Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[ph4ge]

Hielko schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 19:39:
Het feit dat appartementen over het algemeen niet leeg blijven staan en dat er kopers voor zijn impliceert toch enigszins dat de markt iig redelijk functioneert en dat er zowel vraag als aanbod is wat bij elkaar weet te komen. Blijkbaar delen toch veel kopers je mening niet als alle andere factoren zoals prijs en locatie worden meegewogen.

Men moet toch ergens wonen. Dat iets bewoond wordt wil nog niet zeggen dat vraag en aanbod op elkaar aansluiten. Er is schaarste gecreeerd, veel te weinig gebouwd voor veel te hoge prijzen, maar men moet toch ergens wonen. Jouw argument dat als het verkocht wordt dan is het goed geldt alleen voor de projectontwikkelaar. De samenleving heeft er last van dat deze mensen teveel geld kwijt zijn aan wonen en deze mensen hebben er last van dat waar de welvaart en de technologie zich vooruit beweegt de woonruimte achteruit aan het bewegen is.

Hier in het dorp zijn er ook enorm veel appartementen gebouwd. Voor jongeren hier zijn de huizen die hun ouders op hun leeftijd kochten volstrekt onbetaalbaar, en dus moeten ze wel in appartementen gaan wonen. Dat hun ouders op hun leeftijd op 1 inkomen mooie twee-onder-een-kappers of vrijstaande huizen kochten en 30 jaar later hun kinderen in veredelde kippenhokken zitten zegt dat er iets niet ten goede is veranderd. Dat men er toch gaat wonen komt omdat het enige alternatief de zolderkamer van paps en mams is. Waren de grondprijzen niet verachtvoudigd over een periode van 20 jaar dan had het gros van die jongeren er echt niet voor gekozen om in een appartement buiten de stad te gaan wonen.

[ Voor 14% gewijzigd door ph4ge op 14-01-2015 19:51 ]

[Fiber]

ph4ge schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 19:49:
[...]

Waren de grondprijzen niet verachtvoudigd over een periode van 20 jaar dan had het gros van die jongeren er echt niet voor gekozen om in een appartement buiten de stad te gaan wonen.

Nee, als je jong bent en van het leven wil genieten dan ga je niet buiten de stad maar in de stad wonen. Liefst in een loft of zo of een leuke etage in het centrum... Die tweekapper of dat vrijstaande huis in de provincie komt na je veertigste wel een keer...

/gechargeerd

[Hielko]

ph4ge schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 19:49:
[...]

Men moet toch ergens wonen. Dat iets bewoond wordt wil nog niet zeggen dat vraag en aanbod op elkaar aansluiten. Er is schaarste gecreeerd, veel te weinig gebouwd voor veel te hoge prijzen, maar men moet toch ergens wonen. Jouw argument dat als het verkocht wordt dan is het goed geldt alleen voor de projectontwikkelaar. De samenleving heeft er last van dat deze mensen teveel geld kwijt zijn aan wonen en deze mensen hebben er last van dat waar de welvaart en de technologie zich vooruit beweegt de woonruimte achteruit aan het bewegen is.

Maar waarom bouwt de projectontwikkelaar dan appartementen als men blijkbaar woonhuizen wilt hebben? Waarom bouwt deze dan geen woonhuizen? Gezien het feit dat daar meer vraag naar is zou daar dan de potentiële winstmarge hoger liggen. Als je iets bouwt wat mensen liever niet hebben dan schiet je jezelf aardig in de voet zou ik denken...

Hier in het dorp zijn er ook enorm veel appartementen gebouwd. Voor jongeren hier zijn de huizen die hun ouders op hun leeftijd kochten volstrekt onbetaalbaar, en dus moeten ze wel in appartementen gaan wonen. Dat hun ouders op hun leeftijd op 1 inkomen mooie twee-onder-een-kappers of vrijstaande huizen kochten en 30 jaar later hun kinderen in veredelde kippenhokken zitten zegt dat er iets niet ten goede is veranderd.

Misschien omdat paps en mams al sinds hun 16 aan het werk waren en de huidige jongeren misschien op hun 26ste eens beginnen met geld verdienen? In hoeverre is een huis uit 1980 gelijkwaardig met een huis anno nu? Zit daar stiekem toch niet meer welvaart in als je kijkt naar isolatie, verwarming, keuken etc? Kunnen mensen tegenwoordig als tweeverdiener niet veel meer uitgeven, waardoor een huis voor een gezin potentieel net zo betaalbaar is als vroeger? (kon hier helaas geen cijfers bij vinden, http://woningmarktcijfers...ijs-versus-bbp-per-gezin/ is een benadering, maar waarschijnlijk niet echt een goede...)

[icecreamfarmer]

Hielko schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 20:42:
[...]

Maar waarom bouwt de projectontwikkelaar dan appartementen als men blijkbaar woonhuizen wilt hebben? Waarom bouwt deze dan geen woonhuizen? Gezien het feit dat daar meer vraag naar is zou daar dan de potentiële winstmarge hoger liggen. Als je iets bouwt wat mensen liever niet hebben dan schiet je jezelf aardig in de voet zou ik denken...


[...]

Als je mij niet geloofd geloof senor dan die projectontwikkelaar is. Dat doe je om ontwikkelingen dicht te rekenen. Hetzelfde vaak met het plaatsen van winkels in plinten of om kantoren in je gebied te plaatsen. Ze leveren allemaal meer op (althans op papier).

Misschien omdat paps en mams al sinds hun 16 aan het werk waren en de huidige jongeren misschien op hun 26ste eens beginnen met geld verdienen? In hoeverre is een huis uit 1980 gelijkwaardig met een huis anno nu? Zit daar stiekem toch niet meer welvaart in als je kijkt naar isolatie, verwarming, keuken etc? Kunnen mensen tegenwoordig als tweeverdiener niet veel meer uitgeven, waardoor een huis voor een gezin potentieel net zo betaalbaar is als vroeger? (kon hier helaas geen cijfers bij vinden, http://woningmarktcijfers...ijs-versus-bbp-per-gezin/ is een benadering, maar waarschijnlijk niet echt een goede...)

[ph4ge]

Hielko schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 20:42:
Maar waarom bouwt de projectontwikkelaar dan appartementen als men blijkbaar woonhuizen wilt hebben? Waarom bouwt deze dan geen woonhuizen? Gezien het feit dat daar meer vraag naar is zou daar dan de potentiële winstmarge hoger liggen. Als je iets bouwt wat mensen liever niet hebben dan schiet je jezelf aardig in de voet zou ik denken...

2 redenen. Aan de ene kant is met name de grond enorm duur geworden, die prijs is kunstmatig opgedreven.

Daarnaast, waarom zou je een huis wat je 190.000 euro kost om te realiseren voor 200.000 euro verkopen, als je ook huizen van 100.000 euro voor 200.000 euro kan kopen, je geeft de kopers immers geen keuze.

Hielko schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 20:42:
Misschien omdat paps en mams al sinds hun 16 aan het werk waren en de huidige jongeren misschien op hun 26ste eens beginnen met geld verdienen? In hoeverre is een huis uit 1980 gelijkwaardig met een huis anno nu? Zit daar stiekem toch niet meer welvaart in als je kijkt naar isolatie, verwarming, keuken etc? Kunnen mensen tegenwoordig als tweeverdiener niet veel meer uitgeven, waardoor een huis voor een gezin potentieel net zo betaalbaar is als vroeger? (kon hier helaas geen cijfers bij vinden, http://woningmarktcijfers...ijs-versus-bbp-per-gezin/ is een benadering, maar waarschijnlijk niet echt een goede...)

Nee, de generatie die midden jaren 80 voor het eerst een huis kocht is niet noemenswaardig eerder gaan werken. Dat komt oa omdat deze mensen onbeperkt konden studeren. Aan de andere kant, voor zover ze nog wel eerder gingen werken, tegenwoordig is studeren ook haast geen keuze meer, vroeger kon je inderdaad met ongeschoold werk nog een huis kopen dat kan nu gewoon (haast) niet meer.

Ik snap je tweede opmerking niet. Ja, nieuwere huizen zijn beter, maar ook het bestaande huis is vele keren over de kop gegaan. De starter van nu kan op 2 salarissen gewoon niet hetzelfde huis kopen als hun ouders op dezelfde leeftijd op 1 salaris konden kopen, dat terwijl het huis inderdaad al 30 jaar verouderd is en niet nieuw meer is.

Het klopt dat men meer kan uitgeven, echter dat toegenomen budget weegt bij lange na niet op tegen de enorm gestegen kosten van wonen (en daar komen andere kosten nog bovenop die ook veel harder zijn gestegen). Daarnaast is er natuurlijk ook gewoon wat voor opgegeven voor dat extra inkomen.

Prijsstijgingen van bijna 20% op jaarbasis zijn gewoon niet goed te praten, tenminste niet zolang de lonen maar met enkele procenten stijgen. Linksom of rechtsom betekent dat gewoon dat men relatief veel meer geld kwijt is voor hetzelfde huis. Dat men uiteindelijk toch ergens gaat wonen doet daar helemaal niets aan af.

[T-MOB]

Hielko schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 20:42:
[...]
Maar waarom bouwt de projectontwikkelaar dan appartementen als men blijkbaar woonhuizen wilt hebben? Waarom bouwt deze dan geen woonhuizen? Gezien het feit dat daar meer vraag naar is zou daar dan de potentiële winstmarge hoger liggen. Als je iets bouwt wat mensen liever niet hebben dan schiet je jezelf aardig in de voet zou ik denken...

Dat ligt wel iets genuanceerder. Bij een appartementencomplex ligt je winst per vierkante meter grond veel hoger. Aangezien grond het schaarse goed is heb je als ontwikkelaar wel een prikkel om appartementencomplexen te bouwen. Zeker als je weet dat je toch wel verkoopt.

Misschien omdat paps en mams al sinds hun 16 aan het werk waren en de huidige jongeren misschien op hun 26ste eens beginnen met geld verdienen? In hoeverre is een huis uit 1980 gelijkwaardig met een huis anno nu? Zit daar stiekem toch niet meer welvaart in als je kijkt naar isolatie, verwarming, keuken etc? Kunnen mensen tegenwoordig als tweeverdiener niet veel meer uitgeven, waardoor een huis voor een gezin potentieel net zo betaalbaar is als vroeger? (kon hier helaas geen cijfers bij vinden, http://woningmarktcijfers...ijs-versus-bbp-per-gezin/ is een benadering, maar waarschijnlijk niet echt een goede...)

Het ligt er ook vooral aan waar je "hier" definieert. Als dat ergens in de randstad is heeft de prijs hele andere dingen gedaan dan in limburg. Als ik verhalen van mijn pa moet geloven was het toen hij zijn eerste huis kocht trouwens ook niet makkelijk. Hij kon dan wel dat huis kopen, maar daarnaast was er niet zoveel geld over voor andere zaken. Eten was relatief veel duurder dan nu. Maar ook de omgang met spullen is heel anders geworden. Ik denk eerlijk gezegd dat mijn generatie (die rond '80 geboren is) vele malen welvarender is dan die van hun ouders rond hun 30-35e, ondanks dat wonen relatief duurder is geworden.

[Hielko]

ph4ge schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 20:59:
[...]
2 redenen. Aan de ene kant is met name de grond enorm duur geworden, die prijs is kunstmatig opgedreven.

Daarnaast, waarom zou je een huis wat je 190.000 euro kost om te realiseren voor 200.000 euro verkopen, als je ook huizen van 100.000 euro voor 200.000 euro kan kopen, je geeft de kopers immers geen keuze.

Spreek je jezelf daar niet tegen? Als je een appartement voor 100K kan realiseren en voor 200K kan verkopen is er blijkbaar juist veel vraag naar tov van huizen die 190K kosten en ook voor 200K verkocht kunnen worden. Waarom kosten die appartementen dan niet 105K oid? Waarom die huizen niet 300K? De bouwbedrijven en projectontwikkelaars zitten in NL echt niet in een groot kartel met alle Nederlandse gemeentes waarbij ze afspreken alleen maar meer appartementen te bouwen. Genoeg gemeentes&projectontwikkelaars die maar al te graag een nieuwe woonwijk zonder appartementen uit de grond stampen als ze denken dat te kunnen verkopen. Er wordt gewoon een poging gedaan om te leveren waar vraag naar is. En ja, als de grondprijs lager was geweest dan waren er waarschijnlijk meer woningen met meer grond gebouwd en verkocht. Maar dat is ie niet, en niet iedereen vind het een goed idee om elk weiland een bouwbestemming te geven.

[redwing]

Hielko schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 21:20:
[...]
Spreek je jezelf daar niet tegen? Als je een appartement voor 100K kan realiseren en voor 200K kan verkopen is er blijkbaar juist veel vraag naar tov van huizen die 190K kosten en ook voor 200K verkocht kunnen worden.

Als je op een stuk grond 50 appartementen neer kunt zetten waar je 50*100k winst op kunt maken, waarom zou je dan op hetzelfde stuk grond 10 huizen bouwen en maar 10*10k winst hebben. Zolang er een schaarste is in verschillende segmenten wordt de prijs bepaald door wat mensen kunnen betalen.

Waarom kosten die appartementen dan niet 105K oid?

Waarom zou de ontwikkelaar huizen veel goedkoper verkopen dan wat hij er voor kan krijgen ?

Waarom die huizen niet 300K? De bouwbedrijven en projectontwikkelaars zitten in NL echt niet in een groot kartel met alle Nederlandse gemeentes waarbij ze afspreken alleen maar meer appartementen te bouwen.

Zolang de gemeentes delen in de winst vinden die die appartementen ook leuk om te bouwen. Het helpt hun om de begroting makkelijk dicht te krijgen. Er zitten teveel belangen in waardoor er niet alleen gekeken wordt wat gevraagd wordt maar ook wat de winst voor hun zelf is. Een gemeente zou hier echter niet mee bezig moeten zijn.

Genoeg gemeentes&projectontwikkelaars die maar al te graag een nieuwe woonwijk zonder appartementen uit de grond stampen als ze denken dat te kunnen verkopen. Er wordt gewoon een poging gedaan om te leveren waar vraag naar is.

Nee, je mist hier de helft. Er wordt nl. niet een poging gedaan om te leveren waar vraag naar is. Er wordt een poging gedaan om zoveel mogelijk winst op een stuk grond te maken door te leveren wat verkoopt. En zolang er nog een schaarste is komt dat wat verkoopt niet overeen met waar vraag naar is. Pas als iemand echt een keuze heeft kun je kiezen, maar zolang er geen andere optie is dan een appartement verkoopt het toch wel.

[Hielko]

Als je op een stuk grond 50 appartementen neer kunt zetten waar je 50*100k winst op kunt maken, waarom zou je dan op hetzelfde stuk grond 10 huizen bouwen en maar 10*10k winst hebben. Zolang er een schaarste is in verschillende segmenten wordt de prijs bepaald door wat mensen kunnen betalen.

Maar dat neemt niet weg dat er wel concurrentie is tussen de segmenten onderling. Als appartementen dermate onaantrekkelijk zijn dan zou de prijs zich aanpassen tot op een niveau dat het bouwen van woonhuizen winstgevender zou zijn dan appartementen. Dat is juist mijn punt: het feit dat de winst in jullie voorbeeld op de woonhuizen zo beperkt is geeft juist aan dat de vraag daarvan tov appartementen laag is.

Er zitten teveel belangen in waardoor er niet alleen gekeken wordt wat gevraagd wordt maar ook wat de winst voor hun zelf is.

Juist door het leveren waar vraag naar is maximaliseer je de winst, dat is hoe de markt hoort te werken.

Nee, je mist hier de helft. Er wordt nl. niet een poging gedaan om te leveren waar vraag naar is. Er wordt een poging gedaan om zoveel mogelijk winst op een stuk grond te maken door te leveren wat verkoopt. En zolang er nog een schaarste is komt dat wat verkoopt niet overeen met waar vraag naar is. Pas als iemand echt een keuze heeft kun je kiezen, maar zolang er geen andere optie is dan een appartement verkoopt het toch wel.

Maar de hoeveelheid nieuwbouw in een gegeven jaar is miniem ten opzichte van de aanwezige huizenvoorraad, dus als er echt geen vraag naar zou zijn dan zou je verwachten dat het gewoon nauwelijks verkoopt. Volgens mij genoeg projectontwikkelaars en gemeentes die dat de afgelopen jaren hebben ontdekt: het is echt niet zo dat je gewoon maar kan bouwen wat je wilt en dan mensen toch wel moeten kopen. Het moet wel aantrekkelijk genoeg zijn tov alle andere alternatieven.

[redwing]

Hielko schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:04:
[...]
Maar dat neemt niet weg dat er wel concurrentie is tussen de segmenten onderling. Als appartementen dermate onaantrekkelijk zijn dan zou de prijs zich aanpassen tot op een niveau dat het bouwen van woonhuizen winstgevender zou zijn dan appartementen.

Zo zou het werken als er genoeg huizen waren om die concurrentie ook echt te hebben. Maar doordat dat aantal er niet is (mede door een gebrek aan doorstroommogelijkheden) gaan de prijzen naar wat mensen er voor kunnen betalen. En dan zie je gebeuren wat er nu is en dat is dat ook appartementen makkelijk verkopen. Starters + mensen die wat minder verdienen zitten daardoor vast aan een heel klein huis of een wat groter appartement. Door de schaarste is het daardoor niet de prijs die zich aanpast, maar de eisen die omlaag zullen moeten.

Dat is juist mijn punt: het feit dat de winst in jullie voorbeeld op de woonhuizen zo beperkt is geeft juist aan dat de vraag daarvan tov appartementen laag is.

Nee, dat geeft aan dat mensen maar een bepaald bedrag kunnen betalen. En als ondernemer kun je door het gebrek aan marktwerking dus minder bieden voor hetzelfde bedrag. Hij kan dus iets bouwen dat hij voor 200.000 kan verkopen ongeacht wat hij precies bouwt. Hij hoeft alleen aan de minimumeisen van wat mensen nodig hebben te voldoen. En dat gaat in eerste instantie om wat kamers en niet om een tuin. Hij kan dus bouwen wat hem het meeste oplevert en niet wat mensen echt zouden willen hebben.

[...]
Juist door het leveren waar vraag naar is maximaliseer je de winst, dat is hoe de markt hoort te werken.

Klopt, dat is hoe het zou moeten werken. Alleen in een markt waar de vraag groter is dan het aanbod werkt dat niet zo. Dan gaan mensen betalen wat ze kunnen betalen en kan de ondernemer meer winst behalen door iets te leveren waar eigenlijk de vraag niet naar is.

[...]
Maar de hoeveelheid nieuwbouw in een gegeven jaar is miniem ten opzichte van de aanwezige huizenvoorraad, dus als er echt geen vraag naar zou zijn dan zou je verwachten dat het gewoon nauwelijks verkoopt. Volgens mij genoeg projectontwikkelaars en gemeentes die dat de afgelopen jaren hebben ontdekt: het is echt niet zo dat je gewoon maar kan bouwen wat je wilt en dan mensen toch wel moeten kopen. Het moet wel aantrekkelijk genoeg zijn tov alle andere alternatieven.

Tuurlijk moet het aantrekkelijk zijn, maar zolang de vraag veel groter is dan het aanbod blijf je houden dat het al heel snel aantrekkelijk is. En dan krijg je dus dat veel goedkope huizen/appartementen op een zo klein mogelijk stuk grond meer oplevert dan een wat ruimer huis met wat grotere tuin ondanks dat dat is wat mensen echt willen.

Het is heel simpel, zolang er niet genoeg huizen zijn (in de goede segmenten) is de enige marktwerking die je hebt dat de prijzen zullen stijgen tot wat mensen kunnen betalen. Het feit dat de huizenprijzen zo sterk dalen door de beperkingen in de leenmogelijkheden geeft dat wel aan.

[Hielko]

redwing schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:21:
[...]

Zo zou het werken als er genoeg huizen waren om die concurrentie ook echt te hebben. Maar doordat dat aantal er niet is (mede door een gebrek aan doorstroommogelijkheden) gaan de prijzen naar wat mensen er voor kunnen betalen. En dan zie je gebeuren wat er nu is en dat is dat ook appartementen makkelijk verkopen.

Dus appartementen zijn blijkbaar een prima oplossing.

Starters + mensen die wat minder verdienen zitten daardoor vast aan een heel klein huis of een wat groter appartement. Door de schaarste is het daardoor niet de prijs die zich aanpast, maar de eisen die omlaag zullen moeten.

Is niet alles een trade-off tussen prijs en wensen, en zijn de wensen niet altijd hoger dan wat men kan betalen? Het is niet alsof iedereen in Nederland recht heeft op een vrijstaand huis.

Nee, dat geeft aan dat mensen maar een bepaald bedrag kunnen betalen. En als ondernemer kun je door het gebrek aan marktwerking dus minder bieden voor hetzelfde bedrag. Hij kan dus iets bouwen dat hij voor 200.000 kan verkopen ongeacht wat hij precies bouwt. Hij hoeft alleen aan de minimumeisen van wat mensen nodig hebben te voldoen. En dat gaat in eerste instantie om wat kamers en niet om een tuin. Hij kan dus bouwen wat hem het meeste oplevert en niet wat mensen echt zouden willen hebben.

Je zegt het alsof het raar is dat een ondernemer iets moet bouwen wat mensen kunnen betalen. En waarom zou hij elk huis/appartement voor 200K kunnen verkopen, onafhankelijk van formaat/afwerking etc? Hij moet nog altijd tegen een enorme voorraad bestaande bouw concurreren, andere bouwbedrijven en alle andere alternatieven die men heeft (waaronder de zolderkamer van de ouders, of verhuizen naar het buitenland of zelf bouwen etc). Je krijgt alleen dingen verkocht als het concurrerend is.

Tuurlijk moet het aantrekkelijk zijn, maar zolang de vraag veel groter is dan het aanbod blijf je houden dat het al heel snel aantrekkelijk is. En dan krijg je dus dat veel goedkope huizen/appartementen op een zo klein mogelijk stuk grond meer oplevert dan een wat ruimer huis met wat grotere tuin ondanks dat dat is wat mensen echt willen.

Ja, maar wat mensen echt willen is misschien wel niet mogelijk.

Het is heel simpel, zolang er niet genoeg huizen zijn (in de goede segmenten) is de enige marktwerking die je hebt dat de prijzen zullen stijgen tot wat mensen kunnen betalen. Het feit dat de huizenprijzen zo sterk dalen door de beperkingen in de leenmogelijkheden geeft dat wel aan.

Maar werkt de markt dan niet? De mensen met het meeste vermogen en de grootste verdiencapaciteit kunnen (en zullen over het algemeen) de grootste huizen kopen. Is daar iets mis mee?

[redwing]

Hielko schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:52:
[...]
Dus appartementen zijn blijkbaar een prima oplossing.

Nee, appartementen verkopen wegens een gebrek aan beter.

Om als tweaker te praten, als je een i7 wil maar er zijn alleen nog maar pentiums te krijgen ga je toch uiteindelijk voor de laatste bij gebrek aan beter.

[...]
Is niet alles een trade-off tussen prijs en wensen, en zijn de wensen niet altijd hoger dan wat men kan betalen? Het is niet alsof iedereen in Nederland recht heeft op een vrijstaand huis.

Dat klopt, alleen het is wel de bedoeling dat er een keuze is. Zeker bij een eerste levensbehoefte zou je verwachten dat een regering/gemeente ervoor zorgt dat er voldoende van aanwezig is en dan ook van het type dat mensen willen hebben. Wat er in NL aan de hand is is dat er een tekort is waardoor mensen veel meer betalen voor veel minder huis. En de voornaamste reden daarvan is dat er niet genoeg van de goede huizen/appartementen staan.

[...]
Je zegt het alsof het raar is dat een ondernemer iets moet bouwen wat mensen kunnen betalen. En waarom zou hij elk huis/appartement voor 200K kunnen verkopen, onafhankelijk van formaat/afwerking etc? Hij moet nog altijd tegen een enorme voorraad bestaande bouw concurreren, andere bouwbedrijven en alle andere alternatieven die men heeft (waaronder de zolderkamer van de ouders, of verhuizen naar het buitenland of zelf bouwen etc). Je krijgt alleen dingen verkocht als het concurrerend is.

Als je een monopolie gebruikt om een tekort te krijgen en te houden vind ik het inderdaad raar dat een ondernemer gewoon zijn gang mag blijven gaan zonder ingrijpen van een gemeente en de regering. Als er nl. inderdaad een enorme voorraad bestaande bouw zou zijn en er daarmee genoeg van de goede type huizen zou zijn zou je gelijk hebben. Je kunt alleen in NL niet spreken van een goede markt. We hebben een scheefgroei in de bouw waardoor de huizenprijzen stijgen tot wat mensen kunnen betalen en je niet echt van concurrentie kunt spreken.

[...]
Ja, maar wat mensen echt willen is misschien wel niet mogelijk.

Klopt, alleen als je kijkt wat je 50 jaar geleden kon krijgen op basis van 1 inkomen en wat je nu kunt krijgen op basis van 2 inkomens kun je toch niet anders dan de conclusie trekken dat er in die tijd ergens iets heel erg mis is gegaan ? De economie is er alleen maar op voorruit gegaan en je zou dan toch verwachten dat de gemiddelde mens nu meer zou kunnen kopen/huren ? Waarom is dat dan alleen maar achteruit gegaan ?

[...]
Maar werkt de markt dan niet? De mensen met het meeste vermogen en de grootste verdiencapaciteit kunnen (en zullen over het algemeen) de grootste huizen kopen. Is daar iets mis mee?

Dat is inderdaad precies waar een markt voor is. Wat je nu alleen ziet is dat er een hele grote groep mensen is die groter willen en financieel zouden kunnen wonen, alleen doordat er amper huizen zijn in die categorie blijven ze verplicht in het huidige huis wonen. Als gevolg daarvan krijg je in die groep ook een tekort en gaan ook de prijzen van starterswoningen omhoog.

Waarom denk je dat het zo goed werkt om mensen minder te laten lenen om de huizenprijs omlaag te krijgen ? In een goede markt zou dat amper invloed moeten hebben doordat de prijzen niet alleen bepaald worden door wat mensen max. kunnen lenen maar ook door wat mensen willen betalen. In een goede markt zou nl. de vraag en aanbod in balans zijn waardoor de prijzen vanzelf al gedempt zouden worden doordat er concurrentie is.

Het is heel simpele marktwerking. Veel vraag en te weinig aanbod zorgt voor hoge prijzen. Veel aanbod en weinig vraag zorgt voor heel lage prijzen. Voor iets als een huis zou je een markt verwachten waarbij vraag en aanbod in balans zijn en je dus weinig leegstand hebt maar ook geen tekort.

[t_captain]

redwing schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 08:50:
[...]

Nee, appartementen verkopen wegens een gebrek aan beter.

Veel kopers hebben wel degelijk de keuze tussen een appartement en een eengezinswoning. Het is een trade-off tussen woningtype, staat van onderhoud, ruimte, locatie, status en nog wat meer factoren. Voor ieder appartement dat te koop staat is er wel een eengezinswoning als alternatief beschikbaar, uitgezonderd dan de laagste prijsklasse.

Als mensen echt alleen maar een appartement zouden willen bij gebrek aan alternatieven, dan zouden eerst alle eengezinswoningen in een straal van 30 kilometer uitverkopen en dan pas de appartementen.

Dat is niet de realiteit; appartementen verkopen immers ongeveer net zo goed als tussenwoningen. Er is dus geen absolute voorkeur maar een afweging van belangen.

[...]

Klopt, alleen als je kijkt wat je 50 jaar geleden kon krijgen op basis van 1 inkomen en wat je nu kunt krijgen op basis van 2 inkomens kun je toch niet anders dan de conclusie trekken dat er in die tijd ergens iets heel erg mis is gegaan ? De economie is er alleen maar op voorruit gegaan en je zou dan toch verwachten dat de gemiddelde mens nu meer zou kunnen kopen/huren ? Waarom is dat dan alleen maar achteruit gegaan ?

[...]

Als je dezelfde schaarse woningvoorraad hebt, maar de inkomens zijn verdubbeld, dan zullen de prijzen ook stijgen tot dezelfde fractie van de bevolking in dezelfde woningen woont.

Zijn mensen er dan niet op vooruit gegaan? Natuurlijk wel. Alleen is die gestegen welvaart niet in de woningen gaan zitten maar in andere zaken. Dertig jaar geleden had lang niet iedereen een computer en was twee auto's uitzonderlijk. Onze televisies zijn mooier geworden, internet heeft ons leven verrijkt, we besteden meer aan zorg zodat we in fijnere ziekenhuiskamers liggen en een paar jaar ouder worden, het rijtje gaat nog wel even door.

En ook onze woningen zijn verbeterd. Al is het maar op het gebied van comfort en isolatie.

[Bonsaiboom]

Persoonlijk vind ik het gelijkvloers zijn van appartementen, locatie, het lagere onderhoud en de mogelijkheid tot uitzicht opwegen tegen de buitenruimte van een eensgezinswoning (op dit moment).

Ik heb een tijd terug zelf eens onderzoek gedaan naar appartementen in Eindhoven, wat nu bepalend leek voor de prijs van het appartement. Daar kwam ongeveer een volgende formule uit:

Basisbedrag + A* afstand * kwaliteit voorzieningen + B * vierkante meters - C * aantal jaren oud + D * afwerkingsniveau + E * afstand NS station

Natuurlijk, is maar een stad, maar er kwam toch een aardig consistent beeld uit. En wat opvallend was was dat het basisbedrag erg hoog lag, dat zat destijds (2007) rond de 70000 euro. Dat was eigenlijk het bedrag dat mensen dus betaalden om uberhaupt te mogen wonen/kopen.

Als je zoiets als hierboven door hebt, en je hebt een lap grond ergens, dan is het verstandig om proberen zo vaak mogelijk dat basisbedrag te krijgen, en gaat bouw dus snel richting appartementen.

[icecreamfarmer]

t_captain schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 09:11:
[...]


Veel kopers hebben wel degelijk de keuze tussen een appartement en een eengezinswoning. Het is een trade-off tussen woningtype, staat van onderhoud, ruimte, locatie, status en nog wat meer factoren. Voor ieder appartement dat te koop staat is er wel een eengezinswoning als alternatief beschikbaar, uitgezonderd dan de laagste prijsklasse.

Als mensen echt alleen maar een appartement zouden willen bij gebrek aan alternatieven, dan zouden eerst alle eengezinswoningen in een straal van 30 kilometer uitverkopen en dan pas de appartementen.

Dat is niet de realiteit; appartementen verkopen immers ongeveer net zo goed als tussenwoningen. Er is dus geen absolute voorkeur maar een afweging van belangen.


[...]


Als je dezelfde schaarse woningvoorraad hebt, maar de inkomens zijn verdubbeld, dan zullen de prijzen ook stijgen tot dezelfde fractie van de bevolking in dezelfde woningen woont.

Zijn mensen er dan niet op vooruit gegaan? Natuurlijk wel. Alleen is die gestegen welvaart niet in de woningen gaan zitten maar in andere zaken. Dertig jaar geleden had lang niet iedereen een computer en was twee auto's uitzonderlijk. Onze televisies zijn mooier geworden, internet heeft ons leven verrijkt, we besteden meer aan zorg zodat we in fijnere ziekenhuiskamers liggen en een paar jaar ouder worden, het rijtje gaat nog wel even door.

En ook onze woningen zijn verbeterd. Al is het maar op het gebied van comfort en isolatie.

Je geeft zelf al aan waar het aan ligt in NL. Dat is ook precies de reden dat starters vast zitten aan appartementen, er is niets anders beschikbaar in die prijsklasse.
Iets wat niet nodig is want er is grond genoeg in NL.

[t_captain]

Ik had als starter in 2001 financieringsmogelijkheden die me de keuze gaven tussen een eenvoudig rijtjeshuis van rond 1970 (met het nodige opknapwerk), een leuk driekamerappartement, of een tweekamerappartement en wat geld overhouden voor hobbies. Waarschijnlijk was er nog een vierde optie, een oud, klein huis in de prijsklasse van het tweekamerappartement. Maar die optie heb ik nooit onderzocht.

Ik heb indertijd gekozen voor de derde optie. Dat geeft aan dat het voor mij in ieder geval een afweging was en geen absolute voorkeur voor een huis op de grond. Later zijn mijn belangen en financiele situatie veranderd, en heb ik een hoekwoning gekocht. Ik sluit niet uit dat ik op een bepaald moment weer een appartement wil.

Ik zal niet de enige woningkoper zijn die zo denkt. Zoals ik al aangaf, er staan huizen te koop terwijl er appartementen in dezelfde plaats/regio en prijsklasse worden verkocht. Er is dus geen absolute voorkeur voor een huis aan de grond maar slechts een relatieve voorkeur.

[Pooh]

icecreamfarmer schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 11:59:
Dat suggereerde ik niet ik suggereerde dat het aantal verkopen per type (specifiek appartementen) harder gedaald was.

NVM cijfers van vandaag:

[ph4ge]

Blijft grappig om te zien dat de NOS het in 2015 2 keer nodig vond om een push bericht te versturen. Een paar keer voor de wereldschokkende en historische gebeurtenissen in Parijs, en een keer voor de NVM cijfers van Q4 2014. Ik vraag me echt af wat de NVM hiervoor terugdoet voor de NOS.

[Pooh]

Die dingen zijn toch al jaren random? http://nospushberichten.tumblr.com/ http://www.mediaredactie....ieuws-pushberichtwaardig/ Of denk je dat het songfestival en ibn ghaldoun ook wat 'terugdoen' voor de nos?

[ Voor 19% gewijzigd door Pooh op 15-01-2015 10:57 ]

[ph4ge]

Pooh schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 10:57:
Die dingen zijn toch al jaren random? http://nospushberichten.tumblr.com/ http://www.mediaredactie....ieuws-pushberichtwaardig/ Of denk je dat het songfestival en ibn ghaldoun ook wat 'terugdoen' voor de nos?

Nee, ik denk dat dat relevant en groot nieuws is, in tegenstelling tot een voorspelbare subjectieve schatting van een commerciële partij die 4 keer per jaar op vaste tijden gepubliceerd wordt. Het is ook vreemd dat alleen de kwartalen met stijgingen pushberichtwaardig zijn. Ik bedoel, een land wat toetreed tot de Euro of een vliegtuig wat neerstort met 100en doden, of de slachting van 100en mensen in Baga haalt de eisen voor pushbericht niet.

De berichtgeving is ook zeer dubieus door bijv. het beste Q4 kwartaal te vergelijken met het slechtste Q1 kwartaal. De NVM snapt ook wel dat Q4 traditioneel het beste kwartaal is en Q1 het slechtste en dat Q4 vaak opgeblazen wordt, en ook dit jaar weer opgeblazen is, door veranderende regelgeving en daardoor Q1 weer lager is.

[ Voor 28% gewijzigd door ph4ge op 15-01-2015 11:10 ]

[Maarten21]

Bizar deze discussie over appartementen.

Er blijft een groep mensen hier volhouden dat niemand zit te wachten op appartementen, met als hoofdargument dat die mensen liever een vrijstaand huis op die locatie hadden gewild, maar dit niet kunnen betalen.
Volgens mij wordt hier aan de fundamenten van marktwerking gezaagd.


Waarom accepteert men niet de volgende verklaring die van een relatief gezonde (particuliere) woonmarkt uitgaat?
1 - Een relatief grote groep mensen wil graag in het centrum van de stad / het stadje / het dorp wonen.
2 - Daardoor is de grondprijs in het centrum hoger (marktwerking)
3 - Door goedkopere bouw en meer m2 op dezelfde lap grond zijn appartementen zijn goedkoper dan vrijstaande huizen op dezelfde locatie
4 - Voor veel mensen voldoet een apartement prima (afgezien van locatie).
5 - Mensen maken bij het uitgeven van geld een afweging tussen de kosten en hun wensen. (voor sommigen is een tuin bv minder belangrijk, en zal hier minder geld voor overhebben dan anderen)

Maw: appartementen zijn ideaal voor mensen die graag op een duurdere locatie willen wonen. Het heeft hen keuzevrijheid.

In een wereld zonder appartementen zou er in het centrum van steden/stadjes minder woningen zijn, waardoor de prijzen nog hoger zouden zijn. Alleen voor de happy few. Nu heeft men de vrijheid om te kiezen voor een appartement.

Argumenten 3, 4 en 5 gelden trouwens ook gewoon voor appartementen buiten het centrum. Om net als redwing met een tweaker voorbeeld te komen: Ik zou graag een i7 willen, maar een i3 is al ruim voldoende voor de taken die ik ermee doe. Daarom heb ik de meerprijs er niet voor over.
Dit betekent niet dat niemand zit te wachten op i3 processoren. Integendeel.

[Pooh]

Maarten21: Dat heb ik ook al een paar keer uit proberen te leggen. Maar sommigen hier vermoeden overal een complot of een falende overheid.

En in aanvulling daarop: in een wereld zonder appartementen zouden steden als Amsterdam niet eens bestaan, omdat ze hun populariteit danken aan de compactheid. Zonder die compactheid kun je er net zo goed niet gaan wonen.

[ph4ge]

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:08:
Bizar deze discussie over appartementen.

Er blijft een groep mensen hier volhouden dat niemand zit te wachten op appartementen, met als hoofdargument dat die mensen liever een vrijstaand huis op die locatie hadden gewild, maar dit niet kunnen betalen.
Volgens mij wordt hier aan de fundamenten van marktwerking gezaagd.

Zodra je uitgaat van marktwerking op een door en door gereguleerde markt als de woningmarkt gaat het eigenlijk al mis. De overheid bepaald alles.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:08:
Waarom accepteert men niet de volgende verklaring die van een relatief gezonde (particuliere) woonmarkt uitgaat?
1 - Een relatief grote groep mensen wil graag in het centrum van de stad / het stadje / het dorp wonen.

Het gaat hier niet over a-lokaties.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:08:
2 - Daardoor is de grondprijs in het centrum hoger (marktwerking)

Grondprijzen hebben niks met marktwerking te maken, die worden politiek vastgesteld.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:08:
3 - Door goedkopere bouw en meer m2 op dezelfde lap grond zijn appartementen zijn goedkoper dan vrijstaande huizen op dezelfde locatie

Het probleem is dat het voordeel van goedkoper bouwen niet naar de kopers gaat.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:08:
4 - Voor veel mensen voldoet een apartement prima (afgezien van locatie).

Een doos voldoet ook.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:08:
5 - Mensen maken bij het uitgeven van geld een afweging tussen de kosten en hun wensen. (voor sommigen is een tuin bv minder belangrijk, en zal hier minder geld voor overhebben dan anderen)

De overheid maakt die afweging voor de mensen. Doordat de meest onbenullige dorpjes alleen maar appartementen bouwen worden nieuwe inwoners (jongeren die uit huis gaan) gedwongen om in appartementen te wonen, terwijl er geen enkele reden is waarom er geen betaalbare eengezinswoningen gebouwd zouden kunnen worden.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:08:
Maw: appartementen zijn ideaal voor mensen die graag op een duurdere locatie willen wonen. Het heeft hen keuzevrijheid.

Prima dat er mensen bewust voor kiezen, maar vrijwel nooit wordt zo'n afweging gemaakt zonder dat de overheid daar een hele sterke sturende rol bij heeft.

In een wereld zonder appartementen zou er in het centrum van steden/stadjes minder woningen zijn, waardoor de prijzen nog hoger zouden zijn. Alleen voor de happy few. Nu heeft men de vrijheid om te kiezen voor een appartement.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:08:
Argumenten 3, 4 en 5 gelden trouwens ook gewoon voor appartementen buiten het centrum. Om net als redwing met een tweaker voorbeeld te komen: Ik zou graag een i7 willen, maar een i3 is al ruim voldoende voor de taken die ik ermee doe. Daarom heb ik de meerprijs er niet voor over.
Dit betekent niet dat niemand zit te wachten op i3 processoren. Integendeel.

Niemand pleit voor sloop van alle appartementen. Waar wel wel voor pleiten is dat er niet zoveel appartementen op onnozele locaties worden gebouwd en voor de hoofdprijs verkocht worden omdat er gewoon geen alternatief geboden wordt. Dat daardoor jongeren steeds verder in welvaart achteruitgaan op hun ouders is maar een van de problemen die dit veroorzaakt.

Het is voor de meeste mensen die pleiten voor starterswoningen en klein maar duur beginnen makkelijke praten omdat ze zelf belang hebben bij die hoge prijzen. Ik snap best dat als jij in een dergelijke appartement woont op de hei dat je a. niet wil dat jouw appartement in waarde daalt doordat er betaalbaar gebouwd wordt en b. als je eenmaal gekocht hebt je je eigen keuzes rationaliseert en op anderen projecteert.

[ Voor 6% gewijzigd door ph4ge op 15-01-2015 11:19 ]

[Pooh]

ph4ge schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:16:
Grondprijzen hebben niks met marktwerking te maken, die worden politiek vastgesteld.

Bullshit. De overheid stelt hooguit een vraagprijs vast. Die krjigen ze niet als er daarvoor geen kopers zijn. En 99% van de grond is niet in handen van de overheid. Grondprijs in een regio is gewoon woningwaarde-herbouwwaarde.

[ Voor 16% gewijzigd door Pooh op 15-01-2015 11:19 ]

[ph4ge]

Pooh schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:19:
Bullshit. De overheid stelt hooguit een vraagprijs vast. Die krjigen ze niet als er daarvoor geen kopers zijn.

Ach, kom op nou zeg. Je zegt het al. De overheid bepaalt dat er maar een piepklein deel verkocht mag worden en bepaalt de minimumprijs. De overheid laat het vervolgens jarenlang onverkocht liggen omdat de kosten hiervan toch op de samenleving afgeschoven kunnen worden, tov een commerciele partij die zelf pijn heeft als ze niet verkopen. Dan kan je toch niet over marktwerking spreken?

[Pooh]

ph4ge schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:21:
[...]

Ach, kom op nou zeg. Je zegt het al. De overheid bepaalt dat er maar een piepklein deel verkocht mag worden en bepaalt de minimumprijs. De overheid laat het vervolgens jarenlang onverkocht liggen omdat de kosten hiervan toch op de samenleving afgeschoven kunnen worden, tov een commerciele partij die zelf pijn heeft als ze niet verkopen. Dan kan je toch niet over marktwerking spreken?

Je hebt het over bouwgrond. Maar het grootste deel van de grond waar huizen op staan is geen bouwgrond, dat is de grond onder bestaande woningen. Als je een woning verkoopt, dan is de prijs van die woning de grond, plus de herbouwwaarde. Het perceel ernaast, zonder woning, is dan de grondprijs waard, want voor de herbouwwaarde kun je er dezelfde woning neerzetten en voor dezelfde prijs verkopen. Als de gemeente dat stuk wil verkopen, vragen ze die prijs.
Dat niemand die prijs wil betalen heeft te maken met renterisico's, dalende markten, geen behoefte aan nieuwbouw, enzovoorts. Dat is grondpolitiek, en die is niet altijd even best. Maar daardoor worden 'de grondprijzen' nog niet door de overheden bepaald. Die stellen hooguit een vraagprijs vast.
Als de woningmarkt op zijn gat ligt omdat verkopers teveel vragen, dan is dat toch ook geen manipulatie? Dat is precies marktwerking: zij willen er niet voor minder vanaf, dus is er minder verkoop. Lage volumes horen ook gewoon bij de markt.

En voor overheden is er nog een belangrijk argument: Je kunt je grond maar 1 keer verkopen. Je kunt het ook over 30 jaar doen, er is geen enkele reden om haast te hebben in een slechte markt. Dat in tegenstelling tot iemand die zijn huis uit wil, die wil er doorgaans wat sneller uit.

[RemcoDelft]

Hielko schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 21:20:
Spreek je jezelf daar niet tegen? Als je een appartement voor 100K kan realiseren en voor 200K kan verkopen is er blijkbaar juist veel vraag naar tov van huizen die 190K kosten en ook voor 200K verkocht kunnen worden. Waarom kosten die appartementen dan niet 105K oid?

Omdat prijzen bij schaarste bepaald worden wat "de gek kan betalen".

Maar dat is ie niet, en niet iedereen vind het een goed idee om elk weiland een bouwbestemming te geven.

Dit cliche wordt vaker uit de kast getrokken, het gaat niet om "elk weiland", het gaat om een fractie van Nederland. Momenteel vindt de concurrentie voor alle nieuwbouw jaarlijks plaats op orde-grootte 1/10.000ste van het land. Dat had best 5 keer zo veel kunnen zijn (kavels van 250 vierkante meter i.p.v. 100, en twee keer zoveel nieuwbouw).

Hielko schreef op woensdag 14 januari 2015 @ 22:04:
Maar dat neemt niet weg dat er wel concurrentie is tussen de segmenten onderling. Als appartementen dermate onaantrekkelijk zijn dan zou de prijs zich aanpassen tot op een niveau dat het bouwen van woonhuizen winstgevender zou zijn dan appartementen.

Jij verward een gezonde situatie met voldoende aanbod met de Nederlandse situatie.
De schaarste zorgt ervoor dat als Piet 200k kan lenen, de projectontwikkelaar 200k kan vragen voor een woning. En of dat nou een eengezinswoning is die 190k kost om te bouwen of een flat die de helft kost maakt voor die 200k niet uit: Piet heeft geen keus!

Juist door het leveren waar vraag naar is maximaliseer je de winst, dat is hoe de markt hoort te werken.

Marktwerking kan alleen z'n werk doen als er voldoende aanbod is. Als de overheid dat beperkt, wordt de marktwerking heel zwaar verstoord.

Vergelijk voor de gein eens de Trabant in de USSR:

Due to the long waiting period between ordering a Trabant and actual delivery (in some cases, years), used Trabants would fetch higher prices than new ones. The people who finally received their own Trabant treated the car gently and were meticulous in maintaining and repairing it. The lifespan of an average Trabant was 28 years.

De Nederlandse huizenmarkt heeft eng veel overeenkomsten met bovenstaande... Als auto's hier net zo schaars zouden zijn als huizen, zouden oude auto's ook gruwelijk veel geld waard zijn.

ph4ge schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:21:
Ach, kom op nou zeg. Je zegt het al. De overheid bepaalt dat er maar een piepklein deel verkocht mag worden en bepaalt de minimumprijs. De overheid laat het vervolgens jarenlang onverkocht liggen omdat de kosten hiervan toch op de samenleving afgeschoven kunnen worden, tov een commerciele partij die zelf pijn heeft als ze niet verkopen. Dan kan je toch niet over marktwerking spreken?

Zie hierboven

[redwing]

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:08:
Bizar deze discussie over appartementen.

Er blijft een groep mensen hier volhouden dat niemand zit te wachten op appartementen, met als hoofdargument dat die mensen liever een vrijstaand huis op die locatie hadden gewild, maar dit niet kunnen betalen.
Volgens mij wordt hier aan de fundamenten van marktwerking gezaagd.

Dat is iig niet wat ik zeg. Ik zeg dat er te weinig te verkrijgen is waardoor zowel de kleinere huizen als de appartementen duurder zijn dan zou moeten. Hierdoor is er minder keuze waardoor de afweging al snel naar een appartement gaat. Als er meer huizen gebouwd zouden worden waardoor de prijzen omlaag zouden gaan zouden er meer mensen zijn die een huis zouden kopen.

Argumenten 3, 4 en 5 gelden trouwens ook gewoon voor appartementen buiten het centrum. Om net als redwing met een tweaker voorbeeld te komen: Ik zou graag een i7 willen, maar een i3 is al ruim voldoende voor de taken die ik ermee doe. Daarom heb ik de meerprijs er niet voor over.
Dit betekent niet dat niemand zit te wachten op i3 processoren. Integendeel.

Je hele verhaal klopt helemaal als we het over een gezonde markt zouden hebben. Dus een markt waarbij er zowel voldoende i7s, i3tjes en pentiums verkrijgbaar zouden zijn. Als de markt echter alleen i7s en pentiums heeft wordt het echter een ander verhaal en dan kan het zijn dat iemand die een i3 wil uiteindelijk voor dezelfde prijs een pentium krijgt

Als je mijn verhaal bekijkt zie je nl. dat ik het vooral om de keuzevrijheid en gebrek aan woningen heb. En niet dat er geen mensen zijn die wel in een appartement zouden willen wonen. Maar dat laatste moet wel een keuze zijn en niet de enige mogelijkheid Het probleem is dus een gebrek aan woningen in de verschillende klasses.

[icecreamfarmer]

Pooh schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:29:
[...]

Je hebt het over bouwgrond. Maar het grootste deel van de grond waar huizen op staan is geen bouwgrond, dat is de grond onder bestaande woningen. Als je een woning verkoopt, dan is de prijs van die woning de grond, plus de herbouwwaarde. Het perceel ernaast, zonder woning, is dan de grondprijs waard, want voor de herbouwwaarde kun je er dezelfde woning neerzetten en voor dezelfde prijs verkopen. Als de gemeente dat stuk wil verkopen, vragen ze die prijs.
Dat niemand die prijs wil betalen heeft te maken met renterisico's, dalende markten, geen behoefte aan nieuwbouw, enzovoorts. Dat is grondpolitiek, en die is niet altijd even best. Maar daardoor worden 'de grondprijzen' nog niet door de overheden bepaald. Die stellen hooguit een vraagprijs vast.
Als de woningmarkt op zijn gat ligt omdat verkopers teveel vragen, dan is dat toch ook geen manipulatie? Dat is precies marktwerking: zij willen er niet voor minder vanaf, dus is er minder verkoop. Lage volumes horen ook gewoon bij de markt.

Die grondprijs van bestaande woningen is natuurlijk zo groot omdat er maar zoveel nieuwe bouwgrond (bestemming) vrijgemaakt wordt door de overheid terwijl het aantal huishoudens hard gestegen is. Er is dus geen vrije markt. Als die er zou zijn dan kon ik grond van een boer kopen en er een huis opzetten. Maar nee dat wordt met alle middelen bestreden door de overheid door bestemmingsplannen.

Overigens staan alle huizen op bouwgrond.

En voor overheden is er nog een belangrijk argument: Je kunt je grond maar 1 keer verkopen. Je kunt het ook over 30 jaar doen, er is geen enkele reden om haast te hebben in een slechte markt. Dat in tegenstelling tot iemand die zijn huis uit wil, die wil er doorgaans wat sneller uit.

Schitterend vandaar dat we al sinds 1930 een woningtekort hebben met dito prijzen. Verder zou de overheid niet moeten speculeren met grond maar hun burgers ter wille zijn.

[ph4ge]

Pooh schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:29:
Je hebt het over bouwgrond. Maar het grootste deel van de grond waar huizen op staan is geen bouwgrond, dat is de grond onder bestaande woningen. Als je een woning verkoopt, dan is de prijs van die woning de grond, plus de herbouwwaarde. Het perceel ernaast, zonder woning, is dan de grondprijs waard, want voor de herbouwwaarde kun je er dezelfde woning neerzetten en voor dezelfde prijs verkopen. Als de gemeente dat stuk wil verkopen, vragen ze die prijs.

Werd er maar op die wijze gerekend. Vrijwel overal is de grond veel duurder dan de transactiewaarde - herbouwwaarde. Waarbij de transactiewaarde kunstmatig hoog is doordat het alternatief van grond kopen niet concurrerend is.

Pooh schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:29:
Dat niemand die prijs wil betalen heeft te maken met renterisico's, dalende markten, geen behoefte aan nieuwbouw, enzovoorts. Dat is grondpolitiek, en die is niet altijd even best.

Niet willen, kunnen. Zelfs met onze belachelijk hoge hypotheekschuld en woonquote hebben we het over kunnen.

Pooh schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:29:
Maar daardoor worden 'de grondprijzen' nog niet door de overheden bepaald. Die stellen hooguit een vraagprijs vast.
Als de woningmarkt op zijn gat ligt omdat verkopers teveel vragen, dan is dat toch ook geen manipulatie? Dat is precies marktwerking: zij willen er niet voor minder vanaf, dus is er minder verkoop. Lage volumes horen ook gewoon bij de markt.

Het is wel marktmanipulatie, omdat elke prive persoon of commerciële partij al lang failliet was geweest, met alle gedwongen verkopen van dien. Dat is marktwerking.

De overheid doet dit niet. Waar marktwerking er al lang voor had gezorgd dat de grond verkocht was tegen betaalbare prijzen houdt de overheid het gewoon vast. Immers, die zelfde mensen die uiteindelijk gedwongen worden om toch maar te kopen betalen tot die tijd de rente en de verliezen wel. Ik snap niet hoe je dat goed kan praten, zelfs niet met je eigen belang in het achterhoofd.

Pooh schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:29:
En voor overheden is er nog een belangrijk argument: Je kunt je grond maar 1 keer verkopen. Je kunt het ook over 30 jaar doen, er is geen enkele reden om haast te hebben in een slechte markt. Dat in tegenstelling tot iemand die zijn huis uit wil, die wil er doorgaans wat sneller uit.

De overheid is geen commerciële partij die maximaal winst uit een primaire levensbehoefte van zijn onderdanen moet halen.

De overheid is er niet om te verdienen over de rug van zijn inwoners, maar om zijn inwoners te dienen. Dat betekent dus zorgen dat er banen ontstaan doordat er gehandeld wordt, doordat er gebouwd wordt en zorgen dat zijn bewoners gelukkig en betaalbaar wonen. Dat de inwoners zich niet tot ondraagbare schulden en risico's gedwongen zien en dat ze nog geld over houden voor andere economische activiteiten. Voor zover winstmaximalisatie het doel is; de overheid verdient niet alleen op de eenmalige grondtransactie, maar verdient ook aan alle banen die het oplevert en uiteindelijk de mensen die er in wonen. En de volgende keer dat de grond verkocht wordt profiteert de overheid ook weer mee.

Overigens geldt voor bestaande gevallen die niet willen verkopen is ook geen marktwerking. Ook daar geldt dat de risico voor een groot deel bij de overheid ligt (NHG) en dat de overheid allerlei subsidies ingesteld heeft die dit uitstelgedrag mogelijk maken. Daarnaast is verkoop vaak geen kwestie van willen, maar van kunnen. Maar uiteindelijk zie je daar nog een beetje marktwerking en zie je altijd mensen die overlijden of failliet gaan of scheiden etc waardoor er nog een beetje marktwerking is. De overheid gaat niet dood, failliet of scheiden, die houdt het gewoon oneindig tegen.

Als de overheid het monopolie op water zou uitbuiten en in een paar jaar tijd de prijs van water verzevenvoudigt kan je ook niet zeggen: he, dat is marktwerking want mensen kopen het toch en de overheid moet maximaal verdienen op het schaarse water.

[icecreamfarmer]

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:08:
Bizar deze discussie over appartementen.

Er blijft een groep mensen hier volhouden dat niemand zit te wachten op appartementen, met als hoofdargument dat die mensen liever een vrijstaand huis op die locatie hadden gewild, maar dit niet kunnen betalen.

Dat wordt niet beweerd er wordt beweerd dat een groot aantal mensen in appartementen zitten die dat niet willen en dat dat niet nodig is maar veroorzaakt wordt door overheidsbeleid.

Volgens mij wordt hier aan de fundamenten van marktwerking gezaagd.

Dat is wat we de heletijd zeggen er is geen vrije markt in NL op dit gebied.

Waarom accepteert men niet de volgende verklaring die van een relatief gezonde (particuliere) woonmarkt uitgaat?

Omdat die er niet is. Dat is ook wat rapport op rapport aantoont vanaf 1945.

1 - Een relatief grote groep mensen wil graag in het centrum van de stad / het stadje / het dorp wonen.
2 - Daardoor is de grondprijs in het centrum hoger (marktwerking)
3 - Door goedkopere bouw en meer m2 op dezelfde lap grond zijn appartementen zijn goedkoper dan vrijstaande huizen op dezelfde locatie
4 - Voor veel mensen voldoet een apartement prima (afgezien van locatie).
5 - Mensen maken bij het uitgeven van geld een afweging tussen de kosten en hun wensen. (voor sommigen is een tuin bv minder belangrijk, en zal hier minder geld voor overhebben dan anderen)

Maw: appartementen zijn ideaal voor mensen die graag op een duurdere locatie willen wonen. Het heeft hen keuzevrijheid.

In een wereld zonder appartementen zou er in het centrum van steden/stadjes minder woningen zijn, waardoor de prijzen nog hoger zouden zijn. Alleen voor de happy few. Nu heeft men de vrijheid om te kiezen voor een appartement.

Nu heeft men de vrijheid om te moeten kiezen voor een appartement of om thuis te blijven wonen.
Daarom bestaan er wijken zoals de Bijlmer. Of startersappartementcomplexen in gehuchten van 5000 inwoners.

Argumenten 3, 4 en 5 gelden trouwens ook gewoon voor appartementen buiten het centrum. Om net als redwing met een tweaker voorbeeld te komen: Ik zou graag een i7 willen, maar een i3 is al ruim voldoende voor de taken die ik ermee doe. Daarom heb ik de meerprijs er niet voor over.
Dit betekent niet dat niemand zit te wachten op i3 processoren. Integendeel.

Overigens hebben andere ook al betere argumenten aangedragen dus ik stop hiermee.

[Z___Z]

redwing schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:36:
[...]

Dat is iig niet wat ik zeg. Ik zeg dat er te weinig te verkrijgen is waardoor zowel de kleinere huizen als de appartementen duurder zijn dan zou moeten. Hierdoor is er minder keuze waardoor de afweging al snel naar een appartement gaat. Als er meer huizen gebouwd zouden worden waardoor de prijzen omlaag zouden gaan zouden er meer mensen zijn die een huis zouden kopen.


[...]

Je hele verhaal klopt helemaal als we het over een gezonde markt zouden hebben. Dus een markt waarbij er zowel voldoende i7s, i3tjes en pentiums verkrijgbaar zouden zijn. Als de markt echter alleen i7s en pentiums heeft wordt het echter een ander verhaal en dan kan het zijn dat iemand die een i3 wil uiteindelijk voor dezelfde prijs een pentium krijgt

Als je mijn verhaal bekijkt zie je nl. dat ik het vooral om de keuzevrijheid en gebrek aan woningen heb. En niet dat er geen mensen zijn die wel in een appartement zouden willen wonen. Maar dat laatste moet wel een keuze zijn en niet de enige mogelijkheid Het probleem is dus een gebrek aan woningen in de verschillende klasses.

Dit is een kul argument. Als er meer i7's geproduceerd worden ipv i3's zouden i7's goedkoper zijn en is er geen vraag naar i3's. De woningmarkt werkt gewoon goed. Als het wonen in Nederland echt zo duur was, zouden mensen al lang vertrokken zijn naar het buitenland.
De totale kosten/baten voor Nederland zijn gewoon goed. Woonlasten horen hier bij. En misschien kunnen wij minder huis kopen voor hetzelfde geld dan 20 jaar geleden, denk ik toch dat de welvaart nu velen malen hoger ligt. Als je genoegen neemt met dezelfde welvaart als 20 jaar geleden, dan kan je met een modaal inkomen ook nu een 2-1 kapper kopen. Je houd alleen geen geld over voor leuke dingen (net als vroeger).

[Pooh]

icecreamfarmer schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:37:
[...]
Die grondprijs van bestaande woningen is natuurlijk zo groot omdat er maar zoveel nieuwe bouwgrond (bestemming) vrijgemaakt wordt door de overheid terwijl het aantal huishoudens hard gestegen is. Er is dus geen vrije markt. Als die er zou zijn dan kon ik grond van een boer kopen en er een huis opzetten. Maar nee dat wordt met alle middelen bestreden door de overheid door bestemmingsplannen.

Gelukkig wel. Zoals al zo vaak in dit topic uiteengezet: de nederlandse regulering zorgt ook voor ons hoge voorzieningenniveau, compacte kernen, relatief lege landschappen en hoog fietsbaarheidsgehalte. Bouwen onbeperkt toestaan zou al heel snel tot lelijke lintbebouwing en noodzakelijk autogebruik leiden. Nederland mag dan een beroerde woningmarkt hebben, internationaal worden we geprezen om onze inrichting.

[Maarten21]

ph4ge schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:16:
[...]
Zodra je uitgaat van marktwerking op een door en door gereguleerde markt als de woningmarkt gaat het eigenlijk al mis. De overheid bepaald alles.

Dat de markt gereguleerd is betekent niet dat er géén marktwerking is!

[...]
Het gaat hier niet over a-lokaties.

Jawel veel appartementen staan namelijk op a-locaties. Met jullie argumenten tegen 'de appartementen' gooien jullie alles op 1 hoop.

[...]
Grondprijzen hebben niks met marktwerking te maken, die worden politiek vastgesteld.

Jij hebt het over de prijs van grond als je dat van de gemeente koopt. Ik heb het over grondprijzen. Welk percentage van alle grond op de markt denk je dat de overheid in handen heeft? Je waant de overheid te machtig. Vele politici zouden willen dat ze zo machtig waren als dat jij ze toeschrijft.

[...]
Het probleem is dat het voordeel van goedkoper bouwen niet naar de kopers gaat.

Dat er meer marge zit op appartementen, soit. Alsnog kiezen kopers/huurders met hun portomonnee. Een hogere marge zou door hogere vraag naar locatie kunnen worden verklaard. Een andere verklaring is een substantiele kartelvorming door projectontwikkelaars

[...]
Een doos voldoet ook.

Really?
Wat vind je zoveel mis aan appartementen dat je met zo'n cynische reactie komt?

[...]
De overheid maakt die afweging voor de mensen. Doordat de meest onbenullige dorpjes alleen maar appartementen bouwen worden nieuwe inwoners (jongeren die uit huis gaan) gedwongen om in appartementen te wonen, terwijl er geen enkele reden is waarom er geen betaalbare eengezinswoningen gebouwd zouden kunnen worden.

Die specifieke voorbeelden ken ik niet, maar jij suggereert dus een soort conspiracy tussen de grote boze overheid en projectontwikkelaars? Als dít je probleem is waar je je eigenlijk tegen verzet. Kaart dan dít probleem aan. Betrek niet de totaliteit van de appartementenmarkt. Dat red je namelijk niet.

[...]
Prima dat er mensen bewust voor kiezen, maar vrijwel nooit wordt zo'n afweging gemaakt zonder dat de overheid daar een hele sterke sturende rol bij heeft.

De overheid reguleert de woningmarkt ja. Jij hebt het over sturen. Sturen met welk doel? Wat is 'het plan' van de overheid?

Ik zal je vertrellen hoe ik aan mijn appartement in Amsterdam kom.
1. Ik heb een budget
2. Ik vind locatie zeer belangrijk
3. Ik wil geen burgelijke eengezinswoning/rijtjeshuis/flat/etc. Ik geef niks om een tuin.
4. Op basis van m'n budget heb ik de mooiste woning gevonden wat ik op basis van mijn budget kon vinden.
5. Ik ben superblij.

Als de overheid mij heeft gestuurd, dan heb ik er geen erg in gehad.

[...]
Niemand pleit voor sloop van alle appartementen. Waar wel wel voor pleiten is dat er niet zoveel appartementen op onnozele locaties worden gebouwd en voor de hoofdprijs verkocht worden omdat er gewoon geen alternatief geboden wordt. Dat daardoor jongeren steeds verder in welvaart achteruitgaan op hun ouders is maar een van de problemen die dit veroorzaakt.

Het is voor de meeste mensen die pleiten voor starterswoningen en klein maar duur beginnen makkelijke praten omdat ze zelf belang hebben bij die hoge prijzen. Ik snap best dat als jij in een dergelijke appartement woont op de hei dat je a. niet wil dat jouw appartement in waarde daalt doordat er betaalbaar gebouwd wordt en b. als je eenmaal gekocht hebt je je eigen keuzes rationaliseert en op anderen projecteert.

De huizenprijzen zijn sinds de afgelopen 40 jaar geexplodeerd (waardoor dit allemaal komt is nu irrelevant). Dat is een gegeven en doe je weinig aan.
Om wonen nog enigzins betaalbaar te maken worden daarom appartementen aangelegd in die dorpjes. Wat er eigenlijk moet gebeuren is een enorme daling van de huizenprijzen. Dan 'klopt' alles weer. MAAR: er is door teveel mensen geinvesteerd in huizen, die hun investering dan zien verdampen. Daar is in dit topic al vaak zat over verteld. Dát is het probleem. Focus je daar dan op. Dat er op 'onnozele' locaties appartementen worden gebouwd is niets meer dan de markt die op basis van de huidige situatie z'n werk doet.

[Z___Z]

Pooh schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:46:
[...]

Gelukkig wel. Zoals al zo vaak in dit topic uiteengezet: de nederlandse regulering zorgt ook voor ons hoge voorzieningenniveau, compacte kernen, relatief lege landschappen en hoog fietsbaarheidsgehalte. Bouwen onbeperkt toestaan zou al heel snel tot lelijke lintbebouwing en noodzakelijk autogebruik leiden. Nederland mag dan een beroerde woningmarkt hebben, internationaal worden we geprezen om onze inrichting.

Precies. De leefbaarheid in Nederland is door onze ruimtelijke verordening vele malen beter dan Belgie, waar er min of meer langs elke provinciale weg op elke 100 meter een huis staat.

[icecreamfarmer]

Pooh schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:46:
[...]

Gelukkig wel. Zoals al zo vaak in dit topic uiteengezet: de nederlandse regulering zorgt ook voor ons hoge voorzieningenniveau, compacte kernen, relatief lege landschappen en hoog fietsbaarheidsgehalte. Bouwen onbeperkt toestaan zou al heel snel tot lelijke lintbebouwing en noodzakelijk autogebruik leiden. Nederland mag dan een beroerde woningmarkt hebben, internationaal worden we geprezen om onze inrichting.

Dat klopt er zitten ook voordelen aan (het compacte stadsmodel van NL) echter ook veel nadelen die met iets wat minder restrictief beleid verholpen hadden kunnen worden. Je hoort mij niet zeggen dat ze maar alles moeten toestaan zoals in Belgie echter moet er wel gekeken worden naar de gevolgen.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:48:
De leefbaarheid in Nederland is door onze ruimtelijke verordening vele malen beter dan Belgie, waar er min of meer langs elke provinciale weg op elke 100 meter een huis staat.

Jouw wereld wordt onleefbaar als je langs een weg een huis ziet staan?

[Maarten21]

RemcoDelft schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:52:
[...]

Jouw wereld wordt onleefbaar als je langs een weg een huis ziet staan?

Flauw dit en weinig constructief.
Hij zegt dat het meer leefbaar is dan in belgie. Dat betekent niet dat het onleefbaar is in belgie.

[Edmin]

RemcoDelft schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:52:
[...]

Jouw wereld wordt onleefbaar als je langs een weg een huis ziet staan?

Glijdende schaal...

De leefbaarheid is weldegelijk groter als er openbare ruimte is waar de bebouwing minder is.

[Pooh]

RemcoDelft schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:52:
[...]

Jouw wereld wordt onleefbaar als je langs een weg een huis ziet staan?

Stropop. Het gaat niet om het aantal huizen langs wegen (al is een leeg landschap ook mooi). Het gaat wel om vragen als "hoeveel procent van de lagere schoolkinderen komt op de fiets?" of "voor welk percentage van je boodschappen is een auto onmisbaar?"

[icecreamfarmer]

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:48:
[...]

Dat de markt gereguleerd is betekent niet dat er géén marktwerking is!

In dit geval wel want er is een partij die zo sterk is dat die bijna de gehele markt bepaald.

[...]

Jawel veel appartementen staan namelijk op a-locaties. Met jullie argumenten tegen 'de appartementen' gooien jullie alles op 1 hoop.

Het meerendeel niet en dat is juist waar we het over hebben. Het is leuk dat je steeds met Amsterdam centrum aan komt maar dat doet er niet toe.

[...]

Jij hebt het over de prijs van grond als je dat van de gemeente koopt. Ik heb het over grondprijzen. Welk percentage van alle grond op de markt denk je dat de overheid in handen heeft? Je waant de overheid te machtig. Vele politici zouden willen dat ze zo machtig waren als dat jij ze toeschrijft.

100% De overheid beslist immers waar en hoe je mag bouwen en bepaald daarmee de waarde van alle grond in NL. Overigens bezitten overheden zelf ook heel veel grond. Amsterdam daarin is een mooi voorbeeld omdat die grote delen verpachten.

[...]

Dat er meer marge zit op appartementen, soit. Alsnog kiezen kopers/huurders met hun portomonnee. Een hogere marge zou door hogere vraag naar locatie kunnen worden verklaard. Een andere verklaring is een substantiele kartelvorming door projectontwikkelaars

[...]

Dat laatste lijkt me geen nieuws en zo subtiel is het niet eens.
Over het eerste het wordt grotendeels bepaald door wat mensen kunnen betalen en niet wat ze willen.

Really?
Wat vind je zoveel mis aan appartementen dat je met zo'n cynische reactie komt?

[...]

Die specifieke voorbeelden ken ik niet, maar jij suggereert dus een soort conspiracy tussen de grote boze overheid en projectontwikkelaars? Als dít je probleem is waar je je eigenlijk tegen verzet. Kaart dan dít probleem aan. Betrek niet de totaliteit van de appartementenmarkt. Dat red je namelijk niet.

[...]

Geen complot (het is immers zichtbaar) maar wel een te innige samenwerking.

De overheid reguleert de woningmarkt ja. Jij hebt het over sturen. Sturen met welk doel? Wat is 'het plan' van de overheid?

Ik zal je vertrellen hoe ik aan mijn appartement in Amsterdam kom.
1. Ik heb een budget
2. Ik vind locatie zeer belangrijk
3. Ik wil geen burgelijke eengezinswoning/rijtjeshuis/flat/etc. Ik geef niks om een tuin.
4. Op basis van m'n budget heb ik de mooiste woning gevonden wat ik op basis van mijn budget kon vinden.
5. Ik ben superblij.

Als de overheid mij heeft gestuurd, dan heb ik er geen erg in gehad.

[...]

Ze er voor gezorgd dat je te veel betaald hebt voor een te klein appartement. Want zeg nu eerlijk ben jij onder je maximaal hypotheekbedrag gaan zitten.

[...]

De huizenprijzen zijn sinds de afgelopen 40 jaar geexplodeerd (waardoor dit allemaal komt is nu irrelevant). Dat is een gegeven en doe je weinig aan.
Om wonen nog enigzins betaalbaar te maken worden daarom appartementen aangelegd in die dorpjes. Wat er eigenlijk moet gebeuren is een enorme daling van de huizenprijzen. Dan 'klopt' alles weer. MAAR: er is door teveel mensen geinvesteerd in huizen, die hun investering dan zien verdampen. Daar is in dit topic al vaak zat over verteld. Dát is het probleem. Focus je daar dan op. Dat er op 'onnozele' locaties appartementen worden gebouwd is niets meer dan de markt die op basis van de huidige situatie z'n werk doet.

Dat het probleem al lang speelt maakt nog niet dat er niets aangedaan moet worden.
Overigens is dikgedrukte het grote probleem. Een hoofdverblijf zou geen investering moeten zijn maar een eerste levensbehoefte.

[redwing]

Z___Z schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:45:
[...]
Dit is een kul argument. Als er meer i7's geproduceerd worden ipv i3's zouden i7's goedkoper zijn en is er geen vraag naar i3's. De woningmarkt werkt gewoon goed. Als het wonen in Nederland echt zo duur was, zouden mensen al lang vertrokken zijn naar het buitenland.

Nee, dan is er meer vraag naar pentiums (i7s zijn te duur en alleen betaalbaar als je meer geld hebt dan gemiddeld) en worden die dus duurder.
Wonen in Nederland is zo duur als mensen mogen betalen. Dit is ook precies de reden van de hele crisis waar we nu uit aan het krabbelen zijn. We gingen naar 6/7* bruto van 2 inkomens toe wat je mocht lenen terwijl er geen aflossing nodig was. Dat is ook precies de reden dat de huizenprijzen nu aan het dalen zijn ten gevolge van het beperken van wat je kunt lenen en het verplicht aflossen.

[ph4ge]

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:48:
Dat de markt gereguleerd is betekent niet dat er géén marktwerking is!

Dan was er in de Soviet Unie ook marktwerking. Dat de overheid een enorme vinger in de pap heeft maar men daaromheen nog zelf kan denken betekent niet dat er marktwerking is.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:48:
Jawel veel appartementen staan namelijk op a-locaties. Met jullie argumenten tegen 'de appartementen' gooien jullie alles op 1 hoop.

Dat onderscheid is anders al in tenminste 10 posts wel gemaakt. Het punt is niet dat er mensen bewust voor kiezen, het punt is dat dit voor een heel groot deel niet opgaat.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:48:
Jij hebt het over de prijs van grond als je dat van de gemeente koopt. Ik heb het over grondprijzen. Welk percentage van alle grond op de markt denk je dat de overheid in handen heeft? Je waant de overheid te machtig. Vele politici zouden willen dat ze zo machtig waren als dat jij ze toeschrijft.

Vrijwel alle onbebouwde grond is in handen van de overheid (of voor een door de overheid omhoog gestuwde prijs doorverkocht aan een projectontwikkelaar). Als prive persoon is het vrijwel onmogelijk om het bestemmingsplan op je grond te wijzigen naar bouw.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:48:
Dat er meer marge zit op appartementen, soit. Alsnog kiezen kopers/huurders met hun portomonnee. Een hogere marge zou door hogere vraag naar locatie kunnen worden verklaard. Een andere verklaring is een substantiele kartelvorming door projectontwikkelaars.

Het is meer dat er een situatie is gecreëerd waar de grond zo duur is dat alleen appartementen nog betaalbaar zijn.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:48:
Really?
Wat vind je zoveel mis aan appartementen dat je met zo'n cynische reactie komt?

Jij maakt het argument dat een appartement geschikt is. Dat is het punt van deze discussie niet. Het gaat er niet om dat je er niet kan wonen, het gaat er om dat we steeds slechter gaan wonen en daar ondertussen wel steeds meer geld voor kwijt zijn. Gelukkig hebben we het punt nog niet bereikt dat starters in dozen gaan wonen, maar dat bereik je door jouw argument wat zelfs op die situatie nog toepasbaar is.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:48:
Die specifieke voorbeelden ken ik niet, maar jij suggereert dus een soort conspiracy tussen de grote boze overheid en projectontwikkelaars? Als dít je probleem is waar je je eigenlijk tegen verzet. Kaart dan dít probleem aan. Betrek niet de totaliteit van de appartementenmarkt. Dat red je namelijk niet.

Samenzwering is niet het juiste woord, maar er is gespeculeerd en dat is verkeerd afgelopen. De overheid heeft er nooit bij stil gestaan dat er een grens zit aan wat mensen kunnen betalen. Die grens is bereikt en dat betekent a. dat de prijzen zakken en b. dat de economie enorm gehinderd wordt door de grote schulden die mensen zijn aangegaan om toch maar ergens te kunnen wonen.

Het gevolg in een vrije markt zou zijn dat er vroeg of laat verlies wordt genomen. De overheid is de enige partij die dat niet hoeft te doen, en dat is het probleem. Dat verlies wil niemand nemen, maar we moeten niet doen alsof het er niet is. Het idee dat men uiteindelijk wel gedwongen kan worden om het toch te kopen en dat de overheid dan dus geen probleem heeft is zeer schadelijk. De problemen van dit beleid zijn:
- Totdat het zover is betaalt de overheid zich suf aan rente en ligt de economie onnodig stil.
- De inwoners gaan steeds slechter wonen tegen steeds grotere financiële risico's en kosten. Uiteindelijk schaadt dat de overheid ook.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:48:
De overheid reguleert de woningmarkt ja. Jij hebt het over sturen. Sturen met welk doel? Wat is 'het plan' van de overheid?

Ik zal je vertrellen hoe ik aan mijn appartement in Amsterdam kom.
1. Ik heb een budget
2. Ik vind locatie zeer belangrijk
3. Ik wil geen burgelijke eengezinswoning/rijtjeshuis/flat/etc. Ik geef niks om een tuin.
4. Op basis van m'n budget heb ik de mooiste woning gevonden wat ik op basis van mijn budget kon vinden.
5. Ik ben superblij.

3 voorbeelden hoe je gestuurd bent:
- Je betaalt meer voor hetzelfde huis of je woont kleiner dan als de overheid niet de prijzen had opgedreven
- Je krijgt enorme subsidies die er voor zorgen dat jij het huis überhaupt kan betalen en bijv. niet kon gaan huren
- Er is voor gezorgd dat jij dit allemaal normaal vindt (dat is maar deels de overheid, maar vooral de lobby en de cultuur)

Dat je binnen dat kader zelf je keuze hebt gemaakt, soit.

Maarten21 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:48:
De huizenprijzen zijn sinds de afgelopen 40 jaar geexplodeerd (waardoor dit allemaal komt is nu irrelevant). Dat is een gegeven en doe je weinig aan.
Om wonen nog enigzins betaalbaar te maken worden daarom appartementen aangelegd in die dorpjes. Wat er eigenlijk moet gebeuren is een enorme daling van de huizenprijzen. Dan 'klopt' alles weer. MAAR: er is door teveel mensen geinvesteerd in huizen, die hun investering dan zien verdampen. Daar is in dit topic al vaak zat over verteld. Dát is het probleem. Focus je daar dan op. Dat er op 'onnozele' locaties appartementen worden gebouwd is niets meer dan de markt die op basis van de huidige situatie z'n werk doet.

De discussie over appartementen is een van de symptomen. Men moet zich realiseren dat je wel kan willen dat de woningeigenaren geen verlieslijden, maar dat dat dus betekent dat de starters er hard op achteruitgaan. Het probleem verdwijnt niet als je het doorschuift naar volgende generaties.

[Bonsaiboom]

Z___Z schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:45:
[...]

Dit is een kul argument. Als er meer i7's geproduceerd worden ipv i3's zouden i7's goedkoper zijn en is er geen vraag naar i3's. De woningmarkt werkt gewoon goed. Als het wonen in Nederland echt zo duur was, zouden mensen al lang vertrokken zijn naar het buitenland.
De totale kosten/baten voor Nederland zijn gewoon goed. Woonlasten horen hier bij. En misschien kunnen wij minder huis kopen voor hetzelfde geld dan 20 jaar geleden, denk ik toch dat de welvaart nu velen malen hoger ligt. Als je genoegen neemt met dezelfde welvaart als 20 jaar geleden, dan kan je met een modaal inkomen ook nu een 2-1 kapper kopen. Je houd alleen geen geld over voor leuke dingen (net als vroeger).

De woonlasten in Nederland zijn enorm hoog ten opzichte van het besteedbaar inkomen. Dat zie je aan het feit dat we twee vormen van woonsubsidie hebben en de enige vorm van wonen die niet gesubsidieerd is helemaal niet populair zijn. Oftewel, je wordt echt richting koop gedwongen door het fiscale systeem dat we hebben opgezet met de bijbehorende financieringsregels. Je kan overigens de welvaart van 20 jaar geleden moeilijk vergelijken met nu, want op vele aspecten krijg je natuurlijk veel meer terug dan dat je 20 jaar terug kreeg.

Het argument dat als wonen in Nederland echt zo duur was, dat mensen vertrokken zouden zijn gaat niet op. Maatschappelijk gezien vinden we dat mensen die aan de onderkant van de maatschappij zitten, hier moeten kunnen wonen. Daarvoor hebben we sociale huur in het leven geroepen. Die mensen hebben ook een sociale kring, en als je gaat emigreren breng je een offer in je sociale kring. Voor veel mensen zorgt dat er voor dat ze liever meer betalen voor wonen (of als koopprijs voor een huis) dan dat ze minder betalen en hun sociale circuit opgeven. Geld is namelijk niet alles. Maak dan een stelsel dat er voor zorgt dat je ook nog eens de maandelijkse lasten minder voelt, maar je wel tot in je nek in de schulden steekt, en je hebt een prima systeem om de huizenprijzen op te blazen en de mobiliteit van mensen op slot te zetten.

Overigens is ook de vergelijking tussen i7's en i3's om te gebruiken tussen appartementen en woonhuizen een beetje een rare vergelijking. Dat zou namelijk inhouden dat een woonhuis in alles beter, etc is dan een appartement. Het zijn beiden plekken om te wonen, maar met heel andere karakteristieken.

Het is eerder dat een i7 een vrijstaande villa is, terwijl een i3 een 2-onder-1-kap is, en een pentium een rijtjeshuis. Verder heb je een integrated GPU als instap appartement, een keurige GPU als middenappartement en een dubbel SLI opstelling als high end appartement. De wensen van wat je bereikt met die vorm van wonen zijn anders, en dat zorgt voor andere markten bij woonhuizen en appartementen.

Die formule die ik eerst liet zien, ziet er naar verwachting heel anders uit voor woonhuizen. Sowieso heb je daar ook grondoppervlakte bij, en afstand tot snelweg, afstand tot scholen, etcetera.

[TheGhostInc]

Dat er bijzonder weinig marktwerking in de woningmarkt zit, zie je terug aan de partijen die bepalen/onderhandelen wat er gebouwd gaat worden:

Gemeentes & Projectontwikkelaars.

Als 'gewone burger' kom je nergens. Koop je 600m2 land, waarop een sloophuis staat, mag je alleen EXACT op dat vlakje bouwen. O wee als je de garage net aan de andere kant wilt hebben liggen oid.
Projectontwikkelaars daarentegen mogen flatgebouwen neerzetten 2x hoger dan eigenlijk in het bestemmingsplan was toegestaan, tja, dan moet dat maar aangepast worden. Alleen steden die een 'harde regel' hanteren qua hoogte (bv Utrecht, niet hoger dan de Dom) hebben een weerwoord.
6 hoog naast een spoorlijn bouwen, en de buurtbewoners zijn 'zeurders' over geluidsoverlast en 'het valt allemaal wel mee'. De deur van je huis een keertje verven en je krijgt een dwangsom vanwege de verkeerde kleur.

In dat opzicht is 'de klant' ook helemaal niet betrokken bij de bouw. Mondjes maat begint de bouw (omdat ze anders op dit moment failliet gaan) een beetje te luisteren naar de eindklant. Maar verkoop anders gewoon eens 100 kavels en laat de burger de projectontwikkelaar kiezen met de beste aanpak.
Gewoon een VVE oprichten, welstandscommissie betrekken en gaan met die banaan.
En dan krijg je niet van die gekke dingen als een v.o.n. prijs die super laag is, maar elke extra super veel kost. En verplicht een keuken/badkamer uit showroom X. Of meerkosten om minder werk uit te voeren.

De bouw gaat er nog steeds vanuit dat mensen 'dom' zijn: "Nee mevrouwtje, we betuttelen u niet, wij zijn gewoon de professionals, wij doen dit elke dag.".
Terwijl in bijna alle markten juist de consument de baas wordt. Informatie is voor iedereen overal beschikbaar, maar degene die uiteindelijk kiest staat het liefst in de blubber (projectontwikkelaar) of is ambtenaar.

[redwing]

Bonsaiboom schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 12:42:
[...]
Het is eerder dat een i7 een vrijstaande villa is, terwijl een i3 een 2-onder-1-kap is, en een pentium een rijtjeshuis.

Dat was ook meer hoe ik het bedoelde. Die pentium kan nl. naast een rijtjeshuis net zo goed een fatsoenlijk appartement zijn en die i7 kan best een groot/luxe appartement zijn. Het ging mij meer om de klasse van de huizen (dus klein/weinig luxe vs groter en luxer) dan het specifieke type.

FaceDown schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 14:34:
[...]
Ongeveer 4,5 x je jaarsalaris, ervan uitgaande dat je geen schulden hebt. Een eventuele financiering van onderwaarde van je huidige huis verhoogt dit maximum niet.
'Toekomstige' bonussen kan een bank niet zoveel mee denk ik.

Die laatste alleen als ze echt vastliggen. Wel mogen ze bonussen van het afgelopen 3 jaar middelen en deze meenemen als inkomen. Dat was iig wel van toepassing voor de winstuitkering die ik krijg.

[Krisp]

Een paar posts zijn verplaatst naar Ervaring met huis kopen Deel 7. Mocht je een post missen, dan kun je daar terecht.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 13:44:
Dat er bijzonder weinig marktwerking in de woningmarkt zit, zie je terug aan de partijen die bepalen/onderhandelen wat er gebouwd gaat worden:

Gemeentes & Projectontwikkelaars.

Als 'gewone burger' kom je nergens. Koop je 600m2 land, waarop een sloophuis staat, mag je alleen EXACT op dat vlakje bouwen. O wee als je de garage net aan de andere kant wilt hebben liggen oid.
Projectontwikkelaars daarentegen mogen flatgebouwen neerzetten 2x hoger dan eigenlijk in het bestemmingsplan was toegestaan, tja, dan moet dat maar aangepast worden. Alleen steden die een 'harde regel' hanteren qua hoogte (bv Utrecht, niet hoger dan de Dom) hebben een weerwoord.
6 hoog naast een spoorlijn bouwen, en de buurtbewoners zijn 'zeurders' over geluidsoverlast en 'het valt allemaal wel mee'. De deur van je huis een keertje verven en je krijgt een dwangsom vanwege de verkeerde kleur.

In dat opzicht is 'de klant' ook helemaal niet betrokken bij de bouw. Mondjes maat begint de bouw (omdat ze anders op dit moment failliet gaan) een beetje te luisteren naar de eindklant. Maar verkoop anders gewoon eens 100 kavels en laat de burger de projectontwikkelaar kiezen met de beste aanpak.
Gewoon een VVE oprichten, welstandscommissie betrekken en gaan met die banaan.
En dan krijg je niet van die gekke dingen als een v.o.n. prijs die super laag is, maar elke extra super veel kost. En verplicht een keuken/badkamer uit showroom X. Of meerkosten om minder werk uit te voeren.

De bouw gaat er nog steeds vanuit dat mensen 'dom' zijn: "Nee mevrouwtje, we betuttelen u niet, wij zijn gewoon de professionals, wij doen dit elke dag.".
Terwijl in bijna alle markten juist de consument de baas wordt. Informatie is voor iedereen overal beschikbaar, maar degene die uiteindelijk kiest staat het liefst in de blubber (projectontwikkelaar) of is ambtenaar.

Nu ja daar hebben ze dan wel gewoon gelijk in zolang je zelf niet in de bouw werkt hebben velen niet door dat ze genaaid worden (bij met name nieuwbouwprojecten).

Dingen die op verkooptekeningen en plattegronden staan die vervolgens niet gerealiseerd worden (raam van 1m breed) .
Mensen worden dan met een smoesje weggestuurd. Bij een vriend van mij lukte dat niet en was de compensatie ook zozo dus die heeft ze gewoon een raam uit laten frezen toen alles al bijna klaar was.
God mag weten wat dat gekost heeft.

[Verwijderd]

Huizenprijzen gemiddeld met 3,5 % gestegen.
Ben benieuwd of de lonen ook met 3,5 % zijn gestegen. En dan ook nog eens een extreem lage inflatie.

[redwing]

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 19:22:
Huizenprijzen gemiddeld met 3,5 % gestegen.
Ben benieuwd of de lonen ook met 3,5 % zijn gestegen. En dan ook nog eens een extreem lage inflatie.

Dat kun je zo niet vergelijken. De huizenprijzen zijn de laatste jaren ruim gedaald terwijl er aan de lonen weinig is verandert.

[Verwijderd]

NVM heeft weer eens een fout gemaakt: http://www.spacemakers.nl...rnalisten-er-zit-een.html

[rik86]

verrassend hè

Hoewel de presentatie in 't 6-uur-journaal op de NOS vrij positief ingeschoten was, viel 't me wel op dat ze duidelijk aangaven dat het alleen voor bepaalde regio's, m.n. de randstad, geldt. En dat in andere regio's de prijzen echt nog wel flink moeten dalen om huizen snel verkocht te krijgen.

[Bart2005]

ph4ge schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 11:43:
*knip* daar heb je geen hele quote voor nodig.

Zeer goede post. (zoals gebruikelijk).

[ Voor 87% gewijzigd door Krisp op 15-01-2015 21:14 ]

[Stephanvr]

Ik heb er mijn twijfels over. Ja, het ging eind 2014 goed.. maar nu?

1. De gemiddelde student begint met een schuld en heeft het over het algemeen minder breed (geen 'gift' stufi)
2. Regels vanuit het Nibud zijn verscherpt. Waar iemand eind 2014 nog 162.000,- kon lenen is dat nu 150.000,- (lage en middeninkomens worden ongenadig hard geslagen)
3. Waar je in 2014 nog 104% van de woningwaarde mocht hypotheken is dat nu maximaal 103%. Je zal dus meer 'eigen inbreng' moeten hebben.
4. Schenking van maximale gift 100.000,- is teruggedraaid
5. Er komt geen extra geld voor startersleningen meer beschikbaar

Ik snap wel waarom iedereen eind 2014 nog gauw eventjes een huisje wilde kopen. Het is ook leuk dat er 'positieve' berichten in het nieuws komen, maar ik verwacht zelf niet dat deze stand houden, en dat deze een vertekend beeld geven van wat er gaat komen.

Mensen gaan relatief gezien dus steeds minder hypotheek mogen krijgen, en dat scheelt tienduizenden euro's.. dan kan het toch niet anders dan dat de woningmarkt weer verder inzakt?

[T-MOB]

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 19:39:
NVM heeft weer eens een fout gemaakt: http://www.spacemakers.nl...rnalisten-er-zit-een.html

Met die fout valt het wel mee hoor. Die is in elk geval niet erger dan het onbegrip over getallen van de blogger van spacemakers. Als je kijkt naar de onderliggende cijfers:


Dan kun je zien dat de percentuele stijging onder bestaat uit het gemiddelde percentage van de 5 categorieen. Dat percentage is dus gecorrigeerd voor het gegeven dat er niet elk kwartaal in dezelfde samenstelling huizen worden verkocht. Daar lijkt me helemaal niets mis mee.
Waar de NVM de mist ingaat is hoe ze de tabel hebben vormgegeven. Want voor de echte categorieen leest ie van links naar rechts op een manier dat je de getallen kunt controleren. Maar voor de totaal-rij gebruiken ze wel het echte transactiegemiddelde en niet een gewogen gemiddelde naar categorie.

[ Voor 7% gewijzigd door T-MOB op 15-01-2015 22:00 ]

[Señor Sjon]

Buiten dat...

* voorlopig

Q3 schijnt van 214 naar 215k gecorrigeerd te zijn. Zal wel iets met de onderliggende getallen te maken hebben door de afronding op duizendtallen.

[RemcoDelft]

T-MOB schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 21:59:Dat percentage is dus gecorrigeerd voor het gegeven dat er niet elk kwartaal in dezelfde samenstelling huizen worden verkocht. Daar lijkt me helemaal niets mis mee.

Dus 2-onder-1-kap ging van 254 naar 254 en dat is 1,6% verschil? En dat is 1 categorie.

[RobbyTown]

Stephanvr schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 21:49:
Ik heb er mijn twijfels over. Ja, het ging eind 2014 goed.. maar nu?

1. De gemiddelde student begint met een schuld en heeft het over het algemeen minder breed (geen 'gift' stufi)
2. Regels vanuit het Nibud zijn verscherpt. Waar iemand eind 2014 nog 162.000,- kon lenen is dat nu 150.000,- (lage en middeninkomens worden ongenadig hard geslagen)
3. Waar je in 2014 nog 104% van de woningwaarde mocht hypotheken is dat nu maximaal 103%. Je zal dus meer 'eigen inbreng' moeten hebben.
4. Schenking van maximale gift 100.000,- is teruggedraaid
5. Er komt geen extra geld voor startersleningen meer beschikbaar

Ik snap wel waarom iedereen eind 2014 nog gauw eventjes een huisje wilde kopen. Het is ook leuk dat er 'positieve' berichten in het nieuws komen, maar ik verwacht zelf niet dat deze stand houden, en dat deze een vertekend beeld geven van wat er gaat komen.

Mensen gaan relatief gezien dus steeds minder hypotheek mogen krijgen, en dat scheelt tienduizenden euro's.. dan kan het toch niet anders dan dat de woningmarkt weer verder inzakt?

Juist en zo denk ik er ook over, want niemand krijgt meer genoeg geld om nu een huidig rijtje / hoek huis te kunnen kopen, gevolg huis prijs omlaag om nog wel te kunnen. Huizen zijn nog steeds naar mijn idee 50k te duur. Woning in 86 voor 40k gekocht (koop je nu dikke bmw voor) is nu te koop voor 200k (al 2,5 jaar te koop komt van 240k af) iets is er goed fout gegaan met de prijzen.

En om met 2 een huis te kunnen kopen (en toen meer lenen dan wat een huis waard is) ik snap het nog steeds niet hoe dat heeft kunnen gebeuren. 1 iemand baan kwijt heb je toch snel poppen aan het dansen. Ja ik weet tijd geweest het kon niet op maar logisch denken kan men dat niet meer?

[Krisp]

Stephanvr schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 21:49:
Ik heb er mijn twijfels over. Ja, het ging eind 2014 goed.. maar nu?

1. De gemiddelde student begint met een schuld en heeft het over het algemeen minder breed (geen 'gift' stufi)
2. Regels vanuit het Nibud zijn verscherpt. Waar iemand eind 2014 nog 162.000,- kon lenen is dat nu 150.000,- (lage en middeninkomens worden ongenadig hard geslagen)
3. Waar je in 2014 nog 104% van de woningwaarde mocht hypotheken is dat nu maximaal 103%. Je zal dus meer 'eigen inbreng' moeten hebben.
4. Schenking van maximale gift 100.000,- is teruggedraaid
5. Er komt geen extra geld voor startersleningen meer beschikbaar

Ik snap wel waarom iedereen eind 2014 nog gauw eventjes een huisje wilde kopen. Het is ook leuk dat er 'positieve' berichten in het nieuws komen, maar ik verwacht zelf niet dat deze stand houden, en dat deze een vertekend beeld geven van wat er gaat komen.

Mensen gaan relatief gezien dus steeds minder hypotheek mogen krijgen, en dat scheelt tienduizenden euro's.. dan kan het toch niet anders dan dat de woningmarkt weer verder inzakt?

Tenzij er meer eigen geld ingebracht wordt. Eyeopen stelt in een persbericht dat er gemiddeld meer dan €24K wordt ingebracht. In de reacties staat natuurlijk een nuance (een deel komt voort uit schenkingen). Ik ben dan ook benieuwd hoe het in 2015 gaat lopen, maar ik zie de toekomst wat minder negatief in: 50K schenken kan nog steeds.

Overigens gaan de studentenleningen pas over 5-10 jaar echt meetellen, wanneer de eerste lichting studenten met het studielening (vanaf komend jaar) af gaan studeren en een huis wil kopen.

[ph4ge]

Verwijderd schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 19:39:
NVM heeft weer eens een fout gemaakt: http://www.spacemakers.nl...rnalisten-er-zit-een.html

Op een of andere manier heb ik het vermoeden dat het feit dat de NVM denkt dat de prijzen in Oost Groningen met 12,4% zijn gestegen ook een 'onschuldig' foutje is. Dat terwijl het zo'n beetje het ergste krimp gebied is en de Staat juist bij moet springen om de dalingen als gevolg van de aardbevingen op te vangen.

Maar goed, je kan het de NVM niet eens kwalijk nemen dat ze jaar in jaar uit prutswerk en onjuiste voorspellingen leveren. Ze bedrijven geen wetenschap en zijn heel helder over de doelen die ze proberen te bereiken met deze publicaties. WC Eend zal ook nooit zeggen dat ze geen WC Eend aanbevelen, alleen die behalen er de landelijke media ook niet mee.

[ Voor 24% gewijzigd door ph4ge op 16-01-2015 09:10 ]

[cbr600f4i]

De bomen groeien weer tot in de hemel. Alle statistieken worden weer aan de kant gegooid. Kopen, kopen, kopen..

Overigens heb ik ook net een huis gekocht dus ze kunnen mij ook mooi nog even verwerken in de cijfers. En dat huis staat in het westen, voor 2 ton. In het noorden waar ik vandaan kom, maar totaal geen werk te vinden is, kan ik eenzelfde woning voor 120k krijgen. Oftewel, dan had ik jaren geleden al een huis kunnen kopen.

Nu word ik door Dhr. Blok subtiel mijn huis uitgerookt door wat factoren toe te voegen aan de sociale huurwoning waardoor huren onaantrekkelijker wordt en kopen aantrekkelijker. Godzijdank dat ik nog werk heb anders had ik de rest van mijn leven moeten huren. Mijn buren in het complex zijn voor 3 kwart uit het Midden-Oosten waar dat 5 jaar geleden nog maar 1 kwart betrof. Naast de gedwongen verkopen wil ik nu gedwongen kopen introduceren..

[Stephanvr]

Krisp schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 07:43:
[...]

Tenzij er meer eigen geld ingebracht wordt. Eyeopen stelt in een persbericht dat er gemiddeld meer dan €24K wordt ingebracht. In de reacties staat natuurlijk een nuance (een deel komt voort uit schenkingen). Ik ben dan ook benieuwd hoe het in 2015 gaat lopen, maar ik zie de toekomst wat minder negatief in: 50K schenken kan nog steeds.

Overigens gaan de studentenleningen pas over 5-10 jaar echt meetellen, wanneer de eerste lichting studenten met het studielening (vanaf komend jaar) af gaan studeren en een huis wil kopen.

Ik snap wat je bedoelt Krisp.. maar da's nu net het punt. Mensen moeten langer sparen om in dezelfde prijsklasse een huisje te kunnen kopen. Dat is niet voor iedereen weggelegd en ik denk dat niet iedereen dit wil. Wat er waarschijnlijk dus gaat gebeuren is dat Jan Modaal minder huis krijgt dan voorheen, en de huizen in de middenklasse die tot voorheen bereikbaar waren voor Jan zijn dat plots niet meer.

Als je daar voor de gemiddelde student (OK : over 5 jaar) nog eens 15k bij doet.. die ze mee mogen nemen in de hypotheek. God, de net afgestudeerde schrikt zich lam.
Vroeger konden ze bijvoorbeeld met z'n 2'en 210k aan, en dat is nu 160k (20k vanwege Nibud, 15k per student * 2).

Dan zou de huizenmarkt dus gedeeltelijk instorten. Enerzijds dient men meer eigen middelen mee te nemen, anderzijds dienen de huizenprijzen fors te dalen.

Ik wil eigenlijk een huisje gaan kopen, maar ik wacht er nog even mee

[TheGhostInc]

Stephanvr schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 09:58:
[...]
Als je daar voor de gemiddelde student (OK : over 5 jaar) nog eens 15k bij doet.. die ze mee mogen nemen in de hypotheek. God, de net afgestudeerde schrikt zich lam.
Vroeger konden ze bijvoorbeeld met z'n 2'en 210k aan, en dat is nu 160k (20k vanwege Nibud, 15k per student * 2).

'Gemiddelde student' zegt eigenlijk al genoeg.
Er zal een groep zijn (boven gemiddeld) die lachen om jouw verhaal. De huizen zijn fors goedkoper geworden en tegen de tijd dat ze een huis gekozen hebben is die 15k per student afgelost.
Vroeger was hun huis 210k, nu ergens rond de 170-180k, maar ze mogen wel 190k lenen, die gaan dus groter wonen dan voorheen.
Er zal een andere groep zijn (onder gemiddeld) die erachter komen dat die top studie eerder een 'tob' studie was. 15K schuld en weinig zicht op een fatsoenlijke baan. Waar ze vroeger nog wel 210k konden lenen met z'n 2-en, zouden ze nu al door lagere startsalarissen onder de 200k uitkomen, daarna jouw correctie eraf en 150k is al amper haalbaar.

Maar vergeet ook het spaargeld niet:
Vroeger was spaargeld in een huis stoppen 'onzin' of 'gekkenwerk', koop toch gewoon een nieuwe auto, verbrand het op het strand of consumeer/beleg het ergens waar het zeker weten na 5 jaar weg is.
Maar er is ook een grote groep die best een beetje willen sparen voor een huis, die niet 'de yup' uithangen en maandelijks een paar honderd euro op een veilige locatie zetten. Zonnepaneeltjes op het dak leggen (wat 1 op 1 de waarde van je huis plust) voor een milieuvriendelijk rendement. Die niet op 1 jaar kijken, maar gewoon een horizon hebben die op 10+ jaar ligt.
Je spaargeld is de afgelopen 5 jaar op de woningmarkt gewoon 20-25% meer waard geworden, dat is een super rendement. Waar vroeger 'de volgende' stap in je woning misschien 50K lenen was (aflossingsvrij) is dat misschien nu nog 30K sparen. Kost misschien een jaar of 5 a 10, maar tegen de tijd dat de studenten met studieschulden de markt op komen is er ook alweer heel veel extra kapitaal opgebouwd.

2 Groepen die wel 'de klos' zijn:
Meubelboulevards, iedereen dumpt zijn spaargeld in het huis en niet in (imo kansloze) meubels
Alles wat onder-modaal zit, die moeten hopen op beweging op de huurmarkt, hopelijk dat de commerciële huurmarkt een beetje loskomt in NL, dat geeft ruimte op de hele markt.

[Krisp]

Stephanvr schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 09:58:
[...]


Ik snap wat je bedoelt Krisp.. maar da's nu net het punt. Mensen moeten langer sparen om in dezelfde prijsklasse een huisje te kunnen kopen. Dat is niet voor iedereen weggelegd en ik denk dat niet iedereen dit wil. Wat er waarschijnlijk dus gaat gebeuren is dat Jan Modaal minder huis krijgt dan voorheen, en de huizen in de middenklasse die tot voorheen bereikbaar waren voor Jan zijn dat plots niet meer.

Als je daar voor de gemiddelde student (OK : over 5 jaar) nog eens 15k bij doet.. die ze mee mogen nemen in de hypotheek. God, de net afgestudeerde schrikt zich lam.
Vroeger konden ze bijvoorbeeld met z'n 2'en 210k aan, en dat is nu 160k (20k vanwege Nibud, 15k per student * 2).

Dan zou de huizenmarkt dus gedeeltelijk instorten. Enerzijds dient men meer eigen middelen mee te nemen, anderzijds dienen de huizenprijzen fors te dalen.

Ik wil eigenlijk een huisje gaan kopen, maar ik wacht er nog even mee

Ik denk dat Jan Modaal sowieso niet maatgevend is voor het kopen van een huis. Over het algemeen koopt Jan Bovenmodaal een huis. Het is enkel interessant wat hij gaat doen. Dan gaat meespelen:
- De studielening. De aflosnorm van studieleningen zal de komende jaren (door de lage rente en de versoepelde aflosvoorwaarden) waarschijnlijk nog verder versoepelen. Wel zullen er meer mensen komen met een lening.
- Eigen geld. Dat zal waarschijnlijk betekenen dat Jan Bovenmodaal meer gaat sparen en minder op vakantie gaat. Wellicht leent hij nog meer om toch snel een huis te kunnen kopen. Dat is -zeker in het nieuwe leenstelsel- best wel lonend. Ook ouders zijn na dit jaar meer geneigd om te schenken. Wat dat betreft is er een behoorlijke verandering in mindset gekomen.
- huur vs. koop. Die vergelijking valt voorlopig nog uit naar kopen. De HRA wordt verder uitgekleed, maar de 42% schaal heeft daar de komende jaren nog nauwelijks last van. Door de lage rente en de huurstijging wordt dat verschil alleen maar groter, zeker in de grote steden (voor Amsterdam en Utrecht).

Ik zal niet zeggen dat de huizenprijzen gaan stijgen in de komende jaren, maar ik verwacht dat de daling wel meevalt. Jan Bovenmodaal zal blijven kopen. Let wel: dit betreft gebieden waar Jan Bovenmodaal wil wonen, dus de Randstad en de grote steden. Daarbuiten is de situatie compleet anders.

[assje]

TheGhostInc schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 10:15:
[...]

Sterke analyse!

Zo heb ik het ook aan de paar vrienden uitgelegd die nu nog bij hun ouders wonen. Eén klaagde steeds dat hij weinig rendement had op zijn spaargeld maar aangezien hij aan het sparen is voor een huis heeft hij door de dalende leennormen en prijzen juist een prima rendement.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 07:43:
Eyeopen stelt in een persbericht dat er gemiddeld meer dan €24K wordt ingebracht.

Even quoten uit het artikel:

Gemiddeld brengen starters een bedrag van maar liefst 24.743 euro in. (...) Het laat zien dat de wens van de overheid en banken om risico’s te verkleinen en minder te lenen prima opgevangen wordt.“
De gemiddelde waarde van de gekochte woningen is 192.435 euro.

En nu even rekenen:
192.435 euro, 6% kk ==> 203981 euro totale kosten.
Minus 24743 euro geeft 179238 euro hypotheek, oftewel LTV is ruim 93%. Internationaal gezien is de maximum LTV 80%. Een deel zal meer zelf inleggen, en een deel zal nu nog steeds gewoon 104% geleend hebben. Als 80% een hard maximum was geweest, zou het gemiddelde wellicht op 70-75% hebben gelegen. Daar zit de LTV nu 20% boven, dus het lijkt me bijzonder voorbarig om te zeggen dat de wens om risico's te verkleinen "prima is opgevangen".

(een deel komt voort uit schenkingen). Ik ben dan ook benieuwd hoe het in 2015 gaat lopen, maar ik zie de toekomst wat minder negatief in: 50K schenken kan nog steeds.

Vergeet niet dat er vorig jaar 17 keer zoveel geschonken werd als 3 jaar eerder. M.a.w. een heleboel schenkingen zijn "naar voren gehaald", en heel veel mensen die konden schenken hebben dat al gedaan. De "te schenken pot" is dus aanzienlijk leger.

[Arnout]

rik86 schreef op donderdag 15 januari 2015 @ 19:46:
verrassend hè

Hoewel de presentatie in 't 6-uur-journaal op de NOS vrij positief ingeschoten was, viel 't me wel op dat ze duidelijk aangaven dat het alleen voor bepaalde regio's, m.n. de randstad, geldt. En dat in andere regio's de prijzen echt nog wel flink moeten dalen om huizen snel verkocht te krijgen.

Het probleem is dat de meerderheid van de huizenverkopers merkt dat het helemaal niet veel beter gaat: waarom wordt mijn huis maar niet verkocht, als het allemaal zo goed gaat?

Dat heeft de NVM ook door en juist daarom worden er dat soort dingen in het bericht verwerkt, om niet helemaal ongeloofwaardig over te komen. Het was trouwens het tweede item in het achtuurjournaal...

[Krisp]

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 10:37:
[...]

Even quoten uit het artikel:

[...]

En nu even rekenen:
192.435 euro, 6% kk ==> 203981 euro totale kosten.
Minus 24743 euro geeft 179238 euro hypotheek, oftewel LTV is ruim 93%. Internationaal gezien is de maximum LTV 80%. Een deel zal meer zelf inleggen, en een deel zal nu nog steeds gewoon 104% geleend hebben. Als 80% een hard maximum was geweest, zou het gemiddelde wellicht op 70-75% hebben gelegen. Daar zit de LTV nu 20% boven, dus het lijkt me bijzonder voorbarig om te zeggen dat de wens om risico's te verkleinen "prima is opgevangen".

We gaan dan ook niet meteen naar een situatie met max 80% LTV. Wat dit artikel (en nogmaals: een persbericht van een aanbieder, waarschijnlijk veel schenkingen) laat zien is dat 'geld meebrengen' kennelijk wel een optie is. De komende jaren hebben we wellicht minder last van de verscherpte LTV-voorwaarden dan in dit topic gesuggereerd.

[...]

Vergeet niet dat er vorig jaar 17 keer zoveel geschonken werd als 3 jaar eerder. M.a.w. een heleboel schenkingen zijn "naar voren gehaald", en heel veel mensen die konden schenken hebben dat al gedaan. De "te schenken pot" is dus aanzienlijk leger.

...of veel mensen kwamen op het idee om te schenken. Dat schenkingen naar voren zijn gehaald zie ik als een mogelijkheid, maar dat is zeker niet de enige mogelijkheid. Tot voor kort (1-2 jaar geleden) was het bijna not-done om af te lossen. Die mindset is nu een beetje aan het veranderen. Er zit nog genoeg vermogen bij de ouders om de volgende generatie op te starten.

[Pooh]

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 10:37:
En nu even rekenen:
192.435 euro, 6% kk ==> 203981 euro totale kosten.
Minus 24743 euro geeft 179238 euro hypotheek, oftewel LTV is ruim 93%. Internationaal gezien is de maximum LTV 80%. Een deel zal meer zelf inleggen, en een deel zal nu nog steeds gewoon 104% geleend hebben. Als 80% een hard maximum was geweest, zou het gemiddelde wellicht op 70-75% hebben gelegen. Daar zit de LTV nu 20% boven, dus het lijkt me bijzonder voorbarig om te zeggen dat de wens om risico's te verkleinen "prima is opgevangen".

Welke 'internationaal' precies? Duitsland heeft standaard 80%, maar gaat voor alle hoger opgeleiden naar 100% met versnelde aflossing of zo'n omruilfinancieringsconstructie. Belgie is 100% taxatiewaarde, met alleen renteopslag (net als in NL), Frankrijk gaat tot 110%.

[Arnout]

Krisp schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 10:52:
[...]


...of veel mensen kwamen op het idee om te schenken. Dat schenkingen naar voren zijn gehaald zie ik als een mogelijkheid, maar dat is zeker niet de enige mogelijkheid. Tot voor kort (1-2 jaar geleden) was het bijna not-done om af te lossen. Die mindset is nu een beetje aan het veranderen. Er zit nog genoeg vermogen bij de ouders om de volgende generatie op te starten.

Mindset?

1. Afbouw HRA betekent dat het aflossen steeds interessanter wordt
2. Rendement op vermogen neemt af (zie spaarrekening), dus schenken wordt een steeds aantrekkelijker optie
3. icm 2, ouders zien dat hun kinderen met modaal inkomen gewoon geen fatsoenlijk huis kunnen kopen (wél een appartement ), en hebben zelf 'leuk' verdiend aan hun wooncarrière.

[CrashOne]

Krisp schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 10:52:
[...]


...of veel mensen kwamen op het idee om te schenken. Dat schenkingen naar voren zijn gehaald zie ik als een mogelijkheid, maar dat is zeker niet de enige mogelijkheid. Tot voor kort (1-2 jaar geleden) was het bijna not-done om af te lossen. Die mindset is nu een beetje aan het veranderen. Er zit nog genoeg vermogen bij de ouders om de volgende generatie op te starten.

Dat zal best, maar waarom zou dit nodig moeten zijn? En wil je dit wel? Ikzelf wil mijn eigen boontjes doppen en kan mij goed voorstellen dat veel andere er ook zo over denken. In de toekomst wordt het eerst sparen, dan kopen. En ik kan dat alleen maar aanmoedigen.

[Stoney3K]

Bisti schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 10:54:
[...]

Veel liever zou ik een financiële buffer verplicht stellen (hoe dit wettelijk in te regelen is geen idee). Je moet verplicht geld gespaard hebben voor het aankopen van een huis, dit gespaarde geld blijft echter beschikbaar voor de consument als buffer. In mijn ogen zorgen de meeste consumenten wel dat de uitgaven per maand niet hoger zijn dan wat er binnenkomt, zullen de vaste kosten met 2% dalen dan kun je er donder op zeggen dat de variabele uitgaven met 2% stijgen. De problemen komen pas als er iets onverwachts gebeurd en er geen buffer aanwezig is. Door deze buffer juist op het moment dat een huis gekocht wordt weg te nemen vindt ik cru.

Als je dat af zou dwingen dan help je denk ik nog verder de huizenmarkt om zeep. Vooral in de starterssector heb je tegenwoordig te maken met mensen die wel een financiëel stabiele situatie hebben, maar niet de extra ruimte hebben om te sparen, of hun spaargeld hebben uitgegeven aan studiekosten.

De wachttijden voor een andere huurwoning zijn lang, dus dan zou iemand die wel een stabiel financieel verleden heeft maar geen extra buffer op kan bouwen, niet kunnen verhuizen, tenzij je er al zes (!) jaar geleden over nagedacht had.

In tijden van crisis moet je mensen juist extra stimulans geven en meer risico's nemen om uit die crisis te komen, niet alle mogelijke risico's er uit bezuingen. Dat klinkt tegenstrijdig, maar door het beperken van mogelijkheden op de huizenmarkt, verpest je ook de vraag in die markt en sloop je de markt nog verder.

[ph4ge]

We moeten echt niet teveel verwachten van schenkingen om de woningprijzen omhoog te stuwen/hoog te houden. Dat grote positieve effect is nu eenmalig geweest en heeft de hoogste vermogens een leuk belastingvoordeeltje op geleverd over de rug van de rest die daardoor meer betaalt voor hetzelfde huis en de staat die belastinginkomsten misloopt. Nu gaat het gewoon weer terug naar het oude niveau, waarschijnlijk lager. Schenken voor de aankoop van een huis kon en gebeurde immers altijd al, en zit dus al in de prijs. De groep die kan schenken wordt wel steeds kleiner. Het gemiddelde Nederlandse huishouden heeft een vermogen van rond de 40.000 euro, althans dat was in 2012 (laatste wat ik kon vinden). Echter, dat vermogen zit voor 30% bij de hoogste 10% van de vermogens. Voor 90% van de huishoudens geldt dus dat er nauwelijks wat te schenken is. Als er al een positief vermogen is dan is dat een broodnodige buffer voor de eigen financiën of zit het muurvast in stenen, nog los van dat er een hoop schenkingen naar voren zijn gehaald en dus nu wegvallen.

[T-MOB]

Arnout schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 10:59:
[...]
3. icm 2, ouders zien dat hun kinderen met modaal inkomen gewoon geen fatsoenlijk huis kunnen kopen (wél een appartement ), en hebben zelf 'leuk' verdiend aan hun wooncarrière.

Waar komt toch het idee vandaan dat je met een modaal inkomen niets fatsoenlijks kan kopen. Een modaal gezinsinkomen is 43K per jaar. Daarmee kun je richting de 190k financieren. In Amsterdam is dat misschiien niet genoeg, maar in bijvoorbeeld Purmerend of Alphen aan den Rijn is er toch genoeg te koop. In Drente koop je vrijstaand voor dat geld.

[Krisp]

ph4ge schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 11:25:
We moeten echt niet teveel verwachten van schenkingen om de woningprijzen omhoog te stuwen/hoog te houden. Dat grote positieve effect is nu eenmalig geweest en heeft de hoogste vermogens een leuk belastingvoordeeltje op geleverd over de rug van de rest die daardoor meer betaalt voor hetzelfde huis en de staat die belastinginkomsten misloopt. Nu gaat het gewoon weer terug naar het oude niveau, waarschijnlijk lager. Schenken voor de aankoop van een huis kon en gebeurde immers altijd al, en zit dus al in de prijs. De groep die kan schenken wordt wel steeds kleiner. Het gemiddelde Nederlandse huishouden heeft een vermogen van rond de 40.000 euro, althans dat was in 2012 (laatste wat ik kon vinden). Echter, dat vermogen zit voor 30% bij de hoogste 10% van de vermogens. Voor 90% van de huishoudens geldt dus dat er nauwelijks wat te schenken is. Als er al een positief vermogen is dan is dat een broodnodige buffer voor de eigen financiën of zit het muurvast in stenen, nog los van dat er een hoop schenkingen naar voren zijn gehaald en dus nu wegvallen.

Nogmaals: die schenkingen zijn niet naar voren gehaald. Daar is geen enkel bewijs voor.

Verder heb je het over 10% van de huishoudens. Aangezien 50% van de huishoudens koopt en die groep meestal het vermogen bezit, heeft 20% van die groep vermogen om een schenking te doen. Daar komt bij dat de groep tot 45 jaar veelal geen of weinig vermogen heeft. Anders gezegd: het overgrote deel van het vermogen ligt bij de huishoudens van 50 jaar en ouder, die nu kinderen hebben die gaan kopen. Laten we zeggen dat de helft van de huishoudens 50+ is. Dat betekent dat 40% van die 50+ huishoudens vermogen heeft. Maar omdat ik generaliseer, trek ik er 5% vanaf. Oftewel: 35% van de huishoudens boven de 50+ kan zijn kinderen faciliteren.

Dat noem ik best significant.

[TheGhostInc]

T-MOB schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 11:28:
[...]

Waar komt toch het idee vandaan dat je met een modaal inkomen niets fatsoenlijks kan kopen. Een modaal gezinsinkomen is 43K per jaar. Daarmee kun je richting de 190k financieren. In Amsterdam is dat misschiien niet genoeg, maar in bijvoorbeeld Purmerend of Alphen aan den Rijn is er toch genoeg te koop. In Drente koop je vrijstaand voor dat geld.

Volgens mij gaat het er meer om dat een modaal inkomen, niet gelijk staat aan een modale koopwoning. Koopwoningen worden nu eenmaal bovengemiddeld gekocht door mensen die bovengemiddeld verdienen.
Andersom is het ook waar, de modale huurwoning wordt gehuurd door iemand die onder modaal verdient.

Betekent niet dat je niets kunt kopen, er zijn ook woningen (flatjes) onder de 100k te vinden. Alleen al in de gemeente Utrecht zijn dat er honderden en dat kan voor een bepaalde doelgroep super interessant zijn.

[Stoney3K]

T-MOB schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 11:28:
[...]

Waar komt toch het idee vandaan dat je met een modaal inkomen niets fatsoenlijks kan kopen. Een modaal gezinsinkomen is 43K per jaar. Daarmee kun je richting de 190k financieren.

Mits je geen schoolverlater bent natuurlijk. Want als je een studieschuld hebt, gaat de maximale financiering rap naar beneden (wij zitten op modaal gezinsinkomen en zakken van 190k naar 130k).

Dat gaat straks nog erger worden als dat sociale leenstelsel wordt doorgezet. Met een ton studieschuld over een looptij van maximaal 35 jaar, kun je een hypotheek voor de helft van je leven op je buik schrijven.

[chrisborst]

Stoney3K schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 11:19:
In tijden van crisis moet je mensen juist extra stimulans geven en meer risico's nemen om uit die crisis te komen, niet alle mogelijke risico's er uit bezuingen. Dat klinkt tegenstrijdig, maar door het beperken van mogelijkheden op de huizenmarkt, verpest je ook de vraag in die markt en sloop je de markt nog verder.

De problemen in de huizenmarkt zijn juist gekomen doordat er teveel risico's zijn genomen. Een LTV van 130% was gewoon mogelijk en dan ook nog 8x je bruto jaarsalaris.

En als jij al aangeeft dat je in het verleden diverse betalingsachterstanden hebt gehad zou ik al helemaal oppassen. Ik weet de omstandigheden niet, maar het lijkt mij wel een extra risico.

[rik86]

Je doet ook wel iets heel erg verkeerd als je per persoon 50k studieschuld opbouwt. Ik heb zelf ook een flinke studieschuld, maar ik heb 2 jaar te lang over m'n studie gedaan en ook een tijd maximaal geleend (waarbij dat financieel echt niet hoognodig was, maar extra uitgavenruimte is dan wel prettig...). Als je op kamers gaat, daarnaast niet wilt werken, je ouders weinig bij (kunnen) dragen en je meerdere jaren studievertraging oploopt, dan bouw je een hoge studieschuld op. Maar dat is dan in 90-95% van de gevallen eigen schuld.

Het enige dat verandert is dat de basisbeurs á € 1.000 per jaar een lening wordt. Dat scheelt € 4.000,- over een normale studieduur, waarbij als je ouders een laag inkomen hebben het effect deels gecompenseerd wordt door een hogere aanvullende beurs die wel gewoon een gift blijft (als je je studie afrondt). Dat zal echt geen enorme invloed hebben op de huizenmarkt.

[Stoney3K]

chrisborst schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 12:59:
[...]

De problemen in de huizenmarkt zijn juist gekomen doordat er teveel risico's zijn genomen. Een LTV van 130% was gewoon mogelijk en dan ook nog 8x je bruto jaarsalaris.

En als jij al aangeeft dat je in het verleden diverse betalingsachterstanden hebt gehad zou ik al helemaal oppassen. Ik weet de omstandigheden niet, maar het lijkt mij wel een extra risico.

Je kan natuurlijk het ene extreme tegenover het andere zetten. Ik vind zelf dat, wanneer je een stabiele situatie hebt, je in principe alle kosten van het kopen van je huis moet kunnen lenen en je (wanneer er geen klus/verbouwing te doen is) gewoon zo in zou kunnen verhuizen. Voor een huurhuis hoef je toch ook niks extra te betalen bovenop je maandelijkse verplichtingen?

De kosten voor eventuele klussen, verbouwing en verhuizing vind ik iets anders, maar 100% LTV + kosten koper kunnen finaniceren lijkt me niet meer dan redelijk.

Wat je niet moet vergeten is dat er in het verleden wel genoeg mensen waren met reserves (denk aan ouders), maar die reserves juist door de crisis aardig zijn geslonken.

[Pooh]

rik86 schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 13:17:
Het enige dat verandert is dat de basisbeurs á € 1.000 per jaar een lening wordt. Dat scheelt € 4.000,- over een normale studieduur, waarbij als je ouders een laag inkomen hebben het effect deels gecompenseerd wordt door een hogere aanvullende beurs die wel gewoon een gift blijft (als je je studie afrondt). Dat zal echt geen enorme invloed hebben op de huizenmarkt.

Basisbeurs is nu 1233 per jaar thuiswonend, 3433 per jaar uitwonend. 4 jaar uitwonend is dus ruim 13000 extra schuld. Wel iets meer dan 4k, al vermoed ik ook dat het niet veel invloed op de markt zal hebben.

[T-MOB]

Stoney3K schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 12:47:
[...]
Mits je geen schoolverlater bent natuurlijk. Want als je een studieschuld hebt, gaat de maximale financiering rap naar beneden (wij zitten op modaal gezinsinkomen en zakken van 190k naar 130k).

Dat gaat straks nog erger worden als dat sociale leenstelsel wordt doorgezet. Met een ton studieschuld over een looptij van maximaal 35 jaar, kun je een hypotheek voor de helft van je leven op je buik schrijven.

Ja, als je schulden hebt wordt het een ander verhaal. Maar goed, een studieschuld komt negen van de tien keer met een diploma. En dan zit je al snel ruim boven modaal. Met twee starterssalarissen van 25K zit je er al boven.

Met dat nieuwe leenstelsel en de terugbetalingstermijn wordt de impact op je leencapaciteit trouwens lager dan nu het geval is. De maandlasten van die schuld worden immers lager. Een basisbeurs is volgens mij wel meer dan 1000 euro per jaar (volgens mij kreeg ik indertijd al 220 in de maand). Maar goed, ook 10000 euro die je in 35 jaar mag terugbetalen gaan je geen 35 jaar een koophuis ontzeggen.

[GioStyle]

Stoney3K schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 13:26:
[...]


Je kan natuurlijk het ene extreme tegenover het andere zetten. Ik vind zelf dat, wanneer je een stabiele situatie hebt, je in principe alle kosten van het kopen van je huis moet kunnen lenen en je (wanneer er geen klus/verbouwing te doen is) gewoon zo in zou kunnen verhuizen. Voor een huurhuis hoef je toch ook niks extra te betalen bovenop je maandelijkse verplichtingen?

Je kan elk moment uit je huurhuis stappen, bij een koophuis ligt dat toch iets anders.

De kosten voor eventuele klussen, verbouwing en verhuizing vind ik iets anders, maar 100% LTV + kosten koper kunnen finaniceren lijkt me niet meer dan redelijk.

Ik vind van niet. De huidige huizenprijzen zijn naar mijn inziens nog steeds te hoog. Als jij zegt: leen maar 100% LTV + kosten koper en de prijzen dalen nog eens 5%, dan heb je vervolgens gelijk weer een groep mensen met een 'hypotheek onder water'.

70% LTV + kosten koper is helemaal niet verkeerd. Leg maar eerst 30% vermogen voor je huis neer voordat je een grote verplichting (hypotheek) aangaat. De rentes zullen op termijn ongetwijfeld lager worden, omdat de banken minder risico's hebben, waardoor je misschien netto ook nog eens minder kwijt ben aan je hypotheek.

Wat je niet moet vergeten is dat er in het verleden wel genoeg mensen waren met reserves (denk aan ouders), maar die reserves juist door de crisis aardig zijn geslonken.

Uh, nee. De rijken worden rijker en de armen worden armer. Juist helemaal door de crisis. Sinds de crises zijn er meer miljonairs in Nederland.

[Stoney3K]

rik86 schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 13:17:
Je doet ook wel iets heel erg verkeerd als je per persoon 50k studieschuld opbouwt.

Ik heb als voorbeeld mijn studie niet af kunnen maken vanwege een handicap (in combinatie met een grove medische misser). Dan laat het DUO je de basisbeurs + OV lening wel kwijt schelden, maar je studieschuld blijft staan.

[Newjersey]

GioStyle schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 13:43:

Ik vind van niet. De huidige huizenprijzen zijn naar mijn inziens nog steeds te hoog. Als jij zegt: leen maar 100% LTV + kosten koper en de prijzen dalen nog eens 5%, dan heb je vervolgens gelijk weer een groep mensen met een 'hypotheek onder water'.

70% LTV + kosten koper is helemaal niet verkeerd. Leg maar eerst 30% vermogen voor je huis neer voordat je een grote verplichting (hypotheek) aangaat. De rentes zullen op termijn ongetwijfeld lager worden, omdat de banken minder risico's hebben, waardoor je misschien netto ook nog eens minder kwijt ben aan je hypotheek.

30% eigen vermogen opbouwen vind ik nog al wat. Hoe krijg je dat voor elkaar als je al huurt, of als je al een koophuis hebt? 5% vermogen snap ik nog wel, maar 30% gaat wel erg ver. Vooral mensen die door de crisis al amper kunnen sparen zullen dus nooit kunnen doorgroeien naar een normale eengezinswoning. En er zijn ook geen voldoende huurhuizen... Nee laat het dan maar blijven zoals het nu is, ook al sta ik nu ook totaal niet achter de nieuwe regels.

[Señor Sjon]

En hoe vaak komt dat voor? No insult verder hoor, maar moeten we juist niet proberen om van alle uitzonderingsposities af te komen in dit soort discussies?

[Stoney3K]

GioStyle schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 13:43:
Uh, nee. De rijken worden rijker en de armen worden armer. Juist helemaal door de crisis. Sinds de crises zijn er meer miljonairs in Nederland.

Miljonairs sparen dan over het algemeen ook niet tot ze een miljoen bij elkaar hebben, terwijl de werkende Jan Modaal dat wel doet en nooit het miljoen haalt (die mag blij zijn als ie het tot een ton redt).

Precies wat Newjersey zegt: De mensen die proberen om hard te werken en uit een put te komen worden genaaid door hun verleden, terwijl de mensen bij wie het al komt aanwaaien, het nog makkelijker gaan krijgen. Er is geen doorgroei.

Met 30% eigen vermogen krijg je alleen maar leegstand in het starters- en bodemsegment.

[GioStyle]

Newjersey schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 13:49:
[...]


30% eigen vermogen opbouwen vind ik nog al wat. Hoe krijg je dat voor elkaar als je al huurt, of als je al een koophuis hebt? 5% vermogen snap ik nog wel, maar 30% gaat wel erg ver. Vooral mensen die door de crisis al amper kunnen sparen zullen dus nooit kunnen doorgroeien naar een normale eengezinswoning. En er zijn ook geen voldoende huurhuizen... Nee laat het dan maar blijven zoals het nu is, ook al sta ik nu ook totaal niet achter de nieuwe regels.

In Duitsland is het al de normaalste zaak van de wereld. Waarom altijd denken in problemen in plaats van oplossingen?

Overigens ben ik ook van mening dat de overheid eens een keer haar taak moet gaan uitvoeren: zorgen voor haar burgers in plaats van telkens uitknijpen. Zorg inderdaad voor fatsoenlijke huurhuizen en kavels waarop huizen gebouwd kunnen worden, zodat het aanbod stijgt, waardoor vraag en aanbod op een normaal niveau komt te liggen.

[Bonsaiboom]

T-MOB schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 13:36:
[...]


Ja, als je schulden hebt wordt het een ander verhaal. Maar goed, een studieschuld komt negen van de tien keer met een diploma. En dan zit je al snel ruim boven modaal. Met twee starterssalarissen van 25K zit je er al boven.

Dat is nog maar net de vraag, in tegenstelling tot een jaar of 30 terug is het hebben van een diploma meer een qualifier dan dat het een differentiator is. Ik ben het er mee eens dat de kans dat je boven modaal kan verdienen met een diploma veel hoger is. Je hebt echter ook vele onzinnige studies, waar je net zo goed een studieschuld mee krijgt en waar je niet per se veel mee gaat verdienen.

Ook ken ik (N=1 inderdaad) helaas best een aantal mensen in mijn omgeving met een studieschuld en zonder een diploma.

[ph4ge]

Krisp schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 11:35:
Nogmaals: die schenkingen zijn niet naar voren gehaald. Daar is geen enkel bewijs voor.

Die piek in de verkopen is een duidelijk bewijs dat men nog gekocht heeft om gebruik te maken van aflopende leningen. Dat was telkens het geval en ik zie geen reden waarom dat nu niet het geval zou zijn. Dit soort berichten laten zien dat mensen in ieder geval werden opgeroepen om er nog snel even gebruik van te maken.

We hebben geen van alle tijd om een uitgebreide studie hiernaar te doen, en de partijen die dat wel hebben gaan nooit een studie uitvoeren waarbij ze het risico lopen dat er geen wenselijk resultaat uitkomt. Maar met simpele logica kunnen we er vanuitgaan dat er aankopen naar voren werden gehaald. Dit effect was er volgens jaar al zelfs volgens de NVM. De Rabo, de club die alleen maar positief nieuws brengt, schat dat het om zo'n 3000 extra transacties gaat en zegt er zelfs bij dat we die in 2015 gaan missen.

Krisp schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 11:35:
Verder heb je het over 10% van de huishoudens. Aangezien 50% van de huishoudens koopt en die groep meestal het vermogen bezit, heeft 20% van die groep vermogen om een schenking te doen. Daar komt bij dat de groep tot 45 jaar veelal geen of weinig vermogen heeft. Anders gezegd: het overgrote deel van het vermogen ligt bij de huishoudens van 50 jaar en ouder, die nu kinderen hebben die gaan kopen. Laten we zeggen dat de helft van de huishoudens 50+ is. Dat betekent dat 40% van die 50+ huishoudens vermogen heeft. Maar omdat ik generaliseer, trek ik er 5% vanaf. Oftewel: 35% van de huishoudens boven de 50+ kan zijn kinderen faciliteren.

Dat noem ik best significant.

Je beredeneert vanuit je eigen situatie, schenkingen zijn uitzonderingen. Ja, er zijn vorig jaar naar schatting in totaal 100.000 schenkingen gedaan, maar dit ging lang niet altijd om nieuwe aankopen. De Volkskrant schat dat bij ongeveer 10% van de transacties een schenking een rol speelde. Daar zitten ook kleine schenkingen bij en je moet er ook rekening houden zowel koper als verkoper die schenking kan hebben gehad.

Het is vorig jaar uitgebreid in het nieuws geweest dat het gemiddelde vermogen van huishoudens in 2012 slechts 27.000 euro betrof. Natuurlijk zullen er relatief veel ouderen bij die rijke groep zitten, maar dan nog hebben we het over een klein deel.

Het vermogen hebben wil in de eerste plaats niet zeggen dat je het wil schenken, daarnaast moet het ook maar kunnen want meestal zit dat vermogen gewoon in steen of hebben ze het zelf nodig. Vervolgens zal het in de meeste gevallen naar meer dan 1 kind gaan.

Ik snap niks van je berekening. Wat heeft het voor nut om een onderscheid te maken tussen ouders die huren en kopen? Mag iemand wiens ouders huren geen schenking krijgen om te kopen of mag een kind uit een gezin met een koophuis niet huren?

Maar je mist sowieso het punt. Het gaat er niet om hoeveel huishoudens er precies hoeveel kunnen schenken. Het gaat erom dat dat altijd al kon en gebeurde, het zit dus al in de prijs. Het zal de prijs dus niet omhoog helpen. Sterker nog, het vermogen neemt rap af waardoor er waarschijnlijk minder geschonken gaat worden. Daar komt het feit dat schenkingen naar voren zijn gehaald nog bovenop voor de komende maanden.

Er is geen enkele reden om aan te nemen dat de verzeventienvoudiging van het schenkingsbedrag de nieuwe norm is en niet een uitschieter.

[Stoney3K]

GioStyle schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 13:54:
[...]


In Duitsland is het al de normaalste zaak van de wereld. Waarom altijd denken in problemen in plaats van oplossingen?

Overigens ben ik ook van mening dat de overheid eens een keer haar taak moet gaan uitvoeren: zorgen voor haar burgers in plaats van telkens uitknijpen. Zorg inderdaad voor fatsoenlijke huurhuizen en kavels waarop huizen gebouwd kunnen worden, zodat het aanbod stijgt, waardoor vraag en aanbod op een normaal niveau komt te liggen.

Daar ben ik het wel mee eens: Als het mes aan twee kanten snijdt en er ook gewerkt wordt aan het woningtekort, dan is zoiets veel redelijker. Een drempel voor een koophuis is een goed idee, mits het aanbod aan huurwoningen groot genoeg is.

Als je het nú in zou voeren dan zet je veel startende gezinnen voor jaren vast omdat ze geen koophuis kunnen krijgen, en een nieuwe huurwoning heb je ook niet voor het uitzoeken.

[KillaZ]

GioStyle schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 13:54:
[...]


In Duitsland is het al de normaalste zaak van de wereld. Waarom altijd denken in problemen in plaats van oplossingen?

Overigens ben ik ook van mening dat de overheid eens een keer haar taak moet gaan uitvoeren: zorgen voor haar burgers in plaats van telkens uitknijpen. Zorg inderdaad voor fatsoenlijke huurhuizen en kavels waarop huizen gebouwd kunnen worden, zodat het aanbod stijgt, waardoor vraag en aanbod op een normaal niveau komt te liggen.

Gaat niet; praktijkvoorbeeld van mijzelf amper 4 jaar geleden:

22 jaar, single, modaal salaris. Door die €33k per jaar piste ik buiten de pot voor zorg en huurtoeslag en kom ik niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Dan is mijn enige optie: De vrije huur. Een geweldige markt, veel aanbod en prijzen die elk jaar wel lijken te stijgen: 50 m2 in Alkmaar? €750,- per maand. Sta je dan met je 1700 netto:
- 750€ huur
- €100 G/W/L
- €40,- Alles in 1
- €50,- servicekosten
- €100,- ZKV

Alleen al aan vaste lasten >€1000,-. Dan moet ik daar nog boodschappen van doen en heb ik ook nog zoiets als vrijetijdsbesteding. Hoe wil ik dan met max. €2000,- per jaar sparen een eigen vermogen van 30% opbouwen?

Nederland is te verziekt om zo'n regel in te voeren. Het zou moeten, maar het gaat simpelweg niet.

[ Voor 29% gewijzigd door KillaZ op 16-01-2015 14:02 ]

[Metalfreak]

GioStyle schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 13:54:
[...]


In Duitsland is het al de normaalste zaak van de wereld. Waarom altijd denken in problemen in plaats van oplossingen?

Maar in Duitsland hebben ze niet te maken met zo'n absurde grondprijzen als in Nederland waardoor de huizen zo duur worden. Als je alleen bent kan ik me goed voorstellen dat het niet haalbaar is, toen ik nog alleen woonde was het ook onmogelijk om te sparen, pas toen ik ging samenwonen had ik de mogelijkheid om flink te sparen...

[GioStyle]

KillaZ schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:01:
[...]


Gaat niet; praktijkvoorbeeld van mijzelf amper 4 jaar geleden:

22 jaar, single, modaal salaris. Door die €33k per jaar piste ik buiten de pot voor zorg en huurtoeslag en kom ik niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Dan is mijn enige optie: De vrije huur. Een geweldige markt, veel aanbod en prijzen die elk jaar wel lijken te stijgen: 50 m2 in Alkmaar? €750,- per maand. Sta je dan met je 1700 netto:
- 750€ huur
- €100 G/W/L
- €40,- Alles in 1
- €50,- servicekosten
- €100,- ZKV

Alleen al aan vaste lasten >€1000,-. Dan moet ik daar nog boodschappen van doen en heb ik ook nog zoiets als vrijetijdsbesteding. Hoe wil ik dan met max. €2000,- per jaar sparen een eigen vermogen van 30% opbouwen?

Nederland is te verziekt om zo'n regel in te voeren. Het zou moeten, maar het gaat simpelweg niet.

Je wilde meer gaan sparen in je oude situatie, maar je zegt eigenlijk dat dat niet kan? Dat is niet waar.

Daar is wel een oplossing voor: ga een huis huren met 2 of 3 personen. Dan kan je je kosten delen, waardoor je maandelijks meer geld overhoudt. Op een gegeven moment heb je een aardig geldbedrag, waarmee je een fatsoenlijk huis kan kopen met 70% LTV, waardoor je maandlasten relatief laag zijn ten opzichte van 100% LTV.

Ik gok dat je liever alleen woont. Dat kan, maar dat heeft zijn prijs.

[Stoney3K]

GioStyle schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:11:
[...]
Ik gok dat je liever alleen woont. Dat kan, maar dat heeft zijn prijs.

Waarom zijn de huurprijzen van een vrije-sector huis dan zo veel hoger dan een gelijkwaardig koophuis? Het enige verschil is dat je nu de kas van de verhuurder loopt te spekken, in plaats van de bank.

Het is niet omdat de mensen bereid zijn om die hoge huurprijzen te betalen, maar omdat ze vaak geen keus hebben. Terwijl het zelfde huis, gekocht, behoorlijk minder kost omdat je ook recht hebt op hypotheekrenteaftrek.

En het is niet zo dat er meer vraag is naar vrije-markt huizen dan er aanbod is en ze dus met de prijzen kunnen stijgen -- veel vrije huurhuizen staan leeg en worden zelfs antikraak beheerd.

[KillaZ]

Stoney3K schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:16:
[...]


Waarom zijn de huurprijzen van een vrije-sector huis dan zo veel hoger dan een gelijkwaardig koophuis? Het enige verschil is dat je nu de kas van de verhuurder loopt te spekken, in plaats van de bank.

Het is niet omdat de mensen bereid zijn om die hoge huurprijzen te betalen, maar omdat ze vaak geen keus hebben. Terwijl het zelfde huis, gekocht, behoorlijk minder kost omdat je ook recht hebt op hypotheekrenteaftrek.

En het is niet zo dat er meer vraag is naar vrije-markt huizen dan er aanbod is en ze dus met de prijzen kunnen stijgen -- veel vrije huurhuizen staan leeg en worden zelfs antikraak beheerd.

Dit inderdaad. Ja, ik had een kamer kunnen huren, maar vergeet niet dat een kamer in Amsterdam (er worden an sich niet veel kamers aangeboden in Alkmaar als je geen 2 a 3 vrienden hebt die een woning willen huren) ook al snel naar de €500,- per maand gaan.

Ik ga nu van 80 m2 in Heiloo (niet in een stad dus) voor €700,- naar een woning van 135 m2 voor bruto €940,- Dat verschil van 240 euro ex. aftrek is niet goed te praten.

[chrisborst]

Je ziet nu dan er gemeenten zijn die huurwoningen aan starters aanbieden onder de voorwaarde dat ze er max. 5 jaar mogen wonen. Die huren liggen op het niveau van sociale huur, maar je kan geen huursubsidie etc. krijgen. Op die manier heb je de mogelijkheid om 5 jaar te sparen en dan zodra je genoeg hebt een huis te kopen. Lijkt mij een erg mooie constructie.
Als ze dan zo zouden doen dat je voor je eerste huis een LTV hebt van 100% en voor de huizen erna het langzaam afbouwen tot bijv. 90%

[Stoney3K]

chrisborst schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:20:
Je ziet nu dan er gemeenten zijn die huurwoningen aan starters aanbieden onder de voorwaarde dat ze er max. 5 jaar mogen wonen. Die huren liggen op het niveau van sociale huur, maar je kan geen huursubsidie etc. krijgen. Op die manier heb je de mogelijkheid om 5 jaar te sparen en dan zodra je genoeg hebt een huis te kopen. Lijkt mij een erg mooie constructie.
Als ze dan zo zouden doen dat je voor je eerste huis een LTV hebt van 100% en voor de huizen erna het langzaam afbouwen tot bijv. 90%

Meestal komen alleen de lagere inkomens (benedenmodaal) daarvoor in aanmerking en zijn er ellenlange wachtlijsten.

Als je als gezin modaal verdient maar geen eigen vermogen hebt, val je tussen de wal en het schip.

[GioStyle]

Stoney3K schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:16:

Waarom zijn de huurprijzen van een vrije-sector huis dan zo veel hoger dan een gelijkwaardig koophuis? Het enige verschil is dat je nu de kas van de verhuurder loopt te spekken, in plaats van de bank.

Schaarste gecreëerd door de overheid.

En een huis onderhouden kost ook geld, geen idee of je daar ook rekening mee houdt?

[ Voor 10% gewijzigd door GioStyle op 16-01-2015 14:24 ]

[chrisborst]

Stoney3K schreef op vrijdag 16 januari 2015 @ 14:21:
[...]


Meestal komen alleen de lagere inkomens (benedenmodaal) daarvoor in aanmerking en zijn er ellenlange wachtlijsten.

Als je als gezin modaal verdient maar geen eigen vermogen hebt, val je tussen de wal en het schip.

Dit zijn dus huizen voor mensen die net afgestudeerd zijn en boven modaal verdienen.