Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[rik86]

Señor Sjon schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 08:58:
We betalen anders al een forse EWF die naar 0,75% is gestegen in de laatste jaren.

Nee, dat is een vermindering van de HR-aftrek. Heb je geen recht op hypotheekrente, dan heb je ook geen last van het EWF. Snap trouwens niet waarom ze die niet langzaam aan blijven verhogen komende jaren, is de HR-aftrek ook zo verdwenen

[Señor Sjon]

Met lage rentes is de HRA ook al zo goed als verdwenen op die manier. Forceer de banken om mensen die onder water staan de rente aan te passen naar 3% en gebruik het verschil met de oude rente om extra in te lossen totdat de hypotheek de WOZ-waarde heeft ingehaald.

Zag gisteren weer een stuk op Zembla over banken, MKB en renteswaps en je zou spontaan met een tank je lokale bankfiliaal binnenkarren.

[ninjazx9r98]

Señor Sjon schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 09:19:
Met lage rentes is de HRA ook al zo goed als verdwenen op die manier. Forceer de banken om mensen die onder water staan de rente aan te passen naar 3% en gebruik het verschil met de oude rente om extra in te lossen totdat de hypotheek de WOZ-waarde heeft ingehaald.

Worden mensen met een spaarhypotheek niet zonder meer heel erg blij van als de rente geforceerd omlaag gaat
Zeker als er al een redelijk kapitaal opgebouwd is zit je met een spaarhypotheek helemaal niet te wachten op een rente die ineens flink omlaag gaat.

[Señor Sjon]

Dat 'probleem' kwam vorige keer met veel poeha in Radar langs, inclusief een huilverhaal van iemand met een hypotheek uit 1992... Het lijkt wel alsof het tegenwoordig verboden is om na te denken.

[ninjazx9r98]

Verklaar je nader?
Het ontgaat me een beetje wat je hier probeert te zeggen.

[Señor Sjon]

Dat die rentedaling een groot probleem zou zijn voor spaarhypotheken. Veelal is er ook nog niet zoveel opgebouwd bij woningen onder water en is het vaak maar een deel van de hypotheek. Op tv echter werd een voorbeeld gebruikt van iemand die in het eind van zijn spaarhypotheek zat.

[nokiaan958GB]

naitsoezn schreef op woensdag 18 februari 2015 @ 19:53:
[...]

Dat is toch gewoon precies wat er momenteel gebeurt, met 1.2% boven de 21k op de bank, of begrijp ik je niet?

Ja maar niet het geld wat je in je huis stopt
Huidige regelijk vind ik trouwens ook slecht.

Beter is de BTW te verhogen naar 25% en verder alle belastingbetalers met rust laten.

[Señor Sjon]

Ja, want de consumptie en binnenlandse markt ging al heel lekker. Beter schaffen ze de BTW af, we hebben het eeuwen zonder gedaan. Heb je ook geen zwarte economie meer.

[ninjazx9r98]

Señor Sjon schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 12:22:
Dat die rentedaling een groot probleem zou zijn voor spaarhypotheken. Veelal is er ook nog niet zoveel opgebouwd bij woningen onder water en is het vaak maar een deel van de hypotheek. Op tv echter werd een voorbeeld gebruikt van iemand die in het eind van zijn spaarhypotheek zat.

Er is nogal een verschil tussen een rentedaling als je een nieuwe rentevast periode in gaat en een rentedaling die je opgelegd wordt omdat je huis onder water staat.
Ook qua principe maakt het niet zoveel uit of er wel of niet veel opgebouwd is (een vliegende start door een storting aan het begin nog even buiten beschouwing gelaten), er zal bijgestort moeten worden omdat het spaardoel niet gehaald gaat worden met een lagere rente bij gelijkblijvende maandbedragen.
Wat blijft er dan nog over om extra in te lossen als je het renteverschil tussen de oude en nieuwe rente ook nog eens zou verrekenen met de bijstorting die gedaan moet worden?
Is het dan niet meer symbolisch dan dat het echt wat oplevert?

[Fiber]

Tja, de spaarhypotheek is ooit bedacht om maximaal van de HRA te kunnen profiteren. Dat dit soort constructies soms ook averechts kunnen werken had men beter iets eerder kunnen bedenken...

[ph4ge]

Fiber schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 13:29:
Tja, de spaarhypotheek is ooit bedacht om maximaal van de HRA te kunnen profiteren. Dat dit soort constructies soms ook averechts kunnen werken had men beter iets eerder kunnen bedenken...

Jup, het speelt ook pas in de laatste jaren van de looptijd. Dat zijn dus mensen die zelf gespeculeerd hebben op een hoge rente in deze periode, die maximale HRA hebben ontvangen (veel meer dan een starter nu ooit zal ontvangen) en mensen wiens huis altijd nog veel meer waard is dan wat ze er zelf voor betaalde (vorige eeuw gekocht). Sorry, geen medelijden!

[ninjazx9r98]

Averechts omdat er geforceerd iets aan onder water staan gedaan "moet" worden waar je helemaal geen last van hebt als het huis niet verkocht moet/hoeft te worden en de maandelijkse lasten keurig voldaan worden?
Ga dan banken forceren om mensen om te zetten naar een annuïteiten hypotheek of iets in die richting, daar zie ik meer in dan geforceerd een lager rente percentage om onder water staan weg te werken.
Kun je bijvoorbeeld met het reeds gespaarde deel de hypotheek die genomen moet worden meteen verlagen.

@ph4ge
Het is onzinnig om te beweren dat het pas in de laatste jaren speelt, ook daarvoor speelt het al of de laatste jaren moet bij jou nogal een ruim begrip zijn.
Het speelt ieder jaar, de impact wordt alleen groter naarmate de looptijd vordert en als er in het begin een (flinke) storting is gedaan is de impact vanaf het begin meteen al relatief groot.
En zoals ik hierboven al zei, zet het dan verplicht om naar annuïteiten om iets te doen aan de jaloezie van die zielige starters vandaag de dag. Iets anders kan ik het niet noemen aangezien de starter van nu er werkelijk nul komma nul mee opschiet als bezitters van een spaarhypotheek geforceerd worden naar een lagere rente en hogere maandlasten krijgen omdat het spaardoel toch bereikt moet worden.

[ Voor 42% gewijzigd door ninjazx9r98 op 19-02-2015 13:48 ]

[Señor Sjon]

De meeste mensen onder water hebben een deel aflossingsvrij, daarvan is het spaardeel al minder groot. Lang niet iedereen heeft een spaarhypotheek. Maar iemand onder water kan sowieso niet van bank switchen, een andere bank raakt ze met geen stok aan vanwege het deel onder water en de aangepaste inkomensregels. Wat toen een normale verstrekking was, is nu een zogenaamde zware overkreditering.

[t_captain]

Señor Sjon schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 12:22:
Dat die rentedaling een groot probleem zou zijn voor spaarhypotheken. Veelal is er ook nog niet zoveel opgebouwd bij woningen onder water en is het vaak maar een deel van de hypotheek. Op tv echter werd een voorbeeld gebruikt van iemand die in het eind van zijn spaarhypotheek zat.

Allereerst vind ik dat Radar vaak oud nieuws afstoft en als nieuws brengt. Bij mijn eerste hypotheekadviesgesprek ergens aan het begin van de eeuw werd dat effect me helder uitgelegd. Het heette het "rentedempend effect". In de meeste gevallen hebben mensen geen echte pijn van een rentedaling, maar is het gewoon zo dat ze het gehoopte voordeel niet plukken.

Dan gaat de hypotheekrente bijvoorbeeld van 800 naar 600, denken de mensen dat ze 200 extra te besteden hebben. Krijgen ze vervolgens een stijging van 100 op hun spaarpremie voor de kiezen en beseffen ze zich dat die 200 besparing belastingaftrekbaar was, en dan blijven er van de gehoopte "200 euro extra" slechts 3 tientjes resteren.

Als je echt meer gaat betalen door een rentedaling, moet je met je bank om tafel. Die biedt je graag een individueel tarief aan wat jouw probleem oplost.

[Fiber]

ninjazx9r98 schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 13:37:

[...] als bezitters van een spaarhypotheek geforceerd worden naar een lagere rente en hogere maandlasten krijgen omdat het spaardoel toch bereikt moet worden...

Er hoeft van mij niks geforceerd te worden. Maar die mensen met een spaarhypotheek moeten nu alleen niet gaan huilen als het opeens allemaal wat minder gunstig uitpakt dan verwacht, dat hadden ze beter van te voren kunnen bedenken...

[rik86]

Als je per saldo met een spaarhypotheek onder water staat kan je niet ver in je looptijd zitten en zelfs dan is het een theoretisch probleem.

Als ik naar mijn eigen hypotheek kijk bouw ik als de rente altijd 0% zou zijn geweest puur op basis van 't bedrag dat ik inleg ruim 40% van het spaar-einddoel al op alleen door elke maand geld in te leggen. En renteschommelingen moeten wel heel stevig zijn wil je daar echt flink last van hebben.

Daarnaast blijf ik er bij dat alleen situaties die over 10 jaar nog steeds onder water staan bij onveranderde huizenprijzen problemen zijn waar mogelijk iets aan gedaan zou moeten worden, wat volgens mij alleen mensen zijn die volledig aflossingsvrij een hypotheek hebben.
Ook hier weer m'n eigen situatie: Ik sta nu ca. 35k onder water t.o.v. de WOZ-waarde, maar over 10 jaar is dat bedrag ook opgebouwd in m'n spaarhypotheek. Het enige vervelende hieraan is dat ik als ik niets extra aflos verhuizen voor me de komende jaren wat lastiger is omdat ik een restschuld heb. Maar dat is een probleem waar de overheid zich volgens mij niet zou hoeven te bemoeien.

[ph4ge]

ninjazx9r98 schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 13:37:
@ph4ge
Het is onzinnig om te beweren dat het pas in de laatste jaren speelt, ook daarvoor speelt het al of de laatste jaren moet bij jou nogal een ruim begrip zijn.
Het speelt ieder jaar, de impact wordt alleen groter naarmate de looptijd vordert en als er in het begin een (flinke) storting is gedaan is de impact vanaf het begin meteen al relatief groot.
En zoals ik hierboven al zei, zet het dan verplicht om naar annuïteiten om iets te doen aan de jaloezie van die zielige starters vandaag de dag. Iets anders kan ik het niet noemen aangezien de starter van nu er werkelijk nul komma nul mee opschiet als bezitters van een spaarhypotheek geforceerd worden naar een lagere rente en hogere maandlasten krijgen omdat het spaardoel toch bereikt moet worden.

Het wordt een probleem op het moment dat de spaarpot groter wordt dan de helft van de lening, vanaf dat moment geldt hoe hoger de rente hoe beter. Dat punt wordt zo ongeveer bereikt na 2/3 van de looptijd, dus het speelt in de laatste jaren van de looptijd. Dat zijn dus mensen wiens huis al haast niet goedkoper kan zijn dan wat ze er zelf voor betaald hebben.

Het heeft niks met jaloezie te maken, maar deze mensen krijgen al veel meer voordeel dan de starter nu. Jammer als dat voordeel iets kleiner wordt. Voor de duidelijkheid, er van uitgaande dat de rente altijd gelijk is en blijft ontvang je met een spaarhypotheek richting 2 keer zoveel HRA over de hele looptijd als een starter nu. Zelfs met een dalende rente zijn ze veel beter af en ze hebben zelf deze keuze gemaakt.

Net als dat ik vind dat mensen die hun rente lang hebben vast gezet niet moeten klagen als de rente daalt. Daar kies je zelf voor. Een ander kiest voor variabel en die heeft nu geluk, denk je dat die geholpen zouden worden als de rente zou stijgen?

[hexta]

Fiber schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 13:29:
Tja, de spaarhypotheek is ooit bedacht om maximaal van de HRA te kunnen profiteren. Dat dit soort constructies soms ook averechts kunnen werken had men beter iets eerder kunnen bedenken...

De enigen die ik ken met een spaarhypotheek zijn mensen zonder pensioen zoals ik, die wat willen overhouden later. Ik dacht juist dat dit op die manier wel een goed idee was?

[EXX]

LOL, Peter Boelhouwer was vandaag op twitter wat te snel met zijn tweet:

"Stijging #CBS prijsindex koopwoningen zet gestaag door: maandbasis 0,2% en jaarbasis 1,4%"

De CBS cijfers worden morgen pas bekend gemaakt. Ik vraag me af waar hij deze getallen dan vandaag heeft.

[Señor Sjon]

Van het stuk met 'onder embargo' erop op zijn bureau.

[Anoniem: 629119]

Señor Sjon schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 09:19:
Met lage rentes is de HRA ook al zo goed als verdwenen op die manier. Forceer de banken om mensen die onder water staan de rente aan te passen naar 3% en gebruik het verschil met de oude rente om extra in te lossen totdat de hypotheek de WOZ-waarde heeft ingehaald.

Zag gisteren weer een stuk op Zembla over banken, MKB en renteswaps en je zou spontaan met een tank je lokale bankfiliaal binnenkarren.

Waarom? Ze hebben toch zelf een huis gekocht?
Of wordt, mocht er ooit weer winst zijn, de winst dan ook weer herverdeeld?

Ze moeten gewoon uitzieken.

[Anoniem: 629119]

*knip*

Modbreak:

Op de man spelen doen we niet, ook niet naar figuren waar je het niet mee eens bent.

[ Voor 85% gewijzigd door Krisp op 20-02-2015 09:46 ]

[RemcoDelft]

nokiaan958GB schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 13:07:
Beter is de BTW te verhogen naar 25% en verder alle belastingbetalers met rust laten.

Nog instantaan bijna 4% inflatie bedoel je? Nee dank je!
Ik bestel/koop al steeds meer in Duitsland, en aan de kentekens daar te zien doen honderdduizenden Nederlanders dat.

Stop aub met belastingverhogingen. Maak het systeem gewoon (weer) simpel en doorzichtig.

[ph4ge]

Anoniem: 629119 schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 17:40:
*knip*

40 procent van zn inkomsten komen uit' de branche'. Zo'n onderzoekje zal nog wel apart afgerekend worden ook. Het heeft helemaal niks met wetenschap te maken, het staat dan ook vol met fouten en tegenstrijdigheden, nog los van niet te volgen logica. Zo geeft het gewoon aan dat meer lenen 1 op 1 in hogere prijzen vertaalt. Het belang van de consument komt in zn geheel niet ter sprake, noch een internationale vergelijking wat toch wel zinnig is als je zulke conclusies trekt.

Sowieso, is een technische universiteit nou wel zo geschikt om financieel of economisch onderzoek te doen?

EDIT: Ik hoorde hem net op de radio, ik dacht dat het over zn onderzoekje van vandaag ging. Maar blijkbaar lekt hij ook uit geheime informatie.

[ Voor 15% gewijzigd door Krisp op 20-02-2015 09:47 ]

[Señor Sjon]

Anoniem: 629119 schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 17:37:
[...]


Waarom? Ze hebben toch zelf een huis gekocht?
Of wordt, mocht er ooit weer winst zijn, de winst dan ook weer herverdeeld?

Ze moeten gewoon uitzieken.

Via EWF en OZB wordt die winst al aardig belast, steeds maar weer. En als je verkoopt tikt de koper 2% 'winstbelasting' af. Dus het is wel genoeg eigenlijk.

[EXX]

Hopla, Maastricht, Oisterwijk, Ridderkerk en Landsmeer stoppen ook met startersleningen. De een na de ander geeft er de brui aan.

[RemcoDelft]

EXX schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 21:27:
Hopla, Maastricht, Oisterwijk, Ridderkerk en Landsmeer stoppen ook met startersleningen. De een na de ander geeft er de brui aan.

Nu nog even de NIBUD-normen laten gelden voor alle schulden, dus de hypotheek bij de bank, de starterslening en (als je renteaftrek wil genieten) de familiebank!

[nokiaan958GB]

RemcoDelft schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 17:47:
[...]

Nog instantaan bijna 4% inflatie bedoel je? Nee dank je!
Ik bestel/koop al steeds meer in Duitsland, en aan de kentekens daar te zien doen honderdduizenden Nederlanders dat.

Stop aub met belastingverhogingen. Maak het systeem gewoon (weer) simpel en doorzichtig.

Je hebt de 2e helft mijn zin die je citeert niet gelezen

Inflatie zit tegenwoordig tegen 0 aan, tenminste als de brandstofprijzen laag blijven

Dat je veel Nederlanders in Duitsland ziet zal met de belachelijk hoge accijnzen op brandstof, alcohol en tabak te maken hebben ?

[ Voor 7% gewijzigd door nokiaan958GB op 19-02-2015 22:00 ]

[Xanaroth]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 20:15:
*knip*

Boelhouwer is al erg vaak in verband gebracht daarmee, onder andere omdat hij als hoogleraar nog geen 1 goede voorspelling heeft gedaan (en altijd gericht op/in lijn met wat de makelaars/banken lobby ook uitbrengt). Zijn stoel (en daarmee direct baan/salaris etc) worden door o.a. NVM betaald.

Dus tja, als de makelaarsvereniging je salaris betaald, waar richt je je dan op in uitspraken. Als hij de waarheid verteld, riskeert hij verlies van zn baan.
Immers, waarom zou een hoogleraar er anders al ruim 4 (!) jaar op een rij naast kunnen zitten met voorspellingen, waar elke leek het wel goed kon voorspellen.

Zie ook o.a. http://www.huizenmarkt-ze...e-van-de-bouwondernemers/

[ Voor 25% gewijzigd door Krisp op 20-02-2015 09:49 ]

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 19 februari 2015 @ 22:22:
*knip*

*knip*

Overigens ben ik het helemaal niet per definitie oneens met de lobby. De roep om lagere grondprijzen deel ik bijvoorbeeld wel. Ook in het werk van Boelhouwer vind je vaak interessante inzichten, alleen hij eindigt altijd steevast met de conclusie dat de prijzen binnenkort hard omhoog gaan en dat men meer moet lenen, een conclusie die vaak uit de lucht lijkt te vallen als je de rest van het rapport leest. Ja, deze man lijkt dus corrupt. Zeker omdat je ziet hoe zijn werk is veranderd sinds hij deze leerstoel heeft.

*knip*

Ik diskwalificeer niet alles wat hij zegt, maar wel zn constante geroep om meer lenen. Zo doet hij dit soort smeekbeden zonder een gedegen internationale vergelijking. Hij concludeert terecht dat huren duurder is dan kopen, maar vraagt zich geen een keer af of huren misschien te duur is maar komt gelijk tot de conclusie dat kopen dus wel wat duurder kan. Waarom mogen wij niet constateren dat het hier om een zeer onbetrouwbare figuur gaat?

Verdedig hem dan eens inhoudelijk. Waarom zijn bovenstaande keuzes wel onafhankelijk wetenschappelijk te verdedigen?

Overigens is het ook gewoon terecht dat mensen zich zorgen maken over onafhankelijke overheidsinstanties die lekken naar lobbys en hoogleraren die zoveel geld krijgen uit bepaalde belangen. Ik vind het naïef om hier maar overheen te stappen om dat de conclusie je toevallig uitkomt.

[ Voor 41% gewijzigd door Krisp op 20-02-2015 09:50 ]

[RemcoDelft]

Nieuws van gisteren: "Leennormen voor huizenkopers zijn te rigide" van Boelhouwer is al besproken, maar dit stukje wil ik even uitlichten:

"Punt blijft dat bij het bepalen van een grens er altijd partijen zijn die het er niet mee eens zijn. Zo vinden banken de Nibud-percentages vaak te ruim en de bouwwereld vindt ze vaak te streng", aldus het Nibud.

Ik dacht juist dat banken ook meer willen kunnen uitlenen! Als banken de normen te ruim vinden, staat het ze toch vrij minder uit te lenen? Of willen ze dat alle banken minder mogen uitlenen, zodat ze geen concurrentie hebben?

[Wobblier]

Verdedig hem dan eens inhoudelijk. Waarom zijn bovenstaande keuzes wel onafhankelijk wetenschappelijk te verdedigen?

Het hele idee van wetenschap is dat je het a. kan toetsen en b. kan fout bewijzen.

Wat ik lees is dat je het niet eens bent met die Boelhouwers (waar we een prima discussie over kunnen houden) maar in plaats van te toetsen en fout te bewijzen heb je het over zijn reputatie en financiering.

Tja.

Ik ben zelf ook tegenstander van een pro- huur beleid en voorstander van een pro- koop beleid. Ik heb daar zo mijn (waarschijnlijke misschien onjuiste) redenen voor. Ik laat me graag onjuist bewijzen en dat lukt op een aantal vlakken ook nog wel. Maar als ik in mijn dorp kijk dan pik je de huurhuis straten er zo uit.

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 09:00:
Ik dacht juist dat banken ook meer willen kunnen uitlenen! Als banken de normen te ruim vinden, staat het ze toch vrij minder uit te lenen? Of willen ze dat alle banken minder mogen uitlenen, zodat ze geen concurrentie hebben?

Ik durf best te zeggen dat het Nibud daar ook een loopje neemt met de waarheid. Wat ze waarschijnlijk bedoelen is dat banken ook niet de mogelijkheid zien om "negatief" af te wijken. Dus mensen minder lening te geven dan de normen omdat ze extra risico zien. Dit aspect van maatwerk hoor je ook nooit in de lobby, het gaat er altijd om dat er wellicht mensen zijn die iets meer kunnen lenen dan de norm maar niet dat de norm misschien ook wel te ruim is.

Wobblier schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 09:10:
[...]


Het hele idee van wetenschap is dat je het a. kan toetsen en b. kan fout bewijzen.

Wat ik lees is dat je het niet eens bent met die Boelhouwers (waar we een prima discussie over kunnen houden) maar in plaats van te toetsen en fout te bewijzen heb je het over zijn reputatie en financiering.

Tja.

Ik ben zelf ook tegenstander van een pro- huur beleid en voorstander van een pro- koop beleid. Ik heb daar zo mijn (waarschijnlijke misschien onjuiste) redenen voor. Ik laat me graag onjuist bewijzen en dat lukt op een aantal vlakken ook nog wel. Maar als ik in mijn dorp kijk dan pik je de huurhuis straten er zo uit.

Dat is gewoon niet waar en dat weet je. Ik heb meerdere redenen gegeven waarom dat rapport niet deugt. Het zijn de voorstanders in dit topic die daar niet op in gaan. Ik zal het nog een keer herhalen.

Je kan niet eerst de conclusie trekken dat ruimere leennormen 1 op 1 tot hogere prijzen leiden en vervolgens een paar zinnen later dood leuk concluderen dat het in het belang is van de starters dat ze meer kunnen lenen. Dat is gewoon niet logisch.

Je kan niet roepen dat de normen te rigide zijn zonder ook maar een blik naar het buitenland te werpen. Doe je dat wel dan zie je gelijk dat ze hier het ruimst zijn ter wereld, wat een forse aanwijzing is dat ze niet te rigide zijn.

Je kan niet roepen dat kopen wel wat duurder mag worden omdat het goedkoper is dan huren zonder je af te vragen of huren misschien juist wel te duur is. Simpelweg kijken naar de (recente) historische ontwikkeling van de huren en de huren ten opzichte van het inkomen laten zien dat huren juist duur is. Ook daar kan je een internationaal vergelijking maken.

Hij analyseert niet het Nederlandse systeem van risico’s bij de overheid (bankensteun, NHG etc) en zeer strenge juridische handhaving van hypotheken (in Nederland is het heel normaal dat je je hele leven helemaal wordt kaalgeplukt als je je hypotheek (bijna) niet meer kan betalen, in vrijwel alle landen ligt er in zulke gevallen veel meer risico bij de financier). Je kan dus wel roepen dat het omhoog kan omdat de risico’s voor de banken verwaarloosbaar zijn, maar stel dan duidelijk dat je het acceptabel vindt dat de risico’s voor de overheid en het individu flink omhoog gaan.

Zo staat het vol met onzin met een wetenschappelijk sausje erover. Ongetwijfeld zal hij blij zijn dat er mensen zijn die het blind voor hem opnemen omdat ze de boodschap graag horen, maar ga er dan eens inhoudelijk op in, dat doen zn criticasters namelijk wel.

De constatering dat er nog nooit een voorspelling van hem uitgekomen is, dat hij altijd roept dat de prijzen gaan exploderen en we met zn alle meer zouden moeten lenen (dat deed hij in 2008 ook gewoon) en 180 graden gedraaid is op het moment dat hij bij een instituut ging werken wat voornamelijk betaald wordt door de bouw komt daar bovenop. Jullie focussen nou op de constatering van de mensen hier dat het een “wij van WC-eend” onderzoek is, prima, jullie mogen WC-eend het voordeel van de twijfel geven. Mijn conclusie is in de eerste plaats dat zijn onderzoek van geen kant klopt en dan pas dat dat ook eigenlijk logisch is als je ziet voor wie hij werkt. Dat jullie je daarop focussen is niks anders dan op de man spelen en inhoudelijke discussie uit de weg gaan.

Los van bovenstaande, of het resultaat van een onderzoek mij nou bevalt of niet, moeten jullie het toch eens zijn dat het een kwalijke zaak is dat respectabele semi-overheidsinstellingen hun onafhankelijkheid op deze manier op het spel zetten? En is het toch ook een terechte vraag of een Technische Universiteit wel zo geschikt is om economisch onderzoek te doen?

Ik vind het persoonlijk maar erg zwak dat jullie uit posts vol met onderbouwingen elke keer maar alleen op het stukje reageren waarin de bron (terecht) ook ter discussie wordt gesteld. Het is gewoon een logische stap dat als het onderzoek niet klopt dat je kijkt of dat misschien met de onderliggende belangen te maken heeft. Zoals ik al zei, dat is de omgekeerde wereld. Ik lees elk onderzoek en waardeer het op zichzelf, zo is het onderzoek van de EIB naar de grondprijzen vrij degelijk, ik zal dus niet bij voorbaat de bron afbranden zoals jullie het doen voorkomen.

Ik vraag me overigens af hoe je koop denkt te stimuleren door de prijzen zo ver mogelijk op te drijven. Vroeg of laat is het dan onbetaalbaar en dan gaan er minder mensen kopen, dat is gewoon boerenverstand.

[Krisp]

Modbreak:

Zo, het topic is weer opgeschoond. Zoals ook in de topicwarning staat, val je personen niet persoonlijk aan, noch binnen, noch buiten het topic. Relevante personen hebben bericht in hun PM.

[Wobblier]

ph4ge schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 09:44:
Ik vind het persoonlijk maar erg zwak dat jullie uit posts vol met onderbouwingen elke keer maar alleen op het stukje reageren waarin de bron (terecht) ook ter discussie wordt gesteld.

Dan is de enige juiste conclusie dat het niet aan de onderbouwing ligt! Zie het als een compliment zou ik zeggen. En misschien stel je de bron dan wel terecht ter discussie, dat doe je wel vol drogreden. En met de felheid polariseer je standpunthouders en maak je belangrijke nuances zwart wit!! (m.a.w. houd daar onmiddelijk mee op )

Ik ben het zelf nauwelijks met meneer Boelhouwer eens. De grootste fout vind ik nog dat hij voorspellingen maakt. Als hoogleraar behoor je minimaal in te zien dat je als instituut economische voorspellingen maakt de markt beinvloed. Voor de markt te sturen hebben we andere middelen voor.

Ik vraag me overigens af hoe je koop denkt te stimuleren door de prijzen zo ver mogelijk op te drijven. Vroeg of laat is het dan onbetaalbaar en dan gaan er minder mensen kopen, dat is gewoon boerenverstand.

Volgens mij vind je in dit topic geen volger die graag de prijzen willen opdrijven. Iedereen snapt dat elke financiele stimulatie wordt betaald uit eigen zak. De lachende derde is de bank.

Ik zeg dat ik tegenstander ben voor het stimuleren van huur ten opzichte van koop. Nuance

[ Voor 3% gewijzigd door Wobblier op 20-02-2015 10:06 ]

[EXX]

Zo, dan nu de echte cijfers van het CBS: jaar op jaar zijn de koopwoningen 2,1% duurder geworden. Niet echt een schokkende stijging, maar wel een beweging omhoog. Op zich natuurlijk verklaarbaar: de rente staat nu een stuk lager dan een jaar geleden. Dat is dan ook gelijk de reden waarom in verwacht dat de stijging in de komende maanden zal teruglopen tot nul en zelfs zal omslaan in een kleine daling, ook al omdat op steeds meer plaatsen de startersleningen verdwijnen en de normen strenger geworden zijn.

[ph4ge]

Wobblier schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 10:05:
Volgens mij vind je in dit topic geen volger die graag de prijzen willen opdrijven. Iedereen snapt dat elke financiele stimulatie wordt betaald uit eigen zak. De lachende derde is de bank.

Dat is wel de illusie die je wekt door het werk van Boelhouwer/de lobby kritiekloos te steunen.

Wobblier schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 10:05:
Ik zeg dat ik tegenstander ben voor het stimuleren van huur ten opzichte van koop. Nuance

Ik ben een tegenstander van elke stimulans, althans op de lange termijn. De facto betekent dat dus dat ik voorstander ben van het afschaffen van het stimuleren van koop, maar dus niet voor het stimuleren van wat anders. Ik zie niet in waarom mensen niet zelf mogen kiezen en ik denk dat de scheefgroei voor structurele problemen zorgt.

[Wobblier]

ph4ge schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 10:15:
Dat is wel de illusie die je wekt door het werk van Boelhouwer/de lobby kritiekloos te steunen.

Dan doe je precies waar je mij van beschuldigd. Namelijk niet lezen. Ik heb nergens aangegeven dat ik Boelhouwer steun. De discussie ging over het vooruitlekken van het CBS rapport. Daaropvolgde een poging tot karaktermoord op Boelhouwer terwijl dit niets met het CBS rapport te maken heeft.

Ik ben een tegenstander van elke stimulans, althans op de lange termijn. De facto betekent dat dus dat ik voorstander ben van het afschaffen van het stimuleren van koop, maar dus niet voor het stimuleren van wat anders. Ik zie niet in waarom mensen niet zelf mogen kiezen en ik denk dat de scheefgroei voor structurele problemen zorgt.

Stimulans / regulatie.

Daarin verschillen wij dan. Ik geloof niet dat het kapitalistisch systeem ons naar een gezonde huizenmarkt kan brengen omdat het geen sociaal component kent. Een vrije markt zoekt winstmaximalisatie. En dat werkt alleen bij een overschot aan aanbod. En zelfs dat staat ter discussie want het aanbod moet geproduceerd worden, liefst door goodkoop 3e wereld land.

(Sterker nog, de woningmarkt kent een schaarste .. en een primaire behoefte. Dat is per definitie vergif in een vrije markt).

Het kapitalisme (zonder de toezicht / regulatie) zorgde er voor dat uberhaupt in deze financiele crisis kwamen. Niet de HRA.

De moeilijke vraag is, wat is het juiste aandeel stimulatie / toezicht. En hoe gaat dat eerlijk.

[ Voor 10% gewijzigd door Wobblier op 20-02-2015 10:28 ]

[EXX]

Even nog ter aanvulling: de maand-op-maand cijfers (niet echt belangrijk) mbt prijsniveau:

• 2014 december: €226 646
• 2015 januari: €222 800

Prijzen zijn vrijwel gelijk gebleven; het verschil is verwaarloosbaar.

[Oscar Mopperkont]

Zijn dat de goede getallen? Moet het geen 226.800 zijn voor januari?

[EXX]

Zal nog een checken. Overigens maakt het geen bal uit, de conclusie in dezelfde: de prijsniveau is gelijk gebeleven.

edit:
Onderaan deze tabel staat toch echt 222800.

[ Voor 36% gewijzigd door EXX op 20-02-2015 10:49 ]

[GH45T]

De cijfers waarnaar EXX verwijst staan hier.

Edit: spuit11

De gemiddelde koopprijs is dus gezakt ten opzichte van december (maand-op-maand). Niet veel maar wel gezakt. Ontwikkelingen staan echter allen ten opzichte van voorgaande periode en ten opzichte van zelfde maand een jaar eerder.

[ Voor 52% gewijzigd door GH45T op 20-02-2015 10:55 ]

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 10:47:
Zal nog een checken. Overigens maakt het geen bal uit, de conclusie in dezelfde: de prijsniveau is gelijk gebeleven.

edit:
Onderaan deze tabel staat toch echt 222800.

Als die getallen kloppen, zou ik het eerder aanmerken als een daling. In een maand ongeveer 2% naar beneden.

[ph4ge]

EXX schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 10:40:
Even nog ter aanvulling: de maand-op-maand cijfers (niet echt belangrijk) mbt prijsniveau:

• 2014 december: €226 646
• 2015 januari: €222 800

Prijzen zijn vrijwel gelijk gebleven; het verschil is verwaarloosbaar.

Dat is de gemiddelde prijs natuurlijk. Waarschijnlijk weer een teken dat vooral het lage segment aantrekt. In november 2014 was het gemiddelde €220 204, kortom dat schommelt nogal maar zegt niet zoveel over de prijsontwikkeling.

[Fiber]

LOL, 1995: 93.750,-

Eigenlijk vallen de prijsdalingen van de laatste jaren gemiddeld gezien nog wel mee als je kijkt naar de enorme prijsstijgingen tussen 1995 en 2010.

Neemt niet weg dat ik een lichte prijsstijging van 2 procent per jaar zoals we nu hebben toch wel positief vind. Dat brengt een beetje rust in de tent denk ik. Alleen zegt zo'n gemiddelde ook weer niet zo heel veel. Er zijn natuurlijk enorme verschillen tussen regio's en woningtypen.

[EXX]

ph4ge schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 10:57:
[...]

Dat is de gemiddelde prijs natuurlijk. Waarschijnlijk weer een teken dat vooral het lage segment aantrekt. In november 2014 was het gemiddelde €220 204, kortom dat schommelt nogal maar zegt niet zoveel over de prijsontwikkeling.

Inderdaad. Wellicht zijn er in december 2014 wat meer duurdere huizen verkocht vanwege de nog geldende 100k€ schenkingsvrijstelling.

[ Voor 57% gewijzigd door EXX op 20-02-2015 11:11 ]

[timag]

ph4ge schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 09:44:
[...]

Ik durf best te zeggen dat het Nibud daar ook een loopje neemt met de waarheid. Wat ze waarschijnlijk bedoelen is dat banken ook niet de mogelijkheid zien om "negatief" af te wijken. Dus mensen minder lening te geven dan de normen omdat ze extra risico zien. Dit aspect van maatwerk hoor je ook nooit in de lobby, het gaat er altijd om dat er wellicht mensen zijn die iets meer kunnen lenen dan de norm maar niet dat de norm misschien ook wel te ruim is.

Banken kunnen en doen dit prima zolang ze er belang bij hebben. Helaas hebben we nog steeds NHG waarbij banken eigenlijk nooit negatief hoeven af te wijken omdat ze toch geen risico lopen.

Naar boven afwijken zouden banken theoretisch mogen maar dit gebeurt niet of nauwelijks omdat de AFM eigenlijk altijd de consument gelijk geeft als blijkt dat die teveel geleend heeft. Consumenten kunnen namelijk zelf niet nadenken en ook geen risico's inschatten. Banken willen geen boete, dus ze lenen niet meer uit dan het NIBUD goed vindt.

[Hbeez]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 10:57:
[...]

Als die getallen kloppen, zou ik het eerder aanmerken als een daling. In een maand ongeveer 2% naar beneden.

De tijdelijke verruiming vrijstelling schenkbelasting tot een ton gold tot december 2014. Ik kan me voorstellen dat de gemiddelde prijs van een koopwoning hoger is als je een ton van je ouders krijgt dan wanneer je alles zelf moet lenen.

[ph4ge]

timag schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 11:20:
Banken kunnen en doen dit prima zolang ze er belang bij hebben. Helaas hebben we nog steeds NHG waarbij banken eigenlijk nooit negatief hoeven af te wijken omdat ze toch geen risico lopen.

Niet zolang de meeste consumenten een kredietverstrekker selecteren op waar ze het meest kunnen lenen. Negatief afwijken betekent dan 1 op 1 dat de klant naar de buren gaat. Ik denk dat de banken dat willen voorkomen.

timag schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 11:20:
Naar boven afwijken zouden banken theoretisch mogen maar dit gebeurt niet of nauwelijks omdat de AFM eigenlijk altijd de consument gelijk geeft als blijkt dat die teveel geleend heeft. Consumenten kunnen namelijk zelf niet nadenken en ook geen risico's inschatten. Banken willen geen boete, dus ze lenen niet meer uit dan het NIBUD goed vindt.

Klopt helemaal, logisch gevolg van het bewezen onvermogen en de gesocialiseerde risico's. De norm is al zo ruim, het is ook logisch dat er vrij snel wordt aangenomen dat je teveel uitleent als je er boven zit.

[Oscar Mopperkont]

Trouwens wel grappig dat nu de huizenprijzen stijgen, Das Kapital de duiding geeft aan stijgende huizenprijzen die altijd ontbrak toen het de andere kant opging:

http://daskapital.nl/2015/02/cbs_koopwoningen.html

Neemt niet weg dat ze een punt hebben. Dat zei ik immers ook toen het de andere kant op ging.

[EXX]

Mijn inschatting is dat de jaar-op-jaar cijfers steeds meer naar nul gaan kruipen, zodra de renteverlagingen van 2014 buiten beeld raakt. Dus vanaf juli verwacht ik dat het jaar-op-jaar cijfer naar nul gaat. Omdat lenen minder makkelijk is geworden, de starterleningen beginnen op te drogen en de schenkingsregeling is ingeperkt, zou het zo maar eens kunnen zijn dat dit nulpunt eerder wordt bereikt en dat daarna de prijzen licht gaan dalen totdat er weer een evenwicht is.

[RemcoDelft]

Wobblier schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 10:25:
(Sterker nog, de woningmarkt kent een schaarste .. en een primaire behoefte. Dat is per definitie vergif in een vrije markt).

Die schaarste is niet veroorzaakt door de markt. De overheid is hier schuldig aan.
Er is ook geen schaarste aan eten en dekens. Dergelijke dingen kan de markt prima regelen, als er voldoende concurrentie en dus voldoende aanbieders zijn. Moet de overheid het wel toestaan...

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 10:57:
Als die getallen kloppen, zou ik het eerder aanmerken als een daling. In een maand ongeveer 2% naar beneden.

Getallen komen bij het CBS vandaan. De gemiddelde verkoopprijs is maand-op-maand van 226646 naar 222800 euro gedaald. Maar de prijsindex is in diezelfde tijd gestegen van 86.7 naar 87.1. M.a.w. huizen zijn duurder geworden, maar er is minder voor betaald. Er zijn dus kleinere huizen verkocht, en dat valt prima te verklaren door het wegvallen van "voordeeltjes".
En dat lijkt me dan ook de enige reden om naar maand-op-maand cijfers te kijken, want verder zegt het niet zo veel. Bij de vorige jaarwisseling gingen zowel prijsindex als verkoopprijs omhoog.

[ Voor 38% gewijzigd door RemcoDelft op 20-02-2015 12:10 ]

[nokiaan958GB]

Bestaande koopwoningen ook in januari duurder

Bestaande koopwoningen waren in januari 2,1 procent duurder dan in januari 2014. Al tien maanden achter elkaar zijn de prijzen van koopwoningen hoger dan in de vergelijkbare maand van een jaar eerder. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.
Prijzen 3,6 procent hoger dan tijdens dal in juni 2013
Het gemiddelde prijsniveau van bestaande koopwoningen is in januari 2015 ongeveer even hoog als medio 2003. In juni 2013 bereikten de prijzen van koopwoningen een dal. Sindsdien is er sprake van een licht stijgende trend. Vergeleken met juni 2013 lagen de prijzen in januari 3,6 procent hoger. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, is het prijsniveau 18,6 procent lager.

[ Voor 74% gewijzigd door nokiaan958GB op 20-02-2015 13:00 ]

[Anoniem: 629119]

En hoe deed januari 2015 het in vergelijking met december 2014?
Ik had ergens gelezen dat de prijzen weer waren gedaald, evenals het aantal verkochte woningen....

[EXX]

nokiaan958GB schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 12:59:
Bestaande koopwoningen ook in januari duurder

Bestaande koopwoningen waren in januari 2,1 procent duurder dan in januari 2014. Al tien maanden achter elkaar zijn de prijzen van koopwoningen hoger dan in de vergelijkbare maand van een jaar eerder. Dit blijkt uit het onderzoek naar de prijsontwikkeling van bestaande particuliere koopwoningen in Nederland van het CBS en het Kadaster.

En dit loopt dus mooi parallel met de rentedalingen afgelopen periode. Die is sinds augustus 2014 voorbij, dus halverwege dit jaar verwacht ik nul jaar op jaar stijging.

Prijzen 3,6 procent hoger dan tijdens dal in juni 2013
Het gemiddelde prijsniveau van bestaande koopwoningen is in januari 2015 ongeveer even hoog als medio 2003. In juni 2013 bereikten de prijzen van koopwoningen een dal. Sindsdien is er sprake van een licht stijgende trend. Vergeleken met juni 2013 lagen de prijzen in januari 3,6 procent hoger. Ten opzichte van augustus 2008, toen de huizenprijzen een piek bereikten, is het prijsniveau 18,6 procent lager.

Die euro was in 2003 wel pakweg 20% meer waard en in 2008 zo een 12% meer dan nu.

[t_captain]

EXX schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 14:29:
[...]

[...]
Die euro was in 2003 wel pakweg 20% meer waard en in 2008 zo een 12% meer dan nu.

Het enige wat dat zegt, is dat woningen ten opzichte van andere producten goedkoper zijn geworden. In euro's is een woning dus even duur als 12 jaar geleden, naar koopkracht is de woning 20% goedkoper geworden.

[EXX]

Dat laatste (koopkracht) is toch eigenlijk datgene wat telt, want dat representeert de reële waarde.

[Señor Sjon]

DNB heeft net weer een bulletin uitgebracht. De nieuwssites nemen het allemaal maar weer half over:
http://www.dnb.nl/nieuws/...letin-2015/dnb319006.jsp#

Grafiek 2 is interessant, de mensen die het minst snel verhuizen hebben het meeste beschikbare vermogen (60-70 jr oud, de babyboomer).


Ze zien het prikkelen van volledig aflossen als uiteindelijk slecht voor de economie, door huis en pensioen speelt de consument the long game en heeft dat kortetermijneffecten.

[t_captain]

EXX schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 15:38:
Dat laatste (koopkracht) is toch eigenlijk datgene wat telt, want dat representeert de reële waarde.

Van welk oogpunt kijk je?

Als je de waarschijnlijkheid van een toekomstige prijsdaling wilt beschouwen, dan is het goed om naar de reele woningprijzen te kijken. De historische ontwikkeling van dat getal toont immers hoe duur woningen naar verhouding tot andere uitgaven zijn en dan kun je zien hoe ver de grafiek boven of onder de trendlijn zit.

Als je wilt kijken naar de hypotheek+onderwaarde problematiek, dan zijn alleen de harde euro's van belang.

[stok]

EXX schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 15:38:
Dat laatste (koopkracht) is toch eigenlijk datgene wat telt, want dat representeert de reële waarde.

Valt op die manier niet te vergelijken, omdat belastingen, verplichte bijdragen e.d. van nu heel anders zijn tov 1x jaar geleden.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 16:02:
DNB heeft net weer een bulletin uitgebracht. De nieuwssites nemen het allemaal maar weer half over:
http://www.dnb.nl/nieuws/...letin-2015/dnb319006.jsp#

Grafiek 2 is interessant, de mensen die het minst snel verhuizen hebben het meeste beschikbare vermogen (60-70 jr oud, de babyboomer).
[afbeelding]

Ze zien het prikkelen van volledig aflossen als uiteindelijk slecht voor de economie, door huis en pensioen speelt de consument the long game en heeft dat kortetermijneffecten.

Dit vermogen is absoluut niet het resultaat van sparen en aflossen, maar van exploderende huizenprijzen en enorme rendementen. Luxe problemen waar de huidige starters zich geen zorgen om hoeven te maken. Overigens ben ik het met je eens dat dat slecht is voor de economie. De jongeren betalen voor de ouderen waardoor je jongeren in de problemen komen terwijl de ouderen er niets mee doen.

[ Voor 9% gewijzigd door ph4ge op 20-02-2015 20:57 ]

[Baldertt]

Vanmorgen in de volkskrant:

DNB pleit ervoor dat de overheid het kopen van een huis minder stimuleert en huren juist meer. De toezichthouder pleit bovendien voor een versoepeling van de eis dat huizenkopers hun hypotheek volledig aflossen. Ook kunnen de verplichte pensioenbesparingen vooral voor inkomens boven de 60 duizend euro omlaag.

http://www.volkskrant.nl/...-sparen-te-veel~a3870214/

[ Voor 7% gewijzigd door Baldertt op 21-02-2015 10:09 ]

[Señor Sjon]

Zie een paar posts boven je het originele bericht van DNB zelf.

[TheGhostInc]

Wel 'leuk' om te zien dat er nog steeds niet helder is hoeveel de gemeenten moeten afschrijven op hun grondposities:
Eind 2013 was de verwachting dat er nog 0,7 - 2,7 Miljard in de gifbeker zat, ondertussen zijn we iets meer dan een jaar verder en zit er nog 0,3 - 2,1 Miljard in het verschiet.
Hoeveel er daadwerkelijk is afgeschreven in de tusenliggende periode is een beetje onduidelijk, aangezien ze goochelen met winst die verdampt en verlies dat ze maken. We zitten nu op 4 Miljard, in 2013 denk ik dat de schade 3,3 Miljard was.

Overigens denk ik dat een groot aantal gemeenten her en der een lijk in de kast hebben verstopt. Bijvoorbeeld de ontwikkelkosten van een 'super deluxe' theater dat er nooit meer gaat komen als die nieuwe wijk er ook niet komt voor een 'super deluxe' prijs. Zodra het oude theater dan toch maar gerenoveerd moet worden valt dat ineens een paar miljoen duurder uit.

[DutX]

Baldertt schreef op zaterdag 21 februari 2015 @ 10:07:
Vanmorgen in de volkskrant:

[...]

http://www.volkskrant.nl/...-sparen-te-veel~a3870214/

Tsja.. maar hier in de buurt kan je toch aan de tuinen en de huizen wel zien wat huur is en wat koop is. Voor de leefbaarheid en algemeen aankijken van de buurt lijken mij koopwoningen gewenster dan huurwoningen. Dus als je huurwoningen gaat stimuleren dan bevorder je bedrijven in plaats van huiseigenaren. Aangezien bedrijven winst moeten maken en particulieren op zich ook prima break even kunnen zijn, gaat het dus vrijwel zeker méér geld kosten. Daarnaast krijg je weer andere problemen zoals de leefbaarheid. Maargoed, misschien is dat in het westen anders dan hier in het noorden.

[ Voor 11% gewijzigd door DutX op 27-02-2015 10:42 ]

[Krisp]

Señor Sjon schreef op vrijdag 20 februari 2015 @ 16:02:
DNB heeft net weer een bulletin uitgebracht. De nieuwssites nemen het allemaal maar weer half over:
http://www.dnb.nl/nieuws/...letin-2015/dnb319006.jsp#

Grafiek 2 is interessant, de mensen die het minst snel verhuizen hebben het meeste beschikbare vermogen (60-70 jr oud, de babyboomer).
[afbeelding]

Ze zien het prikkelen van volledig aflossen als uiteindelijk slecht voor de economie, door huis en pensioen speelt de consument the long game en heeft dat kortetermijneffecten.

Nog even over dit bericht van DNB, want jouw conclusie is niet de conclusie van de DNB. Zij stellen (imo terecht) dat huishoudens zo veel sparen in de vorm van hypotheek en pensioen, dat het vrij beschikbaar vermogen (spaargeld) te laag blijft, zeker gedurende de tijd dat men kinderen heeft. Derhalve stelt de DNB dat de timing van de verschillende maatregelen ongunstig is: alles komt tegelijk. De DNB pleit in feite voor spreiding van de verschillende maatregelen.

Daarmee zegt de DNB niet dat mensen hun huizen niet moeten aflossen. Wel constateert de DNB een tweedeling tussen huizenbezitters (wier inkomen +100% is ten opzichte van voor de pensionering doordat ook de lasten van de hypotheek wegvallen) en niet-huizenbezitters (wier huur alleen maar stijgt). Je zou het dus ook kunnen lezen als een pleidooi voor het versoepelen van de 2e pensioenpijler, zeker voor huizenbezitters. Dat sluit ook aan als je onze pensioenpijlers vergelijkt met andere Europese landen.

In dat licht is het aflossen van de hypotheek met behulp dat het geld wat we nu in ons pensioen stoppen geen gekke gedachte. Het lost ook een ander probleem op: onze balansen worden een stuk korter.

[backupdevice]

Lijkt inderdaad meer beweging te zijn.

Onze buren hebben begin deze maand hun huis op de markt gezet voor 400K. Het is een huis dat in 1988 gebouwd is en daarna niks meer aan gedaan. Echter zijn er al 10 bezichtigingen geweest...

[zeeg]

Krisp schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 10:58:


In dat licht is het aflossen van de hypotheek met behulp dat het geld wat we nu in ons pensioen stoppen geen gekke gedachte. Het lost ook een ander probleem op: onze balansen worden een stuk korter.

Inderdaad!
In hoeverre is de politiek nu met dat plan bezig?

[Señor Sjon]

zeeg schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 11:06:
[...]

Inderdaad!
In hoeverre is de politiek nu met dat plan bezig?

Uit de serie Hell No. Dat wil ik echt pertinent niet hebben. Die twee zaken vervlechten is een recept voor nog meer ellende met banken. Misschien ga ik wel huren op mijn 70e, dan heb ik wel kapitaal op de bank vanwege een afbetaald huis (ik kan dromen), maar dan moet ik alsnog een hoge huur ophoesten terwijl mijn pensioen laag is. Omdat je dan ook nog kapitaal hebt, dan ziet de politiek zich gerechtvaardigd om hier zoveel mogelijk van af proberen te romen.

[Pooh]

Ik zie het probleem niet zo. Op dit moment moet je verplicht geld in een pensioen stoppen. In ruil daarvoor mag dat belastingvrij. Ik kan me goed voorstellen dat je die vrijstelling oprekt, en zegt dat mensen mogen kiezen of ze dat geld in een pensioenpot stoppen, of er (deels) hun huis mee aflossen.

Er is nu een best grote groep 65+'ers 'te rijk'. En een afbetaald huis, en een fors pensioen, dat is vaak meer dan ze opmaken. Prettig voor ze, maar als je als overheid mensen verplicht om zo voorzichtig te zijn, dan sla je misschien een beetje door?

[Señor Sjon]

Maar dan gaat het toch niet helpen dat de groep 25-45 een stuk minder (nog minder...) pensioen krijgt door dit soort grappen? Er is al één generatie veels te rijk ten opzichte van de rest. Erger is het nog dat ze dit zelf niet vinden, maar die rant is voor een ander topic.

[redwing]

Pooh schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 11:15:
Ik zie het probleem niet zo. Op dit moment moet je verplicht geld in een pensioen stoppen. In ruil daarvoor mag dat belastingvrij. Ik kan me goed voorstellen dat je die vrijstelling oprekt, en zegt dat mensen mogen kiezen of ze dat geld in een pensioenpot stoppen, of er (deels) hun huis mee aflossen.

Er is nu een best grote groep 65+'ers 'te rijk'. En een afbetaald huis, en een fors pensioen, dat is vaak meer dan ze opmaken. Prettig voor ze, maar als je als overheid mensen verplicht om zo voorzichtig te zijn, dan sla je misschien een beetje door?

Ik heb niet de illusie dat ik met het huidige pensioenstelsel 'te rijk' ga worden. Voorlopig wordt die juist continue verlaagd en verlaat. En dan zouden we dit nu verder gaan ondermijnen omdat we meer geld in een huis moeten stoppen ? Laat de regering er eerst maar eens voor zorgen dat het pensioen er voor de huidige generaties op langere termijn goed uitziet (en vooral duidelijk zonder continue aanpassingen) voordat ze gaan stimuleren om meer korte termijn te denken.

[Blik1984]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 11:09:
[...]


Uit de serie Hell No. Dat wil ik echt pertinent niet hebben. Die twee zaken vervlechten is een recept voor nog meer ellende met banken. Misschien ga ik wel huren op mijn 70e, dan heb ik wel kapitaal op de bank vanwege een afbetaald huis (ik kan dromen), maar dan moet ik alsnog een hoge huur ophoesten terwijl mijn pensioen laag is. Omdat je dan ook nog kapitaal hebt, dan ziet de politiek zich gerechtvaardigd om hier zoveel mogelijk van af proberen te romen.

Wie zegt dat het een verplichting wordt? Als je niet wilt doe je het niet.

Ik zou het prima vinden om op die manier op de kortere termijn mijn lasten al omlaag te kunnen brengen in plaats van dat het in een soort van bodemloze put terecht komt waarvan het maar de vraag is hoeveel ik daar later van krijg.

[ph4ge]

Juist de kracht van het pensioenstelsel is dat het enigszins veilig is zelfs als het slecht gaat. Nu kan je failliet gaan zonder je pensioen in te leveren. Je werkgever kan failliet gaan en het is veilig. Het laatste wat je moet doen is nog meer geld in de huizenmarkt pompen met het enige effect dat de huizenprijzen nog hoger worden en het resultaat dat men de facto geen pensioen meer gaat opbouwen (want men voelt zich gedwongen om maximaal te kopen) plus dat de mensen die het wel doen hun pensioen moeten gaan gebruiken op het moment dat het elders in hun portemonnee financieel mis gaat. Nee, dat het gescheiden vaten zijn is uitermate belangrijk en je lost helemaal niks op door daar wat aan te veranderen. Het enige effect is dat je nog meer onderscheid krijgt tussen ouderen wiens overwaarde nog groter wordt en die wel pensioen hebben en jongeren die beiden niet hebben.

In de Nederlandse huizenmarkt zijn dit soort vrijwillige regelingen altijd min of meer verplichtingen. Niemand verplicht je om op 2 inkomens te lenen, maar toen ze het invoerden werden wel de huizen 2 keer zo duur dus je moet wel mee. Daarnaast is het gewoon een hellend vlak en als je de deur op een kiertje zet is het al snel niet vrijwillig meer. Voor dat je het weet is het een voorwaarde van de NHG dat je er pas een beroep op kan doen als je je pensioen hebt aangesproken om maar eens wat te noemen.

Overigens is het hele probleem van de onderwaardes iets wat speelt bij jongeren en die hebben nog helemaal niet zoveel pensioen opgebouwd. Tegen de tijd dat je een noemenswaardig pensioenpotje hebt opgebouwd heb je ook al jarenlang afgelost en sta je dus als het goed is al niet meer onder water. Het pensioenstelsel is al zover uitgekleed voor deze groep en dan stellen jullie een de facto afschaffing voor.

Dan hebben we het nog niet over de economische gevolgen van geld wat in stenen zit wat niets meer bijdraagt aan de economie en nauwelijks rendement heeft vs de pensioenenfondsen die met vrij groot succes beleggen.

[ Voor 13% gewijzigd door ph4ge op 27-02-2015 12:03 ]

[Krisp]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 11:09:
[...]


Uit de serie Hell No. Dat wil ik echt pertinent niet hebben. Die twee zaken vervlechten is een recept voor nog meer ellende met banken. Misschien ga ik wel huren op mijn 70e, dan heb ik wel kapitaal op de bank vanwege een afbetaald huis (ik kan dromen), maar dan moet ik alsnog een hoge huur ophoesten terwijl mijn pensioen laag is. Omdat je dan ook nog kapitaal hebt, dan ziet de politiek zich gerechtvaardigd om hier zoveel mogelijk van af proberen te romen.

Mits je goede waarborgen inbouwt (bijvoorbeeld dat je maximale hypotheek verminderd wordt met het pensioenvermogen) kan het best zonder dat de huizenprijzen stijgen. Ik zou het wel doen om mijn pensioen zo veel mogelijk in de derde peiler (zelf gespaard vermogen) te krijgen.

Belangrijkste discussie is hoe we ervoor zorgen dat de huizenprijzen niet stijgen terwijl er een extra bron van vermogen wordt aangesproken. Daar zijn prima oplossingen voor.

ph4ge schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 11:59:
Juist de kracht van het pensioenstelsel is dat het enigszins veilig is zelfs als het slecht gaat. Nu kan je failliet gaan zonder je pensioen in te leveren. Je werkgever kan failliet gaan en het is veilig. Het laatste wat je moet doen is nog meer geld in de huizenmarkt pompen met het enige effect dat de huizenprijzen nog hoger worden en het resultaat dat men de facto geen pensioen meer gaat opbouwen (want men voelt zich gedwongen om maximaal te kopen) plus dat de mensen die het wel doen hun pensioen moeten gaan gebruiken op het moment dat het elders in hun portemonnee financieel mis gaat. Nee, dat het gescheiden vaten zijn is uitermate belangrijk en je lost helemaal niks op door daar wat aan te veranderen. Het enige effect is dat je nog meer onderscheid krijgt tussen ouderen wiens overwaarde nog groter wordt en die wel pensioen hebben en jongeren die beiden niet hebben.

In de Nederlandse huizenmarkt zijn dit soort vrijwillige regelingen altijd min of meer verplichtingen. Niemand verplicht je om op 2 inkomens te lenen, maar toen ze het invoerden werden wel de huizen 2 keer zo duur dus je moet wel mee. Daarnaast is het gewoon een hellend vlak en als je de deur op een kiertje zet is het al snel niet vrijwillig meer. Voor dat je het weet is het een voorwaarde van de NHG dat je er pas een beroep op kan doen als je je pensioen hebt aangesproken om maar eens wat te noemen.

Overigens is het hele probleem van de onderwaardes iets wat speelt bij jongeren en die hebben nog helemaal niet zoveel pensioen opgebouwd.

Je wilt dit niet doen omdat er toevallig een generatie is die onder water staat. De DNB-verkenning raakt dat onderwerp wel, maar in feite gaat het over de groep daarna, die èn aflost èn kinderen moet opvoeden. Naast dat ze dan 30% van hun inkomsten besteden aan hun woning, gaat er ook 20% naar de kinderen. De DNB constateert dat dit erg veel is, wellicht zelfs te veel. Daar verlichting in aanbrengen is geen gek idee, zeker omdat deze generatie uiteindelijk meer dan 100% bestedingskracht heeft ten opzichte van voor hun functioneren, waar 70% al ruim voldoende is.

Nogmaals: je moet dit systeem zodanig inrichten dat huizenprijsstijgingen niet kunnen plaats vinden. Daar zijn oplossingen voor. Je kunt het ook zodanig inrichten dat je 'rente' betaalt om je pensioenvermogen te laten groeien en de aflossing te bespoedigen, zodat het rendement op het pensioenvermogen aanwezig blijft. Dat dit systeem per definitie de huizenprijzen verder zou laten groeien is onjuist.

[ Voor 55% gewijzigd door Krisp op 27-02-2015 12:05 ]

[ph4ge]

Het is wel een enorme naïef om te denken dat het belastingstelsel niet op de schop gaat als deze geldstroom er inderdaad komt. Op zn minst pakt de overheid uitgestelde IB, maar waarschijnlijk gaan ze het daarna ook gewoon als vermogen belasten.

Krisp schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 11:59:
Je wilt dit niet doen omdat er toevallig een generatie is die onder water staat. De DNB-verkenning raakt dat onderwerp wel, maar in feite gaat het over de groep daarna, die èn aflost èn kinderen moet opvoeden. Naast dat ze dan 30% van hun inkomsten besteden aan hun woning, gaat er ook 20% naar de kinderen. De DNB constateert dat dit erg veel is, wellicht zelfs te veel. Daar verlichting in aanbrengen is geen gek idee, zeker omdat deze generatie uiteindelijk meer dan 100% bestedingskracht heeft ten opzichte van voor hun functioneren, waar 70% al ruim voldoende is.

Dat we teveel kwijt zijn aan wonen komt omdat we wonen veel te duur hebben gemaakt, en dat maak je alleen maar erger met enorme huurstijgingen, beleid gericht op prijsstijgingen en het aanwakkeren van nog meer schaarste. Dat wonen een te grote hap uit het huishoudbudget is los niet op door er nog meer budget voor vrij te maken!

Krisp schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 11:59:
Nogmaals: je moet dit systeem zodanig inrichten dat huizenprijsstijgingen niet kunnen plaats vinden. Daar zijn oplossingen voor. Je kunt het ook zodanig inrichten dat je 'rente' betaalt om je pensioenvermogen te laten groeien en de aflossing te bespoedigen, zodat het rendement op het pensioenvermogen aanwezig blijft. Dat dit systeem per definitie de huizenprijzen verder zou laten groeien is onjuist.

De enige manier waarop je voorkomt dat meer geld in een statische markt met structurele schaarste niet leidt door hogere prijzen is om het weer af te romen (door hogere belastingen of andere verhoogde kosten). Dat is simpele economie. Daarmee bereik je het doel dus niet. Wat jij nu voorstelt is dat mensen geen pensioen gaan sparen maar dat dat wordt opgelost door onder een andere noemer wel te gaan sparen.

[ Voor 94% gewijzigd door ph4ge op 27-02-2015 12:10 ]

[Krisp]

ph4ge schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 12:05:
Het is wel een enorme naïef om te denken dat het belastingstelsel niet op de schop gaat als deze geldstroom er inderdaad komt. Op zn minst pakt de overheid uitgestelde IB, maar waarschijnlijk gaan ze het daarna ook gewoon als vermogen belasten.

En so what? Belasting betalen is geen straf, maar een gunst omdat we het hier zo verschrikkelijk goed geregeld hebben. Als je veel vermogen hebt, kun je best wat afstaan om bij te dragen aan alles wat we hier doen.

Dit is offtopic, maar please: de gedachte dat we vooral geen belasting willen betalen doet ernstig tekort aan alle gunsten die we ervoor terug krijgen.

[...]

Dat we teveel kwijt zijn aan wonen komt omdat we wonen veel te duur hebben gemaakt, en dat maak je alleen maar erger met enorme huurstijgingen, beleid gericht op prijsstijgingen en het aanwakkeren van nog meer schaarste. Dat wonen een te grote hap uit het huishoudbudget is los niet op door er nog meer budget voor vrij te maken!

En dat doen we dus niet. Je bestemt pensioenvermogen aan de aflossing van de hypotheek. Je maandelijkse aflossing wordt dus verlaagd met het pensioengeld, een paar honderd euro per maand. Resultaat is dat huiseigenaren in plaats van 100% van het besteedbaar inkomen nog maar 70% van het besteedbaar inkomen hebben. Dat kan prima.

[...]

De enige manier waarop je voorkomt dat meer geld in een statische markt met structurele schaarste niet leidt door hogere prijzen is om het weer af te romen (door hogere belastingen of andere verhoogde kosten). Dat is simpele economie. Daarmee bereik je het doel dus niet. Wat jij nu voorstelt is dat mensen geen pensioen gaan sparen maar dat dat wordt opgelost door onder een andere noemer wel te gaan sparen.

Tenzij je het anderszins limiteert. Laten we daar nu net het NiBud voor hebben. En nogmaals: mensen sparen pensioen in hun huis, een gedachte die maatschappelijk gezien behoorlijk geaccepteerd is.

[ Voor 84% gewijzigd door Krisp op 27-02-2015 12:15 ]

[Señor Sjon]

Ik ga mijn LP weer grijsdraaien, maar meer inkomen door die verrekte loonmatiging eens los te laten laten die percentages ook dalen.

[TheGhostInc]

Eigenlijk zou je ook een koppeling moeten maken tussen de leennorm en eventuele krapte op de woningmarkt.

Voor de crisis werd het een bende omdat er een groot te kort aan woningen was, je ziet nu alweer dat de prijzen naar boven onder druk staan door de krapte. Door een koppeling zorg je ervoor dat ook partijen als DNB, NVM en hypotheekverstrekkers meer gebaat worden bij een ruime woningmarkt in plaats van krapte.

[Krisp]

Señor Sjon schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 12:12:
Ik ga mijn LP weer grijsdraaien, maar meer inkomen door die verrekte loonmatiging eens los te laten laten die percentages ook dalen.

Volgens mij sluiten beide plannen elkaar niet uit.

[Pooh]

redwing schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 11:21:
[...]

Ik heb niet de illusie dat ik met het huidige pensioenstelsel 'te rijk' ga worden. Voorlopig wordt die juist continue verlaagd en verlaat. En dan zouden we dit nu verder gaan ondermijnen omdat we meer geld in een huis moeten stoppen ? Laat de regering er eerst maar eens voor zorgen dat het pensioen er voor de huidige generaties op langere termijn goed uitziet (en vooral duidelijk zonder continue aanpassingen) voordat ze gaan stimuleren om meer korte termijn te denken.

Juist als je vindt dat je pensioen te ondoorzichtig is, is dit toch een mooie optie?

Nu is de regel: je moet 10% (oid) in een pensioenfonds stoppen. Er is geen keus, maar 1 fonds, je moet inleggen. Als je pech hebt zitten daar prutsers, en ben je het kwijt of krijg je minder dan belooft.

Ik zou graag een regeling zien als:
- Je moet 10% (oid) gebruiken voor de toekomst. Je mag kiezen of je dat in een pensioenfonds stopt, vastzet op een geblokkeerde spaarrekening, of gebruikt om af te lossen op je hypotheek.

In alle gevallen heeft de overheid dan minder te zeggen, en heb je meer vrijheid. Terwijl je als burger kunt stemmen met je voeten als het pensioenstelsel je niet bevalt, terwijl je een mogelijkheid houdt om belastingvrij vermogen op te bouwen voor later.

[redwing]

Pooh schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 12:43:
[...]
Juist als je vindt dat je pensioen te ondoorzichtig is, is dit toch een mooie optie?

Nu is de regel: je moet 10% (oid) in een pensioenfonds stoppen. Er is geen keus, maar 1 fonds, je moet inleggen. Als je pech hebt zitten daar prutsers, en ben je het kwijt of krijg je minder dan belooft.

Ik zou graag een regeling zien als:
- Je moet 10% (oid) gebruiken voor de toekomst. Je mag kiezen of je dat in een pensioenfonds stopt, vastzet op een geblokkeerde spaarrekening, of gebruikt om af te lossen op je hypotheek.

In alle gevallen heeft de overheid dan minder te zeggen, en heb je meer vrijheid. Terwijl je als burger kunt stemmen met je voeten als het pensioenstelsel je niet bevalt, terwijl je een mogelijkheid houdt om belastingvrij vermogen op te bouwen voor later.

Het zou mooi zijn om meer vrijheid te krijgen alleen het te koppelen aan een huis vind ik een slecht idee.
Dan moet je straks als je met pensioen gaat verplicht je huis verkopen en gaan huren of zo ? Je zult dat geld bij je pensioen ten slotte toch cash moeten hebben.

De keuze om te kunnen kiezen in welk pensioenfonds je je geld wilt te stoppen of op een bep. spaar/beleggingsrekening te zetten lijkt me wel goed. Maar een pensioen is wel iets waar je zekerheid over moet hebben en al is dat nu ook niet echt denderend, als je het via een huis gaat doen is die zekerheid nog stukken minder.

[T-MOB]

Pooh schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 12:43:
Ik zou graag een regeling zien als:
- Je moet 10% (oid) gebruiken voor de toekomst. Je mag kiezen of je dat in een pensioenfonds stopt, vastzet op een geblokkeerde spaarrekening, of gebruikt om af te lossen op je hypotheek.

Probleem is wel dat je die aflossing op je hypotheek moeilijk kunt beschermen in geval van failissement. Stel je hebt een deel afgelost met pensioengeld en je huis wordt gedwongen geveild tegen 80% van de hypotheeksom. Ben je dan 20% van je pensioeninleg kwijt?

En een ander probleem is dat het lastig is om uiteindelijk belasting te heffen. Dat "belastingvrij" pensioensparen is immers helemaal niet belastingvrij, het is alleen uitgestelde belastingheffing. Na je 65 67e ga je betalen over de uitkering.

redwing schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 13:01:
[...]

Het zou mooi zijn om meer vrijheid te krijgen alleen het te koppelen aan een huis vind ik een slecht idee.
Dan moet je straks als je met pensioen gaat verplicht je huis verkopen en gaan huren of zo ? Je zult dat geld bij je pensioen ten slotte toch cash moeten hebben.

Je hoeft het helemaal niet cash te hebben. Het idee is dat je minder geld nodig hebt als je "gratis" kan wonen.

[ Voor 45% gewijzigd door T-MOB op 27-02-2015 13:04 ]

[ph4ge]

Krisp schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 12:10:
Tenzij je het anderszins limiteert. Laten we daar nu net het NiBud voor hebben. En nogmaals: mensen sparen pensioen in hun huis, een gedachte die maatschappelijk gezien behoorlijk geaccepteerd is.

Ja hoor, laten we van het Nibud een instituut maken wat de huizenprijzen reguleert. Dat doen ze niet, daar zijn ze ook helemaal niet voor opgericht of geschikt. Dat ze nu toevallig een heeeeel klein beetje tegengas geven aan de lobby is ook geen enkele garantie dat ze dat blijven volhouden. Laten we de lobby nog een kans geven op meer "maatwerk".

Het wordt gewoon simpel. Als je dit doet dan betekent het dus dat veel jongeren meer gaan betalen voor het huis en dat doen door geen pensioen te sparen. Dat is leuk voor de huidige huizenbezitters zoals jij en ik, maar een forse achteruitgang voor de volgende generaties. Uiteindelijk los je het probleem van dure wonen en teveel schulden niet op, maar breek je wel de belangrijkste tegenkracht aan deze problemen af.

Mensen gaan hun pensioen inzetten om door te stromen naar huizen die ze anders niet kunnen betalen (stijging van de prijzen), of consumeren (ff snel je pensioen opnemen en dan je huis verkopen). Er gaan producten ontstaan waar er in de berekening van de maandlasten wordt uitgegaan dat men hun pensioenpremie gebruikt om de lasten te betalen (hogere prijzen). NHG en bijstand gaan er al vanuit dat je heel je vermogen opmaakt voordat je geholpen wordt, daar wordt deze "vrijwillige" keuze gewoon direct onderdeel van. De lijst is eindeloos, als je de deur eenmaal op een kier zet.

Aflossen in de hypotheek middels je pensioen betekent linksom of rechtsom gewoon meer geld in een statische markt, dus hogere prijzen. Als je dat niet wil moet je er zoveel remmen op zetten dat je het of een hopeloos complexe nieuwe regelgeving maakt of heel het achterliggende idee ongedaan maakt. Uiteindelijk zal de lobby altijd wel raad weten met dit nieuwe geld, zelfs als de regeling in eerste instantie met allerlei beperkingen wordt ingevoerd.

Het is vuur blussen met vuur. Je klaagt dat mensen een te groot deel van hun budget aan wonen kwijt zijn, en dus maak je het deel "pensioen" maar vrij zodat mensen dat deel van het budget ook aan wonen kwijt zijn. Wat los je hier nou mee op? Op de hele korte termijn een paar mensen bovenwater, op de iets langere termijn het einde van sparen voor je pensioen en een nog groter deel van je inkomen naar wonen, meer niet. Je ziet nu al dat er massaal gelobbyd wordt tegen aflossen en hypotheekvormen ontstaan waar mensen het geld weer kan opnemen (op eet hypotheek noemen ze dat, als het aan jou ligt kan je straks eerst pensioen nemen en dan een opeethypotheek gebruiken om te consumeren), natuurlijk gaat het grootste gedeelte van het geld niet gespaard worden.

Waarom vuur met vuur bestrijden en niet met water? Als mensen teveel kwijt zijn aan wonen dus gewoon zorgen dat men minder kwijt is aan wonen? Of zorgen dat ze meer besteedbaar inkomen hebben? Dat is toch gewoon veel logischer?

Het is al erg genoeg dat Europa watertandend naar onze pensioenpotten kijkt maar de lokale fiscus, bankiers, bouwers en makelaars kunnen er ook wat van. Deze scheiding is heel bewust gemaakt. Je kan financieel helemaal aan de grond raken, maar je pensioenpotje is veilig. Het stimuleren van woningbezit drukt al een zeer zware negatieve stempel op de economie en dan kan dit er ook nog wel bij. Het is op alle fronten een hele grote stap in de verkeerde richting onder het mom van "door meer geld vrij maken voor wonen zorgen we dat men minder uitgeeft aan wonen". Geen geld naar stenen, er gaat al veel te veel geld in.

Verder gaat het me niet om belasting betalen zoals jij suggereert. Je begon zelf dat je dit wilde omdat het belastingtechnisch gunstig leek, ik hielp je alleen maar uit die droom.

[stok]

Wat is er nu zo fundamenteel anders dat mijn ouders wel op 1 modaal inkomen een vrijstaand huis konden kopen (en aflossen) en pensioen konden opbouwen en 2 kinderen konden grootbrengen? En ook gewoon op vakantie met de caravan etc? Geen sprake van erfenis/loterij/anders. En ook geen schulden.

Dit hele gat dichten door elders (pensioen) een gat te creëren word ik heel nerveus van. En klinkt mij alleen maar als het zover mogelijk uitkloppen van mijn portomonne tot ik een minimum aan geld overhoud.

[ Voor 15% gewijzigd door stok op 27-02-2015 13:53 ]

[Krisp]

ph4ge schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 13:28:
[...]

Ja hoor, laten we van het Nibud een instituut maken wat de huizenprijzen reguleert. Dat doen ze niet, daar zijn ze ook helemaal niet voor opgericht of geschikt. Dat ze nu toevallig een heeeeel klein beetje tegengas geven aan de lobby is ook geen enkele garantie dat ze dat blijven volhouden. Laten we de lobby nog een kans geven op meer "maatwerk".

Het Nibud laat je -net als nu- de hypotheeknormen beheren, en je voegt een wet toe: je mag binnen de norm jouw pensioen inzetten ter aflossing van je huis. Daarmee los je jouw probleem compleet op. Er is dus wat dat betreft geen probleem.

Het probleem is nu dat mensen domweg te weinig geld hebben om pensioen, hypotheek en kinderen te betalen. Dan kun je wel willen dat ze dat blijven doen, maar effectief bereik je daar bijna faillieten gezinnen mee, danwel stellen die het kinderen uit- en later afstellen. Dat wil je ook niet.

[ph4ge]

Krisp schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 13:48:
Het Nibud laat je -net als nu- de hypotheeknormen beheren, en je voegt een wet toe: je mag binnen de norm jouw pensioen inzetten ter aflossing van je huis. Daarmee los je jouw probleem compleet op. Er is dus wat dat betreft geen probleem.

Het probleem is nu dat mensen domweg te weinig geld hebben om pensioen, hypotheek en kinderen te betalen. Dan kun je wel willen dat ze dat blijven doen, maar effectief bereik je daar bijna faillieten gezinnen mee, danwel stellen die het kinderen uit- en later afstellen. Dat wil je ook niet.

Nogmaals, het Nibud gaat niet over de huizenprijzen en het Nibud is onafhankelijk, plus dat pensioen geen onderdeel is van de norm. Het slaat dus nergens op dat het Nibud deze gigantische nadelen wel even gaat voorkomen.

Het Nibud kijkt naar het besteedbare inkomen, en als dat stijgt doordat je pensioen vrij komt zal het Nibud ook geen reden zien om het niet te gebruiken. Maar uiteindelijk bepaalt het Nibud zelf wat het doet, maar de huizenprijzen spelen daarin in zn geheel geen rol.

Het probleem is dat wonen te duur is geworden. Woningen kopen of huren is veel duurder dan wat het werkelijk kost om er 1 te bouwen (bouwkosten, dus excl 21% BTW, excl geinflateerde grondprijzen, excl overbodige kostbare wetgeving, excl woekerwinsten voor projectonwikkelaars). Huizen waar 30 jaar nooit iets aan gedaan is zijn 6 keer zo duur dan toen ze gebouwd werden. Dat is het probleem.

Nogmaals, keer op keer is er bedacht dat mensen maar een groter deel van hun inkomen aan wonen moesten besteden en dat het daarmee betaalbaar werd. Men dacht dat het makkelijker betaalbaar zou worden als je meer kon lenen of als je op 2 inkomens kon lenen. Men dacht dat enorme subsidies het betaalbaar zouden maken. Nee, nee, nee, nieuwe geldbronnen maken het niet betaalbaar. Die geldstromen worden gewoon geabsorbeerd in de prijs.

Krisp schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 13:48:
Het probleem is nu dat mensen domweg te weinig geld hebben om pensioen, hypotheek en kinderen te betalen. Dan kun je wel willen dat ze dat blijven doen, maar effectief bereik je daar bijna faillieten gezinnen mee, danwel stellen die het kinderen uit- en later afstellen. Dat wil je ook niet.

Eigenlijk geef je hier gewoon toe waar ik voor waarschuw. Wonen is te duur geworden en dus wil jij het pensioen slachtofferen. We hebben het tientallen jaren wel kunnen betalen. De fiscus en wonen zijn de laatste jaren veel duurder geworden, de inkomens zijn behoudens een paar topjaren nog steeds hoger dan ooit te voren. De enige reden waarom het onbetaalbaar is is omdat andere uitgaven veel duurder zijn geworden, en dat los je niet op door dan maar de pensioenen af te schaffen.

[Oscar Mopperkont]

Het verbaast me dat dit nieuws nog niet is aangehaald. Stond vanochtend ook al op andere sites en in de kranten:

ABN Amro laat nieuwe klanten restschuld meefinancieren

Ook nieuwe klanten van ABN Amro kunnen sinds afgelopen donderdag hun restschuld meefinancieren tegen een regulier tarief. Ze krijgen geen opslag wanneer zij hun volgende woning kopen.
Dat meldt ABN Amro.

Tot nu toe konden alleen bestaande klanten hun restschuld meefinancieren. Door dit ook voor nieuwe klanten mogelijk te maken, hoopt de bank de doorstroming op de woningmarkt te stimuleren.

"Bijna de helft van de jonge woningbezitters heeft een restschuld, maar vaak onvoldoende eigen middelen om die mee te financieren. Zij kunnen hierdoor niet doorstromen net nu de woningmarkt aantrekt", stelt algemeen directeur van ABN Amro Particulieren Frans Woelders.

[...]

bron: http://www.nu.nl/geldzake...chuld-meefinancieren.html

Iets dat al heel wat jaartjes in dit topic werd geroepen dat moest gebeuren, gebeurt dan nu dus eindelijk een beetje. Het maakt immers weinig uit of je een schuld in een oud of een nieuw huis hebt. Daardoor wijzigt er niet zoveel.

Mooie ontwikkeling dus

[ph4ge]

Gemeenten moeten flink deel grondverliezen nog nemen

Lijkt erop dat er nog veel lucht in de markt zit wat er binnenkort uit komt. EDIT: was al gepost. Deze dan: Wormerland, Heerde, Bronckhorst, Nieuwegein en Schagen zijn afgelopen week gestopt met de starterslening.

[ Voor 86% gewijzigd door ph4ge op 27-02-2015 14:05 ]

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 14:03:
Gemeenten moeten flink deel grondverliezen nog nemen

Lijkt erop dat er nog veel lucht in de markt zit wat er binnenkort uit komt. EDIT: was al gepost. Deze dan: Wormerland, Heerde, Bronckhorst, Nieuwegein en Schagen zijn afgelopen week gestopt met de starterslening.

Er zijn inderdaad gemeenten die daar nog pijn moesten (of zelfs nog moeten) pakken.

Bij bijvoorbeeld Amsterdam, groter dan al die gemeenten die jij noemt bij elkaar, zie je echter dat het juist weer goed gaat:

Amsterdam is met verkoop bouwgrond de crisis voorbij

Amsterdam heeft vorig jaar voor 288 miljoen euro aan bouwgrond uitgegeven. Daarmee is de gemeente terug op het niveau van voor de crisis in 2008. "Dit laat zien dat Amsterdam goed herstelt van de crisis", concludeert wethouder Eric van der Burg.

De hoofdstad verkocht voor 151 miljoen euro grond voor woningbouw en voor 85 miljoen voor winkels, hotels en bedrijven. De overige grond, ter waarde van 52 miljoen euro, is bestemd voor kantoren.

[...]

bron: http://nos.nl/artikel/202...nd-de-crisis-voorbij.html

Wat dat betreft een gunstig voorteken, want ook met de huizenprijzen zie je dat Amsterdam wat voorloopt op de rest van Nederland

[Krisp]

ph4ge schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 13:57:
[...]

Nogmaals, het Nibud gaat niet over de huizenprijzen en het Nibud is onafhankelijk, plus dat pensioen geen onderdeel is van de norm. Het slaat dus nergens op dat het Nibud deze gigantische nadelen wel even gaat voorkomen.

Ga je nu zeggen dat er geen relatie is tussen Nibud-normen en de huizenprijzen?

Het Nibud kijkt naar het besteedbare inkomen, en als dat stijgt doordat je pensioen vrij komt zal het Nibud ook geen reden zien om het niet te gebruiken. Maar uiteindelijk bepaalt het Nibud zelf wat het doet, maar de huizenprijzen spelen daarin in zn geheel geen rol.

Specifieker: het Nibud doet dit in samenwerking met MinFin. En natuurlijk spelen huizenprijzen een rol. Wat is anders de reden dat de normen al lager werden zonder dat er wetgeving was aangepast?

Overigens kijkt het Nibud naar bruto inkomen, niet naar netto inkomen. Dát inkomen gaat niet omhoog.

Het probleem is dat wonen te duur is geworden. Woningen kopen of huren is veel duurder dan wat het werkelijk kost om er 1 te bouwen (bouwkosten, dus excl 21% BTW, excl geinflateerde grondprijzen, excl overbodige kostbare wetgeving, excl woekerwinsten voor projectonwikkelaars). Huizen waar 30 jaar nooit iets aan gedaan is zijn 6 keer zo duur dan toen ze gebouwd werden. Dat is het probleem.

Nogmaals, keer op keer is er bedacht dat mensen maar een groter deel van hun inkomen aan wonen moesten besteden en dat het daarmee betaalbaar werd. Men dacht dat het makkelijker betaalbaar zou worden als je meer kon lenen of als je op 2 inkomens kon lenen. Men dacht dat enorme subsidies het betaalbaar zouden maken. Nee, nee, nee, nieuwe geldbronnen maken het niet betaalbaar. Die geldstromen worden gewoon geabsorbeerd in de prijs.

De prijzen enkel verlagen gaat het niet oplossen. De prijzen moeten stabiel blijven. Wellicht is dit een oplossing voor een probleem wat groter is dan de huizenmarkt: woninguitgaven + sparen voor later neemt dusdanig veel inkomen in beslag, dat het inmiddels onwerkbaar is voor huishoudens.

Eigenlijk geef je hier gewoon toe waar ik voor waarschuw. Wonen is te duur geworden en dus wil jij het pensioen slachtofferen. We hebben het tientallen jaren wel kunnen betalen. De fiscus en wonen zijn de laatste jaren veel duurder geworden, de inkomens zijn behoudens een paar topjaren nog steeds hoger dan ooit te voren. De enige reden waarom het onbetaalbaar is is omdat andere uitgaven veel duurder zijn geworden, en dat los je niet op door dan maar de pensioenen af te schaffen.

Dit voorstel maakt pensioenen lager omdat de bestedingsruimte na pensioenering groter dan 100% is, terwijl 70% prima is. Ik zie niet in waarom we dat niet zouden doen, als we daarmee ook nog onze balans kunnen verkorten. Het liefste heb ik namelijk bijzonder weinig vermogen, omdat we daarmee een stuk minder gevoelig zijn voor schokken op de financiële markt. Er moet dus letterlijk geld verdwijnen.

Maar ik merk dat dit probleem groter is dan de huizenmarkt, dis dit gaat off-topic.

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 14:16:
[...]

Er zijn inderdaad gemeenten die daar nog pijn moesten (of zelfs nog moeten) pakken.

Bij bijvoorbeeld Amsterdam, groter dan al die gemeenten die jij noemt bij elkaar, zie je echter dat het juist weer goed gaat:
[...]

Goed?
Het lijkt een beetje op een overstroming toejuichen na een periode van extreme droogte.

We gaan het wel zien, het valt me wel op dat de gemeente nog forse hoeveelheden kantoor & winkelruimte wil bijplaatsen.Er stond maar 18% leeg, dus ik snap wel dat er nog wat bij moet....
Volgens mij nog een heerlijk voorbeeld van oud denken..

[EXX]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 14:16:
[...]

Er zijn inderdaad gemeenten die daar nog pijn moesten (of zelfs nog moeten) pakken.

Bij bijvoorbeeld Amsterdam, groter dan al die gemeenten die jij noemt bij elkaar, zie je echter dat het juist weer goed gaat:


[...]

bron: http://nos.nl/artikel/202...nd-de-crisis-voorbij.html

Wat dat betreft een gunstig voorteken, want ook met de huizenprijzen zie je dat Amsterdam wat voorloopt op de rest van Nederland

Amsterdam is een markt op zich en helemaal geen indicator voor de rest van Nederland, hoogstens voor enkele grote steden in de Randstad (Utrecht/Den Haag).

Ik geloof allemaal niet zo in die hoera verhalen dat het ineens een stuk beter gaat. Als ik naar de HDN data kijk, blijft na de yoyo van dec 2014-jan 2015 het aantal hypoheekaanvragen net onder de 5000 hangen, net als bv. nov 2014. De hele "opleving" van 2014 komt door (1) de rentedaling en (2) omdat 2013 heel beroerd was. Beide factoren gaan nu uit beeld, dus binnenkort verwacht ik geen jaar-op-jaar stijgjng meer.

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 16:15:
[...]
Amsterdam is een markt op zich en helemaal geen indicator voor de rest van Nederland, hoogstens voor enkele grote steden in de Randstad (Utrecht/Den Haag).

Ik geloof allemaal niet zo in die hoera verhalen dat het ineens een stuk beter gaat. Als ik naar de HDN data kijk, blijft na de yoyo van dec 2014-jan 2015 het aantal hypoheekaanvragen net onder de 5000 hangen, net als bv. nov 2014. De hele "opleving" van 2014 komt door (1) de rentedaling en (2) omdat 2013 heel beroerd was. Beide factoren gaan nu uit beeld, dus binnenkort verwacht ik geen jaar-op-jaar stijgjng meer.

We gaan het zien. In Amsterdam zitten de huizenprijzen alweer op het niveau van 2008 en in de rest van Nederland is de daling - naar nu is gebleken uit de cijfers van Calcasa - ook minder sterk geweest dan gedacht. Wat dat betreft zou het helemaal niet verkeerd zijn als het qua prijsniveau niet ineens te hard omhoog zou gaan.

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 16:27:
[...]

We gaan het zien. In Amsterdam zitten de huizenprijzen alweer op het niveau van 2008 en in de rest van Nederland is de daling - naar nu is gebleken uit de cijfers van Calcasa - ook minder sterk geweest dan gedacht.

Huh?
Dus als Calcasa roept dat er maar 10% daling is geweest en CBS komt met 20%, dan zal CBS er wel naast zitten? Het CBS/Kadaster is de enige partij in NL die gegevens heeft die niet hoeven te worden 'geëxtrapoleerd' of op andere manier moeten worden bewerkt. Alle andere partijen doen maar 'iets' voor de aandacht, waarbij statistiek & eenduidige weergave niet echt hun sterke kant is.

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 16:27:
Wat dat betreft zou het helemaal niet verkeerd zijn als het qua prijsniveau niet ineens te hard omhoog zou gaan.

Ik hoop het met je mee, maar met een enorme kudde starters die jaren (tot 2008) amper hebben kunnen kopen en een chronisch tekort aan woningen, plus een verschuiving naar de steden...
Binnen de nieuwe bandbreedte door de nieuwe regels zitten we volledig tegen het plafond, met een teruglopend (kwalitatief goed) aanbod.

[Oscar Mopperkont]

TheGhostInc schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 16:45:
Huh?
Dus als Calcasa roept dat er maar 10% daling is geweest en CBS komt met 20%, dan zal CBS er wel naast zitten? Het CBS/Kadaster is de enige partij in NL die gegevens heeft die niet hoeven te worden 'geëxtrapoleerd' of op andere manier moeten worden bewerkt. Alle andere partijen doen maar 'iets' voor de aandacht, waarbij statistiek & eenduidige weergave niet echt hun sterke kant is.

Calcasa doet nu juist precies waarin het CBS/Kadaster tekort schiet. Namelijk een daadwerkelijke grondige wiskundige/statistische analyse doen van de gegevens die het CBS/Kadaster produceert. Zoals al eerder aangegeven, is het behoorlijk moeilijk om huizenprijzen in een periode te vergelijken, omdat het "mandje" niet telkens gelijk is. Precies die terkortkoming is waar Calcasa induikt. Ze gebruiken daarvoor overigens ook gewoon de database van het CBS/Kadaster en met wat ze doen, verdienen ze precies hun centen. Juist omdat het CBS/Kadaster "tekortschieten" op dat punt. Op hun site leggen ze het ook nog wat nader uit en ook hoe het kan dat de cijfers van CBS/Kadaster niet echt representatief zijn. Zie: http://www.calcasa.nl/huisprijsindex

Ik hoop het met je mee, maar met een enorme kudde starters die jaren (tot 2008) amper hebben kunnen kopen en een chronisch tekort aan woningen, plus een verschuiving naar de steden...
Binnen de nieuwe bandbreedte door de nieuwe regels zitten we volledig tegen het plafond, met een teruglopend (kwalitatief goed) aanbod.

Dat zijn inderdaad indicatoren die de andere kant opwijzen.

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 16:51:
[...]
Ze gebruiken daarvoor overigens ook gewoon de database van het CBS/Kadaster en met wat ze doen, verdienen ze precies hun centen. Juist omdat het CBS/Kadaster "tekortschieten" op dat punt. Op hun site leggen ze het ook nog wat nader uit en ook hoe het kan dat de cijfers van CBS/Kadaster niet echt representatief zijn. Zie: http://www.calcasa.nl/huisprijsindex

Je stapt wel met 2 voeten in hun marketing. "Bepaalde organisaties" betekent niet CBS/Kadaster, ze proberen er iets mee te insinueren. Volgens mij bedoelen ze ook eerder de cowboys die allerlei rapportjes online in elkaar klussen op basis van een beetje info links en rechts gescraped.

Maar volgens mij is de database van het Kadaster 'completer' dan die van Calcasa, aangezien niet alle gegevens uit het Kadaster publiek beschikbaar zijn. Het Kadaster heeft sowieso een database van elk object in NL (dat is het hele doel) met alle transacties van tig-jaar. Als er iemand in staat moet zijn om een dergelijk getal te bepalen, dan zijn zij het wel. Ik vraag me dan ook af hoe je een PBK dan moet interpreteren? Dat Calcasa per regio/buurt een analyse doet is mooi, en waarschijnlijk best betrouwbaar, maar landelijk heb ik meer vertrouwen in de PBK.

[rik86]

Het idee om hypotheken af te lossen met opgebouwd pensioen is theoretisch prima. Of je nu € 1.500 pensioen krijgt en maandelijks € 500,- hypotheek moet betalen of € 1.000,- pensioen en hypotheekvrij bent maakt per saldo natuurlijk weinig uit. Het verlaagt wel de schuldenberg én de hoeveelheid geld die bij banken/verzekeraars staat, wat in mijn ogen niet slecht is.

Maar er zitten zoveel mitsen en maren aan, je wilt namelijk dat huizenprijzen er niet door stijgen, dat opgebouwde pensioenen afgepakt kunnen worden bij plotse werkloosheid e.d., dat dit in de praktijk niet gaat werken.

[Oscar Mopperkont]

TheGhostInc schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 17:08:
Je stapt wel met 2 voeten in hun marketing. "Bepaalde organisaties" betekent niet CBS/Kadaster, ze proberen er iets mee te insinueren. Volgens mij bedoelen ze ook eerder de cowboys die allerlei rapportjes online in elkaar klussen op basis van een beetje info links en rechts gescraped.

Maar volgens mij is de database van het Kadaster 'completer' dan die van Calcasa, aangezien niet alle gegevens uit het Kadaster publiek beschikbaar zijn. Het Kadaster heeft sowieso een database van elk object in NL (dat is het hele doel) met alle transacties van tig-jaar. Als er iemand in staat moet zijn om een dergelijk getal te bepalen, dan zijn zij het wel. Ik vraag me dan ook af hoe je een PBK dan moet interpreteren? Dat Calcasa per regio/buurt een analyse doet is mooi, en waarschijnlijk best betrouwbaar, maar landelijk heb ik meer vertrouwen in de PBK.

Dit is wat het Kadaster er zelf over zegt:

Het Prijsindex Bestaande Koopwoningen (PBK) geeft het prijsverloop weer van woningen die door particulieren zijn gekocht. De prijsindex is een gezamenlijke uitgave van het Kadaster en het CBS en verschijnt maandelijks.

De index is gebaseerd op de waarde van de totale voorraad koopwoningen. Door rekening te houden met de WOZ-waarde, corrigeert het CBS de index voor prijsveranderingen die alleen het gevolg zijn van kwaliteitsverschillen tussen de verkochte woningen.

Die "correctie" die het CBS/Kadaster is aardig gevonden, maar je weet zelf waarschijnlijk ook wel hoe de WOZ-waarde tot stand komt (op basis van een paar kenmerken worden wat redelijk recente transacties in de buurt gezocht, zonder echt naar vergelijkbaarheid te kijken). Of die extreem eenvoudige methode betrouwbaarder is dan de modellen van Calcasa kan ik als leek en zonder echte toegang tot de modellen simpelweg niet beoordelen, maar aangezien Calcasa al behoorlijk wat jaartjes meegaat en met hun rekenmodel nog niet over de kop is, kennelijk wordt geraadpleegd door serieuze partijen (waar je ook weer heel wat van kunt vinden, dat weet ik), en er over hun modellen wetenschappelijk wordt gepubliceerd, zegt mijn "gut-feeling" dat die modellen van hun best wel eens een beter beeld kunnen geven dan het beeld dat het CBS/Kadaster geeft. Nog los van het feit dat (N=1) dat ik zelf eerder al meemaakte dat mijn huis voor een prijs werd verkocht, waarvoor veel mensen in dit topic mij voor gek hadden verklaard als ik het had vooraf had voorspeld. Ik merk het zelf ook om mij heen: ik ken veel mensen die een huis zoeken en ze klagen allemaal dat de prijzen gewoon weer op 2008 niveau zitten.

[ Voor 5% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 27-02-2015 17:23 ]

[naitsoezn]

rik86 schreef op vrijdag 27 februari 2015 @ 17:12:
Het idee om hypotheken af te lossen met opgebouwd pensioen is theoretisch prima.

Wat is er mis met gewoon aflossen? Daar heb je geen pensioengeld voor nodig. Laat de pensioenen lekker voor wat ze zijn, en ga geen ingewikkelde dingen met elkaar mixen om ingewikkelde-dingen-in-het-kwadraat te creeeren.