Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Ferio]

Krisp schreef op maandag 20 juli 2015 @ 13:08:

Dat zeker. Als er geen aanvullende maatregelen worden genomen gaat de huizenmarkt vanaf nu weer op oude voet verder. Dat is ook niet zo gek gezien de lage rente. Ik heb het hier al eens eerder gezegd, maar een huis kopen is door de lage rente en overdrachtskosten (o.a. 2% belasting) binnen 2 jaar al voordeliger dan een huis huren. Iedereen die enigszins kan, koopt nu.

Dat is ook de reden dat wij over zijn gegaan tot een koop. Wij betalen nu 30 euro meer per maand voor een koopwoning 5k met 160m2 tuin. Dat is een wereld van verschil vergeleken met een 2k appartement, en daarnaast is de vorige eigenaar met ruin 65,000 gezakt om tot een koop te komen.

Ik ben benieuwd wat de markt in de toekomst gaat doen, als ze huizen weer gaan stijgen hebben we een mooie investering gedaan..

Maar goed.. mensen kunnen nu een heel stuk minder lenen.. dus ja.. benieuwd hoe het zal gaan.

[Krisp]

Ferio schreef op maandag 20 juli 2015 @ 13:19:
[...]


Dat is ook de reden dat wij over zijn gegaan tot een koop. Wij betalen nu 30 euro meer per maand voor een koopwoning 5k met 160m2 tuin. Dat is een wereld van verschil vergeleken met een 2k appartement, en daarnaast is de vorige eigenaar met ruin 65,000 gezakt om tot een koop te komen.

Ik ben benieuwd wat de markt in de toekomst gaat doen, als ze huizen weer gaan stijgen hebben we een mooie investering gedaan..

Maar goed.. mensen kunnen nu een heel stuk minder lenen.. dus ja.. benieuwd hoe het zal gaan.

Dat valt wel mee:
Natuurlijk valt op deze grafiek wat af te dingen: zo mochten banken er vroeger gemakkelijker van afwijken. Desalniettemin wordt de soep wat minder heet gegeten dan hij wordt opgediend.

[ Voor 4% gewijzigd door Krisp op 20-07-2015 13:39 ]

[Fiber]

De woningbouw en sloop trekken gelukkig ook weer wat aan:

Aantal gebouwde nieuwbouwwoningen neemt toe

Gepubliceerd: 20 juli 2015 13:06
Laatste update: 20 juli 2015 13:22

In de eerste zes maanden van dit jaar werden in Nederland 22,5 duizend nieuwbouwwoningen gebouwd, een toename van 10,6 procent ten opzichte van het eerste halfjaar van 2014.
Dat blijkt uit maandag gepubliceerde cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).

Ook zijn er meer woningen gesloopt. Iets meer dan zesduizend woningen werden afgelopen halfjaar gesloopt. Dat zijn er 1.200 meer dan in dezelfde periode een jaar eerder.

http://www.nu.nl/geldzake...uwwoningen-neemt-toe.html

16.5 duizend woningen erbij in een half jaar, dat is 33k per jaar. Dat is ongeveer 100k per drie jaar en een miljoen in dertig jaar. Kan altijd beter, maar gaat in ieder geval weer de goede kant op lijkt mij...

[RemcoDelft]

Fiber schreef op maandag 20 juli 2015 @ 13:44:
16.5 duizend woningen erbij in een half jaar, dat is 33k per jaar. Dat is ongeveer 100k per drie jaar en een miljoen in dertig jaar. Kan altijd beter, maar gaat in ieder geval weer de goede kant op lijkt mij...

Ik heb wel gelezen dat er 80k per jaar nodig waren, en dat is nooit gehaald. Het tekort is dus gigantisch en neemt alleen maar toe in het huidige tempo van bijbouwen!

*knip* Eén groep woningzoekenden apart benoemen is niet nodig om je punt te maken.

[ Voor 25% gewijzigd door naitsoezn op 21-07-2015 08:46 ]

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op maandag 20 juli 2015 @ 20:55:
Ik heb wel gelezen dat er 80k per jaar nodig waren, en dat is nooit gehaald. Het tekort is dus gigantisch en neemt alleen maar toe in het huidige tempo van bijbouwen!
*knip*

Volgens het CBS groeit de bevolking de komende jaren gemiddeld met zo'n 100.000 personen per jaar. Bij een gemiddelde huishoudgrootte van 2,2 hebben we dus 45.000 nieuwe woningen (plus vervanging) per jaar nodig om het tekort niet te laten toenemen, even van uitgaande dat er precies aangesloten wordt op de vraag en er bijv. niet relatief veel dure woningen worden gebouwd zoals nu het geval is. Dat hebben we de afgelopen jaren niet gehaald. Laat staan dat je met zulke cijfers toekomt aan bijv. het oplossen van de wachtlijsten voor huurwoningen van 10+ jaar.

[ Voor 9% gewijzigd door naitsoezn op 21-07-2015 08:46 ]

[Fiber]

Nou ja, de aantallen stijgen in ieder geval weer, dus de richting is goed... Maar natuurlijk mogen er nog wel een paar schepjes bovenop de komende jaren.

[RemcoDelft]

Fiber schreef op maandag 20 juli 2015 @ 21:21:
Nou ja, de aantallen stijgen in ieder geval weer, dus de richting is goed... Maar natuurlijk mogen er nog wel een paar schepjes bovenop de komende jaren.

Dat staat of valt met de grondprijs. En hoewel er heel veel mensen zijn die beweren dat die hoge grondprijs toch echt noodzakelijk is om de kosten van een nieuwe wijk te dragen, is dat iets van alleen de laatste decennia dus wil het er bij mij niet in. Als "we" 30 jaar geleden een grondquote van 10-15% konden hebben, zie ik niet in waarom dat nu niet lager dan 40-60% kan zijn...
Het zou goed zijn als de EU hier eens ingrijpt, van de Nederlandse politiek verwacht ik het niet meer.

De stijging in nieuwbouwaantallen is trouwens minimaal. 22.500 is 10,6% meer, dat betekent dat er 2100 meer gebouwd zijn. Ondertussen worden er 1200 meer gesloopt, dat brengt de groei van nieuwbouw op slechts 900 woningen. *knip* Eén groep woningzoekenden apart benoemen is niet nodig om je punt te maken.


Dus ja, er is een heel kleine stijging in nieuwbouw, maar ondertussen is het tekort harder gestegen! We zijn dus slechter af dan een jaar eerder, niet beter.

[ Voor 36% gewijzigd door naitsoezn op 21-07-2015 08:46 ]

[redwing]

Die grondprijs ben ik het wel mee eens, een kleine stijging kun je nog rechtvaardigen omdat de eisen aan de grond hoger zijn geworden maar 30/40% is alleen maar omdat de grondeigenaren (gemeentes) dan makkelijker hun begroting dicht kunnen houden.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op maandag 20 juli 2015 @ 21:27:
[...]
De stijging in nieuwbouwaantallen is trouwens minimaal. 22.500 is 10,6% meer, dat betekent dat er 2100 meer gebouwd zijn. Ondertussen worden er 1200 meer gesloopt, dat brengt de groei van nieuwbouw op slechts 900 woningen.

Maar dan tel je conversies weer niet mee, van woning naar kantoor/commercieel en andersom.

Vooral de afgelopen jaren is er 'geprobeerd' om wat zaken om te bouwen, dus er zijn meer mutaties dan alleen bouw en sloop.

RemcoDelft schreef op maandag 20 juli 2015 @ 21:27:

Dus ja, er is een heel kleine stijging in nieuwbouw, maar ondertussen is het tekort harder gestegen! We zijn dus slechter af dan een jaar eerder, niet beter.

Dat sowieso. En niet alleen in de realisatie van woningen, maar ook al de werkeloosheid in de bouw, terwijl er genoeg vraag is naar woningen. Al die bouwbedrijven die failliet zijn gegaan. De hele bouw is er niet op vooruitgegaan en daar gaan we de komende 5 tot 10 jaar nog last van hebben.
En dan hebben we het nog niet gehad over de gemeentes die hun grondposities nog kwijt moeten zien te raken, de vraag is hoe lang zij dwars blijven liggen. Het klinkt leuk om hun 'te dwingen' om af te waarderen, maar als een gemeente het idee krijgt dat ze beter een jaar kunnen wachten dan nu direct verkopen, dan gaan ze waarschijnlijk 2 jaar wachten.

En ondertussen loopt de prijsindex van het kadaster verder en verder op. van de 22-27% daling is alweer 5% ingelopen.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op woensdag 22 juli 2015 @ 12:32:
Dat sowieso. En niet alleen in de realisatie van woningen, maar ook al de werkeloosheid in de bouw, terwijl er genoeg vraag is naar woningen. Al die bouwbedrijven die failliet zijn gegaan. De hele bouw is er niet op vooruitgegaan en daar gaan we de komende 5 tot 10 jaar nog last van hebben.

Ik betwijfel of we daar last van hebben. Het was hard nodig dat de partijen die bij nieuwbouw betrokken zijn eens goed naar de kosten en de vraag moesten kijken, iets wat ze decennia lang niet hoefden omdat alles toch wel tegen elke prijs verkocht werd.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op woensdag 22 juli 2015 @ 12:40:
[...]
Ik betwijfel of we daar last van hebben. Het was hard nodig dat de partijen die bij nieuwbouw betrokken zijn eens goed naar de kosten en de vraag moesten kijken, iets wat ze decennia lang niet hoefden omdat alles toch wel tegen elke prijs verkocht werd.

Volgens mij zijn we dan verder van huis af, want de helft van de partijen die betrokken waren bij nieuwbouw zijn over de kop of zitten zwaar in de schulden/problemen.
Dat betekent minder concurrentie en dus gewoon hogere prijzen. En de bedrijven die het wel hebben overleefd moeten eerst weer wat 'vet op de botten' krijgen.

Ten opzichte van de 'hype' in 2006-2008, toen we een tekort aan bouwcapaciteit hadden zijn we VEEL slechter af, want de bouwcapaciteit is afgenomen.

In dat opzicht ben ik vrij negatief, met grondschaarste en een krappe 'aannemers'-markt gaan we weer lekker pieken.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op woensdag 22 juli 2015 @ 12:52:
Volgens mij zijn we dan verder van huis af, want de helft van de partijen die betrokken waren bij nieuwbouw zijn over de kop of zitten zwaar in de schulden/problemen.
Dat betekent minder concurrentie en dus gewoon hogere prijzen. En de bedrijven die het wel hebben overleefd moeten eerst weer wat 'vet op de botten' krijgen.

Ten opzichte van de 'hype' in 2006-2008, toen we een tekort aan bouwcapaciteit hadden zijn we VEEL slechter af, want de bouwcapaciteit is afgenomen.

In dat opzicht ben ik vrij negatief, met grondschaarste en een krappe 'aannemers'-markt gaan we weer lekker pieken.

Dat ben ik gewoon helemaal niet met je eens. Er was en is enorme efficiëntie slag te maken in de nieuwbouw. Makelaars, bankiers, overheid en bouwers hebben meer dan 25 jaar niet naar de klant te hoeven kijken, alles werd verkocht want er kon steeds meer geleend worden en de schaarste was steeds erger. Een uitstervingsgolfje is helemaal niet zo verkeerd, want de sterkere en efficiënte bedrijven blijven over. Evolutie heet dat, er moet af en toe wat branden zodat er een vruchtbare bodem is voor nieuwe innovatieve bedrijven en ideeën. (off topic: dat dat al tientallen jaren niet kan is precies het probleem met de bankierssector)

Er zat, en zit, enorm veel vlees in woningbouwprojecten ondanks forse besparingen (mede door regelgeving). Uiteindelijk is de bouw als branche ook heel flexibel, er kunnen makkelijk projecten door buitenlandse partijen gedaan worden en vrijwel iedereen werkt als zzper of andersinds flexibel, die mensen kunnen zo weer beginnen.

Bovendien hadden we juist een gebrek aan concurrentie in die periode, zie de bouwfraude en allerlei mededingingszaken die waarschijnlijk maar het topje van de ijsberg vormen. Ik zie niet in hoe dat slechter is geworden nu. Voorlopig is capaciteit totaal geen issue, er is nog steeds een groot gebrek aan orders en het wegvallen van het lage BTW tarief hakt er ook flink in. De bouw is niet alleen de woningmarkt, maar ook onderhoud, kantoren en industrie, en ook die sectoren zijn flink gekrompen.

Ik werk zelf op het moment bij een ingenieursbureau, en wij konden zonder problemen de helft krimpen en kunnen als de boel gaat aantrekken ook zonder problemen weer verdubbelen. Op dit moment is daar binnen Nederland helaas nog niets van te zien (industrie, energie en olie/gas).

[ Voor 11% gewijzigd door ph4ge op 22-07-2015 13:08 ]

[Krisp]

ph4ge schreef op woensdag 22 juli 2015 @ 13:03:
[...]
Dat ben ik gewoon helemaal niet met je eens. Er was en is enorme efficiëntie slag te maken in de nieuwbouw. Makelaars, bankiers, overheid en bouwers hebben meer dan 25 jaar niet naar de klant te hoeven kijken, alles werd verkocht want er kon steeds meer geleend worden en de schaarste was steeds erger. Een uitstervingsgolfje is helemaal niet zo verkeerd, want de sterkere en efficiënte bedrijven blijven over. Evolutie heet dat, er moet af en toe wat branden zodat er een vruchtbare bodem is voor nieuwe innovatieve bedrijven en ideeën. (off topic: dat dat al tientallen jaren niet kan is precies het probleem met de bankierssector)

Sorry maar die efficiencyslag is de afgelopen 7 jaar gemaakt en ik kan er niet enthousiast van worden. Huizen worden echt extreem goedkoop afgewerkt, waardoor je als bewoner alsnog voor tienduizenden euro's kunt gaan investeren om het beter te krijgen. Het is in dit topic al vaker gezegd: de meeste overhead zit in de procedure om een huis geplaatst te krijgen. Daar mag in gesneden worden.

We hebben overigens eerder geëxperimenteerd met goedkope huizen in de jaren '50. Die huizen worden nu achter elkaar gesloopt omdat ze niet meer voldoen, in tegenstelling tot jaren '30 woningen. In het kader van sustainability lijkt het me zeer wenselijk om huizen op de hoge kwaliteit van 2000-2010 te houden.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op woensdag 22 juli 2015 @ 13:10:
Sorry maar die efficiencyslag is de afgelopen 7 jaar gemaakt en ik kan er niet enthousiast van worden. Huizen worden echt extreem goedkoop afgewerkt, waardoor je als bewoner alsnog voor tienduizenden euro's kunt gaan investeren om het beter te krijgen.

Maar dat is niet alleen van de laatste tijd, de wijk waar ik nu woon is 20 jaar oud en het ene na het andere kozijn wordt vervangen. Dat heb ik in meer wijken van deze leeftijd gezien.
Ik zou zeggen dat marktwerking voor kwaliteit zorgt, als de consument de keuze heeft om een ander product te kopen. Maar als je moet loten voor nieuwbouw heeft de bouwer geen motivatie om goede kwaliteit te bouwen.

Edit: wat bedoel je trouwens met tienduizenden euro's investeren? Bij oplevering zonder keuken/badkamer?

Het is in dit topic al vaker gezegd: de meeste overhead zit in de procedure om een huis geplaatst te krijgen. Daar mag in gesneden worden.

In eigen vlees snijden doet pijn, dus dat zal niet snel gebeuren. Helaas, want als ik lees dat (voor een groter aantal huizen) de "vergaderkosten" vooraf al 10k per huis zijn, zou dat best wat minder mogen.

De afgelopen 2 jaar ben ik regelmatig langs een bouwval gereden. Een vergane snackbar met ingegooide ruiten. In die 2 jaar is het opgekocht, en nu staat er een gloednieuw huis op die plek. Ik schat alleen dat de bouwval orde-grootte hetzelfde kostte als het nieuwe huis. Het lijkt me heel goed voor de economie en huizenmarkt als dergelijke mooie vrijstaande huizen op veel meer locaties gebouwd zouden (mogen) worden.

[ Voor 18% gewijzigd door RemcoDelft op 22-07-2015 13:38 ]

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op woensdag 22 juli 2015 @ 13:30:
Maar dat is niet alleen van de laatste tijd, de wijk waar ik nu woon is 20 jaar oud en het ene na het andere kozijn wordt vervangen. Dat heb ik in meer wijken van deze leeftijd gezien.
Ik zou zeggen dat marktwerking voor kwaliteit zorgt, als de consument de keuze heeft om een ander product te kopen. Maar als je moet loten voor nieuwbouw heeft de bouwer geen motivatie om goede kwaliteit te bouwen.
[...]

20 jaar is nog aardig, ik weet niet wat voor kozijnen je hebt, maar zacht houten kozijnen kunnen dan al hun (verwachte) levensduur hebben gehaald. Maar ook de hardhouten kozijnen die het meest te lijden hadden gehad van mijn ouderlijk huis waren na 35 jaar wel toe aan vervanging.

Hier in de UK hebben we nieuwbouw van 10 jaar geleden die dusdanig slecht aan het worden is dat het problematisch is.
Een kozijn vervangen is nog te doen, maar als zelfs je wanden, plafonds, daken, ... gewoon alles serieus begint te slijten heb je een groter probleem. En omdat alles goedkoop is gemaakt heb je ook weinig speling om problemen op te lossen.
Bijvoorbeeld een lekkende afvoer betekent dan niet alleen wateroverlast, maar ook aangetaste vloerdelen, plafondplaten die naar beneden komen, vloeren die bol gaan staan, etc.

Maar we gaan het zien waar onze 'grote leiders' (ongeacht welke smaak het is btw) ons naartoe gaan sturen. Zolang de hoeveelheid bouwgrond zo schaars & duur blijft hebben we geen probleem

[Xanaroth]

15-20 jaar is gewoon normale termijn voor zaken die buiten zijn (kozijnen, deuren, zelfs voor platte daken staat 20-30 jaar). Vergis je niet, dat is een enorme hoeveelheid vorst, regen, zon, wind, spinnenrag, ongedierte, vaak al meerdere lagen verf (+schuren) die het heeft moeten weerstaan. En vogels. En voetballen. En vuurwerk. Je snapt mijn punt nu vast wel.

Hoort er gewoon bij, elke 10-20 jaar groot onderhoud en geld net zo goed voor zaken als keuken/badkamer trouwens.

In geval van hout (zoals kozijnen) dan mag je al blij zijn als je de 10 jaar red. Vandaar ook dat massaal is en wordt overgestapt op kunststof kozijnen.


Merk trouwens wel dat nieuwbouw, maar ook oudbouw, steeds vaker onder twee noemers vallen;
- bouwval/casco/groot onderhoud nodig. Komt allemaal op hetzelfde neer; vloeren, badkamer, keuken.. alles moet nog aangepakt worden.
- kant-en-klaar. Net afgelopen jaren alles opgeknapt, vaak tot in groot detail zoals zelfs compleet nieuwe meterkasten.

Lijkt een beetje een markt van uitersten te worden. Degene die de nieuwe (hypotheek)-regels snappen, en degene die denken dat het nog pre-2008 is.

[ Voor 28% gewijzigd door Xanaroth op 22-07-2015 15:35 ]

[RemcoDelft]

Xanaroth schreef op woensdag 22 juli 2015 @ 15:32:
In geval van hout (zoals kozijnen) dan mag je al blij zijn als je de 10 jaar red.

Daar ben ik het toch niet mee eens
Ik weet van mijn vader (timmerman) dat hij een keer in z'n leven ergens zijn eigen werk heeft moeten vervangen. Na 25 jaar waren de hardhouten kozijnen aan het rotten. Volgens hem was dat dan slecht hout geweest.
Goede kwaliteit hardhout gaat een mensenleven lang mee. Heeft wel af en toe wat verf nodig natuurlijk.
Probleem in dit huis is dat de "kozijnen" hol zijn: latje aan de buitenkant, latje aan de binnenkant. De schilder stond er verbaasd van te kijken... En dat in combinatie met vurenhout o.i.d. gaat niet lang mee.

[T-MOB]

Inderdaad. Onbehandeld eiken tegen een gevel gaat al zo een 25 jaar mee. Hout dat netjes wordt geschilderd kan heel lang meegaan. In mijn huis uit 1929 zitten nog de originele grenen buitendelen. Ik heb ze vorige zomer kaalgehad en daar zit geen mm rot in. De draaiende delen zijn ergens in de jaren 80 vervangen door iets moderners met dubbel glas, ook daar weinig problemen. Een kozijn dat maar 10 a 20 jaar meegaat is of heel slecht onderhouden, of heel slecht ontworpen, of van heel slecht prutshout gemaakt.

[TheGhostInc]

T-MOB schreef op woensdag 22 juli 2015 @ 18:47:
[...]
Een kozijn dat maar 10 a 20 jaar meegaat is of heel slecht onderhouden, of heel slecht ontworpen, of van heel slecht prutshout gemaakt.

Inderdaad, matig onderhoud, matig ontwerp en matig hout, dat is de standaard van vandaag. Daarnaast krijg je 10 jaar garantie, daarna moet je toch rekening gaan houden met onderhoud.

'Vroeger' kapte je gewoon een boom in een regenwoud, een vakman maakte een mooi kozijn, dat zette je in de meest hardnekkige loodhoudende verf en dan gaat het lang mee.

Overigens lijkt het erop dat de hypotheekmarkt aan het normaliseren is.

[redwing]

Ik zie daar ook een artikel over het energielabel Wederom een teken dat het huidige energielabel compleet waardeloos is. Hopelijk passen ze dat snel eens aan zodat het echt iets over een huis zegt ipv die onzin waar het nu op gebaseerd is.

[TheGhostInc]

redwing schreef op donderdag 23 juli 2015 @ 13:41:
Ik zie daar ook een artikel over het energielabel Wederom een teken dat het huidige energielabel compleet waardeloos is. Hopelijk passen ze dat snel eens aan zodat het echt iets over een huis zegt ipv die onzin waar het nu op gebaseerd is.

(Mening:) Eigenlijk zou het meer als de BPM moeten werken bij auto's, bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting afhankelijk maken van het label, uiteraard wel met de mogelijkheid om direct na de koop een verbeterslag door te voeren. Maar goed, dat zou iets te progressief zijn voor onze overheid en ons land.
Je ziet hoe goed een dergelijke regeling werkt bij de auto's, met een paar pennenstreken van de overheid blijkt iedereen ineens wel te begrijpen hoe een dergelijk label werkt.

[redwing]

TheGhostInc schreef op donderdag 23 juli 2015 @ 14:50:
[...]
(Mening:) Eigenlijk zou het meer als de BPM moeten werken bij auto's, bijvoorbeeld de overdrachtsbelasting afhankelijk maken van het label, uiteraard wel met de mogelijkheid om direct na de koop een verbeterslag door te voeren. Maar goed, dat zou iets te progressief zijn voor onze overheid en ons land.
Je ziet hoe goed een dergelijke regeling werkt bij de auto's, met een paar pennenstreken van de overheid blijkt iedereen ineens wel te begrijpen hoe een dergelijk label werkt.

Laten ze eerst eens beginnen met een label dat ook iets zinnigs over een huis zegt. Er wordt nergens gekeken naar isolatiewaardes (kijk maar eens op hoeveel manieren je een dak kunt isoleren en het verschil in isolatie). Zonnepanelen worden sterk meegenomen net als een ketel ondanks dat dat totaal niets over het huis zegt. Ik kan b.v. een niet geisoleerd huis hebben, daar wat zonnepanelen en een niet al te oude ketel in zetten en dan toch een A-label krijgen.

Als je het een keer in moet vullen zie je wel wat een wassen neus dit hele label is en hoe weinig het daadwerkelijk zegt over een huis.

[Motrax]

Nee niet aanpassen. Het gehele energielabel is een gedrocht en moet afgeschaft worden.

Helaas is het energielabel vanuit Europa opgelegd (schijnt). Geen idee wat ze er mee doen in Zuid- & Oost-Europa, maar daar zal het nog meer een wassen neus zijn dan hier...

[Krisp]

De schuldenberg (waaronder hypotheken) in Nederland stijgt ondertussen alweer. Met name 'overige leningen', maar de afname van de hypotheekberg is inmiddels ook gestopt.

Ik had gehoopt dat de afname zou doorzetten doordat nieuwe hypotheken nu minimaal annuïtair afgelost moeten worden. Wellicht is dat nog te vroeg en moeten we minimaal 10 jaar wachten voordat het effect een beetje zichtbaar wordt.

[RM-rf]

Krisp schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 13:01:
De schuldenberg (waaronder hypotheken) in Nederland stijgt ondertussen alweer. Met name 'overige leningen', maar de afname van de hypotheekberg is inmiddels ook gestopt.

Ik had gehoopt dat de afname zou doorzetten doordat nieuwe hypotheken nu minimaal annuïtair afgelost moeten worden. Wellicht is dat nog te vroeg en moeten we minimaal 10 jaar wachten voordat het effect een beetje zichtbaar wordt.

nuja, het stijgt ten opzichte van een kwartaal eerder (zelfs het hele jaar 2014), en komt nu op een gelijk niveau als in kwartaal IV in 2013.
het is nog altijd lager dan in laatste kwartaal van 2012 (758 miljard aan schulden)

http://www.cbs.nl/nl-NL/m...s-nemen-weer-iets-toe.htm

met de lage rentestand is het verder ook niet vreemd dat mensen gewoon meer lenen.. verder is de recessie voorbij en stijgen ook de inkomens... zolang de inkomens sterker stijgen dan de schuld, is het geen.
De schuldquote is daarin belangrijk, deze is wel tov het voorgaande kwartaal gedaald met .2 procentpunt (van 111,7% naar 111,5%... het hoogtepunt was in 2012 een schuldquote van ruim 118%, nu is het niveau van 2009 weer bereikt, voor de kredietcrisis lag deze overigens rond de 109%, maar bv in 2004 nog net boven de 100%).
mits de schuldenquote verder blijft dalen (bv wer onder de 100% lijkt me een goed doel), is het niet zo belangrijk of de totale schuldenberg in een absoluut bedrag nu stijgt of daalt.

[ph4ge]

RM-rf schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 13:28:
met de lage rentestand is het verder ook niet vreemd dat mensen gewoon meer lenen.. verder is de recessie voorbij en stijgen ook de inkomens... zolang de inkomens sterker stijgen dan de schuld, is het geen.

Dat is natuurlijk te kort door de bocht, de lonen zullen altijd weer dalen bij een recessie en dan dalen de schulden niet mee. Juist als de boel stijgt is het een goed moment om af te lossen.

[RemcoDelft]

En als de rente stijgt is het risico alleen maar groter geworden. Het erge is dat zowel overheid als huishoudens meer schuld hadden dan voor de KREDIETcrisis. We staan er dus slechter voor...

[RM-rf]

ph4ge schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 13:37:
[...]

Dat is natuurlijk te kort door de bocht, de lonen zullen altijd weer dalen bij een recessie en dan dalen de schulden niet mee. Juist als de boel stijgt is het een goed moment om af te lossen.

Sorry maar dat is niet zo heel erg relevant...
De totale uitstaande schuld is gewoon een absoluut bedrag, toevallig hier in euro's gerekend maar niet alelszeggend omdat het een erg 'inflexibel' absoluut getal is.
'aflossen' op de 'totale schuldenberg' is en erg leuk idee, maar an sich niet specifiek noodzakelijk (mits de schuldenquote maar verder blijft dalen)

of de totale schuldenberg nu 700 miljard, 750 óf 800 miljard is, is lang niet alleszeggend.. belangrijk wordt het pas als je deze in relatie stelt tot het totale inkomen.
Oftewel... ik heb liever een totale schuld van 800 miljard euro, als de schulden quote 100% is, dan een totale schuldenberg van 700 miljard, met een schuldenquote van 118%.


In die zin wil ik eventjes herhalen wat ik voorheen stelde,
De totale schuldenberg is wel een klein stukje gestegen, van 740 (kwartaal I 2014) naar 742 miljard (kwartaal I, 2015)...
Maar de schuldenquote is duidelijk verder gedaald; van 113,3% (kwartaal I 2014) naar 111,5 (kwartaal I, 2015) : Bijna twee volle procentpunten en het doorzetten van een trend die de laatste jaren ingezet is (en hard nodig was).

Essentieel is eerder dat de schuldenquote maar verder blijft dalen .
Of die totale uitstaande schuld an sich groter of minder groot wordt, is een weinigzeggend getalletje en geen reden beleid te maken die bv voorkomt dat er nieuwe hypotheken afgesloten zouden worden (dat zou vooral de eigen economie kapotmaken, als het aangaan van nieuwe leningen voorkomen wordt).. belangrijk is vooral dat een eventuele groei aan nieuwe leningen, sterker beperkt wordt door de hoogte's van inkomen, als inkomens zelf groien, is het verder heel normaal en economisch gunstig om ook de ruimte te lenen te verruimen.

Bij bv economische analyses, gaat men eerder uit van de schuldenquote om eventuele economische probleemzone's en gevaarlijke risico's te definieren (en dat kan bv betekenen dat landen met een veel lagere totale uitstaande schuld, toch een stuk zorgwekkender zin, als ok hun nationale inkomen erg laag is)

[ Voor 17% gewijzigd door RM-rf op 30-07-2015 14:21 ]

[TheGhostInc]

Krisp schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 13:01:
Ik had gehoopt dat de afname zou doorzetten doordat nieuwe hypotheken nu minimaal annuïtair afgelost moeten worden. Wellicht is dat nog te vroeg en moeten we minimaal 10 jaar wachten voordat het effect een beetje zichtbaar wordt.

Annuïtair rekensommetje geeft dat van de hypotheken die direct na 1-1-2013 zijn afgesloten nu 2% is afgelost. Aangezien elk jaar 1/30 van de hypotheekschuld wordt vervangen (in NL) grof gezegd, betekent dat aan het eind van dit jaar van alle hypotheken ongeveer 1/30*2% + 1/30*1% maar 0.1% aflossing extra hebben tov een 100% aflossingsvrije versie. Een jaar of 10 lijkt mij ook een redelijke termijn om echt effect te zien, zeker omdat dan een significant deel van de bestaande hypotheken afgelopen is, waaronder de spaar/beleggingshypotheken die mogelijk deze berg wat opstuwen.

RM-rf schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 14:15:
[...]
Essentieel is eerder dat de schuldenquote maar verder blijft dalen .

Tot een houdbaar niveau, maar een schuld is niet per definitie 'fout'.

Overigens denk ik dat de schuldenquote gaat verschuiven. Aankomende studenten hebben juist weer meer schuld. Dus er komt wat meer 2 deling, tussen rijk en arm.

[ArchitectOfDoom]

Krisp schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 13:01:
De schuldenberg (waaronder hypotheken) in Nederland stijgt ondertussen alweer. Met name 'overige leningen', maar de afname van de hypotheekberg is inmiddels ook gestopt.

Ik had gehoopt dat de afname zou doorzetten doordat nieuwe hypotheken nu minimaal annuïtair afgelost moeten worden. Wellicht is dat nog te vroeg en moeten we minimaal 10 jaar wachten voordat het effect een beetje zichtbaar wordt.

Behalve dat de capaciteit om te lenen is gelimiteerd, bestaan in principe alle incentives om een huis te kopen nog. We hebben een cultuur waarin jongeren (Godzijdank) snel het huis uit gaan. Jonge stellen hebben vaak een te hoog inkomen om iets te huren (geen sociale huur) en dus is koop nog altijd de goedkoopste optie (Happy Day Scenario - want als de poep de ventilator raakt, dan kan dat anders uitpakken; kwestie yolo). Nu de werkloosheid daalt, zijn er weer meer mensen die kunnen kopen. Gecombineerd met de incentives lijkt dat me de sterkste driver.

[RemcoDelft]

Aerevan schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 10:15:
[...]

Behalve dat de capaciteit om te lenen is gelimiteerd, bestaan in principe alle incentives om een huis te kopen nog.

En niet te vergeten alle incentives tegen het bouwen van huizen zijn er ook nog.

[ph4ge]

RM-rf schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 14:15:
Sorry maar dat is niet zo heel erg relevant...
De totale uitstaande schuld is gewoon een absoluut bedrag, toevallig hier in euro's gerekend maar niet alelszeggend omdat het een erg 'inflexibel' absoluut getal is.
'aflossen' op de 'totale schuldenberg' is en erg leuk idee, maar an sich niet specifiek noodzakelijk (mits de schuldenquote maar verder blijft dalen)

of de totale schuldenberg nu 700 miljard, 750 óf 800 miljard is, is lang niet alleszeggend.. belangrijk wordt het pas als je deze in relatie stelt tot het totale inkomen.
Oftewel... ik heb liever een totale schuld van 800 miljard euro, als de schulden quote 100% is, dan een totale schuldenberg van 700 miljard, met een schuldenquote van 118%.


In die zin wil ik eventjes herhalen wat ik voorheen stelde,
De totale schuldenberg is wel een klein stukje gestegen, van 740 (kwartaal I 2014) naar 742 miljard (kwartaal I, 2015)...
Maar de schuldenquote is duidelijk verder gedaald; van 113,3% (kwartaal I 2014) naar 111,5 (kwartaal I, 2015) : Bijna twee volle procentpunten en het doorzetten van een trend die de laatste jaren ingezet is (en hard nodig was).

Essentieel is eerder dat de schuldenquote maar verder blijft dalen .
Of die totale uitstaande schuld an sich groter of minder groot wordt, is een weinigzeggend getalletje en geen reden beleid te maken die bv voorkomt dat er nieuwe hypotheken afgesloten zouden worden (dat zou vooral de eigen economie kapotmaken, als het aangaan van nieuwe leningen voorkomen wordt).. belangrijk is vooral dat een eventuele groei aan nieuwe leningen, sterker beperkt wordt door de hoogte's van inkomen, als inkomens zelf groien, is het verder heel normaal en economisch gunstig om ook de ruimte te lenen te verruimen.

Bij bv economische analyses, gaat men eerder uit van de schuldenquote om eventuele economische probleemzone's en gevaarlijke risico's te definieren (en dat kan bv betekenen dat landen met een veel lagere totale uitstaande schuld, toch een stuk zorgwekkender zin, als ok hun nationale inkomen erg laag is)

De totale schuldberg is niet nietszeggend, omdat economieën groeien en krimpen, terwijl de berg alleen maar groeit. De quote beweegt alle kanten op door allerlei toevallige omstandigheden. Bovendien zou je juist verwachten dat men de schuld niet hoeft te laten oplopen, dat doe je juist als het slecht gaat. Bij de eerst volgende crisis is het weer "je moet het dak niet repareren als het regent". Nu schijnt de zon, en prompt is het argument weer "zie je wel, we zitten droog, er is niks aan de hand".

Bovendien is de schuldenquote ook gewoon gigantisch, en weten we van Griekenland hoe creatief er met dergelijke schulden wordt omgegaan. Voordat je het door hebt blijken er garanties of andere creatieve trucjes te zijn die die toch betaald moeten worden als het mis gaat.

Daarnaast is er nog zoiets als vergrijzing, er zijn straks gewoon veel minder mensen die werken voor dezelfde schuld. Een daling ergens ver achter de komma die toevallig is ontstaan door maximale economische meewind is dan gewoon niet genoeg. 1 Rus, 1 bankier, of 1 Griek is voldoende om die quote er ineens heel anders uit te laten zien.

[RM-rf]

TheGhostInc schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 09:49:
[...]


Tot een houdbaar niveau, maar een schuld is niet per definitie 'fout'.

inderdaad zou nederland volgens mij eerder in problemen kunnen komen, als een groot deel van de bestaande schulden op zeer korte termijn afgelost zouden worden. Omdat het geld dat daaraan besteed wordt, wegvalt voor consumptie, heeft dat op de economie eerder een ongunstige werking op de korte termijn.

Om die reden is het eerder zinnig dat bepaalde ontwikkelingen eerder langzaam gaan en men oppast voor al te radikale effecten, en op te korte termijn resultaten wil zien.. Zolang een bepaalde schuld maar een goede dekking heeft en bv tt een hogere productivieit leid of nut/waarde/energiezuinigheid vergroot, kan het zeker een 'goede' schuld zijn.

Als bv mensen in nederland meer hypotheekschulden aangaan, maar daarmee structurele verbeteringen aan hun woningen financieren (bv isolatie, energiezuinigheid) kan dat zelfs meer geld opleveren dan initieel geleend en dat is erg goed.

ph4ge schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 10:35:
[...]
De totale schuldberg is niet nietszeggend, omdat economieën groeien en krimpen, terwijl de berg alleen maar groeit.

waarop doel je..

Een schuldenberg is enkel een bepaald totaal bedrag in euro´s... het zegt verder bv niks over eventuele inflatie of de 'dekking' van een bepaale schuld.

In die zin is het gewoon een nogal eendimensionaal getalletje en is het kortzichtig daaruit aleen al een conclusie te willen trekken.

De schuldenquote is juist een combinatie van het bedrag van die schuldenberg, maar dan als relatie tot het nationale inkomen'...
Daarom is het een veel meer veelzeggend getal waaruit je beter kunt zien of een bepaale schuldontwikkeling zorgwekkend is of niet.

Nogmaals de schuldenberg kan toenemen zonder dat het een direkt probleem is, mits dus de schuldenquote maar daalt (ofwel, het natonale inkomen stijgt sneler dan de schulden).

Vergelijk het met twee personen: persoon A en persoon B. Beide hebben een schuld van een ton, maar persoon A heeft een inkomen van 75.000 per jaar, en persoon B een inkomen van 60.000.
ondanks dat hun totale schuld gelijk is, is de schuld van persoon B duidelijk risicovoller, zijn 'schuldenquote' is veel hoger en dat zegt meer over een eventueel risico dan enkel de totale schuld.

[ Voor 38% gewijzigd door RM-rf op 31-07-2015 10:42 ]

[ph4ge]

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 10:36:
inderdaad zou nederland volgens mij eerder in problemen kunnen komen, als een groot deel van de bestaande schulden op zeer korte termijn afgelost zouden worden. Omdat het geld dat daaraan besteed wordt, wegvalt voor consumptie, heeft dat op de economie eerder een ongunstige werking op de korte termijn.

Om die reden is het eerder zinnig dat bepaalde ontwikkelingen eerder langzaam gaan en men oppast voor al te radikale effecten, en op te korte termijn resultaten wil zien.. Zolang een bepaalde schuld maar een goede dekking heeft en bv tt een hogere productivieit leid of nut/waarde/energiezuinigheid vergroot, kan het zeker een 'goede' schuld zijn.

Als bv mensen in nederland meer hypotheekschulden aangaan, maar daarmee structurele verbeteringen aan hun woningen financieren (bv isolatie, energiezuinigheid) kan dat zelfs meer geld opleveren dan initieel geleend en dat is erg goed.

In onder andere de VS zien we juist keer op keer wat de voordelen zijn van 1 keer klappen en weer verder gaan tov jaren lang doormodderen. Afhankelijk van je belang (oa je leeftijd) is het een beter dan het ander. Uiteindelijk is de crisis hier langduriger en dieper geweest omdat wij doormodderen terwijl de economische problemen aan de andere kant van de oceaan een stuk groter waren en de aanleiding ook daar vandaan kwam.

Ook voor de huizenmarkt geldt dat het doormodderen niet gewerkt heeft, het lijkt even leuk op de korte termijn door de lage rente maar vroeg of laat hebben we weer eens een hoge rente.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 31-07-2015 10:41 ]

[ph4ge]

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 10:36:
waarop doel je..

Een schuldenberg is enel een bepaald totaal bedrag in euro´s... het zegt verder bv niks over eventuele inflatie of de 'dekking' van een bepaale schuld..

In die zin is het gewoon een nogal eendimensionaal getaletje en is het kortzichtig daaruit aleen al een conclusie te wile trekken.

Je hoeft mij niet uit te leggen wat het is, maar je moet niet doen alsof het een nietszeggende getalletje is. Zoals ik al zei, de quote schommelt van nature en kleine bewegingen zeggen op zichzelf niet, omdat sommige zaken niet schommelen.

Ik kan nu een hypotheek afsluiten van 5 ton en dat is nu geen probleem omdat ik als zzper in een tijd waarin veel werk is wat extra over houd. Tot het moment dat het weer wat minder gaat en alle zzpers als eerst zonder werk zitten. De verhouding inkomen/schuld zag er prima uit, maar die veranderde ineens, omdat het inkomen onzeker is maar de schuld niet. Dus is het noodzakelijk om ook naar de totale schuldberg te kijken. Want die verdwijnt niet als de economie weer eens tegen zit.

Jij verwart variabele ontwikkelingen met structurele ontwikkelingen. De quote verbetert nauwelijks, en die verbetering komt vrijwel uitsluitend door variabele ontwikkelingen. Het is net Griekenland, daar was de schuld ook geen probleem toen alles nog goed ging, maar niemand dacht aan wat er zou gebeuren als het een paar jaar minder ging en niemand dacht dat het vanzelf minder zou gaan door een aantal structurele problemen. En we weten allemaal dat het een kwestie van tijd is voordat de economie wat minder gaat, los van de fundamentele problemen is en blijft het per definitie een golfbeweging en zitten we nu bovenaan de golf.

Als de rente in Nederland een beetje stijgt, de vergrijzing zet nog iets verder door, en er is ergens in de wereld een beetje onrust, dan ziet die schuldenberg er hetzelfde uit maar de quote niet. Staar je dus niet suf op die quote! De quote is nu al vrijwel ondraagbaar en hangt als een molensteen om de economie, is het dak nu gerepareerd of staat het huis weer blank bij het eerste de beste buitje? Dat antwoord vind je niet in het feit dat de quote iets daalt, maar wel in het feit dat de berg groeit zelfs als het goed gaat.

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 10:36:
Vergelijk het met twee personen: persoon A en persoon B. Beide hebben een schuld van een ton, maar persoon A heeft een inkomen van 75.000 per jaar, en persoon B een inkomen van 60.000.
ondanks dat hun totale schuld gelijk is, is de schuld van persoon B duidelijk risicovoller, zijn 'schuldenquote' is veel hoger en dat zegt meer over een eventueel risico dan enkel de totale schuld.

De vergelijking is persoon B die toevallig een bonus heeft gekregen waardoor het even lijkt dat zn inkomen goed in verhouding staat met de schuld, maar het inkomen is grotendeels variabel en kan zomaar weer een stuk lager uitvallen. En ipv dat die bonus werd gebruikt om zn schuld naar beneden te brengen heeft hij dat gebruikt om nog wat extra schuld op zich te nemen. Waardoor hij straks als het wat minder gaat niet alleen wat minder loon overhoudt maar ook ineens meer schulden moet gaan afbetalen.

[ Voor 28% gewijzigd door ph4ge op 31-07-2015 11:06 ]

[RM-rf]

ph4ge schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 10:47:
[...]

Je hoeft mij niet uit te leggen wat het is, maar je moet niet doen alsof het een nietszeggende getalletje is. Zoals ik al zei, de quote schommelt van nature en kleine bewegingen zeggen op zichzelf niet, omdat sommige zaken niet schommelen.

Wat schommelt dan niet? Wat is dan volgens jou een 'absoluut en alleszeggende waarde, die 'niet kan veranderen'.

de euro... is dat opeens een absolut getal dat alleszeggend is? kan deze niet dalen of stijgen..

Ik heb een beetje het idee dat je vergeet dat _alles_ in een economie continue in beweging is... Zowel de waarde van een valuta, productiviteit, huizenprijzen rente en ga zo maar door.
(maar die beweging is ook niet oneindig variabel, zal enigszins voorspelbare bewegingen kennen en een zekere 'marge' waarbinnen bewegingen mogelijk zijn, mits er een mate van stabiliteit is)

er is helemaal niet een vaste 'reddingsboei' waaraan je je kunt vasthouden, zoals jij de 'hoogte van de schuldenberg' lijkt voor te stelen.

Wat ik je probeer uit te leggen, is dat het koppelen aan het nationaal inkomen wel degelijk een meer betrouwbare en veelzeggendere weergave van en risico is... Omdat, zelfs als dat inkomen kan dalen of stijgen, het wel degeijk die schuldenberg in een relatie zet.


Nogmaals... Ook als de schuldenberg stijgt, maar als het Nationale inkomen sterker stijgt, betekent dit dat het schuldrisico gewoon daalt op dat moment (en dat is nu het geval in nederland).

Dat is een stuk veelzeggender dan enkel te kijken naar de hoogte van de schuldenberg, het is heel goed mogelijk dat bv een totale schuld daalt, maar as het inkomen nog sterker daalt, stijgt het risio juist en zou je je meer zorgen moeten maken.

[ Voor 3% gewijzigd door RM-rf op 31-07-2015 11:06 ]

[ph4ge]

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:06:
Wat schommelt dan niet? Wat is dan volgens jou een 'absoluut en alleszeggende waarde, die 'niet kan veranderen'.

Lees aub. De schuldenberg schommelt niet mee staat er al een stuk of 6 keer. Je zet een sterk variabele waarde tegen een veel minder variabele waarde en concludeert dat er niks aan de hand is omdat het op dit moment marginaal verbetert.

De schuldenberg zou moeten krimpen als het goed gaat zodat je hem kan laten oplopen als het slecht gaat. Het feit dat hij zelfs groeit als het goed gaat is veelzeggend over de problemen die we krijgen als het weer wat minder gaat.

We weten met 100% zeker dat conjunctuur altijd omhoog en dan weer omlaag gaat, en we weten met 100% zeker dat ook de structurele problemen met oa de euro, het klimaat en de vergrijzing het niet makkelijker maken.

Je staart je suf op 1 cijfer, that's all I'm saying.

[ Voor 61% gewijzigd door ph4ge op 31-07-2015 11:11 ]

[President]

Los van de schuldenberg, is het spaargeld ook niet belangrijk hierbij?

[ph4ge]

tweakerdennis schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:11:
Los van de schuldenberg, is het spaargeld ook niet belangrijk hierbij?

Veel minder, omdat het spaargeld in de regel niet zit bij de persoon die de schulden heeft. Ik kan mijn schulden niet wegstrepen met jouw spaargeld. Het echte kapitaal zit maar bij een heel kleine groep. Als er 10 personen zijn met in totaal 10 euro spaargeld en 10 euro schuld, maar 3 personen hebben al het spaargeld en 3 personen alle schuld, dan heeft de economie als geheel een gigantisch probleem op het moment dat die 3 de schulden niet of moeilijk kunnen betalen.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 31-07-2015 11:14 ]

[RM-rf]

ph4ge schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:07:
[...]

Lees aub. De schuldenberg schommelt niet mee.

Volgens mij ligt het verschil dat je lijkt te streven naar een dogmatisch alleszeggend getalletje ... die 'totale schuld in euro's' die nu 742 miljard is .
Waarin vermoedeljk je streven zu zijn dat die schuldenberg 'nul' zou moeten zijn, alsof het dan opeens 'goed' is.

nogmaals, een economie is niet vast en absoluut , maar een continue bewegend geheel, inkomens stijgen en dalen, de waarde van vastgoed, van grondstoffen kan stijgen.
Ook de exacte waarde van een valuta kan veranderen via inflatie.

Een Uitstaande schuld hoeft niet problematisch te zijn, mits in relatie tot andere zaken, waarbij een inkomen een van de meest essentiele zaken is (aangezien dat inkomen gebruikt wordt om lasten, cg rente en aflossingen te betalen)

Wat essentieel is, is vooral een risico, en dat risico kun je pas bepalen als je dit in relatie ziet.
enkel een bepaald getalletje in euro's is niet alleszeggend en daaruit kun je niet hale of een risico gestegen is of gedaald.

Typerend overigens dat je voorheen het had over 'doormodderen'... dat is economie namelijk gewoon... het is ee continue voortgang.
er bestaat geen 'economische eindtijd' waarin ales 'in orde' is en alle problemen opgelost, en 'geen schuld meer bestaat'.

In de economie is het 'oplossen' van het ene probleem vaak ook de weg naar de volgende en andere problemen ( er is altijd een afwisseling van groei en receessie, van hoog- en laagconjunctuur).

Daarin is het overigens niet wenselijk dat nederland in ene zo snel mogelijk zn schuldenberg geheel reduceert... een erg snelle aflossing van schulden zou juist ten koste gaan van consumptie en kan zo een economisch herstel kapot doen gaan of een recessie verscherpen.
Zaak is wel dat op de lange termijn de risico-positie van nederland structureel verbeterd... ofwel, het Nationaal Inkomen moet over lange tijd structureel sterker stijgen dan de verdere schuld stijgt

[ Voor 9% gewijzigd door RM-rf op 31-07-2015 11:20 ]

[President]

ph4ge schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:13:
[...]

Veel minder, omdat het spaargeld in de regel niet zit bij de persoon die de schulden heeft. Ik kan mijn schulden niet wegstrepen met jouw spaargeld. Het echte kapitaal zit maar bij een heel kleine groep. Als er 10 personen zijn met in totaal 10 euro spaargeld en 10 euro schuld, maar 3 personen hebben al het spaargeld en 3 personen alle schuld, dan heeft de economie als geheel een gigantisch probleem op het moment dat die 3 de schulden niet of moeilijk kunnen betalen.

Dat klopt, maar genoeg mensen hebben een hypotheek 'schuld' maar hebben toch ook nog (juist in deze tijd met bezuinigingen, reorganisaties) een behoorlijk bedrag aan spaargeld achter de rug. Dan is de schuld niet geheel 'eerlijk'

[RemcoDelft]

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 10:36:
Als bv mensen in nederland meer hypotheekschulden aangaan, maar daarmee structurele verbeteringen aan hun woningen financieren (bv isolatie, energiezuinigheid) kan dat zelfs meer geld opleveren dan initieel geleend en dat is erg goed.

Je zegt het al: "als"... Als het geld benut word voor werkgelegenheid in de (nieuw)bouw is dat zeker goed. Maar we weten ondertussen allemaal wel dat meer schulden leidt tot hogere prijzen, dus meer betalen voor hetzelfde. Dat levert de economie niets op...

[ph4ge]

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:16:
volgens mij ligt het verschil dat je noga lijkt te streven naar een dogmatisch alleszeggend getalletje ... die 'totale schuld in euro's' die nu 742 miljard is .
Waarin vermoedeljk je streven zu zijn dat die schuldenberg 'nul' zou moeten zijn, alsof het dan opeens 'goed' is.

Wacht even, omdat ik jou er op wijs dat de quote geen alleszeggend getalletje is, streef ik naar een alleszeggend getalletje? Nogmaals, het enige wat ik tegen je zeg is kijk uit, jij slaat jezelf op de borst met een quote die verbetert, maar dat is maar zeer marginaal terwijl er onderliggend nog wel een opvallende ontwikkeling is. Staar je dus niet suf op die quote! Kijk verder dan dat, hoe ziet die quote eruit als de vergrijzing of de eurocrisis oplaaien? Hoe kan het dat we zelf in forse meewind meer uitgeven dan er binnenkomt?

Ik zeg helemaal niet dat de schuldenberg het alleszeggende cijfertje is, ik introduceer die ontwikkeling als een van de redenen waarom we niet zo trots op ons zelf moeten zijn dat de quote iets terug loopt! Ik nuanceer juist dat jij zo prat gaat op enkel alleen op dat ene cijfertje.

tweakerdennis schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:16:
Dat klopt, maar genoeg mensen hebben een hypotheek 'schuld' maar hebben toch ook nog (juist in deze tijd met bezuinigingen, reorganisaties) een behoorlijk bedrag aan spaargeld achter de rug. Dan is de schuld niet geheel 'eerlijk'

Het gaat erom dat er een dusdanig grote groep is die dat niet heeft dat het een probleem wordt. Hoe groter de totale schuld, hoe groter de groep die een probleem heeft. Bovendien is het spaar(pensioen)geld vrijwel allemaal niks anders als een claim op het buitenland en is het maar de vraag of die net zo zeker zijn als de schulden.

[ Voor 22% gewijzigd door ph4ge op 31-07-2015 11:27 ]

[RM-rf]

RemcoDelft schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:19:
[...]

Je zegt het al: "als"... Als het geld benut word voor werkgelegenheid in de (nieuw)bouw is dat zeker goed. Maar we weten ondertussen allemaal wel dat meer schulden leidt tot hogere prijzen, dus meer betalen voor hetzelfde. Dat levert de economie niets op...

En daarin komt juist de relatie tot het Nationaal Inkomen, de schuldenquote is de relatie 'Totale Schuld tov het BNP'... Een stijging van het Inkomen betekent altijd dat de economie gegroeid is.

De schuldenquote definieert dus altijd dat de totale schuld mag stijgen mits ook het BNP stijgt (en de economie dus groeit ).. een daling van de quote betekent zelfs dat de economie meer gestegen is, dan dat er bijgeleend is; en dat is momentee het geval en blijkt uit de CBS cijfers:

Ondanks dat de totale schuld met 2 miljard toegenomen is (van 740 miljard naar 742 miljard), het laatste kwartaal, is de economie structureel sterker gestegen en is de schuldenquote met 0.2 procentpunten verder gedaalt..

[ph4ge]

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:25:
Ondanks dat de totale schuld met 2 miljard toegenomen is (van 740 miljard naar 742 miljard), het laatste kwartaal, is de economie structureel sterker gestegen en is de schuldenquote met 0.2 procentpunten verder gedaalt..

Je vergist je in het woord structureel. De omvang van de economie is afhankelijk van conjunctuur, de schuld niet. Bovendien is de omvang van de economie op zn best een goede schatting, terwijl de schuld harde cijfers met harde betalingen zijn. Als Putin een flinke scheet laat dan krimpt de economie weer terwijl de schuld veel harder groeit.

Daarnaast is het gewoon een kwestie van geloof. Jij gelooft blijkbaar dat je je uit een schuldencrisis kan groeien door enorm veel nieuwe schulden aan te gaan, ik geloof dat niet zo. Die 60 miljard Euro die de ECB elke maand pompt staat nu niet op onze balans, maar daar gaan we wel voor betalen.

[ Voor 25% gewijzigd door ph4ge op 31-07-2015 11:31 ]

[RM-rf]

ph4ge schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:25:
[...]
Wacht even, omdat ik jou er op wijs dat de quote geen alleszeggend getalletje is,

leuk dat ' je me daarop wil wijzen' maar waaruit haal je dat dat mn stelling zou zijn?

nogmaals even ter samenvattng:

mijn stelling was gericht op de presentatie van de CBSs cijfers, welke weergaf dat de totale uitstaande schuld in nederland gestegen was, van 740 miljard naar 742 miljard.
een getal dat ook in de pers herhaald werd en hier ook verlinkt met een opmerking alsof dat een erg slechte ontwikkeling voor nederland zou zijn.

Ik heb vervolgens erop gewezen dat in diezelfe CBS gegevens ook de schuldenquote vermeld stond, de relatie Nationaal Inkomen tov totale schuld en dat deze verder gedaald was...
en aangegeven dat de schuldenquote een veel veelzeggender getal is dan enkel de totale uitstaande schuld, aangezien het een relatie tov de economie zelf is


Jij was degene die het nodig vond erg uitgebreid te gaan betogen dat die 'totale schuld' toch véél belangrijker zou zijn dan die schuldenuote omdat 'inkomen kan veranderen'...

nuja, daar ben ik het total niet mee eens, voor mij bijft de schuldenquote een veel beter en duidelijker getal om een schuldrisico weer te geven da enkel de hogte van de schuldenberg, wat verder enkel een getaaltje is zonderw aarde, zolang je het niet in relatie stelt tot iets.

[ Voor 5% gewijzigd door RM-rf op 31-07-2015 11:33 ]

[ph4ge]

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:31:
Jij was degene die het nodig vond erg uitgebreid te gaan betogen dat die 'totale schuld' toch véél belangrijker zou zijn dan die schuldenuote omdat 'inkomen kan veranderen'...

nuja, daar ben ik het total niet mee eens, voor mij bijft de schuldenquote een veel beter en duidelijker getal om een schuldrisico weer te geven da enkel de hogte van de schuldenberg.

Nouja, dan moet je het nog een keer teruglezen want dan heb je het verkeerd begrepen. De schuldenquote zegt veel, en zegt dat wij een bijna onhoudbare schuld hebben. In zoverre zijn we het eens. Jij blaast de loftrompet over de ontwikkeling van die quote. Mijn stelling is dat die ontwikkeling van de quote een golfbeweging is en dat een toevallige kleine beweging naar beneden te weinig is om iets zinnigs over te zeggen, zeker zolang de minder variabele cijfers zich ook negatief ontwikkelen en structurele problemen niet zijn aangepakt.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:19:
[...]

Je zegt het al: "als"... Als het geld benut word voor werkgelegenheid in de (nieuw)bouw is dat zeker goed. Maar we weten ondertussen allemaal wel dat meer schulden leidt tot hogere prijzen, dus meer betalen voor hetzelfde. Dat levert de economie niets op...

Ben ik het maar gedeeltelijk mee eens. Hogere prijzen betekent ook dat meerwaarde aan de woning HARDER meetelt.

Een uitbreiding die 20k kost kan dan best een meerwaarde van 30k creëren. Dit geeft kopers de ruimte om huizen te verbeteren. Dus het meer betalen voor hetzelfde gaat in mijn optiek niet helemaal op, er ontstaat ook meer ruimte om woningen op te waarderen.

De andere kant op is ook gevaarlijk overigens, als investeringen in woningen niet meer lonen krijg je een spiraal de andere kant op. Verloedering ligt dan op de loer, waarbij woningen op een gegeven moment worden afgeschreven/achter gelaten.
Dit zie je gebeuren bij kantoren, de nieuwe kantoren zijn zoveel beter dan de oude kantoren dat ze op een gegeven moment maar afgeschreven worden en dan begint de cyclus weer opnieuw.

[Waah]

ph4ge schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 10:40:
[...]

In onder andere de VS zien we juist keer op keer wat de voordelen zijn van 1 keer klappen en weer verder gaan tov jaren lang doormodderen. Afhankelijk van je belang (oa je leeftijd) is het een beter dan het ander. Uiteindelijk is de crisis hier langduriger en dieper geweest omdat wij doormodderen terwijl de economische problemen aan de andere kant van de oceaan een stuk groter waren en de aanleiding ook daar vandaan kwam.

Ook voor de huizenmarkt geldt dat het doormodderen niet gewerkt heeft, het lijkt even leuk op de korte termijn door de lage rente maar vroeg of laat hebben we weer eens een hoge rente.

In de VS is de "crisis" toch ook veel eerder begonnen? daar klapte de huizenmarkt al veel eerder dan hier volgens mij. Daarnaast schuiven ze daar het probleem eerder voor zich uit volgens mij. Als je ziet hoe die schuld daar maar oploopt

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:34:
Ben ik het maar gedeeltelijk mee eens. Hogere prijzen betekent ook dat meerwaarde aan de woning HARDER meetelt.

Een uitbreiding die 20k kost kan dan best een meerwaarde van 30k creëren. Dit geeft kopers de ruimte om huizen te verbeteren. Dus het meer betalen voor hetzelfde gaat in mijn optiek niet helemaal op, er ontstaat ook meer ruimte om woningen op te waarderen.

Wat Remco aangeeft is dat er meer betaald wordt voor hetzelfde huis en dat dat economisch niks oplevert. Ja, de verkoper krijgt meer geld, maar dat wordt gewoon door een ander betaald. Waarschijnlijk had die latere instromer het harder nodig.

In jouw scenario is de koper een harde verliezer, goed voor de een, slecht voor de ander.

TheGhostInc schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:34:
De andere kant op is ook gevaarlijk overigens, als investeringen in woningen niet meer lonen krijg je een spiraal de andere kant op. Verloedering ligt dan op de loer, waarbij woningen op een gegeven moment worden afgeschreven/achter gelaten.
Dit zie je gebeuren bij kantoren, de nieuwe kantoren zijn zoveel beter dan de oude kantoren dat ze op een gegeven moment maar afgeschreven worden en dan begint de cyclus weer opnieuw.

Investeringen kunnen ook lonen als de prijs niet of minder hard daalt door de investering. Om een investering lonend te maken is geen gehele prijsstijging van de markt nodig. Bovendien is het al een heel verkeerd motief wat juist zovele problemen heeft gebracht om te denken dat woongenot ook altijd financieel wat op moet leveren.

Het is juist een probleem dat huizen niet worden afgeschreven. Huizen die 50+ jaar geleden voor een appel en een ei gebouwd zijn en al lang en breed zijn afgelost en versleten worden of voor enorme bedragen verhuurd, of verkocht, waardoor er geen stimulans is om nieuw en beter te (ver)bouwen. We moeten juist bouwvakkers aan het werk krijgen en investeren in groen en energiezuinig wonen, dat stimuleer je niet door al die ouwe rotzooi vanzelf meer waard te laten worden.

Waah schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:34:
In de VS is de "crisis" toch ook veel eerder begonnen? daar klapte de huizenmarkt al veel eerder dan hier volgens mij. Daarnaast schuiven ze daar het probleem eerder voor zich uit volgens mij. Als je ziet hoe die schuld daar maar oploopt

Macro-economisch heb je wellicht gelijk maar dat is nogal off topic, maar in de VS gingen banken en bedrijven failliet en worden hypotheken gewoon afgeschreven. Hier beland je 5 jaar in de schuldsanering als je je hypotheek niet kan betalen, daar lever je de sleutel in en ga je weer verder. Bedrijf failliet? Pech voor de schuldeisers, maar binnen een paar maanden kan je weer een nieuw bedrijf hebben. Daar zijn de verliezen ik korte tijd genomen, waardoor er snel weer ruimte was voor groei. De crisis duurder in Europa veel langer dan in de VS en in Nederland nog zo'n beetje het langste van Europa. Bijna geen bodem is zo vruchtbaar als as.

Of het een beter is dan het ander hangt af van je positie. Als je veel te verliezen hebt is doormodderen beter, als je jong bent en je wil wat heb je meer aan verbrande as van je mislukte voorgangers.

[ Voor 24% gewijzigd door ph4ge op 31-07-2015 11:49 ]

[RM-rf]

ph4ge schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:29:
[...]

Jij gelooft blijkbaar dat je je uit een schuldencrisis kan groeien door enorm veel nieuwe schulden aan te gaan,

weer van die toeschrijvingen..

Dat beweer ik helemaal niet:
Ik geef aan dat als een economie sterker groeit dan dat de schulden toenemen, het risico niet toeneemt maar zelfs afneemt..

schuldenaflossen is geen dogmatisch streven an sich, Een land zou zelfs in economische problemen kunnen komen, als zoveel geld naar aflossen gaat dater geen geld voor consumptie overblijft en de economie scherp daalt.

Essentieel is vooral dat de econmie sterker moet groeien dan een eventuele schuld toeneemt.... :
Als de economie sterker groeit dan de schuld, verbeterd de schuldpositie.

Dat is in nederland ook nu nog het geval, in kwartaal I van 2015 is de schuldenquote gedaald, de economie groeit sterker dan dat schulden toenemen.

[ph4ge]

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:44:
weer van die toeschrijvingen..

Dat beweer ik helemaal niet:
Ik geef aan dat als een economie sterker groeit dan dat de schulden toenemen, het risico niet toeneemt maar zelfs afneemt..

En ik zeg dat de problemen niet afnemen omdat het toevallig nu een beetje mee zit. De schuldenquote is veel te hoog en hoewel de conjunctuur zal blijven schommelen verdwijnen de structurele problemen niet.

Je staart je stuk op een toevallige ontwikkeling, dat zeg ik. Bovendien is het makkelijk praten als een groot deel van onze schulden op de balans van de ECB staan en niet op "onze" balans. Natuurlijk betalen wij die 60 miljard per maand ook, ook al staat het nu niet op onze balans.

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:44:
schuldenaflossen is geen dogmatisch streven an sich, Een land zou zelfs in economische problemen kunnen komen, als zoveel geld naar aflossen gaat dater geen geld voor consumptie overblijft en de economie scherp daalt.

Essentieel is vooral dat de econmie sterker moet groeien dan een eventuele schuld toeneemt.... :
Als de economie sterker groeit dan de schuld, verbeterd de schuldpositie.

Dat is in nederland ook nu nog het geval, in kwartaal I van 2015 is de schuldenquote gedaald, de economie groeit sterker dan dat schulden toenemen.

Dat zeg ik niet, maar investeren in slechte tijden en sparen in goede tijden is dat wel. Zeker als de schuldenquote nog ver boven elke geaccepteerde norm staat en de afgelopen 20 jaar compleet geëxplodeerd is en we dreigende problemen als vergrijzing hebben. Het is geen doel op zich, maar op dit moment wel nodig.

Ik zal het nog een keer heel kort zeggen: Het is niet of nauwelijks een structurele verbetering! We hebben toevallig wat meevallers en we maken elders schulden, that's it. Ik nuanceer jouw optimisme, de absolute waarheid is niet dat omdat de quote schommelt het dus structureel beter gaat.

Ter illustratie, er is in het betreffende kwartaal waarin de quote verbeterde en jij zegt dat er een structurele verbetering is 180 miljard Euro aan nieuwe schuld Europa ingepompt, terwijl Griekenland ook nog eens vele miljarden nieuwe schuld heeft gekregen die ze nooit kunnen afbetalen. Beiden staan nog niet als schuld op onze balans. Heel leuk dat onze schuld op papier met 2 miljard is toegenomen, maar er is nogal wat op af te dingen. En dan hebben we het nog helemaal niet over de conjunctuur of het feit dat dit de een van de weinige marginale verbetering is in decennia lange achteruitgang.

[ Voor 20% gewijzigd door ph4ge op 31-07-2015 12:15 ]

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:44:
[...]
Investeringen kunnen ook lonen als de prijs niet of minder hard daalt door de investering. Om een investering lonend te maken is geen gehele prijsstijging van de markt nodig. Bovendien is het al een heel verkeerd motief wat juist zovele problemen heeft gebracht om te denken dat woongenot ook altijd financieel wat op moet leveren.

Het is juist een probleem dat huizen niet worden afgeschreven. Huizen die 50+ jaar geleden voor een appel en een ei gebouwd zijn en al lang en breed zijn afgelost en versleten worden of voor enorme bedragen verhuurd, of verkocht, waardoor er geen stimulans is om nieuw en beter te (ver)bouwen. We moeten juist bouwvakkers aan het werk krijgen en investeren in groen en energiezuinig wonen, dat stimuleer je niet door al die ouwe rotzooi vanzelf meer waard te laten worden.
[...]

Ik heb het niet over prijsstijgingen, ik heb het over hoge vs lage prijzen.

De prijsstijgingen van de afgelopen jaren hebben gezorgd voor boekwinst en dat geeft 'effecten', maar hoge prijzen los van prijsstijgingen hebben ook andere effecten. En een van die effecten is dat het steeds rendabeler wordt om aanpassingen te doen aan bestaande woningen.

Die jaren 30 woning waar een grote schare fans voor is, die zijn echt niet in dezelfde staat als ze gebouwd zijn, juist degene die helemaal up to date zijn, maar wel het karakter hebben behouden zijn goud waard.
Toevallig ken ik wat mensen die een jaren 30 vrijstaande woning hebben gekocht waarbij de vorige eigenaren meer geld in de woning hebben gestoken dan de herbouwwaarde van een eengezinswoning.
Die woning is dus echt niet meer te vergelijken met 'al die ouwe rotzooi'.

[RM-rf]

ph4ge schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 11:54:
[...]
En ik zeg dat de problemen niet afnemen omdat het toevallig nu een beetje mee zit. De schuldenquote is veel te hoog en hoewel de conjunctuur zal blijven schommelen verdwijnen de structurele problemen niet.

fijn voor je en ik ben het geheel met je eens, maar wat heeft dat verder met mn eerdere beweringen te maken?
En waarom noem je nu wel die schuldenquote, terwijl je eerst beweerde dat die onbelangrijk was en het juist enkel om de totale uitstaande schuld ging?

Ik stelde wat over een interpretatie van de actuele CBS gegevens over schuldontwikkeling in kwartaal 1 van 2015...
Dat de totale schuld steeg (maar waaraan ik toevoegde dat de schuldenquote wél verder daalde).

niemand heeft wat gezegd dat dat verder alleszeggend was over de lange termijn en het 'definitief' oplossen van alle schuld-probemen voor eens en altijd..

Ikzelf denk overigens dat het erg belangrijker te kijken is naar de ontwikkeling op de korte en midellange termijn, zonder te denken dat men problemen zomaar 'eventjes' oplost (en al helemaal niet overhaast of met een 'shocktherapie').
Rondom de nederlandse huizenmarkt is het gunstiger om dat gewoon de tijd te laten hebben; laat gewoon over 5 of 10 jaar de schuldenquote weer onder de 100% uitkomen, waarbij het imho verder irrelevant is of het totale schuldbedrag nu zou stijgen of dalen;
(enkel een rapide daling van de totale schuldenberg zou ook op een economische crisis kunnen duiden, als mensen bv helemaal niet meer kunnen bijlenen of nieuwe hypotheken afsluiten... zaak is voor mij vooral dat die ontwikkeling zn tijd krijgt; aflossen alleen is geen doel op zich)

[ Voor 8% gewijzigd door RM-rf op 31-07-2015 12:19 ]

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 12:15:
Die jaren 30 woning waar een grote schare fans voor is, die zijn echt niet in dezelfde staat als ze gebouwd zijn, juist degene die helemaal up to date zijn, maar wel het karakter hebben behouden zijn goud waard.
Toevallig ken ik wat mensen die een jaren 30 vrijstaande woning hebben gekocht waarbij de vorige eigenaren meer geld in de woning hebben gestoken dan de herbouwwaarde van een eengezinswoning.
Die woning is dus echt niet meer te vergelijken met 'al die ouwe rotzooi'.

Het is tevens de uitzondering die de regel bevestigd. Nederland staat niet vol met volledig gerenoveerde jaren 30 woningen. Linksom of rechtsom stimuleren automatische prijsstijgingen niet om te investeren in kwaliteit, of dat nou door herbouw of verbouw komt. Als de markt het toch wel betaald, waarom moeilijk doen?

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 12:19:
[...]

Het is tevens de uitzondering die de regel bevestigd. Nederland staat niet vol met volledig gerenoveerde jaren 30 woningen. Linksom of rechtsom stimuleren automatische prijsstijgingen niet om te investeren in kwaliteit, of dat nou door herbouw of verbouw komt. Als de markt het toch wel betaald, waarom moeilijk doen?

Ik heb het NIET over prijsstijgingen, automatisch of handmatig (wat dat ook mag zijn).

Ik zei dat HOGE prijzen ook effect hebben op wat nog haalbaar is met een woning.
En dat is wat je terug ziet in de NLse markt, oudere woningen zijn vaak nog rendabel te upgraden naar de huidige standaard.

Maar ik denk dat je je ook een beetje vergist in de 'ouwe meuk' die voor te hoge prijzen te koop staat. De reden DAT het te koop staat is omdat niemand het wil hebben. Maar juist alle goed geprijsde meuk is al lang verkocht. En kwaliteit helpt echt wel mee bij de verkoop, een uitbouw die zo budget mogelijk is uitgevoerd haalt eerder de prijs omlaag dan omhoog.

[ph4ge]

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 12:16:
fijn voor je en ik ben het geheel met je eens, maar wat heeft dat verder met mn eerdere beweringen te maken?
En waarom noem je nu wel die schuldenquote, terwijl je eerst beweerde dat die onbelangrijk was en het juist enkel om de totale uitstaande schuld ging?

Heb ik niet gezegd, ik zei dat het te kort door de bocht is dat het geen probleem is dat de schuldenberg stijgt. Dat de quote veel te hoog is is een gevolg van de schuldenberg die veel te groot is.

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 12:16:
Ik stelde wat over een interpretatie van de actuele CBS gegevens over schuldontwikkeling in kwartaal 1 van 2015...
Dat de totale schuld steeg (maar waaraan ik toevoegde dat de schuldenquote wél verder daalde).

Je stelde dat dat geen probleem is, ik zeg dat dat de kort door de bocht is.

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 12:16:
Ikzelf denk overigens dat het erg belangrijker te kijken is naar de ontwikkeling op de korte en midellange termijn, zonder te denken dat men problemen zomaar 'eventjes' oplost (en al helemaal niet overhaast of met een 'shocktherapie').

Dat is dus precies wat ik zeg. Jij zegt dat er geen probleem is omdat op de hele korte termijn de quote iets gedaald is. Ik zeg dat dat te kort door de bocht is en er weldegelijk allerlei problemen zijn die dat nuanceren.

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 12:16:
Rondom de nederlandse huizenmarkt is het gunstiger om dat gewoon de tijd te laten hebben; laat gewoon over 5 of 10 jaar de schuldenquote weer onder de 100% uitkomen, waarbij het imho verder irrelevant is of het totale schuldbedrag nu zou stijgen of dalen;

Dat is echt een kwestie van perspectief. Over het algemeen maken zachte heelmeesters stinkende wonden. Het feit dat de kredietcrisis hier 7 jaar duurde, er vanuitgaande dat de berichten dat het nu over zijn waarheid zijn, komt grotendeels doordat de problemen op de huizenmarkt zo lang duurden.

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 12:16:
(enkel een rapide daling van de totale schuldenberg zou ook op een economische crisis kunnen duiden, als mensen bv helemaal niet meer kunnen bijlenen of nieuwe hypotheken afsluiten... zaak is voor mij vooral dat die ontwikkeling zn tijd krijgt; aflossen alleen is geen doel op zich)

Laten we er vanuit gaan dat de volgende economische crisis net als alle andere crisissen is, namelijk dat men geen geld meer heeft om af te betalen en moet lenen om rond te komen. Aflossen is vrijwel altijd een luxe, of je moet het over afschrijven hebben.

TheGhostInc schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 13:28:
Ik heb het NIET over prijsstijgingen, automatisch of handmatig (wat dat ook mag zijn).

Ik zei dat HOGE prijzen ook effect hebben op wat nog haalbaar is met een woning.
En dat is wat je terug ziet in de NLse markt, oudere woningen zijn vaak nog rendabel te upgraden naar de huidige standaard.

Maar ik denk dat je je ook een beetje vergist in de 'ouwe meuk' die voor te hoge prijzen te koop staat. De reden DAT het te koop staat is omdat niemand het wil hebben. Maar juist alle goed geprijsde meuk is al lang verkocht. En kwaliteit helpt echt wel mee bij de verkoop, een uitbouw die zo budget mogelijk is uitgevoerd haalt eerder de prijs omlaag dan omhoog.

Ik heb het bovenal over huur, waar oude meuk voor elke prijs verhuurd kan worden en er geen enkele incentive is om iets aan de huren of de kwaliteit te doen, sterker nog de overheid jaagt ze alleen maar verder omhoog terwijl de kwaliteit alleen maar afneemt.

De reden dat veel van die oude rotzooi toch verkocht wordt is omdat mensen nou eenmaal ergens moeten wonen. Als huizen goedkoper zouden zijn wordt het aantrekkelijker om nieuw te bouwen en blijft er geld over om te verbouwen, ik kan niet volgen waarom hogere prijzen mensen zouden stimuleren om te verbouwen. Voor kopers is het überhaupt vrijwel onmogelijk om nog te verbouwen dankzij de hoge prijzen.

Niet voor niets lopen wij hopeloos achter met energiezuinig wonen.

[ Voor 21% gewijzigd door ph4ge op 31-07-2015 13:35 ]

[RM-rf]

ph4ge schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 13:30:

[...]
Je stelde dat dat geen probleem is,

O?
misschien is het beter je te baseren op wat ik werkelijk hier gezegd heb ... En niet wat jij beweert dat ik zou zeggen..

Ik ben redelijk duidelijk geweest in mn stelling dat de schuldenquote een waardevollere weergave van het werkelijke risico is van een uitstaande schuld, dan enkel het totale schuldbedrag an sich, zonder dat in verband te zien.

omdat die schuldenquote dus niet enkel een 'absoluut getal is, maar dit in relatie zet tot het nationale inkomen.

mocht je afvragen verder hebben wat ik precies stel, zou ik je aanraden gewoon mn posts goed terug te lezen, want ik ben nu hooguit bezig te herhalen wat ik al eerder uitgelegd heb.
je kunt beginnen hier:

RM-rf schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 13:28:
[...]

mits de schuldenquote verder blijft dalen (bv weer onder de 100% lijkt me een goed doel), is het niet zo belangrijk of de totale schuldenberg in een absoluut bedrag nu stijgt of daalt.

[ Voor 12% gewijzigd door RM-rf op 31-07-2015 14:21 ]

[ph4ge]

RM-rf schreef op vrijdag 31 juli 2015 @ 14:12:
O?
misschien is het beter je te baseren op wat ik werkelijk hier gezegd heb ... En niet wat jij beweert dat ik zou zeggen..

Met "niet zo belangrijk" bedoel je iets heel anders dan "geen probleem?"

RM-rf schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 13:28:
met de lage rentestand is het verder ook niet vreemd dat mensen gewoon meer lenen.. verder is de recessie voorbij en stijgen ook de inkomens... zolang de inkomens sterker stijgen dan de schuld, is het geen.

Ik reageerde op deze post. Ik weet niet waarom het woordje "probleem" nu is weggevallen, maar zou jij willen verklaren wat er dan achter "geen" had moeten staan?

En nogmaals, ik zeg niet dat de quote niks zegt, ik heb hier herhaaldelijk gewaarschuwd voor de enorme schuldenberg en daarbij ook verwezen naar de quote. Maar ik zeg wel dat een minimale schommeling op zichzelf vrij weinig zegt, en dat die minimale schommeling juist beangstigend klein is gezien de conjunctuur en al het geld wat er in de economie gepompt wordt wat (nog) niet op onze balans als schuld staat, plus dat het feit dat we zelfs nu alleen maar meer lenen ook aangeeft dat we een probleem hebben, als we zelfs nu niet aflossen dan doen we het nooit.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 31-07-2015 17:34 ]

[pingkiller]

Het gat tussen "max maandlasten max hypotheek" en max vrijesectoor huur is nu ook redelijk groot.
Met mijn inkomen van 43k zit dat op 250e netto per maand.

Bij ymere kom ik in aanmerking voor woningen tot ongeveer 900e per maand. De hypotheek lasten zijn ongeveer 650e(kan ongeveer 193k lenen, met een rente van 2,4% maakt dat 650e). Het meest frapante daarvan is dat dat onder de grens van de sociale huur zit.

[RemcoDelft]

pingkiller schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 00:37:
Het gat tussen "max maandlasten max hypotheek" en max vrijesectoor huur is nu ook redelijk groot.
Met mijn inkomen van 43k zit dat op 250e netto per maand.

250 euro marge om het risico van rentstijging, restschuld, onderhoud, etc. etc. te dekken is toch helemaal niet zo veel?

[T-MOB]

Het is maar hoe je het ziet. In de huurwoning heb je ook het risico de zekerheid van huurverhoging. Bij 2% per jaar betaal over 10 jaar 45.6% meer huur. In de maandlast die pingkiller noemt zit al aflossing (alhoewel ik op 750/590 bruto/netto kom en niet 650), dat dekt het risico op restschuld behoorlijk af. In 10 jaar heb je ruim een kwart afgelost.
Eigenlijk blijfven alleen onderhoud en eigenaarlasten over, als je geen bouwval koopt is dat wel te doen voor die 250 (of 310) euro verschil.

[TheGhostInc]

In het verleden was de 'norm' dat je 7 jaar moest blijven wonen in je woning om je kosten bij de aanschaf eruit te halen. Zeker toen het nog 6% overdrachtsbelasting was en een makelaar en notaris ook wat meer nodig waren & kosten. Zelfs bij 3% kosten moet je wel een paar jaar blijven wonen om gunstiger uit te komen.

Overigens redeneren jullie allemaal wel heel erg richting een koophuis. Sowieso kloppen die maandlasten al niet, want dat klopt alleen het eerste jaar (of zelfs maand), want bij elke aflossing loopt je HRA terug en je nettolast omhoog.

En als we een paar jaar in het verleden kijken, dan ziet iedereen toch wat voor risico's een koophuis heeft. Er zijn genoeg mensen in NL die nog tienduizenden euro's onder water staan. En dan heb ik het nog niet over bijvoorbeeld Groningen, waarbij je heel veel ellende kunt krijgen, waarbij je jaren moet strijden voor een beetje gerechtigheid.
En vergis je niet, doordat steeds meer mensen een 'budget'verzekering afnemen en voor een dubbeltje op de eerste rij willen zitten zullen we in de toekomst bij 'extreme' situaties steeds minder coulance krijgen als die eerste rij een paar meter onder water komt te staan, of een ongeluk ineens gekwalificeerd wordt als 'terrorisme'. Denk bijvoorbeeld aan de vuurwerkramp in Enschede, als daar een 'schuldige' was gevonden en die had het opzettelijk gedaan, dekt de verzekering dat nog?
Maar ook 'normalere' situaties, waarbij je bijvoorbeeld nieuw bouwt en daarna je oude huis niet verkocht krijgt en je nieuwe huis moet verkopen met verlies. Als je in een huurhuis had gewoond had dat dus fors goedkoper uitgepakt.

Ik ga niet roepen dat een huurhuis per definitie goedkoper is dan een koophuis, maar er zijn genoeg situaties waarbij onderaan de streep een koophuis stevig kan tegenvallen.

[pingkiller]

Ik heb mijn maandlasten met een max hypotheek berekend via deze tool: http://www.berekenhet.nl/...ek-netto-maandlasten.html
Annuiteitenhypotheek - 190k - 2,4% rente

Geen idee in hoeverre die berekening klopt.

[Krisp]

TheGhostInc schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 11:21:
In het verleden was de 'norm' dat je 7 jaar moest blijven wonen in je woning om je kosten bij de aanschaf eruit te halen. Zeker toen het nog 6% overdrachtsbelasting was en een makelaar en notaris ook wat meer nodig waren & kosten. Zelfs bij 3% kosten moet je wel een paar jaar blijven wonen om gunstiger uit te komen.

Vergis je niet dat de omstandigheden vroeger significant anders waren. Niet alleen betaal je minder overdrachtsbelasting, de rente ligt daarnaast nog een stuk lager, de huizenprijzen zijn op veel plekken lager, terwijl de huren op dit moment vrij hoog zijn.

Resultante is dat je wanneer je een huis koopt, je echt veel goedkoper uit bent. Zonder prijswijzigingen is de terugverdientijd ±2 jaar. Het verschil is alleen dat je door een huis te kopen, je een risico loopt op het dalen van de huizenprijs. Daardoor kan de terugverdientijd snel oplopen.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 11:55:
[...]
Resultante is dat je wanneer je een huis koopt, je echt veel goedkoper uit bent. Zonder prijswijzigingen is de terugverdientijd ±2 jaar.

Inderdaad, als je het voorbeeld boven je pakt, kom je grofweg op 2 jaar uit (6k kosten met 300/maand goedkoper uit zijn)

Maar dan mag je absoluut NIKS uitgeven aan onderhoud aan je huis, niks 'investeren' dat je ook niet in een huurhuis zou doen, etc.

En los daarvan, ik ken ook een stel en die hebben een schitterend huis gekocht, maar nu valt de reistijd toch tegen.... bij een huurhuis zoek je dan iets nieuws uit, maar bij een koophuis kan dat toch vrij pijnlijk uitvallen, zeker als je 'dacht' dat je lang zou blijven en dus ook nog een redelijk bedrag hebt geïnvesteerd. (Denk aan een vloer, dan moet de volgende eigenaar maar net jouw smaak hebben en die betaald echt niet zomaar de nieuwprijs)

[Oscar Mopperkont]

Krisp schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 11:55:
Resultante is dat je wanneer je een huis koopt, je echt veel goedkoper uit bent. Zonder prijswijzigingen is de terugverdientijd ±2 jaar. Het verschil is alleen dat je door een huis te kopen, je een risico loopt op het dalen van de huizenprijs. Daardoor kan de terugverdientijd snel oplopen.

Works both ways natuurlijk "Probleem" is alleen dat een paar procent de ene of de andere kant op heel hard gaat. Het werkt als een enorme hefboom.

[thedon46]

pingkiller schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 11:38:
Ik heb mijn maandlasten met een max hypotheek berekend via deze tool: http://www.berekenhet.nl/...ek-netto-maandlasten.html
Annuiteitenhypotheek - 190k - 2,4% rente

Geen idee in hoeverre die berekening klopt.

Die berekening klopt wel ongeveer. Alleen die 2.4% rente is wel erg laag. Hoeveel jaar vast heb je dan gekozen?

Edit: Die berekening klopt erg goed zelfs. in mijn eigen berekening waar ik rekening hou met de WOZ waar en huurders forfait komt op op een verschil van 47 cent in de eerste maand. Afgerond dus hetzelfde.

[ Voor 18% gewijzigd door thedon46 op 03-08-2015 12:50 ]

[T-MOB]

TheGhostInc schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 12:08:
[...]
Inderdaad, als je het voorbeeld boven je pakt, kom je grofweg op 2 jaar uit (6k kosten met 300/maand goedkoper uit zijn)

Dat gaat alleen op als je het huis zonder kosten kan verkopen. En dat je niet met dubbele lasten komt te zitten (wat nagenoeg onmogelijk is al je uit een koophuis vertrekt). Voor zo'n korte periode zou ik overigens alleen vanweg het gedoe al liever huren dan kopen.

[Krisp]

T-MOB schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 12:41:
[...]

Dat gaat alleen op als je het huis zonder kosten kan verkopen. En dat je niet met dubbele lasten komt te zitten (wat nagenoeg onmogelijk is al je uit een koophuis vertrekt). Voor zo'n korte periode zou ik overigens alleen vanweg het gedoe al liever huren dan kopen.

Verkoopkosten ga je inderdaad hebben, maar dubbele lasten heb je met huren ook. Het gaat mij vooral over het punt dat 'minimaal 5 jaar' inmiddels wel wat achterhaald is, en dat het break-even punt voor kopen veel eerder ligt. Daarnaast spelen er natuurlijk meer overwegingen, zoals de flexibiliteit om op elk moment op te kunnen zeggen. En -zoals hierboven ook gezegd- de hefboom is gigantisch. Dat speelt uiteraard ook wanneer je voor langer dan 5 jaar koopt - inflatie is voor woningen zeker niet meer vanzelfsprekend. Als (als...) de rente stijgt is het mogelijk dat de prijzen nogmaals in elkaar zakken.

thedon46 schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 12:39:
[...]


Die berekening klopt wel ongeveer. Alleen die 2.4% rente is wel erg laag. Hoeveel jaar vast heb je dan gekozen?

Edit: Die berekening klopt erg goed zelfs. in mijn eigen berekening waar ik rekening hou met de WOZ waar en huurders forfait komt op op een verschil van 47 cent in de eerste maand. Afgerond dus hetzelfde.

Je kunt de rente 10 jaar vast zetten tegen 2,4%, mits je NHG hebt.

[thedon46]

Krisp schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 12:58:
[...]
Je kunt de rente 10 jaar vast zetten tegen 2,4%, mits je NHG hebt.

Ja dat zag ik inderdaad ook toen ik even op independer keek.
ik keek zelf naar 20 a 30 jaar vast dus vandaar

[FunkyTrip]

Krisp schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 11:55:
[...]

Vergis je niet dat de omstandigheden vroeger significant anders waren. Niet alleen betaal je minder overdrachtsbelasting, de rente ligt daarnaast nog een stuk lager, de huizenprijzen zijn op veel plekken lager, terwijl de huren op dit moment vrij hoog zijn.

Resultante is dat je wanneer je een huis koopt, je echt veel goedkoper uit bent. Zonder prijswijzigingen is de terugverdientijd ±2 jaar. Het verschil is alleen dat je door een huis te kopen, je een risico loopt op het dalen van de huizenprijs. Daardoor kan de terugverdientijd snel oplopen.

Wel sneu voor mij en andere 2008 kopers natuurlijk. Ipv terugverdientijd van 7 jaar is de waarde van mijn huis op dit moment 25% onder de aankoop + k.k. prijs. Denk ik dat ik misschien nog wel 10-15 jaar moet wachten voor een huis wat nu in 2015 150k waard (gekocht voor 185k+16k kk in 2008) de 2 ton weer aantikt.

[Krisp]

FunkyTrip schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 14:51:
[...]


Wel sneu voor mij en andere 2008 kopers natuurlijk. Ipv terugverdientijd van 7 jaar is de waarde van mijn huis op dit moment 25% onder de aankoop + k.k. prijs. Denk ik dat ik misschien nog wel 10-15 jaar moet wachten voor een huis wat nu in 2015 150k waard (gekocht voor 185k+16k kk in 2008) de 2 ton weer aantikt.

Ik mag hopen dat jouw huis niet meer die 2 ton aan gaat tikken. Niet dat ik jou geen volgend huis gun, maar jouw volgende huis is vermoedelijk duurder dan jouw huidige huis. Als dat juist percentueel evenveel gezakt is, is dat huis in absolute zin een stuk bereikbaarder. De beste tip die ik je kan geven is dat je gaat aflossen zodat je weer mee kan doen.

Andere manier om hiernaar te kijken: hetgeen wat je tot nu toe (of vooral t/m 2013) bent kwijtgeraakt zijn 'sunk costs'. Vanaf nu woon je weer een stuk goedkoper.

[assje]

FunkyTrip schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 14:51:
[...]
Wel sneu voor mij en andere 2008 kopers natuurlijk. Ipv terugverdientijd van 7 jaar is de waarde van mijn huis op dit moment 25% onder de aankoop + k.k. prijs. Denk ik dat ik misschien nog wel 10-15 jaar moet wachten voor een huis wat nu in 2015 150k waard (gekocht voor 185k+16k kk in 2008) de 2 ton weer aantikt.

Tja dat is nou precies het risico wat de reden zou kunnen zijn om voor een huurwoning te gaan.

Een daling van 18% is helemaal zo slecht nog niet in verhouding met de markt. De kosten koper moet je hier niet meerekenen, die moet je sowieso zien als kostenpost die afgeschreven dient te worden.

Mocht je 10 jaar in de woning blijven wonen is de kk no €133,33 per maand
Laten we het eens zonning in zien en er vanuit gaan dat komende drie jaar je woningwaarde een inflatie van 2% volgt (moet het nog zien maar goed. De waarde komt dan op 160k, dus 25k afschrijving in 10 jaar is nog eens €210 per maand.

Hier blijkt dus duidelijk dat je hier gewoon rekening mee dient te houden als je een koophuis vergelijkt met een huurhuis. Alleen de rente vergelijken is echt te eenvoudig gedacht.

[TheGhostInc]

FunkyTrip schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 14:51:
[...]


Wel sneu voor mij en andere 2008 kopers natuurlijk. Ipv terugverdientijd van 7 jaar is de waarde van mijn huis op dit moment 25% onder de aankoop + k.k. prijs. Denk ik dat ik misschien nog wel 10-15 jaar moet wachten voor een huis wat nu in 2015 150k waard (gekocht voor 185k+16k kk in 2008) de 2 ton weer aantikt.

Het huis is nooit 2 ton waard geweest, kk zijn namelijk dat, kosten, geen waarde.

Dus 185k is 'het doel' om geen 'verlies' te maken.
Daarnaast is de terugverdientijd 7 jaar voor de kk, dus die 16k zou je nu al hebben 'verdiend' ten opzichte van huren.

Als je dat 'verschil' hebt geconsumeerd en niet hebt afgelost, dan moet je dus ook niet 'klagen'. Je had meer te besteden dan als je in een huurhuis woonde en dat verschil heb je uitgegeven.
Maar zoals de Engelsen dat zo mooi zeggen: "You can't have your cake and eat it (too)"

[FunkyTrip]

TheGhostInc schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 15:29:
[...]

Het huis is nooit 2 ton waard geweest, kk zijn namelijk dat, kosten, geen waarde.

Dus 185k is 'het doel' om geen 'verlies' te maken.
Daarnaast is de terugverdientijd 7 jaar voor de kk, dus die 16k zou je nu al hebben 'verdiend' ten opzichte van huren.

En dat was dus het verschil met in de goede periode kopen. De k.k. waren in die tijd niet echt kosten. Na 1 jaar was je huis soms al meer dan k.k. in waarde gestegen. Ben ik nog wel eens jaloers op.

[ph4ge]

FunkyTrip schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 16:15:
En dat was dus het verschil met in de goede periode kopen. De k.k. waren in die tijd niet echt kosten. Na 1 jaar was je huis soms al meer dan k.k. in waarde gestegen. Ben ik nog wel eens jaloers op.

Ze waren wel kosten, maar ze konden op een jongere worden afgeschoven. Dat houdt een keer op.

Kop op, je woongenot wordt niet beter of slechter als de prijs omhoog of omlaag gaat en de geld kan je er toch haast niet uithalen. Je moet toch ergens wonen, en als je ooit nog eens de ambitie hebt om duurder te gaan wonen dan is een negatieve prijsontwikkeling voor jou ook gunstig. Als je van plan bent om binnen afzienbare termijn uit te stromen is dat een ander verhaal, maar dan heb je waarschijnlijk al een heel leven met dikke rendementen achter de rug.

Gewoon aflossen en na 30 jaar geen hypotheeklasten meer, wat kan het jou nou werkelijk schelen wat het huis ondertussen waard zou zijn?

[TheGhostInc]

FunkyTrip schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 16:15:
[...]
En dat was dus het verschil met in de goede periode kopen. De k.k. waren in die tijd niet echt kosten. Na 1 jaar was je huis soms al meer dan k.k. in waarde gestegen. Ben ik nog wel eens jaloers op.

Mag ik je dan ook naïef noemen?

Ik moet altijd heel goed nadenken voordat ik op zoiets reageer. Als mensen stoppen met nadenken en ZO GRAAG mee willen delen in al dat succes dat ze niet door hebben dat ze zichzelf naar de slachtbank brengen, dan kan ik moeilijk meer de bank de schuld geven.

Alsof je door de stad loopt en je ziet je financiële adviseur samen met de hypotheekverstrekker in een heel duur restaurant zitten terwijl jij de dag ervoor je hypotheek hebt getekend en dan denken:"Ik ben toch blij dat ik bij hun getekend heb, zij zijn zo succesvol, dat zit helemaal goed".

[Railgunner]

FunkyTrip schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 14:51:
Wel sneu voor mij en andere 2008 kopers natuurlijk. Ipv terugverdientijd van 7 jaar is de waarde van mijn huis op dit moment 25% onder de aankoop + k.k. prijs. Denk ik dat ik misschien nog wel 10-15 jaar moet wachten voor een huis wat nu in 2015 150k waard (gekocht voor 185k+16k kk in 2008) de 2 ton weer aantikt.

Ik zou niet wachten tot je huis die 185k weer waard is, maar door extra aflossingen ervoor zorgen dat je hypotheek richting de 150k gaat (of iig onder de 160k komt). Wie weet stijgen de prijzen de komende jaren een beetje en ben je er al als je hypotheek op 160k uitkomt. Die 16k kk moet je zoals gezegd buiten beschouwing laten, dat zijn simpelweg kosten die je over de gehele 'woonperiode' uit moet smeren.

Wachten tot je huis 185k (of zelfs 201k) waard is kan inderdaad behoorlijk lang gaan duren; in sommige regio's zal dat waarschijnlijk überhaubt niet meer gaan gebeuren. Door zelf extra af te lossen neem je zelf het heft in handen ipv dat je moet afwachten wat de markt doet.

[geenstijl]

@Funkytrip
December 2008 koper meldt zich ;-)
Huis € 240.000 von (hypotheek € 262.500, volledig aflossingsvrij, 6x jaarsalaris....)
Ook hier zit ik vast en het enige wat ik kan doen, is zo snel mogelijk aflossen om richting de WOZ-waarde te komen.
Op dit moment bedraagt de hypotheek nog € 243.600 ( < 4x jaarsalaris) en mijn streven is om eind 2018 (einde 10-jaar rente vast periode) de hypotheek rond de € 200-210.000 gebracht te hebben.
Ik hoop dat mijn WOZ (1-1-2014 € 192.000, au...) tegen die tijd iets boven de € 200.000 zit, zodat ik dan vrij ben om te gaan en staan wat ik wil qua hypotheekverstrekker.
Even een paar jaar doorbijten, en ja, ik baal ook als ik zie hoeveel er verdampt is, maar je kan er helaas toch niets aan veranderen dat dat gebeurd is.

[FunkyTrip]

geenstijl schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 22:39:
Even een paar jaar doorbijten, en ja, ik baal ook als ik zie hoeveel er verdampt is, maar je kan er helaas toch niets aan veranderen dat dat gebeurd is.

Dat is eigenlijk het enige (heel petty ik weet het) waar ik jaloers op ben. Bij mij is enkele tientallen k spaargeld 'verdampt', terwijl sommige kopers tussen '95 en '05 juist van huis naar huis opwaardeerden en geld verdienden door alleen maar in een huis te wonen. Zij hebben al hun spaargeld nog (zit wel in hun huis natuurlijk), want de huizenprijs is nog steeds gelijk of hoger dan hun aanschafprijs.

Anyway, financieel heb ik verder niks te klagen. Genoeg spaargeld om af te lossen (vorig jaar nog 30k), maar stiekem steekt het, wat ongetwijfeld menselijk is.

[Motrax]

http://nos.nl/op3/artikel...-kopen-voor-starters.html

Kopen kopen kopen!

Altijd is nu het juiste moment om te kopen!

Overigens staat er 1 interessant staatje in: het gemiddeld aantal dagen dat het een huis te koop staat is aan het dalen.

[Tsurany]

Slecht moment om te kopen dus. Veel te veel kans op een overhaaste beslissing. Kans is groot dat je meer betaald dan eigenlijk nodig en dat iedereen weer meegesleurd wordt in een bubbel.

Ben blij dat ik eind vorig jaar gekocht heb. Veel stond langere tijd te koop waardoor je keurig kon nadenken over je koop.

[ATS]

Ja, ik ben ook wel blij met onze timing: april vorig jaar gekocht (stond bijna 2 jaar te koop) en zelf verkocht (3 weken). Ik heb het idee dat we een goede deal gesloten hebben hebben toen en niet onder druk stonden om te snel te handelen (hoewel we de beslissing over dit huis nog best snel gemaakt hebben).

[Oscar Mopperkont]

Motrax schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 09:43:
Overigens staat er 1 interessant staatje in: het gemiddeld aantal dagen dat het een huis te koop staat is aan het dalen.

Het ligt denk ik aan de regio of het een goed moment is of niet. In de regio's waar de prijzen nu nog fors onder de 2008-prijzen zitten (zie bv Funkytrip) zal het nog best een goed moment kunnen zijn. De rente is nog laag en kan me goed voorstellen dat het herstel daar ook nog wel komt. In andere regio's ben je nu gewoon echt veel en veel te laat en had je achteraf (mits je jezelf in de positie bevond dat je een beetje kon spelen met wanneer je een huis wilde kopen, het is immers primair een levensbehoefte, geen belegging) begin 2014 kunnen kopen. Toen had je lage rente en relatief lage prijzen.

[Napo]

Motrax schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 09:43:
http://nos.nl/op3/artikel...-kopen-voor-starters.html

Kopen kopen kopen!

Altijd is nu het juiste moment om te kopen!

Overigens staat er 1 interessant staatje in: het gemiddeld aantal dagen dat het een huis te koop staat is aan het dalen.

wat een redenatie ook van een "expert"

Daarnaast worden de regels om je financiën rond te krijgen steeds strenger, "Je moet meer spaargeld meenemen. Dat gaat alleen nog maar verder stijgen. Dus krijg je nu een hypotheek, dan is het de investering zeker waard. "

Dus nu kopen zodat omdat men na jou in potentie minder te besteden heeft. Dat komt dan toch naar alle waarschijnlijkheid naar waardeverlies (niet per definitie goed of slecht, dat laat ik in het midden) bij verkoop in de toekomst...

[ph4ge]

Tsurany schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 09:55:
Slecht moment om te kopen dus. Veel te veel kans op een overhaaste beslissing. Kans is groot dat je meer betaald dan eigenlijk nodig en dat iedereen weer meegesleurd wordt in een bubbel.

Ben blij dat ik eind vorig jaar gekocht heb. Veel stond langere tijd te koop waardoor je keurig kon nadenken over je koop.

Het unieke van de huizenmarkt is dat het altijd een goed moment zou zijn om in te stappen.
*knip* Zie de topic-warning

De kenmerken van de manic / euphoria phase worden wel steeds duidelijker. De rentestijgingen worden voorlopig grotendeels geabsorbeerd door de banken maar dat gaat in dit tempo niet lang goed.

[ Voor 14% gewijzigd door naitsoezn op 04-08-2015 10:16 ]

[Azer]

Ik ben het eens dat vorig jaar een beter moment om te kopen was dan nu. Mijn vriendin en ik waren ongeveer anderhalf jaar geleden aan het kijken naar een koophuis toen ik onverwachts langdurig (een jaar) ziek werd. Nu ik eindelijk weer beter ben hebben we veel minder keuze qua huizen in de buurten waar we op zoek zijn. Alle leuke huizen die te koop stonden zijn allemaal in 2014 verkocht, wat er nu over is zijn de huizen in mindere staat en huizen met een te hoge vraagprijs.

Ik heb nu in ieder geval wel een beetje het gevoel alsof ik de boot heb gemist.

[ Voor 7% gewijzigd door Azer op 04-08-2015 11:00 ]

[Oscar Mopperkont]

[b]Azer schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 10:56:[/b
Ik heb nu in ieder geval wel een beetje het gevoel alsof ik de boot heb gemist.

Er zijn maar weinig mensen die exact op het juiste moment kopen. Of je bent te vroeg en dan daalt de prijs nog wat door of de rente staat later weer op een nog iets gunstigere waarde. Of je bent juist net te laat en denkt: had ik maar eerder gekocht. Het is eigenlijk nooit echt goed en het blijft sowieso koffiedik kijken.

Wie weet koop je volgende maand een huis en zijn de huizenprijzen volgend jaar in jouw regio 10% hoger en is de rente een procentpunt gestegen. Dan ben je ineens weer heel blij dat je nog "net op tijd" hebt gekocht. En het omgekeerde kan ook gebeuren natuurlijk. Of dat de prijs juist stabiel blijft en de rente nog wat verder daalt. Ergo: probeer het een beetje te relativeren en kijk vooral of je een goed gevoel bij het huis zelf hebt en je denkt dat je de maandlasten goed kunt dragen.

[ Voor 9% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 04-08-2015 11:11 ]

[RemcoDelft]

Motrax schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 09:43:
http://nos.nl/op3/artikel...-kopen-voor-starters.html

Kopen kopen kopen!

"Peter Boelhouwer, woningmarkt-expert. "Zeker in bepaalde steden, is nu het moment om te kopen voor starters. De prijzen zijn laag"
Historisch gezien liggen prijzen zo'n 80% boven het gemiddelde, maar degenen die verdienen aan de verkoop zullen dat nooit zeggen...

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:07:
Wie weet koop je volgende maand een huis en zijn de huizenprijzen volgend jaar in jouw regio 10% hoger en is de rente een procentpunt gestegen.

Het is onwaarschijnlijk dat huizenprijzen stijgen bij hard-stijgende rente.

[ Voor 26% gewijzigd door RemcoDelft op 04-08-2015 11:22 ]

[Z___Z]

RemcoDelft schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:10:
[...]

Het is onwaarschijnlijk dat huizenprijzen stijgen bij hard-stijgende rente.

Hogere rente betekent meestal ook hogere inflatie, betekent meer salaris, wat dus wel kan leiden to hogere huizenprijzen.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:10:
Het is onwaarschijnlijk dat huizenprijzen stijgen bij hard-stijgende rente.

Ligt aan de oorzaak van de stijgende rente. Los daarvan: wie zegt dat de hypotheekrente zeker weten hard gaat stijgen?

[Fiber]

ph4ge schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 10:14:
[...]

De kenmerken van de manic / euphoria phase worden wel steeds duidelijker...

Klopt. Maar die hele hype gaat natuurlijk wel vooral over de 'gewilde' huizen in de 'goede' wijken in (de centra van) een beperkt aantal (grote) steden...

[Krisp]

ph4ge schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 10:14:
[...]

De kenmerken van de manic / euphoria phase worden wel steeds duidelijker. De rentestijgingen worden voorlopig grotendeels geabsorbeerd door de banken maar dat gaat in dit tempo niet lang goed.

Welke rentestijging moet geabsorbeerd worden? Geld is voor zover ik weet de afgelopen tijd niet duurder geworden, ondanks horrorverhalen van banken (niet verzekeraars).

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:32:
[...]

Ligt aan de oorzaak van de stijgende rente. Los daarvan: wie zegt dat de hypotheekrente zeker weten hard gaat stijgen?

Gezien de rente voor 20- en 30-jarige leningen verwachten banken in ieder geval niet dat de rente zal stijgen.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:32:
Ligt aan de oorzaak van de stijgende rente. Los daarvan: wie zegt dat de hypotheekrente zeker weten hard gaat stijgen?

Ik weet zeker dat de rente hard gaan stijgen. Ik weet alleen niet wanneer We kunnen QE nog jaren rekken, maar ik geloof niet dat het oneindig is, en dan gaan de rentes hard omhoog. Het probleem is dat de QE bedoeld was om een situatie te creëren waar we geld over hadden om de problemen aan te pakken, terwijl de praktijk is dat we dat extra geld gebruiken om de situatie erger te maken en ook nog eens afhankelijk van lage rentestanden te worden. Vergeet niet dat een 2% stijging vroeger gerommel in de marge was, maar bij dit nieuwe normaal bijna een verdubbeling is.

Er wordt natuurlijk wel volop gespeculeerd op rentestijgingen. In de media word je doodgegooid met waarschuwingen (mag ik dat zeggen?). Ik denk dat de banken lange rentevastperiodes ook goedkoper maken omdat ze variabel niet willen, juist omdat ze grote schommelingen verwachten. Het is beter om zelf desnoods een paar miljard verlies te nemen dan om de hele hele huizenmarkt en vrijwel alle hypotheken te laten defaulten als de rente stijgt. De overheid springt toch wel bij als het een probleem van een bank is.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:10:
Historisch gezien liggen prijzen zo'n 80% boven het gemiddelde, maar degenen die verdienen aan de verkoop zullen dat nooit zeggen...

Waarom zouden die mensen dat nooit zeggen? Sterker nog, ze registreren het gewoon bij het kadaster, dus de koper komt er gewoon achter. Overigens is er niemand die je verbiedt om gewoon de prijs te bieden voor een huis die JIJ wilt betalen, en dan kan de verkoper dat accepteren, afwijzen of je hartelijk uitlachen.

Maar dit soort uitspraken vallen in een beetje in de categorie 'kwartje van kok' en 'vroeger kocht je een brood voor een stuiver'. Leuk voor de geschiedenis les, maar weinig relevant voor de situatie waar we nu inzitten.

En als je nu een huis koopt met een verse hypotheek dan is het weinig relevant welke prijs je exact betaald, over 30 jaar is de woning gewoon van jou en niet van de bank.

Krisp schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:59:
Gezien de rente voor 20- en 30-jarige leningen verwachten banken in ieder geval niet dat de rente zal stijgen.

Dat is allemaal al lang doorverkocht en afgedekt, nog los van die enorme bult NHG leningen die helemaal weinig risico meebrengen.

ph4ge schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 12:13:
QE

In mijn optiek is QE hetzelfde als iemand met overgewicht. 10kg erbij eten voor iemand met aanleg is peanuts, maar het eraf krijgen is amper meer mogelijk.
Dus als QE echt eindigt betekent dat je nog misschien wel 20-30 jaar moet 'lijnen' om een verbetering te zien.

Plus dat ENORME bedragen op plaatsen terecht zijn gekomen waar lijnen amper zin heeft of amper kan. (Bijna) Alle vermogende partijen hebben rendementen VER boven de inflatie, de enige optie is de inflatie 'over de kling jagen', maar dan moet je naar >20% om binnen 10 jaar enig effect te zien.
En alle maatregelen zullen 'tegen gewerkt' worden, in Griekenland zag je al enorme kapitaalbewegingen, dan moet je dus mondiaal gaan handelen, anders zit dadelijk je QE in Rusland/China om van daar weer terug te komen op manieren die gunstiger zijn. (En dat zijn dus al dingen die op grote schaal gebeuren)

ph4ge schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 12:13:
Ik denk dat de banken lange rentevastperiodes ook goedkoper maken omdat ze variabel niet willen, juist omdat ze grote schommelingen verwachten. Het is beter om zelf desnoods een paar miljard verlies te nemen dan om de hele hele huizenmarkt en vrijwel alle hypotheken te laten defaulten als de rente stijgt. De overheid springt toch wel bij als het een probleem van een bank is.

Dan zijn dat voornamelijk de NLse banken,want hier in de UK is een vaste rente lager dan een variabele rente. En ik ben ook al eens een keer 'op mijn plaats gezet' in een discussie. Die 4 miljoen woningen in NL zijn peanuts vergeleken met de 15 miljoen koopwoningen in de UK (en een veel slechtere betaalmoraal).

Ik denk persoonlijk dat de 'blootstelling' van de NLse financiële sector aan NLse hypotheken dusdanig beperkt is dat er niemand wakker ligt. Helemaal als iemand al 10 jaar (rente vast) in zijn huis woont en het niet meer kan betalen zodra het variabel wordt... dan hoeft de bank 'nog maar 70%' terug van de originele (annuïtaire) hypotheek.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 13:12:
Dan zijn dat voornamelijk de NLse banken,want hier in de UK is een vaste rente lager dan een variabele rente. En ik ben ook al eens een keer 'op mijn plaats gezet' in een discussie. Die 4 miljoen woningen in NL zijn peanuts vergeleken met de 15 miljoen koopwoningen in de UK (en een veel slechtere betaalmoraal).

Ik denk persoonlijk dat de 'blootstelling' van de NLse financiële sector aan NLse hypotheken dusdanig beperkt is dat er niemand wakker ligt. Helemaal als iemand al 10 jaar (rente vast) in zijn huis woont en het niet meer kan betalen zodra het variabel wordt... dan hoeft de bank 'nog maar 70%' terug van de originele (annuïtaire) hypotheek.

Dat is het in NL ook, maar dat verschil is denk ik kleiner dan het werkelijke verschil in risico om mensen te stimuleren om vooral vast te zetten. Ik heb variabel, maar alles van 1 tot 6 jaar vastzetten is goedkoper en alles daarboven scheelt ook niet zoveel. Ik overweeg nu om 6 jaar vast te zetten omdat ik er dan wel vanaf ben.

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 12:13:
[...]

Ik weet zeker dat de rente hard gaan stijgen. Ik weet alleen niet wanneer

Nouja, zelfs als je de wanneer-factor eruit haalt, dan nog weet je niet of het "hard" zal zijn. De rente zal ongetwijfeld op een gegeven moment hoger staan dan nu, maar of we ineens hard naar zo'n niveau toe zullen stijgen weet ik niet. Zou net zo goed langzaam kunnen zijn, net als dat de rente vrij langzaam (maar langdurig) is gedaald.

[Krisp]

TheGhostInc schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 13:12:
[...]

Dat is allemaal al lang doorverkocht en afgedekt, nog los van die enorme bult NHG leningen die helemaal weinig risico meebrengen.

Absoluut waar, maar anderzijds: ook daar wordt het risico 'ingeprijst'. De informatie die ontbreekt bij mij is of de marge op die hypotheken verschilt van de marge op hypotheken met een variable rente.

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 14:04:
[...]

Nouja, zelfs als je de wanneer-factor eruit haalt, dan nog weet je niet of het "hard" zal zijn. De rente zal ongetwijfeld op een gegeven moment hoger staan dan nu, maar of we ineens hard naar zo'n niveau toe zullen stijgen weet ik niet. Zou net zo goed langzaam kunnen zijn, net als dat de rente vrij langzaam (maar langdurig) is gedaald.

Mijn inschatting is dat tenzij er een systeemcrisis ontstaat die groter is dan die in 2008 (!), de rente significant zal stijgen. Categorie Griekenland zeg maar.

[Oscar Mopperkont]

@Krisp: de vraag is op wat voor termijn en in welk tempo. Ik geloof ook wel dat de rente zal stijgen en dat de rente ooit weer significant hoger zal staan dan nu (er werd terecht al opgemerkt dat dit al snel het geval is bij een lage rente. 2 procentpunt hoger betekent ineens een verdubbeling).