Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[RM-rf]

rustig, mijn vriend... kennelijk volg je de definitie die een belanghebbende (DUWO studentenhuisvesting, de grootste studenthuisvester van nederland) daar in precies zulk een rapport voorstelt, inclusief de conclusie 'dat er een enorm tekort is' aan precies de kamers die zij aanbieden, en dat dat 'allemaal erger gaat worden'...

niemand verbied echter studenten bije en hospita te wonen, in de private sector te huren of bv in amsterdam een kamer te zoeken, als ze in amsterdam willen studeren., of gewoon thusi te blijven wonen, als hen dat meer past.
wat ze doen is uiteindelijk hun keuze.


dat in die keuze ook een financieel aspect meespeelt, is verder geen groot 'probleem'... 'gratis' wonen bestaat helaas niet, en altijd is er gewoon en financieel aspect dat een woning zoeken op een zeer gewenste lokatie, ook duurder wordt.

TheGhostInc schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 16:20:
[...]

Onderbouw nu eens waarom 2,3 het 'juiste' getal is. Als het 2,4 zou moeten zijn, dan hebben een overschot, als het 2,2 zou moeten zijn hebben we een tekort.

ik heb geen idee wat je wil beweren... jij hebt het over een tekort dat zou stijgen of dat zou bestaan.
ik geef gewoon wat feitelijke cijfers die mijns inziens juist mn stelling ook onderbouwen dat bv het aantal woningen in nederland sneller stijgt dan de bevolking en een 'woningtekort' ook skeptisch gezien kan worden.
Er genoeg redenen zijn te stellen dat er juist een groter aanbod is dan de direkte vraag, hooguit zijn weinig aanbieders bereid op prijs te concureren (iets dat bij vastgoed redelijk normaal is)

Ik heb al verdomd uitgebreid uitgelegd wat er bv mis is met die rapporten die erg creatief woning-zoekenden bij elkaar optellen en opeens daarvan een woningtekort maken...
als iemand een woning zoekt, maar kennelijk voor een bepaalde prijs een woning niet wil kopen, is dat zn goed recht, maar dan moet er niet ergens een 'schuld' gelegd worden dat er 'niet nog meer woningen gebouwd zijn, maar dat wel zou moeten, omdat de prijzen dan dalen...

'lage prijzen' is geen criterium voor 'geen tekort'...
er is een ruimschoots aanbod aan woningen, in veel verschillende sectoren, maar niet tegen iedere prijs

[ Voor 45% gewijzigd door RM-rf op 14-07-2015 16:27 ]

[TheGhostInc]

RM-rf schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 16:20:
... kennelijk volg je de definitie die een belanghebbende (DUWO studentenhuisvesting, de grootste studenthuisvester van nederland) daar in precies zulk een rapport voorstelt, inclusief de conclusie 'dat er een enorm tekort is' aan precies de kamers die zij aanbieden, en dat dat 'allemaal erger gaat worden'...

Uiteraard, want ik draag geen aluhoedjes, dus een onderzoek door een belanghebbend is niet meteen 'fout'. Kom met een onderzoek dat het weerlegt en dat er een overschot is, of accepteer dat er een tekort is. Daarnaast is het niet de bedoeling om te flamen naar belangenpartijen.... wat je hier wel doet.

Maar de uitdaging is geaccepteerd:
Studentenvakbond
ChristenUnie/Leefbaar Leiden
Gemeente Utrecht
Kences, kenniscentrum en koepelorganisatie

Maar eerlijk is eerlijk, Tilburg heeft geen tekort, maar... waarom roepen zij dan niet dat ze een tekort hebben, want al die andere steden hebben ook geen tekort, maar roepen dat ze wel een tekort hebben. Tilburg snapt het duidelijk niet.

Overigens ben ik nog op zoek naar het wc-eend onderzoek naar de studentenhuisvesting problematiek, maar het blijkt dat de meeste onderzoeken toch enige affiniteit/link hebben met het onderzoeksveld

RM-rf schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 16:20:
niemand verbied echter studenten bije en hospita te wonen, in de private sector te huren of bv in amsterdam een kamer te zoeken, als ze in amsterdam willen studeren., of gewoon thusi te blijven wonen, als hen dat meer past.
wat ze doen is uiteindelijk hun keuze.

Het financieel onmogelijk/onwenselijk maken is ook een vorm van verbieden, dat is het hele idee van accijns.

[redwing]

RM-rf schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 16:03:
[...]
Feit is gewoon dat er mensen zijn die beweren 'dat er in nederland een woningen-tekort' zou bestaan (bv een regelmatige claim die ook in bepaalde rapporten terugkomt die door de bouwbranche gepublieerd worden en vaak als conlusie hebben 'dat de overheid meer moet doen om meer woningen beschikbaar te maken').
Tevens is er de stelling, dat het tekort zou stijgen; "want het tekort aan woningen is alleen maar groter aan het worden".

Dat is gewoonweg niet waar... er zijn genoeg woningen in nederland en dit stijgt ook continue, momenteel per 2,3 personen een woning.

Feit is simpelweg dat er mensen zijn die wel een woning/andere woning zouden willen maar die niet beschikbaar is. Schijnbaar zijn er dus onder die gemiddeld 2.3 mensen per woning nog een heel aantal die liever zelf in een woning zouden wonen en daarmee liever zouden zien dat er 2.2 mensen per woning (of zelfs nog minder) zouden wonen.

Maar zolang jij vast houdt aan je eigen definitie van geen woningtekort blijven we deze discussie hebben. Het woningtekort waar het om gaat is niet omdat er mensen dakloos zijn maar omdat er nog steeds mensen zijn die zelf een woning willen hebben.

Vergelijk het met auto's per gezin, 1 is in principe genoeg. Maar stel dat vrouwlief een eigen auto wil hebben en deze niet verkrijgbaar is. Dan is daarmee de vraag naar auto's groter dan wat er geleverd kan worden en is er dus een tekort.

En daarnaast is al vaker gemeld dat berekeningen aangeven dat de woningmarkt pas in evenwicht is als er een x procent woningen leeg staan. Voorlopig zie ik dat nog niet, sterker nog ik zie geen enkel huis hier in de buurt leeg staan.

[ Voor 7% gewijzigd door redwing op 14-07-2015 17:07 ]

[TheGhostInc]

redwing schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 17:05:
[...]

Feit is simpelweg dat er mensen zijn die wel een woning/andere woning zouden willen maar die niet beschikbaar is. Schijnbaar zijn er dus onder die gemiddeld 2.3 mensen per woning nog een heel aantal die liever zelf in een woning zouden wonen en daarmee liever zouden zien dat er 2.2 mensen per woning (of zelfs nog minder) zouden wonen.

Maar zolang jij vast houdt aan je eigen definitie van geen woningtekort blijven we deze discussie hebben. Het woningtekort waar het om gaat is niet omdat er mensen dakloos zijn maar omdat er nog steeds mensen zijn die zelf een woning willen hebben.

Hiervoor heeft het CBS trouwens ook een statistiek en dat is de gezinssamenstelling:

1975 2,95
2000 2,30
2010 2,22
2013 2,19
2014 2,19

Volgens die statistiek zouden we dus al onder de 2,2 moeten zitten en de trend is naar beneden (vergrijzing, individualisering, ...)

[Tieske88]

RM-rf schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 16:20:
rustig, mijn vriend... kennelijk volg je de definitie die een belanghebbende (DUWO studentenhuisvesting, de grootste studenthuisvester van nederland) daar in precies zulk een rapport voorstelt, inclusief de conclusie 'dat er een enorm tekort is' aan precies de kamers die zij aanbieden, en dat dat 'allemaal erger gaat worden'...

niemand verbied echter studenten bije en hospita te wonen, in de private sector te huren of bv in amsterdam een kamer te zoeken, als ze in amsterdam willen studeren., of gewoon thusi te blijven wonen, als hen dat meer past.
wat ze doen is uiteindelijk hun keuze.


dat in die keuze ook een financieel aspect meespeelt, is verder geen groot 'probleem'... 'gratis' wonen bestaat helaas niet, en altijd is er gewoon en financieel aspect dat een woning zoeken op een zeer gewenste lokatie, ook duurder wordt.


[...]


ik heb geen idee wat je wil beweren... jij hebt het over een tekort dat zou stijgen of dat zou bestaan.
ik geef gewoon wat feitelijke cijfers die mijns inziens juist mn stelling ook onderbouwen dat bv het aantal woningen in nederland sneller stijgt dan de bevolking en een 'woningtekort' ook skeptisch gezien kan worden.
Er genoeg redenen zijn te stellen dat er juist een groter aanbod is dan de direkte vraag, hooguit zijn weinig aanbieders bereid op prijs te concureren (iets dat bij vastgoed redelijk normaal is)

Ik heb al verdomd uitgebreid uitgelegd wat er bv mis is met die rapporten die erg creatief woning-zoekenden bij elkaar optellen en opeens daarvan een woningtekort maken...
als iemand een woning zoekt, maar kennelijk voor een bepaalde prijs een woning niet wil kopen, is dat zn goed recht, maar dan moet er niet ergens een 'schuld' gelegd worden dat er 'niet nog meer woningen gebouwd zijn, maar dat wel zou moeten, omdat de prijzen dan dalen...

'lage prijzen' is geen criterium voor 'geen tekort'...
er is een ruimschoots aanbod aan woningen, in veel verschillende sectoren, maar niet tegen iedere prijs

Ik ben het opzich met je eens dat je niet meteen een rapport van een belangenvereniging moet geloven, maar dat je ook zelf moet blijven nadenken. Echter heb ik het idee dat jij een aantal cijfers ziet (van het CBS bijvoorbeeld die je hierboven aanhaalt) en daar zelf conclusies aan verbind die je wellicht niet alleen op basis van die cijfers kunt trekken omdat er bijvoorbeeld nog veel meer zaken meespelen. Als jij een gedegen onderzoek van een professionele partij kunt laten zien waarin wordt aangetoond dat er helemaal geen woningtekort is dan zou dat de discussie een stuk verbeteren en niet laten verwateren in een welles/nietes discussie.

Verder ben ik zelf even op zoek gegaan naar publicaties over wonen van het CBS, ik heb er een gevonden uit 2012. Twee quotes uit de samenvatting (ik beken eerlijk dat ik niet het hele rapport heb gelezen: "Moeilijker een woning te vinden" en "Verhuiswensen: meer dan ooit".

[govie]

Stoney3K schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 14:10:
[...]


Onzin. Om even mijn eigen situatie te nemen, als ik nu zou willen verhuizen heb ik daar geen mogelijkheden toe. Sociale huur verdien ik te veel voor (en zijn de wachtlijsten >6 jaar), hypotheek kan ik op 1 inkomen niet krijgen, en particuliere huur kan ik niet betalen.

Dat is de situatie waar we in zitten waardoor er "woningnood" ontstaat, niet omdat er geen woningen zijn, maar omdat woningeigenaren en verhuurders te veel van hun (potentiële) bewoners verwachten.

Vooral in de particuliere huur zal het een hoop oplossen als de prijzen omlaag zouden gaan.

Het merendeel van de lokale of landelijke problematiek kan worden opgelost door gratis openbaar vervoer. Voor jouw helpt dit je zoekstraal op fundakoop of fundahuur een stuk groter te maken. Ook de diepte van de mogelijke woonlasten wordt groter omdat de auto als een luxeproduct zal worden ervaren. Door deze gratis vervoersregeling worden jouw woonopties maar ook werkopties zo'n beetje kwadratisch verhoogd, dit allemaal door gratis OV. Ik denk dat we in de komende 10 jaar zo'n dergelijke aanpassing in het vervoer ook zal worden doorgevoerd. Dit omdat groningen, limburg en zeeland bijvoorbeeld echt wel een probleem op het gebied van de woningwaarde en vergrijzing hebben. Het is een win/win/win situatie voor de vele problemen die dit land kent, ook op klimaatgebied.

Op korte termijn heb je daar natuurlijk niet veel aan...

[ Voor 18% gewijzigd door govie op 15-07-2015 09:28 ]

[RemcoDelft]

govie schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 09:18:
Het merendeel van de lokale of landelijke problematiek kan worden opgelost door gratis openbaar vervoer. Voor jouw helpt dit je zoekstraal op fundakoop of fundahuur een stuk groter te maken.

Je kan hetzelfde bereiken door auto's gratis te maken. Probleem is: gratis bestaat niet.

[govie]

RemcoDelft schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 09:29:
[...]

Je kan hetzelfde bereiken door auto's gratis te maken. Probleem is: gratis bestaat niet.

Precies, er zijn grote wijzigingen in het belastingstelsel in nederland nodig om de uitdagingen van de toekomst aan te kunnen.

[Señor Sjon]

Gratis OV maakt niet opeens verbindingen beter naar kleinere kernen. Ga ik van hier (ca. 40k inwoners) naar mijn werk (30 minuten auto), dan ben ik 2 uur met het OV onderweg. Mensen zijn eerst en masse naar de randgemeenten geduwd en sindsdien is vervoer ontzettend belast om er te komen. Buiten dat, er stroomt al een hoop geld van de auto naar het OV, die stroom nog hoger maken is absurd.

[Stoney3K]

RemcoDelft schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 14:23:
[...]
En dat zal pas gebeuren als het aanbod stijgt. Maar nu zelfs sociale huur de 700 euro aantikt zie ik private huur niet snel in prijs dalen.

Er is genoeg aanbod in de private huursector, sterker nog, daar is sprake van een flink overschot en leegstand.

De prijzen kunnen alleen niet verder omlaag omdat ze dan onder de (wettelijk bepaalde) sociale huurgrens komen en dus weer niet in het marktsegment zitten waar de meeste vraag is (starterswoningen met huren tussen 500 en 800 euro per maand).

[govie]

Señor Sjon schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 09:37:
Gratis OV maakt niet opeens verbindingen beter naar kleinere kernen. Ga ik van hier (ca. 40k inwoners) naar mijn werk (30 minuten auto), dan ben ik 2 uur met het OV onderweg. Mensen zijn eerst en masse naar de randgemeenten geduwd en sindsdien is vervoer ontzettend belast om er te komen. Buiten dat, er stroomt al een hoop geld van de auto naar het OV, die stroom nog hoger maken is absurd.

Op het moment dat je een veelvoudige bezettingsgraad binnen het openbaar vervoer creert, dan creer je ook het mandaat en de middelen om verbindingen tussen woon en werk beter te stroomlijnen. In nederland zijn we in dat opzicht wel wat verwend geraakt over hoe dicht we bij ons werk willen wonen, wat ook weer de grote verschillen tussen de regio's verklaard. Ik denk zelf dat de wijze hoe we leven en werken en hoeveel waarde we aan niet triviale zaken zoals reisafstand hechten, veel anders zal zijn als nu het geval is. De wereld is weldegelijk snel aan het veranderen en wij zullen of we dat nou willen of niet ook gaan merken en voelen.

[Señor Sjon]

Men wil dicht bij hun werk wonen om o.a. kosten en tijd te besparen. Dan 'verdien' je een duurder huis op langere termijn terug.

[redwing]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 09:41:
[...]
Er is genoeg aanbod in de private huursector, sterker nog, daar is sprake van een flink overschot en leegstand.

De prijzen kunnen alleen niet verder omlaag omdat ze dan onder de (wettelijk bepaalde) sociale huurgrens komen en dus weer niet in het marktsegment zitten waar de meeste vraag is (starterswoningen met huren tussen 500 en 800 euro per maand).

Inderdaad, door al die vreemde regels wordt de particuliere sector voor de lagere prijzen compleet buiten spel gezet......

[croxz]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 09:41:
[...]


Er is genoeg aanbod in de private huursector, sterker nog, daar is sprake van een flink overschot en leegstand.

De prijzen kunnen alleen niet verder omlaag omdat ze dan onder de (wettelijk bepaalde) sociale huurgrens komen en dus weer niet in het marktsegment zitten waar de meeste vraag is (starterswoningen met huren tussen 500 en 800 euro per maand).

Tuurlijk kunnen huurprijzen omlaag, niemand verbied je dat. Daarnaast is er niet een vraag naar een bepaalde huurprijs, er is vraag naar een bepaalde (grootte van) woning die normaal gesproken met een bepaalde prijs komt. En vderder is de sociale huurgrens nu al 699,- euro, dus dichter bij de 800,- dan bij de 500,- die je noemt. Je kan dus prima onder de sociale huurgrens zitten en toch midden in het marktsegment.

[Stoney3K]

croxz schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 10:23:
[...]Je kan dus prima onder de sociale huurgrens zitten en toch midden in het marktsegment.

Dat gaat je dus niet lukken, want als je ónder de sociale huurgrens gaat verhuren, komen de mensen die in je marktsegment zitten (de middellage- tot modale inkomens) niet in aanmerking, want dan zouden ze scheef wonen.

Het is niet zo dat je in de sociale huur iedereen mag accepteren die zich aanmeldt, dat is juist het grote struikelblok waardoor er zo'n gat ontstaat. Als je meer dan X verdient mag je voor die woningen "niet meer meedoen" want ze zijn voor het ondersegment bedoeld. Naar schulden, vaste lasten of andere uitgaven wordt (voor zover ik weet) niet gekeken.

[croxz]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 10:28:
[...]

Ah, bedoel je dat. Maar dat is volgens mij geen landelijke regelgeving maar gemeente beleid. Zo zijn er inderdaad gemeentes die verhuurders van goedkope woningen dwingen deze eerst bij hun aan te bieden zodat de gemeente kan bepalen wie er mag komen te wonen. Maar er zijn volgens mij ook gemeentes die zich niet met de particuliere huur bemoeien.

[timag]

croxz schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 10:33:
[...]

Ah, bedoel je dat. Maar dat is volgens mij geen landelijke regelgeving maar gemeente beleid. Zo zijn er inderdaad gemeentes die verhuurders van goedkope woningen dwingen deze eerst bij hun aan te bieden zodat de gemeente kan bepalen wie er mag komen te wonen. Maar er zijn volgens mij ook gemeentes die zich niet met de particuliere huur bemoeien.

Het is zelfs Europese regelgeving...

[xzaz]

Wij wonen op dit moment erg scheef, we huren voor €360,- per maand voor 2x modaal inkomen. Je ziet de demografische verschuivingen echt heel erg.

De huurders op dit moment werken niet en zijn ook totaal niet geïnteresseerd in de panden; ze komen er omdat ze er moeten zitten. Het zijn buitenlanders die geen Nederlands spreken en ze hebben geen interesse in de buurt. De huurders die daar wel willen zitten mogen er niet zitten en vallen dus tussen wal en schip, immers de buitenlanders gaan voor vanwege één of andere reden.

De panden tegenover ons rijtje zijn gewoon koophuizen, die zien hun prijzen zakken vanwege de overlast en de uitstraling die hun buurt krijgt.

Het mensen wegsturen uit hun huis vanwege te hoge inkomen is dan ook echt de meest onverstandige beslissing ooit.

[Stoney3K]

xzaz schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 10:37:
Het mensen wegsturen uit hun huis vanwege te hoge inkomen is dan ook echt de meest onverstandige beslissing ooit.

Ik heb me altijd afgevraagd: Het moet toch niet zo moeilijk zijn om "trouwe huurders" een optie aan te bieden om hun woning over te kopen of een overgangsregeling aan te bieden naar een koopwoning? Zodat je een soort lease- of huurkoopconstructie krijgt en mensen motiveert om binnen de organisatie te blijven huren/kopen?

Ben het er wel mee eens trouwens: Mensen weg sturen met het argument "Je bent te goed/duur voor deze woning/wijk" is het kunstmatig creëren van klassen en achterstandswijken.

[ Voor 14% gewijzigd door Stoney3K op 15-07-2015 10:42 ]

[redwing]

timag schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 10:36:
[...]
Het is zelfs Europese regelgeving...

Die in Nederland iets te goed is uitgewerkt (vanuit Europa is er meer vrijheid mogelijk maar Nederland heeft de oude regeling aangepast met de nieuwe eisen van Europa en daarmee de totale regeling een stuk strenger gemakt).

Het idee erachter is trouwens wel goed maar het pakt erg slecht uit door het woningtekort en de grenzen die gekozen zijn. Die zorgen ervoor dat je of boven de sociale huurgrens blijft waar een overschot aan woningen is of je gaat beneden de huurgrens maar dan mis je de doelgroep. Alleen als je de huurprijs nog verder verlaagd zou je het kunnen verhuren maar dan worden de kosten/baten negatief.

En over die gemeentes, het klopt dat er verschillende regelingen zijn maar die gelden voor de sociale huurwoningen. In sommige gemeentes moet je eerst langs de gemeente voordat je het op de markt mag zetten en bij sommige mag je het zonder meer op de markt zetten.

[xzaz]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 10:41:
[...]


Ik heb me altijd afgevraagd: Het moet toch niet zo moeilijk zijn om "trouwe huurders" een optie aan te bieden om hun woning over te kopen of een overgangsregeling aan te bieden naar een koopwoning? Zodat je een soort lease- of huurkoopconstructie krijgt en mensen motiveert om binnen de organisatie te blijven huren/kopen?

Dat is niet de bedoeling van veel verhuurders. Die willen maar één ding; uit een huis wat er al 10 jaar uit de kosten is meer en meer huur kunnen vragen. €360,- lijkt weinig maar als je ziet wat wij er voor krijgen is het te vergelijken met een hoge huur.

Er wordt gewoon op deze manier aan segregatie gedaan in de ultieme vorm; het maken van meer vogellaarswijken. Alle huurhuizen die leeg komen te staan worden nu bezet door buitenlanders die niet werken. De Polen die van 07:00 - 19:00 werken mogen overigens met z'n 10'en in een huis zitten welke officieel maar voor 5 personen is ingericht, maar daar worden de ogen dichtgeknepen.

[croxz]

timag schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 10:36:
[...]

Het is zelfs Europese regelgeving...

Die volgens mij alleen geldt voor de sociale verhuur, niet voor de private verhuur. Ook niet als de huurprijs van een private woning onder een bepaald bedrag komt.

[redwing]

xzaz schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 10:46:
[...]

Dat is niet de bedoeling van veel verhuurders. Die willen maar één ding; uit een huis wat er al 10 jaar uit de kosten is meer en meer huur kunnen vragen. €360,- lijkt weinig maar als je ziet wat wij er voor krijgen is het te vergelijken met een hoge huur.

Als je het over het geheel gaat bekijken en alle onkosten en kosten meeneemt zie je dat er van zo'n huur over het algemeen bar weinig overblijft. Zelfs voor een oud huis waar weinig onderhoud aan gedaan wordt. Dat wil trouwens niet zeggen dat er verhuurders tussen zitten die de onkosten die ze verplicht zijn te maken niet maken, maar dan kun je weer via de klachtenprocedure de huur omlaag krijgen.

croxz schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 10:49:
[...]
Die volgens mij alleen geldt voor de sociale verhuur, niet voor de private verhuur. Ook niet als de huurprijs van een private woning onder een bepaald bedrag komt.

Helaas is het grote probleem dat als de particuliere huur onder een bepaalde grens komt het automatisch onder de sociale huur-regelgeving valt.

[croxz]

redwing schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 10:52:
[...]

Helaas is het grote probleem dat als de particuliere huur onder een bepaalde grens komt het automatisch onder de sociale huur-regelgeving valt.

Ik kan er helaas nog geen betrouwbare bron van vinden, maar ik ben er zeker van dat die maximale inkomenseis voor een goedkopere woning alleen geldt voor corpotaties en niet voor de private huur.
Wel bijvoorbeeld hier rapport dat private verhuur onderscheid van corporatieverhuur, en expliciet over corporaties schrijft:

Woningcorporaties moeten 90 procent van hun gereguleerde huurwoningen toewijzen aan
inkomens onder de 33.000 euro , dit komt voort uit afspraken met de Europese Commissie.

[Stoney3K]

croxz schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 11:16:
[...]

Ik kan er helaas nog geen betrouwbare bron van vinden, maar ik ben er zeker van dat die maximale inkomenseis voor een goedkopere woning alleen geldt voor corpotaties en niet voor de private huur.
Wel bijvoorbeeld hier rapport dat private verhuur onderscheid van corporatieverhuur, en expliciet over corporaties schrijft:

[...]

Dat verklaart nog niet waarom er (bijna) geen private huur te vinden is in het segment tussen de 500 en 800 euro, onder de 500 euro is het helemaal rampzalig.

Is een huurwoning voor die prijs niet rendabel, of verwachten verhuurders te veel van hun klanten?

[Señor Sjon]

redwing schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 10:52:

[...]

Helaas is het grote probleem dat als de particuliere huur onder een bepaalde grens komt het automatisch onder de sociale huur-regelgeving valt.

Dit is dus de oorzaak. En aangezien sociale huur al over de 700 euro is en die grens jaarlijks opschuift, houden de vrije sector verhuurders een marge aan door op 750-800 euro te zitten om niet per ongeluk in de sociale sector te vallen bij de wisseling van een jaar. De liberalisatiegrens wordt vastgesteld per jaar en is afhankelijk van het jaar waarin het huurcontract wordt afgesloten. In een bestaand huurcontract kan je niet opeens een sociale woning hebben als de liberalisatiegrens opschuift. Zie: http://www.rijksoverheid....g/vrije-sector-huurwoning

[croxz]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 11:18:
[...]


Dat verklaart nog niet waarom er (bijna) geen private huur te vinden is in het segment tussen de 500 en 800 euro, onder de 500 euro is het helemaal rampzalig.

Is een huurwoning voor die prijs niet rendabel, of verwachten verhuurders te veel van hun klanten?

Ik vind een discussie alleen op basis van huurprijs een beetje onzinnig (en ja ik weet dat de regelgeving daar ook alleen naar kijkt). Hebben we het over een 1-persoonsappartement ergens in een buitenwijk, of een eengezinswoning met tuin op een toplocatie? Als je vraag is: waarom kan ik in de private verhuur weinig tot geen eengezinswoningen op redelijke locatie vinden voor een schappelijke prijs, dan is je antwoord waarschijnlijk dat dat voor een private verhuurder niet rendabel is gezien de kosten die hij voor zo'n woning moet maken.

[RemcoDelft]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 11:18:
Dat verklaart nog niet waarom er (bijna) geen private huur te vinden is in het segment tussen de 500 en 800 euro, onder de 500 euro is het helemaal rampzalig.

Simpel: ze kunnen ook 900 euro vragen. Waarom zou je dan met 600 euro genoegen nemen?

Een woning die volgens het puntenstelsel tot de sociale huur behoort kan trouwens ook niet voor meer dan het maximum volgens de puntentelling verhuurd worden.
Daar komt bij dat grote verhuurders (incl. corporaties) liever woningen lange tijd leeg laten staan dan de huur (of koopprijs bij corporaties) te verlagen.

[Stoney3K]

croxz schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 11:28:
[...]Als je vraag is: waarom kan ik in de private verhuur weinig tot geen eengezinswoningen op redelijke locatie vinden voor een schappelijke prijs, dan is je antwoord waarschijnlijk dat dat voor een private verhuurder niet rendabel is gezien de kosten die hij voor zo'n woning moet maken.

Die vraag stel ik vooral omdat ik precies dezelfde woningen binnen een woningcorporatie wél voor een betaalbare prijs kan krijgen (100m2, EUR550/mnd), terwijl een particuliere verhuurder daar gewoon even 300 euro per maand bovenop gooit.

Het enige verschil is: Voor de woningcorporatie is een wachtlijst en een selectie van wie er wel en niet bij mag.

Ik kan me niet voorstellen dat woningcorporaties structureel verlies lijden of zo achterlijk grof gesubsidieerd worden met gemeentegeld, dus ik denk dat het eerder de winstmarge van de particuliere verhuurder is die invloed heeft op de prijs.

RemcoDelft schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 11:32:
[...]

Simpel: ze kunnen ook 900 euro vragen. Waarom zou je dan met 600 euro genoegen nemen?

Het feit dat er veel leegstand is voor woningen >900 euro per maand en er veel vraag is naar woningen in het 600-per-maand segment, geeft al aan dat mensen geen 900 euro per maand voor een woning willen betalen.

De enige mensen die wel dat geld voor een huurwoning uit willen geven zijn mensen die daar maar heel kort verblijven. Anders is een koopwoning voor dezelfde maandlasten al gauw veel aantrekkelijker.

[ Voor 24% gewijzigd door Stoney3K op 15-07-2015 11:36 ]

[Señor Sjon]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 11:34:
[...]


Die vraag stel ik vooral omdat ik precies dezelfde woningen binnen een woningcorporatie wél voor een betaalbare prijs kan krijgen (100m2, EUR550/mnd), terwijl een particuliere verhuurder daar gewoon even 300 euro per maand bovenop gooit.

Het enige verschil is: Voor de woningcorporatie is een wachtlijst en een selectie van wie er wel en niet bij mag.

Ik kan me niet voorstellen dat woningcorporaties structureel verlies lijden of zo achterlijk grof gesubsidieerd worden met gemeentegeld, dus ik denk dat het eerder de winstmarge van de particuliere verhuurder is die invloed heeft op de prijs.


[...]


Het feit dat er veel leegstand is voor woningen >900 euro per maand en er veel vraag is naar woningen in het 600-per-maand segment, geeft al aan dat mensen geen 900 euro per maand voor een woning willen betalen.

De enige mensen die wel dat geld voor een huurwoning uit willen geven zijn mensen die daar maar heel kort verblijven. Anders is een koopwoning voor dezelfde maandlasten al gauw veel aantrekkelijker.

Beter believe it. Een sociale huurwoning heeft een gesubsidieerde onrendabele top en als toetje vaak een veel lagere grondprijs voor identieke kavels. Beide zaken krijgt de vrije sector verhuurder niet.

[naitsoezn]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 11:34:
[...]


Die vraag stel ik vooral omdat ik precies dezelfde woningen binnen een woningcorporatie wél voor een betaalbare prijs kan krijgen (100m2, EUR550/mnd), terwijl een particuliere verhuurder daar gewoon even 300 euro per m

Even cherry-picken en het is niet persoonlijk bedoelt, maar dit hoor ik wel vaker en wil ik toch eens vragen: Welke woningen heb je het dan over? Volgens mij zij de sociale woningen die groter dan 90m2 zijn echt uitzonderingen.... In het huidige aanbod op bijvoorbeeld woningnet.nl zijn er bijzonder weinig woningen te vinden die groter zijn....

[redwing]

croxz schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 11:16:
[...]

Ik kan er helaas nog geen betrouwbare bron van vinden, maar ik ben er zeker van dat die maximale inkomenseis voor een goedkopere woning alleen geldt voor corpotaties en niet voor de private huur.
Wel bijvoorbeeld hier rapport dat private verhuur onderscheid van corporatieverhuur, en expliciet over corporaties schrijft:
[...]

Even gezocht en b.v. hier zeggen ze :

Wat is het verschil tussen particuliere verhuur en sociale huur?
Sociale huur heeft betrekking op de huur en verhuur van huurwoningen met een huurprijs tot 710,68 euro. Deze woningen worden doorgaans door woningcorporaties verhuurd. Particuliere huur is doorgaans de huur en verhuur van woningen in de vrije sector door makelaars en particuliere personen.

Die huurprijs bepaald dus of het onder sociale huur valt of niet en niet wie het verhuurd (helaas)

[assje]

naitsoezn schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 11:42:
[...]

Even cherry-picken en het is niet persoonlijk bedoelt, maar dit hoor ik wel vaker en wil ik toch eens vragen: Welke woningen heb je het dan over? Volgens mij zij de sociale woningen die groter dan 90m2 zijn echt uitzonderingen.... In het huidige aanbod op bijvoorbeeld woningnet.nl zijn er bijzonder weinig woningen te vinden die groter zijn....

Bij de woningbouwvereniging in mijn woonplaats hele wijken met woningen >100m2. Dit zijn dus allemaal huizen die nu bij mutatie in de verkoop gaan of boven de liberalisatiegrens verhuurd worden.

De woning die ik vorig jaar van deze woningbouwvereniging gekocht heb is 119m2 (met garage). Deze huurde ik voor €730,- (geliberaliseerd) maar er zijn bij mij in de straat ook nog huurders die dezelfde huizen voor <€500,- huren (mogelijk met huurtoeslag). Nu zal je ze er niet meer voor krijgen (en terecht).

[croxz]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 11:34:
[...]
Die vraag stel ik vooral omdat ik precies dezelfde woningen binnen een woningcorporatie wél voor een betaalbare prijs kan krijgen (100m2, EUR550/mnd), terwijl een particuliere verhuurder daar gewoon even 300 euro per maand bovenop gooit.

Het enige verschil is: Voor de woningcorporatie is een wachtlijst en een selectie van wie er wel en niet bij mag.

Ik kan me niet voorstellen dat woningcorporaties structureel verlies lijden of zo achterlijk grof gesubsidieerd worden met gemeentegeld, dus ik denk dat het eerder de winstmarge van de particuliere verhuurder is die invloed heeft op de prijs.

Maar heb je er zelf al eens aan gerekend? Wat moet zo'n woning kosten? Stel dat een kleine gezinswoning op een redelijke locatie 175.000,- euro incl. kk kost. En stel dat iemand of een vastgoedfonds die uit eigen middelen aanschaft voor de verhuur. Voor grootonderhoud moet je grofweg 1% per jaar reserveren. Verder geen idee wat een gangbaar rendement is, maar laten we uitgaan van bruto 5%. Daar moeten dan nog alle verdere kosten uit betaald worden, zoals beheer, belasting, (risico op) leegstand, etc. Dan gaat die woning de verhuur in voor 1750.000 * 6% = 10.500, - euro per jaar of 875,- euro per maand! Kortom, ik geloof niet zo veel van die enorme winsten in de private verhuur.

[Stoney3K]

croxz schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 12:42:
[...]

Maar heb je er zelf al eens aan gerekend? Wat moet zo'n woning kosten? Stel dat een kleine gezinswoning op een redelijke locatie 175.000,- euro incl. kk kost. En stel dat iemand of een vastgoedfonds die uit eigen middelen aanschaft voor de verhuur. Voor grootonderhoud moet je grofweg 1% per jaar reserveren. Verder geen idee wat een gangbaar rendement is, maar laten we uitgaan van bruto 5%. Daar moeten dan nog alle verdere kosten uit betaald worden, zoals beheer, belasting, (risico op) leegstand, etc. Dan gaat die woning de verhuur in voor 1750.000 * 6% = 10.500, - euro per jaar of 875,- euro per maand! Kortom, ik geloof niet zo veel van die enorme winsten in de private verhuur.

Tja, of het rendement van 6% is toch iets te veel verwacht.

Als je die woning particulier zou kopen en een hypotheek van 175.000 euro af zou sluiten, met een looptijd van 30 jaar à 3%, dan kom je al op ongeveer de helft van dat bedrag uit. Zeg dat er dan die 1% jaarlijks aan onderhoud bij komt, dan zit je aan een maandlast van 175.000 * 4% / 12 = 583 euro bruto per maand. Netto wordt dat met HRA een eurootje of 500.

Met een niet-aflossingsvrije (bv. annuïtaire) hypotheek wordt dat aandeel een stuk meer, maar ook dan trekt het zich pas recht aan het einde van de looptijd.

Dat prijsverschil kan een particuliere verhuurder niet tegenop boksen, dus de mensen die het kunnen zullen gaan kopen.

Dan blijven alleen de mensen die niet kunnen kopen nog over als vijver om uit te vissen, daarvan vallen de mensen die door hoge schuldenlast of een BKR-notering geen hypotheek kunnen krijgen al af. Want voor die mensen is een particuliere huurwoning onbetaalbaar.

De rest zijn mensen met een zeer variabel inkomen of een korte contractduur, zoals expats. Dat aandeel is alleen in verhouding klein.

Die verhouding trekt zich pas weer recht als de hypotheekrente zou verdubbelen. Het betekent ook dat er een grens is waaronder particuliere verhuurders niet rendabel kunnen verhuren, omdat kopen dan veel goedkoper is. Kijk ibijvoorbeeld naar deze woning:

http://www.funda.nl/koop/...samuel-de-langestraat-30/

80m2, Koopprijs 136.000, bruto hypotheeklast op 3% = 717 euro. Netto wordt dat een euro of 600.

Met de sociale huurgrens in acht nemend kom je dan bijna 200 euro te kort om het rendabel te maken voor een particuliere verhuurder. Terwijl er juist in dat segment (eensgezinswoningen net onder de 100m2) veel vraag is. Maar in de verhuurmarkt is het voorbehouden aan sociale huur.

[ Voor 19% gewijzigd door Stoney3K op 15-07-2015 13:14 ]

[t_captain]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:00:
[...]


Tja, of het rendement van 6% is toch iets te veel verwacht.

[...]

80m2, Koopprijs 136.000, bruto hypotheeklast op 3% = 717 euro. Netto wordt dat een euro of 600.

Met de sociale huurgrens in acht nemend kom je dan bijna 200 euro te kort om het rendabel te maken voor een particuliere verhuurder.

De markt voor huurwoningen in het middensegment (pakweg 600-1000 per maand) is sterk, de vooruitzichten zijn gunstig, en de hypotheekrente is laag. Je kunt in deze omstandigheden tot een kapitalisatiefactor van 15 a 17 gaan (normaal kapitaliseer je liever niet hoger dan een factor 10 a 12).

Factor 17 betekent dat een huis 17 keer de triple net jaarhuur mag kosten. Sociale huurgrens: 717 bruto. Triple net (onderhoudskosten, verzekeringen en gemeendelijke belastingen eraf), blijft er zo'n 500 a 550 over. Maal 12 maal 17 is een maximale koopprijs van 140k incl kosten koper.

Het enorme gapende gat tussen de sociale huur en de economisch verantwoorde huur is een stuk kleiner geworden, maar het is nog niet weg.

[Señor Sjon]

@Stoney je vergeet de aflossing in je verhaal en het feit dat een verhuurder geen HRA heeft.

[Stoney3K]

t_captain schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:25:
[...]

De markt voor huurwoningen in het middensegment (pakweg 600-1000 per maand) is sterk, de vooruitzichten zijn gunstig, en de hypotheekrente is laag. Je kunt in deze omstandigheden tot een kapitalisatiefactor van 15 a 17 gaan (normaal kapitaliseer je liever niet hoger dan een factor 10 a 12).

Tja, het vervelende is alleen dat je onder de 717 euro in de maand niet meer particulier mag verhuren en je dus aan sociale huurregels vast zit: Prijs bepalen aan de hand van een puntensysteem, en een inkomenstoets voor aspirant-huurders.

Vooral dat laatste zorgt er voor dat de mensen die die woning kunnen en willen betalen er niet de kans voor krijgen.

Señor Sjon schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:27:
@Stoney je vergeet de aflossing in je verhaal en het feit dat een verhuurder geen HRA heeft.

Aflossing had ik in de eerste berekening niet (of minder) meegenomen, tweede wel.

HRA voor huurder liet ik even buiten beschouwing omdat in het voorbeeld de woning met eigen middelen gekocht was en er dus geen extra hypotheeklast op lag. De HRA is ook een behoorlijke oorzaak van het gat tussen kopen en huren van dezelfde woning, waardoor kopen snel goedkoper wordt.

[ Voor 26% gewijzigd door Stoney3K op 15-07-2015 13:30 ]

[govie]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 10:41:
[...]


Ik heb me altijd afgevraagd: Het moet toch niet zo moeilijk zijn om "trouwe huurders" een optie aan te bieden om hun woning over te kopen of een overgangsregeling aan te bieden naar een koopwoning? Zodat je een soort lease- of huurkoopconstructie krijgt en mensen motiveert om binnen de organisatie te blijven huren/kopen?

Ben het er wel mee eens trouwens: Mensen weg sturen met het argument "Je bent te goed/duur voor deze woning/wijk" is het kunstmatig creëren van klassen en achterstandswijken.

heel die woningmarkt inclusief bezitters lijken aardig fragiel. Als er te weinig huurders doorstromen in de koopmarkt, dan heb je daar weer een probleem. Het zou jouw arbeidsmobiliteit maar eens beperken, dat kan natuurlijk niet de bedoeling zijn. Als je in regio A geen werk kan vinden dan moet je wel de mogelijkheid hebben om in regio B je leven verder op te pakken. De overheid zal wel opassen om onze levenslijn volledig af te snijden, of niet

E: tldr: het is een wankel evenwicht of samenspel, die nederlandse woningmarkt.

[ Voor 3% gewijzigd door govie op 15-07-2015 13:35 ]

[Stoney3K]

govie schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:32:
[...]


heel die woningmarkt inclusief bezitters lijken aardig fragiel. Als er te weinig huurders doorstromen in de koopmarkt, dan heb je daar weer een probleem.

Dat is nu sowieso al aan de hand. De leennormen zijn de afgelopen jaren alleen maar strenger geworden waardoor het aanvragen van een hypotheek alleen maar moeilijker wordt.

Intussen zijn de inkomenseisen voor sociale en particuliere huur niet met de hypotheeknormen mee bijgesteld.

[govie]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:34:
[...]


Dat is nu sowieso al aan de hand. De leennormen zijn de afgelopen jaren alleen maar strenger geworden waardoor het aanvragen van een hypotheek alleen maar moeilijker wordt.

Intussen zijn de inkomenseisen voor sociale en particuliere huur niet met de hypotheeknormen mee bijgesteld.

Ik kreeg toch wel brieven met dikke huursverhogingen sinds dat blok de baas was. Kan ik ook weer wat van vinden maargoed, laat maar zitten:) Als nieuwe huurder betaal je soms meer dan als je dezelfde woning koopt, mits je dat kunt.

[ Voor 7% gewijzigd door govie op 15-07-2015 13:37 ]

[Stoney3K]

govie schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:36:
[...]


Ik kreeg toch wel brieven met dikke huursverhogingen sinds dat blok de baas was. Kan ik ook weer wat van vinden maargoed, laat maar zitten:)

Sorry, kleine nuancering: toetsings eisen voor nieuwe huurders.

Als nieuwe huurder betaal je soms meer dan als je dezelfde woning koopt, mits je dat kunt.

Precies dat dus. En als je een woning wel (op inkomen) kan kopen maar dezelfde woning te duur is om te huren heb je dus gewoon overal pech.

Ik kan bijvoorbeeld heel moelijk een hypotheek krijgen door een studieschuld, maar mijn inkomen is te hoog voor de "goedkope" woningen.

De arbeidsmobiliteit in Nederland wordt trouwens al genoeg beperkt doordat je bij woningbouwverenigingen een wachtlijst hebt waar je niet goed van wordt. Of weet je nu al waar je over 6 jaar wil werken zodat je je daar alvast in kan schrijven?

[ Voor 50% gewijzigd door Stoney3K op 15-07-2015 13:41 ]

[govie]

653 euro sociale huur voor 70m2 en als je zo'n woning koopt in dezelfde regio heb je rond de 575 euro per maand hypotheek. Laat ook wel zien hoe krom die blok verhogingen zijn geweest.

[ Voor 34% gewijzigd door govie op 15-07-2015 13:39 ]

[t_captain]

Plus een paar tientjes OZB en ergens tussen de 50 en 200 euro aan reservering voor groot onderhoud.

[Señor Sjon]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:34:
[...]


Dat is nu sowieso al aan de hand. De leennormen zijn de afgelopen jaren alleen maar strenger geworden waardoor het aanvragen van een hypotheek alleen maar moeilijker wordt.

Intussen zijn de inkomenseisen voor sociale en particuliere huur niet met de hypotheeknormen mee bijgesteld.

Particuliere huur kent wel excessen met max 1/6e maandinkomen aan huur, minimaal 50k inkomen, partner 1/3e meetellen, etc.

[assje]

Señor Sjon schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:27:
@Stoney je vergeet de aflossing in je verhaal en het feit dat een verhuurder geen HRA heeft.

Aflossing zijn geen kosten (wel maandlasten maar dat is toch echt iets anders).

govie schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:39:
653 euro sociale huur voor 70m2 en als je zo'n woning koopt in dezelfde regio heb je rond de 575 euro per maand hypotheek. Laat ook wel zien hoe krom die blok verhogingen zijn geweest.

Wat ik hier boven al noem, je kunt huur en koop gewoon niet zo eenvoudig vergelijken. Laagste maandlasten heb je bij een hypotheek met korte rentevasteperiode, dat betekent echter ook risico. Als je daar niets mee doet ben je gewoon appels met peren aan het vergelijken.

Mijn huurwoning van €730 heb ik gekocht en heeft nu een netto rentelast van €250,- Als je heel simpel vergelijk is dat een heel groot verschil maar dit komt dus o.a. door hoger risico omdat mijn rente niet vast staat.

[ Voor 60% gewijzigd door assje op 15-07-2015 13:51 ]

[govie]

t_captain schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:40:
Plus een paar tientjes OZB en ergens tussen de 50 en 200 euro aan reservering voor groot onderhoud.

Klopt, dat moeten we dan eigenlijk ook een beetje meenemen.

[Señor Sjon]

assje schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:42:
[...]


Aflossing zijn geen kosten (wel maandlasten maar dat is toch echt iets anders).


[...]

Voor de verhuurder anders wel? Maar goed, deze discussie is al een keer of zes langsgekomen in dit topic.

[assje]

Señor Sjon schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:51:
[...]


Voor de verhuurder anders wel? Maar goed, deze discussie is al een keer of zes langsgekomen in dit topic.

Nee ook niet, het rendement berekenen je als percentage van de marktwaarde. Voor een particulier geldt precies hetzelfde, de kosten zijn ofwel netto hypotheekrente ofwel rentederving.

De keuze is dus tussen zelf netto x% betalen aan een verhuurder, of x% aan hypotheekrente betalen of je koopt dezelfde woning uit eigen middelen en loopt dan x% rente op je spaarrekening/beleggingen mis.

Uiteindelijk hangt het voornamelijk af van de ontwikkeling van de woningwaarde welke optie interessant is.

[ Voor 27% gewijzigd door assje op 15-07-2015 13:54 ]

[Stoney3K]

Señor Sjon schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:51:
[...]


Voor de verhuurder anders wel? Maar goed, deze discussie is al een keer of zes langsgekomen in dit topic.

Als je een huis op hypotheek koopt en dan verhuurt lijkt het me logisch dat je er dan meer kosten aan hebt dan de kale hypotheeklast.

Het wordt een eerlijke vergelijking als je als verhuurder het huis als eigen vermogen hebt. Want bij een hypotheek kun je ook spreken van een "huurkoop" terwijl het huis van de bank is.

[assje]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 13:53:
[...]
Het wordt een eerlijke vergelijking als je als verhuurder het huis als eigen vermogen hebt. Want bij een hypotheek kun je ook spreken van een "huurkoop" terwijl het huis van de bank is.

Nee, het huis is van jou alleen het vermogen dat je ervoor gebruikt hebt niet. Je kunt gewoon tegelijkertijd een hypotheek én een vermogen van 200k hebben (en dat kan nog een voordelige keuze zijn ook).

[Stoney3K]

assje schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 14:24:
[...]


Nee, het huis is van jou alleen het vermogen dat je ervoor gebruikt hebt niet. Je kunt gewoon tegelijkertijd een hypotheek én een vermogen van 200k hebben (en dat kan nog een voordelige keuze zijn ook).

Dat is voor de kwestie "huren of kopen" hier even niet relevant.

In principe willen een verhuurder en een bank hetzelfde, namelijk een rendement op hun vermogen. Met het verschil dat een verhuurder het huis koopt en een bank je het geld uitleent waardoor jij het huis kan kopen, maar uiteindelijk komt dat op hetzelfde neer.

Een bank wil een percentage van zijn geld in rente terug zien, een verhuurder wil dat in de huurprijs.

Als je dus een gekocht huis gaat vergelijken met een huis dat met geleend geld is gekocht en daarna is verhuurd, dan is dat dubbelop, want zo'n verhuurder wil een rendement bovenop zijn hypotheekkosten. Dat is eigenlijk vergelijkbaar met onderverhuren.

Het verschil zit hem nu in het feit dat verhuurders een hoger rendement op hun investering verwachten dan banken, en dat wordt nog eens versterkt door de overheid die er voor huizenbezitters een schepje bovenop doet. 3% vs. 6% is nogal een verschil.

[assje]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 14:41:
[...]
Dat is voor de kwestie "huren of kopen" hier even niet relevant.

Precies mijn punt.

Het verschil zit hem nu in het feit dat verhuurders een hoger rendement op hun investering verwachten dan banken, en dat wordt nog eens versterkt door de overheid die er voor huizenbezitters een schepje bovenop doet. 3% vs. 6% is nogal een verschil.

Er werd net gesproken over 5% rendement +1% onderhoudskosten. Uit die 5% rendement moeten dan nog alle andere kosten, netto blijft hier misschien al maar 3% van over. Als je naar 3% bruto gaat blijft er netto dusdanig weinig over dat je het object beter kan verkopen en het geld elders investeren.

Punt is dat afgelopen decennia het bezit van een huurpand rendabel was ongeacht de huurprijs puur door de waardestijging. Waardestijging kan dus ook een flink deel zijn van het gewenste rendement, probleem is dat daar een risico zit. Dit risico heb je als woningbezitter ook en daar gaat nu de vergelijking op de maandlasten mank.

Voor zo'n beetje iedereen die >5 jaar in een huis woonde was tussen 1985 en 2008 kopen voordeliger dan huren, echter niemand weet hoe dat in de toekomst zal zijn.

[Stoney3K]

assje schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 15:03:

Er werd net gesproken over 5% rendement +1% onderhoudskosten. Uit die 5% rendement moeten dan nog alle andere kosten, netto blijft hier misschien al maar 3% van over. Als je naar 3% bruto gaat blijft er netto dusdanig weinig over dat je het object beter kan verkopen en het geld elders investeren.

Het rendement dat de bank er bruto ook over haalt is lager met 3%, daar gaan ook een hoop kosten nog vanaf, dus dat zal netto ook een hap minder worden.

Het blijft wel zo dat er daardoor een drempel ontstaat waardoor bepaalde huizen onder de sociale huurgrens vallen, terwijl ze misschien wel rendabel kunnen worden verhuurd.

[assje]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 15:12:
[...]


Het rendement dat de bank er bruto ook over haalt is lager met 3%, daar gaan ook een hoop kosten nog vanaf, dus dat zal netto ook een hap minder worden.

Het blijft wel zo dat er daardoor een drempel ontstaat waardoor bepaalde huizen onder de sociale huurgrens vallen, terwijl ze misschien wel rendabel kunnen worden verhuurd.

De bank is dan ook geen risicodrager voor waardeontwikkeling en het risico op wanbetaling is voor een groot gedeelte afgedekt. Ga eens een lening afsluiten voor een nieuwe auto en je komt erachter dat geld in andere omstandigheden heel wat duurder is.

Het grootste probleem waardoor particuliere huur moeilijk kan concurreren met koop is gewoon de HRA, reeds uit ten treuren besproken in dit topic.

[ Voor 9% gewijzigd door assje op 15-07-2015 15:15 ]

[TheGhostInc]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 14:41:
[...]
Het verschil zit hem nu in het feit dat verhuurders een hoger rendement op hun investering verwachten dan banken, en dat wordt nog eens versterkt door de overheid die er voor huizenbezitters een schepje bovenop doet. 3% vs. 6% is nogal een verschil.

Banken krijgen een hoger rendement over hun investering dan huizenbezitters. Aangezien (de meeste) banken geldscheppen betekent dat ze maar een 1/5 oid moeten aanhouden. Dus bij een hypotheekrente van 2% en 1/5 vermogen kom je dus uit op een rendement van 10%.

Overigens doen verhuurders hetzelfde trucje, ze leggen 20% in en financieren 80%, stel de hypotheek is 3%, maar ze pakken 4% rendement op het object, dan pakken ze dus 4% over hun eigen 20%, maar ook nog 1% over de 80% van de bank. Hierdoor is het totale rendement op hun inleg toch 12%.
Echter deze hefboom werkt 2 kanten op, dus zodra het pand leeg staat rent het geld weer de deur uit.
Vooral kantoren en commercieel vastgoed is op deze manier gefinancierd, het risico voor de bank is 'beperkt' omdat er een stuk onderpand is en daarmee dus een lagere rente gerekend kan worden en daardoor kunnen de vastgoedboeren weer een hoger rendement halen op hun inleg. Zet je dan een stel nieuwe panden neer en die laat je 'overwaarderen', dan creëer je je eigen vermogen en kun je op basis daarvan weer meer hypotheken afsluiten voor meer vastgoed. En zo krijg je een vastgoedbubbel

Maar je wilt juist niet die cowboys in de markt, je wilt 'normale' mensen die bijvoorbeeld een leuk pensioen hebben. Stel je hebt 350k als pensioenfonds en je koopt 2 huizen die allebei €600 per maand opleveren, dan heb je een mooi inkomen van €1200 per maand bovenop je AOW. Ideaal omdat je elke maand een betaling krijgt.

Ps. Ik woon in de UK in iemands 'pensioenfonds'. Die woningen zijn neergezet als 'let by'. Dus die mag je kopen om te verhuren. En de eigenaren zijn geen vervelende huisjesmelkers maar juist heel betrokken, het is namelijk ook een beetje 'hun' huis.

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 15:23:

Maar je wilt juist niet die cowboys in de markt, je wilt 'normale' mensen die bijvoorbeeld een leuk pensioen hebben. Stel je hebt 350k als pensioenfonds en je koopt 2 huizen die allebei €600 per maand opleveren, dan heb je een mooi inkomen van €1200 per maand bovenop je AOW. Ideaal omdat je elke maand een betaling krijgt.

Ps. Ik woon in de UK in iemands 'pensioenfonds'. Die woningen zijn neergezet als 'let by'. Dus die mag je kopen om te verhuren. En de eigenaren zijn geen vervelende huisjesmelkers maar juist heel betrokken, het is namelijk ook een beetje 'hun' huis.

Dat soort situaties lukt je dus in Nederland niet, want onder een bepaalde prijs aan willen bieden betekent dat je je aan de sociale huurregels moet houden, en je de prijs (en de huurders die in aanmerking komen) niet meer zelf mag bepalen.

Het grote probleem is dat die drempel te hoog ligt. De sociale huurdrempel hoort op een niveau te liggen waarmee gezinnen opgevangen worden die anders moeilijk aan woonruimte kunnen komen omdat ze een beperkt inkomen hebben.

Je bereikt al een hoop als je de huurtoeslag overboord zou gooien en het geld wat je daarmee uitspaart in de sociale woningstichtingen zou stoppen zodat de huren daarvan omlaag gaan, en het middensegment (vanaf 500 euro/mnd kaal) geliberaliseerd kan worden. Dan blijft de sociale woningbouw beschikbaar voor de minima.

[naitsoezn]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 15:27:
[...]


Dat soort situaties lukt je dus in Nederland niet, want onder een bepaalde prijs aan willen bieden betekent dat je je aan de sociale huurregels moet houden, en je de prijs (en de huurders die in aanmerking komen) niet meer zelf mag bepalen.

Waarom zou dit een probleem zijn voor verhuurder?

[Stoney3K]

naitsoezn schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 15:35:
[...]

Waarom zou dit een probleem zijn voor verhuurder?

Omdat in dat prijssegment een enorme vraag is en maar een beperkt aanbod, en er marktwerking ontbreekt.

In het hoger segment is de vraag in verhouding heel beperkt en worden er onrealistische eisen gesteld, waardoor huizen leeg staan.

Zonder die prijsdrempel kan een verhuurder zijn prijzen omlaag halen waardoor ie zijn leegstaande huizen WEL verhuurt.

[ Voor 12% gewijzigd door Stoney3K op 15-07-2015 15:39 ]

[naitsoezn]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 15:38:
[...]


Omdat in dat prijssegment een enorme vraag is en maar een beperkt aanbod, en er marktwerking ontbreekt.

In het hoger segment is de vraag in verhouding heel beperkt en worden er onrealistische eisen gesteld, waardoor huizen leeg staan.

Zonder die prijsdrempel kan een verhuurder zijn prijzen omlaag halen waardoor ie zijn leegstaande huizen WEL verhuurt.

Ik begrijp niet zo goed welke drempel verhuurder overheen zou moeten om z'n huur omlaag te brengen... Dan komt de woning in de 'sociale klasse': So what? Dan biedt ie toch nog steeds die lage huur aan die ie volgens jou best aan zou willen bieden?

De kans is groter dat ie dat niet doet omdat het gewoon niet rendabel is

[ Voor 5% gewijzigd door naitsoezn op 15-07-2015 15:46 ]

[TheGhostInc]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 15:38:
[...]


Omdat in dat prijssegment een enorme vraag is en maar een beperkt aanbod, en er marktwerking ontbreekt.

In het hoger segment is de vraag in verhouding heel beperkt en worden er onrealistische eisen gesteld, waardoor huizen leeg staan.

Zonder die prijsdrempel kan een verhuurder zijn prijzen omlaag halen waardoor ie zijn leegstaande huizen WEL verhuurt.

Ik merk het hier in de UK nog een stukje erger, maar ze zijn hier ALS DE DOOD voor pauperige huurders, wij als NL-ers werden letterlijk met open armen ontvangen, want wij hebben de reputatie om netjes te zijn en onze huur te betalen.

1 huurder in een appartementencomplex die schijt aan alles heeft kan meer kosten dan hij ooit aan huur gaat binnen brengen. Los van de schade aan gemeenschappelijk en eigen ruimte, de wanbetaling en de bijkomende kosten om iemand uiteindelijk eruit te wippen, je hele complex wordt minder aantrekkelijk voor iedereen.

Dus een huur van €1200 per maand voor een appartement is ook meteen een goede filter voor ellende, ellende die je wel gaat zien als je richting de huurtoeslag grens gaat. Een appartement voor €700 per maand kan dus ook gehuurd worden door iemand met huurtoeslag... als ze dan je huis als een varkensstal gebruiken dan krijg je je geld dus nooit meer terug...

[Stoney3K]

naitsoezn schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 15:45:
[...]

Ik begrijp niet zo goed welke drempel verhuurder overheen zou moeten om z'n huur omlaag te brengen... Dan komt de woning in de 'sociale klasse': So what? Dan biedt ie toch nog steeds die lage huur aan die ie volgens jou best aan zou willen bieden?

Nee. Beneden de sociale huurdrempel moet de huurprijs bepaald worden via een beoordeling met een puntensysteem, de verhuurder is dan niet meer vrij om zijn eigen huurprijs te bepalen.

Daarnaast komt er een inkomenstoets bij kijken, als je boven de X euro per maand aan gezinsinkomen hebt, dan mag je die woning niet huren. Ongeacht of je een duurdere woning werkelijk kan betalen.

[naitsoezn]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 15:49:
[...]


Nee. Beneden de sociale huurdrempel moet de huurprijs bepaald worden via een beoordeling met een puntensysteem, de verhuurder is dan niet meer vrij om zijn eigen huurprijs te bepalen.

En dat verschil zie ik dus even niet... Stel hij heeft een woning die hij niet verhuurt krijgt voor 1000 en wil hem best verhuren voor 500. Dan komt de huurprijscheck om de hoek kijken, en moet ie de markt op voor 515,27 en wordt ie in no time verhuurt. Ik denk niet dat verhuurder daar dan een probleem mee heeft.

[Stoney3K]

naitsoezn schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 15:56:
[...]

En dat verschil zie ik dus even niet... Stel hij heeft een woning die hij niet verhuurt krijgt voor 1000 en wil hem best verhuren voor 500. Dan komt de huurprijscheck om de hoek kijken, en moet ie de markt op voor 515,27 en wordt ie in no time verhuurt. Ik denk niet dat verhuurder daar dan een probleem mee heeft.

Even vooropgesteld dat er mensen zijn die die 515,27 willen en kunnen betalen.

Als je 2000 euro netto in de maand verdient, dan kom je voor die woning niet eens in aanmerking. Je zou dan, volgens de sociale huurregels, scheef wonen (terwijl dezelfde woonquote op een hypotheek hartstikke normaal is).

En in de vrije sector verdien je dan te weinig om een woning te kunnen huren. Want dan heb je het over een bruto maandinkomen van, zeg, 2900 euro, delen we dat door 6, dan kom je op een maximale bruto huurprijs van nog geen 500 euro uit.

Volgens de vrije sector zou je dus alleen sociaal mogen huren, volgens de sociale huurregels mag je alleen vrije sector huren. Daar zit een gat.

[ Voor 26% gewijzigd door Stoney3K op 15-07-2015 16:02 ]

[naitsoezn]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 15:59:
[...]


Even vooropgesteld dat er mensen zijn die die 515,27 willen en kunnen betalen.

Als je 2000 euro netto in de maand verdient, dan kom je voor die woning niet eens in aanmerking.

En in de vrije sector verdien je dan te weinig om een woning te kunnen huren. Want dan heb je het over een bruto maandinkomen van, zeg, 2900 euro, delen we dat door 6, dan kom je op een maximale bruto huurprijs van nog geen 500 euro uit.

Volgens de vrije sector zou je dus alleen sociaal mogen huren, volgens de sociale huurregels mag je alleen vrije sector huren. Daar zit een gat.

Dat er een gat zit is duidelijk en betwist ik ook niet. Ik zeg alleen dat het gebrek aan aanbod er niet is omdat verhuurder over een 'drempel' heen zou moeten stappen, maar eerder dat het gewoon niet rendabel (genoeg) is.

[Stoney3K]

naitsoezn schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 16:04:
[...]

Dat er een gat zit is duidelijk en betwist ik ook niet. Ik zeg alleen dat het gebrek aan aanbod er niet is omdat verhuurder over een 'drempel' heen zou moeten stappen, maar eerder dat het gewoon niet rendabel (genoeg) is.

Want woningen niet verhuren en leeg laten staan omdat ze te duur zijn, is blijkbaar wel rendabel?

Overigens is die 'drempel' er ook omdat er in veel gemeenten afgesproken is dat alleen woningcorporaties op de sociale huurmarkt aan mogen bieden, en particulieren niet.

[ Voor 16% gewijzigd door Stoney3K op 15-07-2015 16:10 ]

[naitsoezn]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 16:05:
[...]


Want woningen niet verhuren en leeg laten staan omdat ze te duur zijn, is blijkbaar wel rendabel?

Ja. Je kunt beter een woning (of bedrijfspand) een jaar leeg laten staan in de hoop dat je hem daarna voor de volle mep kunt verhuren, dan er nu iemand (voor onbepaalde tijd) tegen verlies in zetten. Het gemis van een jaar huur weegt makkelijk op tegen een onbepaalde tijd 20% / 30% / x% minder huur. Een eenmaal omlaag gebrachte huur krijg je niet zo makkelijk weer omhoog.

[RemcoDelft]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 16:05:
Want woningen niet verhuren en leeg laten staan omdat ze te duur zijn, is blijkbaar wel rendabel?

Ja. Voorbeeld hier: verhuurder beheert 15.000 woningen. Af en toe staat er eentje een aantal maanden tot meer dan een jaar leeg. Prijs is typisch 950 euro, met het eerste jaar 100 euro korting. Een jaar leegstand kost dus ~10k.

Alternatief: prijs verlagen tot 750 euro, dan zal de woning direct verhuurd zijn. Eerste jaar kost dat 1200 euro, elk volgend jaar 2400 euro. Bij huur van 950 euro verwacht ik niet dat de meeste huurders lang genoeg blijven zitten om die 10k te compenseren. Dus zo zou het rendabel zijn.
Maar: bestaande huurders die 950 betalen kunnen dan overstappen naar 750, en dan is het hek van de dam! De volgende woning staat leeg, en moet ook zakken van 950 naar 750, en zo gaat het treintje rollen en moeten alle huren omlaag. Zodra dat gebeurt zijn alle woningen wel verhuurd, maar is de totale opbrengst een stuk lager dan als er altijd een aantal lege woningen in het bestand staan.

Je zou dus kunnen zeggen dat het hoog houden van huren terwijl woningen leeg staan machtsmisbruik is. Concurrentie tussen verhuurders zou dit moeten oplossen, maar die is er niet.

Corporaties doen het ook, maar daar is het wachten op een koper. Aan de ene kant hebben ze een wachtlijst van vele jaren met mensen die direct de betreffende woning zouden willen betreden, aan de andere kant laten ze de woning leeg staan omdat ze hem willen verkopen voor meerdere keren de boekwaarde.

[Stoney3K]

RemcoDelft schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 16:26:
[...]
Maar: bestaande huurders die 950 betalen kunnen dan overstappen naar 750, en dan is het hek van de dam! De volgende woning staat leeg, en moet ook zakken van 950 naar 750, en zo gaat het treintje rollen en moeten alle huren omlaag. Zodra dat gebeurt zijn alle woningen wel verhuurd, maar is de totale opbrengst een stuk lager dan als er altijd een aantal lege woningen in het bestand staan.

Tja, mensen betalen voor iets wat het product waard is, niet?

Wat ze nu proberen te doen is kunstmatig de prijs hoog houden en dan gaan piepen als mensen aan de bel trekken.

[Bonsaiboom]

Stoney3K schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 16:05:
[...]


Want woningen niet verhuren en leeg laten staan omdat ze te duur zijn, is blijkbaar wel rendabel?

Overigens is die 'drempel' er ook omdat er in veel gemeenten afgesproken is dat alleen woningcorporaties op de sociale huurmarkt aan mogen bieden, en particulieren niet.

Wat heeft de gemeente daarmee te maken? Ik heb hier nog nooit van gehoord.

naitsoezn schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 15:56:
[...]

En dat verschil zie ik dus even niet... Stel hij heeft een woning die hij niet verhuurt krijgt voor 1000 en wil hem best verhuren voor 500. Dan komt de huurprijscheck om de hoek kijken, en moet ie de markt op voor 515,27 en wordt ie in no time verhuurt. Ik denk niet dat verhuurder daar dan een probleem mee heeft.

Als je dit nog vreemder wil weten, als hij hem wel verhuurt voor 1000 euro terwijl hij volgens de puntentelling max 515,27 is, dan kan de huurder de aanvangshuurprijs laten controleren bij de huurcommissie en wordt deze aangepast naar de wettelijk maximale huur. Er is dan, voor zover ik weet, geen sociale huurcheck of inkomenscheck, omdat de woning ten tijde van verhuur inderdaad legaal aangeboden en geaccepteerd is, echter maakt een huurder dan gebruik van de huurcommissie om te controleren of de woning wel daadwerkelijk liberaal was.

[Stoney3K]

Ik heb ook nooit begrepen waarom onder een bepaald prijspeil de *hele* huurmarkt gereguleerd zou moeten zijn.

Dat je woningcorporaties wil reguleren kan ik ergens begrijpen, maar nu sluit je alle concurrentie in het lagere segment van de huurmarkt compleet uit. Als mensen zich blauw willen betalen aan een woning terwijl de buurman hem voor een prikkie verhuurt, dan is dat in principe hun goed recht, net zoals ze dan het recht hebben om naar een andere verhuurder te stappen.

[t_captain]

RemcoDelft schreef op woensdag 15 juli 2015 @ 16:26:
[...]

Ja. Voorbeeld hier: verhuurder beheert 15.000 woningen. Af en toe staat er eentje een aantal maanden tot meer dan een jaar leeg. Prijs is typisch 950 euro, met het eerste jaar 100 euro korting. Een jaar leegstand kost dus ~10k.

Alternatief: prijs verlagen tot 750 euro, dan zal de woning direct verhuurd zijn. Eerste jaar kost dat 1200 euro, elk volgend jaar 2400 euro. Bij huur van 950 euro verwacht ik niet dat de meeste huurders lang genoeg blijven zitten om die 10k te compenseren. Dus zo zou het rendabel zijn.
[...]

Laat me eens rekenen aan dit scenario. Stel dat je dezelfde soort woning kunt huren voor 750 en 950.

Een huurder blijft bij een huur van 950 gemiddeld 3 jaar blijft zitten (wachtend op eenzelfde woning bij de concurrent voor 750), en eenmaal aangekomen in de woning van 750 euro daar lang blijft zitten. De "950 euro" woningen staan bv. gemiddeld 3 maanden leeg na vertrek van een huurder. Daarna komt er een nieuwe huurder in die een eenmalige korting van 1200 euro heeft bedongen (huurvrije periode van 1.3 maand).
De "750 euro" woningen zijn voortdurend verhuurd; een grote groep "950-huurders" zit te wachten tot ze naar de goedkope woning kunnen verhuizen. Er worden geen kortingen of huurvrije periodes gegund.

Ik stel de kapitalisatiefactor op 15 en hou geen rekening met het verschil tussen de huursom van een woning en triple net huur.

Qua cash flow levert de "950 euro" woning gemiddeld 846 euro per maand op (36 x 950 minus eenmalig 1200, in een periode van 39 maanden incl 3 maanden leegstand). De "750 euro" woning levert 750 per maand op.

Qua boekwaarde ziet het plaatje er anders uit. De "950 euro" woning kent in een cyclus van 39 maanden een feitelijke leegstand van 3 maanden en een financiele leegstand van 1.3 maand (de huurvrije periode t.w.v. 1200 euro voor een nieuwe huurder). De totale financiele leegstand is dus 4.3/39 = 10.9%. Op een gegeven moment zal dus gemiddeld 10.9% van de portefeuille (financieel) leeg staan. Rekening houdend met de kapitalisatiefactor en de gebruikelijke afwaardering van 10% voor leegstand, kom ik op een waardering van een woning van gemiddeld 169.100,-
De "750 euro" woning waardeert op 135.000.

Het omzetten van een "950 euro" woning naar een "750 euro" woning levert dus vooral een grote eenmalige afboeking op. En dat verklaart meteen waarom huurprijzen niet gauw dalen, ook als er wat leegstand is. Leegstand is boekhoudkundig veel goedkoper dan huurverlaging.

[TheGhostInc]

t_captain schreef op donderdag 16 juli 2015 @ 10:50:
[...]
Leegstand is boekhoudkundig veel goedkoper dan huurverlaging.

Daarnaast is leegstand vaak ook een tijdelijk fenomeen in een bepaalde hoek/sector/... van een stad of gebied.

Stel je zet een nieuw gebouw neer met 250 appartementen van €950/m, dan duurt het soms wel even om alles in te vullen. Maar dat betekent niet meteen dat ze overpriced zijn, maar er is gewoon een maximum wat de markt op een gegeven moment kan opnemen. Als je ervan af 'moet' kun je natuurlijk de prijs zover laten zakken dat mensen gek zouden zijn als ze niet zouden verhuizen, maar als de prijs/kwaliteit concurrerend is met de rest van het aanbod dan komt dat vanzelf goed.

Daarom is het dus ook belangrijk om genoeg aanbod te hebben en te houden. Je ziet trouwens hetzelfde gebeuren bij kantoren. Een leegstand van 10+% is niet meteen een reden om de prijzen enorm te laten kelderen, maar het zorgt wel voor een ruime keuze en onderhandelruimte.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op donderdag 16 juli 2015 @ 11:51:Je ziet trouwens hetzelfde gebeuren bij kantoren. Een leegstand van 10+% is niet meteen een reden om de prijzen enorm te laten kelderen

De reden daarvan is wat t_captain hierboven beschrijft. Op papier blijft de waarde van de kantoren zo hoger dan de werkelijkheid.

[t_captain]

Ik denk dat soms een bubble in stand wordt gehouden door een mismatch tussen de boekhoudkundige realiteit en de marktverhoudingen. De pensioenen hebben we achter de rug (rekenrentes aangepast aan de marktrentes). Vastgoed is een van de volgende items op de lijst.

Neem een periode van 10 jaar en maak een transtitieplan waarin je de boekhoudnormen geleidelijk aanpast zodat het vrije markt optimum en het boekhoudkundig optimum naar elkaar toe schuiven.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op donderdag 16 juli 2015 @ 12:18:
[...]

De reden daarvan is wat t_captain hierboven beschrijft. Op papier blijft de waarde van de kantoren zo hoger dan de werkelijkheid.

Er is natuurlijk een grens aan hoe lang/ver je de papieren waarde en de werkelijke waarde uit elkaar kunt laten lopen.

Maar wat ik vooral wilde aangeven is dat een beetje leegstand niet direct 'fout' is. Sterker nog in een gezonde markt moet je (imho) ook een beetje leegstand (kunnen) hebben, zodat kopers een klein beetje keuze hebben.
Dus als je dan terug cirkelt naar het aantal woningen, zelfs al zouden we geen tekort hebben, een beetje overschot helpt juist om de markt lekker te laten werken.

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op donderdag 16 juli 2015 @ 13:59:
[...]
Dus als je dan terug cirkelt naar het aantal woningen, zelfs al zouden we geen tekort hebben, een beetje overschot helpt juist om de markt lekker te laten werken.

Dat overschot heb je alleen ook nodig op de huurmarkt, om überhaupt te zorgen voor mobiliteit van bewoners. Als je daar de prijs hoog houdt om leegstanden te houden en je kapitaal belangrijker vindt dan het aanbieden van woonruimte, ben je verkeerd bezig.

Als je wil verhuizen en je wil/kan geen huis kopen, dan zijn je opties om op korte termijn naar een ander huurhuis te verhuizen maar heel beperkt. En veel stellen en jonge gezinnen gaan toch eerst naar een huurhuis, voordat ze een huis kopen, omdat ze vaak niet de middelen hebben om direct een huis te kopen.

[ Voor 9% gewijzigd door Stoney3K op 16-07-2015 14:05 ]

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op donderdag 16 juli 2015 @ 13:59:
Maar wat ik vooral wilde aangeven is dat een beetje leegstand niet direct 'fout' is.

Uiteraard! Eigenlijk best typisch dat er juist in de sector met nauwelijks leegstand zoveel over gepraat wordt... Je hoort nooit mensen over "leegstand" in auto's (zowel huur als koop is er een enorme leegstand!). Ik gok dat dit hetzelfde is als het woord "marktwerking": in sectoren waar er over gesproken wordt, is het er niet...

[Stoney3K]

RemcoDelft schreef op donderdag 16 juli 2015 @ 15:09:
[...]
Je hoort nooit mensen over "leegstand" in auto's (zowel huur als koop is er een enorme leegstand!).

Ik gok dat het verschil is dat auto's niet "gekraakt" worden als ze leeg staan en dat iemand die "autoloos" of "autozoekend" is zonder veel problemen een alternatief kan vinden wat hetzelfde doel bereikt.

Als er een "autonood" is terwijl er auto's leeg staan komen mensen niet op straat terecht, met criminaliteit en verloedering als gevolg.

Voor een eerste levensbehoefte zoals woonruimte ligt dat om logische redenen anders.

[ Voor 14% gewijzigd door Stoney3K op 16-07-2015 15:53 ]

[t_captain]

Stoney3K schreef op donderdag 16 juli 2015 @ 14:04:
[...]

Als je daar de prijs hoog houdt om leegstanden te houden en je kapitaal belangrijker vindt dan het aanbieden van woonruimte, ben je verkeerd bezig.

Het gaat niet om willen, maar om kunnen. OG is een sector met veel vreemd vermogen. Als je 20% moet afwaarderen op je activa, ben je failliet. Door de boekhoudregels is leegstaan op korte termijn een stuk goedkoper dan de prijs laten zakken. Je zit dus vast in een situatie waarin je wel kunt veroorloven om leeg te staan, maar niet om tegen een lagere prijs te verhuren.

Dat zo'n situatie bestaat, is niet ideaal. Maar je kunt er geen abrupt einde aan maken. Net zoals de pensioenfondsen geleidelijk moesten zakken met hun rentevoet, moet de vastgoedsector geleidelijk naar boakhoudregels die dichter bij de realiteit zitten.

[redwing]

RemcoDelft schreef op donderdag 16 juli 2015 @ 15:09:
[...]

Uiteraard! Eigenlijk best typisch dat er juist in de sector met nauwelijks leegstand zoveel over gepraat wordt... Je hoort nooit mensen over "leegstand" in auto's (zowel huur als koop is er een enorme leegstand!). Ik gok dat dit hetzelfde is als het woord "marktwerking": in sectoren waar er over gesproken wordt, is het er niet...

Lees je nu eerst eens fatsoenlijk in ipv iedere keer weer te roepen dat 'leegstand' de graadmeter is van teveel/te weinig woningen. Dat is simpelweg totaal niet zo. Het gaat om vraag en aanbod waarbij bij huizen het aanbod (helaas) ruim achterloopt bij de vraag.

En over je auto's, voor zover ik weet is het nog steeds niet zo dat als een gezin een extra (of grotere) auto wil dat die niet leverbaar zijn. Sterker nog, zeker de 2e hands markt laat juist heel goed zien dat daar de marktwerking wel goed is. Het is een goed voorbeeld dus om te laten zien hoe de huizenmarkt eigenlijk zou moeten zijn

Stoney3K schreef op donderdag 16 juli 2015 @ 14:04:
[...]
Dat overschot heb je alleen ook nodig op de huurmarkt, om überhaupt te zorgen voor mobiliteit van bewoners.

Dat geldt net zo goed voor koopwoningen. Om daar een goede doorstroming te hebben is het goed om een licht overschot aan huizen te hebben

[Fiber]

TheGhostInc schreef op maandag 06 juli 2015 @ 11:45:
[...]

Volgens mij worden die er uit gefilterd. Maar hier zou iemand een keer duidelijkheid over moeten geven. Ik weet wel het een en ander van HDN, maar niet genoeg om dit te bevestigen of te ontkennen.
Het zijn sowieso dan mensen die via een hypotheekadviseur een compleet nieuwe hypotheek bij een andere bank afsluiten. Want anders krijg je geen AX-bericht.

Maar even geduld, zodra de cijfers van het kadaster er weer zijn dan kunnen we zien of er daadwerkelijk meer huizen verkocht zijn. De NVM houdt zich een beetje stil op dat vlak, het lijkt erop dat ze doorhadden dat het ze weinig goeds bracht.

En we hebben weer nieuwe cijfers...: http://www.kadaster.nl/we...er-verkochte-woningen.htm

Lichte stijgingen en zo. Ben benieuwd of dit zich in het komende half jaar gaat voortzetten.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op donderdag 16 juli 2015 @ 15:09:
[...]

Uiteraard! Eigenlijk best typisch dat er juist in de sector met nauwelijks leegstand zoveel over gepraat wordt... Je hoort nooit mensen over "leegstand" in auto's (zowel huur als koop is er een enorme leegstand!). Ik gok dat dit hetzelfde is als het woord "marktwerking": in sectoren waar er over gesproken wordt, is het er niet...

Dat JIJ nooit iets hoort over "leegstand" bij auto's is niet het bewijs dat er dus nooit iets over wordt geschreven.

De afschaffing van het grijs kenteken van particulieren heeft voor een overschot gezorgd dat is geëxporteerd naar het buitenland.
De crisis zorgde voor overvolle parkeerplaatsen bij DAF met onverkochte/niet afleverbare vrachtwagens.

Maar er zijn ook andere manieren om leegstand te verminderen, van greenwheels tot MyWheels.
Daarnaast zijn huurauto'smet een bezettingsgraadd van 75% waarschijnlijk beter benut dan de gemiddelde auto.

'Leegstand' is dus enorm HOT bij auto's, de halve markt is er continu mee bezig. 'Leegstand' in de autobranche heeft echter 1 voordeel, je laadt een setje op een vrachtwagen en rijdt net zolang totdat het a.) je markt niet meer beïnvloed en b.) je er toch een fatsoenlijke prijs voor krijgt.
Overigens merk je hier in de UK, omdat zij aan de 'right-side' in de auto zitten dat je heel veel 2de hands auto's hebt die fors goedkoper zijn, aangezien er geen buitenlanders zijn die de auto's opkopen. Een vergelijkbare 2de hands auto van 10 jaar oud is hier zo de helft t.o.v NL.

[Oscar Mopperkont]

Fiber schreef op vrijdag 17 juli 2015 @ 11:25:
[...]

En we hebben weer nieuwe cijfers...: http://www.kadaster.nl/we...er-verkochte-woningen.htm

Lichte stijgingen en zo. Ben benieuwd of dit zich in het komende half jaar gaat voortzetten.

Lichte stijgingen? Lees jij nu een ander artikel dan ik? Dit is wat ik lees:

In juni 2015 registreerde het Kadaster 15.147 verkochte woningen. Dit is een stijging van 33,7% ten opzichte van juni 2014 (11.328). Vergeleken met de voorgaande maand, mei 2015, is er sprake van een stijging van 18,1%. Het Kadaster registreerde toen 12.827 verkochte woningen

Geen extreme stijging, maar meer dan substantieel en zeker niet licht lijkt mij.

[Fiber]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 17 juli 2015 @ 11:27:
[...]

Lichte stijgingen? Lees jij nu een ander artikel dan ik? Dit is wat ik lees:

[...]

Geen extreme stijging, maar meer dan substantieel en zeker niet licht lijkt mij.

Ach, definitie kwestie. Ik probeerde het nieuws maar zo neutraal mogelijk te brengen...

[TheGhostInc]

Fiber schreef op vrijdag 17 juli 2015 @ 11:25:
[...]
Ben benieuwd of dit zich in het komende half jaar gaat voortzetten.

Veel van de hypotheekaanvragen waren voor de 'dead-line' van 1 juli, om van de oude regels gebruik te kunnen maken. De daadwerkelijk transactie (volgens het kadaster) kan goed enkele maanden later zijn. Het effect van die 'pieken' ijlt continu na in (sommige van) de statistieken.

Tegen de tijd dat de volgende 'dip' in zicht komt, komt ook weer de volgende 'hype' weer in zicht. Aan het eind van het jaar gaat de LTV weer een stapje omlaag (wat niet heel veel effect gaat hebben, denk ik), maar komt het Nibud ook weer met nieuwe normen.
Afhankelijk van de richting kan dat betekenen dat we in december weer een piek gaan krijgen, voordat de normen verscherpen, of wanneer de normen soepeler worden juist een piek wanneer die gebruikt gaan mogen worden.

Los daarvan, de woningmarkt als geheel komt gewoon ook op gang, meer verhuisbewegingen is ook goed voor de markt (imho).

[ Voor 9% gewijzigd door TheGhostInc op 17-07-2015 11:55 ]

[Oscar Mopperkont]

Fiber schreef op vrijdag 17 juli 2015 @ 11:39:
[...]

Ach, definitie kwestie. Ik probeerde het nieuws maar zo neutraal mogelijk te brengen...

Ik ook, vandaar dat ik de cijfers er ook bij zet in plaats van enkel de eigen kwalificatie

[Xanaroth]

Houd er wel rekening mee dat de hypotheek regels enorm zijn verandert, zoals ook eerder aangegeven is. Bijna 10% minder lenen in combinatie met terugval van de NHG grens.
Grote kans dat er dus weer een 'snel kopen voor 1 juli' golf was zoals we al een paar keer hebben gezien de afgelopen jaren, gevolgd door een 'onverklaarbare' daling in verkopen in juli/augustus.

Hierbij valt te denken aan meerdere voorgaande veranderingen van hypotheek regels (einde spaarhypotheek -> annuiteitenhypotheek, overdrachtsbelasting, eerdere NHG-grens verlagingen).

Denk zelf dat de geschiedenis zichzelf gewoon weer gaat herhalen, piek wordt gevolg door bijna even groot dal vanwege snellere verkopen.

[ Voor 30% gewijzigd door Xanaroth op 17-07-2015 14:23 ]

[RemcoDelft]

Xanaroth schreef op vrijdag 17 juli 2015 @ 14:14:
Bijna 10% minder lenen

Tot nog toe werd dat snel weer gecompenseerd door meer lenen vanwege rentedaling, maar dat lijkt nu ook afgelopen te zijn.

[Xanaroth]

RemcoDelft schreef op vrijdag 17 juli 2015 @ 14:40:
[...]

Tot nog toe werd dat snel weer gecompenseerd door meer lenen vanwege rentedaling, maar dat lijkt nu ook afgelopen te zijn.

Ja, dat haalde vrij snel de angel eruit elke keer. Nu krijg je juist daling leencapaciteit met stijgende rente

Waar ik voorheen 2,15% zag bij 10 jaar rentevast op independer, zie ik nu nog een handjevol 2,25% voor 10 jaar, maar lijkt het merendeel al richting de 2,35% te gaan. Verschil tussen 2,15% en 2,35% is toch weer ~5k voor mijn eigen referentie (ga dus van 202k afgelopen 6 maanden, naar 183k vanuit wijzigingen per 1 juli, naar 178k met huidige rentestand erbij)

Gaat een interessante cocktail worden de komende maanden. In plaats van elkaar uitbalancerende effecten (ene kant minder lenen, andere kant juist meer) gaan ze nu elkaar lopen versterken (minder lenen + minder lenen).

[ Voor 15% gewijzigd door Xanaroth op 17-07-2015 16:10 ]

[Sport_Life]

Xanaroth schreef op vrijdag 17 juli 2015 @ 16:04:
[...]


Ja, dat haalde vrij snel de angel eruit elke keer. Nu krijg je juist daling leencapaciteit met stijgende rente

Waar ik voorheen 2,15% zag bij 10 jaar rentevast op independer, zie ik nu nog een handjevol 2,25% voor 10 jaar, maar lijkt het merendeel al richting de 2,35% te gaan. Verschil tussen 2,15% en 2,35% is toch weer ~5k voor mijn eigen referentie (ga dus van 202k afgelopen 6 maanden, naar 183k vanuit wijzigingen per 1 juli, naar 178k met huidige rentestand erbij)

Gaat een interessante cocktail worden de komende maanden. In plaats van elkaar uitbalancerende effecten (ene kant minder lenen, andere kant juist meer) gaan ze nu elkaar lopen versterken (minder lenen + minder lenen).

Jij gaat ervan uit dat iedereen de maximale leencapaciteit gebruikt, ik ken in mijn omgeving bijna niemand die dat doet. Meeste hebben spaargeld of een huis dat goed te betalen is in verhouding tot het inkomen.

Daarbij is die 5k alleen de rente, niet eens een groot bedrag in termijnen en ook nog eens aftrekbaar en de meeste lasten zitten in de aflossing sinds aflossingsvrij niet meer aftrekbaar is.

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 17-07-2015 18:09 ]

[RemcoDelft]

Xanaroth schreef op vrijdag 17 juli 2015 @ 16:04:
Gaat een interessante cocktail worden de komende maanden. In plaats van elkaar uitbalancerende effecten (ene kant minder lenen, andere kant juist meer) gaan ze nu elkaar lopen versterken (minder lenen + minder lenen).

Ik verwacht bij stijgende rente juist weer een halfjaarlijkse versoepeling nadat de rente zorgt voor minder mogen lenen, zeg maar het tegenovergestelde van minder mogen lenen door lage rente.

[Stoney3K]

RemcoDelft schreef op vrijdag 17 juli 2015 @ 18:23:
[...]

Ik verwacht bij stijgende rente juist weer een halfjaarlijkse versoepeling nadat de rente zorgt voor minder mogen lenen, zeg maar het tegenovergestelde van minder mogen lenen door lage rente.

Op een gegeven moment zullen de banken wel moeten, want je kan natuurlijk wel je risico zo veel mogelijk proberen te beperken met Nibud-normen en NHG, maar als dat betekent dat er weinig mensen nog voor een (op dit moment) realistische koopprijs kunnen lenen, dan schiet je jezelf in de voet.

Als je namelijk 80% van je hypotheekaanvragen moet afwijzen omdat ze het niet halen bij je (inkomens of LTV) normen, dan levert het je ook niets op.

Wat heb je dan als geldverstrekker liever, meer hypotheken wegzetten tegen een hogere rente met een hoger risico op wanbetalers, of op safe spelen en maar een heel beperkt aantal hypotheken verkopen?

[Krisp]

Stoney3K schreef op maandag 20 juli 2015 @ 09:57:
[...]


Op een gegeven moment zullen de banken wel moeten, want je kan natuurlijk wel je risico zo veel mogelijk proberen te beperken met Nibud-normen en NHG, maar als dat betekent dat er weinig mensen nog voor een (op dit moment) realistische koopprijs kunnen lenen, dan schiet je jezelf in de voet.

Je weet dat banken niet bepalen wat de acceptatiecriteria zijn? Dat doet het Nibud in samenwerking met het Ministerie van Financiën.

Het aantal hypotheekaanvragen zakt behoorlijk btw:

Dit is de data van HDN.

[Stoney3K]

Krisp schreef op maandag 20 juli 2015 @ 10:43:
[...]

Je weet dat banken niet bepalen wat de acceptatiecriteria zijn? Dat doet het Nibud in samenwerking met het Ministerie van Financiën.

De vraag is wel: Zijn dat wettelijke criteria waar banken niet van af mogen wijken? Of mogen banken, onder bepaalde voorwaarden, wel van die normen afwijken?

De overheid heeft net zo goed baat bij een lopende woningmarkt, want het levert ook een aardige cent aan belastingen op.

[Krisp]

De overheid geeft elk jaar aan dat er uitzonderingen mogen zijn, maar in de praktijk moeten die uitgebreid verantwoord worden waardoor het nauwelijks meer gebeurt. Tot 2008 zat er meer ruimte in, waar bijvoorbeeld DSB veel gebruik van maakte.

Voorlopig heeft iedereen baat bij een stabiele woningmarkt, en met de stijging in verkopen (en prijzen) zoals afgelopen maand lijkt me dat niet een goede definitie van stabiel. In bepaalde gebieden (grote steden) wordt er al gesproken van oververhitting. Een verdere beperking van de maximale hypotheek dan een logische maatregel.

[Oscar Mopperkont]

Zelf zou ik het meer zoeken in het beperken van de aftrekbaarheid. Nu stimuleren we enerzijds het maken van schulden en maximeren we dat weer aan de andere kant. Haal de stimulans gewoon wat sneller weg nu het kan en laat dat geld weer terugkomen door de lasten op arbeid te verlagen.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op maandag 20 juli 2015 @ 10:43:
Dit is de data van HDN.

32% van de nieuwe hypotheken is nog steeds aflossingsvrij, en 3% spaarhypotheek. Ik neem aan dat die laatste lastiger oversluiten is, terwijl een lagere rente daar ook weinig helpt in de laatste jaren.
Jammer dat "bestaande gevallen" nog steeds aflossingsvrij nieuwe hypotheken kunnen afsluiten. Zeker als mensen oversluiten vanwege een lagere rente is dat het uitgelezen moment om de renteaftrek op aflossingsvrij af te schaffen (lees: bestaande gevallen net als nieuwe kopers dwingen annuitair af te lossen).

[TheGhostInc]

Krisp schreef op maandag 20 juli 2015 @ 10:43:
[...]

Je weet dat banken niet bepalen wat de acceptatiecriteria zijn? Dat doet het Nibud in samenwerking met het Ministerie van Financiën.

Het aantal hypotheekaanvragen zakt behoorlijk btw

Wel grappig dat je zegt dat het zakt. De piek is voorbij, maar een dal is er hooguit 1 week geweest.

Vorig jaar zaten de aanvragen continu net onder de 5k. Dit jaar zitten ze continu erboven, behalve 2 weken geleden, die is gecorrigeerd naar onder de 5k terwijl die ervoor nog boven de 5k zat.

Ergo: we zitten nog steeds ruim in de plus en dan tel ik de piek nog niet mee. En dat is mijn 'gevoel' ook bij de markt. De 'big bang' gaat uitblijven, voor elke koper die afvalt door een maatregel staan 2 kopers klaar om die plaats in te nemen. Zeker met de aantrekkende economie zijn de mensen die 'niet de zak' zijn weer meer bereid risico te nemen.

[ Voor 91% gewijzigd door TheGhostInc op 20-07-2015 12:43 . Reden: HTML-code weg ]

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 20 juli 2015 @ 12:04:
Zelf zou ik het meer zoeken in het beperken van de aftrekbaarheid. Nu stimuleren we enerzijds het maken van schulden en maximeren we dat weer aan de andere kant. Haal de stimulans gewoon wat sneller weg nu het kan en laat dat geld weer terugkomen door de lasten op arbeid te verlagen.

Zeker met de lage rente is dat zeker een optie. De HRA valt in het niet tov de totale lasten. Het EWF is al 0,75% van de waarde van de woning. Een recente hypotheek heeft een rente van sub-3%, waar iemand 42% aftrek van krijgt. Dan krijg je de volgende rekensom:
- rente: 2,8%
- HRA: 1,2% van de waarde van de hypotheek
- EWH: 0,75% van de waarde van het huis
Dan praten we over 0,55% van de waarde van de woning. Niet een bedrag waar iemand van wakker ligt denk ik. Bovendien wordt dit bedrag steeds kleiner omdat hypotheken tegenwoordig annuïtair zijn.

Nu valt daar wat op af te dingen (niet elke hypotheek is in het afgelopen jaar afgesloten, dit bedrag wordt significant bij hogere hypotheken), maar het geeft wel aan dat het belang van de HRA afneemt.

TheGhostInc schreef op maandag 20 juli 2015 @ 12:41:
[...]

Wel grappig dat je zegt dat het zakt. De piek is voorbij, maar een dal is er hooguit 1 week geweest.

Dat zeker. Als er geen aanvullende maatregelen worden genomen gaat de huizenmarkt vanaf nu weer op oude voet verder. Dat is ook niet zo gek gezien de lage rente. Ik heb het hier al eens eerder gezegd, maar een huis kopen is door de lage rente en overdrachtskosten (o.a. 2% belasting) binnen 2 jaar al voordeliger dan een huis huren. Iedereen die enigszins kan, koopt nu.