soort constructies de nek om te draaien.

[ Voor 5% gewijzigd door Krisp op 12-07-2014 09:17 ]

[ATS]

Krisp schreef op zaterdag 12 juli 2014 @ 09:11:
Voor zover ik weet moeten banken toch rekening houden met andere lopende leningen, waaronder familiebankconstructies? Op het moment dat je een lening afgesloten hebt, zal een bank je dus minder geld willen uitlenen. Ik weet niet of dat opgeheven wordt door een notarieel vastgelegde jaarlijkse schenking.

Dat klopt, en als je maximaal wil profiteren van de regeling door een hoge rente af te spreken dan slaat het zelfs een aardig gat in je ruimte. Het levert un dat geval dus niet meer ruimte op. Als je de constructie echt inzet om extra ruimte te maken, dan kan je geen hoge rente rekenen en is het puur financieel niet interessant meer. Het is dus óf financieel interessant en het levert geen extra ruimte op, óf het levert extra ruimte op maar geen financieel rendement. In beide gevallen kan het interessant zijn om te doen natuurlijk. Wij gaan het zelf doen als een soort herfinanciering: we gebruiken de familiebanklening om onze reguliere hypotheek direct weer voor een deel af te lossen.

[Bartjuh]

In die nieuwsberichten staat ook dat het aantal schenkingen 17x zo hoog is als 3 jaar geleden!! Jeuzus, geen wonder dat het stabiliseert. Imo een tijdelijk fenomeen dus, op een gegeven moment hebben de zonen en dochters ook hun huisje gekocht en zal de boel weer verder gaan dalen.

[NiGeLaToR]

Hoeft niet, de gekochte huizen zorgen weer voor doorstroming en kan de hele molen op gang helpen.

[Bartjuh]

Dat betwijfel ik, die zitten nog steeds met enorm veel restschulden, met die bijna anderhalf miljoen huizen onder water. Dat is 1 op de 3. En dat gaat niet om een paar duizend euro, maar om gemiddeld 61k per huishouden!!! Gemiddeld staat dus 1 op de 3 huishoudens even ver onder water als je in de buitengebieden van Duitsland een klein huis koopt!

[Krisp]

Bartjuh schreef op zaterdag 12 juli 2014 @ 09:50:
In die nieuwsberichten staat ook dat het aantal schenkingen 17x zo hoog is als 3 jaar geleden!! Jeuzus, geen wonder dat het stabiliseert. Imo een tijdelijk fenomeen dus, op een gegeven moment hebben de zonen en dochters ook hun huisje gekocht en zal de boel weer verder gaan dalen.

Dat is nog maar de vraag. Ja, het zal weer dalen omdat het nu een 'nieuw' fenomeen is, maar eigen geld meenemen gaat veel normaler worden dan in de afgelopen 20 jaar. Ik verwacht daarom dat ouders blijven instappen, ook in de toekomst.

[ph4ge]

Bartjuh schreef op zaterdag 12 juli 2014 @ 09:50:
In die nieuwsberichten staat ook dat het aantal schenkingen 17x zo hoog is als 3 jaar geleden!! Jeuzus, geen wonder dat het stabiliseert. Imo een tijdelijk fenomeen dus, op een gegeven moment hebben de zonen en dochters ook hun huisje gekocht en zal de boel weer verder gaan dalen.

Voorlopig laten alle cijfers zien dat het herstel uitsluitend aan de onder kant van de markt zit. Ik heb nog geen cijfer wat ook maar hint op verbetering in het segment vanaf pak hem beet 3 ton.

[Z___Z]

Mee eens, huizen die vroeger met overwaarde zijn gekocht zijn niet meer betaalbaar voor de volgende generatie. Categorie tot 400k is nog goed op te brengen voor tweeverdieners, maar er zijn veel huizen die boven die categorie zitten die waarschijnlijk nog in prijs gaan dalen. Dat zal de prijs van kleinere huizen wellicht ook beïnvloeden, maar ik denk dat daar de daling wel uit is.
Huizen rond Amsterdam zullen waarschijnlijk niet dalen, omdat daar ook vraag komt van buitenlanders.

[t_captain]

Je brengt het als een statische situatie, wat een markt natuurlijk nooit is, maar de overwaarde is wel een belangrijk punt.

In de wat duurdere prijsklasse worden huizenprijzen niet alleen bepaald door inkomens en hypotheeknormen, maar ook door de prijsontwikkeling in de iets lagere prijsklasse gedurende de afgelopen X jaar. Dat is een capacitair effect, dat op dit moment heel zwak ik. de hogere prijsklasse zal altijd meer tijd nodig hebben om te herstellen na een crisis.