Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Stoney3K]

RemcoDelft schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 18:09:
[...]

Wat bedoel jij met starters pesten? Vrijwel alle belanghebbenden hebben het altijd over starters, en vrijwel alle "startersregelingen" zijn juist niet in het belang van starters.

Met "starters pesten" bedoel ik dat mensen die nu, of binnenkort op de woningmarkt intreden, het amper mogelijk wordt gemaakt om een huis te kunnen kopen.

Stel je wil je eerste huis kopen met een jaar of 25 en je hebt een paar duizend euro gespaard, dan zit je op dit moment en met 100% LTV nog goed om naar de notaris te stappen.

Gaat dit van de ene op de andere dag over op 90% of 80% LTV, zoals ze van plan zijn, dan moet je ineens ergens 10 à 20 duizend euro ergens vandaan toveren terwijl je dat in de jaren waarin je zou moeten sparen, niet kon verwachten.

Aan de andere kant worden de mensen die nu een lening van een paar ton hebben op 110% tot zelfs 150% LTV niet aangepakt om af te lossen zodat ze binnen die 90% LTV-norm vallen.

Met andere worden, je hebt hier alleen nieuwe hypotheeknemers mee die over het algemeen juist niet de middelen hebben om dat op te vangen, terwijl de mensen die de middelen wel hebben en met een bestaande, hoge schuld zitten (en indirect de oorzaak zijn van de schuldencrisis) buiten schot blijven.

[icecreamfarmer]

De net-niet generatie
Het is een groep die nu tussen wal en schip valt op de
woningmarkt. De net-niet generatie: jonge volwassenen
tussen de 25 en 35 jaar. Opleiding afgerond, eerste baan,
alleenstaand, de wereld aan de voeten, de young en high
potentials. Al snel komen zij er achter dat ze qua wonen niet
veel te kiezen hebben. Ze komen niet in aanmerking voor
sociale huur door een net te hoog inkomen of een veel te
lange wachtlijst, verdienen juist net te weinig voor vrije
sector huur en willen of kunnen zich nog niet vastleggen aan
een koophuis. Dus staan zij voor de keuze: terug naar hun
ouders, toch maar weer samenwonen met vieze huis-
genoten; mijlenver uit het centrum of de hoofdprijs betalen
zodat er geen geld meer is voor leuke dingen? Het is het
allemaal net-niet. Past het huidige woningaanbod wel bij de
behoefte van deze doelgroep? Wordt het niet tijd voor
verandering? We hebben het niet zomaar over een handjevol
"hipsters"; deze doelgroep is groot en groeiende. Volgens
het CBS (2015) zijn er op dit moment ongeveer een half miljoen
jonge eenpersoonshuishoudens en komen daar tot 2050 nog
eens 200.000 stuks bij. Maar wat wil deze doelgroep dan
wel?
Veranderend waardensysteem
Er is aan deze net-niet generatie duidelijk te merken dat
een verandering gaande is, te beginnen met hun waarden-
systeem. De laatste eeuwen hebben in het teken gestaan
van het bereiken van onafhankelijkheid. Van jagen en
verzamelen, via industrialisatie naar het hoogste aantal
ZZP-ers ooit (1 op de 10 volgens het CBS (2014). Van hele
families in één ruimte, via elk gezin een eigen huis, naar het
hoogste aantal eenpersoonshuishoudens ooit,

[ Voor 36% gewijzigd door icecreamfarmer op 16-06-2015 18:43 ]

[Hielko]

Stoney3K schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 18:40:
Gaat dit van de ene op de andere dag over op 90% of 80% LTV, zoals ze van plan zijn, dan moet je ineens ergens 10 à 20 duizend euro ergens vandaan toveren terwijl je dat in de jaren waarin je zou moeten sparen, niet kon verwachten.

Die plannen zijn er helemaal niet... Waar over wordt gesproken is om de toegestaande LTV met 1% per jaar te blijven verlagen, nadat de 100% wordt bereikt in 2018.

[Stoney3K]

Hielko schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 19:03:
[...]

Die plannen zijn er helemaal niet... Waar over wordt gesproken is om de toegestaande LTV met 1% per jaar te blijven verlagen, nadat de 100% wordt bereikt in 2018.

Dat kon ik dus nergens uithalen (mijn enige referentie was een uitspraak van iemand binnen DNB).

Het artikel waarnaar gelinkt wordt in het FD is namelijk paywalled.

[RemcoDelft]

icecreamfarmer schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 18:39:
Erg fijn artikel over de vraag of de overheidsbemoeienis zo nuttig is en of we niet gewoon meer woningen moeten bouwen.

Dat lijkt me eenvoudig: JA!
Ik heb sterk het vermoeden dat er nu meer mensen "werken" aan het "verdelen" en "plannen" van woningen dan aan het daadwerkelijk bouwen ervan. En dat de "verdelers" ook meer verdienen dan de bouwvakkers die daadwerkelijk iets produceren. En dat voor een simpel, schoon en veilig kantoorbaantje. Ideaal dus om een sterke lobby te hebben om het vooral zo in stand te houden.
Tel daarbij op dat de overheid veel meer geld kwijt is aan renteaftrek en huurtoeslag dan er aan bouwproductie plus grondquote wordt uitgegeven, en het mag toch duidelijk zijn hoe verziekt de markt is!

Stoney3K schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 18:40:
Stel je wil je eerste huis kopen met een jaar of 25 en je hebt een paar duizend euro gespaard, dan zit je op dit moment en met 100% LTV nog goed om naar de notaris te stappen.

Gaat dit van de ene op de andere dag over op 90% of 80% LTV, zoals ze van plan zijn, dan moet je ineens ergens 10 à 20 duizend euro ergens vandaan toveren terwijl je dat in de jaren waarin je zou moeten sparen, niet kon verwachten.

Ik ben eerder bang voor het omgekeerde: in het huidige tempo gaat het nog 25 jaar duren voordat die 80% LTV bereikt is, m.a.w. iemand die nu geboren wordt heeft er over 25 jaar pas mee te maken, en iemand die nu koopt kijkt nog 25 jaar tegen langzaam dalende prijzen aan.

Aan de andere kant worden de mensen die nu een lening van een paar ton hebben op 110% tot zelfs 150% LTV niet aangepakt om af te lossen zodat ze binnen die 90% LTV-norm vallen.

Tijd om de renteaftrek voor iedereen te beperken, dus iedereen annuitair aflossen i.p.v. alleen "nieuwe gevallen". Ik ben heel benieuwd of het kabinet daar aan durft met het nieuwe belastingstelsel. Want het huidige belastingstelsel is een opeenhoping van uitzonderingen en verschillende groepen geworden.

Met andere worden, je hebt hier alleen nieuwe hypotheeknemers mee die over het algemeen juist niet de middelen hebben om dat op te vangen

Even kort door de bocht is de keuze:
1. 100+% lenen en concurreren met mensen die dat ook doen dus heel veel schuld
2. 80% lenen, even sparen, en aanzienlijk minder schuld. Dat zou best wel eens de helft aan schuld kunnen schelen.
Dus nee, starters zijn niet beter af als ze volgens de greater fool theory de schuld van bestaande huizenbezitters mogen overnemen.
Wat wel ontbreekt, is betaalbare woonruimte voor starters. En dat los je alleen op door te bouwen, niet met wachtlijsten, verdeelsleutels , subsidies en aftrekposten.

[ Voor 60% gewijzigd door RemcoDelft op 16-06-2015 19:22 ]

[Stoney3K]

RemcoDelft schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 19:12:
[...]
Even kort door de bocht is de keuze:
1. 100+% lenen en concurreren met mensen die dat ook doen dus heel veel schuld
2. 80% lenen, even sparen, en aanzienlijk minder schuld. Dat zou best wel eens de helft aan schuld kunnen schelen.
Dus nee, starters zijn niet beter af als ze volgens de greater fool theory de schuld van bestaande huizenbezitters mogen overnemen.
Wat wel ontbreekt, is betaalbare woonruimte voor starters. En dat los je alleen op door te bouwen, niet met wachtlijsten, verdeelsleutels , subsidies en aftrekposten.

En hoe denk je 'sparen' te gaan verenigen met een crisis waar het al vechten is op de arbeidsmarkt, en een sociaal leenstelsel waardoor studenten al met een kwart ton aan schuld mogen beginnen met aflossen voordat ze kunnen gaan sparen?

[mark de man]

Tsja ik denk zelf dat je nu nog meer dan vroeger aan het begin van de studieperiode goed moet gaan nadenken over wat je wilt. Het is niet meer en en maar of, dus wil je genieten van je studententijd dan weet je dat je een flinke schuld over houdt en het andere alternatief is dat je je hele studietijd thuis moet blijven wonen en zo misschien een beetje kan sparen om dan een voorsprong te krijgen op iemand die niet heeft kunnen sparen.

Als je rijke ouders hebt of andere geldschieters dan maakt dus natuurlijk niets uit, maar ik zelf denk dat het studeren nu gewoon een soort verlengde middelbare school wordt, uiteraard wel op een hoger niveau, maar dat veel meer mensen thuis blijven wonen om zo de kosten op te kunnen vangen. Natuurlijk is dat niet voor iedereen een optie, maar die mensen die snel op kamers gaan en wel alles willen meemaken van het studentenleven weten dan sowieso dat ze geen geld kunnen sparen, maar wel een leuke studietijd hebben gehad. En misschien op die manier alsnog betere contacten hebben gemaakt, maar wel op een veel later tijdstip dan de thuisblijver een huis kan kopen.

Het "sparen" is dus gewoon leuke dingen opofferen en zo zuinig mogelijk leven, of je dat wilt als student en hoe ver je daarmee wilt gaan is een goede vraag.

[Z___Z]

Probleem op dit moment is dat je als YUP op dit moment bijna niet kan sparen. Als YUP zou je een appartement willen huren van 50m2 in de stad voor rond de 500 Euro. Op dit moment valt dit onder sociale huur met alle beperkingen en regulering. Voor investeerders dus geen interessante markt. Dit terwijl deze woningen als ze gebouwd zouden worden het prima zou doen in de particuliere sector. Dit type woning heeft ook niks te maken met huizen van corporaties bedoeld voor de lage inkomens in de samenleving.

@Remcodelft, heb je inmiddels al iets gekocht of ben je nog steeds aan het wachten op een vrij staand huis in het centrum van Amsterdam voor minder dan 100k?

[Hielko]

Stoney3K schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 20:34:
[...]


En hoe denk je 'sparen' te gaan verenigen met een crisis waar het al vechten is op de arbeidsmarkt, en een sociaal leenstelsel waardoor studenten al met een kwart ton aan schuld mogen beginnen met aflossen voordat ze kunnen gaan sparen?

Dus, de oplossing voor de studieschuld is nog meer schuld?

[Sport_Life]

Wij zijn ook weer af en toe aan het kijken op Funda. Raar maar waar: bijna elk leuk huis dat we zien is "verkocht onder voorbehoud", 9 van de 10x zelfs binnen 6-8 weken. De huizen die langer dan 2 maanden te koop staan mankeert duidelijk iets aan, meestal (veel) te hoge vraagprijs icm achterstallig onderhoud. Regio Den Haag (wijken rondom stadscentrum).

Wel goed gevoel dat ons appartement mogelijk ook goed wordt verkocht, maar we moeten er wel iets voor terug kunnen kopen. Gelukkig hoeven we absoluut niet weg, alleen tuintje en iets groter zal wel fijn zijn binnen nu en ~ 2 jaar.

[ Voor 56% gewijzigd door Sport_Life op 16-06-2015 22:02 ]

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 21:33:
@Remcodelft, heb je inmiddels al iets gekocht of ben je nog steeds aan het wachten op een vrij staand huis in het centrum van Amsterdam voor minder dan 100k?

Wat zou ik in stinkstad Amsterdam moeten doen?

[t_captain]

RemcoDelft schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 18:09:
[...]


[...]

Voor de bank maakt het weinig uit, maar de bewoner zelf kan goed in de problemen komen.

Privéprobleem, geen maatschappelijk probleem. Niet mijn zaak dus.

Bovendien komen sommige mensen juist bij strikte LTI normen meer in de knel. Als bejaarden voortijdig uit huis moeten, is er juist een maatschappelijk belang om de norm wat ruimer te maken.

[...]

Waarom zou iemand die 2 ton per jaar verdient 3 ton moeten lenen voor een huis [...]

Wederom, niet mijn zaak. Mensen moeten imho vrij zijn om te doen en laten wat ze willen, zolang de rekening niet bij de maatschappij terecht komt. Als de bank de risico's goed kan dragen, wie ben ik om alles beter te weten?

[Oscar Mopperkont]

@Z____Z: Voor Amsterdam ben je ("je" in algemene vorm: niet "jij" persoonlijk )nu echt te laat. De prijzen in de goede buurten liggen alweer boven het hoogtepunt van 2008. Ik vraag me oprecht af hoe lang die harde stijging nog door kan gaan en of er niet een kleine correctie gaat komen. Maar dat dachten mensen in 2006 waarschijnlijk ook, toen steeg het nog een behoorlijke tijd door en was het uiteindelijk de grootste economische crisis sinds de jaren 30 die voor een (over)correctie zorgde. Er moet dus heel wat gebeuren, voordat je voor "Lelystad"-prijzen in het centrum van Amsterdam kunt wonen. Waarschijnlijk heb je dan andere zorgen aan je hoofd.

[_eLMo_]

﴾͡๏̯͡๏﴿

[ Voor 99% gewijzigd door _eLMo_ op 14-02-2018 11:26 ]

[Arnout]

Uiteindelijk gaat die generatie dood en valt de 'welvaart' die nog over is naar beneden... helaas zit de overheid daar op een solide manier tussen.

[_eLMo_]

﴾͡๏̯͡๏﴿

[ Voor 113% gewijzigd door _eLMo_ op 14-02-2018 11:24 ]

[RemcoDelft]

Arnout schreef op woensdag 17 juni 2015 @ 10:14:
Uiteindelijk gaat die generatie dood en valt de 'welvaart' die nog over is naar beneden... helaas zit de overheid daar op een solide manier tussen.

Ik denk niet dat er netto welvaart naar beneden valt. Er gaat grofweg een kwart miljoen per persoon aan AOW "naar boven", en een vergelijkbaar bedrag aan zorgkosten. Daar bovenop komt nog een transfer via de pensioenen, dan zit je al op ruim een half miljoen euro. Ik denk dat de meeste erfenissen per persoon daar ruim onder zullen zitten.

[Arnout]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 juni 2015 @ 10:44:
[...]

Ik denk niet dat er netto welvaart naar beneden valt. Er gaat grofweg een kwart miljoen per persoon aan AOW "naar boven", en een vergelijkbaar bedrag aan zorgkosten. Daar bovenop komt nog een transfer via de pensioenen, dan zit je al op ruim een half miljoen euro. Ik denk dat de meeste erfenissen per persoon daar ruim onder zullen zitten.

Zou goed kunnen... we erven dus alleen een goed opgeblazen huizenbubbel?

[GH45T]

Iedere generatie heeft zijn eigen zorgen. Ik had afgelopen zondag nog een leuke discussie met mijn vader van 65, het begon zo'n beetje met de opmerkingen dat de jonge generaties alles van de oudere generaties af willen pakken. Uiteraard kunnen we persoonlijk en landelijk wel scheiden maar het zit toch redelijk hardnekkig in ieder geval. Er wordt landelijk tussen verschillende generaties een enorme verdeel-en-heers toegepast waarbij bevolkingsgroepen tegen elkaar worden opgezet.

Als ik mijn vader wijs op de diverse zaken waar oudere generaties op dit moment voordeel hebben ten opzichte van jongere generaties dan kun je wat hem betreft niet zomaar bestaande regelingen aanpassen. Vanuit zijn visie heeft hij daar natuurlijk helemaal gelijk in, maar de verschillen beginnen aan de andere kant wel op veel vlakken te groeien.

Uiteindelijk aan het eind van de discussie kwamen van die dooddoeners zoals wij hebben de maatschappij en welvaart verder opgebouwd naar zoals die nu is en dat de jongere generaties daar maar dankbaar voor moeten zijn en dat daarom de oudere generaties over best wat voordelen mogen beschikken. Jongere generaties moeten dat nog gaan doen, hebben natuurlijk niet voor de maatschappij in het verleden werken. Hoe kun je het vergelijken zeg. En die jongeren mogen ook voor de oudere gaan werken, volgens mijn vader is dat volkomen normaal. Volgens hem hebben de huidige oudere dubbel moeten betalen, voor de generatie voor hen en voor henzelf. Als ik hem vertel dat AOW een overslagstelsel is en pensioenfondsen ook niet puur spaarpotjes zijn dan worden de vreemdste argumenten erbij gehaald. Na dit onderwerp heb ik de discussie maar afgebroken. We willen het niet te persoonlijk maken uiteraard maar er leeft een enorm verschil in denkbeeld onder de verschillende generaties en dat merk je op heel veel plaatsen in de samenleving.

[RemcoDelft]

GH45T schreef op woensdag 17 juni 2015 @ 10:55:
... er leeft een enorm verschil in denkbeeld onder de verschillende generaties en dat merk je op heel veel plaatsen in de samenleving.

Met als cruciaal verschil dat de oudere generatie hun denkbeeld baseert op "maar we hebben er toch recht op en dat mag je niet afpakken", en de jongere generatie de mening kan onderbouwen met cijfers.
Meestal komt de oudere generatie dan met "argumenten" als "maar jongeren hebben nu een televisie en telefoon", iets wat die ouderen zelf ook hebben. Ik zag pas een bejaarde voor de lokale bejaardenopslagplaats ("bejaardenhuis") d'r laptop dichtklappen op d'r rollator!
Mijn ouders kochten hun huis voor de prijs van misschien nog geen 20 TV's. Zwart-wit natuurlijk. En het is nu 1000 TV's waard. Dat verschil lijkt bij veel ouderen niet meer door te dringen, dus "een TV is luxe", en een telefoon al helemaal!

[icecreamfarmer]

_eLMo_ schreef op woensdag 17 juni 2015 @ 10:12:
[...]

Bron: bz 43

Ik kan me als starter erg vinden in dit verhaal. Wij zijn (gelukkig) tweeverdieners, maar hebben gekocht op 1 salaris. Als ik zie hoe hard wij werken voor wat we krijgen, vergeleken onze ouders (en de generatie tussen ons en ouders) met hun aflossingsvrije hypotheken en middelloon (of zelfs eindloon) pensioentjes, dan wordt ik af en toe wel groen en geel.

Bij de pakken neerzitten is echter niet mijn aanpak, en dus hebben wij zelf gekozen voor een kluswoning (opknap woning). Gelukkig kunnen wij dat als tweeverdieners (waarbij we over de 2x modaal zitten). Als eenverdiener, of tweeverdieners met modaal wordt dit erg lastig. Zat voorbeelden bij ons in de vriendengroep van hoogopgeleide mensen die moeilijk aan een baan komen en zelfs gratis (misbruik gewoon) "werkleerplekken" inkleden om maar ervaring op te kunnen doen.

Onze maatschappij is op het moment zeer bèta en rechts georganiseerd, wat mij betreft (als huiseigenaar) mag de HRA er voor iedereen in 5 jaar af, de HRA kost ons jaarlijks 12 miljard euro. Voor de goede orde: de huursector krijgt 14 miljard subsidie, maar er gaat daarvan maar 2 miljard naar de lage inkomen (lees: onder modaal, als je dat laag kun noemen).

Sociale huur kost ons dus een schijntje vergeleken HRA. Als jonge generatie (26) denk ik niet dat "onze ouders" nog iets gaan doen aan dit probleem, dus zullen we zelf onze schouders eronder moeten zetten en hard werken, weinig lenen en niet meer uitgeven dan er binnen komen (aka: niet boven je stand).

Dan komen we er vanzelf wel.

</rant>

Raar kreeg de digitale versie niet gevonden op hun eigen website.

Overigens zit ik in hetzelfde schuitje. Goed verdienend maar kan nergens wonen voor een normale prijs.

[_eLMo_]

﴾͡๏̯͡๏﴿

[ Voor 108% gewijzigd door _eLMo_ op 14-02-2018 11:24 ]

[RemcoDelft]

_eLMo_ schreef op woensdag 17 juni 2015 @ 11:32:
Nederland is 8e in de wereld trend naar tiny houses: https://www.google.com/trends/explore#q=tiny%20house

Maar is dat een goede ontwikkeling, of is het noodgedwongen doordat mensen steeds dichter op elkaar moeten wonen en met de hoge grondprijzen geen groter huis kunnen betalen?

[ Voor 8% gewijzigd door RemcoDelft op 17-06-2015 11:52 ]

[_eLMo_]

﴾͡๏̯͡๏﴿

[ Voor 100% gewijzigd door _eLMo_ op 14-02-2018 11:23 ]

[nokiaan958GB]

Gelijk heb je, bespaar je ook nog op je stookkosten.

Van het geld wat je overhoudt kun je een mooie camper kopen

[TheGhostInc]

Het gaat hier wel over ontwikkelingen op de huizenmarkt. Dat er mensen keuzes (kunnen!!!) maken om minder uit te geven aan een huis is luxe. Ga 1, 2 of 3 generaties terug in de tijd en alles wordt *VEEL* soberder.

Maar de vraag voor grotere en duurdere huizen voor weinig is (op de korte termijn) gewoon onzin. Het is een markt van vraag & aanbod. Het aanbod is bestaande bouw + nieuwbouw, de vraag is de demografische verdeling * inkomensverdeling.

Je hebt de volgende opties om hier (significant) iets aan te veranderen:

• Rijke mensen 'uit de vraagkant' halen. Dit zie je dus gebeuren tijdens conflicten. Recent in Zuid-Afrika werden de boeren verjaagd of vermoord, tijdens WW2 werden de (rijke) joden het slachtoffer.
• Het financiële element uit het huis halen (aanbodkant), bijvoorbeeld door alle woningen te nationaliseren en een of ander sociaal stelsel in te voeren.

Maar de opties worden eigenlijk alleen maar onrealistischer en dat is eigenlijk ook wel logisch, want het is vrij simpel:

Stel je hebt 3 huizen: A,B,C en je hebt 3 inwoners: A,B,C.
Huis A is het goedkoopst en huis C is het duurst. Inwoner A verdient het minst en inwoner C het meest. Wie komt bij welk huis uit?
Tenzij je hele gekke dingen gaat doen is de verdeling gewoon duidelijk. De inwoner met het hoogste salaris woont in het grootste huis. Doe je dit in een land met een paar miljoen inwoners en woningen, met een krappe woningmarkt, dan is er weinig te doen om die verdeling te veranderen.

Als je in de salarisverdeling in NL een B-tje bent, dan hoort daar een huis B bij. Bij een modaal inkomen hoort een modale woning. ECHTER moet je niet vergeten dat dit niet een modale koopwoning is, maar je moet ook de huurmarkt meerekenen.

Dan kun je LTV's & LTI's compleet naar beneden drukken met wetgeving, maar dat betekent nog steeds niet dat je een grotere woning kunt kopen, want 'jouw' concurrentie verdient meer en kan dus meer betalen voor die woning.

[T-MOB]

_eLMo_ schreef op woensdag 17 juni 2015 @ 11:57:
Noodgedwongen natuurlijk. Aangezien "we" (ik en mijn sociale omgeving) geen directe aanleiding zien tot het betaalbaarder worden van grotere huizen kiezen we eieren voor ons geld. Gelukkig worden kan op vele manieren.

Het is ook gewoon een kwestie van keuzes en marktwerking. Jij en je sociale omgeving zouden ook wat verder van de randstad in een groter huis kunnen gaan wonen.

[RemcoDelft]

T-MOB schreef op woensdag 17 juni 2015 @ 13:14:
Het is ook gewoon een kwestie van keuzes en marktwerking. Jij en je sociale omgeving zouden ook wat verder van de randstad in een groter huis kunnen gaan wonen.

Of we stoppen met koeien in de Randstad laten wonen, zodat mensen minder lang in de file staan (tussen de koeien) naar hun werk.

[redwing]

TheGhostInc schreef op woensdag 17 juni 2015 @ 13:05:
Stel je hebt 3 huizen: A,B,C en je hebt 3 inwoners: A,B,C.
Huis A is het goedkoopst en huis C is het duurst. Inwoner A verdient het minst en inwoner C het meest. Wie komt bij welk huis uit?
Tenzij je hele gekke dingen gaat doen is de verdeling gewoon duidelijk. De inwoner met het hoogste salaris woont in het grootste huis. Doe je dit in een land met een paar miljoen inwoners en woningen, met een krappe woningmarkt, dan is er weinig te doen om die verdeling te veranderen.

Het probleem is echter dat we 3 huizen hebben:A,A,C en 4 inwoners: A,B,B,C. En dan krijg je de vraag wie komt in welk huis uit en met welke prijs ? C zal wel in C uitkomen, maar A,B,B hebben de keuze uit A en A oftewel die gaan tegen elkaar opbieden en uiteindelijk krijg je dat B,B in huis A,A komen voor de prijs die een B-huis zou hebben. (En A mag dan sociaal gaan huren )

Zou het echter zo zijn als het zou moeten zijn dan heb je 4 huizen ; A,B,B,C en 3 inwoners : A,B,C zodat A in A kan wonen, B in B, C in C en dan heb je nog een woning over zodat de prijzen van huis A,B,C bepaald worden door concurrentie aan de verkopers-kant en niet aan de koperskant.

[_eLMo_]

﴾͡๏̯͡๏﴿

[ Voor 153% gewijzigd door _eLMo_ op 14-02-2018 11:23 ]

[TheGhostInc]

redwing schreef op woensdag 17 juni 2015 @ 13:20:
[...]
Zou het echter zo zijn als het zou moeten zijn dan heb je 4 huizen ; A,B,B,C en 3 inwoners : A,B,C zodat A in A kan wonen, B in B, C in C en dan heb je nog een woning over zodat de prijzen van huis A,B,C bepaald worden door concurrentie aan de verkopers-kant en niet aan de koperskant.

Exact.

_eLMo_ schreef op woensdag 17 juni 2015 @ 13:45:
[...]
Dat is een misvatting. Wij hebben ervoor gekozen om een tweeverdieners huishouden te worden, en nu is het een luxe om op 1 salaris een huis te kunnen kopen? Daar zijn wij niet voor gaan werken, en daar hebben wij ons privé leven niet voor opgegeven... Vroeger werkte moeder de vrouw niet, en kon men het ook betalen?

Natuurlijk had mijn oma het met 8 kinderen thuis niet breed. Maar met mijn opa's schilder-salaris konden ze gewoon aardappelen eten, en 1x per twee jaar op de camping staan met z'n allen.
Probeer dat nu nog eens met 8 kinderen en 1 salaris?
[...]

Ik denk dat dat wel lukt. Koophuis van 50m2, mijn grootouders hadden 7 kinderen in ongeveer dat formaat. Op 1 salaris.
Maar ik denk dat we het niet meer acceptabel vinden om kleding door te schuiven, sporten kan ook gewoon buiten, een paar fietsen is meer dan genoeg en ga maar zo door. En studeren? Je kunt ook helpen je zusjes/broertjes op te voeden en daarnaast te werken totdat je iemand aan de haak slaat. O ja, en een auto is natuurlijk nergens voor nodig, 1 computer is meer dan genoeg en Sinterklaas gaat om het idee, niet om de cadeau's.

Uiteindelijk gaat het dus om de keuzes die je maakt, niemand hoeft in NL in een kartonnen doos te wonen, maar het is wel de goedkoopste optie

[beschuitfluiter]

Er komt weer een bommetje aan voor de woningmarkt:

http://www.beurs.nl/nieuw...otheken-weer-terug-bij-af

en

http://www.bis.org/bcbs/publ/d307.pdf#page=40

Ergo; banken WILLEN straks waarschijnlijk niet eens meer hypotheken verstrekken van 90% LTV of hoger omdat ze daarvoor véél meer kapitaal moeten aanhouden onder Basel wetgeving.

Dus laat alle politici en belanghebbenden maar lekker schreeuwen in de media dat het niet gaat gebeuren; het komt er gewoon aan hoor!

[Maverick]

beschuitfluiter schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 10:39:
Er komt weer een bommetje aan voor de woningmarkt:

http://www.beurs.nl/nieuw...otheken-weer-terug-bij-af

en

http://www.bis.org/bcbs/publ/d307.pdf#page=40

Ergo; banken WILLEN straks waarschijnlijk niet eens meer hypotheken verstrekken van 90% LTV of hoger omdat ze daarvoor véél meer kapitaal moeten aanhouden onder Basel wetgeving.

Dus laat alle politici en belanghebbenden maar lekker schreeuwen in de media dat het niet gaat gebeuren; het komt er gewoon aan hoor!

Ach ja:

En die zou dus wel eens helemaal kunnen doorslaan naar het startniveau uit de periode 1988-2006.
Dat zou betekenen dat grote Nederlandse banken weer vier keer zo veel kapitaal moeten gaan aanhouden voor hun hypotheken als nu het geval is, waardoor het rendement zwaar onder druk kan komen te staan.

Allemaal nogal wat voorbarig dus lijkt me..

[t_captain]

Daar staat tegenover dat het risicoprofiel van banken daalt en de WACC ook wat zal dalen. Banken kunnen hun targets t.a.v. het rendement eigen vermogen wat laten zakken.

Overigens is Basel III precies hoe overheden de hypotheekmarkt zouden moeten bijsturen. Veel zuiverder dan zelf gaan zitten bankieren.

[RM-rf]

beschuitfluiter schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 10:39:
Er komt weer een bommetje aan voor de woningmarkt:

http://www.beurs.nl/nieuw...otheken-weer-terug-bij-af

en

http://www.bis.org/bcbs/publ/d307.pdf#page=40

Ergo; banken WILLEN straks waarschijnlijk niet eens meer hypotheken verstrekken van 90% LTV of hoger omdat ze daarvoor véél meer kapitaal moeten aanhouden onder Basel wetgeving.

Dus laat alle politici en belanghebbenden maar lekker schreeuwen in de media dat het niet gaat gebeuren; het komt er gewoon aan hoor!

Wat an sich heel een normale markthouding zou zijn bij kredietverstrekking.
Een hypotheek is duidelijk veel veiliger als het onderpand meer dekking geeft en dus is een hypotheek met 95% LTV een groter risico dan eentje met 85%.
een kredietverstrekker die een hypotheek heeft uitstaan met een beter dekking, hoeft deze minder te dekken via andere reserve's.


De 'normale' gang van zaken is dan vervolgens gewoon dat de bank een hogere rente rekent, als mensen meer willen lenen tegen die risicogrens aan.
De kosten voor hen zijn ook weer 'hoger'.. rente op een lening is een direkte afdracht voor het 'risico' dat iemand heeft deze niet terug te betalen (en dat is hoger als mensen tot het 'randje' gaan lenen en zeer laag als mensen een grote tegenwaarde kunnen bieden)


Dat heeft verder niet zoveel met politiek te maken, maar meer met economie en financiele zaken/kredietverstrekking en risicobeheer...
De enige reden dat de politiek zich er ooit mee is gaan bemoeien was omdat de politiek opeens een deel van het risico door de overheid liet dragen (omdat 'iedereen een huis moest kopen') en zo het mogelijk maakte dat banken steeds risicovoller ging lenen, tot het punt dat uiteindelijk zelfs banken omvielen wegens het nemen van steeds meer risico's met slecht gedekte hypotheken (waarna de overheid dus vele miljarden aan noodsteun moest geven om weer andere banken te redden).

Uiteindelijk is het niet meer dan normaal en zinnig dat de politiek zich gewoon terugtrekt wat betreft het dekken van hoge risico's voor banken, en die banken zélf verplicht een zelf ook hogere kasreserve aan te houden, wanneer deze bv hypotheken met hogere risico's willen aanhouden.

[ Voor 10% gewijzigd door RM-rf op 18-06-2015 11:43 ]

[redwing]

Aan de andere kant is iedereen die nu een hypotheek aanvraagt verplicht hem ook daadwerkelijk af te lossen waardoor het risico weer minder wordt (alleen de eerste paar jaar is er kans dat het onderpand minder oplevert dan de hypotheek).

[t_captain]

Ik denk dat we eigenlijk van NHG af moeten.

Ik zie onderliggend riskante leningen aan "Henk en Ingrid" debiteuren, vaak starters op de woningmarkt zonder overwaarde of veel vermogen. Mensen die qua vermogenspositie veel sterker staan, wonen vaak in huizen boven de NHG grens.

Wat doet NHG primair: collectief garantstaan zodat de schuldeisers hun verlies gedekt zien. Daarmee help je de normale risk pricing om zeep. Als mensen collectief borg willen staan voor elkaar, goed initiatief! Maar de achtervang van de rijksoverheid is marktverstorend en moet uit de vergelijking.

Verder mag de overheid van mij stoppen met bankieren en gewoon solvabiliteitsnormen neerleggen waarmee je de maatschappij beschermt tegen het omvallen van banken.

[RM-rf]

redwing schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 12:04:
Aan de andere kant is iedereen die nu een hypotheek aanvraagt verplicht hem ook daadwerkelijk af te lossen waardoor het risico weer minder wordt (alleen de eerste paar jaar is er kans dat het onderpand minder oplevert dan de hypotheek).

klopt, en bij zulke oudere hypotheken, waarbij het uitstande krediet al lager is en mogelijk de waarde van het onderpand wat gestegen, en dus de LTV onder de 90% gezakt, hoeven de banken ook weer minder reserve's aan te houden (of kunnen weer meer risicovolle leningen uitgeven met de 'zekere' kredieten als basis).

enkel, zolang de risico's hoog zijn, moet -iemand- betalen voor dat risico. Of moet het zeker niet mogelijk zijn dat kredietinstellingen een volgende risicovolle lening 'dekken' met een andere risicovolle lening (wat voorheen idd het geval was, bv in amerika dé reden voor de subprime-crisis was en ook in nederland tot een hypotheekmarkt die zichzelf steeds verder 'opblies')

je hebt niks aan een bewering als 'jamaar, over 3 jaar gaat het hopelijk wel weer beter', als er sprake is van garanties _nu_ (Basel III is een internationaal akkoord rondom de vaststelling van kapitaal-risico's; En een van de doelstellingen was ook het verminderen van de afhankelijkheid van de kapitaalmarkt op 'zeepbel-efecten' waarbij krediet-instellingen hun eigen krediet-uitgite fundeerden op bestaande schuldpapieren, en vaak overdreven positieve prognoses van 'toekomstige winsten')

Als er enerzijds allerhande overheidsgaranties nodig zijn om banken hun risico over te nemen, zullen deze zelf ook eisen hebben wat de banken zelf moeten doen om die risico's laag te houden: en dat zijn dus de Basel-akkoorden

[ Voor 15% gewijzigd door RM-rf op 18-06-2015 13:50 ]

[Stoney3K]

Hielko schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 21:35:
[...]

Dus, de oplossing voor de studieschuld is nog meer schuld?

Studieschuld heb je geen keuze in (althans niet voor studenten die nu beginnen) en dat kost je met een startsalaris makkelijk 10 jaar om af te lossen. Meer als je de pech hebt dat je hogere woonlasten hebt, of ziek of licht gehandicapt bent/wordt waardoor je meer kosten moet maken.

Daarna mag je nog eens beginnen met sparen tot je 10% van je woningwaarde zelf in kan leggen, en tegen die tijd hopen dat je een goed pensioen hebt opgebouwd, want anders gaat een hypotheekverstrekker gewoon zeggen dat je geen 30 jaar looptijd kan dragen (de laatste 5-10 jaar valt dan immers over je pensioenleeftijd heen).

Als je dit aan blijft houden dan staan de schoolverlaters van straks op straat en is de onderkant van de sociale huurmarkt verzadigd tot er wachtlijsten van 15 jaar ontstaan. Want de huizenprijzen gaan in de komende 5-10 jaar echt geen 25-50% kelderen.

[redwing]

t_captain schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 13:39:
Ik denk dat we eigenlijk van NHG af moeten.

Eigenlijk is de NHG niets meer of minder dan een risico-verzekering. Je betaalr 1% van de koopsom van je huis als premie en krijgt daar wat voor terug in specifieke gevallen. Aangezien in het merendeel van de gevallen de mensen het niet nodig hebben zou ik er niet raar van opkijken als de NHG de overheid geen geld kost. En als dat zo is zie ik er weinig problemen mee.

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 13:57:
[...]
Als je dit aan blijft houden dan staan de schoolverlaters van straks op straat en is de onderkant van de sociale huurmarkt verzadigd tot er wachtlijsten van 15 jaar ontstaan. Want de huizenprijzen gaan in de komende 5-10 jaar echt geen 25-50% kelderen.

Als het zo uitkomt als jij zegt gaan ze dat zeker weten van wel. Als ten slotte niemand meer kan lenen staan er veel huizen te koop en de enige manier waarop die verkocht worden is als ze goedkoper worden.

[ Voor 35% gewijzigd door redwing op 18-06-2015 14:07 ]

[t_captain]

De kosten voor de overheid zijn verborgen. Ze staat namelijk garant als "achtervang" voor het geval de beherende stichting achter NHG niet meer aan de verplichtingen kan voldoen. Daarmee neemt onde rijksoverheid een aardig tail risk op zich.

Risico lijkt gratis, zolang het goed gaat.

Sinds de val van Lehman zoudem we beter moeten weten. Risico is niet gratis maar heeft fair value. NHG zou natuurlijk ook een grote bank of een consortium van banken kunnen vragen om als achtervang garant te staan. Voor die dienst zou men een bepaald bedrag moeten betalen. Dat bedrag is een soort subsidie.

[RemcoDelft]

beschuitfluiter schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 10:39:
Ergo; banken WILLEN straks waarschijnlijk niet eens meer hypotheken verstrekken van 90% LTV of hoger omdat ze daarvoor véél meer kapitaal moeten aanhouden onder Basel wetgeving.

Eigenlijk wel volgens verwachting, de EU grijpt dwingt het af en politici hier verliezen er geen stemmen door...
Waarom bestaat de NHG eigenlijk nog, anders dan vanwege belangen van de NHG zelf en banken?

Stoney3K schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 13:57:
Als je dit aan blijft houden dan staan de schoolverlaters van straks op straat en is de onderkant van de sociale huurmarkt verzadigd tot er wachtlijsten van 15 jaar ontstaan. Want de huizenprijzen gaan in de komende 5-10 jaar echt geen 25-50% kelderen.

Dat is nogal een aanname!
Het hangt direct af van kavelprijzen. Als de overheid eindelijk eens besluit enkele honderdduizenden kavels met bouwvergunning te laten bebouwen, levert dat naast de beloofde 100,000 banen zelfs gewoon geld op. Laten we dat dan "herstel van de huizenmarkt" noemen.
Het hangt ook direct af van de hypotheekrente. De leencapaciteit is sinds de crisis vrijwel gelijk gebleven (of zelfs gestegen, zie grafiek van enkele dagen geleden) dankzij de lage rente. Als de rente stijgt daalt de leencapaciteit en daarmee de huizenprijzen behoorlijk.

redwing schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 13:59:
Eigenlijk is de NHG niets meer of minder dan een risico-verzekering. Je betaalr 1% van de koopsom van je huis als premie en krijgt daar wat voor terug in specifieke gevallen. Aangezien in het merendeel van de gevallen de mensen het niet nodig hebben zou ik er niet raar van opkijken als de NHG de overheid geen geld kost. En als dat zo is zie ik er weinig problemen mee.

De overheid staat voor enkele honderden miljarden garant. Dat het nu niet direct geld kost is niet zo relevant, het is een enorm risico.
De NHG-premie is trouwens wel aftrekbaar, dus het heeft de overheid al geld gekost.

[redwing]

RemcoDelft schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 14:19:
[...]
De overheid staat voor enkele honderden miljarden garant. Dat het nu niet direct geld kost is niet zo relevant, het is een enorm risico.

Nou ja, zo'n groot risico is het niet. Er moeten wel heel rare dingen gebeuren voordat dit echt een risico wordt omdat er toch aardig strikte regels zijn waar je aan moet voldoen voordat ze uitkeren.

De NHG-premie is trouwens wel aftrekbaar, dus het heeft de overheid al geld gekost.

Dat kun je niet zomaar zeggen, daarvoor zul je een wat uitgebreidere berekening moeten maken. Je moet dan nl. eerst de totale inleg weten, de premie die uitgekeerd wordt, en daarnaast moet je niet vergeten dat doordat de rente bij een NHG hypotheek lager is, de HRA hierover dus ook lager is. Aan die kant levert het dus zelfs weer geld op en gezien de rente-verschillen is dat voordeel al snel veel groter dan de 1e aftrek van de NHG inleg. Ik kan dus niet zomaar zeggen of de staat hier winst of verlies op maakt.

[t_captain]

Of het risico nu groot of klein is, het heeft een handelswaarde.

[Rukapul]

t_captain schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 14:36:
Of het risico nu groot of klein is, het heeft een handelswaarde.

Het zou wel een interessant experiment zijn om Jeroen Dijsselbloem even een paar herverzekeraars te laten bellen voor een quote om garant te staan voor >150 miljard.

Hoewel mensen als Ajit Jain vam Bershire naar verluidt best wat risico willen lopen tegen de juiste reward zal er niemand zijn die de ineenstorting van een economie van een land gaat verzekeren En dat nog los van de eisen aan eigen vermogen die nodig zouden zijn.

[RemcoDelft]

redwing schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 14:34:
Dat kun je niet zomaar zeggen, daarvoor zul je een wat uitgebreidere berekening moeten maken. Je moet dan nl. eerst de totale inleg weten, de premie die uitgekeerd wordt, en daarnaast moet je niet vergeten dat doordat de rente bij een NHG hypotheek lager is, de HRA hierover dus ook lager is. Aan die kant levert het dus zelfs weer geld op en gezien de rente-verschillen is dat voordeel al snel veel groter dan de 1e aftrek van de NHG inleg. Ik kan dus niet zomaar zeggen of de staat hier winst of verlies op maakt.

Ik draai hem even om: zonder NHG zou je nooit hypotheken met 125% LTV hebben gehad, maar was max. 80-90% waarschijnlijker geweest. Dat leidt dan ook tot lager risico en lagere hypotheekrente. Dan had je ook geen hypotheken op twee inkomens gehad, en waren huizenprijzen ook niet verviervoudigd (na inflatie). Het zou dus zomaar kunnen dat de huidige 14 miljard euro renteaftrek zonder NHG de helft of nog veel minder was geweest, en dat de NHG op die manier de overheid nu al tientallen miljarden euro's gekost heeft. Sterker nog, als die enorme prijsstijging voorkomen was, zou je zonder HRA minder betalen dan nu! In dat geval kost de NHG de Nederlandse overheid dus 14 miljard per jaar, en de consument is er ook geld aan kwijt. De hele bankensector zou zelfs kleiner zijn geweest, want die is in dezelfde tijd ook enorm in omvang gegroeid.
[/koffiedik kijken]

[ Voor 13% gewijzigd door RemcoDelft op 18-06-2015 15:25 ]

[t_captain]

RemcoDelft schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 15:22:
[...]

Ik draai hem even om: zonder NHG zou je nooit hypotheken met 125% LTV hebben gehad, maar was max. 80-90% waarschijnlijker geweest.

De welbekende hypotheken van 125% executiewaarde komen op ongeveer een LTV van omstreeks 110%.

Slechts een enkele gekke Henkie uit Noord-Holland ging hoger, soms tot 150% executiewaarde ofwel 130% LTV.

Dan had je ook geen hypotheken op twee inkomens gehad

Dat staat los van elkaar. Als NHG niet bestond en de hypotheken niet boven een bepaalde LTV zouden gaan, zou een bank nog steeds zijn eigen keuzes kunnen maken t.a.v. de behandeling van tweeverdieners.

, en waren huizenprijzen ook niet verviervoudigd (na inflatie). Het zou dus zomaar kunnen dat de huidige 14 miljard euro renteaftrek zonder NHG de helft of nog veel minder was geweest, en dat de NHG op die manier de overheid nu al tientallen miljarden euro's gekost heeft.

Dat is inderdaad koffiedik kijken, maar het is een valide punt en het geeft heel goed aan dat een eenvoudige stellingname als "NHG kost ons niets" gewoon te kort door de bocht is.

Op dezelfde manier als we het Griekse kredietrisico op de noodkredieten hadden moeten herfinancieren of tenminste een reservering hadden moeten nemen. Maar ook daar kregen we een "kost niets, alles moet terugbetaald worden" van onze leiders. Boekhoudkundig zijn ze kennelijk vrij zwak, of anders manipulatief.

[Help!!!!]

OESO: veel krediet hindert economische groei en stimuleert ongelijkheid

#3 Kredietverlening aan huishoudens is een sterkere rem op groei dan kredietverlening aan bedrijven. Vooral voor hypotheekland Nederland is dat een interessante conclusie.

[ Voor 64% gewijzigd door Help!!!! op 18-06-2015 21:03 ]

[redwing]

RemcoDelft schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 15:22:
[...]

Ik draai hem even om: zonder NHG zou je nooit hypotheken met 125% LTV hebben gehad, maar was max. 80-90% waarschijnlijker geweest.

Nee hoor, want zonder NHG kon je net zo makkelijk een huis kopen met 125% LTV. Het enige verschil is dat de rente voor een NHG hypotheek lager is omdat die minder risico heeft. De banken vangen het risico af door een hogere rente precies wat je nu ook nog ziet. Als je NHG afschaft is het enige dat gebeurt dat de NHG-rentes verdwijnen. Voor de rest zal er maar weinig veranderen.

Dat leidt dan ook tot lager risico en lagere hypotheekrente. Dan had je ook geen hypotheken op twee inkomens gehad, en waren huizenprijzen ook niet verviervoudigd (na inflatie). Het zou dus zomaar kunnen dat de huidige 14 miljard euro renteaftrek zonder NHG de helft of nog veel minder was geweest, en dat de NHG op die manier de overheid nu al tientallen miljarden euro's gekost heeft. Sterker nog, als die enorme prijsstijging voorkomen was, zou je zonder HRA minder betalen dan nu! In dat geval kost de NHG de Nederlandse overheid dus 14 miljard per jaar, en de consument is er ook geld aan kwijt. De hele bankensector zou zelfs kleiner zijn geweest, want die is in dezelfde tijd ook enorm in omvang gegroeid.
\[/koffiedik kijken]

Sorry, maar dit zijn allemaal dingen die compleet los staan van NHG. NHG is niets meer en minder dan een verzekering vanuit de staat waardoor banken minder risico hebben en dus een lagere rente kunnen vragen. Als je het aan de HRA wilt koppelen zit je meer in de richting maar eigenlij kis het probleem vooral veroorzaakt doordat je steeds meer mocht lenen en er een tekort aan huizen is. De HRA is daarbij alleen een versterkende factor voor de huizenprijzen en de NHG heeft er totaal niets mee te maken.

t_captain schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 15:46:
Dat is inderdaad koffiedik kijken, maar het is een valide punt en het geeft heel goed aan dat een eenvoudige stellingname als "NHG kost ons niets" gewoon te kort door de bocht is.

Net zoals een eenvoudige stelling als "NHG heeft ons veel geld gekost" ook veel te kort door de bocht is. Het enige wat de NHG natuurlijk wel doet is de NHG-markt betaalbaarder maken waardoor je daar meer kopers krijgt waardoor de prijzen van de huizen hoger blijven. Maar dat is eerder een versterking van andere problemen op de markt dan dat NHG zelf het probleem veroorzaakt.

[ Voor 15% gewijzigd door redwing op 19-06-2015 09:00 ]

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op donderdag 18 juni 2015 @ 15:22:
[...]

Ik draai hem even om: zonder NHG zou je nooit hypotheken met 125% LTV hebben gehad, maar was max. 80-90% waarschijnlijker geweest. Dat leidt dan ook tot lager risico en lagere hypotheekrente. Dan had je ook geen hypotheken op twee inkomens gehad, en waren huizenprijzen ook niet verviervoudigd (na inflatie). Het zou dus zomaar kunnen dat de huidige 14 miljard euro renteaftrek zonder NHG de helft of nog veel minder was geweest, en dat de NHG op die manier de overheid nu al tientallen miljarden euro's gekost heeft. Sterker nog, als die enorme prijsstijging voorkomen was, zou je zonder HRA minder betalen dan nu! In dat geval kost de NHG de Nederlandse overheid dus 14 miljard per jaar, en de consument is er ook geld aan kwijt. De hele bankensector zou zelfs kleiner zijn geweest, want die is in dezelfde tijd ook enorm in omvang gegroeid.
\[/koffiedik kijken]

Wow, sorry dat ik het zeg, maar je kleunt hier echt een heleboel keren mis!

NHG is een verzekering, niet meer niet minder, die het risico voor banken & consumenten omlaag brengt. Door die verzekering betaald zowel de consument als de bank minder voor deze hypotheken. Als we geen NHG hadden gehad, hadden we meer rente betaald in plaats van minder.

De andere aanname die ik vaker terug zie komen is dat de prijzen omlaag komen als we gaan draaien aan de maximale hypotheek (LTV). Maar dat is maar gedeeltelijk waar. Stel ik koop een huis van 300k en ik mag 100% of 125% lenen.... voor welk bedrag koop ik het huis? 300k! Het verschil tussen 100% en 125% is puur verbouwing & inrichting en een klein beetje kosten. Het is dus eigenlijk een consumptief krediet voor woon gerelateerde zaken die je koppelt aan je hypotheek. Dat drijft de prijzen NIET op, het verhoogt eerder de kwaliteit van huizen omdat het eenvoudiger is om woningen te upgraden. Dat kan huizen wel duurder maken, bijvoorbeeld door een aanbouw, maar ze zijn dan ook gewoon meer waard.
Maar we gaan verder: Dus stel je gaat naar 80%-90%, voor welk bedrag koop je dan het huis? 300k, met het enige verschil dat je dan 30-60k zelf mee moet brengen. Stel je hebt 0 spaargeld, dan kun je niets kopen. Theoretisch gezien nog niet eens de kartonnen doos van €5.
Maar stel je kan 300k kopen met 60k eigen inleg, maar je hebt maar 40k en kan dus een woning kopen van 200k. Koop je dan een woning van 200k, of spaar je dan 'zo snel mogelijk' tot het niveau dat je wel richting die 300k komt? De gemiddelde NL-er zal snel in spaarmodus springen en ervoor zorgen dat 'het droomhuis' kan worden gekocht. Het is niet zo dat die 20k 'weggegooid' geld is en in het ergste geval wordt het geleend van familie (onderhands).

En dan komen we op de andere magische knop: LTI
Mensen 'zijn bereid' om een bepaald bedrag uit te geven aan wonen. Door aan de LTI te draaien zeg je (indirect) dat je minder mag uitgeven aan wonen (via je hypotheek). Maar dat voorkomt niet dat mensen het gedeelte dat ze 'over' hebben niet gewoon sparen en daarmee een duurdere woning kopen. Een woning koop je niet in 'een opwelling'. Er zijn genoeg mensen die jaren dromen van een bepaald huis.
Maar ook de constructies met bijvoorbeeld het pachten van de grond en het later alsnog mogen kopen zijn middelen om toch meer uit te geven aan wonen.
Daarnaast 'pusht' de regering 30 jarige hypotheken, maar dat is ook maar een 'gekozen' termijn. In landen zonder HRA zie je dan ook looptijden van bijvoorbeeld 25 jaar. Als je begint te werken op je 25ste en je moet tot je 75ste... dan heb je 50 jaar inkomsten om je huis te kopen/afbetalen, werk je dan ook nog met z'n 2-en, dan heb je dus 100 jaar inkomen te besteden. (Nog los van je pensioen daarna) En dan zegt de overheid dat je dus max. 10% daarvan mag uitgeven aan een huis.

Je kunt mensen dwingen om belasting te betalen, zelfs een verzekering kun je afdwingen. Maar er is een grens wat je kunt doen qua 'betuttelen'.
Zeker met al die ZZP-ers in NL zal het 'bijzonder' worden als we de HRA afschaffen en de LTI ver omlaag brengen. Zij kunnen namelijk de meest creatieve constructies bedenken waarbij zelfs pensioenopbouw direct in de woning kan worden gestopt.

[Hielko]

TheGhostInc schreef op vrijdag 19 juni 2015 @ 11:14:
[...]

Wow, sorry dat ik het zeg, maar je kleunt hier echt een heleboel keren mis!

Volgens mij ben jij dat als je serieus denkt dat de maximale LTV en LTI geen impact heeft op de prijzen van huizen.

Het is een mooie cirkelredenering om te zeggen dat je voor 300K een huis van 300K koopt, maar als mensen minder kunnen lenen dan zijn er simpelweg minder mensen die een bepaald type huis kunnen betalen terwijl het aanbod van dat bepaald type huis onveranderd blijft. Minder vraag en hetzelfde aanbod => lagere prijzen. Economie 101.

[TheGhostInc]

Hielko schreef op vrijdag 19 juni 2015 @ 11:47:
[...]

Volgens mij ben jij dat als je serieus denkt dat de maximale LTV en LTI geen impact heeft op de prijzen van huizen.

Het is een mooie cirkelredenering om te zeggen dat je voor 300K een huis van 300K koopt, maar als mensen minder kunnen lenen dan zijn er simpelweg minder mensen die een bepaald type huis kunnen betalen terwijl het aanbod van dat bepaald type huis onveranderd blijft. Minder vraag en hetzelfde aanbod => lagere prijzen. Economie 101.

Het omlaag brengen van de LTV verandert niet zomaar de 'V', het verandert de maximale lening. Pas als er (veel) mensen een huis niet kunnen kopen zou de prijs omlaag gaan. Daarnaast zijn er ook manieren om dit te omzeilen, dus als de LTV de prijs omlaag wil drijven krijg je eerst nog allerlei anders scenario's die gaan spelen.
Daarnaast zijn de meeste startende kopers niet heel jong en is het niet direct een probleem en de rest van de markt komt van een bestaande woning. Die zullen zeker in de toekomst gewoon waarde in de woning hebben opgebouwd.
In Duitsland zie je jongeren dus bij de ouders inwonen, in de UK zie je persoonlijke leningen voor de rest komen. Maar dus geen dalende prijzen.
Lagere LTV's betekent minder risico (en misschien wel lagere rente), maar niet direct een lagere prijs en voornamelijk problemen bij de starters.

Daarnaast koppel je 2 dingen die wel effect op elkaar hebben, maar niet direct gekoppeld zijn:
Dat wat mensen kunnen lenen direct gekoppeld is aan wat mensen kunnen betalen.
Nummer 1 is een overheidsregel, nummer 2 is hoeveel van je inkomen je wilt besteden aan wonen, dat laatste is een persoonlijke keuze.

Bijvoorbeeld door 10 jaar te sparen voor een woning (wat niet meetelt voor je woonquote) kun je veel meer geld (gemiddeld) uitgeven aan een woning dan volgens het Nibud 'mag'. Je ziet nu al dat spaargeld/schenking steeds interessanter wordt bij het kopen van een huis.

Huizen zijn een schaars goed en zolang ze schaars blijven zoekt de prijs de 'max' op. Dat was de (absurd hoge) leennorm + winst op je huis, maar met schenkingen, spaargeld, onderhandse leningen, familiebank, erfenissen, erfpacht, huurkoop, .... blijft de markt zoeken naar wegen om de prijs hoog te houden.

[Hielko]

Daarnaast koppel je 2 dingen die wel effect op elkaar hebben, maar niet direct gekoppeld zijn:
Dat wat mensen kunnen lenen direct gekoppeld is aan wat mensen kunnen betalen.

Nee, want de meeste mensen zouden het niet kunnen betalen zonder die lening. Het eigen vermogen van de meeste nederlanders is niet veel groter dan nul. Als de lening kleiner wordt kunnen ze ook minder betalen.

Bijvoorbeeld door 10 jaar te sparen voor een woning (wat niet meetelt voor je woonquote) kun je veel meer geld (gemiddeld) uitgeven aan een woning dan volgens het Nibud 'mag'. Je ziet nu al dat spaargeld/schenking steeds interessanter wordt bij het kopen van een huis.

Maar dat zorgt direct voor een enorme daling van de vraag, als mensen eerst 10 jaar sparen zijn ze niet in de markt voor een koopwoning. En als er minder mensen in de markt zijn voor een koopwoning dalen de prijzen (en hoeven ze waarschijnlijk ook weer minder lang te sparen). Dan komt er een equilibrium op een ander punt.

[timag]

TheGhostInc schreef op vrijdag 19 juni 2015 @ 13:54:
[...]
blijft de markt zoeken naar wegen om de prijs hoog te houden.

"de markt" zoekt niet naar een hoge prijs, de huizenkoper wil gewoon het maximaal haalbare (het grootste, mooiste, best gelegen huis) kopen. De zaken die je noemt spelen daarop in. De hoge prijs is het gevolg, niet het doel.

[TheGhostInc]

Hielko schreef op vrijdag 19 juni 2015 @ 14:07:
[...]

Nee, want de meeste mensen zouden het niet kunnen betalen zonder die lening. Het eigen vermogen van de meeste nederlanders is niet veel groter dan nul. Als de lening kleiner wordt kunnen ze ook minder betalen.

Ja en nee.
Het is maar wat je definitie is van kunnen betalen. Aan de ene kant heb je inderdaad je vermogen als definitie van 'kan ik het betalen'. Aan de andere kant heb je ook de definitie van 'genoeg inkomen om de lasten te dragen' definitie.

Voor consumptieve goederen ben ik geen fan van lenen, maar in andere situaties is het geen slecht plan. Bijvoorbeeld een werkeloze die de keuze heeft om met een niet afbetaalde auto te gaan werken vs de WW. Veel bedrijven lenen ook gewoon voor productiemiddelen, wat vaak de enige optie is om uit te breiden of zelfs te blijven bestaan. Ik denk dat veel machines van ASML worden gefinancierd.

Als je dat te ver limiteert, wat gebeurd er dan?

Hielko schreef op vrijdag 19 juni 2015 @ 14:07:
Maar dat zorgt direct voor een enorme daling van de vraag, als mensen eerst 10 jaar sparen zijn ze niet in de markt voor een koopwoning. En als er minder mensen in de markt zijn voor een koopwoning dalen de prijzen (en hoeven ze waarschijnlijk ook weer minder lang te sparen). Dan komt er een equilibrium op een ander punt.

En een enorme stijging in de vraag naar huurwoningen, wat betekent dat het steeds gunstiger wordt om huizen te gaan melken. We hebben (gelukkig) weinig buitenlands geld op de markt, maar als je geen huis kunt kopen maar wel veel geld te besteden hebt ben je de ideale huurder. In Londen zie je dat dus veel.

Een lage LTI, maar een hoog besteedbaar inkomen is het ideale recept voor allerlei externe inmenging. De NLse huizenmarkt is nogal beschermd door rare constructies (NHG, HRA), maar aangezien we dat afbouwen zal onze markt steeds interessanter worden voor de Chinezen/Russen/...

timag schreef op vrijdag 19 juni 2015 @ 14:20:
[...]
De hoge prijs is het gevolg, niet het doel.

True

[ Voor 3% gewijzigd door TheGhostInc op 19-06-2015 15:26 ]

[Hielko]

TheGhostInc schreef op vrijdag 19 juni 2015 @ 15:24:
[...]

Ja en nee.
Het is maar wat je definitie is van kunnen betalen. Aan de ene kant heb je inderdaad je vermogen als definitie van 'kan ik het betalen'. Aan de andere kant heb je ook de definitie van 'genoeg inkomen om de lasten te dragen' definitie.

Of je de vaste lasten kan dragen heeft weinig te maken met of je het huis kan betalen. Zonder eerst een mooi bedrag over te maken kan jij geen huis kopen, en daar heb je of een lening voor nodig en/of eigen vermogen.

[TheGhostInc]

Hielko schreef op vrijdag 19 juni 2015 @ 15:34:
[...]
Of je de vaste lasten kan dragen heeft weinig te maken met of je het huis kan betalen. Zonder eerst een mooi bedrag over te maken kan jij geen huis kopen, en daar heb je of een lening voor nodig en/of eigen vermogen.

Sorry, ik bedoelde met vaste lasten ook de rente/aflossing op de lening.

[T-MOB]

Er is natuurlijk nog een andere kant aan dat verhaal. Als de prijzen onder druk komen omdat de financiering beperkt wordt dan zullen bouwers kleinere / goedkopere huizen gaan bouwen. Op de langere termijn neemt dan de kwaliteit van de woningvoorraad af.

Maar lang niet overal waar een LTV <100% geldt hoef je ook daadwerkelijk te sparen. Je kunt de rest ook financieren met een niet-hypothecaire lening met een rente die bij het risico van zo'n lening hoort. Zolang je inkomen het toelaat is dat niet zo'n probleem.

[President]

Begin jullie eerste gesprek met de hypotheker! Online komen we nu op ongeveer 260k uit, na 1 juli wordt dat 20k minder als ik het nieuws lees?

[ph4ge]

T-MOB schreef op vrijdag 19 juni 2015 @ 16:55:
Er is natuurlijk nog een andere kant aan dat verhaal. Als de prijzen onder druk komen omdat de financiering beperkt wordt dan zullen bouwers kleinere / goedkopere huizen gaan bouwen. Op de langere termijn neemt dan de kwaliteit van de woningvoorraad af.

Die hebben altijd een prikkel om de winst de maximaliseren, en dus kleiner te bouwen, die prikkel wordt niet groter of kleiner naar mate men meer of minder kan besteden. Sterker nog, ondanks dat we steeds meer konden gaan lezen werden de huizen en de percelen juist in die periode steeds kleiner.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op zaterdag 20 juni 2015 @ 11:46:
Die hebben altijd een prikkel om de winst de maximaliseren, en dus kleiner te bouwen, die prikkel wordt niet groter of kleiner naar mate men meer of minder kan besteden. Sterker nog, ondanks dat we steeds meer konden gaan lezen werden de huizen en de percelen juist in die periode steeds kleiner.

En de schaartse nam toe! Een paradox veroorzaakt door de stijging van grondprijzen, veroorzaakt door het meer kunnen lenen om te voorkomen dat de bouwer de winst opstreek.

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op zaterdag 20 juni 2015 @ 11:54:
En de schaartse nam toe! Een paradox veroorzaakt door de stijging van grondprijzen, veroorzaakt door het meer kunnen lenen om te voorkomen dat de bouwer de winst opstreek.

Wat je in het buitenland overigens ook keer op keer ziet. Nu in UK heeft de regering de afgelopen jaren allerlei overheidssubsidies en soepelere financieringsnormen in het leven geroepen, onder het mom van het helpen van de starter en te zorgen voor meer nieuwe huizen, het ook daar gebeurt dat niet en nemen alleen de prijzen toe.

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op vrijdag 19 juni 2015 @ 13:54:
[...]

Het omlaag brengen van de LTV verandert niet zomaar de 'V', het verandert de maximale lening. Pas als er (veel) mensen een huis niet kunnen kopen zou de prijs omlaag gaan. Daarnaast zijn er ook manieren om dit te omzeilen, dus als de LTV de prijs omlaag wil drijven krijg je eerst nog allerlei anders scenario's die gaan spelen.

Ik denk ook dat het uiteindelijk koren op de molen van bankiers gaat worden die (misschien nu al) eurotekens in hun ogen zien.

Als je niet gespaard hebt zal die resterende 10% toch ergens vandaan moeten komen, en dan kunnen ze daar weer heel "voordelige" leenconstructies aan koppelen. Als ze namelijk zouden weigeren om die 10% op een andere manier te financieren, dan maken ze hun eigen afzet kapot, omdat de hoeveelheid hypotheken die ze dan zouden verkopen ineens een stuk minder wordt.

Uiteindelijk gaat het dan van minder risico (90% lening met onderpand, 10% eigen geld) om naar meer risico voor een bank, omdat die 10% zonder onderpand moet worden uitgeleend.

Dat zal wel een drukkend effect hebben op de huizenprijzen, want de maximale lening in zo'n 90/10 constructie zal een stuk lager liggen dan een lening voor 100% LTV. Alleen de mensen die genoeg eigen geld in kunnen leggen hebben er geen last van.

Studieschulden spelen ook mee, die worden nu voor 0,75% als maandlast meegerekend. Het loont straks dus meer om te sparen naast je studieschuld dan die studieschuld compleet af te lossen met spaargeld, want dan kun je wel een hypotheek krijgen op 90% LTV, waarbij de studieschuld een (relatief) kleine invloed heeft op je maximale leencapaciteit.

Iemand die hetzelfde huis zou willen kopen voor 90% hypothecair, aangevuld met 10% consumptief krediet, zonder studieschuld of eigen geld, zal een hoger inkomen nodig hebben, want consumptieve kredieten tellen zwaarder mee voor de beoordeling van de maximale leencapaciteit.

[RemcoDelft]

Stoney3K schreef op zaterdag 20 juni 2015 @ 12:03:
Iemand die hetzelfde huis zou willen verkopen voor 90% hypothecair, aangevuld met 10% consumptief krediet, aan een koper zonder studieschuld of eigen geld, zal een hoger inkomen lagere verkoopprijs nodig hebben, want consumptieve kredieten tellen zwaarder mee voor de beoordeling van de maximale leencapaciteit.

Fixed

[Stoney3K]

RemcoDelft schreef op zaterdag 20 juni 2015 @ 12:08:
[...]

Fixed

Precies wat ik wil zeggen, met dat drukkende effect dus. Aan de andere kant kan het ook goed zijn dat studenten daardoor aan het sparen gaan en proberen om hun studieschulden zo lang mogelijk te laten staan, omdat ze daardoor een duurder huis kunnen kopen voor hetzelfde inkomen.

[nokiaan958GB]

PERSBERICHT

22 juni 2015


Koopwoningen in mei duurder dan jaar eerder
Bestaande koopwoningen waren in mei 2,6 procent duurder dan in mei 2014. De
prijzen zijn nu al ruim een jaar hoger ten opzichte van een jaar eerder. Sinds de
zomer van 2013 is er sprake van een licht stijgende trend in de prijsontwikkeling
van bestaande koopwoningen. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling
van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van CBS en het Kadaster.
Prijzen 4,6 procent hoger dan tijdens dal in juni 2013
Het gemiddelde prijsniveau van bestaande koopwoningen is in mei 2015 ongeveer
even hoog als in oktober 2003. In juni 2013 bereikten de prijzen van koopwoningen
een dal. Sindsdien is er sprake van een licht stijgende trend. Vergeleken met juni
2013 lagen de prijzen in mei 4,6 procent hoger. Ten opzichte van augustus 2008,
toen de huizenprijzen een piek bereikten, is het prijsniveau 17,8 procent lager.

[t_captain]

Zet er even een bronvermelding bij; gaat het om Kadaster of NVM gegevens?

[Fiber]

CBS: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2015/2015-06-22-m11.htm

Op zich vind ik lichte prijsstijgingen geen ramp en dat de verkoopaantallen ook stijgen vind ik zelfs positief. Maar 2.6 procent prijsstijgingen is wel weer aan de hoge kant, dat gaat eigenlijk te hard lijkt mij.

[celshof]

Fiber schreef op maandag 22 juni 2015 @ 10:11:
CBS: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...f/2015/2015-06-22-m11.htm

Op zich vind ik lichte prijsstijgingen geen ramp en dat de verkoopaantallen ook stijgen vind ik zelfs positief. Maar 2.6 procent prijsstijgingen is wel weer aan de hoge kant, dat gaat eigenlijk te hard lijkt mij.

De aanpassingen van 1 juli voor NHG en leengrens zouden best invloed kunnen hebben. Mensen willen er nog net gebruik van maken en zijn daarom geneigd iets meer te willen betalen. Ik ben benieuwd of de trend van hogere prijzen de rest van het jaar aanhoudt.

[dcl!]

Precies, de 1 juli datum. Bovendien, het blijft nog een aantal jaar slecht vergelijken door de veel lagere verkoop aantallen.
Ik blijf hopen (vooral voor starters, maar uiteindelijk goed voor de hele maatschappij) op toenemende verkopen en gelijkblijvende/weinig stijgende prijzen voorlopig.

[TheGhostInc]

celshof schreef op maandag 22 juni 2015 @ 10:16:
[...]
De aanpassingen van 1 juli voor NHG en leengrens zouden best invloed kunnen hebben. Mensen willen er nog net gebruik van maken en zijn daarom geneigd iets meer te willen betalen. Ik ben benieuwd of de trend van hogere prijzen de rest van het jaar aanhoudt.

Maar ondertussen is het 'elk halfjaar' wel raak met een reden waarom mensen 'nog even snel' van de oude regels gebruik willen maken. Eind 2014 was een record, maar ik ben heel benieuwd of dat record niet nu alweer gebroken gaat worden.
Eind 2015 gaan we weer richting de volgende set met maatregelen die weer effect gaan hebben en ondertussen lopen de huren verder omhoog.

dcl! schreef op maandag 22 juni 2015 @ 10:48:
Precies, de 1 juli datum. Bovendien, het blijft nog een aantal jaar slecht vergelijken door de veel lagere verkoop aantallen.
Ik blijf hopen (vooral voor starters, maar uiteindelijk goed voor de hele maatschappij) op toenemende verkopen en gelijkblijvende/weinig stijgende prijzen voorlopig.

Die veel lagere verkoop aantallen vallen (imho) best mee. Het klopt dat de verkopen zijn gehalveerd, maar in 2014 was dat al weer half ingelopen en 2015 loopt alweer veel harder dan 2014.
Als je kijkt naar bijvoorbeeld de voorraad aan woningen, dan begint de omloopsnelheid al richting pre-crisis niveaus te komen.
Helemaal als je bedenkt dat veel woningen die (te) lang te koop staan de statistieken scheef trekken, dan zijn courante woningen in courante delen van de markt weer even gewild als pre-crisis. De makelaars beamen dit ook.

Overigens geven de prijsstijgingen ook een beetje een scheef beeld, de markt veert altijd een beetje terug na een crisis. En daarnaast staat de markt in spagaat tussen gebieden die niet aan het herstellen zijn en gebieden die alweer aan het over verhitten zijn.

Maar elke 'golf' van verkopen, zoals eind 2014 en nu weer zorgt ervoor dat de beroemde 'treintjes' weer gaan rijden. Wat uiteindelijk helpt om ook het incourante aanbod van de markt te krijgen.

[EXX]

TheGhostInc schreef op maandag 22 juni 2015 @ 13:01:
Die veel lagere verkoop aantallen vallen (imho) best mee. Het klopt dat de verkopen zijn gehalveerd, maar in 2014 was dat al weer half ingelopen en 2015 loopt alweer veel harder dan 2014.
Als je kijkt naar bijvoorbeeld de voorraad aan woningen, dan begint de omloopsnelheid al richting pre-crisis niveaus te komen.
Helemaal als je bedenkt dat veel woningen die (te) lang te koop staan de statistieken scheef trekken, dan zijn courante woningen in courante delen van de markt weer even gewild als pre-crisis. De makelaars beamen dit ook.

Hier is nu wel een veel lagere rente nodig voor deze verkoopaantallen dan in de pré-crisis tijd. Je mag zelf bedenken wat er gebeurt als de rente weer op het niveau van 2008 komt te staan.

Maar elke 'golf' van verkopen, zoals eind 2014 en nu weer zorgt ervoor dat de beroemde 'treintjes' weer gaan rijden. Wat uiteindelijk helpt om ook het incourante aanbod van de markt te krijgen.

Die beroemde "treintjes" hebben nooit gereden. Dat was makelaarspraat die in de praktijk niet of nauwelijks bleek op te gaan (zie hier en hier). Verder zal het incourante aanbod niet van de markt verdwijnen indien daar de prijzen niet flink omlaag gaan. Deze incourante huizen zijn dat niet voor niets: vaak uitgeleefd en/of niet goed onderhouden/alles nog in oorspronkelijke staat. Een koper kan dat tegenwoordig nog maar beperkt via een lening renoveren; er zal fors eigen kapitaal in geinvesteerd moeten worden. Dat hebben de meesten niet. Dus zolang er niets aan de vraagprijs wordt gedaan, wordt zo een huis gewoonweg niet verkocht.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 22 juni 2015 @ 13:01:
Maar ondertussen is het 'elk halfjaar' wel raak met een reden waarom mensen 'nog even snel' van de oude regels gebruik willen maken.

Mensen zijn gevoelig voor marketing, en makelaars brengen het elke 6 maanden alsof je minder kan lenen. Terwijl (zie grafiek enige tijd terug) de leencapaciteit sinds de crisis helemaal niet is afgenomen. Elk half jaar: stilletjes meer lenen en met veel bombarie een beetje minder lenen.

[TheGhostInc]

EXX schreef op maandag 22 juni 2015 @ 13:53:
[...]

Hier is nu wel een veel lagere rente nodig voor deze verkoopaantallen dan in de pré-crisis tijd. Je mag zelf bedenken wat er gebeurt als de rente weer op het niveau van 2008 komt te staan.

Aan de andere kant hebben we een gebrek aan concurrentie op de hypothekenmarkt, wat denk je dat er gebeurt als de concurrentie weer toeneemt?
De voorstellen van DNB van de afgelopen dagen hinten hier al op en het IMF roept ook al jaren zoiets.

EXX schreef op maandag 22 juni 2015 @ 13:53:
[...]
Die beroemde "treintjes" hebben nooit gereden. Dat was makelaarspraat die in de praktijk niet of nauwelijks bleek op te gaan (zie hier en hier). Verder zal het incourante aanbod niet van de markt verdwijnen indien daar de prijzen niet flink omlaag gaan. Deze incourante huizen zijn dat niet voor niets: vaak uitgeleefd en/of niet goed onderhouden/alles nog in oorspronkelijke staat. Een koper kan dat tegenwoordig nog maar beperkt via een lening renoveren; er zal fors eigen kapitaal in geinvesteerd moeten worden. Dat hebben de meesten niet. Dus zolang er niets aan de vraagprijs wordt gedaan, wordt zo een huis gewoonweg niet verkocht.

Ik geloofde ook niet in 'treintjes', maar wel in de trein. Je ziet bij de nieuwe hypotheek aanvragen een stijging van het percentage aflossingsvrij, wat maar 1 ding betekent: meer doorverhuizers. De trein begint toch echt een beetje te rollen.
Jouw 2de link geeft dat ook aan, beweging over de hele breedte van de markt is nodig voor meer beweging. Alleen 'starters pushen' heeft weinig effect. Maar we zitten nu dus wel langzaam aan in de 2de fase van het herstel waarbij de starters weer gezelschap krijgen.

Wat betreft de incourante woningen. Een woning leeg laten staan kost ook geld en met meer kopers op de markt zullen die dus ook een keer verkocht worden (in populaire gebieden).

RemcoDelft schreef op maandag 22 juni 2015 @ 14:05:
[...]
Mensen zijn gevoelig voor marketing, en makelaars brengen het elke 6 maanden alsof je minder kan lenen. Terwijl (zie grafiek enige tijd terug) de leencapaciteit sinds de crisis helemaal niet is afgenomen. Elk half jaar: stilletjes meer lenen en met veel bombarie een beetje minder lenen.

Helaas heb je niet de garantie dat je elke maand iets meer kunt lenen, maar je hebt wel de garantie dat je na die 6 maanden ineens minder kunt lenen.
Maar marketing is leuk, maar de verkopen stijgen ook gewoon door, dus die marketing werkt blijkbaar en daarmee doen de makelaars hun werk (= huizen verkopen).

[ph4ge]

Meer aflossingsvrijehypotheken betekent vooral oversluiters. Dat is natuurlijk heel interessant met die lage rente.

[Fiber]

TheGhostInc schreef op maandag 22 juni 2015 @ 14:51:
[...]

Wat betreft de incourante woningen. Een woning leeg laten staan kost ook geld en met meer kopers op de markt zullen die dus ook een keer verkocht worden (in populaire gebieden)...

Is daar ook niet een 'leegstandswet' voor of een sloopregeling?

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 22 juni 2015 @ 14:51:
Je ziet bij de nieuwe hypotheek aanvragen een stijging van het percentage aflossingsvrij, wat maar 1 ding betekent: meer doorverhuizers.

Niet noodzakelijk, oversluiten zonder te verhuizen kan net zo goed voor de pre-2012-schulden. Ik hoop echt dat de overheid die belastingongelijkheid niet nog 27 jaar in stand houdt!

Helaas heb je niet de garantie dat je elke maand iets meer kunt lenen, maar je hebt wel de garantie dat je na die 6 maanden ineens minder kunt lenen.

Ook dat is geen garantie, de enige reden dat je na 6 maanden minder kan lenen, is dat je gedurende die 6 maanden meer kon lenen. Als de rente niet meer daalt maar gaat stijgen zou het tegenovergestelde zelfs kunnen gebeuren: 6 maanden langzaam minder lenen, en dan opeens iets meer.

[Tieske88]

Iemand hier al kans gezien het nieuwe rapport van de Raad voor Leefomgeving en Infrastructuur door te nemen dat als advies voor minister Blok is geschreven? Verschillende media hebben er al wat over geschreven zoals de Volkskrant en de Cobouw. Ondanks het naar mijn mening op het eerste gezicht goede advies denk ik niet dat het veel navolging gaat krijgen (helaas).

Zoals de Volkskrant al schrijft:
Minister Stef Blok vergeleek het rapport bij de presentatie donderdag grappend met het tv-programma Help mijn man is klusser. 'Daar lopen verbouwingen ook steeds uit de hand. Ik vroeg om een bescheiden advies en krijg als antwoord dat ik het hele stelsel moet gaan herzien.'

Blok liet er weinig onduidelijkheid over bestaan dat hij absoluut niet van plan is een stip op de horizon te zetten. 'Toekomstvisies zijn makkelijk, echt maatregelen nemen is pas ingewikkeld', stelt hij. Hij somde op hoeveel hij de afgelopen jaren aan de woningmarkt heeft verspijkerd: hypotheekrenteaftrek voor de hoogste inkomens teruggeschroefd, een einde gemaakt aan aflossingsvrije hypotheken en overkreditering, inkomsafhankelijke huurverhoging en de woningcorporaties opgelegd dat ze er alleen nog maar zijn voor mensen met de laagste inkomens.

Die maatregelen hebben nu hun effect, claimt de minister. 'Het aantal verkopen trekt weer aan en de prijzen stijgen.' Juist die verkoopcijfers willen VVD en PvdA trots aan hun kiezers tonen. De onheilstijding die zijn adviseurs hem voorspellen kan hij daarbij niet gebruiken. 'Dat deel van het advies ga ik niet uitvoeren.'

Het advies heeft drie punten:
Regionale differentiatie in beleid en regelgeving. Het beleid (en regelgeving) kan dus worden aangepast aan de behoefte uit de regio, niet alleen maar centraal opgelegd. Ook moet maken van nieuwbouwplannen en het aanwijzen van plekken hiervoor meer niet meer alleen een onderonsje tussen gemeente en ontwikkelaars worden maar moeten ook consumenten hier meer in te zeggen hebben zodat er meer gebouwd gaat worden waar er vraag naar is en op de juiste plekken.

Eigendomsneutraliteit in het wonen. Dus niet meer mensen stimuleren om te kopen en lagere inkomens alleen maar ondersteunen bij het huren. Dit betekent dus het afschaffen van huurtoeslag en hypotheekrenteaftrek en dit wellicht vervangen door een "woontoeslag". Dit vooral dat het makkelijker wordt om te switchen tussen de drie "stromingen" in de huizenmarkt: sociale huur, vrije huur en koop. (mijn inziens zouden toeslagen juist helemaal niet nodig moeten zijn: als mensen te weinig geld hebben om te kunnen wonen dan moet de belasting op lagere lonen omlaag en/of de bijstand omhoog. Dit geld naar mijn mening voor alles, dat je zo min mogelijk toeslagen/subsidies zou moeten hebben, maar dan kom je al snel op een soort "basisinkomen")

Veel groter flexibiliteit in het gebruik en in toekomstig hergebruik van woningen en ander vastgoed. Dit betekent vooral dat gebouwen moeten kunnen meebewegen met de behoefte van de maatschappij en de markt.

De samenvatting en de hele publicatie van het onderzoek zijn hier te vinden.

Verder om nog even terug te komen op de discussie of NHG wel of geen overheidssubsidie is en of deze marktverstorend is: naar mijn mening is het zeker overheidssubsidie aangezien NHG een verzekering is die goedkoper kan worden aangeboden omdat de overheid garant staat. Wanneer de overheid dat niet zou doen zou de verzekeringspremie (de inleg bij het afsluiten van de hypotheek) hoger zijn en daarmee is het naar mijn mening dus een soort subsidie. Ook is het marktverstorend omdat woningeigenaren door deze subsidie evenveel rente betalen als iemand met een hypotheek met een LTV van 80%. Ze betalen daarmee dus niet de rente die hoort bij een hoger risico (behorende bij een LTV van meer dan 100%) en daardoor hebben mensen ook geen incentive op dit moment om te sparen voor een lagere LTV (anders dan dat de overheid de maximale LTV steeds verder omlaag brengt d.m.v. regelgeving).

Naar mijn mening zou de NHG dus opgeheven moeten worden. Wellicht niet direct, maar wel binnen de aankomende vijf jaar. Waarbij de NHG pot zoals die nu is opgebouwd is, wordt verdeeld over alle gebruikers (via een goed uitgedachte verdeelsleutel) en het geld direct als aflossing de hypotheek gestort wordt.

[Bart2005]

Goede post!

En zolang we blijven geloven in deze framing:

Die maatregelen hebben nu hun effect, claimt de minister. 'Het aantal verkopen trekt weer aan en de prijzen stijgen.'

Dat is uitsluitend positief voor degene die iets (voor een te hoge prijs) te verkopen heeft.
Nergens, in de normale gewone mensenwereld zijn hogere prijzen gunstig (levensmiddelen weer duurder dan vorige maand. Jippie!). Maar het is duidelijk dat de huizentrein in gang gehouden moet worden ten gunste van de belanghebbenden...
Het is dus wel duidelijk wiens woord de minister spreekt.

[ Voor 10% gewijzigd door Bart2005 op 28-06-2015 19:42 ]

[Help!!!!]

Bart2005 schreef op zondag 28 juni 2015 @ 19:40:
Goede post!

En zolang we blijven geloven in deze framing:

Die maatregelen hebben nu hun effect, claimt de minister. 'Het aantal verkopen trekt weer aan en de prijzen stijgen.'

Dat is uitsluitend positief voor degene die iets (voor een te hoge prijs) te verkopen heeft.
Nergens, in de normale gewone mensenwereld zijn hogere prijzen gunstig (levensmiddelen weer duurder dan vorige maand. Jippie!).
Het is dus wel duidelijk wiens woord de minister spreekt.

Inderdaad. Het blijft een zeer vermoeiend en onrechtvaardig fenomeen die selectieve belangenbehartiging.

[Bart2005]

Help!!!! schreef op zondag 28 juni 2015 @ 19:42:
[...]

Inderdaad. Het blijft een zeer vermoeiend en onrechtvaardig fenomeen die selectieve belangenbehartiging.

Het is heel jammer dat dit een algemeen aanvaard principe lijkt, hogere prijzen zijn goed.
Iedereen in mijn kennissenkring verklaart me voor gek. En als ik het uitleg begrijpen ze het niet.
Echt wonderlijk hoe die hersenspoeling met succes gewerkt heeft.

[RemcoDelft]

Tieske88 schreef op zondag 28 juni 2015 @ 17:15:
[i]Minister Stef Blok vergeleek het rapport bij de presentatie donderdag grappend met het tv-programma Help mijn man is klusser. 'Daar lopen verbouwingen ook steeds uit de hand. Ik vroeg om een bescheiden advies en krijg als antwoord dat ik het hele stelsel moet gaan herzien.'

Hij heeft zelf dus totaal niet door dat het hele stelsel compleet verziekt is?

Bart2005 schreef op zondag 28 juni 2015 @ 19:47:
Het is heel jammer dat dit een algemeen aanvaard principe lijkt, hogere prijzen zijn goed.
Iedereen in mijn kennissenkring verklaart me voor gek. En als ik het uitleg begrijpen ze het niet.
Echt wonderlijk hoe die hersenspoeling met succes gewerkt heeft.

Het is uitstel van het onvermijdelijke! En als de rente straks stijgt (wat zomaar zou kunnen nu de EU begint af te brokkelen) heeft natuurlijk niemand het weer zien aankomen dat het mis kon gaan...

[ph4ge]

Bart2005 schreef op zondag 28 juni 2015 @ 19:40:
Goede post!

En zolang we blijven geloven in deze framing:

Die maatregelen hebben nu hun effect, claimt de minister. 'Het aantal verkopen trekt weer aan en de prijzen stijgen.'

Dat is uitsluitend positief voor degene die iets (voor een te hoge prijs) te verkopen heeft.
Nergens, in de normale gewone mensenwereld zijn hogere prijzen gunstig (levensmiddelen weer duurder dan vorige maand. Jippie!). Maar het is duidelijk dat de huizentrein in gang gehouden moet worden ten gunste van de belanghebbenden...
Het is dus wel duidelijk wiens woord de minister spreekt.

Alsof Blok verantwoordelijk Is voor QE, en daardoor de record lage rentes en daardoor een enigszins opwaartse markt...

[assje]

Bart2005 schreef op zondag 28 juni 2015 @ 19:47:
[...]

Het is heel jammer dat dit een algemeen aanvaard principe lijkt, hogere prijzen zijn goed.
Iedereen in mijn kennissenkring verklaart me voor gek. En als ik het uitleg begrijpen ze het niet.
Echt wonderlijk hoe die hersenspoeling met succes gewerkt heeft.

Zo vreemd is dat anders niet, iedereen die iets bezit dat hij later nog wil verkopen hoopt dat de waarde zo hoog mogelijk blijft/wordt, hetzelfde geldt voor auto's. Aangezien er meer mensen een huis bezitten dan op dat moment een huis willen kopen lijken stijgende prijzen voor de meeste mensen positief.

Het enige dat mensen niet begrijpen is dat ze er geen baat bij hebben dat prijzen stijgen zolang ze verhuizen tussen koopwoningen. Voor gepensioneerde mensen die vanuit een koopwoning naar een huurappartement gaan zijn stijgende prijzen wel degelijk positief.

[RemcoDelft]

assje schreef op maandag 29 juni 2015 @ 09:22:
Zo vreemd is dat anders niet, iedereen die iets bezit dat hij later nog wil verkopen hoopt dat de waarde zo hoog mogelijk blijft/wordt, hetzelfde geldt voor auto's. Aangezien er meer mensen een huis bezitten dan op dat moment een huis willen kopen lijken stijgende prijzen voor de meeste mensen positief.

Laat me raden: je hebt er belang bij dat je het niet vreemd vind dat huizen duurder worden naarmate ze ouder worden...
Je autovergelijking gaat mis: een wrak kost 300 euro, en krot van een huis 2 ton. Het verschil? Nieuwe auto's zijn onbeperkt te koop, nieuwe huizen niet.

[Verwijderd]

Er zit ook wel een verschil in in een auto die een levensduur heeft van gemiddeld enkele jaren, of een huis die makkelijk 100-150 jaar mee kan gaan.. (mits het onderhoud goed bijgehouden wordt).

Ja een huis kost geld, de jaren dat je winst uit je huis kon halen is voorbij..
Ik heb mijn huis in 2008 (top van de markt) gekocht voor 168k.
Ondertussen voor 20k verspijkerd, ik zou gek zijn als ik er nu 190k voor zou kunnen vangen..
Als het nu 175k oplevert mag ik in mijn handen knijpen..

Enige voordeel is dat mijn huis nu beter in de markt ligt dan omliggende huizen omdat het bijna compleet gerenoveerd is..
Maar winst? No way..

De 20k die in heb geinvesteerd zie ik puur als verbeteren van woongenot en in sommige gevallen het reduceren van energiekosten.
Dus als ik er lang genoeg blijf wonen zullen die kosten zich wel deels terug verdienen.
Maar het is en blijft een "starters" woning, meer dan 200k zal het niet waard worden, ongeacht wat ik er ook aan verspijker.

[ Voor 21% gewijzigd door Verwijderd op 29-06-2015 10:13 ]

[assje]

RemcoDelft schreef op maandag 29 juni 2015 @ 09:58:
[...]

Laat me raden: je hebt er belang bij dat je het niet vreemd vind dat huizen duurder worden naarmate ze ouder worden...
Je autovergelijking gaat mis: een wrak kost 300 euro, en krot van een huis 2 ton. Het verschil? Nieuwe auto's zijn onbeperkt te koop, nieuwe huizen niet.

Ik zeg niet dat het normaal is dat ze duurder worden, ik zeg dat de bezitter er mogelijk baat bij heeft.

Iedere autobezitter zou het helemaal prima vinden als zijn auto een uniek exemplaar blijkt te zijn die voor een verzamelaar opeens het vijfvoudige waard is.Een beter tastbaar voorbeeld, iedere autobezitter hoopt dat zijn auto een goede tweedehands waarde behoud en dus niet teveel afschrijft.

Ik heb het helemaal niet over meer waard worden, ik reageer op Bart dit zegt dat mensen die hogere prijzen voor hun huidige bezit willen gehersenspoeld zijn.

Je paradepaardje over schaarste (en prijzen) is bekend, geen reden het te herhalen bij een post die er totaal niet over gaat.

[ Voor 24% gewijzigd door assje op 29-06-2015 10:23 ]

[T-MOB]

Met huizen is het zo dat een groot deel van de waarde voorkomt uit de locatie. Een huis in Twente kost een stuk minder dan hetzelfde huis in Zuid Holland. Die waardering die in de locatie zit is prima uit te leggen als iets positiefs, omdat het aangeeft hoe aantrekkelijk / succesvol een regio is. Niet dat er geen lucht in kan zitten hoor. Ik wil maar aangeven dat het vergelijken met auto's en andere producten waar vooral de intrinsieke waarde telt onzinnig zijn. Dat kan alleen als je locatie als factor buiten beschouwing laat. Een krot aan de grachtengordel is veel waard omdat het aan de grachtengordel ligt. Maar het is substantieel minder waard dan een huis aan de gordel dat piekfijn in orde is. En het huis van Remko24 is meer waard dan omliggende huizen omdat het beter ondehouden is dan de rest.

[assje]

Het gaat mij niet om de vergelijking tussen auto's en huizen. Het gaat mij erom aan te geven dat het volkomen normaal is te hopen dat je bezit niet in waarde daalt of zelfs in waarde stijgt.

[RemcoDelft]

assje schreef op maandag 29 juni 2015 @ 10:17:
Iedere autobezitter zou het helemaal prima vinden als zijn auto een uniek exemplaar blijkt te zijn die voor een verzamelaar opeens het vijfvoudige waard is.Een beter tastbaar voorbeeld, iedere autobezitter hoopt dat zijn auto een goede tweedehands waarde behoud en dus niet teveel afschrijft.

En dat zou voor iedere autobezitter gelden, als nieuwe auto's slechts zeer beperkt beschikbaar waren.

Je paradepaardje over schaarste (en prijzen) is bekend, geen reden het te herhalen bij een post die er totaal niet over gaat.

De hele huizenmarkt draait om schaarste! Dat heeft er dus alles mee te maken.
Belanghebbenden zouden ongetwijfeld de grondquote graag opschroeven van de huidige ~50% naar ~90%. Een rijtjeshuis voor een miljoen euro! Op kavels van 40 m² aan de rand van een grote stad, tegen een leeg weiland aan. Een enorme "groei van kapitaal" op papier, ideaal...

assje schreef op maandag 29 juni 2015 @ 10:49:
Het gaat mij niet om de vergelijking tussen auto's en huizen. Het gaat mij erom aan te geven dat het volkomen normaal is te hopen dat je bezit niet in waarde daalt of zelfs in waarde stijgt.

Er op hopen is normaal. Dat het daadwerkelijk gebeurt is niet normaal.
Dat een minister er openlijk blij mee is dat woningen duurder worden is trouwens ronduit dubieus.

[ Voor 35% gewijzigd door RemcoDelft op 29-06-2015 11:11 ]

[GH45T]

assje schreef op maandag 29 juni 2015 @ 10:49:
Het gaat mij niet om de vergelijking tussen auto's en huizen. Het gaat mij erom aan te geven dat het volkomen normaal is te hopen dat je bezit niet in waarde daalt of zelfs in waarde stijgt.

Dat is pure speculatie met primaire levensbehoeften. Dat het op persoonlijk niveau voor een huizenbezitter fijn is als de huizenprijzen stijgen staat in geen verhouding tot de maatschappelijke problemen wat dat met zich meebrengt. Wonen dient betaalbaar te zijn en dat bereik je niet door woningen duurder te maken met het idee dat je niets afschrijft.

Enorme prijsdalingen zijn ook niet goed, maar ik tel de dalingen van 2007 tot nu niet eens tot die categorie. Dat er mensen vanaf 2007 in de problemen zijn gekomen is door domweg onverstandige keuzes gebaseerd op het idee dat de woningprijzen altijd zouden stijgen.

[assje]

RemcoDelft schreef op maandag 29 juni 2015 @ 10:52:
[...]
Er op hopen is normaal. Dat het daadwerkelijk gebeurt is niet normaal.

Dat ben ik dan weer helemaal met je eens

[TheGhostInc]

GH45T schreef op maandag 29 juni 2015 @ 10:59:
[...]
Dat is pure speculatie met primaire levensbehoeften. Dat het op persoonlijk niveau voor een huizenbezitter fijn is als de huizenprijzen stijgen staat in geen verhouding tot de maatschappelijke problemen wat dat met zich meebrengt. Wonen dient betaalbaar te zijn en dat bereik je niet door woningen duurder te maken met het idee dat je niets afschrijft.

Afschrijven is niet iets wat je 'oplegt', maar een consequentie van de waardeontwikkeling van een goed over tijd. Het grootste gedeelte van een woning is waardevast (grond + casco) en het gedeelte wat wel afschrijft wordt al in geprijsd (bijvoorbeeld CV installatie).

Echter als een woning 'technisch' nog voldoet, maar compleet uit de mode is, dan kom je op een hellend vlak. De primaire levensbehoefte wordt echt niet gehinderd door wat schrootjes of een antieke keuken. Dus dat een woning als geheel als waardevast wordt gezien is dus niet gek. Zeker als je dit vergelijkt met een auto die is afgeschreven tot €300, die echt wel technisch en economisch minder waard is.

Aangezien we in NL (en de EU) streven naar een inflatie van 2% betekent dat simpelweg dat een waardevast goed in NL elk jaar 2% duurder wordt. Dat onze minister dus tevreden is met een licht stijgende prijs heeft niks te maken met een wens om huizen duurder of goedkoper te maken, maar om juist de prijzen stabiel te houden.

Het is juist 'framing' om een 2% stijging los te zetten van de inflatie. De ING heeft dat ook al geschreven.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op maandag 29 juni 2015 @ 14:55:
[...]

Afschrijven is niet iets wat je 'oplegt', maar een consequentie van de waardeontwikkeling van een goed over tijd. Het grootste gedeelte van een woning is waardevast (grond + casco) en het gedeelte wat wel afschrijft wordt al in geprijsd (bijvoorbeeld CV installatie).

Echter als een woning 'technisch' nog voldoet, maar compleet uit de mode is, dan kom je op een hellend vlak. De primaire levensbehoefte wordt echt niet gehinderd door wat schrootjes of een antieke keuken. Dus dat een woning als geheel als waardevast wordt gezien is dus niet gek. Zeker als je dit vergelijkt met een auto die is afgeschreven tot €300, die echt wel technisch en economisch minder waard is.

Aangezien we in NL (en de EU) streven naar een inflatie van 2% betekent dat simpelweg dat een waardevast goed in NL elk jaar 2% duurder wordt. Dat onze minister dus tevreden is met een licht stijgende prijs heeft niks te maken met een wens om huizen duurder of goedkoper te maken, maar om juist de prijzen stabiel te houden.

Het is juist 'framing' om een 2% stijging los te zetten van de inflatie. De ING heeft dat ook al geschreven.

Het is juist framing om te stellen dat het iets met inflatie te maken heeft nadat we tientallen jaren achter de rug hebben waarin de prijzen veel harder stegen dan de inflatie. Dat is ook nu weer het geval, zeker zonder kunstmatige inflatie zoals geforceerde huurstijgingen. Als we een prijsniveau in lijn met inflatie willen hebben we nog een halvering tegoed.

Daarnaast staat de techniek niet stil. Niet alleen kost een huis maar een fractie van wat er voor betaald wordt, een oud huis Is zelfs perfect onderhouden technisch minderwaardig. Het is puur een kwestie van kunstmatige schaarste waarom oude huizen zo duur zijn, op een enkel uniek object na.

Iemand die claimt wat met de vrije markt te hebben moet zich überhaupt niet met de prijs bemoeien, laat staan stijgingen een toejuichen en stimuleren. Tegenover elke verkoper met het denkbeeldige belang van zo hoog mogelijke prijzen staat een koper met het werkelijke belang van lagere prijzen. Verschil is dat de koper niet de bouw, makelaars en bankenlobby aan zn kant heeft en dus zijn belangen grotendeels genegeerd ziet door de politiek.

Het verschil is ook dat uitstromen in de regel nog steeds gigantische overwaardes hebben wat betaald wordt door (startende) kopers, terwijl die juist in een veel duurdere tijd en levensfase leven. Maar juist alleen het belang van de groep die het het makkelijkst heeft wordt gehoord.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op maandag 29 juni 2015 @ 19:17:
[...]
Als we een prijsniveau in lijn met inflatie willen hebben we nog een halvering tegoed.

Mag ik dan eerst mijn kwartje terug van Kok? En de fiets van mijn opa van Duitsland?

Het is niet het 'dromen over de huizenmarkt', maar juist ontwikkelingen op de huizenmarkt. En helaas is jouw droom toch echt bedrog, want de drukte op de huizenmarkt is gewoon terug aan het keren.

ph4ge schreef op maandag 29 juni 2015 @ 19:17:
Daarnaast staat de techniek niet stil. Niet alleen kost een huis maar een fractie van wat er voor betaald wordt, een oud huis Is zelfs perfect onderhouden technisch minderwaardig. Het is puur een kwestie van kunstmatige schaarste waarom oude huizen zo duur zijn, op een enkel uniek object na.

Niet nog een keer deze onzin. Een perfect onderhouden oud huis doet helemaal niet onder voor een nieuwer huis. En wees blij met de NLse bouwkwaliteit, want zoals al vaker aangehaald, hier in de UK bouwen ze goedkoper en dat is een DRAMA. Woningen zijn na +/- 10 jaar gewoon uitgewoond, omdat de kwaliteit ondermaats is.
We hebben dat in NL in de jaren 80 al gehad, die woningen hebben heel veel problemen die op zich op te lossen zijn, maar er komt dus een moment dat goedkoop gewoon 'bagger' betekent.

ph4ge schreef op maandag 29 juni 2015 @ 19:17:
Iemand die claimt wat met de vrije markt te hebben moet zich überhaupt niet met de prijs bemoeien, laat staan stijgingen een toejuichen en stimuleren. Tegenover elke verkoper met het denkbeeldige belang van zo hoog mogelijke prijzen staat een koper met het werkelijke belang van lagere prijzen. Verschil is dat de koper niet de bouw, makelaars en bankenlobby aan zn kant heeft en dus zijn belangen grotendeels genegeerd ziet door de politiek.

Eerst mag de minister zich niet bemoeien met de markt, maar als de koper dan door de markt lekker genomen wordt is het ook weer niet goed?
Feit is dat deze minister de eerste minister is die de markt (misschien gedwongen) heeft aangepakt, dat je al z'n voorgangers afserveert vind ik prima, maar een beetje gal lopen spuwen naar iemand die het belang van de koper wel heeft gezien...

ph4ge schreef op maandag 29 juni 2015 @ 19:17:
Het verschil is ook dat uitstromen in de regel nog steeds gigantische overwaardes hebben wat betaald wordt door (startende) kopers, terwijl die juist in een veel duurdere tijd en levensfase leven. Maar juist alleen het belang van de groep die het het makkelijkst heeft wordt gehoord.

Je bedoelt die pensionado's die al JAREN niet geïndexeerd zijn?
Maar ook als je woning 20% onder water staat en je muurvast zit? Gewoon even aftikken, want die mensen komen uit de 'vette' jaren, dus dat geld zal er vast nog wel ergens zijn?

Ik heb echt geen medelijden met de starters van vandaag, want over 30 jaar is die woning gewoon van hun, ongeacht wat de huizenprijzen doen. Dan zit je in je gedeeltelijk aflossingsvrije woning nagels te bijten hoe de einddatum dichterbij komt en je hypotheeklasten tot aan je keel staan... terwijl je maar moet hopen dat je pensioen genoeg is om te kunnen blijven wonen in je huis, terwijl doorwerken geen optie is, want je wordt automatisch ontslagen op je 65ste terwijl je pensioen misschien pas 1,5 jaar later begint.

Er zit meer ellende in de huizenmarkt dan een paar (verwende) starters die niet hun droomhuisje kunnen kopen voor een habbekrats. Een minister die een beetje realistisch is, is dan ook niet verkeerd. En rücksichtslos marktwerking wensen, de Russische en Chinese miljonairs staan te trappelen om daar gebruikt van te maken...

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op dinsdag 30 juni 2015 @ 11:53:
Mag ik dan eerst mijn kwartje terug van Kok? En de fiets van mijn opa van Duitsland?

Wat heeft dat er mee te maken?

TheGhostInc schreef op dinsdag 30 juni 2015 @ 11:53:
Het is niet het 'dromen over de huizenmarkt', maar juist ontwikkelingen op de huizenmarkt. En helaas is jouw droom toch echt bedrog, want de drukte op de huizenmarkt is gewoon terug aan het keren.

Jij begon over het feit dat het gezond is dat de prijzen de inflatie volgen, ik weerleg die onzin alleen maar, omdat de prijzen a. de inflatie helemaal niet volgen (gaan veel harder omhoog) en b. nog ver boven het niveau liggen van wat ze zouden zijn als ze de inflatie volgden.

Ik snap niet waarom het persoonlijk moet worden, ik reageer gewoon met argumenten op jouw onjuiste argument.

TheGhostInc schreef op dinsdag 30 juni 2015 @ 11:53:
Niet nog een keer deze onzin. Een perfect onderhouden oud huis doet helemaal niet onder voor een nieuwer huis. En wees blij met de NLse bouwkwaliteit, want zoals al vaker aangehaald, hier in de UK bouwen ze goedkoper en dat is een DRAMA. Woningen zijn na +/- 10 jaar gewoon uitgewoond, omdat de kwaliteit ondermaats is.
We hebben dat in NL in de jaren 80 al gehad, die woningen hebben heel veel problemen die op zich op te lossen zijn, maar er komt dus een moment dat goedkoop gewoon 'bagger' betekent.

Een nieuw huis is energie neutraal, een perfect onderhouden huis van 20 jaar kost een gezin al snel 200 euro per maand aan energiekosten. Reken eens uit hoeveel extra hypotheek je voor 200 euro netto in de maand kan afsluiten

TheGhostInc schreef op dinsdag 30 juni 2015 @ 11:53:
Eerst mag de minister zich niet bemoeien met de markt, maar als de koper dan door de markt lekker genomen wordt is het ook weer niet goed?

De koper wordt genomen door de overheid, niet door de markt. Het is de overheid die schaarste creeert, het is de overheid die jaarlijks miljarden euros in de huizenprijzen pompt en het is de overheid die de huurprijzen omhoog jaagt. Binnen dat kader ontwikkelt de markt zich, maar dat heeft niks te maken met een vrije markt.

TheGhostInc schreef op dinsdag 30 juni 2015 @ 11:53:
Feit is dat deze minister de eerste minister is die de markt (misschien gedwongen) heeft aangepakt, dat je al z'n voorgangers afserveert vind ik prima, maar een beetje gal lopen spuwen naar iemand die het belang van de koper wel heeft gezien...

Het is niet de belang van de koper dat aflossingsvrije hypotheken zijn afgeschaft, dat is puur de schatkist geweest omdat de kosten uit de hand liepen. De koper wordt hierdoor zwaar benadeeld omdat de prijzen bij lange na niet zo hard zakken om te compenseren voor de misgelopen HRA, wat komt door allerlei vormen van overheidsingrijpen.

TheGhostInc schreef op dinsdag 30 juni 2015 @ 11:53:
Je bedoelt die pensionado's die al JAREN niet geïndexeerd zijn?

Ja. Dat indexatie achterblijft zorgt er voor dat het grote welvaartsverschil tussen generaties niet uitloopt, maar het is nog steeds enorm. Zeker voor de mensen die pak hem beet meer dan 15 jaar geleden een huis kochten.

TheGhostInc schreef op dinsdag 30 juni 2015 @ 11:53:
Maar ook als je woning 20% onder water staat en je muurvast zit? Gewoon even aftikken, want die mensen komen uit de 'vette' jaren, dus dat geld zal er vast nog wel ergens zijn?

Door de prijzen omhoog te jagen los je de een zn problemen op ten kosten van een ander. Ondertussen parasiteren er allerlei partijen mee die geen problemen hadden, wat de nieuwe problemen des te groter maakt. 20% onder water staan is bovendien helemaal je eigen schuld. Zelfs als je op de piek hebt gekocht had je normaal gesproken na 7 jaar die 20% al grotendeels afgelost moeten hebben, dat moeten anderen ook en als je dat vertikt is je eigen keuze. (Uiteraard is er altijd een extreme uitzondering te bedenken, waar je wellicht ook een uitzondering voor moet maken, maar geen beleid)

TheGhostInc schreef op dinsdag 30 juni 2015 @ 11:53:
Ik heb echt geen medelijden met de starters van vandaag, want over 30 jaar is die woning gewoon van hun, ongeacht wat de huizenprijzen doen. Dan zit je in je gedeeltelijk aflossingsvrije woning nagels te bijten hoe de einddatum dichterbij komt en je hypotheeklasten tot aan je keel staan... terwijl je maar moet hopen dat je pensioen genoeg is om te kunnen blijven wonen in je huis, terwijl doorwerken geen optie is, want je wordt automatisch ontslagen op je 65ste terwijl je pensioen misschien pas 1,5 jaar later begint.

Het is toch gewoon een op geld beruste eigen keuze dat "niet starters" na 30 jaar geen volledige eigenaar zijn? Hoezo is dat nou het voordeel van de starters nu? Die starters hebben echter na 30 jaar bruto veel meer betaald (ook als je inflatie en economische groei mee neemt) en ook nog eens de helft belastingvoordeel gehad. Daarnaast zal hun investering nooit 3x zoveel waard worden ex inflatie, zoals nu de standaard is.

TheGhostInc schreef op dinsdag 30 juni 2015 @ 11:53:
Er zit meer ellende in de huizenmarkt dan een paar (verwende) starters die niet hun droomhuisje kunnen kopen voor een habbekrats. Een minister die een beetje realistisch is, is dan ook niet verkeerd. En rücksichtslos marktwerking wensen, de Russische en Chinese miljonairs staan te trappelen om daar gebruikt van te maken...

Altijd grappig dat als je simpelweg de feiten opnoemt wat de situatie nu veel slechter maakt dan 20 jaar geleden je een verwende starter bent. De starterswoningen van 25 jaar geleden zijn volstrekt onbetaalbaar voor de starters van nu, zelfs als je 2 inkomens hebt waar dat vroeger een uitzondering was. Overigens zal je zelf waarschijnlijk ook wel kinderen of kleinkinderen hebben, waarom gun je hun niet een zo goed mogelijke start?

Het is helemaal goed dat de minister alle belangen meeweegt, dat doet hij echter niet, het zijn uitsluitend de belangen van verkopers. Hij juicht alleen maar ontwikkelingen in hun nadeel toe en probeert de eer op te strijken voor de onvermijdelijke negatieve gevolgen van QE. Tegen de tijd dat we die gevolgen gaan voelen is hij waarschijnlijk tot ieders verassing voorman bij een grote bank of bij Bouwend Nederland.

Overigens is het gros van de mensen die zich druk maken over de huizenmarkt zelf al lang geen starter meer, waaronder ik. Als mijn huis daadwerkelijk in een jaar met 2 procent stijgt zou ik 10000 euro rijker zijn, ik zie daar echter alleen maar grote problemen mee, niet alleen voor mezelf maar zeker voor de samenleving en de economie. Ik zie namelijk niet hoe ik ooit iets met de geld zou kunnen doen behalve dat het mij extra belasting kost en andere kopers nog minder geld overhouden om in de reële economie te spenderen.

De stereotype starter is helemaal niet bezig met 30 jaar van nu. Dat is ook een van de redenen waarom zoveel mensen in de problemen zijn gekomen, je wordt aan alle kanten gepusht om te kopen (voor zover huren uberhaupt mag) zonder dat je er echt klaar voor bent of kan begrijpen wat het inhoudt.

[Arnout]

En zo 'spaart' de starter voor zijn woning.

http://nos.nl/artikel/204...t-kopen-van-een-huis.html

Eenderde van de studenten die geld lenen, leent bewust meer dan nodig is. Zo'n 10 procent spaart van dat geld zelfs voor het kopen van een huis, blijkt uit een enquête van het Nibud, een stichting die mensen adviseert over geldzaken.

[TheGhostInc]

Arnout schreef op maandag 06 juli 2015 @ 10:33:
En zo 'spaart' de starter voor zijn woning.

http://nos.nl/artikel/204...t-kopen-van-een-huis.html
[...]

Dit is al van alle tijden, ik ken genoeg oud-studenten die 10-20 jaar geleden ook al de maximale lening afnamen om zo wat 'spaargeld' op te bouwen. De kosten van de lening waren namelijk vaak al lager dan de rente die je kreeg op het spaargeld.
En 'achteraf' kun je niet meer lenen, dus het was vaak ook wel uit 'nood', stel je studie loopt 6 maanden uit en je krijgt niks meer (dus ook geen lening meer) dan had je tenminste een buffer.
De een gebruikte het voor een auto voor de eerste baan, de ander voor wat nieuwe meubeltjes toen ze gingen samenwonen etc. etc.

Overigens ben ik wel benieuwd of er nog iets de markt gaat remmen, want vanaf 2013 lijkt elke afbouwende maatregel vooral meer drukte op de markt te generen.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 06 juli 2015 @ 10:52:
Overigens ben ik wel benieuwd of er nog iets de markt gaat remmen, want vanaf 2013 lijkt elke afbouwende maatregel vooral meer drukte op de markt te generen.

Dat hangt samen met de lage rente, wat samenhangt met het geldprinten van de ECB, wat weer samenhangt met de kredietcrisis. Uitstel dus door lage rente, want de schulden zijn alleen maar hoger geworden.
En van uitstel komt zeker geen afstel!

[ZeRoC00L]

En bij het aangaan van een hypotheek moet je je studieschuld opgeven, wat weer resulteert in een lagere hypotheek ?