Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[t_captain]

ph4ge schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 12:13:
[...]

We kunnen QE nog jaren rekken,

QE is een poging om een inflatie in stand te houden in een deflatoir tijdperk.

Westerse overheden kunnen zonder inflatie hun budget niet balanceren. Sterker nog, sinds de structurele reele groei rond het jaar 2000 is gehalveerd, hebben we meer inflatie nodig om de rijksbegroting op orde te houden. Ik voorzie dan ook geen snel einde aan QE.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:08:
Absoluut waar, maar anderzijds: ook daar wordt het risico 'ingeprijst'. De informatie die ontbreekt bij mij is of de marge op die hypotheken verschilt van de marge op hypotheken met een variable rente.

Het risico op een hypotheek is al erg klein, in NL hebben we het nu over 2% hypotheken met betaalachterstanden, nog los dat de bank maar zelden daadwerkelijk een schuld kwijtscheld (en daarmee dus daadwerkelijk verlies maakt).
Voor de rest heeft een bank geen risico op een hypotheek vanuit de klant, het andere risico wat de bank loopt is aan de financieringskant, de 'inkoopkant' van de bank.

En dan heb je het dus over een 'normaal' inkoop versus verkoop verhaal, waarbij de interest die je inkoopt voldoende marge moet opleveren voor je 'verkoop' interest. Voor alle verschillende producten die je hebt. Dus bijvoorbeeld NHG, 60%,80%, 100+% en daarbij dus ook variabel en vast.

De marge waar jij het over hebt, die bevat dus een stuk 'risico' op problemen vanuit de klant, maar ik denk dat vast of variabel daarbij weinig uitmaakt, de klant kan ook heel snel wisselen tussen beiden.
Het andere stuk is gewoon inkoopprijs + markup, daar loopt de bank geen risico, tenzij zij zelf gaan lopen speculeren. (Een klant zet de rente vast voor 10 jaar, maar je koopt maar 5 jaar vast in.)

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 15:41:
Het risico op een hypotheek is al erg klein, in NL hebben we het nu over 2% hypotheken met betaalachterstanden van meer dan 4 maanden

Fixed that for you

Dat hangt natuurlijk sterk samen met de zeer lange termijn van sterke prijsstijgingen op de woningmarkt. Een paar jaar minieme dalingen zorgde al voor een snelle toename van het aantal mensen met betalingsachterstand. En dan is de rente (en dus de maandlast) alleen nog maar gedaald. M.a.w. het risico is wel degelijk aanwezig.

[djengizz]

TheGhostInc schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 15:41:
Het risico op een hypotheek is al erg klein, in NL hebben we het nu over 2% hypotheken met betaalachterstanden, nog los dat de bank maar zelden daadwerkelijk een schuld kwijtscheld (en daarmee dus daadwerkelijk verlies maakt).

En toch werd er recent nog gewaarschuwd vanuit DNB en Basel dat Nederlandse banken een te hoog risico lopen met hun hypotheek portefeuilles en hun kapitaalbuffers hierdoor flink zouden moeten verhogen. Je verhaal van die betalingsachterstand is een vaak gebruikt argument maar wordt zo als losstaand cijfer niet in de juiste context geplaatst.

Als je namelijk het volgende plaatje wat het lage cijfer wat jij noemt deels bevestigt (met wat nuances want het ligt wel hoger en groeit nog steeds) afzet tegen het tweede plaatje (loan-to-value) ontstaat er een heel ander beeld.





Het probleem is namelijk dat de omvang van Nederlandse hypotheken in verhouding met de marktwaarde van de woningen veel te groot is. We lenen te veel zonder eigen vermogen en onze HRA en nog steeds aanwezige prijzen bubble dragen bij aan dit effect.

Hierdoor ontstaat de situatie dat de hypotheekwaardes zeer sterk onder invloed staan van allerlei factoren als rentestanden, lonen, huizenprijzen, inflatie, etc. Een situatie die misschien nu nog niet heel dreigend is maar dit wel heel snel kan worden bij veranderingen zoals bijvoorbeeld de almaar toenemende schuldenlast van huishoudens.

Ironisch genoeg gaan ook die nieuwe kapitaalbuffers natuurlijk gewoon doorberekend worden aan de klant wat zal leiden tot duurdere hypotheekfinanciering wat dit effect weer zal versterken.

[geenstijl]

FunkyTrip schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 09:38:
[...]


Dat is eigenlijk het enige (heel petty ik weet het) waar ik jaloers op ben. Bij mij is enkele tientallen k spaargeld 'verdampt', terwijl sommige kopers tussen '95 en '05 juist van huis naar huis opwaardeerden en geld verdienden door alleen maar in een huis te wonen. Zij hebben al hun spaargeld nog (zit wel in hun huis natuurlijk), want de huizenprijs is nog steeds gelijk of hoger dan hun aanschafprijs.

Anyway, financieel heb ik verder niks te klagen. Genoeg spaargeld om af te lossen (vorig jaar nog 30k), maar stiekem steekt het, wat ongetwijfeld menselijk is.

Klopt, ik deel het gevoel.
De meesten zeggen "niet zeuren, je kan je maandlasten toch gewoon betalen en zolang je niet hoeft te verhuizen, is er niets aan de hand": dat klopt an sich, als in: ik krijg geen acute betalingsproblemen.
Echter beseft niet iedereen dat vaak vele € 10.000'en verdampt zijn, en als je ze dan aangeeft hoe zij het zouden vinden als hun spaargeld ineens zoveel minder waard is, zijn ze stil.
In de praktijk merk ik het in zoverre dat ik veel aflos (> € 10.000 p/j), maar daardoor minder ruimte heb voor echt grote aankopen of dure vakanties.

[RemcoDelft]

geenstijl schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 17:47:
Echter beseft niet iedereen dat vaak vele € 10.000'en verdampt zijn, en als je ze dan aangeeft hoe zij het zouden vinden als hun spaargeld ineens zoveel minder waard is, zijn ze stil.

Daarom heb ik mijn spaargeld ook niet in een huis gestoken
Maar dat geld is helemaal niet "verdampt", sterker nog, het is er nooit geweest. Bij een bank is het geld ontstaan bij het tekenen voor de lening. Het "verdampen" is logisch gevolg van het stijgen in waarde (zou je dat dan "condenseren" noemen). Des te meer reden om voor voldoende nieuwbouw te zijn, waardoor je een stabielere prijs hebt. Naar Duits voorbeeld zeg maar.

[geenstijl]

Hmm, niet helemaal met je eens. Rond die tijd kosten huizen rond dat bedrag en had het dus die waarde. Deze is inmiddels dus flink gezakt.
Maar goed, het is zoals het is

[ph4ge]

geenstijl schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 17:47:
Klopt, ik deel het gevoel.
De meesten zeggen "niet zeuren, je kan je maandlasten toch gewoon betalen en zolang je niet hoeft te verhuizen, is er niets aan de hand": dat klopt an sich, als in: ik krijg geen acute betalingsproblemen.
Echter beseft niet iedereen dat vaak vele € 10.000'en verdampt zijn, en als je ze dan aangeeft hoe zij het zouden vinden als hun spaargeld ineens zoveel minder waard is, zijn ze stil.
In de praktijk merk ik het in zoverre dat ik veel aflos (> € 10.000 p/j), maar daardoor minder ruimte heb voor echt grote aankopen of dure vakanties.

Aflossen moet je toch. Je hebt ooit een deal gemaakt om 30 jaar in een huis te wonen en aan het einde gratis te wonen. Die deal verandert niet als de prijs schommelt. Als je ooit duurder wil gaan wonen is het zelfs gunstig als de prijzen dalen en je kinderen en kleinkinderen profiteren er ook van.

Daarnaast is het helemaal niet zo gek dat wonen geld kost. Als je je mobieltje een jaar gebruikt ben je blij als je nog de helft van de prijs terugkrijgt en dan heb je ook nog maandelijks je abonnement moeten betalen. Het is helemaal niet raar of zielig als je huis ook iets minder waard wordt. Zelfs als het huis niks meer waard zou zijn ben je altijd nog veel beter af als de meeste huurders, daar zorgt de overheid wel voor.

[geenstijl]

@ph4ge

Het is helemaal niet raar of zielig als je huis ook iets minder waard wordt.

Dit ben ik best met je eens, alleen een daling van > 20% in 5 jaar vind ik niet "iets".

Een groot deel van de prijs (30-40%?) is vaak de grond, daar is een waardedaling niet logisch. (tenminste, niet voor redenen als technische levensduur die wordt bereikt o.i.d.), bij het andere gedeelte ("de stenen") is een jaarlijkse prijsdaling op zich te begrijpen. Bij een levensduur van ca. 40 jaar zou dat neerkomen op (grof gezegd) 2,5% daling per jaar.

Een procent of 1 a 2 op de totaalprijs vind ik dan logischer.

[Z___Z]

Mij lijkt afschrijving op de opstal van zo'n 2% per jaar normaal. Waarde van het opstal stijgt dan weer nadat je onderhoud hebt gepleegd. Verf op de kozijnen gaat bijvoorbeeld 5 jaar mee, dus dat zal je moeten afschrijven om over 5 jaar geld te hebben om te laten schilderen. Een plat dak gaat bijvoorbeeld 20 jaar mee. Dat moet je ook afschrijven, om het dak te kunnen vervangen (of snel na 18 jaar je huis verkopen aan onwetenden die dan 2 jaar later het dak mogen vervangen). Bij appartementen worden deze onderhoudskosten netjes gespaard in de VVE, bij huizen wordt het onderhoud vaak ad-hoc gedaan.

Daarnaast is het ook normaal dat de grondprijs stijgt met de inflatie, of boven inflatie als er bevolkingsgroei is in je gebied, of onder inflatie/daling als er krimp is in je gebied.

[ANdrode]

geenstijl schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 09:37:
@ph4ge

[...]
Een groot deel van de prijs (30-40%?) is vaak de grond, daar is een waardedaling niet logisch. (tenminste, niet voor redenen als technische levensduur die wordt bereikt o.i.d.)

Op de markt voor grond [1] bestaat een kunstmatige schaarste. De prijs van bouwgrond is niet te vergelijken met de prijs van weiland-zonder-mestrechten.
Voor het product van een stuk grond met opstal bestaat wel marktwerking.

De conclusie die je volgens mij met deze informatie kan trekken is dat de prijs van het aanbod van bouwgrond inflexibel is en dat deze op dit moment niet aansluit bij de prijsontwikkeling van grond met opstal.
Mijn hypothese om dit te verklaren is dat de bezitters van potentiële bouwgrond en/of de magische bestemmingsplan stempel speculeren op een stijging van de huizenprijs in de toekomst.

[1]: Die niet doorzichtig is, waar geen vrije toetreding is, waar lokale monopolie posities bestaan…

[RemcoDelft]

geenstijl schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 09:37:
Dit ben ik best met je eens, alleen een daling van > 20% in 5 jaar vind ik niet "iets".

Het is zelfs bijna niets! Vergeet niet dat we jaren met 10+% prijsstijging per jaar hebben gehad, met 20% als piek!

Een groot deel van de prijs (30-40%?) is vaak de grond, daar is een waardedaling niet logisch.

Maak daar maar gerust 50-60% van! En dat is uitsluitend politiek, de prijsstijging was ook niet "logisch", toch ging het van 10% naar de huidige 50%.
Grondprijzen moet je los zien van "logisch"...

[rik86]

geenstijl schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 09:37:
@ph4ge

[...]

Dit ben ik best met je eens, alleen een daling van > 20% in 5 jaar vind ik niet "iets".

Een groot deel van de prijs (30-40%?) is vaak de grond, daar is een waardedaling niet logisch. (tenminste, niet voor redenen als technische levensduur die wordt bereikt o.i.d.), bij het andere gedeelte ("de stenen") is een jaarlijkse prijsdaling op zich te begrijpen. Bij een levensduur van ca. 40 jaar zou dat neerkomen op (grof gezegd) 2,5% daling per jaar.

Een procent of 1 a 2 op de totaalprijs vind ik dan logischer.

Ik mag toch hopen dat de technische levensduur van huizen veel langer is dan 40 jaar, helemaal als er normaal onderhoud gepleegd wordt. Anders gaan we wel heel inefficiënt/ totaal niet duurzaam met grondstoffen om...

In mijn ogen is er ook niet zoveel mis mee dat grondprijzen een groot deel van de huizenprijs kan uitmaken, maar de nadruk moet op kan liggen. Op geliefde locaties zou dat moeten zijn. Maar er is gewoon te weinig grond beschikbaar/ te weinig huizen, waardoor de huizenmarkt niet primair bepaald wordt door vraag- en aanbod, want de vraag is veel hoger dan het aanbod, omdat er te weinig huizen zijn.

[geenstijl]

RemcoDelft schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 10:46:
[...]
Het is zelfs bijna niets! Vergeet niet dat we jaren met 10+% prijsdaling per jaar hebben gehad, met 20% als piek!
[...]

Maak daar maar gerust 50-60% van! En dat is uitsluitend politiek, de prijsstijging was ook niet "logisch", toch ging het van 10% naar de huidige 50%.
Grondprijzen moet je los zien van "logisch"...

Bedoel je in je eerste zin niet "prijsstijging"? Maar ik vind de daling vrij fors, ook al zijn er grotere dalingen of stijgingen geweest. (Als ik € 1.000.000 win, vind ik dat vrij fors, ook al zijn er mensen geweest die € 20.000.000 gewonnen hebben ;-))

Bij mijn koopwoning (mid 2008 gekocht, denk wel op de piek) was de verhouding 39% grond, 61% bouwkosten. Hoewel deze verhouding natuurlijk ook wel weer erg afhankelijk is van de locatie.

Maar in jouw verhaal lees ik dus dat je het wel met mij eens bent, dan een daling van 1 a 2 % maximaal gewoon reëel is.
Even buiten de enorme daling van de afgelopen jaren, aangezien daar meerdere oorzaken van geweest zijn.

[assje]

geenstijl schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 11:12:
[...]
Maar in jouw verhaal lees ik dus dat je het wel met mij eens bent, dan een daling van 1 a 2 % maximaal gewoon reëel is.
Even buiten de enorme daling van de afgelopen jaren, aangezien daar meerdere oorzaken van geweest zijn.

Even uitgaande van de 2% sinds 2008 (7 jaar) kom je dus op een logische daling van 15% in die tijd. Dat wil zeggen dat je nu door een correctie op de overwaardering een extra 5% daling te pakken hebt. Als je eerder had gekocht zou dit effect uitgevlakt zijn, als je lang genoeg wacht zal dit effect ook weer uitgevlakt worden. Bovendien begrijp ik uit jouw post dat het om nieuwbouw gaat, mijn inziens is het logisch dat nieuwbouw initieel een iets hogere afschrijving heeft (of zou het dat moeten zijn).

Conclusie, niets (ernstigs) aan de hand.

[ Voor 10% gewijzigd door assje op 05-08-2015 12:16 ]

[RemcoDelft]

geenstijl schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 11:12:
Bedoel je in je eerste zin niet "prijsstijging"?

Mijn fout

Maar ik vind de daling vrij fors

Ik niet

Maar in jouw verhaal lees ik dus dat je het wel met mij eens bent, dan een daling van 1 a 2 % maximaal gewoon reëel is.
Even buiten de enorme daling van de afgelopen jaren, aangezien daar meerdere oorzaken van geweest zijn.

Wat reeel is, is dat er na een enorme stijging ook een enorme daling kan komen. En naar mijn mening is de daling minimaal geweest, o.a. geholpen door overheidsingrijpen op heel veel punten om huiseigenaars te ontzien/helpen, waaronder de enorm lage rente.
Maak anders voor de gein eens een schatting wat je huis zou opleveren bij 8% rente, zonder HRA... Dat geeft een aardige indicatie wat er kan gebeuren in de toekomst.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 10:46:
[...]
Maak daar maar gerust 50-60% van! En dat is uitsluitend politiek, de prijsstijging was ook niet "logisch", toch ging het van 10% naar de huidige 50%.
Grondprijzen moet je los zien van "logisch"...

Hangt ook wel van het gebied af, in sommige gebieden is de grondprijs toch echt wel een 'logisch' gevolg van de schaarste aan ruimte. In die gebieden zie je dan ook dat de huizenprijzen gewoon weer op het oude niveau terugkomen.

Maar als je echter ergens in een weiland zit, naast een gehucht in het buitengebied, tja, dan is die waarde inderdaad vooral politiek. Maar in die gebieden zie je nu ook een ontwikkeling komen om mensen 'te binden' aan de regio, waarbij grond soms bijna onder kostprijs wordt verkocht om maar te zorgen dat niet iedereen wegtrekt.

Moet je dit scenario even vergelijken met Londen, waarbij je nog een paar uur 'van het centrum' nog de effecten merkt en mensen een uur in de trein prima vinden. Dan ben je ondertussen in Arnhem in NL. We leven echt op een postzegel.

[geenstijl]

assje schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 12:15:
[...]


Even uitgaande van de 2% sinds 2008 (7 jaar) kom je dus op een logische daling van 15% in die tijd. Dat wil zeggen dat je nu door een correctie op de overwaardering een extra 5% daling te pakken hebt. Als je eerder had gekocht zou dit effect uitgevlakt zijn, als je lang genoeg wacht zal dit effect ook weer uitgevlakt worden. Bovendien begrijp ik uit jouw post dat het om nieuwbouw gaat, mijn inziens is het logisch dat nieuwbouw initieel een iets hogere afschrijving heeft (of zou het dat moeten zijn).

Conclusie, niets (ernstigs) aan de hand.

Officiële koop december 2008.
Peildatum 01-01-2014 (5 jaar): € 192.000 woz (t.o.v. € 240.000 v.o.n., nieuwbouw, dus zonder keuken/badkamer/tuin/grondafgraving etc.).
20% daling in 5 jaar tijd.
Ben benieuwd hoe alles zich ontwikkelt de komende jaren. (ik verwacht toch lange tijd een plusje van 1 a 2% per jaar)

@RemcoDelft:
Als je het in perspectief zet met de jaren van stijgingen kan je inderdaad zeggen dat de daling daar weer mee overeenkomt.
En macro-economisch is de daling natuurlijk an sich iets wat te verklaren is, maar persoonlijk is de impact natuurlijk wel vrij fors.
En of het allemaal precies te voorspellen was? Ik weet het niet. Je helpt altijd voor elk scenario voor en tegenstanders en pas achteraf kijk je 'n koe in de kont.

Maar we klagen verder niet, het is zoals het is en ik woon prima, maar soms, heel soms, denk je wel...au

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 12:40:
Maar als je echter ergens in een weiland zit, naast een gehucht in het buitengebied, tja, dan is die waarde inderdaad vooral politiek.

Vlak naast Amsterdam wonen koeien in een weiland... Dat hoeft niet duur te zijn, maar je mag er simpelweg niet wonen. Je mag er hooguit in de file staan. En ja, dat is politiek... Ik heb het niet over het centrum natuurlijk, maar 2 km buiten Amsterdam.

[Fiber]

geenstijl schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 12:41:
[...]

Maar we klagen verder niet, het is zoals het is en ik woon prima, maar soms, heel soms, denk je wel...au

Er zijn natuurlijk grote regionale verschillen, dus het zegt allemaal niet zo veel. Over welke plaats/regio hebben we het hier...?

[geenstijl]

Fiber schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 12:51:
[...]

Er zijn natuurlijk grote regionale verschillen, dus het zegt allemaal niet zo veel. Over welke plaats/regio hebben we het hier...?

Gelderland, regio Arnhem (maar buiten de "grote steden").

[RemcoDelft]

Voor de mensen die beweren dat we geen tekort aan huizen hebben:
nu.nl:

Nu wonen er ruim 27 duizend vluchtelingen in de centra; het hoogste aantal in tien jaar. De helft van dat aantal heeft wegens een verblijfsvergunning recht op een woning, maar voor deze groep zijn er geen huizen beschikbaar.

Zelfs voor de groep met de hoogst mogelijke urgentie zijn geen huizen beschikbaar. En die hebben dan nog voorrang op degenen die al vele jaren op een wachtlijst staan...

[Fiber]

Mwoa, het probleem is dat die gasten geen zin hebben om in Noord Oost Groningen of zo te gaan wonen... Snap ik op zich wel hoor, maar dat betekent niet dat die huizen er niet zijn. En ze hebben over het algemeen natuurlijk ook geen geld om een huis te kopen, dus moeten ze allemaal huren en dan heb je inderdaad een probleem. En op zich hebben ze nu wel een dak boven hun hoofd, dus het probleem zit 'm meer in de 'kwaliteit' dan in de 'kwantiteit'...

[TheGhostInc]

Fiber schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 14:12:
Mwoa, het probleem is dat die gasten geen zin hebben om in Noord Oost Groningen of zo te gaan wonen... Snap ik op zich wel hoor, maar dat betekent niet dat die huizen er niet zijn. En ze hebben over het algemeen natuurlijk ook geen geld om een huis te kopen, dus moeten ze allemaal huren en dan heb je inderdaad een probleem. En op zich hebben ze nu wel een dak boven hun hoofd, dus het probleem zit 'm meer in de 'kwaliteit' dan in de 'kwantiteit'...

Elke gemeente is verplicht een bepaalde hoeveelheid op te vangen. Het is echt niet zo dat de asielzoekers compleet vrij mogen kiezen. Daarnaast is het leuk om 300 asielzoekers in een of ander gehucht te dumpen, maar er moeten wel wat mogelijkheden zijn om ze te begeleiden in de richting van een zinvol bestaan.

Een gemeente met heel veel werkeloosheid en krimp in werkgelegenheid zal niet staan te springen om ze te gaan huisvesten, ook al staan er veel woningen leeg, omdat namelijk die bijstand en andere uitkeringen ook allemaal uit dezelfde gemeente komen.

Maar goed het is natuurlijk makkelijk roeptoeteren: "Ze hebben geen zin om ...."

Fiber schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 14:12:En ze hebben over het algemeen natuurlijk ook geen geld om een huis te kopen

Dit is trouwens geen probleem, dat kunnen we ze gewoon geven hoor. Het grotere probleem is dat ze geen werk hebben. Zodra ze namelijk werk hebben dan hebben ze binnen no-time mogelijkheden, zelfs voor het kopen van een huis.

[ Voor 14% gewijzigd door TheGhostInc op 06-08-2015 14:28 ]

[RemcoDelft]

Fiber schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 14:12:
Mwoa, het probleem is dat die gasten geen zin hebben om in Noord Oost Groningen of zo te gaan wonen... Snap ik op zich wel hoor, maar dat betekent niet dat die huizen er niet zijn. En ze hebben over het algemeen natuurlijk ook geen geld om een huis te kopen, dus moeten ze allemaal huren en dan heb je inderdaad een probleem. En op zich hebben ze nu wel een dak boven hun hoofd, dus het probleem zit 'm meer in de 'kwaliteit' dan in de 'kwantiteit'...

Met zulke argumenten hebben we geen huizen nodig als iedereen maar een tent heeft...

[Fiber]

RemcoDelft schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 14:25:
[...]

Met zulke argumenten hebben we geen huizen nodig als iedereen maar een tent heeft...

En nou overdrijf je weer...

Ik neem aan dat die mensen nu ook een vast dak boven hun hoofd hebben, een bed om te slapen, etc.

Is er overigens een soort van 'minimum standaard' in Nederland waaraan 'woonruimte' moet voldoen? Soort van recht op woonruimte wat aan die minimum eisen voldoet?

Maar goed, eigenlijk heb ik al weer veel te veel gezegd want dit lijkt me off topic...

[ph4ge]

Column Kees de Kort | Huizenprijzen omlaag, goed voor de kinderen

Je zou haast denken dat hij hier mee leest

[naitsoezn]

Kunnen we de asielzoekers weer op een andere plek bespreken? Met de woningmarkt heeft het, net als laatst, weinig te maken.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 16:03:
Column Kees de Kort | Huizenprijzen omlaag, goed voor de kinderen

Je zou haast denken dat hij hier mee leest

Als hij hier zou meelezen, dan zou hij wel iets meer onderbouwing gebruiken , ik vind het een beetje een loze kreet. Helemaal na het VS verhaal, waar de markt er toch echt wel een beetje anders uit ziet. Maar waarschijnlijk zal hij in zijn voorgaande items wel wat meer hebben losgelaten over waarom/hoe/...

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 17:11:
[...]

Als hij hier zou meelezen, dan zou hij wel iets meer onderbouwing gebruiken , ik vind het een beetje een loze kreet. Helemaal na het VS verhaal, waar de markt er toch echt wel een beetje anders uit ziet. Maar waarschijnlijk zal hij in zijn voorgaande items wel wat meer hebben losgelaten over waarom/hoe/...

Wat valt er precies aan uit te leggen dat lagere prijzen beter zijn voor iedereen die nog geen huis heeft?

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 17:44:
[...]
Wat valt er precies aan uit te leggen dat lagere prijzen beter zijn voor iedereen die nog geen huis heeft?

Dat ik van een econoom iets meer verwacht?

Er zijn maar weinig mensen in dit topic die voor onbetaalbare huizen zijn. De grote vraag is dus HOE, of risico's waarom dat niet gaat gebeuren of gebeurd. Een open deur intrappen vind ik niet echt een kwaliteit.

Maar ik heb nog wel een uitspraak waar iedereen even over kan juichen: 'Meer salaris voor iedereen!'

[Fiber]

ph4ge schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 17:44:
[...]

Wat valt er precies aan uit te leggen dat lagere prijzen beter zijn voor iedereen die nog geen huis heeft?

Lagere prijzen wel. Dalende prijzen ben ik nog niet zo zeker van. Dat is een subtiel, maar niet onbelangrijk verschil...

TheGhostInc schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 18:05:
[...]

Maar ik heb nog wel een uitspraak waar iedereen even over kan juichen: 'Meer salaris voor iedereen!'

Tja, dat valt in dezelfde categorie als 'Minder belasting voor iedereen!'...

[ Voor 30% gewijzigd door Fiber op 06-08-2015 18:18 ]

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 18:05:
[...]
Dat ik van een econoom iets meer verwacht?

Er zijn maar weinig mensen in dit topic die voor onbetaalbare huizen zijn. De grote vraag is dus HOE, of risico's waarom dat niet gaat gebeuren of gebeurd. Een open deur intrappen vind ik niet echt een kwaliteit.

Maar ik heb nog wel een uitspraak waar iedereen even over kan juichen: 'Meer salaris voor iedereen!'

Dat we niet allemaal kunnen winnen en de een zn winst de ander zn verlies is, doet niets af aan het feit dat lagere prijzen per definitie altijd beter dan hogere prijzen zijn voor toekomstige kopers. Daar valt niets aan uit te leggen. Anders geldt dat je eigen kinderen de verliezers zijn als jij staat te juichen dat je huis meer waard wordt.

Dat is een belangrijk perspectief wat in Nederland altijd wordt doodgezwegen, het gaat altijd maar over de belangen van eigenaars. Dit perspectief maakt het ook een stuk makkelijker om een daling te accepteren. De meeste mensen offeren graag wat op ten behoeve van hun kinderen, maar als het om huizenprijzen gaat moet dat altijd maar omhoog.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 19:04:
[...]

Dat we niet allemaal kunnen winnen en de een zn winst de ander zn verlies is, doet niets af aan het feit dat lagere prijzen per definitie altijd beter dan hogere prijzen zijn voor toekomstige kopers. Daar valt niets aan uit te leggen. Anders geldt dat je eigen kinderen de verliezers zijn als jij staat te juichen dat je huis meer waard wordt.

En dan erven ze ook een duurder huis en is iedereen weer blij?

Maar los daarvan, als ik een Apple of Audi koop, dan is een stuk van de duurdere prijs gerechtvaardigd omdat het ding ook waardevaster is. Dus 'goedkoop is duurkoop' kan ook van toepassing zijn.

Zoals al een paar keer gezegd, in de UK bouwen ze een stukje goedkoper dan in NL en ik kan je een ding zeggen: "Daar word je niet blij van". Deze huizen zijn binnen 10 jaar dusdanig 'versleten' dat je kozijnen moet gaan vervangen, badkamer/keuken op is, maar ook dat de hele woning eigenlijk elke aantrekkingskracht is verloren. In goed Nederlands noem ik dat troep

Daarom sta IK niet te juichen van forse prijsbewegingen welke kant dan ook op ZONDER dat ik de effecten daarvan overzie.
De recente prijsdaling heeft de complete bouw stilgelegd met enorm veel faillissementen & WW en andere ellende. Nog los ervan dat de productie daarmee omlaag is gegaan en we minder huizen hebben en dus ook minder aanbod wat de prijzen niet (verder) omlaag helpt. Ook ligt de grondverkoop stil omdat gemeenten niet willen afwaarderen, waardoor een 'oplossing' weer verder weg is gekomen.

ph4ge schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 19:04:
Dat is een belangrijk perspectief wat in Nederland altijd wordt doodgezwegen, het gaat altijd maar over de belangen van eigenaars. Dit perspectief maakt het ook een stuk makkelijker om een daling te accepteren. De meeste mensen offeren graag wat op ten behoeve van hun kinderen, maar als het om huizenprijzen gaat moet dat altijd maar omhoog.

Sorry, een calimerocomplex is weinig argument.

Maar je vergeet een 'klein' detail. We hebben 4 miljoen koophuizen met een eigenaar. In het zuivere hypothetische geval dat zo'n eigenaar wil verkopen moeten daar een fatsoenlijke reden voor zijn en moeten de nadelen enigszins opwegen tegen eventuele voordelen. Dat betekent niet meteen dat er bergen goud over een eigenaar hoeven worden uitgestort, maar eigenaren die tienduizenden euro's moeten bijlappen voor een vergelijkbaar huis zullen misschien 2x nadenken of de wens voor een iets grotere tuin of die extra kamer zoveel waard is.

Los daarvan, ik heb de afgelopen jaren de ene na de andere startersmaatregel gezien en het is tijden gegaan over treintjes en achteraf blijkt dat tijdens de crisis de starters juist bleven kopen. De starters zijn juist de groep die heel hard profiteren van de nieuwe regels.

Als er op dit moment mensen zijn die onderbelicht worden dan zijn het de 2x (of misschien wel 4x) ++ modaal kopers/eigenaren. Huizen boven de 500k lopen niet en daarnaast wordt het toptarief van de HRA afgebouwd en de annuïtaire hypotheken hakken er ook hard in. Daarnaast heeft deze groep geen NHG of ander cadeautje, je baan verliezen met een huis van 500k+ kan een enkeltje schuldsanering worden in deze markt.

[Krisp]

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 11:21:
[...]

Als er op dit moment mensen zijn die onderbelicht worden dan zijn het de 2x (of misschien wel 4x) ++ modaal kopers/eigenaren. Huizen boven de 500k lopen niet en daarnaast wordt het toptarief van de HRA afgebouwd en de annuïtaire hypotheken hakken er ook hard in. Daarnaast heeft deze groep geen NHG of ander cadeautje, je baan verliezen met een huis van 500k+ kan een enkeltje schuldsanering worden in deze markt.

Daar heb ik niet zo veel medelijden mee. Die mensen zijn doorgaans in staat om relatief snel weer een nieuwe wooncarrière op te bouwen. Bovendien zijn dat soort mensen meestal beter in staat om risico's in te schatten en mag je verwachten dat hun buffer bovengemiddeld hoog is waardoor e.e.a. opgevangen kan worden.

Juist als we deze groep wel 'ondersteunen' zoals we dat met de onderkant doen, trappen we weer in dezelfde valkuil. De markt moet in zijn geheel minder ondersteund worden, zodat de prijzen op de koopmarkt in lijn komen met die van de huurmarkt.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 11:33:
[...]
Daar heb ik niet zo veel medelijden mee. Die mensen zijn doorgaans in staat om relatief snel weer een nieuwe wooncarrière op te bouwen. Bovendien zijn dat soort mensen meestal beter in staat om risico's in te schatten en mag je verwachten dat hun buffer bovengemiddeld hoog is waardoor e.e.a. opgevangen kan worden.

O, maar dat realiseer ik me. Dit is de groep die het 'zelf maar mogen oplossen' en in onze maatschappij gewoon kapot mogen vallen.

In die groep zitten ook genoeg mensen die nu 'pech' hebben en daarna 'uitgekotst' worden door de samenleving. Die bijvoorbeeld 55 jaar zijn, een eigen bedrijf hadden wat ook meteen een stuk pensioen was en nu dus letterlijk alles kwijt zijn. En daarnaast zich ook nog verantwoordelijk voelen voor al die mensen die hun baan kwijt zijn geraakt toen hun bedrijf omviel. En waarschijnlijk nu met de nek aangekeken worden.

Krisp schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 11:33:
Juist als we deze groep wel 'ondersteunen' zoals we dat met de onderkant doen, trappen we weer in dezelfde valkuil. De markt moet in zijn geheel minder ondersteund worden, zodat de prijzen op de koopmarkt in lijn komen met die van de huurmarkt.

Er is ook een middenweg tussen een zak met geld en apathie!

Een groot voordeel is wel dat we weer een generatie erbij krijgen die begrijpen dat welvaart vluchtig is. Die gaan weer meer voor eigen gewin dan denken dat de maatschappij daadwerkelijk waardeert wat ze doen.

[Krisp]

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 12:45:
[...]

O, maar dat realiseer ik me. Dit is de groep die het 'zelf maar mogen oplossen' en in onze maatschappij gewoon kapot mogen vallen.

In die groep zitten ook genoeg mensen die nu 'pech' hebben en daarna 'uitgekotst' worden door de samenleving. Die bijvoorbeeld 55 jaar zijn, een eigen bedrijf hadden wat ook meteen een stuk pensioen was en nu dus letterlijk alles kwijt zijn. En daarnaast zich ook nog verantwoordelijk voelen voor al die mensen die hun baan kwijt zijn geraakt toen hun bedrijf omviel. En waarschijnlijk nu met de nek aangekeken worden.

Zonder specifiek schrijnende gevallen te negeren: het gemiddelde vermogen van 55-60 jarigen is letterlijk 10 keer hoger dan die van een 30-35-jarige. Als je naar de mediaan kijkt, zal het vijftigste percentiel van 40-45 jarigen jaloers kijken naar het vermogen van zijn 55-60-jarige equivalent en is wederom 10x zo hoog. Moeten we dan echt maatregelen voor die doelgroep verzinnen, of accepteren dat er schrijnende gevallen zijn en deze met gerichte maatregelen (schuldsanering, etc) oplossen?

De reden dat deze mensen met de nek worden aangekeken is omdat ze geen flauw benul hebben waarom ze dat vermogen nu bezitten, en net doen alsof de jongere generatie (45 en jonger) dat op dezelfde manier kan bereiken. 'Hard werken moet je.' Alsof de jongere generatie dat niet doet.

Bovendien: eigen ondernemers lopen altijd risico. Als je dat niet wilt, moet je niet miepen als je op de blaren moet zitten maar de consequenties aanvaarden.

[...]

Er is ook een middenweg tussen een zak met geld en apathie!

Een groot voordeel is wel dat we weer een generatie erbij krijgen die begrijpen dat welvaart vluchtig is. Die gaan weer meer voor eigen gewin dan denken dat de maatschappij daadwerkelijk waardeert wat ze doen.

Is dat zo? De jongste generatie lijkt compleet apathisch ten opzichte van geld. De deeleconomie komt steeds meer op (bezit is uit), mensen raken steeds meer gewend aan 'gratis' producten en door verregaande automatisering staan steeds meer mensen buiten spel. Dat wordt veroorzaakt door die 55-plusser (met dito partij) die juist alles voor zichzelf wil houden en denkt dat de jongere wel voor zijn pensioen wil betalen.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 11:21:
En dan erven ze ook een duurder huis en is iedereen weer blij?

Maar los daarvan, als ik een Apple of Audi koop, dan is een stuk van de duurdere prijs gerechtvaardigd omdat het ding ook waardevaster is. Dus 'goedkoop is duurkoop' kan ook van toepassing zijn.

Zoals al een paar keer gezegd, in de UK bouwen ze een stukje goedkoper dan in NL en ik kan je een ding zeggen: "Daar word je niet blij van". Deze huizen zijn binnen 10 jaar dusdanig 'versleten' dat je kozijnen moet gaan vervangen, badkamer/keuken op is, maar ook dat de hele woning eigenlijk elke aantrekkingskracht is verloren. In goed Nederlands noem ik dat troep

Nee, van een duurder huis wordt niet iedereen blij, in tegendeel. De staat wordt blij, want een grote erfenis, en mensen die toevallig uit een rijk gezin komen worden misschien blij. We zijn er als samenleving veel meer bij gebaat als we de mogelijkheid bieden om zelf wat op te bouwen, niet als we afhankelijk zijn van erfenissen. Het zijn de grote vastgoedinvesteerders die er blij van worden, straks net als in de UK en VS kan vrijwel niemand meer op eigen kracht een huis kopen.

En nee, de prijzen staan in geen verhouding tot de bouwkosten, zeker niet bij bestaande huizen. Dat heeft er helemaal niets mee te maken. Overigens bewijst jouw voorbeeld van Engeland precies dat, dat is zo'n beetje het enige land ter wereld waar de problemen op de huizenmarkt nog groter zijn. De huizen worden daar in enorm tempo steeds duurder terwijl de kwaliteit juist achteruit holt. Er zit dus op basis van je eigen voorbeeld geen verband tussen hoge prijzen en hoge kwaliteit. Immers, je hebt niets te kiezen in Nederland en Engeland en er is dus - afgezien van regels - geen enkele motivatie voor de markt om in kwaliteit te investeren.

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 11:21:
Daarom sta IK niet te juichen van forse prijsbewegingen welke kant dan ook op ZONDER dat ik de effecten daarvan overzie.
De recente prijsdaling heeft de complete bouw stilgelegd met enorm veel faillissementen & WW en andere ellende. Nog los ervan dat de productie daarmee omlaag is gegaan en we minder huizen hebben en dus ook minder aanbod wat de prijzen niet (verder) omlaag helpt. Ook ligt de grondverkoop stil omdat gemeenten niet willen afwaarderen, waardoor een 'oplossing' weer verder weg is gekomen.

Je ziet het helemaal verkeerd. Doordat we de prijzen uit de hand hebben laten lopen rond de eeuwwisseling creeerden we de problemen die we tegen kwamen toen de boel weer leeg moest lopen. In Duitsland hebben ze dat probleem niet. En je kan niet aan de ene kant jarenlang de prijzen oppompen en dan roepen "en nu wil ik niet dat ze bewegen, want ik kan het niet overzien". Daar is het te laat voor.

Dat de grondverkoop stilligt is een politiek probleem en heeft helemaal niets met de prijsontwikkeling te maken, en dat los je alleen maar op met prijsdalingen.

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 11:21:
Sorry, een calimerocomplex is weinig argument.

Het is gewoon een ijzersterk argument dat er voor elke verliezer een winnaar is en dat in de geval van de huizenmarkt alleen de winst van eigenaren wordt toegejuicht. Ik ben zelf eigenaar en dat weet je, dus dat heeft niets met jouw effect te maken. Probeer het eens met argumenten.

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 11:21:
Maar je vergeet een 'klein' detail. We hebben 4 miljoen koophuizen met een eigenaar. In het zuivere hypothetische geval dat zo'n eigenaar wil verkopen moeten daar een fatsoenlijke reden voor zijn en moeten de nadelen enigszins opwegen tegen eventuele voordelen. Dat betekent niet meteen dat er bergen goud over een eigenaar hoeven worden uitgestort, maar eigenaren die tienduizenden euro's moeten bijlappen voor een vergelijkbaar huis zullen misschien 2x nadenken of de wens voor een iets grotere tuin of die extra kamer zoveel waard is.

Als prijzen dalen en je verhuist horizontaal dan hoef je helemaal niets bij te lappen, je koopt dan iets wat net zo duur is als dat je al had. Alleen als je uitstroomt heb je er last van, maar dat geldt alleen voor mensen die emigreren of oud zijn (en die laatste groep staat vrijwel zonder uitzondering nog kilometers boven water).

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 11:21:
Los daarvan, ik heb de afgelopen jaren de ene na de andere startersmaatregel gezien en het is tijden gegaan over treintjes en achteraf blijkt dat tijdens de crisis de starters juist bleven kopen. De starters zijn juist de groep die heel hard profiteren van de nieuwe regels.

Lol, ik heb altijd al geroepen dat huizentreintjes niet bestaan. De reden waarom het altijd over starters gaat is omdat de belanghebbenden weten dat een pyramidespel afhankelijk is van nieuwe instromers. Een starterslening helpt iedereen, behalve de starter, die betaalt de rekening.

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 11:21:
Als er op dit moment mensen zijn die onderbelicht worden dan zijn het de 2x (of misschien wel 4x) ++ modaal kopers/eigenaren. Huizen boven de 500k lopen niet en daarnaast wordt het toptarief van de HRA afgebouwd en de annuïtaire hypotheken hakken er ook hard in. Daarnaast heeft deze groep geen NHG of ander cadeautje, je baan verliezen met een huis van 500k+ kan een enkeltje schuldsanering worden in deze markt.

De mensen die in zo'n huis wonen zijn al 2 of 3 stappen verder in hun wooncarriere en hebben dus de luxe gehad om al decennia lang te profiteren van stijgende huizenprijzen en de mogelijkheid gehad om af te lossen. De kleine groep jongeren die in zo'n huis wonen, zoals ik, hebben een dusdanig hoog inkomen en/of vermogen dat je er ook geen medelijden mee hoeft te hebben, plus dat die nog lang genoeg de tijd hebben om eventuele problemen zelf op te lossen. Bovendien krijgt deze groep het grootste cadeau van allemaal: namelijk een enorme aftrekpost, vele duizendeneuro's belasting voordeel elk jaar, veel groter dan het cadeautje dat iedereen die in een goedkoper huis woont of huurt krijgt.

offtopic:
Overigens krijg ik dat cadeau niet omdat ik mijn hypotheek maar zo'n 20% van de waarde van het huis is, mijn pleidooi dat steunmaatregelen en cadeau afgeschaft moeten worden oefen ik zelf in de praktijk uit.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 13:18:
[...]
Je ziet het helemaal verkeerd. Doordat we de prijzen uit de hand hebben laten lopen rond de eeuwwisseling creeerden we de problemen die we tegen kwamen toen de boel weer leeg moest lopen. In Duitsland hebben ze dat probleem niet. En je kan niet aan de ene kant jarenlang de prijzen oppompen en dan roepen "en nu wil ik niet dat ze bewegen, want ik kan het niet overzien". Daar is het te laat voor.

Dat de grondverkoop stilligt is een politiek probleem en heeft helemaal niets met de prijsontwikkeling te maken, en dat los je alleen maar op met prijsdalingen.

En DAAROM wil ik dat een econoom iets meer roept dan "Lagere prijzen"

Er zijn al onderzoeken gedaan wat de effecten waren van de huizenboom die in 2008 is geëindigd en dat is meer dan alleen de verkoopprijs. (Denk bijvoorbeeld aan de bouwkosten die vlak voor 2008 ontploften)

ph4ge schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 13:18:
[...]
Het is gewoon een ijzersterk argument dat er voor elke verliezer een winnaar is en dat in de geval van de huizenmarkt alleen de winst van eigenaren wordt toegejuicht. Ik ben zelf eigenaar en dat weet je, dus dat heeft niets met jouw effect te maken. Probeer het eens met argumenten.

Je draait het om, voor elke winnaar moet een verliezer zijn, er kunnen makkelijk meer verliezers zijn per winnaar (en eerlijk gezegd, dat is meestal zo). Kijk maar naar onze welvaartsverdeling, het zou een stuk beter gaan als in NL voor elke bijstandtrekker een miljonair zou zijn... maar de verhouding ligt iets anders (600k vs 170k).

Maar winnaar & verliezer betekent dat je gaat polariseren en dat was precies wat voor 2008 OOK gebeurde, je was immers een 'verliezer' (looser) als je niet een huis kocht. Ik ben (maar dat is mijn persoonlijke insteek) voor een situatie waarbij je geen 'verliezer' of 'winnaar' HOEFT te zijn. Dus dat iedereen ergens in de middenmoot MAG/KAN zitten.

Maar jouw situatie toont PRECIES het probleem aan. Jij hebt een woning die voor 80% van jou is, maar een pensionado heeft ook een woning die voor 80% van hem is. Dus gelijke monniken gelijke kappen? Gewoon allemaal 1/3 van de waarde inleveren (in cash) zodat we de starters (onze kinderen) goedkoop kunnen laten kopen? Of is er een verschil tussen jouw overwaarde (die je 'verdient' hebt) en de overwaarde die een pensionado heeft (als 'belegging')? Of gaan we kijken voor welke waarde hij heeft gekocht, plus de waarde die hij heeft geïnvesteerd, of ... of ...? En de persoon die 120% hypotheek heeft, moet hij dan ook 1/3 inleveren? Of hangt dat af van zijn spaarsaldo? Of van wat hij de afgelopen 10 jaar heeft gedaan?

En dan ben ik weer rond, de gemiddelde kroegconversatie haalt meer diepgang dan deze loze opmerking van deze econoom.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 15:00:
Ik ben (maar dat is mijn persoonlijke insteek) voor een situatie waarbij je geen 'verliezer' of 'winnaar' HOEFT te zijn. Dus dat iedereen ergens in de middenmoot MAG/KAN zitten.

Dat is toch min of meer wat Duitsland gedaan heeft? Zorgen voor betaalbare kavels waardoor er voldoende aanbod is, prijzen niet exploderen en huizenprijzen op lange termijn (na inflatiecorrectie) zeer langzaam dalen.
Lijkt me prima voor Nederland, maar na een enorme prijsexplosie is het te laat om dat nu in te voeren. Je hebt "winnaars" gehad in het verleden, dan kan je niet politiek besluiten dat er geen verliezers zullen komen.

[Bart2005]

ph4ge schreef op donderdag 06 augustus 2015 @ 19:04:
[...]
Dat is een belangrijk perspectief wat in Nederland altijd wordt doodgezwegen, het gaat altijd maar over de belangen van eigenaars. Dit perspectief maakt het ook een stuk makkelijker om een daling te accepteren. De meeste mensen offeren graag wat op ten behoeve van hun kinderen, maar als het om huizenprijzen gaat moet dat altijd maar omhoog.

Zeer juist. Dat is ook mijn frustratie. Overigens niet uit eigenbelang.
We zien dit sentiment ook bij de olieprijs. Omhoog is goed.
Maar ik zag alweer het Calimerocomplex voorbijkomen dus we zullen dat verkeerd zien.

[ Voor 6% gewijzigd door Bart2005 op 07-08-2015 16:16 ]

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 15:13:
[...]

Dat is toch min of meer wat Duitsland gedaan heeft? Zorgen voor betaalbare kavels waardoor er voldoende aanbod is, prijzen niet exploderen en huizenprijzen op lange termijn (na inflatiecorrectie) zeer langzaam dalen.
Lijkt me prima voor Nederland, maar na een enorme prijsexplosie is het te laat om dat nu in te voeren. Je hebt "winnaars" gehad in het verleden, dan kan je niet politiek besluiten dat er geen verliezers zullen komen.

Te laat is het nooit om die daling in te zetten (het kost misschien 10-20 jaar langer). Een harde daling nu zorgt ervoor dat er (weer) meer verliezers bij komen.

Maar het grote probleem (imho) waar Nederland nu mee zit is dat de prijsbepaling voor het grootste gedeelte aan de vraagkant zit, met een plukje aanbod dat 'over-priced' of 'out-dated' is. De aanbodkant is zelfs verslechterd door minder bouw en eigenaren die niet kunnen verkopen.

En daar zit voor mij dan ook de oplossing, zorg ervoor dat de aanbodkant goed loopt, voldoende aanbod van allerlei pluimage. En niet te bang zijn voor een beetje overschot, want dat zorgt juist voor de mogelijkheden voor mensen die niet 'standaard' zijn en voor wat concurrentie.

Bart2005 schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 16:14:
[...]
We zien dit sentiment ook bij de olieprijs. Omhoog is goed.

Kun je dit op enige manier staven met feiten?
Ik weet niet welke bronnen jij gebruikt, maar ik lees vaak dat het goed is als we een lage olieprijs hebben, want dat zwengelt de economie weer aan, maar het is wel altijd minder voor het milieu.
Dus in die zin is omhoog is goed, vooral goed voor het milieu, omlaag goed voor de economie.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 16:29:
En daar zit voor mij dan ook de oplossing, zorg ervoor dat de aanbodkant goed loopt, voldoende aanbod van allerlei pluimage. En niet te bang zijn voor een beetje overschot, want dat zorgt juist voor de mogelijkheden voor mensen die niet 'standaard' zijn en voor wat concurrentie.

Dat staat of valt met de grondprijs. En de laatste 10 jaar "valt" het ...

Ik weet niet welke bronnen jij gebruikt, maar ik lees vaak dat het goed is als we een lage olieprijs hebben, want dat zwengelt de economie weer aan, maar het is wel altijd minder voor het milieu.
Dus in die zin is omhoog is goed, vooral goed voor het milieu, omlaag goed voor de economie.

Olie is vrij simpel: alles wordt verbruikt, en de productie is vrijwel stabiel. De milieu-impact is dus niet echt afhankelijk van de prijs.

Maar hij heeft een punt wat betreft het "goed" of "slecht" noemen van prijsstijgingen. Bij koopwoningen wordt er over het algemeen gesproken van "herstel" als de prijs omhoog gaat. Bij huurwoningen is er geen enkel nieuwsbericht dat het herstel noemt als prijzen 7% stijgen in een jaar.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 15:00:
En DAAROM wil ik dat een econoom iets meer roept dan "Lagere prijzen"

Nogmaals, hij geeft geen uitgebreide analyse in die 2 minuten dat hij aan het woord is, maar maakt wel een duidelijke en terechte opmerking.

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 15:00:
Er zijn al onderzoeken gedaan wat de effecten waren van de huizenboom die in 2008 is geëindigd en dat is meer dan alleen de verkoopprijs. (Denk bijvoorbeeld aan de bouwkosten die vlak voor 2008 ontploften)

Het bouwen zelf is niet of nauwelijks duurder geworden, net als de grondkosten. Omdat er geen enkele prikkel meer was om vraag gericht en kosten efficient te bouwen zijn de randzaken wel enorm in kosten toegenomen. Dat is een gevolg van de hogere prijzen. Die huizen zijn voornamelijk duurder geworden door de overheid, speculanten en projectontwikkelaars.

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 15:00:
Je draait het om, voor elke winnaar moet een verliezer zijn, er kunnen makkelijk meer verliezers zijn per winnaar (en eerlijk gezegd, dat is meestal zo). Kijk maar naar onze welvaartsverdeling, het zou een stuk beter gaan als in NL voor elke bijstandtrekker een miljonair zou zijn... maar de verhouding ligt iets anders (600k vs 170k).

Het mooie is dat er bij een prijsdaling per definitie meer winnaars zijn. Immers profiteren daar alle toekomstige generaties van. Bovendien ligt dat verlies bij een groot deel bij grote rijke partijen waar we geen medelijden mee hoeven te hebben. Als jij professioneel belegd in vastgoed, dan kan je verliezen. Daarnaast is het macro economisch helemaal niet handig dat mensen tijdens de duurste fase van hun leven krom moeten liggen om te wonen en dan tegen de tijd dat de kinderen uit huis zijn een enorm vermogen hebben. Deze verdeling van vermogen is de laatste 20 jaar ontstaan en het is helemaal niet erg om dat deels ongedaan te maken. Nog los van dat je nu nog de kans hebt de grote winnaars van de periode 1993-2007 ook mee te laten betalen, als we nog 20 jaar wachten zijn de echte winnaars dood.

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 15:00:
Maar winnaar & verliezer betekent dat je gaat polariseren en dat was precies wat voor 2008 OOK gebeurde, je was immers een 'verliezer' (looser) als je niet een huis kocht. Ik ben (maar dat is mijn persoonlijke insteek) voor een situatie waarbij je geen 'verliezer' of 'winnaar' HOEFT te zijn. Dus dat iedereen ergens in de middenmoot MAG/KAN zitten.

Daar is het gewoon te laat voor, dan hadden we het Duitse voorbeeld moeten volgen. Nu zijn de jongeren gewoon de verliezers, en de vastgoedbonzen en ouderen de winnaars

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 15:00:
Maar jouw situatie toont PRECIES het probleem aan. Jij hebt een woning die voor 80% van jou is, maar een pensionado heeft ook een woning die voor 80% van hem is. Dus gelijke monniken gelijke kappen? Gewoon allemaal 1/3 van de waarde inleveren (in cash) zodat we de starters (onze kinderen) goedkoop kunnen laten kopen? Of is er een verschil tussen jouw overwaarde (die je 'verdient' hebt) en de overwaarde die een pensionado heeft (als 'belegging')? Of gaan we kijken voor welke waarde hij heeft gekocht, plus de waarde die hij heeft geïnvesteerd, of ... of ...? En de persoon die 120% hypotheek heeft, moet hij dan ook 1/3 inleveren? Of hangt dat af van zijn spaarsaldo? Of van wat hij de afgelopen 10 jaar heeft gedaan?

In mijn geval is het geen verlies, het maakt niet uit wat de waarde van mijn huis doet omdat ik niet van plan ben om binnen 50 jaar uit te stromen en ik hooguit nog duurder ga wonen.

Voor de ouderen is het ook geen verlies, maar slechts iets minder winst. Als die winst al is uitgegeven, tja, dat vind ik een behoorlijk slecht excuus om het dan maar op jongeren af te schuiven.

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 07-08-2015 16:45 ]

[Bart2005]

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 16:29:
Kun je dit op enige manier staven met feiten?
Ik weet niet welke bronnen jij gebruikt, maar ik lees vaak dat het goed is als we een lage olieprijs hebben, want dat zwengelt de economie weer aan, maar het is wel altijd minder voor het milieu.
Dus in die zin is omhoog is goed, vooral goed voor het milieu, omlaag goed voor de economie.

http://www.volkskrant.nl/...indt-weg-omhoog~a3849145/

Zelfs de Volkskrant.
Maar je hebt gelijk dat het voor de 1 of de ander goed is, deze stijgingen en dalingen.
Alleen heeft de lobby die gebaat is bij stijgingen meer invloed in de media met het doel om het sentiment te sturen. Je doet er overigens wel erg nietsvermoedend over in die zin dat je zoiets nog nooit bent tegengekomen. En dat verbaast mij weer in hoge mate.

[TheGhostInc]

Bart2005 schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 16:40:
[...]

http://www.volkskrant.nl/...indt-weg-omhoog~a3849145/

Zelfs de Volkskrant.

In dit hele bericht staat nergens (of ik lees niet goed) dat de prijs omhoog op een of andere manier goed of slecht is. Dit is toch echt jouw interpretatie van een bericht.

RemcoDelft schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 16:36:
[...]
Maar hij heeft een punt wat betreft het "goed" of "slecht" noemen van prijsstijgingen. Bij koopwoningen wordt er over het algemeen gesproken van "herstel" als de prijs omhoog gaat. Bij huurwoningen is er geen enkel nieuwsbericht dat het herstel noemt als prijzen 7% stijgen in een jaar.

Herstel moet ik je nageven, dat kun je als 'positief' opvatten, maar de enige reden dat het herstel is, is omdat de prijzen van hoger komen. De daling wordt een stukje 'teniet' gedaan. Een 7% huurstijging is geen herstel naar een 'oud' niveau.

Bart2005 schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 16:40:
[...]
Je doet er overigens wel erg nietsvermoedend over in die zin dat je zoiets nog nooit bent tegengekomen. En dat verbaast mij weer in hoge mate.

Olieprijs of huizenprijs?

Natuurlijk kom ik partijen tegen die iets op een bepaalde manier stellen en soms kleurt dat het nieuws ook echt wel een beetje. Maar ik zie in het nieuws genoeg informatie langskomen om alle standpunten te belichten en er zijn genoeg bronnen die proberen een stukje objectieve info te geven.

[ Voor 21% gewijzigd door TheGhostInc op 07-08-2015 17:02 ]

[Bart2005]

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 16:51:
[...]

In dit hele bericht staat nergens (of ik lees niet goed) dat de prijs omhoog op een of andere manier goed of slecht is. Dit is toch echt jouw interpretatie van een bericht.


[...]

Herstel moet ik je nageven, dat kun je als 'positief' opvatten, maar de enige reden dat het herstel is, is omdat de prijzen van hoger komen. De daling wordt een stukje 'teniet' gedaan. Een 7% huurstijging is geen herstel naar een 'oud' niveau.

http://www.nu.nl/economie...olieprijs-blijft-uit.html

Deze dan?
"Herstel" in verband met een prijsstijging. Hetzelfde "herstel" van de huizenmarkt.
Dit is toch brute framing? Of komt dat uitsluitend door mijn interpretatie van dit "nieuws"?

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 16:51:
Herstel moet ik je nageven, dat kun je als 'positief' opvatten, maar de enige reden dat het herstel is, is omdat de prijzen van hoger komen. De daling wordt een stukje 'teniet' gedaan.

Toen huizenprijzen een paar procent daalden naar het niveau van 2003, werd ook niet gesproken van "herstel naar eerdere prijzen"... Framing dus!

[TheGhostInc]

Bart2005 schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 17:01:
[...]

http://www.nu.nl/economie...olieprijs-blijft-uit.html

Deze dan?
"Herstel" in verband met een prijsstijging. Hetzelfde "herstel" van de huizenmarkt.
Dit is toch brute framing? Of komt dat uitsluitend door mijn interpretatie van dit "nieuws"?

Dit vind ik echt interpretatie. Na een forse daling word er vaker gesproken van herstel.

Vooral omdat het artikel 1x het woordje herstel gebruikt en 3x in de titel/samenvatting. Wat betekent dat iemand van nu.nl er iets van heeft proberen te maken.

[TheGhostInc]

Overigens vraag ik me wel af na zo'n discussie wat nu precies het 'resultaat' is. Er is niemand die je verbiedt om een belangenorganisatie te steunen of op te richten die jouw ideeën steunt en te proberen de media te beïnvloeden.

Overigens wel weer grappig om te zien dat London compleet over de kop gaat (betaalmuur)). Met een leuk linkje naar de DNB ruim voor de huizenbubbel in 2000.

[Bart2005]

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 17:31:
Overigens vraag ik me wel af na zo'n discussie wat nu precies het 'resultaat' is. Er is niemand die je verbiedt om een belangenorganisatie te steunen of op te richten die jouw ideeën steunt en te proberen de media te beïnvloeden.

Jaja. De media beïnvloeden, dat impliceert een bepaald belang.
En zoals ik dat zie is dat belang een stijgende prijs.
Dat is een belang van weinigen ten koste van velen.
Maar dat zal je ook wel weer niet bekend voorkomen.

Overigens wel weer grappig om te zien dat London compleet over de kop gaat (betaalmuur)). Met een leuk linkje naar de DNB ruim voor de huizenbubbel in 2000.

Ik snap niet dat dit grappig om te zien is.
De belastingbetaler, cq jij en ik gaat hier weer voor opdraaien als dat fout gaat.
En dat gaat het. Mogen we weer fijn banken gaan redden.

[naitsoezn]

Wat mij betreft kunnen we de discussie over welke insteek een bepaald bericht heeft, en wie daar wel of geen belang bij heeft, wel achter ons laten. Zoals ook al in de topic warning staat: Cijfers zijn niet per definitie fout of gekleurd, dus dat beargumenteer je - met argumenten. En de bron van de cijfers of de gebruikte termen aanhalen is geen argument.

[Bart2005]

*knip* Op- en aanmerkingen op de moderatie kunnen op de juiste plek, niet in dit topic. *knip*

[ Voor 105% gewijzigd door naitsoezn op 07-08-2015 19:07 ]

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 17:31:
Overigens vraag ik me wel af na zo'n discussie wat nu precies het 'resultaat' is. Er is niemand die je verbiedt om een belangenorganisatie te steunen of op te richten die jouw ideeën steunt en te proberen de media te beïnvloeden.

Tja, dan doe je dus precies hetzelfde als waar je tegen bent. Bovendien hebben de meeste mensen dure woonlasten te betalen en kunnen dus niet ff zo'n lobby club opzetten, nog los van dat je geen miljarden industrie achter je hebt. Sterker nog, er zijn al stichtingen die zeggen voor de starters op te komen, alleen blijken daar in de praktijk dezelfde belangen achter te zitten.

Dat is nog geen reden om geen kritiek op de media te hebben en geen tegengeluid te laten horen. Als ik 1 iemand aan het denken krijg dat zijn winst ten koste gaat van zn eigen kleinkinderen dan is dat al een succes. De nos doet niets met mijn ingezonden stukken, in het ad ben ik wel al 4 keer geplaatst, ergens achter weggestopt.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 07-08-2015 19:14 ]

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 19:13:
Tja, dan doe je dus precies hetzelfde als waar je tegen bent.

Maar dan hebben we hier een hele ander discussie.
'Lobbyen', (media) beïnvloeden & medestanders zoeken zijn niet dingen die 'geïsoleerd' gebeuren. Een 5 jarige die zijn klasgenootjes op zijn verjaardag wil hebben is het begin en dat eindigt ergens bij Wakker Dier die de media bespelen om belangen te behartigen die minder 'financieel gedreven' zijn.

ph4ge schreef op vrijdag 07 augustus 2015 @ 19:13:
Dat is nog geen reden om geen kritiek op de media te hebben en geen tegengeluid te laten horen. Als ik 1 iemand aan het denken krijg dat zijn winst ten koste gaat van zn eigen kleinkinderen dan is dat al een succes. De nos doet niets met mijn ingezonden stukken, in het ad ben ik wel al 4 keer geplaatst, ergens achter weggestopt.

Maar dan doe jij toch 'mee' in het systeem? Dat jouw 'rendement' wat lager is, dat is niet zo heel gek, een NVM of VEH zijn iets grotere namen dan ph4g. Een paar Joodse advocaten hebben daar de oplossing op gevonden: Begin een stichting met een pakkende naam, zoals 'Joodse Gemeenschap' of zo en doe uitspraken uit naam van die stichting. Gevonden

Overigens denk ik dat mijn 'stipje op de horizon' niet heel ver afwijkt van die van jou, de weg ernaar toe is hooguit anders. Mijn grootste 'angst' is dat er dadelijk een groep fors winst gaat maken over de rug van mensen in de ellende. Harde schommelingen zijn altijd in het voordeel van de speculanten, zelden in het voordeel van 'de gewone' mensen.

Ander nieuws, nieuwe week, nieuwe aantallen van hdn.
We hebben nu wel een nieuw 'diepte record' van het jaar 3.890 aanvragen afgelopen week. De vraag is nu natuurlijk of dit de zomer dip is (inclusief een dipje na 1 juli) of dat dit gaat doorzetten in de maanden erna.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op maandag 10 augustus 2015 @ 10:42:
Ander nieuws, nieuwe week, nieuwe aantallen van hdn.
We hebben nu wel een nieuw 'diepte record' van het jaar 3.890 aanvragen afgelopen week. De vraag is nu natuurlijk of dit de zomer dip is (inclusief een dipje na 1 juli) of dat dit gaat doorzetten in de maanden erna.

Ik vind de term zomerdipje wel weer origineel gevonden, dat moet ik ze nageven.

[Fiber]

We gaan het zien, komende maanden. Ik ben benieuwd.

[ Voor 175% gewijzigd door Fiber op 10-08-2015 10:59 ]

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op maandag 10 augustus 2015 @ 10:54:
Ik vind de term zomerdipje wel weer origineel gevonden

Die komt uit mijn koker, ik nam aan dat iedereen wel wist dat voor 2008 het gebruikelijk was dat de zomer wat rustiger was (vakanties e.d.)

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 10 augustus 2015 @ 11:00:
Die komt uit mijn koker, ik nam aan dat iedereen wel wist dat voor 2008 het gebruikelijk was dat de zomer wat rustiger was (vakanties e.d.)

De grafiek 2012-2014 hierboven laat dat totaal niet zien. 2015 lijkt me vrij duidelijk: de media/email-campagne over het verlagen van de maximumlening en NHG-grens heeft gezorgd voor het naar voren halen van nieuwe hypotheken. Juni een piek, juli wat minder. Augustus zal wel weer uitmiddelen.

[naitsoezn]

RemcoDelft schreef op maandag 10 augustus 2015 @ 11:11:
[...]

De grafiek 2012-2014 hierboven laat dat totaal niet zien.

Dat zou idd wel knap zijn, als je een eventuele zomerdip in de jaren voor 2008 zou kunnen herkennen in een grafiek die loopt van 2012 tot 1014

[RemcoDelft]

naitsoezn schreef op maandag 10 augustus 2015 @ 11:16:
[...]

Dat zou idd wel knap zijn, als je een eventuele zomerdip in de jaren voor 2008 zou kunnen herkennen in een grafiek die loopt van 2012 tot 1014

Mijn punt is: waarom zou een zomerdip voor 2008 bestaan en daarna niet meer? In dat geval graag cijfers van voor 2008!

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op maandag 10 augustus 2015 @ 11:18:
[...]

Mijn punt is: waarom zou een zomerdip voor 2008 bestaan en daarna niet meer? In dat geval graag cijfers van voor 2008!

Het zit blijkbaar ergens tussen mythe/urband legend en waarheid in.

Getallen is lastig omdat veel grafieken niet alles pakken, maar vaak alleen na-2008.

[Juncto]

VWB de dip in aanvragen, om een beter beeld te krijgen in de mogelijke reden van de dip, is het van belang om te zien in welke prijsklasse (huizen) de dip zich voornamelijk presenteerd, al is die combinatie aan data natuurlijk zeer lastig te verkrijgen, want een hypotheek van € 100K kan voor een huis van € 150K zijn, maar ook voor een huis van € 250K.
het maakt mij wel nieuwsgierig naar de verkoopcijfers van de huizen in juli 2015, vs juni 2015, per prijscategorie.

[Krisp]

Zelfs inclusief dip is er nog een stijging met de jaren ervoor. Gaan we nu speculeren dat het hoogtepunt over is, of accepteren dat de lage rente ervoor zorgt dat een huis kopen (qua maandlasten) nu domweg erg aantrekkelijk is? Het is niet 'eerlijk' er ontstaat zeker een bubbel (al dan niet in delen van het land) en toch stapt iedereen in. Zelfs in Amsterdam had ik het niet anders gedaan: als je daar wilt wonen is 10% boven de vraagprijs bieden nog aantrekkelijker dan huren.

Wat we hier doen is net zo hard speculeren als de banken en de NVM, en we weten allemaal dat niemand daar iets mee opschiet.

[rik86]

Tja, ik woon nu 4 jaar in m'n huidige huis, maar puur financieel gezien kan ik volgens mij beter snel even wat nieuws kopen. Ik kan dan én naar een groter huis én tegen lagere maandlasten, terwijl ik ook nog eens meer/sneller af zal lossen.

Maar het bevalt me prima waar ik nu zit, dus ik blijf lekker zitten

[ph4ge]

JvS schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 11:37:
Nou ik ken mensen die dat doen, maar in mijn kennissenkring en hier op tweakers is dat niet helemaal de norm. Heb je hiervoor getallen? Of is het een verband dat je vermoed met huizenprijzen <> leennormen?

Er zijn geen harde cijfers bekend, maar de gemiddelde LTV en met name LTI wijkt maar weinig af van de maxima, zeker als je nagaat dat er nog steeds een hoop mensen met overwaarde kunnen kopen en we een schenkingsvrijstelling hebben van 50k die 100k was. Daarnaast wordt in vrijwel elke commerciële uiting gesproken over wat er maximaal mogelijk is en hebben alle hypotheek aanbieders ook prominent en meestal als eerste op de website een tool staan wat je maximaal kan lenen. Druk eens "hypotheek" in in Google en bijna elke hit op de eerste paginas verwijst op een of andere wijze naar het bepalen van je maximale hypotheek (met uitzondering van Wikipedia en incl VEH). Dat is ook het enige wat je vindt op het moment dat je op zoek gaat naar harde cijfers

Relatief doen hypotheekverstrekkers die iets soepeler zijn het beter dan strengere partijen, wat je niet zou verwachten als het toch niet uitmaakt. Daarnaast mijn n=1 ervaringen met diverse hypotheekgesprekken waar je letterlijk voor gek wordt uitgemaakt als je niet vrijwel maximaal leent, zelfde voor feestjes, partijen dat soort dingen en natuurlijk ook wat je in dit topic leest. Nog even los van dat veruit de meeste transacties in het lagere segment plaatsvinden en in dat segment er gewoon de luxe niet is om minder te lenen en dat mensen tegenwoordig vaker (terecht) kopen voor de lange termijn en het natuurlijk nog steeds belastingtechnisch interessant is om het te doen.

Overigens is er ook telkens een piek in de transactie aantallen als de maxima naar beneden gaan, ook dat zou niet gebeuren als die maxima niet voor heel veel mensen heel belangrijk waren. Niet voor niets zijn er nu maar de helft minder hypotheekaanvragen dan in juni.

Dat (bijna) maximaal lenen de standaard is hoef je niet aan te twijfelen.

[JvS]

ph4ge schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 12:54:
[...]

Dat (bijna) maximaal lenen de standaard is hoef je niet aan te twijfelen.

Ok, is dus een 'educated guess' van jouw kant gebaseerd op wat je gehoord hebt. Aangezien jouw mening nogal biassed is en je waarnemingen mogelijk wat gekleurd, neem ik hem een beetje met een korrel zout.

Ik zeg niet dat niet veel mensen het doen, maar ik denk niet dat het echt helemaal de norm is. Zeker niet met tweeverdieners!

Overigens is er ook telkens een piek in de transactie aantallen als de maxima naar beneden gaan, ook dat zou niet gebeuren als die maxima niet voor heel veel mensen heel belangrijk waren. Niet voor niets zijn er nu maar de helft minder hypotheekaanvragen dan in juni.

Dit is alleen als de NHG grens omlaag gaat, of als de spaarhypotheekvorm eruit gaat. Dat zijn gewoon zaken die een woning duurder maken en waar je graag even een aankoop voor versnelt. Die zaken staan los van maximaal lenen.

[ Voor 16% gewijzigd door JvS op 11-08-2015 13:00 ]

[ph4ge]

JvS schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 12:58:
Dit is alleen als de NHG grens omlaag gaat, of als de spaarhypotheekvorm eruit gaat. Dat zijn gewoon zaken die een woning duurder maken en waar je graag even een aankoop voor versnelt. Die zaken staan los van maximaal lenen.

Dan ook, maar de nieuwe Nibud tabellen zorgen er ook telkens voor. Het heeft ook in alle media gestaan dat je minder kon lenen. Overigens heeft een daling van de NHG grens ook een negatief effect op wat men kan lenen en raakt dat alleen een heel specifiek segment. Het herintroduceren van verplicht aflossen is eigenlijk de enige keer dat een piek vrijwel uitsluitend was te verklaren zonder dat de leencapaciteit daalde (die ook daalde op dat moment, daar niet van).

Overigens schrijft oa. de Rabobank ook dat starters doorgaans kiezen voor een maximale hypotheek, starters en doorstromers samen zouden bij het afsluiten een gemiddelde loan-to-value van 88% hebben, op max 103%. Dat is dus incl overwaarde, schenkingen, loterijwinnaars etc. Dat soort cijfers zijn gewoon hele sterke aanwijzingen dat maximaal lenen nog steeds de norm.

Het is alleen moeilijk om harde cijfers te vinden, omdat elke zoekpoging je doet stranden bij allerlei websites die je maximale hypotheek willen berekenen

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 11-08-2015 13:17 ]

[JvS]

Ho Ho. Jij hebt het nu ineens over Loan to Value. De discussie begon met "wat mensen maximaal uit kunnen geven" (jouw quote). Dan gaat het naar mijn mening puur over Loan to Income. Ik ben het met je eens dat dat LtV vaak richting de 100% gaat (heb ik ook gedaan).

Maar ik ben het dus oneens met deze stelling:

ph4ge schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 08:51:
[...]

Zo werkt het alleen voor de meeste mensen niet, vrijwel iedereen geeft uit wat hij uit kan geven en vrijwel niemand laat een huis lopen op een paar duizend euro die hij wel makkelijk kan betalen.

En daarnaast kunnen er wel mediaberichten zijn over lagere leennormen, maar de pieken komen als er ineens grote stappen genomen worden. En dat is gewoon logisch. Voor 296k, 265k en 245k koop je gewoon meer huis dan voor de huidge NHG norm. Veel huizen kosten zo rond de 250k (net een beetje boven gemiddeld), dus vallen daar nu buiten. Zo gek is dat niet dat mensen dan snel nog een huis kopen. En die mensen lenen allemaal niet maximaal (lti) naar mijn mening.

[ Voor 26% gewijzigd door JvS op 11-08-2015 13:43 ]

[Oscar Mopperkont]

Krisp schreef op maandag 10 augustus 2015 @ 11:57:
Wat we hier doen is net zo hard speculeren als de banken en de NVM, en we weten allemaal dat niemand daar iets mee opschiet.

Dat we er al zo'n 7 jaar gezellig over kunnen lullen

Dat het trouwens vandaag overal "ineens" groot nieuws is dat de NL-economie steeds beter gaat draaien, zal ook wel weer eens een extra duwtje kunnen geven aan de huizenmarkt. Meer mensen die weer een verhuisbeweging durven / kunnen maken en dat zal wel weer gepaard gaan met prijzen die omhoog gaan.

Als de economie in heel Europa trouwens beter gaat draaien (hetgeen volgens de berichtgeving vanuit de OESO ook het geval is) dan zal het me niks verbazen dat de rentes binnen een paar maanden ook weer langzaam gaan stijgen in anticipatie van een verhoging (op termijn) door de ECB.

[ph4ge]

JvS schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 13:41:
Ho Ho. Jij hebt het nu ineens over Loan to Value. De discussie begon met "wat mensen maximaal uit kunnen geven" (jouw quote). Dan gaat het naar mijn mening puur over Loan to Income. Ik ben het met je eens dat dat LtV vaak richting de 100% gaat (heb ik ook gedaan).

Maar ik ben het dus oneens met deze stelling:

[...]


En daarnaast kunnen er wel mediaberichten zijn over lagere leennormen, maar de pieken komen als er ineens grote stappen genomen worden. En dat is gewoon logisch. Voor 296k, 265k en 245k koop je gewoon meer huis dan voor de huidge NHG norm. Veel huizen kosten zo rond de 250k (net een beetje boven gemiddeld), dus vallen daar nu buiten. Zo gek is dat niet dat mensen dan snel nog een huis kopen. En die mensen lenen allemaal niet maximaal (lti) naar mijn mening.

De LTV illustreert hoe ongebruikelijk is om met eigen geld iets te kopen en is daarmee een redelijke indicator. Ook de LTI en de woonquote zitten dicht bij het maximum en wijzen die kant op. De pieken illustreren in transacties bij veranderingen illustreren het belang, als minder dan 90% van max lenen de norm was zou er nauwelijks een rush zijn om snel te kopen als de max 5% daalt.

Ik heb allerlei secondaire aanwijzingen en meningen van experts aangeleverd en jij beperkt je tot een enkele n=1, waarbij we niet eens weten of de mensen die zeggen dat ze niet maximaal lenen het misschien toch bijna wel hebben gedaan, dus dan komen we niet verder. Er zijn nou eenmaal geen harde cijfers bekend, of niet te vinden in woud van tools om je maximale hypotheek te berekenen, maar ik zie geen enkele aanwijzing van het tegendeel. Daarnaast wordt het nogal off topic.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 11-08-2015 14:01 ]

[JvS]

ph4ge schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 13:58:
[...]

De LTV illustreert hoe ongebruikelijk is om met eigen geld iets te kopen en is daarmee een redelijke indicator. Ook de LTI en de woonquote zitten dicht bij het maximum en wijzen die kant op. De pieken illustreren in transacties bij veranderingen illustreren het belang, als minder dan 90% van max lenen de norm was zou er nauwelijks een rush zijn om snel te kopen als de max 5% daalt.

De max daalt helemaal niet 5%. De mogelijkheid om huizen te kopen voor een bepaalde voordelige regeling verdwijnt voor een deel van de huizen. Dat is de reden van de rush. Die rushes hebben helemaal niets met lagere leenquota te maken. Alleen toen de NHG normen verlaagden (meerdere malen), de overdrachtsbelasting terug dreigde te komen (scheelde zo 4% kosten) en toen de spaarhypotheekvorm eruit ging (scheelde zo 10-15% over de hele looptijd aan woonkosten) kwam er zo'n rush. Niet toen de leenquota omlaag gingen.

Ik heb allerlei secondaire aanwijzingen en meningen van experts aangeleverd en jij beperkt je tot een enkele n=1, waarbij we niet eens weten of de mensen die zeggen dat ze niet maximaal lenen het misschien toch bijna wel hebben gedaan, dus dan komen we niet verder.

Ja mooie boel. Jouw aanwijzingen kloppen naar mijn mening gewoon niet helemaal. Jij legt helemaal een relatie tussen LTV en LTI en zegt dat het zo is omdat het zo is.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 13:55:
Dat het trouwens vandaag overal "ineens" groot nieuws is dat de NL-economie steeds beter gaat draaien, zal ook wel weer eens een extra duwtje kunnen geven aan de huizenmarkt. Meer mensen die weer een verhuisbeweging durven / kunnen maken en dat zal wel weer gepaard gaan met prijzen die omhoog gaan.

Als de economie in heel Europa trouwens beter gaat draaien (hetgeen volgens de berichtgeving vanuit de OESO ook het geval is) dan zal het me niks verbazen dat de rentes binnen een paar maanden ook weer langzaam gaan stijgen in anticipatie van een verhoging (op termijn) door de ECB.

Het vertrouwen in de huizenmarkt staat al maanden op recordhoogtes, ik verwacht niet dat dit soort berichten die records weer zullen verbreken. Overigens is de trend in vertrouwen in de huizenmarkt licht omlaag.

Het is eerder andersom, al die extra verhuisbewegingen stimuleren de economische groei. Bankiers, bouwers, speculanten, makelaars, etc maken meer winst. Waar de huizenmarkt de economie jarenlang naar beneden heeft getrokken trekt het nu de cijfers omhoog.

Over rentes speculeren zouden we niet meer doen . Ik zou alleen willen zeggen, kijk naar de VS, en hoe lang het duurt voordat ze de rentes weer verhogen en QE afbouwen. Daar zijn ze al jaren uit de crisis en blijft het voorlopig bij hints dat het in de nabije toekomst heel voorzichtig afgebouwd gaat worden.

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 14:09:
[...]
Over rentes speculeren zouden we niet meer doen . Ik zou alleen willen zeggen, kijk naar de VS, en hoe lang het duurt voordat ze de rentes weer verhogen en QE afbouwen. Daar zijn ze al jaren uit de crisis en blijft het voorlopig bij hints dat het in de nabije toekomst heel voorzichtig afgebouwd gaat worden.

Oh jee, heb ik nu wat gemist? Zag dat niet in de topic warning staan

Je hebt overigens gelijk over dat het lang duurt in de VS. Ik doelde meer op de langetermijnrentes. Dat de rente voor 5, 10 of 20 jaar binnenkort wat oploopt, omdat een steeds beter draaiende economie ertoe leidt dat de ECB-rente eerder omhoog zal gaan (hetgeen op zichzelf genomen nog steeds een behoorlijke tijd kan duren).

[ph4ge]

JvS schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 14:08:
De max daalt helemaal niet 5%. De mogelijkheid om huizen te kopen voor een bepaalde voordelige regeling verdwijnt voor een deel van de huizen. Dat is de reden van de rush. Die rushes hebben helemaal niets met lagere leenquota te maken. Alleen toen de NHG normen verlaagden (meerdere malen), de overdrachtsbelasting terug dreigde te komen (scheelde zo 4% kosten) en toen de spaarhypotheekvorm eruit ging (scheelde zo 10-15% over de hele looptijd aan woonkosten) kwam er zo'n rush. Niet toen de leenquota omlaag gingen.

Per 1 juli 2015 zijn ook de nieuwe Nibud tabellen ingegaan, die voor de meeste mensen een slordige 5% lagere maximale hypotheeksom betekenen en kan oplopen tot meer dan 8%. Dit geldt voor de hele markt, daarom zien we ook een enorme piek in de hele markt aanloop naar juli en niet alleen een piek in het segment huizen rond de NHG grens (tussen 240k en 260k EUR).

JvS schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 14:08:
Ja mooie boel. Jouw aanwijzingen kloppen naar mijn mening gewoon niet helemaal. Jij legt helemaal een relatie tussen LTV en LTI en zegt dat het zo is omdat het zo is.

Nee, ik geef een hele lijst van aanwijzing, waar dat verschillende gemiddelden dicht tegen de max zitten, wat een indicator is dat veel mensen op de max zitten, omdat enkele uitzonderingen het gemiddelde al hard naar beneden halen. Het enige wat jij doet is zeggen dat je iemand kent die niet op zn maximum zegt geleend te hebben en dat het daarmee dus niet waar is.

Nogmaals, ik denk dat het offtopic is, maar welke aanwijzing heb jij dat tegen maximaal lenen niet meer de norm is?

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 14:20:
Oh jee, heb ik nu wat gemist? Zag dat niet in de topic warning staan

Je hebt overigens gelijk over dat het lang duurt in de VS. Ik doelde meer op de langetermijnrentes. Dat de rente voor 5, 10 of 20 jaar binnenkort wat oploopt, omdat een steeds beter draaiende economie ertoe leidt dat de ECB-rente eerder omhoog zal gaan (hetgeen op zichzelf genomen nog steeds een behoorlijke tijd kan duren).

Misschien snap ik je niet helemaal, maar wat bedoel je met eerder? Eerder ten opzichte van wat? Het blijft iets wat pas ver in de toekomst zal gebeuren en grotendeels afhankelijk van de willekeur van een stel ondemocratische bureaucraten. Ik durf geen concretere voorspelling te doen dan: over 2 jaar of later. Voorlopig zijn we er nog compleet afhankelijk van en worden we er alleen maar afhankelijker van.

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 14:32:
[...]

Misschien snap ik je niet helemaal, maar wat bedoel je met eerder? Eerder ten opzichte van wat? Het blijft iets wat pas ver in de toekomst zal gebeuren en grotendeels afhankelijk van de willekeur van een stel ondemocratische bureaucraten. Ik durf geen concretere voorspelling te doen dan: over 2 jaar of later. Voorlopig zijn we er nog compleet afhankelijk van en worden we er alleen maar afhankelijker van.

Eerder dan vergeleken met de situatie dat de economie niet zo "hard" (met de nog steeds lage percentages niet helemaal juiste woord) groeit als dat we nu denken.

Anders gezegd: tot gister dacht de hele wereld (even gecharceerd gezegd) dat de economie in NL / Europa heel langzaam zou aantrekken. Nu weten we ineens dat het iets sneller gaat. Dat het iets sneller gaat, maakt de kans groter dat er eerder een rentestijging aankomt (dan wet tot vandaag dachten) en die kans wordt meegenomen in de bepaling van de langetermijnrente nu.

[TheGhostInc]

JvS schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 14:08:
[...]
De max daalt helemaal niet

Je vergeet dat bijvoorbeeld de NHG zorgt voor een lagere rente, waardoor er een groep mensen is die dus wel tot de max NHG kunnen gaan op hun inkomen, maar dat niet meer zouden kunnen als de NHG wegvalt. Deze groep zit dus op het randje van hun LTI.

JvS schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 14:08:
[...]
Ja mooie boel. Jouw aanwijzingen kloppen naar mijn mening gewoon niet helemaal. Jij legt helemaal een relatie tussen LTV en LTI en zegt dat het zo is omdat het zo is.

Gelukkig hebben we ook bronnen om dat een beetje te onderbouwen.De monitor koopwoningmarkkt (skip de eerste pagina's, de rauwe data komt later) is daarin wel interessant (pagina 8 ).

Als je die bekijkt dan zie je dat we op dit moment weer een hogere LTI hebben van 3,7 (kwartaal ervoor 3,5). Het is niet meer de hoogtij van 4+ die voor de crisis nog normaal was, maar dit zijn dus wel de gemiddelden.
Het lastige van LTI is, is dat het voor lagere inkomens lager is en voor hogere inkomens hoger (meer besteedbaar inkomen beschikbaar voor woonlasten). Dus met 100k salaris is 3,5 'veilig', met 30k salaris is 3,5 misschien al de max.
Maar je ziet wel bij elke jaarovergang een 'knikje' naar beneden als het over LTI gaat.

Maar ik vind de stelling van ph4ge dat mensen toch vaak richting de max LTI gaan (net zoals de LTV) vrij plausibel. Een LTI van 3,7 is nog steeds niet 'weinig' of 'laag', helemaal als je bedenkt dat dit een gemiddelde is. Net zoals een LTV van 90+% ook erg hoog is.

[assje]

ph4ge schreef op dinsdag 11 augustus 2015 @ 12:54:
[...]
Daarnaast mijn n=1 ervaringen

In mijn omgeving wordt ik (bijna) altijd uitgevraagd door mensen die een huis gaan kopen voor wat info. In mijn vriendengroep en omgeving zo al 10 stellen die een woning kochten en letterlijk allemaal zitten ze tegen de grens van maximaal (ondanks mijn aanbevelingen )

Dan nog volop mensen in mijn omgeving die dingen zeggen als "we wilde de rente eigenlijk 20 jaar vast zetten maar dat kon niet". Nu woon ik in een dorp waar mensen huizen toch wel voor langere periode kopen dus dat kan natuurlijk invloed hebben (liever in 1x goed doen).

Voor mensen die hun 1e huis kopen zou het mij niets verbazen als >95% op of tegen de max LTI zit. Ik vermoed dat dit bij aankoop van een volgende woning veel lager is.

Zelf heb ik trouwens ook het maximum geleend voor de LTV (103%).

[ Voor 3% gewijzigd door assje op 12-08-2015 08:38 ]

[Xanaroth]

Zie de laatste tijd veel grote (en vaak luxe - alles volledig opgeknapt en nieuw) eengezinswoningen voor ruim <200k, waar de 'bestaande' verkopers woningen in slechtere staat hebben voor hogere prijzen.

Ligt dat nou volledig aan mij, of kan het zijn dat er langzaam aan nieuwe verkopers op de markt komen die pas na 2008 gekocht hebben en daardoor veel realistischer zijn in het prijsbeeld? Iemand die hetzelfde gevoel/beeld heeft?

Zo zag ik van de week een woning voor 175k (130m2, tuin 50m2), alles letterlijk nieuw (electra, keuken, al het sanitair/badkamer, indeling aangepast, schuur, dakkapel, isolatie, ga maar door). De buren zijn dan een slagje kleiner (o.a. door de dakkapel), in aanzienlijk slechtere staat, en toch gemiddeld 10-20k meer vragen. Dat soort woningen vallen echt op, en zie dat soort pareltjes in bijna elke wijk de kop op steken.

[ Voor 34% gewijzigd door Xanaroth op 12-08-2015 09:47 ]

[assje]

Xanaroth schreef op woensdag 12 augustus 2015 @ 09:42:Zo zag ik van de week een woning voor 175k (130m2, tuin 50m2), alles letterlijk nieuw (electra, keuken, al het sanitair/badkamer, indeling aangepast, schuur, dakkapel, isolatie, ga maar door). De buren zijn dan een slagje kleiner (o.a. door de dakkapel), in aanzienlijk slechtere staat, en toch gemiddeld 10-20k meer vragen. Dat soort woningen vallen echt op, en zie dat soort pareltjes in bijna elke wijk de kop op steken.

Inderdaad valt mij dit ook op, ook bekende van me die een nieuw huis kochten en hun huis te koop zette. Hadden slechts 3 jaar in het huis gewoond en echt alles opgeknapt toen ze het gekocht hadden. De vraagprijs was dusdanig dat ik dacht "daar kom je er wel voor vanaf" en dat was inderdaad het geval (binnen twee weken).

In de omgeving staan volop woningen die al meerdere jaren te koop staan en inderdaad zoals jij beschrijft er minder aan toe zijn en een hogere vraagprijs hebben. Zij hebben als vraagprijs gewoon ongeveer aangehouden wat ze er destijds voor betaald hebben en dat is blijkbaar al prima (ondanks de daling).

[RemcoDelft]

Xanaroth schreef op woensdag 12 augustus 2015 @ 09:42:
Ligt dat nou volledig aan mij, of kan het zijn dat er langzaam aan nieuwe verkopers op de markt komen die pas na 2008 gekocht hebben en daardoor veel realistischer zijn in het prijsbeeld? Iemand die hetzelfde gevoel/beeld heeft?

Naar mijn mening is dat niets nieuws: ik zie al jaren af en toe huizen op Funda die qua waar-voor-je-geld ruim boven de rest uitsteken, en dan ook snel verkocht zijn.
Wat me hier in de buurt in bepaalde straten opvalt is dat er veel meer te koop bordjes verschijnen, en dat zijn allemaal de hele smalle (net 4 meter) huisjes met 1 meter voortuin. Maar die verkopen dan ook inet...

[icecreamfarmer]

Xanaroth schreef op woensdag 12 augustus 2015 @ 09:42:
Zie de laatste tijd veel grote (en vaak luxe - alles volledig opgeknapt en nieuw) eengezinswoningen voor ruim <200k, waar de 'bestaande' verkopers woningen in slechtere staat hebben voor hogere prijzen.

Ligt dat nou volledig aan mij, of kan het zijn dat er langzaam aan nieuwe verkopers op de markt komen die pas na 2008 gekocht hebben en daardoor veel realistischer zijn in het prijsbeeld? Iemand die hetzelfde gevoel/beeld heeft?

Zo zag ik van de week een woning voor 175k (130m2, tuin 50m2), alles letterlijk nieuw (electra, keuken, al het sanitair/badkamer, indeling aangepast, schuur, dakkapel, isolatie, ga maar door). De buren zijn dan een slagje kleiner (o.a. door de dakkapel), in aanzienlijk slechtere staat, en toch gemiddeld 10-20k meer vragen. Dat soort woningen vallen echt op, en zie dat soort pareltjes in bijna elke wijk de kop op steken.

Ik zou willen dat dat hier ook was. Die gaan vaak echter zeer snel weg, de rest vand e markt is te duur of bied een slechte kwaliteit.

[TheGhostInc]

Xanaroth schreef op woensdag 12 augustus 2015 @ 09:42:
Ligt dat nou volledig aan mij, of kan het zijn dat er langzaam aan nieuwe verkopers op de markt komen die pas na 2008 gekocht hebben en daardoor veel realistischer zijn in het prijsbeeld? Iemand die hetzelfde gevoel/beeld heeft?

Zo zag ik van de week een woning voor 175k (130m2, tuin 50m2), alles letterlijk nieuw (electra, keuken, al het sanitair/badkamer, indeling aangepast, schuur, dakkapel, isolatie, ga maar door). De buren zijn dan een slagje kleiner (o.a. door de dakkapel), in aanzienlijk slechtere staat, en toch gemiddeld 10-20k meer vragen. Dat soort woningen vallen echt op, en zie dat soort pareltjes in bijna elke wijk de kop op steken.

De hoge vraagprijs heeft ook een reden, voor 'minder' heeft het geen zin om te verkopen.
Deze mensen 'laten de woning staan' op Funda, maar hebben ook geen verwachting meer om te verkopen, tenzij er 'een gek' langs komt die het wel wil betalen.
Het verlagen van de prijs of terugtrekken van Funda kost alleen maar geld, terwijl het 'laten staan' gratis is. Pas tegen de tijd dat er 'noodzaak' komt gaan ze weer kijken wat een reële prijs is.

Je kunt die mensen niet 'dwingen' om hun prijs aan te passen, maar daarom is het aanbod van Funda ook zo vertekent. Incourant aanbod is er genoeg en het courante aanbod gaat als warme broodjes over de toonbank.

De woning die ik huurde was er ook zo een. Stond ergens op funda voor 300+k al 7 jaar ofzo, geen interesse maar zolang ik het huurde was er ook geen noodzaak om te verkopen. Toen ik eruit ging is een nieuwe prijs vastgesteld en was de woning binnen een paar dagen verkocht. (Er waren al mensen met interesse en hij kon weg voor de NHG grens).

Dus als een 'nieuwe verkoper' op de markt komt zal deze of een absurde prijs vragen (maar waarom zet je hem dan te koop, waarschijnlijk omdat het 'moet') of een prijs waarvoor de woning te verkopen is. En dat kan dus goed 10-20% onder de prijs van de buren zijn.

Overigens wat jij 'pareltjes' noemt zijn nog steeds huizen met een heftig prijskaartje, alleen niet meer helemaal over de top zoals voor de crisis. Voor 'goedkope' huizen moet je naar Spanje of Griekenland, daar heb je pareltjes, in NL heb je hooguit wat opgepoetst koper.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op woensdag 12 augustus 2015 @ 15:30:
De hoge vraagprijs heeft ook een reden, voor 'minder' heeft het geen zin om te verkopen.
Deze mensen 'laten de woning staan' op Funda, maar hebben ook geen verwachting meer om te verkopen, tenzij er 'een gek' langs komt die het wel wil betalen.
Het verlagen van de prijs of terugtrekken van Funda kost alleen maar geld, terwijl het 'laten staan' gratis is. Pas tegen de tijd dat er 'noodzaak' komt gaan ze weer kijken wat een reële prijs is.

Als die mensen weer ergens anders in Nederland willen wonen zijn ze meestal ook veel beter af om niet af te wachten. Wachten kost de meeste mensen juist geld.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op woensdag 12 augustus 2015 @ 16:42:
[...]
Als die mensen weer ergens anders in Nederland willen wonen zijn ze meestal ook veel beter af om niet af te wachten. Wachten kost de meeste mensen juist geld.

Maar daar zit de clou, bij veel van die huizen is er een reden waardoor verkopen voor een lagere prijs gewoon geen direct voordeel oplevert.

Bijvoorbeeld bij verkoop is er een restschuld van 60k, voor de crisis zouden ze 60k meer kunnen lenen (en geen restschuld) en ze hadden 30k gespaard, dus was verhuizen een optie. Nu kunnen ze niks extra's lenen en blijven ze zitten met een 30k restschuld waardoor ze hun huidige huis niet eens zouden kunnen kopen. Dus op zich zou een bod 30k onder de hypotheekwaarde nog te overwegen zijn, maar dan moet er wel een ander huis gezocht worden in dezelfde prijsklasse. Dan is verhuizen een stuk minder interessant. Echter terugtrekken van de markt betekent ook je makelaar afkopen.

Maar veel mensen zien een restschuld als een grote drempel om te gaan kopen. Ik moet zelf ook zeggen dat ik weinig behoefte zou hebben aan een nieuw huis als ik aan mijn oude huis een restschuld zou overhouden. Het voelt toch een beetje als het ene gat vullen met het andere gat. Daarnaast is een restschuld toch ongunstiger dan een huis dat onder water staat, aangezien een restschuld moet worden afgelost in 15 jaar, terwijl het anders gewoon de normale looptijd aanhoudt.
Als je de restschuld ondertussen hebt afgelost of op een spaarrekening hebt staan is het misschien anders.

[Shiro]

Ik ben mij de laatste tijd zelf zoekend naar een nieuwe woning en kwam laats de volgende website tegen: http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/

Nogal doomdenkend allemaal qua huizenmarkt, omdat ik zelf ook zoekend ben geloof/hoop ik maar al te graag dat de huizen inderdaad goedkoper gaan worden, maar dat is dan niet alleen mijn gezond verstand dat spreekt, maar ook gewoon wat ik wil geloven.

Vandaar dat ik wel nieuwsgierig ben naar de mening van mede-tweakers en hun verwachtingen van de huizenmarkt. Gaan de prijzen/verkoop na de piek van juni weer dalen omdat het toentertijd voornamelijk gedreven werd door de nieuwe hypotheekregels dat 1 juli van kracht ging, of blijven we het aanhouden?

Mijn eigen ervaring tot dusver, gebaseerd op mijn eigen wensen, kindvriendelijk, rijtjeshuis en in een Vinex wijk, is dat de prijzen wel gestegen zijn. Bij de wat meer interessantere huizen is het ook dringen geblazen en zijn er veel mensen die komen bezichtigen, tot een punt zelfs dat men gewoon een soort open huis idee van maken. Ik denk dat de prijzen misschien nog een beetje zullen stijgen en dan zal stagneren, simpelweg omdat men gewoon niet veel meer kan lenen doordat de hypotheekregels weer aangescherpt zijn waardoor men minder kan lenen en het lastiger is om een hypotheek te krijgen en de hypotheekrente zal ongetwijfeld wel weer omhoog gaan.

[NiGeLaToR]

Shiro schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 09:31:
Ik ben mij de laatste tijd zelf zoekend naar een nieuwe woning en kwam laats de volgende website tegen: http://www.huizenmarkt-zeepbel.nl/

<ingekort>

De huizen-markt zeepbel site is de negatieve teneur in een wereld waar vooral lobbyisten, NVM, bedrijven, overheden en politici 'het volk' grandioos (optimistisch) voorliegt over hoe het werkelijk is. Hebben ze daarmee gelijk? Totaal niet, het zijn net zulke stemmingmakers en stennisschoppers als voorgenoemde, maar toch vind ik dat ze een waardevolle bijdrage leveren bij het debunken van alle onzin die wordt verkocht. Een voordeel hebben ze wel; ze richtten zich meer op feiten en cijfers dan de 'optimisten', maar plegen nog al eens geschiedvervalsing als het gaat om het voorspellen van een scenario wat eeuwen terug ook al eens is voorgevallen.

Overigens anticiperen 'ze' al een jaar of 8 op de totale inzinking van de huizenmarkt en vooralsnog is die er nog steeds niet. Tegen de tijd dat die er wel is, om welke reden dan ook, zullen ze blijven volhouden dit te hebben zien aankomen - maar op die manier kan iedereen waarzegger worden uiteraard. Dus kritisch zijn op de keuze die je maakt qua woning aankoop en de wijze waarop je dit financiert is zeer verstandig. Beter nu een beetje 'bang' gemaakt worden, dan over 4 jaar niet kunnen slapen omdat de huizenprijzen toch weer dalen. Je maakt nu een keuze op basis van de kennis die je nu hebt met een plan wat nu haalbaar is - neem een marge in negatieve en positieve zin mee en je komt er wel.

[ Voor 27% gewijzigd door NiGeLaToR op 24-08-2015 10:00 ]

[ph4ge]

NiGeLaToR schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 10:00:
Overigens anticiperen 'ze' al een jaar of 8 op de totale inzinking van de huizenmarkt en vooralsnog is die er nog steeds niet. Tegen de tijd dat die er wel is, om welke reden dan ook, zullen ze blijven volhouden dit te hebben zien aankomen - maar op die manier kan iedereen waarzegger worden uiteraard. Dus kritisch zijn op de keuze die je maakt qua woning aankoop en de wijze waarop je dit financiert is zeer verstandig. Beter nu een beetje 'bang' gemaakt worden, dan over 4 jaar niet kunnen slapen omdat de huizenprijzen toch weer dalen. Je maakt nu een keuze op basis van de kennis die je nu hebt met een plan wat nu haalbaar is - neem een marge in negatieve en positieve zin mee en je komt er wel.

Mwa, we hebben toch 6 jaar crisis op de huizenmarkt gehad die ze al voorspelde toen we nog op de roze bubbel van 2007 leefden en de enige reden waarom het afvlakt zijn incidentele en onvoorspelbare meevallers zoals de lage rente en overheidsingrijpen die ze moeilijk konden voorzien. Ze hadden het misschien de prijsontwikkeling nog erger voorspeld maar ze zaten er nog een heel stuk dichter bij dan de mainstream voorspellingen.

De site is wel wat beter gefundeerd dan menig alluhoedje of end-of-the-world site en is inderdaad een van de noodzakelijke kritische volgers. Al is woningmarktcijfers.staanhier.nl wel beter en realistischer. Uiteindelijk zijn het vrijwilligers zonder belangen die opboksen tegen vele tientallen miljarden euros aan belangen dus het voordeel van de twijfel verdienen ze wel.

Verder is het natuurlijk veels te vroeg om te doen alsof de problemen definitief weg zijn. Zaken als vergrijzing, flexibilisering, loonmatiging, technologische ontwikkeling etc houd je niet tegen. Je weet dat ze er komen en je weet dat ze een invloed op de markt gaan hebben, maar hoe wat en wanneer is natuurlijk lastig. QE zal in principe niet oneindig duren. De geschiedenis wijst ook uit dat juist als het vertrouwen piekt de daling niet ver weg is. Internationaal zijn de financiële markten ook nog lang niet stabiel.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 24-08-2015 10:39 ]

[Oscar Mopperkont]

Voorspellen dat prijzen ooit een keer omhoog of omlaag gaan is geen kunst. Het is de kunst om te voorspellen wanneer en met hoeveel.

Als je ziet dat de prijzen tijdens de crisis met max 20% zijn gedaald (als je uitgaat van de meest grove benadering die er is en niet bijvoorbeeld wat verfijndere analyse doet zoals bijvoorbeeld Calcasa doet, waaruit blijkt dat het minder erg was) en de transacties ongeveer zijn gehalveerd (dat cijfer heb ik ff minder paraat), dan is dat een flinke opdonder geweest, maar zeker niet de totale inzinking zoals werd voorspeld . Dat ben ik het dus met NiGeLaTor eens. Zeker als je ook nog eens meeneemt dat het grootste deel van de correctie kwam door een wereldwijde economische en financiële crisis en een overheid die haar kans schoon zag nu ingrepen op de huizenmarkt te doen, zodat ze konden doen alsof de prijs- en transactiedalingen niet door haar ingrijpen kwam (best wel handig gedaan dus vanuit dat oogpunt).

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 10:44:
Voorspellen dat prijzen ooit een keer omhoog of omlaag gaan is geen kunst. Het is de kunst om te voorspellen wanneer en met hoeveel.

Als je ziet dat de prijzen tijdens de crisis met max 20% zijn gedaald (als je uitgaat van de meest grove benadering die er is en niet bijvoorbeeld wat verfijndere analyse doet zoals bijvoorbeeld Calcasa doet, waaruit blijkt dat het minder erg was) en de transacties ongeveer zijn gehalveerd (dat cijfer heb ik ff minder paraat), dan is dat een flinke opdonder geweest, maar zeker niet de totale inzinking zoals werd voorspeld . Dat ben ik het dus met NiGeLaTor eens. Zeker als je ook nog eens meeneemt dat het grootste deel van de correctie kwam door een wereldwijde economische en financiële crisis en een overheid die haar kans schoon zag nu ingrepen op de huizenmarkt te doen, zodat ze konden doen alsof de prijs- en transactiedalingen niet door haar ingrijpen kwam (best wel handig gedaan dus vanuit dat oogpunt).

Als je het vergelijkt met de op dat moment verwachte stijgingen dan zit je er met een voorspelde 1/3 inzinking in de praktijk dichterbij dan alle officiele en belangeninstanties die stijgende prijzen voorspelden, die zitten dus veel verder uit de richting. Een daling van bijna 25% en een halvering van de transacties is bovendien niet niks, dat in een periode van dalende rentes en kunstmatig opschroeven van huren. En nogmaals, het is veel te vroeg om na 1 jaar waarin alle randzaken mee zitten te doen alsof de dalingen definitief achter de rug zijn. De beurzen zijn voorlopig weer aan het crashen zoals in 2008. De problemen met oa Griekenland zijn alleen uitgesteld. De vergrijzing is weer een stuk verergerd. Dat, samen met het feit dat "iedereen" lijkt te denken dat het alleen maar op hoog kan gaan zijn grote synoniemen met 2008, behalve dan dat de overheid zijn arsenaal om het tegen te houden al verschoten heeft de afgelopen 7 jaar.

Dat de overheid in moest grijpen was natuurlijk onderdeel van die voorspelling. Dat de HRA averechts werkt en te kostbaar is maakt het te voorspellen dat hij wordt afgeschaft en maakt het vervolgens te voorspellen dat het impact heeft op de prijs. Je moet niet doen alsof dit uit de lucht komt vallen, dat was juist onderdeel van de voorspelling. De lage rente, het oppompen van de huren en alle andere steunmaatregelen werden dan weer niet correct voorspeld en dat maakt dat hij niet helemaal spot on is, maar de richting was duidelijk goed.

[NiGeLaToR]

ph4ge schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 10:34:
[...]

Mwa, we hebben toch 6 jaar crisis op de huizenmarkt gehad die ze al voorspelde toen we nog op de roze bubbel van 2007 leefden en de enige reden waarom het afvlakt zijn incidentele en onvoorspelbare meevallers zoals de lage rente en overheidsingrijpen die ze moeilijk konden voorzien. Ze hadden het misschien de prijsontwikkeling nog erger voorspeld maar ze zaten er nog een heel stuk dichter bij dan de mainstream voorspellingen.

De site is wel wat beter gefundeerd dan menig alluhoedje of end-of-the-world site en is inderdaad een van de noodzakelijke kritische volgers. Al is woningmarktcijfers.staanhier.nl wel beter en realistischer. Uiteindelijk zijn het vrijwilligers zonder belangen die opboksen tegen vele tientallen miljarden euros aan belangen dus het voordeel van de twijfel verdienen ze wel.

Verder is het natuurlijk veels te vroeg om te doen alsof de problemen definitief weg zijn. Zaken als vergrijzing, flexibilisering, loonmatiging, technologische ontwikkeling etc houd je niet tegen. Je weet dat ze er komen en je weet dat ze een invloed op de markt gaan hebben, maar hoe wat en wanneer is natuurlijk lastig. QE zal in principe niet oneindig duren. De geschiedenis wijst ook uit dat juist als het vertrouwen piekt de daling niet ver weg is. Internationaal zijn de financiële markten ook nog lang niet stabiel.

De crisis begon in 2006-2007, aldus Wikipedia, het trof ons in 2008 'pas'. De oprichting van huizenmarkt-zeepbel is april 2008. Je moest toen wel al goed ingeinformeerd zijn om te weten dat de crisis in de VS ons zou treffen, maar je hoefde geen helderziende te zijn. Dat was precies de tijd dat hier nog werd geroepen dat het allemaal wel mee zou vallen, terwijl eind 2007 de hypotheekeisen in ene al aangescherpt werden.

Absoluut knap dat ze al die jaren al een kritische noot hebben bij al die financieel gefundeerde positivo's die ons wilden doen geloven dat een woning kopen het slimste was om te doen, maar de doom-scenario's die daarna werden gedeeld (vooral dat beruchte plaatje met de crisissen van afgelopen decennia deed nogal stof doen opwaaien, enerzijds omdat er een patroon leek te zijn, anderzijds omdat het (in mijn beleving) totaal mank ging op enig historisch besef. Een huizenprijsdaling tijdens de 80 jarige oorlog leek me niet zo relevant in het kader van de economische crisis zeg maar.).

Overigens is het goed dat er een reset op de huizenmarkt is geweest en dat de overheid, zoals Oscar terecht aanhaalt, de teugels flink heeft aangehaald. Wellicht nog niet genoeg volgens velen (vooral hen die nog geen huis gekocht hebben en anticiperen op een crash, die komen namelijk graag op die site valt me op ), maar het was een aardig begin. Doet me dan wel weer pijn om te zien hoe idioot veel geld de banken verdienen momenteel en hoeveel klanten de grote banken er weer bij krijgen, ondanks alle wanprestaties. We verdienen het gewoon om opgelicht te worden

Oscar Mopperkont schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 10:44:
Voorspellen dat prijzen ooit een keer omhoog of omlaag gaan is geen kunst. Het is de kunst om te voorspellen wanneer en met hoeveel.

Als je ziet dat de prijzen tijdens de crisis met max 20% zijn gedaald (als je uitgaat van de meest grove benadering die er is en niet bijvoorbeeld wat verfijndere analyse doet zoals bijvoorbeeld Calcasa doet, waaruit blijkt dat het minder erg was) en de transacties ongeveer zijn gehalveerd (dat cijfer heb ik ff minder paraat), dan is dat een flinke opdonder geweest, maar zeker niet de totale inzinking zoals werd voorspeld . Dat ben ik het dus met NiGeLaTor eens. Zeker als je ook nog eens meeneemt dat het grootste deel van de correctie kwam door een wereldwijde economische en financiële crisis en een overheid die haar kans schoon zag nu ingrepen op de huizenmarkt te doen, zodat ze konden doen alsof de prijs- en transactiedalingen niet door haar ingrijpen kwam (best wel handig gedaan dus vanuit dat oogpunt).

Wellicht komt de grootste uitdaging nog wel, met de vergrijzing. Niet alleen blijkt dan dat er nog steeds niet genoeg geld in de pensioenfondsen zit om alle pensionado's te betalen, maar ook ontstaan er dan spookwijken waar jongeren niet willen wonen en de ouderen lege huizen achter laten. Misschien komen al die vluchtelingen wel iets te vroeg.

ph4ge schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 11:36:
De beurzen zijn voorlopig weer aan het crashen zoals in 2008. De problemen met oa Griekenland zijn alleen uitgesteld. De vergrijzing is weer een stuk verergerd. Dat, samen met het feit dat "iedereen" lijkt te denken dat het alleen maar op hoog kan gaan zijn grote synoniemen met 2008, behalve dan dat de overheid zijn arsenaal om het tegen te houden al verschoten heeft de afgelopen 7 jaar.

Ik zat er al op te wachten; er was nog niet echt veel reden voor de koersen om zo idioot te stijgen en toch gebeurde het. Had even gemist dat ik binnenkort kan overwegen om aandelen te kopen, de vorige keer dat het op 200 punten stond in de AEX heb ik het niet aangedurft, misschien dat ik het deze keer maar wel ga doen

[ Voor 8% gewijzigd door NiGeLaToR op 24-08-2015 11:55 ]

[ph4ge]

NiGeLaToR schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 11:51:
De crisis begon in 2006-2007, aldus Wikipedia, het trof ons in 2008 'pas'. De oprichting van huizenmarkt-zeepbel is april 2008. Je moest toen wel al goed ingeinformeerd zijn om te weten dat de crisis in de VS ons zou treffen, maar je hoefde geen helderziende te zijn. Dat was precies de tijd dat hier nog werd geroepen dat het allemaal wel mee zou vallen, terwijl eind 2007 de hypotheekeisen in ene al aangescherpt werden.

Tja, met de kennis van nu is dat makkelijk, maar als je kijkt naar de voorspellingen toen, zowel de officiële als uit de lobby, zit huizenmarktzeepbel wel duidelijk het dichtste bij, zeker qua richting. Achteraf kon iedereen het voorspellen.

Je hoeft ook geen helderziende te zijn om te weten dat QE de vastgoedprijzen op gaat pompen. Het feit dat dat met nog maar een paar procent gebeurt is ondanks die 60 miljard euro per maand geeft aan dat huizenmarktzeepbel waarschijnlijk volledig gelijk had gekregen zonder QE.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 12:11:
Tja, met de kennis van nu is dat makkelijk, maar als je kijkt naar de voorspellingen toen, zowel de officiële als uit de lobby, zit huizenmarktzeepbel wel duidelijk het dichtste bij, zeker qua richting. Achteraf kon iedereen het voorspellen.

Het IMF zat ook aardig in de goede richting voor de crisis. "Gevestigde" reacties in Nederland waren toen: "hier is het anders dus dat kan niet"...

[NiGeLaToR]

ph4ge schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 12:11:
[...]

Tja, met de kennis van nu is dat makkelijk, maar als je kijkt naar de voorspellingen toen, zowel de officiële als uit de lobby, zit huizenmarktzeepbel wel duidelijk het dichtste bij, zeker qua richting. Achteraf kon iedereen het voorspellen.

Je hoeft ook geen helderziende te zijn om te weten dat QE de vastgoedprijzen op gaat pompen. Het feit dat dat met nog maar een paar procent gebeurt is ondanks die 60 miljard euro per maand geeft aan dat huizenmarktzeepbel waarschijnlijk volledig gelijk had gekregen zonder QE.

Met de lancering van dat steunprogramma stond ik het in het FD met m'n mening over de QE - die doet namelijk niets voor de vastgoedsector, huizensector of inwoners van de EU - maar biedt geldverstrekkers louter en alleen bijna ongelimiteerde ruimte om over bijna gratis geld te beschikken. Het lukt ze met veel pijn en moeite om dat geld weg te zetten vervolgens willen de meeste banken nog steeds helemaal niet zo graag meer geld uitlenen.

Er is in mijn beleving dus een reusachtige mismatch tussen de bedrijven/mensen die geld nodig hebben om te ondernemen e.d. en de banken die het geld uiteindelijk toch niet echt uit wilden lenen. Ze zijn wel van hun rommelspul af, dus de balans is supernetjes en ze voldoen aan alle eisen - en maken reusachtige winsten met hun gratis verkregen geld. Ik vind QE dus een farce, zeker als je deel uit maakt van de reële economie (die inmiddels marginaal is tov de wereld van de beurzen, banken en andere financiële instellingen). Als ik bank was zou ik lekker onderuit zitten en wachten tot de rente's stijgen.

Laatste nieuws is niet erg optimistisch.

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 12:25:
Het IMF zat ook aardig in de goede richting voor de crisis. "Gevestigde" reacties in Nederland waren toen: "hier is het anders dus dat kan niet"...

IMF, Economist, OESO, er waren er wel meer. Huizenmarktzeepbel heeft het meeste ook niet zelf bedacht natuurlijk. Maar het is wel een van de weinige kritische geluiden. Het is een beetje flauw om zijn voorspellingen af te schilderen als "helemaal fout" danwel "makkelijk te voorspellen" terwijl hij er helemaal niet ver naast zit en een roepende in de woestijn was.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 12:27:
Het is een beetje flauw om zijn voorspellingen af te schilderen als "helemaal fout" danwel "makkelijk te voorspellen" terwijl hij er helemaal niet ver naast zit en een roepende in de woestijn was.

Lang voor de crisis voorspelde ik al dat het huilen-a-la-Dexia zou worden als de rente zou stijgen. Die voorspelling staat nog steeds trouwens, met als enig verschil dat we meer schulden hebben dan ooit en de problemen dus des te groter zullen zijn.

[NiGeLaToR]

ph4ge schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 12:27:
[...]

IMF, Economist, OESO, er waren er wel meer. Huizenmarktzeepbel heeft het meeste ook niet zelf bedacht natuurlijk. Maar het is wel een van de weinige kritische geluiden. Het is een beetje flauw om zijn voorspellingen af te schilderen als "helemaal fout" danwel "makkelijk te voorspellen" terwijl hij er helemaal niet ver naast zit en een roepende in de woestijn was.

Doet toch ook niemand (hier in ieder geval)? Enige wat ik jammer vind, is dat er regelmatig met een soort enthousiasme werd geopteerd voor een totale ineenstorting van de huizenmarkt. Zo van 'dat hebben die domme huizenkopers wel verdiend', terwijl uiteindelijk mensen die gewoon met hun gezinnetje in hun doorzon woning wonen er ook niet op zitten te wachten op hun huis geveild zien worden omdat die depressie er inderdaad komt.

Verder is het hard(er) nodig dat de bullshit die ons ingestampt wordt tijdens het NOS en RTL nieuws met enige regelmaat gedebunkt wordt. Als iets oorzaak van problemen is, oa op de huizenmarkt, is het wel dat de normale burger te lang te horen krijgt dat 'het wel los loopt' terwijl dat dan allang niet meer is. Ik vind dat bedrog, oplichting, etc, maar dat schijnt marketing en politiek te heten hehe

[ph4ge]

NiGeLaToR schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 12:25:
Met de lancering van dat steunprogramma stond ik het in het FD met m'n mening over de QE - die doet namelijk niets voor de vastgoedsector, huizensector of inwoners van de EU - maar biedt geldverstrekkers louter en alleen bijna ongelimiteerde ruimte om over bijna gratis geld te beschikken. Het lukt ze met veel pijn en moeite om dat geld weg te zetten vervolgens willen de meeste banken nog steeds helemaal niet zo graag meer geld uitlenen.

Ik ben benieuwd naar het stuk, want de gangbare mening in de wetenschap is dat QE kan leiden tot bubbels, oa op de vastgoedmarkten, omdat rendement op oa spaarrekeningen en staatsobligaties onmogelijk gemaakt wordt en dat geld dus elders naartoe gaat (vastgoed en beurzen), plus dat het inderdaad veel makkelijker en goedkoper wordt om te lenen voor oa de aanschaf van vastgoed. Google eens op quantative easing en bubble of housing prices en je vindt oneindig veel artikelen.

FT: QE feeding Europe house price bubble, says study
The Economist explains: What is quantitative easing?

[ph4ge]

NiGeLaToR schreef op maandag 24 augustus 2015 @ 12:35:
Doet toch ook niemand (hier in ieder geval)? Enige wat ik jammer vind, is dat er regelmatig met een soort enthousiasme werd geopteerd voor een totale ineenstorting van de huizenmarkt. Zo van 'dat hebben die domme huizenkopers wel verdiend', terwijl uiteindelijk mensen die gewoon met hun gezinnetje in hun doorzon woning wonen er ook niet op zitten te wachten op hun huis geveild zien worden omdat die depressie er inderdaad komt.

Tja, er hangt op dat blog tegenwoordig heel erg een sfeertje van "makelaars" vs de rest. Ik lees de reacties ook zelden tegenwoordig, altijd zijn er mensen die huurders uitlachen, makelaars die claimen dat ze slapend rijk worden en als reactie mensen die wensen dat de boel voor ze instort.

Ik ben zelf eigenaar, en er zijn er veel meer die inzien dat de hoge huizenprijzen uiteindelijk voor iedereen slecht zijn behalve speculanten, bankiers en makelaars terwijl je aan de papierenrijkdom van je huis in de praktijk niets hebt. In die zin "wens" ik ook dat de boel nog een stuk gaat dalen. Uiteindelijk is het beter voor vrijwel iedereen en de personen die echt te verliezen hebben hebben in de regel ook decennia lang flinke winsten gehad.