Vastgoed als investering

[NeoflexNL]

Wispe schreef op maandag 13 februari 2023 @ 21:45:
[...]

Ik zou verkopen. Straks met de box 3-plannen is het totaal niet rendabel meer, ook gezien de verduurzaming.
Investeren in vastgoed wordt echt onaantrekkelijk gemaakt (helaas). Ik ga mijn huurwoning ook verkopen om die redenen en stop dat geld in mijn eigen woning. Heb je toch meer genot.

Het 'box-3 probleem' los je met verkopen imo niet op. Het waardebestanddeel (het blijft hoe dan ook vermogen), en daarmee de grondslag voor box 3 blijft gelijk. Tuurlijk, door de differentiatie in het belastingtarief, hoef je in de vorm van spaargeld weinig te betalen. Maar 500k aan spaargeld aanhouden? Als je je met dit soort materie bezig houdt denk ik niet dat dat een gewenste optie is. Daarnaast is dan ook je cashflow weg, inflatie etc. etc.

Je kan het bedrag wel in aandelen drukken, maar dan blijft het een 'overige belegging' en je belastingdruk dus net zo groot (feitelijk zelfs 20k meer vermogen als we het hebben over 5 ton). Daarnaast wordt je cashflow direct belast door de dividendbelasting. Daarbovenop komt nog dat er nog wel enige kennis van zaken is vereist om niet te hoog in de risico's te zitten.

Of verkopen slim is of niet hangt van nogal wat variabelen af, zoals eerder gezegd bijv. het aantal punten (Hugo-proof of niet?) van de woningen. Daarnaast hangt alles af van de alternatieven die je hebt, zoals hierboven ook uitgelegd.

Edit: In de eigen woning stoppen kan natuurlijk een prima alternatief zijn, maar ook dat is wel heel erg per situatie afhankelijk (denk aan de LTV, hyp. rente, looptijd etc.). Als je nog 20 jaar aan 1-2% vast zit levert dat ook weinig op, zeker als je gewoon op een gezonde LTV zit. Het drukt natuurlijk wel je box-3 vermogen.

[ Voor 10% gewijzigd door NeoflexNL op 15-02-2023 15:40 ]

[Hielko]

Je kan het natuurlijk ook naar box 2 verplaatsen.

[namliam_eht]

Je zit natuurlijk wel meet een interessant vraagstuk ...
Overige bezittingen met 2% belasting
Of
Deposito's met (zo ongeveer) 0% belasting

5% rendement met de nodige risico's minus die 2%
of
3% deposito rendement bij bijvoorbeeld Raisin, maar ik verwacht dat er relatief binnen kort ook wel mogelijk is bij andere banken in NL

Helemaal zaken als (staats)obligatie's of bijvoorbeeld briqwise en diverse belegging fondsen van o.a. Saxo of Robeco met fantastische rendementen tot 5% gaan het wel lastiger krijgen om dat fantastische rendement vergelijkbaar te maken met deposito's van 3%

[Wispe]

NeoflexNL schreef op woensdag 15 februari 2023 @ 15:36:
[...]


Het 'box-3 probleem' los je met verkopen imo niet op. Het waardebestanddeel (het blijft hoe dan ook vermogen), en daarmee de grondslag voor box 3 blijft gelijk. Tuurlijk, door de differentiatie in het belastingtarief, hoef je in de vorm van spaargeld weinig te betalen. Maar 500k aan spaargeld aanhouden? Als je je met dit soort materie bezig houdt denk ik niet dat dat een gewenste optie is. Daarnaast is dan ook je cashflow weg, inflatie etc. etc.

Je kan het bedrag wel in aandelen drukken, maar dan blijft het een 'overige belegging' en je belastingdruk dus net zo groot (feitelijk zelfs 20k meer vermogen als we het hebben over 5 ton). Daarnaast wordt je cashflow direct belast door de dividendbelasting. Daarbovenop komt nog dat er nog wel enige kennis van zaken is vereist om niet te hoog in de risico's te zitten.

Of verkopen slim is of niet hangt van nogal wat variabelen af, zoals eerder gezegd bijv. het aantal punten (Hugo-proof of niet?) van de woningen. Daarnaast hangt alles af van de alternatieven die je hebt, zoals hierboven ook uitgelegd.

Edit: In de eigen woning stoppen kan natuurlijk een prima alternatief zijn, maar ook dat is wel heel erg per situatie afhankelijk (denk aan de LTV, hyp. rente, looptijd etc.). Als je nog 20 jaar aan 1-2% vast zit levert dat ook weinig op, zeker als je gewoon op een gezonde LTV zit. Het drukt natuurlijk wel je box-3 vermogen.

Tuurlijk. Ik ga verkopen om een groter huis voor mezelf te kunnen kopen op een A+-locatie. Daardoor verdwijnt mijn box 3-vermogen ook weer.

[Rubbergrover1]

NeoflexNL schreef op woensdag 15 februari 2023 @ 15:36:
[...]


Het 'box-3 probleem' los je met verkopen imo niet op. Het waardebestanddeel (het blijft hoe dan ook vermogen), en daarmee de grondslag voor box 3 blijft gelijk.

Nou, niet dus. Dat is namelijk juist ook een van de dingen die veranderd is, dat de grondslag tot dit jaar juist niet gelijk was. De leegwaarderatio van de verhuurde woning dempte het box 3 vermogen, wat een behoorlijk extra voordeel opleverde. Waarmee het verhuren interessanter was. Met het versoberen van die leegwaarderatio is het een stuk minder aantrekkelijk. En worden andere beleggingen naar verhouding interessanter.

[NeoflexNL]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 15 februari 2023 @ 20:45:
[...]

Nou, niet dus. Dat is namelijk juist ook een van de dingen die veranderd is, dat de grondslag tot dit jaar juist niet gelijk was. De leegwaarderatio van de verhuurde woning dempte het box 3 vermogen, wat een behoorlijk extra voordeel opleverde. Waarmee het verhuren interessanter was. Met het versoberen van die leegwaarderatio is het een stuk minder aantrekkelijk. En worden andere beleggingen naar verhouding interessanter.

En welke beleggingen worden dan interessanter? Los van deposito's die ook niks opleveren blijft er volgens mij weinig over. Daarentegen kan je vastgoed nog hefbomen, waarbij er een box 3 schuld in mindering op het vermogen wordt gebracht. Ja, die heeft een ander fictief rendement, I know, maar dan nog.

Een stuk minder interessant is het zeker, daar kunnen we niet omheen. En die leegwaarderatio, ach ja.. zolang mijn woz waardes nog onder de marktwaarde zitten geloof ik dat wel.. dat geldt niet voor iedereen natuurlijk, dat snap ik

[Rubbergrover1]

NeoflexNL schreef op woensdag 15 februari 2023 @ 21:06:
[...]
Een stuk minder interessant is het zeker, daar kunnen we niet omheen.

Dat is dus de essentie.

[Snow_King]

vortexnl1982 schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 11:29:
[...]


Zo denk ik ook. Ik blijf zitten waar ik zit en blijf door verhuren. Dat er misschien wat magere jaren aankomen, tjah wie zal het zeggen. En gaan verkopen in een dalende markt.. Of dat zo slim is...

Ik heb mijn accountant deze week gesproken. Hij woont/werkt in Middelburg en heeft daar zelf ook een 3-tal panden.

Hij adviseerde mij ook om niet te verkopen en vooral aan te houden.

rockhopper schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 12:17:
[...]

Ik ga je geen advies geven over wel/niet verkoop. Dat is pas zinvol als je een kristallen bol hebt, of helemaal op de hoogte bent van iemands situatie. Hou er rekening mee dat je vanaf nu in ieder geval zo'n 2% van de woz waarde aan box3 belasting kwijt bent en dat dit dus mee stijgt en daalt met die woz. Zo leggen sommige gemeentes er makkelijk 100.000 bovenop de vorige woz in één jaar tijdens de overspannen markt, dat is ook meteen 4k tax die erbij komt. Of je die ook uit je huur kan halen met je rendement lijkt me lastig. Maar de ene gemeente en het ene gebouw is het andere niet. Het zal met drie panden en 480k woz wel niet zo hard gaan, maar het telt wel mee.

Maar even voor jouw situatie specifiek 480.000 woz > 9.600 belasting in woz (box 3 IB), dus van je 29000 hou je na je IB nog 20.000 over, dan moet de gemeente en VVE nog komen en ander onderhoud. En als die geweest zijn mag er een deel naar degene die het gaat beheren. De rest hou je over, is dat de moeite waard?

Inflatie geldt voor alles, het kleine voordeel bij vastgoed is dat deze juist relatief inflatie bestendig is. Maar de woz zelf en de tax erover zijn niet liquide. Dus dat is ook een afweging die belangrijk is.

Je stelt de juiste vragen en dat zijn ook dingen die ik mee moet nemen in de overweging.

Op dit moment neig ik naar nog niet verkopen.

Mijn accountant gaf overigens aan dat de Box 3 plannen nog allerminst definitief zijn. Recent heeft de staatssecretaris nog een brief gestuurd over deze plannen. De uitvoerbaarheid zou een uitdaging zijn en hij heeft een plan B gemaakt.

Qwerty-273 schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 12:19:
[...]

Je hebt natuurlijk spaardeposito's die op een vergelijkbare termijn iets uitkeren, en beleggen in dividend aandelen of een dividend ETF waarbij je periodiek dividend ziet verschijnen op je rekening. Of andere vormen van beleggen op de beurs die in andere topics worden behandeld.
Het spaartopic - Deel 3
Passief beleggen met indexfondsen - Deel 1
Beleggen op de beurs in de praktijk - Deel 11

Maar is het pand wel 500k in verhuurde staat waard?

Aan de andere kant, je bent weg verhuist uit de regio, en zoekt nu een lokale beheerder. Kan je daar wel de juiste partij voor vinden die in het financiële plaatje past? Ook op de langere duur? Of zoek je op een gegeven moment toch meer financiële vrijheid zonder aan een bepaald pand/regio vast te zitten?

Beleggen doe ik ook al met een zelfde bedrag in een fonds. In 2022 heb ik daar een rendement gehaald van -11% (Bedankt Putin!).

Dat is dus allerminst liquide geweest voor mij in 2022.

ColeJ schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 12:29:
Hoeveel punten hebben alle 3 de woningen?

Met andere woorden, heb je straks nog steeds dezelfde huurinkomsten?

Dus, mocht je boven de 187 punten zitten zou ik het zeker houden. Dit valt straks nog steeds in de vrije sector en die huurprijzen blijven maar doorstijgen (bedankt Hugo ).

Edit: ik kan je wel uit ervaring vertellen dat bij vrijgekomen middelen van vastgoed verkoop - het verdomd lastig is om een alternatief te vinden.

Geen idee, ik heb nog nooit naar het aantal punten gekeken of daar vragen over gehad.

Ook die plannen kan ik nog niet definitief uitgewerkt vinden voor 2024.

mannowlahn schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 13:14:
[...]

Niks an cash? Op Meesman zetten en niet meer naar omkijken. Over 20 jaar is dat je pensioen.

De situatie is wel dat ik die 500k cash niet nodig heb voor mijn pensioen. Ik heb daarnaast nog een 2-tal panden in een andere stad (waar ik woon) en nog diverse beleggingen.

Ik zou nu dus niet echt een bestemming hebben voor 500k.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 14:34:
[...]

Als het je puur en alleen om de huurinkomstenstroom gaat, dan is zo'n verhuurpand prima. Maar jouw verhaal lezend, ga je vermoedelijk de komende jaren juist veel kosten hebben aan die woning. Dat zou bij mij een belangrijke reden zijn om het pand niet aan te houden.

Die kosten gaan er komen, zeker. Laat dat een keer 50k zijn, dat is 2 jaar. Maar als ik zou besluiten de panden te blijven verhuren en dat over 20 jaar nog te doen (ben nu halverwege de 30), dan is dat 10% van de huur over 20 jaar. Verder blijft er wel cash uit komen elke maand.

Als je de huur naar voren toe plot met elk jaar 3% indexatie dan is dat toch behoorlijk wat cash tov de aankoopprijs dan heel wat jaren terug.

Dat doet mij dus erg twijfelen. Het is wel een mooie asset om te hebben.

Wispe schreef op dinsdag 14 februari 2023 @ 18:17:
[...]


Ik denk dat je huurinkomsten flink zullen kelderen als ze maar 65m2 zijn, gezien de plannen van De Jonge.
Ik kom met mijn 90m2 in de middelhuur terecht (net geen vrije sector, denk ik).

Ik kan die plannen niet echt uitgewerkt vinden, waar zou ik moeten kijken?

Ik kan echt moeilijk geloven dat er op die manier een cap komt op de huurprijs. De huur even 20% omlaag is gewoon een killer van het rendement en uiteindelijk ook onderhoud op panden.

Wispe schreef op woensdag 15 februari 2023 @ 17:30:
[...]


Tuurlijk. Ik ga verkopen om een groter huis voor mezelf te kunnen kopen op een A+-locatie. Daardoor verdwijnt mijn box 3-vermogen ook weer.

Die heb ik dus al. Ik heb geen groter huis nodig. En het geld in een groter huis stoppen zou voor mij juist geen investering meer zijn die rendement oplevert.

Laat ik nu juist rendement zoeken voor deze 500k met zo min mogelijk belastingdruk ;-)

[ybos]

Snow_King schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 07:19:

[...]
Beleggen doe ik ook al met een zelfde bedrag in een fonds. In 2022 heb ik daar een rendement gehaald van -11% (Bedankt Putin!).

Dat is dus allerminst liquide geweest voor mij in 2022.

Dat is wel een beetje zuur Wat was je rendement in 2021 ik gok hard richting de 20% of zelfs erboven?
(When in doubt zoom out )

[Rubbergrover1]

Snow_King schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 07:19:
[...]

Geen idee, ik heb nog nooit naar het aantal punten gekeken of daar vragen over gehad.

..

Ik kan die plannen niet echt uitgewerkt vinden, waar zou ik moeten kijken?

Ik kan echt moeilijk geloven dat er op die manier een cap komt op de huurprijs. De huur even 20% omlaag is gewoon een killer van het rendement en uiteindelijk ook onderhoud op panden.

Dat is dus juist ook een belangrijke reden waarom een hoop mensen hun verhuurpand te koop zetten of willen gaan zetten. Het lijkt mij behoorlijk relevant om te weten hoeveel punten je woningen hebben. Dat is niet heel complex om te bepalen, naar geeft je wel het nodige inzicht. Want het kan dan dus best zijn dat de huurinkomsten wel 20% lager worden. En dat je rendement dus inzakt. Als je dán pas je pand zou willen gaan verkopen, dan is de kans groot dat je ook 20% minder verkoopopbrengst hebt.

Dus begin met te bepalen hoeveel punten de appartementen hebben.

Laat ik nu juist rendement zoeken voor deze 500k met zo min mogelijk belastingdruk ;-)

Het lijkt er op dat je de prioriteit inderdaad vooral legt bij zo min mogelijk belastingdruk en een hoge cashflow. Terwijl het in mijn ogen veel meer van belang is wat je totale rendement wordt, in verhouding tot het risico.

[Snow_King]

ybos schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 07:40:
[...]

Dat is wel een beetje zuur Wat was je rendement in 2021 ik gok hard richting de 20% of zelfs erboven?
(When in doubt zoom out )

Ik ben in november 2021 ingestapt. Was een heel fijn moment. (Not).

Rubbergrover1 schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 07:45:
[...]

Dat is dus juist ook een belangrijke reden waarom een hoop mensen hun verhuurpand te koop zetten of willen gaan zetten. Het lijkt mij behoorlijk relevant om te weten hoeveel punten je woningen hebben. Dat is niet heel complex om te bepalen, naar geeft je wel het nodige inzicht. Want het kan dan dus best zijn dat de huurinkomsten wel 20% lager worden. En dat je rendement dus inzakt. Als je dán pas je pand zou willen gaan verkopen, dan is de kans groot dat je ook 20% minder verkoopopbrengst hebt.

Dus begin met te bepalen hoeveel punten de appartementen hebben.


[...]

Het lijkt er op dat je de prioriteit inderdaad vooral legt bij zo min mogelijk belastingdruk en een hoge cashflow. Terwijl het in mijn ogen veel meer van belang is wat je totale rendement wordt, in verhouding tot het risico.

Ik ga eens met die punten aan de slag, dank.

De rekentools die ik vind zijn allemaal betaalde tools tot op heden.

[ybos]

Snow_King schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 07:50:
[...]

Ik ben in november 2021 ingestapt. Was een heel fijn moment. (Not).

Das balen inderdaad, dan roepen we maar een andere spreuk: time in the market beats timing the market

[Wispe]

Snow_King schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 07:50:

De rekentools die ik vind zijn allemaal betaalde tools tot op heden.

Staat op de website van de Huurcommissie. Als je nu ook geen 187 punten haalt, kun je 99% er van uit gaan dat je rendementen (flink) zullen kelderen.

[namliam_eht]

Snow_King schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 07:50:
[...]

Ik ga eens met die punten aan de slag, dank.

De rekentools die ik vind zijn allemaal betaalde tools tot op heden.

Punten tellingen maken:
https://huurgeschil.nl/Punten_Zelfstandige_woonruimte.pdf

https://checkjeprijs.huur...ijscheck-en-puntentelling

[Snow_King]

namliam_eht schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 08:17:
[...]

Punten tellingen maken:
https://huurgeschil.nl/Punten_Zelfstandige_woonruimte.pdf

https://checkjeprijs.huur...ijscheck-en-puntentelling

Ik kom op 144 punten uit. De appartementen zijn best luxe. Wasmachine staat er in, oven in de keuken, koelvries combi, eigen HR CV ketel, extra kasten. Ze zijn best wel compleet.

144 punten is nu een kale huur van 898, nou, dat krijg ik er nu echt niet voor.

[Wispe]

Snow_King schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 08:53:
[...]

Ik kom op 144 punten uit. De appartementen zijn best luxe. Wasmachine staat er in, oven in de keuken, koelvries combi, eigen HR CV ketel, extra kasten. Ze zijn best wel compleet.

144 punten is nu een kale huur van 898, nou, dat krijg ik er nu echt niet voor.

Dus eigenlijk vraag/ontvang je teveel huur dan het eigenlijk maximaal mag zijn. Als je huurders het überhaupt weten, kunnen ze zo naar de Huurcommissie stappen en die zullen hun gelijk geven. Daar gaat je rendement. Nu al.

Los daarvan wil De Jonge dus dat de gemeenten zijn plannen vanaf 2023 gaan controleren en handhaven en strooien met boetes, geloof ik.

[ Voor 10% gewijzigd door Wispe op 16-02-2023 09:01 ]

[Rubbergrover1]

Wispe schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 08:56:
[...]


Dus eigenlijk vraag/ontvang je teveel huur dan het eigenlijk maximaal mag zijn. Als je huurders het überhaupt weten, kunnen ze zo naar de Huurcommissie stappen en die zullen hun gelijk geven. Daar gaat je rendement. Nu al.

Los daarvan wil De Jonge dus dat de gemeenten zijn plannen vanaf 2023 gaan controleren en handhaven en strooien met boetes, geloof ik.

Volgens mij geeft Snow_king juist aan dat de huidige huur lager is dan wat maximaal gevraagd mag worden.

[rube]

Snowking schrijft eerder dat hij 29K per jaar aan huur ontvangt voor 3 panden. Dat is dus (gemiddeld) 805 euro per maand. Nu weet ik niet of dat al excl. Het e.e.a. kosten was, maar ligt in ieder geval onder de 898 euro, dus dat is in ieder geval al beter dan dat het erboven had gezeten.

Maar @Snow_King eerlijk gezegd....als je nog nooit van de puntentelling hebt gehoord of naar hebt gekeken, niet weet van de plannen van Hugo de Jonge zijn, dan heb je wel een beetje onder een steen (pun intended) geleeft. De kranten en vakbladen gaan er continu over, linkedin staat er vol mee (als je tenminste dat nieuws volgt).

En dat geeft niet als je het zelf niet doet, maar huur dan iemand in die het voor jou in de gaten houdt. Misschien blijkt dat het voor jou uiteindelijk niet zoveel uitmaakt, dan heb je geluk, maar de zaken die er nu spelen kunnen echt voor veel vastgoed beleggers een enorme financiële impact hebben en vereisen wel iets meer risicomanagement dan "komt vast wel goed".
Anders is alleen daarom, als je je er niet een klein beetje mee bezig wil zijn, verkopen wellicht toch niet zo'n slecht idee.

[Snow_King]

Wispe schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 08:56:
[...]


Dus eigenlijk vraag/ontvang je teveel huur dan het eigenlijk maximaal mag zijn. Als je huurders het überhaupt weten, kunnen ze zo naar de Huurcommissie stappen en die zullen hun gelijk geven. Daar gaat je rendement. Nu al.

Los daarvan wil De Jonge dus dat de gemeenten zijn plannen vanaf 2023 gaan controleren en handhaven en strooien met boetes, geloof ik.

Nee, ik vraag juist bijna 100 euro per maand minder dan ik zou mogen met 144 punten.

Rubbergrover1 schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 09:14:
[...]

Volgens mij geeft Snow_king juist aan dat de huidige huur lager is dan wat maximaal gevraagd mag worden.

Juist.

rube schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 09:29:
Snowking schrijft eerder dat hij 29K per jaar aan huur ontvangt voor 3 panden. Dat is dus (gemiddeld) 805 euro per maand. Nu weet ik niet of dat al excl. Het e.e.a. kosten was, maar ligt in ieder geval onder de 898 euro, dus dat is in ieder geval al beter dan dat het erboven had gezeten.

Maar @Snow_King eerlijk gezegd....als je nog nooit van de puntentelling hebt gehoord of naar hebt gekeken, niet weet van de plannen van Hugo de Jonge zijn, dan heb je wel een beetje onder een steen (pun intended) geleeft. De kranten en vakbladen gaan er continu over, linkedin staat er vol mee (als je tenminste dat nieuws volgt).

Ik snap wat je zegt. Ik doe netjes het onderhoud aan de panden. Zo staat voor dit voorjaar weer de schilder op de planning.

Ik ben er zeker wel mee bezig, maar heb mij nog niet echt ingelezen in het gehele puntensysteem.

Zojuist wel even gedaan en kom dus op 144 punten uit per appartement. Ze zijn alle 3 bijna identiek namelijk.

[radeoxx]

Snow_King schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 09:36:
[...]

Nee, ik vraag juist bijna 100 euro per maand minder dan ik zou mogen met 144 punten.

[...]

Juist.


[...]

Ik snap wat je zegt. Ik doe netjes het onderhoud aan de panden. Zo staat voor dit voorjaar weer de schilder op de planning.

Ik ben er zeker wel mee bezig, maar heb mij nog niet echt ingelezen in het gehele puntensysteem.

Zojuist wel even gedaan en kom dus op 144 punten uit per appartement. Ze zijn alle 3 bijna identiek namelijk.

Stel je zou dit jaar verhuren, dan heb je dus minder dan 149 punten en val je dus onder regulering.

Met 144 punten is de maximale huurprijs EUR 781.29

En voor de zekerheid.

Welk energielabel heb je voor je panden? En van welk jaar dateert dit label?

[ Voor 4% gewijzigd door radeoxx op 16-02-2023 10:20 ]

[Snow_King]

radeoxx schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 10:18:
[...]


Stel je zou dit jaar verhuren, dan heb je dus minder dan 149 punten en val je dus onder regulering.

Met 144 punten is de maximale huurprijs EUR 781.29

En voor de zekerheid.

Welk energielabel heb je voor je panden? En van welk jaar dateert dit label?

Label is een C en komt uit 2017.

Bedankt voor de informatie.

[radeoxx]

Snow_King schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 10:22:
[...]
Label is een C en komt uit 2017.

Bedankt voor de informatie.

En welk bouwjaar hebben de woningen?

[KatirZan]

Wij zijn op dit moment met een mooi casus bezig :

Cliënt bezit privé 20+ panden, panden welke tientallen jaren terug zijn aangeschaft.

In aanloop naar de aanwasbelasting kwam cliënt bij ons aan voor een oplossing.
Uit berekeningen is gebleken dat het gunstiger is om enkele van deze panden in te brengen in een besloten vennootschap (te verkopen). De opbrengst van deze panden verlenen we middels een vrijwillige kapitaalstorting aan de B.V. en word aangewend ter investering in nieuw vastgoed.

De leningen van de B.V. worden in Box 3 aangewend als geldmiddelen en zijn minder belast, Box 3 belastingen worden derhalve verlaagd.

Uiteraard betaald cliënt in de B.V. nu vennootschapsbelasting over de winst welke deze behaald bij huuropbrengsten, laat het niet dat vrijwel alle kosten die gemaakt worden fiscaal aftrekbaar zijn. Meer aftrekbaar dan welke in de nieuwe regels privé zijn toegestaan.

[namliam_eht]

Zeldzaam, 3 appartementen verhuren en geen idee hebben van het punten systeem.
Zijn het wel 3 appartementen die legaal gesplitst zijn enzo ?

KatirZan schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 10:33:
Wij zijn op dit moment met een mooi casus bezig :

Cliënt bezit privé 20+ panden, panden welke tientallen jaren terug zijn aangeschaft.

Daarmee is de winst uit deze panden behoorlijk gedecimeerd, waarbij je als je slechts op 2% of nog minder rendement uit komt je jezelf de vraag moet stellen of je daar al die moeite voor moet/wil doen.

Enige andere business case die ik nog eventueel zie is dat je zelf aannemert bent met meerdere werknemers.
Deze kan je dan -tegen hoofdprijs- op je eigen panden laten klussen als je geen "normale" opdracht voor ze hebt.
Zo leveren die werknemers nog wat op, in plaats van alleen maar kosten.

[radeoxx]

Snow_King schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 10:22:
[...]
Label is een C en komt uit 2017.

Bedankt voor de informatie.

Let je wel even goed hierop?

- Heeft u een energielabel dat is geregistreerd vóór 2015 en dat niet ouder is dan 10 jaar, dan bepaalt de labelklasse (letter) welke huurpunten u mag doorrekenen in de maximale huur
- Heeft u na 1 januari 2015 geen energielabel dat is geregistreerd vóór 2015, dan leidt u de huurpunten af van het Energie-Index getal in de nieuwe WWS-tabel
- Heeft u na 1 januari 2015 geen energielabel dat is geregistreerd vóór 2015 en geen Energie-Index, dan leidt u de huurpunten af van het bouwjaar.

Als het een 'eenvoudig' label is (dus dat kan gewoon een definitief energielabel C zijn) dan telt het voor 0 huurpunten. Dus dan telt het bouwjaar.

Stel het bouwjaar is 1978. Dan heb je 4 punten te pakken. Ga je dus 11 omlaag.

Jouw 144 wordt dan 133. Jouw huurprijs, waarvan je dacht dat ie 100 euro te laag lag t.o.v. WWS, is nu al snel (veel) te hoog.

133 punten staat namelijk gelijk aan maximaal EUR 719,- huur.

https://www.rijksoverheid...g-invloed-op-de-huurprijs

Snow_King schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 08:53:
[...]

Ik kom op 144 punten uit. De appartementen zijn best luxe. Wasmachine staat er in, oven in de keuken, koelvries combi, eigen HR CV ketel, extra kasten. Ze zijn best wel compleet.

144 punten is nu een kale huur van 898, nou, dat krijg ik er nu echt niet voor.

En verder lees ik bovenstaande. Wasmachine is 0 punten. Extra kasten worden pas gerekend vanaf een bepaald aantal kasten. Ik neem aan dat je kastruimte in de keuken bedoelt? Je hebt ook te maken met aftoppingsgrenzen in sanitair en keuken (max verdubbeling aantal punten wat je krijgt voor bijv douche (4). of aanrechtlengte (2m) (7 punten).


Oja, als je denkt dat het wel meevalt met de huurcommissie.

Stel je huurders vragen huurtoeslag aan. Dat kan bij bovenstaande huur van EUR 719. Dan kan de belastingdienst naar de huurcommissie stappen om te huur te laten toetsen.

[ Voor 5% gewijzigd door radeoxx op 16-02-2023 10:48 ]

[rube]

@KatirZan maar ook de overdrachtsbelasting betaal je toch? Zowel procentueel als absoluut een flink bedrag wat dan wel weer even duurt voor het terugverdiend is?

Heb je iets meer informatie hoeveel het nu per saldo scheelt? B.v. wat de belastingdruk is in box 3 en na verplaatsen in box 2?

Las overigens dat overheid wel onderzoek doet om te voorkomen dat vastgoed massaal naar box 2 gaat.

[KatirZan]

rube schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 10:48:
@KatirZan maar ook de overdrachtsbelasting betaal je toch? Zowel procentueel als absoluut een flink bedrag wat dan wel weer even duurt voor het terugverdiend is?

Heb je iets meer informatie hoeveel het nu per saldo scheelt? B.v. wat de belastingdruk is in box 3 en naar verplaatsen in box 2?

Las overigens dat overheid wel onderzoek doet om te voorkomen dat vastgoed massaal naar box 2 gaat.

Klopt, dat is ook 1 van de redenen dat we dit niet toepassen op alle panden. Het klopt inderdaad dat de overheid de bruikbaarheid van box 2 in het vizier heeft en dit zal (als nog een melkkoe) wel aangepast gaan worden. Hier is echter nog teveel onduidelijkheid over om een sluitend advies over te maken.
Verder zijn er bij cliënt nog enkele wensen welke binnen een besloten vennootschap beter tot zijn recht komen, denk hierbij bijvoorbeeld ook aan erfdelen en bestuur.

De wijziging die wij op enkele van deze panden hebben toegepast scheelt vanaf 2025 enkele procentpunten ten aanzien van de vermogensbelasting. Dit uiteraard voor zover de fiscus van box 2 afblijft of hier niet teveel in wijzigt.

Een ander besproken optie is om het pandbezit te verplaatsen naar een buitenlandse organisatie, dit is echter (nog) ongunstig in verband met fiscale plichten.

[ Voor 16% gewijzigd door KatirZan op 16-02-2023 10:52 ]

[KatirZan]

namliam_eht schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 10:43:
Zeldzaam, 3 appartementen verhuren en geen idee hebben van het punten systeem.
Zijn het wel 3 appartementen die legaal gesplitst zijn enzo ?


[...]

Daarmee is de winst uit deze panden behoorlijk gedecimeerd, waarbij je als je slechts op 2% of nog minder rendement uit komt je jezelf de vraag moet stellen of je daar al die moeite voor moet/wil doen.

Enige andere business case die ik nog eventueel zie is dat je zelf aannemert bent met meerdere werknemers.
Deze kan je dan -tegen hoofdprijs- op je eigen panden laten klussen als je geen "normale" opdracht voor ze hebt.
Zo leveren die werknemers nog wat op, in plaats van alleen maar kosten.

De panden zijn niet aangeschaft met het oogpunt op verkoop, maar op lange termijnverhuur en onderpand voor diverse andere investeringen. Door het verschuiven van deze waardemiddelen word dit een stuk aantrekkelijker voor cliënt. Het verhaal is immers niet zo basaal als ik boven beschrijf. Wel toont dit aan dat het fiscaal gunstiger kan zijn om te bewerkstelligen zolang men niet kijkt naar de marktwaarde van de objecten, maar puur naar de opbrengst.

[JanHenk]

KatirZan schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 10:33:
Wij zijn op dit moment met een mooi casus bezig :

Cliënt bezit privé 20+ panden, panden welke tientallen jaren terug zijn aangeschaft.

In aanloop naar de aanwasbelasting kwam cliënt bij ons aan voor een oplossing.
Uit berekeningen is gebleken dat het gunstiger is om enkele van deze panden in te brengen in een besloten vennootschap (te verkopen). De opbrengst van deze panden verlenen we middels een vrijwillige kapitaalstorting aan de B.V. en word aangewend ter investering in nieuw vastgoed.

De leningen van de B.V. worden in Box 3 aangewend als geldmiddelen en zijn minder belast, Box 3 belastingen worden derhalve verlaagd.

Uiteraard betaald cliënt in de B.V. nu vennootschapsbelasting over de winst welke deze behaald bij huuropbrengsten, laat het niet dat vrijwel alle kosten die gemaakt worden fiscaal aftrekbaar zijn. Meer aftrekbaar dan welke in de nieuwe regels privé zijn toegestaan.

Ik zit toch aardig in de materie maar er komen echt heel veel vragen bij mij op.

Misschien juist omdat ik er aardig in zit.

En je verhaal kan ik niet echt chocolade van maken met deze beperkte informatie. Maar ik zal alle vragen maar niet stellen.

In ieder geval is het in veel gevallen niet zo aantrekkelijk, de ruim 10% overdrachtsbelasting is een forse drempel. En alle bijkomende (advies-)kosten.

In z'n algemeenheid:
De vennootschapsbelasting en box 2 heffing zijn eigenlijk juist goede voorbeelden van belasting over werkelijk rendement. Dus eigenlijk wat de wetgever op termijn zou willen. Het enige verschil is dat je voor de vennootschapsbelasting geen winstneming over niet-gerealiseerde meerwaarde hoeft te nemen (aanwas), waar de wetgever juist ook een belasting over vermogensaanwas beoogd. Alleen al vanuit die optiek lijkt de 'beleggings-BV' interessant te worden. E.e.a. wel afhankelijk van het werkelijke (of geprognosticeerde) rendement van het vermogensbestanddeel in verhouding tot het fictieve rendement in box 3.

Vroeger hadden we de spaar-BV, straks hebben we de beleggings-BV.

Voor specifiek vastgoed blijft de overdrachtsbelasting echter wel een forse drempel. Daarnaast komt de keuze voor verkoop aan een derde gewoon gauw in zicht als je alle overige plannen ziet, die je rendement behoorlijk onderuit kunnen halen...

Kort gezegd: leuk zo'n BV, maar als er in beginsel niets met vastgoed te verdienen is, wat moet je er dan überhaupt nog mee?

[Snow_King]

radeoxx schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 10:22:
[...]


En welk bouwjaar hebben de woningen?

1908 het pand, in 2007 volledig gerenoveerd en toen gesplitst in 3 appartementen.

namliam_eht schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 10:43:
Zeldzaam, 3 appartementen verhuren en geen idee hebben van het punten systeem.
Zijn het wel 3 appartementen die legaal gesplitst zijn enzo ?


[...]

Deze panden zijn al 7 jaar in mijn bezit en verhuurd.

Er is een VVE aanwezig (ben ik de enige aanwezige in) en de panden zijn netjes gesplitst. Hebben eigen huisnummers en zijn zo ook te vinden bij de gemeente.

Juridisch klopt het allemaal gewoon.

[NeoflexNL]

Die regulering van de middenhuur doet ook niet overal zeer he..

Als de markt de hogere huren amper toelaat, en de woningen zitten gewoon 'netjes' in de punten, dan is er niet zoveel aan de hand..

Met name in grotere steden kan het flinke gevolgen hebben.

[KatirZan]

JanHenk schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 11:18:
[...]


Ik zit toch aardig in de materie maar er komen echt heel veel vragen bij mij op.

Misschien juist omdat ik er aardig in zit.

En je verhaal kan ik niet echt chocolade van maken met deze beperkte informatie. Maar ik zal alle vragen maar niet stellen.

In ieder geval is het in veel gevallen niet zo aantrekkelijk, de ruim 10% overdrachtsbelasting is een forse drempel. En alle bijkomende (advies-)kosten.

In z'n algemeenheid:
De vennootschapsbelasting en box 2 heffing zijn eigenlijk juist goede voorbeelden van belasting over werkelijk rendement. Dus eigenlijk wat de wetgever op termijn zou willen. Het enige verschil is dat je voor de vennootschapsbelasting geen winstneming over niet-gerealiseerde meerwaarde hoeft te nemen (aanwas), waar de wetgever juist ook een belasting over vermogensaanwas beoogd. Alleen al vanuit die optiek lijkt de 'beleggings-BV' interessant te worden. E.e.a. wel afhankelijk van het werkelijke (of geprognosticeerde) rendement van het vermogensbestanddeel in verhouding tot het fictieve rendement in box 3.

Vroeger hadden we de spaar-BV, straks hebben we de beleggings-BV.

Voor specifiek vastgoed blijft de overdrachtsbelasting echter wel een forse drempel. Daarnaast komt de keuze voor verkoop aan een derde gewoon gauw in zicht als je alle overige plannen ziet, die je rendement behoorlijk onderuit kunnen halen...

Kort gezegd: leuk zo'n BV, maar als er in beginsel niets met vastgoed te verdienen is, wat moet je er dan überhaupt nog mee?

Ik kan helaas ook niet al teveel informatie (inhoudelijk) geven over deze specifieke casus.
We hebben er meer waaruit blijkt dat de belastingen en kosten voortvloeiend uit een vergelijkbare omzetting niet opwegen tegen hetgeen de overheid bewerkstelligd met de huidige opstelling van de regels en de daaruit voortvloeiende belastingen.

Ik ben het zeker eens met je stelling over het huidige Box 2, dat het daarbij lijkt eerlijker te zijn met betrekking tot de afrekeningen aan de fiscus. Het uiteindelijke punt ligt hem in wat de overheid hier van plan zou gaan zijn. De huidige regelgeving geeft nog maar een klein voordeel aan aandeelhouders en mijn mening zou dan eigenlijk ook zijn om de investeringen in Box 3 uberhaupt te verplaatsen naar Box 2. Of dit kan zijn door de investerings-bv's of een nieuwe sectie binnen Box 2, dat zou dan niet veel uitmaken.

Wij pleiten nog steeds voor een eerlijk systeem waar mensen belasting betalen over daadwerkelijk gerealiseerd resultaat in plaats van forfaitair. Dit is echter niet goed te controleren in de huidige systemen van de belastingdienst, ze hebben er gewoon niet de mankracht en rekenkracht voor en daarnaast is dit onmogelijk om de automatiseren zonder goede afspraken onder de gehele wereldbevolking.

We hebben een periode van 25 jaar gehad waarin investeerders flink, heel flink, geld verdient hebben sinds de eerdere aanpassing Box 3 (2001). Nu word dat weer deels rechtgetrokken en zijn de kleine investeerders hiervan de dupe. Bedenk dat er ook investeerders zijn welke zelf in een huurwoning wonen en daarnaast enkele panden in het bezit hebben welke tegen bodemprijzen worden verhuurd. Deze mensen gaan zeer flink aan de bak de komende jaren.....onder deze regelgeving.....

Ach, we gaan wel zien waar het schip strand. Waarschijnlijk ergens met een LTD in Dubai....

Voor nu is het advies om pas te investeren als je exact weet waar je aan toe bent, in plaats van het plukken van willekeurige panden uit de overvolle grabbelton...

[martijn22222]

Wispe schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 08:56:
[...]


Dus eigenlijk vraag/ontvang je teveel huur dan het eigenlijk maximaal mag zijn. Als je huurders het überhaupt weten, kunnen ze zo naar de Huurcommissie stappen en die zullen hun gelijk geven. Daar gaat je rendement. Nu al.

Los daarvan wil De Jonge dus dat de gemeenten zijn plannen vanaf 2023 gaan controleren en handhaven en strooien met boetes, geloof ik.

Eerlijkgezegd maak ik mij totaal niet druk om dat punten systeem. Zolang je er maar mensen in hebt zitten met tijdelijke huurcontracten dus max 2 jaar. Die gaan niet naar de huurcommissie want dan zeg je gewoon meteen de huur op. Een huurder is vaak al lang blij dat hij überhaupt een woning heeft en betaald voor een voor beide redelijk en eerlijke vergoeding.

Je moet dan als nette verhuurder ook redelijk zijn naar diegene toe. Ik ben dan echt niet bang dat zo iemand naar de huurcommissie gaat stappen. Je bent immers samen iets overeen gekomen.

Niettemin is het wel goed om het mee te nemen of je dat kleine risico überhaupt kunt dragen en wat het scheelt in rendement, mocht het om de een of andere manier anders lopen.

[ Voor 7% gewijzigd door martijn22222 op 16-02-2023 14:19 ]

[Koppensneller]

martijn22222 schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 14:18:
[...]
Je moet dan als nette verhuurder ook redelijk zijn naar diegene toe. Ik ben dan echt niet bang dat zo iemand naar de huurcommissie gaat stappen. Je bent immers samen iets overeen gekomen.

Dat zou natuurlijk een aardig argument zijn als de huurmarkt niet bizar oververhit zou zijn in de grote steden. Iedereen tekent overal voor, als het maar een woning oplevert, want wat moet je anders? Dat puntensysteem is er juist om dit soort praktijken te beteugelen.

[ Voor 6% gewijzigd door Koppensneller op 16-02-2023 14:22 ]

[radeoxx]

martijn22222 schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 14:18:
[...]


Eerlijkgezegd maak ik mij totaal niet druk om dat punten systeem. Zolang je er maar mensen in hebt zitten met tijdelijke huurcontracten dus max 2 jaar. Die gaan niet naar de huurcommissie want dan zeg je gewoon meteen de huur op. Een huurder is vaak al lang blij dat hij überhaupt een woning heeft en betaald voor een voor beide redelijk en eerlijke vergoeding.

Je moet dan als nette verhuurder ook redelijk zijn naar diegene toe. Ik ben dan echt niet bang dat zo iemand naar de huurcommissie gaat stappen. Je bent immers samen iets overeen gekomen.

Niettemin is het wel goed om het mee te nemen of je dat kleine risico überhaupt kunt dragen en wat het scheelt in rendement, mocht het om de een of andere manier anders lopen.

Zo werkt het dus niet.

De toets aanvanghuurprijs (Art. 7:249 BW) kan tot 6 maanden na deze 2 jaar worden aangevraagd.

Dus dat wil zeggen

• - In een situatie waarbij er na 2 jaar is verlengd, kan de huurder gewoon naar de huurcommissie gaan, en alle huur met terugwerkende kracht verlagen. En de huurder heeft dan een onbepaalde tijd contract.
• - In een situatie waarbij er na 2 jaar is opgezegd, en de huurder dus weg is, kan de huurder alsnog de huur met terugwerkende kracht laten verlagen.

[namliam_eht]

radeoxx schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 14:29:
[...]


Dus dat wil zeggen

• - In een situatie waarbij er na 2 jaar is verlengd, kan de huurder gewoon naar de huurcommissie gaan, en alle huur met terugwerkende kracht verlagen. En de huurder heeft dan een onbepaalde tijd contract.
• - In een situatie waarbij er na 2 jaar is opgezegd, en de huurder dus weg is, kan de huurder alsnog de huur met terugwerkende kracht laten verlagen.

En nu het aantal huurders die deze regels kennen ?

[Qwerty-273]

Ik denk wel dat veel huurders de regels (deels) kennen. En dat de huurcommissie echt geen onbekend begrip is. Maar is het verwachte verschil tussen de bedragen dusdanig groot dat je daarvoor eventueel een "goede relatie" met de verhuurder op het spel wilt zetten? Naast dat het natuurlijk ook tijd en energie kost om alles op gang te krijgen.

[Wispe]

namliam_eht schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 14:41:
[...]

En nu het aantal huurders die deze regels kennen ?

Rechtvaardigt dat je de wet aan je laars lapt?

[Morpheusk]

Wispe schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 15:07:
[...]


Rechtvaardigt dat je de wet aan je laars lapt?

De wet is toch dat huurders 6 maanden na aanvang de huurprijs kunnen toetsen? En niet dat je je huurders actief moet informeren?

[ColeJ]

Dat kun je wel zeggen en daar heb je ook gelijk in. Maar als je dus met tijdelijke contracten werkt heb je een hoog verloop van huurders. Vroeg of laat komt er iemand te zitten die wel de weg naar huurcommissie gaat bewandelen met als gevolg - lagere huur en gaat nooit meer weg. Zit jij dan met je pand ....

[namliam_eht]

Wispe schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 15:07:
[...]


Rechtvaardigt dat je de wet aan je laars lapt?

Wie lapt de wet aan de laars ? Kan een eerlijke telfout zijn, verkeerde interpertatie etc.

ColeJ schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 15:34:
Dat kun je wel zeggen en daar heb je ook gelijk in. Maar als je dus met tijdelijke contracten werkt heb je een hoog verloop van huurders. Vroeg of laat komt er iemand te zitten die wel de weg naar huurcommissie gaat bewandelen met als gevolg - lagere huur en gaat nooit meer weg. Zit jij dan met je pand ....

Volgens mij wordt bij de gang naar de huurcommissie niet de huurtermijn aangepast.
Dus als je een huurperiode van 2 jaar hebt, blijft dat 2 jaar.
Vervelende is dat de huurder tot 6 maanden na het aflopen van het contract nog het recht heeft om te veel betaalde huur terug te eisen. Dus had je een huurder van 1/1/2021 tm 31/12/2022.
Had je appartement 100 punten dus zeg 500 euro "gewone" huur. ( en nee dit is natuurlijk geen eerlijke telfout !)
Heb jij het voor 1500 per maand verhuurd
Loop je tot 30 jun 2023 het risico dat de huurder zijn weg naar de huurcommissie weet te vinden en dus retrospectief even 24.000 euro komt terug vorderen.

Heb je dezelfde constructie per 1/1/2023 begonnen en huurder gaat nu naar de huurcommissie dan zit je tot 31/12/2024 wel vast aan de huurder met een huur(tje) van 500 euro.

[namliam_eht]

Qwerty-273 schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 15:03:
Ik denk wel dat veel huurders de regels (deels) kennen. En dat de huurcommissie echt geen onbekend begrip is. Maar is het verwachte verschil tussen de bedragen dusdanig groot dat je daarvoor eventueel een "goede relatie" met de verhuurder op het spel wilt zetten? Naast dat het natuurlijk ook tijd en energie kost om alles op gang te krijgen.

Ik denk dat het je heel vies tegen gaat vallen hoeveel mensen in deze hun rechten kennen.

En wat voor goede relatie met de verhuurder heb je wanneer deze met jou een 2 jaar huurcontract heeft en je daarna er uit gaat gooien. Of sterker nog wanneer deze je er al uit gegooid heeft....

[radeoxx]

namliam_eht schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 15:55:
[...]

Ik denk dat het je heel vies tegen gaat vallen hoeveel mensen in deze hun rechten kennen.

En wat voor goede relatie met de verhuurder heb je wanneer deze met jou een 2 jaar huurcontract heeft en je daarna er uit gaat gooien. Of sterker nog wanneer deze je er al uit gegooid heeft....

De huurder gaat natuurlijk niet tijdens die 2 jaar naar de huurcommissie, maar pas na afloop.

[Morpheusk]

radeoxx schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 15:56:
[...]


De huurder gaat natuurlijk niet tijdens die 2 jaar naar de huurcommissie, maar pas na afloop.

Klopt, maar het gevolg is wel dat je kans op een nieuw huurwoning behoorlijk lastig gaat worden in de regio.
Het blijft een kleine wereld en vaak vraag je 1 of 2 referenties van de vorige verhuurders... Die kan je dan denk ik wel vergeten.

[Wolly]

Morpheusk schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 16:19:
[...]


Klopt, maar het gevolg is wel dat je kans op een nieuw huurwoning behoorlijk lastig gaat worden in de regio.
Het blijft een kleine wereld en vaak vraag je 1 of 2 referenties van de vorige verhuurders... Die kan je dan denk ik wel vergeten.

Die referentie vraag je natuurlijk aan voordat je naar de commissie stapt om je gelijk te halen

[johndoe_1975]

Ik heb een nieuwbouw appartement gekocht voor verhuur dat binnenkort wordt afgeleverd. Tussen koop en oplevering is veel veranderd! Qua punten lijk ik gelukkig net goed weg te komen. Nu probeer ik de nieuwe maatregelen voor box3 te doorgronden... Tegenover het appartement staat een schuld bij mijn bv die iets groter is dan de vermoedelijke woz waarde. Verder zijn prive banktegoeden klein. Kan iemand me uitleggen hoe de nieuwe plannen voor box 3 voor mij uitpakken?

[Perkouw]

johndoe_1975 schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 10:23:
Ik heb een nieuwbouw appartement gekocht voor verhuur dat binnenkort wordt afgeleverd. Tussen koop en oplevering is veel veranderd! Qua punten lijk ik gelukkig net goed weg te komen. Nu probeer ik de nieuwe maatregelen voor box3 te doorgronden... Tegenover het appartement staat een schuld bij mijn bv die iets groter is dan de vermoedelijke woz waarde. Verder zijn prive banktegoeden klein. Kan iemand me uitleggen hoe de nieuwe plannen voor box 3 voor mij uitpakken?

Wat heb je zelf al berekend? Best wat voorbeelden hier te vinden en ook best wat tools online die je kunnen helpen . . .

[rockhopper]

johndoe_1975 schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 10:23:
Ik heb een nieuwbouw appartement gekocht voor verhuur dat binnenkort wordt afgeleverd. Tussen koop en oplevering is veel veranderd! Qua punten lijk ik gelukkig net goed weg te komen. Nu probeer ik de nieuwe maatregelen voor box3 te doorgronden... Tegenover het appartement staat een schuld bij mijn bv die iets groter is dan de vermoedelijke woz waarde. Verder zijn prive banktegoeden klein. Kan iemand me uitleggen hoe de nieuwe plannen voor box 3 voor mij uitpakken?

Een BV zit niet in box 3, dus misschien een goed idee om zelf er een accountant bij te halen als het allemaal ingewikkeld is.

[goodfella]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 16 februari 2023 @ 07:45:
[...]

Dat is dus juist ook een belangrijke reden waarom een hoop mensen hun verhuurpand te koop zetten of willen gaan zetten. Het lijkt mij behoorlijk relevant om te weten hoeveel punten je woningen hebben. Dat is niet heel complex om te bepalen, naar geeft je wel het nodige inzicht. Want het kan dan dus best zijn dat de huurinkomsten wel 20% lager worden. En dat je rendement dus inzakt. Als je dán pas je pand zou willen gaan verkopen, dan is de kans groot dat je ook 20% minder verkoopopbrengst hebt.

Dus begin met te bepalen hoeveel punten de appartementen hebben.
[...]

Bovenstaande zet ons serieus ook aan het denken. Vrouwlief heeft een eigen appartement in verhuur maar hoeft als huurprijs niet de hoofdprijs te vragen.

Situatieschets

• Vrouw verhuurt een appartement van 280K waarvan 75% is afgelost.
• Restschuld kan per direct boetevrij afgelost worden. Middelen zijn tot haar beschikking
• (toevoeging edit)
• Voorheen verhuurt aan familie voor zachte bedragen.
• De woning zal binnenkort beschikbaar zijn voor particulier verhuur aan onbekenden voor max 2 jaar.
• Vergelijkbare kleinere woningen van 40m2 worden nu verhuurd voor 1500-1600 p/m (Utrecht binnenstad). Haar woning is 68m2 en heeft riant balkon op het westen.
• Wij wonen in mijn woning, zelfstandig gefinancieerd.

Aanleiding en rationale om het aan te houden
Door onstuimige wet- en regelgeving (puntensysteem, nieuwe leegwaarderatio), vragen wij ons af wat wijsheid is. Het aanhouden is voor haar ook een vorm van investering en overigens niet enkel financieel economisch.

In vormen van:

• passief inkomsten. Om deeltijds inkomen te compenseren;
• nalatenschap voor ons kind;
• haar vangnet, mocht ik om een andere reden wegvallen (knock-wood).
• waardevastheid en eventueel verkoop om gezamelijk iets te kopen

De woning nu verkopen en op de bank laten staan, ontwaard als een malle. En we hoeven voorlopig nog niet door te verhuizen. M.u.v. plotselinge zwangerschap etc.

Vragen
- Wij zijn bereid om een verhuurbemiddelaar in te schakelen, kunnen zij dan ook een puntentelling doen? Of wil je dat juist los van hun doen om gesjoemel (puntensmokkel) te voorkomen?
- Bij wie kan ik aankloppen voor de fiscale berekeningen m.b.t. leegwaarderatio en onze inkomen, bezittingen, schulden etc.

Zoals je kunt lezen overwegen wij dus de serieuze vorm (niet-familie verhuur) aan te gaan en ontberen wij hier duidelijk kennis in. Daarnaast is het niet pur sec een investering (financieel economisch) maar geeft het ook psychologisch comfort dat ze iets voor ons kind en haarzelf heeft.

Kortom, veel newbie vragen en wij overwegen serieus bemiddelaar en fiscalisten om armen te nemen. Vandaar deze initiele orientatievragen.

Alvast bedankt.

-- edit --
restschuld kan per direct worden afgelost, middelen zijn tot beschikking @Wispe

-- edit 2 --
totale woonruimte naar 68 m2 gewijzigd, was 60m2.

[ Voor 13% gewijzigd door goodfella op 18-02-2023 19:44 ]

[johndoe_1975]

Perkouw schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 11:19:
[...]


Wat heb je zelf al berekend? Best wat voorbeelden hier te vinden en ook best wat tools online die je kunnen helpen . . .

Ik heb diverse sites bezocht, maar wat me niet duidelijk is vanwege tegenstrijdige informatie, is de vraag of ik de woningwaarde 1 op 1 tegen de schuld mag wegstrepen om het vermogen te bepalen.

[johndoe_1975]

rockhopper schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 14:14:
[...]

Een BV zit niet in box 3, dus misschien een goed idee om zelf er een accountant bij te halen als het allemaal ingewikkeld is.

Dat is me duidelijk, ik heb een schuld bij mijn eigen bv

[Wispe]

goodfella schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 15:42:
[...]


Bovenstaande zet ons serieus ook aan het denken. Vrouwlief heeft een eigen appartement in verhuur maar hoeft als huurprijs niet de hoofdprijs te vragen.

Situatieschets

• Vrouw verhuurt een appartement van 280K waarvan 75% is afgelost.
• Voorheen verhuurt aan familie voor zachte bedragen.
• De woning zal binnenkort beschikbaar zijn voor particulier verhuur aan onbekenden voor max 2 jaar.
• Vergelijkbare kleinere woningen van 40m2 worden nu verhuurd voor 1500-1600 p/m (Utrecht binnenstad). Haar woning is 60m2 en heeft riant balkon op het westen.
• Wij wonen in mijn woning, zelfstandig gefinancieerd.

Aanleiding en rationale om het aan te houden
Door onstuimige wet- en regelgeving (puntensysteem, nieuwe leegwaarderatio), vragen wij ons af wat wijsheid is. Het aanhouden is voor haar ook een vorm van investering en overigens niet enkel financieel economisch.

In vormen van:

• passief inkomsten. Om deeltijds inkomen te compenseren;
• nalatenschap voor ons kind;
• haar vangnet, mocht ik om een andere reden wegvallen (knock-wood).
• waardevastheid en eventueel verkoop om gezamelijk iets te kopen

De woning nu verkopen en op de bank laten staan, ontwaard als een malle. En we hoeven voorlopig nog niet door te verhuizen. M.u.v. plotselinge zwangerschap etc.

Vragen
- Wij zijn bereid om een verhuurbemiddelaar in te schakelen, kunnen zij dan ook een puntentelling doen? Of wil je dat juist los van hun doen om gesjoemel (puntensmokkel) te voorkomen?
- Bij wie kan ik aankloppen voor de fiscale berekeningen m.b.t. leegwaarderatio en onze inkomen, bezittingen, schulden etc.

Zoals je kunt lezen overwegen wij dus de serieuze vorm (niet-familie verhuur) aan te gaan en ontberen wij hier duidelijk kennis in. Vandaar deze newbie vragen en beogen wij bemiddelaars en fiscalisten te raadplegen.

Alvast bedankt.

Mag er überhaupt verhuurd worden van de hypotheekhouder?

[johndoe_1975]

Foutje

[ Voor 98% gewijzigd door johndoe_1975 op 18-02-2023 16:13 ]

[goodfella]

Wispe schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 16:04:
[...]


Mag er überhaupt verhuurd worden van de hypotheekhouder?

Ik heb even mijn comment aangepast en wat duidelijkheid toegevoegd. Restschuld kan per direct worden afgelost, middelen zijn beschikbaar.

[rockhopper]

goodfella schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 15:42:
[...]
Bovenstaande zet ons serieus ook aan het denken. Vrouwlief heeft een eigen appartement in verhuur maar hoeft als huurprijs niet de hoofdprijs te vragen.

Situatieschets

• Vrouw verhuurt een appartement van 280K waarvan 75% is afgelost.
• Restschuld kan per direct boetevrij afgelost worden. Middelen zijn tot haar beschikking
• (toevoeging edit)
• Voorheen verhuurt aan familie voor zachte bedragen.
• De woning zal binnenkort beschikbaar zijn voor particulier verhuur aan onbekenden voor max 2 jaar.
• Vergelijkbare kleinere woningen van 40m2 worden nu verhuurd voor 1500-1600 p/m (Utrecht binnenstad). Haar woning is 60m2 en heeft riant balkon op het westen.
• Wij wonen in mijn woning, zelfstandig gefinancieerd.

De woning nu verkopen en op de bank laten staan, ontwaard als een malle. En we hoeven voorlopig nog niet door te verhuizen. M.u.v. plotselinge zwangerschap etc.

Vragen
- Wij zijn bereid om een verhuurbemiddelaar in te schakelen, kunnen zij dan ook een puntentelling doen? Of wil je dat juist los van hun doen om gesjoemel (puntensmokkel) te voorkomen?
- Bij wie kan ik aankloppen voor de fiscale berekeningen m.b.t. leegwaarderatio en onze inkomen, bezittingen, schulden etc.

Zoals je kunt lezen overwegen wij dus de serieuze vorm (niet-familie verhuur) aan te gaan en ontberen wij hier duidelijk kennis in. Daarnaast is het niet pur sec een investering (financieel economisch) maar geeft het ook psychologisch comfort dat ze iets voor ons kind en haarzelf heeft.

Kortom, veel newbie vragen en wij overwegen serieus bemiddelaar en fiscalisten om armen te nemen. Vandaar deze initiele orientatievragen.

Alvast bedankt.

-- edit --
restschuld kan per direct worden afgelost, middelen zijn tot beschikking @Wispe

Dat er zoveel voor die kleine woningen gevraagd en betaald wordt willen ze dus tegengaan met de nieuwe regels. Echter zullen deze woningen nu al in het sociale domein vallen (en dat de huurders dus veel te veel betalen) aangezien deze huurders nu niet aan de bel trekken doet mij vermoeden dat ze dat straks ook niet gaan doen. Het kan wel en dan zal de huurprijs aangepast worden (retroactief).
Dit is een ethische overweging en discussie hierover vind regelmatig plaats, laat ik het zo zeggen: huisjesmelkers zullen huisjesmelkers blijven, ik ga even uit dat je een fatsoenlijke verhuurder bent.

Er zijn bedrijven die punten voor je woning kunnen berekenen (tegen vergoeding), let wel dat de regels die momenteel op het puntensysteem staan enige ruimte voor interpretatie open laten. Het is niet helemaal zwart wit dus. Verder is het niet duidelijk wat in welke mate gaat veranderen. Dat er verandering aan komen is wel zeker.

Een verhuurbemiddelaar zal zelf aangeven wat hij/zij voor je kan doen, puntentelling op een woning loslaten kan daar onder vallen. Ook hier is er ruimte voor interpretatie (of dit gesjoemel is of niet laat ik even in het midden)

De fiscale berekeningen etc kan je laten uitvoeren door een accountant of een belasting adviseur of eventueel een financieel adviseur. Eén en ander hangt af van je wensen, wat je allemaal wilt bespreken en wat je wilt overwegen. Zorg ervoor dat je iemand vind die verstand van vastgoed verhuur heeft, want iedereen heeft zo zijn eigen specialismen. Hier hangt uiteraard een prijskaartje aan, maar kan zichzelf terugverdienen en geeft gemoedsrust dat je alles in orde uitvoert (of in ieder geval iemand hebt die je als schuldige kan aanwijzen)

[mannowlahn]

goodfella schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 15:42:
[...]


Bovenstaande zet ons serieus ook aan het denken. Vrouwlief heeft een eigen appartement in verhuur maar hoeft als huurprijs niet de hoofdprijs te vragen.

Situatieschets

• Vrouw verhuurt een appartement van 280K waarvan 75% is afgelost.
• Restschuld kan per direct boetevrij afgelost worden. Middelen zijn tot haar beschikking
• (toevoeging edit)
• Voorheen verhuurt aan familie voor zachte bedragen.
• De woning zal binnenkort beschikbaar zijn voor particulier verhuur aan onbekenden voor max 2 jaar.
• Vergelijkbare kleinere woningen van 40m2 worden nu verhuurd voor 1500-1600 p/m (Utrecht binnenstad). Haar woning is 60m2 en heeft riant balkon op het westen.
• Wij wonen in mijn woning, zelfstandig gefinancieerd.

Aanleiding en rationale om het aan te houden
Door onstuimige wet- en regelgeving (puntensysteem, nieuwe leegwaarderatio), vragen wij ons af wat wijsheid is. Het aanhouden is voor haar ook een vorm van investering en overigens niet enkel financieel economisch.

In vormen van:

• passief inkomsten. Om deeltijds inkomen te compenseren;
• nalatenschap voor ons kind;
• haar vangnet, mocht ik om een andere reden wegvallen (knock-wood).
• waardevastheid en eventueel verkoop om gezamelijk iets te kopen

De woning nu verkopen en op de bank laten staan, ontwaard als een malle. En we hoeven voorlopig nog niet door te verhuizen. M.u.v. plotselinge zwangerschap etc.

Vragen
- Wij zijn bereid om een verhuurbemiddelaar in te schakelen, kunnen zij dan ook een puntentelling doen? Of wil je dat juist los van hun doen om gesjoemel (puntensmokkel) te voorkomen?
- Bij wie kan ik aankloppen voor de fiscale berekeningen m.b.t. leegwaarderatio en onze inkomen, bezittingen, schulden etc.

Zoals je kunt lezen overwegen wij dus de serieuze vorm (niet-familie verhuur) aan te gaan en ontberen wij hier duidelijk kennis in. Daarnaast is het niet pur sec een investering (financieel economisch) maar geeft het ook psychologisch comfort dat ze iets voor ons kind en haarzelf heeft.

Kortom, veel newbie vragen en wij overwegen serieus bemiddelaar en fiscalisten om armen te nemen. Vandaar deze initiele orientatievragen.

Alvast bedankt.

-- edit --
restschuld kan per direct worden afgelost, middelen zijn tot beschikking @Wispe

Ik zit met een soort gelijke situatie. Niet willen verkopen ivm nalatenschap met kind. Ik heb een appartement van 50 m2 in Amsterdam die 1500 euro doet, volledig gemeubileerd. WOZ vorig jaar 300k en nu 385k. Resterend hypotheek is 30k.

Straks zal verhuren heeeel misschien break even draaien. Maar no way dat ik genoeg punten kan halen, wordt gewoonweg niet haalbaar. Verkopen zou in alle opzichten beter zijn, steek het in een Meesman en je pakt tenminste een fatsoenlijk rendement.

Ik heb nu nog een huurder voor een jaar. Als die er uit is ga ik verkennen of ik het appartement kan verhuren aan mijn bv voor kantoor. Qua gemeente regelingen is dat niet toegestaan want een huis. Echter wil ik nagaan of ik als eigenaar misschien een loop hole kan vinden. Verkopen wil ik eigenlijk niet, maar als ik er geld op toeleg is het uiteraard wel klaar.

[mannowlahn]

rockhopper schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 16:33:
[...]

Dat er zoveel voor die kleine woningen gevraagd en betaald wordt willen ze dus tegengaan met de nieuwe regels. Echter zullen deze woningen nu al in het sociale domein vallen (en dat de huurders dus veel te veel betalen) aangezien deze huurders nu niet aan de bel trekken doet mij vermoeden dat ze dat straks ook niet gaan doen. Het kan wel en dan zal de huurprijs aangepast worden (retroactief).
Dit is een ethische overweging en discussie hierover vind regelmatig plaats, laat ik het zo zeggen: huisjesmelkers zullen huisjesmelkers blijven, ik ga even uit dat je een fatsoenlijke verhuurder bent.

Er zijn bedrijven die punten voor je woning kunnen berekenen (tegen vergoeding), let wel dat de regels die momenteel op het puntensysteem staan enige ruimte voor interpretatie open laten. Het is niet helemaal zwart wit dus. Verder is het niet duidelijk wat in welke mate gaat veranderen. Dat er verandering aan komen is wel zeker.

Een verhuurbemiddelaar zal zelf aangeven wat hij/zij voor je kan doen, puntentelling op een woning loslaten kan daar onder vallen. Ook hier is er ruimte voor interpretatie (of dit gesjoemel is of niet laat ik even in het midden)

De fiscale berekeningen etc kan je laten uitvoeren door een accountant of een belasting adviseur of eventueel een financieel adviseur. Eén en ander hangt af van je wensen, wat je allemaal wilt bespreken en wat je wilt overwegen. Zorg ervoor dat je iemand vind die verstand van vastgoed verhuur heeft, want iedereen heeft zo zijn eigen specialismen. Hier hangt uiteraard een prijskaartje aan, maar kan zichzelf terugverdienen en geeft gemoedsrust dat je alles in orde uitvoert (of in ieder geval iemand hebt die je als schuldige kan aanwijzen)

Dit soort huizen kunnen prima in vrije sector vallen nu. Is niks mis mee qua regels, maar als je dan straks richting 187 punten gaat dan zullen dit soort huizen idd niet voldoen.

Jij gaat er denk ik te snel van uit dat al die appartementen niet rechtsgeldig vrije sector huren vragen. Kan allemaal prima hoor.

[Rubbergrover1]

goodfella schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 15:42:
[...]


Bovenstaande zet ons serieus ook aan het denken. Vrouwlief heeft een eigen appartement in verhuur maar hoeft als huurprijs niet de hoofdprijs te vragen.

Situatieschets

• Vrouw verhuurt een appartement van 280K waarvan 75% is afgelost.
• Restschuld kan per direct boetevrij afgelost worden. Middelen zijn tot haar beschikking
• (toevoeging edit)
• Voorheen verhuurt aan familie voor zachte bedragen.
• De woning zal binnenkort beschikbaar zijn voor particulier verhuur aan onbekenden voor max 2 jaar.
• Vergelijkbare kleinere woningen van 40m2 worden nu verhuurd voor 1500-1600 p/m (Utrecht binnenstad). Haar woning is 68m2 en heeft riant balkon op het westen.
• Wij wonen in mijn woning, zelfstandig gefinancieerd.

Aanleiding en rationale om het aan te houden
Door onstuimige wet- en regelgeving (puntensysteem, nieuwe leegwaarderatio), vragen wij ons af wat wijsheid is. Het aanhouden is voor haar ook een vorm van investering en overigens niet enkel financieel economisch.

In vormen van:

• passief inkomsten. Om deeltijds inkomen te compenseren;
• nalatenschap voor ons kind;
• haar vangnet, mocht ik om een andere reden wegvallen (knock-wood).
• waardevastheid en eventueel verkoop om gezamelijk iets te kopen

De woning nu verkopen en op de bank laten staan, ontwaard als een malle. En we hoeven voorlopig nog niet door te verhuizen. M.u.v. plotselinge zwangerschap etc.

Vragen
- Wij zijn bereid om een verhuurbemiddelaar in te schakelen, kunnen zij dan ook een puntentelling doen? Of wil je dat juist los van hun doen om gesjoemel (puntensmokkel) te voorkomen?
- Bij wie kan ik aankloppen voor de fiscale berekeningen m.b.t. leegwaarderatio en onze inkomen, bezittingen, schulden etc.

Zoals je kunt lezen overwegen wij dus de serieuze vorm (niet-familie verhuur) aan te gaan en ontberen wij hier duidelijk kennis in. Daarnaast is het niet pur sec een investering (financieel economisch) maar geeft het ook psychologisch comfort dat ze iets voor ons kind en haarzelf heeft.

Kortom, veel newbie vragen en wij overwegen serieus bemiddelaar en fiscalisten om armen te nemen. Vandaar deze initiele orientatievragen.

Alvast bedankt.

-- edit --
restschuld kan per direct worden afgelost, middelen zijn tot beschikking @Wispe

-- edit 2 --
totale woonruimte naar 68 m2 gewijzigd, was 60m2.

Het bepalen van het aantal punten is geen hogere wiskunde. Je kunt via diverse (overheids-) sites overzichten en rekenmodules vinden waarmee je dat zelf ook kunt bepalen. Iets wat je prima op een druilerige zondagmiddag kunt doen.

Als het aantal punten op het randje zit, dan kun je allicht nog een externe partij ernaar laten kijken. En soms kun je met eenvoudige middelen het aantal punten opschroeven. Aan de vragen die worden gesteld bij de puntentelling kun je al wel zien wat je zoal zou kunnen aanpassen om extra punten te krijgen.

Maar als je duidelijk onder de grens zit, dan kun je er vanuit gaan dat je toch een huur volgens die puntentelling zou moeten gaan vragen. Je kunt je dan afvragen of je liever de woning aanhoudt of liever verkoopt. Want, wat je tussen de regels ook aangeeft, het gaat niet alleen om de maandelijkse huurinkomsten.

[RichieB]

johndoe_1975 schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 15:55:
[...]

Ik heb diverse sites bezocht, maar wat me niet duidelijk is vanwege tegenstrijdige informatie, is de vraag of ik de woningwaarde 1 op 1 tegen de schuld mag wegstrepen om het vermogen te bepalen.

Dat is een box 3 vraag. Kort antwoord: nee.

[johndoe_1975]

RichieB schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 21:10:
[...]

Dat is een box 3 vraag. Kort antwoord: nee.

Hartelijk dank voor de link, hier ga ik het wel vinden!

[BekSide]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 20:35:
[...]

Het bepalen van het aantal punten is geen hogere wiskunde. Je kunt via diverse (overheids-) sites overzichten en rekenmodules vinden waarmee je dat zelf ook kunt bepalen. Iets wat je prima op een druilerige zondagmiddag kunt doen.

Als het aantal punten op het randje zit, dan kun je allicht nog een externe partij ernaar laten kijken. En soms kun je met eenvoudige middelen het aantal punten opschroeven. Aan de vragen die worden gesteld bij de puntentelling kun je al wel zien wat je zoal zou kunnen aanpassen om extra punten te krijgen.

Maar als je duidelijk onder de grens zit, dan kun je er vanuit gaan dat je toch een huur volgens die puntentelling zou moeten gaan vragen. Je kunt je dan afvragen of je liever de woning aanhoudt of liever verkoopt. Want, wat je tussen de regels ook aangeeft, het gaat niet alleen om de maandelijkse huurinkomsten.

Zijn de nieuwe punten regels al bekend dan? Hugo zou deze toch updaten?

[Rubbergrover1]

BekSide schreef op zaterdag 18 februari 2023 @ 22:17:
[...]


Zijn de nieuwe punten regels al bekend dan? Hugo zou deze toch updaten?

Ik neem aan dat je minister De Jonge bedoelt? Die heeft het nog niet gemoderniseerd, maar het inschakelen van een verhuurbemiddelaar helpt daar ook niet bij. Daar ging het mij meer om, dat je voor het bepalen van het (huidige) aantal punten niet speciaal een andere partij hoeft in te schakelen.

[ColeJ]

Bij ons zit er ook een huurder in welke op dit moment wel in de vrije sector valt. 187 punten ga ik niet halen dus dan moet ik ook kijken wat ik ga doen als de huurder vertrekt.

Het slaat echt nergens op dat een appartement in Amsterdam straks bijna gelijkwaardig is dan aan Huttekutteveen. Minister de Jonge moet eens begrijpen dat Amsterdam een wereldstad is. Oftewel, als je daar wilt wonen moet je gewoon betalen.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op zondag 19 februari 2023 @ 08:05:
Het slaat echt nergens op dat een appartement in Amsterdam straks bijna gelijkwaardig is dan aan Huttekutteveen. Minister de Jonge moet eens begrijpen dat Amsterdam een wereldstad is. Oftewel, als je daar wilt wonen moet je gewoon betalen.

Dat doet hij toch ook? Dat is juist een belangrijke reden waarom het puntensysteem gemoderniseerd gaat worden.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op zondag 19 februari 2023 @ 08:21:
[...]
Dat doet hij toch ook? Dat is juist een belangrijke reden waarom het puntensysteem gemoderniseerd gaat worden.

Is belangrijkste reden niet dat met de aanpassing 90% (of zoiets) van de particuliere verhuur onder gereguleerde huur zal gaan vallen en de gemiddelde huur 190 euro naar beneden gaat?

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op zondag 19 februari 2023 @ 08:21:
[...]

Dat doet hij toch ook? Dat is juist een belangrijke reden waarom het puntensysteem gemoderniseerd gaat worden.

Nee dat doet hij totaal niet. Door een groter geheel te reguleren keer je het totaal om. Straks krijg je de haves en de have nots…. De haves hebben in dat geval een sociale huurwoning in Amsterdam! De have not betaald de marktprijs in de vrije sector.

[Rubbergrover1]

rube schreef op zondag 19 februari 2023 @ 08:41:
[...]

Is belangrijkste reden niet dat met de aanpassing 90% (of zoiets) van de particuliere verhuur onder gereguleerde huur zal gaan vallen en de gemiddelde huur 190 euro naar beneden gaat?

Dat is de reden waarom de puntengrens wordt verhoogd. Niet de reden waarom het puntensysteem zelf gemoderniseerd wordt.

[Rubbergrover1]

ColeJ schreef op zondag 19 februari 2023 @ 09:20:
[...]


Nee dat doet hij totaal niet. Door een groter geheel te reguleren keer je het totaal om.

Dan heb je het over de verhoging van de puntengrens voor gereguleerde huur. Dat is een andere maatregel dan de modernisering van het puntensysteem zelf.

[ColeJ]

Rubbergrover1 schreef op zondag 19 februari 2023 @ 09:31:
[...]

Dan heb je het over de verhoging van de puntengrens voor gereguleerde huur. Dat is een andere maatregel dan de modernisering van het puntensysteem zelf.

Dat is in mijn ogen iets dat niet los van elkaar staat. Dat kleine beetje WOZ verzwaring zet geen zoden aan de dijk, dat is pleisterwerk.

[twisterNL]

ColeJ schreef op zondag 19 februari 2023 @ 08:05:
Bij ons zit er ook een huurder in welke op dit moment wel in de vrije sector valt. 187 punten ga ik niet halen dus dan moet ik ook kijken wat ik ga doen als de huurder vertrekt.

Het slaat echt nergens op dat een appartement in Amsterdam straks bijna gelijkwaardig is dan aan Huttekutteveen. Minister de Jonge moet eens begrijpen dat Amsterdam een wereldstad is. Oftewel, als je daar wilt wonen moet je gewoon betalen.

Ik haal mijn kleine viool even van zolder af...

[mannowlahn]

ColeJ schreef op zondag 19 februari 2023 @ 09:20:
[...]


Nee dat doet hij totaal niet. Door een groter geheel te reguleren keer je het totaal om. Straks krijg je de haves en de have nots…. De haves hebben in dat geval een sociale huurwoning in Amsterdam! De have not betaald de marktprijs in de vrije sector.

Er zijn nu per jaar 34 vrije plekken in sciale scetor en ander 17 jaar wachten. De have nots kunnen vrije sector niet betalen en hypo is nog steeds te hoog. Dit zal er in ieder geval voor zorgen dat een steden als amsterdam utrecht en rotterdam veel minder leuk worden. Er zal meer van hetzelfde volk komen te wonen.

Oh en als je in de IT werkt, gaat dit ervoor zorgen dat je salaris dan wel tarief door het plafond zal gaan. Er is geen woonruimte meer voor ze, dus moeten die bedrijven lokaal gaan zoeken.

[mannowlahn]

twisterNL schreef op zondag 19 februari 2023 @ 12:14:
[...]

Ik haal mijn kleine viool even van zolder af...

Kijk deze rijke pik eens showen met zijn zolder. Meerendeel heeft maar een woonlaag in Amsterdam.

[Anakha]

mannowlahn schreef op zondag 19 februari 2023 @ 12:41:
[...]

Er zijn nu per jaar 34 vrije plekken in sciale scetor en ander 17 jaar wachten. De have nots kunnen vrije sector niet betalen en hypo is nog steeds te hoog. Dit zal er in ieder geval voor zorgen dat een steden als amsterdam utrecht en rotterdam veel minder leuk worden. Er zal meer van hetzelfde volk komen te wonen.

Oh en als je in de IT werkt, gaat dit ervoor zorgen dat je salaris dan wel tarief door het plafond zal gaan. Er is geen woonruimte meer voor ze, dus moeten die bedrijven lokaal gaan zoeken.

Meer van hetzelfde volk, en nog maar amper mensen die onder een landelijke CAO vallen en dus in Amsterdam hetzelfde verdienen als in Huttekutteveen. Zoals leraren, werknemers in de kinderopvang en verplegend personeel. Gelukkig hebben ze die in Amsterdam niet nodig. Dat soort plebs moet niet gaan denken dat ze belangrijk genoeg zijn om in Amsterdam te mogen wonen van premier @ColeJ.

[mannowlahn]

Anakha schreef op zondag 19 februari 2023 @ 12:58:
[...]


Meer van hetzelfde volk, en nog maar amper mensen die onder een landelijke CAO vallen en dus in Amsterdam hetzelfde verdienen als in Huttekutteveen. Zoals leraren, werknemers in de kinderopvang en verplegend personeel. Gelukkig hebben ze die in Amsterdam niet nodig. Dat soort plebs moet niet gaan denken dat ze belangrijk genoeg zijn om in Amsterdam te mogen wonen van premier @ColeJ.

Dat is precies het probleem die ik er mee heb. Je wilt een diverse stad hebben en idd dit soort beroepen moeten gewoon gehuisvest kunnen worden. Maar dat is niet een vrije sector issue, daat zou vanuit sociaal domein prima moeten kunnen. Maar dan moeten ze wellicht critischer naar e wachtlijsten kijken en wie wel of niet voorrang zou moeten hebben. Dat is op dit moment niet realistisch ingesteld. Ik denk dat je bv in dure steden een grote voorrang moet creeeren voor noodzakelijke beroepen en minder bv voor andere groepen(ik benoem die nu even niet want dat doet er even niet, zijn talloze groepen die niet perse meteen in de stad gehuisvest hoeven worden)

Ik denk dat je mijn bericht verwarde met een ander standpunt gezien je sarcastische ondertoon.

Maar wat ik vaak wel merk in dit soort discussies is dat men het maar van een standpunt kan en wil bekijken zonder dat men misschien even een breder blikveld opent om ook wat realisme toe te passen. Zie dit topic maar ook de voor aanstaande nieuwe regels vanuit de overheid. Je kan op je vingers natellen dat dit alleen maar een negatief effect zal geven.

[ColeJ]

Anakha schreef op zondag 19 februari 2023 @ 12:58:
[...]


Meer van hetzelfde volk, en nog maar amper mensen die onder een landelijke CAO vallen en dus in Amsterdam hetzelfde verdienen als in Huttekutteveen. Zoals leraren, werknemers in de kinderopvang en verplegend personeel. Gelukkig hebben ze die in Amsterdam niet nodig. Dat soort plebs moet niet gaan denken dat ze belangrijk genoeg zijn om in Amsterdam te mogen wonen van premier @ColeJ.

Die hebben ze zeker wel nodig maar dat ga je niet oplossen hiermee. Die willen namelijk ook wel een keer een koophuis en de beroepsgroepen die jij noemt kunnen sowieso geen koophuis betalen in Amsterdam.

Ik heb overigens geen politieke ambitities hoor, maak je maar niet druk

[ Voor 5% gewijzigd door ColeJ op 20-02-2023 11:45 ]

[Real]

Vandaag staat de Wet goed verhuurderschap op de agenda van de Tweede Kamer en is onder andere hier te volgen:

https://debatdirect.tweedekamer.nl/

Met de wet kunnen gemeenten misstanden bij de verhuur van woningen aanpakken en komen er gemeentelijke loketten waar huurders terecht kunnen met meldingen over verhuurders. Dat kan er bijvoorbeeld toe leiden dat verhuurders een bestuurlijke boete of last onder dwangsom opgelegd kunnen krijgen en een vergunning om een woning te mogen verhuren kunnen kwijtraken.

Het debat begint om 10:45 uur.

[Real]

Het debat is pas om 11:30 uur begonnen. Eerste termijn van de Tweede Kamer. Jesse Klaver wil een door huurders afdwingbare huurverlaging bij slecht geïsoleerde huurwoningen. Nu is het te vrijblijvend.

Het is al vaker genoemd in de Tweede Kamer: een lekkend dag is een gebrek dat door een verhuurder hersteld moet worden, maar lekkage van warmte niet. Waarom eigenlijk niet? En uiteraard hangt de haalbaarheid af van het soort woning. Je kunt een woning uit het jaar 1900 uiteraard niet van isolatie voorzien waardoor het eenzelfde isolatiewaarde krijgt als een woning uit 2023.

[Perkouw]

Hm, dit soort debatten kan ik beter niet bekijken. Opmerkingen als 'Rendement komt onder druk, maar er blijft voldoende over' komen hier niet lekker binnen. Dat wordt waar precies op gebaseerd?

Het gaat nu over discriminatie bij huur en makelaarskantoren die zich hier schuldig aanmakene.d., de overheid lijkt nu zelf aan het discrimineren te gaan. Niet iedereen heeft verhuur hypotheken, een bizarre huur, slechte woningen en ga zo maar door. Goed meer dan afwachten kunnen we niet doen om te zien wat er uiteindelijk nu allemaal besloten gaat worden.

[BekSide]

Real schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 11:59:
Het debat is pas om 11:30 uur begonnen. Eerste termijn van de Tweede Kamer. Jesse Klaver wil een door huurders afdwingbare huurverlaging bij slecht geïsoleerde huurwoningen. Nu is het te vrijblijvend.

Het is al vaker genoemd in de Tweede Kamer: een lekkend dag is een gebrek dat door een verhuurder hersteld moet worden, maar lekkage van warmte niet. Waarom eigenlijk niet? En uiteraard hangt de haalbaarheid af van het soort woning. Je kunt een woning uit het jaar 1900 uiteraard niet van isolatie voorzien waardoor het eenzelfde isolatiewaarde krijgt als een woning uit 2023.

Waar ik moeite mee heb is dat iedereen met zijn volle verstand wel of niet akkoord gaat met een huurovereenkomst bij een bepaalde woning.
Als je de keuze maakt een woning te huren voor een zeer groot bedrag met energielabel F of wat ook dan is die keuze met het volle verstand genomen. Dan achteraf klagen of naar huurcommissie stappen vind ik dan toch wel wat vreemd.

Uiteraard snap ik dat er een tekort is en dat het eerste levensbehoefte is. Maar het is toch enigszins krom dat ik voor een woning met een waarde van €300.000,- maximaal €1000,- mag vragen of nog minder met het puntensysteem. terwijl als je het koopt je alleen aan rente al een €1.200,- kwijt bent op dit moment.

En ja krokodillen tranen want in 2015 gekocht voor de helft van het geld etc etc. Dan moeten ze het nu in de kamer niet hebben over alle verhuurders aan regels binden tot ze helemaal lam zijn. Maar aan het probleem oplossen, meer bouwen, minder mensen binnen laten?.

Het wordt gewoon wel echt onmogelijk gemaakt om met een beetje plezier iets verhuren, je mag niet meer zelf beslissen wie je in je woning laat wonen want dan discrimineer je, de punten tellen, en dat allemaal voor een rendement van 4%? als je geluk hebt.

Alle huurwoningen gaan verdwijnen op deze manier, en dan kunnen de mensen die nu in de rij staan om te huren omdat ze om welke reden dan ook niet willen/kunnen kopen het geld weer gaan lenen tegen woekerrentes van diezelfde ex verhuurders.

Beloon verhuurders met een korting op de vermogensbelasting als ze een nette huur vragen of verzin iets. Je bent als verhuurder ondertussen een paria van de samenleving lijkt het wel.

[Real]

BekSide schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 12:34:
[...]
Waar ik moeite mee heb is dat iedereen met zijn volle verstand wel of niet akkoord gaat met een huurovereenkomst bij een bepaalde woning.
Als je de keuze maakt een woning te huren voor een zeer groot bedrag met energielabel F of wat ook dan is die keuze met het volle verstand genomen. Dan achteraf klagen of naar huurcommissie stappen vind ik dan toch wel wat vreemd.

De definitie van een gebrek is geobjectiveerd. Als 'energie-lekkage' een gebrek zou zijn, dan doet het er niet toe of een huurder 'met zijn volle verstand' de huurovereenkomst aanging. Als bijvoorbeeld het dak al lekt bij aanvang huur dan is dat een gebrek (ongeacht of de huurder dat wist vooraf), moet een verhuurder het gebrek op eigen kosten herstellen en kan een huurder de overeenkomst (via een rechter of de huurcommissie) deels ontbinden in de vorm van huurprijsverlaging zolang het gebrek bestaat. Zie art. 7:204 lid 2 BW (ik heb aangezet):

Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft.

Dus niet: deze huurder en deze zaak. De bedoeling van de wetgever is expliciet geweest om huurwoningen in een goed onderhouden staat te laten verkeren. Art. 7:204 BW is op grond van art. 7:242 lid 1 BW van semi-dwingend recht bij verhuur van woonruimte, dus een huurder kan eventuele bepalingen die afwijken van art. 7:204 BW vernietigen op grond van art. 3:40 lid 2 BW.

Overigens moet een verhuurder daarom een huurwoning ook vrij van gebreken opleveren en bij wisseling van huurders goed onderzoeken of er gebreken zijn (art. 7:209 BW). Huurovereenkomsten 'aansluitend' voortzetten van de ene naar de andere huurder brengt het risico met zich mee dat een verhuurder in bewijsnood komt als een huurder stelt dat een gebrek al bestond bij aanvang huur. Dat is ook relevant voor gebreken die normaal gesproken kan worden verholpen als 'kleine herstelling' want ook zulke gebreken moeten door de verhuurder worden verholpen als ze al aanwezig waren bij aanvang huur.

De vraag is vooral: waarom zou 'energie lekkage' anno 2023 geen gebrek zijn als een lekkend dak het wel is? Zie mijn nuancering over de bouwkwaliteit/leeftijd van de woning in mijn vorige reactie.

[desmond]

BekSide schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 12:34:
[...]Uiteraard snap ik dat er een tekort is en dat het eerste levensbehoefte is. Maar het is toch enigszins krom dat ik voor een woning met een waarde van €300.000,- maximaal €1000,- mag vragen of nog minder met het puntensysteem. terwijl als je het koopt je alleen aan rente al een €1.200,- kwijt bent op dit moment.

En ja krokodillen tranen want in 2015 gekocht voor de helft van het geld etc etc.

Het hele idee is dat er prijsdruk gaat ontstaan en iemand zal verlies moeten nemen. Wie, dat is de politieke keuze die nu gemaakt wordt. Als studendten in het leenstelsel tegen een kamerhuur van 700 euro aankijken, is het wat mij betreft duidelijk dat er iets moet gebeuren.

[namliam_eht]

"energie lekkage" is toch iets dat direct vertaalt naar een lager energie label = minder punten = lagere huur ?

Bovendien moet je als verhuurder verplicht dat energie label overleggen aan de huurder dus de huurder weet dat van te voren....

Of zie ik het nou te simpel ?

OK als jou een raam sneuveld of een gat in de muur of iets dergelijks maar dat lijkt me toch al als achterstallig te bestempellen te zijn ?

Kwestie van Energie label G in plaats van 2 punten -30 punten maken en automatisch valt de huur "iets lager" uit en is de upgrade van G naar D opeens de moeite waard voor de verhuurder.

[ Voor 18% gewijzigd door namliam_eht op 22-02-2023 13:27 ]

[Real]

namliam_eht schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 13:27:
"energie lekkage" is toch iets dat direct vertaalt naar een lager energie label = minder punten = lagere huur ?

Minder punten is iets anders dan een gebrek. Voor de helderheid: 'energie lekkage' is nu (nog) geen gebrek. BBB noemt nu overigens ook dat het een gebrek zou moeten zijn.

Het woningwaarderingsstelsel of WWS is relevant voor het vaststellen van de aanvangshuurprijs of bij gereguleerde huurovereenkomsten de huurprijs. Maar bij geliberaliseerde huurovereenkomsten kan een huurder na verloop van tijd niets meer met het aantal punten. Maar een gebrek kan altijd door elke huurder worden opgebracht en een verhuurder moet elk gebrek verhelpen, tenzij de uitzonderingen van toepassing zijn.

[twisterNL]

*knip* ethiek is niet onderwerp van de discussie hier, zie ook topicwarning.

[ Voor 97% gewijzigd door ZieMaar! op 27-02-2023 21:57 ]

[BekSide]

twisterNL schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 13:40:
[...]


Nou, omdat een tochtige kutwoning toch echt beter is dan de daklozenopvang. Je doet alsof het een keuze is, terwijl die er heel vaak niet is. De huurcommissie is er alleen om de wet te handhaven, mogen mensen hun recht niet halen?!


[...]


Oh no, een niet sluitende businesscase. We hebben er weer eentje die RECHT meent te hebben op rendement. Nee, dat is dus niet zo.


[...]

Uitzuigen van huurders moet wel gewoon LEUK blijven, natuurlijk. Alleen maar moeilijke dingen, je mag mensen niet uitsluiten omdat ze een kleurtje hebben. En iets als een puntenstelsel om de redelijke huur voor een tochtig hol te bepalen kost alleen maar RENDEMENT!!! Ik wil ONGESTOORD mensen kunnen uitzuigen.

Je weer fatsoenlijk moeten gedragen. Jeetje, wat erg!!


[...]


Je wilt een beloning voor je aan de wet houden? Serieus?!? De beloning is dat je geen boete krijgt. De beloning is dat de huurcommissie je niet lastig valt en desnoods in je voordeel beslist. De beloning is dat de woning niet door een externe partij in beheer genomen wordt. Dat is je beloning. Je aan de wet houden hoeft niet beloond te worden.

En ja. Ik zie verhuurders over het algemeen als paria. Ik heb het van dichtbij mee mogen maken. Ik zie het nog steeds vandaag de dag. Je hoeft maar 1x maar iets te vragen. Je hoeft er maar in 1x je recht opeisen. Intimidatie, dreigen met geweld, onaangekondigde bezoeken, dingen slopen, behang van de muren trekken, noodzakelijke reparaties niet doen, pesterijen om je eruit te werken is het antwoordt dat je krijgt. Ik heb dat mogen zien en lezen.

Je hoeft geen schouderklopje te krijgen om mensen uit te zuigen. Je bent niet de heilige Maria die de arme van een woning voorziet. You're a leech, not a saint.

Verhuurders hebben teveel macht gekregen. Ze komen met teveel shit weg. De Wet Goed Verhuurdersschap is meer dan hard nodig. Als je dit niet inziet ben je waarschijnlijk een persoon op wie deze wet betrekking heeft en dat je bang bent dat je je eindelijk weer fatsoenlijk moet gedragen.

Oei had niet in de gaten dat ik zoiets verkeerds had gezegd zeg.

Een ''tochtige kutwoning'' heeft energielabel G. Dat weet een huurder, of een huurder moet even vragen wat de energielasten zijn? Of iets van eigen onderzoek doen alvorens hij zijn overeenkomst tekent. Als verhuurder iets doet wat niet mag is het uiteraard helemaal goed dat er een huurcommissie is en ingeschakeld wordt. Maar als je iets huurt met enkelglas, gaat het mij te ver om na 2 maanden gehuurd te hebben naar de commissie te stappen dat er een warmtelek zou zijn.

Een belegger zonder rendement of een niet sluitende business case zal stoppen. Wat betekent dat er geen huurwoning overblijft. Dan heb je alleen maar verliezers toch?

Op jouw 3e punt reageer ik maar even niet.

Aangezien je zelf aangeeft dat je alle verhuurders als paria ziet door een slechte ervaring van jezelf, komt wat hypocriet over met jouw reactie over het discrimineren van huurders?

Laat even voorop stellen dat ik mijzelf totaal niet herken in het beeld van uitzuiger, maar door een goed verhuurder te zijn rendement op mijn zuur verdiende geld probeer te halen aangezien ik als eigen ondernemen in mijn eigen pensioen moet voorzien. Net zoals een pensioen fonds doet.

[Real]

BekSide schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 14:00:
[...]
Maar als je iets huurt met enkelglas, gaat het mij te ver om na 2 maanden gehuurd te hebben naar de commissie te stappen dat er een warmtelek zou zijn.

Nogmaals: dat is niet hoe de gebrekenregeling werkt als het een gebrek zou zijn. Een verhuurder moet in dat geval zorgen dat er geen warmte lekt (afhankelijk van de haalbaarheid).

Anders zou een verhuurder van woonruimte ook een huis met een lekkend dak kunnen verhuren en stellen dat de huurder een zachte huurprijs heeft gekregen ter compensatie. Maar daar heeft de wetgever dus bewust van weg gestuurd.

[Ardana]

BekSide schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 12:34:
[...]
Waar ik moeite mee heb is dat iedereen met zijn volle verstand wel of niet akkoord gaat met een huurovereenkomst bij een bepaalde woning.
<knip>
Uiteraard snap ik dat er een tekort is en dat het eerste levensbehoefte is. Maar het is toch enigszins krom dat ik voor een woning met een waarde van €300.000,- maximaal €1000,- mag vragen of nog minder met het puntensysteem. terwijl als je het koopt je alleen aan rente al een €1.200,- kwijt bent op dit moment.

Ergens vind ik dit wel krom. Ik snap dat je rendement wil behalen, maar als je van mening bent dat een huurder bij zijn volle verstand een huurcontract tekent en daar niet op terug moet komen, dan doet een koper dat ook, lijkt mij?

Je neemt als investeerder bewust een risico, met geld dat je over hebt. Een groot contrast met een huurder, die vaak geen keuze heeft.

BekSide schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 14:00:
[...]
Een belegger zonder rendement of een niet sluitende business case zal stoppen. Wat betekent dat er geen huurwoning overblijft. Dan heb je alleen maar verliezers toch?

Woningen verdwijnen niet als het niet genoeg rendeert hè? Het gebrek aan woningen is niet te wijten aan het feit dat niemand wíl bouwen. Het is voor een groot deel te wijten aan het feit dat er niet gebouwd mág worden, waardoor wat er gebouwd wordt, extreem duur wordt.

En ik zie dat je een rendement van 4% noemt, waarbij ik de indruk krijg dat je dat weinig vindt, maar reken je daarbij ook mee de prijsstijgingen van de afgelopen jaren? 4% rendement lijkt me eigenlijk nog echt niet slecht, gezien wat je krijgt voor 't geld op de bank én wat hypotheken kosten de afgelopen jaren.

[ Voor 40% gewijzigd door Ardana op 22-02-2023 16:28 . Reden: Iets vriendelijker verwoord. ]

[Perkouw]

Modbreak:

Allen laten we goed naar de topicwaarschuwing kijken en dan even naar de berichten hierboven. We zijn nu meer van de 'discussies' afgestapt en verzand in het moddergooien naar elkaar. Waarbij we soms lijken te provoceren en andere keren weer op de man aan het spelen zijn.

Laten we hier even met zijn allen opletten en weer op een normale manier met elkaar de discussie aangaan

[Richh]

BekSide schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 14:00:
[...]


Oei had niet in de gaten dat ik zoiets verkeerds had gezegd zeg.

Een ''tochtige kutwoning'' heeft energielabel G. Dat weet een huurder, of een huurder moet even vragen wat de energielasten zijn? Of iets van eigen onderzoek doen alvorens hij zijn overeenkomst tekent. Als verhuurder iets doet wat niet mag is het uiteraard helemaal goed dat er een huurcommissie is en ingeschakeld wordt. Maar als je iets huurt met enkelglas, gaat het mij te ver om na 2 maanden gehuurd te hebben naar de commissie te stappen dat er een warmtelek zou zijn.

De koper van de woning had kunnen bedenken dat er politiek ooit een probleem van energielabel G gemaakt zal worden. Daar geldt eigenlijk precies hetzelfde voor
Ook gezien de topicwarning; niet persoonlijk bedoeld, maar in algemene zin, is het best logisch dat een huurder meer bescherming ontvangt dan een verhuurder, vind ik.

Overigens is dat naar de huurcommissie stappen al nieuw, dat mag momenteel alleen in de sociale sector.

Een belegger zonder rendement of een niet sluitende business case zal stoppen. Wat betekent dat er geen huurwoning overblijft. Dan heb je alleen maar verliezers toch?

Dan zal de woning verkocht worden en kan er waarschijnlijk iemand gaan wonen (in koopvorm) voor lagere maandlasten dan wat de verhuurder had willen hebben. Zelfbewoning is namelijk fiscaal interessanter dan (ver)huur in de vrije sector (voornamelijk door HRA) en er hoeft geen extra poppetje aan te verdienen. Daardoor is huren eigenlijk altijd duurder.

De vraag is of mensen dat wel willen, en bewust kiezen voor het voordeel flexibiliteit wat huren (soms) biedt. Ik denk dat je nu juist heel veel jongeren met een koopwens hebt die noodgedwongen voor een exorbitante prijs in de vrije sector zitten te huren.

Het huis verdwijnt niet. Uiteindelijk zijn koop, (ver)huur en alle prijsklassen die daaronder vallen gewoon communicerende vaten.

ik als eigen ondernemen in mijn eigen pensioen moet voorzien. Net zoals een pensioen fonds doet.

Ook als ondernemer of particulier kan je mee-beleggen in de grotere vastgoedportfolio's zonder daarvoor persoonlijk bezit te binden en de bijbehorende risico's te accepteren.

Naar mijn mening zou de politiek het aantrekkelijker moeten maken om deze beleggings-euro's in nieuwbouw te stoppen ipv de prijzen van bestaande bouw op te drijven - daar wint de samenleving uiteindelijk niks aan volgens mij.

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 22-02-2023 14:40 ]

[rockhopper]

Richh schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 14:37:
[...]
Naar mijn mening zou de politiek het aantrekkelijker moeten maken om deze beleggings-euro's in nieuwbouw te stoppen ipv de prijzen van bestaande bouw op te drijven - daar wint de samenleving uiteindelijk niks aan volgens mij.

Hier zit wel een probleem. Omdat de regering flink wat taken heeft overgeheveld naar de gemeentes en deze vervolgens niet genoeg compenseren hiervoor (ik weet het offtopic discussie), laat staan met de recente prijsstijgingen, ontstaat er dus een tekort in de begroting.
Dus lang verhaal kort: om zo'n gat op te vullen gaat er gebruik gemaakt worden met de woz die omhoog gaat.

Met andere woorden, het is helemaal niet in het belang van de politiek om de bestaande bouw goedkoop te laten/in prijs te laten zakken, maar juist in prijs te laten stijgen. Er zit hier gewoon een belangen conflict.

Verder ben ik wel met je eens, er is meer nieuwbouw nodig. Maar er komt iedere week weer een andere revelatie waardoor er weer strengere regels volgen. Is het niet de stikstof, deze week is het beurt aan de warmtepomp die opeens toch een stuk minder groen is dan werd gedacht (artikel nos van gisteren)

[Real]

Hugo de Jonge introduceert nu een nieuw woord: tochtkorting

De Jonge doet ook net alsof een WWS waarde op grond van het energieprestatiecertificaat hetzelfde is als het aanmerken van 'warmte lekkage' als een gebrek. Dat zijn wezenlijk andere zaken.

[Richh]

rockhopper schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 14:48:
[...]

Hier zit wel een probleem. Omdat de regering flink wat taken heeft overgeheveld naar de gemeentes en deze vervolgens niet genoeg compenseren hiervoor (ik weet het offtopic discussie), laat staan met de recente prijsstijgingen, ontstaat er dus een tekort in de begroting.
Dus lang verhaal kort: om zo'n gat op te vullen gaat er gebruik gemaakt worden met de woz die omhoog gaat.

Met andere woorden, het is helemaal niet in het belang van de politiek om de bestaande bouw goedkoop te laten/in prijs te laten zakken, maar juist in prijs te laten stijgen. Er zit hier gewoon een belangen conflict.

Wat uiteindelijk omhoog gaat is je onroerendezaakbelasting / OZB
De hoogte van deze belasting is afhankelijk van je WOZ en de grondslag die je gemeente vaststelt. Uiteindelijk betaal je 300k (woz) * 0,00xxx (grondslag).
De WOZ-waarde is, in tegenstelling tot wat heel veel mensen denken, enkel en alleen een verdeelsleutel. Die bepaalt hoeveel belasting jij betaald ten opzichte van je buren omdat je huis meer/minder waard is.

De huizenprijzen / WOZ-waardes kunnen onder de streep prima dalen, terwijl de gemeentelijke belastingen stijgen doordat de gemeente de grondslag verhoogt.
Het is dus niet nodig dat de huizenprijzen stijgen. Al kan ik me wel voorstellen dat zelfs ambtenaren dit niet begrijpen

Wat je verder stelt klopt inderdaad. Offtopic misschien, maar ik vind het wel relevant. Feitelijk worden een aanzienlijk deel van gemeentelijke taken (waaronder zaken die voorheen landelijk geregeld waren) gefinancierd door nieuwbouwkopers, door middel van de grondopbrengst.

Dat is heel raar, want feitelijk ga je daardoor een bizar verschil van belastingdruk onder verschillende inwoners opstellen. Bovendien is het onhoudbaar; grond is niet oneindig beschikbaar en is dus een slechte wijze om doorlopende kosten (zoals jeugdzorg en zorg aan langdurig zieken) van te betalen. Ook wakkert het gentrificatie aan; dure gemeenten hebben weinig 'mensen met een rugzakje' en zullen daardoor lagere gemeentelijke belastingen kennen dan de goedkope wijken waar juist de inkomens vaak ook lager liggen en dus ook minder ruimte is om te betalen.

Verder ben ik wel met je eens, er is meer nieuwbouw nodig. Maar er komt iedere week weer een andere revelatie waardoor er weer strengere regels volgen. Is het niet de stikstof, deze week is het beurt aan de warmtepomp die opeens toch een stuk minder groen is dan werd gedacht (artikel nos van gisteren)

Klopt helaas

[rube]

Ardana schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 14:18:
[...]
Of gaat die woning dan ineens voor een veel redelijker bedrag verkocht of verhuurd worden?

Wat je nu ziet en wat alle onderzoeken (ook van niet vastgoedpartijen zoals de DNB!) aangeven is dat veel huurwoningen verkocht gaan worden.

Of dat voor een redelijk bedrag is, dat is afhankelijk of je de marktwaarde een redelijk bedrag vind.
Maar veelal zal het echter betekenen dat kopers niet goedkoper uit zijn de huidige huurders (met de huidige rente), hoe graag je het ook anders zou willen zien.

Overigens, een aanzienlijke deel van de huidige huurders kunnen of willen ook helemaal niet kopen, dus met alle beste bedoelingen van het kabinet om lagere huurprijzen voor elkaar te krijgen, het resultaat is dat de huurmarkt alleen maar minder gaat worden (zeg maar, waar je voor sociale huur 10+ jaar moet wachten voor je aan de beurt bent, gaat het straks ook die kant op voor de middenhuur).

Tenzij er natuurlijk.eer gebouwd gaat worden, maar ook dat gaat juist helemaal de verkeerde kant op.

[mannowlahn]

rube schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 16:12:
[...]

Wat je nu ziet en wat alle onderzoeken (ook van niet vastgoedpartijen zoals de DNB!) aangeven is dat veel huurwoningen verkocht gaan worden.

Of dat voor een redelijk bedrag is, dat is afhankelijk of je de marktwaarde een redelijk bedrag vind.
Maar veelal zal het echter betekenen dat kopers niet goedkoper uit zijn de huidige huurders (met de huidige rente), hoe graag je het ook anders zou willen zien.

Overigens, een aanzienlijke deel van de huidige huurders kunnen of willen ook helemaal niet kopen, dus met alle beste bedoelingen van het kabinet om lagere huurprijzen voor elkaar te krijgen, het resultaat is dat de huurmarkt alleen maar minder gaat worden (zeg maar, waar je voor sociale huur 10+ jaar moet wachten voor je aan de beurt bent, gaat het straks ook die kant op voor de middenhuur.

(Tenzij er natuurlijk.eer gebouwd gaat worden, maar ook dat gaat juist helemaal de verkeerde kant op).

Volgens pararius is inmiddels 30% van die verhuur panden in de verkoop. Dit hoorde ik tijdens interview op bnr afgelopen maandag rond 7:20. Dat is tegen redelijke vergoeding van mensen betalen het blijkbaar. Er wordt minder overboden maar de kopers zijn geen mensen met modaal inkomen of dubbel modaal, die krijgen niet genoeg hypotheek en dat zal de komende jaren niet anders zijn. Dan mag je hopen! Dat de huizen drastisch gaan dalen.

[Real]

rube schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 16:12:
[...]
Overigens, een aanzienlijke deel van de huidige huurders kunnen of willen ook helemaal niet kopen,

Maar een deel wel en die komen niet meer zoeken naar een huurwoning.

[rockhopper]

Real schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 16:27:
[...]
Maar een deel wel en die komen niet meer zoeken naar een huurwoning.

De vraag is eigenlijk welk deel er eerst meer huur betaalde dan dat ze aan hypotheek kwijt zouden raken bij koop. Dit is (denk ik) gemiddeld gesproken de groep die zou willen kopen. Nu komen er dus huizen vrij (gaan uit de huurmarkt), maar de rente is inmiddels ook fors gestegen. Dus komen we op een soort patstelling dat de hypotheeklasten mogelijk hoger gaan liggen dan de huur. Kunnen deze potentiële kopers nu opeens wel aan die hypotheek komen?

Ik snap dat het doel is dat de huizenprijzen gaan zakken, maar een tekort aan woningen is een tekort. We hebben gebouwd voor stelletjes maar er wonen steeds meer individuelen (één persoons gezinnen) in woningen. Dus er blijft een groot aanbod tekort.

[Real]

Er lijkt zich een meerderheid af te tekenen in de Tweede Kamer die er voorstander van is om de tijdelijke huurcontracten van twee jaar of korter af te schaffen. D66 is nu ook voor afschaffen en de CU is mede-indiener van de initiatiefwet:

https://www.woonbond.nl/nieuws

[ Voor 10% gewijzigd door Real op 22-02-2023 23:50 ]

[Henkdezoveelste]

Real schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 23:31:
Er lijkt zich een meerderheid af te tekenen in de Tweede Kamer die er voorstander van is om de tijdelijke huurcontracten van twee jaar of korter af te schaffen. D66 is nu ook voor afschaffen en de CU is mede-indiener van de initiatiefwet:

https://www.woonbond.nl/nieuws

Die tijdelijke huurcontracten zijn ook wel een beetje asociaal toch? Moet er niet aan denken dat ik zelf zou huren voor iedere keer 2 jaar max

[vortexnl1982]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 09:37:
[...]


Die tijdelijke huurcontracten zijn ook wel een beetje asociaal toch? Moet er niet aan denken dat ik zelf zou huren voor iedere keer 2 jaar max

Dat is waar.

Maar is het ook niet asociaal dat je de regels voor een verhuurder verandert en dat de verhuurder het contract nooit meer kan wijzigen of opzeggen ?

Dus als je een huurder hebt dan kan hij er in principe nooit meer uit. En de overheid verandert ondertussen wel de box 3 regels, huurprijsindexatie maximalisatie, puntenstelsel, eisen voor isoleren woning.

[Diablo198558]

vortexnl1982 schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 12:08:
[...]


Dat is waar.

Maar is het ook niet asociaal dat je de regels voor een verhuurder verandert en dat de verhuurder het contract nooit meer kan wijzigen of opzeggen ?

Dus als je een huurder hebt dan kan hij er in principe nooit meer uit. En de overheid verandert ondertussen wel de box 3 regels, huurprijsindexatie maximalisatie, puntenstelsel, eisen voor isoleren woning.

Die regels zijn eerder in het voordeel van verhuurders gewijzigd en met die wijziging zijn bepaalde doelstellingen beoogd. Die zijn recent geëvalueerd en daaruit kwam daar voren dat deze doelstellingen niet zijn behaald. Wel zijn er allerlei ongewenste neveneffecten door ontstaan zoals veel onzekerheid voor huurders, niet voor hun huurrechten op durf komen en forse huurstijgingen door 'misbruik' van verhuurders. Met deze conclusies is het vervolgens niet vreemd dat de eerdere verandering weer wordt gewijzigd. Dat er in een keer veel veranderingen zijn in het nadeel van verhuurders ben ik met je eens.

Dat je helemaal niet meer van je huurder afkomt is wel overdreven. Het wordt veel moeilijker, maar niet onmogelijk.