Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Napo]

Pauperesk schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 13:09:
[...]


Heel leuk voor je. Mijn slaapkamer bij mijn ouders was nog groter (studentenkamer ook overigens). Op die 11m2 (wat was het 3,5 bij 3,25 ofzo?) kan je net een twee persoonsbed kwijt maar dan staat het ook wel vol.

Het is maar wat je gewend bent en wat je over hebt om op te geven. Niet alles hoeft top te zijn op de korte termijn.

Het kan simpelweg niet en, en, en, en zijn.
Natuurlijk hoef je niet alles te laten maar elke keuze heeft zo zijn consequenties.

[ Voor 12% gewijzigd door Napo op 29-05-2015 13:15 ]

[Fiber]

Als je alleen maar thuis komt om te slapen en voor de rest elke dag 16 uur buiten de deur werkt en eet en zo dan maakt het ook niet zo veel uit hoe groot je kamer is...

Vraag me overigens wel af of het echt sec 11.4 m2 was of dat er ook nog een (gedeelde) woonkamer, keuken, badkamer, tuin, schuur, etc. bij zat...

[Help!!!!]

EXX schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 12:23:
[...]

Gevestigde belangen. Die zijn heel sterk. De VEH bv. verdedigt de belangen van de bestaande eigenaren, niet van de toekomstige kopers. Zo zijn er velen die belang hebben bij de status quo.

Snap ik.

Maar waarom wordt er in dit topic zo gehamerd op jongeren die maar niet "teveel" moeten willen etc.

Vind het maar rare redenatie. Zitten hier dan zo weinig jongeren Zijn deze posters zelf de gevestigde belangen?

Sommigen hier zijn heel trots hoe ze op een houtje hebben gebeten. Niks mis mee met spaarzaamheid verder. Maar ook hier, waarom dit zo verdedigen. Je moest dit leven wel leiden omdat anderen met een dikke buik van de gemeenschapsgelden je geen keus lieten.

(Niet dat (sommige) jongeren niet met wat minder toe zouden kunen)

[Moi_in_actie]

RemcoDelft schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 10:09:
[...]

Wij betalen 900 euro per maand voor een woning waarvan vergelijkbare panden voor 170k te koop staan.
Panden die voor 250k+ te koop staan gaan voor 950-1000 in de verhuur. Blijkbaar is dit min of meer een maximumtarief voor verhuur hier. Er staat er eentje (duurder huis dan waar wij wonen) nu al lange tijd leeg en te huur voor 940 euro, met het eerste jaar 100 korting.
Als je denkt dit voor de helft aan hypotheeklasten te kunnen kopen zal dat vies tegenvallen. Maar de hoge huur dwingt mensen wel te willen kopen.

Ik heb voor de gein eens zo'n hypotheek berekening gedaan (op de website van de ABN Amro in dit geval) en met een bedrag van 170k, paar duizend aan verbouwing erbij, een annuiteiten hypotheek (niets geks dus) en een relatief lage eigen inbreng (paar duizend) kom ik uit op een netto maandbedrag van 590 euro. Niet helemaal de helft van die 900, maar het komt dicht in de buurt.

En er zit ook nog heel wat verschil in per bank (rentepercentage), per bedrag, rentevaste periode enzovoorts, maar huren is gewoon erg duur.

Ik ben zelf ook rond aan het kijken om een huis te gaan kopen. Huren heb ik om verschillende redenen weinig trek in: het is duur, je bent het geld kwijt naderhand, gedoe met wachtlijsten, ik heb een prima inkomen waarmee ik me een koophuis zonder al teveel risico kan permiteren enzovoorts. Nu moet ik wel toegeven dat ik mij nog niet heel veel in de materie heb verdiept (al helemaal niet voor wat betreft huren), dus ik zal vast zaken over het hoofd zien

[Fr33z]

huren is inderdaad erg snel erg duur, maar goed zoeken/de tijd nemen helpt ook. Zo zie ik bij mij in de buurt genoeg flatjes voor 700/750 €/mnd, maar woon ik na 1 maand zoeken op marktplaats/kamernet in eenzeflde flat voor 600. Het is niet in de beste buurt, maar het is best mooi en met 70m2 ook goed te doen met 2 personen. Ik snap dat huren in de grote steden moeilijker is, maar goed zoeken/rondvragen helpt denk ik meer dan de meeste mensen denken.

Ook ik zou wel een eigen huisje willen kopen, maar hoor van vrienden die net een huis gekocht hebben dat het qua kosten toch tegenvalt. Denk aan:
- netto hypotheeklast
- ORV;
- opstalverzekering;
- rioolheffing, OZB etc etc
- reservering onderhoud, richtlijn is rond de 1% van de aankoopsom per jaar. Een huis van 150k betekent dan al gauw 125 €/mnd

[TheGhostInc]

Moi_in_actie schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 13:36:
[...]
kom ik uit op een netto maandbedrag van 590 euro.
[...]

En reken nu eens zonder HRA, want de financiering die de meeste huurwoningen hebben is zonder HRA.

Dat is de reden dat HRA de markt scheef trekt, privé kopers en corporaties betalen niet hetzelfde voor een huis als normale investeerders. Dus hou je alleen de echte huisjesmelkers over, terwijl er bijvoorbeeld hier in de UK genoeg mensen zijn die hun pensioen in een huis stoppen voor de verhuur... mooi maandelijks rendement om van te leven. En er zijn genoeg fatsoenlijke huurders te vinden.

[ATS]

TheGhostInc schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 13:48:
[...]

En reken nu eens zonder HRA, want de financiering die de meeste huurwoningen hebben is zonder HRA.

Dat is de reden dat HRA de markt scheef trekt, privé kopers en corporaties betalen niet hetzelfde voor een huis als normale investeerders. Dus hou je alleen de echte huisjesmelkers over, terwijl er bijvoorbeeld hier in de UK genoeg mensen zijn die hun pensioen in een huis stoppen voor de verhuur... mooi maandelijks rendement om van te leven. En er zijn genoeg fatsoenlijke huurders te vinden.

Kan wel zijn, maar je kan niet rekenen zonder. Niet hier. Hij is er, en het zorgt er voor dat kopen aanzienlijk goedkoper is dan huren. Reken ook mee dat een deel van die maandelijkse kosten aflossing zijn. Dat zijn geen kosten, dat is een soort van investering die je eigenlijk niet mee zou moeten nemen in de vergelijking.

[Napo]

ATS schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 14:04:
[...]

Kan wel zijn, maar je kan niet rekenen zonder. Niet hier. Hij is er, en het zorgt er voor dat kopen aanzienlijk goedkoper is dan huren. Reken ook mee dat een deel van die maandelijkse kosten aflossing zijn. Dat zijn geen kosten, dat is een soort van investering die je eigenlijk niet mee zou moeten nemen in de vergelijking.

Vergeet dan ook niet dat flexibiliteit (en dus de onzekerheid voor de verhuurder) ook wat waard is wat hier maar al te vaak wordt vergeten.

[Moi_in_actie]

TheGhostInc schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 13:48:
[...]

En reken nu eens zonder HRA, want de financiering die de meeste huurwoningen hebben is zonder HRA.

Bruto is het plusminus 690 euro. Inderdaad meer, maar nog altijd een redelijk verschil. Maar zoals ATS al zegt betaal je als koper uiteindelijk de netto prijs en dat is waar het om gaat. Dat er in Nederland aan de hele woningmarkt vanalles niet klopt moge duidelijk zijn, maar dat is een ander verhaal.

[timag]

TheGhostInc schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 13:48:
[...]

En reken nu eens zonder HRA, want de financiering die de meeste huurwoningen hebben is zonder HRA.

Een commerciële verhuurder mag z'n betaalde rente niet als kosten opvoeren? En sociale woningbouw gaat niet op een andere manier geld bij?

ATS schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 14:04:
[...]

Kan wel zijn, maar je kan niet rekenen zonder. Niet hier. Hij is er, en het zorgt er voor dat kopen aanzienlijk goedkoper is dan huren. Reken ook mee dat een deel van die maandelijkse kosten aflossing zijn. Dat zijn geen kosten, dat is een soort van investering die je eigenlijk niet mee zou moeten nemen in de vergelijking.

Huren is per definitie duurder dan kopen, dat heeft NIETS met HRA te maken. Iemand moet namelijk toch de kosten maken die bij kopen horen alvorens jij iets kan huren. Als huren goedkoper is legt er iemand geld bij.

Dat mensen het idee hebben dat huren goedkoop is komt door ons sociale huurstelsel waar direct of indirect gesubsidieerd onder de commerciële kostprijs wordt verhuurd.

[Fiber]

Natuurlijk mag huren altijd iets duurder zijn dan kopen bij een vergelijkbare woning. Alleen door de 'onevenwichtige' situatie op de huidige Nederlandse woningmarkt is het verschil gewoon te groot.

[ph4ge]

Huren hoeft helemaal niet duurder te zijn. Er worden panden verhuurd die al lang en breed afgeschreven zijn of die nog voor de enorme stijging van de prijzen zijn gekocht. Die kunnen makkelijk voor minder dan de prijs die een koper betaald verhuurd worden. Zeker als er gezonde concurrentie is tussen verhuurders. Zo kunnen mensen nu gesubsidieerd een huis leeg laten staan. Ook kantoren staan nu leeg, verhuren voor een zacht prijsje levert meer op als de overheid dat niet zo ontmoedigen en tegenhouden.

Verhuurders verdien(d)en ook geld als het huis meer waard werd. Dat zou prima van de huur af kunnen. Net als schaalvoordelen mbt onderhoud. Het is ook denkbaar dat je bijv ook het winkelcentrum in de buurt verhuurt en daarom mensen wil aantrekken, of profiteert als ze iets meer overhouden.

[ Voor 22% gewijzigd door ph4ge op 29-05-2015 14:27 ]

[RaZ]

Het is gewoon bizar dat kopen van een huurwoning qua bruto hypotheek lager ligt dan de huurprijs. Immers is bij sociale huur een puntensysteem, en die kijkt niet naar zaken waar een koopwoning op gebaseerd is qua prijs.

De puntentelling van mijn woning kwam in december uit op een max huurprijs van 684 euro. da's bijna de maximale prijs voor een sociale huurwoning (die staat tot 1 juli nog op 699). Ik heb energie-label C. En ik heb alleen in de woonkamer dubbelglas. Mijn buurman, die ook vorig jaar is komen huren, met de zelfde prijs, heeft overal dubbelglas, en een energie-label E. Slaat echt totaal nergens op.

De koopsom van deze woning ligt rond de 135k. De hypotheek is een stuk lager dan de huur. Toch een verschil of je 600+ per maand lapt voor iets wat geld kost, ipv minder dan 500 euro voor iets waar je iets van je geld voor terugziet later.

Zelfs als ik het koop, en de woning afschrijf tot 0, ben ik nog steeds spekkoper met kopen, omdat het niet duurder wordt zoals huur. Dus alles wat er uit komt, is pure winst, omdat je met huren veel meer geld kwijt bent geweest.

En ja, als je dan ziet dat 30 jaar hypotheek aflossen de zelfde kostenpost geeft als 13 jaar huren, is het van de gekke dat je door regelgeving gedwongen in een duur huis zit, terwijl je voor de helft van het geld de boel kan kopen puur gezien naar het inkomen.

[ph4ge]

De regels maken niet dat je niet naar een goedkoper alternatief kan, ze maken je huidige optie duur.

[TheGhostInc]

timag schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 14:12:
Een commerciële verhuurder mag z'n betaalde rente niet als kosten opvoeren? En sociale woningbouw gaat niet op een andere manier geld bij?
[...]

Een commerciële verhuurder voert uiteraard die rente als kosten op, maar dat maakt die kosten niet lager.
In tegenstelling tot een particuliere koper, die krijgt een stuk terug.

Sociale woningbouw heeft een sociale functie, sociale woningbouw is net zoiets als de WW of WAO, een vangnet, niet een middel om de markt recht te trekken. Dus sociale woningbouw is prima, maar zodra iemand ook maar in de buurt van een modaal inkomen komt zou hij/zij eigenlijk geen steun meer nodig moeten hebben. (Anders wordt het geld rondpompen)

[RaZ]

Waarom moet dat vangnet dan duurder zijn, terwijl niet iedereen een vangnet nodig heeft. Ik vind het echt van de zotte dat als je met een zak vol stuivers naar de bank gaat, en zegt: Yoh, ik heb hier 100.000 euro. Doe mij eens een hypotheekje van 50k. Nee meneer, dat mogen wij niet doen. U bent een risico.

De hypotheek is bruto lager dan de ondergrens voor gesubsidieerde huur (Geen enkele woning komt onder de 370 euro per maand aan huur. Hypotheek voor 50k ligt daar zelf nog ver onder. Goed en wel. De huur kan ik betalen, en een hypotheek die lager ligt dus ook. Immers zou ik voor 200 per maand eigenaar kunnen zijn. Dat klinkt een stuk fijner dan elke maand 600 neertikken (en dat wordt per 1 july 615).

Want laten we eens naar het risico kijken. Als ik mijn hypotheek niet kan betalen, dan wordt de boel verkocht, immers, woning is onderpand. Woning van zeg een 140k, met een hypotheek van 50k. Die wordt dan geveild, en zal simpelweg altijd meer dan de schuld opleveren, waardoor een geldschieter gewoon 0,0 risico heeft, omdat er simpelweg een duit aan eigen vermogen in zit.

Ik zie het een beetje als een nieuwe auto op afbetaling. Die auto kost met financiering zeg 200 per maand, maar die krijg je niet vanwege een negatieve bkr. Vervolgens kan je zonder problemen de auto huren voor het dubbele.. Na de huur heb je geen auto meer, terwijl dat met de financiering gewoon wel het geval is.

Goed, mijn situatie is een specifiek geval, maar ik gok dat ik echt niet de enige ben die een flinke zak geld kan neerleggen welk direct zorgt dat je overwaarde hebt. Want 66% cash inleggen, kan er geen restschuld ontstaan, tenzij de huizen morgen nog maar 25% van hun waarde zouden zijn. Ik snap dat je mensen niet meer tot de oren in de problemen wil laten kunnen komen, maar als je notabene kan aantonen dat dat eigenlijk niet eens mogelijk is, tenzij er bommen gegooid worden: "regels zijn regels, uitzonderingen boeien ons niet".

[BTU_Natas]

Fiber schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 13:15:
Als je alleen maar thuis komt om te slapen en voor de rest elke dag 16 uur buiten de deur werkt en eet en zo dan maakt het ook niet zo veel uit hoe groot je kamer is...

Vraag me overigens wel af of het echt sec 11.4 m2 was of dat er ook nog een (gedeelde) woonkamer, keuken, badkamer, tuin, schuur, etc. bij zat...

ja die hadden we. een gedeelde woonkamer/keuken/wc en douches. Met 18 mensen, dat kwam neer op 40cm2 keuken/woonkamer p.p.

En je zat in je vrije uren of met 10man in de woonkamer of in je eigen kamertje. Het concept privacy bestond daar gewoon niet.

Ging prima.

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 14:31:
[...]

Een commerciële verhuurder voert uiteraard die rente als kosten op, maar dat maakt die kosten niet lager.
In tegenstelling tot een particuliere koper, die krijgt een stuk terug.

Sociale woningbouw heeft een sociale functie, sociale woningbouw is net zoiets als de WW of WAO, een vangnet, niet een middel om de markt recht te trekken. Dus sociale woningbouw is prima, maar zodra iemand ook maar in de buurt van een modaal inkomen komt zou hij/zij eigenlijk geen steun meer nodig moeten hebben. (Anders wordt het geld rondpompen)

Mee eens, alleen is het nu dus zo dat een woning onder een bepaalde huurprijs verplicht in de sociale woningbouw zit, waardoor je onder die prijs alle mogelijke marktwerking uitsluit.

Als ik veel verdien en een hok van 20 m² wil huren omdat me dat weinig kost en ik per maand meer overhoud, niemand die me in principe tegenhoudt. Al zal ik niet de enige zijn die dat hok wil hebben, maar er zou geen reden moeten zijn om me (puur op basis van inkomen) af te wijzen.

Even concreter naar mijn eigen voorbeeld genomen: Ik verdien zelf 30.000 euro bruto op jaarbasis, mijn vriendin heeft een Wajong, dus bruto kunnen we 43.000 euro per jaar aan inkomen opschrijven. Dat is te veel om in aanmerking te komen voor sociale huur.

Echter, ik ben nog redelijk wat (studie) schulden af aan het betalen, waardoor ik een huurhuis in de vrije sector nooit zou kunnen betalen. Kopen wordt ook moeilijk, maar niet onmogelijk.

[TheGhostInc]

Stoney3K schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 15:06:
[...]
Mee eens, alleen is het nu dus zo dat een woning onder een bepaalde huurprijs verplicht in de sociale woningbouw zit, waardoor je onder die prijs alle mogelijke marktwerking uitsluit.

En dat is weer een erfenis van het proberen te temperen van de huurprijzen terwijl de koopprijzen oplopen.

Simpel gezegd moet je (praktisch) elke woning kunnen kopen en met een redelijk opslag daarna in de verhuur kunnen gooien. Een woning moet ook zonder al te veel problemen kunnen wisselen tussen huur & koop.
Bijvoorbeeld je gaat een paar jaar naar het buitenland, de gemiddelde NL-er zal niet snel zijn woning in de verhuur (kunnen) gooien aangezien de hypotheek het niet toestaat en daarna HRA vervalt en allerlei andere ellende. Terwijl juist in andere landen het niet heel ongebruikelijk is om dan tijdelijk de woning te gaan verhuren en iedereen daar ook aan meewerkt.

[Z___Z]

De belangrijkste reden dat huren anno 2015 zoveel duurder is dan kopen, is dat de rente zo laag is. Op de lange termijn moet een verhuurder ook winst maken als de rente hoog is. Daarom zal de bruto marge op een pand > 5% zijn. Bij financieringskosten < 3% voor HRA heb je een flinke marge, maar als de rente stijgt naar 6% kan de verhuurder beter z'n geld op een spaarrekening gaan zetten.
Ook dalende huizenprijzen zorgen voor hogere huren. Als je moet afschrijven op het onderpand, moet je de financieringskosten + de afschrijvingen aan inkomsten binnen krijgen om iets te verdienen, terwijl bij stijgende huizenprijzen je alleen maar de financieringskosten - de prijsstijgingen aan inkomsten nodig hebt. Het was toen dan ook per maand gezien goedkoper om te huren. Maar nadat je verkocht had, was kopen uiteindelijk toch nog veel goedkoper dan huren.

Stoney3K schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 15:06:
[...]


Mee eens, alleen is het nu dus zo dat een woning onder een bepaalde huurprijs verplicht in de sociale woningbouw zit, waardoor je onder die prijs alle mogelijke marktwerking uitsluit.
...

Dit is inderdaad een belachelijke maatregel. Het zou moeten zijn, dat huren lager dan de maximale punten sociale huurwoningen zijn en huren boven de maximale punten, markthuur zijn. Dus dan mag je niet huizen huren die onder de max puntenprijs vallen.

Het is nu ook zo dat kleine huizen in Amsterdam centrum bijvoorbeeld niet verhuurd mogen voor een markt conforme prijs, omdat ze dan boven de puntengrens uitkomen.

[RemcoDelft]

RaZ schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 14:42:"regels zijn regels, uitzonderingen boeien ons niet".

En dat is nou juist opgelegd omdat zonder die regels de banken er een potje van maken.

Z___Z schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 17:25:
Dit is inderdaad een belachelijke maatregel. Het zou moeten zijn, dat huren lager dan de maximale punten sociale huurwoningen zijn en huren boven de maximale punten, markthuur zijn. Dus dan mag je niet huizen huren die onder de max puntenprijs vallen.

Het zou zo moeten zijn dat er voldoende woningen zijn, zodat de markt de regels bepaald. Al die beschermingsregels zijn er om uitbuiten van het woningtekort te beperken, terwijl het in totaal niets oplost.

[naitsoezn]

RemcoDelft schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 18:49:
[...]

En dat is nou juist opgelegd omdat zonder die regels de banken er een potje van maken.

Zonder klanten geen business

Z___Z schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 17:25:
Het is nu ook zo dat kleine huizen in Amsterdam centrum bijvoorbeeld niet verhuurd mogen voor een markt conforme prijs, omdat ze dan boven de puntengrens uitkomen.

Het is toch juist andersom, of heb ik het mis? Huizen die onder een bepaalde puntengrens komen mogen geen markt-conforme huur hebben maar een huur die gebaseerd is op het punten-totaal? Vind ik op zich niet zo heel vreemd, behalve dat 'locatie' nooit genoeg of altijd teveel (afhankelijk van de locatie) gewicht heeft in het puntentotaal.

[ Voor 56% gewijzigd door naitsoezn op 29-05-2015 19:08 ]

[_l_Arjan_l_]

Stoney3K schreef op donderdag 28 mei 2015 @ 22:34:
[...]

Nee bedankt, er zijn al genoeg huisjesmelkers in het land op dit moment, en ik heb echt geen zin om één huis te delen met een stelletje willekeurige Poolse arbeiders...

Huh, poolse arbeiders?
Er zijn genoeg huizen waar starters/oudere studenten/promovendi met elkaar een huis delen en zelf bepalen wie de nieuwe huisgenoten worden. Dus dan heb ik het over mensen van 23-28 jaar oud. Dan is het goed te doen om 500 euro pm te sparen (bij 2500 bruto), dus 12.000 in 2 jaar.
Ik las dat 12k niet genoeg is. Dat klopt bij 90% LVT en de huidige huizenprijzen, maar voor we bij 90% zijn, zijn we alweer 10 jaar verder en liggen de prijzen van startersappartementen waarschijnlijk lager. Naar 95% in 5 jaar is realistischer.

Dit is wat ik zie in mijn eigen omgeving, maar dat zijn veelal mensen met een afgeronde universitaire opleiding. Die groep is vaak al gewend om samen een huis te delen, wat bv niet geldt voor als je lang bij je ouders gewoond hebt.

[Azer]

Starter hier: Van mij mogen ze het doorvoeren, was zelf toch al van plan om tussen de 10 en 20% zelf in te leggen. En ja, om dat geld bij elkaar te krijgen hebben we vier jaar gespaard terwijl we in een huurappartement wonen van €650 euro per maand. We zoeken nu naar een koophuis waar we na het onderhandelen op ongeveer 230/240k uitkomen. Onze hypotheek wordt maximaal 200k, de rest leggen we zelf in.

Verdienen wij dan zoveel? Volgens mij niet. 4 jaar geleden verdienden we samen ongeveer 45k bruto per jaar. Over de jaren heen is dat gegroeid naar 54k bruto. Heb ik veel moeten laten om zoveel geld te sparen? Nee hoor, ik ben gewoon elk jaar op vakantie geweest en we gaan regelmatig een weekendje naar het buitenland.

[Bartjuh]

timag schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 14:12:
[...]
Huren is per definitie duurder dan kopen, dat heeft NIETS met HRA te maken. Iemand moet namelijk toch de kosten maken die bij kopen horen alvorens jij iets kan huren. Als huren goedkoper is legt er iemand geld bij.

Dat mensen het idee hebben dat huren goedkoop is komt door ons sociale huurstelsel waar direct of indirect gesubsidieerd onder de commerciële kostprijs wordt verhuurd.

Same old, same old.

Al geregeld aan bod gekomen hier. Zelfde discussie. Conclusie: Huren is hier relatief duur in verhouding tot koop in vergelijking met andere landen. Dit komt voornamelijk door de HRA, en schaadt de arbeidsmobiliteit en daarmee de economie , resulterend in een hogere werkloosheid. Van dergelijke onderzoeken zijn ook meerdere links langsgekomen.

[nokiaan958GB]

En de huursubsidie dan? Schaadt die niet de arbeidsmobiliteit en daarmee de economie?

[Bartjuh]

nokiaan958GB schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 00:51:
En de huursubsidie dan? Schaadt die niet de arbeidsmobiliteit en daarmee de economie?

Nee, want dat gaat over inkomen, niet over schuld (HRA).

Andere redenen waarom ik daar tegen ben (met name arme mensen die ineens een mooie sociale huur app midden in een grote stad kunnen betalen, terwijl anderen voor iets vergelijkbaars krom voor moeten liggen).

[Ferio]

Azer schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 21:29:
Starter hier: Van mij mogen ze het doorvoeren, was zelf toch al van plan om tussen de 10 en 20% zelf in te leggen. En ja, om dat geld bij elkaar te krijgen hebben we vier jaar gespaard terwijl we in een huurappartement wonen van €650 euro per maand. We zoeken nu naar een koophuis waar we na het onderhandelen op ongeveer 230/240k uitkomen. Onze hypotheek wordt maximaal 200k, de rest leggen we zelf in.

Verdienen wij dan zoveel? Volgens mij niet. 4 jaar geleden verdienden we samen ongeveer 45k bruto per jaar. Over de jaren heen is dat gegroeid naar 54k bruto. Heb ik veel moeten laten om zoveel geld te sparen? Nee hoor, ik ben gewoon elk jaar op vakantie geweest en we gaan regelmatig een weekendje naar het buitenland.

En zo zijn er nog een paar zoals jij, maar ook genoeg die dat niet kunnen.

[timag]

TheGhostInc schreef op vrijdag 29 mei 2015 @ 14:31:
[...]

Een commerciële verhuurder voert uiteraard die rente als kosten op, maar dat maakt die kosten niet lager.
In tegenstelling tot een particuliere koper, die krijgt een stuk terug.

Commerciële verhuurder trekt rente af van z'n inkomsten voor hij belasting betaalt > minder belasting
Particuliere huiseigenaar trekt rente af van z'n inkomsten voor hij belasting betaalt > minder belasting

Dat is inderdaad een heel groot verschil. Arme commerciële verhuurder...

[RemcoDelft]

timag schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 14:08:
1. Commerciële verhuurder trekt rente af van z'n inkomsten voor hij belasting betaalt > minder belasting
2. Particuliere huiseigenaar trekt rente af van z'n inkomsten voor hij belasting betaalt > minder belasting

Het verschil zit in de bewoner: #1 trekt niks af, #2 wel. Terwijl #1 meer betaalt.

[Hielko]

RemcoDelft schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 14:30:
[...]

Het verschil zit in de bewoner: #1 trekt niks af, #2 wel. Terwijl #1 meer betaalt.

Nee, het verschil zit in het belastingstarief van de bewoner versus de commerciele partij. Hoe hoger je tarief is hoe meer het recht om rente af te trekken waard is. Bedrijven betalen in Nederland ~25% belasting terwijl de meeste huizenbezitters een marginaal belastingtarief hebben van 50 a 60%. In het theoretische geval dat de marginale belastingdruk van huizenbezitters gelijk zou zijn aan die van bedrijven dan zou de hypotheekrenteafrek geen marktverstorende maatregel meer zijn.

[timag]

RemcoDelft schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 14:30:
[...]

Het verschil zit in de bewoner: #1 trekt niks af, #2 wel. Terwijl #1 meer betaalt.

Bij #1 trekt de verhuurder af en dat ziet de huurder terug in zijn huurprijs. En #1 zal altijd meer betalen. Omdat als #2 duurder uit is het betekent dat verhuurders geld bijleggen.

De reden van de slechte huurmarkt in NL is niet de HRA maar de opzet van de sociale woningbouw. Daardoor valt er voor particuliere verhuurders gewoon te weinig te verdienen. De markt is gewoon te klein, de risico's zijn te groot en de concurrentie met gevestigde partijen als woningbouwcooperaties is te oneerlijk.

En ja, de HRA is marktverstorend en ongewenst, maar leidt alleen tot hogere koopprijzen over de volle linie. Dit betekent dat als je de HRA afschaft de prijzen over de volle breedte minder zullen stijgen of zullen dalen (afhankelijk van het scenario). Als je dat hebt gedaan en dat effect uit de prijzen is, is er voor de huurmarkt NIETS veranderd.

Hielko schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 14:52:
[...]
Bedrijven betalen in Nederland ~25% belasting terwijl de meeste huizenbezitters een marginaal belastingtarief hebben van 50 a 60%.

Dan ga je er van uit dat de meeste huizenbezitters hun volledige aftrek in de hoogste schaal genieten. Dat betekent dat de meestverdienende in zo'n gezin >€ 70K moet verdienen. Je hebt gelijk dat huizenbezitters meer profiteren van de aftrek door een hogere belastingdruk, maar ik vermoed dat het tarief waartegen gemiddeld wordt afgetrokken onder de 50% ligt.

[ph4ge]

Mensen die niet in het toptarief aftrekken gaan er zee waarschijnlijk sowieso op vooruit als je de HRA afschaft en teruggeeft via lagere IB. Ik zit nu in het buitenland dus heb het exacte cijfer niet bij de hand, maar met afstand het grootste deel van de HRA gaat naar de 10 procent met de hoogste inkomens die dus tegen het hoogste tarief aftrekken.

Het is echt pertinente onzin dat het de huursubsidie en sociale is die de huurmarkt verpest. Die regelgeving is het directe gevolg van het opblazen van de prijzen, waardoor steeds meer mensen gewoon wonen niet meer kunnen betalen. Alleen de hele lage inkomens krijgen subsidie.

Die subsidie is maar een schijntje van de HRA en bovendien voornamelijk een vestzak-broekzak verhaal. De overheid legt heffingen op aan verhuurders, die de huren moeten verhogen, waardoor mensen het niet meer kunnen betalen en de overheid het weer moet subsidiëren.

De huursubsidie krijgt maar een kleine inkomensgroep. Waarom zou dat de huurmarkt verzieken voor iedereen die meer verdient dan de subsidie en de sociale huur grens?

Nee, de prijzen zijn opgedreven, veel sneller dan de economie en de lonen groeiden. Dat zorgt er voor dat mensen aan de onderkant afvallen en dat maakt dat sociale huur en huursubsidie nodig is.

De HRA is een medeschuldige aan de hoge prijzen, maar was vooral een katalysator. Zonder HRA hadden we geen aflossingsvrijehypotheken, LTV 100+, LTI 4+ etc gehad, en dat stuwde de prijzen.

[ Voor 64% gewijzigd door ph4ge op 30-05-2015 16:14 ]

[Hielko]

Er is een verschil tussen sociale woningbouw en huursubsidie, immers kunnen huurders bij een particuliere verhuurder ook huursubsidie krijgen. Maar wat betreft de sociale woningbouw, dat lijkt me niet de oorzaak voor het ontbreken van een gezonde huurmarkt: die is er immers ook niet in het duurdere segment waar de sociale woningbouw niet actief is.

[Sissors]

ph4ge schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 16:05:
Mensen die niet in het toptarief aftrekken gaan er zee waarschijnlijk sowieso op vooruit als je de HRA afschaft en teruggeeft via lagere IB. Ik zit nu in het buitenland dus heb het exacte cijfer niet bij de hand, maar met afstand het grootste deel van de HRA gaat naar de 10 procent met de hoogste inkomens die dus tegen het hoogste tarief aftrekken..

Gezien ik deze bewering wel heel vaak langs zie komen, het eens in google gooien.

http://www.rtlnieuws.nl/e...rek-voor-hoogste-inkomens

Bijna de helft van de hypotheekrenteaftrek komt terecht bij de 20% van Nederland die het meest verdient. Deze groep krijgt bij elkaar iets minder dan 49% van het totaalbedrag.

Kan je nog steeds teveel vinden, al zegt HRA opzichzelf natuurlijk niks (hypothetisch voorbeeld, als iedereen onder de 70k 0% belasting betaald, en alles erboven 100% is, dan krijgt de top X% 100% van de HRA, maar niemand zal dat tov de huidige situatie als een voordeel zien voor de rijkere), maar dat is toch wel heel erg anders dan wat jij schreef.

[RaZ]

Hielko schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 16:23:
Er is een verschil tussen sociale woningbouw en huursubsidie, immers kunnen huurders bij een particuliere verhuurder ook huursubsidie krijgen. Maar wat betreft de sociale woningbouw, dat lijkt me niet de oorzaak voor het ontbreken van een gezonde huurmarkt: die is er immers ook niet in het duurdere segment waar de sociale woningbouw niet actief is.

Het is gewoon eenvoudig. Zodra een woning adhv het puntentellingsysteem niet hoger is dan 699 (710 na 1 juli) is het een sociale huurwoning. Wie daar eigenaar van is, een woningstichting, of een particulier, maakt niet uit. En daar geldt gewoon de regel van de huurtoeslag op basis van het inkomen.

En als je kijkt wat het kopen van een sociale huurwoning kost, merk je gewoon dat die kosten een stuk lager liggen dan de maximale huurprijs. Goed, ik spreek dan wel over m'n eigen regio, want het puntentellingsysteem hanteert 100 euro per maand extra omdat dit een schaarstegebied is (randstad dus).

[Hielko]

RaZ schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 16:30:
[...]

Het is gewoon eenvoudig. Zodra een woning adhv het puntentellingsysteem niet hoger is dan 699 (710 na 1 juli) is het een sociale huurwoning. Wie daar eigenaar van is, een woningstichting, of een particulier, maakt niet uit. En daar geldt gewoon de regel van de huurtoeslag op basis van het inkomen.

En als je kijkt wat het kopen van een sociale huurwoning kost, merk je gewoon dat die kosten een stuk lager liggen dan de maximale huurprijs. Goed, ik spreek dan wel over m'n eigen regio, want het puntentellingsysteem hanteert 100 euro per maand extra omdat dit een schaarstegebied is (randstad dus).

Wie de eigenaar is maakt wel uit in dit verhaal, want de sociale woningbouw heeft niet als doelstelling winstmaximalisatie en daarnaast krijgen (maar vooral kregen) ze subsidie waardoor ze huurwoningen goedkoper in de markt kunnen zetten dan andere partijen waardoor die in dit segment moeilijk kunnen concurreren.

[RaZ]

Hielko schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 16:57:
[...]

Wie de eigenaar is maakt wel uit in dit verhaal, want de sociale woningbouw heeft niet als doelstelling winstmaximalisatie en daarnaast krijgen (maar vooral kregen) ze subsidie waardoor ze huurwoningen goedkoper in de markt kunnen zetten dan andere partijen waardoor die in dit segment moeilijk kunnen concurreren.

Die woningen zijn niet goedkoper in de markt gezet, ze zijn zelfs duurder dan het object kopen, en dat scheelt gewoon 33%.. Ik betaal dus nu 614 aan huur, terwijl de hypotheek 450 zou zijn als ik het zou kopen met een volledige hypotheek. Dus kopen en verhuren, en je wordt slapend rijk. En dan hanteer je gewoon de veels te hoge huurprijzen voor het geen wat je er voor krijgt.

Dus zeggen dat sociaal huren goedkoop is vanwege subsidie is totaal onzin, want zodra je niet in aanmerking komt voor toeslagen betaal je gewoon de volle mep. En dat doe ik dus.

Edit:
En een woningbouwvereniging - welke altijd stichtingen zijn - hebben ook vrije sector woningen. En die komen al helemaal niet in aanmerking voor toeslagen. Als je dan kijkt naar de scheefhuurders bijvoorbeeld. Die zitten in te goedkope woningen voor hun inkomen, maar zodra ze de woning overkopen, zien ze hun maandlasten gewoon gigantisch zakken, en daarmee huren ze niet meer scheef, zijn ze eigenaar, en goedkoper uit, en toch komt die te dure woning niet voor iemand met een laag inkomen beschikbaar. De Mitros hier houdt echt uitverkoop. En ja, daar zet ik nu m'n zinnen op. Met een beetje geld er bij vanuit een gift, klinkt het mij een stuk fijner om eigenaar te zijn omdat ik dan een hypotheek nodig heb van 290 euro per maand, en dan heb ik nog niet eens HRA meegenomen.

Zeker met een niet hoog inkomen, zorgt een besparing van 300 per maand echt als een gigantische koopkracht stijging..

[ Voor 31% gewijzigd door RaZ op 30-05-2015 17:23 ]

[RemcoDelft]

RaZ schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 17:14:
Dus zeggen dat sociaal huren goedkoop is vanwege subsidie is totaal onzin, want zodra je niet in aanmerking komt voor toeslagen betaal je gewoon de volle mep. En dat doe ik dus.

Als ik hier in de wijk zie dat sociale huurwoningen aanzienlijk groter zijn, zou ik willen dat we voor die prijs konden huren...

Zeker met een niet hoog inkomen, zorgt een besparing van 300 per maand echt als een gigantische koopkracht stijging..

Opdoeken dus die sociale woningcorporaties. Was er niet ooit een plan dat ze 75% van de woningen te koop moeten aanbieden? Als ze het vrijkomende geld dan gebruiken om de staatsschuld te verlagen, heeft iedereen er nog wat aan. En kunnen de corporaties zich daarna op hun kerntaak richten.

[Hielko]

RaZ schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 17:14:
[...]

Die woningen zijn niet goedkoper in de markt gezet, ze zijn zelfs duurder dan het object kopen, en dat scheelt gewoon 33%.. Ik betaal dus nu 614 aan huur, terwijl de hypotheek 450 zou zijn als ik het zou kopen met een volledige hypotheek. Dus kopen en verhuren, en je wordt slapend rijk. En dan hanteer je gewoon de veels te hoge huurprijzen voor het geen wat je er voor krijgt.

Waarom doet dan niemand dat? Hint: het kopen van een vergelijkbare woning is waarschijnlijk een stuk duurder dan je denkt en/of je vergelijking houdt geen rekening met andere relevante kosten zoals onderhoud, belastingen, transactiekosten etc. Volgens mij is er echt niemand in Nederland die denkt dat woningen verhuren lekker makkelijk geld verdienen is...

[Napo]

RaZ schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 17:14:
klinkt het mij een stuk fijner om eigenaar te zijn omdat ik dan een hypotheek nodig heb van 290 euro per maand, en dan heb ik nog niet eens HRA meegenomen.

Als je begint met het hele kostenplaatje mee te nemen is het wellicht een stukje minder rooskleurig

[RaZ]

@Heiko:
Omdat je eerst geld moet hebben om een flinke investering te kunnen doen. Met 10 euro de beurs op gaan schiet niet op, met 10k euro is dat een ander verhaal. Als je geld hebt, kan je geld maken, heb je dat niet, dan kan je dat ook niet zo snel.

@Napo:
Nee, die blijft rooskleurig, Mijn buurman, die de tent gekocht heeft 2 jaar terug, is voorzitter van de VVE. Alle kosten weet ik. De VVE bijdrage, de OZB. De verzekering is ook niet zo duur, en een overlijdensrisico heb ik als single ook niet nodig. Kosten Koper zit er niet bij, die lappen we gewoon cash.

Dit alles is voor mij ook alleen maar mogelijk vanwege de belastingvrije gift van 56k. Daardoor komt de bruto op 290 per maand, en zit er nog wat HRA bij.

[RemcoDelft]

RaZ schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 18:37:
Dit alles is voor mij ook alleen maar mogelijk vanwege de belastingvrije gift van 56k. Daardoor komt de bruto op 290 per maand, en zit er nog wat HRA bij.

Maar dat is jezelf rijk rekenen! Je kan ook 16 jaar lang 300 euro per maand krijgen, en als je dat van de huur afhaalt woon je ook opeens goedkoper...

[RaZ]

RemcoDelft schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 18:44:
[...]

Maar dat is jezelf rijk rekenen! Je kan ook 16 jaar lang 300 euro per maand krijgen, en als je dat van de huur afhaalt woon je ook opeens goedkoper...

Ok, ik zal straks met rekeningnummer eens DM naar je.

Dit jaar betaal je mij dus 300 per maand. En elk jaar geef je mij meer en dat bedrag is exact de huursverhoging. Over 30 jaar, betaal jij mijn volledige huur, en als ik er weg ga, geef je mij de verkoopwaarde.

Prima deal hoor!!

Weet je, ik zie het gewoon om mij heen bij mensen die hun huis afbetaalt hebben. Ze wonen 40-50 jaar in het zelfde huis. Een alleenstande AOW'tje kan je prima van leven dan. Mijn moeder inclusief. Eind van het jaar komt daar ook nog eens de helft van m'n vaders eindeloonspensioentje bij. Ze weet nu al van gekkigheid niet waar ze d'r geld aan moet uitgeven, en daar komt straks nog een flinke smak geld bij.

Ik woon hier echt relaxed, en de optie om te kopen ligt op tafel, nu alles op alles zetten om dat mogelijk te maken.

[BTU_Natas]

En dan komt het onderhoud, de opstal verzekering, en als je je baan kwijt raakt en je bent door je WW heen, mag je je eigen huis opeten.

En dan heb ik het nog niet eens over de verbeteringen die je in je eigen huis gaat/wilt doorvoeren.

Al met al, je vergeet de risico's mee te nemen.

[ Voor 5% gewijzigd door BTU_Natas op 30-05-2015 19:23 ]

[RaZ]

Onderhoud zit in de VvE pot, dus dat is er al niet. Tenzij je praat over binnen, maar dat zijn zaken die ik toch wel zelf kan. Baan kwijt, einde WW dan is er inderdaad voor mij geen bijstand omdat er meer dan 50k overwaarde is kijkend naar de hypotheek, en dat risico neem ik voor lief, het gaat immers om gekregen geld wat ik alleenmaar krijg als ik ga kopen.

En qua verbeteringen, dat boeit mij totaal niet. Want als ik niet koop, doe je dat met huur ook niet. Ik schrijf de woning gewoon af in 30 jaar, en alles wat er uit komt bij verkoop is gewoon pure winst. Het is net hoe je er tegen aan kijkt. De waarde over 30 jaar boeit mij niet, het gaat om een dak boven m'n hoofd, en dat zo goedkoop mogelijk.

[Sport_Life]

RaZ schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 19:26:
Onderhoud zit in de VvE pot, dus dat is er al niet.

En wie betaalt bij jullie de bijdrage aan de VvE dan?

Jezelf rijk rekenen met een koophuis is best wel 2005 .

Verder deel ik wel je mening, behalve dat ik nooit een huis zou kopen in een buurt vol sociale woningen... al zou ik geld toe krijgen .

[ Voor 111% gewijzigd door Sport_Life op 30-05-2015 20:29 ]

[RaZ]

Ging om overige kosten he, en onderhoud zit in de VvE, en die kosten weet ik. Ben 2 weken terug bij de voorzitter er van geweest, die woont naast me, dus het totale financiele plaatje is bij mij bekend.

[Hielko]

RaZ schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 18:37:
@Heiko:
Omdat je eerst geld moet hebben om een flinke investering te kunnen doen. Met 10 euro de beurs op gaan schiet niet op, met 10k euro is dat een ander verhaal. Als je geld hebt, kan je geld maken, heb je dat niet, dan kan je dat ook niet zo snel.

En je punt? Toch genoeg mensen/bedrijven met geld die deze woningen dan zouden kunnen kopen en verhuren, en vervolgens slapend rijk kunnen worden? Toch zie ik het niet gebeuren.

RaZ schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 20:24:
Ging om overige kosten he, en onderhoud zit in de VvE, en die kosten weet ik. Ben 2 weken terug bij de voorzitter er van geweest, die woont naast me, dus het totale financiele plaatje is bij mij bekend.

Ik zou zeggen gooi de getallen eens in de groep. Maar je zegt 450 hypotheekrente per maand, zeg 2,25% rente met NHG (?), dus prijs ~240K? Huuropbrengst voor woningbouwvereniging is 614 per maand, oftewel 7368 per jaar voor een bruto rendement van 7,4K/240K = 3.07%. Ziet dat er uit alsof dat een echt winstgevende business is en dat ze teveel huur vragen?!

Een commerciele partij kan misschien ook een hypotheek nemen met een dergelijk rente percentage als ze een LTV hebben van rond de 66%. Lenen ze 160K, dat kost dan 3.6K per jaar en dan verdienen ze dus 7,4K minus 3,6K = 3,8K op een vermogen van 80K voor een rendement van 4.75%. Maar stel dat je 1% van de totale waarde van de woning kwijt bent per jaar voor onderhoud en er blijft van die 3,8K nog maar 1.4K over, voor een rendement van slechts 1.75% NA kosten en NA leverage.

Voor zo'n zielig rendement kom ik in ieder geval mijn bed niet uit.

[RaZ]

De woning heeft als bouwjaar 1981, dus dat zal een 30k in guldens geweest zijn toen der tijd. Ga daar eens mee rekenen dan

Ik had in 1999 een optie om een 2 kamerflat te kopen, maar vond het te duur en te klein. Achteraf gezien echt vet spijt van gehad, want 10 jaar later waren de prijzen verdrievoudigd. Dat zag ik ook bij een vriend van mij. Kocht z'n woning in 1995 voor 156k guldens, en verkocht de toko in 2005 voor 225k euros.. Dat zijn leuke rendementen hoor, en die kan je met verhuren ook halen.

Want je je investering, als je die maandelijks verspreid, levert het dubbel terug. 300 leg je in, 600 komt er terug. In juli wordt die 600 x 1,025, en dat kan je net zo lang doen tot er een nieuwe huurder in komt, en de puntentelling stijgt nog veel harder dan dat. Daarnaast kan je ook zorgen dat de woning niet binnen de sociale huur valt met aanpassingen. Zeker omdat deze woning max 10 euro onder de grens ligt. Zet er een groter aanrecht blad in, een radioator op een plek waar die niet nodig is, en je valt buiten het puntentelling systeem, en dan kan je ook 6% verhogen qua huur, omdat het vrije sector is.

[Hielko]

RaZ schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 21:46:
De woning heeft als bouwjaar 1981, dus dat zal een 30k in guldens geweest zijn toen der tijd. Ga daar eens mee rekenen dan

Hoeveel het in het verleden heeft gekost lijkt me weinig relevant voor de vraag of huren of kopen vandaag de dag aantrekkelijk is. Sowieso pak je met 1981 volgens mij zo ongeveer het een van de dieptepunten van de Nederlandse huizenmarkt van de vorige eeuw en een tijd wanneer de rente bijzonder hoog was. Als je dingen op het dieptepunt kan kopen maak je altijd een prima rendement, en waarschijnlijk zou je ook een fantastisch rendement hebben gehaald als je toen 30 jarige staatsobligaties zou hebben gekocht: en dat is zo risicovrij als het maar kan zijn.

Want je je investering, als je die maandelijks verspreid, levert het dubbel terug. 300 leg je in, 600 komt er terug. In juli wordt die 600 x 1,025,

Op die manier rendement berekenen is nietszeggend omdat je niet kijkt naar het vermogen wat nodig is om de positie in te nemen, dat is niet gratis. 300 euro verdienen is veel als je het kado krijgt. Weinig is als je een miljoen moet vast zetten in stenen.

[RemcoDelft]

RaZ schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 18:51:
Ok, ik zal straks met rekeningnummer eens DM naar je.

Dit jaar betaal je mij dus 300 per maand. En elk jaar geef je mij meer en dat bedrag is exact de huursverhoging. Over 30 jaar, betaal jij mijn volledige huur, en als ik er weg ga, geef je mij de verkoopwaarde.

Wil je het niet snappen of snap je het echt niet?!
Als jij met eigen geld (of een schenking maar dat zie ik als eigen geld) inleg minder maandelijkse kosten hebt, zou je dat geld ook elders kunnen laten renderen.
Stel dat je het hele huis contant koopt, dan heb je helemaal geen maandelijkse kosten meer! Kan je dan zeggen dat huren oneindig veel duurder is dan kopen? Ik denk het niet...

[RaZ]

RemcoDelft schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 22:15:
[...]

Wil je het niet snappen of snap je het echt niet?!

Denk dat het precies andersom is, want onderstaande bewijst dat wel

Als jij met eigen geld (of een schenking maar dat zie ik als eigen geld) inleg minder maandelijkse kosten hebt, zou je dat geld ook elders kunnen laten renderen.

Dat jij dingen ziet die er niet zijn, kan ik ook weinig aan veranderen he. Die gift komt alleen als ik ga kopen, anders komt ie er niet.

Stel dat je het hele huis contant koopt, dan heb je helemaal geen maandelijkse kosten meer! Kan je dan zeggen dat huren oneindig veel duurder is dan kopen? Ik denk het niet...

Zelfs al je kijkt naar de kosten zonder gift, komt je netto 200 euro goedkoper uit de bus dan blijven huren. De huren stijgen, en de hypotheek los je af. Over 30 jaar aflossen is het van mij. Na 30 jaar huren heb ik niks, behalve een dak boven m'n hoofd gehad.

Tegen de tijd dat ik met pensioen ga heb ik liever een afbetaalt huis, dan een gigantisch hoge huur, waar de maatschappij nog toeslagen voor moet neerleggen. Het is dus voor mij goedkoper, en voor de maatschappij ook. Zeker kijkend dat ik volgend jaar 40 wordt, en dus over 30 het met een AOW'tje moet doen.

Het is simpelweg een lange termijn planning van 40 jaar, misschien wel langer ook.

---

Edit:
Goed, weinig zin om hier verder in details met gevoelige informatie op in te gaan, dus dit is mijn laatste post in het topic geweest. Zeker als mensen dingen zien die er niet zijn, terwijl ik dat diverse keren vertelt heb.

Succes verders

[ Voor 8% gewijzigd door RaZ op 30-05-2015 22:56 ]

[Hielko]

Wat jij wilt... maar je hoeft echt geen persoonlijke gevoelige informatie te delen; liever niet zelf, want een super specifiek geval is toch niet relevant voor de algemene discussie. Lekker boeiend argument voor kopen als je zegt dan krijg ik gratis een lading geld van iemand... Ik wil ook wel kopen als iemand me een huis kado doet, zegt verder niks over of kopen of huren aantrekkelijker is, en heeft verder ook niks te maken met je algemene stelling dat sociale woningbouw teveel huur vraagt tov de waarde van de woning.

[redwing]

RaZ schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 22:46:
[...]
Tegen de tijd dat ik met pensioen ga heb ik liever een afbetaalt huis, dan een gigantisch hoge huur, waar de maatschappij nog toeslagen voor moet neerleggen. Het is dus voor mij goedkoper, en voor de maatschappij ook. Zeker kijkend dat ik volgend jaar 40 wordt, en dus over 30 het met een AOW'tje moet doen.

je verhaal zal best kloppen voor jouw specifieke geval. Alleen is je hele vergelijk van huren en kopen veel te rooskleurig voor kopen. Ja, kopen is meestal goedkoper dan huren (is ook logisch), maar 50% verschil is voor de meeste gevallen ruim overdreven. Net als je vergelijking met hoeveel winst een huis wel niet maakt omdat de prijs stijgt. De afgelopen jaren hebben wel laten zien dat dat alleen werkt als je in een dal koopt (welke je niet van te voren weet) en als je in een top koopt je beter had kunnen gaan huren

[PLAE]

Wanneer je 20+ jaar blijft zitten laat de historie tot nu toe zien dat de waarde gemidddeld flink stijgt. Ga je naar een jaar of 5 kijken ja dan is het een ander verhaal.

[BTU_Natas]

RaZ schreef op zaterdag 30 mei 2015 @ 19:26:
Onderhoud zit in de VvE pot, dus dat is er al niet. Tenzij je praat over binnen, maar dat zijn zaken die ik toch wel zelf kan. Baan kwijt, einde WW dan is er inderdaad voor mij geen bijstand omdat er meer dan 50k overwaarde is kijkend naar de hypotheek, en dat risico neem ik voor lief, het gaat immers om gekregen geld wat ik alleenmaar krijg als ik ga kopen.

En qua verbeteringen, dat boeit mij totaal niet. Want als ik niet koop, doe je dat met huur ook niet. Ik schrijf de woning gewoon af in 30 jaar, en alles wat er uit komt bij verkoop is gewoon pure winst. Het is net hoe je er tegen aan kijkt. De waarde over 30 jaar boeit mij niet, het gaat om een dak boven m'n hoofd, en dat zo goedkoop mogelijk.

Die VvE pot, dat vergt beheer. Wat tijd en onderhoud kost, je mag maar hopen, dat de berekening klopt, dat als er een ergens een brandje uitbreekt, de penningmeester altijd de verzekering heeft betaalt, en dat als de lift 4x op rij stuk gaat dat er nog geld in de pot zit. Je legt de verantwoordelijkheid in andermans schoenen en maakt de aanname dat het goed gaat.

Je raakt veel meer kwijt als je je huis moet opeten, namelijk al het rendement wat je denkt gemaakt te hebben, en aangezien je vandaag de dag zelf moet aflossen, raak je ook dat gedeelte kwijt, en als de rente in die tijd niet 2.5% is maar 7.5% dan heb je het over een heel ander balspelletje.

Ik ben een huis eigenaar, en het onderhoudt aan een woning, als je de waarde ervan hoog/op peil wilt houden, is schreeuwend duur. En ook een verhuurder doet dat, die vernieuwt zijn woningen om de zoveeltijd, nieuwe badkamer, nieuwe keuken, alles gaat opnieuw in de stuc, electra wordt volledig vernieuwd etc etc. Doet hij dat niet, dan raakt de woning niet verkocht of verhuurd, en levert het gewoon niks op. Wat gewoon kapitaal vernietiging is.

Een huurder heeft een risico van een paar maanden huur achterstand en dan staat hij op straat.
Een koper loopt het risico van een restschuld, en op straat staan.

Door het niet herkennen van dat verschil in riscio, lijkt huren duurder. Als alles goed gaat, KAN kopen beter uitpakken. Waarom denk je dat de huren zo omhoog gaan? Verhuurders zijn door de crisis met hun neus op de feiten gedrukt.

Maarja hoe ging die waarschuwing ook alweer? "rendementen in het verleden zijn geen garantie voor de toekomst"

[ph4ge]

PLAE schreef op zondag 31 mei 2015 @ 00:23:
Wanneer je 20+ jaar blijft zitten laat de historie tot nu toe zien dat de waarde gemidddeld flink stijgt. Ga je naar een jaar of 5 kijken ja dan is het een ander verhaal.

De historie laat een gemiddeld stijging van inflatie plus 1 procent zien. Dat is helemaal niet veel, zeker als je al je kosten en risico's mee neemt. De jaren rond de eeuwwisseling zijn zeer uitzonderlijk geweest en leuk voor de mensen die het meemaakte, maar dat kan niet meer terugkomen. Het invoeren van lenen op 2 inkomens kan je maar 1 keer doen en zit nu in de prijs. Als jij nu koopt betaal je het rendement van die gelukkigen.

Je koopt dan ook om te wonen, niet om het rendement. Dan zijn er echt veel betere opties.

[redwing]

ph4ge schreef op zondag 31 mei 2015 @ 02:21:
[...]
De historie laat een gemiddeld stijging van inflatie plus 1 procent zien. Dat is helemaal niet veel, zeker als je al je kosten en risico's mee neemt. De jaren rond de eeuwwisseling zijn zeer uitzonderlijk geweest en leuk voor de mensen die het meemaakte, maar dat kan niet meer terugkomen. Het invoeren van lenen op 2 inkomens kan je maar 1 keer doen en zit nu in de prijs. Als jij nu koopt betaal je het rendement van die gelukkigen.

Je koopt dan ook om te wonen, niet om het rendement. Dan zijn er echt veel betere opties.

Sterker nog, gezien dat de regering de HRA aan het beperken is en ook het maximaal leenbedrag is de kans groot dat als je nu koopt (afhankelijk van de plaats) de kans ook aanwezig is dat de prijzen lager dan de inflatie gaan stijgen. Die stijgingen die we een aantal jaren geleden hebben gehad moet je dus zeker niet meenemen of je wel/niet gaat kopen.

[Bartjuh]

redwing schreef op zondag 31 mei 2015 @ 10:17:
[...]
Sterker nog, gezien dat de regering de HRA aan het beperken is en ook het maximaal leenbedrag is de kans groot dat als je nu koopt (afhankelijk van de plaats) de kans ook aanwezig is dat de prijzen lager dan de inflatie gaan stijgen. Die stijgingen die we een aantal jaren geleden hebben gehad moet je dus zeker niet meenemen of je wel/niet gaat kopen.

Indeed, ik denk dat de kans groter is dat over midden-lange termijn (zeg 10-20 jaar) de prijzen gaan dalen dan stijgen.

Kortom, niet alleen rente moet je meenemen in kosten koop, maar ook de afwaardering (zeker mensen die in 2007/2008 gekocht hebben kunnen daarover meepraten), onderhoud, kosten-koper, makelaarskosten, ORV, etc.

Of dan nog koop zo goedkoop is..... alleen als je er >5 jaar zit... zelfs met particuliere huurders die kopers subsidiëren d.m.v. hytheekrenteaftrek-subsidie.

[RemcoDelft]

PLAE schreef op zondag 31 mei 2015 @ 00:23:
Wanneer je 20+ jaar blijft zitten laat de historie tot nu toe zien dat de waarde gemidddeld flink stijgt. Ga je naar een jaar of 5 kijken ja dan is het een ander verhaal.

Je verwart de recente historie met de lange termijn:

Lange termijn dalingen zijn historisch helemaal niet vreemd. En als je op inflatie hoopt, dan ziet het er niet naar uit dat dat op korte termijn gaat gebeuren.

BTU_Natas schreef op zondag 31 mei 2015 @ 01:34:Waarom denk je dat de huren zo omhoog gaan? Verhuurders zijn door de crisis met hun neus op de feiten gedrukt.

De huren gaan omhoog omdat de overheid grotere huurstijgingen toestaat aan "sociale" woningcorporaties. In de particuliere huur hier in de buurt zie ik prijzen niet stijgen, wel lange leegstand bij de huidige huurprijzen. Zeg maar de kantorenmarkt in het klein, want zolang het leegstaat met hoge huur kan de boekwaarde hoog blijven.
Als prive-persoon zou je liever de huur verlagen dan een huis een half jaar leeg laten staan, als belegger met 10.000 woningen niet.

[BTU_Natas]

RemcoDelft schreef op zondag 31 mei 2015 @ 11:24:
De huren gaan omhoog omdat de overheid grotere huurstijgingen toestaat aan "sociale" woningcorporaties. In de particuliere huur hier in de buurt zie ik prijzen niet stijgen, wel lange leegstand bij de huidige huurprijzen. Zeg maar de kantorenmarkt in het klein, want zolang het leegstaat met hoge huur kan de boekwaarde hoog blijven.
Als prive-persoon zou je liever de huur verlagen dan een huis een half jaar leeg laten staan, als belegger met 10.000 woningen niet.

Ze gooien de huur niet voor de lol omhoog. Er dienen risico's afgedekt te worden. Scheefhuren is gewoon asociaal. Ik ben het volledig eens met de overheid. Van mij mag het nog wel veel harder gaan.

[redwing]

BTU_Natas schreef op zondag 31 mei 2015 @ 16:11:
[...]
Ze gooien de huur niet voor de lol omhoog. Er dienen risico's afgedekt te worden. Scheefhuren is gewoon asociaal. Ik ben het volledig eens met de overheid. Van mij mag het nog wel veel harder gaan.

Alleen jammer dat ze in plaats van te zorgen voor meer doorstroom mogelijkheden ze de prijs omhoog gaan gooien. Ze zouden het echter moeten combineren waarmee de prijzen maar beperkt hoeven te stijgen om toch het gewenste effect te krijgen.

[BTU_Natas]

Mensen met een verzamelinkomen van 60k plus,die in een sociale huurwoning zitten meteen naar 900 euro huur. En et voila, er zijn ineens zat sociale huur woningen. Maar dat had waarschijnlijk gelijk tot een volksopstand geleid.

Nu gaat dat geleidelijk, krijgen ze tenminste even de kans te sparen voor een koop woning.

[RemcoDelft]

BTU_Natas schreef op zondag 31 mei 2015 @ 19:02:
Mensen met een verzamelinkomen van 60k plus,die in een sociale huurwoning zitten meteen naar 900 euro huur. En et voila, er zijn ineens zat sociale huur woningen.

En een flinke toename van benodigde huurtoeslag...

[BTU_Natas]

Mensen met een verzamelinkomen van 60k krijgen huurtoeslag? Denk het niet, en met een huur van 900 ook niet.

Problem solved. Nouja op de opstand na dan, he.

[naitsoezn]

BTU_Natas schreef op zondag 31 mei 2015 @ 19:02:
Mensen met een verzamelinkomen van 60k plus,die in een sociale huurwoning zitten meteen naar 900 euro huur. En et voila, er zijn ineens zat sociale huur woningen.

Niet als ze die huren vervolgens op hetzelfde niveau laten... Iets waar ik 'ze' wel voor aan zie.

Ik zie meer in een op inkomen gebaseerde huur ipv het puntenstelsel en huurtoeslag. Eéntje die meegroeit met je inkomen en ook weer meedaalt als je in de penarie komt. Hiervoor een 'bepaald' percentage woningen reserveren (genoeg om ongeveer de huidige mensen te bedienen die geen woning kunnen kopen; die in of net boven de bijstand, of die net beneden modaal bijvoorbeeld), en de rest vrijgeven in huur.

[BTU_Natas]

Sociale huurwoning, hoort een sociale huurwoning te zijn. Als je er kwa inkomen niet meer in past, nokken naar iets anders. Kom je er weer voor in aanmerking, jeej! mag je terug naar eentje.

Iet wat bandbreedte erin voor de nuance. En dan betaal je een beetje extra. Maar dan houdt het wel op. Dan komen ze tenminste vrij voor de mensen die ze echt nodig hebben.

Dan komt er ook gelijk een einde aan die idiote wachttijden.

[NiGeLaToR]

Dat begint dan bij aanvang van de huur - beperking meenemen in huurovereenkomst om doorstroom te garanderen. Elk jaar inkomenstoets, daarna bijvoorbeeld 1 jaar 'afkoeltijd' en verhuisverplichting c.q. huurkosten die zover oplopen dat het geen zin meer heeft om te blijven huren.

Ben het er wel mee eens dat gesubsidieerde huur niet bedoeld is voor mensen die het niet kunnen dragen; maar dat betekent ook dat die grens laag is/wordt. Zeg 35k bruto gezinsinkomen per jaar max.. of nog minder om mee te gaan in jan-modaal?

[RemcoDelft]

BTU_Natas schreef op zondag 31 mei 2015 @ 19:09:
Mensen met een verzamelinkomen van 60k krijgen huurtoeslag? Denk het niet, en met een huur van 900 ook niet.

WIe denk je dat er daarna in die woning komt?

[BTU_Natas]

De starters, alleenstaanden enz enz.

Maar ben je serieus bang voor een overschot aan sociale huurwoningen?

[nokiaan958GB]

Er zijn gewoon te weinig koop- en huurwoningen. De overheid zet de rem er op want zij is doodsbang voor leegstand en verkrotting van landsdelen.

Hierdoor blijft de prijs kunstmatig hoog.

[redwing]

BTU_Natas schreef op zondag 31 mei 2015 @ 19:02:
Mensen met een verzamelinkomen van 60k plus,die in een sociale huurwoning zitten meteen naar 900 euro huur. En et voila, er zijn ineens zat sociale huur woningen. Maar dat had waarschijnlijk gelijk tot een volksopstand geleid.

Yup, en spontaan krijgen we dan een probleem in de huizen die een stapje hoger zitten omdat die potseling honderden euro's duurder worden. Hierdoor worden die onbetaalbaar voor een grote groep mensen (die dan weer de sociale huur in moeten )

Punt blijft dat je door met subsidies te spelen geen nieuwe huizen erbij krijgt. En zolang je dat niet doet blijft het een markt die uit balans is en moet er bijgestuurd worden en kom je dus niet van allerlei subsidieregels af.

[BTU_Natas]

Ja de groep die scheef huurt gaat dan eindelijks een normaal bedrag betalen voor hun woning.

En die krijgen dan een afbouwende HRA of geen huur subsidie meer.

Hoef je ook niet meer bij te sturen. En heeft de woning markt precies wat jij en ik wil. Wonen in dit mooie land met zijn sociale vangnetten en welvaart, is en hoort niet goedkoop te zijn, behalve voor de groep die een steuntje nodig heeft.

[Stoney3K]

NiGeLaToR schreef op zondag 31 mei 2015 @ 19:27:
Dat begint dan bij aanvang van de huur - beperking meenemen in huurovereenkomst om doorstroom te garanderen. Elk jaar inkomenstoets, daarna bijvoorbeeld 1 jaar 'afkoeltijd' en verhuisverplichting c.q. huurkosten die zover oplopen dat het geen zin meer heeft om te blijven huren.

Een verhuisverplichting gaat je niet helpen als er een woningtekort is, en je dus met wachtlijsten zit cq. hypotheekregels die het kopen van een huis nagenoeg onmogelijk maken.

Begin maar eens met de inkomenstoets voor sociale huur op dezelfde manier te toetsen als hypotheektoets, dus ook schuldenlast (met name studieschulden) meenemen, want die tellen in allebei de situaties voor even veel mee in de woonlast.

Je kan geen huurwoning betrekken en dan maar besluiten om je studieschuld niet meer terug te betalen, omdat je anders geen huurwoning meer kan betalen. Dan moet je kiezen tussen óf dakloos, óf een deurwaarder aan je deur die beslag op de boel legt.

[RemcoDelft]

Stoney3K schreef op zondag 31 mei 2015 @ 22:48:
Begin maar eens met de inkomenstoets voor sociale huur op dezelfde manier te toetsen als hypotheektoets, dus ook schuldenlast (met name studieschulden) meenemen, want die tellen in allebei de situaties voor even veel mee in de woonlast.

Dat zou betekenen dat er ook een vermogenstoets bij komt, en ik heb sterk het vermoeden dat dat niet gebeurt vanwege belangen van met name ouderen.
Want als je nu je huis verkoopt en een half miljoen op de bank hebt, of zelf 1 (of meer!) koophuizen bezit, kan je gewoon een sociale huurwoning betrekken! Wat mij betreft zou hier dezelfde vermogensgrens voor moeten gelden als voor huurtoeslag, als je genoeg geld hebt ga je maar particulier huren en niet "sociaal".

[redwing]

RemcoDelft schreef op zondag 31 mei 2015 @ 22:52:
[...]
Want als je nu je huis verkoopt en een half miljoen op de bank hebt, of zelf 1 (of meer!) koophuizen bezit, kan je gewoon een sociale huurwoning betrekken! Wat mij betreft zou hier dezelfde vermogensgrens voor moeten gelden als voor huurtoeslag, als je genoeg geld hebt ga je maar particulier huren en niet "sociaal".

Tja, het punt hiervan vind ik dan weer dat je mensen straft die goed met hun geld zijn omgegaan.Iemand die zijn hele leven zuinig heeft geleefd mag dat geld eerst opmaken aan allerlei zaken die iemand die het geld continue over de balk heeft gegooid gewoon betaald krijgt vanuit algemeen geld. Ergens vind ik dat ook totaal niet kloppen.

[NiGeLaToR]

Stoney3K schreef op zondag 31 mei 2015 @ 22:48:
[...]


Een verhuisverplichting gaat je niet helpen als er een woningtekort is, en je dus met wachtlijsten zit cq. hypotheekregels die het kopen van een huis nagenoeg onmogelijk maken.

Begin maar eens met de inkomenstoets voor sociale huur op dezelfde manier te toetsen als hypotheektoets, dus ook schuldenlast (met name studieschulden) meenemen, want die tellen in allebei de situaties voor even veel mee in de woonlast.

Je kan geen huurwoning betrekken en dan maar besluiten om je studieschuld niet meer terug te betalen, omdat je anders geen huurwoning meer kan betalen. Dan moet je kiezen tussen óf dakloos, óf een deurwaarder aan je deur die beslag op de boel legt.

Elk politiek debat sla je zo plat - er is uiteraard altijd iemand de dupe van een verandering. Beter kijken we naar de feitelijke cijfers - hoeveel mensen woont in een overgesubsidieerde huurwoning terwijl die inmiddels geen subsidie meer zou moeten krijgen.

Andersom kan het strippen van de subsidie ook een optie zijn. Alleen krijg je dan weer gedoe met dat jantje 100,- meer gaat verdienen en 90,- meer huur moet gaan betalen. Wel een makke aan onze samenleving, niemand durft het beestje bij het naampje te noemen en we discussiëren vooral over die 1% die de dupe zou kunnen worden.

[RemcoDelft]

redwing schreef op maandag 01 juni 2015 @ 07:39:
Tja, het punt hiervan vind ik dan weer dat je mensen straft die goed met hun geld zijn omgegaan.Iemand die zijn hele leven zuinig heeft geleefd mag dat geld eerst opmaken aan allerlei zaken die iemand die het geld continue over de balk heeft gegooid gewoon betaald krijgt vanuit algemeen geld. Ergens vind ik dat ook totaal niet kloppen.

Dat heb je altij met een verzorgingsstaat. Het alternatief is dat iemand die particulier kan huren een woning bezet houdt ten koste van iemand die niet particulier kan huren...

Dit alles natuurlijk veroorzaakt door het overschot aan regels en tekort aan woningen, want anders zou dit probleem niet spelen.

[ph4ge]

BTU_Natas schreef op zondag 31 mei 2015 @ 22:10:
Ja de groep die scheef huurt gaat dan eindelijks een normaal bedrag betalen voor hun woning.

Voor de duidelijkheid, dit is een groep die niet heeft geprofiteerd van de enorm gestegen huizenprijzen. Een groep die destijds een normale huurprijs betaalde en keurige alle inflatiecorrecties en incidentele verhogingen heeft betaald. Die mensen kunnen er niets aan doen dat men wonen zo snel zoveel duurder heeft gemaakt dat hun normale huur met allerlei correcties nog steeds goedkoper is en hun enige fout is dat ze in de tussentijd meer zijn gaan verdienen.

Dat men vorig jaar heeft besloten om deze mensen een soort schuldgevoel aan te praten om de aandacht van falend beleid weg te halen wil niet zeggen dat ze iets is kwalijk te nemen.

Ja, heel leuk hoor dat sociale huur niet voor deze groep meer bestemd is, maar deze kleine groep is een symptoom van een algemeen falend beleid en dus is het onzinnig om speciaal beleid voor hun te maken. Als de prijzen voor huur en koop weer een beetje richting het historisch gemiddelden gaan en richting niveaus die rijmen met ons besteedbaar inkomen blijkt dat er plots ook geen scheefwoners meer zijn.

Ze worden vooral gebruikt als een excuus om de huren te verhogen voor mensen die op het randje scheefwonen of rechtwonen. Als je echt een lage huur betaald word je nauwelijks geraakt door procentuele verhogingen. 100% + 6% van weinig is nog steeds weinig.

Het treft niemand die ik ken, maar het stoort me wel. De groep die de koopprijs op jaagt en daarvan profiteert wijst nu de groep die er niet van heeft geprofiteerd als profiteurs aan omdat hun kosten niet zijn meegestegen.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 01-06-2015 08:15 ]

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op maandag 01 juni 2015 @ 08:12:
De groep (1) die de koopprijs op jaagt en daarvan profiteert wijst nu de groep die er niet van heeft geprofiteerd (2) als profiteurs aan omdat hun kosten niet zijn meegestegen.

(1) heeft (2) nodig om prijzen verder te laten stijgen.

[NiGeLaToR]

redwing schreef op maandag 01 juni 2015 @ 07:39:
[...]

Tja, het punt hiervan vind ik dan weer dat je mensen straft die goed met hun geld zijn omgegaan.Iemand die zijn hele leven zuinig heeft geleefd mag dat geld eerst opmaken aan allerlei zaken die iemand die het geld continue over de balk heeft gegooid gewoon betaald krijgt vanuit algemeen geld. Ergens vind ik dat ook totaal niet kloppen.

Moet je vooral niet ziek, oud of een combi van beiden worden.

Spaar je je hele leven bij elkaar om je huis te betalen en een appeltje voor de dorst te hebben - word je ziek, kom je in een verpleeghuis terecht en dan lig je naast die lapzwans die niets gedaan en niets afgelost heeft, die alles vergoed krijgt en jij betaalt de hoofdprijs en moet je woning verplicht verkopen zodat je aan de eisen van het CAK kunt voldoen.

U betaalt in 2015 nooit meer dan € 2.284,60 per maand.

Nou dat valt mee, voor eens in de week douchen
10 jaar in een verzorgingstehuis betekent dat je €275.000,- netto vermogen verliest aan eigen bijdrage (vermogen, pensioen, beleggingen, etc etc).

Hoewel dit inderdaad onderdeel is van de zorgstaat wordt wel steeds evidenter dat de prikkel om af te lossen en te werken nauwelijks stimuleert voor mensen die weinig vooruitzicht hebben. Dan is verzinken in passiviteit en afwachtendheid lonend.

Je zou dus ook als je gebruik maakt van zorg etc profijt moeten hebben van je werkzame verleden; gelijkheid is een groot goed, maar dat kan ook doorslaan.

[EXX]

NiGeLaToR schreef op maandag 01 juni 2015 @ 08:58:

Nou dat valt mee, voor eens in de week douchen
10 jaar in een verzorgingstehuis betekent dat je €275.000,- netto vermogen verliest aan eigen bijdrage (vermogen, pensioen, beleggingen, etc etc).

Hoewel dit inderdaad onderdeel is van de zorgstaat wordt wel steeds evidenter dat de prikkel om af te lossen en te werken nauwelijks stimuleert voor mensen die weinig vooruitzicht hebben. Dan is verzinken in passiviteit en afwachtendheid lonend.

Je zou dus ook als je gebruik maakt van zorg etc profijt moeten hebben van je werkzame verleden; gelijkheid is een groot goed, maar dat kan ook doorslaan.

Als je zoveel moet dokken, zou ik gewoon iemand privé inhuren voor zorg thuis. Dan heb je tenminste nog wat van je centen. Je kan daarna altijd nog naar het verzorgingstehuis.

[NiGeLaToR]

EXX schreef op maandag 01 juni 2015 @ 09:37:
[...]
Als je zoveel moet dokken, zou ik gewoon iemand privé inhuren voor zorg thuis. Dan heb je tenminste nog wat van je centen. Je kan daarna altijd nog naar het verzorgingstehuis.

Volgens mij beginnen er nu langzaam bedrijven in dat gat te stappen inderdaad en als je nog een beetje zelfstandig bent kom je met zoveel geld een eind - alleen 100% verzorging kost gewoon veel meer.

Edit: vind het zelf, hoewel nog veel te jong om er mee bezig te zijn, wel een lastig dilemma. Enerzijds is participeren aan de zorgstaat prima - maar je hele leven werken, sparen en je schulden aflossen om vervolgens gewoon alles in te leveren is echt een verkeerde prikkel.

[ Voor 22% gewijzigd door NiGeLaToR op 01-06-2015 09:57 ]

[redwing]

RemcoDelft schreef op maandag 01 juni 2015 @ 07:46:
[...]
Dat heb je altij met een verzorgingsstaat. Het alternatief is dat iemand die particulier kan huren een woning bezet houdt ten koste van iemand die niet particulier kan huren...

Waarom zou je dat altijd hebben ? Als je niet naar iemands vermogen kijkt heb je daar ook niets mee te maken.

ph4ge schreef op maandag 01 juni 2015 @ 08:12:
[...]
Die mensen kunnen er niets aan doen dat men wonen zo snel zoveel duurder heeft gemaakt dat hun normale huur met allerlei correcties nog steeds goedkoper is en hun enige fout is dat ze in de tussentijd meer zijn gaan verdienen.

Ongeacht de huizenprijzen is alleen het laatste stuk van belang. Als je meer gaat verdienen behoor je niet meer in een sociale huurwoning te zitten. Ik vind het dan ook niet meer dan logisch dat als je meer gaat verdienen de huurprijs van een gesubsidieerde sociale huurwoning terug gaat naar de prijs van een niet gesubsidieerde woning. Een sociale huurwoning is ten slotte bedoelt voor als je weinig verdient.

NiGeLaToR schreef op maandag 01 juni 2015 @ 08:58:
[...]
Moet je vooral niet ziek, oud of een combi van beiden worden.

Spaar je je hele leven bij elkaar om je huis te betalen en een appeltje voor de dorst te hebben - word je ziek, kom je in een verpleeghuis terecht en dan lig je naast die lapzwans die niets gedaan en niets afgelost heeft, die alles vergoed krijgt en jij betaalt de hoofdprijs en moet je woning verplicht verkopen zodat je aan de eisen van het CAK kunt voldoen.

Klopt, ook daar vind ik het krom dat je je eigen geld eerst op moet maken. De basis zou voor iedereen gelijk moeten zijn.

[RemcoDelft]

redwing schreef op maandag 01 juni 2015 @ 10:00:
Een sociale huurwoning is ten slotte bedoelt voor als je weinig verdient.

We hebben er miljoenen van en de huur gaat to 710 euro per maand... Dat strookt totaal niet met die doelstelling.

[rik86]

Ik vermoed dat de groep die € 710,- betaald en geen huurtoeslag krijgt alleen uit scheefhuurders bestaat.

Probleem is alleen dat er aan 2 kanten gesubsidieerd wordt, waardoor scheefwonen mogelijk is.

Volgens mij moet je wonen betaalbaar maken door of de prijs kunstmatig laag te houden, met het risico dat mensen in een goedkope woning wonen maar een relatief hoog inkomen hebben, of een huurtoeslag geven. Nu gebeurt beiden.

Ik zou zeggen dat de overheid het volgende moet doen:
- Bepaal op basis van het puntensysteem wat de huur 'moet' zijn van een woning en geef dat als doelhuur op
- Verhoog de huur van alle sociale woningen in 3-5 jaar tijd naar dat niveau
- Compenseer de lage inkomens hier volledig voor door een verhoging van de huurtoeslag

Ben je in ieder geval in 1 klap van het scheefwonen probleem af.

Daarnaast moet het woningmarktbeleid ook gewoon veel logischer:
- Schaf in 3-5 jaar de HRA af
- Compenseer dit volledig door de loonbelasting van de 2e en 3e schijf te verlagen
- Roep een compensatieregeling in het leven die de 'slachtoffers' van de huurverhoging/ afschaffing HRA 10 jaar lang compenseert voor de 'inkomstenderving' (jaar 1 100%, jaar 2 90% enz.)

En dwing tot slot af dat elke gemeente/regio bij de bouw van nieuwe wijken/woningen een X-% aan woningen in de goedkope klasse moet bouwen, waarbij dat X-% ongeveer gelijk is aan het aantal mensen in de regio die geen geld heeft om in een duurdere woning te kunnen wonen

[Napo]

rik86 schreef op maandag 01 juni 2015 @ 10:29:
Ik zou zeggen dat de overheid het volgende moet doen:
- Compenseer de lage inkomens hier volledig voor door een verhoging van de huurtoeslag


Daarnaast moet het woningmarktbeleid ook gewoon veel logischer:
- Schaf in 3-5 jaar de HRA af

Ik mis even waarom je de ene groep van meer toeslagen wil voorzien terwijl je de andere groep volledig gaat strippen.
Wat mij betreft mogen beide toeslagen verdwijnen, zowel huurtoeslag als HRA.

[rik86]

Napo schreef op maandag 01 juni 2015 @ 10:37:
[...]


Ik mis even waarom je de ene groep van meer toeslagen wil voorzien terwijl je de andere groep volledig gaat strippen.
Wat mij betreft mogen beide toeslagen verdwijnen, zowel huurtoeslag als HRA.

In een ideale situatie heeft niemand een toeslag nodig om een dak boven zijn/haar hoofd te kunnen betalen. In de realiteit zijn de uitkeringen/lonen daarvoor te laag.

Edit: uitkeringen en minimumlonen omhoog zou ook een oplossing zijn

[ Voor 6% gewijzigd door rik86 op 01-06-2015 10:39 ]

[RemcoDelft]

rik86 schreef op maandag 01 juni 2015 @ 10:29:
En dwing tot slot af dat elke gemeente/regio bij de bouw van nieuwe wijken/woningen een X-% aan woningen in de goedkope klasse moet bouwen, waarbij dat X-% ongeveer gelijk is aan het aantal mensen in de regio die geen geld heeft om in een duurdere woning te kunnen wonen

Als je kijkt wat de bouwkosten van een sociale huurwoning zijn, zou iemand/een gezin met bijstand dat nog wel kunnen financieren...

[Stoney3K]

rik86 schreef op maandag 01 juni 2015 @ 10:38:
[...]
Edit: uitkeringen en minimumlonen omhoog zou ook een oplossing zijn

Basisinkomen dus?

Inkomenstoets naar vermogen zal er hoe dan ook moeten komen. Dan kunnen mensen die een half miljoen op de bank hebben niet meer "gratis" een sociale huurwoning betrekken (want, rente) en kom je straks ook niet te zitten met een enorme sloot studenten die een kwart ton aan schuld hebben en nét een HBO- of WO-startersinkomen, waardoor ze boven de sociale huurgrens uitkomen.

[Napo]

rik86 schreef op maandag 01 juni 2015 @ 10:38:
[...]


In een ideale situatie heeft niemand een toeslag nodig om een dak boven zijn/haar hoofd te kunnen betalen. In de realiteit zijn de uitkeringen/lonen daarvoor te laag.

Edit: uitkeringen en minimumlonen omhoog zou ook een oplossing zijn

Wat mij betreft niet. Het probleem is dat huren te hoog zijn. Het opvangen van dit probleem door het verhogen van inkomsten lost het niet op, je verhelpt er wel mee dat men niet een woning kan betreden die ze nodig hebben maar het is bestrijden van symptomen.

Bedenkt je goed wat er gebeurt als je de huurtoeslag verhoogt. Het geld stroomt van de overheid via de huurders naar de verhuurders. De enige die hiermee rijker worden zijn de verhuurders. Je zult dus iets moeten doen aan de te dure huren en de oorzaak daarvan. Niet het symptoom van de te dure huren aanpakken

[ph4ge]

redwing schreef op maandag 01 juni 2015 @ 10:00:
Ongeacht de huizenprijzen is alleen het laatste stuk van belang. Als je meer gaat verdienen behoor je niet meer in een sociale huurwoning te zitten. Ik vind het dan ook niet meer dan logisch dat als je meer gaat verdienen de huurprijs van een gesubsidieerde sociale huurwoning terug gaat naar de prijs van een niet gesubsidieerde woning. Een sociale huurwoning is ten slotte bedoelt voor als je weinig verdient.

Dat is echt een nieuwe gedachte en was nooit van toepassing. Net als mensen wel HRA krijgen die het niet nodig hebben. Het is gewoon toegestaan en een logische keuze. Het is nogmaals niet de schuld van die mensen dat de overheid private huur onmogelijk maakt, de prijzen omhoog stuwt en te weinig nieuwe huurwoningen bouwt en ze wel massaal sloopt.

Als deze mensen hadden gekocht hadden ze veel meer geprofiteerd dan dat ze nu doen. Nu profiteren ze niet van de enorme stijging, maar hebben ze er ook minder last van. De enigen die getroffen worden door dit beleid zijn de jongeren die geen kant op kunnen. Mensen die net op de grens zitten of flex werk doen. De echte scheefwoners zijn slechts een excuus om meer geld te wringen uit de (lagere) middenklasse.

[icecreamfarmer]

ph4ge schreef op maandag 01 juni 2015 @ 11:40:
[...]

Dat is echt een nieuwe gedachte en was nooit van toepassing. Net als mensen wel HRA krijgen die het niet nodig hebben. Het is gewoon toegestaan en een logische keuze. Het is nogmaals niet de schuld van die mensen dat de overheid private huur onmogelijk maakt, de prijzen omhoog stuwt en te weinig nieuwe huurwoningen bouwt en ze wel massaal sloopt.

Als deze mensen hadden gekocht hadden ze veel meer geprofiteerd dan dat ze nu doen. Nu profiteren ze niet van de enorme stijging, maar hebben ze er ook minder last van. De enigen die getroffen worden door dit beleid zijn de jongeren die geen kant op kunnen. Mensen die net op de grens zitten of flex werk doen. De echte scheefwoners zijn slechts een excuus om meer geld te wringen uit de (lagere) middenklasse.

Dit dus. Wil je particulier huren voor €700 dan moet je vaak meer dan €2600 netto verdienen.
Overigens is het sowieso vervelend dat er alleen naar bruto gekeken wordt. Ik verdien bruto heel leuk maar netto door o.a. de hoge pensioenbijdrage is het niet eens zoveel meer dan mijn broertje welke €300 boven minimum verdiend.

[Milmoor]

De commerciële sector misbruikt naar mijn idee de inkomenstoets voor een filtering op type huurder. Zij willen gezien de huurbescherming geen plebs in hun melkkoetjes. Puur korte termijn denkend hebben ze gelijk, lekker veilig. Maar op deze manier valt categorie mensen die net wat meer kan/wil/moet betalen tussen wal en schip. Aan de ene kant probeert de overheid de sociale huurwoningen zuiver te houden, maar wil de commerciële kant alleen de krenten uit de pap.

Per 1 juli wordt trouwens de 90-10 regeling voor corporaties een 80-10-10 regeling: 80 procent primair, 10 procent middeninkomens, 10 procent overig. Dat geeft wel wat speling.

[TheGhostInc]

Milmoor schreef op maandag 01 juni 2015 @ 12:39:
Per 1 juli wordt trouwens de 90-10 regeling voor corporaties een 80-10-10 regeling: 80 procent primair, 10 procent middeninkomens, 10 procent overig. Dat geeft wel wat speling.

Nah, ik ben niet overtuigd. Er zijn veel corporaties die al die 10% laten zitten aangezien ze al zoveel 'bijzondere' aanvragen binnen krijgen dat er nauwelijks woningen overblijven om ergens anders voor te gebruiken.
Ik vermoed dat die 'middeninkomens' in de plaatsen die al druk zijn ook gewoon worden weggelaten, of op een andere manier worden ingevuld. Het is misschien leuk voor de mensen die al 10 jaar op een woning wachten of al een andere huurwoning bewonen. Maar ik verwacht zeker geen 'lawine' van betaalbare huurwoningen voor de middeninkomens.

Overigens is een (sociale) huurwoning sowieso al iets waar je niet te hard op moet rekenen, met wachttijden van soms wel 10 jaar kun je beter sparen voor een koopwoning bij je ouders thuis dan hopen op een huurwoning.

[Milmoor]

Hier in het oosten van het land komt men tot nu toe aardig weg met de oude verhouding. Ze monitoren maandelijks (ik ondersteun met ICT). Maar dit zal erg regio/corperatie afhankelijk zijn. Het is hier blijkbaar gemiddeld arm genoeg. Heb je een wannabee juppenwijk, dan heb je opeens een probleem .

De woningen worden hier trouwens met loting verdeeld, met hele beperkte wachttijd, tenzij je kritisch bent.

[ Voor 15% gewijzigd door Milmoor op 01-06-2015 13:53 ]

[Raven]

TheGhostInc schreef op maandag 01 juni 2015 @ 13:26:
Overigens is een (sociale) huurwoning sowieso al iets waar je niet te hard op moet rekenen, met wachttijden van soms wel 10 jaar kun je beter sparen voor een koopwoning bij je ouders thuis dan hopen op een huurwoning.

Ik heb de hoop al opgegeven, er is steeds minder aanbod zonder 50+-eis hier en ik moet al een tijdje de huur thuis betalen dus kan niet eens weg

En kopen is helaas uitgesloten...

[redwing]

ph4ge schreef op maandag 01 juni 2015 @ 11:40:
[...]
Dat is echt een nieuwe gedachte en was nooit van toepassing. Net als mensen wel HRA krijgen die het niet nodig hebben.

Het is geen nieuwe gedachte en juist altijd al zo de bedoeling geweest. Dat het zo slecht was dichtgetimmerd dat het ook gebruikt kon worden door mensen die het niet nodig hadden is een ander verhaal.

Het is gewoon toegestaan en een logische keuze. Het is nogmaals niet de schuld van die mensen dat de overheid private huur onmogelijk maakt, de prijzen omhoog stuwt en te weinig nieuwe huurwoningen bouwt en ze wel massaal sloopt.

Dat zul je mij ook niet horen zeggen Alleen als je terug wilt naar waar de woningen voor bedoelt waren is het wel de logische stap om te doen. Mensen die teveel verdienen voor zo'n woning krijg je er alleen maar uit door ze of te dwingen, of ze meer te laten betalen. Aangezien we niet graag mensen uit huis zetten wordt de laatste optie gebruikt.

Als deze mensen hadden gekocht hadden ze veel meer geprofiteerd dan dat ze nu doen. Nu profiteren ze niet van de enorme stijging, maar hebben ze er ook minder last van. De enigen die getroffen worden door dit beleid zijn de jongeren die geen kant op kunnen. Mensen die net op de grens zitten of flex werk doen. De echte scheefwoners zijn slechts een excuus om meer geld te wringen uit de (lagere) middenklasse.

Die laatste zin ben ik het echt niet mee eens. Punt blijft nl. dat de enige reden waarom we deze discussie hebben is dat er te weinig huizen zijn gebouwd van de goede klasse. Daardoor krijg je hoe dan ook ergens een grens waar mensen het moeilijk zullen hebben. Leg je die grens nl. hoger zijn er meer mensen die zo'n huis kunnen betalen en worden die huizen automatisch duurder waardoor je het originele probleem weer net zo hard terug krijgt.

het probleem is dus dat die grens die je hebt altijd tot probleemgevallen zal zorgen. Alleen wat er nu wel gebeurt door de verhoging is dat de incentive voor rijkere mensen om in goedkope woningen te blijven wonen wegvalt en ze dus eerder door zullen stromen (nadeel is dan weer dat de huizen van een klasse hoger daardoor weer wel duurder worden, leuke vicieuze cirkel)

[rik86]

Napo schreef op maandag 01 juni 2015 @ 11:11:
[...]


Wat mij betreft niet. Het probleem is dat huren te hoog zijn. Het opvangen van dit probleem door het verhogen van inkomsten lost het niet op, je verhelpt er wel mee dat men niet een woning kan betreden die ze nodig hebben maar het is bestrijden van symptomen.

Bedenkt je goed wat er gebeurt als je de huurtoeslag verhoogt. Het geld stroomt van de overheid via de huurders naar de verhuurders. De enige die hiermee rijker worden zijn de verhuurders. Je zult dus iets moeten doen aan de te dure huren en de oorzaak daarvan. Niet het symptoom van de te dure huren aanpakken

Klopt ook, ik vind ook dat er meer huizen moeten komen. Maar zijn huizen echt zo duur? Bouwkosten zijn volgens mij relatief hoog in Nederland, omdat de bouweisen ook hoog zijn. Dat is wat mij betreft prima, hoe duurzamer er gebouwd wordt, hoe goedkoper op de langere termijn.
Dat de grondprijzen op bepaalde locaties hoog zijn is ook niet meer dan logisch in mijn ogen. Op de ene plek is gewoon meer vraag naar huizen, dan op andere plekken. Zolang de totale hoeveelheid maar voldoende is. Ik zou ook graag op een A-locatie willen wonen, maar daar zijn er niet voldoende van in Nederland. Wonen is wat mij betreft een recht, op een A-locatie wonen niet, omdat het daardoor onbetaalbaar wordt.