Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[t_captain]

Ik heb allebei de grafieken uit je link bekeken.

(1) house price / income -> zit boven het historische gemiddelde
(2) house price / rent -> zit rond het historische gemiddelde

De gemiddelde score in grafiek (2) is opmerkelijk. Vanwege de zeer lage yields op de kapitaalmarkt zou je een bovengemiddelde kapitalisatiefactor verwachten.


Je zou dezelfde data anders kunnen presenteren in een derde plaatje: huur vs historisch gemiddelde. Op basis van bovenstaande twee zou deze boven het gemiddelde noteren (ongeveer even hoog als 1).
Mijn conclusie is dat het probleem niet zozeer in de huizenprijzen zit maar in het achtergebleven besteedbaar inkomen.

[Arnout]

De huizenmarkt daalt niet hard genoeg mee met de daling in besteedbaar inkomen (in Nederland), zo zou je het ook kunnen zeggen. Zeer zorgelijk. In dat licht begrijp ik ook helemaal niets van de DNB die steeds licht aan het einde van de tunnel ziet: waar moet het geld vandaan komen? Niet van burgers/consumenten, zolang zij steeds lastenverzwaringen, werkeloosheid en zelfs daling van nominaal inkomen voor hun kiezen krijgen.

En wat betreft bedrijven:

[ Voor 16% gewijzigd door Arnout op 12-06-2014 09:56 ]

[Señor Sjon]

De belastingen stijgen harder dan het inkomen. Maar dat probleem van o.a. loonmatiging en de desastreuze gevolgen voor de interne markt heb ik al vaker aangestipt.

[FreezeXJ]

Klopt, en gezien er nog altijd woningnood is, zijn zowel huren als kopen dure opties, wat meteen punt (2) van t_captain verklaart. Wat er is wordt verhuurd tegen een hoge premie, omdat ten eerste de huizen terugverdiend moeten worden, de overheid er 1.2% vermogensbelasting over wil hebben, en omdat er toch wel huurders zijn (die geen vast contract ergo hypotheek krijgen), en je dus altijd de hoofdprijs krijgt.

[Arnout]

De huren verhogen zoals nu gedaan wordt is in feite het instandhouden van de bubble. Iets anders kan ik er niet van maken. Ongeoorloofde marktverstoring en een poging tot bescherming van de koophuizenmarkt.

[ Voor 3% gewijzigd door Arnout op 12-06-2014 10:14 ]

[t_captain]

Het effect van de recente huurverhogingen in de gesubsidieerde sector, is dat de de huren dichter bij de evenwichtsprijs komen te liggen (evenwichtsprijs: de huur die een bepaalde woning zou opbrengen op basis van vraag en aanbod in een vrije markt).

In dat opzicht kun je stellen dat het prijsniveau meer marktconform wordt. Ik zie het niet als marktverstoring maar als het afbouwen van een marktverstoring de andere kant op.

[NiGeLaToR]

http://www.volkskrant.nl/...beterde-huizenmarkt.dhtml

Het is structureel overwerken bij de hypotheekverstrekkers; gekkenhuis. En, er komt nog geen eind aan, dus ik verwacht dat dit weer gaat leiden tot het aannemen van mensen die de afgelopen 5 jaar hun baan in deze sector verloren hebben

[ph4ge]

t_captain schreef op donderdag 12 juni 2014 @ 09:49:
Je zou dezelfde data anders kunnen presenteren in een derde plaatje: huur vs historisch gemiddelde. Op basis van bovenstaande twee zou deze boven het gemiddelde noteren (ongeveer even hoog als 1).
Mijn conclusie is dat het probleem niet zozeer in de huizenprijzen zit maar in het achtergebleven besteedbaar inkomen.

De huizenprijzen zijn in de jaren 90 zo hard gestegen, dat kan je met het besteedbaar inkomen simpelweg niet bijhouden. Ook de stijgingen van begin deze eeuw gingen harder dan wat je redelijkerwijs van een inkomen kan verwachten. De huizenprijzen zijn gewoon vervijfvoudigd, dat kunnen de lonen nooit bijbenen. Het is niet meer dan logisch dat er ooit een correctie kwam, want de prijzen vervijfvoudigden in een periode van 25 jaar.

Overigens is huren in Nederland ook gewoon duur, zeker als je geen subsidie krijgt. Men houdt in de vergelijking van het IMF er geen rekening mee dat een koper zn rente mag aftrekken maar een huurder zijn huur niet. Daardoor lijkt het alsof ze redelijk in verhouding zijn, maar gaat er in werkelijkheid helemaal niemand huren als het even kan omdat kopen simpelweg goedkoper is, je bent misschien ongeveer evenveel kwijt maar de koper krijgt een flink deel terug.

Hoe dan ook is dat cijfer veel minder interessant dan de verhouding met het inkomen. Leuk als huur en koop in evenwicht zijn, maar je bent liever allebei goedkoop uit dan allebei duur uit. Dan zie je ook gelijk waarom onze economie zo hapert en waarom het opjagen van de huizenprijzen in het verleden nu voor problemen zorgt.

[RemcoDelft]

EddoH schreef op woensdag 11 juni 2014 @ 10:39:
Ik ben ook benieuwd wat het openbaar worden van de WOZ waardes nog gaat doen..

Per wanneer zou dit zijn? Google geeft alleen "het plan" om dit te gaan doen. Lijkt me hoog tijd om dit openbaar te maken, en als het even kan ook meteen de verkoopprijzen van het kadaster (nu kan je het alleen tegen betaling opvragen).

EXX schreef op woensdag 11 juni 2014 @ 16:35:
Het probleem is dat de ECB niet alle problemen voor de politiek kan oplossen, ook al denkt de politiek van wel. De ECB heeft door allerlei maatregelen en noodgrepen de eurozone boven water gehouden en gestabilizeert. Meer kan de ECB eigenlijk niet, daarvoor is de politiek aan zet. Maar die wil eigenlijk niet, want dan moeten ze hervormen en dat is niet populair..

Ondertussen zit de ECB op 0,15% rente, dat was 5 jaar geleden 5%. De laatste verlaging van 0,25 naar 0,15 betekent dat een bank nog maar 1500 i.p.v. 2500 euro per jaar kwijt is voor 1 miljoen euro. Vervolgens wordt dat geld tegen (zeg) 4% uitgeleend, m.a.w. 38.500 euro per jaar winst i.p.v. 37.500 euro. De ECB hoopt dat banken zo meer gaan uitlenen, maar als 37.500 euro niet genoeg motivatie is, kan ik me niet voorstellend at 1000 euro meer dat wel is... (even kort door de bocht natuurlijk).
Het geeft ook aan dat de ECB-strategie redelijk aan z'n eind zit: ze kunnen vrijwel niet lager. Vergelijk dat met die 30 keer (!!) zo hoge rente een paar jaar geleden, en het lijkt mij op wanhoopssprongen.

Tot nog toe lijkt "meer schulden" werkelijk de enige "oplossing" waar politiek en ECB mee komen. Terwijl het een schuldencrisis is! Meer schulden lijkt me vooral uitstel van executie.

Señor Sjon schreef op woensdag 11 juni 2014 @ 17:02:
Is deflatie dan nog wel zo erg?

Als je de politiek mag geloven is het heel erg... Maar de politiek maakt zelf schulden, en subsidieert de overgrote meerderheid van de consumentenschulden in Nederland. Dus ja, dan is deflatie een groot probleem.
Als de politiek niet te veel zou uitgeven, en dus geen schulden zou maken, lijkt het me helemaal geen probleem. Het argument dat consumenten dan gaan wachten met uitgeven geloof ik niet zo, er zijn genoeg producten die steeds goedkoper worden, en toch prima verkopen.
Als laatste argument zie ik voornamelijk de overheid zelf de inflatie opjagen. Vrijwel elke belasting of heffing krijgt jaarlijks een inflatiecorrectie, PLUS elk jaar is er wel een belasting die gigantisch stijgt. Neem de assurantiebelasting (bijna 3 keer zo hoog binnen 2 jaar) of de waterbelasting (verdubbeld begin dit jaar, terwijl drinkwater zelf iets goedkoper werd).

Ik hoor viavia alweer wat gepruttel langskomen over nieuwe maatregelen tegen de HRA.

Ik zou willen dat ze eens knopen doorhakten. Wij willen graag een huis kopen, maar je kan er nu gewoon op wachten dat je renteaftrek straks vervalt. Ondertussen betaal je nu wel de hoofdprijs voor dat huis. Dan liever meteen geen renteaftrek, en meteen meer betaalbaarheid.

Señor Sjon schreef op woensdag 11 juni 2014 @ 19:32:
Een afschaffing van de HRA geeft maar een paar jaar respijt op de exploderende zorgkosten. Dan gaat de woning naar box 3 en zo kunnen we nog een paar jaar de zorg betalen. Uiteindelijk zal daar het geld vandaan moeten komen.

Des te meer reden om voorstander te zijn van lagere huizenprijzen! Als je huis niks waard is, valt er weinig te belasten via in ieder geval box 3.

ph4ge schreef op woensdag 11 juni 2014 @ 19:56:
Je moet de HRA niet afschaffen/beperken als lastenverzwaring, dat schiet inderdaad niet op en wordt volgens mij ook door helemaal niemand voorgesteld (al is dat inderdaad wel wat de VVD gedaan heeft). Je moet het afschaffen om het belastingsysteem simpeler, efficiënter, goedkoper en eerlijker te maken en om de ongewenste bijeffecten (hoge schulden, hoge kosten wonen, grote risico's, geen vrije keuze woonvorm, onrendabele huurmarkt etc) te voorkomen. De HRA moet gewoon worden afgeschaft en verrekend worden met de IB, die lagere IB heeft vervolgens ook allerlei voordelen.

Maar juist de gedeeltelijke verlaging van HRA, waarbij bestaande gevallen ontzien zijn, zorgt voor een relatieve lastenverhoging voor nieuwe gevallen. Afschaffing/vermindering voor iedereen is wat dat betreft veel beter.

NiGeLaToR schreef op donderdag 12 juni 2014 @ 16:18:
http://www.volkskrant.nl/...beterde-huizenmarkt.dhtml

Ik geloof er eigenlijk niets van. Bij de Hypotheker konden we vrijwel direct terecht voor een informatiegesprek. Dat komt niet omdat ze het daar zo druk hebben...
Verder zijn nieuwe hypotheken enorm eenvoudig geworden, annuitair is standaard en simpel, stukken doornemen kost misschien 4 uurtjes. En daarvoor claimen ze dan 1-3000 euro. Het "we hebben het zo druk" komt meer over als goedpraten dat het zo duur moet zijn.
Het is ook typisch iets uit de bankenwereld, verzekeraars hoor je er nooit over dat het zo druk is, terwijl er vele malen meer verzekeringen worden afgesloten dan hypotheken.

[Señor Sjon]

De tussenpersonen vallen wel mee, het is juist de divisie op bank-HQ die de hypotheekoffertes maakt die onderbemand is. Daar zijn veel ontslagen gevallen.

Overigens, het sociale leenstelsel heeft een klein oepsje:
http://www.homefinance.nl...edkope-hypotheek-1554.asp

Ben benieuwd hoe ze dit gat gaan dichten.

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op donderdag 12 juni 2014 @ 22:00:
Overigens, het sociale leenstelsel heeft een klein oepsje:
http://www.homefinance.nl...edkope-hypotheek-1554.asp

Het rekenvoorbeeld ziet er prima uit: 0,81% rente betalen zonder aftrekbaarheid i.p.v. 2.65% met renteaftrek. Wat mij betreft zet de overheid alle banken buitenspel door het zo te doen!

Enig moreel risico voor studenten om maximaal te lenen of regels om misbruik van het studievoorschot als goedkope hypotheek tegen te gaan; beiden ontbreken volledig.

Wat mij betreft is dit een veel erger probleem! Nu al ken ik mensen die zich rotschrokken toen ze opeens hun totale schuld te zien kregen... De IB-Groep (of hoe ze dit jaar ook weer heten) is wat dat betreft een enorm slechte leningverstrekker. "Geld lenen kost geld" ontbreekt totaal, net als bij hypotheken. Het lijkt dan ook op het klaarstomen van jonge mensen om vooral te wennen aan het aangaan van schulden.

[NiGeLaToR]

RemcoDelft schreef op donderdag 12 juni 2014 @ 19:06:

[...]

Ik geloof er eigenlijk niets van. Bij de Hypotheker konden we vrijwel direct terecht voor een informatiegesprek. Dat komt niet omdat ze het daar zo druk hebben...
Verder zijn nieuwe hypotheken enorm eenvoudig geworden, annuitair is standaard en simpel, stukken doornemen kost misschien 4 uurtjes. En daarvoor claimen ze dan 1-3000 euro. Het "we hebben het zo druk" komt meer over als goedpraten dat het zo duur moet zijn.
Het is ook typisch iets uit de bankenwereld, verzekeraars hoor je er nooit over dat het zo druk is, terwijl er vele malen meer verzekeringen worden afgesloten dan hypotheken.

Het artikel had het over verstrekkers, niet adviseur. Sowieso, de hypotheker?! Jij?!

Enfin, toevallig bekend in de wereld van banken en verzekeraars en die hebben het er oprecht retedruk mee. Want, als je anno 2014 een hypotheek verstrekt aan iemand die het niet kan betalen ben je de lul - vergt dus wat meer spit- en rekenwerk.

[t_captain]

Señor Sjon schreef op donderdag 12 juni 2014 @ 22:00:
De tussenpersonen vallen wel mee, het is juist de divisie op bank-HQ die de hypotheekoffertes maakt die onderbemand is. Daar zijn veel ontslagen gevallen.

Overigens, het sociale leenstelsel heeft een klein oepsje:
http://www.homefinance.nl...edkope-hypotheek-1554.asp

Ben benieuwd hoe ze dit gat gaan dichten.

Kun je dat twee ton ineens lenen bij de DUO?

[Wobblier]

Misschien wat perspectief:

Ik heb ineens dankzij de positieve berichtgeving sterk het vermoeden dat de huizencrisis secundair is aan de financiele (of banken) crisis. Ik was fel tegen de negatieve feedback op positief nieuws (ook wel in dit topic) maar de recente hosanna stemming rijmt niet met de werkelijkheid die ik ken.

Nu gaat het schijnbaar beter met de economie. Dalende werkeloosheidsstijging (!!). Positief draaiende export, het bedrijfsleven maakt weer winst. Banken maken weer recordwinsten. De AEX zit boven het niveau van van voor de crisis.

Wij maken ons hier allemaal druk over de huizenmarkt en als je dit topic leest lijkt het alsof de huizencrisis de financiële crisis heeft veroorzaakt. Meer en meer besef ik dat dit andersom is. Alleen krijgt de huizencrisis geen bailout. Daar zijn we te liberaal voor.

Privatize the profits and socialize the losses?

[Señor Sjon]

t_captain schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 08:36:
[...]


Kun je dat twee ton ineens lenen bij de DUO?

Nee, het gedeelte wat je studielening voor een effect zou hebben op je te behalen hypotheek is lager dan het geld wat je met de maximale lening kan vergaren. Zie ook het rekenvoorbeeld in de link.

Wobblier schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 08:42:
Misschien wat perspectief:

Ik heb ineens dankzij de positieve berichtgeving sterk het vermoeden dat de huizencrisis secundair is aan de financiele (of banken) crisis. Ik was fel tegen de negatieve feedback op positief nieuws (ook wel in dit topic) maar de recente hosanna stemming rijmt niet met de werkelijkheid die ik ken.

Nu gaat het schijnbaar beter met de economie. Dalende werkeloosheidsstijging (!!). Positief draaiende export, het bedrijfsleven maakt weer winst. Banken maken weer recordwinsten. De AEX zit boven het niveau van van voor de crisis.

Wij maken ons hier allemaal druk over de huizenmarkt en als je dit topic leest lijkt het alsof de huizencrisis de financiële crisis heeft veroorzaakt. Meer en meer besef ik dat dit andersom is. Alleen krijgt de huizencrisis geen bailout. Daar zijn we te liberaal voor.

Privatize the profits and socialize the losses?

Berichten qua vergunningsaanvragen zijn ook wel positief na een zwaar dieptepunt vorig jaar. Maar je laatste zin klopt helemaal. Als iedere burger het geld had gekregen wat de banken hadden gekregen, dan was er in feite niks aan de hand.

[Baldertt]

RemcoDelft schreef op donderdag 12 juni 2014 @ 19:06:
Ik zou willen dat ze eens knopen doorhakten. Wij willen graag een huis kopen, maar je kan er nu gewoon op wachten dat je renteaftrek straks vervalt. Ondertussen betaal je nu wel de hoofdprijs voor dat huis. Dan liever meteen geen renteaftrek, en meteen meer betaalbaarheid.

Dat is precies het probleem. De regering is alleen maar bezig met misschien als dan tenzij halfslachtige maatregelen. Vanwege deze onzekerheid heb ik inmiddels besloten om voorlopig toch maar weer af te zien van het kopen van een huis.

Ik ben er overigens niet bang voor dat HRA in een keer wordt afgeschaft, maar meer voor andere maatregelen die je van het ene op het andere moment een lastenverzwaring van een paar honderd euro per maand opleveren. Dat kan (wil) ik er niet bij hebben als ik net een duur huis heb gekocht.

Tijd voor een nieuwe regering.

[NiGeLaToR]

Wobblier schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 08:42:
Misschien wat perspectief:

Ik heb ineens dankzij de positieve berichtgeving sterk het vermoeden dat de huizencrisis secundair is aan de financiele (of banken) crisis. Ik was fel tegen de negatieve feedback op positief nieuws (ook wel in dit topic) maar de recente hosanna stemming rijmt niet met de werkelijkheid die ik ken.

Nu gaat het schijnbaar beter met de economie. Dalende werkeloosheidsstijging (!!). Positief draaiende export, het bedrijfsleven maakt weer winst. Banken maken weer recordwinsten. De AEX zit boven het niveau van van voor de crisis.

Wij maken ons hier allemaal druk over de huizenmarkt en als je dit topic leest lijkt het alsof de huizencrisis de financiële crisis heeft veroorzaakt. Meer en meer besef ik dat dit andersom is. Alleen krijgt de huizencrisis geen bailout. Daar zijn we te liberaal voor.

Privatize the profits and socialize the losses?

Zolang er geld in omloop is, hoeft er geen crisis te zijn. Neem de UK, wereldkampioen 'fake it till you make it'. Zolang men erin gelooft dat er wel of geen crisis is, is er wel of geen crisis.

Overigens kun je het ook filosofisch beschouwen; ik ben er van overtuigd dat we helemaal geen crisis gekend hebben, maar hooguit een economische terugval. Dat is voor je totale welzijn in NL relatief onbeduidend. Uiteraard zijn er voldoende voorbeelden van mensen die door ontslag en pech hun huis moesten verkopen, maar zie tegelijkertijd op bijzonder beheer afdelingen (die wel erg gegroeid zijn de laatste jaren) dat er eigenlijk twee type klanten zijn:

1. Zien problemen, lossen ze op. Meestal valt het behoud van het huis te rekken tot er nieuw werk is. Wel zit je dan met een rente achterstand, maar dat is meestal voor 1-3 jaar over een periode van 30 jaar looptijd eigenlijk niet zo spannend.
2. Ontkenners; en die eindigen, hoe sneu ook, uiteindelijk bij de veiling. Hier zitten verdacht veel scheidingen bij, ruzie is dan oorzaak van een gedwongen verkoop en niet de crisis.

Er zijn weinig plekken op aarde waar je het beste werkloos kunt raken dan in NL - ook al is het heus niet allemaal geweldig en prettig, maar het maakt nogal uit of je terug gaat van 2 keer per jaar vakantie naar gewoon kunnen leven of van een dak boven je hoofd naar een brug boven je hoofd.

Enfin, terug naar nu - in 2008, toen de crisis begon als zodanig, was al voorspeld dat het 5 jaar zou duren. Want, zo blijkt het vaak te zijn, na 5 jaar zijn mensen het zat, gaan geld uitgeven en het probleem lost zich op. Structurele problemen niet natuurlijk, maar die schuiven we nog wel een paar generaties voor ons uit

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 09:05:
Nee, het gedeelte wat je studielening voor een effect zou hebben op je te behalen hypotheek is lager dan het geld wat je met de maximale lening kan vergaren. Zie ook het rekenvoorbeeld in de link.

Dat is toch eigenlijk weinig anders dan de situatie nu is? Nu kan je ook maximaal lenen als student, en dat in aandelen stoppen als je wil. Alleen zullen de meeste studenten dat geld ook echt nodig hebben, en dus opmaken. Dan hebben ze geen 40k schuld met 40k spaargeld, maar gewoon alleen 40k schuld.
Dat het aflossen van 15 jaar naar 35 jaar gaat, zorgt er alleen voor dat je eventuele kwijtschelding 20 jaar langer kan vergeten. Ondertussen betaal je dan wel net zo veel belasting als iedereen die gratis gestudeerd heeft... Wel de lasten, niet de lusten zeg maar. Op die manier komt er heel veel op de schouders van jongeren terecht.

[ Voor 12% gewijzigd door RemcoDelft op 13-06-2014 09:58 ]

[timag]

RemcoDelft schreef op donderdag 12 juni 2014 @ 19:06:
[...]

Per wanneer zou dit zijn? Google geeft alleen "het plan" om dit te gaan doen. Lijkt me hoog tijd om dit openbaar te maken, en als het even kan ook meteen de verkoopprijzen van het kadaster (nu kan je het alleen tegen betaling opvragen).

De kosten die je betaalt zijn om de kosten van het Kadaster voor het leveren van de informatie te dekken. Als je er niet direct voor zou betalen moet de belastingpot weer wat groter, daar zit niemand op te wachten. Zoveel vragen ze nou ook weer niet, voor mensen die een huis willen kopen of verkopen of zakelijk iets met vastgoed doen is het peanuts.

RemcoDelft schreef op donderdag 12 juni 2014 @ 19:06:
[...]

Des te meer reden om voorstander te zijn van lagere huizenprijzen! Als je huis niks waard is, valt er weinig te belasten via in ieder geval box 3.

Interessante redenering: "je kan beter je geld weggeven want dan hoef je geen belasting te betalen". Je huis is geld waard. Als die waarde afneemt neemt je vermogen af. Zolang je er woont zal het je misschien een zorg zijn, als je verkoopt ben je dat geld toch echt kwijt. Die daling komt uit iemands portemonnee!

RemcoDelft schreef op donderdag 12 juni 2014 @ 19:06:
[...]

Maar juist de gedeeltelijke verlaging van HRA, waarbij bestaande gevallen ontzien zijn, zorgt voor een relatieve lastenverhoging voor nieuwe gevallen. Afschaffing/vermindering voor iedereen is wat dat betreft veel beter.

Alleen voor de nieuwe gevallen is het marginaal beter. Het is voor mensen die al HRA hadden sowieso een lastenverhoging, dat kan nl. rekenkundig niet anders als je het voor de rijksbegroting neutraal wil doen. Dat betekent voor de middengroep (1 - 3 x modaal) weer netto minder geld. Dat is wel de groep die de economie draaiend houdt met hun bestedingen en de groep die jaar in jaar uit tientallen tot honderden euro's per maand om de oren krijgt aan lastenverhogingen. Onder de streep zal het resultaat voor iedereen negatief zijn, tenzij je het over een hele lange termijn (>15 jaar) uitsmeert.

Señor Sjon schreef op donderdag 12 juni 2014 @ 22:00:
Overigens, het sociale leenstelsel heeft een klein oepsje:
http://www.homefinance.nl...edkope-hypotheek-1554.asp

Ben benieuwd hoe ze dit gat gaan dichten.

Wat een gedrocht. Ik begrijp het hele idee niet, anders dan zeer kortzichtig bezuinigen en "luie" studenten pesten om telegraaflezerstemmen te trekken. Als je ergens geld aan moet uitgeven dan is het aan onderwijs. Dat is zorgen dat je economie over 20 jaar nog steeds bij de grotere in de wereld hoort. Ik voorspel dat als we zo doorgaan en over 20 jaar terugkijken niemand het meer heeft over de huizenmarkt als bron van economische narigheid maar het alleen maar gaat over het tekort aan goed opgeleide mensen. Wat gaan we anders doen? Concurreren met China op ongeschoold werk?

Als de economie echt serieus aantrekt gaan we dat binnenkort al voelen, we komen nu al goed opgeleide mensen tekort.

[ Voor 18% gewijzigd door timag op 13-06-2014 10:06 ]

[EXX]

Wobblier schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 08:42:
... De AEX zit boven het niveau van van voor de crisis....

Ook zo een onzin bericht dat een paar dagen geleden de ruimte werd ingeslingerd. Ik heb het even nagekeken, maar de AEX stond op het hoogtepunt in 2007 op zo een 550 punten.

timag schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 09:58:
Als de economie echt serieus aantrekt gaan we dat binnenkort al voelen, we komen nu al goed opgeleide mensen tekort.

Dat heeft weinig met de sudiefinanciering te maken, maar met de huidige beloningsstructuren en het feit dat de gevolgde studies vaak slecht matchen met wat er nodig is en waar een tekort is.

[ Voor 37% gewijzigd door EXX op 13-06-2014 10:21 ]

[EXX]

Sorry. dubbel.. Ik tuin er ook elke keer weer in als ik van 2 verschillende postings wil quoten....

[ Voor 96% gewijzigd door EXX op 13-06-2014 10:22 ]

[ATS]

Baldertt schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 09:25:
Tijd voor een nieuwe regering.

Proest! Als er iets slecht is voor stabiliteit van beleid, dan is de regeringswisselingen de hele tijd.

[t_captain]

EXX schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 10:06:
[...]

Ook zo een onzin bericht dat een paar dagen geleden de ruimte werd ingeslingerd. Ik heb het even nagekeken, maar de AEX stond op het hoogtepunt in 2007 op zo een 550 punten.

Het hoogtepunt van de AEX was ruim 700 punten en is gezet in het jaar 2000.

offtopic:
Ik heb het gevoel dat het historisch besef hier op GoT soms wat te wensen overlaat. We hebben in deze eeuw twee economisch zwakke periodes gekend:

* 2001-2004 : .com bubble eind 2000, aanslagen WTC 2001, dieptepunt recessie voorjaar 2003.
* 2008-heden: bankencrisis (hier aangekomen medio 2008), credit crunch op het bedrijfsleven (eind 2008 - medio 2010 met langdurige nasleep vanwege aanscherping solvabliteitseisen), eurocrisis (vanaf zomer 2011).

In de tussenliggende periode 2004-medio 2008 hadden we op z'n een redelijke economische groei, die eigenlijk volledig was te danken aan een ruim monetair beleid. Ik lees vaak op GoT dat deze periode wordt verward met de uitbundige periode aan het eind van de vorige eeuw (1998-2000). Dan schrijft er bijvoorbeeld iemand vol nostalgie over het jaar 2008 als een periode dat iedere IT-er kon solliciteren op elke functie in de showroom van een autodealer. Die periode was toch echt 8 jaar eerder

[Baldertt]

ATS schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 10:41:
[...]

Proest! Als er iets slecht is voor stabiliteit van beleid, dan is de regeringswisselingen de hele tijd.

Dat is ook waar. Tijd voor het huidige kabinet om knopen door te hakken dan!
En dan graag zonder allerlei compensatieregeltjes en uitzonderingen voor diegenen voor wie het slechter wordt dan ervoor. Anders kunnen we net zo goed de oude regels houden.

[EXX]

t_captain schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 10:51:
[...]


Het hoogtepunt van de AEX was ruim 700 punten en is gezet in het jaar 2000.

offtopic:
Ik heb het gevoel dat het historisch besef hier op GoT soms wat te wensen overlaat. We hebben in deze eeuw twee economisch zwakke periodes gekend:

* 2001-2004 : .com bubble eind 2000, aanslagen WTC 2001, dieptepunt recessie voorjaar 2003.
* 2008-heden: bankencrisis (hier aangekomen medio 2008), credit crunch op het bedrijfsleven (eind 2008 - medio 2010 met langdurige nasleep vanwege aanscherping solvabliteitseisen), eurocrisis (vanaf zomer 2011).

In de tussenliggende periode 2004-medio 2008 hadden we op z'n een redelijke economische groei, die eigenlijk volledig was te danken aan een ruim monetair beleid. Ik lees vaak op GoT dat deze periode wordt verward met de uitbundige periode aan het eind van de vorige eeuw (1998-2000). Dan schrijft er bijvoorbeeld iemand vol nostalgie over het jaar 2008 als een periode dat iedere IT-er kon solliciteren op elke functie in de showroom van een autodealer. Die periode was toch echt 8 jaar eerder

Ja, dat weet ik ook allemaal wel, maar ik heb het hoogtepunt van de AEX in samenhang met de kredietcrisis genomen. Dit was nl. ook de relatie die impliciet werd gelegd in het ANP bericht.

[t_captain]

@Baldertt: 100% voor.

Totale belastingopbrengsten 2013: 235.4 mrd. Omvang BBP: 607 mrd.
Als je 20% BTW en 25% inkomstenbelasting hebt, ben je eruit.

Een van de grootste problemen van onze rijksbegroting is dat jan en allemal toeslagen ontvangt. Driekwart van de huishoudens krijgt zorgtoeslag (!). Met de andere toeslagen erbij zitten we volgens mij boven de 80%. Een enorme vereenvoudiging is op zijn plek.

Het kan niet zo zijn dat 80% van de Nederlanders meer toeslagen ontvangt dan belastingen betaalt (in dat geval waren we allang collectief failliet geweest). In veruit de meeste gevallen moet het dus lukken om toeslagen af te schaffen in ruil voor een belastingverlaging. Alleen voor de netto-ontvangers moet er een oplossing komen. Ik denk dat de bijstandsnorm omhoog moet.

[Señor Sjon]

Dat komt omdat er kosten worden ingevoerd zoals het zorgstelsel die zo hoog zijn dat er weer een toeslag voor nodig is. Idem met huurprijzen etc. De HRA was helemaal geen probleem als de huizenprijzen niet waren geëxplodeerd. Dat heeft de overheid ook aan zichzelf te danken.

[TheGhostInc]

NiGeLaToR schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 09:29:
[...]
Zolang er geld in omloop is, hoeft er geen crisis te zijn. Neem de UK, wereldkampioen 'fake it till you make it'. Zolang men erin gelooft dat er wel of geen crisis is, is er wel of geen crisis.

Overigens kun je het ook filosofisch beschouwen; ik ben er van overtuigd dat we helemaal geen crisis gekend hebben, maar hooguit een economische terugval. Dat is voor je totale welzijn in NL relatief onbeduidend. Uiteraard zijn er voldoende voorbeelden van mensen die door ontslag en pech hun huis moesten verkopen, maar zie tegelijkertijd op bijzonder beheer afdelingen (die wel erg gegroeid zijn de laatste jaren) dat er eigenlijk twee type klanten zijn:

1. Zien problemen, lossen ze op. Meestal valt het behoud van het huis te rekken tot er nieuw werk is. Wel zit je dan met een rente achterstand, maar dat is meestal voor 1-3 jaar over een periode van 30 jaar looptijd eigenlijk niet zo spannend.
2. Ontkenners; en die eindigen, hoe sneu ook, uiteindelijk bij de veiling. Hier zitten verdacht veel scheidingen bij, ruzie is dan oorzaak van een gedwongen verkoop en niet de crisis.

Wat ik persoonlijk 'interessant' vind is dat buiten de woningmarkt nu ook de kantorenmarkt snoeihard wordt aangepakt door de banken. Vooral de vastgoed mkb-ers worden 'gesloopt' via bijzonder beheer.

Ik twijfel heel erg wat ik er van moet vinden. Aan de ene kant verbaas ik me nog steeds dat er mensen in dikke auto's rond kunnen rijden terwijl 20% leeg staat, dan klopt er ergens iets niet. In de IT halen we dergelijke marges maar amper, 10% aan personeel op de bank en de gemiddelde toko staat op klappen. Verhalen over ondernemers die miljoenen hebben verdiend en daar flink naar geleefd hebben, maar dus nu in een persoonlijk drama landen... lastig.
Aan de andere kant betekent dit wel dat er eindelijk een grote schoonmaak in vastgoedland wordt gehouden, hopelijk met dalende kantoorprijzen (als ik kantoorruimte huur, wil ik niet 20% leegstand betalen) & meer ruimte voor woningbouw. Elk leegstand kantoorpand is meer (schaarse) ruimte die niet wordt gebruikt.

Alleen ben ik heel bang dat we over een paar jaar weer miljarden in commercieel vastgoed aan het pompen zijn, dat mag best een beetje ontmoedigd worden, zodat er wat meer de huizenmarkt in gaat!

[t_captain]

De pijn in de kantorenmarkt moet nog genomen worden. Dat heeft te maken met de boekhoudkundige methodiek en de creatieve manieren om deze toe te passen.

Een pand gewaardeerd aan de hand van de huuropbrengst. De jaarhuur wordt met een kapitalisatiefactor (typisch 11 a 15) vermenigvuldigd. Deze factor is onder meer afhankelijk van de resterende lengte van de huurcontracten, indexatieclausules, kapitaalmarktrente etc. Een pand met een langlopend huurcontract met een goede goede huurder en jaarlijkse indexatie is natuurlijk meer waard dan een pand met een aflopend contract.

Nu zijn dit geen moeilijke zaken. Jaarhuur is zo klaar als een klontje, KF is ook wel redelijk nauwkeurig te taxeren.

De angel zit bij leegstand. Het is gebruikelijk om de nominale huur van het pand met 10% te verminderen en deze "virtuele huur" te gebruiken in de waardering. Gevolg is dat vastgoedbedrijven er alles aan doen om de nominale huur hoog te houden. Het is voor de waarde van je activa beter om een pand te laten leegstaan voor 100.000 euro per jaar dan om het te verhuren voor 80.000.

[NiGeLaToR]

Er zal een groot verschil zijn in de aanpak van een bijzonder beheer club als het gaat om gezinnen en om bedrijven. Ook de toezichthouders stelt hier andere eisen aan. Toch is er veel ruimte in de interpretatie van regels en hoe strikt je ze toepast - ook daarin zie je verschillende banken anders acteren. Ik denk dat ook bedrijven goed na moeten denken voor ze een relatief (te) aantrekkelijke zakelijke lening afsluiten bij een Rabobank, terwijl aan de achterkant, zodra het een maandje tegen zit, de bijzonder beheer club je meteen onder curatele stelt.

Qua vastgoed en waardering ben ik niet genoeg thuis in de materie om er iets van te vinden - al voelt iedereen aan z'n klompen aankomen dat de ontzettende grote leegstand gewoon niet rijmt met hoge huurprijzen. Wat me nog meer verbaast is de nieuwbouw (neem KPMG langs de A9 bij Amstelveen) die gepleegd wordt waarna het oude pand gewoon jarenlang volledig leeg komt te staan. Totaal kansloos. KPMG is daarmee meteen één van de minst duurzame bedrijven van Nederland.

[t_captain]

Het pand van KPMG is volgens mij gehuurd. Het probleem van de leegstand ligt dan ook niet bij KPMG maar bij de verhuurder. Die heeft het pand neergezet zonder voldoende zekerheid dat het zijn hele technische levensduur in gebruik zou zijn. Het pand is door z'n enorme omvang moeilijk te verhuren en het oorspronkelijke huurcontract was kennelijk niet lang genoeg. Dat investeringsproject was dus niet zo duurzaam.

Een ander probleem ligt wel bij KPMG: de onrealistische prognose van benodigde kantoorruimte. Te optimistisch t.a.v. de groei van de onderneming en ignorant ten aanzien van de flexibilisering van werkgewoonten. Het schijnt dat in het nieuwe kantoor niet meer oppervlak in gebruik is als het beschikbare oppervlak in het oude pand. Met een betere prognose was die hele verhuizing niet nodig geweest. Kwade tongen spreken van belangenverstrengeling tussen (een deel van) de partners en de onderneming, waardoor er niet-zakelijke belangen hebben meegespeeld in de keuze voor verhuizing. Ik wacht het oordeel van de rechter af voordat ik hier een definitieve mening over vorm.

Wat betreft bovenstaande over leegstand. Laat me de overwegingen van vastgoedbedrijven uitleggen, dan wordt e.e.a. duidelijk over de vastgoedmarkt.

* neem een pand van 13 miljoen met een jaarhuur van 1 miljoen (KF=13).
* de markt zakt in. stel dat de evenwichtshuur met 20% daalt.
* vervolgens verdwijnt de huurder (faillissement, of gewoon einde contract).

Dat heb je als verhuurder een keuze:

(a) verlaag de huur met 20% zodat je weer marktconform bent. dan verhuur je het pand waarschijnlijk vrij vlot. Misschien dat je de oude huurder wel kunt behouden voor deze scherpere huur.

Maar je boekt wel een verlies van 13M*20% = 2.6 M in. Als je dat voor je hele portefeulle moet doen, heb je het over een eenmalig boekverlies van 2 a 3 jaaromzetten. De meeste bedrijven overleven zo'n verlies niet.

In de praktijk bezit je meerdere panden hoef je en slechts een deel daarvan af te boeken., heb je een enorm probleem. De waarde van je vaste activa daalt, waardoor je in de problemen kan komen met de bandbreedte van je kredieten. In het ergste geval moet je de leningen herfinancieren, en moet je acuut een deel van je panden verkopen (tegen een 20% gedaalde marktprijs). In dat geval materialiseert de papieren afboeking en ga je ook ten onder.

(b) laat het pand even leegstaan en hoop op betere tijden. Je moet omwille van de leegstand 10% afboeken, half zoveel dan in scenario (a). Na 1.3 jaar aan leegstand is door de gemiste huurinkomsten de schade opgelopen tot 20%. Met andere woorden, je hebt 15 maanden de tijd om je afboeking te doen, tegen het risico dat hij uiteindelijk groter wordt dan 20%.

Optimisten en korte-termijn denkers (waaronder opmerkelijk veel katten in het nauw) zullen optie (b) aantrekkelijker vinden. Lange-termijn denkers en pessimisten zijn beter af met optie (a)

Gelukkig is er nog een optie (c), maar die grenst wel aan het creatieve boekhouden:
* je tekent een vijfjarig contract met een nieuwe huurder, tegen de oude huur.
* de 20% prijsdaling geef je aan deze huurder in de vorm van een huurvrije periode van 1 jaar.

Dit is aantrekkelijk voor de nieuwe huurder vanwege de liquiditeit; alle korting van 5 jaar in het 1e jaar ontvangen. Maar ook voor de verhuurder is het vreemd genoeg heel aantrekkelijk. Je boekt het pand met 10% af, en de afboeking blijft ook bij deze 10%. Bovendien kun je na 1 jaar weer bijboeken naar de oude waarde. Naar de bank toe heb je een sterk verhaal, de situatie is immers tijdelijk en de oplossing is reeds beklonken. Dan kan de bank een tijdelijke verruiming van de kredietmarges toestaan. Maar in feite heb je het probleem slechts ingepakt om minder eng te lijken en vakkundig onder de mat geveegd.

[Kju]

Goede uitleg, misschien moet je rics of rev overwegen

[t_captain]

rics?

[Kju]

RICS en REV zijn titels die je kan behalen op basis van een internationale standaard voor bedrijfsmatige taxaties bij waarden vanaf 1 miljoen, waar overigens REV de toekomst schijnt te zullen hebben.
Maar toch even inhakend, die hele kantorenmarkt is een bubbel die ontzetten grote gevolgen zal hebben als het klapt en klappen zal het zeker. In Den Haag alleen al stoot het rijk 600.000 m2 af waar er al zo'n 600.000 m2 leeg staat. Ze kunnen nooit zo veel huurders vinden, gaat gewoon niet gebeuren, ook al zouden de prijzen dalen. Herbestemming wordt wel steeds soepeler toegelaten maar nog steeds mondjesmaat. Het probleem is vaak dat die gebouwen vaak niet op gunstige locaties staan voor wonen.

[rube]

Kju schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 13:17:
Het probleem is vaak dat die gebouwen vaak niet op gunstige locaties staan voor wonen.

Maar je kan wel vlakbij werken: kantoorruimte genoeg in de buurt

Maar zonder gekheid: dat kan je natuurlijk wel wat veranderen. Als er mensen gaan wonen, en de gemeente het toelaat, trekt dat vanzelf weer andere activiteiten aan waardoor het wat prettiger wonen is.
Wel een beetje een kip en het ei verhaal waarschijnlijk. Om mensen in eerste instantie te trekken, zal de prijs waarschijnlijk laag genoeg moeten zijn. Kom je toch weer uit op een lage prijs

[Señor Sjon]

En ze zijn niet goedkoop om te bouwen. Nederland is via bestemmingsplannen ontzettend in hokjes verdeeld. De Staat van Bedrijfsinrichtingen duwt wonen en werken eerder verder uit elkaar dan dat ze geïntegreerd worden. Eigenlijk zijn de jaren '80 tot heden hier een uitstekend voorbeeld van. VINEX wijken zonder bedrijvigheid en bedrijventerreinen zonder wonen in de buurt.

Vastgoedberekeningen zijn erg wispelturig. Ze gaan uit van huurbedragen/jaar/m² VVO, vervolgens wordt er een BAR multiplier toegepast, afhankelijk van functie en bestemming. Middels BAR kan je bijna alles recht rekenen als je dat wilt. Rendement 5%? 20 jaar terugverdientijd. 8%, 12,5 jaar, etc. Een huurcontract gaat meestal om 10 jaar en kan dan elke keer met 5 jaar verlengd worden.

[Kju]

Ik denk dat je er qua ruimtelijke ordening niet uit zal komen. Die complexen staan niet zomaar waar ze staan. Als je alleen al gaat denken aan de wijze waarop het verkeer dan ineens gaat verlopen tijdens de spits...
Ooit simcity gespeeld?

[ph4ge]

Als we kantoorpanden gaan ombouwen tot woningen schaadt dat wederom de belangen van bestaande huiseigenaren, grondbezitters (weer vooral de overheid) en bouwers. Ik geloof ook niet dat de eigenaren van de kantoren erop zitten te wachten, anders had je ondertussen wel een lobby gezien. Kortom, iedereen zet in op het zo lang mogelijk uitstellen en hopen dat het verspreiden van positieve geluiden op een of andere manier het structurele probleem vanzelf gaat oplossen (of dat de problemen zich pas echt uitten als jij en je generatiegenoten zelf binnen zijn en tegen de dood aanhikken).

[t_captain]

Kju schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 13:17:
RICS en REV zijn titels die je kan behalen op basis van een internationale standaard voor bedrijfsmatige taxaties bij waarden vanaf 1 miljoen, waar overigens REV de toekomst schijnt te zullen hebben.
Maar toch even inhakend, die hele kantorenmarkt is een bubbel die ontzetten grote gevolgen zal hebben als het klapt en klappen zal het zeker. In Den Haag alleen al stoot het rijk 600.000 m2 af waar er al zo'n 600.000 m2 leeg staat. Ze kunnen nooit zo veel huurders vinden, gaat gewoon niet gebeuren, ook al zouden de prijzen dalen. Herbestemming wordt wel steeds soepeler toegelaten maar nog steeds mondjesmaat. Het probleem is vaak dat die gebouwen vaak niet op gunstige locaties staan voor wonen.

Ombouwen tot wietkwekerijen. BTW, accijns. Einde begrotingstekort. En telt tegenwoordig nog bij aan de omvang van je BBP volgens EMU definities ook

[Señor Sjon]

Kju schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 13:30:
Ik denk dat je er qua ruimtelijke ordening niet uit zal komen. Die complexen staan niet zomaar waar ze staan. Als je alleen al gaat denken aan de wijze waarop het verkeer dan ineens gaat verlopen tijdens de spits...
Ooit simcity gespeeld?

Je hoeft niet het hele gebouw om te klussen tot woningen. Waarom kan je bij een kantoor van 10 lagen niet wonen op de onderste paar lagen en werken op de bovenste. Of vice versa.

[ATS]

Señor Sjon schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 13:45:
Je hoeft niet het hele gebouw om te klussen tot woningen. Waarom kan je bij een kantoor van 10 lagen niet wonen op de onderste paar lagen en werken op de bovenste. Of vice versa.

Zoiets was toch ook het plan bij die leegstaande ministeries aan de Turfmarkt? Bovenin studentenwoningen, eronder Uni Leiden/Campus Den Haag of zoiets.

[mekkieboek]

Het lijkt me lastig om kantoorpanden van buitenruimte te voorzien. Een woning zonder tuin of balkon vind ik toch een behoorlijk minpunt. En bij sommige kantoorpanden kun je niet eens een raampje openzetten.

[Kju]

Het is ook een dure aangelegenheid. Die gebouwen zijn vaak lang en smal (7m+gang+7m) en dan heb je misschien wat voorzieningen voor toiletgroepen maar dat is het zo ongeveer. Gas, water, elektra, woningscheidende muren, een praktische indeling per etage, het is een stuk moeilijker dan het lijkt. Combi tussen wonen en werken is uiteraard ook mogelijk, er zijn zo veel voorbeelden maar het is gewoon moeilijk. Ik kwam laatst een collega tegen die units verhuurt met studenten als doelgroep in een herbestemd bedrijfsverzamelgebouw bij de Laak die (o.m. vanwege de kosten) units heeft van € 350,- inclusief met gedeelde voorzieningen per etage (dus geen eigen douche/toilet). Hij krijgt ze ondanks die prijs (in Den Haag is dat goedkoop) niet verhuurd...

[Wobblier]

EXX schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 11:05:
[...]
Ja, dat weet ik ook allemaal wel, maar ik heb het hoogtepunt van de AEX in samenhang met de kredietcrisis genomen. Dit was nl. ook de relatie die impliciet werd gelegd in het ANP bericht.

De val van Lehman wordt gezien als de start van de bankencrisis. De dag ervoor was de AEX 400 punten. Kwestie van semantiek begrijp ik.

[FreezeXJ]

Kju: kan ik me voorstellen, in Utrecht is er ook zoiets (in het oude hogeschoolgebouw aan de Archimedeslaan), maar dat lekt nogal eens, en die gedeelde voorzieningen (voor 8-16 man tegelijk) is nou niet echt ideaal. Ik zou er zelf amper de helft voor willen geven, maar denk dat je het daarvoor niet kunt verhuren. De indeling is daarnaast inderdaad een ramp, je blijft een kantoor-effect houden, en iets redelijks ervan maken vereist veel sloop- en breekwerk, wat het pand gewoon niet meer waard is.

Duale bouw zou een beter plan zijn (dus bij bouw al de mogelijkheid tot woning inbouwen), maar dat kost natuurlijk weer extra geld, en is minder aantrekkelijk voor de huurders. Verhuurders krijgen er flexibiliteit mee.

[ph4ge]

Je moet gewoon op zoek naar kantoren die wel met beperkte inspanning omgebouwd kunnen worden. Natuurlijk zal het bij een groot deel moeilijk zijn, maar als maar 10% van de kantoren wel makkelijk omgebouwd kan worden hebben we het al over enorme aantallen.

[Kju]

De gebouwen die zouden kunnen worden omgebouwd zijn vaak niet interessant door locatie en/of leeftijd. Het zijn ook juist van die enorme gebouwen die leeg staan. Om in Den Haag te blijven, bijna de helft van het overtollige metrage van de Rijksverheid zit in vier grote panden: de ministeries van Justitie en Binnenlandse Zaken in het Wijnhavenkwartier (103.000 m2), Sociale Zaken (60.000 m2, Anna van Hannoverstraat), Buitenlandse Zaken (83.000 m2, Bezuidenhoutseweg) en Verkeer en Waterstaat (27.400 m2, Plesmanweg).
En om het dan ontopic te houden, wat gebeurt er met de reguliere woningmarkt als ze wel op een betaalbare manier kantoren om zouden kunnen zetten naar wonen en er zulke aantallen beschikbaar zouden komen...?

[timag]

Wat de kantoorproblematiek nog erger maakt: omdat op bestaande kantoren niet wordt afgeboekt (en dus ook de huur niet structureel wordt verlaagd) is er geen verschil tussen nieuwbouw en bestaande kantoren. Je kan als bedrijf dus bij een ontwikkelaar een kantoor op maat krijgen voor dezelfde prijs als een bestaand kantoor dat gedateerd en niet precies naar jouw zin is.

Waarom wordt in gemeentes waar leegstand is nog bouw van nieuwe kantoren toegestaan? Uit oogpunt van ruimtelijke ordening zeer onwenselijk, de leegstand neemt hierdoor alleen maar sneller toe. Om het van het verdringen van woningbouw maar te zwijgen.

[ari3]

Arnout schreef op donderdag 12 juni 2014 @ 10:14:
De huren verhogen zoals nu gedaan wordt is in feite het instandhouden van de bubble. Iets anders kan ik er niet van maken. Ongeoorloofde marktverstoring en een poging tot bescherming van de koophuizenmarkt.

Dat het voornamelijk het zakken van de huizenprijzen moet afremmen ben ik met je eens. Ongeoorloofd is dat echter niet. Wanneer we huizen sterk zouden afwaarderen dat zet dit heel veel hypotheken zwaar onder water zouden waardoor huiseigenaren en banken in problemen komen. Hiervoor is terecht geen draagvlak. Het is beter om de prijzen kunstmatig op het niveau van nu te houden en te wachten totdat de economie is aangetrokken en de reële prijs minimaal gelijk is aan de prijs van nu.

[Señor Sjon]

timag schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 15:15:
Wat de kantoorproblematiek nog erger maakt: omdat op bestaande kantoren niet wordt afgeboekt (en dus ook de huur niet structureel wordt verlaagd) is er geen verschil tussen nieuwbouw en bestaande kantoren. Je kan als bedrijf dus bij een ontwikkelaar een kantoor op maat krijgen voor dezelfde prijs als een bestaand kantoor dat gedateerd en niet precies naar jouw zin is.

Dat komt omdat er met huurwaardes op basis van de locatie en voorzieningen wordt gerekend en nauwelijks met het pand zelf.

Waarom wordt in gemeentes waar leegstand is nog bouw van nieuwe kantoren toegestaan? Uit oogpunt van ruimtelijke ordening zeer onwenselijk, de leegstand neemt hierdoor alleen maar sneller toe. Om het van het verdringen van woningbouw maar te zwijgen.

In bijvoorbeeld Zuid-Holland is het verboden kantoren te maken > 1.000m² BVO tenzij op een specifieke plaats, aangeduid op een kaart. Dat zijn er iets van 6-7 en allen in de grote steden. Vergeet ook niet dat er ook aardig wat bedrijven zijn omgevallen en daardoor ook nu minder ruimte nodig is. Uiteindelijk zie ik het nieuwe werken lang niet voor iedereen werken, dus om nu alles tot wonen te gaan bestemmen lijkt me iets te voortvarend.

[Kju]

En de gebouwen die er staan zijn vaak tot stand gekomen door eigen belang van verschillende stakeholders, steekpenningen onderling, golftripjes naar Spanje en wethouders met "ambitie" die vooruitkijken naar de periode na hun ambtstermijn. Is gewoon realiteit, ik kom in aardig wat kringen en hoor wel eens wat

[EXX]

Wobblier schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 14:19:
[...]


De val van Lehman wordt gezien als de start van de bankencrisis. De dag ervoor was de AEX 400 punten. Kwestie van semantiek begrijp ik.

De kredietcrisis begint al in 2007 in de VS. Je ziet de AEX koersen vanaf dan al dalen. Ik kan me nog goed herinneren dat het toenmalige kabinet zonder blikken of blozen vertelde dat er niets aan de hand was. Ja, er waren wat donkere wolekn in de VS, maar daar had NL niks mee van doen. We stonden er supersterk voor, werkeloosheid laag, etc . Er kan echt niets gebeuren, gaat u maar rustig slapen.

De ondergang van Lehmann was het event dat de dam liet doorbreken en de zaak pas echt in gang zette, maar niet de veroorzaker van de kredietcrisis.

[TheGhostInc]

Kju schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 15:15:
En om het dan ontopic te houden, wat gebeurt er met de reguliere woningmarkt als ze wel op een betaalbare manier kantoren om zouden kunnen zetten naar wonen en er zulke aantallen beschikbaar zouden komen...?

Ademruimte!

Er is nog steeds een fors tekort aan woningen dat nog steeds flink oploopt, daarnaast roepen veel mensen in dit topic LTV moet naar minder dan 80%. Hoe los je dat op:

Simpele woningen waar mensen 'even' kunnen wonen en ook weer snel weg willen. Omgebouwde kantoorpanden klinken ideaal voor starters op de arbeidsmarkt. Zorg voor een aardige OV verbinding, de parkeerkelder voor de leaseauto's van degene die dat hebben en lekker lage huren.
En van mijn part zet je daarbij MBO+ als eis erbij, sociale huur voor de 'volgende generatie'.

Bijvoorbeeld in Utrecht, daar is een tekort aan studentenkamers, trap alle ex-studenten naar een dergelijke flat en de doorstroming begint. En dan kun je ook een mooie 'huur-opbouw' creëren. 300 euro voor een student, 450 euro voor een starter en dan 600 euro voor iets groters.
Maar nu willen studenten niet weg uit hun kamer, want de volgende stap is 1000+ euro.

[t_captain]

De meeste afstudeerders wonen nog niet samen, vaak gebeurt dat enkele jaren later.

Ik zie veel starters met HBO en WO achtergrond tussen de 2000 en 2500 euro bruto per maand beginnen. Bij zo'n salaris is een huur van ongeveer 500 euro passend. Maar dat marktsegment ligt stevig in handen van de sociale woningbouw. Met flinke wachtlijsten, zeker in de grotere steden waar studenten meestal wonen.

Particulier is het een lastige businesscase. Zelfs als ik uitga van een woning met goede vooruitzichten voor de verhuur en de lage kapitaalmarktrente, een kapitalisatiefactor kan toch niet echt hoger dan 15. Dat betekent dat een woning hooguit 90.000 euro mag kosten. Een project ontwikkelen binnen dat budget is niet onmogelijk, maar wel een opgave. Zeker als je de woningen aantrekkelijk wilt houden. Als de woningen niet aantrekkelijk zijn, stroomt je doelgroep te snel uit en krijg je tokkie-ficatie of hoe dat in de ruimtelijke ordening heet

Ik zie hier in Eindhoven overigens wel initiatieven waarin kantoren tot studio's worden omgebouwd. Ergens aan de Beukenlaan / Cederlaan wordt een pand tot koop-studio's vanaf 55k euro verbouwd. En aan de Europalaan een ander pand in studentenunits.

[TheGhostInc]

t_captain schreef op zaterdag 14 juni 2014 @ 11:34:
[...]Als de woningen niet aantrekkelijk zijn, stroomt je doelgroep te snel uit en krijg je tokkie-ficatie of hoe dat in de ruimtelijke ordening heet

Ik zie hier in Eindhoven overigens wel initiatieven waarin kantoren tot studio's worden omgebouwd. Ergens aan de Beukenlaan / Cederlaan wordt een pand tot koop-studio's vanaf 55k euro verbouwd. En aan de Europalaan een ander pand in studentenunits.

Uitstroom is geen probleem! Je WILT doorstroming, wat je wilt voorkomen is dat woningen te lang worden bewoond door de verkeerde doelgroep.

Maar het belangrijkste is politieke wil & daadkracht.

Maar ja, een nieuwe concerthal staat beter op je CV dan het huisvestingsprobleem een beetje aanpakken. En zeker een stad/provincie als Utrecht heeft in 1 meeting/regeling alle projectontwikkelaars/bouwers op z'n hand:
"Als u de komende 20 jaar mee wilt kunnen doen met enige bouwactiviteiten in de regio, dan komt u voor het eind van het jaar met een plan inclusief financiering en anders nemen we afscheid."
Want die mannen willen blijkbaar wel miljoenen verdienen aan een nieuw kantoorpandje, maar een kantoorpandje rond kostprijs ombouwen is ineens een brug te ver...

[Arnout]

ari3 schreef op vrijdag 13 juni 2014 @ 15:18:
[...]
Dat het voornamelijk het zakken van de huizenprijzen moet afremmen ben ik met je eens. Ongeoorloofd is dat echter niet. Wanneer we huizen sterk zouden afwaarderen dat zet dit heel veel hypotheken zwaar onder water zouden waardoor huiseigenaren en banken in problemen komen. Hiervoor is terecht geen draagvlak. Het is beter om de prijzen kunstmatig op het niveau van nu te houden en te wachten totdat de economie is aangetrokken en de reële prijs minimaal gelijk is aan de prijs van nu.

Natuurlijk is er geen draagvlak voor 'pijn nemen'. Niemand kiest daarvoor. Maar het zal wel moeten gebeuren, of je het probeert uit te stellen of niet. Het is volgens mij gewoon een manier om tijd te winnen en te hopen op een wonder zodat diegenen die het meest gewonnen hebben in het afgelopen decennium daarmee wegkomen.

Sowieso, ook op de kantorenmarkt, wordt bijzonder veel aan tijdrekken gedaan: laten we die waardering of aanpassing daarvan gewoon even uitstellen. Na regen komt zonneschijn!

[Señor Sjon]

Het is anders een succesvolle tactiek gebleken in de jaren '80. Niets doen en wachten op betere tijden loste voor veel mensen de virtuele onderwaarde op.

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op maandag 16 juni 2014 @ 10:43:
Het is anders een succesvolle tactiek gebleken in de jaren '80. Niets doen en wachten op betere tijden loste voor veel mensen de virtuele onderwaarde op.

Met dank aan de nog grotere bubble die daarop volgde.
Heeft iemand hier een idee waarom de rente toen zo hard steeg? Nu is het de ECB die de rente enorm laag houdt. De ECB bestond toen niet, maar DNB (of een voorloper?) wel. Waarom toen die hele hoge rente, en nu een hele lage rente?
Ik ben trouwens nog steeds benieuwd of die hele lage rente op lange termijn houdbaar is. Zodra dat stopt, storten huizenprijzen nog veel harder in.

[Señor Sjon]

De meeste grafieken van Westerse landen laten dan ook een exploderende schuld zien vanaf begin jaren '80. Komt dat door de computergestuurde beurzen? Iets anders? Het is frappant om te zien. Daar komt bij dat we eerst nog een huizencrisis kregen en daarna de inhaalslag.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op maandag 16 juni 2014 @ 10:43:
Het is anders een succesvolle tactiek gebleken in de jaren '80. Niets doen en wachten op betere tijden loste voor veel mensen de virtuele onderwaarde op.

Toen waren de prijzen, gecompenseerd voor inflatie, ook bij lange na niet zo hoog als dat ze in 2008 waren en toen duurde het ook 15 jaar. Uiteindelijk zal inflatie er voor zorgen dat je je "verlies" niet hoef te nemen, althans dat lijkt zo. Dan woon je echter wel decennia ergens waar je weg wil en tegen de tijd dat je kan verkopen is het nieuwe huis ook weer in waarde gestegen. Veel beter is het om je verlies te nemen en een huis te kopen waar dat verlies op zn minst net zo groot is. Voor de meeste mensen geldt dat ze willen doorstromen naar een duurder huis, en deze huizen zijn relatief maar zeker absoluut nog veel harder gedaald. Verlies nemen is in werkelijkheid voor veel mensen juist winst pakken.

Sowieso, wonen kost geld net zo goed als eten en drinken ook geld kost. Het is misschien wel gewoon een achterhaalde gedachtegang dat dat moet kunnen zonder dat het wat kost. In de jaren 80 loste men wel gewoon af waardoor een restschuld ook minder een issue was.

RemcoDelft schreef op maandag 16 juni 2014 @ 11:41:
Ik ben trouwens nog steeds benieuwd of die hele lage rente op lange termijn houdbaar is. Zodra dat stopt, storten huizenprijzen nog veel harder in.

Dat is geen vraag. Rentestanden zijn wel vaker laag geweest, maar dat zijn ze nooit gebleven. Was de crisis van de jaren 80 niet vooral het gevolg van de oliecrisis? Dat er in de jaren 90 veel meer geld beschikbaar kwam en er dus allerlei bubbels ontstonden was voornamelijk een gevolg van het beleid van Thatcher en haar vrienden in de rest van de wereld, namelijk veel minder regulering.

[ Voor 24% gewijzigd door ph4ge op 16-06-2014 11:52 ]

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op maandag 16 juni 2014 @ 11:47:
[...]

Toen waren de prijzen, gecompenseerd voor inflatie, ook bij lange na niet zo hoog als dat ze in 2008 waren en toen duurde het ook 15 jaar. Uiteindelijk zal inflatie er voor zorgen dat je je "verlies" niet hoef te nemen, althans dat lijkt zo. Dan woon je echter wel decennia ergens waar je weg wil en tegen de tijd dat je kan verkopen is het nieuwe huis ook weer in waarde gestegen. Veel beter is het om je verlies te nemen en een huis te kopen waar dat verlies op zn minst net zo groot is. Voor de meeste mensen geldt dat ze willen doorstromen naar een duurder huis, en deze huizen zijn relatief maar zeker absoluut nog veel harder gedaald. Verlies nemen is in werkelijkheid voor veel mensen juist winst pakken.

Sowieso, wonen kost geld net zo goed als eten en drinken ook geld kost. Het is misschien wel gewoon een achterhaalde gedachtegang dat dat moet kunnen zonder dat het wat kost. In de jaren 80 loste men wel gewoon af waardoor een restschuld ook minder een issue was.

Toen was de woningmarkt er bovenop gekomen door de eerder genoemde ruimere kredietverlening.

Maar het is te makkelijk om te stellen dat een duurdere woning veel goedkoper is geworden. De andere woning is dan wel in waarde gedaald, je kan minder lenen door de normen en daaroverheen komt de restschuld. Die maandlasten gaan in mindering op je maandelijkse hypotheekbudget. Ook ben je een liability voor de bank, dus een scherpe rente kan je wel vergeten.

[...]

Dat is geen vraag. Rentestanden zijn wel vaker laag geweest, maar dat zijn ze nooit gebleven. Was de crisis van de jaren 80 niet vooral het gevolg van de oliecrisis? Dat er in de jaren 90 veel meer geld beschikbaar kwam en er dus allerlei bubbels ontstonden was voornamelijk een gevolg van het beleid van Thatcher en haar vrienden in de rest van de wereld, namelijk veel minder regulering.

Jaren '80 was dit al aan de gang, toen zaten ook Engeland e.d. in de mineur. Wel interessant eigenlijk om dat in retrospect te zien. Was de babyboomgeneratie te groot geworden voor het werk wat er was?

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op maandag 16 juni 2014 @ 12:05:
Toen was de woningmarkt er bovenop gekomen door de eerder genoemde ruimere kredietverlening.

Maar het is te makkelijk om te stellen dat een duurdere woning veel goedkoper is geworden. De andere woning is dan wel in waarde gedaald, je kan minder lenen door de normen en daaroverheen komt de restschuld. Die maandlasten gaan in mindering op je maandelijkse hypotheekbudget. Ook ben je een liability voor de bank, dus een scherpe rente kan je wel vergeten.

Dat geldt alleen als je een restschuld hebt. We hebben het over een situatie waar je het verlies KAN nemen. In dat geval heb je dus een manier om de restschuld te dekken (spaargeld of gewoon tussentijds aflossen) en moet je je dus niet laten tegenhouden door verliesaversie maar dit verlies juist zien als winst. Dat geldt voor zo'n beetje iedereen die geen tophypotheek heeft genomen en iets voorzichtiger was.

Als je je verlies kan nemen en je overweegt door te stromen naar een duurder huis is er geen enkele reden om te wachten! Het trucje uit de jaren 80 kunnen we in ieder geval niet herhalen, dat zal waarschijnlijk eerder andersom zijn. Als het weer iets beter gaat wordt de financiering verder beperkt.

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 16-06-2014 12:19 ]

[Rukapul]

t_captain schreef op zaterdag 14 juni 2014 @ 11:34:
Ik zie hier in Eindhoven overigens wel initiatieven waarin kantoren tot studio's worden omgebouwd. Ergens aan de Beukenlaan / Cederlaan wordt een pand tot koop-studio's vanaf 55k euro verbouwd. En aan de Europalaan een ander pand in studentenunits.

Met herontwikkeling is op zich weinig mis. Aan de onze lieve vrouwenstraat naast Fontys/TU/e doen ze volgens mij ook zoiets.

Wat echter behoorlijk kansloos is om er koop- ipv huurwoonruimte van te maken.

[Wobblier]

Ik denk dat we juist hetzelfde truukje aan het herhalen zijn. Door de rente laag te houden, houden we de financiering nog relatief ruim.

Ik weet ook niet of verlies nemen wel een optie is. Als je het kan, en er een noodzaak is om te verhuizen.. ja dan natuurlijk wel. Maar wie kan er verlies nemen? Modaal zit er al jaren geen ontwikkeling in het loon. Sterker nog er wordt juist modaal meer belast (liberaal kabinet). En het probleem zit bij de modale inkomensgroepen. De grote groep heeft de luxe niet om "even" verlies te nemen, ze zullen er moeite voor moeten doen.

Dus wie zijn er rijk? Op papier zijn dat ouderen met een huis. Op papier, want geld hebben die niet. En zonder noodzaak te verhuizen redden ze zich prima met hun huis jaren in de verkoop.

[ph4ge]

Wobblier schreef op maandag 16 juni 2014 @ 12:33:
Maar wie kan er verlies nemen?

Er zijn nog altijd VEEL meer huishoudens zonder onderwaarde, dit rekent nog niet de diverse spaar/beleggingsproducten die men vaak heeft bij een hypotheek. En dan hebben we het nog over mensen die daarnaast wel wat geld apart gezet hebben of via bijv. familie een onderwaarde kunnen opvangen. Ook hebben we nog NHG en andere producten en van de mensen die dan nog een restschuld hebben gaat het ook lang niet altijd over schokkende bedragen.

Het is voor de overgrote meerderheid dus wel haalbaar en een goed idee om het verlies te nemen. Het is voornamelijk psychologisch, je wil je huis niet verkopen voor 20% minder als dat je buurman kreeg in 2008, zelfs niet als dat betekent dat je een 2 keer zo duur huis kan kopen wat met 30% gedaald is (en je dus eigenlijk dikke winst misloopt).

[ Voor 13% gewijzigd door ph4ge op 16-06-2014 12:47 ]

[t_captain]

Rukapul schreef op maandag 16 juni 2014 @ 12:28:
[...]

Met herontwikkeling is op zich weinig mis. Aan de onze lieve vrouwenstraat naast Fontys/TU/e doen ze volgens mij ook zoiets.

Die bedoelde ik. Ik had me vergist in de straat

Wat echter behoorlijk kansloos is om er koop- ipv huurwoonruimte van te maken.

Inderdaad. De primaire doelgroep voor betaalbare studio's en tweekamerappartementen zijn jongeren. Klein woon oppervlak, gebrek aan slaapkamers voor een gezin. Die zijn niet de woningen waar je heel lang in blijft zitten.

Hoewel de kosten koper fors zijn gedaald, zul je toch neem je in een zijwaartse markt nog altijd een flinke tijd moeten inlossen voordat je quitte staat. Zeker bij een studio van 60.000 tellen de bijkomende kosten vrij zwaar aan. 1500 voor de notaris, 1000 voor het hypotheekadvies, 1200 verdrachtsbelasting, NHG provisie van 400 euro en nog wat kleine zaken. Totale bijkomende kosen dik 4000 euro. Met 30 jaar looptijd en 4% rente kom ik op 3.5 jaar (link). Dat is te overzien, maar het is geen no-brainer. Tel daarbij dat je een koersrisico loopt op een investerng van 60k, en ik zou in die markt liever inzetten op huren.

[RemcoDelft]

t_captain schreef op maandag 16 juni 2014 @ 13:08:
Hoewel de kosten koper fors zijn gedaald, zul je toch neem je in een zijwaartse markt nog altijd een flinke tijd moeten inlossen voordat je quitte staat. Zeker bij een studio van 60.000 tellen de bijkomende kosten vrij zwaar aan. 1500 voor de notaris, 1000 voor het hypotheekadvies, 1200 verdrachtsbelasting, NHG provisie van 400 euro en nog wat kleine zaken. Totale bijkomende kosen dik 4000 euro. Met 30 jaar looptijd en 4% rente kom ik op 3.5 jaar (link). Dat is te overzien, maar het is geen no-brainer. Tel daarbij dat je een koersrisico loopt op een investerng van 60k, en ik zou in die markt liever inzetten op huren.

Voor die 60k moet je dan ook geen hypotheek voor 30 jaar nemen. Reken hetzelfde eens uit bij 10 jaar, dan betaal je nog steeds minder dan huur zou zijn, en schrijf je het hokje gewoon in een paar jaar af. Wil je daarna verhuizen, dan maakt het niet meer uit of je het verkoopt, verhuurd, of leeg laat staan.

Edit: Dat is een beetje het probleem wat sommige mensen de afgelopen 6 jaar gedaan hebben: blij zijn met hun hele lage maandlasten, maar als ze het huis verkopen blijkt dat ze 40k te weinig betaald hebben gedurende die jaren. Dan kan je beter die jaren wat meer betalen, zodat je flexibel blijft.

[ Voor 11% gewijzigd door RemcoDelft op 16-06-2014 13:43 ]

[Señor Sjon]

34% heeft een onderwaarde ter waarde van gemiddeld(!) 61.000 euro per huishouden. Klopt ook wel, een huis dat 3 ton hypotheek en 20% zakt heeft 60k onderwaarde (even los van of dit een 110% hypotheek is). Maar goed: 61k/10=6.100 euro per jaar = >510 euro netto per maand ex rente. Eerste jaar is zomaar 200/maand rente (voor HRA). Wat kan je normaal krijgen voor dat maandbedrag? 120-130k? Dat zou betekenen dat de 61k restschuld je leencapaciteit dubbel zo hard aantast. Oftewel, je kan alleen naar beneden verhuizen en niet horizontaal.

Daar komt bij dat veel banken gewoon geen trek hebben in het financieren hiervan. Als je een veel goedkopere woning zou terugkopen, dan vinden banken het alsnog gevaarlijk. De nieuwe, goedkope woning zal nooit een groot genoege waardestijging kennen om die restschuld te kunnen dekken.

[t_captain]

Ik heb die link gevolgd, huizenmarkt-zeepbel.nl linkt door naar een view op CBS statline.

In die pagina (link) kan ik echter niet dat getal van 61.000 euro gemiddelde onderwaarde herleiden. Ik moet dus gaan schatten.

De enige gegevens die de juiste kant op wijzen zijn het histogram (Aantal huishoudens naar schuldrisico >> Hypotheekschuld / woningwaarde). In duizenden huishoudens, 2013:

(1) geen schuld: 720
(2) 0 - 25%: 398
(3) 25 - 75%: 1145
(4) 75 - 100%: 569
(5) >100%: 1441

Het totaal aantal huishoudens is: 4273 kilo-huishouden. Daarvan zijn er 1441/4273=33.7% met onderwaarde en de resterende 66.3% met overwaarde. Als ik het histogram interpoleer rond het midden van de gesloten klassen dan ziet het er als volgt uit:

(1) 0% : 720
(2) 12.5%: 398
(3) 50%: 1145
(4) 87.5%: 569

--> Gewogen gemiddelde van de huizenbezitters met overwaarde is een schuldquote van 39.5% (hypotheek / woningwaarde).

Dezelfde statline tabel laat zien dat de gemiddelde hypotheek/woningwaarde over de hele populatie op 65% ligt. Als ik met die getallen ga rekenen, kom ik op een gemiddelde schuld van 115% voor de groep met onderwaarde (groep 5 in het histogram). Dan telt het plaatje op tot een totaal gemiddelde schuld van 65%.

Een gemiddeld huis kost volgens de grafiek 244.000 euro. Dan is die onderwaarde dus 35 a 40k en geen 61.

Aanname 1: binnen elke klasse in de histogrammen is de populatie homogeen verdeeld (bv net zoveel mensen met 30% schuld als met 70%, in de klasse 25-75%). In de limiet van hele smalle klassen is deze aanname correct, maar de klassen zijn vrij breedt. Dat introduceert een onnauwkeurigheid in de berekening.
Aanname 2: de woninwaarde is homogeen verdeeld over de schuldklassen zodat je %schuld kunt vergelijken. In de praktijk zullen er waarschijnlijk meer dure woningen bij de oudere mensen zitten met overwaarde.

[ph4ge]

Nogmaals, jullie trekken (bewust?) de cijfers over onderwaarde uit hun verband. Hoeveel van die 34% heeft er voldoende kapitaal tegenover staan? Of andere middelen (NHG / familie / verzekeringen etc) die kunnen helpen? Hoeveel blijft er dan nog over die wel onderwaarde hebben maar die heel klein is? We kunnen alleen gissen, maar we weten allemaal dat over een aanzienlijk deel gaat van de 34%, waarschijnlijk een dikke meerderheid. Maximaal lenen en die lening zo hoog mogelijk houden werd/wordt enorm gestimuleerd zelfs als daar geen enkele aanleiding voor is en je kapitaal voldoende hebt.

De overgrote meerderheid (-+ 90%) kan gewoon verhuizen en heeft geen enkele reden om het uit te stellen om te wachten tot hun huis weer meer waard is geworden. Het enige wat ze ermee opschieten is dat hun volgende aankoop ook weer een stuk duurder is. De overige 10% zal inderdaad gewoon moeten aflossen. Als je 10 jaar eet verwacht je ook niet dat je het brood nog kan verkopen voor hetzelfde of meer als dat je er zelf destijds voor hebt betaalt. Restschuld betekent vooral dat je te lage maandlasten hebt gehad.

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 16-06-2014 14:04 ]

[Señor Sjon]

Die laatste is wel heel kort door de bocht. Je kan beter zeggen op het verkeerde moment geboren/ingestapt/whatever.

Goed, nieuwe cijfers van het kadaster voor mei:
http://www.nu.nl/economie...ngen-verkocht-in-mei.html
Verkoop nu naar ~12k.

Beetje klooien met http://www.kadaster.nl/web/pagina/Vastgoed-Dashboard.htm en je kan wel een opwaartse trend ontdekken.

[Oscar Mopperkont]

Dat zijn mooie cijfers

En voordat er weer komt dat het voor 2008 allemaal hoger was: ja dat weet ik, maar ik verwacht ook niet dat de cijfers ineens structureel ineens met 100% de lucht in zouden schieten. Dat is een treintje dat even nodig heeft om op gang te komen.

[Arnout]

"Er waren goede jaren waarin ik 7 miljoen verdiende." En niet afvragen of dat nu in verhouding stond met wat hij nu eigenlijk deed: bemiddeling (volgens eigen woorden was het geen advisering).

Hoewel dit iemand is die fors uit de school klapt en verdacht wordt van fraude, komen zijn verhalen betrouwbaar over. Het geeft een inkijk in de bizarre wereld tussen banken en woningcorporaties. Het heeft er alle schijn van dat 'de banken' op grote schaal verdient hebben over de rug van huurders (schatting van de winst: €500 - €1000 miljoen).

YouTube: Parlementaire enquetecommissie Woningcorporaties Openbaar verhoor - dag 7 - Arjan Greeven

[ Voor 3% gewijzigd door Arnout op 18-06-2014 11:25 ]

[ph4ge]

Piekje is ongeveer net zo groot als de vorige keer dat de NHG omlaag ging. Hoop kopers die dat nog voor willen zijn.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op woensdag 18 juni 2014 @ 11:51:
Piekje is ongeveer net zo groot als de vorige keer dat de NHG omlaag ging. Hoop kopers die dat nog voor willen zijn.

Dat zou zich dan moeten uiten in hogere verkoopprijzen doordat er meer duurdere huizen verkocht worden (niet te verwarren met de prijsindex, die daar min of meer voor corrigeert). Jammer dat het CBS de data niet publiceert zodra deze beschikbaar is.
Wel opvallend dat ik nog geen jubelberichten van makelaars gehoord heb.

[Krisp]

ph4ge schreef op woensdag 18 juni 2014 @ 11:51:
Piekje is ongeveer net zo groot als de vorige keer dat de NHG omlaag ging. Hoop kopers die dat nog voor willen zijn.

Dat was vorig jaar en toen was de jaar-op-jaar-vergelijking (want zo kijken we, consistent als we zijn) negatief. Tenzij je wilt stellen dat het dal net zo groot is als de piek heb je ongelijk.

[Señor Sjon]

De groep woningen die binnen de marges van NHG opereert wordt natuurlijk telkens kleiner, dus steeds minder significant.

[Verwijderd]

RemcoDelft schreef op woensdag 18 juni 2014 @ 12:01:
[...]

Wel opvallend dat ik nog geen jubelberichten van makelaars gehoord heb.

Die hebben het nu veel te druk, al die kopers lopen de deur plat

[djwice]

Beste lezers, bij deze een simpel model om zelf de werkelijke wooning waarde uit te rekenen. Ik heb het zelf ontwikkeld en toegepast bij de selectie en onderhandeling van mijn woning.

Woningen waarbij de verkoper niet tot deze waarde wilde zakken staan nu, ruim twee jaar later, nog te koop. Ik heb dit toegepast op ruim 65 woningen.

Stappenplan:

1. Bepaal met het huurpunten systeem van de overheid het aantal punten van een woning. Extra waarde voor omgeving zoals nabijheid van scholen, winkelcentra, park en openbaarvervoerbedrijf. Vermindering bij dichter van 300m bij een snelweg (astma en longprobleem risico) of 100m onder oude hoogspanningskabels of bevingsgebied.
2. Bepaal de maximale huurprijs.
3. Ga naar de site van de Rabobank en bepaal hoeveel hypotheek je voor dit bedrag per maand kunt krijgen bij 100% aflossing in 30 jaar bij 10 jaar vaste rente.
4. Bepaal met een bouwkundige keuring wat de direct te maken kosten zijn, strek dit van (3) af. De kosten die je daarna de komende 5 jaar moet maken deel je door dat aantal jaren en ook die trek je af van (3).

Uitleg
Wat je overhoud is de prijs van de woning op basis van het model waar jaarlijks meer dan 1 miljoen huizen worden getaxeerd, genormaliseerd op de huidige rente stand. De ontwikkeling van de rentestand corrigeerde sneller voor de economie dan andere modellen, dus je ziet twee tot drie maanden vooruit wat de huis prijzen doen.
Het model van het puntensysteem corrigeerd jaarlijjs voor welvaard en technologie vooruitgang, zoals dat nu een douche en wc in elk huis normaal is en dan 40 jaar terug niet zo standaard was, maar ook bijvoorbeeld voor de waarde van huis isolatie die de laatste jaren een vlucht genomen heeft doordat steeds meer mensen in een behagelijk huis willen wonen terwijl de gasprijs stijgt.

Test het zelf
Je zult ontdekken dat sommige huizen bijna exact op deze waarde zitten, deze zijn doorgaans snel verkocht. Je zult ook zien dat sommige niet geïsoleerde jaren 60 woningen ruim 30% boven de waarde zitten en dat niemand dat huis dan koopt. (Behalve mensen die van ver komen).

Limitatie
Het model corrigeerde niet voor lokale schaarste. Voorbeeld:
Als in 1 wijk = de laatste twee cijfers postcode) 1 huis te koop wordt gezet, dan valt de verkoopprijs boven de woningwaarde uit ~5-10%, dit komt doordat kopersz bang zijn dat ze het huis zullen mislopen. Dit heeft niets met werkelijke waarde te maken.

Verwachting
Uiteindelijk zal de isolatie en bouwtechniek zo snel ontwikkelen dat de huisprijs onder de herbouwwaarde+grondprijs zal komen.


Delen?
Locatie:
Punten:
Berekende waarde:
Rente:
Datum:

En graag jullie feedback/mening.

[ Voor 4% gewijzigd door djwice op 18-06-2014 23:09 . Reden: opmaak/kopjes ]

[EXX]

Ja maar, ja maar, wat is dit? Een rationele, rekenkundige benadering? Het kopen van een huis is toch een stukje emotie!?

[JvS]

Ja... Er zijn drie dingen doe de waarde van een huis bepalen, locatie, locatie, locatie. Die komt in jouw model amper voor. Dat kan van straat tot straat verschillen.

[Oscar Mopperkont]

@djtwice: heb je het voor de gein wel eens toegepast op woningen in het centrum van grote steden? Of op woningen in gebieden die juist niet populair zijn?

De knock-out kwam hierboven al van JvS. Zo treffend kon ik het niet zeggen

[ Voor 22% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 19-06-2014 07:46 ]

[RemcoDelft]

djwice schreef op woensdag 18 juni 2014 @ 23:00:
Verwachting
Uiteindelijk zal de isolatie en bouwtechniek zo snel ontwikkelen dat de huisprijs onder de herbouwwaarde+grondprijs zal komen.

Dat is al heel lang het geval! Bouwkosten zijn gelijk gebleven, grondprijs is zelfs licht gestegen sinds 2008, terwijl bestaande huizen 21% minder waard zijn geworden.

[Tjoekie]

JvS schreef op donderdag 19 juni 2014 @ 07:43:
Ja... Er zijn drie dingen doe de waarde van een huis bepalen, locatie, locatie, locatie. Die komt in jouw model amper voor. Dat kan van straat tot straat verschillen.

Mee eens. Ik heb de rekenmethode van djwice even toegepast op mijn eigen huis en daar kwam een bedrag uit dat ca. 40% hoger ligt dan wat ik er voor betaald heb. Nou mag ik graag denken dat ik goed onderhandeld heb ( ), maar ik denk dat het verschil eerder te verklaren is door de locatie. Dit is namelijk een klein dorpje in Zuid-West Drenthe in een weliswaar schitterende natuurlijke omgeving, maar de enige faciliteiten binnen het dorp zijn de brievenbus en de glasbak.

[Arnout]

De banken leggen even uit waarom de Nederlandse hypotheken zo anders zijn als in de rest van de wereld, maar dat er niks aan de hand is omdat banken uitgebreide middelen hebben om wanbetalers tot aan de poorten van de hel te achtervolgen.

In the event the mortgage debt exceeds the sale proceeds of the house, the lender retains the right to seek recourse against the debtor. Handing in the keys to the house in exchange for full discharge of liability, as in some other countries, is not an option. Banks have full recourse to all the assets and income of borrowers who default on their mortgage loan. The personal insolvency law in the Netherlands is strict and austere. Since the banks’ right of recourse generally does not expire, borrowers have a strong incentive to meet their financial obligations towards the mortgage lender.

In the rare case of a foreclosure, the actual process in the Netherlands can be completed swiftly. Lenders do not need court approval to effect a dispossession. They decide on a case-by-case basis whether to sell the house by auction (fast, but possibly at a lower than anticipated price) or on the regular market, which takes more time, but offers better chances of realizing a good price.

Sommigen lezen dit als: Nederlanders hebben een goede betalingsmoraal. Ja, hoe zou dat komen?

Pagina 29: http://www.nvb.nl/media/d...dutch-mortgage-market.pdf

[ Voor 3% gewijzigd door Arnout op 19-06-2014 09:49 ]

[Baldertt]

Handing in the keys to the house in exchange for full discharge of liability, as in some other countries, is not an option.

Misschien wordt het hier wel tijd voor, zodat banken wat kritischer zullen gaan kijken naar de waarde van een huis ipv alleen naar het risico of de hypotheekklant zijn rekening kan blijven betalen.

[rik86]

Ik kan me voorstellen dat banken dat niet willen en de overheid daar ook een stokje voor zal proberen te steken omdat de LTV dan natuurlijk nooit meer 100% zal zijn. Geen bank zal dat risico willen lopen.

[Baldertt]

rik86 schreef op donderdag 19 juni 2014 @ 09:56:
Ik kan me voorstellen dat banken dat niet willen en de overheid daar ook een stokje voor zal proberen te steken omdat de LTV dan natuurlijk nooit meer 100% zal zijn. Geen bank zal dat risico willen lopen.

Er is toch niks mis met een LTV van max 100%?

[t_captain]

Als je de LTV laag genoeg legt, kun je gewoon ninja loans verstrekken.

[timag]

djwice schreef op woensdag 18 juni 2014 @ 23:00:
Limitatie
Het model corrigeerde niet voor lokale schaarste. Voorbeeld:
Als in 1 wijk = de laatste twee cijfers postcode) 1 huis te koop wordt gezet, dan valt de verkoopprijs boven de woningwaarde uit ~5-10%, dit komt doordat kopersz bang zijn dat ze het huis zullen mislopen. Dit heeft niets met werkelijke waarde te maken.

Volgens een mooi modelletje kan een spuuglelijke woning op een plek waar niemand wil wonen best meer waard zijn dan een schitterende woning die al verkocht is voordat de makelaar het bord helemaal in de grond heeft.

In de praktijk werkt het niet zo. Wat jij neerzet als "werkelijke waarde" is de theoretische waarde binnen jouw model. Dat zegt misschien wel iets maar niet alles. Het stukje wat buiten jouw model valt: schaarste is een van de grootste componenten van de prijsvorming.

Eerlijke economen zullen rustig toegeven dat economie geen exacte wetenschap is. Dit komt omdat de modellen die gebruikt worden de werkelijkheid niet goed genoeg benaderen. De mechanismes in een markt laten zich tot op zekere hoogte wel vatten maar de exacte vraag en prijzen niet.

[Señor Sjon]

Weer wat leesvoer:

quote: http://www.rijksoverheid....gmarkt-socrates-2013.html

Ontwikkelingen op de woningmarkt – Socrates 2013

In dit rapport wordt de ontwikkeling van de woningmarkt geschetst voor de komende jaren. Omdat toekomstverwachtingen onzeker zijn, wordt hier gebruik gemaakt van een aantal demografische en macroeconomische scenario’s. Daarnaast is plaats ingeruimd voor de effecten die uitgaan van de afspraken zoals gemaakt in het Woonakkoord.

[ Voor 5% gewijzigd door Señor Sjon op 19-06-2014 14:13 ]

[RemcoDelft]

Een rapport vol aannames... Hoeveel huizen hadden er gebouwd kunnen worden van het geld dat in dergelijke rapporten wordt gestopt?

[Azer]

http://www.nu.nl/economie...ijgen-met-14-procent.html

De huizenprijzen zijn gestegen ten opzichte van mei vorig jaar. Dit had ik zelf echt niet verwacht, gezien dat de meeste mensen minder kunnen lenen en de NHG grens binnenkort wordt aangepast.

[Oscar Mopperkont]

Nouja, het is ten opzichte van een maand geleden 0,1% gedaald. Met andere woorden: de vlakke lijn die er al iets van een jaar is, zet zich door. Niet heel vreemd dus.

[ Voor 7% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 20-06-2014 10:42 ]

[Bartjuh]

Azer schreef op vrijdag 20 juni 2014 @ 09:57:
http://www.nu.nl/economie...ijgen-met-14-procent.html

De huizenprijzen zijn gestegen ten opzichte van mei vorig jaar. Dit had ik zelf echt niet verwacht, gezien dat de meeste mensen minder kunnen lenen en de NHG grens binnenkort wordt aangepast.

Misschien zitten we in de bull trap?

[djwice]

JvS schreef op donderdag 19 juni 2014 @ 07:43:
Ja... Er zijn drie dingen doe de waarde van een huis bepalen, locatie, locatie, locatie. Die komt in jouw model amper voor. Dat kan van straat tot straat verschillen.

Die komt in mijn model goed tot zijn recht hoor, som de dingen maar op die een locatie waardevol maken. En de dingen die ze juist minder waard maken.
Wat mis je in deze lijst (p.44 e.v.): http://www.huurcommissie....lfstandige_woonruimte.pdf

Dan voeg ik het toe in mijn rekenmodule.

Tjoekie schreef op donderdag 19 juni 2014 @ 09:04:
[...]


Mee eens. Ik heb de rekenmethode van djwice even toegepast op mijn eigen huis en daar kwam een bedrag uit dat ca. 40% hoger ligt dan wat ik er voor betaald heb. Nou mag ik graag denken dat ik goed onderhandeld heb ( ), maar ik denk dat het verschil eerder te verklaren is door de locatie. Dit is namelijk een klein dorpje in Zuid-West Drenthe in een weliswaar schitterende natuurlijke omgeving, maar de enige faciliteiten binnen het dorp zijn de brievenbus en de glasbak.

Ik zie aan de reacties, niet alleen die van Tjoekie, dat het inschatten van de locatie waarde lastig is in het huurpunten systeem. Hebben jullie de handleiding voor lokatie waarde toegepast? Of alleen deze tool? http://www.huurcommissie....nten/woonomgevingspunten/

Ik gebruik normaal http://www.huurcommissie....lfstandige_woonruimte.pdf pagina 44 en verder, zeker ook voor de mindering en eventueel aftopping.

Vergeet ook niet het Gebrekenboek http://www.huurcommissie....kenboek_Huurcommissie.pdf

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 19 juni 2014 @ 07:43:
@djtwice: heb je het voor de gein wel eens toegepast op woningen in het centrum van grote steden? Of op woningen in gebieden die juist niet populair zijn?

De knock-out kwam hierboven al van JvS. Zo treffend kon ik het niet zeggen

Ik heb Den Haag, Voorburg top lokaties en buitenwijken getest, maar ook Haarlem bijvoorbeeld.

Azer schreef op vrijdag 20 juni 2014 @ 09:57:
http://www.nu.nl/economie...ijgen-met-14-procent.html

De huizenprijzen zijn gestegen ten opzichte van mei vorig jaar. Dit had ik zelf echt niet verwacht, gezien dat de meeste mensen minder kunnen lenen en de NHG grens binnenkort wordt aangepast.

Dat vind ik wel logisch; rente is gedaalt, inkomensbelasting is aangepast, dus kunnen mensen meer lenen op hun inkomen. Dus stijgt de gemiddelde waarde van de woning voorraad.
Dit zit verwerkt in mijn model.

Daarnaast willen mensen de huizen die nu nog onder NHG vallen en straks niet nu nog kopen, omdat ze het straks (hogere rente) niet kunnen. Doordat een NHG huis verkocht is kan de verkoper doorstromen in een huis boven NHG, dat dus ook nu verkocht wordt.
Dit is wat ik denk.

Als de NHG daalt, zie je in bestaande meet methodes (cal-casa, NVM) de impact over 2-3 maanden na de invoering; stagnatie van de oud NHG markt, en even later stagnatie van die er boven. Dus eerste meldingenisullen zijn dat er nauwelijks impact te zien is. Dat komt omdat die modellen gebaseerd zijn op de huis prijs historie van als verkocht geregistreerde woningen, tussen tekenen en in het kadaster komen zit nogal wat tijd.
Dit was wat er voorheen gebeurde.

[ Voor 86% gewijzigd door Señor Sjon op 22-06-2014 22:34 ]

[Sport_Life]

djwice schreef op zondag 22 juni 2014 @ 21:40:
[...]


[...]
Ik heb Den Haag, Voorburg top lokaties en buitenwijken getest, maar ook Haarlem bijvoorbeeld.

Voorburg kent (bij mijn weten?) geen toplocaties. Wel goede locaties en leuke wijken, maar dat zijn geen toplocaties vergeleken met sommige wijken in Den Haag, die uit mijn ervaring ook nog steeds goed gaan.

[ Voor 12% gewijzigd door Sport_Life op 23-06-2014 08:00 ]

[Oscar Mopperkont]

Lama

[ Voor 98% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 23-06-2014 08:18 ]

[JvS]

djwice schreef op zondag 22 juni 2014 @ 21:40:
[...]

Die komt in mijn model goed tot zijn recht hoor, som de dingen maar op die een locatie waardevol maken. En de dingen die ze juist minder waard maken.
Wat mis je in deze lijst (p.44 e.v.): http://www.huurcommissie....lfstandige_woonruimte.pdf

Ik mis met name puntenwaardering. Als ik het zo snel scan, kan het tot 25 punten opleveren. Op een totaal van 200 niet een heel groot aandeel, voor mijn gevoel kan dat (veel) meer schelen. Maar het mist ook gewoon de "van straat tot straat" zaken. Er zijn veel meer kleine individuele dingen (zichtlijn met de dom of een mooie straat, mooie gevels (en dus niet perfect onderhouden nieuwbouwhuizen), "karakter", eigelijk allemaal gevoelsmatige zaken waar je niet zo makkelijk een punt voor geeft.

[t_captain]

Puntenwaardering houdt nauwelijks rekening met locatie. Dat is een van de redenen dan mensen scheefwonen