Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 4

[raptorix]

Blik1984 schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 10:46:
[...]


De laatste alinea slaat wel de spijker op zijn kop, de meeste mensen kunnen er helaas op dit moment nog niet van profiteren omdat hun hypotheek vast staat tegen veel hogere rentes. Zo trekken de banken wederom aan het langste eind...

Dat is natuurlijk koffiedik kijken, want als over 5 jaar de rente op 10 procent staat zul je die mensen ook niet horen klagen, zelf heb ik mijn hypotheek heel kort gezet omdat ik een relatief klein deel van mijn inkomen uitgeef aan mijn hypotheek waardoor ik grotere schommelingen makkelijk kan opvangen.

[RemcoDelft]

Z___Z schreef op maandag 01 december 2014 @ 11:20:
Mee eens. Nu de rente zo laag is, is het nog nooit zo makkelijk geweest om de HRA af te schaffen. Probleem is alleen dat mensen de rente vaak voor een langere periode vast gezet hebben (myself included). Dus oude hypotheken met rentes rond de 5% hebben toch bijna dubbele rente lasten vergeleken met nieuwe hypotheken met rentes rond de 3%. Het enige voordeel dat oude hypotheken hebben is dat je een deel aflossingsvrij mag hebben.

Dat is vrij eenvoudig op te lossen door de eerste (zeg) 3%-punt van de hypotheekrente niet af te mogen trekken. Dus bij 5% rente heb je 2% aftrek, bij 3% rente geen aftrek.

Ik heb dit al eerder aangekaart in dit topic: als je rente nu vergelijkbaar is met de rente-na-aftrek een aantal jaar geleden, heb je die aftrek dus niet nodig.

Z___Z schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 11:00:
[...]

Ze hebben het over de rentelasten. Aflossing zijn technisch gezien geen lasten, maar vestzak/broekzak verplaatsing van je vermogen. Neemt niet weg, dat je dat geld niet ergens anders kan uitgeven. Dus voor de meeste mensen voelt het wel als lasten.

Dat is wel heel creatief! Dus het zijn pas "lasten" als je het huis met verlies moet verkopen, terwijl je het wel al jaren betaald hebt?

[ Voor 22% gewijzigd door RemcoDelft op 02-12-2014 12:13 ]

[Lekkerboeie86]

RemcoDelft schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 12:10:
[...]

Dat is vrij eenvoudig op te lossen door de eerste (zeg) 3%-punt van de hypotheekrente niet af te mogen trekken. Dus bij 5% rente heb je 2% aftrek, bij 3% rente geen aftrek.

Ik heb dit al eerder aangekaart in dit topic: als je rente nu vergelijkbaar is met de rente-na-aftrek een aantal jaar geleden, heb je die aftrek dus niet nodig.

Leuk idee, maar als je wel aftrek krijgt omdat je villa niet binnen NHG valt en je dus hogere rente betaald, lijkt me dat onredelijk?

[RemcoDelft]

Lekkerboeie86 schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 12:13:
Leuk idee, maar als je wel aftrek krijgt omdat je villa niet binnen NHG valt en je dus hogere rente betaald, lijkt me dat onredelijk?

De NHG, waarbij de belastingbetaler voor (uit m'n hoofd) 170 miljard euro garant staat voor banken, is inderdaad onredelijk...

[ph4ge]

Lekkerboeie86 schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 12:13:
Leuk idee, maar als je wel aftrek krijgt omdat je villa niet binnen NHG valt en je dus hogere rente betaald, lijkt me dat onredelijk?

Wat te denken als je veel eigen geld hebt ingebracht en daardoor een lagere rente hebt? Plus dat iemand die kocht in een tijd van hoge rente een relatief lage prijs betaalde. En dan hebben we het nog niet over de discriminatie tussen mensen die een vorm van aflossingsvrij mogen hebben en de mensen die moeten aflossen of mensen die goedkoper uit zijn door variabel.

We hebben nou eenmaal het Nederlandse belasting systeem en de huizenmarkt zo overdreven complex gemaakt en gevuld met tegengestelde prikkels waardoor elke maatregel altijd wel de een iets meer raakt dan de ander. In essentie geef ik Remco wel gelijk, een record lage rente is het ideale moment om de HRA aan te pakken en de risico's te beperken. Nu gebruiken we de extra koopkracht die de lage rente veroorzaakt uitsluitend om de prijzen weer omhoog te stuwen min of meer stabiel te houden, waardoor het risico bij stijgende rentes alleen maar toeneemt.

Hoe je dat precies doet? Je kan het nog ingewikkelder maken door bijv maar een deel van de rente te mogen af trekken. Betaalde rente *0,9 en dat mag je af trekken, in 10 jaar verlagen naar 0. Er is zoveel te verzinnen, maar simpeler wordt het er niet op.

[EXX]

Waarom is die variabele rente eigenlijk nog zo hoog? De 1 maands euribor staat nu op 0.009%. Dat is ongeveer 2% opslag, kassa! Bij de Duitse buren is de variabele rente IIRC pakweg 1.2%.

[ph4ge]

EXX schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 13:03:
Waarom is die variabele rente eigenlijk nog zo hoog? De 1 maands euribor staat nu op 0.009%. Dat is ongeveer 2% opslag, kassa! Bij de Duitse buren is de variabele rente IIRC pakweg 1.2%.

Het risico is ook een stuk hoger op een variabele lening. Als de rente omhoog schiet gaan mensen met variabel gelijk (veel) meer betalen en wellicht kunnen ze dat niet allemaal.

Het risico op de Duitse huizenmarkt is vele malen kleiner en daarom zijn de rentes ook niet te vergelijken.

[T-MOB]

ph4ge schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 12:37:
[...]
Hoe je dat precies doet? Je kan het nog ingewikkelder maken door bijv maar een deel van de rente te mogen af trekken. Betaalde rente *0,9 en dat mag je af trekken, in 10 jaar verlagen naar 0. Er is zoveel te verzinnen, maar simpeler wordt het er niet op.

Het makkelijkste is om dat bij een stelselwijziging te doen. Opnieuw beginnen, in een keer huurtoeslag en HRA afschaffen en dat teruggeven in de vorm van lagere belasting voor iedereen. Van dat plijstergedoe met elk jaar andere tarieven daar wordt de boel alleen maar nog ingewikkelder.

Als je kijkt hoe (scheef) er van de HRA wordt geprofiteerd dan moet het prima mogelijk zijn om dat voor >90% van de huishoudens neutraal of positief te laten uitpakken. De voornaamste pijn zal zitten bij de rijkste 10% die gezamelijk een derde van de HRA ontvangen. Niet dat ik van mening ben dat je zomaar geld van mensen af mag pakken omdat ze nu eenmaal veel verdienen. Maar er wordt - met name door de telegraaf - wel eens gedaan alsof de afschaffing ertoe zou leiden dat iedereen met een hypotheek in acute geldproblemen zou komen.

[Oscar Mopperkont]

Alleen klopt je aanname niet dat de huizenbezitters zouden profiteren van de HRA. Dat zijn de banken.

[Z___Z]

RemcoDelft schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 12:10:

[...]

Dat is wel heel creatief! Dus het zijn pas "lasten" als je het huis met verlies moet verkopen, terwijl je het wel al jaren betaald hebt?

Klopt, boekhoudkundig gezien, maak je pas winst/verlies op het moment dat je het huis herwaardeerd, of verkoopt. Daar is niks creatiefs aan. Als je huis niet in waarde verandert, is je afslossing hetzelfde als sparen. Kosten koper zijn natuurlijk wel lasten, ookal financier je die mee. Maar die worden door veel mensen dan weer niet als lasten gezien, omdat ze vaak meegefinancierd zijn.

[EXX]

ph4ge schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 13:28:
[...]

Het risico is ook een stuk hoger op een variabele lening. Als de rente omhoog schiet gaan mensen met variabel gelijk (veel) meer betalen en wellicht kunnen ze dat niet allemaal.

Het risico op de Duitse huizenmarkt is vele malen kleiner en daarom zijn de rentes ook niet te vergelijken.

Ok, als je volledig financiert. Maar als ik pakweg 30% of meer eigen geld inleg is het risico voor de bank gelijk nul. Dan kan die variabele rente een stuk lager.

[T-MOB]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 13:57:
Alleen klopt je aanname niet dat de huizenbezitters zouden profiteren van de HRA. Dat zijn de banken

Ik gebruik profiteren daar alleen maar om de ontvangers van het belastingvoordeel mee aan te duiden.

Wie er allemaal profiteren in de zin die jij bedoelt is een stuk lastiger vast te stellen. Natuurlijk banken verdienen aan de rente op de hypotheken, maar er is ook een hoop extra geld in de economie gerold doordat mensen meer geld voor hun huis kregen. Tegenover iedereen die meer geld voor een huis heeft betaald staat iemand die meer geld voor een huis heeft ontvangen. Daar hangt een hele sliert van "profiteurs" aan vast.

[Blik1984]

Hbeez schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 11:34:
[...]


Ah - bedankt. Interessante ontwikkeling maar de rentelasten zijn nog niet zo laag dat koop aantrekkelijk is, imo.

Als ik mijn gegevens invul voor koop (uitgaande van 250k) vs huur (1050 euro) - kom ik bij de Telegraaf calculator uit op een voordeel van 385 euro/maand bij koop.

Daar is onderhoud al in meegenomen, maar er gaat nog vanaf:

VVE ~ 75 euro
Eigenwoningforfait ~100 euro
Woonverzekeringen ~15 euro

Dus netto grofweg ~200 euro voordeel.

Als ik dan nog zelf spaargeld inleg voor kosten koper (~6%) en verhuizing + inrichting (ik ben niet heel handig en redelijk lui, dus zeg ~3% oftewel 7.5k), dan moet ik nog 250.000 * 0.9 = 22.500 inleggen.

Break even heb ik dan dus na 22.500 / 200 = 112 maanden = 9 jaar en 4 maanden eruit. De risico's zijn dan:
- Een optimistische berekening ivm stijging maandlasten bij annuiteitenhypotheek en afname van de HRA dus toenemende lasten. Gedeeltelijk valt dit punt weg omdat bij het alternatief (huur) de maandlasten ook elk jaar met 4% toenemen.
- Een potentiele restschuld door andere maatregelen die de markt eerder omlaag dan omhoog zullen stuwen (belastingvrij schenken valt weg, startersleningen, NIBUD-normen, etc het welbekende rijtje)
- Potentiele dubbele maandlasten mocht ik ooit willen verhuizen bv. door gezinsuitbreiding of een baan in het buitenland. Beiden niet geheel ondenkbaar.

Dus ik zou dan 22.5k moeten investeren met alle risico's van dien, met een terugverdientijd van 9+ jaar, nee danku..

Mijn / ons plan is om nog 5/6 jaar te huren, en dan gelijk een 'first time right' woning te kopen.

Je berekent wel lekker naar je eigen situatie toe. Hoezo vve-kosten van 75 euro per maand? Vaak heb je helemaal geen vve, ofwel zijn de kosten veel lager. Ik betaal bijvoorbeeld maar 20 euro. Gedeelte van kosten koper kun je gewoon meenemen in de lening, dus uitgaan van 3% ipv 6% (Is ook de LTV-ratio komend jaar).

Kom ik op het volgende plaatje: 15.000 / 250 = 60 maanden = 5 jaar.

Scheelt nogal significant in je financiële plaatje

Verder overigens prima dat je wilt blijven huren vanwege de flexibiliteit, kan ik me best voorstellen. Maar een huis moet je ook alleen maar kopen met lange termijn in het achterhoofd. Wij hebben ons huis 6 jaar geleden gekocht met de gedachte dat we er ook eventueel 2 kinderen in groot kunnen brengen. Gezinsuitbreiding zou nooit een reden moeten zijn om te verhuizen uit je koopwoning, of je hebt gewoon niet goed nagedacht bij de aankoop van je woning (tenzij je een vierling krijgt ofzo).

Overigens denk ik helemaal niet dat de huizenmarkt echt nog gaat dalen, er is gewoon een woningnood in bepaalde segmenten/gebieden, die ervoor zorgt dat de huizenprijzen nu al enorm stijgen.

[GH45T]

Kosten koper ben je bij een gelijkblijvende huizenmarkt gewoon kwijt, ongeacht of je dat leent of dat het van eigen spaargeld komt. Dus als je een gedeelte van de kosten koper meeleent slaat de balans niet opeens anders uit. VVE kosten is wel een punt, maar 20 euro lijkt me ook wel weer erg laag..

[Blik1984]

GH45T schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 14:31:
Kosten koper ben je bij een gelijkblijvende huizenmarkt gewoon kwijt, ongeacht of je dat leent of dat het van eigen spaargeld komt. Dus als je een gedeelte van de kosten koper meeleent slaat de balans niet opeens anders uit. VVE kosten is wel een punt, maar 20 euro lijkt me ook wel weer erg laag..

In welke glazen bol kijk jij dat je al weet dat de huizenmarkt gelijk blijft? Factor inflatie, hoe laag ook, zorgt er hoe dan ook voor dat huizenmarkten in principe een stijgende lijn zullen vertonen

En die VVE, hoe kun je nou bepalen dat 20 euro laag is? Jij weet toch niet hoe de gemeenschappelijke ruimte eruit ziet? Die 75 euro kom je volgens mij alleen aan als je in een appartementencomplex woont waarin dak of lift onderhouden moet worden. Anders kom je daar nooit aan, of de energie moet in die vve-kosten ondergebracht zijn.

Maar mijn punt was vooral, waarom die kosten al meenemen in je berekening, terwijl je helemaal niet weet of je in een woning terecht komt waar vve-kosten van toepassing zijn. Dan ben je gewoon een berekening aan het maken naar je eigen voordeel.

[DaTimMan]

Blik1984 schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 14:44:
[...]


In welke glazen bol kijk jij dat je al weet dat de huizenmarkt gelijk blijft? Factor inflatie, hoe laag ook, zorgt er hoe dan ook voor dat huizenmarkten in principe een stijgende lijn zullen vertonen

En die VVE, hoe kun je nou bepalen dat 20 euro laag is? Jij weet toch niet hoe de gemeenschappelijke ruimte eruit ziet? Die 75 euro kom je volgens mij alleen aan als je in een appartementencomplex woont waarin dak en lift onderhouden moet worden. Anders kom je daar nooit aan, of de energie moet in die vve-kosten ondergebracht zijn.

Maar mijn punt was vooral, waarom die kosten al meenemen in je berekening, terwijl je helemaal niet weet of je in een woning terecht komt waar vve-kosten van toepassing zijn. Dan ben je gewoon een berekening aan het maken naar je eigen voordeel.

Als je geen VVe hebt zal je zelf voor het onderhoud moeten betalen. Die kosten heb dus toch. Al ga je het met een huis niet halen met 75 euro per maand.

[JvS]

GH45T schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 14:31:
Kosten koper ben je bij een gelijkblijvende huizenmarkt gewoon kwijt, ongeacht of je dat leent of dat het van eigen spaargeld komt. Dus als je een gedeelte van de kosten koper meeleent slaat de balans niet opeens anders uit. VVE kosten is wel een punt, maar 20 euro lijkt me ook wel weer erg laag..

Eens, maar wat ik wel frappant vind, is dat er bij de berekening van de telegraag allemaal kosten bijgeteld worden. 1050 huur Vs 250K lenen voor 4% scheelt 550 euro per maand. Daar moeten nog allerlei kosten extra vanaf (dat doet de telegraaf ook), maar dan moeten er niet nog een keer allemaal kosten vanaf.

Het scheelt dus gewoon globaal 380 per maand en niet 200.... Scheelt nogal.

[Z___Z]

Onderhoudskosten zijn over het algemeen 1% van de waarde van het huis. Nou zal onderhoud in de randstad niet perse duurder zijn dan in het oosten, dus het is een richtljn. 75 euro is niet veel voor VVE kosten. Vaak als er een lift is, zijn de kosten al hoger.
Kosten koper ben je gewoon kwijt en moet je dus wel degelijk rekenen als kosten, onafhankelijk hoe je het hebt gefinancierd (uit spaargeld of in de hypotheek).
Dat de huizenprijzen zowieso met de inflatie gaat stijgen is niet zomaar waar. Vertel maar aan de mensen die in 2008 gekocht hebben.
Verhuiskosten heb je met een huurhuis ook, dus die kosten kan je niet zomaar optellen bij het verschil tussen huur en koop. En de Kosten Koper zijn geen 6% op dit moment. Mijn totale KK waren zo'n 3% van de aankoopprijs. Dus ik zou dit met de regels 2015 nog steeds volledig mee kunnen financieren.
KK = 2% belasting, ~1000 euro notaris, ~1% hypotheekkosten.

[Blik1984]

DaTimMan schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 14:46:
[...]


Als je geen VVe hebt zal je zelf voor het onderhoud moeten betalen. Die kosten heb dus toch. Al ga je het met een huis niet halen met 75 euro per maand.

Onderhoud zit al in de berekening van de telegraaf, extra reden om niet nog die vve-kosten mee te nemen

[Blik1984]

Z___Z schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 14:52:

Dat de huizenprijzen zowieso met de inflatie gaat stijgen is niet zomaar waar. Vertel maar aan de mensen die in 2008 gekocht hebben.

Tuurlijk is het niet zomaar waar, maar dat je de k.k. kwijt bent is ook gewoon niet zomaar waar. Vraag maar aan de mensen die in de jaren 80 een huis hebben gekocht en er nog steeds in wonen...

Maar goed, we kunnen nu iedere opmerking die ik heb neergezet gaan fileren en doodredeneren of even naar het grotere plaatje kijken. De berekening die Hbeez heeft neergezet klopt gewoon vrij weinig van

[TheGhostInc]

Blik1984 schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 15:00:
[...]


Tuurlijk is het niet zomaar waar, maar dat je de k.k. kwijt bent is ook gewoon niet zomaar waar. Vraag maar aan de mensen die in de jaren 80 een huis hebben gekocht en er nog steeds in wonen...

Maar goed, we kunnen nu iedere opmerking die ik heb neergezet gaan fileren en doodredeneren of even naar het grotere plaatje kijken. De berekening die Hbeez heeft neergezet klopt gewoon vrij weinig van

Exact, hij 'vergeet' ook nog 'even' de vermogensopbouw in zijn rekensom.
Maar het gaat in dit topic nu net niet over individuele gevallen, dat mag mooi in het andere topic :-)

Overigens denk ik dat de mensen die in 2008 hebben gekocht in 2038 waarschijnlijk ook overwaarde hebben. Plus de helft van hun woning afgelost. We 'moeten' de problemen ook niet groter gaan maken dan ze zijn. De huizen staan er gewoon nog en zijn meer dan prima om in te wonen. Alleen verhuizen is een kostbare aangelegenheid geworden, maar daarvoor was het een tijdje heel lucaratief, toen klaagde ook niemand.

[Blik1984]

TheGhostInc schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 15:06:
[...]

Exact, hij 'vergeet' ook nog 'even' de vermogensopbouw in zijn rekensom.
Maar het gaat in dit topic nu net niet over individuele gevallen, dat mag mooi in het andere topic :-)

Overigens denk ik dat de mensen die in 2008 hebben gekocht in 2038 waarschijnlijk ook overwaarde hebben. Plus de helft van hun woning afgelost. We 'moeten' de problemen ook niet groter gaan maken dan ze zijn. De huizen staan er gewoon nog en zijn meer dan prima om in te wonen. Alleen verhuizen is een kostbare aangelegenheid geworden, maar daarvoor was het een tijdje heel lucaratief, toen klaagde ook niemand.

Ik ben zo iemand die in 2008 heeft gekocht, en ik maak me echt geen zorgen. Het wordt idd pas een probleem op het moment als ik zou willen verhuizen, maar dat ben ik de komende 5 jaar nog niet van plan

[Hbeez]

TheGhostInc schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 15:06:
[...]

Exact, hij 'vergeet' ook nog 'even' de vermogensopbouw in zijn rekensom.

Dat is niet waar, vermogensopbouw is meegerekend. Beetje vreemd om zo zelfvoldaan je gelijk te stellen zonder eerst te begrijpen wat er uberhaupt is uitgerekend.

Blik1984 schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 14:27:
[...]

Gedeelte van kosten koper kun je gewoon meenemen in de lening, dus uitgaan van 3% ipv 6% (Is ook de LTV-ratio komend jaar).

Kom ik op het volgende plaatje: 15.000 / 250 = 60 maanden = 5 jaar.

Hoe kun je beweren dat geld lenen met rente, voordeliger is dan eigen geld gebruiken?

JvS schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 14:51:
[...]

Eens, maar wat ik wel frappant vind, is dat er bij de berekening van de telegraag allemaal kosten bijgeteld worden. 1050 huur Vs 250K lenen voor 4% scheelt 550 euro per maand. Daar moeten nog allerlei kosten extra vanaf (dat doet de telegraaf ook), maar dan moeten er niet nog een keer allemaal kosten vanaf.

Het scheelt dus gewoon globaal 380 per maand en niet 200.... Scheelt nogal.

Enige wat de Telegraaf erbij optelt zijn onderhoudskosten 1%. De extra kosten die ik heb genoemd vallen hierbuiten, zoals eigenwoningforfait. Dit neemt de telegraaf niet mee. Dus het scheelt wel 200.

Blik1984 schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 14:27:
[...]


Je berekent wel lekker naar je eigen situatie toe. Hoezo vve-kosten van 75 euro per maand?

Mijn situatie is neutraal - als kopen voordeliger is dan huren stap ik over maar dat is niet zo.

Als ik kijk naar appartementen in mijn omgeving, is de VVE eerder richting de 300 euro. Zie bv. dit appartement. Omdat de Telegraaf met 1% rekent (zo'n 200 euro) en bij een VVE individuele onderhoudskosten niet zijn inbegrepen, is 75 euro nog aan de optimistische kant.

200 (Telegraaf) + 75 (mijn berekening) = 275, terwijl in de realiteit VVE al zo'n 288 euro is en daar komen nog extra onderhoudskosten bij.

Blik1984 schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 14:27:
[...]


Verder overigens prima dat je wilt blijven huren vanwege de flexibiliteit, kan ik me best voorstellen. Maar een huis moet je ook alleen maar kopen met lange termijn in het achterhoofd. Wij hebben ons huis 6 jaar geleden gekocht met de gedachte dat we er ook eventueel 2 kinderen in groot kunnen brengen.

Daar zijn we het over eens dan

Gezinsuitbreiding zou nooit een reden moeten zijn om te verhuizen uit je koopwoning, of je hebt gewoon niet goed nagedacht bij de aankoop van je woning (tenzij je een vierling krijgt ofzo).

De realiteit is anders.

[ Voor 22% gewijzigd door Hbeez op 02-12-2014 15:27 ]

[Blik1984]

Hbeez schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 15:22:
[...]

Hoe kun je beweren dat geld lenen met rente, voordeliger is dan eigen geld gebruiken?

Feit is dat jij niet rekent met wat voordeliger is, je rekent in terugverdientijd. En dan scheelt het een flinke slok op een borrel in je berekening.

Hbeez schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 15:22:
Mijn situatie is neutraal - als kopen voordeliger is dan huren stap ik over maar dat is niet zo.

Als ik kijk naar appartementen in mijn omgeving, is de VVE eerder richting de 300 euro. Zie bv. dit appartement. Omdat de Telegraaf met 1% rekent (zo'n 200 euro) en bij een VVE individuele onderhoudskosten niet zijn inbegrepen, is 75 euro nog aan de optimistische kant.

200 (Telegraaf) + 75 (mijn berekening) = 275, terwijl in de realiteit VVE al zo'n 288 euro is en daar komen nog extra onderhoudskosten bij.

Waarom reken je persé een appartement? Voor het budget van 250k kun je namelijk ook prima een huisje kopen waarbij je die vve-kosten niet hebt. Je berekent het nou net alsof je die vve-kosten verplicht hebt, terwijl het helemaal geen verplichting is.

Desalniettemin vind ik de berekening van de telegraaf wel een beetje apart. Ik kom op ongeveer 600 euro aan rentelasten en onderhoud bij een huis van 250k inclusief eigenwoningforfait exclusief kapitaalopbouw. De Telegraaf zegt wel in de kleine lettertjes dat de huurprijs meer stijgt dan de lasten bij een annuiteitenhypotheek, maar verzuimt dat vervolgens op lange termijn uit te smeren. Helemaal als je bekijkt wat de lasten zullen zijn na 30 jaar, als de hypotheek volledig is afgelost.

[TheGhostInc]

Hbeez schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 15:22:
[...]


Dat is niet waar, vermogensopbouw is meegerekend. Beetje vreemd om zo zelfvoldaan je gelijk te stellen zonder eerst te begrijpen wat er uberhaupt is uitgerekend.

Ik ben speciaal naar de website gegaan om te kijken wat ze berekenen, blijkbaar iets gemist.
Maar goed, we gaan hier toch geen berekening met 3 invulvelden 'aanvullen' met 15 andere waarden.... doe dan de berekening goed of niet. Anders krijg je een dergelijke puinhoop.

Enige wat de Telegraaf erbij optelt zijn onderhoudskosten 1%. De extra kosten die ik heb genoemd vallen hierbuiten, zoals eigenwoningforfait. Dit neemt de telegraaf niet mee. Dus het scheelt wel 200.
[...]

Ik heb het opgezocht, maar er staat nergens wat ze nu exact berekeken. Wel HRA mee pakken maar niet je eigenwoningforfait is niet heel logisch. Er staat nergens dat ze HRA wel meenemen, alleen iets over bruto en netto... we nemen dan maar aan dat ....

Als ik kijk naar appartementen in mijn omgeving, is de VVE eerder richting de 300 euro. Zie bv. dit appartement. Omdat de Telegraaf met 1% rekent (zo'n 200 euro) en bij een VVE individuele onderhoudskosten niet zijn inbegrepen, is 75 euro nog aan de optimistische kant.

Grapjas, pak eens een woning uit de vorige eeuw.... een monumentaal pand is echt iets anders dan je 1980+ woning. En dan kun je dat mooi bespreken in het andere topic.

[pingkiller]

Dit is hoe je kopen VS huren doet. Zo even snel geteld maken ze gebruik van 24 variabelen. Helaas is deze calculator voor de VS, denk niet dat je hem zo kan gebruiken voor Nederland.

[Hbeez]

Ziet er goed uit - jammer dat er niet zo'n berekening is voor de Nederlandse markt..

Een echt realistische vergelijking blijkt toch lastig, zie alleen al de discussie op dit forum.

[ Voor 226% gewijzigd door Hbeez op 02-12-2014 16:36 ]

[Krisp]

Die is er wel degelijk: http://www.huiskopenofhuren.nl Werkt ook best aardig.

[JvS]

Hbeez schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 16:33:
Ziet er goed uit - jammer dat er niet zo'n berekening is voor de Nederlandse markt..

Een echt realistische vergelijking blijkt toch lastig, zie alleen al de discussie op dit forum.

Het is helemaal niet ingewikkeld. Je moet alleen wel vaste en variabele kosten vergelijken, alleen de echte kosten (dus niet aflossing) meerekenen en alle kosten (dus ook onderhoud en belasting enzo) meerekenen.

En niet een tool gebruiken en daar allerlei dingen bij optellen en dan een worst case scenario voor VVE erbij tellen... Nee dan werkt het niet zo goed.

[Miks]

Het is best ingewikkeld. Al is het maar omdat je in koffiedik gaat kijken met je berekening.

Als voorbeeld kan ik zat zaken noemen die het erg ingewikkeld maken. Verwacht je bijvoorbeeld nu lage inflatie en over x jaar hoge, en hoe gaat de rente? Niks is lineair. Daarnaast, wat doe je met het geld wat je op korte termijn bespaart? Uitgeven of investeren? En hoeveel rendement heb je erop? En wat doe je dan met de winst? Opnieuw: uitgeven of investeren?
Ook heb je de verschillen tussen een huurhuis en een koophuis, bijvoorbeeld in stookkosten die kunnen dalen en stijgen met versterkende factor het energielabel. Een koophuis is misschien beter geisoleerd, en dat moet je dus meenemen in je berekening, of niet natuurlijk want vanalles.

Daarnaast natuurlijk weet niemand wat er gaat gebeuren met de huizenmarkt. De rente kan dalen omdat de VS bankroet raakt, in China kunnen enorme stakingen uitbreken wat onze inflatie omhoog kan laten schieten, enz. enz. Over 5 jaar kan er van alles gebeurd zijn, maar dat kan ook niet. De koffiedik zal het zeggen, maar iedereen ziet iets anders in hetzelfde koffiedik. Oftewel krijg je lastige discussies.

En dan zeggen dat het niet ingewikkeld is!

[JvS]

Ja je kan het zo moeilijk maken als je wilt. Maar je kunt prima vijf of tien jaar kopen met een vastgezette rente vergelijken met huur. Gewoon lasten vergelijken.

Die woonlasten an sich zin gewoon vergelijkbaar. Je hebt bij kopen altijd risico op prijsdaling, maar als je ook gaat nadenken over wat je met het bespaarde geld doet, wordt het inderdaad erg ingewikkeld. Lijkt me ook niet zo relevant.

[Miks]

In de rekensom zijn de lasten vergelijkbaar, niet in het echte leven. Je wil met de kopen vs huren berekening kijken wat beter is in het echte leven, niet op papier. De rekensom mag als uitkomst hebben om te kopen, maar het kan dan toch beter zijn om te kiezen voor huren omdat er minder risico aan kleeft, bijvoorbeeld.

Met de huidige ontwikkelingen op de koopmarkt is het echt zo gek niet om te kiezen voor huren vanwege minder risico. We hebben namelijk nog aardig wat anabolen de markt ingegooid die eerst afgebouwd moeten worden (starterslening bijvoorbeeld), ook zijn de ontwikkelingen van buitenlandse banken op de Nederlandse hypotheekmarkt interessant. Afwachten heeft daarom wat mij betreft de voorkeur.

[Sissors]

Ik heb bij kopen van mijn appartement ook de berekening gedaan tussen kopen en huren, en kwam uit op een terugverdientijd van ongeveer 1.5 jaar, 2 jaar max. Nu heb ik wel flink wat eigen geld ingelegd wat 3x niks aan rendement had, maar in het algemeen moet 5 jaar echt met gemak lukken.

Nu zal het vast per regio verschillen, maar als ik hier rond Eindhoven kijk is er echt geen schijn van kans dat je een appartement dat 250k kost om te kopen, je voor 1050 kan huren, 1400 is dan een stuk realistischer, en dan gaat het al erg snel. En tuurlijk kan het soms zijn dat je een pareltje ertussen vindt, maar appartementen van 900-1000 euro huur per maand hadden vaak absoluut geen fatsoenlijke keuken, laat staan ook nog een mooie badkamer. Oftewel ja je kan dan iets voor 1050 huren, maar voor hetzelfde woongenot moet je dan nog wel een nieuwe keuken erin laten zetten, niet iets wat ik graag in een huur appartement zou willen doen.

[t_captain]

Ook wel logisch. 1400 huur minus eigenaarlasten (groot onderhoud, ozb etc) zal overeenkomen met een triple net huur van zo'n 1200. Bij een kapitalisatiefactor van 15 staat daar een woningwaarde van 216k (verhuurd) tegenover. Met een beetje goede wil is dat 240 leeg en instapklaar. Een hogere KF dan 15 durf ik niet aan, ondanks de lage rente. Zo heet is de markt nu ook weer niet, uitgezonderd Amsterdam misschien. En 10% prijs verschil vrij vs verhuurd lijkt me in de huidige markt ook aan de ruime kant.

[TheGhostInc]

Sissors schreef op dinsdag 02 december 2014 @ 18:50:
Ik heb bij kopen van mijn appartement ook de berekening gedaan tussen kopen en huren, en kwam uit op een terugverdientijd van ongeveer 1.5 jaar, 2 jaar max. Nu heb ik wel flink wat eigen geld ingelegd wat 3x niks aan rendement had, maar in het algemeen moet 5 jaar echt met gemak lukken.

Enige 'gevaar' is, krijg je het binnen een redelijke termijn verkocht voor een redelijk bedrag. (Zeg: Binnen een jaar voor meer dan 90% van de huidige waarde) Dan is het wel handig om de lokale markt een beetje te kennen.

...maar voor hetzelfde woongenot....

Het is hetzelfde met auto's. Een berekening gaat nooit de meerprijs voor een nieuwe luxere auto onderbouwen, terwijl ik op de snelweg continu bewijs zie voor 'een motivatie' die sterker is dan het financiële plaatje.
Ik ken ook mensen die vurige bediscusiëren dat een 3 jaar oude auto veel gunstiger is dan een nieuwe en dat je wel gek moet zijn om nieuw te kopen, even vergetend dat zij hun auto kopen 'van een gek'. Sterker nog, hoe meer mensen ze 'over' halen, hoe minder gunstig de situatie wordt

De huurmarkt wordt (werd?) gesubsidieerd vanuit de koopmarkt. Daarnaast wordt met de verkoop van oude huurwoningen de nieuwbouw van huurwoningen betaald. Een stilstaande koopmarkt is ook funest voor de huursector. Individuele keuzes zijn prima (imho), maar een oproep om alleen te kopen (pre 2008) of te huren (post 2008) is een piramidespel, de eersten profiteren het meest.

[zeeg]

Wat vinden jullie van dit plan:
Werknemers kunnen straks misschien hun hypotheekschuld aflossen met pensioengeld.
Het is volgens Klijnsma goed voor de woningmarkt als hypotheekschulden extra worden afgelost. Wel wordt het pensioen dan straks wat minder, maar dat effect is beperkt, verwacht de staatssecretaris.

Als ik nu met het geld wat naar het pensioenfonds gaat, mag aflossen, zou ik daar serieus over nadenken. Wat zijn volgens jullie de voor- en nadelen?
Zie: http://www.z24.nl/geld/hy...gaat-ernaar-kijken-518383

[ATS]

Mogen huurders dan straks ook hun huur gaan betalen vanuit hun pensioen?

[Señor Sjon]

zeeg schreef op woensdag 03 december 2014 @ 10:38:
Wat vinden jullie van dit plan:
Werknemers kunnen straks misschien hun hypotheekschuld aflossen met pensioengeld.
Het is volgens Klijnsma goed voor de woningmarkt als hypotheekschulden extra worden afgelost. Wel wordt het pensioen dan straks wat minder, maar dat effect is beperkt, verwacht de staatssecretaris.

Als ik nu met het geld wat naar het pensioenfonds gaat, mag aflossen, zou ik daar serieus over nadenken. Wat zijn volgens jullie de voor- en nadelen?
Zie: http://www.z24.nl/geld/hy...gaat-ernaar-kijken-518383

Elk idee van dit kabinet is er niet voor om de burger erop vooruit te laten gaan. I won't touch it with a stick.

Dat hele pensioengedrocht is hier offtopic, maar de behandeling in de EK is een week uitgesteld en is nu 1-2 weken voordat de regels in moeten gaan.

[Sissors]

ATS schreef op woensdag 03 december 2014 @ 10:46:
Mogen huurders dan straks ook hun huur gaan betalen vanuit hun pensioen?

Als dat betekend dat je later geen huur meer hoeft te betalen: Ja. Maar gezien dat dat uiteraard niet zo is: Nee, compleet andere situatie. Zou je ook niet moeten willen!

Of je je hypotheek wel of niet wil aflossen met je pensioen zal denk ik van je persoonlijke situatie afhangen, hoeveel hypotheekrente je moet betalen, etc. Voor mezelf zit ik na HRA op zo'n 1.5% rente die ik betaal, ik hoop dat pensioenfonds beter rendement haalt dan dat.

[Blik1984]

Señor Sjon schreef op woensdag 03 december 2014 @ 10:54:
[...]

Elk idee van dit kabinet is er niet voor om de burger erop vooruit te laten gaan. I won't touch it with a stick.

Dat hele pensioengedrocht is hier offtopic, maar de behandeling in de EK is een week uitgesteld en is nu 1-2 weken voordat de regels in moeten gaan.

Ik vind het niet off-topic aangezien het een flinke impact kan hebben op de huizenmarkt in zijn geheel.

Ik vind het in ieder geval een interessant idee, aangezien ik een afbetaald huis ook onderdeel vind van een goede pensioenpot. En als ik nu al mijn lasten fors kan verlagen door een gedeelte van mijn pensioen aan te spreken vind ik dat het overwegen waard. Één en ander moet dan natuurlijk wel goed doorberekend worden, maar ik zie niet in waarom ik de twee aparte potjes van mijn vorige werkgevers (beide 2 jaar pensioen opgebouwd) niet zou kunnen laten uitbetalen om in mijn hypotheek te stoppen.

[EXX]

Er staat een door Hans de Geus geschreven stuk over op Follow The Money.

[icecreamfarmer]

Señor Sjon schreef op woensdag 03 december 2014 @ 10:54:
[...]

Elk idee van dit kabinet is er niet voor om de burger erop vooruit te laten gaan. I won't touch it with a stick.

Dat hele pensioengedrocht is hier offtopic, maar de behandeling in de EK is een week uitgesteld en is nu 1-2 weken voordat de regels in moeten gaan.

Dit zald e bubbel nog meer opblazen maar eerlijk gezegd lijkt mij een eigen huis een betere investering voor een jongere dan het piramidespel wat pensioenfonds heet.

Voor mensen van boven de 50 zou ik dit idd afraden.

[RemcoDelft]

Het leuke van een pensioen is dat het compleet buiten schot blijft voor alle mogelijke subsidies en uitkeringen. Met een klein beetje geld op een spaarrekening krijg je geen bijstand (als het ooit nodig mocht zijn), met een enorme pensioenpot wel (zolang je niet met pensioen bent natuurlijk). Als je WW afloopt zonder nieuwe baan, mag je "je huis opeten". Als je pensioen al in je huis zit, eet je dan dus ook je pensioen op! Ideaal voor de overheid, maar jijzelf bent alles kwijt.

[Bonsaiboom]

Lijkt mij inderdaad ook een erg slecht plan om tot uitvoering te brengen als jongere. Als ze nou in plaats van aflossen via hypotheekgelden, een plan hadden om een hypotheekdeel over te nemen door je pensioenfonds, dan was het interessanter geweest, maar goed.

Ik heb zelf ook net de beslissing moeten maken tussen huren en kopen. Ik heb voor huur gekozen vanwege een verhuizing tussen steden (en het is maar net de vraag of ik in de nieuwe omgeving kan aarden) ook al was de terugverdientijd van kopen < 2 jaar. Maar ik verwacht dan ook na 2 jaar wel te weten of ik me er permanent wil vestigen of niet - zo ja, dan kopen we dan wel

[ph4ge]

icecreamfarmer schreef op woensdag 03 december 2014 @ 11:41:
Dit zald e bubbel nog meer opblazen maar eerlijk gezegd lijkt mij een eigen huis een betere investering voor een jongere dan het piramidespel wat pensioenfonds heet.

Voor mensen van boven de 50 zou ik dit idd afraden.

Als een eigen huis zo'n goede investering was geweest was heel het plan niet nodig.

Het is een rampzalig plan om eerder genoemde redenen. Het enige wat het oplevert is dat wonen nog duurder wordt en het pensioenstelsel wordt uitgekleed. Het voordeel van het opbouwen van pensioen is juist dat het veilig is voor al het denkbare financiële onheil. Het is een forse stap in de verkeerde richting.

[Z___Z]

Sissors schreef op woensdag 03 december 2014 @ 10:59:
[...]

Als dat betekend dat je later geen huur meer hoeft te betalen: Ja. Maar gezien dat dat uiteraard niet zo is: Nee, compleet andere situatie. Zou je ook niet moeten willen!

Of je je hypotheek wel of niet wil aflossen met je pensioen zal denk ik van je persoonlijke situatie afhangen, hoeveel hypotheekrente je moet betalen, etc. Voor mezelf zit ik na HRA op zo'n 1.5% rente die ik betaal, ik hoop dat pensioenfonds beter rendement haalt dan dat.

Dat is nog steeds afhankelijk hoe de regeling eruit gaat zien. Als je je bruto pensioen netto mag gebruiken om je hypotheek af te lossen is het wellicht nog steeds rendabel. Zelfs als je zo weinig rente betaalt. Met 1.5% rente zit je wel heel laag. Heb je variabele rente? Je moet dan zo'n 2,3% bruto rente betalen voor HRA.

[Blik1984]

Z___Z schreef op woensdag 03 december 2014 @ 16:09:
[...]

Dat is nog steeds afhankelijk hoe de regeling eruit gaat zien. Als je je bruto pensioen netto mag gebruiken om je hypotheek af te lossen is het wellicht nog steeds rendabel. Zelfs als je zo weinig rente betaalt. Met 1.5% rente zit je wel heel laag. Heb je variabele rente? Je moet dan zo'n 2,3% bruto rente betalen voor HRA.

Of 3%% bij 52% natuurlijk. Niet iedereen betaald 42% belasting (ik ga er even vanuit dat ewf niet is meegerekend)

Maar idd, het hoeft niet slecht uit te pakken. Wat wel een terecht punt is, is het prijsopdrijvende effect van een dergelijke maatregel.

[Z___Z]

Blik1984 schreef op woensdag 03 december 2014 @ 16:11:
[...]


Of 3%% bij 52% natuurlijk. Niet iedereen betaald 42% belasting (ik ga er even vanuit dat ewf niet is meegerekend)

Maar idd, het hoeft niet slecht uit te pakken. Wat wel een terecht punt is, is het prijsopdrijvende effect van een dergelijke maatregel.

Je rekent jezelf rijk als je wel HRA berekent maar niet EWF.Ik had al met 52% belasting gerekend (51,5% HRA).
(1,5% - 0,75%) / 48.5% + 0,75% = 2.30%.

Wat prijsopdrijvend effect betreft, zal dit alleen bij doorstroomhuizen zo zijn. Aangezien starters niet met hun pensioen een duurder huis kunenn kopen. Wel hun lasten verlichten nadat ze een huis hebben gekocht. Maar om groter te gaan wonen door je pensioen in te zetten gaat het doel voorbij zeg maar. Want je gebruikt dan je pensioen, en creeert tegelijk een pensioengat, terwijl als je in hetzelfde huis blijft wonen je pensioen verlaagt, maar tegelijk ook je kosten.

Als je je bruto geld naar netto kan omzetten via de hypotheek constructie, levert dit vooral veel op als je bijna met pensioen bent. Je pensioen heeft niet heel veel tijd meer om te renderen en je wint er 42-52% vermogen mee, doordat je geen inkomstenbelasting hoeft af te dragen. Als je er wel IB voor moet afdragen zie ik het nut van de regeling niet.

[ Voor 43% gewijzigd door Z___Z op 03-12-2014 16:33 ]

[EXX]

Het zat eraan te komen: Financieel Stabiliteitscomité onderzoekt verlaging LTV-limiet na 2018

Voor mij een indicatie dat er weliswaar geen schokkende maatregelen meer komen, maar dat langzaam maar zeker de normen steeds strakker worden, ook na 2018.

[Krisp]

Dit is een eerste aankondiging voor iets wat al lang in het vat zit. De komende jaren gaat men kijken wat het effect is van 104% naar 100% LTV, constateert dat het effect niet groot is en gaat over tot verdere verlaging met 1% per jaar.

Het hoeft van mij niet naar 80% (dat getal is behoorlijk arbitrair, alhoewel wel marktconform) maar 90% zou prima zijn.

[TheGhostInc]

Krisp schreef op donderdag 04 december 2014 @ 13:18:
Dit is een eerste aankondiging voor iets wat al lang in het vat zit. De komende jaren gaat men kijken wat het effect is van 104% naar 100% LTV, constateert dat het effect niet groot is en gaat over tot verdere verlaging met 1% per jaar.

Het hoeft van mij niet naar 80% (dat getal is behoorlijk arbitrair, alhoewel wel marktconform) maar 90% zou prima zijn.

Overigens is die 100% LTV stiekem gewoon 102% LTV, want je overdrachtsbelasting mag je nog steeds mee financieren. Creatief boekhouden noemen we dat volgens mij. Daarom doen de maatregelen ook nog niet echt pijn, alle kosten zijn nog steeds mee te financieren. Want exclusief overdrachtsbelasting zijn de kosten vaak minder dan 4% (of zelfs 3%). Als we op 102% (dus 100% volgens de politici) LTV aankomen begint het pas een beetje pijn te doen (en dan vooral voor de makelaars, adviseurs & notarissen).

Eerst nog echt naar 100% LTV, dan ben ik benieuwd hoeveel politieke wil er daarna nog is om verder te gaan. Zeker als de markt nog even hapert in 2015 kan die politieke steun zo verdampen

[RemcoDelft]

EXX schreef op donderdag 04 december 2014 @ 13:09:
Het zat eraan te komen: Financieel Stabiliteitscomité onderzoekt verlaging LTV-limiet na 2018

Even iets uitlichten:

Het comité heeft van gedachten gewisseld over actuele risico’s voor de financiële stabiliteit in Nederland. De binnenlandse risico’s zijn afgenomen: de huizenmarkt laat een voorzichtig herstel zien en de positie van banken is verder versterkt.

Het gaat met name om de risico's voor de financiele sector oftewel banken. De belangen van huizenkopers komen er niet in voor.

Een verlaging van de LTV-limiet brengt ook kosten met zich mee. Het beperkt voor een deel van de starters de toegang tot een koopwoning

Het aantal koopwoningen neemt niet af, dus wat de een niet koopt koopt de ander wel. Je zou het zelfs om kunnen draaien: hoe lager de LTV, hoe meer nut sparen heeft, en hoe minder je hoeft te concurreren met goedkoop geleend geld. Het geeft een deel van de starters dus een betere toegang tot een koopwoning.

De vergadering van het Financieel Stabiliteitscomité vond plaats op dinsdag 4 november. In dit comité spreken vertegenwoordigers van DNB, de AFM en het ministerie van Financiën ten minste twee keer per jaar onder leiding van de president van DNB over ontwikkelingen op het gebied van de stabiliteit van het Nederlandse financiële stelsel. Het CPB neemt als externe deskundige deel aan de vergaderingen.

Dit bevestigd mijn eerdere stelling, deze club heeft uitsluitend met belangen van banken te maken

[t_captain]

Financiële stabiliteit van banken is waarschijnlijk meer een zaak van ons allen dan de belangen van huizenkopers. Eind 2008, begin 2009 waren er kortstondig zorgen over ING. Met een balanstotaal vam net boven de 1 biljoen had ING verplichtingen t.w.v. meer dan twee maal ons BNP. Een redding was niet mogelijk geweest.

[Miks]

RemcoDelft schreef op donderdag 04 december 2014 @ 15:49:
Het aantal koopwoningen neemt niet af, dus wat de een niet koopt koopt de ander wel. Je zou het zelfs om kunnen draaien: hoe lager de LTV, hoe meer nut sparen heeft, en hoe minder je hoeft te concurreren met goedkoop geleend geld. Het geeft een deel van de starters dus een betere toegang tot een koopwoning.

Lagere LTV => moeilijker om te lenen => minder huizenkopers => daling van de huizenprijs

Wat hebben starters hiermee te maken? Die hebben juist geen geld, dus ondanks een lagere huizenprijs vanwege lagere LTV zal men niet makkelijker kunnen lenen. Toch?

Sterker nog, wat dacht je hiervan:
Lagere LTV => moeilijker om te lenen => minder huizenkopers => minder doorstroom

Lagere LTV is in dit licht juist slecht voor starters omdat de woningmarkt erdoor op slot geraakt.

[RemcoDelft]

Miks schreef op donderdag 04 december 2014 @ 19:23:

Lagere LTV => moeilijker om te lenen => minder huizenkopers => daling van de huizenprijs

Wat hebben starters hiermee te maken? Die hebben juist geen geld, dus ondanks een lagere huizenprijs vanwege lagere LTV zal men niet makkelijker kunnen lenen. Toch?

Sterker nog, wat dacht je hiervan:
Lagere LTV => moeilijker om te lenen => minder huizenkopers => minder doorstroom

Lagere LTV is in dit licht juist slecht voor starters omdat de woningmarkt erdoor op slot geraakt.

Je vergeet voor het gemak dat het vrijwel overal op aarde wel zo werkt, en de huizenmarkt daar ook prima werkt.

[Hielko]

Miks schreef op donderdag 04 december 2014 @ 19:23:
[...]


Lagere LTV => moeilijker om te lenen => minder huizenkopers => daling van de huizenprijs

Wat hebben starters hiermee te maken? Die hebben juist geen geld, dus ondanks een lagere huizenprijs vanwege lagere LTV zal men niet makkelijker kunnen lenen. Toch?

Sterker nog, wat dacht je hiervan:
Lagere LTV => moeilijker om te lenen => minder huizenkopers => minder doorstroom

Lagere LTV is in dit licht juist slecht voor starters omdat de woningmarkt erdoor op slot geraakt.

In 2018 is de max LTV afgebouwd tot 100%. Heb je echt geen zak geld voor nodig als dat iets verder wordt aangescherpt en een beetje sparen is echt niet zo moeilijk.

[Miks]

Hielko schreef op donderdag 04 december 2014 @ 19:54:
een beetje sparen is echt niet zo moeilijk.

Dat hangt van de situatie af. Als je als starter je goedkope studentenkamer uitgegooid wordt, probeer dan maar eens iets te vinden dat goedkoop genoeg is om flink te sparen. Maar hoe dan ook, niet sparen is makkelijker, dus een lagere LTVheeft wel degelijk invloed op de huizenmarkt omdat je op middelkorte termijn een dip krijgt omdat mensen eerst moeten sparen.
Op de zeer korte termijn kan een verlaging van de LTV volgens mij ook een opstuwend effect hebben "even snel een huis kopen, volgend jaar kunnen we minder lenen".

RemcoDelft schreef op donderdag 04 december 2014 @ 19:52:
[...]
Je vergeet voor het gemak dat het vrijwel overal op aarde wel zo werkt, en de huizenmarkt daar ook prima werkt.

Op lange termijn zal de markt wel functioneren omdat men dan simpelweg vooruit gepland heeft. Veel mensen gaan pas sparen als dat hun beter uitkomt, zie bijvoorbeeld ook de huidige situatie. Er blijkt opeens heel veel afgelost te kunnen worden als dat moet.
Dit neemt dus niet weg dat er op kortere termijn heel andere mechanismen werken die dus de huizenmarkt weer in de slop trekken!

[ Voor 31% gewijzigd door Miks op 04-12-2014 20:16 ]

[Bart2005]

RemcoDelft schreef op donderdag 04 december 2014 @ 15:49:
[...]

Even iets uitlichten:


[...]

Het gaat met name om de risico's voor de financiele sector oftewel banken. De belangen van huizenkopers komen er niet in voor.


[...]

Het aantal koopwoningen neemt niet af, dus wat de een niet koopt koopt de ander wel. Je zou het zelfs om kunnen draaien: hoe lager de LTV, hoe meer nut sparen heeft, en hoe minder je hoeft te concurreren met goedkoop geleend geld. Het geeft een deel van de starters dus een betere toegang tot een koopwoning.


[...]

Dit bevestigd mijn eerdere stelling, deze club heeft uitsluitend met belangen van banken te maken

Vlijmscherpe analyse weer.

[icecreamfarmer]

Miks schreef op donderdag 04 december 2014 @ 19:23:
[...]


Lagere LTV => moeilijker om te lenen => minder huizenkopers => daling van de huizenprijs

Wat hebben starters hiermee te maken? Die hebben juist geen geld, dus ondanks een lagere huizenprijs vanwege lagere LTV zal men niet makkelijker kunnen lenen. Toch?

Sterker nog, wat dacht je hiervan:
Lagere LTV => moeilijker om te lenen => minder huizenkopers => minder doorstroom
=>lagere prijzen => hetzelfde huis voor minder geld => hogere doorstroom => starters kunnen kopen.

Lagere LTV is in dit licht juist slecht voor starters omdat de woningmarkt erdoor op slot geraakt.

Ik verbeter je even.

[redwing]

icecreamfarmer schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 11:02:
[...]
Ik verbeter je even.

Een slechte verbetering alleen al omdat je er geen uitleg bij zet. Daarnaast vind ik de verbetering sowieso niet kloppen want als de huizenprijzen nl. dalen daalt wat je kunt lenen net zo hard mee. Oftewel voor starters verandert er maar bar weinig. Die moeten nog steeds geld bijleggen en dus eerst sparen. Voor het risico dat iemand loopt is dat goed, maar voor de doostroming niet.

Dat het systeem best kan werken laten andere landen wel zien en dat het een stuk minder risicovol is lijkt me ook duidelijk. Alleen zie ik niet in dat dit het voor starters en doorstromers makkelijker maakt. In beide gevallen zul je ten slotte eigen geld moeten meenemen wat nu niet het geval is en dus zal het beide wat lastiger worden. Nu is dit vooral een mentaliteitsverandering (niet zodra je werkt al kopen zoals nu maar eerst nog een jaartje thuis/in je studentenflat wonen of huren)

Punt blijft wel dat de markt zich hierop aan zal moeten passen en dat het dus rustig aan zal moeten gebeuren. Zo niet gooi je de markt weer op slot en stappen we weer een paar jaar terug.

[Napo]

redwing schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 11:28:
[...]

Punt blijft wel dat de markt zich hierop aan zal moeten passen en dat het dus rustig aan zal moeten gebeuren. Zo niet gooi je de markt weer op slot en stappen we weer een paar jaar terug.

Jaren door blijven etteren of direct aanpassen.
Het is maar de vraag wat beter werkt en daar kom je helaas nooit achter.

[redwing]

Napo schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 11:37:
[...]
Jaren door blijven etteren of direct aanpassen.
Het is maar de vraag wat beter werkt en daar kom je helaas nooit achter.

jawel hoor, kijk maar naar Noorwegen. Keuze is simpelweg tussen snel en daarmee veel mensen in de problemen helpen maar er als land weer sneller bovenop komen. Of rustig, een stuk minder mensen in de problemen helpen maar wel wat langer aankwakkelen. De huidige voorkeur gaat naar het laatste (past ook beter in het Nederlandse poldermodel ), maar economisch voor het land gezien is het 1e waarschijnlijk beter.

Naar mijn idee is de huidige keuze de beste. Het duurt misschien wel wat langer maar de problemen zijn ook een stuk minder groot. De belangrijkste aanpassing was weer het verplicht aflossen. Door het verplicht aflossen zit je ten slotte binnen een paar jaar ook al onder de 100% lening en kom je bij verplichte verkoop dus niet zo snel in de problemen. De rest van de aanpassingen zijn leuk om de huizenprijs weer 'normaler' te krijgen maar zijn voor het risico minder van belang.

[RemcoDelft]

redwing schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 12:03:
Naar mijn idee is de huidige keuze de beste. Het duurt misschien wel wat langer maar de problemen zijn ook een stuk minder groot.

Vertel dat maar aan de bouwsector en bouwproductie...

[Bonsaiboom]

Bij een scherpe aanpassing gaat Nederland ook in Europa verdere problemen krijgen. De bankenstresstest hebben we al goed moeten praten, en als de huizenprijzen hier door een snellere aanpassing bijvoorbeeld 10% verder dalen, dan gaat EU toch echt wel even verder vragen hoe het nu zit.

In een vacuum zou ik ook voor die snelle correctie zijn, maar in de praktijk denk ik dat een vlakke uitbodeming beter is.

[TheGhostInc]

redwing schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 12:03:
[...]
jawel hoor, kijk maar naar Noorwegen. Keuze is simpelweg tussen snel en daarmee veel mensen in de problemen helpen maar er als land weer sneller bovenop komen. Of rustig, een stuk minder mensen in de problemen helpen maar wel wat langer aankwakkelen. De huidige voorkeur gaat naar het laatste (past ook beter in het Nederlandse poldermodel ), maar economisch voor het land gezien is het 1e waarschijnlijk beter.

Het polderen zit niet alleen in de weg bij de manier, maar vooral bij de mate van afbouw.
We hebben best al een klapper gemaakt, we zitten al 20%+ onder de top sinds 2013. Maar nu beginnen we op allerlei manieren *weer* aan de knoppen te draaien. Als het was gebleven bij 100% LTV en iets scherpere LTI, dan waren we 'klaar' geweest.
Of van mij part 90% LTV en een afbouwende LTI, maar dat had ergens in 2012 al 'vast' moeten staan, nu weer gaan lopen schuiven is niet goed, want dan krijg je *weer* een correctie. We hebben dus eigenlijk het slechtste van beide werelden.

redwing schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 12:03:
Naar mijn idee is de huidige keuze de beste. Het duurt misschien wel wat langer maar de problemen zijn ook een stuk minder groot. De belangrijkste aanpassing was weer het verplicht aflossen. Door het verplicht aflossen zit je ten slotte binnen een paar jaar ook al onder de 100% lening en kom je bij verplichte verkoop dus niet zo snel in de problemen. De rest van de aanpassingen zijn leuk om de huizenprijs weer 'normaler' te krijgen maar zijn voor het risico minder van belang.

Maar dat gaat over de wijzigen in 2012, ergens in 2015 gaan we dus mogelijk nog meer correcties zien.

RemcoDelft schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 12:22:
[...]
Vertel dat maar aan de bouwsector en bouwproductie...

En dit is ongeveer nog de enige reden dat we in crisis 'zijn'. De bouw is altijd een belangrijke bron van (laaggeschoold) werk geweest. We zitten met 8% werkeloosheid, maar als de bouw aantrekt dan zakt dat in no-time gewoon onder de 5%.

Laat woningcorporaties doen waar ze in goed in zijn: woningen beheren. Gewoon een percentage van de huur voor onderhoud en administratie... maar laat de huizen zijn van wie ze moeten zijn: de overheid. Gewoon een grote woningbank, vol met goedkope (goed renderende) woningen. Gefinancierd tegen de meest gunstige condities (AA+?).

[Blik1984]

Bonsaiboom schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 12:36:
en als de huizenprijzen hier door een snellere aanpassing bijvoorbeeld 10% verder dalen, dan gaat EU toch echt wel even verder vragen hoe het nu zit.

Niet als het pensioenplan erdoorheen komt, want dan kunnen de hoge hypotheekschulden opeens weggestreept worden tegenover de hoge pensioenreserves, en dan ziet de wereld er opeens een stuk zonniger uit en zal de kritiek gedeeltelijk weg-ebben.

Dat is natuurlijk ook een reden voor dit plan van Kleinsma

[icecreamfarmer]

redwing schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 11:28:
[...]

Een slechte verbetering alleen al omdat je er geen uitleg bij zet. Daarnaast vind ik de verbetering sowieso niet kloppen want als de huizenprijzen nl. dalen daalt wat je kunt lenen net zo hard mee. Oftewel voor starters verandert er maar bar weinig. Die moeten nog steeds geld bijleggen en dus eerst sparen. Voor het risico dat iemand loopt is dat goed, maar voor de doostroming niet.

Mooi toch hetzelfde huis voor minder geld, Verder is bijna iedereen het er over eens dat de ltv moet dalen.
Verder als de prijzen dalen hoeven ze minder bij te leggen. Over een bepaalde periode ontstaat dan een balans end e doorstroming komt op gang.

Dat het systeem best kan werken laten andere landen wel zien en dat het een stuk minder risicovol is lijkt me ook duidelijk. Alleen zie ik niet in dat dit het voor starters en doorstromers makkelijker maakt. In beide gevallen zul je ten slotte eigen geld moeten meenemen wat nu niet het geval is en dus zal het beide wat lastiger worden. Nu is dit vooral een mentaliteitsverandering (niet zodra je werkt al kopen zoals nu maar eerst nog een jaartje thuis/in je studentenflat wonen of huren)

Punt blijft wel dat de markt zich hierop aan zal moeten passen en dat het dus rustig aan zal moeten gebeuren. Zo niet gooi je de markt weer op slot en stappen we weer een paar jaar terug.

Nu blijven ze maatregel na maatregel introduceren en is er dus absoluut geen rust. Als ze nu eens een definitieve oplossing introduceren si het een jaar onrustig en dan is het gedaan.

[icecreamfarmer]

TheGhostInc schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 12:47:
[...]

Het polderen zit niet alleen in de weg bij de manier, maar vooral bij de mate van afbouw.
We hebben best al een klapper gemaakt, we zitten al 20%+ onder de top sinds 2013. Maar nu beginnen we op allerlei manieren *weer* aan de knoppen te draaien. Als het was gebleven bij 100% LTV en iets scherpere LTI, dan waren we 'klaar' geweest.
Of van mij part 90% LTV en een afbouwende LTI, maar dat had ergens in 2012 al 'vast' moeten staan, nu weer gaan lopen schuiven is niet goed, want dan krijg je *weer* een correctie. We hebben dus eigenlijk het slechtste van beide werelden.


[...]

Maar dat gaat over de wijzigen in 2012, ergens in 2015 gaan we dus mogelijk nog meer correcties zien.


[...]

En dit is ongeveer nog de enige reden dat we in crisis 'zijn'. De bouw is altijd een belangrijke bron van (laaggeschoold) werk geweest. We zitten met 8% werkeloosheid, maar als de bouw aantrekt dan zakt dat in no-time gewoon onder de 5%.

Laat woningcorporaties doen waar ze in goed in zijn: woningen beheren. Gewoon een percentage van de huur voor onderhoud en administratie... maar laat de huizen zijn van wie ze moeten zijn: de overheid. Gewoon een grote woningbank, vol met goedkope (goed renderende) woningen. Gefinancierd tegen de meest gunstige condities (AA+?).

Niet om het een of ander maar de woningen zijn nooit van de overheid geweest. Net zoals met de rest moet de overheid eens bepalen wat ze nu precies willen. Want het is makkelijk afgeven op de corporaties maar min of meer werden ze ook tot die onrendabele investeringen verplicht tot de overheid.

[RemcoDelft]

icecreamfarmer schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 13:34:
Want het is makkelijk afgeven op de corporaties maar min of meer werden ze ook tot die onrendabele investeringen verplicht tot de overheid.

"Rendabel zijn" is nooit een doelstelling geweest. "Zorgen voor voldoende betaalbare woonruimte" wel. En daarvoor hoeft heus niet elke investering rendabel te zijn. Sterker nog, het geheel hoeft uitsluitend kostendekkend te zijn. En bij een groot aantal rendabele objecten is een klein deel onrendabel juist goed om de doelstelling te halen.

[redwing]

TheGhostInc schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 12:47:
[...]
We hebben best al een klapper gemaakt, we zitten al 20%+ onder de top sinds 2013. Maar nu beginnen we op allerlei manieren *weer* aan de knoppen te draaien. Als het was gebleven bij 100% LTV en iets scherpere LTI, dan waren we 'klaar' geweest.
Of van mij part 90% LTV en een afbouwende LTI, maar dat had ergens in 2012 al 'vast' moeten staan, nu weer gaan lopen schuiven is niet goed, want dan krijg je *weer* een correctie. We hebben dus eigenlijk het slechtste van beide werelden.

Aangezien je nooit precies weet hoe iets uitpakt zul je achteraf altijd correcties moeten doen. Daarnaast weten ze waarschijnlijk wel waar ze heen willen alleen dat wil je niet et snel bekend maken omdat de klap dan nog steeds op een korte termijn wordt gepakt omdat mensen dan snel gaan kopen of juist wachten.

[...]
En dit is ongeveer nog de enige reden dat we in crisis 'zijn'. De bouw is altijd een belangrijke bron van (laaggeschoold) werk geweest. We zitten met 8% werkeloosheid, maar als de bouw aantrekt dan zakt dat in no-time gewoon onder de 5%.

Naar mijn idee is dit eerder een gevolg dan een oorzaak. Eerst zal de huizenmarkt weer goed moeten draaien en dan komt de vraag naar nieuwe huizen. Daarnaast zal ook de bouw moeten hervormen omdat ze bij dalende huizenprijzen ook minder verdienen. En om dat op te lossen is ook nog heel wat werk nodig.

[icecreamfarmer]

RemcoDelft schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 14:21:
[...]

"Rendabel zijn" is nooit een doelstelling geweest. "Zorgen voor voldoende betaalbare woonruimte" wel. En daarvoor hoeft heus niet elke investering rendabel te zijn. Sterker nog, het geheel hoeft uitsluitend kostendekkend te zijn. En bij een groot aantal rendabele objecten is een klein deel onrendabel juist goed om de doelstelling te halen.

Rendabel is nodig voor de langere termijn. Maar ik doelde daarmee op scholen, sporthallen, buurtcentra, wijkverbetering, verpleeghuizen, musea en theaters. Allemaal taken van de overheid die de corporaties in hun mik geschoven kregen en stuk voor stuk verlieslatend zijn.

[Verwijderd]

TheGhostInc schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 12:47:
[...]

Het polderen zit niet alleen in de weg bij de manier, maar vooral bij de mate van afbouw.
We hebben best al een klapper gemaakt, we zitten al 20%+ onder de top sinds 2013. Maar nu beginnen we op allerlei manieren *weer* aan de knoppen te draaien. Als het was gebleven bij 100% LTV en iets scherpere LTI, dan waren we 'klaar' geweest.
Of van mij part 90% LTV en een afbouwende LTI, maar dat had ergens in 2012 al 'vast' moeten staan, nu weer gaan lopen schuiven is niet goed, want dan krijg je *weer* een correctie. We hebben dus eigenlijk het slechtste van beide werelden.


[...]

Maar dat gaat over de wijzigen in 2012, ergens in 2015 gaan we dus mogelijk nog meer correcties zien.


[...]

En dit is ongeveer nog de enige reden dat we in crisis 'zijn'. De bouw is altijd een belangrijke bron van (laaggeschoold) werk geweest. We zitten met 8% werkeloosheid, maar als de bouw aantrekt dan zakt dat in no-time gewoon onder de 5%.

Laat woningcorporaties doen waar ze in goed in zijn: woningen beheren. Gewoon een percentage van de huur voor onderhoud en administratie... maar laat de huizen zijn van wie ze moeten zijn: de overheid. Gewoon een grote woningbank, vol met goedkope (goed renderende) woningen. Gefinancierd tegen de meest gunstige condities (AA+?).

Waarom is het negatief als de prijscorrectie nog niet klaar is? Iedereen wil toch goedkoper wonen?

[Miks]

Miks: Lagere LTV => moeilijker om te lenen => minder huizenkopers => minder doorstroom

icecreamfarmer schreef op vrijdag 05 december 2014 @ 11:02:
[...]


Ik verbeter je even.
=>lagere prijzen => hetzelfde huis voor minder geld => hogere doorstroom => starters kunnen kopen.

Ik wil je toch echt even vragen hoe je hieraan komt. Hoezo leidt een lagere LTV tot lagere huizenprijzen? Misschien op de hele lange termijn, en dan nog is dit echt afhankelijk van heel veel factoren. Met een lagere huizenprijs gaat men simpelweg niet verhuizen als het huis in waarde daalt, zoals je nu dus ziet op de huizenmarkt, het effect van prijsdaling stagneert omdat de markt op slot gaat. Een daling van de huizenprijzen is dus eigenlijk voor iedereen klote, of het maakt ze niet veel uit (starters - ja die hebben natuurlijk wel baat bij een lagere lening, maar dat is pas voor de afbetaling van hun huis).

En dan nog, al dalen de prijzen vanwege lagere LTV, dan wil dat echt niet zeggen dat er direct een hogere doorstroom is. Anders zou de huizenmarkt nu keihard door moeten stromen. En dat gebeurt dus niet.

Er is gekozen voor een hele trage daling van de LTV, zodat de huizenprijzen niet te veel te verduren krijgen. En maar goed ook want je kan heel makkelijk een luchtbel ergens in stoppen (goedkope aflossingsvrije hypotheek), maar zonder problemen krijg je de lucht er niet uit.

[Arnout]

Haha, een daling is vervelend voor iedereen, ja...

Waar je helemaal aan voorbij gaat is dat een 'vervelende' daling volgt op een buitenproportionele stijging. Wat dacht je van de stijging voorkomen? Zou dat misschien een idee zijn?

Daarom komen er nu maatregelen als LTV verlaging, etc. Blaren, en zitten, enzo.

[ Voor 4% gewijzigd door Arnout op 06-12-2014 09:02 ]

[Verwijderd]

Mooi project, want 125.000 euro is méér dan genoeg voor een nieuwbouwwoning:

'Starters' blijven in dorp dankzij bijzonder woonproject

WIJSTER/BEILEN - Een uitgekiende bouwproject voor vijf starterswoningen op een rij blijkt succesvol. In Wijster waren de woningen snel verkocht. Nu de rest van Noord-Nederland nog.

Het woonontwerp is ontwikkeld door Zantinge Bouwbedrijf en Bouwkundig Ontwerpbureau Muntinga uit Beilen, in samenwerking met de gemeente Midden-Drenthe. De initiatiefnemers willen hun bouwproject uitrollen over heel Nederland.

De starterswoningen kosten 125.000 euro, een koopsom die gebaseerd is op een salaris van iemand uit het middelbaar beroepsonderwijs. Een woning met alles erop en eraan. Badkamer en keuken zitten erin, tuin voor en achter, een schuur en overdekt terras.

[RemcoDelft]

Verwijderd schreef op zondag 07 december 2014 @ 21:01:
De starterswoningen kosten 125.000 euro, een koopsom die gebaseerd is op een salaris van iemand uit het middelbaar beroepsonderwijs. Een woning met alles erop en eraan. Badkamer en keuken zitten erin, tuin voor en achter, een schuur en overdekt terras.

De bouwkosten is weinig bijzonders, dat lijkt me vrij normaal. Grote vraag is: wat doen ze met de grond? Een dubieuze constructie waarbij je later de pineut bent? Of ben je daadwerkelijk eigenaar?

[Señor Sjon]

Midden-Drenthe heeft een iets andere grondprijscomponent. Zal gok ik nog geen 10k VON zijn. Maar een link zou helpen. Dan kan ik ook even kijken naar addertjes.

[Engineer Stewie]

Verwijderd schreef op zondag 07 december 2014 @ 21:01:
Mooi project, want 125.000 euro is méér dan genoeg voor een nieuwbouwwoning:

Vind dat toch een lage prijs voor een nieuwbouwwoning, of ze moet piepklein zijn.
Mijn huis (niet groot) zit aan 225k€ (BTW incl) en dan moet ik de grond er nog bijtellen.
Afwerking is wel allemaal goede kwaliteit, maar dan nog is een verschil van 100k€ niet te verklaren.

[Napo]

Verwijderd schreef op zondag 07 december 2014 @ 21:01:
Mooi project, want 125.000 euro is méér dan genoeg voor een nieuwbouwwoning:

'Starters' blijven in dorp dankzij bijzonder woonproject

WIJSTER/BEILEN - Een uitgekiende bouwproject voor vijf starterswoningen op een rij blijkt succesvol. In Wijster waren de woningen snel verkocht. Nu de rest van Noord-Nederland nog.

Het woonontwerp is ontwikkeld door Zantinge Bouwbedrijf en Bouwkundig Ontwerpbureau Muntinga uit Beilen, in samenwerking met de gemeente Midden-Drenthe. De initiatiefnemers willen hun bouwproject uitrollen over heel Nederland.

De starterswoningen kosten 125.000 euro, een koopsom die gebaseerd is op een salaris van iemand uit het middelbaar beroepsonderwijs. Een woning met alles erop en eraan. Badkamer en keuken zitten erin, tuin voor en achter, een schuur en overdekt terras.

PDF van woning


Niet bijzonder groot maar voor dei prijs meer dan acceptabel lijkt mij

[ Voor 3% gewijzigd door Napo op 08-12-2014 10:43 ]

[Señor Sjon]

Holy crap... ik snap wel waar het geld gebleven is.

• Schuine kap is goedkoper dan een gevel.
• Geen volledige verdieping door vide.
• Korte, smalle woning (4,8 x 6,9).
• Nauwelijks gevelopeningen.
• Aan de detaillering van de woningscheidende wanden en gevels lijkt het houtskeletbouw.
• Voor 30-40k meer heb je gewoon een standaard woning met 2 verdiepingen, zolder en 3-4 slaapkamers.
• Dit bouwen ze op vakantieparken als studiootjes.
• Nog steeds tweeverdiener nodig in geval van gezin, want hier ga je niet met 2 kinderen in wonen.

Ik schat de bouwkosten op 50k excl. BTW. Vergeet niet dat Midden-Drenthe veelal uit zandgronden bestaat, dus de fundering kan goedkoop uitgevoerd worden. Ga je heien en funderen dan komt er weer een hoop bij.

[ Voor 6% gewijzigd door Señor Sjon op 08-12-2014 11:01 ]

[rik86]

Dat is ook niet heel groot, nog een 100 m2 woonoppervlakte
Begane grond is 33,2 m2, rest zal niet meer zijn

[Señor Sjon]

BG: 6,92*4,8=33,2
VD: 5,92*4,8=28,4
Totaal: 61,6 m² GBO.

[ Voor 54% gewijzigd door Señor Sjon op 08-12-2014 11:07 ]

[Engineer Stewie]

Nu snap ik de lage prijs. Het vakantiehuisje dat we bij centerparks huren is evengroot/evenklein...
Goed voor op vakantie, maar toch niet om te wonen.

Verder is de afwerking ook maar zus en zo. Niet overal vloertegels, geen wandtegels tot tegen plafond in de badkamer, gyproc muren, waarschijnlijk geen betonnen welfsels tussen verdiepingen,...
Ik zou er niet willen wonen.

[Señor Sjon]

Gemiddeld vakantiehuisje is groter...

[Krisp]

Er zit wel een optie in om de vloer dicht te maken. Feit is wel dat ze er alles aan gedaan hebben om de kosten te drukken, dus ik ben benieuwd in hoeverre mensen hier met plezier gaan wonen. Ik ben wat dat betreft wellicht te veel verwend, maar hiervoor zou ik passen. Dit is een studio in woonhuisformaat. Dat loopt op zich wel, maar meestal voor starters en studenten. Dit soort huizen zou je kunnen verhuren, maar kopen zou m.i. geen goed idee zijn.

[AlexanderB]

zo te zien bijna precies even groot als waar ik nu in woon. huurhuisje dan wel..

[Señor Sjon]

Krisp schreef op maandag 08 december 2014 @ 11:32:
Er zit wel een optie in om de vloer dicht te maken. Feit is wel dat ze er alles aan gedaan hebben om de kosten te drukken, dus ik ben benieuwd in hoeverre mensen hier met plezier gaan wonen. Ik ben wat dat betreft wellicht te veel verwend, maar hiervoor zou ik passen. Dit is een studio in woonhuisformaat. Dat loopt op zich wel, maar meestal voor starters en studenten. Dit soort huizen zou je kunnen verhuren, maar kopen zou m.i. geen goed idee zijn.

Die vloer dichtmaken kost bijna geen cent meer. Zo'n vide is vaak duurder met meer aftimmerwerk dan gewoon de vloer doorleggen.

[Verwijderd]

Señor Sjon schreef op maandag 08 december 2014 @ 11:28:
Gemiddeld vakantiehuisje is groter...

Dat is voor veel mensen groot zat.
En voor de ouderwetse Nederlander is ook gedacht: er zit een tuintje bij

Ik ben benieuwd of dit project navolging gaat krijgen in de rest van Nederland.
Toch mooi, een koopwoning die écht bereikbaar is voor bijna iedereen!

[Señor Sjon]

Uhm nee? Mensen zijn geen kippen. Spaar 30-40k door en je hebt een normale eengezinswoning en niet deze blokhut.

[ph4ge]

Señor Sjon schreef op maandag 08 december 2014 @ 12:06:
Uhm nee? Mensen zijn geen kippen. Spaar 30-40k door en je hebt een normale eengezinswoning en niet deze blokhut.

Een race to the bottom om de prijzen maar hoog te houden. Gewoon steeds minder huis voor je geld en er nog blij mee zijn ook. Het zijn inderdaad kippenhokken.

[Tjoekie]

Señor Sjon schreef op maandag 08 december 2014 @ 12:06:
Uhm nee? Mensen zijn geen kippen. Spaar 30-40k door en je hebt een normale eengezinswoning en niet deze blokhut.

Zeg dat maar tegen die mafketels in Amsterdam die voor een zelfde woonoppervlak (maar dan zonder voor- en achtertuin en schuur) vrolijk meer dan 250.000 aftikken.

[Kaasplank]

bah wat een klein onhandig ingericht kruiphok. Mij niet gezien.
Ik heb ook een starterswoning gehad maar die was toch wel wat praktischer dan dit maffe ding.

[ Voor 42% gewijzigd door Kaasplank op 08-12-2014 12:53 ]

[Sissors]

Señor Sjon schreef op maandag 08 december 2014 @ 12:06:
Uhm nee? Mensen zijn geen kippen. Spaar 30-40k door en je hebt een normale eengezinswoning en niet deze blokhut.

Is dat dan nodig? Ik vermoed dat je in Drente voor 125k een stuk meer kan krijgen. Oké dan is het geen nieuwbouw, wat wel voordelen heeft natuurlijk, maar dan heb je wel een fatsoenlijk oppervlakte.

[T-MOB]

Het is maar waar je mee vergelijkt. Ik zou liever in dit "kippenhok" wonen dan in een flatje van dezelfde oppervlakte. Mijn eerste flatje had ook 2 slaapkamers, minder oppervlak en geen bergvliering.
Verder denk ik dat het bouwen van dit soort woningen best een goede oplossing kan zijn voor de groep die rond de sociale huurgrens zit. 125K is dan prima op te brengen (dat zijn 3,5 bruto jaarsalarissen). Voor de markt is het ook niet heel verkeerd: (gemiddelde) huizenprijzen dalen dan zonder dat bestaande huizen in prijs omlaag gaan.

[Señor Sjon]

Tjoekie schreef op maandag 08 december 2014 @ 12:49:
[...]


Zeg dat maar tegen die mafketels in Amsterdam die voor een zelfde woonoppervlak (maar dan zonder voor- en achtertuin en schuur) vrolijk meer dan 250.000 aftikken.

Niet te vergelijken. De voorzieningen in Amsterdam liggen velen malen hoger. Je zou in principe niet eens een keuken nodig hebben.

[Tjoekie]

Señor Sjon schreef op maandag 08 december 2014 @ 13:23:
[...]


Niet te vergelijken. De voorzieningen in Amsterdam liggen velen malen hoger. Je zou in principe niet eens een keuken nodig hebben.

Hoezo is dat niet te vergelijken? Jij zit af te geven op de afmetingen van de woning. Ik zie niet in hoe de woning groter wordt op het moment dat je ineens meer voorzieningen om je heen hebt. Zelfs al zou je de keuken er uit laten omdat je tussen de restaurants woont (wat echt niemand in Nederland zou doen).

[Oscar Mopperkont]

In New York gebeurt het anders al wel, maar neemt niet weg dat je gelijk hebt dat het gek is dat mensen in Amsterdam voor veel geld met weinig genoegen nemen en in de rest van Nederland voor sociale of goedkope woningen andere normen zouden moeten gelden qua leefopppervlak.

[Señor Sjon]

Omdat in Amsterdam grond schaars is en veel werkgelegenheid, restaurants, winkels, supermarkten, cultuur en voorzieningen dichtbij. Dan accepteren mensen sneller een appartement en weinig ruimte. Zo staan er ook nauwelijks eengezinswoningen binnen de Ring A10. In de omgeving Beilen met voornamelijk gezinswoningen en nauwelijks appartementen is dat een heel ander verhaal.

Als er veel voorzieningen zijn, dan is een slaapplaats sneller voldoende dan als er niks in de buurt is en je meer zelfvoorzienend moet zijn.

[Pooh]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 08 december 2014 @ 13:40:
In New York gebeurt het anders al wel, maar neemt niet weg dat je gelijk hebt dat het gek is dat mensen in Amsterdam voor veel geld met weinig genoegen nemen en in de rest van Nederland voor sociale of goedkope woningen andere normen zouden moeten gelden qua leefopppervlak.

Ik snap niet waarom dat 'gek' is. Het is gek dat mensen buiten Amsterdam voor veel geld (de gemiddelde woningprijs in Amsterdam is lager dan gemiddeld in Nederland) met weinig genoegen nemen. Een woning is niet alleen een aantal vierkante meters waar je binnen kunt zitten, maar vooral ook een bepaalde locatie. Hoe gewilder de locatie, hoe duurder de woning.

[Oscar Mopperkont]

Laat me het anders formuleren, ik zal namelijk de laatste zijn die ontkent dat het gaat om locatie, locatie en nog eens locatie bij huizenprijzen. Ik vind het dus ook niet gek dat in Amsterdam met weinig genoegen wordt genomen.

Wat ik "gek" vindt, is dat er buiten Amsterdam er voor een woning ineens hogere normen zouden moeten gelden qua woonoppervlak als het gaat om sociale woningbouw, c.q. woningbouw voor mensen met een lager inkomen. Als je in Amsterdam op 60m2 (en vaak veel minder) prima kunt wonen, dan kan dat - vind ik - ook in een andere stad of dorp. Dat heeft weinig met het in de buurt zijn van een restaurant of bioscoop te maken, want ook in Amsterdam heeft waarschijnlijk 99,99% van de woningen nog gewoon een keuken en is er ruimte voor (zeer grote) TV's. De voorzieningen rondom de woning, tonen enkel aan dat de norm die buiten Amsterdam (door sommigen) gehanteerd wordt, kennelijk niet zo strikt gehanteerd hoeven worden. Er zijn immers zat mensen die er geheel vrijwillig vanaf willen wijken als ze maar op een leuke locatie kunnen wonen.