Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[t_captain]

Señor Sjon schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 16:25:
[...]
Vlak boven de 700 euro gaan zitten als verhuurder is levensgevaarlijk. Met een beetje pech wordt je vanuit de politiek de sociale sector ingerommeld door aangepaste huurbedragen voor inflatie of een of andere wet. Daar zit je als verhuurder helemaal niet op te wachten.

Niet alleen het indexeren van de liberalisatiegrens is een risico, maar ook het feit dat meeste woningen met vrije huur tussen 700 en tot ~850 euro met de puntentelling onder deze sociale huurgrens vallen. Zo heb je een woning die zich prima laat verhuren voor 800 euro, even later vult je huurder een formulier in en krijg je voortaan nog maar 600 euro.

[Señor Sjon]

Klopt, dat is ook een risico. Dus om veilig te zitten gaat men ruim boven die grens zitten met 900-1000 euro/maand.

[T-MOB]

Señor Sjon schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 16:25:
Als er nog geen 40-50k woningen per jaar overall gebouwd worden, dan zijn 25k asielzoekers natuurlijk wel een probleem, zeker als dit jaarlijks terugkomt en af en toe nog een generaal pardon van 30k mensen eroverheen gaat. Natuurlijk hoeven ze niet altijd in nieuwe woningen, maar dit zijn wel allemaal sociale huurwoningen.

Maar zijn de asielzoekers het probleem of is het probleem dat er te weinig gebouwd wordt. Ik ben eerder geneigd om dat laatste te denken. Een generaal pardon is verder vooral een papieren operatie. Dat zijn mensen die al lang en breed een leven hebben opgebouwd in Nederland - en dus ook al ergens wonen.

[Señor Sjon]

Het is een combinatie, maar dat gaat hier erg offtopic. Grosso modo wordt de wachtlijst met een jaar verlengd door dit soort acties. Zelfs steden als Almere kennen 6 jaar wachttijd inmiddels.

[Pooh]

Señor Sjon schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 16:25:
Als er nog geen 40-50k woningen per jaar overall gebouwd worden, dan zijn 25k asielzoekers natuurlijk wel een probleem, zeker als dit jaarlijks terugkomt en af en toe nog een generaal pardon van 30k mensen eroverheen gaat.

Je vergelijkt appels met peren. 25k asielzoekers leveren geen 25k verblijfsstatussen op, eerder de helft. En van die helft is een groot deel voor 5 jaar. En zelfs van de permanente verblijfsstatussen blijft een groot deel niet in Nederland wonen. De uiteindelijke woningen die elk jaar nodig zijn zijn er een paar duizend, geen 25000.

[redwing]

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 15:29:
[...]
A (de vrije huur) is nooit te hoog of te laag, het is de evenwichtsprijs tussen vraag en aanbod.

Gemiddeld gezien zou dit prijsniveau moeten leiden tot een redelijke balans, waarin huizen niet teveel leeg staan en er anderzijds geen lange wachtlijsten ontstaan.

En dat werkt alleen als vraag en aanbod in evenwicht. Doordat er echter een gebrek aan aanbod is gaat de prijs omhoog en wordt het voor een grote groep mensen onbetaalbaar. Dat is wat ik bedoel met te hoog.

B is een kunstmatige prijs. En hoe groter het verschil A-B, hoe groter de onbalans op de markt. Dan blijven scheefwoners honkvast en investeerders afzijdig. Gevolg is dat de schaarste slechts toeneemt en daarmee het verschil A-B stijgt.

het probleem is echter dat dit alleen op te lossen is door meer te gaan bouwen. De combinatie met wat jij zegt is dan ook precies de reden waarom het zo fout gaat op de woningmarkt. Je hebet een gebrek aan aanbod waardoor mensen niet door kunnen stromen. Om het toch betaalbaar te houden zijn er wat regels ingevoerd maar mede daardoor is het niet rendabel om te gaan bouwen. En eigenlijk hebben we een regering die ervoor zou moeten zorgen dat dat evenwicht er weer komt maar die laten het al tijden afweten.

[t_captain]

redwing schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 17:35:
[...]

En dat werkt alleen als vraag en aanbod in evenwicht. Doordat er echter een gebrek aan aanbod is gaat de prijs omhoog en wordt het voor een grote groep mensen onbetaalbaar. Dat is wat ik bedoel met te hoog.

[...]

Bij de evenwichtsprijs zijn vraag en aanbod altijd in evenwicht. Een hogere prijs leidt tot meer aanbod (al is de reaktietijd in het geval van woningen wel een factor van betekenis, en een rechtvaardiging om de markt met tijdelijke maatregelen iets bij te sturen). En tot vraaguitval. Mensen kunnen woningen delen, thuis blijven wonen, in het buitenland wonen etc.

Señor Sjon schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 16:47:
Klopt, dat is ook een risico. Dus om veilig te zitten gaat men ruim boven die grens zitten met 900-1000 euro/maand.

Inderdaad. Met de opmerking dat het niet om de huurprijs gaat maar de score in het "puntensysteem". Dezelfde woning duurder verhuren is dus geen optie, je moet in een hoger segment ontwikkelen.

[DaMayan]

Volgens mij is de huurbescherming een probleem voor de aanbod van huurwoningen. Mensen die te goedkoop wonen of overlast veroorzaken kun je niet zomaar vervangen. Maar belangrijker is dat bijna niemand tijdelijk woonruimte kan verhuren zonder er vast aan te zitten.

Tegenwoordig zetten mensen dan hun woning op AirBnB ipv proberen te verhuren als woning. Daar zitten ook regels aan maar de worst-case is niet een huurder die je niet wegkrijgt maar een boete.

Afschaffen lijkt me ook niet handig. Maar kleine aanpassingen zou wellicht helpen.

[ Voor 8% gewijzigd door DaMayan op 22-01-2015 18:09 ]

[Bartjuh]

Pooh schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 17:25:
[...]

Je vergelijkt appels met peren. 25k asielzoekers leveren geen 25k verblijfsstatussen op, eerder de helft. En van die helft is een groot deel voor 5 jaar. En zelfs van de permanente verblijfsstatussen blijft een groot deel niet in Nederland wonen. De uiteindelijke woningen die elk jaar nodig zijn zijn er een paar duizend, geen 25000.

Wel meer... uiteindelijk.

Die 25k asielzoekers slikken oorspronkelijke paspoort in (of verbranden ze ritueel), en trouwen iemand uit land van herkomst zodra het NL paspoort op de deurmat valt, et voila; instantaan 50k niet-westerse immigranten (veelal moreel totaal niet aanverwant met de westerse waarden, i.e. Moslims). Dan krijgen ze nog kinderen die allen vanaf de geboorte worden geïndoctrineerd met de meest ridicule onzin, en krijg je er nog meer.

Ik ben in veel opzichten vrij links, zeker als het gaat om natuur, milieu en duurzame energie. Maar wat immigratie betreft bij ik echt zeer rechts + een beetje. Het beste is om als één Europa een combinatie van de immigratiewetten van de VAE, Japan, en Australië te hebben. Dat wil zeggen; VAE; werken gaat standaard via werk-visa's van bijv. 1 of 2 jaar. Japan: Moslims mogen geen sowieso geen aanvraag indienen omdat zij moreel te ver afstaan van de Japanse waarden. En Australië; mensen die binnen komen worden standaard op een immigratie-eiland geplaatst in afwachting van hun aanvraag als dat niet kan in hun thuisland.

[t_captain]

We gaan aardig off-topic, maar besef wel het verschil tussen asiel en migratie.

Asiel verlenen we om humanitaire redenen, is in beginsel tijdelijk, wordt alleen blijvend als er geen uitzicht op veilige terugkeer komt, en staat eigenlijk los van migratiebeleid.

Wat betreft migratie denk ik dat we iets strenger mogen selecteren aan de poort (vooral kijken naar de verwachting van lifetime economische bijdrage) en dat we de inkomensnorm voor niet-westerse gezinsvorming naar 3xmodaal moeten oprekken. Verder kunnen we een actiever emigratiebeleid voeren t.a.v. Nederlanders met een achterblijvend economisch perspectief.

Maar asiel hoort boven dergelijke discussie verheven te zijn. Ik zou hooguit wat meer vrijheid willen om asielzoekers in andere landen onder te brengen als dat gunstiger is.

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 16:25:
Als er nog geen 40-50k woningen per jaar overall gebouwd worden, dan zijn 25k asielzoekers natuurlijk wel een probleem, zeker als dit jaarlijks terugkomt en af en toe nog een generaal pardon van 30k mensen eroverheen gaat. Natuurlijk hoeven ze niet altijd in nieuwe woningen, maar dit zijn wel allemaal sociale huurwoningen. Dat is meer dan de nieuwbouw van sociale woningbouw, dus de hoeveelheid beschikbare woningen neemt af en wachtlijsten voor mensen zonder urgentie nemen toe.
Zie statline: http://statline.cbs.nl/St...D3=a&HDR=G2&STB=G1,T&VW=T
Tussen 2009 en 2012 neemt het aantal sociale huurwoningen zelfs met 10.000 af, terwijl er wel 4 jaar asiel + generaal pardon in is gehuisvest.

Vlak boven de 700 euro gaan zitten als verhuurder is levensgevaarlijk. Met een beetje pech wordt je vanuit de politiek de sociale sector ingerommeld door aangepaste huurbedragen voor inflatie of een of andere wet. Daar zit je als verhuurder helemaal niet op te wachten.

Je kunt op de €800 gaan zitten. De grootste component bestaat uit m².
Overigens valt ook nog mee te spelen met de service kosten daar mag je ook een component administratiekosten in opnemen.

[EXX]

DaMayan schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 18:04:Tegenwoordig zetten mensen dan hun woning op AirBnB ipv proberen te verhuren als woning. Daar zitten ook regels aan maar de worst-case is niet een huurder die je niet wegkrijgt maar een boete.

Het lijkt me onwaarschijnlijk dat je via AirBnB een complete woning voor langere tijd (bv. 1 jaar) kan verhuren zonder daarbij de wet te overtreden.

[T-MOB]

redwing schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 17:35:
[...]
het probleem is echter dat dit alleen op te lossen is door meer te gaan bouwen.

Nee, het probleem is dat het met de huidige huurprijzen niet loont om te bouwen. Om evenwicht te krijgen moeten huren omhoog of bouwkosten omlaag. Het meest voor de hand ligt om daar via de grondprijs wat aan te doen. Dat gaat wel ten koste van de inrichting van de publieke ruimte en ten koste van de waarde van bestaande woningen. Wat er ook gedaan wordt, het doet altijd wel ergens pijn. Dat maakt de woningmarkt tot een erg lastig dossier.

Wat ook niet helpt is het economisch tij, of liever de loonontwikkeling. Het is vervelender om 1 euro in te leveren dan om er 2 minder extra bij te krijgen. Als lonen wat harder zouden stijgen zou er meer ruimte zijn om pijn op te vangen.


Of een woning in het puntenselsel valt heeft trouwens niet zoveel te maken met de afgesproken huurprijs. Al vraag je 2000 euro huur, als een een woning volgens het puntenstelsel een huur heeft van max 710 euro dan ben je daar als verhuurder aan gebonden - zelfs met terugwerkende kracht.

[Arnout]

Het gisteren aangekondigde QE-programma zou nieuwe (vastgoed)bubbels in de hand werken...

But in the meantime market gamblers will celebrate their profits, acclaim their abilities, and demand their bonuses. A few will get very rich indeed. Many will pay the inflated commodity prices and vast numbers of young people will end up priced even further out of property markets, where a few will purchase considerable portfolios and yet more trophy apartments that prevent access to housing at affordable prices to millions.

This will be socialism for the rich.

http://www.taxresearch.or.../23/the-wrong-type-of-qe/

[redwing]

T-MOB schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 19:18:
[...]
Nee, het probleem is dat het met de huidige huurprijzen niet loont om te bouwen.

Nee hoor, koophuizen bouwen van het verkeerde type levert gewoonweg meer op en geeft minder risico. Dat is wat anders dan dat het niet lonend is om te bouwen, alleen het is wel wat minder lonend Dat minder risico komt weer omdat er een gemaakte schaarste is in het segment erboven en de woningen dus toch wel makkelijk verkopen. Zolang dat geheel niet in evenwicht is gaat er niets veranderen. En dat krijg je alleen in evenwicht door vanuit de gemeentes/regering te gaan eisen dat er evenwichtig gebouwd gaat worden. En dat is best rendable te doen als de woningbouwers eens wat flexibeler zou worden.

Het grote probleem is alleen dat de gemeentes er op achteruit gaan als ze zich hiervoor in zouden zetten. Het levert nl. niet alleen de bouwer maar ook de gemeente minder geld op (grondprijs). Naar mijn idee is deze belangenverstrengeling de voornaamste reden dat het fout is gegaan. Er is daardoor geen toezicht/sturing op wat er gebouwd zou moeten worden en het systeem is vooral gebruikt om begrotingen van gemeentes op orde te krijgen. Terwijl het zou moeten worden gebruikt om evenwichtig te bouwen.

[Arnout]

En zo worden de duimschroeven verder aangedraaid op de 'huurmarkt'.

Voor zittende huurders afgelopen 2 jaar: 9,2% huurstijging. Wanneer een woning wisselt stijgt de huurprijs met gemiddeld 22,6%!

http://nos.nl/artikel/201...et-fors-meer-betalen.html

[redwing]

Arnout schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 10:09:
En zo worden de duimschroeven verder aangedraaid op de 'huurmarkt'.

Voor zittende huurders afgelopen 2 jaar: 9,2% huurstijging. Wanneer een woning wisselt stijgt de huurprijs met gemiddeld 22,6%!

http://nos.nl/artikel/201...et-fors-meer-betalen.html

Woningcorporaties

Volgens Paping zijn ook de woningcorporaties oorzaak van het probleem. Juist de corporaties die voor een bestand aan betaalbare woningen zouden moeten zorgen, verhogen de huren. Corporaties verhoogden de huren vorig jaar met gemiddeld 4,7 procent tegenover 3,8 procent bij particulieren.

''Tot zes jaar geleden werd er nog veel strenger op toegezien dat corporaties mensen huisvestte in een woning die passend was bij hun besteedbaar inkomen. Maar doordat gemeenten daar nu minder streng op toezien, kunnen corporaties de huren verhogen.''

Zegt genoeg he.....

[Señor Sjon]

De doelgroep is tot 35k gemaakt en ze moeten ook wat aan Den Haag afstaan. Ook moeten veel corporaties schokken voor de derivatenhandel van Portaal en Vestia en de grootheidswaanzin van WSG (Geertruidenberg of all places). Dus ja, die gaan ook geld sprokkelen waar ze kunnen.

[ph4ge]

Schandalig, en dat terwijl niet alleen de huizenprijzen dalen maar ook de daaraan gerelateerde kosten. Moet je eens kijken wat er gebeurt als je de hypotheekrenteaftrek voor bestaande gevallen wil aanpassen waardoor de lasten met 9,2% stijgen in 2 jaar.

Overigens, als de lasten voor nieuwe kopers met 22% stijgen lopen de media in de polonaise, dat dan weer wel.

[ Voor 18% gewijzigd door ph4ge op 23-01-2015 10:32 ]

[chrisborst]

Señor Sjon schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 10:27:
De doelgroep is tot 35k gemaakt en ze moeten ook wat aan Den Haag afstaan. Ook moeten veel corporaties schokken voor de derivatenhandel van Portaal en Vestia en de grootheidswaanzin van WSG (Geertruidenberg of all places). Dus ja, die gaan ook geld sprokkelen waar ze kunnen.

En vergeet de huurdersheffing en de heffing voor mensen die scheefwonen (tot 6.5% per jaar huurverhoging). Dit is ook precies de reden voor mij geweest om te gaan kopen. Ik zou nog net binnen sociale huur vallen qua salaris, maar door de lange wachttijden kom ik er niet tussen. Daarnaast zou het al snel duurder zijn dan kopen, want iets van 65m2 is al snel 650 euro per maand.
En dan ben je afhankelijk van hoeveel de corporatie de huur omhoog gooit.
En in Delft is de vrije sector al helemaal niet te betalen. Voor een beetje normaal apartament van zeg 65m2 zit je al snel op de 900 euro.

Vooral de groep die rond een modaal inkomen zit, zit flink in de knel. Strengere hypotheeknormen en een lagere LTV aan de ene kant en een verziekte sociale huurmarkt en een dure vrije sectormarkt.

[T-MOB]

redwing schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 09:32:
[...]
Nee hoor, koophuizen bouwen van het verkeerde type levert gewoonweg meer op en geeft minder risico. Dat is wat anders dan dat het niet lonend is om te bouwen, alleen het is wel wat minder lonend

Tja. Dat noem ik dus niet-lonend. Als je met minder risico elders een hogere winst kan halen.

Dat minder risico komt weer omdat er een gemaakte schaarste is in het segment erboven en de woningen dus toch wel makkelijk verkopen.

Het is geen gemaakte schaarste. Als gevolg van afgedwongen maximumprijzen in de sociale sector liggen de prijzen in de sociale nu te laag ten opzichte van prijzen die je in de markt zou hebben. Logischerwijs levert dat een gat op in prijs tussen de maximale sociale huur en de marktwaarde van de woning met 1 punt meer.

Zolang dat geheel niet in evenwicht is gaat er niets veranderen. En dat krijg je alleen in evenwicht door vanuit de gemeentes/regering te gaan eisen dat er evenwichtig gebouwd gaat worden. En dat is best rendable te doen als de woningbouwers eens wat flexibeler zou worden.

Een bouwer kan helemaal niet verplicht worden om een bepaalde woning te bouwen voor een bepaalde prijs. Je kunt hooguit wat voorwaarden stellen in de context van een heel project. Maar dan nog krijg je niemand zover om een project aan te nemen dat onder de streep onrendabel is.

Het grote probleem is alleen dat de gemeentes er op achteruit gaan als ze zich hiervoor in zouden zetten. Het levert nl. niet alleen de bouwer maar ook de gemeente minder geld op (grondprijs).

Je hebt een vreemd beeld van gemeentes. Dat zijn geen instanties die er op uit zijn om zoveel mogelijk geld binnen te harken. Het zijn bestuursorganen die verantwoordelijkheden hebben op het gebied van leefbaarheid, veiligheid, inrichting van publieke ruimte.

Maar goed, stel dat een gemeente een stuk grond wil uitgeven tegen gereduceerd tarief om sociale huurwoningen te realiseren. Dan laat je dat beheren door een organisatie zonder winstoogmerk - zeg een woningbouwvereniging (het idee is niet bepaald nieuw). Dan lost de gemeente daar helemaal niets mee op voor de groep die niet in aanmerking komt voor sociale huur.

De grond in zijn algemeenheid goedkoper zou een gemeente kunnen doen. Maar dat betekent afwaarderen van gronden en daarme verder bezuinigen. In de nieuw te realiseren wijk zal minder geld zijn voor de inrichting van de publieke ruimte. Geen gescheiden fietspaden, meer gevaarlijke kruispunten (ipv rotondes), minder groenvoorziening / speeltuinen, minder straatverlichting. Voor de toekomst creeer je hier een verzameling leefbaarheidsproblemen, want het wordt de wijk waar iedereen die het kan betalen vertrekt - en dan hou je vanzelf de ellende over.

Naar mijn idee is deze belangenverstrengeling de voornaamste reden dat het fout is gegaan. Er is daardoor geen toezicht/sturing op wat er gebouwd zou moeten worden en het systeem is vooral gebruikt om begrotingen van gemeentes op orde te krijgen. Terwijl het zou moeten worden gebruikt om evenwichtig te bouwen.

Volgens mij is het fout gegaan bij het privatiseren van de woningcorporaties, zonder de huurwetgeving te liberaliseren. Het beleid om woningbezit te stimuleren (met HRA) heeft de huurmarkt verder verziekt. Daar is niet zoveel belangverstrengeling aan. In de jaren negentig geloofde men echt in privatiseren en ook het stimuleren van eigenwoningbezit is met de beste bedoelingen ingevoerd.

[t_captain]

T-MOB schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 10:37:
[...]

Maar goed, stel dat een gemeente een stuk grond wil uitgeven tegen gereduceerd tarief om sociale huurwoningen te realiseren. Dan laat je dat beheren door een organisatie zonder winstoogmerk - zeg een woningbouwvereniging (het idee is niet bepaald nieuw).

Ik zie liever dat de kosten inzichtelijk zijn. Transparantie in het openbaar bestuur is een groot goed. Wat dat betreft zouden woningcooperaties precies hetzelfde speelveld moeten krijgen als private partijen. Huurwoningen worden wat duurder om te ontwikkelen, dat zouden we moeten corrigeren door huurtoeslag en/of inkomstenbelasting iets aan te passen.

Je maakt inzichtelijk hoeveel geld er naar sociale huisvesting gaat, maakt het scheefwonen onschadelijk, en onderwerpt woningcooperaties aan concurrentie.

[ph4ge]

T-MOB schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 10:37:
Het is geen gemaakte schaarste. Als gevolg van afgedwongen maximumprijzen in de sociale sector liggen de prijzen in de sociale nu te laag ten opzichte van prijzen die je in de markt zou hebben.

Het is andersom. De prijzen in de markt liggen te hoog. De huren stijgen al decennia lang harder dan de inflatie en de economische groei, en desalniettemin vinden we scheefhuurders profiteurs. Dat is het resultaat van het feit dat vrijwel iedereen subsidiering krijgt en nu dus ook nodig heeft. Logisch gevolg daarvan is dat de kleine groep private huurders, de enige groep die geen subsidie krijgt, de prijzen niet kan/wil betalen die al die subsidies veroorzaken, wat weer tot gevolg heeft dat het vrijwel onmogelijk of onverstandig is om in die segmenten te investeren.

Maximale huurprijzen zouden niet nodig zijn als de markt niet zo verziekt was, het is niet zoals jij het doet voorkomen dat de markt verziekt raakt doordat er een maximum op zit. Oorzaak <-> Gevolg. Een markt vindt anders vanzelf een maximum als de vraagkant niet meer kan betalen.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 23-01-2015 11:06 ]

[redwing]

T-MOB schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 10:37:
[...]
Tja. Dat noem ik dus niet-lonend. Als je met minder risico elders een hogere winst kan halen.

Klopt, vandaar ook dat we een gemeente/regering hebben die moet zorgen dat er goed gebouwd wordt. De woningcorporaties zullen nl. vooral voor de winst gaan en niet voor wat er echt nodig is om een goede markt te krijgen (want dat zou ze minder winst geven)

[...]
Het is geen gemaakte schaarste. Als gevolg van afgedwongen maximumprijzen in de sociale sector liggen de prijzen in de sociale nu te laag ten opzichte van prijzen die je in de markt zou hebben. Logischerwijs levert dat een gat op in prijs tussen de maximale sociale huur en de marktwaarde van de woning met 1 punt meer.

Het is wel een gemaakte schaarste omdat er geen doorstroming is door het gebrek aan woningen in de volgende klasses. Dus door een scheefgroei in wat er gebouwd wordt is er nu een schaarste. Als gevolg daarvan zijn er maximumprijzen afgedwongen omdat het anders te duur wordt om te wonen, met als gevolg dat er ook in de onderste klasses nu niet meer gebouwd wordt. Zou er echter in de iets hogere klasse wel gebouwd worden kun je de marktwerking zijn gang laten gaan. Als je dat dan combineert met een normale grondprijs zul je zien dat er makkelijk in alle klasses rendabel te bouwen is. Daarna heb je alleen voor de laagste inkomens huursubsidie nodig en ben je daar waar je wil zijn (ik breng het simpel, maar als ze hier nu mee zouden beginnen is dit een aanpassing die alsnog tientallen jaren zal duren)

[...]
Een bouwer kan helemaal niet verplicht worden om een bepaalde woning te bouwen voor een bepaalde prijs. Je kunt hooguit wat voorwaarden stellen in de context van een heel project. Maar dan nog krijg je niemand zover om een project aan te nemen dat onder de streep onrendabel is.

Klopt, de truc is dan ook om ervoor te zorgen dat het hele project rendabel is, maar wel een goede spreiding heeft van de te bouwen huizen. Je kunt nl. makkelijk zorgen dat een gedeelte weliswaar niet rendabel is maar het geheel wel. En dat is waar de gemeente/regering voor moet zorgen.

[...]
Je hebt een vreemd beeld van gemeentes. Dat zijn geen instanties die er op uit zijn om zoveel mogelijk geld binnen te harken. Het zijn bestuursorganen die verantwoordelijkheden hebben op het gebied van leefbaarheid, veiligheid, inrichting van publieke ruimte.

Dat noemen ze een reeel beeld Kijk voor de grap maar eens wat begrotingen na en je ziet dat bij 9 van de 10 gemeentes de begroting kloppend wordt gehouden door hoge grondprijzen. Het is niet voor niets dat de afwaardering zo traag gaat, als ze nl. nu gelijk de echte waarde te boek zouden zetten moeten ze dat op een andere plek weer kloppend krijgen (een gemeente is verplicht de balans op orde te hebben) met bezuinigingen tot gevolg.

Maar goed, stel dat een gemeente een stuk grond wil uitgeven tegen gereduceerd tarief om sociale huurwoningen te realiseren. Dan laat je dat beheren door een organisatie zonder winstoogmerk - zeg een woningbouwvereniging (het idee is niet bepaald nieuw). Dan lost de gemeente daar helemaal niets mee op voor de groep die niet in aanmerking komt voor sociale huur.

Dit lost wel wat op zolang de gemeente er voor zorgt dat er in alle klasses genoeg woningen zijn. Met het huidige aantal woningen is er bar weinig concurrentie, zeker op de huurmarkt. Zolang je dat hebt zullen de prijzen hoger dan gewenst zijn.

De grond in zijn algemeenheid goedkoper zou een gemeente kunnen doen. Maar dat betekent afwaarderen van gronden en daarme verder bezuinigen. In de nieuw te realiseren wijk zal minder geld zijn voor de inrichting van de publieke ruimte. Geen gescheiden fietspaden, meer gevaarlijke kruispunten (ipv rotondes), minder groenvoorziening / speeltuinen, minder straatverlichting. Voor de toekomst creeer je hier een verzameling leefbaarheidsproblemen, want het wordt de wijk waar iedereen die het kan betalen vertrekt - en dan hou je vanzelf de ellende over.

Leuk, maar in de praktijk zijn door de crisis de grondprijzen al stukken lager. Dan kun je wel stug vast blijven houden aan de te boek staande prijzen, maar dan ben je heel erg fout bezig. Wat jij hier zegt komt precies overeen met wat ik zeg dat het probleem bij gemeentes is. Ze hebben er belang bij om winst te draaien op grondprijzen en daarmee de huisverkopen. Ze zouden echter een onafhankelijk partij moeten zijn die alleen reguleert zonder verder winstbelang.

[...]
Volgens mij is het fout gegaan bij het privatiseren van de woningcorporaties, zonder de huurwetgeving te liberaliseren. Het beleid om woningbezit te stimuleren (met HRA) heeft de huurmarkt verder verziekt. Daar is niet zoveel belangverstrengeling aan. In de jaren negentig geloofde men echt in privatiseren en ook het stimuleren van eigenwoningbezit is met de beste bedoelingen ingevoerd.

Het is inderdaad fout gegaan bij het privatiseren van de woningcorporaties. Dat is werk dat onafhankelijk zou moeten zijn en zonder winstoogmerk en kun je daarmee niet privatiseren. Ze zouden er alleen maar naar moeten kijken dat de goede woningen gebouwd worden (huur/koop van alle klasses) en dat kostenneutraal. Daar een winstoogmerk aan hangen zorgt ervoor dat er belangen bij komen die niet te combineren zijn met het maatschappelijke werk dat ze zouden moeten doen.

Het is eigenlijk heel simpel, als vraag en aanbod in evenwicht zouden zijn zou de marktwerking ervoor zorgen dat er geen enkele regulering van huurprijzen nodig is. Het simpele feit dat er aan alle kanten gereguleerd wordt geeft wel aan dat vraag en aanbod duidelijk uit elkaar lopen.

[RemcoDelft]

T-MOB schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 10:37:
De grond in zijn algemeenheid goedkoper zou een gemeente kunnen doen. Maar dat betekent afwaarderen van gronden en daarme verder bezuinigen. In de nieuw te realiseren wijk zal minder geld zijn voor de inrichting van de publieke ruimte. Geen gescheiden fietspaden, meer gevaarlijke kruispunten (ipv rotondes), minder groenvoorziening / speeltuinen, minder straatverlichting. Voor de toekomst creeer je hier een verzameling leefbaarheidsproblemen, want het wordt de wijk waar iedereen die het kan betalen vertrekt - en dan hou je vanzelf de ellende over.

Je noemt allemaal dingen die voor de grondprijsexplosie (20-25 jaar geleden) ook gewoon gerealiseerd konden worden. Je wil toch niet serieus beweren dat we als welvarend land minieme kavels dusdanig duur moeten verkopen dat vrijwel niemand het nog kan betalen, omdat we anders geen fietspad (30 euro per vierkante meter?) kunnen aanleggen?! Sowieso is het van de zotte dat in een rijk land 90% van de inwoners afhankelijk is van subsidie om te kunnen wonen... Dat zou 10% moeten zijn, en wel de onderste 10%.
Het is andersom: gemeenten zijn verslaafd geraakt aan hoge prijzen, en moeten dat nu op papier volhouden om het uitkomen van hun eigen falen nog een paar jaar uit te stellen. En dat doen ze ondertussen al sinds 2008! Hoeveel jaar moet dit nog duren voordat de bouw weer aan het werk mag?

[pedorus]

http://www.nu.nl/wonen/39...norme-huurstijgingen.html

4.4 procent huurstijging terwijl we excl huur deflatie hebben, en in de sociale sector zelfs 4.7 procent. Je zal als huurder maar op een regeringspartij hebben gestemd, geen wonder dat die er zo slecht voor staan in de peilingen. De onderkant van de samenleving wordt keihard gepakt met dit beleid.

Ook vrij treurig dat we dan gisteren asielzoekers de schuld geven van de problemen. Als je als rijk land met vele werkloze bouwvakkers desnoods geen 25K van de goedkoopste huurwoningen kan neerzetten, dan spoort er iets niet. Ik las dat in Almere een wachtlijst is van 6 jaar, terwijl er geen sprake kan zijn van behoud van historie of geen grond in de buurt. Het is 100% onwil.

offtopic:
Niet dat ik voor het opvangen van 25K mensen ben die eerst over tal van andere veilige landen zijn geweest voordat ze hier kwamen. Maar het huurprobleem op hun afschuiven slaat gewoon nergens op.

[rik86]

De woningmarkt moet gewoon grondig herzien worden. Er zitten nu gewoon te veel verstorende factoren op de markt, waardoor het probleem zichzelf versterkt.

Volgens mij is de primaire taak van de overheid er voor zorgen dat iedereen een betaalbaar dak boven z'n hoofd kan hebben. Op het moment dat je dit op een juiste manier aanpakt heb je geen eens/ zeer beperkt sociale woningbouw nodig volgens mij, omdat op het moment dat het verhuren van geschikte woningen per definitie rendabel is er bij discrepantie tussen vraag en aanbod dit vanzelf opgelost zal worden.

Wat is hiervoor nodig in mijn ogen:
1. We vervangen alle woon-gerelateerde toeslagen/kortingen/aftrekposten door 1 nieuwe algemene toeslag, namelijk de woontoeslag. De hoogte hiervan is gebaseerd op een combinatie van inkomen en samenstelling van het huishouden. Er zijn volgens mij voldoende normen wat een goede woonquote is voor de diverse huishoudsamenstellingen, wat de kosten zijn van diverse types simpele woningen op niet-A-locaties en wat daar dus een logische huur/vraag-prijs van is. Op basis van deze gegevens kan je volgens mij voldoende goed bepalen wie welke toeslag moet krijgen om betaalbaar te kunnen wonen.
Namelijk Logische Huur bij gezinssamenstelling min beschikbaar inkomen voor huisvesting = woontoeslag.

Als dan iemand met een laag inkomen op een A-locatie wil wonen, zal hij per saldo een groter deel van het inkomen kwijt zijn aan wonen, maar dat is dan wel een eigen keuze.

Maak je het daarnaast voor bijvoorbeeld pensioenfondsen interessant om in goedkope huisvesting te investeren waardoor die relatief risicoloos een rendement van 3 a 4% daarop te kunnen maken, dan garandeer je dat er voldoende bijgebouwd zal worden. Helemaal op het moment dat het interessant maken afhangt van het tekort aan woningen: Hoe groter het tekort, hoe minder garanties.

[RemcoDelft]

pedorus schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 11:22:
Ik las dat in Almere een wachtlijst is van 6 jaar, terwijl er geen sprake kan zijn van behoud van historie of geen grond in de buurt. Het is 100% onwil.

Even ter herinnering: Almere heeft vorig jaar rond oktober "afgeboekt" op grond, wat betekent dat ze braakliggende grond weer landbouwgrond maken i.p.v. de prijs te verlagen en huizen te bouwen. Iets met prioriteiten en belangen en zo...

[T-MOB]

ph4ge schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 11:05:
[...]
Het is andersom. De prijzen in de markt liggen te hoog. De huren stijgen al decennia lang harder dan de inflatie en de economische groei, en desalniettemin vinden we scheefhuurders profiteurs.

Maar de huren - in de sociale sector - stijgen ook al decennia minder hard dan de vastgoedprijzen. In die zin zijn de huren "te laag". Ik weet wel dat jij vindt dat de woningprijzen lager zouden moeten zijn, maar op het moment van schrijven is het prijsniveau de realiteit.

RemcoDelft schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 11:20:
[...]
Je noemt allemaal dingen die voor de grondprijsexplosie (20-25 jaar geleden) ook gewoon gerealiseerd konden worden. Je wil toch niet serieus beweren dat we als welvarend land minieme kavels dusdanig duur moeten verkopen dat vrijwel niemand het nog kan betalen, omdat we anders geen fietspad (30 euro per vierkante meter?) kunnen aanleggen?!

Met 30 per vierkante meter kost 5 kilometer fietspad van 2,5 meter breed ruim 3 en een halve ton. Om de 25 meter een lantaarnpaal a 1000 euro. Een rotonde kost een half miljoen. En zo kun je nog wel even doorgaan. De eisen aan (verkeers-)veiligheid zijn wel degelijk veranderd in de laatste 30 jaar. Maar goed, de kern van het argument is niet dat het duur is om publieke ruimte in te richten. De kern is dat een gemeente bij lagere grondprijzen minder binnenkrijgt en daarbij keuzes moet maken over wat er gedaan wordt.

[ Voor 12% gewijzigd door T-MOB op 23-01-2015 12:03 ]

[icecreamfarmer]

T-MOB schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 12:03:
[...]


Maar de huren - in de sociale sector - stijgen ook al decennia minder hard dan de vastgoedprijzen. In die zin zijn de huren "te laag". Ik weet wel dat jij vindt dat de woningprijzen lager zouden moeten zijn, maar op het moment van schrijven is het prijsniveau de realiteit.

Hier een correctie:
Ze stijgen al decennia boven de inflatie.
En bij nieuwe woningen wordt er gewoon naar de max gewerkt.

[...]

Met 30 per vierkante meter kost 5 kilometer fietspad van 2,5 meter breed ruim 3 en een halve ton. Om de 25 meter een lantaarnpaal a 1000 euro. Een rotonde kost een half miljoen. En zo kun je nog wel even doorgaan. De eisen aan (verkeers-)veiligheid zijn wel degelijk veranderd in de laatste 30 jaar. Maar goed, de kern van het argument is niet dat het duur is om publieke ruimte in te richten. De kern is dat een gemeente bij lagere grondprijzen minder binnenkrijgt en daarbij keuzes moet maken over wat er gedaan wordt.

Schitterend maar nu wordt er winst opgemaakt om andere terreinen te subsidiëren. Het bouwrijp maken en inrichten van een m² grond in NL verscheelt geen factor 2.

[RaZ]

pedorus schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 11:22:
http://www.nu.nl/wonen/39...norme-huurstijgingen.html

4.4 procent huurstijging terwijl we excl huur deflatie hebben, en in de sociale sector zelfs 4.7 procent. Je zal als huurder maar op een regeringspartij hebben gestemd, geen wonder dat die er zo slecht voor staan in de peilingen. De onderkant van de samenleving wordt keihard gepakt met dit beleid.

Ook vrij treurig dat we dan gisteren asielzoekers de schuld geven van de problemen. Als je als rijk land met vele werkloze bouwvakkers desnoods geen 25K van de goedkoopste huurwoningen kan neerzetten, dan spoort er iets niet. Ik las dat in Almere een wachtlijst is van 6 jaar, terwijl er geen sprake kan zijn van behoud van historie of geen grond in de buurt. Het is 100% onwil.

offtopic:
Niet dat ik voor het opvangen van 25K mensen ben die eerst over tal van andere veilige landen zijn geweest voordat ze hier kwamen. Maar het huurprobleem op hun afschuiven slaat gewoon nergens op.

Dat zijn de maximale percentages geweest, en niet elke verhuurder doet dat. Wat ik wel zorgelijk vindt is dat een object kopen inmiddels goedkoper is dan het zelfde object sociaal huren.. En die verschillen zijn best groot.

Ik heb de puntentellinglijst van mijn woning opgevraagd, en die eens online gechecked.. De puntentelling van mijn woning is 13% gestegen in 1 juli 2014, ten opzichte van juli 2013. Dit is dus voor de nieuwe huurder, niet voor bestaande huurders. Maar nu komt ie, mijn woning zou qua punten maximaal 690 euro mogen kosten. Ik betaal bijna 100 euro minder, wat neerkomt op 604 (incl 7 euro servicekosten).

Hier heeft - als ik mijn buren mag geloven - bijna het hele blok leeggestaan, en nog deels tijdelijk verhuurt op basis van anti-kraak / leegstandswet. Voor deze woning hing een prijskaartje van 136k. Leg eens een hypotheek naast de maximale huur, en als je het koopt ben je 200 euro per maand goedkoper uit dan het huren. En tjah, onderhoud.. De VvE is ook niet zo hoog, gezien het maisonettes zijn, en dus weinig kosten heeft zoals stroom, schoonmaak, lift, portiek en intercom.

Als dit jaar mijn woning weer met 13% stijgt voor nieuwe huurders, weet ik dat de volgende buren vrije sector huurders worden, of kopers.. Dan zit deze woning op 780 euro per maand. Verhuizen om goedkoper te wonen is er in de sociale huur simpelweg niet bij. In woon dan n een schaarstegebied en is al er 100 euro aan randstad-heffing op de woning erbij gekomen. In een paar jaar tijd zijn de huurprijzen hier gewoon met meer dan 50% gestegen.

Je zag de social huur meegaan qua prijzen op de kopersmarkt, waar je nu op de kopersmarkt de prijzen ziet zakken, stijgen de sociale huren gigantisch. Gekke is nog, die trend op de sociale huur zet nog wel even dor heb ik het idee.

Er wordt namelijk nog meer schaarste gecreeerd.. Aan de ene kant door de verkoop van huurwoningen, maar ok doordat met die huurstijgingen gewoon woning ineens in de vrije sector terecht komen. Het aanbod zakt als een malle, terwijl de vraag enkel maar blijft stijgen.

[ph4ge]

T-MOB schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 12:03:
Maar de huren - in de sociale sector - stijgen ook al decennia minder hard dan de vastgoedprijzen. In die zin zijn de huren "te laag".

Is dat zo? Volgens mij niet, althans niet in grote mate. Ja, in individuele jaren wel, maar op de lange termijn ken ik geen cijfers die dat bevestigen.

T-MOB schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 12:03:
Ik weet wel dat jij vindt dat de woningprijzen lager zouden moeten zijn, maar op het moment van schrijven is het prijsniveau de realiteit.

Realiteit is dat vrijwel niemand zn woning kan betalen zonder subsidie, dus dat er iets niet klopt. Dat er aan de ene kant enorme wachtlijsten zijn en aan de andere kant veel te weinig gebouwd wordt is ook een teken aan de wand.

T-MOB schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 12:03:
Met 30 per vierkante meter kost 5 kilometer fietspad van 2,5 meter breed ruim 3 en een halve ton. Om de 25 meter een lantaarnpaal a 1000 euro. Een rotonde kost een half miljoen. En zo kun je nog wel even doorgaan. De eisen aan (verkeers-)veiligheid zijn wel degelijk veranderd in de laatste 30 jaar. Maar goed, de kern van het argument is niet dat het duur is om publieke ruimte in te richten. De kern is dat een gemeente bij lagere grondprijzen minder binnenkrijgt en daarbij keuzes moet maken over wat er gedaan wordt.

De kern van het probleem is dat het geld al lang en breed is uitgekomen. Dat de overheid zich als een marktpartij heeft gedragen door te speculeren en zich nu niet als een marktpartij gedraagt bij tegenvallende resultaten. Dat de overheid alleen maar met zn eigen belang bezig is en helemaal is vergeten dat winstmaximalisatie niet zijn taak is.

[RemcoDelft]

T-MOB schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 12:03:
Met 30 per vierkante meter kost 5 kilometer fietspad van 2,5 meter breed ruim 3 en een halve ton.

Met een huis van 5 meter breed smal aan twee kanten van de weg kost dat fietspad nog geen 200 euro per huis. En dan tel ik nog niet eens mee dat woonwijken helemaal geen vrijliggende fietspaden hebben, dat is ook helemaal niet nodig in een woonwijk.

De kern is dat een gemeente bij lagere grondprijzen minder binnenkrijgt en daarbij keuzes moet maken over wat er gedaan wordt.

Daar valt ook wel wat op af te dingen... Als een gemeente de prijzen zou halveren, zou die gemeente zo 10 keer zoveel grond verkopen doordat het heel veel mensen uit de omgeving aantrekt. Maar het lijkt kartelvorming te zijn: geen enkele gemeente doet dat.
Het gaat dan ook niet om wat er daadwerkelijk binnenkomt, het gaat om wat er op papier aan "waarde" staat.

[Sjowhan]

Arnout schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 10:09:
En zo worden de duimschroeven verder aangedraaid op de 'huurmarkt'.

Voor zittende huurders afgelopen 2 jaar: 9,2% huurstijging. Wanneer een woning wisselt stijgt de huurprijs met gemiddeld 22,6%!

http://nos.nl/artikel/201...et-fors-meer-betalen.html

En dit is nog maar een landelijk gemiddelde; ikzelf zit nu op een percentage van 13% (in 2013&2014 een verhoging van 6.5% gehad, dit jaar zeker weer) vanwege samenwonen. Ik verdien iets boven modaal, vriendin de rest, waardoor het gezamenlijk inkomen net boven de 43k uitkomt.
Kopen is overigens voor mij geen oplossing om hiervan af te komen:
- Ten eerste heb ik te weinig spaargeld om maar iets bij te kunnen financieren;
- Ten tweede is de vraagprijs van koopwoningen welke in mijn regio aanwezig zijn, velenmaler hoger zijn dan dat ik volgens diverse hypotheek-sites zou kunnen lenen.
- Ten derde is het inkomen van vriendin nogal flucturerend (gastouder aan huis van ouders van kinderen), waardoor ik het niet standaard meereken.

Daarnaast zouden mijn maandlasten (netto) hoger zijn dan dat ik nu betaal aan kale huur (rond de 600 excl voor +/- 70m2, servicekosten zijn 90 euro vw 77 euro stookkosten pmnd). Blijf daarom nog wel even zitten waar ik zit; kan hierdoor nu wat meer sparen, waardoor ik hoop dat ik ooit aan een koopwoning kan beginnen..

[RaZ]

Sjowhan schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 13:07:
[...]

En dit is nog maar een landelijk gemiddelde; ikzelf zit nu op een percentage van 13% (in 2013&2014 een verhoging van 6.5% gehad, dit jaar zeker weer) vanwege samenwonen. Ik verdien iets boven modaal, vriendin de rest, waardoor het gezamenlijk inkomen net boven de 43k uitkomt.
Kopen is overigens voor mij geen oplossing om hiervan af te komen:
- Ten eerste heb ik te weinig spaargeld om maar iets bij te kunnen financieren;
- Ten tweede is de vraagprijs van koopwoningen welke in mijn regio aanwezig zijn, velenmaler hoger zijn dan dat ik volgens diverse hypotheek-sites zou kunnen lenen.
- Ten derde is het inkomen van vriendin nogal flucturerend (gastouder aan huis van ouders van kinderen), waardoor ik het niet standaard meereken.

Daarnaast zouden mijn maandlasten (netto) hoger zijn dan dat ik nu betaal aan kale huur (rond de 600 excl voor +/- 70m2, servicekosten zijn 90 euro vw 77 euro stookkosten pmnd). Blijf daarom nog wel even zitten waar ik zit; kan hierdoor nu wat meer sparen, waardoor ik hoop dat ik ooit aan een koopwoning kan beginnen..

En het grappige is, bel de woningbouw eens op, en vraag eens naar de mogelijkheid de woning te kopen. Er zijn verhuurders die dat prima willen doen. Kijkend naar de woning die je nu hebt, zouden je lasten in een hypotheek lager zijn, je hoeft niet te verhuizen, scheelt ook een bom duiten, en je lasten stijgen ook nagenoeg niet meer.

Als je nu 600 betaalt, zal de hypotheek lager uitvallen, en dat moet te doen zijn voor een hypotheek. Je hoeft immers niet te verbouwen. Zet dat weg tegenover 5 jaar huren met een stijging van 4%. juli wordt dan: 624 per maand; 2016: 649 per maand; 2017: 675 per maand; 2018: 701 per maand. 2019: 730 per maand.

Dus nu kopen, en over 5 jaar er weer uit, zou je zelfs een verlies van 20k kunnen pakken, want huren heeft je in 5 jaar tijd dan 47k gekost..

[Sjowhan]

RaZ schreef op vrijdag 23 januari 2015 @ 13:32:
[...]

En het grappige is, bel de woningbouw eens op, en vraag eens naar de mogelijkheid de woning te kopen. Er zijn verhuurders die dat prima willen doen. Kijkend naar de woning die je nu hebt, zouden je lasten in een hypotheek lager zijn, je hoeft niet te verhuizen, scheelt ook een bom duiten, en je lasten stijgen ook nagenoeg niet meer.

Als je nu 600 betaalt, zal de hypotheek lager uitvallen, en dat moet te doen zijn voor een hypotheek. Je hoeft immers niet te verbouwen. Zet dat weg tegenover 5 jaar huren met een stijging van 4%. juli wordt dan: 624 per maand; 2016: 649 per maand; 2017: 675 per maand; 2018: 701 per maand. 2019: 730 per maand.

Dus nu kopen, en over 5 jaar er weer uit, zou je zelfs een verlies van 20k kunnen pakken, want huren heeft je in 5 jaar tijd dan 47k gekost..

Ik zou een keer een balletje op kunnen gooien, maar gezien het feit dat de flats (het is een 4k appartement, incl grote (eet)keuken) behoorlijk gewild zijn vermoed ik niet dat de woonstichting het ooit zal gaan verkopen.

Ik heb al wel een tijd terug een woning gezien in een andere buurt (eengezins), dit ziw wel ex-huur was, enkel hieraan moest bijna letterlijk alles gebeuren, en stond voor rond de 190k te koop.
Da's zelfs voor mij onhaalbaar .

[RemcoDelft]

Even een zijstapje: is het mogelijk om je eigenwoningschuld in box3 te zetten?
Dus bijvoorbeeld:
-huis van 2 ton
-schuld 1 ton
-genoeg spaargeld om de schuld af te lossen, en dus 1,2% vermogensbelasting te betalen
Hier blijft amper HRA van over, doordat het wegvalt tegen Wet Hillen.

Stel nu dat de schuld in box3 zit, dan vervalt de vermogensbelasting, en betaal je bijtelling vanwege het eigenwoningforfait (0,75% van 2 ton maal je 42 of 52% is minder dan 1,2% van 1 ton). Dan ben je toch goedkoper uit zonder renteaftrek en box1 hypotheek?

[Pooh]

Volgens mij maak je een denkfout. Zodra je het huis naar box3 haalt heb je 3 ton in box 3, in plaats van 1. Je kunt niet het huis in box1 laten, en de schuld in 3, die horen bij elkaar.

edit: Blijkbaar kan het wel. Maar het is wel een minimaal verschil, lijkt me de moeite van de rompslomp niet waard?

edit2: En met even rekenen kan ik op geen enkele manier een realistische situatie verzinnen waarin dit werkelijk goedkoper is.

[ Voor 77% gewijzigd door Pooh op 23-01-2015 16:56 ]

[T-MOB]

Het ligt ook aan de hoogte van je hypotheekrente. Als die 2.25% is dan is het sowieso rendabel als je 2/3e hebt afgelost.

[Bonsaiboom]

Je zou het kunnen doen door een persoonlijke lening af te sluiten voor de rest van het bedrag, of voor een hypotheek die je niet voor box 1 registreert. Anders zou ik het niet echt weten. In principe is het geen probleem om leningen in box 3 te krijgen, het is eerder moeilijk om hem in box 1 te krijgen.

Eigen woning valt altijd in box 1.

[EXX]

Tsjonge, de prijzen voor vrijstaande huizen zijn als enige woningtype jaar op jaar gedaald. Niks prijsherstel. En het is natuurlijk de schuld van de banken, volgens de NVM en VEH.

[TheGhostInc]

EXX schreef op dinsdag 27 januari 2015 @ 19:36:
Tsjonge, de prijzen voor vrijstaande huizen zijn als enige woningtype jaar op jaar gedaald. Niks prijsherstel. En het is natuurlijk de schuld van de banken, volgens de NVM en VEH.

Prijs herstel betekent voor de NVM en VEH vooral 'rust' op de markt. Dat niet elke koper het idee heeft beter nog even te wachten. En dat verkopers ook beginnen te wennen aan het nieuwe prijsniveau, als de prijzen fluctueren is het lastiger te bepalen wat iets waard is en krijg je meer ontkenning van de restschulden. Onder het mom, de markt veert wel weer op, als de markt stabiel blijft weten ook de verkopers dat dat niet gaat gebeuren.

Overigenslijkt die 1,5% stijging nogal sterk rond mei/juni/juli plaats te hebben gevonden, daarna was de markt weer erg vlak. Weinig indicatie van een 'blijvend' herstel, of continu opgaande lijn. 1,5% klinkt leuk, maar het moet niet continu overheidsbemoeienis zijn die de markt doet bewegen.

[ph4ge]

Stijgende prijzen betekent weer dat verkopers gaan wachten, terwijl juist daar het probleem zit. Er is geen enkele indicatie dat men minder is of minder bereid was om te kopen toen de prijzen daalden, het probleem zat hem erin dat verkopers niet mee konden maar vaak ook wilden dalen. Dat laatste los je niet op door keer op keer te roepen dat de prijzen exploderen of op het punt staan om te exploderen.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 09:15:
Stijgende prijzen betekent weer dat kopers gaan wachten, terwijl juist daar het probleem zit. Er is geen enkele indicatie dat men minder is of minder bereid was om te kopen toen de prijzen daalden, het probleem zat hem erin dat verkopers niet mee konden maar vaak ook wilden dalen. Dat laatste los je niet op door keer op keer te roepen dat de prijzen exploderen of op het punt staan om te exploderen.

Waarom zou je als koper gaan wachten door stijgende prijzen? Zodat je meer kunt gaan betalen?

Je hebt gelijk dat de kopers 'zonder huis' niet weg zijn geweest, maar er zijn genoeg onderzoeken geweest die juist aantoonden dat de 'treintjes' niet op gang kwamen. Slechts 1 op de 3 verkopen zorgde voor een andere verkoop.
En dáár zit nu net het probleem. Je wilt ook hebben dat mensen die bijvoorbeeld willen verhuizen voor hun werk ook daadwerkelijk een verkoop & koop gaan doen. Maar ook verhuizen naar een groter huis is een groot risico omdat je wel je oude woning kwijt moet raken binnen een redelijke tijd voor een redelijke prijs. Stel je woont nu in een flat met 200K hypotheek, dan wil je wel VOORDAT je een ander huis koopt een 'idee' hebben wat die woning gaat opbrengen. Is dat 6 maanden wachten en 170K vangen, of 18 maanden wachten en 140K vangen.

Ik heb al meerdere keren gehoord dat de verkopende partij de woning heeft gekocht van de kopende partij. In het scenario van 2 verdieners, eerst allebei een flatje, eentje wordt verkocht, daarna 'door' naar een grote woning... maar wel met het risico van een onverkoopbare flat. Als de verkoper daarna de flat opkoopt hoeft dat risico niet 'ingeprijsd' te worden in de aankoopprijs van de grotere woning. Het prijsrisico op de flat is daarna lager dan op het grotere huis, dus de verkoper is ook 'blij' dat de molensteen een maatje kleiner is en vaak is er wel een (tijdelijke) bewoning voorhanden (of doorverkoop zonder dubbele belasting).

Vandaar ook mijn 'wens' voor minder schommelingen en een licht positieve ontwikkeling (en dan onder de inflatie). Maar ik vrees dat de komende tijd het met horten en stoten zal gaan.

Overigens gaat het de goede kant op. Hebben we het toch zo over een procent of 2 van de totale hypotheekportefeuille van de Rabobank. Dat zijn een hoop huisjes die dan weer droge voeten krijgen.

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:45:
Waarom zou je als koper gaan wachten door stijgende prijzen? Zodat je meer kunt gaan betalen?

Voor het grootste deel van de verkopers geldt dat elke stijging meer winst betekent. Ze wonen goedkoop/gratis en het huis stijgt in waarde, ze worden slapend rijk. Ondertussen regelt de overheid dat je 3 jaar lang dubbele HRA krijgt en onder gunstige voorwaarden kan verhuren. Dat is toch geen stimulans om nu te gaan verkopen, ondanks dat je misschien wel kleiner wil gaan wonen of dichter bij je kinderen wil gaan wonen of wel wil gaan huren en het geld wil gebruiken om nog even te genieten voor je dood? Daarnaast is het gewone pure psychologie, niemand wil zijn verlies nemen zelfs als het kan, zeker als de indruk wordt gewekt dat dat niet nodig is.

Kopers kopen wel, ongeacht stijgingen of dalingen. Mits het betaalbaar is, en daar zijn de verkopers voor verantwoordelijk.

TheGhostInc schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:45:
Overigens gaat het de goede kant op. Hebben we het toch zo over een procent of 2 van de totale hypotheekportefeuille van de Rabobank. Dat zijn een hoop huisjes die dan weer droge voeten krijgen.

Helaas zijn de mensen die extra aflossen meestal niet de mensen met de financiële problemen. Het zijn voor een groot deel ook gewoon mensen die het geld al hadden, hypotheek hadden vanwege de HRA en zien dat dat niets meer oplevert omdat de spaarrente zo laag is. Het is maar zeer de vraag hoeveel probleemgevallen er zijn geholpen, want als je kinderen echt problemen hebben wacht je ook niet op een overheidsmaatregel om ze te helpen.

[ Voor 30% gewijzigd door ph4ge op 28-01-2015 11:00 ]

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 09:15:
Stijgende prijzen betekent weer dat verkopers gaan wachten

Ik neem aan dat je dit bedoelde

[GH45T]

Stijgende prijzen kunnen er wel degelijk voor zorgen dat kopers gaan wachten. Veel kopers zien de markt en de stijgende prijzen nog niet zomaar doorzetten en wachten daarom tot de prijzen weer een stukje zakken.

TheGhostInc schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 10:45:
Vandaar ook mijn 'wens' voor minder schommelingen en een licht positieve ontwikkeling (en dan onder de inflatie). Maar ik vrees dat de komende tijd het met horten en stoten zal gaan.

Positieve ontwikkeling is subjectief. Ik zie nog altijd dat op oude huizen relatief weinig wordt afgeschreven, mede door de hoge grondprijzen. Wat mij betreft is dat nog altijd lucht in de prijzen. Ik zou het positief vinden als deze lucht uit de prijzen zou verdwijnen.

[TheGhostInc]

GH45T schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 11:17:
Stijgende prijzen kunnen er wel degelijk voor zorgen dat kopers gaan wachten. Veel kopers zien de markt en de stijgende prijzen nog niet zomaar doorzetten en wachten daarom tot de prijzen weer een stukje zakken.

Afgelopen half jaar was daar niet heel veel van te merken. Er zijn wel kopers die wachten, maar er zijn meer huurders die weggejaagd worden uit hun woning. Daarnaast blijft het vraag en aanbod... als je op zoek bent naar een bepaald type woning, dan moet je ook niet te lang wachten, want misschien moet je dan weer een paar jaar wachten voor de volgende mogelijkheid. Niet elk soort woning is altijd beschikbaar.

GH45T schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 11:17:
[...]
Positieve ontwikkeling is subjectief. Ik zie nog altijd dat op oude huizen relatief weinig wordt afgeschreven, mede door de hoge grondprijzen. Wat mij betreft is dat nog altijd lucht in de prijzen. Ik zou het positief vinden als deze lucht uit de prijzen zou verdwijnen.

Positief in als +, niet als 'de goede richting'.

Het huidige (nieuwe) prijsniveau is volledig gebaseerd op de maximale financieringsmogelijkheden van kopers. De overheid heeft een groot gedeelte van de subsidiëring eraf gehaald en dit is het effect. Om (veel) verder te gaan dalen moet er iets gebeuren met de grondprijzen en het aanbod daarvan. Er is een kunstmatige krapte (en een tekort aan woningen)
Zo lang niemand aan die knoppen zit blijft dit zoals het nu is. Als projecten niet verkocht worden, dan worden ze ook niet gerealiseerd. En het vervelende is... een stuk weiland kost vrij weinig om te onderhouden. Gemeentes zitten nu met de vraag: "Schrijven we 'X miljoen' af, of wachten we gewoon 5 tot 10 jaar totdat de markt aantrekt?".

Vanuit de (centrale) overheid is er ook niet direct een prikkel om enorm veel te gaan 'pushen' op meer bouw. Funda zit bomvol met 'pareltjes' (lees: 90% is bocht) wat op papier betekent dat het aanbod nog hoog genoeg is. Tegen de tijd dat de overheid door heeft dat de problemen serieus zijn, dan kunnen we situaties hebben die vergelijkbaar zijn pre-2008 (alleen dan met scherpere financieringsnormen), waarbij de starter weer geen kans maakt... en de lucht dus in de markt blijft.
Amsterdam is dat punt alweer gepasseerd en ik denk dat andere steden daar ook snel naar toe gaan.

[ph4ge]

Ik geloof niet dat het volledig de overheid is. Zaken als vergrijzing, economische stagnatie, flexibilisering van de arbeidsmarkt, studieschulden, rente schommelingen noem maar op gaan zeker ook hun invloed hebben.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 12:17:
Ik geloof niet dat het volledig de overheid is. Zaken als vergrijzing, economische stagnatie, flexibilisering van de arbeidsmarkt, studieschulden, rente schommelingen noem maar op gaan zeker ook hun invloed hebben.

Ooit... op een manier wel.

Maar het zijn allemaal dingen die voor de een goed uitpakken en voor een ander slecht.
Vergrijzing betekent een verschuiving van dure woningen naar dure appartementen, economische stagnatie betekent meer faillissementen, maar ook kansen in de markt, flexibilisering van de arbeidsmarkt betekent op sommige momenten meer verdienen en op andere momenten minder, studieschulden betekent dat studenten eerder gaan werken (tijdens de studie?) of studies kiezen met een beter vooruitzicht.
Maar het zijn ook allemaal dingen 'die wel een keertje komen'. Vergrijzing is iets wat 'bezig' is, maar wat ook nog 10 jaar bezig blijft. Over 4 jaar heeft niet 'ineens' iedereen een studieschuld, de grootste groep (30-ers) kopers heeft nog het oude systeem gehad, de studieschulders komen beetje bij beetje op de markt in de 10 jaar die daarna volgen.

Om nu te zeggen dat een van die dingen een direct effect op de woningmarkt (en het herstel) gaat hebben, dat gaat mij te ver. Dan is dit topic al lang gesloten
Alleen de rente zou roet in het eten kunnen gooien, maar die staat alleen nog maar onder druk om naar beneden te gaan... niet naar boven, met een LTV < 100 zouden buitenlandse partijen ook nog eens op de markt kunnen gaan komen.

[Verwijderd]

Ik denk dat vooral de hoge werkloosheid een stijging van de huizenprijzen in de weg zal zitten.
En die is de afgelopen maanden weer eens toegenomen.

Sommige mensen zijn zelfs akkoord gegaan met een loonverlaging.
Die pijn zal ook in de huizenmarkt merkbaar zijn.

[Johnny]

TheGhostInc schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 14:23:
Vergrijzing betekent een verschuiving van dure woningen naar dure appartementen, economische stagnatie betekent meer faillissementen, maar ook kansen in de markt, flexibilisering van de arbeidsmarkt betekent op sommige momenten meer verdienen en op andere momenten minder, studieschulden betekent dat studenten eerder gaan werken (tijdens de studie?) of studies kiezen met een beter vooruitzicht.
Maar het zijn ook allemaal dingen 'die wel een keertje komen'. Vergrijzing is iets wat 'bezig' is, maar wat ook nog 10 jaar bezig blijft.

Het is geen waar dat ouderen even dure appartementen kopen, gemiddeld genomen geeft men minder geld uit naarmate men ouder wordt.

De vergrijzing zorgt hierdoor voor structurele vraaguitval onder consumenten; het fundament van de economie. Een persoon geeft gemiddeld rond zijn 41e levensjaar het meeste geld uit, daarna wordt het steeds minder. De (voorlopig) laatste piek van de Nederlandse bevolking ligt ergens rond het einde van 2015, daarna zal er steeds minder geld worden uitgegeven in Nederland. Ik verwacht om deze reden de komende 10 jaar een zeer zwakke economie, en dus ook verder dalende huizenprijzen.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 11:37:
[...]

Afgelopen half jaar was daar niet heel veel van te merken. Er zijn wel kopers die wachten, maar er zijn meer huurders die weggejaagd worden uit hun woning. Daarnaast blijft het vraag en aanbod... als je op zoek bent naar een bepaald type woning, dan moet je ook niet te lang wachten, want misschien moet je dan weer een paar jaar wachten voor de volgende mogelijkheid. Niet elk soort woning is altijd beschikbaar.


[...]

Positief in als +, niet als 'de goede richting'.

Het huidige (nieuwe) prijsniveau is volledig gebaseerd op de maximale financieringsmogelijkheden van kopers. De overheid heeft een groot gedeelte van de subsidiëring eraf gehaald en dit is het effect. Om (veel) verder te gaan dalen moet er iets gebeuren met de grondprijzen en het aanbod daarvan. Er is een kunstmatige krapte (en een tekort aan woningen)
Zo lang niemand aan die knoppen zit blijft dit zoals het nu is. Als projecten niet verkocht worden, dan worden ze ook niet gerealiseerd. En het vervelende is... een stuk weiland kost vrij weinig om te onderhouden. Gemeentes zitten nu met de vraag: "Schrijven we 'X miljoen' af, of wachten we gewoon 5 tot 10 jaar totdat de markt aantrekt?".

Vanuit de (centrale) overheid is er ook niet direct een prikkel om enorm veel te gaan 'pushen' op meer bouw. Funda zit bomvol met 'pareltjes' (lees: 90% is bocht) wat op papier betekent dat het aanbod nog hoog genoeg is. Tegen de tijd dat de overheid door heeft dat de problemen serieus zijn, dan kunnen we situaties hebben die vergelijkbaar zijn pre-2008 (alleen dan met scherpere financieringsnormen), waarbij de starter weer geen kans maakt... en de lucht dus in de markt blijft.
Amsterdam is dat punt alweer gepasseerd en ik denk dat andere steden daar ook snel naar toe gaan.

Dat is trouwens wat mij nog steeds tegen houd om iets te kopen. Ik zie gewoon niets fatsoenlijks langskomen voor mijn budget.

[Milmoor]

Een paraktijkvoorbeeld met N=4. Nog geen statistiek dus . Met een paar vrienden kijk ik naar nieuwbouw in het oosten van Hengelo. Eigenlijk had ik vorig jaar al verwacht te kopen. We hebben het geld en de wens, maar het moet wel kloppen. Voor grond voor een CPO wordt in Hengelo een vierkante meter prijs gevraagd die een stevig stuk van het budget opeet. Als je dan ziet dat de prijzen in Enschede meer dan een derde lager liggen is dat wel een rem op het enthousiasme. Er start een projectontwikkelaar in hetzelfde gebied wat wij op het oog hadden. We hopen nu dat zij een betere deal kunnen bieden in combinatie met een huis. We zijn echter niet de typische doelgroep: de meesten zijn vrijgezel. Dat merk je wel in de wensen t.o.v. het huis en het budget. De vraag is of de projectontwikkelaar hiermee overweg kan en wil. Ze komen uit Rijssen (bible belt), dus waarschijnlijk mikken zij op gemiddeld vier kinderen .

[TheGhostInc]

Johnny schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 16:35:
[...]


Het is niet waar dat ouderen even dure appartementen kopen, gemiddeld genomen geeft men minder geld uit naarmate men ouder wordt.

Je legt me nu woorden in de mond, jij gebruikt het woord 'even' erbij.

Wat ik zei was dat ze overgaan van dure woningen naar dure appartementen, dus niet naar de gallerijflat met op & af stapjes van 30 cm. Of dat appartement duurder of goedkoper is dan hun huidige woning, daar doe ik verder geen uitspraak over.

Johnny schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 16:35:
De vergrijzing zorgt hierdoor voor structurele vraaguitval onder consumenten; het fundament van de economie. Een persoon geeft gemiddeld rond zijn 41e levensjaar het meeste geld uit, daarna wordt het steeds minder. De (voorlopig) laatste piek van de Nederlandse bevolking ligt ergens rond het einde van 2015, daarna zal er steeds minder geld worden uitgegeven in Nederland. Ik verwacht om deze reden de komende 10 jaar een zeer zwakke economie, en dus ook verder dalende huizenprijzen.

Aan de andere kant zie ik nu ook veel 'pensionado's' lekker reizen, geld schenken aan de kinderen en op andere manieren hun steentje bijdragen. Als ze daarna extra zorg nodig hebben zorgt dat ook voor een stuk werkgelegenheid. Er zal vast een effect zijn, maar dat is meer een conjunctuur effect dan een direct effect op de huizenmarkt (imho).
Maar goed, als we een andere regering krijgen die ook nog een duit in het huizenzakje gaat doen, dan kunnen we inderdaad weer een paar jaar ons lol op.

icecreamfarmer schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 16:47:
[...]
Dat is trouwens wat mij nog steeds tegen houd om iets te kopen. Ik zie gewoon niets fatsoenlijks langskomen voor mijn budget.

Klagen de makelaars ook over, een gebrek aan fatsoenlijk aanbod. Veel aanbod 'kan niet zakken' of is voor 'klussers'. En die woningen 'voelen' nog steeds duur aan.

[MorgothG]

Ik las even terug dat de gemeenten hun grondprijzen moeten halveren en dan verkoop je 10 keer zo veel. De gemeenten rekenen vaak residueel. Dit houdt in dat de grond waard is wat er overblijft. En ja je kan de huizenprijzen met 20k verlagen en dan voor bijna 0 je grond verkopen. Maar wie is daarbij gebaat? De 1e eigenaar? Want de markt bepaald wat men voor een woning geeft. En wat te denken van binnenstedelijke herontwikkeling. Daar moet vaak geld bij of draai je bijna 0. Dan gaan de prijzen ook echt niet omlaag. Dat kan wel. Maar dan moeten de bewoners van die gemeente dat betalen.

Tldr. Het is op dit moment echt heel lastig om iets zinnigs te zeggen over waar de prijzen heen gaan. Ik verwacht persoonlijk 1% stijging per jaar. Maar reken ook 1% kostenstijging mee dus mijn grond wordt niet meer waard.

Maar Griekenland, Rusland, olie. Allemaal macro zaken die de markt kunnen beïnvloeden. Dus ik weet niet waar het heen gaat.

[Stoney3K]

TheGhostInc schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 14:23:
[...]
Om nu te zeggen dat een van die dingen een direct effect op de woningmarkt (en het herstel) gaat hebben, dat gaat mij te ver. Dan is dit topic al lang gesloten
Alleen de rente zou roet in het eten kunnen gooien, maar die staat alleen nog maar onder druk om naar beneden te gaan... niet naar boven, met een LTV < 100 zouden buitenlandse partijen ook nog eens op de markt kunnen gaan komen.

Hoeveel mensen denk je dat er met een LTV < 100% aan een woning kunnen komen als ze ook nog een aardige studieschuld op hun nek hebben? Als je een halve ton hebt geleend om te kunnen studeren heb je niet zo maar 20.000 euro aan de andere kant gespaard om een huis mee te kopen.

Daardoor vallen de starters van 25-35 gauw af, en die kunnen op de huurmarkt ook moeilijk terecht. En ik denk niet dat mensen (of hypotheekverstrekkers) erop zitten te wachten dat ze pas op hun 45ste een huis kunnen kopen. Want dan is het overlijdensrisico voor de hypotheekverstrekker ook groter.

[TheGhostInc]

Stoney3K schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 17:00:
[...]
Hoeveel mensen denk je dat er met een LTV < 100% aan een woning kunnen komen als ze ook nog een aardige studieschuld op hun nek hebben? Als je een halve ton hebt geleend om te kunnen studeren heb je niet zo maar 20.000 euro aan de andere kant gespaard om een huis mee te kopen.

Daardoor vallen de starters van 25-35 gauw af, en die kunnen op de huurmarkt ook moeilijk terecht. En ik denk niet dat mensen (of hypotheekverstrekkers) erop zitten te wachten dat ze pas op hun 45ste een huis kunnen kopen. Want dan is het overlijdensrisico voor de hypotheekverstrekker ook groter.

Je hebt het over een scenario dat over 4? jaar een beetje begint op te komen... en dan nog duurt het nog bijna 10 jaar voordat die mensen ook allemaal richting een koophuis willen gaan.

Daarnaast zijn er genoeg mensen die 'in dit gat' gaan springen door een schenking van de ouders of door flink bijklussen tijdens de studie... dus tegen de tijd dat deze groep daadwerkelijk de markt gaat beïnvloeden zijn we 15 jaar verder.... daarom gaat echt de huizenprijs in 2015 niet omlaag!

Tegen die tijd zijn al de huidige hypotheken ondertussen ook al flink afgelost, zijn alle onderwater gevallen opgelost/afgelost en kunnen ze misschien woongroepen vormen in de grote villa's die voor een habbekrats te koop staan.

[ Voor 8% gewijzigd door TheGhostInc op 28-01-2015 17:07 ]

[T-MOB]

Plus, de schuld die je opbouwt door het leenstel is geen 50 duizend euro. Afhankelijk van of je uitwonend bent of niet gaat het om zo'n 5 tot 14 duizend euro verschil ten opzichte van nu. Maar de terugbetaaltermijn wordt ook verruimd naar 35 jaar, waardoor je maandlast lager wordt. Studenten die aan 50K euro schuld komen zouden onder huidig regime op 36K euro schuld uit zijn gekomen. Ik ken de details van de hypotheeknormen niet, maar het zou me niet verbazen als 50K/35jaar zorgt voor een hogere max hypotheek dan 36K/15jaar.

[icecreamfarmer]

T-MOB schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 18:17:
Plus, de schuld die je opbouwt door het leenstel is geen 50 duizend euro. Afhankelijk van of je uitwonend bent of niet gaat het om zo'n 5 tot 14 duizend euro verschil ten opzichte van nu. Maar de terugbetaaltermijn wordt ook verruimd naar 35 jaar, waardoor je maandlast lager wordt. Studenten die aan 50K euro schuld komen zouden onder huidig regime op 36K euro schuld uit zijn gekomen. Ik ken de details van de hypotheeknormen niet, maar het zou me niet verbazen als 50K/35jaar zorgt voor een hogere max hypotheek dan 36K/15jaar.

Waarom iedereen over die 35 jaar lyrisch snap ik nog steeds niet.
Feitelijk betaal je meer rente plus in het oude stelsel werd je schuld na 15 jaar kwijtgescholden en zat je zodoende niet tot aan je pensioen er mee opgezadeld.

[naitsoezn]

Als je tot je pensioen je studieschuld aan het afbetalen bent, dan heb je sowieso iets verkeerd gedaan een niet al te hoog inkomen, en is de kans klein dat je uberhaupt in aanmerking komt voor een geschikte hypotheek / koopwoning.

[T-MOB]

icecreamfarmer schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 20:14:
[...]
Waarom iedereen over die 35 jaar lyrisch snap ik nog steeds niet.
Feitelijk betaal je meer rente plus in het oude stelsel werd je schuld na 15 jaar kwijtgescholden en zat je zodoende niet tot aan je pensioen er mee opgezadeld.

Hoe kom je erbij dat ik daar lyrisch over ben - als het aan mij ligt gaan we naar een gift voor alle studenten, of liever nog een basisinkomen. Maar daar gaat het hier totaal niet om. Ik probeer alleen het geschetste doemscenario voor de woningmarkt een beetje te relativeren.

[mannowlahn]

ph4ge schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 09:15:
Stijgende prijzen betekent weer dat verkopers gaan wachten, terwijl juist daar het probleem zit. Er is geen enkele indicatie dat men minder is of minder bereid was om te kopen toen de prijzen daalden, het probleem zat hem erin dat verkopers niet mee konden maar vaak ook wilden dalen. Dat laatste los je niet op door keer op keer te roepen dat de prijzen exploderen of op het punt staan om te exploderen.

Als je uitgaat dta men altijd naar een duurder huis gaat is het verstandiger niet te wachten. Als jij nu 10 % verlies op je huis hebt, betekend dat ook dat je beoogde huis 10% goedkoper is. Als je beoogde huis 100.000 duurder is,, scheelt dat veel meer dan wat je aan verlies hebt.

Probleem is, dat je je verlies meteen moet kunnen aftikken.

[mannowlahn]

Verwijderd schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 15:16:
Ik denk dat vooral de hoge werkloosheid een stijging van de huizenprijzen in de weg zal zitten.
En die is de afgelopen maanden weer eens toegenomen.

Sommige mensen zijn zelfs akkoord gegaan met een loonverlaging.
Die pijn zal ook in de huizenmarkt merkbaar zijn.

Als je kijkt naar maxi hypotheek vergeleken met 10 jaar geleden, is dat ook een verschil. Ik kreeg in 2005 5,5 keer mijn bruto jaar inkomen als hypotheek. Ook dat ik een aglossingsvrije hypotheek kon nemen hielp ook mee. Tot een paar jaar geleden kon ik zelfs mijn eigen appartement niet kopen onder de nieuwe voorwaarden. Ik heb geen bijster hoge hypotheek (147 K) maandlasten bruto is 550, maar desondanks kon ik het bedrag wat mijn huis waard was niet meer als hypotheek krijgen.

[t_captain]

@BartHarms:
Werkloosheid was in 2005 6.5% en in Q3 2014 8%. Dat zou dus 1.5% aan vraaguitval veroorzaken. Maar het ligt genuanceerder. Het aantal arbeidsongeschikten daalde van pakweg 900.000 naar 830.000 in deze periode. Dat is een daling van 0.6% van de totale beroepsbevolking. Dit betreft hoofdzakelijk mensen die door strengere eisen uit de WIA zijn gegooid. Vaak zijn ze van de ene statistiek (arbeidsongeschikt) naar de andere (werkloos) verplaatst, in andere gevallen hebben ze werk gevonden.
Als je werkloosheid en arbeidsongeschiktheid samen beziet, zakt het effect al onder de 1%.


Bovendien vind je naar verhouding veel werklozen aan de onderkant van de arbeidsmarkt en veel huizenkopers juist aan de bovenkant van de arbeidsmarkt. Het effect van werkloosheid op de huizenmarkt is dus kleiner dan het lijkt.

Binnen de arbeidsmarkt denk ik dat de trend tot flexibilisering (meer ZZP-ers en meer tijdelijke contracten) een grotere invloed heeft.
Verder lijkt de hele squeeze van de huizenmarkt hoofdzakelijk ingegeven door beperking van financieringsmogelijkheden.

[Señor Sjon]

muffstuff schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:14:
[...]

Als je kijkt naar maxi hypotheek vergeleken met 10 jaar geleden, is dat ook een verschil. Ik kreeg in 2005 5,5 keer mijn bruto jaar inkomen als hypotheek. Ook dat ik een aglossingsvrije hypotheek kon nemen hielp ook mee. Tot een paar jaar geleden kon ik zelfs mijn eigen appartement niet kopen onder de nieuwe voorwaarden. Ik heb geen bijster hoge hypotheek (147 K) maandlasten bruto is 550, maar desondanks kon ik het bedrag wat mijn huis waard was niet meer als hypotheek krijgen.

De grap is dat je in die tijd wel mocht huren voor dat bedrag...

[Joolee]

Señor Sjon schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:42:
[...]

De grap is dat je in die tijd wel mocht huren voor dat bedrag...

Sterker nog, de meeste mensen die ongeveer dat bedrag aan hypotheek zouden kunnen krijgen betalen momenteel méér voor hun huur. Ik betaal ongeveer die €550 aan huur maar kan volgens schattingen van hypotheekwebsites nog niet eens dat bedrag aan hypotheek krijgen

[Z___Z]

Wat veel mensen vergeten, is dat je bij het kopen van een huis ook alle onderhoudskosten zelf moet betalen. Daarnaast betalen kopers meer gemeentebelasting. Daarnaast moet je tegenwoordig verplicht aflossen. Dat zijn in principe geen kosten, maar het is wel negatieve cash flow, die je dus wel moet kunnen dragen. Voor 550 euro/maand (aan hypotheek lasten) kan je weinig huis kopen.

[Señor Sjon]

Die discussie is al menigmaal geweest, die gaan we niet opnieuw beginnen.

[Cheezus]

Joolee schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 12:04:
[...]

Sterker nog, de meeste mensen die ongeveer dat bedrag aan hypotheek zouden kunnen krijgen betalen momenteel méér voor hun huur. Ik betaal ongeveer die €550 aan huur maar kan volgens schattingen van hypotheekwebsites nog niet eens dat bedrag aan hypotheek krijgen

Je kunt geen hypotheek van €550 krijgen?

Op zich wel logisch dat je meer betalen aan huur dan aan koop, bij huur heb je immers geen risico's van (groot) onderhoud, waardeverlies en gedwongen verkoop. Een verhuurder loopt alleen het risico van een paar maanden huur en een procedure iemand een huis uit te krijgen, een bank het risico op tig-duizend euro's verlies.

[TheGhostInc]

muffstuff schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 10:14:
[...]

Als je kijkt naar maxi hypotheek vergeleken met 10 jaar geleden, is dat ook een verschil. Ik kreeg in 2005 5,5 keer mijn bruto jaar inkomen als hypotheek. Ook dat ik een aglossingsvrije hypotheek kon nemen hielp ook mee. Tot een paar jaar geleden kon ik zelfs mijn eigen appartement niet kopen onder de nieuwe voorwaarden. Ik heb geen bijster hoge hypotheek (147 K) maandlasten bruto is 550, maar desondanks kon ik het bedrag wat mijn huis waard was niet meer als hypotheek krijgen.

Leuke uitspraak, 'wat mijn huis waard was'.
Maar kun/kon je het bedrag waarvoor vergelijkbare woningen gaan wel krijgen als hypotheek?

'Als het goed is' zou je ongeveer dezelfde woning moeten kunnen kopen, uiteraard tegen een andere prijs, met een andere hypotheek met andere voorwaarden. Maar onderaan de streep zou het vergelijkbaar moeten zijn.

[Stoney3K]

Cheezus schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 12:34:
[...]


Je kunt geen hypotheek van €550 krijgen?

Op zich wel logisch dat je meer betalen aan huur dan aan koop, bij huur heb je immers geen risico's van (groot) onderhoud, waardeverlies en gedwongen verkoop. Een verhuurder loopt alleen het risico van een paar maanden huur en een procedure iemand een huis uit te krijgen, een bank het risico op tig-duizend euro's verlies.

Wat je ook niet moet vergeten is dat er voor huurwoningen van die prijsklasse (sociale huur) een inkomensgrens is.

Ik heb, als voorbeeld, samen met mijn partner een bruto jaarinkomen van ongeveer een halve ton, maar door de maandlasten van mijn studieschuld kan ik geen hoge hypotheek krijgen (max. ongeveer ~550-600 euro maandlast).

Wil ik nu gaan huren voor die prijs, dan kom ik nergens in aanmerking omdat de woningcorporaties de maandlasten van schulden niet meenemen in de inkomenstoets (terwijl je die natuurlijk wel moet betalen).

Dat is een probleem van veel starters die daardoor straks op de vrije huursector zijn aangewezen. En daarvoor kunnen ze de huurlast niet opbrengen.

[t_captain]

Stoney3K schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 13:20:
[...]

Ik heb, als voorbeeld, samen met mijn partner een bruto jaarinkomen van ongeveer een halve ton, maar door de maandlasten van mijn studieschuld kan ik geen hoge hypotheek krijgen (max. ongeveer ~550-600 euro maandlast).

Met 50k gezinsinkomen in een meerpersoonshuishouden, minus wat kosten aan studieschuld, zitten jullie in de modale inkomensgroep (ik meen dat een modaal gezinsinkomen rond de 45k bruto is). Op de woningmarkt valt de modale groep juist tussen wal en schip. Ben je wat ouder dan heb je waarschijnlijk jaren geleden een sociale huurwoning bemachtigd. Ben je jong dan heb je pech. Dan moet je hopen om met loonsverhoging in een betere positie te komen.

Die studieschuld maakt het lastiger. Het is bijzonder dat deze wel meetelt voor een hypotheek maar niet voor de sociale sector. Dat maakt de kloof tussen vrije sector en sociale sector alleen maar breder.

[BFmango]

Stoney3K schreef op woensdag 28 januari 2015 @ 17:00:
[...]


Hoeveel mensen denk je dat er met een LTV < 100% aan een woning kunnen komen als ze ook nog een aardige studieschuld op hun nek hebben? Als je een halve ton hebt geleend om te kunnen studeren heb je niet zo maar 20.000 euro aan de andere kant gespaard om een huis mee te kopen.

Daardoor vallen de starters van 25-35 gauw af, en die kunnen op de huurmarkt ook moeilijk terecht. En ik denk niet dat mensen (of hypotheekverstrekkers) erop zitten te wachten dat ze pas op hun 45ste een huis kunnen kopen. Want dan is het overlijdensrisico voor de hypotheekverstrekker ook groter.

Een halve ton? Voor een beetje een HBO opleiding of een WO studie is dat wel erg veel. Wat heb je gestudeerd? Hoezo heb je een halve ton geleend?

[ Voor 5% gewijzigd door BFmango op 29-01-2015 13:52 ]

[Stoney3K]

BFmango schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 13:52:
[...]

Een halve ton? Voor een beetje een HBO opleiding of een WO studie is dat wel erg veel. Wat heb je gestudeerd? Hoezo heb je een halve ton geleend?

WO, maar als gevolg van handicap niet af kunnen maken (maar wel onder druk van ouders 10 jaar moeten proberen).

Basisbeurs wordt dan wel kwijt gescholden, maar de lening moet je dan gewoon terug betalen.

[Fiber]

Tja, elke persoonlijke situatie is anders, maar dit lijkt me niet maatgevend voor de hele groep.

[Stoney3K]

Fiber schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 14:02:
Tja, elke persoonlijke situatie is anders, maar dit lijkt me niet maatgevend voor de hele groep.

Dat klopt van één kant wel, maar aan de andere kant is het meenemen van schulden (welke schulden dan ook) voor een hypoteekaanvraag, maar niet voor de draagkrachttoetsing van een sociale huurwoning, niet helemaal juist. Uiteindelijk gaat het om hetzelfde aantal euro's dat je in een maand moet kunnen missen.

Genoeg starters die door de crisis in schulden zijn geraakt, is het niet door studie dan is het wel door bijvoorbeeld verliezen van hun baan. En ouders zijn ook niet meer zo kapitaalkrachtig dat ze eventjes kunnen schenken tegenwoordig.

[BFmango]

Stoney3K schreef op donderdag 29 januari 2015 @ 13:54:
[...]


WO, maar als gevolg van handicap niet af kunnen maken (maar wel onder druk van ouders 10 jaar moeten proberen).

Basisbeurs wordt dan wel kwijt gescholden, maar de lening moet je dan gewoon terug betalen.

Ah, okee, duidelijk. In dat is het wel balen. Je hebt er in ieder geval een waardevolle studie aan overgehouden, mag ik tenminste aannemen als je op de TU/e hebt gezeten.

[cytherea]

Net dit bericht gezien en ik twijfel heel er hoe ik het moet interpreteren http://www.nu.nl/wonen/39...jging-hypotheekrente.html

Is het de mening van één man of is het een logisch gevolg van de lage standen nu en de ontwikkelingen? Dat de rente weer gaat stijgen is op zich logisch, lager kan hij bijna niet. Goedkoper geld lenen lukt volgens mij niet.

Of is het een idee wat neergezet wordt zodat mensen nu snel een huis kopen en hier verdient de bank weer lekker aan?

[ Voor 0% gewijzigd door cytherea op 02-02-2015 09:41 . Reden: typo ]

[redwing]

cytherea schreef op maandag 02 februari 2015 @ 09:40:
Net dit bericht gezien en ik twijfel heel er hoe ik het moet interpreteren http://www.nu.nl/wonen/39...jging-hypotheekrente.html

Is het de mening van één man of is het een logisch gevolg van de lage standen nu en de ontwikkelingen? Dat de rente weer gaat stijgen is op zich logisch, lager kan hij bijna niet. Goedkoper geld lenen lukt volgens mij niet.

Of is het een idee wat neergezet wordt zodat mensen nu snel een huis kopen en hier verdient de bank weer lekker aan?

Het komt van de Rabobank en die zijn er goed in de berichten zo te draaien dat het echt noodzakelijk is dat je NU koopt Ik schat dat het een combinatie is van de punten die ja zelf al aangeeft. 1 man die het roept, lage rente dus het moet een keer gaan stijgen en de banken gaan inderdaad de hypotheken verkopen aan andere partijen die ook winst moeten draaien.

Wat er alleen niet bij staat is dat zodra ze dat doen en de rente iets stijgt het voor de banken ook gelijk weer winstgevender wordt en ze dus eerder zelf weer de hypotheken bij zullen houden.

[cytherea]

Ja, zoiets dacht ik al. Beetje stemmingmakerij en proberen de markt te beïnvloeden in hun voordeel.

Het is natuurlijk ook wel een goeie deal om nu te kopen in plaats over een paar jaar als de rente hoger staat. Alleen weet niemand of die echt omhoog gaat, misschien daalt ie nog verder. Of er komt een deflatie en dan zit je met hoge schulden die alleen maar meer worden.

[MrFl0ppY]

Nou ik probeerde laatst een afspraak te maken bij de Rabo en die zitten tot over hun oren in het werk. Dus ik vraag me af of ze daarom dit soort berichten naar buiten brengen. Echter zou je dan verwachten dit terug te zien in de 5 en 10 jaars rente. Maar die zijn nog steeds laag dus ik denk het wel zal meevallen inderdaad.

[RemcoDelft]

cytherea schreef op maandag 02 februari 2015 @ 10:10:
Het is natuurlijk ook wel een goeie deal om nu te kopen in plaats over een paar jaar als de rente hoger staat.

Ik koop veel liever bij 8% rente dan bij 3% rente...

[T-MOB]

cytherea schreef op maandag 02 februari 2015 @ 10:10:
Ja, zoiets dacht ik al. Beetje stemmingmakerij en proberen de markt te beïnvloeden in hun voordeel.

Het is natuurlijk ook wel een goeie deal om nu te kopen in plaats over een paar jaar als de rente hoger staat. Alleen weet niemand of die echt omhoog gaat, misschien daalt ie nog verder. Of er komt een deflatie en dan zit je met hoge schulden die alleen maar meer worden.

Schulden worden niet meer door deflatie en inflatie. Het is alleen dat je voor het bedrag meer (of minder) spullen kunt kopen, economen noemen dat de reeele waarde van de schuld. Of je door deflatie in de problemen komt hangt van een hoop zaken af. Als er deflatie is op de woningmarkt betekent dit dat je dalende prijzen hebt, je zult dan mogelijk onder water komen te staan. Is er sprake van deflatie op andere markten - zoals nu bijvoorbeeld met de gedaalde olie en daarmee benzineprijzen - dan is dat mogelijk vooral gunstig. Iemand die minder kwijt is aan zijn wekelijkse tankbeurt kan meer besteden aan zijn hypotheek.

De reden dat politici - en andere partijen die zich met de macroeconomie bezighouden - angst hebben voor deflatie in zijn algemeenheid is dat er een stagnerend effect van uitgaat. Als je door het uitstellen van een aankoop meer waar voor je geld kunt krijgen, dan gaan een hoop mensen hun niet-noodzakelijke uitgaven uitstellen. De verminderde vraag zorgt voor teruglopend omzet bij winkeliers, producenten, etc. En zo beland je in een spiraal van economische ellende. Voor noodzakelijke uitgaven gaat het nauwelijks op. Je kunt moeilijk een halfjaar niet eten omdat je verwacht dat het dan goedkoper is.

Maar goed, over de rente. Als je de 10-jaarsrente van banken nu bekijkt dan liggen die rond de halve procentpunt boven de tarieven van de variabele rente (3 jaar terug was dit nog 1.5 procentpunt). Bij sommige banken is 5 jaar vast zelfs goedkoper dan variabel. Hieruit kun je afleiden dat de banken zelf niet bepaald verwachten dat er een rentestijging aan zit te komen. Gezien de beloofde miljarden van de ECB is die verwachting ook niet vreemd.

[cytherea]

RemcoDelft schreef op maandag 02 februari 2015 @ 10:42:
[...]

Ik koop veel liever bij 8% rente dan bij 3% rente...

Die mag je van mij eens uitleggen.. Bij een spaarhypotheek krijg je dan ook meer rente op het spaardeel maar in verhouding betaal je veel meer aan rente dus of dat tegen elkaar opweegt.. En je mag meer rente aftrekken maar je betaald ook veel meer.

Als ik het bekijk via http://www.berekenhet.nl/...sten-hypotheekvormen.html betaal je bij 3% rente, 150.000 euro en HRA over 38000 inkomen totaal netto 184.910 over de looptijd.

Bij 8% is het totaal netto 258.972, dus doe mij maar 3% Of ik mis ergens iets...

[JvS]

cytherea schreef op maandag 02 februari 2015 @ 11:01:
[...]


Die mag je van mij eens uitleggen..

Huizenprijzen zijn sterk afhankelijk van de rente. Dus bij een hoge rente, betaal je lage prijzen. Mijn pa heeft ooit gekocht met 10% rente (ergens rond 1980). Dan zit je een paar jaar wat moeilijker, maar zodra de rente daalt, stijgen de huizenprijzen enorm en sluit jij lekker je hypotheek over naar een goedkope.

Veel beter goedkoop (aankoopprijs) kopen en duur (rente) lenen, dan erg duur (aankoopprijs) kopen, goedkoop (rente) lenen. In beide gevallen betaal je per maand gewoon wat een modaalgezinsinkomen per maand op kan brengen op het moment van aankoop.

Bij duur kopen tegen ene lage rente, kan het eventueel bij een hogere rente duur +duur = erg duur worden. Bij een goedkoop huis tegen hoge rente, blijtft het in het slechte geval gelijk, maar eventueel wordt de rente lager en wordt je goedkope huis erg goedkoop door de lage rente.

[cytherea]

JvS schreef op maandag 02 februari 2015 @ 11:06:
[...]

Thanks voor de uitleg, dit is inderdaad iets anders kan puur naar de kosten kijken. Omdat iedereen nu vrij goedkoop kan lenen stuwt dat de huizenprijs op.

[ Voor 61% gewijzigd door cytherea op 02-02-2015 11:13 ]

[ph4ge]

cytherea schreef op maandag 02 februari 2015 @ 11:01:
Bij 8% is het totaal netto 258.972, dus doe mij maar 3% Of ik mis ergens iets...

Spaarhypotheken kunnen al een paar jaar niet meer, als je spaarpot ongeveer groter is dan de helft van de lening wordt een hogere rente gunstiger. Betaalde rente-HRA wordt dan gelijk of kleiner aan de ontvangen rente over het spaargeld.

Plus wat JvS zegt natuurlijk.

[ Voor 3% gewijzigd door ph4ge op 02-02-2015 11:21 ]

[TheGhostInc]

cytherea schreef op maandag 02 februari 2015 @ 09:40:
Net dit bericht gezien en ik twijfel heel er hoe ik het moet interpreteren http://www.nu.nl/wonen/39...jging-hypotheekrente.html

Is het de mening van één man of is het een logisch gevolg van de lage standen nu en de ontwikkelingen? Dat de rente weer gaat stijgen is op zich logisch, lager kan hij bijna niet. Goedkoper geld lenen lukt volgens mij niet.

Of is het een idee wat neergezet wordt zodat mensen nu snel een huis kopen en hier verdient de bank weer lekker aan?

Wat dacht je van het 'goed praten' van allerlei 'fictieve' kosten en prijsopdrijvende effecten?

Gewoon heel simpel de duitse & nlse hypotheekrentes vergelijken en je weet genoeg.
In NL kom je niet onder 2% en in Duitsland zit je onder de 1% en dan hebben WIJ nog NHG! En kom niet aan met onzin over verschillende voorwaarden, er zijn genoeg mensen in NL die best aan de Duitse voorwaarden kunnen voldoen (max. 60%), maar ook die mensen betalen gewoon het dubbele (NLse) tarief.

[cytherea]

ph4ge schreef op maandag 02 februari 2015 @ 11:20:
[...]

Ja, ik heb zelf nog een spaarhypotheek van een tijd geleden en ben weer aan het oriënteren op verkoop van mijn appartement maar er is een hoop veranderd in de tijd. Dus heb weer een hoop huiswerk te doen. En als ondernemer is het ook vrij streng geworden allemaal..

[ph4ge]

TheGhostInc schreef op maandag 02 februari 2015 @ 11:21:
Wat dacht je van het 'goed praten' van allerlei 'fictieve' kosten en prijsopdrijvende effecten?

Gewoon heel simpel de duitse & nlse hypotheekrentes vergelijken en je weet genoeg.
In NL kom je niet onder 2% en in Duitsland zit je onder de 1% en dan hebben WIJ nog NHG! En kom niet aan met onzin over verschillende voorwaarden, er zijn genoeg mensen in NL die best aan de Duitse voorwaarden kunnen voldoen (max. 60%), maar ook die mensen betalen gewoon het dubbele (NLse) tarief.

Nog beter voorbeeld is misschien wel Denemarken, waar inmiddels een negatieve rente is te krijgen op de hypotheek. Ik vraag me af hoe dat hier zou werken met de HRA. Waarschijnlijk is de HRA dan in no-time afgeschaft omdat het dan een bijtelling ipv aftrek wordt.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op maandag 02 februari 2015 @ 11:21:
In NL kom je niet onder 2% en in Duitsland zit je onder de 1% en dan hebben WIJ nog NHG!

Ik zei het een tijdje terug al: het is mogelijk dat je hypotheekrente zonder renteaftrek nu lager is dan de rente enkele jaren terug met renteaftrek. Dat zou betekenen dat het nu afschaffen prima te behappen is.
En als je dan ziet dat de 51% renteaftrek leidt tot een verdubbeling van de rente t.o.v. omringende landen, is het toch overduidelijk dat uitsluitend de bank er van profiteerd?

[ph4ge]

RemcoDelft schreef op maandag 02 februari 2015 @ 12:01:
Ik zei het een tijdje terug al: het is mogelijk dat je hypotheekrente zonder renteaftrek nu lager is dan de rente enkele jaren terug met renteaftrek. Dat zou betekenen dat het nu afschaffen prima te behappen is.
En als je dan ziet dat de 51% renteaftrek leidt tot een verdubbeling van de rente t.o.v. omringende landen, is het toch overduidelijk dat uitsluitend de bank er van profiteerd?

Op het moment stoppen we de lagere rente liever in duurder wonen dan in goedkoper en minder lenen gecombineerd minder subsidie. Korte termijn vs lange termijn, lobby belangen vs algemeen belang.

[Fiber]

cytherea schreef op maandag 02 februari 2015 @ 11:13:
[...]


Thanks voor de uitleg, dit is inderdaad iets anders kan puur naar de kosten kijken. Omdat iedereen nu vrij goedkoop kan lenen stuwt dat de huizenprijs op.

In theorie...

De rente is nu laag, maar zo hard stijgen die prijzen nog niet. Eigenlijk moet je gewoon nu kopen en voor dertig jaar vast zetten...

[T-MOB]

ph4ge schreef op maandag 02 februari 2015 @ 12:13:
[...]
Op het moment stoppen we de lagere rente liever in duurder wonen dan in goedkoper en minder lenen gecombineerd minder subsidie. Korte termijn vs lange termijn, lobby belangen vs algemeen belang.

Het algemeen belang is in deze natuurlijk geen objectieve maatstaf. Voor de een is dat zo goedkoop mogelijk wonen, voor de ander is dat een kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke ordening. We hoeven die discussie nu niet te herhalen, maar je claimt hier wel heel makkelijk dat jouw standpunt _het_ algemeen belang is.

[ph4ge]

T-MOB schreef op maandag 02 februari 2015 @ 12:28:
Het algemeen belang is in deze natuurlijk geen objectieve maatstaf. Voor de een is dat zo goedkoop mogelijk wonen, voor de ander is dat een kwalitatief hoogwaardige ruimtelijke ordening. We hoeven die discussie nu niet te herhalen, maar je claimt hier wel heel makkelijk dat jouw standpunt _het_ algemeen belang is.

Precies, voor de een is het A en voor de ander is het B. Het algemeen belang is dat wat A en B overstijgt. Goedkoper wonen, lagere schulden en minder overheidssubsidie per definitie goed zijn voor een land, dat is hier uitgebreid onderbouwt en beargumenteert, maar voel je vrij om er iets tegenin te brengen.

Dit topic gaat per definitie niet over wat alleen goed is voor A of B.

[ Voor 5% gewijzigd door ph4ge op 02-02-2015 12:35 ]

[Pooh]

Heel Afrika heeft goedkopere woningen, lagere schulden en minder overheidssubsidie.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op maandag 02 februari 2015 @ 12:01:
[...]
Dat zou betekenen dat het nu afschaffen prima te behappen is.

Voor de starters is het allemaal inderdaad niet zo spannend. Maar het gaat vooral hard voor de groep met een tophypotheek en die fors onder water staan.

Daarnaast liggen onze hypotheken nog wat erg hoog t.o.v. omliggende landen. We zitten hier op LTV's die gemiddeld nog ruim boven de 80% (88%) liggen bij de huidige aanvragen. Als je bedenkt dat onder Basel 3 het voorstel is geweest dat voor securisatie van een hypotheek(portefeuille) je maximaal 80% LTV (gemiddeld) mag hebben, dan is vrije marktwerking op de hypotheekmarkt nog niet echt mogelijk.

Echter is het natuurlijk eigenlijk hilarisch (of diep triest) dat iedereen weet dat de NLse hypotheken zo enorm rendabel zijn.

In die zin is het dus in algemeen belang dat onze hypothekenmarkt wat minder winstgevend voor onze banken wordt... dan houden wij tenminste wat meer geld over voor zaken die wel waarde toevoegen aan onze economie.

Maar goed, nu de knuppel in het hoenderhok gooien is gewoon niet mogelijk. De huizenmarkt ontploft dan, buitenlandse banken durven dan helemaal niet meer de markt in te stappen en de NLse banken hebben weer een reden om te roepen dat hun hoge marges toch echt nodig zijn.... nee, gewoon rustig naar 100% LTV en daarna nog eens rustig rondkijken wat we kunnen doen met HRA of lagere LTV.

[redwing]

RemcoDelft schreef op maandag 02 februari 2015 @ 12:01:
[...]

Ik zei het een tijdje terug al: het is mogelijk dat je hypotheekrente zonder renteaftrek nu lager is dan de rente enkele jaren terug met renteaftrek. Dat zou betekenen dat het nu afschaffen prima te behappen is.
En als je dan ziet dat de 51% renteaftrek leidt tot een verdubbeling van de rente t.o.v. omringende landen, is het toch overduidelijk dat uitsluitend de bank er van profiteerd?

We zitten in NL nog steeds met relatief dure huizen en een grote kans dat ze minder waard worden. Daarnaast zitten we hier ook relatief hoog met wat we lenen ten opzichte de waarde van het huis. Dit levert meer risico op en daardoor krijg je hogere rentes om dat af te dekken. Zo raar is het dus niet dat we vergeleken met Duitsland hogere rentes hebben. Daar krijg je 80% hypotheek en is de kans dat iemand een schuld overhoudt bij problemen erg klein.

Zomaar zeggen dat dit door de HRA komt is dus wel erg kort door de bocht.

[ Voor 3% gewijzigd door redwing op 02-02-2015 13:24 ]

[ph4ge]

Pooh schreef op maandag 02 februari 2015 @ 12:37:
Heel Afrika heeft goedkopere woningen, lagere schulden en minder overheidssubsidie.

Dat veel zaken hier goed geregeld zijn is nog geen reden om tevreden achterover te leunen en maar te accepteren dat er ook nog een heleboel mis is.

TheGhostInc schreef op maandag 02 februari 2015 @ 12:38:
Maar goed, nu de knuppel in het hoenderhok gooien is gewoon niet mogelijk. De huizenmarkt ontploft dan, buitenlandse banken durven dan helemaal niet meer de markt in te stappen en de NLse banken hebben weer een reden om te roepen dat hun hoge marges toch echt nodig zijn.... nee, gewoon rustig naar 100% LTV en daarna nog eens rustig rondkijken wat we kunnen doen met HRA of lagere LTV.

De lage rente standen maken het juist een ideaal moment om door te pakken. Het alternatief is de lage rente misbruiken om mensen meer te laten lenen, leuk zo lang het duurt, rampzalig op de lange termijn.

[ Voor 50% gewijzigd door ph4ge op 02-02-2015 13:35 ]