Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[timag]

ph4ge schreef op maandag 01 juni 2015 @ 11:40:
[...]

Dat is echt een nieuwe gedachte en was nooit van toepassing. Net als mensen wel HRA krijgen die het niet nodig hebben.

HRA is er nooit geweest omdat mensen het nodig hebben of als subsidie. HRA is er gekomen door aanpassingen in de vermogensbelasting. Als subsidie is het nl. ook totaal niet effectief, subsidie voor iedereen betekent hogere prijzen voor iedereen.

[pingkiller]

Ik snap nog steeds niet hoe meer bouwen de huizenmarkt in de randstad gaat verbeteren. Er zijn daar genoeg betaalbare woningen te vinden, alleen staan ze niet in wijken waar je wil wonen. Of gaat meer bouwen alleen op voor wijken buiten de randstad?

[redwing]

pingkiller schreef op dinsdag 02 juni 2015 @ 21:34:
Ik snap nog steeds niet hoe meer bouwen de huizenmarkt in de randstad gaat verbeteren. Er zijn daar genoeg betaalbare woningen te vinden, alleen staan ze niet in wijken waar je wil wonen. Of gaat meer bouwen alleen op voor wijken buiten de randstad?

Het gaat om genoeg bouwen van de goede types in de goede wijken. Zodra je in de dichtbevolkte gebieden komt zal dit echter nooit gaan werken. Die zijn nu eenmaal te gewild en daar zal de prijs altijd hoger liggen dan in de andere gemeentes (maar dit geldt in het buitenland net zo goed voor de grote steden).

Alleen wat je nu in Nederland ziet is dat er algemeen een tekort aan huizen is en daardoor de prijzen over de hele linie veel harder omhoog gegaan zijn dan de inflatie. En dat is gewoon een probleem in de woningmarkt.

[NiGeLaToR]

pingkiller schreef op dinsdag 02 juni 2015 @ 21:34:
Ik snap nog steeds niet hoe meer bouwen de huizenmarkt in de randstad gaat verbeteren. Er zijn daar genoeg betaalbare woningen te vinden, alleen staan ze niet in wijken waar je wil wonen. Of gaat meer bouwen alleen op voor wijken buiten de randstad?

Was van het weekend bij vrienden die in A'dam noord wonen. Rustig autoluw buurtje, parkje om de hoek, niets mis mee. Gekocht voor 240k, nu verkoopwaarde ongeveer 200k. Heb je dus een huis binnen de ring van Amsterdam, op redelijke afstand van de binnenstad (noord-zuid lijn om de hoek) voor nauwelijks meer geld dan een hoekwoning in Almere. Prijzen zijn erg gekelderd, argument 'onbetaalbaar wonen in A'dam' is inmiddels onzin lijkt me. Of is noord niet hipsterproof meer?

[nokiaan958GB]

Tis de plek he

Hier koop je voor dat bedrag een jonge 2/1-kapwoning of een wat oudere vrijstaande woning

[RemcoDelft]

pingkiller schreef op dinsdag 02 juni 2015 @ 21:34:
Ik snap nog steeds niet hoe meer bouwen de huizenmarkt in de randstad gaat verbeteren.

Snap je wel hoe meer nieuwe auto's de automarkt gaat verbeteren? Of ga je dan ook zeggen dat dat de prijs van tweedehands auto's omlaag drukt?

[t_captain]

nokiaan958GB schreef op dinsdag 02 juni 2015 @ 23:45:
Tis de plek he

Hier koop je voor dat bedrag een jonge 2/1-kapwoning of een wat oudere vrijstaande woning

Ik vind ik Nederland de differentiatie van woningprijzen veel te klein. De binnenstad van de grote steden laat ik even buiten beschouwing omdat het niet representatief is.

Maar of je nu een huis koopt in Zoetermeer, Nijmegen, Eindhoven, Ede of Dordrecht (om 5 willekeurige steden op verschillende plaatsen te noemen), de prijsniveaus zijn aardig vergelijkbaar.

Alleen in het gebied boven Zwolle, rechts van Deventer, onder Weert of in de polder vanaf Lelystad zijn de huizen echt goedkoper. Waar heb je het dan over, 30-50k op een gemiddeld huis. Op je netto hypotheeklast scheelt dat hooguit 200 euro.

Als ik in bovengenoemde "goedkope" regio's zou moeten werken, zou ik waarschijnlijk heel wat meer inkomen inleveren. Dus zou ik gaan rijden. Maar je hebt al gauw 5 a 10 uur per week aan reistijd en een paar honderd euro per maand aan autokosten te pakken.

[Tjoekie]

t_captain schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 08:23:
Als ik in bovengenoemde "goedkope" regio's zou moeten werken, zou ik waarschijnlijk heel wat meer inkomen inleveren. Dus zou ik gaan rijden. Maar je hebt al gauw 5 a 10 uur per week aan reistijd en een paar honderd euro per maand aan autokosten te pakken.

Zolang je in dat fabeltje blijft gelopen wordt het nooit echt wat. Ja in de randstad liggen de inkomens (gemiddeld!) hoger omdat men daar over het algemeen (gemiddeld!) hoger opgeleid is. Als hogeropgeleide in de door jou genoemde "goedkope" regio's zal je net zo veel verdienen. Je houdt alleen meer geld over omdat je niet in zo'n duur huis hoeft te wonen.

Ik blijf mij er over verbazen dat mensen oprecht geloven dat je voor hetzelfde werk vele malen meer krijgt betaald in de randstad omdat het leven daar duurder is.

[PLAE]

Nouja simpel voorbeeld maar er zijn (of waren iig 5 jaar terug) medewerkers van ING in Leeuwarden die precies hetzelfde werk uitvoerden als collega's in Amsterdam en standaard minder verdienden. Dat ging om een simpel baantje waar ook studenten voor werden ingeschakeld maar er zit echt wel verschil puur op basis van de geografie.

[naitsoezn]

Tjoekie schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 09:10:
[...]


Zolang je in dat fabeltje blijft gelopen wordt het nooit echt wat. Ja in de randstad liggen de inkomens (gemiddeld!) hoger omdat men daar over het algemeen (gemiddeld!) hoger opgeleid is. Als hogeropgeleide in de door jou genoemde "goedkope" regio's zal je net zo veel verdienen. Je houdt alleen meer geld over omdat je niet in zo'n duur huis hoeft te wonen.

Ik blijf mij er over verbazen dat mensen oprecht geloven dat je voor hetzelfde werk vele malen meer krijgt betaald in de randstad omdat het leven daar duurder is.

Ik denk dat er vooral in de dienstverlenende sector wel degelijk verschillen zitten in de uurtarieven en dus de inkomens. Een schilder, tandarts, loodgieter of advocaat zal in Amsterdam meer kunnen vragen voor hetzelfde klusje als in een buitengebied...

[TheGhostInc]

t_captain schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 08:23:
[...]
Ik vind ik Nederland de differentiatie van woningprijzen veel te klein. De binnenstad van de grote steden laat ik even buiten beschouwing omdat het niet representatief is.

Maar of je nu een huis koopt in Zoetermeer, Nijmegen, Eindhoven, Ede of Dordrecht (om 5 willekeurige steden op verschillende plaatsen te noemen), de prijsniveaus zijn aardig vergelijkbaar.

Alleen in het gebied boven Zwolle, rechts van Deventer, onder Weert of in de polder vanaf Lelystad zijn de huizen echt goedkoper. Waar heb je het dan over, 30-50k op een gemiddeld huis. Op je netto hypotheeklast scheelt dat hooguit 200 euro.

Als ik in bovengenoemde "goedkope" regio's zou moeten werken, zou ik waarschijnlijk heel wat meer inkomen inleveren. Dus zou ik gaan rijden. Maar je hebt al gauw 5 a 10 uur per week aan reistijd en een paar honderd euro per maand aan autokosten te pakken.

Hallo? Er is *iets* meer dan grachtengordel gekonkel in Nederland, sommige gebieden zijn DAADWERKELIJK van nut in Nederland, in tegenstelling wat de 'pink omhoog'-elite denkt van nut te zijn.

Even 2 plaatsen uitgelicht waar ik iets vanaf weet:
Eindhoven is... uhm... een van de TOP technologische regio'ster wereld.
Wel eens gehoord van ASML? DAF? VDL? NXP? Philips? en dan heb ik het nog niet eens over net daarbuiten, bijvoorbeeld Vanderlande (Veghel) als andere topspeler.
Ede... waarom zou je in Ede willen zitten? Nou, als logistieke partij is het ideaal omdat je dan centraal zit, daarnaast zit je naast Wageningen, misschien weleens gehoord van onze landbouw, je weet wel, de spullen die je naast je prosecco naar binnen werkt.... redelijk kans dat we in NL daar geld aanverdienen via Wageningen (en consorten).

Ik ga me even niet branden aan de andere gebieden. Maar kom aub onder je steen uit en zie dat we in NL ontzettend veel mooie bedrijven hebben, die in 'lelijke' regio's zitten.
En de 'zieke puist' die onze crisis heeft veroorzaakt zit .... juist, in de 'mooie' regio in mooie panden.

[t_captain]

Tjoekie schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 09:10:
[...]


Zolang je in dat fabeltje blijft gelopen wordt het nooit echt wat. Ja in de randstad liggen de inkomens (gemiddeld!) hoger omdat men daar over het algemeen (gemiddeld!) hoger opgeleid is. Als hogeropgeleide in de door jou genoemde "goedkope" regio's zal je net zo veel verdienen. Je houdt alleen meer geld over omdat je niet in zo'n duur huis hoeft te wonen.

[...]

Ik kijk niet naar randstad / buiten randstad, maar naar "centraal Nederland" / periferie. Centraal NL is voor mij de randstad plus het gebied omspannen door AMS - A1 - A28 - A50 - A58 - A16 - ROT.

Als ik vanuit mijn persoonlijke situatie (ZZP, software development) kijk, dan zie ik dat de projecten in Limburg en het noordoosten veel dunner zijn gezaaid dan in het centrale deel van Nederland. Daardoor zal je gauw 5 a 10 euro op je uurtarief zakken. 10 euro per uur is meer dan ik bruto voor mijn hele hypotheek betaal

Als je kijkt naar loondienst, dan zitten er ook wel verschillen. Niet zozeer dat er andere CAO's gelden of er een soort "London allowance" bestaat. Maar wel dat de best betalende werkgevers in Amsterdam zitten (financiele sector). Ook in Rotterdam kun je leuk verdienen (maritieme sector) en de regio Eindhoven zit ook vrij gunstig (Philips/ASML).

TheGhostInc schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 09:23:
[...]

Ik ga me even niet branden aan de andere gebieden. Maar kom aub onder je steen uit en zie dat we in NL ontzettend veel mooie bedrijven hebben, die in 'lelijke' regio's zitten.

Mijn punt is juist de in een heel groot deel van Nederland de woningprijzen vergelijkbaar zijn. Van iedere stad valt wel iets unieks te vertellen, maar in grote lijnen zijn het gewoon allemaal steden tussen de 100 en 250k inwoners op verschillende plekken in het land. Als je Eindhoven en Ede "te uniek" vindt, kun je ook Tilburg, Arnhem en Amersfoort als voorbeeld nemen.

Maar als je buiten dit gebied wat ik "centraal NL" noem gata kijken, dan zakken de inkomens imho harder dan de woningprijzen. En woonlasten zijn nu ook niet zo hoog dat een 20% goedkoper huis opweegt tegen 30.000 km/jaar woon-werk verkeer.

[ Voor 25% gewijzigd door t_captain op 03-06-2015 09:32 ]

[TheGhostInc]

Er zijn meer redenen dan 'ik verdien 10 euro meer' om in een gebied te gaan wonen.

Als je bijvoorbeeld naar de VS kijkt, Florida zit bomvol pensionada's. Dus ook gebieden die minder interessant qua werk zijn kunnen nog steeds interessant zijn voor andere groepen mensen.

Maar waarom 'oordeel' je over de prijs terwijl je er duidelijk niet echt interesse in hebt. JIJ bent niet bereid die prijs te betalen, maar als er mensen zijn die wel bereid zijn dat te betalen, wat is dan het probleem?

Ik heb bijvoorbeeld familie in Hoogeveen, die zouden (bijna) de WW in gaan als alternatief voor het werken in de randstad. Als ze financieel rond kunnen komen vinden ze dat prima, die krijg je echt niet met een klein beetje geld richting de randstad. Waar jij 100K van de prijs af willen hebben voor Hoogeveen, zijn zij bereid 50K meer te betalen, want het is in Hoogeveen.

[NiGeLaToR]

Er is uiteraard een samenhang met inkomen - zo zijn de meeste collega's van mijn vrouw in A'dam expat en huren die (op kosten van de zaak) een gemeubileerd pand in Amstelveen of de rivierenbuurt voor 2500-3500,- per maand, naast het huis wat ze in het buitenland hebben. Die groep is om te beginnen al aardig groot inmiddels. Daarbij heb je in dat soort regio's ook veel hoogopgeleide tweeverdieners die het niet erg vinden meer dan de helft van hun inkomen op te geven aan een huis op de plek die veel status en sexappeal heeft waar ze vervolgens samen 100 uur per week voor werken om er vervolgens nog minder tijd te kunnen zijn (want, uit eten, bios, wasserette, wijntje, rondje lopen in het 'park').

Neem San Fransisco - de technologie bedrijven in die regio (silicon valley) hebben hun personeel zo'n salarisboost gegeven dat vrijwel niemand buiten die sector nog een huis kan kopen of huren. 2 bed-appartement kost bijna 4.000USD per maand.

De vraag is echter wat je zelf wilt - doe je hier aan mee? Klaag dan niet - het is jouw feestje, jij zult een beter betaalde baan moeten vinden en meer moeten werken, dan kun je daar misschien een tijdje wonen. En zelfs als je in Groningen minder verdient en daar ook voor minder een huis kunt kopen, nooit in de file staat en/of op het fietsje naar het werk gaat. Die kwaliteit van leven dromen de hoogopgeleide tweeverdieners van, maar wanen zich vast in hun paradigma van de randstad-elite. Als je echt zelf keuzes maakt en je niet mee laat slepen door deze rat-race dan ligt de wereld aan je voeten.

Ik snap wel dat jongeren massaal aan de burnout raken - ze kennen geen enkele vorm van tegenslag, feedback of weerstand en de teleurstelling dat het leven soms een uitdagingkje geeft een ontzettende lading jongeren met psychische problemen

[t_captain]

TheGhostInc schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 09:35:

Maar waarom 'oordeel' je over de prijs terwijl je er duidelijk niet echt interesse in hebt. JIJ bent niet bereid die prijs te betalen, maar als er mensen zijn die wel bereid zijn dat te betalen, wat is dan het probleem?

[..]

Ik oordeel inderdaad vanuit mezelf, maar de redenering is niet specifiek voor mij of mijn beroepsgroep.

Uiteindelijk zullen de regionale woningprijzen altijd de beschikbare inkomens moeten volgen, met dien verstande dat er een correlatie zit tussen naburige regio's. Die correlatie is bij goede bereikbaarheid vrij sterk, maar wordt negatief beinvloed door reistijd, filedruk en reiskosten.

Er zijn meer redenen dan 'ik verdien 10 euro meer' om in een gebied te gaan wonen.

Als je bijvoorbeeld naar de VS kijkt, Florida zit bomvol pensionada's. Dus ook gebieden die minder interessant qua werk zijn kunnen nog steeds interessant zijn voor andere groepen mensen.

Die pensionado's zijn een goed punt. Ze vertegenwoordigen een groep mensen waar inkomen los staat van woonplaats; gepensioneerden vormen waarschijnlijk het grootste deel van deze groep. Andere delen van de groep zijn sommige soorten ondernemers, remote werkers etc. Ook uitkeringsgerechtigden en gedetineerden, maar deze zijn minder actief op de woningmarkt.

[Sport_Life]

NiGeLaToR schreef op dinsdag 02 juni 2015 @ 22:10:
[...]


Was van het weekend bij vrienden die in A'dam noord wonen. Rustig autoluw buurtje, parkje om de hoek, niets mis mee. Gekocht voor 240k, nu verkoopwaarde ongeveer 200k. Heb je dus een huis binnen de ring van Amsterdam, op redelijke afstand van de binnenstad (noord-zuid lijn om de hoek) voor nauwelijks meer geld dan een hoekwoning in Almere. Prijzen zijn erg gekelderd, argument 'onbetaalbaar wonen in A'dam' is inmiddels onzin lijkt me. Of is noord niet hipsterproof meer?

Dat verbaasd mij, of ze hebben in 2007/2008 gekocht, maar dan is er overal in Nederland een dergelijke prijsdaling te zien, dat is niet regio afhankelijk.

[ Voor 7% gewijzigd door Sport_Life op 03-06-2015 10:44 ]

[t_captain]

Die prijsdaling is wel behoorlijk regioafhankelijk. Je kunt naar NVM of Kadaster kijken voor de details. NMV geeft aan:

*

Stad	prijsniveau 2008	prijsnieveau 2014	mutatie
Amsterdam	261,7	240,9	-8 %
Almere	211,6	173,3	-18 %

[TheGhostInc]

t_captain schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 10:26:
[...]
Ik oordeel inderdaad vanuit mezelf, maar de redenering is niet specifiek voor mij of mijn beroepsgroep.

Uiteindelijk zullen de regionale woningprijzen altijd de beschikbare inkomens moeten volgen, met dien verstande dat er een correlatie zit tussen naburige regio's. Die correlatie is bij goede bereikbaarheid vrij sterk, maar wordt negatief beinvloed door reistijd, filedruk en reiskosten.
[...]

Maar regionaal voor jou is anders dan voor mij of iemand anders. Zo zit er bijvoorbeeld veel (financiële) dienstverlening in Amersfoort. Waarbij je prima in de richting van Ede schitterend landelijk kunt wonen. Zit je in de industriële hoek dan is Nijmegen, Venlo, Eindhoven een zeer geschikte hoek. Groot chemisch dan kom je uit op Botlek of Limburg. En daarnaast zijn het keuzes, als (top)ambtenaar kun je je scheel kijken op Den Haag en Brussel, maar in Groningen & Apeldoorn zijn ook flink wat mogelijkheden.

En daarnaast, wat is nu precies regionaal. Als we kijken naar Londen, hoeveel km(mijl)/minuten buiten Londen is nog steeds de prijs hoger doordat het in de buurt van Londen ligt? 50km? 100km? 1 uur? Leg dat eens over NL heen, dat betekent dat de prijzen in Utrecht hoger liggen doordat het in de buurt van Amsterdam ligt.... En dan heb ik het nog niet over Den Haag, Rotterdam en alle gemeentes daarom heen.

Mij verbaast het niks dat de prijzen overal op elkaar lijken, want wil je uit een gebied komen waar je nog impact van de randstad hebt, dan zit je richting het oosten al bijna buiten het land, in het zuiden loop je tegen Antwerpen aan en alleen in het noorden heb je Almere als echte buffer, waarbij er een flink aanbod is wat meer aanbod dan vraag gestuurd is.

Edit:
Nog een leuke toevoeging:
Zo zie je maar weer dat het niet allemaal rozengeur en maneschijn is in de grote steden. En dit beïnvloedt de huizenprijzen in de andere regio's vaak ook weer.

[ Voor 7% gewijzigd door TheGhostInc op 03-06-2015 11:43 ]

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 11:16:
Mij verbaast het niks dat de prijzen overal op elkaar lijken

Is de reden niet veel eenvoudiger: prijzen worden in een krappe markt bepaald door wat mensen kunnen betalen, en dat is in een klein afgelegen dorpje niet veel minder dan in de grote stad. Het zou anders zijn als je buiten de stad gewoon zou kunnen bouwen.

[Stoney3K]

Zouden de nieuwe NHG-regels na 1 juli (en het langzaam afbouwen van de LTV tot 100%) op korte termijn de huizenprijzen nog gaan drukken?

Ik denk dat het wel eens verschil kan maken voor de huizen die nu voor ~250K te koop staan, die worden een stuk beter verkocht als ze net onder de NHG-grens blijven.

[Fr33z]

ik vind het ook opmerkleijk dat de huizenprijzen in verschillende delen van het land zo dicht bij elkaar liggen. Locatie maakt wel wat uit, maar niet zoveel als dat ik had verwacht. Zo zie ik hier in het noorden veel huizen in kleine dorpjes die voor hetzelfde of meer weg moeten dan huizen in Leeuwarden.. Van het noorden is Groningen wat duurder maar de rest is redelijk eenduidig, tot je op echte uithoeken komt.

verder het verschil in salaris: ik heb zelf nu in het midden en noorden van het land gewerkt, en merk toch echt wel 5 tot 10% verschil in beloning. In het noorden is minder werk maar ik ken veel hoger opgeleiden die er wel graag willen wonen (oorspronkelijk uit de regio enzo). Het is dus niet echt moeilijk hier personeel te vinden, maar wel om een andere baan te vinden. Wil ik iets vergelijkbaars doen zit ik toch al gauw op een uur rijden van hier dus kan niet zomaar overstappen. Ergo, salarissen zijn aan de lage kant

[NiGeLaToR]

Sport_Life schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 10:44:
[...]

Dat verbaasd mij, of ze hebben in 2007/2008 gekocht, maar dan is er overal in Nederland een dergelijke prijsdaling te zien, dat is niet regio afhankelijk.

Ze wonen er nu inderdaad 8 jaar. Op z'n duurst gekocht dus.

t_captain schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 11:03:
Die prijsdaling is wel behoorlijk regioafhankelijk. Je kunt naar NVM of Kadaster kijken voor de details. NMV geeft aan:

*

Stad	prijsniveau 2008	prijsnieveau 2014	mutatie
Amsterdam	261,7	240,9	-8 %
Almere	211,6	173,3	-18 %

Das leuk, maar alleen zinvol als er wat verkocht is. Mijn voorbeeld baseert zich op de prijzen die buren vragen en het daarmee al > 5 jaar niet verkocht krijgen. Staan er van zijn soort huis 2 te koop, eentje voor 235k en eentje voor 220k, beide niet verkocht. Een huis is wel verkocht voor 210k. Dan is gokken dat je het voor 200k-210k verkocht krijgt niet per se raar. Woz was nog 235k btw.

[t_captain]

Prijzen worden altijd bepaald aan de hand van transacties en niet aan de hand van ongerealiseerde vraagprijzen. Nu zijn er in Amsterdam resp. Almere gedurende een heel jaar wel voldoende transacties om een redelijk beeld van de prijzen te krijgen.

Als je in 2008 een huis in Amsterdam kocht voor 240, en je kunt zo'n huis nu niet kwijt met een vraagprijs van 220 (~transactie 205 a 210 = -10 a -15% t.o.v. 2008), dan is je woning veel harder gedaald dan het lokale gemiddelde. Ik kan verschillende oorzaken bedenken:

1. jouw wijk is veel meer in waarde gedaald dan de stad als geheel (lokale oorzaken: verloedering, aanpassing parkeerbeleid, vergunningszaken)
2. jouw pand is veel meer gedaald dan de stad als geheel (slecht onderhoud, bodemverontreining, ...)
3. of je hebt binnen de toenmalige markt gewoon teveel betaald.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 13:01:
[...]
Is de reden niet veel eenvoudiger: prijzen worden in een krappe markt bepaald door wat mensen kunnen betalen, en dat is in een klein afgelegen dorpje niet veel minder dan in de grote stad. Het zou anders zijn als je buiten de stad gewoon zou kunnen bouwen.

Dan is de aanname dat er overal evenveel verdient wordt en dat er in NL een 'buiten de stad' bestaat.

Het is niet gek om te zeggen dat een grote (wereld) stad een invloedssfeer heeft van 100km, waarbij je alles binnen 50km nog als periferie kunt benoemen. (Kijk naar steden als Rome, Parijs, Londen, ..., waar liggen vliegvelden, forenzendorpjes etc.) In Nederland wordt niet voor niets van randstad gesproken, want je kunt het amper meer los van elkaar zien.

Een plaats als Zoetermeer is een 'kandidaat' voor forenzen uit hoeveel steden en stadjes? Den Haag, Rotterdam, Leiden, Delft, Gouda, ...
Daarmee koppelt de woningprijs in Zoetermeer misschien wel 10 steden aan elkaar, de woningprijs in Zoetermeer zal dus pas dalen als de prijs in al die plaatsen onder druk komt te staan. Op die manier koppelt de prijs in Alkmaar indirect met de prijs in Breda en van Scheveningen loopt het tot ver voorbij Utrecht.

Overigens gaan de huizenprijzen vanzelf weer omhoog als we niet gaan bij bouwen. Als mensen bereid zijn 50% van hun salaris uit te geven aan wonen kan de overheid ze moeilijk stoppen, Als de HRA wordt afgebouwd komen zelfs 'andere' hypotheekvormen weer in beeld. Plus dat een hypotheek van 30 jaar vrij kort is, als ik al tot mijn 70ste moet werken, dan hebben mijn kinderen misschien wel 45 of 50 jaar 'arbeid' voor de boeg om hun huis te betalen. Zij kunnen dus 20 jaar sparen voordat ze hun 'laatste' huis kopen met een 30 jarige hypotheek.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 16:26:
Zij kunnen dus 20 jaar sparen voordat ze hun 'laatste' huis kopen met een 30 jarige hypotheek.

20 jaar sparen en 30 jaar aflossen voor iets wat in productie een half jaar arbeid kost? Is dat werkelijk waar we naar toe moeten gaan?

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 16:51:
[...]

20 jaar sparen en 30 jaar aflossen voor iets wat in productie een half jaar arbeid kost? Is dat werkelijk waar we naar toe moeten gaan?

Dan breek je het huis toch elke 5 jaar af?

Maar een iPhone kost 5 minuten arbeid om te bouwen en is 600 euro, een huis gemiddeld 240k en 800 uur? Je huis is een koopje!
Of wat dacht je van die liter benzine.... paar miljoen jaar arbeid.... dat is pas goedkoop.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 16:59:
Maar een iPhone kost 5 minuten arbeid om te bouwen en is 600 euro,

Rare vergelijking, maar ik wil hem toch even onderuit halen: volgens deze schatting kost zo'n telefoon 7 tot 17 manuren arbeid.

Om weer ontopic te raken: waarom zou je graag nog langer willen afbetalen voor hetzelfde huis? Het maakt het huis alleen maar duurder! Je bent toch veel beter af als je sneller van je hypotheek af bent?

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 17:46:
[...]
Om weer ontopic te raken: waarom zou je graag nog langer willen afbetalen voor hetzelfde huis? Het maakt het huis alleen maar duurder! Je bent toch veel beter af als je sneller van je hypotheek af bent?

Omdat je meer kan lenen als je langer afbetaald.
Dus ik (aflossing in 50 jaar) kan meer betalen voor het huis dan jij (aflossing in 30 jaar), dus jij mag nog een tijdje huren en ga ik vast in mijn nieuwe huisje wonen.

We hebben een tekort aan woningen, dus de prijzen gaan zo ver omhoog als nodig is totdat vraag & aanbod ongeveer gelijk zijn.
De overheid is nu bezig met (via de HRA & Nibud) de prijzen omlaag te drukken, maar het afbouwen van de HRA betekent op een gegeven moment dat ze die macht kwijt raken. Non-HRA hypotheken hoeven niet te voldoen aan de 30 jaar aflossen, 100%, annuitaire format, dan mag ineens alles weer.
Uiteraard heeft Basel wel het een en ander verandert, maar de 'handrem' vanuit de overheid op de hypotheken werkt alleen zolang de HRA er is.
Tenzij er iets specifiek in Basel/EU/NL regelgeving staat over hypotheken, maar anders kunnen je kleinkinderen een 50 jarige, 50% aflossingsvrij, 80% LTV hypotheek tegemoet gaan zien. En de banken hebben al bewezen de grenzen op te kunnen zoeken.

De enige 'fix' in mijn ogen is de aanbod kant van de woningmarkt fixen (lees: BOUWEN), zodra we weer een overschot hebben zakken de prijzen vanzelf weer. Kijk maar naar de krimpregio's, daar zijn 'normale' prijzen ineens wel mogelijk.

[Hielko]

Ik denk dat je je totaal vergist als je denkt dat banken willen komen met hypotheken van 50 jaar, want eigenlijk zijn 30 jarige hypotheken eigenlijk al een lastig product gezien de veel langere looptijd dan de funding van de bank zelf. Het is zelfs maar de vraag in hoeverre 30 jarige hypotheken standaard blijven in een markt zonder enige overheidsbemoeienis.

[PLAE]

t_captain schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 11:03:
Die prijsdaling is wel behoorlijk regioafhankelijk. Je kunt naar NVM of Kadaster kijken voor de details. NMV geeft aan:

*

Stad	prijsniveau 2008	prijsnieveau 2014	mutatie
Amsterdam	261,7	240,9	-8 %
Almere	211,6	173,3	-18 %

Waar vind je dit overzicht precies?

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 18:44:
Omdat je meer kan lenen als je langer afbetaald.
Dus ik (aflossing in 50 jaar) kan meer betalen voor het huis dan jij (aflossing in 30 jaar), dus jij mag nog een tijdje huren en ga ik vast in mijn nieuwe huisje wonen.

Concurreren met meer mensen die meer kunnen lenen! Leuk voor de verkoper, als koper schiet je er niets mee op.
Of denk je dat je de enige bent en ben je het effect van lenen-op-twee-inkomens vergeten?

Realiseer je ook vooral dat langer betalen leuk lijkt bij lage rente. Doe de som nu nog eens bij een hogere rente, dan betaal je vooral veel meer rente en leen je nauwelijks meer.

De enige 'fix' in mijn ogen is de aanbod kant van de woningmarkt fixen (lees: BOUWEN), zodra we weer een overschot hebben zakken de prijzen vanzelf weer. Kijk maar naar de krimpregio's, daar zijn 'normale' prijzen ineens wel mogelijk.

Als dat zou kunnen!
Maar vergelijk diezelfde krimpregio eens met een paar km verder over de grens, dan is de "normale" prijs opeens nog steeds hoog.

[t_captain]

PLAE schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 20:18:
[...]


Waar vind je dit overzicht precies?

https://www.nvm.nl/wonen/...e_woningmarktcijfers.aspx

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 18:44:
[...]
Tenzij er iets specifiek in Basel/EU/NL regelgeving staat over hypotheken, maar anders kunnen je kleinkinderen een 50 jarige, 50% aflossingsvrij, 80% LTV hypotheek tegemoet gaan zien. En de banken hebben al bewezen de grenzen op te kunnen zoeken.

80% LTV, waarbij er weer één of andere (dure) leenconstructie wordt verzonnen voor de overige 20%.

En er zal niemand zijn die eerst 20 jaar gaat sparen voor 20% van een huizenprijs om er daarna een hypotheek van 50 jaar op af te sluiten. Dat betekent dat je eerste huis, op zijn vroegst, als je als baby bent gaan sparen (van welk geld?), op je 70ste is afbetaald.

Dat komt dus feitelijk neer op een bijna aflossingsvrije hypotheek. En laten we voor het gemak die aflossingsvrije hypotheek gewoon op 100% LTV zetten...

Wacht, dan ben je gewoon je huis van de bank aan het huren.

[Fiber]

Leesvoer en grafiekjes van de Rabobank...: https://economie.rabobank...de-regionale-woningmarkt/

[Señor Sjon]

TheGhostInc schreef op woensdag 03 juni 2015 @ 18:44:
[...]

Omdat je meer kan lenen als je langer afbetaald.
Dus ik (aflossing in 50 jaar) kan meer betalen voor het huis dan jij (aflossing in 30 jaar), dus jij mag nog een tijdje huren en ga ik vast in mijn nieuwe huisje wonen.

We hebben een tekort aan woningen, dus de prijzen gaan zo ver omhoog als nodig is totdat vraag & aanbod ongeveer gelijk zijn.
De overheid is nu bezig met (via de HRA & Nibud) de prijzen omlaag te drukken, maar het afbouwen van de HRA betekent op een gegeven moment dat ze die macht kwijt raken. Non-HRA hypotheken hoeven niet te voldoen aan de 30 jaar aflossen, 100%, annuitaire format, dan mag ineens alles weer.
Uiteraard heeft Basel wel het een en ander verandert, maar de 'handrem' vanuit de overheid op de hypotheken werkt alleen zolang de HRA er is.
Tenzij er iets specifiek in Basel/EU/NL regelgeving staat over hypotheken, maar anders kunnen je kleinkinderen een 50 jarige, 50% aflossingsvrij, 80% LTV hypotheek tegemoet gaan zien. En de banken hebben al bewezen de grenzen op te kunnen zoeken.

De enige 'fix' in mijn ogen is de aanbod kant van de woningmarkt fixen (lees: BOUWEN), zodra we weer een overschot hebben zakken de prijzen vanzelf weer. Kijk maar naar de krimpregio's, daar zijn 'normale' prijzen ineens wel mogelijk.

Vergeet niet dat met een almaar stijgende EWF (over 100% van je actuele woningwaarde), de HRA al bijna verdisconteerd wordt bij een lage rente, vooral als je al een aardig end onder de 100% LTV zit.

Maar bouwen is leuk, alleen de bouwkosten zijn nauwelijks gestegen.

Het is mede de factor grond, maar hier weinig aangestipt zijn ook alle procedures om tot een project te komen. Die komen uiteindelijk ook in de grondprijs terecht, maar van maagdelijke grond naar woonbestemming naar omgevingsvergunning is een proces van jaren met eigen uren, onderzoeken, adviseurs en politiek. Dan heb je het vaak niet eens over bijzondere projecten, maar het kan rustig in de tienduizenden euro's lopen op bv. 20-30 woningen.

[RemcoDelft]

Fiber schreef op donderdag 04 juni 2015 @ 10:55:
Leesvoer en grafiekjes van de Rabobank...: https://economie.rabobank...de-regionale-woningmarkt/

Van de goed-nieuws-bank, waarbij "goed" staat voor alles wat de bank meer geld oplevert...

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op donderdag 04 juni 2015 @ 11:05:
[...]


Vergeet niet dat met een almaar stijgende EWF (over 100% van je actuele woningwaarde), de HRA al bijna verdisconteerd wordt bij een lage rente, vooral als je al een aardig end onder de 100% LTV zit.

Maar bouwen is leuk, alleen de bouwkosten zijn nauwelijks gestegen.

Het is mede de factor grond, maar hier weinig aangestipt zijn ook alle procedures om tot een project te komen. Die komen uiteindelijk ook in de grondprijs terecht, maar van maagdelijke grond naar woonbestemming naar omgevingsvergunning is een proces van jaren met eigen uren, onderzoeken, adviseurs en politiek. Dan heb je het vaak niet eens over bijzondere projecten, maar het kan rustig in de tienduizenden euro's lopen op bv. 20-30 woningen.

Een systeem wat ontstaan is en bestaat bij de gratie van de hoge grondprijzen. Daar kan inderdaad flink het mes in.

[Señor Sjon]

Meer het poldermodel en het graag iedereen overal een plasje over laten doen. We overleggen hier graag met van alles en iedereen en we houden met de meest onbenullige dingen rekening.

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op donderdag 04 juni 2015 @ 11:22:
Meer het poldermodel en het graag iedereen overal een plasje over laten doen. We overleggen hier graag met van alles en iedereen en we houden met de meest onbenullige dingen rekening.

Tijd om daar mee te stoppen. Gronduitgifte een taak maken van de rijksoverheid zou helpen.

[Señor Sjon]

Dat probleem heb je ook met eigen grondposities. Dan nog wil graag de overheid 'over het graf' regeren met allerlei woonvisies, beeldkwaliteitsplannen, beperkende bestemmingsplannen, provinciale wooncontingenten, leges en last but not least allerlei hobby's (genoemd buitenwijkse, of bovenplanse voorzieningen) die als een soort kostenverhaal langskomen. Op een huis van 2 ton zit rustig 10-15k aan allerlei overheidsbemoeienis.

[TheGhostInc]

Señor Sjon schreef op donderdag 04 juni 2015 @ 11:22:
Meer het poldermodel en het graag iedereen overal een plasje over laten doen. We overleggen hier graag met van alles en iedereen en we houden met de meest onbenullige dingen rekening.

Een van de 'leukste' die ik heb gezien:

De HSL is geboord onder het groene hart door, wat een meerprijs van honderden miljoenen had....
Dus simpel gezegd hebben we honderden miljoenen euro's uitgegeven zodat een paar KOEIEN!!! niet een paar jaar naast een bouwput hoefden te staan. Dat je in Amsterdam niet alle huizen afbreekt om een tunnel aan te leggen is logisch en dat je het groene hart wilt beschermen is prima, maar met dat geld hadden flink wat ecoducten aangelegd kunnen worden in NL, wat veel meer oplevert dan tijdelijk geen gat hoeven te graven.

Señor Sjon schreef op donderdag 04 juni 2015 @ 11:40:
Dat probleem heb je ook met eigen grondposities. Dan nog wil graag de overheid 'over het graf' regeren met allerlei woonvisies, beeldkwaliteitsplannen, beperkende bestemmingsplannen, provinciale wooncontingenten, leges en last but not least allerlei hobby's (genoemd buitenwijkse, of bovenplanse voorzieningen) die als een soort kostenverhaal langskomen. Op een huis van 2 ton zit rustig 10-15k aan allerlei overheidsbemoeienis.

Doen ze nu ook al, het voordeel is dat gemeentes dadelijk niet gemeenschapsgeld verbrassen, dan blijft het bij de centrale overheid.

[rik86]

http://www.nu.nl/economie...ieuwe-woningen-nodig.html

Ik geloof er eerlijk gezegd vrij weinig van dat er zo'n enorme groei aan woningen nodig is. De groei van de bevolking is al heel beperkt en die groei zal in de modellen alleen maar lager worden. De huishouden-samenstelling kan ook niet eeuwig blijven krimpen.

Ik vermoed dat er vooral vraag naar gelijkvloerse woningen voor de ouderen, al dan niet als appartementencomplexen en appartementen in de stedelijke omgevingen, vanwege de betaalbaarheid en kleinere huishoudens, zal toenemen. En daarnaast mogelijk grootscheepse vervangingen van bestaande bouw, omdat woningen te gedateerd worden, maar een netto groei, wat wel de indruk is die dat artikel wekt, lijkt me vooral een poging om de huizenmarkt te verbeteren.

Ik denk dat TheGhostInc wel een punt heeft over hypotheekvormen, dat nu bijna alle nieuwe hypotheken 30 jaar lang en annuitair/lineair zijn, komt met name door de HRA. Daar is vraag naar, dus de bank biedt het. Als straks de HRA verdwenen is, wat voor invloed heeft de overheid dan nog op het type en looptijd van de hypotheken? Hooguit het vaststellen van het maximum-hypotheek bedrag, maar ook dat moet in mijn ogen ook niet te veel gereguleerd worden vanuit de overheid. De overheid moet consumenten wel beschermen en evt. zorgen dat het risico eerlijker verdeeld wordt - de bank loopt nu heel weinig risico volgens mij, maar teveel reguleren moet je volgens mij ook niet willen.

[TheGhostInc]

rik86 schreef op donderdag 11 juni 2015 @ 17:04:
http://www.nu.nl/economie...ieuwe-woningen-nodig.html

Ik geloof er eerlijk gezegd vrij weinig van dat er zo'n enorme groei aan woningen nodig is. De groei van de bevolking is al heel beperkt en die groei zal in de modellen alleen maar lager worden. De huishouden-samenstelling kan ook niet eeuwig blijven krimpen.

In 2013 was het tekort 160k en dat zou oplopen naar 290k in 2020.

Met de getallen die ze voor 2040 neerzetten lijken deze lijn gewoon voort te zetten.
Maar er is misschien ook nog een stuk 'verborgen' tekort, door het tekort zijn er mensen die uiteindelijk niet op zichzelf gaan wonen.
Alleen in Amsterdam kunnen ze zo 9.000 studentenwoningen kwijt.

Maar op zich zou het wel mooi zijn als we eens een beetje overschot (of lucht) op de markt hadden in plaats van een continu tekort. Zeker als je bedenkt dat vooral de zwakkeren in de samenleving daar het meest last van hebben.

[RemcoDelft]

rik86 schreef op donderdag 11 juni 2015 @ 17:04:
Ik geloof er eerlijk gezegd vrij weinig van dat er zo'n enorme groei aan woningen nodig is.

Kijk eens naar de prijs van een bouwval... Zolang die prijs uitsluitend bepaald wordt door wat iemand kan lenen, is er een groot tekort aan woningen. Dat is er al heel lang, en zal waarschijnlijk nog wel 50 jaar in stand worden gehouden.

Jouw argument dat er woningen zat zijn lijkt gebaseerd op het feit dat er woningen te koop staan, ongeacht de vraagprijs en ongeacht dat die prijs na inflatie de laatste decennia enorm gestegen is. En natuurlijk dat je die hoge prijs in stand wil houden...

[Fiber]

Ik denk dat er vooral erg goed gekeken moet worden naar wat er precies nodig is. Niet lukraak gaan bouwen om het bouwen, maar per wijk/stad/regio een goed plan maken. En hier en daar mag er ook best wat gesloopt worden...

(En de prijs van een bouwval wordt m.i. vooral bepaald door de locatie en de grond...)

[ Voor 16% gewijzigd door Fiber op 11-06-2015 17:51 ]

[Krisp]

Ook het slopen van oude woningen veroorzaakt vraag naar nieuwe woningen. Daar komt bij dat op de meeste locaties waar gesloopt wordt, minder woningen terug komen. Daardoor ontstaat er vraag naar woningen op een andere plek. Het genoemde aantal vind ik daarom niet zo vreemd, zeker omdat het nog 25 jaar duurt. Er zijn tijden geweest dat men 100.000 woningen per jaar wilde bouwen. 1,4 miljoen over 25 jaar is dan eigenlijk heel bescheiden.

[nokiaan958GB]

Fiber schreef op donderdag 11 juni 2015 @ 17:50:
Ik denk dat er vooral erg goed gekeken moet worden naar wat er precies nodig is. Niet lukraak gaan bouwen om het bouwen, maar per wijk/stad/regio een goed plan maken. En hier en daar mag er ook best wat gesloopt worden...

(En de prijs van een bouwval wordt m.i. vooral bepaald door de locatie en de grond...)

Met die filosofie blijven huizenprijzen kunstmatig onnodig hoog.

Vandaag ook nog een huis bekeken. Veel achterstallig onderhoud maar een dusdanig hoge vraagprijs zodat het lijkt dat men de waardedaling door de crisis helemaal is vergeten omdat er waarschijnlijk wel iemand is die het kan betalen

[Fiber]

Gelukkig voor jou zijn er nog ongeveer 239.826 andere huizen om uit te kiezen...

[TheGhostInc]

Fiber schreef op donderdag 11 juni 2015 @ 23:09:
Gelukkig voor jou zijn er nog ongeveer 239.826 andere huizen om uit te kiezen...

Mijn oma is vrijgezel, moet ik nu elke vrijgezelle man haar nummer gaan geven?

Maar ff serieus, er is een krapte indicator bedacht en die staat op 15. Wat betekent dat elke koper uit 15 woningen kan kiezen. In de hoogtij dagen was dat ongeveer de helft (7).
Aan de andere kant verkoopt nieuw aanbod beduidend sneller dan oud aanbod en is het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs weer een beetje opgelopen. De markt is nog steeds een nieuw evenwicht aan het zoeken.

Overigens als je bovenstaand rapport leest (Bijlage A), dan zie je daar ook de verwachting dat er nog een miljoen huishoudens bijkomen in de komende jaren. Dus de verwachting dat er 750k tot 1,4 miljoen woningen moeten worden gebouwd klopt als ieder huishouden zijn eigen woning krijgt/wilt en we ook nog een beetje krapte op de markt willen oplossen.

Interessant detail uit het rapport is dat het percentage annuïtaire hypotheken aan het afnemen is. Het betekent dat er meer doorstromers op de markt aan het komen zijn (wat goed is) en dat er nog steeds genoeg mensen zijn die hun HRA uitbuiten tot de max (wat minder goed is imho).

[stok]

TheGhostInc schreef op vrijdag 12 juni 2015 @ 11:07:
[...]

Mijn oma is vrijgezel, moet ik nu elke vrijgezelle man haar nummer gaan geven?

Maar ff serieus, er is een krapte indicator bedacht en die staat op 15. Wat betekent dat elke koper uit 15 woningen kan kiezen. In de hoogtij dagen was dat ongeveer de helft (7).
Aan de andere kant verkoopt nieuw aanbod beduidend sneller dan oud aanbod en is het verschil tussen vraagprijs en verkoopprijs weer een beetje opgelopen. De markt is nog steeds een nieuw evenwicht aan het zoeken.

Overigens als je bovenstaand rapport leest (Bijlage A), dan zie je daar ook de verwachting dat er nog een miljoen huishoudens bijkomen in de komende jaren. Dus de verwachting dat er 750k tot 1,4 miljoen woningen moeten worden gebouwd klopt als ieder huishouden zijn eigen woning krijgt/wilt en we ook nog een beetje krapte op de markt willen oplossen.

Interessant detail uit het rapport is dat het percentage annuïtaire hypotheken aan het afnemen is. Het betekent dat er meer doorstromers op de markt aan het komen zijn (wat goed is) en dat er nog steeds genoeg mensen zijn die hun HRA uitbuiten tot de max (wat minder goed is imho).

Ik bekijk die monitor en onder kopje "Leencapaciteit" wordt alleen gesproken over de rente. Niks over regelgeving/Nibud normen. En natuurlijk groene plusjes ervoor.

Leencapaciteit
De gemiddelde hypotheekrente is voor de achtste opeenvolgende keer lager dan in het vorige kwartaal.
De gemiddelde hypotheekrente is voor de elfde opeenvolgende keer lager dan in het zelf-de kwartaal een jaar geleden.

Dus komt op mij over als een op z'n minst twijfelachtige indicator.

[TheGhostInc]

stok schreef op vrijdag 12 juni 2015 @ 11:32:
[...]

Ik bekijk die monitor en onder kopje "Leencapaciteit" wordt alleen gesproken over de rente. Niks over regelgeving/Nibud normen. En natuurlijk groene plusjes ervoor.

[...]

Dus komt op mij over als een op z'n minst twijfelachtige indicator.

Omdat het rapport niet alles uitkauwt in de conclusie?
"Maar de (versterkte) aanscherpingen van de normeringen per 1 januari 2015 dwingen de partijen toch tot extra voorzichtigheid bij het afsluiten van nieuwe hypothecaire leningen."

Daar staat dus netjes dat ze bij LTI (leencapaciteit) gewoon rekening houden met regelgeving en Nibud. Als je rapport bekritiseerd is het netter om de onderbouwing te bekritiseren dan even over de conclusie te scannen en dan te concluderen dat die niet volledig is.... DUH, daarvoor is het een samenvatting.

Overigens heeft het afgelopen half jaar al wel bewezen dat de nieuwe normen van het Nibud in januari nog geen schokkend effect hebben gehad. Ik ben benieuwd wat er in juli gebeurd, maar tot nu toe blijven serieuze reacties op de markt uit. (Wat mij overigens ook een beetje verbaasd, ik had wel meer effect verwacht)

[rik86]

TheGhostInc schreef op donderdag 11 juni 2015 @ 17:32:
[...]

In 2013 was het tekort 160k en dat zou oplopen naar 290k in 2020.

Met de getallen die ze voor 2040 neerzetten lijken deze lijn gewoon voort te zetten.
Maar er is misschien ook nog een stuk 'verborgen' tekort, door het tekort zijn er mensen die uiteindelijk niet op zichzelf gaan wonen.
Alleen in Amsterdam kunnen ze zo 9.000 studentenwoningen kwijt.

Maar op zich zou het wel mooi zijn als we eens een beetje overschot (of lucht) op de markt hadden in plaats van een continu tekort. Zeker als je bedenkt dat vooral de zwakkeren in de samenleving daar het meest last van hebben.

Klopt, een beetje overschot zou helemaal niet erg zijn; Maar de getallen die ze nu noemen lijken me onrealistisch hoog, ook de toename in huishoudens

En wat betreft het maximaal benutten van de HRA. Je hebt wel gelijk, maar je snijdt jezelf natuurlijk enorm in de vingers als je een aftrekpost waar je recht op het niet optimaal benut. Het is alleen een risico als je die aftrekpost volledig nodig hebt, want die zal wel blijven dalen/verminderen verwacht.

[ Voor 13% gewijzigd door rik86 op 12-06-2015 16:34 ]

[TheGhostInc]

rik86 schreef op vrijdag 12 juni 2015 @ 16:31:
[...]
Klopt, een beetje overschot zou helemaal niet erg zijn; Maar de getallen die ze nu noemen lijken me onrealistisch hoog, ook de toename in huishoudens

Vergis je niet in de vergrijzing! Dat zorgt ervoor dat er steeds meer tijd zit tussen het moment dat de kinderen uit huis gaan en dat het huishouden 'op houdt' te bestaan.
Daarnaast zijn dit geen trends die ze 'net verzinnen', dit zijn trends die al jaren bezig zijn en jaren doorgaan, een beetje onderbouwing waarom dit niet klopt is wel netjes.

rik86 schreef op vrijdag 12 juni 2015 @ 16:31:
En wat betreft het maximaal benutten van de HRA. Je hebt wel gelijk, maar je snijdt jezelf natuurlijk enorm in de vingers als je een aftrekpost waar je recht op het niet optimaal benut. Het is alleen een risico als je die aftrekpost volledig nodig hebt, want die zal wel blijven dalen/verminderen verwacht.

Tja, dat is het mooie. Even je miljoenenbonus cashen, wachtgeldregeling opstrijken of via een leuke belastingregeling je geld wegsluizen en je bent een graaier. Maar niet je belastingvoordeel maximaliseren en je 'snijdt jezelf enorm in de vingers'. Waar zit nu precies het omslagpunt? 1x modaal, 2x modaal, 4x modaal? Wat zit er tussen 'mak schaap' en 'graaier' en waar ligt de grens?

[rik86]

Zit geen grens tussen wat mij betreft. Het is wat mij betreft bij de 'graaiers' ook vooral de fout van de opdrachtgevers\ wetgeving. Als we zoiets niet willen in NL dan moet je de wetgeving aanpassen.

Je maakt inderdaad een goed punt mbt de vergrijzing, die invloed heb ik in mn denken onderschat.

[Fiber]

rik86 schreef op vrijdag 12 juni 2015 @ 22:14:
Zit geen grens tussen wat mij betreft. Het is wat mij betreft bij de 'graaiers' ook vooral de fout van de opdrachtgevers\ wetgeving. Als we zoiets niet willen in NL dan moet je de wetgeving aanpassen.

Precies. De grens staat in de wet. Of het ook moreel gezien netjes is moet ieder voor zich bepalen.

Je maakt inderdaad een goed punt mbt de vergrijzing, die invloed heb ik in mn denken onderschat.

Daarom moet je ook goed uitkijken met wat je bouwt. Een (alleenstaande) (hulpbehoevende) bejaarde (in een rolstoel) heeft eigenlijk een ander soort huis nodig dan een gezin met opgroeiende kinderen of zo. En die bejaarden komen er inderdaad steeds meer en de 'bejaardenhuizen' worden in hoog tempo afgeschaft.

[TheGhostInc]

Voor alle negativisten hier, kijk maar uit, er komt weer een heleboel 'positief' nieuws aan

Het aantal aanvragen van HDN begint nieuwe record hoogtes te bereiken, Q2 gaat misschien zelfs de boeken in als een record kwartaal als het zo doorgaat.

Elke keer verwacht je na een dergelijke piek een enorme terugval, maar het lijkt toch een beetje een self fulfilling prophecy te worden. Door elke nieuwe piek lijken er weer meer mensen vertrouwen te krijgen en komt de volgende 'golf' van verkopen op gang.
Opvallend is wel dat het aantal huizen dat te koop staat niet echt meer terugloopt, wat betekent dat het aantal doorverhuizers aan het toenemen is.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 15 juni 2015 @ 12:05:
Het aantal aanvragen van HDN begint nieuwe record hoogtes te bereiken

Is er ook zo'n grafiekje van de afgelopen 10 jaar i.p.v. 10 weken?

[rik86]

Ik sprak afgelopen vrijdag een kennis die bij een makelaar werkt en daar is 't op dit moment enorm druk, in de prijsklasse die nu nog onder NHG valt, maar straks niet meer. Daar verwachten ze vanaf 1 juli ook weer veel meer rust. Maakt 't vergelijken van cijfers ook zo beroerd, er zijn echt continue nieuwe maatregelen die ergens voor een piek/dal zorgen

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op maandag 15 juni 2015 @ 12:13:
[...]

Is er ook zo'n grafiekje van de afgelopen 10 jaar i.p.v. 10 weken?

Jep, het rapport dat ik eerder vermeldde heeft ook een grafiekje op pagina 5.

Zit (uitgezonderd van Q04 '14) zo rond de 50k per kwartaal (12 weken), per week zit je dan gemiddeld onder 5k. Daar zitten we nu al weer even ruim boven. Zelfs de dalen zitten daar nog boven.

rik86 schreef op maandag 15 juni 2015 @ 12:19:
Ik sprak afgelopen vrijdag een kennis die bij een makelaar werkt en daar is 't op dit moment enorm druk, in de prijsklasse die nu nog onder NHG valt, maar straks niet meer. Daar verwachten ze vanaf 1 juli ook weer veel meer rust. Maakt 't vergelijken van cijfers ook zo beroerd, er zijn echt continue nieuwe maatregelen die ergens voor een piek/dal zorgen

De laatste keer dat ik dat hoorde was Q4 '14, daarna zou het ook weer rustig worden. Er is ondertussen om het kwartaal wel weer een reden voor een piek. We hadden toch al wat seizoensinvloeden, dus qua vergelijken is het altijd wat lastig om dat maand op maand of kwartaal op kwartaal te doen.

Ik had tot afgelopen kwartaal nog het idee dat we misschien een dubbele dip gingen krijgen, maar met een aantrekkend vertrouwen gevolgd door een aantrekkende economie lijkt het erop dat de markt gewoon in beweging blijft. Het enige risico zijn de volgende verkiezingen, maar ik vraag me af of de politiek de huizenprijzen dan omlaag gaat drijven, de meeste ingrepen (subsidies) drijven de prijzen juist omhoog.

[Oscar Mopperkont]

Mooi dat het herstel doorzet en nu zon steeds meer begint te schijnen, kan er eens langzaamaan gekeken gaan worden over hoe het lekke dak gerepareerd kan worden. De huizenmarkt is immers nog steeds een door de overheid verziekte markt.

[t_captain]

TheGhostInc schreef op maandag 15 juni 2015 @ 13:02:
[...]

[...]

Ik had tot afgelopen kwartaal nog het idee dat we misschien een dubbele dip gingen krijgen, maar met een aantrekkend vertrouwen gevolgd door een aantrekkende economie lijkt het erop dat de markt gewoon in beweging blijft. [...]

Uiteindelijk past deze crisis gewoon in hetzelfde plaatje als de vorige: 25 jaar stijgen, 6 jaar dalen. En die 6 jaar zijn begin 2014 gepasseerd. Dan kom je in een (vrij lange) fase van matige prijsstijgingen, gevolgd door een kortere fase van snellere stijging en dan de volgende dip.

Oscar Mopperkont schreef op maandag 15 juni 2015 @ 13:13:
De huizenmarkt is immers nog steeds een door de overheid verziekte markt.

Op bepaalde punten heeft de overheid meer invloed naar zich toegetrokken (denk aan het dicteren van leennormen aan banken i.p.v. boekhoudkundige criteria voor activering van hypotheken, aan de onnodige nationalisatie van SNS i.p.v. het verplicht laten afsplitsen van PF enkele jaren eerder).

Maar een andere (grotere) marktverstoring is juist aanzienlijk gereduceerd. Dat is namelijk het systeem waar hypotheekrente en huurtoeslag de vrije huursector uit de markt prijzen. HRA is sowieso veel minder waard geworden door gedaalde kapitaalmarktrente, einde KEW en verplicht annuitair inlossen. Toeslagen worden ook afgebouwd in de komende belastingherziening.

[Oscar Mopperkont]

Er is zeker een heleboel gebeurd, maar hoop nog steeds dat ze gewoon de HRA helemaal gaan afbouwen en dat mag dan best over een periode van 30 jaar ofzo. Bouw bijvoorbeeld elk jaar de HRA af met het percentage dat gerlateerd is aan de inflatie.

Daarnaast kan dan ook het stelsel met de sociale huur op de schop (dat gekke puntenstelsel helemaal over boord zetten). Sociale huur zou echt moeten zijn voor een heel beperkte onderlaag. Nu is dat percentage veel te hoog, waardoor de overheid een veel te groot deel van de huurmarkt zwaar reguleert en verstoort.

[t_captain]

Vergis je niet: de totale impact van HRA is al met ongeveer 60% gereduceerd door de reeds genomen maatregelen. Een deel van die impact is direct voelbaar (daling woningprijzen door scherpere LTI, daarboveniop lagere LTV), een ander deel komt geleidelijk (afbouw tarief 52->38% en annuitair inlossen).

As for sociale huur, dat wordt nog aangepakt. No way dat er na de aankomende belastingherziening nog zoveel huurtoeslag wordt uitgekeerd. Maar de details laten op zich wachten.


De vreemde situatie is dat de echte minima steeds minder in de sociale sector huren. Die zie je steeds meer terug in alternatieve woonvormen zoals antikraak of onzelfstandige woonruimte. Daarmee is de sociale huursector steeds meer een sector die de lagere middenklasse bedient.

[Oscar Mopperkont]

t_captain schreef op maandag 15 juni 2015 @ 13:55:
Vergis je niet: de totale impact van HRA is al met ongeveer 60% gereduceerd door de reeds genomen maatregelen. Een deel van die impact is direct voelbaar (daling woningprijzen door scherpere LTI, daarboveniop lagere LTV), een ander deel komt geleidelijk (afbouw tarief 52->38% en annuitair inlossen).

Ik zal de laatste zijn die zich daarin vergist

[t_captain]

Momenteel is het allemaal koffiedik kijken, tot de inhoud van de belastingherziening op tafel ligt.

We hebben al een versnelde verhoging van de AOW-leeftijd gehad. Nu ligt in de lijn der verwachting dat het tariefverschil tussen gepensioneerden en werkenden gaat verdwijnen (daar wordt althans over gespeculeerd). Ook de fiscale verschillen tussen zelfstandigen en werknemers lijken te worden verkleind. Tenslotte was er de wens om arbeid relatief lager te belasten.

E.e.a. opgeteld zou je kunnen uitkomen op een vlak tarief IB van omstreeks 30%. Als zoiets gebeurt, is de waarde van HRA natuurlijk weer heel anders dan nu.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 15 juni 2015 @ 13:47:
Er is zeker een heleboel gebeurd, maar hoop nog steeds dat ze gewoon de HRA helemaal gaan afbouwen en dat mag dan best over een periode van 30 jaar ofzo. Bouw bijvoorbeeld elk jaar de HRA af met het percentage dat gerlateerd is aan de inflatie.

Daarnaast kan dan ook het stelsel met de sociale huur op de schop (dat gekke puntenstelsel helemaal over boord zetten). Sociale huur zou echt moeten zijn voor een heel beperkte onderlaag. Nu is dat percentage veel te hoog, waardoor de overheid een veel te groot deel van de huurmarkt zwaar reguleert en verstoort.

De overheid moet wel een grote rol op de huurmarkt spelen, omdat zaken zoals de HRA er voor zorgen dat private huur helemaal niet kan bestaan, of veel duurder is dan de (lagere) middenklasse ooit kan betalen. De grote sociale huursector is een symptoom, geen oorzaak, en zal vanzelf kunnen verdwijnen als je de oorzaken aanpakt. Als je de oorzaak negeert en blind het symptoom aanpakt breng je mensen in de problemen die buiten hun schuld gewoon nergens anders naartoe kunnen. Ze werken en verdienen redelijk, maar kunnen de opgeblazen prijzen gewoon niet betalen, zelfs met de bizar ruime hypotheeknormen en alle subsidie die we hier kennen.

[t_captain]

Zo bizar zijn we niet:

(http://www2.deloitte.com/...tien-europese-landen.html)

Betaalbaarheid

Woningen in Nederland zijn relatief goed betaalbaar ten opzichte van overige landen in Europa. In Nederland ligt de gemiddelde prijs van een standaard nieuwe woning van 70m2 op ca. 3,8 bruto modale jaarsalarissen. In Denemarken (ca. 2,3x gem. bruto jaarsalaris), Duitsland (ca. 3,0x) en Portugal (ca. 3,1x) is een standaard woning het meest betaalbaar. Het hoogste aantal gem. bruto jaarsalarissen zijn benodigd in Frankrijk (ca. 7,9x), Verenigd Koninkrijk (ca. 8,5x), Rusland (ca. 10,4x) en Israël (ca. 12,1x).

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op maandag 15 juni 2015 @ 15:35:
[...]

De overheid moet wel een grote rol op de huurmarkt spelen, omdat zaken zoals de HRA er voor zorgen dat private huur helemaal niet kan bestaan, of veel duurder is dan de (lagere) middenklasse ooit kan betalen. De grote sociale huursector is een symptoom, geen oorzaak, en zal vanzelf kunnen verdwijnen als je de oorzaken aanpakt. Als je de oorzaak negeert en blind het symptoom aanpakt breng je mensen in de problemen die buiten hun schuld gewoon nergens anders naartoe kunnen. Ze werken en verdienen redelijk, maar kunnen de opgeblazen prijzen gewoon niet betalen, zelfs met de bizar ruime hypotheeknormen en alle subsidie die we hier kennen.

Volgens mij praten we langs elkaar heen. Ik zeg dat naast het afschaffen van de HRA, er moet worden ingegrepen in de bizarre sociale huursector. Dat gaat hand in hand. De hele markt moet in zijn geheel worden bekeken en in zijn geheel worden aangepakt.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 15 juni 2015 @ 13:02:
Jep, het rapport dat ik eerder vermeldde heeft ook een grafiekje op pagina 5.

Die grafiek begint in 2009, dat geeft weinig basis om iets een record te noemen.

Ik vind de grafiek van de leencapaciteit wel interessant:

Al jaren wordt de trapsgewijze afname van leencapaciteit door belanghebbenden breed uitgemeten in de media, terwijl de geleidelijke toename (door lagere rente) nauwelijks belicht wordt. Deze grafiek bevestigd dat 2x modaal sinds 2008 zelfs 50k meer kan lenen, terwijl 1x modaal ongeveer gelijk is gebleven.
Als de rente ooit gaat stijgen daarentegen gaat de leencapaciteit wel hard omlaag.

Edit: het modaal inkomen is van 2008-2013 slechts 2,4% gestegen.

[ Voor 5% gewijzigd door RemcoDelft op 15-06-2015 16:06 ]

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 15 juni 2015 @ 15:47:
[...]

Volgens mij praten we langs elkaar heen. Ik zeg dat naast het afschaffen van de HRA, er moet worden ingegrepen in de bizarre sociale huursector. Dat gaat hand in hand. De hele markt moet in zijn geheel worden bekeken en in zijn geheel worden aangepakt.

We praten niets langs elkaar heen. Je moet nu niet ingrijpen omdat het hudige stelsel noodzaak is en als je de andere structurele problemen hebt aangepakt hoef je niet of nauwelijks nog in te grijpen waarschijnlijk of je kan tegen die tijd zien of er nog problemen zijn. Met symptoombestrijding maak je de problemen voor mensen alleen maar groter. Zo raken de huidige pogingen om scheefhuurders te verdrijven ook alleen maar de mensen die gewoon nergens anders terecht kunnen.

[ph4ge]

t_captain schreef op maandag 15 juni 2015 @ 15:40:
Zo bizar zijn we niet:

Vergelijk het eens met het besteedbaarinkomen...

Overigens een of 2 landen ter wereld waar het nog slechter is wil niet zeggen dat het hier goed gaat. Plus dat je natturlijk veel minder grond krijgt en veel minder vrijstaande woningen, alleen het oppervlak vergelijken zegt weinig als je niet naar de kwaliteit kijkt.

[ Voor 22% gewijzigd door ph4ge op 15-06-2015 16:13 ]

[t_captain]

Betaalbaarheid is reeds een vergelijking van de kosten met de inkomens.

Het is een vergelijking tussen Europese landen. Er zijn geen "2 landen op de wereld" waar de betaalbaarheid slechter is dan in NL, er zijn een stuk of 20 landen in Europa waar dat het geval is. NL ligt op de 4e plek in dat overzicht. Op de andere statistieken ligt NL netjes in de middenmoot.

Tot slot maak ik me weinig zorgen over de kwaliteit van nieuwe Nederlandse woningen. Zoals een dichtbevolkt land betaamt, zijn ze wat minder vaak vrijstaand. Daar staat een goed niveau van voorzieningen en ruimtelijke ordening tegenover en een vrij goede bouwkwaliteit.

[TheGhostInc]

t_captain schreef op maandag 15 juni 2015 @ 15:40:
Zo bizar zijn we niet:


[...]

Zeker niet.

Aan de andere kant, ik woon in de UK en als ik hier naar de huizenprijzen kijk, dan is er wel wat raars aan de hand. Dat een nieuwbouw woning heel duur is, betekent niet dat de huizenprijzen ook meteen zo absurd zijn.

Paar voorbeeldjes waardoor er best veel verschil ontstaat:
De hypotheekvoorwaarden voor een nieuwe woning zijn strikter dan voor een bestaande woning. De reden is dat een nieuwe woning vaak niet uitgebreid kan/mag/zal worden, terwijl een bestaande woning wel een 'facelift' kan krijgen. Hierdoor wordt de LTV bij een nieuwbouwwoning anders ingeschaald dan bij een bestaande woning.
Een nieuwbouwwoning is kwalitatief erg goed. Dubbele beglazing, fatsoenlijke kozijnen, isolatie, ... . De Engelsen houden echter enorm van 'karakter', wat kortweg betekent: troep. Enkel glas, verfloze houten kozijnen, ongeïsoleerde muren. Maar sowieso hebben zij (buiten Londen) veel meer oude woningen, wat ook wel logisch is, ze bouwen veel met steen uit groeves, wat een stuk duurzamer is dan de bakstenen die wij gebruiken. Een nieuwbouw woning is hier dus veel beter dan een bestaande woning, terwijl de NLse jaren 80 wijken heel goed concurreren met nieuwbouw qua grote en degelijkheid.

Daarnaast woon ik volgens mij in een nieuwbouw woning zoals zij die beschrijven. Maar een 70m2 woning is in de UK ook echt een (vrijstaande/2 onder 1 kapper) eengezinswoning met 3 'grote' slaapkamers, terwijl in NL we dan nog in de appartementen sfeer hangen, met 1 a 2 slaapkamers.

Moraal van het verhaal: het is verdomd lastig om dit soort vergelijken te maken, maar de NLse huizenmarkt is nog niet al te beroerd als ik het vergelijk met de UK. Je krijgt op zich wel waar voor je geld, het is een mooie postzegel

[t_captain]

Hoe krijg je een vrijstaande woning met 3 grote slaapkamers in 70 m2 geperst? Een fatsoenlijke woonkamer + keuken is al tenminste 35 of 40, 3 slaapkamers voeft daar 30 to 50 aan toe.

[TheGhostInc]

t_captain schreef op maandag 15 juni 2015 @ 16:41:
Hoe krijg je een vrijstaande woning met 3 grote slaapkamers in 70 m2 geperst? Een fatsoenlijke woonkamer + keuken is al tenminste 35 of 40, 3 slaapkamers voeft daar 30 to 50 aan toe.

Jullie zijn gewoon verwend in NL, hier moet je het doen moet zoiets.

Inclusief en-suite voor de ouders en vrijstaand!
Je hebt dan wel 88m2, want dit is iets groter en ruimer dan normaal. Vergeet vooral het gebrek aan zolder niet!

[ Voor 14% gewijzigd door TheGhostInc op 15-06-2015 17:50 ]

[Fiber]

TheGhostInc schreef op maandag 15 juni 2015 @ 17:42:
[...]

Jullie zijn gewoon verwend in NL, hier moet je het doen moet zoiets.

Inclusief en-suite voor de ouders en vrijstaand!
Je hebt dan wel 88m2, want dit is iets groter en ruimer dan normaal. Vergeet vooral het gebrek aan zolder niet!

Dat is best klein, maar vooral typisch ingedeeld met een 'drive in' garage, dichte keuken, aparte eetkamer, een vrij grote hal, twee badkamers en drie wc's. Ik zou er wel aan kunnen wennen hoor, maar als je jarig bent moet je noodgedwongen naar de kroeg denk ik...

[RemcoDelft]

Fiber schreef op maandag 15 juni 2015 @ 17:57:
maar als je jarig bent moet je noodgedwongen naar de kroeg denk ik...

Nieuwbouw in Nederland is net zo: 4,80m smal, met een gang over de volledige diepte. Dan houd je een woonkamer van 3,50 x 8 meter over, incl. keuken. Leuk dat je dan wel een zolder hebt, maar je hebt veel meer aan een twee meter breder huis dan die extra verdieping. Alleen die 2 meter maakt (incl. tuin) 30 vierkante meter extra, en dat moet 30.000 euro kosten. Dus eindig je met een zolder en smalle woonkamer.

[TheGhostInc]

Fiber schreef op maandag 15 juni 2015 @ 17:57:
[...]

Dat is best klein, maar vooral typisch ingedeeld met een 'drive in' garage, dichte keuken, aparte eetkamer, een vrij grote hal, twee badkamers en drie wc's. Ik zou er wel aan kunnen wennen hoor, maar als je jarig bent moet je noodgedwongen naar de kroeg denk ik...

Het is natuurlijk een prima huis, maar er zijn wel wat compromissen gemaakt die je in een huis van 330.000 euro niet zou verwachten. Zoals die meterkast.... welke meterkast? In mijn huis kan ik op de wc meteen even kijken wat mijn zonnepanelen gedaan hebben en of er geen stop uit ligt
Maar ook de tussenwanden zijn allemaal gips, de vloeren zijn hout. Ik denk dat een waterbed al 'tricky' wordt.
Maar bijvoorbeeld de trap.... op mijn trap is het maximale matras 1.50 breed (UK standaard) wat naar boven kan. Ik een schitterend matras uitgezocht... past niet naar boven. Dus uiteindelijk uit NL 2x een 2.10x90 matras laten komen, aangezien de langste 'single' matrassen ook nog maar 1.90 zijn.

Maar het grappigste vind ik nog wel dat veel mensen niet doorhebben vanaf de foto's die we sturen hoe klein het is. En dan lopen ze mijn huis binnen en dan is het echt zoiets van.... oh.... nu snap ik het.

Maar dus even terug naar dit topic. Het is niet voor niets dat ik al vaker heb gezegd, de NLse woningen zijn zo gek nog niet. Staar je niet blind op een getalletje uit een rapport dat probeert al die variabelen in 1 getal te proppen. We moeten alleen stoppen met de grondprijs kunstmatig hoog te houden en een chronisch/kunstmatig te kort aan bouwgrond te creëren. Daarom word ik soms ook pissig als ik weer berichten lees over kantoorpanden die worden neergezet.... we hebben een overschot aan kantoorpanden, waarom bouwen we niet waar WEL behoefte aan is?

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op maandag 15 juni 2015 @ 18:34:
[...]

Nieuwbouw in Nederland is net zo: 4,80m smal, met een gang over de volledige breedte. Dan houd je een woonkamer van 3,50 x 8 meter over, incl. keuken. Leuk dat je dan wel een zolder hebt, maar je hebt veel meer aan een twee meter breder huis dan die extra verdieping. Alleen die 2 meter maakt (incl. tuin) 30 vierkante meter extra, en dat moet 30.000 euro kosten. Dus eindig je met een zolder en smalle woonkamer.

Maar volgens mij betaal je dan een tonnetje minder?
Dit is een huis van £240.000, op het moment €330.000.

Als ik een beetje regio Utrecht ga kijken, dan heb je voor die prijzen al snel 1,5x die woning (nieuwbouw). Rond de 100m2 zie ik zo gauw op funda voor ergens rond de €250.000 gaan.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 15 juni 2015 @ 18:48:
Als ik een beetje regio Utrecht ga kijken, dan heb je voor die prijzen al snel 1,5x die woning (nieuwbouw). Rond de 100m2 zie ik zo gauw op funda voor ergens rond de €250.000 gaan.

Engeland heeft dan ook een veel groter opgeblazen bubbel dan hier, een enorm probleem daar voor de normale man, grotendeels doordat rijke buitenlanders graag in een stabiel Engelssprekend land wonen.

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op maandag 15 juni 2015 @ 18:53:
[...]

Engeland heeft dan ook een veel groter opgeblazen bubbel dan hier, een enorm probleem daar voor de normale man, grotendeels doordat rijke buitenlanders graag in een stabiel Engelssprekend land wonen.

Voornamelijk omdat ze daar de laatste jaren het destructieve beleid voeren wat wij ook deden maar nu enigszins hebben afgebouwd. Help to buy is zo'n gruwel die de prijzen gigantisch opgeblazen heeft. Zoals ook hier voorspeld hebben dit soort kostbare plannen die bedoeld zouden zijn voor starters het voor die starters alleen maar moeilijker gemaakt. Omdat men ook in het buitenland kon voorspellen welk effect dit beleid zou hebben gingen die massaal investeren om er van mee te profiteren wat het effect vergroot.

Ze hebben daar in een paar jaar een situatie gecreëerd waar bijv. een jonge dokter niet meer binnen 2 uur reizen van het ziekenhuis kan wonen, koop of huur. Dan hebben we het nog niet over de schoonmaker...

Het Engelse beleid van de laatste jaren is VVD beleid in het kwadraat en niets anders dan een miljarden steun voor makelaars, bankiers en buitenlandse investeringen.

[Z___Z]

RemcoDelft schreef op maandag 15 juni 2015 @ 18:34:
[...]

Nieuwbouw in Nederland is net zo: 4,80m smal, met een gang over de volledige diepte. Dan houd je een woonkamer van 3,50 x 8 meter over, incl. keuken. Leuk dat je dan wel een zolder hebt, maar je hebt veel meer aan een twee meter breder huis dan die extra verdieping. Alleen die 2 meter maakt (incl. tuin) 30 vierkante meter extra, en dat moet 30.000 euro kosten. Dus eindig je met een zolder en smalle woonkamer.

Geen enkele nieuwbouw woning van 4,80 meter heeft een gang van voor naar achter. Hoogstends een klein hoekje in het begin van het huis. 2 Meter extra breedte zal in de bouwkosten misschien niet zoveel schelen, ik heb geen idee, maar het is wel 2 meter extra straat, langere riolering, electra, gas en waterleidingen voor elk huis en dat is duur. Dat gevel breedte duur is, is niet van nu, maar van alle tijden. Kijk maar naar Amsterdam in de gouden eeuw. Je betaalde voornamelijk voor gevelbreedte. Dus oppervlakte creeeren door huizen langer te maken is veel goedkoper. Op een gegeven moment heb je niet genoeg licht meer in huis...

[icecreamfarmer]

RemcoDelft schreef op maandag 15 juni 2015 @ 18:34:
[...]

Nieuwbouw in Nederland is net zo: 4,80m smal, met een gang over de volledige diepte. Dan houd je een woonkamer van 3,50 x 8 meter over, incl. keuken. Leuk dat je dan wel een zolder hebt, maar je hebt veel meer aan een twee meter breder huis dan die extra verdieping. Alleen die 2 meter maakt (incl. tuin) 30 vierkante meter extra, en dat moet 30.000 euro kosten. Dus eindig je met een zolder en smalle woonkamer.

Mee eens, ik ben in de race om een huis te kopen maar nergens kom je fatsoenlijke huizen tegen met een woonkamer die breder is dan 3,5m. Je zit dan al snel bij vrijstaande woningen van 300k+ te kijken.

Alles in zo'n smal pijpje gestopt.

[Hielko]

Z___Z schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 08:44:
[...]

Geen enkele nieuwbouw woning van 4,80 meter heeft een gang van voor naar achter. Hoogstends een klein hoekje in het begin van het huis. 2 Meter extra breedte zal in de bouwkosten misschien niet zoveel schelen, ik heb geen idee, maar het is wel 2 meter extra straat, langere riolering, electra, gas en waterleidingen voor elk huis en dat is duur. Dat gevel breedte duur is, is niet van nu, maar van alle tijden. Kijk maar naar Amsterdam in de gouden eeuw. Je betaalde voornamelijk voor gevelbreedte. Dus oppervlakte creeeren door huizen langer te maken is veel goedkoper. Op een gegeven moment heb je niet genoeg licht meer in huis...

Volgens mij zijn de oude huizen in Amsterdam niet breed omdat de belasting destijds werd geheven op basis van de gevelbreedte, niet omdat het daadwerkelijk duur zou zijn geweest om bredere huizen te bouwen.

[Fiber]

Hielko schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 10:51:
[...]

Volgens mij zijn de oude huizen in Amsterdam niet breed omdat de belasting destijds werd geheven op basis van de gevelbreedte, niet omdat het daadwerkelijk duur zou zijn geweest om bredere huizen te bouwen.

Kan best, maar tegenwoordig gaat het er vooral om zo veel mogelijk huizen naast elkaar in een blok te proppen.

[Mikey5times]

Z___Z schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 08:44:
[...]

Geen enkele nieuwbouw woning van 4,80 meter heeft een gang van voor naar achter. Hoogstends een klein hoekje in het begin van het huis. 2 Meter extra breedte zal in de bouwkosten misschien niet zoveel schelen, ik heb geen idee, maar het is wel 2 meter extra straat, langere riolering, electra, gas en waterleidingen voor elk huis en dat is duur. Dat gevel breedte duur is, is niet van nu, maar van alle tijden. Kijk maar naar Amsterdam in de gouden eeuw. Je betaalde voornamelijk voor gevelbreedte. Dus oppervlakte creeeren door huizen langer te maken is veel goedkoper. Op een gegeven moment heb je niet genoeg licht meer in huis...

Als je naar de plattegrond van deze woningen kijkt, dan zie je dat er toch bijna over de volledige breedte van de begane grond wel een hal of trap zit. Alleen ter hoogte van de eettafel is de woonkamer 4.80 breed:

http://www.surfplasgoirle...08/bouwnummer-112-cn34672

[icecreamfarmer]

Mikey5times schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 10:55:
[...]


Als je naar de plattegrond van deze woningen kijkt, dan zie je dat er toch bijna over de volledige breedte van de begane grond wel een hal of trap zit. Alleen ter hoogte van de eettafel is de woonkamer 4.80 breed:

http://www.surfplasgoirle...08/bouwnummer-112-cn34672

Toevallig daar heb ik ook gekeken,

[Fiber]

Mikey5times schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 10:55:
[...]

Als je naar de plattegrond van deze woningen kijkt, dan zie je dat er toch bijna over de volledige breedte van de begane grond wel een hal of trap zit. Alleen ter hoogte van de eettafel is de woonkamer 4.80 breed:

http://www.surfplasgoirle...08/bouwnummer-112-cn34672

Dat komt door de relatief vreemde plaatsing van de trap daar. Meestal zit die zo kort mogelijk achter de wc in het verlengde van de voordeur tegenwoordig. Daarnaast zit dan vaak de keuken, zoals hier ook, en dan blijft de hele breedte van de achterkant vrij voor woonkamer. De lengte is dan redelijk flexibel te bepalen.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 08:44:
Geen enkele nieuwbouw woning van 4,80 meter heeft een gang van voor naar achter. Hoogstends een klein hoekje in het begin van het huis.

Okee je hebt gelijk, geen gang van voor naar achter. Wel dit: halletje aan de voorkant met in het verlengde de WC. Daarachter de trap (met een kast er onder), en vervolgens loopt de gang door naar de achterdeur. Dan houd je bar weinig woonkamer over...
Edit: ik kan helaas geen plattegrond vinden online.

2 Meter extra breedte zal in de bouwkosten misschien niet zoveel schelen, ik heb geen idee, maar het is wel 2 meter extra straat, langere riolering, electra, gas en waterleidingen voor elk huis en dat is duur.

Straat kost hooguit tientjes per vierkante meter. Ik kwam ooit een mooi plaatje tegen wat de kosten van een woonwijk aangeeft, dat was echt niet zo veel. Riolering/water/gas/electra kost ook helemaal niet veel per strekkende meter. Laat het 1000 euro extra zijn om het huis 2 meter breder te maken, dan is dat niet veel. En je hebt 2 meter extra parkeerruimte! De enige reden is toch echt dat de kavel zo gruwelijk duur moet zijn, en met smallere huizen passen er 5 meer in een klein blok. Dat is toch weer een half miljoen euro extra.

Edit: Wat kost de buurt?:

• klinkerweg: €40/m²
• fietsenrek 'nietje': €50
• lantaarnpaal: €600
• bushokje: €5000 ^{(zijstapje: zou het niet leuk zijn om bewoners direct de rekening van lege bussen door hun woonwijk te geven, dan opeens wil niemand die dingen die ze niet gebruiken meer door hun wijk hebben)}
• bankje: €850 (maar in een woonstraat komt dit al niet voor)
• grote boom: €1200
• kleine boom: €200
• gras zaaien: €0,50/m²

Ander voorbeeld wat ik gister tegen kwam: de bovenhelft van de trap zichtbaar in de woonkamer. Leuk je hoofd stoten.

[ Voor 18% gewijzigd door RemcoDelft op 16-06-2015 11:20 ]

[Napo]

RemcoDelft schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 11:07:

Edit: Wat kost de buurt?:

• klinkerweg: €40/m²
• fietsenrek 'nietje': €50
• lantaarnpaal: €600
• bushokje: €5000 ^{(zijstapje: zou het niet leuk zijn om bewoners direct de rekening van lege bussen door hun woonwijk te geven, dan opeens wil niemand die dingen die ze niet gebruiken meer door hun wijk hebben)}
• bankje: €850 (maar in een woonstraat komt dit al niet voor)
• grote boom: €1200
• kleine boom: €200
• gras zaaien: €0,50/m²

Sinds wanneer kosten bushokjes geld, het hele business model van een aantal reclamebedrijven is dat ze geplaatst/onderhouden worden door die reclamebedrijven die ze onderhouden e.d.

[Fiber]

RemcoDelft schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 11:07:
[...]

Okee je hebt gelijk, geen gang van voor naar achter. Wel dit: halletje aan de voorkant met in het verlengde de WC. Daarachter de trap (met een kast er onder), en vervolgens loopt de gang door naar de achterdeur. Dan houd je bar weinig woonkamer over...
Edit: ik kan helaas geen plattegrond vinden online...

Dat zal dan wel een uitzondering zijn... De meeste standaard nieuwbouw rijtjeshuizen hebben geen achterdeur meer maar een schuifpui aan de achterkant.

Neemt niet weg dat ze tegenwoordig erg smal bouwen, dat ben ik dan wel weer met je eens.

[Z___Z]

Mikey5times schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 10:55:
[...]


Als je naar de plattegrond van deze woningen kijkt, dan zie je dat er toch bijna over de volledige breedte van de begane grond wel een hal of trap zit. Alleen ter hoogte van de eettafel is de woonkamer 4.80 breed:

http://www.surfplasgoirle...08/bouwnummer-112-cn34672

Dure huizen zeg voor Tilburg zou ik dat niet betalen. Meer prijzen voor Zuid Holland/Utrecht.

De meeste nieuwbouw huizen zijn tussen 4.8 en 5,1 meter bij 8-12 meter lang. De trap zit meestal voor in het huis na de wc. Dan heb je dus een smal gedeelte voor de keuken en woning brede woonkamer en bij de eettafel een kleine versmalling waar de trap zit met trapkast.

Ben het overigens wel mee eens dat een 6x8m woning fijner is dan een 4,8x9,5m woning, ondanks dat het ruwweg dezelfde oppervlakte is. Wil alleen maar aangeven waarom smalle woningen worden gebouwd.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 11:34:
Ben het overigens wel mee eens dat een 6x8m woning fijner is dan een 4,8x9,5m woning

Ik kwam deze weer tegen:

Gebouwd in 1997, "breedte" 4,24 meter smal, trap in de woonkamer, en een keuken waar je elkaar amper kan passeren.
Qua afmetingen zou het een mooie garage zijn, in de VS een halve garage...

[ Voor 6% gewijzigd door RemcoDelft op 16-06-2015 14:00 ]

[Fiber]

Als zoiets in hartje binnenstad van een grote stad gedaan wordt dan snap ik het nog wel, maar in een buitenwijk of in een dorp zou dit niet nodig moeten zijn.

[icecreamfarmer]

Z___Z schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 11:34:
[...]

Dure huizen zeg voor Tilburg zou ik dat niet betalen. Meer prijzen voor Zuid Holland/Utrecht.

De meeste nieuwbouw huizen zijn tussen 4.8 en 5,1 meter bij 8-12 meter lang. De trap zit meestal voor in het huis na de wc. Dan heb je dus een smal gedeelte voor de keuken en woning brede woonkamer en bij de eettafel een kleine versmalling waar de trap zit met trapkast.

Ben het overigens wel mee eens dat een 6x8m woning fijner is dan een 4,8x9,5m woning, ondanks dat het ruwweg dezelfde oppervlakte is. Wil alleen maar aangeven waarom smalle woningen worden gebouwd.

Goirle is duur. Zoek maar eens op de andere nieuwbouwprojecten daar.

[Arnout]

Terug naar de algemene ontwikkelingen. Het IMF vindt dat de regels nog veel strenger moeten.

De maximale hypotheeklening van huizenkopers moet nog veel verder omlaag dan DNB-president Klaas Knot onlangs voorstelde. Dat stelt het IMF in een voorlopig advies aan de Nederlandse regering. Volgens het IMF werkt het huidige schuldniveau de diepgang van een crisis in de hand.

http://fd.nl/economie-politiek/1107878/maximale-hypotheek-moet-van-imf-nog-veel-verder-omlaag

Vooral dat ze vinden dat hoge huizenprijzen de crisis verergeren is interessant. De MSM vindt namelijk dat stijgende huizenprijzen bij 'herstel' horen.

[ Voor 5% gewijzigd door Arnout op 16-06-2015 15:29 ]

[Stoney3K]

Arnout schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 15:04:
Terug naar de algemene ontwikkelingen. Het IMF vindt dat de regels nog veel strenger moeten.


[...]


http://fd.nl/economie-politiek/1107878/maximale-hypotheek-moet-van-imf-nog-veel-verder-omlaag

Vooral dat ze vinden dat hoge huizenprijzen de crisis verergeren is interessant. De MSM vindt namelijk dat stijgende huizenprijzen bij 'herstel' horen.

Arnout schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 15:04:
Terug naar de algemene ontwikkelingen. Het IMF vindt dat de regels nog veel strenger moeten.


[...]


http://fd.nl/economie-politiek/1107878/maximale-hypotheek-moet-van-imf-nog-veel-verder-omlaag

Vooral dat ze vinden dat hoge huizenprijzen de crisis verergeren is interessant. De MSM vindt namelijk dat stijgende huizenprijzen bij 'herstel' horen.

Wat zegt dat artikel precies over de beweringen van het IMF? Lagere LTV of lagere LTI?

Artikel zit achter een paywall namelijk.

Lagere LTV ga je op korte termijn weinig mee opschieten, sterker nog, mensen moeten dan ineens voor een huis gaan sparen waar ze voorheen niet op gerekend hadden.

Op de lange termijn heeft het alleen baat, maar dan ook alleen als het op tijd wordt aangekondigd en de huurmarkt erin mee kan gaan. Anders trek je alleen maar de huizenmarkt aan de grond.

Waar je wel veel baat uit zou halen is het aanpakken van bestaande schulden die uit verhouding hoog zijn. Niet door de starters te gaan pesten.

[t_captain]

eigenlijk zouden LTI en LTB uitwisselbaar moeten zijn, tot een toelaatbaar risico-maximum.

De strikte scheiding van beide normen heeft wat onbedoele effecten. Oudere mensen met enorme overwaarde die een verbouwing niet kunnen financieren en daardoor niet thuis kunnen blijven etc.

Bij LTV <50%, wat maakt LTI uit? Bij LTI <150%, is een wat hogere LTV wel recuperabel.

[RemcoDelft]

Stoney3K schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 17:44:
Niet door de starters te gaan pesten.

Wat bedoel jij met starters pesten? Vrijwel alle belanghebbenden hebben het altijd over starters, en vrijwel alle "startersregelingen" zijn juist niet in het belang van starters.

t_captain schreef op dinsdag 16 juni 2015 @ 18:05:
Bij LTV <50%, wat maakt LTI uit?

Voor de bank maakt het weinig uit, maar de bewoner zelf kan goed in de problemen komen.

Bij LTI <150%, is een wat hogere LTV wel recuperabel.

Waarom zou iemand die 2 ton per jaar verdient 3 ton moeten lenen voor een huis wat 2,5 ton waard is? Laat-ie een jaar sparen, heeft-ie 1 ton spaargeld en kan-ie 2 ton lenen om 3 ton voor dat huis van 2,5 ton te betalen.

[ Voor 43% gewijzigd door RemcoDelft op 16-06-2015 19:07 ]

[icecreamfarmer]

Hier wat interessante artikelen uit Service magazine van juni. Er stonden meer interessante op maar dat is te veel werk. Hele magazine zal later deze maand wel te downloaden zijn op hun website.
Erg fijn artikel over de vraag of de overheidsbemoeienis zo nuttig is en of we niet gewoon meer woningen moeten bouwen.



Hier vooral het stukje over de net niet generatie is goed. Daar bevinden zeg echt veel jongeren.




Verder o.a. nog een mooi artikel over de betaalbaarheid van de woningmarkt maar zoals gezegd heb ik dat niet gescand.