Financiële onafhankelijkheid - Deel 5

[Tommie12]

Xanaroth schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 11:10:
[...]


Technisch gezien een negatieve opportunity cost. Zelfs wanneer woningen niet langer meer waard worden zit je ermee dat in huren er 3 dingen verwerkt worden in de prijs. Winst, risico en indexatie.
Zolang winst en risico bestaan in de huurwereld, kan huren onmogelijk goedkoper zijn dan kopen - dan zou de huisbaas vanzelf failliet gaan.
De indexatie gaat ook over deze bedragen, en zo loopt je achterstand alleen maar op.

Zolang de huisbaas geld verdiend, betaal jij die winst. En dat is dus meer kosten dan nodig is in scenario waarin je zelf die woning had gekocht, want dan was dat bedrag op je eigen beleg rekening terecht gekomen.

Is heel simpel te bepalen. Als opportunity cost in voordeel is van huren&beleggen ipv kopen? Dan zou de huisbaas niet gaan verhuren maar verkopen en alles in de ETF proppen.

In theorie heb je gelijk, maar in de praktijk zijn er mensen die de huizenmarkt wel kennen, en daarin willen bewegen, en helemaal allergisch of onwetend zijn over ETFs of aandelen.

Mensen zijn nu eenmaal niet 100% ratio.
Ik ken genoeg mensen die een paar panden verhuren en daar goed bij slapen. Die ook al eens dikke tegenslagen hadden met slechte huurders en grote herstellingen.
Maar een aandeel kopen.... no way.
Ze weten dus gewoon niet wat met hun geld aanvangen buiten nog een pandje kopen en het te verhuren.

[Cyberpope]

Tommie12 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 09:42:
Ik ben ook een grote voorstander van 1 eigen afbetaald huis op het moment dat je stopt met werken.
De belangrijkste voordelen zijn voor mij:
- je kan er niet uitgezet worden (in België kan een huurcontract zonder veel problemen opgezegd worden)
- het vermindert je behoeft aan vast inkomen
- als je zin hebt om iets te verbeteren aan het huis kan je dat zelf beslissen
- je woont meestal iets groter dan wat je zou huren (alvast in

Nadelen:
- er is altijd wel iets dat je nog moet aanpakken
- minder flexibiliteit

Dat er na mij iemand een hoop bakstenen erft vind ik prima.

De voordelen heb je ook met een niet 100% afbetaald huis.

[Tommie12]

Cyberpope schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 11:41:
[...]

De voordelen heb je ook met een niet 100% afbetaald huis.

Ja, klopt, behalve de maandlasten.

Maar dat lijkt iets typisch NL te zijn. In België betalen 99% van de mensen hun huis af tegen dat ze op pensioen zijn.

[DualDevil]

Dan zit de bank er toch nog altijd bij, inkomen nodig voor herfinanciering, aanpassingen moeten de waarde niet beïnvloeden. Is dus niet helemaal waar dat je die voordelen ook hebt bij een niet afbetaald huis.

[Rubbergrover1]

Tommie12 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 11:44:
[...]


Ja, klopt, behalve de maandlasten.

Maar dat lijkt iets typisch NL te zijn. In België betalen 99% van de mensen hun huis af tegen dat ze op pensioen zijn.

Maar je overzicht geeft dus niet de afwegingen om te kiezen voor een afbetaald huis, maar de afwegingen om te kiezen voor koop ipv huur. Terwijl het nu juist ging over de akl dan niet terechte wil om je koophuis hypotheekvrij te hebben.

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 11:18:
[...]

Dat ligt aan de aannames die je doet: dat wat je er aan waarde uithaalt weer nodig heb om te wonen. Dat is een aanname waar je sterke twijfels over zou kunnen hebben, zeker op de lange termijn. Dat gaat op zo lang de marktwaarde van je woning gelijke tred houdt met wat de alternatieven kosten. Maar vaak is dat niet zo. Daarom is het zeker verstandig om de marktwaarde mee te nemen, mits je ook de kosten van de alternatieven meeneemt in de berekening van woonalternatieven.

Trouwens, je geeft aan dat de reden waarom je het niet als vermogen ziet, het feit is dat het niet rendeert. Dat vind ik een vreemde redenering. Mijn spaarrekening rendeert ook niet, toch zie ik het wel als vermogen. Het geld dat er in zit zou dus wel kunnen renderen.


[...]

In feite geef je hier aan dat je kiest voor een stuk extra liquide vermogen plus bijbehorend stuk lening, wat alleen mogelijk is bij de gratie van het feit dat je eigen woning een bepaalde waarde heeft en als vermogenscomponent meetelt. Juist als je op deze manier 'belegt met geleend geld' maak je dus actief gebruik van het feit dat je woning een vermogenscomponent is..

Ik zie het wel als vermogen in de zin dat het een bepaalde waarde heeft, ik heb het keurig staan als stuk vermogen tegen de aanschafprijs en aan de andere kant staat er een schuld tegenover. Voor mij en dat is puur persoonlijk, ga ik er van uit , en dat is zoals je aangeeft een aanname , dat ik het geld dat ik er eventueel uit haal door verkoop weer nodig ga hebben. Ik hou er in de opbouw geen rekening mee dat ik straks na verkoop, verhuizing naar een voor die levensfase geschikte woning een ton over heb die ik aan andere zaken kan besteden.

Ik maak zeker gebruik van de leencapaciteit die het huis mij biedt. Tot een bepaald punt, en voor mij is de maatstaf wat kan ik nog krijgen voor hetzelfde geld in de markt mocht dit mis gaan. Ik ben dus precies om de reden die je aangeeft gestopt met aflossen.

Het rendeert niet omdat ik er geen rente uit kan krijgen, wat de rentestanden ook zijn. De spaarrekening is een liquide beleggingsvariant die nu een lage rente kent en ik kan op mijn spaarrekening een hogere rente krijgen in de toekomst. Ik kan het geld dat ik in mijn huis heb zitten , met geen mogelijkheid liquide maken zonder aan allerlei andere voorwaarden te hebben voldaan. Het keert geen bedrag uit rente (hoe laag ook in het geval van een spaarrekening)

Ik kom van de gedachtegang ik ga zsm aflossen, zo ben ik begonnen. De rentes begonnen te dalen ik had nog een relatief hoge rente en de huizenprijzen lagen op hun gat. Dus was het op dat moment goed om niet eerst te gaan beleggen maar af te lossen. Nu is dat voordeel compleet benut, ik kan dus best doorgaan met verder aflossen en ieder jaar de marktwaarde in mijn overzicht bijwerken en op papier een leuk rendement hebben. Maar ik krijg het niet gestort. Ik kan het niet pinnen. Het huis keert nu en in de toekomst niets uit.

Vandaar mijn, en dat is wellicht enorm krom, om niet teveel waarde te hechten aan de waarde van mijn huis.
Want qua risico schiet ik er niets mee op om versneld nog meer af te lossen, ik loop rendement mis in andere belegging categorieën en ik ben veel minder liquide.

Mijn risico op verlies van wonen is zover mogelijk afgedekt dat het voor mij in verhouding staat tussen de kosten en het risico. De rest gaat naar andere categorieën die wel renderen (in de zin van uitbetalen) en liquide zijn.

[ Voor 0% gewijzigd door CornermanNL op 07-09-2021 11:57 . Reden: tikfout, nog een slechte zin eruit gehaald ]

[writser]

Xanaroth schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 11:10:
[...]


Technisch gezien een negatieve opportunity cost. Zelfs wanneer woningen niet langer meer waard worden zit je ermee dat in huren er 3 dingen verwerkt worden in de prijs. Winst, risico en indexatie.
Zolang winst en risico bestaan in de huurwereld, kan huren onmogelijk goedkoper zijn dan kopen - dan zou de huisbaas vanzelf failliet gaan.
De indexatie gaat ook over deze bedragen, en zo loopt je achterstand alleen maar op.

Zolang de huisbaas geld verdiend, betaal jij die winst. En dat is dus meer kosten dan nodig is in scenario waarin je zelf die woning had gekocht, want dan was dat bedrag op je eigen beleg rekening terecht gekomen.

Is heel simpel te bepalen. Als opportunity cost in voordeel is van huren&beleggen ipv kopen? Dan zou de huisbaas niet gaan verhuren maar verkopen en alles in de ETF proppen.

Ik had het niet over kopen versus huren. Het ging mij over de opportunity cost van een groter huis kopen t.o.v. een kleiner huis kopen.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 11:51:
[...]
Ik maak zeker gebruik van de leencapaciteit die het huis mij biedt. Tot een bepaald punt, en voor mij is de maatstaf wat kan ik nog krijgen voor hetzelfde geld in de markt mocht dit mis gaan. Ik ben dus precies om de reden die je aangeeft gestopt met aflossen.

Maar dat punt, de vraag wat je nog kunt krijgen voor je geld mocht het mis gaan, dat is dus juist iets wat sterk afhankelijk is van de woningwaarde. En niet van de ooit betaalde aanschafprijs. Als je in het verleden een huis voor honderdduizend gulden hebt gekocht en deze nu 5 ton als WOZ heeft, wat kies je dan als 'veilig' bedrag? Ik ga er vanuit dat je dan toch eerder naar de huidige waarde kijkt dan naar de aanschafprijs van 'ooit'.

Het rendeert niet omdat ik er geen rente uit kan krijgen, wat ik ook wat de rentestanden ook zijn. De spaarrekening is een liquide beleggingsvariant die nu een lage rente kent en ik kan op mijn spaarrekening een hogere rente krijgen in de toekomst. Ik kan het geld dat ik in mijn huis heb zitten , met geen mogelijkheid liquide maken zonder aan allerlei andere voorwaarden te hebben voldaan. Het keert geen bedrag uit rente (hoe laag ook in het geval van een spaarrekening)

Vind ik een vreemde gedachtegang. Voor jou telt vermogen dus alleen mee als het voldoet aan de eigenschappen 'liquide' of 'geld uitkerend'. Volgens mij zijn er toch best ook wel andere vermogenscategorieën die niet bepaald liquide zijn of geld uitkeren, maar wel als investering worden gebruikt. (Variërend van kunstverzamelingen tot een moderne variant van de Tante Agaath lening.)

Maar OK, het is jouw keuze.

Mijn risico op verlies van wonen is zover mogelijk afgedekt dat het voor mij in verhouding staat tussen de kosten en het risico. De rest gaat naar andere categorieën die wel renderen (in de zin van uitbetalen) en liquide zijn.

Je kijkt dan alleen naar het risico op verlies van wonen en van liquiditeit. Je gaat er aan voorbij dat je door de keus om niet verder af te lossen, maar dat geld in andere (liquide) middelen te steken ook andere risico's introduceert. Bv. het risico dat de liquide beleggingen toch minder renderen of het risico dat de hypotheekrente stijgt. Prima dat je die afweging maakt, maar wel zo goed om ook die geïntroduceerde risico's te benoemen en mee te nemen in je afweging.

[CornermanNL]

@Rubbergrover1 Je hebt goede punten, ik ga even door op het risico want dat is voor mij de meest belangrijke factor. Ik hou 2 zaken in de gaten (of liever heb dat gedaan) de waarde van de woning ten opzichte van het openstaande hypotheekbedrag. En de maandlast ten opzichte van het inkomen.

Primair is de functie van mijn koopwoning wonen, niets anders. De maatstaf die ik er naast leg is de volgende , wat is het goedkoopste en meest bereikbare alternatief. In mijn geval , is dat particuliere huur. Als het langdurig misgaat sociale huur.

Hoe kom ik op dat punt, als er langdurig geen inkomen is, stel dat gebeurd met een klein vermogen en een volledig afgelost huis. Stel ik hou het 2 jaar vol en moet verkopen, dan heb ik bijvoorbeeld een paar jaar opeten van dat geld in een particuliere huurvorm alvorens (en nogmaals dat is als alles misgaat) ik ergens een keer in aanmerking kom voor een sociale huurwoning. (Als het allemaal al beschikbaar is)

Als ik in de jaren niet extra aflos maar vermogen opbouw met 'geleend' geld, wordt de buffer groter en kan ik het veel langer uithouden omdat ik zaken snel kan verkopen. Dat zou ook gelden voor kunst , whiskey en andere zaken. Ik hoef er namelijk mijn dak boven mijn hoofd niet voor te verkopen. En dat is het maximale risico. Je kan namelijk, bij een piekbelasting in tijd en dat is de belangrijkste component, behoorlijk in de problemen komen als er teveel papieren vermogen is ten opzichte van wat je op dat moment kan ophoesten.
En daar zit het grootste gevaar. Op termijn komt het altijd wel weer goed, maar soms heb je die termijn gewoon niet. En sta je ondanks dat je een huis van een half miljoen had zonder schulden , toch voor een enorm probleem.

Op een gegeven moment is die berekening in het voordeel van niet meer versnel extra aflossen uitgevallen.
Dus ik bekijk het wellicht heel apart, maar mijn ervaringen met onverwachte gebeurtenissen hebben mij geleerd dat in de huidige staat van het systeem , geen schulden lang niet altijd de zekerheid beidt die je er op voorhand van verwacht had.

[Cyberpope]

DualDevil schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 11:44:
Dan zit de bank er toch nog altijd bij, inkomen nodig voor herfinanciering, aanpassingen moeten de waarde niet beïnvloeden. Is dus niet helemaal waar dat je die voordelen ook hebt bij een niet afbetaald huis.

1) Hoezo? mijn aflosvrije deel loopt door tot 2060 of ergens in die buurt. Verwacht ik niet meer mee te maken (en zeker niet in dit huis). Dus wat moet ik herfinancieren?
2) Hoezo? Ik heb al behoorlijk wat aanpassingen gedaan. Mijn hypotheekverstrekker had daar niets mee van doen.

En mijn rendement is groter als wat ik betaal aan rente op mijn hypotheek. Dus waarom 100% aflossen? Ik zie werkelijk niet de nut van een 100% afgelost huis. Behalve bij hyperdeflatie (verwacht ik niet zo snel) of een bak stenen doorgeven aan je kinderen (heb ik niet).

Wat is dan de waarde van een 100% afgelost huis? Behalve gemoedsrust?
Als ik die 200 euro hypotheek niet meer kan betalen, dan kan ik er waarschijnlijk toch niet meer blijven wonen.

Maar wellicht mis ik iets, dus hoor het graag.

[MneoreJ]

Eigenlijk grappig dat een huis voor zoveel discussie zorgt, telkens weer als het ter sprake komt. Het zal een combinatie zijn:

• een huis is voor de meeste mensen de grootste aankoop die ze ooit zullen doen (op nieuwere huizen na dan);
• een huis is zo duur dat je het alleen kunt kopen door een lening aan te gaan, waarvan de afbetaling een van de grootste kostenposten is die je hebt (en tegenwoordig moet je er ook nog gespaard vermogen bij doen);
• de waarde varieert aanzienlijk op de lange termijn (en die termijn is lang, want je koopt het vaak vroeg in je leven, voor je uberhaupt veel financieel gepland hebt);
• een huis is een levensbehoefte, want je moet ergens wonen;
• een huis is een variabele behoefte, want hoe leuk, mooi of groot je precies wil wonen of moet wonen hangt van je persoonlijke situatie af.

Die dingen zorgen voor een spanningsveld waarbij mensen zich soms in rare kronkels moeten wringen om het een logische plek te geven in hun financiële huishouding, ondanks dat het "ogenschijnlijk" simpel zou moeten zijn als je platte economische theorieën mag geloven. Over auto's zijn er ook wel eens discussies, bijvoorbeeld, maar die gaan toch meestal lang niet zo vaak door en op dezelfde punten (overigens geen uitnodiging )

[CornermanNL]

@MneoreJ het is ook een van de weinige risico’s die je niet mag lopen en dat is dakloos raken , dat is in ons systeem redelijk funest. Of iets dat lijkt op die richting , gedwongen verkoop.

Puur op het gebied boekhouding is het simpel , maar de praktijk is veel weerbarstiger. De discussie is een balans oefening. Maar echt reëel risico zit vaak in tijd en op momenten waarop je het niet verwacht. En dan kan een afgelost huis ineens een enorm probleem vormen en blijkt de veiligheid een papieren werkelijkheid.

[DualDevil]

Cyberpope schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 12:26:
[...]

1) Hoezo? mijn aflosvrije deel loopt door tot 2060 of ergens in die buurt. Verwacht ik niet meer mee te maken (en zeker niet in dit huis). Dus wat moet ik herfinancieren?
2) Hoezo? Ik heb al behoorlijk wat aanpassingen gedaan. Mijn hypotheekverstrekker had daar niets mee van doen.

En mijn rendement is groter als wat ik betaal aan rente op mijn hypotheek. Dus waarom 100% aflossen? Ik zie werkelijk niet de nut van een 100% afgelost huis. Behalve bij hyperdeflatie (verwacht ik niet zo snel) of een bak stenen doorgeven aan je kinderen (heb ik niet).

Wat is dan de waarde van een 100% afgelost huis? Behalve gemoedsrust?
Als ik die 200 euro hypotheek niet meer kan betalen, dan kan ik er waarschijnlijk toch niet meer blijven wonen.

Maar wellicht mis ik iets, dus hoor het graag.

Je mist denk ik niets groots, maar het is afhankelijk van perspectief.
1) Je aflossingsvrije deel is nu dus zo ver vastgezet dat herfinanciering geen issue is. Dat is niet voor een ieder de situatie. Als je het zo doet, dan is herfinanciering inderdaad niet aan de orde. Moet je dan dus wel vooraf even regelen (anders is dat een risico).
2) De meeste hypotheken hebben wel degelijk bepalingen opgenomen rondom toestemming voor grootschalige verbouwingen. Dat is ook logisch, je neemt met een verbouwing een risico en doet aanpassingen aan het object dat als onderpand voor een lening dient, wat ook nog risico's met zich meebrengt voor jouw mogelijkheden de hypotheek te betalen (bijv. als de verbouwing een hopeloos drama wordt). Dat je als huizenbezitter die bepaling negeert en ermee weg komt wil niet zeggen dat je niets met de bank te maken hebt/kan hebben.

En daar zit dus ook de 'winst'. Tot de hypotheek van je huis af is, bepaalt de bank als shit de fan raakt voor iets dat voor jou van groot belang is het vervolgtraject. Wat het je waard is om dat risico kwijt te raken is per persoon verschillend, zoals veel afwegingen . Dat het een beperkt risico is ben ik direct eens, en dat het rendement van geld investeren naar verwachting groter is ook, daarom kun je mijns inziens het beste op jonge leeftijd veel lenen, en afbouwen als je nabij pensioen bent.

[MneoreJ]

CornermanNL schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 13:05:
het is ook een van de weinige risico’s die je niet mag lopen en dat is dakloos raken , dat is in ons systeem redelijk funest. Of iets dat lijkt op die richting , gedwongen verkoop.

Puur op het gebied boekhouding is het simpel , maar de praktijk is veel weerbarstiger. De discussie is een balans oefening. Maar echt reëel risico zit vaak in tijd en op momenten waarop je het niet verwacht. En dan kan een afgelost huis ineens een enorm probleem vormen en blijkt de veiligheid een papieren werkelijkheid.

Tja, je kunt beide kanten op redeneren natuurlijk. Aan de ene kant is dakloos raken meestal ook gerelateerd aan de rest van je leven dat dan door het putje gaat (financieel, psychisch, noem het maar op). Je wordt immers niet zomaar even dakloos terwijl de rest nog allemaal OK is, dus het risico afdekken dat je niet dakloos wordt zodat dat maar goed zit terwijl je dan eventjes vakkundig met de rest dealt is niet echt te doen. In die zin is gokken op een afbetaald huis als ultieme zekerheid een illusie.

Aan de andere kant, als je aan het afglijden bent richting dakloosheid kan een afbetaald huis hebben toch wel een aanzienlijk fundament zijn om niet door de bodem te zakken (pun intended), zowel psychologisch als fysiek. Zelfs als je knagend van de honger 4 uur per dag spinnen hallucineert is dat nog altijd beter te doen tussen vier muren dan wanneer je datzelfde in een kartonnen doos moet doen in de stromende regen. (Ja, in theorie hebben we in Nederland natuurlijk vangnetten die dat allemaal moeten voorkomen; in de praktijk kun je genoeg mensen op straat vragen hoe goed dat nou werkt.) Als het je vooral daarom te doen is zul je een afbetaald huis niet snel als wat voor risico dan ook zien.

[R.van.M]

De discussie gaat er vooral over hoe je de woning meetelt in je eigen persoonlijke boekhouding. Naar mijn mening zijn er 2 opties

1) Je telt de waarde van de woning niet mee. Het is een kostenpost qua onderhoud, hypotheekrente en aflossing. Dit is een goede optie als je verwacht na je pensioen in de woning te blijven. Je kosten zullen dalen nadat je woning is afgelost waardoor je daarna lagere kosten en dus minder vermogen nodig hebt.

2Je telt de waarde van de woning wel mee. Je telt onderhoud en hypotheekrente mee als kosten maar aflossing niet (dat is immers een kapitaal verschuiving van cash geld naar stenen). Je telt de waarde van de woning (WOZ of referentiepunten) - resterende hypotheek als vermogen. Bij een verhuizing naar een goedkopere woning of huurhuis heb je daardoor geen rare sprongen in je vermogen.

[CornermanNL]

Dakloos wordt je niet snel , maar het gaat om tijdigheid. Ik heb een lange periode moeten revalideren, de eerste vraag was hoe is je financiële positie en de tweede hoe is je relatie. Wat je met een huis verzekerd is niet dakloos worden. En dat kost een bepaalde premie. Er is een moment dat extra premie betalen geen enkel extra risico meer dekt. Je speelt zelf verzekeringsmaatschappij als je FO wil worden. Simpel voorbeeld uit mijn revalidatietijd , en helaas was het niet de enige bij wie het mis ging.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 12:26:
@Rubbergrover1 Je hebt goede punten, ik ga even door op het risico want dat is voor mij de meest belangrijke factor. Ik hou 2 zaken in de gaten (of liever heb dat gedaan) de waarde van de woning ten opzichte van het openstaande hypotheekbedrag. En de maandlast ten opzichte van het inkomen.

Maar dat is eigenlijk ook een beetje mijn punt, je bekijkt vooral de risico's van het wonen zelf. Terwijl je met het beleggen-met-geleend-geld (de keus voor extra beleggen in plaats van hypotheek aflossen) ook andere risico's introduceert. Dat je de risico's van het wonen zelf geminimaliseerd hebt betekent niet dat al je risico's geminimaliseerd zijn.

En dat is natuurlijk ook niet erg, maar het is wel iets om je ook bewust van te zijn.

[ Voor 5% gewijzigd door Rubbergrover1 op 07-09-2021 14:00 ]

[mifa]

R.van.M schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 13:35:
De discussie gaat er vooral over hoe je de woning meetelt in je eigen persoonlijke boekhouding. Naar mijn mening zijn er 2 opties

1) Je telt de waarde van de woning niet mee. Het is een kostenpost qua onderhoud, hypotheekrente en aflossing. Dit is een goede optie als je verwacht na je pensioen in de woning te blijven. Je kosten zullen dalen nadat je woning is afgelost waardoor je daarna lagere kosten en dus minder vermogen nodig hebt.

2Je telt de waarde van de woning wel mee. Je telt onderhoud en hypotheekrente mee als kosten maar aflossing niet (dat is immers een kapitaal verschuiving van cash geld naar stenen). Je telt de waarde van de woning (WOZ of referentiepunten) - resterende hypotheek als vermogen. Bij een verhuizing naar een goedkopere woning of huurhuis heb je daardoor geen rare sprongen in je vermogen.

Ook bij 1) is aflossing geen kostenpost. De wel/niet discussie of de (fictieve) waarde van je huis op de balans zou moeten staan is daarbij niet van belang. De aflossing gaat namelijk naar het openstaande bedrag van de hypotheeklening (verlagen van schuld). Er is geen enkel verschil in opbrengsten/inkomsten of kosten/uitgaven of het huis op de balans staat of niet. Op papier is iemand die zijn huis voor een waarde > 0 op de balans zet rijker dan iemand die dat niet doet.

[Kevf]

Cyberpope schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 12:26:
[...]

1) Hoezo? mijn aflosvrije deel loopt door tot 2060 of ergens in die buurt. Verwacht ik niet meer mee te maken (en zeker niet in dit huis). Dus wat moet ik herfinancieren?
2) Hoezo? Ik heb al behoorlijk wat aanpassingen gedaan. Mijn hypotheekverstrekker had daar niets mee van doen.

En mijn rendement is groter als wat ik betaal aan rente op mijn hypotheek. Dus waarom 100% aflossen? Ik zie werkelijk niet de nut van een 100% afgelost huis. Behalve bij hyperdeflatie (verwacht ik niet zo snel) of een bak stenen doorgeven aan je kinderen (heb ik niet).

Wat is dan de waarde van een 100% afgelost huis? Behalve gemoedsrust?
Als ik die 200 euro hypotheek niet meer kan betalen, dan kan ik er waarschijnlijk toch niet meer blijven wonen.

Maar wellicht mis ik iets, dus hoor het graag.

Waar/hoe kan je ook alweer uitrekenen wat het meest voordelig is tot hoever je je het huis het beste kan aflossen?

[Kevf]

Xanaroth schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 09:26:
[...]


[...]


Beleg vooral op inkomen, gezien FO over dusdanig lange horizon gaat dat ik liever passief inkomen genereer dan elk jaar 4% actief moet verkopen. Met bijbehorend risico van timing en aandeel selectie wat dan te verkopen.

Ik zette zodoende (zwaaaaar) in op vastgoed, dat juist bekend staat om relatief beperkte koersstijging maar enorme uitkeringen. Daarbij dat deze sector relatief wat harder was geraakt (-40% tot wel -50% ipv -30%) en daarbij trager herstelde - zag eruit als een mooie kans om serieus overweight te gaan. Yields van 5-10% zonder dat er met een bedrijf iets mis is was om te watertanden.

Dat herstel kwam pas na de jaarwisseling echt op gang. Zie bijvoorbeeld VNQ ter referentie.
92,27 op de eerste handelsdag in 2020 en 87,93 op de laatste, dus letterlijk negatief jaarresultaat. Waar het nu tegen de 110 gaat (+35% YTD) vs bijvoorbeeld VWRL (+20,55%) en dan nog hogere yield wat de vertraging in de koers ruimschoots goed aan het maken is.

Nu is met de herstelbeweging erbij tegen de 30% van mn portfolio vastgoed aandelen. Maar kwa inkomen zelfs 37% van de huidige passieve inkomsten.

Zet je in op vastgoed vanwege het feit dat de ETF/VNQ dividend uitkeert of heb je nog specifieke redenen om voor vastgoed te gaan. Er zijn uiteraard wel meer ETF's die dividend uitkeren.

[JanHenk]

CornermanNL schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 13:47:
Dakloos wordt je niet snel , maar het gaat om tijdigheid. Ik heb een lange periode moeten revalideren, de eerste vraag was hoe is je financiële positie en de tweede hoe is je relatie. Wat je met een huis verzekerd is niet dakloos worden. En dat kost een bepaalde premie. Er is een moment dat extra premie betalen geen enkel extra risico meer dekt. Je speelt zelf verzekeringsmaatschappij als je FO wil worden. Simpel voorbeeld uit mijn revalidatietijd , en helaas was het niet de enige bij wie het mis ging.


***members only***

Goed verhaal en maakt inderdaad 'pijnlijk' duidelijk dat een deel van het FO worden ook het zijn van je eigen verzekeringsmaatschappij is en dat liquide bezit op sommige momenten zeer welkom kan zijn. Ik zie dat je zelf ook e.e.a. hebt meegemaakt in je leven om tot dat inzicht te komen, bedankt voor het delen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Cyberpope]

Kevf schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 14:52:
[...]


Waar/hoe kan je ook alweer uitrekenen wat het meest voordelig is tot hoever je je het huis het beste kan aflossen?

Is daar een formule voor? Ik doe het op gevoel (wat voelt prettig om als hypotheek te betalen op langere termijn) in combinatie met redement op mijn aandelen.

Stel dat door inflatie mijn rente naar die 10% schiet kan het zomaar zijn dat ik wel kies voorvolledig aflossen. Maar nu met 2% haal ik meer rendement op mijn aandelen.

Voordeel van rente naar 10% door inflatie, betekent dat door dat de schuld op zich steeds minder waard wordt en makkelijker is af te lossen.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 13:47:
Dakloos wordt je niet snel , maar het gaat om tijdigheid. Ik heb een lange periode moeten revalideren, de eerste vraag was hoe is je financiële positie en de tweede hoe is je relatie. Wat je met een huis verzekerd is niet dakloos worden. En dat kost een bepaalde premie. Er is een moment dat extra premie betalen geen enkel extra risico meer dekt. Je speelt zelf verzekeringsmaatschappij als je FO wil worden. Simpel voorbeeld uit mijn revalidatietijd , en helaas was het niet de enige bij wie het mis ging.


***members only***

Volgens mij is dit al vaker langsgekomen. Het risico zit niet zozeer er in dat je je hypotheek aflost, het risico is vooral dat je daarnaast nauwelijks liquide middelen hebt. Of beter gezegd, dat je het geld dat eigenlijk voor buffer en een noodzakelijke overlevingsperiode bedoeld is, in plaats daarvan vast zet in de stenen.

Maar als je een fatsoenlijke buffer hebt en daarnaast al een redelijke hoeveelheid beleggingen waarmee je het een flinke tijd kunt uitzingen, dan neemt het risico op gebrek aan liquiditeit zienderogen af en introduceer je met extra aflossingen nauwelijks extra risico's.

[MneoreJ]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 15:17:
Maar als je een fatsoenlijke buffer hebt en daarnaast al een redelijke hoeveelheid beleggingen waarmee je het een flinke tijd kunt uitzingen, dan neemt het risico op gebrek aan liquiditeit zienderogen af en introduceer je met extra aflossingen nauwelijks extra risico's.

Het probleem zit hem natuurlijk wel in "al een redelijke hoeveelheid beleggingen". Veel mensen vinden beleggen maar eng en gaan dan juist voor de aflossing eerst of in ieder geval bij voorkeur "want zeker rendement". Dan is het zeer wel mogelijk dat je aan je standaardbuffertje om de ijskast en de auto te vervangen wel eens niet genoeg kunt hebben bij een wat ingrijpendere calamiteit.

[DualDevil]

Daarom wordt mijn pad zoals ik het nu voorzie om enerzijds wereldwijd gespreid ETFs aan te houden en na FI rustig te verkopen, gecombineerd met een afbouw van mijn risico door schulden weg te werken en kosten te verlagen kort voorafgaand aan FI. Zo heb je relatief veel leverage op jonge leeftijd (gehele hypotheek) en bouw je op een natuurlijke manier je leverage af naarmate je hersteltijd bij een crash gezien je leeftijd afneemt.

Praktisch houdt dat in:
- Snel veel sparen en in ETF's inleggen op relatief jonge leeftijd. Voor een woning gewoon een flinke hypotheek aanhouden.
- Dat volhouden tot ik verwacht dat de ETFs coastend (zonder extra inleg) snel genoeg groeien om, wanneer ik mijn focus verschuif naar kostenreductie / risicoverlaging, op FI datum alsnog mijn streefbedrag te bereiken. Hoe lang ik coast hangt af van hoeveel ik verwacht nodig te hebben voor kosten- en risicoreductie op andere vlakken.
- Investeringen van ETF's stoppen en geld naar kostenverlagingen en aflossingen verschuiven die mijn maandelijkse lasten terugdringen op volgorde van effectiviteit. Denk aan energiebesparende maatregelen die minder renderen dan ETF's maar wel meer dan hypotheek, dan hypotheek aflossen, eventuele benodigde onderhouden / verbouwingen / aanpassingen doen, voertuigen onderhouden/vervangen indien relevant, dergelijke keuzes. Dat kan tzt ook prima, de hypotheek zal tegen die tijd hoe dan ook bescheiden zijn, en in de laatste periode voor FI kan ik dan heel snel heel veel aflossen omdat kosten dus afnemen en geen nieuwe inleg in ETF's nodig is om streefbedrag te halen.

Effect is naar verwachting wel dat je je streefbedrag waarschijnlijk wat hoger legt dan nodig gezien je situatie (je verlaagt immers je kosten flink nét voor FI, je inschatting van wat je nodig hebt wordt wat conservatief) maar dat vind ik een prettige mate van conservatisme. Niets extreems, iets lagere withdrawal rate dan in de aannames voor FI aangenomen.

[ Voor 10% gewijzigd door DualDevil op 07-09-2021 15:35 ]

[RichieB]

Xanaroth schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 09:26:
[...]
Dat herstel kwam pas na de jaarwisseling echt op gang. Zie bijvoorbeeld VNQ ter referentie.
92,27 op de eerste handelsdag in 2020 en 87,93 op de laatste, dus letterlijk negatief jaarresultaat. Waar het nu tegen de 110 gaat (+35% YTD) vs bijvoorbeeld VWRL (+20,55%) en dan nog hogere yield wat de vertraging in de koers ruimschoots goed aan het maken is.
[...]

VNQ: €92,27 begin 2020 naar €110 nu is +19,2%
VWRL: €83,75 op 3-1-2020 naar €103,94 nu is +24,1%

VNQ dividend in 2020+2021: $4,59 geeft totaal 23,7%
VWRL dividend in 2020+2021: $2,48 geeft totaal 26,8%

Conclusie: indexfondsbeleggen wint het in deze periode van vastgoedfondsbeleggen.

[ Voor 8% gewijzigd door RichieB op 07-09-2021 16:25 ]

[CaLeX]

CornermanNL schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 13:47:
Dakloos wordt je niet snel , maar het gaat om tijdigheid. Ik heb een lange periode moeten revalideren, de eerste vraag was hoe is je financiële positie en de tweede hoe is je relatie. Wat je met een huis verzekerd is niet dakloos worden. En dat kost een bepaalde premie. Er is een moment dat extra premie betalen geen enkel extra risico meer dekt. Je speelt zelf verzekeringsmaatschappij als je FO wil worden. Simpel voorbeeld uit mijn revalidatietijd , en helaas was het niet de enige bij wie het mis ging.


***members only***

In de basis is aflossen op je huis een prima beslissing voor het grootste gedeelte van de samenleving. Ook al is er meer rendement te halen op andere methodes.

In het geval van een aantal op een stapelende tegenslagen (in jouw vorbeeld tel ik er 3) doe je er weinig tegen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[yorroy]

Fantastisch topic om bij te blijven lezen en scherp te blijven op je uitgaven.
Behalve met wat spelen met crypto, wat continu enorm volatiel blijft, heb ik niet zo heel veel met beleggen en zoek ik naar wat andere manieren om nu wat te investeren om er later profijt van te hebben.

Ik geniet ontzettend van vrije tijd en sinds ik gebruik maak van ouderschapsverlof, welke over 2 jaar afloopt, heb ik wel de keus gemaakt om hierna niet meer full time te gaan werken en het bij 4 dagen te houden.

Dan mijn vraag waar ik nu al een tijdje over aan het nadenken ben:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[CaLeX]

yorroy schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 15:53:
Fantastisch topic om bij te blijven lezen en scherp te blijven op je uitgaven.
Behalve met wat spelen met crypto, wat continu enorm volatiel blijft, heb ik niet zo heel veel met beleggen en zoek ik naar wat andere manieren om nu wat te investeren om er later profijt van te hebben.

Ik geniet ontzettend van vrije tijd en sinds ik gebruik maak van ouderschapsverlof, welke over 2 jaar afloopt, heb ik wel de keus gemaakt om hierna niet meer full time te gaan werken en het bij 4 dagen te houden.

Dan mijn vraag waar ik nu al een tijdje over aan het nadenken ben:

***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[pirke]

RichieB schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 15:49:
[...]


VNQ: €92,27 begin 2020 naar €110 nu is +19,2%
VWRL: €83,75 op 3-1-2020 naar €103,94 nu is +24,1%

Conclusie: indexfondsbeleggen wint van vastgoedfondsbeleggen.

Dat is wel heel kort door de bocht. Zo'n conclusie kun je niet trekken door naar 1 periode van anderhalf jaar te kijken. Vastgoed is cyclisch en gedraagt zich anders dan een brede index. Voor een eerlijke vergelijking zul je dus naar veel meer en veel langere periodes moeten kijken. En je vergeet het dividend mee te nemen, wat bij VNQ hoger ligt dan bij VWRL.

[RichieB]

@pirke Je hebt helemaal gelijk, maar dat is me te veel moeite. Ik heb er "in deze periode" aan toegevoegd.

[Cyberpope]

yorroy schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 15:53:
Fantastisch topic om bij te blijven lezen en scherp te blijven op je uitgaven.
Behalve met wat spelen met crypto, wat continu enorm volatiel blijft, heb ik niet zo heel veel met beleggen en zoek ik naar wat andere manieren om nu wat te investeren om er later profijt van te hebben.

Ik geniet ontzettend van vrije tijd en sinds ik gebruik maak van ouderschapsverlof, welke over 2 jaar afloopt, heb ik wel de keus gemaakt om hierna niet meer full time te gaan werken en het bij 4 dagen te houden.

Dan mijn vraag waar ik nu al een tijdje over aan het nadenken ben:

***members only***

Besef je ook dat je (in jouw gedachte) hoge bedrag aan restschuld in 2038 nogal het nodig last heeft gehad van inflatie en ook een heel stuk minder is? (snelle berekening bij 1,1% inflatie, gaat er 20k af).

Ik denk hierbij aan dat mijn ouders heel lang getwijfeld hebben over een huiskopen in 1968 waarvoor ze toen wel 14.000 gulden hypotheek moesten nemen. Hoe zouden ze dat ooit terug betalen. En toen kwam de forse inflatie in de 70 en 80. Toen bleek die 14k bij het aflossen in de jaren 90 niet zo veel meer voor te stellen.

[ Voor 18% gewijzigd door Cyberpope op 07-09-2021 16:22 ]

[Afas]

yorroy schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 15:53:
Fantastisch topic om bij te blijven lezen en scherp te blijven op je uitgaven.
Behalve met wat spelen met crypto, wat continu enorm volatiel blijft, heb ik niet zo heel veel met beleggen en zoek ik naar wat andere manieren om nu wat te investeren om er later profijt van te hebben.

Ik geniet ontzettend van vrije tijd en sinds ik gebruik maak van ouderschapsverlof, welke over 2 jaar afloopt, heb ik wel de keus gemaakt om hierna niet meer full time te gaan werken en het bij 4 dagen te houden.

Dan mijn vraag waar ik nu al een tijdje over aan het nadenken ben:

***members only***

Ik weet niet tot wanneer je hypotheek loopt maar als die langer dan 2038 loopt zou je kunnen vragen om een rentemiddeling tot einde looptijd. Daarmee profiteer je nog een beetje van de extreem lage rente nu terwijl je niet weet hoe het er over 17 jaar voor staat. De rente zal dan iets lager worden waarmee de rentelast ook lager wordt. Die ruimte kun je dan alvast in gaan zetten om het aflossingvrije deel langzaam af te lossen. Let er ook op dat na 30 jaar de renteaftrek op je aflossingsvrije deel vervalt, waarmee de netto last bij een gelijke rente een stuk hoger wordt.
En hoewel aflossen nu gevoelsmatig niet veel zoden aan de dijk zet ben je er dan straks wel van af. Maar dit is een vrij fundamentele richtingenstrijd tussen mensen die een voorkeur hebben voor aflossen op de hypotheek versus mensen die de liquide middelen liever inzetten om mee te investeren omdat ze daar een hoger rendement van verwachten.

[Rubbergrover1]

yorroy schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 15:53:
Fantastisch topic om bij te blijven lezen en scherp te blijven op je uitgaven.
Behalve met wat spelen met crypto, wat continu enorm volatiel blijft, heb ik niet zo heel veel met beleggen en zoek ik naar wat andere manieren om nu wat te investeren om er later profijt van te hebben.

Ik geniet ontzettend van vrije tijd en sinds ik gebruik maak van ouderschapsverlof, welke over 2 jaar afloopt, heb ik wel de keus gemaakt om hierna niet meer full time te gaan werken en het bij 4 dagen te houden.

Dan mijn vraag waar ik nu al een tijdje over aan het nadenken ben:

***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[yorroy]

CaLeX schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 15:57:
[...]


***members only***

Thx! ik zal eens inlezen in ETF.

Cyberpope schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 16:12:
[...]

Besef je ook dat je (in jouw gedachte) hoge bedrag aan restschuld in 2038 nogal het nodig last heeft gehad van inflatie en ook een heel stuk minder is? (snelle berekening bij 1,1% inflatie, gaat er 20k af).

Ik denk hierbij aan dat mijn ouders heel lang getwijfeld hebben over een huiskopen in 1968 waarvoor ze toen wel 14.000 gulden hypotheek moesten nemen. Hoe zouden ze dat ooit terug betalen. En toen kwam de forse inflatie in de 70 en 80. Toen bleek die 14k bij het aflossen in de jaren 90 niet zo veel meer voor te stellen.

Daar heb ik wel aan gedacht, maar het blijft natuurlijk wel een klap geld.
Mijn ouders/schoonouders ervaren wel het zelfde als wat jij zegt hoor.

Afas schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 16:24:
[...]

Ik weet niet tot wanneer je hypotheek loopt maar als die langer dan 2038 loopt zou je kunnen vragen om een rentemiddeling tot einde looptijd. Daarmee profiteer je nog een beetje van de extreem lage rente nu terwijl je niet weet hoe het er over 17 jaar voor staat. De rente zal dan iets lager worden waarmee de rentelast ook lager wordt. Die ruimte kun je dan alvast in gaan zetten om het aflossingvrije deel langzaam af te lossen. Let er ook op dat na 30 jaar de renteaftrek op je aflossingsvrije deel vervalt, waarmee de netto last bij een gelijke rente een stuk hoger wordt.
En hoewel aflossen nu gevoelsmatig niet veel zoden aan de dijk zet ben je er dan straks wel van af. Maar dit is een vrij fundamentele richtingenstrijd tussen mensen die een voorkeur hebben voor aflossen op de hypotheek versus mensen die de liquide middelen liever inzetten om mee te investeren omdat ze daar een hoger rendement van verwachten.

Hypotheek loopt tot 2048, dus rentemiddeling zou nog een mogelijkheid kunnen zijn.
Ik ga de bank eens vragen wat dit gaat kosten aan boeterente en wat dit uiteindelijk oplevert.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 16:37:
[...]
Waarom zou je dat omzetten naar annuïteiten? Je kunt nu ook al gewoon aflossen op die hypotheek. Omzetten naar annuïteiten geeft je alleen maar een extra verplichting om die extra aflossingen iedere maand te doen. Ik zou gewoon je vrijheid houden en, als je je ongemakkelijk voelt bij een hoge restschuld, eventueel tussentijds delen aflossen.

Dit was vooral door de gedachte dat annuiteiten een lagere rente heeft, en puur vanuit gemak gezien dat de hypotheekverstrekker automatisch elke maand de aflossing afschrijft.


Al met al is jaarlijks een deel aflossen toch de beste optie, of toch eens kijken naar een tam indexfondsje en over een jaar of 20 in één klap een groter gedeelte aflossen.

[sebastiaan89]

@yorroy Als ik jou was zou ik een combinatie van aflossen en ETF's doen. 2.5% gegarandeerd rendement is best leuk voor een deel van je beschikbare investeringsgeld. De rest zou ik dan in ETF's steken voor een hogere rendementsblootstelling (en risico dus)

[CornermanNL]

CaLeX schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 15:51:
[...]

In de basis is aflossen op je huis een prima beslissing voor het grootste gedeelte van de samenleving. Ook al is er meer rendement te halen op andere methodes.

In het geval van een aantal op een stapelende tegenslagen (in jouw vorbeeld tel ik er 3) doe je er weinig tegen.
***members only***

Het is zeker het een goed startpunt, zo kan je snel en eenvoudig beginnen. Maar na een bepaald punt is er geen voordeel meer.

Ik denk gezien mijn eigen ervaring dat de relatie in ieder geval langer had standgehouden, de tijd was te kort en alles komt zo onder druk te staan dat er niet altijd meer goed wordt nagedacht over de te nemen stappen.

Dan was er meer tijd geweest voor veel mensen en dat geeft lucht. Buiten de onverwachte (voor velen althans) ziekte en de ingrijpende gevolgen valt er ook nog eens een financieel dringend probleem op je dak. Het is teveel te snel. En je hebt weinig ruimte om te manoeuvreren.

Als ik naar mijzelf kijk gaf de mogelijkheid om simpelweg te kunnen doorgaan met de plannen die ik had voor mijn herstel zoveel rust dat de rest op het gemak, met voldoende energie en zonder druk kon worden afgehandeld.

En snel genomen besluiten met zeer veel consequenties op langere termijn genomen onder grote druk zonder het overzicht te bewaren kosten op zijn minst veel meer geld dan nodig is. Het gaat mij er niet om dat aflossen van je huis geen doel kan zijn, maar het kan ongemerkt te veel worden. En het wordt steeds vaker als vermogen meegeteld als er iets voorkomt. Misschien terecht in het licht van evenwichtiger verdelen van de lasten maar het kan tot rare uitwassen leiden. Neem ouderen met een forse eigen bijdrage voor het verzorgingshuis wat ze niet uit een klein pensioen kunnen betalen, maar op papier is er wel genoeg vermogen.

De balans is belangrijk, en vaak wordt schuld als iets gezien dat je zo snel mogelijk moet wegwerken, en daarna ook zo min mogelijk erbij moet nemen. Ik sta daar nu anders in, het moet in verhouding staan tot je liquide middelen. En dan kan het zomaar zijn dat die nodige verbouwing beter gefinancierd kan worden dan contant betaald. Of dat het handiger kan zijn om wat extra aflossingsvrij te lenen en dit te beleggen. Zeker als je inkomen het toelaat is het zeker met de huidige rente best wel eens behoorlijk voordelig uitpakken op termijn.

Ik heb liever wat meer liquide en meer hypotheek dan een afgelost huis. En het gaat ongemerkt best hard, ook als de prijzen niet absurd stijgen zoals nu het geval is ontstaat er vrij snel een groot papieren vermogen. En ik kon daar toen helemaal niets mee.

[pirke]

@CornermanNL Helemaal mee eens. Voldoende cash buffer is zeer belangrijk. Ik heb onze (zakelijke) elektrische auto 2 jaar geleden gekocht met een financial lease van 1 jaar. Ik had hem direct contant kunnen afrekenen maar wilde genoeg buffer overhouden zonder de aandelen te moeten aanspreken in geval van nood. Bij de financial lease aanbieder waren ze wel verbaasd, meestal willen mensen hem niet al in 1 jaar aflossen De uiteindelijke netto rente die ik heb betaald was peanuts. De auto 2 maanden later kopen was een heel stuk duurder vanwege de bijtellingsgrens. En in het geval van nood wil je gewoon genoeg cash hebben, helemaal als freelancer met onzeker inkomen. Cash is koning. Het rendeert niet, maar als je het nodig hebt ben je heel blij dat je het hebt!

[Xanaroth]

RichieB schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 15:49:
[...]


VNQ: €92,27 begin 2020 naar €110 nu is +19,2%
VWRL: €83,75 op 3-1-2020 naar €103,94 nu is +24,1%

VNQ dividend in 2020+2021: $4,59 geeft totaal 23,7%
VWRL dividend in 2020+2021: $2,48 geeft totaal 26,8%

Conclusie: indexfondsbeleggen wint het in deze periode van vastgoedfondsbeleggen.

Totdat je naar het koersverloop kijkt. De langere aanloop waar de koers laag was (zie stuk over 1-jan tot 31-dec) heb ik veel langer DCA kunnen doen; laag en daarmee meer aandelen aankopen. Dus gemiddeld genomen hogere winst én hogere yield on cost.
Zo kon ik zelfs tot in maart-mei, in 2021, vastgoed aandelen kopen die nu tot absolute top stijgers behoren met 20-40% in de plus. Want veel dippen en ongelijke herstelbeweging door de sectoren heen. Pas na mei ging het echt vrij constant marktbreed omhoog.

Kevf schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 14:54:
[...]


Zet je in op vastgoed vanwege het feit dat de ETF/VNQ dividend uitkeert of heb je nog specifieke redenen om voor vastgoed te gaan. Er zijn uiteraard wel meer ETF's die dividend uitkeren.

Deels hoger dividend. . Kijk bijvoorbeeld naar een visa/mastercard (0,5% yield, 20% growth) en iets als WPC (5,35% yield, 1% growth). Duurt 15 jaar voordat je break-even draait in termen van yield, mits ze de 20% groei al die tijd kunnen volhouden.
Dat betekend, relatief gezien, veel hogere aandelen inkoop bij DRIP wat op lange termijn erg boeiend is - en nog veel hardere out performance in termen van inkomen.

Dat zorgt als eerste voor... boeiende.. resultaten als je die punten combineert, in termen van wat je inkomen over 20 of 30 jaars periode kan doen wanneer je gaat herinvesteren. Dan komt zo'n superb groeiaandeel nog niet in de buurt, zelfs als WPC geen enkele groei laat zien, over dik 30 jaar als periode.


Daarnaast ook beetje dat het hoge dividend vrij veel vrijheid en flexibiliteit geeft voor herinvesteren. Heb een huidige yield-on-cost van 4,26%. Als ik elders wil herinvesteren, bijvoorbeeld voor diversificatie om risico te managen? Kan ik in 1 jaar tijd 2 volwaardige posities opzetten die elk pakweg 1,5% van mn portfolio groot zijn zonder ook maar 1 cent in te leggen.
Waar bij het visa/mastercard voorbeeld, het me 4 jaar zou kosten om eenzelfde positie op te bouwen ernaast. Tenzij ik deze aandelen verkoop natuurlijk, en cash eruit haal, maar dan ga je weer richting speculeren of timing toe.


Daarbij, en dat is persoonlijk, wil ik voorzichtig zijn met de huidige rentestanden. Waar value aandelen gevoelig zijn voor aanwakkerende inflatie (=meer kosten), en growth juist voor hogere rente (= hogere discount waardering in modellen) waardoor 'klassiek' portfolio altijd lijkt te verliezen wanneer deze gaan oplopen.

offtopic:
veel verder negatief zie ik het ook niet kunnen zonder systeem problemen te veroorzaken

Vastgoed zit een beetje middenin het hele rente en inflatie verhaal. Het profiteert nu en de komende jaren van lagere rente (nu hele agressieve herfinanciering = meer winst short term). Zonder dat inkomen echt onder druk staat, want er is vaak een minimale jaarlijkse indexatie als inflatie tegenvalt.
Ook van hogere rente mocht die toch oplopen profiteren ze (meer inflatie = meer indexatie). Zonder dat kostenmodel echt onder druk staat, want eigenlijk alle debt maturities staan ondertussen op 2024/2025. Wat dan enkele jaren zorgt voor enorme spreads totdat het weer normale winst gaat draaien.

[ Voor 9% gewijzigd door Xanaroth op 07-09-2021 18:32 ]

[Johan Bogle]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 07:01:
[...]

Tsja, áls je een (betaalbare) huurwoning kunt vinden waar je in kunt. Dat is vaak heel wat lastiger om te krijgen dan een koopwoning vinden en daarop voldoende overbieden.

En wat zijn je huidige woonlasten dan? Zijn die zo veel hoger dan wat je bij huur van een vergelijkbare woning zou hebben? Anders zou mijn voorkeur toch zijn om na een kleine 30 jaar zonder hypotheeklasten te zijn dan levenslang huur moeten betalen.

ik reken dan met 1500 per maand voor huur. Is misschien wat krap maar moet lukken. Geen kids dus bij dood moet al het geld op. Verhuizen we nu naar Zuid Amerika met die overwaarde en ons spaargeld dan zouden wij nu op 40+ kunnen rentenieren. Zeg nooit nooit dus :-)

[Rubbergrover1]

Johan Bogle schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 18:41:
[...]
ik reken dan met 1500 per maand voor huur. Is misschien wat krap maar moet lukken. Geen kids dus bij dood moet al het geld op. Verhuizen we nu naar Zuid Amerika met die overwaarde en ons spaargeld dan zouden wij nu op 40+ kunnen rentenieren. Zeg nooit nooit dus :-)

1500 aanvangshuur moet wel lukken, maar dan stijg je in 20 jaar wel door richting 2500 per maand, gemiddeld zo'n 2000 per maand. Een vergelijkbare woning van 6 ton kost aan annuïteiten ook ongeveer 2000 per maand. Bij volledige hypotheek. (Heb je een stuk overwaarde, dan heb je lagere lasten, maar die kun je dan niet voor iets anders gebruiken.) Als je je huis verkoopt, dan heb je dus de keus of je van die overwaarde 20 jaar huur betaalt of 20 jaar hypotheek. Kies je voor huur, dan heb je na 20 jaar nog voor de rest van je leven 2500 huur plus indexatie. Kies je voor koop, dan heb je na 20 jaar nog 10 jaar 2000 hypotheek en daarna ben je er vanaf. Lijkt me toch een iets prettiger situatie.

[Jackthe]

sebastiaan89 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 17:02:
@yorroy Als ik jou was zou ik een combinatie van aflossen en ETF's doen. 2.5% gegarandeerd rendement is best leuk voor een deel van je beschikbare investeringsgeld. De rest zou ik dan in ETF's steken voor een hogere rendementsblootstelling (en risico dus)

Rendement kan wel eens hoger zijn, indien vermogen boven belastingvrije voet valt.
De aflossing laat het vermogen in box3 dalen waardoor je 1,2% vermogensheffing mist. Rendement is dus gegarandeerd 3,7% indien je reeds wat vermogen aan cash/beleggingen hebt.

[nietmachine48]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 19:56:
[...]

1500 aanvangshuur moet wel lukken, maar dan stijg je in 20 jaar wel door richting 2500 per maand, gemiddeld zo'n 2000 per maand. Een vergelijkbare woning van 6 ton kost aan annuïteiten ook ongeveer 2000 per maand. Bij volledige hypotheek. (Heb je een stuk overwaarde, dan heb je lagere lasten, maar die kun je dan niet voor iets anders gebruiken.) Als je je huis verkoopt, dan heb je dus de keus of je van die overwaarde 20 jaar huur betaalt of 20 jaar hypotheek. Kies je voor huur, dan heb je na 20 jaar nog voor de rest van je leven 2500 huur plus indexatie. Kies je voor koop, dan heb je na 290 jaar nog 10 jaar 2000 hypotheek en daarna ben je er vanaf. Lijkt me toch een iets prettiger situatie.

Best lang, 290 jaar..

[Johan Bogle]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 19:56:
[...]
Kies je voor koop, dan heb je na 290 jaar nog 10 jaar 2000 hypotheek en daarna ben je er vanaf. Lijkt me toch een iets prettiger situatie.

als je nog iets wil achterlaten voor anderen ben ik het helemaal met je eens. Voor ons zonder kids is het doel dat als wij dood gaan we zo dicht mogelijk bij de 0 vermogen komen.

[Rubbergrover1]

Johan Bogle schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 20:09:
[...]
als je nog iets wil achterlaten voor anderen ben ik het helemaal met je eens. Voor ons zonder kids is het doel dat als wij dood gaan we zo dicht mogelijk bij de 0 vermogen komen.

Ook als op 0 uitkomen je heel veel meer geld aan huur kost dan de hypotheek bij een koophuis?

[Phony]

nietmachine48 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 20:05:
[...]

Best lang, 290 jaar..

Ach, nieuwe hypotheektermijn voor een meergeneratiewoning

[phantom09]

Config schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 08:04:
[...]

Die mentaliteit klopt niet. Je huis waar je zelf in woont is geen asset maar een kostenpost. Er zijn namelijk geen gouden eieren die losstaan van de kip, tenzij je een kamer gaat verhuren oid. Als je de overwaarde inbrengt in een ander huis dan compenseer je hooguit voor de prijsstijging van dat volgende huis. Netto schiet je niks op met hogere huizenprijzen. Als het volgende huis beter is dan waar je nu in zit, dan verlies je zelfs ondanks de overwaarde. Enige uitzondering is als je verkoopt en goedkoper gaat kopen of je gaat huren met de overwaarde.

Je snapt best wel wat ik bedoel. Ik heb 2 keuzes:

1. Blijven wonen in mijn huis die volledige afgelost is.
2. Mijn huis verkopen voor een x bedrag en dan gaan huren. Na een y aantal jaren is dit geld als sneeuw voor de zon verdwenen en mag ik de huur uit eigen zak betalen.

[phantom09]

Cyberpope schreef op maandag 6 september 2021 @ 23:07:
[...]

Kan het echter ook niet meenemen mijn graf in. Dus waarom zou ik koophuis van etterlijke tonnen vasthouden tot mijn dood? Waarbij ik het geld dat in de stenen zit niet kan benutten?
Daarbij is ook geen garantie dat huizenprijzen blijven stijgen. Zeker niet als over 20 jaar de sterfte onder de babyboomers op zijn hoogtepunt is. Waarom dus nooit nóóit gebruiken

Je zou kunnen blijven wonen in je eigen huis omdat je na je dood je huis aan je kinderen wilt erven?
Huizen prijzen fluctueren altijd, op zeer lange termijn gaat de prijs gewoon omhoog. Echter 20 jaar is lang maar niet zeer lang (dat is 50 jaar of meer). Ik heb geen idee wat de huizen prijzen over 20 jaar doen.
Zolang ik een eigen huis heb interesseert mij de waarde van de woning mij niet. Of dit nu 1 ton is of 6 ton.
Wat ik veel belangrijker vindt is de waarde van mijn investeringen.

[Config]

CornermanNL schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 08:49:
[...]


Klopt , het huis is een kostenpost. Zo neem ik hem ook op in mijn overzichten. Met een restwaarde dat wel. Uiteindelijk moet ik als ik ouder wordt waarschijnlijk nog een keer naar een gelijkvloerse woning verhuizen en ik ga er van uit dat ik de opbrengst uit de huidige woning nodig heb om weer in de woonkosten te voorzien. Wat het ook mag worden, koop of huur.

Maar een woning heeft voor best veel mensen wel een fors voordeel gehad de afgelopen jaren. De rente, als de rente daalt en je kan met een leuke overwaarde overstappen naar een andere woning. Daar zit voor veel mensen het huidige voordeel. En de ruimte om een broodnodige verbouwing of verduurzaming tegen lage kosten te kunnen lenen.

Ik ben in rente fors naar beneden gegaan en de maandlasten zijn gedaald. Puur rentestanden en overwaarde. Al het geld dat weer over was, is weer belegd. Een van de redenen dat ik ook gestopt ben met versneld aflossen. Dat heeft zijn functie wel verloren.

En dat in een betrekkelijk korte tijdspanne. Het is behoorlijke hefboom die gewoon ontstaan is door per ongeluk op een goed moment te verhuizen. Daar had ik in mijn oude situatie niet tegenaan kunnen sparen of bezuinigen. Als je net in de afgelopen 5 jaar die versnelling gemist hebt en je zit in bijvoorbeeld vrije sector huur, dan wordt vermogen opbouwen behoorlijk lastig. Bezit en leencapaciteit zijn enorm belangrijk in deze tijd , zeker met vermogensopbouw in het achterhoofd. En dat is een behoorlijke verschuiving van het hard sparen en hard werken waar wij als Nederlanders mee zijn groot gebracht. Een heel andere insteek en dynamiek.

Geld lenen kost niet langer geld in alle gevallen.

Een groot deel van de punten die je aanhaalt, komt uit de lage rentestand. Die punten kloppen dan ook, maar vergeet niet dat je pensioen onzeker is geworden, sparen niks oplevert, westerse overheden zich enorm in de schulden aan het gooien zijn, en de beurs een zeepbel heeft gekregen van jewelste. Maar inderdaad, de hypotheekrente is omlaag (en dus de prijzen omhoog), en op elke hoek van de straat staat een AMG/RSQ/QV/GT. De volgende crisis wordt wellicht een systeemcrisis, want er is geen serieuze econoom die verwacht dat de schulden van de ECB en FED zullen worden terugbetaald. En dus zit je drect te denken aan defaults op staatsobligaties. Als die crisis komt, dan zal het ook erop of eronder zijn voor de EU als natiestaat. Of we gaan 1 land vormen met 27 provincies, of we gaan terug naar 27 landen.

Als je de lage rente uit je betoog haalt dan blijft er geen voordeel over. Mijn eigen huis is gebouwd voor 250k in 2012, en is nu 3x zoveel waard. Het is bij benadering natuurlijk gewoon bullshit. Honderden gezinnen in een wijk, met 200k-500k overwaarde de neus, en toch verkoopt er niemand. Rara. Dat komt omdat zij ook weten dat ze dat geld nooit zullen zien.

De rente, als de rente daalt en je kan met een leuke overwaarde overstappen naar een andere woning.

Hoe dan? Die overwaarde ben je direct kwijt aan het volgende huis, tenzij je goedkoper gaat wonen (als de kinderen de deur uit zijn). Zo niet dan is de overwaarde niet genoeg om de stijging van het volgende huis te bekostigen, dus verlies je zelfs. Niks voordeel, nadeel!

[ Voor 6% gewijzigd door Config op 07-09-2021 22:56 ]

[Config]

R.van.M schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 09:22:
[...]


Klopt deels, echter op het moment dat je kleiner gaat wonen, huren, emigreren etc kan de hogere huizenprijs wel degelijk impact hebben op het totaalplaatje.

Dat zeg ik..."Enige uitzondering is als je verkoopt en goedkoper gaat kopen of je gaat huren met de overwaarde."

[Config]

Xanaroth schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 09:38:

Je lijkt te doen alsof ik zei dat je geen huis moet kopen...maar dat zei ik niet. Ik zei alleen dat een huis geen "kip met gouden eieren" is, en dat huisprijsstijgingen niks betekenen zolang je er zelf in woont.

[ Voor 12% gewijzigd door Config op 07-09-2021 22:22 ]

[Config]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 12:07:
Vind ik een vreemde gedachtegang. Voor jou telt vermogen dus alleen mee als het voldoet aan de eigenschappen 'liquide' of 'geld uitkerend'. Volgens mij zijn er toch best ook wel andere vermogenscategorieën die niet bepaald liquide zijn of geld uitkeren, maar wel als investering worden gebruikt. (Variërend van kunstverzamelingen tot een moderne variant van de Tante Agaath lening.)

Het verschil tussen kunst en onderhandse leningen en je eigen huis, is dat je als je je eigen huis verkoopt je meteen weer een ander huis moet kopen of huren. Als je dat schilderij verkoopt hoeft dat niet. Je bent niet vrij om je eigen huis zomaar even te liquideren zonder nieuwe terugkomende kosten te introduceren, die ook weer blootgesteld zal zijn aan dezelfde invloeden als het huis wat je net hebt verkocht.

offtopic:
Crypto werkt ook zo trouwens. Je kunt wel op het perfecte moment je crypto positie verkopen voor een andere crypto positie, maar als ze flink dalen of flink stijgen dan is dat tot nu toe altijd over bijna de gehele markt. Pas als je naar een stablecoin gaat of naar fiat, ben je er pas uit imo

[ Voor 20% gewijzigd door Config op 07-09-2021 22:59 ]

[Config]

phantom09 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 21:11:
[...]


Je snapt best wel wat ik bedoel. Ik heb 2 keuzes:

1. Blijven wonen in mijn huis die volledige afgelost is.
2. Mijn huis verkopen voor een x bedrag en dan gaan huren. Na een y aantal jaren is dit geld als sneeuw voor de zon verdwenen en mag ik de huur uit eigen zak betalen.

Dat snap ik want dat is voor iedereen zo. Ik neem verder geen positie in of je 1 of 2 moet doen, ook al lijken sommigen te menen dat ik toch positie heb ingenomen. Maar het is juist heel persoonlijk en complex zoals je in dit topic kan zien.

Het enige waar ik op reageerde was die "kip met gouden eieren" opemerking. Dat suggereert een inkomstenbron die er niet is.

[CornermanNL]

Config schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 22:00:

[...]

Hoe dan? Die overwaarde ben je direct kwijt aan het volgende huis, tenzij je goedkoper gaat wonen (als de kinderen de deur uit zijn). Zo niet dan is de overwaarde niet genoeg om de stijging van het volgende huis te bekostigen, dus verlies je zelfs. Niks voordeel, nadeel!

In mijn geval heb ik de overwaarde ingebracht, dat was niet mijn voordeel , ik kocht een huis wat duurder was maar nog voor de huidige oververhitting. Dus ondanks de al iets stijgende prijzen ben ik dankzij de lagere rente , gelijk minder gaan betalen in lasten. In cash flow een fors voordeel. Een verduurzaming plus verbouwing gedaan , hypotheek stukje opgehoogd , dankzij de enorm gestegen waarde een risico categorie gezakt dus weer lagere maandlasten. Ondanks de ophoging van de hypotheek. En ik blijf flexibel met mijn liquide posities (cash, aandelen etc)

Overigens is het voor de hele woonmarkt als geheel een ramp. En zou de systeemcrash zoals jij beschrijft goed kunnen gebeuren. Maar zo zijn er meer , de klimaatverandering , instabiliteit in democratieën.

Maar daar kan ik mij als individu nooit tegen verzekeren. Ik hou het bij en praat er over maar het heeft geen verandering van strategie tot gevolg.

Het enige dat ik betoog is het slim omgaan met leencapaciteit, liquiditeit , in de tijd afgezet tegen risico’s. En dan is schulden gebruiken niet zo vreemd itt de meer klassieke benadering van zo laag mogelijke schulden. Ik heb gezien dat papieren zekerheid niet altijd afdoende is , en daarmee is mijn blik op schulden risico tijd en tijdigheid veranderd.

[Config]

Ik waardeer je zetten en je focus op het persoonlijke ipv macro-topics, en ik heb verschillende van jouw zetten zelf ook gezet qua risico categorie, lagere rente vastzetten, etc. maar er is op bijna alles wel wat af te dingen toch. De risico categorie in het oude huis was ook omlaag gegaan (want ook dat pand wordt duurder), de verbouwing had je ook daar kunnen doen (niet dat je je dat wil voorstellen in je oude huis, maar even puur financieel gezien). Dus die zetten zijn altijd interessant om te bekijken, of je nou verhuisd of niet.

Persoonlijk ben ik als de dood voor de volgende crisis. Als in NL weer een enigszins normale rente gaat gelden (zeg 3% hypotheekrente), dan gaat het wellicht nog lijken op die teaser-rate reset ellende uit 2007 USA. Want dan verdubbelen de lasten zomaar even voor een groep mensen. En ook al is die groep vrij klein, de huizenprijzen worden door die groep bepaald en iedereen laat zich in zijn koopgedrag beinvloeden door de prijs van hun huis (zelfs huurders, zelfs mensen met een afbetaald huis). Dan ebt het vertrouwen weg en zit je weer jaren in de penarie.

[ Voor 15% gewijzigd door Config op 07-09-2021 23:15 ]

[Zwelgje]

Johan Bogle schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 20:09:
[...]
als je nog iets wil achterlaten voor anderen ben ik het helemaal met je eens. Voor ons zonder kids is het doel dat als wij dood gaan we zo dicht mogelijk bij de 0 vermogen komen.

precies ja, das ook ons doel.

nalaten aan familie met wie wij (en zij) niks hebben gaan wij niet doen. sowieso hebben we dat afgetikt in ons testament dat mocht er wat overblijven dit naar goede doelen gaat en niet naar verre neefjes en nichtjes

[Zwelgje]

Cyberpope schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 12:26:
[...]

1) Hoezo? mijn aflosvrije deel loopt door tot 2060 of ergens in die buurt. Verwacht ik niet meer mee te maken (en zeker niet in dit huis). Dus wat moet ik herfinancieren?
2) Hoezo? Ik heb al behoorlijk wat aanpassingen gedaan. Mijn hypotheekverstrekker had daar niets mee van doen.

En mijn rendement is groter als wat ik betaal aan rente op mijn hypotheek. Dus waarom 100% aflossen? Ik zie werkelijk niet de nut van een 100% afgelost huis. Behalve bij hyperdeflatie (verwacht ik niet zo snel) of een bak stenen doorgeven aan je kinderen (heb ik niet).

Wat is dan de waarde van een 100% afgelost huis? Behalve gemoedsrust?
Als ik die 200 euro hypotheek niet meer kan betalen, dan kan ik er waarschijnlijk toch niet meer blijven wonen.

Maar wellicht mis ik iets, dus hoor het graag.

Gemoedsrust inderdaad, sinds ik het huis heb afgelost slaap ik stukken beter. niemand die mij uit het huis zet.

en wat betreft het erven van stenen door de kids die er (hier ook) niet zijn. wij verkopen gewoon het afbetaalde huis tegen de tijd dat we (zeg) 65 zijn en cashen dan om de rest van ons leven verder te huren (penthouse in de stad)

dan is het geld wel op als we doodgaan

[Deveon]

Nu 31 met 3 kinderen en hoop toch wel dat wanneer ik overlijd dat mijn kinderen al FO zijn. Ik schenk liever.

[Phony]

Same here. Als ik het loodje leg hoop ik dat mijn kinderen minimaal 50 zijn.

De kinderen hebben dan ook wel een mooi voorbeeld aan hun ouders en een hele lange beleggingshorizon. Als ze dat echt willen komen ze een heel eind op eigen kracht. Maar natuurlijk willen ze het lekker op hun eigen manier doen. Ook prima

[R.van.M]

Johan Bogle schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 18:41:
[...]
ik reken dan met 1500 per maand voor huur. Is misschien wat krap maar moet lukken. Geen kids dus bij dood moet al het geld op. Verhuizen we nu naar Zuid Amerika met die overwaarde en ons spaargeld dan zouden wij nu op 40+ kunnen rentenieren. Zeg nooit nooit dus :-)

Kom gezellig met mij mee.. er zijn nog wat stukjes strand vrij in de buurt

[CornermanNL]

Config schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 23:12:
Ik waardeer je zetten en je focus op het persoonlijke ipv macro-topics, en ik heb verschillende van jouw zetten zelf ook gezet qua risico categorie, lagere rente vastzetten, etc. maar er is op bijna alles wel wat af te dingen toch. De risico categorie in het oude huis was ook omlaag gegaan (want ook dat pand wordt duurder), de verbouwing had je ook daar kunnen doen (niet dat je je dat wil voorstellen in je oude huis, maar even puur financieel gezien). Dus die zetten zijn altijd interessant om te bekijken, of je nou verhuisd of niet.

Persoonlijk ben ik als de dood voor de volgende crisis. Als in NL weer een enigszins normale rente gaat gelden (zeg 3% hypotheekrente), dan gaat het wellicht nog lijken op die teaser-rate reset ellende uit 2007 USA. Want dan verdubbelen de lasten zomaar even voor een groep mensen. En ook al is die groep vrij klein, de huizenprijzen worden door die groep bepaald en iedereen laat zich in zijn koopgedrag beinvloeden door de prijs van hun huis (zelfs huurders, zelfs mensen met een afbetaald huis). Dan ebt het vertrouwen weg en zit je weer jaren in de penarie.

In mijn geval had ik de verbouwingen en aanpassingen nooit kunnen doen in mijn oude huis, dat was bij aankoop al helemaal verbouwd en zakken kon ik niet. Maar dit terzijde, er is zeker van alles op af te dingen. En het moet passen binnen je eigen persoonlijke situatie. Ik verbaas mij alleen dat er bij zoveel mensen toch nog zoveel angst leeft over lenen aan de ene kant en beleggen aan de andere kant.

Lenen moet uit alle macht voorkomen worden, beleggen daar kan al je geld 'verdwijnen' en alle smaken die ertussenin zitten. Waardoor er te grote bedragen blijven staan op spaarrekeningen , te grote bedragen in de eigen woning in verhouding tot de renderende delen. Tijd is onderbelicht, en dat is waar we bij FO mee bezig zijn. Tijd kopen voor eigen invulling van het leven, hetzij door eerder te stoppen met werk, eigen projecten kunnen doen op momenten dat het fysiek nog kan etc.

En dan wordt er maar minimaal gebruik gemaakt , of te weinig van het voordeel van tijd bij de vermogensopbouw. En zodoende gemist of negatief rendement halen dankzij overschotten aan cash en te snel aflossen van schulden.

Macro heeft onbeperkt de tijd, althans de problemen zoals klimaatverandering niet en moeten nu opgelost gaan worden. Maar het gaat mijn tijd overleven, ik heb te maken met de uitvloeisels maar buiten stemmen en nadenken over oplossingen kan ik er niets mee om het tij te keren. En kan ik er ook vrij weinig mee in mijn FO traject.

[Rubbergrover1]

Zwelgje schreef op woensdag 8 september 2021 @ 05:25:
[...]
en wat betreft het erven van stenen door de kids die er (hier ook) niet zijn. wij verkopen gewoon het afbetaalde huis tegen de tijd dat we (zeg) 65 zijn en cashen dan om de rest van ons leven verder te huren (penthouse in de stad)

dan is het geld wel op als we doodgaan

Dat is prima natuurlijk, maar m.i. zou geld opmaken niet een losstaand doel op zich moeten zijn. En dat lijkt het hier soms dus wel. Als je AOW+ bent, dan is cashen en je geld voor de huur gebruiken een prima optie. Maar als je 40 bent en gaat cashen omdat je dan 20 jaar 'gratis' kunt wonen, dan ben je uiteindelijk tonnen duurder uit als je nog 40 jaar te leven hebt. Dát is mijn punt.

Zoals aangegeven:
- Nu verkopen, opbrengst 20 jaar huur, aanvangshuur 1500 loopt op tot bv 2500 over 20 jaar en 3500 over 40 jaar. Dan heb je de laatste 20 jaar dus nog zo'n 7 ton nodig om de huur te betalen.
- Nu verkopen en een vergelijkbare bijna nieuwe koopwoning van 6 ton kopen, kost 2000 annuitair. Eerste 20 jaar ben je aan hypotheek evenveel kwijt als bij de huurvariant, dus kan ook betaald worden uit de verkoopopbrengst. de 20 jaar daarna kost je nog 10 jaar hypotheek à 240k en daarna ben je daar vanaf. Tel er voor de periode van 40 jaar nog een kwart miljoen aan onderhoud etc. bij en je komt uit op zo'n 5 ton. In plaats van 7 ton in de huurvariant.

Met de huurvariant ben je in 40 jaar dus zo'n 2 ton meer kwijt dan bij de koopvariant. Maar ja, dan heb je wel een afbetaald huis en dat is natuurlijk tegen je principes. Dus dan toch maar 2 ton meer uitgeven en gaan huren.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op woensdag 8 september 2021 @ 09:40:
[...]
Lenen moet uit alle macht voorkomen worden, beleggen daar kan al je geld 'verdwijnen' en alle smaken die ertussenin zitten. Waardoor er te grote bedragen blijven staan op spaarrekeningen , te grote bedragen in de eigen woning in verhouding tot de renderende delen. Tijd is onderbelicht, en dat is waar we bij FO mee bezig zijn. Tijd kopen voor eigen invulling van het leven, hetzij door eerder te stoppen met werk, eigen projecten kunnen doen op momenten dat het fysiek nog kan etc.

Dat is jouw invulling van FO. FO is puur wat het woord al zegt: financiële onafhankelijkheid. Dat jij FO wilt worden voor 'tijd' betekent nog niet dat anderen dat als hoofddoel hebben. Het doel kan ook zijn simpelweg geen zorgen over financiën hebben. Dan ligt de prioriteit niet bij het maximaliseren van de hoeveelheid (vrije/besteedbare) tijd, maar in het minimaliseren van onzekerheden en onduidelijkheden. Dan kan het dus heel goed zijn dat iemand liever kiest voor bv. de zekerheid van 200 euro in plaats van de onzekerheid van waarschijnlijk 300 euro maar mogelijk ook 100 euro of nog weer heel wat anders.

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 8 september 2021 @ 09:56:
[...]

Dat is jouw invulling van FO. FO is puur wat het woord al zegt: financiële onafhankelijkheid. Dat jij FO wilt worden voor 'tijd' betekent nog niet dat anderen dat als hoofddoel hebben. Het doel kan ook zijn simpelweg geen zorgen over financiën hebben. Dan ligt de prioriteit niet bij het maximaliseren van de hoeveelheid (vrije/besteedbare) tijd, maar in het minimaliseren van onzekerheden en onduidelijkheden. Dan kan het dus heel goed zijn dat iemand liever kiest voor bv. de zekerheid van 200 euro in plaats van de onzekerheid van waarschijnlijk 300 euro maar mogelijk ook 100 euro of nog weer heel wat anders.

Uiteraard , maar dat is mijn punt niet, als er nu al angst is voor vorm x of plan y ? Dan kan het in het ergste geval iets langer duren. En dan ben je FO. En heb je uit zorgen altijd maar een 'veilige' optie gekozen. En ben je wellicht op papier financieel onafhankelijk maar als je je dan zorgen maakt of gebeurtenis X of Y in de toekomst die status in gevaar brengt wat is dan het nut ?

En buiten die stress van macro gebeurtenissen zijn er in de persoonlijke sfeer heel andere niet financiële risico's die de FO status snel om zeep kunnen helpen.

Dus zowel in de opbouw als in de afbouw is een ogenschijnlijk veilige structuur wellicht helemaal niet zo veilig. Dat is wat ik probeer te zeggen.

Je laten leiden door angst kost tijd en vergroot stress. En die zekerheid kan eenvoudigweg alleen een zekerheid op papier zijn. Dan ziet het er op papier geweldig uit maar kan je papieren werkelijkheid geen piekbelasting aan. Ik zou als ik angst had of zorgen daar eerst wat aan gaan werken.

Want op papier is het simpel, bespaar X , zet Y weg en streef naar een doelbedrag dat een periode kan overbruggen. En de wiskunde is redelijk safe , withdrawel rates , gemiddelden noem maar op. Dus waarom dan de angst ? Of waarom risico's benaderen gebaseerd op angst?

Dat iedereen zijn eigen invulling er aan geeft snap ik, maar tijd is , hoe dan ook een zeer bepalende factor.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op woensdag 8 september 2021 @ 10:32:
[...]

Je laten leiden door angst kost tijd en vergroot stress.

Het gaat niet om het laten leiden door angst, maar juist om het je leven niet meer laten leiden door financiële zaken. Gewoon geen gedoe meer aan je hoofd hebben.

Of in jouw tijdsperspectief, je 'wint' tijd waarin je niet meer hoeft te werken, maar daarvoor in de plaats moet je tijd en energie 'verspillen' aan de financiën. Dat heeft niet (of niet alleen) te maken met 'angst', maar kan ook simpelweg te maken hebben met je nergens meer druk over willen maken.

En ik zou het dus helemaal geen probleem vinden als dat 'ontzorgen' een pak geld zou kosten.

[CornermanNL]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 8 september 2021 @ 10:42:
[...]

Het gaat niet om het laten leiden door angst, maar juist om het je leven niet meer laten leiden door financiële zaken. Gewoon geen gedoe meer aan je hoofd hebben.

Of in jouw tijdsperspectief, je 'wint' tijd waarin je niet meer hoeft te werken, maar daarvoor in de plaats moet je tijd en energie 'verspillen' aan de financiën. Dat heeft niet (of niet alleen) te maken met 'angst', maar kan ook simpelweg te maken hebben met je nergens meer druk over willen maken.

En ik zou het dus helemaal geen probleem vinden als dat 'ontzorgen' een pak geld zou kosten.

Dat snap ik, maar als blijkt dat dat pak geld wat je uit hebt gegeven aan het ontzorgen geen risico afdekt maar juist vergroot, of niet extra verzekerd. Het is natuurlijk zo dat je echt geen zorgen meer maken en er nooit meer mee bezig hoeven zijn geld mag kosten. Dat staat buiten kijf. Maar als dat een papieren werkelijkheid is die of onderweg een keer klapt of erna dan is dat zonde. En als dat te voorkomen is door iets meer balans te houden in de opbouw en erna dan is dat een invalshoek die het bekijken waard is. Althans dat is mijn ervaring. Dat probeerde ik te delen.

[poehee]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 8 september 2021 @ 10:42:
[...]

Het gaat niet om het laten leiden door angst, maar juist om het je leven niet meer laten leiden door financiële zaken. Gewoon geen gedoe meer aan je hoofd hebben.

Of in jouw tijdsperspectief, je 'wint' tijd waarin je niet meer hoeft te werken, maar daarvoor in de plaats moet je tijd en energie 'verspillen' aan de financiën. Dat heeft niet (of niet alleen) te maken met 'angst', maar kan ook simpelweg te maken hebben met je nergens meer druk over willen maken.

En ik zou het dus helemaal geen probleem vinden als dat 'ontzorgen' een pak geld zou kosten.

Soms helpt zorgen over financiën ervoor dat je je minder zorgen maakt over "grotere" dingen, als "wat doen we hier?", "Is dit het?" of gezondheid. Het wegnemen van zorgen geeft ruimte aan andere zorgen. Althans bij mij (financieel geen vuiltje aan de lucht - FO of near-FO). Je nergens druk over willen maken zou ik best willen, maar is een kansloze missie.

(ik kan niet genoeg benadrukken dat ik in een luxe positie zit, eerste -en wellicht tweede- levensbehoeften zijn in kannen en kruiken)

[oscar82]

Klinkt een beetje piramide van maslow-achtig. Meeste mensen gaan aan de slag met zelfrealisatie / -transcedentie als de rest in orde is.

Of anders geformuleerd: er is altijd wel wát om je zorgen om te maken. Is het niet een lagere behoefte, dan wel een hogere. Helemaal door tot en met zelfrealisatie wat nooit klaar hoeft te zijn.

Ik lees nu een roman De goede zoon. Het verhaal speelt zich af in een toekomst waarin het basisinkomen is ingevoerd vanwege verregaande robotisering. De schrijver Van Essen schetst een wereld waarin het Boeddhisme heel populair is en iedereen mediteert en musea bezoekt.

[ Voor 28% gewijzigd door oscar82 op 08-09-2021 12:20 ]

[finsdefis]

oscar82 schreef op woensdag 8 september 2021 @ 12:06:
Klinkt een beetje piramide van maslow-achtig. Meeste mensen gaan aan de slag met zelfrealisatie / -transcedentie als de rest in orde is.

Of anders geformuleerd: er is altijd wel wát om je zorgen om te maken. Is het niet een lagere behoefte, dan wel een hogere. Helemaal door tot en met zelfrealisatie wat nooit klaar hoeft te zijn.

Ik lees nu een roman De goede zoon. Het verhaal speelt zich af in een toekomst waarin het basisinkomen is ingevoerd vanwege verregaande robotisering. De schrijver Van Essen schetst een wereld waarin het Boeddhisme heel populair is en iedereen mediteert en musea bezoekt.

Dit is wel herkenbaar. Ik heb in fases gezeten dat ik me echt druk moest maken om schulden. Nu ik alle schaapjes op het droge heb en richting FO ga, maak ik me weer om andere dingen zorgen. Die zorgen kan ik wel relativeren, maar ik kan ze niet volledig wegnemen.

Ik denk dat het leren omgaan daarmee wel belangrijk is als ik wil dat early retirement me ook echt gelukkig maakt. Waarschijnlijk zou ik gewoon het liefst mijn werk blijven doen zonder dat ik me iets aantrek van gezeur van bovenaf, maar de vraag is of dat realistisch is

[Rubbergrover1]

oscar82 schreef op woensdag 8 september 2021 @ 12:06:
Klinkt een beetje piramide van maslow-achtig. Meeste mensen gaan aan de slag met zelfrealisatie / -transcedentie als de rest in orde is.

Of anders geformuleerd: er is altijd wel wát om je zorgen om te maken. Is het niet een lagere behoefte, dan wel een hogere. Helemaal door tot en met zelfrealisatie wat nooit klaar hoeft te zijn.

Maar de impact die die 'zorgen' op je leven hebben, kan/zal wel minder (kunnen) worden.

[pirke]

Luxeproblemen zijn ook problemen...

[Rubbergrover1]

pirke schreef op woensdag 8 september 2021 @ 13:33:
Luxeproblemen zijn ook problemen...

Precies. Maar de zorgen of je morgen wel of geen eten hebt zijn toch van een iets ander kaliber dan de keuzestress of het bloemkool of boontjes wordt.

[superkoex9]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 8 september 2021 @ 12:37:
[...]

Maar de impact die die 'zorgen' op je leven hebben, kan/zal wel minder (kunnen) worden.

Precies, de piramide heeft niet voor niets die vorm.
Als er in de basis iets niet oké is wordt je snel wiebelig. Komt je op een hoger punt met je disbalans dan blijft de basis stabiel. Nou moet ik zeggen dat ik niet weet of hij ooit zo bedoeld is maar kan hem voor mezelf wel zo vertalen..

[assje]

Config schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 23:12:
Persoonlijk ben ik als de dood voor de volgende crisis. Als in NL weer een enigszins normale rente gaat gelden (zeg 3% hypotheekrente), dan gaat het wellicht nog lijken op die teaser-rate reset ellende uit 2007 USA. Want dan verdubbelen de lasten zomaar even voor een groep mensen. En ook al is die groep vrij klein, de huizenprijzen worden door die groep bepaald en iedereen laat zich in zijn koopgedrag beinvloeden door de prijs van hun huis (zelfs huurders, zelfs mensen met een afbetaald huis). Dan ebt het vertrouwen weg en zit je weer jaren in de penarie.

En alle kersverse verhuurders (want je bent gek als je de woning niet aanhoudt voor verhuur, stijgt zomaar 10%/jaar in waarde) krijgen te maken met een dalende waarde. En, dat niet alleen, dalende waarde geeft ook hogere druk op huurprijzen. Ik ben heel benieuwd hoe groot de impact van omslag van dat sentiment kan zijn, ik ben vrij pessimistisch.

[Morpheusk]

assje schreef op woensdag 8 september 2021 @ 14:22:
[...]


En alle kersverse verhuurders (want je bent gek als je de woning niet aanhoudt voor verhuur, stijgt zomaar 10%/jaar in waarde) krijgen te maken met een dalende waarde. En, dat niet alleen, dalende waarde geeft ook hogere druk op huurprijzen. Ik ben heel benieuwd hoe groot de impact van omslag van dat sentiment kan zijn, ik ben vrij pessimistisch.

Tijd heelt alle wonden.

[Tommie12]

assje schreef op woensdag 8 september 2021 @ 14:22:
[...]


En alle kersverse verhuurders (want je bent gek als je de woning niet aanhoudt voor verhuur, stijgt zomaar 10%/jaar in waarde) krijgen te maken met een dalende waarde. En, dat niet alleen, dalende waarde geeft ook hogere druk op huurprijzen. Ik ben heel benieuwd hoe groot de impact van omslag van dat sentiment kan zijn, ik ben vrij pessimistisch.

Vergeet niet dat door de stikstofcrisis in NL er een sterke vertraging is in nieuwbouw.
Dat creeert gewoon schaarste, en de prijzen zullen dan echt niet crashen.

[assje]

Tommie12 schreef op woensdag 8 september 2021 @ 14:25:
Vergeet niet dat door de stikstofcrisis in NL er een sterke vertraging is in nieuwbouw.
Dat creeert gewoon schaarste, en de prijzen zullen dan echt niet crashen.

Schaarste is er altijd geweest en was in 2008 niet kleiner, betaalbaarheid (financieerbaarheid) & sentiment bepalen de prijs.

[assje]

Morpheusk schreef op woensdag 8 september 2021 @ 14:24:
Tijd heelt alle wonden.

Op de lange termijn is dat voor de woningmarkt wat mij betreft hoogst onzeker als gevolg van demografie.

[Tehh]

Config schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 23:12:
Ik waardeer je zetten en je focus op het persoonlijke ipv macro-topics, en ik heb verschillende van jouw zetten zelf ook gezet qua risico categorie, lagere rente vastzetten, etc. maar er is op bijna alles wel wat af te dingen toch. De risico categorie in het oude huis was ook omlaag gegaan (want ook dat pand wordt duurder), de verbouwing had je ook daar kunnen doen (niet dat je je dat wil voorstellen in je oude huis, maar even puur financieel gezien). Dus die zetten zijn altijd interessant om te bekijken, of je nou verhuisd of niet.

Persoonlijk ben ik als de dood voor de volgende crisis. Als in NL weer een enigszins normale rente gaat gelden (zeg 3% hypotheekrente), dan gaat het wellicht nog lijken op die teaser-rate reset ellende uit 2007 USA. Want dan verdubbelen de lasten zomaar even voor een groep mensen. En ook al is die groep vrij klein, de huizenprijzen worden door die groep bepaald en iedereen laat zich in zijn koopgedrag beinvloeden door de prijs van hun huis (zelfs huurders, zelfs mensen met een afbetaald huis). Dan ebt het vertrouwen weg en zit je weer jaren in de penarie.

Als de rente naar 3% (of 5%) gaat dan verdubbelen de lasten echt niet 'zomaar even' voor een groep mensen. Er zijn bijzonder weinig mensen die een aflossingsvrije hypotheek hebben voor 100% van de woningwaarde met een variabele rente. Ik denk dat die in Nederland op 1 hand te tellen zijn.
Het overgrote deel heeft de rente 10, 20 of 30 jaar vast staan. Als de rente naar 5% gaat morgen dan gebeurt er niets met hun lasten. De groep waarvan de rentevaste periode morgen afloopt komt doorgaans van een rente van meer dan 3%, dus daarvoor verandert er ook weinig (en die hebben toch al een forse overwaarde).
Ja, als de rente naar 3% gaat zal de huizenmarkt een deuk krijgen, veel starters zullen onder water komen te staan en dat kan ze hun hele leven blijven achtervolgen maar situaties die lijken op 2007 USA zie ik niet gebeuren.
Een hypotheekrente van 3% of hoger gaat vaak ook gepaard met een iets hogere inflatie, dus over 10+ jaar zal de impact voor mensen die nu 50% aflossingsvrij met 1% rente hebben enigszins beperkt zijn (maar al snel een paar honderd euro per maand bij de huidige huizenprijzen).

offtopic:
"teaser rate reset" is een mooie term welke je volledig met je linkerhand typt

[RichieB]

Tehh schreef op woensdag 8 september 2021 @ 20:07:
[...]

Als de rente naar 3% (of 5%) gaat dan verdubbelen de lasten echt niet 'zomaar even' voor een groep mensen. Er zijn bijzonder weinig mensen die een aflossingsvrije hypotheek hebben voor 100% van de woningwaarde met een variabele rente. Ik denk dat die in Nederland op 1 hand te tellen zijn.
[…]

Wie zijn die andere 4 dan?
Mijn strategie voor als de hypotheekrente weer 5% of meer wordt: meteen aflossen door mijn aandelen te verkopen. Bij 3% zie ik het nog wel even aan..

[de Peer]

RichieB schreef op woensdag 8 september 2021 @ 20:29:
[...]

Wie zijn die andere 4 dan?
Mijn strategie voor als de hypotheekrente weer 5% of meer wordt: meteen aflossen door mijn aandelen te verkopen. Bij 3% zie ik het nog wel even aan..

De aandelen die dan net 30 of 40 procent gedaald zijn?

[Hbeez]

Blik1984 schreef op woensdag 1 september 2021 @ 20:11:
[...]


Wat nou als je optie 2 pakt, alleen dan voor een gedeelte met aflossingsvrije hypotheek die je in box 3 plaatst. Hebt dan geen VRH (winst) maar ook minder HRA (verlies). Maar onder de streep vergroot je hiermee wel je rendement

Overigens bespaar je bij optie 1 geen 4200 euro aan VRH maar slechts de VRH op 200k. En dat is tegenwoordig geen 1.4% meer.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Xanaroth]

Hbeez schreef op woensdag 8 september 2021 @ 22:15:
[...]


***members only***

Ik mis het 2e deel van de rekensom? Stuk van dat je geen hra krijgt (minder inkomsten) + hogere rente op aflossingsvrij deel (kan snel 0,5% schelen tegenover annuïteit) + hogere kosten levensverzekering 60% Vs 100% dekking + hogere rentekosten want simpelweg hogere lening + hogere basisrente (geen tegen maximale LTV korting).

Dat stuk kun je per maand minder inleggen bij 100% dan 60% TV. Doordat paar zaken elkaar versterken (LTV+hypotheekvorm+leensom) kan bij dergelijk bedrag letterlijk over honderden euro's per maand gepraat worden. Dat is een groot stuk vermogensopbouw, die ook weer rendeert, de volle 30 jaar lang.

En tevens dat je in jaar30 risico's hebt. Bestaan de aflossingvrij hypotheken nog, kun/wil je verlengen? Wat is de rente dan? Wat als je dan lump-sum alsnog besluit af te lopen? Wat als net die periode de beurs iets.... minder presteert (niet ondenkbaar in 2052, als we Parijs akkoord niet halen kan het best onrustig blijken rond dat moment)?
Wat als er de komende 30 jaar iets is van ziekte/ontslag?

Ik zie dus zegmaar alleen de voordelen genoemd worden van maximaal lenen, uitgaande van een perfecte wereld Maar niet de nadelen die toch echt invloed hebben.

offtopic:
Ter indicatie, ons rendement op extra aflossen zat tegen de 5% gegarandeerd op jaarbasis
Want beetje HRA + lagere maandlast aflossom + lagere rentelasten ivm afgeloste deel + LTV korting over de totale resterende som .

Vooral dat laatste tikt aan. 0,2% klinkt niet indrukwekkend. Maar over tonnen gaat die zo fockin hard als besparing, Is ook net een hefboom effect: Los 10% af en voor de overige 90% gaan de kosten permanent omlaag door LTV en recht op HRA.

De 0,2% korting voor 10% inleg? Dat is dik 1,8% effectief rendement. Geen rentekosten over die 10%? Nog eens 1,75% rendement. Wel of geen recht op HRA? Nog eens 1% over de som. Zitten we al bijna op 4,5% effectief.

Dan wordt het een verdomd kleine marge als je vergelijkt tegen onzekere 7,5% en risico correcties toepast.

[ Voor 72% gewijzigd door Xanaroth op 08-09-2021 23:55 ]

[pirke]

Ascension schreef op woensdag 1 september 2021 @ 20:50:
@pirke afhankelijk van de hypotheekverstrekker kan een Calcasa rapport van 30e al voldoende zijn. Moeite waard om even na te gaan.

Helaas, vandaag de bevestiging gehad dat alleen WOZ waarde of een gevalideerde taxatie geaccepteerd wordt.

De indexatie van 1-1-2019 naar 1-1-2020 is zo'n 6%, terwijl ik 16% WOZ stijging nodig heb om in de 55% LTV risicogroep te vallen. De indexatie van 1-1-2020 naar 1-1-2021 is 8%, en begin 2022 heb ik aan 13% stijging (tov nu) genoeg om in de lagere categorie te vallen, dus in anderhalf jaar zou ik vanzelf zonder taxatie al een categorie omlaag gaan (aangenomen dat de WOZ de CBS cijfers volgt).

Een gevalideerde taxatie bij VEH kost 400 euro (252 netto). De bruto rente besparing als ik inderdaad naar de laagste categorie zou zakken is zo'n 35 euro per maand (22 netto), waarbij de inleg op de spaarhypotheek wel omhoog zal gaan (euro of 6 ofzo). Oftewel de werkelijke besparing is maar liefst 16 euro netto per maand. Oftewel in 16 maanden zou het terugverdiend zijn. Maar over 16 maanden verwacht ik dat de WOZ al toereikend is, dus ik kan net zo goed niks doen en wachten. Het voordeel van taxeren is dat er alvast anderhalf jaar lang 6 euro extra per maand gestort wordt, dat zal het verschil ook echt maken

Dit jaar van 1-1 naar 1-9 is de indexatie al 10%, echt absurd. Dat is dus 10k netto per maand aan waardestijging... Daar kan ik bijna niet tegenaan werken Nog even en we zitten ook aan de villatax Die zou ook gewoon volgens CBS geïndexeerd moeten worden... En waarom zijn er voor het eigenwoningforfait maart liefst 4 categorieën tot een WOZ waarde van 75k?

Mooie hefboom ook, zo'n hypotheek. Je zou *bijna* 100% aflossingsvrij willen en het volledige bedrag wat je afgelost had op de beurs gooien voor in totaal 40-50% return op eigen vermogen. Bijna. Toch maar niet

[Hbeez]

Xanaroth schreef op woensdag 8 september 2021 @ 23:21:
[...]


Ik mis het 2e deel van de rekensom? Stuk van dat je geen hra krijgt (minder inkomsten) + hogere rente op aflossingsvrij deel (kan snel 0,5% schelen tegenover annuïteit) + hogere kosten levensverzekering 60% Vs 100% dekking + hogere rentekosten want simpelweg hogere lening + hogere basisrente (geen tegen maximale LTV korting).

Dat stuk kun je per maand minder inleggen bij 100% dan 60% TV. Doordat paar zaken elkaar versterken (LTV+hypotheekvorm+leensom) kan bij dergelijk bedrag letterlijk over honderden euro's per maand gepraat worden. Dat is een groot stuk vermogensopbouw, die ook weer rendeert, de volle 30 jaar lang.

En tevens dat je in jaar30 risico's hebt. Bestaan de aflossingvrij hypotheken nog, kun/wil je verlengen? Wat is de rente dan? Wat als je dan lump-sum alsnog besluit af te lopen? Wat als net die periode de beurs iets.... minder presteert (niet ondenkbaar in 2052, als we Parijs akkoord niet halen kan het best onrustig blijken rond dat moment)?
Wat als er de komende 30 jaar iets is van ziekte/ontslag?

Ik zie dus zegmaar alleen de voordelen genoemd worden van maximaal lenen, uitgaande van een perfecte wereld Maar niet de nadelen die toch echt invloed hebben.

offtopic:
Ter indicatie, ons rendement op extra aflossen zat tegen de 5% gegarandeerd op jaarbasis
Want beetje HRA + lagere maandlast aflossom + lagere rentelasten ivm afgeloste deel + LTV korting over de totale resterende som .

Vooral dat laatste tikt aan. 0,2% klinkt niet indrukwekkend. Maar over tonnen gaat die zo fockin hard als besparing, Is ook net een hefboom effect: Los 10% af en voor de overige 90% gaan de kosten permanent omlaag door LTV en recht op HRA.

De 0,2% korting voor 10% inleg? Dat is dik 1,8% effectief rendement. Geen rentekosten over die 10%? Nog eens 1,75% rendement. Wel of geen recht op HRA? Nog eens 1% over de som. Zitten we al bijna op 4,5% effectief.

Dan wordt het een verdomd kleine marge als je vergelijkt tegen onzekere 7,5% en risico correcties toepast.

Dat zit allemaal in de berekening uiteraard, alleen de verzekeringskosten niet. Overigens is hra redelijk verwaarloosbaar, omdat ik er ook van ben uitgegaan dat de WOZ stijgt, en bij bv Munt betaal je geen extra rente voor het aflossingsvrije deel. Ben er van uitgegaan dat de lagere maandlasten bij 60%LTV worden gebruikt om te beleggen tegen hetzelfde rendement als in de andere scenario's. Vandaar dat het beleggingsrendement ook relatief hoog moet zijn (>6%) om het te winnen van direct aflossen. Idd 0.2% rentekorting scheelt een boel op een paar tonnen, maar een % of 2 extra rendement scheelt nog veel meer..

Stel ik zou voor 100% financiering kiezen dan is er nog wel wat flexibiliteit om aan die rentekorting te komen. Ik kan even aankijken of de huizenprijzen de komende jaren nog wat stijgen, dan is een veel lager bedrag nodig om in een lagere tariefklasse te komen. Er is ook een risico om overgeinvesteerd in je eigen huis te zijn en het verschil tussen 60% en 80% is 2.5x lager dan het verschil tussen 100% en 80% (bij Munt).

Maar misschien is 80% financiering wel een gulden middenweg tussen risico/zekerheid..

[ Voor 8% gewijzigd door Hbeez op 09-09-2021 02:13 ]

[Sibylle]

Xanaroth schreef op woensdag 8 september 2021 @ 23:21:
[...]

.. .

offtopic:
Ter indicatie, ons rendement op extra aflossen zat tegen de 5% gegarandeerd op jaarbasis
Want beetje HRA + lagere maandlast aflossom + lagere rentelasten ivm afgeloste deel + LTV korting over de totale resterende som .

Vooral dat laatste tikt aan. 0,2% klinkt niet indrukwekkend. Maar over tonnen gaat die zo fockin hard als besparing, Is ook net een hefboom effect: Los 10% af en voor de overige 90% gaan de kosten permanent omlaag door LTV en recht op HRA.

De 0,2% korting voor 10% inleg? Dat is dik 1,8% effectief rendement. Geen rentekosten over die 10%? Nog eens 1,75% rendement. Wel of geen recht op HRA? Nog eens 1% over de som. Zitten we al bijna op 4,5% effectief.

Dan wordt het een verdomd kleine marge als je vergelijkt tegen onzekere 7,5% en risico correcties toepast.

Dit is wel erg specifiek en tijdelijk voor een bepaald punt in je financiële situatie.

De LTV aanpassing naar een lagere risico klasse met lagere rente is zeer voordelig, maar dat houdt vaak op bij ~70% en is dus niet meer relevant als je daar eenmaal beneden zit.
Verder volg ik je aflossingsafhankelijk HRA niet helemaal, maar voor de rest is het simpel: Je rendement van extra aflossen is de rente die je effectief betaalt.

Dus bij 1.5% met wat HRA zit je dan al snel rond 1%.

[Rubbergrover1]

pirke schreef op donderdag 9 september 2021 @ 01:29:
[...]

Mooie hefboom ook, zo'n hypotheek. Je zou *bijna* 100% aflossingsvrij willen en het volledige bedrag wat je afgelost had op de beurs gooien voor in totaal 40-50% return op eigen vermogen. Bijna. Toch maar niet

Dat is toch ook wat een hoop mensen tegenwoordig doen? Zo veel mogelijk aflossingsvrij (tot max de helft van de woningwaarde) en dat geld naar de beurs brengen.

[Config]

Tehh schreef op woensdag 8 september 2021 @ 20:07:

Een flinke daling van huizenprijzen (naar een normaal level) is genoeg om een recessie in te luiden, en daarvoor hoeven die 10 en 20 jaars vastgezette hypotheekrentes niet te resetten. Het gaat om vertrouwen en het toekomstbeeld dat mensen hebben. Als je om je heen ziet dat de boel verslechtert voor anderen, koop je zelf die nieuwe auto/keuken ook minder snel.

Bovendien gaan de knoflooklanden failliet bij een normale rentestand.

We leven op geleende tijd van de centrale banken (die nu 100% politiek zijn geworden).

[ Voor 12% gewijzigd door Config op 09-09-2021 08:03 ]

[Rubbergrover1]

Config schreef op donderdag 9 september 2021 @ 08:02:
[...]

Een flinke daling van huizenprijzen (naar een normaal level) is genoeg om een recessie in te luiden, en daarvoor hoeven die 10 en 20 jaars vastgezette hypotheekrentes niet te resetten. Het gaat om vertrouwen en het toekomstbeeld dat mensen hebben. Als je om je heen ziet dat de boel verslechtert voor anderen, koop je zelf die nieuwe auto/keuken ook minder snel.

En andersom geldt dat dus ook. De al kokende sectoren in de economie worden nog eens extra aangewakkerd doordat een hoop mensen denken: o, we hebben zo veel overwaarde, dan kunnen we wel een nieuwe keuken kopen etc. Of dat goed is kun je je ook afvragen.

[Config]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 9 september 2021 @ 08:27:
[...]

En andersom geldt dat dus ook. De al kokende sectoren in de economie worden nog eens extra aangewakkerd doordat een hoop mensen denken: o, we hebben zo veel overwaarde, dan kunnen we wel een nieuwe keuken kopen etc. Of dat goed is kun je je ook afvragen.

Dat gebeurt nu toch al . De tuinmannen, schilders, keukenboeren, etc. zijn niet aan te slepen. Ik moest ze het jaar ervoor al boeken. Corona speelt ook mee maar zonder geld zou het niet kunnen. In 2007 werd overwaarde ook uitgegeven aan consumptiegoederen:

[Tommie12]

Config schreef op donderdag 9 september 2021 @ 08:02:
[...]

Een flinke daling van huizenprijzen (naar een normaal level) is genoeg om een recessie in te luiden, en daarvoor hoeven die 10 en 20 jaars vastgezette hypotheekrentes niet te resetten. Het gaat om vertrouwen en het toekomstbeeld dat mensen hebben. Als je om je heen ziet dat de boel verslechtert voor anderen, koop je zelf die nieuwe auto/keuken ook minder snel.

Bovendien gaan de knoflooklanden failliet bij een normale rentestand.

We leven op geleende tijd van de centrale banken (die nu 100% politiek zijn geworden).

Wat is normaal?

Om een idee te krijgen wat de impact van rente zou hebben op huizenprijzen, en hoe veel er onder water komt te staan, moet je eerst weten hoeveel huizen er zijn waar nog een hypotheek op zit. Bij de wat oudere bevolking, en bij veel huurhuizen kan dat wel eens laag zijn.

Ik blijf geloven dat er geen ruimte is in de economie voor enorme renteverhogingen omdat zowat alle overheden diep in de schulden zitten, en ook omdat er nog altijd enorme bedragen op spaarrekeningen staan.
Tel daarbij de enorme nood aan financiering voor de transitie naar een koolstofvrije samenleving, en die rentes kunnen niet echt hoog gaan.

[Rubbergrover1]

Config schreef op donderdag 9 september 2021 @ 08:36:
[...]

Dat gebeurt nu toch al . De tuinmannen, schilders, keukenboeren, etc. zijn niet aan te slepen. Ik moest ze het jaar ervoor al boeken. Corona speelt ook mee maar zonder geld zou het niet kunnen. In 2007 werd overwaarde ook uitgegeven aan consumptiegoederen:

Ja, dat is dus iets van altijd en niet echt een heel schokkende constatering. Maar het geeft ook aan dat maatregelen om de fiscale behandeling van de eigen woning iets minder gunstig te maken juist moet nemen in een tijd waarin de vraag in de woning-gerelateerde sectoren zo hoog is dat ze het werk niet meer aan kunnen.

[poehee]

Tommie12 schreef op donderdag 9 september 2021 @ 08:57:
[...]


Wat is normaal?

Om een idee te krijgen wat de impact van rente zou hebben op huizenprijzen, en hoe veel er onder water komt te staan, moet je eerst weten hoeveel huizen er zijn waar nog een hypotheek op zit. Bij de wat oudere bevolking, en bij veel huurhuizen kan dat wel eens laag zijn.

Ik blijf geloven dat er geen ruimte is in de economie voor enorme renteverhogingen omdat zowat alle overheden diep in de schulden zitten, en ook omdat er nog altijd enorme bedragen op spaarrekeningen staan.
Tel daarbij de enorme nood aan financiering voor de transitie naar een koolstofvrije samenleving, en die rentes kunnen niet echt hoog gaan.

Het zou kunnen.

Maar ik geloof nooit dat iemand 5 jaar geleden had beweerd dat de rente nu 0/negatief zou zijn. Laat staan serieus genomen.
5 jaar! Dat is korte termijn!

[Tommie12]

poehee schreef op donderdag 9 september 2021 @ 09:13:
[...]


Het zou kunnen.

Maar ik geloof nooit dat iemand 5 jaar geleden had beweerd dat de rente nu 0/negatief zou zijn. Laat staan serieus genomen.
5 jaar! Dat is korte termijn!

Ken de cijfers in NL niet, maar 5 jaar geleden zat de rente hier rond de 2%, en nu zit dat rond de 1%.
Dat is een verschil, maar niet enorm aan maandelijkse afbetaling op 20-25 jaar.

Als de rente terug met 1% stijgt geeft dat op een maandelijks budget nu ook geen enorme schommelingen die de markt ineens helemaal gaan doen kantelen.
Het wordt pas echt spannend als de rente naar 4% stijgt of zo, maar dan ben ik er van overtuigd dat we ook met inflatiecijfers van 3% gaan te maken krijgen.

De schaarste en de traagheid om bij te bouwen zijn momenteel de belangrijkse drijfveren voor die hoge prijzen.

[Rubbergrover1]

Tommie12 schreef op donderdag 9 september 2021 @ 09:45:
Als de rente terug met 1% stijgt geeft dat op een maandelijks budget nu ook geen enorme schommelingen die de markt ineens helemaal gaan doen kantelen.

Voor de eigen maandlasten van de 'zittenblijvers' maakt het niet heel veel verschil. Maar voor de nieuwe kopers slaat het wel een gat in het budget. Dat betekent namelijk dat de zelfde annuitaire lening 15% duurder wordt. Of beter gezegd, dat de maximale lening ongeveer 15% lager wordt. Daarmee kunnen een hoop mensen dus veel minder betalen voor de nieuwe woning. Wat voor de doorstromer betekent én minder hypotheek mogelijk én minder opbrengst uit de huidige woning. En dus een dubbel zo groot effect op het budget van de nieuwe woning en díe doorstromer heeft dan nog weer veel minder verkoopopbrengst etc.

Een (kleine) renteverhoging heeft dus voor je eigen maandlasten niet zo veel impact, maar het heeft wel degelijk forse impact op de verkoopprijzen en op het kaartenhuis van de papieren overwaardes.

[Hbeez]

Zat nog een rookie mistake in m'n vorige berekening, had de delta tussen "periodieke inleg van bedrag x - hypotheeklasten y" als eenmalige lump sum genomen ipv cumulatief

Ik ga direct voor de 90% MW tariefklasse, en dan na 1-2 jaar huizenprijzenstijging + na verbouwing + na wat aflossen hertaxeren voor 80% MW (en de delta inleggen).

Ik vraag me trouwens in hoeverre het minimaliseren van schulden in onze genen/DNA zit omdat dat voor onze (groot)ouders altijd heeft geloond t.o.v. beleggen. En in hoeverre wij/Tweakers daar anders tegenover hadden gestaan als de hypotheekrente de afgelopen 100 jaar <1.5% was geweest en beleggingen >7.5% en dat ook qua gemak van inleggen was zoals dat nu voor ons is. Gok dat er niet zoveel cultureel antropologen meelezen om daar een zinnig antwoord op te geven

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Magpie]

Voorlopig acht ik ook de kans groter dat we nog een lange periode met zeer lage rentes te maken hebben (demografie en technologische ontwikkeling zijn deflatoir). Een stijging van de rente is wel het ultieme black swan scenario, negatieve impact op vastgoed, aandelen en obligaties. Alleen goud, grondstoffen en mogelijk bitcoin kunnen je dan redden.

[pirke]

@HBeez reken ook eens na wat een 40% correctie over 2 jaar voor effect heeft, gevolgd door weer 5% per jaar rendement op aandelen...

Zie dit filmpje voor exact dit onderwerp: YouTube: Mortgage Debt and Asset Allocation

Er is (bijna) geen verschil is een situatie waarbij je
- een mix van aandelen (waarde A) en obligaties (waarde B ) aanhoudt, en een hypotheek hebt (ook waarde B )
- een 100% aandelen allocatie (waarde A) hebt zonder hypotheek

Dit omdat je het obligatiesaldo (long fixed income) en de hypotheek (short fixed income) tegen elkaar weg kan strepen. Long en short in dezelfde categorie is normaliter een rare situatie. In beide gevallen heb je gewoon 100% aandelen waarde A.

Jouw situatie waarbij je 100% aandelen hebt met daarbij nog een flinke hypotheek is een hefboom situatie. Effectief leen je geld vd bank om dat in aandelen te stoppen. Zo'n extreme hefboom werkt prima zolang de koersen stijgen, maar als er een flinke marktcorrectie komt werkt de hefboom juist in je nadeel. De vraag is of je zoveel risico wilt lopen.

[ Voor 6% gewijzigd door pirke op 09-09-2021 11:22 ]

[Kevf]

phantom09 schreef op dinsdag 7 september 2021 @ 21:11:
[...]


Je snapt best wel wat ik bedoel. Ik heb 2 keuzes:

1. Blijven wonen in mijn huis die volledige afgelost is.
2. Mijn huis verkopen voor een x bedrag en dan gaan huren. Na een y aantal jaren is dit geld als sneeuw voor de zon verdwenen en mag ik de huur uit eigen zak betalen.

Als ik deze keuze opnieuw zou mogen maken toen ik 20 was:

geen huis kopen en alles op alles zetten om in het anti kraak circuit terecht te komen. Ik heb zoveel vrienden gehad die echt prachtig woonden voor 250 inclusief. Als je dat een jaar of 8 a 10 weet te doen heb je echt een vliegende start. Tenminste als je volop inzet om het gespaarde geld te beleggen.

Sure soms moet je verhuizen maar letterlijk iedereen heeft altijd een nieuwe woning aangeboden gekregen en het gros heeft nooit hoeven te verhuizen in een kleine 10 jaar tijd.

Helaas behoort dit voor mij niet meer tot de mogelijkheden.

[ Voor 3% gewijzigd door Kevf op 09-09-2021 12:10 ]

[Blik1984]

Kevf schreef op donderdag 9 september 2021 @ 12:10:
[...]


Als ik deze keuze opnieuw zou mogen maken toen ik 20 was:

geen huis kopen en alles op alles zetten om in het anti kraak circuit terecht te komen. Ik heb zoveel vrienden gehad die echt prachtig woonden voor 250 inclusief. Als je dat een jaar of 8 a 10 weet te doen heb je echt een vliegende start. Tenminste als je volop inzet om het gespaarde geld te beleggen.

Sure soms moet je verhuizen maar letterlijk iedereen heeft altijd een nieuwe woning aangeboden gekregen en het gros heeft nooit hoeven te verhuizen in een kleine 10 jaar tijd.

Helaas behoort dit voor mij niet meer tot de mogelijkheden.

Achteraf is het mooi wonen.