Vastgoed als investering

[ColeJ]

Diablo198558 schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 12:24:
[...]

Dat je helemaal niet meer van je huurder afkomt is wel overdreven. Het wordt veel moeilijker, maar niet onmogelijk.

Niet onmogelijk? Dan moet ik zeker een gang naar de rechter maken met nog maar de vraag of de rechter iemand op straat gaat zetten in de huidige woningmarkt. Geloof je het zelf?

Ik wil graag van mijn huurder af want dan kan ik het pand normaal verkopen. Met de nieuwe Hugo regels ga ik waarschijnlijk een negatief rendement draaien. Niemand die dat pand wil kopen met de huidige huurder erin - wie gaat er immers betalen voor een negatief rendement?

[mannowlahn]

Real schreef op woensdag 22 februari 2023 @ 23:31:
Er lijkt zich een meerderheid af te tekenen in de Tweede Kamer die er voorstander van is om de tijdelijke huurcontracten van twee jaar of korter af te schaffen. D66 is nu ook voor afschaffen en de CU is mede-indiener van de initiatiefwet:

https://www.woonbond.nl/nieuws

haha lol, nou dan kan je helemaal verwachte dat die huurmarkt compleet in elkaar kakt zo.

Ik wacht met smart op alle resultaten over twee jaar als inderdaad al die regels door gevoerd worden. Geen midden huur meer, geen expats, woningen nog steeds te duur ivm hypotheek rentes. Dit is niet allemaal schuld van huur woningen hoor, meerdere factoren, maar het beoogde doel zal denk ik juist compleet omslaan. Ik pak de popcorn er alvast bij.

[Diablo198558]

ColeJ schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 12:27:
[...]


Niet onmogelijk? Dan moet ik zeker een gang naar de rechter maken met nog maar de vraag of de rechter iemand op straat gaat zetten in de huidige woningmarkt. Geloof je het zelf?

Ik wil graag van mijn huurder af want dan kan ik het pand normaal verkopen. Met de nieuwe Hugo regels ga ik waarschijnlijk een negatief rendement draaien. Niemand die dat pand wil kopen met de huidige huurder erin - wie gaat er immers betalen voor een negatief rendement?

Huisuitzettingen en ontruimingen komen nog steeds voor ja. Als daar een gegronde reden voor is. Het huis verkopen omdat jij meer geld wil is dat gelukkig niet.

[mannowlahn]

Henkdezoveelste schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 09:37:
[...]


Die tijdelijke huurcontracten zijn ook wel een beetje asociaal toch? Moet er niet aan denken dat ik zelf zou huren voor iedere keer 2 jaar max

Jij niet, hoop anderen wel. Expats bv die volledige gemeubileerde woningen willen, die moeten niet denken aan een kaal huis.

[Diablo198558]

mannowlahn schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 12:33:
[...]

Jij niet, hoop anderen wel. Expats bv die volledige gemeubileerde woningen willen, die moeten niet denken aan een kaal huis.

Met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is de opzegtermijn van de termijn van de huurbetalingen, meestal een maand, na een eventuele vaste periode van een jaar. Voor die groep verandert er niets hoor.

[Wolly]

Vastgoed verhuur doe je voor de lange termijn, dan moet je dus rekening houden met wijzigingen.

Het argument dat een huis verhuren niet meer rendabel is betekent dus dat je vooral naar de korte termijn kijkt. Op de langere termijn kan het niet anders dat het rendabel is tenzij iedereen een huis kan kopen (wat niet kan).

[mannowlahn]

Diablo198558 schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 12:33:
[...]


Huisuitzettingen en ontruimingen komen nog steeds voor ja. Als daar een gegronde reden voor is. Het huis verkopen omdat jij meer geld wil is dat gelukkig niet.

Meer geld? Nee geld er op toeleggen. ik ben er ook voor hoor, als men de regels instelt dan moet je al eigenaar ook de mogelijkheid hebben om huur contract te ontbinden en dan alleen nog maar mag verkopen.

Of je zegt als je niet ontbindt, dan gelden de regels nog niet voor je. Dat zou eerlijk en logisch zijn. Maar de huidige opzet is imho een beetje waanzin. Ik kan prima meekomen dat je stelt, ja maar de verhuurder hebben te goede regels etc en hoeven geen belasting af te dragen over huur inkomensten. Belast dat gewoon. Maar als je regels gata instellen die er voor zorgt dat eigenaren verlies gaan draaien dan kan je op je vingers aanvoelen dat niemand zich nog in die markt wil bewegen. Het is niet zo dat we nou teveel aan woningen hebben toch? Dus wat je straks ziet is iedereen verlaat de markt en een hoop mensen kunnen niet ergens wonen.
*knip*

[ Voor 2% gewijzigd door ZieMaar! op 27-02-2023 21:55 . Reden: Graag zonder sneren :) ]

[mannowlahn]

Diablo198558 schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 12:35:
[...]


Met een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is de opzegtermijn van de termijn van de huurbetalingen, meestal een maand, na een eventuele vaste periode van een jaar. Voor die groep verandert er niets hoor.

Klopt maar door die twee jaar durven particulier mensen die bv 1 appartement hebben, het aan om te verhuren. Als dat onbepaald doet, al niemand dat drisisco nog durven nemen. De markt voor expats is naar mijn mening dan straks compleet weg.

Dan kunnen we het hebben over nut van expats in onze samenleving, persoonlijk ben ik van mening dat het een groot nut heeft. Maar als die weg blijven, zal dit effecten op de arbeidsmarkt hebben, voor sommige positief, maar een hoop zullen dan hun heil in outsourcing gaan zoeken. Dus het zal niet meteen extra arbeidsplekken opleveren denk ik.

[Diablo198558]

mannowlahn schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 12:38:
[...]

Meer geld? Nee geld er op toeleggen. ik ben er ook voor hoor, als men de regels instelt dan moet je al eigenaar ook de mogelijkheid hebben om huur contract te ontbinden en dan alleen nog maar mag verkopen.

Of je zegt als je niet ontbindt, dan gelden de regels nog niet voor je. Dat zou eerlijk en logisch zijn. Maar de huidige opzet is imho een beetje waanzin. Ik kan prima meekomen dat je stelt, ja maar de verhuurder hebben te goede regels etc en hoeven geen belasting af te dragen over huur inkomensten. Belast dat gewoon. Maar als je regels gata instellen die er voor zorgt dat eigenaren verlies gaan draaien dan kan je op je vingers aanvoelen dat niemand zich nog in die markt wil bewegen. Het is niet zo dat we nou teveel aan woningen hebben toch? Dus wat je straks ziet is iedereen verlaat de markt en een hoop mensen kunnen niet ergens wonen.

Deze oplossing is echt een beetje dom en naief.

Je begrijpt mij verkeerd. Ik bedoel meer geld als in dat een woning zonder huurder meer waard is dan een met. Koop breekt immers geen huur.

[Real]

Diablo198558 schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 12:35:
[...]
na een eventuele vaste periode van een jaar

Het is zeer twijfelachtig of een vaste periode van een jaar wel mogelijk is bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Zie art. 7:271 lid 2, lid 5 aanhef en onder a en lid 7 BW in combinatie met Stb. 2021, 425 en Stb. 2021, 649.

Gek genoeg is er nog uitspraak gepubliceerd voor zover ik weet waar een huurder een verklaring voor recht heeft gevorderd dat de minimumperiode van een jaar in een contract voor onbepaalde tijd nietig is, dus het risico bestaat dat een huurder met een grote huurschuld blijft zitten als die huurder binnen dat jaar vertrekt en een rechter de verhuurder toch in het gelijk stelt.

[vortexnl1982]

Diablo198558 schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 12:24:
[...]


Die regels zijn eerder in het voordeel van verhuurders gewijzigd en met die wijziging zijn bepaalde doelstellingen beoogd. Die zijn recent geëvalueerd en daaruit kwam daar voren dat deze doelstellingen niet zijn behaald. Wel zijn er allerlei ongewenste neveneffecten door ontstaan zoals veel onzekerheid voor huurders, niet voor hun huurrechten op durf komen en forse huurstijgingen door 'misbruik' van verhuurders. Met deze conclusies is het vervolgens niet vreemd dat de eerdere verandering weer wordt gewijzigd. Dat er in een keer veel veranderingen zijn in het nadeel van verhuurders ben ik met je eens.

Dat je helemaal niet meer van je huurder afkomt is wel overdreven. Het wordt veel moeilijker, maar niet onmogelijk.

Het is denk ik belangrijk dat iedereen van tevoren weet waar ze aan toe zijn. Zo zijn huurstijgingen toch vastgelegd in je contract ? Dus CPI + 1 procent weet je van tevoren ?

Als verhuurder wil ik graag een huurder voor onbepaalde tijd. Eentje die altijd betaalt en waar de huur indexatie contractueel vastligt op een fatsoenlijke indexatie. Dat geeft mij een mooi stukje gegarandeerde inkomsten en de huurder vastigheid. Dat ik word gedwongen voor onderhoud is prima, ik zit ook niet op een krot woning te wachten !

Maar als de overheid de regels zo veranderd dat mijn pand qua rendement op huurinkomsten niks meer op brengt of dat ik zelfs verlies ga maken. En vervolgens krijg ik ook de huurder er niet meer uit (of ik moet heel veel betalen of weet ik wat)

Ik denk dat de overheid van het ene extreme compleet doorslaat naar het andere extreme. En dat ze hiermee de huurmarkt helemaal kapot maakt. Zorg dus voor een balans...

[Ardana]

mannowlahn schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 12:38:
[...]
Maar als je regels gata instellen die er voor zorgt dat eigenaren verlies gaan draaien dan kan je op je vingers aanvoelen dat niemand zich nog in die markt wil bewegen. Het is niet zo dat we nou teveel aan woningen hebben toch? Dus wat je straks ziet is iedereen verlaat de markt en een hoop mensen kunnen niet ergens wonen.

Wat ik niet snap is dit: waar blijven die woningen als de investeerders de woningmarkt verlaten? Worden die gesloopt? Blijven die leegstaan ondanks de leegstandswet? Dat kost toch alleen maar meer?

Of is het dan zo dat de woningmarkt verwordt tot een markt waarin wonen het belangrijkste wordt, en niet "winst maken"? Want ik heb niet het idee dat er minder woningen zullen zijn, dat er woningen zullen verdwijnen als mensen hun geld elders gaan beleggen.

[WiLLoW_TieN]

Ardana schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 13:10:
[...]

Wat ik niet snap is dit: waar blijven die woningen als de investeerders de woningmarkt verlaten? Worden die gesloopt? Blijven die leegstaan ondanks de leegstandswet? Dat kost toch alleen maar meer?

Of is het dan zo dat de woningmarkt verwordt tot een markt waarin wonen het belangrijkste wordt, en niet "winst maken"? Want ik heb niet het idee dat er minder woningen zullen zijn, dat er woningen zullen verdwijnen als mensen hun geld elders gaan beleggen.

Nee die nu ( particulier ) verhuurde panden worden verkocht. Dus aantal woningen zal niet afnemen.
Aantal ( betaalbare... ) huurwoningen waarschijnlijk wel

[Real]

vortexnl1982 schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 12:58:
[...]

Het staat je vrij om een woning met een huurder erin te verkopen, evenals je een woning met een huurder kon kopen.

Ik zie het 'verlies' niet zo goed, anders dan dat verhuurders blijkbaar in de veronderstelling zijn geweest dat de Wet doorstroming huurmarkt niet kon worden terug gewijzigd (voor jou niet relevant, maar de evaluatie was deel van de wetsbehandeling in 2016) en lijken er blijkbaar woningen aangekocht met een lening. Maar investeren met geleend geld is risicovol, dat weet iedereen.

En heb je bij het rendement ook de waardestijging van de woning betrokken?

[mannowlahn]

Ardana schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 13:10:
[...]

Wat ik niet snap is dit: waar blijven die woningen als de investeerders de woningmarkt verlaten? Worden die gesloopt? Blijven die leegstaan ondanks de leegstandswet? Dat kost toch alleen maar meer?

Of is het dan zo dat de woningmarkt verwordt tot een markt waarin wonen het belangrijkste wordt, en niet "winst maken"? Want ik heb niet het idee dat er minder woningen zullen zijn, dat er woningen zullen verdwijnen als mensen hun geld elders gaan beleggen.

Die woningen komen op funda zoals al door pararius gesteld is. Afgelopen jaar al 30% van particulier verhuur markt is verkocht. Prijsdaling valt mij in dat opzicht dus reuze mee. Minder woningen niet nee, maar ook niet meer. De prijs druk blijft voorlopig wel.

Ik ben met je eens dat woningen er zijn om te wonen.Maar verhuur is is helemaal niet duivels naar mijn mening.

Wil je dit probleem echt oplossen dan moet je bouwen en echt heel veel bouwen. Ja nu te laat met al die kosten voor materialen. Maar voor Corona kon dat prima maar toen hadden we iedereen die zo opgewonden werd over die stikstof wet. Daar pluk je dan nu de vruchten van. Bouwen is te duur geworden. Hugo de jonge is naar mijn mening ook totaal ongeschikt in welke functie als minister, dus dat helpt niet, hypotheekrente is de komende jaren nog wel op zelfde stand of hoger. Dus tel uit je winst voor de mensen waarvoor dit een oplossing voor zou moeten zijn.

Wat lette al die mensen jaren geleden om te kopen toen ze nog wel een lage hypotheekrente hadden en de prijzen stukken lager? Er dus een prima markt voor vrije sector huur en die is straks weg. Maar die mensen zijn niet ineens magisch meer gaan verdienen om de stijging van hypotheekrente te compenseren.

[namliam_eht]

Real schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 13:39:
[...]

En heb je bij het rendement ook de waardestijging van de woning betrokken?

Zolang je de woning niet verkoopt is deze waardestijging puur fictief en levert geen cent op.
Stel je woning neemt per jaar met 20k toe in waarde
Maar huurinkomsten, minus belasting, kosten etc, moet je er maandelijks 1500 euro op toeleggen.

Ja heb ik een positief rendement, maar wordt je daar als investeerder/verhuurder vrolijk van ?

[Trishul]

mannowlahn schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 13:44:
[...]

Die woningen komen op funda zoals al door pararius gesteld is. Afgelopen jaar al 30% van particulier verhuur markt is verkocht. Prijsdaling valt mij in dat opzicht dus reuze mee. Minder woningen niet nee, maar ook niet meer. De prijs druk blijft voorlopig wel.

Ik ben met je eens dat woningen er zijn om te wonen.Maar verhuur is is helemaal niet duivels naar mijn mening.

Wil je dit probleem echt oplossen dan moet je bouwen en echt heel veel bouwen. Ja nu te laat met al die kosten voor materialen. Maar voor Corona kon dat prima maar toen hadden we iedereen die zo opgewonden werd over die stikstof wet. Daar pluk je dan nu de vruchten van. Bouwen is te duur geworden. Hugo de jonge is naar mijn mening ook totaal ongeschikt in welke functie als minister, dus dat helpt niet, hypotheekrente is de komende jaren nog wel op zelfde stand of hoger. Dus tel uit je winst voor de mensen waarvoor dit een oplossing voor zou moeten zijn.

Wat lette al die mensen jaren geleden om te kopen toen ze nog wel een lage hypotheekrente hadden en de prijzen stukken lager? Er dus een prima markt voor vrije sector huur en die is straks weg. Maar die mensen zijn niet ineens magisch meer gaan verdienen om de stijging van hypotheekrente te compenseren.

Op die laatste vraag kan heel makkelijk een antwoord gegeven worden. Starters zijn bv. een grote groep. Pas afgestudeerden verdienen een stuk minder dan iemand tegen de 30 met wat jaren arbeidservaring. Ook in 2019 hadden de starters van toen grote moeite om een huis zelf te kopen. Uitzonderingen buiten beschouwing gelaten, zoals starters met jubelton of direct een zeer goed betaalde baan.
Veel mensen kunnen pas hun eerste huis kopen rond hun 30ste.

[Wolly]

mannowlahn schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 13:44:
[...]

Die woningen komen op funda zoals al door pararius gesteld is. Afgelopen jaar al 30% van particulier verhuur markt is verkocht.

Bron?

[mannowlahn]

Wolly schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 14:01:
[...]


Bron?

BNR radio interview maandag om 7:25

Ik geef toe dat moeten we dan maar aannemen

[ Voor 12% gewijzigd door mannowlahn op 23-02-2023 14:02 ]

[Wolly]

mannowlahn schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 14:01:
[...]

BNR radio interview maandag om 7:25

Ik geef toe dat moeten we dan maar aannemen

Ik heb het interview even nageluisterd maar er wordt helemaal niet gezegd dat afgelopen jaar 30% van de particulier verhuur markt is verkocht.

[rube]

Ardana schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 13:10:
[...]

Wat ik niet snap is dit: waar blijven die woningen als de investeerders de woningmarkt verlaten? Worden die gesloopt? Blijven die leegstaan ondanks de leegstandswet? Dat kost toch alleen maar meer?

Of is het dan zo dat de woningmarkt verwordt tot een markt waarin wonen het belangrijkste wordt, en niet "winst maken"? Want ik heb niet het idee dat er minder woningen zullen zijn, dat er woningen zullen verdwijnen als mensen hun geld elders gaan beleggen.

Die vraag heb je gisteren ook al gesteld en toen hebben mensen je dat ook al uitgelegd .

Maar als die huizen verkocht worden, dan maken de banken die daar leningen voor gaan verstrekken ook gewoon winst mee hoor. Al die rente die naar de banken gaat, is dat dan geen probleem, dat is toch ook gewoon winst?

[Ardana]

rube schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 14:09:
[...]
Die vraag heb je gisteren ook al gesteld en toen hebben mensen je dat ook al uitgelegd .

Maar als die huizen verkocht worden, dan maken de banken die daar leningen voor gaan verstrekken ook gewoon winst mee hoor. Al die rente die naar de banken gaat, is dat dan geen probleem, dat is toch ook gewoon winst?

Alleen jij hebt er op gereageerd (dus niet meerdere mensen), maar niet m'n vraag beantwoord. Antwoord op m'n vraag is nl. volgens mij (en dat is nog niet ontkend) dat het aantal woningen gelijk blijft.

Wat betreft rendement, ik zie eigenlijk alleen berekeningen die uitgaan van kosten - huuropbrengsten. Maar de prijsstijgingen van de woningen worden daar eigenlijk nooit in mee genomen. Dat schetst m.i. echt een heel krom beeld.

Ik ben niet (helemaal) fundamenteel tegen rendement, net zo min als jij. Alleen zie ik graag een redelijke grens aan rendement op 1e levensbehoeftes.

[rube]

Wolly schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 14:09:
[...]
Ik heb het interview even nageluisterd maar er wordt helemaal niet gezegd dat afgelopen jaar 30% van de particulier verhuur markt is verkocht.

Ik heb het gisteren of vandaag ergens gelezen, Volkskrant, trouw oid en volgens mij was het volgens Pararius dat 30% van de woningen die leeg komen die niet weer opnieuw verhuurd worden maar verkocht worden.

30% van de verhuurmarkt is ook niet logisch, verkopen terwijl de huurder er in zit is niet handig dus dan kun je nooit aan 30% van de hele markt komen.

[Diablo198558]

mannowlahn schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 13:44:
[...]

Die woningen komen op funda zoals al door pararius gesteld is. Afgelopen jaar al 30% van particulier verhuur markt is verkocht. Prijsdaling valt mij in dat opzicht dus reuze mee. Minder woningen niet nee, maar ook niet meer. De prijs druk blijft voorlopig wel.

Ik ben met je eens dat woningen er zijn om te wonen.Maar verhuur is is helemaal niet duivels naar mijn mening.

Wil je dit probleem echt oplossen dan moet je bouwen en echt heel veel bouwen. Ja nu te laat met al die kosten voor materialen. Maar voor Corona kon dat prima maar toen hadden we iedereen die zo opgewonden werd over die stikstof wet. Daar pluk je dan nu de vruchten van. Bouwen is te duur geworden. Hugo de jonge is naar mijn mening ook totaal ongeschikt in welke functie als minister, dus dat helpt niet, hypotheekrente is de komende jaren nog wel op zelfde stand of hoger. Dus tel uit je winst voor de mensen waarvoor dit een oplossing voor zou moeten zijn.

Wat lette al die mensen jaren geleden om te kopen toen ze nog wel een lage hypotheekrente hadden en de prijzen stukken lager? Er dus een prima markt voor vrije sector huur en die is straks weg. Maar die mensen zijn niet ineens magisch meer gaan verdienen om de stijging van hypotheekrente te compenseren.

Dat er de afgelopen decennia niet genoeg gebouwd is heeft niets te maken met stikstof, maar met de kredietcrisis en hoe onze regering daarmee om is gesprongen. Ze trokken zich volledig terug uit de woningmarkt en straften woningcorporaties met de verhuurdersheffing. Dat terwijl die historisch gezien tijdens recessies flink bleven doorbouwen. Nu was er door die heffing onvoldoende geld voor. Het gevolg was dat veel bouwvakkers werkloos werden en zich lieten omscholen. Daardoor kwam na de crisis de woningbouw veel trager op gang door gebrek aan vaklui.

[Wolly]

rube schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 14:15:
[...]

Ik heb het gisteren of vandaag ergens gelezen, Volkskrant, trouw oid en volgens mij was het volgens Pararius dat 30% van de woningen die leeg komen die niet weer opnieuw verhuurd worden maar verkocht worden.

Dat klinkt plausibeler, maar dan is de vraag aan wie worden ze verkocht? Andere beleggers of gezinnetjes?

30% van de verhuurmarkt is ook niet logisch, verkopen terwijl de huurder er in zit is niet handig dus dan kun je nooit aan 30% van de hele markt komen.

Exact de reden waarom ik wat meer info wilde over deze uitspraak.

[rube]

Ardana schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 14:14:
[...]

Alleen jij hebt er op gereageerd (dus niet meerdere mensen), maar niet m'n vraag beantwoord. Antwoord op m'n vraag is nl. volgens mij (en dat is nog niet ontkend) dat het aantal woningen gelijk blijft.

Nou ja, dat is natuurlijk semantisch geneuzel wat (ja ook andere mensen, al dan niet direct aan jou gericht) hebben echt al aan gegeven dat die huizen verkocht gaan worden. Uiteraard blijft het aantal woningen daarmee gelijk. Maar goed, dat wist je zelf ook al.

Wat betreft rendement, ik zie eigenlijk alleen berekeningen die uitgaan van kosten - huuropbrengsten. Maar de prijsstijgingen van de woningen worden daar eigenlijk nooit in mee genomen. Dat schetst m.i. echt een heel krom beeld.

Ik ben niet (helemaal) fundamenteel tegen rendement, net zo min als jij. Alleen zie ik graag een redelijke grens aan rendement op 1e levensbehoeftes.

Het probleem is natuurlijk dat je als verhuurder niets hebt aan prijsstijgingen van de woning totdat je verkoopt. Als je onvoldoende cashflow hebt, dan houd het het gewoon op. Je kan als bedrijf nog zoveel vermogen hebben, maar als dat illiquide is en je schuldeisers vragen je faillissement aan, dan ben je wel failliet.

En ja van 2014 tot 2022 hebben we een natuurlijk een enorme prijsstijging gehad. Maar van 2008 t/m 2014 was er een daling, dus ja, het ligt er erg aan wanneer je koopt. Maar historisch gezien is over een lange termijn het rendement per jaar door prijsstijging helemaal niet zoveel. Maar, zoals ik al aangaf, daar heb je dus ook maar zeer beperkt iets aan en al helemaal niet als de cashflow niet voldoende is.

[rube]

Wolly schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 14:22:
[...]
Dat klinkt plausibeler, maar dan is de vraag aan wie worden ze verkocht? Andere beleggers of gezinnetjes?

Meestal aan eigenaren-bewoners. Dat levert (nu) meestal meer op. Beleggers kopen ook haast niet meer door alle (voorgestelde) maatregelen. Dus precies wat Hugo de Jonge wilde

[ Voor 16% gewijzigd door rube op 23-02-2023 14:32 ]

[Real]

namliam_eht schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 13:54:
[...]
Zolang je de woning niet verkoopt

Lees mijn reactie even terug en dan met name de eerste zin.

[rube]

Real schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 14:40:
[...]


Lees mijn reactie even terug en dan met name de eerste zin.

Ik quote je eerste zin even:

Het staat je vrij om een woning met een huurder erin te verkopen,

Maar als je verkoopt met een huurder er in (en contract voor onbepaalde tijd, een "normale huur" e.d., dan levert verkoop lang niet zoveel op (als leeg) en is dus je laatste zin waarschijnlijk minder relevant geworden:

En heb je bij het rendement ook de waardestijging van de woning betrokken

[mannowlahn]

Wolly schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 14:09:
[...]


Ik heb het interview even nageluisterd maar er wordt helemaal niet gezegd dat afgelopen jaar 30% van de particulier verhuur markt is verkocht.

Mea culpa het was toen nog vroeg. Ik denk dat ik 1 op 3 vrij vrije sector naar sociaal verkeerd geïnterpreteerd heb toen ik in de auto zat.

[Real]

rube schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 14:59:
[...]
Maar als je verkoopt met een huurder er in (en contract voor onbepaalde tijd, een "normale huur" e.d., dan levert verkoop lang niet zoveel op (als leeg) en is dus je laatste zin waarschijnlijk minder relevant geworden:

Maar dat maakt dus voor het rendement niks uit, tenzij de koper een woning zonder huurder kocht en eventueel ook nog met geleend geld.

Maar waarom moet de politiek met dat scenario rekening houden?

[rube]

Real schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 15:32:
[...]
Maar dat maakt dus voor het rendement niks uit,

Ik denk dat we langs elkaar heen praten, laat maar.

[JanHenk]

Ik heb nog een stukje verhuurhypotheek à 2,2% rente. Op mijn eigen ingebracht vermogen maak ik inmiddels ook niet al te veel rendement meer.

Ik denk dat potentiële kopers (veel) liever mijn huur betalen dan dat ze mijn woning kopen tegen de huidige marktprijs à 4,5% rente.

Maar blijkbaar is zelfs dat nog te duur en moeten er maatregelen bedacht worden tegen al die 'vermaledijde' particuliere verhuurders, die zo langzamerhand sowieso al filantropische instellingen zijn geworden. Ze worden nu verplicht het gat opvullen dat door de sociale woningbouw is achtergelaten. U weet wel, die woningbouwverenigingen die ooit de nek om zijn gedraaid door een gelijkwaardig (rechts) kabinet.

[rube]

JanHenk schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 15:45:
Ik denk dat potentiële kopers (veel) liever mijn huur betalen dan dat ze mijn woning kopen tegen de huidige marktprijs à 4,5% rente.

Ha, ik heb er ook over zitten denken om de huidige huurder waar ik het contract niet mee ga verlengen (voor de duidelijkheid, dat is voor het eerst in circa totaal 30+ huurjaren) het huis aan te bieden met een lening tegen een redelijke marktrente. Dat levert voor mij meer op, en voor de huidige huurder gaan de bruto maandlasten omhoog maar netto valt het wel mee en het is een "investering" in een eigen huis.

Maar ja, gezien de strenge regels voor banken ben ik bang dat ik dan pas na 30 jaar die lening terug hebt aangezien deze persoon waarschijnlijk nergens anders terecht kan voor een dergelijke lening. Dus helaas, ook geen optie.

Ik heb echt al van alles lopen bedenken hoe ik het "rond" kan krijgen om dit appartement te houden. En dan hoef ik echt niet de hoofdprijs qua rendement, maar het lukt me gewoon niet meer, how graag ik het ook zou willen.
Dus tenzij de voorstellen op miraculeuze wijze geen doorgang vinden, ga ik eind van het jaar een koop-starter blij maken met een heel mooi appartementje in een historische binnenstad ergens in de randstad.

(En ik negeer dan maar even dat de huidige huurder terug moet naar ouders ofzo en nog circa 20 jaar moet wachten op een sociale huurwoning )

[Licko]

rube schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 16:17:
[...]

(En ik negeer dan maar even dat de huidige huurder terug moet naar ouders ofzo en nog circa 20 jaar moet wachten op een sociale huurwoning )

Die kan weer de sociale huurwoning in die de kopers van je appartement achterlaten.

[JanHenk]

rube schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 16:17:
[...]

Ha, ik heb er ook over zitten denken om de huidige huurder waar ik het contract niet mee ga verlengen (voor de duidelijkheid, dat is voor het eerst in circa totaal 30+ huurjaren) het huis aan te bieden met een lening tegen een redelijke marktrente. Dat levert voor mij meer op, en voor de huidige huurder gaan de bruto maandlasten omhoog maar netto valt het wel mee en het is een "investering" in een eigen huis.

Maar ja, gezien de strenge regels voor banken ben ik bang dat ik dan pas na 30 jaar die lening terug hebt aangezien deze persoon waarschijnlijk nergens anders terecht kan voor een dergelijke lening. Dus helaas, ook geen optie.

Best wel een prima idee trouwens!

Alleen dan wel onder voorwaarden: tot 75 à 80% van de marktwaarde/koopsom gefinancierd én met hypothecair onderpand.

Als de rest (de 20 a 25%) van de koopsom kan worden opgebracht door de koper, kun je zo wel een win-win situatie creëren. Die kans is natuurlijk relatief klein, maar als het wel zo is...

[mannowlahn]

Licko schreef op donderdag 23 februari 2023 @ 16:36:
[...]


Die kan weer de sociale huurwoning in die de kopers van je appartement achterlaten.

Dat is nog al een aanname

1 dat ze sociaal huren en niet vanuit ouderlijk huis komen
2 je dan even compleet vergeet dat sociale sector gewone een decennia wachtlijst heeft?
3 misschien de kopers ook vanuit vrije sector komen? En dus niks betaalbaars achterlaten.

[Licko]

mannowlahn schreef op vrijdag 24 februari 2023 @ 08:24:
[...]

Dat is nog al een aanname

1 dat ze sociaal huren en niet vanuit ouderlijk huis komen
2 je dan even compleet vergeet dat sociale sector gewone een decennia wachtlijst heeft?
3 misschien de kopers ook vanuit vrije sector komen? En dus niks betaalbaars achterlaten.

Mijn reactie was bewust als aanname geschreven, net als de post waarop ik reageerde.

[ColeJ]

We gaan weer terug naar de verloederde wijken straks. Welke verhuurder gaat er nu nog investeren/onderhoud plegen aan z'n pandjes als het rendement al negatief is zonder dat alles.

Ik voel mij als verhuurder er prima bij dat mensen een hoop huur betalen, het pand kost namelijk ook gewoon veel geld, daar kan ik verder ook niks aan doen.

[vortexnl1982]

ColeJ schreef op vrijdag 24 februari 2023 @ 14:31:
We gaan weer terug naar de verloederde wijken straks. Welke verhuurder gaat er nu nog investeren/onderhoud plegen aan z'n pandjes als het rendement al negatief is zonder dat alles.

Ik voel mij als verhuurder er prima bij dat mensen een hoop huur betalen, het pand kost namelijk ook gewoon veel geld, daar kan ik verder ook niks aan doen.

Sjah er mag bijna geen geld worden verdient aan een basisbehoefte zoals huizen (wonen). Net zoals supermarkten die bijna geen winst maken op voedsel

[Real]

ColeJ schreef op vrijdag 24 februari 2023 @ 14:31:
We gaan weer terug naar de verloederde wijken straks. Welke verhuurder gaat er nu nog investeren/onderhoud plegen aan z'n pandjes als het rendement al negatief is zonder dat alles.

Verhuurders die bijvoorbeeld op straffe van een dwangsom gebreken moeten herstellen. De enige reden waarom huurders nu vaak niet procederen is (1) omdat ze een tijdelijk contract hebben, maar dat is vermoedelijk dit jaar niet meer mogelijk voor zelfstandige huurwoningen en (2) omdat ze onterecht denken dat procederen heel complex is.

Voor wat betreft zoiets als isolatie herhaal ik bijvoorbeeld nog maar eens: art. 7:243 BW biedt huurders de gelegenheid om een verhuurder te dwingen tegen een redelijke huurverhoging bepaalde onderdelen van de woning te isoleren op eigen kosten via een verzoekschrift. Bij de kantonrechter, dus dat kan zonder advocaat. Een verzoekschriftprocedure vereist ook geen dagvaarding of gerechtsdeurwaarder (tenzij de dwangsom verbeurd is, maar niet betaald wordt uiteraard). In dit geval werd het dubbelglas tegen een huurverhoging van €8 per maand:

https://deeplink.rechtspr...d=ECLI:NL:RBROT:2017:4559

Een huurder moet het wel goed voorbereiden en bijvoorbeeld goed advies inwinnen, want het is uiteraard mogelijk om de plank mis te slaan.

[ColeJ]

Je begrijpt het verkeerd. Ik wil best investeren in de huurwoning en wil ook graag dat mijn huurder fijn woont. Maar het wordt op deze manier gewoon onmogelijk gemaakt. Helaas maar waar, echt een verlies voor beide partijen.

Dat een huurder wat kan winnen via een verzoekschrift of het kantongerecht geloof ik best - maar het is al idioot dat het op die manier moet.

[Baytep]

Beperken leegwaarde ratio:

• lege en verhuurde woningen worden voor box 3 hetzelfde aangeslagen
• geen incentive meer voor verhurders om huur lager te houden dan mogelijk

Verhogen fictief rendement overige bezittingen (en het daarop geldende belastingpercentage):

• Nieuwe verhuurpanden worden niet meer aangekocht
• Huidige verhuurpanden worden in grote getalen afgestoten
• Afname particuliere investeringen in de verhuurmarkt -> dit was een conservatieve investering, dus veel geld zal richting spaarrekeningen vloeien (vindt de bank leuk)

Aftrekbaarheid leniningen tegen minder dan de helft van de aanslag voor bezittingen

• (samen met leegwaarde ratio): drastische verhoging box 3 belasting voor verhuurders met financiering
• particuliere leningen worden ontmoedigd (vind de bank leuk)

Afschaffen tijdelijke contracten:

• Aanvangs huur gaat omhoog en indexatie wordt altijd maximaal (vooral in de vrije sector)
• woningen die tijdelijk beschikbaar zijn worden niet langer verhuurd
• risico voor kleinschalige verhuurder gaat behoorlijk omhoog

Verscherping puntensysteem en toevoegen middenhuur

• Nog grotere druk op (positief of negatief) rendement verhuurder
• kapitaalvernietiging doordat verbeteringen gedaan worden om boven de puntengrens te komen zonder dat een huurder daarop zit te wachten (dit mes snijdt aan twee kanten)

Resultaten

• Huidige (vrijwillige) huurders worden gedwongen te kopen (ontneemt hen veel vrijheid)
• Vaker overdrachten van woningen door meer treden op de woningladder -> Staat ontrekt meer en vaker overdrachtsbelasting uit de samenleving.

Zo min mogelijk (duurzame) investeringen in verhuurd vastgoed om nog wat rendement te halen, vooral in de gereguleerde sectoren

De overheid haalt op deze manier heel veel geld uit de woningmarkt, vooral als oplossing voor het vermogensbelastingsdebacle, maar ook door overdrachtsbelasting. Dit is juist een markt die wel een beetje ontzien mag worden, gezien de woningnood.

(offtopic):met wat aluminium op je hoofd lijkt er een sinistere tendens te zijn om heel veel kapitaal naar de banken te laten vloeien. Zij kunnen dit vervolgens uitlenen tegen 20x de winst die particulieren maken (bij gelijke rente).

Uiteindelijk is dit een behoorlijke beperking van de vrije markt (voor zover die bestond) en is het resultaat daarvan altijd hetzelfde, de lowest common denominator: Iedereen woont gesubsidieerd in een krot, elk initiatief om boven het maaiveld uit te komen wordt kapot belast.

[ColeJ]

Baytep schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 10:11:
Beperken leegwaarde ratio:

• lege en verhuurde woningen worden voor box 3 hetzelfde aangeslagen
• geen incentive meer voor verhurders om huur lager te houden dan mogelijk

Verhogen fictief rendement overige bezittingen (en het daarop geldende belastingpercentage):

• Nieuwe verhuurpanden worden niet meer aangekocht
• Huidige verhuurpanden worden in grote getalen afgestoten
• Afname particuliere investeringen in de verhuurmarkt -> dit was een conservatieve investering, dus veel geld zal richting spaarrekeningen vloeien (vindt de bank leuk)

Aftrekbaarheid leniningen tegen minder dan de helft van de aanslag voor bezittingen

• (samen met leegwaarde ratio): drastische verhoging box 3 belasting voor verhuurders met financiering
• particuliere leningen worden ontmoedigd (vind de bank leuk)

Afschaffen tijdelijke contracten:

• Aanvangs huur gaat omhoog en indexatie wordt altijd maximaal (vooral in de vrije sector)
• woningen die tijdelijk beschikbaar zijn worden niet langer verhuurd
• risico voor kleinschalige verhuurder gaat behoorlijk omhoog

Verscherping puntensysteem en toevoegen middenhuur

• Nog grotere druk op (positief of negatief) rendement verhuurder
• kapitaalvernietiging doordat verbeteringen gedaan worden om boven de puntengrens te komen zonder dat een huurder daarop zit te wachten (dit mes snijdt aan twee kanten)

Resultaten

• Huidige (vrijwillige) huurders worden gedwongen te kopen (ontneemt hen veel vrijheid)
• Vaker overdrachten van woningen door meer treden op de woningladder -> Staat ontrekt meer en vaker overdrachtsbelasting uit de samenleving.

Zo min mogelijk (duurzame) investeringen in verhuurd vastgoed om nog wat rendement te halen, vooral in de gereguleerde sectoren

De overheid haalt op deze manier heel veel geld uit de woningmarkt, vooral als oplossing voor het vermogensbelastingsdebacle, maar ook door overdrachtsbelasting. Dit is juist een markt die wel een beetje ontzien mag worden, gezien de woningnood.

(offtopic):met wat aluminium op je hoofd lijkt er een sinistere tendens te zijn om heel veel kapitaal naar de banken te laten vloeien. Zij kunnen dit vervolgens uitlenen tegen 20x de winst die particulieren maken (bij gelijke rente).

Uiteindelijk is dit een behoorlijke beperking van de vrije markt (voor zover die bestond) en is het resultaat daarvan altijd hetzelfde, de lowest common denominator: Iedereen woont gesubsidieerd in een krot, elk initiatief om boven het maaiveld uit te komen wordt kapot belast.

Je hebt het mooi verwoord. Hopelijk doet ome Hugo er eens wat mee.

[Wispe]

ColeJ schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 10:15:
[...]


Je hebt het mooi verwoord. Hopelijk doet ome Hugo er eens wat mee.

Welnee, de staatskas moet hoe dan ook gespekt worden.

[Rubbergrover1]

Baytep schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 10:11:
Uiteindelijk is dit een behoorlijke beperking van de vrije markt (voor zover die bestond) en is het resultaat daarvan altijd hetzelfde, de lowest common denominator: Iedereen woont gesubsidieerd in een krot, elk initiatief om boven het maaiveld uit te komen wordt kapot belast.

Wat je hierbij niet benoemt is dat veel van de genoemde maatregelen vooral impact hebben op kleine box 3 verhuurders. De grotere verhuurders zullen van veel maatregelen veel minder last hebben.

Uiteraard is dat ook de aard van dit topic, waarin vooral kleine box 3 verhuurders zullen zitten. Maar tegelijk is het aandeel particuliere huurwoningen maar zo'n 15% van het totaal aantal huurwoningen. (En in die 15% zitten ook de niet-box 3 verhuurders.) Op de totale huurmarkt hoeft het dus geen grote klap te geven.

[Wolly]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 10:25:
[...]

Wat je hierbij niet benoemt is dat veel van de genoemde maatregelen vooral impact hebben op kleine box 3 verhuurders. De grotere verhuurders zullen van veel maatregelen veel minder last hebben.

Uiteraard is dat ook de aard van dit topic, waarin vooral kleine box 3 verhuurders zullen zitten. Maar tegelijk is het aandeel particuliere huurwoningen maar zo'n 15% van het totaal aantal huurwoningen. (En in die 15% zitten ook de niet-box 3 verhuurders.) Op de totale huurmarkt hoeft het dus geen grote klap te geven.

Het is dus helemaal niet uitgesloten dat de grotere verhuurders de woningen overnemen van de particuliere verhuurders?

[Rubbergrover1]

Wolly schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 10:29:
[...]


Het is dus helemaal niet uitgesloten dat de grotere verhuurders de woningen overnemen van de particuliere verhuurders?

Als dat interessante objecten zijn.

[rockhopper]

Grote verhuurders hebben vooral grote complexen. Meestal appartementen complex, soms ook straten / wijken met dubbele woningen (twee boven elkaar in een rijtje, hoe dit ook genoemd mag worden)
Individuele woningen en rijtjes huizen komen wel voor, maar worden vaak afgestoten na xx jaar. Daar zit natuurlijk relatief meer onderhoud in (zowel qua werk als in kosten)
Dan is er nog een deel dat opgekocht wordt vanwege ideale ligging (historisch centrum) alles daarbuiten is eigenlijk niet interessant voor grote partijen.

[Real]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 10:25:
[...]
De grotere verhuurders zullen van veel maatregelen veel minder last hebben.

De grote verhuurders hebben bij de technische briefing over afschaffen van de tijdelijke huurcontracten in ieder geval duidelijk te kennen gegeven dat ze die contracten meestal niet gebruiken en geen probleem hebben met afschaffen ervan.

Als particuliere verhuurders hun woningen verkopen zal de gemiddelde koopprijs lager worden en komt een koopwoning voor huurders in zicht. Die huurders concurreren niet op de restant huurmarkt, waar het aanbod grotendeels van grote verhuurders zal komen.

Het gaat dus om een verschuiving van huur naar koop, zoals de Nederlandse overheid al decennia naar het individuele bezit van koopwoningen streeft.

Wat je in dit topic vooral ziet zijn verhuurders die allemaal zeer maatschappelijk bewust ondernemen en zich zorgen maken over de huurders die straks geen woning meer kunnen vinden. Dat is uiteraard zeer nobel, maar die huurders gaan straks deels kopen of kunnen goedkoper huren. Dus volgens mij hoeven de ge-engageerde verhuurders niet wakker te liggen over de mogelijkheden voor huurders om te kunnen blijven wonen.

[Morpheusk]

Real schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 15:14:
[...]


De grote verhuurders hebben bij de technische briefing over afschaffen van de tijdelijke huurcontracten in ieder geval duidelijk te kennen gegeven dat ze die contracten meestal niet gebruiken en geen probleem hebben met afschaffen ervan.

Als particuliere verhuurders hun woningen verkopen zal de gemiddelde koopprijs lager worden en komt een koopwoning voor huurders in zicht. Die huurders concurreren niet op de restant huurmarkt, waar het aanbod grotendeels van grote verhuurders zal komen.

Het gaat dus om een verschuiving van huur naar koop, zoals de Nederlandse overheid al decennia naar het individuele bezit van koopwoningen streeft.

Wat je in dit topic vooral ziet zijn verhuurders die allemaal zeer maatschappelijk bewust ondernemen en zich zorgen maken over de huurders die straks geen woning meer kunnen vinden. Dat is uiteraard zeer nobel, maar die huurders gaan straks deels kopen of kunnen goedkoper huren. Dus volgens mij hoeven de ge-engageerde verhuurders niet wakker te liggen over de mogelijkheden voor huurders om te kunnen blijven wonen.

Toch ben ik wel benieuwd hoe een voormalig huurder met een jan modaal salaris het dan gaat kopen. Hier bij een appartement de nieuwe WOZ waarde net binnen van 280k. Stel de verkoopwaarde ligt gelijk, dan zou de huidige huurder dus meer dan een 100k eigen geld moeten inleggen. Voor vele hier wellicht geen probleem, maar dat gaat nog vies tegen vallen. Want 40% zie ik de prijs nog niet dalen.

Terwijl diegene bij mij als huurder met een modaalsalaris wel terecht kan of wellicht straks kon.

[Real]

Morpheusk schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 15:28:
[...]
het dan gaat kopen

Mensen kopen een woning die ze kunnen betalen en dat hoeft niet dezelfde woning te zijn waar ze huurden. Daarnaast verwacht ik dat de prijzen wel degelijk zullen zakken en ik vermoed ook vrij snel. Overal hoor en lees ik over particuliere verhuurders die proberen hun woning kwijt te raken.

In ieder geval was mijn punt vooral dat die particuliere verhuurders niet wakker hoeven te liggen over de vraag of huurders wel aan woonruimte kunnen komen. We hebben echt niet ineens een half miljoen daklozen met overal leegstaande huizen in Nederland.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 10:25:
[...]
De grotere verhuurders zullen van veel maatregelen veel minder last hebben.

Is dat zo? Waarom zijn grotere nieuwbouw huur projecten dan on hold gezet of zelfs al geannuleerd?
Ja, box 3 maakt voor hen niets uit maar gestegen rente, kosten en lagere opbrengst is maar tot een bepaald niveau op te brengen.

[rube]

Real schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 16:20:
[...]
over de vraag of huurders wel aan woonruimte kunnen komen.

Da's aardig, ik zal tzt je naam aan hen doorgeven ;-).

Praktijk zal weerbarstiger zijn en alleen al door verminderde mobiliteit (veranderen van baan?, studie buiten je huidige woonplaats? Expats met specifieke kennis?) zal dat verder doorwerken dan je zo op het eerste gezicht zal denken.

Maar, moah, komt wel goed. Niet te moeilijk doen joh.

[ColeJ]

Voorheen heb ik wel eens niet geïndexeerd. De afvalstoffenheffing zelf betaald.

Die vlieger gaat nu niet meer op natuurlijk…

[Perkouw]

ColeJ schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 19:01:
Voorheen heb ik wel eens niet geïndexeerd. De afvalstoffenheffing zelf betaald.

Die vlieger gaat nu niet meer op natuurlijk…

Deze acties stimuleren inderdaad om nu maximaal voor winst te gaan met zo min mogelijk effort en het volledig als een cijfer kwestie te behandelen. Dat we het over particuliere verhuurders en huurders hebben, daar moeten we het maar even niet over hebben.

[Rubbergrover1]

rube schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 17:26:
[...]

Is dat zo? Waarom zijn grotere nieuwbouw huur projecten dan on hold gezet of zelfs al geannuleerd?
Ja, box 3 maakt voor hen niets uit maar gestegen rente, kosten en lagere opbrengst is maar tot een bepaald niveau op te brengen.

De grote (institutionele) verhuurders hebben inderdaad ook te maken met gestegen kosten (zoals rente en bouw- en verbouwkosten). En dat zijn factoren die een grote rem zetten op bouwprojecten. Maar dat zijn dus net de dingen die Baytep niet benoemde. En ook geen zaken die door de (veranderende) overheidsregels komen.

[Rubbergrover1]

rockhopper schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 14:36:
Grote verhuurders hebben vooral grote complexen. Meestal appartementen complex, soms ook straten / wijken met dubbele woningen (twee boven elkaar in een rijtje, hoe dit ook genoemd mag worden)
Individuele woningen en rijtjes huizen komen wel voor, maar worden vaak afgestoten na xx jaar. Daar zit natuurlijk relatief meer onderhoud in (zowel qua werk als in kosten)
Dan is er nog een deel dat opgekocht wordt vanwege ideale ligging (historisch centrum) alles daarbuiten is eigenlijk niet interessant voor grote partijen.

Klopt. Je zou je dan ook kunnen afvragen waarom die andere woningen dan wel interessant zouden zijn voor kleine partijen. Dat zullen dus vaak woningen zijn die voor de grote partijen te duur in onderhoud zijn/worden en/of te weinig huur opleveren voor wat ze kosten. Waarom zou je daar als kleine partij dan wel willen instappen?

[rube]

Rubbergrover1 schreef op zondag 26 februari 2023 @ 00:03:
[...]
De grote (institutionele) verhuurders hebben inderdaad ook te maken met gestegen kosten (zoals rente en bouw- en verbouwkosten). En dat zijn factoren die een grote rem zetten op bouwprojecten. Maar dat zijn dus net de dingen die Baytep niet benoemde. En ook geen zaken die door de (veranderende) overheidsregels komen.

Met lagere inkomsten doelde ik (natuurlijk) hierop;
Verscherping puntensysteem en toevoegen middenhuur
Als dat niet zo was geweest, hadden de grote verhuurders (gedeeltelijk) de huur kunnen verhogen
om nog uit te kunnen komen (compenseren tegen de "externe" factoren rente en gestegen kosten). Maar dat gaat dus niet vanwege de voorgestelde nieuwe regels.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op zondag 26 februari 2023 @ 00:06:
[...]
Klopt. Je zou je dan ook kunnen afvragen waarom die andere woningen dan wel interessant zouden zijn voor kleine partijen. Dat zullen dus vaak woningen zijn die voor de grote partijen te duur in onderhoud zijn/worden en/of te weinig huur opleveren voor wat ze kosten. Waarom zou je daar als kleine partij dan wel willen instappen?

Dat zie je toch op veel andere gebieden ook, grote bedrijven kunnen beter focussen op kerntaken, dat levert meer op (hogere roi). Kleine bedrijven zijn flexibeler, hebben specialistische kennis en vullen "de gaten op". In sommige gevallen groeien die kleine bedrijven flink door en worden ze alsnog overgenomen door grote bedrijven.
De grote verhuurders werken b.v. alleen met grote aannemers voor onderhoud en die willen niet een zo'n pandje wat onbekend is en uit de route. Maar die kleine belegger met 1 pandje vraagt die zzp'er die naast zijn broer woont om de hoek van het pand en die wil wel graag een nieuwe wc plaatsen (ik noem maar iets).

Overigens heeft Blackstone wel individuele huizen gekocht, zie het stuk specifiek met deze kop;
HUURDERS VAN BLACKSTONE-WONINGEN ZIJN VERRAST
https://www.volkskrant.nl...ng-in-nederland~b842290f/

Blackstone is natuurlijk een goed voorbeeld van zoals je het niet wilt hebben....

[Anakha]

Perkouw schreef op zaterdag 25 februari 2023 @ 21:13:
[...]


Deze acties stimuleren inderdaad om nu maximaal voor winst te gaan met zo min mogelijk effort en het volledig als een cijfer kwestie te behandelen. Dat we het over particuliere verhuurders en huurders hebben, daar moeten we het maar even niet over hebben.

Dit klinkt als de overheid de schuld geven van je eigen keuzes. Afschuiven van morele verantwoordelijkheid. Op het moment dat jij als verhuurder rendement belangrijker maakt dan menselijkheid, zegt dat toch vooral iets over jezelf. De overheid creëert hooguit een situatie waarin je zogenaamd sociale masker wat sneller afvalt.

[ColeJ]

Anakha schreef op zondag 26 februari 2023 @ 07:12:
[...]


Dit klinkt als de overheid de schuld geven van je eigen keuzes. Afschuiven van morele verantwoordelijkheid. Op het moment dat jij als verhuurder rendement belangrijker maakt dan menselijkheid, zegt dat toch vooral iets over jezelf. De overheid creëert hooguit een situatie waarin je zogenaamd sociale masker wat sneller afvalt.

Onzin, ik wil beide - menselijk en rendement. En bent ook bereid om rendement in te leveren. Vandaar dat ik wel eens niet indexeerde. Alleen nu kost het geld…

[Anakha]

ColeJ schreef op zondag 26 februari 2023 @ 07:41:
[...]


Onzin, ik wil beide - menselijk en rendement. En bent ook bereid om rendement in te leveren. Vandaar dat ik wel eens niet indexeerde. Alleen nu kost het geld…

Precies wat ik bedoel. Op het moment dat rendement en menselijkheid niet beide meer kan, sneuvelt dus de menselijkheid in veel gevallen, want de investering moet wel geld blijven opbrengen. Geen verwijt, slechts een constatering. Dat is de maatschappij nu eenmaal op dit moment. We zijn lief tegen elkaar tot het moment dat lief zijn geld gaat kosten. Dan kiezen we voor het geld en proberen we de overheid daar de schuld van te geven.

Ik ben ook verhuurder, ik begrijp het sentiment. Ik vind het alleen droevig.

[ColeJ]

Anakha schreef op zondag 26 februari 2023 @ 13:45:
[...]


Precies wat ik bedoel. Op het moment dat rendement en menselijkheid niet beide meer kan, sneuvelt dus de menselijkheid in veel gevallen, want de investering moet wel geld blijven opbrengen. Geen verwijt, slechts een constatering. Dat is de maatschappij nu eenmaal op dit moment. We zijn lief tegen elkaar tot het moment dat lief zijn geld gaat kosten. Dan kiezen we voor het geld en proberen we de overheid daar de schuld van te geven.

Ik ben ook verhuurder, ik begrijp het sentiment. Ik vind het alleen droevig.

Nee, ik hoef geen maximum rendement alleen als het gaat kosten dan kies ik voor mezelf. Ik ben geen filantropische instelling? Dat heeft niets te maken met lief zijn voor elkaar. Ik probeer de overheid niet de schuld te geven want het IS de schuld van de overheid. Dat is geen mening maar een feit.

[mannowlahn]

Ik denk dat we nu allemaal in extremen aan het pleiten zijn.

Ja wonen is een primaire levensbehoefte en idealiter wil je niet een markt hebben waar je door gebrek aan inkomen niet kan wonen of bv gezond kan blijven. In principe faalt de staat als er een soort gelijke situatie ontstaat.

Echter moet je ook even wat meer uitzoomen en benoemen, teveel mensen, te weinig woningen. Veel mensen met normaal inkomen en huizenprijzen door het dak gegaan door zeer lage rente. Nieuwe generatie heeft geen overwaarde en kan dat verschil nooit meer inhalen, niet door sparen want inflatie en niet door hypotheek want hoge rente. 70k wat zo goed als twee keer modaal is, geeft je een zeer kleine 325k aan hypotheek. In deze tijden succes met wat zoeken als je en gezin hebt. Sociaal wonen met wachtlijsten van 5 tot 15 jaar

Ik blijf er bij dat de staat de falende factor is. Pak die smeerlapperij aan waar bouwgrond net voor verkoop gekocht wordt door privé partijen zodat de gemeente deze duur moet terug kopen.

Zorg dat je als staat zelf de bouw van betaalbare woningen uitvoert in plaats van geloven dat private investeerders het tegen een schappelijke huur opleveren en na voltooien toch in eens een andere markt bedienen. Hier in Amsterdam al een paar keer voor gekomen.

De nieuwe regels is een bevestiging van een falende overheid die niet capabel is. Het lost niks op en zal zelfs de boel verergeren de komende 5 jaar, wellicht langer.

Maar het feit is wel dat er iets moet gebeuren. De overheid kan niet het probleem oplossen want ja men mist blijkbaar al jaren een plan van aanpak. Het snelst is symptoom bestrijding, leuk voor de bühne maar die zal straks ook zien dat ze van de regen in de drup raken. Maar dat boeit niet, want dan zijn de stemmen al binnen en zijn de beslissers inmiddels ergens in Brussel te vinden met onbelaste vergoedingen.

Wel of niet gelul over medicijnen, overwaarde winst en of 1200 huur wel of niet smerig is als de hypotheek 700 is. Met name dat laatste is echt afhankelijk van context, koop je nu wat voor 300.000 dan is de kans groot dat je niet de nieuwe punten haalt maar je hypotheek wel 1200 euro netto is.
Anyway, mand.

[rube]

Ik verwacht dat veel particuliere verhuurders prima kunnen leven met een minder rendement. Maar niet met een onstabiel rendement en onduidelijkheden richting de toekomst. Dat is nu, naast in sommige situaties een extreem laag of zelfs negatief rendement, wel het geval door alle ingrepen en voorstellen.
Overigens is het nu door gewijzigde regelgeving ook geen inflatie vast rendement meer. Dus je weet gewoon niet waar je aan toe bent en hoe de situatie in de toekomst zal zijn.

De vraag is of woningcorporaties (grotere) investeerders kunnen vervangen: https://archive.fo/MlelO

[Rubbergrover1]

rube schreef op maandag 27 februari 2023 @ 08:23:
Ik verwacht dat veel particuliere verhuurders prima kunnen leven met een minder rendement. Maar niet met een onstabiel rendement en onduidelijkheden richting de toekomst.

Dat is inderdaad een groot probleem. Aan de ene kant heb je de groep verhuurders die een stabiel en gematigd rendement prima vinden, aan de andere kant heb je de groep die het vooral zien als alternatief voor aandelen, met een bijbehorend hoger rendement. De praktijk van de laatste jaren is dat er (in mijn ogen 'helaas') veel mensen uit de tweede categorie zijn bijgekomen. Wat dan bijvoorbeeld ook zijn weerslag heeft op wat vanuit de vermogensrendementsheffing wordt gezien als een 'normaal' rendement.

De vraag is of woningcorporaties (grotere) investeerders kunnen vervangen: https://archive.fo/MlelO

Eigenlijk gaat het daar vaak al in de basis mis. Bij een hoop nieuwbouwprojecten wordt gerekend met een geliberaliseerde huur die niet in verhouding staat tot wat in de gereguleerde huur wordt gevraagd. Maar die in de huidige schaarste wel betaald wordt (of moet worden) door de mensen die toch ergens moeten wonen.

Als een project alleen rendabel is door een huur te vragen die "per punt" heel veel hoger is dan wat in de gereguleerde huur wordt gevraagd, dan kun je je ook afvragen of je überhaupt aan zo'n project zou moeten beginnen. In plaats van dat je kijkt of woningcorporaties dat project zouden kunnen redden.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op maandag 27 februari 2023 @ 08:35:
[...]
Als een project alleen rendabel is door een huur te vragen die "per punt" heel veel hoger is dan wat in de gereguleerde huur wordt gevraagd, dan kun je je ook afvragen of je überhaupt aan zo'n project zou moeten beginnen.

Ja, precies. Maar dan heb je dus straks nog minder huurhuizen in die prijsklasse. Volgens sommige hier is dat overigens geen probleem.

[Rubbergrover1]

rube schreef op maandag 27 februari 2023 @ 10:23:
[...]

Ja, precies. Maar dan heb je dus straks nog minder huurhuizen in die prijsklasse. Volgens sommige hier is dat overigens geen probleem.

Dat is inderdaad wel het gevolg. Eigenlijk de keus tussen twee kwaden. Wil je meer "te dure" woningen die voor veel mensen niet meer te betalen zijn, of wil je minder woningen, maar die wel voor meer mensen te betalen zijn.

[twisterNL]

Rubbergrover1 schreef op maandag 27 februari 2023 @ 11:00:
[...]

Dat is inderdaad wel het gevolg. Eigenlijk de keus tussen twee kwaden. Wil je meer "te dure" woningen die voor veel mensen niet meer te betalen zijn, of wil je minder woningen, maar die wel voor meer mensen te betalen zijn.

Ik neig naar het laatste. Een te dure woning staat er voor altijd. Betaalbaar gaat dan nooit meer lukken.

[mannowlahn]

twisterNL schreef op maandag 27 februari 2023 @ 13:40:
[...]

Ik neig naar het laatste. Een te dure woning staat er voor altijd. Betaalbaar gaat dan nooit meer lukken.

Dat vind ik raar. Een te dure woning kan prima goedkoper worden. Laten we zeggen dat we wel genoeg woningen hebben maar mensen hebben die nu voor een hoge prijs moeten kopen. Als ze gaan verhuren dan moet in ieder geval de hypotheek er uit. Dus duur. Echter als huizenprijzen gaan dalen dan wordt aankoop prijs lager en kan men ook minder huur gaan vragen. Dat is gewoon een makkelijk business model, je concurrentie positie is veel beter. Tevens zijn er in ieder geval huizen, maar helaas tegen een hoger dan wenselijke prijs.

Ik ben benieuwd waarom je liever een paar woningen hebt die betaalbaar zijn. Want dan heb je nog langere wachtlijsten. Want er ontstaan niet even een nieuwe hoeveelheid huizen in dezelfde tijdsbestek als in vorige voorbeeld de prijzen kunnen dalen.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op maandag 27 februari 2023 @ 14:13:
[...]

Ik ben benieuwd waarom je liever een paar woningen hebt die betaalbaar zijn. Want dan heb je nog langere wachtlijsten. Want er ontstaan niet even een nieuwe hoeveelheid huizen in dezelfde tijdsbestek als in vorige voorbeeld de prijzen kunnen dalen.

Die wachtlijsten zullen er waarschijnlijk ook zijn als er alleen huizen zijn die een hoop mensen niet kunnen betalen.

Er is bv onderzoek geweest naar de effecten van wel/niet reguleren van huur. Uitkomst was dat ongereguleerde huur meer huurwoningen oplevert, maar dat die wel twee keer zo duur zouden zijn en daarmee voor heel veel mensen onbetaalbaar. Gevolg zou dus zijn dat er nog steeds grote groepen zijn die geen woning hebben.

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op maandag 27 februari 2023 @ 14:18:
[...]

Die wachtlijsten zullen er waarschijnlijk ook zijn als er alleen huizen zijn die een hoop mensen niet kunnen betalen.

Er is bv onderzoek geweest naar de effecten van wel/niet reguleren van huur. Uitkomst was dat ongereguleerde huur meer huurwoningen oplevert, maar dat die wel twee keer zo duur zouden zijn en daarmee voor heel veel mensen onbetaalbaar. Gevolg zou dus zijn dat er nog steeds grote groepen zijn die geen woning hebben.

ja precies dat bevestigd mijn aanname.

[Morpheusk]

https://www.telegraaf.nl/...-met-1123-euro-aan-banden

Volgens mij weinig nieuws. Voor mijn privé woning alvast bezwaar gemaakt voor de WOZ waarde. Bij verhuur maar even laten voor wat het is, gezien de WOZ waarde meetelt voor de punten en naar het verschil zou gaan maken.

[ Voor 6% gewijzigd door Morpheusk op 27-02-2023 17:34 ]

[rube]

Hier staat nog wat gedetailleerder, incl details voor de punten: https://www.rijksoverheid...kt-eind-aan-te-hoge-huren
Gaat nu in consultatie, dit najaar (naar verwachting) naar de 2de kamer

[Real]

rube schreef op maandag 27 februari 2023 @ 17:53:
Gaat nu in consultatie, dit najaar (naar verwachting) naar de 2de kamer

Uit de MvT:

In het voorstel voor het dwingend maken van het WWS is echter ook bepaald dat huurcontracten die qua puntentelling in het gereguleerde segment van het WWS vallen, maar die momenteel feitelijk zijn geliberaliseerd met een hoger huurbedrag - na een jaar overgangstermijn - onder de dwingende regulering komen te vallen. Dit is een verandering ten opzichte van het huidige systeem, waarin de huurder door het aangaan van het contract heeft ingestemd met de huur én niet in de eerste zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst een stap naar de Huurcommissie heeft gemaakt. Voor deze contracten geldt dat de huurder momenteel geen mogelijkheden heeft een gecorrigeerde huurprijs af te dwingen na de eerste zes maanden, maar in de nieuwe situatie wel.

en

Er zijn nu huurcontracten die qua kwaliteit en dus puntentelling in het gereguleerde segment van het WWS vallen, maar die feitelijk zijn geliberaliseerd door het contractueel vastleggen van een hoger huurbedrag. Omdat de huurder door het aangaan van het contract heeft ingestemd met de huur én niet in de eerste zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst een stap naar de Huurcommissie heeft gemaakt, is sprake van een geliberaliseerde woning. Voor deze situatie is het wenselijk om in lopende huurcontracten in te grijpen en niet te wachten tot wisseling van huurder. Voor deze huurcontracten geldt dat deze na een overgangstermijn van één jaar na inwerkingtreding van het wetsvoorstel onder de werking van deze norm komen te v allen. In afwijking van de huidige situatie, kunnen huurders op dat moment, ondanks dat zij de zes maanden de tijd om hun aanvangshuurprijs aan te vechten hebben laten verlopen, toch de huurprijs laten corrigeren.

Dat lijkt te worden geregeld in art. 7:208e BW Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek:

Artikel 247b en de wijzigingen van artikel 247 en 248 lid 3 van Boek 7 zijn met ingang van het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur niet van toepassing op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten, met dien verstande dat de wijziging van artikel 247 van Boek 7 een jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet van toepassing is op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten die betrekking hebben op zelfstandige woonruimten die op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte een waardering hebben corresponderende met een maximale huurprijsgrens die lager is dan het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag.

Goed nieuws voor huurders, want die kunnen dus ook bij lopende contracten een huurverlaging krijgen als de huurprijs het WWS maximum overschrijdt en de woning gereguleerd is geworden.

[Real]

Bovenstaande is dus het civielrechtelijke deel. Daarnaast kan de gemeente dus ook een boete opleggen aan verhuurders die onterecht een hogere huur vragen dan op grond van het WWS mogelijk is bij woningen met een waarde onder de nieuwe grens. En blijkbaar moeten verhuurders in hun aanbod al het aantal punten meedelen aan de potentiële huurder.

[Rubbergrover1]

Real schreef op maandag 27 februari 2023 @ 18:45:
En blijkbaar moeten verhuurders in hun aanbod al het aantal punten meedelen aan de potentiële huurder.

Hoewel het een sidenote is in het geheel. vind ik dit eigenlijk wel een goede maatregel. En nu ik het zo lees, eigenlijk best gek dat je dat nu nog niet hebt.

[Henkdezoveelste]

Real schreef op maandag 27 februari 2023 @ 18:30:
[...]


Uit de MvT:


[...]


en


[...]


Dat lijkt te worden geregeld in art. 7:208e BW Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek:


[...]


Goed nieuws voor huurders, want die kunnen dus ook bij lopende contracten een huurverlaging krijgen als de huurprijs het WWS maximum overschrijdt en de woning gereguleerd is geworden.

Als dit allemaal doorgaat in deze vorm gaat er een kanonskogel door de huurmarkt. Er zijn nu ook veel woningen <145pt die met tijdelijke contracten toch voor 1300+ per maand verhuurd worden maar dat wordt straks dus minder dan 800 per maand dwingend.

De grote investeringsmaatschappijen gaan dit toch niet zomaar accepteren? Staan er mega rechtszaken te wachten?

[BekSide]

twisterNL schreef op maandag 27 februari 2023 @ 20:15:
[...]

Tijdelijke contracten zijn een parasitaire verschijning dus dan roep je het ook over jezelf af. Mensenrechten ten grabbel gooien voor een paar extra roteuro's. Geen medelijden mee.

Is er iets aan de verhuurmarkt of aan verhuurders wat je wel kunt waarderen? Of is het gewoon vingers in de oren en schoppen tegen alles wat met huiseigenaren te maken heeft?

Ben je zelf actief als verhuurder? Wil je misschien iets kwijt over wat voor onrecht jou is aangedaan door al die verschrikkelijke huisjesmelkers? Ik ben oprecht geïnteresseerd namelijk.

[mannowlahn]

BekSide schreef op maandag 27 februari 2023 @ 20:49:
[...]


Is er iets aan de verhuurmarkt of aan verhuurders wat je wel kunt waarderen? Of is het gewoon vingers in de oren en schoppen tegen alles wat met huiseigenaren te maken heeft?

Ben je zelf actief als verhuurder? Wil je misschien iets kwijt over wat voor onrecht jou is aangedaan door al die verschrikkelijke huisjesmelkers? Ik ben oprecht geïnteresseerd namelijk.

Hij heeft denk ik de footnote hier onder niet gelezen, maar goed. Dit topic is natuurlijk wel een aantrekkingskracht voor mensen die een bepaalde mening hebben, die kan je beter negeren. Don’t feed the trolls.

Anyway als ik dit zo lees heb ik nog wel de vraag. Als straks de huidige vrije sector woningen die bv nu 150 punten hebben alsnog dwingend naar een lagere huur gedwongen worden, krijgen de verhuurders dan net zo goed de mogelijkheid de contracten te ontbinden en de woning te verkopen? Want die klinkt wel enorm krom of ik lees het even niet goed. Ben je nu wel volgens de wet prima bezig wordt je straks gewoon keihard een faillissement ingeduwd? Ik hè. Het niet over de investering la maatschappijen maar bv een particulier dus is gaan samenwonen en wil het nog even aanzien en pas verkopen als ze samen wat kopen. Die heeft nu een vrije sector woning van 150 punten. Maar de hypotheek etc is gewoon 100 euro. Straks dan gedwongen naar de 800?

[ Voor 17% gewijzigd door mannowlahn op 27-02-2023 21:16 ]

[Krisp]

Het gaat pas in bij nieuwe contracten, dus als verhuurder kon je dit weten en is er geen noodzaak om een ontbindende voorwaarde in het contract op te nemen.

Maar goed, deze wet wordt een zichzelf versterkend geheel: voor bestaande huurders wordt het interessant om zsm te verhuizen naar een appartement die onder de nieuwe huur valt (scheelt toch significant geld), en voor verhuurders is dat een prima gelegenheid om te verkopen. Het resultaat is een gigantische vraag naar die paar woningen die wel conform het puntensysteem verhuurd worden, en verder kun je het zoeken op de koopmarkt.

Hier nog een verhuurder die het prima vindt dat zijn rendement belast wordt, en best snapt dat de huidige situatie niet kan voortduren. En ondanks dat ik in de nieuwe situatie best nog rendement zou maken, is het verschil met nu domweg te groot. En aangezien de huurder onlangs opgezegd heeft, gaat het huis binnen een paar weken in de verkoop.

[BekSide]

Krisp schreef op maandag 27 februari 2023 @ 21:41:
Het gaat pas in bij nieuwe contracten, dus als verhuurder kon je dit weten en is er geen noodzaak om een ontbindende voorwaarde in het contract op te nemen.

Hierboven is dus gepost dat er weer een nieuw plan is dat bestaande contract na een jaar na ingang van de wet hier als of gedwongen onder vallen.

We gaan dus meemaken dat een huurder de helft aan huur gaat betalen dan wat je alleen aan rente kwijt zou zijn als je dezelfde woning zou kopen.
Onbegrijpelijk Maargoed.

[ZieMaar!]

Modbreak:

Zoals in de topicwarning ook staat; dit topic gaat niet over de ethiek van verhuren. Posts die daarover gaan worden of zijn verwijderd. Graag ontopic blijven.

[Krisp]

BekSide schreef op maandag 27 februari 2023 @ 21:45:
[...]


Hierboven is dus gepost dat er weer een nieuw plan is dat bestaande contract na een jaar na ingang van de wet hier als of gedwongen onder vallen.

We gaan dus meemaken dat een huurder de helft aan huur gaat betalen dan wat je alleen aan rente kwijt zou zijn als je dezelfde woning zou kopen.
Onbegrijpelijk Maargoed.

Dat gaat voor zover ik het kan over het kunnen afdwingen van een lagere huur. Maar als je in een middensegment-woning zit (tussen de 150 en 187 punten) en met een ‘oud’ contract, dan blijft de oude prijs gelden.

[vortexnl1982]

Ik lees wat mensen die gaan verkopen. Zijn er ook mensen die door blijven verhuren ?

Persoonlijk wacht ik af wat er gaat gebeuren. Er zijn zoveel politieke luchtballonnen, ik moet nog zien wat er straks daadwerkelijk allemaal van uit gaat komen.

Mijn plan was om het appartement wat ik verhuur te gebruiken voor m'n pensioen. Zit er dus in voor de lange termijn (HODL).

[Krisp]

vortexnl1982 schreef op maandag 27 februari 2023 @ 22:00:
Ik lees wat mensen die gaan verkopen. Zijn er ook mensen die door blijven verhuren ?

Persoonlijk wacht ik af wat er gaat gebeuren. Er zijn zoveel politieke luchtballonnen, ik moet nog zien wat er straks daadwerkelijk allemaal van uit gaat komen.

Mijn plan was om het appartement wat ik verhuur te gebruiken voor m'n pensioen. Zit er dus in voor de lange termijn (HODL).

Ik zit er ook voor de langere termijn in, maar er zijn nu twee ministers (De Jonge en Van Reij) en twee Kamers die de jacht op de verhuurder hebben geopend. Dat gaat wel iets verder dan een luchtballon. Er ligt inmiddels concrete wetgeving.

De combinatie van en minder opbrengst en een (veel) zwaardere belasting op rendement maakt het domweg heel ongunstig. Op basis van de WOZ-waarde en de huur uit het puntensysteem kom ik uit op een bruto rendement van 3,7%, terwijl Van Reij rekent met een fictief rendement van 6,7%, en daar 35% van wil hebben. Dan heb ik na aftrek van mijn kosten effectief geen opbrengst meer.

Ik zie twee mogelijke oplossingen:
- een hele harde correctie van de markt- dan stap ik tzt wel weer in.
- aanpassingen aan het stelsel of de fictieve rendementen. Dat is mij te onzeker.

[Real]

Krisp schreef op maandag 27 februari 2023 @ 21:41:
Het gaat pas in bij nieuwe contracten,

Waar haal je dat vandaan? Dat staat toch niet in de MvT?

Real in "Vastgoed als investering"

[vortexnl1982]

Krisp schreef op maandag 27 februari 2023 @ 22:14:
[...]

Ik zit er ook voor de langere termijn in, maar er zijn nu twee ministers (De Jonge en Van Reij) en twee Kamers die de jacht op de verhuurder hebben geopend. Dat gaat wel iets verder dan een luchtballon. Er ligt inmiddels concrete wetgeving.

De combinatie van en minder opbrengst en een (veel) zwaardere belasting op rendement maakt het domweg heel ongunstig. Op basis van de WOZ-waarde en de huur uit het puntensysteem kom ik uit op een bruto rendement van 3,7%, terwijl Van Reij rekent met een fictief rendement van 6,7%, en daar 35% van wil hebben. Dan heb ik na aftrek van mijn kosten effectief geen opbrengst meer.

Ik zie twee mogelijke oplossingen:
- een hele harde correctie van de markt- dan stap ik tzt wel weer in.
- aanpassingen aan het stelsel of de fictieve rendementen. Dat is mij te onzeker.

Maar de belasting op rendement ga je sowieso krijgen als je verkoopt en alles in aandelen stopt.

Ik zal binnenkort eens de berekening maken tussen verkopen en met de opbrengst aandelen kopen of aanhouden en verhuren. Ik ben benieuwd hoeveel dat verschilt.

[rube]

Real schreef op maandag 27 februari 2023 @ 23:00:
[...]
Waar haal je dat vandaan? Dat staat toch niet in de MvT?

Real in "Vastgoed als investering"

Dat staat er volgens mij wel. Alleen niet in dit geval:

In het voorstel voor het dwingend maken van het WWS is echter ook bepaald dat huurcontracten die qua puntentelling in het gereguleerde segment van het WWS vallen, maar die momenteel feitelijk zijn geliberaliseerd met een hoger huurbedrag

Zou dit dus een jaar na inwerking treding van de wet van toepassing zijn.

Bij alle huidige correct* geliberaliseerde woningen zal bovenstaande niet gaan gelden, alleen bij een nieuw contract ingaan (indien dan valt onder de nieuwe grens van 187 punten).

*correct = conform het WWS ten tijde van ingang van het contract uiterlijk 31/12/2023

Zou ik anders denk ik ook niet houdbaar zijn, want (achteraf) te veel ingrijpen op eigendom e.d. (geheel volgens de regels handelen, dan opeens een huur halvering en ook redelijk kunnen verkopen met huurder er in, dat zal niet vallen onder "bedrijfsrisico").

[Krisp]

Real schreef op maandag 27 februari 2023 @ 23:00:
[...]


Waar haal je dat vandaan? Dat staat toch niet in de MvT?

Real in "Vastgoed als investering"

Essentieel is het woordje ‘nu’ in je tweede quote, aan het begin. Iets aangepast staat er exact wat ik bedoel:

- Er zijn nu huurcontracten die qua kwaliteit en dus puntentelling in het gereguleerde segment van het WWS vallen, maar die feitelijk zijn geliberaliseerd door het contractueel vastleggen van een hoger huurbedrag.
- Omdat de huurder door het aangaan van het contract heeft ingestemd met de huur
- én niet in de eerste zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst een stap naar de Huurcommissie heeft gemaakt,
- is sprake van een geliberaliseerde woning.

De geliberaliseerde woning is een woning met minder dan 150 punten, maar omdat de huurder niet binnen 6 maanden actie heeft ondernomen, is de hogere huur ‘definitief’. Die regel verandert aangezien de termijn van 6 maanden verdwijnt. Een huurder mag altijd herziening aanvragen.

Vraag is of die boete van €20k ook gaat gelden in deze gevallen, of dat je als verhuurder beter proactief actie kunt ondernemen.

vortexnl1982 schreef op maandag 27 februari 2023 @ 23:17:
[...]


Maar de belasting op rendement ga je sowieso krijgen als je verkoopt en alles in aandelen stopt.

Ik zal binnenkort eens de berekening maken tussen verkopen en met de opbrengst aandelen kopen of aanhouden en verhuren. Ik ben benieuwd hoeveel dat verschilt.

Klopt, maar de belasting weegt in vastgoed veel zwaarder mee, omdat het veronderstelde rendement veel hoger is. Bovendien is het rendement in beleggingen makkelijker aan te tonen, en kan ook ‘algemeen’ gedaan worden. Die discussie is voor verhuur een stuk specifieker, en moet hoe dan ook bij de rechter plaatsvinden, wat ook weer kosten zijn. Daarnaast kan ik met liquide middelen makkelijker bewegen zodat ik meer rendement kan maken. Mijn hypotheek aflossen is dan opeens ook een optie.

Niet helemaal rationeel argument: daar zit ik in de grote schuit van (kleine) beleggers en niet in de hoek van de vastgoed-paria.

Vooropgesteld: ik ben niet tegen het betalen van mijn fair share aan belastingen, en nu is het evenmin eerlijk. Maar ik denk dat er betere manieren zijn om over vastgoedrendement belasting te heffen. Een combinatie van belasting op de winst bij een vastgoedoverdracht, een redelijke belasting op (bruto) huuropbrengsten, en eventueel planbaten had echt prima geweest.

[ Voor 44% gewijzigd door Krisp op 28-02-2023 07:50 ]

[Wispe]

rube schreef op maandag 27 februari 2023 @ 17:53:
Hier staat nog wat gedetailleerder, incl details voor de punten: https://www.rijksoverheid...kt-eind-aan-te-hoge-huren
Gaat nu in consultatie, dit najaar (naar verwachting) naar de 2de kamer

Ik heb energielabel C en kom 7 punten tekort om de grens van 187 te bereiken. Daar valt ontzettend veel te winnen dus...

[Rubbergrover1]

vortexnl1982 schreef op maandag 27 februari 2023 @ 23:17:
[...]


Maar de belasting op rendement ga je sowieso krijgen als je verkoopt en alles in aandelen stopt.

Ik zal binnenkort eens de berekening maken tussen verkopen en met de opbrengst aandelen kopen of aanhouden en verhuren. Ik ben benieuwd hoeveel dat verschilt.

Het is vooral dat op dit moment verhuur en aantal extra voordelen heeft die er straks niet meer zijn. Dat maakt dat in de afweging tussen verhuur en bv beleggen in aandelen op dit moment de weegschaal sneller doorslaat naar verhuur, terwijl in de nieuwe situatie de weegschaal eerder naar aandelen doorslaat.

[rube]

Wispe schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 07:53:
[...]
Ik heb energielabel C en kom 7 punten tekort om de grens van 187 te bereiken. Daar valt ontzettend veel te winnen dus...

Ja, dat gaat je dan vast wel lukken. En, omdat er straks minder aanbod is vaan huurwoningen kun je nog meer gaan vragen (als je dat zou willen, want vraag en aanbod).
Risico is wel, nu is het 187, hoeveel is het over 1, 2,3 of 5 jaar? Ieder keer ietsje oprekken of is de overheid niet zo onbetrouwbaar...

[mannowlahn]

Wispe schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 07:53:
[...]


Ik heb energielabel C en kom 7 punten tekort om de grens van 187 te bereiken. Daar valt ontzettend veel te winnen dus...

Dan heb je goud in handen want dan kan je straks vragen wat je wilt. Er zal nauwelijks nog concurrentie zijn. Nieuwe woningen hebben een zelfwoonplicht, de rest zal onder die punten vallen dus uit de markt gaan. Wel fijn dat je in ieder geval niet gedwongen wordt nu.

Ik overweeg mijn apartement als kantoort te gaan gebruiken als mijn huurcontract over een jaar afloopt. Ik wil al een tijdje uit huis gaan werken met een aantal vrienden dus dan kan ik het in ieder geval aanhouden.

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 08:18:
[...]

Dan heb je goud in handen want dan kan je straks vragen wat je wilt. Er zal nauwelijks nog concurrentie zijn. Nieuwe woningen hebben een zelfwoonplicht, de rest zal onder die punten vallen dus uit de markt gaan. Wel fijn dat je in ieder geval niet gedwongen wordt nu.

Ik zou er wel rekening mee houden dat er waarschijnlijk in de toekomst wel maatregelen genomen zullen gaan worden als 'iedereen' die na de maatregel net boven de puntengrens zit, een huur gaat vragen die per punt ver boven de maximale huur per punt van gereguleerde huur ligt. En dus in de begroting wel de afweging maken of je de woning ook zou kunnen/willen aanhouden als de woning in de toekomst tóch onder de gereguleerde huur gaat vallen.

Als ik nu de keus had om een nieuwe woning voor de verhuur te kopen, dan zou mijn keus in elk geval niet vallen op een woning in de duurste delen van het land, maar zou ik eerder kiezen voor een goedkoper en 'veiliger' deel. Een plek waar je ook met een gereguleerde huurprijs nog goed uit zou komen.

[Wolly]

Krisp schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 06:04:
[...]

Klopt, maar de belasting weegt in vastgoed veel zwaarder mee, omdat het veronderstelde rendement veel hoger is.

Ik denk dat de meesten hier hun vastgoed in Box 3 hebben, daar is toch geen distinctie tussen rendementsheffing op vastgoed en aandelen?

[Real]

rube schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 05:44:
[...]
Zou dit dus een jaar na inwerking treding van de wet van toepassing zijn.

Ja, dat was precies waar ik op wees. Maar @Krisp stelde dat het niet voor lopende contracten gaat gelden en huurders moeten verhuizen om een lagere huurprijs af te dwingen. Dat klopt niet volgens het wetsvoorstel als de overgangstermijn is verstreken.

Bij alle huidige correct* geliberaliseerde woningen zal bovenstaande niet gaan gelden, alleen bij een nieuw contract ingaan (indien dan valt onder de nieuwe grens van 187 punten).

Hoe haal je dat uit het nieuwe art. 208e Overgangswet nieuw BW?

Artikel 247b en de wijzigingen van artikel 247 en 248 lid 3 van Boek 7 zijn met ingang van het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet betaalbare huur niet van toepassing op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten, met dien verstande dat de wijziging van artikel 247 van Boek 7 een jaar na het tijdstip van inwerkingtreding van deze wet van toepassing is op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten die betrekking hebben op zelfstandige woonruimten die op grond van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte een waardering hebben corresponderende met een maximale huurprijsgrens die lager is dan het bedrag, bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag.

Je bent het er misschien niet mee eens, maar dat is wat anders. Uiteraard geldt het ook pas als de wet op deze manier wordt aangenomen, maar het is een coalitievoorstel dus dat is wel waarschijnlijk.

Krisp schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 06:04:
[...]
Die regel verandert aangezien de termijn van 6 maanden verdwijnt. Een huurder mag altijd herziening aanvragen.

En daar gaat het dus vooral om. Huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst krijgen de aanvullende mogelijkheid om de huurprijs te verlagen tijdens de huur en niet alleen maar de aanvangshuurprijs in de periode van zes maanden na aanvang (of zes maanden na afloop bij tijdelijke contracten van twee jaar of korter).

Een huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte is in het nieuw voorgestelde art. 7:247 BW alleen geliberaliseerd als de huurprijs boven de grens ligt (oude norm) én de huurprijs niet door de huurcommissie is verlaagd tot onder de grens (nieuwe norm). Overigens zit er een fout in het voorstel omdat het bij een verlaagde huurprijs exact op de grens niet duidelijk is welk regime geldt.

[Krisp]

Wolly schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 08:46:
[...]


Ik denk dat de meesten hier hun vastgoed in Box 3 hebben, daar is toch geen distinctie tussen rendementsheffing op vastgoed en aandelen?

Nee, en dat is precies het probleem. Als ik een woning met een hoge WOZ-waarde die wel onder het puntensysteem valt ga verhuren, heb ik een bruto rendement van 3-4%. Van Rij denkt echter dat ik minimaal 6% rendement maak, en belast daar 32% van. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen aandelen, vastgoed of andere vormen van niet-spaargeld.

Voor aandelen geldt dat het (langjarig) rendement nog wel 5-7% is. Voor huizen heb ik daar de komende jaren een hard hoofd in.

[Wolly]

Krisp schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 08:54:
[...]

Nee, en dat is precies het probleem. Als ik een woning met een hoge WOZ-waarde die wel onder het puntensysteem valt ga verhuren, heb ik een bruto rendement van 3-4%. Van Rij denkt echter dat ik minimaal 6% rendement maak, en belast daar 32% van. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen aandelen, vastgoed of andere vormen van niet-spaargeld.

Voor aandelen geldt dat het (langjarig) rendement nog wel 5-7% is. Voor huizen heb ik daar de komende jaren een hard hoofd in.

Ah dan had ik je reactie verkeerd begrepen

Je vergeet nog wel de factor overwaarde mee te nemen in je berekening trouwens, ook een vorm van rendement wat mij betreft.