Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[TheGhostInc]

CrashOne schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 11:14:
[...]
Het is ook afhankelijk van je persoonlijke situatie en hoe je daarmee om wilt gaan.

Exact. De rekensommetjes hierboven gelden vooral voor de 'standaard' scenario's. Geen wilde plannen, geen rare wisselingen in inkomen etc.

Echter het afbouwen van HRA kan heel erg interessant zijn, als je namelijk nog een keer 30 jaar HRA wilt hebben.

Stel je wilt nog een paar jaar in Silicon Valley gaan wonen (we zitten hier toch op GoT), je HRA afbouwen tot 0, de toko verkopen en even gaan huren kan dan bij terugkomst ineens bakken met HRA schelen.

Daarom is de vraag (nog los ervan dat dit het verkeerde topic is) eigenlijk niet volledig, maar ook niet heel netjes. Er zijn mensen die hun brood verdienen met deze adviezen, die kunnen je prima adviseren tegen betaling. Imho is dit een dusdanige basale vraag dat je die prima zelf had kunnen beantwoorden, als dat 'te lastig is', dan kun je beter iemand ernaar laten kijken die dit soort tools gewoon heeft en daar iets voor betalen.

[Señor Sjon]

Verwijderd schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 11:29:
De lage olieprijzen hebben vele gevolgen, één ervan is dat de bouwkosten van nieuwbouwwoningen omlaag zullen gaan.
Ben benieuwd of dat gevolgen heeft voor de prijzen van nieuwbouwwoningen en wat voor drukkend effect dat weer heeft op de prijsvorming van huizen.

Die mag je mij als ontwikkelaar even uitleggen. Energiekosten zijn maar een fractie van de bouwkosten.

[GH45T]

TheGhostInc schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 11:33:
[...]

Daarom is de vraag (nog los ervan dat dit het verkeerde topic is) eigenlijk niet volledig, maar ook niet heel netjes. Er zijn mensen die hun brood verdienen met deze adviezen, die kunnen je prima adviseren tegen betaling. Imho is dit een dusdanige basale vraag dat je die prima zelf had kunnen beantwoorden, als dat 'te lastig is', dan kun je beter iemand ernaar laten kijken die dit soort tools gewoon heeft en daar iets voor betalen.

Even selectief gequote maar goed, meen je dit serieus? Er zijn wel meer gebieden waar advies over wordt ingewonnen via een forum als dit (of andere) terwijl er in een wereld zonder internet / fora gewoon het advies of de dienst zou worden afgenomen van vakmensen.

Blijft het punt dat het niet in dit topic thuishoort, ben ik wel met je eens.

Ontopic:
Effect van energieprijzen op nieuwbouw woningen lijkt mij ook niet enorm. Daarentegen moeten de woningen wel steeds energiezuiniger in gebruik zijn wat hogere bouwkosten als gevolg heeft. Overigens wat mij betreft een goede ontwikkeling al drijft het de huizenprijzen wel op. Als alle waar daadwerkelijk naar waarde wordt gezien zou een ouder, minder goed geïsoleerd huis alleen harder zijn afgeschreven. Hoewel de huizenprijzen al een eind zijn gezakt zie ik naar mijn idee de component afschrijving nog altijd te weinig. Sommige dingen zijn gewoon moeilijk of niet te upgraden of onderhouden.

[Señor Sjon]

Heel cru, maar geld dat nu in energiezuinigheid wordt gestoken, is vooralsnog nauwelijks terug te verdienen. Althans, je kan niet altijd de kosten van de extra maatregelen 1-op-1 doorbelasten in de woningprijs. En met weer een strengere EPG per 1-1-2015 zal de factor gebruiker nog weer groter worden.

[revolised]

*knip* GoT is geen marktplaats voor je woning, bel je makelaar voor advertenties.

[ Voor 76% gewijzigd door Señor Sjon op 16-12-2014 13:20 ]

[ph4ge]

Zo, eindelijk weer eens tijd om dit topic bij te lezen

Help!!!! schreef op donderdag 11 december 2014 @ 20:40:
Oh, bijzonder als dat zo is.

O.a. en m.n. jouw bijdragen zijn imo namelijk het meer dan broodnodige tegenwicht in dit topic. Imo ben je juist zeer beheerst en waar je de kracht vandaan haalt om hier tegen de klippen op te roeien is mij al een raadsel.

Maar ga vooral door!

Bart2005 schreef op vrijdag 12 december 2014 @ 00:57:
Precies mijn gedachte. ph4ge is m.i. niet minder dan briljant.

Leuk ik een paar dagen niet reageer en dan zelf gespreksonderwerp wordt. . Fijn ook dat mijn posts gewaardeerd worden, die mening deelt niet iedereen, zeker de mods niet. Ik laat me niet tegenhouden. Overigens komt vooral Jasper Du Pont veel eer toe, en ook kritische posters hier zoals Remco. Ik steun vooral op het werk van anderen.

Oscar Mopperkont schreef op zaterdag 13 december 2014 @ 10:56:
Toch weer even een ander onderwerp. Anders dan door velen hier wordt gedacht, denkt Rabobank dat het positieve effect van de schenkingsvrijstelling op de woningmarkt beperkt is geweest:

http://www.nu.nl/wonen/39...ig-gebruikt-woningen.html

Als dat waar is, dan is dat mooi nieuws. Dan is het herstel nog zelfstandiger dan al gedacht

Doet mij denken aan die Irakezen minister die nu nog roept dat er geen tanks in Bagdad zijn. Iedereen kan de simpele wiskunde doen dat deze regeling zorgt voor een hoop extra geld in de markt. Rabobank heeft zeer veel gelobbyd voor de regeling, net als vele andere partijen, als de regeling echt niets zou toevoegen zouden ze hun energie ook wel ergens anders in gestoken hebben. De stichting achter de starterslening is overigens ook onderdeel van de Rabo.

Señor Sjon schreef op zaterdag 13 december 2014 @ 18:40:
Hoezo te duur? Is de villa nog geen 2 ton? Waarom is het nog te duur? Moeten we naar niveau 1995?

Qua woningwaarde zijn we in die zin gezakt dat het internationaal gezien al niet zo gek meer is.

Hangt van je perspectief af. Ipv dat we de verschillende negatieve lijstjes met ruime afstand aanvoeren zijn die gaten nu kleiner en zijn we soms zelfs 2e of 3e. Dat komt echter ook vooral omdat men in andere landen de fouten die wij hebben gemaakt dunnetjes over doen, zie bijv de UK waar ze echt knetter gek zijn geworden als het over huizen gaat.

Krisp schreef op zondag 14 december 2014 @ 10:48:
Ik zie nergens een relatie tussen prijs en mooi nieuws, maar ik vermoed dat Oscar ook kijkt naar het aantal verkopen op de huizenmarkt. En ja, meer verkopen zijn goed. Dat betekent dat mensen kunnen meedoen op de huizenmarkt, het huis kunnen kopen wat ze wensen. Dus, ja, meer verkopen is goed. Als daar schenkingen voor nodig zijn (meer solide vorm van financiering) is dat prima, maar zonder (zelfstandige groei) is nog beter. Dat betekent dat het aantal verkopen volgend jaar ook toeneemt. Ik zou dus niet weten waarom dit geen goed nieuws is, anders dan dat de bron de Rabobank is.

Dat het feit dat mensen kopen betekent dat mensen tevreden zijn is te kort door de bocht. Laten we niet vergeten dat er heel veel mensen zijn die eigenlijk willen huren, maar de koopmarkt op gejaagd worden. Laten we ook niet vergeten dat we met een eerste levensbehoefte te maken hebben; je moet nou eenmaal ergens wonen. Transacties zijn geen doel op zich.

Bockelaar schreef op zondag 14 december 2014 @ 11:38:
Wat ik zeg: iemand die er heel hard voor werkt mag er ook (soms heel hard) van genieten.

Er is geen enkel verband tussen hard werken en veel geld hebben. Dan zouden bijv. verplegers en vuilnismannen allemaal verschrikkelijk rijk moeten zijn. Veel geld verdien je door veel geld te hebben.

voil schreef op maandag 15 december 2014 @ 08:47:
Ik vraag mij wel is af wat het verschil is met je hele leven een huis huren en een huis kopen op je 30e.

Enorm veel variabelen.. maar is zoiets wel is berekend?

In theorie: Huren is net zo duur als de financieringskosten plus onderhoud en andere kosten als je zou kopen. De eigenaar van de huurwoning krijgt een redelijk rendement uit het ontwikkelen van vastgoed. De aflossing die je als koper in de huis doet rendeert minder dan als de huurder hetzelfde geldt een beetje verstandig investeert. Per saldo ontloopt het elkaar weinig en zal je als koper op de lange termijn iets goedkoper uit zijn, maar in ruil daarvoor risico’s nemen en flexibiliteit inleveren.

Dan naar Nederland, waar zowel de overheid als de “cultuur” vindt dat kopen weggegooid geld is. Als je koopt pak je allerlei voordelen mee die er voor zorgen dat de prijzen hoog zijn. Het resultaat is dat je als huurder een duurder huis huurt omdat de prijzen hoog zijn en allerlei steunmaatregelen mist. Het resultaat daarvan is weer dat huur alleen interessant is voor de laagste inkomens die a. niet kunnen kopen en b. in aanmerking komen voor sociale huur en huursubsidie.

Dit terwijl een gezonde en flexibele economie zoals we graag in Nederland zien juist een grote en gezonde huursector nodig heeft. Huur en koop beconcurreren elkaar en houden dus de prijzen laag en de efficiency hoog. Jan kan dan kiezen om traditioneel jong te trouwen en zn hele leven bij dezelfde baas te blijven en in het zelfde dorp te wonen, terwijl Piet wat flexibeler om gaat met zn prive leven en zn zakelijke leven en daarom regelmatig verhuist. Terwijl zowel onze economie/arbeidsmarkt als ons sociale leven steeds flexibeler wordt en vooral jongeren minder uit zijn op eigendom en liever willen huren is het overheidsbeleid op de huizenmarkt precies andersom. Zie daar een enorme molensteen om onze economie die men in bijv. Duitsland niet heeft.

Señor Sjon schreef op maandag 15 december 2014 @ 09:02:
Ja hoor, geregeld. Net als de berekening of doorstuderen zin heeft t.o.v. op je 18e gaan werken (terugverdientijd wordt steeds langer). Vooral nu je in 30 jaar aflost en huren nog nooit gedaald zijn, loont kopen nog steeds. De HRA wordt met deze lage rentes steeds minder van invloed.

Proefballonnetje:
HRA afschaffen en alle bestaande hypotheekcontracten naar 3%. Dat zou redelijk cold turkey kunnen dankzij de lage rentestand van nu en de immer stijgende EWF. Maar dat zou in een totaalherziening moeten van het belastingstelsel.

In essentie helemaal geen slecht idee. Het is echt niet uitzonderlijk dat de overheid bestaande contracten beïnvloedt met wetgeving, zo weet ik nu nog niet wat ik volgend jaar over hou voor mijn arbeid en mijn werkgever waarschijnlijk nog niet wat ik precies kost. De HRA die je direct bespaart kan tijdelijk gebruikt worden als smeergeld voor problemen die het gevolg zijn, bijv. bij banken. Uiteindelijk moet het natuurlijk een lasten verlaging opleveren.

Nadeel is dat je mensen zoals ik straft die bewust de inschatting hebben gemaakt om de rente niet vast te zetten. Als de rente was gestegen hadden wij een probleem gehad, en nu daalt de rente en dan zouden mensen die dat risico niet namen toch profiteren. Maar goed, ik kan daar wel mee leven, de huidige situatie in stand houden kost mij waarschijnlijk nog veel meer.

Pooh schreef op maandag 15 december 2014 @ 13:05:
Aantal simpele methoden:

- HRA langzaam omlaag brengen. Wat de overheid nu doet door van 52.0 naar 51.5% te gaan, en dan elk jaar verder. Huidige plan is om op 42% te stoppen, maar je kunt gewoon door naar 0.
- EWF omhoog. Sinds wet Hillen is EWF drempel voor HRA, dus dat is eigenlijk hetzelfde. Voordeel is dat het mogelijk makkelijker te verkopen is aan de VVD.
- Maximale waarde waarvoor je kunt aftrekken omlaag brengen. Bijvoorbeeld in 20 jaar van 1 miljoen naar 0 in stappen van 50k.
- Einddatum invoeren. Dus HRA tot 2043, daarna niet meer. Voor bestaande contracten veranderd er niks, nieuwe contracten moeten of sneller aflossen, of verzinnen hoe ze iets opbouwen voor die laatste jaren.

Een combinatie is waarschijnlijk het best en het rechtvaardigst. Het belangrijkste is om een stip aan de horizon te zetten, bijv in 2035 is de HRA afgeschaft, dan kan iedereen daar alvast rekening mee houden. Vervolgens kan je verschillende stapjes nemen om er te komen.

Señor Sjon schreef op donderdag 11 december 2014 @ 13:52:
Dat men nergens meer geld voor heeft, heeft in mijn optiek een andere oorzaak. De oplossingen van de crisis en allerlei klimaatdoelen, worden bij de burger gehaald. Het is elke keer tientjeswerk per Nederlander per maand, maar de koopkrachtverhalen houden hier telkens geen rekening mee. Dan krijgt men weer een tientje erbij, maar de zorgpremie stijgt navenant en dan heb je nog niet eens de overige 'inflatiecorrecties' gehad van o.a. OZB, EWF, opcenten etc. Het aandeel van de consumenten is van ~54% naar ~46% van het BBP gegaan in slechts 15 jaar tijd, een ongekende daling en één van de hoofdoorzaken van de consumentenproblemen en onze stroperige economie.
[afbeelding]
http://www.dnb.nl/nieuws/...letin-2013/dnb294300.jsp#

Uiteindelijk is dit de kern van ons meningsverschil. Ik zeg, wonen is te duur ten opzichte van wat we verdienen en dus moet het goedkoper. Jij zegt, wonen is te duur en dus moeten we meer overhouden. Ik zal in 2 regels uitleggen waarom het zo niet werkt: We hebben een samenleving en bijbehorend systeem gecreëerd waarin men zich gedwongen voelt om zo duur mogelijk te wonen, deze mentaliteit, schaarste en regelgeving zorgt er voor dat wonen hier het duurste is ter wereld tov wat we verdienen. Dat verandert echter niet als we meer gaan verdienen, als de lonen 30% gaan stijgen dan stijgen de huren en de huizenprijzen gewoon mee als we verder niets veranderen en los je dus niks op.

Ten slotte de olieprijzen die ik hier besproken ziet worden. Uiteraard ziet Sjon de energie kosten niet direct terug in zn bouwkosten. Dat is indirect, bijv. transport zal goedkoper worden, materialen worden goedkoper etc. Bouwstroom zijn inderdaad de kosten niet, en als het al wat kost is het omdat je een generator moet huren en niet de brandstof die er in gaat. Toch deel ik wel zn mening dat dat klein bier is. De bouwkosten zelf zijn niet het probleem, daar zit niet zoveel rek meer in. Het zijn de grond, de 21% BTW, de randzaken (makelaars, hypotheekadviseurs, projectontwikkelaars etc) en de hele administratieve rompslomp die nieuwbouw te duur maken. Als de helft van het bedrag wat je overmaakt aan de notaris daadwerkelijk aan materialen en bouwvakkers wordt uitgegeven is het veel.

Daarnaast duurt het even voordat je echt wat merkt van de lage olieprijzen en is het maar zeer de vraag of dit structureel is. Waarschijnlijk is het niks anders dan Saudi Arabie dat even aan de rest van de wereld wil laten zien hoe machtig ze werkelijk zijn, wellicht op verzoek van de VS (al is de hele schalie industrie nu ook in 1 klap verliesgevend). Op deze manier raak je Rusland oneindig veel harder dan als je een paar hotemetoten een reisverbod geeft en ze geen tomaten meer verkoopt.

[Señor Sjon]

Ik denk dat als we beiden een beetje gelijk krijgen, dat het probleem wat meer opgelost wordt. De huizenprijzen zijn al wat gedaald van de absolute piek, maar de inkomens stijgen niet tot nauwelijks, terwijl juist de arbeidskosten wel weer stijgen... dus...
Zie: http://www.nu.nl/mkb/3953...ent-duurder-geworden.html

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:13:
Ik denk dat als we beiden een beetje gelijk krijgen, dat het probleem wat meer opgelost wordt. De huizenprijzen zijn al wat gedaald van de absolute piek, maar de inkomens stijgen niet tot nauwelijks, terwijl juist de arbeidskosten wel weer stijgen... dus...
Zie: http://www.nu.nl/mkb/3953...ent-duurder-geworden.html

Ik ben het op zich met je eens dat de netto lonen moeten stijgen, maar ik zie dat helemaal niet als een oplossing voor de huizenmarkt.

[Señor Sjon]

Als de max mogelijke hypotheek gelijk blijft in absolute zin en de inkomens stijgen, dan zakt de woonquote vanzelf.

[TheGhostInc]

ph4ge schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:06:
[...]
Uiteindelijk is dit de kern van ons meningsverschil. Ik zeg, wonen is te duur ten opzichte van wat we verdienen en dus moet het goedkoper. Jij zegt, wonen is te duur en dus moeten we meer overhouden. Ik zal in 2 regels uitleggen waarom het zo niet werkt: We hebben een samenleving en bijbehorend systeem gecreëerd waarin men zich gedwongen voelt om zo duur mogelijk te wonen, deze mentaliteit, schaarste en regelgeving zorgt er voor dat wonen hier het duurste is ter wereld tov wat we verdienen. Dat verandert echter niet als we meer gaan verdienen, als de lonen 30% gaan stijgen dan stijgen de huren en de huizenprijzen gewoon mee als we verder niets veranderen en los je dus niks op.
[...]

Wat ik heel lastig aan deze mening vindt, is dat het bijna lijkt alsof we iets 'moeten'. We worden gedwongen te kopen tot de max. van onze mogelijkheden. (90%+) En ook onze mogelijkheden mogen niet ingeperkt worden door de overheid/prijs/...

Maar ik zie nog steeds dat bijna iedereen zijn max. hypotheek bepaald, en daarna dat bedrag 1 op 1 op funda invult. Dus blijkbaar vind de gemiddelde NL-er het dus wel helemaal prima?
Klinkt in mijn oren niet als iets dat snel gaat veranderen... (misschien wel helaas) en waar de politiek ook niet zomaar aan wil/hoeft te beginnen, het volk gaat niet op de banken staan als ze hieraan gaan sleutelen.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:23:
Als de max mogelijke hypotheek gelijk blijft in absolute zin en de inkomens stijgen, dan zakt de woonquote vanzelf.

Zwaar versimpeld: Als we gemiddeld 30.000 euro verdienen, en 5 keer ons inkomen mogen lenen, dan leent men gemiddeld 150.000 euro en zal een gemiddeld huis 150.000 euro kosten. Als we dan ineens 40.000 euro gaan verdienen, gaat men 200.000 euro lenen en zal het gemiddelde huis 200.000 euro kosten. Het probleem dat we teveel tov ons inkomen aan wonen uitgeven blijft bestaan. Per saldo gaat bijna heel de loonverhoging op aan hogere loonlasten. Je zal dus de maximale hypotheek dus moeten verlagen om te zorgen dat loonverhogingen niet een op een in duurdere huizen gaan zitten..

[Oscar Mopperkont]

ph4ge schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:06:
Doet mij denken aan die Irakezen minister die nu nog roept dat er geen tanks in Bagdad zijn. Iedereen kan de simpele wiskunde doen dat deze regeling zorgt voor een hoop extra geld in de markt. Rabobank heeft zeer veel gelobbyd voor de regeling, net als vele andere partijen, als de regeling echt niets zou toevoegen zouden ze hun energie ook wel ergens anders in gestoken hebben. De stichting achter de starterslening is overigens ook onderdeel van de Rabo.

Dat het jou daaraan doet denken, maakt het nog niet waar Bovendien zegt Rabobank niet dat het niets toevoegt, het zegt dat het effect beperkt is.

[Señor Sjon]

Dat bedoel ik ook.

Stel je fixeert modaal op 150k. Modaal stijgt door inflatie en weetikveelwat, maar je houdt die 150k voor een periode aan. Dan daalt in feite de woonquote. Hoe ze dat in regels gaan vatten, moeten ze zelf maar uitvogelen.

[redwing]

ph4ge schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:06:

[...]
Doet mij denken aan die Irakezen minister die nu nog roept dat er geen tanks in Bagdad zijn. Iedereen kan de simpele wiskunde doen dat deze regeling zorgt voor een hoop extra geld in de markt. Rabobank heeft zeer veel gelobbyd voor de regeling, net als vele andere partijen, als de regeling echt niets zou toevoegen zouden ze hun energie ook wel ergens anders in gestoken hebben. De stichting achter de starterslening is overigens ook onderdeel van de Rabo.

Als je zou lezen wat ze zeggen zie je dat er alleen staat dat er weinig extra verkopen door zijn geweest. Oftewel er zijn veel mensen geweest die door de schenking extra hebben afgelost of een lagere hypotheek hebben genomen. Beide punten die voor een bank heel fijn zijn in deze tijd (vanwege minder risico)

[...]
Dat het feit dat mensen kopen betekent dat mensen tevreden zijn is te kort door de bocht. Laten we niet vergeten dat er heel veel mensen zijn die eigenlijk willen huren, maar de koopmarkt op gejaagd worden. Laten we ook niet vergeten dat we met een eerste levensbehoefte te maken hebben; je moet nou eenmaal ergens wonen. Transacties zijn geen doel op zich.

Transacties zijn wel een doel op zich, alleen niet het enige doel. Meer transacties geeft nl. wel aan dat mensen weer kunnen kopen/verkopen. En dat is een goed punt. Dat het niet het enige is dat moet veranderen klopt want we hebben nog steeds het huur/koop probleem waarbij huren veel te duur is.

[...]
Er is geen enkel verband tussen hard werken en veel geld hebben. Dan zouden bijv. verplegers en vuilnismannen allemaal verschrikkelijk rijk moeten zijn. Veel geld verdien je door veel geld te hebben.

Het 1e stuk klopt, het 2e maar gedeeltelijk. Er zijn genoeg mensen die zonder geld begonnen zijn en nu toch een fors inkomen hebben. Dat geld hebben is dus hooguit 1 van de mogelijkheden om geld te verdienen maar zeker niet de enige.

ph4ge schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:41:
[...]
Zwaar versimpeld: Als we gemiddeld 30.000 euro verdienen, en 5 keer ons inkomen mogen lenen, dan leent men gemiddeld 150.000 euro en zal een gemiddeld huis 150.000 euro kosten. Als we dan ineens 40.000 euro gaan verdienen, gaat men 200.000 euro lenen en zal het gemiddelde huis 200.000 euro kosten. Het probleem dat we teveel tov ons inkomen aan wonen uitgeven blijft bestaan. Per saldo gaat bijna heel de loonverhoging op aan hogere loonlasten. Je zal dus de maximale hypotheek dus moeten verlagen om te zorgen dat loonverhogingen niet een op een in duurdere huizen gaan zitten..

Daarom dat hij ook zegt dat het absolute hypotheekbedrag niet mee zou moeten groeien. Dan heb je dit probleem nl. niet. Dit is wel iets waar nu nog niets aan gedaan wordt maar zou best een leuk idee kunnen zijn.

[ph4ge]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:47:
Dat het jou daaraan doet denken, maakt het nog niet waar Bovendien zegt Rabobank niet dat het niets toevoegt, het zegt dat het effect beperkt is.

De Rabo pleit eerst fanatiek voor de regeling, dan schreeuwen ze moord en brand als hij dreigt afgeschaft te worden en als het besluit definitief is heeft de regeling nauwelijks invloed. De bank die openlijk heeft uitgesproken alleen maar positief nieuws te verspreiden.

Ik weet dat jij dit het soort nieuws is dat jij graag ziet en herhaalt, maar zelfs jij zal het toch met een dikke lading zout nemen?

[EXX]

ph4ge schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:59:
[...]

De Rabo pleit eerst fanatiek voor de regeling, dan schreeuwen ze moord en brand als hij dreigt afgeschaft te worden en als het besluit definitief is heeft de regeling nauwelijks invloed. De bank die openlijk heeft uitgesproken alleen maar positief nieuws te verspreiden.

Ik weet dat jij dit het soort nieuws is dat jij graag ziet en herhaalt, maar zelfs jij zal het toch met een dikke lading zout nemen?

Dit. Ik hecht geen enkele waarde meer aan de berichten van de Rabobank.

[Señor Sjon]

Hoezo? Rabobank is ook weer wat spaarcenten kwijt en heeft het omgezet in hypotheken. Eerst moesten ze rente vergoeden en nu krijgen ze het. Dus die regeling kwam ze helemaal niet slecht uit. Bij de ECB kunnen ze toch goedkoop geld krijgen, dus waarom duur ophalen van de markt.

Rabobank is een erg grote speler op de hypotheekmarkt door projectaanbiedingen en koppelverkoop met Interpolis.

[ph4ge]

redwing schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:55:
Als je zou lezen wat ze zeggen zie je dat er alleen staat dat er weinig extra verkopen door zijn geweest. Oftewel er zijn veel mensen geweest die door de schenking extra hebben afgelost of een lagere hypotheek hebben genomen. Beide punten die voor een bank heel fijn zijn in deze tijd (vanwege minder risico)

"De Starterslening maakt de aankoop van een eerste koopwoning toegankelijker. Met succes. Uit onderzoek blijkt dat ruim 70% van de gebruikers de lening gebruikt om versneld toe te treden op de woningmarkt." Dat komt van de SVN, onderdeel van de Rabo. We komen op zo'n 15.000 startersleningen uit. Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat 1 starterslening leidt tot 3 transacties. Do the math. EIB spreekt van 10% extra transacties. En vergis je niet, dit zijn voornamelijk transacties die naar voren zijn gehaald.

Dat was op het moment dat de regel op de wip stond. Uiteraard wordt het effect zoveel mogelijk gedownplayed op het moment dat hij op het punt staat afgeschaft te worden.

redwing schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:55:
Transacties zijn wel een doel op zich, alleen niet het enige doel. Meer transacties geeft nl. wel aan dat mensen weer kunnen kopen/verkopen. En dat is een goed punt. Dat het niet het enige is dat moet veranderen klopt want we hebben nog steeds het huur/koop probleem waarbij huren veel te duur is.

Nee, iemand die goed woont hoeft niet te verhuizen en het is voor de persoon en de samenleving als iemand gelijk goed woont dan als hij 3 keer moet verhuizen voordat hij goed woont met alle bijbehorende kosten. Als iemand een geschikte en goed geprijsde huurwoning kan vinden is dat op zn minst net zo goed als dat hij gedwongen wordt om wat te kopen. Kortom, transacties zegt niets.

Daarnaast zegt het ook niets over dat mensen weer kunnen kopen. Waren jullie niet de mensen die riepen dat er niet gekocht werd vanwege gebrek aan vertrouwen, en niet vanwege kunnen? Meer transacties kan net zo goed betekenen dat er meer wanhoop is onder de kopers en meer problemen onder de verkopers. Maw, het zegt weinig en het is geen doel op zich. Ja, voor makelaars etc is het wel een doel op zich, maar voor de economie... meh.

redwing schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:55:
Het 1e stuk klopt, het 2e maar gedeeltelijk. Er zijn genoeg mensen die zonder geld begonnen zijn en nu toch een fors inkomen hebben. Dat geld hebben is dus hooguit 1 van de mogelijkheden om geld te verdienen maar zeker niet de enige.

Inkomen is iets heel anders dan rijk zijn. Als je met hard werken 100000 euro verdient mag je de helft inleveren en mis je ook bijna alle denkbare toeslagen en subsidies op de HRA na. Verdien je hetzelfde geld omdat je toevallig een miljoen hebt wat goed geïnvesteerd staat mag je bijna alles houden. Het is vrijwel onmogelijk om met normaal hard werken miljonair te worden, laat staan multimiljonair. Niet voor niets groeit het vermogen van de rijken harder dan de economie, dat komt omdat kapitaal veel meer oplevert dan arbeid.

Of dat slecht is of niet en of we dat zouden moeten veranderen is off topic hier. Maar het is een feitelijk onjuistheid om elke discussie met betrekking tot de verdeling van kapitaal weg te zetten als "hard werken" moet beloond worden. Juist omdat kapitaal veel meer oplevert dan arbeid wordt hard werken juist benadeeld.

redwing schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:55:
Daarom dat hij ook zegt dat het absolute hypotheekbedrag niet mee zou moeten groeien. Dan heb je dit probleem nl. niet. Dit is wel iets waar nu nog niets aan gedaan wordt maar zou best een leuk idee kunnen zijn.

De huidige hypotheekregels komen neer op X*inkomen. Als het inkomen stijgt dan stijgen de hypotheken. Je moet dan dus de regels aanscherpen als je wil bereiken dat men niet meer gaat lenen. Zeker zolang de banken het risico geheel bij de staat hebben liggen en de verantwoordelijkheid niet kunnen dragen om zelf te bepalen hoeveel iemand mag lenen.

[Krisp]

Deze pagina levert 2 bijzonder belangrijke inzichten op:

TheGhostInc schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:23:
[...]

Wat ik heel lastig aan deze mening vindt, is dat het bijna lijkt alsof we iets 'moeten'. We worden gedwongen te kopen tot de max. van onze mogelijkheden. (90%+) En ook onze mogelijkheden mogen niet ingeperkt worden door de overheid/prijs/...

Maar ik zie nog steeds dat bijna iedereen zijn max. hypotheek bepaald, en daarna dat bedrag 1 op 1 op funda invult. Dus blijkbaar vind de gemiddelde NL-er het dus wel helemaal prima?
Klinkt in mijn oren niet als iets dat snel gaat veranderen... (misschien wel helaas) en waar de politiek ook niet zomaar aan wil/hoeft te beginnen, het volk gaat niet op de banken staan als ze hieraan gaan sleutelen.

Prachtig inzicht. De gemiddelde Nederlander vindt het inderdaad wel prima en conformeert zichzelf aan wat op dat moment de regelgeving is. Maar gaat tegelijkertijd wel tot het maximum. In de praktijk weet iedereen wel een beter huis te vinden wat nog beter aansluit op zijn behoeften. Mensen zijn domweg bereid daar zeer veel geld aan uit te geven.

Wil je uit die loop komen, kun je eigenlijk maar een ander ding doen: geen regelgeving hebben. Pas dan gaan mensen weer nadenken.

Señor Sjon schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:52:
Dat bedoel ik ook.

Stel je fixeert modaal op 150k. Modaal stijgt door inflatie en weetikveelwat, maar je houdt die 150k voor een periode aan. Dan daalt in feite de woonquote. Hoe ze dat in regels gaan vatten, moeten ze zelf maar uitvogelen.

Wil je de huizenprijs omlaag krijgen, zul je met deze twee inzichten moeten gaan spelen. Ja, je gaat als overheid vaststellen wat een goede huizenprijs is en zeer veel partijen gaan daar ongelofelijk tegen zijn. Maar mensen kopen domweg voor die prijs, dus als je de woonquote omlaag wil brengen, moet je wel.

[Señor Sjon]

ph4ge schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 14:15:
[


[...]
De huidige hypotheekregels komen neer op X*inkomen. Als het inkomen stijgt dan stijgen de hypotheken. Je moet dan dus de regels aanscherpen als je wil bereiken dat men niet meer gaat lenen. Zeker zolang de banken het risico geheel bij de staat hebben liggen en de verantwoordelijkheid niet kunnen dragen om zelf te bepalen hoeveel iemand mag lenen.

X*inkomen is er ook maar in de loop der jaren ingeslopen. Je zal die methode los moeten laten en een andere verzinnen.

Je kan werken met een inkomen en dat bij stijging van dat inkomen de eerste x procent stijging niks doet voor je maximale hypotheek. Of maak desnoods prijsranges met stappen van 4-500 euro bruto inkomen/maand. Dan weet iedereen ook waar hij aan toe is bij een bepaald inkomen. Nu is er gewoon geen wijs meer uit te worden. We hebben nog tot 2043 te maken met allerlei hypotheekproducten, dus of je moet die janboel gaan resetten (good luck with that) of toch een andere norm verzinnen.

[Mfpower]

Krisp schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 14:15:
Deze pagina levert 2 bijzonder belangrijke inzichten op:

[...]

Prachtig inzicht. De gemiddelde Nederlander vindt het inderdaad wel prima en conformeert zichzelf aan wat op dat moment de regelgeving is. Maar gaat tegelijkertijd wel tot het maximum. In de praktijk weet iedereen wel een beter huis te vinden wat nog beter aansluit op zijn behoeften. Mensen zijn domweg bereid daar zeer veel geld aan uit te geven.

Deels mee eens, zal vast waar zijn voor sommige mensen. Maar sommige mensen willen door met hun leven en dan is kopen de enige betaalbare optie, ondanks het feit dat kopen eigenlijk niet betaalbaar is. Maar alternatieven zijn er niet, en dan ga je maar tot je maximum omdat je niet wilt dat 3 kinderen bij jou in bed liggen bij gebrek aan kamers. Gechargeerd, maar hopelijk pak je m'n punt.

Ik ben er zo een die om die reden maar tot zijn max gaat. Ik heb nog mazzel dat ik iets meer dan modaal verdien waardoor ik een rijtjeshuis kan kopen op mijn inkomen. Ik vind dat ik in verhouding tot mijn inkomen teveel geld kwijt ben. Maar de alternatieven zijn OF duurder (vrije sector huren) of onmogelijk (sociaal huren).

En dan zijn alle analyses van Ph4g3 wel terecht (ik ben het ook eigenlijk altijd met hem eens) maar het leven gaat door ... en het vervelende van wonen is dat het MOET! Ongeacht alle ongunstige regels en tijdingen.

[Señor Sjon]

Iedereen gaat tot de max. Dat is gewoon een gevolg van een jaartje of 70 verzorgingsstaat. Er zijn regels, dus iedereen gaat ervan uit dat die regels de excessen afdekken en geen overcreditering geven. De hoeveelheid denkwerk die in topics als dit zit, zit niet in het hoofd van de gemiddelde woningkoper. Die zit de hypotheekaanvraag als hinderlijke tussenstap die bepaalt hoe luxe de keuken of badkamer wordt.

[ph4ge]

Krisp schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 14:15:
Prachtig inzicht. De gemiddelde Nederlander vindt het inderdaad wel prima en conformeert zichzelf aan wat op dat moment de regelgeving is. Maar gaat tegelijkertijd wel tot het maximum. In de praktijk weet iedereen wel een beter huis te vinden wat nog beter aansluit op zijn behoeften. Mensen zijn domweg bereid daar zeer veel geld aan uit te geven.

Wil je uit die loop komen, kun je eigenlijk maar een ander ding doen: geen regelgeving hebben. Pas dan gaan mensen weer nadenken.

Hier snap ik nou echt helemaal niks van. Omdat mensen bewijzen niet zelf rationeel te kunnen besluiten moeten we alle bescherming maar opheffen? Je gaat toch op een kruispunt waar veel ongelukken gebeuren niet de stoplichten weghalen als veiligheidsmaatregel? Nee, dan neem je juist meer veiligheidsmaatregelen.

Als individu kan 95% helemaal niet rationeel beslissen over zulke bedragen met zo’n looptijd. Als ze het al kunnen dan interesseren ze zich er niet in. Met een telefoon abonnement doen mensen al niet de rekensom dat ze met sim only en een los toestel vaak goedkoper uit zijn over 2 jaar, laat staan dat ze iets zinnigs kunnen zeggen over tonnen en een periode van 30 jaar. Dat geldt nog eens dubbel voor de starter, die verdient voor het eerst in zn leven 2000 euro in de maand en wordt aan alle kanten gepusht om maar even 200.000 euro aan leningen aan te gaan. Of hij is doodsbang, of hij vertrouwt blind op al het – al dan niet goed bedoelde – advies.

Je moet gewoon ergens wonen, maar ondertussen is er schaarste. Koopwoningen en huurwoningen hoeven niet met elkaar te concurreren en koop vs koop concurreert ook nauwelijks, omdat er gewoon te weinig woningen zijn. Ondertussen is voor vrijwel niemand een wenselijke woning beschikbaar en zal men dus alles doen om daar dan maar zo dicht mogelijk bij in de buurt te komen. Aan de financieringskant denkt men ook niet zelf omdat er een harde dan wel impliciete overheidsgarantie is en een internationaal ongekende wettelijke bescherming voor crediteuren. Hypotheekverstrekkers kunnen niets anders meer dan vakjes afvinken, ze kunnen totaal niet met een eigen verantwoordelijkheid om gaan, en waarom zouden ze? De hypotheekverstrekker heeft er geen enkel probleem mee als men hun hele inkomen aan wonen kwijt is en als zelfs dat niet meer lukt springt de overheid bij, terwijl hoe meer ze uitlenen hoe meer ze verdienen.

Gooi bovenstaande in een blender met een koop en leen cultuur en een zeer machtige en uitgebreide lobby en systeem om die cultuur in stand te houden en het vuur aan te wakkeren en je kunt nooit tot de conclusie komen dat er geen bescherming meer nodig is.

Señor Sjon schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 14:37:
Iedereen gaat tot de max. Dat is gewoon een gevolg van een jaartje of 70 verzorgingsstaat. Er zijn regels, dus iedereen gaat ervan uit dat die regels de excessen afdekken en geen overcreditering geven. De hoeveelheid denkwerk die in topics als dit zit, zit niet in het hoofd van de gemiddelde woningkoper. Die zit de hypotheekaanvraag als hinderlijke tussenstap die bepaalt hoe luxe de keuken of badkamer wordt.

Dat is ook waar, maar dat probleem zit niet alleen bij de kopers.

Krisp schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 14:15:a
Wil je de huizenprijs omlaag krijgen, zul je met deze twee inzichten moeten gaan spelen. Ja, je gaat als overheid vaststellen wat een goede huizenprijs is en zeer veel partijen gaan daar ongelofelijk tegen zijn. Maar mensen kopen domweg voor die prijs, dus als je de woonquote omlaag wil brengen, moet je wel.

De huizenprijs om hoog of omlaag is ook geen doel, maar een middel. Je komt al dan niet tot de conclusie dat de woonquote veel te hoog is en er wat aan gedaan moet worden. Dat los je niet op met belastinggeld omdat dat een sigaar uit eigen doos is, je zal de kosten dus gewoon naar beneden moeten brengen. Dat kan denk ik alleen maar door strengere regelgeving voor koop en sociale huur, private huur zal dan hopelijk vanzelf ontstaan.

[ Voor 7% gewijzigd door ph4ge op 16-12-2014 14:54 ]

[Señor Sjon]

Teveel bescherming maakt mensen anders ook lui en onvoorzichtig. Want beschermd. Als mensen echt doorhebben welke risico's ze lopen doordat er minder vangnetten zijn, dan gaan ze ook voorzichtiger handelen. Tuurlijk heb je altijd uitzonderingen, maar misschien moeten we minder op uitzonderingen gaan reguleren en meer op de massa.

Ik ben wel van mening dat een koper tegenover een bank meer bescherming zou moeten krijgen in de zin van de risico's die een bank zal (moeten?) nemen. Nu zetten ze Bijzonder Beheer erop en die gaan met juristen et al hun klanten te lijf. De positie tussen die partijen kent gewoon een te groot verschil qua macht. Met het provisieverbod erbij gaan mensen ook minder winkelen en komen ze niet altijd bij de beste deal uit, maar gaan ze eerder naar de grootbanken.

Mooie analogie is het verkeer en het bordenfetisjisme op sommige plekken. Want meer instructies (=potentiële bescherming) maakt veilig toch? Of toch niet. Op plekken waar de hele rataplan weer weggehaald is, gebeuren niet meer ongelukken. Het is ook typisch iets Nederlands. Kom je de grens over en dan is het hele hokjesdenken in het verkeer weer verdwenen. Doet ook wonderen voor de doorstroming.

[redwing]

ph4ge schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 14:15:
[...]
"De Starterslening maakt de aankoop van een eerste koopwoning toegankelijker. Met succes. Uit onderzoek blijkt dat ruim 70% van de gebruikers de lening gebruikt om versneld toe te treden op de woningmarkt." Dat komt van de SVN, onderdeel van de Rabo. We komen op zo'n 15.000 startersleningen uit. Uit hetzelfde onderzoek blijkt dat 1 starterslening leidt tot 3 transacties. Do the math. EIB spreekt van 10% extra transacties. En vergis je niet, dit zijn voornamelijk transacties die naar voren zijn gehaald.

Dat was op het moment dat de regel op de wip stond. Uiteraard wordt het effect zoveel mogelijk gedownplayed op het moment dat hij op het punt staat afgeschaft te worden. [afbeelding]

Tuurlijk moet je beide getallen wat meer naar het midden trekken maar dat is altijd. Bij die onderzoeken wordt altijd wat gegoocheld met getallen. Dat 1 starterslening leidt tot 3 transacties is in de tussentijd b.v. ook al lang onderuit gehaald omdat uit nieuwe onderzoeken blijkt dat starters vooral woningen kopen van mensen die geen nieuw huis meer kopen.

Daarnaast sluiten de 2 onderzoeken die je noemt elkaar niet uit. Het is leuk dat 70% van de mensen b.v. hun huis wat eerder zijn gaan kopen door die starterslening, maar dat zijn dan niet echt extra transacties. Ik verwacht dan ook dat het echte getal ergens in het midden zit. 70% extra transacties geloof ik nl. niet, maar ik geloof ook niet dat het maar amper invloed gehad heeft. Net als dat ik ook niet geloof dat de markt in zal storten zonder die leningen.

[...]
Nee, iemand die goed woont hoeft niet te verhuizen en het is voor de persoon en de samenleving als iemand gelijk goed woont dan als hij 3 keer moet verhuizen voordat hij goed woont met alle bijbehorende kosten. Als iemand een geschikte en goed geprijsde huurwoning kan vinden is dat op zn minst net zo goed als dat hij gedwongen wordt om wat te kopen. Kortom, transacties zegt niets.

Veelal is verhuizen nodig vanwege veranderingen in de gezinssituatie. De enige manier om het in 1 keer goed te doen is of goed gokken (over 3 jaar ben ik vast wel getrouwd en heb ik 3 kinderen b.v., of gelijk een huis in Amsterdam kopen terwijl je nu in Groningen woont omdat je daar je droombaan gaat vinden ), of pas heel laat een huis kopen en wachten totdat alles duidelijk is. Lijkt me duidelijk dat dat niet gaat werken en dat je dus altijd zult hebben dat mensen veelal een aantal keren zullen gaan verhuizen in hun leven.

Daarnaast zegt het ook niets over dat mensen weer kunnen kopen. Waren jullie niet de mensen die riepen dat er niet gekocht werd vanwege gebrek aan vertrouwen, en niet vanwege kunnen?

Nope, ik niet iig. Ik zeg vooral dat door de lage prijzen veel mensen niet kunnen verkopen omdat ze met een restschuld achter blijven en dat daarom te snel dalende huizenprijzen funest voor de markt zijn.

Meer transacties kan net zo goed betekenen dat er meer wanhoop is onder de kopers en meer problemen onder de verkopers. Maw, het zegt weinig en het is geen doel op zich. Ja, voor makelaars etc is het wel een doel op zich, maar voor de economie... meh.

Dat zou dat inderdaad kunnen betekenen, maar als je even naar de praktijk kijkt zie dat dat niet het geval is en dat meer transacties in de praktijk eigenlijk altijd positief is.

[...]
Niet voor niets groeit het vermogen van de rijken harder dan de economie, dat komt omdat kapitaal veel meer oplevert dan arbeid.

Dit heeft ook een heel andere reden. De echte rijken zijn meestal baas van een bedrijf of zitten in een board of management oid. Die groep is redelijk beperkt waardoor er veel verstrengeling zit en iemand die baas is bij bedrijf A in de board of management zit van bedrijf B. Daarmee krijg je dat meneer A mag bepalen of meneer B meer mag/kan verdienen waarna meneer B mag bepalen of A meer mag/kan verdienen. Je kunt je voorstellen wat er dan gebeurt en het is dan niet raar dat allerlei bonussen zonder problemen goed gekeurt worden.

Als je mag bepalen dat iemand anders 1 ton bonus krijgt als die jou daarna ook 1 ton bonus geeft moet je sterk in je schoenen staan om dat te weigeren

[TheGhostInc]

Señor Sjon schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 15:03:
Teveel bescherming maakt mensen anders ook lui en onvoorzichtig.

Kom je toch op hetzelfde punt ongeveer uit?
Zoiets als de winterbanden discussie, ja, ze zijn beter, maar mensen rijden er ook harder mee, dus onderaan de streep maakt het weinig uit.

Señor Sjon schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 15:03:
Met het provisieverbod erbij gaan mensen ook minder winkelen en komen ze niet altijd bij de beste deal uit, maar gaan ze eerder naar de grootbanken.

Maar daar kwamen we toch al vandaan? De bedrijven die de meeste provisie konden geven, waren degenen die de meeste hypotheken verkochten... de markt werd toen ook al gedomineerd door de grootbanken.

Maar startersleningen zijn net zoals als HRA. Je gaat toch geen gratis geld afslaan uit principe? Iedereen¹ die recht heeft op HRA maakt er gebruikt van, zo zullen er maar weinig mensen nee hebben gezegd tegen de starterslening, aangezien het honderden euro's bespaard. Dat betekent niet meteen een duurder huis, maar lekker uit eten op kosten van de gemeente kan ook. En als je werkeloos of arbeidsongeschikt raakt, dan betaalt de gemeente ook nog eens extra mee... nog een gratis verzekering ook!

¹Uitzonderingen bevestigen de regel

[assje]

Als de NHG niet zou bestaan en een hogere LTI of LTV een hogere rente op zou leveren zouden mensen ook wel meer na gaan denken over het bedrag dat ze uitgeven.

[Wobblier]

assje schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 17:22:
Als de NHG niet zou bestaan en een hogere LTI of LTV een hogere rente op zou leveren zouden mensen ook wel meer na gaan denken over het bedrag dat ze uitgeven.

Je moet het omdraaien. Bij het kopen van het huis wordt vaak eerst gekeken wat er aan inkomen binnenkomt en wat er overblijft met de huidige levensstandaard. Dat wat overblijft wordt een netto (incl. Hra, startersleningen, nhg etc) hypotheeksom bij gezocht en dan gaan we kijken welke huizen we kunnen betalen.

[assje]

Wobblier schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 20:58:
[...]


Je moet het omdraaien. Bij het kopen van het huis wordt vaak eerst gekeken wat er aan inkomen binnenkomt en wat er overblijft met de huidige levensstandaard. Dat wat overblijft wordt een netto (incl. Hra, startersleningen, nhg etc) hypotheeksom bij gezocht en dan gaan we kijken welke huizen we kunnen betalen.

Mee eens, toch denk ik dat de volgende situatie mensen tot nadenken zou aanzetten:

Woningwaarde 180k:
Lening 150k -> rente 2%
Lening 185k -> rente 3%

Als sparen en een lagere hypotheek daadwerkelijk wordt beloond is er ook een incentive om daar naar te kijken. Nu is het hoe hoger de hypotheek hoe beter.

[Krisp]

TheGhostInc schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 16:02:
[...]

Kom je toch op hetzelfde punt ongeveer uit?
Zoiets als de winterbanden discussie, ja, ze zijn beter, maar mensen rijden er ook harder mee, dus onderaan de streep maakt het weinig uit.

Al zou je onder de streep hetzelfde uitkomen (wat ik betwijfel), dan is dat alsnog een argument om het te doen. Regelgeving kost geld en een bewuste consument is veel duurzamer bezig dan een onbewuste consument. Dat geldt al helemaal voor banken: een bewuste bank (die weet dat hij meer risico loopt bij een hogere LTI/LTV) zal daar een premie voor vragen, precies zoals je omschrijft.

Dit is natuurlijk niet de enige maatregel die je moet nemen. Meer aanbieders op de hypotheekmarkt, geen systeembanken meer, enz, zijn allemaal maatregelen die je moet nemen. Onder de huidige omstandigheden is zijn hypotheeknormen een goede oplossing, maar idealiter zie ik het anders.

[Wobblier]

Misschien zit daar ook wel de foute prikkel. De bank is het huidige systeem vogelvrij: de samenleving neemt de risico's (NHG) en de huizenbezitter de gevolgen (verlies van woning + bezit). De bank maakt wel de winst gefinancierd door de HRA.

Een bank heeft mijn inziens ook een sociale functie. Wellicht zelfs een verantwoordelijkheid bij het verlenen van een hypotheek (naast het aanleveren van de financiële middelen). Op z'n minst financieel advies: zij zijn expert in deze. Helaas heeft gebleken dat de bank zich meer met winstmaximalisatie bezig te houden.

Ik vind dat het accent nu wel heel erg op de hypotheekverstrekker ligt. Je kan echt niet van iedereen verwachten een financieel plan voor 30 jaar te maken. Wat je wel mag verwachten is dat ze zich goed laat informeren.

Daarom is het ook belangrijk dat de overheid / nibud hier heldere spelregels voor maakt. De banken / makelaarsorganisaties doen dat namelijk niet.

[ Voor 24% gewijzigd door Wobblier op 16-12-2014 23:20 ]

[Krisp]

Dat is de consequentie van het marktdenken wat onze staat geïntroduceerd heeft, waarbij we niet gelet hebben op de vraag welke belangen er nu mee gediend zijn. Ik zeg niet dat marktdenken fout is, maar dat doe je waar het kan en je organiseert de voorwaarden waaronder dat kan.

Een hypotheek kan m.i. prima onderdeel zijn van het marktdenken, zolang de markt in balans is. Dat betekent dat de consument redelijk beschermd is, de bank een juiste risicoinschatting moet maken en het geld (deels) kwijt is als het mis gaat, maar dat ook de bank failliet kan gaan zonder dat een normale consument daar veel last van heeft. Maar daar wel last van heeft als hij onnodige risico's heeft genomen: een bank moet de lening wel op kunnen eisen onder bepaalde omstandigheden. Het liefst gebeurt dat ook af en toe, zodat consumenten gaan nadenken en geen onnodig grote risico's nemen.

We hebben nu een systeem gecreëerd waarbij er niets fout kan en mag gaan, en waar zelf een kleine prijswijziging (ik betaal namelijk regelmatig 30% minder voor een product en daar zijn alle partijen blij mee) tot grote problemen leidt. Minder regelgeving, maar vooral minder bescherming van banken (zowel op het individu als het systeem) zou een bijzonder welkome verandering zijn. Daarvoor moeten bankwetgeving, faillissementwetgeving en normen omtrent lenen worden aangepast.

[thafusion]

Persoonlijk dacht ik dat de prijzen zouden stabiliseren aankomend jaar; mede door de dalende hypotheekrente en hieruit voortvloeiende lagere lasten wat zorgt voor een verruiming van de leencapaciteit.

Maar er zijn net zoals dit jaar toch weer wat wijzigingen per 1 januari:

Hypotheekrente voor de hoge inkomens nog aftrekbaar voor 51%.
Mee-financiering kosten koper bij aankoop woning nog 3%.
Percentage van de WOZ-waarde gaat naar 0,75% (was 0,7%).
Per 1 juli 2015 maximale hypotheek met NHG 245.000 euro (incl. kosten koper).
NHG gaat naar twaalf kolommen in plaats van vijf voor berekening maximale hypotheek.
Afschaffing van de hoge schenkingsvrijstelling van 100.000 euro.

Zal wel een korte opleving zijn van het aantal verkochte woningen nog net voordat de NHG grens verlaagd word in dat segment van de markt.

[Oscar Mopperkont]

Hoe typeer je de huizenprijsontwikkeling van de afgelopen anderhalf jaar dan?

[t_captain]

Zijwaarts, met een toenemende differentiatatie naar locatie.

[Sissors]

Wobblier schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 23:13:
Daarom is het ook belangrijk dat de overheid / nibud hier heldere spelregels voor maakt. De banken / makelaarsorganisaties doen dat namelijk niet.

Mijn ervaring is juist dat de banken nogal anaal zijn met de spelregels, ipv naar de situatie kijken. Ik geloof dat ze blind de NHG regels moeten volgen (de medewerkers dan) ook al waren die niet van toepassing (geen NHG).

Ik had bijvoorbeeld de situatie: Donderdag gesprek bij rabo, maandag laatste dag op werk, dinsdag werkloos, en volgend werk stond gewoon al gepland. En wat was het geval: Ze mogen geen hypotheek verstrekken aan werklozen (en ook niet in proeftijd denk ik). Oftewel ze mochten me maandag wel een hypotheek geven (en het is dan ook zo snel door het systeem gegaan dat dat lukte), met een werkgeversverklaring dat ik dinsdag werkloos was, en dinsdag mochten ze me geen hypotheek meer verstrekken.

Wobblier schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 20:58:
[...]


Je moet het omdraaien. Bij het kopen van het huis wordt vaak eerst gekeken wat er aan inkomen binnenkomt en wat er overblijft met de huidige levensstandaard. Dat wat overblijft wordt een netto (incl. Hra, startersleningen, nhg etc) hypotheeksom bij gezocht en dan gaan we kijken welke huizen we kunnen betalen.

Punt is dat zonder NHG het steeds duurder wordt om richting je maximale hypotheek te gaan, want de rente wordt hoger. Oftewel als je de maximale hypotheek puur baseert op de maandlasten, dan betekend het dat je nog maar weinig extra kan lenen als je tot de max gaat.

Met NHG is je rente echter onafhankelijk van hoeveel je leent, want bank heeft toch geen risico. En dus betaald iemand met 50% hypotheek evenhoog percentage rente als iemand met 104%.

[Señor Sjon]

De banken zijn gekortwiekt door de AFM. Ze kleuren echt niet meer buiten de lijntjes, ook al heb je eigen geld achter de hand, etc.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 23:26:
Minder regelgeving, maar vooral minder bescherming van banken (zowel op het individu als het systeem) zou een bijzonder welkome verandering zijn. Daarvoor moeten bankwetgeving, faillissementwetgeving en normen omtrent lenen worden aangepast.

Het lastige in deze is dat de bank maar 2 standen kent: Normaal en Bijzonder Beheer.

Een voorbeeldje daarvan is online te vinden. Een vastgoedhandelaartje met een paar eigen pandjes gaat naar de bank (zonder achterstand) met het idee om even wat minder af te lossen op zijn portefeuille, het is immers crisis. Hij wordt overgezet naar Bijzonder Beheer, die doen een marktwaarde bepaling, constateren onderwaarde, eisen dat op. Terwijl de procedure daaromheen nog loopt, loopt de onderwaarde op en tegen de tijd dat ze van de schrik van de eerste verplichte aflossing zijn bekomen ligt er al een tweede vordering, een stuk hoger. Die kunnen niet binnen die termijn afgelost worden -> de hele boel gaat failliet, inclusief een persoonlijk faillissement ivm mee tekenen.

Moraal van het verhaal: De bank 'interesseert het niks, totdat er geen weg meer terug is', en dan plukken ze de kip nog even kaal zover ze kunnen in zo kort mogelijke tijd.

Als we de banken 'pro-actiever' willen maken, dan moeten ze ook gedeeltelijk verantwoordelijk zijn. Bijvoorbeeld, alle onderwaarde die meer dan een jaar oud is, is niet 'verhaalbaar' door de bank. Als je huis dan 20% onder water staat, maar de bank heeft al 3 jaar niet meer omgekeken naar je hypotheek, dan wordt het leuk. Kom je dan in de problemen, dan zal de bank flink moeten afwaarderen en dit niet zomaar meer neer kunnen leggen bij de klant.
Je krijgt dan scenario's die uiteindelijk voor iedereen eerlijker zijn. Een bank zal proberen zo snel mogelijk die onderwaarde weg te werken. Dus niet op het moment van langdurig baanverlies nog iets proberen te redden, maar al veel eerder meer aflossing gaan proberen te regelen. En de klant ziet veel eerder dat er een probleem is en dat dat probleem opgelost moet gaan worden.
Het Nibud heeft al regels rondom schuldsanering, hiervoor zouden dan ook wat (hogere) regels gemaakt kunnen worden. En je voorkomt ook dat mensen hun geld verbrassen, om dan een paar jaar later flink in de problemen te komen.

En dan wil ik de Rabobank nog wel een keer horen wat ze echt denken: een huis met 5% onderwaarde komt dan in 2015 alweer boven water volgens hun prognose... maar durven ze hun geld daarop ook te zetten, of worden ze dan toch iets behoudender als ze anders zelf moeten bijpassen.

[EXX]

De kadastercijfers van november.: niet meer zo een grote jaar op jaar stijging als voorheen.

[Pooh]

EXX schreef op woensdag 17 december 2014 @ 09:56:
De kadastercijfers van november.: niet meer zo een grote jaar op jaar stijging als voorheen.

Het is maar hoe je het brengt. Sinds 2007 zijn er in november niet zoveel woningen verkocht als dit jaar?

[EXX]

Dat kun je niet stellen, omdat de verkopen van voor 2007 niet in de grafiek staan. Je kunt alleen zeggen dat dit de beste november is sinds de start van de crisis in 2008. Over het hele jaar genomen ligt 2014 nog een stuk achter bij 2009 en daarvoor.

[ Voor 33% gewijzigd door EXX op 17-12-2014 10:06 ]

[ph4ge]

Het opvallende is dat we een run verwachten vanwege alle aflopende subsidies. Dan verwacht je niet dat het minder wordt dan de maanden er voor.

[EXX]

Ik heb zo een idee dat de schenkingen aan het opdrogen zijn.

[croxz]

Regels vanaf 1 januari zijn ook niet zo veel anders dan nu, de enige maatregel die al enige tijd bekend was is de max LTV van 104% -> 103%. Ik denk niet dat kopers zich daar veel door laten sturen. Dan denk ik dat 1 juli met de NHG verlaging naar 245k meer uit zal maken.

[Edit]
Ik bedoel de kopers die geen gebruik kunnen maken van schenking of subsidie: de grote bulk dus.

[ Voor 16% gewijzigd door croxz op 17-12-2014 10:18 ]

[TheGhostInc]

In week 50 zijn er nog nooit zoveel aanvragen geweest (6.702).

Aangezien notarissen zowel de schenkingen als het transport doen en ze nu al helemaal vol zitten denk ik dat er veel mensen in de problemen komen en de eindejaarsspurt weleens minder hoog kan zijn.

Ben benieuwd of er veel financieringsvoorbehouden gaan sneuvelen... als 2014 niet meer lukt kan dat meteen de dealbreaker zijn.

croxz schreef op woensdag 17 december 2014 @ 10:17:
Regels vanaf 1 januari zijn ook niet zo veel anders dan nu, de enige maatregel die al enige tijd bekend was is de max LTV van 104% -> 103%. Ik denk niet dat kopers zich daar veel door laten sturen. Dan denk ik dat 1 juli met de NHG verlaging naar 245k meer uit zal maken.

Je vergeet de Nibud regels, die hakken er harder in.

O ja, die 103% is stiekem eigenlijk 105%, aangezien die 100% al inclusief 2% overdrachtsbelasting is... dus je kunt nog steeds alle bijkomende kosten financieren als je niet 'te gek' doet.

[Señor Sjon]

EXX schreef op woensdag 17 december 2014 @ 10:07:
Ik heb zo een idee dat de schenkingen aan het opdrogen zijn.

Eerder fysiek niet meer te regelen doordat er nog maar 2 weken zijn min een aantal feestdagen.

[croxz]

TheGhostInc schreef op woensdag 17 december 2014 @ 10:22:
Je vergeet de Nibud regels, die hakken er harder in.

Die was ik niet vergeten, maar die kwam te laat om de verkopen van november nog te kunnen beinvloeden

[ninjazx9r98]

Wobblier schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 23:13:
Ik vind dat het accent nu wel heel erg op de hypotheekverstrekker ligt. Je kan echt niet van iedereen verwachten een financieel plan voor 30 jaar te maken. Wat je wel mag verwachten is dat ze zich goed laat informeren.

Daarom is het ook belangrijk dat de overheid / nibud hier heldere spelregels voor maakt. De banken / makelaarsorganisaties doen dat namelijk niet.

Grappig dat je de overheid noemt in combinatie met heldere spelregels aangezien dat een partij is die de spelregels nog wel eens aanpast waardoor het sowieso lastig is om een lange termijn financieel plan te maken ook al zou je er toe in staat zijn.

[Napo]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 17 december 2014 @ 10:41:
[...]

Grappig dat je de overheid noemt in combinatie met heldere spelregels aangezien dat een partij is die de spelregels nog wel eens aanpast waardoor het sowieso lastig is om een lange termijn financieel plan te maken ook al zou je er toe in staat zijn.

De overheid is ook de minst betrouwbare, onvrijwillige, partner die je kan wensen

[Pooh]

EXX schreef op woensdag 17 december 2014 @ 10:04:
Dat kun je niet stellen, omdat de verkopen van voor 2007 niet in de grafiek staan.

Natuurlijk kun je dat wel stellen. Ik zeg toch 'sinds'? Wat daarvoor is gebeurd heb ik het niet over.

Dat mijn weergave van de feiten ook vreselijk gekleurd is geef ik toe, maar dat is precies het probleem dat ik aangeef: je kunt op basis van 'harde' cijfers alsnog heel erg gekleurde uitspraken doen. Je moet altijd naar het totaalplaatje kijken, en dat doet hij niet door heel selectief bepaalde waarden eruit te lichten in tekst en grafiek.

[TheGhostInc]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 17 december 2014 @ 10:41:
[...]
Grappig dat je de overheid noemt in combinatie met heldere spelregels aangezien dat een partij is die de spelregels nog wel eens aanpast waardoor het sowieso lastig is om een lange termijn financieel plan te maken ook al zou je er toe in staat zijn.

Napo schreef op woensdag 17 december 2014 @ 10:42:
[...]
De overheid is ook de minst betrouwbare, onvrijwillige, partner die je kan wensen

Veel te makkelijk.

Het zijn juist de burgers en bedrijven die proberen elke wet tot het maximale te benutten in plaats van in de geest van de wet te handelen. Daardoor wordt de overheid gedwongen om maatregelen te nemen die bij fatsoenlijk handelen niet nodig waren.

Neem nu als voorbeeld aflossingsvrije hypotheken. Dat is niet bedacht door de overheid, maar door de banken. De (letter van de) wet stond het toe, maar (achteraf gezien) had dat teveel impact en is afgeschaft. De deur stond altijd al open, er stond wel 'kijk uit gevaar' bij, maar nadat heel NL er doorheen gaat en er ongelukken gebeuren gaan we wijzen naar de overheid voor het (te laat?) sluiten van de deur?

En nu zitten we in hetzelfde scenario. De overheid geeft aan dat 100% financiering 'de max' is, maar uit coulance gaan we er stapsgewijs heen. Daarna valt iedereen over elkaar heen wat de beperking dit jaar wel niet gaat worden en dat, samen met de Nibud normen, dat clubje die weleens iets zegt over zakgeld, de overheid de markt kapot maakt.

Nee, als bank/consument zou je moeten zeggen 'hé, die norm gebruiken we eigenlijk al, fijn dat de overheid ons volgt'. Er zit bij ons geen verschil tussen december 2014 en januari 2015.

[Ilantir]

Señor Sjon schreef op woensdag 17 december 2014 @ 09:38:
De banken zijn gekortwiekt door de AFM. Ze kleuren echt niet meer buiten de lijntjes, ook al heb je eigen geld achter de hand, etc.

Ja, het wordt echt absurd. Ik had bv. extra financiering nodig t.b.v. erfpacht. Ook al was mijn inkomen in 5 jaar verdubbeld dan nog konden ze geen 20% extra financieren in een hypotheek op een flat (max. 100 euro netto). Ik kon zelfs mijn huidige flat, die ik op de helft van mijn inkomen had gekocht, niet meer kopen nu volgens de huidige regels.

Even gaan babbelen bij een andere bank voor een persoonlijke lening en dan kan het wel weer opeens! Dan maar in 6 jaar aflossen. De rente krijg je toch wel terug.

[Z___Z]

Waarom koop je de erfpacht af dan? Je kan toch ook gewoon periodiek erfpacht betalen? Dat is waarscheinlijk goedkoper dan een PL. Neem aan dat je gemeentelijk erfpacht hebt en geen particulier erfpacht.

[Ilantir]

Z___Z schreef op woensdag 17 december 2014 @ 12:03:
... en geen particulier erfpacht.

Helaas, dat dus wel. Dus dat was een moetje om er ooit nog vanaf te komen, want anders kun je het nooit meer verkopen.

[RemcoDelft]

TheGhostInc schreef op woensdag 17 december 2014 @ 09:53:
Een voorbeeldje daarvan is online te vinden. Een vastgoedhandelaartje met een paar eigen pandjes gaat naar de bank (zonder achterstand) met het idee om even wat minder af te lossen op zijn portefeuille, het is immers crisis. Hij wordt overgezet naar Bijzonder Beheer, die doen een marktwaarde bepaling, constateren onderwaarde, eisen dat op. Terwijl de procedure daaromheen nog loopt, loopt de onderwaarde op en tegen de tijd dat ze van de schrik van de eerste verplichte aflossing zijn bekomen ligt er al een tweede vordering, een stuk hoger. Die kunnen niet binnen die termijn afgelost worden -> de hele boel gaat failliet, inclusief een persoonlijk faillissement ivm mee tekenen.

Moraal van het verhaal: De bank 'interesseert het niks, totdat er geen weg meer terug is', en dan plukken ze de kip nog even kaal zover ze kunnen in zo kort mogelijke tijd.

Je kan het ook omdraaien: een professionele vastgoedhandelaar zou gewoon moeten weten wat de voorwaarden zijn waar hij mee akkoord is gegaan. Net zoals elke consument gewoon hoort te weten dat ook bij hem de onderwaarde opeisbaar is. Dat banken dat nog niet doen is wellicht te danken aan creatief boekhouden, waarbij ze het potentiele risico maar gewoon compleet negeren.
Deze vastgoedhandelaar (en elke consument die met hetzelfde te maken heeft) had zelf kunnen bedenken dat een hypotheek groter dan het onderpand een risico is.

Als we de banken 'pro-actiever' willen maken, dan moeten ze ook gedeeltelijk verantwoordelijk zijn. Bijvoorbeeld, alle onderwaarde die meer dan een jaar oud is, is niet 'verhaalbaar' door de bank. Als je huis dan 20% onder water staat, maar de bank heeft al 3 jaar niet meer omgekeken naar je hypotheek, dan wordt het leuk.

Goed plan, doen! Direct invoeren, crashen de huizenprijzen direct. Want dat betekent dat banken de onderwaarde massaal binnen een jaar gaan opeisen, en dus dat heel veel huizen op de executieveiling belanden.
Vergeet niet dat banken nu poeslief zijn voor >100.000 mensen met >4 maanden betalingsachterstand. De enige reden die ik daarvoor kan bedenken is dat ze het aantal executieveilingen laag en daarmee de huizenprijzen hoog willen houden. Want als jouw plannetje wordt ingevoerd, en ze honderdduizenden huizen op de executieveiling gooien omdat die mensen niet binnen een jaar hun onderwaarde kunnen ophoesten, daalt de huizenprijs dusdanig dat veel meer mensen onder water komen te staan en dus ook richting executieveiling gaan. Dat wordt een kettingreactie die de bank heel graag wil voorkomen.

[Sissors]

TheGhostInc schreef op woensdag 17 december 2014 @ 09:53:
Als we de banken 'pro-actiever' willen maken, dan moeten ze ook gedeeltelijk verantwoordelijk zijn. Bijvoorbeeld, alle onderwaarde die meer dan een jaar oud is, is niet 'verhaalbaar' door de bank. Als je huis dan 20% onder water staat, maar de bank heeft al 3 jaar niet meer omgekeken naar je hypotheek, dan wordt het leuk. Kom je dan in de problemen, dan zal de bank flink moeten afwaarderen en dit niet zomaar meer neer kunnen leggen bij de klant.

Ik zie dat ik net te laat ben, maar dit idee is zo slecht dat een tweede reactie ook wel kan.

Effect 1 is dus dat de banken heel veel huizen binnen hun hypotheekportefeuille moeten taxeren elk jaar. Begin maar alvast met te bedenken wat dat doet met de hypotheekrente.

Effect 2 is dat als jouw huis onderwater staat de bank direct dat geld gaat opeisen. En dus mensen die probleemloos hun lening kunnen terugbetalen moeten ineens meer gaan betalen, en lukt dat niet dan worden ze uit hun huis gezet. Terwijl er niks aan de hand was!

Nu zitten er ook honderdduizenden met een huis onder water, en voor de meeste mensen is er absoluut geen enkel probleem. Tuurlijk je moet aflossen om het op te lossen, maar zolang jij je inkomsten hebt maakt dat niks uit. Tuurlijk als je ontslagen wordt heb je een probleem mogelijk, maar met jouw idee heeft iedereen een gigantisch probleem en zullen aantal executieverkopen exploderen, waardoor de huizenprijs implodeert, is er minder vertrouwen (immers als de huizenprijs daalt kan je zomaar uit je huis worden gezet), waardoor het nog verder implodeert, waardoor nog meer mensen in de problemen komen omdat ze met jouw idee direct dat moeten oplossen, en zitten we uiteindelijk met veel mensen zonder huis, en veel banken zonder geld maar met huizen waar ze niks mee kunnen.

[Ilantir]

Maar wanneer is een bank dan wel verantwoordelijk voor overkreditering? Want in alle scenarios zijn alleen de huizeneigenaars verantwoordelijk voor het 'onder water staan' van een huis. Een hypotheek is eigenlijk een vrijwel risicoloze lening zo voor een bank, die eerder een rentepercentage van een obligatie waard is dan van een echte investering.

[Verwijderd]

Kabinet staat op omvallen en D'66 doet 't hartstikke goed in de peilingen.
Laat D'66 nou net één van de weinige partijen zijn die wél de huizenmarkt wil hervormen.

Ja, 2015 wordt een héén boeiend jaar voor de huizenmarkt!

[TheGhostInc]

Sissors schreef op woensdag 17 december 2014 @ 12:46:
[...]

Ik zie dat ik net te laat ben, maar dit idee is zo slecht dat een tweede reactie ook wel kan.

Effect 1 is dus dat de banken heel veel huizen binnen hun hypotheekportefeuille moeten taxeren elk jaar. Begin maar alvast met te bedenken wat dat doet met de hypotheekrente.

De WOZ waarde wordt ook elk jaar bepaald, dat kost ook al een vermogen. Als we 1 onafhankelijke bepaling per jaar doen is dat misschien wel voordeliger dan het gehobby met beroep en bezwaar dat we nu hebben.
Overigens kost een taxatie geen 'godsvermogen', voor 200 euro heb je al 'iets'. Dat is bij een hypotheek van 200k nog geen 0,1%. En dan kunnen we die hele WOZ waarde bepaling schrappen!

Sissors schreef op woensdag 17 december 2014 @ 12:46:
Effect 2 is dat als jouw huis onderwater staat de bank direct dat geld gaat opeisen. En dus mensen die probleemloos hun lening kunnen terugbetalen moeten ineens meer gaan betalen, en lukt dat niet dan worden ze uit hun huis gezet. Terwijl er niks aan de hand was!

Waarom meteen allerlei dodelijke consequenties.
Je kunt prima een 'betaalcapaciteit' bepalen zonder mensen direct uit het huis te zetten. Daarvoor heeft het Nibud nu al normen (ivm persoonlijk faillissement) en zo kunnen daar prima ruimere normen voor worden gemaakt. Zeg bijvoorbeeld 0.1*Inkomen als max.
Maar inderdaad, 3x wintersport, nieuwe auto en allerlei andere dure dingen kunnen dan weleens buiten bereik komen omdat je namelijk enorm veel risico aan het lopen bent... als er 1 ding misgaat zit je met een restschuld die onoverkoombaar is.

Sissors schreef op woensdag 17 december 2014 @ 12:46:
Nu zitten er ook honderdduizenden met een huis onder water, en voor de meeste mensen is er absoluut geen enkel probleem. Tuurlijk je moet aflossen om het op te lossen, maar zolang jij je inkomsten hebt maakt dat niks uit. Tuurlijk als je ontslagen wordt heb je een probleem mogelijk

Wat doe je hieraan, constateren dat iemand risico loopt lost het niet op. Heb jij zin om krom te liggen voor iemand die liever nog een keer op wintersport ging, in plaats van af te lossen? En daarna in een praat programma gaan zitten klagen dat na die arbeidsongeschiktheid van het skiongeluk de bank niet meer thuis gaf?

Sissors schreef op woensdag 17 december 2014 @ 12:46:
[...]
aantal executieverkopen exploderen
[rest van doemverhaal]

Sorry hoor, maar als je de bank verbied om deze grond te executeren is er NIKS aan de hand. Sterker nog, dan gaan alle Basel regels ineens WERKEN.
Een bank mag namelijk geen schuld 'aanhouden' op de balans als terugbetaling niet realistisch meer is, dan moet de bank deze gaan oplossen. Dus als er 80.000 euro schuld 'open staat' en terugbetaling binnen de looptijd is niet mogelijk, dan mag de bank dit niet 'gewoon' laten staan. Als bijvoorbeeld max. 20.000 euro terug te verwachten is, dan zal de bank 60.000 euro kwijt moeten schelden!
(Juist om te voorkomen dat je allerlei hypotheken op de balans hebt staan voor Miljarden, die onderaan de streep waardeloos zijn)

[Pooh]

TheGhostInc schreef op woensdag 17 december 2014 @ 13:40:
Sorry hoor, maar als je de bank verbied om deze grond te executeren is er NIKS aan de hand.

Als je de bank verbied om een contract na te komen, dan raak je de fundamenten van onze rechtstaat. Dat lijkt me niet 'niks'.

Een bank mag namelijk geen schuld 'aanhouden' op de balans als terugbetaling niet realistisch meer is, dan moet de bank deze gaan oplossen. Dus als er 80.000 euro schuld 'open staat' en terugbetaling binnen de looptijd is niet mogelijk, dan mag de bank dit niet 'gewoon' laten staan. Als bijvoorbeeld max. 20.000 euro terug te verwachten is, dan zal de bank 60.000 euro kwijt moeten schelden!

Bijna juist. De bank zal op de schuld af moeten schrijven op zijn balans. Dat wil niet zeggen dat de schuld wordt kwijtgescholden, dat heeft er zelfs niets mee te maken.

[TheGhostInc]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 december 2014 @ 12:37:
[...]
Vergeet niet dat banken nu poeslief zijn voor >100.000 mensen met >4 maanden betalingsachterstand.
[...]

Poeslief of noem je dat terreur?

Al die mensen leven met de constante dreiging dat de bank, ongeveer instant, de trekker kan overhalen. 2 briefjes later en je bent dozen aan het kopen bij de bouwmarkt.
Poeslief zou het zijn als zij de aflossing/rentebetaling voor hun rekening zouden nemen, zodat de betalingsachterstand niet ontstaat. Dit ziet er meer uit als het kat en muis spel.

De banken/huiseigenaren zullen hun verlies moeten gaan nemen, zonder daarbij de woningmarkt letterlijk te executeren.

Pooh schreef op woensdag 17 december 2014 @ 13:58:
[...]
Bijna juist. De bank zal op de schuld af moeten schrijven op zijn balans. Dat wil niet zeggen dat de schuld wordt kwijtgescholden, dat heeft er zelfs niets mee te maken.

Het is dan uiteraard een kleine moeite voor de overheid om de leningen voor dit bedrag over te nemen en de rest alsnog kwijt te schelden. Dat gaat voor de overheid kostenneutraal en voor de bank is de pijn al eerder genomen.

Zolang we net doen alsof een huis van 200K met een hypotheek van 250K geen probleem is, zolang er maar niet verkocht wordt, dan blijven we jaren lang onder het juk van de banken leven. Elke tegenslag wordt meteen een mokerslag.

[Pooh]

Een huis van 200k met een hypotheek van 250k is ook helemaal geen probleem. Niet als er niet verkocht wordt, en als er wel verkocht wordt alleen maar wanneer die restschuld nog steeds bestaat, en niet tegen dezelfde voorwaarden geherfinancieerd kan worden. Met verplichte aflossing heb je aan het eerste al wat gedaan (mits de bewoners niet meteen verhuizen), voor het tweede zou het goed zijn als er een regeling kwam, zodat huizenbezitters via een landelijk fonds tegen lage rente hun restschuld kunnen financieren en rustig aflossen. Dat laatste lijkt me een veel beter idee dan 'kwijtschelden', dat is echt absurd.

[ninjazx9r98]

TheGhostInc schreef op woensdag 17 december 2014 @ 11:33:
[...]


[...]

Veel te makkelijk.

Het zijn juist de burgers en bedrijven die proberen elke wet tot het maximale te benutten in plaats van in de geest van de wet te handelen. Daardoor wordt de overheid gedwongen om maatregelen te nemen die bij fatsoenlijk handelen niet nodig waren.

Neem nu als voorbeeld aflossingsvrije hypotheken. Dat is niet bedacht door de overheid, maar door de banken. De (letter van de) wet stond het toe, maar (achteraf gezien) had dat teveel impact en is afgeschaft. De deur stond altijd al open, er stond wel 'kijk uit gevaar' bij, maar nadat heel NL er doorheen gaat en er ongelukken gebeuren gaan we wijzen naar de overheid voor het (te laat?) sluiten van de deur?

Ook veels te makkelijk

Sowieso erg kort door de bocht om te suggereren dat een ieder met een aflossingsvrije hypotheek niet fatsoenlijk gehandeld heeft.
Komt nog bij dat de aflossingsvrije hypotheek helemaal niet afgeschaft is, je kunt deze gewoon nog afsluiten als je dat perse zou willen.

Wij hebben overigens ook een (deels, 1/3e van het totaal) aflossingsvrije hypotheek maar ik zou werkelijk waar niet weten waar dat "kijk uit gevaar" gestaan zou hebben.
Sluiten van die deur heeft overigens wel erg lang geduurd, als het echt om onfatsoenlijk handelen zou gaan en het echt zo'n groot probleem zou zijn als jij een beetje lijkt te schetsen had men die veel eerder kunnen sluiten.

ps
Niet huizenmarkt gerelateerd maar als het om lange termijn plannen gaat en de overheid is spaarloon (gecombineerd met een lijfrentepolis) ook wel een 'mooie'

[croxz]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 17 december 2014 @ 15:37:
[...]
Komt nog bij dat de aflossingsvrije hypotheek helemaal niet afgeschaft is, je kunt deze gewoon nog afsluiten als je dat perse zou willen.

Dat klopt niet helemaal, voor compleet nieuwe hypotheken is max 50% aflossingsvrij nog toegestaan. En als je HRA wil dat moet 100% worden afgelost.

[RemcoDelft]

croxz schreef op woensdag 17 december 2014 @ 15:42:
Dat klopt niet helemaal, voor compleet nieuwe hypotheken is max 50% aflossingsvrij nog toegestaan.

Ben je nou niet in de war met de NHG-eisen?

[Sissors]

Ilantir schreef op woensdag 17 december 2014 @ 12:51:
Maar wanneer is een bank dan wel verantwoordelijk voor overkreditering? Want in alle scenarios zijn alleen de huizeneigenaars verantwoordelijk voor het 'onder water staan' van een huis. Een hypotheek is eigenlijk een vrijwel risicoloze lening zo voor een bank, die eerder een rentepercentage van een obligatie waard is dan van een echte investering.

Na de uitleg bij het aangaan van de hypotheek ben je er zelf voor verantwoordelijk. Kan de bank nog wel een mailtje sturen als het minder gaat met de huizenmarkt dat je moet opletten, maar niet zomaar de schuld wegstrepen. Als je dat wil gaan doen gaat de hypotheekrente nog veel hoger worden. En het risico is inderdaad niet heel hoog voor een bank, maar het kan nog prima dat iemand niet terug kan betalen uiteindelijk.

Maar als je het op die manier gaat beginnen moet het natuurlijk ook andersom werken: Als de huizenprijs stijgt dan gaat je hypotheek ook mee omhoog. Daar zit ik ook niet bepaald op te wachten!

TheGhostInc schreef op woensdag 17 december 2014 @ 13:40:
[...]

De WOZ waarde wordt ook elk jaar bepaald, dat kost ook al een vermogen. Als we 1 onafhankelijke bepaling per jaar doen is dat misschien wel voordeliger dan het gehobby met beroep en bezwaar dat we nu hebben.

Als je dat het resultaat van de eerste ambtenaar met diaree wordt gebruikt om een waarde te bepalen een taxatie noemt: Ja. Maar anders, nee. WOZ is zo verschrikkelijk globaal dat je het niet serieus kan nemen.

[...]

Waarom meteen allerlei dodelijke consequenties.

Omdat jij binnen een jaar alle onderwaarde wil wegstrepen. Dus dan zijn de opties voor een bank of het verlies nemen, en dus veel hogere rentes moeten rekenen, of binnen het jaar het geld op eisen. En dat zal vaak in gedwongen verkoop eindigen.

[...]

Wat doe je hieraan, constateren dat iemand risico loopt lost het niet op. Heb jij zin om krom te liggen voor iemand die liever nog een keer op wintersport ging, in plaats van af te lossen? En daarna in een praat programma gaan zitten klagen dat na die arbeidsongeschiktheid van het skiongeluk de bank niet meer thuis gaf?

Ik heb geen behoefte om krom te liggen voor de chaos op de huizenmarkt die jij voorsteld en de torenhoge hypotheekrentes die het zal veroorzaken.

[...]

Sorry hoor, maar als je de bank verbied om deze grond te executeren is er NIKS aan de hand. Sterker nog, dan gaan alle Basel regels ineens WERKEN.
Een bank mag namelijk geen schuld 'aanhouden' op de balans als terugbetaling niet realistisch meer is, dan moet de bank deze gaan oplossen. Dus als er 80.000 euro schuld 'open staat' en terugbetaling binnen de looptijd is niet mogelijk, dan mag de bank dit niet 'gewoon' laten staan. Als bijvoorbeeld max. 20.000 euro terug te verwachten is, dan zal de bank 60.000 euro kwijt moeten schelden!
(Juist om te voorkomen dat je allerlei hypotheken op de balans hebt staan voor Miljarden, die onderaan de streep waardeloos zijn)

Oftewel de rentes exploderen nog verder om dit risico te dekken! En ik betaal nog meer voor mensen die hun zaakjes niet op orde hebben. En daarnaast moedig je ook nog eens actief zoveel mogelijk lenen aan: immers al je onderwaarde moet worden kwijtgescholden binnen het jaar.

TheGhostInc schreef op woensdag 17 december 2014 @ 14:18:
[...]

Poeslief of noem je dat terreur?

Al die mensen leven met de constante dreiging dat de bank, ongeveer instant, de trekker kan overhalen. 2 briefjes later en je bent dozen aan het kopen bij de bouwmarkt.
Poeslief zou het zijn als zij de aflossing/rentebetaling voor hun rekening zouden nemen, zodat de betalingsachterstand niet ontstaat. Dit ziet er meer uit als het kat en muis spel.

Dat is niet poeslief, dat is liefdadigheid! En drie keer raden hoe dat zou worden betaald: Juist ja, hogere rentes!

Hoe is het in hemelsnaam terreur om ze lekker in hun huis te laten wonen ipv de letter van het contract te volgen?

[ Voor 9% gewijzigd door Sissors op 17-12-2014 16:28 ]

[croxz]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 december 2014 @ 16:08:
[...]

Ben je nou niet in de war met de NHG-eisen?

Nee, vanaf 1 augustus 2011 moeten alle* nieuwe hypotheken voor ten minste 50% afgelost worden:
https://www.rabobank.nl/bedrijven/lokalebanken/randmeren/nieuwe_gedragscode/

Wat houdt de nieuwe gedragscode in?
Vanaf 1 augustus moeten alle nieuwe hypothecaire financieringen aan de twee onderstaande voorwaarden voldoen:

- maximaal 110% van de aankoopwaarde van de woning mag worden gefinancierd met een hypotheek
- maximaal 50% van de aankoopwaarde van de woning mag worden gefinancierd met een aflossingsvrije lening

*er gelden een paar uitzonderingen.

[Verwijderd]

Goed nieuws! Verkoopdip bedreigt herstel huizenmarkt:
http://daskapital.nl/2014...ijfers_november_2014.html

[Edmin]

Ik zie niet in voor wie dat goed nieuws is, bahleve voor je eigen rancune...

ontopic: een dipje naar het niveau van een half jaar geleden. Geen spectaculair nieuws wmb.

[JvS]

TheGhostInc schreef op woensdag 17 december 2014 @ 10:22:

[...]

Je vergeet de Nibud regels, die hakken er harder in.

O ja, die 103% is stiekem eigenlijk 105%, aangezien die 100% al inclusief 2% overdrachtsbelasting is... dus je kunt nog steeds alle bijkomende kosten financieren als je niet 'te gek' doet.

eh waar haal je die kennis vandaan? Dit is niet waar. Ik heb een 104% van mijn transactieprijs kunnen lenen dit jaar. Die 104% (103% volgend jaar) is voor alle kosten.

[fvdberg]

Ik vind het vreemd dat je meer kan en/of wil lenen als de waarde van dat huis.
Het huis is immers het onderpand van de lening.

Feitelijk vind ik dat je zelf genoeg geld hebben voor de kosten koper, notaris, taxatie en bank. maar ook een verbouwing om het bewoonbaar te krijgen.

Ik vind dat de overheid best stricter mag worden en mag eisen dat je minimaal 15 tot 20% van de prijs van het huis aan eigen geld er in moet stoppen voor je uberhaubt een hypotheek kan nemen.

Voor een huis van 2 ton komt dat dus op 30-40K

Ik heb net ook zelf een huis gekocht, en ik heb een hypotheek van 60% van het bedrag van het huis zonder de bijkomende kosten genomen. De rest heb ik uit eigen middelen gefinancierd.

Ik heb nog genoeg budget over voor de puntjes op de i zo als een nieuwe keuken, professioneel gelegde PVC en laminaat vloeren, stucwerk, schilderwerk, ombouw meterkast naar 3 fase enz enz.

Ja ik heb hard gewerkt en gespaard ervoor, en veel dingen voor gelaten, maar als ik op dezelfde voet door ga is de hypotheek over 15 jaar volledig afbetaald.

Het probleem is gewoon dat veel mensen met te weinig spaargeld wilen gaan kopen,
of dat nou komt door te veel eisend te zijn of te vroeg in hun leven kopen laat ik even in het midden,
ik heb ook jaren een 40 M2 groot huurflatje gehad en alles opzij gezet.
Daar pluk ik wel de vruchten van nu door een maandlast die lager is als die van dat huurflatje

[Ph046ph]

fvdberg schreef op woensdag 17 december 2014 @ 18:47:
Ik vind dat de overheid best stricter mag worden en mag eisen dat je minimaal 15 tot 20% van de prijs van het huis aan eigen geld er in moet stoppen voor je uberhaubt een hypotheek kan nemen.

Tsja minimaal 15 tot 20% eigen geld inbrengen....dat is misschien weggelegd voor 1% van de kopers als het niet minder is.

Hoe wil een starter nou even 15-20K sparen? Of met zijn 2en even 30-40K sparen?.
Ja als je tot je 30e-35e bij je ouders blijft wonen. Of de ouders zijn rijk.

[BFmango]

Ph046ph schreef op woensdag 17 december 2014 @ 19:33:
[...]

Tsja minimaal 15 tot 20% eigen geld inbrengen....dat is misschien weggelegd voor 1% van de kopers als het niet minder is.

Hoe wil een starter nou even 15-20K sparen? Of met zijn 2en even 30-40K sparen?.
Ja als je tot je 30e-35e bij je ouders blijft wonen. Of de ouders zijn rijk.

Beetje overdreven hoor. Als je twee jaar kan werken terwijl je nog thuis woont kan je dat bedrag al bij elkaar hebben. En de meeste mensen beginnen toch echter vroeger te werken dan hun 28e.

En dan hoef je heus geen gift van je ouders te krijgen, en het kan ook gewoon makkelijk terwijl je gewoon je eigen uitgaven (kleding, etc.) én kostgeld moet betalen.

Als je de kans hebt om nog twee jaar (of meer) thuis te blijven wonen en het dan niet kan opbrengen om 15k te sparen dan is dat sneu - uitzonderlijke situaties niet meegerekend.

[Tjeerd]

Ik ben ook voorstander van zelf sparen en dat inbrengen om een huis tegen een lagere hypotheek te kunnen kopen. Maar ik denk dat het probleem er in zit, dat wanneer mensen verplicht worden om veel te sparen om een huis te kunnen kopen, dit allemaal geld is dat niet in de economie wordt uitgegeven maar uiteindelijk alleen maar in steen wordt geinvesteerd. Het voordeel van veel kunnen lenen (100%+) en niet te hoeven sparen zorgt er voor dat je en een huis kunt kopen en daarnaast ook nog geld kunt blijven uitgeven in de economie.

Dat is althans de theorie die er volgens mij deels achter zit en dus het nadeel is als mensen jaren moeten sparen en dus weinig uitgeven. Het is nadelig voor de economie. Maar is dat wel echt zo erg? Want die jaren dat je hebt gespaard en weinig uit hebt gegeven, haal je later weer in omdat je maandlasten lager zijn. Dus als enige verschil zie ik bij eerst moeten sparen voor een huis dat je op korte termijn de economie er niet mee steunt, maar later als je een lagere hypotheek kunt nemen dus weer wel. En tot nu toe is het dus zo geweest dat je veel kon lenen, zonder te hoeven sparen en daarnaast nog geld overhoudt om in de economie te stoppen. Maar uiteindelijk heb je dan wel weer meer uitgegeven aan alle rente die je hebt betaald.

[Señor Sjon]

BFmango schreef op woensdag 17 december 2014 @ 19:41:
[...]

Beetje overdreven hoor. Als je twee jaar kan werken terwijl je nog thuis woont kan je dat bedrag al bij elkaar hebben. En de meeste mensen beginnen toch echter vroeger te werken dan hun 28e.

En dan hoef je heus geen gift van je ouders te krijgen, en het kan ook gewoon makkelijk terwijl je gewoon je eigen uitgaven (kleding, etc.) én kostgeld moet betalen.

Als je de kans hebt om nog twee jaar (of meer) thuis te blijven wonen en het dan niet kan opbrengen om 15k te sparen dan is dat sneu - uitzonderlijke situaties niet meegerekend.

Jeugdschalen e.d. zijn echt niet veel. Naast sparen heb je ook nog uitzet plus inrichting te bekostigen. De gemiddelde ROCer is wel meer dan een paar jaartjes bezig. Eenmaal het huis uit om te huren hou je ook niet veel over.

[JvS]

BFmango schreef op woensdag 17 december 2014 @ 19:41:
[...]

Beetje overdreven hoor. Als je twee jaar kan werken terwijl je nog thuis woont kan je dat bedrag al bij elkaar hebben. En de meeste mensen beginnen toch echter vroeger te werken dan hun 28e.

En dan hoef je heus geen gift van je ouders te krijgen, en het kan ook gewoon makkelijk terwijl je gewoon je eigen uitgaven (kleding, etc.) én kostgeld moet betalen.

Als je de kans hebt om nog twee jaar (of meer) thuis te blijven wonen en het dan niet kan opbrengen om 15k te sparen dan is dat sneu - uitzonderlijke situaties niet meegerekend.

Met alle respect, dit is wel heel erg geredeneerd vanuit de IT student die thuis blijft wonen en direct een baan van > €3000,- / maand aangeboden krijgt.

[RemcoDelft]

dubbel

[ Voor 112% gewijzigd door RemcoDelft op 17-12-2014 21:02 ]

[RemcoDelft]

Ph046ph schreef op woensdag 17 december 2014 @ 19:33:
Hoe wil een starter nou even 15-20K sparen? Of met zijn 2en even 30-40K sparen?.

Vrij simpel: kwestie van je uitgaven nog even op studentniveau houden als je gaat werken. Dan spaar je dat in anderhalf jaar bij elkaar.
Als je meteen je uitgaven opblaast richting totaal salaris en leningen aangaat, dan komt er inderdaad weinig van sparen...

Tjeerd schreef op woensdag 17 december 2014 @ 19:51:
Ik ben ook voorstander van zelf sparen en dat inbrengen om een huis tegen een lagere hypotheek te kunnen kopen. Maar ik denk dat het probleem er in zit, dat wanneer mensen verplicht worden om veel te sparen om een huis te kunnen kopen, dit allemaal geld is dat niet in de economie wordt uitgegeven maar uiteindelijk alleen maar in steen wordt geinvesteerd. Het voordeel van veel kunnen lenen (100%+) en niet te hoeven sparen zorgt er voor dat je en een huis kunt kopen en daarnaast ook nog geld kunt blijven uitgeven in de economie.

Nogal een dooddoener wat mij betreft... Je zou kunnen beargumenteren dat spaargeld uitgeven aan nieuwbouw niet "in steen" terechtkomt, maar in de bouwvakker die het huis bouwt.
Aan de andere kant zou je ook kunnen zeggen dat sparen voor een auto ook niet in de economie terechtkomt (want die auto wordt ergens in een ver land gemaakt), en dat als we massaal gaan lenen voor eigenlijk alles wat we kopen de economie het beter doet! En ja, dat klopt, op korte termijn...
Op lange termijn kosten schulden geld, en dat geld komt niet in de economie terecht...

Dat is althans de theorie die er volgens mij deels achter zit en dus het nadeel is als mensen jaren moeten sparen en dus weinig uitgeven. Het is nadelig voor de economie. Maar is dat wel echt zo erg? Want die jaren dat je hebt gespaard en weinig uit hebt gegeven, haal je later weer in omdat je maandlasten lager zijn. Dus als enige verschil zie ik bij eerst moeten sparen voor een huis dat je op korte termijn de economie er niet mee steunt, maar later als je een lagere hypotheek kunt nemen dus weer wel. En tot nu toe is het dus zo geweest dat je veel kon lenen, zonder te hoeven sparen en daarnaast nog geld overhoudt om in de economie te stoppen. Maar uiteindelijk heb je dan wel weer meer uitgegeven aan alle rente die je hebt betaald.

Voor schaarse artikelen versterkt lenen juist de hoogte van de prijs, waardoor er steeds meer geleend wordt en steeds meer rente uit de economie gehouden wordt en richting bank gaat.

[ Voor 9% gewijzigd door RemcoDelft op 17-12-2014 21:02 ]

[ninjazx9r98]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 december 2014 @ 21:02:
[...]

Vrij simpel: kwestie van je uitgaven nog even op studentniveau houden als je gaat werken. Dan spaar je dat in anderhalf jaar bij elkaar.
Als je meteen je uitgaven opblaast richting totaal salaris en leningen aangaat, dan komt er inderdaad weinig van sparen...

Precies wat JvS al schreef, geredeneerd vanuit een IT student die direct een goede baan aangeboden heeft gekregen.
Laten we voor het gemak even uitgaan van 18K en jouw 18 maanden dan heb je het dus over netto 1K per maand sparen wat volgens jou simpel is.
Ik denk eerlijk gezegd dat dat alleen maar weggelegd is voor de happy few en dan hebben we het nog niet eens over mensen die niet gestudeerd hebben maar wel een huis (willen) kopen.

[RemcoDelft]

ninjazx9r98 schreef op woensdag 17 december 2014 @ 21:20:
Ik denk eerlijk gezegd dat dat alleen maar weggelegd is voor de happy few en dan hebben we het nog niet eens over mensen die niet gestudeerd hebben maar wel een huis (willen) kopen.

Die mensen beginnen gemiddeld een paar jaar jonger met werken.
Je zou je ook kunnen afvragen of je wel 200k zou moeten lenen, als 18k sparen je al niet lukt!

[TheGhostInc]

JvS schreef op woensdag 17 december 2014 @ 18:16:
[...]
eh waar haal je die kennis vandaan? Dit is niet waar. Ik heb een 104% van mijn transactieprijs kunnen lenen dit jaar. Die 104% (103% volgend jaar) is voor alle kosten.

Of ik begrijp iets niet, maar de regels zouden zijn:

"U kunt in 2015 een hypotheek afsluiten tot 103% van de waarde van uw koophuis (inclusief 2% overdrachtsbelasting)."

En daarna gaat het naar:
2018: maximaal hypotheekbedrag 100% waarde huis
Tot 2018 verlaagt de overheid de Loan-to-Value stapsgewijs naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting). Dit betekent dat u vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan krijgen dan de waarde van het koophuis.

Volgens mij staat daar dat de overheid de woningwaarde ziet inclusief overdrachtsbelasting, net zoals de waarde van een product inclusief btw kan zijn.

Eerste verwijzing die ik ernaar kan vinden:
Hierbij kan gedacht worden aan de aanscherping van de Gedragscode
Hypothecaire Financieringen per 1 augustus 2011 waardoor een Loan-to-Value
ratio (LTV, bepalend voor de omvang van de hypotheek ten opzichte van
huiswaarde) van 104% van de marktwaarde van de woning plus de
overdrachtsbelasting is geïntroduceerd.

[ Voor 22% gewijzigd door TheGhostInc op 17-12-2014 22:01 ]

[ninjazx9r98]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 december 2014 @ 21:35:
[...]

Die mensen beginnen gemiddeld een paar jaar jonger met werken.
Je zou je ook kunnen afvragen of je wel 200k zou moeten lenen, als 18k sparen je al niet lukt!

Jonger beginnen met werken wil nog steeds niet zeggen dat je met gemak 18k kunt sparen in 18 maanden, het is en blijft 1k netto per maand wat je apart zou moeten leggen.
Voor wat betreft het moeten lenen van 200k, de maandlasten daarvan zijn zowel bruto als netto een stuk lager dan de 1k per maand die volgens jou simpel te sparen zou moeten zijn
https://www.hypotheker.nl...-worden-mijn-maandlasten/
Nog even buiten beschouwing gelaten dat je met een dergelijke hypotheek voor minder dan 1k een dak boven je hoofd hebt terwijl jij het hebt over 1k sparen en dan komen de kosten voor een dak boven je hoofd er nog eens bij.

Verder gaat het mij er niet om of iemand wel of niet 200k zou moeten (kunnen) lenen, waar het mij om ging/gaat is het gemak waarmee met enige regelmaat geroepen wordt dat mensen die willen kopen heel simpel flinke bedragen in korte tijd zouden kunnen sparen.
Komt nog bij dat ik niet direct geloof dat sparen (als iedereen dat massaal zou doen) direct iets doet voor de woningmarkt, ik denk eerder dat er dan een nieuw evenwicht komt waarbij het gemiddelde spaarbedrag (bijv een percentage van de prijs van een bepaalde woning) gewoon onderdeel is/wordt van de prijs.
Dat nieuwe evenwicht zal dan bijv gelijk zijn aan max hypotheek + spaarbedrag in plaats van max hypotheek - spaarbedrag = wenselijke hypotheek.

[fvdberg]

Ik ben na de mbo begonnen in de detachering op 1380 bruto. Dan heb je met al je toeslagen erbij en de zorgverzekering er af rond de 1000 euro te besteden.
daarvan kan je makkelijk 500 sparen. En nog wat kostgeld aan je ouders geven.
Dat loon stijgt snel terwijl je certificaten haalt en binnen een jaar zit je al aan de 1700 euro Bruto. Tegen die tijd heb je ook genoeg punten voor een wonibgbouw flatje en kan je over uit huis gaan gaan denken.

Daarna een beetje Job hoppen om meer ervaring op te doen en sneller door te groeien en met een jaar of 5 zit je over de 2200 heen met een 13e maand. En na 7-10 jaar zit je boven modaal.

500 sparen per maand is 6000 per jaar. Met 5 jaar sparen heb je 30k en met het vakantiegeld en de 13e maand er bij wel meer ook. 500 euro had een huurwoning je minstens gekost. Die spaar je uit door bij paps en mams te blijven wonen.

Sparen is discipline en ja je kan wel eens een maandje missen.
ik moet wel eerlijk zeggen dat ik altijd wat bij gekust heb voor de boodschappen en luxe maar daar zie ik geen kwaad in. Het moet immers uit de lengte of breedte komen.

[ Voor 7% gewijzigd door fvdberg op 18-12-2014 00:58 ]

[JvS]

TheGhostInc schreef op woensdag 17 december 2014 @ 21:46:
[...]

Of ik begrijp iets niet, maar de regels zouden zijn:

"U kunt in 2015 een hypotheek afsluiten tot 103% van de waarde van uw koophuis (inclusief 2% overdrachtsbelasting)."

En daarna gaat het naar:
2018: maximaal hypotheekbedrag 100% waarde huis
Tot 2018 verlaagt de overheid de Loan-to-Value stapsgewijs naar 100% (inclusief overdrachtsbelasting). Dit betekent dat u vanaf 2018 geen hogere hypotheek meer kan krijgen dan de waarde van het koophuis.

Volgens mij staat daar dat de overheid de woningwaarde ziet inclusief overdrachtsbelasting, net zoals de waarde van een product inclusief btw kan zijn.

I stand corrected, dit is de eerste keer dat ik het lees en is dit jaar door mijn financieel adviseur verkeerd toegepast dan.

[Arnout]

Is exclusief. Bijkomende kosten zelf financieren. https://www.eigenhuis.nl/...ancien/hypotheken/regels/

[Señor Sjon]

Ik neem een bericht van de Rijksoverheid wat serieuzer dan VEH.

@fvdberg. Dan heb je je huisje bij elkaar gespaard en dan kan je nog een paar jaar sparen voor de inrichting. Als je hogerop studeert kan het vaak niet in de stad waar je woont en moet je op kamers = kosten. Ook ben je dan pas tegen je 24e klaar. Dan nog sparen voor de 20% en daarna nog sparen voor afsluitkosten en inrichting. Met de onvoorspelbare overheid als partner is dat niet vooruit te plannen. Dan ben je 7 jaar aan het sparen om een modale woning te kopen. Leuke tweakergedachte, maar mensen willen ondertussen ook nog gewoon leven voordat ze oud en grijs zijn.

[redwing]

fvdberg schreef op donderdag 18 december 2014 @ 00:53:
500 sparen per maand is 6000 per jaar. Met 5 jaar sparen heb je 30k en met het vakantiegeld en de 13e maand er bij wel meer ook. 500 euro had een huurwoning je minstens gekost. Die spaar je uit door bij paps en mams te blijven wonen.

Oftewel als je gelijk werk vind en goed door kunt groeien en je bij je ouders mag blijven wonen zonder alteveel af te hoeven geven (oftewel zo'n beetje het meest optimale dat kan) duurt het al 5 jaar. Dan moet je je huis nog inrichten dus tel er daarvoor ook nog maar een paar jaar bij.

Maar maak je daarvan dat je de eerste paar jaar al aan het verplicht jobhoppen bent omdat je geen vaste baan kunt vinden blijf je die tijd op minimaal loon zitten en duurt het nog wat jaartjes langer. Reken er dus maar op dat je zonder hulp dus al snel een jaar of 10 bezig bent met sparen.

Er zitten echt wel voordelen aan, maar je moet niet te makkelijk denken over dat geld sparen. Het is niet voor niets dat in veel andere landen het veel gebruikelijker is dat kinderen lang bij hun ouders blijven wonen.

[Shadow_Agent]

fvdberg schreef op donderdag 18 december 2014 @ 00:53:
Ik ben na de mbo begonnen in de detachering op 1380 bruto. Dan heb je met al je toeslagen erbij en de zorgverzekering er af rond de 1000 euro te besteden.
daarvan kan je makkelijk 500 sparen. En nog wat kostgeld aan je ouders geven.
Dat loon stijgt snel terwijl je certificaten haalt en binnen een jaar zit je al aan de 1700 euro Bruto. Tegen die tijd heb je ook genoeg punten voor een wonibgbouw flatje en kan je over uit huis gaan gaan denken.

Daarna een beetje Job hoppen om meer ervaring op te doen en sneller door te groeien en met een jaar of 5 zit je over de 2200 heen met een 13e maand. En na 7-10 jaar zit je boven modaal.

500 sparen per maand is 6000 per jaar. Met 5 jaar sparen heb je 30k en met het vakantiegeld en de 13e maand er bij wel meer ook. 500 euro had een huurwoning je minstens gekost. Die spaar je uit door bij paps en mams te blijven wonen.

Sparen is discipline en ja je kan wel eens een maandje missen.
ik moet wel eerlijk zeggen dat ik altijd wat bij gekust heb voor de boodschappen en luxe maar daar zie ik geen kwaad in. Het moet immers uit de lengte of breedte komen.

Vanuit IT standpunt heb je gemakkelijk praten ja, maar als je bouwvakker bent gaat je mooie rekensommetje vast niet op.

Wat betreft dat "bij paps en mams" wonen, dit is natuurlijk wel erg simpel geredeneerd vanuit jouw optiek, Genoeg jongeren die deze mogelijkheid niet hebben. Persoonlijk moet ik er niet aan denken om tot m'n 30ste bij m'n ouders te moeten wonen. Nu heb ik nog een goede band met mn ouders maar ook genoeg kinderen die dat niet hebben, of waarvan de ouders zeggen "als je 18 bent, ga je maar op kamers" of iets in die geest.

Al met al vind ik het nogal gemakkelijk gezegd dat je dan maar bij je ouders moet blijven wonen

[EXX]

Ph046ph schreef op woensdag 17 december 2014 @ 19:33:
[...]

Tsja minimaal 15 tot 20% eigen geld inbrengen....dat is misschien weggelegd voor 1% van de kopers als het niet minder is.

Hoe wil een starter nou even 15-20K sparen? Of met zijn 2en even 30-40K sparen?.

Tsja, in de ons omringende landen gaat dit anders prima. Hoe krijgen die dat dan voor elkaar?

[fvdberg]

Ik ben op mijn 20e gaan werken en op mijn 23e uit huis gegaan naar een huurflat. Daarnaast heb ik ook altijd gespaard en ik heb een boot liggen een eigen huis en ik heb niet eens gestudeerd. Ik had op mijn 26e al meer dan 35.000 staan plus de belangrijkste inrichting. Nogmaals sparen is discipline. Als je niet wil sparen voor je toekomst kan je maar beter blijven huren. De beste investering is een eigen huis. Zo goedkoop is een hypotheek niet qua rente. Voor 150k los je totaal met 3 procent rente 240k af in 30 jaar. Oftewel die hypotheek kost 90.000 euro. Als je in 5 jaar niet 30 had gespaard en 180k had moeten verhypotheken dan had die hypotheek je dik 162k gekost. 30k sparen en in je huis stoppen is dan een beter idee wat zichzelf dubbel terug betaald

[Arnout]

Señor Sjon schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:08:
Ik neem een bericht van de Rijksoverheid wat serieuzer dan VEH.

LTV gaat naar 100%. Loan To Value.

De overheid kan vinden dat overdrachtsbelasting 'Value' is. Is het voor de bank niet. Er wordt nu ook gerekend met LTV's waarin de overdrachtbelasting niet zit, en dus er bovenop komt. Gaat de overheid zijn eigen LTV berekening voeren?

[Señor Sjon]

Nee, de overheid definieert dat de OB binnen het percentage van LTV valt.

Enne, er zijn wel meer dingen die de overheid voor zichzelf berekent.

[fvdberg]

Shadow_Agent schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:33:
[...]

Wat betreft dat "bij paps en mams" wonen, dit is natuurlijk wel erg simpel geredeneerd vanuit jouw optiek, Genoeg jongeren die deze mogelijkheid niet hebben. Persoonlijk moet ik er niet aan denken om tot m'n 30ste bij m'n ouders te moeten wonen. Nu heb ik nog een goede band met mn ouders maar ook genoeg kinderen die dat niet hebben, of waarvan de ouders zeggen "als je 18 bent, ga je maar op kamers" of iets in die geest.

Al met al vind ik het nogal gemakkelijk gezegd dat je dan maar bij je ouders moet blijven wonen

Ik vind het niet meer als normaal dat je ouders je de kans geven om een potje op te bouwen. Jij hebt er niet voor gekozen om op deze wereld rond te lopen. Dat was hun keuze. En die verantwoording houdt niet op bij 18. Wie dat vind is een slechte ouder. het is hun plicht om te zorgen dat de kinderen goed terecht komen. En daar hoort een paar jaar bufferen bij. Met 18 weg kan wel maar dan lijkt het ne wel redelijk dat zij die 30k ophoesten als het kind gaat kopen. Ddan hogen ze hun hypotheek maar op. In de landen om ons heen is het heel normaal dat je 15 tot 20 procent in legt anders kan je niet eens kopen.

[TheGhostInc]

Arnout schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:39:
[...]

LTV gaat naar 100%. Loan To Value.

De overheid kan vinden dat overdrachtsbelasting 'Value' is. Is het voor de bank niet. Er wordt nu ook gerekend met LTV's waarin de overdrachtbelasting niet zit, en dus er bovenop komt. Gaat de overheid zijn eigen LTV berekening voeren?

Ik heb het (denk ik) gevonden, waarom er verschil tussen zit.

v.o.n (Vrij Op Naam)
k.k. (Kosten Koper)

Wij zijn allemaal gewend dat een 2de hands huis altijd tegen k.k. wordt afgehandeld. En vroeger was dat ook erg logisch. Maar de v.o.n. prijs wordt ook gezien als marktwaarde. Het verschil tussen beiden is de overdrachtsbelasting & notariskosten. Maar er is niks dat verbied om een bestaande woning vrij op naam aan te bieden.

Het kan dus interessant worden de komende tijd om een v.o.n. aankoop/aanbieding te doen in plaats van een k.k. aankoop. Aangezien je daarmee de overdrachtsbelasting mee kunt financieren.

[Bonsaiboom]

EXX schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:36:
[...]
Tsja, in de ons omringende landen gaat dit anders prima. Hoe krijgen die dat dan voor elkaar?

Eenvoudig, die hebben niet zo'n opgeblazen huizenmarkt als hier, en er ligt meer verantwoordelijkheid bij de banken zelf.

De reactie die sissors een eind hierboven geeft is erg tekenend. Hij beschrijft namelijk precies hoe een huis/hypotheekmarkt hoort te werken vanuit het bankenperspectief, alleen dan op zo'n manier dat het onwerkelijk lijkt dat dit ooit zou werken. Terwijl, mijns inziens, dat wel de richting is die we op moeten gaan.

Oftewel, grotere differentiëring in de rentepercentages die betaald worden op hypotheken. Heb je 103% LTV, dan krijg je een grotere risico-opslag. Blijkt dat je je lening niet meer kan afbetalen, moet je de mogelijkheid hebben om er van weg te lopen (zoals het Amerikaans model). Er ligt op dit moment namelijk geen enkele verantwoordelijkheid (of reëel risico) bij de partij die wel de winst neemt, namelijk de banken.

Maar goed, al met al blijft het hier toch gezwets in de ruimte. Serieuze ingrepen komen er niet van de huidige politieke constellatie.

[EXX]

Bonsaiboom schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:56:
[...]
Eenvoudig, die hebben niet zo'n opgeblazen huizenmarkt als hier, en er ligt meer verantwoordelijkheid bij de banken zelf.

En hoe kom je in NL ook richting zulk een situatie: juist door meer eigen inleg te vragen.

De reactie die sissors een eind hierboven geeft is erg tekenend. Hij beschrijft namelijk precies hoe een huis/hypotheekmarkt hoort te werken vanuit het bankenperspectief, alleen dan op zo'n manier dat het onwerkelijk lijkt dat dit ooit zou werken. Terwijl, mijns inziens, dat wel de richting is die we op moeten gaan.

Oftewel, grotere differentiëring in de rentepercentages die betaald worden op hypotheken. Heb je 103% LTV, dan krijg je een grotere risico-opslag. Blijkt dat je je lening niet meer kan afbetalen, moet je de mogelijkheid hebben om er van weg te lopen (zoals het Amerikaans model). Er ligt op dit moment namelijk geen enkele verantwoordelijkheid (of reëel risico) bij de partij die wel de winst neemt, namelijk de banken.

Vnadaar dat de NHG eigenlijk een gedrocht is geworden. Oorspronkelijk bedoeld als garantie voor het onderste stukje van de markt heeft het in de loop der jaren de zaak behoorlijk verstoort: al nam je 50% eigen geld mee, een > 100% NHG hypotheek was nog voordeliger mbt de rente. Dit is nu wel aan het veranderen. Nu de NHG toch niet zo solide blijkt als altijd is gedacht, krijg je nu bij een lagere rente dan bij NHG als je 30% eigen geld meeneemt.
[

[Señor Sjon]

EXX schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:36:
[...]
Tsja, in de ons omringende landen gaat dit anders prima. Hoe krijgen die dat dan voor elkaar?

Die vergrijzen dan ook als een malle. Kinderen die tot hun 30e thuis wonen krijgen ook pas later zelf kinderen (of helemaal niet). Ook is de grijze/zwarte economie in veel andere landen groter dan hier. Anders konden al die werkloze Spanjaarden en Italianen ook niet overleven.

fvdberg schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:49:
[...]

Ik vind het niet meer als normaal dat je ouders je de kans geven om een potje op te bouwen. Jij hebt er niet voor gekozen om op deze wereld rond te lopen. Dat was hun keuze. En die verantwoording houdt niet op bij 18. Wie dat vind is een slechte ouder. het is hun plicht om te zorgen dat de kinderen goed terecht komen. En daar hoort een paar jaar bufferen bij. Met 18 weg kan wel maar dan lijkt het ne wel redelijk dat zij die 30k ophoesten als het kind gaat kopen. Ddan hogen ze hun hypotheek maar op. In de landen om ons heen is het heel normaal dat je 15 tot 20 procent in legt anders kan je niet eens kopen.

Wut? Je hebt geen kinderen zeker? Ze hebben tot je 18e al een tonnetje of een-twee in je geïnvesteerd en je wil ook nog een oprotpremie van 30k? Er is vaak ook nog een studie te bekostigen door veel ouders en met meer dan één kind verwacht je van mensen die nu baanonzekerheid hebben en onder water staan of ze ook nog even een 60k per kind (30k studie + 30k uithuispremie) op de bank hebben staan hiervoor. Ze moeten zelf ook nog leven!

Kleine headsup, die spaarmoraal bestaat bijna niet in Nederland en zeker niet buiten de IT, waar het werk vaak schoon is en het inkomen goed.

[EXX]

Señor Sjon schreef op donderdag 18 december 2014 @ 10:02:
Die vergrijzen dan ook als een malle. Kinderen die tot hun 30e thuis wonen krijgen ook pas later zelf kinderen (of helemaal niet). Ook is de grijze/zwarte economie in veel andere landen groter dan hier. Anders konden al die werkloze Spanjaarden en Italianen ook niet overleven.

En wat dacht je van België, Duitsland, Oostenrijk, Luxemburg. Ook allemaal economien die heel anders zijn dan Nederland?

[BFmango]

RemcoDelft schreef op woensdag 17 december 2014 @ 21:35:
[...]

Die mensen beginnen gemiddeld een paar jaar jonger met werken.
Je zou je ook kunnen afvragen of je wel 200k zou moeten lenen, als 18k sparen je al niet lukt!

Dit dus.

Hoe je het ook wendt of keert, als je na twee jaar thuiswonen en fulltime werken nog geen 15k bij elkaar kan sparen - oftewel 625 euro per maand kan sparen - dan is er iets mis.

In mijn directe omgeving zie ik het enorm veel voorkomen, en hierbij ga ik wellicht een beetje generaliseren... Ik ben een van de weinigen in mijn vriendengroep die gewoon een huis heeft kunnen kopen. Niet omdat ik een rijke tata ben of omdat ik veel van mijn ouders krijg gesponsord, maar simpelweg omdat ik tussen het studeren door altijd al heb gewerkt, verstandig met mijn geld om ga en niet veel uitgeef aan overbodige luxe materialistische zaken of belachelijke overpriced drankjes tijdens uitgaan. Kijkend naar juist die vrienden die geen huis kunnen kopen zie ik een andere situatie; veelal niet of nauwelijks werken tijdens 't studeren, continu een nieuwe iPhone willen hebben (je zal maar zo'n oude iPhone van 2 jaar oud hebben!), dure kleding kopen (pyama van € 150,- are you kidding me?!), wintersport hier, wintersport daar, Mojito's van 10 knaken per stuk drinken tijdens het uitgaan, etc. etc.

Daarentegen staat ook dat ik best begrijp dat sommige mensen er echt niks aan kunnen doen omdat ze in een onstabiele thuissituatie zitten of forse tegenslagen hebben gehad.

[Señor Sjon]

Ja om maar niet te spreken over verschillen in fiscale regimes en omgang met de woningmarkt.