Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 16:45:
Huh?
Dus als Calcasa roept dat er maar 10% daling is geweest en CBS komt met 20%, dan zal CBS er wel naast zitten?

Oscar gelooft en reproduceert alleen wat hem uitkomt, dat mag ondertussen toch wel bekend zijn?

Ik hoop het met je mee, maar met een enorme kudde starters die jaren (tot 2008) amper hebben kunnen kopen

De starters zijn nooit gestopt met kopen.

en een chronisch tekort aan woningen

Dat is helaas iets waar de politiek enorme belangen heeft liggen. En heel veel huishypotheekeigenaars ook. Helaas kan de bouwlobby hier niet tegenop...

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 16:51:... waar Calcasa induikt. Ze gebruiken daarvoor overigens ook gewoon de database van het CBS/Kadaster en met wat ze doen, verdienen ze precies hun centen.

Zie je niet in dat het CBS betrouwbaarder is dan een belangenclub?

Zie: http://www.calcasa.nl/huisprijsindex

"De Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland."
Aldus WC-eend...

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 17:20:
[...]
Die "correctie" die het CBS/Kadaster is aardig gevonden, maar je weet zelf ook wel hoe de WOZ-waarde tot stand komt.

Het grappige is wel dat ik heel veel woningen uiteindelijk voor de WOZ-waarde verkocht heb zien worden. (Terwijl de vraagprijs soms fors hoger lag)
Uiteindelijk is het daar ook 'vraag en aanbod', de gemeente vraagt zoveel mogelijk en de eigenaar bied zo min mogelijk

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 17:20:
Ik merk het zelf ook om mij heen: ik ken veel mensen die een huis zoeken en ze klagen allemaal dat de prijzen gewoon weer op 2008 niveau zitten.

Ligt zowel aan de regio als het type woning. Er zijn genoeg woningen die al 20%+ zijn gedaald en nog wel een eind verder moeten. Maar de populaire buurten & goede woningen gaan alweer als een speer.

Aan de andere kant woonde ik in een appartement dat echt niet voor de prijs van 2008 meer verkocht gaat worden. Die hebben volgens mij 350k aangetikt, als die voor -20% verkocht worden mag je in je handen wrijven. Je mag die mensen dus best een DM laten sturen, want blijkbaar heb ik (met nog 200k+ anderen) nog wel een bijzonder aanbod

naitsoezn schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 17:24:
[...]
Wat is er mis met gewoon aflossen? Daar heb je geen pensioengeld voor nodig. Laat de pensioenen lekker voor wat ze zijn, en ga geen ingewikkelde dingen met elkaar mixen om ingewikkelde-dingen-in-het-kwadraat te creeeren.

De oplossing was simpel, de verzekeraars werden overgenomen door/gingen samen met de banken, hierdoor kon je pensioen geld gebruikt worden voor je hypotheek...

Maar uiteindelijk zit hier natuurlijk wel een marktmodel... stel je bent een geldscheppende bank, dan mag je op basis van je (spaar)tegoeden en deposito's een bepaald bedrag uitlenen. Ik wil best mijn pensioen plaatsen bij een bank die in ruil daarvoor mijn hypotheek verstrekt. Simpel gezegd bij een dekking van 10% bij 2% interest rendeert mijn pensioen met 20%.
In werkelijkheid krijg je een fractie daarvan, de rest 'verdampt' overal in het systeem.

RemcoDelft schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 17:47:
[...]
De starters zijn nooit gestopt met kopen.
[...]

Wel pre-2008!
Toen liepen de prijzen zo op dat de starters enorm veel moeite hadden om 'mee te doen' in de wedloop.

Ik heb weleens een betere bron gevonden, maar hier zie je ook dat 2006, 2007 en 2008 een dalende trend voor het aandeel starters had. De crisis was 'een zegen' voor de wachtende starter.

[ Voor 11% gewijzigd door TheGhostInc op 27-02-2015 17:56 ]

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 17:47:
Oscar gelooft en reproduceert alleen wat hem uitkomt, dat mag ondertussen toch wel bekend zijn?

Dat soort uitspraken laat ik voor jouw rekening.

Zie je niet in dat het CBS betrouwbaarder is dan een belangenclub?

Waaruit blijkt dat Calcasa een belangenclub is? En welk belang heeft Calcasa bij een verkeerde weergave van cijfers?

Los daarvan zeg ik niet dat het CBS niet betrouwbaar is. Ze zullen ongetwijfeld volstrekt integer te werk gaan en ik twijfel er geen seconde aan dat ze hun data niet zullen manipuleren. Alleen het model dat ze toepassen: verkopen huizenprijzen gecorrigeerd voor WOZ-waarden equals PKB, is wellicht wat te simplistisch om goede uitspraken te kunnen doen over de ontwikkeling van de huizenprijs. Het CBS is echter niet opgericht om daar de meest getrouwe uitspraken over te doen. Dat is echter wel het bedrijfsmodel van Calcasa, want die verkopen die gegevens aan partijen die getrouwe marktinformatie willen hebben.

TheGhostInc schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 17:48:
Het grappige is wel dat ik heel veel woningen uiteindelijk voor de WOZ-waarde verkocht heb zien worden. (Terwijl de vraagprijs soms fors hoger lag)
Uiteindelijk is het daar ook 'vraag en aanbod', de gemeente vraagt zoveel mogelijk en de eigenaar bied zo min mogelijk

Hier precies andersom (bij mij lag de WOZ-waarde zo'n 14% lager dan de verkoopprijs).

Ligt zowel aan de regio als het type woning. Er zijn genoeg woningen die al 20%+ zijn gedaald en nog wel een eind verder moeten. Maar de populaire buurten & goede woningen gaan alweer als een speer.

Aan de andere kant woonde ik in een appartement dat echt niet voor de prijs van 2008 meer verkocht gaat worden. Die hebben volgens mij 350k aangetikt, als die voor -20% verkocht worden mag je in je handen wrijven. Je mag die mensen dus best een DM laten sturen, want blijkbaar heb ik (met nog 200k+ anderen) nog wel een bijzonder aanbod

Exact en juist daarom is het goed dat er partijen zijn die analyses kunnen loslaten op de hele woningvoorraad en dit zoveel mogelijk proberen te ontdoen van ruis.

[ Voor 38% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 27-02-2015 18:01 ]

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 17:57:
[...]
Waaruit blijkt dat Calcasa een belangenclub is? En welk belang heeft Calcasa bij een verkeerde weergave van cijfers?
[...]
Het CBS is echter niet opgericht om daar de meest getrouwe uitspraken over te doen. Dat is echter wel het bedrijfsmodel van Calcasa, want die verkopen die gegevens aan partijen die getrouwe marktinformatie willen hebben.

Zonder er een eindeloze discussie van te willen maken. Welke partij in NL wil getrouwe marktinformatie?
De banken die al jaren roepen dat markt gaat verbeteren en met een miljoen hypotheken zitten die te veel risico hebben? De NVM die elke scheet heilig verklaart? Gemeentes die miljoenen af moeten waarderen als de verkoopprijs niet realistisch meer is?
Wij vertrouwen bij het onderzoeksbureau van wc-eend er ook op dat wc-eend er als winnaar uitkomt...

Om af te ronden:
Ik snap dat mensen in de goede buurten niet snappen waar die 20% daling is gebleven en ik snap dat mensen in slechte buurten niet snappen waarom met 20% daling er nog steeds geen koper op de deur klopt.

[naitsoezn]

TheGhostInc schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 18:12:
[...]

Zonder er een eindeloze discussie van te willen maken. Welke partij in NL wil getrouwe marktinformatie?

Uhm, partijen die hun huidige modellen willen baseren op de huidige marktinformatie? Banken bijvoorbeeld. Op basis van welke informatie ga je er van uit dat banken graag teveel risico willen lopen?

Wij vertrouwen bij het onderzoeksbureau van wc-eend er ook op dat wc-eend er als winnaar uitkomt...

Wat heeft de schoonmaker er nou weer mee te maken?

"Om af te ronden": Mensen in dit topic moeten eens begrijpen dat informatie uit een bepaalde bron niet per definitie een kleurtje heeft. Enkel en alleen omdat informatie uit een bepaalde bron komt, wil nog niet zeggen dat het gekleurd is. Volgens mij is iedereen hier slim genoeg om zelf duiding te geven aan bepaalde data, dus afkeuren van data kan prima zonder de bron van die data aan te vallen, volgens mij.

[TheGhostInc]

naitsoezn schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 18:26:
Uhm, partijen die hun huidige modellen willen baseren op de huidige marktinformatie? Banken bijvoorbeeld. Op basis van welke informatie ga je er van uit dat banken graag teveel risico willen lopen?

Banken verdienen (grof) geld als ze een risico kunnen 'onderschatten', dat was de hele truc van de kredietcrisis. Door zaken te verpakken en daarmee het pakket met minder risico verder te verkopen konden ze heel goedkoop de hypotheken financieren. Als ze 'eerlijk' de risico's hadden ingeschat hadden ze veel meer moeten betalen voor het geld waarmee ze de hypotheken weer hadden gefinancierd.

Als de bank nu een pakket hypotheken probeert te verkopen en die partij heeft al een paar 'plukjes' hypotheken van je, wil je dan liever hebben dat je kunt zeggen: de huizenprijzen staan op -20% of -10%? Dat maakt nogal wat uit bij de onderhandelingen.
Ook de bank heeft meerdere bronnen voor marktinformatie, die 'cherry-picken' daar natuurlijk ook een beetje uit. (Als IT-er ga je ook niet zeggen dat je nieuwe product 10% slomer is in situatie X, maar juist die 20% sneller in situatie Y ga je melden)

Dus zo ontstaat er vanzelf 'druk' op adviesbureau's. Als het goed is blijft een bureau objectief & correct, maar accountants, credit rating agencies en banken (Euribor?) bewijzen continu dat dat ontzettend moeilijk is!

Maar je hebt gelijk dat alle informatie prima zelf te beoordelen is, maar onderschat niet de effecten van geld op objectief onderzoek. Afgelopen jaren heeft pijnlijk bewezen dat objectieve partijen niet bestaan als er geld voor wordt betaald.

offtopic:
De wc-eend analogie is een bekende. Onderzoek uitgevoerd in opdracht van is altijd gevaarlijk.

[naitsoezn]

TheGhostInc schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 18:47:
[...]


Maar je hebt gelijk dat alle informatie prima zelf te beoordelen is, maar onderschat niet de effecten van geld op objectief onderzoek. Afgelopen jaren heeft pijnlijk bewezen dat objectieve partijen niet bestaan als er geld voor wordt betaald.

Objectieve conclusies bestaan misschien niet, mar data is altijd objectief. Val dus vooral de conclusie en/of interpretatie aan, maar oordeel niet enkel en alleen omdat een partij in het verleden eens een subjectief (sic) oordeel heeft gehangen aan bepaalde data.

offtopic:
De wc-eend analogie is een bekende. Onderzoek uitgevoerd in opdracht van is altijd gevaarlijk.

offtopic:
Ik ken de analogie, maar vind het een beetje misplaatst als het onderzoek niet is uitgevoerd in opdracht van. De analogie wordt imho nogal vaak onterecht gebruikt, en in de meeste gevallen enkel om simpel te scoren.

[TheGhostInc]

naitsoezn schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 18:58:
[...]
Objectieve conclusies bestaan misschien niet, mar data is altijd objectief. Val dus vooral de conclusie en/of interpretatie aan, maar oordeel niet enkel en alleen omdat een partij in het verleden eens een subjectief (sic) oordeel heeft gehangen aan bepaalde data.

Data is dus niet objectief!

Denk aan ratings, WOZ-waardes of de Euribor.
Allemaal dingen die je kunt zien als data, maar eigenlijk weer conclusies zijn van interpretatie van andere data. Zelfs 'harde' data, zoals de verkoopprijs van een huis is betwistbaar, bijvoorbeeld bij een verkapte schenking.

Zelfs het meest 'basale' gegeven, 'hoe warm is het' is al betwistbaar, het is immers in de schaduw, zonder wind gemeten. Daarom hebben sommige websites 'RealFeel' ingevoerd, waarbij de gevoelstemperatuur wordt bepaald op basis van zon, wind & temperatuur. Als ik naar buiten ga is de gevoelstemperatuur belangrijkere informatie dan wat de KNMI wetenschappelijk in z'n database schrijft

Data is zo objectief als je het eens bent met de meetmethode. Als de meetmethode een keuze bevat waar je het niet mee eens bent, dan is alle data daarna gekleurd.

[ Voor 6% gewijzigd door TheGhostInc op 27-02-2015 19:18 ]

[naitsoezn]

TheGhostInc schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 19:12:
[...]

Data is dus niet objectief!

Denk aan ratings, WOZ-waardes of de Euribor.
Allemaal dingen die je kunt zien als data, maar eigenlijk weer conclusies zijn van interpretatie van andere data. Zelfs 'harde' data, zoals de verkoopprijs van een huis is betwistbaar, bijvoorbeeld bij een verkapte schenking.

Zelfs het meest 'basale' gegeven, 'hoe warm is het' is al betwistbaar, het is immers in de schaduw, zonder wind gemeten. Daarom hebben sommige websites 'RealFeel' ingevoerd, waarbij de gevoelstemperatuur wordt bepaald op basis van zon, wind & temperatuur. Als ik naar buiten ga is de gevoelstemperatuur belangrijkere informatie dan wat de KNMI wetenschappelijk in z'n database schrijft

Hehe, je gaat volkomen offtopic, maar bevestigd precies mijn punt. Data is objectief, de conclusie de je eraan hangt is dat niet. Een WOZ-waarde is gewoon dat. Een WOZ0waarde. Dat de gemeente daar een belasting aan hangt moeten zijn weten. Als jij daar een ander subjectief oordeel aan wil hangen, met jij weten. Die WOZ-waarde is gewoon data.

Hoe 'warm' het is, is wederom een subjectieve maat. Als jij de temperatuur geeft, geef je objectieve data. 'Realfeel' is per definitie subjectief en door een bepaalde instantie geintroduceerd.

Ach, misschien is het aan dovemansoren gericht, maar data moet je niet verwarren met interpretatie van data. Eigenlijk zeer offtopic, want toepasbaar op veel meer onderwerpen dan de woningmarkt

offtopic:
Edit: misschien ben je in de war met 'lies, damn lies, and statistics'.... Maar zulke statistieken zijn wat anders dan gewoon simpele data

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 27-02-2015 19:25 ]

[ninjazx9r98]

rik86 schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 17:12:
Het idee om hypotheken af te lossen met opgebouwd pensioen is theoretisch prima. Of je nu € 1.500 pensioen krijgt en maandelijks € 500,- hypotheek moet betalen of € 1.000,- pensioen en hypotheekvrij bent maakt per saldo natuurlijk weinig uit. Het verlaagt wel de schuldenberg én de hoeveelheid geld die bij banken/verzekeraars staat, wat in mijn ogen niet slecht is.

Het is nog mooier om EUR 1500 pensioen te krijgen en hypotheekvrij te zijn
Het lijkt er nu in deze discussie een beetje op alsof mensen die met pensioen gaan per definitie nog een hypotheek hebben en dat je dat eenvoudig op kunt lossen door het pensioen even te misbruiken voor andere doeleinden.

[redwing]

ninjazx9r98 schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 22:58:
[...]
Het is nog mooier om EUR 1500 pensioen te krijgen en hypotheekvrij te zijn
Het lijkt er nu in deze discussie een beetje op alsof mensen die met pensioen gaan per definitie nog een hypotheek hebben en dat je dat eenvoudig op kunt lossen door het pensioen even te misbruiken voor andere doeleinden.

Inderdaad ondanks dat je nu verplicht af moet lossen en dus degenen die nu pensioen aan het opbouwen zijn straks toch veelal al geen hypotheek meer hebben als ze met pensioen gaan. Het hele idee is dus niet gewenst vanwege de pensioen-huiskoppeling en daarnaast ook nog eens nutteloos

[Help!!!!]

rik86 schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 17:12:
Het idee om hypotheken af te lossen met opgebouwd pensioen is theoretisch prima. Of je nu € 1.500 pensioen krijgt en maandelijks € 500,- hypotheek moet betalen of € 1.000,- pensioen en hypotheekvrij bent maakt per saldo natuurlijk weinig uit. Het verlaagt wel de schuldenberg én de hoeveelheid geld die bij banken/verzekeraars staat, wat in mijn ogen niet slecht is.

Maar er zitten zoveel mitsen en maren aan, je wilt namelijk dat huizenprijzen er niet door stijgen, dat opgebouwde pensioenen afgepakt kunnen worden bij plotse werkloosheid e.d., dat dit in de praktijk niet gaat werken.

Het is helemaal geen goed idee. Laten we de huizenmarkt nog maar weer ondoorzichtiger maken.

We moeten juist af van al die dwarsverbanden. Deze creeeren alleen maar extra redenen om noodzakelijke maatregelen niet te nemen. Ze creeeren ruis, ondoorzichtigheid, leverage voor belangenpartijen om hun belangen in stand te houden.

Wat is er ook alweer mis mee dat je geen HRA, Huursubsidie of Pensioeninruilregeling nodig zou hebben alvorens je een huis kunt bewonen.

[dwaas]

Kleine vraag: Is een woz stijging van 15% mogelijk in een jaar?
Huis komt uit 2012, gekocht in 2013.

[redwing]

dwaas schreef op zaterdag 28 februari 2015 @ 17:41:
Kleine vraag: Is een woz stijging van 15% mogelijk in een jaar?
Huis komt uit 2012, gekocht in 2013.

Komt de nieuwe woz overeen met de waarde van het huis en is er afgelopen jaar iets verbouwd oid ? Het kan nl. altijd maar meestal is er wel een reden waarom het plotseling meer waard zou zijn. Een andere optie is dat het voorheen te laag is ingeschat.

[dwaas]

redwing schreef op zaterdag 28 februari 2015 @ 18:33:
[...]

Komt de nieuwe woz overeen met de waarde van het huis en is er afgelopen jaar iets verbouwd oid ? Het kan nl. altijd maar meestal is er wel een reden waarom het plotseling meer waard zou zijn. Een andere optie is dat het voorheen te laag is ingeschat.

Peildata en woz:
2011 - 148500 (bouwgrond/bouw)
2012 - 240500 (bouw/oplevering) +38%
2013 - 331500 (woning gekocht) +27%
2014 - 331500 (geen wijziging)
2015 - 389000 (+15% omhoog)

Ik ga bezwaar maken vanwege de hoge stijging. Misschien is het te laag ingeschat en snap ik niet hoe het werkt, maar dan wordt ik er minstens nog iets wijzer uit.

[nokiaan958GB]

Ik begrijp niet wat een individuele woz-waarde met de woningmarkt te maken heeft

[dwaas]

Sorry daarvoor. Eerste woz topic gevonden was een half jaar oud.
In welk topic past het beter?

[Pooh]

stok schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 13:47:
Wat is er nu zo fundamenteel anders dat mijn ouders wel op 1 modaal inkomen een vrijstaand huis konden kopen (en aflossen) en pensioen konden opbouwen en 2 kinderen konden grootbrengen? En ook gewoon op vakantie met de caravan etc? Geen sprake van erfenis/loterij/anders. En ook geen schulden.

Dat is gewoon niet waar. Nooit geweest. Met 1 modaal inkomen heb je nooit in een vrijstaand huis kunnen wonen, omdat je nooit zoveel vrijstaande huizen hebt gehad. Je hebt blijkbaar een nogal optimistisch idee van wat een modaal inkomen in die tijd inhield.

[redwing]

dwaas schreef op zaterdag 28 februari 2015 @ 22:11:
[...]
Peildata en woz:
2011 - 148500 (bouwgrond/bouw)
2012 - 240500 (bouw/oplevering) +38%
2013 - 331500 (woning gekocht) +27%
2014 - 331500 (geen wijziging)
2015 - 389000 (+15% omhoog)

Ik ga bezwaar maken vanwege de hoge stijging. Misschien is het te laag ingeschat en snap ik niet hoe het werkt, maar dan wordt ik er minstens nog iets wijzer uit.

Vooral omdat ze in 2014 niets hebben verandert zou ik inderdaad bezwaar aantekenen. Dit is niet een echt logische stap.

[Señor Sjon]

dwaas schreef op zaterdag 28 februari 2015 @ 22:11:
[...]


Peildata en woz:
2011 - 148500 (bouwgrond/bouw)
2012 - 240500 (bouw/oplevering) +38%
2013 - 331500 (woning gekocht) +27%
2014 - 331500 (geen wijziging)
2015 - 389000 (+15% omhoog)

Ik ga bezwaar maken vanwege de hoge stijging. Misschien is het te laag ingeschat en snap ik niet hoe het werkt, maar dan wordt ik er minstens nog iets wijzer uit.

Klinkt bekend, mijn WOZ is ook met 13% gestegen in één jaar zonder aanwijsbare reden.

[ph4ge]

redwing schreef op zondag 01 maart 2015 @ 00:02:
Vooral omdat ze in 2014 niets hebben verandert zou ik inderdaad bezwaar aantekenen. Dit is niet een echt logische stap.

Hangt er natuurlijk vanaf, misschien was de WOZ gewoon altijd al te laag en is men daar op een of andere manier achter gekomen en is het nu een redelijke waarde. Een forse verhoging wil natuurlijk niet zeggen dat de waarde niet klopt.

[EXX]

ph4ge schreef op zondag 01 maart 2015 @ 15:17:
[...]

Hangt er natuurlijk vanaf, misschien was de WOZ gewoon altijd al te laag en is men daar op een of andere manier achter gekomen en is het nu een redelijke waarde.

Daar geloof ik weinig van. De WOZ bestaat nu al een hele tijd en een evetueel verschil had men lang en breed al kunnen inlopen.

Een forse verhoging wil natuurlijk niet zeggen dat de waarde niet klopt.

Zeker wel: dat ze maar eens duidelijk maken waar die stijging vandaan komt. Ik heb echt het idee dat gemeentes uit eigen belang de zaak zo hoog mogelijk willen opschroeven "nu de huizenmarkt weer stijgt".

[nokiaan958GB]

De WOZ-waarde is gebaseerd op een aantal referentieobjecten IN HET VOORGAANDE JAAR die geacht worden de woningmarkt te representeren. Het kan best dat in een bepaalde wijk, dorp of stad van een bepaalde type woningen aanzienlijk hogere verkooptransacties zijn geweest.

Bij de WOZ is er dus geen sprake van inlopen of stijging. Het gaat om daadwerkelijk verkopen!

[Kees]

Pooh schreef op zaterdag 28 februari 2015 @ 23:49:
[...]

Dat is gewoon niet waar. Nooit geweest. Met 1 modaal inkomen heb je nooit in een vrijstaand huis kunnen wonen, omdat je nooit zoveel vrijstaande huizen hebt gehad. Je hebt blijkbaar een nogal optimistisch idee van wat een modaal inkomen in die tijd inhield.

Mischien niet in de (rand)stad, maar er zijn genoeg plekken in nederland waar je prima voor een modaal salaris in de jaren 80 een hypotheek kon krijgen voor een vrijstaand huis. En die waren ook gewoon beschikbaar.

In '84 was het modale salaris zo'n 18.000 euro. Een groffe berekening zegt dat je daar ongeveer een huis van kon kopen van 72.000 euro (4x bruto salaris). Dat huis uit '84 is nu grofweg 250.000 euro waard. Daar kun je nu ook nog genoeg vrijstaande huizen voor kopen (nee, niet in amsterdam). Als je kijkt naar het modale salaris van nu (34.000) en wat je daarvan zou kunnen kopen (x4 ~ 136k euro) dan is je keuze veel gelimiteerder.

Het kon dus prima. Helemaal in de tijd dat er bijna geen tweeverdieners waren. Tegenwoordig is dat echter bijna niet meer te doen.

[naitsoezn]

Pooh schreef op zaterdag 28 februari 2015 @ 23:49:
[...]

Dat is gewoon niet waar. Nooit geweest. Met 1 modaal inkomen heb je nooit in een vrijstaand huis kunnen wonen, omdat je nooit zoveel vrijstaande huizen hebt gehad. Je hebt blijkbaar een nogal optimistisch idee van wat een modaal inkomen in die tijd inhield.

Weet je dat zeker? Volgens dit plaatje is de prijs van een woning 3x over de kop gegaan. Het plaatje kan misschien wat vertekeken en/of gekleurd zijn, maar ik weet bijna zeker dat Jan Modaal niet dezelfde een soortgelijke trend doorgemaakt heeft (nog afgezien van de eventuele precieze getallen). Dat wil natuurlijk niet zeggen dat 'vroeger' alles beter was, maar soms is een idee van 'vroeger' niet per se misleidend

[redwing]

ph4ge schreef op zondag 01 maart 2015 @ 15:17:
[...]

Hangt er natuurlijk vanaf, misschien was de WOZ gewoon altijd al te laag en is men daar op een of andere manier achter gekomen en is het nu een redelijke waarde. Een forse verhoging wil natuurlijk niet zeggen dat de waarde niet klopt.

Natuurlijk kan het best zijn dat het klopt, maar dat kunnen ze bij een bezwaar dan mooi uitleggen. 15% in 1 jaar erbij er bij zonder dat er iets verandert is lijkt me genoeg reden voor bezwaar.

[Pooh]

Kees schreef op zondag 01 maart 2015 @ 16:35:
[...]

Mischien niet in de (rand)stad, maar er zijn genoeg plekken in nederland waar je prima voor een modaal salaris in de jaren 80 een hypotheek kon krijgen voor een vrijstaand huis. En die waren ook gewoon beschikbaar.

In '84 was het modale salaris zo'n 18.000 euro. Een groffe berekening zegt dat je daar ongeveer een huis van kon kopen van 72.000 euro (4x bruto salaris). Dat huis uit '84 is nu grofweg 250.000 euro waard. Daar kun je nu ook nog genoeg vrijstaande huizen voor kopen (nee, niet in amsterdam). Als je kijkt naar het modale salaris van nu (34.000) en wat je daarvan zou kunnen kopen (x4 ~ 136k euro) dan is je keuze veel gelimiteerder.

Het kon dus prima. Helemaal in de tijd dat er bijna geen tweeverdieners waren. Tegenwoordig is dat echter bijna niet meer te doen.

Je vergeet dat de huizenprijzen begin jaren '80 met een heel goede reden zo laag waren: de hoge rente. Rond 1984 was zowel de 5-jaars als de 10-jaars rente tussen de 8 en 10%.

Uiteindelijk is het vrij simpel. Je hebt alle woningen van nederland, van populair tot dramatisch. En je hebt alle huishoudens, van rijk tot arm. De woonquote is door de tijd heen nauwelijks gewijzigd. Het gevolg is dat de onderste 10% inde onderste 10% woningen woont, enzovoorts.

Daar zitten een aantal kleine verschuivingen in, met name omdat een deel van de huidige ouderen rijk is geworden door hun woning. Maar een groot deel van de starters van nu die kijken naar hun ouders, en vinden dat ze iets soortgelijks moeten kunnen kopen, vergeten dat hun ouders schatrijk waren in verhouding tot de generaties voor hen, en dat dat nu niet meer opgaat. De huidige starters zijn niet meer hoger opgeleid dan hun ouders, hebben geen betere banen. Dat was tussen 1960 en 1980 heel anders.

[naitsoezn]

Pooh schreef op zondag 01 maart 2015 @ 17:30:
[...]

Je vergeet dat de huizenprijzen begin jaren '80 met een heel goede reden zo laag waren: de hoge rente. Rond 1984 was zowel de 5-jaars als de 10-jaars rente tussen de 8 en 10%.

Your point being? Het gaat toch niet om de reden, maar om het lage prijsniveau waaraan gerefereed werd?

Uiteindelijk is het vrij simpel. Je hebt alle woningen van nederland, van populair tot dramatisch. En je hebt alle huishoudens, van rijk tot arm. De woonquote is door de tijd heen nauwelijks gewijzigd. Het gevolg is dat de onderste 10% inde onderste 10% woningen woont, enzovoorts.

Behalve dat het dus niet zo simpel is, alle regels nogal een veranderd zijn en de onderste 10% van nu met een koopwoning een andere onderste 10% van 'toen' met een koopwoning is.

De huidige starters zijn niet meer hoger opgeleid dan hun ouders, hebben geen betere banen. Dat was tussen 1960 en 1980 heel anders.

Sorry? Volgens mij is het opleidingsniveau alleen nog maar aan het stijgen. Mensen met een middelbareschooldiploma brengen kinderen voort met een HBO / Uni diploma.

[RemcoDelft]

Pooh schreef op zondag 01 maart 2015 @ 17:30:
De woonquote is door de tijd heen nauwelijks gewijzigd.

De woonquote is vervijfvoudigd, van zo'n 7% net na WOII, tot (tot) 35% nu. Dat is een factor 5 duurder wonen na inflatie!
Of anders gezegd: als je nu 3 huizen bezit en verhuurt, houd je een vergelijkbaar inkomen over als de bewoners. 60 jaar eerder moest je daar 15 huizen voor hebben.

[naitsoezn]

RemcoDelft schreef op zondag 01 maart 2015 @ 17:39:
[...]

De woonquote is vervijfvoudigd, van zo'n 7% net na WOII, tot (tot) 35% nu.

Simpel scoren. Volgens mij ging de oorspronkelijke opmerking en de opmerkingen daarna over sinds ~ '80er-jaren. WOII is sowieso niet te vergelijken met nu, dus een beetje erg kromme vergelijking imho.

[stok]

Pooh schreef op zaterdag 28 februari 2015 @ 23:49:
[...]

Dat is gewoon niet waar. Nooit geweest. Met 1 modaal inkomen heb je nooit in een vrijstaand huis kunnen wonen, omdat je nooit zoveel vrijstaande huizen hebt gehad. Je hebt blijkbaar een nogal optimistisch idee van wat een modaal inkomen in die tijd inhield.

NL houdt niet op voorbij de IJssel.

[redwing]

stok schreef op zondag 01 maart 2015 @ 18:46:
[...]
NL houdt niet op voorbij de IJssel.

Maar daar voorbij kun je nog steeds wel een vrijstaand huis vinden voor modaal.

naitsoezn schreef op zondag 01 maart 2015 @ 17:45:
[...]
Simpel scoren. Volgens mij ging de oorspronkelijke opmerking en de opmerkingen daarna over sinds ~ '80er-jaren. WOII is sowieso niet te vergelijken met nu, dus een beetje erg kromme vergelijking imho.

Daarnaast zijn de huizen een stuk beter en groter geworden, zijn de lonen gestegen (waardoor het kan dat de woonquote hoger wordt maar je toch meer over houdt.) Blijft nog steeds dat de woonquote te sterk is gestegen, alleen de factor waarmee is wel voor een gedeelte te verklaren door andere zaken.

[RemcoDelft]

redwing schreef op zondag 01 maart 2015 @ 19:08:
Daarnaast zijn de huizen een stuk beter en groter geworden, zijn de lonen gestegen (waardoor het kan dat de woonquote hoger wordt maar je toch meer over houdt.) Blijft nog steeds dat de woonquote te sterk is gestegen, alleen de factor waarmee is wel voor een gedeelte te verklaren door andere zaken.

Als ik naar mijn ouderlijk huis kijk, dan is dat huis in ruim 100 jaar niet groter geworden, maar de woonquote wel toegenomen.

[redwing]

RemcoDelft schreef op maandag 02 maart 2015 @ 09:06:
[...]
Als ik naar mijn ouderlijk huis kijk, dan is dat huis in ruim 100 jaar niet groter geworden, maar de woonquote wel toegenomen.

Als je kijkt naar in wat voor huizen mensen 100 jaar geleden woonden en met hoeveel mensen (vaak meerdere gezinnen/generaties) is dat gemiddeld heel wat verandert. Dat dat bij jouw ouderlijk huis niet zo is zal wel aangeven dat ze toen genoeg geld hadden om bij de rijkeren te horen

[nare man]

redwing schreef op zondag 01 maart 2015 @ 19:08:
[...]

Maar daar voorbij kun je nog steeds wel een vrijstaand huis vinden voor modaal.

Ik hoor dat vaker terugkomen, maar zelfs als ik in de wat meer afgelegen gebieden kijk van Drenthe en Groningen, dan vind ik daar echt geen vrijstaand huis voor modaal (30-35k inkomen, dus een hypotheek van hooguit 150k). En als dat al lukt, heb je het over huisjes van niet meer dan 80 m2, die sinds 1975 niet meer zijn onderhouden, en waar je nog minstens 100k aan moet verspijkeren om ze weer enigszins bewoonbaar te maken.

[cytherea]

nare man schreef op maandag 02 maart 2015 @ 09:35:
[...]


Ik hoor dat vaker terugkomen, maar zelfs als ik in de wat meer afgelegen gebieden kijk van Drenthe en Groningen, dan vind ik daar echt geen vrijstaand huis voor modaal (30-35k inkomen, dus een hypotheek van hooguit 150k). En als dat al lukt, heb je het over huisjes van niet meer dan 80 m2, die sinds 1975 niet meer zijn onderhouden, en waar je nog minstens 100k aan moet verspijkeren om ze weer enigszins bewoonbaar te maken.

Overdrijven is ook een vak: http://www.funda.nl/koop/...is-48192391-dordseweg-55/

Dit is prima bewoonbaar, misschien niet volgens de laatste trend maar goed genoeg. Het is niet heel groot maar wel veel buitenruimte, iets waar ik wel voor zou vallen.

Het is wel het einde van de wereld, dat moet je wel liggen

[ Voor 3% gewijzigd door cytherea op 02-03-2015 10:02 ]

[t_captain]

De site van de hypotheker geeft zelfs een leenbedrag van 171k bij een jaarinkomen van 35k, factor bijna 4.9. Kennelijk heeft de lage rente de strengere leennormen aardig gecompenseerd.

[LaserJet]

cytherea schreef op maandag 02 maart 2015 @ 10:01:
[...]


Overdrijven is ook een vak: http://www.funda.nl/koop/...is-48192391-dordseweg-55/

Dit is prima bewoonbaar, misschien niet volgens de laatste trend maar goed genoeg. Het is niet heel groot maar wel veel buitenruimte, iets waar ik wel voor zou vallen.

Het is wel het einde van de wereld, dat moet je wel liggen

Op het oog idd acceptabel, maar toch wel wat puntjes:
CV ketel komt uit 1999. Als er nergens staat dat er dubbelglas inzit, zit het er meestal ook niet in. En is deze woning asbestvrij? Dat grijze schuurdak zou ik ook checken.

[nare man]

cytherea schreef op maandag 02 maart 2015 @ 10:01:
[...]


Overdrijven is ook een vak: http://www.funda.nl/koop/...is-48192391-dordseweg-55/

Dit is prima bewoonbaar, misschien niet volgens de laatste trend maar goed genoeg. Het is niet heel groot maar wel veel buitenruimte, iets waar ik wel voor zou vallen.

Het is wel het einde van de wereld, dat moet je wel liggen

Niet alleen einde van de wereld, maar ook illustratief voor mijn stelling, namelijk dat dit soort huizen vaak totale hutten zijn waar >30 jaar niets aan is gedaan. Misschien was 100k een beetje veel, maar tenzij je zelf extreem handig bent en veel tijd beschikbaar hebt, ga je echt wel voor minstens 50k moeten verbouwen om het weer leefbaar te maken. In deze staat bewonen is niet echt te doen naar mijn idee. Zeker in combinatie met de volslagen middle-of-nowhere ligging is dat een recept om binnen een half jaar aan een zolderbalk te bungelen. Je wilt toch niet in het interieur van je oma wonen?

Bedenk ook dat 150k hypotheek op een modaal inkomen gewoon echt maximaal lenen is. Daar komen de kosten van verbouwingen nog bij, terwijl dit soort huizen inherent slecht geïsoleerd is en bovendien ook nog vrijstaand is hetgeen de stookkosten nog eens verhoogt. Bovendien is er natuurlijk geen werk in Weiteveen, zodat je minstens naar Zwolle, Enschede of Osnabrück zult moeten rijden voor werk. Die kosten komen er ook nog eens bij.

Al met al, een heilloze onderneming op een modaal inkomen.

[ Voor 31% gewijzigd door nare man op 02-03-2015 10:36 ]

[RemcoDelft]

redwing schreef op maandag 02 maart 2015 @ 09:09:
Als je kijkt naar in wat voor huizen mensen 100 jaar geleden woonden en met hoeveel mensen (vaak meerdere gezinnen/generaties) is dat gemiddeld heel wat verandert.

Ach, toen mocht je tuin nog wel groter zijn dan 20 m²... De grotere nieuwe huizen passen amper op het perceel!

Dat dat bij jouw ouderlijk huis niet zo is zal wel aangeven dat ze toen genoeg geld hadden om bij de rijkeren te horen

Nope.

LaserJet schreef op maandag 02 maart 2015 @ 10:24:
Op het oog idd acceptabel, maar toch wel wat puntjes:
CV ketel komt uit 1999.

Ik heb liever een ketel van 16 jaar oud dan een nieuwe huurketel! Voor 1500 euro hangt er een nieuwe Remeha en ben je weer jaren klaar.

[T-MOB]

Een modaal gezinsinkomen is overigens 43K euro. Als je 32k + 11k invult bij de hypotheker kom je op een max koopsom van 204K. In de (vraag-)prijsklasse 175K tot 225K staan in Overijssel 389 vrijstaande woningen te koop. Dat is echt niet allemaal uitgewoond.

[Oscar Mopperkont]

De discussie begon met de volgende opmerking / vraag van Stok:

Wat is er nu zo fundamenteel anders dat mijn ouders wel op 1 modaal inkomen een vrijstaand huis konden kopen (en aflossen) en pensioen konden opbouwen en 2 kinderen konden grootbrengen? En ook gewoon op vakantie met de caravan etc? Geen sprake van erfenis/loterij/anders. En ook geen schulden.

Hij had het over 1 modaal inkomen en dus niet een verzameld gezinsinkomen.

[cytherea]

LaserJet schreef op maandag 02 maart 2015 @ 10:24:
[...]

Op het oog idd acceptabel, maar toch wel wat puntjes:
CV ketel komt uit 1999. Als er nergens staat dat er dubbelglas inzit, zit het er meestal ook niet in. En is deze woning asbestvrij? Dat grijze schuurdak zou ik ook checken.

Sure, er zijn zoveel huizen met asbest. Mijn moederhaard komt uit 1994 en doet het ook nog prima

Ik ben het eens met jullie dat het allemaal beter kan maar om nu te claimen dat dit huis niet leefbaar is gaat me veel te ver. Dit is prima leefbaar, kijk voor de gein eens hoe mensen 150 jaar geleden woonden. Die zouden een moord doen voor zo'n luxe huis.

/edit: Aan de andere kant, laat iedereen maar denken dat zo'n huis onleefbaar is. Tegen de tijd dat ik genoeg gespaard heb koop ik zo'n onleefbaar huis cash en ga ik pensioen vieren

[ Voor 11% gewijzigd door cytherea op 02-03-2015 10:44 ]

[LaserJet]

cytherea schreef op maandag 02 maart 2015 @ 10:41:
[...]


Sure, er zijn zoveel huizen met asbest. Mijn moederhaard komt uit 1994 en doet het ook nog prima

Ik ben het eens met jullie dat het allemaal beter kan maar om nu te claimen dat dit huis niet leefbaar is gaat me veel te ver. Dit is prima leefbaar, kijk voor de gein eens hoe mensen 150 jaar geleden woonden. Die zouden een moord doen voor zo'n luxe huis.

Tuurlijk. Maar het gaat ook over de woonlasten. Mijn moederhaard is recentelijk vervangen voor een cv en dat heeft de verhuurder een kapitaal gekost ivm het asbestdak.

Naast je hypotheek ben je de komende jaren een flink bedrag kwijt aan renovatiekosten. Geen ramp, maar dat moet je wel incalculeren.

Een vrijstaande woning in de provincie voor 150k is mijn inziens niet haalbaar als je ook geen renovatiebudget hebt.

[EXX]

Inderdaad. Zelfs in de krimpgebieden is 150k voor een vrijstaande woning niet realistisch: reken toch maar op minimaal 200k, en dan mag je nog gaan renoveren.

[redwing]

LaserJet schreef op maandag 02 maart 2015 @ 10:24:
[...]
Op het oog idd acceptabel, maar toch wel wat puntjes:
CV ketel komt uit 1999. Als er nergens staat dat er dubbelglas inzit, zit het er meestal ook niet in. En is deze woning asbestvrij? Dat grijze schuurdak zou ik ook checken.

Als je de CV ketel te oud vind kun je die zo vervangen voor 1000-1500 euro. Hetzelfde geldt voor dubbelglas, dat is ook makkelijk te vervangen en veelal in de bestaande kozijnen te passen. Het zal je uiteindelijk een paar duizend euro totaal kosten, maar het is niet zo dat je 10k nodig gaat hebben om het huis bewoonbaar te krijgen.

Asbestvrij is bijna geen enkele woning van voor 1990 (70-80% van de huizen zit het in) , dat werd zo algemeen gebruikt dat je dat overal tegenkomt. Wil je een huis zonder asbest zul je huizen van na 1993 moeten pakken (toen werd het verboden).

En 150k is inderdaad aardig laag maar als je naar de huidige rentes en een modaal inkomen kijkt kun je 175k lenen en daarmee kun je toch aardig wat fatsoenlijke huizen vinden. Ook met 1 inkomen kun je echt wel iets fatsoenlijks vinden.

[T-MOB]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 02 maart 2015 @ 10:41:
De discussie begon met de volgende opmerking / vraag van Stok:
[...]
Hij had het over 1 modaal inkomen en dus niet een verzameld gezinsinkomen.

Maar een enkel modaal inkomen is een lastige maatstaf als de samenstelling qua inkomens veranderd. Als je alleen maar kostwinners hebt valt dat modale inkomen hoger uit dan wanneer je daar een hele zwik parttimers aan toevoegt. 35 jaar geleden was kostwinnersschap nog redelijk de norm. Dan ligt een modaal inkomen van een persoon dicht bij het modale gezinsinkomen - in alle groepen was het modale inkomen van een man bepalend.
Maar als je nu gaat kijken naar uitgesplitste lijstjes dan zie je enorme verschillen. Het modale gezinsinkomen van een paar met jonge kinderen ligt rond de 85K. Dat is ruim 2.5 keer het modale inkomen van een volwassen man. Maar het zijn juist die gezinnen die in de markt zijn voor de ruime eensgezinswoningen.

[LaserJet]

Ik snap niet waarom mensen de technische staat van die woning bagatelliseren. Waarom zou ik andermans probleem op gaan lossen? Dat er zoveel van dit soort woningen te koop staan en dus niet verkocht worden zegt genoeg.

Als die voorbeeldwoning een asbest dak heeft, is het plaatsen van een dakraam/dakkapel/schoorsteen ook direct veel lastiger/duurder. De meterkast is ook nog niet ter sprake gekomen. Ik gok op 2 groepen en één aardlek.

Kortom: die woning is best aardig, maar naar huidige normen zitten er wel flinke kosten aan te komen.

[nare man]

Exact. Bovendien is het spijkers op laag water zoeken. De stelling werd geponeerd dat je met één modaal inkomen ook voorbij de IJssel geen fatsoenlijk vrijstaand huis kunt kopen. Dan kun je natuurlijk aankomen met die uitzonderingsgevallen van een huisje dat nog net onder die grens blijft en er op het eerste gezicht niet meteen heel belabberd uitziet, maar het blijft uitzonderlijk moeilijk, zoniet onmogelijk, om een fatsoenlijk onderhouden vrijstaande woning te vinden voor dat bedrag. Nog los van de bijkomende kosten, niet alleen van onderhoud maar ook van gebruik, die natuurlijk ook totaal niet bij een modaal inkomen passen.

Bovendien hebben we het dan nog niet eens over de gevolgen van bevolkingskrimp, het verdwijnen van voorzieningen waardoor reiskosten toenemen, et cetera.

[ Voor 10% gewijzigd door nare man op 02-03-2015 11:32 ]

[EricChang]

T-MOB schreef op maandag 02 maart 2015 @ 11:14:
[...]


Maar een enkel modaal inkomen is een lastige maatstaf als de samenstelling qua inkomens veranderd. Als je alleen maar kostwinners hebt valt dat modale inkomen hoger uit dan wanneer je daar een hele zwik parttimers aan toevoegt. 35 jaar geleden was kostwinnersschap nog redelijk de norm. Dan ligt een modaal inkomen van een persoon dicht bij het modale gezinsinkomen - in alle groepen was het modale inkomen van een man bepalend.
Maar als je nu gaat kijken naar uitgesplitste lijstjes dan zie je enorme verschillen. Het modale gezinsinkomen van een paar met jonge kinderen ligt rond de 85K. Dat is ruim 2.5 keer het modale inkomen van een volwassen man. Maar het zijn juist die gezinnen die in de markt zijn voor de ruime eensgezinswoningen.

Dat is niet hetzelfde inkomen als dat je bij de bank opgeeft om een hypotheek af te sluiten.
De bank kijkt naar je bruto inkomen uit arbeid. Dat is bij lange na niet gelijk aan het totale gezinsinkomen, waar ook allerlei toeslagen, bijdrages en weet ik wat niet meer bij opgeteld wordt.

Volgens mij is het antwoord op de vraag waarom het moelijker geworden is om met 1 kostwinner een gezin met kinderen te onderhouden en een fatsoenlijk huis te kopen: loonmatiging
(zie voor een mogelijke uitleg daarvan: Unequality for all, op Youtube te vinden).

[T-MOB]

Het klopt dat het niet hetzelfde is als het bruto-inkomen. Het is ook maar om aan te geven dat alleen kijken naar de stand van "het modale inkomen" niet zo'n zinnige excercitie is. Het verschil van 50K zit niet allemaal in toeslagen. Er zijn gewoon een hoop gezinnen die redelijk makkelijk 2,5 a 3 ton voor een huis kunnen betalen.

Verder denk ik dat je met loonmatiging wel een punt hebt. Toegenomen zorgkosten zou je daar nog wel aan kunnen toevoegen.

[t_captain]

Ik zie drie factoren die de financiele positie van werknemers ondermijnen. Bovengenoemde loonmatiging en zorgkosten.

En als derde een relatieve verschuiving van belastingdruk van bedrijven naar particulieren.

Vennootschapsbelasting is tussen 2005 en 2008 fors verlaagd, en internationale bedrijven hebben hun tax planning tot in de puntjes geoptimaliseerd. Eigenlijk zijn landen in een concurrentiestrijd verwikkeld geraakt om de laagste VPB.

Belastingen voor particulieren zijn juist verhoogd. Denk aan de BTW. De in 2006 ingevoerde en sindsdien regelmatig verhoogde inkomensafhankelijke bijdrage ZVW. De verhoging van de marginale belastingdruk in de inkomstenbelasting (inkomensafhankelijke afbouw AK en AHK).

Tot slot zijn verschillende risico's voor pensioen, arbeidsongeschiktheid en werkloosheid een stukje naar de werknemer toe verschoven, zonder passende compensatie in het loon. Ook dat is een verschuiving van lasten van onderneming naar particulier.

[redwing]

nare man schreef op maandag 02 maart 2015 @ 11:31:
Exact. Bovendien is het spijkers op laag water zoeken. De stelling werd geponeerd dat je met één modaal inkomen ook voorbij de IJssel geen fatsoenlijk vrijstaand huis kunt kopen. Dan kun je natuurlijk aankomen met die uitzonderingsgevallen van een huisje dat nog net onder die grens blijft en er op het eerste gezicht niet meteen heel belabberd uitziet, maar het blijft uitzonderlijk moeilijk, zoniet onmogelijk, om een fatsoenlijk onderhouden vrijstaande woning te vinden voor dat bedrag. Nog los van de bijkomende kosten, niet alleen van onderhoud maar ook van gebruik, die natuurlijk ook totaal niet bij een modaal inkomen passen.

Voor 175k kan ik anders genoeg huizen vinden die fatsoenlijk zijn en ook nog eens vrijstaand zijn. Die 175k kom ik trouwens aan door de huidige 10-jaars rente en het modaal inkomen op een paar hypotheek-sites in te vullen. Ik kan er in Overijssel zo 100 vinden dus zo uitzonderlijk zijn ze niet.

Dat we schijnbaar tegenwoordig zulke eisen hebben dat een hoop mensen die huizen niet meer vinden voldoen ligt volgens mij meer aan de mensen die teveel willen dan dat het echt een probleem is. Kijk alleen naar dat asbest, 70-80% van de huizen die voor 1993 zijn gebouwd hebben dat wel ergens in het huis zitten (hoe ouder hoe meer). Wil je dat niet kom je al aan een huis die dus veel nieuwer en meestal dus ook duurder is. moet je dat willen als je modaal verdient, of moet je dan toch maar een huis kopen wat ook wat negatieve punten heeft ?

Oftewel kijk wat je kunt/wilt betalen en kijk dan wat je er voor kunt krijgen. Maar ga niet eerst allerlei huizen bekijken om dan te concluderen dat de huizen die alles hebben wat je wilt onbetaalbaar zijn.

En er zitten echt wel problemen in de huizenmarkt, maar die zijn niet dat Jan modaal geen huis kan kopen.

[TheGhostInc]

nare man schreef op maandag 02 maart 2015 @ 11:31:
Exact. Bovendien is het spijkers op laag water zoeken. De stelling werd geponeerd dat je met één modaal inkomen ook voorbij de IJssel geen fatsoenlijk vrijstaand huis kunt kopen. Dan kun je natuurlijk aankomen met die uitzonderingsgevallen van een huisje dat nog net onder die grens blijft en er op het eerste gezicht niet meteen heel belabberd uitziet, maar het blijft uitzonderlijk moeilijk, zoniet onmogelijk, om een fatsoenlijk onderhouden vrijstaande woning te vinden voor dat bedrag. Nog los van de bijkomende kosten, niet alleen van onderhoud maar ook van gebruik, die natuurlijk ook totaal niet bij een modaal inkomen passen.

[...]

Een vrijstaande woning pre-jaren '80 heeft NIKS meer te maken met een vrijstaande woning nu. Of we het hebben over energie (mooi hè, zo'n geiser die meer energie naar buiten blaast dan gebruikt) met enkele beglazing, amper isolatie etc. etc. Of de installatie (4 stoppen). Of het onderhoud (lekker om het jaar schilderen)

Maar geen nood, als we het echt willen, kan iedereen vrijstaand wonen. Ik woon zelf sinds kort in de UK, en daar draaien ze hun hand er niet voor om. Nieuwbouw vrijstaande woningen, voor de prijs van onze tussenwoning.
O ja, paar verschilletjes: Zolder is niet bruikbaar ivm isolatie, effectief 60 m2 woonruimte en aardige tuin. Maar het is dus wel vrijstaand!

Het kan dus prima, maar onze rijtjeswoningen zijn redelijk 'optimaal' qua energiegebruik, qua ruimtegebruik & qua inrichting (itt de UK). Dat het 30-40 jaar geleden anders was betekent niet dat we nu 'maar' kunnen eisen dat het weer hetzelfde moet zijn volgens de huidige standaard. Volgens de huidige standaard hoort daar een rijtjeswoning bij die perfect is voor een gezin.
NL heeft de keuze gemaakt om geschakeld te blijven bouwen (wat een goede keuze was imho) in plaats van veel kleinere woningen te gaan bouwen die dan wel vrijstaand zijn...

[ Voor 4% gewijzigd door TheGhostInc op 02-03-2015 16:23 ]

[T-MOB]

Die autovergelijking spreekt een beetje tegen je. Want juist bij auto's heeft de kwaliteitsimpuls helemaal niet gezorgd voor hogere prijzen. Begin jaren '80 kostte een BMW 3-serie ongeveer een modaal salaris (~15.887 euro volgens autoweek) en anno nu is dat nog steeds zo (+33.700). Voor een VW Golf geldt hetzelfde prijsverschil (10K in '82 tegen +/- 20K nu). Als je dat nu niet kan opbrengen met een modaal salaris dan ligt dat niet aan de prijs van die auto, maar aan andere factoren.

[Terpen Tijn]

redwing schreef op maandag 02 maart 2015 @ 14:18:
[...]Dat we schijnbaar tegenwoordig zulke eisen hebben dat een hoop mensen die huizen niet meer vinden voldoen ligt volgens mij meer aan de mensen die teveel willen dan dat het echt een probleem is. Kijk alleen naar dat asbest, 70-80% van de huizen die voor 1993 zijn gebouwd hebben dat wel ergens in het huis zitten (hoe ouder hoe meer).

Hoe kom je aan dit hoge percentage asbest? Het lijkt mij verre van reeel.

[TheGhostInc]

T-MOB schreef op maandag 02 maart 2015 @ 16:13:
Die autovergelijking spreekt een beetje tegen je. Want juist bij auto's heeft de kwaliteitsimpuls helemaal niet gezorgd voor hogere prijzen. Begin jaren '80 kostte een BMW 3-serie ongeveer een modaal salaris (~15.887 euro volgens autoweek) en anno nu is dat nog steeds zo (+33.700). Voor een VW Golf geldt hetzelfde prijsverschil (10K in '82 tegen +/- 20K nu). Als je dat nu niet kan opbrengen met een modaal salaris dan ligt dat niet aan de prijs van die auto, maar aan andere factoren.

Ik heb hem maar even verwijderd...

Echter blijft wel staan dat we in NL keuzes maken, samen met de kopers.
Mini vrijstaande woningen verkopen blijkbaar minder goed dan ruimere geschakelde woningen.

Hier aan de andere kant van het water worden andere keuzes gemaakt. Maar de onderliggende problemen worden daar niet mee opgelost. De schaarste van grond & woningen is een groter probleem dan welke woning bij welk budget hoort discussie.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 02 maart 2015 @ 16:30:
Echter blijft wel staan dat we in NL keuzes maken, samen met de kopers.
Mini vrijstaande woningen verkopen blijkbaar minder goed dan ruimere geschakelde woningen.

Hangt dat niet samen met de grondprijs? Een vrijstaande woning die 50 cm van de buurman afstaat heeft zo weinig nut.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op maandag 02 maart 2015 @ 16:33:
[...]

Hangt dat niet samen met de grondprijs? Een vrijstaande woning die 50 cm van de buurman afstaat heeft zo weinig nut.

Niet flauw bedoelt: maar wil je vrijstaand of niet?

Hier in de UK is dat dus gewoon vrijstaand. Inderdaad complete onzin, want je stookt veel meer en je schiet er niks mee op... maar technisch gezien is het vrijstaand.

Maar daar gaat het mij dan ook om. Je kunt hier wel 1 attribuutje pakje van een huis en zeggen "Kijk eens, je vindt zelden X voor onder prijs Y". Maar als mensen moeten kiezen tussen 20% meer woonruimte en lagere stookkosten of 'technisch vrijstaand' wonen, dan kiest heel NL die 2 onder 1 kapper.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 02 maart 2015 @ 16:57:
Maar als mensen moeten kiezen tussen 20% meer woonruimte en lagere stookkosten of 'technisch vrijstaand' wonen, dan kiest heel NL die 2 onder 1 kapper.

Het zit hem natuurlijk in het "moeten kiezen". Grotere kavels lost dat probleem op.
Als ik hier de stad uitrijd zit ik binnen een paar kilometer in kleine dorpjes, waar oude huizen op grote kavels staan. Sinds "Vinex" wordt dat gewoon niet meer zo gebouwd. Ik bedoel natuurlijk niet de hele dure huizen op grote kavels, maar gewoon "modale" huizen op zeg 400 m². Heel erg jammer, want als je dit wil heb je dus de keuze erg oud of erg duur. De afgelopen decennia is dat gewoon niet meer gebouwd.

Dit jaar gaan we voor het overzicht eens onze uitgaven volledig bijhouden. Tussenstand tot nog toe is dat meer dan 50% opgaat aan wonen (huur/energie/water/afvalheffing). Blijf over minder dan 50% van onze uitgaven die de economie nog wat aanslingeren...

[redwing]

Terpen Tijn schreef op maandag 02 maart 2015 @ 16:26:
[...]
Hoe kom je aan dit hoge percentage asbest? Het lijkt mij verre van reeel.

Grofweg gezegd is in 70 tot 80 procent van al onze huizen asbest gebruikt.

bv. hier : http://www.rtlnieuws.nl/n...p-ik-ook-risico-mijn-huis

Maar het is ook niet zo gek omdat vroeger asbest voor heel veel zaken gebruikt werd zoals afvoerpijpen, dakbedekking, brandwerende wanden e.d. het zal dus ook al snel in een huis zijn gebruikt.

[icecreamfarmer]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 14:16:
[...]

Er zijn inderdaad gemeenten die daar nog pijn moesten (of zelfs nog moeten) pakken.

Bij bijvoorbeeld Amsterdam, groter dan al die gemeenten die jij noemt bij elkaar, zie je echter dat het juist weer goed gaat:


[...]

bron: http://nos.nl/artikel/202...nd-de-crisis-voorbij.html

Wat dat betreft een gunstig voorteken, want ook met de huizenprijzen zie je dat Amsterdam wat voorloopt op de rest van Nederland

Zover ik weet verpacht Amsterdam alleen maar.

[icecreamfarmer]

redwing schreef op maandag 02 maart 2015 @ 14:18:
[...]

Voor 175k kan ik anders genoeg huizen vinden die fatsoenlijk zijn en ook nog eens vrijstaand zijn. Die 175k kom ik trouwens aan door de huidige 10-jaars rente en het modaal inkomen op een paar hypotheek-sites in te vullen. Ik kan er in Overijssel zo 100 vinden dus zo uitzonderlijk zijn ze niet.

Dat we schijnbaar tegenwoordig zulke eisen hebben dat een hoop mensen die huizen niet meer vinden voldoen ligt volgens mij meer aan de mensen die teveel willen dan dat het echt een probleem is. Kijk alleen naar dat asbest, 70-80% van de huizen die voor 1993 zijn gebouwd hebben dat wel ergens in het huis zitten (hoe ouder hoe meer). Wil je dat niet kom je al aan een huis die dus veel nieuwer en meestal dus ook duurder is. moet je dat willen als je modaal verdient, of moet je dan toch maar een huis kopen wat ook wat negatieve punten heeft ?

Oftewel kijk wat je kunt/wilt betalen en kijk dan wat je er voor kunt krijgen. Maar ga niet eerst allerlei huizen bekijken om dan te concluderen dat de huizen die alles hebben wat je wilt onbetaalbaar zijn.
En er zitten echt wel problemen in de huizenmarkt, maar die zijn niet dat Jan modaal geen huis kan kopen..

Vindt maar eens iets voor een gezin met 2 kinderen. Ikz it zelf toevallig in die prijsklasse en wil graag de appartementsfase overslaan.

Wat ik dan zie:
-Grotere oudere huizen (50/60) waar ik eigenlijk niet meer dan de grondprijs voor moet geven.
-Kleinere woningen uit de jaren 70/80 waar ik ook nog duizenden euro's tegenaan moet gooien om mijzelf niet arm te stoken. Vaak nog wel met een ietswat bruikbare tuin.
- Nieuwbouw in the middle of nowhere zonder voorzieningen met een vloeroppervlak van 80m² en een tui waar je net een zandbak in kwijt kan.

[naitsoezn]

redwing schreef op maandag 02 maart 2015 @ 14:18:
[...]
(...)
Dat we schijnbaar tegenwoordig zulke eisen hebben dat een hoop mensen die huizen niet meer vinden voldoen ligt volgens mij meer aan de mensen die teveel willen dan dat het echt een probleem is.

icecreamfarmer schreef op maandag 02 maart 2015 @ 19:35:
[...]


Vindt maar eens iets voor een gezin met 2 kinderen. Ikz it zelf toevallig in die prijsklasse en wil graag de appartementsfase overslaan.

Je wilt heus niet 'teveel', maar de meest betaalbare optie wil je niet overwegen en vervolgens klaag je dat er niets te vinden is?

[icecreamfarmer]

naitsoezn schreef op maandag 02 maart 2015 @ 19:45:
[...]


[...]

Je wilt heus niet 'teveel', maar de meest betaalbare optie wil je niet overwegen en vervolgens klaag je dat er niets te vinden is?

Wat is betaalbaar als ik over 3 jaar toch weer moet verhuizen?
Want huren zit er voor mij niet in, de politiek heeft namelijk besloten dat ik daar te rijk voor ben.

En maar 20k moet weggooien alleen al aan kk plus het weer te koop zetten van een appartement na 3 jaar.
Als ik dan toch moet kopen graag iets wat langer meegaat.

[T-MOB]

RemcoDelft schreef op maandag 02 maart 2015 @ 17:36:
[...]

Het zit hem natuurlijk in het "moeten kiezen". Grotere kavels lost dat probleem op.
Als ik hier de stad uitrijd zit ik binnen een paar kilometer in kleine dorpjes, waar oude huizen op grote kavels staan. Sinds "Vinex" wordt dat gewoon niet meer zo gebouwd. Ik bedoel natuurlijk niet de hele dure huizen op grote kavels, maar gewoon "modale" huizen op zeg 400 m². Heel erg jammer, want als je dit wil heb je dus de keuze erg oud of erg duur. De afgelopen decennia is dat gewoon niet meer gebouwd.

Je ziet het inderdaad weinig gebouwd worden. Maar of dat erg is? Ik denk dat de meerderheid van de mensen andere prioriteiten heeft. Die hebben liever meer binnenruimte.

Persoonlijk ben ik ook meer van de buitenruimte, en wij liepen tegen hetzelfde probleem aan als jij. Als het perceel groot genoeg is staat er vaak een villa op. Maar wij hebben altijd uitgelegd als een probleem van onze specifieke wensen, niet zozeer als een probleem van de woningmarkt. Na anderhalf jaar al het nieuwe aanbod van Funda in de gaten te houden zijn we overigens gesettled voor een modaal huisje (110m2) op een perceel van 1000m2. Niet vrijstaand, en met een hoop opknapwerk. Maar wel binnen de stadsgrenzen en met voldoende mogelijkheden om er nooit meer weg te hoeven. Ik wil maar zeggen dat er best wat mogelijk is.

Dit jaar gaan we voor het overzicht eens onze uitgaven volledig bijhouden. Tussenstand tot nog toe is dat meer dan 50% opgaat aan wonen (huur/energie/water/afvalheffing). Blijf over minder dan 50% van onze uitgaven die de economie nog wat aanslingeren...

Haha. Alsof er geen werk is in de energievoorziening, waterzuivering, afvalverwerking. En alsof de ontvanger van de huur die centen thuis in de fik steekt. Dat geld blijft heus wel rollen.

icecreamfarmer schreef op maandag 02 maart 2015 @ 19:35:
[...]

Vindt maar eens iets voor een gezin met 2 kinderen. Ikz it zelf toevallig in die prijsklasse en wil graag de appartementsfase overslaan.

Het ligt er een beetje aan waar je zoekt. Hier in Enschede kun je prima kopen voor 175k. Maar je droomhuis zul je er niet voor kopen, nee. Een groot oud huis kan trouwens een prima optie zijn. Zolang het bewoonbaar is kun je dat in je eigen tempo naar wens verbouwen.

[naitsoezn]

icecreamfarmer schreef op maandag 02 maart 2015 @ 19:47:
[...]


Wat is betaalbaar als ik over 3 jaar toch weer moet verhuizen?

Van wie moet je verhuizen dan? Omdat je iets beters 'wilt', zoals redwing zei?

Ach, het is idd heus niet altijd even makkelijk, maar om individuele gevallen exemplarisch voor de 'huizenmarkt' te noemen vind ik iets te makkelijk.

[icecreamfarmer]

naitsoezn schreef op maandag 02 maart 2015 @ 19:51:
[...]

Van wie moet je verhuizen dan? Omdat je iets beters 'wilt', zoals redwing zei?

Ach, het is idd heus niet altijd even makkelijk, maar om individuele gevallen exemplarisch voor de 'huizenmarkt' te noemen vind ik iets te makkelijk.

Nu, omdat ik naar het buitenland ga of kinderen krijg.
Dan is zo'n starters appartement nogal behelpen.

[RemcoDelft]

T-MOB schreef op maandag 02 maart 2015 @ 19:50:
Je ziet het inderdaad weinig gebouwd worden. Maar of dat erg is? Ik denk dat de meerderheid van de mensen andere prioriteiten heeft. Die hebben liever meer binnenruimte.

Mijn punt is meer: dat "kiezen tussen binnen- of buitenruimte" zou helemaal niet nodig hoeven zijn.

Haha. Alsof er geen werk is in de energievoorziening, waterzuivering, afvalverwerking.

Daar zit wel werk, maar het overgrote deel is belasting. En daar betalen we al dusdanig veel aan dat ik wel durf te stellen dat deze bijdrage niet veel uitmaakt voor de economie.

En alsof de ontvanger van de huur die centen thuis in de fik steekt. Dat geld blijft heus wel rollen.

Dat geld is voor z'n kleinkinderen, dat rolt dus niet maar wordt opgepot. Voor rente-aan-de-bank geldt hetzelfde.
Maar je snapt mijn punt hoop ik: als woonlasten lager zijn, blijft er meer over voor andere dingen.

[naitsoezn]

RemcoDelft schreef op maandag 02 maart 2015 @ 20:10:
Dat geld is voor z'n kleinkinderen, dat rolt dus niet maar wordt opgepot. Voor rente-aan-de-bank geldt hetzelfde.
Maar je snapt mijn punt hoop ik: als woonlasten lager zijn, blijft er meer over voor andere dingen.

Telkens als ik denk dat je niet gekker kunt, weet je me opnieuw te verbazen. Waarom denk je dat 'mensen' wel geld zullen uitgeven als ze het overhouden ipv voor hun kleinkinderen op te potten, maar gaan er heel andere wetten op zodra het over huisbazen / bankiers gaat? Ik vind het een nogal naieve gedachte, die grenst aan een ideologische, en die weinig met de huizenmarkt te maken heeft.

[icecreamfarmer]

naitsoezn schreef op maandag 02 maart 2015 @ 20:17:
[...]

Telkens als ik denk dat je niet gekker kunt, weet je me opnieuw te verbazen. Waarom denk je dat 'mensen' wel geld zullen uitgeven als ze het overhouden ipv voor hun kleinkinderen op te potten, maar gaan er heel andere wetten op zodra het over huisbazen / bankiers gaat? Ik vind het een nogal naieve gedachte, die grenst aan een ideologische, en die weinig met de huizenmarkt te maken heeft.

Dat zijn voornamelijk buitenlandse partijen. Daar gaan we hier weinig van terug zien.

[redwing]

icecreamfarmer schreef op maandag 02 maart 2015 @ 19:35:
[...]
Vindt maar eens iets voor een gezin met 2 kinderen. Ikz it zelf toevallig in die prijsklasse en wil graag de appartementsfase overslaan.

Wat ik dan zie:
-Grotere oudere huizen (50/60) waar ik eigenlijk niet meer dan de grondprijs voor moet geven.
-Kleinere woningen uit de jaren 70/80 waar ik ook nog duizenden euro's tegenaan moet gooien om mijzelf niet arm te stoken. Vaak nog wel met een ietswat bruikbare tuin.
- Nieuwbouw in the middle of nowhere zonder voorzieningen met een vloeroppervlak van 80m² en een tui waar je net een zandbak in kwijt kan.

Precies wat ik zeg, ergens zul je een compromis moeten maken. Dat kan zijn dat je wat extra geld nodig hebt in de komende jaren of een kleinere woning met een kleinere tuin krijgt. In die lagere prijsklasse zal het gewoon erg lastig zijn om iets te vinden dat aan al je eisen voldoet, maar zoals je zelf al zegt zijn er wel huizen te vinden, welke niet optimaal zijn natuurlijk maar ook niet onmogelijk om in te wonen.

[Sissors]

icecreamfarmer schreef op maandag 02 maart 2015 @ 19:47:
[...]


Wat is betaalbaar als ik over 3 jaar toch weer moet verhuizen?
Want huren zit er voor mij niet in, de politiek heeft namelijk besloten dat ik daar te rijk voor ben.

En maar 20k moet weggooien alleen al aan kk plus het weer te koop zetten van een appartement na 3 jaar.
Als ik dan toch moet kopen graag iets wat langer meegaat.

20k aan kk? We hebben het hier toch over een appartement? Geen penthouse. Of een compleet appartementencomplex. Voor 20k moet je het denk ik hebben over een appartement van 600k ofzo.

[icecreamfarmer]

Sissors schreef op maandag 02 maart 2015 @ 21:27:
[...]

20k aan kk? We hebben het hier toch over een appartement? Geen penthouse. Of een compleet appartementencomplex. Voor 20k moet je het denk ik hebben over een appartement van 600k ofzo.

Lees eens goed. Ik moet ook weer van die toko af.

[Sissors]

Ik lees het als 20k kk, en daar nog bovenop het weer te koop zetten.

Maar als je beide bij elkaar bedoelde is 20k nog steeds heel erg veel.

[RemcoDelft]

naitsoezn schreef op maandag 02 maart 2015 @ 20:17:
Telkens als ik denk dat je niet gekker kunt, weet je me opnieuw te verbazen. Waarom denk je dat 'mensen' wel geld zullen uitgeven als ze het overhouden ipv voor hun kleinkinderen op te potten, maar gaan er heel andere wetten op zodra het over huisbazen / bankiers gaat? Ik vind het een nogal naieve gedachte, die grenst aan een ideologische, en die weinig met de huizenmarkt te maken heeft.

Hoewel het offtopic gaat in dit topic: huisbaas beheert het huis voor z'n kleinkinderen. Dus ja, dat wordt opgepot.
Maar hetzelfde geldt bij een commerciele verhuurder ook: veel geld bij 1 partij levert de economie minder op dan meer geld bij heel veel mensen.
De documentaire "Inequality for all" legt het heel mooi uit: een rijke gozer die het zelf ook maar een raar systeem vindt legt uit dat-ie wel de meest luxe Audi heeft gekocht, maar dat-ie er toch echt maar 1 nodig heeft. Het overgrote deel van z'n inkomen zet-ie weg voor meer rendement.
Als z'n secretaresse daarentegen meer geld krijgt, besteed ze dat wel in de normale economie.

[Sibylle]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Sibylle op 21-04-2015 16:22 ]

[icecreamfarmer]

Sibylle schreef op maandag 02 maart 2015 @ 22:40:
[...]


20k is wel veel hoor.
Je hebt 1% NHG borgtocht, 2% overdrachtsbelasting. Maar die kun je financieren in je 103% hypotheek.

Dan blijft dus over zaken als makelaar, notaris, taxatie, bouwkundig rapport etc.
Maar dat alles 10k? Lijkt me wat stevig.

Het is geen kwestie van te weinig geld maar ook als je hem kan financieren betaal je hem alsnog.
Dat soort uitspraken, ik kan het toch wel meefinancieren zijn de o.a. de oorzaak van de shit waarin de VS en de EU terecht kwamen in 2008. Geleend geld is ook geld.

maar ik zat wat te hoog idd. Kosten kk rond de 8k van de woning af zien te komen nog eens 4k.
Totale kosten 12k bovenop rente en aflossing en eventuele waardedaling. Noem het maar niets.

[TheGhostInc]

icecreamfarmer schreef op maandag 02 maart 2015 @ 19:47:
[...]
Wat is betaalbaar als ik over 3 jaar toch weer moet verhuizen?
Want huren zit er voor mij niet in, de politiek heeft namelijk besloten dat ik daar te rijk voor ben.

En maar 20k moet weggooien alleen al aan kk plus het weer te koop zetten van een appartement na 3 jaar.
Als ik dan toch moet kopen graag iets wat langer meegaat.

'Vroeger' was er een stelregel: je k.k. heb je pas terug na ~7 jaar kopen. Als je zeker weet dat je dat niet gaat halen, dan is huren vaak een betere optie. Tegenwoordig (met de 2% overdrachtsbelasting, lagere notaris & advieskosten etc. etc.) is het misschien 5 jaar.

20K kosten betekent dat je >€500 euro per maand bovenop je hypotheeklasten kunt zetten aan huur voor 3 jaar. Dan kun je commercieel echt wel iets vinden.

[Sibylle]

-

[ Voor 112% gewijzigd door Sibylle op 21-04-2015 16:22 ]

[ph4ge]

Sibylle schreef op maandag 02 maart 2015 @ 22:59:
[...]


Ook lage rente kun je meenemen in deze berekening. Als je nu koopt en over 5 jaar weer iets anders, maar de rente wel voor 20jaar op 3% heb vastgezet. Dan is dat misschien wel voordeliger dan 5 jaar huren en dan tegen 6% moeten lenen.
Het is natuurlijk niet te voorspellen wat de markt doet, maar nu kopen is al snel voordelig op lange termijn...zelfs met kk.

Met de huidige huurprijzen, als ik kopen vergelijk met huren dan heb ik in mijn geval al na 15-20maanden goedkoper uit als ik koop. Simpelweg omdat de huurkosten van een vergelijkbare woning zo'n 27% hoger ligt dan de hypotheeklasten.
Helemaal doorgeslagen als je het mij vraagt

Vaak worden in dit soort berekeningen de kale huur met de kale hypotheek vergeleken, terwijl de kale hypotheek lang niet het hele verhaal is natuurlijk.

Maar uiteindelijk heb je gelijk, de huren zijn aan de ene kant enorm verhoogd en aan de andere kant zijn de prijzen en rente gedaald en zitten we nu in een situatie dat kopen relatief zo'n 70% kost van hetzelfde huis huren. Ik kan zo snel de bron even niet vinden maar die is hier al besproken.

[assje]

Sibylle schreef op maandag 02 maart 2015 @ 22:59:
[...]
Ook lage rente kun je meenemen in deze berekening. Als je nu koopt en over 5 jaar weer iets anders, maar de rente wel voor 20jaar op 3% heb vastgezet. Dan is dat misschien wel voordeliger dan 5 jaar huren en dan tegen 6% moeten lenen.
Het is natuurlijk niet te voorspellen wat de markt doet, maar nu kopen is al snel voordelig op lange termijn...zelfs met kk.

Als de rente boven de 5% stijgt gaat dat ook flinke invloed hebben op de huizenprijs, dat maakt je voordeel weer ongedaan. Zeker als je spaargeld hebt kan je juist beter kopen als de rente hoog is (wel wachten tot de hogere rente ingeprijsd is)

Met de huidige huurprijzen, als ik kopen vergelijk met huren dan heb ik in mijn geval al na 15-20maanden goedkoper uit als ik koop. Simpelweg omdat de huurkosten van een vergelijkbare woning zo'n 27% hoger ligt dan de hypotheeklasten.
Helemaal doorgeslagen als je het mij vraagt

Ik heb het huis gekocht wat ik voorheen huurde voor €730,- mijn netto rentelast is nu €250,-. Uiteraard zegt dit helemaal niks want mijn rente staat maar een jaar vast en zou bijvoorbeeld het dubbele kunnen zijn volgend jaar.

Hypotheeklasten vergelijken met huur is gewoon fout, zegt echt helemaal niets als je niet ook kijkt naar de hypotheekvorm (aflossing moet je sowieso niet naar kijken) en bijbehorende risico's.

[Sibylle]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Sibylle op 21-04-2015 16:21 ]

[EXX]

Sibylle schreef op dinsdag 03 maart 2015 @ 10:09:
[...]


Hoe bedoel je dit?
Want als je nu voor €200.000 koopt met 3% voor 20jaar. En over 10jaar verhuisd, dan is de rente hoger..de huizenprijzen zijn gestegen etc.
Dus dan is je nieuwe huis duurder, maar je huis van €200.000 is ook in waarde toegenomen. Je voordeel is dat je nog 10jaar 3% betaalt ipv wat de rente op dat moment is (het verschil moet je uiteraard financieren tegen marktrente).

uiterard is kopen/huren veel ingewikkelder en moet je meer meenemen in je afweging, maar ik zie stijgende huizenprijzen niet gelijk als tegenargument voor kopen met lage rente..

Ik denk dat het als volgt bedoeld is: waar huizen uiteindelijk op gekocht worden is de maandlast. Is de rente erg laag, dan kan je veel lenen om op een bepaalde maandlast te komen. Doordat de huizenprijzen vooral bepaald worden door de leencapaciteit, heb je dus hoge huizenprijzen. Omgekeerd, bij een hoge rente, kan je veel minder lenen bij dezelfde maandlast. De huizen zullen dan naar rato goedkoper zijn.

Normaliter is het lood om oud ijzer, want je hebt dezelfde maandlast. Echter, heb je veel spaargeld, dan is de koopkracht van het spaargeld een stuk groter bij een hoge rente, want dan is het spaargeld (vanwege de lagere huizenprijzen) een groter deel van de totale koopsom. Bovendien is het ook nog eens zo dat bij hoge rente je over alles wat je leent fors meer rente betaalt en het spaargeld dus meer uitmaakt.

Als je het zo bekijkt is kopen bij hele lage rente niet zo gunstig. Want: de rente kan op langere termijn alleen maar stijgen en dan daalt de waarde van je onderpand en verdampt je overwaarde. Echter: bij een hogere rente hoort ook (meestal) een hogere inflatie en dat remt de nominale waardedaling van het onderpand weer.

[assje]

EXX schreef op dinsdag 03 maart 2015 @ 10:24:
[...]

Top, scheelt mij het typen van een reactie

[ Voor 78% gewijzigd door assje op 03-03-2015 12:13 ]

[Oscar Mopperkont]

Het herstel lijkt steeds vastere vorm te krijgen. Ook in februari is het aantal verkopen weer hoger dan in februari vorig jaar:

15.700 huizen verkocht in februari

De woningmarkt laat ook in februari een groei zien ten opzichte van een jaar geleden. Daarmee is dit de zoveelste maand op rij die beter presteert. Ook de bezichtigingen blijven met een aantal van 197.000 onverminderd hoog.Dit blijkt uit de maandelijkse Woningmarktindicator van Makelaarsland.

De groei is gezond, maar minder sterk dan begin 2014 het geval was. Daarmee lijkt de woningmarkt richting een stabielere trend te gaan, op een niveau dat nu nog iets lager ligt dan voor de crisis het geval was.

bron: http://www.makelaarsland....-huizen-verkocht-februari

Weet dat de cijfers afkomstig zijn van Makelaarsland, maar het is dan ook een vergelijking met de eigen cijfers van vorig jaar (die als wordt aangenomen dat Makelaarsland de boel zou bedonderen door cijfers te overdrijven, toen de cijfers ook overdreven zal hebben).

[ Voor 7% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 03-03-2015 15:37 ]

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 03 maart 2015 @ 15:29:
Het herstel lijkt steeds vastere vorm te krijgen. Ook in februari is het aantal verkopen weer hoger dan in februari vorig jaar:
[...]

Als je wilt weten welke 'wal het schip gaat keren':
devoorraad te koop staande woningen is hard aan het teruglopen. Net voor de crisis zaten we op 7 maanden voorraad, nu zitten we op 17 maanden voorraad, maar we komen van ~30 maanden. Je ziet het nu al in de echt populaire gebieden, daar heeft de verkoper de overhand, maar in dit tempo gaat de markt voor het eind van het jaar de krapte alweer flink voelen. Uitgezonderd de echte krimpgebieden, maar ik denk dat de 'normale' regio's in 2015 alweer onder druk komen te staan.

Hoewel van het huidige aanbod wel de prijs/m2 continu daalt, ben ik wel benieuwd hoe dat zit voor 'snel verkocht nieuw aanbod'. De oude troep die voor teveel te lang te koop staat geeft een scheef beeld.

Wat dit gaat doen voor de prijsontwikkeling e.d. weet ik ook niet, want uiteindelijk blijft de markt gestuurd door de leencapaciteit. Maar de winst in betaalbaarheid & beschikbaarheid/keuze zou weleens snel kunnen gaan verdampen.

[EXX]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 03 maart 2015 @ 15:29:
Het herstel lijkt steeds vastere vorm te krijgen. Ook in februari is het aantal verkopen weer hoger dan in februari vorig jaar:


[...]

bron: http://www.makelaarsland....-huizen-verkocht-februari

Weet dat de cijfers afkomstig zijn van Makelaarsland, maar het is dan ook een vergelijking met de eigen cijfers van vorig jaar (die als wordt aangenomen dat Makelaarsland de boel zou bedonderen door cijfers te overdrijven, toen de cijfers ook overdreven zal hebben).

Je zegt het zelf: Makelaarsland. Deze club heeft de bedenkelijke reputatie zaken altijd zonniger voor te stellen en dan achteraf stilletjes aanpassingen te doen.

Als ik naar de HDN grafieken kijk, loopt het helemaal niet zo storm, maar blijft het redelijk gelijk. Dat februari 2015 een stijging geeft tov februari 2014 is logisch: er heeft in de tussenliggende periode een significante rentedaling plaatsgevonden. Daarom blijf ik erbij dat de stijgingen geleidelijk zullen verdwijnen en vanaf pakweg juli naar nul zullen gaan.

TheGhostInc schreef op dinsdag 03 maart 2015 @ 16:13:
[...]

Als je wilt weten welke 'wal het schip gaat keren':
devoorraad te koop staande woningen is hard aan het teruglopen. Net voor de crisis zaten we op 7 maanden voorraad, nu zitten we op 17 maanden voorraad, maar we komen van ~30 maanden. Je ziet het nu al in de echt populaire gebieden, daar heeft de verkoper de overhand, maar in dit tempo gaat de markt voor het eind van het jaar de krapte alweer flink voelen. Uitgezonderd de echte krimpgebieden, maar ik denk dat de 'normale' regio's in 2015 alweer onder druk komen te staan.

Hoewel van het huidige aanbod wel de prijs/m2 continu daalt, ben ik wel benieuwd hoe dat zit voor 'snel verkocht nieuw aanbod'. De oude troep die voor teveel te lang te koop staat geeft een scheef beeld.

Wat dit gaat doen voor de prijsontwikkeling e.d. weet ik ook niet, want uiteindelijk blijft de markt gestuurd door de leencapaciteit. Maar de winst in betaalbaarheid & beschikbaarheid/keuze zou weleens snel kunnen gaan verdampen.

Ik ben er niet zo bang voor: de rem blijft de leencapaciteit. Als die niet toeneemt, kunnen de prijzen niet echt gaan stijgen.

[TheGhostInc]

EXX schreef op dinsdag 03 maart 2015 @ 16:55:
[...]
Ik ben er niet zo bang voor: de rem blijft de leencapaciteit. Als die niet toeneemt, kunnen de prijzen niet echt gaan stijgen.

Je zag pre-2007 ook gewoon een rem op de woningprijs zitten. Daar zit het probleem ook niet. Het probleem zit hem erin dat we voor 96% van de bevolking een woning hebben. En het zijn niet de miljonairs die ineens zeggen '$#@!, ik kan geen fatsoenlijke woning vinden'.

Je hoeft echt geen 10-20% prijsstijging te krijgen om onderin de markt de eerste afvallers te hebben. Al bij een paar procent beginnen onderin de markt de verhoudingen al te verschuiven. Valt ineens een eensgezinswoning 'net' buiten budget, of wordt het toch een 2 kamer appartement ipv een 3 kamer appartement.

maar uiteindelijk krijg je zoiets, als in Situatie 2 er een extra koper bij komt:

Koper	Budget	Situatie 1	Situatie 2
Koper 1	210K	Huis A	Huis A
Koper 2	205K	----	Huis B
Koper 3	200K	Huis B	Huis C
Koper 4	195K	Huis C	??????

De prijsstijging is minimaal, misschien 1 of 2%, maar precies genoeg om ervoor te zorgen dat onderin de markt er kopers afvallen. Dat is immers ook gewoon de marktwerking, als je niet genoeg mee kunt nemen, dan val je uiteindelijk af. Het aanbod is schaars. 'Midden' in de markt is het allemaal niet zo spannend, een paar procent is ook een kwestie van smaak en keuzes. Een meter tuin, een extra kamer, genoeg factoren waardoor een woning net iets duurder of goedkoper wordt.

[t_captain]

De voornaamste bron van de gedaalde huizenprijzen lijkt de verscherping van leennormen
te zijn.

Het besteedbaar budget wordt dan anders gerangschikt. Vermogen wordt meer waard, inkomen minder.

[T-MOB]

EXX schreef op dinsdag 03 maart 2015 @ 16:55:
[...]

Je zegt het zelf: Makelaarsland. Deze club heeft de bedenkelijke reputatie zaken altijd zonniger voor te stellen en dan achteraf stilletjes aanpassingen te doen.

Als ik naar de HDN grafieken kijk, loopt het helemaal niet zo storm, maar blijft het redelijk gelijk. Dat februari 2015 een stijging geeft tov februari 2014 is logisch: er heeft in de tussenliggende periode een significante rentedaling plaatsgevonden. Daarom blijf ik erbij dat de stijgingen geleidelijk zullen verdwijnen en vanaf pakweg juli naar nul zullen gaan.

Je lijkt het over prijsstijgingen te hebben, terwijl Oscar het heeft over verkoopaantallen. Dat is nogal een verschil. Het aantal hypotheken dat HDN aangeeft wijkt ook niet echt af van de 15700 transacties die makelaarsland noemt (waar ik bij moet aantekenen dat ik niet weet hoe offertes en transactie precies getimed zijn in de gegevens). Op zich vind ik het wel opmerkelijk dat het aantal transacties toeneemt tov een jaar eerder ondanks allerlei aflopende regelingen - schenkingsvrijstelling, startersleningen - en met verscherpte leennormen. De verwachting (of wens?) in dit topic was bij een groot aantal posters toch dat de boel zou instorten begin dit jaar.

[TheGhostInc]

T-MOB schreef op dinsdag 03 maart 2015 @ 19:10:
[...]
Op zich vind ik het wel opmerkelijk dat het aantal transacties toeneemt tov een jaar eerder ondanks allerlei aflopende regelingen - schenkingsvrijstelling, startersleningen - en met verscherpte leennormen. De verwachting (of wens?) in dit topic was bij een groot aantal posters toch dat de boel zou instorten begin dit jaar.

Instorten was misschien de wens van sommigen, maar de verwachting blijft bij mij dat er een nieuw evenwicht gaat komen dat er 'anders' uitziet dan in 2014.

Veel van de grafieken laten op dit moment wat onrustig gedrag zien. Afgelopen 12 maanden was het juist (saai) rustig tot December. Dat is op zich ook niet gek, de piek van December zorgt ervoor dat er dingen na-ijlen of juist eerder zijn gevallen. Onrust is vaak de voorbode van verandering.

1 of 2 weken of maanden omhoog/omlaag is imho iets minder spannend dan de trend voor 2015 en dan verwacht ik toch echt een trendbreuk met 2014.

[RemcoDelft]

T-MOB schreef op dinsdag 03 maart 2015 @ 19:10:
Je lijkt het over prijsstijgingen te hebben, terwijl Oscar het heeft over verkoopaantallen. Dat is nogal een verschil. Het aantal hypotheken dat HDN aangeeft wijkt ook niet echt af van de 15700 transacties die makelaarsland noemt (waar ik bij moet aantekenen dat ik niet weet hoe offertes en transactie precies getimed zijn in de gegevens). Op zich vind ik het wel opmerkelijk dat het aantal transacties toeneemt tov een jaar eerder ondanks allerlei aflopende regelingen - schenkingsvrijstelling, startersleningen - en met verscherpte leennormen. De verwachting (of wens?) in dit topic was bij een groot aantal posters toch dat de boel zou instorten begin dit jaar.

Door een zwaar tekort aan nieuwbouw neemt het woningtekort in Nederland alleen maar toe. Meer schaarste leidt tot hogere prijzen (of een kleinere prijsdaling). "Kapitaalbehoud" noemen de belanghebbenden dat ook wel, en nieuwbouw is "kapitaalvernietiging" in die hoek.

[ph4ge]

T-MOB schreef op dinsdag 03 maart 2015 @ 19:10:
Je lijkt het over prijsstijgingen te hebben, terwijl Oscar het heeft over verkoopaantallen. Dat is nogal een verschil. Het aantal hypotheken dat HDN aangeeft wijkt ook niet echt af van de 15700 transacties die makelaarsland noemt (waar ik bij moet aantekenen dat ik niet weet hoe offertes en transactie precies getimed zijn in de gegevens).

Ongeveer 1/4 zijn oversluitingen, dat zie je ook terug aan het feit dat er nog allerlei exotische hypotheekvormen wordt gekozen voor nieuwe hypotheken. Daarnaast is er een deel wat niet door gaat en een deel die meerdere hypotheken nemen en mensen die een hypotheek nemen zonder te verhuizen (verbouwen). Deze verhoudingen schommelen, net als het marktaandeel (aandeel HDN neemt toe, waardoor de registraties stijgen ten kosten van niet HDN). Overigens zijn er ook steeds meer mensen (oudere doorstromers naar kleinere huizen) die geen hypotheek nodig hebben.

Dit alles bij elkaar maakt het ondoorzichtelijk en onbetrouwbaar, niet geschikt voor voorspellingen. Voor de duidelijkheid, dat werd ook in 2013 al gezegd. Je kan het wel gebruiken voor voorspellingen op de hele korte termijn, bovenstaande variabelen zullen van maand tot maand wel wijzigen maar misschien niet zoveel. Februari zal dus misschien iets beter zijn dan januari, maar over maart of april kan je eigenlijk niks zeggen met deze data.

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 04-03-2015 10:36 ]

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op woensdag 04 maart 2015 @ 10:26:
[...]
"Kapitaalbehoud" noemen de belanghebbenden dat ook wel, en nieuwbouw is "kapitaalvernietiging" in die hoek.

Behalve bij kantoren, dan heet het investering & rendement

Ergens is dat ook super wrang, dat een leegstand van ~15% bij kantoren en ~4% tekort bij woningen normaal is. Niet dat we nu alle kantoren direct moeten ombouwen naar woningen, maar dat de bouw van kantoren nog steeds flink plaats vindt.... knal die grondprijs dan eens x2 en de woningprijs /2.

[T-MOB]

TheGhostInc schreef op woensdag 04 maart 2015 @ 10:17:
[...]
Instorten was misschien de wens van sommigen, maar de verwachting blijft bij mij dat er een nieuw evenwicht gaat komen dat er 'anders' uitziet dan in 2014.

`Anders' zegt natuurlijk niets.

Veel van de grafieken laten op dit moment wat onrustig gedrag zien. Afgelopen 12 maanden was het juist (saai) rustig tot December. Dat is op zich ook niet gek, de piek van December zorgt ervoor dat er dingen na-ijlen of juist eerder zijn gevallen. Onrust is vaak de voorbode van verandering.[/]

Wat is er dan zo onrustig in de grafieken? In de eerste zie je vooral een stijging in het aantal verkopen. In de grafieken van HDN is eigenlijk alleen die van de offerteaanvragen interessant in relatie tot het aantal transacties. De schommeling daar is vooral uitvergroot door een as die niet op 0 begint. Een decemberpiek (en januaridip) is verder doodnormaal, die is er ieder jaar.

RemcoDelft schreef op woensdag 04 maart 2015 @ 10:26:
[...]
Door een zwaar tekort aan nieuwbouw neemt het woningtekort in Nederland alleen maar toe. Meer schaarste leidt tot hogere prijzen (of een kleinere prijsdaling). "Kapitaalbehoud" noemen de belanghebbenden dat ook wel, en nieuwbouw is "kapitaalvernietiging" in die hoek.

Jaja, het is een groot complot van "belanghebbenden".

ph4ge schreef op woensdag 04 maart 2015 @ 10:33:
[...]

Ongeveer 1/4 zijn oversluitingen, dat zie je ook terug aan het feit dat er nog allerlei exotische hypotheekvormen wordt gekozen voor nieuwe hypotheken. Daarnaast is er een deel wat niet door gaat en een deel die meerdere hypotheken nemen en mensen die een hypotheek nemen zonder te verhuizen (verbouwen).

EXX haalde die grafieken aan om een punt te maken dat het helemaal niet zo storm loopt. Ik tel bij HDN zo'n 17 a 18000 offerte-aanvragen. Dat lijkt mij geen heel vreemd aantal bij 15.700 transacties. Dat het allemaal onbetrouwbaar is ben ik met je eens. We horen het wel als kadaster met harde cijfers komt.

[TheGhostInc]

T-MOB schreef op woensdag 04 maart 2015 @ 11:53:
[...]
`Anders' zegt natuurlijk niets.

Het blijft koffiedik kijken. Maar met anders bedoel ik vooral een andere dynamiek. Of de prijs nu 5% omhoog of omlaag beweegt hangt van meer af dan 1 factor, wat echter wel aan het gebeuren is, is dat de markt minder een kopersmarkt aan het worden is, of al helemaal niet meer is, vooral in de populaire gebieden.

T-MOB schreef op woensdag 04 maart 2015 @ 11:53:
Wat is er dan zo onrustig in de grafieken? In de eerste zie je vooral een stijging in het aantal verkopen. In de grafieken van HDN is eigenlijk alleen die van de offerteaanvragen interessant in relatie tot het aantal transacties. De schommeling daar is vooral uitvergroot door een as die niet op 0 begint. Een decemberpiek (en januaridip) is verder doodnormaal, die is er ieder jaar.

In de eerste grafiek zie je inderdaad vooral een stijging, maar je ziet ook een afname van de stijging in de laatste 2 maanden. In de laatste 2 maanden is de stijging gehalveerd t.o.v. de (gemiddelde) 12 maanden ervoor, de laatste maand is het nog vlakker. Qua HDN hebben we blijkbaar ook een Februari/Maart dipje.

Je mag alles wegwuiven, prima, ik vind het onrustiger dan de maanden voor December 2014.
Ik ben wel benieuwd 'wie het gaat winnen' in de statistieken, de plus van de goede gebieden of de min van de slechte (krimp) gebieden.

[rik86]

Het probleem van het huizentekort is dat diegenen die het kunnen oplossen, namelijk gemeentes, zichzelf financieel gezien enorm in de vingers snijden. Op het moment dat die prikkel anders zou zijn, namelijk de gemeente bepaald wat er waar gebouwd wordt/ welke grond verkocht wordt, maar de opbrengsten van de verkoop van grond vloeit volledig naar het rijk (of juist andersom), dan is die vervelende prikkel eruit.

Als die financiële prikkel mbt de ruimtelijke ordening er niet was, zou 't er allemaal veel beter uit zien volgens mij.

[nare man]

De kantorenmarkt is natuurlijk nog meer fucked up dan de woningmarkt. Het argument dat de markt nog steeds vraagt om 'hoogwaardige' kantoorruimte is misschien wel waar (wie wil er nu in een shabby kantoor van 15-20 jaar oud zitten), maar is natuurlijk geen doorslaggevend argument om dan maar wéér een nieuwe toren te bouwen, soms op slechts enkele tientallen meters van de oude (!) Er is geen oplossing voor de oude, 'laagwaardige' vierkante meters. Zeker als die kantoren in de binnenstad staan, voegen ze helemaal niets toe aan het stadsbeeld. Met een beetje geluk komen er nog hipster/vintage-winkeltjes in, die dan de levendigheid moeten gaan oppeppen. Maar als de eigenaar dat niet wil en het liever leeg laat staan, dan is dat natuurlijk extreem slecht.

Misschien moeten onze beleidsmakers eens stoppen met het continu naar de pijpen te dansen van het grootkapitaal en zich eens gaan bekommeren om de kwaliteit en leefbaarheid van binnensteden.

[ Voor 3% gewijzigd door nare man op 06-03-2015 14:01 ]

[Fiber]

Wellicht tijd voor eenzelfde soort sloop regeling als voor huizen geldt in de krimpgebieden...

Hier een mooie docu, om te huilen eigenlijk, over hoe het voor KPMG financieel voordeliger was om naar een nieuw pand enkele tientallen meters verderop te verhuizen en 50.000 m2 kantoor leeg achter te laten...:

http://www.npo.nl/de-slag.../31-07-2013/VPWON_1177078