Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Johnny]

Krisp schreef op zaterdag 02 januari 2016 @ 21:11:
[...]

Ik zou de LTV-ratio nog wat verder omlaag willen brengen (naar ±90%) om zo het risico op een onderwaterhypotheek verder te verlagen. Verder zou ik graag van de NHG en de HRA af willen: mijns inziens zou de overheid garant moeten willen staan voor hypotheken noch deze moeten willen stimuleren, dat heeft de markt niet (meer) nodig. Doordat de rente nu laag is, is het een goed moment om daarmee te starten: de stijging in maandlasten is beperkt en het risico is door de hoge huizenprijzen relatief goed gedekt.

Goed, maar nog niet goed genoeg. De risico's liggen nog steeds bij de hypotheeknemer. Beter zou zijn als de bank het risico draagt (net zoals in bijvoorbeeld in de Verenigde Staten). De verhouding is nu helemaal scheef, banken verdienen geld maar de risico's liggen bij de maatschappij. En om het risico van omvallende banken te beperken die met belangstingsgeld moeten worden gered moeten deze worden opgesplitst.

[Krisp]

Johnny schreef op zaterdag 02 januari 2016 @ 21:46:
[...]


Goed, maar nog niet goed genoeg. De risico's liggen nog steeds bij de hypotheeknemer. Beter zou zijn als de bank het risico draagt (net zoals in bijvoorbeeld in de Verenigde Staten). De verhouding is nu helemaal scheef, banken verdienen geld maar de risico's liggen bij de maatschappij. En om het risico van omvallende banken te beperken die met belangstingsgeld moeten worden gered moeten deze worden opgesplitst.

Volgens mij ga je nu verschillende problemen met elkaar vermengen, en maak je het onnodig ingewikkeld.

Het effect van het risico verplaatsen naar de bank is dat de rentepercentages omhoog gaan, en de kosten voor een huis dus ook. Lagere huizenprijzen compenseren dat niet, kijk maar even in de financieringslasttabellen van de NHG. Het gros van de mensen zullen -en ik denk dat je dat met mij eens bent- altijd voor een (bijna) maximale hypotheek gaan, dus daarmee worden huizen niet goedkoper. Wel wordt de winst van de bank hoger, want in combinatie met de maatregelen zoals ik ze eerder heb voorgesteld gaat het eigenlijke risico voor een bank niet of nauwelijks omhoog. Het is dus een maatregel die zijn doel mist, hoe sympathiek de maatregel in deze tijd ook klinkt.

Ik zou eerder kijken naar een systeem waarbij alternatieve financieringsvormen (familiebank, crowdfunding, etc) worden gestimuleerd. Daarmee wordt 'reëel geld' in de huizenmarkt gestoken en wordt de rol van banken in de samenleving als geheel kleiner. Want dat de bank een te grote invloed heeft op de maatschappij ben ik volledig met je eens.

[TheGhostInc]

Johnny schreef op zaterdag 02 januari 2016 @ 21:46:
[...]
Goed, maar nog niet goed genoeg. De risico's liggen nog steeds bij de hypotheeknemer. Beter zou zijn als de bank het risico draagt (net zoals in bijvoorbeeld in de Verenigde Staten).

Kun je dit onderbouwen?
Wij kennen natuurlijk het 'sleutel inleveren'-verhaal, maar heb jij enig idee hoe er dan 'afgerekend' wordt?

Zo heb je non-recourse en recourse mortgages in de US, dat is per staat verschillend. Alleen non-recourse hypotheken zijn de 'sleutel inleveren' en je bent vrij van schuld hypotheek. Ga maar eens 'virtueel' shoppen in de VS. In het centrum van NY is bijvoorbeeld een LTV <= 80% verplicht (20% downpayment), dan wil je echt je sleutel niet inleveren bij de bank, dan verkoop je gewoon zelf!

We hebben een 'bullshit' discussie gehad over 'keep your lane' in NL. Waarbij de 'gemiddelde NL-er' dacht dat ze in de VS met 130km/u elkaar links en rechts voorbij mochten blazen, maar waar de werkelijkheid was dat de meeste gebieden/wegen waar het mocht de max. 90km/u was. Dan is de keuze dus 90km/u en keep your lane, of 130km/u en ons huidig systeem.

Analoog daaraan is de 'sleutel inleveren'-hypotheek waarschijnlijk een LTV <80% hypotheek (of andere extremere voorwaarden), een LTV > 80% komt dus neer op onze huidige hypotheek.
Maar los daarvan, WAAROM wil iedereen die lage LTV's? Onder de 100% is jezelf in de voet schieten in deze markt. Heb je die commerciële huren al een keer gezien?
Dan kom je daar als 2 verdiener met 2x modaal aan... helaas heb je die 50k niet om voor 800 euro per maand te kunnen kopen, maar die projectontwikkelaar heeft diezelfde woning wel, voor 1200 euro per maand kale huur in het beleggingsfondsje voor zijn pensioen. En zoonlief van de projectontwikkelaar krijgt netjes die schenking van 50k, want die geeft liever met een warme hand... Hoeveel rechtser wil je het hebben?

En dan heb ik het nog niet gehad over NHG. Waarom zou je daar een probleem mee hebben? Omdat de overheid 'garant' staat? Het is een hele simpele verzekering tegen onverwachte zaken die zichzelf compleet bedruipt. De overheid heeft nog niet bijgesprongen en hoeft dat naar alle waarschijnlijkheid ook helemaal niet te doen, dus wat is er dan mis mee? Het enige 'probleem' is dat het technisch gezien concurrentie vervalsing van de (compleet ongebruikelijke) 'underwater mortgage protection' of Private Mortgage Insurance (PMI). Overigens heb je in de VS ook een soort NHG, dat heet dan FHA.

[ph4ge]

Krisp schreef op zaterdag 02 januari 2016 @ 21:11:
Mijns inziens is de oorzaak essentiëler: mensen hebben meer over voor een huis. We zijn gewend aan het uitgeven van +20% van ons inkomen aan een huis. Daar kun je tegen zijn, maar je kunt het ook zien als keuzevrijheid. Wat mij de afgelopen tijd opviel is dat mensen willens en wetens een maximale hypotheek aangaan, of bereid is er één te nemen als dat nodig is om het gewenste huis te bemachtigen. In Amsterdam zie je dat op dit moment heel goed. Als daarvoor studieleningen verzwegen moeten worden, wordt dat gedaan.

Je overschat de factor vrije wil daarin. Het is maar een relatief kleine groep die echt zelf kan kiezen om minder aan wonen uit te geven (iedereen die niet kan kopen kan het niet en een groot deel die wel kan kopen eigenlijk ook niet omdat er dan geen geschikte keuzes overblijven) en voor die mensen geldt ook dat ze aan alle kanten wordt afgeraden om dat te doen omdat er enorme subsidies op schuld en straffen op sparen zitten en er dus maar zelden voor kiezen.

Het vrije markt denken gaat er van uit dat de mens een rationeel handelend persoon is, dit gaat vaak niet op en helemaal niet als hij een bepaalde kant op gedrukt wordt door de overheid. Normaal gesproken zal iedereen een prijsdaling van een goed toejuichen, alleen op de huizenmarkt is dat niet het geval, dat zegt al genoeg.

De reden dat de Nederlandse economie zo sterk opleefde na de oorlog was omdat we wonen hier probeerden goedkoop te houden en dat is precies de reden waarom wij nu zo hard zijn geraakt door een economische crisis die eigenlijk in het buitenland speelt en zo kwetsbaar zijn voor toekomstige crisissen, plus nauwelijks weten te groeien als we niet in een crisis zitten en allerlei paardenmiddelen in de economie pompen.

Krisp schreef op zaterdag 02 januari 2016 @ 22:30:
Volgens mij ga je nu verschillende problemen met elkaar vermengen, en maak je het onnodig ingewikkeld.

Het effect van het risico verplaatsen naar de bank is dat de rentepercentages omhoog gaan, en de kosten voor een huis dus ook. Lagere huizenprijzen compenseren dat niet, kijk maar even in de financieringslasttabellen van de NHG. Het gros van de mensen zullen -en ik denk dat je dat met mij eens bent- altijd voor een (bijna) maximale hypotheek gaan, dus daarmee worden huizen niet goedkoper. Wel wordt de winst van de bank hoger, want in combinatie met de maatregelen zoals ik ze eerder heb voorgesteld gaat het eigenlijke risico voor een bank niet of nauwelijks omhoog. Het is dus een maatregel die zijn doel mist, hoe sympathiek de maatregel in deze tijd ook klinkt.

Dat wordt altijd geroepen, maar is absoluut niet het geval. Niet voor niets betalen wij hier veel hogere rentes dan in de rest van Europa, ondanks dat er zoveel bescherming is. Het risico verplaatsen naar de bank zorgt er A voor dat banken gaan nadenken en B dat er concurrentie kan gaan plaats vinden, ipv dat er 1 groot kartel is wat allemaal een pot nat is, allemaal dezelfde regeltjes toepast (maximum lenen!) en dus allemaal dezelfde rente rekent.

Krisp schreef op zaterdag 02 januari 2016 @ 22:30:
Ik zou eerder kijken naar een systeem waarbij alternatieve financieringsvormen (familiebank, crowdfunding, etc) worden gestimuleerd. Daarmee wordt 'reëel geld' in de huizenmarkt gestoken en wordt de rol van banken in de samenleving als geheel kleiner. Want dat de bank een te grote invloed heeft op de maatschappij ben ik volledig met je eens.

Haha, als er nou een "sympathieke maatregel" is die zn doel per definitie voorbij schiet is het wel het aanboren van nieuwe bronnen van geld in een statische markt, dat levert namelijk maar 1 ding op en dat is hogere prijzen.

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 00:50:
Analoog daaraan is de 'sleutel inleveren'-hypotheek waarschijnlijk een LTV <80% hypotheek (of andere extremere voorwaarden), een LTV > 80% komt dus neer op onze huidige hypotheek.
Maar los daarvan, WAAROM wil iedereen die lage LTV's? Onder de 100% is jezelf in de voet schieten in deze markt. Heb je die commerciële huren al een keer gezien?
Dan kom je daar als 2 verdiener met 2x modaal aan... helaas heb je die 50k niet om voor 800 euro per maand te kunnen kopen, maar die projectontwikkelaar heeft diezelfde woning wel, voor 1200 euro per maand kale huur in het beleggingsfondsje voor zijn pensioen. En zoonlief van de projectontwikkelaar krijgt netjes die schenking van 50k, want die geeft liever met een warme hand... Hoeveel rechtser wil je het hebben?

Je zegt het zelf al. De hoge LTV's zijn onderdeel van een markt die niet werkt. Zoiets als hoge huren zijn daar een gevolg van.

Je doet alsof er niets verandert als de LTV omlaag gaat en projecteert dat op de situatie van nu. Dat is natuurlijk niet het geval. Het zal leiden tot lagere prijzen van zowel koop als huur, zodat de lagere aanbetaling makkelijker bij elkaar te sparen is. Los daarvan is de berekening van 800 (kale hypotheek?) vs 1200 misleidend, leuk nu omdat de rente zo laag staat en de overheid kunstmatig de huren omhoog maar geen normale situatie. Die situatie zal normaliseren als de overheid zich terug trekt.

Dat de schenkingsvrijstelling voor hogere prijzen zorgt en dus op 2 manieren iemand die geen schenking krijgt benadeelt is een discussie die hier helemaal los van staat. Je moet een normale LTV niet op zichzelf zien maar in het perspectief plaatsen met andere maatregelen (sparen aantrekkelijker maken, subsidie op schuld afbouwen) en in perspectief plaatsen met hoe de markt er dan uit ziet. Zowel de aanzienlijke lagere woonlasten voor iedereen, de vrijheid om te kiezen, het besef dat je eerst wat moet sparen om te kopen en de lagere risico's die een normaal systeem met zich mee brengt zorgen er voor dat de lagere LTV op termijn een must is. De enige die profiteert van die LTV >100 is juist die projectontwikkelaar.

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 00:50:
En dan heb ik het nog niet gehad over NHG. Waarom zou je daar een probleem mee hebben? Omdat de overheid 'garant' staat? Het is een hele simpele verzekering tegen onverwachte zaken die zichzelf compleet bedruipt. De overheid heeft nog niet bijgesprongen en hoeft dat naar alle waarschijnlijkheid ook helemaal niet te doen, dus wat is er dan mis mee? Het enige 'probleem' is dat het technisch gezien concurrentie vervalsing van de (compleet ongebruikelijke) 'underwater mortgage protection' of Private Mortgage Insurance (PMI). Overigens heb je in de VS ook een soort NHG, dat heet dan FHA.

Ik snap niet waarom het steeds een herhaling van zetten wordt.

Er zijn 3 redenen waarom de NHG geen complete ramp voor de overheid is geworden: 1. omdat de NHG net zo lang de garanties heeft versoepeld tot het net goed ging, 2. omdat de ECB besloot net op tijd 1200 miljard Euro in de kapitaalmarkten te pompen en dus de vastgoedprijzen weer omhoog te jagen en 3. omdat een andere overheidsgarantie eerder werd ingeroepen en we de banken al voor 50+ miljard euro hebben moeten redden.

De 6 redenen om tegen: 1. Garanties kosten altijd geld. 2. Het zorgt er voor dat banken niet zelf meer hoeven na te denken en dus ook niet meer concurreren 3. Het zorgt er voor dat mensen niet nadenken omdat ze zich (onterecht) veilig wanen 4. Het is niets anders dan ordinaire staatssteun voor een sector die al genoeg geholpen is, 5 het verhoogt de prijzen ook voor wie er geen gebruik van kan maken of huurt en dus ook weer de risico's op prijsdalingen 6. Het valt aan een buitenstaander niet uit te leggen dat er aan de ene kant een enorm risico van LTV 100+% maar dat er wel een ondoorzichtige en zwakke (zie vorige alinea) garantie tegenover staat, waardoor we duurder af zijn op de kapitaalmarkt, ook voor niet NHG hypotheken.

Om terug te komen op iets eerder in de discussie: De reden om door te pakken is ook omdat zodra het even beter gaat er enorme krachten los komen om de boel weer terug te draaien. Dat zie je nu alweer in de VS in de praktijk gebeuren maar ook in Nederland is de druk op de politiek enorm en is eigenlijk het NIBUD het enige wat nog enigszins op de rem trapt (maar ook toegeeft want bepaalde groepen kunnen alweer meer lenen). Dat is waarom er altijd heel hard wordt geroepen dat "je het dak niet moet repareren als het regent" omdat die zelfde mensen weten dat we dak weer laten rotten zodra het iets beter gaat.

De reden dat dit topic vrij stil ligt is ook omdat het gewoon een herhaling van zetten wordt. Zolang de rente zo laag is kiest het grootste deel om het dak weer lekker te laten rotten. In 2007 werd je ronduit uitgelachen als je waarschuwde voor het dak en nu word je gewoon genegeerd (misschien niet per se in dit topic, maar wel in de politiek en in de media, dat geldt zelfs voor iemand als Klaas Knot).

[Verwijderd]

Wat ik erg mis in de LTV discussie is hoe mensen dan gedacht hadden dat mensen voor een eengezinswoning even 60.000 euro op tafel leggen? Ons systeem is daar namelijk onder andere vanwege ons verplichte pensioenstelsel helemaal niet geschikt voor. Een gezin kan niet binnen redelijk termijn 60.000 euro bij elkaar sparen omdat ze alleen al aan hun pensioen maandelijks honderden euro's kwijt. Ook de sociale voorzieningen drukken zwaar op het vrij besteedbare inkomen van de middenklasse waarmee sparen voor een huis echt uitgesloten is. Terwijl die sociale voorzieningen er juist voor zorgen dat mensen niet zo snel gedwongen hun huis moeten verkopen dus dat een hele lage LTV niet noodzakelijk is. Om nog maar te zwijgen dat de overheid wil dat mensen geld in hun eigen woning steken bij aankoop en vervolgens de spaartegoeden boven de 20.000/40.000 euro zwaar belasten.

Daarbij wordt een lagere LTV als een soort heilige graal gezien tegen de overspannen woningmarkt, maar eigenlijk staat dit er helemaal los van. Stel dat de LTV naar 80% gaat en we een systeem bedenken waar mensen die overige 20% kunnen sparen dan is er nog steeds meer vraag dan aanbod en zullen de prijzen hoog blijven. Meer bouwen is de enige optie, maar helaas onmogelijk in Nederland regelland.

[RemcoDelft]

@Moah: Je gaat uit van de huidige compleet verziekte markt. In een gezonde situatie zou het gewoon mogelijk zijn om te sparen voor een huis. 20% is nou niet bepaald veel. Als je dat niet kan, zou je niet moeten kopen.
In heel veel landen is dat heel normaal. 50 jaar geleden was het ook heel normaal in Nederland! Toen kon 1 kostwinner met een normale baan sparen voor een aanbetaling op een huis, nu kunnen tweeverdieners dat niet meer. Dat los je niet op door dan maar 100+% lenen toe te staan, die oplossing zit veel dieper. Iets waar politici zich niet aan durven wagen.

[T-MOB]

Verwijderd schreef op zondag 03 januari 2016 @ 11:09:
Wat ik erg mis in de LTV discussie is hoe mensen dan gedacht hadden dat mensen voor een eengezinswoning even 60.000 euro op tafel leggen?

Als je in 30 jaar 3 ton kunt aflossen dan zou je in 6 jaar die 60k bij elkaar moeten kunnen hebben. In werkelijkheid ligt het natuurlijk iets anders omdat het door inflatie steeds makkelijker wordt om af te lossen. Maar in die werkelijkheid kopen mensen ook niet in gelijk die woning van 3 ton. Als je begint met een starterswoning van 150k dan heb je "maar" de helft nodig. Alles wat je daarin aflost kun je gebruiken voor je eensgezinswoning van 3 ton.

Verder gaat het alleen maar om de hypotheekschuld bij die 80%. Volgens mij is het in allerlei buitenland waar die LTV-regel geldt vrij gebruikelijk om de kop bij te lenen met een persoonlijke lening. Zolang je inkomen hoog genoeg is hoef je dus helemaal niet dat volledige bedrag te sparen.

[Verwijderd]

T-MOB schreef op zondag 03 januari 2016 @ 11:34:
[...]

Als je in 30 jaar 3 ton kunt aflossen dan zou je in 6 jaar die 60k bij elkaar moeten kunnen hebben. In werkelijkheid ligt het natuurlijk iets anders omdat het door inflatie steeds makkelijker wordt om af te lossen.

Mensen kunnen afbetalen omdat ze het huis waar ze wonen aan het aflossen zijn en geen andere woonlasten hebben. Als je aan het sparen bent voor een nieuw huis woon je al ergens en waarschijnlijk zelfs in een huurwoning die sparen lastig maakt.

Maar in die werkelijkheid kopen mensen ook niet in gelijk die woning van 3 ton. Als je begint met een starterswoning van 150k dan heb je "maar" de helft nodig. Alles wat je daarin aflost kun je gebruiken voor je eensgezinswoning van 3 ton.

Inkomens en spaarcapaciteit zijn bij een starterswoning aan navenant lager.

Verder gaat het alleen maar om de hypotheekschuld bij die 80%. Volgens mij is het in allerlei buitenland waar die LTV-regel geldt vrij gebruikelijk om de kop bij te lenen met een persoonlijke lening. Zolang je inkomen hoog genoeg is hoef je dus helemaal niet dat volledige bedrag te sparen.

Ik weet wel waar een LTV van 80% toe gaat leiden in Nederland. Een spaarfonds van de overheid met allerlei voorwaarden om te sparen voor de aankoop van een woning. Helaas moet je situatie wel precies in de overheid bedachte regels vallen anders val je buiten de boot. Is dit echt beter dan het systeem wat we nu hebben?

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op zondag 03 januari 2016 @ 09:42:
[...]
Je doet alsof er niets verandert als de LTV omlaag gaat en projecteert dat op de situatie van nu. Dat is natuurlijk niet het geval. Het zal leiden tot lagere prijzen van zowel koop als huur, zodat de lagere aanbetaling makkelijker bij elkaar te sparen is. Los daarvan is de berekening van 800 (kale hypotheek?) vs 1200 misleidend, leuk nu omdat de rente zo laag staat en de overheid kunstmatig de huren omhoog maar geen normale situatie. Die situatie zal normaliseren als de overheid zich terug trekt.

Een lagere LTV verandert NIKS! Aangezien je LTI niet verandert.

Simpel voorbeeld:
Johnny & Anita hebben samen genoeg inkomsten om een hypotheek van 200k te krijgen.
Vandaag de dag sparen ze een vakantie uit en zijn dan goed onderweg voor hun droomhuis van 200k.
Nu gaat de LTV naar 80%, dus ze gaan sparen en sparen en na een aantal jaren krom liggen staat die 40k te blinken op de spaarrekening. Ze gaan naar de bank en die zegt, jullie mogen een hypotheek van 200k, tegen 80% LTV, jullie hebben al 40k, dus die 160k hypotheek is prima, maar als je nog 10k bij spaart, dan kun je 250k uitgeven voor je droomhuis. Elke duizend euro is namelijk 4 duizend euro meer hypotheek.
Johnny & Anita rijden nog een jaartje goedkoop door op hun Sita en kunnen daarna hun droomhuis kopen. Hetzelfde droomhuis dat ze vandaag de dag hadden gekocht voor 200k, maar dan voor 25% extra, voor 250k!

Wat ik nog niet heb meegenomen is dat bij een 80% LTV we geen ORV meer nodig hebben, dat de renteopslag naar beneden gaat en dat we meer concurrentie krijgen op de hypothekenmarkt vanuit andere landen. Ergo: het is een wassen neus die misschien een paar jaar voor een dipje zorgt, maar daarna vooral de rijken helpt en die 'het gepeupel' een beetje van de koopmarkt weert.
Het zorgt ervoor dat de LTI weer omhoog gaat lopen door lagere lasten op de hypotheek en daarmee is het grootste gedeelte van het effect een tijdelijk effect. Net zo goed als het effect van al die aanpassingen na 2008 al hard aan het 'verdampen' is. Behalve natuurlijk als je in een gebied woont waar niemand wil wonen, maar dan heb ik nog een aanrader. Maar in Duitsland (met 80% LTV) zie je in de populaire gebieden dan ook geen verschil met NL in de populaire gebieden.

[Krisp]

ph4ge schreef op zondag 03 januari 2016 @ 09:42:
[...]

Je overschat de factor vrije wil daarin. Het is maar een relatief kleine groep die echt zelf kan kiezen om minder aan wonen uit te geven (iedereen die niet kan kopen kan het niet en een groot deel die wel kan kopen eigenlijk ook niet omdat er dan geen geschikte keuzes overblijven) en voor die mensen geldt ook dat ze aan alle kanten wordt afgeraden om dat te doen omdat er enorme subsidies op schuld en straffen op sparen zitten en er dus maar zelden voor kiezen.

Het vrije markt denken gaat er van uit dat de mens een rationeel handelend persoon is, dit gaat vaak niet op en helemaal niet als hij een bepaalde kant op gedrukt wordt door de overheid. Normaal gesproken zal iedereen een prijsdaling van een goed toejuichen, alleen op de huizenmarkt is dat niet het geval, dat zegt al genoeg.

De reden dat de Nederlandse economie zo sterk opleefde na de oorlog was omdat we wonen hier probeerden goedkoop te houden en dat is precies de reden waarom wij nu zo hard zijn geraakt door een economische crisis die eigenlijk in het buitenland speelt en zo kwetsbaar zijn voor toekomstige crisissen, plus nauwelijks weten te groeien als we niet in een crisis zitten en allerlei paardenmiddelen in de economie pompen.

Dat is zeker niet het hele verhaal: dat was omdat de Amerikanen ongeveer $13 Miljard ($130 miljard in huidige waarde) in de Europese economie staken via het Marshall plan. Bovendien was er domweg veel op te bouwen, dus was er veel vraag naar personeel en gingen de lonen rap omhoog. Dat laatste zorgde ervoor dat de gemiddelde maandlasten zo laag blijven, maar als je een huis kocht had je het ook in de jaren '50, '60 en '70 zwaar. Vraag je ouders maar. Bovendien waren er toen andere uitgaven (voedsel bijvoorbeeld) die veel zwaarder meetelden.

Ik ben het niet met je oneens dat de uitgaven van woningen omlaag moeten, laat dat duidelijk zijn. Anderzijds zijn de maatregelen die nu genomen zijn (LTV omlaag, verplicht aflossen, etc) ongelofelijk belangrijke stappen in de goede richting en bouwt iedereen nu vermogen op. Maar de geijkte maatregel om die lasten te verlagen (normeringen aanpassen) heeft draagvlak bij kopers noch verkopers. Mensen willen domweg zoveel geld uitgeven, hoe vreemd het ook klinkt. Bovendien los je het probleem van haves en don't haves er niet mee op: hoger opgeleiden zullen nog steeds kunnen kopen (alhoewel het bedrag wat ze uitgeven lager is) en lageropgeleiden nog steeds niet (de normen zijn immers te streng). Daarnaast wordt vermogen steeds belangrijker en zullen de verschillen tussen arm en rijk alleen maar toenemen, en heb je een hele heritage aan huizenbezitters die onder water staan. Normeringen aanpassen gaat dus niet werken, vanwege de bijeffecten.

Dat wordt altijd geroepen, maar is absoluut niet het geval. Niet voor niets betalen wij hier veel hogere rentes dan in de rest van Europa, ondanks dat er zoveel bescherming is. Het risico verplaatsen naar de bank zorgt er A voor dat banken gaan nadenken en B dat er concurrentie kan gaan plaats vinden, ipv dat er 1 groot kartel is wat allemaal een pot nat is, allemaal dezelfde regeltjes toepast (maximum lenen!) en dus allemaal dezelfde rente rekent.

[...]

Haha, als er nou een "sympathieke maatregel" is die zn doel per definitie voorbij schiet is het wel het aanboren van nieuwe bronnen van geld in een statische markt, dat levert namelijk maar 1 ding op en dat is hogere prijzen.

In Belgie zijn de rentes vergelijkbaar, in Duitsland zijn ze lager door de grotere concurrentie. Je moet dus uit meerdere bronnen geld beschikbaar stellen, zodat banken betere voorwaarden gaan bieden. De beste bescherming voor een bank is uiteindelijk een lage LTV, iets waar we m.i. ook naartoe moeten. En hier geldt -net zoals met banken- dat de eerste stapjes heel zwaar zijn (tier 1 vermogen opbouwen is in het begin ook lastig), maar het verschil tussen 85% en 80% is een stuk minder groot.

Ik zie ook niet in hoe het verplaatsen van het risico concurrentie aanwakkert. De enige manier om concurrentie aan te wakkeren is door meer partijen in de markt deel te laten nemen, precies wat in Duitsland ook gebeurt en wat ik dus ook voorstel.

De reden dat dit topic vrij stil ligt is ook omdat het gewoon een herhaling van zetten wordt. Zolang de rente zo laag is kiest het grootste deel om het dak weer lekker te laten rotten. In 2007 werd je ronduit uitgelachen als je waarschuwde voor het dak en nu word je gewoon genegeerd (misschien niet per se in dit topic, maar wel in de politiek en in de media, dat geldt zelfs voor iemand als Klaas Knot).

De reden dat de markt jaren op slot zat waren niet de zakkende huizenprijzen, maar omdat mensen vast zaten in hun eigen huis doordat ze onder water zaten. De markt is weer op gang gekomen omdat veel mensen boven water komen. Doordat alle nieuwe hypotheken afgelost worden, is het probleem een stuk minder ernstig dan in 2008. De huizenprijzen kunnen willen nog dalen, maar vast zitten zal niet snel meer gebeuren onder de huidige voorwaarden.

Mijns inziens is de prijs volstrekt irrelevant om te bepalen of er al dan niet een bubbel is. Prijs zegt niets, immers: de prijs is de afgeleide van een aantal factoren waaronder aanbod, vraag en normeringen voor hypotheken. Ik zou eerder kijken naar het aantal transacties ten opzichte van het totaal aantal huizen. Als je nu kijkt dat er ongeveer 4 miljoen koopwoningen zijn, en er van 1 dec '14 tot 30 nov '15 182.000 woningen zijn verkocht. Dat betekent dat een huis gemiddeld grofweg eens in de 22 jaar verkocht wordt. Dat is een interessant getal, waar je van alle mee kunt:
[list]• kennelijk is de looptijd van een hypotheek langer dan de tijd dat iemand een huis bezit. Zouden we dan niet de looptijd van een hypotheek moeten verkorten? Immers: het lijkt me zinnig dat je eerst een huis aflost voordat je naar een volgend huis gaat.
• Of anders: het aantal transacties is helemaal niet zo hoog, omdat we gemiddeld 7 keer in een leven verhuizen (eens per 10 jaar). Natuurlijk moet je daarin meenemen dat jongeren vaker verhuizen, maar toch: we kunnen best wat meer transacties gebruiken. En wat als we mensen met een laag inkomen -die kennelijk ook niet zo vaak verhuizen- in plaats van huurtoeslag een staatshypotheek aanbieden? Kennelijk verhuizen die mensen niet zo heel vaak, en het zorgt ervoor dat die mensen na hun pensioen met weinig vermogen rond kunnen komen.
• Het getal kan ook veel te hoog zijn, je koopt immers een huis 'voor het leven'. Dan zou de overheid de markt moeten afremmen, zoals ze dat vroeger deed door 6% overdrachtsbelasting te vragen.

En ik blijf bij mijn eerdere standpunt: de huizenprijzen zijn niet te hoog of te laag, het is simpelweg wat de gemiddelde Nederlander er voor over heeft. Jouw kritiek (de gemiddelde Nederlanders kan dat helemaal niet uitgeven) gaat niet op omdat half Nederland moord en brand schreeuwt en willens en wetens normen probeert te ontwijken. Dat heeft negatieve consequenties voor de economie, en daarom zou ik liever willen dat rente inkomsten niet naar banken gaan maar naar particuliere investeerders (crowdfunding of familieleden). Ik snap oprecht niet waarom je daar tegen bent.

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:30:
[...]

Een lagere LTV verandert NIKS! Aangezien je LTI niet verandert.

LTI verlagen helpt ook niet, en werkt alleen de mensen die wel kunnen sparen (en dat zijn er niet zo veel, anders loopt de economie vast) of vermogen bezitten in de hand. Ergo: de verschillen tussen arm en rijk worden alleen maar groter.

[pingkiller]

Het probleem is dat risico voor banken door de overheid wordt gedekt. Dreigt een bank failliet te gaan? De overheid springt bij. Moet een huis verkocht worden? De overheid staat garant middens de NHG.
Waarom zou een bank nu verstandig met risico's omgaan?

Om de markt weer gezond te maken moet minimaal het volgende gebeuren:
1. Banken moet gewoon failliet kunnen gaan
Zie voor wat ideeën hiervoor de special van radar.

2. De NHG moet worden afgeschaft
NHG neemt risico over van banken en hevelt dat over naar de overheid.

Wanneer dit is gebeurd hebben voornamelijk banken een probleem als er onverstandige hypotheken worden afgesloten. De markt kan dan zelf bepalen wat een juiste LTI/LTV/etc is en welke rente daar dan bij hoort.

Omdat op dit moment vooral de overheid zich zorgen maakt in plaats van banken, legt de overheid allemaal maatregelen op om de boel een beetje onder controle te houden. Dit maakt het moeilijk voor nieuwkomers om de hypotheekmarkt te betreden.

Dit wordt ook allemaal veel beter uitgelegd in de special van rader.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:34:
De beste bescherming voor een bank is uiteindelijk een lage LTV, iets waar we m.i. ook naartoe moeten.

Bescherming voor de bank? Werk je voor een bank dan en ben je bang voor je baan? Waar zit het risico voor jou?
De NLse huizenmarkt heeft amper effect gehad op de hele (banken)crisis. Er zijn geen 'bad banks' opgericht met bagger NLse hypotheken. Er is geen enorme piek in achterstanden ontstaan. De NLse markt was/is niet 'heel fris en fruitig', maar we hebben geen Spaanse of Amerikaanse taferelen gehad. Alle problemen voor NLse banken hadden amper te maken met NL. Vooral geïmporteerde ellende en producten die niks te maken hadden met de huizenmarkt. Daarna zijn we gaan snoeien in de regels en DAT heeft de grootste ellende gegeven, maar ook het risico verminderd.

Overigens is het sowieso hypocriet. Een bank moet een Tier 1 ratio van 8% minimaal aanhouden, de NLse banken zitten op 12%. De consument die de lening aangaat zou dan een Tier 1 ratio van 20% moeten aanhouden, die elk jaar nog verder moet oplopen. Ik zie niet hoe dat een 'eerlijke verdeling van het risico' is!

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:34:
[list]• kennelijk is de looptijd van een hypotheek langer dan de tijd dat iemand een huis bezit. Zouden we dan niet de looptijd van een hypotheek moeten verkorten? Immers: het lijkt me zinnig dat je eerst een huis aflost voordat je naar een volgend huis gaat.

Wat een rare conclusie. Financiering en gebruik staan los van elkaar. Ik kan een nieuwe auto kopen die ik in 5 jaar moet afbetalen na 3 jaar inruilen voor een nieuwe. Sterker nog, dat heb ik een paar keer gedaan, dat is immers lease. De financiering van de gehele auto is hoger dan de 'afschrijving' die ik in de looptijd van het leasecontract betaal. Aan het eind is er een restwaarde, daarmee kan het resterende gedeelte van de financiering worden afgelost.

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:34:
LTI verlagen helpt ook niet, en werkt alleen de mensen die wel kunnen sparen (en dat zijn er niet zo veel, anders loopt de economie vast) of vermogen bezitten in de hand. Ergo: de verschillen tussen arm en rijk worden alleen maar groter.

pingkiller schreef op zondag 03 januari 2016 @ 14:51:
Moet een huis verkocht worden? De overheid staat garant middens de NHG.

Onjuist! De NHG is een fonds dat zichzelf bedruipt. De overheidsgarantie maakt het voor banken makkelijker een lager percentage te geven, omdat het NHG fonds alleen misschien wat krap is. Maar onder aan de streep is er (op wat oprichtingskosten na) geen geld gegaan van de overheid naar de NHG.

[pedorus]

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:30:
Maar in Duitsland (met 80% LTV) zie je in de populaire gebieden dan ook geen verschil met NL in de populaire gebieden.

In Duitsland of Zwiterserland als geheel in ieder geval wel. Een stuk stabielere markt:

quote: http://woningmarktcijfers...exQ=1990%3AQ1&breedte=800

80% LTV kan wellicht niet zomaar ingevoerd worden. Zo is er eerst een fatsoenlijke huurmarkt nodig, niet de overheid maar het individu zou moeten kunnen kiezen tussen koop en huur. Huur zou niet zoals nu absurd veel duurder moeten zijn. (Dat dit nu zo is bij private sector kwam heel mooi bij Radar terug.) Het effect van het oplossen van problemen zoals 100+% LTV lijkt me duidelijk bij de grafiek hierboven. Juist de mensen die het niet op kunnen brengen wordt een mogelijke crisiscyclus (zie boven) bespaard. Dat beschermd dus niet de rijken, maar juist de armen.

Krisp schreef op zaterdag 02 januari 2016 @ 21:11:
[...]

Ik zou de LTV-ratio nog wat verder omlaag willen brengen (naar ±90%) om zo het risico op een onderwaterhypotheek verder te verlagen. Verder zou ik graag van de NHG en de HRA af willen: mijns inziens zou de overheid garant moeten willen staan voor hypotheken noch deze moeten willen stimuleren, dat heeft de markt niet (meer) nodig. Doordat de rente nu laag is, is het een goed moment om daarmee te starten: de stijging in maandlasten is beperkt en het risico is door de hoge huizenprijzen relatief goed gedekt.

En natuurlijk zou ik willen dat de overheid meer ruimte geeft aan woningbouw. Maar de spanning voel ik zelf ook: met 2 minuten ben ik vanuit een van de grootste steden in Nederland in de polder, en ik zou dat graag zo willen houden.

offtopic:
Ik bedoelde eigenlijk of ik nog punten vergeten had in het tabelletje. Maar dit is ook goed. Komt veelal overeen zie ik.

Mijns inziens is de oorzaak essentiëler: mensen hebben meer over voor een huis. We zijn gewend aan het uitgeven van +20% van ons inkomen aan een huis. Daar kun je tegen zijn, maar je kunt het ook zien als keuzevrijheid. Wat mij de afgelopen tijd opviel is dat mensen willens en wetens een maximale hypotheek aangaan, of bereid is er één te nemen als dat nodig is om het gewenste huis te bemachtigen. In Amsterdam zie je dat op dit moment heel goed. Als daarvoor studieleningen verzwegen moeten worden, wordt dat gedaan.

Dat noem ik meer gedwongen dan keuzevrijheid. De andere optie is namelijk niet op een normale manier kunnen wonen. Als er meer gebouwd zou zijn, en de keus tussen koop/huur vrij was, dan was er daadwerkelijk keuzevrijheid.

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 14:54:
Onjuist! De NHG is een fonds dat zichzelf bedruipt. De overheidsgarantie maakt het voor banken makkelijker een lager percentage te geven, omdat het NHG fonds alleen misschien wat krap is. Maar onder aan de streep is er (op wat oprichtingskosten na) geen geld gegaan van de overheid naar de NHG.

De voorwaarden voor uitkering van NHG zijn achteraf fors aangescherpt, en ze hebben geluk dat de prijzen nu weer wat stijgen (=lagere restschulden). Het is echt geen normale verzekering met normale buffers die zichzelf bedruipt. Haal die garantie er anders gewoon af. Zul je zien wat de NHG-rente doet. En de garanties (zowel NHG, als systeembanken) worden opgebracht door bijvoorbeeld huurders die alleen maar nadelen ervan ondervinden. De garanties zijn ook niet gratis, want bijv. de S&P rating van Nederland is oa vanwege garanties naar beneden bijgesteld, dus de rentes gingen omhoog. De huurders hebben dus al betaald.

[Ray]

Als reactie op LTV verlagen helpt niet als LTI behouden blijft kan ik nu al vertellen dat er complete uitwerkingen liggen om het LTV gat op te gaan vangen met een PL. Dus het zal inderdaad die groep wegfilteren die op inkomen dit niet kan overbruggen maar daar waar het inkomen niet belemmerd liggen de 'oplossingen' al klaar. Overigens zie je dit in het buitenland ook wel meer.

De wetgeving die dit op het moment nog enigzins stopt staat al te wankelen.

Imho zal er dan ook weinig veranderen. Zolang er mensen zijn die een bepaalde prijs voor een woning kunnen geven en dit ook willen zullen de prijzen daardoor dus eerder stijgen dan dalen vanwege het simpele feit dat er (in sommige gebieden) schaarste is. En daarmee is de cirkel weer rond

[ Voor 24% gewijzigd door Ray op 03-01-2016 15:31 ]

[pingkiller]

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 14:54:


[...]

Onjuist! De NHG is een fonds dat zichzelf bedruipt. De overheidsgarantie maakt het voor banken makkelijker een lager percentage te geven, omdat het NHG fonds alleen misschien wat krap is. Maar onder aan de streep is er (op wat oprichtingskosten na) geen geld gegaan van de overheid naar de NHG.

Maar als het mis dreigt de gaan heeft de overheid dus een probleem. Dat probleem moet primair bij de banken en hun investeerders liggen.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:30:
Johnny & Anita rijden nog een jaartje goedkoop door op hun Sita en kunnen daarna hun droomhuis kopen. Hetzelfde droomhuis dat ze vandaag de dag hadden gekocht voor 200k, maar dan voor 25% extra, voor 250k!

Leuk bedacht, maar het gaat niet op! Door eigen geld in te leggen zijn er minder kopers voor die woning, en dalen prijzen. Prijzen stijgen als geleend geld makkelijk beschikbaar is, niet als mensen een paar jaar moeten sparen voor een aanbetaling.

[ph4ge]

Verwijderd schreef op zondag 03 januari 2016 @ 11:09:
Wat ik erg mis in de LTV discussie is hoe mensen dan gedacht hadden dat mensen voor een eengezinswoning even 60.000 euro op tafel leggen?

Deze maatregel zal er waarschijnlijk voor zorgen dat dezelfde woning een stuk goedkoper is, wat betekent dat je een lager bedrag hoeft te sparen. Dat zal er tevens voor zorgen dat de huren lager zijn, wat sparen makkelijker maakt, bovendien komt er geld kwijt wat we nu gebruiken om schulden te subsidiëren die de opbouw van dit vermogen kan subsidiëren. In heel de wereld kunnen ze het, in Nederland was het tot een jaar of 30 geleden ook heel normaal, dus er is geen fundamentele reden waarom we het hier niet zouden kunnen, behalve dan dat we het niet willen.

Vergis je niet dat als je het huis eenmaal hebt je ook gemiddeld 3,3% per jaar aflost, dus zeg 10% sparen in 3 jaar moet kunnen zonder dat je er anders op leeft dan als je het huis eenmaal hebt.

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:30:
Wat ik nog niet heb meegenomen is dat bij een 80% LTV we geen ORV meer nodig hebben, dat de renteopslag naar beneden gaat en dat we meer concurrentie krijgen op de hypothekenmarkt vanuit andere landen. Ergo: het is een wassen neus die misschien een paar jaar voor een dipje zorgt, maar daarna vooral de rijken helpt en die 'het gepeupel' een beetje van de koopmarkt weert.

ORV is er in de eerste plaats zodat als 1 van de 2 inkomens wegvalt het overgebleven inkomen kan blijven wonen, het heeft dus ook veel met de LTI te maken. Het klopt echter dat het belang afneemt, wat lagere maandlasten ten gevolgen zal hebben. Ik zie niet in wat hier slecht aan is. Net zo min als dat ik niet zie dat concurrentie uit het buitenland betekent dat we meer gaan betalen? (of lees ik het verkeerd?)

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:30:
Het zorgt ervoor dat de LTI weer omhoog gaat lopen door lagere lasten op de hypotheek en daarmee is het grootste gedeelte van het effect een tijdelijk effect. Net zo goed als het effect van al die aanpassingen na 2008 al hard aan het 'verdampen' is. Behalve natuurlijk als je in een gebied woont waar niemand wil wonen, maar dan heb ik nog een aanrader. Maar in Duitsland (met 80% LTV) zie je in de populaire gebieden dan ook geen verschil met NL in de populaire gebieden.

De LTI wordt gewoon vastgesteld door oa het Nibud, er is geen reden waarom dat automatisch zou moeten oplopen. Het probleem wat de criticasters van de Nederlandse woningmarkt hebben is A. dat we een te groot deel van ons inkomen kwijt zijn, B. zelf geen vrije keuzes mogen maken en C. dat de risico's te hoog zijn. A en C pak je aan door de LTV te verlagen.

Verder zie je dat alle regio's die 1 op 1 vergelijkbaar zijn (de grensstreek) dat Duitsland simpelweg veel goedkoper is. Dat je ook dure gebieden hebt is moeilijker te vergelijken. Het percentage van hun inkomen wat Duitsers kwijt zijn aan wonen is gewoon veel lager.

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:34:
Dat is zeker niet het hele verhaal: dat was omdat de Amerikanen ongeveer $13 Miljard ($130 miljard in huidige waarde) in de Europese economie staken via het Marshall plan. Bovendien was er domweg veel op te bouwen, dus was er veel vraag naar personeel en gingen de lonen rap omhoog. Dat laatste zorgde ervoor dat de gemiddelde maandlasten zo laag blijven, maar als je een huis kocht had je het ook in de jaren '50, '60 en '70 zwaar. Vraag je ouders maar. Bovendien waren er toen andere uitgaven (voedsel bijvoorbeeld) die veel zwaarder meetelden.

Het Marschal plan is vooral goede marketing geweest. Voor de duidelijkheid, we pompen dat bedrag nu elke 2 maanden in de economie en het heeft nauwelijks effect. Nee, dat was niet de reden.

offtopic:
Leuk om eens te lezen: HET GELIJK VAN DE KOOPMAN oa over hoe we met de kredietcrisis om zijn gegaan en het werkelijke belang van het Marschal plan.

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:34:
Ik ben het niet met je oneens dat de uitgaven van woningen omlaag moeten, laat dat duidelijk zijn. Anderzijds zijn de maatregelen die nu genomen zijn (LTV omlaag, verplicht aflossen, etc) ongelofelijk belangrijke stappen in de goede richting en bouwt iedereen nu vermogen op. Maar de geijkte maatregel om die lasten te verlagen (normeringen aanpassen) heeft draagvlak bij kopers noch verkopers. Mensen willen domweg zoveel geld uitgeven, hoe vreemd het ook klinkt. Bovendien los je het probleem van haves en don't haves er niet mee op: hoger opgeleiden zullen nog steeds kunnen kopen (alhoewel het bedrag wat ze uitgeven lager is) en lageropgeleiden nog steeds niet (de normen zijn immers te streng). Daarnaast wordt vermogen steeds belangrijker en zullen de verschillen tussen arm en rijk alleen maar toenemen, en heb je een hele heritage aan huizenbezitters die onder water staan. Normeringen aanpassen gaat dus niet werken, vanwege de bijeffecten.

Er is niemand die werkelijk meer wil betalen voor hetzelfde huis. Er is een grote effectieve lobby die dat wil, maar dat is met feiten te bestrijden.

Je verwart in het 2e onderdeel de haves (mensen die rijk zijn geboren) met mensen die daar zelf voor gewerkt hebben. Dat is een probleem (ook los van de huizenmarkt), maar dat hoger opgeleiden dus mensen die daar zelf voor werken mooier wonen is prima.

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:34:
Ik zie ook niet in hoe het verplaatsen van het risico concurrentie aanwakkert. De enige manier om concurrentie aan te wakkeren is door meer partijen in de markt deel te laten nemen, precies wat in Duitsland ook gebeurt en wat ik dus ook voorstel.

Heel kort samengevat zorgt het er voor dat banken kunnen differentiëren ipv dat we slechts 4 partijen hebben die allemaal precies hetzelfde doen. Creëer een systeem waar banken zelf niet alleen de lusten maar ook de lasten hebben, dat zorgt voor concurrentie.

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:34:
De reden dat de markt jaren op slot zat waren niet de zakkende huizenprijzen, maar omdat mensen vast zaten in hun eigen huis doordat ze onder water zaten. De markt is weer op gang gekomen omdat veel mensen boven water komen.

Dat is nogal een claim, waar baseer je dat op? Kip-ei technisch gezien klopt het namelijk niet, eerst lopen de transacties op en dan pas langzaam de prijzen.

We hebben hier al regelmatig besproken dat de onderwater problematiek een stuk kleiner impact heeft dan je op het eerste gezicht zou denken. Het treft maar een kleine groep die echt wilde verhuizen en omdat er alleen naar hypotheek vs waarde van het huis wordt gekeken en niet naar al het ander bezit. Bijna alle huizen die onder water stonden stonden dat omdat het belastingtechnisch gunstig was.

De markt is primair op gang gekomen door de lage rente. Dit trekt investeerders die elders rendement zoeken, het maakt verhuizen naar een andere koopwoning erg aantrekkelijk omdat je dan een lagere rente krijgt en het maakt huren relatief nog onaantrekkelijker. Secondair zijn het alle tijdelijke maatregelen die vonkjes moesten geven, het criminaliseren van huurders en het opjagen van huur, het veel te weinig bouwen van koop en huur woningen (sterker nog, het massaal slopen) en de dump van sociale huurwoningen op de koopmarkt. Dit alles leidt vervolgens tot vertrouwen, of manie/kuddegedrag, pas helemaal onderaan de lijst staan wat mij betreft de kleine groep mensen die niet konden verhuizen.

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:34:
Mijns inziens is de prijs volstrekt irrelevant om te bepalen of er al dan niet een bubbel is.

Niet volstrekt relevant, wel relevant tov andere factoren. Het feit dat wij jaarlijks een slordige 20 miljard aan overheidssubsidies nodig hebben, een kunstmatig dieptepunt hebben in rentestanden en toch nog het duurst wonen van Europa tov ons inkomen (muv de Grieken wiens inkomen rap gedaald is) geeft aan dat er een bubbel is. Dat een huis hier in Euro's duur is tov een huis in Congo zegt inderdaad op zichzelf niks.

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:34:
Ik zou eerder kijken naar het aantal transacties ten opzichte van het totaal aantal huizen. Als je nu kijkt dat er ongeveer 4 miljoen koopwoningen zijn, en er van 1 dec '14 tot 30 nov '15 182.000 woningen zijn verkocht. Dat betekent dat een huis gemiddeld grofweg eens in de 22 jaar verkocht wordt. Dat is een interessant getal, waar je van alle mee kunt:
[list]• kennelijk is de looptijd van een hypotheek langer dan de tijd dat iemand een huis bezit. Zouden we dan niet de looptijd van een hypotheek moeten verkorten? Immers: het lijkt me zinnig dat je eerst een huis aflost voordat je naar een volgend huis gaat.
• Of anders: het aantal transacties is helemaal niet zo hoog, omdat we gemiddeld 7 keer in een leven verhuizen (eens per 10 jaar). Natuurlijk moet je daarin meenemen dat jongeren vaker verhuizen, maar toch: we kunnen best wat meer transacties gebruiken. En wat als we mensen met een laag inkomen -die kennelijk ook niet zo vaak verhuizen- in plaats van huurtoeslag een staatshypotheek aanbieden? Kennelijk verhuizen die mensen niet zo heel vaak, en het zorgt ervoor dat die mensen na hun pensioen met weinig vermogen rond kunnen komen.
• Het getal kan ook veel te hoog zijn, je koopt immers een huis 'voor het leven'. Dan zou de overheid de markt moeten afremmen, zoals ze dat vroeger deed door 6% overdrachtsbelasting te vragen.

Nee, de samenleving wordt steeds flexibeler, het is nergens voor nodig om te wachten tot je een huis hebt afgelost totdat je gaat verhuizen. Er zijn maar weinig relaties die de 30 jaar vol maken, nog minder baantjes die het halen en ook de kinderen zijn dan alweer lang het huis uit. Het feit dat we vaker verhuizen dan de gemiddelde looptijd betekent dus zeker niet dat we sneller moeten aflossen.

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:34:
En ik blijf bij mijn eerdere standpunt: de huizenprijzen zijn niet te hoog of te laag, het is simpelweg wat de gemiddelde Nederlander er voor over heeft. Jouw kritiek (de gemiddelde Nederlanders kan dat helemaal niet uitgeven) gaat niet op omdat half Nederland moord en brand schreeuwt en willens en wetens normen probeert te ontwijken. Dat heeft negatieve consequenties voor de economie, en daarom zou ik liever willen dat rente inkomsten niet naar banken gaan maar naar particuliere investeerders (crowdfunding of familieleden). Ik snap oprecht niet waarom je daar tegen bent.

De mensen die het hardste schreeuwen zijn zelden de mensen die gelijk hebben.

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 13:34:
LTI verlagen helpt ook niet, en werkt alleen de mensen die wel kunnen sparen (en dat zijn er niet zo veel, anders loopt de economie vast) of vermogen bezitten in de hand. Ergo: de verschillen tussen arm en rijk worden alleen maar groter.

En dan is het cirkeltje weer rond. Omdat wonen in Nederland te duur is, sparen wordt afgestraft en lenen gesubsidieerd, kunnen mensen niet sparen. Daar profiteren de mensen van die vermogen hebben wat ze voor zich kunnen laten werken. Er is maar 1 manier om die cirkel te doorbreken.

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 14:54:
Bescherming voor de bank? Werk je voor een bank dan en ben je bang voor je baan? Waar zit het risico voor jou?
De NLse huizenmarkt heeft amper effect gehad op de hele (banken)crisis. Er zijn geen 'bad banks' opgericht met bagger NLse hypotheken. Er is geen enorme piek in achterstanden ontstaan. De NLse markt was/is niet 'heel fris en fruitig', maar we hebben geen Spaanse of Amerikaanse taferelen gehad. Alle problemen voor NLse banken hadden amper te maken met NL. Vooral geïmporteerde ellende en producten die niks te maken hadden met de huizenmarkt. Daarna zijn we gaan snoeien in de regels en DAT heeft de grootste ellende gegeven, maar ook het risico verminderd.

Onjuist. Nederland is juist relatief hard getroffen door de crisis door de problemen op de huizenmarkt. Het snoeien in de veel te ruimen regels was een gevolg en niet de oorzaak.

Op je opmerking rond de NHG ben ik al ingegaan, jammer dat je gewoon je stelling herhaalt zonder te reageren op de mensen die op jouw stelling reageren.

Ray schreef op zondag 03 januari 2016 @ 15:28:
Als reactie op LTV verlagen helpt niet als LTI behouden blijft kan ik nu al vertellen dat er complete uitwerkingen liggen om het LTV gat op te gaan vangen met een PL. Dus het zal inderdaad die groep wegfilteren die op inkomen dit niet kan overbruggen maar daar waar het inkomen niet belemmerd liggen de 'oplossingen' al klaar. Overigens zie je dit in het buitenland ook wel meer.

De wetgeving die dit op het moment nog enigzins stopt staat al te wankelen.

Imho zal er dan ook weinig veranderen. Zolang er mensen zijn die een bepaalde prijs voor een woning kunnen geven en dit ook willen zullen de prijzen daardoor dus eerder stijgen dan dalen vanwege het simpele feit dat er (in sommige gebieden) schaarste is. En daarmee is de cirkel weer rond

Tja, de belangen om maar te blijven lenen zijn heel groot. Echter, er is wel een regelwijziging nodig om je hypotheek met een PL aan te vullen. De hypotheekverstrekker kijkt nu naar je LTV/I incl al je andere schulden (studieschuld, PL). Dat moet hij natuurlijk blijven doen ook als de LTV/I daalt. Het kan niet zo zijn dat als de LTV daalt naar 80% dat er dan een PL van 20% bij komt. Je ziet dit inderdaad in Engeland gebeuren met alle destructieve gevolgen van dien.

Overigens hebben we nu ook een starterslening die we nogal eens vergeten in de hele LTV/I discussie. De overheid zorgt voorlopig zelf voor overcreditering.

Het "kunnen" is simpelweg het gevolg van regelgeving, als de overheid aan de knoppen draait kunnen we meer of minder, en gezien dat structurele staat van onze huizenmarkt en economie (even los van deze bulltrap) toont aan dat we het als volk eigenlijk niet kunnen. Of tenminste, we kunnen het wel, maar het gaat ten koste van onze welvaart.

[TheGhostInc]

pingkiller schreef op zondag 03 januari 2016 @ 15:39:
[...]
Maar als het mis dreigt de gaan heeft de overheid dus een probleem. Dat probleem moet primair bij de banken en hun investeerders liggen.

Of gewoon bij de consument?

Maar sorry dat ik het zeg, maar het is een hetze tegen een prima verzekering voor de mensen die juist deze risico's willen afdekken. De NHG is net aangepast waarmee de risico's iets beter zijn geplaatst (voortschrijdend inzicht?). De analyse van de Rabobank is glashelder.

Maar ik snap het ook best, (als ik mijn VVD petje opzet) dat werkeloosheid, arbeidsongeschiktheid en een scheiding allemaal keuzes zijn. Daarop mag je gewoon snoeihard financieel worden afgerekend. De overheid als 'kussen' om die ergste klappen op te vangen is marktverstorend, je wilt iemand die 'faalt' ook gewoon de grond zien raken en niet een 'ga door naar start' kaart geven, zoals de NHG. Of als iemand zelfmoord wil plegen, dan moet die wel een beetje opschieten.

Als ik echter een iets socialer petje op zet dan is een NHG nog niet zo slecht. Met weinig kosten help je heel veel mensen bij het kopen van een huis om de grote risico's af te dekken. Ik zelf heb mijn schaapjes wel op het droge, mijn kinderen kan ik die 20% ook wel schenken tzt. en voor die studie hoeven ze ook niet te lenen, maar dat betekent nog niet dat ik maar meteen elk vangnet voor mijn medelander kwijt wil.

RemcoDelft schreef op zondag 03 januari 2016 @ 16:15:
[...]
Leuk bedacht, maar het gaat niet op! Door eigen geld in te leggen zijn er minder kopers voor die woning, en dalen prijzen. Prijzen stijgen als geleend geld makkelijk beschikbaar is, niet als mensen een paar jaar moeten sparen voor een aanbetaling.

Hebben we een tekort aan kopers in NL? Volgens mij in de populaire gebieden hebben we een tekort aan woningen. Iets minder kopers levert geen lagere prijs op en het is vooral uitstel, geen afstel van kopers. Die prijsstijging stel je daarmee gewoon 5 of 10 jaar uit.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 16:17:
Of gewoon bij de consument?

Maar sorry dat ik het zeg, maar het is een hetze tegen een prima verzekering voor de mensen die juist deze risico's willen afdekken. De NHG is net aangepast waarmee de risico's iets beter zijn geplaatst (voortschrijdend inzicht?). De analyse van de Rabobank is glashelder.

Maar ik snap het ook best, (als ik mijn VVD petje opzet) dat werkeloosheid, arbeidsongeschiktheid en een scheiding allemaal keuzes zijn. Daarop mag je gewoon snoeihard financieel worden afgerekend. De overheid als 'kussen' om die ergste klappen op te vangen is marktverstorend, je wilt iemand die 'faalt' ook gewoon de grond zien raken en niet een 'ga door naar start' kaart geven, zoals de NHG. Of als iemand zelfmoord wil plegen, dan moet die wel een beetje opschieten.

Als ik echter een iets socialer petje op zet dan is een NHG nog niet zo slecht. Met weinig kosten help je heel veel mensen bij het kopen van een huis om de grote risico's af te dekken. Ik zelf heb mijn schaapjes wel op het droge, mijn kinderen kan ik die 20% ook wel schenken tzt. en voor die studie hoeven ze ook niet te lenen, maar dat betekent nog niet dat ik maar meteen elk vangnet voor mijn medelander kwijt wil.

Poe he, lees je wel? De NHG is een "VVD" uitvinding om dat het de verliezen van de banken nationaliseert, terwijl de winsten privaat zijn! Ik weet niet welk beeld jij hebt van de NHG, maar het helpt de kopers zelf nauwelijks. Pas als je echt financieel helemaal kaal bent komt de NHG in actie en kan je voor kwijtschelding in aanmerking komen, maar dan alleen voor het deel van de schuld die je echt zelf met geen mogelijkheid kan betalen. De schuld die overblijft is dan nog altijd veel hoger dan wat je volgens de normen zou kunnen lenen als je een nieuwe lening afsluit. De tijden dat de NHG een vangnet was voor de koper zijn zo goed als voorbij, het is niets anders dan een bankensubsidie, dus doe nou niet alsof het heel "VVDesk" zou zijn om het af te schaffen.

Er zijn allerlei noodgrepen nodig geweest om te voorkomen dat de NHG geen enorme aanspraak maakte op de overheidsgaranties terwijl diezelfde banken dat op een andere manier alsnog wel voor tientallen miljarden deden. Dat het toevallig nog niet in een complete ramp is uitgelopen voor de schatkist omdat het op een andere manier al op een ramp uitliep wil niet zeggen dat dat risico er niet is, een risico wat niet bij de overheid hoort! En omdat dat risico bij de overheid ligt nemen de hypotheekverstrekkers teveel risico, want hoe meer risico hoe meer winst als het goed gaat en er is toch geen probleem als het mis gaat. Dat maakt de NHG juist zeer geliefd bij de VVD (CDA/PVV overigens ook).

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op zondag 03 januari 2016 @ 16:16:
[...]
ORV is er in de eerste plaats zodat als 1 van de 2 inkomens wegvalt het overgebleven inkomen kan blijven wonen, het heeft dus ook veel met de LTI te maken. Het klopt echter dat het belang afneemt, wat lagere maandlasten ten gevolgen zal hebben. Ik zie niet in wat hier slecht aan is. Net zo min als dat ik niet zie dat concurrentie uit het buitenland betekent dat we meer gaan betalen? (of lees ik het verkeerd?)

De LTI wordt eigenlijk niet bepaald door de Nibud, maar het percentage/bedrag dat je mag uitgeven van dat inkomen voor de lening. Als de kosten van je lening lager worden, mag je automatisch meer lenen. De Nibud heeft niet voor niets een aanpassing gedaan toen de rente zo laag was, omdat het wel erg risico vol was.

Zonder ORV, zonder opslag & met concurrentie gaan de maandlasten omlaag en maken daarmee een hogere hypotheek mogelijk. En aangezien 'iedereen' nog steeds zoveel mogelijk leent zal dat een (beetje) tegengas geven. Als je uitgaat van ~1% verschil (zeg 4% of 5% totale kosten incl. rente) dan loopt de max hypotheek gewoon weer 2-3% omhoog.
De 2 deling wordt daarmee alleen maar groter. Heb je genoeg spaargeld dan mag je meer lenen, heb je te weinig spaargeld mag je minder lenen.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 16:31:
De 2 deling wordt daarmee alleen maar groter. Heb je genoeg spaargeld dan mag je meer lenen, heb je te weinig spaargeld mag je minder lenen.

Voor de zoveelste keer, als je het inderdaad enkel als een geïsoleerd gegeven beschouwt en niet bekijkt in samenhang met andere maatregelen en de verwachte marktreactie.

Daarnaast is het principieel juist goed dat mensen die kunnen sparen wel kunnen kopen en mensen die dat niet willen of kunnen niet kopen.

[ Voor 14% gewijzigd door ph4ge op 03-01-2016 16:34 ]

[pingkiller]

ph4ge schreef op zondag 03 januari 2016 @ 16:31:
[...]

Poe he, lees je wel? De NHG is een "VVD" uitvinding om dat het de verliezen van de banken nationaliseert, terwijl de winsten privaat zijn!

Ben het vrijwel helemaal eens met je post, maar om dit allemaal zo in de schoenen van de VVD de schuiven vind ik te makkelijk. Of heb je een bron die dit ondersteund?

[ph4ge]

pingkiller schreef op zondag 03 januari 2016 @ 17:14:
Ben het vrijwel helemaal eens met je post, maar om dit allemaal zo in de schoenen van de VVD de schuiven vind ik te makkelijk. Of heb je een bron die dit ondersteund?

Nee, ik reageerde op de opmerking dat afschaffing uit dat gedachtegoed zou komen. Ik geef aan dat het tegendeel waar is.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op zondag 03 januari 2016 @ 16:33:
Voor de zoveelste keer, als je het inderdaad enkel als een geïsoleerd gegeven beschouwt en niet bekijkt in samenhang met andere maatregelen en de verwachte marktreactie.

De DNB denkt bij een LTV van 90% op een structurele daling van 4-5% en op de kortere termijn (5 jaar) iets minder.

De Rabobank jubelt volgend jaar met 2,75%-4,5% stijging.

Welke marktreactie verwacht jij dat de prijzen ook daadwerkelijk gaan dalen, want op deze manier dempt het alleen de stijging en gaan ze absoluut niet naar beneden.

ph4ge schreef op zondag 03 januari 2016 @ 16:33:
Daarnaast is het principieel juist goed dat mensen die kunnen sparen wel kunnen kopen en mensen die dat niet willen of kunnen niet kopen.

Kunnen of willen sparen heeft hier niks mee te maken. Het gaat erom of je spaargeld hebt, hoe je daar aankomt is niet relevant. En de mensen zonder 'geld infuus' van ergens anders staan waarschijnlijk al 20k achter met hun studieschuld.

[pedorus]

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 16:17:
Maar sorry dat ik het zeg, maar het is een hetze tegen een prima verzekering voor de mensen die juist deze risico's willen afdekken. De NHG is net aangepast waarmee de risico's iets beter zijn geplaatst (voortschrijdend inzicht?). De analyse van de Rabobank is glashelder.

De NHG is dan ook vooral gunstig voor banken, zeker na de aanpassingen. Niet zo gek dus dat de Rabobank positief is. Voor de normale mensen is het marktverstorend en levert het ook gekke situaties op. Bijvoorbeeld: 2 partijen bieden exact 231.132 euro, en kunnen geen euro meer bieden. De bank zit niet in hetzelfde schuitje als de mensen die een lening wordt verstrekt, want het risico ligt bij NHG. Oprecht de risico's inschatten is dus minder nodig. Zo kan het dat van die 2 partijen de verkeerde partij wint, en later terug bij start beland, of waarschijnlijk met de nieuwe NHG-regels, in de schuldslavernij in de te dure woning. Zonder NHG was de koopprijs lager geweest en had de partij met de minste risico's het huis kunnen kopen, want die had meer kunnen bieden.

Nog een teken aan de wand: Welke normale verzekering geeft negatieve kosten bij het afsluiten? Als je NHG kan nemen, dan is dit vrijwel altijd het geval. Dit omdat het voor de bank zo gunstig is, en er een lagere rente tegenover NHG staat. Bij een normale verzekering met dekkende premie kan dit nooit, al is het maar vanwege de administratiekosten.

Helemaal gek is het natuurlijk dat huurders via de garanties meebetalen aan NHG, waar ze totaal geen voordeel bij hebben. De armste mensen zijn over het algemeen huurders.

Dus wat doet je denken dat NHG nog sociaal is?

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 17:22:
Kunnen of willen sparen heeft hier niks mee te maken. Het gaat erom of je spaargeld hebt, hoe je daar aankomt is niet relevant. En de mensen zonder 'geld infuus' van ergens anders staan waarschijnlijk al 20k achter met hun studieschuld.

NHG toets achteraf. Bij een verzwegen studieschuld bijvoorbeeld betalen ze volgens mij niet uit.

[Krisp]

ph4ge schreef op zondag 03 januari 2016 @ 16:16:
[...]
Het Marschal plan is vooral goede marketing geweest. Voor de duidelijkheid, we pompen dat bedrag nu elke 2 maanden in de economie en het heeft nauwelijks effect. Nee, dat was niet de reden.

offtopic:
Leuk om eens te lezen: HET GELIJK VAN DE KOOPMAN oa over hoe we met de kredietcrisis om zijn gegaan en het werkelijke belang van het Marschal plan.

Dat beweer ik ook niet, maar kom evenmin aan met de opmerking dat het zo goed ging omdat de woonlasten zo laag waren. Er was wel iets meer aan de hand.

Er is niemand die werkelijk meer wil betalen voor hetzelfde huis. Er is een grote effectieve lobby die dat wil, maar dat is met feiten te bestrijden.

Het feit dat er in Amsterdam veelal boven de vraagprijs worden geboden is niet een indicatie hiervan? Natuurlijk wil niemand meer betalen dan nodig, maar er zijn de laatste tijd genoeg mensen die meer overhebben voor een huis om maar op de gewenste plek te wonen.

En nogmaals: er is een groep mensen die ver willen gaan om maar een huis te mogen kopen. Daar zit (om mijzelf tegen te spreken) een argument van 'huren is duurder' in, maar dat daargelaten is er kennelijk een groep die boven de (Nibud)-normen willen uitgaan om maar het gewenste huis te bezitten.

[...]

Heel kort samengevat zorgt het er voor dat banken kunnen differentiëren ipv dat we slechts 4 partijen hebben die allemaal precies hetzelfde doen. Creëer een systeem waar banken zelf niet alleen de lusten maar ook de lasten hebben, dat zorgt voor concurrentie.

Als je ze dwingt om het risico op zich te nemen ontstaat er meer differentiatie? Interessant inzicht, geef eens een voorbeeld.

Volgens mij is er (en ik val hier in herhaling, dus dit is de laatste keer) maar één manier om meer concurrentie te krijgen: zorg dat er meer partijen zijn. Of dat de Deutsche Bank, Handelsbanken of m'n oma is maakt niet uit: de consument zal in beginsel de laagste prijs kiezen (die ook de opkomst van Argenta) en dan zullen andere partijen moeten volgen.

Dat is nogal een claim, waar baseer je dat op? Kip-ei technisch gezien klopt het namelijk niet, eerst lopen de transacties op en dan pas langzaam de prijzen.

Op basis van het feit dat starters gewoon zijn door blijven kopen gedurende de crisis. Dus aan de intredekant lag het niet, dus ligt het aan door- en uitstromers. En aangezien doorstromers pas doorstromen als ze kunnen doorstromen en op een gegeven moment 1/3 van de huizen onder water stond heb ik 1+1=2 gedaan. Maar corrigeer me waar nodig.

Overigens is het wel interessant om te zien het moment dat starters begonnen af te haken veel eerder lag: in 2005. Er valt in die zin wel wat af te dingen op de opmerking dat ze door bleven kopen: dat deden ze van 2005 tot 2008 steeds minder, en daarna gelijk.

We hebben hier al regelmatig besproken dat de onderwater problematiek een stuk kleiner impact heeft dan je op het eerste gezicht zou denken. Het treft maar een kleine groep die echt wilde verhuizen en omdat er alleen naar hypotheek vs waarde van het huis wordt gekeken en niet naar al het ander bezit. Bijna alle huizen die onder water stonden stonden dat omdat het belastingtechnisch gunstig was.

Dat werd altijd als argument aangedragen, maar cijfers heb ik daarvan niet gezien. Wel weet ik dat de helft van het aantal lopende hypotheken een aflossingsvrije hypotheek was, en weten we dat 1/3 van de huizen onder water stond. Ik durf dat laatste best te verminderen, maar bagatelliseren wil ik het zeker niet. Ga zelf anders even rekenen met een 50% (bank)spaarhypotheek en 50% aflossingsvrij (een vorm die best vaak voor kwam) en constateer dat het niet gek is dat de markt sinds 2014 weer aantrok. Dat was namelijk ongeveer het moment dat een deel van de +100% LTV hypotheken weer 'boven water kwamen. Een effect dat versterkt werd door de lage rente, waardoor de maandlasten (inclusief PL voor de onderwaarde) goedkoper werden.

De markt is primair op gang gekomen door de lage rente. Dit trekt investeerders die elders rendement zoeken, het maakt verhuizen naar een andere koopwoning erg aantrekkelijk omdat je dan een lagere rente krijgt en het maakt huren relatief nog onaantrekkelijker. Secondair zijn het alle tijdelijke maatregelen die vonkjes moesten geven, het criminaliseren van huurders en het opjagen van huur, het veel te weinig bouwen van koop en huur woningen (sterker nog, het massaal slopen) en de dump van sociale huurwoningen op de koopmarkt. Dit alles leidt vervolgens tot vertrouwen, of manie/kuddegedrag, pas helemaal onderaan de lijst staan wat mij betreft de kleine groep mensen die niet konden verhuizen.

Ik heb geen cijfers om het te bekrachtigen of te ontkrachten, maar verklaart niet waarom mensen die vroeger niet konden verkopen het nu wel kunnen. De prijzen zijn -zeker in de rurale gebieden- nu niet heel hard gestegen.

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 14:54:
[...]

Wat een rare conclusie. Financiering en gebruik staan los van elkaar. Ik kan een nieuwe auto kopen die ik in 5 jaar moet afbetalen na 3 jaar inruilen voor een nieuwe. Sterker nog, dat heb ik een paar keer gedaan, dat is immers lease. De financiering van de gehele auto is hoger dan de 'afschrijving' die ik in de looptijd van het leasecontract betaal. Aan het eind is er een restwaarde, daarmee kan het resterende gedeelte van de financiering worden afgelost.

Nee, de samenleving wordt steeds flexibeler, het is nergens voor nodig om te wachten tot je een huis hebt afgelost totdat je gaat verhuizen. Er zijn maar weinig relaties die de 30 jaar vol maken, nog minder baantjes die het halen en ook de kinderen zijn dan alweer lang het huis uit. Het feit dat we vaker verhuizen dan de gemiddelde looptijd betekent dus zeker niet dat we sneller moeten aflossen.

Dit waren een paar opties die je eruit kunt afleiden, maar ook om na te denken over alternatieven. Ik zeg niet dat ik het ermee eens ben, maar zou best eens willen nadenken om bijvoorbeeld sneller af te lossen of om juist mensen met een laag gezinsinkomen (tot 35.000 euro) een mogelijkheid te geven om hun sociale woning met een 'staatshypotheek' over te kopen. Daarmee verlagen we de lasten van veel mensen echt.

De mensen die het hardste schreeuwen zijn zelden de mensen die gelijk hebben.

Dit is m.i. een flame, en dit zeg ik als user. Daarom zal ik er niet verder op ingaan.

En dan is het cirkeltje weer rond. Omdat wonen in Nederland te duur is, sparen wordt afgestraft en lenen gesubsidieerd, kunnen mensen niet sparen. Daar profiteren de mensen van die vermogen hebben wat ze voor zich kunnen laten werken. Er is maar 1 manier om die cirkel te doorbreken.

En dat is? De manier die ik ken is om QE voor het volk toe te passen zodat ze hun schulden kunnen aflossen en daarmee uit het juk van het grootkapitaal kunnen komen. Offtopic uiteraard, maar LTV verlagen hoort m.i. niet in dat rijtje.

pedorus schreef op zondag 03 januari 2016 @ 15:12:
[...]

Dat noem ik meer gedwongen dan keuzevrijheid. De andere optie is namelijk niet op een normale manier kunnen wonen. Als er meer gebouwd zou zijn, en de keus tussen koop/huur vrij was, dan was er daadwerkelijk keuzevrijheid.

Tja, keuzevrijheid is relatief. Als ik kijk naar de Randstad zie ik dat Den Haag en Rotterdam significant goedkoper zijn dan Amsterdam en Utrecht. Toch willen veel mensen in die laatste twee steden wonen, en het liefst in het centrum. Ook dat reflecteert zich in de prijzen en je ziet dat ook die groep die lager kan over het algemeen niet lager gaat. Een andere manier om dit aan te tonen is door te laten zien dat de gemiddelde LTI nog altijd dicht bij de maximale LTI ligt, en jongeren (die het kadasteronderzoek hierboven) inmiddels grotere huizen kopen tegen grofweg dezelfde waarde, niet kleinere huizen tegen een lagere waarde). Mensen worden m.i. niet gedwongen, ze kiezen ervoor. Daar is niets mis mee overigens, maar een keuze is het wel.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 17:58:
[...]

Dit waren een paar opties die je eruit kunt afleiden, maar ook om na te denken over alternatieven. Ik zeg niet dat ik het ermee eens ben, maar zou best eens willen nadenken om bijvoorbeeld sneller af te lossen of om juist mensen met een laag gezinsinkomen (tot 35.000 euro) een mogelijkheid te geven om hun sociale woning met een 'staatshypotheek' over te kopen. Daarmee verlagen we de lasten van veel mensen echt.

Alternatieven zijn altijd leuk om over na te denken.

Maar ik denk dat het meest lastige onderdeel het 'sociale' element is in een dergelijke discussie. Een LTV is makkelijk in een getal uit te drukken, maar de sociale cohesie is al snel een abstract begrip.

Zo is die Amerikaanse 'subprime' hypotheek een onderdeel van de crisis, maar aan de andere kant gaf het ook mensen de mogelijkheid om een eigen huis te kopen. We kennen in NL (nog) niet het stigma wat op sociale woningbouw zit, maar dat is in de VS of UK er wel. Een eigen woning is daar 'meer' dan alleen een huis. In die context vind ik de LTV verlaging of het uitkleden van NHG dan ook onverstandig. Een paar miljard moeten neertellen om een bank te redden kan namelijk 'een koopje' worden als het alternatief een 'verklote' generatie is. We spenderen ook 6,5 Miljard aan re-integratie ellende die niet werkt.

[NiGeLaToR]

Overigens is de VS (bijvoorbeeld) ook niet helemaal 1 pot nat, zo zijn er staten waar een hypotheek verstrekker een verlies op vastgoed niet op de eigenaar kan verhalen. Dus daar kan een huiseigenaar bij financiele problemen de sleutels 'soort-van' opsturen naar de bank en z'n biezen pakken. Al is je 'credit-score' wel kaduuk, dus elders een huis kopen op krediet wordt lastig.

Het zorgt er in ieder geval voor dat het de risico's veel meer bij de financiele sector zelf liggen en niet alleen maar bij de burgers. Een bank kijkt dan wel 2 keer uit voor die je te veel geld laat lenen - een situatie die in NL maar weinig voorkomt. De zorgplicht die banken sinds een jaar of 6-7 hebben blijft een soort paarse krokodil waarin een adviseur vooral door allerlei hoepels moet springen.

Info mbt non-recourse states.

[TheGhostInc]

NiGeLaToR schreef op zondag 03 januari 2016 @ 19:48:
Al is je 'credit-score' wel kaduuk, dus elders een huis kopen op krediet wordt lastig.

Uhm, wat dacht je van compleet NIKS meer kunnen kopen of afsluiten?

In NL kennen we helemaal geen 'credit-score', een beetje BKR registratie is het enige.
Wat echter iedereen vergeet is dat er 100 en 1 dingen zijn die afhangen van je 'credit-score'.

Al je verzekeringen, alle abonnementen. En denk maar niet dat die 'stil zwijgend' worden verlengd. Als jouw creditscore meer weg heeft van een toto score dan kan het prima zijn dat de verzekering liever afscheid neemt dan je als klant wilt houden. Je 1 jarige verzekering loopt gewoon af en je krijgt geen nieuwe meer afgesloten.

Overigens gebeurd dit in landen waar je sowieso veel meer op krediet koopt, denk aan witgoed, tv's, auto's, keukens, meubels, etc.
Dan is geen creditscore dus ook meteen geen wasmachine als de oude stuk gaat. Het idee van 'buffer' hebben is daar compleet vreemd. En dan maakt het niet uit dat je '5 figures' verdient.

[Krisp]

TheGhostInc schreef op zondag 03 januari 2016 @ 19:08:
[...]

Alternatieven zijn altijd leuk om over na te denken.

Maar ik denk dat het meest lastige onderdeel het 'sociale' element is in een dergelijke discussie. Een LTV is makkelijk in een getal uit te drukken, maar de sociale cohesie is al snel een abstract begrip.

Zo is die Amerikaanse 'subprime' hypotheek een onderdeel van de crisis, maar aan de andere kant gaf het ook mensen de mogelijkheid om een eigen huis te kopen. We kennen in NL (nog) niet het stigma wat op sociale woningbouw zit, maar dat is in de VS of UK er wel. Een eigen woning is daar 'meer' dan alleen een huis. In die context vind ik de LTV verlaging of het uitkleden van NHG dan ook onverstandig. Een paar miljard moeten neertellen om een bank te redden kan namelijk 'een koopje' worden als het alternatief een 'verklote' generatie is. We spenderen ook 6,5 Miljard aan re-integratie ellende die niet werkt.

Dus zouden we imo daar beter na over moeten denken. Want ik ben het met ph4ge eens dat de NHG een regeling is die vooral banken (en verkopers), niet de kopers helpt. Een LTV-verlaging zou zeer omzichtig en op de langere termijn moeten gebeuren. Zeg 1% per jaar, waarbij de studielening niet van je vermogen wordt afgetrokken (zoals dat nu wel in box 3 kan).

[pedorus]

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 17:58:
Het feit dat er in Amsterdam veelal boven de vraagprijs worden geboden is niet een indicatie hiervan? Natuurlijk wil niemand meer betalen dan nodig, maar er zijn de laatste tijd genoeg mensen die meer overhebben voor een huis om maar op de gewenste plek te wonen.

Tsja, als je met 100 partijen ergens staat die allemaal een huis willen hebben, en je biedt meer dan de vraagprijs omdat je het anders niet wint, is dit dan echt willen?

Tja, keuzevrijheid is relatief. Als ik kijk naar de Randstad zie ik dat Den Haag en Rotterdam significant goedkoper zijn dan Amsterdam en Utrecht. Toch willen veel mensen in die laatste twee steden wonen, en het liefst in het centrum. Ook dat reflecteert zich in de prijzen en je ziet dat ook die groep die lager kan over het algemeen niet lager gaat. Een andere manier om dit aan te tonen is door te laten zien dat de gemiddelde LTI nog altijd dicht bij de maximale LTI ligt, en jongeren (die het kadasteronderzoek hierboven) inmiddels grotere huizen kopen tegen grofweg dezelfde waarde, niet kleinere huizen tegen een lagere waarde). Mensen worden m.i. niet gedwongen, ze kiezen ervoor. Daar is niets mis mee overigens, maar een keuze is het wel.

Ik noem dit niet echt kiezen. Het is misschien niet gedwongen, maar wel het nemen van de enige logische optie. Iemand/een stel met spaargeld en/of een leuk inkomen werkend in Amsterdam kan in principe wel huren of verkassen, maar:

• Iets met een fatsoenlijke huurprijs is bijna niet te vinden. Huren onder 710 euro is zelfs onmogelijk met een leuk inkomen in Amsterdam (ivm huisvestingsvergunning), daarboven zit een gat in het aanbod.
• Er zit vrij veel weiland tussen die steden, en dat geeft behoorlijke reistijden/kosten
• Dat spaargeld wordt meer dan 100% belast met VRH, en gaat achteruit met inflatie. Al zit het in een huis betaal je geen VRH.
• Zelfs zonder dat, als je huur dan betaal je relatief meer belasting (geen HRA bijv., geen kans op toeslagen na aftrek, bij sociale huur verhuurdersbelasting, huurtoeslag is sowieso onmogelijk bij leuk inkomen)
• Er is grote volatiliteit in prijzen. Er is dus een risico dat er weer een boom ontstaat en je op de top moet kopen, net zoals daar het risico van een bust is.
• Veelal voldoet het grootste dat je kan kopen qua LTI maar net aan wat als normaal gezien wordt.

Dus tsja, wat zie je mensen doen?

[TheGhostInc]

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 21:42:
Dus zouden we imo daar beter na over moeten denken. Want ik ben het met ph4ge eens dat de NHG een regeling is die vooral banken (en verkopers), niet de kopers helpt.

Ik snap er helemaal niks meer van.
Als ik namelijk een NHG lening neem dan krijg ik een korting van 0,6% (grofweg) en daarvoor moet ik eenmalig 1% afrekenen. Dus binnen 2 jaar heb ik het al terugverdiend en dan heb ik er nog 28 jaar profijt van. Met HRA kun je nog beweren dat het 3 a 4 jaar is, maar voordat je de 'normale' tijd in een huis hebt gewoond (7 jaar) heb je als koper gewoon een voordeel.
Als ik zonder NHG koop en ik kom in de problemen dan kom ik in de WSNP terecht, dan mag je letterlijk alles inleveren en ben je jaren de klos. Met een NHG lening heb je een redelijke kans om er nog mild van af te komen. Dat de regels zijn aangescherpt kwam natuurlijk ook doordat 'opportunisten' weer eens misbruik gingen maken van de regels, zoals een 'fake' scheiding.

Het nadeel zou zijn hogere prijzen?
Laten we zeggen dat ik 1000 euro per maand te besteden heb. Met NHG kom ik dan bijvoorbeeld op 200k uit, zonder NHG op 175k. Dus 25k meer. Maar! dat maakt amper uit, ik betaal namelijk maandelijks hetzelfde en aan het eind is de woning mijn eigendom. Dan zou de NHG situatie zelfs gunstiger zijn, bij dezelfde maandlasten eindig je met een hoger spaarpotje en heb je minder betaald aan de bank.

Waar is die bank die Miljarden extra in zijn zak steekt?
Ik moet bij NHG bijzonder mijn best te doen om het 'grote' voordeel te zien. Het lagere risico is gewoon ingeprijsd in de hypotheek en daarmee verdient de bank niet bijzonder veel meer of minder. En de hogere prijzen? Dat is hogere wiskunde, want dan moet je de financieringskosten van een bank van een hogere hypotheek met lagere rente/risico uitzetten tegen een lagere hypotheek met hogere rente/risico, dat moet je dan via securitisatie op de kapitaalmarkt aanbieden om de kosten voor de bank te bepalen....

Over HRA hoeven we het niet te hebben, dat zijn gewoon Miljarden die 1 op 1 naar de banken gaan.

Krisp schreef op zondag 03 januari 2016 @ 21:42:
Een LTV-verlaging zou zeer omzichtig en op de langere termijn moeten gebeuren. Zeg 1% per jaar, waarbij de studielening niet van je vermogen wordt afgetrokken (zoals dat nu wel in box 3 kan).

Je wilt NHG afschaffen, want dat is alleen maar voor de banken, maar de LTV naar beneden is gunstig voor de consument?
Die paar procent prijsdaling zet geen zoden aan de dijk voor de koper, het enige 'positieve' effect is een stabielere huizenmarkt. Daar kan ik nog in meegaan.
Maar die prijs die je daarvoor betaald gaat volledig naar de banken. Nogmaals de link naar de DNB (pag. 16 van het rapport)
Als wij op 80% LTV en annuitair schema hadden gezeten dan had er nu niemand onder water gestaan. En dat klinkt leuk, maar dat is vooral leuk voor de banken.

Simpel voorbeeld. Als je nu een achterstand op je hypotheek hebt is de bank bereid mee te denken, dan kun je de woning zelf gaan proberen te verkopen om zoveel mogelijk opbrengst te krijgen. De restschuld moet niet te hoog uitvallen. Als de eigenaar weer aan het werk komt kan er een betaalregeling worden getroffen. De banken kunnen niet 'executeren' omdat het ze simpelweg geld kost.
Nu gaan we naar dezelfde situatie met 80% LTV. De bank kan ineens prima gaan 'executeren', zolang er maar iets van 80% van de woningwaarde terugkomt is het prima. Betaalregeling? Verkoop op de markt? Waarom? Er is gewoon een onderpand en dat levert genoeg op. Dat de eigenaar naar zijn inleg kan fluiten is niet het probleem van de bank.

Waar zit in dat 2de scenario de 'pijn' die de bank gaat voelen? Hoe betaalt de bank mee met overkreditering? De consument levert eerst ZIJN 20% in (plus alle aflossing) en daarna mag de consument een restschuld aangaan en als DIE te hoog wordt moeten de banken misschien 'iets doen'.
Dat worden dus ellenlange discussies in de 2de kamer over gedragsregels voor banken, die ze als het spannend is/wordt gewoon aan hun laars lappen.

[RM-rf]

NiGeLaToR schreef op zondag 03 januari 2016 @ 19:48:

[...] Dus daar kan een huiseigenaar bij financiele problemen de sleutels 'soort-van' opsturen naar de bank en z'n biezen pakken. [...]

Het zorgt er in ieder geval voor dat het de risico's veel meer bij de financiele sector zelf liggen en niet alleen maar bij de burgers. Een bank kijkt dan wel 2 keer uit voor die je te veel geld laat lenen - een situatie die in NL maar weinig voorkomt.

Huizenkopers die lenen bij een bank hebben effectief juist weinig aan zulke regelingen, het betekent vooral dat _als_ de huizenprijzen stevig dalen en iemand niet ver genoeg afgelost heeft, een bank des te sneller tot een executie zal overgaan.
in de VS leidde dat in de subrpime crisis tot huizenbezitters die hun huis onteigend zagen worden zodner dat ze een achterstand op hun hypotheek hadden en terwijl ze de maandlasten gewoon konden betalen en dat netjes bleven doen.

ver voordat de huizenbezitter zomaar zn woning 'wegdoet' doen de banken dat al voor hem, en dan zit je dus zelf opeens zonder huis en met een 'slechte kredietrating' want je lening is dus ge-executeerd wegens problemen met de dekking.
En dat is niet doordat je de maandlasten niet betaald hebt, maar domweg omdat de woning-verkoopwaarde te snel gedaald is

Het is een gevaarlijk idee de hypotheekmarkt te zien als een soort van 'strijd' tussen huizenbezitters en banken, waarbij er eentje zou moeten verliezen, zodat de ander 'wint'.
De truc is nu juist dat beiden eigenlijk een voordeel kunnen bereiken, zowel de banken winst kunnen maken met relatief goed gedekte leningen en huizenbezitters de financiering van hun woning over een langere tijd kunnen uitsmeren en dus een woning afbetalen in maandelijkse termijnen.

[NiGeLaToR]

RM-rf schreef op maandag 04 januari 2016 @ 14:08:
[...]


Huizenkopers die lenen bij een bank hebben effectief juist weinig aan zulke regelingen, het betekent vooral dat _als_ de huizenprijzen stevig dalen en iemand niet ver genoeg afgelost heeft, een bank des te sneller tot een executie zal overgaan.
in de VS leidde dat in de subrpime crisis tot huizenbezitters die hun huis onteigend zagen worden zodner dat ze een achterstand op hun hypotheek hadden en terwijl ze de maandlasten gewoon konden betalen en dat netjes bleven doen.

Dat is niet het scenario wat ik schetste, maar inderdaad niet echt sociaal. Ik ben meerdere malen in de VS geweest en heb de 'trailer-park-city's' gezien tijdens de crisis en dat is niet benijdbaar. Vluchtelingen hebben het hier doorgaans beter dan mensen die in zo'n caravan wonen - maar toch berusten die dan weer in hun 'American dream'. Liever arm dan 'vrijheid' inleveren aan de socialisten

Het is een gevaarlijk idee de hypotheekmarkt te zien als een soort van 'strijd' tussen huizenbezitters en banken, waarbij er eentje zou moeten verliezen, zodat de ander 'wint'.
De truc is nu juist dat beiden eigenlijk een voordeel kunnen bereiken, zowel de banken winst kunnen maken met relatief goed gedekte leningen en huizenbezitters de financiering van hun woning over een langere tijd kunnen uitsmeren en dus een woning afbetalen in maandelijkse termijnen.

In NL is er helemaal géén strijd en heb je ook nauwelijks effectieve concurrentie. We hebben 4 banken die geen van alle failliet mogen gaan en toch geen officieel staatsbedrijf zijn. In de VS gingen in de kredietcrisis zover ik even kan terugvinden 140-200 banken failliet.

Geen poging om het Amerikaanse systeem hier te introduceren, maar zolang het systeem op deze manier niet werkt, de politici in de banen carrousel zitten en de burgers klant blijven bij de banken die de problemen zelf veroorzaakten verandert er niets. Blijkbaar is het wel goed zo dus

[pedorus]

TheGhostInc schreef op maandag 04 januari 2016 @ 12:58:
Ik snap er helemaal niks meer van.
Als ik namelijk een NHG lening neem dan krijg ik een korting van 0,6% (grofweg) en daarvoor moet ik eenmalig 1% afrekenen. Dus binnen 2 jaar heb ik het al terugverdiend en dan heb ik er nog 28 jaar profijt van.

Ik denk inderdaad dat je er helemaal niks meer van snapt. Het beeld dat je schetst geeft toch juist aan dat er iets niet klopt? Je sluit een soort verzekering af, maar moet onder de streep minder betalen dan je anders zou doen. Denk je dat er gratis geld is ontstaan ofzo? Hoe is dit nu mogelijk? De reden dat dit mogelijk is, is vanwege de garanties die NHG gratis heeft gekregen van de staat, op kosten van de belastingbetaler. De banken zijn groot genoeg zodat de risico's uitmiddelen, maar door deze garanties is het mogelijk om de lening nog goedkoper aan te bieden. Daardoor is de effectieve verzekeringspremie negatief.

Echter heb je er ook daadwerkelijk voordeel bij? Waarschijnlijk niet. Omdat iedereen deze mogelijkheid heeft, en de huizenprijs bepaald wordt door wat mensen financieren, is de koopprijs hoger. Op die manier heb je dus geen voordeel, of zelfs negatief omdat er mensen met hogere risico's tegen jou opbieden.

Je kan dan nog stellen dat je anders misschien in de WSNP zou kunnen komen en daarvoor nu verzekert bent, maar het is maar de vraag of de NHG-schuldslavernij zoveel beter is (zie boven of google wat). De ernstigheid verminderd misschien ietsje, maar de kans hierop is juist groter. Want waarom zou de bank je als klant weigeren als de NHG de risico's draagt? De risico's liggen toch niet bij de bank, die liggen bij NHG en desnoods de RMBS houder. Als de bank volgens de regels een NHG-hypotheek mag verstrekken dan doen ze dat dus altijd, in plaats van dat ze je weerhouden van een mogelijk stomme beslissing.

Als wij op 80% LTV en annuitair schema hadden gezeten dan had er nu niemand onder water gestaan. En dat klinkt leuk, maar dat is vooral leuk voor de banken.

80% LTV betekend dat de banken minder product kwijt kunnen, en dat is dus niet leuk voor de banken. Het niet in het oog houden van de belangen van de klant bij een executieveiling gebeurd nu ook al, en daarvoor worden banken teruggefloten door de rechter.

[Stoney3K]

Ray schreef op zondag 03 januari 2016 @ 15:28:
Als reactie op LTV verlagen helpt niet als LTI behouden blijft kan ik nu al vertellen dat er complete uitwerkingen liggen om het LTV gat op te gaan vangen met een PL.

Dat is effectief hetzelfde als een 100% LTV aan gaan met een hogere rente. Sterker nog, dat laatste heeft minder risico omdat de hele lening gedekt wordt door een onderpand en er geen 'ongedekte' PL aan hangt om een gat op te vullen.

Dus met LTV < 100% gaan eisen zul je uiteindelijk niet veel opschieten, hooguit mensen die niet veel ruimte hebben om te sparen belemmeren om een huis te kopen.

[Milmoor]

Stoney3K schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 05:21:
[...]
Dat is effectief hetzelfde als een 100% LTV aan gaan met een hogere rente. Sterker nog, dat laatste heeft minder risico omdat de hele lening gedekt wordt door een onderpand en er geen 'ongedekte' PL aan hangt om een gat op te vullen.

Dus met LTV < 100% gaan eisen zul je uiteindelijk niet veel opschieten, hooguit mensen die niet veel ruimte hebben om te sparen belemmeren om een huis te kopen.

Uiteindelijk is de manier om mensen te laten stoppen met roken ook de prijs verhogen. De mentaliteit aanpassen zou beter zijn, maar dat is veel moeilijker. Als er een losse PL voor nodig is, is het idee dat je misschien eerst met een goedkope keuken begint beter acceptabel. Er hangt dan met direct een prijskaartje aan. De 30 jaar is te lang om het 'geld lenen kost geld' gevoel te geven, men weet het wel, maar wil het nu ipv straks.

[Stoney3K]

Milmoor schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 09:39:
[...]

Uiteindelijk is de manier om mensen te laten stoppen met roken ook de prijs verhogen. De mentaliteit aanpassen zou beter zijn, maar dat is veel moeilijker.

Ik ben er ook niet op tegen om mensen aan te laten betalen om een huis te kunnen kopen, waardoor je het risico op restschulden gaat beperken. Alleen moet je er dan wel voor zorgen dat die 'aanbetaling' niet door iets anders gefinancierd kan (en mag) worden en de aanbetaling niet achterlijk hoog is.

80/20 zie ik niet gebeuren in de huidige markt waar er geen alternatieven zijn zoals een gezonde huurmarkt, maar een voorstel zoals 95% LTV met een aanbetaling van 5% zou ik niet tegen zijn. Dat valt voor de meeste mensen nog prima te behappen (mijn doel is om 10% aan te betalen als ik in de toekomst wil kopen).

De prijzen zullen namelijk niet van de ene op de andere dag gaan kelderen en mensen krijgen ook niet van de ene op de andere dag tienduizenden euro's aan extra spaargeld, dus daar is een overgangsperiode in nodig.

Een door de overheid gesubsidieerde lening om die 5-10% te dekken voor starters vind ik overigens ook niet verkeerd, dan geef je starters éénmalig de kans om (onder een bepaalde koopprijs) wel voor 100% LTV te kunnen lenen als tegenhanger van de huurtoeslag. Dan zou de HRA ook de deur uit kunnen.

[Milmoor]

Persoonlijk krijg ik steeds met het idee dat elke subsidie in no time doorberekend is in de huizenprijs. Of het nou starters leningen zijn, HRA of een PL met korting, je sluist het 1:1 door naar de bank. De gemiddelde kopieert zoekt de grens van zijn financiering op en de gemiddelde koper de maximale koopprijs.

De LTV moet natuurlijk stapsgewijs naar beneden. Een kleine schok, en dan stapsgewijs uitbreiden. Bijvoorbeeld op 5% begonnen en dan elk jaar 1% erbij.

[assje]

Uiteindelijk komt het volgens mij allemaal neer op een verschuiving in mentaliteit die nodig is.

Als je op dit moment een hypotheek met NHG en HRA hebt is er gewoon heel weinig reden om af te willen lossen (ik betaal netto 1,6%). Hierdoor is de algemene tendens om maar gewoon het minimum te doen dat verplicht wordt, op dit moment dus een LTV van 102%.

Zou de situatie zo zijn dat je de rente werkelijk toe ziet nemen bij een hogere LTV (en dus risico) wordt je veel meer aangemoedigd er over na te denken en een afweging te maken m.b.t. de kosten van een hogere lening. Nu is die incentive er niet, als je 102% kan/mag lenen kan je dat ook maar net zo goed gewoon doen.

Als mensen kritisch worden op de LTV/LTI omdat ze anders meer rente moeten betalen zou dan denk ik een hele grote invloed op de woningmarkt kunnen hebben. Ik denk dat die mentaliteitsverandering meer zou doen dan geforceerde aanpassingen aan LIT/LTV.

Ook ben ik er van overtuigd dat dit kan werken. Ondanks dat mensen graag tot hun max. willen gaan zal er toch anders naar gekeken worden als iedere extra geleende euro steeds meer gaat kosten. In een ideaal geval hoef je dan ook helemaal geen maximum voor de LTV/LTI te geven, de rente moet dan alleen zo onmogelijk hoog zijn dat een ieder die daar voor wil gaan voor gek aan gezien wordt (dan is de mentaliteitsverandering compleet).

[ Voor 9% gewijzigd door assje op 05-01-2016 10:36 ]

[TheGhostInc]

pedorus schreef op maandag 04 januari 2016 @ 22:19:
Je sluit een soort verzekering af, maar moet onder de streep minder betalen dan je anders zou doen. Denk je dat er gratis geld is ontstaan ofzo? Hoe is dit nu mogelijk?

In plaats van een of andere 'drogreden' te bedenken, kun je ook gewoon kijken naar hoe verzekeringen werken.

Een verzekering is voor het grootste gedeelte kansberekening afgezet tegen risico's.
Als voorbeeld, een risico dat een keer in de miljoen voorkomt en dan 1 miljoen kost. Gemiddeld komt dat dus uit op 1 euro aan kosten.
Nu de commerciële versie: Als ik dat (individueel) wil verzekeren, dan moet die 1 miljoen er wel zijn als het fout gaat, er moet wat marge op en het kan ook 'toevallig' 2x in de miljoen gebeuren. Kost misschien wel 10 euro om te verzekeren.
Nu de gezamenlijke versie: Als ik met 1 miljoen mensen dit verzeker dan is de kans dat het fout gaat heel groot, maar de opbrengsten navenant ook. Nu wil de bank wat marge en het kan ook ineens 2x of 3x fout gaan in 1 periode (het blijft kansberekening, geen werkelijkheid). De bank vraagt 3 euro per verzekering.
Nu de overheids versie: We weten dat we 1 euro gemiddeld kwijt zijn, de groep is nog groter (10 miljoen), dus incidenten vlakken uit, maar de overheid staat ook nog eens garant voor de 'uitschieters'. Dan hoeven we ineens maar 2 euro te vragen.

En dan heb ik het nog niet gehad over differentiatie van risico's. Toen ik voor een verzekeraar aan de slag was kwam er iets wonderlijks langs. De grote verzekeraar (moederconcern) kon veel minder kritisch zijn op de 'intake' dan de kleinere dochteronderneming. Bij de autoverzekering was het een issue bij de dochter of er kinderen waren van <21 die in de auto zouden rijden, terwijl de moedermaatschappij dat risico op de grote hoop kon gooien. Zij hadden zoveel polissen dat met een klein beetje extra dat risico was afgedekt, terwijl de dochter aan het concurreren was met partijen onderin de markt die hierop filterden. Dus het toestaan van die polissen zou betekenen dat zij een onevenredig deel van die polissen zouden krijgen in hun portefeuille, wat hun polissen DUURDER zou maken dan de 'dure' moeder. Het moederconcern kreeg ook wel een beetje meer van die polissen, maar na een paar jaar werden die polissen vanzelf rendabeler. De moeder kon dus het risico absorberen op de grote groep, de dochter zou er letterlijk aan kapot gaan.

Daarom kan de NHG nu zoveel goedkoper. Omdat ze de groep 'homogeen' houden, dus of je 1 verdiener of 2 verdiener bent, alleenstaand of gehuwd, met kinderen of zonder kinderen, met goede opleiding of niet, met eigen kapitaal of niet, doorverhuizer of starter.
Ga je nu de banken laten 'cherry picken' dan krijg je een kleinere groep (duurder), die je commercieel moet verzekeren (duurder) en waarbij je AL het risico moet afdekken (duurder), zelfs al is die kans nog zo klein en daarna wil de bank er ook nog iets op 'verdienen'. Tel uit je winst.

En als we het echt zo erg vinden dat de garantiestelling wat geld kost, dan kan de NHG ook naar 1,1% en betalen we die 0,1% aan de overheid ter compensatie. Dan wordt zelfs iedereen er onbetwistbaar beter van!

pedorus schreef op maandag 04 januari 2016 @ 22:19:
Je kan dan nog stellen dat je anders misschien in de WSNP zou kunnen komen en daarvoor nu verzekert bent, maar het is maar de vraag of de NHG-schuldslavernij zoveel beter is (zie boven of google wat).

Dit is gewoon FUD.
Ook hier weer, lees je in over de WSNP en dan praten we verder. Kromliggen voor een huis is echt niet hetzelfde als effectief op bijstandsniveau terecht komen, waarbij je keuzevrijheid en alle waardevolle bezittingen worden afgenomen.

pedorus schreef op maandag 04 januari 2016 @ 22:19: 80% LTV betekend dat de banken minder product kwijt kunnen, en dat is dus niet leuk voor de banken.

De LTI verandert niet, dus de hoeveelheid product blijft gelijk dat je mag nemen (of stijgt zelfs licht). De probleem gevallen zitten bij de starters, maar die hadden we in 2005-2008 al van de markt geweerd, we zitten nu op niveau 2003, je hoeft niet heel veel geduld te hebben en de starters zijn weer van de markt af (is al begonnen!).
Het wegvallen van de starters van de markt zal tegen de tijd dat de LTV < 100% al gebeurd zijn. Die zijn dan al flink aan het sparen. En de schaarste op de markt zal ook alleen maar toenemen. Mensen met een restschuld zitten dan echt muurvast en de meeste kopers die op dit moment kopen zijn niet van plan snel te verhuizen.

Funda had rond deze tijd vorig jaar 240k objecten, nu nog 215k. In 2008 zat dat nog onder de 100k.
De verkopen zullen in 2015 wel in de buurt van 2008 uitkomen. Als we geen trendbreuk krijgen, dan zal 2016 eruit zien als een pre-crisis jaar.

[icecreamfarmer]

Milmoor schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 09:52:
Persoonlijk krijg ik steeds met het idee dat elke subsidie in no time doorberekend is in de huizenprijs. Of het nou starters leningen zijn, HRA of een PL met korting, je sluist het 1:1 door naar de bank. De gemiddelde kopieert zoekt de grens van zijn financiering op en de gemiddelde koper de maximale koopprijs.

De LTV moet natuurlijk stapsgewijs naar beneden. Een kleine schok, en dan stapsgewijs uitbreiden. Bijvoorbeeld op 5% begonnen en dan elk jaar 1% erbij.

Mee eens en dat komt in NL door het gebrek aan woningen en bouwgrond.
De trucjes om het nog enigsinds betaalbaar te houden worden steeds gekker.

[redwing]

icecreamfarmer schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 14:13:
[...]
Mee eens en dat komt in NL door het gebrek aan woningen en bouwgrond.
De trucjes om het nog enigsinds betaalbaar te houden worden steeds gekker.

Subsidies voor zulke zaken werkt alleen als je het kleinschalig houdt en alleen die mensen helpt die het ook echt nodig hebben. Zodra je een grotere groep gaat helpen krijg je inderdaad alleen maar dat de prijzen net zo vrolijk meestijgen.

De enige echte oplossing is natuurlijk meer woningen bouwen, maar dat wordt aan alle kanten tegengehouden.

[assje]

redwing schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 14:44:
[...]
De enige echte oplossing is natuurlijk meer woningen bouwen, maar dat wordt aan alle kanten tegengehouden.

En het kringetje is weer rond, want is dit wel echt de oplossing? Er staat toch meer dan voldoende huizen op plekken waar mensen niet willen wonen?

Het probleem is dus eigenlijk dat iedereen de nijging heeft op dezelfde plek wil wonen, daar veranderen we met bijbouwen niet veel aan (dat wil dus niet zeggen dat het niet goed zou zijn om bij te bouwen).

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 13:22:
Daarom kan de NHG nu zoveel goedkoper.

Leuk verzonnen, maar niet waar. De NHG kan zo goedkoop zijn omdat het niet kostendekkend hoeft te zijn. De tientallen miljarden die de overheid aan banken heeft gegeven kan je ook via een omweg bij de NHG denken.
Vraag eens een commerciele offerte bij iemand die garant wil staan voor de "waarde" van enkele honderden miljarden euro's vastgoed, dan krijg je de werkelijke waarde van die garantie te zien.

[redwing]

assje schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:05:
[...]
En het kringetje is weer rond, want is dit wel echt de oplossing? Er staat toch meer dan voldoende huizen op plekken waar mensen niet willen wonen?

Het probleem is dus eigenlijk dat iedereen de nijging heeft op dezelfde plek wil wonen, daar veranderen we met bijbouwen niet veel aan (dat wil dus niet zeggen dat het niet goed zou zijn om bij te bouwen).

Het gaat natuurlijk om genoeg huizen in de buurt van waar mensen ook echt willen wonen. Daarnaast moet je er ook voor zorgen dat er genoeg plekken zijn waar mensen willen wonen.
Als je ten slotte woningen gaat bouwen op een plek waar totaal geen werk en andere voorzieningen te vinden zijn zal er niemand gaan wonen. De oplossing is dan om of ergens anders te bouwen waar mensen wel willen wonen of zorgen voor werk/voorzieningen.

Aangezien dat laatste (zorgen voor werk) veel lastiger te realiseren is dan het eerste (bouwen) kun je beter eerst de focus leggen op bouwen en dan vooral op de goede soort bebouwing. Het huidige grootste probleem is dat het middensegment veel te klein is waardoor mensen die in die groep thuishoren veelal in de goedkope woningen blijven steken. Als gevolg daarvan worden die woningen te duur en krijgen we allerlei huur/koopsubsidies waardoor die huizen alleen maar nog duurder worden.

RemcoDelft schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:21:
[...]
Leuk verzonnen, maar niet waar. De NHG kan zo goedkoop zijn omdat het niet kostendekkend hoeft te zijn.

Ook niet helemaal waar omdat dit precies de reden is dat het maximale NHG bedrag omlaag gegaan is en de afsluitkosten juist omhoog (50% hoger dan 3 jaar geleden). Wat ik trouwens begrepen had is dat het niet zozeer niet kostendekkend is maar dat het risico niet goed genoeg afgedekt is (oftewel in de praktijk kostendekkend maar in theorie niet vanwege het risico dat niet goed genoeg is afgedekt)

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:21:
[...]
Leuk verzonnen, maar niet waar. De NHG kan zo goedkoop zijn omdat het niet kostendekkend hoeft te zijn. De tientallen miljarden die de overheid aan banken heeft gegeven kan je ook via een omweg bij de NHG denken.

Het is kostendekkend.
De enige theoretische kosten zouden de kosten zijn van een lagere kredietwaardigheid van de NLse overheid door deze garantie.

RemcoDelft schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:21:
Vraag eens een commerciele offerte bij iemand die garant wil staan voor de "waarde" van enkele honderden miljarden euro's vastgoed, dan krijg je de werkelijke waarde van die garantie te zien.

Die is toch gewoon bekend. De werkelijke commerciële waarde van de NHG garantie is.... de rentekorting op de hypotheek. Dus ongeveer 0,6% op jaarbasis. Even de getallen van de NHG erbij. 186 Miljard garantievermogen * 0,6% is een ruime Miljard wat we commercieel kwijt zouden zijn zonder NHG op jaarbasis.

De NHG doet in 2015 hun werk voor ongeveer 1/4 van dat bedrag. En de besparing gaat 1 op 1 terug naar de consument. En de consument is beter beschermd bij NHG dan zonder NHG.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:58:
Het is kostendekkend.
De enige theoretische kosten zouden de kosten zijn van een lagere kredietwaardigheid van de NLse overheid door deze garantie.

Het is niet kostendekkend. De NHG heeft recent de regels enorm moeten aanpassen om niet kopje onder te gaan. Zonder noodgrepen als QE en andere vormen van ondersteuning van de huizenmarkt door de staat was de NHG kopje onder gegaan. Daar zaten ze in 2013 al dicht tegenaan. Het simpele feit dat het risico net niet is uitgekomen wil niet zeggen dat het er niet is en al helemaal niet dat het in de toekomst nog een keer voorkomt. Als er geen risico is, waarom moet de staat dan garant staan?!

De redding van ABN AMRO was ook kostendekkend totdat het verlies genomen werd...

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:58:
Die is toch gewoon bekend. De werkelijke commerciële waarde van de NHG garantie is.... de rentekorting op de hypotheek. Dus ongeveer 0,6% op jaarbasis. Even de getallen van de NHG erbij. 186 Miljard garantievermogen * 0,6% is een ruime Miljard wat we commercieel kwijt zouden zijn zonder NHG op jaarbasis.

De NHG doet in 2015 hun werk voor ongeveer 1/4 van dat bedrag. En de besparing gaat 1 op 1 terug naar de consument. En de consument is beter beschermd bij NHG dan zonder NHG.

Nee, de NHG zorgt er voor dat zowel de banken als de kopers niet meer zelf nadenken, want het risico ligt bij een derde partij. Het zorgt er voor dat er geen concurrentie is, want alle banken doen precies hetzelfde tegen 0 risico. Het zorgt ervoor dat er geen buitenlandse concurrentie is en tegen hogere kosten op de kapitaalmarkt, waardoor de rente voor alle hypotheken een stuk hoger ligt dan in vergelijkbare landen in de buurt (in Denemarken is de hypotheekrente zelfs negatief!).

Voor de Nederlandse staat en de economie is de NHG echter een slecht idee omdat het de kosten van hypotheken juist opdrijft en de risico's bij de staat legt. We begrijpen jouw punt, in een individueel geval is het op dit moment voor de bank en koper gunstiger om de NHG te gebruiken dan om het niet te doen, maar dat komt omdat de NHG zo'n dure hypotheekmarkt creëert. Het helpt alleen de banken die zo rendement kunnen maken zonder het bijbehorende risico te lopen en het geeft de prijzen een boost.

Verder heb ik de indruk dat je nog het pre-2013 beeld hebt bij de NHG. Het is praktisch gesproken alleen nog mogelijk om aanspraak op de NHG te maken als je financieel compleet kapot bent (en dus niet als vroeger simpelweg vanwege een scheiding, als je het financieel net aan rond kan breien is die scheiding tegenwoordig gewoon voor eigen rekening) en het is maar zeer de vraag of de nu geboden reddingsboei voor de meeste mensen een beter alternatief is dan schuldsanering. Voor de banken is er overigens niks veranderd, die blijven volledig beschermd. Mensen vergissen zich er in en denken vaak dat de NHG nog steeds zo handig is als een paar jaar geleden, en het tegendeel wordt ze zelden verteld.

Tevens zorgt de NHG er natuurlijk voor dat de overheid een stimulans heeft om de huizenmarkt niet aan te pakken, het systeem is opgetuigd en zo bedacht dat het niet kan worden afgetuigd, want de overheid staat garant. In zoverre ben ik het wel met je eens dat de NHG maar een klein onderdeel van het probleem is, alleen het zorgt er voor dat het probleem niet kan worden aangepakt.

[ Voor 11% gewijzigd door ph4ge op 05-01-2016 16:50 ]

[assje]

ph4ge schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:16:
[...]
Nee, de NHG zorgt er voor dat zowel de banken als de kopers niet meer zelf nadenken, want het risico ligt bij een derde partij.

Als ik mezelf als voorbeeld neem voor hoe de NHG werkt;
- de kans dat ik ooit aanspraak kan maken op de NHG is nihil
- zonder NHG had ik niet de 103% gefinancieerd wat ik nu wel heb gedaan

[RemcoDelft]

assje schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:44:
- de kans dat ik ooit aanspraak kan maken op de NHG is nihil

Zo kan je ook beargumenteren dat zorg en sociale zekerheid niets kosten... Zo werkt het natuurlijk niet!

- zonder NHG had ik niet de 103% gefinancieerd wat ik nu wel heb gedaan

3% meer lenen dan het onderpand waard is is dan ook complete waanzin. Mogelijk gemaakt dankzij de NHG!

[assje]

RemcoDelft schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:48:
[...]
Zo kan je ook beargumenteren dat zorg en sociale zekerheid niets kosten... Zo werkt het natuurlijk niet!

Zo kan het in geval van NHG in principe wel werken (voor je eigen inschatting). Als jij het verschil tussen executiewaarde en de 103% als spaargeld op de bank hebt weet je heel zeker dat je geen aanspraak kunt maken op de NHG.

Laat ik het anders zeggen, zonder rentekorting zou ik nooit voor NHG gekozen hebben (de verzekering levert mij niets op en is overbodig).

RemcoDelft schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:48:
[...]
3% meer lenen dan het onderpand waard is is dan ook complete waanzin. Mogelijk gemaakt dankzij de NHG!

3% meer lenen vind ik nog niet eens zo vreemd, dat dit kan als "hypotheek" met bijbehorende condities dan weer wel.

[ Voor 22% gewijzigd door assje op 05-01-2016 17:22 ]

[RemcoDelft]

assje schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 17:11:
Zo kan het in geval van NHG in principe wel werken (voor je eigen inschatting). Als jij het verschil tussen executiewaarde en de 103% als spaargeld op de bank hebt weet je heel zeker dat je geen aanspraak kunt maken op de NHG.

De executiewaarde kan dalen, en je spaargeld kan je elders uitgeven of nodig hebben. Er zijn talloze redenen te bedenken waarom je huidige verwachtingen niet uitkomen.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:16:
[...]
Het is niet kostendekkend. De NHG heeft recent de regels enorm moeten aanpassen om niet kopje onder te gaan. Zonder noodgrepen als QE en andere vormen van ondersteuning van de huizenmarkt door de staat was de NHG kopje onder gegaan. Daar zaten ze in 2013 al dicht tegenaan. Het simpele feit dat het risico net niet is uitgekomen wil niet zeggen dat het er niet is en al helemaal niet dat het in de toekomst nog een keer voorkomt. Als er geen risico is, waarom moet de staat dan garant staan?!

Omdat de staat hetzelfde belang heeft als de NHG. Dus het formeel garant staan van de staat voor NHG komt overeen met het informeel garant staan (de markt niet laten crashen).

Los daarvan, ik vind QE in deze discussie trekken, de discussie wel heel breed maken. Het ging erover of de NHG zo ontzettend slecht is voor de markt en of de overheid dit handenvol met geld kost. QE is niet bedoeld om de NHG te redden en volgens mij ook niet om de NLse huizenmarkt uit het slop te trekken.

ph4ge schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:16:
Nee, de NHG zorgt er voor dat zowel de banken als de kopers niet meer zelf nadenken, want het risico ligt bij een derde partij. Het zorgt er voor dat er geen concurrentie is, want alle banken doen precies hetzelfde tegen 0 risico. Het zorgt ervoor dat er geen buitenlandse concurrentie is en tegen hogere kosten op de kapitaalmarkt, waardoor de rente voor alle hypotheken een stuk hoger ligt dan in vergelijkbare landen in de buurt (in Denemarken is de hypotheekrente zelfs negatief!).

Voor de Nederlandse staat en de economie is de NHG echter een slecht idee omdat het de kosten van hypotheken juist opdrijft en de risico's bij de staat legt. We begrijpen jouw punt, in een individueel geval is het op dit moment voor de bank en koper gunstiger om de NHG te gebruiken dan om het niet te doen, maar dat komt omdat de NHG zo'n dure hypotheekmarkt creëert. Het helpt alleen de banken die zo rendement kunnen maken zonder het bijbehorende risico te lopen en het geeft de prijzen een boost.

Nu begin je jezelf tegen te spreken.
Het geeft de prijzen een boost? Zonder NHG zouden de rentetarieven lager liggen... waardoor mensen dus MEER kunnen lenen! Een negatieve rente zou onze huizenprijzen nog een flinke zet omhoog geven.

De waarheid is dat landen om ons heen helemaal niet zoveel voordeliger zijn. Duitsland zit wel in onze bandbreedte.
Dat Denemarken verhaal is amper positief te noemen. Fijn als je munteenheid wordt bestookt door handelaren.

ph4ge schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:16:
Verder heb ik de indruk dat je nog het pre-2013 beeld hebt bij de NHG. Het is praktisch gesproken alleen nog mogelijk om aanspraak op de NHG te maken als je financieel compleet kapot bent (en dus niet als vroeger simpelweg vanwege een scheiding, als je het financieel net aan rond kan breien is die scheiding tegenwoordig gewoon voor eigen rekening) en het is maar zeer de vraag of de nu geboden reddingsboei voor de meeste mensen een beter alternatief is dan schuldsanering. Voor de banken is er overigens niks veranderd, die blijven volledig beschermd. Mensen vergissen zich er in en denken vaak dat de NHG nog steeds zo handig is als een paar jaar geleden, en het tegendeel wordt ze zelden verteld.

De banken delen 10% mee in de NHG bijdrage aan de restschuld, dus nee, er is wel wat verandert, en gaan we hier nu echt met droge ogen beweren dat de WSNP een beter alternatief is dan NHG?
En dan ga je toch gewoon lekker de WSNP in? Als je langer dan 3 jaar die hypotheek hebt gehad, dan heb je je geld er gewoon al dik uit. Of is die scheiding ook de schuld van de NHG?

assje schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:44:
- zonder NHG had ik niet de 103% gefinancieerd wat ik nu wel heb gedaan

En als we de HRA zouden afschaffen, zou je dan nog steeds tot 103% zijn gegaan?

HRA is in deze 'de grote boosdoener'.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 18:57:
Omdat de staat hetzelfde belang heeft als de NHG. Dus het formeel garant staan van de staat voor NHG komt overeen met het informeel garant staan (de markt niet laten crashen).

Nee, het belang van de staat is niet om de prijzen zo hoog mogelijk te maken. Dat is het belang van de banken en andere lobby organisaties, maar het belang van de staat is juist om iedereen geschikt en betaalbaar te laten wonen.

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 18:57:
Los daarvan, ik vind QE in deze discussie trekken, de discussie wel heel breed maken. Het ging erover of de NHG zo ontzettend slecht is voor de markt en of de overheid dit handenvol met geld kost. QE is niet bedoeld om de NHG te redden en volgens mij ook niet om de NLse huizenmarkt uit het slop te trekken.

Punt is dat jij doet alsof de NHG geen geld kost, terwijl het A. indirect geld kost en B. recent langs de rand van de afgrond is gegaan, dat het er op wonderlijke wijze niet overheen is gegaan wil niet zeggen dat het geen risico is.

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 18:57:
Nu begin je jezelf tegen te spreken.
Het geeft de prijzen een boost? Zonder NHG zouden de rentetarieven lager liggen... waardoor mensen dus MEER kunnen lenen! Een negatieve rente zou onze huizenprijzen nog een flinke zet omhoog geven.

Nee, dat klopt niet. De banken gaan juist minder uitlenen als ze zelf de risico's die daarbij horen moeten dragen en hetzelfde zal hopelijk ook voor de kopers gelden. Bovendien, zelfs als ze het maximum opzoeken is het nog geen waarheid dat men dan automatisch meer mag lenen. Wat men mag lenen bepaalt de overheid via het Nibud, en niks houdt ze tegen om te besluiten dat het voordeel moet gaan naar lagere woonlasten en niet naar hogere prijzen en risico's.

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 18:57:
http://www.hypotheektilbu...itse-hypotheekrente.html"]Duitsland zit wel in onze bandbreedte
De waarheid is dat landen om ons heen helemaal niet zoveel voordeliger zijn. Duitsland zit wel in onze bandbreedte.

Dat is een oud percentage naar 1 van de duurdere banken. Als ik op de eerste de beste vergelijkingssite kijk vind ik percentage's van 0,8% bij 5 jaar vast. In Nederland is de laagste rente, met NHG meer dan het dubbele.

EDIT: Valt me op dat op de betreffende vergelijkingssite het rentetarief daalt naar mate je meer leent, tot 0,59% bij 5 ton. Iemand een verklaring? Eerste gedachte: misschien zijn de administratieve kosten een relatief groot deel van de kosten voor een bank bij deze lage rentestanden?

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 18:57:
Dat Denemarken verhaal is amper positief te noemen. Fijn als je munteenheid wordt bestookt door handelaren.http://www.hypotheektilburg.nl/duitse-hypotheek/duitse-hypotheekrente.html"]Duitsland zit wel in onze bandbreedte

Ik zeg niet dat het positief is, ik zeg alleen dat wij veel te veel rente betalen. Al snel 2x zoveel als in Duitsland.

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 18:57:
De banken delen 10% mee in de NHG bijdrage aan de restschuld, dus nee, er is wel wat verandert, en gaan we hier nu echt met droge ogen beweren dat de WSNP een beter alternatief is dan NHG?
En dan ga je toch gewoon lekker de WSNP in? Als je langer dan 3 jaar die hypotheek hebt gehad, dan heb je je geld er gewoon al dik uit. Of is die scheiding ook de schuld van de NHG?

Je haalt dingen door elkaar. Nogmaals, niemand ontkent het rente voordeel voor het individu nu, tov iemand die geen NHG heeft. Het punt is wel dat de rente, zelfs na NHG korting, mede door de NHG nog steeds veel te hoog is. Het punt is ook dat de overheid het risico draagt wat op zichzelf onwenselijk is en ook nog eens voor onwenselijk gedrag bij de andere 2 partijen zorgt.

Verder zul je zien dat straks de eerste gevallen gaan opstaan van mensen die na jaren in de houdgreep van de NHG te hebben gezeten alsnog in de schuldsanering belanden. Het nieuwe systeem is nog maar marginaal beter dan de schuldsanering en dient ook voornamelijk de banken, omdat je beter zo lang mogelijk maximaal kan worden uitgeknepen dan dat je in 3-5 jaar schuldenvrij bent. Dan was je dus beter af geweest zonder NHG. Het beste was je nog af geweest als er uberhaupt geen NHG had bestaan en de bank en jij het risico niet hadden gelopen.

De scheiding is niet de schuld van de NHG en waar je vroeger tegen scheiding verzekerd bent trekt de NHG zich daar nu weinig van aan tenzij het gelijktijdig betekent dat beide partners simpelweg de hypotheek werkelijk niet meer kunnen betalen.

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 18:57:
En als we de HRA zouden afschaffen, zou je dan nog steeds tot 103% zijn gegaan?

HRA is in deze 'de grote boosdoener'.

De HRA is de grootste boosdoener, maar die kan je zeer moeilijk afschaffen zolang de NHG en andere garantstellingen voor de banken blijven bestaan. Het hele systeem is rot en houdt zichzelf in stand. De banken hebben de belastingbetaler in de houdgreep en om daar onderuit te komen zal ook de NHG moeten verdwijnen.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 05-01-2016 20:41 ]

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 20:07:
... vage site ....

Als ik bijvoorbeeld deze site pak. En dan gewoon naar 20 of 30 jaar vast kijk, dan kom ik op herkenbare percentages uit.

Ik kan je ook rates laten zien in de UK, maar daar snap ik zelf niks van. Net zoals trouwens in Denemarken een hypotheek anders is georganiseerd.

ph4ge schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 20:07:
Het punt is ook dat de overheid het risico draagt wat op zichzelf onwenselijk is en ook nog eens voor onwenselijk gedrag bij de andere 2 partijen zorgt.

Het voordeel van een overheid die de risico's draagt is dat zij die ook 'sociaal' kunnen verdelen. Een huis is meer dan een hypotheek, financiële constructie of risico. Een overheid die de scherpe kantjes er vanaf haalt kan ik beter waarderen dan eentje die kartonnen dozen in de uitverkoop doet.

Dat onwenselijke gedrag komt voort uit de HRA. Trap die eruit en dan kunnen we (misschien) nog een keer kijken naar de NHG. Overigens weet ik helemaal niet of onze rente zoveel te hoog is. Onze banken zijn druk bezig met opbouw van (broodnodig) kapitaal. De 'Duitse' of 'Deense' hypotheken klinken een beetje als de spaarrekening in Ijsland, dat was ook ideaal, totdat het een paar Miljard kostte.

Moet je trouwens eens rekenen wat er zou gebeuren als we meer concurrentie krijgen. Als de (NHG) 10 jaars rente van de huidige ~2% naar de Duitse 1% zou gaan... gaat de max hypotheek zo weer 15% omhoog! Misschien moeten we maar gewoon even 'blij' zijn met de huidige status quo.

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 13:22:
[...]
De LTI verandert niet, dus de hoeveelheid product blijft gelijk dat je mag nemen (of stijgt zelfs licht). De probleem gevallen zitten bij de starters, maar die hadden we in 2005-2008 al van de markt geweerd, we zitten nu op niveau 2003, je hoeft niet heel veel geduld te hebben en de starters zijn weer van de markt af (is al begonnen!).
Het wegvallen van de starters van de markt zal tegen de tijd dat de LTV < 100% al gebeurd zijn. Die zijn dan al flink aan het sparen. En de schaarste op de markt zal ook alleen maar toenemen. Mensen met een restschuld zitten dan echt muurvast en de meeste kopers die op dit moment kopen zijn niet van plan snel te verhuizen.

Die starters moeten alleen wel ergens wonen, en als ze geen huis kunnen kopen dan zijn ze aangewezen op de huurmarkt (waar ook geen plaats is). Dat komt er dus op neer dat iedereen blijft zitten waar ie zit en er geen nieuwe instroom in de markt komt, waardoor de markt knarsend tot stistand zal komen.

En heel eerlijk gezegd, hoe graag wil jij als kersvers gezin met pasgeboren baby bij je ouders blijven wonen? Want dat is waar dit uiteindelijk op neer gaat komen.

[Galactic]

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 00:26:
[...]

Als ik bijvoorbeeld deze site pak. En dan gewoon naar 20 of 30 jaar vast kijk, dan kom ik op herkenbare percentages uit.

Ik kan je ook rates laten zien in de UK, maar daar snap ik zelf niks van. Net zoals trouwens in Denemarken een hypotheek anders is georganiseerd.


[...]

Het voordeel van een overheid die de risico's draagt is dat zij die ook 'sociaal' kunnen verdelen. Een huis is meer dan een hypotheek, financiële constructie of risico. Een overheid die de scherpe kantjes er vanaf haalt kan ik beter waarderen dan eentje die kartonnen dozen in de uitverkoop doet.

Dat onwenselijke gedrag komt voort uit de HRA. Trap die eruit en dan kunnen we (misschien) nog een keer kijken naar de NHG. Overigens weet ik helemaal niet of onze rente zoveel te hoog is. Onze banken zijn druk bezig met opbouw van (broodnodig) kapitaal. De 'Duitse' of 'Deense' hypotheken klinken een beetje als de spaarrekening in Ijsland, dat was ook ideaal, totdat het een paar Miljard kostte.

Moet je trouwens eens rekenen wat er zou gebeuren als we meer concurrentie krijgen. Als de (NHG) 10 jaars rente van de huidige ~2% naar de Duitse 1% zou gaan... gaat de max hypotheek zo weer 15% omhoog! Misschien moeten we maar gewoon even 'blij' zijn met de huidige status quo.

Tja, in België ook rentes vanaf 1,83% op 20 jaar vast. Maar daar komen dan nog wel voorwaarden bij. Er wordt bijvoorbeeld aan koppelverkoop gedaan (brandverzekering, verplicht een betaalrekening aanhouden, inkomensverzekering etc.). Wie zegt dat dat niet zo is voor de "Duitse" lage rentes? Als je een lening zonder deze voorwaarden wil, komt er al gauw 0,5% tot 0.75% bij. Elk land heft een Eigen system met eigen gebruiken. Nederland blijft inderdaad wel een duur land voor leningen en dat heeft 2 hoofdredenen die je al aanhaalde.

[ Voor 5% gewijzigd door Galactic op 06-01-2016 08:25 ]

[redwing]

ph4ge schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 16:16:
[...]
Het is niet kostendekkend. De NHG heeft recent de regels enorm moeten aanpassen om niet kopje onder te gaan. Zonder noodgrepen als QE en andere vormen van ondersteuning van de huizenmarkt door de staat was de NHG kopje onder gegaan. Daar zaten ze in 2013 al dicht tegenaan. Het simpele feit dat het risico net niet is uitgekomen wil niet zeggen dat het er niet is en al helemaal niet dat het in de toekomst nog een keer voorkomt. Als er geen risico is, waarom moet de staat dan garant staan?!

De redding van ABN AMRO was ook kostendekkend totdat het verlies genomen werd...

Het is wel kostendekkend anders waren ze er onderdoor gegaan. Je moet even goed het verschil zien tussen paraktisch kostendekkend en in theorie kostendekkend. Tot nu toe is de NHG nl. in de praktijk gewoon kostendekkend omdat ze nog steeds kapitaal hebben. Als je echter theoretisch gaat kijken komt er een risisico bij kijken waar ook een bedrag aan gehangen kan worden. En met dat risicobedrag er bij zie je (theoretisch dus) dat ze een tekort hebben.

Het punt blijft echter wel dat het dus tot nu toe gewoon kostendekkend is geweest alleen met een niet acceptabel risico voor de overheid. Vandaar ook dat wat je moet betalen omhoog gegaan is en het max. bedrag omlaag. Met deze aanpassingen zit de NHG wel weer in het gewenste risicoprofiel dus sowieso is dit nu niet zo'n groot probleem meer.

In zoverre ben ik het wel met je eens dat de NHG maar een klein onderdeel van het probleem is, alleen het zorgt er voor dat het probleem niet kan worden aangepakt.

Zolang er een tekort aan huizen is zal elke subsidie zorgen voor hogere prijzen. Het enige voordeel van NHG is dat het maar voor een bepaalde markt geldt, waardoor het juist ook een prijsverlagend effect heeft. Huizen die wat duurder dan de NHG norm zijn zullen veelal alsnog precies op de NHG grens worden verkocht omdat voor de koper NHG toch wel heel handig is. Het andere voordeel is dat je met NHG niet zo zeer meer kunt lenen, maar vooral goedkoper. Je kunt dus niet plotseling een duurder huis kopen. Oftewel het prijsopdrijvend effect van NHG valt best wel mee, het enige wat gebeurt is dat mensen een hogere LTV aan durven maar ook dat wordt aangepakt (wat dat betreft wordt er bij de NHG wel nagedaht over alle bij-effecten, alleen hadden ze hier helaas wel een crisis voor nodig)

Jij stelt het trouwens wel heel pessimistisch wat de uitkering van NHG betreft. Het is inderdaad niet zo makkelijk meer als voorheen maar toch echt een heel stuk beter dan als je in de schuldsanering terecht komt.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 00:26:
Als ik bijvoorbeeld deze site pak. En dan gewoon naar 20 of 30 jaar vast kijk, dan kom ik op herkenbare percentages uit.

Beetje flauw om het een vage site te noemen, waar baseer je het op? Afgezien van dat jouw site geen korte periodes aan bied zijn de percentages hetzelfde. De goedkoopste 10 jaar in Duitsland vs de goedkoopste 10 jaar in Nederland scheelt op jou site ook gewoon die 0,8%

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 00:26:
Ik kan je ook rates laten zien in de UK, maar daar snap ik zelf niks van. Net zoals trouwens in Denemarken een hypotheek anders is georganiseerd.

Uhh, dat is toch precies wat ik zeg? Wij hebben het op een dusdanig domme manier georganiseerd dat wij veel duurder uit zijn en dat zouden we moeten veranderen. De NHG speelt hier een grote rol in.

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 00:26:
Het voordeel van een overheid die de risico's draagt is dat zij die ook 'sociaal' kunnen verdelen. Een huis is meer dan een hypotheek, financiële constructie of risico. Een overheid die de scherpe kantjes er vanaf haalt kan ik beter waarderen dan eentje die kartonnen dozen in de uitverkoop doet.

Er is echt helemaal niets sociaals aan een systeem wat de winsten voor banken privatiseert en de risico's bij de overheid legt. Het blijkt wel hoe ver wij principieel uit elkaar liggen, we zullen het nooit eens worden.

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 00:26:
Dat onwenselijke gedrag komt voort uit de HRA. Trap die eruit en dan kunnen we (misschien) nog een keer kijken naar de NHG. Overigens weet ik helemaal niet of onze rente zoveel te hoog is. Onze banken zijn druk bezig met opbouw van (broodnodig) kapitaal. De 'Duitse' of 'Deense' hypotheken klinken een beetje als de spaarrekening in Ijsland, dat was ook ideaal, totdat het een paar Miljard kostte.

Ik val in herhaling, maar je lijkt het niet te willen lezen dus ik zeg het nog maar een keer. De NHG zorgt er voor dat banken en kopers zelf geen risico afweging meer maken en dat zorgt voor onwenselijk gedrag. Ja, de subsidie op schuld zorgt er voor dat mensen geneigd zijn om meer schulden te maken, maar het feit dat er geen risico tegenover staat zorgt daar ook voor!

En nee, de vergelijking met IJsland slaat als een tang op een varken. We hebben het niet over het afnemen van producten bij buitenlandse banken, we hebben het over het herorganiseren van ons eigen systeem, je houdt er dus altijd zelf grip op. Daarnaast waren de rentes in IJsland juist hoger vanwege her risico en hebben wij het juist over het verlagen van die risico's.

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 00:26:
Moet je trouwens eens rekenen wat er zou gebeuren als we meer concurrentie krijgen. Als de (NHG) 10 jaars rente van de huidige ~2% naar de Duitse 1% zou gaan... gaat de max hypotheek zo weer 15% omhoog! Misschien moeten we maar gewoon even 'blij' zijn met de huidige status quo.

Ik val weer in herhaling, maar het is puur een politieke keuze om de LTI te verhogen. Het doel van de voorstellen in dit topic is om de woonlasten en de risico's terug te brengen op acceptabele en draagbare niveau's. Ja, als je maatregelen om dat te bereiken koppelt aan maatregelen die het tegenovergestelde bereiken heeft het inderdaad geen zin!

redwing schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 08:37:
Het is wel kostendekkend anders waren ze er onderdoor gegaan. Je moet even goed het verschil zien tussen paraktisch kostendekkend en in theorie kostendekkend. Tot nu toe is de NHG nl. in de praktijk gewoon kostendekkend omdat ze nog steeds kapitaal hebben. Als je echter theoretisch gaat kijken komt er een risisico bij kijken waar ook een bedrag aan gehangen kan worden. En met dat risicobedrag er bij zie je (theoretisch dus) dat ze een tekort hebben.

Het punt blijft echter wel dat het dus tot nu toe gewoon kostendekkend is geweest alleen met een niet acceptabel risico voor de overheid. Vandaar ook dat wat je moet betalen omhoog gegaan is en het max. bedrag omlaag. Met deze aanpassingen zit de NHG wel weer in het gewenste risicoprofiel dus sowieso is dit nu niet zo'n groot probleem meer.

Is dit deel van je reactie niet aan TheGhostInc gericht? Ik maak juist het onderscheid door te zeggen ja, het is tot nu toe ternauwernood goed gegaan, maar dat wil niet zeggen dat het een goed systeem is.

redwing schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 08:37:
Zolang er een tekort aan huizen is zal elke subsidie zorgen voor hogere prijzen. Het enige voordeel van NHG is dat het maar voor een bepaalde markt geldt, waardoor het juist ook een prijsverlagend effect heeft. Huizen die wat duurder dan de NHG norm zijn zullen veelal alsnog precies op de NHG grens worden verkocht omdat voor de koper NHG toch wel heel handig is. Het andere voordeel is dat je met NHG niet zo zeer meer kunt lenen, maar vooral goedkoper. Je kunt dus niet plotseling een duurder huis kopen. Oftewel het prijsopdrijvend effect van NHG valt best wel mee, het enige wat gebeurt is dat mensen een hogere LTV aan durven maar ook dat wordt aangepakt (wat dat betreft wordt er bij de NHG wel nagedaht over alle bij-effecten, alleen hadden ze hier helaas wel een crisis voor nodig)

Ik betwijfel sterk of dat zo werkt. De verhogingen en de verlagingen van de NHG grens lijken weinig invloed op de prijs te hebben, bovendien betekent het effect wat jij mogelijk schetst ook dat huizen die er onder zitten juist ook de NHG grens opzoeken.

Het tweede punt dat NHG goedkoper lenen mogelijk maakt klopt niet, zoals ik ook al een aantal keer heb gezegd. Dat wij dit systeem hebben zorgt er voor dat lenen veel duurder is. Binnen dat systeem is lenen met NHG goedkoper, maar nog steeds lang niet zo goedkoop als het was geweest met een fatsoenlijk systeem. Vandaar het grote verschil met andere landen zelfs als je wel NHG hebt, wat toegegeven, op dit moment kleiner is dan een paar jaar geleden wat waarschijnlijk komt omdat alle rentes in Europa zo laag zijn op het moment.

redwing schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 08:37:
Jij stelt het trouwens wel heel pessimistisch wat de uitkering van NHG betreft. Het is inderdaad niet zo makkelijk meer als voorheen maar toch echt een heel stuk beter dan als je in de schuldsanering terecht komt.

Ik ben heel pessimistisch, ja, maar dat krijg je als je de praktijk situaties kent en je verdiept hebt in de nieuwe voorwaarden. Nu zijn de gevolgen nog niet zichtbaar, omdat het beleid pas recent is ingevoerd en de prijzen stijgen. Dat komt nog wel.

Zelfs gekeken door de rooskleurige bril pre-2013 bril biedt de NHG bij lange na niet de bescherming aan kopers die in veel andere landen heel normaal is zonder dat ze een NHG hebben. De juridische positie van hypotheekverstrekkers is in Nederland ook uitzonderlijk sterk, iets wat in dit topic nog niet zoveel aan de orde is gekomen, maar dat lijkt me een andere discussie en is ook niet per definitie slecht.

[pedorus]

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 13:22:
En als we het echt zo erg vinden dat de garantiestelling wat geld kost, dan kan de NHG ook naar 1,1% en betalen we die 0,1% aan de overheid ter compensatie. Dan wordt zelfs iedereen er onbetwistbaar beter van!

Lol, 0,1%. De Rabobank rekent bij 30 jaar vast 0,4% opslag bij 100% LTV bij geen NHG. Andere grootbanken rekenen ook bijvoorbeeld 0.35%. Al maak je dat contant dan komt dit neer op meer dan 3% dat de overheidsgarantie waard is (dit is al min de huidige 1% premie). Rabobank is echt groot genoeg, jouw verhaal over kleintjes gaat daar niet voor op. Die 0,1% zit dus niet in de juiste orde van grootte. En er zijn minimaal nog 2 verschillen:

• NHG kent andere toetsingsprocedures dan niet-NHG
• NHG dekt meer dan alleen het risico van de bank, bij niet-NHG blijft vordering open staan

Overigens: Door NHG kan iemand met met wat spaargeld worden overboden door iemand die het vanwege NHG kan betalen. Ook zie je 2 partijen exact hetzelfde bieden, de NHG drempel. Dit is oneerlijk. Zo loont sparen dus niet. Dit is inherent aan NHG. NHG is dus minstens voor sommigen slechter. Zolang NHG bestaat zijn er verliezers.

Kromliggen voor een huis is echt niet hetzelfde als effectief op bijstandsniveau terecht komen, waarbij je keuzevrijheid en alle waardevolle bezittingen worden afgenomen.

Keuzevrijheid bij nhg-regeling? Niet sinds 2013. terugverhuizen bijvoorbeeld noem ik geen keuzevrijheid, dat noem ik schuldslavernij.

De LTI verandert niet, dus de hoeveelheid product blijft gelijk dat je mag nemen (of stijgt zelfs licht).

DNB verwacht anders (zie hierboven).

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 15:58:
Die is toch gewoon bekend. De werkelijke commerciële waarde van de NHG garantie is.... de rentekorting op de hypotheek. Dus ongeveer 0,6% op jaarbasis. Even de getallen van de NHG erbij. 186 Miljard garantievermogen * 0,6% is een ruime Miljard wat we commercieel kwijt zouden zijn zonder NHG op jaarbasis.

De NHG doet in 2015 hun werk voor ongeveer 1/4 van dat bedrag. En de besparing gaat 1 op 1 terug naar de consument. En de consument is beter beschermd bij NHG dan zonder NHG.

TheGhostInc schreef op dinsdag 05 januari 2016 @ 18:57:
Zonder NHG zouden de rentetarieven lager liggen... waardoor mensen dus MEER kunnen lenen! Een negatieve rente zou onze huizenprijzen nog een flinke zet omhoog geven.

Je spreekt ergens jezelf tegen geloof ik.

[Ray]

even een paar korte reacties op wat stellingen rondom NHG, Sinds vorig jaar ben je niet meer verplicht een haircut voorstel te accepteren. Dus het aangehaalde artikel van 2013 is van de baan.
Tevens komt vaker naar voren dat een bank bij NHG geen risico loopt. Ook dat is niet waar. Onder de nieuwe regels is de eerste 10% sowieso voor de bank. Tevens neemt de NHG dekking af naarmate de looptijd vordert. Voor moderne aflossende hypotheken geen probleem maar bij aflosvrij kan dit wel voor rekening vd bank komen.
Overigens is het verschil tussen de toetsing nieuw en beheer niet uit te leggen. Ik had recent weer een geval waar zomaar 100K verschil zat....

[redwing]

ph4ge schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 08:55:
[...]
Is dit deel van je reactie niet aan TheGhostInc gericht? Ik maak juist het onderscheid door te zeggen ja, het is tot nu toe ternauwernood goed gegaan, maar dat wil niet zeggen dat het een goed systeem is.

Dit is vooral gericht om aan te geven dat het wel kostendekkend is. Deze verwarring is nl. ontstaan doordat de DNB ooit heeft geroepen dat NHG niet kostendekkend zou zijn terwijl ze eigenlijk bedoelden dat de regering teveel risico liep.

[...]
Ik betwijfel sterk of dat zo werkt. De verhogingen en de verlagingen van de NHG grens lijken weinig invloed op de prijs te hebben, bovendien betekent het effect wat jij mogelijk schetst ook dat huizen die er onder zitten juist ook de NHG grens opzoeken.

Je ziet bij de verhogingen en verlagingen wel dat er een piekje op de NHG grens zit (alhoewel die er meestal al zat). Het effect daarvan is inderdaad dat huizen er net onder richting NHG gaan en huizen er net boven ook.

Het tweede punt dat NHG goedkoper lenen mogelijk maakt klopt niet, zoals ik ook al een aantal keer heb gezegd. Dat wij dit systeem hebben zorgt er voor dat lenen veel duurder is. Binnen dat systeem is lenen met NHG goedkoper, maar nog steeds lang niet zo goedkoop als het was geweest met een fatsoenlijk systeem.

Alleen is de NHG daar geen oorzaak van, de oorzaak daarvan is vooral de HRA. Want daardoor krijg je dat we in Nederland een hoge schuld hebben en dus een groter risico dus een hogere rente. De NHG zelf heeft daar weinig invloed op.
[...]

Ik ben heel pessimistisch, ja, maar dat krijg je als je de praktijk situaties kent en je verdiept hebt in de nieuwe voorwaarden. Nu zijn de gevolgen nog niet zichtbaar, omdat het beleid pas recent is ingevoerd en de prijzen stijgen. Dat komt nog wel.

De meeste praktijksituaties waar het fout is gegaan komen van rond 2013 omdat er bij de overgang naar de strengere regels een zooi gemaakt is bij de voorlichting van de NHG. De regels zijn in de tussentijd duidelijker geworden (alhoewel nog steeds niet helemaal fair) en ook de NHG is op de vingers getikt waardoor je ziet dat het de goede kant op gaat. Daarnaast waren de regels natuurlijk altijd ook wel iets te soepel want wees eerlijk, voorbeelden zoals uit de link van pedorus waar bij een scheiding 1 van de partijen het huis zou kunnen betalen maar dan toch met 40% verlies verkoopt en dan verwacht dat de NHG die 40% zomaar terugbetaald is ook wel erg raar (alhoewel de NHG natuurlijk in zo'n geval wel wat zal moeten doen)

Zelfs gekeken door de rooskleurige bril pre-2013 bril biedt de NHG bij lange na niet de bescherming aan kopers die in veel andere landen heel normaal is zonder dat ze een NHG hebben. De juridische positie van hypotheekverstrekkers is in Nederland ook uitzonderlijk sterk, iets wat in dit topic nog niet zoveel aan de orde is gekomen, maar dat lijkt me een andere discussie en is ook niet per definitie slecht.

Klopt, maar dat heeft met andere regelgeving te maken. Je kunt je trouwens ook afvragen of de bescherming in veel andere landen ook weer niet te veel is. Zoals in Amerika waar je je huis verkoopt en daarmee je hypotheek weg is lijkt me wat teveel van het goede.

[Wobblier]

Overigens: Door NHG kan iemand met met wat spaargeld worden overboden door iemand die het vanwege NHG kan betalen. Ook zie je 2 partijen exact hetzelfde bieden, de NHG drempel. Dit is oneerlijk. Zo loont sparen dus niet. Dit is inherent aan NHG. NHG is dus minstens voor sommigen slechter. Zolang NHG bestaat zijn er verliezers.

Is de NHG niet gekoppeld aan de hypotheek?

Lijkt mij geen probleem dat iemand met een zak spaargeld de som: (NHG drempel + spaargeld ) kan bieden.

[t_captain]

NHG is gekoppeld aan de hoogte van de hypotheek en aan de aanschafprijs van de woning.

[Wobblier]

Is dat zo? Dat zie ik niet duidelijk terug in de voorwaarden: https://www.nhg.nl/Portal..._bij_aankoop_-_2015-3.pdf

Op pagina 4 lees je inderdaad over een kostengrens van de aankoop van een woning. Dat slaat volgens mij over hypotheek + kosten koper.

[Ray]

Deze discussie is diverse malen gevoerd. NHG is keihard gekoppeld aan de aankoopprijs (plus eventuele verbouwing) vd woning. Het maakt niet uit hoeveel eigen geld er is en hoe hoog de werkelijke hypotheek (mits < kostengrens) uiteindelijk is.

De maximale koopsom bij bestaande bouw en nieuwbouw is € 231.132

Dus koop je boven dit bedrag en pas je het verschil met eigen geld bij dan heb je geen NHG

[ Voor 25% gewijzigd door Ray op 06-01-2016 10:39 ]

[TheGhostInc]

pedorus schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 09:02:
Je spreekt ergens jezelf tegen geloof ik.

Sorry, ik miste een paar zinnen.

Samenvatting:
Er wordt hier beweerd dat zowel de LTV naar <80% moet en de NHG moet worden afgeschaft en dat dit een (significante) prijsdaling van de huizen zou veroorzaken. Ook opent dit onze markt voor buitenlandse hypotheekverstrekkers wat voor lagere kosten gaat zorgen. Los daarvan is er een discussie of de overheid, consument en banken de risico's onderling goed verdelen.

Mijn betoog is dat zowel de LTV naar <80% als de NHG afschaffen weleens een averechts effect kan hebben als je vandaag de dag de getallen erbij pakt. Misschien krijgen we een 'schokje', maar met de huidige lage rentestanden is dat zo weer verdampt.

De LTV terugbrengen zorgt ervoor dat je geld moet gaan meebrengen, maar je LTI blijft gelijk. Dat betekent dat bij een max. LTI de aankoopprijs (bij voldoende geld) naar 125% gaat van de huidige situatie. Er ontstaat dus ruimte (en druk!) om 'meer' te betalen voor een huis.
NHG afschaffen zou theoretisch Duitse rentetarieven veroorzaken, zeker met de lagere LTV erbij. Die lagere tarieven zorgen ervoor dat je zo'n ~15% meer zou kunnen lenen. Doe dat nog eens bij die 125% van hierboven en de 'max' financiering gaat naar 140+% van de huidige max.

De aanname die in dit verhaal zit is uiteraard, is er genoeg (spaar)geld beschikbaar om de huizen te blijven kopen die er beschikbaar komen (en daarmee de prijzen hoog te houden). Doorverhuizers met overwaarde zien dus ineens hun budget met 15% omhoog gaan. En in 2014 zagen we miljarden aan schenkingen voorbij komen, dus ik denk het eigenlijk wel. Helemaal als de overheid nog wat 'helpt'.
De markt gaat dan op slot voor starters en doorverhuizers zonder geld. En de meeste kopers zullen verplicht zijn om zoveel mogelijk geld bij elkaar te schrapen om in dat huis te steken. En de prikkel is dan zo pervers dat elke euro die je spaart een 5 euro duurder huis oplevert. Een gezonde 'Nibud'-buffer van 5k levert ineens 25k meer huis op. Als de wasmachine dan kapot gaat dan zet je die toch een keer op de Creditcard?
Ik zie daar ook geen extra risico voor de bank, sterker nog, ik zie dat de consument gewoon meer risico gaat nemen. Het heeft wat weg van de pre-2008 tijden.

Het blijkt keer op keer dat de gemiddelde NL-er de max. opzoekt van zijn budget. De combinatie van een lagere rente (dus meer kunnen lenen), met daarbij verplicht veel geld meenemen zal alleen voor prijsdalingen zorgen als er genoeg aanbod is en dat is er volgens mij gewoon niet.

[Wobblier]

Deze discussie is diverse malen gevoerd. NHG is keihard gekoppeld aan de aankoopprijs (plus eventuele verbouwing) vd woning. Het maakt niet uit hoeveel eigen geld er is en hoe hoog de werkelijke hypotheek (mits < kostengrens) uiteindelijk is.

Duidelijke taal. Allerminst opmerkelijk dat je dit niet terugvind in de voorwaarden.

(plus eventuele verbouwing)

We praten hier in de context van besteding eigen spaargeld. Ik begrijp dat je een deel verbouwing binnen de NHG hyptoheek mag meefinancieren. Maar je mag met spaargeld best die badzaal met gouden kranen plaatsen.

[ Voor 27% gewijzigd door Wobblier op 06-01-2016 11:29 ]

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 11:11:
Samenvatting:
Er wordt hier beweerd dat zowel de LTV naar <80% moet en de NHG moet worden afgeschaft en dat dit een (significante) prijsdaling van de huizen zou veroorzaken. Ook opent dit onze markt voor buitenlandse hypotheekverstrekkers wat voor lagere kosten gaat zorgen. Los daarvan is er een discussie of de overheid, consument en banken de risico's onderling goed verdelen.

Het gaat niet eens zo zeer om buitenlandse verstrekkers van hypotheken, maar wel om buitenlanders die investeren in onze hypotheken. Nu zien buitenlanders het (boekhoudkundig) als een groot risico waardoor we meer betalen, terwijl het in werkelijkheid voor die partijen een laag risico is omdat de overheid het risico draagt. We betalen dus meer terwijl de partijen aan wie we die risicoopslag betalen het risico niet lopen.

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 11:11:
Mijn betoog is dat zowel de LTV naar <80% als de NHG afschaffen weleens een averechts effect kan hebben als je vandaag de dag de getallen erbij pakt. Misschien krijgen we een 'schokje', maar met de huidige lage rentestanden is dat zo weer verdampt.

Als het slechts een schokje is, wat is dan de reden om het nu niet te doen en te wachten op het moment dat het een schok is? Nogmaals, het dak moet je repareren als de zon schijnt!

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 11:11:
De LTV terugbrengen zorgt ervoor dat je geld moet gaan meebrengen, maar je LTI blijft gelijk.

<rest geknipt want herhaling van zetten gebaseerd op een vreemde keuze die inderdaad kan zorgen dat je je doel voorbij schiet>

Neeeeee, dat is een keuze die je niet hoeft te maken! Waarbij het ook nog maar eens zeer de vraag is of banken consequent bij iedereen het maximum blijven opzoeken als ze ineens wel zelf risico dragen en zelf moeten nadenken ipv een simpele checklist af te vinken.

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 11:11:
Het blijkt keer op keer dat de gemiddelde NL-er de max. opzoekt van zijn budget. De combinatie van een lagere rente (dus meer kunnen lenen), met daarbij verplicht veel geld meenemen zal alleen voor prijsdalingen zorgen als er genoeg aanbod is en dat is er volgens mij gewoon niet.

Dat is de essentie van het probleem. Wat wij voorstellen is dat de lage rente wordt gebruikt om de risico's en de kosten te verlagen voor zowel de overheid als de koper ipv zoals nu gewoon meer te gaan lenen. Juist die lage rente in combinatie met andere factoren die de markt omhoog jagen maakt het nu relatief makkelijk om structurele maatregelen te nemen, die ook nog eens noodzakelijk zijn omdat je niet nog meer van die lage rente afhankelijk wil blijven.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 06-01-2016 11:32 ]

[Ray]

Wobblier schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 11:23:
[...]


Duidelijke taal. Allerminst opmerkelijk dat je dit niet terugvind in de voorwaarden.


[...]

We praten hier in de context van besteding eigen spaargeld. Ik begrijp dat je een deel verbouwing binnen de NHG hyptoheek mag meefinancieren. Maar je mag met spaargeld best die badzaal met gouden kranen plaatsen.

Nu haal je mijn kloppende stelling (creatief) uit verband. Zolang de verbouwing onderdeel is van de financieringsopzet dan valt hij onder mijn stelling en onder de grens vd 231K

Dat jij NA de aankoop met eigen geld gaat verbouwen is inderdaad gewoon mogelijk.

zie hier de letterlijke tekst: https://www.nhg.nl/Consum...n/Voorwaarden-bij-aankoop

NHG rekent standaard 6% voor deze bijkomende kosten. Dit betekent dat het aankoopbedrag van uw woning, inclusief eventuele verbouwingskosten, maximaal € 231.132 mag zijn. Ook als de bijkomende kosten in uw geval lager zijn dan 6% of u over eigen middelen beschikt, blijft het maximale aankoopbedrag om een hypotheek met NHG af te sluiten € 231.132.

klopt toch aardig met wat ik had staan

[ Voor 25% gewijzigd door Ray op 06-01-2016 11:50 ]

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 11:26:
Neeeeee, dat is een keuze die je niet hoeft te maken! Waarbij het ook nog maar eens zeer de vraag is of banken consequent bij iedereen het maximum blijven opzoeken als ze ineens wel zelf risico dragen en zelf moeten nadenken ipv een simpele checklist af te vinken.

Welk risico? Dat een huis ineens maar 79% waard is? Ze lopen NU met NHG 10% risico op de restschuld.
Maar als we kijken naar een extreem oververhitte markt als Amsterdam, dan zie je wat je keuzes zijn. Daar doen mensen achterlijke dingen (IMHO) om maar een huis te krijgen. De markt in Twente ziet er anders uit, maar daar 'vergeten' mensen ook gewoon hun studieschuld om toch dat huis te kunnen kopen.

De hogere rente die we in NL betalen is eigenlijk wat je wilt. De bank beperkt het maximale krediet en zorgt voor een gezonde eigen balans. Het zijn de kopers die compleet 'gek' zijn. Kijk maar in het aankooptopic, financieel adviseur is onnodig, aankoopmakelaar is onnodig, wat zijn de consequenties van het verzwijgen van een studieschuld, waar kan ik tekenen voor de max. hypotheek, waarom mag ik niet 'bedrag' X bij mijn salaris optellen, hoeveel procent van de verbouwing mag ik bij de waarde optellen, waarom geen 100%?
Dit is een beetje gekscherend en dat topic staat bol van mensen met kennis van zaken en leuke discussies, maar de rest van NL denkt er (afaik) niet veel anders over.

ph4ge schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 11:26:
Dat is de essentie van het probleem. Wat wij voorstellen is dat de lage rente wordt gebruikt om de risico's en de kosten te verlagen voor zowel de overheid als de koper ipv zoals nu gewoon meer te gaan lenen. Juist die lage rente in combinatie met andere factoren die de markt omhoog jagen maakt het nu relatief makkelijk om structurele maatregelen te nemen, die ook nog eens noodzakelijk zijn omdat je niet nog meer van die lage rente afhankelijk wil blijven.

Die lage rente blijft waarschijnlijk tot maart 2017 gegarandeerd zo laag en voor NHG/Nibud moet je de rente vastzetten voor 10 jaar om 'voordeel' te hebben van <4%. We moeten het dus nog wel ff doen met een lage rente, zonder gelukkig hoge risico's voor huidige kopers.

Maar onze LTI of LTV zijn (in 2018) volgens mij gewoon prima. Mensen van de huizenmarkt wegjagen vind ik geen tactiek om de huizenprijzen te beïnvloeden en als je in 30 jaar je huis kunt afbetalen, dan vind ik dat je dat huis kunt betalen. <100% LTV en NHG afschaffen is gewoon de onderkant van de markt pesten en meer risico leggen bij de koper.

Je doet net alsof die 80% LTV 'ineens' de koper zal laten realiseren dat ze keuze hebben en dat ze teveel betalen voor het huis en dat we dansend door de goedkope straten gaan
Ik zie vooral kopers die nu al 'onvrede' hebben met de LTI & LTV berekeningen en alles proberen om maar meer te lenen. 20% eigen geld betekent effectief 25% meer te besteden hebben en een heel groot grijs circuit om die 20% te financieren. Van spaargeld/pensioenen tot 'onderhandse' leningen en vreemde constructies met ouders. Dan zit er niet 1 gezin te snikken bij Kassa, maar gewoon de hele familie. 'En toen was opa's pensioen weg... snif snif...'.

Schrap HRA, schrap aflossingsvrije hypotheek mogelijkheden en ga bouwen.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 12:34:
De hogere rente die we in NL betalen is eigenlijk wat je wilt. De bank beperkt het maximale krediet en zorgt voor een gezonde eigen balans. Het zijn de kopers die compleet 'gek' zijn. Kijk maar in het aankooptopic, financieel adviseur is onnodig, aankoopmakelaar is onnodig, wat zijn de consequenties van het verzwijgen van een studieschuld, waar kan ik tekenen voor de max. hypotheek, waarom mag ik niet 'bedrag' X bij mijn salaris optellen, hoeveel procent van de verbouwing mag ik bij de waarde optellen, waarom geen 100%?
Dit is een beetje gekscherend en dat topic staat bol van mensen met kennis van zaken en leuke discussies, maar de rest van NL denkt er (afaik) niet veel anders over.

Die kopers worden niet uit zichzelf gek, dat is een gevolg van een gek systeem gevuld met allerlei verkeerde externe prikkels en belangen.

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 12:34:
Die lage rente blijft waarschijnlijk tot maart 2017 gegarandeerd zo laag en voor NHG/Nibud moet je de rente vastzetten voor 10 jaar om 'voordeel' te hebben van <4%. We moeten het dus nog wel ff doen met een lage rente, zonder gelukkig hoge risico's voor huidige kopers.

Het probleem is dat een oplopende rente op allerlei manieren ook de mensen raakt die hun rente vast hebben gezet, voor zover oa het derivaten schandaal nog niet aantoont dat banken als het hun uitkomt gewoon de rente alsnog kunnen verhogen zelfs als je er een specifieke verzekering voor afgesloten hebt. De geschiedenis leert dat de rente niet laag blijft en meestal niet geleidelijk stijgt na een periode van lage rentes. De rente veroorzaakt ook zoveel problemen dat dat ook helemaal niet mogelijk is en je het ook helemaal niet moet willen.

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 12:34:
Maar onze LTI of LTV zijn (in 2018) volgens mij gewoon prima. Mensen van de huizenmarkt wegjagen vind ik geen tactiek om de huizenprijzen te beïnvloeden en als je in 30 jaar je huis kunt afbetalen, dan vind ik dat je dat huis kunt betalen. <100% LTV en NHG afschaffen is gewoon de onderkant van de markt pesten en meer risico leggen bij de koper.

Het verschil tussen jou en mij is dat ik niet genoegen neem met "we kunnen het betalen". Een drugsverslaafde vindt ook manieren om het te kunnen betalen, dat maakt het nog niet wenselijk. Met een slordige 20 miljard Euro per jaar aan overheidssubsidies en met afstand de hoogste woonquote en elke decennia een flinke crisis kan je niet volhouden dat het goed is omdat we het kunnen betalen.

Verder wil ik mensen niet wegjagen, ik wil stoppen met ze in een koophuis te jagen.

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 12:34:
Je doet net alsof die 80% LTV 'ineens' de koper zal laten realiseren dat ze keuze hebben en dat ze teveel betalen voor het huis en dat we dansend door de goedkope straten gaan

Nee, deze drogreden maar jij er van door telkens in te zoomen op losse maatregelen ipv eens te kijken naar de big picture. We gaan niet "ineens" de LTV verlagen en dat is onderdeel van een compleet andere markt.

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 12:34:
Ik zie vooral kopers die nu al 'onvrede' hebben met de LTI & LTV berekeningen en alles proberen om maar meer te lenen. 20% eigen geld betekent effectief 25% meer te besteden hebben en een heel groot grijs circuit om die 20% te financieren. Van spaargeld/pensioenen tot 'onderhandse' leningen en vreemde constructies met ouders. Dan zit er niet 1 gezin te snikken bij Kassa, maar gewoon de hele familie. 'En toen was opa's pensioen weg... snif snif...'.

Een gevolg van het volstrekt zieke systeem wat inderdaad een misselijke mentaliteit met zich meebrengt. Hetzelfde grijze circuit wordt nu net zo hard gebruikt om boven de 100% uit te komen en dan is het al een hele verbetering als het wordt gebruikt om boven de 80% uit te komen, zelfs als we er inderdaad van uitgaan dat een gezondere markt geen gezonder gedrag met zich meebrengt.

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 12:34:
Schrap HRA, schrap aflossingsvrije hypotheek mogelijkheden en ga bouwen.

Stappen in de goede richting, maar dan betaal je nog steeds teveel rente en heb je nog steeds dezelfde grote risico's en nog steeds beperkt toegang tot internationale kapitaalmarkten en nog steeds geen prikkel om zelf een risico analyse te maken omdat het risico bij een derde partij blijft liggen. En zolang die derde partij zoveel risico loopt zal hij niet geneigd zijn om de HRA aan te pakken omdat zn risico dan nog groter wordt.

[assje]

ph4ge schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 13:47:
[...]
Stappen in de goede richting, maar dan betaal je nog steeds teveel rente en heb je nog steeds dezelfde grote risico's en nog steeds beperkt toegang tot internationale kapitaalmarkten en nog steeds geen prikkel om zelf een risico analyse te maken omdat het risico bij een derde partij blijft liggen. En zolang die derde partij zoveel risico loopt zal hij niet geneigd zijn om de HRA aan te pakken omdat zn risico dan nog groter wordt.

In een gezonde markt zonder HRA zie ik dan weer weinig reden om aflossingsvrije hypotheken uit te moeten bannen.

[naitsoezn]

assje schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 14:27:
[...]


In een gezonde markt zonder HRA zie ik dan weer weinig reden om aflossingsvrije hypotheken uit te moeten bannen.

Een schuld die nooit kleiner wordt lijkt me niet echt normaal voor een gezonde markt....

[ph4ge]

assje schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 14:27:
In een gezonde markt zonder HRA zie ik dan weer weinig reden om aflossingsvrije hypotheken uit te moeten bannen.

Het beperkt het risico en zorgt dat mensen iets opbouwen en door kunnen stromen. Het stimuleert alleen de banken, de koper is beter af als iedereen verplicht moet aflossen ipv dat je moet concurreren met mensen die dat niet (willen) snappen.

[icecreamfarmer]

assje schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 14:27:
[...]


In een gezonde markt zonder HRA zie ik dan weer weinig reden om aflossingsvrije hypotheken uit te moeten bannen.

Hoeft ook niet echter de banken zullen het vanwege het risico zelf niet meer gaan aanbieden.

[redwing]

ph4ge schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 13:47:
[...]
Stappen in de goede richting, maar dan betaal je nog steeds teveel rente en heb je nog steeds dezelfde grote risico's en nog steeds beperkt toegang tot internationale kapitaalmarkten en nog steeds geen prikkel om zelf een risico analyse te maken omdat het risico bij een derde partij blijft liggen. En zolang die derde partij zoveel risico loopt zal hij niet geneigd zijn om de HRA aan te pakken omdat zn risico dan nog groter wordt.

Zorgen voor voldoende woonruimte is anders toch echt de enige oplossing die echt gaat werken. Zodra je dat nl. voor elkaar krijgt wordt de prijs van een huis niet meer bepaald door wat mensen ervoor kunnen betalen maar door wat mensen er daadwerkelijk voor willen betalen.

vergelijk het met een andere markt zoals b.v. de automarkt. Als je daar als Ford bedenkt dat je je auto's duurder gaat maken krijg je gelijk het probleem dat er minder auto's verkocht zullen worden. Als je dat echter in de huizenmarkt doet gaan mensen alsnog kopen omdat ze anders geen huis krijgen.
Zolang we nog in een markt zitten met te weinig aanbod kun je de prijs alleen maar reguleren, maar zal er nooit een goede marktwerking zijn.

LTV reguleren/HRA en andere subsidies hebben alleen maar zoveel invloed op de prijs omdat de markt is ingesteld op wat mensen maximaal kunnen betalen en niet een normale marktwerking heeft die de prijs reguleert,

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 13:47:
Nee, deze drogreden maar jij er van door telkens in te zoomen op losse maatregelen ipv eens te kijken naar de big picture. We gaan niet "ineens" de LTV verlagen en dat is onderdeel van een compleet andere markt.

Compleet andere markt, hoezo?
Dezelfde (ver)kopers, een groot deel dezelfde banken, misschien een verse overheid en dezelfde huizen.

Als iemand 20% van zijn salaris wil uitgeven aan zijn 'droomhuis' (en het Nibud is akkoord) dan gaat hij dat doen. De gemiddelde NL-er had vandaag de dag GRAAG meer willen uitgeven, maar het Nibud heeft daar een stokje voor gestoken.
Dan kun je de hele markt veranderen, alle regels omgooien en dan komt die klant bij de adviseur:"Hoeveel mag ik lenen met 20% van mijn salaris? En hoe groot wordt het huis dan?"

Overigens zit ik er zelf niet zo in. Ik zit nu in de UK in een huurhuis. (je wilt hier niet kopen, wat een bagger) En als ik terug kom koop ik direct een eengezinswoning die ik binnen een paar jaar aflos. Daarna ga ik nog wel een keer shoppen vanuit mijn praktisch gratis huis. Maar ik ben de uitzondering, waarschijnlijk net als jij. Ik ben heel pessimistisch over de 'anderen', die gaan niet veranderen.

[Ray]

wat was mis met maximaal 50% waarde woning aflosvrij zoals dat oa onder de oude NHG regels en gedragscode kon ? Waarom moet iemand van bijvoorbeeld 57 plus die nog even zijn huis voor 30K wil opfrissen en nu (vrijwel) hypotheekvrij is opeens een aflosverplichting krijgen ?

Kan je zeggen neem dan wel aflosvrij en laat de HRA voor wat het is. Kan maar krijg je opeens een andere manier van toetsen waardoor het soms niet meer kan (terwijl de maandlasten dus lager zijn dan met aflossen!) Zet je dan de aflossing maar op 30 jaar is het opeens weer prima volgens de regels

[assje]

ph4ge schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 14:43:
[...]

Het beperkt het risico en zorgt dat mensen iets opbouwen en door kunnen stromen. Het stimuleert alleen de banken, de koper is beter af als iedereen verplicht moet aflossen ipv dat je moet concurreren met mensen die dat niet (willen) snappen.

Wat Ray ook al zegt dus.

Je kunt toch ook een TV op afbetaling kopen? Laat iedereen vrij te beslissen wanneer hij over zijn geld wil beschikken en welke prijs hij daar voor wil betalen. Als het over de laatste 50% van de hypotheek gaat heeft het een laag risico en dus ook een lage rente, kan een prima keuze zijn dat niet af te lossen, zeker op latere leeftijd.

Uiteraard gaat dit alleen op zonder HRA...

[icecreamfarmer]

assje schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 16:01:
[...]


Wat Ray ook al zegt dus.

Je kunt toch ook een TV op afbetaling kopen? Laat iedereen vrij te beslissen wanneer hij over zijn geld wil beschikken en welke prijs hij daar voor wil betalen. Als het over de laatste 50% van de hypotheek gaat heeft het een laag risico en dus ook een lage rente, kan een prima keuze zijn dat niet af te lossen, zeker op latere leeftijd.

Uiteraard gaat dit alleen op zonder HRA...

Dat is nu ook al.

Wat ik daar trouwens op tegen heb is dat als het misgaat men weer gaat huilen dat ze niet genoeg beschermd zijn en de zakken geld weer rond vliegen.

[RemcoDelft]

assje schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 14:27:
In een gezonde markt zonder HRA zie ik dan weer weinig reden om aflossingsvrije hypotheken uit te moeten bannen.

Dat komt alleen door de lage rente: 50 jaar rente betalen is minder dan de schuld afbetalen. Bij 7% rente kijk je daar vast anders tegenaan.

redwing schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 14:56:
vergelijk het met een andere markt zoals b.v. de automarkt. Als je daar als Ford bedenkt dat je je auto's duurder gaat maken krijg je gelijk het probleem dat er minder auto's verkocht zullen worden. Als je dat echter in de huizenmarkt doet gaan mensen alsnog kopen omdat ze anders geen huis krijgen.

Moet je je voorstellen dat iemand zegt: "ik ben ingeloot voor de huur van een auto". Of: "ik mag een auto huren". Of: "ik krijg een huurauto aangeboden"... In dat laatste geval zou je denken dat de auto gratis wordt aangeboden!
De huizenmarkt is dusdanig verziekt dat "ik krijg een huurwoning aangeboden" betekent dat je de gelukkige bent die huur mag betalen. En niemand kijkt er van op als je dat zo zegt...

assje schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 16:01:
Je kunt toch ook een TV op afbetaling kopen?

Probeer het nu eens aflossingsvrij, met staatsgarantie en renteaftrek! Er is vast wel een TV te vinden die een paar ton kost. Je vergelijking gaat mank.

[ Voor 60% gewijzigd door RemcoDelft op 06-01-2016 16:40 ]

[assje]

icecreamfarmer schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 16:21:
[...]


Dat is nu ook al.

Wat ik daar trouwens op tegen heb is dat als het misgaat men weer gaat huilen dat ze niet genoeg beschermd zijn en de zakken geld weer rond vliegen.

Precies dat is nu ook al, we hebben dus ook geen speciale regels nodig die banken verbieden aflossingsvrije hypotheken aan te bieden (waarover hierboven gesproken werd).

P.s. dit is dus iets anders dan voorwaarden verbinden aan staatssteun (HRA) voor hypotheken wat nu gebeurt.

RemcoDelft schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 16:35:
[...]

Dat komt alleen door de lage rente: 50 jaar rente betalen is minder dan de schuld afbetalen. Bij 7% rente kijk je daar vast anders tegenaan.

Akkoord maar je laat de keuze in ieder geval aan diegene zelf. Op 80 jarige leeftijd kan je ofwel kiezen je huis te verkopen en te gaan huren om je geld te kunnen gebruiken ofwel je betaalt 7% rente om er beschikking over te hebben.

Probeer het nu eens aflossingsvrij, met staatsgarantie en renteaftrek! Er is vast wel een TV te vinden die een paar ton kost. Je vergelijking gaat mank.

Ik bedoel te zeggen dat je mensen zelf moeten laten beslissen wat ze willen. Een TV op afbetaling kopen is financieel gezien idioot maar wie ben ik om te bepalen wat en wanneer andere mensen met hun geld doen (binnen bepaalde grenzen).

[ Voor 4% gewijzigd door assje op 06-01-2016 16:45 ]

[Z___Z]

RemcoDelft schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 16:35:
[...]

Dat komt alleen door de lage rente: 50 jaar rente betalen is minder dan de schuld afbetalen. Bij 7% rente kijk je daar vast anders tegenaan.

[...]

Moet je je voorstellen dat iemand zegt: "ik ben ingeloot voor de huur van een auto". Of: "ik mag een auto huren". Of: "ik krijg een huurauto aangeboden"... In dat laatste geval zou je denken dat de auto gratis wordt aangeboden!
De huizenmarkt is dusdanig verziekt dat "ik krijg een huurwoning aangeboden" betekent dat je de gelukkige bent die huur mag betalen. En niemand kijkt er van op als je dat zo zegt...


[...]

Probeer het nu eens aflossingsvrij, met staatsgarantie en renteaftrek! Er is vast wel een TV te vinden die een paar ton kost. Je vergelijking gaat mank.

Hoge rente gaat hand in hand met hoge inflatie. Dus opzich is die 7% ook geen probleem, zolang je inkomen maar mee groeit met minimaal de inflatie.

Met met de huidge lage rente is de HRA al bijna niks meer. Als je nu een hypotheek afsluit met 2,2% rente, voor 90% van de marktwaarde kan je nog maar (2,2% - 0,75% EWF / 90% =) 1,37% van de rente aftrekken. Laat je 50% HRA krijgen dan krijg je dus 0,685% van je rente terug. Op een huis van 400k is dat maar (400.000 *0,90 * 0.00685 /12 =)205 euro/maand. Dat is dus bijna niks op een salaris van 80k/jaar wat je nodig hebt om 360k te lenen.

[RemcoDelft]

assje schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 16:44:
Ik bedoel te zeggen dat je mensen zelf moeten laten beslissen wat ze willen.

Dat kan pas als mensen ook zelf mogen beslissen dat ze op eigen grond een huis willen bouwen. Maar dat lukt niet binnen 10 jaar als projectontwikkelaar, en als particulier al helemaal niet.
En zolang die vrijheid niet bestaat, moeten mensen tegen elkaar opbieden voor de weinige huizen die er zijn. Of het land verlaten, iets wat heel veel Nederlanders al gedaan hebben om betaalbaar te kunnen wonen (net over de Duitse grens).

^{Wat mij betreft te gek voor woorden dat de overheid woonruimte verzorgt voor illegaal binnengekomen "statushouders", terwijl de eigen bevolking het land ontvlucht vanwege gebrek aan woonruimte.}

[ Voor 37% gewijzigd door RemcoDelft op 06-01-2016 16:54 ]

[redwing]

assje schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 16:44:
[...]
Ik bedoel te zeggen dat je mensen zelf moeten laten beslissen wat ze willen. Een TV op afbetaling kopen is financieel gezien idioot maar wie ben ik om te bepalen wat en wanneer andere mensen met hun geld doen (binnen bepaalde grenzen).

Dat kun je pas doen als er een goede marktwerking is. Die is er echter niet vanwege een gebrek aan goede woningen en als je dan bedenkt dat een huis toch wel een eerste levensbehoefte is heb je toch een probleem.
Met te weinig woningen zoals nu krijg je als je de regels versoepelt vooral dat alle huizen enorm in prijs gaan stijgen en dat is iets dat je niet wilt omdat mensen daarmee veel risisco en grote schulden krijgen. En we hebben in de afgelopen crisis wel gezien wat daar de gevolgen van kunnen zijn.

[Ray]

RemcoDelft schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 16:35:
[...]


Probeer het nu eens aflossingsvrij, met staatsgarantie en renteaftrek! Er is vast wel een TV te vinden die een paar ton kost. Je vergelijking gaat mank.

tot 2001 was dit inderdaad de norm Rente over aflosvrij consumptief krediet kon gewoon (beperkt) afgetrokken worden. (het staatsgarantie deel even daargelaten. Daar hadden we absurde premie a/b/c/ regelingen voor waarbij huizen bijna weggegeven zijn, huizen waar we nu tonnen voor betalen) Voor 1997 was de aftrek nog ruimer. Dat is nog geen 20 jaar geleden

Ik zeg niet dat bovenstaande juist was maar het is wel waar we vandaan komen. Tov de huidige regels is het dus al knap versoberd.

Persoonlijk sta ik achter de mogelijkheid tot bv die 50% gewoon aflosvrij (regels 9/2011 tot 2013) te verstrekken. De 100% aflosverplichting is een voorloper zodat de huidige generatie vast kan sparen om straks zijn eigen zorg te betalen. Dit is min of meer de interpretatie van de woorden van minister Blok op vragen op de hypvak 2014
Wellicht dat het ergens online staat. Bedroevend hoe hij ook niet fatsoenlijk kan onderbouwen waarom nu die 100% en waarom voor iedereen (dus ook ouderen / lage hypotheken etc) Hint 'in het buitenland is het het ook X' en dan komen argumenten maar in het buitenland doen ze ook Y waarom doen we dat dan niet.....
http://www.infinance.nl/a...-gejok-voor-minister-blok

[ Voor 42% gewijzigd door Ray op 06-01-2016 18:24 ]

[Wobblier]

Ray schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 11:41:
[...]
Nu haal je mijn kloppende stelling (creatief) uit verband.

Oh nou .. dat was niet de bedoeling. Mijn vraag was ge-ent of spaargeld zin had in het geval van een max NHG huis. Bij de aankoop niet. Duidelijk

Maar zoals ik je antwoord las leek het net even of de NHG ook een beperking geeft bij een verbouwing. Ik zal mijn woorden opeten.

[pedorus]

Ray schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 09:47:
even een paar korte reacties op wat stellingen rondom NHG, Sinds vorig jaar ben je niet meer verplicht een haircut voorstel te accepteren. Dus het aangehaalde artikel van 2013 is van de baan.
Tevens komt vaker naar voren dat een bank bij NHG geen risico loopt. Ook dat is niet waar. Onder de nieuwe regels is de eerste 10% sowieso voor de bank. Tevens neemt de NHG dekking af naarmate de looptijd vordert. Voor moderne aflossende hypotheken geen probleem maar bij aflosvrij kan dit wel voor rekening vd bank komen.
Overigens is het verschil tussen de toetsing nieuw en beheer niet uit te leggen. Ik had recent weer een geval waar zomaar 100K verschil zat....

Bedankt voor de info. Dat maakt het weer iets beter, want wat er in 2013 gebeurde met achteraf aangepaste regels was natuurlijk absurd. Enkel het probleem blijft dat je nu niet kan weten welke er regels over 5 jaar gelden, de regels kunnen dan weer eenzijdig worden aanpast.

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 11:11:
[...]
De markt gaat dan op slot voor starters en doorverhuizers zonder geld. En de meeste kopers zullen verplicht zijn om zoveel mogelijk geld bij elkaar te schrapen om in dat huis te steken. En de prikkel is dan zo pervers dat elke euro die je spaart een 5 euro duurder huis oplevert. Een gezonde 'Nibud'-buffer van 5k levert ineens 25k meer huis op. Als de wasmachine dan kapot gaat dan zet je die toch een keer op de Creditcard?
Ik zie daar ook geen extra risico voor de bank, sterker nog, ik zie dat de consument gewoon meer risico gaat nemen. Het heeft wat weg van de pre-2008 tijden.

Met andere woorden, een koophuis wordt op zo'n moment dus luxe en geen noodzaak meer (waar in principe weinig verkeerd aan is).

Maar waar gaan die starters en doorverhuizers zonder geld dan heen?

[icecreamfarmer]

Ray schreef op woensdag 06 januari 2016 @ 18:01:
[...]


tot 2001 was dit inderdaad de norm Rente over aflosvrij consumptief krediet kon gewoon (beperkt) afgetrokken worden. (het staatsgarantie deel even daargelaten. Daar hadden we absurde premie a/b/c/ regelingen voor waarbij huizen bijna weggegeven zijn, huizen waar we nu tonnen voor betalen) Voor 1997 was de aftrek nog ruimer. Dat is nog geen 20 jaar geleden

Ik zeg niet dat bovenstaande juist was maar het is wel waar we vandaan komen. Tov de huidige regels is het dus al knap versoberd.

Persoonlijk sta ik achter de mogelijkheid tot bv die 50% gewoon aflosvrij (regels 9/2011 tot 2013) te verstrekken. De 100% aflosverplichting is een voorloper zodat de huidige generatie vast kan sparen om straks zijn eigen zorg te betalen. Dit is min of meer de interpretatie van de woorden van minister Blok op vragen op de hypvak 2014
Wellicht dat het ergens online staat. Bedroevend hoe hij ook niet fatsoenlijk kan onderbouwen waarom nu die 100% en waarom voor iedereen (dus ook ouderen / lage hypotheken etc) Hint 'in het buitenland is het het ook X' en dan komen argumenten maar in het buitenland doen ze ook Y waarom doen we dat dan niet.....
http://www.infinance.nl/a...-gejok-voor-minister-blok

Dat bestaat nog steeds he. Je verliest alleen terecht de staatssubsidie en garantie. Wat mij niet gek lijkt want het is het faciliteren van risicovol gedrag. Wat de staat ook nog eens miljarden kost.

[RemcoDelft]

Stoney3K schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 02:21:
Maar waar gaan die starters en doorverhuizers zonder geld dan heen?

Waar gaan de honderdduizenden mensen die nu tussen wal en schip vallen heen? Te "rijk" voor sociale huur, te arm voor iets anders?
Indikken! Met z'n drieen in een flatje wonen o.i.d.... Dat los je niet op door meer te lenen, dat los je op door te bouwen.

[TheGhostInc]

Stoney3K schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 02:21:
Met andere woorden, een koophuis wordt op zo'n moment dus luxe en geen noodzaak meer (waar in principe weinig verkeerd aan is).

Daar heb je op zich gelijk, ware het niet dat de overheid de huurmarkt compleet aan het slopen is. De corporaties zijn massaal huizen gaan verkopen en NOG lopen de prijzen op. De huurmarkt zal steeds krapper worden, tenzij je al je salaris aan huur kwijt wilt zijn.

Overigens de insinuatie verder naar boven dat de immigranten ook maar enige rol spelen vind ik verwerpelijk. We hebben al tientallen jaren een huurmarkt met wachtlijsten waar je U tegen zegt en dan komt er een groep voor hulp en dan zijn zij de 'oorzaak'?

Gelukkig is de oplossing heel simpel. Als wij geen fatsoenlijke oplossing regelen gaan zij die oplossing vanzelf zelf regelen. Wat dat inhoud? Geen idee. Misschien een tentenkamp midden in het groene hart, lekker centraal en goed te bereiken. Misschien een stel lege kantoren kraken. En als het echt gezellig wordt gewoon een tentje in je voortuin. En 'de tuin uit slaan' betekent dat je zelf de bak ingaat en dan hopen dat als je terug bent dat ze niet je huis in hebben genomen of hebben afgebrand als wraak.

Stoney3K schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 02:21:
Maar waar gaan die starters en doorverhuizers zonder geld dan heen?

ph4ge heeft gelijk dat je de hele markt moet bekijken. Door studeren zoveel duurder te maken zullen minder studenten uitwonend gaan studeren.
Dus studentenkamers zullen dadelijk ook door starters meer gebruikt gaan worden. De rest blijft thuiswonen. Groot voordeel daarvan is dat ze amper kosten hebben, waardoor ze feitelijk nog meer kunnen sparen voor hun huis. In Duitsland zie je kinderen tot soms in de 30 bij hun ouders wonen.
In de VS zie je ook dat oudere kinderen boven de garage gaan wonen, dus 'creatieve' oplossingen zullen er vast ook komen.

Maar ik ben dan ook niet zo pessimistisch over de huizenmarkt, maar vooral over de politiek. 5 Miljard lastenverlichting (VVD) of hele hoge muren om NL (Wilders) lost geen problemen op. Het zorgt ervoor dat je iets langer kunt 'doorgaan' voordat de ellende echt niet meer onder het tapijt te vegen is.

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 10:15:
[...]
Dus studentenkamers zullen dadelijk ook door starters meer gebruikt gaan worden. De rest blijft thuiswonen.

Je vergeet even dat veel starters nu al in een flatje zitten in hun eentje of met hun partner, omdat ze voor niet al te veel geld een (sociale) huurflat hebben kunnen vinden. En dat flatje wordt ze bij gezinsuitbreiding al snel te klein, dus dan gaan ze alles op alles zetten om die éénsgezinswoning te vinden waar ze, volgens onze Hollandse cultuur, zo recht op hebben.

Want leg mij eens uit, waarom dumpen woningcorporaties hun huurwoningen massaal op de koopmarkt? Is er dan zoveel leegstand in de sociale huur of zijn de sociale huurwoningen niet meer commerciëel interessant?

Naar een studentenkamer verhuizen of terug bij de (schoon)ouders is hoe dan ook een stap terug, en een startend stel wil doorgroeien in hun wooncarrière: Gezinnetje stichten en de sleutel van hun eerste rijtjeshuis kunnen krijgen.

De huizenmarkt kun je veranderen, maar die mentaliteit veranderen wordt toch een stukje lastiger.

[ Voor 10% gewijzigd door Stoney3K op 07-01-2016 10:35 ]

[FreezeXJ]

"Want leg mij eens uit, waarom dumpen woningcorporaties hun huurwoningen massaal op de koopmarkt? Is er dan zoveel leegstand in de sociale huur of zijn de sociale huurwoningen niet meer commerciëel interessant?"

Woningbouwcorporaties zijn blut, simpel gezegd. Ze hebben verplichtingen, maar hebben flink gespeculeerd op prijsstijging, dure huizen gebouwd, en daar komen ze nu amper nog vanaf, dus dan maar in de verkoop. Levert in 1x meer op dan heel veel jaren huur vragen (700 huur - 200 kosten per maand => 28 jaar verhuur tegen 1x verkoop voor 1.5 ton). Om te zorgen dat ze hun gouden Mercedes nog kunnen betalen, nemen ze nu drastische maatregelen, en stoten ze af wat ze kwijt kunnen. Gelukkig staat de markt nog steeds te springen om nieuwe huizen (binnen de Randstad dan), dus de truc werkt.

Dat dit gruwelijk vervelend wordt voor de wachtlijsten is logisch, maar ik geloof niet dat corporaties een zorgplicht hebben om X duizend huizen te leveren. Om die wachtlijsten terug te dringen gaan we scheefhuren nu nog zwaarder belasten, zodat die mensen ook zo'n nieuw vrijgekomen koophuis moeten vinden, en zo is het cirkeltje rond. Bijna dan, want het huizen-aanbod neemt nog even niet toe, dat gaat denk ik pas gebeuren als de grondprijzen dalen.

[redwing]

Stoney3K schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 10:33:
[...]
Want leg mij eens uit, waarom dumpen woningcorporaties hun huurwoningen massaal op de koopmarkt? Is er dan zoveel leegstand in de sociale huur of zijn de sociale huurwoningen niet meer commerciëel interessant?

Heel simpel, het levert ze meer op om te verkopen en daarnaast is het ook nog eens kapitaal dat ze per direct krijgen. Op zich natuurlijk de verkeerde keuzes als je als sociale coorporatie bezig bent maar dat sociaal zijn ze al lang niet meer. Helaas gaat de regering daar vrolijk in mee en vertikken ze het om eens de goede stappen te maken.

[ph4ge]

redwing schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 10:50:
Heel simpel, het levert ze meer op om te verkopen en daarnaast is het ook nog eens kapitaal dat ze per direct krijgen. Op zich natuurlijk de verkeerde keuzes als je als sociale coorporatie bezig bent maar dat sociaal zijn ze al lang niet meer. Helaas gaat de regering daar vrolijk in mee en vertikken ze het om eens de goede stappen te maken.

Het is nog simpeler, Den Haag dwingt ze gewoon om te slopen en te verkopen, want er moet meer gekocht worden.

[Ray]

icecreamfarmer schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 09:17:
[...]


Dat bestaat nog steeds he. Je verliest alleen terecht de staatssubsidie en garantie. Wat mij niet gek lijkt want het is het faciliteren van risicovol gedrag. Wat de staat ook nog eens miljarden kost.

Jawel echter wordt dit consumptief getoetst waardoor het voor velen dan weer niet haalbaar is. Dat leg ik ook in een andere post uit.

En sinds wanneer is het risicovol gedrag als je 57 bent met (vrijwel) geen hypotheek en nog een keer 30K leent om je huis op te frissen. Dat was mijn case.

leeftijd 57 omdat je dan op pensioeninkomen toetst en dan een consumptieve toets hard door kan komen. terwijl annuitair 30 jaar (dus tot 87) opeens wel 'passend' is volgens de wet.

herhaling van : Ray in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt #3"

[ Voor 31% gewijzigd door Ray op 07-01-2016 12:56 ]

[TheGhostInc]

FreezeXJ schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 10:43:
Dat dit gruwelijk vervelend wordt voor de wachtlijsten is logisch, maar ik geloof niet dat corporaties een zorgplicht hebben om X duizend huizen te leveren.

JAWEL!
Daarvoor waren ze nu net wel.
Als jij of ik een huis wil verhuren, dan mag je dat gewoon tegen de marktprijs kopen.
Die corporaties kochten in 2003-2008 gewoon nog voor lagere prijzen in... die kosten werden bij de normale woningen toegevoegd. Allemaal geregisseerd door de gemeentes.
Diezelfde gemeentes die NU niet afwaarderen op de grond, maar wel elk jaar 'plechtig' beloven veel te (laten) bouwen en het dan NIET doen!

We zijn dus echt drie dubbel genaaid door de corporaties & gemeentes. Ze hebben miljarden verbrast aan onzin (nieuwe wijk? dan ook een nieuw gemeentehuis), hebben niet hun werk gedaan (genoeg woonruimte leveren) en zijn nu het laatste stuk van de huurmarkt vakkundig aan het slopen.

Volgens mij moet alle grond gewoon uit gegeven worden door de landelijke overheid. Dan kunnen we ook stoppen met het overschot aan kantoorpanden en winkelcentra. Gewoon een keer een oud terrein herontwikkelen in plaats van 3km verderop in de volgende gemeente weer een spiksplinternieuw park uit de grond trappen.

[assje]

Ray schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 12:51:
[...]


Jawel echter wordt dit consumptief getoetst waardoor het voor velen dan weer niet haalbaar is. Dat leg ik ook in een andere post uit.

herhaling van : Ray in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt #3"

Kan je iets meer vertellen of een link geven naar info hierover? Je kunt bij bijna alle banken toch gewoon aflossingsvrije hypotheken afsluiten zonder HRA, ik zie niet waar die extra voorwaarden of de consumptieve toetsing vandaan komen?

Als ik bijvoorbeeld berekeningen maak via;
https://onor.nl/hypotheek
https://www.hypotheek24.nl/

Krijg ik volop resultaten?

[ Voor 10% gewijzigd door assje op 07-01-2016 13:21 ]