/u/72820/crop66f3ae5a89071.png?f=community)
't Het nog nooit, nog nooit zo donker west, of 't wer altied wel weer licht
:strip_icc():strip_exif()/u/26369/mm_icon.jpg?f=community){kind=icon}
For it is the doom of men that they forget... Huidige en vroegere hardware specs The Z80 is still alive!
:strip_exif()/u/247438/testbeeldavatartweakers.gif?f=community){kind=avatar}
:strip_exif()/u/12408/dm_u_judi.gif?f=community)
/u/24411/img.png?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/2919/kevlar_cone.jpg?f=community)
Yep, de stad is gewoon extrem populair de laatste jaren.Er wonen alleen minder mensen per huis tegenwoordig en echt lekker bijbouwen gaat lastig binnen de bebouwde kom 
.
Mijn conclusie: Feiten kloppen allemaak, conclusie dat de stad niet populair is, of dat trek naar de stad er meevalt is verkeerd.
.Mijn conclusie: Feiten kloppen allemaak, conclusie dat de stad niet populair is, of dat trek naar de stad er meevalt is verkeerd.
4x APsystems DS3; 4x495Wp OZO/WNW 10° ; 4x460Wp OZO/WNW 10°; Totaal 3820Wp
Populair gezegd: Ze observeren gentrificatie en concluderen op basis daarvan dat het aantal inwoners in oudere stukken steden minder groeit dan verwacht. Op basis daarvan concluderen ze dat de populariteit van steden afneemt.:
Yep, de stad is gewoon extrem populair de laatste jaren.Er wonen alleen minder mensen per huis tegenwoordig en echt lekker bijbouwen gaat lastig binnen de bebouwde kom
Mijn conclusie: Feiten kloppen allemaak, conclusie dat de stad niet populair is, of dat trek naar de stad er meevalt is verkeerd.
Als je de data zou kunnen uitsplitsen op de aspecten die @t_captain noemt dan kan je een betere analyse maken. Dat wordt wel een genuanceerde conclusie
.En zelf controleren kan je nu niet, de microdata is alleen voor het Kadaster/CBS/ministeries beschikbaar. Of een proxy van de data voor clubjes uit de sector (e.g. NVM).
En de media die koppen verkopen verkopen weinig kranten met de ongekwalificeerde conclusies die je waarschijnlijk wel kan trekken, zoals "Alleen laagopgeleiden blijven in de provincie achter"
[ Voor 12% gewijzigd door ANdrode op 01-10-2015 16:56 ]
Als je de goede keuzes maakt tijdens de analyse is het een bruikbare dataset. Maar je moet voorzichtig zijn met de aantallen die je overhoud (door goed te kiezen hoe je aggregeert).
Met deze frequenties is "Hoe het deze maand hier in het dorp gaat met de starterswoningen t.o.v. het dorp ernaast" is waarschijnlijk een te specifieke vraag.
Maar ik kán niet weten hoe voorzichtig de NVM/kranten zijn wanneer ze hun conclusies trekken. Het is voor mij namelijk niet reproduceerbaar. De data is niet toegankelijk.
Ik verwacht dat een insignificant, positief effect een krantenkop oplevert. En als ik die krantenkop zie moet ik weer denken aan Daniel Kahneman over "The law of small numbers" (Thinking Fast and Slow, pg. 111)...
De NVM heeft er een belang bij om transacties to vroeg mogelijk te rapporteren. Op basis daarvan kan je eerder rapporteren dat de markt 'groeit'...
Bewust of onbewust?
En afaik is het gebruikelijk om verwachtte omzet op basis van getekende contracten mee te nemen in prognoses. Lastig.
[ Voor 3% gewijzigd door ANdrode op 05-10-2015 16:41 ]
Hier wordt de (verkoop)commissie bepaald op basis van de contracten die daadwerkelijk worden uitgevoerd. Dus een verkoper kan zijn doel halen in in het eerste kwartaal, maar als hij dingen verkoopt die uiteindelijk niet worden geleverd dan wordt zijn commissie weer aangepast. 'Correcties' zijn dus af en toe nodig.:
[...]
Bewust of onbewust?
En afaik is het gebruikelijk om verwachtte omzet op basis van getekende contracten mee te nemen in prognoses. Lastig.
Overigens is het ontzettend lastig om de dataset van bijvoorbeeld de NVM dusdanig te anonimiseren dat je er nog zinnige informatie uit kunt halen zonder dat het weer terug te leiden is tot individuele transacties. Dat sommige informatie al publiekelijk beschikbaar is via het Kadaster is 1 ding.
Lastig
. Het zijn twee losse series observaties. Ik denk dat je bij het integreren hiervan goed moet nadenken over de definitie die je kiest.In mijn ogen heeft actuelere informatie in deze situatie waarde. Als het afbreukrisico van een transactie onafhankelijk is van de andere eigenschappen kan je de correctie misschien overslaan.
De kadaster informatie omvat dan de gerealiseerde transacties*.
*: Ook: Niet geadverteerd bij Funda/NVM, wel verkocht
Hoewel niet iedereen het prettig vind denk ik niet dat deze data niet geanonimiseerd moet worden. De gegevens zijn op dit moment immers al beschikbaar tegen betaling (Kadaster koopsom informatie). Als je genoeg betaald kan je een compleet overzicht krijgen.
Voor mij voelt het raar als overheidsinformatie voor organisaties die de toegangskosten kunnen betalen, beschikbaar is, maar niet voor burgers
.Ik zou het er mee eens zijn als iedereen enkel geaggregeerde informatie kreeg, om de privacy van eigenaren te waarborgen. Maar in deze casus heeft het Kadaster op basis van hun businessmodel logica al een keuze gemaakt…
:strip_icc():strip_exif()/u/2646/shine.jpg?f=community)
/u/256438/crop5dbb270939de4.png?f=community)
Keep your wits sharp, your heart open and your gun loaded. And never mess with mother nature, mother in-laws and, mother freaking Ukrainians.
Een woning wordt natuurlijk niet zomaar meer waard omdat je het wil
. In principe is een lage WOZ-waarde gunstig, want je betaald minder belasting. Eventueel kan het zinvol zijn om je WOZ-waarde te verhogen indien je hiermee bij de bank in een lagere risicogroep komt, maar in deze prijsklasse heb je waarschijnlijk toch NHG, dus is dat niet relevant.Verder heeft de WOZ waarde eigenlijk niets met de daadwerkelijke waarde van je woning te maken. Als je bijvoorbeeld voor 3 ton had verbouwd dan was de WOZ waarde vermoedelijk nog steeds hetzelfde (want de gemeente weet ook niet beter), maar het huis wel meer waard.
Als je echt een benadering wil hebben van de waarde dan zou je een taxatie kunnen uitvoeren, maar dat kost natuurlijk wel veel geld. Je zou eventueel ook bij http://www.calcasa.nl/ een taxatie kunnen opvragen (kost 25 euro). Taxateurs gebruiken dit vaak ook in hun rapport en vooral in jouw prijsklasse is die taxatie waarschijnlijk best nauwkeurig.
Wat me vooral opvalt is dat je moet zoeken naar landen die minder stijging laten zien dan NL (startjaar 1980/1970 oid)
Duitsland en Zwitserland heb ik tot nu toe gevonden. Japan laat ik maar even buiten beschouwing, want daar kun je een eigen topic aan wijden. En de VS komt ongeveer hetzelfde uit.
WOZ is een van de waarde bepalingen, je hebt daarnaast nog de taxateur, de koper, jezelf en uiteraard nog de gek en wat hij ervoor geeft.
Wat was trouwens de WOZ waarde in 2009? Wat als die toen pas €100.000 was, dan ben je 11% omlaag gegaan, en niet die 25%. (En heb je 20% teveel betaald voor de woning... ra ra, waarom is je woning zoveel minder waard)
Daarnaast is een waarde pas relevant als je er mee gaat rekenen/naar handelen.
Dus jouw lage WOZ is ideaal voor je belasting en als je niet wilt verkopen dan is je huidige waarde niet echt relevant.
Sorry dat ik het zeg, maar dan leeft jouw familie onder een steen oid.
Gemiddeld is de hele NLse huizenmarkt voor 10-20% gecorrigeerd naar beneden. Met positieve en negatieve uitschieters.
Dus dan heb je 2 opties: Of je familie heeft geen idee wat er in de economie gebeurd, Of ze hebben geen idee wat hun woning waard is (en hebben een veel te hoge (of hadden een hele lage) WOZ).
Ik snap ook niks van die werkelozen, ik ga gewoon elke dag naar mijn werk
Heb je serieuze plannen om naar een huurwoning te gaan of naar een goedkopere woning? In dat geval snap ik dat je op stijgende prijzen zit te wachten, in alle andere gevallen levert een prijsstijgingen alleen papieren rijkdom en allerlei problemen op. Overigens heb je in 6 jaar ook al redelijk wat af kunnen lossen natuurlijk dus onder water staan zal ook haast geen issue zijn.
AD: Huizenmarkt beleeft beste kwartaal in acht jaar
Ik weet dat ik in dit topic niets meer over de media mag zeggen dus het zal wel waar zijn...
Onze woonminister laat zich ook van zn sterkste kant zien:
Ja, mensen doen dat vast voor de lol en niet omdat het nodig is en dat als er ergens een huis vrij komt blijft die leeg staan omdat men liever op de wachtlijst staat. Ja, er staan mensen op de wachtlijst die nu misschien niet direct willen verhuizen, maar dat verandert niets aan het feit dat mensen die wel direct willen verhuizen vaak vele jaren moeten wachten en dat dat alleen maar erger wordt. Dat dat volgens Blok bovendien wenselijk is en het bewust beleid is om te slopen, verkopen en niet te bouwen om mensen naar koopwoningen te jagen vertelt hij er niet bij.
[ Voor 23% gewijzigd door ph4ge op 08-10-2015 12:48 ]
toolkist schreef op vrijdag 24 februari 2023 @ 08:41: "Nah deze keer heb je gewoon gelijk. Geniet ervan, zo vaak zeg ik dat niet tegen je :+"
Ik ben nog wel van mening dat meer transacties beter is. Meer transacties betekent ook dat vraag & aanbod nog bij elkaar blijft. Net na 2007 kwamen mensen ook in de problemen omdat hun huis niet verkocht werd, ongeacht welke prijs. Gelukkig zijn we daar wel een beetje voorbij.:
[...]
AD: Huizenmarkt beleeft beste kwartaal in acht jaar
Ik weet dat ik in dit topic niets meer over de media mag zeggen dus het zal wel waar zijn...
Over prijsontwikkeling e.d. zullen we het inderdaad maar niet hebben
Dat het enorm bagger beleid is, ben ik (on
)roerend met je eens, maar het is alsof je naast een struisvogel staat en roept:"Vlieg, vlieg" en het beest dan zijn kop in het zand steekt. Echt verbaasd mag je niet meer zijn.En als je dan heel eerlijk bent, ja, het is enorm sterk. Als rechtse minister wil je 2 dingen: kleine overheid & marktwerking. Al die sociale dingen (wachtlijsten? waarom niet gewoon marktconforme prijzen?) zijn al niks en de gemeentes gaan 'ooit' wel weer grond verkopen, als ook daar de prijs goed is.
Dan kunnen ze nog wel een convenant tekenen over minimale aantallen, maar dat werkt net zo goed als het milieuconvenant.
De corporaties tekenen hun eigen doodsvonnis, ze bouwen te weinig en zijn amper betrokken bij nieuwe ontwikkelingen en bouwen hun voorraad af, waardoor wachtlijsten oplopen en het hele systeem vastloopt. Ideale situatie om als commerciële huurder een slaatje uit te slaan.
Maar in die zin, maak je borst maar nat. Wilders heeft al een keer geroepen dat de HRA moest blijven, dus zelfs vervroegde verkiezingen geven weinig hoop op doorpakken op de huizenmarkt. En de regeringspartijen staan nu in spagaat, ze moeten duizenden vluchtelingen gaan huisvesten, maar de bevolking zou het niet accepteren als ze WEL huizen bouwen voor vluchtelingen, maar NIET voor de eigen bevolking (waar ik me nog wel in kan vinden). In het najaar kunnen we dan mooi zien hoe polderen vooral doormodderen wordt.
:strip_icc():strip_exif()/u/88308/tieinterceptor2%252070.jpg?f=community)
Transacties is echt zo'n cijfer waar je van alles mee kan. Laten we niet vergeten dat huur inmiddels volstrekt onbetaalbaar en onbeschikbaar is voor het overgrote deel van Nederland. Dat die mensen nu noodgedwongen kopen maakt niet dat de koopmarkt gezond is. Daarnaast gebeurt er ook veel op professionele schaal, oa WoCo's die massaal hun huizen verkopen.:
Ik ben nog wel van mening dat meer transacties beter is. Meer transacties betekent ook dat vraag & aanbod nog bij elkaar blijft. Net na 2007 kwamen mensen ook in de problemen omdat hun huis niet verkocht werd, ongeacht welke prijs. Gelukkig zijn we daar wel een beetje voorbij.
Over prijsontwikkeling e.d. zullen we het inderdaad maar niet hebben
Nee, transacties zijn geen doel op zich. Het is alleen goed voor de industrie er omheen. Met een gezonde huurmarkt en ditto koopmarkt zouden de transacties veel lager zijn.
Ik ben als de dood voor Wilders, ook vanwege de door de PVV geuite standpunten op het gebied van de woningmarkt. Als je de PVV hoort over de woningmarkt hoor je letterlijk de Rabobank en de NVM, misschien nog wel meer dan bij de VVD en CDA. Voor de PVV is het nog makkelijker omdat alles wat mis gaat uiteindelijk toch de schuld van de Moslims is.
toolkist schreef op vrijdag 24 februari 2023 @ 08:41: "Nah deze keer heb je gewoon gelijk. Geniet ervan, zo vaak zeg ik dat niet tegen je :+"
:strip_exif()/u/2062/jannie2.gif?f=community)
Waarom kunnen we in een land als NL niet een iets eenvoudiger systeem hanteren dat ik niet van de uitleg en bijbehorende haken/ogen alleen al koppijn krijg?
En de enige die hier echt wijzer van worden zijn de belasting(adviseurs) en bijbehorende IT bedrijven. De staatskas zelf schiet hier weinig mee op.
Ik vraag me af of de verkoopaantallen zo omhoog worden gedreven door het verkopen van sociale huurwoningen aan investeerders. In 2014 hadden we het over nog geen 15.000 woningen aan buitenlandse investeerders. Waarbij hier ook continu over portefeuilles wordt gesproken, is de woning daadwerkelijk van eigenaar gewisseld of is de eigenaar van de woning van eigenaar gewisseld? (Dus de verkoop van een BV in plaats van een pluk losse woningen)
Er is/was meer dan €4 Miljard beschikbaar aan kapitaal voor investeringen in huurwoningen in 2015. Op een jaaromzet van ~€40 Miljard kom je dan uit op 10%. Dan is een groot deel van de toename toch echt 'particulier'.
Moraal van het verhaal:
Ik ben niet bang dat de verkoop van huurwoningen een 'te positief' beeld schetst over het aantal verkopen in de markt. Waar ik WEL bang voor ben is dat de instroom van kapitaal (wat doorgebrek aan nieuwbouw nergens heen kan) de prijzen 'een steuntje in de rug geeft'.
Technisch gezien zijn er twee manieren denkbaar waarop HRA kan verdwijnen:
1. je bouwt het eigenwoningforfait zodanig omhoog en/of het tarief zodanig omlaag dat HRA een papieren tijger wordt. Het systeem verdwijnt officieel niet, maar het effect verdwijnt via de achterdeur.
2. je laat HRA echt verdwijnen. Dat kan in het huidige belastingstel alleen door de eigen woning nar box 3 te verhuizen.
Het kabinet heeft zich altijd uitgesproken tegen optie 2, maar intussen aanzienlijke stappen gemaakt met optie 1.
Zo trok je in 2007 nog een hypotheekrente van pakweg 4.5% af, minus een EWF van 0.55%. De gemiddelde hypotheekschuld was ten 48% van de WOZ-waarde (link). Met deze getallen gaf dat een aftrekpost van 1.61% van de woningwaarde.
Anno 2015 is de gangbare hypotheekrente gedaald tot 3%., terwijl EWF juist is gestegen tot 0.75%. Door de gedaalde woningprijzen is de gemiddelde hypotheekschuld opgelopen tot 65% van de woningwaarde (schatting op basis van jaren t/m 2014). Dat geeft een aftrekpost van 1.2% maal de woningwaarde.
Zo is een kwart van de aftrekpost stilletjes verdwenen. Tel daarbij dat de woningwaarde gemiddeld 15% lager ligt en je niet meer tegen 52 maar tegen 51% aftrekt, en het is duidelijk waar het geen gaat
Het verdwijnt voor "de gewone mens". Maar voor degenen die via hun eigen BV een lening tegen 6-8% hebben lopen, zonder maximum trouwens t.o.v. de woningwaarde en het papieren inkomen, blijft de HRA bestaan. Ik verwacht dus dat de topinkomens die nu al het meeste profiteren een relatief groter deel van de HRA krijgen in de toekomst. Heel mooi VVD-plan zeg maar.
Hoe zit het met de inkomensafhankelijke heffingskortingen, waardoor belastingen netto tot 56% gaan? Is de aftrek dan 55% of toch nog 51%?Zo is een kwart van de aftrekpost stilletjes verdwenen. Tel daarbij dat de woningwaarde gemiddeld 15% lager ligt en je niet meer tegen 52 maar tegen 51% aftrekt, en het is duidelijk waar het geen gaat
Er zijn wel degelijk beperkingen van kracht:
1. de rente moet zakelijk zijn. Daar zit wel een beetje ruimte in, maar je kunt niet 8% rekenen voor een lening waar de bank 3% voor zou vragen.
2. HRA geldt alleen voor een eigenwoningschuld. Er moet dus een toelaatbare verhouding zijn tussen de waarde van de woning en de lening. Ook de bijleenregeling en het verplichte aflossingsregime zijn van kracht.
Die regelingen zijn te complex om nog rekening mee te houden
:strip_icc():strip_exif()/u/307810/phpFoZrJsAM.jpg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/17866/crop5aeb6b651e1ac_cropped.jpeg?f=community)
/u/249034/arrow.png?f=community){kind=icon}
offtopic:
De website werkt in geen enkele fatsoenlijke browser met https, alleen http werkt. Dit komt omdat er hard een http script geladen wordt (in https://www.kadaster.nl/vgd/js/vgd-build.min.js : "http://vastgoeddashboard.kadaster.nl/vgd" ) en die host heeft geeneens https: https://vastgoeddashboard.kadaster.nl
De website werkt in geen enkele fatsoenlijke browser met https, alleen http werkt. Dit komt omdat er hard een http script geladen wordt (in https://www.kadaster.nl/vgd/js/vgd-build.min.js : "http://vastgoeddashboard.kadaster.nl/vgd" ) en die host heeft geeneens https: https://vastgoeddashboard.kadaster.nl
Als alternatief werkt http wel: http://www.kadaster.nl/we...jfers/Aantal-woningen.htm
Het is erg jammer dat de maximale periode maar 10 jaar is. Wel is het duidelijk dat de omzet nu weer aantrekt, wat op zich goed nieuws is:
Waarschijnlijk is dit vanwege een gebrek aan alternatieven en een extreem lage rente. Ook wordt het steeds interessanter om een (extra) woning aan te houden voor bijv. een uitkering, minder vermogensbelasting, speculatie, enz. En als je een plek verlaat (huur/koop) is het moeilijk om terug te komen, naast de overdrachtskosten.
De prijzen blijven historisch gezien extreem hoog. Een mbo-er krijgt rustig terug dat er eerst maar eens gestudeerd moet worden voor een fatsoenlijke baan om een benodigde hypotheek voor een normaal huis te kunnen krijgen. Wat mij betreft is het hoog tijd om te gaan BOUWEN, dit kun je je jeugd niet aandoen. Flink in het nieuws is Purmerend. Er zijn daar wachtlijsten van 20+ jaar en het ligt midden tussen de weilanden. Daar kun je gewoon bouwen.
Overigens heb ik er geen vertrouwen in dat er verstandig beleid komt, dus zullen de prijzen voorlopig wel stabiel onbetaalbaar blijven voor veel jongeren.. Laat staan dat er een normale huurmarkt komt met betaalbare prijzen zonder wachtlijsten. Treurig.
Vitamine D tekorten in Nederland | Dodelijk coronaforum gesloten
CSS snippet om users te blokkeren: https://tweakers.net/instellingen/customcss/snippets/bekijk/2618/
/u/127/chimera.png?f=community)
Die factoren hebben niet allemaal hetzelfde effect.
Sociale woningbouw wordt wat afgebouwd
De woningen worden op de markt 'gedumpt', dus hoger aanbod van woningen, voor lagere prijzen.
Daarnaast is het een verschuiving van huur naar koop, maar ook van onderkant woningmarkt (sociale huur) naar 'midden' koopmarkt. Dit zou moeten helpen om de koopmarkt te verruimen.
Een grove indicatie zou zijn dat alleen al in 2014 er 50k woningen van sociale huur omgezet zijn naar koop. Dit jaar zal dat niet anders zijn denk ik.
Vrije sectorhuurmarkt is te klein en te duur
Weinig concurrentie dus op de koopmarkt van verhuurders? Gunstig voor kopers van woningen.
NHG wordt steeds verlaagt
Onzekerheid over HRA
Als je niet weet of de HRA blijft ga je niet een verplichting aan voor 30 jaar op basis van HRA?
NHG afbouw zou ook juist voor 'verlichting' moeten zorgen, steeds minder mensen kunnen er gebruik van maken, dus worden mensen ontmoedigd om te kopen. Voor de koper die hier geen last van heeft dus een zegen door minder concurrentie.
Lage hoeveelheid nieuwe woningen
Ruim gecompenseerd door de hoeveelheid corporatiewoningen die op de markt zijn gedumpt.
Maar los daarvan, er zijn in de eerste helft van 2015 al 30k+ vergunningen afgegeven. Een nieuwbouwwoning koop je al bijna rond het moment van afgeven van de vergunning (lees: de toekomstige eigenaar is van de markt). Als we dit jaar op 60k+ uitkomen zitten we al tegen het niveau van pre-crisis aan. Daarnaast wordt het bouwvolume (bijna) volledig aangewend voor de koopmarkt (overheid/corporaties bouwen weinig).
Als je hier zo overheen kijkt lijken de meeste signalen op verruiming van de koopmarkt te duiden (meer aanbod, minder vraag). Terwijl als je het nieuws een beetje volgt lijkt juist de koopmarkt in rap tempo te over verhitten (uitstaand aanbod loopt terug, transactieaantallen lopen op, verkoopprijzen lopen op, vraag & aanbodprijzen liggen minder ver uit elkaar, etc.).
En tegenover dat geheel aan aanbod verruimende, prijsdrukkende effecten staat eigenlijk alleen:
Extreem lage hypotheek rente
Extreem lage spaarrente(geld wordt dan makkelijker geinvesteerd in een huis)
Maar dan vraag ik me toch wel af, meer *kunnen* betalen betekent niet meteen meer *willen* betalen. De enige reden dat mensen meer betalen is omdat de krapte blijkbaar nog steeds groot is. Terwijl er een aardige groep kopers ondertussen 'buiten de boot valt'.
Ik ben dan ook wel heel benieuwd hoeveel koopwoningen we nog nodig gaan hebben om de druk een beetje van de ketel te halen.
Ach, de sociale huurmarkt heb ik wel al een tijdje opgegeven. Zoals ik hierboven al aangaf worden er heel veel sociale huurwoningen verkocht... dit 'helpt' de koopmarkt aan aanbod, maar de sociale huurmarkt gaat gewoon dood. 10-20? jaar geleden was de wachtlijst problematiek al onhoudbaar, daar kun je die migranten nu moeilijk de schuld van gaan geven, dat had de politiek al lang een keer op de agenda kunnen zetten. Je gaat nergens honderdduizenden woningen 'vinden', niet met containers en niet in omgebouwde kantoren, terwijl dat wel de aantallen zijn die er tekort zijn. En met de corporaties in de uitverkoop gaat dat echt niet zomaar meer verbeteren.
Die migranten hebben wel als voordeel dat ze normaal met grotere gezinnen in een huis wonen. Als je er zo naar kijkt zouden we ook gewoon wat NL-ers kunnen ruilen voor migranten, geen DINKY's of Singles, maar gezinshereniging
Daarnaast zoekt de Yup naar Beleving en Authenticiteit, dat heb je in die vluchtelingenkampen genoeg
Keep your wits sharp, your heart open and your gun loaded. And never mess with mother nature, mother in-laws and, mother freaking Ukrainians.
/u/36103/avatar_60.png?f=community){kind=avatar}
toolkist schreef op vrijdag 24 februari 2023 @ 08:41: "Nah deze keer heb je gewoon gelijk. Geniet ervan, zo vaak zeg ik dat niet tegen je :+"
For it is the doom of men that they forget... Huidige en vroegere hardware specs The Z80 is still alive!
:strip_icc():strip_exif()/u/699154/crop5a4f7719bc7b1_cropped.jpeg?f=community)
For it is the doom of men that they forget... Huidige en vroegere hardware specs The Z80 is still alive!
/u/147751/avatar455992_1.gif.png?f=community){kind=avatar}
:strip_icc():strip_exif()/u/212439/crop607bfcb2aeee9_cropped.jpg?f=community)
“The greatest threat to our planet is the belief that someone else will save it.” [quote by Robert Swan, OBE]
Geen hypotheek en toch onder water'
met alle respect, maar dit is een typisch voorbeeld dat ik vaker zie.. dat mensen verschillende dingen verwisselen:
- marktwaarde van hun huis
- hoogte hypotheek bij het aangaan
- het nog uitstaande hypotheekschuld
- koopprijs, incl. kosten-koop..
- het totaalbedrag dat mensen over een bepaalde periode betalen aan woonlasten (by aflossing hypotheek+rente hypotheek+onderhoud en bepaalde belastingen/verzekeringen over de gehele looptijd)
'onder water' heeft niks te maken met het totaal aankoopbedrag of kosten-koper'.. , maar is hooguit dat de uitstaande schuld van een hypotheek, hoger is dan de dekking, door de waarde van het onderpand.
Oftewel, het kredietinstituut dat het kredietbedrag bereidgestelt heeft loopt een groot risico bij een evt. executie of gedwongen verkoop van het onderpand niet het volledige krediet terugbetaald te krijgen en het restant van dat bedrag kent dus geen dekking.
(een 'hypotheek' is een zekerheidsrecht (met voorrang) op een bepaald goed: Wikipedia: Recht van hypotheek )
Dat geen 'probleem' noemen (wat iemand ervoor deed) is volgens mij een teken dat veel mensen de kredietcrisis snel vergeten zijn, die erop gebaseerd was dat in de financiele wereld men 'vergat' dit risico sterk in te calculeren en hoog risicovolle financiele producten aanbood als waren ze 'risicoloos', terwijl het dus inderdaad ging om kredieten die een onderpand hadden dat minder waard was als de uitstaande schuld.
Natuurlijk , voor een individu is praktisch verder geen probleem op de korte termijn een restsschuld te hebben, mits deze ook gewoon daar wil blijven wonen en geen veranderingen gepland heeft (en het geluk heeft dat de realiteit ook ongeplande levensverandringen hem oplet)..
Het is echter wel een 'risico' dat iemand loopt en bij risico's is het altijd goed zo te plannen dat deze risico's binneen een bepalde termijn substantieel dalen.
Een huis is an sich een 'zekerheid' maar een hypotheek wordt ook sterk een risico als de dekking erg krap is... dat 'theoretische omslagpunt' tussen zekerheid en risico ligt eigenlijk al bij 80-90% van de marktwaarde.
helaas is het in nederland zo gegroeit dat er weinig gewenning is eraan dat bv 'onzekere' hypotheken beloond woden met lage rente en 'risicovolle' hypotheken met hogere rente...
Gevoelsmatig denken veel mensen in nedrland zelfs vaak dat het goed is meer rente en minder aflossing te betalen, bv omdat ze dan ook veel HRA terugkrijgen.
De staat 'subsidieert via de belastingen eigenlijk deels dit risico, en doet dat niet bij aflossing en daarom lossen veel mensen in nederland niet graag af (of iig was het zeer gebruikelijk zulke vordeeltjes 'tot-het-gaatje' uit te nutten, ok als dat betekent niks aflossen, een mogeljkheid die de regels ook verder bieden) tenij daartoe dan weer extra 'regels' ingevoerd woden (een regelgevings-spiraal; regels invoeren die de negatieve effecten van andere regels weer moeten 'corrigeren').
Ik vind het jammer dat mensen in nederland vergeten dat een hypotheek niet om 'goedkoop lenen' of 'belastingaftrek' gaat, maar voral om risico en zekerheden, en het juist een plicht zou moeten zijn van iedere hypotheekgever zélf het risico ook te verlagen.. en niet iets waarvor men naar de Overheid kijkt en roept 'dat de Staat meer zu moeten doen'.
Intelligente mensen zoeken in tijden van crisis naar oplossingen, Idioten zoeken dan schuldigen
For it is the doom of men that they forget... Huidige en vroegere hardware specs The Z80 is still alive!
:strip_icc():strip_exif()/u/1388/green.jpg?f=community)
:strip_icc():strip_exif()/u/263224/crop61b1cc0c2d335_cropped.jpg?f=community)
Ik ben juist NIET de kredietcrisis vergeten, waarbij de banken zo snel mogelijk de schuld in de schoenen geschoven werd.
Er is pas een 'probleem' als de bank zijn geld niet krijgt (en dat een significant aantal keer gebeurd). Daarbuiten hebben we prima mogelijkheden om problemen op te lossen. Zoals Loonbeslag & WSNP, die je uiteindelijk op 'nul' uit laten komen.
De hypotheekgever heeft gewoon zijn handtekening onder meerdere! contracten gezet, heeft een keuze gemaakt voor een woning die duidelijk op de randje van zijn/haar budget zat en heeft elke vorm van waarschuwing in de wind geslagen. Want zelfs in de 'toptijd' waren er ook gewoon genoeg mensen die de risico's (gedeeltelijk) wel zagen.
Het is net zoiets als trouwen in die zin. Iedereen weet wat de risico's zijn (scheiding etc.) en vooraf denk je daar dan ook over na. Accepteer je de consequenties of niet? Maar ik heb nog nooit gehoord dat iemand de schuld gaf aan de gemeente of ambtenaar voor het trouwen en 'dat ze dat zomaar doen'! Misschien dat ze het een keer geprobeerd hebben in Las Vegas
.Daarom zie ik de 'onderwater' hypotheken dus ook niet als een probleem, aangezien het gewoon een keuze was. En als je mensen (kritisch) ernaar vroeg in die tijd dan waren ze vaak nog positiever over de markt dan de markt zelf. Tegen dergelijke naïviteit is natuurlijk niks opgewassen.
Ps. wie heeft zin in een gratis tripje naar Aruba. Ik heb daar wat spullen liggen die terug naar NL moeten en ik heb geen tijd om op en neer te vliegen.......
:strip_exif()/u/148279/carmageddon.gif?f=community)
Mijn hemel wat een vooruitzicht, als "flink" aflossen na 10 (?) jaar op een LTV van 100% komt
Dit was dus een situatie die zonder ingecalculeerde waarde en loonstijgingen altijd al niet uit kon.
P.s. Flink aflossen noem ik minimaal een lineair schema, dus 33,3% van de hypotheek in 10 jaar.
[ Voor 15% gewijzigd door assje op 16-10-2015 13:26 ]
“The greatest threat to our planet is the belief that someone else will save it.” [quote by Robert Swan, OBE]
Gevolg van de timing. Was hij in 2000 ingestapt, was er geen probleem geweest. Om een aankoop in 2008 te voorkomen, moet je het allemaal beter weten dan de rest.:
[...]
[...]
Mijn hemel wat een vooruitzicht, als "flink" aflossen na 10 (?) jaar op een LTV van 100% komt
“The greatest threat to our planet is the belief that someone else will save it.” [quote by Robert Swan, OBE]
Flink aflossen > € 10.000 per jaar (afgelopen 2 jaar pas begonnen), eerste jaren niets afgelost.:
[...][...]Mijn hemel wat een vooruitzicht, als "flink" aflossen na 10 (?) jaar op een LTV van 100% komt
Dit was dus een situatie die zonder ingecalculeerde waarde en loonstijgingen altijd al niet uit kon.
P.s. Flink aflossen noem ik minimaal een lineair schema, dus 33,3% van de hypotheek in 10 jaar.
Volgens mijn schema zit ik 1 jan 2019 precies op een annuiteiten 100% aflossing schema als die in 2008 zou zijn begonnen.
Overigens is inmiddels mijn hypotheek nog ca. 3,5x mijn jaarsalaris (ca 40% loonstijging gehad sinds begin), dus daar maak ik mij geen zorgen over.
Maar goed, gewoon netjes aflossen, dan komen we er vanzelf
Uiteindelijk heb ik in die periode zelf de beslissing genomen een hypotheek te nemen, bewust van de risico's (hoewel, een (flinke) prijsdaling had ik niet verwacht).
Samenvattend is::
[...]
Flink aflossen > € 10.000 per jaar (afgelopen 2 jaar pas begonnen), eerste jaren niets afgelost.
Volgens mijn schema zit ik 1 jan 2019 precies op een annuiteiten 100% aflossing schema als die in 2008 zou zijn begonnen.
Overigens is inmiddels mijn hypotheek nog ca. 3,5x mijn jaarsalaris (ca 40% loonstijging gehad sinds begin), dus daar maak ik mij geen zorgen over.
Maar goed, gewoon netjes aflossen, dan komen we er vanzelf
Uiteindelijk heb ik in die periode zelf de beslissing genomen een hypotheek te nemen, bewust van de risico's (hoewel, een (flinke) prijsdaling had ik niet verwacht).
- de woning zeer sterk in waarde gedaald
- de rente voorlopig flink gedaald (heb je alleen nog even niets aan)
- je salaris blijkbaar flink gestegen sinds het afsluiten
Uiteindelijk komt alles dus gewoon op zijn pootjes terecht, zeker doordat je nu gewoon flink gaat aflossen. Duidelijk mag wel zijn dat er ook combinaties waren geweest die minder zouden aflopen (na 10 jaar hogere rente zonder gestegen salaris bijvoorbeeld).
“The greatest threat to our planet is the belief that someone else will save it.” [quote by Robert Swan, OBE]
De belangrijkste (en meest genegeerde) factor in de houdbaarheid van de woningschuld is en blijft het inkomen. Door van 6x LTI naar 3.5x LTI te gaan heeft geenstijl de schuld houdbaar gemaakt. Achteraf is het natuurlijk makkelijk oordelen, maar in dit geval was 6x een goede gok. De stresstest van een >20% waardedaling heeft hij in ieder geval doorstaan
A propos betaalbaarheid, over anderhalve maand gaat mijn nieuwe rentevaste periode in. Dan betaal ik nog maar de helft van het rentetarief wat ik op mijn eerste hypotheek in 2001 betaalde. Mijn hoekwoning kost me dan letterlijk minder aan bruto rentelast dan mijn tweekamerappartement toen. Als ik de waarde van de spaarhypotheek aftrek van de schuld, zakt de LTI onder de 2
A propos betaalbaarheid, over anderhalve maand gaat mijn nieuwe rentevaste periode in. Dan betaal ik nog maar de helft van het rentetarief wat ik op mijn eerste hypotheek in 2001 betaalde. Mijn hoekwoning kost me dan letterlijk minder aan bruto rentelast dan mijn tweekamerappartement toen. Als ik de waarde van de spaarhypotheek aftrek van de schuld, zakt de LTI onder de 2
:strip_icc():strip_exif()/u/126142/koe.jpg?f=community)
Dit statement lijkt me iets te gemakkelijk, alhoewel ik het niet helemaal met je oneens kan zijn. Maar er is een reden dat niet elke hypotheek lineair is (3,33% aflossen per jaar), en jij stelt stelt een aflossing van ±4,3% per jaar gewoon moet kunnen. Er zijn genoeg huishoudens die dat niet halen, en daar is op zich niets mis mee.
Life is what happens to you, while you're busy making other plans (John Lennon) - Ioniq 28kWh / 9,9kWP zonnepanelen (west) / Panasonic 9kW WP
3,33% aflossen per jaar lijkt me wel een mooie referentie als minimum.:
[...]
Dit statement lijkt me iets te gemakkelijk, alhoewel ik het niet helemaal met je oneens kan zijn. Maar er is een reden dat niet elke hypotheek lineair is (3,33% aflossen per jaar), en jij stelt stelt een aflossing van ±4,3% per jaar gewoon moet kunnen. Er zijn genoeg huishoudens die dat niet halen, en daar is op zich niets mis mee.
Maar als de shit de fan raakt dan mag je toch wel een extra inspanning verwachten: daling waarde huis -> spaarquote omhoog
Die huishoudens die je aanhaalt die zijn gewoon zeer kwetsbaar financieel gezien. De enige reden dat die kopen met bijbehorende risico's is m.i. de falende woonmarkt. Dat velen het doen maakt het nog niet goed.
Dat ben ik helemaal met je eens.
Ten slotte moet een huishouden in beginsel na 30 jaar de hypotheek hebben afgelost, ongeacht de hypotheekvorm (aflossingsvrij of niet).
Life is what happens to you, while you're busy making other plans (John Lennon) - Ioniq 28kWh / 9,9kWP zonnepanelen (west) / Panasonic 9kW WP
Dit topic is gesloten.