Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[EXX]

Dat de weg van de geleidelijkheid het beste is, daar is de meerderheid het wel mee eens. Niemand is erbij gebaat de zaak de afgrond in te duwen.

Maar: hou eens op met al die maatregelen die eigenlijk alleen maar een recept voor ellende zijn. Het grote voorbeeld: de starterslening. Een gedrocht van jewelste, dat mensen in staat stelt zich (alweer) te hoog in de schulden te steken. Gelukkig neemt het aantal mensen dat gebruik maakt van de starterslening af. Het aantal wantbetalingen op reeds bestaande startersleningen neemt wel toe, volgens dit artikel.

[Señor Sjon]

Gelukkig nemen niet zoveel mensen die starterslening. Al met al zijn onder de 100 gevallen voorbij de afgrond gegaan. Macrotechnisch marginaal, voor de mensen zelf natuurlijk vreselijk. Overigens, als we dezelfde percentages als de NHG aanhouden, dan zal 50-60% hiervan veroorzaakt zijn door een relatiebreuk.

[Oscar Mopperkont]

EXX schreef op vrijdag 09 mei 2014 @ 13:17:
Dat de weg van de geleidelijkheid het beste is, daar is de meerderheid het wel mee eens. Niemand is erbij gebaat de zaak de afgrond in te duwen.

Nouja, het heeft bijna 6 jaar discussiëren in dit en voorgaande topics gekost

[EXX]

Heeft het toch nog iets opgeleverd

[ Voor 91% gewijzigd door EXX op 09-05-2014 14:02 ]

[ATS]

ph4ge schreef op vrijdag 09 mei 2014 @ 12:51:
[...]
Dat zijn politieke keuzes die los staan van de vraag of de HRA afgeschaft moet worden. Uiteindelijk zal niemand de HRA willen afschaffen zonder het geld weer terug te geven aan de mensen. Dan zou het inderdaad een zware belastingverhoging zijn en dat moeten we niet hebben. Telkens maar weer de strooman erbij halen van de grote en per direct ingevoerde belastingverhoging helpt in ieder geval niet.

Nou, dat hebben we gezien aan het begin van deze kabinetsperiode... De HRA zou een half procent per jaar gaan zakken, maar de IB zou ook gaan zakken naar de 38%. Terwijl de eerste maatregel doorgegaan is, is de tweede het eerste punt wat gesneuveld is (in de storm van VVD protest tegen de inkomensafhankelijke zorgpremie, wat m.i. inderdaad een gedrocht was). Dus nee, een HRA afbouw wordt gewoon een keiharde belastingverhoging. Dat doen ze niet met alles tegelijk, maar nu dus met 0,5% per jaar. Het blijft een belastingverhoging.

[BulMi]

De huizenmarkt is toch al langzaam aan het herstellen?

De leningen worden elk jaar met 1% beperkt. De komende 4 jaar gaat het naar 100% van de koopsom. Waarom zal het volgende kabinet die maatregel niet gewoon doortrekken naar 90%. Gewoon elk jaar er een procent vanaf.
Hetzelfde met HRA, dat ook elk jaar terug laten lopen tot eerst 38%, maar waarom daarna niet elk jaar er 1% vanaf naar 0%.

Het gaat dan mooi geleidelijk waarbij niemand er echt last van heeft.....

[ph4ge]

ATS schreef op vrijdag 09 mei 2014 @ 14:13:
Nou, dat hebben we gezien aan het begin van deze kabinetsperiode... De HRA zou een half procent per jaar gaan zakken, maar de IB zou ook gaan zakken naar de 38%. Terwijl de eerste maatregel doorgegaan is, is de tweede het eerste punt wat gesneuveld is (in de storm van VVD protest tegen de inkomensafhankelijke zorgpremie, wat m.i. inderdaad een gedrocht was). Dus nee, een HRA afbouw wordt gewoon een keiharde belastingverhoging. Dat doen ze niet met alles tegelijk, maar nu dus met 0,5% per jaar. Het blijft een belastingverhoging.

Dat zijn gewoon 2 losstaande beslissingen. Dat de huidige regering er voor gekozen heeft om de belastingen omhoog te jagen heeft op zich niks met de huizenmarkt te maken en hadden ze ook kunnen doen zonder de HRA aan te passen.

[Wobblier]

ph4ge schreef op vrijdag 09 mei 2014 @ 14:48:
[...]
Dat zijn gewoon 2 losstaande beslissingen. Dat de huidige regering er voor gekozen heeft om de belastingen omhoog te jagen heeft op zich niks met de huizenmarkt te maken en hadden ze ook kunnen doen zonder de HRA aan te passen.

Het effect van die beslissingen kun je niet echt los van elkaar zien: waar de de HRA inperking de bestedingsruimte drukt zou de verlaging van de IB dit engiszins verzachten.

Beiden zijn ook onderdeel van het grote plaatje, de rijksbegroting.

[FreezeXJ]

Yep en helaas moet er meer geld binnenstromen, waarmee men besluit om een bestaand voorstel niet uit te voeren in plaats van een nieuw voorstel door de gehele molen te jagen, want dat levert veel minder weerstand op. Politiek 101. Ongunstig voor de burger, maar die was sowieso het haasje. Nu staan de staatsfinanciën nogal buiten dit topic, maar voorlopig breken we de constructies af door eerst het zure erdoor te duwen, en daarna pas geld terug te geven (als dat er ooit van komt). Ik hoop zelf dat de huurconstructies ook opgebroken worden, waarbij de huren allemaal naar gelijk punt worden opgetrokken ongeacht woonduur. Dat klinkt mij redelijk in de oren, en zal in elk geval doorstroming bevorderen, want je gaat niet opeens 2x zoveel betalen voor hetzelfde.

[RemcoDelft]

FreezeXJ schreef op vrijdag 09 mei 2014 @ 16:32:
Ik hoop zelf dat de huurconstructies ook opgebroken worden, waarbij de huren allemaal naar gelijk punt worden opgetrokken ongeacht woonduur. Dat klinkt mij redelijk in de oren, en zal in elk geval doorstroming bevorderen, want je gaat niet opeens 2x zoveel betalen voor hetzelfde.

Doorstromen waarnaartoe? Dan zal er toch echt gebouwd moeten worden, en als dat gebeurt gaan prijzen vanzelf dalen, dus dat wordt hardnekkig tegengehouden met hoge grondprijzen.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op zaterdag 10 mei 2014 @ 09:42:
[...]
Doorstromen waarnaartoe? Dan zal er toch echt gebouwd moeten worden, en als dat gebeurt gaan prijzen vanzelf dalen, dus dat wordt hardnekkig tegengehouden met hoge grondprijzen.

Omdat jouw onderbuik het zegt is het waar? Als je gewoon naar wat getallen gaat kijken, dan is het gewoon niet waar:

Pre-crisis zaten we op een bouwproductie van zo'n 80.000 woningen en 20.000 woningen werden ontrokken (bv. sloop). Even terug naar percentages t.o.v het totale volume, 1% bouw, 1/4% onttrekking.

Dus stel dat je de grond cadeau! doet, gewoon voor nop. (Nog extremere voorbeelden slaan helemaal nergens meer op) Dan is het effect op de woningprijzen, als de prijs 50% in grond zit... 0,5% op jaar basis bij normaal volume.
En dan mag je kiezen welk scenario het wordt:

• De run op grond wordt zo groot dat er een loterij moet worden gehouden om te bepalen wie de grond krijgt. Die persoon kan na de bouw zijn woning meteen voor het dubbele verkopen...
• Er zijn genoeg kavels in NL voor alle aanvragen, waarna de kavels braak blijven liggen want er zijn geen bouwbedrijven die kunnen bouwen, de prijs van nieuwbouw explodeert en het 'cadeautje' eindigt bij de bouw.

Daarnaast ga je geen prijsdaling zien zolang er meer vraag dan aanbod is in de belangrijkste regio's (Randstad). Het aantal huishoudens blijft groeien door allerlei oorzaken wat zich vertaald in een groeiende behoefte aan woningen.

Met enigszins 'normale' volumes duurt het JAREN voordat een dergelijke absurde maatregel ook maar enig effect heeft. Stel dat je voor 2020 1 miljoen woningen zou kunnen bouwen op gratis grond, dan heb je misschien een prijs daling van ~20% te pakken. (Eerder 50% daling in Groningen en Limburg en een paar procent in de randstad)

De grondprijs politiek is en blijft bagger, maar uiteindelijk is de enige haalbare prijs een prijs die vergelijkbaar is met de bestaande huizenmarkt. En dan zijn we rond, is er nog nieuws?

[Verwijderd]

Woningbezitters met een hypothecaire lening mogen de rente aftrekken en krijgen dit maandelijks of jaarlijks terug van de overheid.
Op wat voor manier zou de overheid huurders in de vrije sector tegemoet moeten komen?

Dit in het kader van gelijke monniken en gelijke kappen.

[t_captain]

Door hypotheekrenteftrek en huurtoeslag te stoppen en de belastingtarieven met hetzelfde bedrag te verlagen bijvoorbeeld. Een aparte maatregel voor alledrie de segmenten van de woningmarkt lijkt me niet erg zinvol.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op zaterdag 10 mei 2014 @ 18:23:
Woningbezitters met een hypothecaire lening mogen de rente aftrekken en krijgen dit maandelijks of jaarlijks terug van de overheid.
Op wat voor manier zou de overheid huurders in de vrije sector tegemoet moeten komen?

Niet.

In een fatsoenlijke woningmarkt moet een koper vergelijkbare lasten hebben als een verhuurder in de vrije sector. Door schaarste is de 'koop'-subsidie (HRA) omgeslagen in extreme prijzen, waardoor verhuurders niet meer kunnen concurreren. Zelfs mensen met een (2de) huis kwamen niet uit hun hypotheeklasten zonder hra als het in de verhuur ging, dan kan een verhuurder uit de vrije sector beter het huis verkopen en het geld uitlenen aan de koper, dan rendeert het beter!

Het zou hetzelfde zijn als je van auto's de BPM voor particulieren zou weghalen, maar bedrijven wel laat betalen. Dan kill je de complete lease markt... dat hebben we dus met de 'normale' huurmarkt gedaan.

Huurders in de vrije sector gaan profiteren van de dalende huizenprijzen, aangezien de huurprijs voor een groot gedeelte afhankelijk is van de woning(aankoopprijs). Echter gaat dit nog wel een tijdje duren, zeker met de huidige krapte op de markt (helaas). In dat opzicht zitten ze in hetzelfde schuitje als kopers waarvan het huis onderwater staat, de verhuurder staat ook onder water.
Dus eigenlijk moet je de huurder niet helpen, maar de verhuurder, want die zit met een duur huis in z'n maag dat daardoor ook duur verhuurd moet worden.

[Milmoor]

TheGhostInc schreef op zaterdag 10 mei 2014 @ 10:53:
[...]
<<berekening>>

Als de nieuwbouwprijs daalt door een lagere grondprijs zaken de andere prijzen ook mee. Het beïnvloed elkaar. Ik kan dit niet quantificeren, ik ben geen econoom. De relatie is niet 1:1, maar als nieuwbouw stijgt/daalt doet de bestaande bouw dat ook en visa versa.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op zaterdag 10 mei 2014 @ 10:53:
Pre-crisis zaten we op een bouwproductie van zo'n 80.000 woningen en 20.000 woningen werden ontrokken (bv. sloop). Even terug naar percentages t.o.v het totale volume, 1% bouw, 1/4% onttrekking.

Dus stel dat je de grond cadeau! doet, gewoon voor nop. (Nog extremere voorbeelden slaan helemaal nergens meer op) Dan is het effect op de woningprijzen, als de prijs 50% in grond zit... 0,5% op jaar basis bij normaal volume.
En dan mag je kiezen welk scenario het wordt:

Ga je er nu vanuit dat halveren van de prijs van nieuwbouwhuizen leidt tot 0,5% lagere gemiddelde woningprijzen?

[rty]

RemcoDelft schreef op zaterdag 10 mei 2014 @ 09:42:
[...]

Doorstromen waarnaartoe? Dan zal er toch echt gebouwd moeten worden, en als dat gebeurt gaan prijzen vanzelf dalen, dus dat wordt hardnekkig tegengehouden met hoge grondprijzen.

Als meneer A uit Amsterdam werk heeft gevonden in Utrecht en Mevrouw B uit Utrecht werk heeft gevonden in Amsterdam. Stel dat ze willen verhuizen naar een plek dichter bij het werk, ze zouden kunnen ruilen, maar omdat de huurprijs nu wordt verdubbeld(niet ondenkbaar) blijven ze beiden zitten.

Meer en goedkoper bouwgrond beschikbaar stellen lijkt me hard nodig, ben alleen bang dat gemeentes het tegenovergestelde gaan doen om nog wat geld binnen te harken.

[TheGhostInc]

Milmoor schreef op zaterdag 10 mei 2014 @ 22:01:
[...]
Als de nieuwbouwprijs daalt door een lagere grondprijs zaken de andere prijzen ook mee. Het beïnvloed elkaar. Ik kan dit niet quantificeren, ik ben geen econoom. De relatie is niet 1:1, maar als nieuwbouw stijgt/daalt doet de bestaande bouw dat ook en visa versa.

Uiteraard is er uiteindelijk wel een verband.
Maar het gaat uiteindelijk om vraag & aanbod, zonder enorm aanbod zal de prijs niet dalen. Er zijn genoeg mensen die voor (praktisch) de oude prijs willen & kunnen kopen.

RemcoDelft schreef op zaterdag 10 mei 2014 @ 22:10:
[...]
Ga je er nu vanuit dat halveren van de prijs van nieuwbouwhuizen leidt tot 0,5% lagere gemiddelde woningprijzen?

Jep, bij het huidige volume op jaarbasis.
Sowieso staat de waarde van de woning los van de prijs van de woning, een lagere prijs vragen voor nieuwbouw betekent dat iemand overwaarde cadeau krijgt, niet dat de woning ook minder waard is. Sommige gemeenten hebben dan ook regelingen dat dergelijk overwaarde bij verkoop (gedeeltelijk) terug komt bij de gemeente. Afhankelijk van de leeftijd van de woning.

Maar de volumes die je moet creëren om invloed te hebben op de prijs zijn dusdanig dat het niet reëel is om daar iets van te verwachten. We komen in de randstad misschien wel een half miljoen woningen te kort, als je ook bijvoorbeeld de studenten meerekent.

Op dit moment wordt de prijs nog steeds bepaald door de financieringsruimte en zolang dat het geval is bepaald de overheid wat de prijzen gaan doen.

[pingkiller]

De grootste woningnood is in de randstad. Waar in de randstad ligt al dat braakliggend land dat de gemeente maar niet voor een normale prijs wil verkopen? Ik zie het niet. Je moet serieus in groen gaan snijden wil je er veel grond vinden.

[RemcoDelft]

pingkiller schreef op zondag 11 mei 2014 @ 10:07:
De grootste woningnood is in de randstad. Waar in de randstad ligt al dat braakliggend land dat de gemeente maar niet voor een normale prijs wil verkopen? Ik zie het niet. Je moet serieus in groen gaan snijden wil je er veel grond vinden.

Dat is zo'n cliche, "in groen snijden". Zomaar een random Google-foto:

't Is niet alsof die 4 koeien werkelijk een toegevoegde waarde hebben op die locatie. En als je perse koeien wil zien, dan bestaan de Randstad nog steeds voor het overgrote deel uit lege weilanden.

[Krisp]

RemcoDelft schreef op zondag 11 mei 2014 @ 11:08:
[...]

Dat is zo'n cliche, "in groen snijden". Zomaar een random Google-foto:
[afbeelding]
't Is niet alsof die 4 koeien werkelijk een toegevoegde waarde hebben op die locatie. En als je perse koeien wil zien, dan bestaan de Randstad nog steeds voor het overgrote deel uit lege weilanden.

En hoe je het ook wendt of keert, een groot deel van Nederland wil dat graag zo behouden. Leidsche Rijn is geen onverdeeld succes en krijgt voorlopig ook geen navolging.

Slimmer is imo om omliggende gebieden te gebruiken om zo de prijs in de Randstad te drukken. Het moest juist aantrekkelijk worden om niet in de Randstad te wonen, zodat het geen metropool wordt met een gebrek aan groen.

[RemcoDelft]

Krisp schreef op zondag 11 mei 2014 @ 11:59:
..., zodat het geen metropool wordt met een gebrek aan groen.

Maar wat is de toegevoegde waarde van "groen", als dat een leeg weiland is? Of beter: een enorm gebied met lege weilanden? En vooral omdat de overgrote meerderheid die weilanden uitsluitend vanaf de autosnelweg ziet...
Grote stadsparken kan ik me wat bij voorstellen.

Voor zover ik weet is Leidsche Rijn juist minder geslaagd vanwege de compactheid, niet omdat het in de Randstad ligt.

[Señor Sjon]

Leidsche Rijn is een ander verhaal. Pas heel laat OV en centrumvoorzieningen beschikbaar. Tel daarbij op dat de parkeerbalans ideologisch was i.p.v. realistisch en alleen tweeverdieners het konden betalen en je ziet wel wat er mis kon gaan. Het is Utrecht, maar dan zonder de voorzieningen. Defacto ligt Nieuwegein bv. dichterbij Utrecht.

Nee, Almere 2.0 heeft wat foutjes.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op zondag 11 mei 2014 @ 11:59:
[...]
Slimmer is imo om omliggende gebieden te gebruiken om zo de prijs in de Randstad te drukken. Het moest juist aantrekkelijk worden om niet in de Randstad te wonen, zodat het geen metropool wordt met een gebrek aan groen.

Volgens mij heeft het te maken met keuzes maken, je wilt of het een, of het andere. We doen in NL vaak teveel 'allebei'. Dus 'dure' torenflats op loopafstand van een arbeiderswijk, naast een stadsvilla park dat om de sportvelden ligt en aansluit op het historisch centrum en een 'reguliere' woonwijk.
En dan heb je het over parkeren: De torenflats hebben eigen parkeerruimte, dus de ontwikkelaar wil wel zijn parkeergarage verkopen, de arbeiderswijk stroomt over van de auto's in te smalle straatjes. Terwijl bij de stadsvilla's er een enorme overlast is van bezoekers van de sportvelden/stad en hebben hun eigen auto's op de oprit staan. De 'reguliere' woonwijk heeft allemaal 2 verdieners, dus overdag leeg en 's-avonds overvol.
En dan hebben we een parkeerprobleem? Nee, we hebben 4 verschillende problemen, waarbij elke oplossing aan de ene kant weer problemen oplevert aan de andere kant.

Als je dan gaat kijken naar echte wereldsteden (bv. een NY), dan hebben die een 'hoogbouw' centrum, wat ook echt 24/7 doorgaat. Daar is geen echt groen (behalve wat parken). Daar maak je gebruik van OV, taxi of lopen/fiets/...
Daar buiten is een groot stedelijk gebied dat bestaat uit 'rijtjes' woningen en appartementen complexjes etc. Maar wel met een duidelijk stedelijk karakter. Daar maak je gebruik van de auto, maar eigenlijk niet de stad in, tenzij je even voor taxi speelt. (En dan natuurlijk je villa wijken, onbetaalbaar en ongegeneerd duur) En dan daarbuiten zie je pas weer natuur en 'tuintjes'.

In NL willen we alles door elkaar, tja, dan krijg je ook alle problemen door elkaar.
Hypothetisch: wat zou er gebeuren als je ALLE parkeervergunning in amsterdam in 2020 stopt en niet meer verlengd (behalve voor de huisarts) in het gebied zo rond de grachten of misschien er nog iets buiten. Ruimt waarschijnlijk lekker op, alle forenzen vertrekken dan uit je stad en je houd de mensen over die ook echt in de binnenstad werken/leven.
Alsof er iemand 2000 pond per maand in Londen betaald voor een appartement om daarna 30 minuten buiten Londen te gaan werken. En voor de gewone man? Lekker met goed OV de stad in en buiten de stad wonen in een aardige wijk. Draai je het om, dan krijg je dat de gewone man midden in de stad woont, de 'rijken' in villa's erbuiten, je OV amper gebruikt wordt en je parkeerprobleem ontploft door de SUV's die elke dag je stad bestoken.

[Krisp]

RemcoDelft schreef op zondag 11 mei 2014 @ 12:46:
[...]

Maar wat is de toegevoegde waarde van "groen", als dat een leeg weiland is? Of beter: een enorm gebied met lege weilanden? En vooral omdat de overgrote meerderheid die weilanden uitsluitend vanaf de autosnelweg ziet...
Grote stadsparken kan ik me wat bij voorstellen.

Dat ik de Amazone niet zie, wil nog niet zeggen dat het gebied geen waarde heeft. Nu is dit argument wat vergezocht, maar het principe is hetzelfde. De opzet van de Randstad is zodanig dat relatief kleine huizen worden afgewisseld met grote stukken groen. Daar maken best veel mensen gebruik van: wandelaars en wielrenners bijvoorbeeld. Indirect zorgen die weilanden ervoor dat er voldoende frissen lucht is, maar ook melk, vlees en ander voedsel. Ook cultuurhistorisch gezien zijn de polders in de Randstad van grote waarde: de manier waarop die polders zijn gevormd is uniek.

Bovendien zal het volbouwen een neverending story worden. Meer huizen zullen meer bedrijven aantrekken, zodat ze dichter bij hun werknemers kunnen zitten. Maar meer bedrijven zorgen er weer voor dat er meer mensen in de Randstad willen, wonen, omdat er daar werk is. Dan heb ik liever dat we investeren in andere delen van Nederland (bijvoorbeeld Eindhoven en Zwolle), om daar de economie op gang te helpen. Zo breiden we de Randstad als het ware uit en zorgen we ervoor dat veel mensen toch een goede baan dicht bij huis kunnen krijgen, zonder dat hun woning te duur wordt.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op zondag 11 mei 2014 @ 17:25:
[...]
Dan heb ik liever dat we investeren in andere delen van Nederland (bijvoorbeeld Eindhoven en Zwolle), om daar de economie op gang te helpen. Zo breiden we de Randstad als het ware uit en zorgen we ervoor dat veel mensen toch een goede baan dicht bij huis kunnen krijgen, zonder dat hun woning te duur wordt.

Alsof daar niet hetzelfde speelt, ook daar heb je maar 'beperkt' de ruimte volgens onze huidige plannen. Daar moet je net zo goed natuur gaan offeren als in de randstad.

Overigens is het hoofdkantoor van bijvoorbeeld Philips naar de randstad toe verhuisd...
Maar goed, tegen status-geile directeuren is geen kruit gewassen. (Ps. dit gaat niet specifiek over Philips)

[Krisp]

Bij Philips was de argumentatie dat een bedrijf van zo'n statuur een kantoor in de hoofdstad moet bezitten. Ik vind het discutabel, maar het zij zo. Amsterdam zal om deze reden wel altijd attractief blijven voor ondernemingen en inwoners. Het voorzieningenpakket is gewoon heel goed. Ik denk dat het beter in balans te brengen is als men -in lijn met jouw voorstel- de binnenstad van grote steden autoluw of zelfs autovrij maakt. Dat lijkt me voor de veiligheid in de stad uitstekend, net als voor de luchtkwaliteit.

En natuurlijk geldt het argument daar ook, maar het is een minder bevolkt gebied. Het gaat erom dat je de 'last' zo goed als mogelijk verdeelt.

[JvS]

TheGhostInc schreef op zondag 11 mei 2014 @ 14:21:
[...]

Volgens mij heeft het te maken met keuzes maken, je wilt of het een, of het andere. We doen in NL vaak teveel 'allebei'. Dus 'dure' torenflats op loopafstand van een arbeiderswijk, naast een stadsvilla park dat om de sportvelden ligt en aansluit op het historisch centrum en een 'reguliere' woonwijk.
En dan heb je het over parkeren: De torenflats hebben eigen parkeerruimte, dus de ontwikkelaar wil wel zijn parkeergarage verkopen, de arbeiderswijk stroomt over van de auto's in te smalle straatjes. Terwijl bij de stadsvilla's er een enorme overlast is van bezoekers van de sportvelden/stad en hebben hun eigen auto's op de oprit staan. De 'reguliere' woonwijk heeft allemaal 2 verdieners, dus overdag leeg en 's-avonds overvol.
En dan hebben we een parkeerprobleem? Nee, we hebben 4 verschillende problemen, waarbij elke oplossing aan de ene kant weer problemen oplevert aan de andere kant.

Als je dan gaat kijken naar echte wereldsteden (bv. een NY), dan hebben die een 'hoogbouw' centrum, wat ook echt 24/7 doorgaat. Daar is geen echt groen (behalve wat parken). Daar maak je gebruik van OV, taxi of lopen/fiets/...
Daar buiten is een groot stedelijk gebied dat bestaat uit 'rijtjes' woningen en appartementen complexjes etc. Maar wel met een duidelijk stedelijk karakter. Daar maak je gebruik van de auto, maar eigenlijk niet de stad in, tenzij je even voor taxi speelt. (En dan natuurlijk je villa wijken, onbetaalbaar en ongegeneerd duur) En dan daarbuiten zie je pas weer natuur en 'tuintjes'.

In NL willen we alles door elkaar, tja, dan krijg je ook alle problemen door elkaar.
Hypothetisch: wat zou er gebeuren als je ALLE parkeervergunning in amsterdam in 2020 stopt en niet meer verlengd (behalve voor de huisarts) in het gebied zo rond de grachten of misschien er nog iets buiten. Ruimt waarschijnlijk lekker op, alle forenzen vertrekken dan uit je stad en je houd de mensen over die ook echt in de binnenstad werken/leven.
Alsof er iemand 2000 pond per maand in Londen betaald voor een appartement om daarna 30 minuten buiten Londen te gaan werken. En voor de gewone man? Lekker met goed OV de stad in en buiten de stad wonen in een aardige wijk. Draai je het om, dan krijg je dat de gewone man midden in de stad woont, de 'rijken' in villa's erbuiten, je OV amper gebruikt wordt en je parkeerprobleem ontploft door de SUV's die elke dag je stad bestoken.

Nederland is juist behoorlijk compact en slim gebouwd. Je komt overal in de randstad binnen beperkte tijd, bijna alles, ziet er netjes en fris uit. Heel veel voorzieningen zijn goed en snel (op de fiets) bereikbaar.

Het enige dat we niet zo goed doen is het maken van metropolen. Die hebben we niet en gaan we ook niet maken. Die metropolen van. Amerika lijken ook mooier dan ze zijn. Je hebt daar eindeloze woongebieden met allemaal vrijstaande huizen (op 1m afstand van elkaar), direct aan een grote weg. Geen enkele voorziening in de buurt, tenzij je met de auto gaat... Het is daar niet allemaal manhattan

[Iblies]

Waarom natuur offeren.
http://dbr.verdus.nl/uplo...knooppuntontwikkeling.pdf

Nederland heeft een overaanbod aan kantoren. Begin 2013 stond ongeveer 15% van de kantoorvoorraad in Nederland leeg. De verschillen tussen gemeenten zijn enorm: in Leidschendam- Voorburg is de leegstand opgelopen tot bijna 35%, in Utrecht en Nijmegen staat 10% van de kantoren leeg (DTZ Zadelhof, 2013).

...

Door een krimpende overheid, vergrijzing en “Het Nieuwe Werken” ligt een toename van de vraag naar kantoorruimte niet in lijn der verwachting.

....

Er staat veel kantoorruimte leeg en de kans dat dit word gevuld is minimaal. Als een klein gedeelte daarvan wordt omgezet naar bewoning dan ben je al een heel eind. Alleen heb je dan meer partijen nodig die een stuk kritischer zijn naar de huidige indeling en invulling daarvan.

[Krisp]

Ik moet de eerste persoon nog tegenkomen die vrijwillig een kantoor bevolkt. Voor studenten kan het een oplossing zijn, maar veel kantoren zijn enkel geschikt als kantoor en zijn nauwelijks om te bouwen naar een appartementencomplex, tenzij je grote (lees: dure) veranderingen doorvoert. En zelfs dan: de locatie is vaak ook niet om over naar huis te schrijven. Niet elk gebouw is als de meelfabriek in Leiden.

[Iblies]

Krisp schreef op zondag 11 mei 2014 @ 18:37:
...
En zelfs dan: de locatie is vaak ook niet om over naar huis te schrijven. Niet elk gebouw is als de meelfabriek in Leiden.

Waar een wil is, is een weg.
Net over de grens in Turnhout hebben ze ook een aantal fabrieken omgebouwd naar appartementen.
http://www.anco-torens.be

En de overheid mag zich in de huidige situatie zich ook even achter de oren krabben. Blijven we kantoren bouwen met minimale eisen waar je vervolgens heel erg weinig mee kunt,
of stellen we de eisen op een aantal vlakken bij waardoor ombouwen een stuk makkelijker wordt. Sommigen panden kunnen hoogstwaarschijnlijk gewoon tegen de vlakte waarbij je vervolgens kunt kiezen om er woningbouw neer te zetten. En leegstand moet gewoon harder worden aangepakt. De opties om maatregelen te nemen om die tegen gaan voor huizen maar ook bedrijfspanden bestaan al.

[TheGhostInc]

JvS schreef op zondag 11 mei 2014 @ 18:19:
[...]

Nederland is juist behoorlijk compact en slim gebouwd. Je komt overal in de randstad binnen beperkte tijd, bijna alles, ziet er netjes en fris uit. Heel veel voorzieningen zijn goed en snel (op de fiets) bereikbaar.

Maar ook onbetaalbaar aan het worden.

Om een voorbeeldje te noemen van bij mij uit de buurt: de fietsrotonde op niveau.
Dit ding kost miljoenen en ik ga er dadelijk met veel plezier gebruik van maken, tot zo ver prima, maar hoe gaan we dat ding ooit terugverdienen?
Als IT-er zie ik dat ik toegevoegde waarde moet bieden t.o.v bijvoorbeeld de Roemenen die ongeveer 1/4 verdienen van mij. Die Roemenen bouwen niet van dit soort fancy-dingen, maar worden wel steeds beter. Kunnen wij dit soort dingen wel betalen en (in jouw voorbeeld) is de randstad een 'houdbaar' model, of is het een tijdelijke fase die eindigt?

JvS schreef op zondag 11 mei 2014 @ 18:19:
Het enige dat we niet zo goed doen is het maken van metropolen. Die hebben we niet en gaan we ook niet maken. Die metropolen van. Amerika lijken ook mooier dan ze zijn. Je hebt daar eindeloze woongebieden met allemaal vrijstaande huizen (op 1m afstand van elkaar), direct aan een grote weg. Geen enkele voorziening in de buurt, tenzij je met de auto gaat... Het is daar niet allemaal manhattan

Ik had het ook over rijtjes woningen, die heb je niet in manhattan

Maar pak nu inderdaad eens zo'n eindeloos woongebied... prijs of vraag iets te hoog? Dan trappen we er toch gewoon nog een paar hectare bij. De enige faciliteiten die je krijgt zijn de primaire: onderdak, water, licht en een weg voor de deur. Heeft ook wel wat weg van het basisinkomen idee, soort van "basishuis".

Wij (de gemiddelde NL-er ) zijn gewoon ontzettend verwend, ons klimaat is zacht, het dodelijkste wilde beest is de grote grazer in het natuurpark en met de grootste rampen verdienen we nu ook nog geld (watermanagement). En dan willen we ook nog wonen met 300 wensen aan ons huis (tuin, jaren 30, faciliteiten, ....) en alle dingen die we nodig hebben op fietsafstand, incl de topchirug, het zwembad, trein, bibliotheek, winkelcentrum, natuurgebied, recreatieplas, ...

En soms, heel soms, heb ik dan wel eens het idee dat we dat eigenlijk niet meer kunnen betalen (zoals mijn eerdere voorbeeld) en is het misschien wel tijd voor 'basishuizen'.

In deze lijn:
Wat zouden de huizenprijzen doen als we idd. naar 80% LTV gaan met een LTI < 4?
Een huis gaat snel richting de 100K bouwkosten, hoeveel geld is er dan nog beschikbaar voor de grond en hoeveel kan een gemeente dan nog aan faciliteiten bieden?

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op zaterdag 10 mei 2014 @ 21:24:
[...]

Niet.

In een fatsoenlijke woningmarkt moet een koper vergelijkbare lasten hebben als een verhuurder in de vrije sector. Door schaarste is de 'koop'-subsidie (HRA) omgeslagen in extreme prijzen, waardoor verhuurders niet meer kunnen concurreren. Zelfs mensen met een (2de) huis kwamen niet uit hun hypotheeklasten zonder hra als het in de verhuur ging, dan kan een verhuurder uit de vrije sector beter het huis verkopen en het geld uitlenen aan de koper, dan rendeert het beter!

Het zou hetzelfde zijn als je van auto's de BPM voor particulieren zou weghalen, maar bedrijven wel laat betalen. Dan kill je de complete lease markt... dat hebben we dus met de 'normale' huurmarkt gedaan.

Huurders in de vrije sector gaan profiteren van de dalende huizenprijzen, aangezien de huurprijs voor een groot gedeelte afhankelijk is van de woning(aankoopprijs). Echter gaat dit nog wel een tijdje duren, zeker met de huidige krapte op de markt (helaas). In dat opzicht zitten ze in hetzelfde schuitje als kopers waarvan het huis onderwater staat, de verhuurder staat ook onder water.
Dus eigenlijk moet je de huurder niet helpen, maar de verhuurder, want die zit met een duur huis in z'n maag dat daardoor ook duur verhuurd moet worden.

Een koper moet vergelijkbare lasten als een huurder in de vrije sector hebben?
Dat betekent dus dat HRA zo gauw mogelijk afgeschaft moet worden, want dan komen de kopers steeds meer op het niveau van huurders in de vrije sector.

Het is en blijft ongezond om als overheid zoveel toeslagen zoals de HRA rond te pompen.

[Wobblier]

Verwijderd schreef op maandag 12 mei 2014 @ 00:47:
Een koper moet vergelijkbare lasten als een huurder in de vrije sector hebben?
Dat betekent dus dat HRA zo gauw mogelijk afgeschaft moet worden, want dan komen de kopers steeds meer op het niveau van huurders in de vrije sector.

Nee.. de vrije sector huur zal altijd duurder zijn koop omdat de waardeketen een extra stap kent. Namelijk de verhuurder. Die wil winst maken op de huur en zal zaken als bijvoorbeeld risico in de huurprijs verwerken. (Bij koop rekent men dit vaak niet in de maandlasten. Eigenlijk kan je ook nooit zomaar een netto huurprijs vergelijken met netto hypotheekkosten).

Qua regels heb je gelijk. Er zou een logische belans moeten zijn en complexe subsidies en belastingregels verstoort die.

De huur kent ook fiscale voordelen tenopzichte van koop (bijv. BTW)

[ Voor 6% gewijzigd door Wobblier op 12-05-2014 10:14 ]

[SkiFan]

TheGhostInc schreef op zondag 11 mei 2014 @ 21:27:
[...]

Maar ook onbetaalbaar aan het worden.

Om een voorbeeldje te noemen van bij mij uit de buurt: de fietsrotonde op niveau.
Dit ding kost miljoenen en ik ga er dadelijk met veel plezier gebruik van maken, tot zo ver prima, maar hoe gaan we dat ding ooit terugverdienen?

Een doodgereden kind minder en het ding is terugverdiend.

[TheGhostInc]

Verwijderd schreef op maandag 12 mei 2014 @ 00:47:
[...]


Een koper moet vergelijkbare lasten als een huurder in de vrije sector hebben?
Dat betekent dus dat HRA zo gauw mogelijk afgeschaft moet worden, want dan komen de kopers steeds meer op het niveau van huurders in de vrije sector.

Het is en blijft ongezond om als overheid zoveel toeslagen zoals de HRA rond te pompen.

Exact.

Een 'eenmalige' subsidie op kopen is echt niet verkeerd. Ook een verhuurder heeft wel wat marge (en voordeeltjes die een koper niet heeft). Maar de HRA is compleet ontploft.

SkiFan schreef op maandag 12 mei 2014 @ 10:19:
[...]
Een doodgereden kind minder en het ding is terugverdiend.

Die zijn niet zo duur, een invalide kind overigens wel. Maar je hebt hier wel een punt.
Maar ik kan me niet voorstellen dat het er niet goedkopere oplossingen te bedenken zijn. Maar goed, het was een voorbeeldje van situaties waarbij er enorme bedragen worden uitgegeven die nooit meer terug te verdienen zijn.
Misschien mogen we af en toe ook wel weer een keer de voordelige keuze maken, in plaats van de dure/luxe.

[ManiacsHouse]

Jaaaaa hooooor daar gaan we weer!!! We pompen weer lucht in de bubble!!!
http://www.nu.nl/economie...ijging-huizenprijzen.html
Wel vreemd. Het verhaal gaat dat banken steeds moeilijker over hypotheken doen. En over de hoogte daarvan. Beetje vreemd dat de huizen duurder worden terwijl er nog geen drol verkocht wordt...

[ Voor 0% gewijzigd door ManiacsHouse op 13-05-2014 16:30 . Reden: typo ]

[TheBrut3]

Krisp schreef op zondag 11 mei 2014 @ 18:37:
Ik moet de eerste persoon nog tegenkomen die vrijwillig een kantoor bevolkt.

In Eindhoven zijn toch best wat voormalige Philips fabrieken/kantoren die omgebouwd zijn/worden naar woonruimten.

[EXX]

ManiacsHouse schreef op dinsdag 13 mei 2014 @ 13:14:
Jaaaaa hooooor daar gaan we weer!!! We pompen weer lucht in de bubble!!!
http://www.nu.nl/economie...ijging-huizenprijzen.html
Wel vreemd. Het verhaal gaat dat banken steeds moeilijker over hypotheken doen. En over over de hoogte daarvan. Beetjes vreemd dat de huizen duurder worden terwijl er nog geen drol verkocht wordt...

Ik dacht dat de Rabobank geen voorspellingen meer wilde doen mbt de huizenrpijzen? Of geldt dit alleen maar voor dalende prijzen?

[RemcoDelft]

EXX schreef op dinsdag 13 mei 2014 @ 13:49:
Ik dacht dat de Rabobank geen voorspellingen meer wilde doen mbt de huizenrpijzen? Of geldt dit alleen maar voor dalende prijzen?

Volgnes mij wel ja. Logisch toch ook: ze brengen uitsluitend nieuws waar ze geld aan verdienen.
[speculatie]
Als zo'n Rabo-berichtje ook maar 0,0003% van de Nederlanders overtuigt een huis te kopen en een Rabo-hypotheek af te sluiten, zijn dat 50 hypotheken extra! Maal 200k is 10 miljoen euro. Zeg 2% rentemarge voor de bank, dan is dat jaarlijks 200.000 euro extra winst voor de Rabobank, voor de komende 30 jaar (okee: elk jaar iets minder vanwege aflossing)! Oftewel met 1 simpel berichtje verdienen ze miljoenen euro's! Een berichtje "koop nu geen huis" kost ze op dezelfde manier miljoenen euro's...
[/speculatie]

[ Voor 4% gewijzigd door RemcoDelft op 13-05-2014 14:01 ]

[EXX]

Het Calcaca rapport voor Q1 2014 is uit. Interessant lectuur.

Enkele highlights:

• Appartementen Noord- en Zuid-Holland trekken woningmarkt uit het slop
• Gemiddelde woningwaarde stijgt
• Middensegment stijgt het hardst in waarde
• De markt voor nieuwbouwwoningen trekt weer aan
• Betaalbaarheid nog nooit zo gunstig geweest

Die laatste is echter tricky, volgens dit artikel.

Dure huizen zijn nog altijd slecht verkoopbaar, zie deze grafiek:



Je ziet duidelijk dat vooral goedkopere huizen verkopen, het duurdere spul kachelt nog altijd achteruit.

[T-MOB]

TheGhostInc schreef op maandag 12 mei 2014 @ 12:52:
[...]Die zijn niet zo duur, een invalide kind overigens wel. Maar je hebt hier wel een punt.
Maar ik kan me niet voorstellen dat het er niet goedkopere oplossingen te bedenken zijn. Maar goed, het was een voorbeeldje van situaties waarbij er enorme bedragen worden uitgegeven die nooit meer terug te verdienen zijn.
Misschien mogen we af en toe ook wel weer een keer de voordelige keuze maken, in plaats van de dure/luxe.

Het is heel lastig te bepalen hoe een brug of een ander infrastructureel project terugverdiend kan worden. Je hebt soms directe voordelen in de vorm van kortere reisafstanden en -tijden en daarmee kostenbesparing. Dan heb je besparingen als de nieuwe situatie veiliger is - dat scheelt ziektekosten en kosten van hulpdiensten.
Maar relevanter voor het topic is dat bereikbaarheid, leefbaarheid / veiligheid en een voorzieningenniveau leiden tot het aantrekkelijker worden van een gebied. Dat trekt mensen en bedrijvigheid naar de regio en het zorgt daarmee voor hogere grondprijzen (daarmee verdient een gemeente de aanleg terug). Dit principe kan ook een reden zijn om niet voor de goedkoopste oplossing te gaan. Als je voor goedkoop en functioneel wil gaan krijg je als snel communistiche, oost-europese ruimtelijke ordening / architectuur.

Ik denk niet dat Nederland daar voor warm te krijgen is. En waarom zouden we ook zolang we rijk genoeg zijn om het anders - en in de regel mooier, maar dat is natuurlijk smaakafhankelijk - te doen.

[RemcoDelft]

EXX schreef op dinsdag 13 mei 2014 @ 14:09:
Je ziet duidelijk dat vooral goedkopere huizen verkopen, het duurdere spul kachelt nog altijd achteruit.

Hoe zitten prijsdalingen in deze percentages verwerkt? Dus: een huis van tot voor kort 300k (lichtblauw) wordt verkocht voor 200k (groen). Bij prijsdalingen stijgt het aantal goedkope woningen, en neemt het aantal dure woningen af. Oftewel is het verkleinen van de duurdere prijsklasse wel meegenomen in deze cijfers?

[EXX]

De prijsdalingen zijn niet relevant in deze context. Men kijkt puur naar het aantal transacties binnen een bepaalde prijsklasse in Q1 2014 en vergelijkt dit met Q1 van 2013. Zo kun je zien hoeveel woningen er meer of minder verkocht zijn in een bepaald segment. Hoe groot dat segment is doet er niet toe.

[TheGhostInc]

EXX schreef op dinsdag 13 mei 2014 @ 17:03:
De prijsdalingen zijn niet relevant in deze context. Men kijkt puur naar het aantal transacties binnen een bepaalde prijsklasse in Q1 2014 en vergelijkt dit met Q1 van 2013. Zo kun je zien hoeveel woningen er meer of minder verkocht zijn in een bepaald segment. Hoe groot dat segment is doet er niet toe.

Hoezo niet?
Een woning die gisteren voor €76.000 is gekocht en vandaag voor €74.000 is verkocht valt toch echt in een andere prijs categorie.

Maar even terugkomend op dit grafiekje:


Dit zegt toch 3x niks, als ik in Funda zoek tot €75.000 in HEEL NL, dan vind ik 3000+ objecten waarvan er nog geen 200 daadwerkelijk woningen zijn. Dat betekent dat het een super kleine groep (statistisch amper meer relevant) is, die door prijsdalingen groeit. En dan maar te hopen dat ze de garageboxen eruit hebben gefiltered, want anders zou dit een 'na-ijl' effect kunnen zijn van de oproep van Rutte om nieuwe auto's te kopen..

En dan hebben we weer de bevestiging dat de starters nog steeds aan het kopen zijn en de hogere klasses niet meekomen. Alleen groeit (denk ik) het bedrag dat de starters uitgeven een klein beetje, maar zelfs de prijsstijging van 1.2% jaar op jaar is niet meer dan een inflatiecorrectie (met inflatiecorrectie 0.1% stijging, op een modaal huis is dat .... €200).

[EXX]

TheGhostInc schreef op woensdag 14 mei 2014 @ 09:56:
[...]

Hoezo niet?
Een woning die gisteren voor €76.000 is gekocht en vandaag voor €74.000 is verkocht valt toch echt in een andere prijs categorie.

Dat maakt toch niet uit? Het enige wat de grafiek aangeeft is de groei en krimp vergeleken met vorig jaar. per prijscategorie. Vorig jaar x aantal huizen van boven de 5 ton verkocht, nu 0,8 keer x. Meer niet. Dat er een verschuiving plaats vindt binnen de woningvoorraad van duur naar goedkoper, daar gaat deze grafiek niet over. Het geeft puur aan dat dure huizen steeds slechter te slijten zijn , en goedkope huizen beter gaan vergeleken met vorig jaar.

Maar even terugkomend op dit grafiekje:
[afbeelding]

Dit zegt toch 3x niks, als ik in Funda zoek tot €75.000 in HEEL NL, dan vind ik 3000+ objecten waarvan er nog geen 200 daadwerkelijk woningen zijn. Dat betekent dat het een super kleine groep (statistisch amper meer relevant) is, die door prijsdalingen groeit. En dan maar te hopen dat ze de garageboxen eruit hebben gefiltered, want anders zou dit een 'na-ijl' effect kunnen zijn van de oproep van Rutte om nieuwe auto's te kopen..

En dan hebben we weer de bevestiging dat de starters nog steeds aan het kopen zijn en de hogere klasses niet meekomen. Alleen groeit (denk ik) het bedrag dat de starters uitgeven een klein beetje, maar zelfs de prijsstijging van 1.2% jaar op jaar is niet meer dan een inflatiecorrectie (met inflatiecorrectie 0.1% stijging, op een modaal huis is dat .... €200).

Dus is er nauwelijks sprake van "herstel".

[RemcoDelft]

EXX schreef op woensdag 14 mei 2014 @ 11:33:
Het geeft puur aan dat dure huizen steeds slechter te slijten zijn , en goedkope huizen beter gaan vergeleken met vorig jaar.

Dat kan je hier dus juist niet uithalen, omdat je niet weet hoeveel de dure categorie kleiner is geworden.

[EXX]

RemcoDelft schreef op woensdag 14 mei 2014 @ 12:03:
[...]

Dat kan je hier dus juist niet uithalen, omdat je niet weet hoeveel de dure categorie kleiner is geworden.

Natuurlijk wel. De grafiek gaat uit van absolute aantallen transacties, niet een percentage van het marktaandeel oid. Als er absoluut gezien minder woningen van > 500k verkocht worden vergeleken met dezelfde periode vorig jaar, verkopen ze nu blijkbaar slechter.

[RemcoDelft]

EXX schreef op woensdag 14 mei 2014 @ 13:30:
Als er absoluut gezien minder woningen van > 500k verkocht worden vergeleken met dezelfde periode vorig jaar, verkopen ze nu blijkbaar slechter.

Voorbeeldje uit de losse pols:
-vorig jaar waren er 100 woningen >500k. Hiervan zijn er 4 verkocht: 4%.
-dit jaar zijn woningen minder waard, er zijn nog slechts 50 woningen >500k. Hiervan zijn er 2 verkocht: 4%. Hetzelfde als vorig jaar dus!
Nu in absolute aantallen: vorig jaar 4 verkopen, dit jaar 2 verkopen, een afname van 50%...

-van de 50 woningen die dit jaar <500k zijn, zijn er 2 verkocht, alleen vallen ze in een lagere categorie. Zo schuiven alle verkopen een klein stukje op naar de categorie daaronder, waardoor die categorie meer verkopen laat zien.

[t_captain]

De grafiek heeft wel degelijk last van de effecten van de prijsdaling. We hebben een daling van 20% achter de rug. Dat betekent dat een appartement dat voorheen 90k zou hebben gedaan, nu 72k waard is. Hierdoor neemt de omvang van de onderste categorie (0-75k) toe.
Dat effect speelt voor alle ondermodale prijsklassen (vooral de 1e en 2e). De bovenste groepen worden juist kleiner. In het midden zit een prijsklasse waar de instroom "van boven" ongeveer even groot is als de uitstroom "naar onder".

Bij gelijkblijvende transacties krijg je dus al een beetje die scheve lijn uit de grafiek te zien. Hoeveel van de grafiek door dit effect wordt verklaard en hoeveel wordt veroorzaakt door een relatieve verschuiving naar goedkopere woningen, dat wordt uit de grafiek niet duidelijk.

Het was beter geweest om met pentielen te werken (1e 20%, 2e 20% etc). Dan had je de effecten geisoleerd.

[Hbeez]

RemcoDelft schreef op woensdag 14 mei 2014 @ 13:34:
[...]

Voorbeeldje uit de losse pols:
-vorig jaar waren er 100 woningen >500k. Hiervan zijn er 4 verkocht: 4%.
-dit jaar zijn woningen minder waard, er zijn nog slechts 50 woningen >500k. Hiervan zijn er 2 verkocht: 4%. Hetzelfde als vorig jaar dus!
Nu in absolute aantallen: vorig jaar 4 verkopen, dit jaar 2 verkopen, een afname van 50%...

-van de 50 woningen die dit jaar <500k zijn, zijn er 2 verkocht, alleen vallen ze in een lagere categorie. Zo schuiven alle verkopen een klein stukje op naar de categorie daaronder, waardoor die categorie meer verkopen laat zien.

Conclusie: dure huizen verkopen minder goed (en een gedeelte daarvan zal daardoor een dergelijke prijsdaling meemaken dat het tot een andere prijscategorie zal behoren, dit verzwakt de conclusie niet).

EXX schreef op woensdag 14 mei 2014 @ 11:33:
[...]
Het geeft puur aan dat dure huizen steeds slechter te slijten zijn , en goedkope huizen beter gaan vergeleken met vorig jaar.

[EXX]

RemcoDelft schreef op woensdag 14 mei 2014 @ 13:34:
[...]

Voorbeeldje uit de losse pols:
-vorig jaar waren er 100 woningen >500k. Hiervan zijn er 4 verkocht: 4%.
-dit jaar zijn woningen minder waard, er zijn nog slechts 50 woningen >500k. Hiervan zijn er 2 verkocht: 4%. Hetzelfde als vorig jaar dus!
Nu in absolute aantallen: vorig jaar 4 verkopen, dit jaar 2 verkopen, een afname van 50%...

-van de 50 woningen die dit jaar <500k zijn, zijn er 2 verkocht, alleen vallen ze in een lagere categorie. Zo schuiven alle verkopen een klein stukje op naar de categorie daaronder, waardoor die categorie meer verkopen laat zien.

Inderdaad, zo werkt het. Absoluut gezien is er in de categorie > 500k 50% minder verkocht. Dus verkopen huizen > 500k slechter. Dat een deel van de huizen gezakt is naar de onderliggende categorie doet niks af aan de slechtere verkoopbaarheid.

[TheGhostInc]

EXX schreef op woensdag 14 mei 2014 @ 13:40:
[...]

Inderdaad, zo werkt het. Absoluut gezien is er in de categorie > 500k 50% minder verkocht. Dus verkopen huizen > 500k slechter. Dat een deel van de huizen gezakt is naar de onderliggende categorie doet niks af aan de slechtere verkoopbaarheid.

Nee, 'verkoopbaarheid' is iets anders dan 'verkopen'

Misschien gaan die huizen van 500K+ wel als warme broodjes over de toonbank ALS ze op de markt komen, maar komen er wel flink minder op de markt. (Er zijn immers steeds minder huizen van 500K+, dus qua aantallen zal dit sowieso naar beneden gaan lopen)

Dan is de verkoopbaarheid super, maar de verkopen laag.

[Hbeez]

Het enige wat je uit de grafiek met zekerheid kunt concluderen, is dat het aantal transacties van huizen boven de 500k flink daalt.

Dit jaar zijn dus minder huizen in de categorie >500k verkocht, dan vorig jaar. Dit kan verschillende oorzaken hebben:
- Er zijn minder huizen >500k, omdat ze sterk in prijs zijn gedaald (tot <500k) en daardoor tot een andere prijscategorie behoren - dit zou betekenen dat ze slecht verkopen.
- Er staan minder huizen te koop, omdat mensen ze weer van de markt af hebben gehaald - bv. omdat ze niet verder in prijs willen zakken / besluiten langer te blijven wonen. Dit is ook een slecht teken.
- De huizen verkopen gewoon minder goed/snel, ongeacht of er meer, minder, of evenveel huizen in de categorie >500k euro te koop staan.
- Er komen minder nieuwe huizen op de markt in deze categorie, bv. omdat men hun huis niet te koop zet omdat ze niet de prijs ervoor kunnen krijgen die ze willen en daarom besluiten niet te verhuizen.

Bovenstaande discussie gaat over welke oorzaak de juiste is - het is een combinatie van oorzaken, die sowieso allemaal erg negatief zijn voor dit dure huizensegment. Dit zijn ook de huizen die in absolute euro's het meest onder water staan.

Bovenstaande redenering van TheGhostInc is wel erg theoretisch en bovendien incompleet - als de verkoopbaarheid super is, waarom zouden er dan minder transacties zijn?

[RemcoDelft]

Hbeez schreef op woensdag 14 mei 2014 @ 14:07:
Bovenstaande redenering van TheGhostInc is wel erg theoretisch en bovendien incompleet - als de verkoopbaarheid super is, waarom zouden er dan minder transacties zijn?

Verkoopbaarheid hangt samen met prijs. Vraag 1 euro voor het huis, en hij verkoopt super. Vraag een miljoen, en het ding is onverkoopbaar. Voor 1 euro daarentegen biedt niemand hem aan, voor 1 miljoen heeft het geen zin. De waarheid ligt er dus ergens tussenin.

Ik zou zeggen dat deze grafieken gecorrigeerd hadden moeten worden aan de hand van de WOZ-waarde. Dus: huizen die (bijvoorbeeld) in 2010 >500k waard waren blijven in diezelfde categorie, ongeacht de huidige verkoopprijs.

[TheGhostInc]

Hbeez schreef op woensdag 14 mei 2014 @ 14:07:
Het enige wat je uit de grafiek met zekerheid kunt concluderen, is dat het aantal transacties van huizen boven de 500k flink daalt.

Dit jaar zijn dus minder huizen in de categorie >500k verkocht, dan vorig jaar. Dit kan verschillende oorzaken hebben:
[...]

Bovenstaande redenering van TheGhostInc is wel erg theoretisch en bovendien incompleet - als de verkoopbaarheid super is, waarom zouden er dan minder transacties zijn?

Je hebt helemaal gelijk, mijn redenatie is puur theoretisch. Maar daarmee nog niet bewezen onjuist, het tegendeel is daarmee dus ook niet bewezen juist. Er zijn overigens genoeg producten waarvan de verkoopbaarheid geniaal is, JUIST door minder transacties, dat is het hele idee van de collectors items.

Met je lijstje oorzaken kan ik het alleen maar eens zijn (en misschien zijn er zelfs nog meer). Ik ben dan ook niet positief over de markt, eerder neutraal.
Zijn de lichtpuntjes in de markt de voorloper van herstel, of moeten onze ogen gewoon nog even wennen aan dit licht?

[EXX]

Toch blijf ik erbij dat je gewoon kan zeggen dat een huis > 500k nu moeilijker te slijten is dan een jaar geleden.

De DNB geeft aan dat huiseigenaren de waarde van hun huis veelal overschatten. IMHO toch een beetje een open deur. Het is altijd de buurman wiens huis in prijs is gedaald, niet het eigen huis.

Het hele rapport staat hier.

[ Voor 16% gewijzigd door EXX op 15-05-2014 13:15 ]

[t_captain]

Huiseigenaren hebben van oudsher dezelfde neiging als autobezitters, het eigen bezit hoger waarderen dan gelijkwaardig bezit van een ander. Psychologen hebben er ongetwijfeld een naam voor.

Na een prijsdaling zal die neiging echter sterker zijn dan na een prijsstijging. Heel opmerkelijk is dat mensen met onderwaarde graag hun hoofd in het zand steken, waar huiseigenaren met overwaarde wat realistischer denken over hun situatie.

Ik vraag me af wat daaraan ten grondslag ligt. Neemt realisme toe met leeftijd, of met ervaring als woningbezitter? Is het makkelijker om een gegeven te ontkennen naarmate het slechter uitkomt? Of zit er een verwisseling van oorzaak en gevolg aan, dat conservatieve schatters hun schuldpositie beter managen?

[Oscar Mopperkont]

Moeilijk te zeggen natuurlijk. Kan ook meerdere oorzaken hebben, dus een combinatie zijn van wat je zegt.

Op RTL las ik trouwens dat hun huizenmarktindex omlaag is gegaan en daarnaast is er natuurlijk het nieuws dat het afgelopen kwartaal de economie is gekrompen. Dat laatste kan deels worden verklaard door de zachtere winter en de naar voren gehaalde autoverkopen, maar het verklaart niet alles. Geen goede berichten dus en het laat zien dat het herstel op de huizenmarkt en het herstel van de economie nog steeds erg pril is. Het zal echt nog wel even duren voordat beiden weer echt goed op gang komen.

[Hielko]

t_captain schreef op donderdag 15 mei 2014 @ 15:12:
Huiseigenaren hebben van oudsher dezelfde neiging als autobezitters, het eigen bezit hoger waarderen dan gelijkwaardig bezit van een ander. Psychologen hebben er ongetwijfeld een naam voor.

Endowment effect

[TheGhostInc]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 15 mei 2014 @ 17:52:
[...]
en het laat zien dat het herstel op de huizenmarkt en het herstel van de economie nog steeds erg pril is. Het zal echt nog wel even duren voordat beiden weer echt goed op gang komen.

Ik wil zeker niet de pessimist uithangen. Maar bij de economie hebben we redelijk goede criteria waaraan we afleiden of de economie hersteld.
Maar hoe zit het met de woningmarkt? Hebben we nu al indicatoren die het herstel aangeven?
Ik zie nog steeds een sterk uit balans zijnde markt

[Maverick]

TheGhostInc schreef op donderdag 15 mei 2014 @ 23:43:
[...]

Ik wil zeker niet de pessimist uithangen. Maar bij de economie hebben we redelijk goede criteria waaraan we afleiden of de economie hersteld.
Maar hoe zit het met de woningmarkt? Hebben we nu al indicatoren die het herstel aangeven?
Ik zie nog steeds een sterk uit balans zijnde markt

Huizenprijzen die stabiel zijn (ofwel meestijgen met de inflatie, alle segmenten), en een hoger aantal transacties. (Nu lijkt het aantal van voor de crisis ook deels ingegeven door speculatie door de hoge stijgingen dus dat is niet helemaal realistisch, maar het zal toch nog wat aan moeten trekken tov de aantallen van nu)

[Packardhell]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 15 mei 2014 @ 17:52:
Moeilijk te zeggen natuurlijk. Kan ook meerdere oorzaken hebben, dus een combinatie zijn van wat je zegt.

Op RTL las ik trouwens dat hun huizenmarktindex omlaag is gegaan en daarnaast is er natuurlijk het nieuws dat het afgelopen kwartaal de economie is gekrompen. [..]

Heb je ook het item bekeken over de huizenmarktindex dan zul je concluderen dat het juist de goede kant op gaat met de huizenmarkt. De relatief kleine daling is volledig toe te wijzen aan seizoensinvloeden, die daling is zelfs een stuk lager dan 'normaal'.

[Wobblier]

t_captain schreef op donderdag 15 mei 2014 @ 15:12:
Huiseigenaren hebben van oudsher dezelfde neiging als autobezitters, het eigen bezit hoger waarderen dan gelijkwaardig bezit van een ander. Psychologen hebben er ongetwijfeld een naam voor.
...
Ik vraag me af wat daaraan ten grondslag ligt. Neemt realisme toe met leeftijd, of met ervaring als woningbezitter? Is het makkelijker om een gegeven te ontkennen naarmate het slechter uitkomt? Of zit er een verwisseling van oorzaak en gevolg aan, dat conservatieve schatters hun schuldpositie beter managen?

Volgens mij valt dit wel uit te leggen. Het is minder psyhcologisch dan je denkt. De hypotheekschuld is vooral een onzichtbare schuld. We zijn getrained om in maandlasten te denken; we kijken naar de verplichtingen van de schuld (de kosten) en het effect op het huishoudboekje. De waarde van het huis en de hypotheekschuld is secundair.

Totdat het huis verkocht moet worden en we geforceerd worden om over de hypotheekschuld en woningwaarde na te denken. Bij een hoge schuld neigen we een hoge huiswaarde te schatten. Bij een lage schuld (bij bijvoorbeeld in het geval van overwaarde) een lage.

[sevinc]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 15 mei 2014 @ 17:52:

. Geen goede berichten dus en het laat zien dat het herstel op de huizenmarkt en het herstel van de economie nog steeds erg pril is. Het zal echt nog wel even duren voordat beiden weer echt goed op gang komen.

Vandaag is naar buiten gekomen dat er tegenover vorig jaar 64,5% meer huizen verkocht is.
misschien nog pril voor wat het was. maar het gaat zeker de goeie kant op.

[EXX]

April 2014 registreerde het Kadaster 10.780 verkochte woningen. Dit is een stijging van 64,5% ten opzichte van april 2013 met 6.554 transacties.

Dat heeft vooral te maken met de enorme dip in april 2013, omdat eind 2012 een hoop mensen hun aankoop naar voren hadden gehaald om maar niet verplicht te hoeven aflossen. Ook de afgelopen maand is positief, eveneens vergeleken met andere jaren is het een redelijk aantal.

Het is wel nog mijlenver af van 2008, toen was het aantal transacties 18.474.

We zullen nog wel een paar maanden van dit soort cijfers krijgen en dan zal het gaan stabilizeren op hetzelfde niveau dat we ook al hadden in 2011.

[Señor Sjon]

Tsja om gelijk met het max van de woningmarkt te vergelijken is misschien niet helemaal handig. Dat willen de meeste mensen hier toch niet?

[Oscar Mopperkont]

Packardhell schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 08:31:
[...]


Heb je ook het item bekeken over de huizenmarktindex dan zul je concluderen dat het juist de goede kant op gaat met de huizenmarkt. De relatief kleine daling is volledig toe te wijzen aan seizoensinvloeden, die daling is zelfs een stuk lager dan 'normaal'.

Excusez, had ik op de telefoon overheengelezen... Slordig van me.

Gek trouwens dat ze die index niet zo maken dat de seizoensinvloed eruit is, maar goed om te horen. En goed om te lezen dat het aantal verkopen nu echt hard aan het stijgen is

[EXX]

Mwa, de cijfertjes vliegen alle kanten op vanwege die aflossingsverplichting van 2013 en de daarmee in verband staande hausse eind 2012. Zoals het er nu uitziet komen we terug op het transactieniveau van 2011, maar wel op een lager prijsniveau dat is aangepast aan de nieuwe situatie mbt de hypotheekverstrekking.

Volgende stop: verlaging NHG grens. Niet dat dat veel invloed zal hebben vermoed ik, aangezien de grootste verkoopstijging zit in de huizen < 200k. Het zal hoogstens een neerwaarste prijsdruk geven bij huizen tussen pakweg de 250k en 300k.

[ Voor 5% gewijzigd door EXX op 16-05-2014 14:56 ]

[ph4ge]

Senor Sjon schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 14:01:
Tsja om gelijk met het max van de woningmarkt te vergelijken is misschien niet helemaal handig. Dat willen de meeste mensen hier toch niet?

Wat niet? Met hoge transactieaantallen is weinig mis. Die hoge prijzen wil niemand terug, maar meer transacties zijn prima.

Het is lastig om te bepalen wat een gezonde hoeveelheid transacties is. Maar als je nagaat dat kopen steeds meer aangemoedigd wordt en de bevolking blijft doorgroeien kan je wel stellen dat we nog lang niet op een gezonde hoeveelheid transacties zitten. April 2014 was een gemiddelde crisismaand, ondanks alle incidentele plusjes zoals het goede weer, de lage rente, de mediahype, de huurverhogingen en de NHG verlaging die er aan komt. Wat wel een gezonde hoeveelheid transacties is is moeilijk te zeggen, maar dat we daar nog lang niet zijn lijkt mij niet voor discussie vatbaar. Je kan niet elk jaar negatieve records verbreken natuurlijk, het is niet de eerste keer tijdens de crisis dat de boel lijkt te stabiliseren. Je zou overigens verwachten dat er ondertussen zoveel uitgestelde aankopen zijn, er zijn meer dan 2 miljoen gezinnen die het uitstellen, dat als het echt goed gaat je voorlopig een piek zou hebben in de transactie aantallen om alles wat is uitgesteld in te halen.

Onderstaande plaatje is niet heel wetenschappelijk, maar bevat wel een poging om iets te zeggen over de transactie aantallen:

[ Voor 8% gewijzigd door ph4ge op 16-05-2014 14:59 ]

[rik86]

Tja, het meest positieve eraan is dat we nu al 4 maanden rond de 10k zitten. Als we die afwezigheid van uitschieters nu volhouden vergelijkt 't over 2 jaar wat makkelijker

Iets heel interessants trouwens:
De afgelopen jaren (2008-2012) is het aantal koopwoningen met ca. 200k in totaal toegenomen (=+100k van 2011 --> 2012) en de leegstand gelijk gebleven. Op een totaal aantal verkopen van zo'n 120k is dat wel vrij weinig wat over blijft...

Wat een normaal aantal transacties is, is lastig te zeggen denk ik, maar er zijn nu 4,1 miljoen koopwoningen. Als mensen gemiddeld 15 jaar in hetzelfde huis wonen, zouden er tussen de 20 en 25k transacties per maand moeten zijn.

[sevinc]

ph4ge schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 14:56:
[...]


Onderstaande plaatje is niet heel wetenschappelijk, maar bevat wel een poging om iets te zeggen over de transactie aantallen:

[afbeelding]

85% procent te duur ? met een beetje spaarrekening zou je dus een huis kunnen kopen zonder hypotheek.
Wat ze zeggen is echt onzin, kunnen ze beter niks zeggen.

[ph4ge]

sevinc schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 16:20:
85% procent te duur ? met een beetje spaarrekening zou je dus een huis kunnen kopen zonder hypotheek.
Wat ze zeggen is echt onzin, kunnen ze beter niks zeggen.

Dat staat er niet.

Los daarvan zal er niemand ontkennen dat hoewel we nu op het prijspeil zitten van begin deze eeuw we nog ver boven het prijspeil zitten van vorige eeuw. Aan het einde van de vorige eeuw schoten de huizenprijzen omhoog, met soms wel 20% per jaar.

Vroeger kocht je op 1 salaris hetzelfde huis als je nu op 2 salarissen kan kopen en de welvaart is harder gestegen dan de inflatie, plus dat de reële inflatie waarschijnlijk wel wat hoger ligt dan de officiële inflatie cijfers. Het is natuurlijk naïef om puur de inflatie door te trekken, er spelen veel meer factoren mee, maar dat we in Nederland gewend zijn dat het schier onmogelijk is om een huis te kopen zonder tophypotheek is zowel historisch als internationaal bezien niet normaal. Forse dalingen zijn daarom echt niet uit te sluiten, prijsniveaus die 50% lager liggen dan nu zijn historisch niet uitzonderlijk.

Maar we hadden het over transacties en daarom haalde ik dit plaatje erbij. 1985 is midden in een periode van relatieve stabiliteit op de woningmarkt en daarom wellicht een aardig ijkpunt en de bevolkingsomvang is een logische indicator om naar te kijken om de verwachte transactieaantallen te extrapoleren. Als de hypothese is dat we in 2007-2008 niet alleen absurd hoge prijzen maar ook absurd hoge transactieaantallen bereikte zal je toch iets anders moeten verzinnen om te bepalen wat er dan wel normaal is. Een (iets boven) gemiddeld crisisjaar is dat in ieder geval niet lijkt mij.

[RemcoDelft]

rik86 schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 15:51:
Iets heel interessants trouwens:
De afgelopen jaren (2008-2012) is het aantal koopwoningen met ca. 200k in totaal toegenomen (=+100k van 2011 --> 2012) en de leegstand gelijk gebleven. Op een totaal aantal verkopen van zo'n 120k is dat wel vrij weinig wat over blijft...

Nieuwbouwhuizen zitten toch niet in de CBS-cijfers voor "Bestaande koopwoningen"?

sevinc schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 16:20:
85% procent te duur ? met een beetje spaarrekening zou je dus een huis kunnen kopen zonder hypotheek.
Wat ze zeggen is echt onzin, kunnen ze beter niks zeggen.

De bron is inderdaad wat wazig, maar als je niet alleen die 85% eruit pikt, staat er 30 tot 85%. Historisch gezien zijn huizen meerdere keren 75% goedkoper geweest dan ze nu zijn, en de komende 400 jaar zal dat ongetwijfeld weer een paar keer gebeuren. Je weet alleen niet wanneer dat wordt, over 30 jaar of over 300 jaar.
Ik durf te beweren dat veel huizen inderdaad 30-85% minder zouden opbrengen, als er maar voldoende nieuwbouw (en dus voldoende keuze) zou zijn. Goedkopere grond zou ervoor zorgen dat huizen afschrijven naar vrijwel nul. Een 60 jaar oude galerijflat hoeft echt niet meer dan 20k te kosten. Cash betalen dus, zonder hypotheek.


Ander nieuws van gisteren: Nieuwe achterstanden op hypotheek lopen fors op
Het BKR geeft nu wat meer informatie over het inlopen van betalingsachterstanden (ik meende trouwens dat het BKR die informatie totaal niet had?):

Ik haal hieruit dat er zo'n 100.000 mensen zijn die de 4 maanden achterstand hebben aangetikt, en dat 16.000 mensen bezig zijn met inlopen hiervan (?).
Het eerste kwartaal 2014 kwamen er 22.300 nieuwe gevallen bij met 4 maanden achterstand. In dezelfde periode zijn 28.963 woningen verkocht. Voor elke 13 verkochte woningen komen er dus 10 mensen bij met meer dan 4 maanden achterstand op de hypotheek! Het gaat bijna 1 op 1...

Een beetje wazig stukje, dus trek zelf maar je conclusie:

In het rapport valt te lezen (p13) dat in het eerste kwartaal van 2014 er 22.300 nieuwe gevallen bijkwamen met vier maanden achterstand op de hypotheek, wat leidde tot een toename van 5.800 lopende gevallen. Er waren in dat kwartaal namelijk 16.500 uitstromers. Nu weten we uit het BKR persbericht dat in het vierde kwartaal van 2013 en het eerste kwartaal van dit jaar bij elkaar 8.769 lopende gevallen bijkwamen. In het vierde kwartaal van vorig jaar kwamen er dus zo’n 3.000 lopende gevallen bij. In de grafiek lezen we vervolgens dat er ongeveer 15.000 uitstromers waren.

We kunnen dus concluderen dat er in het vierde kwartaal van vorig jaar 18.000 mensen bij BKR nieuw geregistreerd werden met vier maanden achterstand, tegen 22.300 in het eerste kwartaal van dit jaar. Dat is een toename van bijna 24 procent!

[ph4ge]

Altijd leuk dat we vorige keer dat het BKR cijfers publiceerde we een hele discussie hadden over wat de achtergehouden cijfers zouden zijn en we het nu een paar maanden later via een omweg alsnog te weten komen. Waarom de informatie wel naar de Peter Boelhouwers van deze wereld gaat maar de informatie niet gewoon publiekelijk beschikbaar is is weer verbazend.

[rik86]

Wat een ontzettend slecht geschreven stuk trouwens...

bijv. deze quote: "Deze worden hier ‘herstelde lopende kredieten’ genoemd, maar ik denk niet dat er afgelopen kwartaal 16.300 mensen vier hele maanden achterstand inliepen."

Dit is iedereen die in het betreffende kwartaal een keer op 0 achterstand heeft gestaan en daarvoor wel een achterstand heeft gehad. Ik denk dat die groep op te splitsen is in 3 delen:
- Mensen die hun huis verkocht hebben (al weet ik niet of ze bij een restschuld wel weggestreept worden)
- Mensen die al een tijdlang bezig zijn met in te lopen en dat inlopen nu eindelijk hebben afgerond
- Mensen die plots volledig in hebben kunnen lopen

Ik vermoed dat 95% in de eerste en tweede groep zal zitten terwijl hij de suggestie wekt dat 't merendeel groep 3 zal zijn...

Er zou eigenlijk veel meer informatie over dit soort gegevens gepubliceerd moeten worden om er iets over te kunnen zeggen. Als 80% aan het inlopen is of bij 80% de achterstand nog steeds oploopt is natuurlijk een wereld van verschil.

[TheGhostInc]

sevinc schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 16:20:
[...]
85% procent te duur ? met een beetje spaarrekening zou je dus een huis kunnen kopen zonder hypotheek.
Wat ze zeggen is echt onzin, kunnen ze beter niks zeggen.

Nog los daarvan, ook al bashen we de grondprijzen tot een absoluut minimum een huis kost gewoon geld om te bouwen inclusief een stuk bouwrijp maken en wat voorzieningen. Dat vertaalt zich gewoon ook in een waarde.

Stukje CBS en dan is het realisme gewoon ver te zoeken.
Als we er (even) vanuit gaan dat de gemiddelde bouwkosten overeen komen met een modale woning, dan zitten we (ex BTW!) al op 140K bouwkosten voor een woning van 220K.
En dan hebben we niks voor de grond gerekend, maar ook niet bouwrijp maken of extra voorzieningen die nodig zijn.

Maar goed, aan de andere kant snap ik dat pessimisme wel weer. Je wordt gewoon niet blij als ze net doen alsof de huizenmarkt omhoog knalt... ik las het bericht en verwachtte 15K+ woningen verkocht en was teleurgesteld dat het gewoon weer 10K woningen zijn... net zoals we ongeveer de HELE crisis al zien....

[Señor Sjon]

Je kan verkopen en BKR niet aan elkaar knopen. Er zijn miljoenen huiseigenaren. Telt BKR tweeverdieners ook niet als 2 personen mee in het lijstje? Dat tikt dan ook lekker aan.

[GH45T]

TheGhostInc schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 18:12:
[...]

Nog los daarvan, ook al bashen we de grondprijzen tot een absoluut minimum een huis kost gewoon geld om te bouwen inclusief een stuk bouwrijp maken en wat voorzieningen. Dat vertaalt zich gewoon ook in een waarde.

Stukje CBS en dan is het realisme gewoon ver te zoeken.
Als we er (even) vanuit gaan dat de gemiddelde bouwkosten overeen komen met een modale woning, dan zitten we (ex BTW!) al op 140K bouwkosten voor een woning van 220K.
En dan hebben we niks voor de grond gerekend, maar ook niet bouwrijp maken of extra voorzieningen die nodig zijn.

Maar goed, aan de andere kant snap ik dat pessimisme wel weer. Je wordt gewoon niet blij als ze net doen alsof de huizenmarkt omhoog knalt... ik las het bericht en verwachtte 15K+ woningen verkocht en was teleurgesteld dat het gewoon weer 10K woningen zijn... net zoals we ongeveer de HELE crisis al zien....

Het vreemde is alleen, en dat kwam een paar posts naar boven ook al kort ter sprake, is dat het lijkt alsof huizen nauwelijks worden afgeschreven. Waarom moet een huis van 60 jaar oud nog bijna hetzelfde kosten als een praktisch nieuw huis? Dan kun je wel fijn aankomen zetten met dat bouwen duur is, maar dat huis wat er niet gebouwd wordt staat er ook niet voor altijd.

Na hoeveel jaar is het gemiddelde huis echt op, niet meer interessant om te restaureren en wordt het met de grond gelijk gemaakt? Er staan verhoudingsgewijs niet veel huizen van meer dan 100 jaar oud. Ergens logisch om dan ook over de tijd dat een huis staat er ook op af te schrijven. In dat geval zou een rijtjeshuis van 50 jaar oud bijvoorbeeld heel goed betaalbaar zijn, voor een relatief groot aantal mensen inderdaad zelfs zonder hypotheek. Dan heb ik het niet eens over een appartement of iets dergelijks. In dat geval zou het bij vrijstaande woningen zelfs vaker voor kunnen komen dat relatief jonge mensen deze kopen, er een x aantal jaar in wonen, dan slopen en op hetzelfde kavel een nieuw huis bouwen.

[RemcoDelft]

GH45T schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 19:30:
Na hoeveel jaar is het gemiddelde huis echt op, niet meer interessant om te restaureren en wordt het met de grond gelijk gemaakt? Er staan verhoudingsgewijs niet veel huizen van meer dan 100 jaar oud. Ergens logisch om dan ook over de tijd dat een huis staat er ook op af te schrijven. In dat geval zou een rijtjeshuis van 50 jaar oud bijvoorbeeld heel goed betaalbaar zijn, voor een relatief groot aantal mensen inderdaad zelfs zonder hypotheek. Dan heb ik het niet eens over een appartement of iets dergelijks. In dat geval zou het bij vrijstaande woningen zelfs vaker voor kunnen komen dat relatief jonge mensen deze kopen, er een x aantal jaar in wonen, dan slopen en op hetzelfde kavel een nieuw huis bouwen.

Volgens mij zou een echt vrije markt hier vanzelf toe leiden:
-wie het kan betalen bouwt een nieuw huis
-wie minder geld heeft koopt een ouder huis
Bij voldoende aanbod ontstaat er zo vanzelf voor elk budget een huis.

[j_du_pee]

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 16:45:
[...]
Ander nieuws van gisteren: Nieuwe achterstanden op hypotheek lopen fors op
Het BKR geeft nu wat meer informatie over het inlopen van betalingsachterstanden (ik meende trouwens dat het BKR die informatie totaal niet had?):
[afbeelding]
Ik haal hieruit dat er zo'n 100.000 mensen zijn die de 4 maanden achterstand hebben aangetikt, en dat 16.000 mensen bezig zijn met inlopen hiervan (?).
Het eerste kwartaal 2014 kwamen er 22.300 nieuwe gevallen bij met 4 maanden achterstand. In dezelfde periode zijn 28.963 woningen verkocht. Voor elke 13 verkochte woningen komen er dus 10 mensen bij met meer dan 4 maanden achterstand op de hypotheek! Het gaat bijna 1 op 1...

Een beetje wazig stukje, dus trek zelf maar je conclusie:

[...]

Allereerst; het is niet mijn sterkste tekst ooit nee Soms komen de zinnen achterstevoren uit mijn toetsenbord na een drukke dag en wil ik toch heel graag nieuws online mikken. Gister had ik sowieso al huiswerk met de kadastercijfers van vandaag dus extra druk.

BKR gaf vorige maand aan bij mij en bij Daskapital dat ze de cijfers hebben, maar niet geven. Ze konden er zelf geen conclusie uit trekken en zijn bang dat mensen de cijfers niet zullen snappen. Intussen geven ze dus wel gewoon de cijfers aan OTB die er heel zorgvuldig met twee Y-assen een grafiek van fabrieken waarmee lijkt dat de herstellende schulden in lijn zijn met het totaal aantal mensen met een achterstand. Die rechter Y-as is niet nodig, daar is over nagedacht.

Waar het op neer komt is dat de 100.000 die BKR noemt op dit moment op de stapel ligt bij bijzonder beheer van de banken. Ze hebben vier hele maanden de hypotheek niet betaald. Zodra ze deze vier maanden inlopen, hun huis verkopen, of zodra ze een regeling treffen verdwijnen ze van de stapel.

In het eerste kwartaal verdwenen er 16.500 van de stapel en werden er 22.300 bijgelegd. Netto nam de stapel toe met 5.800. In het vierde kwartaal van 2013 en het eerste kwartaal van dit jaar nam de stapel netto toe met 8700. Het BKR meldt daarover dat de toename meevalt. Echter blijkt uit de cijfers dat dat vooral komt door het grote aantal mensen dat van de stapel verdween om 'redenen' waar we naar mogen gissen.

Dat er in Q1 zo'n 29.000 huizen werden verkocht en 22.300 mensen een nieuwe registratie opliepen bij BKR met 4 maanden achterstand vind ik echt heel erg zorgelijk.

[Krisp]

RemcoDelft schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 19:55:
[...]

Volgens mij zou een echt vrije markt hier vanzelf toe leiden:
-wie het kan betalen bouwt een nieuw huis
-wie minder geld heeft koopt een ouder huis
Bij voldoende aanbod ontstaat er zo vanzelf voor elk budget een huis.

Dat ligt er maar net aan hoe graag je een huis wilt in een bepaald gebied. Ik heb -relatief gezien- krotten in Utrecht voor veel geld, en prachtige huizen in Drenthe zien staan voor een lage prijs. Je betaalt dus voor het overgrote deel voor de grond. Als je de grond buiten beschouwing laat, dan zie ik het effect wat jij beschrijft al lang optreden: oude, vervallen huizen in Utrecht zijn significant (10-30K) goedkoper dan hun moderne tegenhangers.

Voor de negatief gestemde goden onder ons nog een artikeltje waarin ze aangesproken worden. Ik kon er wel om glimlachen: Waarom de onheilsprofreet er naast zit.

[TheGhostInc]

GH45T schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 19:30:
[...]

Het vreemde is alleen, en dat kwam een paar posts naar boven ook al kort ter sprake, is dat het lijkt alsof huizen nauwelijks worden afgeschreven. Waarom moet een huis van 60 jaar oud nog bijna hetzelfde kosten als een praktisch nieuw huis?

Dat is toch niet zo heel onlogisch, een huis bestaat uit allerlei 'onderdelen' met een verschillende (economische) levensduur. Dus worden sommige onderdelen 'tussentijds' vervangen en neemt de waarde minder lineair af.

Als je een huis zou kunnen vinden van 60 jaar oud, in de staat van 60 jaar geleden dan kun je die ook kopen voor een habbekrats. Dan is het riet van het plafond aan het wortelschieten, de elektriciteitsisolatie is vergaan tot stof, de gaskachel kan direct naar het museum, de ruiten zijn zover uigezakt dat ze als Loep zijn te gebruiken....
Die huizen komen af en toe op de markt en die worden dus ook verkocht voor de grond en direct gesloopt. Maar dan heb je het dus al snel over 10+ jaar achterstallig onderhoud of compleet achterhaald qua bouw (plafonds op 1.90m).

Daarnaast is er iets grappigs, aangezien verhuizen serieus geld kost (met overdrachtsbelasting etc. erbij) kan een hoger bedrag worden geïnvesteerd in een oude woning dan wanneer je die kosten niet zou hebben. Op een woning van 200K kan dat al gauw boven de 10K uitkomen wat je 'extra' kan uitgeven aan je bestaande woning voordat het loont om te verhuizen.

Krisp linkte op vrijdag 16 mei 2014 @ 20:24:
De onheilsprofeten vergeten dat een crisis vooral een verdelingsprobleem is. De lasten van de crisis slaan altijd ongelijk neer, want mensen kunnen niet een beetje werkloos zijn.

Inderdaad, en dit is meteen ook de reden waarom ik van de problemen rondom het niet kunnen betalen van hypotheken niet direct wakker lig. Het zijn individuele gevallen, 95%? van de hypotheken worden keurig betaald. Het is niet het einde van de huizenmarkt, maar waarschijnlijk wel het einde van een paar gelukkige gezinnen (helaas).

[ Voor 17% gewijzigd door TheGhostInc op 16-05-2014 20:42 ]

[j_du_pee]

TheGhostInc schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 20:35:
[...]
Het zijn individuele gevallen, 95%? van de hypotheken worden keurig betaald. Het is niet het einde van de huizenmarkt, maar waarschijnlijk wel het einde van een paar gelukkige gezinnen (helaas).

Ik zie dat toch echt anders. Je kunt op dit moment het volledige aantal transacties invullen met huizen van particulieren die hun hypotheek niet kunnen betalen en ex huurwoningen van woningcorporaties die liquiditeitsissues hebben. Voor mij heeft het helemaal niets te doen met het totaal aantal huiseigenaren in dit land.

[TheGhostInc]

j_du_pee schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 21:03:
[...]

Ik zie dat toch echt anders. Je kunt op dit moment het volledige aantal transacties invullen met huizen van particulieren die hun hypotheek niet kunnen betalen en ex huurwoningen van woningcorporaties die liquiditeitsissues hebben. Voor mij heeft het helemaal niets te doen met het totaal aantal huiseigenaren in dit land.

Ik begrijp wat je bedoelt, maar de huizenmarkt heeft nog (net) genoeg tempo om hiermee om te gaan. We hebben geen Spaanse taferelen waarbij de markt 'weg' is. We hebben nog steeds een ruime 100K transacties per jaar, waarvan 2/3 bestaat uit starters die in de huidige markt al lang bereid zijn te kopen. Het 'dumpen' van woningen op de markt zorgt er alleen maar voor dat er geen doorstromers komen, aangezien dit uitstromers zijn van de huizenmarkt.
En daar hadden we het hiervoor al over.... mensen overwaarderen hun huis & zijn nog niet bereid hun verlies te pakken. 2 redenen waarom de doorstroming toch nog niet op gang komt. Dus hobbelen we (denk ik) nog een jaartje verder met ~10K per maand transacties, piekje in Q2 voor de NHG verlaging, piekje in Q4 voor de LTV verlaging.

Ps. Spaanse taferelen, daar hebben ze een juich stemming bij -4,2% y-o-y in Q4 2013 en stort het volume nog steeds verder in. Zij moeten het hebben van buitenlanders (investeerders).

[j_du_pee]

TheGhostInc schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 16:33:
[...]

Ik begrijp wat je bedoelt, maar de huizenmarkt heeft nog (net) genoeg tempo om hiermee om te gaan.

Ik denk dat de markt geenszins genoeg tempo heeft om deze hoeveelheid wanbetalers te verwerken. Ik denk dat oplossingen worden gezocht door banken en NHG in regelingen, uitstel en deels kwijtschelding. Maar daar gaan we nooit cijfers over lospeuteren vrees ik

[Arnout]

j_du_pee schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 21:03:
[...]

Ik zie dat toch echt anders. Je kunt op dit moment het volledige aantal transacties invullen met huizen van particulieren die hun hypotheek niet kunnen betalen en ex huurwoningen van woningcorporaties die liquiditeitsissues hebben. Voor mij heeft het helemaal niets te doen met het totaal aantal huiseigenaren in dit land.

Daarom zijn de berichten dat de woningmarkt zich zou herstellen ook zo dubbel: je kan het ook zien als een emmer die begint over te lopen. De afgelopen jaren heeft een deel van de huiseigenaren zijn adem ingehouden, maar nu kan het echt niet meer en moeten ze verhuizen. En in het geval van huiseigenaren die na 2000 gekocht hebben wordt hier ook een aanzienlijke restschuld werkelijkheid, die de economie op lange termijn behoorlijke schade toedient.

Wat dat betreft zouden informatie moeten hebben over de achtergrond van de transacties: de situatie van de koper en van de verkoper.

[timag]

TheGhostInc schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 20:35:
[...]

Dat is toch niet zo heel onlogisch, een huis bestaat uit allerlei 'onderdelen' met een verschillende (economische) levensduur. Dus worden sommige onderdelen 'tussentijds' vervangen en neemt de waarde minder lineair af.

Jullie vergeten een vrij essentieel onderdeel: de grond. Die slijt niet. Die kan je herwaarderen op basis van de markt maar niet afschrijven.

[GH45T]

TheGhostInc schreef op vrijdag 16 mei 2014 @ 20:35:
[...]

Dat is toch niet zo heel onlogisch, een huis bestaat uit allerlei 'onderdelen' met een verschillende (economische) levensduur. Dus worden sommige onderdelen 'tussentijds' vervangen en neemt de waarde minder lineair af.

timag schreef op maandag 19 mei 2014 @ 13:23:
[...]


Jullie vergeten een vrij essentieel onderdeel: de grond. Die slijt niet. Die kan je herwaarderen op basis van de markt maar niet afschrijven.

Beiden gelijk. Toch is het verschil tussen een oud huis en een nieuw huis redelijk klein. Na de oorlog zijn er enorm veel huizen bijgebouwd en het lijkt wel alsof die nauwelijks in waarde zakken.

Uiteraard, de grond houdt zijn waarde. Dat zaken worden vervangen waar nodig is ook te volgen, maar vergelijk het eens met een auto. Daar vindt ook onderhoud aan plaats en bepaalde zaken worden vervangen. Op een gegeven moment is de carosserie echter versleten of het hele concept is te verouderd. Dat is exact de reden waarom het ding afschrijft. Een huis gaat langer, veel langer mee maar het vreemde is dat daarop nauwelijks wordt afgeschreven.

Is het wel verstandig om nu zo'n na-oorlogs huis te kopen of is dat over een jaar of 20 echt op en rijp om te slopen? Dat zou een enorme desinvestering zijn. Uiteraard valt alles te renoveren maar is het dat dan waard?

[RemcoDelft]

GH45T schreef op maandag 19 mei 2014 @ 13:31:
Uiteraard, de grond houdt zijn waarde. Dat zaken worden vervangen waar nodig is ook te volgen, maar vergelijk het eens met een auto. Daar vindt ook onderhoud aan plaats en bepaalde zaken worden vervangen. Op een gegeven moment is de carosserie echter versleten of het hele concept is te verouderd. Dat is exact de reden waarom het ding afschrijft.

Dat is precies het scenario wat ik zou verwachten bij voldoende aanbod. Als nieuwe auto's strict gelimiteerd zouden zijn in aantal, zouden 20 jaar oude auto's ook voor bijna de nieuwprijs verkocht kunnen worden.

[GH45T]

Yep, zie de situatie zoals die in Cuba is/was. Sinds kort mogen daar weer auto's geïmporteerd worden maar daarvoor werden ook alle oude lijken opgelapt.

Maar aanbod is er dus blijkbaar genoeg. Moeten we dan van de gedachte af dat een huis een veilige investering is en je de inleg over het algemeen er wel uit haalt? Ik denk persoonlijk van wel.

Een hele generatie heeft grotendeels in nieuwe huizen kunnen wonen. Die huizen zijn nu relatief oud en worden toch voor relatief veel geld verkocht. Ja inderdaad, de afgelopen 6 a 7 jaar is de prijs een heel eind gezakt maar de verhouding met veel nieuwere huizen is ongeveer gelijk gebleven.

[ Voor 61% gewijzigd door GH45T op 19-05-2014 14:02 ]

[ph4ge]

Arnout schreef op maandag 19 mei 2014 @ 10:50:
Daarom zijn de berichten dat de woningmarkt zich zou herstellen ook zo dubbel: je kan het ook zien als een emmer die begint over te lopen. De afgelopen jaren heeft een deel van de huiseigenaren zijn adem ingehouden, maar nu kan het echt niet meer en moeten ze verhuizen. En in het geval van huiseigenaren die na 2000 gekocht hebben wordt hier ook een aanzienlijke restschuld werkelijkheid, die de economie op lange termijn behoorlijke schade toedient.

Wat dat betreft zouden informatie moeten hebben over de achtergrond van de transacties: de situatie van de koper en van de verkoper.

Zoals je al zei, er zijn nog geen cijfers die dit onderbouwen. De laatste onderzoeken tonen aan dat starters (een groot gedeelte van de de mensen die op een gegeven moment genoeg hebben uitgesteld) gedurende de crisis gewoon zijn blijven kopen en dat er voor de rest miljoenen mensen zijn die uitstellen. Als die groep echt los zou komen, en we zouden echt uitgestelde transacties inhalen, zouden de totalen nog veel hoger moeten liggen dan een paar duizend extra op jaarbasis.

Even uit de losse pols is 180000 transacties wellicht een gezond totaal. Ruim onder de piek van 2007/8, maar de bevolking is ook toegenomen en kopen is alleen maar meer gestimuleerd. Dan hebben we dus zeg maar 350.000 transacties in te halen gedurende de crisis (dat is een onderschatting zou ik zeggen). We zitten nu echter nog niet eens op dat geschatte normale niveau, laat staan dat we daar ruim boven zitten om die 350.000 in te halen. Het is dus heel moeilijk om te zeggen dat er nu veel mensen echt genoodzaakt zijn om te kopen en dat dat de verkoop aanjaagt. De verkoopgolf bij de corporaties is waarschijnlijk verantwoordelijk voor veel meer transacties.

[Maverick]

ph4ge schreef op maandag 19 mei 2014 @ 14:05:
[...]

Zoals je al zei, er zijn nog geen cijfers die dit onderbouwen. De laatste onderzoeken tonen aan dat starters (een groot gedeelte van de de mensen die op een gegeven moment genoeg hebben uitgesteld) gedurende de crisis gewoon zijn blijven kopen en dat er voor de rest miljoenen mensen zijn die uitstellen. Als die groep echt los zou komen, en we zouden echt uitgestelde transacties inhalen, zouden de totalen nog veel hoger moeten liggen dan een paar duizend extra op jaarbasis.

Even uit de losse pols is 180000 transacties wellicht een gezond totaal. Ruim onder de piek van 2007/8, maar de bevolking is ook toegenomen en kopen is alleen maar meer gestimuleerd. Dan hebben we dus zeg maar 350.000 transacties in te halen gedurende de crisis (dat is een onderschatting zou ik zeggen). We zitten nu echter nog niet eens op dat geschatte normale niveau, laat staan dat we daar ruim boven zitten om die 350.000 in te halen. Het is dus heel moeilijk om te zeggen dat er nu veel mensen echt genoodzaakt zijn om te kopen en dat dat de verkoop aanjaagt. De verkoopgolf bij de corporaties is waarschijnlijk verantwoordelijk voor veel meer transacties.

Dit is natuurlijk kolder. gemiddeld verhuizen mensen ééns per 7 jaar (bron: http://www.nvm.nl/~/media...Strategisch%20Bouwen.ashx ) Sinds 2008 zijn we inmiddels 6 jaar verder. Dat is dus bijna een hele cyclus verder. Als mensen nu een hele tijd gedrongen zijn om op hun plek te blijven gaan ze dan nu ineens 2x achtereen verhuizen? Dat lijkt me niet. Dat "inhalen" zoals jij het noemt zal dus ook zeker niet gaan gebeuren.

Sterker nog, ik geloof persoonlijk niet eens dat we die 180.000 als gezonder aantal kunnen beschouwen. Toendertijds was de markt helemaal gek geworden en verhuisde iedereen zodra het kon om lekker te profiteren van de opgaande markt. Ook speculanten kochten alles wat los en vast zat. Dat zal de komende tijd echt nog wel even uitblijven. Die transacties kun je er dus gerust nog vanaf halen. Denk dat rond de 150.000 dan een stuk realistischer is.

[RemcoDelft]

Maverick schreef op maandag 19 mei 2014 @ 14:18:
Dit is natuurlijk kolder. gemiddeld verhuizen mensen ééns per 7 jaar (bron: http://www.nvm.nl/~/media...Strategisch%20Bouwen.ashx )

Dat getal (eens per 7 jaar) komt regelmatig voor, en je linkt nu een niet-onderbouwde bron van een club die belang heeft bij mensen die geloven dat ze vaak moeten verhuizen.
Deel het aantal koopwoningen eens door het aantal transacties (voor de crisis!) en je komt al rond de 20 jaar uit. Voor sociale huurwoningen is het vanwege de wachtlijsten niet veel anders.
Blijft over: studentenverhuizingen. Dat lijkt me niet representatief voor de doelgroep van huizenkopers, maar wel een periode in je leven dat je enkele keren kan verhuizen in een paar jaar.

[t_captain]

ph4ge schreef op maandag 19 mei 2014 @ 14:05:
[...]


De verkoopgolf bij de corporaties is waarschijnlijk verantwoordelijk voor veel meer transacties.

Een cooperatie kan eigenlijk op twee manieren verkopen:

1. individuele woningen aan particulieren verkopen (bv aanbieden aan de huurders, of anders samen met een makelaar een aantal huizen in de verkoop doen, denk ook aan formules als "Slimmer Kopen" ect).

2. afscheid nemen van een groter aantal woningen ineens. Denk aan de 6600 woningen die Vestia dezer dagen verkoopt.

In het tweede geval zie je meestal geen Kadastrale transacties. Je bengt de woningen namelijk onder in een aparte rechtspersoon en verkoopt die in z'n geheel.

[Maverick]

RemcoDelft schreef op maandag 19 mei 2014 @ 14:40:
[...]

Dat getal (eens per 7 jaar) komt regelmatig voor, en je linkt nu een niet-onderbouwde bron van een club die belang heeft bij mensen die geloven dat ze vaak moeten verhuizen.
Deel het aantal koopwoningen eens door het aantal transacties (voor de crisis!) en je komt al rond de 20 jaar uit. Voor sociale huurwoningen is het vanwege de wachtlijsten niet veel anders.
Blijft over: studentenverhuizingen. Dat lijkt me niet representatief voor de doelgroep van huizenkopers, maar wel een periode in je leven dat je enkele keren kan verhuizen in een paar jaar.

laat het getal eens hoger zijn. Vind 20 jaar wel erg lang, maar vooruit. Dan nog zullen mensen na een crisis eerder een cyclus overslaan (laat hem dan eens 10 of 15 jaar duren) dan dat ze nu 2x van woning zullen wisselen in de tijd dat ze het normaliter 1x hadden gedaan. Ik zie daardoor het aantal transacties eerder heel geleidelijk naar het gezonde niveau oplopen dan dat er een grote overshoot zal zijn door mensen die zich genoodzaakt voelen om vaker te verhuizen nu dat weer kan.

[ph4ge]

Maverick schreef op maandag 19 mei 2014 @ 14:18:
Dit is natuurlijk kolder. gemiddeld verhuizen mensen ééns per 7 jaar (bron: http://www.nvm.nl/~/media...Strategisch%20Bouwen.ashx ) Sinds 2008 zijn we inmiddels 6 jaar verder. Dat is dus bijna een hele cyclus verder. Als mensen nu een hele tijd gedrongen zijn om op hun plek te blijven gaan ze dan nu ineens 2x achtereen verhuizen? Dat lijkt me niet. Dat "inhalen" zoals jij het noemt zal dus ook zeker niet gaan gebeuren.

Sterker nog, ik geloof persoonlijk niet eens dat we die 180.000 als gezonder aantal kunnen beschouwen. Toendertijds was de markt helemaal gek geworden en verhuisde iedereen zodra het kon om lekker te profiteren van de opgaande markt. Ook speculanten kochten alles wat los en vast zat. Dat zal de komende tijd echt nog wel even uitblijven. Die transacties kun je er dus gerust nog vanaf halen. Denk dat rond de 150.000 dan een stuk realistischer is.

Als mensen 1 op de 7 jaar verhuizen en we hebben meer dan 7,5 miljoen huishoudens, zouden we ruim 1 miljoen verhuisbewegingen per jaar moeten zien, waarvan 60% koop. Dan snap ik niet dat jij op 150.000 transacties uitkomt met die logica, dat zou minimaal 4x zoveel moeten zijn. Zoals ik al zei, 180.000 is vrij conservatief, ver van de absolute piek terwijl de bevolking flink gegroeid is. Sinds 2008 zijn er zo'n 400.000 gezinnen bijgekomen aldus het CBS, waardoor je ook zou verwachten dat er meer verhuisbewegingen zijn. Plus natuurlijk dat huren flink ontmoedigd wordt en het aanbod wordt afgebroken.

Overigens zijn de totale hoeveelheid transacties lang niet zo geëxplodeerd voor de crisis als de prijzen, maar wel veel harder ingestort.

[ Voor 4% gewijzigd door ph4ge op 19-05-2014 15:48 ]

[ZeRoC00L]

Dat een mens gemiddeld 1 keer in de 7 jaar verhuisd wil nog niet zeggen dat iedere verhuisactie een koop oplevert.

Bijvoorbeeld iemand gaat op kamers wonen is al een verhuisactie, zonder verkoop. Een keer of 2/3 verhuizen binnen studententijd is denk ik ook vrij normaal, maar levert nog steeds geen verkoop op.

[Hielko]

Plus dat als een gezin verhuist dat 1 koop op (kan) leveren, maar er ondertussen wel 2/3/4+ mensen hun verhuisteller met 1 omhoog zien gaan. Dus deze aanname klopt ook niet:

Als mensen 1 op de 7 jaar verhuizen en we hebben meer dan 7,5 miljoen huishoudens, zouden we ruim 1 miljoen verhuisbewegingen per jaar moeten zien, waarvan 60% koop.

[Dido]

TheGhostInc schreef op zaterdag 17 mei 2014 @ 16:33:
En daar hadden we het hiervoor al over.... mensen overwaarderen hun huis & zijn nog niet bereid hun verlies te pakken. 2 redenen waarom de doorstroming toch nog niet op gang komt. Dus hobbelen we (denk ik) nog een jaartje verder met ~10K per maand transacties, piekje in Q2 voor de NHG verlaging, piekje in Q4 voor de LTV verlaging.

Ik blijf dat toch een fascinerend idee vinden.

Goed, of het huis overgewaardeerd wordt of niet, maar als mensen verkopen met een restschuld is het maar de vraag of ze dat verlies kunnen nemen.

Wat voor doorstroming levert het op als mensen massaal hun verlies nemen - en daarom naar een kleinere woning moeten verhuizen? Dan kunnen degenen die nu in een kleinere woning zitten wel doorstromen naar een duurdere woning?

Zelf als dat waar zou zijn, is er geen sprake van doorstroming, maar ben je slechts huzien aan het ruilen. Tegen een flinke prijs, die opgehoest wordt door degenen die er ook al woongenot op inleveren.

Ik weet niet met wat voor fantastische argumenten je denkt dat het reeel is om van mensen te verwachten dat ze "hun verlies maar meoten nemen" om andere mensen aan gratis voordeel te helpen?