Vastgoed als investering

[ocn]

radeoxx schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 15:59:
[...]


Ja, dat is waar.

Maar geldt dat ook voor expats? Ofja, die zouden theoretisch gezien kunnen huisvesten in de "middenhuur" woningen die de Nederlanders niet meer nodig hebben; want die hebben inmiddels 'gekocht' dan.

Tja, het is wel theoretisch natuurlijk.

Dit ja.

Iedereen wil straks een sociale of middenhuur woning (90% van het aanbod op de huurmarkt). Je bent gek als je straks in die 10% vrije sector huurmarkt gaat huren. Dus de vraag naar middenhuur zal heel hoog zijn, de prijs is gelukkig gereguleerd. De vraag naar vrije sector huur zal laag zijn, daar zal het aanbod zich prijstechnisch op moeten aanpassen.

En met expats die gebruik maken van de 30%-regeling heb ik geen medelijden, die mogen van mij prima in die 10% markt zitten.

[Voor 9% gewijzigd door ocn op 03-03-2023 16:04]

[rube]

ocn schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 15:55:
[...]

Maar het aantal mensen dat een huurwoning zoekt zal ook afnemen als een huurwoning verschuift naar koopwoning.

Probleem is dat het niet 1 op 1 is en dan is het opgelost.

In het verleden zelf gehad dat ik tientallen reacties kreeg binnen no-time. En wat ik nu hoor is dat er zomaar een paar honderd reacties binnen op een huur appartement van 1000-1200 euro (in Rotterdam). Als dat appartement verkocht gaat worden, zijn er nog steeds een paar honderd mensen -1 die iets zoeken om te huren. En laten de sommige van die reacties niet zo serieus zijn, dan zijn het er nog steeds tientallen personen/stellen/gezinnen die wel echt wanhopig op zoek zijn naar een huurwoning.

[radeoxx]

ocn schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 16:01:
[...]

Dit ja.

Iedereen wil straks een sociale of middenhuur woning (90% van het aanbod op de huurmarkt). Je bent gek als je straks in die 10% vrije sector huurmarkt gaat huren. Dus de vraag naar middenhuur zal heel hoog zijn, de prijs is gelukkig gereguleerd. De vraag naar vrije sector huur zal laag zijn, daar zal het aanbod zich prijstechnisch op moeten aanpassen.

En met expats die gebruik maken van de 30%-regeling heb ik geen medelijden, die mogen van mij prima in die 10% markt zitten.

Een appartement wat nu voor 2000 euro wordt verhuurd in Amsterdam heeft ook al tientallen kandidaten. Waarom zou dat, als de prijs straks door de helft gaat, niet anders zijn? Volgens de meest gunstige theorie voor huurders zou dus dan de vrije sector bijv. 1400 euro zijn. En in een ongunstig geval is er helemaal geen middenhuur beschikbaar (vergelijkbaar met nu sociale huur) en zou dan de vrije sector 3000+ euro worden voor 2 slaapkamers.

[rube]

ocn schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 16:01:
[...]
daar zal het aanbod zich prijstechnisch op moeten aanpassen.

Maar wie gaat dat aanbod dan verzorgen? De overheid? WoCo's? Want aanbod van particulieren en institutionele investeerders zal afnemen (voor de middenhuur that is)

[Voor 4% gewijzigd door rube op 03-03-2023 16:08]

[ColeJ]

Als ik het zou aanhouden en ik mag bijvoorbeeld maar 1100 euro huur vragen dan krijg ik in plaats van 10 aanvragen, 100 aanvragen.

Ik voorzie nu al envelopjes en mondelinge afspraken tussen huurder en verhuurder, de huurder wilt echt wel meer betalen als er heel veel gegadigden zijn. Ik verhuur altijd gemeubileerd mag ik dan bijvoorbeeld 500 euro voor de huur van het meubilair? Geen idee, er zal wel een list voor te verzinnen zijn.

[Voor 4% gewijzigd door ColeJ op 03-03-2023 16:20]

[ocn]

radeoxx schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 16:06:
[...]


Een appartement wat nu voor 2000 euro wordt verhuurd in Amsterdam heeft ook al tientallen kandidaten. Waarom zou dat, als de prijs straks door de helft gaat, niet anders zijn? Volgens de meest gunstige theorie voor huurders zou dus dan de vrije sector bijv. 1400 euro zijn. En in een ongunstig geval is er helemaal geen middenhuur beschikbaar (vergelijkbaar met nu sociale huur) en zou dan de vrije sector 3000+ euro worden voor 2 slaapkamers.

Waarom vraag je dan voor dat appartement niet nu al 3000?

[ocn]

ColeJ schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 16:19:
Als ik het zou aanhouden en ik mag bijvoorbeeld maar 1100 euro huur vragen dan krijg ik in plaats van 10 aanvragen, 100 aanvragen.

Ik voorzie nu al envelopjes en mondelinge afspraken tussen huurder en verhuurder, de huurder wilt echt wel meer betalen als er heel veel gegadigden zijn. Ik verhuur altijd gemeubileerd mag ik dan bijvoorbeeld 500 euro voor de huur van het meubilair? Geen idee, er zal wel een list voor te verzinnen zijn.

En vervolgens heb je geen poot om op te staan als de huurder zich niet aan die mondelinge afspraken blijkt te houden ;-) + je bent dan gewoon illegaal bezig als je bewust de wetgeving aan het omzeilen bent om zo een huurder uit te knijpen (zelfs als deze ermee instemt, dat is alleen maar omdat die huurder zich daartoe gedwongen voelt).

[Voor 13% gewijzigd door ocn op 03-03-2023 16:25]

[rube]

[b]ColeJ in "Vastgoed als investering"ColeJ schreef ....mag ik dan bijvoorbeeld 500 euro voor de huur van het meubilair?...

Daar zijn specifieke regels voor, die zou je moeten weten als je nu al gemeubileerd verhuurd ;-)

Antwoord is overigens waarschijnlijk nee, tenzij de waarde van je meubilair gedeeld door de afschrijvingstermijn 500 euro is.

[ColeJ]

We gaan het wel zien, ik voorzie in ieder geval weer een hoop gerommel en een nog krappere huurmarkt in mijn gebied (Amsterdam).

[Wispe]

rube schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 15:56:
Ik heb één appartement waar ik een verhuurvergunning.voor 5 personen op heb en die staat in een belangrijke studentenstad. Ik schat in dat als ik die naar label A krijg, dat ik boven de 187 punten uit kom. Huur van zulk soort appartementen gaan daan waarschijnlijk "door het dak".

Ik heb overigens al eens een keer een appartement gerenoveerd van label D naar label B. Naar label A is wat lastiger maar ik heb goede hoop dat dat wel kan. Nadeel is alleen de onzekerheid. Stel ik kom met een investering van 40K op label A en 190 punten. Wie zegt me dat ik na een paar jaar dan niet weer in de middenhuur val door aanpassing van het wws of de WOZ? Dat is toch wel tricky als het gaat om zo'n ingrijpende investering/renovatie.

Mag ik vragen wat je gedaan hebt om van D naar B te gaan en hoeveel je geïnvesteerd hebt?

[rube]

Wispe schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 18:35:
[...]
Mag ik vragen wat je gedaan hebt om van D naar B te gaan en hoeveel je geïnvesteerd hebt?

Het was onderdeel van een grotere renovatie, dus ik heb zo niet de kosten per onderdeel bij de hand.
Daarnaast verschilt het per gebouw wat nodig is. In mijn geval ging het om een appartement met buren aan alle kanten.

Gedaan: nieuwe hr-ketel, gedeelte wat nog enkelglas was vervangen door hr++(?) glas, kopse gevels extra geïsoleerd (voorzetwanden met minimaal 40 mm isolatie, ik heb meer laten doen).

Om te weten wat moet gebeuren en/of welke opties er zijn zul je een specialist langs moeten laten komen, aangezien elke situatie uniek is. Kost paar honderd euro, maar dan kan je gericht aan de slag (of verkopen....).

[Real]

mannowlahn schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 14:41:
[...]
Zelfwoonplicht van 4 jaar is alleen voor nieuwbouw woningen of woningen tot woz van 533.000 euro.

Maar dan moet @Baytep drie appartementen dus hebben gekocht voor meer dan 1,5 miljoen euro?

Of geldt het opkoopverbod en de zelfbewoningsplicht (dit zijn twee verschillende dingen namelijk) niet in de hele gemeente Amsterdam?

[antidote]

Real schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 22:08:
[...]


Maar dan moet @Baytep drie appartementen dus hebben gekocht voor meer dan 1,5 miljoen euro?

Of geldt het opkoopverbod en de zelfbewoningsplicht (dit zijn twee verschillende dingen namelijk) niet in de hele gemeente Amsterdam?

Er is een aantal uitzonderingen op de zelfbewoningsplicht voor nieuwe woningen, en de opkoopbescherming voor bestaande woningen. Zo kun je bijvoorbeeld een al verhuurde woning kopen.

[ketchip]

Het aantal beschikbare huurwoningen zal ongetwijfeld afnemen door alle maatregelen. De prijzen van huurwoningen die straks nog wel in de vrije sector vallen zullen straks door het dak gaan. Helaas komt ik met de beste wil van de wereld met mijn huurwoning niet aan de 187 punten, bij 180 houd het wel op.

Zit dus zelf ook met de keuze wat te doen, gelukkig loopt het contract in september af. Op zich snap ik wel dat de overheid iets wil doen, maar als verhuurder wordt je enerzijds gedwongen een lagere huurprijs, en dus een lager rendement, te accepteren. Maar wordt je door dezelfde overheid voor de box 3 belasting wel over een hogere fictief rendement belast. Dat wringt.

Zelf overweeg ik de huidige huurwoning te verkopen en een grotere, boven de puntengrens, terug te kopen. Ik zal iets moeten als pensioenvoorziening want bij een pensioenfonds zit ik als zelfstandige niet. Ik denk dat met mij, heel veel verhuurders van middenhuur woningen gaan stoppen.

Op zich is de oplossing simpel: belast midddenhuur woningen onder de liberalisatie grens met een ander, lager tarief. De verhuurder kan dan kiezen: of een woning boven de 187 punten verhuren en een marktprijs kunnen vragen, maar er dan ook een hoger box 3 tarief over betalen. Of een huurwoning verhuren onder de 187 punten waarbij de overheid de huur mag begrenzen maar in ruil daarvoor wel een lagere box 3 tarief in rekening brengt en waarbij bezit en schuld weer 1-op-1 tegen elkaar weg gestreept mag worden. Daarmee voorkom je wellicht dat alle middenhuur verdwijnt uit de randstad.

[Henkdezoveelste]

ketchip schreef op zaterdag 4 maart 2023 @ 08:57:
Het aantal beschikbare huurwoningen zal ongetwijfeld afnemen door alle maatregelen. De prijzen van huurwoningen die straks nog wel in de vrije sector vallen zullen straks door het dak gaan. Helaas komt ik met de beste wil van de wereld met mijn huurwoning niet aan de 187 punten, bij 180 houd het wel op.

Zit dus zelf ook met de keuze wat te doen, gelukkig loopt het contract in september af. Op zich snap ik wel dat de overheid iets wil doen, maar als verhuurder wordt je enerzijds gedwongen een lagere huurprijs, en dus een lager rendement, te accepteren. Maar wordt je door dezelfde overheid voor de box 3 belasting wel over een hogere fictief rendement belast. Dat wringt.

Zelf overweeg ik de huidige huurwoning te verkopen en een grotere, boven de puntengrens, terug te kopen. Ik zal iets moeten als pensioenvoorziening want bij een pensioenfonds zit ik als zelfstandige niet. Ik denk dat met mij, heel veel verhuurders van middenhuur woningen gaan stoppen.

Op zich is de oplossing simpel: belast midddenhuur woningen onder de liberalisatie grens met een ander, lager tarief. De verhuurder kan dan kiezen: of een woning boven de 187 punten verhuren en een marktprijs kunnen vragen, maar er dan ook een hoger box 3 tarief over betalen. Of een huurwoning verhuren onder de 187 punten waarbij de overheid de huur mag begrenzen maar in ruil daarvoor wel een lagere box 3 tarief in rekening brengt en waarbij bezit en schuld weer 1-op-1 tegen elkaar weg gestreept mag worden. Daarmee voorkom je wellicht dat alle middenhuur verdwijnt uit de randstad.

Heb je er in je berekening wel rekening mee gehouden dat door inflatie de gereguleerde maximale huurprijs ook redelijk rap stijgt? Je ziet nu al dat de 1000 euro grens in werkelijkheid ongeveer 1100 euro wordt voor 187pt, dit kan over 3 a 4 jaar best richting de 1300 gaan met de huidige CAO loonstijgingen.

Misschien kan het dan wel uit. Verkopen en iets nieuws kopen brengt ook veel kosten met zich mee.

[Wispe]

rube schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 19:14:
[...]

Het was onderdeel van een grotere renovatie, dus ik heb zo niet de kosten per onderdeel bij de hand.
Daarnaast verschilt het per gebouw wat nodig is. In mijn geval ging het om een appartement met buren aan alle kanten.

Gedaan: nieuwe hr-ketel, gedeelte wat nog enkelglas was vervangen door hr++(?) glas, kopse gevels extra geïsoleerd (voorzetwanden met minimaal 40 mm isolatie, ik heb meer laten doen).

Om te weten wat moet gebeuren en/of welke opties er zijn zul je een specialist langs moeten laten komen, aangezien elke situatie uniek is. Kost paar honderd euro, maar dan kan je gericht aan de slag (of verkopen....).

Hoe zou zo'n specialist heten? Een energielabelman? Of iemand anders?

[rube]

@Wispe voorbeeld https://pbov.nl/ maar er zijn meer van dat soort bedrijfjes

[mannowlahn]

Henkdezoveelste schreef op zaterdag 4 maart 2023 @ 10:03:
[...]


Heb je er in je berekening wel rekening mee gehouden dat door inflatie de gereguleerde maximale huurprijs ook redelijk rap stijgt? Je ziet nu al dat de 1000 euro grens in werkelijkheid ongeveer 1100 euro wordt voor 187pt, dit kan over 3 a 4 jaar best richting de 1300 gaan met de huidige CAO loonstijgingen.

Misschien kan het dan wel uit. Verkopen en iets nieuws kopen brengt ook veel kosten met zich mee.

Is allemaal nog steeds relatief tov inflatie. Met de nieuwe regelingen is sociale huur gewoon echt financieel niet handig, zeker voor de particuliere verhuurders met 1 appartement ga je gewoon keihard nat. Verkopen en je geld in Meesman steken is dan een beter scenario. Zeker als freelancer. Dat ben ik zelf ook en gebruik Meesman voor mijn pensioen. Verkopen om iets nieuws te kopen dat wel voldoet is zeker een handig plan. Straks kan je flinke bedragen vragen, de winst zal misschien meer zijn.

Overigens is er nog een situatie die ik wil verkennen. Verhuren aan grote bedrijven als Shell, die dan de woning weer gebruiken voor hun expat personeel. Ik weet alleen niet hoe het met het huurrecht zit, is dat de bewoner of de gene die betaald? Probleem kan dan zijn dat bij werk contract ontbinding de persoon toch huurrechten heeft en dan heb je alsnog gezeik over de punten.

[Wolly]

Was deze impactanalyse nav de plannen van minister de Jonge al gedeeld?

Impactanalyse regulering middenhuur

[radeoxx]

Wat zouden we moeten stemmen komende ronde, zodat de eerste kamer samenstelling dit voorstel nog kan tegenhouden?

[Wolly]

radeoxx schreef op maandag 6 maart 2023 @ 13:35:
Wat zouden we moeten stemmen komende ronde, zodat de eerste kamer samenstelling dit voorstel nog kan tegenhouden?

Met BVNL weet je zeker dat je (in deze) goed zit

[ColeJ]

Waar ik ook een beetje moeite mee heb is het feit dat ik straks niet meer kan "kiezen" wie mijn woning gaat huren. Ik snap dat je volgens de discrimatie wet etc niet mag kiezen maar nu heb ik expats erin, straks een rokende junk?

"Toewijzing van woningen o.b.v. huidige mogelijkheden huisvestingswet"

[Voor 13% gewijzigd door ColeJ op 06-03-2023 13:53]

[ColeJ]

Wolly schreef op zaterdag 4 maart 2023 @ 20:53:
Was deze impactanalyse nav de plannen van minister de Jonge al gedeeld?

Impactanalyse regulering middenhuur

Mooie conclusie inderdaad Maar goed, ome Hugo kijkt daar niet naar.

[JoopXXX]

rube schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 15:56:
Ik heb één appartement waar ik een verhuurvergunning.voor 5 personen op heb en die staat in een belangrijke studentenstad. Ik schat in dat als ik die naar label A krijg, dat ik boven de 187 punten uit kom. Huur van zulk soort appartementen gaan daan waarschijnlijk "door het dak".

Ik overweeg ook een dergelijk concept. Ben wel benieuwd hoe jij dit contractueel hebt vormgegeven.

Heb je 1 huurcontract met daarop alle huurders oid? Kan je dan nog werken met een tijdelijk huurcontract? Heb jij invloed wie er in het appartement komt of bepalen de huurders dat?

Aanhef zoals in een brief/mail hoeft hier niet op het forum. Even geknipt.

[Voor 6% gewijzigd door Perkouw op 06-03-2023 16:38]

[mikedejong25]

Nu heb ik als verhuurder sinds begin vorig jaar een nieuw huurcontract afgesloten en zit qua puntentelling boven de liberalisatiegrens, als ik vandaag de puntentelling opnieuw bereken inclusief de WOZ die ik vorige week heb ontvangen zit ik nog steeds net boven de liberalisatiegrens.
Veel meer punten wordt lastig en verduurzaming via VVE zal ook niet heel veel opleveren, die 187 punten ga ik dan sowieso niet meer halen.

Er zijn nu huurcontracten die qua kwaliteit en dus puntentelling in het gereguleerde segment van het WWS vallen, maar die feitelijk zijn geliberaliseerd door het contractueel vastleggen van een hoger huurbedrag.

Ik lees in dit topic ook verschillende antwoorden qua ingrijpen in lopende huurcontracten.
Als ik dit zo lees dan lijkt het alsof dit ingrijpen dan niet voor mijn situatie geldt aangezien ik in het huidige contract boven de liberalisatiegrens zit?

Of bedoelt men hiermee dat straks per 01-01-2025 (incl. 1 overgangsjaar) in 90% van alle contracten kan worden ingegrepen aangezien niet veel verhuurders die 187 punten nog kunnen (of willen na verduurzaming) behalen ondanks dat het originele huurcontract conform woonpunten correct is
geliberaliseerd?

In het MVT staat: Bestaande huurcontracten die qua punten gereguleerd zijn in het sociale segment, maar qua prijs zijn geliberaliseerd, vallen na een jaar onder het dwingend maken.

Er zijn nu huurcontracten die qua kwaliteit en dus puntentelling in het gereguleerde segment van het WWS vallen, maar die feitelijk zijn geliberaliseerd door het contractueel vastleggen van een hoger huurbedrag. Omdat de huurder door het aangaan van het contract heeft ingestemd met de huur én niet in de eerste zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst een stap naar de Huurcommissie heeft gemaakt, is sprake van een geliberaliseerde woning. Voor deze situatie is het wenselijk om in lopende huurcontracten in te grijpen en niet te wachten tot wisseling van huurder. Voor deze huurcontracten geldt dat deze na een overgangstermijn van één jaar na inwerkingtreding van het wetsvoorstel onder de werking van deze norm komen te vallen. In afwijking van de huidige situatie, kunnen huurders op dat moment, ondanks dat zij de zes maanden de tijd om hun aanvangshuurprijs aan te vechten hebben laten verlopen, toch de huurprijs laten corrigeren. Dit is wel een inperking van het eigendomsrecht, omdat in tegenstelling tot de hiervoor genoemde situatie, deze huurcontracten thans in het vrije segment vallen.

Real schreef op dinsdag 28 februari 2023 @ 08:53:
[...]


Ja, dat was precies waar ik op wees. Maar @Krisp stelde dat het niet voor lopende contracten gaat gelden en huurders moeten verhuizen om een lagere huurprijs af te dwingen. Dat klopt niet volgens het wetsvoorstel als de overgangstermijn is verstreken.


[...]


Hoe haal je dat uit het nieuwe art. 208e Overgangswet nieuw BW?


[...]


Je bent het er misschien niet mee eens, maar dat is wat anders. Uiteraard geldt het ook pas als de wet op deze manier wordt aangenomen, maar het is een coalitievoorstel dus dat is wel waarschijnlijk.


[...]


En daar gaat het dus vooral om. Huurders met een geliberaliseerde huurovereenkomst krijgen de aanvullende mogelijkheid om de huurprijs te verlagen tijdens de huur en niet alleen maar de aanvangshuurprijs in de periode van zes maanden na aanvang (of zes maanden na afloop bij tijdelijke contracten van twee jaar of korter).

Een huurovereenkomst voor een zelfstandige woonruimte is in het nieuw voorgestelde art. 7:247 BW alleen geliberaliseerd als de huurprijs boven de grens ligt (oude norm) én de huurprijs niet door de huurcommissie is verlaagd tot onder de grens (nieuwe norm). Overigens zit er een fout in het voorstel omdat het bij een verlaagde huurprijs exact op de grens niet duidelijk is welk regime geldt.

[Wispe]

Ik heb eens voor de grap een paar adressen in de omgeving van mijn huurwoning ingetypt in Google en woningen van de helft aan oppervlakte dan mijn woning gaan voor evenveel huur weg...

Bizar.
Maar goed dat De Jonge hier wat aan gaat doen...

45m2 voor 1150 euro en ik heb 90m2 en ik vraag 1250.

[Voor 10% gewijzigd door Wispe op 06-03-2023 21:19]

[ColeJ]

Wispe schreef op maandag 6 maart 2023 @ 21:19:
Ik heb eens voor de grap een paar adressen in de omgeving van mijn huurwoning ingetypt in Google en woningen van de helft aan oppervlakte dan mijn woning gaan voor evenveel huur weg...

Bizar.
Maar goed dat De Jonge hier wat aan gaat doen...

45m2 voor 1150 euro en ik heb 90m2 en ik vraag 1250.

Wat kost het pand? De huurprijs en vierkante meters zegt namelijk nog helemaal niets. 90m2 in Amsterdam voor 1250 is spotgoedkoop (maar volgens Hugo niet overigens).

[wimjongil]

ketchip schreef op zaterdag 4 maart 2023 @ 08:57:
Zelf overweeg ik de huidige huurwoning te verkopen en een grotere, boven de puntengrens, terug te kopen. Ik zal iets moeten als pensioenvoorziening want bij een pensioenfonds zit ik als zelfstandige niet. Ik denk dat met mij, heel veel verhuurders van middenhuur woningen gaan stoppen.

Even ter referentie: een pensioenfonds zit voor misschien maximaal 5% in vastgoed. Het klinkt alsof jouw allocatie richting vastgoed vrij fors is en je een vrij groot concentratierisico loopt, wat je nu dus ook al merkt. Of je hebt een heel grote portefeuille natuurlijk .

[Wispe]

ColeJ schreef op maandag 6 maart 2023 @ 22:57:
[...]


Wat kost het pand? De huurprijs en vierkante meters zegt namelijk nog helemaal niets. 90m2 in Amsterdam voor 1250 is spotgoedkoop (maar volgens Hugo niet overigens).

Mijn woning ruim 3 ton. Zo'n 45m2 nog geen 250k.
Bijzonder dat je vindt dat de waarde van het pand iets zegt, als dat nergens terug te vinden is in de puntentelling behalve de WOZ (wat nattevingerwerk is overigens).

[Voor 20% gewijzigd door Wispe op 07-03-2023 07:30]

[Uhuruburu]

wimjongil schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 05:15:
[...]


Even ter referentie: een pensioenfonds zit voor misschien maximaal 5% in vastgoed. Het klinkt alsof jouw allocatie richting vastgoed vrij fors is en je een vrij groot concentratierisico loopt, wat je nu dus ook al merkt. Of je hebt een heel grote portefeuille natuurlijk .

De meesten hebben ook nog een eigen woning. Dus 'vrij fors' is een understatement.

[WiLLoW_TieN]

Heeft Duitsland ook zoiets als funda.nl ?

[Perkouw]

WiLLoW_TieN schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 08:48:
Heeft Duitsland ook zoiets als funda.nl ?

Ongetwijfeld. Wat gaf Google aan toen je dit vroeg. ;-)
Also Funda heeft een ''europe'' variant.

[ptjuh]

WiLLoW_TieN schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 08:48:
Heeft Duitsland ook zoiets als funda.nl ?

eerste Google link :

https://www.funda.nl/europe/duitsland/

[Qwerty-273]

WiLLoW_TieN schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 08:48:
Heeft Duitsland ook zoiets als funda.nl ?

Ik ben buiten NL nog geen platform tegengekomen die een ‘alleenheerschappij’ heeft als Funda (ja ik ken de geschiedenis waarom het in NL zo is) In DE, PL, UK en AT zie ik eigenlijk alleen kleine spelers met ieder een eigen niche of volledige overlap, waardoor het aanbod gefragmenteerd terug te vinden is. Bloed irritant als je Funda gewend bent. Wel zie je dat er vaak voor een bepaalde regio één platform er bovenuit steekt. Al zit er nog verschil tussen nieuwbouw en al bestaande panden.

[ColeJ]

Wispe schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 07:19:
[...]


Mijn woning ruim 3 ton. Zo'n 45m2 nog geen 250k.
Bijzonder dat je vindt dat de waarde van het pand iets zegt, als dat nergens terug te vinden is in de puntentelling behalve de WOZ (wat nattevingerwerk is overigens).

De waarde van het pand is voor mij heel erg belangrijk. Als het pand 500k is en ik kan maar 1.250 huur per maand ontvangen is het rendement veel te laag. Dan kan ik het beter verkopen en ergens anders in beleggen.

[Divak]

ColeJ schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 11:16:
[...]
De waarde van het pand is voor mij heel erg belangrijk. Als het pand 500k is en ik kan maar 1.250 huur per maand ontvangen is het rendement veel te laag. Dan kan ik het beter verkopen en ergens anders in beleggen.

Als de waarde belangrijk is, hoe kijk je dan naar de toekomstige waarde? De €500k zal ook stijgen met aanvullend rendement bij voorkoop bovenop de €1250 die elke maand binnenkomt.

[ColeJ]

Divak schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 11:21:
[...]

Als de waarde belangrijk is, hoe kijk je dan naar de toekomstige waarde? De €500k zal ook stijgen met aanvullend rendement bij voorkoop bovenop de €1250 die elke maand binnenkomt.

Vanwege het afschaffen van het huurwaardeforfait is er geen afslag meer op de belasting in box 3. Als je dus een pand van 500k in box 3 hebt zitten en je vangt maar 1.250 euro per maand ben je de fiscus lekker aan het spekken. Dan kan het wel zo zijn dat het pand in de toekomst misschien meer waard gaat worden maar dat is nog onzeker. Het is wel zeker dat je waarschijnlijk maandelijks/jaarlijks cashwise negatief loopt vanwege de lage huur in combinatie met een hoge waarde - zeker in de nieuwe box 3 plannen.

[desmond]

In Amsterdam nu een situatie: een woonlaag op 1e verdieping van 48 m2, 1 slaapkamer, is net verkocht voor 435k euro. Ondanks dat 1-hoog mooi verbouwd is, is het huis in de kern vrij slecht. Op 2e verdieping woont iemand met sociale huur. Hij weet nu al dat de nieuwe bewoners komen klagen over geluidsoverlast.

[ColeJ]

desmond schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 12:19:
In Amsterdam nu een situatie: een woonlaag op 1e verdieping van 48 m2, 1 slaapkamer, is net verkocht voor 435k euro. Ondanks dat 1-hoog mooi verbouwd is, is het huis in de kern vrij slecht. Op 2e verdieping woont iemand met sociale huur. Hij weet nu al dat de nieuwe bewoners komen klagen over geluidsoverlast.

Dat is toch geen gekke situatie in Amsterdam?

[desmond]

ColeJ schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 12:24:
Dat is toch geen gekke situatie in Amsterdam?

Nee, ik bedoel meer als voorbeeld van de scheefgroei. De markt komt op een totaal andere prijs uit dan wat de politiek voor ogen heeft.

[WiLLoW_TieN]

ColeJ schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 11:29:
[...]


Vanwege het afschaffen van het huurwaardeforfait is er geen afslag meer op de belasting in box 3. Als je dus een pand van 500k in box 3 hebt zitten en je vangt maar 1.250 euro per maand ben je de fiscus lekker aan het spekken. Dan kan het wel zo zijn dat het pand in de toekomst misschien meer waard gaat worden maar dat is nog onzeker. Het is wel zeker dat je waarschijnlijk maandelijks/jaarlijks cashwise negatief loopt vanwege de lage huur in combinatie met een hoge waarde - zeker in de nieuwe box 3 plannen.

Bizar...idd...denk dat er aardig wat verhuurde panden tzt in de verkoop gaan....

[mannowlahn]

desmond schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 12:19:
In Amsterdam nu een situatie: een woonlaag op 1e verdieping van 48 m2, 1 slaapkamer, is net verkocht voor 435k euro. Ondanks dat 1-hoog mooi verbouwd is, is het huis in de kern vrij slecht. Op 2e verdieping woont iemand met sociale huur. Hij weet nu al dat de nieuwe bewoners komen klagen over geluidsoverlast.

Niets weerhoud de nieuwe bewoner in contact te komen met eigenaar erboven een een 50/50 deal afspreken om fermacell vloer te leggen in die sociale huur woning. Heb ik ook ooit gedaan met nieuwe buren. Er is toen bijna 10cm dikke vloer gelegd incl rubberen matten. Totale prijs was 3500 euro.

[ColeJ]

WiLLoW_TieN schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 13:14:
[...]


Bizar...idd...denk dat er aardig wat verhuurde panden tzt in de verkoop gaan....

Dat is al gaande. Bijna alle verhuurders die ik spreek verkopen nu bij een huurderswissel, en diegene die het niet doen hebben het in ieder geval sterk overwogen. Daarbij heb ik nog nooit gehoord dat het verkocht is aan een andere belegger, het zijn bijna altijd kopers die er zelf in gaan wonen (en die kwamen niet uit een huurhuis). Oftewel, de krapte op de huurmarkt loopt alleen maar op

[Koppensneller]

ColeJ schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 14:10:
[...]


Dat is al gaande. Bijna alle verhuurders die ik spreek verkopen nu bij een huurderswissel, en diegene die het niet doen hebben het in ieder geval sterk overwogen. Daarbij heb ik nog nooit gehoord dat het verkocht is aan een andere belegger, het zijn bijna altijd kopers die er zelf in gaan wonen (en die kwamen niet uit een huurhuis). Oftewel, de krapte op de huurmarkt loopt alleen maar op

De krapte op de koopmarkt neemt af!

[Real]

De woordvoerder van de fractie DENK heeft een amendement ingediend bij het debat over de Wet goed verhuurderschap waardoor er (eindelijk) een regeling komt voor een waarborgsom in de huurtitel van Boek 7 in het Burgerlijk Wetboek.

Kamerstukken II 2022/23, 36130, 43

Zie de toelichting onderaan, maar het komt erop neer dat er vooraf schriftelijk moet worden geïnformeerd over de waarborgsom inclusief wijze van restitutie, er niet meer dan twee maanden aan kale huurprijs waarborg mag worden gevraagd en de verhuurder binnen 14 dagen na einde huurovereenkomst moet terugbetalen, tenzij er aantoonbaar schade is of bijvoorbeeld een huurschuld verrekend moet worden. De terugbetaling moet ook gepaard gaan met een kostenspecificatie.

Daarnaast komt de informatieverplichting en maximale hoogte van de waarborgsom ook onder het bestuursrechtelijke toetsingskader te vallen en mag een gemeente dus sanctioneren als een verhuurder zich niet aan de wet houdt, los van de civielrechtelijke consequenties.

De minister heeft het amendement bestudeerd en laat het oordeel over het amendement aan de Tweede Kamer, wat erop neer komt dat amendement waarschijnlijk wordt aangenomen gezien de stemverhoudingen. Maar amendementen worden soms nog gewijzigd.

https://www.rijksoverheid...stel-goed-verhuurderschap

[WiLLoW_TieN]

ColeJ schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 14:10:
[...]


Dat is al gaande. Bijna alle verhuurders die ik spreek verkopen nu bij een huurderswissel, en diegene die het niet doen hebben het in ieder geval sterk overwogen. Daarbij heb ik nog nooit gehoord dat het verkocht is aan een andere belegger, het zijn bijna altijd kopers die er zelf in gaan wonen (en die kwamen niet uit een huurhuis). Oftewel, de krapte op de huurmarkt loopt alleen maar op

Die voorgestelde HUGO wetgeving gaat toch pas in begin 2025 ?

[Real]

radeoxx schreef op maandag 6 maart 2023 @ 13:35:
Wat zouden we moeten stemmen komende ronde, zodat de eerste kamer samenstelling dit voorstel nog kan tegenhouden?

Zojuist is er gestemd in de Tweede Kamer over de Wet goed verhuurderschap en daaruit maak ik op dat fracties zoals PVV en BBB vaak ook de kant van huurders kiezen. Daarmee verwacht ik bij de behandeling van de Wet betaalbare huur ook vanuit de BBB dat er voor zal worden gestemd, maar uiteraard weet je dat pas als het wetsvoorstel in de Eerste Kamer ligt.

Sowieso denk ik de moeite waard om de stemmingen straks even rustig langs te lopen want er zit veel tussen dat denk ik voor huurders en verhuurders relevant is.

De stemmingen zijn over circa twee uur terug te zien via deze website:

https://debatdirect.tweedekamer.nl/

[Wispe]

WiLLoW_TieN schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 15:09:
[...]

Die voorgestelde HUGO wetgeving gaat toch pas in begin 2025 ?

2024.

[Rubbergrover1]

WiLLoW_TieN schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 08:48:
Heeft Duitsland ook zoiets als funda.nl ?

In Duitsland is https://www.immobilienscout24.de/ vrij groot.

[Wispe]

Heb even 2 uurtjes de tijd genomen om de reacties op de consultatie te lezen en het valt me op dat veel makelaars/verhuurders tegen zijn en de huurders voor.

Heb zelf ook een reactie geplaatst nu

[ocn]

Wispe schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 18:34:
Heb even 2 uurtjes de tijd genomen om de reacties op de consultatie te lezen en het valt me op dat veel makelaars/verhuurders tegen zijn en de huurders voor.

Heb zelf ook een reactie geplaatst nu

Goh iedereen gaat voor z'n eigen portemonnee.

[Real]

De stemmingen over de Wet goed verhuurderschap staan online.

De wet is aangenomen door de Tweede Kamer.

Ik haal er verder wat aangenomen moties en amendementen uit. Typefouten voorbehouden, want ik heb het handmatig overgenomen en uiteindelijk moet alles uiteraard ook nog langs de Eerste Kamer. Moties zijn niet dwingend (maar de regering mag ze ook niet zomaar negeren), amendementen zijn daadwerkelijk wetswijzigingen.

Een aantal aangenomen amendementen die mogelijk relevant zijn voor dit topic:
21, tegengaan van oneigenlijk gebruik van servicekosten
28, werkwijze ter voorkoming van woondiscriminatie
43, wettelijk reguleren van de waarborgsom bij huur (zie mijn vorige comment eerder vandaag)

Een aantal aangenomen moties die mogelijk relevant zijn voor dit topic:
33, uitvoeren van willekeurige inspecties van huurwoningen
36, onderzoek uitbreiding huurcommissie
39, scherpere afbakening van het Besluit servicekosten
42, onderzoek naar huurteams in alle gemeenten

[Baytep]

Er is op het moment iets soortgelijks aan de gang in Zweden.
En zelfs de comments in The Guardian, bastion van de linkse geprivileerden, is het erover eens dat dit leidt tot verval.
Best interessant om te zien hoe mensen beschrijven wat er in andere landen gebeurd is na zulk drastisch overheidsingrijpen.

[Voor 16% gewijzigd door Baytep op 08-03-2023 13:28]

[Maeslant]

Members only: title

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[radeoxx]

Zal niet snel interessant zijn.

Bij een woning van EUR 250.000 heb je al te maken met
- Verondersteld rendement 6,17% (EUR 15.425)
- Belasting 32% (EUR 4.936)
- VvE (EUR 2.400)

= 7.736 aan jaarlijkse minimumkosten

Stel je verhuurt de woning voor 800, er van uit gaande dat dat volgend jaar nog mag, dan is dat 9600 euro. Als de huurder altijd en netjes betaalt. Komt neer op een bruto rendement van EUR 1.864.

Maar let wel:
- Je dient natuurlijk cv onderhoud te laten uitvoeren (EUR 100)
- Je gemeentelijke belastingen zitten hier niet in (EUR 250)
- Je moet wat sparen voor onderhoud in de woning (EUR 250)
- Je moet wat sparen voor leegstand, 1x per 5 jaar mutatie, dus laten we zeggen (EUR 160 per jaar)

Dus dan kom je nog op 760 euro extra per jaar. En ik reken echt niet te ruim (vind ik).

Dus dan houd je, afgerond, EUR 1.000 per jaar over.

1.000 / 250.000 = 0,4% rendement.

Tja, ik zou de woning verkopen.

Tenzij je denkt te kunnen speculeren op waardestijging of andere meevallers.

Kijk, een hypothecaire schuld kun je natuurlijk deels aftrekken van het box 3 gebeuren, waardoor je belasting iets lager wordt. Maar met de rente zal je cashflow ook afnemen. En kom je niet snel beter uit.

Edit: ik zie dat je een hypotheekschuld nog hebt. Dan kun je nog ff berekenen wat de werkelijke box 3 belasting is. Zijn tools op internet voor te vinden.

[Voor 6% gewijzigd door radeoxx op 08-03-2023 16:05]

[Skyaero]

Maeslant schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 15:39:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[JoopXXX]

radeoxx schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 16:03:

Edit: ik zie dat je een hypotheekschuld nog hebt. Dan kun je nog ff berekenen wat de werkelijke box 3 belasting is. Zijn tools op internet voor te vinden.

De hypotheekschuld gaat het verhaal er niet beter op maken:
-het belastingvoordeel is circa 0,8%
-de rentelasten zullen ongetwijfeld aanzienlijk hoger zijn
-het rendement is erg laag

Ook een eventuele hogere hypotheek zal dus niet gaan helpen

Ik kan een slechts 2 redenen bedenken om niet te verkopen:
-hoop op een aanpassing van het belastingstelsel naar meer realistische uitgangspunten
-hoop op toekomstige waardestijging die dusdanig zijn dat ze de jaren met circa 0 rendement uit huurinkomsten voldoende compenseren.

Maar als je enigzins aanvaarbare alternatieven voor het vrijkomende geld hebt (bijvoorbeeld een dividend georienteerde etf) valt er voor verkopen veel te zeggen.

[Voor 5% gewijzigd door JoopXXX op 08-03-2023 17:29]

[Veenbrandt]

Ik heb de gevolgen van de plannen van de overheid eens doorgerekend. Als ik de WOZ gelijk trek met het voorgaande jaar, dan zie ik dat ik zo'n 3000,- euro meer naar de belastingdienst mag brengen. De belastingdienst neemt dan al het helft van de inkomsten in beslag. Maar uiteraard stijgt de WOZ nog eens met 46K en betaal ik al bijna 7K. Dan moeten de kosten er nog vanaf en dan heb ik het onderhoud conservatief ingeschat.

In tijden van lage rente was 2.3% rendement (afgezet tegen de WOZ) nog wel netjes, maar nu duikt het onder de 1%. Is dit nu waar de maatregelen voor nodig zijn?



Edit: Leegwaarderatio had 90% moeten zijn....maar dan praten we over tientjes werk per maand , dus nevermind. Rendement is dan nog steeds ruk .

[Voor 8% gewijzigd door Veenbrandt op 08-03-2023 19:19]

[rube]

@Veenbrandt leegwaarderatio 95%?

Oh en dit is zonder leegstand/huurders wissel, beheer, reserveringen voor keuken/badkamer.

[Voor 58% gewijzigd door rube op 08-03-2023 18:06]

[Perkouw]

https://www.belastingdien...aarde%20van%20de%20woning. Er is geen 95%, dat bedoel je volgens mij te zeggen toch @rube ? Ik herken het ook niet. .

Mis überhaupt eventuele aankoop kosten en whatnot om het plaatje helemaal compleet te maken.

[Voor 13% gewijzigd door Perkouw op 08-03-2023 18:10]

[Veenbrandt]

@rube

Wat is de leegwaarderatio? De leegwaarderatio is een regeling die ervoor zorgt dat verhuurde woningen niet voor de volledige WOZ-waarde in box 3 opgenomen hoeven te worden. Het percentage van de WOZ-waarde wat genomen dient te worden is afhankelijk van de hoogte van de huur ten opzichte van de WOZ-waarde.

https://www.belastingdien...uurde-of-verpachte-woning

[Voor 17% gewijzigd door Veenbrandt op 08-03-2023 19:12]

[namliam_eht]

Leegwaarde ratio ging toch ook naar (bijna) overal 95%+ ??

[Veenbrandt]

namliam_eht schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 20:16:
Leegwaarde ratio ging toch ook naar (bijna) overal 95%+ ??

Dat klopt en dat zorgt ervoor dat het rendement dat je straks met de nieuwe plannen behaalt een stuk naar beneden gaan.

[Voor 5% gewijzigd door Veenbrandt op 08-03-2023 20:26]

[vortexnl1982]

Veenbrandt schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 18:00:
Ik heb de gevolgen van de plannen van de overheid eens doorgerekend. Als ik de WOZ gelijk trek met het voorgaande jaar, dan zie ik dat ik zo'n 3000,- euro meer naar de belastingdienst mag brengen. De belastingdienst neemt dan al het helft van de inkomsten in beslag. Maar uiteraard stijgt de WOZ nog eens met 46K en betaal ik al bijna 7K. Dan moeten de kosten er nog vanaf en dan heb ik het onderhoud conservatief ingeschat.

In tijden van lage rente was 2.3% rendement (afgezet tegen de WOZ) nog wel netjes, maar nu duikt het onder de 1%. Is dit nu waar de maatregelen voor nodig zijn?

[Afbeelding]

Edit: Leegwaarderatio had 90% moeten zijn....maar dan praten we over tientjes werk per maand , dus nevermind. Rendement is dan nog steeds ruk .

Heb je geen schulden die je kan aftrekken ?

Mijn WOZ van verhuur is 530k, doe daar 95% van is 503,5k.

Ik heb niet gebruik gemaakt van de bijleenregeling van overwaarde van verhuur woning naar nieuwe woning : 155k schuld. Daarnaast nog 245k hypotheek schuld op die woning zelf is totaal 400k aan schulden.

Dus dan betaal ik nog maar over 103,5k box 3 minus de heffingsvrijvermogen x 2 van 114.000. Oftewel geen box 3.

Dat is dan nog in het geval dat je schuld van je vermogen mag aftrekken. Anders wordt het rekenen met fictieve rente percentages in de toekomst

[Timdows]

vortexnl1982 schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 21:13:
[...]


Heb je geen schulden die je kan aftrekken ?

Mijn WOZ van verhuur is 530k, doe daar 95% van is 503,5k.

Ik heb niet gebruik gemaakt van de bijleenregeling van overwaarde van verhuur woning naar nieuwe woning : 155k schuld. Daarnaast nog 245k hypotheek schuld op die woning zelf is totaal 400k aan schulden.

Dus dan betaal ik nog maar over 103,5k box 3 minus de heffingsvrijvermogen x 2 van 114.000. Oftewel geen box 3.

Dat is dan nog in het geval dat je schuld van je vermogen mag aftrekken. Anders wordt het rekenen met fictieve rente percentages in de toekomst

Als ik het goed begrijp, heb je dus geen hypotheek rente aftrek over beide woningen?

[Veenbrandt]

Timdows schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 22:33:
[...]


Als ik het goed begrijp, heb je dus geen hypotheek rente aftrek over beide woningen?

Voor een tweede huis krijg je nooit hypotheekrenteaftrek. Ook wanneer je je tweede woning financiert door je huidige hypotheek te verhogen. Ook dan is de hypotheekrente op je tweede woning niet fiscaal aftrekbaar. De hypotheek op je tweede huis valt onder vermogen in Box 3 en wordt door de Belastingdienst gezien als een consumptieve lening. Hierdoor kun je de lening niet aftrekken van de inkomstenbelasting.

Wat betreft eigenwoningschuld in box 3:

"De eigenwoningschuld in box 1 kan alleen verdwijnen als deze eerst uit eigen middelen is afgelost en je op een later moment een nieuwe schuld opneemt. Dan zit deze nieuwe schuld wel in box 3. Er kunnen zich ook situaties voordoen waardoor bestaande box 1 leningen automatisch naar box 3 gaan. Bijvoorbeeld als je 30 jaar renteaftrek in box 1 hebt genoten. Voor fiscaal nieuwe eigen woning schulden geldt, dat de schuld in box 3 terecht komt als niet aan de fiscale voorwaarden voor een box 1 financiering is voldaan."

[Voor 5% gewijzigd door Veenbrandt op 08-03-2023 23:02]

[rube]

Veenbrandt schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 19:09:
@rube

Dank! Ik dacht het helemaal afgeschaft zou.worden en alles naar 100% ging.

[namliam_eht]

rube schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 00:06:
[...]

Dank! Ik dacht het helemaal afgeschaft zou.worden en alles naar 100% ging.

voor 2022 (nog) niet.
Het voorstel is dat deze -defacto- wordt afgeschaft, tussen de 3 en 4% gaat van 62% naar 90%.
Dat is 50% meer

Van een huis woz 4 ton was de (vermogens) belasting ongeveer 4900 euro
Wordt nu dus 7100 euro per jaar

Of van 410 euro per maand naar 590 euro per maand

In het originele voorstel bleef er volgens mij nog alleen 95% over voor de 0 tot 1% of zo iets.

[desmond]

Veenbrandt schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 18:00:
[...]
In tijden van lage rente was 2.3% rendement (afgezet tegen de WOZ) nog wel netjes, maar nu duikt het onder de 1%. Is dit nu waar de maatregelen voor nodig zijn?
[...]

Het rendement wordt in jouw berekening weliswaar ruim gehalveerd met deze plannen, maar 2,29% rendement is al zo laag dat er kennelijk flinke waardestijging verwacht wordt om dat op te krikken. Ik vraag mij af of de 1,5% rendementsreductie ook maar iets uitmaakt in dat grotere plaatje.

[ColeJ]

*knip* offtopic hier, zie ook TW

[Voor 97% gewijzigd door ZieMaar! op 10-03-2023 09:58]

[GrooV]

*offtopic*

[Voor 98% gewijzigd door ZieMaar! op 10-03-2023 09:58]

[mannowlahn]

*offtopic*

[Voor 98% gewijzigd door ZieMaar! op 10-03-2023 09:59]

[El Capitan]

mannowlahn schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 13:27:
[...]

[Afbeelding]

Ik wacht eigenlijk wel met smart op al die mensen die nu staan te springen omdat de huren omlaag gaan en niet door hebben dat ze straks helemaal geen onderdak kunnen vinden.

dat is toch juist treurig. Verwachten dat de huren omlaag gaan maar er is straks niks meer om te huren want het is niet meer rendabel en dus verkocht. mensen worden blij gemaakt met een dode mus.

Gelukkig heeft Hugo zijn doel bereikt en zijn al die verhuurders aangepakt! dat zal ze leren /s

[Rubbergrover1]

mannowlahn schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 13:27:
[...]
Ik wacht eigenlijk wel met smart op al die mensen die nu staan te springen omdat de huren omlaag gaan en niet door hebben dat ze straks helemaal geen onderdak kunnen vinden.

Dat zijn waarschijnlijk de zelfde mensen die nu ook geen onderdak kunnen vinden omdat ze de huur niet kunnen betalen. (Of niet voldoen aan de inkomenseisen behorend bij die huur.)

[Wolly]

Je moet er wat voor over hebben maar vanavond zit Hugo de Jonge in vandaag inside.

Hij heeft al aangegeven alleen over zijn huidige beleid te willen praten.

[martijn22222]

[mannowlahn]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 13:36:
[...]

Dat zijn waarschijnlijk de zelfde mensen die nu ook geen onderdak kunnen vinden omdat ze de huur niet kunnen betalen. (Of niet voldoen aan de inkomenseisen behorend bij die huur.)

Niet helemaal, genoeg van die mensen huren in vrije sector en denken echt dat ze straks goedkoper kunnen huren.

[mannowlahn]

martijn22222 schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 13:46:
[Afbeelding]

Die regels gaan in principe weinig uitmaken voor de doorsnee burger, maar wel van grote invloed op expat markt bv.

[martijn22222]

Ben toch benieuwd wat er gaat gebeuren met de huurmarkt vrije sector qua aanbod als de plannen niet alsnog worden gewijzigd. Ik zit zelf wel safe, althans ik maak met de nieuwe regels +/- 3,5% rendement. Dat is beperkt, helemaal als je kijkt hoeveel 'gedoe' je ermee hebt. Echter heb ik ook geen garantie dat als ik het verkoop en bijv. in Northern Trust stop, daar meer als 3,5% rendement mee behaal op jaarbasis.

mannowlahn schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 13:58:
[...]

Die regels gaan in principe weinig uitmaken voor de doorsnee burger, maar wel van grote invloed op expat markt bv.

[Voor 29% gewijzigd door martijn22222 op 09-03-2023 14:23]

[ColeJ]

Wolly schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 13:38:
Je moet er wat voor over hebben maar vanavond zit Hugo de Jonge in vandaag inside.

Hij heeft al aangegeven alleen over zijn huidige beleid te willen praten.

Alleen als ik hem zie praten met zijn handbewegingen word ik al recalcitrant.

[Wispe]

Wolly schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 13:38:
Je moet er wat voor over hebben maar vanavond zit Hugo de Jonge in vandaag inside.

Hij heeft al aangegeven alleen over zijn huidige beleid te willen praten.

Waarschijnlijk omdat hij dondersgoed weet dat wat hij wil doen, ontzettend verkeerd is.

[CornermanNL]

Is het geen mogelijkheid om de panden te verkopen aan de huidige huurders en dan zelf hypotheek bank te spelen ?

Dat lijkt mij gezien de huidige situatie niet eens zo gek. Zeker ook met de verduurzaming die er nog aan gaat komen.

[martijn22222]

Wel behoorlijk risicovol denk ik op moment dat ze de rente en aflossing niet meer kunnen betalen

CornermanNL schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 14:44:
Is het geen mogelijkheid om de panden te verkopen aan de huidige huurders en dan zelf hypotheek bank te spelen ?

Dat lijkt mij gezien de huidige situatie niet eens zo gek. Zeker ook met de verduurzaming die er nog aan gaat komen.

[CornermanNL]

martijn22222 schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 14:49:
Wel behoorlijk risicovol denk ik op moment dat ze de rente en aflossing niet meer kunnen betalen


[...]

Dat is ook zo als ze ineens besluiten de huur niet meer te betalen. Dan krijg je zo ook niet zomaar uit het huis.
En met de rentes en de vaak al behoorlijke ruimte tussen hypotheek & waarde van de woning lijkt mij het niet zo'n gek idee.

Ook nog eens, het verschil tussen marktwaarde in verhuurde staat en eigen bewoning gaat sowieso direct je eigen zak in.

Disclaimer , puur achterkant van een sigarendoos rekening.

[Voor 10% gewijzigd door CornermanNL op 09-03-2023 15:10]

[JoopXXX]

martijn22222 schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 13:46:
[Afbeelding]

Er wordt nog wat vergeten in de afbeelding.

Aantal sociale huurwoningen verhuurd door particulieren. Die zijn door huidige belastingstelsel niet rendabel meer. Die kunnen dus ook wegvallen van de huurmarkt.

[mannowlahn]

martijn22222 schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 14:16:
Ben toch benieuwd wat er gaat gebeuren met de huurmarkt vrije sector qua aanbod als de plannen niet alsnog worden gewijzigd. Ik zit zelf wel safe, althans ik maak met de nieuwe regels +/- 3,5% rendement. Dat is beperkt, helemaal als je kijkt hoeveel 'gedoe' je ermee hebt. Echter heb ik ook geen garantie dat als ik het verkoop en bijv. in Northern Trust stop, daar meer als 3,5% rendement mee behaal op jaarbasis.


[...]

Ik ben inmiddels wel zover dat ik meer vertrouwen heb ik een Meesman. Dus verkopen op zich zal voor mij geen echte issue zijn, echter wil ik de boel een beetje spreiden.

[mannowlahn]

CornermanNL schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 15:09:
[...]


Dat is ook zo als ze ineens besluiten de huur niet meer te betalen. Dan krijg je zo ook niet zomaar uit het huis.
En met de rentes en de vaak al behoorlijke ruimte tussen hypotheek & waarde van de woning lijkt mij het niet zo'n gek idee.

Ook nog eens, het verschil tussen marktwaarde in verhuurde staat en eigen bewoning gaat sowieso direct je eigen zak in.

Disclaimer , puur achterkant van een sigarendoos rekening.

Dat is niet hetzelfde, als zij geen huur betalen kan je ze na verloop uit het pand trappen en heb je de waarde van je pand. Als zij niet aan de hypotheek voldoen kom je met executie bedragen uit.

[Baytep]

CornermanNL schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 14:44:
Is het geen mogelijkheid om de panden te verkopen aan de huidige huurders en dan zelf hypotheek bank te spelen ?

Dat lijkt mij gezien de huidige situatie niet eens zo gek. Zeker ook met de verduurzaming die er nog aan gaat komen.

In dat geval heb je een schuld uitstaan gelijk aan de verkoopwaarde die op (ik meen) 6.17% rendement ingeschaald wordt.
Het risico meneemende kan je dat beter cash op je bankrekening houden.
Volgens de huidige plannen is het de bedoeling dat alleen banken geld uit kunnen lenen.

[CornermanNL]

Het heeft dus alleen nog zin als je een hele grote portefeuille hebt en deze bedrijfsmatigbeheerd. Het box 3 verhuren en kleine verhuurders verhaal is definitief om zeep. Bedankt voor de uitleg @Baytep & @mannowlahn

Dus weer meer voor de top 1%. En de rest mag aantobben.

[Rubbergrover1]

CornermanNL schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 14:44:
Is het geen mogelijkheid om de panden te verkopen aan de huidige huurders en dan zelf hypotheek bank te spelen ?

Dat lijkt mij gezien de huidige situatie niet eens zo gek. Zeker ook met de verduurzaming die er nog aan gaat komen.

Kan alleen als je die panden hypotheekvrij hebt. Veel verhuurders zullen de panden deels met geleend geld hebben gefinancierd.

[rube]

Rubbergrover1 schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 16:05:
[...]

Kan alleen als je die panden hypotheekvrij hebt. Veel verhuurders zullen de panden deels met geleend geld hebben gefinancierd.

Als je verkoopt kun je die lening toch aflossen? Waarschijnlijk boetevrij want tegen lagere rente.

[rube]

martijn22222 schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 14:16:
Ik zit zelf wel safe, althans ik maak met de nieuwe regels +/- 3,5% rendement.
[...]

3.5% is echt te weinig voor de langere termijn, denk aan je reserveringen voor onderhoud, verduurzamen en een hoop kosten die je waarschijnlijk nog niet eens hebt meegenomen. En dan heb ik het inderdaad nog niet eens over alle nieuwe regels en het "gedoe".

[Wispe]

Veenbrandt schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 18:00:
Ik heb de gevolgen van de plannen van de overheid eens doorgerekend. Als ik de WOZ gelijk trek met het voorgaande jaar, dan zie ik dat ik zo'n 3000,- euro meer naar de belastingdienst mag brengen. De belastingdienst neemt dan al het helft van de inkomsten in beslag. Maar uiteraard stijgt de WOZ nog eens met 46K en betaal ik al bijna 7K. Dan moeten de kosten er nog vanaf en dan heb ik het onderhoud conservatief ingeschat.

In tijden van lage rente was 2.3% rendement (afgezet tegen de WOZ) nog wel netjes, maar nu duikt het onder de 1%. Is dit nu waar de maatregelen voor nodig zijn?

[Afbeelding]

Edit: Leegwaarderatio had 90% moeten zijn....maar dan praten we over tientjes werk per maand , dus nevermind. Rendement is dan nog steeds ruk .

Dank voor het delen. Ik heb er ook wat van gemaakt en kom op het volgende uit:



Voor 2024 heb ik veel fictief gedaan, vanuitgaande dat alles stijgt.
Voor de huurinkomsten ben ik van €1.048 uitgegaan (€1.123 (voor 187 punten) - maximaal €75 (als ik nu zie dat het verschil tussen 187 en 180 punten 'maar' 50 euro is) = €1.048).
Onderhoud hoeft bijna niet, veel is VvE. Aan de binnenkant is qua apparatuur alles nieuw. Enige wat nog op korte termijn kapot zou kunnen gaan, is de wasmachine.

Dan heb ik de waardestijgingen over een lange periode niet meegerekend.
Ook mijn huidige box 3-schuld (op eigen woning) en heffingsvrij vermogen in box 3 niet meegerekend.
Op basis hiervan zou je denken dat vanaf volgend jaar op een spaarrekening zetten rendabeler is, maar of dat met de inflatie een goed idee is, twijfel ik. Aankopen in vastgoed in de toekomst is duur, gezien de 10,4% overdrachtsbelasting en de aankoopkosten tegen die tijd, dus in mijn geval twijfel ik of verkopen verstandig is.

[Rubbergrover1]

rube schreef op donderdag 9 maart 2023 @ 16:18:
[...]

Als je verkoopt kun je die lening toch aflossen? Waarschijnlijk boetevrij want tegen lagere rente.

Maar dan kun je dat geld dus niet meer gebruiken om de kopers en hypotheek te verstrekken.

[henny3]

ik heb een appartement, = 2e woning in Amsterdam, in de verhuur, 60m2
WOZ=252.000
leegwaardratio 100%
hypotheek 78.000, rente 1,46%
verhuur; 720/mnd (met 139 punten kom ik uit op 752 maar ik vraag 720)
VVE bijdrage 130/mnd
gemeentelijke belastingen 500/jr

Ik heb het nog niet goed berekend, maar denk dat het niet echt meer uitkan met de nieuwe regels, zeker niet vanaf 2025. Nu gaat het nog wat omdat de oude box3 regels worden toegepast.
tegelijk voelt het erg goed om iemand met een laag inkomen in A'dam te kunnen laten wonen. De huurder krijgt 360 huurtoeslag.

Ik kocht het in 2019 voor 200.000 en heb toen nog voor 15.000 opgeknapt.

De waardestijging sinds de koop heb ik wel (zonder er iets voor te doen) dat telt toch ook mee? Ook al zakt die wat, heel veel zal dat niet lager worden in A'dam. Dat is gratis rijker worden en vind ik eigenlijk wat asociaal, maar het telt wel mee in mijn all over gevoel van 'winst' en daarop kan ik nog wel even teren/inleveren. Daarom ga ik niet verkopen. Veel andere kleine sociale verhuurders zullen ermee gaan stoppen (is dat al gaande/zeker?) en dat is jammer voor iedereen.
Ik ben verder ook benieuwd wat de rechtszaak van VEB zal opleveren.

[CornermanNL]

@henny3 Ik snap dat je de waardestijging meeneemt, maar juist met verhuur gaat het toch om de huurpenningen ? Die waardestijging is leuk op papier. Maar het gaat om wat je er aan rendement uit haalt. Als dat negatief is, dan is het tijd om afscheid te nemen. Je kan geen brood afrekenen op de overwaarde van je huurpand.

Dat je sociaal verhuurt valt te prijzen, maar dat is iets voor de overheid. Dat we dat als stemmers nu veronachtzaamd hebben ten faveure van meer markt, doet daar niets aan af. Het staat niet voor niets in de grondwet.

Dat private kleine investeerders dat moeten oplossen is niet echt de bedoeling. En kon alleen maar uit vanwege de gunstige fiscale voorwaarden.

Dat je het gevoel hebt dat de waardestijging asociaal is, is prijzenswaardig maar om dan maar het pand aan te houden voor je gevoel is ook niet erg rendabel.

Is er geen mogelijkheid dat je huurder het appartement koopt. Maak je daar een leuke deal mee. Jij wat goeds gedaan, en je bent van een negatief renderende asset af.

Wel tekenend eigenlijk, dat door de neo liberale uitwassen de kleine investeerder hun morele kompas in de war raakt, terwijl dat eigenlijk de politiek dat voor ogen moet houden. En wij in de hoedanigheid als stemmers natuurlijk. De wereld op zijn kop eigenlijk.

[CornermanNL]

@Wispe Een rendement van 1,1 % (2,2 is ook al niet toereikend eigenlijk) is niet echt veel op een grote som geld. Bovendien is die niet erg liquide, je kan niet een deel verkopen om er van te gaan leven in de toekomst. Er zit ook maar weinig vlees op de botten en het gaat mettertijd wel eens snel in negatief terrein komen.

Zoals ik al aangaf, waardestijging is leuk op papier, maar je hebt er niet heel veel aan. Zeker gezien de aard van vastgoed als markt, je kan het niet in kleine delen verkopen of opnemen zoals met bijvoorbeeld aandelen of cash.

[Rubbergrover1]

henny3 schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 07:13:

De waardestijging sinds de koop heb ik wel (zonder er iets voor te doen) dat telt toch ook mee? Ook al zakt die wat, heel veel zal dat niet lager worden in A'dam. Dat is gratis rijker worden en vind ik eigenlijk wat asociaal, maar het telt wel mee in mijn all over gevoel van 'winst' en daarop kan ik nog wel even teren/inleveren.

Sterker nog, die waardestijging is het enige dat meetelt voor de bepaling van het rendement bij de vermogensrendementsheffing.

In jouw situatie lijkt de cashflow van inkomsten en uitgaven op dit moment ongeveer in evenwicht. Daarnaast heb je, als de woz waarde een goede indicatie is van de werkelijke waarde, in vier jaar dus een winst in de woningwaarde van ongeveer 27% gehad. Dat lijkt mij niet heel verkeerd. (En zit per jaar ook in de richting van het fictieve rendement waarmee ook box 3 wordt gerekend.)

Dus als je doel is om een leuke cashflow uit de woning te halen, dan is het geen fijne belegging. Maar als het doel is om een goed totaalresultaat te behalen, dan zit je nu nog niet zo verkeerd.

[Wispe]

CornermanNL schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 07:35:
@Wispe Een rendement van 1,1 % (2,2 is ook al niet toereikend eigenlijk) is niet echt veel op een grote som geld. Bovendien is die niet erg liquide, je kan niet een deel verkopen om er van te gaan leven in de toekomst. Er zit ook maar weinig vlees op de botten en het gaat mettertijd wel eens snel in negatief terrein komen.

Zoals ik al aangaf, waardestijging is leuk op papier, maar je hebt er niet heel veel aan. Zeker gezien de aard van vastgoed als markt, je kan het niet in kleine delen verkopen of opnemen zoals met bijvoorbeeld aandelen of cash.

Heb je absoluut gelijk in hoor.
Ik ben vorig jaar zomer begonnen met aandelen en heb 200 euro erin gestopt. Tot nu toe is het rendement alleen maar negatief geweest. Nooit boven de 200 euro uitgekomen. Kan je nagaan hoe het zal gaan als ik 300K in aandelen stop.
Andere optie is alles verkopen en een groter/duurder huis voor mezelf kopen. Kun je je afvragen of je daar rendement uithaalt, ook gezien onbetrouwbare overheid met hun kreten om eigen woning van box 1 naar box 3 te verplaatsen.

Wat blijft er dan nog over...

[Real]

henny3 schreef op vrijdag 10 maart 2023 @ 07:13:
VVE bijdrage 130/mnd

Draag je die kosten zelf?