Vastgoed als investering

[Krisp]

Wolly schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 08:56:
[...]


Ah dan had ik je reactie verkeerd begrepen

Je vergeet nog wel de factor overwaarde mee te nemen in je berekening trouwens, ook een vorm van rendement wat mij betreft.

Ja, en als je denkt dat de huizenprijzen komende tijd gaan stijgen, dan kun je die business case wellicht nog rond krijgen. Maar cashflow-wise gaat het niet meer werken, en dat is voor mij nog wel een eis.

Real schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 08:53:
[...]


Hoe haal je dat uit het nieuwe art. 208e Overgangswet nieuw BW?


[...]


Je bent het er misschien niet mee eens, maar dat is wat anders. Uiteraard geldt het ook pas als de wet op deze manier wordt aangenomen, maar het is een coalitievoorstel dus dat is wel waarschijnlijk.


[...]


En daar gaat het dus vooral om. Huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst krijgen de aanvullende mogelijkheid om de huurprijs te verlagen tijdens de huur en niet alleen maar de aanvangshuurprijs in de periode van zes maanden na aanvang (of zes maanden na afloop bij tijdelijke contracten van twee jaar of korter).

Een huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte is in het nieuw voorgestelde art. 7:247 BW alleen geliberaliseerd als de huurprijs boven de grens ligt (oude norm) én de huurprijs niet door de huurcommissie is verlaagd tot onder de grens (nieuwe norm). Overigens zit er een fout in het voorstel omdat het bij een verlaagde huurprijs exact op de grens niet duidelijk is welk regime geldt.

Dat haal ik niet uit de quote van de overgangswet, en zonder link naar de hele wet kan ik dat niet voor je fabriceren. Maar dat is wel wat er in de MvT staat, en wat aan mij bevestigd is door de verantwoordelijke ambtenaren.

Overigens lijken wij hetzelfde te zeggen? De huurcommissie zal namelijk voor contracten die afgesloten zijn onder de oude norm de huurprijs niet verlagen afaik.

[ Voor 4% gewijzigd door Krisp op 28-02-2023 09:09 ]

[Rubbergrover1]

Wolly schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 08:56:
[...]


Ah dan had ik je reactie verkeerd begrepen

Je vergeet nog wel de factor overwaarde mee te nemen in je berekening trouwens, ook een vorm van rendement wat mij betreft.

Dat is in de berekening van het rendement op onroerend goed zelfs de enige factor waar rekening mee wordt gehouden. Als de betaalde huur hoger is dan de kosten voor het aanhouden van de woning, dan is dat een leuk extraatje.

[Remco d]

Krisp schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 08:54:
[...]

Nee, en dat is precies het probleem. Als ik een woning met een hoge WOZ-waarde die wel onder het puntensysteem valt ga verhuren, heb ik een bruto rendement van 3-4%. Van Rij denkt echter dat ik minimaal 6% rendement maak, en belast daar 32% van. Daarbij wordt geen onderscheid gemaakt tussen aandelen, vastgoed of andere vormen van niet-spaargeld.

Voor aandelen geldt dat het (langjarig) rendement nog wel 5-7% is. Voor huizen heb ik daar de komende jaren een hard hoofd in.

De komende 5 jaar misschien niet. Maar als je de afgelopen 5 jaar erbij pakt en er een tien jarig gemiddelde van maakt? Huur plus waardestijging? Denk dat de belasting dan rustig meevalt. Aandelen zakken ook weleens.

En rentelasten mag je niet meerekenen, als ik geld ga lenen voor aandelen of om er deposito's van te maken zou het ook raar zijn om dat te verrekenen.

Sterker nog eigenlijk zouden die hele box 3 hypotheken afgeschaft mogen worden. Of in ieder geval dat die schulden niet meer van je vermogen mogen worden afgetrokken. Die hebben mede voor de buitenproportionele volatiliteit op de woningmarkt gezorgt.

Aan de andere kant vind ik dat de inflatie van het rendement afgetrokken moet worden voordat er belasting geheven wordt. Anders is het mijns inziens diefstal.

[Krisp]

Remco d schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 12:53:
[...]


De komende 5 jaar misschien niet. Maar als je de afgelopen 5 jaar erbij pakt en er een tien jarig gemiddelde van maakt? Huur plus waardestijging? Denk dat de belasting dan rustig meevalt. Aandelen zakken ook weleens.

Wellicht, maar dan nog krijg je de rare situatie dat de inkomsten uit verhuur krap aan voldoende is voor de belastingen en kosten. Dat is niet mijn business. En ik weet dat er anderen wel daarop acteren.

En rentelasten mag je niet meerekenen, als ik geld ga lenen voor aandelen of om er deposito's van te maken zou het ook raar zijn om dat te verrekenen.

Sterker nog eigenlijk zouden die hele box 3 hypotheken afgeschaft mogen worden. Of in ieder geval dat die schulden niet meer van je vermogen mogen worden afgetrokken. Die hebben mede voor de buitenproportionele volatiliteit op de woningmarkt gezorgt.

Aan de andere kant vind ik dat de inflatie van het rendement afgetrokken moet worden voordat er belasting geheven wordt. Anders is het mijns inziens diefstal.

Leningen zijn nu wel aftrekbaar in box 3, ongeacht of dit een hypothecaire lening is of niet, en ongeacht het gebruiksdoel. Of dat wenselijk is, laat ik in het midden, maar ik denk dat je zelf ook wel een betoog kunt maken waarom dat wel redelijk is.

Waarom inflatie afgetrokken moet worden, snap ik daarentegen niet goed. Waarom is dat redelijk? Je betaalt toch belasting over inkomsten (uit inkomen/rendement), niet over waardevermeerdering?

[Remco d]

Ik zie geld als opgespaarde tijd. Behoud daarvan zou ik redelijk vinden. Inflatie snoept dat op. Maar dat is wel off topic

[martijn22222]

Overigens kun je een hypotheek die afgesloten is op basis van Box 1 en ingebracht is, niet zomaar omzetten naar Box 3 blijkbaar. Fiscaal gezien. Waarom niet is mij een raadsel maar dat begreep ik van de boekhouder. Om van Box 1 naar Box 3 te verhuizen met je hypotheek (waars. omdat die in box 1 in mijn geval op de eigen woning staat) moet ik hypotheek opnieuw afsluiten.

Remco d schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 12:53:
[...]


De komende 5 jaar misschien niet. Maar als je de afgelopen 5 jaar erbij pakt en er een tien jarig gemiddelde van maakt? Huur plus waardestijging? Denk dat de belasting dan rustig meevalt. Aandelen zakken ook weleens.

En rentelasten mag je niet meerekenen, als ik geld ga lenen voor aandelen of om er deposito's van te maken zou het ook raar zijn om dat te verrekenen.

Sterker nog eigenlijk zouden die hele box 3 hypotheken afgeschaft mogen worden. Of in ieder geval dat die schulden niet meer van je vermogen mogen worden afgetrokken. Die hebben mede voor de buitenproportionele volatiliteit op de woningmarkt gezorgt.

Aan de andere kant vind ik dat de inflatie van het rendement afgetrokken moet worden voordat er belasting geheven wordt. Anders is het mijns inziens diefstal.

[Morpheusk]

martijn22222 schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 16:25:
Overigens kun je een hypotheek die afgesloten is op basis van Box 1 en ingebracht is, niet zomaar omzetten naar Box 3 blijkbaar. Fiscaal gezien. Waarom niet is mij een raadsel maar dat begreep ik van de boekhouder. Om van Box 1 naar Box 3 te verhuizen met je hypotheek (waars. omdat die in box 1 in mijn geval op de eigen woning staat) moet ik hypotheek opnieuw afsluiten.


[...]

Als je niet meer aan de fiscale voorwaarden voldoet mag deze prima naar box 3. Daarvoor hoef je geen nieuwe hypotheek af te sluiten.

[Herko_ter_Horst]

Morpheusk schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 16:36:
[...]


Als je niet meer aan de fiscale voorwaarden voldoet mag deze prima naar box 3. Daarvoor hoef je geen nieuwe hypotheek af te sluiten.

Het is niet alleen 'mag', het is zelfs 'moet' c.q. 'gaat': een schuld die niet voldoet aan de voorwaarden van de eigenwoningschuld valt automatisch in box 3 en een een schuld die daar wel aan voldoet valt automatisch in box 1, je hebt daar zelf geen keuze in.

[ocn]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 09:00:
[...]

Dat is in de berekening van het rendement op onroerend goed zelfs de enige factor waar rekening mee wordt gehouden. Als de betaalde huur hoger is dan de kosten voor het aanhouden van de woning, dan is dat een leuk extraatje.

De verwachting dat de huurinkomsten hoger moeten zijn dan de hypotheekaflossing+hypotheekrente+onderhoud+belastingen is er met name het laatste decennium flink ingeslopen, sinds particuliere speculanten de woningmarkt als 'passief inkomen' hebben ontdekt (ingegeven door de schaarste waardoor huurders gewend zijn geraakt aan hoge huurprijzen). Dus dat je een ander jouw hypotheek kan laten afbetalen en er nog maandelijks winst op kan maken ook. Goed dat de overheid (namens ons als maatschappij) daar nu paal en perk aan stelt.

[ Voor 9% gewijzigd door ocn op 28-02-2023 16:53 ]

[martijn22222]

Maar ik voldoe er wel aan omdat ik nog in dat huis woon.. maakt dat een verschil? Dus het is nog steeds officieel box 1. Alleen ik heb hem liever in Box 3 omdat dat voordeliger is dan hypotheekrente aftrek in mijn geval.

Herko_ter_Horst schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 16:41:
[...]

Het is niet alleen 'mag', het is zelfs 'moet' c.q. 'gaat': een schuld die niet voldoet aan de voorwaarden van de eigenwoningschuld valt automatisch in box 3 en een een schuld die daar wel aan voldoet valt automatisch in box 1, je hebt daar zelf geen keuze in.

[Herko_ter_Horst]

martijn22222 schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 16:55:
Maar ik voldoe er wel aan omdat ik nog in dat huis woon.. maakt dat een verschil? Dus het is nog steeds officieel box 1. Alleen ik heb hem liever in Box 3 omdat dat voordeliger is dan hypotheekrente aftrek in mijn geval.


[...]

Als je schuld een eigenwoningschuld is volgens de definitie van de Belastingdienst, dan valt ie in box 1. Je kunt er niet mee schuiven. Door over te sluiten kun je een schuld krijgen die niet voldoet aan de voorwaarden voor de eigenwoningschuld en daarmee automatisch in box 3 terechtkomt.

[ Voor 3% gewijzigd door Herko_ter_Horst op 28-02-2023 17:01 ]

[Wispe]

rube schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 08:09:
[...]

Ja, dat gaat je dan vast wel lukken. En, omdat er straks minder aanbod is vaan huurwoningen kun je nog meer gaan vragen (als je dat zou willen, want vraag en aanbod).
Risico is wel, nu is het 187, hoeveel is het over 1, 2,3 of 5 jaar? Ieder keer ietsje oprekken of is de overheid niet zo onbetrouwbaar...

Als ik een jaren 30 appartement zodanig kan verduurzamen tot een A++-label, zit er wel behoorlijk veel speling qua aantal punten (43 stuks).

mannowlahn schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 08:18:
[...]

Dan heb je goud in handen want dan kan je straks vragen wat je wilt. Er zal nauwelijks nog concurrentie zijn. Nieuwe woningen hebben een zelfwoonplicht, de rest zal onder die punten vallen dus uit de markt gaan. Wel fijn dat je in ieder geval niet gedwongen wordt nu.

Ik overweeg mijn apartement als kantoort te gaan gebruiken als mijn huurcontract over een jaar afloopt. Ik wil al een tijdje uit huis gaan werken met een aantal vrienden dus dan kan ik het in ieder geval aanhouden.

Of ik even een paar mille heb liggen om te verduurzamen. Dat is wel een dingetje.
Ik woon klein (Amsterdam) en heb behoefte aan meer ruimte, dus heb eigenlijk het geld uit de verkoop van m'n huurwoning nodig. De komende tijd maar eens goed nadenken...

[mannowlahn]

ocn schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 16:50:
[...]

De verwachting dat de huurinkomsten hoger moeten zijn dan de hypotheekaflossing+hypotheekrente+onderhoud+belastingen is er met name het laatste decennium flink ingeslopen, sinds particuliere speculanten de woningmarkt als 'passief inkomen' hebben ontdekt (ingegeven door de schaarste waardoor huurders gewend zijn geraakt aan hoge huurprijzen). Dus dat je een ander jouw hypotheek kan laten afbetalen en er nog maandelijks winst op kan maken ook. Goed dat de overheid (namens ons als maatschappij) daar nu paal en perk aan stelt.

Die rente aftrek voor hypotheken moet ook afgeschaft worden, dan krijg je in eens een andere berekening.

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 18:46:
[...]

Die rente aftrek voor hypotheken moet ook afgeschaft worden, dan krijg je in eens een andere berekening.

Ja over oppompen van huizenprijzen gesproken. Ik denk dat de HRA iets meer impact heeft dan die paar prins bernardjes wannabees die wat woningen opkopen om te verhuren. Maar HRA is heilig dus daar gaan we niks over zeggen

[Morpheusk]

mannowlahn schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 18:46:
[...]

Die rente aftrek voor hypotheken moet ook afgeschaft worden, dan krijg je in eens een andere berekening.

De rente is niet aftrekbaar voor woningen die je verhuurd.

[mannowlahn]

Morpheusk schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 20:10:
[...]


De rente is niet aftrekbaar voor woningen die je verhuurd.

Nee maar door dat bruto netto verhaal kunnen mensen in feite boven hun stand wonen. Als we die aftrekbaarheid eens afschaffen zullen de huizen ook aanzienlijk qua prijs gaan dalen. Het is van de gekke dat er nog steeds geen partij zich er aan durft te branden, over laf gesproken.

[W4lter]

Ik vind dat er nog veel onduidelijkheden zijn obv de informatie die nu bekend is. Los van het artikel van de Rijksoverheid (zie hieronder) is er nog niet veel bekend in mijn ogen. Maar ik vraag me af of ik het goed begrijp. Want zoals ik het nu interpreteer obv de discussies die we hierboven voeren, zie ik niet hoe een appartement aan de grachten in Amsterdam een hogere huurprijs kan rekenen dan eenzelfde woning (m2, monumentale staat, energielabel) in Den Helder.

Behalve dat de WOZ waarde verschilt (maar die mag vanaf 187 punten niet meer dan 33% van het totale aantal punten betreffen). Dat kan toch niet waar zijn? Dat zou dan betekenen dat je in de toekomst geen huurhuis (niet zijnde sociale huur) meer aan de grachten gaat vinden? Of zie ik dat verkeerd?

https://www.rijksoverheid...kt-eind-aan-te-hoge-huren

[Wispe]

W4lter schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 22:20:
Want zoals ik het nu interpreteer obv de discussies die we hierboven voeren, zie ik niet hoe een appartement aan de grachten in Amsterdam een hogere huurprijs kan rekenen dan eenzelfde woning (m2, monumentale staat, energielabel) in Den Helder.

Behalve dat de WOZ waarde verschilt (maar die mag vanaf 187 punten niet meer dan 33% van het totale aantal punten betreffen). Dat kan toch niet waar zijn? Dat zou dan betekenen dat je in de toekomst geen huurhuis (niet zijnde sociale huur) meer aan de grachten gaat vinden? Of zie ik dat verkeerd?

https://www.rijksoverheid...kt-eind-aan-te-hoge-huren

Klopt ook. Amsterdam heeft leraren en verplegers nodig die aan de grachten van Amsterdam moeten wonen, aldus De Jonge.

[rube]

W4lter schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 22:20:
... Dat zou dan betekenen dat je in de toekomst geen huurhuis (niet zijnde sociale huur) meer aan de grachten gaat vinden? Of zie ik dat verkeerd?

Waarom niet? Als het appartement groot genoeg is (>100m2), minimaal label c en een beetje nette keuken en badkamer, dan komt het waarschijnlijk wel boven de 187 punten uit.

Zal wel snel 4-5k aan huur moeten opbrengen om het rendabel te maken . Maar er is vast wel een kleine doelgroep voor.

[Rubbergrover1]

W4lter schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 22:20:
Want zoals ik het nu interpreteer obv de discussies die we hierboven voeren, zie ik niet hoe een appartement aan de grachten in Amsterdam een hogere huurprijs kan rekenen dan eenzelfde woning (m2, monumentale staat, energielabel) in Den Helder.

Behalve dat de WOZ waarde verschilt (maar die mag vanaf 187 punten niet meer dan 33% van het totale aantal punten betreffen). Dat kan toch niet waar zijn? Dat zou dan betekenen dat je in de toekomst geen huurhuis (niet zijnde sociale huur) meer aan de grachten gaat vinden? Of zie ik dat verkeerd?

Een van de aannames die je dan doet is dat je voor die woning in Den Helder ook de maximale huur kunt ontvangen. Vraag is of je de woning met een zodanig hoger huur daadwerkelijk kunt verhuren.

Vaak is in de huidige markt een probleem dat er zo weinig huuraanbod is, dat huurders weinig keus hebben dan simpelweg te betalen wat gevraagd wordt. Omdat ze anders geen woning hebben. Terwijl het idee van die gereguleerde huurprijzen is dat je bij minder gewilde woningen ook minder huur betaalt dan het maximum. (Anders gezegd: eigenlijk zijn er nauweiljks meer minder gewilde woningen, omdat het aanbod zo schraal is.)

[Qwerty-273]

mannowlahn schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 22:00:
Als we die aftrekbaarheid eens afschaffen zullen de huizen ook aanzienlijk qua prijs gaan dalen. Het is van de gekke dat er nog steeds geen partij zich er aan durft te branden, over laf gesproken.

Het wordt een behoorlijke zij discussie voor vastgoed als investering, maar er zijn de afgelopen jaren behoorlijk wat mensen geweest die zich over het hoofdpijn dossier HRA hebben gebogen (al dan niet met de wet Hillen er bij als plezier object). Het grootste struikelblok is hoe je dit op een eenvoudige manier kan afbouwen op een juiste wijze. Een bepaalde groep komt in de problemen als je het per direct voor iedereen afschaft, een andere groep komt in de problemen als je het compleet afschaft voor nieuwe situaties terwijl de oude situaties gewoon doorlopen, wat handteer je als deadline/datum van intrede en hoe groot is het verschil tussen net er voor en net daarna als je een hypotheek aan gaat cq het huis wilt verkopen voor een marktconforme prijs.

https://www.rijksoverheid...or-alleen-nieuwe-gevallen
https://www.bnnvara.nl/jo...eid-om-hra-af-te-schaffen
https://debudgetman.nl/is...eaftrek-nu-echt-in-zicht/

[Jumpman]

rube schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 08:11:
[...]

Waarom niet? Als het appartement groot genoeg is (>100m2), minimaal label c en een beetje nette keuken en badkamer, dan komt het waarschijnlijk wel boven de 187 punten uit.

Zal wel snel 4-5k aan huur moeten opbrengen om het rendabel te maken . Maar er is vast wel een kleine doelgroep voor.

Onderhoud is stukken duurder geworden. Energie labels waar je aan moet volden, puntenstelsel, straks nog een verplicht onderhoudsschema voor je CV overleggen en een waterlabel. Nee, de bedenksels om de (tweede) woningbezitter te laten betalen gaan maar door. Ik zou als je nu nog gaat investeren in vastgoed voor verhuur heel goed inlezen en gaan rekenen wat het je daadwerkelijk op gaat leveren de komende jaren.

[Rubbergrover1]

Jumpman schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 10:48:
[...]


Onderhoud is stukken duurder geworden. Energie labels waar je aan moet volden, puntenstelsel, straks nog een verplicht onderhoudsschema voor je CV overleggen en een waterlabel. Nee, de bedenksels om de (tweede) woningbezitter te laten betalen gaan maar door.

Even advocaat van de duivel, eigenlijk zou dat onderhoud en up-to-date houden gewoon onderdeel van je verhuurbeleid moeten zijn van een 'goede verhuurder'. En zouden veel van de maatregelen eerder een formaliteit moeten zijn, dan dat die maatregel zelf tot extra kosten zou leiden.

[Jumpman]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 12:44:
[...]

Even advocaat van de duivel, eigenlijk zou dat onderhoud en up-to-date houden gewoon onderdeel van je verhuurbeleid moeten zijn van een 'goede verhuurder'. En zouden veel van de maatregelen eerder een formaliteit moeten zijn, dan dat die maatregel zelf tot extra kosten zou leiden.

Klopt, maar dan moet de prijs daar ook naar mogen zijn. Als je ziet wat de overheid voor rendement verwacht over je box 3 bezittingen, dan moet je wel wat netto over kunnen houden voor het faciliteren van een nette up to date woning. En juist dat netto verschil wordt steeds kleiner.

[Rubbergrover1]

Jumpman schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 13:06:
[...]


Klopt, maar dan moet de prijs daar ook naar mogen zijn. Als je ziet wat de overheid voor rendement verwacht over je box 3 bezittingen, dan moet je wel wat netto over kunnen houden voor het faciliteren van een nette up to date woning. En juist dat netto verschil wordt steeds kleiner.

Wel kleiner, maar vaak blijft er nog wel wat over na aftrek van de (financierings-)kosten en belastingen.

[Jumpman]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 13:17:
[...]

Wel kleiner, maar vaak blijft er nog wel wat over na aftrek van de (financierings-)kosten en belastingen.

Maar het extra werk en het risico niet meer waard dan. Je neemt wel het risico over je huurder als die stopt met betalen een hoop gedoe, wil je je pand verkopen ook een hoop gedoe.

[ColeJ]

De vrije sector prijzen zullen straks gigantisch de lucht in gaan en de rest is sociale huur waar niemand in wilt investeren.

Ik heb ook een pand welke nu nog vrije sector is, straks niet meer. Waarschijnlijk gaat de casus gewoon negatief draaien, wat moet ik dan doen? Verkopen - aan wie, wie gaat er een negatieve business case kopen?

Wat me vooral tegenstaat is al dat geroeptoeter over hoge huren terwijl ze geen idee hebben wat het allemaal kost (zeker met de nieuwe regelgeving). Zie ik weer zo'n demonstratie op TV - wonen is een recht! En allemaal op de dam in Amsterdam graag ... Als je echt een betaalbare woning wilt hebben, dan is die er gewoon - alleen niet op de plek waar jij (iedereen) graag wilt wonen.

[ Voor 9% gewijzigd door ColeJ op 01-03-2023 14:44 ]

[Wispe]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 14:44:
De vrije sector prijzen zullen straks gigantisch de lucht in gaan en de rest is sociale huur waar niemand in wilt investeren.

Ik ben echt benieuwd. Met 15-25K aan verduurzaming kan ik een hoger energielabel krijgen en val daarmee in de vrije sector. Vang al jaren 1200 euro, wat zal het worden straks?

[ColeJ]

Wispe schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 14:49:
[...]


Ik ben echt benieuwd. Met 15-25K aan verduurzaming kan ik een hoger energielabel krijgen en val daarmee in de vrije sector. Vang al jaren 1200 euro, wat zal het worden straks?

Ik ga de puntentelling nog eens goed bekijken en kijken waar ik punten kan scoren. Ik heb nu een C label en kom op 164 punten. Ik mag straks bijna net zoveel huur vragen als in Habbekratteveen terwijl ik nu in Amsterdam zit

[BekSide]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 14:44:
De vrije sector prijzen zullen straks gigantisch de lucht in gaan en de rest is sociale huur waar niemand in wilt investeren.

Ik heb ook een pand welke nu nog vrije sector is, straks niet meer. Waarschijnlijk gaat de casus gewoon negatief draaien, wat moet ik dan doen? Verkopen - aan wie, wie gaat er een negatieve business case kopen?

Wat me vooral tegenstaat is al dat geroeptoeter over hoge huren terwijl ze geen idee hebben wat het allemaal kost (zeker met de nieuwe regelgeving). Zie ik weer zo'n demonstratie op TV - wonen is een recht! En allemaal op de dam in Amsterdam graag ... Als je echt een betaalbare woning wilt hebben, dan is die er gewoon - alleen niet op de plek waar jij (iedereen) graag wilt wonen.

Met je eens, maar dan zal het net zoals al die andere verhuurders nu nog genieten van je lopende huurcontract, als je huidige huurders eruit gaan het verkopen?

Met de nieuwe regels is het onmogelijk om te investeren in een pand met een prima rendement in verhouding met het risico + onderhoud/verduurzaming. Lukt gewoon niet. Al helemaal niet als je de aankoop wil/moet financieren.

[BekSide]

Wispe schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 14:49:
[...]


Ik ben echt benieuwd. Met 15-25K aan verduurzaming kan ik een hoger energielabel krijgen en val daarmee in de vrije sector. Vang al jaren 1200 euro, wat zal het worden straks?

Zijn de specifieke punten al helemaal bekend dan? Moet ook maar eens aan het rekenen gaan dan.

[ColeJ]

BekSide schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 14:54:
[...]


Met je eens, maar dan zal het net zoals al die andere verhuurders nu nog genieten van je lopende huurcontract, als je huidige huurders eruit gaan het verkopen?

Met de nieuwe regels is het onmogelijk om te investeren in een pand met een prima rendement in verhouding met het risico + onderhoud/verduurzaming. Lukt gewoon niet. Al helemaal niet als je de aankoop wil/moet financieren.

Als de huurder eruit gaat dan ga ik verkoop overwegen. Waarschijnlijk aan een expat die nog steeds gigantisch veel geld voor de woning gaat geven (wat het extra scheef maakt ten opzichte van de buurman in een (straks) sociale huurwoning.

[ocn]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 14:44:
De vrije sector prijzen zullen straks gigantisch de lucht in gaan en de rest is sociale huur waar niemand in wilt investeren.

Ik heb ook een pand welke nu nog vrije sector is, straks niet meer. Waarschijnlijk gaat de casus gewoon negatief draaien, wat moet ik dan doen? Verkopen - aan wie, wie gaat er een negatieve business case kopen?

Wat me vooral tegenstaat is al dat geroeptoeter over hoge huren terwijl ze geen idee hebben wat het allemaal kost (zeker met de nieuwe regelgeving). Zie ik weer zo'n demonstratie op TV - wonen is een recht! En allemaal op de dam in Amsterdam graag ... Als je echt een betaalbare woning wilt hebben, dan is die er gewoon - alleen niet op de plek waar jij (iedereen) graag wilt wonen.

Aan een van de vele particulieren die graag een woning voor zelfbewoning zoeken misschien?
Je zal dan inderdaad moeten wachten met verkoop tot de huidige huurders eruit gaan.

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:04:
[...]

Aan een van de vele particulieren die graag een woning voor zelfbewoning zoeken misschien?
Je zal dan inderdaad moeten wachten met verkoop tot de huidige huurders eruit gaan.

Nee, mijn huurder gaat er natuurlijk niet uit. Die huurt straks voor 900 euro terwijl als ie het moet kopen hij waarschijnlijk het veelvoudige kwijt is aan hypotheek. Mocht je straks een sociale huurwoning (<187 punten) huren dan zit je goud.

[ Voor 7% gewijzigd door ColeJ op 01-03-2023 15:08 ]

[ocn]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:08:
[...]


Nee, mijn huurder gaat er natuurlijk niet uit. Die huurt straks voor 900 euro terwijl als ie het moet kopen hij waarschijnlijk het veelvoudige kwijt is aan hypotheek. Mocht je straks een sociale huurwoning (<187 punten) huren dan zit je goud.

De nieuwe wet geldt toch helemaal niet voor bestaande contracten? Dus volgens mij kan je die huur gewoon jaarlijks verhogen met loonontwikkeling als die lager is dan de inflatie +1%. Tot het punt dat de zittende huurder in verhouding teveel betaald t.o.v. een huurwoning die onder de nieuwe regelgeving valt. Dan zal de zittend huurder waarschijnlijk zoeken naar een andere huurwoning, en zodra die gevonden is jouw verhuurwoning verlaten. Dan kan jij verkopen.

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:14:
[...]

De nieuwe wet geldt toch helemaal niet voor bestaande contracten? Dus volgens mij kan je die huur gewoon jaarlijks verhogen met loonontwikkeling als die lager is dan de inflatie +1%. Tot het punt dat de zittende huurder in verhouding teveel betaald t.o.v. een huurwoning die onder de nieuwe regelgeving valt. Dan zal de zittend huurder waarschijnlijk zoeken naar een andere huurwoning, en zodra die gevonden is jouw verhuurwoning verlaten. Dan kan jij verkopen.

Dat is dus waarschijnlijk al direct. Mijn huurder zal proberen om een andere woning te bemachtigen want dan heeft hij een nieuw contract (maar dat zullen vele met hem doen waarschijnlijk dus ik wens hem succes daarmee). Stel het lukt hem een vergelijkbare woning te vinden met een dan lagere huurprijs kan ik de mijne verkopen aan iemand die er zelf wilt wonen.

In hoeverre winnen we hier iets mee voor de huurders? Het is vooral een verschuiving van huur naar koop terwijl lang niet iedereen wilt kopen. Er zijn nou eenmaal heel veel mensen (bijvoorbeeld expats) die niet willen kopen - die willen huren.

[Thompson]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:04:
[...]

Aan een van de vele particulieren die graag een woning voor zelfbewoning zoeken misschien?
Je zal dan inderdaad moeten wachten met verkoop tot de huidige huurders eruit gaan.

Echter zijn veel van de mensen die op dit moment huren, of je het daar nou mee eens bent of niet (want waarom wel 1200 aan huur maar niet 1000 aan hypotheek), niet bij krachte om te kopen.

Ik kom zelf mogelijk binnen aanzienlijke tijd (nu en 1 jaar) in de situatie dat ik mijn huidige woning wil verhuren. Dit i.v.m. elders gaan samenwonen en het feit dat mijn woning al grotendeels (nog 10% hypotheek t.o.v. WOZ) is afbetaald dacht ik dacht verhuren een prima optie zou zijn.
Beleggingen voor later doe ik al, dus ik zie dit vooral als een bron van passieve inkomsten om eventueel een dag in de week minder werken te faciliteren.

Uiteraard moet je dan met allerlei zaken rekening houden, waaronder de volgende die ik zelf al had bedacht;

• Onderhoud
Geen enkel probleem, ik heb in principe een onderhoudsman op standby.

• Zekerheid van verhuur
Geen probleem, in mijn gemeente is een drastisch huizentekort. Het is ook al erg lang een sterk groeiende gemeente tussen twee grote steden in met goede verbindingen.

• Huurders kom je niet zomaar vanaf mocht je je bedenken
Geen probleem, mocht ik terug willen keren naar dit dorp kan ik gemakkelijk ergens anders terecht tot ik iets heb gevonden.

• Het financiële plaatje wordt minder gunstig
Geen probleem? Ik weet niet precies waar ik dat goed kan berekenen, maar ik kom volgens mij (ik had ooit eens zo'n berekening ingevuld) aan 200+ punten en zit dus aan de gunstige (vrij te bepalen) kant qua verhuurprijs?

Zie ik iets over het hoofd? Of is in mijn situatie verhuren nog _wel_ een zeer interessante optie?

[ocn]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:20:
[...]


Dat is dus waarschijnlijk al direct. Mijn huurder zal proberen om een andere woning te bemachtigen want dan heeft hij een nieuw contract (maar dat zullen vele met hem doen waarschijnlijk dus ik wens hem succes daarmee). Stel het lukt hem een vergelijkbare woning te vinden met een dan lagere huurprijs kan ik de mijne verkopen aan iemand die er zelf wilt wonen.

In hoeverre winnen we hier iets mee voor de huurders? Het is vooral een verschuiving van huur naar koop terwijl lang niet iedereen wilt kopen. Er zijn nou eenmaal heel veel mensen (bijvoorbeeld expats) die niet willen kopen - die willen huren.

De mensen die nu vast zitten in vrije sector huur - omdat er te weinig koopaanbod is - zullen de overstap maken naar koop. Iemand die van huur naar koop gaat verlicht dus de druk op de huurmarkt.

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 14:49:
[...]


Ik ben echt benieuwd. Met 15-25K aan verduurzaming kan ik een hoger energielabel krijgen en val daarmee in de vrije sector. Vang al jaren 1200 euro, wat zal het worden straks?

Als je een appartement uit 1930 hebt, succes met verduurzamen. Bv geen spouwmuur, zit al dubbelglas in. Wat moet je dan nog in godsnaam doen?

[ocn]

Thompson schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:21:
[...]


Echter zijn veel van de mensen die op dit moment huren, of je het daar nou mee eens bent of niet (want waarom wel 1200 aan huur maar niet 1000 aan hypotheek), niet bij krachte om te kopen.

Ik kom zelf mogelijk binnen aanzienlijke tijd (nu en 1 jaar) in de situatie dat ik mijn huidige woning wil verhuren. Dit i.v.m. elders gaan samenwonen en het feit dat mijn woning al grotendeels (nog 10% hypotheek t.o.v. WOZ) is afbetaald dacht ik dacht verhuren een prima optie zou zijn.
Beleggingen voor later doe ik al, dus ik zie dit vooral als een bron van passieve inkomsten om eventueel een dag in de week minder werken te faciliteren.

Uiteraard moet je dan met allerlei zaken rekening houden, waaronder de volgende die ik zelf al had bedacht;

• Onderhoud
Geen enkel probleem, ik heb in principe een onderhoudsman op standby.

• Zekerheid van verhuur
Geen probleem, in mijn gemeente is een drastisch huizentekort. Het is ook al erg lang een sterk groeiende gemeente tussen twee grote steden in met goede verbindingen.

• Huurders kom je niet zomaar vanaf mocht je je bedenken
Geen probleem, mocht ik terug willen keren naar dit dorp kan ik gemakkelijk ergens anders terecht tot ik iets heb gevonden.

• Het financiële plaatje wordt minder gunstig
Geen probleem? Ik weet niet precies waar ik dat goed kan berekenen, maar ik kom volgens mij (ik had ooit eens zo'n berekening ingevuld) aan 200+ punten en zit dus aan de gunstige (vrij te bepalen) kant qua verhuurprijs?

Zie ik iets over het hoofd? Of is in mijn situatie verhuren nog _wel_ een zeer interessante optie?

Heb je weleens gekeken wat je tegenwoordig voor 1000 euro aan hypotheek kan lenen? Weet je hoeveel woningen in die prijscategorie vallen?
Huren is in maandlasten tegenwoordig goedkoper dan kopen.

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:22:
[...]

De mensen die nu vast zitten in vrije sector huur - omdat er te weinig koopaanbod is - zullen de overstap maken naar koop. Iemand die van huur naar koop gaat verlicht dus de druk op de huurmarkt.

Een verlichting op de huurmarkt zie ik zeker niet gebeuren. Het gros van de woningen die straks onder de 187 punten zitten worden verkocht en verdwijnen van de huurmarkt.

[mannowlahn]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:24:
[...]

Heb je weleens gekeken wat je tegenwoordig voor 1000 euro aan hypotheek kan lenen? Weet je hoeveel woningen in die prijscategorie vallen?
Huren is in maandlasten tegenwoordig goedkoper dan kopen.

Heb je wel eens gekeken wat je inkomen met zijn als je netto 1000 euro aan hypotheek betaald en wat die woningen dan kosten?

60k bruto inkomen
1379 bruto, netto 980

woning maximaal 267k waarbij de hypotheek dan 280k is

Zoveel woningen vallen in die categorie niet

Dan zeg je dat ze vast zitten in vrije sector door te weinig aanbod? Nee want de huizen zijn te duur voor ze nu, twee jaar geleden konden ze nog wel wat kopen omdat de rente veel lager was. Dus jouw hele punt gaat imho helemaal niet op. Als het wel opgaat zou ik voor de verandering eens een fatsoenlijk weergave incl cijfers van je willen zien.

Dus wat is inkomen, wat huurt die persoon qua huur, waarde pand wat gekocht moet worden en wat denk jij dat er dan mogelijk is voor die persoon. Want tot nu toe gooi je maar wat losse flodders hier steeds heen en weer die niet echt met de werkelijkheid overeen komen.

[ Voor 34% gewijzigd door mannowlahn op 01-03-2023 15:33 ]

[Richh]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:08:
[...]


Nee, mijn huurder gaat er natuurlijk niet uit. Die huurt straks voor 900 euro terwijl als ie het moet kopen hij waarschijnlijk het veelvoudige kwijt is aan hypotheek.

Maar bij zo'n hypotheek lost 'ie wel af, en de rente is nog aftrekbaar ook in het geval van eigenwoningbezit

Voor 900 euro per maand kan je prima het rentedeel, het onderhoud en de belastingen betalen behorend bij een modale rijwoning. En ik vermoed dat het bij jou om een appartement gaat.

mannowlahn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:30:
[...]

Heb je wel eens gekeken wat je inkomen met zijn als je netto 1000 euro aan hypotheek betaald en wat die woningen dan kosten?

60k bruto inkomen
1379 bruto, netto 980

woning maximaal 267k waarbij de hypotheek dan 280k is

Zoveel woningen vallen in die categorie niet

Ik denk juist dat een hoop woningen die nu in de huursector aangeboden worden in de prijsrange 200-250k vallen?

[ Voor 30% gewijzigd door Richh op 01-03-2023 15:34 ]

[BekSide]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:22:
[...]

De mensen die nu vast zitten in vrije sector huur - omdat er te weinig koopaanbod is - zullen de overstap maken naar koop. Iemand die van huur naar koop gaat verlicht dus de druk op de huurmarkt.

Dit effect valt toch in het niets tegenover alle woningen die van de verhuur naar de koop gaan. Dat geeft dus een bak ellende op de huurmarkt want er blijft geen woning meer over om te huren.

[Jumpman]

Thompson schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:21:
[...]


Echter zijn veel van de mensen die op dit moment huren, of je het daar nou mee eens bent of niet (want waarom wel 1200 aan huur maar niet 1000 aan hypotheek), niet bij krachte om te kopen.

Ik kom zelf mogelijk binnen aanzienlijke tijd (nu en 1 jaar) in de situatie dat ik mijn huidige woning wil verhuren. Dit i.v.m. elders gaan samenwonen en het feit dat mijn woning al grotendeels (nog 10% hypotheek t.o.v. WOZ) is afbetaald dacht ik dacht verhuren een prima optie zou zijn.
Beleggingen voor later doe ik al, dus ik zie dit vooral als een bron van passieve inkomsten om eventueel een dag in de week minder werken te faciliteren.

Uiteraard moet je dan met allerlei zaken rekening houden, waaronder de volgende die ik zelf al had bedacht;

• Onderhoud
Geen enkel probleem, ik heb in principe een onderhoudsman op standby.

• Zekerheid van verhuur
Geen probleem, in mijn gemeente is een drastisch huizentekort. Het is ook al erg lang een sterk groeiende gemeente tussen twee grote steden in met goede verbindingen.

• Huurders kom je niet zomaar vanaf mocht je je bedenken
Geen probleem, mocht ik terug willen keren naar dit dorp kan ik gemakkelijk ergens anders terecht tot ik iets heb gevonden.

• Het financiële plaatje wordt minder gunstig
Geen probleem? Ik weet niet precies waar ik dat goed kan berekenen, maar ik kom volgens mij (ik had ooit eens zo'n berekening ingevuld) aan 200+ punten en zit dus aan de gunstige (vrij te bepalen) kant qua verhuurprijs?

Zie ik iets over het hoofd? Of is in mijn situatie verhuren nog _wel_ een zeer interessante optie?

Verhuurvergunning nodig en te verkrijgen daar?
Rekening houden met factoren die veranderen als de huurder er al in zit (zoals nu gebeurt met het puntensysteem)?

[ColeJ]

Richh schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:31:
[...]

Maar bij zo'n hypotheek lost 'ie wel af, en de rente is nog aftrekbaar ook in het geval van eigenwoningbezit

Voor 900 euro per maand kan je prima het rentedeel, het onderhoud en de belastingen betalen behorend bij een modale rijwoning. En ik vermoed dat het bij jou om een appartement gaat.


[...]

Ik denk juist dat een hoop woningen die nu in de huursector aangeboden worden in de prijsrange 200-250k vallen?

Je zit er een klein beetje naast. In Amsterdam zit je met een marktwaarde van bijna 4 ton nog niet aan de nieuwe puntengrens, succes.

[mannowlahn]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:36:
[...]


Je zit er een klein beetje naast. In Amsterdam zit je met een marktwaarde van bijna 4 ton nog niet aan de nieuwe puntengrens, succes.

Dat mag je richting 600.000 gaan en dan wordt het nog steeds een enorme uitdaging denk ik.

[ColeJ]

mannowlahn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:38:
[...]

Dat mag je richting 600.000 gaan en dan wordt het nog steeds een enorme uitdaging denk ik.

Terwijl je in Habbekratteveen voor 600.000 het hele dorp koopt met allemaal woningen die in de vrije sector vallen

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:23:
[...]

Als je een appartement uit 1930 hebt, succes met verduurzamen. Bv geen spouwmuur, zit al dubbelglas in. Wat moet je dan nog in godsnaam doen?

Koudebruggen aanpakken, dakisolatie (van binnen), zonnepanelen-/collectoren, van gas afgaan, ...
De VvE is al 2 jaar bezig met de woningen beter isoleren dan ze nu zijn, en zijn nog steeds bezig met een en ander uitwerken.
In ieder geval wel interessant om een energielabelmannetje te laten kijken en zijn advies te vragen wat ik moet doen om iig naar B of A te gaan.

[ Voor 12% gewijzigd door Wispe op 01-03-2023 15:41 ]

[Thompson]

Jumpman schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:35:
[...]


Verhuurvergunning nodig en te verkrijgen daar?
Rekening houden met factoren die veranderen als de huurder er al in zit (zoals nu gebeurt met het puntensysteem)?

Verhuur vergunning is geen probleem.
Mochten er zaken nadelig veranderen dan is dat natuurlijk jammer, maar belangrijker voor mij is de passieve inkomstenstroom met laag risico dan dat ik er dik aan verdien. Verhuren is wat dat betreft dacht ik de meest "safe" optie? T.o.v. bijvoorbeeld de woning verkopen en alles in een hoog-dividend fonds stoppen.

[mannowlahn]

Richh schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:31:


Ik denk juist dat een hoop woningen die nu in de huursector aangeboden worden in de prijsrange 200-250k vallen?

Ja wellicht, ik redeneerde vanuit omgeving amsterdam omdat we daar over hadden. Een snelle zoektocht op funda geeft idd wel huizen weer in die range qua vraagprijs, maar geen idee wat de markt nu is qua overbieden.

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:40:
[...]


Koudebruggen aanpakken, dakisolatie (van binnen), zonnepanelen-/collectoren, van gas afgaan, ...
De VvE is al 2 jaar bezig met de woningen beter isoleren dan ze nu zijn, en zijn nog steeds bezig met een en ander uitwerken.
In ieder geval wel interessant om een energielabelmannetje te laten kijken en zijn advies te vragen wat ik moet doen om iig naar B of A te gaan.

Dakisolatie geen invloed want vve. Appartement zit op de tweede verdieping met een derde erboven. Zonnepanelen, met vve, gaat niet gebeuren, al jaren om gevraagd maar hoop gedoe over het installeren. Van gas afgaan? Super maar in amsterdam komt bv ergens 2030 stadsverwarming om de hoek kijken.

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:43:
[...]

Dakisolatie geen invloed want vve. Appartement zit op de tweede verdieping met een derde erboven. Zonnepanelen, met vve, gaat niet gebeuren, al jaren om gevraagd maar hoop gedoe over het installeren. Van gas afgaan? Super maar in amsterdam komt bv ergens 2030 stadsverwarming om de hoek kijken.

Heb jij het nu over jouw appartement of over de mijne? Ik over de mijne.
Mijn VvE heeft afgelopen jaar toestemming gegeven om zelfstandig zonnepanelen te plaatsen, onder voorwaarden. Nu gaan ze onderzoeken hoe de bovenwoningen van het gas afkunnen.
Mijn huurwoning zit niet in Amsterdam.

[Richh]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:36:
[...]


Je zit er een klein beetje naast. In Amsterdam zit je met een marktwaarde van bijna 4 ton nog niet aan de nieuwe puntengrens, succes.

Uiteindelijk moeten er, ook in Amsterdam, politieagenten, zorgmedewerkers en leraren wonen. Die kan je nou eenmaal niet 1300 euro per maand laten betalen voor een klein appartement wat volgens ons WWS klaarblijkelijk niet veel waard is.

Ik zou dan ook meer zien in een herwaardering van het WWS, eventueel met een groter deel WOZ en energielabel erin zien verwerkt, dan dat de puntengrens zo onrealistisch zou zijn of dat het conceptueel niet klopt.

En verder valt het eigenlijk wel mee hoe ver ik er naast zit
Bij een hypotheek van 4 ton tegen 4% rente, los je iedere maand. zo'n 600 euro af en betaal grofweg 800 euro per maand aan rente, de netto hypotheeklast is dan 1400 per maand. Toegegeven, van 100 euro per maand kan je niet alle belastingen en onderhoud betalen.

Tegelijkertijd geloof ik er ook niet heel veel van dat jij iemand in hartje Amsterdam laat huren voor 900 piek per maand. Als dat ooit überhaupt al uit kon, heb je waarschijnlijk een paar jaar geleden gekocht, en heb je nu ruim voldoende overwaarde om de toko met forse winst te verkopen. Kan je zelfs je huurder een zak geld meegeven om te vertrekken en er netto nog steeds goed aan verdienen.

Punt is, de huurder die nu 1000 euro aan de verhuurder overmaakt, doet er zeer waarschijnlijk verstandiger aan om een huis van 4 ton te kopen, en af te lossen. En dat kan zo'n huurder zelf prima uitrekenen. Eigenwoningbezit is nou eenmaal de politieke beleidsrichting die gekozen is.

mannowlahn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:41:
[...]

Ja wellicht, ik redeneerde vanuit omgeving amsterdam omdat we daar over hadden. Een snelle zoektocht op funda geeft idd wel huizen weer in die range qua vraagprijs, maar geen idee wat de markt nu is qua overbieden.

Ik weet idd ook niet hoe het in Amsterdam is, maar een korte blik op het 'ervaringen met het kopen van een huis' topic toont wel duidelijk aan dat het eigenlijk door heel NL wel een beetje is afgelopen met overbieden. Genoeg wat tegenwoordig wordt onderboden.

[ Voor 14% gewijzigd door Richh op 01-03-2023 15:49 ]

[ocn]

mannowlahn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:30:
[...]

Heb je wel eens gekeken wat je inkomen met zijn als je netto 1000 euro aan hypotheek betaald en wat die woningen dan kosten?

60k bruto inkomen
1379 bruto, netto 980

woning maximaal 267k waarbij de hypotheek dan 280k is

Zoveel woningen vallen in die categorie niet

Dan zeg je dat ze vast zitten in vrije sector door te weinig aanbod? Nee want de huizen zijn te duur voor ze nu, twee jaar geleden konden ze nog wel wat kopen omdat de rente veel lager was. Dus jouw hele punt gaat imho helemaal niet op. Als het wel opgaat zou ik voor de verandering eens een fatsoenlijk weergave incl cijfers van je willen zien.

Dus wat is inkomen, wat huurt die persoon qua huur, waarde pand wat gekocht moet worden en wat denk jij dat er dan mogelijk is voor die persoon. Want tot nu toe gooi je maar wat losse flodders hier steeds heen en weer die niet echt met de werkelijkheid overeen komen.

Inkomen 80k, huur 930 euro ex. g/w/l., waarde pand 355.000.
Bruto maand­lasten ca. €1715, netto ca. € 1257
Daar komen dan nog VVE, extra gemeentebelastingen en reservering onderhoud bovenop.

[ocn]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:27:
[...]


Een verlichting op de huurmarkt zie ik zeker niet gebeuren. Het gros van de woningen die straks onder de 187 punten zitten worden verkocht en verdwijnen van de huurmarkt.

Aan wie denk je dat ze verkocht worden? Aan mensen die nu huren.

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:57:
[...]

Aan wie denk je dat ze verkocht worden? Aan mensen die nu huren.

Veel expats willen niet kopen - die willen huren. En dan heb je nog de grote groep die het nu huurt maar de hypotheek niet rond kan krijgen als ze het willen kopen.

[ocn]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:59:
[...]


Veel expats willen niet kopen - die willen huren. En dan heb je nog de grote groep die het nu huurt maar de hypotheek niet rond kan krijgen als ze het willen kopen.

Expats zijn natuurlijk een kleine en bijzondere categorie. Die kunnen dankzij de 30% regeling ca. 1000 euro meer per maand betalen dan een Nederlander.

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 16:02:
[...]

Expats zijn natuurlijk een kleine en bijzondere categorie. Die kunnen dankzij de 30% regeling ca. 1000 euro meer per maand betalen dan een Nederlander.

Tsja, dat is wel mijn categorie

[ocn]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 16:05:
[...]


Tsja, dat is wel mijn categorie

Dan zit je toch in de vrije sector categorie, ook na ingang van de nieuwe wetgeving? Geen vuiltje aan de lucht.

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 16:05:
[...]

Dan zit je toch in de vrije sector categorie, ook na ingang van de nieuwe wetgeving? Geen vuiltje aan de lucht.

Hoezo zit ik dan in de vrije sector categorie?

[ocn]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 16:07:
[...]


Hoezo zit ik dan in de vrije sector categorie?

Omdat je aan een groep verhuurt met een bovenmatig besteedbaar inkomen.

Of reken je woekerprijzen?

[Richh]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 16:07:
[...]


Hoezo zit ik dan in de vrije sector categorie?

Als je aan mensen verhuurt die idd die 1.000 euro meer te besteden hebben, dan verhuur je ze ongetwijfeld wel een woning die boven die 187 punten uitkomt, toch? Dan zit je in de vrije sector categorie.

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 16:11:
[...]

Omdat je aan een groep verhuurt met een bovenmatig besteedbaar inkomen.

Of reken je woekerprijzen?

Wat heeft het met elkaar te maken? De huurder mag toch zelf bepalen wat hij gaat huren, of dit nou een kleine of een grote woning is. Ik reken gewoon marktprijzen en de huurder tekent er zelf voor . Ik denk dat het meerendeel van de expats een woning huren onder de 187 punten. (ik heb het nog steeds over regio Amsterdam).

[ Voor 13% gewijzigd door ColeJ op 01-03-2023 16:16 ]

[ocn]

ColeJ schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 16:14:
[...]


Wat heeft het met elkaar te maken? De huurder mag toch zelf bepalen wat hij gaat huren, of dit nou een kleine of een grote woning is. Ik reken gewoon marktprijzen en de huurder tekent er zelf voor . Ik denk dat het meerendeel van de expats een woning huren onder de 187 punten. (ik heb het nog steeds over regio Amsterdam).

Als je marktprijzen rekent voor woningen onder de 187 punten, waarom dan specifiek die focus op expats?

[ColeJ]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 16:39:
[...]

Als je marktprijzen rekent voor woningen onder de 187 punten, waarom dan specifiek die focus op expats?

Ik focus niet specifiek op expats maar bij een huurderwissel had ik altijd tientallen aanvragen van expats. Is gewoon zo gelopen.

[mannowlahn]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:56:
[...]

Inkomen 80k, huur 930 euro ex. g/w/l., waarde pand 355.000.
Bruto maand­lasten ca. €1715, netto ca. € 1257
Daar komen dan nog VVE, extra gemeentebelastingen en reservering onderhoud bovenop.

Ja dat is het voorbeeld van jouw zelf die je paar pagina’s ook deed. Die is bekend maar wat is het punt wat je daarmee probeert te maken?

[mannowlahn]

ocn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 16:02:
[...]

Expats zijn natuurlijk een kleine en bijzondere categorie. Die kunnen dankzij de 30% regeling ca. 1000 euro meer per maand betalen dan een Nederlander.

Ook niet waar, dat is eerder 500 euro per maand bij het wettelijke minimum inkomen van 52k per jaar.

[mannowlahn]

Richh schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 16:11:
[...]

Als je aan mensen verhuurt die idd die 1.000 euro meer te besteden hebben, dan verhuur je ze ongetwijfeld wel een woning die boven die 187 punten uitkomt, toch? Dan zit je in de vrije sector categorie.

Waarom zou een woning boven de 187 punten uitkomen omdat een expat 500 euro netto meer te besteden heeft? Dat appartement is daarmee niet in eens qua huurpunten gestegen toch?

[Richh]

mannowlahn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 17:14:
[...]

Waarom zou een woning boven de 187 punten uitkomen omdat een expat 500 euro netto meer te besteden heeft? Dat appartement is daarmee niet in eens qua huurpunten gestegen toch?

Omdat het plaatje natuurlijk iets groter is

Als expats opeens de 'betaalbare' categorie gaan bewonen voor alsnog prijzen die een modaal inkomen niet kan betalen, dan blijft er uiteindelijk geen woonruimte meer over voor de modale Nederlander.
Voor je het weet is de 'marktprijs' opeens alleen nog maar te betalen als je een 30% belastingvoordeel krijgt op je al bovenmodale inkomen in die specifieke IT/Finance job waarvoor men was aangetrokken.

Ik ben van mening dat dat in Amsterdam ook al tot op zekere hoogte het geval is.

[namliam_eht]

W4lter schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 22:20:
Behalve dat de WOZ waarde verschilt (maar die mag vanaf 187 punten niet meer dan 33% van het totale aantal punten betreffen). Dat kan toch niet waar zijn? Dat zou dan betekenen dat je in de toekomst geen huurhuis (niet zijnde sociale huur) meer aan de grachten gaat vinden? Of zie ik dat verkeerd?

is feitelijk niet anders dan de huidige regeling, dus wat kan daar niet aan waar zijn ?

[vortexnl1982]

mannowlahn schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 15:38:
[...]

Dat mag je richting 600.000 gaan en dan wordt het nog steeds een enorme uitdaging denk ik.

Ik heb denk 1,5 jaar geleden zo'n punten check van de overheid (dacht ik, heb het even niet bij de hand) ingevuld. Daar kwam ik uit op 200 nog wat punten. Mijn woz is 530k, 80 m2 appartement met A label, met tuin en net gerenoveerd. Ga jij zeggen dat ik de 187 (nieuwe) punten grens niet ga halen?

[mannowlahn]

vortexnl1982 schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 19:36:
[...]


Ik heb denk 1,5 jaar geleden zo'n punten check van de overheid (dacht ik, heb het even niet bij de hand) ingevuld. Daar kwam ik uit op 200 nog wat punten. Mijn woz is 530k, 80 m2 appartement met A label, met tuin en net gerenoveerd. Ga jij zeggen dat ik de 187 (nieuwe) punten grens niet ga halen?

. 80m2 is misschien net aan te doen als je A label hebt. Maar als je 200 punten toen had zal je nu denk ik wel safe zitten. Maar 530k woz is ook wel 600k. Al hoewel, mijn onder buren verkochten hun appartement met zelfde oppervlakte met tuin en leuk tuinhuisje voor 800k in bos en lommer afgelopen jaar.

[Wispe]

vortexnl1982 schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 19:36:
[...]


Ik heb denk 1,5 jaar geleden zo'n punten check van de overheid (dacht ik, heb het even niet bij de hand) ingevuld. Daar kwam ik uit op 200 nog wat punten. Mijn woz is 530k, 80 m2 appartement met A label, met tuin en net gerenoveerd. Ga jij zeggen dat ik de 187 (nieuwe) punten grens niet ga halen?

Ik denk dat je safe zit. Ik zit met 90m2 en energielabel C net onder de 187-punten.

[vortexnl1982]

Ik heb destijds deze lijst in 2021 ingevuld en kwam op 222 punten uit :

https://checkjeprijs.huur...ijscheck-en-puntentelling

Weten jullie of die check list al geupdate is voor 2023+?

[namliam_eht]

Voor zover ik weet wordt die punten telling niet inhoudelijk aangepast

[rube]

namliam_eht schreef op donderdag 2 maart 2023 @ 14:43:
Voor zover ik weet wordt die punten telling niet inhoudelijk aangepast

Maar, even uit mijn hoofd, wel wijziging in aantal punten voor het energielabel, buitenruimte (balkon) en woz-waarde.

Eigenlijk waar je alleen mee kan "spelen" is een paar dingen in de keuken en badkamer. Maar als je daar uitgaat van het maximale aantal punten (8 en 12 ofzo) dan weet je dus welk energielabel je nodig hebt om de 187 punten te halen, want dat is de enige variabele waar je (tenzij het al label A of hoger is) echt flink wat mee kunt winnen.
Als je zo'n "proefberekening" maakt moet je dus zelf wel even de voorgestelde punten voor de energielabels gebruiken, net zoals voor buitenruimte. Zal niet 100% zijn, maar geeft dan wel een aardige indicatie wat je kunt gaan verwachten en wel of niet kan doen.

[Henkdezoveelste]

Het aantal punten voor je WOZ waarde veranderd ook ieder jaar, ik dacht in juli. Dus als 400k nu bijvoorbeeld 60 punten oplevert, kan dat vanaf juli zomaar 54 punten zijn bijvoorbeeld.

[vortexnl1982]

Ja precies, dat dacht ik al. Ik ga 'm eens opnieuw invullen vanavond en kijken wat er nu uitkomt...

[johndoe_1975]

namliam_eht schreef op donderdag 2 maart 2023 @ 14:43:
Voor zover ik weet wordt die punten telling niet inhoudelijk aangepast

Hier wordt aangegeven hoe het zou uitpakken:

https://www.rijksoverheid...f_27-02-23v7_pagina_2.jpg

[Baytep]

BekSide schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 14:54:
[...]
Met je eens, maar dan zal het net zoals al die andere verhuurders nu nog genieten van je lopende huurcontract, als je huidige huurders eruit gaan het verkopen?

Met de nieuwe regels is het onmogelijk om te investeren in een pand met een prima rendement in verhouding met het risico + onderhoud/verduurzaming. Lukt gewoon niet. Al helemaal niet als je de aankoop wil/moet financieren.

Het is wel fijn dystopisch geworden:

• De ene afdeling van de overheid stelt de waarde van je pand vast.
• De andere afdeling stelt vast voor hoeveel je het mag verhuren (en daarmee je rendement)
• De belastingdienst vertelt je wat je rendement had moeten zijn, om je vervolgens op dit fictieve rendement af te rekenen.

Elk land dat de woorden Socialistisch of Communistisch in haar naam had en dit invoerde zouden we met afgrijzen bekijken (ergens in deze zin hoort het woord Kulak).
Nu het in eigen land gebeurd is het kennelijk simpel verklaarbaar doordat er nu eenmaal meer mensen bij moeten / mensen op hun 25e een eigen appartement willen / de vrije markt veel te eng is.

Toen ik eind jaren negentig naar de hoofdstad kwam heb ik ook een jaar of zeven illegaal gehuurd, en daarna met een maat een krot gekocht. Ik snap niet dat mensen denken dat het huidige overheidsingrijpen iets gaat oplossen. Heeft het nooit gedaan.
Alleen huizen bouwen helpt (en wat minder narcisme van de huidige twintigers misschien ook, koop een hamer en een zaag).

Alles in overweging nemende, en het advies van (ik geloof) @DutchManticore volgende dacht ik maar eens lekker anti-cyclisch te doen, en heb ik zojuist mijn grootste vastgoed aankoop tot nog toe gedaan.
3 appartementen, vrije sector in 020. We gaan het zien!

[ Voor 3% gewijzigd door Baytep op 03-03-2023 05:37 ]

[Uhuruburu]

Baytep schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 05:30:
[...]

Elk land dat de woorden Socialistisch of Communistisch in haar naam had en dit invoerde zouden we met afgrijzen bekijken (ergens in deze zin hoort het woord Kulak).
Nu het in eigen land gebeurd is het kennelijk simpel verklaarbaar doordat er nu eenmaal meer mensen bij moeten / mensen op hun 25e een eigen appartement willen / de vrije markt veel te eng is.

Soms hadden ze zelfs Democratisch in hun naam. De Deutsche Demokratische Republik (DDR) bijvoorbeeld.

Overigens heffen Frankrijk en de Verenigde Staten een ruim percentage belasting over de aankoop en verkoop van een woonhuis. Het gebeurt dus zelfs in de VS. En dat lijkt me niet eens een socialistische hellhole.

[W4lter]

rube schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 08:11:
[...]

Waarom niet? Als het appartement groot genoeg is (>100m2), minimaal label c en een beetje nette keuken en badkamer, dan komt het waarschijnlijk wel boven de 187 punten uit.

Zal wel snel 4-5k aan huur moeten opbrengen om het rendabel te maken . Maar er is vast wel een kleine doelgroep voor.

Ja idd. Vierkante meter wordt dan ineens heel belangrijk. Waar voorheen kleinere panden interessant waren voor de verhuur, lijken grotere panden nu aantrekkelijker te worden (eerder boven 187 punten).

Rubbergrover1 schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 08:21:
[...]

Een van de aannames die je dan doet is dat je voor die woning in Den Helder ook de maximale huur kunt ontvangen. Vraag is of je de woning met een zodanig hoger huur daadwerkelijk kunt verhuren.

Vaak is in de huidige markt een probleem dat er zo weinig huuraanbod is, dat huurders weinig keus hebben dan simpelweg te betalen wat gevraagd wordt. Omdat ze anders geen woning hebben. Terwijl het idee van die gereguleerde huurprijzen is dat je bij minder gewilde woningen ook minder huur betaalt dan het maximum. (Anders gezegd: eigenlijk zijn er nauweiljks meer minder gewilde woningen, omdat het aanbod zo schraal is.)

Ja daar heb je gelijk in ja. Is inderdaad een onderliggende aanname die ik daar dan indirect doe.

[FijneKnul]

rube schreef op woensdag 1 maart 2023 @ 08:11:
[...]

Waarom niet? Als het appartement groot genoeg is (>100m2), minimaal label c en een beetje nette keuken en badkamer, dan komt het waarschijnlijk wel boven de 187 punten uit.

Zal wel snel 4-5k aan huur moeten opbrengen om het rendabel te maken . Maar er is vast wel een kleine doelgroep voor.

Valt mee hoor, of ik moet mijn berekening verkeerd doen. Ik heb een woning met dat oppervlakte, energielabel A van bouwjaar ~ 2005 en kom op 188 punten op dit moment. Met keuken en badkamer is niets mis, alle basisbenodigdheden zitten erin.

Er liggen sinds kort zonnepanelen op, dus volgens mij moet dat nog wel helpen om een hoger EL te krijgen - maar dat moet ik nog uitzoeken.

[ColeJ]

Baytep schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 05:30:
[...]
Alles in overweging nemende, en het advies van (ik geloof) @DutchManticore volgende dacht ik maar eens lekker anti-cyclisch te doen, en heb ik zojuist mijn grootste vastgoed aankoop tot nog toe gedaan.
3 appartementen, vrije sector in 020. We gaan het zien!

In de vrije sector is niet anti-cyclisch toch? Die huurprijzen gaan straks echt door het dak heen

Ik ben benieuwd of mijn huidige huurder zijn huur gaat opzeggen. Die kan straks misschien een vergelijkbaar appartement krijgen voor een (veel) lagere huur, ik kom namelijk niet aan de 187 punten...

[ Voor 17% gewijzigd door ColeJ op 03-03-2023 13:16 ]

[ocn]

ColeJ schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 13:15:
[...]


In de vrije sector is niet anti-cyclisch toch? Die huurprijzen gaan straks echt door het dak heen

Ik ben benieuwd of mijn huidige huurder zijn huur gaat opzeggen. Die kan straks misschien een vergelijkbaar appartement krijgen voor een (veel) lagere huur, ik kom namelijk niet aan de 187 punten...

Waarom eigenlijk?

[ColeJ]

ocn schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 13:21:
[...]

Waarom eigenlijk?

Omdat veel huurwoningen door de nieuwe regelgeving verkocht worden, die gaan van de huurmarkt af. Het aanbod huurwoningen zal daardoor nog krapper worden terwijl het aantal huurders niet zal afnemen.

[Baytep]

@ocn Omdat de Nederlandse staat welliswaar nivelering hoog in het vaandel heeft en er alles aan doet om "equality of outcome" te bevorderen toch nog een zweem van eigendomsrechten wil borgen.

Dat kleine segment van een volledig gereguleerde markt is het stukje blauwe lucht tussen de wolken waar iedereen die er hard voor werkt wil zijn.
Dus als ik het koop wil iemand anders het huren.

Of niet...

[Real]

Baytep schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 05:30:
[...]
heb ik zojuist mijn grootste vastgoed aankoop tot nog toe gedaan.
3 appartementen, vrije sector in 020. We gaan het zien!

Vallen die appartementen niet onder de opkoopbescherming van de gemeente Amsterdam?

[Thompson]

Op welke website weet ik zeker dat ik volgens de meest recente telling die huurpunten goed berekenen?

[mannowlahn]

Real schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 13:54:
[...]


Vallen die appartementen niet onder de opkoopbescherming van de gemeente Amsterdam?

Zelfwoonplicht van 4 jaar is alleen voor nieuwbouw woningen of woningen tot woz van 533.000 euro.

[radeoxx]

Ik verhuur ook in het vrije-sector segment. Ook volgend jaar blijven deze vrije sector. Vanwege de combinatie van hoge WOZ, grootte en het energielabel.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Disclaimer: hier zitten ook forse (verhuur)hypotheken op. Netto rendement blijft beperkt!

Wat zou de huurprijs volgend jaar doen?

Want ik denk dat er in A'dam weinig woningen zullen overblijven die vrije sector verhuurd mogen worden + rendabel zijn. Immers kun je wel een appartement van 90m2 die 650k waard is verhuren voor 30k/jaar, maar dan is je rendement echt te laag icm box 3.

Het kan toch niet anders dat de huurprijzen door het dak gaan? Minder aanbod tegen dezelfde vraag vanuit expats.

[ Voor 7% gewijzigd door radeoxx op 03-03-2023 15:28 ]

[rube]

FijneKnul schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 12:52:
[...]
Valt mee hoor, of ik moet mijn berekening verkeerd doen. Ik heb een woning met dat oppervlakte, energielabel A van bouwjaar ~ 2005 en kom op 188 punten op dit moment. Met keuken en badkamer is niets mis, alle basisbenodigdheden zitten erin.

Er liggen sinds kort zonnepanelen op, dus volgens mij moet dat nog wel helpen om een hoger EL te krijgen - maar dat moet ik nog uitzoeken.

Ik begrijp iet zo goed wat je wilt zeggen? Wat valt dan mee?

Ik had het over zo'n soort woning in Amsterdam, dan zit je toch al gauw aan 700K WOZ als het niet hoger is. Als jij heel ergens anders zit met een WOZ van 300K, ja dan kan de huurprijs een stuk lager zijn, maar ik weet niet of je daarop doelt?

[rube]

Mooie samenvatting, ook over het aanpassen van bestaande contracten (waar hier eerder een discussie over was):
https://woningverhurenrot...r-bekend/?preview_id=6931

[FijneKnul]

rube schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 15:38:
[...]

Ik begrijp iet zo goed wat je wilt zeggen? Wat valt dan mee?

Ik had het over zo'n soort woning in Amsterdam, dan zit je toch al gauw aan 700K WOZ als het niet hoger is. Als jij heel ergens anders zit met een WOZ van 300K, ja dan kan de huurprijs een stuk lager zijn, maar ik weet niet of je daarop doelt?

Daar doelde ik op ja. Je hebt gelijk, ik had dat grote verschil in WOZ waarde niet meegenomen.

[ColeJ]

radeoxx schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 15:26:
Ik verhuur ook in het vrije-sector segment. Ook volgend jaar blijven deze vrije sector. Vanwege de combinatie van hoge WOZ, grootte en het energielabel.


***members only***


Disclaimer: hier zitten ook forse (verhuur)hypotheken op. Netto rendement blijft beperkt!

Wat zou de huurprijs volgend jaar doen?

Want ik denk dat er in A'dam weinig woningen zullen overblijven die vrije sector verhuurd mogen worden + rendabel zijn. Immers kun je wel een appartement van 90m2 die 650k waard is verhuren voor 30k/jaar, maar dan is je rendement echt te laag icm box 3.

Het kan toch niet anders dat de huurprijzen door het dak gaan? Minder aanbod tegen dezelfde vraag vanuit expats.

Die disclaimer hoef je hier niet te plaatsen hoor. We hebben het hier over vastgoed als investering en niet over de onnozele ethische discussie die soms weer wordt aangeslingerd. Die mogen van mij inmiddels wel in een heel donker hol kruipen en er nooit meer uit komen.

Als dat van jou boven de 187 punten zit denk ik ook dat je goud zit. Die prijzen zullen door het dak gaan

[ocn]

ColeJ schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 13:26:
[...]


Omdat veel huurwoningen door de nieuwe regelgeving verkocht worden, die gaan van de huurmarkt af. Het aanbod huurwoningen zal daardoor nog krapper worden terwijl het aantal huurders niet zal afnemen.

Maar het aantal mensen dat een huurwoning zoekt zal ook afnemen als een huurwoning verschuift naar koopwoning.

[rube]

Ik heb één appartement waar ik een verhuurvergunning.voor 5 personen op heb en die staat in een belangrijke studentenstad. Ik schat in dat als ik die naar label A krijg, dat ik boven de 187 punten uit kom. Huur van zulk soort appartementen gaan daan waarschijnlijk "door het dak".

Ik heb overigens al eens een keer een appartement gerenoveerd van label D naar label B. Naar label A is wat lastiger maar ik heb goede hoop dat dat wel kan. Nadeel is alleen de onzekerheid. Stel ik kom met een investering van 40K op label A en 190 punten. Wie zegt me dat ik na een paar jaar dan niet weer in de middenhuur val door aanpassing van het wws of de WOZ? Dat is toch wel tricky als het gaat om zo'n ingrijpende investering/renovatie.

[radeoxx]

ocn schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 15:55:
[...]

Maar het aantal mensen dat een huurwoning zoekt zal ook afnemen als een huurwoning verschuift naar koopwoning.

Ja, dat is waar.

Maar geldt dat ook voor expats? Ofja, die zouden theoretisch gezien kunnen huisvesten in de "middenhuur" woningen die de Nederlanders niet meer nodig hebben; want die hebben inmiddels 'gekocht' dan.

Tja, het is wel theoretisch natuurlijk.

[ocn]

radeoxx schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 15:26:
Ik verhuur ook in het vrije-sector segment. Ook volgend jaar blijven deze vrije sector. Vanwege de combinatie van hoge WOZ, grootte en het energielabel.


***members only***


Disclaimer: hier zitten ook forse (verhuur)hypotheken op. Netto rendement blijft beperkt!

Wat zou de huurprijs volgend jaar doen?

Want ik denk dat er in A'dam weinig woningen zullen overblijven die vrije sector verhuurd mogen worden + rendabel zijn. Immers kun je wel een appartement van 90m2 die 650k waard is verhuren voor 30k/jaar, maar dan is je rendement echt te laag icm box 3.

Het kan toch niet anders dat de huurprijzen door het dak gaan? Minder aanbod tegen dezelfde vraag vanuit expats.

Hoezo dezelfde vraag?
Als aanbod afneemt vanwege een verschuiving naar koop, betekent dat toch dat er ook afname is van vraag, immers zijn er ook mensen verschoven van huur naar koop.