Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[Krisp]

ph4ge schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 13:57:
[...]
Die piek in de verkopen is een duidelijk bewijs dat men nog gekocht heeft om gebruik te maken van aflopende leningen. Dat was telkens het geval en ik zie geen reden waarom dat nu niet het geval zou zijn. Dit soort berichten laten zien dat mensen in ieder geval werden opgeroepen om er nog snel even gebruik van te maken.

We hebben geen van alle tijd om een uitgebreide studie hiernaar te doen, en de partijen die dat wel hebben gaan nooit een studie uitvoeren waarbij ze het risico lopen dat er geen wenselijk resultaat uitkomt. Maar met simpele logica kunnen we er vanuitgaan dat er aankopen naar voren werden gehaald. Dit effect was er volgens jaar al zelfs volgens de NVM. De Rabo, de club die alleen maar positief nieuws brengt, schat dat het om zo'n 3000 extra transacties gaat en zegt er zelfs bij dat we die in 2015 gaan missen.

Je eerste link gaat over soepele leennormen en de link van de Rabobank spreekt over een whooping 1.200-3000 transacties (inclusief treintjes btw), op een totaal van 145.000. Dat is nauwelijks significant te noemen. Bovendien spreekt men elkaar jaar van transacties die 'naar voren' worden gehaald, en elk jaar zijn er weer nieuwe transacties die naar voren komen.

Waarom zouden schenkingen niet later worden gegeven? Door de hele schenkingshype zijn veel mensen wakker geworden. Vermogensmanagers en fiscaal adviseurs hebben massaal gewezen op deze mogelijkheid. Ik sluit niet uit dat ouders dit nu door hebben en dat de schenkingen komende jaren gewoon doorgaan. meer van 50K schenken is (zoals je zelf al zegt) niet in elk geval mogelijk en met 50K (eventueel van beide ouders) kom je ook al een heel eind.

Je beredeneert vanuit je eigen situatie, schenkingen zijn uitzonderingen. Ja, er zijn vorig jaar naar schatting in totaal 100.000 schenkingen gedaan, maar dit ging lang niet altijd om nieuwe aankopen. De Volkskrant schat dat bij ongeveer 10% van de transacties een schenking een rol speelde. Daar zitten ook kleine schenkingen bij en je moet er ook rekening houden zowel koper als verkoper die schenking kan hebben gehad.

Het is vorig jaar uitgebreid in het nieuws geweest dat het gemiddelde vermogen van huishoudens in 2012 slechts 27.000 euro betrof. Natuurlijk zullen er relatief veel ouderen bij die rijke groep zitten, maar dan nog hebben we het over een klein deel.

Het vermogen hebben wil in de eerste plaats niet zeggen dat je het wil schenken, daarnaast moet het ook maar kunnen want meestal zit dat vermogen gewoon in steen of hebben ze het zelf nodig. Vervolgens zal het in de meeste gevallen naar meer dan 1 kind gaan.

Ik snap niks van je berekening. Wat heeft het voor nut om een onderscheid te maken tussen ouders die huren en kopen? Mag iemand wiens ouders huren geen schenking krijgen om te kopen of mag een kind uit een gezin met een koophuis niet huren?

Maar je mist sowieso het punt. Het gaat er niet om hoeveel huishoudens er precies hoeveel kunnen schenken. Het gaat erom dat dat altijd al kon en gebeurde, het zit dus al in de prijs. Het zal de prijs dus niet omhoog helpen. Sterker nog, het vermogen neemt rap af waardoor er waarschijnlijk minder geschonken gaat worden. Daar komt het feit dat schenkingen naar voren zijn gehaald nog bovenop voor de komende maanden.

Er is geen enkele reden om aan te nemen dat de verzeventienvoudiging van het schenkingsbedrag de nieuwe norm is en niet een uitschieter.

Je hoort mij ook niet zeggen dat het de nieuwe norm is. Maar het is (voor het publiek) wel een nieuwe mogelijkheid. Immers; een deel van de ouders die het eerst niet als voordelig zag om te schenken (HRA/rente), doet dat nu wel. En precies dat is het afgelopen jaar veranderd: schenken voor een huis is sociaal geaccepteerd, wellicht zelfs aangemoedigd. Hoe vaak ik afgelopen jaar niet heb gehoord dat schenken met een warme hand fijner is... Ook tijdschriften als Elsevier besteden er aandacht aan. Het staat op de agenda. Nee, die 17x halen we niet. Maar als het 50% daarvan is, is het al significant. Ik weet niet of dat ook gaat lukken, dat moeten we afwachten. Maar het is zeker niet evident dat de stroom van schenkingen compleet opdroogt.

[ph4ge]

Krisp schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:38:
Je eerste link gaat over soepele leennormen en de link van de Rabobank spreekt over een whooping 1.200-3000 transacties (inclusief treintjes btw), op een totaal van 145.000. Dat is nauwelijks significant te noemen. Bovendien spreekt men elkaar jaar van transacties die 'naar voren' worden gehaald, en elk jaar zijn er weer nieuwe transacties die naar voren komen.

De eerste link is "Haast geboden bij schenkingsvrijstelling", dat gaat niet over leennormen Het tweede is om te illustreren dat zelfs de Rabobank waarschuwt, de bank die alleen positief nieuws naar buiten brengt. Jij zei dat het niet bestond, terwijl zelfs de grootste optimisten het herkennen. Het effect bestaat wel en is zeker niet elk jaar. Het is wel regelmatig dat je een piek ziet door wijzigende regelgeving en vervolgens een dal. Zo hadden we begin 2013 exact dezelfde berichtgeving als nu, een zeer goed kwartaal en natuurlijk definitief herstel...

Krisp schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:38:
Waarom zouden schenkingen niet later worden gegeven? Door de hele schenkingshype zijn veel mensen wakker geworden.

Daarom dus, iedereen die het niet wist heeft het wel gedaan, zeker ook omdat het alleen interessant is voor grote vermogens. Als je maar een bescheiden vermogen hebt geef je het ook niet gemakkelijk weg.

Krisp schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:38:
Vermogensmanagers en fiscaal adviseurs hebben massaal gewezen op deze mogelijkheid. Ik sluit niet uit dat ouders dit nu door hebben en dat de schenkingen komende jaren gewoon doorgaan. meer van 50K schenken is (zoals je zelf al zegt) niet in elk geval mogelijk en met 50K (eventueel van beide ouders) kom je ook al een heel eind.

Je hoort mij ook niet zeggen dat het de nieuwe norm is. Maar het is (voor het publiek) wel een nieuwe mogelijkheid. Immers; een deel van de ouders die het eerst niet als voordelig zag om te schenken (HRA/rente), doet dat nu wel. En precies dat is het afgelopen jaar veranderd: schenken voor een huis is sociaal geaccepteerd, wellicht zelfs aangemoedigd. Hoe vaak ik afgelopen jaar niet heb gehoord dat schenken met een warme hand fijner is... Ook tijdschriften als Elsevier besteden er aandacht aan. Het staat op de agenda. Nee, die 17x halen we niet. Maar als het 50% daarvan is, is het al significant. Ik weet niet of dat ook gaat lukken, dat moeten we afwachten. Maar het is zeker niet evident dat de stroom van schenkingen compleet opdroogt.

Het was echt niets nieuws. Maar een halvering, wat waarschijnlijk veel te optimistisch is, zou nog een gigantische min zijn. Heb je enige idee hoeveel de helft van 100000 x 40000 is? Dat is 2 miljard euro minder omzet komend jaar in jouw zeer optimistische schatting. (ergens tussen de 5% en 10% van de totale jaaromzet van de huizenmarkt)

[Krisp]

ph4ge schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:48:
[...]
De eerste link is "Haast geboden bij schenkingsvrijstelling", dat gaat niet over leennormen Het tweede is om te illustreren dat zelfs de Rabobank waarschuwt, de bank die alleen positief nieuws naar buiten brengt. Jij zei dat het niet bestond, terwijl zelfs de grootste optimisten het herkennen. Het effect bestaat wel en is zeker niet elk jaar. Het is wel regelmatig dat je een piek ziet door wijzigende regelgeving en vervolgens een dal. Zo hadden we begin 2013 exact dezelfde berichtgeving als nu, een zeer goed kwartaal en natuurlijk definitief herstel...

Excuses, tweede link, NVM. En ik ontken het effect niet, maar ik geloof niet dat het enkel en alleen aankopen zijn die naar voren gehaald worden. Ik veronderstel dat mensen ook schenkingen aan het 'inhalen' zijn die vroeger niet gedaan worden.

[...]
Daarom dus, iedereen die het niet wist heeft het wel gedaan, zeker ook omdat het alleen interessant is voor grote vermogens. Als je maar een bescheiden vermogen hebt geef je het ook niet gemakkelijk weg.

n=1, maar ik ken een aantal mensen waarbij het prima had gekund maar waarbij het niet is gebeurd. Bijvoorbeeld omdat ouders het nog te vroeg vinden, of op hetzelfde moment aan de kinderen willen schenken. Of eerst willen dat de kinderen op eigen benen leren staan.

[...]

Het was echt niets nieuws. Maar een halvering, wat waarschijnlijk veel te optimistisch is, zou nog een gigantische min zijn. Heb je enige idee hoeveel de helft van 100000 x 40000 is? Dat is 2 miljard euro minder omzet komend jaar in jouw zeer optimistische schatting. (ergens tussen de 5% en 10% van de totale jaaromzet van de huizenmarkt)

Dat je maximaal 100K kan lenen, wil nog niet zeggen dat gemiddeld ook geschonken wordt. Ik weet het niet, maar ik acht de kans reëel dat er ten opzichte van 2013 significant meer schenkingen komen.

[ph4ge]

Krisp schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:59:
Dat je maximaal 100K kan lenen, wil nog niet zeggen dat gemiddeld ook geschonken wordt. Ik weet het niet, maar ik acht de kans reëel dat er ten opzichte van 2013 significant meer schenkingen komen.

Er zijn naar schatting (van de notarissen, maar ik ben het daar wel mee eens) 100.000 schenkingen gedaan van gemiddeld 40.000 euro, sorry had die euro er even bij moeten zetten.

[Krisp]

Ah, check. Ik denk dat de conclusie is dat we het (nog) niet weten en dat we gewoon moeten afwachten wat Q1 gaat brengen. HDN geeft in ieder geval relatief negatieve data, maar dat deden ze vorig jaar ook.

[Blik1984]

Krisp schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:59:
[...]

n=1, maar ik ken een aantal mensen waarbij het prima had gekund maar waarbij het niet is gebeurd. Bijvoorbeeld omdat ouders het nog te vroeg vinden, of op hetzelfde moment aan de kinderen willen schenken. Of eerst willen dat de kinderen op eigen benen leren staan.

Inderdaad, mijn ouders hebben al aangegeven dat ze echt nog wel gaan schenken in de toekomst, maar dat het nu nog te vroeg is (ze zijn nog niet eens met pensioen) en het niet goed uitkwam. Ze hadden net een groot stuk van hen spaargeld geïnvesteerd in een complete verbouwing van het huis. Ze gaan echt nog wel een keer die 50k schenken, alleen nu nog niet

[rik86]

Stoney3K schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 13:45:
[...]


Ik heb als voorbeeld mijn studie niet af kunnen maken vanwege een handicap (in combinatie met een grove medische misser). Dan laat het DUO je de basisbeurs + OV lening wel kwijt schelden, maar je studieschuld blijft staan.

En dat is ook ontzettend klote, maar dat is natuurlijk een uitzondering en daar moet je geen algemeen beleid op afstemmen. In een normale situatie zal je echt niet zo'n schuld opbouwen.

[dcl!]

Krisp schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:38:
[...]


Waarom zouden schenkingen niet later worden gegeven? Door de hele schenkingshype zijn veel mensen wakker geworden. Vermogensmanagers en fiscaal adviseurs hebben massaal gewezen op deze mogelijkheid. Ik sluit niet uit dat ouders dit nu door hebben en dat de schenkingen komende jaren gewoon doorgaan. meer van 50K schenken is (zoals je zelf al zegt) niet in elk geval mogelijk en met 50K (eventueel van beide ouders) kom je ook al een heel eind.

Eens. Sterker nog, er zijn nu ook veel schenkingen gedaan aan 40+ kinderen. Als die verstandig met de schenking om gaan, geven zij dit de komende 10-20 jaar deels weer door aan hun kinderen.
Je weet wel, het treintje waar eigen huis altijd zo dol op is, maar dan van schenkingen

[Bob Popcorn]

Stoney3K schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:16:
[...]


Waarom zijn de huurprijzen van een vrije-sector huis dan zo veel hoger dan een gelijkwaardig koophuis? Het enige verschil is dat je nu de kas van de verhuurder loopt te spekken, in plaats van de bank.

Nou, ik heb toevallig een tijdje geleden met m'n huidige huisbaas om de tafel gezeten omdat de servicekosten omhoog gingen. Hij gaf hierbij volledig openheid van zaken, en onderaan de streep rendeerde zijn vastgoed slechts 4%. Volgens mij vergeet jij zaken als onderhoud en investeringen mee te nemen in je gedachtengang.

[RemcoDelft]

Vroeger, toen grondspeculatie nog goud geld opleverde, verkocht een boer het weiland om z'n boerderij aan een projectontwikkelaar. Ik kwam een paar jaar terug een documentaire tegen waarin een grondspeculant uitlegt dat-ie net na het besluit van de gemeente een paar miljoen euro naar een boer schuift voor het weiland, om het vervolgens een paar miljoen duurder door te verkopen. Ik kan de documentaire helaas zo snel niet vinden, maar deze documentaire legt de vinger ook aardig op de zere plek.

10 jaar geleden was dit al bekend en werd er al schande van gesproken:

'De geldbedragen die gemoeid waren met de bouwfraude vallen in het niet bij de enorme speculatiewinsten op de grondmarkt en de monopolieposities op de bouwlocaties die daarvan het gevolg zijn.' Dat zegt prof. H. Priemus van de TU Delft in Zembla. Priemus geldt als een van de grootste kenners van het huisvestingsbeleid in Nederland. 'Het pijnlijke is: de bouwfraude mocht niet en wat hier op de grondmarkt gebeurt mag wèl, want de wetgever is hier in gebreke gebleven.'

Hoe komt het dat de huizen in Nederland in vergelijking tot het buitenland zo duur zijn? Waarom moet je tegenwoordig vaak zo'n 6 tot 8 jaar wachten op een betaalbare huurwoning? En wie heeft er baat bij dat Nederland het enige land in West-Europa is waar al sinds de Tweede Wereldoorlog een woningtekort heerst? In Zembla wordt de rol van de overheid, de grondspeculanten, projectontwikkelaars en woningcorporaties tegen het licht gehouden.

KUNSTMATIGE SCHAARSTE
Grondspeculanten verdienen kapitalen aan de kunstmatige schaarste aan bouwgrond. Ze kopen boeren uit - die daarvoor vaak miljoenen vangen - in de hoop dat die agrarische grond tóch een bouwbestemming krijgt. Grond met een agrarische bestemming is 4 euro per vierkante meter waard. Als diezelfde grond een bouwbestemming krijgt, stijgt de prijs zonder dat er ook maar iets is gebeurd. En als het uiteindelijk bouwgrond is geworden, betaalt de huizenkoper vaak zo'n 600 euro per vierkante meter voor diezelfde grond. Een prijsopdrijving van bijna 15.000 %.

Peter Sisselaar, een grondspeculant die hieraan tientallen miljoenen verdiende, zegt in Zembla: 'Bouwen is niet lucratief, het gaat om de grond. Niet alleen ik, maar ook de banken, de ontwikkelaars, de verzekeringsmaatschappijen en vooral de gemeentes verdienen er kapitalen aan. Want dat zijn op dit moment de grootste speculanten.'

Volgens Nico Rietdijk, directeur van de Vereniging voor Ontwikkelaars en Bouwondernemers, kan de prijs van bouwgrond halveren wanneer de overheid een minder restrictief ruimtelijk beleid zou voeren, want dat zorgt al decennialang voor een kunstmatige schaarste aan bouwgrond. De huizenprijzen zouden dan 25% kunnen zakken, want de prijs van een huis bestaat vaak al voor meer dan de helft uit de prijs van de grond. 'Dat is de prijs die we met zijn allen betalen voor het open houden en heilig verklaren van de weilanden,' aldus Rietdijk

REGELGEVING
Een andere oorzaak van de hoge woningprijzen is volgens Friso de Zeeuw, directeur bij het Bouwfonds (de grootste projectontwikkelaar in Nederland) de regelgeving. Hij zegt in Zembla dat de huizenprijzen nog eens 10 procent omlaag kunnen als er minder regelgeving en procedures zouden zijn. Want het duurt vaak minstens zeven jaar vanaf het moment dat er ergens bouwplannen zijn tot het moment waarop de eerste palen de grond in mogen.

Carel Weeber, gerenommeerd architect en dertig jaar lang hoogleraar Bouwkunde in Delft: 'De prijs van een gemiddeld nieuwbouw huis bestaat alleen al voor zo'n 10 à 15.000 euro uit vergaderkosten. Overleg met ambtenaren. Er werken duizenden ambtenaren in die bouwsector en wat moeten die anders doen? Overleggen, controleren - eindeloos geouwehoer.'

Vandaag kwam ik zo'n "uitgekochte boer" tegen, en dat deed me hier weer aan denken. Anekdote: we liepen met de kinderwagen langs de buitenkant van de wijk, en vanaf een enorme boerderij stopte een gloednieuwe Mercedes naast z'n brievenbus. Oude man stapt uit, ziet dat hij geen post heeft, keert zijn auto, en rijdt terug naar z'n huis. Dat is ongetwijfeld degene die 25 jaar geleden een vermogen verdiend heeft aan de verkoop van het weiland waar nu de hele wijk op staat. Ik kan me voorstellen dat-ie na een paar jaar (en een paar honderd kilometer) z'n auto inruilt als de tank leeg is. De rest van de wijk is nog steeds bezig met het afbetalen van het met 10.000 tot 20.000% opdrijven van de grondprijs.
En omdat de grond zo duur was, en er met zo weinig mogelijk geld vooral geen tropisch hardhout gebruikt mocht worden, is nu de een na de ander in de wijk z'n kozijnen aan het vervangen. Tot zover het argument dat de kwaliteit van woningen zoveel beter is geworden... Vergelijk dan ook eens de benodigde arbeidsuren nu met vroeger, toen alle plafonds nog tierelantijntjes kregen, trappen met de hand gemaakt werden, muren gemetseld en huizen heel veel hele kleine raampjes hadden. Huizen hadden net als alle andere producten dankzij technologische ontwikkeling steeds goedkoper kunnen worden.

De gigantische problemen en risico's met grondspeculatie zijn al decennia bekend, en ondanks dat verandert de politiek er nog steeds niets aan. Huizenbouw zit op het laagste niveau sinds de oorlog ondertussen?

TheGhostInc schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 11:43:
Betekent niet dat je niets kunt kopen, er zijn ook woningen (flatjes) onder de 100k te vinden. Alleen al in de gemeente Utrecht zijn dat er honderden en dat kan voor een bepaalde doelgroep super interessant zijn.

Dat sprookje komt vaker langs... Ik heb de eerste 3 van je link aangeklikt, en ze hebben servicekosten rond de 500 euro per maand. Welke doelgroep had jij in gedachten?

[Pooh]

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 15:48:
Dat sprookje komt vaker langs... Ik heb de eerste 3 van je link aangeklikt, en ze hebben servicekosten rond de 500 euro per maand. Welke doelgroep had jij in gedachten?

Daarom is het nog geen sprookje. Genoeg woningen voor een ton te vinden, maar inderdaad zijn er in die categorie ook heel veel serviceflats. Helaas heeft funda daar geen handig filter voor.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:48:
[...]
Het was echt niets nieuws. Maar een halvering, wat waarschijnlijk veel te optimistisch is, zou nog een gigantische min zijn. Heb je enige idee hoeveel de helft van 100000 x 40000 is? Dat is 2 miljard euro minder omzet komend jaar in jouw zeer optimistische schatting. (ergens tussen de 5% en 10% van de totale jaaromzet van de huizenmarkt)

Een stuk van die omzet komt natuurlijk later weer terug. Stel ik wil binnenkort verhuizen, dan kunnen mijn ouders ook mijn huidige hypotheek met 100k verlagen. Dan kan dat geld misschien pas in 2015 of 2016 daadwerkelijk terug te zien als omzet in de huizenmarkt. Het is een maatregel die zeker nog een tijdje 'na-ijlt'.

Aan de andere kant is de put die gedempt moet worden ook vrij groot, we hadden begin 2013 een gat van zo'n 85 Miljard.
Die 4 Miljard (of dat nu in prijsstijging of aflossing gaat zitten is in deze niet heel belangrijk) heeft ook nauwelijks effect gehad.

In die zin heeft de aflossing veel meer effect, in 2013 ging dat al om een veelvoud van dit bedrag... langzaam komt het goed!

Pooh schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 15:58:
[...]

Daarom is het nog geen sprookje. Genoeg woningen voor een ton te vinden, maar inderdaad zijn er in die categorie ook heel veel serviceflats. Helaas heeft funda daar geen handig filter voor.

Thanks, het waren alleen de eerste paar die heel raar waren, de rest is allemaal prima. En het gaat meer om het idee, er is ook gewoon een onderkant waar genoeg mensen iets vinden (of dat nu <100k of >100k), daar gaat het niet om.
Ik kan anders vast nog wel een huur'huis' vinden met een huurprijs dat mensen nog niet eens in het jaar willen betalen, laat staan per maand. Bij deze. :)

[chrisborst]

Pooh schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 15:58:
[...]

Daarom is het nog geen sprookje. Genoeg woningen voor een ton te vinden, maar inderdaad zijn er in die categorie ook heel veel serviceflats. Helaas heeft funda daar geen handig filter voor.

Klopt inderdaad, die beruchte serviceflats die vroeg bedacht zijn toen je nog niet alles via het internet kon bestellen. Vaak zijn dat appartementen die door de kinderen geërfd zijn en nu zo'n ding dumpen voor een bodemprijs om maar van die hoge maandlasten af te zijn.
Hier in den haag, midden in het Haagse bos staan ook een paar van die appartementen te koop staan voor iets van 90K.
Ik heb wel eens gehoord dat iemand in zo'n flat zoveel appartementen had gekocht dat hij de meerderheid in de VVE had en al die servicekosten heeft afgeschaft. Toen kon hij alles verkopen met een dikke winst, maar ja, dan moet je wel een paar ton hebben liggen.

Deze bijvoorbeeld: http://www.funda.nl/koop/...1-leidsestraatweg-15-517/
€616 servicekosten

[ Voor 6% gewijzigd door chrisborst op 16-01-2015 19:28 ]

[naitsoezn]

chrisborst schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 19:26:
[...]

Deze bijvoorbeeld: http://www.funda.nl/koop/...1-leidsestraatweg-15-517/
€616 servicekosten

Wat is daar mis mee? Mogen mensen die willen betalen voor bepaalde faciliteiten niet bedient worden? Vooral in DH vind ik dit niet vreemd.....

[Verwijderd]

Sorry, meneer of mevrouw Krisp, maar de notarissen hebben aangegeven dat het herstel van de huizenmarkt vooral op het conto komt van het belastingvrij schenken.
En ik vind die notarissen uiteraard flink betrouwbaarder dan de Rabobank.

[redwing]

Verwijderd schreef op zaterdag 17 januari 2015 @ 01:09:
Sorry, meneer of mevrouw Krisp, maar de notarissen hebben aangegeven dat het herstel van de huizenmarkt vooral op het conto komt van het belastingvrij schenken.
En ik vind die notarissen uiteraard flink betrouwbaarder dan de Rabobank.

Tja, andere onderzoeken geven juist weer aan dat het schenken vooral gebruikt wordt voor het verlagen van hypotheken en weinig doet voor de huizenverkoop. Sorry, maar ik denk dat zowel de notarissen als de Rababonk als alle andere onderzoekers maar wat aan het gokken zijn en het zelf ook niet weten. Oftewel het wordt gewoon afwachten wat er komend jaar gebeurt.

Er zijn simpelweg teveel veranderingen geweest en nog steeds bezig waardoor een goede conclusie niet te maken is. Een voorbeeld van iets dat belangrijk is voor de huizenverkoop is b.v. hoe de economie het doet en hoe het gaat met de werkeloosheid. Beide punten die amper te voorspellen zijn.

[WiLLoW_TieN]

Ojee --> http://www.nu.nl/politiek...slening-huizenkopers.html

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op zaterdag 17 januari 2015 @ 01:09:
Sorry, meneer of mevrouw Krisp, maar de notarissen hebben aangegeven dat het herstel van de huizenmarkt vooral op het conto komt van het belastingvrij schenken.
En ik vind die notarissen uiteraard flink betrouwbaarder dan de Rabobank.

Vergeet niet dat notarissen ook enorme belangen hebben: ze probeerde de schenkingen naar zich toe te trekken, en verdienen ook per verkoop.

WiLLoW_TieN schreef op zaterdag 17 januari 2015 @ 09:11:
Ojee --> http://www.nu.nl/politiek...slening-huizenkopers.html

"Veel jonge mensen hebben door die lening een huis gekocht, betoogde hij, wat ze anders waarschijnlijk niet hadden gedaan. Dat heeft flink extra banen opgeleverd."
Wat voor banen moet ik nu aan denken? De nieuwbouw is niet veel door de hoge grondprijs, en banen van makelaars en hypotheekverstrekkers zijn nou niet bepaald banen die iets opleveren (ze kosten alleen maar geld).

[icecreamfarmer]

Bob Popcorn schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 15:46:
[...]


Nou, ik heb toevallig een tijdje geleden met m'n huidige huisbaas om de tafel gezeten omdat de servicekosten omhoog gingen. Hij gaf hierbij volledig openheid van zaken, en onderaan de streep rendeerde zijn vastgoed slechts 4%. Volgens mij vergeet jij zaken als onderhoud en investeringen mee te nemen in je gedachtengang.

Als de huisbaas heeft moeten lenen voor zijn aankoop is het directe rendement idd niet zo hoog.
Velen vergeten idd dat de VVE/onderhoudskosten en diverse belastingen ook door de huurbaas betaald moeten worden. Neem je die mee dan wordt het al gauw kielekiele.

Ik heb daar zelf namelijk naar zitten kijken om een appartement te kopen, er zelf 3 jaar te wonen en het dan te verhuren. Dat loonde niet.

OVerigens geeft de link van Remco precies aan wat ik al een tijd probeer te zeggen met het appartementen verhaal.

[ Voor 15% gewijzigd door icecreamfarmer op 17-01-2015 11:11 ]

[EXX]

WiLLoW_TieN schreef op zaterdag 17 januari 2015 @ 09:11:
Ojee --> http://www.nu.nl/politiek...slening-huizenkopers.html

Tsja, het CDA, de politieke tak van bouwend Nederland. Ik zou het CDA willen vragen: "het gaat toch ineens zo goed op de woningmarkt, waarom moeten we dan nog startersleningen verstrekken?"

[Biggg]

KillaZ schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:01:
[...]


Gaat niet; praktijkvoorbeeld van mijzelf amper 4 jaar geleden:

22 jaar, single, modaal salaris. Door die €33k per jaar piste ik buiten de pot voor zorg en huurtoeslag en kom ik niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Dan is mijn enige optie: De vrije huur. Een geweldige markt, veel aanbod en prijzen die elk jaar wel lijken te stijgen: 50 m2 in Alkmaar? €750,- per maand. Sta je dan met je 1700 netto:
- 750€ huur
- €100 G/W/L
- €40,- Alles in 1
- €50,- servicekosten
- €100,- ZKV

Alleen al aan vaste lasten >€1000,-. Dan moet ik daar nog boodschappen van doen en heb ik ook nog zoiets als vrijetijdsbesteding. Hoe wil ik dan met max. €2000,- per jaar sparen een eigen vermogen van 30% opbouwen?

Nederland is te verziekt om zo'n regel in te voeren. Het zou moeten, maar het gaat simpelweg niet.

Je maakt een denkfout die wel vaker in dit topic gemaakt wordt. Er worden allerlei maatregelen voorgesteld en mensen kijken alleen wat de maatregelen voor hun eigen situatie betekent zonder de effecten van de maatregelen ook mee te nemen in hun redenatie.

Een goed voorbeeld is de afschaffing van de HRA, waarbij vervolgens mensen 1-1 op redeneren dat ze dan dus dat exacte bedrag meer belasting moeten betalen. Alsof dat geld ineens op zou gaan in rook, alsof de "roverheid" daar sigaren voor zichzelf van zou kopen. Uiteraard zou zo'n maatregel moeten leiden tot het verlagen van de inkomstenbelasting. Immers, waarom zou de overheid door zoiets meer geld gaan uitgeven, dat is een rare redenering, het is gewoon een verschuiving aan de inkomstenkant. En vanwege de scheve verdeling van de opbrengst van HRA (degene met de duurste huizen in de hoogste belastingschalen profiteren het meest) zou dit er toe leiden dat de mensen die het hardste roepen dat ze die paar honderd euro niet kunnen missen, er waarschijnlijk nog op vooruit zouden gaan ook.

Dus: Jij wil een huis kopen dat nu zeg 200k is. Als je 20% eigen vermogen moet hebben, dan is dat 40k -> 'onmogelijk' is jouw antwoord, want je kan hooguit een paar honderd euro per maand opzij leggen.

Maar als allerlei maatregelen worden doorgevoerd zoals 1. afschaffing HRA tbv lage inkomsten belasting 2. geen constructies meer die allerlei risico's van banken afdekken (zoals NHG en impliciete staatssteun van de grote banken), waardoor een lagere LTV nauwelijks tot lagere rentes leidt en er verder te weinig concurrentie is 3. en dus ook die LTV max 80% etc. etc. dan ziet jouw sommetje er heel anders uit:

Deze maatregelen leiden tot lagere woningprijzen. Het huis dat jij wil kopen kost nu nog maar bijv. 140k, dus hoef je nog maar 34k te sparen.

De particuliere huursector hoeft niet te concurreren met een gesubsidieerde koopmarkt, dit leidt tot meer aanbod en een lagere huurprijs -> jouw huur is ineens nog maar 500eu/maand

Je netto inkomen gaat omhoog door de lagere loonbelasting -> 2000 eu/maand

Sta je dan met je 2000 netto:
- 500€ huur
- €100 G/W/L
- €40,- Alles in 1
- €50,- servicekosten
- €100,- ZKV

Kan je ineens 700 a 800 per maand sparen en dan kan je na 3 a 4 jaar een huisje kopen, dat is toch hartstikke mooi? En in de tussentijd hoef je je niet uitgeknepen te voelen in je huurhuisje.

De getallen zijn uiteraard fictief, maar het gaat erom dat maatregelen ook een bepaald effect hebben. Dat is het punt wat ik probeer te maken. Als je de impact van een maatregel op je eigen situatie wil terug slaan, dan moet je ook het effect ervan meenemen.

[KillaZ]

Leuk voorstel, maar dat is in 30 dagen geregeld?

Precies, voordat dat huis van 200k naar 140k zakt ben je vele jaren verder

Dus, voordat ik daadwerkelijk 34k kan sparen ben ik allang geen starter meer

[ Voor 24% gewijzigd door KillaZ op 17-01-2015 17:56 ]

[TheGhostInc]

Biggg schreef op zaterdag 17 januari 2015 @ 14:43:
[...]
De getallen zijn uiteraard fictief, maar het gaat erom dat maatregelen ook een bepaald effect hebben. Dat is het punt wat ik probeer te maken. Als je de impact van een maatregel op je eigen situatie wil terug slaan, dan moet je ook het effect ervan meenemen.

Hear hear!
Je wilt naar een gezonde markt zonder teveel overheid 'gedoe'. Stel dat we naar 80% LTV zouden gaan, dan is er ineens geen probleem meer om een Duitse of andere hypotheek te nemen... weg 1% 'Nederlandse'-opslag. Vergis je ook niet in NHG, welke internationale investeerder/bank 'begrijpt' de NHG goed genoeg? De Nederlandse banken hebben 'deals' met de DNB om een NHG hypothekenportefeuille 'correct' op de balans te hebben staan, sterker nog de meeste banken hebben een mix erop staan van NHG en niet-NHG.
Een Spaanse centrale bank snapt daar 'te weinig' van om een Spaanse bank 'losse' hypotheken te laten afgeven, de enige optie is pakketten (gecontroleerd door de DNB & ratingbureaus) te kopen, maar zelf de markt op kan simpelweg niet.

KillaZ schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:01:
[...]
Gaat niet; praktijkvoorbeeld van mijzelf amper 4 jaar geleden:

22 jaar, single, modaal salaris. Door die €33k per jaar piste ik buiten de pot voor zorg en huurtoeslag en kom ik niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Dan is mijn enige optie: De vrije huur. Een geweldige markt, veel aanbod en prijzen die elk jaar wel lijken te stijgen: 50 m2 in Alkmaar? €750,- per maand.
[...]

De overheid heeft een 'bepaald idee' bij wanneer iets 'logisch' of 'betaalbaar' moet zijn. Als je iets anders wil dan betaal je daar soms meer voor of 'pis je buiten de pot'. In jouw geval is er geen probleem, je kunt wonen & leven zonder dat je tekort komt, de overheid 'moet' je nog niet helpen.

Wat 'denkt' de overheid over kopen, volgens hun beleid:
HRA is 30 jaar over je inkomen, 100% aflossing in 30 jaar. Dit stimuleert vooral de groep die rond hun 30ste de woning kopen. >37 en je krijgt HRA tijdens je pensioen (en dan is je inkomen meestal wat lager, dus ongunstig), < 30 jaar en je zou best nog een paar jaar 'langer' kunnen aflossen. Op je 22ste is een hypotheek met een looptijd van 40 jaar ook een optie, maar die optie wordt niet gegeven.
Je leennorm houdt rekening met 2 salarissen, een kinderwens (en bijkomende kosten).
De 'modale' koper verdient boven modaal, de onderkant van de koopmarkt kan ook 'uitwijken' naar de huurmarkt.

Er is weinig wat je verbied om eerder te kopen, maar de overheid heeft weinig plannen om dit te verhelpen. Het verhelpt zichzelf namelijk vanzelf. Zodra je ouder wordt veranderen er genoeg dingen om 'duidelijkheid' te geven over hoe je woonbehoefte gaat worden ingevuld. En tot die tijd hoef je nog niet uit te wijken naar een kartonnen doos.

In dat opzicht blijft het een luxe probleem, waarbij je hooguit een discussie kunt voeren hoe onze inkomenspolitiek en huizenmarkt werken . Gelukkig hoef ik je geen ducttape toe te sturen om de komende sneeuwbui door te komen.

KillaZ schreef op zaterdag 17 januari 2015 @ 17:54:
Leuk voorstel, maar dat is in 30 dagen geregeld?

Precies, voordat dat huis van 200k naar 140k zakt ben je vele jaren verder

Voordat je 30% mee moet nemen ben je dat ook, dus dat valt mooi tegen elkaar weg.

[Verwijderd]

Het is enorm positief dat in 2015 méér nieuwbouwwoningen worden gebouwd, want die kunstmatige schaarste en prijsstijging moeten worden omgebogen tot een enorm aanbod en lagere prijzen.

[GioStyle]

De ideeën van sommige mensen uit dit topic:

Minder bemoeizucht van de overheid.

[Stoney3K]

Bob Popcorn schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 15:46:
Nou, ik heb toevallig een tijdje geleden met m'n huidige huisbaas om de tafel gezeten omdat de servicekosten omhoog gingen. Hij gaf hierbij volledig openheid van zaken, en onderaan de streep rendeerde zijn vastgoed slechts 4%. Volgens mij vergeet jij zaken als onderhoud en investeringen mee te nemen in je gedachtengang.

Onderhoud heb je in een koophuis ook, en dat rechtvaardigt geen verschil van ~250-300 euro in de maand. De rest is winstmarge, daaruit moeten die investeringen worden betaald.

Wij zitten zelf in een situatie waarin ik (mogelijk) tot 2018 geen hypotheek kan krijgen en ons gezamelijk inkomen te hoog is voor de sociale huursector (met z'n tweeën pakweg een halve ton op jaarbasis). Dat wordt dus vrije sector, maar daar is geen aanbod wat gelijkwaardig is met de koophuizen die we zoeken.

We zoeken een lege eensgezinswoning die gewoon casco kan worden opgeleverd en de vrije sector biedt alleen gestoffeerde/gemeubileerde woningen.

Sociale huur komen we niet voor in aanmerking, terwijl ik wel een studieschuld moet terugbetalen die mijn maandelijkse bestedingsruimte grof naar beneden haalt. Rekening houdend met studieschuld komen we namelijk wél onder de sociale huurgrens uit.

En we zijn duidelijk niet de enige.

http://www.woonbond.nl/nieuws/3022

[bluemoon23]

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 15:48:
Vandaag kwam ik zo'n "uitgekochte boer" tegen, en dat deed me hier weer aan denken. Anekdote: we liepen met de kinderwagen langs de buitenkant van de wijk, en vanaf een enorme boerderij stopte een gloednieuwe Mercedes naast z'n brievenbus. Oude man stapt uit, ziet dat hij geen post heeft, keert zijn auto, en rijdt terug naar z'n huis. Dat is ongetwijfeld degene die 25 jaar geleden een vermogen verdiend heeft aan de verkoop van het weiland waar nu de hele wijk op staat. Ik kan me voorstellen dat-ie na een paar jaar (en een paar honderd kilometer) z'n auto inruilt als de tank leeg is. De rest van de wijk is nog steeds bezig met het afbetalen van het met 10.000 tot 20.000% opdrijven van de grondprijs.

Dat kun je die boer ook niet kwalijk nemen natuurlijk, die heeft ook maar zijn kans gegrepen.
Projectontwikkelaars en de gemeentelijke politiek die de opbrengst van de kavels als een deel van de begroting meeneemt hebben er waarschijnlijk nog veel meer aan verdiend.

[Baldertt]

WiLLoW_TieN schreef op zaterdag 17 januari 2015 @ 09:11:
Ojee --> http://www.nu.nl/politiek...slening-huizenkopers.html

Ik verwacht dat er dit voorjaar nieuwe stimulerende maatregelen genomen gaan worden (dat betekent niet dat ik het er mee eens ben), want met het afschaffen van alle voordeeltjes en het aanscherpen van de leennormen gaat er natuurlijk helemaal niks gebeuren op de huizenmarkt de komende maanden.

Starterslening zou er een kunnen zijn.

[Stoney3K]

Baldertt schreef op zondag 18 januari 2015 @ 20:10:
[...]

Ik verwacht dat er dit voorjaar nieuwe stimulerende maatregelen genomen gaan worden (dat betekent niet dat ik het er mee eens ben), want met het afschaffen van alle voordeeltjes en het aanscherpen van de leennormen gaat er natuurlijk helemaal niks gebeuren op de huizenmarkt de komende maanden.

Starterslening zou er een kunnen zijn.

Er loopt ook al een petitie om de BKR noteringen sneller te laten verjaren. In de afgelopen crisistijd hebben veel mensen zonder werk gezeten en (logischerwijs) achterstanden opgelopen, waardoor ook het aantal nieuwe hypotheekaanvragen minder is geworden. Iedereen die nu een aanvraag wil doen, zit nog 5 jaar vast aan zijn verleden waarin ie verklaarbaar niet kon betalen.

Als mensen eerder geaccepteerd worden voor een hypotheek dan wordt de huizenmarkt ook weer vlot getrokken. Extreme situaties zoals in de jaren 90 zijn dan weer het andere uiterste.

[Verwijderd]

Hypotheekaanvragen in januari 2015 tot nu toe méér dan gehalveerd ten opzichte van december 2014:
http://www.hdn.nl/grafieken

[Verwijderd]

aantal hypotheekaanvragen ingestort:

week 48/2014 : 5666 aanvragen
week 49/2014 : 6168 aanvragen
week 50/2014 : 6702 aanvragen
week 51/2014 : 8779 aanvragen
week 52/2014 : 4922 aanvragen
week 01/2015 : 2719 aanvragen
week 02/2015 : 2734 aanvragen

[RemcoDelft]

Heb je deze getallen ook voor een jaar eerder? Dus rond de vorige jaarwisseling?
Ik kan het op die site niet vinden.

[Fiber]

Zegt allemaal niks. December was een piek, januari is een dal. Ik kijk liever naar cijfers over een heel jaar. (als in over de laatste 52 weken bij elkaar opgeteld.)

[Verwijderd]

Fiber schreef op maandag 19 januari 2015 @ 01:02:
Zegt allemaal niks. December was een piek, januari is een dal. Ik kijk liever naar cijfers over een heel jaar. (als in over de laatste 52 weken bij elkaar opgeteld.)

Waarom vind jij méér dan een halvering van het aantal hypotheekaanvragen nietszeggend?

[Napo]

Verwijderd schreef op maandag 19 januari 2015 @ 05:05:
[...]


Waarom vind jij méér dan een halvering van het aantal hypotheekaanvragen nietszeggend?

Omdat als je naar de samenloop van omstandigheden kijkt het goed te verklaren is. Als diverse partijen roepen dat er in het nieuwe jaar je minder kan lenen is het niet geheel onlogisch dat men nog snel even een hypotheek voor hun 'droomhuis' wil afsluiten die ze mogelijk volgend jaar niet meer kunnen financieren.

Hoeveel van de offerteaanvragen resulteert in een daadwerkelijke hypotheek?

[ Voor 6% gewijzigd door Napo op 19-01-2015 07:04 ]

[JvS]

Verwijderd schreef op maandag 19 januari 2015 @ 05:05:
[...]


Waarom vind jij méér dan een halvering van het aantal hypotheekaanvragen nietszeggend?

Het is nietszeggend voor het grote plaatje. Ten eerste is er veel fluctuatie in verkoopaantallen en is een weekcijfer niet zo heel veelzeggend. Daarnaast is een week-op-week cijfer niet zo veelzeggend omdat het gewoon een seizoensinvloed of andere externe invloed kan zijn. Zo had je:

Juni - Juli 2012 (aflopen van de "tijdelijke" regeling dat overdrachtbelasting 2% is)
Dec 12 - Jan 13 (de facto afschaffen van bankspaarhypotheek en aflossingsvrij lenen)
Dec 13 - Jan 14 (leennormen wat aangescherpt, LTV van 105 naar 104%)
Dec 13 - Jan 14 (leennormen wat aangescherpt, LTV van 104 naar 103%)

Elke keer zie je daarvoor een piek, gevolgd door een scherpe daling. Net zoals die piek niets zegt over dat het erg goed gaat, zegt het dal niets over dat het slecht gaat.

Overigens vind ik de maatregel wel erg vergelijkbaar met vorig jaar, dus ik ben wel benieuwd naar vergelijkingscijfers van de eerste weken van 2013, 2014 en 2015.

[DrivinUCrazy]

Een ander huis kopen is niet iets wat je van vandaag op morgen wel even doet. Hoeveel mensen gaan er met de feestdagen op zoek naar een huis? Hoeveel mensen gaan na de "dure" decembermaand een hypotheek aanvragen?

Dat er in (de eerste helft van) januari vrijwel geen hypotheekaanvragen zijn, geloof ik best. Die getallen zeggen inderdaad helemaal niets.

[Bartjuh]

Verwijderd schreef op zondag 18 januari 2015 @ 23:53:
aantal hypotheekaanvragen ingestort:

week 48/2014 : 5666 aanvragen
week 49/2014 : 6168 aanvragen
week 50/2014 : 6702 aanvragen
week 51/2014 : 8779 aanvragen
week 52/2014 : 4922 aanvragen
week 01/2015 : 2719 aanvragen
week 02/2015 : 2734 aanvragen

Ging de grote driver van de hele short-boom (de belastingvrije schenking) er niet af met 1 jan jongstleden?

[GH45T]

Het is op zijn minst bijzonder dat in het nieuws breed wordt uitgemeten hoe "goed" het wel niet ging eind 2014. Nu kun je na 3 weken moeilijk conclusies trekken maar om de scherpe daling van nu dan maar nietszeggend te benoemen gaat mij wel erg ver.

Bonsaiboom schreef op maandag 19 januari 2015 @ 08:49:
Daarom wil je eigenlijk year-on-year cijfers hebben van dezelfde weken in een seizoen. Dat zou met die getallen wel kunnen, als je de historie ook hebt.

Die piek op het eind van het jaar / bij het aflopen van regelingen lijkt ook steeds meer een terugkomend fenomeen en die is ook uitgebreid besproken.

[ Voor 45% gewijzigd door GH45T op 19-01-2015 08:54 ]

[Bonsaiboom]

Daarom wil je eigenlijk year-on-year cijfers hebben van dezelfde weken in een seizoen. Dat zou met die getallen wel kunnen, als je de historie ook hebt.

[Krisp]

Ik heb vorig jaar rond deze tijd het voorlopig koopcontract van mijn huis getekend, en ik weet nog dat er toen ook een halvering was. So move on, nothing to see here.

[Señor Sjon]

Hebben we die discussie niet net gehad?

[EXX]

De decemberpiek blijkt behoorlijk groot te zijn, groter dan bv. de decemberpiek van 2012, en het hoogst sinds 1995: http://www.ftm.nl/column/...eeft-te-denken-voor-2015/

Er moeten toch heel veel verkopen naar voren zijn gehaald. Het kan bijna niet anders of 2015 gaat een stuk minder worden dan 2014.

[ Voor 25% gewijzigd door EXX op 19-01-2015 09:52 ]

[icecreamfarmer]

Stoney3K schreef op zondag 18 januari 2015 @ 14:10:
[...]


Onderhoud heb je in een koophuis ook, en dat rechtvaardigt geen verschil van ~250-300 euro in de maand. De rest is winstmarge, daaruit moeten die investeringen worden betaald.

Wij zitten zelf in een situatie waarin ik (mogelijk) tot 2018 geen hypotheek kan krijgen en ons gezamelijk inkomen te hoog is voor de sociale huursector (met z'n tweeën pakweg een halve ton op jaarbasis). Dat wordt dus vrije sector, maar daar is geen aanbod wat gelijkwaardig is met de koophuizen die we zoeken.

We zoeken een lege eensgezinswoning die gewoon casco kan worden opgeleverd en de vrije sector biedt alleen gestoffeerde/gemeubileerde woningen.

Sociale huur komen we niet voor in aanmerking, terwijl ik wel een studieschuld moet terugbetalen die mijn maandelijkse bestedingsruimte grof naar beneden haalt. Rekening houdend met studieschuld komen we namelijk wél onder de sociale huurgrens uit.

En we zijn duidelijk niet de enige.

http://www.woonbond.nl/nieuws/3022

Je moet uitgaan van de bruto hypotheeklasten he.
Reken het voor je zelf maar eens uit zo'n winst zal hij niet maken als hij het huis recent gekocht heeft.

[Xanaroth]

EXX schreef op maandag 19 januari 2015 @ 09:51:
De decemberpiek blijkt behoorlijk groot te zijn, groter dan bv. de decemberpiek van 2012, en het hoogst sinds 1995: http://www.ftm.nl/column/...eeft-te-denken-voor-2015/

Er moeten toch heel veel verkopen naar voren zijn gehaald. Het kan bijna niet anders of 2015 gaat een stuk minder worden dan 2014.

Ik denk dat er nog veel meer informatie te halen valt uit de aantal verkopen van November in dat artikel.

Waarom is er een extreme piek in december, maar vrijwel geen enkel teken/trendbreuk in November hiervoor? Je zou verwachten dat die dan ook al uit het patroon springt, maar dat gebeurt niet.

Als je vervolgens kijkt naar totale aantal verkopen, zie je ook dat 2014 niet bijzonder is tot aan december, en er dan spontaan een trendbreuk opspringt door het hoge aantal verkopen.

Lijkt er dus erg sterk op dat dit puur is ingegeven door externe factoren zoals bijvoorbeeld de schenkbelasting en aangescherpte hypotheekregels (net zoals de juni-juli piek rondom 6& of 2% belasting enkele jaren terug).

Dus ik ben ook kijk ernaar uit dat 2015 een stuk minder zal zijn dan 2014. Misschien blijven de verkopen wel op peil door invloeden vanuit het nieuws, maar het missen van de rijkste groep van Nederland omdat die vorig jaar kochten (samen met minder schenkingen) zal op zn minst de gemiddelde verkoopprijs sterk drukken.

[RemcoDelft]

Xanaroth schreef op maandag 19 januari 2015 @ 10:28:
Lijkt er dus erg sterk op dat dit puur is ingegeven door externe factoren zoals bijvoorbeeld de schenkbelasting en aangescherpte hypotheekregels (net zoals de juni-juli piek rondom 6& of 2% belasting enkele jaren terug).

Zelfs ik heb meerdere keren spam email gekregen van de hypotheker, dat ik toch echt in 2014 een huis moest kopen omdat ik in 2015 minder kan lenen! Dat ik daar aan tafel bij de hypotheker zei dat ik liever een veel hogere rente heb terwijl mensen veel minder kunnen lenen, ach, dat wist de email niet...

[ph4ge]

JvS schreef op maandag 19 januari 2015 @ 07:32:
[...]

Het is nietszeggend voor het grote plaatje. Ten eerste is er veel fluctuatie in verkoopaantallen en is een weekcijfer niet zo heel veelzeggend. Daarnaast is een week-op-week cijfer niet zo veelzeggend omdat het gewoon een seizoensinvloed of andere externe invloed kan zijn. Zo had je:

Juni - Juli 2012 (aflopen van de "tijdelijke" regeling dat overdrachtbelasting 2% is)
Dec 12 - Jan 13 (de facto afschaffen van bankspaarhypotheek en aflossingsvrij lenen)
Dec 13 - Jan 14 (leennormen wat aangescherpt, LTV van 105 naar 104%)
Dec 13 - Jan 14 (leennormen wat aangescherpt, LTV van 104 naar 103%)

Elke keer zie je daarvoor een piek, gevolgd door een scherpe daling. Net zoals die piek niets zegt over dat het erg goed gaat, zegt het dal niets over dat het slecht gaat.

Overigens vind ik de maatregel wel erg vergelijkbaar met vorig jaar, dus ik ben wel benieuwd naar vergelijkingscijfers van de eerste weken van 2013, 2014 en 2015.

Dat december iets beter is dan de maand erop is bijna altijd waar. December is altijd een maand waarin men nog snel grote transacties doet om de belastingdienst voor te zijn. Echter, in 2012 en naar het lijkt 2014 hebben we een veel grotere piek gevolgd door een veel groter dal. Rampjaar 2013 was ook alleen maar een rampjaar omdat jan tm mei 2013 echt heel erg slecht waren door de piek ervoor.

[Señor Sjon]

De nieuwe hypotheeknormen zijn anders ook last-minute bekend geworden, eigenlijk had niemand die ook verwacht omdat er al tig maatregelen in elkaar grijpen. De politiek zit nu weer aan de knoppen te draaien zonder te beoordelen hoe de voorgaande effecten waren.

[Arnout]

ph4ge schreef op maandag 19 januari 2015 @ 10:42:
[...]

Dat december iets beter is dan de maand erop is bijna altijd waar. December is altijd een maand waarin men nog snel grote transacties doet om de belastingdienst voor te zijn. Echter, in 2012 en naar het lijkt 2014 hebben we een veel grotere piek gevolgd door een veel groter dal. Rampjaar 2013 was ook alleen maar een rampjaar omdat jan tm mei 2013 echt heel erg slecht waren door de piek ervoor.

Vandaar ook de goednieuwsshow rondom de cijfers van december. De belangenpartijen zelf vrezen blijkbaar ook de vraaguitval en hopen door goede berichten deze te voorkomen...

Wat mij zelf vooral interesseert is in hoeverre zo'n actie daadwerkelijk invloed heeft op de prijzen/transactieaantallen... m.a.w.: hoeveel mensen laten zich leiden door berichten van de NVM / NOS.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op maandag 19 januari 2015 @ 11:13:
De nieuwe hypotheeknormen zijn anders ook last-minute bekend geworden, eigenlijk had niemand die ook verwacht omdat er al tig maatregelen in elkaar grijpen. De politiek zit nu weer aan de knoppen te draaien zonder te beoordelen hoe de voorgaande effecten waren.

Misschien dat men het in makelaarskringen niet zag aan komen, maar als ik het kan voorspellen zal ik toch niet de enige zijn? Er zitten toch zogenaamd hele wetenschappelijke bureau's bij de diverse marktpartijen, en er zullen toch ook wel lijntjes met het Nibud zijn? Even schaamteloos mijzelf quoten:

ph4ge schreef op dinsdag 11 november 2014 @ 14:02:
Het Nibud is dit jaar laat met het bekend maken van de nieuwe normen, maar als je zelf invult waar ze hun berekeningen op baseren dan kan het haast niet anders als dat we in de meeste gevallen weer minder kunnen lenen. Vorig jaar werd de lage rente als belangrijkste reden genoemd voor de afgenomen leencapaciteit, en die rente is weer fors gedaald.

Als ik het voor de bekendmaking kan raden, moet iemand die zich professioneel met de huizenmarkt bezighoudt het zeker kunnen raden. Nee, het lag enorm voor de hand dat een partij als Nibud er voor waakt dat de lagere rentes niet uitsluitend in hogere prijzen en hogere risico's voor kopers gaan zitten. Het enige wat ze feitelijk hebben gedaan is een deel van de toenemende leencapaciteit door dalende rentes beperkt. Doordat de rentes blijven dalen is er van minder lenen zal het in de praktijk reuze meevallen.

Al weten we ondertussen natuurlijk allemaal dat je voor betrouwbare en objectieve voorspellingen niet moet zijn bij de belanghebbenden, waarschijnlijk wilden ze het gewoon niet weten want zelfs na de bekendmaking werden er door diverse partijen nog voorspellingen gepubliceerd waar de Nibud normen überhaupt niet in genoemd werden.

Arnout schreef op maandag 19 januari 2015 @ 11:19:
Vandaar ook de goednieuwsshow rondom de cijfers van december. De belangenpartijen zelf vrezen blijkbaar ook de vraaguitval en hopen door goede berichten deze te voorkomen...

Wat mij zelf vooral interesseert is in hoeverre zo'n actie daadwerkelijk invloed heeft op de prijzen/transactieaantallen... m.a.w.: hoeveel mensen laten zich leiden door berichten van de NVM / NOS.

Dat propaganda effectief is wist men al begin 20ste eeuw, het heeft zeker invloed. Wat je wel ziet is dat als het beeld totaal niet aansluit bij wat mensen zelf zien dat het averechts werkt. Denk aan de groene waas die onze premier voor zn ogen had. Echter, zodra de harde economie verandert dan werkt de berichtgeving als een vliegwiel. Dat diverse wijzigingen en tijdelijke steunmaatregelen gecombineerd met een zeer lage rente en zware straffen voor huurders er toe zou leiden dat er weer wat meer verkocht zou worden spreekt voor zich. Dat begint langzaam en onopvallend, het zijn eerst de speculanten en dan de insiders die het opvalt. Vervolgens komt de massamediaberichtgeving opgang, dat zorgt er voor dat de grote groep bekend is met het bubbel goed en de geprojecteerde stijgingen. Het gewone publiek volgt het allemaal niet zo goed maar krijgt het idee de boot te missen en wordt helemaal gek gemaakt. Op dat moment zijn de speculanten en de insiders al lang weer aan het uitstappen. Het zijn de bekende 4 stadia van Rodrigue die een bubbel doormaakt, waarbij de huizenmarkt eind 2014 alle kenmerken van de mania stage had.

[Señor Sjon]

Ik denk niet dat men verwacht had dat de norm zwaarder zou worden. Ook moet ie nog geratificeerd worden door de minister wat nog weer later gebeurde. Knee-Jerk is de enige term die ik ervoor weet. De onderbouwing bij het Nibud was ook zwakjes, dat hadden ze 10 jaar geleden al kunnen roepen. Die argumenten kan je elk jaar opnieuw voeren tot je nog maar 1% mag besteden aan een woning.

[ph4ge]

Nogmaals, als ik het verwacht, kunnen anderen het ook verwachten:
Rente gedaald? Check
Werkloosheid opgelopen? Check
Belasting verhogingen? Check
etc
Dit is geen hogere wiskunde en was geen wilde gok van mij, met bovenstaande checklist kan je raden wat het Nibud moet doen. Men wilde het gewoon niet zien, of zag het wel, maar wilde de roes zo lang mogelijk vasthouden en geen slecht 'nieuws' voorspellen/rapporteren.

De minister hoeft het helemaal niet te ratificeren, uiteraard kan hij snel de wet aan passen maar als hij dat niet doet dan is de nieuwe Nibud norm automatisch de nieuwe norm, of de lobby nou hoog of laag springt. De Nibud dient nou eenmaal in de eerste plaats de belangen van huishoudens en niet die van de lobby. Huishoudens zijn niet gebaat bij hogere leningen en het werd tijd dat er tenminste 1 partij is die een klein beetje tegengas geeft.

Overigens, 10 jaar geleden was dit niet aan de orde. Sindsdien hebben we geleerd dat we het niet aan de markt over kunnen laten. Dat komt omdat we hebben geleerd dat de risico's volledig bij de staat liggen, marktpartijen die de financiering doen ook direct een belang hebben bij hoge prijzen waardoor we een bubbel hadden, de staat voor een groot deel het wonen van mensen betaalt, de consument juridisch geen enkele partij is richting een bank en dat het kennisniveau verschil tussen klanten en financiers/makelaars te groot is en misbruikt werd. En ja, het Nibud leert van zijn fouten en is verzelfstandigd en dus onafhankelijk van allerlei andere belangen dan de consument, daarom deden ze het voor de crisis niet en nu wel, maar goed ook anders blijven we dezelfde fouten maken en van bubbel naar crisis gaan.

Verder heb je wel gelijk, zolang de risico's en de woonlasten gigantisch blijven blijven de belangrijkste argumenten van het Nibud opgaan. Houdt dat in gedachte de volgende keer dat iedereen weer compleet verrast wordt.

[beschuitfluiter]

Nog een issue wat bij veel huishoudens gaat spelen:

Stijgende maandlasten ivm hogere inleg icm dalende rentestanden

[TheGhostInc]

Tot zover het betoog dat de schenkingsvrijstelling 'een beperkt' effect had op de verkopen.
(Niemand kan mij wijs maken dat dit iets te maken heeft met de 104->103%, met een simpele v.o.n. constructie heb je daar al geen last meer van. En de Nibud normen zijn van toepassing op de aanvragen, dus een aanvraag in 2014 kan gewoon in 2015 worden gebruikt... daarvoor hoeft de akte niet te passeren)

O ja, en de verse grafiekjes van hdn zijn binnen, in week 3 is sprake van iets van herstel, maar met 3127 aanvragen is het nog steeds enorm mager.

De verdubbeling in december qua transacties, lijkt een halvering in aanvragen in januari te gaan krijgen als vervolg. Het meest irritante daaraan is dat we WEER een jaar hebben waarbij je het nieuws kan draaien zoals je wilt. Overigens bewijst dit maar weer eens dat overheidsbemoeienis allerlei rare effecten geeft

[NiGeLaToR]

beschuitfluiter schreef op maandag 19 januari 2015 @ 12:59:
Nog een issue wat bij veel huishoudens gaat spelen:
[afbeelding]
Stijgende maandlasten ivm hogere inleg icm dalende rentestanden

Geen issue, maar wel iets om rekening mee te houden. Overigens pleit dit wel voor verplicht financieel advies - ook als je aardig onderlegd bent qua financien zijn sommige van deze constructies lastig te doorgronden. Voor onze hypotheek zou afkopen tegen netto contante waarde over de looptijd precies zoveel aan rente schelen - die dan niet meer afgetrokken wordt. Dus effectief betaal ik dan veel meer, voor ons is de hogere rente die we nu betalen dus gunstig!

[Sissors]

beschuitfluiter schreef op maandag 19 januari 2015 @ 12:59:
Nog een issue wat bij veel huishoudens gaat spelen:
[afbeelding]
Stijgende maandlasten ivm hogere inleg icm dalende rentestanden

Dat komt er toch onder de streep op uit dat gezien de spaarrente en de hypotheekrente bij die hypotheken redelijk in balans zijn, je minder HRA krijgt? Als dat het enige is, dan zal ik er geen traan om laten. Overigens als je boete betaald om naar een lagere rente nu over te gaan zonder dat je het ooit hebt door laten rekenen (of zelf gerekend) wat je nieuwe maandlasten worden lijkt me dat je eigen fout.

[ph4ge]

Sissors schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:12:
Dat komt er toch onder de streep op uit dat gezien de spaarrente en de hypotheekrente bij die hypotheken redelijk in balans zijn, je minder HRA krijgt? Als dat het enige is, dan zal ik er geen traan om laten. Overigens als je boete betaald om naar een lagere rente nu over te gaan zonder dat je het ooit hebt door laten rekenen (of zelf gerekend) wat je nieuwe maandlasten worden lijkt me dat je eigen fout.

Dat is het enige. Ze krijgen nog steeds veel meer HRA dan als ze gewoon annuïteit hadden, maar het wordt wel een stuk minder.

[TheGhostInc]

beschuitfluiter schreef op maandag 19 januari 2015 @ 12:59:
Nog een issue wat bij veel huishoudens gaat spelen:
[afbeelding]
Stijgende maandlasten ivm hogere inleg icm dalende rentestanden

Hahahaha. Waarom hebben we nergens een komkommer smilie?

Sommige mensen gaan wel enkele tientallen euro's per maand meer betalen... dus in plaats van bijna niks, betalen ze dadelijk een schijntje voor hun huis...

Voor alle ouderen die nu naar de financieel adviseur willen rennen: stort het bedrag dat ze daarvoor vragen in je spaarpolis... en je lasten zijn weer op het oude niveau.

[beschuitfluiter]

Je wil niet weten hoeveel (met name jonge) gezinnen op dit moment elk tientje hard nodig hebben omdat ze een tophypotheek hebben en de stijgende lasten van voedsel, kinderopvang, zorg etc niet ingecalculeerd hadden toen ze het huis kochten. Laat staan bij een wegvallend tweede inkomen.

[redwing]

TheGhostInc schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:04:
Tot zover het betoog dat de schenkingsvrijstelling 'een beperkt' effect had op de verkopen.
(Niemand kan mij wijs maken dat dit iets te maken heeft met de 104->103%, met een simpele v.o.n. constructie heb je daar al geen last meer van. En de Nibud normen zijn van toepassing op de aanvragen, dus een aanvraag in 2014 kan gewoon in 2015 worden gebruikt... daarvoor hoeft de akte niet te passeren)

Je vergeet dat doordat er zoveel dingen veranderen en iedereen wel doorheeft dat dat niet ten goede is voor het leenbedrag er veel mensen het zekere voor het onzekere nemen en daarom wat eerder gekocht hebben. Daarnaast is je verhaal van de Nibud normen correct, alleen hoeveel mensen weten dat het zo werkt ? Niet te vergeten dat de meeste mensen nadat ze een leuk huis hebben gevonden de koop zo snel mogelijk afgerond willen hebben. Er zullen er weinig zijn die dat een maandje laten liggen.
En die schenkingsvrijheid verklaart ook niet waarom vooral de cijfers van december zo hoog zijn. Het was toch al langer bekend dat die waarschijnlijk weer verlaagd ging worden dus dan zou je verwachten dat de maanden ervoor ook een stuk hoger zouden zijn.

Je kunt dus pas met zekerheid zeggen dat het over de schenkingsvrijheid gaat als je de cijfers hebt van hoveeel van die huizen ook daadwerkelijk met een schenking zijn gekocht (en zelfs dan wordt het lastig het te bewijzen omdat je nooit weet hoeveel mensen ook echt een huis gekocht hebben vanwege de schenking en hoeveel al een huis wilden kopen en de schenking gebruiken voor lagere lasten of een groter huis.)

Ik verwacht dan ook dat het niet zozeer alleen de schenkingsvrijheid is als wel de totale onzekerheid over wat voor plannen de regering nu weer gaat verzinnen.

TheGhostInc schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:16:
[...]
Sommige mensen gaan wel enkele tientallen euro's per maand meer betalen... dus in plaats van bijna niks, betalen ze dadelijk een schijntje voor hun huis...

Ik weet niet wat jij bijna niets noemt maar er zijn toch heel veel mensen die moeite moeten doen om hun hypotheek te kunnen blijven betalen. En dan is die paar tientjes (oftewel honderden euros per jaar) toch een aardig bedrag.

[EXX]

beschuitfluiter schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:19:
Je wil niet weten hoeveel (met name jonge) gezinnen op dit moment elk tientje hard nodig hebben omdat ze een tophypotheek hebben en de stijgende lasten van voedsel, kinderopvang, zorg etc niet ingecalculeerd hadden toen ze het huis kochten. Laat staan bij een wegvallend tweede inkomen.

Of dat je inkomen daalt. Ook dat is deflatie.

[ Voor 58% gewijzigd door EXX op 19-01-2015 13:22 ]

[TheGhostInc]

redwing schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:21:
[...]

Je vergeet dat doordat er zoveel dingen veranderen en iedereen wel doorheeft dat dat niet ten goede is voor het leenbedrag er veel mensen het zekere voor het onzekere nemen en daarom wat eerder gekocht hebben. Daarnaast is je verhaal van de Nibud normen correct, alleen hoeveel mensen weten dat het zo werkt ?

De adviseurs?
Als we het hebben over babymelk, dan snap ik dat mensen irrationeel handelen. Je koopt niet 'even snel' een huis, omdat de Telegraaf kopt 'Koop NU!'.

redwing schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:21:
Ik verwacht dan ook dat het niet zozeer alleen de schenkingsvrijheid is als wel de totale onzekerheid over wat voor plannen de regering nu weer gaat verzinnen.

Onzekerheid zorgt normaal voor uitstel, niet voor versnelling. Behalve misschien bij babymelk.

redwing schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:21:
Ik weet niet wat jij bijna niets noemt maar er zijn toch heel veel weinig mensen die moeite moeten doen om hun spaar hypotheek te kunnen blijven betalen. En dan is die paar tientjes (oftewel honderden euros per jaar) toch een aardig bedraggeen probleem.

Fixed that!

Het is niet omdat er iets omhoog gaat dat er een probleem is. Het gaat erom om te kijken of die groep een probleem heeft. De spaarhypotheek komt juist voor bij mensen die al lang geleden hebben gekocht. Recentere aankopen zijn allemaal gedaan met (gedeeltelijk) aflossingsvrij. Daardoor is de pijn van een beetje verhoging in de aflossing alweer vergeten als het aflossingsvrije deel omlaag schiet kwam lasten.

[Arnout]

EXX schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:22:
[...]


Of dat je inkomen daalt. Ook dat is deflatie.

Private equity... ongekend dit.

"Hoe kan het toch dat de binnenlandse bestedingen zó achter blijven?"

[ Voor 10% gewijzigd door Arnout op 19-01-2015 13:53 ]

[t_captain]

beschuitfluiter schreef op maandag 19 januari 2015 @ 12:59:
Nog een issue wat bij veel huishoudens gaat spelen:
(artikel over effect rentedaling op spaarhypotheek met hoge KEW waarde)

Stel, je hebt een hypotheek van 200.000 euro. De gekoppelde kapitaalverzekering bevat inmiddels 150.000 euro. De rente van de twee is gekoppeld (spaarhypotheek). De hypotheekrente is aftrekbaar in box 1, de ontvangen rente in de kapitaalverzekering is vaak onbelast vanwege de vrijstelling.

In dit geval is een rentedaling nadelig: de lagere rente over de spaarpolis kost je netto meer dan de lagere hypotheekrente oplevert. Toch zie ik geen groot probleem, om twee redenen:

1.
Het geldt alleen voor spaarhypotheken in de laatste 30% van hun looptijd (die hebben een gespaard saldo >50% van de schuld). Zit je net in dat gebied, dan gaat het om enkele euro's per maand. De impact neemt toe naarmate de spaarpot voller wordt. De grootste impact heb je in de laatste maand voor inlossing van je hypotheek, maar dan ben je ook bijna van het probleem af. Bij de eens populaire spaarhypotheken met een aflossingsvrij gedeelte komt het probleem veel minder voor.

2. Het is en blijft een luxeprobleem. Per saldo ben je de bank geld schuldig (hypotheeklening - spaarpolis). De bank zal dus met liefde een extra hoge rente factureren. Zit je in je 25e jaar van een 30-jarige hypotheek en krijg je "last" van de lage rente bij het verlopen van je rentevaste periode? Verleng gewoon met een 100-jaar vast tarief.

Arnout schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:52:
[...]
(over V&D)
Private equity... ongekend dit.

Ligt niet alleen aan de schuldenlast van het bedrijf na de PE overname. Ligt even goed aan de ons wel bekende liefde voor online winkelen. Retailers hebben het moeilijk.

[ Voor 9% gewijzigd door t_captain op 19-01-2015 13:54 ]

[Morpheusk]

t_captain schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:52:
[...]


Stel, je hebt een hypotheek van 200.000 euro. De gekoppelde kapitaalverzekering bevat inmiddels 150.000 euro. De rente van de twee is gekoppeld (spaarhypotheek). De hypotheekrente is aftrekbaar in box 1, de ontvangen rente in de kapitaalverzekering is vaak onbelast vanwege de vrijstelling.

In dit geval is een rentedaling nadelig: de lagere rente over de spaarpolis kost je netto meer dan de lagere hypotheekrente oplevert. Toch zie ik geen groot probleem, om twee redenen:

1.
Het geldt alleen voor spaarhypotheken in de laatste 30% van hun looptijd (die hebben een gespaard saldo >50% van de schuld). Zit je net in dat gebied, dan gaat het om enkele euro's per maand. De impact neemt toe naarmate de spaarpot voller wordt. De grootste impact heb je in de laatste maand voor inlossing van je hypotheek, maar dan ben je ook bijna van het probleem af. Bij de eens populaire spaarhypotheken met een aflossingsvrij gedeelte komt het probleem veel minder voor.

2. Het is en blijft een luxeprobleem. Per saldo ben je de bank geld schuldig (hypotheeklening - spaarpolis). De bank zal dus met liefde een extra hoge rente factureren. Zit je in je 25e jaar van een 30-jarige hypotheek en krijg je "last" van de lage rente bij het verlopen van je rentevaste periode? Verleng gewoon met een 100-jaar vast tarief.


[...]


Ligt niet alleen aan de schuldenlast van het bedrijf na de PE overname. Ligt even goed aan de ons wel bekende liefde voor online winkelen. Retailers hebben het moeilijk.

Wij hebben ook een bankspaarhypotheek een jaar of 3 geleden afgesloten en misschien meer geluk dan wijsheid de rente voor 20 jaar vastgezet op 5,2%. Volgens mij zouden we wel goedkoper uit zijn als we nu de rente voor zo'n 3% hadden vast kunnen zetten. We hebben iig voor 100% aflossing gekozen omdat we 5,2% een redelijke belastingvrije spaarrente vonden

[t_captain]

Stel dat je nu niet op jaar 3 zat maar aan het eind zat van die 20 jaar rentevast. Dan zou de bank waarschijnlijk een voorstel doen voor 10 jaar rentevast (tot einde hypotheek), tegen een rente van 3%. De lagere rente bij verlenging zou je dan pijn gaan doen. Maar ik kan me niet voorstellen dat je bank geen persoonlijk tarief van 5.2% wil offreren. Desnoods kies je een rentevaste periode tot ver voorbij de einddatum van je hypotheek, als de bank al geen individueel aanbod kan maken. Wat is tegenwoordig de 50-jaarsrente, procent of 5?

Volgens mij is dat hele artikel bij elkaar gefantaseerd, een hypotheek-scare doet het altijd leuk voor de oplage. Zouden er echt mensen in de knel zitten door een rentedaling?

[Oscar Mopperkont]

Aangezien er toch weer enige verbazing lijkt te zijn over het lagere aantal hypotheekaanvragen in de eerste twee weken van januari nog even dit:

RECORD! December beste verkoopmaand huizenmarkt in 20 jaar

Was de rozebrillenbrigade van de NVM dan toch te pessimistisch? Afgelopen donderdag sprak de makelaarsvereniging namelijk over 46.500 huizenverkopen in het vierde kwartaal van 2014. Een te lage inschatting, zou je denken aan de hand van de nieuwste Kadastercijfers. Deze meldt vandaag namelijk dat in december 25.265 woningverkopen de notaris gepasseerd zijn. Een transactiestijging van 63,4% ten opzichte van dezelfde maand het jaar ervoor en een plus van 116,0% vergeleken met november 2014. Uit bovenstaande grafiek (via @ABNAMROeconomen) blijkt zelfs dat de verkooppiek de hoogste was over de afgelopen 20 jaar. Wie de cijfers over oktober (=14.353) en november (=11.696) bij de nieuwste gegevens van het Kadaster optelt komt daarmee uit op een totaal van 51.314 geregistreerde verkopen, toch zo’n 10% hoger dan wat de NVM verwachtte. Maar, zegt de makelaarsvereniging op haar website, er zit nogal wat verschil tussen de 'peilmomenten' van beide. Zo zou er een periode van 2,5 tot 3 maanden bestaan tussen het tekenen van de koopovereenkomst bij de NVM-makelaar en het transporteren van de woning bij de notaris. Dat deze bewering echter allang niet meer overeenkomt met de werkelijkheid bleek vorig jaar al uit deze cijfers (via). Daarnaast hadden huizenkopers deze keer een extra prikkel om nog voor eind december hun huis te laten passeren bij de notaris, aangezien dit een vereiste was voor de verruimde schenkingsvrijstelling. Het leidde, samen met wat andere stimuleringsmaatregelen, tot een pre-crisis verkooprecord van 153.511 geregistreerd door het Kadaster in 2014. Bijna 40% meer dan de 110.094 woningen die in het allerslechtste woningmarktjaar 2013 werden verkocht. Met naar verwachting dus weinig overloop in januari en minder fiscale stimulans wordt (begin) 2015 dus de echte test voor de huizenmarkt.

bron: http://daskapital.nl/2015/01/kadaster_december_2014.html

Ik vind de cijfers dus niet heel gek, laat staan dat ik op basis van een cijfer over twee weken dat afwijkt van een trend van 1,5 jaar, een voorspelling ga doen over het verdere verloop van 2015. Maar dat zijn mijn twee centen, ik weet dat er mensen zijn die daar anders over denken.

[NiGeLaToR]

t_captain schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:52:


Ligt niet alleen aan de schuldenlast van het bedrijf na de PE overname. Ligt even goed aan de ons wel bekende liefde voor online winkelen. Retailers hebben het moeilijk.

Het is maar half een huizenmarkt dingetje natuurlijk, maar het heeft ook te maken met een verschuivend paradigma qua inrichting van leven. Of het nu woningen of winkelpanden zijn - de wereld verandert heel snel, maar de omgeving verandert niet mee. Ondernemers zien het wel - die willen zich snel aanpassen, maar lopen letterlijk stuk op een overheid die nog in de jaren 80-90 lijkt te leven.

Overigens heb ik nu 2 kids, een eigen bedrijf en een carriereleeuwin als vrouw - winkelen? Als ik me een weg door 'het nieuwe parkeren' heb gebaand en dan eindelijk met 2 kids in een winkel sta moet er al weer eentje eten/plassen/etc. Plunder nu een online shop, ga als de kids slapen een avondje kleding passen en hou wat leuk staat, rest weer terug. Als ik toch naar een winkel ga, dan toch een beetje het Amerikaanse concept - zoals Bataviastad. Woon dan ook in het buitengebied.

[redwing]

TheGhostInc schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:30:
[...]
De adviseurs?
Als we het hebben over babymelk, dan snap ik dat mensen irrationeel handelen. Je koopt niet 'even snel' een huis, omdat de Telegraaf kopt 'Koop NU!'.

En wat is het belang van de adviseurs ? Mensen hun koop uit laten stellen of juist niet ? Daarnaast is dit niet iets waar mensen zomaar naar vragen. Die willen weten wat ze nu kunnen kopen en wat ze straks met de nieuwe NIBUD normen kunnen kopen.

[...]
Onzekerheid zorgt normaal voor uitstel, niet voor versnelling. Behalve misschien bij babymelk.

Nope, dat ligt heel erg aan de onzekerheid die er is. In dit geval weten veel mensen dat ze het nu kunnen betalen maar is het maar de vraag of ze dat volgend jaar nog wel kunnen. Bij zo'n onzekerheid ga je juist niet uitstellen. Je weet ten slotte dat het alleen maar minder gaat worden.

De rest van het verhaal ga ik maar niet op in. naar mijn idee maakt het artikel het probleem groter dan dat het is en maak jij het probleem weer kleiner dan dat het is. Aangezien het hier om specifieke situaties gaat heeft het weinig nut daarover door te gaan. Voor beide kanten zijn nl. makkelijk bewijzen te vinden

[TheGhostInc]

redwing schreef op maandag 19 januari 2015 @ 15:30:
[...]

En wat is het belang van de adviseurs ? Mensen hun koop uit laten stellen of juist niet ? Daarnaast is dit niet iets waar mensen zomaar naar vragen. Die willen weten wat ze nu kunnen kopen en wat ze straks met de nieuwe NIBUD normen kunnen kopen.

Wel opletten, het gaat hier om aktes die gepasseerd zijn, die NIBUD normen zijn pas van toepassing op nieuwe aanvragen in 2015. Dus je kunt prima 31-12-2014 een offerte aanvragen om ergens een paar maanden later de akte te laten passeren tegen de oude normen.
De enige mensen die echt haast hadden waren de mensen die betrokken waren bij een schenking en een 103+% lening, Daarnaast waren de NIBUD normen dusdanig laat pas bekent, daar kan amper iemand rekening mee gehouden hebben.

Adviseurs weten dit, dus die hadden geen haast als het om een van die gronden was gegaan. Sterker nog, als je die mensen 'opfokt' en het 'moet' in 2014 en het lukt niet, dan haken die mensen (onterecht) af.

Oscar Mopperkont schreef op maandag 19 januari 2015 @ 14:28:
Ik vind de cijfers dus niet heel gek, laat staan dat ik op basis van een cijfer over twee weken dat afwijkt van een trend van 1,5 jaar, een voorspelling ga doen over het verdere verloop van 2015. Maar dat zijn mijn twee centen, ik weet dat er mensen zijn die daar anders over denken.

Je draait het om. We hadden allerlei voorspellingen voor 2015 en nu begint het langzaam te ontvouwen wat er gebeurd. Er roept niemand dat 2015 mislukt is omdat we 2 of 3 weken weinig aanvragen hebben. Maar iedereen die dacht dat er niks noemenswaardigs zou gebeuren rond de jaarwisseling zat fout:
Enorme piek aan transporten ervoor (er zijn denk ik notarissen geweest die niet hebben geslapen), minder nieuwe aanvragen direct erna.

Dit topic heeft dus nog genoeg bestaansrecht, want de woningmarkt is nog lang niet saai.
En of jouw trend (met wat ruis) blijft bestaan... tune in next year

[redwing]

TheGhostInc schreef op maandag 19 januari 2015 @ 15:59:
[...]
Wel opletten, het gaat hier om aktes die gepasseerd zijn, die NIBUD normen zijn pas van toepassing op nieuwe aanvragen in 2015. Dus je kunt prima 31-12-2014 een offerte aanvragen om ergens een paar maanden later de akte te laten passeren tegen de oude normen.

Dat weet ik. Dit is alleen niet hoe mensen werken. Die horen dat er dingen veranderen in 2015 waardoor ze minder kunnen lenen en gaan dus haast maken om voor het eind van het jaar een nieuw huis te hebben. Die gaan niet een offerte aanvragen om daarna een huis op te zoeken wetende dat dat binnen een aantal weken moet gebeuren omdat de offerte niet mag verlopen)

Die NIBUD normen waren misschien laat bekend, er was echter wel al lang bekend dat het max. leenbedrag wederom omlaag zou gaan. En dat is wat van belang is en waarom mensen snel toch gaan kopen. Lage rente + in de toekomst minder kunnen lenen = snel kopen

[...]
Je draait het om. We hadden allerlei voorspellingen voor 2015 en nu begint het langzaam te ontvouwen wat er gebeurd. Er roept niemand dat 2015 mislukt is omdat we 2 of 3 weken weinig aanvragen hebben. Maar iedereen die dacht dat er niks noemenswaardigs zou gebeuren rond de jaarwisseling zat fout:
Enorme piek aan transporten ervoor (er zijn denk ik notarissen geweest die niet hebben geslapen), minder nieuwe aanvragen direct erna.

Tja, ik kan je nu ook al garanderen dat we in december 2015 weer zo'n piek krijgen en de januari daarna wederom een stuk minder gaat worden. Dat noem ik nu niet echt moeilijke voorspellingen met de huidige ingrepen van de regering, je wist gewoon dat dit ging gebeuren. De grote vraag is echter wat er de komende maanden gaat gebeuren en dat is een stuk lastiger om te voorspellen.

[icecreamfarmer]

EXX schreef op maandag 19 januari 2015 @ 13:22:
[...]


Of dat je inkomen daalt. Ook dat is deflatie.

Het moment dat mijn werkgever dat doet laat ik me uitkopen.
Resultaat van dit loonoffer is 6% minder WW over een jaar.

[t_captain]

Een loonoffer kun je alleen accepteren als je er vertrouwen in hebt dat de zaak na deze bezuinigingsronde wel weer een toekomst heeft. In het geval van V&D is dat allerminst zeker.

[TheGhostInc]

redwing schreef op maandag 19 januari 2015 @ 16:11:
[...]
Tja, ik kan je nu ook al garanderen dat we in december 2015 weer zo'n piek krijgen en de januari daarna wederom een stuk minder gaat worden. Dat noem ik nu niet echt moeilijke voorspellingen met de huidige ingrepen van de regering, je wist gewoon dat dit ging gebeuren. De grote vraag is echter wat er de komende maanden gaat gebeuren en dat is een stuk lastiger om te voorspellen.

Tja, ik kan je nu ook al garanderen dat de komende maanden er huizen verkocht worden, maar wel minder dan in December
Tuurlijk verwachtte ik een eindejaarsspurt(je), ik verwacht ook zon in de zomer. Dat zijn gewoon de seizoenen. Maar dit was een historische maand, nog nooit zoveel transacties in 1 maand, en jij verwacht nog zo'n historische maand in 2015?

Het baart mij echt zorgen dat er extreem veel mensen nog op het laatste moment gekocht hebben, onrust op de markt helpt niet om naar een gezonde markt te komen.
En ik ben bang dat juist een hele hoge piek de voorbode kan zijn van een diep(er) dal. Ik heb liever elk jaar een vergelijkbare trend, dan het ene jaar + en het volgende jaar weer -.

[redwing]

TheGhostInc schreef op maandag 19 januari 2015 @ 17:47:
[...]
Tja, ik kan je nu ook al garanderen dat de komende maanden er huizen verkocht worden, maar wel minder dan in December
Tuurlijk verwachtte ik een eindejaarsspurt(je), ik verwacht ook zon in de zomer. Dat zijn gewoon de seizoenen. Maar dit was een historische maand, nog nooit zoveel transacties in 1 maand, en jij verwacht nog zo'n historische maand in 2015?

Als de regering weer zoveel dingen gaat veranderen volgend jaar is die kans wel heel erg aanwezig ja. En aangezien ik wel weer wijzigingen verwacht volgend jaar zie ik inderdaad de piek ook dan weer een hoge worden.

Gezien de wijzigingen afgelopen jaar en de verwachting die er was dat er nog meer gaan komen was die grote spurt aan het eind van het jaar nogal te verwachten.

Ik heb liever elk jaar een vergelijkbare trend, dan het ene jaar + en het volgende jaar weer -.

Lijkt me logisch, alleen zolang er zoveel wijzigingen blijven komen ga je dat niet krijgen en kun je hooguit hopen dat gemiddeld over een jaar gezien de aantallen omhoog gaan.

[Verwijderd]

t_captain schreef op maandag 19 januari 2015 @ 16:57:
Een loonoffer kun je alleen accepteren als je er vertrouwen in hebt dat de zaak na deze bezuinigingsronde wel weer een toekomst heeft. In het geval van V&D is dat allerminst zeker.

maar goed, dan moet er natuurlijk wel een alternatief zijn
en als dat alternatief er niet is, gaat iemand maar akkoord met een lager salaris

druist natuurlijk wel enorm in tegen het dogma dat velen angstvallig proberen vast te houden

[t_captain]

Als je uitgaat van het scenario van een bedrijf dat steeds een stapje achteruit gaat, tot het uiteindelijk omvalt, dan is het beste alternatief om meteen te weigeren en om bedrijfseconomische redenen buiten gezet te worden. WW op basis van je "volle" loon en meer ruimte voor een sociaal plan. Die zaken worden met elke volgende bezuiniging slechter. Vroeger of later moet je toch op zoek naar een andere baan.

[Sissors]

Dat is niet per sé zo, het ligt eraan hoe lang het duurt voordat je nieuw werk hebt. Als je in beide gevallen nu op zoek gaat, en in beide gevallen kost het nog 3 jaar voordat je werk hebt, dan zal zo lang mogelijk er werken je toch meer geld opleveren: Wel minder geld per maand, maar je hebt ook langer totdat je WW uiteindelijk afloopt.

[TheGhostInc]

t_captain schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 08:03:
Als je uitgaat van het scenario van een bedrijf dat steeds een stapje achteruit gaat, tot het uiteindelijk omvalt, dan is het beste alternatief om meteen te weigeren en om bedrijfseconomische redenen buiten gezet te worden. WW op basis van je "volle" loon en meer ruimte voor een sociaal plan. Die zaken worden met elke volgende bezuiniging slechter. Vroeger of later moet je toch op zoek naar een andere baan.

Een sociaal plan kan ook betekenen dat mensen langer kunnen blijven werken. We hebben de hoogste werkloosheid sinds jaren, de retail is in aan het storten... ik zou , als ik in die markt werk zocht, heel blij zijn dat ik een loonoffer kon doen en nog langer door kon werken. Want als bijvoorbeeld 50+-er is nu ontslag gewoon de komende <vul maar in> jaar niet meer werken, wat dus goed 'pre-pensioen' kan betekenen.

Even snel rekenen, 5% minder salaris, zorgt op de max. WW van 38 maanden op effectief 2 maanden 'korter' WW. Simpel gezegd, als je loon offer je > 2 maanden langer aan het werk houdt en de kans op ander werk is miniem, dan zou ik het direct aanraden. Als je namelijk > 2 maanden thuis zit zonder inkomen ben je meer kwijt dan de korting op je WW. Daarnaast is de WW altijd over het afgelopen jaar, dus pas na een vol jaar werken ga je echt 5% naar beneden in je WW en bouw je mogelijk ook een extra maand WW op...

redwing schreef op maandag 19 januari 2015 @ 19:12:
[...]
Als de regering weer zoveel dingen gaat veranderen volgend jaar is die kans wel heel erg aanwezig ja. En aangezien ik wel weer wijzigingen verwacht volgend jaar zie ik inderdaad de piek ook dan weer een hoge worden.

Gezien de wijzigingen afgelopen jaar en de verwachting die er was dat er nog meer gaan komen was die grote spurt aan het eind van het jaar nogal te verwachten.

Het enige 'grappige' is dat de overheid eigenlijk in 2014 geen (nieuwe) aanpassingen heeft gedaan. Alles was wettelijk al geregeld in 2013. En ook van eventuele aanpassing (verlenging oid) is amper sprake geweest. Elk ballonnetje dat is opgelaten over verlenging schenkingsvrijstelling, uitbreiding startersleningen of andere versoepeling was binnen een paar dagen al uit de lucht geknald. In dat opzicht had ik ook al in november een topmaand verwacht en niet een mindere of gelijke maand tov oktober.

[Señor Sjon]

De WW is straks geen 38 maanden meer.

De nieuwe berekening is een fooi en eigenlijk geen WW premie waard. Dat zorgt eerder voor meer instabiliteit bij banken en nog meer renteopslagen. Nibud zal eind van het jaar de duimschroeven verder aandraaien om dit mee te nemen in hun tabellen.

[Pooh]

Señor Sjon schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 09:34:
De WW is straks geen 38 maanden meer.

De nieuwe berekening is een fooi en eigenlijk geen WW premie waard. Dat zorgt eerder voor meer instabiliteit bij banken en nog meer renteopslagen. Nibud zal eind van het jaar de duimschroeven verder aandraaien om dit mee te nemen in hun tabellen.

Fooi? De hoogste van de WW blijft gelijk, alleen gaat de maximale duur van 38 naar 24 maanden, en er wordt iets trager opgebouwd. Maar welk percentage van de mensen zit daadwerkelijk zo lang in de WW? Daarnaast zijn er cao's die een private regeling voor de 14 maanden verlies hebben geregeld.

[redwing]

TheGhostInc schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 09:18:
[...]
Het enige 'grappige' is dat de overheid eigenlijk in 2014 geen (nieuwe) aanpassingen heeft gedaan. Alles was wettelijk al geregeld in 2013. En ook van eventuele aanpassing (verlenging oid) is amper sprake geweest. Elk ballonnetje dat is opgelaten over verlenging schenkingsvrijstelling, uitbreiding startersleningen of andere versoepeling was binnen een paar dagen al uit de lucht geknald. In dat opzicht had ik ook al in november een topmaand verwacht en niet een mindere of gelijke maand tov oktober.

Klopt, ik kijk er dan ook meer van op dat november tegen viel dan dat december echt hoog was. Ik had beide maanden nl. hoog verwacht.

[Señor Sjon]

Pooh schreef op dinsdag 20 januari 2015 @ 09:40:
[...]

Fooi? De hoogste van de WW blijft gelijk, alleen gaat de maximale duur van 38 naar 24 maanden, en er wordt iets trager opgebouwd. Maar welk percentage van de mensen zit daadwerkelijk zo lang in de WW? Daarnaast zijn er cao's die een private regeling voor de 14 maanden verlies hebben geregeld.

Het gaat hier wat offtopic, maar de WW is ook voor de banken een vangnet.

Voor 24 maanden WW moet je bijna 40 jaar gewerkt hebben.
http://www.rijksoverheid....netsplannen-aanpassing-ww
Per 1-1-2016:
1e 10 jaar: 1 maand WW/jaar
rest: 0,5 maand WW/jaar tot een max van 24 maanden.
Dus om bij 24 maanden te komen moet 10+14/.5=38 jaar gewerkt hebben. Aangezien de WW een maximaal dagloon kent, is het dus bijna rendabeler om het af te schaffen en zelf te sparen. Maximaal dagloon is 199,15. Je krijgt dus eerst 2.766/4 weken (75%; 1.830 netto) en daarna 2.582/4 weken (70%, 1.727 netto).
Na 38 jaar werken krijg je dus grofweg 2*1.830+22*1.727=41.654. Ga je dus sparen, dan is 1.100 per jaar voldoende. Dan hou ik rente en andere zaken even buiten beschouwing. Je huidige WW premie die de werkgever betaalt is veel hoger en houdt een molog als UWV in stand. Qua kosten is het dus totaal niet meer rendabel om aan de WW 'mee te doen'. Overigens blijven oude rechten in stand qua opbouw in maanden. Voor het gros van de mensen hier halveert dus de opbouw als je al 10 jaar gewerkt hebt.

Goed, wat betekent dit voor de woningmarkt en economie? Een bank zal hetzelfde sommetje maken, vooral dat iemand past tegen zijn 60e de volledige WW gaat krijgen. Met doorwerken tot 70 jaar, kan iemand dus uiterlijk op zijn 68e de WW in 'gegooid' worden om zijn pensioen te halen. Dat gaat dus totaal niet werken. Iemand van 50+ heeft al moeite met een baan vinden en die moet nog bijna 20 jaar. Dat is 2/3e van de looptijd van een hypotheek.

[Arnout]

De huurmarkt wordt niet alleen verstoord door de gestegen huren (verhuurdersheffing), maar aan de andere kant ook door asielzoekers die voorrang krijgen boven autochtone woningzoekenden. Uitgebreid artikel: http://nos.nl/artikel/201...r-meer-vluchtelingen.html

Er worden weinig nieuwe huurwoningen gebouwd, en de bestaande voorraad wordt ook nog eens in hoog tempo verkocht als koophuis (ws. vanwege extra kasgeld of speculatie op daling).

Ook Aedes, de landelijke branchevereniging van woningcorporaties in Nederland, zegt dat er een toenemende spanning op sociale huurmarkt is. Er is nauwelijks doorstroming, corporaties verkopen een deel van hun woningvoorraad en er worden minder huurwoningen gebouwd.

[TheGhostInc]

Arnout schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 12:44:
De huurmarkt wordt niet alleen verstoord door de gestegen huren (verhuurdersheffing), maar aan de andere kant ook door asielzoekers die voorrang krijgen boven autochtone woningzoekenden.
[...]

Verstoring klinkt alsof 'asielzoekers' een probleem zijn.
Wij, als NLse samenleving, moeten gewoon in staat zijn om een dergelijk 'plukje' asielzoekers te huisvesten en op te vangen.

Ruim voor de crisis waren de wachttijden voor sociale huurwoningen ook al fors aan het oplopen en de studenten klagen in veel steden al jaren over tekorten aan kamers. Dat wij falen in ons woningbeleid betekent niet dat groepen kansarmen dan maar 'de schuld' moeten krijgen. Dat betekent dat wij het probleem dusdanig grondig moeten oplossen dat er geen 'verstoringen' meer zijn.

Ik ben helaas bang dat genoeg mensen dit weer een reden vinden om allerlei haat en verderf te gaan prediken.

[t_captain]

Op dit onderwerp zit wat interessante discussie in een andere thread: Moeilijke situatie met een huurwoning

Er is een flink tekort aan huurwoningen in de betaalbare segmenten: sociale huur (<700 euro) en het segment direct daarboven (vrije sector 700-1000 euro). Tussen die tekorten lijkt een verband te bestaan: mensen blijven scheefwonen omdat de stap van sociale huurwoning naar vrije sector huur- of koopwoning te groot is. Het gebrek aan huurwoningen net boven de liberalisatiegrens draagt op die manier bij aan de schaarste in de sociale sector.

Nu blijkt dat veel woningen die een vrije huur zouden doen van pakweg 700 tot 900 euro in het puntensysteem een totale huurwaarde scoren in de sociale sector. Dan kan de huurcommissie de huur (terugwerkend) verlagen en levert je woning ineens geen 800 maar 600 euro per maand op.

Toen ik me vanmorgen verdiepte in deze materie, was me ineens duidelijk waarom er geen enkele commerciele partij opstaat om huurwoningen van pakweg 750 euro per maand te gaan ontwikelen. De wetgeving legt gewoon een enorm risico neer.

(TheGhostInc over asielzoekers)

Dit is een goed punt.

De huisvestingbehoefte voor asielzoekers met verblijfstatus is voor 2015 zo'n29.000 mensen. Dit zijn de benodigde woningen. Er zijn ook asielzoekers zonder verblijfsstatus, maar deze leggen geen beslag op woningen. Ze verblijven namelijk in door het COA beheerde kazernes, gevangenissen, etc. Vaak stonden die panden toch al leeg, het beslag op de (potentiele) woningvoorraad is dus niet significant.

In een land met 8 miljoen huishoudens zou het geen probleem mogen zijn om 29.000 mensen te huisvesten. De asielzoeker aanwijzen als oorzaak van een woningtekort is imho niet te rechtvaardigen. Bovendien vind ik het nogal "enge" rethoriek. In 1933 waren het de Joden die de banen inpikten, nu de asielzoekers die onze huurwoningen innemen?

[ Voor 30% gewijzigd door t_captain op 22-01-2015 13:18 ]

[Johnny]

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 13:08:
Toen ik me vanmorgen verdiepte in deze materie, was me ineens duidelijk waarom er geen enkele commerciele partij opstaat om huurwoningen van pakweg 750 euro per maand te gaan ontwikelen. De wetgeving legt gewoon een enorm risico neer.

Investering is altijd een afweging van risico en rendement, maar bij een hoog risico hoort een hoog rendement, en dat is in Nederland ook bijna niet te halen, deze column laat het goed zien:
Verhuren is afzien (van rendement)

[TheGhostInc]

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 13:08:
Op dit onderwerp zit wat interessante discussie in een andere thread: Moeilijke situatie met een huurwoning

Er is een flink tekort aan huurwoningen in de betaalbare segmenten: sociale huur (<700 euro) en het segment direct daarboven (vrije sector 700-1000 euro). Tussen die tekorten lijkt een verband te bestaan: mensen blijven scheefwonen omdat de stap van sociale huurwoning naar vrije sector huur- of koopwoning te groot is. Het gebrek aan huurwoningen net boven de liberalisatiegrens draagt op die manier bij aan de schaarste in de sociale sector.

Nu blijkt dat veel woningen die een vrije huur zouden doen van pakweg 700 tot 900 euro in het puntensysteem een totale huurwaarde scoren in de sociale sector. Dan kan de huurcommissie de huur (terugwerkend) verlagen en levert je woning ineens geen 800 maar 600 euro per maand op.

Toen ik me vanmorgen verdiepte in deze materie, was me ineens duidelijk waarom er geen enkele commerciele partij opstaat om huurwoningen van pakweg 750 euro per maand te gaan ontwikelen. De wetgeving legt gewoon een enorm risico neer.

Je draait het om. Een huurwoning heeft gewoon een bijbehorende huurprijs (range), daar kun je gewoon van op aan. Alleen dan moet je niet 2x zoveel gaan vragen, want DAN heb je een probleem.

In de UK hebben ze een andere oplossing: "buy to let".
Nieuwbouw woningen die je kunt kopen en moet verhuren... staan gewoon op een nieuwbouw parkje.
Ideaal om een paar ton pensioen goed in te laten renderen. Je rendement is ook prima en maandelijks.

In Nederland zijn huurders 'vies' en 'lastig'. Maar een woning is ook prima te verkopen met huurders erin... alleen onze woningmarkt is zo verkloot dat het niet meer werkt. Als je als koper het ene na het andere voordeeltje krijgt, dan drijf je de prijs vanzelf op.
Bijvoorbeeld NHG... daarmee verandert een koopwoning in een huurwoning... als alles misgaat... dan lever je de sleutel in bij de bank en is alles goed. HRA zorgt ervoor dat je zeker weet dat elke commerciële partij een slechtere financiering heeft als een particulier.

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 13:08:
De asielzoeker aanwijzen als oorzaak van een woningtekort is imho niet te rechtvaardigen. Bovendien vind ik het nogal "enge" rethoriek. In 1933 waren het de Joden die de banen inpikten, nu de asielzoekers die onze huurwoningen innemen?

Ik dacht exact hetzelfde. Enge kun je in deze ook als 'smal' lezen.

[Sissors]

TheGhostInc schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 14:06:
[...]

Je draait het om. Een huurwoning heeft gewoon een bijbehorende huurprijs (range), daar kun je gewoon van op aan. Alleen dan moet je niet 2x zoveel gaan vragen, want DAN heb je een probleem.

En met dat hij een huurprijs heeft, bedoel je dat de overheid een huurprijs oplegt? En die kan simpelweg momenteel niet uit, anders was er wel veel meer aanbod.

[t_captain]

TheGhostInc schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 14:06:
[...]

Je draait het om. Een huurwoning heeft gewoon een bijbehorende huurprijs (range), daar kun je gewoon van op aan. Alleen dan moet je niet 2x zoveel gaan vragen, want DAN heb je een probleem.

Volgens mij heeft een huurwoning in bepaalde marktsegmenten twee huurprijzen:

[A] de marktprijs, bepaald door vraag en aanbod
[B] de gereguleerde prijs, bepaald door de huurcommissie

Het probleem is dat B veel lager ligt dan A. Waar het voor een huuropbrengst A nog wel interessant kan zijn om een woning te verhuren, is dat voor B meestal niet het geval. Je kunt niet stellen dat de verhuurder maar met B genoegen moet nemen, want als beleggert heeft hij tal van alternatieven.

De link van Johhny hierboven illustreert dat de rendementen al niet fantastisch zijn.

In de UK hebben ze een andere oplossing: "buy to let".
Nieuwbouw woningen die je kunt kopen en moet verhuren... staan gewoon op een nieuwbouw parkje.
Ideaal om een paar ton pensioen goed in te laten renderen. Je rendement is ook prima en maandelijks.

Over dat "goed renderen" verschillen we van mening. Laat me uitgaan van het gereguleerde prijsniveau i.p.v het commerciele. Ik vind een huurwoning in de gereguleerde sector pas interessant als ik deze voor 80k a 100k kan kopen. Dan zijn rendement, risico (en overige bijkomstigheden zoals gemak, juridische zorgen etc.) in lijn met andere beleggingsopties. Maar dezelfde woning die ik voor minder dan 100k wil kopen, staat te koop voor 150k en wordt ook daadwerkelijk verkocht voor 130 of 135.

Dan is de woning in aanschaf dus ~30 a 50% te duur voor de huurmarkt.

Een gedeelte van het prijsverschil valt inderdaad te verklaren vanuit HRA. de schattingen van de prijsbijdrage van HRA beliepen pre-crisis 30 a 45%. Nu zijn de belastingvoordelen wat afgebouwd, koopsommen gedaald en huren gestegen, waardoor er hooguit nog 20 a 25% van de prijsbijdrage over is.

NHG is imho niet zo'n factor van belang want een professionele investeerder financiert hooguit 60% van het project bij de bank en krijgt een vergelijkbare lage hypotheekrente.

Zonder NHG en HRA zou de transactieprijs van 130 a 135k waarschijnlijk dalen naar 110k. Daarmee is de woning nog steeds te duur. Of eigenlijk, is de gereguleerde huur te laag. Alleen partijen die hun eigen prijsvoordelen krijgen in de gunning van goedkope bouwgrond etc. kunnen hiervoor werken.

[redwing]

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 14:36:
[...]
Volgens mij heeft een huurwoning in bepaalde marktsegmenten twee huurprijzen:

[A] de marktprijs, bepaald door vraag en aanbod
[B] de gereguleerde prijs, bepaald door de huurcommissie

Het probleem is dat B veel lager ligt dan A. Waar het voor een huuropbrengst A nog wel interessant kan zijn om een woning te verhuren, is dat voor B meestal niet het geval. Je kunt niet stellen dat de verhuurder maar met B genoegen moet nemen, want als beleggert heeft hij tal van alternatieven.

De link van Johhny hierboven illustreert dat de rendementen al niet fantastisch zijn.

Volgens mij is het probleem dat A meestal te hoog is en B meestal te laag afhankelijk van de locatie. Juist omdat er een tekort aan huurwoningen is gaat de marktprijs al snel aan de haal en om toch betaalbaar te blijven voor de gemiddelde mens moet er dan iets gereguleerd worden. Die regulering gaat echter uit van een puntensysteem en kijkt niet naar wat een huis op die locatie nu echt kost. En daardoor krijg je dat sommige huizen helemaal niet meer rendabel zijn.Eigenlijk zou die reguleringsprijs gebaseerd moeten zijn op de kosten van zo'n huis vermeerdert met wat winst.

Als ze nu eens zouden zorgen voor meer woningen was het probleem helemaal opgelost maar dat lukt al heel wat jaren niet.

[TheGhostInc]

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 14:36:
[...]
Over dat "goed renderen" verschillen we van mening.

Sorry, wat ik bedoelde is dat er gewoon nieuw aanbod komt op de verhuur (en daarmee huur) markt. Dat je in NL geen goed rendement kunt halen is een symptoom dat niet goed is.

Door een stevige koppeling tussen koop & huur markt zonder teveel 'lucht' krijg je een goede verdeling en blijven koop, huur en verhuur goede opties. Je wilt bijvoorbeeld dat huurhuizen vergelijkbaar verdeeld zijn qua leeftijd als koopwoningen. Zodat je als woningzoekende een redelijk aanbod van koop en huur kunt krijgen.

redwing schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 15:10:
[...]
Als ze nu eens zouden zorgen voor meer woningen was het probleem helemaal opgelost maar dat lukt al heel wat jaren niet.

En een eerlijk(er) speelveld.

Maar zet maar eens een rijtje huurwoningen neer en laat het investeerders kopen, met de garantie dat het 20? jaar huur blijft. Leuk om te zien hoe die dingen dan gewaardeerd worden en ook welke partij interessant is als 'beheerder'. Zijn die corporaties dan ineens er als de kippen bij om ze te kopen, of vinden ze het wel best.

[t_captain]

redwing schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 15:10:
[...]

Volgens mij is het probleem dat A meestal te hoog is en B meestal te laag afhankelijk van de locatie. [...]

A (de vrije huur) is nooit te hoog of te laag, het is de evenwichtsprijs tussen vraag en aanbod.

Gemiddeld gezien zou dit prijsniveau moeten leiden tot een redelijke balans, waarin huizen niet teveel leeg staan en er anderzijds geen lange wachtlijsten ontstaan.


B is een kunstmatige prijs. En hoe groter het verschil A-B, hoe groter de onbalans op de markt. Dan blijven scheefwoners honkvast en investeerders afzijdig. Gevolg is dat de schaarste slechts toeneemt en daarmee het verschil A-B stijgt.

[fietslampje]

Wat is jullie verwachting wat de hypotheekrente gaat doen het komende jaar?

Mijn huidige 1 jaars rente is 2,5%, nu heb ik een nieuw voorstel gehad waarbij ik grofweg moet kiezen tussen 1 jaar (2,3%), 5 jaar (2,5%) of 10 jaar (2,95%). Alle ontwikkelingen in de EU meegenomen verwacht ik zelf dat de rente daling nog wel even door kan zetten. Dus ik neig zelf naar 1 jaar vastzetten.

[t_captain]

In de aangeboden vijf- en tienjaarsrente is eigenlijk al rekening gehouden met een aanhoudend lage rentestand. De opslag (0.2 resp. 0.65%) dekt voor de bank het risisco af maar rekent niet met veel verwachte stijging.

[T-MOB]

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 15:29:
[...]


A (de vrije huur) is nooit te hoog of te laag, het is de evenwichtsprijs tussen vraag en aanbod.

Gemiddeld gezien zou dit prijsniveau moeten leiden tot een redelijke balans, waarin huizen niet teveel leeg staan en er anderzijds geen lange wachtlijsten ontstaan.

B is een kunstmatige prijs. En hoe groter het verschil A-B, hoe groter de onbalans op de markt. Dan blijven scheefwoners honkvast en investeerders afzijdig. Gevolg is dat de schaarste slechts toeneemt en daarmee het verschil A-B stijgt.

Maar de vraag is, wat kun je er aan doen? Als je nu de huurmarkt liberaliseert dan zullen de huurprijzen de lucht ingaan. Schaf je daarbij de HRA af dan dalen de huizenprijzen nog een stukje. Op lange termijn krijg je een nieuw evenwicht, maar op korte termijn help je half Nederland de financiele afgrond in.

[TNW]

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 13:08:
De asielzoeker aanwijzen als oorzaak van een woningtekort is imho niet te rechtvaardigen. Bovendien vind ik het nogal "enge" rethoriek. In 1933 waren het de Joden die de banen inpikten, nu de asielzoekers die onze huurwoningen innemen?

Dit is inderdaad geen frisse manier om over asielzoekers te denken. Logisch gezien verergeren ze een probleem, maar dat probleem is er ook zonder asielzoekers.
Ik snap echter wel dat mensen hier aanstoot aan nemen. Ik heb ook een tijd gehad dat ik naar lange wachtlijsten voor sociale huur aan het kijken was en een vluchtelingengezin die door mijn ouders worden geholpen in een behoorlijk ruime flat zijn gekomen.
Gelukkig ken ik dan de andere kant van het verhaal, de moeder van het gezin heeft gewoon lidtekens van granaatscherven in haar been zitten, maar doet wel haar uiterste best qua werk en opleiding.
Mensen hebben geen flauw idee wat asielzoekers hebben doorgemaakt.

[t_captain]

@T-MOB

Waarmee je het onderliggende probleem prima benoemt. Mensen hebben gewoon te weinig knaken in de portemonnee om een huis te betalen zonder allerlei toeslagen of belastingvoordelen. Die situatie van gebrek aan koopkracht is al langer aan het ontstaan, maar voor de crisis bleef de problematiek verscholen achter een gordijn van ruim beschikbaar krediet. Nu het ophogen van allerlei leningen niet meer zo makkelijk is, blijkt Jan modaal op de rand van betalingsachterstand en problematische schuld te balanceren.

Ik denk overigens dat de koopmarkt momenteel gezonder is dan de huurmarkt. Als je HRA afschaft en het voordeel teruggeeft in de vorm van belastingverlaging in dezelfde schijven waarin HRA wordt genoten, dan zullen de meeste huizenbezitters er wel redelijk uit komen. Alleen vergroot je het "onderwaarde-probleem", dat zal dan 10+ jaar blijven i.p.v. een jaar of 5.
Huurders komen volgens mij een stuk slechter uit een liberalisering.

[Señor Sjon]

Als er nog geen 40-50k woningen per jaar overall gebouwd worden, dan zijn 25k asielzoekers natuurlijk wel een probleem, zeker als dit jaarlijks terugkomt en af en toe nog een generaal pardon van 30k mensen eroverheen gaat. Natuurlijk hoeven ze niet altijd in nieuwe woningen, maar dit zijn wel allemaal sociale huurwoningen. Dat is meer dan de nieuwbouw van sociale woningbouw, dus de hoeveelheid beschikbare woningen neemt af en wachtlijsten voor mensen zonder urgentie nemen toe.
Zie statline: http://statline.cbs.nl/St...D3=a&HDR=G2&STB=G1,T&VW=T
Tussen 2009 en 2012 neemt het aantal sociale huurwoningen zelfs met 10.000 af, terwijl er wel 4 jaar asiel + generaal pardon in is gehuisvest.

Vlak boven de 700 euro gaan zitten als verhuurder is levensgevaarlijk. Met een beetje pech wordt je vanuit de politiek de sociale sector ingerommeld door aangepaste huurbedragen voor inflatie of een of andere wet. Daar zit je als verhuurder helemaal niet op te wachten.

[Fiber]

Je huisjes per kamer verhuren levert als huurbaas nog het meeste op denk ik, maar dat zal wel niet altijd helemaal legaal zijn...