Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[sbmuc]

Kees schreef op donderdag 03 september 2015 @ 14:10:
[...]

Ja, in die situatie heb ik ook gezeten. Teveel verdienen voor de sociale huurwoning waar ik woonde en te weinig verdienen om op de vrije markt een gelijkwaardig huis te huren. De enige huur optie was om minder/kleiner te gaan wonen. Niet dat die mogelijkheid er uberhaubt was, de enige beschikbare vrije huurwoningen waren al snel 800+ euro/maand. Uiteindelijk maar iets gekocht, maar het was een vreemde spagaat.

Idd, hier ook tot 3 maanden geleden 4 jaar lang een appartement van 80m2 gehuurd in de vrije markt voor €910(incl servicekosten) euro per maand. Nu een huis kunnen kopen(alleen op mijn salaris) met 130m2 voor en achtertuin en betalen €750,- netto per maand...

[ph4ge]

Bockelaar schreef op donderdag 03 september 2015 @ 15:08:
onzin. Waarom zou je studenten wel kunnen verplichten hun studentenkamer te verlaten bij afronden studie, en iemand die op uitkeringsniveau een sociale huurwoning krijgt met subsidies niet als die inmiddels CEO is van een bijv. Facebook?

Sociale huurwoningen mag je ook best een rate naar billikheid in introduceren, het is tenslotte sociale woningbouw, er is niks sociaal aan een 2x modaalverdiener die een behoeftige uit een sociale woning houdt, sterker nog: dat is geen sociale huur maar asociale huur.

Waar niks sociaals aan is is dat het zelfde huis kopen tot enorm wordt gesubsidieerd en daardoor veel goedkoper is, en als je toch goedkoper bent dan komt dat alleen maar omdat je jaren lang huurverhogingen ver boven de inflatie en loonontwikkelingen hebt geincasseerd maar dat wonen ondanks al die verhogingen nog betaalbaarder is dan wat de standaard inmiddels is geworden. Het is niet de schuld van de huurder dat hij zich enigszinds heeft kunnen beschermen tegen overheidsbeleid wat er op gericht is om wonen steeds duurder te maken, sterker nog voor die bescherming heeft hij betaalt omdat zn generatiegenoten die kochten door dat beleid enorme overwaardes hebben.

Er is ook niets sociaals aan dat je niet gewoon zelf mag kiezen hoe je woont, en dat je bijv, minder aan wonen uit wil geven en je niet wil vastleggen. Er zit helemaal geen subsidie meer op de meeste sociale huurwoningen. Die hebben zich al lang en breed terugverdiend en zijn al lang boekhoudkundig afgeschreven.

Wat ook niet sociaal is is die mensen de schuld geven van een bewust tekort. Het is al tientallen jaren beleid om te weinig te bouwen en ondertussen is het zelfs beleid om geld wat bedoeld is om te bouwen af te romen en subsidies te geven op sloop, en om de sociale huurwoningen die al zo schaars zijn dan maar te verkopen, bij voorkeur aan buitenlandse partijen.

Het is gewoon een politieke frame. Alsof die mensen iets heel ergs hebben gedaan terwijl ze in feite slachtoffer zijn.

[assje]

sbmuc schreef op donderdag 03 september 2015 @ 15:42:
[...]
Idd, hier ook tot 3 maanden geleden 4 jaar lang een appartement van 80m2 gehuurd in de vrije markt voor €910(incl servicekosten) euro per maand. Nu een huis kunnen kopen(alleen op mijn salaris) met 130m2 voor en achtertuin en betalen €750,- netto per maand...

Het is en blijft onzin om maandlasten van huur en koop te vergelijken, is al vele malen besproken in dit topic. Ten eerste reken je aflossing waarschijnlijk mee als maandlast (terwijl dit geen kosten zijn) en vervolgens hou je geen rekening met risico, waardeverandering, onderhoud en alle andere eenmalige en blijvende overige kosten.

Gewoon niet doen deze vergelijking, een aflossingsvrije hypotheek met variabele rente heeft hele lage maandlasten, een lineaire hypotheek met de rente 30 jaar vast veel hoger, het zegt gewoon allemaal niets als je het zomaar vergelijkt met huur.

[Kees]

Bockelaar schreef op donderdag 03 september 2015 @ 15:08:
onzin. Waarom zou je studenten wel kunnen verplichten hun studentenkamer te verlaten bij afronden studie, en iemand die op uitkeringsniveau een sociale huurwoning krijgt met subsidies niet als die inmiddels CEO is van een bijv. Facebook?

Sociale huurwoningen mag je ook best een rate naar billikheid in introduceren, het is tenslotte sociale woningbouw, er is niks sociaal aan een 2x modaalverdiener die een behoeftige uit een sociale woning houdt, sterker nog: dat is geen sociale huur maar asociale huur.

Je overdrijft.

Niet iedereen die teveel verdient voor een sociale huurwoning (dus iedereen die meer dan 35k per jaar binnen krijgt) is CEO van facebook of krijgt meer dan 70k per jaar binnen of heeft zelfs een stabiel inkomen.

Verder is verhuizen vrij ingrijpend. Koop is bijvoorbeeld geen optie voor veel mensen vanwege onzekerheid over de baan, BKR, verhuisplannen, kinderwensen etc. En het huren van een gelijkwaardige woning op de vrije markt kost je al snel honderden euro's per maand extra. Ter vergelijking, ik betaalde aan het eind van een 20-jaar lopend huurcontract (overgedragen van student op student) ongeveer 450 euro per maand voor een woning van 80m2. Degene die exact datzelfde huis na mij ging huren mocht 650 euro per maand neerleggen (even gechecked toen hij op de site van de verhuurder stond nadat ik eruit was). En scheefhuurders zullen er in het algemeen al lange tijd wonen dus die krijgen dan een vrij vorse huurverhoging voor hun kiezen, helemaal omdat ze naar de vrije markt moeten.

Daarnaast willen veel mensen gewoon niet (ver) weg verhuizen vanwege kenissen/vrienden/school etc. En als je dan in een wijk woont met alleen maar sociale huurwoningen dan moet je dus ook uit die wijk vertrekken.

Ik ben het met je eens dat een 2x modaalverdiener wel iets zou kunnen vinden, maar ik vraag mij af hoe groot die groep is.

[Fiber]

ph4ge schreef op donderdag 03 september 2015 @ 16:42:
[...] en om de sociale huurwoningen die al zo schaars zijn...

Sociale huurwoningen zijn helemaal niet schaars. Wat schaars is zijn betaalbare commerciële huurwoningen...

Sociale huurwoningen zouden bedoeld moeten zijn voor de echte minima, voor mensen die verder nergens anders terecht kunnen. De rest zou je aan de markt moeten overlaten. Met fatsoenlijke regelgeving natuurlijk voor leefbaarheid, veiligheid, etc. Ruim drie miljoen sociale huurwoningen is gewoon belachelijk veel. Zeker vergeleken met onze buurlanden.

Kees schreef op donderdag 03 september 2015 @ 16:58:
[...]

Daarnaast willen veel mensen gewoon niet (ver) weg verhuizen vanwege kenissen/vrienden/school etc. En als je dan in een wijk woont met alleen maar sociale huurwoningen dan moet je dus ook uit die wijk vertrekken...

Dat snap ik heel goed, maar dat kun je ook oplossen door bijvoorbeeld die huurwoning dan aan de huidige bewoner te verkopen. Die is dan uit de sociale huur en van de opbrengst kun je weer een nieuwe sociale huurwoning financieren. En zo zijn er vast nog wel meer oplossingen te bedenken.

Eigenlijk zou sociale huur net zo iets moeten zijn als de sociale dienst en de bijstand. Het moet er zijn voor wie het echt nodig heeft en dan moet het ook fatsoenlijk geregeld en niet te karig zijn. Maar het zou eigenlijk zo kort mogelijk moeten duren en voor zo min mogelijk mensen nodig moeten zijn.

[ Voor 42% gewijzigd door Fiber op 03-09-2015 18:15 ]

[Bockelaar]

Kees schreef op donderdag 03 september 2015 @ 16:58:
[...]

Je overdrijft.

Niet iedereen die teveel verdient voor een sociale huurwoning (dus iedereen die meer dan 35k per jaar binnen krijgt) is CEO van facebook of krijgt meer dan 70k per jaar binnen of heeft zelfs een stabiel inkomen.

Verder is verhuizen vrij ingrijpend. Koop is bijvoorbeeld geen optie voor veel mensen vanwege onzekerheid over de baan, BKR, verhuisplannen, kinderwensen etc. En het huren van een gelijkwaardige woning op de vrije markt kost je al snel honderden euro's per maand extra. Ter vergelijking, ik betaalde aan het eind van een 20-jaar lopend huurcontract (overgedragen van student op student) ongeveer 450 euro per maand voor een woning van 80m2. Degene die exact datzelfde huis na mij ging huren mocht 650 euro per maand neerleggen (even gechecked toen hij op de site van de verhuurder stond nadat ik eruit was). En scheefhuurders zullen er in het algemeen al lange tijd wonen dus die krijgen dan een vrij vorse huurverhoging voor hun kiezen, helemaal omdat ze naar de vrije markt moeten.

Daarnaast willen veel mensen gewoon niet (ver) weg verhuizen vanwege kenissen/vrienden/school etc. En als je dan in een wijk woont met alleen maar sociale huurwoningen dan moet je dus ook uit die wijk vertrekken.

Ik ben het met je eens dat een 2x modaalverdiener wel iets zou kunnen vinden, maar ik vraag mij af hoe groot die groep is.

ik zette het even strak in, ik weet dat ik overdrijf

Als ik op funda zoek naar koopwoningen tussen 0 en 100.000 euro krijg ik 220.000 resultaten terug. Met een modaal salaris of daarboven kun je dus best wat kopen ipv een sociale huurwoning bezet houden omdat die zo lekker goedkoop is en zo mooi ligt. Zo zou ik ook best voor 250euro in die oude studentenwoning in centrum stad willen blijven wonen, en toch mocht dat niet, waarom mag je bij de sociale huurwoningen ook niet zoiets roepen dan?

[Fiber]

Bockelaar schreef op donderdag 03 september 2015 @ 19:00:
[...]

Als ik op funda zoek naar koopwoningen tussen 0 en 100.000 euro krijg ik 220.000 resultaten terug...

Hier haakte ik af. Je hebt blijkbaar een andere Funda dan ik...

Ik kom op een kleine elf duizend resultaten, haal daar de parkeerplaatsen en bouwgrond van af dan kom je op negen duizend. Dat is toch niet heel veel over heel Nederland. En waarschijnlijk grotendeels kleine appartementjes en/of uitgewoonde krotten.

Kom wel met de juiste feiten, anders ben je überhaupt niet serieus te nemen...

Ik ben het met je mening wel min of meer eens, maar je onderbouwing klopt van geen kanten.

[ Voor 18% gewijzigd door Fiber op 03-09-2015 19:31 ]

[Bockelaar]

Fiber schreef op donderdag 03 september 2015 @ 19:27:
[...]

Hier haakte ik af. Je hebt blijkbaar een andere Funda dan ik...

Ik kom op een kleine elf duizend resultaten, haal daar de parkeerplaatsen en bouwgrond van af dan kom je op negen duizend. Dat is toch niet heel veel over heel Nederland. En waarschijnlijk grotendeels kleine appartementjes en/of uitgewoonde krotten.

Kom wel met de juiste feiten, anders ben je überhaupt niet serieus te nemen...

Ik ben het met je mening wel min of meer eens, maar je onderbouwing klopt van geen kanten.

0 teveel
rest van mijn standpunt blijft staan though

[GH45T]

Bockelaar schreef op donderdag 03 september 2015 @ 19:34:
[...]

0 teveel
rest van mijn standpunt blijft staan though

Van die 11000 woningen welke er op Funda staan onder de 100.000 euro zitten er een aantal bij waar het bieden vanaf is en de woning absoluut meer op zal gaan brengen als 100.000 euro. Dan is er nog een groot gedeelte welk nauwelijks bewoonbaar is en eerst veel aan verbouwd moet worden. Ik ben ook gaan kijken naar enkele tussenwoning van 90k tot 125k. Gewoon om wat vergelijkingsmateriaal te hebben. Letterlijk: geen verwarming, kozijnen zo rot dat ze tochten, keukens uit de jaren 50, golfplaten (soms van asbest) daken, karton als isolatie en dat soort gein. Dan heb ik het niet eens over aankleding van een woning maar wil je zo'n huis bewoonbaar maken dan zul je er echt nog tienduizende euro's tegenaan moeten gooien. Overigens, ook een woning bezocht waar de sporen van de wietkwekerij waren weggewerkt, gaten dichtgesmeerd en dat soort geintjes. Daarna ben ik maar gestopt met het bezoeken van de < 125k woningen. Ik geloof niet dat van die 11000 woningen ook maar de helft zonder grote investering volgens Nederlandse maatstaven bewoonbaar is. Wil je dat als alternatief aandragen voor mensen welke net te veel verdienen voor sociale huur?

[pingkiller]

De overheid zou zich veel minder moeten bemoeien met de woningmarkt. Dus heel sterk verminderen van de sociale huurwoningen en het volledige afbouwen van de HRA. Je raakt je hier echt zoveel mensen mee(ik gok op 95%+) dan geen enkele politieke partij hier campagne mee zal voeren want politieke zelfmoord. Ik gok op geen of hele langzame veranderingen. Feit blijft dat huurders in de vrije sector de sjaak zijn omdat ze geen enkele vorm van subsidie krijgen.

[redwing]

pingkiller schreef op donderdag 03 september 2015 @ 20:57:
De overheid zou zich veel minder moeten bemoeien met de woningmarkt. Dus heel sterk verminderen van de sociale huurwoningen en het volledige afbouwen van de HRA. Je raakt je hier echt zoveel mensen mee(ik gok op 95%+) dan geen enkele politieke partij hier campagne mee zal voeren want politieke zelfmoord. Ik gok op geen of hele langzame veranderingen. Feit blijft dan huurders in de vrije sector de sjaak zijn omdat ze geen enkele vorm van subsidie krijgen.

Ze moeten als overheid eens wat meer sturen op het bouwen van de gevraagde woningen zodat de markt in balans komt. Zolang ze dat niet doen maakt het geen bal uit wat ze met die subsidies doen want dan blijven huizen toch de prijs houden die mensen ervoor max. kunnen lenen. Aangezien ze dat helaas niet doen is het enige wat ze kunnen doen de subsidies rustig afbouwen. Op die manier zakken de prijzen langzaam aan en verlaag je de subsidies zonder dat het echt invloed heeft op de markt en zonder dat mensen er echt last van krijgen.

[ph4ge]

pingkiller schreef op donderdag 03 september 2015 @ 20:57:
De overheid zou zich veel minder moeten bemoeien met de woningmarkt. Dus heel sterk verminderen van de sociale huurwoningen en het volledige afbouwen van de HRA. Je raakt je hier echt zoveel mensen mee(ik gok op 95%+) dan geen enkele politieke partij hier campagne mee zal voeren want politieke zelfmoord. Ik gok op geen of hele langzame veranderingen. Feit blijft dat huurders in de vrije sector de sjaak zijn omdat ze geen enkele vorm van subsidie krijgen.

Als je als overheid dat geld gewoon terug geeft aan de mensen, dan gaat het overgrote deel er niet op achteruit maar juist op vooruit! Van de mensen die er op achteruit gaan is het gros mensen die van de HRA gebruik maken zonder dat er enige noodzaak voor is, puur vanwege het belastingvoordeel. Met een bescheiden overgangsregeling voor de kleine groep die wel achteruit gaat is er dan geen probleem voor de huizenbezitters, afgezien van de waarde van hun huis die daalt.

Bockelaar op donderdag 03 september 2015 @ 19:34:
[...]

0 teveel
rest van mijn standpunt blijft staan though

Waarom moet iemand kopen? Waarom mag je niet gewoon kiezen voor de flexibiliteit en lage risico's van huren? Als je een flexbaan hebt, door heel het land en misschien wel er buiten, zou je gewoon betaalbaar moeten kunnen huren waar je op dat moment werkt. Zo zijn er heel veel voorbeelden denkbaar.

Er zijn nauwelijks goedkope koopwoningen, maar zelfs als die er wel zijn is dat geen enkele reden om iemand uit een huurhuis te wensen. Dat kunnen mensen prima zelf bepalen.

[ Voor 24% gewijzigd door ph4ge op 04-09-2015 08:56 ]

[Fiber]

ph4ge schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 08:48:
[...]

Er zijn nauwelijks goedkope koopwoningen, maar zelfs als die er wel zijn is dat geen enkele reden om iemand uit een huurhuis te wensen. Dat kunnen mensen prima zelf bepalen.

Helemaal mee eens. Maar wel uit een sociaal huurhuis. Er moeten dus veel meer betaalbare commerciële/particuliere huurhuizen komen voor de (grote) groep mensen die jij nu beschrijft. Dat zou niks met sociale huur te maken moeten hebben.

[redwing]

Fiber schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 09:28:
[...]

Helemaal mee eens. Maar wel uit een sociaal huurhuis. Er moeten dus veel meer betaalbare commerciële/particuliere huurhuizen komen voor de (grote) groep mensen die jij nu beschrijft. Dat zou niks met sociale huur te maken moeten hebben.

Sociale huur zou niets met het huis zelf te maken moeten hebben. Dat zou een subsidie moeten zijn afhankelijk van je inkomen. En dat moet dan niet geldden zoals nu voor miljoenen mensen maar alleen voor degenen die het echt nodig hebben. Op die manier hoef je huren niet kunstmatig laag te houden, krijg je geen verstoring van de markt (want het is kleinschalig) en ben je van het probleem af dat mensen in te goedkope huizen wonen.

Het grote probleem is dat je dan weer terecht komt bij het grootste probleem en dat is dat huren te hoog zijn vanwege een schaarste van beschikbare woningen. Pas als daar eens echt iets aan gedaan wordt kun je terug naar een normale woningmarkt.

[assje]

Fiber schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 09:28:
[...]

Helemaal mee eens. Maar wel uit een sociaal huurhuis. Er moeten dus veel meer betaalbare commerciële/particuliere huurhuizen komen voor de (grote) groep mensen die jij nu beschrijft. Dat zou niks met sociale huur te maken moeten hebben.

Of nog veel beter, schaf sociale huur gewoon helemaal af, gewoon inkomensafhankelijke huurtoeslag voor de lage inkomens en verder niets.

[TheGhostInc]

assje schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 09:54:
[...]


Of nog veel beter, schaf sociale huur gewoon helemaal af, gewoon inkomensafhankelijke huurtoeslag voor de lage inkomens en verder niets.

Bah, huurtoeslag?

Dat betekent dat de overheid meebetaald als iemand een duurder huis neemt. Het is hetzelfde als met de HRA, dat werd op een gegeven moment villasubsidie genoemd. Hoe duurder je huis hypotheek en hoe hoger je inkomen hoe meer je terug kreeg.

Als de overheid nu eens gewoon een minimum 'leefstandaard' zou bepalen (in de trant van basisinkomen) en daar in elke regio (niet A-locaties) voldoende aanbod aan woningen voor zou creëren, dan is de hele discussie weg.
In de bijstand? Hier heb je je 15m2 studiootje. Student? 15m2 studiootje. Pensionado met een micro pensioen? 15m2 studiootje. Asielzoeker? 15m2 studiootje. Afgekeurd? 15m2 studiootje.
We hebben genoeg mensen in NL die onderaan hangen, dus mix dat een beetje door elkaar om teveel problemen te voorkomen.

Wil je groter wonen? Dan wordt het tijd om toch eens te gaan kijken naar een bijbaantje.
Wil je toch zo graag een tuintje? Misschien is het tijd om wat bij te dragen aan de economie.
Wil je niet wonen in een Ghetto? Blijkbaar moet je iets beter je best gaan doen.
Wietkwekerij? Probeer dat maar eens op 15m2 naast je bed

In die zin klapper ik persoonlijk nogal tussen links en rechts. Ik wil best dat iedereen een fatsoenlijk bestaan kan hebben in NL, maar ik kan er slecht tegen dat de rotte appels de ruif leegeten voor de mensen die het hard nodig hebben. Ons sociale vangnet is een beetje een sociale hangmat geworden.

Om toch nog wat nieuwswaarde toe te voegen: De hypothekenmarkt is gelukkig wat aan het normaliseren.

[ Voor 5% gewijzigd door TheGhostInc op 04-09-2015 11:04 . Reden: Nieuwswaarde ]

[t_captain]

Bockelaar schreef op donderdag 03 september 2015 @ 19:00:
[...]


ik zette het even strak in, ik weet dat ik overdrijf

Als ik op funda zoek naar koopwoningen tussen 0 en 100.000 euro krijg ik 220.000 resultaten terug.

Hele Funda bevat 228.000 woningen. Ik vermoed dat je hebt gezocht op 0 - 1.000.000 euro om 96% van het aanbod te krijgen?

A propos, hoe zoek je "heel nederland" in funda?

[Fiber]

t_captain schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 11:30:
[...]


Hele Funda bevat 228.000 woningen. Ik vermoed dat je hebt gezocht op 0 - 1.000.000 euro om 96% van het aanbod te krijgen?

A propos, hoe zoek je "heel nederland" in funda?

Vanaf de homepage voor de optie 'bladeren' kiezen...

[pedorus]

8.557 hits op 1+ kamers (met meer...): http://www.funda.nl/koop/heel-nederland/0-100000/1+kamers/

Als je op kaart klikt, dan zie je zelfs hits in Amsterdam, maar die paar hits zijn gericht op studenten en zijn zeer klein en nog niet af, of liggen in de Bijlmer.

[RemcoDelft]

t_captain schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 11:30:
hoe zoek je "heel nederland" in funda?

Type: Nederland

pedorus schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 11:43:
8.557 hits op 1+ kamers (met meer...): http://www.funda.nl/koop/heel-nederland/0-100000/1+kamers/

Voor de gein de eerste eens aangeklikt:
Vraagt 99.000 euro k.k. voor een bovenwoning (zeg maar kleine flat dus) van 60 vierkante meter in Enschede. Het gebouw is 59 jaar oud met asbest. Voor een paar euro meer bouw je een nieuw huis, maar dat mag dan weer niet voor die prijs...

[ Voor 63% gewijzigd door RemcoDelft op 04-09-2015 11:49 ]

[assje]

TheGhostInc schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 10:46:
[...]
Bah, huurtoeslag?

Dat betekent dat de overheid meebetaald als iemand een duurder huis neemt. Het is hetzelfde als met de HRA, dat werd op een gegeven moment villasubsidie genoemd. Hoe duurder je huis hypotheek en hoe hoger je inkomen hoe meer je terug kreeg.

Ik heb het over een inkomensafhankelijke huurtoeslag niet over een huurprijssafhankelijke huurtoeslag.

Bijvoorbeeld bij een inkomen van €20k:
Huis met huur van €400? -> huurtoeslag €200
Huis met huur van €700? -> huurtoeslag €200

Het is dan aan mensen zelf om te zorgen voor woonruimte die past binnen hun budget. Wat dan ook gewoon moet kunnen is een inkomen van €70k en een huur van €400,- (zonder huurtoeslag).

Enige probleem dat je hier mogelijk hebt is dat blijkt dat heel veel mensen met hoge inkomens in goedkope woningen willen wonen en er dus geen goedkope woningen overblijven voor lage inkomens. Over het hele vlak zal dit er mijn inziens voor zorgen dat de prijzen gewoon dalen dus dat dit zichzelf oplost, verder kan je dan eenvoudig concluderen dat er meer goedkope woningen gebouwd zouden moeten worden.

TheGhostInc schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 10:46:
[...]
Als de overheid nu eens gewoon een minimum 'leefstandaard' zou bepalen (in de trant van basisinkomen) en daar in elke regio (niet A-locaties) voldoende aanbod aan woningen voor zou creëren, dan is de hele discussie weg.
In de bijstand? Hier heb je je 15m2 studiootje. Student? 15m2 studiootje. Pensionado met een micro pensioen? 15m2 studiootje. Asielzoeker? 15m2 studiootje. Afgekeurd? 15m2 studiootje.
We hebben genoeg mensen in NL die onderaan hangen, dus mix dat een beetje door elkaar om teveel problemen te voorkomen.

Wil je groter wonen? Dan wordt het tijd om toch eens te gaan kijken naar een bijbaantje.
Wil je toch zo graag een tuintje? Misschien is het tijd om wat bij te dragen aan de economie.
Wil je niet wonen in een Ghetto? Blijkbaar moet je iets beter je best gaan doen.
Wietkwekerij? Probeer dat maar eens op 15m2 naast je bed

Een gigantische bemoeienis en administratie dus voor de overheid waarin bepaald moet worden wie waar kan en mag wonen en wat hij daarvoor moet en kan betalen.

Nee dit is wat mij betreft nog erger dan de huidige situatie.

[ Voor 49% gewijzigd door assje op 04-09-2015 13:29 ]

[Z___Z]

TheGhostInc schreef op donderdag 03 september 2015 @ 14:56:
[...]

Ik ben heel erg bang dat zelfs DAT niet gebeurd.

Stel je woont in een mooie sociale woning (in je eentje) en je loopt een leuke partner tegen het lijf die ook in een sociale woning woont. Normaal zou het idee zijn: "Het is goedkoper om samen te gaan wonen".
Maar nu blijkt ineens dat je samen teveel verdient en je dus veel meer geld kwijt zou zijn aan je woning. En misschien had een van de 2 wel wat huursubsidie, dus die raak je ook kwijt.
Het wordt dan dus veel interessanter om gewoon die 2de woning aan te houden, misschien is er nog wel een broertje of neefje die aan het studeren is en er best wil gaan wonen. Als hij zich ook inschrijft op het adres krijg je misschien nog wel kwijtschelding van de afvalheffing of andere gemeentelijke belasting. (Negatief inkomen is altijd grappig)

[...]

Komt omdat in Nederland je blijkbaar het recht hebt om een eigen huis te hebben met eigen voordeur. Deze situatie is simpel op te lossen. Alleenstaanden met weinig inkomen dwingen om een huis te delen. Dan wordt een sociale huurwoning met huur van 700 euro, opeens maar 350 per persoon.
Natuurlijk als je een gezin hebt gaat dit niet, maar ik zie weinig problemen in deze situatie. Moeten studenten namelijk ook, om uberhaupt woonkosten te kunnen betalen. Het is ook heel sociaal om met meerdere mensen in 1 huis te wonen. En je kan veel kosten delen.
Misschien niet direct invoeren over de hele markt, maar voor mensen die het ouderlijk huis verlaten een goed idee. Dus bijvoorbeeld invoereen voor alleenstaanden tot 35. Veel mensen die te veel verdienen voor sociale huur en te weinig voor kopen doen dit toch al.

[ph4ge]

Z___Z schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 13:34:
Komt omdat in Nederland je blijkbaar het recht hebt om een eigen huis te hebben met eigen voordeur. Deze situatie is simpel op te lossen. Alleenstaanden met weinig inkomen dwingen om een huis te delen. Dan wordt een sociale huurwoning met huur van 700 euro, opeens maar 350 per persoon.
Natuurlijk als je een gezin hebt gaat dit niet, maar ik zie weinig problemen in deze situatie. Moeten studenten namelijk ook, om uberhaupt woonkosten te kunnen betalen. Het is ook heel sociaal om met meerdere mensen in 1 huis te wonen. En je kan veel kosten delen.
Misschien niet direct invoeren over de hele markt, maar voor mensen die het ouderlijk huis verlaten een goed idee. Dus bijvoorbeeld invoereen voor alleenstaanden tot 35. Veel mensen die te veel verdienen voor sociale huur en te weinig voor kopen doen dit toch al.

Er wordt altijd zo makkelijk gedaan over teruggang in welvaart. Makkelijk praten als je zelf dat risico niet loopt. Er moet gewoon gebouwd worden ipv gesloopt en belast. Een (sociale) huurwoning verdient zichzelf ook altijd terug, het kost de overheid niets. De enige reden waarom ze dat niet doen is omdat het meer oplevert als er schaarste is.

Dan creëer je gelijk een hoop werkgelegenheid.

[t_captain]

Fiber schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 11:35:
[...]

Vanaf de homepage voor de optie 'bladeren' kiezen...

Thanks. "Bladeren" heeft meteen de resultaten:

>> Minder dan € 100.000 (10.902)

Dus slechts 4.8% van het totale aanbod.

Daarvan:

>> Woonhuis
>> Minder dan € 100.000 (2.575) (uit de 162.247 totaal)

>> Appartement
>> Minder dan € 100.000 (6.042) (uit de 57.112 totaal)

Dus na aftrek van kavels, garageboxen etc zijn er 8.617 woningen onder een ton. Gedeeld met het totaal aantal beschikbare woonhuizen en appartementen kom ik op 3.9%.

Opvallend: maar liefst 1.816 van de 8.617 woningen onder de ton staan in Rotterdam e.o., waarmee het totaal in Zuid-Holland op 3000 komt. De meeste provincies komen niet/nauwelijks boven de 1000.

[Z___Z]

ph4ge schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 13:41:
[...]

Er wordt altijd zo makkelijk gedaan over teruggang in welvaart. Makkelijk praten als je zelf dat risico niet loopt. Er moet gewoon gebouwd worden ipv gesloopt en belast. Een (sociale) huurwoning verdient zichzelf ook altijd terug, het kost de overheid niets. De enige reden waarom ze dat niet doen is omdat het meer oplevert als er schaarste is.

Dan creëer je gelijk een hoop werkgelegenheid.

Ik heb zelf ook gewoon samen gewoond met huisgenoten. Ik zie niet waarom jonge mensen die niet gaan studeren en een relatief laag inkomen hebben niet eerst samen met huisgenoten kunnen wonen, om later een eigen huis te huren. Bijkomend voordeel is dat ze eerder uit huis kunnen, want kortere wachtrijen voor huurwoningen.
Echt de mensen alleenstaanden rond 1,5x modaal verdienen hebben het gewoon slecht in Nederland, vanwege de grote hoeveelheid sociale huurwoningen.

[t_captain]

Met 2x modaal alleenstaand heb je het niet slecht. Je financiert een woning van 240.000 euro en woont voor een bruto rentelast van 550 a 600 euro per maand.

Ik heb vooral te doen met mensen die net boven modaal verdienen (1.1 a 1.5x modaal), geen sociale huurwoning en te weinig inkomen om iets fatsoenlijks te kopen. Als je dan ook nog een gezin hebt dan is het een armoedig bestaan. De CBS normalisatiefactor van een gezin met 2 kinderen is 1.95 -- een gezinsinkomen van 1.15 modaal is dan qua welvaart vergelijkbaar met een minimumloon voor een alleenstaande.

[Stoney3K]

RemcoDelft schreef op donderdag 27 augustus 2015 @ 09:29:
[...]

Sterker nog: 300.000 euro is zelfs (bijna) 5 keer zo veel! Klassieke fout: als je het leent is het niet veel, als je er zelf voor gewerkt hebt is veel minder al heel erg veel...

300.000 euro aflossen op een looptijd van 30 jaar, of eventjes 60.000 euro in één keer op kunnen hoesten vind ik nogal een verschil.

assje schreef op donderdag 03 september 2015 @ 16:50:
[...]
Gewoon niet doen deze vergelijking, een aflossingsvrije hypotheek met variabele rente heeft hele lage maandlasten, een lineaire hypotheek met de rente 30 jaar vast veel hoger, het zegt gewoon allemaal niets als je het zomaar vergelijkt met huur.

Dat verandert niets aan het feit dat ik een woning kan kopen, maar exact dezelfde woning niet kan huren omdat de prijs daarvan hoger ligt, of mijn inkomen te hoog is en de woning in de sociale huur zit.

Daar wordt ergens met twee maten gemeten.

[ Voor 41% gewijzigd door Stoney3K op 04-09-2015 14:31 ]

[ph4ge]

Z___Z schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 13:47:
Ik heb zelf ook gewoon samen gewoond met huisgenoten. Ik zie niet waarom jonge mensen die niet gaan studeren en een relatief laag inkomen hebben niet eerst samen met huisgenoten kunnen wonen, om later een eigen huis te huren. Bijkomend voordeel is dat ze eerder uit huis kunnen, want kortere wachtrijen voor huurwoningen.
Echt de mensen alleenstaanden rond 1,5x modaal verdienen hebben het gewoon slecht in Nederland, vanwege de grote hoeveelheid sociale huurwoningen.

Nu heb je het over jonge studenten, dat was in je vorige post niet. Je moet geen armenhuizen creëren, dat is iets van voor 1900, dat is een stap terug die we niet zouden moeten willen en niet zouden moeten willen maken alleen maar omdat er een stel vastgoedbonzen zijn die de waarde van vastgoed alleen maar omhoog willen laten bewegen. Als er steeds grotere groepen zijn die zelfs nadat de overheid tientallen miljarden per jaar aan subsidies verstrekt nog steeds geen woning kunnen betalen, dan rest er maar 1 conclusie, en dat is niet dat mensen dan maar woningen moeten delen. Nogmaals, je vorige post praat je heel makkelijk over armen bij elkaar in huizen stoppen, maar ik durf te beweren dat je zo niet zou piepen als dat je zelf zou overkomen.

Je draait oorzaak en gevolg om. Er zijn zoveel sociale woningen nodig omdat al die mensen nergens anders terecht kunnen. We leven simpelweg in een land waar vrijwel niemand zijn woning kan betalen zonder enorme subsidie. Op het moment dat je om wat voor reden een beetje buiten het kader van de overheid valt heb je een probleem, laat staan als je een keuze wil maken die niet in het straatje van de overheid past.

Het zijn allemaal kunstmatige problemen die veroorzaakt zijn door doelbewust beleid en daar ook gewoon mee op te lossen zijn. Nogmaals, die sociale woningen zijn schaars met een reden en dat los je niet op met het huidige beleid van sloop en verkoop. Dat los je op met bouw.

[ Voor 11% gewijzigd door ph4ge op 04-09-2015 14:44 ]

[Stoney3K]

ph4ge schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 14:28:
[...]
Het zijn allemaal kunstmatige problemen die veroorzaakt zijn door doelbewust beleid en daar ook gewoon mee op te lossen zijn. Nogmaals, die sociale woningen zijn schaars met een reden en dat los je niet op met het huidige beleid van sloop en verkoop. Dat los je op met bouw.

Het probleem met bouw is vooral dat het een behoorlijke investering vergt en het niet morgen klaar is, vooral niet nu zulke grootschalige bouwprojecten Europees zullen moeten worden aanbesteed.

En je kan wel willen bouwen, maar daar moet ook grond voor zijn natuurlijk.

Misschien een oplossing voor de lange termijn, maar op korte termijn zou het al een hele slok schelen als het bovensegment van de sociale huurmarkt (500+ euro) geliberaliseerd wordt zodat alle scheefwoners daar uit kunnen. Sociale huur zou alleen voor mensen in het bodemsegment moeten zijn die anders geen woonruimte kunnen betalen.

[Z___Z]

@Ph4ge, je doet alsof het samen wonen in een huis het einde van de wereld is voor minder rijke mensen. Ik zie het juist andersom. Je kan beter met z'n 2en in een huis van 80m2 wonen in het centrum waar alle voorzieningen dichtbij zijn, dan alleen in een huis van 50m2. Je kan sociale huurwoningen beter kwijt in de betere buurten, door 2 mensen in 1 huis te zetten.
Het heeft denk ik ook een beter maatschappelijk draagvlak. OK misschien is mijn initiele post van tot 35 een beetje oud, maar de meeste mensen zullen toch tussen 20 en 30 ergens een serieuze relatie begonnen zijn, waardoor je vanzelf uit de gedeelde woning kan gaan naar samen 1 woning.
Het is nu zo dat er mensen in dezelfde straat wonen waar je als vrije sector huur 800 euro huur betaalt, sociale huur 600 betaalt en koper 700 euro betaald voor een vergelijkbare woning.
In 2008 kon het zelfs zo zijn dat je als koper 1000 euro betaalt voor een huis, waar een sociale huurder in dezelfde straat maar 500 euro betaalt voor hetzelfde huis.

[ph4ge]

Stoney3K schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 14:48:
Het probleem met bouw is vooral dat het een behoorlijke investering vergt en het niet morgen klaar is, vooral niet nu zulke grootschalige bouwprojecten Europees zullen moeten worden aanbesteed.

De enige reden dat aannemers een probleem maken van een dergelijke aanbesteding is omdat ze liever geen competitie hebben. Dat is geen minpunt, ik ben dagelijks betrokken bij grote aanbestedingen en dat kan prima werken.

De problemen in de huizenmarkt zijn niet op korte termijn opgelost, maar zijn ook niet ineens ontstaan. Het is beleid vanaf de begin jaren 90 wat telkens alleen maar verslechterd is. De verhuurdersheffing is het zoveelste voorbeeld, de onwil om kantoren te verbouwen en sloopsubsidies zijn dat ook. Dit soort maatregelen creeren en vergroten de problemen.

Stoney3K schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 14:48:
En je kan wel willen bouwen, maar daar moet ook grond voor zijn natuurlijk.

Grond is er in overvloed en kan je makkelijk bijmaken, nog los van dat je ook de lucht in kan.

Stoney3K schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 14:48:
Misschien een oplossing voor de lange termijn, maar op korte termijn zou het al een hele slok schelen als het bovensegment van de sociale huurmarkt (500+ euro) geliberaliseerd wordt zodat alle scheefwoners daar uit kunnen. Sociale huur zou alleen voor mensen in het bodemsegment moeten zijn die anders geen woonruimte kunnen betalen.

Neehee, het lost niks op om mensen alleen maar meer te laten betalen. Die mensen die je dan treft die zijn al veel duurder uit dan kopers en hebben al moeten lijden onder de stijging van de huizenprijzen die aan hun neus voorbij ging, die zitten daar niet voor de lol. Bovendien zullen ze juist moeten sparen als je inderdaad wil dat ze gaan kopen. Maar nogmaals, wie ben jij of wie is de overheid om te bepalen dat al die mensen moeten gaan kopen?! We willen toch juist een flexibele samenleving en arbeidsmarkt, en we kruipen toch maar net uit 7 jaar crisis doordat er zoveel mensen waren die in de problemen kwamen met hun koophuis!?

De spin vanuit de overheid begint echt te werken. Je hele leven betaal je teveel voor je huis, elk jaar een verhoging boven de ontwikkeling van inflatie en de lonen, en mis je de enorme explosie van de huizenprijzen, en op het moment dat die explosie stagneert is het jouw schuld en moet je gedwongen worden om het feest in stand te houden. Deze mensen doen helemaal niets verkeerds!

[assje]

Stoney3K schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 14:26:
[...]
Dat verandert niets aan het feit dat ik een woning kan kopen, maar exact dezelfde woning niet kan huren omdat de prijs daarvan hoger ligt, of mijn inkomen te hoog is en de woning in de sociale huur zit.

Daar wordt ergens met twee maten gemeten.

Dat je een woning die "te goedkoop" is niet mag huren is inderdaad een zieke situatie die in onze woningmarkt ontstaan is. Het aanbod in het middensegment is door deze omstandigheden ook te laag waardoor er soms nauwelijks betaalbaar alternatief is voor kopen.

Dat verandert er niets aan dat je maandlast van huur en koop niet zomaar moet vergelijken. Als je een hypotheek in 60 jaar af zou mogen betalen zou je misschien wel een huis van 300k kunnen kopen waarvan je de huur nooit zou kunnen betalen. Als een hypotheek in 10 jaar afbetaald zou moeten worden zou kopen misschien weer niet te betalen zijn vergeleken met huren, zegt dit nu iets?

[Stoney3K]

ph4ge schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 14:59:
[...]
Maar nogmaals, wie ben jij of wie is de overheid om te bepalen dat al die mensen moeten gaan kopen?! We willen toch juist een flexibele samenleving en arbeidsmarkt, en we kruipen toch maar net uit 7 jaar crisis doordat er zoveel mensen waren die in de problemen kwamen met hun koophuis!?

Wie ben je als overheid om te bepalen dat vrije-markt huurhuizen minimaal 700 euro moeten kosten en de rest voorbehouden is aan mensen die het "niet breed hebben"?

De sociale huursector hoort gewoon naast de vrije sector te bestaan, zonder een inkomensplafond of prijsdrempel voor eender welke sector.

Als een vrije sector-verhuurder een appartement aan wil bieden voor 200 euro per maand omdat hem dat meer huurders oplevert, dan moet de overheid zich daar niet mee bemoeien en zeggen 'mag niet'. Als er vraag is naar woonruimte in die prijsklasse, dan hoort de markt daar gewoon op te kunnen reageren.

assje schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 15:02:
Dat verandert er niets aan dat je maandlast van huur en koop niet zomaar moet vergelijken. Als je een hypotheek in 60 jaar af zou mogen betalen zou je misschien wel een huis van 300k kunnen kopen waarvan je de huur nooit zou kunnen betalen. Als een hypotheek in 10 jaar afbetaald zou moeten worden zou kopen misschien weer niet te betalen zijn vergeleken met huren, zegt dit nu iets?

De maandlasten vergelijk ik ook niet. Het gaat vooral om de mate van financieel draagvlaktoetsing die op alle vlakken niet consistent is. Als een hypotheekverstrekker vraagt hoeveel ik maandelijks af moet betalen aan andere schulden, dan hoort een verhuurder (sociaal of niet) dat ook te doen, want die afbetaling verdwijnt niet ineens omdat ik wil gaan huren in plaats van kopen.

Zou bijvoorbeeld met mijn inkomenstoetsing rekening gehouden worden met studieschuld, dan zou ik met mijn gezinsinkomen in de sociale woningbouw vallen. De woningbouwverenigingen maakt het alleen niets uit of ik schulden af moet betalen of niet, terwijl hypotheekverstrekkers er wel naar vragen. Vrije sector is het soms wel, soms niet.

[ Voor 37% gewijzigd door Stoney3K op 04-09-2015 15:08 ]

[assje]

Stoney3K schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 15:04:
[...]
De sociale huursector hoort gewoon naast de vrije sector te bestaan, zonder een inkomensplafond of prijsdrempel voor eender welke sector.

Waarom moet er dan uberhaubt een sociale huursector zijn? Als collectief gebouwde woningen (woningbouwvereniging) gewoon economisch verhuurd worden hoeft er geen onderscheid te zijn tussen sociaal of geliberaliseerd.

[ph4ge]

Stoney3K schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 15:04:
Wie ben je als overheid om te bepalen dat vrije-markt huurhuizen minimaal 700 euro moeten kosten en de rest voorbehouden is aan mensen die het "niet breed hebben"?

De sociale huursector hoort gewoon naast de vrije sector te bestaan, zonder een inkomensplafond of prijsdrempel voor eender welke sector.

Als een vrije sector-verhuurder een appartement aan wil bieden voor 200 euro per maand omdat hem dat meer huurders oplevert, dan moet de overheid zich daar niet mee bemoeien en zeggen 'mag niet'. Als er vraag is naar woonruimte in die prijsklasse, dan hoort de markt daar gewoon op te kunnen reageren.

Ik denk dat we het allemaal wel grotendeels eens zijn hoe het hoort. Geen subsidies, voldoende huizen beschikbaar voor elk inkomen, vrije keuze tussen huur en koop. Maar wij leven nou eenmaal in een land van bankiers en makelaars, en niet in Duitsland. We moeten niet oorzaak en gevolg door elkaar halen, de oorzaak van een relatief grote sociale huursector is falend overheidsbeleid, dat los je niet op door de sociale huursector af te bouwen.

Als er een gezonde markt is verdwijnen de mensen vanzelf uit woningen waar ze niet in horen en kan je overwegen om ze een zetje te geven. Je moet niet mensen uitkleden en wegpesten die nergens anders naartoe kunnen.

[assje]

ph4ge schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 15:09:
[...]
Als er een gezonde markt is verdwijnen de mensen vanzelf uit woningen waar ze niet in horen en kan je overwegen om ze een zetje te geven. Je moet niet mensen uitkleden en wegpesten die nergens anders naartoe kunnen.

Als we stoppen met sociale woningbouw en alleen werken met huurtoeslag zijn er geen "woningen waar mensen niet horen".

[Stoney3K]

assje schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 15:12:
[...]


Als we stoppen met sociale woningbouw en alleen werken met huurtoeslag zijn er geen "woningen waar mensen niet horen".

En huurtoeslag (of welke toeslag dan ook) is niet eens nodig als er een basisinkomen zou zijn. Dan ligt het 'bodemsegment' op een redelijk vlak niveau vast.

[RemcoDelft]

Stoney3K schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 14:26:
300.000 euro aflossen op een looptijd van 30 jaar, of eventjes 60.000 euro in één keer op kunnen hoesten vind ik nogal een verschil.

Hoezo "in een keer"? Je bedenkt toch niet 's ochtends opeens dat je die middag een huis van 3 ton met 85% hypotheek wilt kopen? Je hebt toch jaren om te sparen.

[Stoney3K]

RemcoDelft schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 15:27:
[...]

Hoezo "in een keer"? Je bedenkt toch niet 's ochtends opeens dat je die middag een huis van 3 ton met 85% hypotheek wilt kopen? Je hebt toch jaren om te sparen.

Dan is nog steeds 'jaren' sparen een aardige kluif geld wat je 'even over' moet hebben. Wil je dat in 10 jaar bij elkaar hebben, dan moet je jaarlijks 6000 euro, of zo'n 500 euro per maand sparen.

Misschien is dat een mogelijkheid als je in de 40 bent of heel veel geluk hebt gehad met je baan, maar niet iedereen heeft die ruimte over om te sparen 'voor later'. Want ik heb nog geen flauw idee wat ik over 10 jaar aan huis wil hebben, en ook niet wat voor werk ik op dat moment heb.

[Fiber]

Stoney3K schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 15:04:
[...]

Grond is er in overvloed en kan je makkelijk bijmaken, nog los van dat je ook de lucht in kan...

Zo lang we nog prachtige polders met vruchtbaar land onderwater kunnen zetten hebben we zeker nog ruimte zat...

Stoney3K schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 15:04:
[...]


Wie ben je als overheid om te bepalen dat vrije-markt huurhuizen minimaal 700 euro moeten kosten en de rest voorbehouden is aan mensen die het "niet breed hebben"?

De sociale huursector hoort gewoon naast de vrije sector te bestaan, zonder een inkomensplafond of prijsdrempel voor eender welke sector.

Als een vrije sector-verhuurder een appartement aan wil bieden voor 200 euro per maand omdat hem dat meer huurders oplevert, dan moet de overheid zich daar niet mee bemoeien en zeggen 'mag niet'. Als er vraag is naar woonruimte in die prijsklasse, dan hoort de markt daar gewoon op te kunnen reageren...

Dat inderdaad.

en:

ph4ge schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 14:28:
[...]

Het zijn allemaal kunstmatige problemen die veroorzaakt zijn door doelbewust beleid en daar ook gewoon mee op te lossen zijn. Nogmaals, die sociale woningen zijn schaars met een reden en dat los je niet op met het huidige beleid van sloop en verkoop. Dat los je op met bouw.

Bouwen, inderdaad, en hier en daar wat slopen kan ook geen kwaad om ruimte te maken voor moderne nieuwbouw. En verkopen kan ook geen kwaad, als de opbrengst maar geïnvesteerd wordt in nieuwbouw...

[ Voor 62% gewijzigd door Fiber op 04-09-2015 15:39 ]

[rube]

Stoney3K schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 15:04:
[...]
Wie ben je als overheid om te bepalen dat vrije-markt huurhuizen minimaal 700 euro moeten kosten en de rest voorbehouden is aan mensen die het "niet breed hebben"?

Zie hieronder

/

Als een vrije sector-verhuurder een appartement aan wil bieden voor 200 euro per maand omdat hem dat meer huurders oplevert, dan moet de overheid zich daar niet mee bemoeien en zeggen 'mag niet'.

Die woning mag ook voor 200 euro worden aangeboden. De overheid heeft alleen regels opgesteld om, in een aantal gevallen, de maximale huur vast te stellen.

"sociale" en "vrije-sector" woningen zijn oude termen. Maar waar het om gaat is dat puntenstelsel de maximale verhuurprijs bepaald. Komt deze boven de € 710,- uit dan is er verder geen (wettelijk) maximum aan de verhuurprijs. Maar de verhuurder staat ook vrij om lagere huren te vragen. Dus ook onder de € 710,- als dat wettelijk gezien meer mag zijn. Of b.v. om "slechts" € 500,- te vragen als € 600,- mag volgens het aantal punten.

Maar ja, in de meeste gevallen levert het voor investeerders niet voldoende rendement op om een huis van > € 125 K onder de liberaliseringsgrens van € 710,- te verhuren. Dus zijn de huren hoger (indien toegestaan) en word er weinig nieuwbouw gedaan.

Als ik een nieuwbouw woning zou kan verhuren voor € 500,- in de maand (€ 6000,- / jaar), en ik zou die kunnen kopen voor 100K, dan heb ik (en velen met mij) echt wel interesse om in die markt te stappen. Maar dergelijke woningen zijn er niet voor 100K dus gaan die niet bijgebouwd worden door verhuurders.

[RemcoDelft]

rube schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 15:54:
Als ik een nieuwbouw woning zou kan verhuren voor € 500,- in de maand (€ 6000,- / jaar), en ik zou die kunnen kopen voor 100K, dan heb ik (en velen met mij) echt wel interesse om in die markt te stappen. Maar dergelijke woningen zijn er niet voor 100K dus gaan die niet bijgebouwd worden door verhuurders.

Als dat zou kunnen/mogen zou je inderdaad concurrentie op prijs krijgen. Qua kosten klopt het wel aardig met de bouwkosten van een sociale huurwoning, en die zijn gemiddeld groter dan wat ik nu particulier huur.
Concurrentie op prijs en voldoende aanbod, laten we dat marktwerking noemen...

[Stoney3K]

rube schreef op vrijdag 04 september 2015 @ 15:54:
[...]

Zie hieronder

[...]

Die woning mag ook voor 200 euro worden aangeboden. De overheid heeft alleen regels opgesteld om, in een aantal gevallen, de maximale huur vast te stellen.

Ware het niet dat de overheid heeft bepaald dat een groot percentage van de woningen onder de €700 aan lage inkomens (onder €32.280) moeten worden verhuurd...

Als dat niet door de overheid is vastgesteld, dan ligt het probleem bij de woningbouwverenigingen. Zonder die inkomensnorm zou 'scheef wonen' niet bestaan en zouden we een volledig vrije markt hebben.

Maar ja, in de meeste gevallen levert het voor investeerders niet voldoende rendement op om een huis van > € 125 K onder de liberaliseringsgrens van € 710,- te verhuren. Dus zijn de huren hoger (indien toegestaan) en word er weinig nieuwbouw gedaan.

Dan is het onderliggende probleem dus dat de investeerders te veel rendement verwachten, ook van vastgoed wat al lang en breed (economisch) is afgeschreven.

[ Voor 24% gewijzigd door Stoney3K op 04-09-2015 16:05 ]

[rube]

Inderdaad, qua bouwkosten wel. Maar niet inclusief de grond en alles er omheen. Dus ja, vanuit dat oogpunt zijn de huizen voor "investeerders" te duur.

Voor kopers-bewoners is de betaalbaarheid best goed met deze lage rente en HRA. Investeerders hebben niet het voordeel van de HRA en krijgen niet zo'n lage rente als kopers-bewoners.

Dus zie je dat er weinig/geen investeerders op die markt onder de liberaliseringsgrens komen. Wij hebben sinds kort ook een appartementje voor de verhuur en ja....die valt ook boven de grens van € 710,-.

Edit: en zelfs daarmee is het rendement echt niet super, naar verwachting zo'n 6%. Vergelijkbaar/onder langdurig gemiddelde van aandelen (mer meer werk). Dus ja, wij zullen niet gaan verhuren onder die prijs zolang er genoeg huurders zijn die het wel willen en kunnen betalen. Edit

Dus HRA afbouwen, meer grond uitgeven, zijn 2 manieren waarop de huizenprijzen (langzaam) kunnen dalen en het voor investeerders ook weer interessant kan worden om in de lagere prijsklassen < € 710,- te ontwikkelen en verhuren. Maar een grote groep heeft daar geen belang bij.
Just my 2cents nu na jaren ervaring als eigenaar-bewoner en sinds kort eigenaar-verhuurder en een paar jaar lezen van dit topic

[ Voor 12% gewijzigd door rube op 04-09-2015 16:17 ]

[Motrax]

http://nos.nl/artikel/205...uit-de-miljoenennota.html

- De belastingtarieven in de tweede en derde schijf gaan omlaag. De derde schijf wordt verlengd, waardoor mensen pas bij een salaris van ruim 66.000 euro onder het toptarief van 52 procent vallen

Dat gaat fors impact hebben op de HRA van de hogere inkomens...

Gaat dus van € 57.585 in 2015 naar ?? in 2016 en dan € 66.000 in 2017. Ik moet er nog aan gaan rekenen wat voor impact dat voor mijn financiële plaatje heeft.

[RemcoDelft]

Minder belasting betalen betekent uiteraard minder renteaftrek, maar dat geld heb je dan toch al uitgespaard aan belasting.
Ik ben eerder benieuwd hoe dit past bij het verlagen van de maximum renteaftrek, net zoals de variabele heffingskorting dat ook niet duidelijker maakt.

[Milmoor]

RemcoDelft schreef op dinsdag 15 september 2015 @ 19:04:
Minder belasting betalen betekent uiteraard minder renteaftrek, maar dat geld heb je dan toch al uitgespaard aan belasting.

Inderdaad. Het is hypotheek rente aftrek. Dus de overheid houd minder in op het geld dat jij daarna naar de bank sluist. Een belasting tarief van nul zou ook gelijk de risico's voor de overheid qua HRA tot nul verlagen .

[ Voor 4% gewijzigd door Milmoor op 15-09-2015 19:22 ]

[t_captain]

Een rentestand van 2.x% heeft de blootstelling van de overheid ook al gehalveerd. Bovenop de andere effecten van maatregelen van de afgelopen 5 jaar die langzaam maar zeker toenemen. Nieuwe hypotheken komen met lagere LTV, LTI, annuitair inkossen; renteaftrek neemt af van 52 naar 50,...38%

[icecreamfarmer]

Ondanks dit alles blijft het inkomen uit de huurdersheffing stijgen. Wat zien bewoners daar van terug?

[Fiber]

t_captain schreef op dinsdag 15 september 2015 @ 19:25:
Een rentestand van 2.x% heeft de blootstelling van de overheid ook al gehalveerd...

Inderdaad. En waar we een paar maanden geleden nog dachten dat de rentes langzaam aan weer aan het stijgen waren, blijkt dat toch niet helemaal het geval te zijn: http://www.rtlnieuws.nl/e...e-op-laagste-punt-50-jaar

[ph4ge]

Fiber schreef op woensdag 16 september 2015 @ 10:10:
Inderdaad. En waar we een paar maanden geleden nog dachten dat de rentes langzaam aan weer aan het stijgen waren, blijkt dat toch niet helemaal het geval te zijn: http://www.rtlnieuws.nl/e...e-op-laagste-punt-50-jaar

Berichten in de media dat de rentestand laag is en dat hij "binnenkort" weer gaat stijgen wisselen elkaar al jaren af, de redenen daarvoor laat ik in het midden om geen ban te riskeren. Maar in dit topic lees je wel dat "we" niet denken dat de rente noemenswaardig gaat stijgen op de korte termijn. Daar zorgt de ECB voorlopig wel voor, zolang het einde van dit beleid nog niet in zicht is zal er geen structurele stijging zijn (al zal het altijd een beetje golven, maar dat kunnen de banken absorberen).

Let wel dat die lage rente bedoeld is om de mogelijkheid te creëren om de problemen aan te pakken en niet om de problemen te verergeren. Ipv dat we hetzelfde of minder voor hetzelfde huis gaan betalen en die lage rente gebruiken om bijv. de schuldpositie te verbeteren gaan we de prijzen laten stijgen zodat we afhankelijk worden van die lage rente. Ipv dat we de lage rente gebruiken om volop te bouwen laten we de schaarste lekker oplopen en verhogen we de huren maar weer.

Er komt ooit een moment dat de rentes wel stijgen en dan is een 2,5 procent punt ineens een verdubbeling van de woonlasten. De lage rente geeft ons de mogelijkheid om weer even de kop in het zand te steken of om orde op zake te stellen en deze regering heeft duidelijk voor het eerste gekozen. Jezelf op de borst kloppen, kleine cadeautjes uitdelen en verder de boel vooruit schuiven. Als de gemiddelde hypotheekrente ooit weer op 6% staat zullen we onszelf voor de kop staan, maar dan werkt Blok natuurlijk al lang en breed bij een bank.

[t_captain]

icecreamfarmer schreef op woensdag 16 september 2015 @ 09:51:
Ondanks dit alles blijft het inkomen uit de huurdersheffing stijgen. Wat zien bewoners daar van terug?

Je kunt debatteren over het bestaansrecht van deze belasting. Je kunt je bijvoorbeeld afvragen waarom er een sector-specifieke belasting is en niet gewoon de normale belastingen voor bedrijven worden toegepast. En of het wel eerlijk is dat een kleine verhuurder (<10 woningen) is vrijgesteld.

Wat de bewoners terugzien is wel helder. De verhuurdersheffing is ingevoerd om de verhuurders iets te laten bijdragen aan de huurtoeslag. Het is ten diepste een vorm van inkomensherverdeling (waarom doen we dat toch steeds buiten de inkomstenbelasting om?); huurtoeslag gaat naar huurders met een laag inkomen en heffing wordt opgebracht door alle huurders.

De uitgekeerde huurtoeslag is in 2014 met 6% toegenomen naar 2.4 miljard (+130 miljoen), naar de cijfers van het najaar. In het voorjaar bleek er nog een overschrijding van 258M bovenop te komen.

[t_captain]

ph4ge schreef op woensdag 16 september 2015 @ 10:27:
[...]

Er komt ooit een moment dat de rentes wel stijgen en dan is een 2,5 procent punt ineens een verdubbeling van de woonlasten. De lage rente geeft ons de mogelijkheid om weer even de kop in het zand te steken of om orde op zake te stellen en deze regering heeft duidelijk voor het eerste gekozen.

De lage rente is geen nationale zaak maar vooral een Europese. De belangrijkste factor is immers de ECB. De rente wordt voornamelijk laag gehouden om de nationale schulden aan de zuidkust onder controle te houden. Effecten op een lokale woningmarkt zijn secundair.

[ph4ge]

t_captain schreef op woensdag 16 september 2015 @ 10:45:
De lage rente is geen nationale zaak maar vooral een Europese. De belangrijkste factor is immers de ECB. De rente wordt voornamelijk laag gehouden om de nationale schulden aan de zuidkust onder controle te houden. Effecten op een lokale woningmarkt zijn secundair.

Nee, de rente wordt laag gehouden om schulden onder controle te brengen/houden. Hier hebben we een probleem met private schulden, daar met nationale schulden. En net als Zuid Europa gebruiken we dat goedkope geld voor korte termijn doelen en niet om aan structurele oplossingen te werken.

Bijeffecten van het beleid zijn hogere vastgoedprijzen en hogere beurskoersen. Hoewel dat officieel niet het doel was betwijfel ik of dat waar is.

t_captain schreef op woensdag 16 september 2015 @ 10:42:
Je kunt debatteren over het bestaansrecht van deze belasting. Je kunt je bijvoorbeeld afvragen waarom er een sector-specifieke belasting is en niet gewoon de normale belastingen voor bedrijven worden toegepast. En of het wel eerlijk is dat een kleine verhuurder (<10 woningen) is vrijgesteld.

Wat de bewoners terugzien is wel helder. De verhuurdersheffing is ingevoerd om de verhuurders iets te laten bijdragen aan de huurtoeslag. Het is ten diepste een vorm van inkomensherverdeling (waarom doen we dat toch steeds buiten de inkomstenbelasting om?); huurtoeslag gaat naar huurders met een laag inkomen en heffing wordt opgebracht door alle huurders.

De uitgekeerde huurtoeslag is in 2014 met 6% toegenomen naar 2.4 miljard (+130 miljoen), naar de cijfers van het najaar. In het voorjaar bleek er nog een overschrijding van 258M bovenop te komen.

Volgens mij is dit een kwestie van oorzaak en gevolg omdraaien. De hogere huren hebben als bijeffect dat mensen meer toeslag nodig hebben. Uiteindelijk is dat overal in de woningmarkt, hoe hoger we de prijzen laten worden hoe meer mensen er aan de onder kant afvallen. Daarom is er ook zoveel sociale huur nodig en ondanks dat we zoveel sociale huur hebben zijn er zulke tekorten.

[ Voor 56% gewijzigd door ph4ge op 16-09-2015 11:17 ]

[t_captain]

Verhuurdersheffing verhoogt de huur voor iedere huurder in de sociale sector. De rekening wordt deels neergelegd bij de scheefhuurders (middels de extra huurverhogingen sinds 2013 of 2014). Het restant wordt verdeeld over de rest. Omdat de heffing evenredig is met de WOZ waarde van de portefeuille, zal het voor een verhuurder logisch zijn om naar evenredigheid met de huursom te verdelen.

Het geld komt in de vorm van huurtoeslag terug bij de huurders. Hiervan profiteren vooral de lagere inkomens. Onder de streep heb je huurwoningen niet betaalbaarder of minder betaalbaar gemaakt. Je hebt alleen maar wat nivellering gedaan.

Voor zover er een globaal effect op de huursector is, is het effect dat het voor bovenmodale inkomens aantrekkelijker wordt om te vertrekken. Die betalen immers een aardige huurverhoging (de algemene huurverhoging t.g.v. de verhuurdersheffing + de inkomensafhankelijke extra verhoging) en ontvangen geen huurtoeslag. De maatregel lijkt dus de sociale sector te willen verkleinen.

[GH45T]

t_captain schreef op woensdag 16 september 2015 @ 10:45:
[...]


De lage rente is geen nationale zaak maar vooral een Europese. De belangrijkste factor is immers de ECB. De rente wordt voornamelijk laag gehouden om de nationale schulden aan de zuidkust onder controle te houden. Effecten op een lokale woningmarkt zijn secundair.

Klopt, maar hier blijven we doodleuk nog eens de HRA combineren met die lage rente. Als ik zo rondom mij heen hoor wat voor mogelijkheden velen al hebben benut om over te sluiten naar een lagere rente dan lijkt mij dit het moment om die versneld af te bouwen. Compenseer dat door loonbelasting en winstbelasting voor kleine ondernemers te verlagen en velen zullen er netto zelfs op vooruit gaan. Sommigen zullen het lastig krijgen maar dit hangt nu al zo lang in de lucht dat je inmiddels wel had mogen anticiperen.

[t_captain]

Aan de huidige rentestand is HRA ook niet meer zoveel waard.

Een linkje van het CBS toont o.m. deze twee cijfers uit 2014:

* gemiddelde hypotheekschuld eigen woning: 157k
* gemiddelde woningwaarde: 242k
* Hypotheekschuld / woningwaarde: 0,65

Het gros van de woningen heeft een eigenwoningforfait van 0.75% (WOZ waarde 75k - 1.05M euro).

Als je dan een gemiddelde hypotheek hebt van 65% van je woningwaarde, en je hebt je hypotheek tegen een modern rentetarief verlengd, trek je nog maar ongeveer 1% van je woningwaarde van je belastbaar inkomen af.

Wat dat betreft verschuift het relatieve belastingvoordeel van eigenwoningbezitters naar huurders.

[Greencap]

Interessante statistieken. Waarom krijgt NL dan eigenlijk zoveel kritiek over onze hypotheekschulden? Een gemiddelde LTV van 65% klinkt best goed, toch?

[RM-rf]

Greencap schreef op woensdag 16 september 2015 @ 14:27:
Interessante statistieken. Waarom krijgt NL dan eigenlijk zoveel kritiek over onze hypotheekschulden? Een gemiddelde LTV van 65% klinkt best goed, toch?

Omdat 'gemiddeld' niet alleszeggend is.. "De statisticus ging kopje-onder in een plas water van gemiddeld 5 centimeter diep"

Een individueel iemand die een L2V van 65% heeft is best wel 'zeker'... (onder 60% is een percentage dat bij bv duitse banken als de meest zekere leenquote geld, en levert de laagste hypotheekrente op)
Enkel als gemiddelde bestaat dit dus uit een aardige groep van mensen (vaak oudere hypotheken) met een grote overwaarde en heel zekere hypotheken (die ze aangegaan zijn in een tijd dat de huizenprijzen ook veel lager lagen), maar ook een grote groep mensen die een woning de laatste 15 jaar gekocht hebben, deels aflossingvrij geleend en weinig afgelost en die ook te maken hebben dat de huizenprijzen momenteel helemaal niet zo sterk verder stijgen (gedurende een tijdje zelfs gedaald zijn) .. is er een groep die wel degelijk een behoorlijk risicovolle positie heeft.
(die mensen kunnen bv niet zomaar verhuizen, of komen ook in financiele problemen als hun relatie verbroken wordt)

naar ik meen heeft nog steeds ongeveer 25% van de mensen in nederland een restschuld, ofwel een hogere hypotheek uitstaan dan hun woning waard is..
Iets dat deels ook kon ontstaan door idiote regelingen die het meeste voordeel boden als je maar zoveel mogelijk risicovol leende en weinig aflosde... iets dat godzijdank wel grotendeels teruggedraait is, en momenteel lijkt het langzaam beter te worden, neemt het aantal mensen met restschuld langzaam af (helemaal verdwijnen hoeft zeker niet, mensen die net een eerste woning kopen, daarvan is het best 'normaal' dat ze tijdelijk een hoog risico zijn, mits dat maar in een paar jaar duidelijk verbeterd... mensen die na 5 jaar nog steeds een restschuld hebben, vind ik best zorgelijk, om niet te spreken van mensen die na 10 jaar of later nog een restschuld van soms tienduizend en meer hebben)

[ Voor 3% gewijzigd door RM-rf op 16-09-2015 15:42 ]

[ph4ge]

Greencap schreef op woensdag 16 september 2015 @ 14:27:
Interessante statistieken. Waarom krijgt NL dan eigenlijk zoveel kritiek over onze hypotheekschulden? Een gemiddelde LTV van 65% klinkt best goed, toch?

Het probleem is dat je niets aan het gemiddelde hebt. Als 10 miljoen mensen geen probleem hebben en 10 miljoen mensen wel, dan is het gemiddelde probleem misschien niet zo groot, maar problemen bij de helft van de bevolking zorgt toch dat de economie instort.

Dit is het probleem:



Bovenstaande is exclusief pensioen! Dit laat zien dat mensen die in de duurste levensfase zitten ook de grootste problemen hebben. Dit zijn de mensen die kochten toen het extreem liberale hypotheeksysteem in Nederland was ingevoerd. Dit zijn de mensen die de economie draaiende houden, niet de ouderen die comfortabel leven.

Om dat in perspectief te plaatsen:

De totale hypotheekschuld is in 15 jaar van minder dan 200 miljard euro naar ruim 700 miljard euro gegroeid.

Daarnaast is dit het probleem:



Ondanks dat de overheid jaarlijks een slordige 20 miljard aan diverse subsidies naar de woningmarkt pompt zijn wij het duurste uit van Europa. Ook dat schaadt de economie. En wederom, dan hebben we het over gemiddelden. De ouderen hebben over het algemeen een woonquote richting de 0% wat betekent dat de woonquote voor jongeren over het algemeen ver boven die 26% zit.

Ik kan er even zo snel geen sprekend plaatje van vinden, maar de verhouding koop, liberale huur en sociale huur.

Een en ander gaat gepaard en wordt veroorzaakt door rampzalig overheidsbeleid, al dan niet bewust zo gekozen. Mensen worden koopwoningen ingejaagd terwijl ondertussen de overheid hamert op een flexibele samenleving en economie, met alle gevolgen van dien.

Overigens zijn we ook het enige land waar doorstroming een issue is en inmiddels zelfs een doel op zich. In vrijwel elk ander land mag je zelf bepalen hoe je woont en wanneer je die situatie wijzigt. Maar ook wachtlijsten zijn een Nederlands probleem, in elk ander land en in een normaal functionerende markt zou men dat oplossen door meer aanbod te creëren als er schaarste is.

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 16-09-2015 17:21 ]

[Greencap]

Ik zie het inderdaad. Het gaat zelfs om bijna 35% met restschuld volgens dezelfde stats. Toch had ik verwacht dat we gemiddeld ook meer schulden hadden, juist omdat we veel huizen onder water hebben staan. Hier staat schijnbaar een groter aantal huishoudens (dan ik had verwacht) tegen over met (bijna) geen hypotheek.

[Bartjuh]

Het is natuurlijk al talloze keren aan bod gekomen, maar als je van een afstandje naar de woningmarkt en (hypothecaire) leningen kijkt is het natuurlijk compleet van de potgerukt debiel dat er 100% ltv leningen worden uitgegeven, laat staan 100%+. Hetzelfde geldt ook voor de subsidie op schuld (hra), en het overheidsbeleid van schaarste op zowel de sociale als vrije huurmarkt. Terwijl je juist schuld zou moeten demotiveren, en (arbeids)flexibiliteit moeten stimuleren (=huren) vanwege positief effect op economie.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op woensdag 16 september 2015 @ 11:12:
Volgens mij is dit een kwestie van oorzaak en gevolg omdraaien. De hogere huren hebben als bijeffect dat mensen meer toeslag nodig hebben. Uiteindelijk is dat overal in de woningmarkt, hoe hoger we de prijzen laten worden hoe meer mensen er aan de onder kant afvallen. Daarom is er ook zoveel sociale huur nodig en ondanks dat we zoveel sociale huur hebben zijn er zulke tekorten.

De verhuurdersheffing lijkt me wel een goed instrument om het gigantische vermogen van corporaties af te romen. De politiek wil ook dat ze uiteindelijk 75% van de woningen te koop aanbieden, en dat geld hoeft niet naar de directeurtjes te gaan.
Zelfs als de verhuurdersheffing op z'n maximum is, is het nog hooguit (ik meen) 2 miljard. 15.000 woningen verkopen en ze hebben het geld al bij elkaar, dat kunnen ze op die manier nog zeker 100 jaar volhouden!

ph4ge schreef op woensdag 16 september 2015 @ 15:43:
Overigens zijn we ook het enige land waar doorstroming een issue is en inmiddels zelfs een doel op zich. In vrijwel elk ander land mag je zelf bepalen hoe je woont en wanneer je die situatie wijzigt. Maar ook wachtlijsten zijn een Nederlands probleem, in elk ander land en in een normaal functionerende markt zou men dat oplossen door meer aanbod te creëren als er schaarste is.

Het zou niet-Nederlands zijn om een logische oplossing te bedenken voor een probleem, als je met heel veel rondpompen van geld en heel veel nieuwe regels ook kan zorgen dat het probleem gewoon heel langzaam erger wordt...

Bartjuh schreef op woensdag 16 september 2015 @ 20:38:
Het is natuurlijk al talloze keren aan bod gekomen, maar als je van een afstandje naar de woningmarkt en (hypothecaire) leningen kijkt is het natuurlijk compleet van de potgerukt debiel dat er 100% ltv leningen worden uitgegeven, laat staan 100%+. Hetzelfde geldt ook voor de subsidie op schuld (hra), en het overheidsbeleid van schaarste op zowel de sociale als vrije huurmarkt. Terwijl je juist schuld zou moeten demotiveren, en (arbeids)flexibiliteit moeten stimuleren (=huren) vanwege positief effect op economie.

^^ Yep. En het leuke blijft dat er enkele malen meer wordt uitgegeven aan subsidies en aftrekposten, dan aan nieuwbouw. Ik durf de stelling wel aan dat als de overheid gewoon voldoende woningbouw had toegestaan zonder grondprijzen op te drijven met schaarste, we nu zonder subsidies goedkoper uit zouden zijn.

[ Voor 49% gewijzigd door RemcoDelft op 16-09-2015 21:12 ]

[Fiber]

RemcoDelft schreef op woensdag 16 september 2015 @ 21:03:
[...]

De verhuurdersheffing lijkt me wel een goed instrument om het gigantische vermogen van corporaties af te romen. De politiek wil ook dat ze uiteindelijk 75% van de woningen te koop aanbieden, en dat geld hoeft niet naar de directeurtjes te gaan...

Dat laatste zeker niet, maar wat mij betreft kunnen ze van dat geld beter fatsoenlijke, betaalbare nieuwe huurhuizen bouwen. Ik heb het idee dat die best wel nodig zijn de laatste tijd, en het levert nog werkgelegenheid op ook.

Nog even over die gigantische wachtlijsten en tekorten aan huurwoningen. Ik denk toch dat de cijfers een klein beetje geflatteerd zijn. Pas bij een uitzending daarover op tv was er ook een dame die nog tien jaar of zo moest wachten op een huis, maar ze woonde zelf ook al in een huurhuis, maar wilde erg graag van een flat naar een rijtjeshuis, of andersom, dat weet ik niet meer. Maar die laat dus ook weer een woning achter, dus eigenlijk telt zo'n geval niet echt als tekort vind ik. Laten ze iedereen die een woning achterlaat voorrang geven, dat scheelt vast al een heel stuk in de lengte van de wachtlijsten.

[RemcoDelft]

Fiber schreef op woensdag 16 september 2015 @ 21:33:
maar wat mij betreft kunnen ze van dat geld beter fatsoenlijke, betaalbare nieuwe huurhuizen bouwen. Ik heb het idee dat die best wel nodig zijn de laatste tijd, en het levert nog werkgelegenheid op ook.

Dus corporatie verkoopt krot en bouwt met dat geld een nieuw huis? Zet die tussenhandel dan buitenspel en verkoop dat nieuwe huis gewoon aan een woningzoekende.

[naitsoezn]

RemcoDelft schreef op woensdag 16 september 2015 @ 21:55:
[...]

Dus corporatie verkoopt krot en bouwt met dat geld een nieuw huis? Zet die tussenhandel dan buitenspel en verkoop dat nieuwe huis gewoon aan een woningzoekende.

Volgens mij kan een corporatie makkelijker en betere contracten met bouwers afsluiten dan individuele woningzoekenden.... Dat zal ruimschoots die zogenaamde tussenhandel overtreffen.

[ph4ge]

naitsoezn schreef op woensdag 16 september 2015 @ 22:00:
Volgens mij kan een corporatie makkelijker en betere contracten met bouwers afsluiten dan individuele woningzoekenden.... Dat zal ruimschoots die zogenaamde tussenhandel overtreffen.

Als er 1 ding is wat de corporaties hebben aangetoond is dat ze niet commercieel kunnen denken en handelen. Ik zet er grote vraagtekens bij of dat goed gaat en of het geen excuus is om "slimme" managers dikke bonussen te geven na een geslaagde deal.

[icecreamfarmer]

ph4ge schreef op donderdag 17 september 2015 @ 08:07:
[...]

Als er 1 ding is wat de corporaties hebben aangetoond is dat ze niet commercieel kunnen denken en handelen. Ik zet er grote vraagtekens bij of dat goed gaat en of het geen excuus is om "slimme" managers dikke bonussen te geven na een geslaagde deal.

Dat valt wel mee. Overigens gisteren een lang gesprek gehad met een beleidsmedewerker van een corporatie maar man man man wat komt er voor volgend jaar een hoop micro management aan vanuit de overheid. Ik heb daar indirect mee te maken omdat ik ze met toestemming moet onderverhuren van de overheid in het kader van Scheiden Wonen en Zorg.

Wat moeten we vastleggen?
Voldoen aan de Europese inkomenstoets waarin geregeld is dat corporaties (of instellingen die woningen van corporaties onderverhuren) 90% van hun sociale huurwoningen met een kale huurprijs tot en met €710,68 per maand (prijspeil 2015) toewijzen aan mensen met een inkomen dat niet hoger is dan €34.911 (prijspeil 2015).
Daarnaast moeten corporaties met ingang van 1 januari 2016 passend toewijzen. Dit betekent dat 95% van de mensen die recht hebben op huurtoeslag moeten worden toegewezen naar een woning met een passende huurprijs. Voor 1-en 2 persoonshuishouden betekent dit een kale huurprijs op of onder de eerste aftoppingsgrens (€576,87) en voor huishoudens van 3 of meer personen op of onder de tweede aftoppingsgrens (€618,24).

Dit gaat toch nergens over. Zeker niet als je bedenkt dat er op nieuwbouw corporatiewoningen al een flinke onrendabele top zit.

Vervolgens lees ik ergens anders dat gemeenten veel bouwgrond willen gaan inzetten voor (tijdelijke) gesubsidieerde (zo stond het letterlijk in de krant) zonneparken omdat men de grond niet verkocht krijgt. Dat is toch te absurd voor worden. We hebben al een gigantisch woning te kort. Wat momenteel verergert wordt door een vluchtelingen crisis. Maar in plaats van die grond goedkoper uit te gaan geven zodat mensen zelf kunnen bouwen gaan we er weer een andere hobby neerplanten.

[antonyms]

Gaat die 90% over huurwoningen of sociale huurwoningen? Anders geformuleerd: kan een woningcorporatie maximaal 10% aan vrije sector huur beheren?

En om dit percentage te halen kunnen ze (i) meer woningen toevoegen aan het "sociale huurwoningen" bestand of (ii) de vrije sector huurwoningen verkopen..

[icecreamfarmer]

antonyms schreef op donderdag 17 september 2015 @ 10:34:
Gaat die 90% over huurwoningen of sociale huurwoningen? Anders geformuleerd: kan een woningcorporatie maximaal 10% aan vrije sector huur beheren?

En om dit percentage te halen kunnen ze (i) meer woningen toevoegen aan het "sociale huurwoningen" bestand of (ii) de vrije sector huurwoningen verkopen..

Sociale huurwoningen. In die 10% zullen de scheefhuurders zitten. Plus een margin of error.
Verhuur in de liberale verhuur moet binnenkort in een aparte bv of verkocht worden.

[ph4ge]

icecreamfarmer schreef op donderdag 17 september 2015 @ 09:51:
Vervolgens lees ik ergens anders dat gemeenten veel bouwgrond willen gaan inzetten voor (tijdelijke) gesubsidieerde (zo stond het letterlijk in de krant) zonneparken omdat men de grond niet verkocht krijgt. Dat is toch te absurd voor worden. We hebben al een gigantisch woning te kort. Wat momenteel verergert wordt door een vluchtelingen crisis. Maar in plaats van die grond goedkoper uit te gaan geven zodat mensen zelf kunnen bouwen gaan we er weer een andere hobby neerplanten.

Dat terwijl je prima zonnepanelen op daken kan leggen, maar dat is weer teveel oplossingsgericht denken geloof ik...

[t_captain]

De liberalisatiegrens zit gewoon veel te hoog in NL. 710 euro per maand, dat is nogal wat. Als ik kijkt wat mijn eigen huis me echt kost (netto hypotheeklast minus vermogensopbouw en overlijdensrisico + onderhoudskosten), dan zit ik ergens rond de 500 per maand. Dat gaat om een hoekwoning met garage in Eindhoven, een jaar of 10 geleden aangeschaft. En dan komt er nog een renteverlaging aan.

Dan zou een gezin met een veel lager inkomen (want: max. modaal) 200 euro meer moeten neertellen?

Ik denk dat het beter zou zijn als de sociale huursector zich zou concentreren op echte sociale huur. Doe alles wat boven de 450 of 500 per maand zit van de hand en bouw van de opbrengst een flink aantal betaalbare woningen.

Dan ontstaat er een wat grotere vrije huursector (erg onderontwikkeld in ons land) en kunnen de subsidies fors worden afgebouwd.

[GioStyle]

t_captain schreef op donderdag 17 september 2015 @ 10:56:
De liberalisatiegrens zit gewoon veel te hoog in NL. 710 euro per maand, dat is nogal wat. Als ik kijkt wat mijn eigen huis me echt kost (netto hypotheeklast minus vermogensopbouw en overlijdensrisico + onderhoudskosten), dan zit ik ergens rond de 500 per maand. Dat gaat om een hoekwoning met garage in Eindhoven, een jaar of 10 geleden aangeschaft. En dan komt er nog een renteverlaging aan.

Netto hypotheeklasten van 500 euro inclusief onderhoudskosten voor een gemiddeld rijtjeshuis is niet reëel. Volgens VEH zijn de onderhoudskosten al gemiddeld 300 euro per maand (bron).

[Biggg]

t_captain schreef op donderdag 17 september 2015 @ 10:56:
De liberalisatiegrens zit gewoon veel te hoog in NL. 710 euro per maand, dat is nogal wat. Als ik kijkt wat mijn eigen huis me echt kost (netto hypotheeklast minus vermogensopbouw en overlijdensrisico + onderhoudskosten), dan zit ik ergens rond de 500 per maand. Dat gaat om een hoekwoning met garage in Eindhoven, een jaar of 10 geleden aangeschaft. En dan komt er nog een renteverlaging aan.

Dan zou een gezin met een veel lager inkomen (want: max. modaal) 200 euro meer moeten neertellen?

Ik denk dat het beter zou zijn als de sociale huursector zich zou concentreren op echte sociale huur. Doe alles wat boven de 450 of 500 per maand zit van de hand en bouw van de opbrengst een flink aantal betaalbare woningen.

Dan ontstaat er een wat grotere vrije huursector (erg onderontwikkeld in ons land) en kunnen de subsidies fors worden afgebouwd.

Precies, we hebben in Nederland echt totaal geen tekort aan sociale huurwoningen. Het probleem is dat de huurwoningen tussen 450 en 700 gemarkeerd worden als "sociaal" en met subsidies (garanties etc) zijn gebouwd. Tel daarbij daarbij de opgeblazen koopmarkt op (ook met subsidies, maar dan aan de particulier), en je begrijpt dat een particuliere verhuurder totaal geen business case heeft om in het segment 450->850 eu aan te bieden. Dat is jammer, want dat nou precies waar half Nederland behoefte aan heeft.

Beperk sociale huur tot 450 eu, schaf alle marktverstorende koopsubsidies asap af, hou bouwgrond niet langer kunstmatig schaars. Dan zitten we in no-time op een veel gezondere verhouding (zie Duitsland).

Consequentie is helaas dat dit tot een enorme daling van grond- en huizenprijzen zal leiden. De andere helft van Nederland en de gemeentes hebben natuurlijk geen zin om af te tikken op hun eigen vermogen. Dus kabbelen we verder..

[rik86]

Het grootste probleem in de nederlandse woningmarkt is dat er aan 2 kanten een vorm van subsidie/ kosten-voordeel is. En aan de kant van verhuurders/verkopers en aan de kant van kopers (HRA) en huurders (Huurtoeslag), waarbij de huursubsidie ook nog eens van veel factoren (hoogte huurprijs, hoogte inkomen, gezinssamenstelling) afhankelijk is.

Schaf alle subsidies/toeslagen/aftrekposten mbt tot wonen af, waardeer alle woningen qua huurprijs commercieel en stel een algemene woontoeslag in, afhankelijk van het benodigde gezinsinkomen. Kies je ervoor om dan 'te klein' te gaan wonen, dan woon je relatief goedkoop, kies je ervoor om 'te duur/ te groot' te gaan wonen, dan woon je relatief duur.

Nu wordt elk disfunctioneren aangepakt door weer een nieuwe regeling te verzinnen, dat werkt niet.

[t_captain]

rik86 schreef op donderdag 17 september 2015 @ 12:20:
Het grootste probleem in de nederlandse woningmarkt is dat er aan 2 kanten een vorm van subsidie/ kosten-voordeel is. En aan de kant van verhuurders/verkopers en aan de kant van kopers (HRA) en huurders (Huurtoeslag), waarbij de huursubsidie ook nog eens van veel factoren (hoogte huurprijs, hoogte inkomen, gezinssamenstelling) afhankelijk is.

Precies. Men geeft subsidie aan twee (grote) delen van de woningmarkt en vraagt zich af waarom de derde pilaar niet van de grond komt

Een ander effect is dat huurtoeslag en HRA allebei een element van inkomensherverdeling bevatten. Deze twee balanceren elkaar min of meer: van huurtoeslag profiteren de lage inkomens en de hoge inkomens juist van HRA.
Een ongewenst effect van dit systeem is dat inkomenspolitiek de marktrente gaat volgen en dus buiten controle van de rijksoverheid komt.

[TheGhostInc]

Biggg schreef op donderdag 17 september 2015 @ 12:05:
[...]
Consequentie is helaas dat dit tot een enorme daling van grond- en huizenprijzen zal leiden. De andere helft van Nederland en de gemeentes hebben natuurlijk geen zin om af te tikken op hun eigen vermogen. Dus kabbelen we verder..

Het probleem is 'lastiger' dan weer met een vinger gaan wijzen naar huidige huiseigenaren en de gemeentes.

We bouwen in NL maar beperkt bij, een beetje graven naar getallen en je moet blij zijn als je in de hoogtij over de 80.000 woningen uitkomt op jaarbasis. In die tijd begonnen de bouwkosten ook op te lopen, de vraag was enorm en de bouwsector kon het simpelweg niet bijbenen.
Gemeenten zijn in die tijd ook 'op de rem' gaan staan, omdat projectontwikkelaars steeds hoger inschreven op projecten en het steeds minder rendabel werd om te bouwen. Op zich prima verdedigbaar, je wilt dat de 'winst' op een woning/grond het liefst naar de gemeente terugvloeit en niet aan de strijkstok of Porsche van de bouwsector blijft hangen.

Maar stel dat overheid inderdaad de grond 'cadeau' zou gaan doen, dan betekent dat 2 dingen:
Allereerst gaan de bouwkosten weer omhoog, er zijn enorm veel aannemers failliet en iets anders gaan doen. Een stuk van de 'winst' ben je dus heel snel alweer kwijt, omdat er schaarste ontstaat in de hele bouwketen.
Aan de andere kant begint het hele speculeren weer. Stel je bouwt 100K woningen voor de helft van de prijs, dan betekent dat de hele markt (7 miljoen) grofweg 1% zakt in prijs. Maar op die 100K net gebouwde woningen kun je dus direct 49% winst maken. Doe mij er maar een paar!

Ik ben het overigens helemaal met je eens om de markt open te gooien, maar ik denk dat er dan maar 2 opties zijn:
Door kabbelen, zodat vraag en aanbod tijd hebben om aan elkaar 'te wennen' en er geen enorme bedragen in de verkeerde zakken stromen. De gemeentes zullen echter wel grond moeten gaan verkopen voor een fatsoenlijke prijs.
Of speciale regelingen maken waarbij je voorkomt dat er enorme winsten worden gemaakt op goedkope grond. Denk bijvoorbeeld aan het pachten van grond met een koopoptie na 10 jaar voor de 'marktwaarde'. Vroeger deed men dat met woningcorporaties, die kregen woningen voordelig en konden de winst gebruiken om hun taak uit te voeren. Helaas bleek die taak wat ruim uitgelegd te worden, waarbij feestvieren ook tot de opties behoorde

Ondertussen blijven we rustig doormodderen met de banken. Gelukkig blijft de toetsrente netjes op 5% staan, hopelijk komt er geen 'ballonnetje' om die los te laten. Iedereen die een beetje 'op z'n max' koopt zet automatisch de rente voor 10 jaar of langer vast.
In die zin is een belangrijke ontwikkeling wel geweest dat er veel minder risico wordt genomen, je ziet het zelfs terug op GoT, waarbij mensen zonder buffer wordt afgeraden een woning te kopen, dat was 10 jaar geleden echt nog niet het geval, dan pakte je gewoon 120% hypotheek en kocht je wat nieuw meubilair.

[pingkiller]

Biggg schreef op donderdag 17 september 2015 @ 12:05:
[...]

Beperk sociale huur tot 450 eu, schaf alle marktverstorende koopsubsidies asap af, hou bouwgrond niet langer kunstmatig schaars. Dan zitten we in no-time op een veel gezondere verhouding (zie Duitsland).

Probleem is dat geen enkele politieke partij dit in zijn programma zal opnemen, dat is politieke zelfmoord. Zoals uit de tabel blijkt zit >90% van de stemmers in een koopwoning of sociale huurwoning. Die vinden het prima en willen geen veranderingen(uiteraard met wat uitzonderingen daar gelaten)

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op donderdag 17 september 2015 @ 15:58:
[...]

Het probleem is 'lastiger' dan weer met een vinger gaan wijzen naar huidige huiseigenaren en de gemeentes.

We bouwen in NL maar beperkt bij, een beetje graven naar getallen en je moet blij zijn als je in de hoogtij over de 80.000 woningen uitkomt op jaarbasis. In die tijd begonnen de bouwkosten ook op te lopen, de vraag was enorm en de bouwsector kon het simpelweg niet bijbenen.
Gemeenten zijn in die tijd ook 'op de rem' gaan staan, omdat projectontwikkelaars steeds hoger inschreven op projecten en het steeds minder rendabel werd om te bouwen. Op zich prima verdedigbaar, je wilt dat de 'winst' op een woning/grond het liefst naar de gemeente terugvloeit en niet aan de strijkstok of Porsche van de bouwsector blijft hangen.

Akkoord, echter zou je de prijzen dan ookw eer moeten laten dalen in tijden van overschot. Dat gebeurd nu niet want dan is de helft van de gemeente technisch failliet.

Maar stel dat overheid inderdaad de grond 'cadeau' zou gaan doen, dan betekent dat 2 dingen:
Allereerst gaan de bouwkosten weer omhoog, er zijn enorm veel aannemers failliet en iets anders gaan doen. Een stuk van de 'winst' ben je dus heel snel alweer kwijt, omdat er schaarste ontstaat in de hele bouwketen.
Aan de andere kant begint het hele speculeren weer. Stel je bouwt 100K woningen voor de helft van de prijs, dan betekent dat de hele markt (7 miljoen) grofweg 1% zakt in prijs. Maar op die 100K net gebouwde woningen kun je dus direct 49% winst maken. Doe mij er maar een paar!

Dat kun je opvangen door kleinschalige cpo projecten te stimuleren zodat ook daadwerkelijk mensen met binding en die niet uit zijn op speculatie de woningen gaan bouwen. Desnoods plaats je een clausule dat 50% van de winst binnen de eerste 5 jaar naar de gemeente gaat.

In Singapore doen ze zoiets trouwens bij de HDB flats.

Ik ben het overigens helemaal met je eens om de markt open te gooien, maar ik denk dat er dan maar 2 opties zijn:
Door kabbelen, zodat vraag en aanbod tijd hebben om aan elkaar 'te wennen' en er geen enorme bedragen in de verkeerde zakken stromen. De gemeentes zullen echter wel grond moeten gaan verkopen voor een fatsoenlijke prijs.
Of speciale regelingen maken waarbij je voorkomt dat er enorme winsten worden gemaakt op goedkope grond. Denk bijvoorbeeld aan het pachten van grond met een koopoptie na 10 jaar voor de 'marktwaarde'. Vroeger deed men dat met woningcorporaties, die kregen woningen voordelig en konden de winst gebruiken om hun taak uit te voeren. Helaas bleek die taak wat ruim uitgelegd te worden, waarbij feestvieren ook tot de opties behoorde

Ondertussen blijven we rustig doormodderen met de banken. Gelukkig blijft de toetsrente netjes op 5% staan, hopelijk komt er geen 'ballonnetje' om die los te laten. Iedereen die een beetje 'op z'n max' koopt zet automatisch de rente voor 10 jaar of langer vast.
In die zin is een belangrijke ontwikkeling wel geweest dat er veel minder risico wordt genomen, je ziet het zelfs terug op GoT, waarbij mensen zonder buffer wordt afgeraden een woning te kopen, dat was 10 jaar geleden echt nog niet het geval, dan pakte je gewoon 120% hypotheek en kocht je wat nieuw meubilair.

[ph4ge]

pingkiller schreef op donderdag 17 september 2015 @ 22:56:
Probleem is dat geen enkele politieke partij dit in zijn programma zal opnemen, dat is politieke zelfmoord. Zoals uit de tabel blijkt zit >90% van de stemmers in een koopwoning of sociale huurwoning. Die vinden het prima en willen geen veranderingen(uiteraard met wat uitzonderingen daar gelaten)

Ik vraag me af of dat wel zo is. Er zijn zat mensen die in de problemen komen omdat ze geen huur woning kunnen vinden of omdat ze in koopwoningen zijn gedwongen, of die juist zouden willen kopen maar dat niet kunnen betalen. Ja, er zijn sterke gevestigde belangen in het electoraat, maar die zien toch ook steeds meer met welke problemen hun kinderen zijn opgezadeld. Er zijn ook genoeg mensen die wat te winnen hebben bij de aanzienlijk lagere belastingen die het afschaffen van dit circus oplevert, waarschijnlijk de grote meerderheid (alleen de kleine groep met tophypotheken en mensen die een hypotheek hebben puur vanwege het belastingvoordeel terwijl ze ook zonder kunnen zijn echt de sigaar). Doe het op zo'n manier dat de huizenprijzen niet instorten maar ongeveer gelijk blijven over een langere periode en er is niets aan de hand. Nu de prijzen naar verluid met 4% gaan stijgen kan je bijv. de HRA best wel weer wat sneller afschaffen.

Het probleem is vooral hoe de lagere overheden, projectontwikkelaars, vastgoedhandelaren, makelaars, bankiers en andere commerciële belangen tegen dit probleem aankijken. De HRA, huursubsidies en de schaarste zijn in feite niets anders dan een enorme subsidie voor deze clubs en dit zijn clubs die verregaande invloed hebben in zowel de media als de landelijke politiek. Dat is de reden waarom er vrijwel niets aan gedaan wordt en het alleen maar erger gemaakt wordt.

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 18-09-2015 09:55 ]

[TheGhostInc]

icecreamfarmer schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 09:30:
[...]
Akkoord, echter zou je de prijzen dan ookw eer moeten laten dalen in tijden van overschot. Dat gebeurd nu niet want dan is de helft van de gemeente technisch failliet.

Overschot is er nooit echt. Grond is een ideaal investeringsobject, dus als ten tijden van een overschot de prijs 20% zou dalen, dan pakt een of andere ontwikkelaar de winst een paar jaar later wel weer op. Dat zie je continu in de kantorenmarkt gebeuren. Braak laten liggen totdat je er geld aan kunt verdienen.

Nederland is 'absurd' rijk. Er zijn echt genoeg mensen die tienduizenden (een kleinere groep honderduizenden) hebben rondzwerven. Als grond in de uitverkoop gaat dan zijn er genoeg mensen te vinden die 'wel een gokje' kunnen wagen.
Een hectare grond met (fatsoenlijke) bouwvergunning in NL? Geef je bankrekening maar, ik koop het direct voor 50K (landbouwgrond prijs), maakt me niet uit waar, zolang de grond maar niet vervuild is.

icecreamfarmer schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 09:30:

[...]

Dat kun je opvangen door kleinschalige cpo projecten te stimuleren zodat ook daadwerkelijk mensen met binding en die niet uit zijn op speculatie de woningen gaan bouwen. Desnoods plaats je een clausule dat 50% van de winst binnen de eerste 5 jaar naar de gemeente gaat.

In Singapore doen ze zoiets trouwens bij de HDB flats.
[...]

Die clausule zal HEEL HARD nodig zijn. Heeft een Delftenaar binding met Den Haag? Hoeveel mensen uit de regio Utrecht willen eigenlijk niet in Amsterdam wonen? En hoeveel mensen werken in Amsterdam en wonen er niet? Heb ik binding met die regio omdat mijn schoonzus en schoonbroer er wonen?

Dit soort dingen werken in regio's met leegloop, maar in de hele randstad heeft iedereen 'binding' en ga je regels instellen over 'meetbare' zaken, zoals lidmaatschap van een sportvereniging, dan denk ik dat de lokale 'grachtengordel' SV ineens heel veel 'inactieve' leden krijgt.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 09:49:
Een hectare grond met (fatsoenlijke) bouwvergunning in NL? Geef je bankrekening maar, ik koop het direct voor 50K (landbouwgrond prijs), maakt me niet uit waar, zolang de grond maar niet vervuild is.

Dat is eenvoudig op te vangen door te eisen dat je binnen x maanden y woningen bouwt en verkoopt aan particulieren. Betaalbare grond voor daadwerkelijke bouw van woningen is als overheid prima te regelen.

Pas was in het nieuws dat er 2500 nieuwbouwwoningen per maand worden opgeleverd. Momenteel komen er 700 migranten per dag binnen, dat is 8 keer zo veel als er aan huizen bijkomt. Dat betekent dus dat er bij de Nederlanders heel hard ingedikt zal moeten worden, er zal wat geschoven worden, maar de schaarste als geheel neemt enorm toe.

[Frank-NL]

Cijfers over augustus zijn bekend gemaakt door het Kadaster:

In augustus 2015 registreerde het Kadaster 15.863 verkochte woningen. Dit is een stijging van 28,7% ten opzichte van augustus 2014 (12.328). Vergeleken met de voorgaande maand, juli 2015, is er sprake van een daling van 13,9%. Het Kadaster registreerde toen 18.422 verkochte woningen.

https://www.kadaster.nl/w...er-verkochte-woningen.htm

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 09:49:
Overschot is er nooit echt. Grond is een ideaal investeringsobject, dus als ten tijden van een overschot de prijs 20% zou dalen, dan pakt een of andere ontwikkelaar de winst een paar jaar later wel weer op. Dat zie je continu in de kantorenmarkt gebeuren. Braak laten liggen totdat je er geld aan kunt verdienen.

Dat klinkt leuk, maar je betaalt natuurlijk in de tussentijd ook financieringskosten (of je loopt rendement mis). In sommige gebieden liggen projecten al 8 jaar stil. Stel dat dat 4% per jaar kost. Dan had je ook 8 jaar geleden een beetje kunnen afboeken en had je veel minder verlies gehad, plus dat mensen konden wonen en bouwers konden bouwen. Waarschijnlijk als je 10% afboekt verkoop je de grond wel, want dan heb je ineens de goedkoopste grond in de wijde omgeving. En dan kan je zelfs nog afspreken dat je een deel van de winst krijgt als mensen het snel weer doorverkopen.

Overigens zit op een nieuwbouwhuis ook nog eens 21% BTW en een groot deel van de kosten zit in vergunningen etc. Voorzichtige schatting is dat de helft van het bedrag wat je voor een nieuwbouwhuis betaalt naar de overheid gaat. De overheid kan dat dus best wat goedkoper maken als ze zouden willen.

[NiGeLaToR]

RemcoDelft schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 09:59:
[...]

Dat is eenvoudig op te vangen door te eisen dat je binnen x maanden 7 woningen bouwt en verkoopt. Betaalbare grond voor daadwerkelijke bouw van woningen is als overheid prima te regelen.

Pas was in het nieuws dat er 2500 nieuwbouwwoningen per maand worden opgeleverd. Momenteel komen er 700 migranten per dag binnen, dat is 8 keer zo veel als er aan huizen bijkomt. Dat betekent dus dat er bij de Nederlanders heel hard ingedikt zal moeten worden, er zal wat geschoven worden, maar de schaarste als geheel neemt enorm toe.

Overigens schijnt nog altijd minder dan de helft van de migranten een tijdelijke verblijfsstatus te krijgen, er gaan dus uiteindelijk ook veel mensen weer naar huis als ik de cijfers goed begrijp. Maar, ze zijn er nu en zullen nu ook onderdak, eten en drinken moeten krijgen. Het wordt er in ieder geval niet minder druk op.

Uiteindelijk is de huizenmarkt een systeem wat voor elke inwoner, in elke fase van zijn of haar leven en elke inkomenspositie iets moet bieden. Je ziet nu dat het voor de mensen die nog weinig konden opbouwen en wel geacht worden voor nageslacht te zorgen het bijzonder slecht geregeld is. Een DUO-lening drukt tegenwoordig ook (terecht) op je hypotheek kansen, terwijl je zodra je wel net 1 euro boven die huurgrens komt ben aangewezen op de vrije sector waar de vraag en aanbod kaarten in je nadeel geschud zijn.

Vind het typisch dat de mensen die beleid maken hun eigen kinderen zo in de shit laten wegzakken. Gemiddeld hebben studenten na afstuderen nu al 23.000 euro schuld. Dat wordt vanaf nu dus alleen maar meer, omdat de basisbeurs ook nog weg valt. Dat geld kun je sowieso niet lenen in een hypotheek en je moet het ook nog 's echt terug betalen. Ben zelf op de helft van onze studieschuld en ondanks dat dit voor 2 studenten 'maar' 24k was samen is dat toch, met superlage rente, 200,- netto per maand. Ben nu 35 en moet nog 5 jaar. Nu hebben we beide een hele goede baan in precies de goede sector en ben ik inmiddels uit het systeem gestapt door als ondernemer zoveel mogelijk belasting to ontwijken, maar veruit de meeste gezinnen zijn een stuk slechter af.

Tijdlijn is dan heel triest:

- studie
- studieschuld
- hoge huizenprijzen, huur danwel koop
- hoge instapdrempel koop
- te lage instapdrempel (sociale) huur
- vrije huursector betekent al je spaaropties verdampen

Tegen de tijd dat je dan 30+ bent kun je een middenwoning met 2 verdieners kopen, terwijl je nog jaren moet afbetalen. Mijn broer en zijn vriendin werken beide in de zorg en krijgen op hun dubbele bijna-minimum-loon sociale-huurwoning-straf-boete-huurbijbetaling van 5% per jaar meen ik, omdat ze boven de grens zitten en scheefhuurders zijn. Maar een koopwoning zit er niet in met variabele uren en ORT, ze kunnen ongeveer 120-130k kopen samen (huurboete gaat over jaarsalaris wat je verdiende, hypotheek over je vaste salariscomponent. Daar zit 30% tussen). Das 50km bij A'dam vandaan nog steeds een 60m2 flat met 150,- servicekosten per maand. Die zitten dus vast en zijn bijna halverwege de 30. Ze kunnen beter stoppen met werken als je de staatjes van alle opgetelde toeslagen moet geloven.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 09:49:
[...]

Overschot is er nooit echt. Grond is een ideaal investeringsobject, dus als ten tijden van een overschot de prijs 20% zou dalen, dan pakt een of andere ontwikkelaar de winst een paar jaar later wel weer op. Dat zie je continu in de kantorenmarkt gebeuren. Braak laten liggen totdat je er geld aan kunt verdienen.

Je leest niet goed, ik heb expliciet cpo genoemd. Dat zijn dus particulieren die een huis kopen geen ontwikkelaars. Dit kun je prima afdekken door een hoofdverblijfsregeling in te stellen.
Verder leg je beperkingen op m.b.t. bouwtijd.

Nederland is 'absurd' rijk. Er zijn echt genoeg mensen die tienduizenden (een kleinere groep honderduizenden) hebben rondzwerven. Als grond in de uitverkoop gaat dan zijn er genoeg mensen te vinden die 'wel een gokje' kunnen wagen.
Een hectare grond met (fatsoenlijke) bouwvergunning in NL? Geef je bankrekening maar, ik koop het direct voor 50K (landbouwgrond prijs), maakt me niet uit waar, zolang de grond maar niet vervuild is.

Zie bovenstaande. In andere landen bestaat het systeem ook en zijn er gewoon anti speculatiebedingen.

[...]

Die clausule zal HEEL HARD nodig zijn. Heeft een Delftenaar binding met Den Haag? Hoeveel mensen uit de regio Utrecht willen eigenlijk niet in Amsterdam wonen? En hoeveel mensen werken in Amsterdam en wonen er niet? Heb ik binding met die regio omdat mijn schoonzus en schoonbroer er wonen?

Dit soort dingen werken in regio's met leegloop, maar in de hele randstad heeft iedereen 'binding' en ga je regels instellen over 'meetbare' zaken, zoals lidmaatschap van een sportvereniging, dan denk ik dat de lokale 'grachtengordel' SV ineens heel veel 'inactieve' leden krijgt.

Binding zag ik niet als een hele harde eis. Maar je zou kunnen kiezen voor mensen die al in die stad wonen maar geen passende huisvesting kunnen vinden. Door overheidsbeleid en zogenaamd scheefhuren stikt het daar nu van.

[BFmango]

NiGeLaToR schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 10:11:
[...]


Overigens schijnt nog altijd minder dan de helft van de migranten een tijdelijke verblijfsstatus te krijgen, er gaan dus uiteindelijk ook veel mensen weer naar huis als ik de cijfers goed begrijp. Maar, ze zijn er nu en zullen nu ook onderdak, eten en drinken moeten krijgen. Het wordt er in ieder geval niet minder druk op.

Uiteindelijk is de huizenmarkt een systeem wat voor elke inwoner, in elke fase van zijn of haar leven en elke inkomenspositie iets moet bieden. Je ziet nu dat het voor de mensen die nog weinig konden opbouwen en wel geacht worden voor nageslacht te zorgen het bijzonder slecht geregeld is. Een DUO-lening drukt tegenwoordig ook (terecht) op je hypotheek kansen, terwijl je zodra je wel net 1 euro boven die huurgrens komt ben aangewezen op de vrije sector waar de vraag en aanbod kaarten in je nadeel geschud zijn.

Vind het typisch dat de mensen die beleid maken hun eigen kinderen zo in de shit laten wegzakken. Gemiddeld hebben studenten na afstuderen nu al 23.000 euro schuld. Dat wordt vanaf nu dus alleen maar meer, omdat de basisbeurs ook nog weg valt. Dat geld kun je sowieso niet lenen in een hypotheek en je moet het ook nog 's echt terug betalen. Ben zelf op de helft van onze studieschuld en ondanks dat dit voor 2 studenten 'maar' 24k was samen is dat toch, met superlage rente, 200,- netto per maand. Ben nu 35 en moet nog 5 jaar. Nu hebben we beide een hele goede baan in precies de goede sector en ben ik inmiddels uit het systeem gestapt door als ondernemer zoveel mogelijk belasting to ontwijken, maar veruit de meeste gezinnen zijn een stuk slechter af.

Tijdlijn is dan heel triest:

- studie
- studieschuld
- hoge huizenprijzen, huur danwel koop
- hoge instapdrempel koop
- te lage instapdrempel (sociale) huur
- vrije huursector betekent al je spaaropties verdampen

Tegen de tijd dat je dan 30+ bent kun je een middenwoning met 2 verdieners kopen, terwijl je nog jaren moet afbetalen. Mijn broer en zijn vriendin werken beide in de zorg en krijgen op hun dubbele bijna-minimum-loon sociale-huurwoning-straf-boete-huurbijbetaling van 5% per jaar meen ik, omdat ze boven de grens zitten en scheefhuurders zijn. Maar een koopwoning zit er niet in met variabele uren en ORT, ze kunnen ongeveer 120-130k kopen samen (huurboete gaat over jaarsalaris wat je verdiende, hypotheek over je vaste salariscomponent. Daar zit 30% tussen). Das 50km bij A'dam vandaan nog steeds een 60m2 flat met 150,- servicekosten per maand. Die zitten dus vast en zijn bijna halverwege de 30. Ze kunnen beter stoppen met werken als je de staatjes van alle opgetelde toeslagen moet geloven.

Gemiddeld 23k euro studieschuld is een eigen keuze. Ik kan dat maar niet begrijpen. Laten we eerlijk zijn: voor veel mensen is de studietijd vooral een periode van lamballen en feesten. Als je of een studentenbaantje hebt of blijft thuiswonen dan kan je makkelijk zonder (al te grote) studieschuld je opleiding of studie afronden. Zelfs als je uitwonend bent moet het te betalen, heus waar. Maargoed, de gemiddelde student wil geen studentenbaantje, wil elke avond uitgaan en toch ook de nieuwste Apple iPhone en Apple Macbook. Ja, dan moet je lenen ja. Ik was in mijn studententijd (3 jaar geleden) een van de weinigen die een baantje had (bij Mercedes-Benz notabene) en hiervoor de vrijdagavond en zaterdag op gaf. Met het merendeel (uitzonderingen daargelaten) van die boe-hoe ik heb een studieschuld verhalen heb ik geen medelijden.

[NiGeLaToR]

BFmango schreef op zaterdag 19 september 2015 @ 20:26:
[...]

Gemiddeld 23k euro studieschuld is een eigen keuze. Ik kan dat maar niet begrijpen. Laten we eerlijk zijn: voor veel mensen is de studietijd vooral een periode van lamballen en feesten. Als je of een studentenbaantje hebt of blijft thuiswonen dan kan je makkelijk zonder (al te grote) studieschuld je opleiding of studie afronden. Zelfs als je uitwonend bent moet het te betalen, heus waar. Maargoed, de gemiddelde student wil geen studentenbaantje, wil elke avond uitgaan en toch ook de nieuwste Apple iPhone en Apple Macbook. Ja, dan moet je lenen ja. Ik was in mijn studententijd (3 jaar geleden) een van de weinigen die een baantje had (bij Mercedes-Benz notabene) en hiervoor de vrijdagavond en zaterdag op gaf. Met het merendeel (uitzonderingen daargelaten) van die boe-hoe ik heb een studieschuld verhalen heb ik geen medelijden.

Dat kan wel zo zijn, maar die groep wordt momenteel gewoon aangemoedigd om die schulden aan te gaan en/of het geld lekker te sparen of te investeren op de beurs. Het is om te beginnen al ziekelijk dat je mensen die biologisch gezien niet verder kunnen denken dan het volgende krat bier deze beslissingen laat nemen. Dat tekent hun toekomst nog voor die begint en maakt dat ze de (koop)woningmarkt nog 5-10 jaar later betreden.

Zelf had ik twee bijbanen en woonde ik samen met m'n vriendin en gebruikten we de lening 5 jaar lang als aanvulling op basisbeurs. Dan valt voor 2 personen 5k€ per jaar gemiddeld genomen wel mee. Konden we niet uit gaan ed, dat kon pas toen we gingen werken.

[Testert]

@ BFMango > Dat is wel een heel ongenuanceerde reactie zeg. Dat de kabinetsleden gemiddeld 10 jaar gestudeerd hebben is natuurlijk van de zotte. Dat het juist die generatie is die van de huidige studenten verwacht dat ze dat volledig op eigen kosten doen is schrijnend.

Laten we aannemen dat we het eens zijn over:
- Talenten moet je ontwikkelen. Dus ongeacht het nest waar je uit komt, moet je in staat zijn om de opleiding te volgen die bij je past om je te ontwikkelen op een manier dat je iets met die talenten moet kunnen.
- Een studie is iets waar je je op concentreert en waar je toegeweid mee bezig bent. Je doet geen taalcursus, je gaat niet meer naar school, het is een studie.
- Niet iedere stad hoeft een universiteit te hebben. Sterker nog. Misschien is het beter om toe te werken naar minder universiteiten en minder generieke opleidingen, maar naar opleidingen die op 2 plaatsen in het land aangeboden worden. Alleen daar waar ze er goed in zijn.

Natuurlijk mag je van iemand verwachten dat iemand zelf ook investeert in zijn of haar studie, maar het lijkt me niet realistisch om van iemand die geen steun van zijn of haar ouders kan krijgen te verwachten dat diegene zich vijf jaar lang volledig op de studie kan richten als die er 20 uur in de week bij moet werken. Alternatief is dat diegene zich diep in de schulden steekt. En laat dàt nou hetgeen zijn we sinds 2008 hebben afgeleerd!

Los daarvan de vraag of je überhaupt wìlt dat bijklussende studenten werk doen dat ook door bijstandstrekkers gedaan kan worden. Als ik premier was had ik liever dat studenten zich gesubsidieerd op hun studie zouden richten en dat werkenden het werk doen... Maar goed, als iemand anders liever heeft dat studenten zich kapotwerken en dat bijstandstrekkers opgejaagd worden om baantjes te zoeken die er niet zijn (700.000 werklozen, 150.000 vacatures die niet ingevuld kunnen worden) dan is dat ook een keuze natuurlijk!

[Onbekend]

NiGeLaToR schreef op zondag 20 september 2015 @ 08:36:
Dat kan wel zo zijn, maar die groep wordt momenteel gewoon aangemoedigd om die schulden aan te gaan en/of het geld lekker te sparen of te investeren op de beurs. Het is om te beginnen al ziekelijk dat je mensen die biologisch gezien niet verder kunnen denken dan het volgende krat bier deze beslissingen laat nemen. Dat tekent hun toekomst nog voor die begint en maakt dat ze de (koop)woningmarkt nog 5-10 jaar later betreden.

Eigenlijk heb je nu wel het punt genoemd waar het hoofdzakelijk om draait.
Als je jong bent, wil je graag werken i.p.v. leren omdat je ook de gadgets wil hebben en 's avonds wil kunnen feesten.
Pas als je ouder bent, had je achteraf harder willen studeren zodat je later minder hard voor het zelfde geld moet werken.

En die studieschuld is eigenlijk een verplichte investering die de studenten moeten doen zodat ze die later "met rente" terug kunnen verdienen. Helaas is het onmogelijk om dat bij sommige mensen duidelijk te kunnen maken, en zodra dat lukt is het vaak al (te) laat.

[icecreamfarmer]

BFmango schreef op zaterdag 19 september 2015 @ 20:26:
[...]

Gemiddeld 23k euro studieschuld is een eigen keuze. Ik kan dat maar niet begrijpen. Laten we eerlijk zijn: voor veel mensen is de studietijd vooral een periode van lamballen en feesten. Als je of een studentenbaantje hebt of blijft thuiswonen dan kan je makkelijk zonder (al te grote) studieschuld je opleiding of studie afronden. Zelfs als je uitwonend bent moet het te betalen, heus waar. Maargoed, de gemiddelde student wil geen studentenbaantje, wil elke avond uitgaan en toch ook de nieuwste Apple iPhone en Apple Macbook. Ja, dan moet je lenen ja. Ik was in mijn studententijd (3 jaar geleden) een van de weinigen die een baantje had (bij Mercedes-Benz notabene) en hiervoor de vrijdagavond en zaterdag op gaf. Met het merendeel (uitzonderingen daargelaten) van die boe-hoe ik heb een studieschuld verhalen heb ik geen medelijden.

Apart bij mij had iedereen een bijbaantje velen op de middelbare school trouwens al.

[NiGeLaToR]

Onbekend schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 11:52:
[...]

Eigenlijk heb je nu wel het punt genoemd waar het hoofdzakelijk om draait.
Als je jong bent, wil je graag werken i.p.v. leren omdat je ook de gadgets wil hebben en 's avonds wil kunnen feesten.
Pas als je ouder bent, had je achteraf harder willen studeren zodat je later minder hard voor het zelfde geld moet werken.

En die studieschuld is eigenlijk een verplichte investering die de studenten moeten doen zodat ze die later "met rente" terug kunnen verdienen. Helaas is het onmogelijk om dat bij sommige mensen duidelijk te kunnen maken, en zodra dat lukt is het vaak al (te) laat.

Wellicht is het tè liberaal om het geld via de student te laten lopen, het zou meer als een beurs moeten werken waarmee studiemiddelen betaald kunnen worden en een stukje levensonderhoud. Dan heeft de student geen 100% vrije beschikking over al het geld, maar gaan geldstromen voor collegegeld direct naar onderwijsinstelling e.d.

Het idee dat je zelf moet 'voelen' wat het kost werkt juist voor deze groep niet omdat die bedragen je op die leeftijd totaal boven de pet gaan. Van 3,50 per uur bij de appie naar 800,- per maand lening?
Maargoed, het kan best goed gaan, maar aangezien die schuldenberg daar zo exorbitant groeit is het net alsof de oudere generatie de huizenmarkt hebben geconsumeerd, de staatsschuld hebben geconsumeerd (die was in 1950 nog zo goed als 0) en hun (klein)kinderen hun eigen studie ook alvast laten lenen. Vind het vrij triest dat kids die nu geboren zijn dat vooruitzicht hebben.

[BFmango]

Testert schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 11:06:
Natuurlijk mag je van iemand verwachten dat iemand zelf ook investeert in zijn of haar studie, maar het lijkt me niet realistisch om van iemand die geen steun van zijn of haar ouders kan krijgen te verwachten dat diegene zich vijf jaar lang volledig op de studie kan richten als die er 20 uur in de week bij moet werken. Alternatief is dat diegene zich diep in de schulden steekt. En laat dàt nou hetgeen zijn we sinds 2008 hebben afgeleerd!

Je overdrijft. Als je niks van je ouders krijgt - maar dan ook echt niks, nada, nul, noppes - hoef je zelfs niet met een lening van 23.000 EUR af te studeren.

Simpele berekening.

- Collegegeld 2014 betreft maximaal 1.904 EUR per jaar;
- Boeken hoeft niks te kosten daar deze via internet en bibliotheek gratis zijn;
- Gemiddelde huurprijs kamer: 4.800 EUR per jaar;
- Boodschappen maximaal 160 EUR per maand, 1920 EUR per jaar;
- OV is gratis en een oude aftandse fiets ook;
- Computers zijn gratis is de meeste mediatheken.

Subtotaal uitgaven: 8.624 EUR per jaar

Uitwonende basisbeurs betrof in 2014 ca. 3.269 EUR per jaar, zelf op te vangen betreft dus 5.355 EUR per jaar. Omgerekend is dat 111 EUR per week. Als je een bijbaantje hebt waarmee je 9.50 EUR per uur verdient dan moet je dus amper 12 uur per week werken om dat bij te benen, mede dankzij een vrij hoge bijverdiengrens en loonheffingskorting waardoor je als student nauwelijks belasting betaalt. En dan heb je dus geen schuld. Geen euro.

Maar, zoals ik al zei, een gemiddelde student is natuurlijk veeleisend en wil een Macbook Pro, iPhone, sportschoolanbonnement, bier, bier, bier, rookgeld, lunch kopen in de kantine want bammetjes zijn voor prutsers, lekker uiteten in het weekend, Red Bull drinken in college, in de vakantie een leuk reisje maken naar Ibiza/Turkije/Spanje en tussendoor nog een citytrip doen naar Praag/Parijs/Hamburg, etc. etc. Ik heb het zo gek niet gezien in mijn studententijd. Vele lenen maximaal 'omdat de rente zo laag is'.

Kijk, ik bekijk zaken enigszins zwart/wit en ik mis wat uitgaven zoals kleding en ziektekostenverzekering, maar we hebben het hier ook over 23.000 EUR he. Drie-en-twintig-duizend euro! Zelfs als je niks van je ouders krijgt en in hartje Amsterdam een kamer moet huren zou ik niet begrijpen hoe je aan zo'n absurde schuld komt. Ik ben gewoon realistisch; de gemiddelde student wil veel voor weinig. Nogmaals, uitzonderingen daargelaten (en dan denk ik bv aan sterfte, ziekte, etc.).

[Onbekend]

BFmango schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 18:35:
[...]
- Boeken hoeft niks te kosten daar deze via internet en bibliotheek gratis zijn;

Internet is niet gratis, en de bibliotheek kost voor 18+-ers ook geld (en dan mag je afwachten of zij ook het boek hebben wat je nodig hebt).

- Computers zijn gratis is de meeste mediatheken.

Een student heeft gewoon een eigen computer nodig om verslagen uit te typen e.d.. Wacht maar totdat er 1000 studenten full-time in 1 mediatheek achter de computers willen gaan zitten.

Subtotaal uitgaven: 8.624 EUR per jaar

Er is geen (mobiele) telefoon + abonnement nodig?
Geen kleding e.d.

Dit zijn toch zeker verplichte onderdelen van een persoon.

Uitwonende basisbeurs betrof in 2014 ca. 3.269 EUR per jaar, zelf op te vangen betreft dus 5.355 EUR per jaar. Omgerekend is dat 111 EUR per week. Als je een bijbaantje hebt waarmee je 9.50 EUR per uur verdient dan moet je dus amper 12 uur per week werken om dat bij te benen, mede dankzij een vrij hoge bijverdiengrens en loonheffingskorting waardoor je als student nauwelijks belasting betaalt.

Naast de 40 uur tijd in het schoolgebouw zelf heb je ook tijd nodig om het thuiswerk uit te voeren en voor jezelf te zorgen.
Als je daarnaast nog eens minimaal 12 uur moet werken heb je geen tijd meer over voor wat sociaal contact met familie en vrienden.
Daarnaast is het minimumloon van een 18-jarige nog steeds 4 euro en geen 9,50 euro, en reken maar dat de bedrijven niet zo vrijgevig zijn. Dus die 12 uur werken zal toch eerder richting de 20 uur gaan.....

Maar, zoals ik al zei, een gemiddelde student is natuurlijk veeleisend en wil een Macbook Pro, iPhone, sportschoolabonnement, bier, bier, bier, rookgeld, lunch kopen in de kantine want bammetjes zijn voor prutsers, lekker uiteten in het weekend, Red Bull drinken in college, in de vakantie een leuk reisje maken naar Ibiza/Turkije/Spanje en tussendoor nog een citytrip doen naar Praag/Parijs/Hamburg, etc. etc. Ik heb het zo gek niet gezien in mijn studententijd. Vele lenen maximaal 'omdat de rente zo laag is'.

Dit zijn inderdaad de luxere onderdelen uit een studentenleven, maar hier kiezen de studenten ook voor. Maar voor hetgeen daarboven valt geen keuzes in te maken.

[finsdefis]

BFmango schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 18:35:
[...]

Je overdrijft. Als je niks van je ouders krijgt - maar dan ook echt niks, nada, nul, noppes - hoef je zelfs niet met een lening van 23.000 EUR af te studeren.

Simpele berekening.

- Collegegeld 2014 betreft maximaal 1.904 EUR per jaar;
- Boeken hoeft niks te kosten daar deze via internet en bibliotheek gratis zijn;
- Gemiddelde huurprijs kamer: 4.800 EUR per jaar;
- Boodschappen maximaal 160 EUR per maand, 1920 EUR per jaar;
- OV is gratis en een oude aftandse fiets ook;
- Computers zijn gratis is de meeste mediatheken.

Subtotaal uitgaven: 8.624 EUR per jaar

Uitwonende basisbeurs betrof in 2014 ca. 3.269 EUR per jaar, zelf op te vangen betreft dus 5.355 EUR per jaar. Omgerekend is dat 111 EUR per week. Als je een bijbaantje hebt waarmee je 9.50 EUR per uur verdient dan moet je dus amper 12 uur per week werken om dat bij te benen, mede dankzij een vrij hoge bijverdiengrens en loonheffingskorting waardoor je als student nauwelijks belasting betaalt. En dan heb je dus geen schuld. Geen euro.

Maar, zoals ik al zei, een gemiddelde student is natuurlijk veeleisend en wil een Macbook Pro, iPhone, sportschoolanbonnement, bier, bier, bier, rookgeld, lunch kopen in de kantine want bammetjes zijn voor prutsers, lekker uiteten in het weekend, Red Bull drinken in college, in de vakantie een leuk reisje maken naar Ibiza/Turkije/Spanje en tussendoor nog een citytrip doen naar Praag/Parijs/Hamburg, etc. etc. Ik heb het zo gek niet gezien in mijn studententijd. Vele lenen maximaal 'omdat de rente zo laag is'.

Kijk, ik bekijk zaken enigszins zwart/wit en ik mis wat uitgaven zoals kleding en ziektekostenverzekering, maar we hebben het hier ook over 23.000 EUR he. Drie-en-twintig-duizend euro! Zelfs als je niks van je ouders krijgt en in hartje Amsterdam een kamer moet huren zou ik niet begrijpen hoe je aan zo'n absurde schuld komt. Ik ben gewoon realistisch; de gemiddelde student wil veel voor weinig. Nogmaals, uitzonderingen daargelaten (en dan denk ik bv aan sterfte, ziekte, etc.).

Hoewel ik het met je eens ben dat veel studenten (waaronder ik, in het verleden) een lening voor allerhande luxe gebruiken valt er wel veel weg. Jouw kosten voor een kamer, collegegeld en boodschappen zijn vrij realistisch, maar vergeet niet dat de studiefinanciering wegvalt en dat je deze uitgaven vervolgens minimaal 4 jaar lang volhoudt. Ga uit van 5 jaar voor vertraging of juist een langere studie (om nog maar te zwijgen over technische/medische studies) en je zit sowieso boven de 32k aan uitgaven. Dan reken je allerhande andere uitgaven zoals abonnementen, boekengeld, verzekeringen, uitgaan, vakanties, lidmaatschappen etc. etc. niet mee.

Realistisch gezien zullen veel studenten het geld dat zij verdienen meteen weer consumeren en er maar een deel van overhouden. 9,50 per uur werken is meer dan het dubbele van het minimumjeugdloon op 18-jarige leeftijd en je moet maar het geluk hebben om je werk met je voltijdsstudie te kunnen combineren. Dan is 23k aan schuld nog optimistisch voor de nieuwe generatie die op kamers zit en niets van hun ouders kan verwachten.

Voor mijzelf was het nog niet relevant, omdat mijn studieschuld niet meegewogen werd, maar ik heb medelijden met de toekomstige afgestudeerden die nog steeds in een opgeblazen markt een huis moeten kopen met tienduizenden euro's aan schuld. Nogmaals, een deel hiervan zal zeker te wijten zijn aan luxe, maar lang niet alles.

[ANdrode]

BFmango schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 18:35:
[...]
Maar, zoals ik al zei, een gemiddelde student is natuurlijk veeleisend en wil een Macbook Pro, iPhone, sportschoolanbonnement, bier, bier, bier, rookgeld, lunch kopen in de kantine want bammetjes zijn voor prutsers, lekker uiteten in het weekend, Red Bull drinken in college, in de vakantie een leuk reisje maken naar Ibiza/Turkije/Spanje en tussendoor nog een citytrip doen naar Praag/Parijs/Hamburg, etc. etc. Ik heb het zo gek niet gezien in mijn studententijd. Vele lenen maximaal 'omdat de rente zo laag is'.

Even uit interesse: Waar ben jij naar school gegaan? Dit beeld sluit niet aan bij wat ik heb meegemaakt.

Het Nibud geeft eens stuk hogere gemiddelden. Zolang jij bewust 'de kleine kosten' overslaat heeft een discussie over budget, of wat een realistische schuld is geen zin.

Door de rendementsdiscussie denk ik dat het goed is als studenten niet werken gedurende het collegejaar, als zij een studie volgen die in de praktijk fulltime is (30-96 uur per week) en nominaal studeren. Met het leenstelsel is dat zonder steun van ouders erg krap, zelfs bijna onmogelijk.

Ik vind bewuster studeren een goede trend, ik ben het er mee eens dat studenten bewuster hun studie moeten kiezen en dat het cursusaanbod van instellingen maatschappelijk dan wel academisch relevant moet zijn.

[BFmango]

Onbekend schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 19:07:
[...]

Internet is niet gratis, en de bibliotheek kost voor 18+-ers ook geld (en dan mag je afwachten of zij ook het boek hebben wat je nodig hebt).

Internet is op genoeg plaatsen gratis. Op schoolterrein in ieder geval wel, al dan niet verrekend in je collegegeld. Als je op kamer gaat is internet vaak bij de huurprijs inbegrepen.

[...]

Een student heeft gewoon een eigen computer nodig om verslagen uit te typen e.d.. Wacht maar totdat er 1000 studenten full-time in 1 mediatheek achter de computers willen gaan zitten.

Bij ons was dat meestal geen probleem. Soms wel, vaak niet. Ik werkte vaak liever op schoolcomputers dan op mijn eigen laptop.

[...]

Er is geen (mobiele) telefoon + abonnement nodig?
Geen kleding e.d.
Dit zijn toch zeker verplichte onderdelen van een persoon.

Zoals ik in mijn vorige post heb verduidelijk heb ik inderdaad kleding overgeslagen. Een mobiele telefoon kost niet zoveel, ik heb een abbo van 12,50 euro per maand. Lekker boeiend. Praten deze zaken die 23.000 EUR studieschuld goed?

[...]

Naast de 40 uur tijd in het schoolgebouw zelf heb je ook tijd nodig om het thuiswerk uit te voeren en voor jezelf te zorgen.
Als je daarnaast nog eens minimaal 12 uur moet werken heb je geen tijd meer over voor wat sociaal contact met familie en vrienden.
Daarnaast is het minimumloon van een 18-jarige nog steeds 4 euro en geen 9,50 euro, en reken maar dat de bedrijven niet zo vrijgevig zijn. Dus die 12 uur werken zal toch eerder richting de 20 uur gaan.....

40 uur in het schoolgebouw? Ik heb MBO, HBO en WO gedaan (en gehaald) en ik kan me maar weinig weken herinneren dat ik echt 40 uur op school zat. En daarbij; mij is het ook gelukt om nog 12 uur per week te werken tijdens het studeren, dus waarom zou het iemand anders niet moeten lukken? Ik had ook nog tijd over om te sporten en om leuke dingen te doen.

ANdrode schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 20:16:
[...]


Even uit interesse: Waar ben jij naar school gegaan? Dit beeld sluit niet aan bij wat ik heb meegemaakt.

Het Nibud geeft eens stuk hogere gemiddelden. Zolang jij bewust 'de kleine kosten' overslaat heeft een discussie over budget, of wat een realistische schuld is geen zin.

Door de rendementsdiscussie denk ik dat het goed is als studenten niet werken gedurende het collegejaar, als zij een studie volgen die in de praktijk fulltime is (30-96 uur per week) en nominaal studeren. Met het leenstelsel is dat zonder steun van ouders erg krap, zelfs bijna onmogelijk.

Ik vind bewuster studeren een goede trend, ik ben het er mee eens dat studenten bewuster hun studie moeten kiezen en dat het cursusaanbod van instellingen maatschappelijk dan wel academisch relevant moet zijn.

Ik heb o.a. in Eindhoven (Fontys) en in het V.K. (Plymouth Uni) gestudeerd.

Ik sla de 'kleine kosten' over omdat ik er geen ellenlang verhaal van wil maken. Met 20% vd input neem ik even grofweg 80% van de kosten door. Die kleine kosten gaan geen 23.000 EUR verschil maken in mijn verhaal, hopelijk begrijp je dat zelf ook.

Overigens, het Nibud meet enkel de gemiddelde uitgaven van studenten. En ik zeg juist dat die exorbitant hoog zijn door het uitgavenpatroon. Ik vind dat zowel de inkomsten door arbeid te laag zijn door een gebrek aan motivatie en wilskracht, en dat de uitgaven te hoog zijn doordat studentikozen teveel willen. Ik bedoel maar, 144 euro per maand uitgeven aan ontspanning, uitgaan en sport? Er zijn sommige maanden dat ik dat niet eens haal en ik leef niet onder een steen, plus ik kan het uitgeven.

[ Voor 31% gewijzigd door BFmango op 22-09-2015 20:55 ]

[ANdrode]

BFmango schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 20:17:
[...]
Ik sla de 'kleine kosten' over omdat ik er geen ellenlang verhaal van wil maken. Met 20% vd input neem ik even grofweg 80% van de kosten door. Die kleine kosten gaan geen 23.000 EUR verschil maken in mijn verhaal, hopelijk begrijp je dat zelf ook.

Overigens wijken mijn schattingen toch niet ver af van het Nibud?

Het Nibud claimt een gemiddelde van 1.048 euro per maand, na aftrek van zorgtoeslag. Tussen jouw rekenvoorbeeld en dit van het Nibud zit een gat van 3952 per jaar (veel hoger dan ik dacht ).

Het geld dat een student bespaart t.o.v. het nibud of extra bijverdient kan je wegstrepen tegen de kosten tijdens de gemiddelde uitloop.

Met een kleine uitloop vind ik de gemiddelde schuld, zonder hulp van ouders, realistisch.

Daarnaast is het lastig om (als niet-beta) een baan te vinden waar je twaalf uur per week kan werken*.
*: buiten de tentamenweken, want dan heb je geen tijd. Zonder elke dag te moeten komen (diensten van >= 3 uur). En ook nog eens met een goed salaris (> 1,5x het minimumloon).

Het salaris krijg je bij Albert Heijn of een callcentre wel, maar dan moet je elke dag op een onhandige tijd werken.

[BFmango]

ANdrode schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 20:35:
[...]


Het Nibud claimt een gemiddelde van 1.048 euro per maand, na aftrek van zorgtoeslag. Tussen jouw rekenvoorbeeld en dit van het Nibud zit een gat van 3952 per jaar (veel hoger dan ik dacht ).

Het geld dat een student bespaart t.o.v. het nibud of extra bijverdient kan je wegstrepen tegen de kosten tijdens de gemiddelde uitloop.

Met een kleine uitloop vind ik de gemiddelde schuld, zonder hulp van ouders, realistisch.

Daarnaast is het lastig om (als niet-beta) een baan te vinden waar je twaalf uur per week kan werken*.
*: buiten de tentamenweken, want dan heb je geen tijd. Zonder elke dag te moeten komen (diensten van >= 3 uur). En ook nog eens met een goed salaris (> 1,5x het minimumloon).

Het salaris krijg je bij Albert Heijn of een callcentre wel, maar dan moet je elke dag op een onhandige tijd werken.

Zoals jij zelf aangeeft heeft deze discussie verder geen nut. Althans niet als je het laatste stuk van mijn vorige plempsel buiten beschouwing laat.

[finsdefis]

BFmango schreef op dinsdag 22 september 2015 @ 20:52:
[...]

Zoals jij zelf aangeeft heeft deze discussie verder geen nut. Althans niet als je het laatste stuk van mijn vorige plempsel buiten beschouwing laat.

Als je dat meeneemt dan wordt dat alsnog ruimschoots gecompenseerd door het wegvallen van de studiefinanciering (~280 euro per maand). Dan kom je alsnog rond dat gemiddelde uit.