Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[rik86]

Rukapul schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 13:54:
[...]

3,33% aflossen per jaar lijkt me wel een mooie referentie als minimum.
Maar als de shit de fan raakt dan mag je toch wel een extra inspanning verwachten: daling waarde huis -> spaarquote omhoog

Die huishoudens die je aanhaalt die zijn gewoon zeer kwetsbaar financieel gezien. De enige reden dat die kopen met bijbehorende risico's is m.i. de falende woonmarkt. Dat velen het doen maakt het nog niet goed.

Waarom is 1/30e een mooi minimum? Waarom niet 1/40e? of 1/25e? Omdat een hypotheek, en de HRA, 30 jaar zijn? Waarom zou een koophuis volledig afgelost moeten worden eigenlijk?

Als ik nu een huis zou kopen, 50% aflossingsvrij, hypotheek van 30 jaar, het huis prima onderhoud dan moet er wel wat heel raars gebeuren wil ik over 30 jaar niet een nieuwe hypotheek kunnen nemen voor de resterende 50% van de originele aanschafprijs.

Volgens mij moet je als je een huis koopt weten hoe je ervoor gaat zorgen dat je, extreme situaties uitgesloten, zolang 't huis van jou is je het kunt betalen en dat als je 't om wat voor reden dan ook niet meer hebt zonder restschuld blijft zitten.

[Ray]

Krisp schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 13:59:
[...]

Dat ben ik helemaal met je eens. Ten slotte moet een huishouden in beginsel na 30 jaar de hypotheek hebben afgelost, ongeacht de hypotheekvorm (aflossingsvrij of niet).

Het is absoluut niet verplicht je hypotheek in 30 jaar af te lossen. Een aflosvrije hypotheek is in beginsel voor onbepaalde tijd. Dat dit soms wat krom in de offerte staat bij sommige aanbieders is waar. Je moet ook onderscheid maken tussen het hypotheekrecht en de afgesproken lening.
Het hypotheekrecht is in de basis een blijvend recht. Daaronder spreek je de lening af. Die kan dus zonder probleem 30 jaar of langer zijn. Of na 30 jaar weer opnieuw voor 30 jaar verlengd worden. Sommige aanbieders geven in de offerte dit al aan.

er is naar mijn mening ook geen enkel bezwaar om een stuk hypotheek over te houden als dit maar past bij het toekomstige inkomen. Huur betaal je toch ook heel je leven en stopt niet opeens als je x jaar bent ?

[ Voor 11% gewijzigd door Ray op 16-10-2015 14:38 ]

[assje]

Ray schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 14:36:
[...]
er is naar mijn mening ook geen enkel bezwaar om een stuk hypotheek over te houden als dit maar past bij het toekomstige inkomen. Huur betaal je toch ook heel je leven en stopt niet opeens als je x jaar bent ?

In een wereld zonder HRA is daar inderdaad helemaal niets mis mee. Echter de voornaamste reden om tegelijkertijd een hypotheek en vermogen te hebben is de HRA. Als jij de bruto rente wilt betalen om dat geld een ander bestedingsdoel te geven is daar natuurlijk helemaal niets mis mee.

[Rukapul]

rik86 schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 14:14:
[...]


Waarom is 1/30e een mooi minimum? Waarom niet 1/40e? of 1/25e? Omdat een hypotheek, en de HRA, 30 jaar zijn? Waarom zou een koophuis volledig afgelost moeten worden eigenlijk?

Het gaat mij om financiele weerbaarheid in goede en slechte tijden en op korte termijn en lange termijn. 1/30e zorgt in 10 jaar voor een buffer van 25%-30%. Als je direct 30% neerlegt (of in elk geval als vrij eigen vermogen over beschikt) is dat nog beter. Mag de rest aflossingsvrij mits risicotechnisch bestand waaronder scenarios als werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, verlies HRA, weigering verlenginghypotheekduur, etc. Daar hoort dus ook een perpetuele hypotheeklooptijd bij ipv bv 30 jaar.

De crux is dat bij de meeste huishoudens de financien rond de eigen woning dominant zijn in de totale huishoud financien. Dan is het logisch om een eenvoudig aflossings- of vermogenspercentage als basis te nemen.

Volgens mij moet je als je een huis koopt weten hoe je ervoor gaat zorgen dat je, extreme situaties uitgesloten, zolang 't huis van jou is je het kunt betalen en dat als je 't om wat voor reden dan ook niet meer hebt zonder restschuld blijft zitten.

Waarschijnlijk zijn we het wel redelijk eens maar zal jij minder onder "extreem" scharen dan ik. Een marktdaling van 30%, alle voorbeelden hierboven, en gewijzigd overheidsbeleid zijn m.i. niet extreem.

[ Voor 11% gewijzigd door Rukapul op 16-10-2015 15:19 ]

[Xanaroth]

Ik kan dus niet begrijpen, waarom iemand uberhaupt zou willen overwegen een dergelijk waanzinnig hoge schuld niet zo snel mogelijk volledig af te lossen. In Nederland is het 30 jaar, en als je dan kijkt naar de kosten betekend het dat een woning makkelijk 50% meer kost dan als je het direct cash zou aftikken.
Ik kan wel wat leukere uitgaven verzinnen met die 1-1,5ton aan rentekosten dan voor de rest van mijn leven de winst van de bank spekken.


Het gaat niet alleen om betaalbaarheid maar ook om redelijkheid. Vraag voor de grap eens mensen wat ze zouden doen met 100.000 euro cash: weggeven aan de bank of zelf er wat leuks mee doen, en ze zullen je een dom gezicht geven en 'natuurlijk' het eerste kiezen. Bij voorkeur gevolgd nog door ' sukkel' of 'domme vraag'.
Als ze dan exact diezelfde keuze moeten maken in het echte leven, over hun eigen echte euro's bij het afsluiten van de hypotheek (want over dat soort bedragen gaat het), gaat die 100.000 euro sneller naar de bank dan dat je met je ogen kunt knipperen 'want maandlasten zijn dan lekker laag'.
Ik sta dan altijd met stomheid geslagen toe te horen, en probeer te glimlachen terwijl ik zelf de worden 'sukkel' denk.

Dus uiteindelijk moet je denk ik accepteren dat de meeste mensen geen verstand hebben van financiën (niet vergeten dat wij tweakers hier over het algemeen niet tot de gemiddelde mensen behoren ), en ze tegen zichzelf beschermen. Daarmee komen dan inderdaad eisen als een tijdslimiet samen met verplicht volledig afbetalen. Dan blijft 30 jaar maximaal lenen geen handige keuze, financieel gezien, maar is het in ieder geval minder schadelijk voor ze tegenover volledige vrijheid geven.


Persoonlijk wordt ik benauwd van 100% annuitair lenen, als ik kijk hoe weinig er eigenlijk wordt afgelost in de eerste jaren en zou zo snel mogelijk proberen extra af te lossen en de totale schuld (en looptijd) in te korten. Net als wat Rukapul ook een beetje zegt, je wilt eigenlijk binnen 10 jaar voldoende buffer hebben om grotere klappen als een crisis op te kunnen vangen.

[ Voor 25% gewijzigd door Xanaroth op 16-10-2015 15:45 ]

[Motrax]

Ging er bij mijn vrouw ook moeilijk in.

We hadden ruwweg 40k spaargeld. Fijn dacht ze, dat is mooi voor een nieuwe keuken etc etc... totdat ik haar uitlegde dat we geen spaargeld hadden, we hadden een totale schuld van 160k, namelijk de hypotheek van 200k moet je ook meerekenen.

Sindsdien is ze iets zuiniger geworden en hebben we dit jaar een eerste grote aflossing op de hypotheek kunnen doen.

P.s we hebben het nu "gepland" staan dat we over 2 jaar kijken hoeveel spaargeld er is en of we dan toch een nieuwe keuken doen ;-)

[Hielko]

Ik snap heel goed waarom je een dergelijke schuld niet zou willen aflossen, als je een groot deel van je vermogen in bakstenen hebt zitten kan je er niks mee. Zeker bij de huidige lage rentestand zou ik het liefst een 100% aflossingsvrije hypotheek willen.

[Rukapul]

Hielko schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 15:46:
Ik snap heel goed waarom je een dergelijke schuld niet zou willen aflossen, als je een groot deel van je vermogen in bakstenen hebt zitten kan je er niks mee. Zeker bij de huidige lage rentestand zou ik het liefst een 100% aflossingsvrije hypotheek willen.

Dat is een hele specifieke situatie. Ten eerste heb je het over 'vermogen' wat voor Jan Modaal inderdaad neerkomt op de overwaarde in de eigen woning omdat de rest geconsumeerd is. Ten tweede valt het de gemiddelde persoon nog tegen om een fatsoenlijk rendement te halen op kapitaal. Ten derde staat de rente wel laag, maar wil het feit dat het merendeel van de uitstaande hypotheken boven de 4% bedraagt en zelfs grote groepen 5% of zelfs meer betalen.

Maargoed, mocht het van toepassing zijn dan is kapitaal wat apart wordt aangehouden en in theorie weggestreept kan worden tegen de hypotheek ook goed. Dat is echter niet wat Jan Modaal ook daadwerkelijk doet, want die koopt er een auto van.

[assje]

Rukapul schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 15:56:
[...]
Maargoed, mocht het van toepassing zijn dan is kapitaal wat apart wordt aangehouden en in theorie weggestreept kan worden tegen de hypotheek ook goed. Dat is echter niet wat Jan Modaal ook daadwerkelijk doet, want die koopt er een auto van.

En ook dat is niet perse erg, vermogen uitgegeven aan een auto is niet weg, de afschrijving die is weg (en de rentederving/kosten).

[Xanaroth]

assje schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 15:58:
[...]


En ook dat is niet perse erg, vermogen uitgegeven aan een auto is niet weg, de afschrijving die is weg (en de rentederving/kosten).

Puur theoretisch misschien, maar praktisch is het zeker een probleem. De gewone nederlander gaat namelijk niet de auto verkopen en verzilveren 'want die heb ik nodig om op mn werk te komen'.
Nee, die auto gaat pas weg als de deurwaarder de auto komt claimen, en dan is het al te laat.


Dus leuk theoretisch verhaaltje, en interessante casus oefening voor economie studenten. Maar totaal niet praktisch haalbaar. Iets gekocht betekend gewoon dat het volledige vermogen weg is. Ga anders eens bij (o)pa op de zolder kijken hoeveel daar nog opgeslagen ligt, het gaat pas weg als het in een grijze zak bij het grofvuil is omdat het echt onbruikbaar is geworden.

[ Voor 25% gewijzigd door Xanaroth op 16-10-2015 16:14 ]

[TheGhostInc]

Hielko schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 15:46:
Ik snap heel goed waarom je een dergelijke schuld niet zou willen aflossen, als je een groot deel van je vermogen in bakstenen hebt zitten kan je er niks mee. Zeker bij de huidige lage rentestand zou ik het liefst een 100% aflossingsvrije hypotheek willen.

Waarom hebben pensioenfondsen geld zitten in bakstenen? Omdat het VEILIG staat.

Geld hebben 'vastzitten' is onzin, het is ook een belegging met een risicoprofiel dat enorm laag is, vooral omdat de kans om je inleg kwijt te raken zo goed als nul is en je 'toch moet wonen'. Je woning is verzekerd tegen schade en daarmee is het kapitaal wat je er in investeert dus ook automatisch verzekerd.
Waarde stijgingen en daling zijn niet relevant in dit geval, aangezien degene met 100% hypotheek hetzelfde moet 'aftikken' als degene die het huis helemaal heeft afbetaald als de waarde zou dalen.

De gemiddelde consument, zelfs de gemiddelde huiseigenaar is amper instaat om te kiezen voor een fatsoenlijke belegging. We hebben net het hele woekerpolis schandaal gehad, wat al aangeeft dat er teveel mensen zijn die geen ..... snappen van beleggen. De pensioenfondsen zijn het volgende voorbeeld van hoeveel mensen snappen van beleggingen

[RemcoDelft]

Hielko schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 15:46:
Ik snap heel goed waarom je een dergelijke schuld niet zou willen aflossen, als je een groot deel van je vermogen in bakstenen hebt zitten kan je er niks mee.

"Er in wonen" is niet "er niets mee kunnen"! Wat jij wil is het geld twee keer uitgeven, en daarom leen je een van de twee.

[Fiber]

Aflossingsvrij is gewoon een soort van huren. Op zich niks mis mee, vooral als de rente laag is en met HRA is dit soms zelfs goedkoper dan echt huren.

En ja, natuurlijk bouw je dan niks op als je al je geldt verder aan consumptie uitgeeft, maar zelfs dat kan een bewuste keuze zijn. Niemand die jou garandeert dat je nog leeft over dertig jaar.

En als je wel wat wil opbouwen kun je je geld in plaats van in stenen ook investeren in, ik noem maar wat, aandelen, opleidingen, kunst, een spaarrekening, een bedrijf, etc. etc.

Keuzes genoeg die niet voor iedereen hetzelfde zullen uitpakken. Als je er maar een keer bewust over nadenkt.

[Rukapul]

Fiber schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 17:10:
Aflossingsvrij is gewoon een soort van huren.

En de verplichtinen ter hoogte van een paar jaarinkomens is een detail?
Bij huren bedragen die na het eerste jaar een partieel maandinkomen.

[Fiber]

Rukapul schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 17:28:
[...]

En de verplichtinen ter hoogte van een paar jaarinkomens is een detail...?

Daar heb je een huis voor als onderpand, wat bij goed onderhoud redelijk waardevast is. Al lijkt het mij persoonlijk toch ook wel lekkerder om in ieder geval een deel van de hypotheek af te lossen, al is het maar als buffertje. Dan ben je ook wat flexibeler als je onverhoopt met spoed wil verhuizen etc.

Maar goed, in principe kun je dan inderdaad net zo goed gaan huren, dat ben ik met je eens. Alleen in Nederland is dat:

1. Meestal een stuk duurder qua netto maandlasten.
2. Meestal met een stuk minder keus in woning type en klasse.
3. Meestal met een stuk minder vrijheid om zelf dingen aan te passen etc.

Maar wat ik al zei, het zijn keuzes en als je die weloverwogen maakt hoeft daar niks mis mee te zijn in jouw specifieke situatie. Als er maar over nagedacht is en de keuzes bewust van de voordelen en nadelen gemaakt worden.

[ Voor 11% gewijzigd door Fiber op 16-10-2015 17:45 ]

[RemcoDelft]

Fiber schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 17:10:
Aflossingsvrij is gewoon een soort van huren. Op zich niks mis mee, vooral als de rente laag is en met HRA is dit soms zelfs goedkoper dan echt huren.

Reken hetzelfde nog eens uit als de rente in de toekomst 12% is, HRA onbetaalbaar is en daarom afgeschaft wordt, en je 300k schuld netto 3000 euro per maand kost... Het is niet direct waarschijnlijk, maar het kan over 30 jaar zomaar gebeuren.

[Ray]

-

[ Voor 99% gewijzigd door Ray op 16-10-2015 18:26 ]

[Fiber]

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 18:00:
[...]

Reken hetzelfde nog eens uit als de rente in de toekomst 12% is, HRA onbetaalbaar is en daarom afgeschaft wordt, en je 300k schuld netto 3000 euro per maand kost... Het is niet direct waarschijnlijk, maar het kan over 30 jaar zomaar gebeuren.

Als dat ooit gaat gebeuren kun je het huis altijd nog verkopen...

Ik zeg ook niet dat dit de beste keus is voor altijd en voor iedereen, maar dat ik het begrijpelijk vind en soms zelfs verstandig als sommige mensen hier in bepaalde situaties wel bewust voor kiezen.

Dat het niks voor jou is had ik al begrepen...

[ronaldo vivaldi]

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 18:00:
[...]

Reken hetzelfde nog eens uit als de rente in de toekomst 12% is, HRA onbetaalbaar is en daarom afgeschaft wordt, en je 300k schuld netto 3000 euro per maand kost... Het is niet direct waarschijnlijk, maar het kan over 30 jaar zomaar gebeuren.

Niet ondenkbaar in zo'n situatie is natuurlijk dat we forse inflatie hebben gehad en dat die 3000 euro in verhouding met nu niet zoveel is.......

[RemcoDelft]

Fiber schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 19:07:
Als dat ooit gaat gebeuren kun je het huis altijd nog verkopen...

Nee, dat kan dat juist niet meer als je niet hebt afgelost... Zie de miljoen huizen die al onder water stonden bij een minimale prijsdaling in heel veel jaar ondanks zeer lage rente.

ronaldo vivaldi schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 19:21:
Niet ondenkbaar in zo'n situatie is natuurlijk dat we forse inflatie hebben gehad en dat die 3000 euro in verhouding met nu niet zoveel is.......

Bij zeer hoge inflatie stijgt de rente harder dan je salaris. Reken maar uit: je rente van 2 naar 12%, en je salaris +10%.

[ Voor 35% gewijzigd door RemcoDelft op 16-10-2015 19:22 ]

[ronaldo vivaldi]

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 oktober 2015 @ 19:21:
Bij zeer hoge inflatie stijgt de rente harder dan je salaris. Reken maar uit: je rente van 2 naar 12%, en je salaris +10%.

Als over 30 jaar de rente op 12% staat dan zitten we in een geheel andere conjucturele situatie als nu. Als de rente op 12% staat dan is er wel wat aan de hand in de economie. Die is dan historisch gezien waarschijnlijk giga oververhit met als gevolg zeer hoge inflatie of in ieder geval zeer grote kans daarop. Alles is dan duur en als de salarissen niet volgen dan dalen de prijzen en dus rente weer.

[ Voor 7% gewijzigd door ronaldo vivaldi op 16-10-2015 19:46 ]

[Wackmack]

Huizenprijs stijgt in sterkste tempo in jaren

Bestaande koopwoningen waren in september in Nederland gemiddeld 3,5 procent duurder dan een jaar eerder. Daarmee ging de huizenprijs vorige maand in het sterkste tempo sinds april 2008 omhoog.
Dat maakte het Kadaster maandag bekend.

De woningprijzen bereikten in juni 2013 het dal en gaan sindsdien weer omhoog. Koopwoningen zijn daardoor nu in doorsnee 6,6 procent duurder dan in juni 2013.

Huizen zijn gemiddeld echter nog altijd ruim 16 procent goedkoper dan in augustus 2008, toen de Nederlandse huizenmarkt zijn piek bereikte. De gemiddelde huizenprijs ligt nu op het niveau van het eerste kwartaal van 2004.

http://www.telegraaf.nl/d...ste_tempo_in_jaren__.html

Snel allemaal kopen voordat alles weer kneiter duur is.

[ANdrode]

Versteegrob schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 10:09:
Bestaande koopwoningen waren in september in Nederland gemiddeld 3,5 procent duurder dan een jaar eerder. Daarmee ging de huizenprijs vorige maand in het sterkste tempo sinds april 2008 omhoog.
Dat maakte het Kadaster maandag bekend.

Dit zijn de verkopen in September. Veel van deze transacties zullen 8-10 weken eerder (= voor de daling van de NHG grens) 'verkocht' zijn volgens de makelaars.

Ik ben benieuwd naar de volgende serie getallen. En zou eigenlijk zelf de analyse gedeeltelijk willen doen, maar die data is helaas niet publiek .

[Oscar Mopperkont]

Versteegrob schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 10:09:

http://www.telegraaf.nl/d...ste_tempo_in_jaren__.html

Snel allemaal kopen voordat alles weer kneiter duur is.

Kopen moet je doen als het nodig is, niet omdat het straks duurder is

Overigens zijn er alweer genoeg plekken waar je nu echt te laat bent als dat je doel was.

[RemcoDelft]

Versteegrob schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 10:09:
Huizenprijs stijgt in sterkste tempo in jaren

Bestaande koopwoningen waren in september in Nederland gemiddeld 3,5 procent duurder dan een jaar eerder.

Ik herinner me dat de politiek de HRA-afbouw wou versnellen zodra de huizenprijs weer ging bubbelen... waarom hoor ik Blok daar nu niet meer over?

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 12:13:
Ik herinner me dat de politiek de HRA-afbouw wou versnellen zodra de huizenprijs weer ging bubbelen... waarom hoor ik Blok daar nu niet meer over?

Simpel, never waste a good crisis. Bankiers en makelaars roepen altijd dat je het dak niet moet repareren als het regent, alleen als de zon schijnt denkt er niemand aan het dak. Blok gooit liever nog wat extra olie op het vuur. Heel voorspelbaar.

[StealthyPeanut]

Laat de prijzen nog maar rustig aan een beetje stijgen . Begin 2017 gaat m'n huis te koop en als ik dan zonder restschuld over kan zou dat natuurlijk heel erg fijn zijn .

[Greencap]

Dan hoop ik voor je dat je niet van plan bent een duurder huis dan wat je nu hebt terug te kopen, anders ga je er met stijgende huizenprijzen netto natuurlijk (ondanks je huidige restschuld) juist op achteruit...

[Fiber]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 13:55:
Dan hoop ik voor je dat je niet van plan bent een duurder huis dan wat je nu hebt terug te kopen, anders ga je er met stijgende huizenprijzen netto natuurlijk (ondanks je huidige restschuld) juist op achteruit...

In theorie heb je daar gelijk in, maar een duurder nieuw huis is zonder restschuld nog steeds eenvoudiger te financieren dan een goedkoper nieuw huis met een restschuld...

[ Voor 5% gewijzigd door Fiber op 19-10-2015 14:05 ]

[StealthyPeanut]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 13:55:
Dan hoop ik voor je dat je niet van plan bent een duurder huis dan wat je nu hebt terug te kopen, anders ga je er met stijgende huizenprijzen netto natuurlijk (ondanks je huidige restschuld) juist op achteruit...

Ik heb er geen keuze in overigens om het eerder te verkopen (lang verhaal, ex wil niet eerder etc.), anders had ik dat wel gedaan en een oplossing gezocht voor de restschuld.

Maar, het is altijd makkelijker een duurder huis te krijgen zonder restschuld, dan een goedkoper huis met al restschuld op je naam . Daarbij heb ik nog twee "januaries" ertussen zitten waar m'n loon weer een leuke boost krijgt .

EDIT
Zie Fiber

[ Voor 7% gewijzigd door StealthyPeanut op 19-10-2015 14:09 ]

[RemcoDelft]

Fiber schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:04:
In theorie heb je daar gelijk in, maar een duurder nieuw huis is zonder restschuld nog steeds eenvoudiger te financieren dan een goedkoper nieuw huis met een restschuld...

En dat is slechts een van de fundamentele fouten aan de Nederlandse woningmarkt...

[ph4ge]

Dit plaatje illustreert eigenlijk wat er aan de hand is. Het is de dalende rente die de prijzen omhoog drijft, want als je compenseert voor de lage rente stijgen de prijzen helemaal niet. Ik blijf benadrukken dat het een tikkende tijdbom is dat we de kunstmatige lage rente die is bedoelt om schulden beheersbaar te maken gebruiken om veel meer schulden te maken. Het is een kwestie van tijd voordat de rente weer omhoog gaat, de overheid moet actief beleid maken om te zorgen voor buffers die dat opvangen. Niet nu de winsten van makelaar en bankiers aanjagen zodat wij straks als samenleving de rekening krijgen, maar de prijsstijging dempen zodat a. mensen geld overhouden om de werkelijke economie aan te jagen en b. het niet meteen een ramp is als de rentes weer naar normaal niveau (moeten) gaan. (overigens lijkt het erop dat de ECB dit beleid nog jaren gaat doorzetten)

Het plaatje laat ook zien dat er een klein beetje manie in de markt zit, wat ook te verwachten is. Het is nog niet schokkend veel als je het vergelijkt met de berichten in de media. De wijzigende hypotheekregels hebben geleid tot een piek in de transacties en dat lijkt nu ook een piek in de prijzen te geven (+0,7% m-o-m), zoals we in het verleden elke keer zagen.

@Loondijke: Een dergelijke kleine restschuld mag het probleem niet zijn. Heb je overwogen dat je ook kan aflossen?

[ Voor 12% gewijzigd door ph4ge op 19-10-2015 14:57 ]

[StealthyPeanut]

ph4ge schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:19:
[afbeelding]
@Loondijke: Een dergelijke kleine restschuld mag het probleem niet zijn. Heb je overwogen dat je ook kan aflossen?

Was voor mij het probleem ook niet hoor, maar heb nog een regeling met mijn ex welke nog tot mei 2017 duurt. Ons huis moet dan verkocht gaan worden, maar in de tussentijd wil zij wachten in de hoop dat de huizenprijzen omhoog gaan.... Daar kan ik helaas weinig aan veranderen .

[redwing]

RemcoDelft schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:08:
[...]

En dat is slechts een van de fundamentele fouten aan de Nederlandse woningmarkt...

Als je een hoge schuld (goedkoop huis + restschuld) combineert met een goedkoop huis loop je veel risico. Als je diezelfde schuld (duur huis maar dan zonder restschuld) met een duur huis hebt loop je veel minder risico. Daar lijkt me weinig fundamenteel fouts aan en eerder juist een logisch iets.

Het enige wat er fundamenteel fout is is dat je de eerste situatie zo makkelijk krijgt omdat we in het verleden in Nederland niet af hoefden te lossen en een restschuld dus een normaal iets is, terwijl dat de uitzondering zou moeten zijn (maar gelukkig zijn we die kant wel op aan het gaan)

[RemcoDelft]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:37:
Als je een hoge schuld (goedkoop huis + restschuld) combineert met een goedkoop huis loop je veel risico. Als je diezelfde schuld (duur huis maar dan zonder restschuld) met een duur huis hebt loop je veel minder risico. Daar lijkt me weinig fundamenteel fouts aan en eerder juist een logisch iets.

Het nieuwe huis staat echter meer onder water dan het bestaande huis, dus het tekort neemt toe. Dat kan ook niet anders: verhuizen kost geld.

[redwing]

RemcoDelft schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 15:10:
[...]
Het nieuwe huis staat echter meer onder water dan het bestaande huis, dus het tekort neemt toe. Dat kan ook niet anders: verhuizen kost geld.

Maar het goedkope huis staat door de restschuld veel verder onder water dan het duurdere huis zonder restschuld. Je kunt hooguit zeggen dat iemand niet mag verhuizen met een restschuld maar dan zet je de markt weer op slot.

[Hielko]

Maar als je van een goedkoop huis met restschuld naar een duur huis met dezelfde restschuld gaat dan blijft er aan het eind van de maand een stuk minder geld over om die restschuld weg te werken. Dus toch ook wel logisch dat banken daar niet happig op zijn.

[RemcoDelft]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 16:13:
Maar het goedkope huis staat door de restschuld veel verder onder water dan het duurdere huis zonder restschuld.

Je hebt dus liever 400k schuld voor een huis dat 400k waard is dan 200k voor een huis dat 180k waard is waarna je hetzelfde duurdere huis voor 350k kan kopen en dus in totaal veel meer geld kwijt bent? En juist die "noodzaak" voor en afhankelijkheid van prijsstijgingen werkt het in stand houden van de ongezonde situatie in de hand.

[redwing]

RemcoDelft schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 20:55:
[...]
Je hebt dus liever 400k schuld voor een huis dat 400k waard is dan 200k voor een huis dat 180k waard is waarna je hetzelfde duurdere huis voor 350k kan kopen en dus in totaal veel meer geld kwijt bent? En juist die "noodzaak" voor en afhankelijkheid van prijsstijgingen werkt het in stand houden van de ongezonde situatie in de hand.

Ik heb inderdaad liever een huis van 400k met een schuld van 400k dan een huis van 180k en een schuld van 200k. In het 1e geval heb ik over het totaal gezien geen schuld, in het 2e geval 20k en aangezien ik liever geen schuld heb is de 1e de beste optie Wat je daarna koopt moet je zelf weten, maar je startpunt is in het 1e geval 0, in het 2e geval zit je met 20k schuld. Nogal logisch dat je in het 2e geval minder mag lenen.

Dat prijsstijgingen 'nodig' zijn komt niet door de huizenmarkt maar doordat we altijd 100% aflossingsvrije hypotheken mochten hebben. Veel mensen waren/zijn niet aan het aflossen en dus moet je een stijging in huizenprijs hebben om geen restschuld te hebben. Gelukkig is dit al aangepakt en ben je tegenwoordig verplicht een heel gedeelte af te lossen.

[icecreamfarmer]

Even een andere vraag:
Gaat er in januari weer gerommeld worden aan het maximale leenbedrag of niet?

[t_captain]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 21:02:
[...]

Dat prijsstijgingen 'nodig' zijn komt niet door de huizenmarkt maar doordat we altijd 100% aflossingsvrije hypotheken mochten hebben.

Onderdeel van een inflatoir economisch stelsel.

In dat opzicht vergelijkbaar met de overheidsfinancieen: je geeft teveel geld uit waardoor de schuld oploopt, maar door groei en inflatie neemt de schuldquote niet toe. Totdat je in een nieuwe situatie terecht komt met inflatie rond het nulpunt en een lage structurele groei. Ondanks het feit dat het economisch niet achteruit gaat, heb je ineens een flink tekort.

[rik86]

Ondanks dat een hoop basisingrediënten voor een nieuwe crisis wel aanwezig zijn, denk ik dat 't niet zo'n vaart zal lopen, omdat er niet meer volledig aflossingsvrij gekocht zal worden. De groep die bij een oplopende rente een probleem zal hebben zal dus veel beperkter zijn. Dat zijn de mensen die hun rente te kort hebben vast gezet (korter dan 5 jaar) en/of heel veel aflossingsvrij uit een vorige hypotheek mee hebben genomen waardoor er relatief weinig afgelost wordt.

Alle andere situaties zitten bij een oplopende rente en daarbij dalende prijzen in een veel minder beroerd schuitje dan hoe het de afgelopen 5-7 jaar het geval was. Want als de huizenmarkt nu instort is dat door oplopende rente en dan ook waarschijnlijk een oplopende inflatie.

Ik denk dat geld inzetten op een correctie van 10 á 20% op de huizenprijzen (omlaag!) binnen 10 jaar een vrij veilige gok is Maar iedereen die z'n rente voor 10 jaar heeft vastgezet en de afgelopen 2 jaar een huis heeft gekocht zal bij een annuïteit zo'n 25% hebben afgelost en bij lineair 33%. Je huis blijft dus net zoveel waard als je nog aan openstaande lening hebt. En bij oplopende rente en inflatie zal de betaalbaarheid ook geen enorm probleem worden.

In de afgelopen crisis was dat juist wel het geval. Er was geen, of zeer beperkte, loonstijging, en er werd weinig afgelost.

[Arrne]

icecreamfarmer schreef op dinsdag 20 oktober 2015 @ 08:53:
Even een andere vraag:
Gaat er in januari weer gerommeld worden aan het maximale leenbedrag of niet?

Per 1-1-2016 mag maximaal 102% van het aankoopbedrag geleend worden t.o.v. de huidige 103%. De NHG grens gaat per 1-7-2016 weer omlaag.

[Xanaroth]

icecreamfarmer schreef op dinsdag 20 oktober 2015 @ 08:53:
Even een andere vraag:
Gaat er in januari weer gerommeld worden aan het maximale leenbedrag of niet?

Er wordt niks gerommeld, oude fouten (te ruime leennormen, want sky was the limit) worden hersteld nu het risico steeds inzichtelijker wordt.

Gezien de steeds luidere berichten van geldproblemen bij de 'welvarende middenklasse' ga ik ervan uit dat ze niet anders kunnen dan de leennorm weer verder omlaag gaan gooien om mensen te beschermen. Gewoon weer procentje of 2-5 eraf, net als afgelopen juli.


Daarnaast krijg je, zoals hierboven al genoemd, dat de beschermingslaag ook weer verder aangescherpt wordt. Je mag minder en minder k.k. lenen waardoor je meer eigen geld moet meenemen (dus eigenlijk een simpele check of je je eigen financiën wel op orde hebt en weet waar je aan begint), en de NHG grens gaat ook verder omlaag (bonus voor wie niet als een lemming meegaat in maximaal-lenen-land).

[Cobb]

Hier baal ik toch wel een beetje van!
http://daskapital.nl/2015...n_muppet_en_u_blijft.html

Ik gooi al vanaf mijn 17e geld naar mijn pensioen put (APB) en moet maar afwachten wat daarvan terecht komt. Ik had graag hiervan wat ingezet om nu van mijn gezin te kunnen genieten ipv later...

[EXX]

Toch kan ik me de vrees, dat mensen ipv met hun pensioen de hypotheek extra aflossen, een duurder huis kopen, wel goed voorstellen.

[icecreamfarmer]

EXX schreef op woensdag 21 oktober 2015 @ 21:54:
Toch kan ik me de vrees, dat mensen ipv met hun pensioen de hypotheek extra aflossen, een duurder huis kopen, wel goed voorstellen.

Sterker nog het gaat niets opleveren want dat is juist wat iedereen gaat doen. Gevolgen zijn nog hogere prijzen en geen pensioen.

[Milmoor]

icecreamfarmer schreef op donderdag 22 oktober 2015 @ 09:32:
[...]
Sterker nog het gaat niets opleveren want dat is juist wat iedereen gaat doen. Gevolgen zijn nog hogere prijzen en geen pensioen.

Mee eens. De ervaring leert dat alle financiele ruimte gelijk gebruikt wordt: partner meerekenen, lager rente, starterslening, etc. Als extra geld mogelijk, dan uitgeven. Uiteindelijk stijgt de gemiddelde prijs en daarmee de gemiddelde hypotheek. Daarmee verdient de bank meer en woont iedereen in hetzelfde huis als zonder de aanpassing het geval zou zijn, maar dan wat duurder.

[Greencap]

Het zou toch nog steeds prima kunnen indien je dat compenseert met een lager toegestane LTI? Eigenlijk vind ik überhaupt het nog niet eens zo'n gek idee om je pensioenvoorziening te gaan betrekken bij het bepalen van je maximale leencapaciteit.

[TheGhostInc]

rik86 schreef op dinsdag 20 oktober 2015 @ 10:02:
Want als de huizenmarkt nu instort is dat door oplopende rente en dan ook waarschijnlijk een oplopende inflatie.

Ik denk dat geld inzetten op een correctie van 10 á 20% op de huizenprijzen (omlaag!) binnen 10 jaar een vrij veilige gok is Maar iedereen die z'n rente voor 10 jaar heeft vastgezet en de afgelopen 2 jaar een huis heeft gekocht zal bij een annuïteit zo'n 25% hebben afgelost en bij lineair 33%. Je huis blijft dus net zoveel waard als je nog aan openstaande lening hebt. En bij oplopende rente en inflatie zal de betaalbaarheid ook geen enorm probleem worden.

Maar een stijgende inflatie zorgt ook voor een druk omhoog bij salarissen en daarmee ook op de huizenprijzen. Daarnaast zou een rente stijging vooral bedoelt zijn om de inflatie te temperen. Dus tegenover een hogere rente zal dus ook een hogere inflatie staan. Gunstig voor iedereen met een schuld (inclusief een studieschuld).

Het nibud heeft al flink lopen snoeien in het max. bedrag en om een beetje een serieus bedrag te mogen lenen moet je de rente 10 jaar vastzetten. Dus alles wat op dit moment met de lage rente wordt verkocht is voor de koper al erg gunstig, een lager bedrag dan als het Nibud niet had ingegrepen en een 10 jaar rente vaste periode met verplichte aflossing. Je moet echt serieus je best doen wil je daarmee in de problemen komen. Daarnaast zie je dat de tijd van 'een paar jaar ergens wonen en verkopen met winst' ook voorbij is. De huidige koper koopt voor een langere periode om in te wonen, niet als halve belegging.

Als de rente omhoog gaat lopen krijg je eerst dat de Nibud normen weer iets meer naar de normaal gaan en daarna dat de rekenrente weer interessanter wordt. Dus ook kortere looptijden (met een lagere rente dan de meerjarige rentes). Als de rente dus enigszins normaliseert betekent dat niet meteen een crash.

ph4ge schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:19:
[afbeelding]

Dit plaatje illustreert eigenlijk wat er aan de hand is. Het is de dalende rente die de prijzen omhoog drijft, want als je compenseert voor de lage rente stijgen de prijzen helemaal niet. Ik blijf benadrukken dat het een tikkende tijdbom is dat we de kunstmatige lage rente die is bedoelt om schulden beheersbaar te maken gebruiken om veel meer schulden te maken.

Maar ik zie ook dat de woningindex harder stijgt dan de leencapaciteit. Dat betekent dus dat er meer eigen geld en minder geleend geld de markt ingaat (in verhouding). Wat zowel komt door de schenkingsvrijstelling als de LTV die naar beneden wordt gebracht. Daarnaast is de boodschap ook wel aangekomen dat sparen voor een huis MOET,

Zelfs voor mensen die zwaar onder water staan en op het hoogtepunt hebben gekocht kunnen nu (eventueel door rentemiddeling) profiteren van de lage rente en daarmee hun schulden betaalbaar houden of zelfs beginnen met aflossen.

Kort gezegd:
De lage rente met lange rentevast periode en het verplicht aflossen & de lagere LTV & de schenkingen & afbouw restschulden zorgen voor heel veel kapitaal instroom. Kapitaal dat de huizenmarkt minder gevoelig maakt voor externe factoren.
Daarom wil je dus ook niet de pensioenfondsen 'uitkleden', want die hebben ook een stabiele basis nodig.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op donderdag 22 oktober 2015 @ 15:51:
Maar ik zie ook dat de woningindex harder stijgt dan de leencapaciteit. Dat betekent dus dat er meer eigen geld en minder geleend geld de markt ingaat (in verhouding). Wat zowel komt door de schenkingsvrijstelling als de LTV die naar beneden wordt gebracht. Daarnaast is de boodschap ook wel aangekomen dat sparen voor een huis MOET

Wellicht, al licht de timing niet voor de hand omdat het na de afschaffing van de verhoogde schenking gebeurt, het zal ook betekenen dat mensen gewoon met minder huis genoegen nemen voor hetzelfde geld.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op donderdag 22 oktober 2015 @ 17:35:
[...]
Wellicht, al licht de timing niet voor de hand omdat het na de afschaffing van de verhoogde schenking gebeurt, het zal ook betekenen dat mensen gewoon met minder huis genoegen nemen voor hetzelfde geld.

Stel dat je al een koophuis had en je wilt groter gaan wonen dan kun je de schenking stoppen in je huidige huis en daarna gaan zoeken naar een groter op basis van de extra financiële ruimte. Op die manier is het effect van de schenking op de prijsindex later. Nog los van eventuele doorwerking, want veel verkopen triggeren ook weer een volgende verkoop.

het zal ook betekenen dat mensen gewoon met minder huis genoegen nemen voor hetzelfde geld.
Ik vind dit fascinerend. Het zou kunnen, maar dat betekent dat het hogere segment in begint te storten en dat zou weer een negatief effect hebben op de index. Terwijl juist het hogere segment ook weer begint aan te trekken (of alvast niet verder achter blijft).

Ik snap overigens de dreiging van stijgende rente wel, de rente is zo laag, de enige kant die hij op kan is omhoog. Maar toch lijkt de markt zelf het nog niet echt te voorspellen op de korte termijn. En in 2015 zet de dalende lijn nog gewoon door.

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op donderdag 22 oktober 2015 @ 15:51:
[...]
Het nibud heeft al flink lopen snoeien in het max. bedrag en om een beetje een serieus bedrag te mogen lenen moet je de rente 10 jaar vastzetten. Dus alles wat op dit moment met de lage rente wordt verkocht is voor de koper al erg gunstig, een lager bedrag dan als het Nibud niet had ingegrepen en een 10 jaar rente vaste periode met verplichte aflossing. Je moet echt serieus je best doen wil je daarmee in de problemen komen. Daarnaast zie je dat de tijd van 'een paar jaar ergens wonen en verkopen met winst' ook voorbij is. De huidige koper koopt voor een langere periode om in te wonen, niet als halve belegging.

[...]
Maar ik zie ook dat de woningindex harder stijgt dan de leencapaciteit. Dat betekent dus dat er meer eigen geld en minder geleend geld de markt ingaat (in verhouding). Wat zowel komt door de schenkingsvrijstelling als de LTV die naar beneden wordt gebracht. Daarnaast is de boodschap ook wel aangekomen dat sparen voor een huis MOET,

Ergens ben ik ook vóór het eigen geld in moeten brengen voor het kopen van een eigen huis. Het vervelende is alleen dat niet iedereen op dit moment daar spaargeld voor opzij heeft gelegd (voorheen was het immers ook niet nodig) en dat gaat straks nog meer worden door de hogere studieschulden van de starters die vanaf volgend jaar op de huizenmarkt komen.

Zo'n norm is in beginsel goed maar werkt alleen als er genoeg ruimte is op de huurmarkt om starters of mensen die van woonsituatie veranderen (gezinsuitbreiding, scheiding, kinderen die uit huis gaan) op te vangen.

Je kan namelijk niet nu al voorspellen of je over 5-10 jaar (de gemiddelde lengte van de wachtlijsten op de huurmarkt) gaat verhuizen, en er zijn genoeg situaties waarin je acuut zou willen of moeten verhuizen. Dat wordt met de situatie op de markt zoals die nu is erg lastig.

[TheGhostInc]

Stoney3K schreef op donderdag 22 oktober 2015 @ 20:06:
[...]


Ergens ben ik ook vóór het eigen geld in moeten brengen voor het kopen van een eigen huis. Het vervelende is alleen dat niet iedereen op dit moment daar spaargeld voor opzij heeft gelegd (voorheen was het immers ook niet nodig) en dat gaat straks nog meer worden door de hogere studieschulden van de starters die vanaf volgend jaar op de huizenmarkt komen.

Zo'n norm is in beginsel goed maar werkt alleen als er genoeg ruimte is op de huurmarkt om starters of mensen die van woonsituatie veranderen (gezinsuitbreiding, scheiding, kinderen die uit huis gaan) op te vangen.

Allereerst moet de koopmarkt geen alternatief zijn voor de huurmarkt als de huurmarkt niet werkt. Dan is het tijd om de huurmarkt aan te pakken. Huren zou een alternatief moeten zijn voor kopen.
Ten tweede maak je het probleem alleen maar erger door mensen de koopmarkt op te jagen. Zoals hierboven ook al aangegeven, het enige wat je krijgt is hogere prijzen. Er ontstaan niet 'magisch' huizen als de prijs omhoog gaat of als je meer mensen 'toegang' geeft tot de markt.... je krijgt vooral een grotere bende.

Er is maar 1 echte oplossing en dat is gewoon flink bijbouwen. En begin gewoon met zelfstandige woonruimte. (ex) studenten, singles, maar ook de import zoekt gewoon iets simpels, een studio is vaak al genoeg. En als je het slim 'omtwerpt' kun je zo'n flat ook weer omkatten. Dus tegen de tijd dat het begint te verloederen maak je er high-end appartementen van.

[Sport_Life]

ph4ge schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:19:
[afbeelding]

Dit plaatje illustreert eigenlijk wat er aan de hand is. Het is de dalende rente die de prijzen omhoog drijft, want als je compenseert voor de lage rente stijgen de prijzen helemaal niet. Ik blijf benadrukken dat het een tikkende tijdbom is dat we de kunstmatige lage rente die is bedoelt om schulden beheersbaar te maken gebruiken om veel meer schulden te maken. Het is een kwestie van tijd voordat de rente weer omhoog gaat, de overheid moet actief beleid maken om te zorgen voor buffers die dat opvangen. Niet nu de winsten van makelaar en bankiers aanjagen zodat wij straks als samenleving de rekening krijgen, maar de prijsstijging dempen zodat a. mensen geld overhouden om de werkelijke economie aan te jagen en b. het niet meteen een ramp is als de rentes weer naar normaal niveau (moeten) gaan. (overigens lijkt het erop dat de ECB dit beleid nog jaren gaat doorzetten)

Het plaatje laat ook zien dat er een klein beetje manie in de markt zit, wat ook te verwachten is. Het is nog niet schokkend veel als je het vergelijkt met de berichten in de media. De wijzigende hypotheekregels hebben geleid tot een piek in de transacties en dat lijkt nu ook een piek in de prijzen te geven (+0,7% m-o-m), zoals we in het verleden elke keer zagen.

@Loondijke: Een dergelijke kleine restschuld mag het probleem niet zijn. Heb je overwogen dat je ook kan aflossen?

imo is het gunstige effect van de rentedaling gecompenseerd door een negatief effect van nieuwe regels, waaronder met bankspaarhypotheken. Per saldo zijn de netto (!) rentelasten zo'n beetje gelijk gebleven denk ik. Vergeet ook niet dat voorheen hypotheek kosten in de rente zaten, en nu moet dat apart betaald worden (en indien meegefincierd ook weer in de rente ).

Blijft over het psychologische effect van een lage rente, ik kan me niet voorstellen dat mensen een huis kopen puur vanwege een lage rentestand.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 23-10-2015 00:23 ]

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op donderdag 22 oktober 2015 @ 23:21:
[...]

Allereerst moet de koopmarkt geen alternatief zijn voor de huurmarkt als de huurmarkt niet werkt. Dan is het tijd om de huurmarkt aan te pakken. Huren zou een alternatief moeten zijn voor kopen.
Ten tweede maak je het probleem alleen maar erger door mensen de koopmarkt op te jagen. Zoals hierboven ook al aangegeven, het enige wat je krijgt is hogere prijzen. Er ontstaan niet 'magisch' huizen als de prijs omhoog gaat of als je meer mensen 'toegang' geeft tot de markt.... je krijgt vooral een grotere bende.

Het probleem *zit* ook in de huurmarkt waar een enorm tekort is en waar de huizen die beschikbaar zijn op een achterlijke manier verdeeld worden zonder dat er een beetje logica in zit.

Zoals ik al zei, het aantal mensen dat in de toekomst kán kopen wordt alleen maar kleiner en kleiner. In het genoemde voorbeeld van de Wajongers die vanaf 2018 allemaal herkeurd gaan worden bijvoorbeeld: Als die de bijstand in komen dan moeten ze van die bijstand eerst het eigen huis verkopen en het geld daarvan gebruiken om in hun levensonderhoud te voorzien.

Dat betekent wel dat ze dan móeten verhuizen naar de huurmarkt, en dat zal per direct moeten gebeuren (anders worden ze dakloos). En het is maar de vraag of woningbouwverenigingen die instroom aan kunnen, laat staan dat zo'n groep urgentie toegewezen gaat krijgen.

Bijbouwen gaat niet van de ene op de andere dag. Als je nu gaat beginnen met bouwen, zijn er misschien over 10 jaar een significant aantal extra huurwoningen beschikbaar.

Het probleem speelt nu en in de komende paar jaar nog meer, dus er zal ook op korte termijn een oplossing voor gevonden moeten worden.

[ph4ge]

Sport_Life schreef op vrijdag 23 oktober 2015 @ 00:17:
imo is het gunstige effect van de rentedaling gecompenseerd door een negatief effect van nieuwe regels, waaronder met bankspaarhypotheken. Per saldo zijn de netto (!) rentelasten zo'n beetje gelijk gebleven denk ik. Vergeet ook niet dat voorheen hypotheek kosten in de rente zaten, en nu moet dat apart betaald worden (en indien meegefincierd ook weer in de rente ).

Blijft over het psychologische effect van een lage rente, ik kan me niet voorstellen dat mensen een huis kopen puur vanwege een lage rentestand.

De meeste wijzigingen, zoals verplicht aflossen, begin je pas te voelen later te voelen en komen geleidelijk. Ik las van de week nog een onderzoek dat bijna de helft van de mensen die een aflossingsvrije hypotheek heeft nog niets eens snapt dat ze niks aflossen, laat staan dat het gros van de mensen kan inschatten wat de gewijzigde hypotheek regels wel en niet voor ze betekenen. Die horen alleen maar dat het nu een goed moment is om te kopen en handelen daarnaar, zeker als ze geen huurwoning kunnen vinden of er letterlijk uitgejaagd worden.

Daarnaast zijn er mensen die lange rentevastperiodes hebben die zien dat simpelweg een keer verhuizen ze een hoop geld oplevert.

[TheGhostInc]

*knip* als je zonodig zonder respect je medemens voor 'bloedzuiger' uitmaakt dan hoeft de rest van de reactie ook niet beschikbaar te zijn

[ Voor 96% gewijzigd door Rukapul op 23-10-2015 15:42 ]

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op vrijdag 23 oktober 2015 @ 15:33:
[...]

Achterlijk? Het is zoiets als gaan klagen over de noodhulp bij een hongersnood.

We zitten al 20, misschien wel 30 jaar met te lange wachtlijsten. Ik persoonlijk WEIGER zelfs maar het idee te accepteren dat de asielzoekers ENIG aandeel hebben in deze problematiek.
Dat is het enige dat echt achterlijk en verwerpelijk is, een groep mensen die vragen om hulp de schuld gaan geven van de complete incompetentie van onze regering om de huizenmarkt gezond te houden.

Waar die achterlijke verdeling vandaan komt is vooral de incompetentie van de regering en woningbouwverenigingen, NIET de asielzoekers.

Als ik modaal verdien mag ik geen sociale huurwoning betrekken en mag ik proberen om veel te duur te wonen. Dan maar hopen dat je geen enkele andere betalingsverplichting in de maand hebt, want je loopt je halve maandsalaris al aan huur te verbrassen.

*knip*

Dat de overheid de regels verandert en daardoor iemand weer "kan" werken wil niet zeggen dat er spontaan een arbeidsplaats voor hem is, maw. dat een werkgever hem WIL hebben. Als iemand straks niet aan een ziekenhuisbed gekluisterd is wordt ie positief herkeurd (want er is altijd 1 mogelijke baan waar zo iemand goed voor is) en je krijgt dus een hele berg bijstanders.

Het probleem is niet zo zeer dat die lui dan de bijstand in moeten, maar het probleem is dat die lui door de bijstand hun huis uit moeten en er op de huurmarkt geen plaats voor ze is. Het is maar even een voorbeeld, maar wel een voorbeeld wat de komende jaren heel actueel wordt en één reden waarom mensen acuut ander onderdak nodig hebben maar waar er geen urgentie verleend wordt. Andere reden is bijvoorbeeld echtscheiding of ruzie met je ouders waardoor je niet meer op het oude woonadres kan blijven wonen.

Wat wordt er in zo'n geval van je verwacht, dat je 5 tot 10 jaar dakloos op straat gaat wonen?

[ Voor 12% gewijzigd door Rukapul op 23-10-2015 15:44 ]

[TheGhostInc]

TheGhostInc schreef op vrijdag 23 oktober 2015 @ 15:33:
[mbr]*knip* als je zonodig zonder respect je medemens voor 'bloedzuiger' uitmaakt dan hoeft de rest van de reactie ook niet beschikbaar te zijn[/]

Excuse, ik twijfelde al of ik dat woord moest gebruiken.

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op vrijdag 23 oktober 2015 @ 15:49:
[...]

Excuse, ik twijfelde al of ik dat woord moest gebruiken.

Houd even in je achterhoofd dat dit mensen zijn die geld krijgen omdat de overheid heeft bepaald dat ze daar recht op hebben omdat ze nergens kunnen werken. Als die overheid ineens een andere mening is toebedeeld en ze om die reden het recht ontneemt, kunnen ze daar weinig aan doen.

Dat gooit ze ineens hulpeloos, zonder werk en vaak zonder opleiding (want die hebben ze niet af kunnen maken of ze hebben altijd een uitkering gehad en daarom geen opleiding nodig gehad) op straat. Hoeveel werkgevers zitten te springen om iemand die op die manier beperkt is in zijn werk?

Het staat ook even helemaal los van de wildgroei aan Wajongers de afgelopen jaren, terecht of onterecht...

[rik86]

Het probleem is nog veel meer dat er geen banen zijn voor die mensen. Maar dat is meer discussievoer voor een ander topic.

Wat dat betreft heeft de regering 'geluk' dat de onderliggende problemen, en vooral stompzinnige beleidskeuzes en wetgeving, op de huizenmarkt nu of afgeschoven worden op de asielinstroom of niet zichtbaar zijn door de zeer lage rentestanden.

[TheGhostInc]

Stoney3K schreef op vrijdag 23 oktober 2015 @ 15:53:
[...]
Houd even in je achterhoofd dat dit mensen zijn die geld krijgen omdat de overheid heeft bepaald dat ze daar recht op hebben omdat ze nergens kunnen werken. Als die overheid ineens een andere mening is toebedeeld en ze om die reden het recht ontneemt, kunnen ze daar weinig aan doen.

Dat gooit ze ineens hulpeloos, zonder werk en vaak zonder opleiding (want die hebben ze niet af kunnen maken of ze hebben altijd een uitkering gehad en daarom geen opleiding nodig gehad) op straat. Hoeveel werkgevers zitten te springen om iemand die op die manier beperkt is in zijn werk?

Het staat ook even helemaal los van de wildgroei aan Wajongers de afgelopen jaren, terecht of onterecht...

Wat ik in een dergelijke discussie lastig vind is dat de overheid niet elk recht tot in de eeuwigheid kan honoreren. De wereld verandert en daarmee ook de wetgeving en ons sociaal stelsel.

'hulpeloos, zonder werk en vaak zonder opleiding'
Tja, maar blijkbaar zijn ze nog wel in staat tot 'iets'. En dat 'iets' komt ook niet zomaar 'magisch' aanwaaien tijdens de keuring. Dus deze mensen gebruiken 'de capaciteit' die ze hebben niet voor iets toekomstbestendigs en waarschijnlijk al jaren. En datzelfde zie je soms ook gebeuren in andere uitkeringssituaties.

En daar zie je dan ook dat je uiteindelijk toch een stuk(je) je eigen toekomst moet maken. Zaken als vrijwilligerswerk houd je 'scherp' en verbonden met de maatschappij. Dat is ook altijd het lastige, er zijn genoeg mensen die alles doen wat ze kunnen, hoe beperkt dat ook is, maar er is ook een groep die het allemaal wel best vindt. Hoe activeer je de groep die meer kan, zonder de groep die al een mooie bijdrage levert te 'schofferen'?

rik86 schreef op vrijdag 23 oktober 2015 @ 16:14:
Het probleem is nog veel meer dat er geen banen zijn voor die mensen. Maar dat is meer discussievoer voor een ander topic.

Wat dat betreft heeft de regering 'geluk' dat de onderliggende problemen, en vooral stompzinnige beleidskeuzes en wetgeving, op de huizenmarkt nu of afgeschoven worden op de asielinstroom of niet zichtbaar zijn door de zeer lage rentestanden.

Aan de andere kant is de huizenmarkt niet de huidige regering aan te rekenen, dat is al jaren bezig. En ook deze asielinstroom is geen verrassing. Helemaal omdat er geen 'simpele' oplossing is, voor beide problemen.

[rik86]

klopt, maar het niets doen is de politiek wel aan te rekenen. Helemaal omdat het nu, en de afgelopen jaren, juist het moment was om hier wat aan te doen.

Volgens mij moeten er 2 dingen gebeuren:
1. Een duidelijke, eenduidige visie, waarin de hoeveelheid geld die rondgepompt wordt beperkt wordt
2. Bijbouwen, met name in de huurmarkt, én sociale woningbouw én voor het stuk net daarboven (700-1000 euro/mnd)

Het 1e kan nu veel makkelijker met de lage rente, omdat die het 'instorten' van een huizenmarkt dempt
Het 2e jaagt de bouw, en daardoor de hoeveelheid banen, en daardoor de economie aan.

maar ja, niet gebeurt en kans is inmiddels voorbij, helaas

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op vrijdag 23 oktober 2015 @ 16:36:
[...]

Wat ik in een dergelijke discussie lastig vind is dat de overheid niet elk recht tot in de eeuwigheid kan honoreren. De wereld verandert en daarmee ook de wetgeving en ons sociaal stelsel.

'hulpeloos, zonder werk en vaak zonder opleiding'
Tja, maar blijkbaar zijn ze nog wel in staat tot 'iets'. En dat 'iets' komt ook niet zomaar 'magisch' aanwaaien tijdens de keuring.

Nee. De overheid (in dit geval sprekend via de arbeidsdeskundige) vindt dat een persoon wel of niet 'iets' kan aan de hand van bepaalde criteria. En die criteria zijn vaak allesbehalve objectief, en sluiten ook niet aan op de situatie op de arbeidsmarkt.

Dus vandaag kan een arbeidsdeskundige vinden dat je geen vakken kan vullen terwijl ie morgen, na de bezuinigingen, kan vinden dat je wel vakken kán vullen. Dat er geen werkgever staat te springen om een 30-jarige vakkenvuller kan die arbeidsdeskundige weinig interesseren.

En daar zie je dan ook dat je uiteindelijk toch een stuk(je) je eigen toekomst moet maken. Zaken als vrijwilligerswerk houd je 'scherp' en verbonden met de maatschappij. Dat is ook altijd het lastige, er zijn genoeg mensen die alles doen wat ze kunnen, hoe beperkt dat ook is, maar er is ook een groep die het allemaal wel best vindt. Hoe activeer je de groep die meer kan, zonder de groep die al een mooie bijdrage levert te 'schofferen'?

In ieder geval niet door die groep, die niets hoeft te doen (sterker nog, als je te veel doet dan houdt het UWV gelijk zijn handje op) uit te maken voor 'labbekakken' en ze gaan dwingen om werk te doen waar ze niet op zitten te wachten en de maatschappij ook niet.

Overigens is dit een mooi politiek discussie-onderwerp wat in een eigen topic thuis hoort.

Aan de andere kant is de huizenmarkt niet de huidige regering aan te rekenen, dat is al jaren bezig. En ook deze asielinstroom is geen verrassing. Helemaal omdat er geen 'simpele' oplossing is, voor beide problemen.

Feit is dat er nu een woningtekort is, met name op de huurmarkt, en dat daar ook op korte termijn een oplossing voor nodig is, afgezien van een oplossing op de lange termijn (namelijk woningen bij bouwen). De vraag is, hoe krijg je dat voor elkaar?

[Rukapul]

En met bovenstaande sluiten we hier de offtopic discussie over arbeidshandicaps, uitkeringen, etc. af. Dit topic gaat over de huizenmarkt.

[pingkiller]

Interessant artikeltje van het parool.

Vooral dit:

Volgens de statistieken van de grootste Nederlandse makelaarsvereniging, NVM, wordt voor dertig procent van de koophuizen rond Amsterdam boven de vraagprijs geboden. Binnen de Ring is dat wel zeventig procent.

Geeft mooi weer hoe hard het gaat in Amsterdam. Vraag mij hoe de prijsontwikkeling in Amsterdam zich verhoud tot andere grote steden in Nederland/Europa.

[Pauperesk]

Het nibud heeft het advies voor volgend jaar ook weer klaar:

http://www.nu.nl/wonen/41...erdieners-mag-omhoog.html

Een verlaging voor de éénverdieners tot 40k, tweeverdieners mogen meer lenen.

[TheGhostInc]

pingkiller schreef op zondag 25 oktober 2015 @ 11:52:
[...]
Vraag mij hoe de prijsontwikkeling in Amsterdam zich verhoud tot andere grote steden in Nederland/Europa.

Ik denk dat de 'nuchtere' Nederlander het aan het afleggen is tegen de marktdruk. Oftewel we krijgen gewoon dezelfde situatie als in alle wereldsteden. Prijzen die omhoog lopen en daarmee het alleen maar interessanter maken voor iedereen om meer geld te vragen. Salarissen gaan dan vanzelf ook omhoog lopen.

We hebben nog maar weinig Russen, Chinezen en andere buitenlandse partijen op de markt, als die geld ruiken dan is het sowieso snel gebeurd.

Overigens valt het zelfsde bouwmarkten op dat de gemiddelde NL-er weinig klusbehoefte heeft.
Ik vind het overigens wel opvallend dat het lijkt dat de 'lokale aannemers en vakmensen' weinig moeite hebben om aan werk te komen. De kleine verbouwing & (preventief) onderhoud lijkt vaak uitbesteed te worden.
Ik leef nog met het idee dat je je huis eens in de zoveel tijd een likje verf moet geven, maar het lijkt dat veel mensen dan liever een schilder bellen.

Ik twijfel dan ook een beetje aan de conclusie dat het een financiële aangelegenheid is. Je zou juist verwachten dat je met 'huisvlijt' geld kunt besparen en dat de bouwmarkten harder aantrekken dan de lokale ondernemers. Maar goed ook de bouwmarkten hebben last van online en ik rijd zelf liever 5 minuten langer naar een grote goede bouwmarkt, dan naar een klein winkel.

Ondertussen heeft het Nibud zijn voorspelling gedaan:
De titel is spannender dan het echte verhaal:'Maximale hypotheek voor tweeverdieners mag omhoog''
Het is uiteindelijk een beetje gerommel in de marge, geen reden om een 'rush' voor het einde van het jaar te verwachten.

[ Voor 22% gewijzigd door TheGhostInc op 26-10-2015 14:47 . Reden: Nibud ]

[TheGhostInc]

Amsterdam is compleet over de kop aan het gaan, zie ook het laatste nieuws.

Alleen valt me de volgende quote wel op:
In Utrecht, Rotterdam en Den Haag worden nog altijd een stuk minder woningen verkocht dan in 2007. Dat meldt het economisch bureau van ING, dat een analyse maakte op basis van cijfers van statistiekbureau CBS.
Het volledige artikel is gelukkig iets completer.

Als ik dan zie dat we nu al op 125k (tot September) zitten qua verkochte woningen, dan ligt ~165k in de lijn der verwachting en dat is een voorzichtige schatting. Dan zijn we aardig in de buurt aan het komen van 'pre-crisis' aantallen. Utrecht stad zit bijvoorbeeld nog op -5% t.o.v. voor de crisis (wat ik niet echt een 'stuk' noem). Daarnaast zijn er gebieden die gewoon achter blijven (Limburg, Friesland, Groningen, ...) dus als we de 200k halen, dan zitten we in de populaire gebieden VER boven pre-crisis niveau.

Mijn (voorzichtige) conclusie begint dan ook te zijn dat de crisis aan zijn nadagen begint. Niet omdat de prijzen zo enorm zijn gestegen, maar omdat de markt nu gewoon bepaalt WAAR mensen willen wonen. Het is leuk dat Den Haag of Rotterdam op -20+% staat, maar dat kun je (IMHO) moelijk meer wijden aan een crisis of andere 'externe' factor. Het betekent vooral dat mensen er gewoon niet willen wonen. Immers alle omliggende gebieden (Zeeland, N.Brabant, Utrecht & N.Holland) doen het gewoon fors beter.
(En deze cijfers worden waarschijnlijk nog geflatteerd door een paar 'dure' stadjes, zoals Delft & Leiden, die een sterke aantrekkingskracht hebben en beperkt aanbod.)

Maar misschien dat hier een ervaringsdeskundige met deze regio is?

[Krisp]

Ik denk dat het artikel een heel plausibele reden aangeeft: in Amsterdam is het aanbod eerder geslonken dan gegroeid, terwijl de bevolking wel groeit. Rotterdam heeft in de afgelopen tijd gewoon doorgebouwd aan huizen (oa in de oude havens), evenals Utrecht (Leidsche Rijn, de veemarkt, maar ook verscheidene woontorens). Dat drukt uiteindelijk de prijs.

Overigens denk ik ook dat kopers in Amsterdam gek gemaakt worden door de pers en door elkaar. Makelaars spelen daar goed op in, en wakkeren de stress alleen maar aan.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op donderdag 29 oktober 2015 @ 19:50:
Ik denk dat het artikel een heel plausibele reden aangeeft: in Amsterdam is het aanbod eerder geslonken dan gegroeid, terwijl de bevolking wel groeit. Rotterdam heeft in de afgelopen tijd gewoon doorgebouwd aan huizen (oa in de oude havens), evenals Utrecht (Leidsche Rijn, de veemarkt, maar ook verscheidene woontorens). Dat drukt uiteindelijk de prijs.

We hebben het hier niet over prijs, we hebben het hier over aantallen!
In jouw logica zouden we juist meer transacties moeten zien in Rotterdam omdat daar gebouwd is en het aanbod groter is (en dus ook meer druk op de prijs naar beneden). Een gunstigere markt voor de koper, maar blijkbaar zit de koper niet te wachten op een voordelige woning in Rotterdam, maar juist een over-priced woning in Amsterdam (en mindere mate Utrecht)

Krisp schreef op donderdag 29 oktober 2015 @ 19:50:
Overigens denk ik ook dat kopers in Amsterdam gek gemaakt worden door de pers en door elkaar. Makelaars spelen daar goed op in, en wakkeren de stress alleen maar aan.

Ik vind het prima. Amsterdam heeft een hele grote aantrekkingskracht¹ en daar mag ook gewoon een prijskaartje aanhangen. Het aantal mensen dat ik ken dat in Amsterdam wil(de) wonen is al enorm, terwijl ik zelf niks met Amsterdam heb. Overigens denk ik dat de stress helemaal terecht is, de concurrentie op de markt is al moordend en dan hebben we nog maar weinig vermogende buitenlanders op de markt. De crisis heeft 1 ding bewezen, vastgoed in (hartje) Amsterdam is enorm waardevast.

¹ Ik snap het persoonlijk maar half, Amsterdam zit dichter tegen een dorp aan dan metropool. Bijvoorbeeld Manhattan is half het formaat en bevat 2x zoveel mensen.

[maratropa]

Krisp schreef op donderdag 29 oktober 2015 @ 19:50:
Overigens denk ik ook dat kopers in Amsterdam gek gemaakt worden door de pers en door elkaar. Makelaars spelen daar goed op in, en wakkeren de stress alleen maar aan.

Al heb ik het idee dat sommige makelaars hier het ook niet leuk meer vinden, met zo veel overbiedingen binnen de ring zie ik veel huizen weggaan via bieden per inschrijving; niks ondderhandelen meer etc. Open dagen, vooral in huizen van onder de 300k zijn ook maar drukke gestresste toestanden..

UBS heeft een lijstje met steden met bubble potentie:

[Reticulum]

Gabriel_Knight schreef op woensdag 07 oktober 2015 @ 21:39:
WOZ waarde is extreem laag
Ik heb in 2009 een appartement gekocht voor €120.000 in Den Haag
De WOZ waarde is op 1 januari 2014 vastgesteld op €89.000

Ik had precies hetzelfde euvel. Met de verkoop heb ik er geen last van ondervonden. Geen van de geïnteresseerden heeft er naar geïnformeerd en de woning is voor de vraagprijs verkocht ondanks de lagere woz waarde

[Onbekend]

Ik denk dat veel potentiële huizenkopers meerdere huizen hebben bezichtigd maar dat vaak geen enkel huis aan alle voorwaarden voldoet. Ze moeten dus óf een concessie doen, óf wachten totdat wel ineens huis huis van hun dromen te koop komt te staan.

Maar als het huis van hun dromen na lang wachten niet te koop komt te staan, maar veel andere huizen die het nét niet waren geworden wel worden verkocht, willen ze natuurlijk niet wachten totdat het laatste huis wat het nét niet was ook ineens verkocht wordt. Oftewel, mensen nemen maar genoegen met iets minder (bijvoorbeeld kleinere tuin of hogere verbouwingskosten) omdat ze anders helemaal geen huis kunnen vinden. Dit kan zo een domino-effect veroorzaken.
Het is al in het nieuws dat dit in de grote steden gebeurd, maar in de kleinere steden heb ik dit ook zien gebeuren. In een paar maanden tijd zijn alle huizen in een wijk verkocht terwijl ze daarvoor vrij lang te koop hebben gestaan.

[TheGhostInc]

Onbekend schreef op vrijdag 30 oktober 2015 @ 22:47:
Maar als het huis van hun dromen na lang wachten niet te koop komt te staan

Ik snap op zich wel wat je bedoelt, maar ik vind het ook een beetje een naïeve insteek.

Simpel voorbeeld: ik ben aan het shoppen geweest voor een stofzuiger, ik heb alle (mogelijke) eigenschappen (geen budget eisen) naast elkaar gezet en daaruit gekozen wat IK wil. Eind conclusie: het product dat ik wil bestaat niet of is misschien wel niet eens te maken. Dus heb ik maar 'iets' gehaald wat een aardig compromis was, maar ik had nog jaren kunnen dromen over het ideaal tussen de stofwolken

Onbekend schreef op vrijdag 30 oktober 2015 @ 22:47:
Het is al in het nieuws dat dit in de grote steden gebeurd, maar in de kleinere steden heb ik dit ook zien gebeuren. In een paar maanden tijd zijn alle huizen in een wijk verkocht terwijl ze daarvoor vrij lang te koop hebben gestaan.

Dat noemen we ook wel realisme.
Het is niet alleen '1 schaap over de dam', maar veel belangrijker, wat kost dat ene schaap.
Zodra 'vraag & aanbod' elkaar vinden dan gaat het verkopen/kopen weer wat makkelijker, veel (ver)kopers houden 'hun buurt' in de gaten. Als je weet dat de buurman net voor 230k heeft verkocht, dan weten zowel de verkoper als koper waar ze aan toe zijn. Ook makelaars spelen hier uiteraard een rol, want die hebben dat soort marktgegevens vaak ook en kunnen dan de (ver)kopers op het juiste spoor zetten. Dan kan het ineens hard gaan.

Overigens is dit ook wel een leuke grafiek: de voorraad woningen op funda. De omzet snelheid neemt toe, waardoor woningen steeds korter te koop staan. We gaan hier ook rustig richting 'pre-crisis' getallen.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op zaterdag 31 oktober 2015 @ 00:42:
[...]

Ik snap op zich wel wat je bedoelt, maar ik vind het ook een beetje een naïeve insteek.

Simpel voorbeeld: ik ben aan het shoppen geweest voor een stofzuiger, ik heb alle (mogelijke) eigenschappen (geen budget eisen) naast elkaar gezet en daaruit gekozen wat IK wil. Eind conclusie: het product dat ik wil bestaat niet of is misschien wel niet eens te maken. Dus heb ik maar 'iets' gehaald wat een aardig compromis was, maar ik had nog jaren kunnen dromen over het ideaal tussen de stofwolken

[...]

Dat noemen we ook wel realisme.
Het is niet alleen '1 schaap over de dam', maar veel belangrijker, wat kost dat ene schaap.
Zodra 'vraag & aanbod' elkaar vinden dan gaat het verkopen/kopen weer wat makkelijker, veel (ver)kopers houden 'hun buurt' in de gaten. Als je weet dat de buurman net voor 230k heeft verkocht, dan weten zowel de verkoper als koper waar ze aan toe zijn. Ook makelaars spelen hier uiteraard een rol, want die hebben dat soort marktgegevens vaak ook en kunnen dan de (ver)kopers op het juiste spoor zetten. Dan kan het ineens hard gaan.

Overigens is dit ook wel een leuke grafiek: de voorraad woningen op funda. De omzet snelheid neemt toe, waardoor woningen steeds korter te koop staan. We gaan hier ook rustig richting 'pre-crisis' getallen.

Ik heb er zelf ook last van maar de vergelijking met een stofzuiger gaat niet op omdat dat vaak niet eens een weeksalaris is dit terwijl een huis vaak 7+ netto jaarsalarissen kost. Dat maakt het voor mij moeilijker om een compromis te vinden.

[RM-rf]

icecreamfarmer schreef op maandag 02 november 2015 @ 09:23:
[...]


Dat maakt het voor mij moeilijker om een compromis te vinden.

Alles is uiteindelijk een 'compromis'... ook bv de keuze op een bepaald aanbod niet de prijs te willen betalen of een erg laag beginbod te geven, omdat het niet aan genoeg eisen voldoet.

Als je bv de ruimte hebt om die keuze te maken, geen specifieke haast te verhuizen (dus geen direct ruimtetekort, noodzaak een nieuwe woonruimte te vinden omdat je huidige woonruimte weg zal zijn, of noodzaak een andere woonlocatie wegens bv een werk- of relatiestand verandering) kun je altijd die ruimte ook uitnutten om door te zoeken.

Op een gegeven moment kun je echter wel afvragen of de investering van zoveel zoektijd en alle energie in die zoektocht die weinig resultaat oplevert, nog zin heeft.
Meestal kennen mensen hierin ook een ontwikkeling, en zullen vroeger of later afvragen welke 'begin-eisen' ze bereid zijn te verruimen, en welke absoluut niet (en/of ze bepaalde 'begineisen' wel bereid zijn te verruimen voor een betere vervulling van andere eisen... bv iets verder afwonen van je werk, maar daarvoor wel een betere ligging, meer tuin/balkonruimtes en rustige ligging)

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op zaterdag 31 oktober 2015 @ 00:42:
We gaan hier ook rustig richting 'pre-crisis' getallen.

Je zou ook kunnen zeggen dat de woningmarkt slechter is dan in 2008: het tekort is groter geworden, en de lage rente maakt hogere schulden mogelijk.

[Arrne]

RemcoDelft schreef op maandag 02 november 2015 @ 09:56:
[...]

Je zou ook kunnen zeggen dat de woningmarkt slechter is dan in 2008: het tekort is groter geworden, en de lage rente maakt hogere schulden mogelijk.

Nu ga je natuurlijk wel voorbij aan het feit dat de regels m.b.t. het maximale hypotheekbedrag sindsdien behoorlijk aangescherpt zijn. Waardoor hogere schulden dus niet mogelijk zijn.

[RemcoDelft]

Arrne schreef op maandag 02 november 2015 @ 12:13:
Nu ga je natuurlijk wel voorbij aan het feit dat de regels m.b.t. het maximale hypotheekbedrag sindsdien behoorlijk aangescherpt zijn. Waardoor hogere schulden dus niet mogelijk zijn.

Het is eerder andersom! Moet je je voorstellen hoeveel je zou kunnen lenen bij 1% nettorente aflossingsvrij zonder strengere regels. Voor 600 euro per maand leen je dan 6 ton.

[t_captain]

Als je die 1% voor de hele looptijd vastlegt, en de hypotheek inlost, zit er vrijwel geen risico in. Hooguit kom je op een bepaald moment vast te zitten omdat de waarde van je woning lager is dan de openstaande schuld, maar dat is niet het ergste soort risico.

[TheGhostInc]

Arrne schreef op maandag 02 november 2015 @ 12:13:
[...]

Nu ga je natuurlijk wel voorbij aan het feit dat de regels m.b.t. het maximale hypotheekbedrag sindsdien behoorlijk aangescherpt zijn. Waardoor hogere schulden dus niet mogelijk zijn.

&

t_captain schreef op maandag 02 november 2015 @ 12:59:
Als je die 1% voor de hele looptijd vastlegt, en de hypotheek inlost, zit er vrijwel geen risico in. Hooguit kom je op een bepaald moment vast te zitten omdat de waarde van je woning lager is dan de openstaande schuld, maar dat is niet het ergste soort risico.

Allebei hebben zijdelings te maken met de huizenmarkt, maar eigenlijk praat je over de hypothekenmarkt. Als we de belasting met 10-20% omlaag zouden brengen kun je ook meer lenen voor je huis, maar dat betekent nog niet dat als we dat doen dat we dan de huizenmarkt 'repareren'.

Verbeteringen op de huizenmarkt zijn de verkoop van huurwoningen geweest, wat de koopmarkt meer aanbod heeft gegeven en een impuls gaf aan de prijsdalingen. En het verminderen van de overdrachtsbelasting & verhogen schenkingsvrijstelling voor koopwoningen is al twijfelachtig. De huurmarkt hoeven we het niet over te hebben, want dat is een grotere puinhoop dan voor de crisis.
Het bouwvolume is voor particuliere koopwoningen ook weer redelijk goed, dus daar komt ook weer wat extra 'ademruimte' de markt in.

Naast de marktwerking op de huizenmarkt en hypotheekmarkt en eventuele belastingmaatregelen kun je inderdaad nog kijken naar de betaalbaarheid van wonen. Dat is de afgelopen jaren een stukje verbeterd, maar daar lijkt nu alweer snel een eind aan te komen, zeker als je ziet dat de huren fors oplopen, waarmee de 'winst' aan de koopkant al lang is verdampt aan de huurkant.

[redwing]

TheGhostInc schreef op maandag 02 november 2015 @ 13:27:

Het bouwvolume is voor particuliere koopwoningen ook weer redelijk goed, dus daar komt ook weer wat extra 'ademruimte' de markt in.

Laten we het er op houden dat de adem door dit hogere bouwvolume wat minder snel wordt afgeknepen. Het hele probleem kan pas echt worden opgelost als dat bouwvolume sterk omhoog gaat.

[TheGhostInc]

redwing schreef op maandag 02 november 2015 @ 14:21:
[...]

Laten we het er op houden dat de adem door dit hogere bouwvolume wat minder snel wordt afgeknepen. Het hele probleem kan pas echt worden opgelost als dat bouwvolume sterk omhoog gaat.

Agree. Het zorgt er alvast voor dat de (relevante) bouwsector weer in 'opbouw' modus komt in plaats van 'afbraak'. Daarnaast is het goed voor de werkgelegenheid, de bouw is voor veel jonge (onopgeleide) jongens het startpunt van hun carrière.

[icecreamfarmer]

http://nos.nl/artikel/206...heefwoon-beleid-blok.html

Zoals voorspeld werkt dit beleid niet. Dat is ook niet gek want het beleid was niet gemaakt om te werken maar om extra belasting te heffen.

Overigens wijzen verschillende wethouders erop dat lang niet alle 'goedkope scheefwoners' het breed hebben. Wie iets meer dan 35.000 euro verdient en de maximale huur van 710 euro moet betalen in de sociale sector, "is zeker niet schatrijk", zoals wethouder Gerard van As van de lokale partij Nieuw Elan in Alphen aan den Rijn het uitdrukt.

oh toch niet

[ Voor 45% gewijzigd door icecreamfarmer op 10-11-2015 21:53 ]

[Fr33z]

het beleid van Blok slaat toch ook nergens op? Je kunt wel mooi de huur verhogen van een groep mensen om ze te "motiveren" uit hun sociale huurwoning te gaan,maar waar moeten die mensen dan wonen?

Volgens de minister zouden de tekorten aan sociale huurwoningen opgelost zijn als de scheefhuurders ergens anders gingen wonen. Maar wie weet waar je dan kunt wonen?

stel je zit nu in sociale woning voor € 600/maand en verdiend iets van 36.000/jaar. Je bent dan nu scheefhuurder en mag niet meer in de sociale huur van de minister. Maar in particuliere verhuur kom je bijna altijd op dingen van € 800/maand waar je 4x netto voor moet verdienen, ofwel € 3.200/maand. Dat haal je nooit met 36.000 bruto.

Ga je in een iets lager segment kijken dan heb je het probleem dat bijna alles gericht is op het systeem van huurtoeslag (de prijzen met name van appartementen/studios). Laat je daar nou net geen recht op hebben vanaf € 29.500 bruto/jaar.

[Maarten21]

Ik ben nog nooit een inkomenseis van 4x netto tegengekomen. Wel vaak 4x bruto, bv hier: https://www.ymere.nl/aanbod/vrije-sector-huur/rekenhulp.html

Voor €800 huur kom je dan uit op een inkomenseis van €38,400 per jaar. (wat alsnog niet genoeg is voor een inkomen van €36,000 trouwens)

[t_captain]

Probleem zit in de van oudsher kleine vrije sector huurmarkt. Door fiscale discriminatie klein gebleven.

De kentering is echter ingezet. Beperkingen van de HRA (deels fiscaal, maar bovenal is HRA veel kleiner geworden door de lage rentestand) maken de kloof kleiner.

Gecombineerd met de sterke druk op de huurmarkt en de gecorrigeerde koopprijzen, is het voor het eerst sinds mensenheugnis commerciëel haalbaar om projecten voor de verhuur te bouwen.

[TheGhostInc]

Qua 'concurrentie' op de hypothekenmarkt zijn we er duidelijk nog niet. Als de ECB het niet begrijpt of wil begrijpen, dan gaan buitenlandse banken hier niet zomaar hun handen aan branden.

Overigens heeft NU.NL erg z'n best gedaan om er weer een spannend stuk van te maken. Mooi om te zien dat er alvast meerdere NLse partijen actief zijn, hoewel ik al die verschillende labels van dezelfde banken niet helemaal volg.

Enige echt opvallend is deze zin:

Ook de gemiddelde hypotheeksom is gestegen, tot bijna 248.000 euro. Daarbij nam de gemiddelde woningwaarde toe tot 244.000 euro.

Bedoelen ze hier nu echt mee dat we gemiddeld op een LTV van 102% zitten? Dat is absurd hoog als gemiddelde. Of gooien ze gewoon wat getallen random bij elkaar?

Want anders zou dat betekenen dat grofweg de 'eigen inbreng' van de mensen met eigen geld overeenkomt met de 'restschuld' die door de andere groep wordt gefinancierd.

[euchromatic]

TheGhostInc schreef op maandag 16 november 2015 @ 15:09:
Bedoelen ze hier nu echt mee dat we gemiddeld op een LTV van 102% zitten? Dat is absurd hoog als gemiddelde. Of gooien ze gewoon wat getallen random bij elkaar?

Die cijfers zijn niet voor de totale woningvoorraad, alleen voor nieuw afgesloten/overgesloten hypotheken. Voor nieuwe gevallen geloof ik best dat eigen inbreng bij 1 groep (starters, lage hypotheken) compenseert voor meegefinancierde restschuld bij de andere groep (onder water, hogere hypotheken).

Een deel van de restschulden wordt natuurlijk een persoonlijke lening ipv een hypotheek, bijvoorbeeld omdat mensen gaan huren. Dat zit niet eens verwerkt in deze cijfers.

Maar ik denk ook dat de hoeveelheid eigen geld die ingebracht wordt gewoon nog erg laag is.

[redwing]

Voorlopig mag je nog steeds 106% lenen dus voor nieuwe hypotheken is het niet zo gek dat de LTV boven de 100% zit. Zeker als je bedenkt dat veel mensen een restschuld mee laten financieren. Naar mijn idee is het dan ook veel belangrijker om te zien hoe het gaat met het aantal huizen onder water gedurende de komende jaren. Zolang die daalt gaan we de goede kant op.

[TheGhostInc]

redwing schreef op maandag 16 november 2015 @ 16:56:
Voorlopig mag je nog steeds 106% lenen dus voor nieuwe hypotheken is het niet zo gek dat de LTV boven de 100% zit. Zeker als je bedenkt dat veel mensen een restschuld mee laten financieren. Naar mijn idee is het dan ook veel belangrijker om te zien hoe het gaat met het aantal huizen onder water gedurende de komende jaren. Zolang die daalt gaan we de goede kant op.

We zitten op 103% max, die 106% is al een paar jaar geschiedenis.

Maar los daarvan, het is duidelijk gegoochel met cijfers. Vorige kwartalen zat de LTV ergens rond de 90%.
Het is de woningwaarde voor heel NL, niet de gemiddelde transactieprijs.

Maar de vraag blijft wel waar de 'restschuld' nu precies blijft. Ik denk dat het onder persoonlijke kredieten gaat vallen, aangezien het (formeel) geen hypothecaire schuld is. Ergens dus wel een leuke 'boekhoudkundige truc', zeker aangezien de gemiddelde NL-er niet heel veel schuld heeft buiten de woning is daar makkelijk wat extra te 'stoppen'. De woningschuld in NL bouwt dus af, terwijl de totale schuldenberg gelijk blijft.

[ Voor 4% gewijzigd door TheGhostInc op 16-11-2015 17:45 ]

[T-MOB]

Het is een hypothecaire schuld als er een hypotheekrecht op een onderpand wordt overeengekomen. Of dat onderpand voldoende waarde heeft doet er niet toe (voor wat betreft naamgeving). En dat de schuld een restschuld van een vorige woning is ook niet.
Woningschuld en hypotheekschuld is ook niet hetzelfde. Een hypotheek ophogen voor consumptie kan prima (zolang je de rente niet aftrekt). En een persoonlijle lening om een kleine verbouwing te financieren kan best voordeliger zijn dan een hypotheek (dan is rente wel aftrekbaar).

[redwing]

TheGhostInc schreef op maandag 16 november 2015 @ 17:44:
[...]

We zitten op 103% max, die 106% is al een paar jaar geschiedenis.

Niet als je een energieverbeterende verbouwing hebt.

Maar de vraag blijft wel waar de 'restschuld' nu precies blijft. Ik denk dat het onder persoonlijke kredieten gaat vallen, aangezien het (formeel) geen hypothecaire schuld is. Ergens dus wel een leuke 'boekhoudkundige truc', zeker aangezien de gemiddelde NL-er niet heel veel schuld heeft buiten de woning is daar makkelijk wat extra te 'stoppen'. De woningschuld in NL bouwt dus af, terwijl de totale schuldenberg gelijk blijft.

Voorlopig wordt bijna alle restschuld gewoon meegefinancierd. Persoonlijke kredieten zijn daar nl. niet echt handig voor. Ze zijn erg duur en daarnaast als je ze combineert met een hypotheek gaat je max. hypotheekbedrag alleen maar omlaag. En aangezien je bij de notaris al de restschuld zult moeten financieren kun je ook niet eerst een hypotheek nemen en dan daarna alsnog het krediet.

Hooguit voor klein uitbreidingen kan een persoonlijk krediet handig zijn omdat je daarmee niet langs de notaris moet.

[TheGhostInc]

redwing schreef op maandag 16 november 2015 @ 21:21:
[...]

Niet als je een energieverbeterende verbouwing hebt.

Alleen bij NHG is het 106%, de officiële regeling is iets anders.
Daarnaast is het toch een beetje een sigaar uit eigen doos. Je moet het bedrag besteden aan verbeteringen, maar die verbeteringen kunnen ook prima de waarde verhogen. Het voorkomt vooral taxatie geneuzel.

redwing schreef op maandag 16 november 2015 @ 21:21:
Voorlopig wordt bijna alle restschuld gewoon meegefinancierd. Persoonlijke kredieten zijn daar nl. niet echt handig voor. Ze zijn erg duur en daarnaast als je ze combineert met een hypotheek gaat je max. hypotheekbedrag alleen maar omlaag. En aangezien je bij de notaris al de restschuld zult moeten financieren kun je ook niet eerst een hypotheek nemen en dan daarna alsnog het krediet.

Hooguit voor klein uitbreidingen kan een persoonlijk krediet handig zijn omdat je daarmee niet langs de notaris moet.

Het 'probleem' van de restschuld is dat deze niet gedekt wordt door het onderpand en ook onder een ander belasting/aflossingsregime valt. De registratie/afhandeling, maar dus ook een eventuele 'doorverkoop' van een dergelijk krediet levert problemen op.
BKR is ook tegen dit probleem aangelopen en heeft besloten een compleet nieuw kredietsoort toe te voegen.

IMHO is het gewoon een (variant op) persoonlijk krediet, aangezien er geen onderpand is. Dat de banken en de overheid er een beetje mee goochelen en de kosten wegmoffelen maakt het nog geen hypotheek. Indirect bevestigt de overheid dit ook door totaal andere eisen te stellen aan een hypotheek en een restschuld. Als een restschuld gelijk was aan de hypotheek, dan was het 30 jaar minimaal annuitair geweest, nu is het 15 jaar aflossingsvrij.
Ik ben dan ook heel benieuwd of de ECB en Basel daar nog een keer 'iets van gaan vinden'.

[Krisp]

TheGhostInc schreef op maandag 16 november 2015 @ 22:56:
[...]

Het 'probleem' van de restschuld is dat deze niet gedekt wordt door het onderpand en ook onder een ander belasting/aflossingsregime valt. De registratie/afhandeling, maar dus ook een eventuele 'doorverkoop' van een dergelijk krediet levert problemen op.
BKR is ook tegen dit probleem aangelopen en heeft besloten een compleet nieuw kredietsoort toe te voegen.

IMHO is het gewoon een (variant op) persoonlijk krediet, aangezien er geen onderpand is. Dat de banken en de overheid er een beetje mee goochelen en de kosten wegmoffelen maakt het nog geen hypotheek. Indirect bevestigt de overheid dit ook door totaal andere eisen te stellen aan een hypotheek en een restschuld. Als een restschuld gelijk was aan de hypotheek, dan was het 30 jaar minimaal annuitair geweest, nu is het 15 jaar aflossingsvrij.
Ik ben dan ook heel benieuwd of de ECB en Basel daar nog een keer 'iets van gaan vinden'.

Het is opvallend dat dit probleem ontstaat in combinatie met NHG, terwijl er zonder NHG eigenlijk totaal geen probleem is. Dat impliceert wat mij betreft dat het NHG eens kritisch moet kijken naar zijn interne processen, want het kan niet zo zijn dat een verzekering als deze de afhandeling ingewikkeld maakt.

Verder snap ik niet zo goed wanneer NHG een vordering kan hebben. De NHG betaalt wel of niet, en achteraf wordt er toch niets teruggevorderd door de NHG? Die taak lag afaik altijd bij de geldgever.

Natuurlijk zorgt de financiering van restschulden voor een rare situatie: in beginsel staan er meer van 500.000 mensen 'onder water', terwijl daar niets aan de registratie verandert. Just de verhuisbeweging zorgt ervoor dat de restschuld 'zichtbaar' wordt en geregistreerd kan worden. Daarmee lost het BKR het 'zichtbare' probleem wel op, maar dit is maar een deel van het verhaal.

[redwing]

TheGhostInc schreef op maandag 16 november 2015 @ 22:56:
[...]

Alleen bij NHG is het 106%, de officiële regeling is iets anders.

Klopt, maar voor een gemiddeld huis zit er weinig verschil in (niet-NHG krijg je 9k)

Daarnaast is het toch een beetje een sigaar uit eigen doos. Je moet het bedrag besteden aan verbeteringen, maar die verbeteringen kunnen ook prima de waarde verhogen. Het voorkomt vooral taxatie geneuzel.

Veelal wordt dit gebruikt voor iets als dubbele ramen wat iets is dat tegenwoordig bijna iedereen toch al doet. Oftewel voor de meeste mensen betekend dat geld simpelweg dat een gedeelte van de verbouwing die ze toch al van plan waren nu gefinancierd kunnen worden via de hypotheek.

[...]
Het 'probleem' van de restschuld is dat deze niet gedekt wordt door het onderpand en ook onder een ander belasting/aflossingsregime valt. De registratie/afhandeling, maar dus ook een eventuele 'doorverkoop' van een dergelijk krediet levert problemen op.
BKR is ook tegen dit probleem aangelopen en heeft besloten een compleet nieuw kredietsoort toe te voegen.

IMHO is het gewoon een (variant op) persoonlijk krediet, aangezien er geen onderpand is. Dat de banken en de overheid er een beetje mee goochelen en de kosten wegmoffelen maakt het nog geen hypotheek. Indirect bevestigt de overheid dit ook door totaal andere eisen te stellen aan een hypotheek en een restschuld. Als een restschuld gelijk was aan de hypotheek, dan was het 30 jaar minimaal annuitair geweest, nu is het 15 jaar aflossingsvrij.
Ik ben dan ook heel benieuwd of de ECB en Basel daar nog een keer 'iets van gaan vinden'.

Het idee erachter is erg simpel. Als iemand blijft wonen waar hij zit verandert er niets in zijn situatie en blijft hij onder water staan (als je na een aantal jaar nog onder water staat zul je meestal niet standaard aflossen). Daarnaast gaat daardoor de markt op slot.
Als je echter de restschuld herfinancierbaar maakt los je deze beide problemen op. Ten eerste krijgt diegene een nieuwe hypotheek waarbij die nieuwe hypotheek voor minstens 50% wordt afgelost. Daanaast kan iemand doorstromen in een volgend huis wat goed is voor de markt. Eigenlijk zitten er dus geen nadelen aan het herfinancieren mits je het binnen de perken houdt. Bedenk nl. dat de restschuld niet iets is wat onstaat door te verhuizen maar alleen daardoor zichtbaar wordt.

Krisp schreef op dinsdag 17 november 2015 @ 07:52:
[...]
Verder snap ik niet zo goed wanneer NHG een vordering kan hebben. De NHG betaalt wel of niet, en achteraf wordt er toch niets teruggevorderd door de NHG? Die taak lag afaik altijd bij de geldgever.

Dit is precies de reden waarom een NHG lening zo'n lage hypotheekrente heeft. De NHG neemt het risico op zich inclusief een eventuele vordering. Dus als iemand bij verkoop van zijn huis niet aan de NHG regels voldoet heeft de NHG een vordering en niet de bank.

[RemcoDelft]

redwing schreef op dinsdag 17 november 2015 @ 09:27:
Bedenk nl. dat de restschuld niet iets is wat onstaat door te verhuizen maar alleen daardoor zichtbaar wordt.

Vergeet vooral niet dat de restschuld aanzienlijk hoger wordt door te verhuizen, namelijk grofweg 6% kk. 12-24k dus bij 2-4 ton voor de nieuwe woning.

[redwing]

RemcoDelft schreef op dinsdag 17 november 2015 @ 09:36:
[...]

Vergeet vooral niet dat de restschuld aanzienlijk hoger wordt door te verhuizen, namelijk grofweg 6% kk. 12-24k dus bij 2-4 ton voor de nieuwe woning.

Ja, maar deze kosten mag je niet helemaal meefinancieren (LTV is geen 106% meer) en daarnaast is die paar procent die je wel mag meefinancieren binnen een paar jaar ook terugbetaald terwijl de restschuld bij niet verhuizen veelal gelijk blijft (vanwege aflossingsvrije hypotheken). Verhuizen zal dus bijna altijd binnen een jaar of 5 resulteren in een lagere restschuld.