Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[T-MOB]

Dat gaat om de verandering van het prijsniveau van verkochte woningen in Groningen. Alhoewel de constatering +12% waarschijnklijk wel juist is zegt hij weinig over staat van de woningmarkt. Er is bij mijn weten ook niemand bij de NVM die beweert dat Groningen nu de meest gezonde woningmarkt van Nederland heeft. Ze geven hooguit aan de dat prijsontwikkeling gunstiger (voor de verkoper) is geweest. Jij bent degene die daarvan maakt dat de hele woningmarkt zich beter ontwikkelt.
Maar de prijsverandering zegt bijvoorbeeld niet zoveel over de verkochte aantallen. Sterker nog, hoe lager het aantal verkopen, hoe minder betrouwbaar de statistiek over de prijs. In Noord-Oost Grongingen waren 75 transacties in het 4e kwartaal. Te weinig om een prijsontwikkeling per woningtype te geven (daarvoor lijkt NVM een minum van 50 per categorie te hanteren).
Vergeleken met bijvoorbeeld Raalte (om maar een willekeurig stukje ruraal Overijssel te pakken) zijn het 275 transacties minder. De verkooptijd in NO-groningen bedraagt 243 dagen tegen in 164 Raalte. De prijs per m2 in Groningen is met 1169 fors lager dan in Raalte (1754). Het is een beetje nattevingerwerk want ik heb geen flauw idee hoe deze gebieden zicht verder demografisch tot elkaar verhouden. Maar ik durf de stelling wel aan dat Raalte de beter lopende woningmarkt heeft. Ook al is de transactieprijs daar iets (0.5%) gedaald. De vierkantemeterprijs is overigens met 2,3% gestegen, wat de indruk wekt dat er vooral kleinere woningen zijn verkocht.

[ph4ge]

Ik begrijp je punt niet. Ik reageer op het feit dat het een krimpende en dalende markt zou zijn die ten dode is opgeschreven. Zeer scherpe prijsstijgingen wijzen op het tegendeel, het wordt juist aantrekkelijker. Misschien wel mensen die speculeren op gratis verbouwingen ter waarde van enkele tonnen.

Als je dit topic iets langer volgt weet je dat ik niet degene die hoge prijzen gelijk zet aan een gezonde woningmarkt.

[ Voor 16% gewijzigd door ph4ge op 09-02-2015 10:50 ]

[T-MOB]

Dat weet ik, maar je lijkt het NVM onterecht in de mond te leggen. Mijn punt is dat de "scherpe prijsstijging" vooral een gevolg is van de gebruikte meetmethode die met lage verkoopaantallen grillige resultaten oplevert. Worden er dit kwartaal toevallig 30 kleine huizen verkocht dan kan het maar zo weer -15% zijn. Dus ook al is die 12,4% het wiskundig correcte cijfer, het is op zichzelf een nietszeggend cijfer voor het beoordelen of de markt "krimpend, dalend en ten dode opgeschreven is".

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op maandag 09 februari 2015 @ 10:49:
Ik begrijp je punt niet. Ik reageer op het feit dat het een krimpende en dalende markt zou zijn die ten dode is opgeschreven. Zeer scherpe prijsstijgingen wijzen op het tegendeel, het wordt juist aantrekkelijker. Misschien wel mensen die speculeren op gratis verbouwingen ter waarde van enkele tonnen.

Juist grote sprongen (omhoog en omlaag) duiden op een onrustige/onvolwassen markt, zeker als er weinig omzet bij hoort. Ik moet bij jouw reactie een beetje denken aan de Global Warming discussie. 1 koude maand is geen bewijs voor 'no problem'. Maar juist de grotere verschillen geven aan dat er iets aan de hand is.

Overigens hoeft bij deze transactie aantallen er maar 1 boer zijn boerderij inclusief grond te verkopen om een dergelijke stijging te krijgen. 75 transacties, gemiddeld 200k?, dan is 1 transactie van 2 miljoen al genoeg om dit resultaat te behalen.
En dit is dus de reden waarom je in de statistiek de 'outliers' filtert... voor je het weet begint iemand het over feiten te hebben terwijl het een toevalligheid is.

Ik blijf het trouwens grappig vinden om te zien dat de gemiddelde vraagprijs vrij sterk fluctueert, maar dat de prijs er m2 nog steeds een dalende trend houdt. De markt is nog duidelijk in beweging.

[ph4ge]

T-MOB schreef op maandag 09 februari 2015 @ 10:58:
Dat weet ik, maar je lijkt het NVM onterecht in de mond te leggen. Mijn punt is dat de "scherpe prijsstijging" vooral een gevolg is van de gebruikte meetmethode die met lage verkoopaantallen grillige resultaten oplevert. Worden er dit kwartaal toevallig 30 kleine huizen verkocht dan kan het maar zo weer -15% zijn. Dus ook al is die 12,4% het wiskundig correcte cijfer, het is op zichzelf een nietszeggend cijfer voor het beoordelen of de markt "krimpend, dalend en ten dode opgeschreven is".

Het zijn dezelfde grillige methodes die in de media en in de politiek de officiele cijfers overwoekeren en al meer dan een jaar het ene naar het andere juichverhaal inluiden. Ik word hier keer op keer geband omdat ik de NVM zou bashen, en nu neem ik ze ineens weer te serieus.

All I am saying is dat de discussie over de huizen in Groningen niet eenzijdig is. Wij (?) westerlingen hebben vaak het idee dat er niemand wil wonen, maar dat valt ook wel weer mee. De cijfers (niet Kadaster dat dacht ik even) laat ook gewoon zien dat in ieder geval de prijs het helemaal niet zo slecht doet daar:


Blijkbaar zijn er gewoon nog steeds mensen die er huizen willen kopen.

[T-MOB]

ph4ge schreef op maandag 09 februari 2015 @ 11:32:
[...]
Het zijn dezelfde grillige methodes die in de media en in de politiek de officiele cijfers overwoekeren en al meer dan een jaar het ene naar het andere juichverhaal inluiden. Ik word hier keer op keer geband omdat ik de NVM zou bashen, en nu neem ik ze ineens weer te serieus.

Het gaat niet om serieus nemen - het gaat om correct interpreteren.

All I am saying is dat de discussie over de huizen in Groningen niet eenzijdig is. Wij (?) westerlingen hebben vaak het idee dat er niemand wil wonen, maar dat valt ook wel weer mee.

Ik zou mezelf liever Oosterling noemen hier in het prachtige Twente, haha. Als ik hier weg moest zou ik eerder naar Groningen willen dan naar de Randstad. Maar los van persoonlijke voorkeur kun je gewoon naar de prijzen kijken om te zien wat de populaire woonlocaties zijn in Nederland.

Het de zijders (niet Kadaster dat dacht ik even) laat ook gewoon zien dat in ieder geval de prijs het helemaal niet zo slecht doet daar:
[afbeelding]

Blijkbaar zijn er gewoon nog steeds mensen die er huizen willen kopen.

In Detroit worden ook nog wel een paar huizen verkocht. Maar je komt met een afgeleide (prijsmutatie) terwijl het belangrijkste getal het algehele prijsniveau is. En als je kijkt naar de prijzen per m2 dan is er nog wel af te dingen op de gebruikre afgeleide. Dan kun je namelijk zien dat de prijsstijging voortvloeit uit de verkoop van grotere woningen tegen lagere m2-prijzen. De mensen die er nog willen wonen kopen alleen als ze (nog) meer ruimte krijgen voor hun geld.

[ph4ge]

Achja, uiteraard ben ik het helemaal met je eens dat de gemiddelde prijs weinig zegt. Ook ik trap weleens in de verhalen van de NVM blijkt, ik was naief om te denken dat er werd gecompenseerd voor formaat/kwaliteit van de verkochte huizen.

Hoe dan ook, er wordt nog wel verkocht en ook nog wel betaald, zelfs in Oost Groningen.

[ Voor 15% gewijzigd door ph4ge op 09-02-2015 14:55 ]

[Oscar Mopperkont]

Iemand enig idee hoe deze cijfers zich verhouden tot de CBS/Kadaster-cijfers?

...Ten opzichte van de piek van de woningmarkt in het derde kwartaal van 2008 ligt de gemiddelde woningwaarde nog steeds 10,1% lager. In de provincie Noord-Holland ligt de gemiddelde waarde nog 6,4% beneden de piek en in Amsterdam is dit verschil nog slechts 2,3%.

Linkje: http://fd.nl/ondernemen/1...-grotendeels-tot-randstad

Snap dat het een andere bron is (taxateurs), maar het lijkt wel gek dat het zo uiteenloopt.

[Blik1984]

WOZ-waarde binnen, een kleine 2% stijging voor mijn huis in Utrecht. De 2% stijging zorgt ook voor een soortgelijke stijging in de gemeentelijke belastingen en waterschapsbelasting. Niks spannends dus

[t_captain]

Die stijging heeft betrekking op het jaar 2013 (peildatum van de nieuwe beschikking is 1-1-14, de vorige was 1-1-13).

[Blik1984]

t_captain schreef op donderdag 12 februari 2015 @ 15:26:
Die stijging heeft betrekking op het jaar 2013 (peildatum van de nieuwe beschikking is 1-1-14, de vorige was 1-1-13).

Ja, dat klopt. Dat leek me logisch aangezien dat altijd zo is

[t_captain]

Dat er al in 2013 een stijging is te zien, stemt hoopvol voor de recente waardeontwikkeling van je woning. De prijsindex van het Kadaster ging landelijk van 85.8 omlaag naar 85.3 (-0.6%).

[T-MOB]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 11 februari 2015 @ 02:06:
Iemand enig idee hoe deze cijfers zich verhouden tot de CBS/Kadaster-cijfers?

Linkje: http://fd.nl/ondernemen/1...-grotendeels-tot-randstad

Snap dat het een andere bron is (taxateurs), maar het lijkt wel gek dat het zo uiteenloopt.

Ik kan het artikel niet lezen wegens paywall. Bedoel je met "verhouden tot" dat er ook prijsdalingen van 20+% genoemd zijn? Mogelijke oorzaken voor dat verschil:

1. Het al dan niet meenemen van inflatie in je cijfer, gaat het om een nominale of een reeele daling?
2. De meetmethode: (gewogen) gemiddelde van transactieprijs vs beoordeling van een vergelijkbaar object.

Over die laatste. Als er relatief meer kleinere huizen* verkocht worden zal de gemiddelde transactieprijs lager uitpakken. Voor NVM is dat een daling. Maar een taxateur zal dat niet altijd oppakken als een daling, die kijkt immers naar transacties van vergelijkbare objecten.

[small]* of verder uit het historisch stadscentrum, of met een kleinere tuin, of wat meer in een "slechte" wijk, etc.[small]

[nokiaan958GB]

De NVM publiceert altijd voorlopige cijfers op basis van transacties van NVM-makelaars. Het kadaster publiceert altijd definitieve cijfers van ALLE transacties.
Helaas publiceert laatste nauwelijks meer verkoopprijzen op regio-niveau maar publiceert het bijna alleen nog cijfers van veranderingspercentages. Daarnaast het het kadaster ook altijd de categorie "onbekend". Blijkbaar kan het kadaster op basis van de transacties niet altijd betrouwbaar vaststellen wat voor soort huis verkocht is.
En nog wat ruis in de kadastrale registratie: Een twee-onder-1-kapwoning met geschakelde garage (dus zonder tussenruimte wordt geregistreerd als tussenwoning

[Oscar Mopperkont]

T-MOB schreef op donderdag 12 februari 2015 @ 17:25:
[...]


Ik kan het artikel niet lezen wegens paywall. Bedoel je met "verhouden tot" dat er ook prijsdalingen van 20+% genoemd zijn? Mogelijke oorzaken voor dat verschil:

1. Het al dan niet meenemen van inflatie in je cijfer, gaat het om een nominale of een reeele daling?
2. De meetmethode: (gewogen) gemiddelde van transactieprijs vs beoordeling van een vergelijkbaar object.

Over die laatste. Als er relatief meer kleinere huizen* verkocht worden zal de gemiddelde transactieprijs lager uitpakken. Voor NVM is dat een daling. Maar een taxateur zal dat niet altijd oppakken als een daling, die kijkt immers naar transacties van vergelijkbare objecten.

[small]* of verder uit het historisch stadscentrum, of met een kleinere tuin, of wat meer in een "slechte" wijk, etc.[small]

Ik bedoel inderdaad dat andere bronnen (kadaster, cbs en nvm) altijd veel grotere dalingen vermelden. Ben dus benieuwd wat er anders is en welke meetmethode eigenlijk "beter" is. Als de taxateurs het bij het rechte eind hebben dan is dat nogal wat.

[Fiber]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 01:43:
[...]
Als de taxateurs het bij het rechte eind hebben dan is dat nogal wat...

Ik snap hem even niet. Wat zou dat dan betekenen...?

[Oscar Mopperkont]

Fiber schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 10:09:
[...]

Ik snap hem even niet. Wat zou dat dan betekenen...?

Dat de daling van de huizenprijs de afgelopen 6 jaar zwaar is overschat, hetgeen een negatieve invloed op de marktwerking.

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op woensdag 11 februari 2015 @ 02:06:
Iemand enig idee hoe deze cijfers zich verhouden tot de CBS/Kadaster-cijfers?


[...]

Linkje: http://fd.nl/ondernemen/1...-grotendeels-tot-randstad

Snap dat het een andere bron is (taxateurs), maar het lijkt wel gek dat het zo uiteenloopt.

Wat loopt uiteen?

Het kadaster is het namelijk helemaal eens met deze percentages:
PBK: 107(max. 2008) - 86.7 = ~20
Inflatie (consumentenprijzen) in die periode: 2,5 (2008), 1,2 (2009), 1,3 (2010), 2,3 (2011), 2,5 (2012), 2,5 (2013), 1,0 (2014): 14% cumulatief
Aangezien het PBK wordt gecompenseerd voor inflatie moet je daar dan nog wat magic mee doen. Maar het is dus niet zo gek dat we landelijk op het moment op 10% daling uitkomen zonder inflatie correctie.

[Fiber]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 10:21:
[...]

Dat de daling van de huizenprijs de afgelopen 6 jaar zwaar is overschat, hetgeen een negatieve invloed op de marktwerking.

Zal wel loslopen lijkt mij. Alleen de regionale en lokale verschillen zijn groot. Sommige (gewilde) huizen zijn nauwelijks in waarde gedaald. Andere huizen, die minder goed in de markt liggen, zijn juist veel sterker in waarde gedaald.

[Oscar Mopperkont]

TheGhostInc schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 10:24:
[...]

Wat loopt uiteen?

Het kadaster is het namelijk helemaal eens met deze percentages:
PBK: 107(max. 2008) - 86.7 = ~20
Inflatie (consumentenprijzen) in die periode: 2,5 (2008), 1,2 (2009), 1,3 (2010), 2,3 (2011), 2,5 (2012), 2,5 (2013), 1,0 (2014): 14% cumulatief
Aangezien het PBK wordt gecompenseerd voor inflatie moet je daar dan nog wat magic mee doen. Maar het is dus niet zo gek dat we landelijk op het moment op 10% daling uitkomen zonder inflatie correctie.

Reken je nu niet de verkeerde kant op met de inflatiecorrectie? En wordt de PBK inderdaad gecorrigeerd voor inflatie? Dat is nieuw voor mij, maar had me daar ook nooit in verdiept om eerlijk te zijn.

[ Voor 7% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 13-02-2015 10:44 ]

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 10:42:
[...]
Reken je nu niet de verkeerde kant op met de inflatiecorrectie?

Inflatie zorgt ervoor dat de huizenprijzen tijdens de crisis 14% hoger hadden moeten worden. Dus alles is 14% duurder geworden, behalve de huizen. Dan zijn de huizen dus effectief dat zelfde stukje goedkoper geworden ten opzichte van alles daarom heen.

Dus zelfs bij gelijkblijvende huizenprijzen daalt effectief de prijs door inflatie. Over 1 jaar schiet dat weinig op, maar nu we ondertussen al flink wat jaren aan het tobben zijn begint dat effect steeds harder mee te wegen. Als je dadelijk in 2018 evenveel krijgt voor je woning als in 2008, dan zijn woningen ~20% betaalbaarder geworden.

[Fiber]

TheGhostInc schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 10:55:
[...]

Dus zelfs bij gelijkblijvende huizenprijzen daalt effectief de prijs door inflatie. Over 1 jaar schiet dat weinig op, maar nu we ondertussen al flink wat jaren aan het tobben zijn begint dat effect steeds harder mee te wegen. Als je dadelijk in 2018 evenveel krijgt voor je woning als in 2008, dan zijn woningen ~20% betaalbaarder geworden.

Dat staat nog te bezien. Er is nauwelijks inflatie meer...:

http://www.nrc.nl/nieuws/...te-niveau-in-27-jaar-nul/

offtopic:
Straks zitten we met een inflatie van nul, een rente van nul en een economische groei van nul...:

http://www.refdag.nl/nieu...endeert_naar_nul_1_884482
http://www.nu.nl/ondernem...rdere-renteverlaging.html

[redwing]

Fiber schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 11:21:
[...]
Dat staat nog te bezien. Er is nauwelijks inflatie meer...:

http://www.nrc.nl/nieuws/...te-niveau-in-27-jaar-nul/

offtopic:
Straks zitten we met een inflatie van nul, een rente van nul en een economische groei van nul...:

http://www.refdag.nl/nieu...endeert_naar_nul_1_884482
http://www.nu.nl/ondernem...rdere-renteverlaging.html

Alleen moet je dan niet vergeten dat dat voor een groot deel door de olieprijs komt. Helaas is het dus lastig om met alleen de inflatie te bekijken hoeveel een huis betaalbaarder is geworden.

[Sissors]

Fiber schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 11:21:
[...]

Dat staat nog te bezien. Er is nauwelijks inflatie meer...:

http://www.nrc.nl/nieuws/...te-niveau-in-27-jaar-nul/

offtopic:
Straks zitten we met een inflatie van nul, een rente van nul en een economische groei van nul...:

http://www.refdag.nl/nieu...endeert_naar_nul_1_884482
http://www.nu.nl/ondernem...rdere-renteverlaging.html

Prima zou dat toch zijn? Economische groei is meestal mooi, maar het is niet alsof we ineens armoedig worden omdat de economie niet groeit meer.

[Fiber]

Stilstand is achteruitgang. De rest van de wereld haalt ons dan snel in.

[Sissors]

Fiber schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 12:17:
Stilstand is achteruitgang. De rest van de wereld haalt ons dan snel in.

En dan profiteren we van die economische groei mee en groeien wij ook weer.

Maar daarnaast: Wat is het probleem ervan?

[Oscar Mopperkont]

TheGhostInc schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 10:55:
[...]

Inflatie zorgt ervoor dat de huizenprijzen tijdens de crisis 14% hoger hadden moeten worden. Dus alles is 14% duurder geworden, behalve de huizen. Dan zijn de huizen dus effectief dat zelfde stukje goedkoper geworden ten opzichte van alles daarom heen.

Dus zelfs bij gelijkblijvende huizenprijzen daalt effectief de prijs door inflatie. Over 1 jaar schiet dat weinig op, maar nu we ondertussen al flink wat jaren aan het tobben zijn begint dat effect steeds harder mee te wegen. Als je dadelijk in 2018 evenveel krijgt voor je woning als in 2008, dan zijn woningen ~20% betaalbaarder geworden.

Ik was te snel. Je rekent de goede kant op. Alleen zie ik dan weer niet op de site van het kadaster staan dat ze zouden corrigeren voor inflatie. Dat werd / wordt er ook nooit in de persberichten bijgezegd. En volgens mij werd dat in dit topic ook altijd gemist, omdat er vaak werd gezegd dat als je inflatie zou meenemen de daling (veel) groter zou zijn geweest.

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 14:31:
[...]

Ik was te snel. Je rekent de goede kant op. Alleen zie ik dan weer niet op de site van het kadaster staan dat ze zouden corrigeren voor inflatie. Dat werd / wordt er ook nooit in de persberichten bijgezegd. En volgens mij werd dat in dit topic ook altijd gemist, omdat er vaak werd gezegd dat als je inflatie zou meenemen de daling (veel) groter zou zijn geweest.

You're right.

Ik denk dat je het verschil dan moet zoeken in de woningen die de taxateurs 'onder ogen' krijgen en wat het kadaster daarna 'generaliseert'. Er staan enorme aantallen woningen te koop voor te hoge prijzen of in markten waar weinig vraag is, die worden dus lager gewaardeerd door het kadaster, maar de taxateurs zullen die woningen pas gaan taxeren als er een prijs wordt gevonden waarvoor de woning daadwerkelijk verkocht wordt. Ook kan er een verschil ontstaan omdat mensen een huis kopen en dat daarna opwaarderen (verbouwen).

Ik zie overigens wel 'rare' dingen als je kijkt naar iets andere getallen. Bijvoorbeeld de gemiddelde vraagprijs per m2 is inderdaad maar 10% lager geworden in de afgelopen 6 jaar. Van 2400 -> 2200. En ook de gemiddelde vraagprijs & mediane vraagprijs lijken iets in de trant van 10% gedaald, geen 20%.
Aan de andere kant heeft het kadaster wel de mogelijkheid om de ene taxatie zwaarder mee te laten tellen dan de andere. Zij hebben een verdeling naar typewoning e.d. Een nieuwbouwwoning uit 2007 die fors onder water staat zal niet zo snel verkocht worden, als er dan toch een gaat, dan zegt dat veel meer dan als een woningcorporatie de 30ste jaren '80 woning op de markt dumpt, die waarschijnlijk nooit zo 'gepiekt' hebben als een complete Vinex wijk. (Die staat wel voor de volle mep in de boeken)

[nokiaan958GB]

Het kadaster registreert geen taxaties

[ph4ge]

Ik zie een hoop posts, dus dacht wellicht is er nieuws. Maar hebben we nou werkelijk een discussie die de harde cijfers van het Kadaster vergelijkt met een belangenclubje die zomaar roept wat ze toevallig goed uitkomt?

Respect voor Oscar, waar haal je dit soort berichten toch telkens vandaan?

[TheGhostInc]

nokiaan958GB schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 21:39:
Het kadaster registreert geen taxaties

Niet 1 op 1, maar ze registeren hypotheken & (verkoop)waarde, die gebaseerd worden op taxaties.

Aan de andere kant voert de overheid zelf ook taxaties uit (of laten ze uitvoeren) voor de bepaling van de WOZ-waarde. Die landen wel direct in het kadaster.

Maar uiteindelijk zal de waarde uit het kadaster 'geijkt' worden met de taxaties. Of via de WOZ taxatie, of via een verkoop of via een hypotheek. Het zou wel heel gek worden als taxaties compleet los zouden staan van de waarde... want het is een waarbepaling

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 21:50:
Ik zie een hoop posts, dus dacht wellicht is er nieuws. Maar hebben we nou werkelijk een discussie die de harde cijfers van het Kadaster vergelijkt met een belangenclubje die zomaar roept wat ze toevallig goed uitkomt?

Respect voor Oscar, waar haal je dit soort berichten toch telkens vandaan?

Haha, wijsneus. Uit de krant, zou je ook eens moeten lezen. Dan komen mijn berichten niet steeds als een verrassing

Maar even serieus: ben nog steeds benieuwd hoe het zit. Hoor namelijk voor het eerst dat het Kadaster inflatie meeneemt in de cijfers. Met andere woorden de 20% daling die door Kadaster werd gemeld, bevat dus kennelijk een substantieel deel inflatie. Ondanks dat dit topic al jaren loopt, is dat de eerste keer dat ik dat lees. En als ik mij niet vergis, heb jij dat dan zelf ook altijd gemist (aannemende dat het waar zou zijn).

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 14 februari 2015 @ 01:31:
Met andere woorden de 20% daling die door Kadaster werd gemeld, bevat dus kennelijk een substantieel deel inflatie.

Je haalt dingen door elkaar
Om te beginnen zou ik het Kadaster hier buiten laten, inflatie is een CBS-dingetje. Inflatie zit echt niet in de CBS huizenprijsindex, en laat die index nou de bewuste (ongeveer) 20% daling laten zien...

[Krisp]

Juist. Het incorporeren van inflatie zou de index bijzonder ondoorzichtig maken. Mocht het CBS de index bijvoorbeeld willen gebruiken om de inflatie te bepalen (wat ze op dit moment niet doen), dan bijten beide cijfers elkaar.

Daarbij: er zijn meer dan genoeg huishoudens waarbij de hypotheek serieus hoger is dan de waarde van het huis, door een daling van de prijs. Dat zou niet zo zijn als de inflatie was meegenomen. De daling in huizenprijs (20%) zou dan volledig verklaard worden door de inflatie, waardoor waardedaling in feite niet plaats vond.

[ Voor 11% gewijzigd door Krisp op 14-02-2015 10:18 ]

[Onbekend]

Bij een normale inflatie wordt alles in het leven evenveel duurder. Echter, huizen werden steeds véél meer duurder dan de inflatie. Hierdoor zijn deze, in verhouding tot nieuwe huizen die met moderne technieken zijn gebouwd, een stuk duurder.
Daarnaast moet je wel aan een huis onderhoud plegen. Ik heb na een aantal bezichtigingen al gezien dat veel huiseigenaren weinig aan hun huis hebben gedaan waardoor de kwaliteit achteruit is gegaan en de waarde is gedaald. Een voorbeeld daarvan is natuurlijk de bekende rotte kozijnen.

[Oscar Mopperkont]

@Krisp en @Remco: dus er wordt toch geen inflatiecorrectie meegenomen? Dat lijkt mij ook de betere methode (zie ook wat ik er eerder over postte) , maar dan blijft mijn vraag dus staan: hoe kan het dat de vereniging voor taxateurs spreekt over een waardedaling van 10% sinds 2008 en het CBS en Kadaster het over het dubbele hebben. Dat is een zeer substantieel verschil. Ben dus benieuwd wat er anders is in de methodiek en welke methodiek "beter" is.

[ Voor 4% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 14-02-2015 11:24 ]

[RemcoDelft]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 14 februari 2015 @ 11:23:
Ben dus benieuwd wat er anders is in de methodiek en welke methodiek "beter" is.

Een taxatie (door iemand die daar z'n brood mee verdiend!) heeft bar weinig te maken met de daadwerkelijke verkoopprijs. Uiteraard is het beter je statistiek te baseren op daadwerkelijke verkopen dan op schattingen.

[naitsoezn]

Ik denk dat de keren dat de taxatie afwijkt van de aankoopprijs op de figuurlijke vingers van één hand te tellen zijn.

[Krisp]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 14 februari 2015 @ 11:23:
@Krisp en @Remco: dus er wordt toch geen inflatiecorrectie meegenomen? Dat lijkt mij ook de betere methode (zie ook wat ik er eerder over postte) , maar dan blijft mijn vraag dus staan: hoe kan het dat de vereniging voor taxateurs spreekt over een waardedaling van 10% sinds 2008 en het CBS en Kadaster het over het dubbele hebben. Dat is een zeer substantieel verschil. Ben dus benieuwd wat er anders is in de methodiek en welke methodiek "beter" is.

Ik denk dat je die vraag aan Calcasa moet stellen, niet hier. Het Kadaster acht ik net wat betrouwbaarder dan Calcasa.

[nokiaan958GB]

TheGhostInc schreef op vrijdag 13 februari 2015 @ 22:19:
[...]

Niet 1 op 1, maar ze registeren hypotheken & (verkoop)waarde, die gebaseerd worden op taxaties.

Aan de andere kant voert de overheid zelf ook taxaties uit (of laten ze uitvoeren) voor de bepaling van de WOZ-waarde. Die landen wel direct in het kadaster.

Maar uiteindelijk zal de waarde uit het kadaster 'geijkt' worden met de taxaties. Of via de WOZ taxatie, of via een verkoop of via een hypotheek. Het zou wel heel gek worden als taxaties compleet los zouden staan van de waarde... want het is een waarbepaling

Wat zegt de hypotheek over de waarde?
Als iemand een huis koopt voor 120k, 5k kosten koper meefinanciert en 15K voor keuken en badkamer meefinanciert is de hypotheek minimaal 140K, maar je kunt ook een hogere hypotheek vestigen voor het geval je later meer wilt bijlenen. Wat zegt in dit geval 140K over de waarde van dit huis?

Er worden geen waardes in het Kadaster geijkt. Waarom zouden ze dat doen?

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 14 februari 2015 @ 11:23:
@Krisp en @Remco: dus er wordt toch geen inflatiecorrectie meegenomen? Dat lijkt mij ook de betere methode (zie ook wat ik er eerder over postte) , maar dan blijft mijn vraag dus staan: hoe kan het dat de vereniging voor taxateurs spreekt over een waardedaling van 10% sinds 2008 en het CBS en Kadaster het over het dubbele hebben. Dat is een zeer substantieel verschil. Ben dus benieuwd wat er anders is in de methodiek en welke methodiek "beter" is.

Echt serieus, snap je nou nog niet het verschil tussen harde cijfers en een willekeurige mening? Hoe kan het dat Feyenoord fans vinden dat de club goed voetbalt en dat ze toch niet bovenaan staan??? De werkelijkheid is anders dan de wens van de fans.

Overigens is de enige echte waardebepaling een transactie. Alle andere taxaties, ik ken een stuk of 6 methodes om huizen te waarderen en er zijn er waarschijnlijk nog meer, zijn altijd per definitie subjectieve inschattingen die op z'n best een indicatie geven.

Verder snap ik je obsessie met inflstie niet. Inflatie komt bovenop de CBS cijfers. Als een huis nu 3 ton waard is en 10 jaar geleden ook, is dat niet hetzelfde omdat 3 ton 10 jaar geleden heel wat meer waard was, in werkelijke termen is het huis dus nog steeds aanzienlijk in waarde gedaald, nog los van dat de overheid middels de verlaagde overdrachtsbelasting een deel van de waardedaling heeft geabsorbeerd.

[Milmoor]

Ik snap de verkooptechnieken van de bouwwereld niet. Vorig jaar heb ik heel serieus met een aantal vrienden gepoogd een CPO te starten. Dat is uiteindelijk afgeketst op o.a. de grondprijs, maar wij hebben in die tijd met meerder partijen contact gehad. Architect, CPO begeleiding, projectontwikkelaar. Gemiddeld gesproken was men traag in het reageren en niet proactief. Geen ervan heeft na het laatste contact nog een keer iets van zich laten horen. Als ik vanuit mijn werk ooit contact gehad heb met een software leverancier zonder zaken te doen bellen ze drie jaar later nog op of ze nu wel voor ons kunnen betekenen. Blijkbaar gaat het verkopen nog makkelijk genoeg, zijn het niet de mores of ben ik als klant niet interessant. Raar...

[Señor Sjon]

Milmoor schreef op zondag 15 februari 2015 @ 20:43:
Ik snap de verkooptechnieken van de bouwwereld niet. Vorig jaar heb ik heel serieus met een aantal vrienden gepoogd een CPO te starten. Dat is uiteindelijk afgeketst op o.a. de grondprijs, maar wij hebben in die tijd met meerder partijen contact gehad. Architect, CPO begeleiding, projectontwikkelaar. Gemiddeld gesproken was men traag in het reageren en niet proactief. Geen ervan heeft na het laatste contact nog een keer iets van zich laten horen. Als ik vanuit mijn werk ooit contact gehad heb met een software leverancier zonder zaken te doen bellen ze drie jaar later nog op of ze nu wel voor ons kunnen betekenen. Blijkbaar gaat het verkopen nog makkelijk genoeg, zijn het niet de mores of ben ik als klant niet interessant. Raar...

Dat komt omdat vele CPO projecten in de dop sterven. De failure rate is ontzettend hoog en kent meerdere oorzaken. Maar een CPO-groep is vaak los zand en als partij je geld van los zand krijgen is in de regel wat moeilijker.

[Milmoor]

Het is een waarschijnlijke verklaring. Maar het is hetzelfde als toen ik als student een duur bed wou kopen: de meeste verkopers namen mij automatisch niet serieus. Degene die het wel deed kreeg de verkoop. Ik snap dat ze er maar heel beperkt tijd in willen stoppen, maar een simpel mailtje door een stagiair zou al genoeg zijn om me wel als klant behandeld te voelen. Bij een volgende poging maakt die partij meer kans. Die software verkoper gaat ook een erg lage hit rate hebben, maar af en toe pakt hij zijn adresboek en gaat bellen.

[Edmin]

Milmoor schreef op zondag 15 februari 2015 @ 20:43:
Ik snap de verkooptechnieken van de bouwwereld niet. Vorig jaar heb ik heel serieus met een aantal vrienden gepoogd een CPO te starten. Dat is uiteindelijk afgeketst op o.a. de grondprijs,

Join the club. Ik heb exact dezelfde ervaring. Gemeente wilde te veel controle over het uiterlijk van de wijk (er was al voorgeschreven dat de tuinhekken van gietijzer moesten zijn, bijvoorbeeld), terwijl de gronprijs te hoog was om de beloofde prijs van 10-20% onder maktwaarde voor je huis waar te maken.

Maar dat was in 2009, toen de gemeentes nog boter op hun hoofd hadden qua grondprijzen. In 2015 zou je toch anders verwachten.

[eamelink]

Mijn WOZ-waarde is dit jaar (nouja, 1-1-2014) precies 6.67% lager dan het jaar ervoor. Dit is in de gemeente Utrecht. Iemand een idee of de gemeente gewoon over de hele gemeente 6.67% lager heeft getaxeerd? Of zou dat nog per wijk verschillen?

Ik vind het wel gunstig. Vorig jaar huis gekocht, met zo'n beetje de volgende WOZ waarderingen:

1-1-2012: 288k
1-1-2013: 260k (voor) en 225k (na bezwaar)
1-1-2014: 210k (wij hebben het gekocht voor 220,5k op 6-6-2014)

[ATS]

Weggehaald. Eigen topic gemaakt.

[ Voor 90% gewijzigd door ATS op 16-02-2015 09:26 . Reden: Off topic hier, eigen topic gemaakt. ]

[icecreamfarmer]

ATS schreef op maandag 16 februari 2015 @ 09:18:
Ik ben benieuwd wat er qua WOZ bij mij gaat gebeuren. Ik kreeg van de regionale "belastingsamenwerking" en formulier toegestuurd met allerlei vragen over het huis dat we afgelopen jaar gekocht hebben. De meeste dingen waren voor-ingevuld (en correct, of in elk geval in overeenstemming met de overige documenten), maar er werd ook gevraagd naar een taxatierapport. Of ik dat even mee wil sturen. Ben je dat verplicht? Ik bedoel: dat taxatierapport is gemaakt op mijn kosten met het doel om een financiering te krijgen. Waarom zou ik dat rapport dan vervolgens gratis aan de belastingdienst moeten geven? Als ze willen taxeren, dan sturen ze zelf maar iemand zou ik denken.

Is niet verplicht. Wij hebben dezelfde vraag ook gekregen maar doen er ook niet aan mee omdat wij op basis van ons aankoopbedrag de woz flink (bijna 80k) omlaag hebben gekregen. Het huis was echter veel hoger getaxeerd. (Al was de woz waarde dan nog steeds veel te hoog.)

[ Voor 4% gewijzigd door icecreamfarmer op 16-02-2015 09:26 ]

[ATS]

icecreamfarmer schreef op maandag 16 februari 2015 @ 09:25:
[...]


Is niet verplicht. Wij hebben dezelfde vraag ook gekregen maar doen er ook niet aan mee omdat wij op basis van ons aankoopbedrag de woz flink (bijna 80k) omlaag hebben gekregen. Het huis was echter veel hoger getaxeerd. (Al was de woz waarde dan nog steeds veel te hoog.)

Dank, je was me net te snel af.

[T-MOB]

- ander topic nu

[ Voor 90% gewijzigd door T-MOB op 16-02-2015 09:29 ]

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op zondag 15 februari 2015 @ 10:54:
[...]

Echt serieus, snap je nou nog niet het verschil tussen harde cijfers en een willekeurige mening? Hoe kan het dat Feyenoord fans vinden dat de club goed voetbalt en dat ze toch niet bovenaan staan??? De werkelijkheid is anders dan de wens van de fans.

Overigens is de enige echte waardebepaling een transactie. Alle andere taxaties, ik ken een stuk of 6 methodes om huizen te waarderen en er zijn er waarschijnlijk nog meer, zijn altijd per definitie subjectieve inschattingen die op z'n best een indicatie geven.

Verder snap ik je obsessie met inflstie niet. Inflatie komt bovenop de CBS cijfers. Als een huis nu 3 ton waard is en 10 jaar geleden ook, is dat niet hetzelfde omdat 3 ton 10 jaar geleden heel wat meer waard was, in werkelijke termen is het huis dus nog steeds aanzienlijk in waarde gedaald, nog los van dat de overheid middels de verlaagde overdrachtsbelasting een deel van de waardedaling heeft geabsorbeerd.

Lees nu eerst gewoon eens wat ik heb gepost, voordat je als een stier op een rode lap gaat reageren. Je gehele post gaat uit van dingen die ik niet heb gepost. Heeft dus ook weinig zin er inhoudelijk verder op te reageren.

[Señor Sjon]

Milmoor schreef op zondag 15 februari 2015 @ 21:36:
Het is een waarschijnlijke verklaring. Maar het is hetzelfde als toen ik als student een duur bed wou kopen: de meeste verkopers namen mij automatisch niet serieus. Degene die het wel deed kreeg de verkoop. Ik snap dat ze er maar heel beperkt tijd in willen stoppen, maar een simpel mailtje door een stagiair zou al genoeg zijn om me wel als klant behandeld te voelen. Bij een volgende poging maakt die partij meer kans. Die software verkoper gaat ook een erg lage hit rate hebben, maar af en toe pakt hij zijn adresboek en gaat bellen.

Nee, dat is niet hetzelfde. Alle partijen kosten geld en dat loopt in de tienduizenden euro's voordat er ook nog maar een steen is gestapeld. De meeste CPO groepen willen goedkoop !!!one111!! en dat gaat niet samen met 3-4k p.p. voorfinancieren uit eigen zak. Meer dan eens duurt het proces te langen waardoor een kartrekker bv al een andere woning heeft gekocht en de boel helemaal stilvalt. Zo zijn er veel meer valkuilen. Het is erg lastig om een groep van 20-30 man dezelfde kant op te laten kijken gedurende 2-2,5 jaar dat zo'n proces meestal duurt. Relaties gaan ondertussen ook over en dan haakt er weer een CPOer af. Vervolgens kan een deel zich toch niet vinden in het ontwerp en haakt ook af, anderen zijn baan kwijt, ook afgehaakt. Dan hebben we nog het risico van onverkochte woningen in zo'n project. Je eigen huis bouwen is duur genoeg, maar die onverkochte woning moet ook gewoon betaald worden.

Er komt echt veel meer bij kijken dan het lijkt en ontwikkelaartje spelen kent ook zijn valkuilen.

[Oscar Mopperkont]

RemcoDelft schreef op zaterdag 14 februari 2015 @ 11:42:
[...]

Een taxatie (door iemand die daar z'n brood mee verdiend!) heeft bar weinig te maken met de daadwerkelijke verkoopprijs. Uiteraard is het beter je statistiek te baseren op daadwerkelijke verkopen dan op schattingen.

Uiteraard, maar het is (wellicht al weer een paar jaar geleden) al voorbij gekomen dat het doen van uitspraken over de ontwikkeling van de huizenprijs heel erg lastig is, omdat het mandje dat wordt vergeleken niet elke keer hetzelfde is. Hierboven werd al genoemd dat de prijs per vierkante meter (kennelijk, ik heb dat niet gedubbelcheckt) tussen 2008 en nu, slechts zo'n 10% was gedaald.

Een huis wordt nu eenmaal eens in de zoveel tijd verkocht en de "gemiddelde" huizenprijs die voor een bepaald moment wordt gemeten is niet opgebouwd uit een volstrekt willekeurige steekproef. Daardoor zijn de cijfers niet zo "keihard" als je zou denken.

Bovendien werken ook taxateurs bij prijsbepalingen met prijzen van vergelijkbare objecten die recent zijn verkocht. Die nemen dat dus ook mee.

Het is mij dus te makkelijk om te zeggen: de taxateur verdient er zijn brood mee, dus wat hij zegt, klopt niet.

Daarmee heb ik overigens nog steeds niet gezegd dat ik ervan uitga dat de cijfers van de taxateurs beter of slechter zouden zijn dan van het Kadaster. Ik vroeg me enkel af of iemand (inhoudelijk) wist waar het verschil vandaan kwam.

Krisp schreef op zaterdag 14 februari 2015 @ 11:59:
Ik denk dat je die vraag aan Calcasa moet stellen, niet hier.

Ik denk het wel ja. De enige inhoudelijke reactie, dat het Kadaster inflatie zou meenemen, bleek immers niet te kloppen.

Edit: Ben eens even aan het lezen op de site van Calcasa en het is een partij die geautomatiseerd taxaties uitvoert. Anders gezegd: het maakt ook gebruik van de Kadaster-database. Ik weet dat het promotie voor de club zelf is, maar dit is wat ze zelf o.a. schrijven:

Internationale erkenning

In Nederland werd het Automated Valuation Model bovendien na verloop van tijd erkend door organisaties als De Nederlandsche Bank, De Waarderingskamer, IPD Nederland, NHG, Vereniging Eigen Huis, NWWI, Vastgoedpro, VBO en de NVM. De absolute doorbraak kwam toen het model internationaal erkend werd doordat het als enige in Nederland voldeed aan de maatstaven van de gerenommeerde ratingbureaus Fitch Ratings, Moody’s en Standard & Poor’s.
Waardemonitor voor 7 miljoen woningen

Het Nederlandse Automated Valuation Model staat vandaag de dag aan de basis van het gespecialiseerde technologiebedrijf Calcasa, zoals de nieuwe naam in 2011 werd. Het in Delft gevestigde bedrijf is een zogenaamde AVM provider, dat wil zeggen een technologiebedrijf dat de onroerend goedmarkt peilt op basis van een zelf ontwikkeld Automated Valuation Model. Het Calcasa AVM is qua landelijke dekkingsgraad en nauwkeurigheid uniek.
Calcasa is gespecialiseerd in dataverzameling, kwantitatief onderzoek, softwareontwikkeling en statistische modelbouw op volledig objectieve en wetenschappelijke wijze. Dagelijks monitort Calcasa 7 miljoen woningen en taxeert wekelijks ruim 20.000 woningen. Het is daarmee de grootste taxateur van Nederland. Duizenden klanten vertrouwen maandelijks op de data en diensten van Calcasa om risico’s te reduceren en de transparantie en efficiency te verhogen. Elk kwartaal citeren experts uit het bedrijfsleven, de overheid en de vakpers uit Calcasa’s woningmarkt kwartaalcijfers.

Met andere woorden: ook de overheid maakt gebruik van hu diensten.

Dit zeggen ze zelf overigens over hun methodiek, waarin ze ook (deels) ingaan op de verschillen in getallen:

Methodiek

Een betrouwbare huisprijsindex voor 10.000 buurten
De Calcasa WOX is aantoonbaar de meest betrouwbare woningprijsindex van Nederland. Calcasa berekent elk kwartaal een betrouwbare woningprijsindex voor iedere provincie, gemeente, wijk en buurt in Nederland.
De woningprijsindex wordt berekend op basis van de landelijke transactiegegevens vanaf 1993, de woningkenmerken, de locatiekenmerken en overige gegevens uit de database. De brongegevens worden modelmatig getoetst op integriteit, zodat niet-representatieve gegevens worden weggelaten bij de indexberekening. In de ontwikkelde methodiek wordt rekening gehouden met onder- of oververtegenwoordiging van de verkochte woningen ten opzichte van de bestaande woningvoorraad in het gebied. In tegenstelling tot de meeste huisprijsindexen brengt de WOX van Calcasa dus niet simpelweg de toevallige ontwikkeling van de verkoopprijzen in kaart, maar de prijsontwikkeling van de totale woningenvoorraad.

Een voorbeeld: Het zo kan zijn dat in een bepaalde gemeente de gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in het 4e kwartaal van 2010 bijvoorbeeld 240.000 euro bedraagt. De gemiddelde prijs van de verkochte eengezinswoningen in diezelfde gemeente bedroeg in het 3e kwartaal van 2010 300.000 euro. Bepaalde indexen zullen dan voor deze gemeente een prijsverandering van maar liefst -20% voor het 4e kwartaal van 2010 noteren. Indien echter deze informatie over de verkochte eengezinswoningen correct wordt vertaald naar de totale onderliggende woningvoorraad, resulteert dit in een gemiddelde waarde van de eengezinswoningen in het 3e kwartaal 2010 van 260.000 euro en een gemiddelde waarde van 265.000 euro in het 4e kwartaal van 2010. De WOX noteert dan de reële waardeverandering van +1.9%.
Bepaalde organisaties maken gebruik van de zogenaamde “herhaalde-verkopen” methode bij de berekening van woningprijsindexen. In de VS maakt men gebruik van dergelijke “repeat-sales indexen” indien men over relatief weinig gegevens beschikt. Calcasa heeft echter een zeer grote database opgebouwd met gedetailleerde gegevens over de onroerend goed markt, zodat gebruik kan worden gemaakt van de nauwkeurigere en betrouwbaardere hybride methode.

Deze door Calcasa ontwikkelde hybride methode combineert de repeat-sales methode met de hedonische. Dit maakt het mogelijk om betrouwbare uitspreken te doen op laag schaalniveau.

Maar ja, laten we de club gewoon even wegzetten als een club die kennelijk een belang heeft bij te hoge en foutieve taxaties. Hun modellen kloppen niet en de marktpartijen die bij hen aankloppen zouden beter bij het Kadaster kunnen aankloppen.

Om er trouwens weer wat ander nieuws in te gooien:

Britse nieuwkomer op Nederlandse hypotheekmarkt breidt uit

De in Londen gevestigde vermogensbeheerder Venn Partners wil zijn hypotheekportefeuille op de Nederlandse markt voor het einde van dit jaar hebben verdubbeld tot €1 mrd. Dat zegt de Belg Marc de Moor, eerder directievoorzitter van Argenta Nederland, en nu in dienst van Venn Partner

[...]

Voor buitenlandse investeerders is de Nederlandse hypotheekmarkt volgens De Moor aantrekkelijk. 'Het betaalgedrag van consumenten met een hypotheek is ijzersterk.'

[...]

En ten slotte is zijn de rentemarges voor verstrekkers van hypothecair krediet 'aantrekkelijk'. '2% boven de swaprente op tien jaar', aldus De Moor.

_{bron: gewoon de frontpage van fd.nl: http://fd.nl/ondernemen/1...hypotheekmarkt-breidt-uit}

Positieve ontwikkeling. Meer concurrentie zal immers sneller leiden tot een lagere hypotheekrenteopslag

Daarnaast is het natuurlijk een antwoord op de veel gehoorde opmerking in dit topic dat buitenlandse partijen (allemaal) zouden vinden dat de Nederlandse huizenmarkt het dieptepunt nog lang niet zou hebben bereikt. Ben benieuwd of meer partijen zullen volgen.

[ Voor 75% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 16-02-2015 19:47 ]

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 16 februari 2015 @ 16:45:
Het is mij te makkelijk om te zeggen: de taxateur verdient er zijn brood mee, dus wat hij zegt, klopt niet.

Dat heb je voldoende duidelijk gemaakt met de berichten die je selecteert om te posten. Je zou eens je berichtgeving moeten filteren op kwaliteit en niet alleen op wat je uit komt. Daarnaast scheelt het als je eens inhoudelijk reageert ipv op de persoon, want die beleefdheid blijven we jou ook tonen.

Ik zou zeggen, als je je zo verbaast over de verschillen, verdiep je er dan zelf in. Het CBS publiceert uitgebreid over zn onderzoeksmethodes en de onderliggende gegevens van het Kadaster zijn ook grotendeels openbaar. Er zijn vele nationale en internationale instanties/experts die wat vinden van de methodes van het CBS. Daar kan je prima wat van vinden. Leg dat naast de methode en de gegevens van de taxateurs en uhhh... o nee, dat kan niet. Trek dan gewoon de logische conclusie dat een instantie die wetenschappelijk, belangeloos en vrij doorzichtig werkt gewoon veel betrouwbaarder is en laat het daar bij.

Ik zal niet zeggen dat het CBS/Kadaster helemaal perfect is, want ook daar speelt politiek een rol. Dat merk je vooral in de manier waarop berichten worden gebracht.

EDIT: Dat buitenlandse partijen onze hypotheken kopen is dagelijkse praktijk. Banken doen niet anders dan leningen opknippen of juist samenvoegen in pakketjes en dat weer verkopen. Het is ook niet de eerste keer dat dergelijke berichten hier voorbij kwamen, zelfs op het voorlopige dieptepunt van de crisis. Een partij die een miljard euro aan hypotheken bezit is op de totale markt nog niet eens een rimpeling. Je kan het ook anders bekijken, blijkbaar zijn er partijen die ze nu hebben en er van af willen. Er staat ook niet bij om wat voor hypotheken het gaat dus het zegt niets over het risicoprofiel, dat wordt in het artikel ook niet gezegd. Zelfs in een risicovolle markt kan je natuurlijk altijd een paar 0,1 LTV met NHG bijna risicoloos opkopen. Bovendien zit deze partij in bestaande hypotheken en zegt het helemaal 0,0 over toenemende concurrentie op nieuwe hypotheken. (voor de duidelijkheid, ik zeg niet dat er iets goed of slecht is, iets verbetert of verslechterd is, ik verzoek je alleen vriendelijk om niet zomaar alles hier neer te dumpen met de loze kreet "goed nieuws" er bij)

[ Voor 28% gewijzigd door ph4ge op 16-02-2015 17:38 ]

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op maandag 16 februari 2015 @ 17:25:
Dat heb je voldoende duidelijk gemaakt met de berichten die je selecteert om te posten. Je zou eens je berichtgeving moeten filteren op kwaliteit en niet alleen op wat je uit komt. Daarnaast scheelt het als je eens inhoudelijk reageert ipv op de persoon, want die beleefdheid blijven we jou ook tonen.

Hier zal ik verder maar niet op ingaan

Ik zou zeggen, als je je zo verbaast over de verschillen, verdiep je er dan zelf in. Het CBS publiceert uitgebreid over zn onderzoeksmethodes en de onderliggende gegevens van het Kadaster zijn ook grotendeels openbaar. Er zijn vele nationale en internationale instanties/experts die wat vinden van de methodes van het CBS. Daar kan je prima wat van vinden.

Dat is nu het mooie van een forum, daar kun je elkaar vragen stellen. Het zou anders een beetje overbodig worden als het antwoord altijd is: dat is uit te zoeken. Dit is het immers altijd. Het is immers een behoorlijk tijdrovende exercitie en ik ben gewoon benieuwd. Dit is een topic dat al lang loopt, maar toch komen er vaak nog verhelderende inzichten voorbij.

Leg dat naast de methode en de gegevens van de taxateurs en uhhh... o nee, dat kan niet. Trek dan gewoon de logische conclusie dat een instantie die wetenschappelijk, belangeloos en vrij doorzichtig werkt gewoon veel betrouwbaarder is en laat het daar bij.

Ik blijf altijd nieuwsgierig. Zie ook wat ik hierboven erover heb gepost. Kijk eens voor de grap op hun site. Overigens staan er op hun site ook bronnen voor publicaties over de AVM-methodiek die ze gebruiken:

http://www.calcasa.nl/publicaties

Het gaat te ver in dit topic om daar helemaal op in te duiken. Veel bronnen zijn ook niet online raadpleegbaar, maar ik denk dat je hier echt te snel bent met je opmerkingen over Calcasa.

Ik zal niet zeggen dat het CBS/Kadaster helemaal perfect is, want ook daar speelt politiek een rol. Dat merk je vooral in de manier waarop berichten worden gebracht.

Die uitspraak laat ik voor jou.

EDIT: Dat buitenlandse partijen onze hypotheken kopen is dagelijkse praktijk. Banken doen niet anders dan leningen opknippen of juist samenvoegen in pakketjes en dat weer verkopen. Het is ook niet de eerste keer dat dergelijke berichten hier voorbij kwamen, zelfs op het voorlopige dieptepunt van de crisis.

Het artikel gaat erover dat ze zelf hypotheken gaan verstrekken.

Een partij die een miljard euro aan hypotheken bezit is op de totale markt nog niet eens een rimpeling.

Ze willen een 0,5 miljard per jaar aan hypotheken uitgeven. Is ook weer geheel wat anders. Lijkt me voor een nieuwkomer een aardig bedrag.

Je kan het ook anders bekijken, blijkbaar zijn er partijen die ze nu hebben en er van af willen.

Ze gaan concurreren met de bestaande partijen. Als gezegd, dat is heel wat anders dan waar jij het over hebt.

[ Voor 7% gewijzigd door Oscar Mopperkont op 16-02-2015 19:51 ]

[Milmoor]

Señor Sjon schreef op maandag 16 februari 2015 @ 16:51:
[...]
Nee, dat is niet hetzelfde. Alle partijen kosten geld en dat loopt in de tienduizenden euro's voordat er ook nog maar een steen is gestapeld. De meeste CPO groepen willen goedkoop !!!one111!! en dat gaat niet samen met 3-4k p.p. voorfinancieren uit eigen zak. Meer dan eens duurt het proces te langen waardoor een kartrekker bv al een andere woning heeft gekocht en de boel helemaal stilvalt. Zo zijn er veel meer valkuilen. Het is erg lastig om een groep van 20-30 man dezelfde kant op te laten kijken gedurende 2-2,5 jaar dat zo'n proces meestal duurt. Relaties gaan ondertussen ook over en dan haakt er weer een CPOer af. Vervolgens kan een deel zich toch niet vinden in het ontwerp en haakt ook af, anderen zijn baan kwijt, ook afgehaakt. Dan hebben we nog het risico van onverkochte woningen in zo'n project. Je eigen huis bouwen is duur genoeg, maar die onverkochte woning moet ook gewoon betaald worden.

Er komt echt veel meer bij kijken dan het lijkt en ontwikkelaartje spelen kent ook zijn valkuilen.

Als dat de ervaring is snap ik het iets beter. Maar dan is men toch te gemakkelijk aan het hokjes denken. We zochten met een vriendengroep van vier tot vijf deelnemers. Ik heb de helft van de aanschaf op de bank staan. De rest varieert, naar beneden en naar boven . We waren alleen van plan niet alleen grond te kopen, maar daarop ook een huis te zetten. Dat we daar niet uitkwamen qua prijs kan gebeuren. Maar je zou denken dat we een interessante partij zijn. Het geld is trouwens nooit ter sprake gekomen, dus daar kunnen aan hun kant foutieve aannames zitten.

[noppus]

eamelink schreef op maandag 16 februari 2015 @ 08:19:
Mijn WOZ-waarde is dit jaar (nouja, 1-1-2014) precies 6.67% lager dan het jaar ervoor. Dit is in de gemeente Utrecht. Iemand een idee of de gemeente gewoon over de hele gemeente 6.67% lager heeft getaxeerd? Of zou dat nog per wijk verschillen?

Ik vind het wel gunstig. Vorig jaar huis gekocht, met zo'n beetje de volgende WOZ waarderingen:

1-1-2012: 288k
1-1-2013: 260k (voor) en 225k (na bezwaar)
1-1-2014: 210k (wij hebben het gekocht voor 220,5k op 6-6-2014)

De gemeente heeft alle woningen in een model zitten. Per wijk/buurt/type/grootte/bouwjaar etc is er een groep samengesteld en de woningen in de groep worden getaxeerd op basis van verkopen binnen de groep. Waarbij staat van onderhoud en dergelijjk nog weer verschillen binnen de groep kunnen maken. Als er niet genoeg, of helemaal geen, verkoopcijfers zijn wordt gezocht naar wat dan het beste past. Een straat verder, net iets groter of kleiner, net ander bouwjaar etc. Waarbij je voor de verschillen natuurlijk correcties kunt/moet toepassen op basis van de historische verschillen.

Het gaat grotendeels geautomatiseerd natuurlijk, vanwege de massaliteit en de kosten.

Omdat de populariteit per groep erg kan verschillen, kan de waardeontwikkeling per groep ook erg verschillen. Misschien zijn er wel woningen duurder geworden, of veel sterker gedaald in waarde. Dat is zelfs wel waarschijnlijk.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 16 februari 2015 @ 18:00:
Dat is nu het mooie van een forum, daar kun je elkaar vragen stellen. Het zou anders een beetje overbodig worden als het antwoord altijd is: dat is uit te zoeken. Dit is het immers altijd. Het is immers een behoorlijk tijdrovende exercitie en ik ben gewoon benieuwd. Dit is een topic dat al lang loopt, maar toch komen er vaak nog verhelderende inzichten voorbij.

Verhelderende inzichten krijg je niet door domme vragen te stellen.

Oscar Mopperkont schreef op maandag 16 februari 2015 @ 18:00:
Ik blijf altijd nieuwsgierig. Zie ook wat ik hierboven erover heb gepost. Kijk eens voor de grap op hun site. Overigens staan er op hun site ook bronnen voor publicaties over de AVM-methodiek die ze gebruiken:

http://www.calcasa.nl/publicaties

Ja, ik heb op de site gekeken, en wat er te vinden is is bar weinig, over openbaarheid of onafhankelijk toetsen wordt überhaupt niet gesproken. Het is lariekoek, een vorm van reclame en niet meer. Hooguit leuk voor de leden en dat weet je zelf ook wel.

Oscar Mopperkont schreef op maandag 16 februari 2015 @ 18:00:
Het artikel gaat erover dat ze zelf hypotheken gaan verstrekken.

Dat krijg je met al dat selectief gequote van je.

Oscar Mopperkont schreef op maandag 16 februari 2015 @ 18:00:
Ze willen een 0,5 miljard per jaar aan hypotheken uitgeven. Is ook weer geheel wat anders. Lijkt me voor een nieuwkomer een aardig bedrag.

Ze gaan concurreren met de bestaande partijen. Als gezegd, dat is heel wat anders dan waar jij het over hebt.

Het is absoluut geen aardig bedrag, het is amper 1/1000ste van de markt (0,5 miljard op een totaal van +-700 miljard euro). Nergens wordt er gesproken over het concurreren op marges, nee, de hoge marges zijn juist een reden om in te stappen. Nergens wordt gesproken over het risico profiel, dus die opmerkingen lijkt uit de lucht gegrepen. Het gaat uberhaupt niet om de ontwikkelingen op de huizenmarkt, maar het feit dat we zo'n goede betalingsmoraal hebben. Goh, dat hadden we ook toen de huizenprijzen 10% in een jaar daalden (voornamelijk afgedwongen door de enorme juridische bescherming die hypotheekverstrekkers hier genieten), dus dat is geen ontwikkeling een bepaalde kant op. Daarnaast zijn we het er over eens dat de HRA niks anders dan een enorme bankensubsidie is, en dat spoelt nu dus voor een deeltje naar het buitenland, terwijl het risico middels de NHG in Nederland blijft, hoera.

We kunnen dagelijks dit soort rimpelingen posten. Zo zijn er in dit topic een aantal mensen die de grondprijzen te hoog vinden. Er zijn dit jaar naar mijn weten al tenminste 4 gemeentes die een grondprijs verlaagd hebben. Wij hadden dat keer op keer kunnen posten met allerlei superlatieven en conclusies erbij zoals jij dat consequent doet. We zullen een uitgebreid onderzoek hier posten en bespreken waar uit blijkt dat er bepaalde trends zijn, maar we gaan niet de ene keer posten dat er 10 kavels in Pijnacker in prijs verlaagd zijn en dat er in Ede een hevige discussie woedt over onhoudbare prijzen. We gaan ook niet de voorspelling posten van een willekeurige starter die vindt dat het Kadaster maar onzin is en de huizenprijzen juist meer gedaald zijn. Had ik kunnen doen, ik had waarschijnlijk wel 6 verschillende artikelen kunnen vinden en misschien nog wel een zelfbenoemde expert kunnen vinden ook om er wat van te vinden (Remco heb je tijd?). Het is jammer dat jij dat niet op kan brengen, en gelijk persoonlijk wordt als we nog de moeite nemen om er op in te gaan ook.

Maar goed, de Gemeente Rucphen kondigt vandaag aan te stoppen met startersleningen. Dit betekent dat er enorm veel geld minder op de markt komt met voorspelbare gevolgen. Ongetwijfeld een teken van trends die ik zie en sluit aan op de eerdere berichten die ik had willen posten. Dat het alles bij elkaar om 25 afnemers gaat verspreid over een aantal jaar op 150.000 transacties per jaar en er nog 300 gemeentes die de subsidie wel in stand houden houd mij ook niet tegen om het te posten. Nu nog een paar vragen stellen waar ik al weet welk antwoord ik ga krijgen...

[icecreamfarmer]

http://www.vpro.nl/buiten...n-livingstone-londen.html

Iemand dit gezien, gaat vooral over de negatieve effecten van de hoge huizenprijzen in Londen. Achterlijke prijzen daar waar lokale bewoners worden verdrongen door buitenlandse investeerders.

[ph4ge]

icecreamfarmer schreef op maandag 16 februari 2015 @ 22:33:
http://www.vpro.nl/buiten...n-livingstone-londen.html

Iemand dit gezien, gaat vooral over de negatieve effecten van de hoge huizenprijzen in Londen. Achterlijke prijzen daar waar lokale bewoners worden verdrongen door buitenlandse investeerders.

Ik heb het niet gezien, maar de problemen van te hoge huizenprijzen zijn hier natuurlijk algemeen bekend. Waarschijnlijk sluit het aan bij deze ervaringsdeskundige: How I won the housing market (without really trying)

In Engeland maken ze nu de fouten die wij in de jaren 90 maakten en nu al jaren de wrange vruchten van plukken. Hoewel je er nog steeds lang niet zoveel kan lenen als hier en de staat nog lang niet zoveel risico's loopt en subsidies verstrekt als hier is daar wel een rechtse regering aan de macht gekomen die sinds de economische crisis de kredietkraan heeft opengegooid. Dat is een tijdje voor een deel van de bevolking leuk, net zoals het hier leuk was, maar uiteindelijk kom je in een situatie dat men geen geld meer over houdt om in de reële economie te stoppen of überhaupt niet meer kan kopen en/of wonen. Het idee dat er door meer beschikbaar geld meer, mooier of beter wordt gebouwd gaat ook in Engeland totaal niet op, ook daar betekent meer geld gewoon meer betalen voor hetzelfde. Daar komt bovenop dat je in Londen, nog meer zoals hier in Amsterdam, inderdaad een internationale component hebt die de gelukkige eigenaren iets rijker maakt maar de starters arm maakt.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op maandag 16 februari 2015 @ 22:59:
[...]

Ik heb het niet gezien, maar de problemen van te hoge huizenprijzen zijn hier natuurlijk algemeen bekend. Waarschijnlijk sluit het aan bij deze ervaringsdeskundige: How I won the housing market (without really trying)

Ik hoop dat Amsterdam ooit zo wordt. Dat betekent een enorme impuls in ontwikkeling van een stad. Ik zit zelf niet te wachten op een 'hippie'-stad waarbij 60% van de inwoners gesubsidieerd woont. Steden als Londen hebben een enorme (wereldwijde) aantrekkingskracht.
Overigens liggen de salarissen ook een factor hoger dan in de rest van de UK, het is toch een beetje een luxe probleem: leven in een stad waar enorme mogelijkheden zijn en dan klagen dat je niet kan leven als een sloeber.... we hebben hier in de UK genoeg steden die daarvoor geschikt zijn.

ph4ge schreef op maandag 16 februari 2015 @ 22:59:
In Engeland maken ze nu de fouten die wij in de jaren 90 maakten en nu al jaren de wrange vruchten van plukken. Hoewel je er nog steeds lang niet zoveel kan lenen als hier en de staat nog lang niet zoveel risico's loopt en subsidies verstrekt als hier is daar wel een rechtse regering aan de macht gekomen die sinds de economische crisis de kredietkraan heeft opengegooid.

Hoe kom je erbij dat de UK markt lijkt op de NL markt? Klein verschil, wanneer heb jij voor het laatst een lening gezien met een effectieve rente (op jaarbasis) van .... 1311% in NL?

Daarnaast heb je in de UK gewoon een serieus percentage eigen geld nodig om een fatsoenlijke hypotheek te krijgen. Er is 'veel meer' mogelijk dan in NL, maar dan betaal je ook fors meer. Dat is iets anders dan de NLse markt waar de consument & bank volledig in de watten wordt gelegd met NHG & HRA. In NL is het een soort pervers triootje tussen de consument, bank & overheid en voor de bank is het duidelijk 'the good kind'.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 01:33:
[...]

Ik hoop dat Amsterdam ooit zo wordt. Dat betekent een enorme impuls in ontwikkeling van een stad. Ik zit zelf niet te wachten op een 'hippie'-stad waarbij 60% van de inwoners gesubsidieerd woont. Steden als Londen hebben een enorme (wereldwijde) aantrekkingskracht.
Overigens liggen de salarissen ook een factor hoger dan in de rest van de UK, het is toch een beetje een luxe probleem: leven in een stad waar enorme mogelijkheden zijn en dan klagen dat je niet kan leven als een sloeber.... we hebben hier in de UK genoeg steden die daarvoor geschikt zijn.

Lijkt mij een zeer nare ontwikkeling, waarom zouden huizen onbetaalbaar moeten zijn. Overigens dat hogere salaris viel vies tegen.

Waar ik nog het meeste van schrok was 2 verschillende ingangen voor de rijken en de armen.

[...]

Hoe kom je erbij dat de UK markt lijkt op de NL markt? Klein verschil, wanneer heb jij voor het laatst een lening gezien met een effectieve rente (op jaarbasis) van .... 1311% in NL?

Daarnaast heb je in de UK gewoon een serieus percentage eigen geld nodig om een fatsoenlijke hypotheek te krijgen. Er is 'veel meer' mogelijk dan in NL, maar dan betaal je ook fors meer. Dat is iets anders dan de NLse markt waar de consument & bank volledig in de watten wordt gelegd met NHG & HRA. In NL is het een soort pervers triootje tussen de consument, bank & overheid en voor de bank is het duidelijk 'the good kind'.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 01:33:
Ik hoop dat Amsterdam ooit zo wordt. Dat betekent een enorme impuls in ontwikkeling van een stad. Ik zit zelf niet te wachten op een 'hippie'-stad waarbij 60% van de inwoners gesubsidieerd woont. Steden als Londen hebben een enorme (wereldwijde) aantrekkingskracht.
Overigens liggen de salarissen ook een factor hoger dan in de rest van de UK, het is toch een beetje een luxe probleem: leven in een stad waar enorme mogelijkheden zijn en dan klagen dat je niet kan leven als een sloeber.... we hebben hier in de UK genoeg steden die daarvoor geschikt zijn.

Was London geen wereldstad 3 jaar geleden voordat de huizenprijzen 30% de lucht in schoten?

Nee, zoals je in het artikel leest, worden juist de door jouw gewenste "juppen" nu weggejaagd. Zelfs het jonge stel wat beiden al in het hoogste belastingtarief zit met hun salaris, dus de echte toppers/elite/juppen, kunnen in grote delen van London niet meer wonen. Dat wreekt zich nu nog niet omdat het nog maar een paar jaar speelt, maar dat komt vanzelf. Je ziet al hele spookstraten ontstaan, je ziet al tekenen dat de stad rap aan het vergrijzen is. Je ziet ook dat er problemen ontstaan doordat dokters niet meer binnen een uur reizen van het ziekenhuis kunnen wonen om nog maar eens wat te noemen, om over de schoonmakers die het ziekenhuis schoon moeten houden nog niet te spreken. Dat is helemaal niet goed voor de leefbaarheid.

TheGhostInc schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 01:33:
Hoe kom je erbij dat de UK markt lijkt op de NL markt? Klein verschil, wanneer heb jij voor het laatst een lening gezien met een effectieve rente (op jaarbasis) van .... 1311% in NL?

Daarnaast heb je in de UK gewoon een serieus percentage eigen geld nodig om een fatsoenlijke hypotheek te krijgen. Er is 'veel meer' mogelijk dan in NL, maar dan betaal je ook fors meer. Dat is iets anders dan de NLse markt waar de consument & bank volledig in de watten wordt gelegd met NHG & HRA. In NL is het een soort pervers triootje tussen de consument, bank & overheid en voor de bank is het duidelijk 'the good kind'.

Ik geloof niet dat mensen bij loansharks een hypotheek afsluiten. Je kan hier trouwens ook dubieuze leningen afsluiten in de achterbuurten van Rotterdam die ook 100%+ rente op jaarbasis vragen. Heeft niks met de woningmarkt te maken.

Zoals ik al zei, op het gebied van financiering maken de Engelsen het nog lang niet zo bont als ons. Ze hebben wel de afgelopen jaren echter een enorme stap in onze richting gezet. Engeland is zeer vergelijkbaar omdat er een structurele schaarste en sterke lobby is zoals hier. Je ziet dus dat de huizenprijzen de afgelopen jaren bijna 1 op 1 zijn mee bewogen met het extra geld wat er in gepompt is zoals "Help to buy" and "Buy to let" en dat de regering telkens weer wat nieuws verzint als de "hulpmaatregelen" er voor zorgen dat er weer een grotere groep buiten de boot valt. Bijvoorbeeld "Help to buy" is enigszins te vergelijken met een starterslening van 10%. Je hebt een jaar lang gezien dat men de huizenmarkt bestormde met het extra geld, wat ook vele investeerders aan trok die dat sommetje ook konden maken. Nog geen jaar later stonden de huizenprijzen meer dan 10% hoger en was het alleen maar voor een grotere groep onbereikbaar geworden, terwijl de media uit zn dak gingen van vreugde. Langzaamaan begint door te dringen wat te gevolgen zijn.

[Wobblier]

ph4ge schreef op maandag 16 februari 2015 @ 22:31:
We kunnen dagelijks dit soort rimpelingen posten. (etc)

Haha nou ja.. telkens als de Rabobank een uitspraak doet of de NVM een lichtpuntje ontdekt volgen de azijnzuurposts vaak binnen het uur.

...

Ik zou trouwens Londen niet echt als uitganspunt nemen voor de huizenmarkt in de UK. Dat zijn de excessen. Natuurlijk staat dat lijnrecht tegenover de jubelvoorbeelden in de Duitse grenststreek.

[ph4ge]

Rabobank maakt er geen geheim van alleen in hun ogen positief nieuws te brengen, die zijn dus hopeloos onbetrouwbaar. De NVM heeft een iets betere trackrecord, maar ook daar blijkt dat ze het aantal transacties en de prijsontwikkeling gewoon schromelijk overschatten. Makelaarsland wordt hier ook vaak aangehaald, en ook daar is simpel aangetoond dat ze gemiddeld 20% te positief zitten op bijv. de transacties. Beide partijen hebben enorme belangen en komen er openlijk vooruit die belangen te vertegenwoordigen en ipv onafhankelijke onderzoeken te publiceren. Het probleem is dat deze partijen zonder een vleugje van kritiek hier als absolute waarheid, verheven boven de werkelijke cijfers en elke discussie, worden neergezet, en dat keer op keer op keer.

Had uit het Calcasa verhaal bijvoorbeeld gesproken worden over het feit dat er een groot verschil tussen Randstad en de rest aan het ontstaan is was daar weinig mee mis geweest, omdat dat verifieerbaar is en vrij belangenloos. Maar als zo'n club de crisis bagatelliseert en de huizenprijzen alweer bijna op het oude niveau zet omringd met juichverhalen en er wordt dan gedaan alsof ze op gelijke voet staan met officiële cijfers dan kan dat niet blijven staan. Je krijgt nooit een discussie over wat er werkelijk aan de hand is als je de werkelijkheid negeert en alleen maar belangenverenigingen napraat.

Again, wij roepen ook niet dat de grondprijzen rap aan het dalen zijn omdat dat tenminste 3 keer in de media was de afgelopen 2 maanden terwijl dat ook tot dergelijke proporties op gepompt kan worden. Dan zullen jullie ook roepen dat het maar om een paar kavels in Pijnacker gaat en niets zegt, en als we dat dan toch keer op keer blijven herhalen een beetje geïrriteerd worden. Het minste wat je kan doen is zelf de bron duiden door dat consequent niet te doen vraag je er gewoon om dat anderen dat wel doen.

Laat ik het anders zeggen: een ontwikkeling is een verandering. Dat de Rabobank de prijzen veel te laag vindt en denkt dat ze omhoog gaan is geen verandering. Dat vinden ze letterlijk altijd, en als ze het niet vinden zeggen ze het niet. Waarom moet het dan keer op keer gepost worden als het niet veranderd cq ontwikkeld is?

[ Voor 27% gewijzigd door ph4ge op 17-02-2015 09:43 ]

[nare man]

TheGhostInc schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 01:33:
[...]
Steden als Londen hebben een enorme (wereldwijde) aantrekkingskracht.

Op Russen en Chinezen, ja.

In Parijs zijn ook al genoeg buurten waar het OG vrijwel uitsluitend in eigendom is bij de allerrijksten, die het als belegging/investering zien en vrijwel nooit thuis zijn. 's Avonds is het daar kil en doods. Laat de woningmarkt in steden alsjeblieft nog een beetje normaal blijven. Er wordt al genoeg kapot gemaakt door het grootkapitaal.

[Bockelaar]

ph4ge schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 09:34:
Waarom moet het dan keer op keer gepost worden als het niet veranderd cq ontwikkeld is?

ik denk dat de strekking van zijn opmerking was dat keer op keer hetzelfde negatieve mantra volgt op een positief bericht.

[EXX]

Goh, herstel woningmarkt verliest tempo volgens het FD. Wat een verrassing. Not..

edit:
Ook te vinden op Z24.

[ Voor 48% gewijzigd door EXX op 17-02-2015 11:50 ]

[Fiber]

EXX schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 11:41:
Goh, herstel woningmarkt verliest tempo volgens het FD. Wat een verrassing. Not..

Doe dan liever direct een linkje naar de bron ipv naar een krantensite die registratie vereist...:

http://www.kadaster.nl/we...er-verkochte-woningen.htm

[EXX]

Ik had al een link gezet naar een andere, vrij toegankelijke site, maar de echte bron is natuurlijk nog beter.

[ Voor 40% gewijzigd door EXX op 17-02-2015 12:04 ]

[T-MOB]

Ik vind het een rare conclusie bij Z24. Het is qua aantal transacties de beste januari sinds 2008. En dat na een december met extra prikkels om verkopen naar voren te halen.

[Fiber]

Tja, ze hadden wellicht gehoopt dat de 42 procent stijging van Januari 2013 naar Januari 2014 zich zou doorzetten naar 2015. Dan zouden we in één klap terug zijn op het niveau van 2008 qua verkoop aantallen.

Lijkt me niet echt realistisch...

[ph4ge]

Bockelaar schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 10:52:
ik denk dat de strekking van zijn opmerking was dat keer op keer hetzelfde negatieve mantra volgt op een positief bericht.

Het heeft bijna een week geduurd met bijna 10 suggestieve post van Oscar voordat Remco en ik er wat van zeiden, ondanks dat hij herhaaldelijk naar de opendeur vroeg.

Als ik structureel elke keer dat iemand een hypotheekportefeuille verkoopt of iemand zn grondprijs verlaagt dat groots blijf plaatsen gaan jullie ook vanzelf een keer geïrriteerd worden. Net als dat dezelfde kritische economen hier ook niet keer op keer worden geplaatst met hetzelfde verhaal in een nieuw jasje. Het punt is dat het kleine individuele meningen of gebeurtenissen zijn die op zichzelf niets zeggen over een trend. Taxateurs/bankiers/makelaars zijn altijd optimistisch, zelfs op het dieptepunt van de markt werd er wel eens een huis boven de vraagprijs verkocht en handelden buitenlandse partijen in hypotheken. Kom met cijfers die echt laten zien dat er een forse toename is. En als je een claim doet dat bijv. de marges om laag gaan dan moet je dat kunnen onderbouwen en niet raar op kijken als iemand zegt dat nota bene in je eigen bericht staat dat de hoge marges doorslaggevend waren op de beslissing om uit te breiden.

We hebben de officiele cijfers, en ondertussen 7 andere partijen die ook wat over de prijs zeggen. Op basis van de officiële cijfers kan je prima zeggen dat het op dit moment een lichte trend omhoog is. Het is nergens voor nodig om telkens weer een andere partij erbij te halen die ongefundeerd de stijgende trend uit proportie blaast. Dat is geen ontwikkeling, net als dat het nergens voor nodig is om elk kwartaal elk persbericht van elke bank over de woningmarkt te plaatsen, het punt dat de banken positief zijn is lang en breed gemaakt. Als je het dan toch plaatst moet je ook niet pissig zijn dat mensen erbij vermelden dat er afspraken zijn om alleen positief nieuws te melden of dat er grote fouten in staan zoals het negeren van de nieuwe Nibud normen. Dit is een kwaliteitscheck die de plaatser van het bericht zelf moet doen en niet moet klagen als een ander dat doet. Wat is uberhaupt het doel van het plaatsen van die berichten als het niet is om in discussie te treden met mensen met andere inzichten?

De harde cijfers geven al genoeg stof tot discussie, het is nergens voor nodig om een mening van een taxateur te verheffen boven de harde cijfers. Zo is aan de ene kant de daling in transacties enorm, en gaan we in januari 2015 absoluut niet in hetzelfde tempo zoals de berichten hier suggereren. Aan de andere kant is het wel de beste januari sinds de crisis. Na sommige vorige piekjes zagen we ook een na-ijl effect, omdat in dit geval niet alle regelingen afhankelijk waren van het moment van transactie maar het moment van hypotheekofferte. Ook hebben we tot nu toe een zachte winter waardoor er meer wordt verkocht en gebouwd, maar dat was in 2014 ook. Kortom, cijfers waar je echt 2 kanten mee op kan. Ik zou zeggen dat ze lang niet zo grote plus laten zien als door diverse mensen werd gehoopt en gesuggereerd, maar desalniettemin niet zo slecht zijn als her en der werd gevreesd. Aan de andere kant valt een klein plusje natuurlijk tegen als je ziet hoe laag de rente staat en hoeveel geld de ECB de economie in pompt (waar van bekend is dat vooral vastgoed profiteert)

[ Voor 12% gewijzigd door ph4ge op 17-02-2015 13:20 ]

[Oscar Mopperkont]

Fiber schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 12:28:
Tja, ze hadden wellicht gehoopt dat de 42 procent stijging van Januari 2013 naar Januari 2014 zich zou doorzetten naar 2015. Dan zouden we in één klap terug zijn op het niveau van 2008 qua verkoop aantallen.

Lijkt me niet echt realistisch...

Idd. Valt me al mee dat het boven het niveau van januari 2014 zit.

@ph4ge: bespaar je de moeite. Ik ben niet van plan te gaan happen

[Fiber]

ph4ge schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 12:47:
[...] Aan de andere kant is het wel de beste januari sinds de crisis. Na sommige vorige piekjes zagen we ook een na-ijl effect, omdat in dit geval niet alle regelingen afhankelijk waren van het moment van transactie maar het moment van hypotheekofferte...

We gaan het zien. Kan inderdaad best dat de terugslag pas in februari of maart komt. Ik vind deze januari cijfers juist meevallen, maar ook dat blijft een kwestie van perspectief en interpretatie. Niemand heeft een glazen bol, dus het blijft spannend.

[Bockelaar]

maart is er toch ook weer open huizen dag?

[ph4ge]

Fiber schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 13:24:
We gaan het zien. Kan inderdaad best dat de terugslag pas in februari of maart komt. Ik vind deze januari cijfers juist meevallen, maar ook dat blijft een kwestie van perspectief en interpretatie. Niemand heeft een glazen bol, dus het blijft spannend.

Tja, mee of tegenvallen blijft moeilijk om te zeggen, omdat de rente maar blijft dalen en er ondertussen QE is die ook de vastgoedmarkt gaat beïnvloeden. Dat zal in januari 2015 nog niet zo'n impact hebben, maar over een heel jaar wel. Dat is het grote kritiekpunt op QE, dat het nieuwe geld bijna uitsluitend in hogere aandeelkoersen en vastgoedprijzen gaat zitten, en dus tot nieuwe bubbelvorming leidt. Samen met de lage rente zijn de omstandigheden inmiddels zeer uitzonderlijk en het is bijna ondenkbaar dat dit op korte termijn de prijzen niet omhoog gaat stuwen. Het probleem is dat QE en lage rente (hopelijk) tijdelijk zijn.

Ondertussen blijven de huren ook maar omhoog gaan, en zijn de huizenprijzen vs huren in Nederland langzaamaan het laagste ter wereld aan het worden. Dat komt niet omdat de huizenprijzen nou zo laag zijn, maar omdat huren nog duurder is. Ook aan die trend lijkt nog geen einde te komen.

Die trends zijn van tijdelijke aard, maar zolang ze zich voorzetten zullen ze de huizenprijzen hoog houden en misschien nog wel verhogen, zeker zolang we ze niet gebruiken om de structuur van de huizenmarkt aan te pakken.

[Fiber]

Ik doelde eigenlijk niet op de prijsontwikkeling, maar op de verkoopaantallen. Hoewel daar wel een verband tussen zit natuurlijk.

[TheGhostInc]

nare man schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 10:48:
[...]
Op Russen en Chinezen, ja.

In Parijs zijn ook al genoeg buurten waar het OG vrijwel uitsluitend in eigendom is bij de allerrijksten, die het als belegging/investering zien en vrijwel nooit thuis zijn. 's Avonds is het daar kil en doods. Laat de woningmarkt in steden alsjeblieft nog een beetje normaal blijven. Er wordt al genoeg kapot gemaakt door het grootkapitaal.

Ik snap het wel, daarom zijn die jaren 30 woningen ook zo populair in NL, schattige straatjes en veel karakter etc.

Maar in plaats van het 'grootkapitaal' geen strobreed in de weg te leggen moeten 'we' er dan maar voor zorgen dat die mensen het niet meer alleen als investering zien, of meebetalen aan het leefbaar houden van een stad. Als iemand 1 miljoen pond neertelt voor een appartement, dan kan die persoon ook best 25.000 of 50.000 pond 'bijdragen' aan de stad per jaar. Stel je hebt een complexje in hartje Londen met een totale waarde van een miljoen of 10, dan kun je voor hun bijdrage een clubje acteurs de hele dag over straat laten lopen, als dat de leefbaarheid zou helpen

Kijk naar de regels voor zuinige auto's, het voordeel is dat de 'arbeider' een heel goedkoop vervoermiddel krijgt (goed voor de productiviteit en flexibiliteit) en dat de 'big spender' flink belast wordt. Het is jammer dat de plugin-hybrid werd toegestaan, maar de basis werkte prima. Een dikke BMW was in verhouding duurder dan een Polo, waarmee degene met een 'luxe' smaak wat extra bijdraagt.

Bijvoorbeeld in Londen zou je kunnen stellen dat je 5% belasting betaald over je OG, tenzij je belasting betaald in de UK. Er stroomt enorm veel geld richting China & Rusland, het wordt tijd dat we die stroom ook de andere kant op 'aan zetten'. Het grootkapitaal rendeert dan ook voor 'de gewone mensch'.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 18:08:
[...]

Ik snap het wel, daarom zijn die jaren 30 woningen ook zo populair in NL, schattige straatjes en veel karakter etc.

Maar in plaats van het 'grootkapitaal' geen strobreed in de weg te leggen moeten 'we' er dan maar voor zorgen dat die mensen het niet meer alleen als investering zien, of meebetalen aan het leefbaar houden van een stad. Als iemand 1 miljoen pond neertelt voor een appartement, dan kan die persoon ook best 25.000 of 50.000 pond 'bijdragen' aan de stad per jaar. Stel je hebt een complexje in hartje Londen met een totale waarde van een miljoen of 10, dan kun je voor hun bijdrage een clubje acteurs de hele dag over straat laten lopen, als dat de leefbaarheid zou helpen

Kijk naar de regels voor zuinige auto's, het voordeel is dat de 'arbeider' een heel goedkoop vervoermiddel krijgt (goed voor de productiviteit en flexibiliteit) en dat de 'big spender' flink belast wordt. Het is jammer dat de plugin-hybrid werd toegestaan, maar de basis werkte prima. Een dikke BMW was in verhouding duurder dan een Polo, waarmee degene met een 'luxe' smaak wat extra bijdraagt.

Bijvoorbeeld in Londen zou je kunnen stellen dat je 5% belasting betaald over je OG, tenzij je belasting betaald in de UK. Er stroomt enorm veel geld richting China & Rusland, het wordt tijd dat we die stroom ook de andere kant op 'aan zetten'. Het grootkapitaal rendeert dan ook voor 'de gewone mensch'.

Andere optie is om buitenlanders niet toe te staan om grond te kopen.
Dat is niet toevalligerwijs ook de regel in veel aziatische landen.

[nokiaan958GB]

Ja, goed idee. De communisten en socialisten moeten de baas worden in Nederland

[Anoniem: 629119]

ph4ge schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 14:12:
[...]

Tja, mee of tegenvallen blijft moeilijk om te zeggen, omdat de rente maar blijft dalen en er ondertussen QE is die ook de vastgoedmarkt gaat beïnvloeden. Dat zal in januari 2015 nog niet zo'n impact hebben, maar over een heel jaar wel. Dat is het grote kritiekpunt op QE, dat het nieuwe geld bijna uitsluitend in hogere aandeelkoersen en vastgoedprijzen gaat zitten, en dus tot nieuwe bubbelvorming leidt. Samen met de lage rente zijn de omstandigheden inmiddels zeer uitzonderlijk en het is bijna ondenkbaar dat dit op korte termijn de prijzen niet omhoog gaat stuwen. Het probleem is dat QE en lage rente (hopelijk) tijdelijk zijn.

Ondertussen blijven de huren ook maar omhoog gaan, en zijn de huizenprijzen vs huren in Nederland langzaamaan het laagste ter wereld aan het worden. Dat komt niet omdat de huizenprijzen nou zo laag zijn, maar omdat huren nog duurder is. Ook aan die trend lijkt nog geen einde te komen.

Die trends zijn van tijdelijke aard, maar zolang ze zich voorzetten zullen ze de huizenprijzen hoog houden en misschien nog wel verhogen, zeker zolang we ze niet gebruiken om de structuur van de huizenmarkt aan te pakken.

Waarom kan de overheid een huurverhoging opleggen?

[Help!!!!]

nokiaan958GB schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 18:42:
Ja, goed idee. De communisten en socialisten moeten de baas worden in Nederland

Wat vind jij dan een goed idee? Volledig "vrije" marktwerking ?

[EXX]

ph4ge schreef op maandag 16 februari 2015 @ 22:31:
Maar goed, de Gemeente Rucphen kondigt vandaag aan te stoppen met startersleningen. Dit betekent dat er enorm veel geld minder op de markt komt met voorspelbare gevolgen.

Ondertussen zet Grootegast starterslening alleen nog in voor nieuwbouwprojecten, en zijn Neder- Betuwe , Den Helder en Baarle-Nassau ook gestopt. De teller met gemeentes die startersleningen geven staat nu op 288.

[ Voor 5% gewijzigd door EXX op 17-02-2015 19:28 ]

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 18:08:
Maar in plaats van het 'grootkapitaal' geen strobreed in de weg te leggen moeten 'we' er dan maar voor zorgen dat die mensen het niet meer alleen als investering zien, of meebetalen aan het leefbaar houden van een stad. Als iemand 1 miljoen pond neertelt voor een appartement, dan kan die persoon ook best 25.000 of 50.000 pond 'bijdragen' aan de stad per jaar.

Zo weet je zeker dat de bestaande bewoners hun huis niet meer kunnen betalen! Ik kwam pas een voorbeeld tegen waar huizenprijzen van 3 naar 11 jaarsalarissen waren gegaan. Leuk dat de nieuwkomer die 50k per jaar kan betalen, z'n buren kunnen het niet!

[nokiaan958GB]

Help!!!! schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 19:18:
[...]

Wat vind jij dan een goed idee? Volledig "vrije" marktwerking ?

Ja dat vind ik.

Het is onmogelijk dat iedereen in Amsterdam en London gaat wonen. Als ze aantrekkelijk blijven en er komt geen aanvullend aanbod dat drijft dat de prijzen op.

Iedereen is vrij om een modaal jaarinkomen aan wonen uit te geven.
Maar als je in Oost Groningen gaat wonen (even een ander uiterste), kun je je geld ook aan andere leuke zaken uitgeven.

[icecreamfarmer]

nokiaan958GB schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 18:42:
Ja, goed idee. De communisten en socialisten moeten de baas worden in Nederland

Niets communistisch aan. Is meer een anti speculatie beding.

[Arnout]

Bizar plan van de VVD in Hardenberg.

http://www.rtvoost.nl/nieuws/default.aspx?nid=211213

Alleen dit al:

De gemeente zou er over enkele jaren aan kunnen verdienen als ze de woningen weer verkoopt en de huizenprijzen weer hoger liggen.

[stok]

Ze willen het iig kopen ipv confisqueren

[rik86]

RemcoDelft schreef op dinsdag 17 februari 2015 @ 19:53:
[...]

Zo weet je zeker dat de bestaande bewoners hun huis niet meer kunnen betalen! Ik kwam pas een voorbeeld tegen waar huizenprijzen van 3 naar 11 jaarsalarissen waren gegaan. Leuk dat de nieuwkomer die 50k per jaar kan betalen, z'n buren kunnen het niet!

ligt eraan hoe je 't inricht, je zou woning-bezit best progressief kunnen belasten waarbij een 1e/ primaire woning vrijgesteld/ hoge drempel heeft.

Arnout schreef op woensdag 18 februari 2015 @ 14:42:
Bizar plan van de VVD in Hardenberg.

http://www.rtvoost.nl/nieuws/default.aspx?nid=211213

Alleen dit al:


[...]

Tja, ik weet 't niet. Blijkbaar laat een kosten-baten analyse zien dat dit goedkoper is dan tijdelijke nieuwbouw neer te zetten. De enige vraag is of een evt. verkoop mee is genomen in die kosten-baten analyse of dat als potentiële bonus wordt gezien. Als dat 2e het geval is, én die bonus pas daadwerkelijk wordt geboekt (en dus ook uitgegeven...) als die gerealiseerd, dus huizen weer verkocht, is het een prima idee.

Anders uiteraard niet

[ Voor 39% gewijzigd door rik86 op 18-02-2015 14:49 ]

[rik86]

- dubbel -

[ Voor 98% gewijzigd door rik86 op 18-02-2015 14:49 ]

[nokiaan958GB]

rik86 schreef op woensdag 18 februari 2015 @ 14:46:
[...]


ligt eraan hoe je 't inricht, je zou woning-bezit best progressief kunnen belasten waarbij een 1e/ primaire woning vrijgesteld/ hoge drempel heeft.

..............

Vind dat idee een slechte zaak.
Dat zou betekenen dat je mensen die sparen en investeren benadeelt ten opzichte van mensen die niets sparen en investeren.

Kom nog wel eens tegen: tweeverdieners die na hun 60e nog een tophypotheek hebben, jaarlijks niks overhouden en grijze haren krijgen van het idee dat bij pensionering het inkomen fors daalt
En dan kankeren op de overheid dat alles zo duur is en niet aan de lage inkomens wordt gedacht
Lijkt mij dat je dat moet voorkomen en niet stimuleren door woning-bezit te belasten.

[rik86]

Vandaar dat ik zeg dat een eerste huis vrijgesteld/ hoge drempel moet hebben. En uiteraard moet de netto-waarde van een woning genomen worden, dus verminderd met de hypotheekschuld, juist omdat wonen wel een eerste levensbehoefte is, maar wonen in een woning van 2 miljoen dat niet is.

Wat je wilt voorkomen is dat er situaties als Londen ontstaan, of dat als die ontstaan Nederland daar van mee profiteert, door een belasting op het bezit van dure huizen, die niet met als primaire doel bewoning gekocht worden.

[naitsoezn]

nokiaan958GB schreef op woensdag 18 februari 2015 @ 19:33:
[...]

Vind dat idee een slechte zaak.
Dat zou betekenen dat je mensen die sparen en investeren benadeelt ten opzichte van mensen die niets sparen en investeren.

Dat is toch gewoon precies wat er momenteel gebeurt, met 1.2% boven de 21k op de bank, of begrijp ik je niet?

[Joolee]

rik86 schreef op woensdag 18 februari 2015 @ 19:53:
Vandaar dat ik zeg dat een eerste huis vrijgesteld/ hoge drempel moet hebben. En uiteraard moet de netto-waarde van een woning genomen worden, dus verminderd met de hypotheekschuld, juist omdat wonen wel een eerste levensbehoefte is, maar wonen in een woning van 2 miljoen dat niet is.

Wat je wilt voorkomen is dat er situaties als Londen ontstaan, of dat als die ontstaan Nederland daar van mee profiteert, door een belasting op het bezit van dure huizen, die niet met als primaire doel bewoning gekocht worden.

Klinkt als een prikkel om niet af te lossen

[RemcoDelft]

Arnout schreef op woensdag 18 februari 2015 @ 14:42:
Bizar plan van de VVD in Hardenberg.

http://www.rtvoost.nl/nieuws/default.aspx?nid=211213

Even los van de asielzoekersdiscussie: WTF?! Waarom doet de gemeente dit niet voor normale woningzoekenden? Sterker nog: daar doen woningcorporaties het omgekeerde: woningen verkopen!

[rik86]

Omdat de gemeente verplicht is een x-aantal asielzoekers op te vangen en als dit daar de goedkoopste oplossing voor is...

[Krisp]

rik86 schreef op woensdag 18 februari 2015 @ 19:53:
Vandaar dat ik zeg dat een eerste huis vrijgesteld/ hoge drempel moet hebben. En uiteraard moet de netto-waarde van een woning genomen worden, dus verminderd met de hypotheekschuld, juist omdat wonen wel een eerste levensbehoefte is, maar wonen in een woning van 2 miljoen dat niet is.

Wat je wilt voorkomen is dat er situaties als Londen ontstaan, of dat als die ontstaan Nederland daar van mee profiteert, door een belasting op het bezit van dure huizen, die niet met als primaire doel bewoning gekocht worden.

Als je de huizenprijzen in Nederland laag wilt houden, zou je juist moeten opteren om de nettowaarde van woningen ongeacht hypotheekschuld te belasten. Met andere woorden: de WOZ-belasting fors opschroeven naar zeg 1,2% van de woningwaarde. Daarmee loont sparen nog wel, maar een duur huis bezitten niet. Dat is precies wat je wilt bereiken: je belast de rijken, en spaart de armen.

[rik86]

Klopt, maar mijn doel is niet om huizenprijzen laag te houden, maar speculanten te belasten. Nu ik dit zo typ bedenk ik me dat er veel beter een soort van verkoopwinstbelasting geheven kan worden dan en dan de overdrachtsbelasting afschaffen. Maar het vervelende daarvan is dat je de verhuismobiliteit weer beperkt.

[Señor Sjon]

We betalen anders al een forse EWF die naar 0,75% is gestegen in de laatste jaren.