Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Fiber]

TheGhostInc schreef op maandag 06 juli 2015 @ 10:52:
[...]

Overigens ben ik wel benieuwd of er nog iets de markt gaat remmen, want vanaf 2013 lijkt elke afbouwende maatregel vooral meer drukte op de markt te generen.

Zullen ook wel veel 'oversluiters' bij zitten natuurlijk...

[TheGhostInc]

ZeRoC00L schreef op maandag 06 juli 2015 @ 11:30:
En bij het aangaan van een hypotheek moet je je studieschuld opgeven, wat weer resulteert in een lagere hypotheek ?

De vraag is dan of €10K studieschuld zorgt voor meer of minder dan €10K lagere hypotheek. Zeker als je nog wat zaken zelf moet financieren dan kan het gunstiger zijn om €10K extra studieschuld te hebben, maar ook €10K spaargeld te hebben.

Overigens zie je hier meteen het 'gekloot' van regelgeving. (Sommige) mensen zoeken de max. op van alle wetgeving, waardoor de mensen die het echt nodig hebben te weinig krijgen terwijl de mensen die het eigenlijk niet nodig hebben er wel gebruik van maken.

[TheGhostInc]

Fiber schreef op maandag 06 juli 2015 @ 11:34:
[...]

Zullen ook wel veel 'oversluiters' bij zitten natuurlijk...

Volgens mij worden die er uit gefilterd. Maar hier zou iemand een keer duidelijkheid over moeten geven. Ik weet wel het een en ander van HDN, maar niet genoeg om dit te bevestigen of te ontkennen.
Het zijn sowieso dan mensen die via een hypotheekadviseur een compleet nieuwe hypotheek bij een andere bank afsluiten. Want anders krijg je geen AX-bericht.

Maar even geduld, zodra de cijfers van het kadaster er weer zijn dan kunnen we zien of er daadwerkelijk meer huizen verkocht zijn. De NVM houdt zich een beetje stil op dat vlak, het lijkt erop dat ze doorhadden dat het ze weinig goeds bracht.

[ZeRoC00L]

TheGhostInc schreef op maandag 06 juli 2015 @ 11:36:
[...]

De vraag is dan of €10K studieschuld zorgt voor meer of minder dan €10K lagere hypotheek. Zeker als je nog wat zaken zelf moet financieren dan kan het gunstiger zijn om €10K extra studieschuld te hebben, maar ook €10K spaargeld te hebben.

Overigens zie je hier meteen het 'gekloot' van regelgeving. (Sommige) mensen zoeken de max. op van alle wetgeving, waardoor de mensen die het echt nodig hebben te weinig krijgen terwijl de mensen die het eigenlijk niet nodig hebben er wel gebruik van maken.

Ja, zie voorbeeld op deze site:
http://www.wegwijs.nl/art...ieschuld-wat-verandert-er
Lening van 15k geeft 20k minder hypotheek.

[Stoney3K]

ZeRoC00L schreef op maandag 06 juli 2015 @ 11:56:
[...]

Ja, zie voorbeeld op deze site:
http://www.wegwijs.nl/art...ieschuld-wat-verandert-er
Lening van 15k geeft 20k minder hypotheek.

Sterker nog, lening met een hoofdsom van 15K waar nog maar 250 euro van open staat, geeft 20K minder hypotheek.

Als je dus minder spaargeld hebt dan je studieschuld loont het zich meer om die schuld te laten lopen en het spaargeld gewoon als eigen geld in het huis te steken.

De stereotype starter is helemaal niet bezig met 30 jaar van nu. Dat is ook een van de redenen waarom zoveel mensen in de problemen zijn gekomen, je wordt aan alle kanten gepusht om te kopen (voor zover huren uberhaupt mag) zonder dat je er echt klaar voor bent of kan begrijpen wat het inhoudt.

Daarom is het belangrijk om intreden op de huurmarkt makkelijker te maken dan het nu is, als de huizenmarkt weer 'gezond' moet worden. Nu is kopen vaak meer noodzaak dan keuze (ivm. lange wachtlijsten of onbetaalbare woningen) en worden er dus constructies verzonnen om mensen hun koophuis te laten houden.

Met een gezonde huurmarkt is NHG bijvoorbeeld niet nodig, want als je een hypotheek niet kan betalen, dan is er altijd een huurhuis als alternatief.

[ Voor 40% gewijzigd door Stoney3K op 06-07-2015 12:14 ]

[TheGhostInc]

ZeRoC00L schreef op maandag 06 juli 2015 @ 11:56:
[...]

Ja, zie voorbeeld op deze site:
http://www.wegwijs.nl/art...ieschuld-wat-verandert-er
Lening van 15k geeft 20k minder hypotheek.

Je hebt het niet helemaal goed gelezen denk ik.
Een studieschuld van 2x 15K geeft in de nieuwe situatie 30K minder hypotheek. Daarmee loopt het 1 op 1. Bij 2x 24k is het ook 48K minder hypotheek.

Ik sluit niet uit dat bij hogere rentes op de hypotheek dat het effect zelfs in het voordeel eindigt van de studieschuld. Dan kun je beter een studieschuld hebben en dat geld in je huis stoppen dan een hypotheek nemen voor hetzelfde bedrag. Helemaal als dat bedrag (zeg even 2* 24K = 48K) ervoor zorgt dat je onder de 95%/80% LTV komt. Dus als je ouders je studie betalen kun je dan beter toch maximaal lenen en dat bedrag sparen. Lekker goochelen met getalletjes

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 06 juli 2015 @ 11:45:
Maar even geduld, zodra de cijfers van het kadaster er weer zijn dan kunnen we zien of er daadwerkelijk meer huizen verkocht zijn. De NVM houdt zich een beetje stil op dat vlak, het lijkt erop dat ze doorhadden dat het ze weinig goeds bracht.

Als de NVM niet jubelt zal er wel minder verkocht zijn dan ze recht kunnen breien... Maar is het niet te vroeg voor deze gegevens?

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op maandag 06 juli 2015 @ 13:53:
Als de NVM niet jubelt zal er wel minder verkocht zijn dan ze recht kunnen breien... Maar is het niet te vroeg voor deze gegevens?

De tweede week van juli normaal gesproken.

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op maandag 06 juli 2015 @ 12:53:
[...]

Je hebt het niet helemaal goed gelezen denk ik.
Een studieschuld van 2x 15K geeft in de nieuwe situatie 30K minder hypotheek. Daarmee loopt het 1 op 1. Bij 2x 24k is het ook 48K minder hypotheek.

Nu snap ik alleen niet dat bestaande studieschulden straks voor 0,75% per maand worden meegeteld, maar nieuwe studieschulden wel maar voor 0,45%.

Ligt de rentelast en aflossing voor het sociaal leenstelsel straks dan lager?

[T-MOB]

Ja. Je moet straks in 30 jaar betalen ipv de huidige 15.

[Stoney3K]

T-MOB schreef op maandag 06 juli 2015 @ 19:44:
Ja. Je moet straks in 30 jaar betalen ipv de huidige 15.

Maar de huidige studieschuld wordt wel voor een looptijd van 30 jaar meegeteld terwijl je er maar (maximaal) 15 jaar een betalingsverplichting aan hebt.

Dus ergens is dat wel een dubbele maatstaf die niet helemaal klopt.

[Napo]

Stoney3K schreef op maandag 06 juli 2015 @ 19:47:
[...]


Maar de huidige studieschuld wordt wel voor een looptijd van 30 jaar meegeteld terwijl je er maar (maximaal) 15 jaar een betalingsverplichting aan hebt.

Dus ergens is dat wel een dubbele maatstaf die niet helemaal klopt.

Welke vorm kan je de eerste 15 jaar minder betalen waarna je de laatste 15 jaar meer gaat betalen?

Niet echt dubbel te noemen, het is het kijken naar de lasten die je NU kan dragen niet die je later mogelijk kan dragen.

[ Voor 12% gewijzigd door Napo op 06-07-2015 20:08 ]

[Stoney3K]

Napo schreef op maandag 06 juli 2015 @ 20:08:
[...]
Niet echt dubbel te noemen, het is het kijken naar de lasten die je NU kan dragen niet die je later mogelijk kan dragen.

.

Ergens blijf ik het niet helemaal fair vinden, vooral omdat alle rekentools voor hypotheken je de looptijd van een bepaalde schuld op laten geven. Wat hebben ze aan die informatie als die niet meegenomen wordt in de berekening?

In het meest extreme geval, een studieschuld of krediet wat ooit 12.500 euro was, en waarvan nog 1 euro open staat, levert je gelijk 12.500 euro minder leencapaciteit op. Is het niet een stuk eerlijker om dan te kijken naar het nog openstaande bedrag, als je een snapshot wil maken van de situatie?

[IceM]

Stoney3K schreef op maandag 06 juli 2015 @ 20:28:
[...]
.

Ergens blijf ik het niet helemaal fair vinden, vooral omdat alle rekentools voor hypotheken je de looptijd van een bepaalde schuld op laten geven. Wat hebben ze aan die informatie als die niet meegenomen wordt in de berekening?

In het meest extreme geval, een studieschuld of krediet wat ooit 12.500 euro was, en waarvan nog 1 euro open staat, levert je gelijk 12.500 euro minder leencapaciteit op. Is het niet een stuk eerlijker om dan te kijken naar het nog openstaande bedrag, als je een snapshot wil maken van de situatie?

Nee, want het bedrag wat je elke maand af moet lossen is ook gebaseerd op het initiële bedrag. Ik weet niet in hoeverre extra stortingen dit maandbedrag beïnvloeden maar in principe betaal je bij het terugbetalen van je studieschuld elke maand hetzelfde bedrag totdat dit is afgelost.

[Stoney3K]

IceM schreef op maandag 06 juli 2015 @ 20:32:
[...]


Nee, want het bedrag wat je elke maand af moet lossen is ook gebaseerd op het initiële bedrag. Ik weet niet in hoeverre extra stortingen dit maandbedrag beïnvloeden maar in principe betaal je bij het terugbetalen van je studieschuld elke maand hetzelfde bedrag totdat dit is afgelost.

Dat klopt, maar dat maakt het (voor het kopen van een huis) ook gunstiger om niet af te lossen en het geld op een spaarrekening te zetten, en aan het einde van de looptijd in 1x te storten. Het verschil in rente steek je dan in je eigen zak.

Voor de hypotheek maakt het namelijk toch geen verschil of je de volle mep open hebt staan of dat je al "verstandig" bent geweest en een deel hebt afgelost.

En dan is er nog de sociale huurmarkt, die dit ook gaat merken, want een studieschuld wordt voor de inkomenstoets van de sociale huur niet meegenomen, terwijl die bij een hypotheek wel wordt meegerekend in de capaciteit.

Dus tenzij er straks stapels aan koopappartementen voor 40.000 euro te vinden zijn, zullen een hoop HBO-schoolverlaters straks op straat moeten gaan wonen omdat ze niet voor een huurwoning in aanmerking komen, en de koopwoningen (nu nog) te duur zijn.

[T-MOB]

Ik denk dat dat wel losloopt. Wat je misloopt door de nieuwe regeling bij HBO'ers bedraagt maximaal 4 jaar lang basisbeurs. Voor een uitwonende student is dat zo'n 14.000 euro.
De gemiddelde huidige studieschuld bedraagt 15000 euro. Tegen het oude rekenpercentage is dat een beperking van 112,50 euro per maand voor je maandlasten. In het nieuwe stelsel ga je in het uitwonende geval naar 29000 euro als je alles verder hetzelfde doet. Tegen de nieuwe norm levert dat een beperking van 130,50.
Maar niet alle studenten zijn uitwonend, het gemiddelde nadeel is berekend op 9000 euro. Als je daar van uitgaat wordt de gemiddelde schuld 24.000, wat tegen de nieuwe regels een beperking van 108 euro op je maandlast geeft. Dat zijn allemaal marginale verschillen. Het lijkt me stug dat je daar iets van terug gaat zien in de huizenmarkt.

[ph4ge]

T-MOB schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 08:38:
Ik denk dat dat wel losloopt. Wat je misloopt door de nieuwe regeling bij HBO'ers bedraagt maximaal 4 jaar lang basisbeurs. Voor een uitwonende student is dat zo'n 14.000 euro.
De gemiddelde huidige studieschuld bedraagt 15000 euro. Tegen het oude rekenpercentage is dat een beperking van 112,50 euro per maand voor je maandlasten. In het nieuwe stelsel ga je in het uitwonende geval naar 29000 euro als je alles verder hetzelfde doet. Tegen de nieuwe norm levert dat een beperking van 130,50.
Maar niet alle studenten zijn uitwonend, het gemiddelde nadeel is berekend op 9000 euro. Als je daar van uitgaat wordt de gemiddelde schuld 24.000, wat tegen de nieuwe regels een beperking van 108 euro op je maandlast geeft. Dat zijn allemaal marginale verschillen. Het lijkt me stug dat je daar iets van terug gaat zien in de huizenmarkt.

Wel als je het combineert met maatregelen zoals maximaal 100 LTV. Een gemiddelde starterswoning zou 175.000 euro waard zijn, aangezien bijna elke starter gestudeerd heeft betekent het toch 5% prijsdruk.

Daarnaast is het gemiddelde denk ik niet eens zo interessant, maar vooral het feit dat er een grotere groep komt met een dusdanig hoge schuld dat kopen moeilijk is. Voor de groep die nu niet of nauwelijks hoeft te lenen, door een goede baan en/of door meebetalende ouders, zal denk ik niet veranderen. Als je ouders toch al alles betalen zullen ze de basisbeurs ook wel grotendeels opvangen en zo niet dan is dat te overzien. Echter, de groep die wel veel leent zal met aanzienlijk grotere schulden zitten. Het gemiddelde stijgt misschien niet zo hard, maar ik denk dat dat komt omdat het aan de onderkant van het gemiddelde weinig (weinig lenen) verandert, de impact op de andere groep is juist groter dan het gemiddelde doet vermoeden.

[T-MOB]

Nee, voor veelleners worden de nieuwe regels juist soepeler. Een schuld van nu 30k heeft meer impact op je leencapaciteit dan een schuld van straks 40k. Dat komt door de langere terugbetaalperiode en de daardoor lagere maandlast. Het "ergste" geval is iemand die eerst alleen uitwonende basisbeurs zou krijgen en dat nu gaat lenen. Die gaat van een schuld van 0 naar een schuld van 14k. Daardoor daalt zijn leencapaciteit met 14.000 euro. Ik vind dat niet zo indrukwekkend.

[Z___Z]

ph4ge schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 09:23:
[...]

Wel als je het combineert met maatregelen zoals maximaal 100 LTV. Een gemiddelde starterswoning zou 175.000 euro waard zijn, aangezien bijna elke starter gestudeerd heeft betekent het toch 5% prijsdruk.

Daarnaast is het gemiddelde denk ik niet eens zo interessant, maar vooral het feit dat er een grotere groep komt met een dusdanig hoge schuld dat kopen moeilijk is. Voor de groep die nu niet of nauwelijks hoeft te lenen, door een goede baan en/of door meebetalende ouders, zal denk ik niet veranderen. Als je ouders toch al alles betalen zullen ze de basisbeurs ook wel grotendeels opvangen en zo niet dan is dat te overzien. Echter, de groep die wel veel leent zal met aanzienlijk grotere schulden zitten. Het gemiddelde stijgt misschien niet zo hard, maar ik denk dat dat komt omdat het aan de onderkant van het gemiddelde weinig (weinig lenen) verandert, de impact op de andere groep is juist groter dan het gemiddelde doet vermoeden.

Alleen al in Rotterdam zijn al meer dan 2000 woningen te koop met een vraagprijs onder de 125k. Dus nee denk niet dat de gemiddelde starterswoning 175k is. En nee "vroeger" kon je als HBO starter ook geen huis kopen van 175k met je startsalaris.
Ben het wel met je eens dat er te weinig Yuppen woningen zijn in de Nederlandse steden. Maar als je een huis bouwt om te verhuren van 50m2, en dus een huur vraagt onder de 700 euro/maand, is dit in Nederland automatisch een sociale huurwoning, met alle regelgeving eromheen. Gevolg, deze woningen worden niet gebouwd. En 50m2 koopwoningen zijn er wel, maar zonder waardestijging zijn deze huizen wel heel duur om 2-5 jaar in te gaan wonen.
Je kan als HBO koppel wel samen een huis van 300k kopen, en daarmee heb je dus al een huis wat ruim boven de gemiddelde woningprijs ligt.

[ Voor 3% gewijzigd door Z___Z op 07-07-2015 10:13 ]

[ph4ge]

De gemiddelde woningwaarde is ruim 210k, je doet nu wel heel makkelijk alsof starters daar allemaal ver boven zitten. En inderdaad, 2 verdieners zijn de standaard, dus straks ook een dubbele studieschuld. Als beide gemiddeld 14k minder kunnen lenen, dan is dat samen gemiddeld 28k minder, en dat is voor vrijwel alle starters meer dan 10% lager budget. De laatste cijfers van een gemiddelde starterswoning die ik kan vinden spreken van 175.000 euro en gelukkig is dat nu nog wel iets lager.

Verder mogen HBO'ers blij zijn als ze uberhaupt een baan vinden, laat staan een vaste baan op HBO niveau, laat staan een gezamenlijk inkomen om een huis van 300k te kopen. De salarissen voor HBO ers zijn evenredig hard gedaald, terwijl de lasten geexplodeerd zijn.

[T-MOB]

Je leest niet goed, hij heeft het erover dat starterswoningen goedkoper zijn dan 175k. Verder is het helemaal niet zo dat iedereen 14k minder kan lenen. Dat is het randgeval, en daartegenover staan mensen die juist meer kunnen lenen dan ze nu zouden kunnen. Gemiddeld is het effect van de wijziging van het stelsel min of meer neutraal.

[Fiber]

ph4ge schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 10:41:
[...] om een huis van 300k te kopen...

Die zijn ook niet bedoeld voor starters, normaalgesproken... Dat zou je derde of vierde huis kunnen zijn als je een beetje carrière maakt. Ik zie een flatje van iets boven de ton in de stad of een huisje van ruim onder de anderhalve ton in een dorp of zo als starterswoning.

Wel mee eens dat de huursector compleet verziekt is en niet functioneert. Goedkoop commercieel of particulier huren zou natuurlijk ideaal zijn, maar dat bestaat helaas nauwelijks meer in Nederland.

[Xanaroth]

Over het algemeen begint met in een appartement van 50-80m2 met 1 of 2 slaapkamers, meestal zijn deze 80-125k (maar veel vaker gewoon huren).
Volgende stap is dan samenwonen in een appartement/rijtjeshuis van zeg 100-120m2 van rond de 150-200k, en dat is voor de ruime meerderheid ook gelijk het eindstation. En deze volgende stap is al een hele grote 'maar' want velen blijven, al dan niet vrijwillig, zitten in de eerste woning.

Het hele gebeuren van 'wooncarrieres' en constant verhuizen is een beetje achterhaald geworden. Gewoon lekker simpel en goedkoop, geeft heel veel rust en daarnaast hou je ruimte over voor 'leuke' dingen. Er is bij de nieuwe generatie veel meer besef dat geld eindig is, maar schulden niet (linksom of rechtsom, terugbetalen moet je toch).
Woning ver onder je maximum kopen betekend simpelweg meer spaargeld voor etentjes, vakanties, gadgets, auto.. en als bonus slaap je nog beter ook door de lagere schuld.


Verwacht dus dat minder lenen vanwege studieschulden weinig uitmaakt. Als velen al niet maximaal lenen omdat het niet nodig is, merk je er ook niets van dat deze limiet omlaag gaat.


De alsmaar dalende maximale leennorm echter, in combinatie met mogelijk oplopende rente (= nog verder dalende leennorm en mensen die in problemen komen met de maandlasten) zie ik echter wel een impact hebben om de woningmarkt om het nog gezonder te maken.

[ Voor 25% gewijzigd door Xanaroth op 07-07-2015 11:36 ]

[Stoney3K]

Xanaroth schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 11:29:
Over het algemeen begint met in een appartement van 50-80m2 met 1 of 2 slaapkamers, meestal zijn deze 80-125k (maar veel vaker gewoon huren).

Makkelijker gezegd dan gedaan: Als HBO'er met een modaal inkomen en een studieschuld van 25K kom je niet in aanmerking voor een sociale huurwoning (als je bij het begin van je studie je al had ingeschreven, is dat). En de particuliere sector is voor die mensen te duur, want van mijn eigen modale inkomen ga ik ook niet eventjes 40-50% van mijn maandelijkse euro's weg smijten aan een huurwoning.

Al helemaal niet als ik daar ook nog eens een studieschuld van moet afbetalen.

[ Voor 5% gewijzigd door Stoney3K op 07-07-2015 12:20 ]

[RemcoDelft]

Xanaroth schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 11:29:
De alsmaar dalende maximale leennorm echter, in combinatie met mogelijk oplopende rente (= nog verder dalende leennorm en mensen die in problemen komen met de maandlasten) zie ik echter wel een impact hebben om de woningmarkt om het nog gezonder te maken.

Dit verhaal komt elke keer terug, en wordt ook al jaren door belanghebbenden in de media gebracht. Even in de herhaling: de werkelijkheid is dit:

Al jaren wordt de trapsgewijze afname van leencapaciteit door belanghebbenden breed uitgemeten in de media, terwijl de geleidelijke toename (door lagere rente) nauwelijks belicht wordt. Deze grafiek bevestigd dat 2x modaal sinds 2008 zelfs 50k meer kan lenen, terwijl 1x modaal ongeveer gelijk is gebleven.
Als de rente ooit gaat stijgen daarentegen gaat de leencapaciteit wel hard omlaag.

Stoney3K schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 12:19:
En de particuliere sector is voor die mensen te duur, want van mijn eigen modale inkomen ga ik ook niet eventjes 40-50% van mijn maandelijkse euro's weg smijten aan een huurwoning.

Meestal wordt de woonquote berekend als percentage van het inkomen. Wellicht leuk om het als percentage van de uitgaven te doen. Wij geven bijna 50% uit aan huur, en incl. alles ruim 50% aan wonen.

Poll: Welk percentage van de huishouduitgaven gaat naar wonen?
• Minder dan 20%
• 20-30%
• 30-40%
• 40-50%
• Meer dan 50%

^{Ook een poll maken? Klik hier}

[Stoney3K]

RemcoDelft schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 12:32:
[...]

Meestal wordt de woonquote berekend als percentage van het inkomen. Wellicht leuk om het als percentage van de uitgaven te doen. Wij geven bijna 50% uit aan huur, en incl. alles ruim 50% aan wonen.

Huh? Jij hebt nul euro extra aan woonlasten?

Ik gok een tikfoutje.

Bij ons: Huur zo'n 500 euro/mns, GWL+telecom 180, verzekeringen een paar tientjes, boodschappen een slordige 300/mnd.

Gecombineerd inkomen (netto) 2700/mnd. Nog wel veel openstaande aflossingen.

[ Voor 3% gewijzigd door Stoney3K op 07-07-2015 12:43 ]

[T-MOB]

RemcoDelft schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 12:32:
[...]

Al jaren wordt de trapsgewijze afname van leencapaciteit door belanghebbenden breed uitgemeten in de media, terwijl de geleidelijke toename (door lagere rente) nauwelijks belicht wordt. Deze grafiek bevestigd dat 2x modaal sinds 2008 zelfs 50k meer kan lenen, terwijl 1x modaal ongeveer gelijk is gebleven.
Als de rente ooit gaat stijgen daarentegen gaat de leencapaciteit wel hard omlaag.

Het modale inkomen is in die periode ook met 13% toegenomen, dus de eerste 39 van die 50 zijn gewoon looninflatie. Dat is 3.5% extra en dat is gezien de rente-ontwikkeling behoorlijk beperkt. Bijj lagere inkomens is er wel degelijk een daling geweest. Want met 13% meer inkomen kun je nu hetzelfde lenen. Die "belanghebbenden" zoals jij ze noemt hebben het daarbij helemaal niet over de langjarige ontwikkelingen, die hebben het over het nieuws. En dat nieuws is dat de regels wijzigen waardoor je van de een op de andere dag minder kunt lenen. Ik snap niet dat je daar gelijk een complot achter ziet.

Meestal wordt de woonquote berekend als percentage van het inkomen. Wellicht leuk om het als percentage van de uitgaven te doen. Wij geven bijna 50% uit aan huur, en incl. alles ruim 50% aan wonen.

Poll: Welk percentage van de huishouduitgaven gaat naar wonen?

Wat versta je preces onder uitgaven voor wonen, en wat zijn de huishouduitgaven? Bij ons gaat 27.5% van wat we naar de gezamelijke rekening storten naar de (bruto) hypotheek. Op het totale netto inkomen gaat het onder de 20%.
Maar daarnaast vliegen de euro's er uit aan verbouwing en tuininrichting. Geen idee hoe dat te waarderen. Deels omdat er een hobby-aspect aan zit. Maat ook omdat het investeringen zijn. Een PV-installatie verdient zich in prinicpe in een jaar of 10-15 terug. Zijn dat dan wel kosten? En moet je je huis dan niet in ook op die manier bekijken. Dan weet je de werkelijke kosten pas nadat je het hebt verkocht.

[RemcoDelft]

Stoney3K schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 12:42:
Huh? Jij hebt nul euro extra aan woonlasten?

Ik gok een tikfoutje.

Ik volg je niet... Wellicht verkeerd gelezen? Van elke euro die we uitgeven is bijna 50 cent huur, en dan nog wat andere woonkosten wat maakt dat ruim 50 cent opgaat aan wonen.

T-MOB schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 13:17:
Het modale inkomen is in die periode ook met 13% toegenomen, dus de eerste 39 van die 50 zijn gewoon looninflatie.

Bron? Ik kom hierop uit: het modaal inkomen is van 2008-2013 slechts 2,4% gestegen.

[Stoney3K]

RemcoDelft schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 14:00:
[...]

Ik volg je niet... Wellicht verkeerd gelezen? Van elke euro die we uitgeven is bijna 50 cent huur, en dan nog wat andere woonkosten wat maakt dat ruim 50 cent opgaat aan wonen.

50% aan huur en totaal 50% aan wonen zou betekenen dat alle geld wat je aan je woonlasten hebt, op gaat aan huur.

Ik weet niet of je (bijna) gratis energie, water, internet en verzekeringen hebt, maar eerlijk gezegd verwacht ik dat niet. Of je huur is zo exorbitant hoog dat het aandeel van de rest serieus klein is.

[ Voor 6% gewijzigd door Stoney3K op 07-07-2015 14:22 ]

[BTU_Natas]

Kolere zeg, lezen is echt moeilijk vandaag

Hij geeft BIJNA 50%, uit aan huur, net met de extra kosten (denk,gwl verz) komt het uit op RUIM 50%.

Bijv, 46% aan huur en 58% in totaal.

Ik dacht ik help maar ff

[Stoney3K]

BTU_Natas schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 14:25:
Kolere zeg, lezen is echt moeilijk vandaag

Hij geeft BIJNA 50%, uit aan huur, net met de extra kosten (denk,gwl verz) komt het uit op RUIM 50%.

Bijv, 46% aan huur en 58% in totaal.

Ik dacht ik help maar ff

Dat zijn IMO wel ruime afrondingsmarges ... als ik met alle woonlasten inbegrepen 58% uitgeef dan wordt het geen "ruim 50%" meer (dan verwacht ik 51 à 52%), maar bijna 60%.

[T-MOB]

Ik heb gewoon gegoogled. Voor 2015 kom je dan 35000 a 35500 tegen. Voor 2008 waarden van 31000 a 31500. Dat is een verschil van 13%.

CBS geeft trouwens maar 34500 voor 2015. Als je dan uitgaat van de 32500 die ook van het CBS schijnt te komen, dan is het geen 13 maar 6.5%. Dat relativeert wat minder, maar het relativeert nog steeds.

[Señor Sjon]

RemcoDelft schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 12:32:
[...]

Dit verhaal komt elke keer terug, en wordt ook al jaren door belanghebbenden in de media gebracht. Even in de herhaling: de werkelijkheid is dit:
[afbeelding]
Al jaren wordt de trapsgewijze afname van leencapaciteit door belanghebbenden breed uitgemeten in de media, terwijl de geleidelijke toename (door lagere rente) nauwelijks belicht wordt. Deze grafiek bevestigd dat 2x modaal sinds 2008 zelfs 50k meer kan lenen, terwijl 1x modaal ongeveer gelijk is gebleven.
Als de rente ooit gaat stijgen daarentegen gaat de leencapaciteit wel hard omlaag.


[...]

Meestal wordt de woonquote berekend als percentage van het inkomen. Wellicht leuk om het als percentage van de uitgaven te doen. Wij geven bijna 50% uit aan huur, en incl. alles ruim 50% aan wonen.

Poll: Welk percentage van de huishouduitgaven gaat naar wonen?
• Minder dan 20%
• 20-30%
• 30-40%
• 40-50%
• Meer dan 50%
[afbeelding]
^{Ook een poll maken? Klik hier}

Die grafiek mist twee punten:
1) Modaal is gestegen volgens de statistiek, maar veel sectoren hebben de nullijn gehouden. Blijf het stijgen van modaal dan ook vrij bijzonder vinden. Deze stijging zit zo te zien wel in de grafiek.
2) Rond 2008 was de 10+ rente rond de 6%, nu net de helft daarvan. Dat maakt erg veel uit in de hypotheek. Als je de grafiek bij een vast inkomen (zeg 50k) en bij een vaste rente hebt, dan krijg je een heel ander beeld. Iemand die in 2008 50k verdiende kon veel meer krijgen dan iemand die nu 50k verdient bij eenzelfde rentestand.

[naitsoezn]

Señor Sjon schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 14:54:
[...]

1) Modaal is gestegen volgens de statistiek, maar veel sectoren hebben de nullijn gehouden. Blijf het stijgen van modaal dan ook vrij bijzonder vinden.

Heeft dat niet te maken met hoe het modale inkomen wordt bepaald? Als ik hier lees, dan wordt modaal vastgesteld op 79% van het gemiddelde inkomen. Als 'de modale man' stil blijft staan qua inkomen terwijl de top wel meer inkomen krijgt, dan stijgt het gemiddelde desalniettemin. Of ga ik dan iets te kort door de bocht?

[Señor Sjon]

Gemiddeld inkomen van een werkende is ook rond de 45k. Maar je redenatie klopt volgens mij. Als de top er veel bijkrijgt, zal het gemiddelde ook stijgen. Desondanks hebben we toch allerlei actievoerende ambtenaren.

[icecreamfarmer]

Xanaroth schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 11:29:
Over het algemeen begint met in een appartement van 50-80m2 met 1 of 2 slaapkamers, meestal zijn deze 80-125k (maar veel vaker gewoon huren).
Volgende stap is dan samenwonen in een appartement/rijtjeshuis van zeg 100-120m2 van rond de 150-200k, en dat is voor de ruime meerderheid ook gelijk het eindstation. En deze volgende stap is al een hele grote 'maar' want velen blijven, al dan niet vrijwillig, zitten in de eerste woning.

WTF koop je die dingen?

Het hele gebeuren van 'wooncarrieres' en constant verhuizen is een beetje achterhaald geworden. Gewoon lekker simpel en goedkoop, geeft heel veel rust en daarnaast hou je ruimte over voor 'leuke' dingen. Er is bij de nieuwe generatie veel meer besef dat geld eindig is, maar schulden niet (linksom of rechtsom, terugbetalen moet je toch).
Woning ver onder je maximum kopen betekend simpelweg meer spaargeld voor etentjes, vakanties, gadgets, auto.. en als bonus slaap je nog beter ook door de lagere schuld.


Verwacht dus dat minder lenen vanwege studieschulden weinig uitmaakt. Als velen al niet maximaal lenen omdat het niet nodig is, merk je er ook niets van dat deze limiet omlaag gaat.


De alsmaar dalende maximale leennorm echter, in combinatie met mogelijk oplopende rente (= nog verder dalende leennorm en mensen die in problemen komen met de maandlasten) zie ik echter wel een impact hebben om de woningmarkt om het nog gezonder te maken.

[Stoney3K]

De reden waarom ik een huis koop is niet omdat ik dan "beter slaap" door de lagere woonlasten hoor, maar juist omdat ik dan meer ruimte heb om mij samen met mijn partner te ontplooien.

Ik ga zelf van een appartement van ~70m2 naar een éénsgezinswoning, ik zou er niet aan moeten denken om in de 2-kamerflat die we nu hebben ook nog kinderen op te moeten voeden.

[TheGhostInc]

naitsoezn schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 15:02:
[...]
Heeft dat niet te maken met hoe het modale inkomen wordt bepaald? Als ik hier lees, dan wordt modaal vastgesteld op 79% van het gemiddelde inkomen. Als 'de modale man' stil blijft staan qua inkomen terwijl de top wel meer inkomen krijgt, dan stijgt het gemiddelde desalniettemin. Of ga ik dan iets te kort door de bocht?

Aan de andere kant zie je koop meer bij de hogere inkomens dan bij de lagere. Een nullijn voor lage inkomens en een verhoging voor hoge inkomens zorgt dus toch voor een verandering op de huizenmarkt. Zeker als je hierbij optelt dat hogere inkomens meer mogen besteden aan een hypotheek.
Dus stel je kunt 4 miljoen mensen €1000/maand extra geven, voor de minima, modale verdiener, 2x modale verdiener of een topverdiener. Dan zal de topverdiener relatief de meeste bijdrage leveren aan de huizenmarkt, terwijl de minima de minste bijdrage zal leveren.

Dus het achterblijven van de modale inkomens t.o.v. de topinkomens geeft een positief (als in stijgend) effect op de gemiddelde huizenprijs.

Het is dus gevaarlijk om generieke cijfers te gaan bekritiseren met specifieke ontwikkelingen, aangezien je dan ineens veel meer effecten moet gaan meenemen die mogelijk weer alles omdraaien/teniet doen.

[Señor Sjon]

Punt is juist dat in zo'n grafiek het niet reëel is om een fluctuerend getal te nemen om te bepalen wat iemand toen en nu krijgt aan hypotheek bij een bepaald inkomen.

[Xanaroth]

Stoney3K schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 12:19:
[...]


Makkelijker gezegd dan gedaan: Als HBO'er met een modaal inkomen en een studieschuld van 25K kom je niet in aanmerking voor een sociale huurwoning (als je bij het begin van je studie je al had ingeschreven, is dat). En de particuliere sector is voor die mensen te duur, want van mijn eigen modale inkomen ga ik ook niet eventjes 40-50% van mijn maandelijkse euro's weg smijten aan een huurwoning.

Al helemaal niet als ik daar ook nog eens een studieschuld van moet afbetalen.

Even een kleine reality check. Gemiddeld inkomen in Nederland is rond de 24k bruto per jaar (CBS, zo snel even geen tijd om link te zoeken met exacte bedrag). Een modaal verdienende nederlander is wat, 34k? Dat is bijna 1,5x dan wat menige Nederlander ooit gaat bereiken in zijn of haar carriere!!
Als je dan nog durft te klagen, dan weet/besef je niet hoe slecht de mensen om je heen het eigenlijk hebben.
'Modaal' klinkt altijd zo leuk, maar dat is alleen werkenden, groep van 7,5 miljoen ofzo. De werklozen, zieken, mensen met uitkering, pensionado's, allemaal groepen die daarin niet worden meegenomen en nog eens een 4 miljoen man vormen. En daardoor eigenlijk bizar om als maatstaaf te gebruiken, want je negeert gewoon 1/3e van de mensen!

Gemiddeld is 24k/jaar, betekend 1850 bruto/maand, komt neer op grofweg 1525 netto.
Modaal is 34k/jaar, betekend 2625 bruto/maand, komt neer op grofweg 1960 netto.

Ik ben zelf ook zo'n startende HBO-er snotneus, in de particuliere sector met modaal inkomen. Mijn huur is 770/maand (grens is 650/maand, dus huur al ruim daarboven).
Uitgaande van de 770/maand blijft over (1960-770) 1190 per maand.

Stel de gemiddelde heeft een sociale woning van 500/maand, houdt die over (1525-500) 1025/maand over.
En huurtoeslag grens zit op 21,5k/jaar aan inkomen, dus die komt er niet nog eens bij.


Dus in mijn ogen, als je als startende HBOer (immer, heeft studieschuld) een dergelijk salaris verdient dan heb je niks te klagen. Dan kun je juist prima particulier huren, en nog meer geld over hebben ook dan menigeen die het 'voordeel' heeft van sociaal huren.


Mijn ervaring is dan ook, het is juist makkelijker gedaan dan gezegd.


Dat is dan ook het probleem in Nederland, mensen snappen de waarde van geld niet meer, of wat 'normaal/gemiddeld' eigenlijk is. En daardoor gaan ze onbetaalbare schulden aan 'want de carriere gaat nog beginnen!!!' en daarmee kom je terecht bij belachelijk hoge hypotheken en een woningmarkt die zichzelf opblaast.

RemcoDelft schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 12:32:
[...]
Dit verhaal komt elke keer terug, en wordt ook al jaren door belanghebbenden in de media gebracht. Even in de herhaling: de werkelijkheid is dit:

Daarmee komen we ook op de grafiek van RemcoDelft eerder. Ja, modaal/2x modaal mag meer lenen. Echter veruit de grootste groep kopers in Nederland van 'gemiddeld' is stabiel tot dalend. Mooi te zien aan de 'gemiddelde verkoopprijs' welke relatief veel dichterbij de ondergrens zit, zelfs ruim onder NHG niveau door alle jaren heen. En daarnaast zoals al aangegeven hebben in deze periode heel veel mensen dingen gehad als nullijnen of ontslagen. Dus leuk dat dat lijntje in de statistiek stabiel blijft tot omhoog gaat, maar de praktijk is het er toch echt niet mee eens. Immers, even een lesje statistiek dat de afgelopen jaren maar al te vaak is voorgekomen:

- Grote gemene CEO, verdient 1 miljoen per jaar in Jaar 0, en geeft zichzelf 20% verhoging voor Jaar 1. Want dat kan hij.
- 100 werknemers verdienen 34k in Jaar 0, en blijven op de nullijn staan voor Jaar 1. Want crisis, tja.

Jaar 0 - modaal inkomen is (1x 1 miljoen + 100x 34k) / (101) voor 43,564 Euro modaal inkomen.
Jaar 1 - modaal inkomen is (1x 1,2 miljoen + 100x 34k) / (101) voor 45,554 Euro modaal inkomen.

Door die ene salarisverhoging stijgt het 'modale' inkomen enorm, ruim 4,5%. Goh, zou je daar niet graag willen werken! Maar in de praktijk, gaan die 100 mensen nu ook echt een groter huis kopen 'want het modaal inkomen stijgt', of slaat dat lijntje in de statistiek dus eigenlijk nergens op?
En nu lijkt dat bizar, maar kijk eens naar banken, de techniek sector, de zorg, overal om je heen. Duizenden werknemers in een bedrijf, elk bedrijf weer, en telkens de 5-10 hoge bazen die zichzelf er 10-20% bij doen en de rest op nullijn houden. Of zelfs ontslag, want hun bonus moet betaald worden.
Dus wat zegt dat modale lijntje nu eigenlijk over de werkelijkheid om je heen?


En ironisch genoeg wanneer de economie eenmaal aantrekt, zal de rente dat ook doen en wordt de daling in leencapaciteit ineens heel merkbaar. Dan zal niemand kunnen snappen waarom de woningmarkt niet meegaat, en een wedstrijdje doen wie het hardste schreeuwen kan.


Allemaal omdat ze niet weten, waar ze het eigenlijk over hebben met dingen als 'gemiddeld' 'modaal' en 'de nederlander'. Gaat ze allemaal alleen maar erom dat hun eigen woning meer waard wordt, want geld-geld-geld.
Meest spraakmakende voorbeeld is dan natuurlijk onze lieve Eva Jinek, die dacht dat omdat ze 150k verdiend dat dat gewoon gemiddeld is voor iedereen.

offtopic:
Was toevallig nog gesprek tijdens een bezoekje afgelopen week. Ouders hebben beiden HBO en werken al 25+ jaar, schoonzusje en broert ook HBO en ik ook. Maar wanneer ik als <30 snotneus mijn salaris noem worden de ogen groot en de wangetjes rood. Want simpelweg modaal is gewoon heel erg veel voor een heel groot deel van Nederland. Sterker nog, in mijn gehele familiekring van 50+ werkenden is er maar 1 die meer verdiend, die is 50+ en heeft serieus carriere gemaakt met al zeker 4-5 promoties. De rest, zelfs universitair geschoolden, hebben het nakijken. Modaal en hoger is gewoon heel erg veel geld, voor heel erg veel mensen.

[ Voor 56% gewijzigd door Xanaroth op 07-07-2015 18:58 ]

[RemcoDelft]

Stoney3K schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 14:21:
50% aan huur en totaal 50% aan wonen zou betekenen dat alle geld wat je aan je woonlasten hebt, op gaat aan huur.

Internet is de enige die ik niet bij wonen tel. Energie is nog geen 10% van de huur, water nog veel minder. Dan zijn er nog wat gemeentebelastingen en verzekeringen, dus in totaal misschien 200 euro per maand bijkomende kosten.

Of je huur is zo exorbitant hoog dat het aandeel van de rest serieus klein is.

Dat dus.

Stoney3K schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 14:29:
Dat zijn IMO wel ruime afrondingsmarges ... als ik met alle woonlasten inbegrepen 58% uitgeef dan wordt het geen "ruim 50%" meer (dan verwacht ik 51 à 52%), maar bijna 60%.

We hebben het nu 6 maanden bijgehouden, nauwkeuriger dan "bijna" en "ruim" 50% wordt het pas als we een heel jaar hebben

Señor Sjon schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 14:54:
Als je de grafiek bij een vast inkomen (zeg 50k) en bij een vaste rente hebt, dan krijg je een heel ander beeld. Iemand die in 2008 50k verdiende kon veel meer krijgen dan iemand die nu 50k verdient bij eenzelfde rentestand.

Je kan de rentestand niet los zien van de maximumhypotheek, die dingen hangen met elkaar samen.

Xanaroth schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 18:11:
'Modaal' klinkt altijd zo leuk, maar dat is alleen werkenden, groep van 7,5 miljoen ofzo. De werklozen, zieken, mensen met uitkering, pensionado's, allemaal groepen die daarin niet worden meegenomen en nog eens een 4 miljoen man vormen. En daardoor eigenlijk bizar om als maatstaaf te gebruiken, want je negeert gewoon 1/3e van de mensen!

Dat is dus niet waar. Alle mensen van werkenden tot uitkeringen en pensioenen zitten in het modaal inkomen. Vandaar dat het modaal inkomen van alleen werkenden rond de 45k zit, een stukje hoger dus dan het "normaal" modaal inkomen.

[Stoney3K]

Xanaroth schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 18:11:
[...]

Dus in mijn ogen, als je als startende HBOer (immer, heeft studieschuld) een dergelijk salaris verdient dan heb je niks te klagen. Dan kun je juist prima particulier huren, en nog meer geld over hebben ook dan menigeen die het 'voordeel' heeft van sociaal huren.

Je vergeet even twee belangrijke dingen:

* De nu komende HBO-afstudeerders hebben, hoe dan ook, een studieschuld die moet worden terugbetaald. Dat gaat het maximale hypotheekbedrag wat er gemiddeld geleend kan worden, fors omlaag trekken, vooral in het startsegment (<125.000).

* De huurmarkt voorziet ook nog eens in een inkomenstoets, ook de particuliere huur. Meestal heb je het dan over een bruto maandinkomen wat minstens 4.5-5 keer de maandhuur moet zijn. Misschien heb jij gemazzeld, maar met de verplichtingen die ik maandelijks heb, zou ik dat nooit gaan redden. Ook niet met 80% modaal, 2300 bruto plus vakantiegeld.

Dan kom je uit op een maximale maandhuur van minder dan 500 euro, wat onder de sociale huurgrens zou vallen. Alleen rekent de sociale huur met andere regels dan particuliere verhuurders en hypotheekverstrekkers, komt het inkomen van mijn partner (uitkering) er plots bij, en zitten we op 3300 euro bruto maandinkomen. Met terugbetaling van schulden (oa. studieschuld) houdt de sociale huur dan weer geen rekening.

Plus nog eens wachtlijsten van de sociale huur die belachelijk lang zijn.

Als ik dus nú zou willen verhuizen, dan moet ik óf kopen (vooropgesteld dat een hypotheek lukt), óf in de particuliere huur gaan zitten waar ik niet in aanmerking ga komen.

Was er een éénduidige inkomenstoetsing geweest voor zowel hypotheken, als (sociale of particuliere) huur, dan was dat gat in het middensegment er niet geweest.

[finsdefis]

Stoney3K schreef op maandag 06 juli 2015 @ 20:28:
[...]
.

Ergens blijf ik het niet helemaal fair vinden, vooral omdat alle rekentools voor hypotheken je de looptijd van een bepaalde schuld op laten geven. Wat hebben ze aan die informatie als die niet meegenomen wordt in de berekening?

In het meest extreme geval, een studieschuld of krediet wat ooit 12.500 euro was, en waarvan nog 1 euro open staat, levert je gelijk 12.500 euro minder leencapaciteit op. Is het niet een stuk eerlijker om dan te kijken naar het nog openstaande bedrag, als je een snapshot wil maken van de situatie?

Dit laatste is niet meer het geval. Boven een bepaalde aflossing kan je DUO vragen je maandbedrag te verlagen en dan kijkt een verstrekker naar het nog openstaande bedrag.

[Xanaroth]

RemcoDelft schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 19:40:
[...]
Dat is dus niet waar. Alle mensen van werkenden tot uitkeringen en pensioenen zitten in het modaal inkomen. Vandaar dat het modaal inkomen van alleen werkenden rond de 45k zit, een stukje hoger dus dan het "normaal" modaal inkomen.

Dat is dus niet waar. Kijk de CBS cijfers maar na.

Alle inwoners (16mijoen ofzo) inkomen zit rond de 24k. Vervolgens onderverdeeld in:
- werkenden (grofweg 7,5miljoen)
- niet werkenden (grofweg 3,5 miljoen, zie eerdere beschrijven van zieken etc)
- nog eens de rest (5 m,iljoen), dit zijn degene onder de 18 over het algemeen, de kinderen. Mogelijk ook degene die bewust niet werken (zoals vaders/moeders die bewust voor de kinderen zorgen of mantelzorgers - degene die bewust niet werken ipv niet kunnen werken). Over het algemeen wordt deze groep terecht buiten beschouwing gelaten.


De 45k bruto die jij noemt, is inkomen van een gemiddeld huishouden. Dus per adres. Dus krijg je factoren als tweeverdieners of zelfs 3+ verdieners bij inwonende 18+ kinderen, aangezien die samen een huishouden vormen. Specifiek laat het CBS hierin cijfers zien van 2,2 personen gemiddeld per huishouden, waarvan gemiddeld 1,7 er werken.
Even grofweg betekend de (exacte) 43,6k gemiddeld per huishouden aan inkomsten en 1,7 werkenden, dat er gemiddeld 25,6k bruto per persoon binnen wordt gehaald. Wat geheel ontoevallig best mooi overeenkomt met het 'gemiddelde inkomen per persoon' volgens het CBS.


Inkomen per huishouden cijfers:
http://statline.cbs.nl/St...a&HDR=G1,G2,G3&STB=T&VW=T

Inkomen per persoon cijfers:
http://statline.cbs.nl/St...&HDR=G2,G4,T,G5&STB=G1,G3

Zoals je o.a. mooi ziet is 'werkende' gemiddeld rond de 35k, ofwel modaal.
Niet-werkenden grofweg 18k, ofwel minimumloon (waar ook ontoevallig veel uitkeringen etc op gebasseerd zijn). Hele logisch verklaarbare cijfers dus, wat er tot doet lijken dat de CBS gegevens kloppen.


Maar nu met deze cijfers iets meer back on topic, de huizenmarkt. Juist deze basisproblemen, de mismatch tussen wat men denkt/vermoedt en de realiteit, doet mij denken dat de prijzen nog wel een stukje omlaag zullen gaan op de korte termijn.
Want gebasseerd op de strengere regels en dergelijk lage inkomsten zijn de huidige huizenprijzen eigenlijk niet volledig te verantwoorden. Waarschijnlijk heeft de rente geholpen, maar als deze inderdaad omhoog gaat zou het effect best groot kunnen zijn.


Even nog een check gedaan vandaag. Voor 1 juli kon ik net iets meer dan 200k lenen. Nu grofweg 183k.
Neem ik daarin mee de 0,2% renteverhoging waarover gesproken wordt momenteel, gaat er nog eens 5-6k vanaf naar 178k.
Zou de rente teruggaan naar het langjarig gemiddelde van 6% in de komende 10 jaar (niet onrealistisch als de economie inderdaad hersteld), duikt de norm naar maximaal 160k lenen.

Nu uitgaande van de gemiddelde 45k en 1,7 personen (dus 26,450 en 18,500 verdienend stel) zou nu met de laagste rente 208k kunnen lenen. Rekening houdend met k.k. zou je dus een gemiddelde woningprijs rond/onder de 200k verwachtten.
Met de verwachtte 0,2% rentestijging gaat de lening naar 203k, en zou je richting de 195k gemiddelde woningwaarde verwachtten.
Stel voor deze ook langjarige 6% rente, dan zouden ze nog 181k kunnen besteden.


Op basis hiervan, samen met het huidige gemiddelde van 210k (+kk daar nog eens bij!) denk ik dat er of nog 10% af gaat, of inflatie (lees: lonen stijgen sneller dan woningprijs) het verschil moet gaan maken de komende jaren.
Zou de rente echt naar de 4-6% terug gaan, zou er zelfs 20-25% vanaf moeten als we ook met de k.k. en nog verdere aanscherping van de leennorm (max 100% lenen) rekening houden.
Als de economie echt gaat herstellen, en daarmee de rente ook, ben ik dus bang dat de NL huizenmarkt ironisch genoeg juist in een bloedbad gaat veranderen. Helemaal omdat hier dan inderdaad nog het 'studieschuld sausje' overheen moet waardoor de starters nog een extra minder kunnen lenen.

Op basis hiervan geld eigenlijk dat hoe beter het gaat in de wereld, hoe minder men in Nederland kan lenen...

[ Voor 70% gewijzigd door Xanaroth op 07-07-2015 22:29 ]

[TheGhostInc]

Xanaroth schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 18:11:
[...]
Dus wat zegt dat modale lijntje nu eigenlijk over de werkelijkheid om je heen?

Niks, maar dat zegt de gemiddelde huizenprijs ook niet.

Jouw CEO met 20% meer salaris koopt misschien ook wel een huis voor 20% meer, die 100 'arbeiders' krijgen niks meer, maar kopen dus ook niet voor meer geld een huis. Dus een eventuele prijsstijging van de huizen zal dus plaatsvinden in het topsegment, niet bij de woningen van de 'arbeiders'.

Maar goed, je raakt hier een heel ander punt en dat is de verdeling van inkomen & arbeid. En wat je ziet is dat er een steeds grotere 2 deling ontstaat:
'Handjes' hoeven steeds minder te denken om fouten te minimaliseren. Een magazijnmedewerker bij Bol.com hoeft amper meer te denken. Maar juist de IT/planners/.... etc. krijgen steeds complexere vraagstukken te verwerken, juist om fouten in het magazijn te voorkomen.
Een salaris heeft (vanuit een rechts oogpunt) te maken met de toegevoegde waarde die jouw handelingen leveren aan het product en hoe veel kennis je nodig hebt. Een magazijnmedewerker is de afgelopen 10-20 jaar niet moeilijker werk gaan, maar juist steeds simpeler werk. Vroeger moest je nog bedenken wat er op Pallet A stond, wanneer dat nodig was, welke locatie dus handig was en dit invoeren in het systeem. Tegenwoordig is het 'bliep' --> 'A13' --> vroem --> 'bliep'. En als het goedkoper is robotiseren we dat ook nog een keer.

Dus ja, als je niet mee kunt in de nieuwe wereld dan is een 'nul-lijn' dus begrijpelijk vanuit dat perspectief. Overigens heeft niet iedereen een 'nul-lijn', zelfs niet in die bedrijven. Want er zijn vaak genoeg promoties, opleiding en andere mogelijkheden om je salarisontwikkeling niet af te laten hangen van de algemene ontwikkeling (maar dat is mijn persoonlijke ervaring).

Natuurlijk heb je ook de linkse benadering, waarbij salaris minder gekoppeld is aan directe financiële resultaten (Melkert banen bijvoorbeeld). Maar ja, dat is een politieke keuze, daarvoor gaan we naar de stembus en mag het volk kiezen. En de afgelopen jaren hangen we toch meer naar rechts dan naar links. Ook in kleinere situaties kiezen we behoud van eigen financiële middelen over werkgelegenheid (V&D, maar in het verleden bv. ook TPG).

Maar ik vind het zelf altijd lastig om macro cijfers en 'eigen ervaringen' te combineren. Er is altijd wel die uitzondering waarom iets niet klopt/niet eerlijk is, maar aan de andere kant, de macro cijfers zijn een gemiddelde van bijna 17 miljoen mensen. Daarbij valt een n=1 ervaring weer in het niet.

[Señor Sjon]

Maar puntje bij paaltje. Voor een vergelijk van de kredietruimte is het wel makkelijk om te zien wat het per rentestand doet.

@Remcodelft, kan je die grafiek ook maken met een vast inkomen van bv 50k, maar dan met de verschillende rentestanden als meerdere lijnen? Zo haal je de rente- en loonvariatie eruit en kan je wel de verschillende jaren vergelijken. Dan zie je wel dat men bv in 2004 300k kon lenen en dat men nu op 180k zit? (gefingeerde getallen).

[TheGhostInc]

Señor Sjon schreef op woensdag 08 juli 2015 @ 13:47:
Maar puntje bij paaltje. Voor een vergelijk van de kredietruimte is het wel makkelijk om te zien wat het per rentestand doet.

Maar de overdrachtsbelasting naar 2% en lagere kosten voor makelaar/notaris zorgen er ook voor dat je effectief meer geld kan uitgeven aan je huis ten op zichtte van je financiering. Dus je hebt minder kredietruimte nodig om hetzelfde huis te kunnen kopen voor dezelfde prijs.
Maar ook de nieuwe financieringsconstructie van hypotheekkosten zorgt voor verschuiving. Een rentestand waar de kosten in zitten verborgen is niet 1 op 1 te vergelijken met de huidige rentestand. Dus een 6% interest op je hypotheek in 2005 is niet meer hetzelfde als 6% interest in 2015, aangezien je nu bij exact dezelfde 'basisrente' een paar tienden lager uitkomt.

Als je niet voor die zaken corrigeert heb je je bias al te pakken en wat is dan je grafiek waard? Ga je wel proberen te corrigeren, hoe kom je aan de exacte correctiefactor?

[Señor Sjon]

Tsja, dan kan je ook de BTW stijgingen niet meerekenen. Maar beiden hebben geen invloed gehad op de lening an sich.

[Fiber]

RemcoDelft schreef op maandag 06 juli 2015 @ 13:53:
[...]

Als de NVM niet jubelt zal er wel minder verkocht zijn dan ze recht kunnen breien... Maar is het niet te vroeg voor deze gegevens?

Niet minder maar meer verkocht en de prijzen zitten ook weer in de lift...:

https://www.nvm.nl/actual...gmarkt_komt_op_stoom.aspx
https://www.nvm.nl/actual...e%20_crisis_gestegen.aspx

[EXX]

Ik wacht toch liever even op de kadastercijfers.

[Tjeerd]

Er is ergens een plaatje waarin het vertrouwen in de economie wordt weergegeven voor/tijdens en na een crisis. Ben de naam alleen even kwijt. Het begint met economie die op hoogtepunt instort, dan een tijd een dip en dan zouden we nu in een tweede fase zitten van de crisis waarin het vertrouwen in korte tijd weer richting oververhitten gaat en je een tweede veel hardere klap krijgt. Als ik lees dat in sommige steden de huizenprijzen langzaam aan het verhitten zijn zie ik weer een nieuwe bubbel aan komen de komende jaren. Totdat we straks weer middenin de euforie zitten en de echte harde klap nog moet komen.

[Terpen Tijn]

Het wishful thinking is weer niet van de lucht...

Er is nauwelijks reden om aan te nemen dat we nu in een zeepbel zitten; de stijgingen zijn beperkt, en qua prijs zitten we ook niet (meer) op piekniveau.

[ph4ge]

Mijn vrouw kan stoppen met werken. We hebben volgens het NVM bijna net zoveel aan ons huis verdiend dan aan haar loon. Ergens heb ik toch het vermoeden dat we een financieel probleem krijgen als we daar naar gaan handelen.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op donderdag 09 juli 2015 @ 12:15:
Mijn vrouw kan stoppen met werken. We hebben volgens het NVM bijna net zoveel aan ons huis verdiend dan aan haar loon. Ergens heb ik toch het vermoeden dat we een financieel probleem krijgen als we daar naar gaan handelen.

Gewoon je huisje verkopen en gaan wonen in:



Overigens lijkt het aantal aanvragen ook vertaalt te zijn in veel verkopen.

Over de 'bubble' opmerkingen:

We hebben de Bull-trap al ergens in 2009 gehad, toen veerde de markt heel even op. Meestal is de time-frame van de totale grafiek ergens in de orde van een paar jaar, dus volgens die logica zitten we ondertussen eerder aan het begin van de grafiek en zou een daling in Q3-Q4 eerder als een Bear-trap kunnen worden opgevat voor de volgende bubbel.

En het zou me niks verbazen als de volgende bubbel al hard op ons afkomt, want het tekort aan woningen is alleen maar groter aan het worden.

[Fiber]

ph4ge schreef op donderdag 09 juli 2015 @ 12:15:
Mijn vrouw kan stoppen met werken. We hebben volgens het NVM bijna net zoveel aan ons huis verdiend dan aan haar loon. Ergens heb ik toch het vermoeden dat we een financieel probleem krijgen als we daar naar gaan handelen.

Kun je beter je vrouw verkopen...

[Xanaroth]

TheGhostInc schreef op donderdag 09 juli 2015 @ 13:15:
[...]

Gewoon je huisje verkopen en gaan wonen in:

[afbeelding]

Overigens lijkt het aantal aanvragen ook vertaalt te zijn in veel verkopen.

Over de 'bubble' opmerkingen:
[afbeelding]
We hebben de Bull-trap al ergens in 2009 gehad, toen veerde de markt heel even op. Meestal is de time-frame van de totale grafiek ergens in de orde van een paar jaar, dus volgens die logica zitten we ondertussen eerder aan het begin van de grafiek en zou een daling in Q3-Q4 eerder als een Bear-trap kunnen worden opgevat voor de volgende bubbel.

En het zou me niks verbazen als de volgende bubbel al hard op ons afkomt, want het tekort aan woningen is alleen maar groter aan het worden.

Dat kan je wel met een korreltje zout nemen. Q-3/4 worden vrijwel gegarandeerd 'veel slechter'. We hebben immers weer een NHG stap gehad, en wat ik iets eerder aangaf is de leencapaciteit ook zo'n 5-10% teruggeschroefd door de aangepaste regels.

Gooi daar een (amper) stijgende rente bij, wat weer een paar K aan leenruimte kost, en je ziet weer het plaatje ontstaan wat de afgelopen jaren al zo vaak is gebeurt: Massaal in de 1-2 maanden voor de wijziging van de regels "om nog even te profiteren".

[Z___Z]

Xanaroth schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 22:03:
[...]

Nu uitgaande van de gemiddelde 45k en 1,7 personen (dus 26,450 en 18,500 verdienend stel) zou nu met de laagste rente 208k kunnen lenen. Rekening houdend met k.k. zou je dus een gemiddelde woningprijs rond/onder de 200k verwachtten.
Met de verwachtte 0,2% rentestijging gaat de lening naar 203k, en zou je richting de 195k gemiddelde woningwaarde verwachtten.
Stel voor deze ook langjarige 6% rente, dan zouden ze nog 181k kunnen besteden.

[...]

Je vergeet alleen dat de onderste deel van de werkenden geen huis kopen. Dus als je die eraf haalt en dan het gemiddelde neemt zal je iets hoger uitkomen. laten we zeggen 50k voor de gemiddelde huizenkoper ipv 45k voor de gemiddelde huishoudens, en voila, gemiddelde mogelijke lening rond de 220, wat nu ook niet geheel ontoevallig het gemiddelde is van de huizenprijzen in NL.

[RemcoDelft]

Zolang ze nog over "herstel van prijs" praten geeft dat wel aan hoe verziekt de huizenmarkt is.

[Klaassie]

Terpen Tijn schreef op donderdag 09 juli 2015 @ 12:12:
Het wishful thinking is weer niet van de lucht...

Inderdaad. Al die mensen die denken dat de markt weer "booming" wordt en prijzen blijven relateren aan pre-crisis niveaus...

En spreken van herstel als weer meer huizen verkocht worden daar kan ik in meekomen, maar om nu bij prijsstijging te spreken van herstel.. Nog steeds niets geleerd blijkbaar.

[Oscar Mopperkont]

Al die mensen die denken dat de markt weer "booming" wordt? De markt is momenteel in veel gebieden van Nederland gewoon booming. Zelfs in Slochteren knallen de prijzen omhoog.

Hollen of stilstaan

In Amsterdam, waar de markt al eerder tekenen van oververhitting toonde, stegen de prijzen in één kwartaal met ruim 8%. 'Als dit zo doorgaat, zitten we aan het einde van het jaar op een stijging van 20%', zegt Sven Heinen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam. 'Dit is helemaal niet goed. De laatste keer dat we zulke percentages zagen was eind jaren negentig.' Heinen ziet liever een geleidelijke prijsontwikkeling dan een markt die uitsluitend kan hollen of stilstaan.
Het herstel is zo krachtig dat nu ook de landelijke gebieden aanhaken bij de grote steden. In het Groningse Slochteren stegen de prijzen ten opzichte van een jaar geleden met ruim 9%.

bron: http://fd.nl/economie-pol...t-op-volle-kracht-vooruit

Ongekende stijging
De prijsstijging van woningen in Amsterdam gedurende het eerste halfjaar komt uit op 10,9 procent. Dat is, vooral gecombineerd met de toegenomen transacties, ongekend.

Op jaarbasis zou deze prijsstijging uitkomen op bijna 22 procent. Alleen in de absolute topjaren van de Amsterdamse huizenmarkt, 1998 en 1999, werden prijsstijgingen van 22,2 procent en 22,5 procent gemeten. In het laatste jaar voor de crisis, 2007, werd een prijsstijging van 13,6 procent genoteerd, wat in de media ook al een record werd genoemd.

bron: http://www.parool.nl/paro...rkocht-in-Amsterdam.dhtml

Het zou me niets verbazen, als dat voor nog meer populaire steden geldt.

Zelf vind / vond ik een kleine opleving wel OK, maar dit begint de spuigaten echt uit te lopen. Die extreem lage rente in combinatie met economisch herstel in Nederland, drijft de markt heel erg op. Wat dat betreft is het nu - veel sneller dan ik had gedacht (ik was kort geleden nog tegen, kijk maar in dit topic) - tijd om het "dak" van de huizenmarkt te repareren. Bouw die hypotheekrente maar iets sneller af (uiteraard wel teruggeven via lagere lasten op arbeid), voer in populaire gebieden een wat liberaler grondbeleid en ga versneld iets doen aan die absurd grote hoeveelheid sociale woningbouw die we hebben (dat duidt ook op een weeffout in het systeem).

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 10:15:
Wat dat betreft is het nu - veel sneller dan ik had gedacht (ik was kort geleden nog tegen, kijk maar in dit topic) - tijd om het "dak" van de huizenmarkt te repareren. Bouw die hypotheekrente maar iets sneller af (uiteraard wel teruggeven via lagere lasten op arbeid), voer in populaire gebieden een wat liberaler grondbeleid en ga versneld iets doen aan die absurd grote hoeveelheid sociale woningbouw die we hebben (dat duidt ook op een weeffout in het systeem).

Dat zou logisch zijn, en is ook wat de politiek een paar jaar geleden wel in de planning had voor "als het beter zou gaan". Maar met een minister van wonen die prijsstijgingen fantastisch vindt, zal dat niet gebeuren.

[StealthyPeanut]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 10:15:
Al die mensen die denken dat de markt weer "booming" wordt? De markt is momenteel in veel gebieden van Nederland gewoon booming. Zelfs in Slochteren knallen de prijzen omhoog.


[...]

bron: http://fd.nl/economie-pol...t-op-volle-kracht-vooruit


[...]

bron: http://www.parool.nl/paro...rkocht-in-Amsterdam.dhtml

Het zou me niets verbazen, als dat voor nog meer populaire steden geldt.

Zelf vind / vond ik een kleine opleving wel OK, maar dit begint de spuigaten echt uit te lopen. Die extreem lage rente in combinatie met economisch herstel in Nederland, drijft de markt heel erg op. Wat dat betreft is het nu - veel sneller dan ik had gedacht (ik was kort geleden nog tegen, kijk maar in dit topic) - tijd om het "dak" van de huizenmarkt te repareren. Bouw die hypotheekrente maar iets sneller af (uiteraard wel teruggeven via lagere lasten op arbeid), voer in populaire gebieden een wat liberaler grondbeleid en ga versneld iets doen aan die absurd grote hoeveelheid sociale woningbouw die we hebben (dat duidt ook op een weeffout in het systeem).

Dat er een stijging is, is duidelijk. Maar toch ben ik ervan overtuigd dat de grote stijging komt door de daling van NHG per 1-7 + lage rente. Ik denk dan ook dat de verkopen nu weer flink zullen stagneren.

[RM-rf]

TheGhostInc schreef op donderdag 09 juli 2015 @ 13:15:

... want het tekort aan woningen is alleen maar groter aan het worden.

O, zijn er dan mensen die dakloos zijn omdat er niet genoeg woningen zijn in nederland?

'woningtekort' is een leuk conceptje dat de bouwbranche graag presenteert om te pleiten voor verdere vergunstigingen voor deze branche, meer subsidies, lagere btw e.d.

De wijze dat ze zoiets berekenen is dat ze bv lekker drie of vierdubbelop rekenen... bv een echtpaar met kinderen dat nu nog in een huurappartement woont, maar eigenlijk op zoek is naar een eengezinswoning, geld als een woningzoekende, een oudere persoon die in een eengezinswoning woont, maar op zoek is naar een seniorenflat, geldt als de volgende woningzoekende, een een student op een studentenkamer die graag en huurappartement zou willen hebben, is de derde woningzoekende.

In dit soort 'er-is-een-woningtekort'-onderzoeken komt men dan uit op een tekort aan 3 woningen

een reel tekort hoeft er niet te bestaan, hooguit is de markt in beweging en duurt het een tijdje voordat mensen in een bepaalde situatie ook de door hen gewensde woning gevonden hebben

[RemcoDelft]

RM-rf schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 11:13:
O, zijn er dan mensen die dakloos zijn omdat er niet genoeg woningen zijn in nederland?

Ehhh ja, die zijn er...

'woningtekort' is een leuk conceptje dat de bouwbranche graag presenteert om te pleiten voor verdere vergunstigingen voor deze branche, meer subsidies, lagere btw e.d.

Er is schaarste zolang prijzen bepaald worden door de leencapaciteit. Of mensen met 3 anderen een huis moeten delen...

[Fiber]

Hangt natuurlijk een beetje van je definitie van 'tekort' af. Zo erg als in de jaren 50 van de vorige eeuw is het in ieder geval nog lang niet lijkt mij...

Maar wat mensen als Remco Delft graag zien is een licht overschot, zodat het weer een kopersmarkt wordt, ipv een verkopersmarkt. Ook in het voorbeeld van RM-rf is het op zich wel handig als er een woning leeg staat op dat moment. Dan hoef je niet per se drie verhuizingen tegelijkertijd te doen, maar kun je ze na elkaar doen...

[redwing]

Voor een goede marktwerking bij de woningmarkt wil je een licht overschot aan woningen hebben. Er is dan ruimte om een ander huis te kopen, maar er is niet zoveel keuze dat je het als koper voor het zeggen hebt. En wat je dan krijgt is dat de prijs van een huis gaat naar de waarde die het ook echt waard is (dus bouwkosten + wat winst voor de bouwer) en niet naar wat er voor betaald kan worden (dus de max hypotheek die mensen kunnen krijgen)

StealthyPeanut schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 10:58:
[...]
Maar toch ben ik ervan overtuigd dat de grote stijging komt door de daling van NHG per 1-7 + lage rente. Ik denk dan ook dat de verkopen nu weer flink zullen stagneren.

Dit verwacht ik ook en dit zal zeker de komende maanden mee gaan spelen.

[ph4ge]

RM-rf schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 11:13:
O, zijn er dan mensen die dakloos zijn omdat er niet genoeg woningen zijn in nederland?

'woningtekort' is een leuk conceptje dat de bouwbranche graag presenteert om te pleiten voor verdere vergunstigingen voor deze branche, meer subsidies, lagere btw e.d.

Het is in dit topic uitgebreid besproken en aangetoond dat sinds WO2 er simpelweg te weinig huizen zijn gebouwd om de bevolkingsgroei bij te houden. Schattingen over het tekort lopen uiteen van honderdduizenden tot meer dan een miljoen, maar dat er tekorten zijn is zeker. Bouwers zijn juist hartstikke blij met dat tekort. Dat betekent dat ze zich geen zorgen hoeven te maken om hun klanten, die kopen dan toch wel alles wat de bouwers verkopen. Provincies en gemeenten zijn vaak ook gewoon heel open in hun beleidsplannen dat ze sturen op schaarste.

Dat er geen mensen onder een brug wonen zegt niets, daar zijn we te sociaal voor. In de praktijk betekent het wel dat mensen die scheiden noodgedwongen samen blijven wonen, er wachtlijsten van 10+ jaar zijn voor huurwoningen, mensen vrijwel altijd maximaal lenen, we een van de hoogste woonquotes ter wereld hebben, de overheid jaarlijks tientallen miljarden aan woongerelateerde subsidies kwijt is, mensen geen reële keuze tussen koop en huur hebben, en kinderen steeds later uit huis gaan.

StealthyPeanut schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 10:58:
Dat er een stijging is, is duidelijk. Maar toch ben ik ervan overtuigd dat de grote stijging komt door de daling van NHG per 1-7 + lage rente. Ik denk dan ook dat de verkopen nu weer flink zullen stagneren.

Er is ook gewoon manie gecreëerd op het moment. Het "vertrouwen" is zelden zo hoog geweest en elke kritische noot in de media is de nek omgedraaid. Je hoort en leest, ook op Tweakers, extreme ideeën als mensen die denken dat ze hoe dan ook boven de vraagprijs moeten gaan bieden en geen enkel benul meer hebben wat een vraagprijs is en hoe dat tot stand komt. Dit soort piekjes worden gebruikt om het fikkie alleen maar verder op te stoken.

Ik heb het al vaker gezegd. De lage rente zou gebruikt moeten worden om de noodzakelijke maatregelen te nemen zonder dat het al te veel pijn doet ipv zo op de korte termijn winst na te jagen. Straks slaat het weer om als de rente stijgt en roepen we weer "je moet het dak niet repareren als het regent!" en gaan we weer startersleningen en schenkingsvrijstellingen gedenken om mensen te "helpen" die in de problemen zijn gekomen door onvoorziene omstandigheden.

Nogmaals, ik word absoluut niet blij van het enorme bedrag dat ik afgelopen jaar verdiend zou hebben volgens het NVM. Alleen de leden van de NVM hebben daar profijt van.

[ Voor 33% gewijzigd door ph4ge op 10-07-2015 12:29 ]

[Fiber]

Tja, aan de andere kant: Ik woon alleen in een huis waar ik ook makkelijk met een vrouw en twee kinderen zou kunnen wonen, en ik ben vast niet de enige die zo 'ruim' woont. In die zin is er dus ruimte zat.

Eigenlijk moeten we de beschikbare ruimte gewoon wat beter verdelen...

[TheGhostInc]

RM-rf schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 11:13:
[...]
O, zijn er dan mensen die dakloos zijn omdat er niet genoeg woningen zijn in nederland?

JA!

Ga maar een uurtje 'luisteren' bij een van de woningcorporaties... dan hoor je hoeveel schrijnende gevallen er zijn.
Het hele 'scheefwonen' verhalen komt ook omdat er TE WEINIG woningen zijn. Dus doordat er mensen (bijna) in de kou blijven staan moeten we mensen uit woningen gaan pesten. Als er genoeg woningen waren geweest dan was er dus ook geen probleem geweest.

RM-rf schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 11:13:
[...]
een reel tekort hoeft er niet te bestaan, hooguit is de markt in beweging en duurt het een tijdje voordat mensen in een bepaalde situatie ook de door hen gewensde woning gevonden hebben

Precies, het is doodnormaal om 10+ jaar op een wachtlijst te staan voor een huurwoning. Gewoon een markt in beweging....

[Z___Z]

Fiber schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 12:39:
Tja, aan de andere kant: Ik woon alleen in een huis waar ik ook makkelijk met een vrouw en twee kinderen zou kunnen wonen, en ik ben vast niet de enige die zo 'ruim' woont. In die zin is er dus ruimte zat.

Eigenlijk moeten we de beschikbare ruimte gewoon wat beter verdelen...

Tja het aanbod is er niet. Mensen die alleen wonen kunnen prima op 50m2 wonen als je minder geld hebt, of 80m2 als je wat meer geld hebt. Probleem is als je dat bouwt de huur onder de sociale huurgrens valt en dus niet meer verhuurd mag worden aan mensen die vraag hebben naar dit soort woningen, maar alleen aan mensen die dit soort woningen niet wil hebben (gezinnen met weinig inkomen).

[BTU_Natas]

http://www.funda.nl/koop/amsterdam/100000-125000/

16 paginas vol extreem goedkope woningen. In adam. Wat nou te kort..

[Z___Z]

BTU_Natas schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 13:03:
http://www.funda.nl/koop/amsterdam/100000-125000/

16 paginas vol extreem goedkope woningen. In adam. Wat nou te kort..

En dan klik je 50m2+ en zie je 0 woningen meer binnen de ring A10, behalve in noord. Geen idee of dat een aardige buurt is.

[BTU_Natas]

Tja, dat je niet in de pijp kunt wonen voor die prijs vat ik zelf ook wel. Maar die woning nood is, is gewoon onzin. Allemaal op een luxe plekje willen wonen, kan gewoon niet.

[Fiber]

BTU_Natas schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 13:03:
http://www.funda.nl/koop/amsterdam/100000-125000/

16 paginas vol extreem goedkope woningen. In adam. Wat nou te kort..

Klik even verder en je ziet dat dat voor een groot deel parkeerplaatsen en 'kamers' zijn...

Z___Z schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 13:02:
[...]

Tja het aanbod is er niet. Mensen die alleen wonen kunnen prima op 50m2 wonen als je minder geld hebt, of 80m2 als je wat meer geld hebt. Probleem is als je dat bouwt de huur onder de sociale huurgrens valt en dus niet meer verhuurd mag worden aan mensen die vraag hebben naar dit soort woningen, maar alleen aan mensen die dit soort woningen niet wil hebben (gezinnen met weinig inkomen).

Dat klopt inderdaad helemaal. De verdeling is gewoon scheef en de regels deugen niet.

[BTU_Natas]

Fiber schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 13:11:
[...]

Klik even verder en je ziet dat dat voor een groot deel parkeerplaatsen en 'kamers' zijn...

BS! Ik klik door 10 pagina's woningen heen, en nee het is geen luxe.(duh) maar het is wel een dak boven je hoofd.

[Z___Z]

Je kan geen goedkope woning kopen binnen de ring A10, maar als je iemand bent met weinig inkomsten kan je wel een sociale huurwoning huren binnen de ring A10 voor een hele schappelijke prijs, en dan krijg je ook nog huurtoeslag.... Daar is toch wel iets krom als je het mij vraagt.
Tuurlijk ben ik voor het bouwen van sociale huurwoningen tussen vrije sectorwoningen of koopwoningen. Maar als de grondprijs eenmaal een bepaalde hoogte heeft berijkt hoeft op die plek IMHO geen sociale huurwoning meer te staan. Er staan toch ook geen sociale huurwoningen aan de Heerengracht? Waarom wel elders in de binnenstad van Amsterdam, als die plekken in de particuliere sector veel meer opleveren?

[ph4ge]

BTU_Natas schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 13:07:
Tja, dat je niet in de pijp kunt wonen voor die prijs vat ik zelf ook wel. Maar die woning nood is, is gewoon onzin. Allemaal op een luxe plekje willen wonen, kan gewoon niet.

De bevolking in Nederland groeit sinds WO2 (relatief) harder dan de woningvoorraad. Uiteraard kwamen we met een tekort uit de oorlog omdat er nogal wat was vernietigd en er geen overschot was. Het tekort is gewoon een feit. Dat uit zich niet in de grote hoeveelheid zwervers, maar wel op allerlei andere manieren (zie mijn vorige post).

Z___Z schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 13:17:
Tuurlijk ben ik voor het bouwen van sociale huurwoningen tussen vrije sectorwoningen of koopwoningen. Maar als de grondprijs eenmaal een bepaalde hoogte heeft berijkt hoeft op die plek IMHO geen sociale huurwoning meer te staan. Er staan toch ook geen sociale huurwoningen aan de Heerengracht? Waarom wel elders in de binnenstad van Amsterdam, als die plekken in de particuliere sector veel meer opleveren?

Wat heeft de grondprijs ermee te maken? Dat is vrijwel altijd een ambtelijke werkelijkheid.

In Amsterdam hebben ze ook werk wat gedaan moet worden door mensen die geen topsalaris verdienen, het is voor zowel rijk als arm prettig en rechtvaardig als die ook een redelijke reistijd mogen hebben. Voor je het weet is de situatie vergelijkbaar met Londen, waar artsen en verplegers niet meer binnen 1,5 uur reizen van het ziekenhuis kunnen wonen met alle problemen (standby diensten, noodgevallen etc). Om over de schoonmakers maar niet te spreken.

[ Voor 46% gewijzigd door ph4ge op 10-07-2015 13:25 ]

[Fiber]

BTU_Natas schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 13:14:
[...]

BS! Ik klik door 10 pagina's woningen heen, en nee het is geen luxe.(duh) maar het is wel een dak boven je hoofd.

Ach, op zich zijn er inderdaad nog wel een paar huizen te vinden in Noord (Best leuk.) Zuid Oost (In opkomst...?) en Nieuw West. Zaandam vind ik geen Amsterdam dus dat telt niet. Kijk ik dan naar minimaal 50 m2 dan houd ik nog 135 van deze goedkope woningen over. Toch niet heel veel voor een stad met bijna een miljoen inwoners...

[TheGhostInc]

BTU_Natas schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 13:03:
http://www.funda.nl/koop/amsterdam/100000-125000/

16 paginas vol extreem goedkope woningen. In adam. Wat nou te kort..

Dat zijn 226 appartementen, 2 woonhuizen en 2 parkeerplaatsen.

En dan ga je kijken naar VVE bijdrages & servicekosten en dan kom je erachter dat een groot deel helemaal niet 'extreem goedkoop' is.

Ik weet niet of ik een rekenfout maak, maar volgens mij klopt dit aardig:
Een hypotheek van 100k, dan moet je toch wel 27k per jaar verdienen. Ben je een stelletje, dan gaat het over de 30k per jaar heen.

Kruisen we dit getal even snel met de CBS data, dan kom je al op bedroevende aantallen uit die een dergelijk huis kunnen betalen.
Volgens mij kan grofweg 40% van de NLse huishoudens al geen huis van 100k financieren. Natuurlijk zitten daar studenten e.d. ook tussen, maar het geeft aan hoeveel er dus al niet mee komen bij dit prijsniveau.

[ Voor 44% gewijzigd door TheGhostInc op 10-07-2015 13:47 ]

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 13:21:
In Amsterdam hebben ze ook werk wat gedaan moet worden door mensen die geen topsalaris verdienen, het is voor zowel rijk als arm prettig en rechtvaardig als die ook een redelijke reistijd mogen hebben. Voor je het weet is de situatie vergelijkbaar met Londen, waar artsen en verplegers niet meer binnen 1,5 uur reizen van het ziekenhuis kunnen wonen met alle problemen (standby diensten, noodgevallen etc). Om over de schoonmakers maar niet te spreken.

In Amsterdam ligt het aantal sociale woningen, dacht ik nog steeds boven de 40%. Dat is bizar. Het is juist de grote groep die tussen wal en schip valt die niet centraal in Amsterdam kan wonen. Sociale woningbouw zou voor de onderste paar % van de bevolking moeten zijn en niet voor bijna de helft. Dan schiet het zijn doel voorbij.

Ik vind het tot op zekere hoogte "mixen", helemaal niet verkeerd. Sterker nog: dat is juist een van de unieke dingen in de geschiedenis van Amsterdam, dat je vanaf het begin zag dat alle lagen door elkaar heen konden wonen. Dat is onder meer wat de stad heeft gevormd. De rijken woonden direct aan de gracht en de mensen met een lager inkomen in de straten tussen de grachten.

Het duurt nog wel even voordat we in een situatie zitten die vergelijkbaar is met Londen. Dat is weer het andere einde van het spectrum. Ik denk dat Amsterdam best mag kijken hoe ze de huidige situatie wat kunnen aanpassen.

[Z___Z]

Er zijn genoeg mensen die net niet genoeg verdienen om in de ring van Amsterdam te wonen en toch werken in Amsterdam. Al die mensen sluit je dus uit, omdat de schoonmaker in Amsterdam woont in een sociale huurwoning. Er zijn genoeg plekken rond Amsterdam waar je binnen een half uur in Amsterdam bent.
Amsterdam is sowieso niet te vergelijken met London. Er wonen in Amsterdam veel minder mensen en Amsterdam is veel kleiner dan London.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 13:47:
In Amsterdam ligt het aantal sociale woningen, dacht ik nog steeds boven de 40%. Dat is bizar. Het is juist de grote groep die tussen wal en schip valt die niet centraal in Amsterdam kan wonen. Sociale woningbouw zou voor de onderste paar % van de bevolking moeten zijn en niet voor bijna de helft. Dan schiet het zijn doel voorbij.

Ik vind het tot op zekere hoogte "mixen", helemaal niet verkeerd. Sterker nog: dat is juist een van de unieke dingen in de geschiedenis van Amsterdam, dat je vanaf het begin zag dat alle lagen door elkaar heen konden wonen. Dat is onder meer wat de stad heeft gevormd. De rijken woonden direct aan de gracht en de mensen met een lager inkomen in de straten tussen de grachten.

Het duurt nog wel even voordat we in een situatie zitten die vergelijkbaar is met Londen. Dat is weer het andere einde van het spectrum. Ik denk dat Amsterdam best mag kijken hoe ze de huidige situatie wat kunnen aanpassen.

Het bestrijden van sociale huur is symptoom bestrijding. De klasse net boven sociale huur kan nergens naartoe en belandt dus, als ze geluk hebben, in de sociale huur. Dat los je niet op met minder sociale huur, dat los je op met andere betaalbare opties.

Als het NVM gelijk heeft dan rent Amsterdam wel hard op de Londonse situatie af. Dat is ook pas van de laatste jaren na een paar jaar prijsstijgingen in de dubbele getallen.

[icecreamfarmer]

Overigens ben ik op zoek naar een huis en merk nu al weken dat er amper een huis per week op funda bijkomt. Het lijkt er op dat voor het aanbieden van huizen de zomer ook een slappe tijd is.

[TheGhostInc]

De zomer is inderdaad een slappe tijd voor aanbod en vraag. Je wilt namelijk niet je huis op Funda zetten en dan 3 weken op vakantie gaan.

Overigens is de regio ook wel van belang. Sommige regio's zijn amper aan het herstellen. Dan zijn er dus ook weinig mensen die kunnen doorverhuizen etc. etc.
Zit je in de oververhitte regio's te kijken dan kan het zijn dat sommig aanbod niet op funda terecht komt, omdat het verkocht is voordat het goed en wel op de markt is.

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 14:06:
Het bestrijden van sociale huur is symptoom bestrijding. De klasse net boven sociale huur kan nergens naartoe en belandt dus, als ze geluk hebben, in de sociale huur. Dat los je niet op met minder sociale huur, dat los je op met andere betaalbare opties.

Het door en door verrotte systeem dat we in Nederland hebben, moet inderdaad op de schop. De zon gaat steeds harder schijnen, dus snel dat dak repareren.

Als het NVM gelijk heeft dan rent Amsterdam wel hard op de Londonse situatie af. Dat is ook pas van de laatste jaren na een paar jaar prijsstijgingen in de dubbele getallen.

De NVM laat alleen prijsstijgingen zien van de koopwoningen. Dat geeft dus enkel aan dat de tweedeling groter wordt. Er zijn steeds meer mensen die tussen wal en schip vallen. Die mensen die niet genoeg verdienen, maar ook weer niet in aanmerking komen voor sociale huur. Dat is zonde, want ik zou niet weten waarom we die mensen zouden willen uitsluiten van de "mix".

[RM-rf]

ph4ge schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 12:18:
[...]

Het is in dit topic uitgebreid besproken en aangetoond dat sinds WO2 er simpelweg te weinig huizen zijn gebouwd om de bevolkingsgroei bij te houden.Schattingen over het tekort lopen uiteen van honderdduizenden tot meer dan een miljoenn, maar dat er tekorten zijn is zeker.

wow! een miljoen,
Een miljoen zelfs aan huizen 'die hoognodig zijn, maar niet gebouwd' ?... dus er zouden dan minimaal ruim een miljoen mensen dakloos zijn, omdat die kennelijk geen woning hebben?

sory, maar dat is gewoon totale bulshit en dat creatieve rekenwerk dat bepaalde lobbygroepen doen die bv mensen die op zoek zijn naar een ander huis en momenteel nog niks geschikts vinden, opeens rekenen als mensen 'die geen woning zouden hebben' en beweren dat er een 'tekort' aan die woning is... terwijl het gewoon een kwestie is van een markteffect


nederland kent 7,6 miljoen woningen, en nog eens 1,2 miljoen niet-woningen (is een begrip van het CBS voor onroerend goederen die geen direkte woondoeleinden meer kent of nog net kent, bv bouwterrein, of vormalige woningen met een bedrijfsfunctie of bv vakantiewoningen, en welke eventueel wel vor woondoeleinden gebruikt kunnen worden)

er zijn rond de 200.000 langdurig leegstaande woningen, in de zin dat er een woning meer dan anderhalf jaar geen ingeschreven bewoner kent.
ER staan ook rond de 250.000 huizen te koop

het aantal meters bewoonbaar oppervlak per inwoner in nederland is sinds 1950 verviervoudigt
In 1985 kende nederland 5,2 miljoen woningen, waarvan overigens 40% sociale huurbouwwoningen (interssant was de grootste klacht toen dat de overheid niet genoeg sociale huurbouwwoningen beschikbaar zou hebben en was dat de belangrijke klacht van bv de kraak-scene en rondom de kroning van beatrix de grond voor 'geen woning, geen kroning')

Met alle respect, maar zulk een 'woningtekort' is er nu absoluut niet... hooguit zijn er misschien mensen die graag een goedkoper huis zouden willen vinden (en een nog groter huis, beter gelegen, natuurlijk in de randstad en dan voor een schijntje); of mensen die denken dat als het aanbod nog groter zou zijn, de prijzen verder zou dalen.

Nee, Woningnood of een woningtekort kent nederland niet meer (wel direkt na de oorlog).. wel een lange traditie van het politiek misbruik maken van die term om vooral te pleiten voor meer overheidsinmenging en meer overheidssteun voor de bouw en woonsector (met een tweeledig efect, enerzijds kent nederland een hoge woonkwaliteit, meestal goed onderhouden woningen in goede wijken en weinig echte achterstandsbuurten met ghettovorming zoals men die bv de Banlieu's en Plattenbau in FR en DE kent.. anderszijds ook een huursector die voor bijna 80% uit sociale woningbouw bestaat (2,4 miljoen sociale huurwoningen) en vrijwel geen functionerende private huursector en bij koopwoningen een zorgekkende hypotheekschuld en erg hoge koopprijzen, overigens niet door een door een tekort opgedreven, maar doordat de leencapaciteit door overheidsmaatregelen opgekrikt werd wat ook de prijzen opdrijft)

[ Voor 5% gewijzigd door RM-rf op 10-07-2015 16:13 ]

[redwing]

RM-rf schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 16:04:
[...]
wow! een miljoen,
Een miljoen zelfs aan huizen 'die hoognodig zijn, maar niet gebouwd' ?... dus er zouden dan minimaal ruim een miljoen mensen dakloos zijn, omdat die kennelijk geen woning hebben?

Een punt die ik in veel van jouw posts zie is dat jij een woningtekort ziet als dat er niet genoeg woningen zijn om iedereen een dak boven zijn hoofd te geven. Alleen een tekort aan huizen wil helemaal niet zeggen dat er mensen dakloos zijn. Dat wil alleen zeggen dat er een vraag is naar woningen die er nu nog niet zijn.

Zoals al eerder gezegd is het voor een goed functionerende markt goed als er een kleine leegstand is. Daarnaast heb je ook nog mensen die nu b.v. samen in een huis wonen maar liever zelfstandig zouden willen zijn en mensen die door willen stromen naar een ander type huis die niet te vinden is. Tel dat bij elkaar op en je hebt al snel een paar % extra woningen (in de goede klasse) nodig om tot die goed functionerende markt te komen. En dan kom je toch echt aan getallen met 5 nullen er achter.

Momenteel is het nog steeds wel heel duidelijk dat de prijzen bepaald worden door wat er betaald kan worden en niet door concurrentie. De enige manier om dat op te lossen is zorgen voor concurrentie (=meer woningen). Pas dan krijg je een markt die in evenwicht is. Oftewel er is een woningtekort maar niet van het type dat mensen verplicht dakloos zijn.

[TheGhostInc]

RM-rf schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 16:04:
[...]
... dus er zouden dan minimaal ruim een miljoen mensen dakloos zijn, omdat die kennelijk geen woning hebben?

Roken is niet schadelijk, want ik heb nog nooit iemand zien dood neervallen van een sigaret?

Begin eens met alle studenten die geen kamer kunnen vinden en dus noodgedwongen thuis of bij familie wonen. Niet dakloos, maar wel op zoek naar een woning. Waarom kunnen ze gaan kamer vinden? Omdat die kamers worden bewoond door mensen die geen starterswoning kunnen vinden.

Hoeveel twintigers wonen nog thuis omdat een eigen woning simpelweg onbereikbaar is? Die zijn niet dakloos, maar willen wel erg graag een eigen woning. En ik heb het niet over een stel yuppen die nog net niet van hun startsalaris een huis kunnen kopen, maar over de kapster, de schoonmakers, de bouwvakkers, ....

[RemcoDelft]

redwing schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 16:38:
Momenteel is het nog steeds wel heel duidelijk dat de prijzen bepaald worden door wat er betaald kan worden en niet door concurrentie. De enige manier om dat op te lossen is zorgen voor concurrentie (=meer woningen).

Misschien leuk ter illustratie om de woonquote te vergelijken met de uitgaven aan nieuwbouwwoningen:
-mensen geven 30% van hun inkomen uit aan wonen
-we geven 1% van het BNP uit aan nieuwbouwwoningen

Orde-grootte, dus pin me niet vast op de exacte getallen, het gaat om de factor 30 die er tussen zit: Uiteraard gaat een deel van de woonkosten naar andere dingen dan bouwkosten, maar ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat die 30% lager zal worden als die 1% hoger wordt. Meer uitgeven aan daadwerkelijke bouw zodat je minder uitgeeft aan wonen.

[RM-rf]

redwing schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 16:38:
[...]

Alleen een tekort aan huizen wil helemaal niet zeggen dat er mensen dakloos zijn. Dat wil alleen zeggen dat er een vraag is naar woningen die er nu nog niet zijn.

sorry, maar juist jouw bewering dat een tekort gelijkstaat aan het bestaan van een 'vraag' is een grote fout.. de economische term 'tekort' is niet gelijk aan 'vraag' maar enkel aan een kwantitatief verschil tussen 'vraag' en 'aanbod'..

dat bestaat in de nederlandse woonmarkt helemaal niet... er staan meer woningen te koop of zijn eventueel beschikbaar als woonruimte in gebruik genomen te worden, dan dat er een vraag bestaat, enkel zijn er vaak prijsfactoren of andere hindernissen...
bv onder de aantallen leegstaande woningen zijn veel woningen niet gerekend die effectief niet bewoond worden, maar waarvan de eigenaar bv een hypotheek heeft, maar reeel ergens anders woont, enkel vanwegde hypotheek deze niet kan of mag verhuren.

Nogmaals, er is in aantalen helemaal geen woontekort, en de beschikbare wonruimte per inwoner is niet afgenomen maar juist stevig gegroeid (verviervoudigt in 65 jaar)

[ph4ge]

RM-rf schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 17:14:
Nogmaals, er is in aantalen helemaal geen woontekort, en de beschikbare wonruimte per inwoner is niet afgenomen maar juist stevig gegroeid (verviervoudigt in 65 jaar)

Woonruimte is wat anders dan aantal beschikbare woningen, dat neemt juist af per inwoner.

[TheGhostInc]

RM-rf schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 17:14:
[...]
dat bestaat in de nederlandse woonmarkt helemaal niet... er staan meer woningen te koop of zijn eventueel beschikbaar als woonruimte in gebruik genomen te worden, dan dat er een vraag bestaat, enkel zijn er vaak prijsfactoren of andere hindernissen...
bv onder de aantallen leegstaande woningen zijn veel woningen niet gerekend die effectief niet bewoond worden, maar waarvan de eigenaar bv een hypotheek heeft, maar reeel ergens anders woont, enkel vanwegde hypotheek deze niet kan of mag verhuren.

Nogmaals, er is in aantalen helemaal geen woontekort, en de beschikbare wonruimte per inwoner is niet afgenomen maar juist stevig gegroeid (verviervoudigt in 65 jaar)

Nogmaals mijn vraag:
Wat zijn wachtlijsten voor huurwoningen?
Een student die thuis blijft wonen omdat hij geen kamer kan vinden?
Lotingen bij nieuwbouw?
Volgens mij heb je dan een tekort van woningen aan de onderkant van de markt. Precies de kant waar de klappen vallen als er een tekort ontstaat. Maar ik ben het helemaal met je eens, als je die mensen de mogelijkheid ontneemt van zelfstandige woonruimte, dan heb je inderdaad geen tekort.
Zo rijd de NS ook aardig op tijd, aangezien treinen die teveel vertraging krijgen gewoon uitvallen.

En dan schermen met 200.000 woningen zonder ingeschrevene, dat getal is super laag. Bijvoorbeeld bij werkeloosheid spreken we <4% al van een krappe markt, je hebt het hier over minder dan 3%, waarbij een groot gedeelte van die woningen gewoon in gebruik is (denk aan een flat in de stad voor werk en een villa in het buitengebied).

Maar goed, we kunnen natuurlijk ook gewoon een paar van dit soort gebouwen neerzetten. Treinstation in het midden en klaar is klara. Gemiddeld 50m2 per persoon en je hebt zo 200.000 inwoners in 1 gebouw. (En soms waardeer ik de Chinese aanpak wel, vergeet het individu, wij bepalen wat goed is. Maakt het soms allemaal heel eenvoudig )

[RM-rf]

TheGhostInc schreef op zaterdag 11 juli 2015 @ 01:16:
[...]

Nogmaals mijn vraag:
Wat zijn wachtlijsten voor huurwoningen?

mensen die voor een eigenlijk onrealistisch lage huurprijs willen huren en daarna vaak ook deze woning blijven bezetten omdat ze zo ongekend gunstig wonen..
Nederland kent zeker geen tekort aan sociale huurwoningen, integendeel, een derde van het totale woningaanbod bestaat hieruit, wat nederland tot oeen der landen met de allergrootste sociale huursector maakt..

wel is de huurmarkt in nederland ontzettend verstoord en juist een van de meest essentiele voordelen aan huur (namelijk flexibiliteit en doorstroming) ontbreekt eraan...
tevens is de private huursector juist erg duur.

Ik vergelijk dat graag met de situatie in duitsland, dat ongeveer 1,2 miljoen sociale huurwoningen kent (de helft van nederland voor een viermaal zo grote bevolking).. maar waar eerder kortere wachtlijsten zijn, deze sociale huurwoningen ook minder 'voordelig' zijn en de meesten mensen als ze de kans hebben er snel wegtrekken... de private huursector is echter ook een stuk goedkoper en voroal is de doorstroming er veel groter

Een student die thuis blijft wonen omdat hij geen kamer kan vinden?

Wat zou ik daar verder van moeten vinden? dat is toch gewoon zijn keuze en ik kan me goed voorstellen dat de kostenfactor dan best meespeelt... op jezelf gaan wonen is toch behoorlijk duur.

Het is niet zo dat studentenkamers niet genoeg aangeboden worden, enkel gaan ook de prijzen snel omhoog op de beste lokaties voor studenten (dus goed gelegen tov uitgaansgelegenheden, binnenstad en tov onderwijsinstellingen)

Lotingen bij nieuwbouw?

Ook hier is dat enkel bij bepaalde locaties die erg gewild zijn en waarbij de gementes deze plaatsen onder de marktwaarde verkoopt...
zou men gewoon met veilingen werken, zou gewoon de hoogst-biedende de meest gewilde woning kopen maar vaak is er uit politieke afwegingen een kueze de verkooprpijs voroaf te beprken tot onder de werkelijke marktprijs en dan ontstaan dus lotingen.


Nogmaals, ik heb al in mn eerdere post uitgelegd dat er helemaal geen 'woningentekort' of 'woningnood' bestaat, maar dat mensen die term graag gebruiken voor de wens om nog goedkoper te wonen of op een nog betere lokatie en/of meer groen of beter leefkwaliteit...
maar dan niet ervoor willen betalen en vinden 'dat de Overheid dat maar moet regelen'.


Natuurlijk is het je goed recht te verlangen naar de gang van zaken in Commuistische landen, waar vrije woningbouw of privaat woningeigendom niet bestond en woningen dus gewoon toegewezen werden (overigens, ook op basis van lotingen en via wachtlijsten) en zeer goedkoop waren (maar ook niet erg 'aantrekkelijk, bv de Plattenbau in de voormalige DDR is niet erg aantrekkelijk, soortgelijke flatgebouwen staan in nederland gewoon leeg, als ze al niet gesloopt zijn, omdat niemand er wil wonen)

ph4ge schreef op vrijdag 10 juli 2015 @ 18:56:
[...]

Woonruimte is wat anders dan aantal beschikbare woningen, dat neemt juist af per inwoner.

Wablief... het aantal beschikbare woningen zou afnemen? waar haal je dat vandaan?

zowel het absoluut aantal woningen stijgt in nederland (momenteel 7,2 miljoen, 7,55 miljoen huishoudens), als dat het aantal woningen per inwoner stijgt (een woning per 2,33 persoon)
en dus evenzeer het aantal beschikbare meters woonoppervlak

(in 1985 waren er 5,2 miljoen woningen voor 14,5 miljoen inwoners, gemiddeld dus een woning per 2,78 inwoner)

[ Voor 16% gewijzigd door RM-rf op 14-07-2015 14:06 ]

[Stoney3K]

RM-rf schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 13:52:
[...]
Nogmaals, ik heb al in mn eerdere post uitgelegd dat er helemaal geen 'woningentekort' of 'woningnood' bestaat, maar dat mensen die term graag gebruiken voor de wens om nog goedkoper te wonen of op een nog betere lokatie en/of meer groen of beter leefkwaliteit...

Onzin. Om even mijn eigen situatie te nemen, als ik nu zou willen verhuizen heb ik daar geen mogelijkheden toe. Sociale huur verdien ik te veel voor (en zijn de wachtlijsten >6 jaar), hypotheek kan ik op 1 inkomen niet krijgen, en particuliere huur kan ik niet betalen.

Dat is de situatie waar we in zitten waardoor er "woningnood" ontstaat, niet omdat er geen woningen zijn, maar omdat woningeigenaren en verhuurders te veel van hun (potentiële) bewoners verwachten.

Vooral in de particuliere huur zal het een hoop oplossen als de prijzen omlaag zouden gaan.

[RemcoDelft]

RM-rf schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 13:52:
Het is niet zo dat studentenkamers niet genoeg aangeboden worden, enkel gaan ook de prijzen snel omhoog

Die twee hangen met elkaar samen. Dat er enkele woningen/kamers duur worden aangeboden maakt niet dat er geen tekort is. Op dezelfde manier zou je kunnen zeggen dat er in (een willekeurig arm land) geen voedseltekort is omdat er voor veel geld wel eten te koop is.

Stoney3K schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 14:10:
Vooral in de particuliere huur zal het een hoop oplossen als de prijzen omlaag zouden gaan.

En dat zal pas gebeuren als het aanbod stijgt. Maar nu zelfs sociale huur de 700 euro aantikt zie ik private huur niet snel in prijs dalen.

[RM-rf]

RemcoDelft schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 14:23:
[...]

Die twee hangen met elkaar samen. Dat er enkele woningen/kamers duur worden aangeboden maakt niet dat er geen tekort is. Op dezelfde manier zou je kunnen zeggen dat er in (een willekeurig arm land) geen voedseltekort is omdat er voor veel geld wel eten te koop is.

dat hangt inderdaad vaak samen... een behoorlijk aantal landen waar hongersnood heerst, exporteren gelijktijdig voedsel of bv de import van noodhulp blijkt vaak een catastrophe te verergeren doordat het lokale boeren wegdrukt en de voedselprijzen de diepte indrukt.

Nogmaals, bij studentenkamers bestaat er altijd een groter aanbod dan de vraag... enkel is het probleem hooguit dat veel studenten specifieke wensen hebben waar ze willen wonen.
die kiezen er dan liever niet voor een kamer in een nabijgelegen kleiner dorpje te nemen met een goede OV-aanbinding, maar willen het liefst in het stadscentrum wonen...

Dààr betaal je dan voor ... niet omdat er geen kamers zijn, maar bepaalde kamers/woningen/appartements gewoon veel meer gewild dan de anderen..
of, als er bv instellingen zijn met een beleid om de prijzen niet teveel te laten stijgen en die dus prijs-demping toepassen, kunnen dat enkel doen door bv wachtlijsten in te voeren of bv een lotingsysteem in te voeren...

[RemcoDelft]

RM-rf schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 15:00:
Dààr betaal je dan voor ... niet omdat er geen kamers zijn, maar bepaalde kamers/woningen/appartements gewoon veel meer gewild dan de anderen..
of, als er bv instellingen zijn met een beleid om de prijzen niet teveel te laten stijgen en die dus prijs-demping toepassen, kunnen dat enkel doen door bv wachtlijsten in te voeren of bv een lotingsysteem in te voeren...

Jouw argument is dat er genoeg woningen zijn als je ze maar duur genoeg maakt. Dat heet een tekort...

[RM-rf]

RemcoDelft schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 15:52:
[...]

Jouw argument is dat er genoeg woningen zijn als je ze maar duur genoeg maakt. Dat heet een tekort...

Nee, wat je nu doet is iemand woorden in de mond leggen.
dat is niet net en ik zou het erg op prijs stellen dat je eens goed in de discussie terugleest wat ik exact beweert hebt


Feit is gewoon dat er mensen zijn die beweren 'dat er in nederland een woningen-tekort' zou bestaan (bv een regelmatige claim die ook in bepaalde rapporten terugkomt die door de bouwbranche gepublieerd worden en vaak als conlusie hebben 'dat de overheid meer moet doen om meer woningen beschikbaar te maken').
Tevens is er de stelling, dat het tekort zou stijgen; "want het tekort aan woningen is alleen maar groter aan het worden".

Dat is gewoonweg niet waar... er zijn genoeg woningen in nederland en dit stijgt ook continue, momenteel per 2,3 personen een woning.

Er zijn wel bepaalde prijsopdrijvende effecten, maar die ontstaan _niet_ doordat eer een tekort aan woningen zijn, maar bv wel doordat juist door overheidsmaatregelen bv marktverstorende effecten optreden... bv een derde van de woningmarkt zijn sociale huurwoningen, waar dus een erg beperkt aantal mensen toegang tot hebben, tegen gesubsideerde huren, die zo laag zijn dat deze personen geen zin hebben door te stromen, wat vervolgens weer zorgt dat er veel mensen op de achtlijsten blijven staan..

De private huursector is vervolgens een relatief klein deel vand e totale huursector (80% is immers coaiel huur) en aangezien daarvoor alle huurder bereid staan die _geen_ aanspraak kunnen maken op sociale huur, ontstaat daar weer een prisjopdrijvend effect...
versterkt erdoor doordat de regels voor het verhuren van woningen erg lastig zijn en bv veel woningen waarop een hypotheek rust niet verhuurd mogen worden (en dus soms koopwoningen leegstaan aangezien de eigenaar ergens anders inwoont, maar zn woning niet direkt wil verkopen/opgeven, maar niet kan verhuren).

[ Voor 3% gewijzigd door RM-rf op 14-07-2015 16:05 ]

[TheGhostInc]

RM-rf schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 15:00:
[...]
Nogmaals, bij studentenkamers bestaat er altijd een groter aanbod dan de vraag... enkel is het probleem hooguit dat veel studenten specifieke wensen hebben waar ze willen wonen.
die kiezen er dan liever niet voor een kamer in een nabijgelegen kleiner dorpje te nemen met een goede OV-aanbinding, maar willen het liefst in het stadscentrum wonen...

Dààr betaal je dan voor ... niet omdat er geen kamers zijn, maar bepaalde kamers/woningen/appartements gewoon veel meer gewild dan de anderen..
of, als er bv instellingen zijn met een beleid om de prijzen niet teveel te laten stijgen en die dus prijs-demping toepassen, kunnen dat enkel doen door bv wachtlijsten in te voeren of bv een lotingsysteem in te voeren...

Waar hèb je het over????

Een studentenkamer is een onzelfstandige woonruimte die niet in de vrije sector zit !. Altijd gebonden aan het puntensysteem.

Dus er is helemaal geen sprake van 'dure kamers' in het centrum, allemaal zouden ze 'redelijk' moeten zijn. Als die kamers er dus niet zijn komt dat niet omdat de student niet wil betalen, maar omdat ze er dus niet zijn. En heb je dus een tekort!

[ Voor 2% gewijzigd door naitsoezn op 14-07-2015 16:23 . Reden: Schreeuwen lijkt me niet nodig ]

[TheGhostInc]

RM-rf schreef op dinsdag 14 juli 2015 @ 16:03:
Dat is gewoonweg niet waar... er zijn genoeg woningen in nederland en dit stijgt ook continue, momenteel per 2,3 personen een woning.

Onderbouw nu eens waarom 2,3 het 'juiste' getal is. Als het 2,4 zou moeten zijn, dan hebben een overschot, als het 2,2 zou moeten zijn hebben we een tekort.

Jouw 'genoeg' woningen is compleet uit de lucht gegrepen, kom met een fatsoenlijke onderbouwing voor 2,3 = prima, of anders kom met een argumentatie dat een bepaald getal niet klopt. Wat je nu doet is een drogredenering toepassen (ik denk deze).