Het (projectmatige) nieuwbouwwoning topic - Deel 3

[Sinny]

sawtomyer schreef op woensdag 8 december 2021 @ 15:18:
[...]


Ik heb een reactie ontvangen van de aannemer.

De reactie is als volgt:

Reactie van mij: Wij hebben als optie gekozen voor individuele temperatuurregeling per verblijfsruimte. In de woning wordt hoe wij begrijpen een master-slave verwarming toegepast per verblijfsruimte. Dit systeem houdt in en heeft als eigenschap dat de thermostaten in de verblijfsruimten op de eerste verdieping (lees slaapkamers) als volgt werken: Met de hoofdthermostaat regel je de temperatuur in de gehele woning. Je zet dan alles op één temperatuur. Met de regelaars/thermostaten in de andere verblijfsruimtes, kun je daar ter plaatse deze hoofdtemperatuur verlagen. Maar niet hoger zetten dan de hoofdtemperatuur.

Hoe zorgt de aannemer ervoor dat bij dit systeem de temperatuur op elke losse verblijfsruimte wordt behouden?


Reactie aannemer:
In het SWK staat onderstaande omschreven.

[Afbeelding]


De woningen worden conform deze eisen berekend (transmissie berekening) en ingeregeld aldus de aannemer. En als aan deze voorwaarden wordt voldaan worden deze temperaturen behaald.


Mijn voorlopige conclusie:
De aannemer garandeert dat de woning en het gebouw voldoen aan de Bouwbesluit eisen. Het individueel kunnen regelen van de temperatuur per verblijfsruimte kan niet als optie worden aangeboden. De woning voldoet door toepassing van de master slave constructie in dit geval niet aan de wet (Bouwbesluit).

Met master slave voldoet hij aan het bouwbesluit, je moet wel de juiste dingen apart zien.

Het is met het bouwbesluit bepaald dat de woning per verblijfsruimte ingeregeld kan worden. Jij geeft aan daar een betaalde optie voor aan te moeten vinken. Voor het kunnen inregelen per verblijfsruimte hoef jij in mijn ogen niet te betalen, dit staat immers in het bouwbesluit.

Het gesprek wat je hier plaatst gaat over een master slave oplossing waarmee de aannemer inderdaad voldoet aan het bouwbesluit. Echter als hij jou hier geld voor vraagt, dan is dat niet juist in mijn ogen.

Volg je hem nog?

Edit: toevoeging van jouw eerdere bericht

sawtomyer schreef op woensdag 8 december 2021 @ 14:30:
[...]


Dank je wel voor het delen Sinny.

Begrijp ik het goed dat aan de hand van het Bouwbesluit van maart 2020 de aannemer in ons geval (want vergunning aangevraagd na maar 2020) geen extra kosten in rekening mag brengen voor het apart regelen van de temperatuur van de verblijfsruimten. Wij gaan 1.750 euro betalen voor een master slave thermostaat voor de slaapkamers (4 slaapkamers in totaal).

Vraag staat uit bij de aannemer hoe hij denkt dat met master/slave de temperatuur in de slaapkamers gehandhaafd zal blijven.

Dikgedrukt zou voor mijn gevoel niet mogen... Want de slaapkamers moeten al apart ingeregeld moeten kunnen worden volgens bouwbesluit.

Zorg er even voor dat je duidelijk hebt wat er "standaard" zonder opties geleverd wordt in de woning, aan de hand daarvan kun je kijken of het overeenkomt met wat het bouwbesluit voorschrijft.

[ Voor 17% gewijzigd door Sinny op 08-12-2021 16:28 ]

[sawtomyer]

Sinny schreef op woensdag 8 december 2021 @ 16:22:
[...]


Met master slave voldoet hij aan het bouwbesluit, je moet wel de juiste dingen apart zien.


Het is met het bouwbesluit bepaald dat de woning per verblijfsruimte ingeregeld kan worden. Jij geeft aan daar een betaalde optie voor aan te moeten vinken. Voor het kunnen inregelen per verblijfsruimte hoef jij in mijn ogen niet te betalen, dit staat immers in het bouwbesluit.

Het gesprek wat je hier plaatst gaat over een master slave oplossing waarmee de aannemer inderdaad voldoet aan het bouwbesluit. Echter als hij jou hier geld voor vraagt, dan is dat niet juist in mijn ogen.

Volg je hem nog?

Edit: toevoeging van jouw eerdere bericht


[...]


Dikgedrukt zou voor mijn gevoel niet mogen... Want de slaapkamers moeten al apart ingeregeld moeten kunnen worden volgens bouwbesluit.

Hallo Sinny, heel duidelijk verwoord, ik volg je.:)

Dit is mijn vervolgreactie richting de aannemer, wordt vervolgd.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Sinny]

sawtomyer schreef op woensdag 8 december 2021 @ 16:29:
[...]


Hallo Sinny, heel duidelijk verwoord, ik volg je.:)

Dit is mijn vervolgreactie richting de aannemer, wordt vervolgd.


***members only***

Is de aannemer ook advocaat?

Je kan als koper toch "gewoon" even vragen of de aannemer op de hoogte is van het bouwbesluit dat ingegaan is per 10 maart 2020 en dat de aanvraagdatum van de omgevingsvergunning van na die datum is, wat in jouw ogen zou betekenen dat deze optie geen meerwerkkosten met zich mee zou moeten brengen. Of zien jullie (aannemer/projectontwikkelaar) dit anders?

Maar misschien ben ik de enige die een redelijk betuttelende smaak hier aan over houdt. Of hebben jullie al een "geschiedenis"?

[ Voor 3% gewijzigd door Sinny op 08-12-2021 16:51 ]

[Toppe]

sawtomyer schreef op woensdag 8 december 2021 @ 16:29:
[...]


Hallo Sinny, heel duidelijk verwoord, ik volg je.:)

Dit is mijn vervolgreactie richting de aannemer, wordt vervolgd.


***members only***

Goedemiddag,

Onze vergunning is aangevraagd op 20 November ‘20 en volgens het bouwbesluit wat is ingegaan op 10 Maart ‘20 zouden we de temperatuur per ruimte moeten kunnen regelen (zie: link).

Het lijkt dus dat we hier voor betalen terwijl dit bepaald is in het bouwbesluit.

Klopt dit of zien wij wat over het hoofd?

Groet,
Henk en Ingrid

[c-nan]

Het bouwbesluit zegt toch per verblijfsruimte of per verblijfsgebied? Daar voldoen ze toch aan als je per verdieping de temperatuur kunt regelen?

[sawtomyer]

c-nan schreef op woensdag 8 december 2021 @ 17:18:
Het bouwbesluit zegt toch per verblijfsruimte of per verblijfsgebied? Daar voldoen ze toch aan als je per verdieping de temperatuur kunt regelen?

Goed opgemerkt, de aannemer kan er mogelijk onderuit komen door per verdieping 1 thermostaat aan te brengen.

Ze voldoen in mijn geval ook daar niet aan, want in de standaard zit enkel een thermostaat in de woonkamer dus 1 temperatuur voor de gehele woning.
In mijn geval kon ik trouwens niet kiezen om een deel van slaapkamers apart te regelen en een deel gelijk aan de woonkamer, het was of alle slaapkamers of niet.

In de standaard configuratie zit er slechts 1 thermostaat op de begane grond en voldoet de aannemer nog steeds niet aan het Bouwbesluit volgens mij.

[Wolly]

sawtomyer schreef op woensdag 8 december 2021 @ 17:59:
[...]


Goed opgemerkt, de aannemer kan er mogelijk onderuit komen door per verdieping 1 thermostaat aan te brengen.

Nee, dat is niet mogelijk.

Zoek eens in dit topic op verblijfsgebied of thermische zone, er is al genoeg over gesproken.

Maar bedenk anders eens waarom 1 thermostaat per verdieping zou volstaan als je de badkamer op 22c wilt en de slaapkamers op 20. (en de woonkamer op 20).

[sawtomyer]

Sinny schreef op woensdag 8 december 2021 @ 16:51:
[...]


Is de aannemer ook advocaat?

Je kan als koper toch "gewoon" even vragen of de aannemer op de hoogte is van het bouwbesluit dat ingegaan is per 10 maart 2020 en dat de aanvraagdatum van de omgevingsvergunning van na die datum is, wat in jouw ogen zou betekenen dat deze optie geen meerwerkkosten met zich mee zou moeten brengen. Of zien jullie (aannemer/projectontwikkelaar) dit anders?

Maar misschien ben ik de enige die een redelijk betuttelende smaak hier aan over houdt. Of hebben jullie al een "geschiedenis"?

Gewoon kwestie van stijl. Volgens mij zeggen we allebei hetzelfde.

[sawtomyer]

Wolly schreef op woensdag 8 december 2021 @ 18:04:
[...]


Nee, dat is niet mogelijk.

Zoek eens in dit topic op verblijfsgebied of thermische zone, er is al genoeg over gesproken.

Maar bedenk anders eens waarom 1 thermostaat per verdieping zou volstaan als je de badkamer op 22c wilt en de slaapkamers op 20. (en de woonkamer op 20).

Hi Wolly, volgens de letter van het Bouwbesluit kan naast het regelen per verblijfsruimte ook worden volstaan door de individuele regeling per verblijfsgebied te regelen. Ik zie in het Bouwbesluit een keuze voor de aannemer. Hierboven hebben ik die gedachte gevolgd en denk ik dat de aannemer er onderuit kan komen door per verdieping 1 thermostaat te plaatsen..

[Blihi]

Maar hoewel het bouwbesluit het over het halen van de referentietemperatuur heeft, moet je die temperatuur ook vast kunnen houden.

Dat kan niet in een slave ruimte op het noorden, terwijl de referentieruimte op het zuiden ligt en daar dus geen warmtevraag is.

Een Master/Slave regeling voldoet dus niet. Daar schijnt jurisprudentie over te zijn, maar een link heb ik zo niet voor je.

[Wolly]

sawtomyer schreef op woensdag 8 december 2021 @ 18:15:
[...]


Hi Wolly, volgens de letter van het Bouwbesluit kan naast het regelen per verblijfsruimte ook worden volstaan door de individuele regeling per verblijfsgebied te regelen. Ik zie in het Bouwbesluit een keuze voor de aannemer. Hierboven hebben ik die gedachte gevolgd en denk ik dat de aannemer er onderuit kan komen door per verdieping 1 thermostaat te plaatsen..

Ik pak er even 1 post uit, daar kan je al zien dat de keuze is gebonden aan regels.
Wolly in "Het (projectmatige) nieuwbouwwoning topic - Deel 3"

[Z___Z]

Blihi schreef op woensdag 8 december 2021 @ 19:51:
Maar hoewel het bouwbesluit het over het halen van de referentietemperatuur heeft, moet je die temperatuur ook vast kunnen houden.

Dat kan niet in een slave ruimte op het noorden, terwijl de referentieruimte op het zuiden ligt en daar dus geen warmtevraag is.

Een Master/Slave regeling voldoet dus niet. Daar schijnt jurisprudentie over te zijn, maar een link heb ik zo niet voor je.

Er staat ook nergens dat de master ruimte niet warmer mag zijn dan de referentie temperatuur. Dus tenzij het er expliciet in staat denk ik niet dat je recht hebt op onafhankelijke temperatuur regeling.

[Deveon]

Wij krijgen als het goed is ook in elke ruimte een thermostaat, echter de standaard badkamer heeft ook nog een elektrische handdoeken radiator. Die laatste heb je toch helemaal niet nodig als de badkamer gewoon altijd op 21-23 graden zet?

[Toppe]

sawtomyer schreef op woensdag 8 december 2021 @ 17:59:
[...]


Goed opgemerkt, de aannemer kan er mogelijk onderuit komen door per verdieping 1 thermostaat aan te brengen.

Ze voldoen in mijn geval ook daar niet aan, want in de standaard zit enkel een thermostaat in de woonkamer dus 1 temperatuur voor de gehele woning.
In mijn geval kon ik trouwens niet kiezen om een deel van slaapkamers apart te regelen en een deel gelijk aan de woonkamer, het was of alle slaapkamers of niet.

In de standaard configuratie zit er slechts 1 thermostaat op de begane grond en voldoet de aannemer nog steeds niet aan het Bouwbesluit volgens mij.

Wat ik niet begrijp, waarom koop je een woning, ga je akkoord met meerwerk om er later op terug te komen en niet akkoord te gaan met het meerwerk?

Heb je als koper ook niet een klein beetje de verplichting je in te lezen in hetgeen je koopt?

Laten we nou niet de discussie aangaan of het wel of niet moet vanuit het bouwbesluit of iets, daar gaat het mij namelijk niet om.

Ik lees dagelijks in de groepsapp ‘ja, dat is ons niet verteld’ maar zelf logisch nadenken is natuurlijk niet heel moeilijk.

[ Voor 5% gewijzigd door Toppe op 08-12-2021 20:23 ]

[sawtomyer]

Toppe schreef op woensdag 8 december 2021 @ 20:22:
[...]


Wat ik niet begrijp, waarom koop je een woning, ga je akkoord met meerwerk om er later op terug te komen en niet akkoord te gaan met het meerwerk?

Heb je als koper ook niet een klein beetje de verplichting je in te lezen in hetgeen je koopt?

Laten we nou niet de discussie aangaan of het wel of niet moet vanuit het bouwbesluit of iets, daar gaat het mij namelijk niet om.

Ik lees dagelijks in de groepsapp ‘ja, dat is ons niet verteld’ maar zelf logisch nadenken is natuurlijk niet heel moeilijk.

Hallo Toppe,

Ik vind deze reactie niet genuanceerd en te kort door de bocht eerlijk gezegd. Ik zal dit als volgt beargumenteren.

Je draait het om en legt de verplichting neer bij de koper/consument. Volgens jouw zienswijze had de consument beter moeten opletten. Logisch toch? Hij moet zelf op onderzoek uitgaan voor elk onderdeel uit de meerwerklijst en deze toetsen met de geldende wet en regelgeving. De consument moet ook zelf de vergunning opvragen om er achter te komen welke wet- en regelgeving van toepassing is in zijn geval.

Er is echter sprake van een asymmetrische rechtsverhouding, namelijk tussen een projectontwikkelaar en koper. De verkopende partij is de professional en die heeft vaker dit varkentje gewassen. Dat de koper/consument op onderzoek dient uit te gaan alvorens hij of zij een beslissing neemt strookt niet met de Nederlandse rechtswerkelijkheid. In mijn geval gaat het daarnaast het om een professionele partij die beursgenoteerd is. Het is eigenlijk van de zotte zoals jij voorstelt dat ik een verplichting zou hebben om dit soort dingen eerst uit te zoeken. Anders dan jouw zienswijze is het wel degelijk aan de projectontwikkelaar om zaken te toetsen en mij als consument correct in te lichten. De ontwikkelaar heeft een inlichtingenplicht en die prevaleert in dit geval vanwege de aard van de rechtsverhouding. Dit ontstaat mij niet om onderzoek te verrichten, maar hoe ver wil je dat ik hierin ga. Ik ben niet de professional, dat is de ontwikkelaar. Die weet dan wel behoort te weten welke regels van toepassing zijn en hij dient mij correct voor te lichten en niet andersom.

[Toppe]

sawtomyer schreef op woensdag 8 december 2021 @ 20:58:
[...]


Hallo Toppe,

Ik vind deze reactie niet genuanceerd en te kort door de bocht eerlijk gezegd. Ik zal dit als volgt beargumenteren.

Je draait het om en legt de verplichting neer bij de koper/consument. Volgens jouw zienswijze had de consument beter moeten opletten. Logisch toch? Hij moet zelf op onderzoek uitgaan voor elk onderdeel uit de meerwerklijst en deze toetsen met de geldende wet en regelgeving. De consument moet ook zelf de vergunning opvragen om er achter te komen welke wet- en regelgeving van toepassing is in zijn geval.

Er is echter sprake van een asymmetrische rechtsverhouding, namelijk tussen een projectontwikkelaar en klant. De verkopende partij is de professional en die heeft vaker dit varkentje gewassen. Dat de koper/consument op onderzoek dient uit te gaan alvorens hij of zij een beslissing neemt strookt niet met de Nederlandse rechtswerkelijkheid. In mijn geval gaat het daarnaast het om een professionele partij die beursgenoteerd is. Het is eigenlijk van de zotte zoals jij voorstelt dat ik een verplichting zou hebben om dit soort dingen eerst uit te zoeken. Anders dan jouw zienswijze is het wel degelijk aan de projectontwikkelaar om zaken te toetsen en mij als consument correct in te lichten. De ontwikkelaar heeft een inlichtingenplicht en die prevaleert in dit geval vanwege de aard van de rechtsverhouding. Dit ontstaat mij niet om onderzoek te verrichten, maar hoe ver wil je dat ik hierin ga. Ik ben niet de professional, dat is de ontwikkelaar. Die weet dan wel behoort te weten welke regels van toepassing zijn en hij dient mij correct voor te lichten en niet andersom.

Maar je geeft nog steeds geen antwoord op de vraag: Waarom ga je ná het ondertekenen van een meerkwerklijst alsnog proberen een deel van je geld terug te krijgen? Zeker als iemand een juridische achtergrond heeft zou ik verwacht hebben dat iemand juist gaat kijken wat wel en niet mag.

Jij krijgt straks gewoon je geld terug en de volgende klant trapt er net zo hard in.

[sawtomyer]

Toppe schreef op woensdag 8 december 2021 @ 21:05:
[...]


Maar je geeft nog steeds geen antwoord op de vraag: Waarom ga je ná het ondertekenen van een meerkwerklijst alsnog proberen een deel van je geld terug te krijgen?

Jij krijgt straks gewoon je geld terug en de volgende klant trapt er net zo hard in.

Ik vind de werkwijze van de projectontwikkelaar in dit geval niet deugen. Ik claim niks terug, de ontwikkelaar heeft er nooit recht op gehad. Dit is een groot verschil.

Jouw volgende opmerking is een drogreden. Omdat de volgende koper er toch in trapt, moet ik mij er maar bij neerleggen?

[Toppe]

sawtomyer schreef op woensdag 8 december 2021 @ 21:17:
[...]


Ik vind de werkwijze van de projectontwikkelaar in dit geval niet deugen. Ik claim niks terug, de ontwikkelaar heeft er nooit recht op gehad. Dit is een groot verschil.

Jouw volgende opmerking is een drogreden. Omdat de volgende koper er in toch in trapt, moet ik mij er maar bij neerleggen?

Laten we het hier lekker bij laten. In dit verhaal zijn geen winnaars of verliezers, alleen verschil van inzicht.

[Fonsz]

Blihi schreef op woensdag 8 december 2021 @ 19:51:
Maar hoewel het bouwbesluit het over het halen van de referentietemperatuur heeft, moet je die temperatuur ook vast kunnen houden.

Dat kan niet in een slave ruimte op het noorden, terwijl de referentieruimte op het zuiden ligt en daar dus geen warmtevraag is.

Een Master/Slave regeling voldoet dus niet. Daar schijnt jurisprudentie over te zijn, maar een link heb ik zo niet voor je.

Ik liep tegen dezelfde problematiek aan. Master/Slave regeling en op de 1e verdieping zone regeling. Nadat ik met de bouwer niet verder kwam (gaf gewoon aan dat zoneregeling volgens het Bouwbesluit was toegestaan) heb ik dezelfde vraag ook voorgelegd aan Woningborg.
Die waren daar heel duidelijk over:
In de tekst staat aangegeven dat naar uw idee er in principe in elke verblijfsruimte de temperatuur in te stellen zou moeten zijn. Dit is niet juist omdat in het bouwbesluit artikel staat aangegeven:
‘’Een technisch bouwsysteem voor ruimteverwarming of ruimtekoeling of een combinatie daarvan, is voorzien van zelfregulerende apparatuur waarmee de temperatuur per verblijfsgebied of verblijfsruimte kan worden gereguleerd.
Dit betekent dat ook er voor gekozen kan worden om per verblijfsgebied een regeling aan te brengen.’’

Dus als je de link naar die uitspraak nog kan vinden dan graag

[finsdefis]

sawtomyer schreef op woensdag 8 december 2021 @ 21:17:
[...]


Ik vind de werkwijze van de projectontwikkelaar in dit geval niet deugen. Ik claim niks terug, de ontwikkelaar heeft er nooit recht op gehad. Dit is een groot verschil.

Jouw volgende opmerking is een drogreden. Omdat de volgende koper er toch in trapt, moet ik mij er maar bij neerleggen?

Ik vind die asymmetrie ook van toepassing op de machtsverhouding. Al zou je het geweten hebben, je hebt als simpele koper/huurder nauwelijks invloed op de grote partijen die het vastgoed/project in handen hebben. Voor jou tien anderen.

En stel de projectontwikkelaar is wel te goeder trouw en was er zelf ook niet bewust van, hoe kan men dan verwachten dat een consument het dan wel allemaal weet...

Ik noemde ook 'huurder', want je hoort ook wel eens kritiek op huurders die achteraf via de huurcommissie huurverlaging afdwingen met dezelfde argumentatie: "Je bent toch akkoord gegaan met de huurprijs?" hoor je dan. Maar je hebt weinig alternatieven in de huidige situatie dan eerst een contract tekenen om een dak boven je hoofd of werkzaamheden te zien.

Het was allemaal wat anders geweest als vraag en aanbod omgekeerd was geweest in de huizenmarkt.

De aannemer die voor onze projectontwikkelaar werkt is gelukkig erg meedenkend op dit vlak. Al verschillende zaken via de projectontwikkelaar willen laten fixen maar ik heb het meeste gewoon direct met de contactpersoon van de aannemer geregeld.

[Niwla]

sawtomyer schreef op woensdag 8 december 2021 @ 18:15:
[...]


Hi Wolly, volgens de letter van het Bouwbesluit kan naast het regelen per verblijfsruimte ook worden volstaan door de individuele regeling per verblijfsgebied te regelen. Ik zie in het Bouwbesluit een keuze voor de aannemer. Hierboven hebben ik die gedachte gevolgd en denk ik dat de aannemer er onderuit kan komen door per verdieping 1 thermostaat te plaatsen..

Ik heb inderdaad ook dezelfde discussie met mijn aannemer/kopersbegeleider gehad en de conclusie was toen ook:
1 thermostaat per verdieping (in mijn geval 3 verdiepingen met v.v.) + elektrische radiator in badkamer in aanvulling op de v.v. in badkamer.

[Pannencouque]

Nog even een kleine les om hier te delen, dat een ander de fout niet maakt: plinten op een zwevende vloer worden kennelijk niet op maat gesneden (die indruk wekte de verkoper wel), dus je blijft kieren tov de vloer houden. Plus, ze kitten niet op gekleurde wanden ivm uitlopers. Ook daar dus kieren.

Dat was voor mij even een les. Ik dacht een plintenlegger in te huren omdat die het mooier zou doen dan ik. Niet dus. Duizend euro weggegooid. Oh, en ook nog plinten meteen in de juiste kleur besteld zodat ik niet meer hoef te verven. Wat blijkt? Ze smeren de verticale naden ook gewoon af met kit, ipv ze naadloos te plaatsen. Kun je de hele boel alsnog gaan gronden en schilderen. Toch nog het werk ervan, en ook nog 200 euro extra weggegooid voor plinten in kleur.

Jammer geld, jammer van de energie en jammer dat de leverancier hierin niet zuiver geadviseerd heeft. Dus ik dacht het hier te plaatsen zodat iemand anders er z'n voordeel mee kan doen.

[JackBol]

Pannencouque schreef op donderdag 9 december 2021 @ 08:36:
Nog even een kleine les om hier te delen, dat een ander de fout niet maakt: plinten op een zwevende vloer worden kennelijk niet op maat gesneden (die indruk wekte de verkoper wel), dus je blijft kieren tov de vloer houden. Plus, ze kitten niet op gekleurde wanden ivm uitlopers. Ook daar dus kieren.

Dat was voor mij even een les. Ik dacht een plintenlegger in te huren omdat die het mooier zou doen dan ik. Niet dus. Duizend euro weggegooid. Oh, en ook nog plinten meteen in de juiste kleur besteld zodat ik niet meer hoef te verven. Wat blijkt? Ze smeren de verticale naden ook gewoon af met kit, ipv ze naadloos te plaatsen. Kun je de hele boel alsnog gaan gronden en schilderen. Toch nog het werk ervan, en ook nog 200 euro extra weggegooid voor plinten in kleur.

Jammer geld, jammer van de energie en jammer dat de leverancier hierin niet zuiver geadviseerd heeft. Dus ik dacht het hier te plaatsen zodat iemand anders er z'n voordeel mee kan doen.

Herkenbaar verhaal. We waren bij verschillende zaken in omgeving Amsterdam geweest om over vloeren te spreken. Allemaal adviseerden ze gelakte pinten omdat je dan meteen klaar bent.

Ik had nog een controle offerte opgevraagd bij een relatief "eenvoudige" vloeren leverancier in de buurt van waar ik ga wonen en die offreerde ongelakte plinten. Toen ik vroeg of hij gelakte plinten kon leveren stak hij bovenstaand verhaal richting ons af. Daarmee had hij zoveel vertrouwen gewerkt dat hij uit eindelijk de opdracht heeft gekregen.

[Blik1984]

Een stomme financiële vraag, mijn adviseur is een lang weekend weg dus ik doe het even hier. Bedragen zijn fictief om het makkelijk te maken:

Ik koop een huis van 1.000.000 v.o.n en datum van passeren is 1 februari
Ik krijg een hypotheek plus overbrugging van 950.000.
Meerwerk bij de aannemer zoals aanbouw, elektra, etc. is 50.000.
Overig meerwerk zoals badkamer, vloer, keuken, etc is 150.000

Welk bedrag moet op 1 februari op de rekening van de notaris staan?

1. Is dat 1.000.000, het bedrag van de woning?
2. Is dat 1.050.000, woning plus het meerwerk bij de aannemer?
3. Is dat 1.200.000, namelijk woning plus al het meerwerk?

Ik bedacht me vannacht opeens dat ik het antwoord eigenlijk niet exact weet, en dat is wel handig om te weten als er in februari gepasseerd gaat worden. Ik hoop overigens niet dat het antwoord 3 is, want dan moet ik nu al een flinke hoeveelheid eigen geld gaan reserveren en apart gaan zetten (en negatieve rente over betalen bij de notaris).

Wat is het goede antwoord?

[wortelsoft]

Blik1984 schreef op donderdag 9 december 2021 @ 09:42:
Een stomme financiële vraag, mijn adviseur is een lang weekend weg dus ik doe het even hier. Bedragen zijn fictief om het makkelijk te maken:

Ik koop een huis van 1.000.000 v.o.n en datum van passeren is 1 februari
Ik krijg een hypotheek plus overbrugging van 950.000.
Meerwerk bij de aannemer zoals aanbouw, elektra, etc. is 50.000.
Overig meerwerk zoals badkamer, vloer, keuken, etc is 150.000

Welk bedrag moet op 1 februari op de rekening van de notaris staan?

1. Is dat 1.000.000, het bedrag van de woning?
2. Is dat 1.050.000, woning plus het meerwerk bij de aannemer?
3. Is dat 1.200.000, namelijk woning plus al het meerwerk?

Ik bedacht me vannacht opeens dat ik het antwoord eigenlijk niet exact weet, en dat is wel handig om te weten als er in februari gepasseerd gaat worden. Ik hoop overigens niet dat het antwoord 3 is, want dan moet ik nu al een flinke hoeveelheid eigen geld gaan reserveren en apart gaan zetten (en negatieve rente over betalen bij de notaris).

Wat is het goede antwoord?

Antwoord 4: je betaald de grond, opgeleverder delen en een afgesproken deel van het meerwerk eventuele bouwrente etc, de rest blijft gaat in je bouwdepot.

[sawtomyer]

Blik1984 schreef op donderdag 9 december 2021 @ 09:42:
Een stomme financiële vraag, mijn adviseur is een lang weekend weg dus ik doe het even hier. Bedragen zijn fictief om het makkelijk te maken:

Ik koop een huis van 1.000.000 v.o.n en datum van passeren is 1 februari
Ik krijg een hypotheek plus overbrugging van 950.000.
Meerwerk bij de aannemer zoals aanbouw, elektra, etc. is 50.000.
Overig meerwerk zoals badkamer, vloer, keuken, etc is 150.000

Welk bedrag moet op 1 februari op de rekening van de notaris staan?

1. Is dat 1.000.000, het bedrag van de woning?
2. Is dat 1.050.000, woning plus het meerwerk bij de aannemer?
3. Is dat 1.200.000, namelijk woning plus al het meerwerk?

Ik bedacht me vannacht opeens dat ik het antwoord eigenlijk niet exact weet, en dat is wel handig om te weten als er in februari gepasseerd gaat worden. Ik hoop overigens niet dat het antwoord 3 is, want dan moet ik nu al een flinke hoeveelheid eigen geld gaan reserveren en apart gaan zetten (en negatieve rente over betalen bij de notaris).

Wat is het goede antwoord?

Hallo,

De von bestaat uit de grondprijs en de aanneemsom.

Bij het passeren wordt je eigenaar van de grond.
Voor het passeren dient de grondprijs voldaan te zijn. Veelal zal de hypotheekverstrekker dit bedrag naar de derdenrekening van de notaris overmaken.

De rest van de hypotheeksom (dus minus grondprijs) tbv de aanneemsom zoals vermeld in de KAO wordt apart gezet in een bouwdepot. De aannemer krijgt meestal vervolgens uitbetaald naar gelang de voortgang van de bouw. De aannemer stuurt dan periodiek een factuur naar jou met een deel dus van de aanneemsom. Mocht de aannemer tijdens de bouw omvallen dan ben je niet al je geld kwijt. Je geeft de bank vervolgens een seintje en verzoekt de bank deze nota te betalen. Mocht een deel van de woning al zijn opgeleverd door de aannemer tijdens het passeren dan betaal je dit ook.

Aangezien jouw meerwerk kosten hoger uitvallen dan jouw hypotheek, zul je dit bedrag direct dienen te voldoen aan de aannemer maar dat is later dan februari.

Het antwoord is dus 4, een deel van de von prijs.

[Blik1984]

Dan is me nog 1 ding niet duidelijk. Omdat ik in dit voorbeeld 250.000 eigen geld inleg. Mag ik dat geld gewoon in eigen beheer op mijn eigen rekening houden totdat de aannemer daarom vraagt gedurende de bouw? Of moet ik dat geld vanaf dag 1 apart zetten in een officieel bouwdepot?

Want de hypotheekverstrekker zal 950k storten naar de notaris, maar dat is niet genoeg voor het voldoen van de woning en de aannemer zal garanties willen dat de rekeningen betaald worden, dus die 100k voor alle rekeningen van de aannemer moet toch al wel vaststaan. Of hoeft dat helemaal niet direct en mag dat ook gedurende de looptijd van het bouwen?

[ Voor 38% gewijzigd door Blik1984 op 09-12-2021 10:04 ]

[Verwijderd]

Blik1984 schreef op donderdag 9 december 2021 @ 10:02:
Dan is me nog 1 ding niet duidelijk. Omdat ik in dit voorbeeld 250.000 eigen geld inleg. Mag ik dat geld gewoon in eigen beheer op mijn eigen rekening houden totdat de aannemer daarom vraagt gedurende de bouw? Of moet ik dat geld vanaf dag 1 apart zetten in een officieel bouwdepot?

Want de hypotheekverstrekker zal 950k storten naar de notaris, maar dat is niet genoeg voor het voldoen van de woning en de aannemer zal garanties willen dat de rekeningen betaald worden, dus die 100k voor alle rekeningen van de aannemer moet toch al wel vaststaan. Of hoeft dat helemaal niet direct en mag dat ook gedurende de looptijd van het bouwen?

Bij mij werd de door mij officieel bekend gemaakte eigen inleg bij de hypotheekverstrekker op de notariële afrekening gezet. En ik moest dit voor de hypotheek overdracht overgemaakt hebben bij de notaris.

Maar dat was maar 3k.

De rest van de eigen inleg heb ik niet verteld en heb ik naar eigen belang gebruikt. Af en toe een factuurtje zelf betalen, en het e.e.a. bewaren voor de zekerheid.

Heeft me wel wat meer rente gekost, maar ook wat meer rust.

[ Voor 10% gewijzigd door Verwijderd op 09-12-2021 10:12 ]

[big bang]

Blik1984 schreef op donderdag 9 december 2021 @ 10:02:
Of hoeft dat helemaal niet direct en mag dat ook gedurende de looptijd van het bouwen?

Voordeel van direct je eigen geld er in steken is dat de rest van het geld langer in het bouwdepot blijft, je bespaard dus op de rente tijdens de bouw. Stel je steekt vast 200.000 van je eigen vermogen in de grond, en de bouw duurt een jaar, bespaar je een jaar lang rente over die 200.000 ten opzichte van de situatie waar je die 200.000 pas een jaar later overmaakt. Ik zou wel een stukje vermogen achter de hand houden voor als je toch nog wat zaken wilt laten betalen (latere aanpassingen bijvoorbeeld) die dan niet uit het bouwdepot betaald kunnen worden.

[ Voor 14% gewijzigd door big bang op 09-12-2021 10:11 ]

[Blik1984]

Verwijderd schreef op donderdag 9 december 2021 @ 10:06:
[...]

Bij mij werd de door mij officieel bekend gemaakte eigen inleg bij de hypotheekverstrekker op de notariële afrekening gezet. En ik moest dit voor de hypotheek overdracht overgemaakt hebben bij de notaris.

Maar dat was maar 3k.

Ok, dus om het even naar dit voorbeeld te betrekken. Er is met de hypotheekverstrekker een inleg van 250k overeengekomen zodat alle posten betaald kunnen worden. Dat bedrag wordt verwacht om direct in bewaring te geven bij de notaris? Dus wel antwoord 3?

Dus als de grondprijs 600k is, aanneemsom 350k en overige meerwerk 250k. De notaris krijgt dan 1.200.000 op een derdengelsrekening en daar worden alle kosten van betaald. Gedurende het hele proces tot aan oplevering.

[Fonsz]

Blik1984 schreef op donderdag 9 december 2021 @ 10:02:
Dan is me nog 1 ding niet duidelijk. Omdat ik in dit voorbeeld 250.000 eigen geld inleg. Mag ik dat geld gewoon in eigen beheer op mijn eigen rekening houden totdat de aannemer daarom vraagt gedurende de bouw? Of moet ik dat geld vanaf dag 1 apart zetten in een officieel bouwdepot?

Want de hypotheekverstrekker zal 950k storten naar de notaris, maar dat is niet genoeg voor het voldoen van de woning en de aannemer zal garanties willen dat de rekeningen betaald worden, dus die 100k voor alle rekeningen van de aannemer moet toch al wel vaststaan. Of hoeft dat helemaal niet direct en mag dat ook gedurende de looptijd van het bouwen?

Bij mijn geldverstrekker was het zo dat eerst het eigen geld moest worden gebruikt. In mijn geval kwamen de grond en de eerste 3 bouwtermijnen voor eigen rekening. Er was door de geldverstrekker een schema gemaakt van de termijnen. Hier kon ik precies zien welke termijnen uit het bouwdepot konden worden voldaan en welke ik zelf moest betalen.

[Rob-T6]

Bij mijn projectwoning was het ook mogelijk om facturen direct te betalen, er was geen verplichting om het geld al vast te zetten bij een notaris.

Mogelijk is dat ook een optie, en interessant voor jezelf.

Betaal je over de eerste 250.000 niet gelijk je hypotheek.

[Verwijderd]

Blik1984 schreef op donderdag 9 december 2021 @ 10:14:
[...]


Ok, dus om het even naar dit voorbeeld te betrekken. Er is met de hypotheekverstrekker een inleg van 250k overeengekomen zodat alle posten betaald kunnen worden. Dat bedrag wordt verwacht om direct in bewaring te geven bij de notaris? Dus wel antwoord 3?

Dus als de grondprijs 600k is, aanneemsom 350k en overige meerwerk 250k. De notaris krijgt dan 1.200.000 op een derdengelsrekening en daar worden alle kosten van betaald. Gedurende het hele proces tot aan oplevering.

Ik spreek uit mijn eigen ervaring. Ik weet niet of het bij jou ook zo zal zijn. Maar zo te lezen verschilt het per geldverstrekker.

[Blik1984]

Verwijderd schreef op donderdag 9 december 2021 @ 10:19:
[...]


Ik spreek uit mijn eigen ervaring. Ik weet niet of het bij jou ook zo zal zijn. Maar zo te lezen verschilt het per geldverstrekker.

Daar lijkt het inderdaad op, ik ga even de hypotheekaanvraag doorspitten om te kijken wat daarin staat

[JackBol]

Blik1984 schreef op donderdag 9 december 2021 @ 10:02:
Dan is me nog 1 ding niet duidelijk. Omdat ik in dit voorbeeld 250.000 eigen geld inleg. Mag ik dat geld gewoon in eigen beheer op mijn eigen rekening houden totdat de aannemer daarom vraagt gedurende de bouw? Of moet ik dat geld vanaf dag 1 apart zetten in een officieel bouwdepot?

Want de hypotheekverstrekker zal 950k storten naar de notaris, maar dat is niet genoeg voor het voldoen van de woning en de aannemer zal garanties willen dat de rekeningen betaald worden, dus die 100k voor alle rekeningen van de aannemer moet toch al wel vaststaan. Of hoeft dat helemaal niet direct en mag dat ook gedurende de looptijd van het bouwen?

Voor de VON prijs moet je aan de Notaris aannemelijk maken hoe je aan dat geld komt. Als dat 100% hypotheek is, zal de hypotheekverstrekker de grondrekening voor de dag van passeren betalen aan de notaris. Vervolgens zal de hypotheekvertrekker de rest van het geld in een bouwdepot plaatsen waar je facturen uit kan betalen.


Als je eigen geld in brengt en dus niet 100% de VON prijs kan dekken met de hypotheek, zal je aan de hypotheekverstrekker informatie moeten overleggen dat je werkelijk over het geld beschikt. In mijn geval was dat een screenshot van de spaarrekening. Mijn aandelen portefeuille was niet voldoende, het moest cash geld zijn.

Vervolgens wil de notaris ook weten hoe je aan dat geld komt (uit overwaarde, loon uit werken, schenking, dividend uitkering, etc.) en je zal hier ook bewijs voor moeten aanleveren.

Dit geld dat je zelf inbrengt, moet je eerst gebruiken om je VON lasten te dragen.


Ik heb 1/3e cash gefinancierd en 2/3e hypotheek belegd. De grondrekening is vervolgens door mij cash betaald. Daarna mocht ik facturen in het bouwdepot declareren.

Overigens wil je hypotheekverstrekker niet alleen een garantie dat je de VON prijs kan betalen, maar ook een keuken en badkamer, aangezien ze geen halve huizen willen executeren. Je zal dus fictieve bedragen voor je keuken en badkamer aan de hypotheek vertrekker moeten doorgeven en mee rekenen in je financieringsvoorstel.


EDIT: De bouwer heeft geen papieren garantie van jouw dat je het geld hebt. Deze gaat uit van het werk van de notaris, die ervoor moet zorgen dat jij aantoonbaar over voldoende middelen beschikt.

Als hij halverwege de bouw je eigen geld verbrast en niet alle facturen meer kan betalen, kan je proberen je hypotheek te verhogen en anders zal de bouwer je falliet laten verklaren wegens wanbetaling.

[ Voor 8% gewijzigd door JackBol op 09-12-2021 10:57 ]

[Ascension]

@Blik1984 op het moment van passeren vindt de grondoverdracht plaats dus dat bedrag moet bij de notaris staan. De aannemer stuurt jou daarna periodiek facturen die je uit je bouwdepot kunt voldoen of bijv. van eigen geld kan betalen. Je kan natuurlijk ook je eigen geld al gebruiken om de grond mee af te rekenen. Zo werkte het bij ons en volgens mij is dat vrij gebruikelijk.

[lizard87]

@Blik1984 Het lijkt inderdaad per hypotheekverstrekker te verschillen. Hangt ook van je hypotheek af: ik ging voor <90% van de waarde, en dus gunstigere rente. Dat betekende wel dat ik die 10% extra bij de notaris moest storten. Dus zeg 500k hypotheek, 50k bij notaris storten. En toen ik toegang kreeg tot mijn bouwdepot (Rabobank) was dat dan de 550k - de grondprijs die meteen voldaan werd.

Hangt dus vanaf hoe je je hypotheek hebt afgesloten en onder welke voorwaarden!

[Blik1984]

Aangezien iedereen zijn eigen waarheid heeft moet het wel per verstrekker verschillen. De verschillen zijn zo groot per persoon

[Blihi]

Z___Z schreef op woensdag 8 december 2021 @ 20:17:
[...]

Er staat ook nergens dat de master ruimte niet warmer mag zijn dan de referentie temperatuur. Dus tenzij het er expliciet in staat denk ik niet dat je recht hebt op onafhankelijke temperatuur regeling.

Ik haal de informatie ook hier maar uit: https://zoneregeling.nl/zoneregeling/bouwbesluit/

Ik heb zelf master/master regeling in alle vertrekken (8 thermostaten die onafhankelijk van elkaar de ruimtes warm kunnen houden)

[Blihi]

c-nan schreef op woensdag 8 december 2021 @ 17:18:
Het bouwbesluit zegt toch per verblijfsruimte of per verblijfsgebied? Daar voldoen ze toch aan als je per verdieping de temperatuur kunt regelen?

Uit de nota van toelichting op het bouwbesluit:

In beginsel moet de apparatuur de temperatuur kunnen reguleren per verblijfsruimte. In het geval dat meerdere aan elkaar grenzende verblijfruimtes onderdeel uitmaken van hetzelfde thermische gebied mag de zelfregulerende apparatuur ook de temperatuur per verblijfsgebied reguleren.

Als je bijvoorbeeld een woonkeuken hebt, dus woonkamer en keuken zijn verblijfsruimtes, maar samen is het een gebied, mag die een gezamenlijke regeling hebben. Twee slaapkamers dus niet.

[Blihi]

Verder is deze zin ook relevant:

Het regelen van de ruimtetemperatuur per vertrek of verblijfsgebied heeft vanuit het bouwbesluit hoofdzakelijk als doel om energie te besparen. Vanuit het garantiecertificaat voor koopwoningen welke wordt afgegeven door SWK en Woningborg worden daarentegen ook eisen gesteld aan het comfort.

[c-nan]

Blihi schreef op donderdag 9 december 2021 @ 13:17:
[...]


Uit de nota van toelichting op het bouwbesluit:


[...]


Als je bijvoorbeeld een woonkeuken hebt, dus woonkamer en keuken zijn verblijfsruimtes, maar samen is het een gebied, mag die een gezamenlijke regeling hebben. Twee slaapkamers dus niet.

Een verblijfsgebied is een gedeelte van een gebruiksfunctie bestaande uit een of meer op dezelfde bouwlaag gelegen aan elkaar grenzende ruimten anders dan een toiletruimte, een badruimte, een technische ruimte of een verkeersruimte.

Een verblijfsgebied (VG) bestaat dus uit één of meer verblijfsruimten of andere aparte ruimten die met elkaar in verbinding staan en op dezelfde verdieping zijn gelegen. Uitzondering hierop zijn de toiletruimte, badruimte, technische ruimte en verkeersruimte.

Twee slaapkamers vormen samen een verblijfsgebied.

[Blihi]

JackBol schreef op donderdag 9 december 2021 @ 10:55:
[...]

Voor de VON prijs moet je aan de Notaris aannemelijk maken hoe je aan dat geld komt. Als dat 100% hypotheek is, zal de hypotheekverstrekker de grondrekening voor de dag van passeren betalen aan de notaris. Vervolgens zal de hypotheekvertrekker de rest van het geld in een bouwdepot plaatsen waar je facturen uit kan betalen.

Als je eigen geld in brengt en dus niet 100% de VON prijs kan dekken met de hypotheek, zal je aan de hypotheekverstrekker informatie moeten overleggen dat je werkelijk over het geld beschikt. In mijn geval was dat een screenshot van de spaarrekening. Mijn aandelen portefeuille was niet voldoende, het moest cash geld zijn.

En vergeet ook niet dat je ook geld moet hebben om de dubbele lasten te betalen. Die moet je ook aantonen.

Vervolgens wil de notaris ook weten hoe je aan dat geld komt (uit overwaarde, loon uit werken, schenking, dividend uitkering, etc.) en je zal hier ook bewijs voor moeten aanleveren.

Klopt, ik had onlangs een vriend die een forse schenking uit het buitenland had gekregen en dan moet je dus ineens allerlei zaken aantonen, onder andere dat die schenking in dat buitenland niet alsnog belast zou kunnen gaan worden.

Dit geld dat je zelf inbrengt, moet je eerst gebruiken om je VON lasten te dragen.

En juist daarom kan het soms verstandiger zijn om het geld toch te lenen. Je 'koopt' daarmee wat flexibiliteit.

Ik heb 1/3e cash gefinancierd en 2/3e hypotheek belegd. De grondrekening is vervolgens door mij cash betaald. Daarna mocht ik facturen in het bouwdepot declareren.

Overigens wil je hypotheekverstrekker niet alleen een garantie dat je de VON prijs kan betalen, maar ook een keuken en badkamer, aangezien ze geen halve huizen willen executeren. Je zal dus fictieve bedragen voor je keuken en badkamer aan de hypotheek vertrekker moeten doorgeven en mee rekenen in je financieringsvoorstel.


EDIT: De bouwer heeft geen papieren garantie van jouw dat je het geld hebt. Deze gaat uit van het werk van de notaris, die ervoor moet zorgen dat jij aantoonbaar over voldoende middelen beschikt.

Als hij halverwege de bouw je eigen geld verbrast en niet alle facturen meer kan betalen, kan je proberen je hypotheek te verhogen en anders zal de bouwer je falliet laten verklaren wegens wanbetaling.

Door toch te lenen koop je flexibiliteit. Het kan verstandiger zijn om geld in het bouwdepot te laten omdat je de laatste facturen zelf betaald, dan om de eerste facturen zelf te betalen. Daar betaal je dan wel rente over, maar je het wel meer buffer bij eventuele onvoorziene tegenvallers. En omdat het in box 3 blijft, kan dat ook een nieuwe auto zijn.

Dit moet natuurlijk allemaal wel binnen de leennormen passen, maar daar kan een hypotheekadviseur je mee helpen.

[jugger naut]

Wat betreft de discussie over master-master en master-slave verwarming. Stel je krijgt master-slave in de woning en de aannemer wil echt geen master-master leveren, hoe ingewikkeld en prijzig is het om eigenlijk dit later om te laten bouwen? Is er iemand die hier ervaring mee heeft?

[sawtomyer]

c-nan schreef op donderdag 9 december 2021 @ 13:26:
[...]


[...]


Twee slaapkamers vormen samen een verblijfsgebied.

Niet altijd. Enkel en alleen wanneer de beide kamers met elkaar in verbinding staan. Wanneer de beide kamers uitkomen op een overloop, dan is geen sprake van een directe verbinding en vormen de beide kamers dus niet samen een verblijfsgebied.

Zie hieronder dikgedrukt.

Een verblijfsgebied (VG) bestaat dus uit één of meer verblijfsruimten of andere aparte ruimten die met elkaar in verbinding staan en op dezelfde verdieping zijn gelegen. Uitzondering hierop zijn de toiletruimte, badruimte, technische ruimte en verkeersruimte.

[ Voor 7% gewijzigd door sawtomyer op 09-12-2021 13:35 ]

[c-nan]

sawtomyer schreef op donderdag 9 december 2021 @ 13:32:
[...]


Niet altijd. Enkel en alleen wanneer de beide kamers met elkaar in verbinding staan. Wanneer de beide kamers uitkomen op een overloop, dan is geen sprake van een directe verbinding en vormen de beide kamers dus niet samen een verblijfsgebied. Tenzij de overloop aangemerkt wordt als verkeersruimte.

Zie hieronder dikgedrukt.

Een verblijfsgebied (VG) bestaat dus uit één of meer verblijfsruimten of andere aparte ruimten die met elkaar in verbinding staan en op dezelfde verdieping zijn gelegen. Uitzondering hierop zijn de toiletruimte, badruimte, technische ruimte en verkeersruimte.

Klopt, maar kijk even waar ik op reageer Daar wordt gezegd dat twee slaapkamers niet samen een verblijfsgebied vormen. Dat is dus onjuist.
Heel vaak vormen slaapkamers namelijk wel een verblijfsgebied. Op dus wat uitzonderingen na die jij noemt.

[sawtomyer]

c-nan schreef op donderdag 9 december 2021 @ 13:36:
[...]

Klopt, maar kijk even waar ik op reageer Daar wordt gezegd dat twee slaapkamers niet samen een verblijfsgebied vormen. Dat is dus onjuist.
Heel vaak vormen slaapkamers namelijk wel een verblijfsgebied. Op dus wat uitzonderingen na die jij noemt.

Volgens mij kunnen twee slaapkamers enkel als 1 verblijfsgebied worden gezien als deze naast dat ze op dezelfde verdieping zijn gesitueerd ook met elkaar in verbinding staan.

Wanneer de slaapkamers op een overloop uitkomen, wat bijna altijd het geval is bij nieuwbouw- is hier geen sprake meer van en kun je niet meer spreken over 1 verblijfsgebied. Ik denk dus dat het meer andersom is en dat het dus eerder uitzondering is dat twee slaapkamers als 1 verblijfsgebied kunnen worden gezien. Hoe vaak komt het tegenwoordig voor dat de slaapkamers met elkaar zijn verbonden?

Wat betreft de volgende zinsnede dikgedrukt:

Een verblijfsgebied (VG) bestaat dus uit één of meer verblijfsruimten of andere aparte ruimten die met elkaar in verbinding staan en op dezelfde verdieping zijn gelegen. Uitzondering hierop zijn de toiletruimte, badruimte, technische ruimte en verkeersruimte.

Denk ik dat daarmee wordt bedoeld dat deze genoemde ruimten niet als een verblijfsgebied kunnen worden aangemerkt.

[ Voor 18% gewijzigd door sawtomyer op 09-12-2021 13:47 ]

[c-nan]

sawtomyer schreef op donderdag 9 december 2021 @ 13:43:
[...]


Volgens mij kunnen twee slaapkamers enkel als 1 verblijfsgebied worden gezien als deze naast dat ze op dezelfde verdieping zijn gesitueerd ook met elkaar in verbinding staan.

Wanneer de slaapkamers op een overloop uitkomen, wat bijna altijd het geval is bij nieuwbouw- is hier geen sprake meer van en kun je niet meer spreken over 1 verblijfsgebied. Ik denk dus dat het meer andersom is en dat het dus eerder uitzondering is dat twee slaapkamers als 1 verblijfsgebied kunnen worden gezien. Hoe vaak komt het tegenwoordig voor dat de slaapkamers met elkaar zijn verbonden?

Wat betreft de volgende zinsnede dikgedrukt:

Een verblijfsgebied (VG) bestaat dus uit één of meer verblijfsruimten of andere aparte ruimten die met elkaar in verbinding staan en op dezelfde verdieping zijn gelegen. Uitzondering hierop zijn de toiletruimte, badruimte, technische ruimte en verkeersruimte.

Denk ik dat daarmee wordt bedoeld dat deze genoemde ruimten niet als een verblijfsgebied kunnen worden aangemerkt.

Een verblijfsgebied is een gebied dat bestemd is voor het verblijven van personen. Het verblijfsgebied bestaat uit één of meer verblijfsruimten die op dezelfde bouwlaag zijn gelegen. De verblijfsruimten mogen worden gescheiden door een niet-dragende wand.

Als je dus 2 slaapkamers hebt die aan elkaar grenzend zijn, maar gescheiden worden door een niet-dragende wand, dan vormen de 2 slaapkamers een verblijfsgebied. In nieuwbouw is het bijna niet meer anders dan dat de slaapkamers aan elkaar grenzend zijn, niet?

[big bang]

c-nan schreef op donderdag 9 december 2021 @ 13:50:
[...]
In nieuwbouw is het bijna niet meer anders dan dat de slaapkamers aan elkaar grenzend zijn, niet?

Aan elkaar grenzen is toch niet hetzelfde als met elkaar in verbinding staan? Ook al zit er een niet dragende wand tussen.

Volgens mij gaat de situatie zoals jij die schetst meer over bijvoorbeeld een slaapkamer met daar aan een inloopkast. Er moet dus een deur in die niet dragende wand zitten om over een verbinding te kunnen spreken.

[ Voor 30% gewijzigd door big bang op 09-12-2021 14:00 ]

[sawtomyer]

c-nan schreef op donderdag 9 december 2021 @ 13:50:
[...]


[...]


Als je dus 2 slaapkamers hebt die aan elkaar grenzend zijn, maar gescheiden worden door een niet-dragende wand, dan vormen de 2 slaapkamers een verblijfsgebied. In nieuwbouw is het bijna niet meer anders dan dat de slaapkamers aan elkaar grenzend zijn, niet?

Je kan beide kanten op redeneren. Je kan stellen - zoals ik dat doe - dat de overloop er in resulteert dat de kamers niet met elkaar in verbinding staan. Ik kijk het meer van een fysiek, praktisch aspect. De andere kant op geredeneerd -zoals jij doet- kan worden gesteld dat vanwege de wand tussen de twee kamers is voldaan aan de voorwaarde dat ze in verbinding staan. Dit is meer een technisch aspect.

De overloop is in ieder geval met zoveel woorden uitgezonderd en dit is nou net de ruimte waar men fysiek doorheen moet, wil men van de ene kamer naar de andere kamer gaan.

[Toppe]

Volgens mij heb je twee opties:
1. De reactie van de aannemer afwachten
2. Iemand bellen die je onafhankelijk kan vertellen wat juist is.

Als het antwoord van 1 je niet zint ga je naar twee. Als dat antwoord het zelfde is als 1: jammer voor jou. Is dat
Anders: dan ga je met de info van 2 naar 1.

[ Voor 20% gewijzigd door Toppe op 09-12-2021 14:09 ]

[Fonsz]

Als ik de discussie lees hiervoor over de zoneregeling en of er sprake is van een gezamenlijk verblijfsgebied dan wel verblijfsruimte heb ik het idee dat het bouwbesluit op dit punt gewoon niet 100% duidelijk is. Wellicht biedt de wetsgeschiedenis (behandeling in de 1e/2e kamer, kamerstukken hiervan) nog uitsluitsel. Ik zal eens kijken of hier iets van terug is te vinden.

Voorlopig lijkt de aannemer aan het langste eind te trekken op dit punt.

[Blihi]

c-nan schreef op donderdag 9 december 2021 @ 13:26:
[...]


[...]


Twee slaapkamers vormen samen een verblijfsgebied.

Ja, maar geen thermische eenheid en daar gaat het om in de nota van toelichting bij het bouwbesluit.

De regeling moet per ruimte zijn, maar soms kan dat niet, bijvoorbeeld een woonkamer+open keuken. Die kun je niet onafhankelijk van elkaar verwarmen.

[Blihi]

Fonsz schreef op donderdag 9 december 2021 @ 14:26:
Als ik de discussie lees hiervoor over de zoneregeling en of er sprake is van een gezamenlijk verblijfsgebied dan wel verblijfsruimte heb ik het idee dat het bouwbesluit op dit punt gewoon niet 100% duidelijk is. Wellicht biedt de wetsgeschiedenis (behandeling in de 1e/2e kamer, kamerstukken hiervan) nog uitsluitsel. Ik zal eens kijken of hier iets van terug is te vinden.

Voorlopig lijkt de aannemer aan het langste eind te trekken op dit punt.

Ik zou na oplevering contact met SWK/Woningborg zoeken. Daar kun je een klacht neerleggen en die gaan het dan onderzoeken. Dat willen ze helaas niet voor oplevering doen.

[HogRider]

Blik1984 schreef op donderdag 9 december 2021 @ 12:19:
Aangezien iedereen zijn eigen waarheid heeft moet het wel per verstrekker verschillen. De verschillen zijn zo groot per persoon

Toevallig zijn wij net 1 uur geleden ook hier achter gekomen bij de notaris terwijl de geldverstrekken hier niks over heeft gezegd. Ik ga straks de bank bellen om erachter te komen of we alvast 100k moeten storten terwijl wij dachten dat dit over 2 jaar als het huis af is en we keuken etc gaan kopen pas moest.

[Fonsz]

Blihi schreef op donderdag 9 december 2021 @ 14:51:
[...]


Ik zou na oplevering contact met SWK/Woningborg zoeken. Daar kun je een klacht neerleggen en die gaan het dan onderzoeken. Dat willen ze helaas niet voor oplevering doen.

Ik heb al schriftelijk contact gehad met Woningborg en daar de vraag neergelegd . Daar geven ze de aannemer gelijk.

[Blihi]

c-nan schreef op donderdag 9 december 2021 @ 13:50:
[...]


[...]


Als je dus 2 slaapkamers hebt die aan elkaar grenzend zijn, maar gescheiden worden door een niet-dragende wand, dan vormen de 2 slaapkamers een verblijfsgebied. In nieuwbouw is het bijna niet meer anders dan dat de slaapkamers aan elkaar grenzend zijn, niet?

Wat heeft de dragendheid van wanden hier nu weer mee te maken?

Overigens had ons vorige huis vier slaapkamers die geen van alle aan elkaar grensden...

[Blihi]

Fonsz schreef op donderdag 9 december 2021 @ 14:55:
[...]


Ik heb al schriftelijk contact gehad met Woningborg en daar de vraag neergelegd . Daar geven ze de aannemer gelijk.

Dan moeten ze hun eigen notities nog eens nalezen: http://webcache.googleuse...&cd=1&hl=nl&ct=clnk&gl=nl en hier beter: https://docplayer.nl/1053...ningen-appartementen.html

Daarin geven ze dus zelf al aan dat er geregeld klachten komen en dat bijvoorbeeld arbitragecommissies al hebben aangegeven dat het niet ok is als je de thermostaat in de woonkamer op 25 moet zetten om de slaapkamer op 20 graden te krijgen.

En hier nog een uitspraak van de raad van arbitrage in de bouw: https://www.raadvanarbitr..._AIG%2f2020%2f81468av.pdf

[ Voor 47% gewijzigd door Blihi op 09-12-2021 15:09 ]

[Blik1984]

HogRider schreef op donderdag 9 december 2021 @ 14:53:
[...]


Toevallig zijn wij net 1 uur geleden ook hier achter gekomen bij de notaris terwijl de geldverstrekken hier niks over heeft gezegd. Ik ga straks de bank bellen om erachter te komen of we alvast 100k moeten storten terwijl wij dachten dat dit over 2 jaar als het huis af is en we keuken etc gaan kopen pas moest.

Oei, dat is erg vervelend!

[Blihi]

jugger naut schreef op donderdag 9 december 2021 @ 13:32:
Wat betreft de discussie over master-master en master-slave verwarming. Stel je krijgt master-slave in de woning en de aannemer wil echt geen master-master leveren, hoe ingewikkeld en prijzig is het om eigenlijk dit later om te laten bouwen? Is er iemand die hier ervaring mee heeft?

Dat ligt er aan hoe het aangelegd wordt. Als er geen leidingwerk voor ligt ben je gehouden aan draadloze oplossingen. Bijvoorbeeld een Honeywell Evohome systeem. Dat is behoorlijk prijzig.

[nel!s]

Blihi schreef op donderdag 9 december 2021 @ 15:05:
[...]


Dat ligt er aan hoe het aangelegd wordt. Als er geen leidingwerk voor ligt ben je gehouden aan draadloze oplossingen. Bijvoorbeeld een Honeywell Evohome systeem. Dat is behoorlijk prijzig.

Valt erg mee toch? €500 voor een verdieping kwam ik op uit. Ex installatie.

[Blihi]

Dan heb je enkel radiatoren neem ik aan? Bij vloerverwarming komen er best wel wat kosten bij.

[c-nan]

Blihi schreef op donderdag 9 december 2021 @ 14:56:
[...]


Wat heeft de dragendheid van wanden hier nu weer mee te maken?

Overigens had ons vorige huis vier slaapkamers die geen van alle aan elkaar grensden...

Ik verzin het niet he, ik quote alleen maar wat er in de handreiking bouwbesluit staat.

Toelichting begrippen
Een verblijfsgebied is een gebied dat bestemd is voor het verblijven van personen. Het verblijfsgebied bestaat uit één of meer verblijfsruimten die op dezelfde bouwlaag zijn gelegen. De verblijfsruimten mogen worden gescheiden door een niet-dragende wand.

Wanneer twee verblijfsruimten worden gescheiden door een dragende wand of in twee verschillende brandcompartimenten zijn gelegen,
behoren de verblijfsruimten tot verschillende verblijfsgebieden. Een toiletruimte, een badruimte, een technische ruimte en een verkeersruimte behoren niet tot het verblijfsgebied.

https://www.rijksoverheid...wbesluit+en+woning_v2.pdf

[ Voor 7% gewijzigd door c-nan op 09-12-2021 15:15 ]

[Blihi]

Heb ik even een probleem: Op tekening zijn alle binnenwanden niet-dragend, maar in de praktijk zijn ze vrijwel allemaal als dragend uitgevoerd (150mm kalkzandsteen, waar op tekening 100mm gasbeton staat ) Dan zijn dus al mijn slaapkamers toch stiekem een eigen verblijfsgebied.

Maar voor de verwarming maakt het niet uit, want daar gaat het om verblijfsruimtes, tenzij deze ruimtes niet thermisch gescheiden zijn.

[nel!s]

Blihi schreef op donderdag 9 december 2021 @ 15:12:
Dan heb je enkel radiatoren neem ik aan? Bij vloerverwarming komen er best wel wat kosten bij.

VVW over drie verdiepingen. EvoHome receiver kast, met knoppen op de verdelers die gekoppeld zijn met draadloze thermostaten in de kamers.

[c-nan]

Blihi schreef op donderdag 9 december 2021 @ 15:17:
Heb ik even een probleem: Op tekening zijn alle binnenwanden niet-dragend, maar in de praktijk zijn ze vrijwel allemaal als dragend uitgevoerd (150mm kalkzandsteen, waar op tekening 100mm gasbeton staat ) Dan zijn dus al mijn slaapkamers toch stiekem een eigen verblijfsgebied.

Maar voor de verwarming maakt het niet uit, want daar gaat het om verblijfsruimtes, tenzij deze ruimtes niet thermisch gescheiden zijn.

Dan heb je inderdaad een probleem

De slaapkamers op dezelfde verdieping - die niet gescheiden door dragende wanden - zijn niet thermisch gescheiden. Waarom zou het dus voor de verwarming niet gelden?

[Blihi]

c-nan schreef op donderdag 9 december 2021 @ 15:21:
[...]

Dan heb je inderdaad een probleem

Agh, beter zo dan andersom (op tekening dragende muren niet dragend uitgevoerd). Ik heb de aannemer meermaals gewezen op het verschil tussen tekening en uitvoering. Hij vond dat geen probleem. Zijn argument: We hebben voordat we gingen bouwen alles door de constructeur laten narekenen en daar kwamen deze dragende wanden uit. Op de vraag waarom de tekeningen dan niet aangepast waren kreeg ik geen antwoord.

De slaapkamers op dezelfde verdieping - die niet gescheiden door dragende wanden - zijn niet thermisch gescheiden. Waarom zou het dus voor de verwarming niet gelden?

Dit wordt een semantische discussie. Ik citeerde uit de integrale nota van toelichting op het bouwbesluit (https://www.bouwbesluiton...ichting-stb-2020-84/2/2.3).

In beginsel moet de apparatuur de temperatuur kunnen reguleren per verblijfsruimte. In het geval dat meerdere aan elkaar grenzende verblijfruimtes onderdeel uitmaken van hetzelfde thermische gebied mag de zelfregulerende apparatuur ook de temperatuur per verblijfsgebied reguleren.

Maar dit laat ruimte voor een regeling per gebied, zolang er een referentieruimte is (en dat kan dan weer geen badkamer of overloop zijn). De notitie van woningborg en de daaraan refererende uitspraak van de raad van arbitrage geven duidelijk aan: regeling per ruimte is nodig als blijkt dat het in de praktijk niet mogelijk is om een slaapkamer warm te krijgen en houden zonder de referentieruimte ook (te) warm te moeten stoken.

Een slaapkamer op het noorden moet dus warm kunnen blijven als de woonkamer op het zuiden last heeft van zoninstraling.

[Blihi]

nel!s schreef op donderdag 9 december 2021 @ 15:19:
[...]


VVW over drie verdiepingen. EvoHome receiver kast, met knoppen op de verdelers die gekoppeld zijn met draadloze thermostaten in de kamers.

Dat is dan bijzonder goedkoop. Oh wacht, 500 per verdieping. Dat kan wel ja, als de verdelers niet te groot zijn.

Als ik even naar mijn eigen situatie kijk:

17 vloerlussen verwarming, dus 17 knoppen nodig op de verdeler. Die kosten zo'n 15 tot 25 euro per stuk.
twee verdelers, in totaal 8 zones, dus zijn er twee regelkasten HCE80 nodig
8 zones, dus 8 thermostaten

Ik kom al snel aan een kleine 2000 euro als je het zelf installeert.

[ Voor 6% gewijzigd door Blihi op 09-12-2021 15:47 ]

[aprofet]

betreft de discussie over master-master en master-slave verwarming.

Wij hebben master-slave.
Ik ga dit gewoon uitproberen vanavond.

Woonkamer op 21.
kleine slaapkamer op 23.

Volgens de theorie zou dit dus niet kunnen. Echter -denk ik- omdat de woonkamer veel groter is dan de slaapkamer zou dit wel eens kunnen werken, want tegen de tijd dat de woonkamer op warmte is, heeft de kleine slaapkamer veel meer "flow" toegestaan
En is er relatief gezien meer warm water door de slaapkamer gegaan

[nel!s]

Blihi schreef op donderdag 9 december 2021 @ 15:46:
[...]


Dat is dan bijzonder goedkoop. Oh wacht, 500 per verdieping. Dat kan wel ja, als de verdelers niet te groot zijn.

Als ik even naar mijn eigen situatie kijk:

17 vloerlussen verwarming, dus 17 knoppen nodig op de verdeler. Die kosten zo'n 15 tot 25 euro per stuk.
twee verdelers, in totaal 8 zones, dus zijn er twee regelkasten HCE80 nodig
8 zones, dus 8 thermostaten

Ik kom al snel aan een kleine 2000 euro als je het zelf installeert.

Ik wil het alleen op VD1 waar drie slaapkamers zijn, in totaal lopen daar 6 lussen, dus 6 knoppen op de verdeler die gestuurd moeten worden.

Waarom zou je het op elke knop willen zetten?

[Blihi]

nel!s schreef op donderdag 9 december 2021 @ 15:50:
[...]


Ik wil het alleen op VD1 waar drie slaapkamers zijn, in totaal lopen daar 6 lussen, dus 6 knoppen op de verdeler die gestuurd moeten worden.

Waarom zou je het op elke knop willen zetten?

Dan heb je dus een manke master/master regeling.

Zodra er nu warmtevraag is op een slaapkamer, wordt de CV ketel aangestuurd en die gaat ook de begane grond en de zolder mee verwarmen. Het huis wordt dan dus een slave van de slaapkamer.

De woonkamer kan ook zelf verwarmen en dan loopt de slaapkamer niet mee, maar de zolder wel.

In een master/master regeling moet je alle zones naregelen.

[nel!s]

Blihi schreef op donderdag 9 december 2021 @ 15:53:
[...]


Dan heb je dus een manke master/master regeling.

Zodra er nu warmtevraag is op een slaapkamer, wordt de CV ketel aangestuurd en die gaat ook de begane grond en de zolder mee verwarmen. Het huis wordt dan dus een slave van de slaapkamer.

De woonkamer kan ook zelf verwarmen en dan loopt de slaapkamer niet mee, maar de zolder wel.

In een master/master regeling moet je alle zones naregelen.

Mijn doel is niet om meer, maar om minder te verwarmen op de slaapkamers. Zonder daarover te communiceren naar de warmtepomp zelf. Daarvoor werkt dit systeem toch?

[Blihi]

nel!s schreef op donderdag 9 december 2021 @ 15:57:
[...]


Mijn doel is niet om meer, maar om minder te verwarmen op de slaapkamers. Zonder daarover te communiceren naar de warmtepomp zelf. Daarvoor werkt dit systeem toch?

Ja, dan is het dus een master/slave regeling. En als je niet per ruimte wilt kunnen regelen is het prima, maar je kunt dus niet even de verwarming hoger zetten op een ruimte. Dit is een beetje vergelijkbaar met de ouderwetse thermostatische knoppen op radiatoren.

Maar de vraag was hoe duur een master/master regeling is en dat kan dus vrij prijzig zijn.

[Blihi]

@nel!s

Als je alleen maar minder wilt verwarmen kun je ook op de verdeler de kranen met de hand dichter draaien. Dat is een stuk goedkoper...

[Stealth2000]

Pannencouque schreef op donderdag 9 december 2021 @ 08:36:
Nog even een kleine les om hier te delen, dat een ander de fout niet maakt: plinten op een zwevende vloer worden kennelijk niet op maat gesneden (die indruk wekte de verkoper wel), dus je blijft kieren tov de vloer houden. Plus, ze kitten niet op gekleurde wanden ivm uitlopers. Ook daar dus kieren.

Dat was voor mij even een les. Ik dacht een plintenlegger in te huren omdat die het mooier zou doen dan ik. Niet dus. Duizend euro weggegooid. Oh, en ook nog plinten meteen in de juiste kleur besteld zodat ik niet meer hoef te verven. Wat blijkt? Ze smeren de verticale naden ook gewoon af met kit, ipv ze naadloos te plaatsen. Kun je de hele boel alsnog gaan gronden en schilderen. Toch nog het werk ervan, en ook nog 200 euro extra weggegooid voor plinten in kleur.

Jammer geld, jammer van de energie en jammer dat de leverancier hierin niet zuiver geadviseerd heeft. Dus ik dacht het hier te plaatsen zodat iemand anders er z'n voordeel mee kan doen.

Goede tip! Was dit toevallig sfeerplinten? Wij overwegen die te doen en dan in het zwart. Maar als het zo hoor dan kan ik beter wit gegrond doen en zelf aan de slag gaan.

[JackBol]

Wat is precies master-master en master slave?

In ons nieuwe huis komt een warmtepomp met een thermostaat I’m de woonkamer die de stook lijn van de WP controleert. Vervolgens hebben we in iedere verblijfsruimte een naregeling (Honeywell round modulation). Deze controleert per verblijfsruimte de vloerverwarming. Is dat master-master?


Ik zit eraan te denken om mijn VV met domotica van Loxone te ontsluiten.

Ik hou dan 15 stelventielen, 3x HCE20 en 5x naregeling over.

Is daar een goede 2e hands markt voor? Als ik zo hoor dat niet alle huizen een volledige naregeling per kamer krijgen.

[nel!s]

Blihi schreef op donderdag 9 december 2021 @ 16:04:
@nel!s

Als je alleen maar minder wilt verwarmen kun je ook op de verdeler de kranen met de hand dichter draaien. Dat is een stuk goedkoper...

Dat doen we nu inderdaad. Afhankelijk van hoe dat gaat wil ik bepalen of we al dan niet overgaan op zoneregeling.
Ik wil maar even delen dat het niet altijd nodig is om diep in de buidel te tasten om je resultaten te behalen met VVW

[Stealth2000]

Vandaag nog even een verbazingsmomentje. Van alle buren in het project heeft er 1 zwarte vensterbanken. Dit bleek wel mogelijk (zelfs keuze uit 8 verschillende) als je er om vroeg...

En de volgende verbazing;



De stalen balken zitten niet in de muur maar lopen gelijk. Dus maar opgelost met een 1cm dikke plaat ertegenaan. Zou het onbegonnen werk zijn om dit eraf te halen en met een dunnere plaat of ander materiaal toch meegestucced te krijgen?

[Blihi]

Stealth2000 schreef op donderdag 9 december 2021 @ 16:10:
Vandaag nog even een verbazingsmomentje. Van alle buren in het project heeft er 1 zwarte vensterbanken. Dit bleek wel mogelijk (zelfs keuze uit 8 verschillende) als je er om vroeg...

En de volgende verbazing;

[Afbeelding]

[Afbeelding]

De stalen balken zitten niet in de muur maar lopen gelijk. Dus maar opgelost met een 1cm dikke plaat ertegenaan. Zou het onbegonnen werk zijn om dit eraf te halen en met een dunnere plaat of ander materiaal toch meegestucced te krijgen?

Die wand moet je dus 11mm stucen om die plaat weg te krijgen, maar ik kan je uit ervaring vertellen: die plaat blijf je ook dan nog zien, want er zullen scheurtjes in je stucwerk komen.

Die plaat weghalen en door een dunner materiaal vervangen mag waarschijnlijk niet omdat je dan niet meer aan de brandveiligheidseisen voldoet. Ik vraag me sowieso af of 9mm gips voldoende is voor zo'n pilaar. Die moet volgens mij tenminste een uur brandwerend bekleed zijn en dat is 9mm gips niet.

[Blik1984]

Blik1984 schreef op donderdag 9 december 2021 @ 09:42:
Een stomme financiële vraag, mijn adviseur is een lang weekend weg dus ik doe het even hier. Bedragen zijn fictief om het makkelijk te maken:

Ik koop een huis van 1.000.000 v.o.n en datum van passeren is 1 februari
Ik krijg een hypotheek plus overbrugging van 950.000.
Meerwerk bij de aannemer zoals aanbouw, elektra, etc. is 50.000.
Overig meerwerk zoals badkamer, vloer, keuken, etc is 150.000

Welk bedrag moet op 1 februari op de rekening van de notaris staan?

1. Is dat 1.000.000, het bedrag van de woning?
2. Is dat 1.050.000, woning plus het meerwerk bij de aannemer?
3. Is dat 1.200.000, namelijk woning plus al het meerwerk?

Ik bedacht me vannacht opeens dat ik het antwoord eigenlijk niet exact weet, en dat is wel handig om te weten als er in februari gepasseerd gaat worden. Ik hoop overigens niet dat het antwoord 3 is, want dan moet ik nu al een flinke hoeveelheid eigen geld gaan reserveren en apart gaan zetten (en negatieve rente over betalen bij de notaris).

Wat is het goede antwoord?

Update hierop vanuit persoonlijke situatie. Mijn financieel adviseur bleek gewoon te reageren op mail vandaag. Het afgesproken gedeelte inleg eigen geld dient bij passeren op de rekening van de notaris te staan. Zoals anderen ook aangeven, dat gedeelte van het geld wordt als eerste gebruikt voor de grondsom zodat het rentedeel in het begin het laagste is.

Dus een soort van optie 4 is voor mij de waarheid, het deel wat overeengekomen is samen met de hypotheekverstrekker dient ingelegd te worden

[Blihi]

JackBol schreef op donderdag 9 december 2021 @ 16:07:
Wat is precies master-master en master slave?

master/master: Iedere ruimte stuurt onafhankelijk van alle andere ruimtes de warmtepomp aan. Dus je kunt iedere ruimte verwarmen en alle andere niet, net hoe je wilt.

master/slave: De master ruimte bepaalt of de WP draait of niet. De slave ruimtes krijgen warmte als de WP draait, maar als deze niet draait kunnen ze zelf geen warmte krijgen (vergelijkbaar met thermostaatknoppen op radiatoren)

Een goede uitleg staat hier: https://zoneregeling.nl/zoneregeling/bouwbesluit/

In ons nieuwe huis komt een warmtepomp met een thermostaat I’m de woonkamer die de stook lijn van de WP controleert. Vervolgens hebben we in iedere verblijfsruimte een naregeling (Honeywell round modulation). Deze controleert per verblijfsruimte de vloerverwarming. Is dat master-master?

Dat ligt er aan wat je met 'de stooklijk controleren' bedoelt en wat je bedoelt met 'controleren van de vloerverwarming'.

Als de WP volgens een stooklijn stookt, dus altijd-aan op basis van de buitentemperatuur en de thermostaten ieder hun eigen zones open sturen is dit master/master (maar wel heel inefficient).

Hoogstwaarschijnlijk is dit master/slave. Als de woonkamer geen warmtevraag heeft kun je de slaapkamers ook niet verwarmen. Je kunt dus niet de slaapkamer even opstoken omdat je toevallig vandaag thuis wilt werken. Net als vroeger met thermostaatknoppen op de radiatoren.

Ik zit eraan te denken om mijn VV met domotica van Loxone te ontsluiten.

Ik hou dan 15 stelventielen, 3x HCE20 en 5x naregeling over.

Is daar een goede 2e hands markt voor? Als ik zo hoor dat niet alle huizen een volledige naregeling per kamer krijgen.

Nee, de tweedehands markt valt tegen. Die HCE20's zie je af en toe op marktplaats, maar je moet er dan snel bij zijn. De thermische motoren (stelventielen?) kun je relatief goedkoop uit Duitsland laten komen. Reken op een euro of 20 per stuk als je ze niet van Honeywell koopt (ik heb ze zelf van Danfoss 088H3220). Dan komen daar nog 5 thermostaten bij en die zijn bedraad bij de HCE20. Dat moeten Honeywell Round Modulation zijn, en het handigst is om per HCE20 ook een Honeywell Touch Modulation of Vision Modulation op te hangen waarmee je de HCE20 kunt programmeren.

Er zijn overigens ook systemen van andere merken (Tado bijvoorbeeld), maar daar heb ik zelf geen ervaring mee.

[ Voor 3% gewijzigd door Blihi op 09-12-2021 16:40 ]

[JackBol]

Blihi schreef op donderdag 9 december 2021 @ 16:37:
Een goede uitleg staat hier: https://zoneregeling.nl/zoneregeling/bouwbesluit/

Vaag allemaal. Op basis van deze info zou het master-slave zijn, omdat de naregeling niet expliciet een aanvraag voor warmteopwekking aan de WP doet.


Maar volgens mij werkt het als volgt:
- De hoofdthermostaat in de woonkamer stuurt een stooklijn gebaseerd op WAR. Dat zou betekenen dat er altijd warm water beschikbaar zou moeten zijn voor de vloer verdelers.
- Iedere zone heeft een naregeling die zelf een circuit kan openen of sluiten. Als deze naregeling een circuit opent, zal de deltaT in de WP groter worden omdat er warmteafgifte is en zal er dus energievraag zijn, waardoor de WP start en zijn werkje gaat doen. Dat lijkt me dus een impliciete aanvraag voor warmteopwekking.


Ik moet maar eens kijken als ik dadelijk de sleutel heb.

[JackBol]

Het ziet er naar uit dat ons huis net voor kerst of net ja nieuwjaar opgeleverd wordt.
Ik hoop voor kerst, omdat ik dan nog zelf 2 weken kan klussen voordat de professionele lui in januari aan de slag gaan.


Vraagje, maakt het voor WOZ of andere belastingen nog uit of je de sleutel in laatste week 2021 of eerste week 2022 krijgt?

[Toppe]

Stealth2000 schreef op donderdag 9 december 2021 @ 16:10:
Vandaag nog even een verbazingsmomentje. Van alle buren in het project heeft er 1 zwarte vensterbanken. Dit bleek wel mogelijk (zelfs keuze uit 8 verschillende) als je er om vroeg...

En de volgende verbazing;

[Afbeelding]

[Afbeelding]

De stalen balken zitten niet in de muur maar lopen gelijk. Dus maar opgelost met een 1cm dikke plaat ertegenaan. Zou het onbegonnen werk zijn om dit eraf te halen en met een dunnere plaat of ander materiaal toch meegestucced te krijgen?

Knauf Gitex zou hiervoor geschikt kunnen zijn. Loze ruimtes naast je kolom even voorzien van pur schuim. Daarna juiste primer!

[Ronald-K]

JackBol schreef op donderdag 9 december 2021 @ 17:29:
Het ziet er naar uit dat ons huis net voor kerst of net ja nieuwjaar opgeleverd wordt.
Ik hoop voor kerst, omdat ik dan nog zelf 2 weken kan klussen voordat de professionele lui in januari aan de slag gaan.


Vraagje, maakt het voor WOZ of andere belastingen nog uit of je de sleutel in laatste week 2021 of eerste week 2022 krijgt?

Volgens mij gaat WOZ altijd uit van 1 januari waarop de woningwaarde bepaald wordt voor dat jaar, maar ik ben geen deskundige.

[Sammy_tukker]

Toppe schreef op donderdag 9 december 2021 @ 18:10:
[...]


Knauf Gitex zou hiervoor geschikt kunnen zijn. Loze ruimtes naast je kolom even voorzien van pur schuim. Daarna juiste primer!

Mwa dat zou ik niet gelijk doen: de steunbalk (what is in the name) zijn onderdeel van de hoofddraagconstructie: die moet aan brandwerende eisen voldoen: staal smelt vrij snel waardoor de constructie in elkaar klapt, daarom wordt dit afgetimmerd met gips platen van een bepaalde dikte.

[Toppe]

Sammy_tukker schreef op donderdag 9 december 2021 @ 18:51:
[...]


Mwa dat zou ik niet gelijk doen: de steunbalk (what is in the name) zijn onderdeel van de hoofddraagconstructie: die moet aan brandwerende eisen voldoen: staal smelt vrij snel waardoor de constructie in elkaar klapt, daarom wordt dit afgetimmerd met gips platen van een bepaalde dikte.

Ik was in de veronderstelling dat ze er gips tegen aan hadden gezet maar het is inderdaad een cementgebonden plaat.

Minimale dikte van die platen zijn 10mm, dunner ga je ze inderdaad niet vinden met de zelfde eisen.

[bbbrumbrum]

Die muur geheel in Fermacell bekleden een optie? Wel weer een gevalletje aannemer be kansloos.
Of iemand die er heeel laat achter kwam: "he henk, motte we hier nie een ploatje overhinne zette?"

Gitex zou wel kunnen icm >11mm dik stucen toch, en de huidige cementplaat laten zitten?

[ Voor 18% gewijzigd door bbbrumbrum op 09-12-2021 20:26 ]

[Toppe]

bbbrumbrum schreef op donderdag 9 december 2021 @ 20:22:
Die muur geheel in Fermacell bekleden een optie? Wel weer een gevalletje aannemer be kansloos.
Of iemand die er heeel laat achter kwam: "he henk, motte we hier nie een ploatje overhinne zette?"

Gitex zou wel kunnen icm >11mm dik stucen toch, en de huidige cementplaat laten zitten?

Voor 11mm dik smeren hoef je geen Gitex te gebruiken.

[bbbrumbrum]

Toppe schreef op donderdag 9 december 2021 @ 20:33:
[...]


Voor 11mm dik smeren hoef je geen Gitex te gebruiken.

Om scheuren te voorkomen....

[Toppe]

bbbrumbrum schreef op donderdag 9 december 2021 @ 20:40:
[...]

Om scheuren te voorkomen....

Dat ga je niet tegen.

[beesting]

Met de oplevering morgen al en dat ik er zelf nog niet uit komt gooi ik 'm toch nog even een keer in de groep



Is bovenstaand (F12) een 3-fase-aansluiting voor het koken zoals je dat zou willen?
Wellicht dat @Blihi of @kabelmannetje het weet?

[beesting]

En eveneens ivm de oplevering een vraagje mbt het kitten van de ventilatieroosters. Niet heel ernstig (denk/hoop ik), maar bij de vooroplevering viel me op dat het kitwerk bij de ventilatieroosters wat onafgemaakt oogt. Online kan ik het lastig vinden, maar in m'n huidige woning van een goede 10 jaar oud gaat het kitwerk gewoon door rondom de ventilatieroosters, dat is meer zoals ik het zou verwachten.

Dus: hoort het zo als in onderstaande foto?

[Toppe]

beesting schreef op donderdag 9 december 2021 @ 22:00:
Met de oplevering morgen al en dat ik er zelf nog niet uit komt gooi ik 'm toch nog even een keer in de groep

[Afbeelding]

Is bovenstaand (F12) een 3-fase-aansluiting voor het koken zoals je dat zou willen?
Wellicht dat @Blihi of @kabelmannetje het weet?

Lijkt hierop, zou dus goed moeten zitten: https://www.elektramat.nl...OuZoxmHUiA0xoCf1wQAvD_BwE

[Toppe]

beesting schreef op donderdag 9 december 2021 @ 22:08:
En eveneens ivm de oplevering een vraagje mbt het kitten van de ventilatieroosters. Niet heel ernstig (denk/hoop ik), maar bij de vooroplevering viel me op dat het kitwerk bij de ventilatieroosters wat onafgemaakt oogt. Online kan ik het lastig vinden, maar in m'n huidige woning van een goede 10 jaar oud gaat het kitwerk gewoon door rondom de ventilatieroosters, dat is meer zoals ik het zou verwachten.

Dus: hoort het zo als in onderstaande foto?

[Afbeelding]

Weet niet wat voor kit ze gebruikt hebben maar dit is niet wit. Tevens echt niet mooi aangebracht.

Neem je niemand mee voor de keuring?

[bbbrumbrum]

Toppe schreef op donderdag 9 december 2021 @ 22:14:
[...]

Lijkt hierop, zou dus goed moeten zitten: https://www.elektramat.nl...OuZoxmHUiA0xoCf1wQAvD_BwE

B16 alamat van Hager, daar kunnen we weinig fouts over zeggen.

De laadpaalboer daarentegen, stond die ook dubbelgeparkeerd toen hij kwam installeren? Kost wel aardig wat ruimte zo.
Welke laadpaal heb je? Meeste hebben DC aardlek geïntegreerd. Neem aan dat er daarom voor een losse aardlek ipv alamat is gekozen.

[Toppe]

bbbrumbrum schreef op donderdag 9 december 2021 @ 22:21:
[...]

B16 alamat van Hager, daar kunnen we weinig fouts over zeggen.

De laadpaalboer daarentegen, stond die ook dubbelgeparkeerd toen hij kwam installeren? Kost wel aardig wat ruimte zo.
Welke laadpaal heb je? Meeste hebben DC aardlek geïntegreerd. Neem aan dat er daarom voor een losse aardlek ipv alamat is gekozen.

Had die beltrafo ook één slot naar rechts verplaatst zodat je nog eenvoudig een extra groep kon plaatsen

[beesting]

Toppe schreef op donderdag 9 december 2021 @ 22:14:
[...]

Lijkt hierop, zou dus goed moeten zitten: https://www.elektramat.nl...OuZoxmHUiA0xoCf1wQAvD_BwE

Ah top, fijn om te weten dat het inderdaad goed zit. Had al die indruk, maar weet er net te weinig van.

Toppe schreef op donderdag 9 december 2021 @ 22:16:
[...]
Neem je niemand mee voor de keuring?

(Heb de quote even omgedraaid omdat dit ook op bovenstaande van toepassing is)
Ik neem wel iemand van VEH mee. Maar durf er niet helemaal op te vertrouwen dat die ook voldoende van elektra weten.

Toppe schreef op donderdag 9 december 2021 @ 22:16:
[...]
Weet niet wat voor kit ze gebruikt hebben maar dit is niet wit. Tevens echt niet mooi aangebracht.

Ik hoop wel dat de VEH-inspecteur wat over het kitwerk kan zeggen. Gezien de vele issues die ik echter al heb gehad ben ik echter het liefst zo goed mogelijk voorbereid.

Mbt de kit zelf: de foto vertekent wat, maar de ramen en kozijnen zijn lichtgrijs ipv wit. Dus snap dat ze geen wit hebben gekozen, maar ik werd ook niet zo heel blij toen ik de kit zag qua kleur (en ook qua nette strakke lijnen overigens), denk dat ze dat beter hadden kunnen matchen. Maar heb niet het idee dat ik daar verder een case heb, denk dat ik dat maar moet accepteren qua kleur. Qua afwerking inderdaad ook niet, de zaken die niet strak gekit waren heb ik bij de vooroplevering al gemeld, dus ik hoop dat dat er nu een stuk fraaier uitziet.

Ook gemeld dat ik het er raar vind uitzien met de verticaal doorlopende lijn van 1 a 2 cm. Leek me mooier als het of daar stopte zodat het een normale rechthoek wordt, of dat het juist volledig doorgekit wordt verticaal en evt ook boven horizontaal langs het rooster. Maar daar zit dus mijn vraag ook, want wellicht is dit technisch juist beter/standaard om het zo te doen?

bbbrumbrum schreef op donderdag 9 december 2021 @ 22:21:
[...]

B16 alamat van Hager, daar kunnen we weinig fouts over zeggen.

De laadpaalboer daarentegen, stond die ook dubbelgeparkeerd toen hij kwam installeren? Kost wel aardig wat ruimte zo.
Welke laadpaal heb je? Meeste hebben DC aardlek geïntegreerd. Neem aan dat er daarom voor een losse aardlek ipv alamat is gekozen.

Thnx!

Haha, zou me niks verbazen. Kost inderdaad wel onnodig ruimte denk ik. Voordeel is wel dat ik daardoor waarschijnlijk ook meer lege plekken erbij heb gekregen. Want ik had bijbetaald voor minimaal 4 lege plekken (dus 5 incl. aardlek) maar nu een volledige rij van 12 erbij gekregen.

Het is alleen een laadpaalvoorziening. Toen ik die als meerwerk opnam wist ik zelf ook nog niet welke laadpaal ik ging nemen (wordt uiteindelijk een Wallbox). Maar misschien toch netjes dat ze zo de meest volledige uitvoering hebben gekozen (terwijl normaal overal op beknibbeld wordt). Of klopt dat niet? Kan het zelf niet 100% inschatten.

Toppe schreef op donderdag 9 december 2021 @ 22:23:
[...]


Had die beltrafo ook één slot naar rechts verplaatst zodat je nog eenvoudig een extra groep kon plaatsen

Ja, idd. Maar goed, waarschijnlijk laat ik ergens komende maanden alsnog een elektricien komen om de laadpaal aan te sluiten, een aparte kwh-meter voor de laadpaal erin te zetten en evt zonnepanelenvoorbereiding. Kan ie vast ook wel die beltrafo even verplaatsen. (Nu alleen nog een goed elektricien vinden... tips zijn welkom haha, mag ook in pm. )

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Stealth2000]

Blihi schreef op donderdag 9 december 2021 @ 16:28:
[...]


Die wand moet je dus 11mm stucen om die plaat weg te krijgen, maar ik kan je uit ervaring vertellen: die plaat blijf je ook dan nog zien, want er zullen scheurtjes in je stucwerk komen.

Die plaat weghalen en door een dunner materiaal vervangen mag waarschijnlijk niet omdat je dan niet meer aan de brandveiligheidseisen voldoet. Ik vraag me sowieso af of 9mm gips voldoende is voor zo'n pilaar. Die moet volgens mij tenminste een uur brandwerend bekleed zijn en dat is 9mm gips niet.

Ja, laten zitten ik denk ik geen optie icm stucwerk.

Toppe schreef op donderdag 9 december 2021 @ 18:10:
[...]


Knauf Gitex zou hiervoor geschikt kunnen zijn. Loze ruimtes naast je kolom even voorzien van pur schuim. Daarna juiste primer!

Thanks, die tip neem ik mee! Ah, lees nu de rest van de reacties. Nou, ik moet maar even afwachten wat de bouwer er over kan melden.

[ Voor 10% gewijzigd door Stealth2000 op 09-12-2021 23:47 ]

[Toppe]

beesting schreef op donderdag 9 december 2021 @ 23:41:
[...]

Ah top, fijn om te weten dat het inderdaad goed zit. Had al die indruk, maar weet er net te weinig van.
[...]

(Heb de quote even omgedraaid omdat dit ook op bovenstaande van toepassing is)
Ik neem wel iemand van VEH mee. Maar durf er niet helemaal op te vertrouwen dat die ook voldoende van elektra weten.


[...]

Ik hoop wel dat de VEH-inspecteur wat over het kitwerk kan zeggen. Gezien de vele issues die ik echter al heb gehad ben ik echter het liefst zo goed mogelijk voorbereid.

Mbt de kit zelf: de foto vertekent wat, maar de ramen en kozijnen zijn lichtgrijs ipv wit. Dus snap dat ze geen wit hebben gekozen, maar ik werd ook niet zo heel blij toen ik de kit zag qua kleur (en ook qua nette strakke lijnen overigens), denk dat ze dat beter hadden kunnen matchen. Maar heb niet het idee dat ik daar verder een case heb, denk dat ik dat maar moet accepteren qua kleur. Qua afwerking inderdaad ook niet, de zaken die niet strak gekit waren heb ik bij de vooroplevering al gemeld, dus ik hoop dat dat er nu een stuk fraaier uitziet.

Ook gemeld dat ik het er raar vind uitzien met de verticaal doorlopende lijn van 1 a 2 cm. Leek me mooier als het of daar stopte zodat het een normale rechthoek wordt, of dat het juist volledig doorgekit wordt verticaal en evt ook boven horizontaal langs het rooster. Maar daar zit dus mijn vraag ook, want wellicht is dit technisch juist beter/standaard om het zo te doen?


[...]

Thnx!

Haha, zou me niks verbazen. Kost inderdaad wel onnodig ruimte denk ik. Voordeel is wel dat ik daardoor waarschijnlijk ook meer lege plekken erbij heb gekregen. Want ik had bijbetaald voor minimaal 4 lege plekken (dus 5 incl. aardlek) maar nu een volledige rij van 12 erbij gekregen.

Het is alleen een laadpaalvoorziening. Toen ik die als meerwerk opnam wist ik zelf ook nog niet welke laadpaal ik ging nemen (wordt uiteindelijk een Wallbox). Maar misschien toch netjes dat ze zo de meest volledige uitvoering hebben gekozen (terwijl normaal overal op beknibbeld wordt). Of klopt dat niet? Kan het zelf niet 100% inschatten.


[...]

Ja, idd. Maar goed, waarschijnlijk laat ik ergens komende maanden alsnog een elektricien komen om de laadpaal aan te sluiten, een aparte kwh-meter voor de laadpaal erin te zetten en evt zonnepanelenvoorbereiding. Kan ie vast ook wel die beltrafo even verplaatsen. (Nu alleen nog een goed elektricien vinden... tips zijn welkom haha, mag ook in pm. )


***members only***

Ze hebben pergamon of beige gebruikt. Niet de mooiste kleur combinatie.